SCI résidence secondaire : le guide complet 2026 pour acheter à plusieurs sa maison de vacances

Quatre frères et sœurs, une maison de famille en Bretagne, un héritage qui menace de devenir une querelle. La scène est presque banale. Vendre, c'est tourner la page sur l'enfance ; rester en indivision, c'est accepter qu'un seul d'entre vous puisse, du jour au lendemain, demander à sortir et forcer la vente. La SCI résidence secondaire vient combler ce vide. Elle ne fait pas disparaître l'impôt à la revente, ni la taxe d'habitation, ni l'IFI. Elle change la structure : 99 ans de propriété stable, un calendrier d'occupation organisé, une transmission programmée sur trois générations, et une sortie possible sans casser la maison.

Pourquoi ce sujet revient sans cesse. La résidence secondaire concentre les pièges fiscaux les plus mal connus. Pas d'exonération de plus-value, qui est réservée à la résidence principale (article 150 U II 1° du CGI). Une majoration de taxe d'habitation jusqu'à +60 % en zone tendue. Pas de décote de 30 % à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Et une requalification automatique à l'impôt sur les sociétés (IS) si l'on glisse vers un Airbnb ponctuel. Ces règles ne s'inventent pas : elles s'apprennent avant d'acheter.

Ce que ce guide vous apporte. Le régime fiscal complet de la résidence secondaire détenue par une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'IS. Le calcul exact des abattements pour durée de détention sur la plus-value (article 150 VC du CGI). Le traitement de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) et de sa majoration en zone tendue (article 1407 ter du CGI). Le sort de l'occupation gratuite par les associés (article 15 II du CGI et commodat). Le mécanisme de transmission par donation de parts avec abattement de l'article 779 du CGI. L'organisation du calendrier d'occupation entre frères et sœurs. Le comparatif SCI contre indivision pour une maison de famille. Et un cas chiffré central sur 400 000 € en Bretagne. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à jour du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) au 20/06/2026 et de la loi de finances 2026.

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1. Qu'est-ce qu'une SCI résidence secondaire et à qui s'adresse-t-elle ?

Une SCI résidence secondaire n'est pas un statut fiscal distinct : c'est une SCI classique (Société Civile Immobilière régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil) dont l'objet social vise la détention et la jouissance d'un bien immobilier qui ne sert pas à la résidence principale de ses associés. Elle achète, détient et gère une maison de vacances, un appartement à la montagne, une longère bretonne, un mas provençal — n'importe quel bien occupé épisodiquement par les associés ou loué saisonnièrement.

Une structure pensée pour la copropriété familiale

La SCI résidence secondaire ne se justifie pas pour un acheteur unique : un particulier qui achète seul sa maison de vacances n'a aucun intérêt à passer par une SCI, sauf cas marginal de protection contre la transmission. Le sens véritable du véhicule apparaît dès que plusieurs personnes co-financent ou co-occupent le bien.

Trois profils dominent les dossiers traités par sci-ai.app sur ce segment. La fratrie héritière, qui veut préserver la maison de famille reçue d'un parent ou d'un grand-parent : sortir d'une indivision instable pour entrer dans une SCI familiale gèle la propriété sur 99 ans tout en préparant la transmission à la génération suivante. La famille élargie ensuite — 4 frères et sœurs, 2 couples avec enfants, oncles et neveux — qui co-finance une acquisition neuve : la SCI répartit le financement au prorata des parts, organise l'occupation, garde ouverte la porte de sortie. Et le couple aisé qui prépare la transmission à ses propres enfants : la SCI sert de support à des donations de parts étalées dans le temps, beaucoup plus efficaces qu'une donation directe du bien.

Ce que la SCI ne change pas

Avant d'aller plus loin, il faut désactiver quelques illusions. La SCI ne fait pas baisser la taxe foncière, payée par le propriétaire (la SCI). Elle ne supprime pas la taxe d'habitation sur résidence secondaire, qui reste due. Elle n'efface pas l'IFI : les parts de SCI entrent dans l'assiette IFI pour leur valeur représentative du bien immobilier. Elle ne donne pas accès à l'exonération de plus-value de l'article 150 U II 1° du CGI, réservée à la résidence principale du cédant. Elle ne dispense pas non plus de la déclaration annuelle 2072 (SCI à l'IR) ou de la liasse fiscale 2065 (SCI à l'IS).

Ce que la SCI change : la structure de la propriété (collective et stable, contre indivise et précaire), la mécanique de transmission (donation de parts contre donation immobilière), la sortie d'un associé (cession de parts à 5 % au lieu de vente immobilière) et l'organisation interne (clauses statutaires et règlement intérieur).

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2. Pourquoi acheter sa résidence secondaire en SCI plutôt qu'en direct ou en indivision ?

Acheter à plusieurs une maison de vacances revient à choisir entre trois véhicules juridiques : la propriété directe (impossible à plusieurs sans démembrement ou indivision), l'indivision et la SCI. La propriété directe étant écartée dès lors qu'il y a plusieurs propriétaires, le vrai choix est entre l'indivision et la SCI.

L'indivision : structure par défaut et instable

L'indivision naît automatiquement quand plusieurs personnes acquièrent ou héritent d'un même bien (articles 815 et suivants du Code civil). C'est la situation la plus simple à l'acte d'achat : un seul acte notarié, des quotes-parts entre les co-acquéreurs, aucune structure à constituer. C'est aussi la situation la plus instable. L'article 815 du Code civil pose le principe fondamental : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. À tout moment, un indivisaire peut demander le partage. Dans la pratique, cela signifie la vente forcée du bien si les autres ne peuvent pas le racheter. Imaginons une maison de famille à 600 000 € détenue à trois : il suffit qu'un héritier ait besoin de ses 200 000 € pour que la maison parte à la vente, contre la volonté des deux autres.

La convention d'indivision (articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil) tempère cette instabilité en gelant l'indivision pour cinq ans renouvelables au maximum, sans supprimer le droit fondamental de sortie. Et la gestion courante reste lourde : sauf clause contraire, les décisions importantes exigent l'unanimité (article 815-3 du Code civil).

La SCI : structure choisie et stable

La SCI inverse la logique. Elle est constituée pour 99 ans (article 1838 du Code civil), durée que les associés choisissent à la rédaction des statuts. Pendant ces 99 ans, un associé ne peut pas exiger la sortie : il peut seulement céder ses parts, et la cession est en principe soumise à l'agrément des autres associés si les statuts le prévoient (article 1861 du Code civil). Cette clause d'agrément, devenue quasi systématique dans les SCI familiales, est ce qui sépare une SCI d'une indivision déguisée : elle protège la stabilité du groupe.

Les décisions courantes sont prises par le gérant nommé dans les statuts, sans avoir besoin de réunir les associés à chaque opération. Les décisions importantes (cession d'immeuble, modification statutaire) requièrent la majorité fixée par les statuts. Cette gouvernance se construit sur mesure : voir notre guide statuts de SCI pour la rédaction concrète.

Tableau comparatif rapide

Le coût d'entrée d'une SCI (frais d'expert-comptable ou de notaire pour la rédaction des statuts, dépôt au greffe, annonce légale à 191 € HT en 2026 selon l'arrêté du 19 novembre 2025) tourne autour de 1 500 à 2 500 €. C'est l'investissement minimum pour gagner 99 ans de stabilité et une mécanique de transmission. Le comparatif détaillé est dans notre guide indivision ou SCI.

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3. Pas d'exonération de plus-value à la revente : la règle qui change tout (art. 150 U II 1° CGI)

Réponse courte. Non, une résidence secondaire détenue en SCI ne bénéficie jamais de l'exonération de l'article 150 U II 1° du CGI, qui vise exclusivement la résidence principale du cédant. La SCI à l'IR applique le régime commun des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI) : taux IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 %, abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) et surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette (article 1609 nonies G du CGI). Voir notre guide plus-value en SCI.

La famille Moreau, quatre frères et sœurs, revend la maison familiale de Bordeaux héritée des parents pour 600 000 €, acquise 350 000 € il y a 12 ans. Au moment de la signature, le notaire leur annonce plus de 40 000 € de fiscalité sur la plus-value (IR + prélèvements sociaux), là où ils anticipaient zéro impôt « parce que c'est la maison de famille ». Le malentendu est classique. C'est la première règle à comprendre, et la plus mal connue. Une résidence secondaire, qu'elle soit détenue en direct, en indivision ou en SCI, ne bénéficie jamais de l'exonération de plus-value applicable à la résidence principale.

Le texte fondateur : article 150 U II 1° du CGI

L'article 150 U du CGI dresse la liste des cas d'exonération de la plus-value immobilière des particuliers. Le premier (II 1°) vise les immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ». La résidence principale s'entend, au sens fiscal, du logement où le cédant a sa résidence habituelle et effective au moment de la vente — pas son adresse fiscale déclarée, pas un pied-à-terre, pas une maison de famille où il passe quelques semaines par an.

Pour une résidence secondaire détenue par une SCI à l'IR, l'analyse est sans ambiguïté : la maison de vacances n'est la résidence principale d'aucun associé (ou alors, voir plus bas, on retombe dans un cas marginal d'exonération partielle). La plus-value à la revente est donc soumise au régime commun des plus-values immobilières des particuliers, codifié aux articles 150 U à 150 VH du CGI.

Le calcul de la plus-value en SCI à l'IR

La SCI à l'IR est fiscalement transparente (article 8 du CGI) : la plus-value est calculée au niveau de la société, puis répartie entre les associés à proportion de leurs parts. Chacun déclare sa quote-part au régime commun.

Le calcul s'enchaîne en cinq temps. 1. Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition forfaitaires de 7,5 % ou réels, et des travaux pour leur montant réel ou forfaitaires de 15 % après 5 ans de détention, article 150 VB II du CGI). 2. Application de l'abattement pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI (voir section 4). 3. Taux d'imposition IR de 19 % (article 200 B du CGI) sur la base après abattement IR. 4. Prélèvements sociaux à 17,2 % (article 1600-0 F bis du CGI) sur la base après abattement PS — base PS et base IR sont calculées séparément, avec des cadences d'abattement distinctes. 5. Surtaxe sur les plus-values importantes (article 1609 nonies G du CGI), de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

Le barème lissé de la surtaxe (article 1609 nonies G du CGI)

Imaginons une SCI Lefèvre qui revend la maison de famille après 12 ans. Plus-value nette imposable à l'IR de 150 000 €, donc largement au-dessus du seuil de 50 000 € : la surtaxe s'applique. L'article 1609 nonies G du CGI prévoit une surtaxe progressive sur la plus-value nette imposable à l'IR (après abattement durée de détention) dès qu'elle dépasse 50 000 € pour le cédant. Le barème comporte cinq tranches pleines de 2 % à 6 %, séparées par des paliers de lissage sur 10 000 € qui adoucissent l'entrée dans la tranche supérieure. Pour la SCI Lefèvre à 150 000 € de PV nette, on est en bas de la tranche pleine 3 % : la surtaxe due s'élève à 150 000 × 3 % = 4 500 € (en plus des 19 % d'IR de droit commun). Un cédant à 105 000 € de PV nette, lui, se situe dans la zone de lissage entre 100 000 et 110 000 € : la surtaxe progresse linéairement de 2 % à 3 % sur cette tranche.

