Donner congé au locataire en SCI : le piège du congé pour reprise
C'est l'un des angles morts les plus coûteux de la location via une SCI : dans l'immense majorité des cas, votre société civile ne peut pas donner congé pour reprise à son locataire. Là où un propriétaire personne physique récupère son logement pour l'habiter ou y loger un proche, la SCI se heurte à un obstacle de principe : elle est une personne morale, sans conjoint, sans parents, sans enfants. Une seule exception, étroite, permet d'y échapper : la SCI familiale de l'article 13. On voit passer beaucoup de congés délivrés par des SCI qui tombent, à l'arrivée, sur le mur de la nullité — parfois après six mois de préavis perdus. Voici la mécanique juridique, l'exception, les motifs qui restent ouverts, les sanctions, et surtout ce qu'il faut faire à la place.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Code civil, Légifrance, réponses ministérielles). Mis à jour le 17 juillet 2026.
L'essentiel en 20 secondes
- Le congé pour reprise (art. 15 II) est réservé au bailleur et à ses proches : conjoint, PACS, concubin, ascendants, descendants.
- Une SCI est une personne morale : elle n'a aucun de ces proches. Elle ne peut donc pas, en principe, reprendre le logement.
- Seule exception : la SCI familiale de l'article 13 (associés parents ou alliés jusqu'au 4e degré) peut reprendre au profit d'un associé.
- À défaut, il reste le congé pour vendre et le congé pour motif légitime et sérieux.
- Un congé irrégulier est nul ; un congé frauduleux expose à une amende pénale jusqu'à 30 000 € pour la SCI.
Sommaire
1. Le congé pour reprise : le principe (art. 15 II)
En location nue de résidence principale, le bail est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite : il ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat (3 ans minimum pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale), avec un préavis de 6 mois, et uniquement pour l'un des trois motifs limitativement énumérés par l'article 15 :
- Congé pour reprise : le bailleur veut habiter le logement ou y loger un proche.
- Congé pour vendre : le bailleur veut vendre le logement libre de toute occupation.
- Congé pour motif légitime et sérieux : manquement du locataire (impayés, troubles, sous-location interdite...).
Le congé pour reprise est le plus encadré. L'article 15 II désigne limitativement les personnes qui peuvent bénéficier de la reprise :
Article 15 II — bénéficiaires de la reprise
« Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire. »
Le congé doit, sous peine de nullité, indiquer le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que le lien qui l'unit au bailleur. Il se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
À retenir : la liste des bénéficiaires est fermée. Tout ce qui n'y figure pas — un ami, un salarié, un associé « lambda », une autre société — est exclu. C'est précisément là que la SCI se retrouve piégée.
2. Pourquoi la SCI est bloquée
Le raisonnement tient en une phrase. La liste de l'article 15 II est construite autour de la personne du bailleur et de sa famille : son conjoint, ses ascendants, ses descendants. Or quand le bailleur est une SCI, ce bailleur est une personne morale — une abstraction juridique, pas un être de chair.
Une personne morale :
- n'a pas de conjoint : elle ne se marie pas, ne conclut pas de PACS, n'a pas de concubin ;
- n'a pas d'ascendants ni de descendants : elle n'a ni parents, ni enfants ;
- ne peut pas, matériellement, habiter un logement à titre de résidence principale.
Résultat : aucune des cases de l'article 15 II ne peut être cochée. La SCI ne peut pas se reprendre le logement pour elle-même (elle n'y habite pas), et elle ne peut pas non plus, en principe, le reprendre pour l'un de ses associés — car l'associé n'est pas visé par la liste. L'associé n'est ni le conjoint, ni l'ascendant, ni le descendant de la SCI : ces notions n'ont aucun sens appliquées à une société.
C'est une conséquence directe du choix de détenir le bien via une structure sociétaire. Le voile de la personnalité morale, si utile pour organiser la détention familiale ou la transmission des parts, se retourne ici contre le bailleur : la société est un écran entre les associés et le logement, et cet écran neutralise le droit de reprise.
La jurisprudence est constante sur ce point. Sauf le cas particulier examiné ci-dessous, une société civile bailleresse ne peut pas délivrer de congé pour reprise-habitation. Un tel congé serait tout simplement nul.
