Quels documents conserver pour une SCI ? Durées d'archivage (2026)

Une SCI génère des dizaines de documents par an, et il n'existe pas une durée unique de conservation : chaque pièce a la sienne. Dix ans pour la comptabilité. Six ans pour les pièces fiscales. Toute la vie de la société pour les statuts et les procès-verbaux. Quasiment sans limite pour l'acte d'achat de l'immeuble. Je vois encore trop souvent un associé se débarrasser d'un carton jugé trop ancien, dans lequel dormait justement l'acte notarié dont il aurait eu besoin dix ans plus tard pour calculer sa plus-value. Ce guide classe chaque document par nature, donne sa durée et sa base légale précise, et se termine par une checklist directement applicable.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de commerce, Livre des procédures fiscales, Code civil, CGI). Mis à jour le 13 juillet 2026.

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1. Tableau de synthèse : les durées par nature

Plusieurs régimes de conservation se superposent selon la nature du document, et c'est ce qui rend l'exercice piégeux. Une même pièce peut relever de deux délais à la fois : un bail est un document locatif, mais aussi un justificatif comptable. La règle à retenir tient en une ligne : quand deux délais s'appliquent, gardez le plus long. Voici la vue d'ensemble.

Le point de départ compte autant que la durée. Le délai comptable de dix ans court à compter de la clôture de l'exercice (art. L123-22 C. com.). Le délai fiscal de six ans court à compter de la dernière opération inscrite ou de l'établissement du document (art. L102 B LPF). Une facture de janvier 2024, rattachée à un exercice clos le 31 décembre 2024, doit donc être conservée jusqu'au 31 décembre 2034.

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2. Documents comptables : 10 ans

C'est le délai le plus long et le plus structurant. L'article L123-22 du Code de commerce impose de conserver dix ans les documents comptables et les pièces justificatives. Ce délai s'applique de plein droit à toute SCI à l'IS, qui tient obligatoirement une comptabilité commerciale (art. L123-12 C. com.), et à toute SCI à l'IR dès qu'elle tient une comptabilité d'engagement.

Les livres et registres comptables

• Le livre-journal : enregistrement chronologique de toutes les opérations.
• Le grand livre : ventilation des écritures par compte.
• Le livre d'inventaire (obligation allégée depuis 2016, mais le bilan et le compte de résultat restent à conserver).
• Les comptes annuels : bilan, compte de résultat et annexe de chaque exercice.

Les pièces justificatives

Ce sont toutes les pièces qui appuient une écriture comptable : factures fournisseurs et clients, notes d'honoraires, relevés bancaires servant de justificatif, bordereaux, contrats. Elles doivent être conservées dix ans même si elles relèvent par ailleurs d'un délai plus court (un relevé bancaire justifiant une écriture reste dix ans, alors qu'il ne relèverait que de cinq ans en tant que document bancaire pur).

Pour comprendre l'organisation de ces livres et registres, consultez notre guide dédié aux registres comptables de la SCI et notre guide sur le plan comptable applicable à la SCI. La logique de clôture comptable détermine le point de départ des dix ans.

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3. Documents fiscaux : 6 ans

L'article L102 B du Livre des procédures fiscales fixe à six ans la durée de conservation des livres, registres, documents et pièces sur lesquels l'administration peut exercer son droit de communication, d'enquête et de contrôle. Ce délai court à compter de la dernière opération mentionnée ou de la date d'établissement du document.

Pourquoi six ans et non trois ?

Le délai de reprise de droit commun de l'administration est de trois ans (art. L169 LPF pour l'IS et l'IR, art. L176 LPF pour la TVA). Concrètement, en 2026, l'administration peut rectifier les exercices 2023, 2024 et 2025. Mais ce délai est porté à dix ans en cas d'activité occulte, c'est-à-dire d'activité non déclarée exercée sans immatriculation ou hors du cadre légal (art. L169, 2e alinéa LPF). Le délai de conservation de six ans constitue donc une marge de sécurité entre les trois ans du contrôle normal et ces cas d'extension.

Exemple. Une SCI à l'IS fait l'objet d'une vérification de comptabilité en septembre 2026. L'administration examine les exercices 2023, 2024 et 2025. Elle demande la liasse 2033 de chaque exercice, le FEC, les relevés bancaires, les baux et les factures de travaux. Tous ces documents doivent être disponibles : ils sont couverts par le délai fiscal de six ans (art. L102 B LPF) et, pour les pièces comptables, par le délai de dix ans (art. L123-22 C. com.).

Sur le déroulé d'une vérification et les documents demandés, voir notre guide contrôle fiscal d'une SCI. En cas de retard de déclaration, la conservation des pièces devient d'autant plus critique.

