Investir en couple non marié : pourquoi la SCI protège (2026)
Acheter un bien à deux quand on n'est ni mariés ni pacsés — ou pacsés sans testament — est l'une des situations les plus risquées de l'immobilier patrimonial. Le réflexe est presque toujours le même : on achète moitié-moitié, en indivision, sans y penser davantage. C'est une erreur. Ce montage par défaut expose le couple à une vente forcée et laisse le survivant sans la moindre protection au décès. La SCI prend le problème dans l'autre sens : elle organise l'achat, cale la participation de chacun au centime près et sécurise celui qui reste. Ce guide traite la décision d'acheter à deux — indivision contre SCI, répartition des parts au prorata des apports, compte courant, financement, exemple chiffré. Pour le détail des mécanismes de protection successorale (tontine, démembrement, testament), je renvoie à notre guide dédié.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 13 juillet 2026.
Sommaire
- Acheter à deux sans être mariés : le vrai problème
- L'indivision, le piège par défaut (art. 815 C. civ.)
- Concubins ou pacsés : aucune protection légale au décès
- La SCI : reprendre le contrôle de l'achat à deux
- Financer à deux : répartir les parts au prorata des apports
- Le compte courant pour équilibrer des apports inégaux
- Protéger le survivant : démembrement croisé et tontine
- Indivision vs SCI : le comparatif de l'achat
- Exemple chiffré complet
- Les étapes pour acheter en SCI à deux
- FAQ
1. Acheter à deux sans être mariés : le vrai problème
Un couple marié qui achète bénéficie d'un cadre légal protecteur : régime matrimonial, vocation successorale du conjoint survivant, droit viager au logement. Un couple non marié — concubins, ou même partenaires de PACS — ne dispose d'aucun de ces filets. Aux yeux de la loi, ce sont deux personnes indépendantes qui se retrouvent, presque par hasard, copropriétaires du même bien.
Tant que tout va bien, personne ne le voit. Le problème surgit le jour où la vie s'en mêle — une séparation, un décès, un désaccord. Trois risques se cumulent alors chez le couple qui a acheté en direct, sans réflexion sur la structure :
- La vente forcée : en indivision, chacun peut à tout moment demander le partage et provoquer la vente du bien (art. 815 du Code civil).
- Le survivant déshérité : au décès de l'un, l'autre n'est pas héritier ; le bien part aux enfants ou à la famille du défunt.
- La taxation à 60 % : ce que le concubin survivant parvient à recueillir (par testament) est taxé à 60 % de droits de mutation (art. 777 du CGI).
La question n'est donc pas seulement « comment acheter ? » mais « comment acheter de façon à ne pas laisser l'autre sans protection ni contrôle ? ». C'est précisément là que le choix entre indivision et SCI devient structurant.
2. L'indivision, le piège par défaut (art. 815 C. civ.)
Quand deux personnes achètent ensemble sans créer de société, elles deviennent automatiquement indivisaires. Chacune détient une quote-part abstraite du bien — 50/50, par exemple — mais aucune ne possède un mètre carré précis, ni la cave, ni le salon. Le régime de l'indivision, défini aux articles 815 et suivants du Code civil, repose sur un principe qui fait toute sa fragilité.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision »
L'article 815 du Code civil pose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». C'est un droit d'ordre public : à tout moment, un indivisaire peut réclamer sa part et, s'il le faut, saisir le juge pour obtenir le partage, qui peut passer par la vente du bien. Pire encore, l'article 815-5-1 permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de faire vendre le bien indivis par autorisation du tribunal judiciaire, même contre la volonté du minoritaire (sauf en cas de démembrement de propriété).
Pour un couple, la traduction est brutale. Si l'un veut partir, se sépare, ou décède, l'indivision peut voler en éclats :
- En cas de séparation, celui qui veut sortir peut forcer la vente du logement commun.
