Assurance emprunteur en SCI : qui assurer, ce que ça coûte, ce que le décès déclenche

Votre banque conditionne le prêt de la société civile immobilière à une assurance. C'est légitime, mais aucun texte ne l'y oblige — et surtout, la SCI n'a pas les droits du particulier. Résiliation à tout moment, fin du questionnaire de santé : ces protections dites « loi Lemoine » sont accrochées au 1° de l'article L313-1 du code de la consommation, où une société civile qui donne à bail n'entre pas. Vous ne changerez donc pas d'assurance en cours de route. Tout se joue avant la signature, et l'écart s'y compte en dizaines de milliers d'euros. Précisons : il s'agit du contrat qui rembourse la banque si un associé meurt ou devient invalide — ni le bien, ni les loyers.

Notre guide du prêt bancaire en SCI et de ses 73 % de dossiers refusés explique comment décrocher le crédit. Cette page chiffre ce que coûte de l'assurer, et ce que le décès d'un associé déclenche. Pour le bâtiment et les loyers : propriétaire non occupant et garantie loyers impayés.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code des assurances, code de la consommation, CGI, BOFiP, jurisprudence). Mis à jour le 31 août 2026.

Les trois chiffres de cette page

10 408 €. L'écart entre contrat groupe et délégation sur un prêt de 240 000 € sur 20 ans : 16 320 € contre 5 912 €. Section 7.
39 313 €. L'impôt sur les sociétés dû au décès d'un associé à la 7^e année, sans un euro encaissé. Section 8.
0. Les droits de résiliation et de dispense de questionnaire de santé ouverts à une SCI qui loue. Section 3.

Sommaire

Emprunteur, bâtiment, loyers, caution : quatre choses qu'on confond
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire en SCI ? Non par la loi, oui par la banque
Loi Lemoine et SCI : le renvoi de texte que personne ne lit
Ce qui vous reste : deux leviers et six clauses à exiger dans l'offre
Qui assurer quand l'emprunteur est une société ? Elle n'a pas de tête assurable
Les quatre montages d'assurance possibles, et ce qu'ils changent au décès
Quotités d'assurance emprunteur : 100/100 ou 50/50, l'écart en euros
Décès à l'année 7 : ce que l'assureur verse, ce que le fisc reprend
La prime d'assurance emprunteur est-elle déductible ? Les deux régimes, texte en main
Un associé refusé à l'assurance : trois solutions, et celle à ne pas retenir
Ce qu'on vous vendra et dont vous n'avez pas besoin
Questions fréquentes sur l'assurance emprunteur en SCI

1. Emprunteur, bâtiment, loyers, caution : quatre choses qu'on confond

Quatre contrats portent le mot « assurance » autour d'une SCI, et l'un des quatre n'en est pas une. Les confondre coûte cher : payer deux fois, ou croire couvert un risque qui ne l'est pas.

Contrat	Ce qu'il couvre	Qui est payé
Assurance emprunteur	Le décès et l'invalidité d'un associé, d'un gérant ou d'une caution	La banque, jusqu'à extinction du prêt
PNO (propriétaire non occupant)	Le bâtiment : incendie, dégât des eaux, responsabilité du propriétaire	La SCI
GLI (garantie loyers impayés)	Le loyer que le locataire ne paie plus	La SCI
Caution personnelle	Ce n'est pas une assurance : c'est un engagement de payer à la place de la SCI	Personne — c'est vous qui payez

Assurance et caution : la différence tient en trois lignes. L'assurance transfère un risque contre une prime : le sinistre survient, quelqu'un d'autre paie. La caution ne transfère rien, elle ajoute un patrimoine — le vôtre — derrière celui de la société. Les deux se cumulent, et une caution ne dispense jamais d'assurer. Voyez jusqu'où va votre engagement de caution en SCI.

2. L'assurance emprunteur est-elle obligatoire en SCI ? Non par la loi, oui par la banque

Aucun texte n'impose l'assurance emprunteur, ni au particulier ni à la société. Ce qui l'impose, c'est une clause du prêt : la banque en fait une condition de l'octroi, puis une obligation pendant toute la durée du crédit. Conséquence directe : ce qui est contractuel se négocie.

Disons-le franchement, la SCI est ici plus faible que le particulier. Deux règles protègent celui-ci : le prêteur ne peut refuser une assurance externe de garanties équivalentes, et doit motiver un refus par écrit (articles L313-30 et L313-31 du code de la consommation). Or la section 3 montre que votre SCI est hors de ce chapitre. Votre banque peut donc légalement exiger son contrat groupe — le contrat collectif qu'elle a négocié pour l'ensemble de ses emprunteurs —, ce qu'elle ne pourrait pas face à un particulier.

Elle l'exige rarement : elle veut faire le prêt. Tout dépend du moment où vous ouvrez le sujet. Réclamez la grille des garanties au premier rendez-vous. Une délégation — un contrat souscrit ailleurs, substitué à celui de la banque — passe sans difficulté quand elle arrive avec le plan de financement. Quinze jours après la signature, elle ne passe plus. Si le dossier bute plus en amont, voyez les causes réelles d'un refus de prêt en SCI.

3. Loi Lemoine et SCI : le renvoi de texte que personne ne lit

Tous les comparateurs traitent l'assurance d'une SCI comme celle d'un particulier. La vérification article par article donne l'inverse. Quatre textes, dans l'ordre.

Premier texte. La résiliation à tout moment est portée par l'article L113-12-2 du code des assurances, souvent confondu avec un voisin, issu de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 et applicable depuis le 1^er juin 2022. Il ne couvre pas n'importe quel crédit : il vise l'assurance adossée à un contrat « mentionné au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation ». Tout se joue sur ce renvoi.

Deuxième texte. L'article L113-2-1 supprime le questionnaire de santé. Même renvoi au 1° de l'article L313-1, plus deux conditions cumulatives : 200 000 € d'encours assuré au plus par assuré, et une échéance avant le soixantième anniversaire.

Troisième texte. L'article L313-1 du code de la consommation, version en vigueur depuis le 1^er juillet 2016, tient en trois blocs. Le 1° vise les crédits « définis au 6° de l'article L. 311-1 » finançant l'acquisition d'un immeuble d'habitation, ou mixte. Le 3° ajoute les contrats du 1° « souscrits par les personnes morales de droit privé », puis referme la porte : il en écarte celles qui, par leur objet social, « procurent […] des immeubles en propriété ou en jouissance ». Traduction : une société n'entre dans le chapitre que si son crédit ne finance pas une activité professionnelle, et donner des immeubles à autrui en est une.

Quatrième texte. L'article L311-1 définit à son 6° le contrat de crédit, celui par lequel un prêteur consent un crédit « à l'emprunteur ». Et son 2° définit l'emprunteur : « toute personne physique » agissant hors activité professionnelle.

Deux barrages successifs, et un seul suffit

Barrage 1 — le renvoi s'arrête au 1°. Le 1° passe par le 6° de l'article L311-1, dont l'emprunteur est une personne physique ; une société civile n'en est pas une. L'existence du 3° plaide en ce sens : s'il a fallu un alinéa pour les personnes morales, c'est que le 1° ne les contenait pas. Or les textes « Lemoine » renvoient au 1°, jamais au 3°.

Barrage 2 — même en lisant le 1° par l'objet du crédit, le 3° se referme sur lui-même : donner un logement à bail, c'est procurer un immeuble en jouissance. La Cour de cassation l'a jugé, sous une rédaction identique, pour une SCI dont l'objet social était la location d'un seul appartement (Cass. 1^re civ., 10 février 1993, n° 91-12.382, publié au Bulletin). Confirmé par Cass. 1^re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915 (inédit), qui casse un arrêt fondé sur l'usage familial du bien : au regard de l'objet social et de la destination du prêt, celui-ci n'entrait pas dans le champ du crédit immobilier consumériste. L'objet social prime sur l'usage réel. Dans le même sens, un pourvoi contestant l'exclusion a été rejeté sans motivation sur ce point (1^re civ., 9 avril 2015, n° 14-14.216, inédit).

Confirmation accessoire, mais nette. Le délai court « à partir de la signature de l'offre de prêt définie à l'article L. 313-24 ». Hors du chapitre, cette offre n'existe pas : le point de départ manque.

Une zone de doute subsiste, étroite. Une SCI familiale qui loge ses seuls associés, sans louer à des tiers, peut relever du 3° — alinéa de 2016 jamais interprété frontalement. Le barrage 1 plaide encore pour l'exclusion sans être décisif : le 3° vise « les contrats de crédit mentionnés au 1° », la formule exacte dont dépendent les droits Lemoine. Le doute est de pur rattachement de texte ; sur le critère de fond, l'arrêt cité ci-dessous a tranché. Demandez alors la substitution par écrit : un refus devra être motivé.

Attention à un homonyme : le L313-2 visé par l'arrêt du 7 mars 2018 (Cass. 1^re civ., n° 16-27.613, inédit) est l'ancien texte du TEG, pas le L313-2 actuel. Sa solution, elle, vise notre sujet : une SCI dont l'objet social est l'achat et la gestion de l'immeuble financé, occupé par ses deux seuls associés mariés, « avait agi en qualité de professionnel ». L'arrêt tranche une prescription sous des textes antérieurs à 2016 et n'interprète pas le 3° ; il réduit tout de même la zone de doute. Sources : article L113-12-2 du code des assurances et article L313-1 du code de la consommation.

Réserve de calendrier. Les définitions de l'article L311-1 sur lesquelles repose cette démonstration portent une fin de vigueur au 20 novembre 2026. Cette page sera revérifiée à cette date.

4. Ce qui vous reste : deux leviers et six clauses à exiger dans l'offre

Le faux ami : la résiliation annuelle de droit commun

On lit souvent qu'à défaut de la loi Lemoine, il reste la résiliation annuelle de l'article L113-12 du code des assurances. Lisez-le jusqu'au bout. Son dernier alinéa écarte les « assurances sur la vie », et une garantie décès en est une. Son cinquième alinéa autorise en outre à y déroger « pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers » : votre société.

L'histoire achève la démonstration : si le L113-12 avait suffi, le législateur n'aurait pas créé trois droits successifs — douze mois en 2014, résiliation annuelle en 2017, résiliation à tout moment en 2022. Ne bâtissez rien sur ce texte.

Levier 1 — AERAS et le droit à l'oubli ne sont pas fermés par le même verrou

La convention AERAS — « s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé » — et le droit à l'oubli ne passent pas par le 1° de l'article L313-1. Leur champ est celui de la convention nationale de l'article L1141-2 du code de la santé publique : l'article L1141-5 vise les crédits « relevant de ladite convention », jamais le code de la consommation. Or cette convention couvre les crédits professionnels (article L1141-2-1, 6°).

Le même L1141-5 porte le droit à l'oubli : interdiction de recueillir une information médicale sur une pathologie cancéreuse ou une hépatite virale C au-delà de cinq ans après la fin du protocole thérapeutique. L'avenant du 5 juillet 2024 a porté l'encours couvert de 320 000 € à 420 000 € par emprunteur, le prêt devant s'achever avant le 71^e anniversaire. Réserve d'honnêteté : une convention n'est pas la loi. Faites confirmer son application par écrit avant de compter dessus.

Levier 2 — la mise en concurrence avant signature est totale, et gratuite

C'est le seul moment où le rapport de force joue pour vous, et là que se gagnent les 10 408 € de la section 7. Rien n'oblige la SCI à retenir le contrat groupe : faites chiffrer deux contrats externes pendant le montage du dossier.

Les six clauses à faire écrire dans l'offre

Chaque droit perdu se rachète par une clause, à exiger par écrit avant de signer :

Une clause de substitution à date anniversaire, critère d'équivalence annexé : le remplacement contractuel des articles L313-30 et L313-31.
Un délai de réponse plafonné, dix jours ouvrés, tout refus étant motivé par écrit.
L'interdiction de modifier le taux ou de facturer des frais lors d'une substitution.
Un taux global tous frais compris, assurance incluse : seul le TAEG normalisé de l'article L313-25 ne vous est pas dû. La mention d'un taux effectif global reste exigée de l'écrit qui constate le prêt — c'est le terrain de l'arrêt du 7 mars 2018 cité en section 3.
Un délai de réflexion contractuel d'au moins dix jours, à défaut de celui de l'article L313-34.
Une indemnité de remboursement anticipé plafonnée au standard des particuliers : six mois d'intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant dû (article R313-25). À la 7^e année de notre exemple, 3 049 € au lieu des 5 228 € que produit une clause à 3 %. Sans cette clause, hors du chapitre, aucun plafond ne s'impose à la banque.

Dans une opération plus large, renégocier ou racheter le crédit d'une SCI arbitre entre les deux voies.

5. Qui assurer quand l'emprunteur est une société ? Elle n'a pas de tête assurable

Deuxième confusion, et elle produit des contrats mal ficelés. L'emprunteur est la SCI. Mais on n'assure pas une personne morale : on assure une tête. Trois rôles, dont la SCI ne peut tenir que deux.

Le souscripteur signe et paie les primes : la SCI, ou un associé en son nom propre.
L'assuré porte le risque. Nécessairement une personne physique : un associé, le gérant, une caution.
Le bénéficiaire encaisse : la SCI si elle a souscrit, la banque si une délégation a été signée.

Deux vérifications que personne ne fait, et qui coûtent cher quand elles manquent. La délégation au profit de la banque doit être signée et acceptée : sans elle, l'assureur paie la SCI et la banque n'a aucun droit direct sur l'indemnité. Ensuite, quand la SCI souscrit sur la tête d'un associé, l'article L132-2 du code des assurances exige le consentement écrit de cet associé, capital assuré indiqué, à peine de nullité. L'exigence ne pèse pas sur les contrats de groupe à adhésion obligatoire : d'où l'oubli au passage en délégation individuelle. Faites signer, datez, classez.

L'assurance ne remplace pas non plus le régime de responsabilité des associés : indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts, et subsidiaire (articles 1857 et 1858 du code civil). Une caution, elle, est solidaire dès que l'acte le stipule. Détail sur la responsabilité des associés d'une SCI sur les dettes.

6. Les quatre montages d'assurance possibles, et ce qu'ils changent au décès

Montage	Qui paie	Prime déductible ?	Effet au décès
1. La SCI souscrit sur la tête des associés	La SCI	Oui, si imposée par le prêt	L'assureur solde la quotité ; produit imposable à l'impôt sur les sociétés
2. L'associé souscrit en son nom propre	L'associé	Non chez la SCI ; incertaine chez lui	Même effet économique, risque fiscal en plus
3. Quotités réparties sur plusieurs têtes la quotité est la part du capital assurée sur chaque tête	La SCI, le plus souvent	Oui, mêmes conditions	L'assureur ne solde que la quotité de la tête décédée
4. Pas d'assurance, sûreté de substitution	Rien de récurrent	Sans objet	Rien n'est versé : la dette passe aux héritiers

Le montage 1 est le seul propre : retenez-le par défaut. La SCI souscrit, paie, déduit ; la banque est déléguée.

Le montage 2 — l'associé paie de sa poche — n'est pas anodin. La prime cesse d'être une charge de la société, et sa déduction du revenu foncier de l'associé n'est pas acquise : l'article 31 du code général des impôts (CGI) énumère limitativement les charges déductibles.

Côté recettes, le Conseil d'État a pourtant tranché dans l'autre sens. Sa décision inédite au recueil Lebon du 6 août 2008 (n° 301336) vise une police décès-invalidité souscrite par l'associé d'une société de personnes sur sa propre tête, pour couvrir un emprunt social. Les indemnités versées sont des recettes foncières pour cet associé, à hauteur des charges déductibles qu'elles couvrent — la part d'intérêts, jamais le capital. En contrepartie, la même décision juge ces intérêts déductibles du résultat de la société, même quand c'est l'assureur qui règle les mensualités : les deux se compensent. L'asymétrie est ailleurs, et bien réelle : l'indemnité est imposée alors que la prime, elle, n'a pas été déduite. Faites souscrire la SCI.

Un mot de vocabulaire sur le montage 4. Le nantissement d'un contrat d'épargne met ce contrat en gage : la garantie porte sur l'épargne, pas sur vos parts. Rien à voir avec le nantissement de parts de SCI, où ce sont les titres qui servent de garantie. Si le contrat nanti est une assurance-vie, sa transmission suit ses propres règles : SCI et assurance-vie.

7. Quotités d'assurance emprunteur : 100/100 ou 50/50, l'écart en euros

La quotité est le pourcentage du capital assuré sur une tête. À 50/50, chaque associé couvre la moitié de la dette. À 100/100, chacun couvre le tout et le total assuré vaut 200 % du prêt. La somme doit faire au moins 100 %, et la banque exige souvent plus.

Notre dossier de référence, repris dans toute la page. Une SCI à deux associés à parts égales achète un immeuble locatif 290 000 €, avec 50 000 € d'apport et un prêt de 240 000 € sur 20 ans à 3,5 %. Les frais d'acquisition, environ 21 700 €, sont avancés en plus par les associés. Mensualité hors assurance : 1 391,90 €. Coût du crédit : 94 057 € d'intérêts. Les associés ont 45 et 48 ans, non-fumeurs.

Contrat groupe contre délégation : 10 408 € d'écart

L'essentiel de l'écart ne vient pas du taux, mais de l'assiette. Le contrat groupe applique son taux au capital initial : la prime ne bouge jamais. Un contrat externe l'applique au capital restant dû : la prime fond avec la dette.

Quotités 50/50	Contrat groupe	Délégation
Assiette du taux	Capital initial : 240 000 €	Capital restant dû
Taux appliqué	0,34 %/an, les deux têtes	0,19 % (45 ans) et 0,25 % (48 ans)
Coût la 1^re année	816 €	520 €
Coût la 20^e année	816 €	20 €
Coût total sur 20 ans	16 320 €	5 912 €
Part du coût du crédit	17 % des intérêts	6 % des intérêts

L'écart est de 10 408 €, soit 64 % de la facture d'assurance, pour une couverture identique. Le coût total du crédit passe de 110 377 € à 99 969 €. Les taux ci-dessus sont des ordres de grandeur du marché 2026, pas un barème ; le mécanisme, lui, ne bouge pas. Il explique aussi le prix de l'assurance d'un prêt in fine en SCI, où le capital ne s'amortit pas.

50/50 ou 100/100 : le calcul qui tranche

Passer de 50/50 à 100/100 double la prime en délégation : 11 824 € sur 20 ans au lieu de 5 912 €. Que rapportent ces 5 912 € ? Si un associé meurt à la 7^e année, le capital restant dû est de 174 250 €. En 50/50, l'assureur verse 87 125 € et il reste 87 125 € de dette. En 100/100, il verse tout et la dette tombe à zéro.

Verdict : 5 912 € de prime en plus achètent 87 125 € de couverture à la 7^e année. Un pour quinze, et le rapport reste favorable jusqu'aux dernières années du prêt. Nuance à l'impôt sur les sociétés : cette couverture est un produit imposable de plus, qui coûte 21 781 € d'impôt. Gain net 65 344 € — encore largement gagnant. Le 50/50 ne se défend que si chaque associé peut racheter seul la dette de l'autre sans vendre l'immeuble.

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8. Décès à l'année 7 : ce que l'assureur verse, ce que le fisc reprend

C'est la section que les guides annoncent et ne font jamais. Même dossier, quotités 100/100 : un associé décède au terme de la 7^e année, l'immeuble vaut 320 000 €, l'assureur verse 174 250 € à la banque. La dette disparaît.

Au décès, quotité 100 %	SCI à l'impôt sur le revenu	SCI à l'impôt sur les sociétés
Actif net avant décès	145 750 €	145 750 €
Versement de l'assureur	174 250 €	174 250 €
Impôt immédiat sur ce versement	0 €	39 313 €
Actif net après décès	320 000 €	280 687 €
Valeur de la moitié des parts	160 000 €	140 344 €

La dernière ligne retient la valeur après règlement de l'assureur. Avant règlement, la moitié des parts vaut 72 875 € : c'est cet écart de 87 125 € qui se discute pour l'assiette des droits de succession.

À l'impôt sur le revenu : rien tout de suite, une facture étalée ensuite

Le versement de l'assureur éteint du capital. Or le remboursement du capital n'est pas déductible des revenus fonciers. L'article 29 du CGI n'inclut dans le revenu brut que les indemnités destinées à financer des charges déductibles, et le Conseil d'État ne qualifie l'indemnité de recette foncière que « dans cette mesure ». A contrario, la fraction qui couvre le capital n'est pas imposée.

La note arrive par une autre porte, et personne ne la chiffre. Le prêt soldé, la SCI perd les intérêts qu'il lui restait à déduire : 42 887 € sur treize ans. Pour des associés dans la tranche à 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % compris, cela fait environ 20 243 € d'impôt en plus — étalé, indolore mois par mois, bien réel. Dès la première année sans emprunt, 5 927 € d'intérêts disparaissent de la déclaration.

À l'impôt sur les sociétés : 39 313 €, sans un euro encaissé

À l'impôt sur les sociétés, l'extinction de la dette par un tiers est un produit, imposable dans les conditions de l'article 38 du CGI. Sur une SCI au résultat courant nul, au capital entièrement libéré et détenu par des personnes physiques : 42 500 € à 15 %, soit 6 375 €, puis 131 750 € à 25 %, soit 32 938 €. Total 39 313 €, exigibles au plus tard le 15 mai suivant pour un exercice clos au 31 décembre. Ces conditions de l'article 219, I-b du CGI comptent : capital souscrit mais jamais versé, et la tranche à 15 % tombe. La facture passe à 43 563 €, comme si la société avait déjà 42 500 € de bénéfice.

Le problème n'est pas le montant, c'est la trésorerie. L'assureur a payé la banque : la SCI n'a rien encaissé. Elle doit sortir 39 313 € qu'elle n'a pas, l'année où elle enterre un associé. Seule consolation, la mensualité de 1 391,90 € cesse : l'impôt vaut 2,4 années de cette économie. Prévoyez-le dans les statuts ou dans une convention de compte courant d'associé — le document qui organise les avances de trésorerie des associés.

Existe-t-il un étalement ? L'article 38 quater du CGI permet d'étaler par cinquièmes le profit tiré d'une assurance souscrite par une entreprise sur la tête d'un dirigeant. La seconde phrase du même alinéa referme la porte : celui qui étale doit déduire sur les mêmes années les primes qui n'ont pas été précédemment déduites. L'étalement paie une non-déduction, et vous avez déduit les vôtres au fil des échéances. La doctrine trace la même ligne (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 160 à 210 : l'étalement vise les assurances souscrites volontairement). Demandez-le si vous y avez intérêt, sans bâtir votre trésorerie dessus.

Pour la suite — dévolution, agrément des héritiers, évaluation des parts —, voyez décès d'un associé de SCI et que faire d'une SCI héritée. La règle générale d'imposition des indemnités est sur fiscalité de l'indemnité d'assurance.

9. La prime d'assurance emprunteur est-elle déductible ? Les deux régimes, texte en main

Oui dans les deux régimes, à une condition qu'on ignore souvent : l'assurance doit avoir été imposée par une clause expresse du prêt. Allez la chercher dans votre offre, c'est elle qui fonde la déduction.

À l'impôt sur le revenu, les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées à l'article 31 du CGI, et la prime n'y figure pas sous son nom. Elle est rattachée aux frais d'emprunt du d du 1° du I, comme un supplément d'intérêt. La doctrine admet la déduction des primes d'assurance-décès garantissant l'emprunt quand la police a été imposée par une clause expresse du prêt (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et 200, du 1^er septembre 2017). La prime se déclare donc sur la ligne des intérêts, pas sur celle des primes d'assurance. Le remplissage est détaillé sur déclaration 2072 de la SCI, la liste complète sur les charges déductibles d'une SCI.

À l'impôt sur les sociétés, la déduction relève de l'article 39, 1 du CGI, avec la même distinction. Police imposée par le prêt : les primes sont des charges financières « au même titre que l'intérêt » (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140). Assurance souscrite spontanément : rien n'est déductible des exercices de paiement, tout l'est au décès de l'assuré ou à l'expiration du contrat (§ 150). Second motif de faire écrire l'exigence d'assurance dans l'offre. Pour l'écriture comptable, voyez comptabiliser un emprunt en SCI. Sources : BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-BIC-CHG-40-20-20.

10. Un associé refusé à l'assurance : trois solutions, et celle à ne pas retenir

Le second associé, 48 ans, est refusé pour un antécédent cardiaque. C'est exactement le lecteur que la fin du questionnaire de santé aurait dû protéger, et qu'elle ne protège pas. Trois portes restent ouvertes. La quatrième est un piège.

Solution	Coût	Ce qu'il reste du risque
Surprime en délégation taux porté de 0,25 % à 0,55 %	+ 4 031 € sur 20 ans	Aucun : il est couvert
Report de quotité en 100/0 + sûreté de substitution	2 900 à 3 500 € d'acte, plus 2 553 € de prime supplémentaire sur la tête assurable (0,19 % appliqué à 100 % du capital au lieu de 50 %). Total 5 450 à 6 050 € sur 20 ans	Transféré aux héritiers
Aucune couverture, caution renforcée	0 € à la signature	Intégral, sur le patrimoine privé
Déclarer faux au questionnaire	Jusqu'à 87 125 € perdus	Total, et vous l'ignorez

La surprime est la bonne réponse, et le calcul le dit de façon contre-intuitive. Sur sa quotité de 50 %, notre associé passe de 3 359 € à 7 390 €, soit 4 031 € de plus. Le total pour les deux têtes monte à 9 943 € : toujours 6 377 € de moins que les 16 320 € du contrat groupe. Une surprime rend l'arbitrage moins spectaculaire, elle ne le fait pas basculer. Ne renoncez pas à la délégation parce qu'un assuré est majoré.

Le report de quotité en 100/0 déplace le risque, il ne le traite pas. L'associé assurable porte 100 % du capital, et sa prime double : 0,19 % sur la totalité du capital restant dû au lieu de la moitié, soit 5 106 € au lieu de 2 553 €. La banque demande en outre une sûreté : gage d'épargne, ou hypothèque.

Chiffrons-la. Sur 240 000 €, les émoluments du notaire sont de 771,16 € HT, soit 925,39 € TTC — barème de l'article A444-143 du code de commerce. Le tarif dépend de la qualification du prêt : sous l'article A444-139, réservé aux prêts hypothécaires finançant une activité professionnelle, les mêmes émoluments valent 1 526,71 € TTC. La conclusion ci-dessous tient dans les deux cas.

Ce n'est pas le poste qui pèse. La sûreté ne peut pas prendre la forme de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, celle que la banque prend sur le bien qu'elle finance et qui en est exonérée. S'ajoute donc la taxe de publicité foncière : 0,70 % (article 844 du CGI) majorés des 2,14 % pour frais d'assiette (article 1647, V-b), soit 0,715 %, ou 1 716 € — au-dessus des émoluments dans les deux cas. Puis la contribution de sécurité immobilière, 0,05 % sur une inscription hypothécaire (article 881 H du CGI ; l'article 879 se borne à instituer la contribution), soit 120 €, et environ 150 € de débours.

L'addition : 925 + 1 716 + 120 + 150, soit environ 2 900 € d'acte, ou 3 500 € au tarif haut. Ajoutez les 2 553 € de prime en plus, et la solution revient à 5 450 à 6 050 € sur vingt ans, contre 4 031 € pour la surprime. Elle coûte plus cher et laisse le risque entier.

Et surtout : si cet associé meurt à la 7^e année, l'assureur ne verse rien. La société reste devoir 174 250 €, quand une quotité de 50 % sur sa tête en aurait effacé 87 125.

Ce qu'il ne faut pas faire : mentir au questionnaire de santé. L'article L113-8 du code des assurances rend le contrat nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle qui change l'objet du risque, ou en diminue l'opinion pour l'assureur. Le texte ajoute : « alors même que le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans influence sur le sinistre ». Les primes de la garantie incapacité-invalidité restent acquises à l'assureur (alinéa 2). Celles de la garantie décès sont restituées : l'alinéa 3 du même article écarte l'alinéa 2 pour les assurances sur la vie. En euros : la famille joue 87 125 € pour économiser 4 031 € de surprime, vingt et une fois la mise. Et elle l'apprend au pire moment. Déclarez tout, y compris ce qu'on ne vous demande pas.

Dernier point : cette prime pèse dans votre taux d'effort personnel — la part de vos revenus absorbée par vos mensualités. C'est l'objet de détenir une SCI réduit-il votre capacité d'emprunt ?

11. Ce qu'on vous vendra et dont vous n'avez pas besoin

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Quatre lignes de devis à examiner, chiffrées sur notre dossier de 240 000 € : trois garanties qui ne joueront jamais dans une SCI patrimoniale, et une quatrième qui dépend du dossier.

Ce qu'on vous propose	Pourquoi ça ne servira pas	Coût de l'erreur
Incapacité de travail sur un associé retraité	Elle indemnise l'arrêt de travail ; un retraité n'en a plus. Les contrats cessent de toute façon vers 65-67 ans.	≈ 1 120 € en délégation, ≈ 2 720 € en groupe
Garantie perte d'emploi	Elle couvre le licenciement d'un salarié, pas les deux risques réels de la SCI : la vacance locative et l'impayé.	≈ 7 200 € sur 20 ans
Rachat des exclusions dos et psychisme	Ces exclusions ne concernent que l'incapacité de travail. Si celle-ci ne sert pas, leur rachat non plus.	591 à 887 €
Quotités à 200 % « par sécurité »	Justifié sur notre dossier : la section 7 le chiffre et conclut en sa faveur. En trop seulement si un seul associé porte réellement le risque.	5 912 €, dans ce seul cas

Hypothèses. L'incapacité de travail pèse environ un tiers de la prime, comptée ici sur la seule tête du retraité, celle de 48 ans. La perte d'emploi est tarifée 0,15 %/an du capital initial sur une tête, soit 360 € par an. Le rachat d'exclusions vaut 10 à 15 % de la prime de délégation.

Dans les trois premiers cas, ne prenez pas ces garanties — et faites-les retirer du devis avant de comparer, sinon vous comparez des contrats différents. Dans une SCI de rapport, la garantie qui compte est le décès, accessoirement la perte totale et irréversible d'autonomie. Nuance : l'incapacité garde son sens quand un associé finance les échéances avec ses revenus d'activité. Tête par tête.

Reste le risque que rien de tout cela ne couvre : ce qui se passe quand la SCI ne peut plus payer son emprunt.

12. Questions fréquentes sur l'assurance emprunteur en SCI

La banque peut-elle imposer son propre contrat groupe à une SCI ?

Contractuellement, oui. L'interdiction faite au prêteur de refuser une assurance équivalente figure aux articles L313-30 et L313-31 du code de la consommation, dans un chapitre dont la SCI de location est exclue. La banque n'a donc pas d'obligation légale d'accepter votre délégation. En pratique elle accepte presque toujours, à une condition : que vous le demandiez avant l'édition de l'offre, pas après. Demandez dès le premier rendez-vous la grille des garanties exigées et la fiche standardisée d'information : le document normalisé qui récapitule les garanties du contrat groupe et permet de le comparer. Faites chiffrer un contrat externe en parallèle du montage du dossier.

Peut-on changer d'assurance en cours de prêt quand on emprunte en SCI ?

Pas de plein droit. Il n'existe que deux voies. La première : une clause de substitution écrite dans l'offre de prêt, qui vous donne contractuellement ce que la loi ne vous donne pas — c'est pour cela qu'il faut l'exiger avant de signer. La seconde : une négociation commerciale, généralement à l'occasion d'une renégociation ou d'un rachat de crédit, où la banque a intérêt à vous garder. Résilier votre assurance sans accord écrit du prêteur vous met en infraction avec le contrat de prêt et peut déclencher la déchéance du terme, c'est-à-dire l'exigibilité immédiate de tout le capital restant dû : ne le faites jamais.

Faut-il assurer un associé qui n'est pas caution ?

La question n'est pas la caution, c'est le revenu. Assurez la ou les têtes dont la disparition met la SCI en difficulté de paiement, ou dont les héritiers ne pourront pas assumer la dette. Un associé qui détient 5 % des parts, n'apporte aucun revenu et ne garantit rien n'a pas besoin d'être assuré. Un associé qui détient 50 % des parts et dont le salaire finance les appels de fonds doit l'être, caution ou pas. Les banques raisonnent souvent en quotités calquées sur la répartition du capital : ce n'est qu'un point de départ, pas une règle.

Que se passe-t-il si un associé est refusé à l'assurance alors que le prêt est déjà signé ?

Un refus après signature est rare, mais il arrive quand l'assureur découvre une information au moment de la formalité médicale complémentaire. Le prêt reste valable — il a été signé —, mais la banque peut invoquer la condition d'assurance stipulée dans l'offre. Trois issues : reporter la quotité sur l'autre tête, apporter une sûreté de substitution, ou renégocier le montant emprunté. Écrivez à la banque avant qu'elle ne vous écrive : une proposition de solution reçue avant la mise en demeure change complètement la discussion.

Le prêt est soldé en cours d'exercice : que devient la prime déjà payée ?

Seule la fraction courue jusqu'au remboursement est déductible. Le contrat prend fin avec le prêt qu'il garantit, et l'assureur doit restituer la part de prime payée d'avance qui couvre une période postérieure. Cette restitution vient en diminution de la charge de l'exercice, pas en produit exceptionnel — et elle n'est presque jamais spontanée : demandez-la par écrit, avec l'attestation de solde du prêteur. Même mécanique lors d'une substitution d'assurance en cours d'année. Côté comptabilité, la prime s'enregistre en compte 616, « primes d'assurances », quelle que soit sa qualification fiscale.

Une SCI à l'IS détenue par une holding : qui assure-t-on ?

On assure des personnes physiques, toujours. Si l'associé de la SCI est une société, il n'a pas de tête assurable non plus : c'est le dirigeant de la holding, ou la personne physique qui se trouve au bout de la chaîne, que l'assureur couvrira. Vérifiez alors deux choses. Que ce dirigeant a bien donné son consentement écrit avec indication du capital assuré. Et que le bénéficiaire désigné est bien la SCI emprunteuse, non la holding : sans quoi l'indemnité arrive au mauvais étage et la banque n'est pas payée.

Prêt in fine : pourquoi l'assurance coûte-t-elle beaucoup plus cher ?

Parce que le capital ne s'amortit pas. Dans un prêt amortissable, le capital restant dû fond d'année en année et, en délégation, la prime fond avec lui. Dans un prêt in fine, le capital reste au nominal jusqu'à la dernière échéance : la prime reste à son maximum pendant toute la durée. Sur la même enveloppe, l'assurance d'un in fine coûte de l'ordre du double de celle d'un amortissable. À intégrer au comparatif avant de choisir la formule.

Un associé mineur peut-il être assuré ?

Non. L'article L132-3 du code des assurances interdit l'assurance en cas de décès sur la tête d'un enfant de moins de douze ans. Au-delà, l'article L132-4 exige à la fois l'autorisation du représentant légal et le consentement personnel du mineur, à peine de nullité. En pratique, aucun assureur emprunteur ne couvre un mineur. C'est sans conséquence : la tête à assurer est celle qui porte le risque économique, et un enfant associé n'en porte aucun.

Un associé sort de la SCI en cours de prêt : que devient sa quotité ?

Rien automatiquement. Le contrat d'assurance est indépendant de la détention des parts : tant que personne ne le résilie, l'associé sorti reste assuré et la SCI continue de payer sa prime. Il faut donc traiter l'assurance dans l'acte de cession, en même temps que l'agrément et le compte courant. Trois étapes, dans cet ordre et jamais l'inverse : accord écrit de la banque pour transférer la quotité sur la tête du cessionnaire, formalité médicale de ce dernier, puis résiliation de l'ancienne couverture.

Y a-t-il un délai de carence sur la garantie décès ?

Pas pour le décès accidentel ou par maladie : la garantie prend effet à la date d'effet du contrat. La seule exclusion légale de première année vise le suicide, et seulement en délégation individuelle (article L132-7 du code des assurances) : il est couvert à partir de la deuxième année. Les délais de carence de trois à douze mois que vous verrez au contrat concernent l'incapacité de travail, en particulier les affections dorsales et psychiques. Les garanties d'invalidité, elles, comportent souvent un délai de franchise de 90 jours : ce n'est pas la même chose, et les deux se cumulent.

Le suicide d'un associé est-il couvert la première année ?

Cela dépend du contrat. En délégation individuelle, non : l'alinéa 1er de l'article L132-7 du code des assurances rend l'assurance sans effet si l'assuré se donne volontairement la mort au cours de la première année. En contrat groupe de la banque, oui en principe : l'alinéa 3 écarte cette nullité pour les contrats de groupe souscrits par l'établissement de crédit, et seule une clause de la notice peut encore exclure le risque — lisez-la. Ce que la SCI n'obtient dans aucun des deux cas, c'est la couverture obligatoire dès la souscription de l'alinéa 4 : elle est réservée aux prêts qui financent le logement principal de l'assuré. Le régime de faveur est écrit pour l'acquéreur de sa résidence, pas pour l'investisseur.

Un associé expatrié ou qui pratique un sport à risque : que se passe-t-il ?

Ce sont des risques tarifés, pas des refus. L'expatriation entraîne selon les pays une surprime, une exclusion géographique ou l'obligation de passer par un contrat international. Un sport déclaré donne lieu soit à une surprime, soit à une exclusion nominative de ce sport. Le piège est le même que pour la santé : l'exclusion négociée coûte moins cher qu'une nullité. Faites inscrire la pratique dans le questionnaire, même quand rien ne vous l'y oblige explicitement.

L'assurance emprunteur couvre-t-elle le compte courant d'associé ?

Non. Elle ne couvre que le prêt bancaire désigné au contrat. Au décès d'un associé, son compte courant devient une créance de la succession sur la SCI, exigible dans les conditions prévues par les statuts ou la convention de compte courant. Et la SCI vient précisément de perdre l'avantage de trésorerie de l'emprunt soldé. C'est une combinaison classique de tension de trésorerie, et elle se prépare par une clause de remboursement échelonné.

Faut-il déclarer l'indemnité d'assurance aux droits de succession ?

L'indemnité n'est pas transmise aux héritiers : elle est versée pour éteindre la dette de la société. Ce qui entre dans la succession, ce sont les parts — et leur valeur a mécaniquement augmenté du montant de la dette effacée. La question technique est de savoir si l'on retient la valeur d'avant ou d'après le règlement de l'assureur, l'événement générateur étant le décès lui-même. Sur notre dossier, l'écart se chiffre : 72 875 € avant le règlement de l'assureur, 160 000 € après, soit 87 125 € d'assiette de droits de succession sur la demi-part. Le point se discute : faites-le trancher par le notaire.

Que devient l'assurance en cas de rachat du crédit par une autre banque ?

Le prêt d'origine est soldé, donc le contrat d'assurance qui le garantissait perd son objet et doit être résilié. Le nouveau prêteur exigera une nouvelle couverture, avec de nouvelles formalités médicales — et les associés ont vieilli de plusieurs années. C'est le point aveugle des simulations de rachat : le gain sur le taux est calculé, le surcoût d'assurance ne l'est presque jamais. Chiffrons-le sur notre dossier. Un rachat à la 7e année fait repartir la couverture sur 174 250 € de capital, à 52 et 55 ans. Aux taux du marché à ces âges, de l'ordre de 0,30 % et 0,40 %, cela fait environ 4 300 € sur les treize années restantes, contre 2 700 € si la délégation en cours se poursuivait. Environ 1 600 € à retrancher du gain de taux avant de se décider.

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