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4. Documents juridiques et sociaux : la vie de la SCI

Ces documents constituent la mémoire juridique de la société. Aucun texte ne fixe de durée maximale : ils doivent être conservés pendant toute la vie de la SCI, puis au moins cinq ans après sa dissolution (délai de prescription de droit commun, art. 2224 du Code civil). Les jeter serait une faute : sans eux, impossible de prouver qui détient quoi, ni quelles décisions ont été prises.

Le lien entre ces documents et vos obligations annuelles est détaillé dans nos guides statuts de SCI, assemblée générale de SCI et capital social de SCI. Le registre des mouvements de parts, en particulier, devient indispensable lors d'une cession de parts.

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5. Baux, quittances et documents locatifs

Les documents locatifs obéissent à des prescriptions civiles, distinctes des délais comptables et fiscaux. Pour un bail d'habitation, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe une prescription triennale : toutes les actions dérivant du bail (loyers impayés, régularisation de charges, restitution du dépôt de garantie) se prescrivent par trois ans.

• Quittances, appels de loyer, décomptes de charges : au moins 3 ans après leur émission (prescription des loyers).
• Contrat de bail : pendant toute sa durée, puis 3 à 5 ans après son terme (litiges de fin de bail, dépôt de garantie).
• État des lieux, diagnostics (DPE, plomb, amiante) : durée du bail + conservation des versions successives.
• Cautionnement, assurance loyers impayés (GLI) : durée du bail + prescriptions applicables.

Attention à la double casquette. Dans une SCI à l'IS, un bail et ses quittances ne sont pas seulement des documents locatifs : ce sont des justificatifs des produits comptables. Ils basculent alors sous le délai de dix ans de l'article L123-22 du Code de commerce. Ne les détruisez pas au bout de trois ans sous prétexte que la prescription locative est acquise.

En cas de loyers impayés en SCI, la conservation des quittances et appels de loyer est la première preuve exigée par le juge. La comptabilisation des loyers est détaillée dans notre guide écritures de loyers en SCI.

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6. Titres de propriété et actes notariés

C'est la catégorie où l'erreur coûte le plus cher. L'acte authentique d'acquisition de l'immeuble, les actes d'apport, les procès-verbaux de bornage et les factures de travaux d'amélioration doivent être conservés sans limite de durée pratique, et en tout cas tant que la SCI détient le bien, puis plusieurs années après sa cession.

Pourquoi une conservation quasi permanente ?

• Preuve de propriété : la prescription acquisitive en matière immobilière atteint trente ans (art. 2227 du Code civil).
• Calcul de la plus-value : lors de la revente, le prix de revient (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux) se justifie par l'acte notarié et les factures. Sans eux, l'administration retient une base forfaitaire moins favorable.
• Transmission : donation ou succession de l'immeuble ou des parts.

Exemple chiffré. Une SCI a acheté un immeuble 220 000 euros en 2006, avec 18 000 euros de frais de notaire, puis a réalisé 60 000 euros de travaux d'amélioration entre 2010 et 2015. Elle revend en 2026 pour 480 000 euros. Le prix de revient justifié (298 000 euros) réduit fortement la plus-value imposable. Mais sans l'acte de 2006 ni les factures de travaux, impossible de prouver ces montants : la conservation de l'acte notarié sur vingt ans a une valeur fiscale directe.

Le régime de la plus-value diffère selon le régime fiscal : voir plus-value immobilière en SCI à l'IR et plus-value en SCI à l'IS. Les travaux et leur traitement sont détaillés dans notre guide travaux en SCI.

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7. Contrats et documents bancaires

Les obligations nées à l'occasion du commerce se prescrivent par cinq ans (article L110-4 du Code de commerce). Ce délai concerne les contrats commerciaux, les documents bancaires purs et les relations avec les prestataires. Mais, là encore, la double casquette comptable allonge souvent la durée.

Le tableau d'amortissement de l'emprunt mérite une attention particulière : il justifie chaque année la part d'intérêts déduite, et doit donc être conservé au moins dix ans après la dernière échéance déduite. Voir notre guide prêt bancaire en SCI et les écritures d'emprunt en SCI. Sur les contrats d'assurance, consultez assurance PNO et GLI en SCI.

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8. Le FEC : le cas de la SCI à l'IS

Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est un fichier normé qui retrace l'intégralité des écritures d'un exercice. Sa présentation en cas de vérification est obligatoire pour la SCI à l'IS et, plus largement, pour toute SCI ayant au moins un associé soumis à l'IS ou aux BIC (art. L47 A, I du LPF). L'administration peut alors en exiger la remise sous format dématérialisé.

