SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime fiscal choisir en 2026 ?
Les deux mécanismes sans jargon, quatre cas chiffrés de l'acte d'achat à la sortie des fonds, un tableau de décision, et la question que presque personne ne pose : combien coûte l'option pour l'IS elle-même.
Une seule question décide de cet arbitrage, et ce n'est ni votre tranche d'imposition ni le montant de vos loyers : allez-vous, un jour, revendre l'immeuble et récupérer l'argent à titre personnel ? Si oui, l'IR gagne presque toujours — y compris à 45 % de tranche marginale d'imposition (TMI), nous le chiffrons plus bas. Si l'argent doit rester dans la société pour racheter un autre bien, l'IS devient très difficile à battre. Tout le reste — loyers, taux du crédit, TMI — ne sert qu'à mesurer l'écart, jamais à décider du sens.
Rappel du mécanisme. Une SCI est à l'impôt sur le revenu par défaut ; elle passe à l'impôt sur les sociétés sur option, ou de plein droit si elle exerce une activité commerciale. À l'IR, le résultat remonte chez les associés et supporte leur tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; en échange, la société garde le régime des plus-values des particuliers, avec une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. À l'IS, la société paie 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, elle amortit l'immeuble, et son impôt courant fond souvent jusqu'à zéro. Le jour de la vente, la note arrive : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans le moindre abattement. Cette page chiffre l'arbitrage cas par cas, de l'acte d'achat à la sortie des fonds. Si votre société n'est pas encore constituée, commencez par notre guide pour créer une SCI étape par étape : le régime fiscal se décide au moment des statuts, et c'est le seul moment où il ne coûte rien.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, code de la sécurité sociale, BOFiP). Mis à jour le 20 août 2026.
Votre cas en 30 secondes
Quatre situations, quatre verdicts. Trouvez la vôtre et allez directement au calcul qui vous concerne.
Sommaire
- La SCI à l'IR : vos loyers viennent s'ajouter à vos revenus
- La SCI à l'IS : la société paie l'impôt, et amortit l'immeuble
- IS ou IR : le tableau de décision, critère par critère
- Cas n°1 — Locatif nu revendu au bout de 20 ans
- Cas n°2 — Le même bien revendu au bout de 10 ans
- Cas n°3 — Le meublé : l'IS qu'on ne choisit pas
- Cas n°4 — Conserver et transmettre
- Le coût de l'option pour l'IS et son irrévocabilité
- Obligations comptables et coût annuel : IR contre IS
- Les six erreurs les plus coûteuses dans le choix IS/IR
- Questions fréquentes
- Pour aller plus loin sur la fiscalité de la SCI
- Sources officielles
Les quatre cas de cette page, résultat net
Nu, revendu à 20 ans, tranche à 30 %
IR gagne 24 564 €
L'IS ne paie aucun impôt sur les bénéfices pendant vingt ans, puis 68 793 € au moment de sortir les fonds — 63 598 € de plus que l'IR.
Nu, revendu à 10 ans, tranche à 30 %
IR gagne 18 816 €
L'IS ne supprime rien : il diffère. L'impôt courant épargné revient multiplié à la sortie.
Meublé subi, 4 200 € de loyer
168 000 € de surcoût
Un seul lot meublé fait basculer toute la SCI à l'IS de plein droit.
Conservé et transmis
IS gagne 39 034 €— si l'argent reste dedans
Vrai tant que rien ne sort de la société. Dès que l'associé veut récupérer les fonds pour vivre, l'écart tombe à 4 400 € et s'inverse en tranche à 11 % — le compte courant d'associé règle la question à l'IR, pas à l'IS.
1. La SCI à l'IR : vos loyers viennent s'ajouter à vos revenus
La SCI relève de l'article 8 du CGI. On lit souvent qu'elle serait « transparente » : c'est inexact, et la nuance a des conséquences pratiques. La transparence au sens strict est réservée aux sociétés immobilières d'attribution de l'article 1655 ter, réputées inexistantes fiscalement. La SCI de droit commun est translucide : elle a une existence fiscale propre, elle détermine son résultat à son niveau, elle dépose une déclaration 2072 — puis ce résultat est imposé entre les mains des associés, chacun à hauteur de sa quote-part. C'est donc la société qui arbitre les options de déduction, et l'associé qui paie. Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide sur la translucidité fiscale de la SCI.
Un exemple. Une SCI détenue 60/40 dégage 20 000 € de résultat foncier : le premier associé en déclare 12 000 €, le second 8 000 €, chacun sur sa tranche marginale d'imposition — la TMI, c'est-à-dire le taux qui frappe l'euro suivant de revenu, pas le taux moyen du foyer —, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La société, elle, n'acquitte aucun impôt sur ce résultat. Elle le calcule, elle le déclare, puis elle le transmet.
Ce que coûte réellement un euro de loyer
| Tranche de revenu imposable par part (revenus 2025) | Taux d'IR | Coût total avec 17,2 % de PS |
|---|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % | 17,2 % |
| 11 601 € à 29 579 € | 11 % | 28,2 % |
| 29 580 € à 84 577 € | 30 % | 47,2 % |
| 84 578 € à 181 917 € | 41 % | 58,2 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | 62,2 % |
Barème fixé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui a revalorisé chaque limite de tranche de 0,9 %.
Le point 2026 à ne pas se faire raconter de travers. L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a bien porté le taux de droit commun de la CSG sur le patrimoine et les placements de 9,2 % à 10,6 %. Mais le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour les revenus fonciers et pour les plus-values immobilières des particuliers. Les prélèvements sociaux d'une SCI à l'IR restent donc à 17,2 % — 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. La hausse à 18,6 % ne frappe que les revenus de placement : dividendes, intérêts, plus-values mobilières. Détail des taux dans notre note prélèvements sociaux SCI 2026.
Sur ces 17,2 %, 6,8 points de CSG restent déductibles de votre revenu global l'année suivante (article 154 quinquies, II du CGI) : un allègement réel, mais qui ne pèse pas sur le choix du régime.
Côté charges, le résultat foncier se calcule après déduction des intérêts d'emprunt et de leurs frais accessoires, des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, de la taxe foncière, des primes d'assurance, des charges de copropriété non récupérables et des frais de gestion. La frontière entre la réparation, qui se déduit, et l'agrandissement ou la reconstruction, qui ne se déduisent pas, est un classique du contrôle fiscal. Elle est détaillée dans notre guide des charges déductibles en SCI.
Déficit foncier et plus-value : les deux atouts de l'IR
Quand les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte dix ans sur les revenus fonciers. Le plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement des classes E, F ou G du DPE aux classes A, B, C ou D. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Une condition est souvent oubliée : l'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. Sinon l'administration reprend la déduction, intérêts de retard compris. Le mécanisme complet, la répartition entre associés et les stratégies d'étalement des travaux sont traités dans notre guide du déficit foncier en SCI.
Surtout, la SCI à l'IR conserve le régime des plus-values immobilières des particuliers, et c'est là que se joue l'essentiel de l'arbitrage :
| Durée de détention | Abattement sur l'assiette IR | Abattement sur l'assiette PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération acquise | 9 % par an |
| À partir de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Concrètement, l'abattement d'impôt sur le revenu atteint 100 % au terme de la 22e année révolue (16 × 6 % + 4 %) — cadences de l'article 150 VC du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2014 et inchangées en 2026 — et celui des prélèvements sociaux au terme de la 30e (16 × 1,65 % + 1,60 % + 8 × 9 %).
L'assiette se calcule sur le prix de vente diminué du prix d'acquisition, lui-même majoré des frais réels ou d'un forfait de 7,5 %, et d'un forfait travaux de 15 % au-delà de cinq ans de détention. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable — c'est-à-dire après abattements — dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI) : un bien détenu plus de 22 ans y échappe donc mécaniquement, puisque son assiette est nulle. Voir la surtaxe sur les plus-values élevées et notre guide de la plus-value en SCI.
2. La SCI à l'IS : la société paie l'impôt, et amortit l'immeuble
À l'IS, la SCI devient un contribuable à part entière. Elle calcule son bénéfice, paie son impôt, et les associés ne sont imposés que sur ce qu'ils sortent de la société : dividendes ou rémunération du gérant. C'est l'opacité fiscale.
| Tranche de bénéfice fiscal | Taux d'IS 2026 |
|---|---|
| Jusqu'à 42 500 € | 15 % |
| Au-delà de 42 500 € | 25 % |
Le taux réduit de l'article 219, I-b du CGI suppose trois conditions cumulatives : un chiffre d'affaires inférieur à 10 M€ sur l'exercice, un capital entièrement libéré à la clôture, et un capital détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques. Ces trois conditions sont détaillées dans notre fiche taux réduit d'IS à 15 % en SCI. Le plafond est proratisé si l'exercice ne fait pas douze mois. Le seuil reste fixé à 42 500 € : le relèvement à 100 000 €, voté par amendement pendant les débats budgétaires, n'a pas survécu au texte définitif de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
L'amortissement : le vrai moteur de l'IS
Le terrain n'est jamais amortissable. Le reste de l'immeuble est décomposé en composants amortis sur des durées distinctes. Le tableau de référence du BOFiP (BOI-ANNX-000115) donne pour chacun une fourchette de quote-part et de durée, calibrée sur une construction neuve. Des repères, donc, pas des valeurs imposées. Sur un immeuble déjà ancien, la durée à retenir est la durée d'utilisation qui reste à courir à la date d'entrée au bilan, ce qui la raccourcit d'autant. Sur un T3 de 1995 acquis 200 000 € en 2026, avec un terrain estimé à 20 %, la base amortissable est de 160 000 € et se ventile ainsi :
| Composant | Quote-part | Valeur | Durée résiduelle retenue | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|---|
| Structure et gros œuvre | 50 % | 80 000 € | 49 ans | 1 633 € |
| Façades, étanchéité, toiture | 15 % | 24 000 € | 10 ans | 2 400 € |
| Installations techniques | 20 % | 32 000 € | 19 ans | 1 684 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 24 000 € | 10 ans | 2 400 € |
| Total sur les dix premières années | 8 117 €/an | |||
Les durées ci-dessus sont des durées résiduelles : 80 ans d'usage normal du gros œuvre moins les 31 ans déjà écoulés depuis 1995, 50 ans pour les installations générales et techniques, et un plancher de 10 ans pour les composants déjà en fin de cycle à l'acquisition. Ce sont les durées d'utilisation attendues par la société qui commandent le plan, et elles doivent pouvoir être justifiées — une durée manifestement trop courte est un motif de redressement.
Ce sont 8 117 € de charge annuelle sans aucune sortie de trésorerie. Sur un bien de cette taille, cela suffit à effacer tout le résultat imposable pendant une décennie. Voilà l'argument massue de l'IS, et il est parfaitement réel. Reste à le mettre en face de son prix : une comptabilité d'engagement à tenir, une liasse fiscale à produire — le jeu de tableaux comptables joint à la déclaration de résultats —, et une plus-value future qui grossit d'exactement 8 117 € chaque année. La méthode de décomposition, le choix des durées et la justification de la valeur du terrain sont traités dans nos guides amortissement en SCI, plan d'amortissement et valorisation du terrain.
Contrairement à ce qui s'applique aux loueurs en meublé, le plafonnement de l'amortissement au résultat locatif ne joue pas pour les sociétés soumises à l'IS. L'amortissement peut donc créer un véritable déficit fiscal, reportable en avant sans limite de durée dans la limite annuelle de 1 M€ majorée de 50 % du bénéfice excédentaire — voir le report des déficits en SCI IS.
Sortir l'argent : la seconde couche d'impôt
Tant que le résultat reste dans la société, il n'a supporté que l'IS. Dès qu'il est distribué, l'associé subit le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG sur les revenus de placement ayant été portée à 10,6 %. L'associé peut préférer le barème progressif, qui ouvre l'abattement de 40 % de l'article 158, 3-2° du CGI :
| TMI de l'associé | PFU | Barème avec abattement de 40 % | Choix optimal |
|---|---|---|---|
| 0 % | 31,4 % | 18,6 % | Barème |
| 11 % | 31,4 % | 25,2 % | Barème |
| 30 % | 31,4 % | 36,6 % | PFU |
| 41 % | 31,4 % | 43,2 % | PFU |
| 45 % | 31,4 % | 45,6 % | PFU |
Ce tableau ignore un détail qui ne change pas le verdict : 6,8 points de la CSG payée sont déductibles de votre revenu global si vous choisissez le barème (article 154 quinquies, II du CGI). Cela allège le coût réel d'environ 0,7 point à 11 % de TMI et de 2 points à 30 %. Trop peu pour renverser une seule ligne du tableau. Pour un dividende, la déduction joue l'année même du versement, les prélèvements sociaux étant retenus à la source — et non l'année suivante comme pour les revenus fonciers.
L'option pour le barème est globale : elle vaut pour l'ensemble des revenus, gains nets, profits et plus-values du foyer entrant dans le champ du PFU (2 de l'article 200 A du CGI) — donc aussi les plus-values de cession de valeurs mobilières, pas seulement les dividendes de la SCI. Les modalités de distribution, l'acompte de 12,8 % prélevé à la source et la mécanique déclarative sont détaillés dans dividendes de SCI à l'IS et le PFU appliqué à la SCI.
La majoration de 25 %, souvent mal expliquée. Elle ne frappe pas les dividendes ordinaires. Elle vise les revenus réputés distribués des articles 109 à 111 du CGI : avantages occultes, dépenses somptuaires, redressements. Depuis l'article 39 de la loi de finances pour 2021, elle s'applique aussi quand le PFU est retenu (1° du A du 1 de l'article 200 A). En revanche elle ne s'applique jamais aux prélèvements sociaux : le Conseil constitutionnel l'a tranché par sa décision n° 2017-643/650 QPC du 7 juillet 2017, solution codifiée au I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale.
La plus-value professionnelle : le prix à payer
À l'IS, la plus-value de cession n'est pas une plus-value immobilière de particulier mais une plus-value professionnelle, égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable. Aucun abattement pour durée de détention. Et comme chaque euro amorti abaisse la valeur nette comptable d'un euro, l'amortissement qui a réduit l'impôt courant gonfle exactement d'autant la plus-value future. L'IS ne supprime pas l'impôt : il le décale. Le calcul détaillé est dans plus-value en SCI à l'IS.
