Donation temporaire d'usufruit de parts de SCI : mode d'emploi chiffré (2026)

Vos parts de société civile immobilière (SCI) produisent des loyers que vous encaissez déjà dans votre tranche haute, et qui gonflent votre impôt sur la fortune immobilière chaque printemps. À côté, un enfant qui entre en études, ou un parent dont la retraite est courte. La donation temporaire d'usufruit consiste à confier à ce proche, pour trois, cinq ou dix ans, le seul droit d'encaisser les revenus de vos parts — puis à tout récupérer au terme, sans un euro d'impôt sur ce retour. C'est réversible, c'est légal, et dans le dossier déroulé plus bas cela vaut 55 952 € nets sur cinq ans, frais de notaire déduits — dans l'hypothèse de frais la plus défavorable. Ce n'est pas le démembrement définitif de parts de SCI, qui donne la nue-propriété aux enfants pour préparer la succession : deux opérations différentes, deux fiscalités différentes.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, LPF). Mis à jour le 24 août 2026.

Deux démembrements à ne pas confondre. Ici, on démembre les parts de la société. Démembrer l'immeuble lui-même est un autre montage, avec ses propres règles : voir acheter la nue-propriété via une SCI et la SCI usufruitière.

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1. La donation temporaire d'usufruit expliquée en trois phrases

La propriété d'une part de SCI se coupe en deux droits distincts (articles 578 et suivants du Code civil). L'usufruit est le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus que la société dégage. La nue-propriété est le droit de disposer de la part, sans en toucher les revenus tant que dure l'usufruit.

Vous gardez la nue-propriété et vous ne donnez que l'usufruit, pour une durée arrêtée d'avance. Pendant ce temps, le bénéficiaire — l'usufruitier — encaisse les revenus des parts démembrées et les déclare à votre place. Au jour du terme, l'usufruit s'éteint tout seul : rien ne « revient », il disparaît, et vous retrouvez la pleine propriété sans signer ni payer quoi que ce soit.

Ce que touche l'usufruitier dépend du régime fiscal de la société. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, la société ne paie pas l'impôt elle-même : elle calcule son résultat, puis chacun est imposé sur sa part (article 8 du Code général des impôts). Et le même article ajoute que lorsque les parts sont démembrées, c'est l'usufruitier qui est imposé sur les bénéfices que lui confère son droit. Le cas d'une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés est traité au chapitre 10 : il fonctionne beaucoup moins bien.

L'usufruitier n'est pas un associé. La Cour de cassation l'a dit sans détour dans un avis de sa chambre commerciale du 1^er décembre 2021, confirmé par l'arrêt de la troisième chambre civile du 16 février 2022 (n° 20-15.164) : la qualité d'associé appartient au nu-propriétaire. L'usufruitier garde néanmoins le droit de participer aux décisions collectives. Le vote sur l'affectation des bénéfices lui est même réservé, sauf clause statutaire contraire (article 1844, alinéa 3, du Code civil, rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019). En revanche il n'est pas tenu des dettes sociales et ne répond pas d'un appel de fonds : si la société réclame de l'argent à ses associés, la note est pour le nu-propriétaire.

Temporaire ou viager : deux opérations opposées

Le démembrement classique donne la nue-propriété aux enfants et conserve un usufruit viager, jusqu'au décès : on prépare une succession, c'est définitif. Ici, on fait l'inverse et pour un temps : on donne l'usufruit quelques années, on garde la nue-propriété. On ne transmet pas un patrimoine, on déplace un flux de revenus — puis on le reprend.

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2. À quoi sert vraiment une donation temporaire d'usufruit

Trois objectifs, et un seul acte pour les trois. Le montage n'a d'intérêt que si au moins deux d'entre eux sont réunis.

• Déplacer des revenus vers un foyer moins imposé. Votre tranche marginale d'imposition, c'est le taux qui frappe votre dernier euro de revenu : 30, 41 ou 45 %. Les loyers en sortent pour aller se faire taxer chez un étudiant ou un retraité modeste, souvent à 0 ou 11 %.
• Sortir les parts de votre assiette IFI. L'impôt sur la fortune immobilière frappe l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI, le Code général des impôts). En donnant l'usufruit, vous transférez l'étiquette — et si le donataire n'est pas lui-même redevable, l'immeuble disparaît de l'IFI de tout le monde.
• Aider concrètement un proche, sans lui faire un chèque tous les mois et sans entamer votre capital.

La nuance qui décide de tout : majeur détaché ou non. Pour l'impôt sur le revenu, un enfant rattaché à votre foyer fiscal y ramène ses revenus fonciers : le gain est nul. Pour l'IFI, le foyer se compose du couple et des enfants mineurs seulement : un enfant majeur, même rattaché pour l'impôt sur le revenu, constitue déjà un foyer distinct. Autrement dit, avec un majeur rattaché vous obtenez le gain IFI mais pas le gain sur le revenu. Avec un mineur, vous n'obtenez ni l'un ni l'autre.

Trois profils de donataire fonctionnent : l'enfant majeur détaché du foyer fiscal pendant ses études, le parent âgé aux revenus modestes, et l'organisme d'intérêt général — cas d'usage historique du dispositif. L'abattement de 100 000 € joue à l'identique vers le haut et vers le bas de la ligne directe. Pour un petit-enfant, l'abattement tombe à 31 865 € et les droits deviennent souvent réels : le calcul est fait au chapitre 4, et les questions propres à cette génération sont traitées dans notre guide SCI et petits-enfants.

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3. Combien vaut l'usufruit donné : 23 % par période de dix ans

Pas de barème par âge ici. Une seule règle, posée par l'article 669 II du CGI : 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans. Ni fractionnement, ni prise en compte de l'âge de l'usufruitier. Il existe bien un plafond : la valeur retenue ne peut pas dépasser celle d'un usufruit viager. Il sort de la doctrine administrative, pas du texte (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 n° 70, mis à jour le 23 décembre 2013). Surtout, il ne dépend pas de la durée mais de l'âge du donataire : au-delà de 81 ans révolus, l'usufruit viager de l'article 669 I ne vaut plus que 20 % de la pleine propriété, et 10 % au-delà de 91 ans. C'est ce chiffre qui plafonne alors les 23 %. Sur des parts de 600 000 €, l'usufruit donné pour cinq ans à un parent de 85 ans se valorise donc 120 000 € et non 138 000 €. C'est une bonne nouvelle pour lui : moins de valeur donnée, moins d'abattement consommé, moins d'émolument. En dessous de 81 ans, oubliez ce plafond.

Toute durée de 1 à 10 ans vaut donc 23 % : la période court dès le premier jour. Trois ans et dix ans se valorisent exactement pareil. Raccourcir la durée pour « payer moins » ne fait économiser strictement rien, et fragilise le dossier — on y revient au chapitre 7. Au-delà, chaque période de dix ans entamée ajoute 23 % : 11 à 20 ans valent 46 %, 21 à 30 ans valent 69 %. Le plafond viager mord alors plus tôt : sur une durée de 11 à 20 ans, il ramène les 46 % à 40 % dès 61 ans.

Attention à l'assiette : on part des parts, pas de l'immeuble. La valeur de départ est celle des parts de SCI, c'est-à-dire l'actif net de la société : valeur vénale des biens, moins le capital restant dû sur les emprunts et les autres dettes. Une SCI qui détient un immeuble de 900 000 € avec 300 000 € de crédit restant vaut 600 000 € de parts. L'usufruit temporaire de la totalité des parts vaut donc 23 % de 600 000 €, soit 138 000 €. Une décote d'illiquidité — la moins-value que subit un titre difficile à revendre — peut se discuter sur des parts non cotées, mais elle se justifie, elle ne se décrète pas.

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4. Les droits de donation : quand ils sont à 0 €, quand ils ne le sont pas

Le mot « donation » n'est pas décoratif : l'opération relève des droits de mutation à titre gratuit. La bonne nouvelle, c'est qu'ils se calculent sur la seule valeur de l'usufruit — les 23 % — et après abattement, cet abattement étant la fraction de valeur qui échappe purement et simplement à l'impôt.

La ligne que tout le monde recopie de travers. On lit souvent qu'une donation à une personne sans lien de parenté bénéficierait d'un abattement de 1 594 €. C'est faux : cet abattement est celui de l'article 788 IV du CGI, qui vise « chaque part successorale ». Il ne joue qu'en succession, jamais en donation. Donner l'usufruit temporaire de parts à un ami ou à un concubin non pacsé, c'est 60 % de droits dès le premier euro.