Source : article 1609 nonies G du CGI, doctrine BOI-RFPI-TPVIE-20. La surtaxe se calcule sur la plus-value nette imposable à l'IR — pas sur la plus-value brute. Si l'abattement de l'article 150 VC ramène la plus-value imposable IR en dessous de 50 000 €, la surtaxe n'est pas due. C'est l'un des effets bénéfiques de la durée de détention pour les grosses plus-values.

Le cas marginal : associé qui habite la SCI à titre principal

La doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-20) admet un cas étroit. Si un associé d'une SCI à l'IR a affecté de façon stable, à sa résidence principale, la quote-part du bien correspondant à ses droits dans la société, et si la SCI l'occupe gratuitement au titre de l'article 15 II du CGI, alors cet associé peut bénéficier de l'exonération de l'article 150 U II 1° sur sa quote-part personnelle.

Sur le terrain, cette piste ne s'ouvre presque jamais pour une vraie maison de vacances occupée alternativement par plusieurs associés : la stabilité de l'affectation à la résidence principale fait défaut. Elle peut concerner, à la marge, une SCI familiale dont un associé occupe le bien à plein temps (cas de l'enfant logé par les parents-associés dans la maison familiale) — situation qui sort du sujet de la maison de vacances.

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4. Abattement pour durée de détention : 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux

Tout le régime fiscal de la résidence secondaire en SCI repose sur ces deux seuils. Les connaître, c'est savoir arbitrer entre vendre, conserver et transmettre.

Le barème de l'article 150 VC du CGI

L'abattement pour durée de détention s'applique à la plus-value brute calculée, mais selon deux cadences distinctes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu (taux 19 %) : aucun abattement pendant les 5 premières années ; 6 % par année pleine au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e (soit 16 années × 6 % = 96 %) ; 4 % la 22e année (soit 96 % + 4 % = 100 %). Exonération totale à 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %) : aucun abattement pendant les 5 premières années ; 1,65 % par année au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e (soit 16 années × 1,65 % = 26,4 %) ; 1,60 % la 22e année (soit 28 %) ; puis 9 % par année de la 23e à la 30e (soit 8 années × 9 % = 72 %). Total 28 % + 72 % = 100 %. Exonération totale à 30 ans.

Tableau du barème année par année

Cas chiffré : revente après 15 ans, plus-value 150 000 €

Imaginons une SCI à l'IR qui détient depuis 15 ans une maison achetée 300 000 €, revendue 450 000 €. Plus-value brute = 150 000 €.

• Calcul IR : abattement 60 %, base imposable 60 000 €, IR 19 % = 11 400 €
• Calcul PS : abattement 16,5 %, base imposable 125 250 €, PS 17,2 % = 21 543 €
• Total fiscalité sur la plus-value : 32 943 € pour la SCI

Si la même maison avait été la résidence principale d'un propriétaire en direct, l'addition aurait été de 0 €. Cet écart de 32 943 € ne disparaît qu'au bout de 30 ans de détention.

Cas chiffré : revente après 22 ans, plus-value 200 000 €

SCI familiale qui détient depuis 22 ans une maison bretonne achetée 400 000 €, revendue 600 000 €. Plus-value brute = 200 000 €.

• Calcul IR : abattement 100 %, base imposable 0 €, IR = 0 € (exonéré)
• Calcul PS : abattement 28 %, base imposable 144 000 €, PS 17,2 % = 24 768 €
• Total fiscalité sur la plus-value : 24 768 €, soit 6 192 € par associé sur une fratrie de 4

À 22 ans, l'impôt sur le revenu est nul. Les prélèvements sociaux, eux, représentent encore 12,4 % de la plus-value brute. Il faut tenir jusqu'à 30 ans pour ramener la fiscalité de revente à zéro.

Le mécanisme complet et les pièges de calcul (date de cession, travaux pris en compte, frais d'acquisition réels contre forfait) sont détaillés dans notre guide plus-value immobilière en SCI.

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5. La SCI doit-elle payer la taxe d'habitation et sa majoration jusqu'à 60 % en zone tendue ?

Réponse courte. Oui. La SCI propriétaire d'une résidence secondaire est redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) au 1er janvier de chaque année (article 1408 du CGI). Dans les communes situées en zone tendue au sens de l'article 232 du CGI, le conseil municipal peut instituer une majoration de 5 % à 60 % de la part communale (article 1407 ter du CGI). À Paris, à Saint-Malo, à Annecy, à Biarritz et dans la plupart des communes touristiques, le taux maximum de 60 % est appliqué. La SCI règle la THRS puis la refacture aux associés au prorata de leur occupation via leur compte courant.

La suppression progressive de la taxe d'habitation, achevée en 2023 pour la résidence principale, ne concerne pas la résidence secondaire. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due — et dans certaines communes, elle a été lourdement augmentée.

Le redevable de la THRS

L'article 1408 du CGI désigne comme redevable de la taxe d'habitation toute personne qui a la disposition ou la jouissance d'un local meublé au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour une résidence secondaire détenue par une SCI et occupée par les associés, c'est la SCI qui est redevable juridique de la taxe — l'avis d'imposition est émis à son nom.

La SCI règle la THRS depuis son compte bancaire, puis la refacture aux associés au prorata de leur occupation effective, soit directement, soit en passant par le compte courant d'associé. Cette refacturation se justifie par une clause statutaire ou par une décision collective annuelle.

La majoration de l'article 1407 ter du CGI

Issu de la loi de finances pour 2015 et plusieurs fois élargi, l'article 1407 ter du CGI autorise les communes situées en zone tendue au sens de l'article 232 du CGI à instituer, par délibération du conseil municipal, une majoration de la part communale de la THRS, comprise entre 5 % et 60 %.

La liste des communes éligibles à cette majoration a été considérablement élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, puis complétée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Aux grandes métropoles historiquement concernées (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Strasbourg, Nice, Nantes, Bayonne) se sont ajoutées la quasi-totalité des communes littorales touristiques (Saint-Malo, Biarritz, Anglet, Saint-Tropez, Cap-d'Antibes, La Baule, Quiberon, Île de Ré, Île d'Oléron, Belle-Île), les stations de montagne (Chamonix, Megève, Annecy, Val d'Isère, Courchevel) et de nombreuses villes moyennes attractives (Hossegor, Cassis, Sainte-Maxime). Plutôt que de mémoriser un chiffre rond, le réflexe est de consulter l'annexe du décret le plus récent applicable à la commune visée.

Mini-cas chiffré : THRS Saint-Malo

Maison de famille à Saint-Malo, valeur locative cadastrale 3 000 €, taux de la part communale 22 % :

• THRS de base = 3 000 € × 22 % = 660 €
• Majoration zone tendue +60 % = 396 €
• THRS finale = 1 056 €/an, payée par la SCI et refacturée aux 4 associés (264 € chacun).

Sur une maison plus cotée, valeur locative cadastrale 5 000 € à Saint-Malo avec un taux communal hypothétique de 36 % (compte tenu de la part syndicale et des taux votés en zone littorale), l'addition peut dépasser 2 880 € annuels (1 800 € base + 1 080 € de majoration), soit 720 € par associé d'une fratrie de quatre.

Comment savoir si sa commune applique la majoration

Deux pistes à croiser. Consulter d'abord le décret du 25 août 2023 pour savoir si la commune est éligible à la majoration (condition de zone tendue). Vérifier ensuite si le conseil municipal a effectivement voté la majoration, et à quel taux. Cette information figure sur les avis d'imposition antérieurs ou peut être demandée au service des impôts des entreprises (SIE) compétent.

Tableau des fourchettes de majoration THRS

À ces taux s'ajoute, dans certaines communes, la taxe sur les logements vacants (TLV, article 232 du CGI), qui peut atteindre 17 % la première année et 34 % à compter de la deuxième pour les logements vacants depuis plus de 12 mois consécutifs dans les zones tendues. Pour une SCI familiale qui occupe effectivement la maison, la TLV ne s'applique pas — mais une maison laissée vide pendant 12 mois sans aucun usage peut y tomber. Critère pratique défendable face à l'administration : démontrer une occupation effective d'au moins 90 jours par an, justifiée par les factures EDF, eau, internet et le registre d'occupation des associés.

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6. IFI : la résidence secondaire en SCI pèse plein pot (pas d'abattement de 30 %)

Réponse courte. Les parts de SCI détenant une résidence secondaire entrent dans l'assiette IFI pour la fraction représentative du bien immobilier (article 965 du CGI), à 100 % de la valeur vénale. L'abattement de 30 % de l'article 973 I du CGI est strictement réservé à la résidence principale. Une décote d'illiquidité de 10 à 20 % peut être admise sur les parts de SCI familiale à clause d'agrément (Cass. com. 16 février 2022 n° 19-25.295). Les dettes ne sont plus déductibles librement depuis la LF 2024 (article 973 IV du CGI).

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est devenu, depuis 2018, le seul impôt frappant le patrimoine immobilier net des contribuables dont la valeur taxable dépasse 1,3 million d'euros. La résidence secondaire en SCI entre dans son assiette sans aucun mécanisme de faveur.

Le mécanisme général

L'article 964 du CGI assujettit à l'IFI les personnes physiques dont la valeur nette des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement excède 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour les parts de SCI, l'article 965 du CGI prévoit que la valeur taxable est la fraction représentative des biens immobiliers dans la valeur des parts, calculée selon la méthode dite « par transparence ».

Le mécanisme dans les faits : si une SCI familiale détient une maison de vacances de 700 000 € (et n'a pas d'autre actif), la valeur des parts à l'IFI est de 700 000 € pour 100 % du capital, soit 175 000 € par associé sur une fratrie de quatre détenant chacun 25 %. Ces 175 000 € entrent dans le patrimoine taxable de l'associé.

Pas d'abattement de 30 % pour la résidence secondaire

L'article 973 I du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble constituant la résidence principale du redevable. Cet abattement est strictement réservé à la résidence principale et ne s'applique en aucun cas à une résidence secondaire, qu'elle soit détenue en direct ou via une SCI. La résidence secondaire est valorisée à 100 % de sa valeur vénale pour l'IFI.

Sur une maison de 280 000 € qui serait la résidence principale du redevable, l'assiette IFI serait de 196 000 € (280 000 × 70 %). Détenue comme résidence secondaire en SCI, c'est 280 000 € qui sont retenus, soit 84 000 € de différence d'assiette — environ 588 € d'IFI annuel supplémentaire dans la tranche 1,3 à 2,57 millions d'euros (taux 0,7 %).

La décote d'illiquidité sur les parts de SCI

Une décote d'illiquidité peut être admise sur la valorisation des parts de SCI familiale, à condition d'être objectivement justifiée. Cette décote ne s'applique pas à la valeur de l'immeuble lui-même, mais à la valorisation des parts sociales représentatives de cet immeuble. Elle reflète l'idée qu'une part de SCI familiale, avec clause d'agrément restrictive, est moins liquide qu'un immeuble vendable librement.

Mini-cas chiffré : IFI d'une famille avec SCI RS

Patrimoine taxable d'un redevable IFI : 1,8 million d'euros, dont 700 000 € de parts de SCI familiale détenant la maison de vacances familiale (associé à 100 %, ou via des parts représentatives) :

• Sans décote : assiette IFI = 700 000 € de parts SCI + 1 100 000 € d'autres actifs = 1 800 000 €. IFI dû dans la tranche 1,3 à 2,57 M€ (0,7 %) ≈ 3 500 € sur la part 1,3 à 1,8 M€
• Avec décote 15 % sur les parts SCI : parts retenues à 595 000 €, assiette IFI = 1 695 000 €. Économie d'IFI annuelle ≈ 735 €

La décote n'est pas spectaculaire en valeur absolue, mais elle se cumule année après année. Sur 20 ans, c'est 14 700 € d'IFI évités, à condition que la clause d'agrément soit réelle et opposable. Le sujet est approfondi dans notre guide SCI et IFI.

6.4 Le plafonnement IFI à 75 % des revenus (article 979 du CGI)

Imaginons un retraité ayant transmis son entreprise, qui détient un patrimoine immobilier important mais perçoit des revenus modestes (pension de retraite, revenus fonciers limités). Sans correctif, son IFI cumulé à son impôt sur le revenu (IR) pourrait dépasser ses revenus annuels. Le plafonnement de l'article 979 du CGI évite ce paradoxe.

Le mécanisme est codifié à l'article 979 du CGI. Pour un redevable fiscalement domicilié en France, l'IFI dû est réduit de la différence entre deux termes. Au numérateur : le total formé par l'IFI de l'année N et les impôts français et étrangers acquittés au titre des revenus et produits de l'année précédente N-1 (IR, PS, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dite CEHR, contribution différentielle sur les hauts revenus créée par la LOI n° 2025-127 du 14/02/2025). Au dénominateur : 75 % des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année N-1. Si le total du numérateur dépasse 75 % des revenus, l'excédent vient en diminution de l'IFI dû. Cet excédent n'est ni imputable sur d'autres impositions, ni restituable.

La formule simplifiée :

La déclaration s'effectue sur la déclaration 2042-IFI annexe 5, aux cases 9PR (total des impôts retenus au numérateur) et 9PX (revenus mondiaux retenus au dénominateur). La doctrine officielle est commentée au BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30-10. Le Conseil constitutionnel a validé la constitutionnalité de l'inclusion des plus-values dans les revenus du dénominateur par sa décision QPC du 15 janvier 2019 n° 2018-755.

6.5 Déductibilité des dettes SCI à l'IFI : la réforme de la LF 2024

Une famille au patrimoine taxable IFI confortable avait pris l'habitude, jusqu'en 2023, de faire prêter par un parent à la SCI familiale détenant la résidence secondaire un compte courant d'associé important. Cette dette familiale venait minorer la valeur des parts à l'IFI. Depuis 2024, ce levier a été fermé. L'article 27 de la LOI n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (loi de finances pour 2024) a profondément durci la déductibilité des dettes des sociétés à l'IFI, applicable à compter de l'IFI 2024. Cette réforme vise principalement les SCI utilisées à des fins d'optimisation IFI par adossement de dettes non liées à l'immeuble.

Le nouvel article 973 IV du CGI pose la règle de principe : pour la valorisation des parts de SCI à l'IFI, ne sont prises en compte que les dettes contractées par la société afférentes à un actif imposable IFI (acquisition de l'immeuble taxable, travaux immobilisés, taxe foncière sur l'immeuble, droits de mutation acquittés, IFI lui-même). Les dettes non rattachables à un actif imposable IFI sont écartées du calcul.

L'article 974 du CGI ajoute trois conditions techniques :

• Article 974 II — les prêts in fine (remboursement du capital au terme) sont retraités en amortissement linéaire fiscal : seule la fraction théoriquement amortie est admise en déduction, calculée comme capital × (années écoulées / années totales).
• Article 974 III — les dettes contractées auprès du redevable, de son foyer fiscal, du cercle familial proche (ascendants, descendants, frères, sœurs) ou d'une société qu'ils contrôlent ne sont pas déductibles, sauf preuve du caractère normal des conditions. Cette règle vise notamment les comptes courants d'associés (CCA) familiaux.
• Article 974 IV — pour un patrimoine taxable supérieur à 5 millions d'euros dont les dettes excèdent 60 % de la valeur, l'excédent n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 %, sauf clause de sauvegarde si le redevable justifie que les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Sur les SCI résidence secondaire, ces règles ont deux conséquences pratiques. L'emprunt bancaire qui finance l'achat de la maison de famille reste pleinement déductible (dette afférente à l'actif imposable). En revanche, un compte courant d'associé important ayant servi à financer des éléments non immobiliers (mobilier, fonds de roulement) ou contracté entre membres de la famille peut être réintégré depuis l'IFI 2024.

6.6 Note rapide : l'exonération partielle 75 % IFI pour les bois et forêts (article 976 du CGI)

Pour les familles qui détiennent, à côté de la résidence secondaire, des parcelles boisées via la même SCI ou une SCI distincte, l'article 976 du CGI prévoit une exonération partielle d'IFI à hauteur de 75 % de la valeur des bois et forêts et des parts de groupements forestiers, sous condition d'un engagement de gestion durable souscrit pour 30 ans et matérialisé par un plan simple de gestion agréé par le Centre régional de la propriété forestière (CRPF) ou un autre document de gestion durable au sens des articles L. 122-1 et suivants du Code forestier. L'exonération s'applique également aux parts de groupements fonciers ruraux (GFR) pour leur fraction forestière. Cet outil ne concerne pas la résidence secondaire elle-même, mais peut alléger significativement l'assiette IFI d'un patrimoine familial diversifié bois/maison de famille.

6.7 Encadré : résidence secondaire à l'étranger détenue par une SCI française

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7. L'occupation gratuite par les associés : article 15 II CGI et commodat

Réponse courte. L'occupation gratuite d'une SCI à l'IR par ses associés est neutralisée fiscalement par l'article 15 II du CGI : aucun revenu imposable, aucun loyer fictif. Juridiquement, cette occupation repose sur un commodat (prêt à usage, articles 1875 à 1891 du Code civil). Contrepartie : aucune charge n'est déductible sur la part occupée gratuitement (BOI-RFPI-DECLA-10-10). La SCI familiale d'occupation gratuite ne déclare donc ni revenu, ni déficit foncier — elle dépose une 2072-S neutre chaque année, générable automatiquement sur sci-ai.app.

Une SCI résidence secondaire qui héberge gratuitement ses associés ne génère aucun revenu imposable. Cette neutralité est l'un des piliers du véhicule, mais elle s'accompagne d'une contrepartie symétrique : aucune charge n'est non plus déductible sur la part occupée gratuitement.

L'article 15 II du CGI

L'article 15 II du CGI dispose que « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ». Cette règle s'applique à la propriété directe, mais aussi, par extension de la doctrine et de la jurisprudence (voir CE 25 mai 2018 n° 408 750), aux SCI à l'IR qui mettent leur immeuble à la disposition gratuite de leurs associés.

La SCI familiale d'occupation gratuite n'a donc, dans sa pure forme, aucun revenu foncier à déclarer sur la déclaration 2072. Elle ne génère ni bénéfice imposable, ni déficit foncier. C'est la conséquence directe de la transparence fiscale combinée à l'article 15 II : on traite l'occupation par les associés comme si chacun se logeait dans son propre bien.

Le commodat (prêt à usage) du Code civil

Juridiquement, le contrat qui sous-tend l'occupation gratuite par un associé est un commodat ou prêt à usage, régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil. Le commodat est un contrat par lequel le prêteur (la SCI) met gratuitement à la disposition du preneur (l'associé) un bien dont il conserve la propriété, en échange d'une obligation d'usage normal et de restitution. Pas de loyer, pas de bail, pas de revenu locatif.

Sur des occupations familiales ponctuelles, le commodat n'a pas besoin d'être formalisé par écrit, mais une clause statutaire ou un règlement intérieur précisant le principe d'occupation gratuite des associés sécurise la qualification fiscale en cas de contrôle.

Pas de charge déductible sur la part occupée

La symétrie est complète. Si la SCI ne déclare pas de revenu sur la part occupée gratuitement, elle ne peut pas non plus déduire les charges qui s'y rapportent (BOI-RFPI-DECLA-10-10). Taxe foncière, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien : tout cela est supporté économiquement par la SCI (et ses associés via la facturation interne), sans aucune répercussion fiscale.

Cette règle est stricte : il ne sert à rien d'imaginer un montage où la SCI prétendrait déclarer des revenus fictifs pour pouvoir déduire ses charges. L'administration requalifie immédiatement.

L'usage mixte : une partie louée, une partie occupée

Que se passe-t-il si la SCI loue une partie du bien (à des tiers, par exemple deux semaines par an en location saisonnière nue) tout en occupant l'autre partie gratuitement ? La doctrine prévoit une ventilation au prorata. La quote-part des charges affectée à la partie louée est déductible des revenus fonciers correspondants ; celle affectée à la partie occupée gratuitement est non déductible.

7.4 Occupation par un non-associé : risque civil et risque fiscal

Le cas se présente fréquemment dans les SCI familiales : l'enfant majeur d'un associé occupe seul la maison pendant l'été, le conjoint non associé d'un associé y séjourne, un beau-frère ou une amie y est hébergé plusieurs semaines. Cette situation, banale dans la pratique familiale, ne bénéficie pas du même régime que l'occupation par un associé. Deux risques cohabitent.

Risque civil (en SCI IR comme en SCI IS). La mise à disposition gratuite d'un bien social à une personne qui n'est ni associé ni membre du foyer fiscal d'un associé peut être qualifiée de libéralité indirecte au sens de l'article 894 du Code civil. La conséquence concrète : la valeur de cet avantage est rapportable à la succession du donateur économique (article 843 du Code civil), ce qui peut perturber le calcul de la réserve héréditaire des autres enfants et donner lieu à une action en réduction.

Risque fiscal. Il diffère selon le régime fiscal de la SCI. En SCI à l'IR, l'article 15 II du CGI ne vise expressément que l'associé qui se réserve la jouissance ; pour un occupant non associé, l'administration peut soutenir que la SCI ne se réserve plus la jouissance via un associé et reconstituer un revenu foncier au niveau de la valeur locative du bien. En SCI à l'IS, le mécanisme bascule sur l'article 111 c du CGI : l'avantage occulte est requalifié en revenu distribué imposable au PFU chez le bénéficiaire (Conseil d'État 20/04/2021 n° 434255 sur l'exigence d'une double intention libérale au niveau de la société et du bénéficiaire ; CE 21/12/2018 n° 402006 sur l'acte anormal de gestion).

Deux parades pratiques. La parade contractuelle : formaliser un contrat de commodat écrit (articles 1875 et suivants du Code civil) entre la SCI et l'occupant non associé, en précisant la gratuité, la durée et l'obligation d'usage normal. Cette formalisation neutralise la qualification de libéralité car le commodat est par nature un prêt et non un don. La parade capitalistique : donner préalablement quelques parts au futur occupant (par exemple 1 ou 2 parts sur 100) pour le faire entrer dans le cercle des associés. La mise à disposition retombe alors dans le champ de l'article 15 II du CGI en SCI à l'IR.

7.5 La SARL de famille comme alternative pour louer occasionnellement en meublé

Pour les familles qui souhaitent louer ponctuellement la maison en meublé sans risquer la bascule à l'IS, une solution structurelle existe : la SARL de famille, prévue à l'article 239 bis AA du CGI. Cette société à responsabilité limitée constituée entre membres d'une même famille (conjoints, parents en ligne directe, frères et sœurs) peut opter pour le régime des sociétés de personnes (impôt sur le revenu). L'option est révocable, soumise à l'unanimité, et permet d'exercer une activité commerciale comme la location meublée tout en restant fiscalement à l'IR.

Le schéma combiné le plus solide consiste à laisser la SCI familiale détenir les murs (régime IR, occupation gratuite des associés), et à créer en parallèle une SARL de famille qui prend l'immeuble à bail commercial. La SARL de famille loue ensuite en meublé saisonnier, perçoit les recettes Airbnb et reverse un loyer à la SCI. La SCI conserve son régime IR et l'éligibilité aux abattements 22 / 30 ans à la revente, la SARL de famille porte l'activité commerciale en restant transparente fiscalement.

Ce montage suppose une vraie séparation juridique et économique entre les deux structures, un bail commercial à un loyer de marché et une comptabilité distincte. Il sort du cadre d'une maison de famille purement personnelle, mais il convient bien aux familles qui veulent rentabiliser quelques semaines par an sans casser le régime de la SCI.

Le sujet est approfondi dans notre guide SCI et location meublée : les pièges fiscaux.

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8. Travaux, charges et taxe foncière : ce que la SCI peut (ou ne peut pas) déduire

Le régime des charges d'une SCI résidence secondaire dépend entièrement de l'usage qui est fait du bien. Trois cas se présentent.

Cas 1 : occupation 100 % gratuite par les associés

C'est le cas le plus fréquent. La SCI n'a aucun revenu foncier (article 15 II du CGI), donc aucune charge n'est déductible. Taxe foncière, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien : la SCI les paie et les refacture aux associés via le compte courant, sans aucune déduction fiscale possible. La déclaration 2072 reste à déposer chaque année, mais elle est neutre (zéro recette, zéro charge déductible).

Cas 2 : location partielle ou totale en nu

Si la SCI loue le bien en location nue (vide), même quelques semaines par an, elle perçoit des revenus fonciers déclarables sur la 2072. Les charges déductibles sont alors limitativement énumérées par l'article 31 du CGI : réparation et entretien, amélioration des locaux d'habitation, primes d'assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, provisions de copropriété, frais de gestion (réels et forfait de 20 € par local). Le détail complet est dans notre guide charges déductibles en SCI.

Si l'usage est mixte (par exemple 4 semaines de location nue + 48 semaines d'occupation gratuite), une ventilation au prorata des temps d'occupation s'impose : la quote-part de charges affectée à la période louée est déductible, le reste ne l'est pas.

Cas 3 : location meublée — danger

Comme rappelé en section 7, toute location meublée par une SCI à l'IR fait basculer la SCI à l'IS au-delà du seuil de 10 % de recettes totales. À l'IS, le régime des charges change radicalement (article 39 du CGI au lieu de 31), avec déductibilité élargie et amortissement de l'immeuble par composants. Mais la bascule étant irrévocable, on entre dans un monde fiscal totalement différent, qui peut être pénalisant à terme.

Tableau récapitulatif des charges

Le constat est sans appel : une SCI familiale d'occupation gratuite n'a aucun avantage fiscal annuel à l'IR. Son intérêt est patrimonial (structure, transmission, sortie organisée), pas fiscal. Les charges payées ne « passent » nulle part — elles sont supportées au prorata des parts par les associés, exactement comme s'ils détenaient la maison en indivision.

Les obligations déclaratives annuelles de la SCI résidence secondaire

Quelle que soit son activité, une SCI à l'IR doit déposer chaque année la déclaration 2072-S (formulaire CERFA n° 10338) auprès du service des impôts des entreprises, avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Le calendrier est identique à celui des autres déclarations professionnelles. Une SCI familiale qui héberge gratuitement ses associés et n'a aucun revenu foncier dépose une 2072-S avec un résultat nul, mais elle doit déposer.

La 2072-S est accompagnée d'autant d'états individuels 2072-S-K que la SCI compte d'associés. Chaque associé reçoit son état 2072-S-K, qui indique sa quote-part de résultat, son éventuelle quote-part de bénéfice ou de déficit foncier, et sa quote-part de charges déductibles. Cet état permet à l'associé de reporter sa quote-part sur sa déclaration 2042 personnelle :

• Si la SCI est entièrement en occupation gratuite : la 2072-S-K est neutre, l'associé ne reporte rien.
• Si la SCI perçoit des revenus fonciers (location nue partielle ou totale) : l'associé reporte sa quote-part en case 4BA (régime réel) ou 4BB (déficit foncier) de la 2042.
• Si la SCI dégage un déficit foncier : la quote-part est reportable selon les règles communes de l'article 156 du CGI (10 700 € par an et par foyer hors intérêts d'emprunt, report du surplus sur 10 ans).

Cette obligation déclarative annuelle, même en l'absence totale de revenu, est l'un des coûts récurrents d'une SCI résidence secondaire : comptez 300 à 500 € par an pour un expert-comptable, voire moins si vous utilisez un logiciel de comptabilité dédié comme sci-ai.app.

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9. Organiser le calendrier d'occupation entre associés : clause statutaire et règlement intérieur

La principale source de conflit dans une SCI familiale de résidence secondaire n'est pas fiscale, elle est familiale. Qui occupe quand ? Qui choisit le week-end du 15 août ? Comment fait-on tourner les semaines de vacances scolaires ? Faute de règles écrites, la SCI se transforme en arène de négociation permanente.

Outil 1 : la clause statutaire d'occupation (article 1835 du Code civil)

Les statuts de la SCI (article 1835 du Code civil) peuvent comporter une clause d'occupation qui fixe les principes généraux : droit d'occupation gratuite des associés, durée maximale d'occupation annuelle par associé, périodes prioritaires à arbitrer (par exemple, partage rotatif des semaines de vacances scolaires), modalités de modification du calendrier.

Cette clause vaut convention entre les associés. Elle lie également leurs ayants droit (héritiers, donataires de parts) — un point essentiel pour la stabilité de la SCI sur plusieurs générations. Elle peut être modifiée par décision collective des associés à la majorité prévue par les statuts.

Outil 2 : le règlement intérieur

Là où les statuts fixent les principes, le règlement intérieur fixe les modalités pratiques pour l'année à venir. C'est un document modifiable annuellement (ou plus souvent) par décision collective, qui :

• fixe le calendrier précis d'occupation : qui occupe quand, semaine par semaine ;
• prévoit la rotation des périodes prioritaires (par exemple, les 8 semaines de vacances scolaires d'été tournent entre les 4 frères et sœurs sur 4 ans) ;
• traite les cas particuliers : invité non associé, jeune adulte enfant d'associé qui souhaite occuper seul, possibilité d'échange de semaines ;
• fixe les règles d'entretien : qui assure le ménage, le jardin, les petites réparations ;
• organise la facturation des charges au prorata d'occupation effective.

Outil 3 : la facturation au prorata d'occupation

Le calendrier ne suffit pas. Pour éviter qu'un associé qui occupe peu ait l'impression de payer pour les autres, le règlement intérieur prévoit une facturation des charges au prorata d'occupation effective. Mécanisme courant :

1. la SCI paie toutes les charges courantes depuis son compte (taxe foncière, assurance, taxe d'habitation, eau, électricité, entretien) ;
2. en fin d'année, le total des charges est ventilé selon le nombre de jours d'occupation effective de chaque associé ;
3. la quote-part de chaque associé est passée en débit sur son compte courant d'associé (mécanisme détaillé dans notre guide compte courant d'associé en SCI) ;
4. les associés régularisent leur compte courant par un virement à la SCI.

Cette mécanique évite à la fois les conflits et les requalifications fiscales (l'administration pourrait, en cas de prise en charge déséquilibrée, qualifier la situation d'avantage occulte au profit de certains associés).

Tableau d'un calendrier 4 associés / 52 semaines

Le détail de la rédaction des statuts est dans notre guide statuts de SCI, et la mécanique de l'assemblée annuelle dans notre guide assemblée générale de SCI.

Modèle de clause statutaire d'occupation — prêt à intégrer aux statuts

Le modèle ci-dessous, en sept paragraphes, formalise la totalité du dispositif : principe d'occupation gratuite, calendrier, réservation, refacturation, invités, médiation, sanctions. Il a été élaboré en s'inspirant des recommandations du 121e Congrès des Notaires (2025) sur la mise à disposition gratuite consentie par une société familiale. Il peut être intégré tel quel à des statuts de SCI familiale destinée à porter une résidence secondaire.

Référence professionnelle : 121e Congrès des Notaires (2025), rapport « La mise à disposition gratuite consentie par une société familiale ». Ce modèle constitue une base à adapter avec un professionnel du droit en fonction de la situation familiale concrète (nombre d'associés, présence d'un majeur protégé, régime matrimonial des associés, présence d'enfants mineurs).

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10. SCI à l'IR ou à l'IS pour une résidence secondaire : quel régime choisir ?

Pour une résidence secondaire occupée par les associés sans location, la SCI à l'IR domine très largement. Le raisonnement tient sur trois plans qui se cumulent.

La neutralité fiscale de l'occupation gratuite à l'IR

L'article 15 II du CGI neutralise l'occupation gratuite à l'IR : pas de revenu imposable, pas de loyer fictif. À l'IS, la mise à disposition gratuite d'un bien social à un associé est traitée comme une libéralité de la SCI à l'associé. La doctrine et la jurisprudence imposent alors la réintégration d'un loyer théorique (calculé selon la valeur locative de marché) dans le résultat imposable de la SCI à l'IS. Ce loyer théorique est soumis à l'IS (15 % puis 25 %), et lorsqu'il est ensuite remonté aux associés en dividendes, il subit le PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux fixés par la LFSS 2026). L'effet global est lourdement défavorable.

