Gérant de SCI : pouvoirs, responsabilité, rémunération et révocation (guide 2026)

Sommaire

1. Qui peut être gérant de SCI et quel est son rôle exact
2. Nomination du gérant : procédure, formalités, publicité
3. Pouvoirs du gérant envers les associés et envers les tiers
4. Responsabilité civile, fiscale et pénale du gérant
5. L'action ut singuli : quand un associé attaque le gérant
6. Révocation du gérant : juste motif, procédure, indemnités
7. Démission et cessation des fonctions du gérant
8. Rémunération du gérant : panorama et renvoi
9. Conventions réglementées et conflits d'intérêts
10. Protection du patrimoine personnel du gérant
11. La co-gérance : règles, avantages, pièges
12. Cas pratique n° 1 — Pierre, gérant SCI familiale Strasbourg
13. Cas pratique n° 2 — Catherine, révoquée à Toulouse
14. Les 5 erreurs qui coûtent cher au gérant de SCI
15. FAQ — 12 questions de gérants

Ce que ce guide vous apporte. Une lecture juridique complète et opérationnelle du statut de gérant de SCI en 2026, articulée autour du Code civil (art. 1846 à 1872) et de la jurisprudence consolidée. Vous y trouverez les règles de nomination en assemblée générale, la délimitation des pouvoirs à inscrire dans les statuts de votre SCI, le périmètre exact de la responsabilité personnelle, et les renvois utiles vers la rémunération du gérant et les charges déductibles à l'IS. Contenu vérifié au 20/06/2026 contre Légifrance et le BOFiP par Quentin Hagnéré.

1. Qui peut être gérant de SCI et quel est son rôle exact ?

Pierre Marchand, 45 ans, cadre à Strasbourg, vient d'être nommé gérant de la SCI familiale qui porte l'immeuble hérité de ses parents (600 000 €) avec ses trois frères et sœurs. Sa première question au café : "Qu'est-ce que je peux faire seul, qu'est-ce que je dois faire, et qu'est-ce qui me retombera dessus en cas de pépin ?" La réponse tient en quelques articles du Code civil. Elle conditionne dix ans de relations familiales et patrimoniales.

Le statut de gérant de SCI est régi principalement par les articles 1846 à 1851 du Code civil. C'est un mandataire social : il représente la société, agit en son nom, et engage le patrimoine social dans la limite des pouvoirs que lui confient la loi et les statuts. Il n'est ni un salarié, ni un entrepreneur indépendant. Sa relation avec la SCI relève du mandat, pas du contrat de travail.

La définition simple

Le gérant est la personne — physique ou morale — désignée pour administrer la SCI au quotidien. Il décide des actes de gestion courante (signature de baux, paiement des charges, suivi des locataires), représente la société dans ses rapports avec les tiers (banque, notaire, administration fiscale) et rend compte annuellement de sa gestion aux associés réunis en assemblée. C'est lui le visage opérationnel de la SCI. Sans gérant, la société existe juridiquement mais ne peut plus agir.

Concrètement, dans la SCI de Pierre, c'est lui qui signe les avis d'échéance avec le locataire en place, qui paye la taxe foncière, qui ordonne les travaux de ravalement votés en AG, qui dépose la déclaration n° 2072 chaque printemps si la SCI est à l'IR. Ses frères et sœurs, simples associés, valident les grandes orientations en assemblée mais ne signent rien au nom de la société.

Qui peut être nommé gérant

L'article 1846 du Code civil est d'une grande souplesse. Le gérant peut être :

• une personne physique majeure, qu'elle soit associée ou non, française ou étrangère, capable juridiquement ;
• une personne morale (autre société, SARL, holding patrimoniale, association). Dans ce cas, la personne morale agit par l'intermédiaire de son propre représentant légal, qui engage sa responsabilité personnelle au même titre que s'il était gérant à titre personnel ;
• un tiers étranger à la SCI. Aucune obligation de détenir des parts. Une SCI familiale peut parfaitement confier la gérance à un expert-comptable, à un avocat, à un parent non associé.

Aucun diplôme n'est exigé. Aucune inscription à un ordre professionnel. Aucune capacité commerciale. C'est l'une des grandes différences avec les sociétés commerciales : le législateur a voulu une gérance civile la plus accessible possible. Les seules exclusions tiennent aux incapacités générales (mineur non émancipé, majeur sous tutelle, personne frappée d'une interdiction de gérer prononcée par un tribunal).

Pour une SCI familiale, c'est très utile : votre conjoint non associé, votre enfant majeur ou un cousin de confiance peut prendre la gérance sans rejoindre le capital. Cela permet notamment d'isoler la gestion technique des questions patrimoniales et successorales.

Gérant associé ou gérant non-associé

La question revient sans cesse en consultation. Choisir un gérant parmi les associés ou aller chercher un tiers ? Les deux options sont valides juridiquement. Elles produisent toutefois des effets très différents en pratique.

Le gérant associé a un intérêt direct à la bonne marche de la société : il défend ses propres parts. C'est l'option classique dans les SCI familiales et les SCI de couple. Inconvénient : la frontière entre intérêt personnel et intérêt social peut se brouiller (autorisation de travaux qui profitent à un bien voisin du gérant, location à des proches sous-évaluée, etc.). C'est ce que la jurisprudence nomme l'abus de majorité ou la faute de gestion.

Le gérant non-associé, lui, est un mandataire pur. Il agit pour le compte des associés sans intérêt patrimonial direct. Avantage : neutralité et compétence (un expert-comptable, un gestionnaire immobilier). Inconvénient : il doit être rémunéré, ce qui pèse sur le résultat. La rémunération d'un gérant non-associé peut être déduite des revenus fonciers à l'IR (BOI-RFPI-CHAMP-30-20) à condition d'être justifiée et proportionnée — celle d'un gérant associé, jamais. À l'IS, déduction sans distinction (art. 211 CGI). Pour bien arbitrer, voir notre guide des charges déductibles en SCI et le comparatif SCI à l'IR ou à l'IS.

Dans le cas de Pierre, le choix s'est fait naturellement : la fratrie a préféré désigner l'aîné, déjà investi dans le suivi des comptes, plutôt que de payer un mandataire extérieur. C'est l'arbitrage typique des SCI patrimoniales de premier niveau.

Ce que le gérant n'est PAS

Trois confusions sont fréquentes et il faut les évacuer dès maintenant.

D'abord, le gérant n'est pas le propriétaire des biens de la SCI. Les immeubles appartiennent à la société, pas au gérant. Même s'il détient 99 % des parts, il ne peut pas disposer librement des biens comme s'ils étaient les siens. Cette confusion est à l'origine de la majorité des contentieux pénaux en matière de SCI (abus de confiance, art. 314-1 du Code pénal).

Ensuite, le gérant n'est pas un salarié. Son lien avec la SCI est un mandat, pas un contrat de travail. Il n'y a ni lien de subordination, ni fiche de paie, ni convention collective applicable. Sa rémunération éventuelle obéit à un régime fiscal et social propre, détaillé dans notre guide dédié à la rémunération du gérant de SCI.

Enfin, le gérant n'est pas tout-puissant. Ses pouvoirs sont délimités par la loi (objet social, art. 1849 CC) et par les statuts. Toute décision excédant ces pouvoirs nécessite une autorisation des associés en assemblée générale, à la majorité prévue par les statuts. C'est précisément ce qu'on va décortiquer dans la suite du guide.

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2. Comment nommer un gérant : statuts ou acte séparé ?

L'article 1846 du Code civil ouvre deux voies pour désigner le gérant d'une SCI. Soit on l'inscrit directement dans les statuts au moment de la constitution, soit on le nomme par décision collective ultérieure (assemblée générale ou consultation écrite). Le choix n'est pas anodin : il conditionne la procédure de révocation, les formalités de remplacement, et le rapport de force entre associés pendant toute la vie de la société.

Le cas classique : une SCI familiale dont le gérant historique figure dans les statuts d'origine, et qui se retrouve bloquée le jour d'un conflit parce que personne n'avait prévu la mécanique de remplacement. La clause d'origine pèse autant que la nomination elle-même.

Voie statutaire ou acte séparé : avantages et inconvénients

Pour une SCI familiale de quatre associés à parts égales, l'acte séparé est presque toujours préférable. Pour une SCI à associé largement majoritaire (60 % et plus) qui veut sécuriser son contrôle face à une minorité conflictuelle, la voie statutaire avec clause de révocation à l'unanimité reste la protection la plus solide. La rédaction précise de la clause se traite dans le guide dédié à la rédaction des statuts.

Durée du mandat : aucun plafond légal

Contrairement aux SARL ou SAS, la SCI civile n'impose aucune durée maximale au mandat de gérant. Les statuts fixent librement la durée : 1 an, 3 ans, 5 ans renouvelable, ou durée de la société. À défaut de stipulation, le mandat court pour la durée de la société, soit jusqu'à 99 ans. C'est la solution la plus fréquente en SCI familiale et celle qui pose le moins de problèmes de renouvellement périodique oublié.

Dans les faits, la durée libre est un faux confort. Un mandat à durée déterminée (3 à 5 ans renouvelable par tacite reconduction) force les associés à un point de contrôle régulier sans rigidifier la fonction. C'est l'option qu'on conseille le plus souvent pour les SCI à associés multiples non-familiaux.

Qui peut être nommé gérant ?

Les conditions tiennent en quatre points :

• Personne physique ou morale : la SCI peut nommer comme gérant une autre société (SARL, SAS, holding). Rare en SCI familiale, plus fréquent dans les montages patrimoniaux avec holding animatrice.
• Associé ou non : aucune obligation d'être associé. Un tiers peut être nommé gérant (cas du gérant professionnel, du parent d'associé mineur, du conjoint non-associé). Sa rémunération suivra alors les règles de l'article 62 CGI si la SCI est à l'IS — voir notre guide rémunération du gérant de SCI.
• Capacité juridique pleine : majeur ou mineur émancipé. Un majeur sous tutelle ne peut pas être nommé. Sous curatelle, c'est possible mais avec assistance du curateur pour les actes graves — situation à éviter en pratique.
• Pas d'interdiction de gérer : une personne frappée d'une interdiction de gérer prononcée par un tribunal de commerce (suite à liquidation judiciaire fautive par exemple) ne peut pas être nommée. Le Guichet Unique vérifie ce point au dépôt.

Formalités obligatoires après la nomination

La nomination n'est opposable aux tiers qu'après publicité. Trois formalités s'enchaînent :

Tant que ces formalités ne sont pas accomplies, le nouveau gérant n'est pas opposable aux tiers (articles 22 et suivants du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 sur les sociétés civiles, qui organisent la publicité de la nomination et de la cessation des fonctions du gérant). Concrètement : la banque peut refuser de l'inscrire comme signataire du compte SCI, le notaire refusera de signer un acte avec lui, le Trésor public continuera de notifier l'ancien gérant. C'est l'erreur n° 1 dans les transitions de gérance familiale.

Gérant unique ou co-gérance ?

La SCI peut être dirigée par un seul gérant ou par plusieurs co-gérants. Sans clause statutaire contraire, chaque co-gérant détient les pleins pouvoirs de gestion seul : c'est le régime de la gestion concurrente. Pierre signe un bail, Sophie signe un autre bail simultanément, les deux engagent la SCI.

Un co-gérant peut faire opposition à un acte projeté par un autre co-gérant, mais cette opposition n'est opposable aux tiers que s'ils en avaient connaissance. Autrement dit, la co-gérance fonctionne sur la confiance ou sur un encadrement statutaire strict (répartition des domaines, double signature obligatoire pour certains actes, droit de veto). Sans cet encadrement, c'est une machine à conflits.

Pour une SCI familiale de quatre associés-frères avec un patrimoine de 600 k€, la solution la plus saine reste un gérant unique tournant (mandat de 3 ans renouvelable), avec un comité de surveillance informel composé des trois autres associés et un quitus annuel obligatoire — voir la procédure dans notre guide assemblée générale de SCI.

Gérant personne morale : possible mais réservé aux montages avancés

Une société (SARL holding, SAS, autre SCI) peut être nommée gérante. Dans ce cas, la personne morale gérante désigne une personne physique pour la représenter dans l'exercice du mandat (le représentant permanent). Les actes engagent la SCI gérée, et la personne morale gérante engage sa propre responsabilité civile.

Cas typique : une holding patrimoniale familiale qui gère plusieurs SCI portant chacune un immeuble. La holding centralise les décisions, mutualise la comptabilité, et facture des prestations de gestion aux SCI sous-jacentes via une convention de trésorerie ou de management. Schéma efficace au-dessus de 2-3 immeubles, surdimensionné en deçà.

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3. Quels pouvoirs a le gérant face aux associés et aux tiers ?

La question des pouvoirs est régie par deux articles du Code civil qui se complètent et parfois s'opposent : l'article 1848 traite des rapports internes entre le gérant et les associés, l'article 1849 traite des rapports externes entre le gérant et les tiers. Cette distinction n'est pas théorique. Elle conditionne la validité des actes signés par le gérant et l'étendue de sa responsabilité.

Pouvoirs internes (art. 1848) et pouvoirs externes (art. 1849)

Article 1848 : envers les associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société, sauf clause statutaire restrictive. Les associés peuvent limiter ses pouvoirs dans les statuts (vente d'immeuble soumise à AG, emprunt au-delà d'un seuil — en pratique 30 000 à 100 000 € selon la taille du patrimoine, à fixer dans la clause statutaire dédiée — soumis à AG).

Article 1849 : envers les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers, sauf à prouver qu'ils en avaient connaissance.

Quels actes le gérant peut-il faire seul ?

La répartition standard, en l'absence de clause statutaire, suit une logique de gravité croissante :

L'article 1852 du Code civil pose un garde-fou supplémentaire : tout acte qui sort des pouvoirs statutaires du gérant exige l'accord unanime des associés, à moins que les statuts ne prévoient une autre majorité. Traduction : si le gérant veut vendre un immeuble alors que les statuts renvoient à une AG sans préciser comment voter, il faut le oui de tous. Dans une SCI familiale où les frères et sœurs ne sont plus d'accord, c'est souvent là que tout se bloque.

Conventions réglementées : un point de vigilance

La SARL (art. L. 223-19 Cco) et la SA (art. L. 225-38 Cco) ont un régime de conventions règlementées écrit noir sur blanc dans le Code de commerce. La SCI, elle, n'en a pas. Le contrôle des accords passés entre la société et son gérant retombe sur les principes généraux : devoir de loyauté du mandataire (art. 1992 CC), faute de gestion si l'opération nuit à la SCI (art. 1850 CC), droit d'information permanent des associés (art. 1855 CC). Les notaires conseillent donc de soumettre systématiquement à l'AG les conventions sensibles : un bail consenti au gérant, un prêt accordé par la SCI, le rachat d'un bien personnel du gérant, ou encore les intérêts versés sur son compte courant d'associé.

Le détail du dispositif et la procédure exacte sont traités dans la section #9 du guide. Retenir simplement ici qu'un gérant qui s'engage dans une convention avec sa propre SCI sans procédure d'approbation expose l'opération à un risque de nullité et engage sa responsabilité.

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4. Quelle responsabilité civile et pénale encourt le gérant ?

Sur le terrain, c'est le point que les nouveaux gérants sous-estiment le plus. On accepte une mission qui paraît honorifique — gérer la SCI familiale — et on découvre, parfois trop tard, que le mandat engage le patrimoine personnel sur trois plans : civil envers les associés et les tiers, pénal sur certaines infractions précises, fiscal solidaire en cas de manœuvres frauduleuses.

Responsabilité civile : trois fondements possibles (art. 1850 CC)

L'article 1850 du Code civil pose les trois fondements de la responsabilité civile du gérant, qui peuvent jouer cumulativement ou alternativement :

• Infractions aux lois et règlements : tout manquement à une obligation légale. Exemples typiques : défaut de dépôt de la déclaration 2072 (SCI à l'IR) ou 2065 (SCI à l'IS), non-respect d'un délai fiscal entraînant majorations et pénalités, défaut de tenue de comptabilité commerciale pour une SCI à l'IS.
• Violation des statuts : décision prise hors des pouvoirs autorisés. Vente d'immeuble sans AG préalable alors que les statuts l'exigent, emprunt au-delà du seuil statutaire, embauche d'un salarié non prévue par l'objet social.
• Faute de gestion : c'est le fondement le plus large et le plus invoqué. Toute décision qu'un gérant normalement diligent n'aurait pas prise : défaut d'entretien laissant péricliter l'immeuble, baux signés à conditions manifestement défavorables, non-recouvrement prolongé de loyers impayés, confusion entre patrimoine personnel et patrimoine de la SCI.

En co-gérance, l'article 1850 alinéa 2 prévoit que les co-gérants sont solidairement responsables envers la société et envers les tiers. Entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun selon les fautes respectives. Conséquence pratique : un co-gérant passif peut être condamné pour les fautes du co-gérant actif s'il n'a pas alerté ni démissionné.

Prescription : 3 ans à compter du fait ou de sa révélation

L'article 1843-5 alinéa 3 du Code civil pose une prescription courte propre à l'action en responsabilité contre le gérant : 3 ans à compter du fait dommageable ou, s'il a été dissimulé, à compter de sa révélation. C'est court. Pour les fautes occultes (détournement, fausses factures), le point de départ glisse à la découverte, mais la prescription redevient vite un obstacle pour les associés minoritaires qui apprennent tardivement les faits.

L'action sociale ut singuli de l'article 1843-5 (vue en section 1) permet à un associé de poursuivre le gérant au nom de la SCI quand celle-ci reste passive. Elle se prescrit selon la même règle de 3 ans.

Responsabilité pénale : abus de confiance et autres infractions

L'abus de biens sociaux strict (article L. 241-3 du Code de commerce) est réservé aux dirigeants de sociétés commerciales (SARL, SAS, SA). En SCI civile, la qualification appropriée est l'abus de confiance de l'article 314-1 du Code pénal : détourner au préjudice de la SCI des fonds ou des biens qui ont été remis et acceptés à charge de les rendre, représenter ou en faire un usage déterminé.

Sanction : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. Aggravation possible jusqu'à 7 ans et 750 000 € si l'auteur est dépositaire de l'autorité publique ou si la victime est particulièrement vulnérable. La prescription pénale est de 6 ans (délit) à compter de la commission ou, pour les infractions dissimulées, de leur découverte.

D'autres infractions pénales peuvent être retenues contre un gérant :

• Faux et usage de faux en écriture (art. 441-1 CP) : écritures comptables falsifiées, factures fictives, attestations mensongères. Jusqu'à 3 ans et 45 000 €.
• Banqueroute si la SCI se retrouve en cessation des paiements et que le gérant a tenu une comptabilité fictive, détourné l'actif ou augmenté frauduleusement le passif (art. L. 654-2 Cco appliqué via l'extension aux sociétés non-commerciales).
• Fraude fiscale (art. 1741 CGI) : omission volontaire ou dissimulation de bases imposables. Jusqu'à 5 ans et 500 000 € (aggravé à 7 ans et 3 M€ dans certaines circonstances).

