SCI et mandat EDI : télétransmettre la liasse ou la 2072

Mi-avril, votre cabinet ou votre logiciel vous envoie un PDF intitulé « mandat de télétransmission EDI », accompagné d'un message de six mots : « à signer et à nous retourner ». Personne ne vous dit ce que c'est. Une procuration fiscale ? Un transfert de responsabilité ? Un formulaire à renvoyer aux impôts ? Et pourquoi faut-il un intermédiaire, alors que vous avez ouvert un espace professionnel sur impots.gouv.fr il y a deux ans ?

La réponse courte tient en une phrase : ce que vous signez est un contrat de droit privé, entre votre SCI et un prestataire, et l'administration n'y intervient à aucun moment. Le reste — qui a qualité pour le signer, ce qu'il couvre, combien de temps il vit, ce qui se passe entre le clic d'envoi et le retour de la DGFiP, et surtout ce qui se passe quand le fichier revient rejeté — occupe cette page. C'est la question qui revient le plus chaque printemps chez les gérants qui arrivent sur sci-ai.app, et celle sur laquelle on trouve le plus d'approximations en ligne.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Légifrance, impots.gouv.fr). Mis à jour le 10 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. EDI ou EFI : deux canaux, pas deux degrés de sérieux

Tout part d'une confusion de vocabulaire, et elle contamine à peu près tout le reste. Deux canaux permettent d'acheminer une déclaration professionnelle jusqu'à la DGFiP. Leur mécanique n'a rien à voir. Leur valeur juridique est identique.

L'EFI, échange de formulaires informatisé, c'est la saisie à l'écran. Vous ouvrez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, vous remplissez les cases, vous validez. Personne d'autre n'intervient : il n'y a donc aucun mandat à signer, et rien à payer.

L'EDI, échange de données informatisé, fonctionne à l'opposé. Un logiciel comptable lit vos écritures — celles que vous tenez toute l'année, sujet de notre guide comptabilité d'une SCI — et en fabrique un fichier structuré au format normalisé EDIFACT. Ce fichier est ensuite poussé vers la DGFiP par un tiers agréé, le partenaire EDI. Vous ne saisissez rien nulle part : votre comptabilité produit la déclaration, et un intermédiaire la livre.

Le BOFiP en donne la définition la plus courte que je connaisse : « un processus de transmission électronique des déclarations effectuée à partir des fichiers comptables, par l'intermédiaire d'un prestataire spécialisé » (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10). Deux membres de phrase, deux conséquences. À partir des fichiers comptables : il faut une comptabilité tenue. Par l'intermédiaire d'un prestataire : il faut un mandat. Le mandat naît là, et nulle part ailleurs.

Le piège du vocabulaire. Le CGI écrit « souscrites par voie électronique ». Cette formule ne signifie pas « EDI » : elle couvre les deux canaux, à égalité. Une SCI qui saisit sa 2072-S en ligne, sans prestataire et sans mandat, est parfaitement en règle. Ce que la loi exige, c'est la dématérialisation ; elle n'a jamais exigé l'intermédiation.

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2. L'obligation de télétransmettre : ce que dit le texte, exactement

Un seul article porte toute l'obligation : l'article 1649 quater B quater du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2025. Deux de ses paragraphes vous concernent, selon le régime de votre SCI.

• Le I vise les déclarations d'impôt sur les sociétés : « Les déclarations d'impôt sur les sociétés et leurs annexes relatives à un exercice sont souscrites par voie électronique. » C'est le texte qui s'applique à une SCI ayant opté pour l'IS.
• Le VI vise spécifiquement les SCI restées à l'IR : « Les déclarations de résultats des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés ainsi que leurs annexes sont souscrites par voie électronique. »

Le BOFiP donne le point de départ : l'obligation vaut pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2019 (BOI-RFPI-CHAMP-30-20). Nous en sommes donc à la septième campagne. Malgré cela, « la 2072 se dépose en papier » reste l'une des phrases les plus recopiées du web immobilier français. Elle était vraie en 2018. Elle ne l'est plus.

Les deux seules exceptions réelles

Elles existent, mais elles sont étroites et il serait imprudent de compter dessus.

• Les sociétés immobilières de jouissance — celles qui conservent l'immeuble pour la seule jouissance personnelle de leurs associés et qui, à ce titre, ne déposent une 2072-S qu'au titre de l'année de leur constitution — sont autorisées à déposer ce dépôt unique sur papier (BOI-RFPI-CHAMP-30-20). La dispense de déclaration annuelle qui suit suppose qu'aucune modification n'intervienne dans la répartition du capital, que la société ne perçoive aucun revenu et qu'aucune rémunération ne soit versée à un associé. Une SCI familiale qui met un logement à disposition gratuite de ses associés relève potentiellement de ce cas, mais uniquement pour cette déclaration-là.
• La tolérance dite « zones blanches » : le BOFiP admet, pour ces déclarations, la même tolérance que celle retenue pour la déclaration de revenus des particuliers en faveur des contribuables qui n'ont pas accès à internet à leur domicile (BOI-RFPI-CHAMP-30-20). C'est une tolérance de bienveillance, pas un droit acquis, et elle suppose une situation objectivement démontrable.

