SCI à jouissance partagée : usage à plusieurs d'un même bien

Deux choses portent ce nom, et vous n'êtes concerné que par l'une des deux. Soit on vous a proposé une « multipropriété » : des parts donnant droit à une semaine par an dans une résidence. Régime légal spécial, écrit en 1986, et votre vraie question est celle de la sortie. Soit vous avez une maison de famille dans une société civile immobilière (SCI) et cherchez qui l'occupe quand, et qui paie quoi. Aucun régime spécial : tout est dans les statuts. Cette page traite les deux, sans les mélanger.

Troisième voisine, à écarter tout de suite : la SCI d'attribution. La loi du 16 juillet 1971 attribue la propriété de lots ; ici, on ne partage qu'un usage dans le temps. Si c'est la propriété que vous répartissez, lisez notre guide de la SCI d'attribution (SCIA) et de sa fiscalité.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié sur les textes consolidés : loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, code civil, code de la consommation, CGI, BOFiP. Dernière mise à jour : 31 août 2026.

Sommaire

Multipropriété ou SCI de famille : le tableau de tri
La jouissance à temps partagé : ce que vous achetez vraiment
Avant de signer : documents obligatoires et 14 jours de rétractation
Sortir d'une multipropriété : le droit de retrait et ses trois formes
Le bilan sur dix ans d'une part à 12 000 € : 18 828 € perdus
En SCI ordinaire, le droit d'usage d'un associé ne se présume pas
La clause de jouissance dans les statuts : les 8 points à régler
Occuper gratuitement ou payer un loyer : la comparaison en euros
Conflit d'usage : l'associé qui occupe hors période ou ne paie pas
Le piège de l'article 728 du CGI : quand la cession devient une vente
Les trois façons de partager une maison de famille, comparées
Questions fréquentes sur la jouissance partagée en SCI

1. Multipropriété ou SCI de famille : le tableau de tri

Trouvez votre ligne : les deux colonnes ne partagent ni le texte de loi, ni la sortie.

Votre situation	Société d'attribution en jouissance à temps partagé	SCI ordinaire à usage partagé
Comment vous y êtes entré	Vous avez acheté des parts à un vendeur, pour une semaine ou une quinzaine par an	Vous avez créé la société avec votre famille, ou vous avez hérité de parts
Texte applicable	Loi n° 86-18 du 6 janvier 1986	Articles 1832 et suivants du code civil, et vos statuts
Le bien est	Divisé par un état descriptif, chaque lot affecté à des séries de parts	Un seul bien indivis, que l'on se passe à tour de rôle
Votre vraie question	Comment sortir	Comment organiser, et à quel coût fiscal
Vos sections	2 à 5	6 à 11

« Multipropriété » est un nom commercial, et la loi l'a en horreur. Son article 33 exige que tout document d'acquisition dise que les parts ne confèrent que la qualité d'associé, jamais celle de propriétaire. Il bannit aussi les mots « propriétaire » et « propriété » de toute publicité — et c'est cette interdiction-là, seule, que le texte sanctionne pénalement : 15 000 € d'amende pour l'annonceur. Une plaquette qui parle de « propriété » vous dit à qui vous avez affaire. Notre panorama des différents types de SCI replace cette forme parmi les autres.

2. La jouissance à temps partagé : ce que vous achetez vraiment

L'article 1er de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 vise les sociétés qui attribuent des immeubles d'habitation « en jouissance par périodes », et précise que les associés n'y ont « aucun droit de propriété ou autre droit réel ». Tout est là : vous n'achetez pas un mètre carré, mais des parts auxquelles les statuts attachent une période.

Quatre conséquences, pas toutes mauvaises.

Votre responsabilité envers les tiers est plafonnée, et seulement envers eux. Dans une société civile ordinaire, les associés répondent des dettes indéfiniment, à proportion de leurs parts, après poursuite vaine de la société (articles 1857 et 1858 du code civil). L'article 4 de la loi de 1986 y déroge : ils « ne répondent des dettes sociales à l'égard des tiers qu'à concurrence de leurs apports ». Envers la société, rien n'est plafonné : les appels de fonds de l'article 3 et les charges de l'article 9 restent dus sans limite de montant ni de durée. C'est le poste que chiffre la section 5.

Votre société n'est pas fiscalement transparente. L'article 35 de la loi écarte l'article 1655 ter du code général des impôts (CGI), à condition que les statuts soient établis conformément à la loi de 1986. Sans cette conformité, cet article ferait de vous le propriétaire direct de votre lot. Si elle est constituée en société civile — la forme la plus fréquente, pas la seule que la loi autorise —, vous relevez du droit commun des sociétés de personnes (article 8 du CGI). Chacun est alors imposé sur sa part du résultat, comme l'explique notre guide de la translucidité fiscale des SCI. Ici, cette part est nulle. Le II de l'article 15 du CGI place hors de l'impôt sur le revenu les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, et la doctrine l'étend aux associés (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10, publié le 25 février 2013). Rien à déclarer tant que vous occupez. Rien à déduire non plus — et une période louée redevient un revenu imposable. Constituée en société par actions ou à responsabilité limitée, en revanche, elle est à l'impôt sur les sociétés et rien de ce qui précède ne vaut : vérifiez la forme dans vos statuts.

Acheter comme revendre coûte des droits de mutation immobilière. Dans une société de 1986, les parts donnent droit à la jouissance d'immeubles : leurs cessions relèvent de l'article 728 du CGI, au tarif des ventes d'immeubles, et non du droit de 5 % des cessions de parts. Chiffré en section 10.

Les charges se divisent en deux, et une seule moitié se suspend. L'article 9 sépare les charges communes — fonctionnement, conservation, entretien, administration des parties communes — et les charges liées à l'occupation du local, dont un décret fixe le contenu. Ne pas venir vous dispense des secondes, et d'elles seules : les premières restent dues au prorata de vos parts. Répartition déséquilibrée ? L'article 10 ouvre une action en révision devant le tribunal judiciaire. Trois verrous. Le premier : votre quote-part — votre part des charges — dépasse de plus d'un quart celle qui résulterait de l'article 9, ou celle d'un autre associé est inférieure de plus d'un quart à celle qui devrait lui incomber. Les deux autres : un effet limité à l'avenir, et cinq ans de prescription depuis l'adoption de l'état descriptif et du règlement.

Ce que la loi vous donne aussi, et qu'on oublie de vous dire

L'article 23 vous autorise à louer ou prêter votre local pendant votre période, toute clause contraire étant réputée non écrite. L'article 13 permet à des associés réunissant un cinquième des parts d'exiger une assemblée sous trois mois. L'article 18-1 impose, à défaut de commissaire aux comptes, un contrôle annuel de la gestion par un technicien non associé. Trois leviers gratuits avant d'envisager une sortie.

3. Avant de signer : documents obligatoires et 14 jours de rétractation

Si vous n'avez pas signé, c'est la section la plus rentable de la page. Deux corps de règles se superposent, et les deux jouent pour vous.

Côté loi de 1986, l'article 20 impose que l'acte précise les droits attachés aux parts, la situation du local et la période de jouissance. On y annexe les statuts, l'état descriptif de division, le tableau d'affectation des parts aux lots, le règlement de l'article 8, le dernier bilan, l'inventaire du mobilier. Et les charges du local pour l'exercice précédent : le seul chiffre qui compte. Rien de cela ne vaut pour les souscriptions faites à la constitution.

Côté code de la consommation, l'article L224-69 vise la souscription et la cession de parts des sociétés de 1986. Une réserve décide de tout : ces textes ne jouent que si le vendeur est un professionnel et l'acheteur un consommateur. Entre particuliers, ni rétractation ni information normée. Face à un professionnel, vous avez droit à une information précontractuelle sur un formulaire standardisé, et à trois règles :

Quatorze jours francs de rétractation (article L224-79), sans motif ni frais.
Le délai s'allonge si l'on vous a mal informé (article L224-80) : un an et quatorze jours sans formulaire de rétractation, trois mois et quatorze jours si les informations obligatoires manquent.
Aucun versement avant l'expiration du délai (article L224-85) : ni acompte, ni caution, ni reconnaissance de dette. Un vendeur qui encaisse un chèque à la signature est hors la loi (article L224-89, d'ordre public).

Signé il y a huit mois sans formulaire de rétractation ? Votre délai n'est peut-être pas expiré. Vérifiez-le avant toute procédure : c'est la seule sortie gratuite.

4. Sortir d'une multipropriété : le droit de retrait et ses trois formes

Le retrait, c'est quitter la société en se faisant rembourser ses parts, sans acheteur à trouver. Il figure à l'article 19-1 de la loi de 1986, rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et prend trois formes très inégales.

Le retrait amiable suppose l'unanimité des associés, « nonobstant toute clause contraire des statuts ». Les statuts ne peuvent pas vous le refuser — mais un associé sur trois cents peut le bloquer. Ce n'est pas une voie.

Le retrait de droit ne concerne qu'un cas : l'héritier. Parts transmises par succession depuis moins de deux ans avant la demande, le retrait est automatique — personne à convaincre. Il est constaté par acte notarié, à la charge de l'héritier qui part. L'article 19-1 fixe lui-même le prix : l'héritier qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, arrêtée à défaut d'accord amiable dans les conditions de l'article 1843-4 du code civil. En cas de pluralité d'héritiers, l'article 815-3 du même code s'applique. Si vous héritez de parts dont vous ne voulez pas, retenez ces deux ans.

Le retrait judiciaire suppose de « justes motifs ». L'article 19-1 en cite deux, à titre d'exemple : l'associé bénéficiaire des minima sociaux ou payé sous le SMIC, et l'impossibilité de jouir du lot, station ou ensemble immobilier fermé ou devenu inaccessible. La liste reste ouverte — le texte dit « notamment » —, mais la Cour de cassation l'a resserrée.

