Plan d'amortissement SCI IS : le Construire Pas à Pas (2026)

Tout le monde sait que la SCI à l'IS permet d'amortir ses biens. Mais comment construire concrètement le tableau année par année — avec les bons composants, le bon prorata temporis, les bons chiffres — c'est une autre histoire. Ce guide vous donne les 4 étapes et un exemple complet sur 50 ans.

Le plan d'amortissement est un tableau prévisionnel construit à l'entrée du bien dans le bilan. Il détaille, pour chaque composant du bien immobilier, la base amortissable, le taux annuel, et la dotation attendue chaque exercice jusqu'à extinction complète du composant.

En SCI à l'IS, l'approche par composants est obligatoire depuis le 1er janvier 2005 (règlement CRC 2002-10, codifié dans les articles 213-19 et 213-20 du PCG). Vous ne pouvez pas amortir le bien en bloc sur une durée unique ; vous devez décomposer chaque élément structurel et l'amortir à son propre rythme.

Étape 1 — Identifier la base amortissable

La base amortissable n'est pas le prix total payé. Vous devez d'abord en soustraire les éléments non amortissables.

Ce qui n'est PAS amortissable

• Le terrain — Un terrain ne se déprécie pas (PCG art. 214-2 : actif à durée d'utilisation illimitée). Il reste au bilan à sa valeur d'origine indéfiniment.
• Les frais d'acquisition — si vous exercez l'option de les passer en charges (déductibles immédiatement l'année de l'achat). Si vous choisissez de les immobiliser, ils deviennent eux-mêmes amortissables sur la durée d'usage du bien. Attention : ce choix est global (il s'applique à toutes les immobilisations de la SCI, pas seulement à un bien), irrévocable, et doit être exercé dès la première acquisition de la SCI — il doit être mentionné dans les notes annexes des comptes.

Exemple de référence (utilisé dans tout ce guide)

• Appartement acquis le 15 avril N
• Prix d'acquisition : 300 000 EUR (hors frais de notaire, passés en charges)
• Valeur du terrain : 60 000 EUR (20 % — isolée grâce aux données DVF)
• Base amortissable : 240 000 EUR
• Date de mise en service : 15 avril N (bien disponible à la location dès l'achat)

Étape 2 — Ventiler par composants (BOI-ANNX-000115)

La méthode par composants (PCG art. 213-19) impose de découper le bien en éléments distincts ayant des durées de vie différentes. Le BOFiP publie un tableau indicatif des composants pour l'immobilier résidentiel (BOI-ANNX-000115). Ce tableau n'est pas obligatoire mais constitue un cadre de référence sécurisé vis-à-vis de l'administration.

Étape 3 — Calculer le prorata temporis de la 1ère année (en jours)

Pour l'amortissement linéaire — le seul utilisé en SCI IS pour l'immobilier — le prorata temporis de la première année se calcule en jours, sur une base de 360 jours par an (convention d'année commerciale, conforme à BOI-BIC-AMT-20-10). Chaque mois compte pour 30 jours.

Le point de départ est la date de mise en service (PCG art. 214-12 ; BOI-BIC-AMT-20-10), pas la date de signature de l'acte notarié. La mise en service correspond au jour où le bien est objectivement disponible pour la location.

Calcul pour notre exemple (mise en service le 15 avril N)

• Jours restants en avril : 30 − 15 + 1 = 16 jours (le jour de mise en service est inclus dans le décompte, conforme à la formule BOFiP : (30 − J + 1))
• De mai à décembre : 8 mois × 30 jours = 240 jours
• Total Y1 : 256 jours → coefficient 256/360 = 0,7111

La dernière année de chaque composant reçoit le complément (les jours manquants) : 360 − 256 = 104 jours, soit un coefficient de 104/360 = 0,2889. C'est ce qui garantit que la somme des dotations sur toute la durée égale exactement la base amortissable.