Une précision qui a son importance, parce que la confusion est fréquente. L'article 1649 quater B quater contient bien une dérogation écrite pour absence de couverture réseau : elle figure à son VII, et elle ne vise que les déclarations de l'article 568 du CGI, propres au commerce du tabac. Rien à voir avec les SCI. Pour vous, la tolérance « zones blanches » est doctrinale et non légale : elle ne repose que sur le BOFiP.

À écrire noir sur blanc. Le texte impose la voie électronique. Il n'impose pas le canal EDI. Si un prestataire vous présente le mandat en disant « la loi exige l'EDI », il se trompe ou il abrège. Ce qui vous pousse vers l'EDI, ce n'est pas le CGI : c'est votre profil déclaratif, et c'est tout le sujet de la section suivante.

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3. Les situations où l'EDI devient la seule porte

Donc la loi ne vous impose pas l'EDI. Mais l'offre EFI, elle, est bornée — et ces bornes ne sont écrites à peu près nulle part, ce qui explique la tête que font certains gérants quand ils découvrent, un 3 mai, que le bouton de saisie a disparu de leur espace professionnel.

Les trois bornes de la saisie en ligne

1. Dix associés au maximum, détenant leurs parts en pleine propriété. Au onzième, la saisie en ligne de la 2072-S n'est plus proposée.
2. Cinq immeubles au maximum. Le sixième bien ferme la porte.
3. La 2072-C n'a pas d'offre EFI du tout. Un associé personne morale, un régime spécial, et il faut la 2072-C. Donc l'EDI.

Ces bornes viennent de la fiche technique « Téléprocédures des professionnels » publiée par la DGFiP sur impots.gouv.fr, dont la version en ligne reste la version 6 du 4 avril 2016 : elle décrit l'offre EFI de la 2072-S telle qu'elle a été ouverte en avril 2016, et son passage sur le champ de l'obligation de télédéclarer — qu'elle réserve encore aux sociétés immobilières d'au moins cent associés ou relevant de la DGE — est périmé depuis les exercices clos au 31 décembre 2019. Autrement dit, la fiche fait toujours foi sur les bornes de l'offre EFI, mais plus sur le champ de l'obligation : vérifiez les deux points sur impots.gouv.fr avant chaque campagne, et interrogez votre service des impôts des entreprises si votre SCI est à la limite.

Le cas qui fait sortir une SCI minuscule

Relisez la première borne. Le mot décisif n'est pas « dix », c'est « en pleine propriété ».

Une SCI de trois associés, un appartement : elle coche toutes les cases, elle saisit sa 2072-S en ligne depuis des années. Puis les parents donnent la nue-propriété de leurs parts à leurs deux enfants en conservant l'usufruit. Personne n'a acheté d'immeuble, personne n'est entré au capital, l'activité n'a pas changé d'un centime. Mais les parts ne sont plus détenues en pleine propriété, et la SCI vient de sortir du périmètre EFI.

C'est de très loin le premier motif de bascule forcée vers l'EDI dans les SCI familiales, et il est presque toujours découvert après coup. Si vous préparez une donation de parts ou un démembrement, posez la question à votre notaire dans la même conversation : la campagne suivante ne ressemblera pas aux précédentes.

À l'IS, tout dépend du régime : simplifié ou réel normal

Une SCI passée à l'IS dépose une déclaration 2065 et sa liasse fiscale 2033, ou la liasse 2050 si elle relève du réel normal. On parle de dizaines de tableaux qui se répondent les uns aux autres. La DGFiP tranche sans ambiguïté : au réel normal, la 2065 et la liasse complète passent obligatoirement en mode EDI ; au régime simplifié, le gérant choisit librement entre l'EDI et les services en ligne EFI-RP de son espace professionnel (impots.gouv.fr, « Téléprocédures : recours aux services en ligne ou procédure EDI »). En pratique, la quasi-totalité des SCI à l'IS relèvent du simplifié — le réel normal suppose des recettes qu'une société civile immobilière atteint rarement.

Le remplissage de ces formulaires n'est pas le sujet de cette page — ici, ce sont des colis, et on parle du transporteur. Pour le contenu case par case, voyez la déclaration 2072 côté IR et la liasse 2033 côté IS.

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4. Qui a le droit d'émettre : le partenaire EDI agréé

On ne « se connecte pas à l'EDI ». Aucun portail public n'accepte un fichier EDIFACT, et il n'existe pas de version grand public de la filière. Le BOFiP ferme la porte en une ligne : seule une personne ayant la qualité de partenaire EDI peut transmettre directement des fichiers de données fiscales à la DGFiP (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-20, § 1).