- En cas de décès, les héritiers du défunt entrent en indivision avec le survivant — et peuvent, eux aussi, provoquer le partage et la vente.
Le survivant, ou le partenaire resté dans les lieux, se retrouve alors en indivision subie avec des enfants d'un premier lit, des parents ou des collatéraux du défunt qu'il connaît à peine, et qui n'ont aucune raison de lui laisser le bien.
La convention d'indivision : un pansement, pas un remède
On peut aménager l'indivision par une convention d'indivision (art. 1873-1 et suivants du Code civil), qui peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans renouvelable et prévoir un gérant. Elle apporte un peu de stabilité, mais reste fragile : elle ne survit pas facilement au décès, ne crée aucune protection du survivant, et n'empêche pas les héritiers de récupérer la quote-part du défunt. C'est un outil de gestion, pas un outil de transmission.
À retenir : l'indivision est gratuite et simple à l'entrée, mais c'est un régime de sortie permanente. Pour un couple non marié qui veut durer, elle transforme chaque événement de la vie (séparation, décès, désaccord) en risque de vente forcée.
3. Concubins ou pacsés : aucune protection légale au décès
Le second danger tient au droit des successions. Le couple non marié n'existe pas dans l'ordre des héritiers légaux, fixé par les articles 731 à 755 du Code civil, qui ne reconnaît que les parents par le sang et le conjoint marié.
| Statut du couple | Héritier légal ? | Fiscalité de la transmission |
|---|---|---|
| Concubins | Non | 60 % au-delà de 1 594 € (art. 777 + 788 IV CGI) |
| Partenaires de PACS | Non (testament requis) | Exonéré si légataire (art. 796-0 bis CGI) |
| Conjoints mariés | Oui | Exonéré (art. 796-0 bis CGI) |
Le concubin est un tiers total. Sans testament, il ne reçoit rien. Même institué légataire, il supporte des droits de mutation de 60 % au-delà d'un abattement de seulement 1 594 € (art. 777 tableau III et 788 IV du CGI) : sur une quote-part valorisée 150 000 €, la facture fiscale avoisine 89 000 € (soit environ 148 406 € × 60 %).
Le partenaire de PACS n'est pas mieux loti par défaut. Contrairement à une idée très répandue, le PACS ne crée aucune vocation successorale : sans testament, le partenaire survivant n'hérite de rien. En revanche, s'il est institué héritier ou légataire par testament, il bénéficie de la même exonération totale de droits de succession que le conjoint marié (art. 796-0 bis du CGI). Autrement dit : PACS + testament = 0 % ; concubinage = 60 %. La marche à franchir est immense.
Renvoi : l'ensemble des mécanismes pour protéger le survivant — clause de tontine, démembrement croisé des parts, testament, donation, IFI — est développé en détail dans notre guide SCI entre concubins ou pacsés. Le présent guide se concentre sur la décision d'achat et la structuration.
4. La SCI : reprendre le contrôle de l'achat à deux
La société civile immobilière renverse la logique de l'indivision. Le bien n'appartient plus aux deux personnes directement : il appartient à la société, et le couple détient des parts sociales. Cette interposition d'une personne morale change tout.
Deux associés suffisent
Créer une SCI suppose au minimum deux associés (art. 1832 du Code civil) : la SCI unipersonnelle n'existe pas. Un couple, quel que soit son statut, remplit donc naturellement cette condition. Chacun devient associé à hauteur de ses parts, et l'un des deux (ou les deux) exerce la fonction de gérant.
Ce que les statuts permettent d'organiser
Là où l'indivision impose un régime rigide et fragile, les statuts de la SCI se rédigent sur mesure. On peut notamment y prévoir :
- La gérance : qui décide, avec quels pouvoirs, et ce qui requiert l'accord de l'autre associé.
- Les règles de majorité : pour éviter qu'un associé minoritaire ne bloque, ou qu'un majoritaire n'impose tout.
