Amortissement de l'Étanchéité en SCI à l'IS : Fenêtres, Volets, Joints, Ravalement (Guide 2026)
L'étanchéité — menuiseries extérieures (fenêtres, portes, baies vitrées), volets, joints et membranes d'étanchéité — représente 10 % de la base amortissable en SCI IS. C'est un composant souvent sous-estimé : avec une durée de référence de 15 ans pour des menuiseries neuves et un ajustement possible jusqu'à 3 ans pour du simple vitrage vétuste, il peut générer des déductions significatives — surtout dans les biens anciens mal classés au DPE.
Ce guide détaille le composant étanchéité en SCI IS : base juridique (BOFiP vs Avis CNC 2004-11), quels éléments en font partie (et la confusion fréquente avec la toiture et le gros oeuvre), les durées selon l'état des menuiseries, le calcul avec exemples chiffrés, le traitement du ravalement (charge ou immobilisation), l'impact sur la plus-value à la revente, et les obligations comptables. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide amortissements en SCI IS. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app.
Sommaire
- Place dans la décomposition par composants : BOFiP vs CNC
- Quels éléments sont inclus ? Les confusions à éviter
- Quelle durée d'amortissement selon l'état ?
- Exemples de calcul complets : appartement et maison
- Ravalement de façade : charge ou immobilisation ?
- Remplacement de menuiseries : nouveau composant
- Impact sur la plus-value à la revente
- Obligations comptables et erreurs à éviter
- Justificatifs et bonnes pratiques
- FAQ — 13 questions fréquentes
1. Place dans la décomposition par composants : BOFiP vs CNC
Le BOFiP (BOI-ANNX-000115) regroupe « façades, étanchéité » sur une seule ligne, avec une fourchette très large de 5 à 20 % et 20 à 50 ans pour les logements. En pratique, cette fourchette est trop large pour être utile directement. L'Avis CNC 2004-11 (qui sous-tend le BOFiP) est plus précis et distingue trois sous-composants :
| Sous-composant (CNC 2004-11) | Durée | Commentaire |
|---|---|---|
| Menuiseries extérieures | 25 ans (± 20 %) | Fenêtres, portes, baies vitrées |
| Étanchéité proprement dite | 15 ans (± 20 %) | Joints, membranes, films |
| Ravalement avec amélioration | 15 ans (± 20 %) | Enduit, crépi, ITE |
En pratique professionnelle, on regroupe ces trois sous-composants en un seul bloc « étanchéité » à 10 % de la base amortissable (hors terrain et toiture) avec une durée de 15 ans pour du neuf. Cette simplification est largement admise et cohérente avec la durée du BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10, §200) qui cite 15 ans pour l'étanchéité.
Répartition en pratique professionnelle (base hors terrain et toiture)
| Composant | % Appart. | % Maison | Durée neuf |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 35 % | 45 % | 80 ans |
| Réseaux (IGT) | 20 % | 15 % | 30 ans |
| Étanchéité | 10 % | 10 % | 15 ans |
| Aménagements intérieurs | 35 % | 30 % | 15 ans |
| Toiture | 200 EUR/m² ÷ étages | 25-35 ans | |
2. Quels éléments sont inclus ? Les confusions à éviter
Le composant étanchéité regroupe tout ce qui assure l'étanchéité à l'air et à l'eau de l'enveloppe extérieure du bâtiment (hors toiture). Si vous imaginez votre logement vu de l'extérieur, tout ce qui empêche l'eau, le vent et le froid d'entrer relève de ce composant.
- Fenêtres : châssis, vitrage, quincaillerie
- Portes extérieures et portes-fenêtres
- Baies vitrées, châssis fixes, impostes
- Volets (battants, roulants, persiennes)
- Joints : silicone, mastic, calfeutrement
- Appuis de fenêtre, seuils, bavettes
- Stores extérieurs fixes (banne, screen)
- Toiture → composant séparé (200 EUR/m²)
- Murs porteurs, façades structurelles → gros oeuvre (80 ans)
- Portes intérieures → aménagements (15 ans)
- Plomberie extérieure → réseaux (30 ans)
- Isolation intérieure (doublages) → aménagements
3. Quelle durée d'amortissement selon l'état ?
Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10, §200) cite 15 ans pour l'étanchéité, confirmé par l'Avis CNC 2004-11. C'est la durée de référence pour des menuiseries neuves (double ou triple vitrage, joints neufs). Elle s'ajuste à l'état réel au moment de l'acquisition.
| État des menuiseries | Coeff. | Durée | Annuité / 20 900 EUR | Économie IS (15 %) |
|---|---|---|---|---|
| Neuf (< 5 ans, double/triple vitrage) | ×1.00 | 15 ans | 1 393 EUR/an | 209 EUR/an |
| Bon état (5-15 ans, double vitrage) | ×0.80 | 12 ans | 1 742 EUR/an | 261 EUR/an |
| État moyen (15-25 ans, joints usés) | ×0.50 | 8 ans | 2 613 EUR/an | 392 EUR/an |
| Mauvais état (> 25 ans, simple vitrage) | ×0.20 | 3 ans | 6 967 EUR/an | 1 045 EUR/an |
| Hors service | — | 1 à 2 ans | 10 450 à 20 900 EUR/an | 1 568 à 3 135 EUR/an |
Comment évaluer l'état de vos menuiseries
- Neuf : moins de 5 ans, double ou triple vitrage, joints en parfait état, volets fonctionnels, aucune infiltration.
- Bon état : 5-15 ans, double vitrage, joints encore efficaces, usure légère, volets fonctionnels, pas de condensation entre les vitres.
- État moyen : 15-25 ans, joints partiellement dégradés, mastic craquelé, légers courants d'air, volets avec du jeu, condensation occasionnelle.
- Mauvais état : plus de 25 ans, simple vitrage, joints absents ou dégradés, châssis déformés ou pourris, volets non fonctionnels, infiltrations d'eau visibles, condensation permanente.
4. Exemples de calcul complets : appartement et maison
Appartement 70 m² — 250 000 EUR, état moyen
Étape 1 : Terrain (15 %) = 250 000 × 15 % = 37 500 EUR → calculer la vraie valeur
Construction = 250 000 − 37 500 = 212 500 EUR
Étape 2 : Toiture = 70 m² × 200 EUR ÷ 4 étages = 3 500 EUR
Étape 3 : Base composants = 212 500 − 3 500 = 209 000 EUR
Étape 4 : Étanchéité = 209 000 × 10 % = 20 900 EUR
Étape 5 : Annuité (état moyen, 8 ans) = 20 900 ÷ 8 = 2 613 EUR/an
Économie IS annuelle (15 %) = 2 613 × 15 % = 392 EUR/an
Prorata temporis : l'amortissement débute à la date de mise en service (pas d'achat). Calcul en jours réels pour le linéaire. Si mise en location le 1er septembre : 122 jours / 365 = 33 %. Année 1 : 2 613 × 33 % = 862 EUR.
Les frais d'acquisition (notaire, agence) peuvent soit être déduits immédiatement en charges, soit ajoutés au coût d'acquisition (choix irrévocable). L'intégration augmente la base amortissable mais aussi la PV à la revente.
Maison 100 m² — 200 000 EUR, menuiseries neuves
Étape 1 : Terrain (15 %) = 30 000 EUR. Construction = 170 000 EUR
Étape 2 : Toiture = 100 m² × 200 = 20 000 EUR
Étape 3 : Base = 170 000 − 20 000 = 150 000 EUR
Étape 4 : Étanchéité = 150 000 × 10 % = 15 000 EUR
Étape 5 : Annuité (neuf, 15 ans) = 15 000 ÷ 15 = 1 000 EUR/an
Économie IS annuelle (15 %) = 150 EUR/an
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5. Ravalement de façade : charge ou immobilisation ?
Le ravalement est le cas le plus délicat du composant étanchéité. Selon sa nature, il est traité très différemment en comptabilité.
| Type de ravalement | Traitement | Exemples |
|---|---|---|
| Nettoyage / repeinture | Charge déductible immédiatement | Nettoyage haute pression, peinture façade à l'identique, traitement anti-mousse |
| Ravalement avec amélioration | Nouveau composant amortissable (15-25 ans) | ITE (isolation thermique extérieure), enduit complet neuf, crépi intégral, bardage |
Le test BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-20) : la dépense prolonge-t-elle notablement la durée d'utilisation du bien ? Un simple nettoyage maintient l'état existant (charge). Un enduit complet ou une ITE améliore la performance énergétique et prolonge la durée de vie (immobilisation).
6. Remplacement de menuiseries : nouveau composant
Le remplacement de fenêtres, portes ou volets constitue un nouveau composant amortissable (PCG art. 213-20). Il s'ajoute au plan d'amortissement existant. La VNC de l'ancien composant (s'il n'est pas totalement amorti) passe en charge de l'exercice.
Exemple : remplacement intégral des menuiseries pour 15 000 EUR (double vitrage, volets roulants). Ce montant est inscrit à l'actif et amorti sur 15 ans (1 000 EUR/an). Si l'ancien composant étanchéité avait une VNC résiduelle de 5 000 EUR, ces 5 000 EUR passent en charge exceptionnelle.
7. Impact sur la plus-value à la revente
L'amortissement réduit l'IS chaque année, mais a une contrepartie à la revente : en SCI IS, la plus-value est calculée sur la VNC (prix d'achat − amortissements cumulés). Chaque euro amorti augmente la PV imposable d'autant.
La règle à retenir
1 EUR amorti = 0,15 EUR d'IS économisé pendant la détention
mais 0,25 EUR d'IS supplémentaire à la revente*
*Au taux IS normal de 25 %. Au taux réduit PME de 15 % (jusqu'à 42 500 EUR), le coût est neutre. Si vous ne revendez jamais, le coût PV n'existe pas.
8. Obligations comptables et erreurs à éviter
Obligation de constater l'amortissement (art. 39B CGI)
L'article 39B du CGI impose un amortissement minimum linéaire cumulé à chaque clôture. Un amortissement non comptabilisé en dessous de ce seuil est qualifié d'AID (amortissement irrégulièrement différé) et définitivement perdu. Même une SCI déficitaire doit constater ses amortissements.
6 erreurs fréquentes
1. Classer les fenêtres en gros oeuvre (80 ans au lieu de 15 ans = perte de déduction ×5).
2. Appliquer les % sur le prix total au lieu de la base hors terrain/toiture.
3. Confondre ravalement d'entretien (charge) et ravalement avec amélioration (immobilisation).
4. Oublier le prorata temporis la première année (jours réels depuis la mise en service).
5. Ne pas comptabiliser l'amortissement (AID définitivement perdu, art. 39B).
6. En copropriété, inclure les menuiseries des parties communes dans son composant privatif.
9. Justificatifs et bonnes pratiques
Documents à conserver
- DPE : mentionne le type de vitrage et l'étanchéité à l'air. Un DPE F ou G est un indice fort de menuiseries vétustes.
- Photos datées : état des fenêtres, volets, joints au moment de l'acquisition. Métadonnées EXIF pour la date.
- Devis de remplacement : un devis de menuisier obtenu avant l'achat atteste de l'état dégradé et du coût de remise à neuf.
- Factures de travaux : si les menuiseries ont été remplacées, les factures justifient le nouveau composant.
- Diagnostic amiante (bâtiments avant 1997) : peut révéler des joints contenant de l'amiante, impliquant un remplacement imminent.
- PV d'AG (copropriété) : pour les ravalements votés en assemblée générale.
Cohérence du plan d'amortissement
Le total des composants (hors terrain) doit correspondre au prix d'achat inscrit au bilan. En contrôle, le vérificateur vérifie la cohérence entre les durées : une étanchéité en « mauvais état » (3 ans) sur un bien dont les aménagements sont déclarés « neufs » (15 ans) serait suspect. Vos durées doivent raconter une histoire cohérente.
10. FAQ — 13 questions fréquentes sur l'étanchéité en SCI IS
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