Taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des sociétés (art. 990 D CGI) : le guide 2026
Personne ne vous en parle. Et pourtant, oubliée, elle peut coûter des dizaines de milliers d'euros. L'article 990 D du CGI institue une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale des immeubles français détenus par des sociétés — françaises comme étrangères. Voilà pour la théorie inquiétante. En pratique, c'est plus rassurant qu'il n'y paraît : quasiment toutes les SCI y échappent. Une seule condition, dire qui sont ses associés. Le piège n'est donc pas de payer 3 % ; c'est de laisser filer la formalité et de devenir redevable sans même l'avoir vu venir — sur la valeur brute de l'immeuble, année après année.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, impots.gouv.fr). Mis à jour le 21 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.
Sommaire
- Le principe : une taxe de transparence
- Champ d'application de l'article 990 D
- Les exonérations de l'article 990 E
- Votre SCI est-elle réellement redevable ?
- La déclaration n° 2746 : mode d'emploi
- Chaînes de sociétés et détention indirecte
- Sanction, régularisation et prescription
- Entités étrangères et articulation avec l'IFI
- FAQ
1. Le principe : une taxe de transparence
Le fisc ne cherche pas ici à remplir ses caisses. Il cherche un nom. Toute la logique de la taxe de 3 % tient dans cette idée : forcer les sociétés qui détiennent de l'immobilier français à dire quelles personnes physiques se cachent derrière elles. Le dispositif date des années 1980, à une époque où l'on montait volontiers une société luxembourgeoise ou panaméenne, voire un trust anglo-saxon, pour acheter un appartement à Paris sans jamais apparaître au radar de l'impôt sur la fortune. La taxe est la réponse de l'État à ces écrans de fumée.
Le mécanisme est d'une efficacité brutale. Toute société qui possède un immeuble en France est présumée redevable des 3 %. Un point de départ défavorable, donc. Sauf qu'elle s'en libère intégralement dès qu'elle joue franc jeu et communique l'identité de ses associés. En clair : la taxe ne mord que sur ceux qui refusent de se montrer. Vous n'avez rien à cacher ? Vous ne paierez rien.
À retenir. Pour une SCI française classique dont les associés sont des personnes physiques identifiées, la taxe de 3 % n'est pas un coût : c'est une simple formalité de transparence. Le vrai risque n'est pas de payer 3 %, c'est d'oublier la formalité et de devenir redevable par défaut.
Le hic, c'est que le sujet est absent de la quasi-totalité des guides SCI grand public. On ne le découvre donc pas en amont, tranquillement, mais au pire moment : un contrôle, une vente qui capote chez le notaire, une succession qui déterre le dossier. Et là, ce ne sont pas une, mais souvent plusieurs années d'arriéré qui remontent d'un coup. J'ai vu ce scénario se dérouler plus d'une fois. Il est parfaitement évitable.
2. Champ d'application de l'article 990 D
Qui est visé ?
L'article 990 D du CGI vise les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, qu'elles soient françaises ou étrangères, qui possèdent directement ou par personne interposée, au 1er janvier de l'année :
- un ou plusieurs immeubles situés en France, ou
- des droits réels portant sur ces immeubles (usufruit, nue-propriété, droit d'usage, etc.).
Le filet est large : SCI, SAS ou SARL immobilières, sociétés civiles de toute nature, et surtout les sociétés étrangères, trusts, fondations et fiducies qui détiennent un bien en France. Un seul cas est d'emblée hors jeu : la personne physique qui achète en son nom propre. Retenez ce point, car il est révélateur — c'est précisément le fait de glisser une société entre vous et le bien qui allume le voyant. Pas de société interposée, pas de taxe de 3 %.
Le taux : 3 % de la valeur vénale brute
On applique 3 % à la valeur vénale réelle des immeubles et droits immobiliers situés en France, appréciée au 1er janvier. Et voici le détail qui fait mal : cette valeur est retenue sans déduire la moindre dette. L'emprunt qui finance le bien à 90 %, le compte courant d'associé, le crédit relais — rien de tout cela ne vient alléger l'assiette. Là où l'IFI raisonne en patrimoine net, la taxe de 3 % frappe la valeur brute. Un immeuble à 1 million financé à crédit ? L'assiette reste 1 million, soit 30 000 € par an. D'où l'intérêt, encore une fois, de ne jamais tomber dans le champ de la taxe.
| Situation | Concernée par la taxe de 3 % ? |
|---|---|
| Personne physique détenant un bien en direct | Non |
| SCI française révélant ses associés (déclaration 2746) | Exonérée |
| SCI française qui ne révèle pas ses associés | Redevable (3 %) |
| Société UE révélant ses associés | Exonérée |
| Entité d'un État sans convention, opaque | Redevable (3 %) |
3. Les exonérations de l'article 990 E
Face à l'article 990 D qui présume tout le monde redevable, l'article 990 E fait office de porte de sortie. Il énumère une longue liste d'exonérations. Bonne nouvelle : pour une SCI, deux seulement méritent qu'on s'y attarde. La seconde est celle qui vous sauve la mise.
Exonération liée à la faible valeur (art. 990 E 3° a)
Sont exonérées les entités dont la quote-part d'immeubles français reste sous 100 000 € ou 5 % de la valeur vénale des biens. Concrètement, cette porte est faite pour les participations minoritaires dans des sociétés où l'immobilier ne pèse presque rien. Pour une SCI, dont la raison d'être est justement de porter un immeuble, autant l'oublier tout de suite : vous ne passerez jamais sous ce seuil. Ce n'est pas votre issue de secours.
Exonération sur déclaration n° 2746 (art. 990 E 3° d et e)
C'est désormais la seule voie d'exonération pour une SCI. Chaque année, la société déclare d'elle-même, au plus tard le 15 mai, sur le formulaire n° 2746 : le lieu, la consistance et la valeur des immeubles, puis l'identité et l'adresse des associés qui détiennent plus de 1 % des parts au 1er janvier, avec leur nombre de parts. Pas d'attente, pas de demande à recevoir : on déclare, la transparence est actée, le dossier est bouclé pour l'année. Une formalité qui prend quelques minutes une fois le premier envoi calé.
Le texte distingue deux variantes de cette déclaration : la déclaration complète du d), qui recense tous les associés détenant plus de 1 %, et la déclaration au prorata du e), réservée aux entités qui ne connaissent qu'une partie de leur actionnariat. Pour une SCI familiale, c'est la déclaration complète qui s'applique.
Réforme 2026 : l'engagement de communication supprimé
Jusqu'en 2026, une troisième voie existait : plutôt que de déclarer chaque année, l'entité pouvait prendre l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, la situation des immeubles et l'identité de ses associés. Pas de déclaration d'office : on répondait quand on était interrogé. C'était souple, mais c'était aussi un talon d'Achille — un engagement se prouve mal, des années plus tard, face à un inspecteur.
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 (art. 102, modifiant l'article 990 E du CGI) a supprimé cette voie de l'engagement. À compter de la taxe due au titre de 2027 (première déclaration au plus tard le 15 mai 2027), l'exonération repose exclusivement sur la déclaration annuelle n° 2746. Nouveauté complémentaire : une entité sans établissement stable en France doit désormais désigner, lors du dépôt, un représentant habilité à recevoir les actes de procédure liés au contrôle de cette taxe. L'engagement ne conserve d'intérêt que pour régulariser des exercices antérieurs à 2027, seuls exercices pour lesquels il restait valable.
Condition de siège. L'exonération par déclaration (art. 990 E 3° d et e) suppose que l'entité ait son siège en France, dans un État de l'Union européenne, ou dans un pays lié à la France par une convention d'assistance administrative contre la fraude et l'évasion fiscales, ou par un traité de non-discrimination. Une SCI française coche évidemment cette condition ; une société établie dans un État non coopératif ne peut pas.
Le reste de l'article vise des acteurs qui ne concernent pas le gérant de SCI lambda : sociétés cotées, organismes publics, caisses de retraite, ou encore les véhicules de placement collectif immobilier (SCPI, OPCI) régulés. Si vous hésitez justement entre détenir en direct via une SCI ou passer par de la pierre-papier, notre comparatif SCI ou SCPI pose les termes du débat.
4. Votre SCI est-elle réellement redevable ?
Soyons directs : dans neuf cas sur dix, non. Une SCI française, détenue par des personnes physiques identifiées, qui dépose chaque année sa 2746, est exonérée à 100 %. Zéro euro. La taxe de 3 % ne poursuit que l'opacité, or une SCI familiale classique n'a rien d'opaque.
Le danger n'est pas dans le paiement. Il est dans l'oubli. Et pour bien mesurer ce que « oublier » veut dire, un chiffre vaut mieux qu'un discours.
Cas pratique — l'oubli qui coûte cher
La SCI Belleville, un père et sa fille, détient un immeuble parisien de rapport, valeur vénale 900 000 €. Deux associés, deux personnes physiques françaises, rien à cacher. Sauf que ni le gérant ni son comptable n'ont jamais entendu parler de la taxe de 3 %. Résultat : aucune 2746 déposée depuis l'achat.
| Valeur vénale de l'immeuble | 900 000 € |
| Taxe de 3 % par an | 27 000 € |
| Exposition sur 3 exercices non prescrits | 81 000 € |
| Coût réel si elle avait déposé la 2746 | 0 € |
La morale de l'histoire : il n'y avait strictement rien à dissimuler. Deux Français, parfaitement identifiables. Un formulaire d'une page, une fois par an, et la note tombait à zéro. La taxe de 3 % n'a rien d'une fatalité — c'est une taxe qu'on ne paie que par distraction. Reste que la première fois, l'administration envoie une mise en demeure et laisse 30 jours pour se rattraper ; mieux vaut ne pas attendre ce courrier pour se réveiller.
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5. La déclaration n° 2746 : mode d'emploi
Ce que contient la 2746
Le formulaire n° 2746 (« Taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France ») recense, au 1er janvier de l'année :
- le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale de chaque immeuble ou droit immobilier français ;
- l'identité et l'adresse de tous les associés ou actionnaires ;
- le nombre de parts ou actions détenues par chacun.
Où et quand la déposer
| Élément | Règle |
|---|---|
| Formulaire | Cerfa n° 2746-SD |
| Date limite | 15 mai de chaque année |
| Situation retenue | Immeubles et associés au 1er janvier |
| Service (SCI française) | SIE du lieu de l'immeuble le plus important |
| Service (entité étrangère) | Service des impôts des non-résidents |
Règle de base : une déclaration par société et par immeuble. Dès qu'une chaîne de détention entre en scène — une holding au-dessus de la SCI, par exemple — chaque maillon dépose la sienne. On y vient tout de suite.
L'engagement supprimé : la 2746 est désormais la seule voie
Il fut un temps où l'on pouvait hésiter : l'engagement de communication dispensait de remplir la 2746 chaque printemps. Ce temps est révolu. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a supprimé l'engagement ; à compter de la taxe due au titre de 2027 (première déclaration au plus tard le 15 mai 2027), la déclaration annuelle n° 2746 est la seule voie d'exonération. Le débat « engagement ou déclaration » n'a donc plus lieu d'être : on déclare, chaque année, point. Ce n'est pas une contrainte nouvelle pour qui suivait déjà le bon réflexe — déposer la 2746 tous les ans — c'est désormais la règle pour tout le monde. Un document daté, horodaté, incontestable : cinq minutes de formalité contre des années de tranquillité.
6. Chaînes de sociétés et détention indirecte
Le texte parle de détention directe ou par personne interposée. Traduction : peu importe le nombre d'étages. Une holding au-dessus d'une SCI, elle-même propriétaire de l'immeuble, forme une chaîne de participations, et chaque barreau de l'échelle peut être visé.
La logique est celle d'un fil qu'on remonte. Pour que l'ensemble soit exonéré, chaque société de la chaîne doit livrer ses propres associés, afin que l'administration puisse grimper d'étage en étage jusqu'aux personnes physiques tout en haut. Le maillon faible fait tomber toute la chaîne : un seul intermédiaire qui refuse ou oublie de se dévoiler, et la taxe s'invite pour tout le monde.
Exemple de chaîne. Personne physique → Holding SAS française → SCI → immeuble. Ici, la SCI et la holding doivent chacune assurer leur transparence (déclaration annuelle n° 2746) et révéler leurs associés respectifs. La chaîne étant intégralement française et transparente, l'ensemble est exonéré. Remplacez la holding par une société d'un État non coopératif refusant de communiquer : la taxe redevient exigible.
On croise ces montages en cascade surtout du côté des holdings immobilières et quand l'un des associés est lui-même une structure non-résidente. Tant que tout est français et transparent, rien à craindre. Mais glissez une société étrangère dans la chaîne et la vérification de la transparence, à chaque étage, cesse d'être un détail : c'est là que se jouent les vrais redressements.
7. Sanction, régularisation et prescription
La sanction : la taxe elle-même
Particularité du dispositif : la punition, c'est la taxe elle-même. Pas d'amende à côté, pas de pénalité exotique. Vous ne jouez pas la transparence, vous devenez redevable des 3 % sur la valeur vénale totale des immeubles, et cela pour chaque année concernée. Viennent ensuite s'empiler les intérêts de retard et, selon les cas, les majorations habituelles pour déclaration non déposée ou déposée en retard. L'addition grimpe vite.
La régularisation en cas de première infraction
Heureusement, le système n'est pas sans pitié. La doctrine administrative (BOI-PAT-TPC-30) ménage une vraie soupape. Quand une société qui aurait pu bénéficier des exonérations d) ou e) a simplement oublié de déclarer, le fisc commence par envoyer une mise en demeure. Vous avez alors 30 jours pour déposer la 2746. Si vous le faites, la taxe saute — et pas seulement pour l'année en cours : pour toutes les années encore ouvertes. Mieux : celui qui se réveille tout seul et régularise avant même de recevoir la moindre lettre bénéficie du même traitement. Un détail capital, cependant : ce joker ne se joue qu'une fois. À la récidive, plus de clémence, la taxe est due.
La prescription
Le fisc peut remonter jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle où la taxe était due — et jusqu'à six ans quand la société lui était totalement inconnue. Faites le calcul : un oubli silencieux qui se répète peut accumuler trois, voire six exercices avant d'exploser au grand jour. C'est exactement ce qui transforme une formalité anodine en ardoise à cinq chiffres. La parade tient en un mot : le calendrier. Pour ne plus courir après vos échéances, gardez sous la main notre calendrier fiscal de la SCI.
8. Entités étrangères et articulation avec l'IFI
Les entités étrangères : la cible historique
C'est pour elles que tout a été inventé. Les structures étrangères qui détiennent de la pierre française — sociétés, trusts, fondations, fiducies — sont le cœur de cible. Une société étrangère peut, elle aussi, s'exonérer en révélant ses associés. Mais il y a une condition qu'une SCI française remplit sans y penser et qui, ici, coince souvent : le siège doit être dans l'UE ou dans un pays lié à la France par une convention d'assistance administrative (ou un traité de non-discrimination). Pas de convention, pas de porte de sortie : la taxe tombe, point.
Pour un non-résident qui investit en France à travers une société étrangère à prépondérance immobilière, c'est le nerf de la guerre. La transparence n'est offerte que si le pays d'accueil accepte de coopérer avec Bercy. Un montage via une juridiction non coopérative, aussi discret soit-il, revient à s'abonner aux 3 % annuels — un coût qui ruine à lui seul l'intérêt de la structure.
Depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, une exigence de plus pèse sur ces entités : celle qui n'a pas d'établissement stable en France doit, au moment du dépôt de sa déclaration annuelle n° 2746, désigner un représentant habilité à recevoir les actes de procédure relatifs au contrôle de la taxe ; à défaut, l'entité la plus proche de l'immeuble dans la chaîne de détention est réputée mandataire. Attention à ne pas confondre ce représentant avec le représentant fiscal de l'article 244 bis A, propre aux plus-values de cession des non-résidents : ce sont deux obligations bien distinctes.
Taxe de 3 % et IFI : deux logiques distinctes
| Critère | Taxe de 3 % (art. 990 D) | IFI (art. 964 s.) |
|---|---|---|
| Redevable | Entités juridiques | Personnes physiques |
| Assiette | Valeur vénale brute | Patrimoine net |
| Seuil de déclenchement | Aucun (dès le 1er euro) | 1 300 000 € |
| Taux | 3 % / an | Barème progressif |
| Échappatoire | Transparence (associés révélés) | Sous le seuil / dettes déductibles |
Attention au raccourci : être exonéré de l'une ne libère pas de l'autre. Votre SCI peut échapper à la taxe de 3 % parce qu'elle joue la transparence, pendant que vous, associé, restez redevable de l'IFI sur la fraction de vos parts qui représente de l'immobilier. Les deux vivent leur vie en parallèle. Pour voir exactement comment des parts de SCI atterrissent dans l'assiette IFI, direction notre guide SCI et IFI. Et si des associés vivent hors de France, notre guide SCI et non-résident déroule les règles au cas par cas.
9. FAQ — Taxe de 3 % sur les immeubles des sociétés
Ma SCI familiale doit-elle vraiment s'en préoccuper ?
Oui, mais pour s'exonérer, pas pour payer. Une SCI familiale détenue par des personnes physiques identifiées échappe totalement à la taxe dès lors qu'elle dépose chaque année la déclaration n° 2746. Le vrai enjeu est de ne pas oublier cette formalité, car l'oubli transforme une exonération de plein droit en redevabilité à 3 %.
Faut-il déposer la 2746 même si tous les associés sont français ?
La nationalité des associés ne dispense pas de l'obligation de transparence. Une SCI 100 % française doit déposer chaque année la déclaration n° 2746 ; depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, qui a supprimé l'ancien engagement de communication, c'est la seule voie d'exonération. La transparence porte sur la révélation des associés, pas sur leur nationalité.
La taxe de 3 % est-elle vraiment appliquée en pratique ?
Oui. L'administration s'en sert régulièrement comme d'un levier lors des contrôles portant sur des structures immobilières, en particulier lorsqu'une entité étrangère ou un montage complexe est en jeu. Pour une SCI transparente, le risque est faible ; il devient réel dès qu'un maillon de la détention refuse ou omet de révéler ses associés.
Que faire si je découvre que ma SCI n'a jamais déclaré ?
Il faut régulariser rapidement en déposant les déclarations n° 2746 manquantes. Comme la première infraction ouvre en principe droit à une régularisation dans les 30 jours de la mise en demeure, une démarche spontanée et documentée met la SCI en position favorable. Un accompagnement par un professionnel est vivement conseillé si plusieurs exercices sont en jeu.
La taxe de 3 % remplace-t-elle une autre déclaration ?
Non. La déclaration n° 2746 est spécifique à la taxe de 3 % et s'ajoute aux autres obligations de la SCI (déclaration de résultat 2072 ou 2065, AG annuelle, registre des bénéficiaires effectifs). Chaque obligation a sa propre finalité et son propre calendrier. Notre calendrier fiscal SCI les récapitule.
Ne laissez aucune obligation vous échapper
sci-ai.app suit le calendrier fiscal de votre SCI, vous rappelle chaque échéance et centralise vos déclarations. IR ou IS, français ou non-résident : vous gardez le contrôle en quelques minutes par an.