Comment devient-on partenaire EDI

Cette qualité ne s'achète pas et ne se déclare pas. Elle résulte d'une convention signée par le directeur départemental des finances publiques du département chef-lieu de la région où le dossier fiscal du demandeur est géré. Au retour de cette convention, le partenaire reçoit un numéro d'agrément qui l'identifie dans tous ses échanges avec l'administration (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-20, § 40 et suivants). Le logiciel d'émission doit en plus détenir une attestation de conformité, délivrée dans le cadre géré par l'association EDIFICAS. Bref, on ne s'improvise pas partenaire EDI un mois d'avril.

Le BOFiP range ces partenaires en quatre catégories (§ 40) : les entreprises qui n'émettent que leurs propres déclarations ; les sociétés d'un groupe émettant pour les entités du groupe ; les cabinets d'expertise comptable, associations et organismes de gestion agréés émettant pour leurs clients ou adhérents ; enfin les sociétés de services qui vendent l'intermédiation à toute entreprise. Une SCI croise presque toujours les deux dernières, directement ou via son cabinet.

Le geste concret : vérifier le numéro d'agrément

Le mandat qu'on vous soumet doit porter le numéro d'agrément DGFiP du partenaire, et ce numéro se vérifie : la DGFiP publie sur impots.gouv.fr une « Liste des partenaires EDI actifs », tenue à jour.

Ce contrôle prend trente secondes. Faites-le avant de signer, pas après. Un mandat muet sur le numéro d'agrément, ou citant un numéro absent de la liste, ne sera exécuté par personne — et vous ne vous en apercevrez qu'une fois l'échéance passée, ce qui est exactement le pire moment.

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5. Le mandat EDI de télétransmission : sa nature juridique

Nous y voilà. Tout ce qui précède n'était que le décor ; la question de départ était « qu'est-ce que je signe ? ».

Le BOFiP répond en une phrase, qu'il vaut la peine de lire mot à mot (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 170) :

« Cette forme de transmission implique obligatoirement, quels que soient les liens en capital entre les deux entités, l'existence d'un mandat de droit privé, par lequel l'entreprise charge le partenaire EDI de la transmission de ses données fiscales à l'administration. »

Le paragraphe juste au-dessus (§ 160) précise que l'entreprise « a la faculté de recourir aux services d'un ou plusieurs prestataires de services ayant la qualité de partenaire EDI, mandatés par elle pour transmettre tout ou partie des documents relevant de ses obligations déclaratives ». Votre mandat peut donc couvrir toutes vos déclarations, ou seulement certaines.

Le § 180 va plus loin : « la DGFiP ne contrôle pas le respect par les partenaires EDI du caractère limitatif du mandat qui leur a été confié ». L'administration ne policera donc pas le périmètre à votre place. Si votre prestataire émet au-delà de ce que vous avez signé, c'est un litige privé, pas une irrégularité fiscale.

Conséquence n° 1 : c'est un contrat de droit privé

Un mandat au sens des articles 1984 et suivants du Code civil, c'est-à-dire un contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Sa nature n'a rien de fiscal, sa forme n'a rien d'administratif. Aucun formalisme légal n'est imposé, ce qui explique l'écart de qualité considérable entre les modèles que l'on voit circuler : certains tiennent en douze lignes propres, d'autres en trois pages qui ne disent rien.

Conséquence n° 2 : il ne se dépose nulle part

Voilà l'idée fausse la plus tenace. Chaque année, des gérants passent une soirée à chercher où « enregistrer » leur mandat sur impots.gouv.fr. Il n'y a rien à chercher. Le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 20) : aucune formalité administrative préalable n'est à accomplir par l'entreprise pour transmettre en mode EDI. Depuis le 1^er janvier 2016, plus de bulletin d'adhésion à retourner, plus de formulaire de désignation du partenaire. Le mandat vit dans deux tiroirs : le vôtre et celui de votre prestataire.

Conséquence n° 3 : il ne transfère pas la responsabilité déclarative

Le mandat porte sur la transmission, jamais sur le contenu. Vous restez le déclarant : l'exactitude des chiffres, la cohérence des tableaux et le respect du délai vous incombent. Le partenaire, lui, répond de l'acheminement technique du fichier. Un chiffre faux resté faux ne devient pas le problème du partenaire parce qu'il a appuyé sur le bouton.

Le principe d'opposabilité

Un cran plus loin, et ce point-là surprend presque tout le monde. L'article 1649 quater B bis du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 31 décembre 2015, dispose que « les déclarations souscrites par voie électronique par un prestataire habilité par l'administration dans les conditions fixées par décret sont réputées faites au nom et pour le compte de l'entreprise identifiée dans la déclaration ». Le BOFiP en tire la conséquence : depuis 2016, toute télétransmission de données déclaratives ou de paiement effectuée pour le compte d'une entreprise par un partenaire EDI habilité lui est opposable par l'administration, sans qu'il soit nécessaire qu'elle ait formellement adhéré aux téléprocédures ni identifié le partenaire comme mandaté par elle (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 1 ; BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 10).

En clair : dès qu'un partenaire agréé émet une déclaration à votre nom, elle est la vôtre. C'est une bonne nouvelle, parce que votre dépôt reste valable même si le mandat a été rédigé à la va-vite. C'en est une moins bonne le jour où vous voudriez contester : vous ne pourrez pas soutenir devant l'administration que le fichier parti n'était pas le vôtre.

