SCI et pacte Dutreil : transmettre entreprise et immobilier (2026)
Le pacte Dutreil abat 75 % de la valeur transmise, mais il ne concerne pas les SCI de location. C'est la première chose à comprendre : une SCI qui se contente de louer des immeubles exerce une activité civile de gestion de patrimoine, expressément exclue de l'article 787 B du CGI. Ce guide explique pourquoi, quels sont les rares cas où l'immobilier entre malgré tout dans un Dutreil (immobilier d'exploitation, holding animatrice), ce qu'a changé la loi de finances pour 2026, et par quels outils on transmet réellement des parts de SCI.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-40, lois de finances 2024 et 2026). Mis à jour le 13 juillet 2026.
Sommaire
- Le pacte Dutreil en bref : principe et article 787 B
- Pourquoi une SCI patrimoniale est exclue
- La location meublée aussi est exclue
- Les cas où l'immobilier entre dans un Dutreil
- Ce que la loi de finances 2026 a changé
- Les conditions détaillées du dispositif
- Transmettre une SCI sans Dutreil : les bons outils
- Exemples chiffrés
- Les pièges à éviter
- FAQ
1. Le pacte Dutreil en bref : principe et article 787 B
Le « pacte Dutreil » désigne le régime de faveur codifié à l'article 787 B du CGI. Il permet, lors de la transmission à titre gratuit (donation ou succession) des titres d'une société, d'appliquer un abattement de 75 % sur leur valeur avant calcul des droits de mutation. Concrètement, on ne paie les droits que sur 25 % de la valeur transmise. Sur une entreprise valorisée 2 millions d'euros, l'assiette taxable tombe à 500 000 € avant même les abattements familiaux de droit commun.
En contrepartie de cet avantage, la loi exige un triple engagement de stabilité :
- Un engagement collectif de conservation des titres, d'une durée minimale de 2 ans, portant sur un seuil de droits financiers et de droits de vote.
- Un engagement individuel de conservation pris par chaque bénéficiaire, qui court à compter de la fin de l'engagement collectif.
- Une fonction de direction exercée par l'un des signataires ou des bénéficiaires pendant l'engagement collectif et les 3 ans qui suivent la transmission.
Le point décisif pour notre sujet est ailleurs : le Dutreil est réservé aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Autrement dit, une activité opérationnelle. C'est cette condition d'activité qui exclut, presque par définition, la SCI patrimoniale.
2. Pourquoi une SCI patrimoniale est exclue du Dutreil
Une société civile immobilière qui achète, détient et loue des immeubles exerce une activité civile de gestion de son propre patrimoine immobilier. Or l'administration fiscale considère de longue date, et le confirme dans sa doctrine (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10), que cette activité ne figure pas parmi les activités éligibles de l'article 787 B. La loi de finances pour 2024 a d'ailleurs inscrit noir sur blanc dans le texte que « n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ».
La conséquence est nette : une SCI de location nue de logements ou de bureaux ne peut jamais bénéficier de l'abattement de 75 %, quelle que soit sa taille, son régime fiscal (IR ou IS) ou le nombre d'immeubles détenus. Je le répète souvent en rendez-vous, car la déception revient toujours : louer, encaisser des loyers, gérer un patrimoine immobilier, cela reste une activité civile. Même avec dix immeubles, un salarié et une gestion très professionnelle, le curseur ne bouge pas.
| Activité de la société | Éligible Dutreil ? | Fondement |
|---|---|---|
| SCI de location nue (habitation ou bureaux) | Non | Activité civile de gestion patrimoniale |
| SCI / société de location meublée | Non | Gestion de patrimoine (LF 2024, 17/10/2023) |
| Marchand de biens, promotion immobilière | Oui | Activité commerciale (art. 35 CGI) |
| Société d'exploitation (commerce, industrie, service) | Oui | Activité opérationnelle (art. 787 B CGI) |
| Holding animatrice de groupe | Oui | Assimilée opérationnelle (LF 2024) |
Il ne faut pas non plus confondre le Dutreil avec l'exonération d'IFI des biens professionnels (art. 975 CGI). Un immeuble affecté à l'activité d'une société peut être exonéré d'impôt sur la fortune immobilière sans pour autant ouvrir droit à l'abattement Dutreil sur les droits de succession. Ce sont deux régimes indépendants, avec leurs propres critères ; les traiter comme s'ils se répondaient est une erreur classique.
3. La location meublée aussi est exclue
Beaucoup d'investisseurs pensent que le passage de la location nue à la location meublée — commerciale au sens des BIC — ouvrirait la porte du Dutreil. Ce n'est pas le cas. La loi de finances pour 2024, prolongée et confirmée par la loi de finances pour 2026, a explicitement rangé la location meublée et la location d'établissements équipés parmi les activités de gestion de son propre patrimoine, exclues du dispositif, avec un effet aux transmissions intervenues depuis le 17 octobre 2023.
La logique du législateur est de réserver l'avantage à la transmission d'un véritable outil économique — un fonds de commerce, une usine, un cabinet — et non d'un patrimoine locatif, fût-il meublé. On mesure ici la distinction essentielle : le Dutreil transmet une entreprise, pas de l'immobilier. Rappelons au passage que la location meublée exercée à titre habituel par une SCI la fait basculer à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), ce qui est un tout autre débat que celui de l'éligibilité au Dutreil.
À retenir : ni la location nue, ni la location meublée, ni la para-hôtellerie « passive » ne rendent une SCI éligible au pacte Dutreil. L'activité reste patrimoniale aux yeux de l'article 787 B du CGI.
4. Les cas où l'immobilier entre dans un Dutreil
Il existe des configurations, précises et encadrées, dans lesquelles de l'immobilier profite indirectement de l'abattement de 75 %. Aucune ne concerne une SCI de pure location. Les connaître évite pourtant deux erreurs opposées : croire son montage éligible alors qu'il ne l'est pas, ou renoncer à un avantage réel parce qu'on a rangé trop vite son immobilier dans la case « patrimonial ».
4.1 L'immobilier d'exploitation d'une société opérationnelle
Lorsqu'une société qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale détient elle-même les murs qu'elle exploite (l'usine où elle produit, l'entrepôt où elle stocke, le magasin où elle vend), cet immeuble est un actif affecté à l'exploitation. Il suit alors le sort de l'entreprise et entre naturellement dans l'assiette du Dutreil, car il n'a pas d'existence patrimoniale autonome : il sert directement l'activité éligible.
La nuance capitale : ce résultat suppose que l'immeuble soit inscrit au bilan de la société d'exploitation elle-même. Dès lors qu'on loge cet immeuble dans une SCI distincte qui loue les murs à l'entreprise, la SCI redevient une société de location, à l'activité civile — donc hors Dutreil pour la valeur qu'elle représente.
4.2 La société à activité mixte et le critère de prépondérance
Une société peut exercer à la fois une activité opérationnelle et une activité civile de location. Elle reste éligible au Dutreil si l'activité opérationnelle est prépondérante. L'administration apprécie cette prépondérance par un faisceau d'indices, en retenant notamment deux seuils cumulatifs (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10) :
- un chiffre d'affaires opérationnel d'au moins 50 % du chiffre d'affaires total ;
- une valeur d'actif affecté à l'exploitation d'au moins 50 % de l'actif brut total.
Une SCI de location, dont 100 % de l'actif et du chiffre d'affaires sont immobiliers et locatifs, ne franchit évidemment jamais ce seuil. La prépondérance ne « sauve » que des sociétés réellement mixtes, où le commerce ou l'industrie l'emporte largement sur l'accessoire immobilier.
4.3 La holding animatrice
Une holding est en principe une société civile ou commerciale qui détient des participations : activité patrimoniale, donc a priori exclue. Sauf si elle est animatrice de son groupe, c'est-à-dire si elle participe activement à la conduite de la politique de ses filiales opérationnelles et leur rend des services (administratifs, financiers, stratégiques). La holding animatrice est assimilée à une société opérationnelle et devient éligible au Dutreil — un point désormais inscrit dans la loi (LF 2024).
