Plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété : ce que votre SCI doit anticiper

La convocation arrive, vous la parcourez en diagonale, et une ligne accroche l'œil au milieu des résolutions habituelles : « projet de plan pluriannuel de travaux ». Vous ne l'avez pas demandée, vous ne la votez pas seul, et elle engage la trésorerie de votre SCI pour les dix ans qui viennent. Derrière ces cinq mots il y a le chiffrage de tous les chantiers de l'immeuble, une cotisation au fonds de travaux qui va grimper dès l'assemblée suivante, et une série d'appels de fonds à absorber au fil des années.

Alors posons tout de suite la bonne question. Ce n'est pas « dois-je faire un PPT ? » : vous n'avez rien à faire, l'obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires. C'est combien ma quote-part va coûter, à quel rythme, comment je la finance et comment je la traite dans mes comptes. Ce guide déroule le mécanisme dans l'ordre, du texte de l'article 14-2 jusqu'aux écritures, avec un cas chiffré complet sur dix ans.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et décret n° 67-223 du 17 mars 1967, loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, décrets n° 2022-663 du 25 avril 2022, n° 2025-499, n° 2025-711, n° 2025-814 et n° 2025-1292, code de la construction et de l'habitation, CGI, BOFiP, service-public.gouv.fr). Mis à jour le 10 août 2026.

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1. Ce qu'est le PPT, et pourquoi ce n'est pas votre SCI qui le porte

Deux malentendus se logent dès la première ligne du sujet : le texte applicable, et la personne qui doit quelque chose. Réglons-les avant de parler d'euros.

Le bon fondement juridique, et un piège très répandu

Le plan pluriannuel de travaux est régi par l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021. Ce texte a entièrement réécrit l'article : avant 2023, l'article 14-2 abritait les travaux hors budget prévisionnel et le fonds de travaux ; depuis le 1^er janvier 2023, il est exclusivement consacré au PPT, les dépenses hors budget prévisionnel ayant migré au II de l'article 14-1 et le fonds de travaux au nouvel article 14-2-1.

Le piège le plus fréquent, et nous n'y avons pas échappé. Quantité d'articles en ligne, de supports de syndics, et même notre propre guide sur l'audit énergétique en SCI, rattachent le PPT aux articles L. 731-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. C'est faux. Ces articles sont ceux du diagnostic technique global (DTG), dispositif voisin mais distinct. Le PPT n'est pas dans le CCH du tout : il est dans la loi de 1965, à l'article 14-2. Règle simple : un document qui vise « l'article L. 731-1 du CCH » pour parler du plan pluriannuel doit être vérifié en entier, pas seulement sur ce point.

L'obligation pèse sur le syndicat, pas sur le copropriétaire

Le I de l'article 14-2 est rédigé de façon impersonnelle : à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré. Le débiteur de l'obligation est le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte de ses membres, représenté par son syndic. Votre SCI n'a aucune démarche personnelle à accomplir : elle ne commande pas d'étude, elle ne désigne pas de prestataire, elle ne transmet rien à l'administration.

Son rôle se limite à trois choses, et elles sont toutes passives :

• Elle vote en assemblée générale, deux fois, à deux majorités différentes (chapitre 5).
• Elle finance à hauteur de ses tantièmes : cotisation au fonds de travaux, appels de fonds ponctuels, éventuellement emprunt collectif (chapitre 8).
• Elle comptabilise et déduit, avec un régime qui n'a rien à voir selon qu'elle relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés (chapitre 10).

D'où la phrase qu'il faut avoir en tête pendant toute la lecture : vous subissez le PPT, vous ne le pilotez pas. Votre SCI détient 120 tantièmes sur 1 000 ? Elle pèse 12 % des voix et paiera 12 % de la note, que le plan lui plaise ou non. Ce qui reste sous votre contrôle tient à peu de chose : être présent en assemblée, et lire le projet de plan sérieusement plutôt qu'en diagonale. Sur la mécanique du vote par une personne morale, voyez notre guide de l'assemblée générale en SCI et celui consacré à la SCI face au syndic de copropriété.

Ne pas confondre les quatre dispositifs

La chaîne se retient en une phrase : le DTG et le DPE collectif alimentent le PPT, le PPT dimensionne le fonds de travaux, le fonds de travaux finance une partie du PPT. Quatre dispositifs, quatre textes, quatre majorités de vote, quatre régimes fiscaux. Les confondre coûte cher, on le verra au chapitre 11.

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2. Quelles copropriétés sont concernées, et depuis quand

Il y a ici deux questions, pas une : qui est dans le champ, et à partir de quand l'obligation mord. Les mélanger explique à peu près la moitié des contresens qui circulent sur le PPT.

Le champ d'application : trois conditions cumulatives

Le I de l'article 14-2 vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, soumis au statut de la copropriété, dont la réception des travaux de construction remonte à plus de quinze ans. Chacun de ces trois éléments mérite d'être lu au mot près.

• « Destination totale ou partielle d'habitation » : un immeuble mixte, commerces en pied et logements aux étages, est dans le champ. Un immeuble de bureaux à 100 %, non.
• Le point de départ est la réception des travaux de construction, pas la date de mise en copropriété ni celle de votre acte d'achat. Un immeuble livré en 2009 est entré dans le champ en 2024.
• Aucun seuil de taille n'exonère. Une copropriété de quatre lots est concernée au même titre qu'une résidence de 400 logements. La taille ne joue que sur la date d'entrée en vigueur.

La dispense tirée du diagnostic technique global

Le I de l'article 14-2 prévoit une dispense expresse : la copropriété qui dispose d'un diagnostic technique global en cours de validité (art. L. 731-1 du CCH) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes est dispensée d'élaborer un projet de plan pluriannuel.

Attention à la portée exacte de cette dispense. Elle ne vaut que pour l'obligation d'élaborer le PPT. Elle ne dispense en aucun cas de cotiser au fonds de travaux : une copropriété dispensée de plan reste tenue de verser au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année (art. 14-2-1). C'est un point que notre guide du fonds de travaux ALUR en SCI développe en détail. Et en pratique, un DTG qui ne relève aucun travaux sur dix ans dans un immeuble de plus de quinze ans est rarissime.

Le calendrier : ce que dit vraiment la loi Climat et résilience

Le calendrier d'entrée en vigueur figure au VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Il tient en trois lignes.

Une précision de comptage qui change tout dans les petites copropriétés : le texte parle des lots « à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». Les caves, les celliers et les emplacements de stationnement, qui gonflent l'état descriptif de division sans rien peser au bilan de l'immeuble, ne comptent pas. Faites le test sur votre propre règlement de copropriété : un immeuble de 70 lots dont 30 caves et parkings n'en compte que 40 au sens du texte. Son échéance était donc le 1^er janvier 2025, pas le 1^er janvier 2024.

D'où vient le « calendrier 2026 » que l'on lit partout

Toute la confusion vient du VII du même article 171. Il pose que, par exception au VI, le 4° du II entre en vigueur le 1^er janvier 2024 au-delà de 200 lots, le 1^er janvier 2025 entre 51 et 200 lots, et le 1^er janvier 2026 pour 50 lots au plus. Trois dates, décalées d'un an sur les précédentes : voilà d'où sortent les innombrables pages annonçant un « PPT obligatoire en 2026 pour les petites copropriétés ». Sauf que le 4° du II ne parle pas du tout de la même chose.

Ce que vise réellement le 4° du II. Ce paragraphe ne modifie pas l'obligation d'élaborer le plan : il modifie l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, en insérant dans son II deux nouveaux alinéas (6° et 7°) qui ajoutent le plan pluriannuel « adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 » — et, à défaut, le projet de plan mentionné au premier alinéa du I du même article lorsqu'il a été élaboré — à la liste des documents à remettre à l'acquéreur d'un lot. Le 1^er janvier 2026 est donc la date à partir de laquelle une copropriété de 50 lots au plus doit fournir son PPT en cas de vente. L'obligation de l'établir, elle, court depuis le 1^er janvier 2025.

Pour un gérant de SCI, en 2026, cela se traduit par deux choses. La première : si l'immeuble a plus de quinze ans et abrite du logement, le projet de PPT est dû, point. Le calendrier de déploiement est terminé, la taille de la copropriété n'y change plus rien. La seconde : si votre SCI vend un lot cette année dans une copropriété de 50 lots au plus, l'absence de PPT au dossier devient un vrai sujet, et le notaire le soulèvera avant vous. Nous y revenons au chapitre 11 et dans notre guide sur la vente d'un immeuble détenu en SCI.

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3. Ce que contient le PPT et sur quoi il s'appuie

Un projet de PPT fait rarement moins de quarante pages, et personne ne le lit en assemblée. C'est dommage, parce que c'est ce document, et lui seul, qui va commander votre cotisation pendant dix ans. Voici ce qu'il doit contenir et ce qu'il faut y chercher.

Les quatre blocs du I de l'article 14-2

Le projet de plan s'élabore à partir d'une analyse du bâti et des équipements, du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du CCH et, le cas échéant, du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du même code. Quatre éléments doivent y figurer. S'il en manque un, ce n'est pas un PPT.

Le plan porte sur dix ans et s'actualise tous les dix ans. Ce n'est pas un document que l'on classe et que l'on oublie : c'est un cycle. Et entre deux actualisations, il vit, puisque le syndic doit revenir devant l'assemblée à chaque exercice. Nous y venons au chapitre 5.

Articulation avec le DTG et le DPE collectif

Les trois documents se recoupent sans jamais se confondre. Qui nourrit quoi :

Un point que les gérants sous-estiment. Le DPE collectif a son propre calendrier, échelonné du 1^er janvier 2024 au 1^er janvier 2026 selon la taille de la copropriété. Surtout, il ne remplace pas le DPE de votre lot. L'immeuble peut afficher un D collectif flatteur pendant que votre appartement sous les combles reste en F. C'est le DPE individuel du logement qui commande l'interdiction de mise en location, jamais celui de l'immeuble. Cette frontière est détaillée dans nos guides SCI et passoires thermiques et rénovation énergétique en SCI.

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4. Qui peut établir le PPT, et ce que ça coûte

Le plan n'est pas rédigé par le syndic. Il est confié à un prestataire dont les compétences et l'indépendance sont encadrées par décret. Poser deux questions là-dessus en assemblée prend trois minutes et peut vous éviter dix ans de cotisation surdimensionnée.

Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022

Le I de l'article 14-2 renvoie à un décret le soin de fixer les compétences et les garanties exigées de la personne qui établit le projet de plan. C'est le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, et il exige trois choses.

Des compétences dans huit domaines. Le prestataire doit justifier de compétences portant sur :

• les modes constructifs traditionnels et contemporains, en gros œuvre et en second œuvre ;
• les bâtiments, les produits et matériaux de construction et les équipements techniques ;
• les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
• la thermique des bâtiments et l'amélioration de leur performance énergétique ;
• l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre et les réductions envisageables ;
• la terminologie technique et juridique du bâtiment ;
• les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité ;
• les équipements nécessaires à l'accomplissement de la mission.

Un niveau de qualification. Le prestataire doit produire un diplôme sanctionnant une formation de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment, ou un titre professionnel équivalent, ou une certification de qualification professionnelle équivalente, ou encore une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine.

Des garanties d'indépendance. L'article 3 du décret lui impose d'attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance, d'un côté vis-à-vis du syndic, de l'autre vis-à-vis des fournisseurs d'énergie et des entreprises susceptibles d'intervenir sur l'immeuble. Aucun avantage, aucune rétribution, directe ou indirecte, dans un sens comme dans l'autre.

Une nuance que presque toutes les pages en ligne ratent. L'assurance de responsabilité civile professionnelle n'est pas rendue obligatoire par le décret n° 2022-663. Le même article 3 se borne à prévoir que, si le prestataire a souscrit une telle assurance, il en justifie auprès du syndicat en remettant une attestation précisant les compétences couvertes. Un prestataire non assuré peut donc légalement établir un projet de PPT. Raison de plus pour réclamer l'attestation en assemblée : c'est la seule façon de savoir si le chiffrage qui va commander votre cotisation pendant dix ans repose sur une garantie ou sur rien.

Le réflexe utile en AG. Quand le syndic présente deux ou trois devis, demandez les attestations du décret de 2022 pour chacun. Un prestataire qui appartient au même groupe que le syndic, ou qui est par ailleurs entreprise générale de travaux, ne remplit pas l'exigence d'impartialité. Si le chiffrage vous paraît gonflé, c'est un motif de contestation sérieux. Et une fois le plan adopté, ce chiffrage devient la base de votre cotisation pendant dix ans : ce n'est pas le moment de se dire qu'on verra plus tard.

Combien ça coûte

Aucun tarif n'est réglementé, le prix sort d'une mise en concurrence. Les devis observés sur le marché en 2026 tournent le plus souvent autour des fourchettes ci-dessous. Prenez-les pour ce qu'elles sont, des ordres de grandeur : entre une barre de trente logements en province et une copropriété haussmannienne avec trois ascenseurs et une façade protégée, les écarts sont considérables.

La colonne de droite se lit comme une simple division du forfait par le nombre de lots de la tranche, borne haute contre borne basse. Ce tableau dit alors deux choses. La première saute aux yeux : le coût par lot est très défavorable aux petites copropriétés. Une étude de bâti a un coût fixe important, et ce coût se divise mal par quatre — dans un immeuble de quatre lots, l'addition peut approcher 700 € par lot, contre une cinquantaine d'euros dans un grand ensemble. La seconde est un conseil de négociation : commandez le PPT et le DPE collectif au même prestataire, en une seule consultation. Les deux missions partagent une bonne partie du relevé sur site, et la facture globale baisse presque toujours.

Qui paie l'étude ? Le fonds de travaux peut la financer : le 1° du I de l'article 14-2-1 vise expressément l'élaboration du projet de plan pluriannuel et, le cas échéant, du diagnostic technique global. Sinon, elle passe en appel de fonds hors budget prévisionnel. L'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 range en effet les « études techniques telles que les diagnostics et consultations » parmi les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, votées en assemblée dans leur principe, leur montant et leurs modalités d'exigibilité.

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5. Le double vote en assemblée générale : ce que le gérant de SCI vote vraiment

Voici le point où le plus de résolutions se fabriquent annulables. Il y a deux votes, séparés dans le temps, soumis à deux majorités différentes. Un syndic pressé les fond parfois en une seule résolution : c'est une irrégularité, et elle est contestable.

Vote n° 1 : les modalités d'élaboration du projet de plan

Le syndic inscrit d'abord à l'ordre du jour la question des modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Cette décision se prend à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, celle de l'article 24 de la loi de 1965.

On ne compte donc que les voix exprimées. Les absents non représentés ne pèsent rien, les abstentions ne valent pas refus. C'est une majorité facile à réunir, et c'est délibéré : le législateur ne voulait pas qu'une poignée d'absents puisse bloquer la simple production du document.

Vote n° 2 : l'adoption de tout ou partie du projet

Le projet de plan est ensuite présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision. S'il fait apparaître la nécessité de travaux dans les dix ans, le syndic inscrit à l'ordre du jour l'adoption de tout ou partie du projet de plan. Cette décision-là se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l'article 25.

La différence n'est pas cosmétique : le dénominateur devient l'intégralité des tantièmes, absents compris. Prenez une résolution qui recueille 480 voix sur 700 exprimées, dans une copropriété de 1 000 tantièmes. À l'article 24, elle passait largement. À l'article 25, elle n'est pas adoptée — mais la passerelle de l'article 25-1 prend immédiatement le relais, et nous allons voir qu'elle change tout.

La passerelle de l'article 25-1 : depuis 2024, le second vote est de droit

L'article 25-1 de la loi de 1965 organise une passerelle, et sa rédaction a changé récemment. Beaucoup de pages en ligne citent encore la version antérieure. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, en vigueur au 11 avril 2024, le premier alinéa dispose : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

Deux modifications règlent la question pour le PPT. La première : le texte ne renvoie plus à la seule majorité « prévue à l'article précédent », mais à la majorité des voix de tous les copropriétaires « en application de l'article 25 ou d'une autre disposition ». Le II de l'article 14-2, qui exige mot pour mot « la majorité des voix de tous les copropriétaires », est bien une de ces autres dispositions : la passerelle lui est ouverte, sans discussion possible. La seconde : « se prononce » a remplacé « peut décider ». Le second vote immédiat n'est plus une faculté de l'assemblée ou du syndic, il est de droit dès que le tiers est atteint.

Reprenons notre résolution à 480 voix sur 1 000 tantièmes. À l'article 25, elle échoue. Mais 480 dépassent largement le tiers des 1 000 voix du syndicat : l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24, et le plan est adopté dans la foulée. En pratique, un projet de PPT qui réunit un tiers des tantièmes passe presque toujours.

Ne comptez pas sur une seconde assemblée de rattrapage. L'ancien second alinéa de l'article 25-1 ouvrait, de façon générale, une nouvelle assemblée à trois mois statuant à la majorité de l'article 24. Ce n'est plus le cas : dans sa rédaction en vigueur, cet alinéa réserve ce rattrapage aux projets de résolution ayant « pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 ». L'adoption d'un projet de plan pluriannuel n'est pas la réalisation de travaux du f. Si le tiers des voix n'est pas atteint, le plan n'est pas adopté, point ; il reviendra à l'ordre du jour de l'assemblée d'approbation des comptes suivante. Une résolution d'adoption votée trois mois plus tard à la majorité de l'article 24 serait irrégulière, et annulable.

Si vous n'êtes pas favorable au plan, faites porter votre position au procès-verbal. C'est elle qui conditionnera votre droit de contester dans les deux mois de l'article 42, ouvert aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants.

Un rendez-vous annuel, pas un vote unique

Voici la disposition que presque personne ne lit, au dernier alinéa du II de l'article 14-2 : lors de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour soit l'adoption de tout ou partie du projet de plan encore non adopté, soit les décisions de mise en œuvre de l'échéancier du plan adopté.

Le PPT revient donc devant vous tous les ans. Une copropriété qui l'a rejeté en 2025 le reverra en 2026, puis en 2027. Il n'y a pas de « on verra plus tard » : chaque exercice comporte une résolution travaux, donc un risque d'appel de fonds à inscrire au prévisionnel.

Qui vote pour la SCI

La SCI est copropriétaire au même titre qu'un particulier. Elle vote par son représentant légal, c'est-à-dire son gérant, ou par un mandataire muni d'un pouvoir. Trois réflexes évitent les ennuis.

• Vérifiez que le syndic a un extrait Kbis à jour désignant le gérant en fonction. Un changement de gérant qu'on a oublié de signaler, et c'est la qualité du votant qui devient contestable.
• Relisez vos statuts si les décisions d'investissement y sont encadrées. Un vote qui engage la SCI sur plusieurs dizaines de milliers d'euros peut excéder les pouvoirs du gérant ; une décision collective préalable des associés ferme le débat.
• Le vote par correspondance est admis et compte dans les majorités. C'est la solution du gérant qui ne peut pas se déplacer, avec un défaut : il fige votre position avant d'avoir entendu le débat.

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6. Que se passe-t-il si la copropriété ne fait rien

C'est la question qu'un copropriétaire finit toujours par poser au micro, en fin d'assemblée, sur le ton de celui qui a déjà décidé de ne rien voter : « et si on ne le fait pas, il se passe quoi ? » La réponse honnête tient en deux temps, et le second est le plus coûteux.

Aucune amende automatique

Commençons par ce que le PPT ne fait pas. Contrairement à ce que suggèrent certains courriers de syndic, l'absence de plan n'est pas sanctionnée par une amende. Le III de l'article 14-2 organise autre chose, un mécanisme administratif en deux étapes.

• Première étape : l'autorité administrative compétente peut, à tout moment, demander au syndic la transmission du plan pluriannuel adopté, pour vérifier que les travaux programmés garantissent bien la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.
• Seconde étape : à défaut de transmission dans le délai d'un mois, ou si le plan transmis est manifestement insuffisant au regard de cet objectif, elle peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan, aux frais du syndicat.

La sanction est donc bien financière, mais par ricochet : une étude qu'on ne vous a pas demandé de valider, un prestataire que personne n'a mis en concurrence, et la facture pour le syndicat. Votre SCI en paiera sa quote-part comme les autres.

La vraie conséquence financière : un fonds de travaux sous-dimensionné

Ce n'est pourtant pas là que se joue le vrai risque. Il est comptable, et il porte sur le fonds de travaux. Reprenons le mécanisme du I de l'article 14-2-1.

Sans PPT adopté, la cotisation reste calée sur le seul plancher de 5 % du budget prévisionnel. Votre SCI paie moins aujourd'hui. C'est agréable, et c'est exactement le piège : le jour où le ravalement est voté, la caisse est vide et le chèque part en une fois. Le PPT n'invente pas la dépense, il la rend visible et la lisse. Un gérant qui raisonne en trésorerie a donc intérêt à ce que le plan soit adopté, pas repoussé. C'est contre-intuitif en assemblée, où le réflexe est de voter contre tout ce qui augmente les appels, mais c'est le bon calcul.

Le signal d'alarme à connaître. Vous visitez un lot dans une copropriété de plus de quinze ans, l'agent vous vante des charges légères, et vous constatez qu'il n'y a aucun PPT et un fonds de travaux au plancher de 5 %. N'en concluez pas que l'immeuble est bien tenu. Concluez que la facture n'a pas encore été présentée. C'est précisément ce que la remise du PPT à l'acquéreur, imposée par l'article L. 721-2 du CCH, cherche à corriger.

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7. Le PPT vaut diagnostic structurel : le point neuf que personne n'écrit

Jusqu'ici, le PPT ne vous a coûté que de l'argent. Voici enfin un chapitre où il vous en fait économiser, et c'est l'argument à garder en réserve pour l'assemblée.

Un nouveau diagnostic né de la loi habitat dégradé

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé a créé, à l'article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation, un diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs de plus de quinze ans. Ses modalités ont été fixées par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025, codifié aux articles R. 126-43-1 et suivants du CCH et entré en vigueur le 15 août 2025.

Ce diagnostic n'est pas généralisé. Il ne s'impose que dans des secteurs géographiques délimités par délibération du conseil municipal (art. R. 126-43-1 du CCH), qui peuvent couvrir les zones marquées par une proportion importante d'habitat dégradé et celles où la concentration d'habitat ancien expose les bâtiments à des fragilités structurelles, du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux employés ou de l'état des sols. Il porte sur la solidité des structures, autrement dit les fondations, les murs porteurs, les planchers et la charpente ; il décrit les désordres observés et évalue les risques pour la sécurité des occupants et des tiers. Périodicité : quinze ans après la réception des travaux de construction, puis au moins une fois tous les dix ans.

L'équivalence avec le PPT

Vient le passage qui intéresse directement une SCI copropriétaire. Pour les bâtiments à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser le diagnostic structurel est réputée satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux de l'article 14-2 de la loi de 1965.

Une copropriété qui a fait son PPT n'a donc pas à commander une seconde étude le jour où sa commune délimite un périmètre. Le montant économisé n'est pas symbolique, et l'argument porte en assemblée : le PPT n'est pas qu'une contrainte, il neutralise une obligation potentielle supplémentaire.

Deux conditions fermes à connaître. La première est la plus souvent oubliée, parce que l'équivalence n'a rien d'automatique : le syndic doit transmettre le projet de plan à la commune, exactement comme il aurait transmis le diagnostic, et dans le même délai — au plus tard dix-huit mois à compter de la notification de la délibération du conseil municipal ou de la plus tardive des dates de l'affichage prévu à l'article R. 126-43-2 (art. R. 126-43-3 du CCH, issu du décret n° 2025-814). Un PPT qui dort dans les archives du syndic ne vaut pas diagnostic structurel : si votre immeuble est dans un périmètre délimité, demandez la confirmation de transmission par écrit.

La seconde condition, plus sévère qu'on ne le croit, porte sur les compétences exigées de l'auteur du plan. Le dernier alinéa de l'article L. 126-6-1 tranche expressément la question : « Dans ce cas, la personne ayant élaboré le projet de plan pluriannuel de travaux justifie des compétences et garanties définies par le décret en Conseil d'Etat mentionné au sixième alinéa du présent article » — c'est-à-dire le décret propre au diagnostic structurel, le décret n° 2025-814, codifié aux articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7 du CCH, et non le décret n° 2022-663 applicable au PPT. La différence n'est pas anodine : l'article R. 126-43-6 rend l'assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire, avec une garantie qui ne peut être inférieure à 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d'assurance, là où le décret de 2022 se borne à en imposer la justification lorsqu'elle a été souscrite (chapitre 4). Conséquence pratique : un projet de plan établi par un prestataire non assuré reste un PPT parfaitement valable, mais il ne vaudra pas diagnostic structurel. Si votre immeuble est dans un périmètre délimité, exigez l'attestation d'assurance avant de commander l'étude.

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8. Financer la quote-part : trois voies, dont une toute neuve

Le plan est adopté, la question devient bassement financière : d'où sort l'argent ? Trois canaux, qui ne se remplacent pas mais s'empilent. Il faut les connaître tous les trois, parce que la SCI les subira souvent en même temps.

Voie 1 : le fonds de travaux (art. 14-2-1)

C'est l'épargne forcée du syndicat. Dès qu'un plan est adopté, deux planchers cumulatifs s'appliquent : la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan.

On ne les additionne jamais. « Cumulatifs » veut dire que la cotisation doit satisfaire l'un et l'autre, donc que le plus élevé des deux commande. Budget prévisionnel de 60 000 €, plan de 480 000 € : la cotisation minimale est de 12 000 €, le plus élevé entre 3 000 € et 12 000 €. Pas 15 000 €. Cette addition fautive circule dans quantité de tableaux en ligne, et elle suffit à fausser un plan de trésorerie sur dix ans.

Rien n'interdit à l'assemblée de voter davantage, à la majorité de l'article 25. La suspension des cotisations, en revanche, n'est ouverte que dans un cadre étroit : quand un plan a été adopté, l'assemblée ne peut se prononcer sur la suspension que si le fonds excède le budget prévisionnel et 50 % du montant des travaux du plan. Les deux seuils se cumulent, autant dire que le cas est rare. Le régime fiscal de cette cotisation est à part ; nous le résumons au chapitre 10 et le développons dans notre guide du fonds de travaux ALUR en SCI.

Voie 2 : les appels de fonds hors budget prévisionnel

Le fonds de travaux ne suffit presque jamais. Le solde est appelé au fil des chantiers, sous forme de provisions pour dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, régies depuis 2023 par le II de l'article 14-1 de la loi de 1965. L'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 y range les travaux hors entretien courant, mais aussi les « études techniques telles que les diagnostics et consultations », donc le PPT lui-même. L'assemblée vote le principe de la dépense, son montant et ses modalités d'exigibilité ; le syndic appelle ensuite les fonds selon l'échéancier voté.

Pour la trésorerie d'une SCI, c'est le canal le plus violent : ponctuel et massif. C'est aussi, paradoxalement, le plus favorable fiscalement à l'IR, on le verra au chapitre 10. Nos guides des appels de fonds de copropriété en SCI et des charges de copropriété en SCI détaillent les écritures et la lecture du décompte de syndic.

Voie 3 : l'emprunt collectif à adhésion automatique

Voilà la nouveauté de ce cycle, et celle qui mérite le plus d'attention si votre SCI porte déjà un crédit. L'article 4 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a introduit dans la loi de 1965 un prêt collectif d'un genre nouveau, au III de l'article 26-4 et aux articles 26-9 à 26-14. Trois règles en font un objet à part.

• La majorité de vote est celle des travaux financés, pas l'unanimité. Des travaux votables à l'article 25, un emprunt votable à l'article 25.
• Chaque copropriétaire est réputé y adhérer. L'adhésion est le principe, le refus l'exception. C'est le renversement complet de la logique antérieure.
• Pour en sortir, il faut agir vite et payer comptant : notifier son refus au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et verser l'intégralité de sa quote-part du prix des travaux dans les six mois de cette même notification.

Les fonds sont versés par l'établissement prêteur sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat et réservé à cet effet, qui ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion ni d'une compensation avec un autre compte (art. 26-9). Seuls les copropriétaires bénéficiant du prêt y contribuent, en capital, en intérêts et en frais éventuels de cautionnement (art. 26-10). Trois décrets ont achevé de construire le dispositif. Le décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 fixe les informations que le syndic doit fournir au prêteur pour qu'il apprécie la capacité du syndicat. Le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 porte la durée maximale du prêt à vingt-cinq ans (art. R. 732-1 du CCH) et règle l'intervention du fonds de garantie pour la rénovation en cas de défaillance. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, applicable depuis le 25 décembre 2025, met à jour le décret de 1967 sur les missions et la rémunération du syndic, et sur les mentions du prêt à porter à l'état daté.

Comparer les trois voies

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9. Cas chiffré complet : une SCI sur dix ans de plan

Assez de principes. Voyons ce que tout cela donne en euros, sur un dossier complet, de l'assemblée d'adoption jusqu'à l'économie d'impôt de l'année du pic.

Les données

La SCI Vauban, à l'impôt sur le revenu, deux associés à parts égales, détient un appartement loué nu qui représente 120/1000^es dans une copropriété de 40 lots à usage de logements. Les surfaces y sont très inégales — beaucoup de deux-pièces, quelques grands appartements — et celui de la SCI est un duplex traversant de 110 m² sous combles, d'où une quote-part nettement supérieure à la moyenne de 25/1000^es. Immeuble réceptionné en 1998 : on est très au-delà des quinze ans. Budget prévisionnel annuel de la copropriété, 60 000 €, dont la SCI supporte donc 7 200 € par an au titre des charges courantes.

En 2026, l'assemblée générale adopte un plan pluriannuel de travaux de 480 000 € sur dix ans :

Étape 1 — L'effet immédiat sur la cotisation au fonds de travaux

Le premier choc n'attend pas le premier chantier : il tombe dès l'assemblée suivante.

D'une assemblée à l'autre, la cotisation de la SCI est multipliée par quatre. Aucun échafaudage n'a encore été monté. C'est le moment de tension classique en AG, celui où quelqu'un demande à voir le procès-verbal de l'année précédente. La bonne réponse à donner : le PPT ne crée pas la dépense, il la révèle et oblige à commencer à la financer.

Étape 2 — L'échéancier sur dix ans

Voici l'échéancier retenu par le plan. Dans la colonne « fonds mobilisé », on lit l'affectation votée en assemblée du fonds de travaux disponible aux chantiers de l'année ; le solde part en appel hors budget prévisionnel.

Sur dix ans, la copropriété aura versé 120 000 € au fonds de travaux (12 000 € × 10) et en aura affecté 108 000 € aux chantiers. Il reste donc 12 000 € au fonds fin 2035. Rien d'anormal : le fonds ne se vide jamais complètement, il tourne.

Étape 3 — Ce que la SCI décaisse réellement, année par année

Comment lire la dernière colonne. Elle compare le décaissement réel à ce que la SCI aurait versé si la copropriété s'en était tenue à la cotisation plancher de 5 % du budget prévisionnel, soit 360 € par an. Ce n'est pas le surcoût du PPT : sans plan adopté, le ravalement et la toiture auraient été appelés de la même façon, simplement plus tard et sans épargne constituée. Le seul euro véritablement imputable au plan, sur ces dix ans, ce sont les 1 440 € de fonds non encore consommés fin 2035 — le reste n'est qu'un calendrier rendu visible.

Ce tableau se lit dans trois directions, et aucune n'est rassurante.

• Le total décaissé (59 040 €) dépasse la quote-part du plan (57 600 €) de 1 440 € exactement, soit la part de la SCI dans le fonds non consommé fin 2035. Cet argent est sorti de la trésorerie, il n'est pas revenu, et il ne reviendra pas : les sommes versées au fonds entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat.
• L'année 2028 concentre 37 % de l'effort à elle seule. 21 600 € à trouver en douze mois. Le loyer annuel de l'appartement est de 22 000 € : c'est une année complète de recettes qui part dans le ravalement.
• Le lissage reste très imparfait. Le fonds couvre 108 000 € sur 480 000 €, soit 22,5 % du programme. Les 77,5 % restants tombent en appels ponctuels. Faites ce calcul avant de refuser un emprunt collectif : c'est lui qui décide, pas le principe.

Étape 4 — L'effet fiscal, à l'IR, sur l'année du pic

Restons sur 2028, l'année du ravalement. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un immeuble d'habitation sont déductibles des revenus fonciers. Nous ne refaisons pas ici la grille de qualification poste par poste, elle est développée dans notre guide des travaux de copropriété en SCI ; retenons que, dans ce dossier, tout le programme relève de charges déductibles.

L'imputation se fait en deux temps. Les intérêts d'emprunt passent d'abord sur les revenus bruts : 22 000 − 5 000 = 17 000 €, ils sont donc entièrement absorbés. Les autres charges pèsent 9 400 + 20 160 + 1 440 = 31 000 €, d'où un déficit de 14 000 € qui provient intégralement de charges autres que les intérêts. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (art. 156, I, 3° du CGI). Un point que beaucoup d'exemples chiffrés escamotent, et qui joue ici en votre faveur : ce plafond ne s'apprécie pas au niveau de la SCI, mais au niveau du foyer fiscal de chaque associé, toutes sources de déficit foncier confondues (BOI-RFPI-BASE-30-20). Un associé qui détient par ailleurs deux immeubles en direct peut donc le saturer sans que la SCI y soit pour rien. Ici, aucun des deux n'a d'autre déficit : chacun reste en deçà du plafond, et le déficit passe en totalité.

Chaque associé détient 50 % des parts, remonte donc 7 000 € de déficit et l'impute intégralement sur son revenu global 2028, puisque 7 000 € restent sous les 10 700 €. À une tranche marginale de 30 %, cela fait 2 100 € d'économie d'impôt par associé, soit 4 200 € au total. Le raisonnement s'inverserait si l'un d'eux avait déjà 5 000 € de déficit foncier ailleurs : sa fraction excédentaire ne serait plus imputable sur le revenu global, mais reportable sur ses seuls revenus fonciers des dix années suivantes. La contrepartie est réelle : l'imputation sur le revenu global tombe si le logement n'est pas maintenu en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Notre guide du déficit foncier en SCI détaille cette condition et le sort de la fraction non imputée.

La démonstration cachée du tableau. Sur dix ans, la SCI déduira exactement 57 600 €, sa quote-part des travaux, ni plus ni moins. Les 1 440 € qui dorment encore au fonds fin 2035 n'auront produit aucune déduction, faute d'affectation. Voilà le décalage structurel du dispositif : la SCI paie d'abord, elle déduit ensuite, et la fraction dormante du fonds attendra le cycle suivant pour se transformer en charge.

Étape 5 — La même année, si la SCI était à l'IS

Changez le régime, et tout le raisonnement bascule. À l'IS, c'est la qualification comptable qui commande. Un ravalement avec isolation par l'extérieur, qui améliore durablement la performance de l'immeuble, sera très généralement immobilisé puis amorti sur la durée d'utilisation du composant ; une mise aux normes électriques ou le remplacement à l'identique d'un équipement partent en charges. Les 21 600 € ne viennent donc pas frapper le résultat 2028 en une fois : ils se diluent sur quinze ou vingt ans. Nos guides des écritures comptables des travaux et de l'amortissement en SCI à l'IS détaillent la mécanique.

Le régime donne quelque chose en échange, et c'est un outil que l'IR ne connaît pas : la provision pour gros entretien. Chapitre suivant.

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10. Comptabilité et fiscalité de la quote-part, à l'IR puis à l'IS

Le cas chiffré a donné le résultat. Voici la règle qui le produit. Elle varie selon le régime de la SCI, et, plus déroutant, elle varie d'une ligne à l'autre à l'intérieur d'un même décompte de syndic.

À l'IR : trois régimes différents dans un même décompte de syndic

Prenez le décompte annuel que votre syndic vous envoie. Il empile trois natures de sommes qui n'obéissent pas du tout à la même règle fiscale. C'est de là que viennent la plupart des erreurs que nous corrigeons en reprise de comptabilité.

Les deux premières lignes relèvent de l'article 31, I, 1°, a quater du CGI : les provisions pour dépenses supportées par le copropriétaire se déduisent pour leur montant total l'année de leur versement au syndicat, sans examen de leur emploi. Vous versez, vous déduisez, on ne vous demande pas ce que le syndicat en a fait. La régularisation vient l'année suivante, après l'arrêté des comptes voté en assemblée : la SCI réintègre les provisions correspondant à des dépenses non déductibles (travaux de construction ou d'agrandissement, charges récupérables sur le locataire) et ajoute le solde éventuellement appelé. Le BOFiP décrit ce mécanisme sous la référence BOI-RFPI-BASE-20-70.

Une précaution de lecture sur le BOFiP. Ce commentaire administratif n'a pas été rafraîchi et renvoie encore, pour les travaux hors budget prévisionnel, à l'ancienne numérotation « article 14-2 » de la loi de 1965. Depuis le 1^er janvier 2023, cette matière a déménagé au II de l'article 14-1, l'article 14-2 étant devenu celui du PPT. Le CGI, lui, a suivi : dans sa rédaction en vigueur, le a quater vise « les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 », sans plus aucun renvoi à l'article 14-2. Ce détail de rédaction n'est pas neutre : il confirme que ni le PPT ni la cotisation au fonds de travaux n'entrent dans le champ du a quater.

La troisième ligne fonctionne à l'envers, et c'est tout le cœur du sujet. La cotisation au fonds de travaux ne finance aucune dépense au moment du versement : elle alimente une réserve. Elle reste donc hors du champ des provisions de l'article 31, I, 1°, a quater. Elle ne devient déductible que l'année où l'assemblée affecte le fonds à des travaux, et pour les seuls travaux qui présentent le caractère de charges déductibles. Le mécanisme, ses écritures et ses pièges sont développés dans notre guide du fonds de travaux ALUR en SCI.

Le cas particulier des honoraires d'élaboration du PPT

Autant le dire franchement : sur ce point, il n'existe pas de doctrine administrative dédiée. L'honoraire du prestataire qui établit le projet de plan, comme celui du DTG ou du DPE collectif, est une étude préparatoire, pas un travaux. Or l'article 31 du CGI énumère de façon limitative les charges déductibles des revenus fonciers, et une étude technique n'y figure nulle part expressément.

Deux lectures coexistent donc en pratique.

• Lecture favorable : l'honoraire est appelé par le syndic sous forme de provision (hors budget prévisionnel, art. 44 du décret de 1967) ou financé par le fonds de travaux. La SCI le déduit au titre du a quater comme toute provision, et la question ne se pose qu'au stade de la régularisation.
• Lecture prudente : lors de la régularisation, l'étude n'étant ni une dépense de réparation ou d'entretien (a du 1° du I de l'article 31), ni une dépense d'amélioration d'un local d'habitation (b du même 1°), elle devrait être réintégrée, sauf à la rattacher aux frais de gestion du e — catégorie forfaitisée à 20 € par local et majorée d'une liste limitative de frais, qui n'inclut pas les études techniques.

Notre position. Tant qu'aucune doctrine ne tranche, documentez le traitement retenu, gardez la résolution d'assemblée et le décompte du syndic, et ne bâtissez aucune stratégie sur ce seul poste : rapporté à un lot, il se compte en centaines d'euros, d'une cinquantaine d'euros dans un grand ensemble à quelques centaines dans une petite copropriété. À l'IS, la question ne se pose pas dans ces termes : l'honoraire est une charge de l'exercice au titre de l'article 39 du CGI, dès lors qu'il est engagé dans l'intérêt de la société et justifié.

À l'IS : le PPT comme justification d'une provision pour gros entretien

Voici l'apport du PPT auquel presque personne ne pense, et qui vaut à lui seul le temps passé à lire le plan.

L'article 214-10 du plan comptable général ouvre, pour les dépenses de gros entretien ou de grandes visites faisant l'objet d'un programme pluriannuel, une alternative à la comptabilisation d'un composant de seconde catégorie : la provision pour gros entretien. Fiscalement, l'article 39, 1, 5° du CGI subordonne la déductibilité d'une provision à une charge nettement précisée quant à sa nature, probable, et rendue probable par des événements en cours à la clôture.

Relisez cette liste, puis relisez ce que contient un PPT adopté : des travaux identifiés poste par poste, un chiffrage, un échéancier daté, et une décision d'assemblée générale qui rend le tout opposable. On imagine mal documentation plus solide.

Et le locataire ?

La question revient dans tous les dossiers, et la réponse est courte. Ni l'honoraire du PPT, ni la cotisation au fonds de travaux, ni les travaux d'amélioration ou de gros entretien ne figurent dans la liste limitative des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Rien de tout cela ne se refacture au locataire. Seules les charges d'exploitation courantes suivent ce régime ; leur ventilation est détaillée dans notre guide des charges locatives en SCI.

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11. Les 8 erreurs à ne pas commettre

Voici les huit fautes que nous croisons le plus souvent dans les dossiers de SCI copropriétaires. Aucune n'est théorique. Chacune se paie, en euros, en redressement, ou en résolution qu'il faudra faire annuler.

Erreur 1 — Confondre le PPT et le fonds de travaux

Le PPT est un document : une liste de travaux chiffrée et échéancée (art. 14-2). Le fonds de travaux est une caisse : l'épargne obligatoire du syndicat (art. 14-2-1). Le premier dimensionne la seconde, mais chacun a son texte, sa majorité de vote et son régime fiscal. Le gérant qui note « nous avons voté le PPT, donc nous avons voté le fonds » se trompe deux fois : le fonds existait déjà, et son montant vient d'être multiplié sans qu'aucun vote spécifique n'ait été nécessaire.

Erreur 2 — Croire que le PPT est facultatif dans une petite copropriété

Aucun seuil de taille n'exonère. Le VI de l'article 171 de la loi Climat et résilience a seulement échelonné l'entrée en vigueur, avec une dernière échéance au 1^er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots au plus. En 2026, un petit immeuble de six lots construit en 1975 est logé à la même enseigne qu'une résidence de 300 logements. Seule échappatoire, le DTG ne révélant aucun travaux sur dix ans : autant dire un cas d'école.

Erreur 3 — Additionner les planchers de 2,5 % et de 5 %

Le calcul faux le plus répandu du dispositif. Les deux planchers du I de l'article 14-2-1 sont cumulatifs en ce sens que la cotisation doit satisfaire les deux : c'est donc le plus élevé qui s'applique. Additionner 2,5 % des travaux du plan et 5 % du budget prévisionnel gonfle la cotisation, fausse votre prévisionnel, et vous conduit à voter contre une résolution parfaitement légale.

Erreur 4 — Citer les articles L. 731-1 et suivants du CCH pour le PPT

Ces articles sont ceux du diagnostic technique global. Le PPT est à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. L'erreur a l'air vénielle. Elle ne l'est pas : elle conduit à appliquer au plan les règles de vote et le régime du DTG, qui n'ont rien à voir. Nous l'avons nous-même commise dans un guide antérieur, et nous la corrigeons ici.

Erreur 5 — Croire qu'un seul vote suffit

Il en faut deux, à deux majorités distinctes : les modalités d'élaboration à la majorité des voix exprimées (art. 24), l'adoption du projet à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25). Une adoption soumise d'emblée à la majorité de l'article 24, sans premier vote à l'article 25, est irrégulière et contestable dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42). La seule voie régulière vers l'article 24 est le second vote immédiat de l'article 25-1, ouvert de droit lorsque le premier vote a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Ajoutez que le rendez-vous est annuel : la question revient à l'ordre du jour de chaque assemblée d'approbation des comptes.

Erreur 6 — Oublier le PPT dans un dossier de vente ou d'achat

Les 6° et 7° du II de l'article L. 721-2 du CCH imposent la remise à l'acquéreur du plan adopté et, à défaut, du projet de plan lorsqu'il a été élaboré. La conséquence joue dans les deux sens. Votre SCI vend : elle doit fournir le document, et son absence fragilise la promesse. Votre SCI achète : exigez-le, et lisez-le pour ce qu'il est, le chiffrage poste par poste des dix années à venir. Attention à l'exception prévue par le texte : les documents des 1° et 3° à 7° du II ne sont pas exigés quand l'acquéreur possède déjà au moins un lot dans la même copropriété. Si votre SCI achète un second appartement dans un immeuble où elle est déjà présente, personne ne lui remettra le PPT spontanément. Réclamez-le au syndic.

Erreur 7 — Déduire la cotisation au fonds l'année du versement

À l'IR, c'est un redressement quasi mécanique, et facile à repérer pour un vérificateur qui ouvre les annexes du syndic. La cotisation de l'article 14-2-1 n'est pas une provision au sens du a quater : elle ne se déduit qu'à l'emploi du fonds. L'erreur symétrique coûte tout aussi cher, et elle est plus fréquente qu'on ne croit : oublier de déduire l'année où le fonds est effectivement affecté, et perdre la charge pour de bon.

Erreur 8 — Laisser passer le délai de refus d'un emprunt collectif

Depuis la loi du 9 avril 2024, l'adhésion au prêt collectif du syndicat est réputée acquise. Pour en sortir, la SCI notifie son refus dans les deux mois de la notification du procès-verbal et paie sa quote-part intégrale dans les six mois. Or le procès-verbal arrive souvent fin juillet, dans une enveloppe que personne n'ouvre avant la rentrée. Deux mois plus tard, la SCI est engagée sur un crédit qui peut courir vingt-cinq ans et qui apparaîtra à l'état daté le jour de la revente.

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12. FAQ — PPT et SCI

Ce sont les questions qui nous arrivent chaque printemps, à l'ouverture de la saison des assemblées générales, de gérants qui viennent de découvrir une ligne « plan pluriannuel de travaux » sur leur convocation.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles décrites sont celles en vigueur au 10 août 2026 ; la situation de chaque copropriété et de chaque SCI mérite un examen propre.