Ce que signer un mandat EDI n'est pas. Ce n'est pas un transfert de risque : les erreurs de contenu restent les vôtres. Ce n'est pas une délégation de signature fiscale : votre prestataire ne peut pas répondre à une proposition de rectification à votre place. Ce n'est pas une adhésion à un service de l'administration : c'est un contrat entre deux personnes privées. Et ce n'est pas un accès à votre compte fiscal (voir la section 9).

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6. Qui signe le mandat EDI dans une SCI

Le gérant. Voilà pour la réponse en trois mots. La réponse utile suppose de distinguer deux articles du Code civil qu'on mélange en permanence.

• Article 1848 — dans les rapports entre associés, « le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société ». C'est le fondement interne du pouvoir de signer.
• Article 1849 — dans les rapports avec les tiers, « le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ». Et, alinéa 3, les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers.

Signer un mandat de télétransmission pour satisfaire une obligation déclarative légale est un acte de gestion courante, entrant sans la moindre discussion dans l'objet social d'une SCI. Le gérant le fait seul. Il n'a ni à convoquer une assemblée, ni à demander l'accord de qui que ce soit.

Une clause statutaire peut-elle l'en empêcher ?

Des statuts peuvent parfaitement soumettre certains actes du gérant à l'accord préalable des associés. Sauf que l'article 1849 alinéa 3 s'applique : cette clause est inopposable au partenaire EDI, qui est un tiers. Le mandat signé en violation de la clause reste valable à son égard, et c'est le gérant qui engage sa responsabilité envers ses coassociés. Si vos statuts contiennent ce genre de verrou, autant le lever proprement lors d'une modification statutaire plutôt que de faire semblant de l'ignorer chaque année.

La cogérance

Avec plusieurs gérants, chacun exerce ses pouvoirs séparément (articles 1848 et 1849). Un seul cogérant suffit donc à signer valablement. Chacun garde toutefois le droit de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue, et cette opposition ne produit d'effet à l'égard des tiers que s'il est établi qu'ils en ont eu connaissance. Traduction pratique : une opposition annoncée en famille ne bloque rien du tout ; pour arrêter un partenaire EDI, il faut lui écrire. Notre guide sur la cogérance en SCI développe le mécanisme.

Un associé non gérant peut-il signer ?

Non. Un associé, fût-il majoritaire à 95 %, ne représente pas la société : seul le gérant le fait (article 1849 du Code civil). Un mandat signé par un associé sans délégation écrite du gérant est donc irrégulier et contestable entre les parties — le gérant peut le désavouer, ou au contraire le ratifier, y compris tacitement en laissant le partenaire émettre.

Attention toutefois à ne pas se tromper de conséquence. Si le partenaire est agréé et qu'il a effectivement émis, le dépôt, lui, reste valable et opposable à la SCI : l'article 1649 quater B bis du CGI répute la déclaration faite au nom et pour le compte de l'entreprise identifiée dans la déclaration, indépendamment de la qualité du signataire du mandat privé (voir la section 5). Autrement dit, un mandat mal signé ne vous rend pas votre déclaration : il vous laisse seulement un litige avec votre prestataire.

On voit ce cas régulièrement dans les SCI familiales où « c'est le fils qui s'occupe des papiers » : le fils est associé, le père est gérant, et c'est le fils qui a signé. Deux façons de faire propre : le gérant signe, ou il délègue par écrit.

Le mandat encore au nom de l'ancien gérant

Le mandat a été donné par la SCI, représentée par celui qui la dirigeait à l'époque. Un changement de gérant ne l'annule donc pas mécaniquement. Il le rend simplement inutilisable : le partenaire continue d'envoyer les comptes rendus et les demandes de validation à quelqu'un qui n'a plus qualité pour y répondre, parfois à une adresse mail qui ne relève plus personne. Dès qu'un changement de gérant est acté, ajoutez « refaire signer le mandat EDI » à la liste des formalités qui suivent.

La signature électronique du mandat

Aucun problème de ce côté. L'article 1367 du Code civil donne à la signature électronique la même force qu'à la signature manuscrite, dès lors que le procédé identifie le signataire et garantit l'intégrité de l'acte, dans les conditions du règlement (UE) n° 910/2014 dit eIDAS. Comme le mandat n'obéit à aucune forme particulière, la signature à distance est parfaitement adaptée. Un seul réflexe : conservez le dossier de preuve remis par le prestataire de signature. C'est lui qui fait foi, pas le PDF téléchargé. Le sujet est traité dans notre guide signature électronique et SCI.

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7. Ce que doit contenir un mandat EDI exploitable

Aucun formalisme n'étant imposé, la qualité des modèles varie du très correct au franchement inutile. Les mentions ci-dessous sont celles qui rendent un mandat exécutable et vérifiable ; elles sont tirées des mandats annuels de télétransmission tels qu'on les pratique en cabinet.

