Comptabiliser la vente d'un immeuble en SCI (2026)

Vendre un immeuble logé dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, ce n'est pas juste toucher un chèque chez le notaire. Derrière l'encaissement, il y a tout un jeu d'écritures que beaucoup de gérants découvrent au moment de boucler l'exercice : constater le produit de cession, sortir le bien de l'actif, reprendre les amortissements accumulés depuis l'achat, faire ressortir la plus-value, traiter la TVA quand elle s'invite, et solder l'emprunt qui portait le bien. On déroule ici chaque écriture, en T, sur un cas chiffré de bout en bout. Et on explique pourquoi, à l'IR, rien de tout cela n'existe.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Plan comptable général). Mis à jour le 14 juillet 2026.

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1. Quand passe-t-on des écritures de cession ? IR vs IS

Une question à trancher avant de toucher au moindre journal : votre SCI est-elle à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu ? De la réponse dépend l'existence même des écritures qui suivent. À l'IR, la moitié de ce guide ne vous concernera pas — et c'est une bonne nouvelle.

SCI à l'IS : cession d'actif immobilisé

Une SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement complète, avec un bilan sur lequel l'immeuble figure à l'actif immobilisé, amorti année après année. Lorsqu'elle vend ce bien, elle réalise une cession d'élément d'actif qui doit être traduite par des écritures : constatation du prix, sortie de la valeur brute, reprise des amortissements cumulés, dégagement de la plus-value. C'est l'objet de ce guide. Le régime des plus-values est celui des plus-values professionnelles, intégré au résultat imposé à l'IS.

SCI à l'IR : comptabilité de trésorerie, pas de sortie d'actif

Une SCI à l'IR est translucide (article 8 du CGI) : ses revenus sont imposés chez les associés dans la catégorie des revenus fonciers (article 31 du CGI). Elle tient une comptabilité de trésorerie (recettes encaissées, dépenses payées), sans immobilisations amortissables ni bilan au sens de l'IS. Lorsqu'elle vend un immeuble, il n'y a aucune écriture de sortie d'actif, de VNC ou de reprise d'amortissements : la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), calculée et liquidée par le notaire lors de la vente, avec les abattements pour durée de détention. Voir le chapitre 9 et notre guide plus-value en SCI à l'IR.

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2. Les comptes du PCG mobilisés

Une cession d'immeuble mobilise une dizaine de comptes du Plan comptable général. Autant les avoir en tête avant de saisir : c'est là que se logent la plupart des erreurs. Le tableau ci-dessous récapitule ceux qui vont revenir tout au long du guide.

Depuis le règlement ANC n° 2022-06 (applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025), les anciens comptes 675 et 775 sont supprimés : la cession d'une immobilisation corporelle se comptabilise désormais au compte 657 « Valeurs comptables des immobilisations corporelles cédées » (charge) et au compte 757 « Produits des cessions d'immobilisations corporelles » (produit). Ces comptes relèvent des classes 65 et 75 : la plus ou moins-value de cession fait maintenant partie du résultat d'exploitation, et non plus du résultat exceptionnel. Le nouvel article 513-5 du PCG réserve en effet l'exceptionnel aux seuls événements majeurs et inhabituels (comptes 678 « Autres charges exceptionnelles » et 778 « Autres produits exceptionnels »). Pour un exercice ouvert avant le 1er janvier 2025, on utilisait les comptes 675 et 775, classés en résultat exceptionnel. Pour la logique d'ensemble du plan comptable d'une SCI, voir notre guide plan comptable SCI.

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3. Étape 1 : constater le prix de vente (462 / 757)

La première écriture constate le produit de la cession, c'est-à-dire le prix auquel l'immeuble est vendu. Elle intervient à la date de transfert de propriété, en pratique la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Le compte 462 « Créances sur cessions d'immobilisations » matérialise la créance de la SCI sur l'acquéreur, tant que le prix n'est pas encaissé. Le compte 757 « Produits des cessions d'immobilisations corporelles » enregistre le produit de la cession (au sein du résultat d'exploitation). À ce stade, on ne touche pas encore à la valeur de l'immeuble à l'actif : la sortie fait l'objet de l'écriture 2.

Erreur fréquente : comptabiliser le prix de vente en compte 706 ou 752 (loyers et produits d'activité) au lieu du 757. Le prix de cession d'une immobilisation se constate obligatoirement au compte 757, en miroir du 657 : c'est le face-à-face des deux qui fait ressortir la plus ou moins-value. Se tromper de compte fausse la lecture du résultat et de la liasse.

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4. Étape 2 : sortie d'actif et reprise des amortissements

C'est le cœur du réacteur. L'objectif : faire disparaître l'immeuble du bilan. On sort sa valeur brute (terrain + construction), on efface les amortissements accumulés, et ce qui reste — la valeur nette comptable — bascule en charge. Trois mouvements, une seule écriture équilibrée.

La logique

L'immeuble a été inscrit à l'actif pour sa valeur brute : le terrain au compte 211, la construction au compte 213. Depuis l'acquisition, seule la construction a été amortie (le terrain n'est jamais amortissable — voir valeur du terrain en SCI), et ces dotations se sont accumulées au compte 2813. La valeur nette comptable (VNC) est la valeur brute diminuée de ces amortissements :

VNC = (Terrain 211 + Construction 213) − Amortissements 2813

Pour sortir le bien, on crédite les comptes 211 et 213 de leur valeur brute (pour les solder), on débite le compte 2813 du cumul des amortissements (pour le solder aussi) et on débite le compte 657 de la VNC (la charge résiduelle). L'écriture est équilibrée par construction : le débit total (657 + 2813) égale le crédit total (211 + 213).

Attention à l'amortissement de l'année de cession : il faut constater la dotation d'amortissement prorata temporis du début de l'exercice jusqu'à la date de vente (débit 6811 / crédit 2813) avant de sortir le bien, afin que le compte 2813 reflète le cumul réel à la date de cession. Cette dotation complémentaire diminue la VNC et augmente donc la plus-value.

Pour approfondir la mécanique des amortissements et de leur reprise, voir nos guides écritures d'amortissement en SCI et amortissement en SCI.

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5. Étape 3 : encaisser le prix (512 / 462)

Lorsque le notaire verse le prix (net des sommes prélevées pour solder l'emprunt, voir chapitre 8), la SCI encaisse. On solde le compte 462 en le créditant, par le débit du compte 512 « Banque ».

En pratique, le notaire ne reverse souvent à la SCI que le solde net après avoir prélevé le capital restant dû de l'emprunt et les frais de mainlevée. Il faut alors ventiler ce mouvement : une partie solde le 462, une autre solde l'emprunt (compte 164), une autre les frais. Nous détaillons cette ventilation au chapitre 8 et dans l'exemple chiffré.

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6. La plus-value comptable et la plus-value fiscale

Point qui surprend souvent : une fois les écritures 1 et 2 passées, il n'y a rien de plus à saisir. La plus-value ne fait l'objet d'aucune écriture dédiée — elle tombe toute seule du compte de résultat, par le simple face-à-face du 757 et du 657.

Le calcul comptable

Plus-value comptable = Produit de cession (757) − Valeur nette comptable (657)
soit : Prix de vente − [(Terrain + Construction) − Amortissements]

Si le compte 757 (prix) dépasse le compte 657 (VNC), la SCI dégage une plus-value qui augmente son résultat. Dans le cas inverse, elle constate une moins-value qui le diminue. À l'IS, cette plus-value ou moins-value est intégrée au résultat courant imposable, sans régime de faveur des plus-values à long terme pour les immeubles d'exploitation.

Du comptable au fiscal

En SCI à l'IS, la plus-value comptable et la plus-value fiscale coïncident le plus souvent. La plus-value est taxée au taux de l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions de l'article 219-I-b du CGI), puis 25 % au-delà. Des retraitements extra-comptables peuvent toutefois exister (frais d'acquisition, provisions, amortissements irrégulièrement différés). Le résultat de cession se reporte ensuite dans la liasse (tableaux 2033 au régime simplifié). Le détail du calcul fiscal, de l'imposition et des éventuels reports figure dans notre guide plus-value en SCI à l'IS.

Taux et abattements 2026 donnés à titre indicatif, à revérifier sur source officielle pour votre situation.

Le piège de l'IS : parce que la VNC est diminuée des amortissements pratiqués, la plus-value comptable d'une SCI à l'IS est mécaniquement plus élevée que la simple différence entre prix d'achat et prix de vente. Plus l'immeuble a été amorti longtemps, plus la plus-value taxable est forte. C'est le revers de l'avantage des amortissements déduits pendant la détention.

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7. La TVA sur la cession

La question de la TVA dépend de l'ancienneté de l'immeuble au jour de la vente.

Lorsque la cession est soumise à la TVA (immeuble neuf ou option), le prix porté au compte 462 est le prix TTC, et la TVA collectée est enregistrée au crédit du compte 44571 « TVA collectée ». L'écriture 1 devient alors :

Une cession peut aussi déclencher une régularisation de la TVA déduite antérieurement sur l'immeuble (article 207 de l'annexe II au CGI) : à surveiller si l'immeuble avait ouvert droit à déduction et que la cession intervient dans le délai de régularisation. Le sujet est technique : voir nos guides SCI et TVA et déclaration de TVA en SCI, et faites valider le schéma par le notaire.

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8. Rembourser l'emprunt et la mainlevée (164)

La plupart des immeubles de SCI sont financés par un emprunt bancaire (voir prêt bancaire en SCI). Lors de la vente, le notaire prélève sur le prix le capital restant dû pour solder ce prêt et obtenir la mainlevée de l'hypothèque.

Le remboursement du capital

On débite le compte 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit » du capital remboursé, par le crédit du compte 512. Cette écriture solde (ou réduit) la dette au bilan.

Trois postes sont à distinguer : le capital restant dû (CRD) au compte 164, les intérêts courus jusqu'à la date de remboursement au compte 661, et l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA) au compte 668. Le remboursement du capital n'est pas une charge (c'est un désendettement) ; seuls les intérêts et l'indemnité impactent le résultat. Pour la comptabilisation courante des emprunts, voir écritures d'emprunt en SCI.

La mainlevée d'hypothèque

Une fois le prêt soldé, la banque donne son accord pour la mainlevée, publiée par le notaire au service de la publicité foncière. Elle libère l'immeuble de la garantie, condition indispensable pour livrer un bien libre à l'acquéreur. Les frais de mainlevée (émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière) sont à la charge du vendeur et se comptabilisent en charges de l'exercice (compte 622 « Rémunérations d'intermédiaires et honoraires » ou 627 selon la nature).

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9. SCI à l'IR : pas d'écriture de sortie d'actif

Répétons-le, car c'est la confusion la plus fréquente : une SCI à l'IR ne passe aucune des écritures ci-dessus.

Relevant des revenus fonciers (article 8 du CGI) et d'une comptabilité de trésorerie, elle n'a ni immeuble amorti à l'actif, ni compte 213, ni compte 2813 à solder. La cession ne génère donc ni écriture de VNC, ni reprise d'amortissements, ni compte 657/757. Sur le plan comptable, la vente se limite à l'encaissement du prix (et, le cas échéant, au remboursement de l'emprunt), enregistrés dans le suivi de trésorerie de la SCI.

La fiscalité, elle, relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI) :

• plus-value = prix de cession − prix d'acquisition majoré des frais et de certains travaux ;
• abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans ;
• imposition à 19 % (IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe pour les plus-values élevées.

La déclaration (formulaire 2048-IMM) et le paiement sont réalisés par le notaire au moment de la vente, pour le compte des associés au prorata de leurs parts. Le détail de ce régime figure dans notre guide plus-value en SCI à l'IR.

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10. L'affectation du résultat de cession

La plus-value de cession vient gonfler le résultat de l'exercice de la SCI à l'IS. Après clôture et paiement de l'IS, ce résultat est soumis à la décision des associés en assemblée générale d'approbation des comptes, comme tout bénéfice.

Trois options classiques :

• Mise en réserve : le bénéfice après IS est affecté en réserves (compte 106) ou en report à nouveau (compte 110), consolidant les capitaux propres de la SCI.
• Distribution de dividendes : les associés se répartissent le résultat. Attention, la distribution déclenche une seconde couche de fiscalité chez l'associé (flat tax ou barème). Voir dividendes en SCI à l'IS.
• Report en report à nouveau, en attendant une décision ultérieure.

Si la cession de l'immeuble s'inscrit dans un projet de fin de vie de la SCI (vente de l'unique bien avant fermeture), l'étape suivante est la dissolution-liquidation, avec ses propres écritures (boni ou mali de liquidation). Voir notre guide dissolution et liquidation d'une SCI. Sur la mécanique générale de l'affectation, voir aussi comptabilité SCI.

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11. Exemple chiffré complet

Rien ne vaut un cas chiffré pour ancrer tout ça. Une SCI à l'IS a acquis en 2014 un immeuble de bureaux pour 300 000 € (dont 60 000 € de terrain et 240 000 € de construction), financé par un emprunt de 300 000 €. La construction est amortie sur 30 ans (soit 8 000 €/an). En 2026, après 12 années d'amortissement, la SCI revend l'immeuble 380 000 €. Le capital restant dû de l'emprunt est de 120 000 €, avec 400 € d'intérêts courus et 1 200 € d'indemnité de remboursement anticipé. Immeuble ancien (> 5 ans), cession exonérée de TVA, sans option.

Étape A — Les données de départ

Étape B — Les écritures

Schéma pédagogique. En pratique, le notaire prélève souvent le capital sur le prix : la banque encaisse directement, et la SCI ne reçoit que le solde net (ici 380 000 − 121 600 = 258 400 €). Les comptes sont identiques, seul l'ordre des flux de trésorerie change.

Étape C — L'impact fiscal

La plus-value comptable de 176 000 € s'ajoute au résultat imposable de l'exercice. En supposant qu'elle soit le principal élément du résultat et que la SCI bénéficie du taux réduit sur la première tranche : environ 15 % sur 42 500 € (soit 6 375 €) puis 25 % sur 133 500 € (soit 33 375 €), l'IS sur la plus-value ressort autour de 39 750 €. Chiffrage illustratif ; le taux réduit est soumis aux conditions de l'article 219-I-b du CGI et le résultat réel intègre les autres produits et charges de l'exercice.

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12. FAQ — Comptabiliser la vente d'un immeuble en SCI