Comptabiliser les honoraires en SCI (agence, notaire, avocat, expert)

C'est l'écriture que vous passerez le plus souvent dans l'année, et c'est celle que je vois le plus souvent mal passée. Une note d'honoraires arrive, on la met en charges, on ferme le dossier. Sauf que le mot « honoraires » recouvre au moins trois traitements comptables distincts. Certains se consomment dans l'année et allègent le résultat immédiatement. D'autres rejoignent le prix de revient de l'immeuble et n'allègent plus rien du tout. D'autres encore dorment jusqu'à la revente, où ils viennent gonfler le prix d'acquisition. Et la facture, elle, a exactement la même tête dans les trois cas. L'erreur ne se voit donc pas : elle attend le jour de la cession, dix ou quinze ans plus tard, pour se rappeler à votre bon souvenir.

Notre panorama de la comptabilité d'une SCI s'arrête au cadre général. Ici, on descend au niveau du débit et du crédit : quel compte pour quel honoraire, l'écriture exacte pour l'agence, le notaire, l'avocat, l'expert-comptable et le syndic, ce qui se déduit à l'IR, ce qui se déduit à l'IS, la TVA quand il y en a, le rattachement à la bonne clôture. Et tout à la fin, l'obligation déclarative dont neuf gérants sur dix n'ont jamais entendu parler : la DAS 2.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Plan Comptable Général, impots.gouv.fr). Mis à jour le 30 juillet 2026.

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1. La question préalable : charge de l'exercice ou coût d'acquisition ?

Ne cherchez pas tout de suite un numéro de compte. Tranchez d'abord la question qui commande tout le reste : cet honoraire rémunère-t-il l'exploitation courante de l'immeuble, ou son entrée dans le patrimoine de la SCI ? Les 84 € versés chaque mois à l'agence pour encaisser un loyer sont consommés dans l'année, point final. Les 2 900 € d'émoluments payés au notaire, eux, font partie de ce que la SCI a réellement déboursé pour devenir propriétaire — ils appartiennent au bien autant que le prix affiché dans l'annonce. Deux natures, deux chemins comptables.

Les trois destins possibles d'un honoraire

• Charge de l'exercice. L'honoraire est consommé dans l'année et vient réduire le résultat immédiatement. C'est le cas de la très grande majorité des notes qu'une SCI reçoit : gestion locative, comptabilité, contentieux locatif, conseil ponctuel.
• Composante du coût d'acquisition d'une immobilisation. L'honoraire est rattaché à la valeur de l'immeuble inscrite à l'actif. Il ne réduit pas le résultat de l'année : il se retrouve dans l'amortissement, année après année — et seulement pour la part construction, jamais pour la part terrain.
• Élément du calcul de la plus-value. L'honoraire n'est déductible d'aucun revenu courant, mais il majore le prix d'acquisition ou diminue le prix de cession le jour de la vente. C'est le régime des frais d'acquisition et de cession dans une SCI à l'impôt sur le revenu.

Un même prestataire peut relever des trois cases dans la même année. Le cabinet d'avocats qui vous facture 1 440 € pour recouvrer un impayé produit une charge. Le même cabinet, facturant la sécurisation juridique d'une acquisition, produit du coût d'entrée. Rien ne distingue les deux factures : même papier à en-tête, même mot « honoraires », même taux de TVA. Ce n'est pas l'intitulé de la facture qui décide, c'est l'objet réel de la mission. D'où la règle que j'applique systématiquement : avant de saisir, lire la lettre de mission plutôt que la ligne de total.

Les honoraires liés à l'acquisition d'un immeuble : l'option de l'article 38 quinquies

Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition d'une immobilisation ne sont pas enfermés dans un traitement unique. Le Plan comptable général (art. 213-8 du règlement ANC n° 2014-03) ouvre une option, et l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI la reprend à l'identique côté fiscal : ces frais peuvent soit être rattachés au coût d'acquisition de l'immobilisation, soit être déduits immédiatement en charges.

Cette option n'a rien d'anodin, et le BOFiP en cadre strictement l'exercice (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 à 170) :

• Elle est globale : elle conditionne le traitement de l'ensemble des frais d'acquisition d'immobilisations corporelles et incorporelles supportés par l'entreprise, quelle que soit la nature du bien ou sa date d'acquisition. Impossible d'incorporer sur un immeuble et de passer en charges sur le suivant. Seuls les titres immobilisés et titres de placement relèvent d'une option distincte (§ 170) — une SCI qui détiendrait des parts sociales à l'actif peut donc y retenir un traitement différent de celui de ses immeubles.
• Elle est irrévocable (§ 170) — avec une réserve expresse que le BOFiP formule lui-même : sauf lorsque, comptablement, un tel changement est autorisé, par renvoi aux articles 120-4 et 130-5 du Plan comptable général (changement de méthode comptable justifié). Autant dire que le retour en arrière est l'exception, pas une option de confort.
• Elle s'exerce par la simple comptabilisation des frais concernés en immobilisation ou en charges, et se formalise sur papier libre, joint à la déclaration de résultats du premier exercice au titre duquel des frais d'acquisition d'immobilisation ont été comptabilisés (§ 160).

Traduction : vous choisissez une seule fois, au premier achat, le plus souvent sans savoir que vous choisissez — et ce choix suit la SCI jusqu'à sa dissolution. Autant le faire les yeux ouverts. Le détail des écritures d'entrée d'un immeuble à l'actif est développé dans notre guide écritures d'achat d'immeuble en SCI, et la ventilation entre terrain et construction dans valeur du terrain en SCI.