Attention toutefois : loger une SCI patrimoniale dans un groupe animé ne transforme pas cette SCI en actif professionnel. La loi de finances 2026 a précisément durci ce point (voir section suivante). Les schémas de holding animatrice sont puissants mais techniques ; ils supposent une animation réelle et documentée, sous peine de requalification.
Un doute sur l'éligibilité de votre montage ?
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5. Ce que la loi de finances 2026 a changé
Deux réformes, un même objectif : resserrer l'avantage sur le vrai outil professionnel. La loi de finances pour 2026 a modifié le pacte Dutreil sur deux points majeurs, applicables aux transmissions réalisées à compter du 21 février 2026. Le taux de 75 %, lui, ne bouge pas.
Un engagement de conservation allongé à 8 ans
L'engagement individuel de conservation passe de 4 à 6 ans. Dans le schéma classique, avec un engagement collectif signé de 2 ans suivi de l'engagement individuel de 6 ans qui court à compter de l'expiration du délai collectif (art. 787 B, c du CGI), la durée totale de conservation minimale passe donc de 6 à 8 ans. C'est un allongement substantiel qui rallonge l'horizon de tout schéma de transmission et rend la planification encore plus importante.
Cette durée de 8 ans vise le montage avec engagement collectif effectivement conclu. Lorsque l'engagement collectif est « réputé acquis » (voir section 6), il n'existe aucun délai collectif de 2 ans à courir après la transmission : l'engagement individuel de 6 ans court alors à compter de la transmission, si bien que la contrainte totale de conservation est d'environ 6 ans — à laquelle s'ajoute, dans tous les cas, l'obligation d'exercer une fonction de direction pendant les 3 années qui suivent la transmission.
| Engagement | Avant le 21/02/2026 | Depuis le 21/02/2026 |
|---|---|---|
| Engagement collectif | 2 ans minimum | 2 ans minimum |
| Engagement individuel | 4 ans | 6 ans |
| Durée totale minimale | 6 ans | 8 ans |
| Abattement | 75 % | 75 % (inchangé) |
La « durée totale minimale » de 8 ans correspond au schéma avec engagement collectif signé (2 ans de collectif + 6 ans d'individuel courant à compter de l'expiration du collectif). En cas d'engagement collectif réputé acquis, seul l'engagement individuel de 6 ans s'applique, à compter de la transmission, soit environ 6 ans de contrainte de conservation.
Le retraitement des actifs non professionnels
Second changement, plus structurant encore pour les patrimoines immobiliers : la loi abandonne la logique du « tout ou rien ». La valeur des titres est désormais retraitée pour en exclure, au prorata, la fraction représentative d'une liste limitative de biens non affectés à l'exploitation : cette fraction ne bénéficie plus de l'abattement de 75 %. Le texte vise limitativement les biens liés à la chasse ou à la pêche, les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, les bijoux, métaux précieux et objets d'art, de collection ou d'antiquité, les chevaux de course ou de concours, les vins et alcools, ainsi que les logements et résidences non affectés à un usage professionnel. À l'inverse, la trésorerie, les disponibilités et les valeurs mobilières de placement restent, elles, dans l'assiette de l'abattement : la réforme cible des actifs somptuaires et de jouissance, non toute la trésorerie « dormante ».
Pour un groupe qui abrite une SCI d'habitation sous une holding animatrice, la conséquence est directe : la valeur correspondant aux logements loués logés dans la SCI est retraitée et sort de l'assiette de l'abattement. Seule la partie réellement professionnelle continue de bénéficier des 75 %. Là où l'ancien régime tolérait une part d'actif « passif » dans le périmètre, la réforme 2026 neutralise proportionnellement ces logements non professionnels.
En pratique : l'idée de « faire passer » un patrimoine immobilier dans un Dutreil en le rattachant à une société opérationnelle ou à une holding animatrice perd beaucoup de son intérêt depuis 2026. L'immobilier purement locatif reste, d'une manière ou d'une autre, hors du champ de l'abattement.
