SCI fictive : critères de requalification (2026)
Une SCI fictive n'est pas une SCI mal gérée : c'est une société qui n'existe pas vraiment. Distinction capitale. Une SCI mal tenue reste une SCI ; on peut la remettre en ordre. Une SCI fictive, elle, n'a jamais eu de substance : il lui manque les éléments essentiels du contrat de société — des apports réels, une volonté commune de s'associer, une vie sociale digne de ce nom — ou elle ne sert que de paravent au patrimoine d'une personne qui, dans les faits, reste seul maître à bord. Le jour où on la démasque, elle s'efface : l'administration fiscale, un créancier ou un juge peut raisonner comme si elle n'avait jamais existé. Ce guide reprend la notion de société fictive (article 1832 du Code civil), les indices que retiennent les juges, la frontière avec l'abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales), les conséquences très concrètes (inopposabilité, réintégration IFI, action paulienne, sanctions) et — c'est le plus utile — la façon de mettre votre SCI définitivement à l'abri de ce reproche.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, Livre des procédures fiscales, jurisprudence). Mis à jour le 14 juillet 2026.
Sommaire
- La notion de société fictive (art. 1832 Code civil)
- Les indices de fictivité retenus par la jurisprudence
- Fictivité ou abus de droit : deux notions à distinguer
- Qui peut invoquer la fictivité et comment ?
- Les conséquences : inopposabilité, IFI, sanctions
- Ce que dit la jurisprudence
- Deux exemples chiffrés
- Comment prévenir la fictivité de sa SCI
- Spécificités SCI à l'IR et SCI à l'IS
- FAQ
1. La notion de société fictive (art. 1832 du Code civil)
Pour comprendre ce qu'est une SCI fictive, il faut partir de ce qu'est une SCI réelle. L'article 1832 du Code civil définit le contrat de société : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. » Les associés « s'engagent à contribuer aux pertes. »
De cette définition découlent trois éléments constitutifs, dont l'absence caractérise la fictivité :
- Des apports réels : chaque associé doit affecter à la société un bien, une somme d'argent ou son industrie. Des apports fictifs, non libérés ou purement nominaux privent la société de substance.
- La participation aux résultats : les associés partagent les bénéfices et contribuent aux pertes. Une clause ou une pratique excluant totalement un associé de tout profit et de toute perte (clause léonine, art. 1844-1 du Code civil) trahit une association de façade.
- L'affectio societatis : la volonté commune et effective de collaborer sur un pied d'égalité à un projet commun. C'est l'élément le plus souvent invoqué : sans réelle intention de s'associer, il n'y a pas de société.
Une société est dite fictive lorsqu'elle est dépourvue de l'un de ces éléments essentiels, ou lorsqu'elle ne mène aucune vie sociale véritable et sert seulement de façade à une personne qui se comporte en réalité comme le propriétaire unique du patrimoine. La sanction civile de principe est la nullité de la société (art. 1844-10 du Code civil) ou son inopposabilité à celui qui invoque la fictivité.
À retenir : la fictivité n'est pas une question de forme (les statuts peuvent être parfaits) mais de réalité. Une SCI dont les statuts sont impeccables mais qui ne fonctionne jamais — pas d'AG, pas de comptabilité, pas de loyers, patrimoines confondus — est plus exposée qu'une SCI aux statuts simples mais réellement vivante.
2. Les indices de fictivité retenus par la jurisprudence
La fictivité ne se démontre pas par un critère unique : elle résulte d'un faisceau d'indices apprécié souverainement par les juges du fond. Aucun indice pris isolément n'est décisif, mais leur accumulation dessine le portrait d'une société sans réalité. Voici les indices les plus fréquemment relevés.
| Indice de fictivité | Ce qui alerte le juge ou l'administration |
|---|---|
| Associés « de paille » | Un ou plusieurs associés inscrits aux statuts sans apport réel, sans intérêt effectif, sans jamais participer aux décisions — présents uniquement pour satisfaire l'exigence de deux associés. |
| Maître unique de l'affaire | Un associé (souvent le gérant) qui concentre tous les pouvoirs, tous les revenus et toutes les décisions, comme s'il était l'unique propriétaire. |
| Gérant agissant en propriétaire | Le gérant dispose du bien à sa guise, l'occupe, le vend ou l'aménage sans décision collective ni contrepartie pour la société. |
| Aucune comptabilité | Absence totale de suivi des recettes et dépenses, aucun bilan, aucune trace des flux financiers de la société. |
| Aucune assemblée générale | Jamais d'AG annuelle, aucun procès-verbal, aucune décision collective : la société ne « vit » pas. |
| Confusion des patrimoines | Comptes bancaires mêlés, dépenses personnelles payées par la SCI et charges de la SCI réglées avec le compte personnel de l'associé. |
| Apports fictifs ou non libérés | Capital souscrit mais jamais versé, apports en nature surévalués ou inexistants, absence de libération réelle. |
| Pas de répartition des résultats | Aucun partage des bénéfices ni contribution aux pertes ; un seul associé profite de tout. |
| Loyers jamais encaissés | Bail affiché mais loyers non facturés ni perçus, occupation gratuite du bien par le maître de l'affaire. |
Un point sur lequel je reviens toujours avec les gérants inquiets : pris isolément, ces indices ne pèsent rien. Une SCI qui a sauté une AG une année, mais qui affiche par ailleurs de vrais apports, une comptabilité, des loyers encaissés et des comptes séparés, n'a rien à craindre. Ce qui emporte la requalification, c'est l'accumulation cohérente — le portrait d'ensemble d'une société-coquille, pas un oubli ponctuel.
Pour approfondir les obligations dont l'absence constitue un indice, voir nos guides assemblée générale de SCI, comptabilité SCI et registres comptables de SCI.
3. Fictivité ou abus de droit : deux notions à distinguer
C'est la confusion la plus tenace : on mélange volontiers la SCI fictive et la SCI utilisée dans un abus de droit. Les deux se croisent parfois, mais ce ne sont pas les mêmes reproches, et ils ne reposent pas sur les mêmes textes.
La fictivité : une société sans réalité
La fictivité relève d'abord du droit des sociétés (art. 1832 du Code civil) : la société n'existe pas réellement, il lui manque un élément essentiel ou toute vie sociale. C'est un défaut de substance.
L'abus de droit : un montage réel mais fiscalement abusif
L'abus de droit relève du Livre des procédures fiscales. L'article L64 du LPF permet à l'administration d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales : c'est le but exclusivement fiscal. Depuis le « mini-abus de droit » de l'article L64 A du LPF, l'administration peut aussi écarter les montages à but principalement fiscal.
Point important : l'article L64 du LPF vise expressément les actes qui ont un « caractère fictif ». Autrement dit, la fictivité peut être appréhendée aussi sur le terrain de l'abus de droit lorsque l'administration poursuit un objectif fiscal — mais la fictivité, elle, peut aussi être invoquée hors de tout enjeu fiscal (par un créancier, entre associés).
| Critère | SCI fictive | Abus de droit |
|---|---|---|
| Fondement | Art. 1832 Code civil | Art. L64 et L64 A du LPF |
| La société existe-t-elle ? | Non, coquille sans réalité | Oui, mais utilisée abusivement |
| Ce qui est visé | Défaut d'apports, d'affectio societatis, de vie sociale | Montage à but exclusivement (L64) ou principalement (L64 A) fiscal |
| Qui peut l'invoquer ? | Administration, créanciers, associés | Administration fiscale |
| Sanctions fiscales | Réimposition sur la personne physique | Réimposition + majorations 40 % ou 80 % (art. 1729 CGI) |
À ne pas confondre non plus avec la requalification fiscale d'une SCI en société à activité commerciale : une SCI qui, dans les faits, exerce une activité commerciale (location meublée à titre habituel, marchand de biens) bascule de plein droit à l'IS (art. 206-2 du CGI) — ce n'est pas de la fictivité, mais une inadéquation entre l'objet civil et l'activité réelle. Sur ce sujet, voir SCI et location meublée et SCI à l'IS ou à l'IR.
4. Qui peut invoquer la fictivité et comment ?
La fictivité d'une SCI peut être soulevée par trois catégories d'acteurs, dans des contextes très différents. La charge de la preuve incombe toujours à celui qui l'invoque, et repose sur un faisceau d'indices concordants.
L'administration fiscale
L'administration invoque la fictivité pour réimposer le patrimoine et les revenus directement sur la personne physique maître de l'affaire. Elle peut agir en démontrant l'absence de réalité de la société, ou se placer sur le terrain de l'abus de droit (art. L64 ou L64 A du LPF) si un enjeu fiscal est en cause. C'est fréquent en matière d'IFI (réintégration de l'immeuble dans le patrimoine taxable), de droits de succession ou de donation, et d'impôt sur le revenu.