Chaque abattement se recharge quinze ans après la donation précédente consentie entre les deux mêmes personnes. C'est ce qu'on appelle le rappel fiscal : au moment de liquider les droits, le notaire additionne les donations des quinze dernières années pour voir ce qu'il reste d'abattement disponible (article 784 du CGI). Comme la base ne représente que 23 % de la valeur des parts, un couple qui donne à un enfant dispose de 200 000 € d'abattement pour une assiette souvent bien inférieure. Les droits sont alors nuls. Mais l'abattement consommé ici ne sera plus disponible pendant quinze ans pour une donation de parts en pleine ou en nue-propriété. C'est un budget, pas un cadeau.

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5. Les frais de notaire : la ligne que personne ne chiffre

C'est la ligne qui manque dans presque toutes les présentations de ce montage. C'est pourtant, très souvent, la seule qui sorte réellement de la poche du donateur. Une donation exige un acte notarié à peine de nullité (article 931 du Code civil). Le notaire perçoit un émolument, c'est-à-dire sa rémunération tarifée par l'État. Elle se calcule selon le tableau de l'article A444-67 du Code de commerce, aux taux de 4,837 %, 1,995 %, 1,330 % puis 0,998 %. Ce sont ceux de l'arrêté du 28 février 2020, toujours applicables en 2026.

Et voici la question à poser au premier rendez-vous : sur quelle assiette ? Le texte tarifaire vise « la valeur en pleine propriété (y compris en cas de réserve d'usufruit) des biens donnés par chaque donateur ». La parenthèse règle expressément un cas — celui où l'on donne la nue-propriété et où l'on garde l'usufruit : l'assiette reste alors la pleine propriété. Elle ne dit rien du cas inverse, qui est le nôtre. En pratique, certaines études retiennent la valeur en pleine propriété des parts, d'autres la seule valeur de l'usufruit calculée selon l'article 669 du CGI. L'écart va du simple au triple : faites chiffrer et écrire l'assiette avant de vous engager.

Retenez les trois mots qui coûtent : par chaque donateur. Deux parents qui donnent ensemble l'usufruit de parts valant 600 000 € ne paient pas l'émolument d'une assiette de 600 000 €. Ils paient deux fois celui d'une assiette de 300 000 € : 3 490,99 € HT chacun, 6 982 € HT en tout, 8 378 € TTC. Le barème est dégressif : donner à deux coûte 596 € de plus que donner seul.

Ne lancez donc pas l'opération sans mettre ces frais en face du gain attendu, et retenez le chiffre le plus élevé tant que le notaire n'a pas tranché. Sur cinq ans avec un vrai écart de tranche, même 8 828 € sont amortis en moins d'un an. Sur trois ans avec un petit écart, ils font basculer le bilan dans le rouge, quelle que soit l'assiette retenue. Le calcul complet est au chapitre 10.

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6. Un dossier complet chiffré, de la valorisation au gain net

Étape 1 — Valeur de l'usufruit. 23 % × 600 000 € = 138 000 €, soit 69 000 € donnés par chaque parent.

Étape 2 — Droits de donation. Chaque parent dispose de 100 000 € d'abattement envers sa fille. 69 000 € y entrent sans dépasser : base taxable nulle, 0 € de droits. Chacun conserve 31 000 € d'abattement pour les quinze années à venir.

Étape 3 — Impôt sur le revenu. Sans donation, les 24 000 € s'ajoutent aux revenus des parents et supportent 41 %, soit 9 840 € par an. Avec la donation, c'est Camille qui déclare ces 24 000 € de revenus fonciers. Seule et sans autre revenu, elle échappe à l'impôt sur la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, fixée à 11 600 € pour l'imposition des revenus 2025 par la loi de finances pour 2026. Au-delà, elle supporte 11 % : 11 % × 12 400 € = 1 364 €. La décote — le mécanisme qui allège l'impôt des foyers faiblement imposés — vaut pour une personne seule 897 € moins 45,25 % de l'impôt brut, soit 897 − 617 = 280 €. Impôt réellement dû : 1 364 − 280 = 1 084 €. Économie annuelle : 9 840 − 1 084 = 8 756 €, soit 43 780 € sur cinq ans.

Les prélèvements sociaux, eux, ne bougent pas : 17,2 % sur les revenus fonciers, soit 4 128 € par an, payés par Camille au lieu des parents. Ce n'est pas une économie, c'est un transfert.

Étape 4 — IFI. Nus-propriétaires, les parents ne déclarent plus les parts (article 968 du CGI). Leur assiette passe de 2 100 000 € à 1 500 000 €.

Camille, elle, détient l'usufruit de parts valant 600 000 € en pleine propriété. Elle est théoriquement redevable sur cette valeur, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1,3 million d'euros : elle ne paie rien. L'immeuble sort donc de l'IFI de toute la famille pendant cinq ans. Économie : 4 200 € par an, 21 000 € sur la période. La méthode de valorisation des parts à l'IFI est détaillée dans notre guide SCI et IFI.

Étape 5 — Le solde.

Trois réserves d'honnêteté, parce qu'elles déplacent le résultat. Sur les frais : le tableau retient l'hypothèse la plus chère. Si le notaire liquide son émolument sur la seule valeur de l'usufruit, la facture tombe à 3 295 € et le gain net monte à 61 485 €. Sur le quotient familial : dans notre dossier, Camille était déjà détachée du foyer de ses parents avant la donation. Si le détachement est décidé pour l'occasion, les parents perdent une demi-part de quotient familial — la fraction de part fiscale qu'un enfant rattaché ajoute au foyer, et qui divise le revenu imposable avant l'application du barème. Son avantage est plafonné à 1 807 € pour l'imposition des revenus 2025, soit 9 035 € sur cinq ans : le gain net revient à 46 917 €. Sur la CSG déductible : sur les 17,2 % de prélèvements sociaux, 6,8 points se déduisent du revenu imposable de celui qui les paie, soit 1 632 € par an. Chez les parents, à 41 %, cela vaut 669 € d'impôt en moins ; chez Camille, à 11 %, 261 €. La famille perd donc 408 € par an, 2 040 € sur cinq ans, que le tableau ne compte pas. L'opération reste très largement gagnante, mais le chiffre n'est pas le même.

Au terme des cinq ans, l'usufruit s'éteint. Les parents redeviennent pleins propriétaires et récupèrent les 24 000 € annuels, sans un euro de droit de mutation (article 1133 du CGI, qui exonère la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par l'expiration du temps fixé). Tous les chiffres ci-dessus sont arrêtés au barème 2026. Les seuils de l'impôt sur le revenu et de la décote sont réindexés chaque année ; l'ordre de grandeur, lui, ne bouge pas.

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7. Sécuriser le montage face à l'abus de droit, condition par condition

Le montage est légal, et il l'est depuis longtemps. Mais il ne vaut que par sa substance. L'administration dispose de deux leviers pour le démonter s'il sonne creux. Le premier est l'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales — le LPF, le code qui organise le contrôle fiscal. Il vise l'acte dont le but est exclusivement fiscal. Le second est le « mini-abus de droit » de l'article L64 A du même livre : il suffit que le but soit principalement fiscal. Il s'applique aux actes passés ou réalisés depuis le 1^er janvier 2020, pour les redressements notifiés depuis le 1^er janvier 2021.

Les sanctions diffèrent selon le levier. Sur le terrain de l'article L64, la majoration de 80 % des droits éludés est automatique (article 1729 b du CGI). Elle n'est ramenée à 40 % que s'il n'est établi ni que le contribuable a eu l'initiative principale de l'acte, ni qu'il en a été le principal bénéficiaire : dans une donation familiale, le donateur coche presque toujours la seconde case. Sur le terrain de l'article L64 A, cette majoration automatique ne s'applique pas : ce sont les sanctions de droit commun de l'article 1729 qui jouent, et l'administration doit les justifier. Dans les deux cas, le rappel des droits s'ajoute. Le mécanisme est détaillé dans notre guide de l'abus de droit en SCI.

Ce que cela donne en euros sur le dossier du chapitre 6. Sur trois années reprises, l'administration rappelle 9 840 € d'impôt sur le revenu et 4 200 € d'IFI par an, soit 42 120 € de droits. S'y ajoutent 33 696 € de majoration à 80 % : 75 816 € à payer, avant l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). Le montage rapportait 55 952 € sur cinq ans. Une requalification coûte donc davantage que ce qu'il a jamais fait gagner.

Il existe une seule liste écrite, et il faut savoir d'où elle vient. L'administration a publié cinq conditions cumulatives sous lesquelles une transmission temporaire d'usufruit n'est pas remise en cause sur le terrain de l'abus de droit (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 n° 280, mis à jour le 8 juin 2018) :

• un acte notarié ;
• une durée d'au moins trois ans ;
• un bénéficiaire appartenant à une liste fermée d'organismes d'intérêt général ;
• des actifs qui contribuent réellement à l'objet de cet organisme ;
• la préservation effective des droits de l'usufruitier : les fruits doivent lui revenir, sans plafonnement ni prélèvement du nu-propriétaire.

Cette liste n'a pas été écrite pour les donations familiales, et deux de ses conditions n'y sont pas transposables : votre fille n'est pas un organisme d'intérêt général. Ce qui se transpose, c'est l'esprit : la forme, la durée, le profit réel du donataire. La pratique notariale et les décisions de contrôle y ajoutent deux exigences : l'exercice réel des droits attachés à l'usufruit, et la substance de la société. Les tenir ne garantit rien juridiquement. Ne pas les tenir expose franchement.

Le critère qui fait tomber le plus de dossiers est le profit effectif, et le test que se pose le vérificateur tient en une question : qui a réellement dépensé l'argent ? Si les loyers arrivent sur le compte de l'enfant puis financent les vacances des parents, le montage est requalifié. L'usufruitier doit encaisser et dépenser pour son propre compte — ce qui est justement le but : un loyer étudiant, un semestre à l'étranger, le quotidien d'un parent. Une SCI qui ne tient ni comptabilité ni assemblée n'a, de son côté, aucune substance à opposer : c'est le premier pas vers la requalification en société fictive.

La variante que ce guide ne traite pas. Donner l'usufruit temporaire des parts à une société soumise à l'impôt sur les sociétés — typiquement sa propre holding, pour y loger les loyers au taux de l'IS — est un tout autre montage. Ce schéma est étroitement surveillé et régulièrement redressé. Dans ce cas, ne faites pas ça sur la seule foi d'un article publié en ligne, celui-ci compris : il ne relève pas du cas d'usage familial décrit ici.

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8. Le formalisme : acte notarié, agrément, opposabilité à la SCI

L'acte notarié est obligatoire. Toute donation, y compris d'un simple usufruit temporaire de parts, doit être passée devant notaire à peine de nullité (article 931 du Code civil). Un acte sous seing privé ne vaut rien.

Une confusion à écarter tout de suite. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil encadre la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière — comprendre : une société dont l'immobilier fait l'essentiel de l'actif. Il exige un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Mais ce texte ne vise que la cession : ni la donation, ni l'apport, ni la succession n'y entrent. Vous irez quand même chez le notaire, par l'article 931. Le régime propre aux ventes de parts est traité dans notre guide de la cession de parts de SCI.

Vérifiez la clause d'agrément de vos statuts avant de prendre rendez-vous. L'agrément est l'autorisation donnée par les associés à l'entrée d'un nouveau titulaire de parts. Le Code civil dispense d'agrément les transmissions consenties aux ascendants et descendants du cédant, sauf clause statutaire contraire (article 1861). Or beaucoup de statuts contiennent précisément cette clause contraire, et soumettent à agrément toute transmission, y compris de droits démembrés. Pour un bénéficiaire hors de la ligne directe, l'agrément est en revanche la règle. Si la clause bloque, il faut modifier les statuts avant la donation, pas après. Comptez une assemblée à convoquer, puis le dépôt de l'acte modificatif au greffe. Ce dépôt coûte 6,05 € HT, soit 13,16 € TTC quel que soit le nombre de pièces (arrêté du 25 février 2026), et prend deux à trois semaines.

Ce que l'acte doit fixer, en plus de l'assiette et de la durée. La répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire. Le sort des sommes mises en réserve plutôt que distribuées. Et la qualification de la donation au regard de la succession : en avancement de part, autrement dit une avance qui s'imputera sur l'héritage du donataire, ou hors part, c'est-à-dire en plus. Ces points se règlent avant signature ; ils sont très difficiles à rattraper ensuite. Le cadre général du vote en démembrement est développé dans notre guide des assemblées générales de SCI.

Après l'acte. Le démembrement doit être accepté par la SCI dans l'acte notarié lui-même, ou signifié à elle par commissaire de justice (article 1690 du Code civil). C'est ce qui le rend opposable à la société, autrement dit ce qui l'oblige à en tenir compte. L'inscription sur les registres de la société ne suffit que si les statuts la prévoient (article 1865). Pour être opposable aux tiers, l'acte doit en outre être déposé au registre du commerce et des sociétés. Chaque année, la SCI le mentionne dans sa déclaration 2072, qui identifie l'usufruitier et le nu-propriétaire de chaque lot de parts, et l'usufruitier reporte sa part du résultat foncier sur sa propre déclaration. Conservez l'acte, les relevés de virement et les procès-verbaux d'assemblée pendant toute la durée du démembrement et les trois années suivantes : c'est la matière d'un éventuel contrôle. Notre guide de l'archivage des justificatifs détaille les durées applicables.

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9. Ce qui se passe au terme de la donation, et avant : cinq scénarios

Le dernier scénario est celui que personne ne mentionne. Il mérite qu'on s'y arrête. Une donation entre vifs est irrévocable. Vous ne pouvez pas reprendre l'usufruit parce que vos revenus ont baissé, parce que la relation s'est dégradée, ou parce que la SCI a besoin de trésorerie. Les seules causes de révocation sont l'inexécution des charges stipulées dans l'acte, l'ingratitude du donataire et la survenance d'un enfant (article 953 du Code civil) — trois portes étroites, qui supposent un procès. La troisième est plus étroite encore qu'on ne le croit. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1^er janvier 2007, la révocation pour survenance d'enfant ne joue plus de plein droit : elle suppose une clause expressément stipulée dans l'acte (article 960 du Code civil). Si vous n'avez pas d'enfant au jour de la signature, faites-la insérer. Choisissez donc une durée que vous êtes certain de pouvoir tenir, en gardant en tête que trois ans coûtent exactement ce que coûtent dix ans.

Quant à la vente de l'immeuble en cours de démembrement, elle ne fait pas disparaître le montage : elle en change la nature. La SCI se retrouve avec de la trésorerie au lieu de loyers, donc sans revenu foncier à servir à l'usufruitier. Les règles de plus-value applicables lorsque le bien ou les parts sont démembrés sont détaillées dans notre guide de la plus-value sur bien démembré en SCI.

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10. Les cas où il ne faut pas faire de donation temporaire d'usufruit

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide. Voici les cinq configurations dans lesquelles nous déconseillons l'opération. Quatre se chiffrent ; la cinquième se juge.

La SCI rembourse un emprunt : le donataire paie l'impôt sur un argent qu'il ne touche pas

C'est le piège le plus coûteux, et il est structurel. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, l'usufruitier est imposé sur le résultat foncier, pas sur ce qu'il encaisse. Or le remboursement du capital d'un emprunt n'est pas une charge déductible : il consomme la trésorerie sans réduire le résultat imposable.

Tant que le crédit court, ne le faites pas. Attendez qu'il soit largement amorti, quand la trésorerie distribuable dépasse nettement le résultat imposable. L'écart entre résultat comptable et argent disponible est expliqué dans notre guide trésorerie ou engagement en SCI.

Le gain fiscal ne couvre pas les frais d'acte

Prenez des parents dont la tranche marginale est de 11 % et dont le patrimoine reste sous le seuil de l'IFI de 1 300 000 € : aucun gain à attendre de ce côté. Leurs parts valent 300 000 € et produisent 5 000 € de revenus fonciers. Ils envisagent une donation de trois ans à un enfant non imposable, qui restera non imposable puisque 5 000 € tiennent dans la tranche à 0 %.

• Économie d'impôt sur le revenu : 11 % × 5 000 € = 550 € par an, soit 1 650 € sur trois ans.
• Frais d'acte, hypothèse basse (émolument liquidé sur les 23 %, soit 34 500 € par parent) : 757 € HT chacun, 1 816 € TTC à deux, plus 450 € de formalités = 2 266 €.
• Frais d'acte, hypothèse haute (émolument liquidé sur 150 000 € par parent) : 1 994 € HT chacun, 4 786 € TTC à deux, plus 450 € de formalités = 5 236 €.