Cas pratique — la SCI de deux amis
Marc et Julien, deux amis d'enfance, ont acheté un appartement via une SCI 50/50 pour le louer. Cinq ans plus tard, Marc veut y loger sa fille étudiante. Il fait délivrer un congé pour reprise « au profit d'un associé ». Ce congé est nul : la SCI n'est pas familiale (Marc et Julien ne sont pas parents), et une SCI classique ne peut pas reprendre pour un associé. Marc devra soit attendre une vente, soit racheter le bien en nom propre.
3. L'exception : la SCI familiale (art. 13)
La seule porte de sortie figure à l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989. Son texte est bref mais décisif :
Article 13 — loi du 6 juillet 1989
« Les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées :
a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ;
b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision. »
En clair : une SCI familiale au sens strict — celle dont tous les associés sont parents ou alliés jusqu'au quatrième degré — retrouve la faculté d'exercer le droit de reprise, mais au seul profit de l'un de ses associés. Attention : à la différence d'un bailleur personne physique, la reprise ne peut bénéficier qu'à un associé qui occupera lui-même le logement. La Cour de cassation juge « qu'une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu'au profit de l'un de ses associés » (Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-15.922, publié au bulletin) : elle ne peut donc pas reprendre au profit du conjoint, du partenaire, du concubin, d'un ascendant ou d'un descendant d'un associé s'ils ne sont pas eux-mêmes associés. Le proche que l'on souhaite loger doit donc être entré au capital.
Deux conditions cumulatives
- Composition exclusivement familiale du capital. Tous les associés, sans exception, doivent être parents ou alliés jusqu'au 4e degré inclus. Un seul associé « étranger » (un ami, une société holding, un partenaire non marié et non apparenté) fait perdre le bénéfice de l'article 13 pour l'ensemble.
- Reprise au profit d'un associé. Le bénéficiaire doit être un associé de la SCI lui-même, qui occupera personnellement le logement. Contrairement à un bailleur individuel, la SCI familiale ne peut pas reprendre au profit du conjoint, de l'ascendant ou du descendant d'un associé qui ne serait pas lui-même associé (Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-15.922).
Le décompte des degrés de parenté
Le degré se compte par le nombre de générations qui séparent deux personnes, en remontant jusqu'à l'ancêtre commun puis en redescendant (art. 741 et 743 du Code civil). Voici les degrés utiles :
| Degré | Parents (par le sang) | Dans le champ ? |
|---|---|---|
| 1er | Parents, enfants | Oui |
| 2e | Grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs | Oui |
| 3e | Arrière-grands-parents, oncles/tantes, neveux/nièces | Oui |
| 4e | Cousins germains, grands-oncles/grands-tantes, petits-neveux | Oui |
| 5e et + | Cousins issus de germains (6e degré)... | Non |
Les alliés (la belle-famille créée par le mariage) sont comptés au même degré que le conjoint : les beaux-parents sont alliés au 1er degré, le beau-frère/la belle-sœur au 2e degré, etc. En revanche — et c'est un piège classique — le PACS et le concubinage ne créent aucun lien d'alliance au sens de l'article 13 (réponse ministérielle, question écrite Sénat n° 25671, JO Sénat 3 mai 2007). Une SCI constituée entre deux partenaires pacsés non apparentés, ou deux concubins, n'est pas une SCI familiale et ne peut pas exercer le droit de reprise, même si le PACS ouvre par ailleurs d'autres droits patrimoniaux. Ce point mérite une attention particulière pour les SCI entre concubins ou partenaires de PACS.
Cas pratique — la SCI père-fille qui fonctionne
Une SCI détenue à 60/40 par un père et sa fille loue un appartement. La fille souhaite s'y installer. La SCI est bien familiale (père et fille : parenté au 1er degré). Elle peut délivrer un congé pour reprise au profit de la fille, associée, en respectant le préavis de 6 mois et en mentionnant son nom, son adresse et son lien. La reprise devra être réelle : la fille devra occuper le logement à titre de résidence principale.
Votre SCI est-elle « familiale » au sens de l'article 13 ?
C'est la question à trancher avant tout congé. Un doute sur un seul associé peut faire tomber toute la procédure. Faites vérifier la composition de votre capital et la faisabilité de la reprise avant d'agir.
4. Les conditions précises de la reprise en SCI familiale
Même quand la SCI est bien familiale, la reprise reste strictement encadrée. Les conditions de forme et de fond de l'article 15 II s'appliquent intégralement.
La forme du congé
- Préavis de 6 mois avant l'échéance du bail (art. 15 I).
- Notification par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
- Le congé doit mentionner le motif de reprise, le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire, et sa qualité d'associé de la SCI.
- En application de la loi ALUR (24 mars 2014), le congé doit être accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire (contenu fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017, pour les congés délivrés depuis le 1er janvier 2018).
La réalité et le sérieux de la reprise
La reprise doit être réelle et effective. Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale, dans un délai raisonnable après le départ du locataire. Le juge des contentieux de la protection contrôle la réalité du motif : il peut, même d'office, vérifier que la décision de reprise ne dissimule pas une volonté d'éviction. Une reprise fictive — logement laissé vacant, reloué à un tiers, ou revendu peu après — caractérise la fraude (voir chapitre 6).
Le délai de 2 ans après acquisition
Si la SCI a acheté le bien alors qu'il était déjà occupé, et que le bail arrive à terme moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'au terme d'une période de deux ans à compter de la date d'acquisition (art. 15 I). Cette règle protège le locataire en place lors d'un rachat.
La protection du locataire âgé
L'article 15 III protège le locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond (indexé sur les plafonds du logement social) : aucun congé, reprise ou vente, ne peut lui être délivré sans qu'une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit faite. Cette protection tombe si le bailleur — ici l'associé bénéficiaire — est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (appréciées à la date d'échéance du bail).
| Condition | Exigence |
|---|---|
| SCI familiale (art. 13) | Tous associés parents/alliés jusqu'au 4e degré |
| Bénéficiaire | Un associé de la SCI lui-même (Cass. 19 janv. 2005) |
| Préavis | 6 mois avant l'échéance du bail |
| Mentions obligatoires | Motif, nom, adresse et qualité d'associé du bénéficiaire + notice |
| Réalité | Occupation effective en résidence principale |
| Locataire de + de 65 ans modeste | Offre de relogement obligatoire (sauf exceptions) |
Sur l'articulation entre bail d'habitation et détention en société, notre guide dédié au bail d'habitation en SCI détaille durée, clauses et obligations du bailleur personne morale.
5. Les autres motifs de congé ouverts à toute SCI
La reprise vous est fermée ? Deux autres motifs de congé restent parfaitement accessibles à toute SCI, familiale ou non.
Le congé pour vendre
La SCI peut donner congé pour vendre le logement libre de toute occupation (art. 15 II). Ce congé déclenche un droit de préemption au profit du locataire : le congé vaut offre de vente à son bénéfice, aux prix et conditions indiqués. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter ; s'il refuse ou ne répond pas, il doit quitter les lieux à l'échéance du préavis de 6 mois. Attention : ce motif suppose une véritable intention de vendre — un congé pour vendre suivi d'une remise en location caractériserait aussi une fraude.
Le congé pour motif légitime et sérieux
La SCI peut donner congé pour un motif légitime et sérieux tenant au comportement du locataire :
- Impayés de loyers répétés (voir notre guide impayés de loyer en SCI) ;
- Troubles de voisinage ou de jouissance graves et récurrents ;
- Non-respect des obligations du bail : sous-location non autorisée, défaut d'assurance, dégradations, changement d'usage du logement.
Ce congé doit être motivé et le bailleur doit pouvoir prouver les manquements. En cas de contestation, c'est au juge d'apprécier le caractère « légitime et sérieux » du motif. Pour les impayés, la voie de la clause résolutoire (résiliation en cours de bail) est souvent plus rapide que d'attendre l'échéance pour donner congé.
| Motif de congé | SCI classique | SCI familiale (art. 13) |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter | Impossible | Possible (au profit d'un associé) |
| Vente du logement libre | Possible | Possible |
| Motif légitime et sérieux | Possible | Possible |
6. Nullité et sanctions
Le congé pour reprise délivré par une SCI qui n'y a pas droit — ou qui ne respecte pas les conditions de forme et de fond — encourt deux types de sanctions.
La nullité du congé
Un congé irrégulier est privé d'effet. Concrètement :
- le bail se poursuit ou se reconduit aux mêmes conditions ;
- le locataire reste dans les lieux ;
- la SCI a perdu du temps et devra, le cas échéant, recommencer une procédure valable à la prochaine échéance.
Les causes de nullité les plus fréquentes : SCI non familiale qui tente une reprise, bénéficiaire non associé, mentions manquantes (nom, adresse, lien de parenté), préavis insuffisant, absence de notice d'information.
L'amende pénale en cas de fraude
Depuis la loi ELAN (23 novembre 2018), l'article 15 II sanctionne pénalement le congé frauduleux — celui délivré pour un motif de reprise ou de vente qui se révèle fictif :
| Bailleur | Amende pénale maximale |
|---|---|
| Personne physique | 6 000 € |
| Personne morale (dont SCI) | 30 000 € |
À cette amende peuvent s'ajouter des dommages-intérêts versés au locataire évincé, et la responsabilité civile du gérant de la SCI qui a engagé la société dans une procédure abusive. Le gérant qui délivre un congé manifestement irrégulier peut voir sa gestion contestée par les autres associés.
Le contrôle du juge est réel. En cas de doute sérieux sur la bonne foi du bailleur, le juge peut exiger la justification du caractère réel et sérieux de la reprise. Ne comptez jamais sur un congé pour reprise « de façade » : le risque financier est disproportionné.
7. Que faire à la place
Vous voulez récupérer un logement détenu par votre SCI ? Quatre voies, de la plus simple à la plus lourde. Le bon choix dépend surtout de la composition de votre capital.
1. Vérifier — et le cas échéant utiliser — la qualité de SCI familiale
Première étape : contrôler la composition exacte du capital. Si tous les associés sont parents ou alliés jusqu'au 4e degré, la voie de l'article 13 est ouverte : reprise au profit d'un associé, dans le respect strict des conditions du chapitre 4. Attention à ne pas croire qu'une SCI « familiale » de nom l'est forcément au sens de l'article 13 : c'est la réalité des liens qui compte, pas l'intitulé des statuts.
2. Passer par le congé pour vendre
Si la SCI n'est pas familiale, elle peut donner un congé pour vendre puis, le bien devenu libre, décider de sa destination. Mais l'intention de vendre doit être réelle au moment du congé : ne détournez pas ce motif pour contourner l'impossibilité de reprise, sous peine de requalification en fraude.
3. Sortir le bien de la SCI
Solution plus lourde mais parfois la plus propre : racheter le bien en nom propre (ou se faire attribuer le bien lors d'une réduction de capital ou d'une dissolution). La personne physique devenue propriétaire retrouve alors pleinement le droit de reprise de l'article 15 II. Attention aux conséquences fiscales : droits de mutation, éventuelle plus-value au sein de la SCI, et pour une SCI à l'IS, réintégration des amortissements. À arbitrer au cas par cas.
4. Anticiper dès la constitution
Le meilleur moment pour éviter le piège, c'est avant : si le projet inclut de loger un jour un proche, réfléchissez au bon véhicule. Une détention en indivision, ou une SCI strictement familiale, préservent le droit de reprise. Une SCI entre amis ou entre partenaires non mariés le ferme. Nos guides indivision ou SCI et loger un enfant ou un parent via une SCI vous aideront à cadrer le montage.
sci-ai.app centralise la vie juridique de votre SCI
Baux, loyers, échéances, PV d'assemblée, pièces à conserver : gardez une vue claire sur vos locations et sécurisez vos décisions. Et si une question de congé se présente, parlez-en à notre équipe avant d'agir.
8. Les erreurs fréquentes
Erreur 1 : croire qu'une SCI reprend comme un particulier
C'est l'erreur fondatrice. Détenir un bien via une SCI, ce n'est pas détenir en nom propre. Le droit de reprise de l'article 15 II est fait pour des personnes physiques ; une SCI classique en est exclue. Toujours vérifier ce point avant d'envisager un congé pour reprise.
Erreur 2 : confondre « SCI de famille » et « SCI familiale au sens de l'article 13 »
Une SCI peut être familiale au quotidien (parents + enfants) mais perdre cette qualité si un associé sort du cercle des parents/alliés jusqu'au 4e degré, ou si une personne morale entre au capital. La composition s'apprécie au jour du congé, pas à la constitution.
Erreur 3 : oublier que PACS et concubinage ne créent pas d'alliance
Une SCI entre deux partenaires pacsés non apparentés n'est pas familiale au sens de l'article 13. Beaucoup de couples non mariés l'ignorent et découvrent le blocage au pire moment. Voir SCI et couple non marié.
Erreur 4 : reprendre pour un associé... dans une SCI non familiale
Même bien intentionnée, la reprise « au profit d'un associé » ne fonctionne que si la SCI est familiale. Dans une SCI classique, l'associé n'est pas un bénéficiaire éligible : le congé est nul.
Erreur 5 : sous-estimer le risque de fraude
Un congé pour reprise ou pour vendre non suivi d'effet (relocation, absence d'occupation réelle) expose la SCI à une amende pénale jusqu'à 30 000 € et à des dommages-intérêts. La tentation du congé « de façade » coûte cher.
Erreur 6 : négliger les mentions et le préavis
Nom, adresse et qualité d'associé du bénéficiaire, motif, préavis de 6 mois, notice d'information : chaque omission est une cause de nullité. Un congé mal rédigé fait perdre une échéance entière.
9. FAQ — Congé pour reprise en SCI
Ma SCI peut-elle donner congé pour que j'habite le logement ?
Seulement si votre SCI est familiale au sens de l'article 13 (tous les associés parents ou alliés jusqu'au 4e degré) et que vous êtes associé. Dans une SCI classique, non : la reprise-habitation est fermée aux personnes morales, et l'associé n'est pas un bénéficiaire éligible de l'article 15 II.
Quelle est la durée du bail quand le bailleur est une SCI ?
Six ans minimum en location nue de résidence principale lorsque le bailleur est une personne morale (contre 3 ans pour un particulier), sauf l'exception de la SCI familiale de l'article 13, assimilée à un bailleur personne physique et pouvant proposer un bail de 3 ans.
La SCI familiale peut-elle proposer un bail de 3 ans ?
Oui. C'est l'article 10 de la loi qui fixe la durée du bail à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques « ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 » : une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré est ainsi traitée comme un bailleur personne physique et peut conclure un bail de 3 ans (au lieu des 6 ans imposés aux personnes morales).
Deux frères qui ont une SCI peuvent-ils reprendre pour l'un d'eux ?
Oui. Les frères et sœurs sont parents au 2e degré. Une SCI détenue exclusivement entre frères et sœurs est familiale au sens de l'article 13 : elle peut exercer le droit de reprise au profit de l'un des associés, dans les conditions de l'article 15 II.
Et si un ami détient 1 % de la SCI ?
La qualité de SCI familiale est perdue. L'article 13 exige que la société soit constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré. Un seul associé hors de ce cercle, quelle que soit sa part, ferme le droit de reprise pour toute la SCI.
Le congé pour reprise s'applique-t-il aussi à la SCI à l'IS ?
Le blocage tient à la nature de personne morale du bailleur, pas à son régime fiscal. Une SCI à l'IS comme à l'IR est concernée. La qualité de SCI familiale (art. 13) s'apprécie sur la composition du capital, indépendamment du choix IR ou IS.
Puis-je donner congé pour vendre puis remettre en location ?
Non. Un congé pour vendre suppose une intention réelle de vendre. Le donner sans intention de vendre, ou reloger après, caractérise un congé frauduleux : nullité, amende pénale jusqu'à 30 000 € pour la SCI et dommages-intérêts au locataire.
Le gérant peut-il décider seul de donner congé ?
Le gérant engage la SCI dans la limite de l'objet social (art. 1849 C. civ.). Donner congé relève en principe de ses pouvoirs de gestion, mais un congé irrégulier ou abusif engage sa responsabilité vis-à-vis des associés. Mieux vaut formaliser la décision, surtout en cas de reprise, et vérifier les statuts.
Que risque le locataire s'il conteste un congé valable ?
Si le congé est régulier et la reprise réelle, la contestation échoue et le locataire doit quitter les lieux à l'échéance du préavis. À défaut de départ, le bailleur engage une procédure d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection.
La reprise peut-elle profiter à l'enfant d'un associé ?
Non, s'il n'est pas lui-même associé. La Cour de cassation juge qu'une SCI de famille ne peut reprendre qu'au profit de l'un de ses associés (Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-15.922). Contrairement à un bailleur personne physique, elle ne peut pas donner congé pour loger le descendant, l'ascendant ou le conjoint d'un associé qui ne détient pas de parts. Pour que l'enfant puisse en bénéficier, il faut qu'il soit lui-même associé de la SCI.
Sécurisez les baux de votre SCI
Un congé mal engagé fait perdre une échéance entière — ou coûte 30 000 € en cas de fraude. Avant d'agir, faites vérifier si votre SCI remplit les conditions de reprise, et pilotez vos locations sereinement avec sci-ai.app.
Contenu pédagogique à jour au 17 juillet 2026, fondé sur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 11, 13, 15) et le Code civil. Il ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation. Vérifiez la composition de votre SCI et faites-vous accompagner avant toute procédure de congé.