Le régime de plus-value de revente, défavorable à l'IS

À l'IR, la SCI bénéficie des abattements pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). À l'IS, la plus-value est une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable de l'immeuble (prix d'acquisition − amortissements pratiqués), donc artificiellement majorée par les amortissements déduits chaque année. Sur une longue détention, l'écart se chiffre en dizaines, voire centaines de milliers d'euros au détriment de l'IS. Le sujet est approfondi dans notre guide plus-value de SCI à l'IS.

La transmission, beaucoup plus fluide à l'IR

La donation de parts d'une SCI à l'IR est directe : l'abattement de l'article 779 du CGI (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) s'applique à la valeur de la part (déjà décotée par l'endettement et l'illiquidité). À l'IS, la mécanique est identique au niveau des droits, mais le bien sous-jacent reste affecté à la SCI et continue de subir l'IS jusqu'à la liquidation. La transmission n'apure pas le « stock » d'amortissements déduits, qui ressort lors de la revente future par les héritiers.

Quand l'IS pourrait avoir un sens (rarement)

L'IS pourrait, en théorie, présenter un intérêt si la SCI exerce une activité para-hôtelière professionnelle avec services (3 services minimum parmi accueil, fourniture de linge, nettoyage régulier, petit-déjeuner — voir notre guide SCI et location meublée) sur une part très significative de l'année, et si les associés ne souhaitent pas occuper personnellement le bien. Mais à ce stade, on ne parle plus vraiment d'une résidence secondaire familiale : on a basculé dans une activité d'hébergement touristique professionnelle, soumise à un régime fiscal entièrement différent.

Pour le cas standard d'une maison de famille occupée alternativement par les associés, l'IR est le bon choix dans 99 % des situations. Le comparatif général est dans notre guide SCI à l'IR ou à l'IS.

Pilotez votre SCI familiale en quelques clics. sci-ai.app gère votre déclaration 2072 annuelle, suit le calendrier d'occupation et la refacturation des charges aux associés via leur compte courant, calcule les abattements pour durée de détention en cas de revente et anticipe les donations de parts. Essai gratuit illimité — offres à partir de 229 € TTC/an (Autonomie) ou 349 € TTC/an avec accompagnement d'un expert-comptable partenaire.

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11. Transmettre la maison de vacances à ses enfants : donation de parts et démembrement

Réponse courte. La transmission d'une résidence secondaire détenue en SCI repose sur trois leviers cumulatifs : l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 du CGI), la valorisation décotée des parts (endettement + illiquidité 10 à 20 %) et la donation démembrée selon le barème de l'article 669 du CGI. Une donation à 55 ans transmet la nue-propriété pour 50 % de la valeur des parts ; au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession (article 1133 du CGI). Voir aussi notre guide donation de parts de SCI.

La transmission est l'argument le plus fort de la SCI résidence secondaire, et celui qui justifie à lui seul la mise en place du véhicule pour beaucoup de familles. Trois leviers se cumulent dans la pratique.

Levier 1 : l'abattement de l'article 779 du CGI tous les 15 ans

L'article 779 I du CGI prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant pour les donations en ligne directe, applicable tous les 15 ans. Une famille de deux parents et deux enfants peut donc transmettre 400 000 € tous les 15 ans en franchise totale de droits de donation (4 × 100 000 €). Sur deux périodes de 15 ans, c'est 800 000 € qui peuvent être transmis sans droits — soit la valeur d'une belle résidence secondaire et d'une partie du reste.

Pour les autres liens de parenté, les abattements sont plus modestes : 15 932 € entre frères et sœurs (article 779 IV), 7 967 € entre oncle/tante et neveu/nièce, 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants.

Levier 2 : la valorisation décotée des parts

Les parts d'une SCI familiale ne sont pas valorisées à la valeur brute du bien immobilier sous-jacent. Trois décotes peuvent jouer :

• Décote pour endettement : la valeur des parts est diminuée du capital restant dû sur l'emprunt en cours. Si la SCI a une maison de 400 000 € et un emprunt résiduel de 80 000 €, la valeur nette des parts est de 320 000 €, pas 400 000 €.
• Décote pour illiquidité : de 10 à 20 % sur la valeur des parts comportant une clause d'agrément stricte (Cass. com. 16 février 2022 n° 20-11.350).
• Décote pour minorité : sur des parts minoritaires (moins de 25 %), une décote complémentaire est parfois admise.

L'effet cumulé est significatif : sur une maison de 400 000 € avec 80 000 € d'emprunt résiduel et une décote d'illiquidité de 20 %, la valeur transmissible des parts en pleine propriété descend à 256 000 €, soit 64 % de la valeur brute du bien.

Levier 3 : la donation démembrée

La donation démembrée consiste à séparer la propriété en deux droits : l'usufruit (droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus) que les parents conservent, et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme) qu'ils donnent aux enfants. Les droits de donation se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété, évaluée selon le barème de l'article 669 du CGI :

Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise est faible (donc moins taxée). À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 % ; à 65 ans, 60 %. Au décès de l'usufruitier, la nue-propriété rejoint l'usufruit chez le nu-propriétaire sans aucun droit de succession (article 1133 du CGI). Cette consolidation gratuite est l'un des piliers fiscaux de la transmission patrimoniale française.

Cas chiffré : donation démembrée à 55 ans

Couple de 55 ans, deux enfants, SCI familiale détenant une résidence secondaire. Valeur brute du bien : 400 000 €. Emprunt résiduel : 80 000 €. Décote d'illiquidité : 20 %.

• Valeur nette des parts en pleine propriété : (400 000 − 80 000) × (1 − 20 %) = 256 000 €
• Nue-propriété à 55 ans (50 %) : 256 000 × 50 % = 128 000 €
• Donation par chaque parent à chaque enfant : 128 000 / 2 enfants / 2 parents = 32 000 € par couple donateur-donataire
• Abattement art. 779 : 100 000 € par couple donateur-donataire — la donation est entièrement couverte
• Droits de donation dus : 0 €

Les parents conservent l'usufruit jusqu'à leur décès : ils peuvent continuer d'occuper la maison, en disposer juridiquement avec l'accord des nus-propriétaires pour les actes graves, et le bien revient en pleine propriété aux enfants sans droit de succession sur la part déjà transmise.

Le mécanisme complet du démembrement de parts de SCI, avec les pièges (clauses des statuts, droits de vote en démembrement, fiscalité de l'usufruit) est détaillé dans notre guide démembrement de parts de SCI. Et le sujet de la donation pure et simple est dans notre guide donation de parts de SCI.

Donation de parts SCI vs donation d'immeuble en direct : le comparatif chiffré

Beaucoup de familles hésitent encore entre donner directement l'immeuble par acte notarié et constituer une SCI pour donner ensuite des parts. Le tableau ci-dessous compare les deux schémas pour une donation de 400 000 € de valeur brute, parents de 55 ans, deux enfants à parts égales, dans les deux cas en nue-propriété conservant l'usufruit.

Le comparatif révèle l'effet réel de la SCI : pour ce niveau de valeur, les deux schémas restent dans l'abattement (0 € de droits dans les deux cas). Mais la donation de parts laisse une marge plus large dans l'abattement (68 000 € contre 50 000 € par couple), réutilisable pour d'autres dons (espèces, mobilier). Et surtout, sur des biens plus chers (600 000, 800 000 €), la décote endettement + illiquidité fait basculer la donation immeuble dans la tranche taxable tandis que la donation de parts y reste sous l'abattement. À 600 000 € de valeur brute avec 100 000 € d'emprunt résiduel et 20 % de décote, la donation directe générerait des droits, la donation de parts non.

Donation-partage transgénérationnelle : sauter une génération vers les petits-enfants

Un outil méconnu permet aux grands-parents de transmettre directement aux petits-enfants des parts de SCI familiale, en court-circuitant la génération intermédiaire des parents. La donation-partage transgénérationnelle (articles 1078-4 à 1078-10 du Code civil) suppose le consentement écrit des enfants intermédiaires, qui renoncent à recevoir les biens donnés pour le compte de leurs propres enfants.

L'intérêt principal : combiner les abattements. L'abattement de l'article 779 du CGI (100 000 € parent / enfant) peut être utilisé entre les parents et les enfants intermédiaires sur une partie des parts, et l'abattement de l'article 790 B du CGI (31 865 € grand-parent / petit-enfant) est mobilisé en parallèle sur les parts transmises directement aux petits-enfants. Sur un bien de 600 000 € détenu en SCI et transmis dans une famille de 2 enfants et 4 petits-enfants, ce sont jusqu'à 4 × 100 000 + 8 × 31 865 = 654 920 € qui peuvent être transmis en franchise totale en une opération.

Second avantage : le gel des valeurs au jour de la donation-partage (article 1078 du Code civil), qui empêche toute réévaluation au décès du donateur. Cette stabilité juridique sécurise la transmission contre les futures variations du marché immobilier.

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12. Cas pratique : maison 400 000 € en Bretagne entre 4 frères et sœurs

Le cas qui suit illustre l'ensemble du raisonnement sur 25 ans. Quatre frères et sœurs, autour de 36 ans, décident d'acheter ensemble une maison de famille à Saint-Malo pour profiter des vacances avec leurs enfants et préparer la transmission à la génération suivante.

Année 1 : constitution et acquisition

La SCI est constituée pour 99 ans. Les statuts comportent une clause d'agrément à l'unanimité des associés autres que le cédant, une clause d'occupation gratuite des associés et un mandat de gérance confié à l'aîné. L'achat est financé par 200 000 € d'apports en compte courant et 200 000 € empruntés. Frais d'acquisition (notaire, droits) : environ 30 000 €. Frais de constitution de SCI : ≈ 2 000 € (statuts, annonce légale, dépôt au greffe).

Année 1 à 20 : exploitation courante

La SCI ne perçoit aucun loyer : occupation 100 % gratuite par les associés. Pas de revenu foncier à déclarer (article 15 II du CGI). La déclaration 2072 est déposée chaque année avec un résultat nul.

Charges annuelles payées par la SCI :

• Taxe foncière : 2 200 €
• Assurance multirisque PNO : 700 €
• Taxe d'habitation résidence secondaire (Saint-Malo, valeur locative cadastrale revalorisée ≈ 5 000 €, taux communal voté ≈ 36 %) : 1 800 € de base
• Majoration THRS +60 % (Saint-Malo zone tendue) : +1 080 €
• THRS finale : 2 880 €
• Entretien courant : 1 500 €
• Mensualités d'emprunt : 1 160 € × 12 = 13 920 € (dont environ 7 000 € d'intérêts en année 1, 1 200 € en année 20)
• Total annuel : ≈ 21 200 € en année 1, environ 15 200 € en année 20 (l'emprunt étant remboursé après 20 ans)

Ces charges sont refacturées aux 4 associés au prorata de leur occupation effective, en passant par leur compte courant d'associé. Chaque associé règle environ 5 300 € par an en année 1, soit l'équivalent d'un loyer mensuel de 440 € pour 13 semaines d'occupation annuelle.

Année 15 : première donation de parts aux enfants

Les 4 frères et sœurs, désormais âgés de 51 ans révolus en moyenne, ont chacun 1 à 2 enfants. Ils décident de donner la nue-propriété de leurs parts à leurs enfants. La SCI a remboursé environ 68 % de son emprunt initial, capital résiduel ≈ 64 000 €. Valeur estimée de la maison : 500 000 € (+25 % sur 15 ans).

• Valeur brute des parts : 500 000 − 64 000 = 436 000 €
• Décote d'illiquidité 20 % : 436 000 × 80 % = 348 800 €
• Quote-part de chaque frère/sœur (25 %) : 87 200 €
• Nue-propriété à 51 ans révolus (barème de l'article 669 du CGI, tranche 51-60 ans) : 50 % × 87 200 = 43 600 €
• Donation par chaque parent à un enfant : 43 600 €, intégralement couverte par l'abattement de l'article 779 du CGI (100 000 €)
• Droits de donation dus : 0 € par enfant

Année 25 : revente de la maison

Pour des raisons familiales, la fratrie décide de vendre. La maison part à 700 000 €, soit une plus-value brute de 300 000 € sur 25 ans.

Mais entre temps, les parts ont été démembrées : les frères et sœurs sont usufruitiers, leurs enfants sont nus-propriétaires. La vente nécessite l'accord des nus-propriétaires (ou peut être réalisée en quasi-usufruit selon les statuts). La plus-value imposable se calcule au niveau de la SCI puis se répartit entre les associés selon leur quote-part de plein-propriétaire fiscal.

Pour les parts conservées en pleine propriété par les frères et sœurs (le cas échéant si toutes les parts n'ont pas été démembrées), la plus-value imposable à 25 ans :

• Plus-value brute : 300 000 € (avant frais et travaux)
• Forfait travaux 15 % (après 5 ans) : 60 000 € → PV brute corrigée : 240 000 €
• Abattement IR à 25 ans : 100 % (exonération acquise depuis 22 ans). IR = 0 €
• Abattement PS à 25 ans : 28 % + (3 ans × 9 %) = 55 %. Base PS : 240 000 × 45 % = 108 000 €. PS 17,2 % = 18 576 €
• Surtaxe article 1609 nonies G : sans objet ici, car la plus-value nette imposable à l'IR est nulle après abattement de 100 %
• Total fiscalité PV pour les 4 associés : 18 576 €, soit 4 644 € par associé

Total fiscal sur 25 ans

Le bilan fiscal global de la SCI sur 25 ans :

• Pas d'impôt sur le revenu pendant la détention (occupation gratuite, article 15 II)
• Pas d'IFI tant que le patrimoine individuel des associés reste sous le seuil de 1,3 M€
• Taxe foncière et THRS sur 25 ans : ≈ 25 × 5 080 = 127 000 € (à actualiser à la hausse, soit environ 145 000 € après revalorisations)
• Donations de parts en année 15 : 0 € de droits
• Plus-value à la revente : ≈ 19 000 €
• Total fiscal de l'opération sur 25 ans : ≈ 165 000 €, principalement des taxes locales annuelles

Comparé à une indivision sur la même période, l'économie tient surtout à la transmission anticipée et sans frottement de droits aux enfants — opération impossible en indivision pure sans recourir à des donations partages immobilières plus lourdes.

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13. SCI ou indivision pour la résidence secondaire de famille : que choisir ?

L'arbitrage est central. Reprenons les six critères qui font la différence dans un dossier réel.

Critère 1 : la stabilité juridique

Avantage SCI. L'indivision laisse à chaque indivisaire le droit de provoquer le partage à tout moment (article 815 du Code civil), donc la vente forcée en l'absence de rachat. Pour une maison de famille destinée à plusieurs générations, cette précarité est rédhibitoire. La SCI gèle la propriété pour 99 ans (article 1838 du Code civil), avec une sortie organisée par cession de parts soumise à agrément.

Critère 2 : la gestion courante

Avantage SCI. En indivision, les décisions de gestion exigent en principe l'accord de la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil) et l'unanimité pour les actes de disposition. Concrètement, signer un contrat d'assurance, faire venir un artisan, payer la taxe foncière depuis le compte d'un seul indivisaire — tout devient lourd. La SCI nomme un gérant qui gère seul les opérations courantes.

Critère 3 : la transmission

Avantage SCI. La donation de parts permet le fractionnement (par parent, par enfant, tous les 15 ans), la décote (endettement, illiquidité, minorité) et le démembrement (article 669). En indivision pure, on donne des quotes-parts indivises, opération possible mais lourde et qui multiplie les indivisaires sans gain structurel.

Critère 4 : la sortie d'un membre

Avantage SCI. La cession de parts de SCI (article 1861 du Code civil et article 726 II du CGI) coûte 5 % de droits sur la valeur nette d'endettement des parts. La sortie d'un indivisaire passe par la vente du bien et le partage, ou par le rachat de sa quote-part, opération soumise aux droits de mutation à titre onéreux (5,8 % en province).

Critère 5 : la fiscalité annuelle

Égalité. La SCI à l'IR est fiscalement transparente (article 8 du CGI) : son traitement courant est identique à celui de l'indivision. Aucun avantage ou désavantage fiscal annuel à passer en SCI pour une résidence secondaire occupée gratuitement.

Critère 6 : le coût

Avantage indivision (légèrement). L'indivision ne coûte rien à constituer : elle naît automatiquement. La SCI suppose la rédaction des statuts (≈ 500 à 1 500 € selon l'auteur), une annonce légale (191 € HT en 2026), des frais de greffe (≈ 60 €), soit un total d'environ 1 500 à 2 500 €. C'est l'investissement minimum pour gagner 99 ans de stabilité.

Synthèse

Pour une résidence secondaire de famille destinée à durer une ou plusieurs générations, la SCI gagne sur cinq critères sur six. Elle perd uniquement sur le coût initial, qui se rentabilise dès la première donation ou la première situation de désaccord entre associés. Le comparatif complet est dans notre guide indivision ou SCI.

L'alternative intermédiaire : la convention d'indivision à durée déterminée jusqu'à 99 ans (art. 1873-3 à 1873-15 C. civ.)

Pour les familles qui veulent gagner en stabilité sans créer une société, il existe une option intermédiaire trop peu connue : la convention d'indivision à durée déterminée régie par les articles 1873-3 à 1873-15 du Code civil. Cette convention, conclue par acte notarié, permet de figer l'indivision pour une durée maximale de cinq ans renouvelable, ou — c'est le point essentiel — pour une durée plus longue allant jusqu'à la majorité des enfants en cas d'indivision successorale, et désormais jusqu'à 99 ans dans les hypothèses ouvertes par la jurisprudence et la pratique notariale post-réformes.

L'article 1873-5 du Code civil permet de désigner dans la convention un gérant de l'indivision, indivisaire ou tiers, doté de pouvoirs comparables à ceux d'un gérant de SCI : actes d'administration sans recueillir l'accord systématique des autres indivisaires, conclusion de baux pour la durée légale, paiement des charges courantes. Cette gérance désignée écrase l'inconvénient de la gestion paralysante en indivision pure.

L'intérêt patrimonial : on conserve le régime fiscal de l'indivision (totalement transparent, aucune obligation déclarative spécifique de la collectivité indivise — chaque indivisaire déclare directement ses revenus fonciers ou son occupation gratuite en direct), tout en sécurisant la stabilité par contrat. Le coût d'entrée est inférieur à celui d'une SCI (acte notarié unique, environ 800 à 1 500 € selon la complexité), et il n'y a aucun coût de gestion annuel. Limite principale : la convention d'indivision n'offre pas les leviers de la SCI sur la transmission (la donation porte sur des quotes-parts indivises, pas sur des parts décotables) ni sur la sortie d'un membre (toujours soumise au droit de partage, plus coûteux que la cession de parts à 5 %).

Passer d'une indivision héritée à une SCI : l'apport d'immeuble indivis

Beaucoup de familles arrivent à la SCI par la voie de l'indivision successorale : les enfants héritent ensemble de la maison de famille, puis souhaitent en sécuriser la détention pour les décennies suivantes. La conversion d'une indivision en SCI passe par un apport en nature du bien indivis à une SCI constituée par les indivisaires entre eux.

Le coût fiscal est très contenu : pour un apport pur et simple d'un immeuble en SCI à l'IR par des personnes physiques, l'article 810 III bis du CGI applique un droit fixe d'enregistrement de 125 €, quelle que soit la valeur du bien apporté. Les frais notariés (rédaction de l'acte d'apport, publicité foncière) se situent autour de 1 200 à 2 500 € selon la valeur du bien. À comparer aux droits de mutation à titre onéreux de 5,8 % qui frapperaient un rachat de quotes-parts à un indivisaire sortant. Sur une maison à 400 000 €, l'apport pur en SCI coûte ainsi environ 0,5 % du bien, contre 5,8 % pour le rachat indivis classique.

Effet capital sur le compteur de durée de détention. En SCI à l'IR, fiscalement transparente (article 8 du CGI), l'apport d'un immeuble par des personnes physiques ne réinitialise pas le compteur de durée de détention pour le calcul de la future plus-value. Les associés conservent à la revente l'antériorité acquise en indivision : si la maison était détenue depuis 18 ans en indivision avant l'apport à la SCI, et que la SCI revend après 8 ans supplémentaires, la durée totale retenue est de 26 ans (donc exonération d'IR au-delà de 22 ans, abattement PS de 28 % + 4 × 9 % = 64 % au lieu de 100 % à 30 ans). Ce maintien de l'antériorité est l'argument décisif : on convertit la structure sans perdre le bénéfice du temps déjà couru.

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14. Les 11 erreurs à éviter quand on achète une résidence secondaire en SCI

Ces onze erreurs reviennent dans les dossiers traités par sci-ai.app : elles coûtent souvent plusieurs milliers d'euros et compromettent parfois l'objet même du véhicule.

Erreur n° 1 — Croire à l'exonération de plus-value

L'exonération de l'article 150 U II 1° du CGI est réservée à la résidence principale du cédant. Une SCI familiale qui détient la maison de vacances n'en bénéficie pas. La plus-value à la revente suit le régime commun avec abattements 22 / 30 ans. Anticiper ce point dès l'achat évite la mauvaise surprise au moment où la SCI veut sortir.

Erreur n° 2 — Pratiquer du Airbnb ponctuel sans changer de régime

Toute location meublée par une SCI à l'IR (même une semaine d'Airbnb par an) fait basculer la SCI à l'IS de manière irrévocable au-delà du seuil de 10 % de recettes totales (article 206 2° du CGI). Pour une SCI familiale dont les recettes totales sont nulles, n'importe quelle recette de location meublée franchit ce seuil. La parade : louer exclusivement en nu, ou ne pas louer du tout.

Erreur n° 3 — Ne pas anticiper la THRS et sa majoration

La THRS reste due, et la majoration grimpe jusqu'à +60 % dans les zones tendues. Sur une maison à Saint-Malo, l'addition monte à 2 880 € par an, refacturables aux associés. Vérifier le statut de la commune avant la signature, c'est intégrer cette charge dès le budget prévisionnel — pas après la première année de propriété.

Erreur n° 4 — Oublier l'IFI plein pot

L'abattement de 30 % de l'article 973 I du CGI ne s'applique pas à la résidence secondaire. Pour un patrimoine taxable proche du seuil de 1,3 million d'euros, l'achat d'une résidence secondaire en SCI peut faire basculer le redevable dans l'IFI. La décote d'illiquidité (10 à 20 %, jurisprudence Cass. com. 16 février 2022) atténue, sans la supprimer, cette assiette.

Erreur n° 5 — Négliger la rédaction des statuts

Statuts sans clause d'agrément, sans clause d'occupation, sans clause de répartition des charges : la SCI familiale devient ingérable au premier désaccord. Une question revient régulièrement par mail chez sci-ai.app — « nos statuts d'origine font 4 pages, on n'a rien prévu sur l'occupation, comment on fait ? » — et la réponse impose presque toujours une modification statutaire à 700 ou 900 € via un notaire, alors que les 1 000 € d'investissement initial auraient suffi. Les statuts doivent être rédigés sur mesure pour une SCI résidence secondaire, en intégrant clause d'agrément à l'unanimité des autres associés, clause d'occupation gratuite, mécanisme de refacturation des charges et règles de sortie. Investissez 1 000 € de plus dans la rédaction des statuts : c'est l'assurance de l'opération.

Erreur n° 6 — Confondre commodat et bail

L'occupation gratuite des associés relève du commodat (articles 1875 à 1891 du Code civil) et est neutralisée fiscalement par l'article 15 II du CGI. Si la SCI signe un bail avec un associé (loyer fictif, bail meublé), on bascule dans un régime locatif et l'occupation devient imposable au régime des revenus fonciers ou des BIC, avec risque de requalification.

Erreur n° 7 — Mal refacturer les charges aux associés

La SCI paie la taxe foncière, la THRS, l'assurance, mais ne refacture pas les associés au prorata de leur occupation effective. Sans cette refacturation, certains associés supportent économiquement plus que leur part — situation propice aux conflits familiaux et exposable, en cas de déséquilibre flagrant, à une qualification d'avantage occulte par l'administration. Un cas typique remonté l'an dernier sur le forum sci-ai.app : trois associés, l'un d'eux occupe la maison de juin à septembre chaque année (12 semaines) sans rien régler de plus que ses 33 % de quote-part. Au bout de quatre ans, les deux autres réclament un recalcul rétroactif — la facture, intérêts compris, dépasse 18 000 €.

Erreur n° 8 — Attendre 80 ans pour penser à la transmission

Le levier transmission n'a de sens que s'il est activé tôt. Le barème de l'article 669 du CGI fait baisser la valeur de la nue-propriété transmise quand le donateur est jeune (10 % de NP avant 21 ans, 50 % à 55 ans, 70 % à 75 ans). La fenêtre fiscale optimale se situe entre 45 et 65 ans, avec une réactivation tous les 15 ans grâce à l'abattement art. 779. Attendre 80 ans, c'est laisser la fiscalité décider à votre place.

Erreur n° 9 — Ne pas anticiper le divorce ou le décès d'un associé

Les parts de SCI souscrites pendant le mariage par un associé marié sous le régime de la communauté légale (régime par défaut) sont des biens communs au sens des articles 1401 et suivants du Code civil, même si elles sont libellées au seul nom de l'un des époux. En cas de divorce, le conjoint non associé peut revendiquer la moitié de la valeur des parts. Un dossier qui nous est arrivé récemment chez sci-ai.app illustre l'enjeu : une SCI à 4 frères, l'un divorce après 8 ans, l'ex-épouse réclame sa quote-part — 90 000 € à régler en six mois pour la racheter et éviter qu'elle entre comme associée. Pour éviter de voir entrer un ex-conjoint dans la SCI familiale, deux mécanismes existent. La déclaration de remploi d'abord (article 1434 du Code civil) au moment de la souscription des parts, qui qualifie le bien comme propre par origine des fonds. Le régime de la séparation de biens ensuite, à opter avant le mariage, qui sanctuarise les parts comme bien personnel. À défaut de l'une ou de l'autre, le divorce d'un associé peut forcer un partage en valeur ou imposer le rachat de la quote-part de l'ex-conjoint au prix du marché, déstabilisant l'équilibre familial entre frères et sœurs associés. Le décès d'un associé ouvre des problématiques voisines (transmission des parts aux héritiers, clause d'agrément des nouveaux entrants, indivision successorale temporaire sur les parts) : voir notre guide décès d'un associé de SCI.

Erreur n° 10 — Confier la maison à une SCI sans substance réelle (SCI fictive)

Une SCI dont les associés ne se comportent pas réellement comme des associés (absence d'assemblée générale, défaut de comptabilité, gérance fantôme, gestion confondue avec le patrimoine personnel d'un associé prédominant) court le risque d'être qualifiée de SCI fictive. La conséquence : la société est ignorée fiscalement, et l'administration impose directement le ou les associés réels comme s'ils étaient propriétaires en direct, avec rappel de droits, intérêts de retard et majoration de 80 % pour manœuvres frauduleuses. Deux jurisprudences à connaître : Cass. com. 11 juin 1996 n° 94-15.327 (caractérisation civile de la SCI fictive) et CE 13 janvier 2017 n° 391196 (caractérisation fiscale par l'absence d'autonomie de la société). La parade est simple et tient en cinq habitudes : tenir une assemblée générale annuelle, signer un procès-verbal, déposer chaque année la déclaration 2072-S, encaisser les flux sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI, refacturer les charges aux associés via leurs comptes courants documentés.

Erreur n° 11 — Apports inégaux non compensés par des comptes courants d'associés

Quand quatre frères et sœurs achètent ensemble la maison de famille à parts égales (25 % chacun) mais que deux d'entre eux apportent davantage de liquidités en compte courant pour couvrir l'apport initial ou financer les travaux, l'asymétrie doit impérativement être documentée par des conventions de compte courant d'associé. Sans cela, l'administration peut requalifier l'excédent d'apport en libéralité indirecte au profit des associés moins-apporteurs, avec droits de donation et intérêts de retard. La règle pratique : tout apport en numéraire d'un associé qui dépasse sa quote-part dans le capital doit être inscrit en compte courant d'associé, productif d'intérêts au taux maximum déductible (TMD, taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit, publié trimestriellement) ou au taux légal, et faire l'objet d'un PV d'assemblée le constatant. Le sujet est approfondi dans notre guide compte courant d'associé en SCI.

Sécurisez votre SCI familiale dès le départ. sci-ai.app gère votre déclaration 2072 annuelle, refacture les charges aux associés via leur compte courant, anticipe les donations de parts et calcule les abattements pour durée de détention en cas de revente. Accompagnement par un expert-comptable partenaire sur l'offre Expert-comptable à 349 € TTC/an.

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FAQ — SCI résidence secondaire 2026

Quels sont les avantages d'une SCI pour une résidence secondaire ?

La SCI résidence secondaire rend possible quatre choses qu'une indivision ne sait pas faire. Stabiliser la propriété sur 99 ans (article 1838 du Code civil) au lieu d'une indivision dont l'article 815 du Code civil autorise la sortie à tout moment. Transmettre par tranches de parts en activant tous les 15 ans l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant de l'article 779 du CGI, sur une valeur de parts déjà décotée par l'endettement et l'illiquidité. Faire sortir un associé par une cession de parts à 5 % (article 726 II du CGI sur la valeur nette d'endettement) plutôt que par une vente immobilière à 5,8 % de droits. Et organiser le calendrier d'occupation par une clause statutaire qui désamorce les conflits familiaux avant qu'ils éclatent. La SCI ne fait disparaître ni la taxe d'habitation, ni l'IFI, ni la plus-value à la revente — elle structure la propriété sur 30 à 50 ans, ce qui change tout.

Une SCI bénéficie-t-elle de l'exonération de plus-value sur la résidence secondaire ?

Non. L'exonération totale de la plus-value à la revente est réservée à la résidence principale du cédant (article 150 U II 1° du CGI). Une résidence secondaire détenue par une SCI à l'IR ne bénéficie pas de cette exonération : la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention progressifs prévus à l'article 150 VC du CGI. La SCI applique alors un impôt de 19 % sur la plus-value nette et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une seule exception ténue : si un associé d'une SCI à l'IR a affecté à sa résidence principale, de façon stable, la quote-part du bien correspondant à ses droits, la doctrine admet qu'il bénéficie d'une exonération sur sa quote-part personnelle (BOI-RFPI-PVI-10-40-20). Pour une vraie maison de vacances occupée alternativement par plusieurs associés, cette piste ne s'ouvre pas.

Combien d'années faut-il détenir une résidence secondaire en SCI pour être exonéré de plus-value ?

Les seuils d'exonération en SCI à l'IR sont fixés à l'article 150 VC du CGI : exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Avant ces seuils, des abattements pour durée de détention s'appliquent. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année pleine de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 21e, puis 4 % la 22e année. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par année de la 23e à la 30e. Sur une plus-value brute de 200 000 € après 22 ans, l'impôt sur le revenu est nul, mais 24 768 € de prélèvements sociaux restent dus (base PS 144 000 € × 17,2 %). Il faut attendre 30 ans pour ramener la fiscalité de revente à zéro.

Une SCI doit-elle payer la taxe d'habitation et la majoration en zone tendue ?

Oui. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due, et elle est aujourd'hui le seul cas où la taxe d'habitation s'applique encore à un logement, depuis la suppression de la TH sur résidence principale (article 16 LF 2020). La SCI propriétaire d'une résidence secondaire est redevable de la THRS au 1er janvier de chaque année. Dans les communes situées en zone tendue (au sens du décret 2013-392 et de l'article 232 du CGI), une majoration peut être instituée par délibération du conseil municipal : de 5 % à 60 % de la part communale (article 1407 ter du CGI). Les communes concernées vont des grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) aux villes touristiques (Saint-Malo, Annecy, Biarritz) ainsi qu'à toutes les communes des zones tendues élargies par le décret du 25 août 2023. La SCI paie la THRS et la refacture aux associés au prorata de leur occupation via leur compte courant d'associé, soit directement, soit dans le cadre du règlement intérieur.

Comment fonctionne l'occupation gratuite d'une résidence secondaire par les associés d'une SCI ?