Un point de vigilance sur les références du CGI

Un grand nombre de modèles citent en bloc « les articles 1649 quater B quater, 1681 septies et 1695 quinquies du Code général des impôts ». Nous avons repris les trois numéros sur Légifrance. Deux tiennent, un ne tient pas :

• Article 1649 quater B quater : exact. C'est bien le texte qui impose la souscription par voie électronique (I pour l'IS, VI pour les sociétés immobilières non soumises à l'IS). Version en vigueur du 19 juin 2025 au 1^er janvier 2027.
• Article 1681 septies : exact également. Son 1 dispose que, « par dérogation aux dispositions de l'article 1681 quinquies et du 1 de l'article 1681 sexies, l'impôt sur les sociétés ainsi que les impositions recouvrées dans les mêmes conditions, la cotisation foncière des entreprises et ses taxes additionnelles ainsi que la taxe sur les salaires sont acquittés par télérèglement, par les contribuables qui sont définis aux deuxième à dixième alinéas du I de l'article 1649 quater B quater » — étant précisé que ces deuxième à dixième alinéas ne visent pas toutes les entreprises, mais les seules entreprises relevant de la direction des grandes entreprises (400 millions d'euros de chiffre d'affaires ou d'actif brut, et entités qui les détiennent ou qu'elles détiennent). Pour une SCI à l'IS ordinaire, l'obligation de télérèglement ne vient donc pas de ce 1 mais du 4 du même article, aux termes duquel « les paiements mentionnés à l'article 1668 sont effectués par télérèglement » — c'est-à-dire les acomptes et le solde d'impôt sur les sociétés, pour toutes les sociétés et quel que soit leur chiffre d'affaires. Le manquement est sanctionné par l'article 1738. Version en vigueur du 19 juin 2025 au 1^er janvier 2030.
• Article 1695 quinquies : ce texte n'existe pas. Le bon numéro est l'article 1695 quater, aux termes duquel « les redevables acquittent la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que les taxes assimilées aux taxes sur le chiffre d'affaires par télérèglement ».

Une référence erronée n'invalide évidemment pas un contrat de droit privé : personne ne perdra sa déclaration pour un « quinquies » de trop. Mais quand un modèle de mandat cite un article qui n'existe pas, cela vous renseigne assez bien sur le soin apporté au reste du document.

À surveiller. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie la taxe sur la valeur ajoutée dans le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS) : le transfert des dispositions législatives de TVA du CGI vers le CIBS prend effet au 1^er septembre 2026. L'article 1695 quater du CGI, lui, reste en vigueur jusqu'au 1^er janvier 2027, date de son abrogation. Les mandats qui couvrent la filière EDI-TVA devront donc changer de numérotation — sans changement de fond, l'obligation de télérèglement étant reprise dans le nouveau code. Si votre SCI est concernée, voyez notre guide sur la déclaration de TVA en SCI.

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8. Durée du mandat EDI, révocation et changement de prestataire

Un mandat mal daté ne se remarque pas. Il vit sa vie dans un dossier, tranquillement, jusqu'au printemps où plus personne n'émet. Les quatre questions qui suivent règlent l'essentiel des incidents qu'on voit passer en campagne.

Mandat annuel ou mandat permanent

Deux pratiques coexistent. Encore faut-il savoir laquelle on a signée.

• Le mandat annuel désigne nommément un exercice : « l'exercice clos le 31/12/2026 ». Il meurt avec la campagne. Le périmètre est net, la responsabilité est datée — mais il faut le refaire signer chaque année, et l'oubli ne prévient pas.
• Le mandat permanent à tacite reconduction court jusqu'à révocation. Plus rien à refaire, donc, au prix d'un flou qui s'installe : après deux changements de logiciel en cinq ans, plus personne ne sait qui est mandaté pour quoi.

Ma préférence va au mandat permanent, avec une condition : le relire chaque année au moment de la clôture comptable. C'est le seul moment de l'année où le dossier est déjà ouvert sur la table.

La révocation

Contrat de droit privé, donc révocable à tout moment. Trois règles, pas une de plus :

1. Par écrit, et adressée au partenaire EDI lui-même — pas seulement au cabinet qui sert d'intermédiaire.
2. Avant l'émission, la révocation empêche la transmission.
3. Après l'émission, elle n'efface rien. Une déclaration valablement télétransmise reste déposée. Elle ne peut être corrigée que par un nouveau dépôt — en TDFC, c'est le dernier dépôt reçu que l'administration retient (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 410) — ou par une déclaration rectificative. Encore faut-il qu'il reste quelqu'un pour l'émettre, ce que la révocation vient précisément d'empêcher.

Ne révoquez jamais sans avoir organisé la suite. Le scénario se répète chaque printemps : un gérant excédé par son cabinet révoque le mandat le 2 mai. Le nouveau prestataire n'est pas paramétré, le dossier n'est pas repris, personne n'émet. Quinze jours avant l'échéance, la SCI n'a plus de canal du tout. Signez le nouveau mandat avant de révoquer l'ancien, dans cet ordre, sans exception.