6. Les conditions détaillées du dispositif
L'engagement collectif de conservation
Avant la transmission, le futur donateur (ou de futurs héritiers) signe avec un ou plusieurs autres associés un engagement collectif de conserver les titres pendant au moins 2 ans. Cet engagement doit porter, pour une société non cotée, sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (seuils abaissés à 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour les sociétés cotées, art. 787 B, b du CGI). L'engagement réputé acquis dispense de cette signature lorsque le donateur détenait déjà les titres depuis 2 ans aux seuils requis et exerçait la fonction de direction.
L'engagement individuel de conservation
Au moment de la transmission, chaque bénéficiaire (donataire, héritier ou légataire) prend l'engagement de conserver les titres reçus. Depuis le 21 février 2026, cet engagement dure 6 ans et court, dans le schéma classique, à compter de l'expiration de l'engagement collectif (art. 787 B, c du CGI). Lorsque l'engagement collectif est réputé acquis, aucun délai collectif ne court après la transmission : l'engagement individuel de 6 ans démarre alors dès la transmission. C'est le fil rouge de tout le dispositif : céder les titres pendant cette période remet en cause l'abattement.
La fonction de direction
Pendant l'engagement collectif et les 3 années qui suivent la transmission, l'un des signataires ou des bénéficiaires doit exercer une fonction de direction. Dans une société soumise à l'IS, il s'agit des fonctions énumérées au 1° du 1 du III de l'article 975 du CGI (gérant de SARL, président, directeur général, membre du directoire…). Dans une société relevant de l'IR, il faut y exercer son activité professionnelle principale.
Donation, succession et cumul des avantages
Le Dutreil joue aussi bien en donation qu'en succession (art. 787 B CGI). En cas de décès sans engagement préalable, les héritiers ont 6 mois pour conclure un engagement collectif « post mortem ». L'abattement de 75 % se cumule avec les abattements de droit commun — 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI) — et, en cas de donation en pleine propriété avant les 70 ans du donateur, avec la réduction de droits de 50 % de l'article 790 du CGI.
7. Transmettre une SCI sans Dutreil : les bons outils
Le Dutreil vous est fermé pour votre SCI patrimoniale ? Ce n'est pas une impasse : la transmission de parts de SCI dispose de leviers propres, souvent plus adaptés qu'un abattement conçu pour les entreprises.
La donation de parts sociales
La donation de parts de SCI permet de transmettre progressivement le patrimoine en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI). Un couple peut ainsi donner 200 000 € de parts à chaque enfant tous les 15 ans en franchise de droits. La SCI facilite cette transmission par lots : on donne des parts, pas des mètres carrés indivis.
Le démembrement des parts
C'est le levier le plus puissant pour l'immobilier familial. En donnant la seule nue-propriété des parts et en conservant l'usufruit, le donateur réduit fortement la base taxable, selon le barème de l'article 669 du CGI qui fixe la valeur de la nue-propriété d'après l'âge de l'usufruitier. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires. Le démembrement de parts de SCI combine décote à l'entrée et transmission finale non taxée.
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété (taxée) |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Barème de l'article 669 du CGI. Le démembrement de parts de SCI permet de purger une part importante de la valeur taxable, sans aucune condition d'activité — contrairement au Dutreil.
Un autre atout de la SCI : la transmission de parts démembrées combinée à un compte courant d'associé et à l'endettement de la société permet de transmettre un patrimoine net de dette, ce qui réduit encore la valeur des parts. Ces mécanismes s'articulent avec l'affectation du résultat et la politique de distribution de la SCI.
8. Exemples chiffrés
Trois situations concrètes valent mieux qu'un long exposé. Elles montrent où le Dutreil s'arrête, où il produit son plein effet, et pourquoi le montage qui semblait malin échoue depuis 2026.
Exemple 1 — Une SCI patrimoniale : le Dutreil ne s'applique pas
Marc détient une SCI qui loue trois appartements, valorisée 900 000 €. Il veut donner ses parts à sa fille unique. Le Dutreil étant exclu (activité de location), la base taxable après l'abattement en ligne directe de 100 000 € est de 800 000 €, soumise au barème progressif des droits de donation.