Le bon réflexe. Une SCI à l'IS qui achète son premier immeuble a presque toujours intérêt à passer les frais d'acquisition en charges : la déduction est immédiate, elle ne se dilue pas dans un amortissement sur trente ans, et surtout elle n'est pas partiellement stérilisée par la quote-part de terrain non amortissable. Le contre-argument existe : si l'exercice d'achat est très déficitaire et que le déficit risque de rester longtemps inemployé, l'incorporation lisse la charge. Nos guides déficit reportable en SCI à l'IS et plus-value en SCI à l'IS creusent l'arbitrage.

À l'IR : non déductibles du foncier, mais retenus dans le prix d'acquisition

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, l'option de l'article 38 quinquies n'a tout simplement pas d'objet : ni actif immobilisé fiscalement amortissable, ni compte de résultat commercial. Le raisonnement se joue en deux temps, et le second console du premier.

Premier temps : les frais d'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers. L'article 31 du CGI dresse une liste limitative des charges admises ; les dépenses en capital n'y figurent pas. Le BOFiP le confirme sans ambiguïté en excluant des frais de gestion déductibles « les frais versés à un tiers pour l'acquisition ou la cession de l'immeuble donné en location » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70), alors même que l'immeuble est destiné à la location. Honoraires du notaire, commission d'agence à l'achat, frais de dossier bancaire : rien de tout cela ne vient alléger le revenu foncier déclaré sur la déclaration 2072.

Second temps : ils ne sont pas perdus, ils sont différés. L'article 150 VB, II-3° du CGI permet de majorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux, retenus soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d'acquisition. Le BOFiP y range notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur d'acte, les commissions versées à un intermédiaire et dues par l'acquéreur en vertu d'un mandat, ainsi que les droits d'enregistrement ou la TVA effectivement supportés (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).

Ce choix entre réel et forfait pèse lourd. Depuis que la grande majorité des départements a voté la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025, les droits de mutation tournent autour de 6,32 %. Ajoutez les émoluments, les débours, parfois une commission d'agence à la charge de l'acquéreur : on dépasse les 7,5 % sans forcer. Le réel gagne presque toujours. À une condition, une seule : avoir gardé les pièces. Vingt ans, parfois. Voilà pourquoi un archivage numérique sérieux n'est pas une lubie de maniaque du classement.

Attention à la confusion la plus fréquente. « Non déductible » ne veut pas dire « à ne pas comptabiliser ». Même dans une SCI à l'IR, les honoraires d'acquisition doivent apparaître dans les livres : ils sont sortis de la trésorerie, ils font partie du prix de revient du bien et ils devront être retrouvés le jour de la vente. Les passer à la trappe parce qu'ils ne sont pas déductibles, c'est se priver d'une majoration du prix d'acquisition dix ou vingt ans plus tard. Voyez à ce sujet notre guide plus-value en SCI.

Les honoraires liés à la cession

Symétriquement, les honoraires supportés à l'occasion d'une vente ne sont pas déductibles des revenus fonciers : ils viennent en diminution du prix de cession (art. 150 VA, III du CGI). La liste est limitative et figure à l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI :

• les honoraires versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission d'agence supportée par le vendeur) ;
• les frais de certifications et diagnostics rendus obligatoires à la date de la cession ;
• les indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend libre d'occupation ;
• les honoraires versés à un architecte pour des travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• les frais exposés pour obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant le bien.

Un honoraire de conseil patrimonial, un audit ou une expertise de valorisation payés « autour » de la vente n'y figurent pas : ils ne réduisent pas le prix de cession. Dans une SCI à l'IS, la logique est autre — les frais de cession sont des charges de l'exercice, qui pèsent sur le résultat de l'exercice de vente ; le mécanisme est détaillé dans nos écritures de vente d'immeuble en SCI.

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2. Le plan de comptes des honoraires en SCI

La question « charge ou coût d'acquisition » réglée, le choix du compte devient presque mécanique. Le Plan comptable général range l'essentiel dans une seule famille : le compte 622 « Rémunérations d'intermédiaires et honoraires ». Voici les subdivisions qui servent vraiment dans une SCI — les autres, vous ne les ouvrirez jamais.

Rien n'interdit d'ouvrir des sous-comptes maison : 62261 « Honoraires de gestion locative », 62262 « Honoraires comptables », 62263 « Honoraires de mise en location ». C'est même vivement conseillé dès que la SCI détient plusieurs biens : au moment de la révision, un seul solde global de 6226 ne dit rien, alors que trois sous-comptes racontent immédiatement l'histoire de l'exercice. La liste complète des comptes utiles est détaillée dans notre plan comptable d'une SCI.

Les comptes voisins qu'on confond

Trois confusions reviennent dans presque toutes les comptabilités que nous reprenons. Aucune n'est grave prise isolément ; ensemble, elles rendent un compte 6226 parfaitement illisible.

• 614 « Charges locatives et de copropriété » — et non 6226. Les honoraires du syndic ne sont pas facturés à la SCI : ils sont une composante du budget de copropriété, appelée à travers les appels de fonds trimestriels. Ils suivent donc le sort des charges de copropriété. Voir nos guides charges de copropriété en SCI et appels de fonds de copropriété.
• 6354 « Droits d'enregistrement et de timbre » — et non 6227. Sur un acte notarié, il faut séparer trois blocs : les émoluments et honoraires du notaire (soumis à TVA), les droits et taxes reversés au Trésor, et les débours avancés pour le compte du client. Seul le premier bloc est un honoraire.
• 6231 « Annonces et insertions » et 2011 « Frais de constitution » — pour tout ce qui touche à la naissance de la société. Les honoraires de rédaction des statuts relèvent d'un traitement propre, détaillé dans notre guide comptabiliser les frais de création d'une SCI : charge immédiate ou immobilisation en frais d'établissement amortie sur cinq ans. Ce guide-ci ne les reprend pas.

