Crédit vendeur en SCI : est-ce légal, comment le garantir, et ce que l'impôt réclame avant vous

La banque a dit non, ou l'associé qui sort accepte d'être payé en cinq ans. Le crédit-vendeur — le vendeur laisse une part du prix à l'acheteur, qui la règle par échéances — est légal, mais rarement pour la raison qu'on lit en ligne. Il n'y a pas d'opération de crédit du tout, faute d'un euro mis à disposition. Le vrai sujet est ailleurs. Votre garantie coûte 143,69 € là où celle d'une banque en coûte 781,80 € ou 1 829,30 €, selon la sûreté qu'elle prend. Mais elle ne prend rang qu'au jour du dépôt. Et l'impôt ne suit pas votre échéancier : il est dû en totalité l'année de la vente, même si le prix n'arrive jamais.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, sur les textes consolidés au 1^er septembre 2026 (Code civil, Code monétaire et financier, CGI) et la jurisprudence publiée. Si vous cherchez encore un financement classique, commencez par ce que les banques financent réellement en SCI : le crédit-vendeur n'y tient qu'en une phrase, que cette page déroule.

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1. Les deux montages qu'on confond, et ce que le crédit-vendeur n'est pas

Sous un même mot se cachent deux opérations qui n'ont ni le même acte, ni la même garantie, ni le même impôt. Les distinguer est la première décision du dossier, et beaucoup de discussions s'enlisent faute de l'avoir prise.

Montage A — l'immeuble. Un propriétaire vend son bien à une société civile immobilière (SCI), la société de gestion patrimoniale de droit civil qui détient et loue l'immeuble. Il encaisse une partie du prix à la signature et accepte le solde par échéances. Le débiteur est la société ; la garantie porte sur l'immeuble.

Montage B — les parts. Un associé sort et cède ses parts à un repreneur, qui les paiera en plusieurs fois. L'immeuble ne bouge pas, la société non plus. Le débiteur est une personne, la garantie porte sur des parts sociales, et l'impôt change de nature.

Deux sigles reviennent tout au long de la page, et ils commandent une bonne part de ce qui suit : l'IR, l'impôt sur le revenu, régime par défaut d'une SCI, et l'IS, l'impôt sur les sociétés, régime sur option.

Le tableau ci-dessous oppose les deux montages, poste par poste. Un mot y revient, et dans toute la suite : la sûreté, c'est-à-dire la garantie qui vous fait payer sur l'immeuble ou sur les parts avant les autres créanciers, le jour où l'acheteur s'arrête.

Ce que le crédit-vendeur n'est pas

Trois voisins immédiats, souvent confondus, et trois régimes différents. Le prêt suppose qu'une somme circule : le prêteur verse, l'emprunteur rembourse. Un crédit-vendeur ne déplace aucun euro dans ce sens, et c'est précisément ce qui le sauve du monopole bancaire. Virer de l'argent à sa société relève d'un autre régime, celui du prêt familial en SCI ou du compte courant d'associé, cette avance qu'un associé consent à sa société et qu'elle lui doit.

Le viager diffère lui aussi le prix, mais sur un aléa : la rente s'arrête à la mort du crédirentier, c'est-à-dire du vendeur qui la perçoit. L'impôt retient alors la valeur en capital de la rente, et non un prix nominal (art. 150 VA, I du CGI). C'est le sujet de notre guide sur l'achat en viager via une SCI. La vente à réméré, elle, transfère la propriété avec une faculté de rachat, un mécanisme détaillé dans SCI et vente à réméré. Le crédit-vendeur n'a ni aléa, ni faculté de rachat : c'est une vente ferme, à prix ferme, payée en retard.

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2. Est-ce légal ? Trois marches, dans cet ordre

La question du monopole bancaire revient à chaque dossier, et la plupart des réponses en ligne prennent la troisième marche en pensant prendre la première. L'ordre compte, parce que la marche la plus solide est aussi la plus simple.

Première marche : il n'y a pas d'opération de crédit

L'article L. 313-1 du Code monétaire et financier définit l'opération de crédit. C'est l'acte par lequel une personne agissant à titre onéreux « met ou promet de mettre des fonds à la disposition d'une autre personne », ou prend pour elle un engagement par signature. Lisez la phrase deux fois. Un vendeur qui accepte d'être payé en cinq ans ne met aucun fonds à disposition de qui que ce soit. Il renonce à encaisser un prix qui lui est dû. Ce n'est pas la même opération, et ce n'est pas un détail rédactionnel. C'est la lecture littérale de la définition légale, et c'est la lecture dominante. Une objection existe, et elle est sérieuse : si le législateur a prévu une exception expresse pour les délais de paiement, c'est peut-être qu'ils y entraient. Voilà pourquoi la deuxième marche existe.

Deuxième marche : l'interdiction ne vise que l'habitude

À supposer même qu'on qualifie l'opération de crédit, l'article L. 511-5 n'interdit aux non-banquiers que d'en effectuer « à titre habituel ». Une vente isolée n'est habituelle sous aucune lecture du mot. Cette marche est un filet de sécurité, pas le fondement principal.