Responsabilité fiscale solidaire : article L. 267 LPF

C'est le levier le plus lourd à connaître pour le gérant, et paradoxalement l'un des moins connus. L'article L. 267 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de demander au tribunal judiciaire que le gérant soit déclaré solidairement responsable du paiement des impositions et pénalités dues par la SCI, lorsque ces impositions résultent de manœuvres frauduleuses ou de l'inobservation grave et répétée des obligations fiscales.

Mécanisme : assignation devant le président du tribunal judiciaire, qui statue après débat contradictoire. Si la solidarité est prononcée, le gérant doit payer sur ses biens personnels les impôts impayés de la SCI. Aucune protection patrimoniale ne tient face à L. 267 LPF — ni clause statutaire, ni quitus annuel.

Faute séparable des fonctions : la protection envers les tiers

Côté gérant diligent, une nuance protectrice existe : envers les tiers, votre responsabilité personnelle ne joue que si la faute est séparable des fonctions, c'est-à-dire d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal du mandat (jurisprudence constante de la Cour de cassation). En pratique : un tiers (locataire, fournisseur, banque) qui subit un préjudice agit contre la SCI, pas contre vous personnellement, sauf faute caractérisée.

Cette protection a toutefois une limite nette : elle ne joue qu'en matière civile. En matière pénale et en matière fiscale (L. 267 LPF), la faute séparable n'a aucun effet utile : vous êtes poursuivi en votre nom propre dès qu'une infraction est caractérisée.

Le quitus annuel : une couverture limitée mais réelle

L'article 1856 du Code civil impose une AG annuelle d'approbation des comptes. Le vote d'un quitus par les associés couvre rétroactivement la responsabilité du gérant, mais uniquement pour les faits qui leur ont été honnêtement communiqués. Un quitus voté sur la base d'une présentation tronquée ne couvre rien. À l'inverse, un quitus voté en pleine connaissance de cause sur des opérations connues éteint l'action en responsabilité des associés sur ces opérations.

D'où l'importance de la transparence dans le rapport de gestion annuel et dans la tenue de l'AG annuelle : pour le gérant, c'est un mécanisme de protection. Pour les associés, c'est le point de contrôle.

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5. L'action ut singuli : quand un associé peut-il poursuivre le gérant ?

Cas classique : un associé minoritaire, lassé de voir le gérant tenir la SCI à sa main, découvre qu'il dispose d'un recours méconnu mais efficace, l'action ut singuli. Pierre, vous qui venez d'être nommé, lisez bien ce paragraphe : c'est l'un des contre-pouvoirs les plus utiles du droit des sociétés civiles.

L'article 1843-5 du Code civil pose le principe : tout associé, même seul et même minoritaire, peut intenter l'action sociale en responsabilité contre le gérant pour faute de gestion. La particularité ? Il n'agit pas pour son propre compte, mais au nom et au profit de la SCI. Les dommages-intérêts éventuellement obtenus reviennent à la société, pas à lui.

5.1. Action ut singuli ou action ut universi ?

D'abord, il faut bien distinguer deux mécanismes que les guides confondent souvent.

L'action ut universi est l'action sociale exercée par la société elle-même, via son représentant légal. En SCI, elle pose un problème évident : si le gérant fautif est encore en poste, il ne va pas se poursuivre lui-même. C'est précisément pour contourner cette impasse que le législateur a ouvert l'action ut singuli.

L'action ut singuli permet à un seul associé, agissant individuellement, de pallier l'inaction de la société et d'engager la responsabilité du gérant en place. C'est un contre-pouvoir précieux, particulièrement dans les SCI familiales où la majorité protège un gérant complaisant.

5.2. Les trois conditions de recevabilité

L'action n'est pas automatique. Elle suppose la réunion de trois conditions cumulatives, et c'est sur cette rigueur que la jurisprudence se montre particulièrement exigeante.

D'abord, l'existence d'un préjudice subi par la SCI elle-même. Si l'associé subit personnellement un dommage distinct (par exemple une atteinte à sa réputation d'investisseur), c'est une action en réparation individuelle qu'il devra exercer, pas l'action ut singuli.

Ensuite, la démonstration d'une faute de gestion imputable au gérant. La faute peut être un manquement à la loi, une violation des statuts, ou une faute de gestion stricto sensu (négligence, imprudence, décision manifestement contraire à l'intérêt social).

Enfin, un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice social. Le tribunal vérifie que sans la faute, le dommage n'aurait pas eu lieu, ou aurait été d'une autre ampleur.

5.3. Procédure et effets

L'assignation se fait devant le tribunal judiciaire du siège social de la SCI. Le gérant fautif est défendeur. La SCI, elle, est mise en cause comme partie intéressée — c'est elle qui bénéficiera des éventuels dommages-intérêts.

La prescription est de trois ans à compter du fait dommageable, ou de sa révélation s'il a été dissimulé (art. 1843-5 al. 3 CC). Ce délai court, beaucoup plus serré que la prescription civile de droit commun, oblige les associés à réagir vite dès qu'un doute sérieux apparaît.

Sur le plan financier, les dommages-intérêts versés vont à la SCI. L'associé demandeur, qui a avancé les frais de procédure, peut en revanche obtenir le remboursement de ses frais (article 700 CPC) à la charge du gérant condamné. C'est ce mécanisme qui rend l'action attractive malgré l'absence de gain personnel direct.

5.4. Les cas typiques en SCI

Dans la pratique, quatre situations alimentent l'essentiel du contentieux ut singuli.

La sous-évaluation locative. Le gérant loue à un proche, à lui-même ou à un tiers, à un loyer manifestement inférieur au marché. La SCI subit un manque à gagner mesurable (comparable avec les loyers de marché). C'est l'un des griefs les plus fréquents et les plus faciles à démontrer.

Le défaut d'entretien massif. Quand le gérant laisse le patrimoine se dégrader (toiture non refaite, infiltrations non traitées, ravalement reporté pendant dix ans) et que cette négligence cause une perte de valeur ou des travaux d'urgence coûteux, la faute de gestion est caractérisée.

Les conventions réglementées non approuvées et préjudiciables. Un bail conclu entre le gérant et la SCI à des conditions défavorables pour la société, sans approbation en AG, ouvre la porte à une action en responsabilité. Pour le cadre des conventions réglementées et du compte courant, voir le guide dédié CCA et conventions réglementées.

Les opérations hors objet social. Un gérant qui engage la SCI dans une activité commerciale étrangère à son objet (location meublée habituelle, marchand de biens) sans modification statutaire préalable expose la société à un risque fiscal et juridique. Si une perte en résulte, la responsabilité est engagée.

5.5. Conseil pratique : la menace suffit souvent

Rassurez-vous, Pierre : dans les faits, l'action ut singuli va rarement jusqu'au jugement. Sa vraie force, c'est la menace.

Une LRAR de mise en demeure, rédigée par avocat, listant précisément les griefs documentés (rapport de gestion défaillant, comptes non approuvés, sous-évaluation locative chiffrée, bail défavorable) et annonçant l'intention d'introduire une action ut singuli à défaut de redressement sous 30 jours, suffit dans 80 % des cas à ramener un gérant déraisonnable à la table des négociations. Le coût d'une telle lettre est modeste, ses effets souvent considérables.

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6. Révocation pour juste motif : ce que la jurisprudence retient

C'est l'erreur n° 1 des associés majoritaires : croire qu'on peut révoquer un gérant comme on change un fournisseur. Le Code civil pose un cadre strict, et la jurisprudence sanctionne sévèrement les révocations brutales. Catherine, gérante depuis douze ans à Toulouse, en a fait l'amère expérience : son ex-conjoint majoritaire à 60 % l'a brusquement destituée lors d'une AG convoquée en catimini. Elle a perdu son mandat — mais elle a obtenu 28 mois de rémunération équivalente en dommages-intérêts.

6.1. Le cadre légal : article 1851 du Code civil

L'article 1851 CC ouvre deux voies. La première, la plus courante : une révocation par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (majorité légale, sauf clause statutaire renforcée ou allégée). La seconde, sorte d'arme de dernier recours quand le gérant majoritaire bloque lui-même son éviction : la révocation judiciaire pour cause légitime, ouverte à tout associé même minoritaire.

Dans les deux cas, la révocation produit ses effets dès qu'elle est prononcée (en AG ou par jugement). Mais c'est la question du juste motif qui détermine si la SCI devra des dommages-intérêts au gérant évincé.

6.2. La notion de juste motif

Le juste motif suppose une faute du gérant ou une situation objectivement préjudiciable à la société. La simple perte de confiance ne suffit pas si elle n'est pas étayée par des éléments concrets. En revanche, une mésentente paralysante qui bloque l'activité peut suffire, à condition qu'elle ne résulte pas d'une attitude délibérément hostile des associés majoritaires.

Concrètement, la jurisprudence constante retient comme juste motif :

• Une faute de gestion caractérisée (décision manifestement contraire à l'intérêt social, négligence grave)
• Un abus de pouvoir ou détournement de fonds (usage des biens sociaux à des fins personnelles)
• Un conflit d'intérêts manifeste non déclaré (convention réglementée masquée)
• Une mésentente paralysante entre associés rendant la gestion impossible
• Une incapacité ou incompétence avérée documentée par des erreurs répétées
• Le non-respect des obligations légales (défaut de tenue de comptabilité, absence d'AG annuelle, défaut de déclarations fiscales)

En revanche, sont systématiquement écartés :

• Le simple changement de majorité à la suite d'un rachat de parts ou d'une succession
• Un désaccord ponctuel sur une décision de gestion légitime
• Une perte de confiance non étayée par des faits objectifs
• Une divergence stratégique sans faute caractérisée (volonté de vendre un bien que le gérant souhaite conserver, par exemple)

6.3. Conséquences en l'absence de juste motif

Voici le point crucial que beaucoup d'associés majoritaires découvrent trop tard.

L'absence de juste motif ne paralyse pas la révocation. Le gérant est destitué, le successeur est nommé, les formalités RCS sont accomplies. Sur ce plan, l'AG sort sa pleine efficacité.

Mais la révocation sans juste motif ouvre droit, au profit du gérant évincé, à des dommages-intérêts. La fourchette jurisprudentielle est large : 12 à 36 mois de rémunération équivalente, modulée selon trois critères principaux.

Premier paramètre, l'ancienneté : un gérant en poste depuis quinze ans obtient mécaniquement plus qu'un gérant nommé six mois auparavant.

Deuxième paramètre, la manière : une révocation sans préavis, sans débat contradictoire, sans laisser au gérant le temps de s'expliquer, alourdit la note. Les juges détestent les coups bas procéduraux.

Troisième paramètre, le préjudice moral et professionnel. Si la révocation s'accompagne d'une atteinte à la réputation (accusations publiques non fondées, dénigrement auprès des tiers, banque, locataires), les dommages-intérêts sont majorés au titre du préjudice moral.

La charge financière pèse en principe sur la SCI. Mais en cas d'abus de majorité caractérisé, le tribunal peut condamner personnellement les associés majoritaires qui ont orchestré la révocation abusive.

6.4. La procédure d'AG : six points à sécuriser

Pour révoquer un gérant sans s'exposer à un retour de bâton, l'AG doit respecter une procédure rigoureuse. Pour le détail complet de la convocation, du quorum et du PV, consultez le guide assemblée générale de SCI.

• Convocation 15 jours minimum avant l'AG (décret 78-704), par LRAR de préférence
• Ordre du jour précis mentionnant explicitement la révocation et les griefs (un ordre du jour vague affaiblit le juste motif a posteriori)
• Mise à disposition des pièces justificatives au moins 15 jours avant (rapports, comptes, courriers)
• Droit du gérant à s'expliquer en AG (principe du contradictoire)
• Vote conforme aux statuts (majorité requise, comptage des parts)
• PV motivé et signé détaillant les griefs et le déroulé du débat

6.5. Le cas du gérant associé majoritaire qui bloque sa propre révocation

Situation classique : un gérant statutaire détient 51 % des parts. Aucune AG ne peut le révoquer puisqu'il vote contre. Le blocage est total.

La solution est prévue à l'article 1851 in fine du Code civil : tout associé, même minoritaire, peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la révocation judiciaire pour cause légitime. Le juge apprécie la situation in concreto : il examine les griefs, leur gravité, leur impact sur la SCI.

Cette action peut être combinée avec une demande de désignation d'un administrateur provisoire, qui prend les rênes de la SCI le temps de la procédure et empêche le gérant majoritaire de continuer à causer du préjudice pendant l'instance.

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7. Comment démissionner de ses fonctions de gérant de SCI ?

La démission est la voie symétrique de la révocation. Elle relève de la liberté individuelle du gérant — personne ne peut le contraindre à rester en fonction. Mais la liberté de démissionner n'est pas absolue : démissionner mal peut coûter cher. Voici comment procéder proprement.

7.1. Le principe : une démission libre mais encadrée

Aucune disposition légale n'impose de motif ni d'autorisation pour démissionner. Le gérant peut quitter ses fonctions à tout moment, par décision unilatérale.

Mais cette liberté s'exerce sous trois réserves importantes : le respect du préavis statutaire éventuel, l'obligation de continuité jusqu'à la nomination d'un successeur, et l'absence de démission à contretemps qui engagerait sa responsabilité.

7.2. La procédure pas à pas

D'abord, notification écrite aux associés. La LRAR adressée à chaque associé est fortement recommandée. Elle date la démission, formalise sa portée, et constitue la preuve écrite qui protégera le gérant en cas de contestation ultérieure.

Ensuite, le respect du préavis statutaire, s'il existe. Beaucoup de statuts prévoient un préavis de un à trois mois. Ce délai n'est pas une formalité : il permet aux associés d'organiser la succession sans précipitation.

Puis la convocation d'une AG pour acter la démission et nommer un successeur. C'est l'étape critique : l'article 1846-1 CC dispose qu'une SCI privée de gérant pendant plus d'un an peut être dissoute à la demande de tout intéressé. Anticiper la succession est donc un devoir du gérant démissionnaire.

Enfin, les formalités RCS : dépôt au Guichet Unique RNE (environ 195 €), publication dans un journal d'annonces légales (150 à 200 €). Coût total des formalités : 350 à 400 € — à la charge de la SCI en principe, sauf clause statutaire contraire.

7.3. La démission à contretemps

C'est le piège le plus mal connu. Si la démission intervient dans des conditions ou à un moment qui placent la SCI en difficulté (paralysie de la gestion, blocage bancaire à l'approche d'une échéance d'emprunt, défaut de signature d'un acte essentiel), le gérant démissionnaire peut engager sa responsabilité civile pour démission abusive.

Le tribunal examine alors si le gérant a agi avec discernement : préavis suffisant, anticipation de la succession, remise des pièces, transmission ordonnée des dossiers. À défaut, il peut être condamné à indemniser la SCI ou les associés du préjudice subi.

7.4. La continuité de fonction

Sauf cas d'incapacité (maladie grave, accident, contrainte familiale exceptionnelle), le gérant démissionnaire reste en fonction jusqu'à la nomination effective d'un successeur. Cette obligation de continuité n'est pas une simple convenance : elle découle du principe général de bonne foi dans l'exécution des conventions et de l'intérêt social.

En pratique, cela signifie que la démission notifiée le 1er du mois n'éteint pas le mandat le 2 du même mois. Le gérant doit assurer la gestion courante (encaissement des loyers, règlement des charges, signature des actes urgents) tant qu'un successeur n'a pas pris le relais.

7.5. Le cas particulier du décès

Le décès du gérant n'entraîne pas la dissolution de la SCI. La société survit, mais elle se retrouve sans représentant légal — situation à régler en urgence.

Les associés survivants doivent convoquer immédiatement une AG pour désigner un successeur. À défaut de nomination dans le délai d'un an, tout intéressé (associé, créancier, locataire en difficulté) peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d'un mandataire ad hoc (art. 1846-1 CC).

Bon réflexe en SCI familiale : prévoir dans les statuts une clause de désignation automatique d'un cogérant ou d'un successeur en cas de décès du gérant en place. Cela évite la vacance et les frais d'administrateur judiciaire. Pour rédiger cette clause, voir les statuts de SCI.

7.6. La démission du gérant statutaire

Cas spécifique : si le gérant a été nommé dans les statuts (gérant statutaire), sa démission emporte modification statutaire. Il faut donc convoquer une AG extraordinaire (et non ordinaire), faire approuver la modification à la majorité statutaire renforcée, déposer les statuts modifiés au Guichet Unique et publier dans un JAL.

Le coût et la complexité sont légèrement supérieurs à ceux d'une démission de gérant non statutaire. C'est l'une des raisons pour lesquelles la nomination en AG est souvent préférable, sauf intention de verrouiller stratégiquement la gestion (voir section précédente sur le statutaire).

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8. Rémunération du gérant : décision et fiscalité (en bref)

Un cas classique : un gérant qui se verse 800 € par mois "parce que c'est normal", sans décision d'AG, et qui découvre lors d'un contrôle fiscal que ces sommes sont requalifiées en revenus occultes. Pour éviter ça, deux principes simples — et un renvoi au guide dédié pour le détail chiffré.

8.1. Le principe : aucune rémunération automatique

La fonction de gérant de SCI est, par défaut, gratuite. Aucune rémunération n'est due sauf décision expresse des associés. Cette décision peut intervenir de deux manières.

D'abord, la rémunération statutaire : les statuts fixent le principe et le montant (ou la méthode de calcul). Toute modification du montant suppose alors une AGE.

Ensuite, la rémunération votée en AG ordinaire. C'est la voie la plus souple : les associés ajustent chaque année le niveau de rémunération en fonction du résultat et de l'activité réelle du gérant.

En l'absence de décision formelle, toute somme versée au gérant peut être requalifiée par l'administration fiscale en revenu occulte ou distribution déguisée, avec les conséquences fiscales associées (majoration de 25 %, pénalités pour manquement délibéré, intérêts de retard).

8.2. IR ou IS : deux logiques radicalement opposées

Le régime fiscal de la SCI commande tout.

En SCI à l'IR, la rémunération du gérant associé n'est pas déductible du résultat foncier (BOI-RFPI-CHAMP-30-20). Toute somme qualifiée de rémunération est requalifiée en quote-part de revenus fonciers et imposée comme telle. Conséquence : aucun gain fiscal à se rémunérer formellement en SCI à l'IR pour un gérant associé. Pour le détail des charges déductibles à l'IR, voir charges déductibles d'une SCI.

En SCI à l'IS, la rémunération est déductible du résultat imposable (art. 211 CGI), à condition qu'elle corresponde à un travail effectif et qu'elle ne soit pas excessive au regard des fonctions exercées et de la taille de la SCI. L'imposition chez le gérant relève du régime de l'article 62 CGI (assimilation aux traitements et salaires), avec abattement de 10 % au titre de l'article 158, 5, a du CGI (minimum 504 €, maximum 14 426 € pour 2026 — montants revalorisés annuellement par la loi de finances).

Pour le choix structurant entre les deux régimes, consultez le guide SCI à l'IS ou à l'IR.

