Pas-de-porte et droit au bail en SCI : fiscalité et écritures (2026)

Un locataire commercial verse 40 000 € pour entrer dans les murs. La SCI encaisse. Et c'est là que commence le vrai sujet. Loyer d'avance imposable dès l'année de l'encaissement, ou indemnisation d'une dépréciation du patrimoine, qui échappe à l'impôt ? Entre les deux réponses, dans le cas chiffré que vous trouverez plus bas, il y a 23 280 €. Autant dire que la question n'est pas académique.

Le réflexe naturel du gérant est de chercher la bonne formule dans le bail. Mauvaise piste : la qualification ne se décrète pas, elle se démontre. Et l'administration requalifie plus souvent qu'on ne le croit. Ce guide prend le sujet dans l'ordre où il se pose en pratique — la règle, l'exception et ce qu'il faut prouver pour y entrer, l'étalement quand il est possible, les écritures ligne à ligne, la TVA, les droits d'enregistrement, et un cas chiffré où la même somme de 40 000 € aboutit à quatre résultats.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 3 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Deux choses qu'on confond toujours : pas-de-porte et droit au bail

Commençons par déminer le vocabulaire, parce que la moitié des erreurs que je vois naissent là. Deux opérations différentes, deux flux d'argent différents, et le même mot employé pour les deux dans la conversation courante.

Le pas-de-porte, aussi appelé droit d'entrée, est la somme versée par le preneur au bailleur à la conclusion du bail, en sus du loyer. Le BOFiP le définit comme « la somme d'argent que le propriétaire ou, le cas échéant, le principal locataire, d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal exige d'un preneur, en sus du prix annuel du loyer » (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 10). Votre SCI l'encaisse : c'est donc elle qui doit le qualifier, le comptabiliser et, le cas échéant, l'imposer. Personne d'autre ne le fera à sa place.

Le droit au bail est tout autre chose : c'est le prix versé par le nouveau preneur à l'ancien preneur lorsque ce dernier lui cède son bail. Ce que le cessionnaire achète, c'est la valeur économique du bail lui-même : l'emplacement, un loyer devenu avantageux avec le temps, le droit au renouvellement. La SCI n'est pas partie à cette opération et n'encaisse rien. Elle en subit les conséquences, en revanche : son débiteur change, la garantie du cédant se met à courir, et sa clause d'agrément — si elle en a une — doit être respectée.

Le piège de vocabulaire. Le BOFiP lui-même emploie l'expression « droit au bail » dans la liste des sommes versées au propriétaire (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 230). Symétriquement, l'article 725 du CGI vise toute cession d'un droit à un bail « quelle que soit la forme qui lui est donnée par les parties, qu'elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement ». Ni le fisc ni le juge ne s'arrêtent au mot employé dans l'acte. Trois questions suffisent : qui paie, qui reçoit, à quelle occasion. C'est le seul test fiable, et il tient en dix secondes.

Sur la durée de vie d'un même local, une SCI croise généralement les deux. Elle encaisse un droit d'entrée à la première mise en location, en 2018 par exemple, puis regarde passer deux ou trois cessions du droit au bail entre exploitants successifs — un boulanger qui vend à un primeur, le primeur qui revend à une enseigne — sans jamais toucher un euro de ces cessions. Notre guide du bail commercial en SCI couvre le statut lui-même : durée, révisions, congé. Ici, on ne parle que de l'argent qui change de mains à l'entrée.

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2. La qualification fiscale du pas-de-porte chez la SCI bailleresse

La distinction est posée. Reste la seule question qui décide de l'impôt : cette somme est-elle un revenu ? La doctrine répond en deux temps, un principe large puis une exception étroite. L'ordre compte. Ceux qui commencent par l'exception — et ils sont nombreux, les forums d'investisseurs en sont pleins — se construisent un raisonnement à l'envers dont ils ne sortent plus.

Le principe : un supplément de loyer imposable

La doctrine administrative ne laisse aucune marge d'interprétation. « Les pas-de-porte et droits d'entrée de toutes sortes sont considérés comme des recettes imposables dès lors qu'ils présentent le caractère de suppléments de loyers » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220). Notez le « de toutes sortes » : il est là pour couper court aux inventions de vocabulaire.

Le paragraphe suivant précise le raisonnement : « Les sommes que le locataire verse au propriétaire en sus du prix annuel du loyer, à titre de "pas-de-porte", de "droit au bail", ou de "droit d'entrée" doivent, en principe, être prises en compte pour la détermination du revenu foncier, au même titre que le loyer proprement dit, dès lors que, leur versement constituant une des conditions de location et trouvant son origine dans l'exploitation de l'immeuble, elles présentent le caractère d'un supplément de loyer » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 230).

Derrière ce paragraphe, une jurisprudence qui n'a pas bougé depuis un demi-siècle : CE 24 février 1978 n° 97347, CE 10 octobre 1979 n° 15483, CE 11 mai 1994 n° 126303, et CAA Nancy 13 mars 1997 n° 94NC01512. N'espérez pas un revirement.

Le texte fournit ses deux critères de rattachement, et ils sont simples à manier. Le versement est une condition de la location — sans lui, pas de bail. Il trouve son origine dans l'exploitation de l'immeuble — c'est bien le local qui le génère, pas autre chose. Réunissez ces deux éléments et vous avez un supplément de loyer. Dans un bail commercial classique, ils le sont pratiquement toujours.

SCI à l'IR : une recette foncière de l'année d'encaissement

Dans une SCI relevant de l'impôt sur le revenu, le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer entre dans les recettes brutes foncières. Il suit le régime de droit commun des revenus fonciers : imposition à l'encaissement, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux à 17,2 % applicables aux revenus fonciers.

Concrètement, la somme rejoint les loyers de l'année dans les recettes de la déclaration 2072, puis descend dans la quote-part de chaque associé, sur sa 2044 puis sa 2042. Un droit d'entrée de 40 000 € réparti entre deux associés, ce sont 20 000 € de revenus fonciers supplémentaires chacun, sur un seul exercice, sans un euro de charge en face. De quoi faire basculer un associé de la tranche à 30 % vers celle à 41 %. C'est l'effet indésirable numéro un de cette qualification, et la raison pour laquelle tant de bailleurs cherchent la porte de sortie. Elle existe. Elle est étroite.

SCI à l'IS : un produit d'exploitation, sans échappatoire doctrinale

Une SCI à l'IS détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Changement de bulletin, donc, et la doctrine BIC se montre encore moins accommodante. Après avoir défini le pas-de-porte à son § 10, le BOFiP consacre le § 20 à la qualification et s'appuie sur deux arrêts (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 20).

Le premier, CE 7 février 1966 n° 64182, juge que l'existence du droit des preneurs au renouvellement de leur bail n'entraîne pas, à l'égard de la société bailleresse, une dépréciation de la valeur des locaux fixée lors de leur acquisition en tenant compte de leur destination normale : les pas-de-porte ne sauraient donc être regardés comme correspondant à la diminution d'éléments d'actif, mais constituent des suppléments de loyers à comprendre dans le bénéfice imposable. Le second, CE 24 février 1978 n° 97347, retient que les droits d'entrée constituent des revenus assimilables à des loyers. Deux formulations, un même verrou.

Le point que presque personne n'écrit. L'exception de la dépréciation du patrimoine, détaillée plus bas, est une construction propre aux revenus fonciers. La doctrine BIC ne la reprend pas : elle écarte l'argument tiré du seul droit au renouvellement, jugé insuffisant à lui seul pour caractériser une dépréciation de la valeur des locaux. Ce n'est pas une exclusion de principe de toute diminution d'éléments d'actif, mais la porte se referme sur l'argument que l'on invoque neuf fois sur dix — et la fenêtre de non-imposition est donc bien plus étroite à l'IS qu'à l'IR. En échange, l'IS offre l'étalement, que l'IR n'offre jamais. Chaque régime a son avantage sur ce sujet, et ils ne sont pas cumulables : voyez notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR.

L'exception : l'indemnité compensatrice d'une dépréciation

En revenus fonciers, il existe bel et bien une porte. Elle est étroite, mais elle existe. Le § 240 de BOI-RFPI-BASE-10-10 pose d'abord le principe général : « Le versement d'une indemnité destinée à dédommager le bailleur d'une dépréciation de son capital ne devrait pas être inclus dans les revenus fonciers de ce dernier, pour autant que cette dépréciation soit réelle. » Le même paragraphe applique ensuite cette idée au droit d'entrée : celui-ci ne constitue pas un supplément de loyer lorsque le loyer stipulé n'est pas anormalement bas et que ce droit d'entrée a, en fait, pour objet d'indemniser le bailleur de la dépréciation de son fonds.

Tout se joue sur un adjectif : la dépréciation doit être réelle. Et sur le fait qu'il y a deux conditions à remplir, pas une seule — c'est le second oubli classique.

• Le loyer n'est pas anormalement bas. Si le loyer est manifestement inférieur à la valeur locative du marché, le droit d'entrée vient mécaniquement compenser ce manque à gagner : c'est un loyer déguisé, la qualification d'indemnité tombe.
• Le droit d'entrée a, en fait, pour objet d'indemniser une dépréciation. Les mots « en fait » sont décisifs : c'est la réalité économique qui compte, pas la rédaction du bail.

Les fondements ne datent pas d'hier : CE 28 septembre 1984 n° 38704, CE 29 septembre 1989 n° 68212, et une réponse ministérielle Dejoie (n° 16768, JO Sénat 27 septembre 1984, p. 1544), tous cités par le BOFiP.

L'idée économique tient en trois lignes. En signant un bail commercial, le bailleur donne au preneur une « propriété commerciale » : droit au renouvellement, indemnité d'éviction s'il refuse. À partir de là, son local vaut durablement moins cher qu'un local vide. Quand le droit d'entrée compense cette perte de valeur vénale, il ne paie pas la jouissance des lieux — il paie un appauvrissement.

Séduisant sur le papier. Sauf qu'il y a un problème logique, et il faut le regarder en face : tout bail commercial produit cet effet, et pourtant les pas-de-porte restent imposables par principe. Si l'argument de la propriété commerciale suffisait, l'exception avalerait la règle. Ce n'est donc pas le statut des baux commerciaux qui fait la dépréciation. C'est une dépréciation démontrée, chiffrée, propre à ce bien-là et à cette opération-là.

Le cas particulier du nu-propriétaire

Une variante que l'on rencontre dès qu'un montage est démembré, et que le BOFiP tranche au § 250 de BOI-RFPI-BASE-10-10 : l'indemnité versée au nu-propriétaire pour qu'il autorise l'usufruitier à consentir un bail commercial est imposable si elle correspond à un véritable droit d'entrée, et ne l'est pas si elle compense une diminution de valeur vénale. Même grille de lecture, autre personnage. Si votre SCI est dans ce cas, notre guide sur le démembrement de parts et d'immeubles en SCI pose le décor.

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3. Comment se démontre la dépréciation qui exonère le droit d'entrée

On arrive au nœud du problème. Une SCI qui décide de ne pas imposer un droit d'entrée prend un engagement à retardement : trois ou quatre ans plus tard, un vérificateur lui demandera de justifier ce choix. Ce qu'elle sortira ce jour-là de son dossier décidera de tout. Passons en revue les pièces qui pèsent — et celles qui ne pèsent rien.

Preuve n° 1 : le loyer n'est pas anormalement bas

Condition éliminatoire : si elle n'est pas remplie, inutile d'aller plus loin, l'analyse s'arrête là. Il faut établir que le loyer stipulé se situe dans la fourchette de la valeur locative du secteur, appréciée à la date de signature — pas aujourd'hui, pas au moment du contrôle.

• Une étude comparative écrite établie par un expert immobilier ou un professionnel local, listant des baux comparables récents (surface, emplacement, destination, état).
• Les références de commercialisation du local : annonces, mandats, propositions reçues et refusées.
• Un rapprochement avec les indices publiés et les loyers de marché de la commune, à la date de conclusion.

Un loyer inférieur de 20 à 30 % au marché ruine le dossier d'entrée de jeu : le vérificateur y lira un loyer minoré compensé par un capital versé au départ, ce qui est d'ailleurs souvent la vérité. Attention au contresens sur ce point. On ne vous reproche pas le loyer bas en lui-même — vous louez au prix que vous voulez. Ce loyer bas sert d'indice pour requalifier autre chose : les 40 000 €.

Preuve n° 2 : la dépréciation est réelle et documentée

Seconde marche, et c'est la plus haute : montrer que le patrimoine de la SCI a effectivement perdu de la valeur du fait de cette opération-là. Quatre types de pièces portent réellement.

• Une évaluation avant / après : valeur vénale du local libre d'occupation, valeur vénale du même local occupé sous bail commercial, écart chiffré. C'est la pièce maîtresse.
• Des contreparties consenties au preneur qui excèdent le régime légal : durée ferme longue sans faculté triennale, renonciation à des garanties, prise en charge par le bailleur de travaux normalement dus par le preneur, clause de destination très large facilitant une despécialisation.
• La perte durable de disponibilité du local : engagement du bailleur au-delà du minimum légal, impossibilité pratique de reprendre le bien avant une échéance lointaine.
• Une correspondance précontractuelle montrant que le montant a été négocié en considération de cette perte de valeur, et non en considération du loyer.

Ce qui ne suffit jamais

Pourquoi une mention dans le bail ne suffit jamais. L'administration n'est pas liée par la qualification que les parties donnent à une somme ; elle en retient la nature réelle, lue dans l'économie du contrat. Le § 240 l'annonce lui-même avec ces deux mots glissés au milieu de la phrase : « a, en fait, pour objet ». Une bonne clause reste indispensable — elle cadre l'intention, elle organise la preuve, elle évite les incohérences —, mais elle ne remplace aucune des deux conditions. Nécessaire, jamais suffisante.

Mon avis, après en avoir vu passer beaucoup. Sur dix droits d'entrée encaissés par des SCI, neuf sont des suppléments de loyer et doivent être déclarés comme tels. L'indemnité de dépréciation existe en droit ; elle est rare en fait. Si vous pensez être dans le dixième cas, faites valider l'analyse par un avocat fiscaliste avant de signer, constituez le dossier le jour de la signature, et rangez-le avec le bail pour au moins six ans. Reconstituer tout cela trois ans plus tard, une proposition de rectification sur le bureau, je ne l'ai jamais vu fonctionner.

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4. L'étalement du pas-de-porte : possible à l'IS, impossible à l'IR

« Est-ce que je peux répartir ces 40 000 € sur les neuf ans du bail ? » C'est la question qu'on me pose le plus souvent sur ce sujet, et la réponse est franchement binaire : elle dépend du régime fiscal de la SCI, point. Le problème, c'est que beaucoup d'articles en ligne raisonnent sur l'IS et concluent pour l'IR. Reprenons proprement, texte par texte.

SCI à l'IR : aucun étalement possible

Les revenus fonciers obéissent à une règle simple et sans exception : l'imposition suit l'encaissement. Le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer est donc imposable en totalité l'année où il est perçu, quand bien même il rémunère économiquement neuf années d'occupation. Aucun texte n'autorise l'étalement dans cette catégorie. Une SCI qui répartirait la somme sur sa 2072 ne ferait pas de l'optimisation, elle minorerait ses recettes.

Il existe pourtant un correctif, et il est régulièrement oublié : le système du quotient de l'article 163-0 A du CGI. Le BOFiP cite expressément notre cas parmi les revenus exceptionnels éligibles : « l'indemnité de "pas-de-porte" perçue par un propriétaire : cette indemnité s'analyse comme un supplément de loyer perçu d'avance mais elle n'en a pas moins le caractère d'un revenu exceptionnel » (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 110). Le même paragraphe vise également « le supplément de loyer résultant de l'attribution gratuite en fin de bail des aménagements effectués par le preneur ».

Attention à ne pas en attendre ce qu'il ne fait pas :

• Il ne diffère pas l'imposition : le revenu reste rattaché à l'année d'encaissement.
• Il lisse la progressivité : l'impôt correspondant au revenu exceptionnel est calculé en ajoutant le quart de ce revenu au revenu net global, puis en multipliant par quatre le supplément d'impôt obtenu.
• Il suppose que le revenu exceptionnel dépasse la moyenne des revenus nets d'après lesquels le contribuable a été imposé au titre des trois années précédentes (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 140). Les revenus fonciers ne figurent pas parmi les revenus dispensés de cette condition de montant.
• Il est sans effet sur les prélèvements sociaux, qui restent dus au taux de 17,2 % sur la totalité.
• Il n'apporte un gain réel que si l'associé n'est pas déjà au sommet du barème. Un associé imposé à la tranche marginale la plus élevée avant et après n'en tirera presque rien.

Le détail du calcul figure dans notre guide quotient et revenus fonciers en SCI. Un point à ne pas rater : c'est une option, elle se demande sur la déclaration, et l'administration ne l'applique jamais d'office. Beaucoup d'associés la découvrent l'année suivante, quand il est trop tard.

SCI à l'IS : étalement sur la durée initiale du bail, sous condition

Tout change à l'IS, parce que le rattachement des produits y obéit au 2 bis de l'article 38 du CGI : pour les prestations continues rémunérées notamment par des intérêts ou des loyers, comme pour les prestations discontinues à échéances successives échelonnées sur plusieurs exercices, les produits sont pris en compte au fur et à mesure de l'exécution. La mise à disposition d'un local sur neuf ans est, par nature, une prestation continue.

Le BOFiP en tire les conséquences pour le droit d'entrée et sépare deux cas (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 30) :

Trois précisions, parce que cet étalement est souvent mal compris :

• Il porte sur la durée initiale du bail, pas sur la durée effective d'occupation ni sur un renouvellement futur. Pour un bail de neuf ans, c'est neuf ans — pas douze.
• Il n'est pas un choix de confort. Il découle de la nature de la prestation. Une SCI ne peut pas étaler un produit qui, en réalité, rémunère un avantage immédiatement acquis.
• Il ne concerne que l'impôt, pas la trésorerie. Les 40 000 € sont bien sur le compte de la SCI dès l'année 1 ; c'est le résultat imposable qui est lissé.

La conséquence stratégique, rarement formulée. À l'IS, le bailleur a tout intérêt à ce que son droit d'entrée soit un supplément de loyer rémunérant une prestation continue : le produit s'étale, et il est imposé au taux de l'IS — 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice si les conditions de l'article 219, I-b du CGI sont réunies, 25 % au-delà. À l'IR, l'intérêt est rigoureusement inverse : le bailleur cherche l'indemnité. Deux régimes, deux stratégies opposées sur la même somme. Cela ne vous donne aucune liberté de choix — la réalité de l'opération tranche —, mais cela explique pourquoi les services de contrôle ne regardent pas les mêmes choses selon le régime.

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5. Les écritures du droit d'entrée, du virement reçu à la déclaration

Assez de doctrine, ouvrons le journal. Hypothèse de travail pour toute la suite : la SCI encaisse 40 000 € de droit d'entrée à la signature d'un bail commercial de neuf ans conclu le 1^er janvier 2026, exercice social calé sur l'année civile.

Étape 0 — ce qu'il faut trancher avant la première écriture

Une écriture n'est jamais neutre : elle fige une analyse. Avant de saisir quoi que ce soit, répondez à trois questions et consignez les réponses dans un mémo d'une page que vous rangerez au dossier permanent.

1. Supplément de loyer ou indemnité de dépréciation ? (chapitres 2 et 3)
2. Si supplément de loyer : prestation continue (étalement) ou ponctuelle (rattachement immédiat) ?
3. Le bail est-il soumis à la TVA sur option ? (chapitre 6)

SCI à l'IS — écritures avec option TVA et étalement

Droit d'entrée 40 000 € HT, TVA à 20 % soit 8 000 €, total appelé au preneur : 48 000 €. Le locataire est la SARL Meunier, le local se trouve 12 rue des Lices.

1. Constatation de la créance (facturation du droit d'entrée)

2. Encaissement

3. Étalement à la clôture du 31/12/2026. Neuf ans de bail, donc 40 000 / 9 = 4 444,44 € de produit acquis sur l'exercice. Le solde, 35 555,56 €, sort du résultat et va patienter au passif.

4. Reprise, à l'ouverture ou à la clôture de chacun des huit exercices suivants

Un détail d'arithmétique qui vous évitera une ligne orpheline en révision : 4 444,44 × 8 = 35 555,52 €, soit 0,04 € qui resteraient au compte 487 à la fin du bail. Reprenez-les sur le dernier exercice, dont la quote-part s'élève donc à 4 444,48 € (ou lissez à 4 444,45 € sur les huit premiers et 4 444,40 € sur le dernier). Le compte 487 doit être soldé à zéro au terme des neuf ans.

Sur le choix du compte de produit. Le compte 706 « Prestations de services » convient pour un local commercial. Certaines SCI utilisent le 752 « Revenus des immeubles non affectés à des activités professionnelles » selon le plan de comptes retenu — les deux se rencontrent en pratique et notre guide écritures de loyers en SCI détaille l'arbitrage. Le vrai sujet est ailleurs : ouvrez un sous-compte dédié, un 7065 « Droits d'entrée » par exemple, au lieu de noyer la somme dans les loyers courants. Trois ans plus tard, quand il faudra justifier la reprise annuelle de 4 444,44 €, vous ne perdrez pas une demi-journée à retrouver l'écriture d'origine.

SCI à l'IR — la comptabilité de trésorerie

Ici, c'est beaucoup plus court : pas de compte 487, pas d'étalement, une recette et voilà. Si votre SCI tient une comptabilité d'engagement — je le recommande même à l'IR, la 2072 se prépare tellement mieux —, reprenez les écritures ci-dessus en sautant l'étape 3. Le produit reste intégralement dans le résultat de l'année.

L'enjeu se déplace alors sur la traçabilité. Virement reçu sur le compte bancaire dédié de la SCI, libellé qui dit ce qu'il est, rapprochement avec la clause du bail, facture ou quittance de droit d'entrée conservée. Et un rappel qui n'a rien d'anecdotique : un droit d'entrée encaissé sur le compte personnel du gérant pose un problème en soi, avant même toute question de qualification. Notre guide comptabilité SCI revient sur ces fondamentaux.

Où la somme atterrit dans les déclarations

Le détail des rubriques figure dans notre guide liasse fiscale 2033 pour une SCI ; la logique des comptes, dans le plan comptable adapté aux SCI.

Et la CRL ?

Question posée en rendez-vous à peu près une fois sur deux, et souvent pour rien. La contribution annuelle sur les revenus locatifs de l'article 234 nonies du CGI ne frappe pas toutes les SCI, loin de là. Elle est acquittée par les seuls bailleurs visés au I de l'article 234 duodecies (personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés), à l'article 234 terdecies (sociétés relevant du régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI dont l'un au moins des membres est soumis à l'IS au taux de droit commun à la date de clôture) et à l'article 234 quaterdecies, qui ne vise que les personnes morales ou organismes non mentionnés aux deux articles précédents. Une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques relève de l'article 8 sans qu'aucun membre ne soit à l'IS : elle n'est donc pas redevable de la contribution.

Quand elle est due, la contribution est assise sur les recettes nettes définies à l'article 29 du CGI, au taux de 2,5 %, pour les locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Un droit d'entrée qualifié de supplément de loyer relève de ces recettes et entre donc dans l'assiette. Deux exonérations sont à connaître : les revenus qui donnent lieu au paiement de la TVA — c'est-à-dire, en pratique, les baux commerciaux pour lesquels l'option de l'article 260, 2° du CGI a été exercée — et les revenus n'excédant pas 1 830 € par local et par an (article 234 nonies, III). Notre guide CRL et SCI à l'IS déroule le sujet ; retenez surtout que le champ des redevables est plus étroit qu'on ne le raconte, et que la vérification se fait société par société.

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6. TVA sur le pas-de-porte et droits d'enregistrement du droit au bail

L'IR et l'IS ne sont pas les seuls prélèvements en embuscade. Deux autres entrent en scène, et chacun suit sa propre opération : la TVA frappe le pas-de-porte encaissé par la SCI, les droits d'enregistrement frappent la cession du droit au bail entre preneurs. Bonne nouvelle au passage — ils ne se croisent jamais sur la même somme.

La TVA sur le pas-de-porte

La location nue de locaux professionnels est exonérée de TVA par principe (article 261 D du CGI), mais le bailleur peut opter pour l'assujettissement en application de l'article 260, 2° du CGI. Option exercée, le sort du droit d'entrée est réglé par une phrase du BOFiP qu'il faut lire lentement, chaque membre comptant :

« Toutes les sommes exigées des preneurs de bail doivent, quelle que soit leur dénomination (droits d'entrée, pas-de-porte, loyers d'avances, etc.), être incluses dans le chiffre d'affaires imposable à la TVA dès leur versement si le bailleur est redevable de la taxe dans la mesure bien entendu où elles présentent le caractère de complément de loyers. » — BOI-TVA-BASE-10-10-10, § 10

Ce qu'il faut en faire, très concrètement :

• La dénomination est indifférente. Appeler la somme « indemnité » ne la sort pas du champ si elle est, économiquement, un complément de loyer.
• L'exigibilité intervient dès le versement. Sur un bail signé en janvier, la TVA figure sur la déclaration de la période d'encaissement — pas neuf ans plus tard au rythme de l'étalement comptable. Le décalage entre le résultat fiscal étalé et la TVA collectée immédiatement est parfaitement normal, et surprend beaucoup de gérants.
• Il faut une facture. Le droit d'entrée doit être facturé au preneur, HT + TVA, mentions habituelles, comme n'importe quelle prestation.

Le § 20 du même document trace la frontière avec le dépôt de garantie : les cautionnements et dépôts de garantie « ne sont pas la contrepartie des prestations prévues au contrat et ne sont définitivement acquis par les loueurs que si, et au moment où, le preneur n'exécute pas les obligations auxquelles le contrat subordonne le remboursement du dépôt. Ils ne doivent donc être soumis à la TVA que lorsque survient la cause contractuelle de leur conservation par le loueur. » Autrement dit : ce qui est acquis au bailleur est taxable tout de suite, ce qui est restituable attend. Une frontière nette, pour une fois. Notre guide sur les écritures de dépôt de garantie en SCI couvre l'autre côté de cette frontière.

Pour l'option elle-même — sa forme, sa portée bien par bien, sa date de prise d'effet et sa dénonciation —, reportez-vous à nos guides lever l'option TVA en SCI et SCI et TVA. Une remarque tout de même : sans option, pas de TVA sur le droit d'entrée. C'est un argument de négociation face à un preneur non assujetti — un professionnel de santé, une association —, mais le revers est connu : la SCI perd la déduction de la TVA sur ses travaux d'aménagement, ce qui coûte vite plus cher que le confort gagné.

Les droits d'enregistrement sur la cession du droit au bail

On change de scène et d'acteurs. Le pas-de-porte, c'était votre SCI. La cession du droit au bail se joue entre preneurs, et votre SCI n'est que spectatrice — mais elle a intérêt à savoir ce qui s'y passe.

L'article 725 du CGI soumet « toute cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, quelle que soit la forme qui lui est donnée par les parties, qu'elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement » à un droit d'enregistrement déterminé selon le tarif de l'article 719 du CGI. Le droit est assis sur le prix stipulé ou, à défaut de stipulation expresse ou si celle-ci est inférieure, sur la valeur vénale réelle du droit cédé déterminée par déclaration estimative des parties. Le texte s'étend à tous actes ou conventions ayant pour effet de transférer le droit à la jouissance de locaux relevant des articles L. 145-1 à L. 145-3 du Code de commerce (BOI-ENR-DMTOM-30, § 170 et § 180).

Attention à la fausse symétrie. Le droit d'entrée encaissé par votre SCI à la conclusion d'un bail nouveau n'est pas une cession : rien de préexistant n'est transféré, l'article 725 reste à la porte. Sauf que ce texte vise expressément les sommes « qualifiées cession de pas de porte ». Traduction : une somme baptisée pas-de-porte qui paierait en réalité la reprise du bail d'un occupant en place — substitution de preneur, entrée dans les lieux négociée avec le sortant — retomberait dans son champ. Comme partout dans ce guide, c'est l'opération qui commande, pas son intitulé.

Le tarif de l'article 719 ne donne que la part de l'État. S'y ajoutent la taxe additionnelle départementale (article 1595 du CGI) et la taxe additionnelle communale (articles 1584 et 1595 bis du CGI), d'où l'écart entre les deux colonnes ci-dessous. C'est le taux global de droite qui sort la calculette du cessionnaire.

Qui paie ? Le BOFiP est explicite : « c'est le locataire (c'est-à-dire le bénéficiaire du transfert) qui doit supporter la charge de l'impôt » (BOI-ENR-DMTOM-30, § 340), sauf convention contraire entre les parties. La SCI bailleresse n'est ni redevable, ni bénéficiaire. À défaut d'acte écrit, une déclaration de mutation verbale doit être déposée dans le mois de l'entrée en possession (§ 150).

Ce que la SCI doit surveiller lors d'une cession. Elle n'encaisse rien, mais son bail change de titulaire, et là elle a du travail. Vérifier le respect de la clause d'agrément ou de la clause d'information prévue au bail ; se souvenir que l'article L. 145-16 du Code de commerce frappe de nullité les conventions interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ; et surtout, si le bail comporte une clause de garantie solidaire du cédant, savoir qu'elle ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) et que le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le mois de l'échéance impayée (article L. 145-16-1). J'ai vu une SCI perdre une garantie solide pour cette seule raison : neuf mois de loyers impayés accumulés en silence, cédant prévenu trop tard, garantie contestée et perdue. La lettre au cédant coûte un timbre.

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7. Côté preneur : comment il traite le pas-de-porte qu'il verse

Négocier un droit d'entrée sans savoir ce que la somme deviendra dans les comptes d'en face, c'est négocier à l'aveugle. Le preneur, lui, a fait le calcul — ou son expert-comptable l'a fait pour lui. Autant l'anticiper.

Deux traitements possibles chez le locataire

• Prix d'un élément incorporel. Si le versement rémunère l'acquisition d'un droit — le droit au bail, la propriété commerciale attachée aux lieux —, le preneur l'inscrit à l'actif au compte 206 « Droit au bail ». Cet actif n'est en principe pas amortissable, faute de dépérissement prévisible dans le temps : la déduction est donc reportée, au mieux, à la sortie du bail. C'est le traitement le moins favorable pour lui.
• Supplément de loyer. Si le versement compense un loyer anormalement bas, il s'analyse en charge locative payée d'avance : le preneur la déduit de son résultat, étalée sur la durée du bail via le compte 486 « Charges constatées d'avance ». C'est le miroir exact du 2 bis de l'article 38 du CGI côté bailleur — et c'est nettement plus favorable pour lui.

Sur l'amortissement du droit au bail, la position de principe reste le refus. Mais le contentieux est abondant, et certaines décisions l'admettent quand les effets bénéfiques de l'élément sur l'exploitation cessent à une date déterminable. C'est typiquement un point à faire trancher au cas par cas par un conseil ; je n'écrirai pas ici une règle générale qui n'existe pas.

Pourquoi vos intérêts sont opposés

Lisez la ligne du haut, puis celle du bas. Une SCI à l'IR et son preneur veulent l'inverse l'un de l'autre : elle veut une indemnité, il veut un supplément de loyer. Chacun sera contrôlé de son côté, par un service différent, sans coordination. D'où le pire scénario, que j'ai déjà vu se réaliser : la somme requalifiée en supplément de loyer chez le bailleur, et refusée en charge chez le preneur pour incohérence documentaire. Tout le monde perd.

À l'IS, la configuration s'inverse : bailleur et preneur veulent la même chose, tous deux étalent, et la cohérence des dossiers vient toute seule. C'est un argument que personne ne met sur la table au moment d'arbitrer le régime fiscal d'une SCI qui achète un local d'activité ou un local commercial destiné à être loué avec droit d'entrée. Il devrait y être.

Incidence sur la négociation

Un preneur averti signera plus volontiers un droit d'entrée élevé s'il peut le déduire — c'est-à-dire s'il vient compenser un loyer réduit. Mais ce loyer réduit fait sauter la première condition de l'exception côté bailleur à l'IR. Le serpent se mord la queue. Traduit en pratique : une SCI à l'IR qui veut à la fois un loyer de marché et un droit d'entrée non imposé demande à son locataire de sortir un capital qu'il ne déduira pas avant longtemps. C'est jouable. Simplement, cela se paie dans le montant négocié — comptez 10 à 20 % de moins sur la somme obtenue, d'expérience.

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8. La clause de droit d'entrée : ce qu'elle peut et ne peut pas faire

Une clause ne crée pas une qualification fiscale : elle documente une réalité. Bien écrite, elle rend cette réalité vérifiable. Mal écrite, elle tend au vérificateur exactement l'aveu qu'il cherchait, et vous l'aurez signé vous-même.

Ce qu'une bonne clause doit contenir

1. Nommer la somme sans ambiguïté : « droit d'entrée » ou « indemnité », jamais les deux, et jamais « dépôt de garantie ».
2. Dire ce qu'elle rémunère. Si c'est un supplément de loyer : indiquer qu'elle constitue la contrepartie de la mise à disposition des lieux sur la durée du bail — ce qui soutient l'étalement au titre du 2 bis de l'article 38 du CGI côté IS. Si c'est une indemnité : décrire précisément la dépréciation compensée.
3. Articuler explicitement avec le loyer. Une clause qui affirme que le loyer correspond à la valeur locative du marché, avec renvoi à l'étude annexée, verrouille la première condition du § 240.
4. Annexer les pièces : étude de valeur locative, évaluation libre / occupé. Une annexe datée et signée vaut mille adjectifs.
5. Traiter la TVA : mentionner l'option de l'article 260, 2° du CGI si elle est exercée, indiquer le montant HT, le taux et le montant TTC.
6. Prévoir l'exigibilité et le sort en cas de résiliation anticipée : somme définitivement acquise au bailleur ou non, remboursement prorata temporis ou absence de remboursement.
7. Renvoyer à la facture qui sera émise, ce qui évite l'écriture comptable orpheline.

Ce qu'une clause ne peut pas faire

• Décider du régime fiscal. N'écrivez jamais « cette somme ne constitue pas un revenu imposable » : c'est inopposable à l'administration, et cela signale au vérificateur exactement où regarder.
• Contredire l'économie du contrat. Une « indemnité de dépréciation » assortie d'un loyer inférieur de 30 % au marché est une contradiction interne. Le bail se retourne alors contre son rédacteur.
• Transformer un dépôt de garantie en produit, ou l'inverse. Ce sont deux natures juridiques différentes ; les mélanger fausse le bilan et le résultat.
• Rendre la somme opposable au preneur suivant. Le droit d'entrée est propre au bail conclu ; il n'est pas transmis lors d'une cession du droit au bail.

Un réflexe de calendrier qui sauve des dossiers. Faites établir l'étude de valeur locative avant de fixer le montant du droit d'entrée. Dans cet ordre, c'est un élément de négociation, daté et crédible. Dans l'ordre inverse, c'est une pièce de circonstance — et la première chose qu'un vérificateur regarde sur un rapport d'expert, c'est sa date.

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9. Cas chiffré : un pas-de-porte de 40 000 €, quatre résultats

Tout ce qui précède se chiffre. Même somme, même bail, même immeuble : on ne fait varier que deux paramètres, le régime fiscal de la SCI et la qualification du droit d'entrée. Résultat, plus de 23 000 € d'écart entre le meilleur et le pire scénario. Sur une seule ligne de bail.

Données communes. SCI Vauban, propriétaire d'un local commercial de 120 m² à Angers. Bail commercial de neuf ans signé le 1^er janvier 2026. Loyer annuel 36 000 €, soit 3 000 € par mois. Droit d'entrée encaissé à la signature : 40 000 €. Charges déductibles annuelles (taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) : 14 000 €. Deux associés à parts égales, tranche marginale à 41 % l'un comme l'autre. Pas d'option TVA dans le scénario de base, pour ne pas brouiller la lecture.

Scénario A — SCI à l'IR, droit d'entrée qualifié de supplément de loyer

Ce calcul est volontairement brut : il ignore la CSG déductible à 6,8 %, imputable sur le revenu global de l'année de son paiement (article 154 quinquies, II du CGI), qui adoucira un peu la note l'année suivante — voyez notre guide CSG déductible en SCI. Sur les 40 000 € encaissés, il en reste donc environ 16 720 €. Un peu moins de 42 %. C'est brutal, et beaucoup de gérants le découvrent au moment de payer.

Et le quotient de l'article 163-0 A ? Ici, il ne servirait à rien : nos deux associés sont à 41 % avant comme après, et le quotient reste sans effet sur les prélèvements sociaux. Il change en revanche la donne pour un associé qui passerait de 11 % ou de 30 % à 41 % du seul fait du droit d'entrée. C'est exactement le profil qu'il faut identifier avant de déposer la 2072.

Scénario B — SCI à l'IR, indemnité de dépréciation démontrée

Cette fois, le dossier est monté : loyer conforme à la valeur locative avec étude à l'appui, évaluation libre / occupé faisant ressortir une perte de valeur vénale supérieure à 40 000 €, contreparties consenties au preneur écrites noir sur blanc dans le bail. Le résultat est sans commune mesure.

• Recettes brutes 2026 : 36 000 € (le droit d'entrée reste hors recettes)
• Revenu foncier net : 22 000 € — impôt et prélèvements sociaux : 12 804 €
• Le droit d'entrée de 40 000 € est encaissé net d'impôt
• Écart avec le scénario A : 23 280 €

23 280 € d'écart entre A et B. Le prix d'une voiture neuve, pour la même somme encaissée et le même local. On comprend pourquoi la préparation du dossier vaut la peine — et pourquoi l'administration regarde de près. Ajoutez que cette économie n'est rattrapée par aucun mécanisme ultérieur en revenus fonciers : contrairement à l'IS, où l'impôt différé finit toujours par tomber, ici l'argent sort définitivement du champ. C'est ce caractère définitif qui explique la vigilance des services de contrôle.

Scénario C — SCI à l'IS, supplément de loyer rémunérant une prestation continue

Hypothèse : la SCI dégage un résultat fiscal de 12 000 € avant droit d'entrée, remplit les conditions du taux réduit de l'article 219, I-b du CGI (chiffre d'affaires n'excédant pas 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques). Le droit d'entrée est étalé sur neuf ans, soit 4 444 € par exercice.

Vérifiez le taux réduit avant de compter dessus. Par une décision du 13 mars 2025 (CE, 9^e et 10^e ch., n° 481538), le Conseil d'État a jugé que, lorsque la société appartient à un groupe, le chiffre d'affaires à retenir pour le seuil de 10 M€ est celui de l'ensemble du groupe, qu'il soit ou non intégré fiscalement. Une SCI détenue par une holding immobilière peut donc être imposée à 25 % dès le premier euro, ce qui porterait le coût total du droit d'entrée à 10 000 € au lieu de 6 000 € dans le scénario ci-dessous.

Les 40 000 € dorment sur le compte de la SCI dès janvier 2026, et l'impôt s'étale sur neuf exercices : 667 € par an, à peine perceptible. Ne vous arrêtez pas là pour autant. À l'IS, l'imposition des associés n'a pas disparu, elle attend la distribution — le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes s'élève à 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Le sujet est traité dans notre guide PFU et dividendes de SCI à l'IS.

Scénario D — SCI à l'IS, droit d'entrée rémunérant une prestation ponctuelle

Même SCI, mais l'analyse conclut cette fois à un avantage acquis dès la conclusion du bail : pas d'étalement, rattachement intégral à l'exercice 2026. La marche du taux réduit se fait sentir immédiatement.

• Résultat fiscal 2026 : 12 000 + 40 000 = 52 000 €
• IS : 42 500 € × 15 % = 6 375 €, puis 9 500 € × 25 % = 2 375 € → 8 750 €
• IS sans droit d'entrée : 1 800 €
• Surcoût immédiat : 6 950 €, payé en une fois

Synthèse

Ce que ce tableau ne dit pas. Dans les scénarios C et D, l'argent reste dans la SCI. La comparaison avec A et B n'est donc honnête qu'en ajoutant la fiscalité de sortie : PFU de 31,4 % sur les dividendes, ou plus-value professionnelle le jour où l'immeuble est revendu. On retombe sur le grand débat du choix entre IR et IS, qu'un seul droit d'entrée ne doit surtout pas trancher. Il pèse dans la balance ; il ne la renverse pas.

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10. Les 5 erreurs qui coûtent cher sur un droit d'entrée

Ces cinq-là reviennent dans presque tous les dossiers où un pas-de-porte a été encaissé sans être analysé. Aucune n'est théorique. Chacune se termine par un rappel d'impôt, des intérêts de retard et, selon l'humeur du dossier, une majoration.

Erreur 1 : comptabiliser le pas-de-porte comme un dépôt de garantie

La championne toutes catégories, et la plus facile à repérer en contrôle. Le réflexe « argent reçu à l'entrée du locataire = compte 165 » range un produit définitivement acquis dans un compte de dettes. Conséquences en chaîne : résultat minoré, bilan faux, dette fantôme au passif qui traîne pendant des années, puis rappel avec intérêts le jour où quelqu'un prend la peine d'ouvrir le bail. Une question suffit à trancher : cette somme est-elle restituable ? Si non, ce n'est pas un dépôt de garantie.

Erreur 2 : écrire « indemnité de dépréciation » avec un loyer au prix du marché… sans rien d'autre

La clause ne prouve rien par elle-même, et en prime elle attire l'œil. Le § 240 pose deux conditions : loyer non anormalement bas et dépréciation réelle. La première ne coûte rien à remplir, il suffit de louer au prix du marché. La seconde exige une évaluation, donc un expert, donc des honoraires. Devinez laquelle est oubliée neuf fois sur dix. Un dossier à moitié construit, et c'est précisément la moitié manquante qui emporte la décision.

Erreur 3 : oublier la TVA quand l'option a été exercée

Le droit d'entrée est inclus dans le chiffre d'affaires imposable dès son versement (BOI-TVA-BASE-10-10-10, § 10). Le gérant se dit « je facture la TVA sur mes loyers mensuels, c'est réglé » et laisse passer la somme d'entrée — d'autant plus facilement qu'elle arrive souvent avant le premier loyer, hors du rythme habituel de facturation. Sur 40 000 €, le rappel dépend de ce que dit le bail : 8 000 € si la somme est stipulée hors taxes, la TVA venant s'ajouter au prix convenu. Mais si le bail ne mentionne aucune taxe et que 40 000 € ont été encaissés tels quels, le prix perçu est réputé toutes taxes comprises : le rappel se calcule alors « en dedans », soit 40 000 × 20/120 = 6 666,67 € (CJUE 7 novembre 2013, Tulică et Plavoşin, aff. C-249/12 et C-250/12). Dans les deux cas, une somme rarement provisionnée, à retrouver plus tard avec intérêts de retard et, le cas échéant, majoration.

Erreur 4 : étaler le droit d'entrée dans une SCI à l'IR

Importer la mécanique du compte 487 dans une 2072, c'est mélanger deux régimes qui n'ont rien à voir. En revenus fonciers, on impose ce qui est encaissé : déclarer 4 444 € la première année au lieu de 40 000 € s'appelle une minoration de recettes, et le fait de déclarer le solde plus tard n'efface pas l'insuffisance de la première année. Si le montant vous effraie, la bonne réponse s'appelle article 163-0 A, pas étalement maison.

Erreur 5 : confondre pas-de-porte et droit au bail — et attendre un encaissement qui ne viendra pas

Celle-ci relève presque du malentendu. J'ai vu des gérants passer une écriture de créance dès l'annonce d'une cession de fonds de commerce, convaincus qu'une part du prix du droit au bail leur reviendrait. Il ne leur revient rien du tout : ce prix va au preneur sortant, intégralement. La SCI n'a aucune recette à constater. Elle a, en revanche, trois choses à vérifier — l'agrément, la garantie du cédant, la solvabilité du cessionnaire — et c'est déjà beaucoup plus utile qu'une créance imaginaire.

Ce qu'il faut retenir

• Le pas-de-porte est versé par le preneur à la SCI ; le droit au bail est versé par le preneur entrant au preneur sortant. La SCI n'encaisse que le premier.
• Le pas-de-porte est imposable par principe comme supplément de loyer (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220 et § 230). La non-imposition suppose une dépréciation réelle et un loyer non anormalement bas (§ 240) — c'est au bailleur de le démontrer, pièces à l'appui.
• Aucun étalement en revenus fonciers : imposition intégrale à l'encaissement, avec pour seul correctif le quotient de l'article 163-0 A du CGI. À l'IS, étalement sur la durée initiale du bail quand la prestation est continue (article 38, 2 bis du CGI).
• Si l'option de l'article 260, 2° du CGI est exercée, la TVA est due dès le versement, sans attendre l'étalement comptable.
• Le pas-de-porte est un produit (compte 706 ou 752), jamais une dette : le compte 165 est réservé au dépôt de garantie.

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11. FAQ — Pas-de-porte et droit au bail en SCI