Transmettre ses parts de SCI à ses petits-enfants sans payer deux fois

Vous voulez que votre patrimoine arrive à vos petits-enfants sans passer deux fois par la caisse. Le Code civil l'organise depuis 2007. Mais la réponse est plus nuancée qu'on ne le lit : sur le cas déroulé ici, sauter une génération en pleine propriété coûte 75 285 €, quand ne rien faire en coûte 72 289 €.

Le gain ne vient pas du saut. Il vient du démembrement et de la dette de la SCI — société civile immobilière, une société qui détient l'immeuble à la place des personnes et dont on possède des parts. Le même immeuble donné pendant que le crédit court tombe à 1 502 €. Le cadre général est dans SCI familiale : transmettre sans (presque) payer de droits.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles. Mis à jour le 27 août 2026.

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1. Quatre scénarios sur le même patrimoine, jusqu'aux droits payés

Le calcul d'abord. Une famille, un immeuble, quatre façons de le transmettre.

• Jean-Pierre, 72 ans, veuf, gérant, 999 des 1 000 parts ; la millième est à sa fille Claire, une société civile ne pouvant avoir un associé unique (art. 1832 du Code civil).
• La SCI détient un immeuble de rapport valorisé 600 000 €, sans emprunt, qui rapporte 27 000 € de loyers par an.
• Deux enfants à l'aise, Claire, 48 ans, et Marc, 50 ans : quatre petits-enfants de 14 à 26 ans.

Étape 1 — Ce que valent les parts

Les statuts portent un agrément à l'unanimité et une inaliénabilité de dix ans. Deux contraintes écrites noir sur blanc : elles fondent une décote de 10 %, ces parts ne se revendant pas librement. Pas 25 %, pas 30 %. Dix.

La ligne à 0 € du compte courant d'associé — l'argent qu'un associé a avancé à la SCI — n'est pas décorative. C'est une créance, pas un droit social : elle ne voyage pas avec les parts. Un compte courant de 80 000 € resterait dans la succession, taxé au nominal.

Étape 2 — Démembrer

Jean-Pierre donne la nue-propriété des parts — la propriété sans les revenus — et garde l'usufruit, donc les loyers. À 72 ans, tranche « moins de 81 ans révolus » de l'article 669 du CGI : nue-propriété 70 %. Soit 378 000 €, ou 94 500 € par petit-enfant.

Étape 3 — Liquider les droits

Claire et Marc acceptent que leurs enfants soient allotis — qu'ils reçoivent le lot — à leur place. L'article 784 B du CGI liquide alors d'après le lien grand-père / petit-enfant : 31 865 € d'abattement (art. 790 B), barème de la ligne directe (art. 777).

Étape 4 — Comparer les quatre voies

Mêmes valeurs, même barème, patrimoine stable.

• Le scénario 3, présenté partout comme la solution transgénérationnelle, coûte 2 996 € de plus que ne rien faire : il jette 68 135 € d'abattement par bénéficiaire sauté, 100 000 € contre 31 865 € (art. 779, I).
• Le scénario 2 est le vrai concurrent, et personne ne le calcule : 52 766 €. Le saut direct ne le bat que de 9 881 €.
• Le scénario 4 gagne 29 404 € sur le scénario 1, mais pas grâce au saut. Le démembrement sort 162 000 € de l'assiette, tous à 20 % : 32 400 € de droits en moins, quand le saut en rajoute 2 996.

Le saut n'est pas un objectif fiscal : c'est une décision familiale que le démembrement rend tenable.

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2. Les deux abattements à ne jamais confondre : 31 865 € ou 1 594 €

Deux abattements existent en faveur des petits-enfants, et l'écart est d'un facteur vingt.

L'abattement de donation ignore la nature du bien : argent, immeuble, parts de SCI, il joue pareil. Deux grands-parents et quatre petits-enfants, cela fait 254 920 € en franchise tous les quinze ans, 509 840 € en s'y prenant à 65 ans. En succession, 1 594 € : pour un seul grand-parent et quatre petits-enfants, 121 084 € d'assiette de plus, soit 24 217 € de droits — le double si les deux grands-parents s'y prennent ainsi.

Le piège du même montant. Les 31 865 € de l'article 790 B ne sont pas ceux, identiques au centime, de l'article 790 G, réservés aux dons de sommes d'argent : donateur de moins de 80 ans, donataire majeur, argent exclusivement. Ils se cumulent chacun dans son champ ; une donation de parts relève du seul 790 B.

Un dernier cas fabrique un saut que personne n'a voulu. Quand un enfant est prédécédé ou renonce, ses enfants viennent à la succession par représentation (art. 751 du Code civil, homonyme de l'article 751 du CGI croisé en section 7). Ils se partagent alors un seul abattement de 100 000 € : 50 000 € chacun s'ils sont deux (art. 779, I, al. 2 du CGI). Ni figement, ni démembrement, ni abattement renouvelé. Voyez SCI héritée et décès d'un associé.

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3. Les quatre leviers, et ce que chacun rapporte en euros

Quatre mécanismes réduisent la note, classés par ce qu'ils rapportent ici.

Sans abattement, la base serait de 94 500 € par petit-enfant et les droits de 17 094 € chacun, soit 68 377 € au total : l'abattement rapporte 25 492 €.

Le levier que personne ne calcule : la dette

L'effet de levier du crédit n'est pas une décote, c'est une soustraction. Les parts valent l'actif moins le passif. Même immeuble, même famille, même âge — mais 350 000 € restent dus.

1 502 € au lieu de 42 885 €. La base par petit-enfant tombe sous 8 072 € et ne sort pas de la tranche à 5 %. Il répond seul au « quand » : on donne tôt, pendant que le crédit court. Les émoluments suivent : 2 742 € au lieu de 5 886 €.

Et le pacte Dutreil ? Non. L'article 23 de la loi de finances pour 2024 a exclu du régime la gestion de son propre patrimoine immobilier. Une SCI de location patrimoniale n'est jamais éligible à l'abattement de 75 % de l'article 787 B, quels que soient ses statuts (SCI et pacte Dutreil).

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4. Ce que coûte vraiment une donation de parts aux petits-enfants

Les droits ne sont pas la facture. Voici l'addition.

Les émoluments — la rémunération tarifée du notaire — sont à l'article A444-68 du Code de commerce, qui porte son propre barème. Le piège est dans l'assiette. Notre donation-partage vient d'une seule personne : elle relève du 2°, assis sur la valeur en pleine propriété, réserve d'usufruit ou pas. Assiette : 540 000 €, pas 378 000 €.

Soit 9,44 % de la valeur des parts, dont 84 % de droits. Une seule ligne se négocie, et personne ne la demande. L'article A444-174 du Code de commerce autorise le notaire à remiser jusqu'à 20 % de la part d'émoluments assise sur la tranche au-delà de 100 000 € : ici, 878 € hors taxes, 1 054 € toutes taxes comprises. Une faculté, pas un droit — demandez-la avant la signature.

Les débours — les sommes que le notaire avance pour votre compte, état civil et copies authentiques — ne relèvent d'aucun barème : 400 à 700 € selon le nombre de copies. L'annonce légale et le greffe ne sont dus que si vos statuts nomment les associés ; la mise à jour des bénéficiaires effectifs (33,80 €, art. A743-10-1), elle, l'est dès que la répartition change. Le forfait d'annonce vaut 199 € hors taxes (arrêté du 19 novembre 2021 modifié le 19 novembre 2025). Les 185,77 € du greffe : 42,26 € d'émolument, 8,45 € de TVA, 5,90 € de droit RNE, 13,16 € de dépôt d'acte, 116 € de BODACC.

Ce qui n'est PAS dû, et que personne n'écrit

• Aucun droit de cession. Les 5 % de l'article 726 du CGI frappent les cessions ; une donation relève des droits de mutation à titre gratuit.
• Aucune publicité foncière, donc aucune contribution de sécurité immobilière : une donation de parts ne se publie pas au fichier immobilier, une donation d'immeuble, si. Les 0,10 % de l'article 881 K du CGI portent sur l'immeuble, jamais sur les parts.
• Aucun droit sur les 42 885 € que Jean-Pierre règle lui-même. Les droits pèsent sur les donataires (art. 1712 du CGI ; art. 1705, 6° pour les libéralités à cause de mort), mais rien n'interdit au donateur de payer. La base ne bouge pas : « il n'y a pas lieu d'ajouter le montant de ces frais à la valeur des biens donnés » (BOI-ENR-DG-50-10-20, § 150, du 27 février 2014).

Le revers civil, presque jamais signalé. Neutre fiscalement n'est pas neutre civilement : le paiement des droits par le donateur s'analyse en libéralité indirecte, rapportable et réductible, sauf clause contraire expresse. Une ligne à demander au notaire.

Un dernier chiffre remet la facture à sa place. Jean-Pierre garde l'usufruit : 27 000 € de loyers par an, 405 000 € sur quinze ans. Net d'impôt sur le revenu et des 17,2 % de prélèvements sociaux, en tranche à 30 %, il lui reste environ 14 250 € par an, soit 213 800 €. Quatre fois le coût de l'opération. Le patrimoine part, les ressources restent.

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5. Pourquoi donner des parts de SCI plutôt que l'immeuble lui-même

Sur un immeuble détenu en direct, le saut fabrique une indivision entre les petits-enfants : n'importe lequel peut provoquer le partage quand il veut (art. 815 du Code civil). Imaginez quatre cousins de 14 à 26 ans copropriétaires d'un immeuble de rapport.

La société civile règle trois choses. Elle permet de donner par tranches de 31 865 €, ce qu'un immeuble ne fait pas. Elle organise la sortie par la cession, soumise à l'agrément que vous aurez écrit. Elle donne la valeur, pas les clés : l'associé a un droit sur les résultats et un droit d'information (art. 1855 du Code civil), aucun pouvoir de gestion. Sur ce dossier, l'écart tient en deux chiffres : donner l'immeuble en nue-propriété coûte 420 € de contribution de sécurité immobilière et fabrique une indivision à quatre ; donner les parts, 0 € de publicité foncière et un agrément qui décide qui entre. Le comparatif complet est dans SCI familiale ou donation directe.

Le formalisme : acte notarié dans les deux cas, mais pas pour la même raison

La donation relève de l'article 931 du Code civil : toute donation entre vifs passe devant notaire, à peine de nullité. C'est vrai depuis toujours ; rien n'a changé en 2026. Le don manuel n'est pas une échappatoire, les parts ne se remettant pas de la main à la main (Cass. com., 11 février 2026, n° 24-18.103, rendu pour une SARL ; rien encore sur la société civile).

La cession relève de l'article 1865-1, applicable depuis le 27 juin 2026 : acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le texte ne vise que la cession. Si votre montage suppose des ventes de parts en famille, le modèle Word signé au coin de la table ne vaut plus rien (cession de parts de SCI).

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6. La donation-partage transgénérationnelle : l'acte qui sécurise le saut

La donation-partage transgénérationnelle ne transmet pas, elle partage. L'article 1078-4 du Code civil permet aux enfants du donateur de consentir à ce que leurs descendants soient allotis à leur place, en tout ou partie. Ces trois mots comptent : on peut céder la moitié de ses droits et garder le reste.

L'article 1078-5 exige ce consentement dans l'acte, à peine de nullité s'il a été vicié. Trois générations signent le même document : la conversation se tient avant l'étude, pas chez le notaire.

Les trois effets qui justifient l'acte

• Le partage par souche (art. 1078-6). Chaque enfant forme une souche, et les lots s'attribuent souche par souche. Personne n'est « sauté » : la souche reçoit sa part, un cran plus bas.
• L'imputation sur la réserve de la souche (art. 1078-8). Les donations faites dans une souche s'imputent d'abord sur la réserve de cette souche, et seulement ensuite sur la quotité disponible, sans jamais entamer la réserve des autres. La quotité disponible, elle, reste commune : une souche trop allotie la consomme au détriment des autres. L'effet le plus précieux, chiffré en section 8.
• Le figement des valeurs (art. 1078-8, al. 3). Si tous les enfants ont consenti et qu'aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent — une réserve sur des parts de SCI ne heurte pas cette condition —, les biens sont évalués au jour de la donation. Un immeuble donné à 600 000 € et qui en vaut 1 100 000 € vingt ans après reste compté 600 000 €. Les brouilles naissent de cet écart-là.

Fiscalement, l'acte n'apporte rien. L'article 784 B du CGI liquide d'après le lien entre l'ascendant donateur et les descendants allotis : le petit-enfant est taxé comme un petit-enfant, sans hériter des 100 000 € de son parent. L'espoir inverse revient dans un dossier sur deux (BOI-ENR-DMTG-20-30-20-30, dans sa version du 12 septembre 2012).

Réincorporer une donation ancienne : 5 000 € au lieu de 31 821 €

Un grand-parent a donné à ses enfants il y a vingt ans, l'appartement ne sert plus, il veut le réorienter vers ses petits-enfants. L'article 1078-7 du Code civil le permet : la donation antérieure est incorporée à la donation-partage et réattribuée à un descendant du donataire, avec son accord. Deux régimes (art. 776 A du CGI). Plus de quinze ans : le seul droit de partage de 2,5 % (art. 746). Moins : les droits de mutation redeviennent exigibles, ceux déjà payés s'imputant dessus.

Sur un bien de 200 000 € réincorporé au profit d'un petit-enfant, le droit de partage fait 5 000 €, contre 31 821 € pour la même valeur donnée directement. 26 821 € d'écart, sur une ligne d'acte.

Le revers : l'article 1078-9

Dans la succession de l'enfant qui a consenti, les biens reçus par ses descendants sont traités comme s'ils les tenaient de lui : réunion fictive, imputation, rapport, réduction. Le saut ne supprime pas l'opération, il la décale d'un cran. Deux correctifs, à condition d'y penser en rédigeant. Le premier n'allège qu'à moitié. Si tous les descendants de la souche reçoivent et acceptent un lot, sans réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent, ces biens passent sous le régime de la donation-partage (art. 1078-9, al. 3). Plus de rapport, valeurs figées — mais imputation et réduction maintenues. Le second efface tout : l'enfant procède ensuite lui-même, avec ses propres enfants, à une donation-partage qui réincorpore les biens reçus du grand-parent. Sans cette réincorporation, l'article 1078-10 ne joue pas.

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7. Démembrement des parts : les deux pièges qui coûtent le plus cher

La première objection d'un grand-parent, c'est rarement le droit. C'est : « et je vis avec quoi ? » Le démembrement y répond. La répartition entre usufruit et nue-propriété ne se négocie pas : forfaitaire, par tranches d'âge.

Les droits ne portent que sur la nue-propriété, et au décès de l'usufruitier les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans un euro de droits (art. 1133 du CGI). Tout le rendement tient là. Et le point que je répète à chaque rendez-vous : chaque décennie franchie coûte 10 points d'assiette. Le même acte signé à 70 ans aurait porté sur 324 000 € — cette bougie-là coûte 10 800 €. Le seul paramètre qui se dégrade tout seul (démembrement).

Piège n° 1 : la présomption de l'article 751 du CGI

On la découvre au règlement de la succession, trop tard. L'article 751 du Code général des impôts rapatrie dans la succession de l'usufruitier tout bien dont la nue-propriété appartient à un présomptif héritier ou à son descendant. Les petits-enfants tombent dedans : les parts remontent en pleine propriété. Deux sorties, alternatives.

• La donation régulière — l'acte notarié de l'article 931 — consentie plus de trois mois avant le décès, hors contrat de mariage. Notre cas.
• Le démembrement à titre gratuit réalisé plus de trois mois avant le décès, par acte authentique, la nue-propriété évaluée au barème de l'article 669 — et non l'usufruit.

Le verrou est le même des deux côtés. Une donation de nue-propriété montée dans les dernières semaines d'une vie ne sert à rien.

Piège n° 2 : l'usufruit successif, qui n'est pas gratuit

Le montage classique reporte l'usufruit, au décès du grand-parent, sur l'enfant qui a cédé sa place : il récupère les revenus. C'est souvent cette clause qui débloque le consentement. Mais l'article 796-0 quater du CGI taxe les réversions d'usufruit aux droits de mutation par décès.

Le calcul, plutôt que son annonce. Jean-Pierre décède à 85 ans ; Claire a 61 ans, usufruit à 40 %. Sur les 270 000 € de sa souche, l'usufruit vaut 108 000 €.

• Abattement de 100 000 € intact — notre cas : base de 8 000 €, droits de 400 €. Autant dire rien.
• Abattement déjà consommé : si la donation antérieure a tout juste absorbé les 100 000 €, les 108 000 € repartent au bas du barème, soit 19 794 €. Si elle allait au-delà, le rappel fiscal de l'article 784 a aussi consommé les tranches basses et le tout est taxé à 20 % : 21 600 €.

La mise en garde vise un cas précis : les familles où les enfants ont déjà reçu. Ailleurs, l'usufruit successif est quasiment gratuit.

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8. Les garde-fous familiaux : ce qui peut faire exploser le montage

En France, on ne déshérite pas ses enfants. La réserve héréditaire leur revient ; la quotité disponible est ce qui reste (art. 913 du Code civil).

Ce que coûte l'absence de consentement : 252 000 €

Supposons une donation simple aux quatre petits-enfants, sans l'accord de Claire et de Marc : elle s'impute sur la quotité disponible.

• Masse de calcul au décès : la nue-propriété donnée, 378 000 € — l'article 922 la fait évaluer au jour du décès, non de la donation : à patrimoine stable le chiffre ne bouge pas, une hausse de l'immeuble l'alourdirait.
• Deux enfants : réserve de 2/3 = 252 000 €, quotité disponible de 1/3 = 126 000 €.
• La donation dépasse donc la quotité disponible de 252 000 €.

Claire et Marc peuvent réclamer une indemnité de réduction de 252 000 €, soit 63 000 € par petit-enfant (art. 924 du Code civil, en valeur). Les petits-enfants n'ont pas cette somme. Ils ont des parts qui ne se vendent pas d'un claquement de doigts et 6 750 € de loyers bruts par an : plus de neuf ans de revenus, le double net d'impôt.

Avec la donation-partage transgénérationnelle, l'indemnité tombe à zéro. L'imputation par souche fait entrer 126 000 € dans la réserve de chaque souche et n'en laisse que 63 000 € sur la quotité disponible — 126 000 € au total, soit exactement la quotité. Rien à réduire. Le consentement de Claire et de Marc vaut 252 000 €.

L'article 921 laisse la porte ouverte longtemps : cinq ans après l'ouverture de la succession, deux ans après le jour où les héritiers ont connu l'atteinte, butoir de dix ans. Le rapport — remettre dans la masse ce qu'on a reçu par avance — ne joue pas, le petit-enfant n'étant pas héritier du vivant de son parent.

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9. Petits-enfants mineurs : qui signe, qui vote, qui répond des dettes

Le plus jeune petit-enfant a 14 ans. Trois questions.

Qui accepte la donation

Son représentant légal. L'article 935 du Code civil permet à ses père et mère d'accepter pour lui, et même à ses autres ascendants. Si la donation est grevée de charges, l'acceptation devient un acte de disposition (annexe du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008) : il faut les deux parents. Une idée fausse circule : l'acceptation ne figure pas à l'article 387-1, et le juge n'intervient qu'en cas de conflit d'intérêts.

Qui vote à l'assemblée

Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l'article 1844 du Code civil donne au nu-propriétaire comme à l'usufruitier le droit de participer aux décisions collectives. Le vote appartient au nu-propriétaire, sauf sur l'affectation des bénéfices. Beaucoup de guides écrivent la suite à l'envers : cette répartition est entièrement supplétive.

Concrètement : le petit-enfant nu-propriétaire vote — donc l'un de ses parents s'il est mineur —, le grand-parent gardant le seul vote sur l'affectation du résultat. Le reste s'écrit dans les statuts avant la donation.

La responsabilité, et la clause qui bloque tout pendant quinze ans

Un associé de SCI répond des dettes sociales sur ses biens personnels, à proportion de ses parts, indéfiniment mais jamais solidairement (art. 1857 du Code civil). Sa dette est aussi subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre la SCI, et échouer, avant de se retourner contre un associé (art. 1858). Le nu-propriétaire ayant la qualité d'associé, c'est le petit-enfant qui est exposé : dans la variante à 350 000 € d'emprunt, 25 % des parts, c'est 87 500 €.

Vient l'erreur de rédaction la plus coûteuse, invisible à la signature. Des statuts à l'unanimité deviennent inapplicables dès qu'un associé est mineur : chaque vote suppose un représentant légal, et modifier la clause exige... l'unanimité. Avec un petit-enfant de 3 ans, quinze ans sans vendre ni refinancer.

Dans ce cas, ne recopiez pas un modèle d'unanimité. Prévoyez une majorité qualifiée et une clause autorisant le gérant à agir seul pour la gestion courante (SCI familiale avec enfants mineurs).

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10. Dans ce cas, ne sautez pas une génération

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Cinq cas où nous déconseillons le saut.

Avec trois enfants, la réserve passe à 3/4 et la quotité disponible tombe à 94 500 €. Par donation simple, une libéralité de 378 000 € à deux souches s'impute entièrement dessus et la dépasse de 283 500 €. La donation-partage transgénérationnelle divise ce choc par trois : chaque souche allotie absorbe 94 500 € sur sa propre réserve et n'en reporte que 94 500 € sur la quotité disponible (art. 1078-8), d'où une indemnité de 94 500 € pour l'enfant non alloti. Toujours un enfant qui n'a rien reçu et une créance à honorer : en famille recomposée, ce chiffre finit devant un juge.