- Une clause d'agrément : pour maîtriser l'entrée de tout nouvel associé, y compris les héritiers du défunt (art. 1861 et 1870 du Code civil).
- La continuation de la société avec le seul associé survivant, les héritiers n'ayant droit qu'à la valeur des parts (art. 1870-1) ; comme une SCI doit compter au moins deux associés (art. 1832), il faut alors régulariser la pluralité dans l'année — faire entrer un co-associé, par exemple un enfant — faute de quoi tout intéressé peut demander la dissolution en justice (art. 1844-5).
- Le sort des parts en cas de séparation : modalités de rachat, droit de préemption de l'autre associé.
Surtout, la SCI supprime le couperet de l'article 815 : un associé qui veut sortir ne peut pas forcer la vente de l'immeuble. Il ne peut que céder ses parts, ce qui laisse le bien et la société intacts. La différence est fondamentale pour un couple non marié : on passe d'un régime de sortie forcée à un régime de sortie négociée.
Pour une vue d'ensemble des atouts et limites de la structure, voir notre guide avantages et inconvénients de la SCI, et pour l'arbitrage général, SCI ou nom propre.
5. Financer à deux : répartir les parts au prorata des apports
C'est le point technique le plus important pour un couple non marié, et celui où je vois passer le plus d'erreurs. La règle tient en une phrase : le nombre de parts de chacun doit refléter exactement son apport réel au capital. Rien de plus, rien de moins.
Pourquoi la répartition doit coller aux apports
Si Julie apporte 40 000 € et Marc 20 000 € au capital de la SCI, mais que les parts sont réparties 50/50, l'administration fiscale peut considérer que Julie a consenti une donation indirecte de 10 000 € à Marc — taxée à 60 % entre concubins. Entre personnes non parentes, aucune tolérance : chaque déséquilibre non justifié est un risque. La répartition des parts doit donc suivre au centime les apports personnels de chacun.
| Associé | Apport au capital | Parts | Quote-part |
|---|---|---|---|
| Julie | 40 000 € | 400 parts | 66,67 % |
| Marc | 20 000 € | 200 parts | 33,33 % |
| Capital total | 60 000 € | 600 parts | 100 % |
Documenter l'origine des fonds
Chaque apport doit être traçable : virement identifié depuis le compte personnel de chaque associé vers le compte bancaire de la SCI, conservation des justificatifs (épargne, donation reçue, prêt personnel). En cas de contrôle ou de litige, cette traçabilité est ce qui prouve que la répartition des parts est fidèle à la réalité économique — et écarte le risque de requalification.
Le financement bancaire de la SCI
Le plus souvent, la SCI n'achète pas comptant : elle emprunte. Le prêt bancaire est souscrit par la société, la banque exigeant généralement la caution solidaire des deux associés et une assurance emprunteur sur chaque tête. Les échéances sont réglées par la SCI, à partir des loyers (en investissement locatif) ou des apports des associés. Le capital social peut rester modeste : ce qui compte, c'est la cohérence entre la participation de chacun au remboursement et sa quote-part de parts ou de compte courant.
6. Le compte courant pour équilibrer des apports inégaux
Les couples ont rarement la même capacité d'apport. Faut-il alors renoncer à une répartition égalitaire du capital ? Pas nécessairement. Le compte courant d'associé est l'outil qui permet d'équilibrer sans créer de donation.
Le principe
Le compte courant d'associé est une avance qu'un associé consent à la SCI : ce n'est pas du capital, mais une créance que l'associé détient sur la société et qui lui sera remboursée. Concrètement, deux montages coexistent pour des apports inégaux :
| Montage | Effet sur les parts | Effet sur la créance |
|---|---|---|
| Parts au prorata des apports | Réparties selon l'apport (66/33…) | Aucune |
| Capital égalitaire + compte courant | 50 / 50 | Le surplus apporté devient une créance remboursable |
Exemple : Julie et Marc veulent détenir 50 % chacun pour se sentir « à égalité ». Le capital est fixé à 40 000 € (20 000 € chacun). Mais Julie dispose de 20 000 € d'épargne supplémentaire, qu'elle injecte dans la SCI. Plutôt que d'augmenter ses parts (ce qui déséquilibrerait la répartition), elle inscrit ces 20 000 € en compte courant. Résultat : parts 50/50, mais Julie détient une créance de 20 000 € sur la société. Si le couple se sépare ou vend, elle récupère d'abord ses 20 000 €, puis le solde se partage à parts égales. Personne n'a enrichi l'autre.
Point de vigilance successoral : le solde du compte courant est une créance qui, au décès, tombe dans la succession du titulaire et revient à ses héritiers, pas au partenaire survivant. C'est un angle mort classique. Pour protéger le survivant, mieux vaut compléter par un testament, une donation ou une clause spécifique — voir notre guide SCI entre concubins ou pacsés.
7. Protéger le survivant : démembrement croisé et tontine
Créer la SCI ne suffit pas : sans clause de protection, au décès d'un associé, ses parts rejoignent sa succession et partent à ses héritiers légaux, pas au partenaire. Deux mécanismes, greffés sur la SCI, permettent d'organiser la protection du survivant. Je les présente ici en synthèse — leur mise en œuvre détaillée figure dans nos guides spécialisés.
Le démembrement croisé des parts
Chaque partenaire détient la nue-propriété de ses propres parts et l'usufruit des parts de l'autre (ou l'inverse). Au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint automatiquement : le survivant, déjà nu-propriétaire de ses parts, en récupère la pleine propriété hors succession, tout en conservant l'usufruit — donc la jouissance et les revenus — des parts du défunt. Le survivant garde le contrôle et les loyers, sans priver les enfants de la nue-propriété. Le mécanisme est développé dans notre guide démembrement de SCI.
La clause de tontine (accroissement)
La clause d'accroissement, ou tontine, prévoit qu'au premier décès, les parts du prémourant reviennent rétroactivement au survivant, réputé seul propriétaire depuis l'origine. Les parts échappent à la succession du défunt. Juridiquement, c'est une protection solide contre la vente forcée. Fiscalement, en revanche, entre concubins, la valeur transmise supporte les droits de mutation à 60 % (art. 754 A du CGI). L'exception qui soumet aux seuls droits de vente la résidence principale commune d'une valeur inférieure à 76 000 € ne concerne que l'acquisition directe de l'immeuble : une tontine portant sur des parts de SCI reste taxée à 60 % entre concubins. Pour un couple pacsé, le testament couplé à l'exonération de l'article 796-0 bis est souvent plus efficace.
La donation de parts
La donation de parts de SCI, souvent démembrée, permet d'anticiper la transmission. Entre partenaires de PACS, elle bénéficie d'un abattement de 80 724 € renouvelable tous les 15 ans (art. 790 F du CGI). Entre concubins, aucun abattement de couple : la donation est taxée à 60 %. La SCI facilite ces transmissions progressives, car on donne des parts (divisibles, valorisables avec décote) plutôt qu'une fraction de mur.
Renvoi : ces trois mécanismes, leur fiscalité complète et leur articulation avec la réserve héréditaire des enfants sont traités en profondeur dans le guide SCI entre concubins ou pacsés. Faites toujours valider le montage par un notaire.
8. Indivision vs SCI : le comparatif de l'achat
Voici, poste par poste, ce que change le choix de la structure au moment d'acheter à deux sans être mariés.
| Critère | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Coût de mise en place | Nul (achat direct) | Création : 200 € à 2 500 € |
| Vente forcée possible | Oui (art. 815, 815-5-1) | Non (cession de parts) |
| Règles sur mesure | Limitées (convention) | Statuts personnalisables |
| Protection du survivant | Aucune par défaut | Démembrement, tontine, agrément |
| Entrée des héritiers | Subie (indivision forcée) | Maîtrisée (clause d'agrément) |
| Gestion d'apports inégaux | Quote-parts figées à l'acte | Parts + compte courant |
| Séparation du couple | Vente ou rachat forcé | Cession de parts négociée |
| Obligations comptables | Aucune | Comptabilité et déclarations |
La SCI n'est pas gratuite : elle coûte à la création et impose des obligations de tenue et de déclaration. Mais pour un couple qui veut durer, protéger et anticiper, ce coût est modeste au regard du risque évité. L'indivision garde un intérêt pour un achat simple, court, sans enjeu de transmission ni de désaccord anticipé. Notre comparatif détaillé indivision ou SCI vous aide à trancher selon votre projet.
9. Exemple chiffré complet
Prenons un cas que je croise sans arrêt. Julie et Marc, concubins, achètent un appartement locatif de 300 000 €. Ils disposent ensemble de 60 000 € d'apport — 40 000 € pour Julie, 20 000 € pour Marc — et empruntent les 240 000 € restants. Suivons ce qui se passe selon la structure choisie, puis le jour où Marc décède. Chiffres illustratifs, arrondis à des fins pédagogiques.
Structuration à la création
- Capital de la SCI : 60 000 €, réparti au prorata des apports — Julie 400 parts (66,67 %), Marc 200 parts (33,33 %).
- Emprunt : 240 000 € souscrits par la SCI, caution solidaire des deux associés.
- Gérance : co-gérance, décisions importantes à l'unanimité selon les statuts.
Scénario 1 : achat en indivision, décès de Marc
Le couple a acheté en indivision 66/33. Marc décède. Sa quote-part indivise (33 %, soit environ 100 000 € de valeur nette au fil du remboursement) part à ses héritiers légaux : ses deux enfants d'un premier mariage. Julie se retrouve en indivision forcée avec eux. S'ils veulent leur argent, ils peuvent provoquer le partage et forcer la vente de l'appartement (art. 815). Julie, qui n'a aucun droit sur la part de Marc, n'hérite de rien et risque de devoir vendre.
Scénario 2 : SCI avec démembrement croisé, décès de Marc
Le couple a logé le bien dans une SCI et croisé le démembrement des parts. Au décès de Marc, l'usufruit qu'il détenait sur les parts de Julie s'éteint : Julie récupère la pleine propriété de ses parts hors succession, et conserve l'usufruit des parts de Marc — donc tous les loyers. Les enfants de Marc reçoivent la nue-propriété de ses parts (leur réserve est préservée), mais ne peuvent ni forcer la vente ni percevoir de revenus tant que Julie est en vie. Julie garde le toit, le contrôle et les revenus.
Le coût de l'imprévoyance (concubins, sans protection)
| Situation au décès de Marc | Ce que reçoit Julie | Droits de succession |
|---|---|---|
| Concubins, sans testament | Rien | Sans objet (n'hérite pas) |
| Concubins, legs par testament (~100 000 €) | La part léguée | ~ 59 000 € (60 %) |
| Pacsés, legs par testament | La part léguée | 0 € (art. 796-0 bis) |
| SCI + démembrement croisé | Pleine propriété de ses parts + usufruit | Usufruit reçu hors droits classiques |
Enseignement : entre deux concubins, la différence entre « on a acheté vite fait en indivision » et « on a structuré via une SCI avec les bonnes clauses » se chiffre en dizaines de milliers d'euros et, surtout, en maintien ou perte du logement. Le statut (concubinage vs PACS + testament) pèse tout aussi lourd : se pacser et rédiger un testament ramène la fiscalité de 60 % à 0 %.