Et puis il y a la rémunération du gérant, que je vois régulièrement atterrir en 6226 au motif que « c'est bien une prestation ». Non. Un gérant associé personne physique payé au titre de son mandat ne facture pas d'honoraires : il perçoit une rémunération de dirigeant, avec son régime fiscal et social propre — et rien de tout cela ne se déduit des revenus fonciers d'une SCI à l'IR. Le sujet méritait son guide, il l'a : rémunération du gérant de SCI.

Tableau de synthèse : quel honoraire, quel compte, quelle déductibilité

Un tableau ne dispense pas de lire la facture. Une note d'agence intitulée « honoraires » peut couvrir à la fois une mise en location et un mois de gestion ; une note de notaire mélange presque toujours émoluments, droits et débours. La bonne pratique consiste à ventiler ligne par ligne, pas facture par facture. C'est exactement ce que fait automatiquement la plateforme SCI-AI à partir du document original.

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3. Comptabiliser les honoraires : les écritures cas par cas

Place aux écritures. Sauf mention contraire, tous les exemples qui suivent partent d'une SCI en location nue d'habitation, non assujettie à la TVA : montants TTC, pas de compte 44566. Le chapitre 5 rejouera les mêmes écritures pour une SCI assujettie, où la TVA rebat les cartes.

3.1 Honoraires de gestion locative : le piège du net

Le cas le plus fréquent, et de très loin le plus maltraité. L'agence encaisse le loyer, se sert au passage, reverse le solde. Côté SCI, le relevé bancaire ne montre qu'une ligne : le virement net. Enregistrer cette ligne-là et passer à la suivante, la tentation est énorme. C'est à la fois une erreur comptable et une perte fiscale sèche.

Loyer mensuel de 1 000 €, commission de gestion de 7 % HT — soit 70 € HT et 84 € TTC. L'agence vous vire 916 €.

Écriture correcte — méthode brute :

Écriture fautive — méthode nette : débit 512 pour 916 €, crédit 752 pour 916 €. Objection classique du gérant : « le résultat est le même ». Il l'est, à l'euro près. Et pourtant, quatre choses cassent.

• Le revenu brut foncier est faussé. Dans une SCI à l'IR, la déclaration 2072 part des recettes brutes encaissées, dont on déduit ensuite les charges. Déclarer 916 € de loyer au lieu de 1 000 € revient à mélanger recette et charge — et à s'exposer à une discordance avec les états de gestion de l'agence en cas de contrôle.
• Les indicateurs sont faussés. Le rendement, le taux de charge, le loyer au mètre carré : tout est calculé sur un loyer minoré de 8,4 %.
• La DAS 2 devient impossible à établir. Sans compte d'honoraires servi, personne ne saura jamais que 1 008 € ont été versés à l'agence dans l'année.
• La TVA, s'il y en a, est irrécupérable faute d'avoir isolé la base HT.

La règle pratique tient en cinq mots : on saisit l'état de gestion. Ce document mensuel ou trimestriel que l'agence envoie — et que beaucoup de gérants archivent sans l'ouvrir — détaille les loyers appelés, les loyers réellement encaissés, les honoraires prélevés, les charges réglées pour votre compte, le solde reversé. Tout est dedans. Le relevé bancaire, lui, n'en montre que le résultat net, une fois la soustraction faite. Les écritures de loyer proprement dites sont détaillées dans notre guide comptabiliser les loyers en SCI.

Cas fréquent : l'agence règle aussi des dépenses pour le compte de la SCI (petites réparations, assurance, taxe d'ordures ménagères) et les déduit du reversement. Le même principe s'applique : chaque ligne de l'état de gestion se comptabilise pour son montant propre, et le solde bancaire n'est que la résultante. Un état de gestion correctement saisi produit un rapprochement bancaire impeccable.

3.2 Honoraires de mise en location

Une seule facture, à l'entrée du locataire : recherche du candidat, montage du dossier, rédaction du bail, état des lieux. Le BOFiP les vise nommément parmi les commissions versées à une agence de location (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60). Verdict sans surprise : déductibles pour leur montant réel, à l'IR comme à l'IS.

La nuance qui fait trébucher. Une partie de ces honoraires peut légalement être mise à la charge du locataire — visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux — dans la limite d'un plafond au mètre carré qui varie selon la zone. La SCI ne passe en charge que ce qu'elle supporte elle-même. La quote-part locataire, encaissée directement par l'agence, ne touche jamais les comptes de la société : ni charge, ni produit. Et si elle transite quand même par le compte bancaire de la SCI, elle se solde en compte de tiers. Le résultat, lui, ne bouge pas d'un centime.

3.3 Honoraires d'expert-comptable

Voilà le poste que les gérants oublient le plus souvent de déduire à l'IR — par prudence mal placée, en général, l'idée reçue voulant que « la compta, ce n'est pas une charge de l'immeuble ». Si, et c'est écrit noir sur blanc : le BOFiP admet la déduction des sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et pour la rédaction des déclarations fiscales (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60). À l'IS, la question ne se pose même pas.

Puis, au règlement : débit 401 / crédit 512. Le passage par le compte fournisseur n'a de sens qu'en comptabilité d'engagement, donc à l'IS ; une SCI à l'IR en comptabilité de trésorerie enregistre directement 6226 par le crédit de 512, au jour du décaissement.

