Donation-partage de parts de SCI : figer les valeurs au jour de l'acte (2026)

Vous avez trois enfants, une SCI qui détient un immeuble, et une peur précise : que le partage que vous croyez équitable aujourd'hui devienne, dans vingt ans, la source d'une brouille de fratrie parce que les valeurs auront bougé. La donation-partage est faite pour ça. Attention au vocabulaire, il compte : ce n'est pas une donation « en mieux », c'est un partage anticipé. Elle écarte le rapport successoral et fige les valeurs au jour de la signature (art. 1078 du Code civil). À une condition : que l'acte partage vraiment. La Cour de cassation requalifie en donation simple, sans état d'âme, les actes qui laissent subsister la moindre indivision — elle l'a encore fait le 2 juillet 2025. Et c'est précisément là que la SCI décide de tout. Un immeuble unique donné à trois enfants finit presque toujours en indivision. 300 parts se coupent en trois lots de 100, nets, sans indivision et sans discussion.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance, Code de commerce). Mis à jour le 10 août 2026.

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1. Donation simple ou donation-partage de parts de SCI : ce qui se joue vraiment

Dans le langage courant, les deux opérations se disent de la même façon : « j'ai donné des parts à mes enfants ». Au décès, elles produisent des résultats opposés. Et la différence n'est pas fiscale — les droits de mutation à titre gratuit se calculent exactement pareil dans les deux cas. Elle est civile. Surtout, elle ne se révèle qu'au règlement de la succession, quand le notaire ouvre le dossier et que plus personne ne peut rien corriger.

La donation simple : une avance sur héritage qui se recalcule

Une donation simple consentie à un héritier présomptif est présumée faite en avancement de part successorale. Elle est donc rapportable : l'article 843 du Code civil impose à l'héritier de rapporter à la succession ce qu'il a reçu du défunt, à moins que la donation n'ait été faite hors part. Et le rapport se fait selon une règle d'évaluation redoutable : il est dû « de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation » (art. 860 du Code civil).

Lisez bien la formule. La valeur retenue n'est pas celle du jour de la donation, c'est celle du jour du partage successoral. Entre les deux, vingt ans de marché immobilier. Le partage que vous aviez calibré au centime près en 2026 se recalcule sur les valeurs de 2046, et personne autour de la table n'a son mot à dire.

L'article 860 règle aussi le sort du bien vendu entre-temps : s'il a été aliéné avant le partage, on retient sa valeur à l'époque de l'aliénation ; si un nouveau bien lui a été subrogé, c'est la valeur de ce nouveau bien au jour du partage. Une revente au mauvais moment, un remploi mal documenté, et deux frères ne comptent plus dans la même monnaie. C'est un grand classique du contentieux successoral.

La donation-partage : un partage, pas une donation

La donation-partage n'est pas une libéralité renforcée. C'est une opération de partage, faite de son vivant. Le donateur ne se contente pas de donner : il répartit, il compose des lots, il attribue chaque lot à une personne désignée. De là, deux effets qui n'appartiennent qu'à elle.

D'abord, les biens donnés-partagés ne sont pas soumis au rapport. La Cour de cassation l'a affirmé sans réserve : « les biens qui ont fait l'objet d'une donation-partage ne sont pas soumis au rapport » (Cass. 1re civ., 4 juillet 2018, n° 16-15.915, publié au Bulletin). L'arrêt est important parce qu'il tranche pour l'ensemble des biens donnés-partagés, y compris les biens antérieurement donnés en avancement de part puis incorporés à la donation-partage.

Ensuite, les valeurs sont figées au jour de l'acte pour l'imputation et le calcul de la réserve (art. 1078 du Code civil), sous les trois conditions du chapitre 3. C'est le cœur du dispositif, et tout le reste de ce guide tourne autour.

Le mini-cas qui rend la différence tangible

Une SCI, 200 parts, une part qui vaut 2 000 € en 2026. Transmission volontairement inégalitaire : l'enfant A reçoit 120 parts, l'enfant B en reçoit 80, parce que A a repris la gestion de l'immeuble. En 2046, la part vaut 4 000 €. Les parents décèdent sans autre patrimoine. Regardez ce que devient l'écart.

Le point que presque tout le monde comprend de travers. Dans le scénario « donation simple », A ne verse pas à B l'écart brut entre les deux lots, soit 160 000 €. Le rapport n'est pas une pénalité, c'est un rééquilibrage : la masse rapportée est de 800 000 €, chaque enfant a droit à 400 000 €, A détient déjà 480 000 € et doit donc une indemnité de rapport de 80 000 €, exactement la moitié de l'écart entre les lots au jour du partage. Avec trois enfants, la mécanique donnerait les deux tiers de l'écart. Ce n'est pas l'écart de patrimoine qui se paie, c'est sa correction.

Dans le scénario « donation-partage », il ne se passe strictement rien. Le partage a eu lieu en 2026 ; l'écart de 80 000 € constaté ce jour-là était voulu ; il n'est pas rejugé sur les valeurs de 2046. B ne peut pas invoquer la lésion, l'article 1075-3 du Code civil la lui interdit. Il ne lui reste que l'action en réduction, à condition que son lot entame sa réserve — ce qui n'est pas le cas ici : avec deux enfants, la réserve globale est des deux tiers, soit un tiers chacun, c'est-à-dire 133 333 € sur une masse de 400 000 €, alors que B a reçu 160 000 €.

Tout ce guide raisonne en parts sociales, volontairement. Si vous cherchez d'abord à arbitrer entre transmettre l'immeuble en direct ou passer par une société, le comparatif de fond est traité dans notre guide SCI familiale ou donation directe. Et si votre question porte sur la donation de parts en général — abattements, barème, valorisation, formalités —, c'est le guide donation de parts de SCI qu'il faut lire. Le présent article traite l'instrument : le partage anticipé, son effet propre, ses conditions et ce qui les fait tomber.

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2. Pourquoi les parts de SCI sont le support presque parfait — et le piège qui tue l'acte

L'intérêt propre de la SCI se joue ici, et il n'a rien de fiscal. Il est matériel. Une histoire de découpe.

Il n'y a de donation-partage que s'il y a partage

La règle est ancienne et n'a jamais faibli : il n'y a de donation-partage que dans la mesure où l'ascendant procède à une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants. Attribuer à chacun une quote-part indivise ne partage rien du tout. Cela crée une indivision, c'est-à-dire l'exact contraire d'un partage. La Cour de cassation a jugé en ce sens que l'acte par lequel un ascendant se borne à attribuer des droits indivis ne réalise pas de partage et doit être requalifié en donation simple, avec toutes les conséquences du rapport (Cass. 1re civ., 20 novembre 2013, n° 12-25.681).

La solution vient d'être confirmée, dans une configuration qui devrait faire réfléchir tous ceux qui ont un acte ancien dans un tiroir : Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329, publié au Bulletin. Trois enfants avaient reçu des parcelles de terrain et un tiers indivis chacun d'une maison, le quatrième recevant une somme d'argent. Sur le papier, l'acte avait tout d'une donation-partage soignée. Au visa de l'article 1075 du Code civil, la Cour énonce qu'« il n'y a de donation-partage que dans la mesure où l'ascendant effectue une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants, lesquels, hors le cas prévu à l'article 1078-4 du code civil, ne peuvent être allotis conjointement entre eux ». La présence de biens divis dans les mêmes lots n'a pas sauvé l'acte : la requalification en donations simples soumises au rapport a frappé l'acte dans son intégralité, et non les seuls lots contaminés.

Traduction pratique : un acte qui donne à trois enfants « chacun un tiers indivis de l'immeuble » n'est pas une donation-partage, quel que soit son intitulé. Le titre de l'acte ne fait pas la qualification ; c'est la structure des lots qui la fait.

Pourquoi un immeuble unique résiste au partage

Le problème est arithmétique avant d'être juridique. Un patrimoine immobilier est rarement divisible en autant de lots équivalents qu'il y a d'enfants. Un couple, un immeuble de rapport, trois enfants : il n'existe pas trois lots divis à composer, parce qu'il n'y a qu'un bien. Restent trois issues, et aucune n'est bonne.

• Attribuer un tiers indivis à chacun : ce n'est pas un partage, l'acte est exposé à la requalification, et les enfants héritent en prime d'une indivision, avec sa règle de l'unanimité pour les actes de disposition (art. 815-3 du Code civil) et le droit de provoquer le partage à tout moment (art. 815).
• Attribuer l'immeuble à un seul enfant à charge de soulte : c'est un vrai partage, mais il suppose que l'attributaire dispose de la trésorerie pour désintéresser ses frères et sœurs, ce qui est rarement le cas à l'âge où l'on reçoit une donation.
• Vendre l'immeuble et partager le prix : c'est renoncer au patrimoine, avec la plus-value immobilière à la clé.

Ce que la SCI change : 300 parts se divisent en trois lots divis

Interposer une société civile immobilière transforme un bien unique et indivisible en une masse de biens fongibles et parfaitement divisibles. Les 300 parts d'une SCI ne sont pas trois tiers indivis d'un immeuble : ce sont 300 biens meubles distincts, dont chacun peut être attribué individuellement. Trois lots de 100 parts sont trois lots divis : chaque enfant est propriétaire exclusif de ses 100 parts, il n'existe aucune indivision entre eux sur ces parts.

Disons-le sans détour, parce que c'est presque toujours mal formulé ailleurs : la SCI n'est pas ici un outil d'optimisation fiscale, c'est l'outil qui rend le partage matériellement possible. Sans elle, la donation-partage d'un immeuble unique à trois enfants relève de la haute voltige. Avec elle, c'est une opération de routine que votre notaire rédigera sans sourciller.

S'y ajoutent trois bénéfices qu'on retrouve dossier après dossier :

• La divisibilité fine. Un immeuble de 900 000 € ne se coupe pas en trois ; 300 parts se répartissent en 100/100/100, ou en 120/100/80 si le donateur veut avantager un enfant, ou en 105/100/95 pour compenser une donation antérieure.
• La gérance survit au partage. Le donateur peut rester gérant de la SCI après avoir donné la totalité des parts. La direction de la société n'est pas attachée à la détention du capital — voir notre guide gérant de SCI.
• La sortie est encadrée. Les statuts organisent l'agrément, la préemption et, le cas échéant, l'inaliénabilité temporaire des parts données — là où l'indivision laisse chaque indivisaire libre de provoquer le partage.

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3. Les trois conditions du gel des valeurs (art. 1078 du Code civil)

Le gel des valeurs n'est pas automatique. Il est subordonné à un texte unique, qu'il faut lire mot à mot. L'article 1078 du Code civil dispose :

« Nonobstant les règles applicables aux donations entre vifs, les biens donnés seront, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l'imputation et le calcul de la réserve, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès de l'ascendant aient reçu un lot dans le partage anticipé et l'aient expressément accepté, et qu'il n'ait pas été prévu de réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent. »

Trois conditions cumulatives — et une réserve liminaire que presque personne ne relève : « sauf convention contraire ». Les parties peuvent écarter le gel ou l'aménager, et certains actes prévoient effectivement une réévaluation conventionnelle de tel ou tel lot. Conclusion pratique : si vous voulez le gel, ne laissez rien passer dans l'acte qui le contredise.

La nuance qu'il faut avoir en tête : perdre le gel n'est pas perdre l'acte

Si un enfant réservataire ne figure pas dans le partage anticipé, l'acte n'est pas nul et n'est pas requalifié : il demeure une donation-partage, avec l'absence de rapport qui s'y attache. Ce que l'on perd, c'est le gel des valeurs de l'article 1078. On repasse alors sur le régime de droit commun des libéralités pour l'imputation et le calcul de la réserve, c'est-à-dire une évaluation au jour du décès. La distinction est essentielle : la requalification en donation simple, elle, vient du défaut de partage matériel (chapitre 2), pas du défaut d'allotissement d'un enfant.

L'héritier non encore conçu

Le dernier alinéa de l'article 1077-2 du Code civil règle un cas rare, mais redoutable dans une famille jeune : l'enfant qui n'était pas encore conçu au jour de la donation-partage dispose d'une action pour composer ou compléter sa part. Ce n'est pas une menace sur la validité de l'acte. C'est un droit à être rempli de sa réserve. Un couple de 38 ans qui organise sa transmission doit donc arbitrer : différer l'opération, ou garder hors partage un patrimoine suffisant pour allotir un enfant à naître. La deuxième option est souvent la plus confortable.

Et la donation-partage à un enfant unique ?

La question se pose souvent, parce que « partager » entre une seule personne paraît contradictoire — l'article 1075 du Code civil parle de « distribuer et partager ses biens entre ses héritiers présomptifs ». La pratique notariale l'admet couramment et l'acte réalise alors une anticipation de la succession plutôt qu'une répartition entre copartagés. Soyons honnête sur l'état du droit : aucune décision publiée de la Cour de cassation n'a tranché expressément la question, et la doctrine reste partagée. L'intérêt pratique est réel — absence de rapport et gel des valeurs — et il n'est pas théorique, un enfant unique pouvant avoir reçu d'autres libéralités dont l'imputation devra être calculée. Faites confirmer l'analyse par votre notaire au regard de votre configuration précise, en particulier si d'autres donations ont déjà été consenties.

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4. Réserve d'usufruit sur les parts données-partagées

Voilà le point le moins connu du dispositif, et le plus favorable. Relisez la troisième condition de l'article 1078 : le texte exclut la réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent. Rien d'autre. Une réserve d'usufruit sur des parts de SCI n'entre pas dans cette exclusion.

Traduction : un seul acte peut cumuler le gel des valeurs, le démembrement des parts et la conservation du contrôle. Les parents donnent la nue-propriété, se réservent l'usufruit — donc les revenus —, restent gérants, et les valeurs sont arrêtées au jour de la signature. C'est l'assemblage le plus efficace de la transmission familiale. Aucune acrobatie là-dedans : c'est la lettre du texte, lue jusqu'au bout.

Quatre points fiscaux, et rien de plus

• Barème de l'article 669 du CGI. La valeur de la nue-propriété se détermine par tranches d'âge de dix ans de l'usufruitier. Pour un usufruitier de moins de 71 ans révolus — c'est la formulation même du tableau —, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur en pleine propriété. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété.
• Extinction non taxée (art. 1133 du CGI). Sous réserve de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ou par l'expiration du temps fixé ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe. C'est l'effet de levier du démembrement : la valeur de l'usufruit disparaît sans droits de succession.
• Présomption de l'article 751 du CGI. Un bien détenu en usufruit par le défunt et en nue-propriété par un héritier présomptif est réputé faire partie de la succession en pleine propriété. La présomption est simple, et le texte prévoit deux exceptions distinctes qu'il ne faut pas fondre l'une dans l'autre. La première : il y a eu donation régulière et cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, a été consentie plus de trois mois avant le décès — le texte n'exige là ni acte authentique, ni évaluation au barème. La seconde : il y a eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème de l'article 669. Une donation-partage notariée signée en temps utile relève de la première branche et satisfait de surcroît toutes les exigences de la seconde : la présomption est écartée. Le délai de trois mois court de la date de signature de l'acte, pas de l'entrée en jouissance.
• Assiette des émoluments. Attention au contre-pied : les émoluments du notaire se calculent sur la valeur en pleine propriété des biens donnés, même lorsque l'usufruit est réservé (art. A444-67 du Code de commerce). L'économie fiscale du démembrement ne se répercute pas sur le coût de l'acte.

Le détail du démembrement — répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, sort du résultat courant, traitement à l'IFI, rédaction des clauses statutaires — est traité dans notre guide dédié : démembrement de parts de SCI. Nous ne le refaisons pas ici. Retenez seulement l'articulation : réserve d'usufruit sur des parts et gel des valeurs de l'article 1078 sont compatibles.

Variante à connaître : la donation temporaire d'usufruit répond à une logique inverse — elle transfère les revenus pour une durée déterminée sans transmettre le capital. Elle n'est pas un instrument de partage anticipé et ne produit ni gel ni absence de rapport.

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5. Donation-partage inégalitaire et soulte

Rien n'oblige une donation-partage à être égalitaire. Elle doit être voulue, et chacun de ses déséquilibres doit être qualifié dans l'acte. Un lot inégal assumé et qualifié tient ; un lot inégal subi, jamais.

En avancement de part ou hors part

L'article 1077 du Code civil pose la règle par défaut : les biens reçus à titre de partage anticipé par un héritier réservataire présomptif s'imputent sur sa part de réserve, à moins qu'ils n'aient été donnés expressément hors part. Deux régimes, donc, et il faut choisir explicitement.

• En avancement de part successorale (régime par défaut) : le lot s'impute sur la réserve du donataire. Il est destiné à l'égalité entre les enfants. C'est le choix normal d'un partage anticipé.
• Hors part successorale : le lot s'impute sur la quotité disponible et avantage définitivement son bénéficiaire, dans la limite de cette quotité. Utile pour gratifier un enfant qui a repris la gestion du patrimoine familial, ou pour compenser une situation personnelle particulière.

Ce qui ne peut plus être attaqué : la lésion

Voilà l'un des grands atouts de l'instrument, et il est trop peu connu. L'article 1075-3 du Code civil ferme l'action en complément de part pour cause de lésion contre les donations-partages. Un enfant qui reçoit un lot inférieur d'un quart à sa part ne peut pas demander le complément sur ce fondement, alors qu'il le pourrait dans un partage successoral ordinaire. Un lot inégal ne s'attaque pas sur le terrain de la lésion.

Ce qui reste ouvert : l'action en réduction, et son régime propre

L'héritier réservataire qui n'a pas concouru à la donation-partage, ou qui a reçu un lot inférieur à sa part de réserve, peut exercer l'action en réduction (art. 1077-1 du Code civil) — mais seulement s'il n'existe pas, à l'ouverture de la succession, des biens non compris dans le partage et suffisants pour composer ou compléter sa réserve, compte tenu des libéralités dont il a pu bénéficier. L'action est donc subsidiaire : elle suppose que le patrimoine restant au décès ne suffise pas.

Son régime temporel lui est propre, et beaucoup de contenus se trompent ici en transposant le régime de l'article 921. L'article 1077-2 du Code civil est pourtant net : l'action en réduction contre une donation-partage ne peut être introduite qu'après le décès du disposant qui a fait le partage, et elle se prescrit par cinq ans à compter de ce décès. Retenez ces deux bornes. Rien n'est attaquable du vivant du donateur. Et après lui, la fenêtre dure cinq ans, pas un jour de plus.

La soulte

Quand les lots ne peuvent pas être égaux, la soulte rééquilibre. Dans une donation-partage de parts de SCI, elle sert presque toujours au même cas de figure : l'enfant qui ne veut pas devenir associé. Les deux autres prennent la totalité des parts et lui versent une somme.

Elle obéit à deux règles. Une civile, largement ignorée. Une fiscale, franchement favorable.

• Civilement, l'article 1075-4 du Code civil rend applicable aux soultes mises à la charge des donataires le régime de l'article 828 : lorsque le débiteur d'une soulte a obtenu des délais de paiement et que, par suite des circonstances économiques, la valeur des biens qui lui sont échus a augmenté ou diminué de plus du quart depuis le partage, les sommes restant dues varient dans la même proportion. Attention au piège le plus fréquent : l'article 828 permet aux parties d'écarter cette variation dans un partage ordinaire, mais l'article 1075-4 la rend applicable « nonobstant toute convention contraire » en matière de donation-partage. La règle est d'ordre public : une clause de l'acte qui prétendrait neutraliser la révision de la soulte est inefficace. Une soulte payable à terme est donc indexée de plein droit sur la valeur du lot, à la hausse comme à la baisse, dès que la variation dépasse 25 %.
• Fiscalement, le BOFiP est net : les soultes stipulées dans une donation-partage ne sont pas considérées comme translatives de propriété (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 260). Il n'y a donc pas de droit de vente à percevoir sur la soulte : elle n'est pas traitée comme le rachat d'une quote-part. C'est un avantage de coût significatif, et une différence nette avec les partages d'indivisions ordinaires : ceux-là ne relèvent pas du régime de faveur de l'article 748 du CGI — qui écarte le caractère translatif des soultes pour les seuls partages de succession, de communauté conjugale, d'indivision entre époux ou partenaires de PACS, et de biens indivis issus d'une donation-partage —, et la soulte y supporte le droit de mutation à titre onéreux (BOI-ENR-PTG-10-20).

Précaution de rédaction : si la soulte est payable à terme, prévoyez sa garantie. Le donataire débiteur peut consentir un nantissement de ses parts au profit de ses frères et sœurs. Une soulte de 150 000 € payable sur dix ans sans garantie est une brouille programmée.

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6. Qui peut figurer à l'acte de donation-partage

On sait maintenant ce que produit l'instrument et à quelles conditions. Reste la question du casting : qui peut signer, côté donateurs comme côté donataires ? Le Code civil est bien plus fermé qu'on ne l'imagine. Et la nature civile d'une SCI patrimoniale ferme une porte de plus.

La donation-partage conjonctive des deux parents

Quand les deux parents donnent ensemble, la donation-partage est dite conjonctive. C'est la configuration de très loin la plus fréquente en SCI familiale, et son intérêt technique est réel : les biens des deux donateurs forment une masse unique, ce qui permet de composer des lots homogènes sans avoir à tracer, part par part, de quel parent elle vient.

L'origine des parts commande néanmoins la rédaction. Trois cas :

• Parts communes (souscrites avec des deniers communs sous un régime de communauté) : les deux époux donnent ensemble, chacun étant codonateur, et les enfants communs sont allotis sur la masse commune. C'est le cas le plus simple.
• Parts propres (reçues par succession, acquises avant le mariage, ou souscrites avec des deniers propres avec déclaration de remploi) : chaque époux donne ses propres parts, l'autre pouvant néanmoins intervenir à l'acte pour la donation de ses propres biens dans le même partage.
• Enfant non commun : c'est le point sensible des familles recomposées. L'article 1076-1 du Code civil permet d'allotir l'enfant non commun dans une donation-partage conjonctive, du chef de son auteur, en biens propres de celui-ci ou en biens communs — mais le conjoint ne peut pas être codonateur des biens communs attribués à cet enfant. La rédaction est donc contrainte, et la répartition des parts entre les deux masses doit être pensée en amont. Voir notre guide SCI et famille recomposée.

L'article 1077-2 du Code civil comporte un autre effet propre à la conjonctive : l'action en réduction n'est en principe ouverte qu'au décès du survivant des disposants, ce qui referme le dossier familial pendant toute la durée de vie du couple survivant. L'enfant non commun bénéficie d'un régime distinct sur ce point — un motif de plus, en famille recomposée, de ne pas rédiger l'acte sans un notaire aguerri.

La version transgénérationnelle, en trois paragraphes

La donation-partage transgénérationnelle permet à un grand-parent de répartir ses biens entre des descendants de degrés différents : ses enfants et ses petits-enfants, voire ses petits-enfants seuls. Le fondement est l'article 1078-4 du Code civil, complété par les articles 1078-5 à 1078-10, l'ensemble s'inscrivant dans le cadre de l'article 1075-1 qui autorise le partage entre descendants de degrés différents.

Le mécanisme repose sur un consentement essentiel : l'enfant qui laisse sa place doit y consentir dans l'acte, en acceptant que ses propres descendants soient allotis en tout ou partie à sa place — de même que ces descendants qui en bénéficient. Sans ces consentements, l'opération est tout simplement impossible : ils conditionnent l'allotissement du descendant de degré subséquent, et ils relèvent, comme tout consentement, du droit commun des vices du consentement. Fiscalement, les droits se liquident en fonction du lien de parenté entre l'ascendant donateur et le descendant effectivement alloti, à l'exclusion de toute représentation (art. 784 B du CGI). Notez aussi que l'article 1078-4, alinéa 2, autorise ici — et ici seulement — l'allotissement conjoint de descendants de degré subséquent : c'est l'unique exception à la règle du chapitre 2.

Ce montage est particulièrement pertinent en SCI, pour la même raison qu'au chapitre 2 : la divisibilité des parts permet d'allotir simultanément un enfant et deux petits-enfants sans créer d'indivision. Le sujet est traité en profondeur, chiffres et abattements compris, dans notre guide transmettre des parts de SCI à ses petits-enfants.

Le piège à connaître : on ne peut pas allotir un tiers

La question revient à chaque dossier de famille recomposée : peut-on inclure dans la donation-partage un concubin, un partenaire de PACS, un beau-fils, un neveu ? Il existe bien une porte dans le Code civil, l'article 1075-2. Mais elle est fermée aux SCI patrimoniales.

Ce texte permet au disposant d'allotir une ou plusieurs personnes autres que ses descendants, mais uniquement lorsque ses biens comprennent une entreprise individuelle à caractère industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral, ou des droits sociaux d'une société exerçant une activité à caractère industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral et dans laquelle il exerce une fonction dirigeante. Et son second alinéa en ajoute une troisième, souvent oubliée : la libéralité n'est possible que « sous réserve que les biens corporels et incorporels affectés à l'exploitation de l'entreprise ou les droits sociaux entrent dans cette distribution et ce partage, et que cette distribution et ce partage aient pour effet de n'attribuer à ces autres personnes que la propriété ou la jouissance de tout ou partie de ces biens ou droits ». Trois exigences cumulatives, donc : une activité éligible, une fonction de direction, et un tiers alloti exclusivement en biens ou droits professionnels.

Une SCI de location nue exerce une activité civile de gestion de patrimoine immobilier. Elle n'entre dans aucune des catégories visées. On ne peut donc pas glisser un concubin ou un beau-fils dans une donation-partage de parts de SCI par cette voie. Les alternatives existent — donation ordinaire hors part, legs par testament, clause de tontine sur les parts — mais ce ne sont plus des donations-partages, et elles ne produisent ni gel des valeurs ni absence de rapport.

Ne confondez pas avec le pacte Dutreil. L'exigence d'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale se retrouve à l'article 787 B du CGI, avec la même conséquence d'exclusion des SCI patrimoniales — mais ce sont deux dispositifs distincts, l'un civil, l'autre fiscal. Voir SCI et pacte Dutreil.

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7. Réincorporer une donation antérieure de parts de SCI

La situation revient sans arrêt. En 2014, vous avez donné 60 parts à chacun de vos deux enfants, par donation simple, sans aucun partage. Douze ans plus tard, vous organisez le reste de votre patrimoine en donation-partage. Problème : les parts de 2014 restent rapportables et seront réévaluées au décès. Elles sont hors du dispositif. Sauf si vous les réincorporez.

Le mécanisme civil

Les articles 1078-1 à 1078-3 du Code civil organisent cette faculté. Le lot d'un donataire peut être formé, en totalité ou en partie, de donations déjà reçues du disposant, qu'elles aient été faites en avancement de part ou hors part, en tenant compte le cas échéant des emplois et remplois qui en auraient été faits. Les parties peuvent aussi convenir qu'une donation antérieure faite hors part sera incorporée au partage et imputée sur la part de réserve du donataire à titre d'avancement de part (art. 1078-2). Et ces conventions sont possibles même en l'absence de nouvelle donation du disposant (art. 1078-3) : on peut donc faire une donation-partage qui ne fait que réincorporer et répartir l'ancien.

L'effet est double, et c'est là que l'opération devient intéressante :

• Les parts réincorporées sont réévaluées au jour de la nouvelle donation-partage, ce qui purge douze ans de plus-value latente sur le plan civil ;
• Elles sortent du rapport. C'est exactement ce qu'a jugé la Cour de cassation dans l'arrêt du 4 juillet 2018 précité : la règle de l'absence de rapport s'applique aussi aux biens antérieurement donnés en avancement de part et incorporés à la donation-partage.

Le régime fiscal, et son exception à ne pas rater

Le principe est très favorable. L'article 776 A du CGI énonce, en renvoyant à l'article 1078-3 du Code civil, que les conventions des articles 1078-1 et 1078-2 ne sont pas soumises aux droits de mutation à titre gratuit : les droits ont déjà été acquittés lors de la donation initiale. L'opération supporte en revanche le droit de partage de l'article 746 du CGI, dont le taux de droit commun est de 2,50 % de l'actif net partagé — le taux réduit de 1,10 % étant réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, sans rapport avec notre sujet. Le BOFiP le confirme (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 170 et suivants).

L'exception est écrite au dernier alinéa de l'article 776 A du CGI. Elle concerne la réattribution à un autre donataire, typiquement dans une donation-partage transgénérationnelle où les parts données au fils sont réattribuées aux petits-enfants (convention de l'article 1078-7 du Code civil). Deux conditions cumulatives déclenchent alors le retour aux droits de mutation à titre gratuit :

• la donation initiale est intervenue depuis moins de quinze ans ; et
• le bien est réattribué à un descendant du donataire initial.

Dans ce cas, les DMTG sont dus « en fonction du lien de parenté entre l'ascendant donateur et son petit-enfant alloti » (art. 776 A, dernier alinéa, du CGI ; voir aussi art. 784 B), les droits déjà acquittés lors de la première donation à raison du bien réincorporé s'imputant sur ceux qui deviennent exigibles. Passé le délai de quinze ans, seul le droit de partage de 2,50 % reste dû, ce qui rend l'opération remarquablement peu coûteuse. Le délai de quinze ans est le même que celui du rappel fiscal des donations antérieures (art. 784 du CGI) : c'est le rythme de fond de toute stratégie de transmission.

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8. Ce que coûte réellement une donation-partage de parts de SCI

Trois blocs de coûts : la fiscalité de la transmission, les émoluments du notaire, les frais de mise à jour de la société. Dans la majorité des dossiers familiaux, le premier est nul et le deuxième fait tout le budget. C'est contre-intuitif, et c'est pourtant le cas au chapitre 9.

La fiscalité : des DMTG, et rien d'autre

Le point est acquis, et pourtant mal compris presque partout. Le BOFiP énonce que la donation-partage ne donne ouverture qu'aux droits de mutation à titre gratuit, à l'exclusion du droit proportionnel de partage (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 10). Le partage inclus dans l'acte n'est donc pas taxé en tant que tel. Vous payez ce que vous auriez payé pour une donation ordinaire des mêmes biens, ni plus, ni moins.

Deux exceptions, documentées l'une et l'autre :

• Le partage différé : lorsque la donation et le partage sont opérés par actes séparés — ce que permet l'article 1076 du Code civil, à condition que le disposant intervienne aux deux actes —, le droit de partage de l'article 746 du CGI s'ajoute sur l'acte de partage (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 250).
• La réincorporation d'une donation antérieure : droit de partage de 2,50 % (art. 776 A du CGI), voir chapitre 7.

Pour le calcul des droits, on applique le régime commun des donations : abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779, I du CGI), abattement spécifique de 31 865 € pour les donations aux petits-enfants (art. 790 B du CGI), barème progressif en ligne directe de l'article 777 du CGI, et rappel des donations antérieures de moins de quinze ans (art. 784 du CGI). Le détail chiffré de ces abattements et du barème est développé dans notre guide donation de parts de SCI : nous ne le reproduisons pas ici.

Les émoluments du notaire

La donation-partage est un acte tarifé. Les émoluments proportionnels du notaire relèvent de l'article A444-67 du Code de commerce, dont l'assiette est la valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur — y compris en cas de réserve d'usufruit. Le barème, hors taxes :

Le piège des taux périmés. Les taux 4,931 / 2,034 / 1,356 / 1,017 % sont ceux applicables aux donations jusqu'au 31 décembre 2020, avant la baisse du tarif réglementé. Ils circulent encore massivement sur les sites d'information patrimoniale. Ils ne sont pas non plus le barème des ventes, qui est celui de l'article A444-91 du Code de commerce (3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 %). Un devis fondé sur la colonne de droite du tableau ci-dessus surévalue votre coût d'environ 2 %.

À ces émoluments proportionnels s'ajoutent les émoluments de formalités, les débours, et la TVA au taux normal. Demandez systématiquement un devis écrit à votre notaire avant de lancer l'opération.

Les frais périphériques côté SCI

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9. Cas chiffré complet : SCI de 900 000 €, trois enfants

Les données. Monsieur et Madame ont 62 ans. Leur SCI détient un immeuble de rapport valorisé 900 000 €, financé par un emprunt dont le capital restant dû est de 200 000 €. Le capital est divisé en 300 parts, détenues à parité : 150 parts chacun. Ils ont trois enfants et souhaitent transmettre la nue-propriété de la totalité des parts par donation-partage conjonctive, en se réservant l'usufruit.

Étape 1 — L'actif net réévalué

Une décote ne se décrète pas : elle se justifie, et elle se motive dans l'acte — illiquidité des parts, clause d'agrément restrictive, absence de marché organisé, endettement. L'administration la discute régulièrement, et 10 % sur une SCI endettée détenue en famille se défend nettement mieux que 25 % posés au doigt mouillé. Les méthodes d'évaluation et les décotes admissibles sont traitées dans donation de parts de SCI.

Étape 2 — Le démembrement au barème de l'article 669 du CGI

Les usufruitiers ont 62 ans, donc dans la tranche « moins de 71 ans révolus » du tableau de l'article 669, I du CGI : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.

• Nue-propriété de l'ensemble : 630 000 € × 60 % = 378 000 €
• Nue-propriété d'une part : 2 100 € × 60 % = 1 260 €

Étape 3 — La composition des lots

Trois lots strictement divis de 100 parts chacun. Chaque enfant reçoit la nue-propriété de 50 parts de son père et de 50 parts de sa mère.

Étape 4 — Les droits de mutation à titre gratuit

L'abattement de l'article 779, I du CGI est de 100 000 € et s'apprécie par donateur et par donataire. Chaque enfant reçoit 63 000 € de son père et 63 000 € de sa mère.

• Part taxable du chef du père : 63 000 € − 100 000 € = 0 € (abattement consommé à 63 %)
• Part taxable du chef de la mère : 63 000 € − 100 000 € = 0 €
• Droits de mutation à titre gratuit dus : 0 € pour les trois enfants

Il reste 37 000 € d'abattement disponible par parent et par enfant, mobilisables dès à présent pour une nouvelle donation pendant la période de quinze ans en cours ; c'est l'abattement plein de 100 000 € qui, lui, se reconstitue en totalité quinze ans après l'acte (art. 784 du CGI). Le droit de partage n'est pas dû, la donation et le partage figurant dans le même acte (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 10).

Étape 5 — Les émoluments du notaire

Assiette : valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur, soit 150 parts × 2 100 € = 315 000 € par parent.

Émoluments de formalités et débours compris, comptez 9 000 à 9 500 € TTC pour l'acte. Mettez ce chiffre en face de ce qu'il achète : 378 000 € de nue-propriété transmis sans un euro de droits de mutation, des valeurs figées, et le rapport écarté pour les trente prochaines années. Voilà le rapport à regarder. Demandez le devis à votre notaire, les émoluments de formalités varient avec la complexité de l'acte.

Étape 6 — La projection à vingt ans

En 2046, l'emprunt est remboursé et l'immeuble vaut 1 500 000 €. On raisonne à méthode d'évaluation constante, avec la même décote d'illiquidité de 10 % qu'en 2026 — les motifs de la décote n'ont pas disparu : la valeur de la part est donc passée de 2 100 € à 4 500 € (1 500 000 × 90 % / 300). Les parents décèdent, l'usufruit s'éteint sans droits (art. 1133 du CGI) et chaque enfant se retrouve plein propriétaire de 100 parts, soit 450 000 €.

Ajoutons maintenant l'événement qui fait exploser les successions : en 2036, l'enfant 2 a cédé la nue-propriété de ses 100 parts — avec l'accord de son frère et de sa sœur, l'agrément de la SCI et le concours des parents usufruitiers — pour financer un projet personnel. À cette date, l'immeuble vaut 1 200 000 €, l'emprunt est soldé : la part vaut 3 600 € en pleine propriété (1 200 000 × 90 % / 300), et les parents ayant 72 ans, la nue-propriété est à 70 % au barème de l'article 669 du CGI, soit 2 520 € par part et 252 000 € pour le lot. Rien d'irrégulier. Tout le monde était d'accord. Regardez la suite.

Précision que l'on oublie presque toujours : cette cession n'est pas fiscalement neutre. La vente de parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu détenant un immeuble relève de la plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI), et le prix d'acquisition retenu est la valeur portée dans l'acte de donation — 126 000 € ici. L'enfant 2 dégage donc une plus-value brute de 126 000 €, réduite par les abattements pour durée de détention acquis en dix ans, puis imposée à l'impôt sur le revenu d'une part et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % d'autre part — les deux abattements n'étant pas les mêmes —, avec la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le prix encaissé n'est donc pas le prix net : voir la plus-value en SCI. Ce qu'il rapportera à la succession, ce n'est pas ce qui lui est resté.

Lecture. En donation simple, l'enfant qui a vendu ses parts au plus bas rapporte moins que les autres et se retrouve créancier de ses frère et sœur — lesquels doivent trouver 66 000 € de trésorerie chacun alors que leur patrimoine est immobilisé dans une SCI. C'est le scénario type de la vente forcée de l'immeuble familial. En donation-partage, la question ne se pose jamais : le partage a été fait en 2026, chacun a assumé ses choix, et la succession se règle en une ligne.

Notez au passage la règle de l'article 860, alinéa 2 : le bien aliéné avant le partage se rapporte pour sa valeur à l'époque de l'aliénation, et non au jour du partage — sauf subrogation d'un nouveau bien, alors retenu pour sa valeur au jour du partage d'après son état à l'acquisition, et sauf stipulation contraire de l'acte de donation. C'est ce décalage qui crée l'écart, et il est totalement imprévisible au moment où l'on rédige la donation.

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10. Mode d'emploi côté SCI : notaire, agrément, statuts

Le civil est posé, le chiffrage aussi. Reste l'exécution. Et une donation-partage de parts, c'est également une opération sur le capital d'une société : règles de forme, agrément, formalités d'après-signature. C'est là que les dossiers traînent.

L'acte notarié est obligatoire, à peine de nullité

La règle est antérieure à tout le reste et ne souffre aucune exception : tous les actes portant donation entre vifs doivent être passés devant notaire, dans la forme ordinaire des contrats, et il en reste minute, à peine de nullité (art. 931 du Code civil). Une donation-partage est une donation. Elle est donc nécessairement notariée. Aucun acte sous seing privé, aucun modèle téléchargé, aucun accord familial signé entre soi ne produira le moindre effet.

L'articulation avec l'article 1865-1 du Code civil, entrée en vigueur le 27 juin 2026

C'est la question qui revient dans toutes les messageries depuis l'été 2026. Elle mérite une réponse précise, pas une formule tranchée. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose que la cession de parts ou actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné (art. 1374 du Code civil) ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable — le tout à peine de nullité. C'est un changement de nature : là où l'article 1865 posait une condition d'opposabilité, l'article 1865-1 pose une condition de validité.

Répondons proprement, en deux temps. D'abord, le texte vise expressément la cession de parts, c'est-à-dire l'opération que le Code civil désigne sous ce nom aux articles 1861 et suivants ; une donation-partage est une libéralité, régie par le titre des donations entre vifs. Ensuite, il faut dire honnêtement où en est la doctrine : plusieurs auteurs s'interrogent, depuis juin 2026, sur l'application du texte aux apports, aux échanges de titres et aux transmissions à titre gratuit, qui ne sont pas des cessions onéreuses mais emportent bien un transfert de propriété des titres. Aucune jurisprudence, aucune doctrine administrative ne tranche à ce jour. Ne présentez donc pas l'exclusion comme acquise.

Bonne nouvelle : la question est sans conséquence pour une donation-partage. L'article 931 impose déjà l'acte notarié à peine de nullité. Que l'article 1865-1 s'applique ou non, votre acte sera authentique, donc conforme dans les deux hypothèses. La vigilance porte ailleurs : si vous transmettez vos parts par cession, même à un prix symbolique ou à un membre de votre famille, vous êtes sans discussion possible dans le champ de l'article 1865-1 et un acte sous seing privé « fait maison » est nul. Ne mélangez pas les deux régimes dans un même montage sans en parler à votre notaire.

L'agrément : lisez vos statuts avant de rédiger l'acte

Le principe légal joue en votre faveur. L'article 1861, alinéa 1er, du Code civil pose que les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés ; mais l'alinéa 2 in fine ajoute que, « sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ». Une donation de parts est une cession à titre gratuit : une donation-partage aux enfants échappe donc de plein droit à l'agrément dans une SCI dont les statuts sont muets sur ce point.

Sauf que beaucoup de statuts ne sont pas muets. Rédigés à la constitution pour verrouiller l'entrée de tiers, ils embarquent souvent une clause d'agrément générale visant « toute transmission de parts, à titre onéreux ou gratuit, y compris entre ascendants et descendants ». Cette clause est valable et rétablit l'agrément. Deux voies s'ouvrent alors :

• convoquer une assemblée générale et obtenir l'agrément aux conditions de majorité statutaires, avant la signature de l'acte ;
• ou bien modifier les statuts en amont pour assouplir la clause — ce qui est souvent la bonne décision quand une transmission familiale est programmée.

Les mécanismes de la clause d'agrément — majorité, délai de réponse, refus, conséquences — sont détaillés dans notre guide clause d'agrément en SCI.

Verrouiller l'après : inaliénabilité et pacte d'associés

Une donation-partage impeccablement rédigée n'empêche pas un enfant de revendre ses parts le lendemain de la signature. Deux outils y remédient, sans dénaturer la donation.

• La clause d'inaliénabilité insérée dans l'acte de donation. Elle n'est valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (art. 900-1 du Code civil). Une inaliénabilité perpétuelle est nulle.
• Le pacte d'associés signé entre les donataires, qui organise la préemption, la sortie et la gouvernance sans figurer dans les statuts.

La check-list post-signature

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11. Les huit erreurs qui détruisent le gel des valeurs

Une donation-partage de parts de SCI se rate rarement sur le fond. Elle se rate sur un détail de rédaction ou de calendrier — et la facture arrive vingt ans plus tard, au décès, quand plus rien n'est rattrapable. Les huit erreurs qui suivent sont celles que je vois revenir le plus souvent.

Erreur 1 — Laisser une indivision dans un lot

C'est l'erreur fatale, celle qui fait perdre la qualification elle-même. Attribuer 100 parts « indivisément » à deux enfants, ou faire figurer dans un lot une quote-part indivise d'un immeuble détenu en direct, expose l'acte à la requalification en donation simple (Cass. 1re civ., 20 novembre 2013, n° 12-25.681 ; Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329). Chaque lot doit être intégralement divis.

Erreur 2 — Oublier un enfant réservataire

L'article 1078 du Code civil exige que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès aient reçu un lot. Écarter l'enfant avec qui l'on est brouillé, ou celui qui « n'a besoin de rien », fait tomber le gel des valeurs pour tout l'acte et lui laisse son action en réduction (art. 1077-1). Si un enfant ne veut pas de parts, allotissez-le autrement : liquidités, autre bien, soulte.

Erreur 3 — Se contenter d'une acceptation implicite

Le texte parle d'acceptation expresse. Elle doit figurer dans l'acte, donataire par donataire. Un enfant qui signe l'acte sans clause d'acceptation dédiée, ou qui donne son accord par courrier ultérieur, fragilise le gel. C'est une question de rédaction, elle ne coûte rien et se règle en une clause.

Erreur 4 — Réserver l'usufruit d'une somme d'argent

Une seule réserve d'usufruit est exclue par l'article 1078, et c'est celle-là. Un donateur qui ajoute au partage une somme d'argent dont il garde le quasi-usufruit fait tomber le gel pour l'acte entier. La réserve d'usufruit sur les parts de SCI, elle, est parfaitement admise : c'est toute la différence, et elle vaut plusieurs centaines de milliers d'euros dans un dossier familial.

Erreur 5 — Sous-évaluer les parts

La tentation est forte : une valeur basse réduit les droits et consomme moins d'abattement. C'est aussi la première cause de redressement en matière de donation de parts. L'administration reconstitue l'actif net réévalué, écarte les décotes non motivées et applique les majorations pour insuffisance de déclaration — dix ans après, avec les intérêts. Une évaluation écrite, chiffrée et documentée reste votre meilleure protection : voir les motifs de redressement d'une SCI.

Erreur 6 — Oublier le compte courant d'associé

Le compte courant d'associé est une créance personnelle sur la société. Il n'est pas incorporé au capital et ne suit pas les parts : donner ses parts ne transmet pas son compte courant. Un parent qui a financé la SCI par 200 000 € de compte courant garde donc cette créance dans son patrimoine. Elle sera taxée intégralement à son décès, alors qu'il était convaincu d'avoir « tout donné ». C'est, de loin, l'oubli le plus coûteux des dossiers de transmission. Traitez le compte courant dans le même acte : donation de créance, incorporation préalable au capital, ou remboursement échelonné.

Erreur 7 — Compter sur le pacte Dutreil

L'exonération partielle de 75 % de l'article 787 B du CGI suppose une société exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI de location nue exerce une activité civile : elle en est exclue. Bâtir un plan de transmission sur un abattement Dutreil qui n'existera jamais, c'est découvrir des droits qu'on n'avait pas provisionnés. Voir SCI et pacte Dutreil.

Erreur 8 — Enchaîner création de SCI et donation-partage

Créer la SCI en janvier, lui apporter l'immeuble en février, donner-partager les parts en mars avec 20 % de décote, sans le moindre début de vie sociale : c'est le schéma type que l'administration attaque sur le fondement de l'abus de droit (art. L64 du LPF). Laissez la société vivre d'abord — compte bancaire à son nom, encaissement des loyers, assemblée générale annuelle, comptabilité tenue — avant de transmettre. Voir abus de droit et SCI.

Et si vous n'anticipez pas ? Les parts se transmettront par succession, avec toutes les difficultés que cela emporte : décès d'un associé de SCI et SCI héritée. Le legs de parts par testament est une alternative, mais il ne fige aucune valeur et n'écarte pas le rapport des libéralités antérieures : c'est un acte à cause de mort, pas un partage anticipé.

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12. FAQ — Donation-partage de parts de SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Une donation-partage est un acte notarié dont les effets se déploient sur plusieurs décennies : faites-la rédiger par un notaire au vu de votre situation familiale et patrimoniale précise.