Les créanciers
Un créancier personnel d'un associé (banque, fisc, ex-conjoint, adversaire dans un litige) qui constate que son débiteur a « logé » son patrimoine dans une SCI pour le mettre hors de portée dispose de plusieurs armes :
- L'inopposabilité de la fictivité : faire juger que la société lui est inopposable et saisir le bien comme s'il appartenait directement au débiteur.
- L'action paulienne (art. 1341-2 du Code civil) : faire déclarer inopposable un apport ou une cession de parts réalisé en fraude de ses droits.
- L'action en déclaration de simulation (art. 1201 du Code civil) : révéler l'acte véritable derrière l'acte apparent.
Les associés entre eux
Un associé (ou un héritier, un époux) peut demander en justice la constatation de la fictivité et la nullité de la société (art. 1844-10 du Code civil) pour défaut d'affectio societatis ou d'apports. Les contextes classiques sont le divorce (un époux soutient que la SCI de l'autre est fictive) et la succession (un héritier réservataire conteste une SCI ayant servi à l'évincer). Sur les conflits internes, voir aussi mésentente entre associés.
5. Les conséquences : inopposabilité, IFI, sanctions
Les conséquences d'une fictivité reconnue se cumulent selon le terrain retenu (civil, fiscal, voire pénal). Elles peuvent être lourdes.
L'inopposabilité et la « transparence » forcée
La conséquence centrale est l'inopposabilité : la société est écartée à l'égard de celui qui a invoqué la fictivité, comme si elle n'existait pas. Le bien logé dans la SCI est alors traité comme la propriété directe du maître de l'affaire. Pour un créancier, cela signifie qu'il peut saisir le bien ; pour l'administration, qu'elle impose directement la personne physique.
La réintégration à l'IFI
En matière d'impôt sur la fortune immobilière, une SCI fictive ne fait pas écran : l'immeuble est réintégré dans le patrimoine taxable de la personne physique pour sa valeur réelle. L'intérêt supposé de la SCI pour « diluer » ou minorer la base IFI disparaît, et un rappel d'IFI assorti d'intérêts de retard peut s'ensuivre. Pour comprendre l'articulation SCI et IFI, voir notre guide SCI et IFI.
Les sanctions fiscales
Lorsque l'administration agit par la voie de l'abus de droit, s'ajoutent aux droits rappelés :
- les intérêts de retard ;
- une majoration de 80 % lorsque le contribuable a eu l'initiative principale des actes constitutifs de l'abus ou en a été le principal bénéficiaire, ou 40 % dans les autres cas (art. 1729, b du CGI).
Dans les situations les plus graves — organisation frauduleuse d'insolvabilité, fraude fiscale caractérisée — des poursuites pénales sont possibles (délit d'organisation frauduleuse d'insolvabilité, fraude fiscale). Le risque dépasse alors très largement le seul redressement.
| Terrain | Conséquence principale | Texte |
|---|---|---|
| Civil (associés) | Nullité de la société | Art. 1844-10 C. civ. |
| Civil (créanciers) | Inopposabilité, action paulienne, simulation | Art. 1201 et 1341-2 C. civ. |
| Fiscal (IR, IFI, droits) | Réimposition sur la personne physique | Art. L64 / L64 A LPF |
| Majorations | 40 % ou 80 % + intérêts de retard | Art. 1729 CGI |
| Pénal (cas graves) | Poursuites (insolvabilité, fraude fiscale) | C. pénal / CGI |
En cas de contrôle, la manière dont votre SCI documente sa réalité fait toute la différence. Voir notre guide contrôle fiscal d'une SCI pour anticiper les demandes de l'administration.
6. Ce que dit la jurisprudence
Aucun texte ne définit précisément la « fictivité » : c'est une notion forgée par les juges, décision après décision. La Cour de cassation comme le Conseil d'État raisonnent par faisceau d'indices et vont chercher la réalité concrète du fonctionnement, sans se laisser arrêter par la beauté des statuts. De cette masse d'arrêts, souvent très liés aux faits, quelques lignes de force reviennent.
- La réalité prime l'apparence. Des statuts parfaits ne suffisent pas : les juges recherchent si la société a réellement fonctionné (apports libérés, décisions collectives, comptabilité, encaissement des loyers).