À l'inverse, la SCI à l'IR qui relève des revenus fonciers et dont tous les associés sont des personnes physiques n'est pas tenue de présenter un FEC, même si elle tient une comptabilité informatisée : elle n'a aucune obligation de comptabilité commerciale au sens de l'article 54 du CGI, et l'amende de l'article 1729 D du CGI ne lui est donc pas applicable (CAA Nantes, 16 avril 2024 ; BOFiP BOI-CF-IOR-60-40-10). L'obligation ne se déclenche que dès qu'un associé est soumis à l'IS ou aux BIC.

• Durée de conservation : six ans au titre fiscal (art. L102 B LPF) et dix ans au titre comptable, dans le même format que celui remis à l'administration.
• Format : structure normée (18 champs), lisible et non altérée.
• Sanction : l'absence de FEC conforme est punie d'une amende de 5 000 euros ou, en cas de rectification, de 10 % des droits rappelés (art. 1729 D du CGI).

Chez sci-ai.app, le FEC est généré automatiquement à partir de vos écritures, dans le format exact attendu par l'administration, et archivé exercice par exercice. Le jour d'un contrôle, vous le récupérez en un clic. C'est l'un des cœurs de notre offre Autonomie à 229 €/an.

Le détail des obligations comptables selon le régime figure dans notre guide comptabilité SCI (IR et IS) et, pour la liasse, dans liasse fiscale 2033.

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9. Archivage numérique à valeur probante

Rien ne vous oblige à empiler des classeurs. Depuis 2016, la loi reconnaît l'archivage numérique à valeur probante, à une condition : garantir l'intégrité et la lisibilité des documents dans le temps. En clair, un scan bien fait vaut l'original.

• Copie fiable : l'article 1379 du Code civil confère à la copie fiable la même force probante que l'original papier. La fiabilité est présumée pour une copie exécutée selon les conditions du décret n° 2016-1673.
• Factures papier numérisées : l'arrêté du 22 mars 2017 autorise à ne conserver que la version numérisée d'une facture reçue sur papier, sous réserve d'une numérisation fidèle, d'un horodatage et d'une empreinte garantissant l'intégrité.
• Support informatique admis : l'article L102 B du LPF prévoit expressément que les documents peuvent être conservés sur support informatique pendant toute la durée légale.
• Facturation électronique : la réforme en cours renforce l'importance d'un archivage numérique structuré (voir notre guide dédié).

Concrètement, un coffre-fort numérique ou un logiciel qui horodate et sécurise vos pièces remplace légalement le classeur papier. Sur la réforme en cours, voir facturation électronique en SCI.

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10. Les risques en cas de contrôle

Ne pas pouvoir présenter un document réclamé par l'administration n'est pas neutre. Les conséquences vont de la simple gêne à la reconstitution complète du résultat.

Le rejet de comptabilité et la reconstitution du résultat découlent de la vérification de comptabilité, puis des procédures de rectification contradictoire (art. L55 et s. LPF) ou de taxation d'office (art. L74 LPF en cas d'opposition à contrôle). L'article L192 du LPF, souvent cité à tort comme fondement du rejet, régit en réalité la charge de la preuve devant le juge de l'impôt après avis de la commission : en présence de graves irrégularités comptables, il la fait peser sur le contribuable.

Au-delà des sanctions, l'incapacité à produire un justificatif entraîne mécaniquement le rejet de la charge correspondante : un intérêt d'emprunt non justifié par le tableau d'amortissement, une facture de travaux perdue, un bail introuvable, et la déduction tombe. La conservation n'est pas un formalisme : c'est votre première ligne de défense.

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11. Checklist et bonnes pratiques

La théorie des délais ne sert à rien si l'organisation ne suit pas. Les SCI qui traversent un contrôle sans stress sont rarement celles qui archivent le plus : ce sont celles qui archivent au fil de l'eau, avec une logique simple. Voici la méthode que je recommande.

Les réflexes qui protègent la SCI

• Numérisez à réception : scannez chaque facture, chaque relevé, chaque acte dès son arrivée, dans un dossier daté par exercice.
• Un dossier permanent : rassemblez au même endroit statuts, actes de propriété, contrats de prêt et registre des mouvements de parts — les documents à durée longue ou illimitée.
• Un dossier annuel : par exercice, la liasse ou la 2072, le FEC, les relevés, les factures, le PV d'AG d'approbation des comptes.
• Sauvegardez : une copie hors du poste principal (cloud sécurisé), pour ne pas perdre dix ans d'archives dans une panne de disque dur.
• Ne détruisez jamais un acte de propriété, un statut ou un registre de parts, même si le bien est vendu : ils servent au calcul des plus-values et à la preuve.
• À la dissolution, désignez le dépositaire des archives dans le PV de clôture et conservez l'ensemble au moins cinq ans après la radiation.

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12. FAQ — Documents à conserver en SCI

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel.