Donation de parts de SCI : combien vous payez vraiment, et comment tomber à zéro (2026)

1. L'effet du passif : pourquoi les parts valent moins que l'immeuble

Une part sociale est une fraction du capital de la société. Le donataire — celui qui reçoit — ne devient pas propriétaire d'un mètre carré : il devient propriétaire d'un droit sur une société qui, elle, possède l'immeuble. Ce détour change tout, parce que la valeur d'une part se calcule sur l'actif net : ce que la société possède, moins ce qu'elle doit.

Les comptes courants d'associés sont l'argent que les associés ont avancé à la société et qu'elle leur doit : c'est une dette, au même titre que le prêt bancaire. Un crédit en cours vient donc en déduction, alors qu'il ne se déduit pas d'office quand vous donnez un immeuble détenu en votre nom. Prenons un dossier ordinaire.

Une objection honnête : l'article 776 bis du CGI (code général des impôts) autorise, en donation directe, à déduire l'emprunt qui a servi à acheter le bien. Mais à quatre conditions, et il les faut toutes les quatre. La dette est mise à la charge du donataire dans l'acte. Sa reprise est notifiée au créancier. Elle a été contractée auprès d'un établissement de crédit, et non auprès d'un proche. Et le donataire prouve ensuite qu'il l'a réellement payée, l'administration pouvant le lui demander pendant trois ans après chaque échéance. Autrement dit, votre enfant doit devenir emprunteur à votre place, et la banque doit l'accepter. En SCI, rien de tout cela : la dette reste celle de la société, personne ne reprend rien.

La dernière ligne n'est pas là par honnêteté de façade : une SCI se tient, et cela se paie tous les ans. Nous avons détaillé la note réelle dans notre guide coût annuel d'une SCI, qui chiffre poste par poste ce que la structure consomme chaque année.

2. La forme : le notaire est obligatoire, et l'article 1865-1 n'y change rien

Une donation de parts se fait devant notaire, à peine de nullité. C'est l'article 931 du Code civil, et il ne souffre aucune exception ici : les parts sociales ne sont pas des objets qu'on remet de la main à la main, donc le don manuel leur est fermé. Un acte sous seing privé signé entre parents et enfants ne vaut rien, même enregistré, même exécuté pendant dix ans.

Cette nuance a un intérêt pratique. Si vous vendez des parts à un enfant plutôt que de les lui donner, vous relevez désormais d'un autre texte, d'un autre coût et d'un autre risque de requalification. Nous avons traité la vente entre proches et ses écueils dans cession de parts de SCI, qui détaille la procédure d'agrément et le droit d'enregistrement de 5 %.

Faut-il l'accord des autres associés ?

Par défaut, non, quand vous donnez à vos enfants ou à vos parents. L'article 1861 du Code civil dispense d'agrément, de plein droit, les cessions consenties aux ascendants et aux descendants du cédant — et une donation est une cession à titre gratuit. On lit souvent l'inverse en ligne. En revanche, la dispense tombe si vos statuts l'ont écartée, ce qui arrive dans les modèles vendus en ligne. Les donations au conjoint, au partenaire de pacte civil de solidarité ou à un tiers, elles, restent soumises à agrément tant que les statuts n'en dispensent pas. Le détail de la procédure et des délais est dans notre guide clause d'agrément en SCI.

3. Ce que vous pouvez donner sans rien payer

L'abattement est une franchise : la fraction de la donation qui échappe entièrement à l'impôt. Il se compte par donateur et par donataire, et il se reconstitue tous les quinze ans.

Un couple avec deux enfants dispose donc de quatre franchises de 100 000 €, soit 400 000 € tous les quinze ans. C'est la seule multiplication à faire, et elle explique à elle seule pourquoi tant de transmissions immobilières sortent à zéro.

Le compteur de quinze ans, et ce qu'il ne pardonne pas

L'article 784 du CGI oblige à rappeler les donations antérieures consenties par le même donateur au même donataire depuis moins de quinze ans. Le rappel ne les taxe pas une seconde fois : il vient réduire l'abattement restant et faire repartir le barème plus haut. Beaucoup de familles le découvrent en signant la deuxième donation.

4. Le barème de l'article 777, et le raccourci pour le calculer de tête

Au-delà de l'abattement, les droits se calculent par tranches, comme l'impôt sur le revenu. En ligne directe — de parent à enfant, ou de grand-parent à petit-enfant — le tarif est le suivant.

Hors ligne directe, le tarif décroche vite : 35 % puis 45 % entre frères et sœurs, 55 % jusqu'au quatrième degré, 60 % pour tous les autres, concubin compris. Donner des parts à un neveu ou à un compagnon non pacsé revient donc à laisser plus de la moitié de la valeur au Trésor, ce que ni la décote ni le démembrement ne rattrapent.

5. Donner la nue-propriété : le levier le plus rentable de la page

La propriété se coupe en deux. L'usufruit donne droit aux revenus — ici, aux bénéfices distribués par la société. La nue-propriété donne le titre, sans le revenu. Vous donnez la seconde, vous gardez le premier, et l'impôt ne porte que sur ce que vous avez donné.

L'article 669 du CGI fixe le partage de valeur entre les deux, uniquement en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte, par tranches de dix ans. Ce barème est obligatoire : ni vous ni l'administration ne pouvez en sortir.

Le barème raisonne en années révolues : à 50 ans, vous êtes encore dans la tranche des 40 %, à 51 ans vous passez à 50 %. Signer trois semaines avant un anniversaire décennal n'est pas un détail de calendrier, c'est un dixième de l'assiette.

Deux avertissements que l'on lit rarement. D'abord, la facture du notaire, elle, ne baisse pas : ses émoluments s'assoient sur la valeur en pleine propriété, réserve d'usufruit comprise. Ensuite, garder l'usufruit ne vous fait rien gagner à l'impôt sur la fortune immobilière : c'est l'usufruitier qui déclare la valeur entière (art. 968 du CGI). Le sujet est développé dans SCI et IFI.

Reste la question du pouvoir. L'article 1844 du Code civil donne le droit de vote au nu-propriétaire, sauf sur l'affectation des bénéfices, qui revient à l'usufruitier. Les statuts peuvent redistribuer ce droit comme ils l'entendent, jusqu'à le donner en entier à l'usufruitier (art. 1844, alinéas 3 et 4). Une seule chose ne se retire pas : le nu-propriétaire doit rester convoqué et pouvoir participer au débat, même s'il ne vote pas. Si vous voulez garder la main, faites écrire que l'usufruitier vote sur toutes les décisions. Le mécanisme et ses variantes sont détaillés dans démembrement de SCI, et la variante à durée fixe dans donation temporaire d'usufruit.

6. Donation simple ou donation-partage : l'écart se mesure au décès

Une donation simple est rapportable : au décès du donateur, on la remet fictivement dans la succession pour vérifier que chaque enfant a reçu sa part. Et on la remet à sa valeur au jour du partage successoral (art. 860 du Code civil), pas à celle du jour de l'acte. L'enfant qui a reçu des parts qui ont doublé se retrouve créditeur d'une somme qu'il n'a jamais touchée.

La donation-partage (art. 1075 et suivants du Code civil) fait l'inverse : elle répartit et elle fige. Les biens sont évalués une fois pour toutes au jour de l'acte.

Le gel n'est pourtant pas automatique. L'article 1078 du Code civil y met trois conditions. Tous les héritiers réservataires — ceux à qui la loi garantit une part minimale — doivent avoir reçu un lot dans le partage, et être vivants ou représentés au décès. Ils doivent l'avoir expressément accepté. Et l'acte ne doit pas réserver d'usufruit sur une somme d'argent. Un enfant oublié, ou né après, et la valeur se remet à flotter. Réserver l'usufruit sur les parts elles-mêmes ne pose en revanche aucun problème : c'est l'usufruit sur du numéraire qui est visé.

Notre position, franchement : dès que vous avez plus d'un enfant, la donation simple n'a plus d'intérêt. Le surcoût de la donation-partage est nul — mêmes taux d'émoluments (art. A444-68 du Code de commerce, identique à l'article A444-67) — et elle supprime la principale source de contentieux familial vingt ans plus tard.

7. Faut-il étaler sur quinze ans ? Les deux calculs, et la réponse

Le conseil qui circule est toujours le même : donnez par vagues, tous les quinze ans, pour recharger les abattements. C'est vrai dans un cas et faux dans l'autre, et personne ne dit lequel. Les deux calculs suivent, avec le même point de départ : couple de 50 ans, deux enfants, donation de la nue-propriété. Dans les deux, l'immobilier s'apprécie sur quinze ans : de près de 30 % dans le premier cas, de 37,5 % dans le second.

Ces deux calculs reposent sur un pari : que l'immobilier monte. Si vous anticipez une baisse, l'arbitrage s'inverse et attendre devient payant. C'est le seul paramètre du calcul que personne ne maîtrise, et il vaut mieux le dire que de le cacher derrière une moyenne.

8. La facture du notaire, ligne par ligne

Les honoraires d'un notaire sur une donation ne sont pas libres : ce sont des émoluments, c'est-à-dire des honoraires dont l'État fixe lui-même le tarif. Ici, l'article A444-67 du Code de commerce — l'article A444-68 pour la donation-partage, au même barème. L'assiette est la valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur, réserve d'usufruit comprise.

La remise n'est pas une négociation de marchand de tapis : chaque office publie ses taux de remise par catégorie d'actes, et il les applique à tous. Demandez-les avant de choisir votre notaire, la question est parfaitement légitime.

Sur la modification des statuts et le passage par le guichet unique, le pas-à-pas complet, avec les pièces à fournir, est dans modifier les statuts d'une SCI.

9. Évaluer les parts sans se faire redresser

C'est vous qui déclarez la valeur, et l'administration qui la conteste éventuellement. Le point de départ est toujours l'actif net : la valeur de marché des biens — ce que les textes appellent la valeur vénale — plus la trésorerie, moins les emprunts et les comptes courants d'associés.

Sur cette base, deux corrections sont discutées. La première est admise sans difficulté : une part de société civile ne se vend pas comme une action cotée, elle est illiquide, et cela vaut une décote. La seconde est plus fragile : la décote de minorité, qui suppose que le lot donné ne confère aucun pouvoir. Dans une SCI familiale à quatre associés, ce raisonnement se retourne facilement contre vous.

La Cour de cassation a validé, dans un arrêt rendu en matière d'impôt de solidarité sur la fortune le 9 février 2022 (Cass. com., n° 19-22.861, inédit), une méthode combinant la valeur mathématique — l'actif net — et la valeur de productivité — les loyers capitalisés — selon la formule (3 VM + VP) ÷ 4. Elle y a admis une décote de 15 %, au titre du bail commercial qui grevait l'immeuble. La valeur vénale s'apprécie de la même façon pour les droits de donation, ce qui rend la méthode transposable. Un taux chiffré de cette façon reste rare dans la jurisprudence de la Cour, et rien dans cette décision n'autorise à empiler mécaniquement 30 % de décote sur n'importe quelle SCI.

Un point de décote, traduit en euros, donne ceci. Sur le cas n° 1, l'actif net de 230 000 € décoté de 15 % tombe à 195 500 €, soit 48 875 € par donation au lieu de 57 500 €. Les droits restent nuls dans les deux cas, puisqu'on était déjà sous l'abattement. Sur le cas n° 3, les 700 000 € deviennent 595 000 €, soit 148 750 € par donation, et une nue-propriété à 74 375 € au lieu de 87 500 €. Là encore, zéro euro de droits gagné. La leçon est là : quand les droits sont déjà nuls, la décote n'apporte rien et vous expose gratuitement au redressement.

La règle pratique : chaque point de décote doit correspondre à une phrase que vous pourriez lire à un vérificateur. Bail commercial en cours, clause d'agrément stricte, associé minoritaire sans droit de vote élargi, indivision entre donataires. Si vous ne savez pas quoi écrire, c'est que la décote n'existe pas. Pour tenir le registre des parts et retracer les mouvements année après année, notre modèle de suivi des parts et des associés reprend le format attendu.

10. Les six pièges qui coûtent le plus cher

1. La présomption de l'article 751 du CGI

Le défunt avait l'usufruit, un héritier présomptif — celui qui hériterait si le décès survenait aujourd'hui — avait la nue-propriété. Le fisc considère alors, jusqu'à preuve contraire, que le bien fait partie de la succession. Il est donc taxé une seconde fois, en pleine propriété. Deux portes de sortie. La première : la donation est régulière et a été consentie plus de trois mois avant le décès. La seconde : le démembrement a été fait à titre gratuit plus de trois mois avant le décès, par acte notarié, avec une nue-propriété évaluée au barème de l'article 669. Une donation notariée classique coche ces cases. Une donation signée au chevet d'un parent malade, non. Chiffrons le risque sur le cas n° 3. Si la présomption joue, les 175 000 € donnés par parent et par enfant sont retaxés en pleine propriété : 75 000 € taxables après abattement, soit 1 380,75 + 59 068 × 20 % = 13 194,35 € par donation, et 52 777 € pour la famille. Consolation partielle : les droits déjà acquittés sur la nue-propriété s'imputent sur ceux réclamés à la succession. Ici, ils étaient nuls, puisque la donation passait sous l'abattement.

2. La réserve héréditaire

Vous ne pouvez pas donner ce qui revient de droit à vos enfants. Avec un enfant, la réserve est de la moitié du patrimoine ; avec deux, des deux tiers ; avec trois ou plus, des trois quarts (art. 913 du Code civil). Ce qui reste est la quotité disponible. Une donation qui déborde n'est pas nulle, mais elle est réductible : les héritiers lésés peuvent en réclamer la valeur au décès. C'est le point qui pique dans les familles recomposées, où l'on veut protéger le conjoint sans déshériter les enfants d'un premier lit.

3. Le quasi-usufruit après la vente de l'immeuble

Si la SCI vend le bien et que le prix remonte à l'usufruitier, celui-ci peut le dépenser à charge de restituer la somme au décès : c'est le quasi-usufruit. L'article 774 bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2024, a fermé la porte : cette dette portant sur une somme d'argent n'est plus déductible de l'actif successoral. Encore faut-il distinguer deux montages. Quand l'immeuble est détenu en direct et vendu, le texte joue pleinement. Son exception vise alors la dette née du prix de vente d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, hors but principalement fiscal. Quand c'est la SCI qui vend, ce qui remonte à l'usufruitier des parts n'est pas un prix de vente : c'est une distribution, dividende, réserves ou réduction de capital. Or l'administration a admis, dans ses commentaires du 26 septembre 2024, que le quasi-usufruit portant sur des dividendes prélevés sur les réserves reste hors du champ du texte. La sécurité du montage dépend donc de la forme donnée à la remontée du prix. Cela se décide avant la vente, avec le notaire. Le calcul de la plus-value quand l'immeuble vendu est démembré, et le partage du prix entre usufruitier et nu-propriétaire, sont détaillés dans plus-value d'un bien démembré.

4. En SCI à l'impôt sur les sociétés, la donation ne purge rien

Donner des parts n'est pas une vente : vous ne payez aucune plus-value, et le donataire repart avec une valeur d'acquisition égale à celle retenue pour les droits. Cela vaut pour les parts. Cela ne vaut pas pour l'immeuble détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) : à l'intérieur de la société, rien ne bouge. Le bien reste inscrit à sa valeur d'origine diminuée des amortissements : c'est sa valeur nette comptable. Le jour où la société vendra, la plus-value taxable se calculera sur cet écart, quel que soit le propriétaire des parts. Voir plus-value en SCI à l'IS.

5. L'horloge de la plus-value du donataire repart à zéro

En SCI à l'impôt sur le revenu (IR), si votre enfant revend ses parts, sa durée de détention se compte à partir de la donation, pas de votre achat initial. Les abattements pour durée de détention, qui effacent l'impôt à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans, redémarrent donc de zéro. Donner à un enfant qui compte revendre dans trois ans lui coûte cher. Chiffrons : des parts reçues pour 87 500 € et revendues 110 000 € trois ans plus tard dégagent 22 500 € de plus-value, taxés à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 8 145 €. Le détail des paliers est dans plus-value en SCI.

6. Le pacte Dutreil ne s'applique pas

L'exonération de 75 % de l'article 787 B du CGI est réservée aux sociétés qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Gérer son propre patrimoine immobilier en est explicitement exclu. La loi de finances pour 2026 a d'ailleurs resserré le dispositif, pour les transmissions intervenues depuis le 21 février 2026. L'engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans. Et la valeur de certains biens non affectés à l'exploitation, énumérés limitativement, sort désormais de l'exonération. Rien de tout cela n'ouvre quoi que ce soit aux SCI patrimoniales. Les rares cas où la question se pose sont traités dans SCI et pacte Dutreil.

11. Ce qu'il faut écrire dans les statuts avant de donner

Une donation mal préparée ne se rattrape pas : une fois les parts sorties, toute modification statutaire dépend du vote de ceux à qui vous les avez données. Cinq clauses sont donc à revoir avant de prendre rendez-vous.

La première ligne est celle qu'on oublie. Si vous donnez la majorité des parts en pleine propriété à des enfants majeurs, ils peuvent vous révoquer de la gérance à la majorité des parts sociales, sauf clause contraire. Ce n'est pas une hypothèse d'école : c'est le scénario le plus fréquent des ruptures familiales autour d'une SCI. Deux protections simples : ne donner que la nue-propriété, et écrire une majorité renforcée pour la révocation du gérant.

Le compte courant d'associé mérite aussi une ligne. Si vous avez financé des travaux de votre poche, la société vous doit cet argent. Cette créance ne part pas avec les parts : elle reste la vôtre. Elle se transmet séparément, et se taxe pour son montant exact, sans décote d'illiquidité. Rien n'interdit en revanche de la donner en nue-propriété, avec quasi-usufruit du donateur : voyez le piège n° 3 pour la limite fiscale. Le fonctionnement complet est décrit dans compte courant d'associé en SCI, et la rédaction des clauses dans statuts de SCI.

12. Les quatre cas où il ne faut pas donner des parts de SCI

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Sur les quatre dossiers qui suivent, notre réponse est de ne pas monter l'opération.

Le premier cas est le plus fréquent, et le plus mal conseillé. Un appartement, un enfant, pas de crédit : la SCI n'apporte ni décote sérieuse, ni souplesse de découpage utile, ni protection particulière. Elle apporte une comptabilité, une assemblée annuelle et un dossier de plus à tenir pendant trente ans. Notre réponse, sur ce dossier : n'en créez pas. Donnez la nue-propriété du bien lui-même. Nous avons mis les deux stratégies côte à côte, chiffres à l'appui, dans SCI familiale ou donation directe et dans SCI ou nue-propriété.

Le deuxième mérite une précision, parce qu'on confond souvent deux reproches. Créer une SCI pour préparer une transmission est parfaitement licite, et c'est même l'usage normal de l'outil. Ce qui est attaqué, c'est la société sans vie : celle qui n'a pas de compte bancaire, dont les loyers arrivent sur le compte personnel du gérant, et dont aucune assemblée n'a jamais été tenue. La ligne de partage et la jurisprudence sont détaillées dans SCI fictive et abus de droit et SCI.

13. FAQ — 16 questions que le corps de l'article n'a pas traitées

14. Pour aller plus loin

Les pages ci-dessous prolongent chacune un point que nous n'avons fait qu'effleurer ici.

• Le dossier d'ensemble sur la transmission familiale, avec le choix de la structure et le calendrier : SCI familiale.
• Le mécanisme du démembrement expliqué de bout en bout, y compris la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire : démembrement de SCI.
• La variante à durée fixe, utile pour faire baisser temporairement l'IFI ou aider un enfant étudiant : donation temporaire d'usufruit.
• Le comparatif chiffré entre monter une SCI et donner directement la nue-propriété du bien : SCI familiale ou donation directe.
• Le saut de génération vers les petits-enfants, ses abattements et ses conditions : transmettre à ses petits-enfants.
• Ce qui se passe si vous ne donnez pas de votre vivant, et comment le testament s'articule avec les statuts : léguer ses parts par testament.
• Le déroulé complet d'une succession de parts non anticipée, agrément des héritiers compris : décès d'un associé de SCI.
• La vente de parts entre proches, son droit d'enregistrement et le nouvel article 1865-1 : cession de parts de SCI.
• Comment bloquer la revente des parts données, et jusqu'où une telle clause est valable : clause d'inaliénabilité.
• Le cas des enfants mineurs associés, et pourquoi la banque bloque : SCI avec enfants mineurs.
• La protection d'un enfant vulnérable, avec l'abattement renforcé et le mandat de protection : SCI et enfant handicapé.
• Qui déclare quoi après une donation en nue-propriété, sur quelle ligne de la 2044 : déclarer sa quote-part de SCI.
• Le fonctionnement du régime fiscal de la société, préalable à toute stratégie de transmission : SCI à l'IS ou à l'IR.
• La formalité qui suit l'acte et que presque personne ne fait : mettre le registre des bénéficiaires effectifs à jour dans les trente jours, et ce que coûte l'oubli : bénéficiaires effectifs d'une SCI.
• Ce que devient une donation déjà consentie quand le couple donateur se sépare, et le sort des parts au partage : SCI et divorce.
• Faire gérer les parts par un tiers de confiance si vos enfants sont trop jeunes le jour de votre décès : mandat à effet posthume.
• La sortie d'un donataire qui ne veut plus rester associé, sans faire entrer d'étranger dans la famille : rachat de parts par la SCI.

Les textes, à la source

• Article 931 du Code civil — la forme notariée de la donation, à peine de nullité.
• Article 669 du CGI — le barème usufruit / nue-propriété par tranche d'âge.
• Article 751 du CGI — la présomption de propriété et son délai de trois mois.
• Article A444-67 du Code de commerce — le tarif des émoluments de donation.
• Donations par acte notarié — la fiche officielle de l'administration fiscale.