Troisième marche, celle qu'il ne faut pas prendre en premier

On lit très souvent que le crédit-vendeur est « autorisé par l'exception de l'article L. 511-7, I, 1° ». Ce texte permet à « une entreprise, quelle que soit sa nature » de « dans l'exercice de son activité professionnelle consentir à ses contractants des délais ou avances de paiement ». Deux conditions y sont écrites : une entreprise, et une activité professionnelle. Ni un particulier qui vend sa maison, ni un associé qui sort d'une SCI familiale n'y entrent.

Un arrêt referme cette porte, mais sur un autre terrain que celui de la personne. Le 15 juin 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation a statué sur une « avance sur remises » de 30 000 €, amortissable en cinq annuités de 6 833 € (n° 20-22.160, arrêt n° 399 F-B, publié au Bulletin). Celui qui l'avait consentie était pourtant une entreprise agissant dans son activité professionnelle : la condition de personne était remplie. C'est la nature de l'opération qui a fait tomber l'exception. La cour d'appel a retenu qu'elle ne consistait « ni en l'octroi de délais de paiement ni en la perception d'avances de paiement » (§ 5). La Cour de cassation a approuvé ce motif (§ 6) et rejeté le moyen (§ 7), sans trancher elle-même le champ de l'exception.

Le même paragraphe 5 porte un troisième constat, et il est décisif : la société « a précisé pratiquer habituellement ce type de prêts auprès de sa clientèle ». Sans cette habitude, l'article L. 511-5 n'aurait pas été en cause. L'arrêt conforte donc la deuxième marche autant qu'il ferme la troisième.

Le seul cas sérieux : le vendeur qui recommence

Le risque ne naît pas d'une opération, il naît de la répétition. Un marchand de biens qui vend dix lots avec un crédit-vendeur chaque fois. Un promoteur qui finance ses acquéreurs. Une SCI qui découpe un immeuble et sert la même formule à tous. Là, la question du « titre habituel » se pose vraiment. Elle se pose d'autant plus mal que ces trois mots n'ont aucune définition légale et que leur portée n'est pas tranchée. On lit parfois que l'habitude serait caractérisée dès la deuxième opération : cette affirmation ne repose sur aucune décision que nous ayons pu vérifier, et nous ne la reprendrons pas.

Notez la symétrie, exact revers de la troisième marche. C'est le seul cas où l'exception de l'article L. 511-7, I, 1° joue vraiment. Le marchand de biens, le promoteur ou la société qui consent ces délais dans l'exercice de son activité professionnelle est précisément « une entreprise » au sens du texte. Ce que la troisième marche interdit au particulier, elle l'ouvre au professionnel — à la condition que l'arrêt de 2022 rappelle : un vrai délai de paiement, pas un prêt maquillé.

La frontière avec l'autre branche du monopole mérite d'être dite, parce qu'elle est fine. L'article L. 511-5 interdit aussi de « recevoir à titre habituel des fonds remboursables du public ». C'est l'angle du compte courant d'associé, où la société reçoit de l'argent. Ici, personne ne reçoit rien : nous sommes du côté du crédit consenti, pas des fonds reçus.

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3. La sûreté du vendeur : 143,69 €, contre 781,80 € ou 1 829,30 €

C'est l'argument le plus fort du crédit-vendeur, et presque personne ne le chiffre. Le vendeur impayé dispose d'une garantie sur l'immeuble qui naît de la vente elle-même : l'article 2402, 1° du Code civil dispose que « la créance du prix de vente d'un immeuble est garantie sur celui-ci ». Aucune condition de forme, aucun acte de prêt, aucune reconnaissance de paiement à produire. Comparez avec le 2° du même article, celui du prêteur de deniers — la banque qui finance l'achat. Il exige deux choses de plus : que l'acte d'emprunt constate authentiquement à quoi servent les fonds, et que le vendeur donne quittance, c'est-à-dire reconnaisse par écrit avoir été payé avec eux. Deux conditions que le vendeur, lui, n'a jamais à remplir.

Un mot sur le vocabulaire, parce qu'il traîne partout : on ne dit plus « privilège du vendeur ». Le privilège immobilier spécial a disparu au 1^er janvier 2022 avec la réforme des sûretés, remplacé par l'hypothèque légale spéciale. Le terme survit dans beaucoup de pages en ligne, y compris dans des textes de professionnels.

Cas chiffré n° 1 — la même garantie de 150 000 €, prise par vous ou par une banque

Un crédit-vendeur de 150 000 € sur un immeuble. Comparons ce que coûte la sûreté du vendeur et ce que coûterait, pour le même montant, l'hypothèque conventionnelle d'une banque. Une précision de vocabulaire avant de lire le tableau : les émoluments sont la rémunération du notaire, tarifée par arrêté ; les autres lignes sont des taxes et des débours, sur lesquels il ne gagne rien.

Écart : 1 685,61 € sur cette comparaison-là. L'explication tient dans l'article 844 du CGI. La taxe proportionnelle de 0,70 % ne frappe que les inscriptions d'hypothèques « judiciaires ou conventionnelles ». Et « les inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle sont soumises à une taxe fixe de 25 € ». L'hypothèque du vendeur, qui est légale, n'est ni l'une ni l'autre. Le 0,715 % de la colonne de droite n'est pas une coquille : c'est le 0,70 % du texte, majoré du prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % de l'article 1647, V-b du CGI.

S'y ajoute une seconde économie, celle-là toujours acquise. Votre sûreté naît de la vente et se prend dans son acte, sans émolument proportionnel distinct. L'hypothèque conventionnelle, elle, doit être « consentie par acte notarié » (art. 2409 du Code civil). Le texte n'impose pas un acte séparé, mais en pratique la banque fait dresser son propre acte de prêt et d'affectation — qui porte son propre émolument. Le détail des lignes de frais est dans notre guide de l'hypothèque en SCI, et le coût d'une mainlevée est chiffré dans notre FAQ, plus bas.

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4. Le rang, et l'erreur à 50 000 €

Une garantie qui coûte 143,69 € ne vaut que par le rang qu'elle prend. Et c'est ici que se joue le vrai argent du dossier, sur une donnée aussi banale qu'une date de dépôt au service de la publicité foncière.

Deux règles opposées cohabitent dans l'article 2418 du Code civil. Le principe, d'abord : les hypothèques « n'ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier », le registre public où se déclarent les droits portant sur les immeubles. La rétroactivité de rang qui existait avant 2022, quand l'inscription prise dans les deux mois remontait au jour de la vente, a disparu avec la réforme des sûretés. L'exception, ensuite, et elle est décisive : lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour, l'hypothèque légale prime la conventionnelle, et entre les deux hypothèques spéciales, celle du vendeur est réputée antérieure à celle du prêteur de deniers.

Cas chiffré n° 2 — une date de dépôt, 50 000 € d'écart

Un immeuble à 400 000 €, financé par 50 000 € d'apport, 250 000 € de prêt bancaire garanti par une hypothèque conventionnelle, et 100 000 € de crédit-vendeur. La SCI décroche, l'immeuble est vendu de force et le prix net à répartir est de 300 000 €.

• Les deux inscriptions sont déposées le même jour. Le vendeur passe devant : il touche ses 100 000 € en entier. La banque prend les 200 000 € restants sur une créance de 250 000 € et perd 50 000 €.
• Le vendeur dépose plus tard, ne serait-ce que de vingt-quatre heures. La banque est première et se paie intégralement, 250 000 €. Il ne reste que 50 000 € pour le vendeur, sur 100 000 € dus.

Écart pour le vendeur : 50 000 €, pour une seule ligne de calendrier. La conséquence pratique est simple à exiger de votre notaire. Le bordereau du vendeur — l'imprimé d'inscription remis au service de la publicité foncière — part au même dépôt que celui de la banque, jamais après. Et relisez la clause de subordination que la banque glissera dans son offre : elle demande souvent au vendeur de passer volontairement second, ce qui annule l'avantage que l'article 2418 lui donne gratuitement.

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5. Le jour du défaut : résoudre ou saisir, et ce que la résolution coûte

L'acheteur cesse de payer. Deux voies s'ouvrent, et la première est plus fragile qu'elle n'en a l'air.

La résolution : reprendre le bien

L'article 1654 du Code civil, inchangé depuis 1804, tient en une ligne : « Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. » Deux tempéraments l'encadrent. Le juge peut accorder un délai à l'acquéreur, sauf si le vendeur est en danger de perdre à la fois la chose et le prix (art. 1655). Et même avec une clause résolutoire de plein droit, l'acquéreur peut encore payer tant qu'il n'a pas été « mis en demeure par une sommation » (art. 1656). Cette sommation n'est pas une formalité de style : c'est elle qui ferme la porte.

Le point décisif est ailleurs, et il est presque toujours passé sous silence. L'action résolutoire — le droit de faire défaire la vente et de reprendre le bien — ne vous est pas acquise indéfiniment. L'article 2403 la ferme dans deux hypothèses. Elle « ne peut être exercée après l'extinction de l'hypothèque spéciale du vendeur, ou à défaut d'inscription de cette hypothèque ». Cette fermeture joue « au préjudice des tiers qui ont acquis les droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés ». Traduit : votre sûreté ne garantit pas seulement votre paiement, elle conditionne votre droit de reprendre le bien. Sans inscription, un acheteur qui revend à un tiers vous prive des deux à la fois.

La saisie : se payer sur le prix

L'autre voie consiste à ne pas reprendre le bien mais à le faire vendre et à se payer sur le prix, au rang de votre inscription. C'est le terrain de la saisie immobilière en SCI. Elle est plus lente, mais elle ne fait pas repartir de zéro une opération dont les droits ont déjà été payés — et c'est là que la comparaison bascule.

Cas chiffré n° 3 — ce que la résolution laisse sur la table

Prenons l'immeuble vendu 400 000 € du chapitre 7 : 155 000 € de plus-value brute, des bases imposables de 71 300 € et de 131 982,50 € après quatorze ans d'abattements, et 37 673,99 € d'impôt versés le jour de la signature. L'acheteur a payé 30 000 €, puis s'est arrêté. Le vendeur obtient la résolution par jugement.

• Les droits de mutation de l'acheteur sont perdus. Il avait payé 400 000 × 6,32 % = 25 280 €. L'article 1961 du CGI, premier alinéa, écrit que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière « ne sont pas sujets à restitution » sur les actes résolus par application, notamment, de l'article 1654 du Code civil. Il vise expressément notre cas.
• Le retour du bien est franc de droit, mais seulement par jugement. Le troisième alinéa du même article vise la résolution « prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt ». Elle « ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d'enregistrement et de la contribution prévue à l'article 879 » : le droit proportionnel et la contribution de sécurité immobilière, et eux seuls. Une résolution amiable sort de ce texte, et le retour du bien peut alors être analysé comme une nouvelle mutation : environ 25 280 € une seconde fois.
• La plus-value déjà payée par le vendeur reste un point ouvert. Il avait acquitté 37 673,99 € d'impôt (le calcul est déroulé au chapitre 7). L'article 1961 ne vise que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, pas l'impôt sur le revenu. Nous ne trancherons pas ce que le texte ne tranche pas.

Additionnez ce qui est certain — 25 280 € définitivement perdus par l'acheteur — et ce qui ne l'est pas : 37 673,99 € d'impôt de plus-value déjà versés, dont l'article 1961 ne règle pas le sort. Au pire, 62 953,99 € de frottement fiscal pour une opération qui n'aura fait circuler que 30 000 €. Si une restitution est obtenue par voie de réclamation, le frottement retombe à 25 280 €. Voilà pourquoi la résolution est un remède, pas une porte de sortie confortable.

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6. Variante « parts » : le nantissement, et l'acte obligatoire depuis juin 2026

Section courte, et volontairement. Quand le crédit-vendeur porte sur des parts, la sûreté est le nantissement de l'article 1866 du Code civil : la garantie qui se prend sur des parts sociales, comme l'hypothèque se prend sur un immeuble. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er janvier 2022, cet article tient en une ligne : les parts « peuvent faire l'objet d'un nantissement dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article 2355 ». Ce renvoi conduit aux règles du gage de meubles corporels, à l'exclusion du droit de rétention, et non à celles du nantissement de créance. C'est la confusion la plus répandue sur ce point. Conséquence pratique : un écrit suffit, et l'inscription au registre des sûretés mobilières vaut cinq ans, comme celle d'un gage sans dépossession. Le décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021 a en effet abrogé la publicité propre aux sociétés civiles des articles 53 à 57 du décret n° 78-704. Passé ce délai sans renouvellement, l'opposabilité aux tiers tombe. Au barème réglementé des greffes du 1^er mars 2026, l'inscription d'une garantie de 150 000 € revient à 114,88 €, frais postaux inclus. Changer l'identité du créancier ne change aucune de ces règles. Le formalisme complet et la réalisation sont traités de bout en bout dans notre guide du nantissement de parts de SCI, et nous n'allons pas le réécrire.

Un seul point est propre à 2026. L'article 1865-1 du Code civil a été créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, en vigueur depuis le 27 juin 2026. Il impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte authentique, par acte d'avocat ou par acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le texte ne qualifie pas cette nullité ; la doctrine majoritaire la tient pour absolue, mais aucune décision ni aucun commentaire administratif ne l'a confirmé. Le champ exact du texte n'est pas tranché non plus : la vente de parts y est certainement, la transmission par décès en est certainement hors, et plusieurs opérations translatives restent discutées.

Notre position, tirée de l'asymétrie du risque : le point n'étant pas tranché, passez par un acte notarié ou par un acte d'avocat. Le surcoût se compte en centaines d'euros, de l'ordre de 800 à 1 500 € pour un acte d'avocat sur mesure ; se tromper coûte l'opération entière. L'agrément préalable obéit, lui, à l'article 1861 et à vos statuts, sujet développé dans la clause d'agrément d'une SCI. Si le repreneur est lui-même associé, lisez aussi la vente à un associé, qui traite le prix de faveur, l'avantage réintégrable et la faute de gestion.

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7. L'impôt ne suit pas l'échéancier, et il est dû même si le prix ne rentre jamais

La règle de base est connue et déjà chiffrée dans notre guide de la fiscalité des cessions de parts : le fait générateur — l'événement qui déclenche l'impôt — est la cession, pas l'encaissement. Ce que ces pages ne disent pas, c'est jusqu'où va cette règle. Pour les cessions de droits sociaux, la doctrine administrative l'écrit sans ambiguïté au paragraphe 10 de BOI-RPPM-PVBMI-30-10-10, publié le 20 décembre 2019. L'imposition est établie au titre de l'année de la cession, quelles que soient les modalités de paiement du prix. Elle l'est même si celui-ci est payable par fractions échelonnées, « voire en cas de non-versement, total ou partiel, du prix convenu ».

Côté immeuble, ce document ne s'applique pas : il commente les plus-values sur biens meubles incorporels de l'article 150-0 A. La même mécanique tient par un autre chemin, plus brutal encore. La déclaration de plus-value se remet, « sous peine de refus du dépôt », à l'appui de la réquisition de publier l'acte (art. 150 VG, II, 1° du CGI). Et « l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value [...] est versé lors du dépôt de la déclaration prévue à l'article 150 VG » (art. 150 VH). Traduit : le jour de la vente, sur le prix stipulé, quel que soit le prix encaissé.

La fin de la citation du BOFiP n'est pas une clause de style. Vous devez l'impôt sur un prix que vous ne toucherez peut-être jamais. Et l'assiette — la base sur laquelle l'impôt se calcule — ne bouge pas : le prix retenu est « le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte » (art. 150 VA, I du CGI), sans escompte pour le délai. Ce I ne connaît que deux aménagements, et aucun ne joue en votre faveur. La dissimulation de prix, d'abord, qui majore l'assiette du montant dissimulé. La rente viagère, ensuite, pour laquelle on retient la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Cas chiffré n° 4 — quand l'impôt dépasse ce que vous encaissez

Un immeuble acquis 200 000 € en 2012 par son propriétaire, vendu 400 000 € en 2026 à une SCI, après quatorze ans de détention. C'est le montage A du chapitre 1 : le vendeur est une personne physique, la société est l'acheteuse et la débitrice du prix. Le crédit-vendeur prévoit 30 000 € au comptant et 370 000 € sur cinq ans.

• Prix d'acquisition majoré : 200 000 € + 7,5 % de frais forfaitaires (15 000 €) + 15 % de forfait travaux (30 000 €) = 245 000 €.
• Plus-value brute : 400 000 − 245 000 = 155 000 €.
• Abattements pour durée de détention, neuf années au-delà de la cinquième : 54 % pour l'IR, 14,85 % pour les prélèvements sociaux. Bases imposables : 71 300 € et 131 982,50 €.
• Impôt sur le revenu à 19 % : 13 547,00 €.
• Prélèvements sociaux à 17,2 % : 22 700,99 €.
• Surtaxe de l'article 1609 nonies G, tranche 60 001 à 100 000 € : 2 % de 71 300 € = 1 426,00 €.

Total exigible à la formalité, le jour de la signature : 37 673,99 €. Le vendeur a encaissé 30 000 €. Il signe avec un découvert de 7 673,99 €, sur une vente qu'il croyait bénéficiaire. Et le plan de l'article 1681 F ne le sauvera pas : il s'agit d'une plus-value immobilière, pas d'un gain de cession de droits sociaux.

L'assiette, les abattements et la surtaxe sont détaillés dans notre guide de la plus-value en SCI et dans celui de la surtaxe. Notre sujet ici est le décalage entre l'impôt et la trésorerie.

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8. La seule soupape : le plan de règlement de l'article 1681 F

Il existe un dispositif taillé pour le crédit-vendeur, et il est presque inconnu. L'article 1681 F du CGI ouvre au cédant, celui qui vend ses parts, un plan de règlement échelonné de l'impôt lorsque les parties sont convenues d'un paiement différé du prix. Une précision de date, parce qu'on lit souvent que le dispositif serait tout neuf. Sa branche « droits sociaux » existe depuis le 1^er janvier 2019, créée par l'article 111 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018. C'est l'article 77 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 qui a remanié le texte, en vigueur dans cette rédaction depuis le 16 février 2025. Trois précautions avant d'y toucher.

Ce n'est pas un report d'imposition, ce mécanisme qui repousse à plus tard l'imposition elle-même. Ici, l'assiette reste intégralement imposable l'année de la cession ; seul le paiement s'étale. La différence est de taille en cas de contrôle, de changement de situation ou de décès.

Le champ est étroit. Le I vise les entreprises individuelles, sans objet pour une SCI. Le I bis, celui qui nous intéresse, ne vise que « les gains nets retirés de la cession à titre onéreux de droits sociaux mentionnés au 1 du I de l'article 150-0 A ». Ces gains-là sont ceux des parts de sociétés à l'impôt sur les sociétés (IS). Les parts d'une SCI à l'IR relèvent de l'article 150 UB, donc du régime des plus-values immobilières, expressément à l'écart. Résultat : jamais pour un immeuble, jamais pour des parts de SCI à l'IR, jamais pour le droit d'enregistrement de 5 %.

Six verrous cumulatifs, sous cinq numéros. Le III en aligne cinq : 1°, 1° bis, 2°, 3°, 4°. Mais le 1° bis en porte deux à lui seul, et ce sont les deux que personne ne cite. La cession doit porter sur la majorité du capital social. Et à l'issue de la cession, la société ne doit plus être contrôlée par le cédant, au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter. Les quatre autres sont plus attendues. Le 1° pose le seuil de petite entreprise : moins de cinquante salariés, un bilan ou un chiffre d'affaires n'excédant pas 10 M€, et la définition européenne de la petite entreprise. Le 2° écarte l'imposition née d'une rectification. Le 3° exige le respect des obligations fiscales courantes. Le 4° impose des garanties constituées auprès du comptable public. La demande se dépose « au plus tard à la date limite de paiement portée sur l'avis d'imposition », donc à l'automne de l'année suivante, pas chez le notaire.

Et le plan ne peut pas durer plus que votre échéancier, ni plus de cinq ans. Le IV le dit en une phrase : la durée « ne peut excéder celle prévue pour le paiement total du prix de cession ni se prolonger au-delà du 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de la cession ». Un crédit-vendeur sur sept ans, courant chez les repreneurs, sort donc du plan pour ses deux dernières années : vous paierez le solde de l'impôt avant d'avoir encaissé le solde du prix.

Cas chiffré n° 5 — la même opération, en parts d'une SCI à l'IS

Cession de 100 % des parts d'une SCI à l'IS pour 300 000 €, acquises 100 000 €. Cinq annuités de 60 000 €, rien au comptant.

• Gain net : 200 000 €. Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 : 62 800 €, dont 25 600 € d'impôt sur le revenu (12,8 %) et 37 200 € de prélèvements sociaux (18,6 %).
• Sans plan : 62 800 € exigibles à l'automne suivant, pour 60 000 € encaissés. Le cédant est en déficit de 2 800 € dès la première année.
• Avec le plan : l'impôt sur le revenu s'étale en cinq échéances calées sur celles du prix, soit 25 600 / 5 = 5 120 € par an. La première année, le cédant règle 37 200 € de prélèvements sociaux et 5 120 €, soit 42 320 € sur 60 000 € encaissés. Il lui reste 17 680 €. L'opération tient.
• Le droit d'enregistrement de 5 % de l'article 726, soit 15 000 €, reste dû par le cessionnaire dans le mois de l'acte. Il ne s'étale sous aucune condition.

Le point non tranché, et il pèse lourd. Le I bis vise « l'impôt sur le revenu ». Les prélèvements sociaux n'y sont pas nommés, alors que le CGI prend soin de les mentionner ailleurs quand il veut les inclure. À la lettre du texte, ils restent donc exigibles au terme normal : sur les 62 800 € de notre exemple, 37 200 € échappent à l'étalement, soit près de 60 % de la note. Aucune doctrine publiée ne dit le contraire, et nous ne connaissons pas de position administrative qui l'étende. Posez la question au service avant de bâtir votre plan de trésorerie dessus.

Une dernière ligne, souvent oubliée : le plan n'est pas gratuit. Le VII plafonne au montant de l'intérêt légal la majoration de 10 % de l'article 1730, ce qui veut dire qu'elle s'applique. Son coût est donc borné par le haut : au plus 10 % de l'impôt étalé, soit 2 560 € sur les 25 600 € du cas chiffré n° 5. En pratique il sera plus faible, puisque l'intérêt légal fait plafond. Ce taux est fixé par arrêté semestriel (art. L. 313-2 du Code monétaire et financier) : relevez celui du semestre en cours, ne recopiez pas un chiffre trouvé ailleurs.

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9. Les intérêts : 31,4 %, et le piège du taux trop élevé

Les intérêts d'un crédit-vendeur sont des revenus de capitaux mobiliers, au titre de l'article 124, 1° du CGI, qui vise les produits des créances « hypothécaires, privilégiées et chirographaires ». Ce dernier mot désigne la créance nue, celle qu'aucune garantie n'adosse. Ils supportent en 2026 le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, ces derniers ayant été relevés par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Retenez le décalage. Le capital d'une vente immobilière est taxé à 36,2 % — 19 % et 17,2 % —, auxquels s'ajoute la surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 €, soit 42,2 % dans le pire des cas. Mais il l'est sur une base réduite par les abattements pour durée de détention. Les intérêts, eux, sont taxés à 31,4 % sur leur montant brut, sans le moindre abattement. Un taux nominal plus bas ne signifie donc pas un impôt plus léger.

Cas chiffré n° 6 — l'intérêt vous coûte plus cher que la plus-value

Reprenons le crédit-vendeur de 370 000 € du chapitre 7, à 3,5 %, avec un capital remboursé par tranches égales de 74 000 € par an sur cinq ans. Les intérêts se calculent sur le capital restant dû.

• Année 1 : 3,5 % de 370 000 € = 12 950 €. Année 2 : 10 360 €. Année 3 : 7 770 €. Année 4 : 5 180 €. Année 5 : 2 590 €.
• Total des intérêts perçus : 38 850 €.
• Impôt au prélèvement forfaitaire unique : 38 850 × 31,4 % = 12 198,90 €. Le vendeur conserve 26 651,10 €.

Comparez maintenant avec le capital. Sur la même opération, l'impôt de plus-value s'élevait à 37 673,99 € pour une plus-value brute de 155 000 €, soit un taux effectif de 24,31 % après quatorze ans d'abattements. Les intérêts sont donc frappés à 31,4 %, c'est-à-dire sept points de plus que le gain lui-même. Sur un bien détenu longtemps, gonfler le taux d'intérêt pour baisser le prix affiché est une mauvaise affaire pour le vendeur. L'écart se chiffre : 3 000 € d'intérêts supplémentaires laissent 2 058 € nets, quand 3 000 € de prix en plus n'en coûtent que 729 € d'impôt.