Étape 4 — Construire le tableau : exemple complet sur 50 ans

Voici le plan d'amortissement synthétique de notre appartement. Chaque ligne représente une période clé ; les années intermédiaires à dotation identique sont regroupées.

Tous les montants sont en euros, arrondis à l'euro le plus proche. La VNC résiduelle ne comprend pas le terrain (60 000 € non amortissable).

La « falaise d'amortissement » : anticiper les ruptures

Le graphique mental à avoir en tête : votre déduction annuelle ne reste pas stable sur 50 ans. Elle chute par paliers à chaque fois qu'un composant arrive à extinction. C'est ce que j'appelle la « falaise d'amortissement ».

Pourquoi anticiper ? Quand vos aménagements intérieurs arrivent à terme (Y16), si vous avez réalisé des travaux entre-temps (nouvelle cuisine, refonte des sols), ces travaux doivent avoir été immobilisés comme nouveaux composants avec leur propre plan d'amortissement. C'est la seule manière de maintenir un niveau de déduction stable.

Ce que vaut concrètement cette déduction : l'IS économisé

Les 8 800 € de dotation annuelle de notre exemple ne sont pas « juste une écriture comptable ». Ils réduisent directement le résultat imposable de la SCI. Au taux réduit IS PME (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), l'économie d'IS est immédiate :

Le déficit généré par l'amortissement est reportable indéfiniment

Si vos dotations dépassent vos loyers (cas fréquent en début de vie du bien ou lors d'un remboursement d'emprunt important), la SCI dégage un déficit fiscal IS. Ce déficit est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs (art. 209-I du CGI). C'est un avantage structurel majeur de la SCI IS : vous accumulez un « stock » de déficit que vous imputerez quand les amortissements commenceront à diminuer (falaise Y16, Y21, etc.), lissant ainsi votre charge fiscale sur toute la durée de détention.

Cas particuliers : composant amorti, remplacement, travaux, VEFA et passage IR→IS

1. Composant entièrement amorti : que faire ?

Rien de particulier. Un composant entièrement amorti reste inscrit au bilan à sa valeur brute d'origine, avec des amortissements cumulés du même montant (VNC = 0). Aucune écriture n'est requise tant que le composant est toujours en service. Ce n'est que s'il est physiquement remplacé ou mis au rebut qu'une sortie d'actif est nécessaire.

2. Remplacement d'un composant (ex : nouvelle toiture en Y18)

Selon l'article 213-20 du PCG, lorsqu'un composant est remplacé, vous devez :

1. Sortir l'ancien composant de l'actif. La VNC résiduelle de l'ancien composant (s'il en reste une) va en charges (compte 657 — réforme ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025). Si la valeur d'origine de l'ancien composant est inconnue, on la présume égale au coût de remplacement.
2. Inscrire le nouveau composant à l'actif pour son coût réel (factures, honoraires, etc.) avec un nouveau plan d'amortissement sur sa propre durée de vie.

3. Travaux post-acquisition : créer un nouveau composant dans un plan existant

Vous achetez un appartement en N (plan d'amortissement déjà en cours), puis réalisez des travaux importants en N+3 — refonte complète de la cuisine pour 18 000 €. Comment l'intégrer ?

1. La règle de base : les travaux qui prolongent la durée de vie ou augmentent la valeur du bien sont des immobilisations (nouveaux composants). Les dépenses d'entretien et de réparation courantes (peinture, parquet flottant, remplacement d'un robinet) restent des charges déductibles immédiatement.
2. Sortir l'ancien composant "aménagements intérieurs" si les travaux remplacent effectivement un composant existant (selon PCG art. 213-20 — voir cas 2). Si les travaux sont un ajout pur (ex : installation d'une cuisine là où il n'y en avait pas), aucune sortie n'est nécessaire.
3. Créer un nouveau composant daté de N+3 avec son propre plan d'amortissement. La durée retenue est celle de la nature des travaux (15 ans pour des aménagements intérieurs standards), pas celle du composant d'origine.