Trois profils, à l'inverse, la rendent franchement rentable. Le premier se chiffre : reprenez le montage avec un immeuble de 3 000 000 €, soit 2 700 000 € de parts après décote. Ne rien faire coûte alors 1 017 062 € sur les deux successions, la première franchissant les tranches à 30 % puis 40 %. La donation-partage transgénérationnelle de la nue-propriété coûte 345 285 €. Écart : 671 777 €. Les deux autres : une génération intermédiaire déjà pourvue, un actif appelé à prendre de la valeur. Ailleurs, le relais par les enfants fait aussi bien.

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11. Décote des parts, abus de droit : ce que regarde le contrôle

La décote se justifie ou ne s'applique pas. Administration et jurisprudence l'admettent sur du concret : agrément strict, inaliénabilité temporaire, droit de préemption, minorité sans pouvoir de blocage. 10 à 20 % documentés clause par clause passent sans encombre. 30 à 40 % posés mécaniquement, sur des statuts sans contrainte de sortie, figurent parmi les premiers points regardés en contrôle.

Ce que coûte une décote gonflée : le calcul

Jean-Pierre passe de 10 % à 30 %. Les parts tombent à 420 000 €, la nue-propriété à 294 000 €, la base par petit-enfant à 41 635 €, les droits à 26 085 €. Économie apparente : 16 800 €.

Le contrôle intervient trois ans plus tard. L'administration reprend les 16 800 €, ajoute 6 720 € de majoration pour manquement délibéré (art. 1729 du CGI) et 1 210 € d'intérêt de retard (art. 1727). Le pari rapporte zéro et coûte 7 930 €.

Et l'abus de droit ?

La réponse est favorable. Le « mini-abus de droit » de l'article L64 A du livre des procédures fiscales, applicable depuis le 1^er janvier 2020, écarte les montages à but principalement fiscal. Mais le ministre de l'Action et des Comptes publics en a limité la portée par un communiqué du 19 janvier 2019 (n° 568). Il ne vise pas les transmissions anticipées, notamment celles où le donateur se réserve l'usufruit, si elles ne sont pas fictives. Ce communiqué engage l'administration ; il n'est pas opposable au sens de l'article L80 A du livre des procédures fiscales et ne lie pas le juge.

Reste exposé le défaut de substance. Une SCI sans comptabilité ni assemblée, dont l'usufruitier encaisse les loyers sur son compte personnel, n'est pas une société : c'est une apparence. Tenez la comptabilité, réunissez l'assemblée, votez l'affectation du résultat.

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12. Le mode d'emploi de la transmission, dans le bon ordre

1. Mettre la SCI en état : statuts, procès-verbaux, registre des parts, comptes annuels, comptes courants, immeuble évalué.

2. Adapter les statuts AVANT de donner. Les modifier après suppose l'accord d'associés qui n'ont plus de raison de le donner.

3. Réunir la famille avant le notaire. Dites ce qui part, ce que le grand-parent garde, ce qui sera recompté au décès de l'enfant, puis posez les 252 000 €.

4. Signer. Six mentions à relire sur le projet d'acte.

• Le consentement exprès de chaque enfant renonçant et de chaque gratifié.
• L'allotissement par souche et la description des lots.
• L'évaluation motivée des parts et la décote justifiée.
• La réserve d'usufruit, son étendue, l'usufruit successif éventuel.
• Le barème de l'article 669 du CGI.
• La prise en charge des droits, hors part successorale.

5. Mettre la SCI à jour : registre des associés, greffe, bénéficiaires effectifs révisés, bascule déclarative — l'usufruitier porte les revenus sur sa 2044, la SCI dépose sa 2072.

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Ce qu'il faut retenir

Un. Les 31 865 € de l'article 790 B du CGI n'existent qu'en donation : attendre le décès, c'est retomber sur 1 594 €. Deux. Le saut, seul, coûte 2 996 € de plus que l'inaction ; le gain vient du démembrement (32 400 €) et du passif (41 383 €), la paix familiale de l'imputation par souche (252 000 €). Trois. Rien ne tient si la société civile immobilière n'est pas en ordre : statuts adaptés avant la donation, registre à jour.

Le calendrier joue contre vous sur deux fronts : dix points d'assiette par décennie franchie, un abattement perdu par cycle de quinze ans non entamé. Cette opération se décide à 65 ans, pas à 85 (nous préparons le dossier).

Cet article est informatif. Une donation-partage transgénérationnelle engage trois générations et se prépare avec un notaire.