S'il donne en revanche la seule nue-propriété des parts à 63 ans (usufruit 40 %, nue-propriété 60 %, art. 669 CGI), la valeur transmise n'est plus que de 540 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 440 000 € — soit près de moitié moins qu'en pleine propriété, et sans aucune condition de conservation à la Dutreil. Au décès de Marc, l'usufruit rejoindra la nue-propriété en franchise de droits.
Exemple 2 — Une entreprise opérationnelle : le Dutreil s'applique
Sophie dirige une société d'usinage (activité industrielle) valorisée 2 000 000 €, dont l'atelier, inscrit au bilan de la société, vaut 500 000 €. Elle transmet à ses deux enfants dans le cadre d'un pacte Dutreil. L'abattement de 75 % ramène l'assiette à 500 000 €. L'atelier, actif d'exploitation, profite de l'abattement au même titre que le reste de l'entreprise. Après les abattements familiaux (100 000 € par enfant), la base taxable est de 300 000 € pour l'ensemble — à comparer aux 1 800 000 € qui seraient taxés sans Dutreil.
Exemple 3 — Le montage mixte qui échoue depuis 2026
Paul détient une holding animatrice qui chapeaute une société d'exploitation (valeur 1 500 000 €) et une SCI patrimoniale louant des logements (valeur 600 000 €). Avant 2026, il espérait faire bénéficier l'ensemble de l'abattement. Depuis la réforme, la fraction de valeur représentative de la SCI locative (600 000 €) est retraitée et exclue de l'abattement de 75 %. Seule la valeur professionnelle (1 500 000 €) en profite ; les 600 000 € immobiliers sont taxés dans les conditions de droit commun. L'immobilier locatif n'a, en réalité, jamais sa place dans un Dutreil.
9. Les pièges à éviter
Piège 1 : croire qu'une SCI « professionnalisée » devient éligible
Multiplier les immeubles, embaucher, structurer la gestion ne change rien : l'activité de location reste civile et patrimoniale. Aucun volume ne fait basculer une SCI de location dans le champ de l'article 787 B du CGI.
Piège 2 : loger les murs d'exploitation dans une SCI séparée en pensant garder le Dutreil
Dès que l'immeuble sort du bilan de la société d'exploitation pour être logé dans une SCI qui le loue, il redevient un actif de location, hors abattement. C'est le paradoxe que je rencontre le plus souvent : le montage qui protège le mieux votre outil de travail — cloisonner les murs dans une SCI distincte — est précisément celui qui les sort du Dutreil. Le schéma garde d'autres vertus (protection du patrimoine en cas de défaillance, souplesse de la transmission séparée), mais il faut le choisir en connaissance de cause.
Piège 3 : négliger la nouvelle durée de conservation
Depuis le 21 février 2026, l'engagement total atteint 8 ans dans le schéma avec engagement collectif signé (2 ans de collectif + 6 ans d'individuel) ; en cas d'engagement réputé acquis, la contrainte se limite à l'engagement individuel de 6 ans à compter de la transmission. Dans les deux cas, une cession de titres, une cessation de fonction de direction ou une réorganisation mal anticipée pendant cette période remet en cause l'abattement, avec rappel des droits et intérêts de retard.
Piège 4 : confondre Dutreil et transmission de parts de SCI
Pour une SCI patrimoniale, le bon réflexe n'est pas de chercher un Dutreil impossible, mais d'exploiter la donation de parts et le démembrement. Ce sont eux qui font la véritable efficacité de la SCI en transmission.
Piège 5 : oublier le retraitement des biens somptuaires et des logements non professionnels
Même pour une entreprise éligible, la loi de finances 2026 exclut de l'abattement une liste limitative de biens non affectés à l'exploitation (véhicules de tourisme, yachts, œuvres d'art, chevaux de course, vins et alcools, logements et résidences non professionnels…). La trésorerie et les disponibilités, elles, restent dans l'assiette. Une valorisation propre des actifs et une comptabilité à jour sont indispensables avant toute transmission.