- L'affectio societatis est appréciée dans la durée. Le défaut de volonté réelle de s'associer, révélé par le comportement des associés après la constitution, est un motif récurrent de fictivité.
- Le « maître de l'affaire » est un marqueur fort. Lorsqu'une seule personne concentre pouvoirs, revenus et jouissance du bien, en traitant les autres associés comme de simples prête-noms, la fictivité est fréquemment retenue.
- L'appréciation est souveraine. Les juges du fond apprécient souverainement l'existence de la fictivité au vu des éléments qui leur sont soumis ; d'où l'importance de la preuve documentaire.
Prudence méthodologique : la jurisprudence en matière de fictivité est très casuistique — chaque décision dépend des faits propres à l'espèce. Les principes ci-dessus donnent le cadre, mais aucun arrêt ne saurait être transposé mécaniquement à votre situation. En cas de risque sérieux, l'analyse d'un avocat fiscaliste s'impose.
7. Deux exemples chiffrés
Rien ne vaut deux cas concrets — la même personne, le même bien, mais deux façons de faire aux antipodes. Les chiffres sont illustratifs et arrondis à des fins pédagogiques.
Exemple 1 — La SCI-paravent démasquée à l'IFI
Monsieur D. détient, seul, un patrimoine immobilier de 2 500 000 €. Pour tenter de réduire son IFI, il constitue une SCI avec son fils, à qui il « attribue » 1 % du capital sans que ce dernier ait rien apporté ni ne participe jamais à la vie de la société. Aucune AG n'est tenue, aucun compte bancaire distinct n'est ouvert, Monsieur D. gère le bien comme le sien et n'encaisse aucun loyer de l'appartement qu'il occupe.
| Élément | Effet recherché | Après requalification en SCI fictive |
|---|---|---|
| Base IFI déclarée | Minorée par décote sur parts | Immeuble réintégré à sa valeur réelle |
| Indices retenus | — | Associé de paille, pas d'AG, pas de compte dédié, loyers non encaissés |
| Sanctions possibles | — | Rappel d'IFI + intérêts + majoration 40 % ou 80 % (art. 1729 CGI) si abus de droit |
Le montage n'étant qu'une façade, l'administration écarte la SCI, réintègre l'immeuble dans le patrimoine IFI de Monsieur D. et, sur le terrain de l'abus de droit, ajoute une majoration. Bilan : l'« optimisation » coûte finalement plus cher que l'impôt qu'elle prétendait faire disparaître. C'est presque toujours l'épilogue de ce genre d'affaire.
Exemple 2 — La même SCI, mais réelle
Reprenons Monsieur D., mais cette fois avec une SCI vivante. Son fils apporte réellement 25 000 € au capital (par exemple financés par une donation régulière), un compte bancaire dédié est ouvert, une comptabilité est tenue, une AG annuelle est réunie avec procès-verbal, et l'appartement occupé fait l'objet, selon le choix retenu, soit d'un loyer réellement facturé et encaissé, soit d'une mise à disposition assumée et correctement traitée (art. 15-II du CGI à l'IR pour le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance).
Donnez à votre SCI une réalité incontestable
sci-ai.app tient la comptabilité de votre SCI, suit les loyers réellement encaissés, prépare vos assemblées générales et sépare clairement les flux. Autant de preuves de la réalité de votre société en cas de contrôle.
8. Comment prévenir la fictivité de sa SCI
Rassurez-vous : se prémunir contre la fictivité ne demande ni montage savant ni budget conséquent. Il suffit de faire vivre la société pour de vrai, et d'en garder la trace. Voici la check-list que je fais dérouler à chaque gérant — chaque réflexe désamorce un indice précis.
À faire — les preuves de réalité
- Libérer réellement les apports de chaque associé, même modestes.
- Ouvrir un compte bancaire dédié à la SCI, distinct des comptes personnels.
- Facturer et encaisser de vrais loyers (ou assumer et traiter correctement une mise à disposition).
- Tenir une comptabilité sincère et à jour.
- Réunir une assemblée générale annuelle et rédiger un procès-verbal.
- Faire participer réellement chaque associé aux décisions importantes.
- Répartir les résultats (ou constater les pertes) conformément aux statuts.
À éviter — les indices de fictivité
- Inscrire un associé « de paille » sans apport ni participation réelle.
- Se comporter en propriétaire unique du bien.
- Confondre les comptes et dépenses personnels avec ceux de la SCI.
- Ne jamais tenir d'AG ni de comptabilité.
- Afficher un bail sans jamais encaisser le loyer.
- Souscrire un capital sans jamais le libérer.
- Créer la SCI dans le seul but d'échapper à un créancier.
Ces réflexes recoupent, pour l'essentiel, les bonnes pratiques de gestion d'une SCI. Pour les décliner concrètement, voir nos guides assemblée générale, comptabilité SCI, compte bancaire de SCI, statuts de SCI et erreurs de la première année.
9. Spécificités SCI à l'IR et SCI à l'IS
La question de la fictivité se pose quel que soit le régime fiscal, mais les obligations dont l'absence constitue un indice diffèrent selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS.
SCI à l'IR (translucide, art. 8 du CGI)
Une SCI à l'IR relève de la translucidité (art. 8 du CGI) : ses résultats sont imposés chez les associés dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration 2072, quote-part reportée sur la 2044). Elle n'est pas astreinte à une comptabilité commerciale complète, mais elle doit tenir un suivi de ses recettes et dépenses et justifier ses écritures. L'occupation gratuite d'un logement par un associé relève de l'article 15-II du CGI (revenu non imposé, charges non déductibles). Les indices de fictivité les plus scrutés à l'IR sont l'absence totale de suivi, l'absence d'AG et la confusion des patrimoines.
SCI à l'IS
Une SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement complète (bilan, compte de résultat, liasse 2065 et 2033, FEC). L'absence de ces obligations est un indice de fictivité d'autant plus flagrant. À l'IS, la mise à disposition gratuite d'un bien ou un loyer nettement minoré au profit d'un associé peut en outre constituer un acte anormal de gestion, l'avantage étant alors réintégré au résultat imposable — distinct de la fictivité mais souvent concomitant.
Le choix entre les deux régimes dépasse le seul risque de fictivité : voir SCI à l'IS ou à l'IR et SCI familiale.
10. FAQ — SCI fictive et requalification
Une SCI à deux associés dont un ne fait « rien » est-elle fictive ?
Pas nécessairement. Un associé peut être passif et minoritaire sans que la société soit fictive, dès lors qu'il a réellement apporté (même une petite somme), qu'il perçoit sa quote-part et qu'il pourrait participer aux décisions. La fictivité n'est retenue que si cet associé est un pur prête-nom sans apport ni intérêt réel, dans un contexte cumulant d'autres indices (aucune AG, confusion des comptes, maître unique de l'affaire).
La création d'une SCI juste avant un litige est-elle risquée ?
Oui, très. Constituer une SCI et y apporter ses biens à la veille d'une procédure de recouvrement ou d'un divorce, dans le but d'échapper à un créancier ou à son conjoint, expose à l'action paulienne (art. 1341-2 du Code civil) et à une déclaration de fictivité. La chronologie (constitution concomitante au litige) est un indice majeur de la fraude. Un tel montage se retourne presque toujours contre son auteur.
Le fisc doit-il prouver la fictivité ou est-ce à moi de me défendre ?
La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque la fictivité — l'administration ou le créancier. Elle repose sur un faisceau d'indices concordants. En pratique, votre meilleure défense est documentaire : produire les procès-verbaux d'AG, la comptabilité, les relevés du compte bancaire dédié et les quittances de loyers suffit souvent à établir la réalité de la société et à écarter le grief.
Une SCI en sommeil est-elle une SCI fictive ?
Non, ce sont deux choses différentes. La mise en sommeil est une cessation temporaire et déclarée d'activité, parfaitement légale, la société conservant son existence et ses obligations minimales. Une SCI fictive, elle, n'a jamais eu de réalité. Une SCI en sommeil doit toutefois continuer à respecter le formalisme (AG, comptes) pour ne pas glisser vers la fictivité. Voir notre guide mise en sommeil de SCI.
Une SCI unipersonnelle est-elle possible et non fictive ?
Une SCI exige en principe deux associés au moins (art. 1832 du Code civil). Si les parts se retrouvent réunies entre les mains d'une seule personne, la société n'est pas dissoute de plein droit : un délai d'un an est ouvert pour régulariser, à défaut de quoi tout intéressé peut demander la dissolution en justice (art. 1844-5 du Code civil). Le problème de fictivité surgit lorsqu'on maintient artificiellement un second associé de paille pour contourner cette exigence. La bonne pratique est d'avoir deux associés réellement impliqués.
La fictivité entraîne-t-elle toujours la nullité de la SCI ?