4. Révision du plan d'amortissement en cours de route

Il est possible de réviser la durée d'un plan d'amortissement si les conditions d'utilisation du bien changent significativement (PCG art. 214-14). La révision est toujours prospective : on recalcule uniquement la dotation future à partir de la VNC restante, sans corriger les années passées.

En revanche, vous ne pouvez pas changer de méthode (linéaire vers dégressif) en cours de plan sans justification comptable sérieuse — et pour l'immobilier en SCI IS, le linéaire est la règle absolue.

5. Achat en VEFA : quand commence le plan d'amortissement ?

En VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), vous achetez un bien sur plan. La signature du contrat de réservation — et même celle de l'acte authentique — ne déclenche pas le démarrage du plan d'amortissement. Deux règles clés :

1. Les appels de fonds successifs (déblocages échelonnés au fur et à mesure de la construction) ne s'amortissent pas au fil de l'eau. Ils s'inscrivent au bilan en immobilisations en cours (compte 231) jusqu'à la livraison effective du bien.
2. Le plan d'amortissement démarre à la date de livraison (remise des clés et procès-verbal de réception), qui constitue la date de mise en service. C'est à ce moment que le compte 231 bascule en compte d'immobilisations définitives (compte 211) et que le plan débute, au prorata temporis des jours restant dans l'exercice.

6. Passage de la SCI de l'IR vers l'IS : comment valoriser le bilan d'ouverture ?

Une SCI à l'IR peut opter pour l'IS à tout moment (art. 239 CGI). Ce choix est irrévocable après 5 exercices. Il déclenche la création d'un bilan d'ouverture IS à déposer dans les 60 jours suivant l'option. Deux options pour valoriser les immobilisations :

Le plan d'amortissement dans la liasse fiscale (2033-C)

Le plan d'amortissement que vous construisez ne reste pas dans votre comptabilité interne : il doit être traduit dans votre déclaration fiscale annuelle.

• Imprimé 2033-C (régime simplifié d'imposition, dit RSI, applicable aux SCI IS PME) : c'est le « tableau des immobilisations et amortissements ». Il récapitule pour chaque ligne d'actif la valeur brute, les dotations de l'exercice, les amortissements cumulés en fin d'exercice, et la VNC.
• FEC (Fichier des Écritures Comptables) : le FEC enregistre les écritures comptables de dotation (débit compte 68112 / crédit compte 281x) mais ne contient pas le plan d'amortissement en tant que document structuré. C'est un fichier plat d'écritures.
• Documentation à conserver : le plan d'amortissement détaillé (avec les composants, les bases, les prorata) doit être conservé comme pièce justificative, notamment en cas de contrôle fiscal. L'administration peut le demander pour vérifier la cohérence des dotations déclarées.

Erreurs fréquentes à éviter

FAQ — Plan d'amortissement SCI IS

FAQ

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un plan d'amortissement et une dotation aux amortissements ?

Le plan d'amortissement est le tableau prévisionnel construit à l'entrée du bien dans le bilan. Il détaille, pour chaque composant, la base, le taux, la durée et la dotation annuelle sur toute la durée de vie du bien.

La dotation est l'écriture comptable concrète enregistrée chaque exercice (débit 68112 / crédit 281x). Elle en découle.

Le plan se construit une seule fois à l'entrée du bien (ou est révisé si les conditions d'utilisation changent) ; la dotation est passée chaque année pendant toute la durée du plan.

Le prorata temporis se calcule-t-il en jours ou en mois ?

Pour l'amortissement linéaire (le seul applicable aux immeubles en SCI IS), le prorata temporis se calcule en jours sur une base de 360 jours par an (convention d'année commerciale). Formule : Base × Taux × (Jours restants / 360).

Pour l'amortissement dégressif, le calcul se fait en mois — mais cette méthode ne s'applique pas aux immeubles.

Source : BOI-BIC-AMT-20-10.

À quelle date commence l'amortissement : acte notarié ou mise en service ?