Changer de logiciel ou de cabinet en cours de campagne

C'est faisable, à trois conditions vérifiées avant de basculer. Que le nouveau prestataire dispose du millésime de formulaire correspondant à l'exercice à déposer. Que la reprise des données comptables soit complète : un bilan d'ouverture amputé produit une liasse déséquilibrée, donc un rejet, et vous l'apprendrez trois jours avant l'échéance. Et que l'ancien prestataire n'ait pas déjà émis. Notre guide changer de logiciel comptable pour sa SCI détaille cette bascule.

Deux partenaires EDI en même temps

Le BOFiP le prévoit expressément (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 160). Découpage habituel : un partenaire pour l'EDI-TDFC (les résultats), un autre pour l'EDI-TVA lorsque la SCI est assujettie. En revanche, ne confiez jamais la même déclaration à deux émetteurs. Le second dépôt annule et remplace le premier — et le jour où une version de travail écrase une liasse validée, la seule question est de savoir qui s'en apercevra en premier.

Le mandat oublié d'une SCI en sommeil

Une SCI mise en sommeil continue de déposer ses déclarations de résultats, même à zéro. D'où un enchaînement silencieux et assez fréquent : mandat annuel non renouvelé, plus personne pour émettre, absence de dépôt constatée, et un gérant qui découvre le problème en ouvrant une mise en demeure. Une SCI dormante doit donc soit garder un mandat actif, soit revenir à la saisie EFI si elle y est éligible.

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9. Le mandat EDI n'ouvre pas l'espace professionnel

Cette frontière-là explique la moitié des malentendus sur le sujet, alors posons-la en une phrase : le mandat EDI autorise un tiers à pousser un fichier vers la DGFiP. Rien d'autre.

Ce qu'il n'ouvre pas :

• l'accès à votre compte fiscal (historique des déclarations, avis, soldes) ;
• le télépaiement de l'IS ou de la CFE depuis votre espace — la filière EDI-PAIEMENT ne couvre que les ordres joints à une déclaration télétransmise ;
• la messagerie sécurisée avec votre service des impôts des entreprises ;
• le service « Gérer mes biens immobiliers », par lequel passe notamment la déclaration d'occupation des locaux.

La DGFiP le dit elle-même, et c'est une question qu'elle a jugée assez fréquente pour lui consacrer une fiche : même en passant intégralement par la filière EDI, vous devez créer un espace professionnel. Deux raisons suffisent. L'avis de cotisation foncière des entreprises n'arrive plus par la poste et ne se consulte nulle part ailleurs. Et un changement de coordonnées bancaires passe obligatoirement par là (impots.gouv.fr, « Si j'utilise la filière EDI pour mes déclarations et mes paiements, dois-je tout de même créer un espace professionnel ? »).

Création du compte, mode simplifié ou mode expert, code d'activation reçu par courrier, adhésion aux services, délégations à un tiers : tout cela vit dans l'espace professionnel, et c'est un sujet en soi. Nous le traitons de bout en bout dans espace professionnel impots.gouv pour une SCI : créer et activer.

Le contre-exemple à ne jamais suivre. Envoyer ses identifiants impots.gouv à son comptable « pour qu'il fasse le nécessaire » n'est pas une version simplifiée du mandat. C'est un partage de compte, contraire aux conditions d'utilisation du service, et surtout une perte totale de traçabilité : plus rien ne distingue ce que vous avez fait de ce qu'il a fait en votre nom. La voie propre existe, elle est documentée, et elle tient en deux briques : un mandat EDI pour transmettre les déclarations, une délégation de services dans votre espace professionnel pour consulter et payer. Deux mécanismes, deux périmètres, zéro mot de passe échangé.

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10. Le calendrier réel d'une campagne EDI-TDFC

Mandat signé, partenaire identifié : reste la seule question qui compte vraiment le 15 mai au soir, celle de la date. Trois dates encadrent une campagne EDI-TDFC. Une seule figure dans un texte, ce qui n'est pas un détail.

La règle de droit

Pour une SCI qui clôture au 31 décembre, la date de dépôt de la déclaration de résultats sort de l'article 344 I-0 bis de l'annexe III au CGI, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-897 du 22 juillet 2020 : la date visée notamment aux articles 175 et 223 du CGI est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai. Elle bouge donc tous les ans avec le calendrier.

Vient ensuite une tolérance bien connue des cabinets : quinze jours calendaires supplémentaires pour les utilisateurs des téléprocédures EFI-RP et EDI-TDFC (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 60). Elle joue pour la liasse d'une SCI à l'IS comme pour la 2072 d'une SCI à l'IR — impots.gouv.fr le confirme expressément pour la déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'IS.

Trois pièges sur ce délai de quinze jours

1. Ce n'est pas un texte. C'est une tolérance doctrinale. Elle est opposable à l'administration sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, mais elle peut être rapportée du jour au lendemain. On ne bâtit pas un plan de charge de cabinet là-dessus.
2. Il ne se propage pas. Les déclarations dont l'échéance est calée sur celle du résultat n'en profitent pas, à deux exceptions près : la 1330-CVAE et la déclaration DECLOYER.
3. Il ne s'applique pas à la CA12. Si votre SCI est assujettie à la TVA au régime simplifié, ne transposez surtout pas ces quinze jours à sa déclaration annuelle.

Réémettre : le dernier dépôt reçu l'emporte

Voilà le mécanisme le plus utile de toute la filière, et sans doute le moins connu. Une erreur repérée après l'envoi se corrige en réémettant : le BOFiP énonce que « si l'administration démontre que plusieurs dépôts successifs ont été réalisés pour un exercice donné, le dernier dépôt reçu sera considéré comme celui devant être pris en compte par l'administration au plan fiscal » (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 410). La même règle est rappelée au § 180 pour le cas de deux partenaires EDI mandatés par la même entreprise : c'est le document le plus récemment reçu qui est pris en compte.

La « date limite de substitution » ne concerne pas la filière qui vous intéresse. On lit souvent qu'une déclaration EDI peut être remplacée jusqu'à trois jours calendaires avant l'échéance. Cette date limite de substitution existe bien (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 70), mais le même paragraphe ajoute en toutes lettres : « La date limite de substitution ne concerne pas le transfert des données fiscales et comptables (TDFC). » Elle vise les filières assorties d'un télérèglement, EDI-TVA et EDI-PAIEMENT. Or la 2072 comme la liasse 2065/2033 passent par l'EDI-TDFC : en TDFC, il n'existe pas de butoir à J-3, seulement la règle du dernier dépôt reçu.

Cela ne dispense évidemment pas de viser large : réémettre suppose que le partenaire ait encore le temps de fabriquer et d'envoyer un nouveau fichier avant l'échéance, et une réémission tardive expose au même risque de rejet que la première.

Cas chiffré : SCI LES ORMES, exercice clos le 31 décembre 2026

Une SCI à l'IR, quatre associés, deux immeubles, clôture au 31 décembre. Mandat EDI signé en novembre 2026. Voici sa campagne suivante, date par date, et le raisonnement qui produit chaque date.

Ne recopiez jamais une date d'une année sur l'autre. Le fameux « 20 mai » que l'on retrouve partout vaut pour les exercices clos au 31 décembre 2025, tout simplement parce que le 1^er mai 2026 tombait un vendredi. En 2027, il tombe un samedi et tout décale. La règle, elle, ne bouge pas ; la date, si. Recalculez-la chaque année, ou vérifiez-la sur impots.gouv.fr. Pour le reste des échéances de la SCI — acomptes d'IS, CFE, TVA, assemblée générale —, voyez notre calendrier fiscal complet.

Et si l'exercice ne se clôture pas au 31 décembre ?

La question n'a de sens que pour une SCI à l'IS : sa déclaration de résultats est alors due dans les trois mois de la clôture (article 223, 1 du CGI), et le 1^er mai n'a plus rien à voir là-dedans. Une SCI restée à l'IR déclare, elle, par année civile : sa 2072 tombe toujours au deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai, quelle que soit la date de clôture inscrite dans ses statuts. Si vous envisagez de changer la date de clôture de votre SCI, tenez compte de cet effet de bord sur le calendrier de dépôt.

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11. Comptes rendus de traitement EDI, accusés et rejets

Émettre dans les délais ne suffit pas. Encore faut-il que le fichier soit accepté — et c'est la partie de la filière que les gérants découvrent le plus tard, en général dans les pires conditions.

La chaîne complète

Ce qui se passe entre le clic et l'accusé mérite d'être déplié, parce que chaque maillon peut casser.

1. Le logiciel comptable produit un message EDIFACT unique contenant les données déclaratives, accompagné le cas échéant des données de paiement. Le BOFiP est net sur ce point : « l'émission d'un télérèglement seul n'est pas possible » — il doit toujours accompagner une déclaration (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 20).
2. Le partenaire EDI contrôle la structure du fichier, l'horodate, le chiffre et l'émet vers la DGFiP.
3. La DGFiP applique ses propres contrôles et renvoie au partenaire un compte rendu de traitement, également au format EDIFACT.
4. Le partenaire décode ce compte rendu et le restitue au client, sous une forme lisible : accepté, accepté avec anomalies, ou rejeté.

Ce compte rendu est votre seule preuve de dépôt. Pas le mail du cabinet vous disant « c'est parti ». Pas la capture d'écran du logiciel affichant « transmis ». Le compte rendu émis par la DGFiP, et lui seul.

Le point qui coûte le plus cher. Un fichier rejeté est considéré comme n'ayant jamais été déposé. Le BOFiP ne laisse aucune marge : seule la première déclaration télétransmise au titre d'une période donnée et non rejetée à l'issue des contrôles est qualifiée d'initiale ; l'émetteur doit reprendre l'émission dûment corrigée, faute de quoi la DGFiP constate l'absence de dépôt et applique les pénalités de défaut de déclaration (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 30). Un rejet ne vaut donc pas « dépôt avec réserve ». Il vaut zéro. Tant que le compte rendu n'est pas revenu accepté, partez du principe que vous n'avez rien déposé du tout.