Un abonnement à un logiciel de comptabilité suit la même logique de déductibilité, même s'il se loge plutôt au compte 651 « Redevances pour concessions, brevets, licences, marques, procédés, solutions informatiques, droits et valeurs similaires », au 613 / 6132 s'il s'analyse en location, ou au 6156 « Maintenance » selon le plan de comptes retenu : c'est une dépense de gestion de l'immeuble, pas un honoraire au sens strict. Sur l'opportunité de recourir ou non à un professionnel, voyez notre guide un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ? et le comparatif de coût annuel d'une SCI.

3.4 Honoraires d'avocat et de commissaire de justice

Le BOFiP est explicite sur les frais de procédure : « il s'agit des honoraires versés, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert ainsi que des autres frais de procédure » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 100). Ces frais sont déductibles pour leur montant réel dès lors qu'ils se rapportent à un différend concernant l'immeuble loué : impayé de loyer, congé contesté, dégradations, litige avec un entrepreneur, contestation de charges de copropriété.

Écriture type pour un contentieux d'impayé — honoraires d'avocat 1 440 € TTC et frais de commissaire de justice 216 € TTC :

Deux pièges se referment ici.

• Les sommes récupérées sur le locataire ne compensent pas la charge. Si le juge condamne le locataire à verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'encaissement est un produit distinct — compte 758 « Indemnités et autres produits », dans la subdivision adaptée à la nature de l'indemnité — et non une réduction du compte 6227. Attention si vous travaillez sur d'anciens dossiers : le réflexe du compte 791 « Transferts de charges » n'a plus cours, les comptes 79 ayant été supprimés par le règlement ANC n° 2022-06 pour les exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025. On ne comptabilise jamais net.
• Le sort des loyers impayés diffère selon le régime. À l'IR, un loyer jamais encaissé n'est pas imposé, donc rien à déprécier ; à l'IS, la créance a été constatée à l'échéance et devra faire l'objet d'une provision. Le sujet est traité dans nos guides impayés de loyer en SCI et écritures de loyers.

Le cas particulier du contentieux fiscal. Des honoraires d'avocat engagés pour contester un redressement visant la SCI elle-même sont déductibles à l'IS sans difficulté (intérêt de la société). À l'IR, la prudence s'impose : le rattachement à la gestion des immeubles doit être démontrable. Des honoraires engagés pour défendre la situation fiscale personnelle d'un associé, en revanche, n'ont rien à faire dans les comptes de la SCI. Voir contrôle fiscal d'une SCI et motifs de redressement.

3.5 Honoraires de notaire

Le poste le plus technique de tous, pour une raison simple : une facture de notaire n'est jamais homogène. Ce que le langage courant appelle « les frais de notaire » mélange en réalité trois blocs qui ne se comptabilisent pas du tout de la même façon :

• les émoluments tarifés et les honoraires libres du notaire, soumis à la TVA au taux normal — ce sont les seuls véritables honoraires ;
• les droits et taxes reversés au Trésor (droits de mutation, contribution de sécurité immobilière), qui ne sont pas des honoraires et vont au compte 6354 quand ils sont passés en charges ;
• les débours avancés pour le compte du client (état hypothécaire, documents d'urbanisme, géomètre), refacturés à l'euro l'euro.

Sur une acquisition d'immeuble, l'ensemble suit le sort choisi par l'option de l'article 38 quinquies : charge de l'exercice ou incorporation au coût du bien. Écriture en incorporation, pour un immeuble de 180 000 € réparti 15 % terrain / 85 % construction, avec 15 076 € de frais d'acte :

Et la même opération en charges (option inverse) :

Sur une cession de parts sociales, le paysage a changé. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose depuis le 27 juin 2026 que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné, ou — dans les seuls cas où il y est légalement habilité — par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable, le tout à peine de nullité. L'acte « fait maison » entre associés a vécu : une cession de parts de SCI génère désormais, par construction, des honoraires de rédacteur.

Comptablement, ces honoraires ne sont normalement pas une charge de la SCI : la cession est une opération entre associés, à laquelle la société n'est pas partie. Ils incombent au cédant ou à l'acquéreur selon la convention des parties. Si la SCI les règle, elle le fait pour le compte d'un associé : l'écriture correcte est un débit du compte courant de cet associé (455), jamais un compte de charge. Le sujet est développé dans nos guides cession de parts de SCI et écritures de compte courant d'associé.

3.6 Honoraires de syndic

Ils ne font pas l'objet d'une facture adressée à la SCI : ils sont votés dans le budget prévisionnel de la copropriété et appelés à travers les appels de fonds trimestriels. La SCI enregistre donc l'appel de fonds, pas l'honoraire. Le compte de charge est le 614 « Charges locatives et de copropriété », et la régularisation intervient à réception du décompte annuel du syndic.

Rappel fiscal utile pour une SCI à l'IR : les provisions pour charges de copropriété sont déductibles l'année de leur versement au titre du a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI, avec régularisation l'année suivante à hauteur des charges non déductibles. Le BOFiP précise que les honoraires rétribuant le syndic sont couverts par ce mécanisme, et ne se déduisent donc pas directement (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 250). Une facture d'honoraires ponctuelle du syndic adressée directement à la SCI (par exemple pour la délivrance d'un état daté lors d'une vente) échappe, elle, au 614 et rejoint le 6226 ou le 6222 selon son objet.

3.7 Honoraires de maîtrise d'œuvre et d'architecte

Ici, l'honoraire suit son chantier. Un architecte payé pour piloter une réfection de toiture ou une remise en état accompagne ces travaux d'entretien ou de réparation : charge de l'exercice. Le même architecte sur une construction, une surélévation ou une restructuration lourde entre dans le coût de production de l'immobilisation, donc à l'actif. La frontière est exactement celle qui sépare travaux déductibles et travaux immobilisés, développée dans nos écritures de travaux en SCI et le guide travaux en SCI.

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4. La déductibilité : article 31 à l'IR, article 39 à l'IS

Une écriture juste ne garantit pas une déduction. Le texte applicable change avec le régime, et les deux textes ne se ressemblent en rien : l'IR fonctionne par liste fermée — ce qui n'y figure pas ne se déduit pas, quelle que soit l'utilité de la dépense — quand l'IS raisonne par principe général et ne ferme rien. Périmètres différents, angles morts différents.

4.1 À l'IR : une liste limitative, mais généreuse sur les honoraires

Dans une SCI relevant des revenus fonciers, les charges déductibles sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI. Le e du 1° du I traite spécifiquement des frais de gestion et distingue deux blocs.

Bloc 1 — les frais déductibles pour leur montant réel :

• les rémunérations des gardes et concierges, avantages en nature compris ;
• les frais de procédure : honoraires versés notamment à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert, ainsi que les autres frais de procédure (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 100) ;
• les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles. Le BOFiP y range, au § 60, les rémunérations de gérants d'immeubles et d'administrateurs de biens, les commissions versées à une agence de location, les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales.

Bloc 2 — le forfait de 20 € par local. Tous les autres frais de gestion — correspondance, téléphone, déplacements, fournitures, frais d'assemblée — sont couverts par un forfait de 20 € par local et par an (§ 240). Ce forfait est intangible : même si les frais réels le dépassent largement, aucun complément n'est admis. À l'inverse, il est acquis même si aucune dépense de ce type n'a été engagée.

Le forfait ne remplace pas les honoraires, il s'y ajoute. C'est une confusion très répandue. Une SCI qui détient trois logements déduit 60 € au titre du forfait et l'intégralité de ses honoraires de gestion, de comptabilité et de procédure pour leur montant réel. Les deux blocs se cumulent. Notre guide charges déductibles en SCI passe en revue l'ensemble de la liste de l'article 31, et quote-part et déclaration 2044 explique comment elle remonte chez chaque associé.

4.2 À l'IS : le principe général de l'article 39

Une SCI à l'impôt sur les sociétés relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux par renvoi de l'article 209, I du CGI. Les charges sont déductibles selon le principe général de l'article 39, 1 du CGI : toute charge engagée dans l'intérêt de l'exploitation, se traduisant par une diminution de l'actif net, régulièrement comptabilisée et appuyée de justificatifs suffisants.

Le terrain est bien plus large qu'à l'IR, puisqu'aucune liste ne le borne. Conseil en stratégie patrimoniale, audit énergétique, étude de marché locatif, mission de valorisation avant arbitrage : tout cela passe, dès lors que la dépense sert l'activité de la société. Trois garde-fous, quand même.

• L'intérêt social. Une dépense qui profite en réalité à un associé n'est pas déductible — c'est l'acte anormal de gestion, avec en prime, à l'IS, un risque de qualification en revenu distribué imposable chez l'associé (art. 111, c du CGI).
• La justification. Une note d'honoraires laconique (« honoraires de conseil : 8 000 € ») expose au redressement. La mission doit être identifiable et la contrepartie réelle.
• La nature de la dépense. Ce qui accroît la valeur d'un actif n'est pas une charge, quel que soit le libellé de la facture.

4.3 Les honoraires qui ne sont jamais déductibles

Restent ceux que ni l'article 31 ni l'article 39 ne rattrapent. Les repérer au moment de la saisie, c'est éviter la réintégration mécanique en cas de contrôle. Et bien souvent, c'est aussi leur trouver une destination utile plutôt que de les laisser s'évaporer.

Deux précisions pour éviter le contresens le plus courant sur ce tableau. « Non déductible » ne signifie jamais « à faire supporter par un associé » : les frais de constitution, par exemple, sont bel et bien des dépenses de la société, engagées dans son intérêt, que la SCI règle et comptabilise normalement (compte 6226, ou frais d'établissement au 2011 si l'on retient l'immobilisation) — ils sont simplement exclus du calcul du revenu foncier. Le compte courant d'associé 455 est réservé aux dépenses personnelles d'un associé, celles dont il est le véritable bénéficiaire.

Une ligne piège les SCI familiales plus que toutes les autres : les honoraires engagés en vue d'une transmission. Conseil sur une donation de parts, montage de démembrement, audit préalable à une réorganisation du capital — la facture arrive au nom de la SCI, elle est réglée par la SCI, tout semble couler de source. Sauf que le bénéficiaire de la prestation, ce sont les associés. Direction le compte courant, pas le compte 622.

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5. La TVA sur les honoraires : récupérable ou non ?

Une seule phrase suffit à poser la règle : la TVA sur un honoraire ne se récupère que si la SCI est assujettie et redevable au titre de l'activité à laquelle cet honoraire se rattache (art. 271 du CGI). Dans le cas contraire, la taxe n'est pas une créance sur le Trésor, c'est un morceau du coût — et elle se comptabilise avec la charge, sans état d'âme.

Une note de numérotation. Les articles du CGI cités dans ce chapitre (260, 261 D, 271, 293 B) restent la référence usuelle, mais l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie la TVA à droit constant au livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS), avec effet au 1^er septembre 2026 : la franchise en base de l'article 293 B devient ainsi l'article L. 223-3 du CIBS, l'ancienne mention demeurant admise sur les factures jusqu'au 31 décembre 2027. Rien ne change sur le fond — ni les taux, ni l'assiette, ni le régime de l'option — seule la numérotation évolue.

Écriture avec TVA récupérable

Reprenons la note d'honoraires de gestion locative — 70 € HT, 14 € de TVA, 84 € TTC — dans une SCI ayant opté pour la TVA sur un local professionnel :

Sans option, la même facture tient sur une ligne de charge : débit 6226 pour 84 €, crédit 401 pour 84 €. Quatorze euros d'écart, on hausse les épaules. Sur douze mois, c'est 168 € — et sur ce seul poste. Multipliez par le nombre de prestataires d'une SCI qui loue des locaux professionnels sans avoir opté : le manque à gagner cesse vite d'être anecdotique.

Le cas de la SCI mixte

Louer d'un côté des logements nus (exonérés), de l'autre des locaux professionnels sous option (taxés), c'est renoncer d'avance à récupérer 100 % de la TVA sur les honoraires qui servent les deux. Deux règles s'enchaînent, dans cet ordre.

• Affectation directe. Une note d'honoraires de gestion qui porte identifiablement sur le local professionnel ouvre droit à déduction intégrale ; celle qui porte sur les logements n'ouvre aucun droit. C'est le cas le plus simple, et le plus sûr : demandez à votre gestionnaire de facturer par lot.
• Coefficient de déduction. Pour les dépenses mixtes par nature — honoraires de l'expert-comptable, honoraires de conseil général — la TVA n'est déductible qu'à hauteur du coefficient de déduction de la SCI, produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission.

Le calcul de ce coefficient mérite à lui seul un guide entier ; nous en avons trois — SCI et TVA, déclaration de TVA d'une SCI et franchise en base de TVA.

Facture et pièce justificative. Aucune TVA n'est déductible sans facture conforme, mentionnant l'identité et le numéro de TVA du prestataire, la nature de la prestation, la base HT, le taux et le montant de la taxe. Un simple relevé d'honoraires ou un mail de confirmation ne suffit pas. La généralisation de la facturation électronique renforce encore ce point : voyez notre guide facturation électronique et SCI.

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6. La déclaration des honoraires versés (DAS 2)

Nous y voilà. C'est l'obligation dont presque aucun gérant de SCI n'a entendu parler, et que le vérificateur, lui, connaît par cœur. Le 1 de l'article 240 du CGI impose aux personnes physiques qui, « à l'occasion de l'exercice de leur profession », versent à des tiers « des commissions, courtages, ristournes commerciales ou autres, vacations, honoraires occasionnels ou non, gratifications et autres rémunérations » de déclarer ces sommes à l'administration. C'est la déclaration dite DAS 2, ou « état des honoraires ».

6.1 Une SCI est-elle concernée ? Oui.

Beaucoup d'articles répondent non, parce qu'ils s'arrêtent au 1 de l'article 240 et en concluent qu'une SCI patrimoniale « n'exerce aucune profession ». Ils s'arrêtent une phrase trop tôt. La condition tenant à « l'exercice de leur profession » ne vise que les personnes physiques. Le 2 du même article étend l'obligation en des termes qui ne laissent aucune place au doute : « Les dispositions des 1 et 1 bis sont applicables à toutes les personnes morales ou organismes, quel que soit leur objet ou leur activité. »

Le BOFiP est encore plus explicite : la liste des déclarants vise « toutes les personnes morales ou organismes (associations, sociétés immobilières, syndicats professionnels, etc.) quel que soit leur objet ou leur activité » (BOI-BIC-DECLA-30-70-20, § 20). Une SCI est donc dans le champ, à l'IR comme à l'IS, qu'elle loue nu ou meublé, qu'elle soit patrimoniale ou non. Seuls les particuliers agissant en dehors de toute activité professionnelle restent hors champ.

Conséquence pratique, la même dans les deux régimes :

• SCI à l'IS, tenue à une comptabilité commerciale complète et déposant une liasse fiscale : le cumul par bénéficiaire ressort directement de la balance auxiliaire. Aucune excuse pour ne pas déposer.
• SCI à l'IR en gestion patrimoniale pure : l'obligation est identique, même en l'absence de liasse fiscale. Il faut donc reconstituer le cumul annuel par bénéficiaire à partir des décaissements. En cas de doute sur votre situation, un rendez-vous avec un expert-comptable tranche la question en quinze minutes.

6.2 Le seuil : 2 400 € TTC par bénéficiaire

Le seuil de déclaration a été doublé : il est passé de 1 200 € à 2 400 € TTC par bénéficiaire et par année civile, à compter des rémunérations versées en 2024 et déclarées en 2025 (BOI-BIC-DECLA-30-70-20, § 140). Restent quatre précisions, et chacune change le résultat.

• Le seuil s'apprécie par bénéficiaire, en cumulant toutes les sommes versées à ce même bénéficiaire dans l'année, quel qu'en soit le motif.
• Une fois le seuil franchi, c'est la totalité des sommes versées à ce bénéficiaire qui est déclarée, et non la seule fraction excédentaire.
• Les montants se déclarent toutes taxes comprises, y compris lorsque le bénéficiaire n'est pas assujetti à la TVA.
• Seules les rémunérations sont visées. Ni les droits d'enregistrement reversés au Trésor, ni les débours refacturés à l'euro l'euro n'entrent dans l'assiette. Sur une facture de notaire, seuls les émoluments et honoraires comptent.

6.3 Support et échéance

Le dépôt est dématérialisé obligatoire depuis le 1er janvier 2018 (art. 89 A du CGI). Deux voies :

• Mode EFI : formulaire en ligne depuis l'espace « tiers déclarant » d'impots.gouv.fr, adapté à une SCI qui a deux ou trois bénéficiaires à déclarer ;
• Mode EDI : transmission d'un fichier par un partenaire ou un cabinet, adaptée aux volumes plus importants.

Les entreprises employeuses déclarent les honoraires par la DSN, ce qui ne concerne quasiment jamais une SCI patrimoniale sans salarié. Le principe posé par la doctrine est un dépôt en janvier de l'année suivante (BOI-BIC-DECLA-30-70-20, § 400). Par dérogation, la déclaration peut être souscrite en même temps que la déclaration de résultats (CGI, ann. III, art. 344 I-0 bis) et, pour les déclarants non tenus au dépôt d'une déclaration de résultats, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Concrètement : pour les sommes versées en 2025, le 5 mai 2026 ; pour les sommes versées en 2026 — celles de l'exemple chiffré du chapitre 8 — le 4 mai 2027. Attention au faux ami : le délai supplémentaire de quinze jours accordé aux utilisateurs des téléprocédures ne s'applique pas à la DAS 2. Il est expressément écarté pour les déclarations dont la date de dépôt est déterminée par référence à celle de la déclaration de résultats, à la seule exception des déclarations n° 1330-CVAE-SD et DECLOYER (BOI-BIC-DECLA-30-10). Ce calendrier rejoint celui de la liasse : voyez notre calendrier fiscal de la SCI.

6.4 Sanctions

Ne confondez pas les deux régimes : le défaut pur et simple de déclaration relève de l'amende proportionnelle de 50 % de l'article 1736, dont la tolérance de première infraction court jusqu'à la fin de l'année civile de dépôt ; le retard ou l'erreur sur une déclaration effectivement déposée relève des amendes forfaitaires de l'article 1729 B, dont la tolérance se compte en trente jours. Une amende de 50 % sur des honoraires de gestion et de comptabilité, cela peut représenter plusieurs milliers d'euros pour une SCI qui n'a jamais entendu parler de cette obligation — encore faut-il régulariser avant que l'administration ne s'en saisisse.

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7. Le rattachement à l'exercice : créances acquises ou encaissement

Facture de l'expert-comptable datée du 18 décembre 2026, payée le 7 février 2027 : résultat 2026 ou résultat 2027 ? Tout dépend du régime, et de rien d'autre. Se tromper ici ne demande aucun talent particulier — c'est même l'un des redressements les plus mécaniques qu'un vérificateur puisse notifier.

À l'IS, deux écritures de clôture méritent d'être sues par cœur.

Facture non parvenue (compte 408). L'expert-comptable a bouclé la mission 2026 mais n'a pas encore facturé au 31 décembre. La charge appartient pourtant à 2026 :

L'écriture est contrepassée à l'ouverture de l'exercice suivant, et la facture réelle enregistrée normalement au 401.

Charge constatée d'avance (compte 486). Un mandat de gestion payé en novembre 2026 pour douze mois court jusqu'en octobre 2027 : dix mois sur douze appartiennent à l'exercice suivant. Sur 1 200 € payés, on transfère 1 000 € au 486 par le crédit du 6226 à la clôture, avant de les reprendre en charge en 2027. Le principe est le même que pour les autres charges différées, décrit dans notre guide clôture comptable d'une SCI et sa checklist de clôture.

Pourquoi c'est important. À l'IS, une charge rattachée au mauvais exercice est réintégrée au résultat de l'exercice où elle a été comptabilisée à tort, sans être pour autant déduite du bon exercice si celui-ci est prescrit. La sanction est asymétrique : on perd la déduction. Le tableau de passage du résultat comptable au résultat fiscal est expliqué dans résultat comptable et résultat fiscal en SCI.

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8. Exemple annuel complet et chiffré

Assez de principes, déroulons un exercice entier. La SCI Les Tilleuls — structure réaliste, chiffres inventés — relève de l'impôt sur les sociétés, n'est pas assujettie à la TVA (deux logements loués nus à usage d'habitation) et confie la gestion à une agence. En octobre 2026, elle achète un troisième lot à 180 000 €. Clôture au 31 décembre.

8.1 Les honoraires courants de l'exercice

8.2 Les frais liés à l'acquisition d'octobre

8.3 Scénario A — frais d'acquisition passés en charges

Le résultat 2026 avant honoraires s'établit à 9 000 €. En option « charges », l'intégralité des 21 076 € vient s'ajouter aux 5 412 € d'honoraires courants :

8.4 Scénario B — frais d'acquisition incorporés au coût

Les 21 076 € rejoignent la valeur d'entrée du bien. Avec une répartition 15 % terrain / 85 % construction, 3 161,40 € sont affectés au terrain — donc jamais amortis — et 17 914,60 € à la construction, amortie ici sur trente ans, à compter d'octobre (trois mois sur l'exercice) :

516 € d'impôt d'écart la première année. Vu comme ça, le débat paraît futile. Il ne l'est pas, mais l'enjeu se situe ailleurs. Dans le scénario A, la SCI dispose d'un déficit de 17 488 € reportable sans limitation de durée, qui absorbera les résultats des exercices suivants. Dans le scénario B, 3 161,40 € de frais affectés au terrain ne seront jamais déduits, ni par amortissement, ni autrement — ils ne réapparaîtront qu'au moment de la cession, en réduisant la plus-value. Sur le taux réduit d'IS, voyez l'IS à 15 % en SCI ; sur les durées et composants, notre plan d'amortissement et le guide amortissement en SCI.

8.5 Le même exemple si la SCI était à l'IR

Rejouons la même année sous le régime des revenus fonciers : la logique bascule entièrement. Les 5 412 € d'honoraires courants restent déductibles des revenus fonciers — gestion, mise en location, comptabilité et procédure figurent tous au e du 1° du I de l'article 31 — auxquels s'ajoute le forfait de 20 € × 2 locaux = 40 € : le troisième lot, acquis en octobre, n'a produit aucun revenu foncier en 2026 et n'ouvre donc pas droit au forfait cette année-là (il l'ouvrira dès sa première année de location). En revanche, les 21 076 € de frais d'acquisition sont totalement exclus du calcul du revenu foncier.

Ils ne disparaissent pas pour autant. Le jour de la revente, la SCI aura le choix :

Ces 7 576 € de base taxable en moins représentent, avant tout abattement pour durée de détention, une économie de l'ordre de 2 740 € au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu au titre de l'article 200 B du CGI, pour les plus-values relevant de l'article 150 U, et 17,2 % de prélèvements sociaux — sans compter la surtaxe de l'article 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value). À condition, encore une fois, d'avoir conservé les justificatifs : c'est tout l'enjeu des documents à conserver en SCI.

8.6 Ce que la SCI doit déclarer en DAS 2

Reste le passage que tout le monde saute. On cumule par bénéficiaire, sur l'année civile, et uniquement les rémunérations :

Deux bénéficiaires à déclarer, trois hors champ. Notez le détail qui compte : sur les 15 076 € versés à l'étude notariale, seuls 2 900 € sont des honoraires — les droits de mutation et les débours n'entrent pas dans l'assiette. Et notez surtout que la commission d'agence à l'achat, incorporée à l'actif dans le scénario B et donc invisible en charges, doit malgré tout être déclarée : la DAS 2 suit le décaissement au bénéficiaire, pas le compte de résultat.

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9. Les huit erreurs qui coûtent cher

Ces huit-là, je les retrouve dossier après dossier quand nous reprenons la comptabilité d'une SCI. Aucune ne fait de bruit au moment de la saisie. Toutes finissent par se payer : en déduction perdue, en redressement, ou en plus-value gonflée le jour de la vente.

Erreur 1 — comptabiliser le reversement net de l'agence

La championne toutes catégories. Le loyer rétrécit à hauteur de la commission, la charge d'honoraires n'existe plus nulle part, et le revenu brut déclaré ne colle plus aux états de gestion de l'agence — la première chose que compare un vérificateur. Le brut, toujours, à partir de l'état de gestion. Jamais à partir du relevé bancaire.

Erreur 2 — mettre les honoraires d'acquisition en charges dans une SCI à l'IR

Les glisser dans les charges de la 2072, c'est offrir un redressement sans effort au vérificateur : ces frais ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Sortez-les du calcul — mais tracez-les ligne par ligne, avec les justificatifs, pour le jour de la plus-value.

Erreur 3 — exercer l'option de l'article 38 quinquies sans le savoir

À l'IS, la première écriture de frais d'acquisition vaut prise de position. Beaucoup de SCI incorporent au coût par défaut, sans avoir formalisé l'option ni mesuré ses conséquences — au premier rang desquelles la stérilisation définitive de la quote-part terrain. Prenez la décision consciemment, formalisez-la sur papier libre, et tenez-vous-y.

Erreur 4 — mélanger émoluments, droits et débours

Une facture de notaire enregistrée d'un bloc au 6227 fausse trois choses d'un coup : la ventilation comptable, la base de TVA récupérable le cas échéant, et l'assiette de la DAS 2. Le décompte du notaire est détaillé — servez-vous-en, ligne par ligne.

Erreur 5 — faire payer par la SCI ce qui relève d'un associé

Honoraires de conseil sur une donation de parts, avocat d'un divorce, expertise sur un bien détenu en direct : ces dépenses n'ont pas leur place en charges. Elles se logent au débit du compte courant de l'associé. À l'IS, la requalification en revenu distribué (art. 111, c du CGI) ajoute l'impôt personnel de l'associé à la réintégration au résultat de la société.

Erreur 6 — oublier la DAS 2

Une SCI qui verse plus de 2 400 € par an à son agence de gestion est dans le champ, point. Et l'amende de 50 % des sommes non déclarées transforme une négligence administrative de dix minutes en redressement à quatre chiffres. Faites le cumul par bénéficiaire chaque année civile, avant l'échéance de mai. Dix minutes, vraiment.

Erreur 7 — ne pas conserver la pièce justificative

Sans facture, pas de charge déductible à l'IS (art. 39, 1 du CGI), pas de TVA récupérable, pas de majoration du prix d'acquisition à la revente. Les pièces comptables se conservent dix ans (art. L123-22 du Code de commerce), mais les justificatifs de frais d'acquisition doivent survivre bien au-delà : jusqu'à la cession du bien. Voir nos guides documents à conserver, registres comptables et FEC en SCI.

Erreur 8 — négliger le rattachement à la clôture

À l'IS, la facture de l'expert-comptable relative à l'exercice N mais émise en N+1 se rattache à N via le compte 408. L'oublier, c'est décaler la charge d'un an — et risquer de la perdre si l'exercice d'origine devient prescrit. Si votre comptabilité a pris du retard sur plusieurs exercices, notre guide rattrapage comptable explique comment remettre les compteurs à zéro proprement.

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10. FAQ — Comptabiliser les honoraires en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation. Les références citées (CGI, annexes II et III, BOFiP, Plan Comptable Général) sont à jour à la date de publication ; vérifiez toujours les seuils, taux et échéances en vigueur auprès des sources officielles (Legifrance, BOFiP, impots.gouv.fr).