L'amortissement commence à la date de mise en service, pas à la date de l'acte notarié (PCG art. 214-12 ; BOI-BIC-AMT-20-10).

La mise en service correspond au moment où le bien est objectivement disponible pour son utilisation prévue (la location). Si le bien nécessite des travaux avant d'être loué, la mise en service intervient à la fin des travaux.

La date de l'acte notarié reste pertinente pour déterminer la base amortissable, mais pas pour le démarrage du plan.

Que faire quand un composant est entièrement amorti ?

Un composant entièrement amorti reste inscrit au bilan à sa valeur brute, avec des amortissements cumulés égaux à cette valeur (VNC = 0). Aucune écriture supplémentaire n'est requise tant que le composant est toujours en service.

Ce n'est que s'il est physiquement remplacé (nouveau composant) ou mis au rebut qu'on procède à une sortie d'actif.

Il n'existe pas de mécanisme de « redémarrage automatique » d'un cycle d'amortissement sur le même composant.

Comment enregistrer le remplacement d'un composant (ex : nouvelle cuisine) ?

Selon PCG art. 213-20, le remplacement d'un composant suppose deux opérations :

1. Sortie d'actif de l'ancien composant : la VNC résiduelle est comptabilisée en charges (débit 657, réforme ANC 2022-06 applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025). Si la valeur d'origine est inconnue, on la présume égale au coût de remplacement.
2. Entrée du nouveau composant : le coût réel est inscrit à l'actif avec son propre plan d'amortissement.

Peut-on modifier la durée d'amortissement en cours de plan ?

Oui, uniquement de manière prospective (PCG art. 214-14). Si les conditions d'utilisation du bien changent significativement (travaux prolongeant la durée de vie), on révise le plan : la VNC restante est répartie sur la nouvelle durée de vie résiduelle.

Il n'y a pas de correction rétrospective des exercices passés. En revanche, un changement de méthode (linéaire → dégressif) serait en principe rétrospectif et reste très exceptionnel en pratique.

Où figure le plan d'amortissement dans la liasse fiscale SCI IS ?

En régime simplifié (SCI IS PME), le tableau des amortissements figure sur l'imprimé 2033-C (tableau des immobilisations et amortissements). Il récapitule pour chaque catégorie d'actifs : valeur brute, dotations de l'exercice, amortissements cumulés et VNC.

Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) contient uniquement les écritures annuelles (68112/281x). Il ne contient pas le plan d'amortissement en tant que tel — qui est un document justificatif interne à conserver en cas de contrôle.

En VEFA, à quelle date démarre le plan d'amortissement ?

En VEFA, le plan d'amortissement démarre à la date de livraison du bien (remise des clés, procès-verbal de réception) — pas à la date de signature du contrat de réservation ni à celle de l'acte authentique.

Les appels de fonds versés pendant la phase de construction s'inscrivent en immobilisations en cours (compte 231) sans générer aucun amortissement. Aucune dotation n'est donc constatée durant cette période, même si des sommes importantes ont déjà été versées.

À la livraison, le compte 231 bascule en compte d'immobilisations définitives (211x/213x) et le plan débute au prorata temporis des jours restants dans l'exercice (base 360).

Comment établir le plan d'amortissement lors du passage de la SCI de l'IR vers l'IS ?

Lors de l'option IS (art. 239 CGI), un bilan d'ouverture doit être déposé dans les 60 jours suivant l'option. Deux approches sont possibles :

1. Option A — valeur d'origine historique (sursis d'imposition) : aucune PV n'est imposée immédiatement. Le plan d'amortissement repart sur les durées résiduelles calculées à compter de la date d'acquisition initiale.
2. Option B — valeur vénale : les PV latentes sont imposées immédiatement selon le régime des particuliers. En contrepartie, la base d'amortissement IS est plus élevée, ce qui génère des dotations annuelles plus importantes.

Dans les deux cas, les amortissements non pratiqués pendant la période IR ne peuvent pas être rattrapés : ils sont définitivement perdus.