Côté acheteur, l'équation s'inverse. Les intérêts d'un crédit-vendeur sont ceux d'une dette contractée pour l'acquisition, déductibles des revenus fonciers à l'IR (art. 31, I, 1°, d du CGI) comme ceux d'un prêt bancaire. Une nuance à l'IS : si le vendeur est ou reste associé de la société acheteuse, le plafond de l'article 39, 1, 3° entre dans la discussion. Ce plafond suit le taux effectif moyen des prêts à taux variable de plus de deux ans aux entreprises, publié au BOFiP (BOI-BIC-CHG-50-50-30). Il ressortait à 4,55 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025, et à 4,34 % pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026. Les deux taux trimestriels déjà publiés pour 2026 sont de 4,31 % et 4,35 % (avis au Journal officiel du 28 juin 2026). Les 3,5 % de notre exemple passent donc sans discussion ; au-delà de ces plafonds, la fraction excédentaire n'est pas déductible.

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10. Rédiger l'acte : les huit clauses qui font la différence

Un crédit-vendeur mal rédigé n'est pas un crédit-vendeur risqué : c'est une créance ordinaire contre quelqu'un qui ne paie plus. Voici les huit clauses à exiger, dans l'ordre où elles produisent leur effet.

1. Le taux, fixé par écrit. L'article 1907, alinéa 2 du Code civil l'impose pour tout intérêt conventionnel. Sans écrit, vous retombez sur le taux légal.
2. L'échéancier, daté et complet. Montant, périodicité, date de chaque versement, imputation entre capital et intérêts. C'est aussi la pièce qui cale les échéances du plan de l'article 1681 F.
3. L'anatocisme, s'il est voulu. Les intérêts échus ne produisent eux-mêmes intérêts que si le contrat le prévoit, et par année entière (art. 1343-2 du Code civil). Ce n'est jamais automatique.
4. La déchéance du terme. Elle rend le solde exigible en une fois après un ou deux impayés. Sans elle, vous poursuivez échéance par échéance pendant cinq ans.
5. La clause résolutoire et sa sommation. Prévoyez-la, et prévoyez surtout la mise en demeure par sommation, faute de quoi l'acquéreur peut encore payer et faire échec à la résolution (art. 1656).
6. L'inscription de l'hypothèque légale spéciale, au même dépôt que la banque. Écrivez-le noir sur blanc. C'est la clause qui vaut 50 000 € au chapitre 4, et celle qui garde vivante l'action résolutoire de l'article 2403.
7. La subordination bancaire, si elle est demandée, et à quel prix. Passer second se négocie : contre un taux plus élevé, contre un comptant supérieur, ou contre une garantie complémentaire. Ne l'accordez jamais par simple courtoisie.
8. L'assurance décès sur la tête de l'acquéreur. Une SCI dont le gérant unique décède avec quatre annuités à payer est un dossier que personne ne veut gérer. C'est la clause la plus souvent oubliée et la moins chère.

Ajoutez-y une neuvième précaution qui n'est pas une clause : ne convertissez pas le solde du prix en compte courant d'associé. Le principe est que « l'extinction de l'obligation ancienne s'étend à tous ses accessoires » (art. 1334, alinéa 1 du Code civil). Vous éteindriez donc la créance de prix, et avec elle l'hypothèque qui la garantit. L'alinéa 2 permet bien de réserver par convention les sûretés d'origine, mais la réserve est discutée pour une hypothèque légale dont la cause est précisément la créance de prix. Et elle ne sauverait pas l'action résolutoire de l'article 1654, qui suppose un prix impayé. Dans le doute, ne convertissez pas.

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11. Les erreurs qui coûtent le plus cher

Une dernière remarque d'honnêteté, parce qu'elle nous coûte : le crédit-vendeur n'est pas un substitut au crédit bancaire. Il ne finance rien, il décale un paiement. Si votre plan de financement ne tient que grâce à lui, le problème n'est pas le montage mais le prix. Les causes réelles d'un refus, et ce qu'on peut en corriger, sont dans notre guide du refus de prêt en SCI.

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12. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Chaque règle citée ici vient des textes ci-dessous, lus dans leur version consolidée au 1^er septembre 2026. Si un chiffre lu ailleurs diffère, c'est le texte qui tranche, pas l'article de blog, ni celui-ci.

• Article L. 313-1 du Code monétaire et financier — définition de l'opération de crédit : « met ou promet de mettre des fonds à la disposition ».
• Articles L. 511-5, L. 511-7, I, 1° et L. 571-3 du Code monétaire et financier — interdiction du crédit à titre habituel, exception réservée aux entreprises, sanction pénale.
• Cass. com., 15 juin 2022, n° 20-22.160, arrêt n° 399 F-B, publié au Bulletin, cassation (ECLI:FR:CCASS:2022:CO00399 ; Légifrance, JURITEXT000045940026) — texte intégral. Le motif de la cour d'appel écartant l'exception de l'article L. 511-7, I, 1° figure au § 5 ; il est approuvé au § 6 et le moyen rejeté au § 7. L'habitude y est expressément constatée. La solution propre de la Cour, sur l'absence de nullité, est au § 13. Elle est énoncée au visa de l'article L. 511-5 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2013-544 du 27 juin 2013.
• Articles 2402 (1° et 3°), 2403, 2409 et 2418 du Code civil, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1^er janvier 2022. Hypothèque légale spéciale du vendeur et du syndicat des copropriétaires, extinction de l'action résolutoire, forme notariée de l'hypothèque conventionnelle, rang des inscriptions et règle du même jour.
• Articles 1866 du Code civil et 2355, dernier alinéa — le nantissement de parts sociales suit les règles du gage de meubles corporels, non celles du nantissement de créance. Le décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021 a abrogé les articles 53 à 57 du décret n° 78-704. De là l'inscription de cinq ans au registre des sûretés mobilières, tarifée au barème des greffes du 1^er mars 2026 (arrêté du 25 février 2026).
• Articles 1654, 1655 et 1656 du Code civil — résolution pour défaut de paiement du prix, délai judiciaire et sommation préalable.
• Articles 1321, 1334, 1343-2 et 1907 du Code civil — cession de créance et transmission des accessoires, extinction de l'obligation ancienne étendue à ses accessoires en cas de novation et réserve conventionnelle des sûretés d'origine, anatocisme, taux conventionnel fixé par écrit.
• Articles 2429 et 2430 du Code civil — date extrême d'effet de l'inscription, au plus un an après la dernière échéance et dans la limite de cinquante ans, puis péremption faute de renouvellement.
• Article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 — forme obligatoire de la cession de parts, à peine de nullité.
• Articles 844 et 1647, V-b du CGI — taxe de publicité foncière de 0,70 % sur les seules inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles, et taxe fixe de 25 € pour les autres. Le prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % porte le taux réel à 0,715 %.
• Articles A444-143 et A444-171 du Code de commerce, 881 H et 881 D du CGI — émoluments de la sûreté (1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %), émoluments de formalité, contribution de sécurité immobilière de 0,05 %, débours de renseignements hypothécaires. Le détail tranche par tranche est dans notre guide de l'hypothèque en SCI.
• Articles 124, 1° et 125 A du CGI — intérêts des créances hypothécaires et chirographaires ; champ du prélèvement opéré par le débiteur.
• Articles A444-141 du Code de commerce et 881 J du CGI — émolument de mainlevée, non proportionnel, et contribution de sécurité immobilière de radiation au taux de 0,10 %, ramené à 0,05 % par le troisième alinéa.
• Article 39, 1, 3° du CGI et BOI-BIC-CHG-50-50-30 — plafond de déduction des intérêts servis à un associé. Il ressort à 4,55 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025 et à 4,34 % pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026. Les taux trimestriels 2026 publiés sont de 4,31 % et 4,35 %.
• Articles 150 VA, I, 150 UB et 150-0 A du CGI — prix réel stipulé dans l'acte, frontière entre parts à l'IR et parts à l'IS.
• Articles 150 VG, II, 1° et 150 VH du CGI — déclaration remise « sous peine de refus du dépôt » à l'appui de la réquisition de publier, et impôt « versé lors du dépôt de la déclaration ». C'est le fondement propre au montage immeuble, celui que le BOFiP RPPM ne couvre pas.
• Article 1609 nonies G du CGI — surtaxe au-delà de 50 000 €, exigible lors de la cession.
• Article 1681 F du CGI — texte consolidé. Version en vigueur depuis le 16 février 2025, issue de l'article 77 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. La branche « droits sociaux » du I bis, elle, remonte à l'article 111 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018. Conditions du III, durée du IV, complément de garanties du V, dénonciation du VI, majoration plafonnée du VII.
• Article 726, I, 1° bis, I, 2° et II du CGI — droit de 5 %, abattement de 23 000 € réservé au taux de 3 %, assiette du prix exprimé et des charges.
• Articles 760 et 1961 du CGI — créances à terme évaluées à leur capital nominal ; non-restitution des droits sur une vente résolue.
• BOI-RPPM-PVBMI-30-10-10, publié le 20 décembre 2019 — imposition établie l'année de la cession « voire en cas de non-versement, total ou partiel, du prix convenu ». Ce document ne commente que les plus-values sur biens meubles incorporels de l'article 150-0 A : nous le citons pour le montage « parts », et les articles 150 VG et 150 VH pour le montage « immeuble ». Sa remarque sur le crédit vendeur vise en outre une rédaction antérieure de l'article 1681 F : nous le citons pour l'assiette, l'article pour les conditions.
• BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, mis à jour le 24 avril 2024 — assiette du droit de cession de parts et traitement distinct du remboursement de compte courant d'associé.

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13. FAQ — 16 questions sur le crédit-vendeur en SCI

Seize questions, à jour au 3 septembre 2026. Elles prolongent le guide plutôt qu'elles ne le résument. Le taux zéro entre parents et enfants, l'imprimé n° 2062, le prélèvement que votre acheteur n'a pas à opérer. Puis la revente par quelqu'un qui ne vous a pas payé, la faillite de la SCI, votre décès avant la dernière échéance, et l'abattement de 23 000 € qui n'existe pas ici.