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Pour aller plus loin
10. FAQ — SCI et pacte Dutreil
Une SCI de location peut-elle bénéficier du pacte Dutreil ?
Non. Le pacte Dutreil (art. 787 B CGI) est réservé aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI qui se borne à louer des immeubles (nus ou meublés) exerce une activité civile de gestion de son propre patrimoine immobilier, expressément exclue du dispositif (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10). L'abattement de 75 % ne s'applique donc jamais à une SCI patrimoniale classique.
Quel est le taux d'abattement du pacte Dutreil en 2026 ?
L'abattement reste de 75 % sur la valeur des titres ou de l'entreprise transmise, pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession), en application de l'article 787 B du CGI. Seuls 25 % de la valeur sont soumis aux droits. Ce taux n'a pas été modifié par la loi de finances pour 2026 : c'est la durée d'engagement et l'assiette qui ont évolué.
La location meublée est-elle éligible au pacte Dutreil ?
Non, en principe. Depuis la loi de finances pour 2024 (effet au 17 octobre 2023) et la loi de finances pour 2026, la gestion de son propre patrimoine immobilier — y compris la location meublée et la location équipée — est expressément exclue du Dutreil. Une SCI ou une société qui loue des logements meublés n'est donc pas éligible, quand bien même cette activité relève des BIC sur le plan de l'impôt sur le revenu.
Quelle est la durée d'engagement du pacte Dutreil depuis 2026 ?
La loi de finances pour 2026 a allongé l'engagement individuel de conservation de 4 à 6 ans. Dans le schéma avec engagement collectif signé, la durée totale minimale passe de 6 à 8 ans pour les transmissions réalisées à compter du 21 février 2026 : 2 ans de collectif, suivis d'un engagement individuel de 6 ans à compter de l'expiration du collectif (art. 787 B, c du CGI). En cas d'engagement collectif réputé acquis, il n'y a pas de délai collectif à courir : seul l'engagement individuel de 6 ans s'applique, à compter de la transmission, soit environ 6 ans de conservation.
Peut-on mettre l'immobilier d'exploitation d'une entreprise dans un Dutreil ?
Oui, sous conditions. Si l'immeuble est un actif affecté à l'exploitation d'une société opérationnelle (les murs de l'usine, de l'entrepôt ou du magasin exploité par la société), il suit le sort de l'entreprise et peut entrer dans l'assiette du Dutreil. En revanche, un immeuble détenu via une SCI distincte et simplement loué, même à l'entreprise familiale, reste un actif de gestion patrimoniale exclu de l'abattement.
Une holding détenant une SCI peut-elle bénéficier du Dutreil ?
Seulement si la holding est animatrice de son groupe : elle doit participer activement à la conduite de la politique de filiales opérationnelles et leur rendre des services. La holding animatrice est éligible (art. 787 B CGI, confirmé par la loi de finances 2024). Mais depuis la loi de finances 2026, la fraction de valeur représentative d'une liste limitative de biens non professionnels — dont les logements et résidences non affectés à un usage professionnel, ce qui vise une SCI d'habitation logée dans le groupe — est retraitée et exclue de l'abattement de 75 %.
Comment transmettre une SCI patrimoniale sans le Dutreil ?
Par la donation de parts sociales, qui bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI), et surtout par le démembrement : la donation de la seule nue-propriété réduit la base taxable selon le barème de l'article 669 CGI (par exemple 50 % de la valeur si le donateur a entre 51 et 60 ans). Ces outils sont bien plus adaptés qu'un Dutreil inapplicable.
Quelle fonction de direction faut-il exercer pour le Dutreil ?
Dans une société à l'IS, l'un des signataires du pacte (ou l'un des héritiers ou donataires) doit exercer une fonction de direction énumérée au 1° du 1 du III de l'article 975 du CGI — gérant, président, directeur général, membre du directoire — pendant l'engagement collectif et les 3 ans suivant la transmission. Dans une société à l'IR, l'un d'eux doit y exercer son activité professionnelle principale.