8.3. Régime social : la spécificité décisive de la SCI civile

Point souvent mal compris, et pourtant structurant : la rémunération du gérant d'une SCI à activité strictement civile (location nue) ne supporte en principe aucune cotisation sociale professionnelle. C'est une différence majeure avec le gérant majoritaire de SARL ou le président de SAS, qui supportent eux 35 à 45 % de cotisations TNS ou 80 % de charges en assimilé salarié.

Pourquoi cette spécificité ? Parce que la SCI civile n'exerce pas une activité professionnelle au sens du Code de la sécurité sociale : son gérant n'est ni travailleur indépendant ni assimilé salarié au titre de son mandat. La rémunération relève fiscalement de l'article 62 CGI, mais socialement, elle reste hors du régime obligatoire des indépendants.

• Gérant non rémunéré (SCI civile) : aucune cotisation sociale, aucun droit acquis
• Gérant rémunéré (SCI civile, location nue) : pas d'affiliation obligatoire au régime des indépendants, pas de cotisations sociales professionnelles, mais aucun droit (retraite, indemnités journalières) acquis sur cette rémunération
• SCI à activité commerciale (meublé professionnel, para-hôtellerie) : passage de plein droit à l'IS au-delà de 10 % de recettes commerciales (art. 206-2 CGI). L'affiliation du gérant rémunéré devient alors une zone grise — à sécuriser avec un expert-comptable et l'URSSAF/SSI.

Cette spécificité explique pourquoi, en SCI civile à l'IS avec un gérant qui se rémunère, le différentiel cash en faveur de la rémunération est souvent plus important qu'on ne le pense. Pour le détail complet et les arbitrages chiffrés, voir le guide rémunération du gérant de SCI.

8.4. L'arbitrage rémunération / dividendes / CCA

Le bon arbitrage entre rémunération directe, distribution de dividendes (PFU 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux après hausse CSG LFSS 2026) et rémunération différée via le compte courant d'associé dépend de quatre paramètres : votre TMI personnel, le résultat de la SCI, votre situation familiale et le statut social associé. Aucune réponse universelle : chaque configuration mérite une simulation chiffrée.

C'est l'arbitrage qui revient à chaque clôture d'exercice, et celui sur lequel on voit le plus de gérants se tromper. Beaucoup se rémunèrent par réflexe, sans comparer dividendes ou CCA, et laissent 15 à 20 % de cotisations sur la table chaque année — sur 25 000 € de rémunération, ça fait entre 3 750 € et 5 000 € de perte annuelle évitable.

Vous pouvez également simuler votre arbitrage rémunération/dividendes directement dans l'outil SCI AI, qui calcule pour vous le coût social et fiscal de chaque option à partir de votre TMI et du résultat prévisionnel de la SCI. Pour la troisième jambe du triptyque, voir notre guide sur le compte courant d'associé : capitalisation différée, intérêts plafonnés au TMPE, restitution franche d'impôt.

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9. Conventions règlementées : quand le gérant contracte avec sa SCI

Trois cas qu'on croise régulièrement. Un gérant prête 30 000 € à sa SCI pour boucler un achat. Un autre loue un local commercial à sa propre société pour y installer son cabinet médical. Un dernier facture des prestations de conseil à la SCI qu'il dirige. C'est parfaitement légal, mais ça relève toujours de la même mécanique : la convention règlementée.

La règle n'est pas codifiée par un texte spécifique en SCI, contrairement aux SARL ou aux SA. Elle découle du droit commun du mandat : le mandataire doit rendre compte de sa gestion et agir dans l'intérêt du mandant (art. 1992 CC). Concrètement, toute convention conclue entre la SCI et son gérant, directement ou indirectement, doit être présentée aux associés pour approbation. C'est un garde-fou logique : le gérant, juge et partie, ne peut pas conclure seul des contrats avec la société qu'il dirige sans risquer un grief de faute de gestion (art. 1850 CC).

Trois catégories de conventions, trois traitements

Le droit français distingue trois familles. Une typologie simple à mémoriser une bonne fois pour toutes.

D'abord les conventions libres. Ce sont les opérations courantes conclues à des conditions normales. Une SCI qui paie son syndic, son assureur, son comptable. Pas de procédure, pas d'approbation. La vie ordinaire d'une société civile.

Ensuite les conventions règlementées. C'est la zone qui nous intéresse. Toute opération entre le gérant et sa SCI qui sort du quotidien : avance en compte courant, bail, vente, prestation facturée. Approbation a posteriori par les associés en AG annuelle.

Enfin les conventions interdites. Rares en SCI civile : il n'existe pas, comme en SARL ou SA, de prohibition générale des emprunts du gérant auprès de sa société. Mais attention, l'abus de biens sociaux et l'abus de confiance restent en embuscade dès qu'une opération sort de l'intérêt social (voir section #10).

Les conventions règlementées typiques en SCI

Voici la cartographie de ce qu'on voit le plus souvent dans les SCI patrimoniales et familiales.

• Avance en compte courant d'associé du gérant à la SCI. Le gérant prête de la trésorerie personnelle à sa société pour boucler un achat, financer des travaux, payer un appel de fonds. Voir notre guide complet sur le compte courant d'associé.
• Convention de trésorerie intra-groupe. Une holding SASU qui finance la SCI, ou inversement. Architecture fréquente en gestion patrimoniale. Voir notre analyse dédiée des conventions de trésorerie.
• Bail consenti par la SCI au gérant à titre personnel. Résidence principale louée par la SCI à son gérant, ou local professionnel loué au gérant pour son activité libérale.
• Prestations facturées par le gérant à sa SCI. Le gérant architecte qui dessine les plans d'une rénovation, le gérant expert-comptable qui tient la compta de sa SCI, le gérant consultant qui facture du conseil.
• Vente d'un bien personnel du gérant à la SCI. Apport en nature ultérieur, cession d'un studio détenu en direct à la SCI familiale, etc.

La procédure d'approbation, pas à pas

La règle est posée par l'article 1856 du Code civil : l'AG annuelle d'approbation des comptes est le moment où le gérant rend des comptes. C'est aussi le moment où les conventions règlementées passent en revue.

D'abord, le gérant établit un rapport spécial qui liste toutes les conventions règlementées conclues au cours de l'exercice. Description de l'opération, identité des parties, conditions financières, montants, durée. Ce rapport est joint à la convocation de l'AG.

Ensuite, lors de l'AG, le rapport est présenté et les associés votent. Convention par convention, ou en bloc selon la pratique. Le gérant concerné par une convention donnée ne devrait pas prendre part au vote sur celle-ci. C'est un principe de bonne gouvernance que les statuts peuvent expressément prévoir.

Enfin, le procès-verbal mentionne explicitement les conventions soumises à approbation et le résultat du vote. Conservation au registre des décisions des associés. Voir notre guide complet sur l'assemblée générale en SCI.

Le réflexe à adopter dès aujourd'hui

Honnêtement, c'est l'une des recommandations les plus simples et les plus protectrices qu'on puisse vous faire. Tenez un registre des conventions règlementées. Un classeur, un dossier numérique, peu importe le support. À chaque opération entre vous et la SCI, vous archivez : nature de la convention, date, montant, contreparties, pièces justificatives.

Chaque année, vous reprenez ce registre pour rédiger votre rapport spécial. Cinq minutes de travail si la traçabilité a été tenue. Plusieurs heures de reconstitution si vous attaquez de zéro à la veille de l'AG. Le différentiel est colossal.

Cette discipline a une vertu juridique : en cas de contestation ultérieure (associé minoritaire, héritiers, contrôle fiscal), vous démontrez la transparence et l'approbation collective. La meilleure protection contre une action en responsabilité.

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10. Confusion patrimoine personnel et SCI : les pièges à éviter

C'est l'erreur n° 1 du gérant débutant. Et parfois aussi du gérant chevronné qui s'est laissé aller à des facilités. Confondre son patrimoine personnel et celui de la SCI. Utiliser la carte bancaire de la société pour des dépenses privées. Encaisser un loyer en espèces sur son compte perso. Faire payer par la SCI les travaux de sa résidence principale.

Sur le moment, ça semble anodin. À l'arrivée, les conséquences peuvent être lourdes. Civiles, fiscales, parfois pénales.

Le principe de séparation des patrimoines

La SCI est une personne morale. Elle a sa propre identité juridique, son SIREN, sa déclaration fiscale, ses comptes bancaires, ses créanciers. Son patrimoine est juridiquement séparé de celui du gérant et de celui des associés.

Cette séparation est la raison d'être même de la société. Vous l'avez créée pour bénéficier de cette personnalité morale distincte : pour isoler un patrimoine immobilier, pour organiser une transmission, pour faciliter la gestion à plusieurs. Si vous abolissez cette frontière par des pratiques approximatives, vous détruisez l'intérêt même de votre structure.

Les pratiques à proscrire

Voici la liste noire. Les comportements qui, tôt ou tard, vous reviendront comme un boomerang.

• Utiliser le compte bancaire de la SCI pour payer des dépenses personnelles : courses, restaurants, vacances, travaux de la résidence principale, voiture privée.
• Encaisser personnellement des loyers qui auraient dû alimenter le compte SCI. Le locataire vire sur votre compte perso, vous oubliez de reverser à la SCI.
• Mélanger les paiements : factures personnelles réglées par la SCI, factures de la SCI réglées par votre compte courant personnel sans régularisation comptable.
• Tenir une comptabilité approximative ou pire, inexistante. Pas de relevés rapprochés, pas de pièces justificatives archivées, pas de grand livre tenu à jour.
• Sortir des liquidités en espèces du compte SCI sans justificatif ni piste comptable.

Le risque fiscal : acte anormal de gestion et distribution occulte

L'administration fiscale dispose de plusieurs leviers pour requalifier ces opérations. Le premier, et le plus fréquent, s'appelle l'acte anormal de gestion. Lorsqu'une SCI supporte des charges qui ne sont pas dans son intérêt social, l'inspecteur les requalifie. Concrètement : il les sort des charges déductibles et les réintègre dans le résultat imposable.

En SCI à l'IS, la sanction est double. Première couche : la réintégration au résultat fait remonter l'impôt sur les sociétés. Deuxième couche : la requalification en distribution occulte au profit du gérant, soumise au PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux après LFSS 2026). Ajoutez les intérêts de retard à 0,2 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %.

Exemple chiffré. Un gérant à l'IS paye 8 000 € de travaux de sa résidence principale via le compte SCI. L'administration découvre. Réintégration au résultat : +8 000 €. IS à 15 % (sur tranche PME) : +1 200 €. Distribution occulte : 8 000 € × 30 % = 2 400 € de PFU. Pénalités 40 % et intérêts de retard sur l'ensemble. Coût total typique : 4 500 à 5 000 €. Pour avoir gagné 8 000 € de trésorerie temporaire.

En SCI à l'IR, le mécanisme est différent mais l'effet aussi désagréable : la charge perso payée par la SCI vient majorer la quote-part de revenus fonciers du gérant, taxée à sa TMI + 17,2 % de PS. Voir notre comparatif IS vs IR en SCI.

Le risque pénal : abus de confiance

On en parle peu, mais il existe. La SCI civile n'est pas concernée par l'abus de biens sociaux au sens strict (article L. 241-3 du Code de commerce, réservé aux SARL et sociétés commerciales). Mais la qualification d'abus de confiance prévue par l'article 314-1 du Code pénal est parfaitement applicable.

Définition : le fait, par une personne, de détourner au préjudice d'autrui des fonds qui lui ont été remis à charge de les rendre, de les représenter ou d'en faire un usage déterminé. Sanction : 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. Le gérant détient les fonds de la SCI à charge de les utiliser dans l'intérêt social. Les détourner à son profit personnel, c'est l'infraction.

En pratique, les poursuites pénales restent rares pour les petites confusions de patrimoine. Elles deviennent une réalité quand un associé minoritaire en conflit ouvert décide de déposer plainte, ou quand un liquidateur judiciaire en SCI en difficulté caractérise les détournements.

Le risque civil : extension de la procédure

La SCI civile peut être placée en procédure collective si elle exerce une activité économique réelle ou si sa cessation de paiements est avérée. Dans ce cas, la jurisprudence admet l'extension de la procédure au patrimoine personnel du gérant lorsque la confusion des patrimoines est caractérisée. Vous perdez alors la séparation que la personnalité morale vous offrait. Tout votre patrimoine personnel devient gage des créanciers de la SCI.

Les bonnes pratiques de gérant

La discipline à tenir tient en cinq règles. Aucune ne coûte un euro à mettre en place, mais leur absence peut coûter plusieurs milliers.

• Compte bancaire dédié à la SCI. Aucune loi ne l'impose strictement pour une SCI, mais c'est la protection juridique de base. Tous les loyers y arrivent, toutes les charges en partent.
• Justificatif systématique. Facture, contrat, devis pour chaque mouvement débité ou crédité. Archivage numérique ou papier, peu importe, mais traçabilité absolue.
• Comptabilité tenue régulièrement. Au moins mensuellement, idéalement en temps réel via un outil de catégorisation automatique. Voir notre guide complet sur la comptabilité SCI.
• Conventions règlementées pour chaque opération atypique entre le gérant et la SCI (cf. section #9).
• Aucun retrait d'espèces sans pièce justificative et écriture comptable correspondante.

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11. Co-gérance : plusieurs gérants dans une même SCI, comment ça marche ?

Faut-il un gérant unique, ou plusieurs ? Question fréquente en SCI familiale. La loi n'impose aucune limite : vous pouvez statutairement désigner deux, trois, dix cogérants. En pratique, deux ou trois maximum. Au-delà, vous transformez la prise de décision en parcours du combattant.

La gestion concurrente, régime par défaut

Sans clause statutaire spécifique, le Code civil prévoit la gestion concurrente. Chaque cogérant détient la plénitude des pouvoirs de gérance. Il peut agir seul, engager seul la société, signer seul un bail, conclure seul une convention. Aucune signature conjointe n'est exigée.

Le principe a le mérite de la souplesse. L'inconvénient est évident : un cogérant peut prendre une décision majeure sans consulter l'autre. En SCI familiale père-fils, le fils peut conclure un bail commercial dans des conditions que le père aurait refusées. Et le tiers de bonne foi se voit opposable la décision.

Le droit d'opposition de l'article 1848

Le Code civil prévoit un contre-pouvoir : chaque cogérant peut s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue (article 1848 al. 2). Effet de l'opposition ? Subtil.

Entre cogérants, l'opposition est pleinement opposable. Si vous vous opposez formellement à l'opération projetée par votre cogérant, il ne peut plus la conclure sans engager sa responsabilité personnelle envers la société.

Envers les tiers, c'est différent. L'opposition est inopposable aux tiers sauf à prouver qu'ils en avaient connaissance. En pratique, cette preuve est extrêmement difficile à rapporter. Le tiers de bonne foi reste protégé par l'apparence : il a contracté avec un cogérant qui semblait avoir tous pouvoirs.

Les clauses statutaires possibles

D'où l'importance de rédiger les statuts avec soin lorsque vous optez pour une co-gérance. Plusieurs architectures sont possibles. Voir notre guide de rédaction des statuts SCI.

• Co-gérance solidaire. Les cogérants doivent agir ensemble. Signature conjointe obligatoire pour les actes graves (vente d'un immeuble, emprunt bancaire, bail de longue durée). Sécurise, mais ralentit.
• Co-gérance répartie. Chaque cogérant a un domaine de compétence. Exemple SCI familiale : le père s'occupe des baux et des locataires, le fils des travaux et des relations bancaires. Chacun signe seul dans son domaine, signature conjointe au-delà d'un seuil.
• Clause d'opposition opposable aux tiers. En théorie possible si elle est publiée au RNE. En pratique, peu sécurisée car la jurisprudence reste réticente à étendre la protection des tiers de bonne foi.
• Clause d'arbitrage en cas de désaccord. Recours à un tiers neutre (avocat, médiateur, comptable du groupe) pour départager les cogérants. Solution élégante pour les SCI familiales avec historique de tensions.

Gérant statutaire vs gérant non statutaire

Distinction technique mais structurante en cas de révocation.

Le gérant statutaire est nommé directement dans les statuts. Son identité figure dans le texte fondateur. Conséquence : sa révocation suppose une modification statutaire, donc une AGE aux conditions de majorité prévues pour la modification des statuts (souvent unanimité ou majorité qualifiée). Formalités lourdes, JAL, dépôt au RNE.

Le gérant non statutaire est nommé par décision collective (PV d'AG) sans modification des statuts. Sa révocation se fait à la majorité ordinaire prévue dans les statuts. Beaucoup plus souple.

Conséquence pratique : si vous anticipez une succession ou une rotation de gérance, préférez la nomination par décision collective. Si vous voulez verrouiller le pouvoir d'un fondateur (cas typique : SCI familiale où le père-fondateur veut rester gérant à vie sauf accord unanime), la nomination statutaire est l'outil adapté.

Avantages et inconvénients en SCI familiale

La co-gérance prend tout son sens dans les patrimoines familiaux qui se transmettent sur plusieurs générations. Les parents propriétaires veulent transmettre progressivement la gestion aux enfants. La co-gérance permet une transition douce : pendant cinq, dix ans, parents et enfants gèrent ensemble. Les premiers transmettent l'expérience, les seconds prennent leurs marques. Le jour où la santé d'un parent décline, le relais est déjà pris.

Autres avantages : partage de la charge (5 heures par mois divisées par deux), redondance en cas d'absence, double contrôle de la gestion (limite des dérives unilatérales), formation des futurs dirigeants en situation réelle.

Les inconvénients existent. Risque de blocage décisionnel en cas de désaccord persistant. Conflit parfois irréparable entre cogérants (couples qui divorcent, frères qui se brouillent). Multiplication des formalités : chaque cogérant doit être déclaré au RNE, signataire des comptes bancaires, mentionné sur tous les documents officiels.

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12. Cas concret n° 1 — Pierre, gérant familial qui se rémunère vs gérant bénévole

Mettons des chiffres sur la théorie. Voici un cas que nous voyons régulièrement en cabinet, transposé à un patrimoine et un foyer crédibles.

La situation de Pierre

Pierre Marchand, 45 ans, cadre supérieur dans la chimie à Strasbourg. Salaire net 6 200 €/mois, TMI 30 %. Marié à Sophie, médecin libéral. Deux enfants : Léo 12 ans et Emma 9 ans. Foyer fiscal aisé mais pas exceptionnel.

À la mort de leur père l'an dernier, Pierre et ses trois frères et sœurs (Pauline 42, Marc 48, Hélène 50) ont créé une SCI familiale baptisée « Marchand Patrimoine » pour gérer l'immeuble de rapport hérité. Capital social 10 000 €, détention strictement égalitaire (25 % chacun). SCI optée à l'IS dès la création pour amortir le bien.

Le patrimoine de la SCI : un immeuble de rapport de 600 000 € à Strasbourg, trois lots loués nus, loyers annuels nets de charges 38 000 €. Pierre a été désigné gérant statutaire à l'unanimité. Il consacre environ 5 heures par mois à la gestion : relations locataires, suivi des deux artisans pour les petits travaux, comptabilité tenue dans sci-ai.app, préparation de l'AG annuelle.

Question qu'il nous pose lors du premier rendez-vous : « Est-ce que je dois me rémunérer pour ce travail ? Ou je laisse tout dans la SCI et on se distribue des dividendes ? ».

Option A — Pierre reste gérant bénévole

Hypothèse de travail : résultat fiscal de la SCI avant rémunération du gérant = 22 000 € (après déduction des charges d'exploitation, intérêts d'emprunt, amortissements).

Calcul.

• Résultat imposable : 22 000 €
• IS au taux réduit PME 15 % (sous le seuil de 42 500 €) : 3 300 €
• Résultat distribuable : 18 700 €
• Distribution intégrale en dividendes, PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS — hausse CSG LFSS 2026) : 18 700 × 31,4 % = 5 872 €
• Net distribué aux quatre associés : 12 828 €
• Quote-part Pierre (25 %) : 3 207 € en cash dans son foyer

Option B — Pierre se rémunère 6 000 €/an

Soit 500 €/mois. Modeste mais cohérent avec ses 5 heures/mois de travail effectif (équivalent ~25 €/heure brut). En SCI familiale à l'IS, Pierre est considéré comme gérant majoritaire au sens fiscal dès qu'il appartient à un collège majoritaire — sa rémunération relève donc de l'article 62 du CGI (régime assimilé traitements et salaires). Particularité décisive de la SCI civile : la rémunération du gérant ne supporte en principe aucune cotisation sociale professionnelle, car l'activité est civile (location nue) et non commerciale. La SCI n'est pas affiliée d'office au régime des indépendants (SSI). C'est une spécificité méconnue, détaillée dans notre guide rémunération du gérant de SCI.

Calcul côté SCI.

• Rémunération de gérance : 6 000 € (déductible, article 211 CGI)
• Résultat imposable après rémunération : 22 000 − 6 000 = 16 000 €
• IS PME 15 % : 2 400 € (économie d'IS de 900 € vs option A)
• Résultat distribuable : 13 600 €
• Distribution en dividendes, PFU 31,4 % : 13 600 × 31,4 % = 4 270 €
• Net distribué aux quatre associés : 9 330 €
• Quote-part dividende Pierre (25 %) : 2 332 €

Calcul côté foyer Pierre sur sa rémunération.

• Rémunération brute : 6 000 €
• Abattement 10 % (article 158, 5, a CGI applicable aux rémunérations art. 62, mini 504 €, maxi 14 426 € pour 2026) : 600 €
• Rémunération nette imposable : 5 400 €
• IR à TMI 30 % : 1 620 €
• Cotisations sociales professionnelles sur la rémunération de gérance : 0 € (activité civile, voir explication ci-dessus)
• Net en poche après IR : 6 000 − 1 620 = 4 380 €

Total cash en poche pour Pierre = dividende quote-part + rémunération nette = 2 332 + 4 380 = 6 712 €.

Comparatif des deux scénarios

Lecture pédagogique du résultat

Différentiel en faveur de la rémunération : +3 505 €/an de cash net dans le foyer de Pierre (6 712 € − 3 207 €). Le gain est substantiel parce qu'en SCI civile, la rémunération de gérance ne supporte pas les cotisations sociales professionnelles qui pèseraient sur un gérant majoritaire de SARL ou un président de SAS.

Deux raisons à ce différentiel.

D'abord, en taux réduit IS PME 15 %, l'économie d'IS sur la déduction de la rémunération reste modeste : 6 000 × 15 % = 900 €. En SCI à l'IS au taux normal 25 % (au-delà de 42 500 € de résultat), le gain serait plus marqué : 6 000 × 25 % = 1 500 €.

Ensuite, sur les 6 000 € de rémunération, Pierre supporte seulement l'IR à TMI 30 % (1 620 €), soit un coût marginal de 27 % après abattement de 10 %. À comparer aux 31,4 % du PFU qui s'appliqueraient à la même somme distribuée en dividende. Petite différence, mais surtout : la rémunération réduit le résultat IS de la SCI (donc moins de PFU pour tout le monde), tandis que le dividende impose deux fois (IS puis PFU). C'est le double frottement qui s'évite.

À noter : l'absence de cotisations sociales sur la rémunération en SCI civile a une contrepartie. Pierre n'acquiert aucun droit (retraite, indemnités journalières). Pour un cadre salarié comme lui, qui cotise déjà au régime général, c'est neutre. Pour un indépendant sans autre couverture, c'est un manque à anticiper avec une retraite supplémentaire (PER, Madelin).

Les formalités à respecter pour Pierre s'il se rémunère

La rémunération du gérant n'est pas un acte unilatéral. Quatre étapes pour la sécuriser juridiquement et fiscalement.

• Vote en AG ordinaire. La rémunération doit être votée par les associés avant la clôture de l'exercice. Convocation de l'AG, ordre du jour mentionnant explicitement le point « fixation de la rémunération du gérant », vote à la majorité prévue par les statuts.
• Procès-verbal daté et signé. Le PV mentionne le montant, la périodicité, la date de prise d'effet. Signé par les quatre associés Marchand. Conservation au registre des décisions des associés.
• Comptabilisation en charge. Inscription en compte 644 « Rémunération du travail de l'exploitant » dans la comptabilité de la SCI. Versement effectif sur le compte personnel de Pierre, traçable.
• Pas d'affiliation au régime social des indépendants (SSI). Particularité de la SCI civile : la rémunération de gérance n'ouvre pas l'obligation d'affiliation au régime des indépendants tant que l'activité de la SCI reste civile (location nue). En contrepartie, la rémunération n'ouvre aucun droit (retraite, indemnités journalières). Si la SCI venait à exercer une activité commerciale (meublé professionnel, para-hôtellerie), l'affiliation devient une question ouverte à sécuriser avec un expert-comptable.

Si vous voulez éviter de gérer ces étapes seul, notre accompagnement par expert-comptable partenaire couvre l'ensemble du process, AG comprise.

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13. Cas concret n° 2 — Catherine, révocation conflictuelle et dommages-intérêts

Changement de décor. Cette fois, le gérant ne fait rien de mal. Pourtant, il perd son mandat du jour au lendemain. Et c'est là que les choses se compliquent — pour ceux qui révoquent.

Le contexte de Catherine

Catherine Reynaud, 58 ans, ingénieure retraitée depuis deux ans, vit à Toulouse. En 2014, elle crée avec son conjoint Bernard la SCI "Reynaud Immobilier", à l'IS, capital 5 000 €. Catherine est nommée gérante statutaire dès l'origine. Bernard, plus occupé par son cabinet d'avocat, lui laisse la main sur la gestion courante.

Douze ans plus tard, la SCI détient deux immeubles toulousains pour une valeur de marché estimée à 1,2 million d'euros. Les loyers annuels atteignent 72 000 €. La gestion représente environ 3 à 5 heures par semaine. Catherine perçoit 1 500 € par mois, soit 18 000 € par an. Une rémunération modeste, validée chaque année en AG, déductible du résultat de la SCI (article 211 CGI).

Bernard détient 60 % des parts. Catherine, 40 %. Le couple s'est séparé il y a dix-huit mois.

L'AG du conflit

Le 4 février 2026, Bernard convoque une AG extraordinaire. Un seul point à l'ordre du jour : "Révocation de Madame Catherine Reynaud de ses fonctions de gérante pour mésentente persistante et perte de confiance. Nomination du successeur."

Lecture rapide de la convocation : aucun fait précis n'est reproché à Catherine. Pas de détournement. Pas de défaillance comptable. Pas d'acte excédant l'objet social. Juste une formule molle — "mésentente" — qui dit tout et rien.

Catherine se présente à l'AG. Bernard, fort de ses 60 %, vote la révocation. Elle est actée. Dans la foulée, Bernard nomme son cousin Gérard comme nouveau gérant statutaire.

Le soir même, Catherine appelle son avocate. La question n'est pas de revenir sur la révocation — l'article 1851 du Code civil est limpide : "le gérant est révocable par une décision des associés". La révocation est valable, même prononcée sans motif précis. Catherine ne sera pas rétablie dans ses fonctions.

La vraie question est ailleurs : la révocation a-t-elle été prononcée pour un juste motif ?

L'analyse juridique du juste motif

L'article 1851 du Code civil prévoit que la révocation sans juste motif ouvre droit à dommages-intérêts. La jurisprudence constante de la Cour de cassation définit le juste motif comme un comportement fautif du gérant ou une situation objectivement préjudiciable à la société.

Concrètement, sont retenus comme justes motifs : faute de gestion documentée, dépassement répété de l'objet social, refus de convoquer l'AG annuelle, perte de confiance fondée sur des faits précis et matériellement vérifiables.

Ne sont pas retenus : la simple mésentente entre associés, le conflit conjugal en arrière-plan, la volonté du majoritaire de "reprendre la main" sans grief objectif.

La procédure devant le tribunal judiciaire de Toulouse

Catherine saisit le tribunal judiciaire en avril 2026. Sa demande s'articule en trois volets.

D'abord, le préjudice matériel : la rémunération qu'elle aurait dû percevoir si la révocation n'avait pas été prononcée. L'estimation prend pour base 24 mois de rémunération, soit 24 × 1 500 € = 36 000 €. C'est la durée que Catherine et son conseil considèrent comme raisonnable au regard des douze années d'exercice sans incident.

Ensuite, le préjudice moral : 10 000 € pour l'éviction brutale après douze ans, l'absence de mise en demeure, l'humiliation publique au sein de la famille toulousaine où l'affaire s'est ébruitée.

Enfin, 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile (frais irrépétibles d'avocat).

Total réclamé : 51 000 €, à la charge de la SCI Reynaud Immobilier.

La décision et son analyse

Le tribunal retient l'absence de juste motif. Trois éléments décisifs : ordre du jour trop vague ("mésentente persistante" ne suffit pas), absence de mise en demeure préalable de Catherine sur des griefs précis, absence de pièces démontrant un comportement fautif au cours des trois derniers exercices.

Le quantum de l'indemnisation est ajusté :

• Préjudice matériel : 28 mois de rémunération, soit 42 000 €
• Préjudice moral : 4 000 €
• Article 700 CPC : 3 500 €
• Total alloué : 49 500 € à charge de la SCI

La SCI, condamnée, supporte la facture. Les deux associés en subissent donc les conséquences au prorata de leur participation : Bernard 60 % (29 700 €), Catherine 40 % (19 800 € — qu'elle perçoit dans la même main qu'elle paie, mécanisme bizarre mais réel).

Bernard n'est pas condamné personnellement. La question d'un abus de majorité a été soulevée mais non retenue, faute d'éléments suffisants pour caractériser une décision contraire à l'intérêt social et prise dans l'unique dessein de favoriser le majoritaire. Si l'abus de majorité avait été reconnu, Bernard aurait pu être condamné à indemniser personnellement le préjudice.

Ce que Catherine retient (et ce que Bernard aurait dû savoir)

Le coût d'une révocation mal préparée ? 49 500 € pour la SCI, soit l'équivalent de quasiment trois années de rémunération du gérant. Le rapport coût/bénéfice est désastreux pour Bernard, qui a non seulement payé via la SCI, mais aussi détérioré durablement les relations avec sa co-associée et ex-conjointe.

À l'inverse, une révocation sécurisée suit un protocole simple en quatre temps.

1. Formaliser les griefs par LRAR adressée au gérant, en demandant des explications dans un délai raisonnable. C'est la pièce maîtresse de la mise en demeure préalable.
2. Convoquer dans les délais légaux : 15 jours minimum avant l'AG (décret n° 78-704 art. 40), de préférence par LRAR pour prouver la réception.
3. Ordre du jour précis listant nommément les faits reprochés : "Révocation pour défaut d'approbation des comptes 2024", "Révocation pour vente du lot 12 rue X sans mandat statutaire" — jamais de formule molle comme "perte de confiance" ou "mésentente".
4. Audition du gérant en AG (principe du contradictoire). Le gérant doit pouvoir s'exprimer sur chaque grief avant le vote. PV motivé, signé, conservant les éléments de preuve produits.

Pour Catherine, l'histoire ne s'arrête pas là. Elle reste associée à 40 %. Bernard, désormais sans co-gérante, doit composer avec elle pour toute décision dépassant les pouvoirs du gérant (vente d'immeuble, modification statutaire). Une révocation conflictuelle ne règle jamais un conflit ; elle l'amplifie.

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14. Les 5 erreurs qui coûtent cher au gérant de SCI

Les contrôles fiscaux et les contentieux entre associés ne naissent presque jamais d'une grosse fraude. Ce sont des négligences ordinaires, répétées dossier après dossier, qui finissent par coûter cher. Voici les cinq que l'on retrouve le plus souvent — et la parade pour chacune.

Erreur n° 1 — Confondre compte SCI et compte personnel

Le piège : utiliser la carte bancaire de la SCI pour un dîner familial, ou payer la taxe foncière depuis le compte perso "parce que c'est plus simple ce mois-ci". Le mélange semble anodin. Il ne l'est pas.

Le risque joue sur trois fronts.

Fiscal d'abord : requalification en acte anormal de gestion, réintégration de la dépense au résultat de la SCI.

Distribution occulte ensuite : la prise en charge d'une dépense personnelle est traitée comme un revenu distribué (art. 109, 1, 1° CGI), taxé au PFU 31,4 % chez l'associé (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS après LFSS 2026), avec une majoration pouvant aller jusqu'à 40 % en cas de manquement délibéré et 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

Civil enfin : confusion de patrimoines, faute de gestion (art. 1850 CC), extension possible aux biens personnels en cas de procédure collective.

La parade : compte bancaire dédié obligatoire, aucune dépense personnelle imputée à la SCI sans facture justificative, traçabilité intégrale. C'est précisément ce que sci-ai.app automatise : import bancaire, catégorisation des transactions, justificatifs attachés, FEC généré sur demande.

Erreur n° 2 — Ne pas convoquer d'AG annuelle d'approbation des comptes

Le piège : oublier l'AG annuelle d'approbation des comptes. L'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte au moins une fois dans l'année — aucun délai légal chiffré de 6 mois n'est codifié pour les SCI (contrairement aux SARL, art. L. 223-26 du Code de commerce). En pratique, viser 3 à 6 mois après la clôture reste la bonne pratique, parce que les statuts ou la banque l'attendent souvent, mais ce n'est pas une obligation légale stricte pour la SCI. L'AG approuve les comptes, donne quitus au gérant et affecte le résultat.

Le risque ? Faute de gestion caractérisée. Sans quitus, la responsabilité du gérant reste ouverte (prescription 3 ans à compter de la connaissance des faits, article 1843-5 al. 3 du Code civil). Les décisions ultérieures (distribution de dividendes, affectation du résultat) peuvent être annulées. Pire, en cas de contrôle fiscal, l'absence d'AG fragilise la déductibilité de la rémunération du gérant : article 211 CGI suppose que la rémunération soit régulièrement votée.

La parade : calendrier annuel, rappel J−45 pour la convocation, J−15 pour l'envoi des documents. sci-ai.app génère les PV-types et envoie les rappels. Procédure détaillée dans le guide AG de SCI.

Erreur n° 3 — Engager la SCI au-delà de l'objet social

Le piège : vendre un immeuble alors que les statuts limitent à la location patrimoniale, ou acheter un local commercial pour y exercer une activité de marchand de biens alors que l'objet social est strictement civil. C'est l'erreur n° 1 dans les SCI familiales : la rédaction de l'objet social est bâclée, et la première opération un peu inhabituelle déclenche le contentieux.

Le risque, c'est double face. Envers les tiers, l'acte engage la SCI (article 1849 al. 1) : la jurisprudence est stricte, les pouvoirs externes du gérant ne sont limités que par l'objet social statutaire, et encore faut-il que le tiers ait eu connaissance du dépassement. Envers les associés, l'acte est constitutif d'une faute de gestion (article 1850) ouvrant droit à dommages-intérêts pour le gérant. Cumul possible avec l'action sociale ut singuli (article 1843-5) exercée par un minoritaire.

La parade : rédaction large mais cohérente de l'objet social dès la création (renvoi au guide statuts SCI). Pour tout acte ambigu, validation préalable en AG par décision collective : le gérant transforme alors un acte risqué en décision des associés, et sa responsabilité personnelle est dégagée.

Erreur n° 4 — Oublier de mettre à jour le RCS après changement

Le piège : nommer un nouveau gérant ou acter une démission, et "oublier" de déposer le dossier au Guichet Unique RNE et de publier l'annonce au journal d'annonces légales. Pour 350 à 400 € de formalités, on s'épargne quelques semaines d'administratif. Erreur grave.

Le risque ? Articles 22 et suivants du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : la nomination ou cessation des fonctions n'est opposable aux tiers qu'après publication. Concrètement, l'ancien gérant reste mentionné au Kbis et peut être valablement actionné par un créancier de bonne foi. À l'inverse, le nouveau gérant peut voir ses actes contestés. Une injonction sous astreinte est possible (article L. 123-5-1 du Code de commerce). Coût total des formalités réalisées en temps utile : environ 195 € au Guichet Unique RNE et 150 à 200 € de JAL, soit 350 à 400 €.

La parade : planning post-AG strict, publication JAL et dépôt RNE sous 30 jours, téléchargement du Kbis modifié comme preuve. sci-ai.app intègre la checklist post-AG dans le tableau de bord du gérant.

Erreur n° 5 — Ne pas formaliser les conventions règlementées

Le piège : louer un local de la SCI à soi-même pour son activité libérale, conclure une convention de trésorerie entre la SCI et une SASU patrimoniale, prêter de l'argent à la SCI via un compte courant d'associé — tout cela sans procès-verbal d'approbation préalable en AG. À défaut de régime statutaire spécifique en SCI (contrairement aux SARL art. L. 223-19 Cco), le défaut d'approbation engage la responsabilité civile du gérant pour faute de gestion (art. 1850 CC) et constitue un manquement au devoir de loyauté du mandataire (art. 1992 CC).

Le risque ? La convention reste valable — le tiers de bonne foi est protégé. Mais ses conséquences préjudiciables peuvent être mises à la charge du gérant personnellement. Le gérant qui s'est consenti à lui-même un avantage non approuvé en AG s'expose à une faute de gestion supplémentaire et à une action ut singuli des associés minoritaires (article 1843-5). En matière de holding, la convention de trésorerie non formalisée fait peser un risque fiscal additionnel : remise en cause de la déductibilité des intérêts par l'administration.

La parade : registre des conventions règlementées, présentation annuelle en AG, mention explicite dans le PV avec vote séparé. Pour les conventions courantes (loyer marché, prestation à conditions normales), simple information suffit. Pour aller plus loin, voir notre guide sur le compte courant d'associé et notre guide sur la convention de trésorerie SASU-SCI.

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15. FAQ — Le gérant de SCI en 2026

Les questions qu'on nous pose le plus souvent en cabinet et sur le chat sci-ai.app. Réponses courtes, sourcées, à jour 2026.