Les causes de rejet réellement rencontrées en SCI

La règle opérationnelle

Deux réflexes. Ils suffisent dans la quasi-totalité des cas.

• Un envoi n'est pas fait tant que le compte rendu n'est pas revenu. Gardez toujours plusieurs jours ouvrés entre l'émission et l'échéance : c'est exactement le temps dont vous aurez besoin pour corriger et réémettre le jour où ça coince.
• Archivez le compte rendu accepté avec la déclaration correspondante, dans le dossier de l'exercice. Le jour d'une contestation, c'est cette pièce qui établit la date et le contenu du dépôt. Nos règles de classement sont dans archivage numérique en SCI, la liste des pièces dans quels documents conserver.

Une confusion à évacuer au passage, parce qu'elle revient souvent : le compte rendu de traitement EDI n'a rien à voir avec le fichier des écritures comptables (FEC). Le flux EDIFACT est déclaratif : il part une fois par an, de vous vers la DGFiP. Le FEC est comptable : il ne sort que si l'administration le réclame, en contrôle. Avoir l'un ne dispense jamais de savoir produire l'autre.

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12. Le coût d'un canal raté et la check-list avant signature

Reste la question que tout le monde garde pour la fin et qui mériterait d'ouvrir le sujet : qu'est-ce qu'on risque, au juste, à déposer par le mauvais canal ? La réponse tient dans un seul article du CGI. Elle a le mérite d'être chiffrée, et elle prend les SCI à l'IR à contre-pied.

La sanction de canal : article 1738 du CGI

L'article 1738 sanctionne le non-respect de l'obligation de souscrire une déclaration par voie électronique, ainsi que celui de l'obligation de payer par virement, télérèglement ou prélèvement. Il prévoit deux cas. C'est le second qui pose problème, parce que personne ne pense y tomber.

• S'il y a des droits : majoration de 0,2 % du montant des droits correspondant aux déclarations déposées selon un autre procédé, ou du montant des sommes versées selon un autre mode de paiement. Minimum 60 €.
• En l'absence de droits : amende de 15 € par document, le total des amendes applicables aux documents devant être déposés simultanément ne pouvant être ni inférieur à 60 €, ni supérieur à 150 €.

Cas chiffré : deux SCI, deux factures

Deux SCI, la même erreur exactement — un dépôt par un canal non autorisé — mais deux régimes différents. Le résultat n'est pas celui qu'on attend.

Ce que dit ce tableau. La SCI DU VERGER ne doit pas un centime d'impôt : elle est translucide, ce sont ses associés qui sont imposés. Beaucoup de gérants en concluent qu'ils sont à l'abri. C'est l'inverse. C'est précisément l'absence de droits qui fait basculer dans le second membre de l'article 1738, où le plancher de 60 € s'applique quand même. Avec dix documents déposés hors canal au lieu de trois, on grimpe jusqu'au plafond de 150 €.

À l'IS, la double peine est mécanique : une amende pour la déclaration hors procédure, une seconde pour le paiement hors télérèglement (article 1681 septies du CGI, sanctionné par ce même article 1738). Un détail utile pour relativiser : le 0,2 % ne dépasse le plancher qu'à partir de 30 000 € de droits. En dessous, c'est toujours 60 €, que vous deviez 400 € ou 5 700 € d'IS. Précision sur le chiffrage ci-dessus : le taux réduit de 15 % n'est pas de droit. L'article 219, I-b du CGI le réserve aux sociétés dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 000 000 €, dont le capital est entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques, et il ne joue que sur la part de bénéfice allant jusqu'à 42 500 €. Une SCI dont le capital n'est pas libéré relève du taux de 25 %, soit 9 500 € d'IS ici — ce qui ne change rien à la sanction, toujours ramenée au plancher de 60 €. Le calendrier des acomptes et du solde d'IS est traité dans un guide à part.

Ne confondez pas la sanction de canal et la sanction de retard

Deux logiques différentes, qui peuvent parfaitement se cumuler.

• Article 1738 : vous avez déposé à temps, mais par le mauvais canal. C'est ce que nous venons de chiffrer.
• Articles 1727 et 1728 : vous avez déposé en retard, ou pas du tout. Ce sont l'intérêt de retard et les majorations pour défaut de déclaration, dont les taux et les points de départ sont détaillés dans nos guides retard de déclaration en SCI et que faire en cas de retard.

Le rejet EDI non corrigé est le cas où les deux se rejoignent : le dépôt est réputé n'avoir jamais eu lieu, donc défaut de déclaration, et la régularisation faite dans l'urgence part parfois sur un support non conforme. Une seule négligence, deux sanctions.

Check-list : dix points à vérifier avant de signer

Dix oui : signez sans y penser davantage. Le mandat EDI restera l'un des documents les plus anodins de la vie de votre SCI. Trois non : renvoyez le modèle et demandez-en un corrigé. La façon dont un prestataire réagit à cette demande vous en apprendra plus sur lui que sa plaquette commerciale.

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13. FAQ — Mandat EDI et SCI