Qu'est-ce que l'engagement collectif réputé acquis ?
C'est un mécanisme qui dispense de signer formellement l'engagement collectif de 2 ans lorsque le défunt ou le donateur détenait déjà les titres depuis au moins 2 ans, aux seuils requis, et qu'il exerçait la fonction de direction (ou son activité principale). L'engagement est alors « réputé acquis » et la transmission peut bénéficier du Dutreil sans période d'attente, sous réserve du respect de l'engagement individuel qui suit.
Le pacte Dutreil s'applique-t-il en donation et en succession ?
Oui, aux deux. L'article 787 B du CGI vise les transmissions à titre gratuit : donation (de la pleine propriété ou de la seule nue-propriété) comme succession. En cas de décès sans engagement collectif préalable, les héritiers disposent de 6 mois pour conclure l'engagement collectif « post mortem ». La donation en pleine propriété avant les 70 ans du donateur ouvre en outre une réduction de droits de 50 % (art. 790 CGI).
Un immeuble loué à l'entreprise familiale est-il un actif professionnel Dutreil ?
Pas automatiquement. Le fait qu'une SCI loue un immeuble à la société d'exploitation de la famille n'en fait pas un actif éligible : la SCI conserve une activité civile de location. Pour que l'immobilier bénéficie de l'avantage, il faut soit qu'il soit inscrit à l'actif d'exploitation de la société opérationnelle elle-même, soit que l'ensemble relève d'une holding animatrice — et encore, après retraitement des actifs non professionnels depuis la loi de finances 2026.
Ne faut-il pas confondre Dutreil et exonération des biens professionnels à l'IFI ?
Ce sont deux régimes distincts. L'exonération d'IFI des biens professionnels (art. 975 CGI) porte sur l'impôt annuel sur la fortune immobilière et obéit à ses propres critères. Le Dutreil (art. 787 B CGI) est un abattement de 75 % sur les droits de transmission. Un immeuble peut être exonéré d'IFI comme bien professionnel sans pour autant ouvrir droit au Dutreil, et inversement. Les analyser séparément évite de graves erreurs.
Quelle est la condition de prépondérance pour une société mixte ?
Lorsqu'une société exerce à la fois une activité civile (location) et une activité opérationnelle, elle reste éligible si l'activité opérationnelle est prépondérante. L'administration retient un faisceau d'indices, notamment un chiffre d'affaires opérationnel représentant au moins 50 % du total et une valeur d'actif affecté à l'exploitation d'au moins 50 % de l'actif brut (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10). Une SCI de pure location ne franchit jamais ce seuil.
Que se passe-t-il si l'engagement de conservation est rompu ?
La rupture de l'engagement collectif ou individuel (vente des titres, cessation de la fonction de direction) entraîne la remise en cause de l'abattement de 75 % : les droits de mutation sont rappelés, majorés de l'intérêt de retard. Certaines exceptions existent (apport à une holding respectant des conditions strictes, donation entre bénéficiaires poursuivant l'engagement). Le formalisme et le suivi de l'engagement (jusqu'à 8 ans avec un engagement collectif signé, environ 6 ans en réputé acquis) sont donc essentiels.
Combien coûte la gestion comptable d'une SCI dans un schéma de transmission ?
Une SCI patrimoniale à l'IR relève d'une simple déclaration 2072 ; à l'IS, elle exige une comptabilité d'engagement, une liasse 2033 et un FEC. Un cabinet facture souvent 800 à 2 000 € par an pour une SCI à l'IS. Avec sci-ai.app, la comptabilité et les déclarations sont automatisées à partir de 229 € par an (offre Autonomie) ou 349 € par an avec un expert-comptable dédié, ce qui sécurise la valorisation des parts avant toute donation.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel (notaire, avocat fiscaliste ou expert-comptable). Sources : article 787 B du CGI, articles 669, 779, 790 et 975 du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-20-40, lois de finances pour 2024 et 2026. À jour au 13 juillet 2026.