Protégez votre concubin ou partenaire de PACS
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10. Les étapes pour acheter en SCI à deux
| Étape | Ce qu'il faut faire |
|---|---|
| 1. Choisir le régime | SCI à l'IR (revenus fonciers, art. 8 CGI) ou à l'IS. Attention : la location meublée bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). |
| 2. Rédiger les statuts | Gérance, majorité, agrément, continuation avec le survivant (pluralité d'associés à reconstituer sous un an, art. 1844-5), clauses de protection. Notaire recommandé pour un couple non marié. |
| 3. Fixer capital et parts | Répartition au prorata des apports ; compte courant pour équilibrer les apports inégaux. |
| 4. Déposer le capital | Ouverture d'un compte bancaire dédié, dépôt des apports en numéraire, attestation de dépôt. |
| 5. Immatriculer la SCI | Annonce légale, dépôt du dossier au guichet unique, obtention du Kbis et du SIREN. |
| 6. Financer et acheter | Prêt bancaire au nom de la SCI, caution solidaire des associés, signature de l'acte chez le notaire. |
| 7. Sécuriser la transmission | PACS + testament, démembrement croisé ou tontine, donation. Validation notariale. |
Pour le détail de la constitution, voir nos guides créer une SCI et capital social de SCI. Le choix du régime fiscal se décide au regard de votre projet locatif : consultez SCI à l'IS ou à l'IR.
Rappel important : la SCI en couple non marié est un excellent outil de protection et d'investissement, mais elle ne remplace ni le PACS ni le testament. La structure organise la détention ; c'est le statut du couple et les actes de prévoyance qui déterminent la fiscalité du survivant. Traitez toujours les deux ensemble.
11. FAQ — Investir en couple non marié
Peut-on créer une SCI à deux sans être mariés ni pacsés ?
Oui, sans aucune restriction. La seule exigence légale est d'être au moins deux associés (art. 1832 du Code civil). Deux concubins, deux partenaires de PACS, deux amis ou deux membres d'une famille peuvent constituer une SCI. Le statut du couple n'a aucune incidence à la création — il en a une, majeure, au décès et à la séparation, d'où l'intérêt de bien structurer dès le départ.
Pourquoi ne pas simplement acheter en indivision, c'est gratuit ?
Parce que l'indivision est un régime de sortie permanente : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (art. 815 du Code civil), et les titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent obtenir la vente par autorisation du tribunal judiciaire (art. 815-5-1). En cas de séparation ou de décès, cela peut imposer la vente du logement. La SCI a un coût, mais elle fige les règles dans les statuts et remplace la vente forcée par une cession de parts négociée.
Comment répartir les parts si l'un apporte plus que l'autre ?
La règle est de répartir les parts au prorata exact des apports au capital, faute de quoi l'écart peut être requalifié en donation indirecte, taxée à 60 % entre concubins. Si vous tenez à une répartition égalitaire, l'associé qui apporte davantage inscrit le surplus en compte courant d'associé : cette somme reste sa créance remboursable et ne profite pas à l'autre. Documentez précisément l'origine des fonds.
Le PACS protège-t-il automatiquement mon partenaire ?
Non. Le PACS ne crée aucune vocation successorale : sans testament, le partenaire n'hérite de rien. Il faut un testament instituant le partenaire légataire. Une fois cette condition remplie, il est totalement exonéré de droits de succession (art. 796-0 bis du CGI). Le PACS ouvre aussi l'abattement de 80 724 € en donation (art. 790 F). PACS + testament est la combinaison de base pour un couple propriétaire de parts de SCI.
Un concubin paie-t-il vraiment 60 % de droits ?
Oui. En l'absence de tout lien de parenté reconnu, le concubin relève du tableau III de l'article 777 du CGI : 60 % au-delà d'un abattement de 1 594 € seulement (art. 788 IV). Sur une transmission de 100 000 €, les droits avoisinent 59 000 €. C'est le taux le plus élevé du barème, identique à celui applicable entre personnes totalement étrangères. D'où l'intérêt de se pacser et de rédiger un testament.
Peut-on loger sa résidence principale dans la SCI du couple ?