Pas systématiquement. Entre associés, la fictivité peut fonder la nullité de la société (art. 1844-10 du Code civil). Mais à l'égard d'un créancier ou de l'administration, la sanction est plutôt l'inopposabilité : la société est écartée à leur égard, sans forcément être annulée pour tous. La conséquence dépend donc de qui invoque la fictivité et de ce qu'il demande au juge.
Puis-je apporter ma résidence principale à une SCI sans risque ?
C'est possible et courant, mais l'opération doit avoir une réalité et une cohérence. Apporter sa résidence principale à une SCI dont on est le maître exclusif, sans vie sociale, dans le seul but d'échapper à un créancier ou à l'IFI, expose à la fictivité. En revanche, une SCI familiale réelle détenant la résidence principale, avec une vraie gouvernance, est admise. Voir notre guide SCI et résidence principale.
Une SCI qui ne perçoit aucun revenu est-elle suspecte ?
Pas en soi : une SCI peut détenir un bien mis gratuitement à disposition d'un associé (art. 15-II du CGI à l'IR) sans percevoir de loyer, ce qui est fréquent pour une résidence familiale. Ce qui devient suspect, c'est l'absence de revenus combinée à l'absence de toute vie sociale : pas d'AG, pas de comptabilité, patrimoines confondus, un seul maître de l'affaire. C'est le cumul, jamais l'absence de loyer à elle seule, qui caractérise la fictivité.
La fictivité peut-elle être soulevée des années après la création ?
Oui. La fictivité s'apprécie sur toute la vie de la société. Un créancier peut l'invoquer lorsqu'il découvre le montage, et l'administration peut la soulever dans le cadre de son droit de reprise (généralement les trois années précédentes, plus l'année en cours, ce délai pouvant être allongé en cas de fraude). Documenter la réalité de la société en continu est donc essentiel : les preuves se constituent au fil de l'eau, pas rétroactivement.
Quelle différence avec une société « de complaisance » ?
Les expressions se recoupent. « Société de complaisance », « société-écran » ou « société de façade » désignent, dans le langage courant, une structure sans réalité destinée à masquer un patrimoine ou à faire écran — ce que le droit qualifie de fictivité. Le siège social de complaisance (domiciliation sans réalité) en est un cas particulier, traité dans notre guide siège social de SCI.
Faut-il un expert-comptable pour éviter la fictivité ?
Ce n'est pas une obligation légale pour une SCI à l'IR (voir l'expert-comptable est-il obligatoire ?), mais un accompagnement fiabilise la réalité de la société : comptabilité tenue, AG formalisées, obligations déclaratives respectées. Une solution comme sci-ai.app automatise ces preuves de réalité à moindre coût, avec une option expert-comptable dédié pour les dossiers sensibles.
La mise en location à un membre de la famille est-elle un indice de fictivité ?
Non, si le bail est réel et le loyer conforme au marché. Louer à un associé ou à un proche est admis, à condition que le loyer soit effectivement facturé et encaissé, à un prix cohérent. Un loyer symbolique ou jamais payé devient en revanche un indice de fictivité (ou, à l'IS, un acte anormal de gestion). Voir notre guide louer à un associé de la SCI.
Un compte courant d'associé mal géré peut-il révéler une fictivité ?
Un compte courant d'associé (apports et retraits de trésorerie de l'associé) est un outil normal et utile. Le problème naît quand il sert à masquer une confusion des patrimoines : dépenses personnelles réglées par la SCI, mouvements incessants et non documentés, absence de suivi. Un compte courant bien tenu et tracé est au contraire une preuve de vie sociale. Voir notre guide compte courant d'associé.
Où trouver les textes de référence sur la société fictive ?
Les textes clés sont l'article 1832 du Code civil (définition de la société), l'article 1844-10 (nullité), les articles 1201 et 1341-2 (simulation et action paulienne), consultables sur Legifrance ; l'article L64 et L64 A du LPF (abus de droit) et l'article 1729 du CGI (majorations). La notion de fictivité elle-même est essentiellement construite par la jurisprudence de la Cour de cassation et du Conseil d'État.
Documentez la réalité de votre SCI, année après année
sci-ai.app tient votre comptabilité, suit les loyers réellement encaissés, prépare vos assemblées générales et sépare vos flux : les preuves concrètes que votre société n'est pas fictive. En autonomie (229 €/an) ou avec un expert-comptable dédié (349 €/an).