L'arrêt à connaître avant de saisir le juge

Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-16.857, publié au bulletin, arrêt de rejet rendu à propos d'une société d'attribution en jouissance à temps partagé. Les justes motifs se pèsent en mettant en balance la situation personnelle de l'associé et l'intérêt collectif des associés restants. Deux associés dont la santé ne permettait plus l'usage du logement ont été déboutés : ils n'avaient pas démontré qu'ils ne pouvaient ni céder leurs droits, ni louer leur période. La santé ne suffit pas — et l'article 23, qui vous autorise à louer, se retourne ici contre vous.

Ce qui ne marche pas. Rendre les clés ne libère de rien. Cesser de payer non plus : l'article 3 prive le défaillant de la jouissance, et la dette court toujours. Pire, par renvoi à l'article L212-4 du code de la construction et de l'habitation, l'assemblée peut faire vendre vos parts aux enchères à vos frais. Vous perdez l'usage, gardez la charge, et un tiers fixe votre prix. Reste la cession, décrite dans notre guide de la cession de parts de SCI. Encore faut-il un acheteur.

5. Le bilan sur dix ans d'une part à 12 000 € : 18 828 € perdus

On lit qu'une semaine en temps partagé « revient moins cher que l'hôtel ». Le calcul est toujours arrêté avant la fin. Voici le même, mené au bout.

Poste	Détail	Montant
Prix d'acquisition	Une semaine, haute saison moyenne	12 000 €
Droits d'enregistrement à l'acquisition	Article 728 du CGI, tarif des ventes d'immeubles : 12 000 × 6,32 % — 5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 %. Hors TVA immobilière si la part est achetée neuve au promoteur, et hors fraction ventilée du mobilier de l'inventaire de l'article 20	758 €
Charges annuelles	600 € la première année, indexées 2 %/an	600 €
Charges cumulées sur 10 ans	600 × (1,02¹⁰ − 1) / 0,02	6 570 €
Total sorti de poche	12 000 + 758 + 6 570	19 328 €
Valeur de revente	Ordre de grandeur observé sur le marché de l'occasion, pas une statistique	≈ 1 000 €
Coût de la sortie	Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du code civil impose pour la cession un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Pour le retrait de l'article 19-1, l'acte notarié est expressément à la charge de celui qui part	≈ − 500 €
Perte nette sur 10 ans	19 328 − 1 000 + 500	18 828 €
Coût réel de la semaine	18 828 / 10 séjours	1 883 €

1 883 € la semaine. Une location libre équivalente se négocie entre 700 et 900 € — à vérifier sur votre station. Vous payez plus du double, et vous perdez le choix de la destination. Et c'est le scénario favorable : dix séjours pris, acheteur trouvé. Sept séjours au lieu de dix, la semaine passe à 2 690 €. Pas d'acheteur, la sortie ne vaut rien et les 600 € annuels continuent de tomber.

Dans ce cas, ne faites pas ça

Acheter une part de jouissance à temps partagé pour « se garantir des vacances » est, presque toujours, une mauvaise opération. Le produit est légal, mais le prix d'entrée est une dépense, pas un investissement, et la sortie n'est pas organisée. Charges perpétuelles, marché de l'occasion étroit, retrait suspendu à la preuve que vous ne pouvez ni vendre ni louer. Le ministère de l'Économie le dit aussi, plus sobrement, dans sa fiche sur la jouissance à temps partagé.

6. En SCI ordinaire, le droit d'usage d'un associé ne se présume pas

Changement de terrain. Vous êtes quatre frères et sœurs, la maison est dans une SCI, et la question est : qui vient en août ? Aucun régime spécial : le code civil ne dit rien de l'usage.

Être associé ne donne aucun droit d'occuper. La part sociale donne le résultat, le vote, l'information. Pas les clés. L'usage naît d'une décision de la société, et la Cour de cassation a dit laquelle.

L'arrêt qui a changé la rédaction des statuts

Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503, publié au bulletin, arrêt de rejet — donc sans visa — rendu à propos d'une SCI. Quand l'objet social ne prévoit pas la mise à disposition gratuite d'un immeuble aux associés, elle ne peut pas être décidée par le gérant seul : il faut une assemblée, aux conditions d'une modification des statuts. Le gérant détenait ici une part sur cent et s'était consenti à lui-même un commodat — un prêt à usage, donc gratuit. L'annulation a été confirmée.

Trois conséquences pratiques.

Le droit de vote n'est pas le droit d'usage. Celui qui détient 60 % des parts n'a pas droit à 60 % des semaines : il a 60 % des voix et du résultat. Première cause de conflit dans les maisons de famille, et elle se règle en une ligne de statuts. Nos développements sur les droits réels de l'associé minoritaire disent ce que les parts donnent vraiment : l'usage n'y figure pas.

La hiérarchie des documents compte. Les statuts fixent le principe et la majorité de modification. Un règlement intérieur, s'ils y renvoient, porte le calendrier annuel — modifiable sans repasser par le greffe. Le gérant gère : il ne crée pas le droit d'usage. Notre guide des statuts de SCI dit où loger chaque clause.

Vingt ans d'occupation tolérée ne valent pas titre. Rien d'écrit, aucun droit acquis : la société peut demander à l'occupant de partir, fût-il celui qui entretient la maison depuis toujours.

7. La clause de jouissance dans les statuts : les 8 points à régler

Comment répartir les semaines, et qui paie quoi pendant la sienne ? Tout tient dans la clause de jouissance des statuts. Huit points à trancher, chacun désamorçant un conflit. Pas de modèle ici : notre guide de la SCI en résidence secondaire en contient un, complet, avec un tableau de rotation sur 52 semaines.

Point à régler	Le conflit qu'il prévient
Qui a droit à quoi, et sur quelle base	Le majoritaire qui réclame plus de semaines « parce qu'il a mis plus »
La rotation des périodes convoitées	Les trois associés qui veulent tous la première quinzaine d'août
Le délai et la forme de réservation	Celui qui « avait dit » qu'il viendrait, sans trace écrite
Le sort de la période non utilisée	La demande d'indemnisation de celui qui n'est jamais venu
La contrepartie : gratuite ou payante, et son montant	Le doute fiscal, et l'assemblée qui redécouvre la question dix ans plus tard
La répartition des charges d'occupation	La facture d'électricité de l'hiver payée par celui qui vient l'été
Qui décide et qui finance les travaux	La toiture à 40 000 € votée par trois associés sur quatre
La sanction de l'occupation abusive	L'associé installé hors période, que personne ne sait comment faire partir

Deux avertissements. Tout ne va pas dans les statuts, publics et lourds à modifier, alors qu'un pacte d'associés reste confidentiel. Et n'affectez jamais des séries de parts à des lots identifiés : c'est le déclencheur fiscal de la section 10.

8. Occuper gratuitement ou payer un loyer : la comparaison en euros

Peut-on habiter gratuitement un bien de sa SCI ? Faut-il payer un loyer à sa propre SCI ? Les deux questions n'en font qu'une, et personne ne la chiffre. À l'impôt sur le revenu (IR), le II de l'article 15 du CGI exonère le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance, solution que la doctrine étend aux sociétés civiles logeant gratuitement leurs membres. Avec une contrepartie : « l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10, 60 et 100, publié le 25 février 2013). Notre modèle d'occupation à titre gratuit donne la convention type ; notre guide pour louer un bien de la SCI à un associé donne le prix de marché.

Le solde, personne ne le pose. Le voici, sur une SCI à l'IR à quatre associés.

Hypothèse commune. Maison à 350 000 €. Emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, soit 6 900 € d'intérêts la première année. Taxe foncière 2 400 €, assurance propriétaire non occupant (PNO, celle du bailleur sur son bâtiment) 650 €, entretien 1 200 €, comptabilité 250 €. Total : 11 400 €. Loyer de marché : 1 100 €/mois, soit 13 200 €/an. Associés à un taux marginal d'imposition (TMI, la tranche qui frappe le dernier euro gagné) de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 %.

Scénario A — mise à disposition gratuite. Revenu foncier : 0 €. Impôt : 0 €. Mais les 11 400 € de charges sont perdus pour la déduction. La famille les avance en compte courant d'associé, cette trésorerie prêtée à la société et remboursable plus tard. Coût annuel : 11 400 €.

Scénario B — location au prix du marché. Recettes 13 200 €, charges déductibles 11 400 €, résultat foncier +1 800 €. Impôt : 1 800 × 47,2 % = 850 €. Les loyers passent de la poche des associés à la caisse de leur société : à l'échelle de la famille, un transfert, pas un coût. Coût annuel : 12 250 €.

Verdict : le gratuit gagne de 850 €, exactement l'impôt que la location fabrique. Tant que les charges restent sous le loyer de marché, se louer à soi-même ne crée qu'une base imposable. Contre-intuitif, et pourtant le cas le plus fréquent.

Reste le seuil de bascule : tout se joue sur les travaux de l'année.

Travaux d'entretien dans l'année	Coût en gratuit	Coût en loué	Qui gagne
0 €	11 400 €	12 250 €	Le gratuit, de 850 €
1 800 €	13 200 €	13 200 €	Égalité stricte : c'est le point de bascule
5 000 €	16 400 €	15 440 €	La location, de 960 €
12 000 €	23 400 €	20 340 €	La location, de 3 060 €

Le mécanisme est celui du 3° du I de l'article 156 du CGI, et presque toutes les pages l'inversent. Le déficit foncier, c'est l'excédent de charges sur les loyers. Il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, sauf la fraction née des intérêts, reportable dix ans sur des revenus fonciers seulement. Tout se joue là : « le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d'emprunt » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110, mis à jour le 16 septembre 2025). Les 13 200 € de loyers absorbent d'abord les 6 900 € d'intérêts, et rien ne reste bloqué.

À 12 000 € de travaux, le déficit vaut 12 000 − 1 800 = 10 200 €, sous le plafond, donc imputable en entier : 10 200 × 30 % = 3 060 € d'économie. La location coûte 20 340 €, contre 23 400 € au gratuit. À 5 000 € de travaux, le déficit vaut 3 200 € et l'économie 960 €. Écrire l'inverse — « il faut d'abord dépasser les intérêts » — coûte au lecteur les deux tiers de son avantage. Le détail est dans notre guide du déficit foncier en SCI.

Au-delà du point de bascule, chaque euro de travaux rapporte environ 30 centimes.

Dans ce cas, ne faites pas ça : louer une année pour les travaux, puis revenir au gratuit

C'est le montage que le calcul suggère. C'est un piège, et il a deux mâchoires. L'imputation n'est acquise que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Seconde condition, propre aux sociétés : chaque associé qui a imputé doit conserver ses parts pendant la même durée (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340, mis à jour le 16 septembre 2025). Reprendre l'usage familial avant ce terme fait tomber l'avantage (§ 370) : les 3 060 € sont rendus, intérêts de retard compris. Céder ses parts dans la fenêtre le fait tomber aussi sûrement, même si la maison est restée louée. Basculez au loyer si vous vous engagez sur quatre années de location réelle et si personne ne prévoit de sortir du capital d'ici là. Sinon, n'y allez pas.

À l'impôt sur les sociétés, ce calcul n'existe pas — et le gratuit devient dangereux

Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) qui loge gratuitement un associé renonce à une recette : acte anormal de gestion. L'administration réintègre le loyer théorique dans le résultat et impose l'associé sur un avantage occulte (article 111, c du CGI). Traduction : un revenu que la société lui a distribué sans le comptabiliser comme tel — ici la valeur du logement dont il a joui gratuitement. Chiffrons, sur la même maison, 13 200 € de loyer théorique et une société à l'équilibre. Côté société : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (article 219, I-b du CGI). Ce taux réduit suppose moins de 10 M€ de recettes et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques — le cas d'une SCI de famille. Soit 1 980 €. Côté associé, la base est majorée de 25 % avant le prélèvement forfaitaire unique : 16 500 × 12,8 % = 2 112 €, plus 13 200 × 18,6 % = 2 455 € de prélèvements sociaux, sans la majoration. Ces revenus réputés distribués ne sont pas précomptés : d'où 18,6 % dès l'imposition des revenus 2025, et non 17,2 %. Total : 6 547 € pour une occupation « gratuite ». À l'IS, on facture un loyer de marché à ses associés. Sans exception.

Cas voisin : loger un enfant ou un parent soulève des questions de libéralité et de rapport à succession, traitées dans notre guide de la SCI qui loge un enfant ou un parent.

9. Conflit d'usage : l'associé qui occupe hors période ou ne paie pas

Le conflit arrive par deux chemins, et les réponses ne sont pas symétriques.

Première erreur : transposer le régime de l'indivision. L'indivisaire qui occupe seul doit une indemnité d'occupation (article 815-9, alinéa 2, du code civil). Ce texte ne s'applique pas à une SCI. Le bien appartient à la personne morale : l'occupant n'occupe pas « la chose d'autrui ». Réclamer une indemnité sur ce fondement, c'est perdre son procès.

Sur quoi repose la créance de la société ? Sur ce que les associés ont écrit. Statuts prévoyant une contrepartie : créance contractuelle. Statuts muets, gratuité ni dans l'objet social ni votée en assemblée : occupation sans titre, donc expulsion et indemnisation du préjudice. Jamais la seule qualité d'associé occupant.

La quote-part impayée se traite autrement. La contribution aux charges votée en assemblée est une dette de l'associé, inscrite à son compte courant d'associé. C'est ce solde qu'on recouvre. Chiffrez l'intérêt de retard dans les statuts : sinon vous n'aurez que le taux légal, après mise en demeure (article 1231-6 du code civil). Ce taux vaut 2,75 % au second semestre 2026 pour les créances des professionnels — une SCI créancière en est une —, contre 6,84 % pour les particuliers (arrêté du 26 juin 2026). Sur 3 000 € impayés : 83 € par an. Ni automatique, ni dissuasif, et révisé chaque semestre : raison de plus d'écrire votre taux.

Les sanctions, dans l'ordre. Suspension du droit d'usage jusqu'au paiement, si les statuts la prévoient — sans clause, illicite. Puis mise en demeure, recouvrement, exclusion en dernier : nos développements sur la clause d'exclusion d'un associé de SCI en montrent les limites. Quand le conflit a dégénéré en blocage — assemblées impossibles, gérant contesté —, voyez plutôt la mésentente entre associés de SCI.

10. Le piège de l'article 728 du CGI : quand la cession devient une vente

L'article 728 du CGI, inchangé depuis le 1^er juillet 1979, répute les cessions de parts « conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d'immeubles » avoir pour objet ces immeubles eux-mêmes. Une société de 1986 y est soumise par construction ; une SCI ordinaire peut y tomber sans le savoir.

Traduction : ce n'est plus une cession de parts à 5 % (article 726 du CGI), mais une vente d'immeuble aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Le taux dépend du département. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a ouvert aux départements la faculté de le relever, et quatre-vingt-huit des cent lignes de la table DGFiP des taux au 1^er juin 2026 portent 5 %. Tous droits confondus : 6,32 %, soit 5,00 % de droit départemental, 1,20 % de taxe communale et 2,37 % de frais d'assiette sur le droit départemental. Onze départements sont restés à 4,50 %, soit 5,81 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. L'Indre est seule au taux plancher de 3,80 %, soit 5,09 %. Le Calvados et la Creuse, qu'on lit encore à 4,50 %, ont relevé à 5 %. Le relèvement court jusqu'aux actes du 31 mars 2028. Vérifiez le vôtre plutôt qu'un taux « national ». Et n'espérez pas l'exonération des primo-accédants : elle suppose une résidence principale, ce qu'une société n'a jamais.

Le chiffrage. SCI familiale à l'IR, maison de 350 000 €, emprunt restant dû 190 000 €. Un associé cède ses 50 % pour 80 000 €, la moitié de la valeur nette.

Régime	Assiette	Taux	Droits dus
Droit commun (art. 726, II)	80 000 € — le prix exprimé augmenté des charges, soit la valeur nette des parts : le passif social, emprunt bancaire compris, se déduit (art. 726, II)	5 %	4 000 €
Article 728, cas général (88 lignes de la table DGFiP à 5 %, dont Paris et la Gironde)	80 000 €, fraction du prix afférente à l'immeuble	6,32 %	5 056 €
Article 728, dans les 11 départements restés à 4,50 % (Alpes-Maritimes, Oise, Guadeloupe…)	80 000 €, fraction du prix afférente à l'immeuble	5,81 %	4 648 €
Article 728, dans l'Indre, seul département au taux plancher de 3,80 %	80 000 €, fraction du prix afférente à l'immeuble	5,09 %	4 072 €

Écart : 1 056 € sur une seule cession dans le cas général, soit 26 % de droits en plus, pour une clause que les associés croyaient rédiger dans leur intérêt.

La porte est étroite. Deux conditions cumulatives (BOI-ENR-DMTOM-40-30, publiée le 12 septembre 2012). Le droit de jouissance doit être « indissolublement lié à la qualité d'associé » — un bail ne suffit pas. Et le régime ne joue « qu'après établissement d'un état de division et d'affectation » des parts aux fractions de l'immeuble (§ 30). Avant, droit commun. Après, les cessions sont « assimilées à des ventes d'immeubles » (§ 40), le prix n'étant plus qu'un plancher (article 666 du CGI).

Ce plancher se chiffre. La quote-part d'immeuble que représentent les 50 % de parts vaut 175 000 €, la moitié de 350 000 €. Que l'administration retienne cette valeur vénale plutôt que le prix de 80 000 €, et les droits passent à 11 060 € : plus du double des 5 056 €, presque le triple des 4 000 € du droit commun. Le redressement se fait par la valeur (article 666 du CGI, article L17 du livre des procédures fiscales), jamais par une assiette dérogatoire.

Concrètement : un calendrier de rotation sur une maison unique, non divisée, ne remplit ni l'une ni l'autre. Une clause qui affecte les parts 1 à 100 au rez-de-chaussée et 101 à 200 à l'étage franchit la ligne. Dans ce cas, ne faites pas ça — sauf à vouloir la société d'attribution, qui se construit délibérément, jamais par accident.

11. Les trois façons de partager une maison de famille, comparées

Trois structures partagent l'usage d'un même bien. Ni le même coût d'entrée, ni la même sortie.

Critère	Indivision	SCI avec clause de jouissance	SCI d'attribution (loi de 1971)
Coût d'entrée	0 €	308,91 € de création 229,20 € d'annonce légale (forfait de 191 € HT « constitution de SCI », arrêté du 19 novembre 2021 modifié) + 60,38 € de greffe (44,27 € HT pour la prestation n° 40 de l'art. A743-10 du code de commerce, immatriculation d'une personne morale, et 6,05 € HT pour la prestation n° 52, dépôt d'actes, soit 50,32 € HT et 60,38 € TTC) + 19,33 € pour la déclaration relative au bénéficiaire effectif déposée avec l'immatriculation. Tarifs de greffe au 1^er mars 2026 (arrêté du 25 février 2026) : c'étaient 63,54 € et 20,34 € jusqu'au 28 février 2026. Le droit dû au registre national des entreprises, 5,90 €, n'est pas exigible à l'immatriculation, et l'insertion au BODACC est gratuite à la constitution : ces deux lignes-là, dans un devis de création, sont en trop.	Idem, plus l'état descriptif de division et l'acte notarié
Organisation de l'usage	Convention d'indivision, ou rien	Statuts et règlement : la plus souple	Chacun a son lot, il n'y a rien à organiser
Occupant privatif	Doit une indemnité d'occupation (art. 815-9 al. 2)	Rien, sauf ce que prévoient les statuts	Sans objet, il est chez lui
Sortie	Partage possible à tout moment (art. 815), droit de partage 2,50 %	Cession de parts, 5 % (art. 726), agrément des associés — sauf les cessions aux ascendants et descendants du cédant, libres de plein droit à défaut de clause contraire (art. 1861)	Vente du lot comme un bien immobilier : 6,32 % de droits de mutation dans la grande majorité des départements, 5,81 % dans les 11 restés à 4,50 % et 5,09 % dans l'Indre
Blocage possible	Oui, et il est fatal : nul n'est contraint de rester	Oui, mais la société survit	Faible, chacun est autonome
Fiscalité de l'usage	Art. 15, II du CGI	Art. 15, II du CGI si gratuit	Transparence de l'art. 1655 ter du CGI

Le verdict par profil. Fratrie qui s'entend et vendra dans les cinq ans : ne créez pas de société, l'indivision face à la SCI gagne, sa sortie étant de droit. Famille qui garde la maison sur deux générations : la SCI, un associé ne pouvant pas provoquer le partage. Chacun veut être chez soi : pas une clause de jouissance, mais une SCI d'attribution ou une division en copropriété. Détenir à plusieurs sans partager l'usage, c'est investir en SCI entre amis.

12. Questions fréquentes sur la jouissance partagée en SCI

Un associé qui n'occupe pas sa période paie-t-il quand même les charges ?

Dans une société de la loi du 6 janvier 1986, l'article 9 distingue deux catégories de charges, dont le contenu précis est fixé par décret. Celles de la seconde catégorie, liées à l'occupation du local — typiquement l'eau, l'énergie, le ménage de fin de séjour —, ne sont pas dues si le local n'est pas occupé. Les charges générales de l'immeuble — entretien, assurance, administration, gros travaux — restent dues intégralement, période utilisée ou non. Dans une SCI ordinaire, tout dépend de la clause statutaire : si elle ne distingue pas, l'associé paie sa quote-part entière même s'il n'est jamais venu.

Un associé peut-il louer ou prêter sa période à un tiers ?

Dans une société de la loi de 1986, oui, et c'est d'ordre public : l'article 23 donne à l'associé le droit de louer ou de prêter le local attribué en jouissance, et toute clause contraire des statuts est réputée non écrite. Dans une SCI ordinaire, la réponse dépend des statuts, qui peuvent parfaitement interdire la sous-location ou la soumettre à l'accord des autres associés. Côté impôt, méfiez-vous du réflexe « revenu foncier » : vous n'êtes pas propriétaire du local, vous louez un droit de jouissance. Une semaine de résidence de tourisme se loue meublée, donc en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leurs prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % dès l'imposition des revenus 2025. Louée nue, elle suit le sort des produits de sous-location, imposés en bénéfices non commerciaux. Faites qualifier la première année, pas la troisième.

Que devient le droit d'usage au décès d'un associé ?

Le droit d'usage suit les parts. Les héritiers deviennent associés selon les règles des statuts et reprennent la période attachée aux parts. Dans une société de la loi de 1986, l'article 19-1 leur ouvre en plus un retrait de droit — sans avoir à demander l'accord de personne — s'ils le sollicitent dans les deux ans de la transmission par succession. C'est la seule sortie automatique que connaisse ce régime, et elle se referme silencieusement au bout de deux ans.

Les héritiers sont-ils tenus par une clause de jouissance qu'ils n'ont pas votée ?

Oui. Les statuts s'imposent à tout associé, y compris à celui qui le devient par succession ou par donation. Un héritier ne peut pas exiger une redistribution des semaines au motif qu'il n'était pas là quand la clause a été adoptée. Il peut en revanche demander une modification, qui obéira à la majorité prévue par les statuts — souvent l'unanimité en SCI familiale.

Qui paie la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?

L'article 1408 du code général des impôts (CGI) établit la taxe au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. Pour la multipropriété, la loi tranche elle-même. Le même article dispose que « les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé sont redevables de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires afférente aux locaux attribués en jouissance à leurs membres ». La société paie, puis répercute dans les charges. Dans une SCI ordinaire, tout dépend de l'usage réel au 1er janvier. Un associé qui a la disposition exclusive et permanente du logement est imposé personnellement. Si l'usage tourne sans que l'un en dispose seul, c'est la société qui est imposée.

Que se passe-t-il si on cesse de payer ses appels de fonds en multipropriété ?

L'article 3 de la loi de 1986 prévoit que l'associé défaillant ne peut plus entrer en jouissance à compter de la décision de l'assemblée générale. Cesser de payer ne fait donc pas sortir de la société : cela fait perdre l'usage tout en laissant la dette courir. Le même article renvoie en outre à l'article L212-4 du code de la construction et de l'habitation. Un mois après une mise en demeure restée sans effet, l'assemblée peut autoriser, à la majorité des deux tiers du capital, la vente publique des parts du défaillant, pour son compte et à ses risques. Le prix de l'enchère s'impute par privilège sur ce qu'il doit à la société, et les appels de fonds antérieurs à la vente restent dus. C'est le pire des deux mondes, et c'est pourtant la réaction la plus fréquente.

Le gérant peut-il modifier seul le calendrier d'occupation ?

Non, dès lors que la répartition figure dans les statuts : le gérant n'a pas le pouvoir de modifier les statuts. S'il ne s'agit que d'un règlement intérieur ou d'un tableau annuel que les statuts lui confient, il peut l'ajuster dans les limites du mandat qu'ils lui donnent. En cas de doute, écrivez dans les statuts qui arbitre, et sur quel critère.

Comment répartir concrètement les semaines entre associés ?

Trois méthodes tiennent sur la durée. La rotation glissante : on numérote les périodes, chacun descend d'un rang chaque année, et personne n'a deux fois de suite la première quinzaine d'août. Le tirage au sort à mémoire : on tire l'ordre de choix, et celui qui a choisi en premier passera dernier l'année suivante. Le tour de priorité : un seul associé choisit en premier chaque année, à tour de rôle, les autres se servant ensuite. Quelle que soit la méthode, écrivez le principe dans les statuts et le calendrier dans un règlement intérieur.

Peut-on héberger gratuitement un ami ou un enfant majeur qui n'est pas associé ?

Matériellement oui, juridiquement il faut y penser. La mise à disposition doit être prévue par l'objet social ou autorisée par l'assemblée, faute de quoi elle est annulable. À l'impôt sur les sociétés (IS), l'hébergement gratuit d'un tiers reste une renonciation à recettes, donc un acte anormal de gestion. Et si le bénéficiaire est un futur héritier, une mise à disposition durable et gratuite peut être discutée au moment de la succession comme un avantage consenti.

Le conjoint d'un associé a-t-il un droit d'usage propre ?

Non. Le conjoint qui n'est pas associé n'a aucun droit direct sur le bien de la société : il occupe par l'intermédiaire de son époux ou de son épouse. La protection du logement de famille de l'article 215 du code civil joue entre époux, sur les droits dont ils sont eux-mêmes titulaires ; elle ne crée pas de droit contre la société, qui n'est pas partie au mariage. Si vous voulez sécuriser le conjoint, cela se fait dans les statuts ou par une convention, pas par défaut.

Qui doit assurer le bien, et contre quoi ?

La société assure le bâtiment, en assurance propriétaire non occupant (PNO), et cette prime est une charge sociale. Chaque associé occupant devrait en outre disposer d'une responsabilité civile couvrant les dommages qu'il cause pendant sa période, et déclarer les invités qu'il héberge. Dans une société de la loi de 1986, l'état des lieux contradictoire de l'article 21, établi à la restitution du local, est le document qui permet de savoir à quelle période un dégât s'est produit.

Qui paie les travaux dans une SCI à usage partagé ?

La société paie : le bien lui appartient et la facture est une charge sociale. L'entreprise impayée doit d'abord poursuivre la société ; ce n'est qu'après une poursuite restée vaine qu'elle peut se retourner contre chaque associé, à hauteur de sa seule part et jamais solidairement (articles 1857 et 1858 du code civil). La vraie question est le financement. L'avance en compte courant d'associé crée une créance remboursable et laisse la répartition du capital intacte. L'augmentation de capital, elle, dilue celui qui ne suit pas : sur la toiture à 40 000 € de notre tableau, l'associé qui avance seul devient créancier de la société pour presque la valeur de sa propre quote-part. Dites dans les statuts si ces avances portent intérêt, et à quel taux. Dans une société de la loi de 1986, la question ne se pose pas ainsi : les gros travaux sont des charges communes de l'article 9, appelées au prorata des parts, que vous soyez venu ou non.

Quelle majorité faut-il pour créer ou modifier une clause de jouissance ?

Dans une SCI ordinaire, la clause figure dans les statuts : sa modification suit la majorité que les statuts prévoient, et à défaut de clause l'unanimité des associés (article 1836 du code civil). Dans une société de la loi de 1986, l'article 16 impose une majorité des deux tiers pour modifier les statuts ou le règlement. La différence est structurante : en SCI familiale, un seul associé peut bloquer une refonte du calendrier.

Quel tribunal saisir en cas de conflit d'usage ?

Le tribunal judiciaire, partout en France. Un litige entre associés d'une société civile — expulsion d'un occupant sans titre, paiement d'une quote-part, contestation d'une décision d'assemblée, retrait — n'est jamais de la compétence du tribunal de commerce. Le tribunal des activités économiques, expérimenté dans douze ressorts, ne connaît que des procédures amiables et collectives : il n'a rien à voir avec un conflit de semaines entre frères et sœurs.

Faut-il un acte notarié pour revendre ses parts depuis 2026 ?

L'article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour céder des parts d'une personne morale à prépondérance immobilière. À peine de nullité. L'article 20 de la loi de 1986, qui admet encore l'acte sous seing privé, n'a pas été réécrit, et le champ exact du nouveau texte n'est pas tranché : ni jurisprudence, ni doctrine administrative. L'asymétrie de risque est écrasante — comptez environ 500 € d'acte, quand une nullité coûte l'opération. Passez par un notaire ou un avocat.

Un associé qui n'occupe jamais peut-il réclamer une compensation ?

Pas au titre de l'usage : le droit de jouissance est un droit d'user, pas une créance de loyer. S'il ne s'en sert pas, il ne se passe rien. Il conserve en revanche ses droits d'associé : sa part du résultat, son droit de vote et son droit d'information annuel (article 1855 du code civil). Si le déséquilibre devient durable, la vraie réponse n'est pas une indemnité mais une clause : soit une contrepartie financière indexée sur l'occupation réelle, soit une redistribution des périodes.

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