Résultat : entre − 616 € et − 3 586 €. L'opération perd de l'argent quelle que soit l'assiette retenue par le notaire, et elle en perd pendant trois ans. Un versement direct au titre de l'obligation alimentaire fait le même travail pour zéro euro de frais. Dans ce cas, ne faites pas ça.

Le donataire est mineur, ou majeur rattaché

Avec un enfant mineur, ses revenus fonciers remontent dans votre foyer fiscal et il fait partie de votre foyer IFI : les deux gains sont annulés, il ne reste que les frais d'acte. Avec un majeur rattaché, seul le gain IFI subsiste. Le détacher rétablit le gain sur le revenu mais vous coûte une demi-part de quotient familial, dont l'avantage est plafonné à 1 807 € pour l'imposition des revenus 2025. Faites la soustraction avant de trancher. Dans le dossier Martin, l'économie annuelle de 8 756 € écrase largement la demi-part. Mais sur 6 000 € de loyers seulement, transférés depuis une tranche à 41 %, l'économie tombe à 2 460 € par an. Retirez la demi-part perdue : il reste 653 € par an, 1 959 € sur trois ans. Mettez en face les frais d'acte de la sous-section précédente, de 2 266 € à 5 236 € selon l'assiette retenue par le notaire. L'arbitrage n'est pas serré : l'opération perd 307 € dans l'hypothèse basse et 3 277 € dans l'hypothèse haute. Sur ce profil, ne le faites pas. La place des enfants dans la société est traitée dans notre guide SCI familiale et enfants mineurs.

La SCI est à l'impôt sur les sociétés

Le mécanisme juridique fonctionne, l'intérêt fiscal beaucoup moins. La société paie elle-même son impôt : l'usufruitier ne perçoit que les dividendes votés en assemblée, imposés selon leurs propres règles. Et le vrai risque n'est pas là où on le croit. Le vote sur l'affectation des bénéfices appartient à l'usufruitier (article 1844, alinéa 3, du Code civil). Mais les statuts peuvent le lui retirer et le rendre au nu-propriétaire : l'alinéa 4 les y autorise expressément. Relisez cette clause avant de signer. Si elle existe, le donataire peut ne jamais rien toucher. Un donataire qui ne reçoit rien parce que l'assemblée n'a rien voté ne remplit pas le critère du profit effectif. Vous aurez payé les frais d'acte pour un droit qui ne rapporte rien, et laissé au vérificateur un dossier vide. À lire avant d'envisager quoi que ce soit : notre guide des dividendes en SCI à l'IS.

Le donataire est lui-même redevable de l'IFI, ou en approche

Le principe de l'article 968 du CGI est brutal dans les deux sens : l'usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété, pas sur les 23 %. Vous ne supprimez donc pas l'assiette, vous la déplacez en entier sur la tête du donataire. Tant qu'il reste sous le seuil de 1 300 000 €, personne ne paie et le montage tient. Dès qu'il le franchit, la famille peut y perdre.

Ne signez rien sans avoir chiffré l'IFI des deux côtés. Reste une objection qu'on nous oppose régulièrement : l'article 968 prévoit bien des cas où l'IFI est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, selon le barème par âge de l'article 669. C'est exact. Mais aucun ne couvre la donation temporaire d'usufruit. Les trois cas visés sont les suivants :

• l'usufruit légal du conjoint survivant ;
• la vente de la nue-propriété à un tiers ;
• le don ou le legs fait à l'État, à une collectivité ou à une association reconnue d'utilité publique avec réserve d'usufruit par le donateur — soit exactement l'inverse de notre montage.

Un dernier point, plus heureux celui-là. Si le donataire est un organisme d'intérêt général, ce n'est pas une personne physique : il sort du champ de l'IFI, et l'assiette s'évapore pour tout le monde. C'est précisément le cas d'usage pour lequel l'administration a écrit ses cinq conditions.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Une donation temporaire d'usufruit doit être calibrée avec votre notaire, en fonction de votre situation propre et de la rédaction de vos statuts.

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Questions fréquentes sur la donation temporaire d'usufruit

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Pour aller plus loin