C'est possible mais rarement optimal. L'exonération de plus-value devient conditionnelle : dans une SCI à l'IR, elle ne bénéficie qu'à l'associé qui occupe le logement à titre gratuit, pour sa seule quote-part (art. 150 U II 1° du CGI ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10) ; dans une SCI à l'IS, elle est perdue. S'y ajoutent la complication du prêt à taux zéro et la question d'un loyer entre la SCI et ses associés occupants. Pour un couple non marié, la SCI est surtout pertinente en investissement locatif et pour la protection. Voir notre guide SCI et résidence principale.
Que devient la SCI si le couple se sépare ?
La séparation n'impose pas la vente du bien. Celui qui part cède ses parts à l'autre ou à un tiers agréé, la société continue et l'immeuble reste en place. Les statuts peuvent organiser à l'avance ce rachat (droit de préemption, méthode de valorisation des parts). C'est bien plus souple qu'une indivision, où la séparation peut déclencher une vente forcée. Voir notre guide cession de parts de SCI.
La banque accepte-t-elle de financer une SCI de concubins ?
Oui, c'est courant. Le prêt est souscrit par la SCI ; la banque demande généralement la caution solidaire des deux associés et une assurance emprunteur sur chaque tête, parfois un apport. La cohérence entre la participation de chacun au remboursement et sa quote-part de parts (ou son compte courant) doit être soignée. Voir notre guide prêt bancaire en SCI.
Faut-il obligatoirement un notaire pour créer la SCI ?
Pas toujours. Les statuts peuvent être sous seing privé si le couple n'apporte que de l'argent. Le notaire devient obligatoire dès qu'un bien immobilier est apporté au capital (acte authentique et publicité foncière). Pour un couple non marié, l'accompagnement d'un notaire ou d'un professionnel reste vivement conseillé, car les clauses de protection du survivant (démembrement croisé, tontine, agrément) sont techniques et lourdes de conséquences.
Le compte courant d'associé est-il protégé au décès ?
Non. Le solde du compte courant est une créance qui tombe dans la succession du titulaire décédé et revient à ses héritiers, pas au partenaire survivant. C'est un angle mort fréquent : un partenaire peut avoir « financé » la SCI par compte courant sans que cela profite à l'autre au décès. Il faut compléter par un testament, une donation ou une clause spécifique. Voir notre guide compte courant d'associé.
Les enfants d'un précédent lit peuvent-ils contester le montage ?
Oui, s'il porte atteinte à leur réserve héréditaire. Un testament ou une donation ne peut disposer que de la quotité disponible ; ce qui excède est réductible (art. 912 et suivants du Code civil). Le démembrement croisé est justement conçu pour protéger le survivant (usufruit, revenus) tout en laissant la nue-propriété — donc la réserve — aux enfants. Un notaire doit calibrer le montage pour éviter tout risque de réduction.
Combien coûte une SCI de couple à créer et à gérer ?
La création va de 200-300 € en autonomie (annonce légale, greffe) à 1 500-2 500 € avec un notaire ou un avocat pour un montage protecteur. La gestion annuelle chez un cabinet comptable coûte 800 à 2 000 € pour une SCI à l'IS. Avec sci-ai.app, la comptabilité, les déclarations et le FEC sont automatisés à partir de 229 € par an (offre Autonomie), ou 349 € par an avec un expert-comptable dédié.
Indivision ou SCI : comment décider ?
Pour un achat simple, court, sans enjeu de transmission ni de désaccord anticipé, l'indivision reste plus légère et gratuite. Dès qu'il faut protéger le survivant, organiser la gérance, anticiper une séparation ou intégrer des enfants d'un précédent lit, la SCI l'emporte par ses statuts sur mesure et la souplesse de la cession de parts. Notre comparatif indivision ou SCI détaille le choix selon votre situation.
Achetez à deux, protégez celui qui reste
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Pour aller plus loin
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel.