Durée de vie d'une SCI : proroger avant le terme des 99 ans
Une SCI — une société civile immobilière — a une date de fin. Elle est écrite à l'article « Durée » de ses statuts, et elle ne dépasse jamais 99 ans. Le jour où elle tombe, la société est dissoute automatiquement : pas de courrier, pas de jugement, pas une ligne qui change sur son extrait d'immatriculation. Deux réponses selon l'endroit où vous vous trouvez. Le terme n'est pas encore atteint : une assemblée, une annonce légale et un dépôt en ligne suffisent, pour 316,57 € au total. Le terme est déjà passé : il vous reste exactement un an à compter de cette date pour saisir le président du tribunal judiciaire et faire valider la prorogation, avec effet rétroactif sur les actes déjà signés. Au-delà, il ne reste que la liquidation — 54 126 € dans le cas chiffré plus bas.
Aucune société civile ne peut exister sans durée : l'article 1835 du Code civil range celle-ci parmi les mentions que les statuts doivent obligatoirement porter. Si vous rédigez ou relisez les vôtres, notre guide des clauses essentielles des statuts de SCI détaille l'article « Durée » et les autres mentions dont l'oubli se paie des années plus tard.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Références vérifiées au texte consolidé (Code civil, code général des impôts — le CGI —, arrêtés tarifaires 2026). Mis à jour le 26 août 2026.
Sommaire
- Où en êtes-vous ? Quatre situations, quatre marches à suivre
- La durée maximale est de 99 ans : d'où part le compte
- L'obligation oubliée : consulter les associés un an avant le terme
- Proroger avant le terme : décision, formalités, 316,57 €
- Ce que « dissolution de plein droit » veut vraiment dire
- La fenêtre d'un an : faire proroger par le juge
- Le calcul qui décide : 316,57 € contre 54 126 €
- SCI ancienne, associés décédés, parts indivises : qui vote ?
- Les cas où il ne faut surtout pas proroger la SCI
- Ne plus jamais manquer le terme de votre SCI
- Questions fréquentes sur la durée de vie d'une SCI
1. Où en êtes-vous ? Quatre situations, quatre marches à suivre
Tout dépend d'une seule donnée : la date de terme de votre société, et sa distance avec aujourd'hui. Trouvez-la d'abord, lisez le reste ensuite.
Trouver la date de terme en trois minutes
- Les statuts, article « Durée » — presque toujours dans les cinq premiers. Formulation type : « La durée de la société est fixée à cinquante (50) années à compter de son immatriculation. »
- L'extrait d'immatriculation, couramment appelé Kbis. Sa ligne « durée de la personne morale » donne directement l'échéance. C'est le contrôle que font la banque et le notaire.
Les deux doivent dire la même chose. S'ils divergent, ce sont les statuts à jour qui font foi : faites rectifier la mention au registre.
| Votre situation | Ce qui est encore possible | Coût |
|---|---|---|
| Terme dans plus d'un an | Assemblée de prorogation quand vous voulez, sans contrainte de calendrier. La situation confortable. | 316,57 € |
| Terme dans moins d'un an | Même chose, mais la consultation légale est déjà en retard : convoquez sans attendre, la prorogation doit être votée avant le dernier jour. | 316,57 € |
| Terme passé depuis moins d'un an | Requête au président du tribunal judiciaire, puis assemblée dans les trois mois. Les actes déjà signés sont couverts. | 1 817 à 3 317 € |
| Terme passé depuis plus d'un an | Plus aucune prorogation possible. Il reste la liquidation, puis éventuellement une société nouvelle. | 54 126 € (cas chiffré §7) |
Les trois premières lignes se règlent avec ce guide. La quatrième relève de notre guide sur la dissolution et la liquidation d'une SCI : étapes de fermeture, délais, formalités.
2. La durée maximale est de 99 ans : d'où part le compte
L'article 1838 du Code civil tient en une ligne : la durée d'une société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. Il vise toutes les sociétés, civiles comme commerciales, donc toutes les SCI sans exception. Trois conséquences, dont deux surprennent régulièrement.
- Une SCI ne peut pas être « à durée illimitée ». Une clause qui prévoirait une durée indéterminée ou perpétuelle est privée d'effet et se ramène au plafond légal.
- Le plafond se recharge à chaque prorogation. Une SCI née en 1968 pour 58 ans peut être prorogée en 2026 pour 99 ans de plus : elle vivra jusqu'en 2125. Ce n'est pas la vie totale de la société qui est plafonnée, c'est chaque période.
- Rien n'oblige à retenir 99 ans, et c'est là qu'est le problème réel. Les SCI constituées entre 1960 et 1990 l'ont très souvent été pour 30, 40 ou 50 ans, le rédacteur calant la durée sur un horizon patrimonial : fin du prêt, majorité des enfants, retraite du fondateur. Ce sont ces sociétés qui arrivent à échéance en ce moment.
Le point de départ, ensuite, n'est pas la signature des statuts. Elle court à compter de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés : c'est à cette date, pas avant, que la société acquiert la personnalité morale (article 1842 du Code civil). Entre la signature et l'immatriculation, il s'écoule couramment trois à huit semaines. C'est la seconde date qui compte.
Un exemple, puisque la question revient toujours. Statuts signés le 3 février 1986, immatriculation obtenue le 14 mars 1986, durée statutaire de 40 ans. Le terme n'est pas le 3 février 2026 mais la mi-mars 2026. Quarante années à compter du 14 mars 1986 s'achèvent au plus tard le 14 mars 2026, et la veille selon la lecture la plus prudente : aucun texte ne tranche la computation du terme statutaire. Retenez la date la plus tôt des deux. L'assemblée de prorogation doit donc se tenir au plus tard le 13 mars 2026, dernier jour d'existence de la société dans cette lecture. En pratique, tenez-la deux ou trois semaines plus tôt. Personne n'a intérêt à jouer une société sur un délai de convocation.
3. L'obligation oubliée : consulter les associés un an avant le terme
C'est probablement l'obligation la moins respectée de tout le droit des sociétés civiles. Elle tient en une phrase de l'article 1844-6 du Code civil : « Un an au moins avant la date d'expiration de la société, les associés doivent être consultés à l'effet de décider si la société doit être prorogée. »
Trois précisions que le texte ne donne pas.
- C'est le gérant qui doit consulter. Le texte ne le nomme pas, mais l'organe chargé de convoquer les associés est le gérant : c'est à lui d'inscrire la question à l'ordre du jour.
- Consulter n'est pas décider. L'obligation porte sur la question posée, pas sur la réponse. Les associés peuvent parfaitement être consultés et répondre non : la société se dissoudra alors au terme, mais volontairement, ce qui est une situation saine.
- La forme suit vos statuts. Assemblée réunie, consultation écrite, acte signé par tous : peu importe, du moment que le mode retenu est admis par l'article « décisions collectives » de vos statuts ou par la loi, et que la trace écrite existe.
Et si le gérant ne fait rien ? Le troisième alinéa donne la parade. Tout associé, même minoritaire, peut demander au président du tribunal un mandataire de justice — un tiers nommé par le juge — chargé de provoquer la consultation à sa place. Arme sous-utilisée : elle permet à un associé isolé de forcer la question quand le gérant est absent, malade, brouillé avec la famille ou injoignable. Comptez 800 à 1 500 € de requête d'avocat, à comparer aux dizaines de milliers d'euros de la section 7.
Dernier point, souvent mal compris : manquer la consultation ne dissout rien en soi. Ce qui dissout, c'est l'arrivée du terme sans prorogation votée. Vous pouvez très bien n'avoir jamais été consulté et voter valablement la prorogation six mois, trois mois ou huit jours avant l'échéance. Le retard de consultation n'est un obstacle que le jour où il devient un oubli.
4. Proroger avant le terme : décision, formalités, 316,57 €
La majorité : unanimité par défaut
Le premier alinéa de l'article 1844-6 pose un principe et ouvre une porte. Le principe : l'unanimité des associés. Chacun dispose d'un veto, quelle que soit sa participation — personne n'est tenu de rester associé au-delà de la durée pour laquelle il s'est engagé. La porte : la clause statutaire. Si les statuts le prévoient expressément, la prorogation se décide à la majorité requise pour les modifier — deux tiers, trois quarts, en nombre et en capital, selon le rédacteur.
D'où une règle avant toute convocation : lisez deux articles de vos statuts, jamais un seul. L'article « Durée », qui porte parfois lui-même la clause d'assouplissement, et celui sur les décisions collectives extraordinaires. Pas de clause expresse ? C'est l'unanimité, et c'est aussi la lecture que retiendront le greffe et le notaire.
Le procès-verbal, en pensant à celui qui le lira dans dix ans
Le procès-verbal — le compte rendu écrit et signé de l'assemblée — doit permettre à un clerc de notaire ou à un agent du greffe de vérifier seul que la décision est régulière. Il porte l'identification complète de la société, la date et le mode de convocation, les associés présents avec leur nombre de parts. Puis le texte des résolutions, le vote résolution par résolution, la nouvelle rédaction de l'article « Durée » et les pouvoirs donnés pour les formalités. Ajoutez en tête trois lignes rappelant la date de terme et le fondement de la consultation : c'est ce paragraphe qui évitera une demande de pièce complémentaire.
Les modèles de convocation et de procès-verbal sont dans notre guide de l'assemblée générale de SCI. Celui sur la signature électronique des actes de SCI dit ce qui vaut quand un associé signe depuis l'étranger.
Les trois formalités qui suivent le vote
Proroger, c'est modifier les statuts : le circuit est celui, très balisé, de toute modification statutaire de SCI.
- Rééditer les statuts avec le nouvel article « Durée » et les certifier conformes.
- Publier une annonce légale dans un support habilité du département du siège. L'avis mentionne l'organe qui a décidé, la nouvelle durée, la nouvelle date de terme et le numéro de l'article modifié.
- Déposer la formalité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, opéré par l'INPI depuis 2023, en joignant le procès-verbal, les statuts à jour et l'attestation de parution. L'article R. 123-66 du code de commerce impose de demander l'inscription modificative dans le mois de la décision.
Le coût, poste par poste
| Poste | Montant | Fondement |
|---|---|---|
| Annonce légale de prorogation | 130,80 € TTC | Modification portant sur la durée de la société : forfait de 109 € HT (126 € HT à La Réunion et à Mayotte, annexe VII). Arrêté du 19 novembre 2021, tarifs 2026 de l'arrêté du 19 novembre 2025 |
| Inscription modificative au registre | 42,26 € HT + 8,45 € de TVA | Prestation n° 44 de l'art. A743-10 du code de commerce, arrêté du 25 février 2026 |
| Droit affecté au registre national des entreprises | 5,90 € | Annexe 1-4 de l'art. D123-321 : dû sur l'inscription modificative |
| Dépôt de l'acte modificatif | 13,16 € TTC | Prestation n° 52 (6,05 € HT) + TVA + 5,90 € de droit au registre national. Dû une seule fois, quel que soit le nombre de pièces |
| Publication au BODACC | 116 € | Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, arrêté du 9 novembre 2017. Gratuit à la constitution et à la radiation seulement |
| Total en autonomie | 316,57 € | 130,80 € d'annonce + 185,77 € de formalité complète |
| Avec rédaction confiée à un professionnel | 467 à 717 € | 150 à 400 € d'honoraires pour le procès-verbal, les statuts à jour et le dépôt |
Le forfait de 109 € HT suppose une seule modification par annonce. Si la même assemblée change aussi le gérant, le siège ou l'objet, l'avis sort du forfait et bascule à la tarification au caractère, entre 0,185 € et 0,239 € selon le département. Deux avis distincts reviennent alors parfois moins cher qu'un seul. Deux montants qui circulent encore sont faux. 177,01 € n'a jamais correspondu à une formalité réelle : c'est une addition à laquelle il manque les deux droits de 5,90 € affectés au registre national des entreprises. Et 192,01 € était le tarif de l'arrêté du 28 février 2020, applicable jusqu'en février 2024 — pas « le tarif 2025 », qui était de 188,81 €. La baisse de 2025 à 2026 est de 3,04 €, pas de 15 €.
Fiscalement, une prorogation votée avant le terme ne coûte rien du tout. Pas de personne morale nouvelle, donc pas de cessation d'entreprise : même numéro SIREN — l'identifiant à neuf chiffres attribué à la société pour toute sa vie —, mêmes valeurs au bilan, mêmes déficits reportables, aucune imposition des plus-values latentes, aucun droit d'enregistrement. Quelques centaines d'euros d'un côté, plusieurs dizaines de milliers de l'autre. Entre les deux, une signature apposée avant une date plutôt qu'après.
5. Ce que « dissolution de plein droit » veut vraiment dire
L'article 1844-7, 1° du Code civil place en tête des causes de dissolution l'expiration du temps pour lequel la société a été constituée. « De plein droit » signifie ce que la formule dit : aucune décision des associés, aucun jugement, aucune formalité. Au dernier jour de la durée statutaire, à minuit, la SCI est dissoute. Personne ne le signale. L'extrait d'immatriculation ne change pas, et des sociétés tournent des années sans que personne s'aperçoive de rien.
Il faut maintenant désamorcer une peur et en installer une autre, parce que les deux sont mal placées.
| Ce qui n'arrive pas | Ce qui arrive vraiment |
|---|---|
| La société n'est pas anéantie rétroactivement | Elle entre en liquidation. Sa personnalité morale subsiste pour les besoins de celle-ci jusqu'à la publication de la clôture (art. 1844-8, al. 3 C. civ.) |
| L'immeuble ne change pas de propriétaire | Il reste à la SCI. Rien n'est transféré aux associés tant que le partage n'a pas eu lieu |
| Les baux ne sont pas résiliés, les loyers restent dus | Mais la société n'a plus vocation à en signer de nouveaux ni à poursuivre son objet |
| Le compte bancaire n'est pas fermé d'office | La banque le restreint dès qu'elle découvre le terme échu, et refuse tout financement nouveau |
| Le gérant n'est pas destitué | Ses fonctions s'éteignent, et il ne devient pas liquidateur pour autant : le liquidateur est désigné par les statuts, à défaut par les associés, à défaut par le juge (art. 1844-8, al. 1 et 2). Celui qui continue de signer sans ce titre engage sa responsabilité personnelle |
Deux obligations se greffent là-dessus, systématiquement ignorées. La première vient du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : dès la dissolution, la dénomination doit porter la mention « société en liquidation » et le nom du liquidateur sur tous les documents destinés aux tiers. Imaginez la quittance de loyer ainsi libellée. La seconde est au dernier alinéa de l'article 1844-8 : liquidation non close dans les trois ans, et le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour qu'il y soit procédé. Une SCI qui traîne un terme échu depuis des années s'expose donc à une liquidation imposée de l'extérieur.
Ce qui est réversible et ce qui ne l'est pas. Tant qu'aucun acte de liquidation n'a été accompli — pas de liquidateur nommé, rien de réparti, aucun immeuble attribué —, la situation reste rattrapable pendant un an. Dès qu'un partage a commencé, l'intention commune de poursuivre devient très difficile à démontrer : la fenêtre se referme dans les faits avant de se refermer en droit.
6. La fenêtre d'un an : faire proroger par le juge
Avant 2019, un terme oublié était sans remède : la dissolution étant acquise de plein droit, aucune assemblée, même unanime, ne pouvait ressusciter la société. La loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 a ajouté un alinéa à l'article 1844-6 — un seul — et changé la donne. Traduit, il donne ceci.
- Qui saisit : tout associé, y compris minoritaire. Le gérant n'a aucun monopole.
- Qui décide : le président du tribunal judiciaire, statuant sur requête — c'est-à-dire sans audience contradictoire, sur dossier écrit.
- Dans quel délai : dans l'année qui suit la date d'expiration de la société. Le délai court depuis le terme, pas depuis le jour où vous découvrez le problème.
- Condition d'ouverture : que la consultation n'ait pas eu lieu. Si les associés ont été consultés et ont refusé de proroger, la dissolution est voulue : pas de rattrapage.
- Ce que fait le juge : il constate l'intention des associés de proroger et autorise la consultation à titre de régularisation dans un délai de trois mois, en désignant au besoin un mandataire de justice pour la provoquer.
- L'effet, décisif : si la société est prorogée, les actes conformes à la loi et aux statuts antérieurs à la prorogation sont réputés réguliers et accomplis par la société ainsi prorogée. Les loyers encaissés, les baux signés, les échéances de prêt réglées entre le terme et la régularisation sont donc sécurisés rétroactivement.
Le point qui fait gagner ou perdre : démontrer l'intention
Le juge ne proroge pas d'office : il constate une intention, et il ne la devine pas. C'est à vous de la lui prouver, pièces en main. Quatre familles de pièces.
- Une lettre d'intention signée par le plus grand nombre possible d'associés. C'est la pièce maîtresse ; ne la rédigez pas à la va-vite.
- La preuve que l'activité a continué normalement : baux en cours, loyers encaissés, échéances de prêt honorées, taxe foncière réglée.
- Les déclarations fiscales déposées après le terme, et les procès-verbaux d'approbation des comptes postérieurs s'il y en a eu.
- L'absence de tout acte de liquidation : aucun liquidateur nommé, rien de réparti, aucune démarche de clôture engagée.
Deux verrous levés par la Cour de cassation. L'affaire portait sur un groupement forestier constitué en 1979 pour quarante ans (Cass. com., 30 août 2023, n° 22-12.084). La chambre commerciale juge d'abord que le texte n'oblige pas à rechercher si les associés ont omis de bonne foi de proroger : la négligence n'est pas un obstacle. Elle juge ensuite que si les statuts prévoient la majorité, il suffit de constater l'intention d'associés représentant cette majorité. L'unanimité n'est pas exigée. Deux raisons de ne pas renoncer parce qu'un associé se tait — à condition que vos statuts prévoient une majorité. Statuts muets, c'est l'intention de tous les associés qu'il faudra prouver au juge, comme le vote lui-même se serait pris à l'unanimité.
Le déroulé, et ce qu'il coûte
- Dater le terme au jour près sur l'extrait d'immatriculation, et vérifier que vous êtes bien dans l'année qui le suit.
- Réunir les pièces : statuts d'origine et modificatifs, extrait d'immatriculation, procès-verbaux disponibles, baux, relevés bancaires, déclarations fiscales, lettres d'intention signées.
- Déposer la requête devant le président du tribunal judiciaire du lieu du siège. Prenez un avocat : c'est une procédure de niche, rarement plaidée, où la rédaction de la requête fait la décision.
- Tenir la consultation dans les trois mois de l'ordonnance, dans les formes autorisées par le juge, et voter la prorogation à la majorité de l'article 1844-6.
- Boucler les formalités habituelles, l'ordonnance jointe au dépôt.
Le solde d'une régularisation judiciaire
Honoraires d'avocat pour la requête et le suivi : 1 500 à 3 000 € selon la place et la complexité du dossier. Formalités de prorogation ensuite, identiques au cas normal : 316,57 €. Total : 1 817 à 3 317 €, contre les 54 126 € de la section suivante. Un dossier de régularisation est le seul de cette page où dépenser 3 000 € est une excellente affaire.
Le délai d'un an est un couperet. Passé cette date, la voie est fermée sans exception : il ne reste que la liquidation, avec sa fiscalité. C'est précisément pour cela que la vérification de la date de terme se fait maintenant, et non le jour où un notaire la réclame.
7. Le calcul qui décide : 316,57 € contre 54 126 €
Cette page existe pour ce calcul. Le voici en entier, sur un dossier ordinaire, jusqu'au solde.
Les données : la SCI Les Tilleuls
- SCI familiale à l'impôt sur le revenu, deux associés, 1 000 € de capital social, immatriculée le 12 mai 1986 pour 40 ans. Terme : 11 mai 2026.
- Immeuble locatif acquis en mars 2010 pour 250 000 €, valeur au terme 500 000 €, prêt intégralement remboursé. Détention : 16 années révolues.
- Personne n'a consulté les associés en mai 2025, personne n'a rien voté. La société est dissoute de plein droit depuis le 12 mai 2026.
| Liquidation subie — le détail | Montant |
|---|---|
| Valeur d'attribution de l'immeuble | 500 000 € |
| Prix d'acquisition majoré : 250 000 € + 18 750 € (frais forfaitaires 7,5 %) + 37 500 € (travaux forfaitaires 15 %) | 306 250 € |
| Plus-value brute | 193 750 € |
| Abattement pour durée de détention à l'impôt sur le revenu (11 années × 6 % = 66 %) → base 65 875 €, taxée à 19 % | 12 516 € |
| Abattement pour les prélèvements sociaux (11 × 1,65 % = 18,15 %) → base 158 584 €, taxée à 17,2 % | 27 276 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées : 2 % de 65 875 € (art. 1609 nonies G du CGI) | 1 318 € |
| Droit de partage — l'impôt dû à l'État quand les associés se répartissent entre eux ce qui reste de la société — 2,5 % de l'actif net partagé, c'est-à-dire des 500 000 € qui restent une fois les dettes payées (art. 746 du CGI) | 12 500 € |
| Formalités de fermeture : annonce de dissolution et de nomination du liquidateur 183,60 € (forfait de 153 € HT) + formalité de dissolution 185,77 € + annonce de clôture de liquidation 133,20 € (forfait de 111 € HT) + radiation 13,16 € | 516 € |
| Coût total de l'oubli | 54 126 € |
| Coût d'une prorogation votée en avril 2026 | 316,57 € |
Écart : 53 809 €. Un rapport de 1 à 171, pour une assemblée d'une heure tenue trois semaines plus tôt. Et ce n'est encore que la sortie.
La deuxième facture : remettre le bien dans une société
Beaucoup de familles veulent, après coup, reloger l'immeuble dans une structure neuve. Deux chemins, deux additions très différentes — et la plupart des pages sur le sujet les traitent à l'envers.
- Apport pur et simple à une SCI nouvelle à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire rémunéré exclusivement par des parts, sans reprise de dette. Enregistré gratuitement depuis la loi de finances pour 2019 (art. 810, I du CGI) : 0 € de droits d'enregistrement. Restent deux postes. La contribution de sécurité immobilière perçue par le service de la publicité foncière, soit 0,10 % de la valeur : 500 €. Et les émoluments du notaire, du même ordre que sur une vente de même valeur : environ 5 271 € TTC. Comptez 5 771 € en tout, contre 37 371 € par l'autre chemin. Attention au régime d'arrivée. Le même apport pur et simple à une société à l'impôt sur les sociétés est taxé à 5 % (2,20 % au titre de l'art. 810, III du CGI, majoré des taxes additionnelles départementale et communale), soit 25 000 € sur 500 000 €.
- Rachat par une société nouvelle. L'opération est une vente et supporte les droits de mutation à titre onéreux de droit commun, environ 6,32 % dans la grande majorité des départements. Sur 500 000 €, cela fait 31 600 €, auxquels s'ajoutent environ 5 271 € TTC d'émoluments de notaire — ses honoraires tarifés par décret (barème de l'art. A444-91 du code de commerce) — et 500 € de contribution de sécurité immobilière, 0,10 % de la valeur. Soit 37 371 €.
Dans le pire scénario, la famille des Tilleuls paie donc 91 497 € pour se retrouver au même endroit qu'avant, avec une société plus jeune et sans son antériorité de détention. Ces 91 500 € sont l'exact prix d'une ligne non relue dans un dossier.
Et si la SCI était à l'impôt sur les sociétés ?
Reprenons la même société, à la même valeur, mais ayant opté pour l'impôt sur les sociétés. Elle a donc amorti sa construction : 200 000 € de bâti sur trente ans, 50 000 € de terrain non amortissable.
| La même liquidation, mais à l'impôt sur les sociétés | Montant |
|---|---|
| Amortissements pratiqués en 16 ans (200 000 € / 30 × 16) | 106 667 € |
| Valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix payé diminué des amortissements : 250 000 − 106 667 | 143 333 € |
| Plus-value taxable : 500 000 − 143 333, sans aucun abattement de durée | 356 667 € |
| Impôt sur les sociétés : 15 % sur 42 500 € puis 25 % sur 314 167 € | 84 917 € |
| Boni de liquidation, c'est-à-dire ce que les associés touchent au-delà de leur capital : 415 083 € − 1 000 € de capital, taxé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus de capitaux mobiliers) | 130 022 € |
| Droit de partage de 2,5 % sur 415 083 € | 10 377 € |
| Coût fiscal total | 225 316 € |
225 316 € contre 316,57 €. Le rapport passe de 1 à 171 à 1 à 712. La raison tient en deux lignes : à l'impôt sur les sociétés il n'existe aucun abattement pour durée de détention, et les amortissements déduits pendant seize ans reviennent gonfler la plus-value au moment de la sortie. Les détails de ces deux régimes sont dans nos guides plus-value d'une SCI à l'impôt sur le revenu et plus-value d'une SCI à l'impôt sur les sociétés.
Calculs arrondis à l'euro. Abattements pour durée de détention : art. 150 VC du CGI (6 % par an de la 6e à la 21e année) et art. L136-7 du code de la sécurité sociale (1,65 % par an). Forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et 15 % pour travaux : art. 150 VB, II, 3° et 4° du CGI. Surtaxe : art. 1609 nonies G du CGI, 2 % entre 60 001 € et 100 000 € de plus-value imposable. Son seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société relevant de l'article 8 du CGI, non de la part de chaque associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, mis à jour le 18 juillet 2023). Droit de partage : 2,5 % (BOI-ENR-PTG-10-10) ; le taux réduit de 1,10 % ne vise que le divorce, la séparation de corps et la rupture de PACS. Son assiette change avec le régime : à l'impôt sur le revenu la plus-value est due par les associés et n'entame pas l'actif social (500 000 €), à l'impôt sur les sociétés c'est une dette sociale (415 083 €). Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les plus-values immobilières des particuliers, 18,6 % sur les revenus de capitaux mobiliers depuis l'imposition des revenus 2025.
Un doute sur la date de terme de votre SCI ?
Une lecture des statuts et de l'extrait d'immatriculation suffit à lever l'incertitude. Si le terme approche, ou s'il est déjà passé, cadrez la marche à suivre tout de suite : le délai de régularisation est d'un an et ne se renouvelle pas.
8. SCI ancienne, associés décédés, parts indivises : qui vote ?
C'est le dossier type de cette page, et le plus difficile. Une SCI constituée en 1978 par un couple pour cinquante ans arrive à terme en 2028. Les deux fondateurs sont décédés. Leurs parts sont en indivision successorale — détenues ensemble par les trois enfants, sans partage —, et l'un d'eux vit à l'étranger sans répondre. Il faut pourtant réunir une assemblée et voter à l'unanimité.
Trois questions, trois réponses.
- Qui convoque ? Le gérant, s'il en reste un en fonction. Si c'était l'un des fondateurs décédés et que personne n'a été nommé depuis, la société n'a plus d'organe : faites d'abord désigner un gérant par les associés, ou demandez en justice un administrateur provisoire. Notre guide sur le décès du gérant d'une SCI détaille cette remise en route.
- Qui vote pour des parts indivises ? Un mandataire unique, désigné par les indivisaires ou, en cas de désaccord, par le juge à la demande du plus diligent (article 1844, alinéa 2 du Code civil). Les héritiers ne votent pas séparément. Une indivision qui vote en ordre dispersé fragilise l'assemblée. Depuis la réforme des nullités du 1er octobre 2025, le juge n'annule plus automatiquement, mais il peut le faire — et personne n'a envie de rejouer une prorogation deux ans plus tard. Le dernier alinéa du même article permet aux statuts d'aménager la règle — lisez-les avant de convoquer.
- Et si un indivisaire est introuvable ? Deux voies. Le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire successoral, chargé d'administrer provisoirement la succession en cas d'inertie ou de mésentente des héritiers (article 813-1 du Code civil). Plus simple souvent : demander au juge le mandataire commun de l'article 1844, qui votera pour l'indivision entière. Comptez deux à quatre mois, et 800 à 1 500 € d'avocat pour la requête en désignation, à ajouter aux 316,57 € de formalités — d'où l'intérêt de ne pas démarrer trois semaines avant le terme.
Cas voisin, tout aussi fréquent : les parts ont été données aux enfants avec réserve d'usufruit aux parents. Le vote revient alors au nu-propriétaire — celui qui détient la part sans en percevoir les revenus —, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier (article 1844, alinéa 3). Attention : depuis 2019, les deux ont le droit de participer à l'assemblée, et les statuts ne peuvent pas l'écarter. L'usufruitier se convoque, même quand il ne vote pas. Une prorogation n'est pas une affectation de bénéfices : ce sont les enfants qui votent, sauf aménagement statutaire. Le dernier alinéa de l'article 1844 permet aux statuts d'écarter cette répartition du droit de vote, et il le permettait déjà avant 2019. La loi du 19 juillet 2019 a plutôt resserré cette faculté : c'est elle qui a rendu indérogeable le droit de participer rappelé ci-dessus. Le détail est dans nos guides sur le démembrement des parts de SCI, le décès d'un associé, la SCI héritée et la reprise d'une SCI existante, où la date de terme ouvre l'audit d'entrée.
9. Les cas où il ne faut surtout pas proroger la SCI
Une page qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici quatre situations où la prorogation est une mauvaise réponse, et ce qu'il faut faire à la place.
| Situation | Ne faites pas ça | Faites plutôt |
|---|---|---|
| La SCI n'a plus d'immeuble ni de projet | Ne payez pas 316,57 € pour prolonger une coquille vide, et ne laissez surtout pas le terme arriver « puisque de toute façon on arrête » | Une dissolution volontaire, décidée et maîtrisée, ou une mise en sommeil si l'arrêt n'est que temporaire |
| Le terme est passé depuis plus d'un an | Ne déposez pas une requête en régularisation : elle sera rejetée, et l'avocat sera payé quand même. Ne votez pas non plus une « prorogation » en assemblée : elle est sans valeur | Assumez la liquidation, puis créez une société nouvelle si le projet le justifie |
| Vous découvrez le terme après coup | N'antidatez jamais un procès-verbal. C'est un faux, il ne trompera ni le greffe ni le notaire, et il transforme un problème civil réparable en infraction pénale | La requête au président du tribunal judiciaire, qui existe précisément pour ce cas et couvre les actes passés |
| Les associés sont en conflit ouvert | Ne convoquez pas une assemblée « pour voir », en espérant que l'opposant cédera : un refus acté ferme aussi la régularisation judiciaire | Négociez d'abord le rachat des parts de l'opposant, ou traitez la mésentente entre associés avant de poser la question de la durée |
Reste la durée à retenir. Ne prorogez pas mécaniquement de 99 ans parce que c'est le maximum. Une prorogation de 25 ou 30 ans force la famille à se reposer la question un jour, patrimoine sous les yeux, plutôt que de repousser le sujet au-delà de deux générations. Le prix de ce rendez-vous : 316,57 € à repayer et une échéance de plus à tenir. Arbitrez, mais arbitrez consciemment.
10. Ne plus jamais manquer le terme de votre SCI
« Soyez vigilant » n'a jamais sauvé une SCI. Voici une méthode qui tient en quatre gestes, dont trois se font une seule fois.
- Aujourd'hui : calculez la date de terme et écrivez-la en toutes lettres dans le registre des décisions, en première page. C'est le seul document que tout repreneur, tout héritier et tout notaire ouvrira un jour.
- Deux ans avant le terme : inscrivez la question à l'ordre du jour de l'assemblée d'approbation des comptes. Pas « prévoir de proroger », mais une résolution : « Décision sur la prorogation de la durée de la société, dont le terme est fixé au [date] ». Deux ans, et non un, parce qu'une indivision successorale ou un associé introuvable coûtent facilement six mois.
- Un an avant : c'est la date légale de la consultation. Si l'étape précédente a été faite, celle-ci n'est qu'une confirmation.
- Chaque année : faites relire la ligne « durée de la personne morale » de l'extrait d'immatriculation par quelqu'un d'autre que le gérant. Une échéance connue d'une seule personne n'est pas une échéance connue.
Le fond du problème n'est pas juridique, il est documentaire : la date de terme d'une SCI vit dans un carton, pas dans un calendrier. Tant qu'elle n'est écrite nulle part d'utile, elle sera manquée. Notre calendrier fiscal de la SCI reprend les autres échéances de l'année.
11. Questions fréquentes sur la durée de vie d'une SCI
Mes statuts disent « durée illimitée ». Est-ce valable ?
Non. L'article 1835 du Code civil impose que les statuts fixent une durée, et l'article 1838 la plafonne à 99 ans. Une clause prévoyant une durée illimitée ou perpétuelle est privée d'effet ; l'interprétation dominante la ramène au plafond de 99 ans à compter de l'immatriculation. Concrètement, si vos statuts portent cette mention, calculez votre terme comme si 99 ans avaient été écrits, et profitez de la prochaine assemblée pour réécrire l'article « Durée » proprement.
Peut-on proroger dix ans avant le terme ?
Oui. L'article 1844-6 fixe une date au-delà de laquelle il est trop tard pour consulter tranquillement — un an avant le terme — mais aucune date avant laquelle il serait trop tôt pour décider. Une prorogation votée en 2026 pour une SCI dont le terme tombe en 2038 est parfaitement valable. C'est même la meilleure façon de traiter le sujet : quand la question se pose à froid, sans échéance dans le dos, personne ne vote sous pression.
Peut-on proroger pour cinq ans seulement ?
Oui, la durée de la prorogation est libre dans la limite de 99 ans. Beaucoup de SCI familiales prorogent volontairement de 20 ou 30 ans plutôt que de prendre le maximum : cela crée un rendez-vous patrimonial obligatoire à échéance connue, où la question « à quoi sert encore cette société ? » se repose. L'inconvénient est symétrique : c'est une échéance de plus à ne pas manquer, et 316,57 € de formalités à repayer le jour venu.
Combien de fois peut-on proroger une SCI ?
Autant de fois que les associés le décident. Le plafond de 99 ans de l'article 1838 s'applique à chaque période, pas à la vie totale de la société. Une SCI immatriculée en 1968 pour 58 ans, prorogée en 2026 de 99 ans, vivra légalement jusqu'en 2125. Une société civile plus que centenaire n'a donc rien d'irrégulier.
Faut-il un notaire pour proroger une SCI ?
Non dans le cas courant : la prorogation est une modification statutaire ordinaire, qui se décide en assemblée et se constate par un procès-verbal sous seing privé, c'est-à-dire signé par les associés sans intervention d'un officier public. Le notaire redevient obligatoire si l'assemblée profite de la réunion pour faire entrer un immeuble au capital, puisque l'apport d'un bien immobilier suppose un acte authentique et une publicité foncière.
L'acte de prorogation doit-il être enregistré aux impôts ?
Non, ce n'est plus obligatoire — sauf si le procès-verbal est reçu par un notaire, tous les actes notariés restant soumis à l'enregistrement dans le mois (article 635, 1, 1° du CGI). L'article 635, 1, 5° du CGI a été réécrit par l'article 21 de la loi de finances pour 2020, puis par l'article 67 de celle pour 2021. Il ne vise plus que la transformation de société et certaines augmentations de capital : la prorogation en a disparu. Si vous présentez tout de même l'acte au service des impôts — certaines banques le demandent —, une prorogation pure et simple est enregistrée gratis, sans aucun droit à payer. C'est l'article 811, 1° du CGI, qui a remplacé l'ancien droit fixe de 375 € au 1er janvier 2019. Le commentaire administratif qui annonce encore ce droit fixe (BOI-ENR-AVS-20-50) date du 12 septembre 2012 et n'a jamais été mis à jour.
La SCI garde-t-elle son SIREN et son antériorité après prorogation ?
Oui, intégralement. Une prorogation régulière ne crée aucune personne morale nouvelle : même numéro SIREN, même date d'immatriculation, mêmes valeurs au bilan, mêmes déficits reportables, mêmes baux, mêmes contrats de prêt. Seule la ligne « durée de la personne morale » de l'extrait d'immatriculation change. C'est exactement l'inverse de ce qui se produit quand le terme est laissé passer.
Le greffe ou l'administration préviennent-ils de l'arrivée du terme ?
Non, personne ne prévient. Aucun texte n'impose au greffe, à l'INPI ou à l'administration fiscale d'alerter une société de l'approche de son terme, et aucun d'eux ne le fait spontanément. L'extrait d'immatriculation ne se met pas à jour tout seul le lendemain du terme : il affiche la même chose que la veille. C'est pourquoi ce sont presque toujours un banquier ou un notaire qui découvrent le problème, des mois ou des années après.
Notre SCI a été prorogée en assemblée il y a dix ans, mais rien n'a été déposé au registre : la prorogation est-elle valable ?
Entre associés, oui : la décision existe et la société n'est pas dissoute. Envers les tiers, non. Un fait soumis à publicité qui n'a pas été publié au registre leur est inopposable, alors qu'eux peuvent s'en prévaloir (article L. 123-9 du code de commerce). Concrètement, la banque et le notaire lisent l'extrait d'immatriculation, y voient une durée expirée et bloquent le dossier. Le remède est simple et sans date limite : déposez maintenant le procès-verbal et les statuts à jour, pour les mêmes 316,57 €. Le délai d'un mois de l'article R. 123-66 est dépassé depuis longtemps, mais une inscription tardive reste recevable.
Le locataire doit-il être informé de la dissolution ?
Aucun texte n'impose de le prévenir personnellement, et il n'a rien à faire : son loyer reste dû à la même société, sur le même compte. Il l'apprendra par ses quittances, qui portent désormais la mention « société en liquidation ». Il ne peut s'en servir ni pour cesser de payer, ni pour refuser un renouvellement. En revanche, c'est au liquidateur, et non plus à l'ancien gérant, de signer un congé ou un avenant. Et si la liquidation aboutit à attribuer l'immeuble à un associé, le bail suit l'immeuble : le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire (article 1743 du Code civil).
Faut-il continuer à déposer la déclaration 2072 — la déclaration annuelle de résultats des SCI à l'impôt sur le revenu — après le terme ?
Oui, et c'est même utile. La SCI conserve sa personnalité morale et ses obligations déclaratives tant que la liquidation n'est pas close. Cesser de déclarer ajoute une pénalité fiscale au problème juridique, et prive surtout la société de la meilleure preuve de sa continuité d'activité — celle qu'il faudra produire au juge si vous demandez la régularisation. Une SCI qui a déposé sa 2072 chaque printemps après le terme se défend beaucoup mieux qu'une SCI silencieuse.
La prorogation peut-elle être décidée sans réunir personne, par consultation écrite ?
Oui, par deux voies distinctes. La consultation écrite d'abord : elle n'est ouverte que si vos statuts la prévoient expressément (article 1853 du Code civil), faute de quoi l'assemblée reste obligatoire. L'acte signé par tous les associés ensuite : l'article 1854 lui donne la même valeur qu'une décision d'assemblée, et il ne suppose aucune clause préalable. C'est la voie la plus sûre pour une famille dispersée, puisqu'elle réunit de toute façon l'unanimité que la prorogation réclame le plus souvent. Le document signé remplace alors le procès-verbal dans le dossier déposé au registre.
Peut-on vendre l'immeuble d'une SCI dont la durée est expirée ?
Pas dans les conditions habituelles. Le notaire vérifie systématiquement la durée statutaire et les pouvoirs du signataire, et refusera de recevoir l'acte tant que la situation n'est pas régularisée. La vente reste possible dans le cadre de la liquidation, conduite par un liquidateur régulièrement nommé, mais elle emporte alors la fiscalité de cessation et le droit de partage. Si vous êtes encore dans l'année du terme, engagez la régularisation judiciaire d'abord, la vente ensuite.
Un associé peut-il refuser la prorogation et sortir de la SCI ?
Refuser, oui : à défaut de clause statutaire prévoyant une majorité, la prorogation se décide à l'unanimité et chaque associé dispose donc d'un veto, quelle que soit sa part. Sortir en se faisant racheter, non : le retrait d'un associé de société civile suppose une clause des statuts, l'accord unanime des autres associés ou une autorisation judiciaire pour justes motifs (article 1869 du Code civil). En pratique, le blocage se dénoue par un rachat négocié de ses parts avant l'assemblée.
Ma SCI est en sommeil : le terme la concerne-t-il quand même ?
Oui, et c'est un piège classique. La mise en sommeil est une simple déclaration de cessation temporaire d'activité : elle ne suspend ni la personnalité morale, ni le décompte de la durée statutaire. Une SCI en sommeil arrive à son terme exactement comme les autres et se dissout de plein droit le jour venu. Si elle détient encore un immeuble, le problème est entier.
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Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Code civil : articles 813-1, 1743, 1835, 1838, 1842, 1844, 1844-6, 1844-7, 1844-8, 1853, 1854 et 1869. Loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 ; ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 sur les nullités, applicable au 1er octobre 2025 ; Cass. com., 30 août 2023, n° 22-12.084 ; décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Code de commerce : articles L. 123-9, R. 123-66, A444-91 et A743-10, au tarif de l'arrêté du 25 février 2026, en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Annonces légales : arrêté du 19 novembre 2021, modifié par celui du 19 novembre 2025 pour les tarifs 2026. BODACC : arrêté du 9 novembre 2017. CGI : articles 150 U, 150 VB, 150 VC, 219, 635, 746, 810, 811, 879 et 1609 nonies G. Article L. 136-7 du code de la sécurité sociale. Les barèmes sont révisés chaque année : relisez chaque référence dans sa version en vigueur sur Légifrance et sur le BOFiP au moment où vous agissez. Terme échu, succession en cours, désaccord entre associés : faites-vous accompagner.
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