Quand les associés d'une SCI occupent gratuitement la maison sans payer de loyer, on parle juridiquement d'un commodat (prêt à usage, articles 1875 à 1891 du Code civil). Fiscalement, l'article 15 II du CGI dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu : la SCI à l'IR n'a donc aucun revenu foncier à déclarer sur la part occupée gratuitement. La contrepartie : aucune charge ne peut être déduite pour cette part (BOI-RFPI-DECLA-10-10). Si la SCI a deux usages — une partie louée et une partie occupée par les associés — les charges sont ventilées au prorata. Cette neutralité fiscale a un sens patrimonial fort : la SCI familiale à l'IR qui détient une maison de vacances occupée par ses associés ne génère ni revenu imposable, ni déficit foncier déductible. Elle paie la taxe foncière, la taxe d'habitation et les charges courantes, sans frottement fiscal annuel.

La résidence secondaire en SCI bénéficie-t-elle de l'abattement de 30 % à l'IFI ?

Non. L'abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble est strictement réservé à la résidence principale du redevable (article 973 I du CGI), qu'elle soit détenue en direct ou via une SCI dont les parts sont retenues à l'actif IFI. Une résidence secondaire détenue par une SCI est intégrée à l'assiette IFI pour sa valeur vénale pleine, retenue par la fraction représentative des biens immobiliers dans la valeur des parts (article 965 du CGI). Une décote d'illiquidité de 10 à 20 % peut être admise sur la valeur des parts de SCI familiale comportant une clause d'agrément restrictive (jurisprudence Cass. com. 16 février 2022 et antérieures sur l'ISF), à condition de pouvoir la justifier objectivement. Cette décote ne s'applique pas à la valeur de l'immeuble lui-même mais à la valorisation des parts sociales. Sur un patrimoine taxable de 1,8 million d'euros incluant 700 000 € de parts SCI RS, la décote 15 % ramène l'assiette IFI à 595 000 €, soit une économie d'environ 735 € par an d'IFI dans la tranche 1,3 à 2,57 millions d'euros.

Vaut-il mieux acheter une résidence secondaire en SCI à l'IR ou à l'IS ?

Pour une résidence secondaire occupée par les associés sans location, la SCI à l'IR domine très largement. L'article 15 II du CGI neutralise l'occupation gratuite à l'IR : pas de revenu imposable, pas de loyer fictif. À l'IS, la même mise à disposition gratuite bascule en libéralité — loyer théorique réintégré dans le résultat de la SCI, IS de 15 % puis 25 %, puis revenus distribués au PFU 31,4 % lors de la sortie. La revente creuse l'écart : à l'IR, la SCI applique les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) ; à l'IS, la plus-value est professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable de l'immeuble (donc artificiellement majorée par les amortissements déduits année après année). La transmission, enfin, garde à l'IR l'application directe de l'abattement de l'article 779 du CGI sans frottement fiscal supplémentaire. L'IS n'a de sens pour une résidence secondaire que sur des montages ciblés de location saisonnière professionnelle avec services — ce qui n'est plus une maison de famille.

Comment transmettre une maison de vacances à ses enfants via une SCI familiale ?

La SCI familiale est l'outil de transmission le plus efficace pour une maison de famille, parce qu'elle permet de fractionner la donation dans le temps et dans la valeur. Le mécanisme : les parents donnent à leurs enfants des parts de la SCI (et non l'immeuble), en utilisant tous les 15 ans l'abattement de l'article 779 du CGI (100 000 € par parent et par enfant). Une donation peut porter sur la pleine propriété, mais la plupart des familles choisissent la donation démembrée : les parents conservent l'usufruit (droit de jouir du bien) et donnent la nue-propriété aux enfants. L'évaluation se fait selon le barème de l'article 669 du CGI : à 55 ans, l'usufruit vaut 50 % et la nue-propriété 50 % ; à 65 ans, 40 % et 60 %. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession sur la part déjà transmise (article 1133 du CGI). Sur des parts valant 100 000 € en pleine propriété, donc 50 000 € en nue-propriété à 55 ans, la donation entre dans l'abattement et coûte 0 € de droits.

Peut-on louer ponctuellement en Airbnb sa résidence secondaire détenue en SCI ?

Attention au piège fiscal majeur. Une SCI à l'IR qui pratique une location meublée — même ponctuelle, même quelques semaines par an en Airbnb — exerce une activité commerciale au sens de l'article 35 I 5° bis du CGI. Si les recettes annuelles dépassent 10 % des recettes totales de la SCI (article 206 2° du CGI), la SCI bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés, sans formalité ni avertissement. Cette requalification est rétroactive et porte l'ensemble des conséquences de l'IS : amortissement obligatoire de l'immeuble par composants, taxation des distributions au PFU 31,4 %, plus-value professionnelle à la revente, sortie irrévocable du régime IR. La parade : soit louer exclusivement en nu (location de longue durée), soit confier le meublé à une autre structure (SARL de famille, EURL), soit limiter strictement les locations meublées à moins de 10 % des recettes (en pratique, à zéro pour ne prendre aucun risque). La SCI familiale d'occupation gratuite ne supporte aucun risque tant qu'aucun loyer n'est facturé.

Comment organiser le calendrier d'occupation entre 4 frères et sœurs dans une SCI familiale ?

L'organisation repose sur trois documents articulés. La clause statutaire d'occupation (article 1835 du Code civil) pose les principes dans les statuts : droit d'occupation gratuite des associés, durée maximale par associé, périodes prioritaires à arbitrer par rotation. Elle vaut convention entre les associés et lie leurs ayants droit. Le règlement intérieur, modifiable annuellement par décision collective, descend au niveau du calendrier concret de l'année à venir — sur 52 semaines disponibles, 13 semaines par associé, rotation des semaines de vacances scolaires. La facturation des charges au prorata d'occupation, passée en compte courant d'associé, ferme le dispositif : taxe foncière, assurance et taxe d'habitation sont payées par la SCI puis ventilées selon l'occupation réelle. Sur une THRS de 2 880 € à Saint-Malo (1 800 € de base + 60 % de majoration), chaque associé règle 720 € par an. Ce trio coupe court aux conflits comme aux requalifications fiscales.

Comment rachète-t-on les parts d'un associé qui veut sortir de la SCI résidence secondaire ?

La sortie d'un associé passe par une cession de parts. Si les statuts comportent une clause d'agrément, la cession est soumise à l'accord des autres associés (article 1861 du Code civil). Si l'agrément est refusé, les associés restants disposent de six mois pour racheter eux-mêmes les parts ou les faire racheter par un tiers agréé, faute de quoi l'agrément est réputé donné. Le prix se négocie entre les parties ; à défaut d'accord, il est fixé par un expert désigné selon l'article 1843-4 du Code civil. Côté fiscal, la cession est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % de l'article 726 II du CGI sur la valeur nette des parts (déduction de l'endettement bancaire de la SCI). Sur des parts cédées 80 000 € après déduction du capital restant dû, le droit s'élève à 4 000 €. La plus-value de cession éventuelle suit le régime de l'article 150 UB du CGI (plus-value immobilière des particuliers, avec abattements de durée de détention identiques à ceux de l'article 150 VC).

Quels sont les inconvénients concrets d'une SCI pour une résidence secondaire ?

Quatre inconvénients pèsent dans la balance. Le formalisme arrive en tête : statuts, assemblées générales annuelles, déclaration 2072-S à déposer chaque année avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, même en l'absence totale de revenu — la SCI est une société, pas une enveloppe transparente. Vient le coût annuel : entre 300 et 500 € par an pour un expert-comptable, ou un abonnement à un logiciel dédié de comptabilité SCI. La rigidité de la sortie pèse aussi : quitter une SCI exige une cession de parts soumise à agrément, là où une indivision permet à tout moment de demander le partage. Reste enfin l'inéligibilité aux dispositifs fiscaux d'investissement locatif (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages, Cosse, Malraux), puisqu'une résidence secondaire ne génère pas de revenus locatifs ouvrant droit à ces régimes. La SCI n'a de sens que si l'on accepte ces contraintes en échange d'une vraie stratégie patrimoniale de long terme.

Combien coûte chaque année une SCI familiale détenant une résidence secondaire en 2026 ?

Le coût récurrent d'une SCI résidence secondaire se décompose en trois postes annuels. La tenue de comptabilité et la déclaration 2072-S annuelle, qui coûte entre 300 et 500 € par an si vous passez par un expert-comptable, ou environ 229 € TTC par an sur un logiciel dédié SCI comme sci-ai.app. L'assemblée générale ordinaire annuelle, gratuite si elle est tenue sous seing privé et notifiée aux associés, ou avec frais notariés si elle est constatée par acte authentique. Les frais de modification ponctuels enfin (cession de parts, donation, changement de gérant, modification statutaire) qui mobilisent un notaire pour 600 à 1 500 € selon la complexité. Hors événements exceptionnels, comptez 250 à 550 € par an de coûts purement administratifs. Ces frais sont supportés par la SCI puis refacturés aux associés au prorata de leur quote-part, comme toutes les autres charges du véhicule.

Une SCI résidence secondaire peut-elle bénéficier des dispositifs Pinel, Denormandie ou Loc'Avantages ?

Non. Tous les dispositifs fiscaux d'investissement locatif (Pinel, Pinel +, Denormandie, Loc'Avantages, Cosse, dispositif Malraux pour les zones de sauvegarde) supposent par construction la mise en location effective du bien à titre de résidence principale du locataire, et la déclaration de revenus fonciers afférents. Une résidence secondaire occupée par les associés d'une SCI familiale ne génère aucun revenu foncier (article 15 II du CGI) et ne peut donc activer aucun de ces dispositifs. Le seul levier fiscal disponible pour une résidence secondaire en SCI à l'IR est celui des charges déductibles sur la location nue partielle si la SCI loue quelques semaines par an en vide — ce qui suppose justement de ne pas occuper soi-même le bien à ce moment-là. Les dispositifs d'investissement locatif sont des outils de production de revenu locatif, pas des optimisations applicables à une maison de famille.

Combien coûte la création d'une SCI familiale en 2026 ?

Le coût total de création d'une SCI familiale en 2026 se situe entre 1 500 et 2 500 € selon la voie choisie. Les postes incompressibles : l'annonce légale au journal habilité, fixée par arrêté du 19 novembre 2025 à 191 € HT en métropole et 223 € HT en outre-mer ; les frais de greffe du tribunal de commerce, environ 60 € ; les éventuels frais d'enregistrement des statuts (gratuits si la SCI est constituée sans apport en numéraire). Les postes variables : la rédaction des statuts, gratuite si vous utilisez un modèle générique, mais facturée 500 à 1 500 € HT par un notaire ou un avocat pour une rédaction sur mesure avec clause d'agrément, clause d'occupation et règlement intérieur. Si la SCI reçoit un apport en nature (immeuble apporté par un associé), un droit fixe de 125 € s'applique à l'apport pur et simple immobilier en SCI à l'IR (article 810 III bis du CGI), ce qui reste très inférieur aux droits de mutation d'une acquisition. Investir 1 000 € de plus dans des statuts bien rédigés évite des conflits chiffrables en dizaines de milliers d'euros vingt ans plus tard.