3. IS ou IR : le tableau de décision, critère par critère
Les deux régimes, ligne à ligne. Deux critères pèsent plus lourd que tous les autres réunis : le régime de la plus-value de cession, et le coût de sortie de la trésorerie vers l'associé. Le reste ajuste l'écart de quelques milliers d'euros. Ces deux-là décident du gagnant.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime par défaut | Oui (article 8 du CGI) | Non : option, ou IS de plein droit si activité commerciale |
| Qui paie l'impôt | Chaque associé, sur sa quote-part | La société |
| Taux sur les loyers | TMI + 17,2 % (17,2 % à 62,2 %) | 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement de l'immeuble | Impossible | Oui, par composants |
| Frais d'acquisition | Jamais déductibles (majorent le prix d'acquisition pour la plus-value) | Déductibles immédiatement ou immobilisés, au choix |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers : exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans | Professionnelle, sur la valeur nette comptable, sans abattement |
| Sortie de trésorerie vers l'associé | Libre : le résultat est déjà imposé | PFU de 31,4 % sur les dividendes |
| Déficit | 10 700 €/an sur le revenu global, report 10 ans | Report en avant illimité (1 M€ + 50 %), report en arrière (carry-back) possible |
| Rémunération du gérant associé | Non déductible en pratique | Déductible du résultat |
| Contribution sur les revenus locatifs | Non due si tous les associés sont des personnes physiques | 2,5 % des loyers des immeubles achevés depuis 15 ans |
| Comptabilité | Trésorerie, déclaration 2072 | Engagement complète, 2065 + liasse 2033, fichier des écritures comptables, télétransmission |
| Coût de gestion annuel | 0 à 600 € | De quelques centaines d'euros à 2 000 €/an selon la formule |
| Réversibilité | Option pour l'IS ouverte chaque année, à notifier avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné (art. 239, 1) | Retour à l'IR jusqu'au 5e exercice, puis irrévocable |
Ce comparatif suppose un bien loué à un tiers au prix du marché. Si vous comptez y loger un enfant, un parent, ou l'occuper vous-même, les règles changent des deux côtés et le calcul ci-dessus ne s'applique pas tel quel. À l'IR, un logement dont un associé se réserve la jouissance ne génère aucun revenu foncier imposable — mais la SCI perd en contrepartie la déduction des charges qui s'y rapportent, intérêts d'emprunt compris : il n'y a plus ni déficit foncier ni amortissement à opposer à quoi que ce soit. À l'IS, la société est censée facturer un loyer normal ; la mise à disposition gratuite ou à loyer minoré est analysée comme un avantage consenti à l'associé, imposable chez lui, et comme un acte anormal de gestion chez elle. Autrement dit, le régime qui gagne sur un bien loué peut perdre sur un bien occupé. Trois guides traitent ces situations pour elles-mêmes : loger un enfant ou un parent dans une SCI, louer un bien de la SCI à un associé et mettre sa résidence principale en SCI.
Non, l'IS ne fait pas sortir la SCI de l'IFI
C'est l'une des croyances les plus répandues sur cette question, et elle est fausse. L'impôt sur la fortune immobilière frappe les immeubles détenus directement ou indirectement par une personne physique (article 965 du CGI) : les parts de SCI entrent dans l'assiette à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles, et le régime fiscal de la société — IR ou IS — n'y change rien. Une SCI de location nue ne relève d'aucune des exonérations d'actifs professionnels.
La seule nuance vraiment utile porte sur la valorisation des parts. Les dettes de la société réduisent en principe leur valeur, mais l'article 973, II du CGI neutralise celles que la société a contractées, directement ou indirectement, auprès du redevable ou de son foyer : l'avance en compte courant d'associé ne vient donc pas alléger l'assiette d'IFI de celui qui l'a consentie. Le détail des règles d'évaluation et des dettes admises est dans notre guide SCI et IFI.
Lu vite, ce tableau donne l'IS gagnant sur presque tous les critères d'exploitation. C'est exact, et c'est précisément le piège. L'exploitation dure vingt ans, la sortie dure une journée chez le notaire, et c'est ce jour-là que l'addition se règle. Les quatre cas qui suivent le montrent chiffres en main.
4. Cas n°1 — Locatif nu revendu au bout de 20 ans
Un dossier ordinaire, du type de ceux qui reviennent tous les mois. Marc et Sophie achètent un T3 de 1995 pour 200 000 € au travers d'une SCI, le louent nu 850 € par mois et comptent le revendre dans une vingtaine d'années, au moment de la retraite, pour financer autre chose. Un seul foyer fiscal, tranche à 30 %. IR ou IS ?
Le projet de Marc et Sophie : un T3 de 1995, loué nu
Retenez ce dernier chiffre : il est identique à l'IR et à l'IS. Le régime fiscal ne change pas ce que vous sortez chaque mois, il change ce que vous récupérez à la fin.
Première différence, dès l'acte : les 15 000 € de frais de notaire ne sont jamais déductibles à l'IR, alors qu'à l'IS ils peuvent être passés en charges de l'exercice d'acquisition. La SCI à l'IS démarre donc avec un déficit reportable.
Vingt ans d'exploitation, année par année
| Année | Intérêts | Amort. IS | Résultat IR | Impôt IR (47,2 %) | Résultat IS | Impôt IS sur les bénéfices (hors CRL) | Économie réalisée par l'IS cette année-là |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 300 € | 8 117 € | 1 500 € | 708 € | −21 617 € | 0 € | +708 € |
| 3 | 5 847 € | 8 117 € | 1 953 € | 922 € | −6 164 € | 0 € | +922 € |
| 5 | 5 361 € | 8 117 € | 2 439 € | 1 151 € | −5 678 € | 0 € | +1 151 € |
| 8 | 4 567 € | 8 117 € | 3 233 € | 1 526 € | −4 884 € | 0 € | +1 526 € |
| 10 | 3 990 € | 8 117 € | 3 810 € | 1 798 € | −4 307 € | 0 € | +1 798 € |
| 12 | 3 372 € | 3 317 € | 4 428 € | 2 090 € | +1 111 € | 0 € | +2 090 € |
| 15 | 2 362 € | 3 317 € | 5 438 € | 2 567 € | +2 121 € | 0 € | +2 567 € |
| 18 | 1 242 € | 3 317 € | 6 558 € | 3 095 € | +3 241 € | 0 € | +3 095 € |
| 20 | 428 € | 1 633 € | 7 372 € | 3 480 € | +5 739 € | 0 € | +3 480 € |
Vingt ans d'exploitation : 39 034 € d'impôt à l'IR, 0 € à l'IS. L'IS a un temps d'avance, et cette avance est réelle.
L'année 1 intègre la déduction des 15 000 € de frais d'acquisition, et à partir de l'année 11 les composants courts sont totalement amortis : l'annuité tombe à 3 317 €. Les dix premiers exercices creusent 70 150 € de déficits, que l'article 209, I du CGI laisse reporter en avant sans limite de durée — les bénéfices dégagés ensuite sont donc intégralement absorbés. L'IS n'est pas pour autant à zéro sur toute la ligne : la société reste redevable de la contribution sur les revenus locatifs, 255 €/an sur ce bien, soit environ 5 100 € sur la période, montant lui-même déductible du résultat. À la clôture de la vingtième année, il subsiste 44 955 € de déficits reportables non consommés.
Ne confondez pas résultat et trésorerie — ni trésorerie et patrimoine. Le remboursement du capital d'emprunt sort de la caisse mais n'est pas déductible ; l'amortissement est déductible mais ne sort pas de la caisse. En année 18, l'associé de la SCI à l'IR paie 3 095 € d'impôt personnel quand la SCI à l'IS n'en paie aucun : 3 095 € de plus restent dans la société — mais ils y sont bloqués tant qu'ils ne sont pas distribués, et leur sortie déclenchera le PFU. C'est tout l'enjeu de la suite.
La revente à 280 000 €
SCI à l'IR
- Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 7,5 % de frais + 15 % de travaux = 245 000 €
- Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €
- Abattement IR à 20 ans (15 × 6 %) : 90 % → assiette 3 500 € → IR à 19 % = 665 €
- Abattement PS (15 × 1,65 %) : 24,75 % → assiette 26 337 € → PS à 17,2 % = 4 530 €
- Total : 5 195 €
SCI à l'IS
- Amortissements cumulés sur 20 ans : 112 656 €
- Valeur nette comptable : 200 000 − 112 656 = 87 344 €
- Plus-value professionnelle : 280 000 − 87 344 = 192 656 €
- Résultat de l'exercice, plus-value comprise : 198 395 €, moins 50 694 € de déficits reportables (soit les 44 955 € qui subsistent à la clôture, majorés des 5 739 € de résultat courant de l'année de cession : ce résultat est compris dans les 198 395 €, il n'a donc pas encore été retranché du stock)
- Base imposable 147 701 € → IS : 42 500 × 15 % + 105 201 × 25 % = 32 675 €
- Bénéfice distribuable après IS : 115 026 € → PFU à 31,4 % = 36 118 €
- Total : 68 793 €
Deux points que la plupart des comparatifs ratent. D'abord, les déficits accumulés pendant l'exploitation s'imputent sur la plus-value de cession — ils ne disparaissent pas. Ensuite, on ne distribue pas le prix de vente : seul le bénéfice accumulé peut sortir en dividende. Les avances en compte courant d'associé — de l'argent prêté à la société, pas du capital : les 36 000 € du départ, plus les 97 300 € nécessaires pour couvrir un cash-flow d'exploitation négatif de 4 865 € par an pendant vingt ans, soit environ 133 300 € au total — reviennent à l'associé sans aucun impôt, et la base du PFU se limite aux 115 026 € de bénéfice net. Taxer les 280 000 € de prix de vente au PFU, comme on le voit souvent, revient à imposer à l'associé le remboursement de son propre argent. Dernier détail : la tranche à 15 % ne joue qu'une fois par exercice, et l'année de cession l'absorbe immédiatement.
| Poste | SCI à l'IR | SCI à l'IS | Écart |
|---|---|---|---|
| Impôts d'exploitation sur 20 ans | 39 034 € | 0 € | IS gagne 39 034 € |
| Impôt de sortie (cession + récupération des fonds) | 5 195 € | 68 793 € | IR gagne 63 598 € |
| Fiscalité totale | 44 229 € | 68 793 € | IR gagne 24 564 € |
Et à TMI 41 % ? L'impôt d'exploitation à l'IR passe à 48 131 € sur vingt ans, soit 58,2 % des 82 700 € de résultats fonciers cumulés, et la fiscalité totale à 53 326 €, contre 68 793 € à l'IS. L'IR gagne encore, de 15 467 €. Même à 45 % de TMI (51 439 € d'impôt d'exploitation, 56 634 € au total), l'IR conserve l'avantage. La raison est structurelle : ce n'est pas le taux courant qui décide, c'est la seconde couche d'impôt que l'IS prélève à la sortie et que l'IR ne connaît pas. Aucune tranche marginale ne rattrape ça.
Et si le bien ne prend pas de valeur ?
Toute la démonstration repose sur une revente à 280 000 € pour un achat à 200 000 €, soit +40 % en vingt ans. C'est une hypothèse, pas une loi de la nature. Refaisons le calcul à prix stagnant, tout le reste inchangé.
| Prix de revente à 20 ans | Fiscalité totale à l'IR | Fiscalité totale à l'IS | Verdict |
|---|---|---|---|
| 280 000 € (+40 %) | 44 229 € | 68 793 € | IR gagne 24 564 € |
| 240 000 € (+20 %) | 39 034 € | 49 373 € | IR gagne 10 339 € |
| 200 000 € (prix d'achat) | 39 034 € | 29 953 € | IS gagne 9 081 € |
À 240 000 €, Marc et Sophie ne paient aucun impôt de plus-value à l'IR : le prix d'acquisition majoré des forfaits ressort à 245 000 €, au-dessus du prix de vente, donc l'assiette est nulle. Leur facture se limite aux 39 034 € d'impôt d'exploitation. À l'IS, la plus-value professionnelle reste de 152 656 € — la valeur nette comptable, elle, ne dépend pas du marché — et la sortie coûte 22 675 € d'IS puis 26 698 € de PFU. L'IR gagne encore, mais de 10 339 € seulement au lieu de 24 564 €.
À 200 000 €, c'est-à-dire au prix d'achat, le verdict s'inverse : 39 034 € à l'IR contre 29 953 € à l'IS. Le point de bascule se situe autour de 220 000 €, soit environ 10 % de hausse en vingt ans. Au-dessus, l'IR gagne ; en dessous, l'IS. La raison est simple à formuler : l'atout maître de l'IR est un abattement pour durée de détention, et un abattement calculé sur une plus-value nulle ne vaut rien. Si votre bien est en zone détendue, s'il s'agit de bureaux, de locaux d'activité ou de parkings dont le prix stagne, ne reprenez pas le verdict de cette page tel quel : refaites-le avec votre propre hypothèse de revente.
Notez ce que disent aussi ces chiffres. Dans le scénario central, celui d'une revente à 280 000 €, l'IS coûte moins cher au niveau de la société seule : 32 675 € contre 44 229 €. L'écart ne naît qu'au moment où l'associé veut récupérer l'argent. Si l'objectif est de réinvestir dans la même société, relisez le cas n°4 avant de conclure.
5. Cas n°2 — Le même bien revendu au bout de 10 ans
Reprenons Marc et Sophie et leur T3 : mêmes hypothèses, même prix de revente de 280 000 €, mais la sortie intervient dix ans plus tôt. L'amortissement n'a alors couru que dix ans, tandis que les abattements pour durée de détention n'ont produit qu'une petite partie de leur effet.
| Étape | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Impôts d'exploitation cumulés (10 ans) | 12 281 € | 0 € |
| Base de la plus-value | Prix majoré 245 000 € | Valeur nette comptable 118 830 € |
| Plus-value brute | 35 000 € | 161 170 € |
| Abattement de durée | 30 % (IR) / 8,25 % (PS) | Aucun |
| Déficits reportables imputés | — | − 65 843 € |
| Impôt de sortie | 4 655 € d'IR + 5 523 € de PS = 10 178 € | IS 18 505 €, puis 22 770 € de PFU sur les 72 515 € distribuables |
| Fiscalité totale sur 10 ans | 22 459 € | 41 275 € |
L'IR gagne ici de 18 816 €, et le mécanisme est exactement le même qu'à vingt ans : l'IS n'économise pas d'impôt, il le décale. Les 12 281 € d'impôt courant épargnés en dix ans reviennent multipliés par 2,5 au moment de la sortie — 31 097 € de plus que ce que paie l'associé à l'IR. Un régime qui reporte l'impôt n'est réellement gagnant que si l'échéance n'arrive jamais.
Un correctif existe, et il est plus large qu'il n'y paraît : ne pas distribuer le produit de la vente et le réinvestir dans un autre immeuble détenu par la même société. Regardez la ligne « IS » sans le PFU : 18 505 € contre 22 459 € à l'IR. Tant que l'argent reste dans la société, l'IS coûte moins cher, même en revendant à dix ans. C'est la sortie des fonds, et elle seule, qui renverse la comparaison. Si le remploi est votre stratégie, l'IS reste défendable avec des reventes ; s'il s'agit de récupérer les fonds à titre personnel, non.
6. Cas n°3 — Le meublé : l'IS qu'on ne choisit pas
Une société civile qui réalise des opérations commerciales relève de l'IS de plein droit : l'article 206, 2 du CGI combiné à l'article 35, I-5° bis vise expressément la location meublée. L'administration admet une tolérance, mais elle est plus étroite qu'on ne le croit : la société reste à l'IR tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Attention à la portée exacte : le seuil de 10 % s'apprécie d'abord exercice par exercice (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). La moyenne des recettes commerciales de l'année en cause et des trois années antérieures n'est qu'une tolérance, réservée aux dépassements occasionnels (§ 330). Un lot durablement meublé ne relève pas du dépassement occasionnel : le lissage sur quatre ans peut alors être refusé dès le premier exercice de dépassement.
Comment le seuil se franchit sans qu'on s'en aperçoive
Le scénario est d'une banalité totale. La SCI des Tilleuls détient trois lots. Les deux premiers, loués nus, rapportent 26 000 € de loyers annuels. Début 2024, un locataire s'en va, le studio se reloue mal, alors on y met un lit, une table et un réfrigérateur pour le proposer meublé à 350 € par mois. Soit 4 200 € sur l'année. Personne, autour de la table, n'a eu le sentiment de lancer une activité commerciale. Le ratio de l'exercice bondit pourtant à 13,9 % dès 2024.
Prenons d'abord l'hypothèse la plus favorable, celle où l'administration accepte le lissage. Voici ce qu'il donne.
Hypothèse favorable : le lissage est admis
| Année | Loyers meublés de l'année | Loyers totaux de l'année | Ratio de l'année | Moyenne 4 ans | Régime |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 0 € | 26 000 € | 0 % | 0 % | IR maintenu |
| 2024 (le studio est meublé) | 4 200 € | 30 200 € | 13,9 % | 3,9 % | IR maintenu |
| 2025 | 4 200 € | 30 200 € | 13,9 % | 7,5 % | IR maintenu |
| 2026 | 4 200 € | 30 200 € | 13,9 % | 10,8 % | IS de plein droit |
La colonne « moyenne 4 ans » rapporte la moyenne des recettes commerciales de l'année et des trois années antérieures à la moyenne des recettes totales des mêmes années. En 2026 : 3 150 € de recettes commerciales moyennes pour 29 150 € de recettes totales moyennes, soit 10,8 %.
Dans cette hypothèse, le lissage a fait gagner deux exercices — 2024 et 2025 — pas davantage. Dans l'hypothèse inverse, la plus fréquente quand le lot reste meublé année après année, il n'y a pas de lissage du tout : la bascule intervient dès le premier exercice où le ratio annuel dépasse 10 %, soit ici 2024, l'année même où le studio a été meublé. Autrement dit : ne comptez pas sur les quatre ans. Et la bascule ne concerne pas le seul studio — c'est toute la SCI, ses trois lots compris, qui change de régime.
La facture du basculement à l'IS de plein droit
Chiffrons-la sur l'hypothèse favorable, celle d'une bascule en 2026. Les trois lots des Tilleuls ont été acquis 380 000 € en 2010, ils valent 620 000 € en 2026 et sont revendus 700 000 € en 2032.
- Si la SCI était restée à l'IR : 22 ans de détention en 2032. Prix d'acquisition majoré 465 500 €, plus-value brute 234 500 €, exonération totale d'impôt sur le revenu, abattement de 28 % sur l'assiette des prélèvements sociaux → 29 040 € d'impôt, sans surtaxe puisque l'assiette IR est nulle.
- Devenue IS en 2026 : l'immeuble entre au bilan pour sa valeur d'origine, 380 000 €. Six exercices d'amortissement, environ 92 000 € cumulés, au rythme de la méthode par composants exposée plus haut (de l'ordre de 4 % du prix par an), portent la valeur nette comptable à 288 000 €. La plus-value professionnelle atteint 412 000 €, l'IS s'élève à 98 750 € (42 500 × 15 % + 369 500 × 25 %), et il reste 313 250 € de bénéfice distribuable dont la sortie coûte 98 361 € de PFU → 197 111 €.
168 071 € de surcoût pour 4 200 € de loyer meublé par an. Les six exercices d'amortissement n'auront retiré que 92 000 € du résultat imposable, soit au mieux 23 000 € d'IS économisé. Le calcul mérite d'être fait avant de meubler un lot, pas après. Les solutions — rester sous le seuil, sortir le lot meublé dans une autre structure, ou basculer volontairement en assumant l'IS — sont détaillées dans SCI et location meublée et comparées au statut LMNP dans LMNP ou SCI.
7. Cas n°4 — Conserver et transmettre
Reprenons Marc et Sophie, mais sans revente : l'immeuble est conservé, puis les parts sont données aux enfants. La plus-value n'est jamais réalisée, donc jamais imposée. Le verdict s'inverse : l'IS n'aura payé aucun impôt sur vingt ans, contre 39 034 € à l'IR, et laisse près de 39 000 € de trésorerie supplémentaire dans la société. Sur ce scénario, l'IS est difficile à battre.
Deux réserves, pourtant. On ne les lit à peu près jamais, et elles suffisent à renverser le verdict.
Le compte courant d'associé change tout à l'IR
À l'IR, le résultat est imposé chez l'associé qu'il soit distribué ou non. La pratique consiste donc à le créditer en compte courant d'associé : la trésorerie reste dans la société, mais devient une dette de celle-ci, remboursable plus tard en totale franchise d'impôt. À l'IS, le résultat après impôt mis en réserve ne peut ressortir que sous forme de dividende taxé à 31,4 %.
| 80 000 € de résultat cumulé sur 10 ans | SCI à l'IR (TMI 30 %) | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Impôt au fil de l'eau | 37 760 € (47,2 %) | 12 000 € (15 %) |
| Sortie de la trésorerie vers l'associé | 0 € (remboursement de compte courant) | 21 352 € de PFU sur 68 000 € |
| Coût total pour récupérer les fonds | 37 760 € | 33 352 € |
L'écart réel n'est donc pas de 25 000 €, comme le suggère la comparaison des seuls taux d'impôt courant, mais de 4 400 €. Et il s'inverse dès que l'associé descend en tranche à 11 %. L'avantage de l'IS ne se matérialise pleinement que si les fonds restent dans la société pour être réinvestis. Dès qu'ils doivent financer une vie, il s'évapore.
Les réserves gonflent le coût de la donation
La valeur des parts données correspond à l'actif net de la société. À l'IR, le bénéfice logé en compte courant est une dette : il ne fait pas monter la valeur des parts. À l'IS, les réserves accumulées s'ajoutent à l'actif net et augmentent d'autant l'assiette des droits de donation.
Un immeuble de 500 000 €, deux enfants, une donation en pleine propriété. On applique une décote d'illiquidité de 10 %, admise mais qui doit être justifiée. À l'IR, la base est donc de 450 000 €. À l'IS, il faut d'abord ajouter les réserves : 500 000 € d'immeuble + 80 000 € de réserves accumulées = 580 000 € d'actif net, moins 10 % de décote = 522 000 € de base.
| Situation | Base taxable par enfant | Droits par enfant |
|---|---|---|
| SCI à l'IR, résultat logé en compte courant | 125 000 € | 23 194 € |
| SCI à l'IS, 80 000 € de réserves accumulées | 161 000 € | 30 394 € |
| Écart pour le foyer (deux enfants) | — | +14 400 € |
Hypothèse d'un donateur unique, barème de l'article 777 du CGI, inchangé depuis 2011. L'abattement de 100 000 € de l'article 779 s'entend par parent donateur et se reconstitue tous les quinze ans : si Marc et Sophie donnent ensemble, la base tombe à 25 000 € par enfant et les droits à 3 194 € sur la ligne IR. L'écart entre les deux régimes, lui, ne disparaît pas pour autant.
Ces 14 400 € de droits supplémentaires n'ont qu'une cause : le résultat a été mis en réserve au lieu d'être logé en compte courant. Les leviers de la transmission (démembrement, donation échelonnée, pacte Dutreil) sont traités dans la donation de parts de SCI et le guide de la SCI familiale.
Synthèse du cas n°4 : l'IS gagne si vous conservez ET réinvestissez dans la société. Si votre objectif est de récupérer les loyers pour vivre, ou de transmettre le plus tôt possible, l'écart fond et l'IR redevient compétitif — surtout en TMI 11 % ou 30 %.
8. Le coût de l'option pour l'IS et son irrévocabilité
C'est la partie que presque toutes les comparaisons omettent. Passer à l'IS n'est pas un simple changement de case à cocher : l'opération a un prix, payable en partie tout de suite et en partie beaucoup plus tard. La procédure elle-même — assemblée, courrier au service des impôts des entreprises, délais — est décrite pas à pas dans notre guide passer sa SCI de l'IR à l'IS. Ce qui suit ne traite que du coût.
La plus-value latente n'est pas effacée, elle est convertie
Le changement de régime emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (article 202 ter du CGI), avec une atténuation qui évite en pratique toute imposition immédiate des plus-values latentes. Cette atténuation est conditionnelle : elle suppose qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que l'imposition de ces plus-values reste possible sous le nouveau régime. Corollaire direct : l'immeuble est repris au bilan d'ouverture pour sa valeur d'origine, pas pour sa valeur de marché.
On lit parfois l'inverse en ligne : le bilan d'ouverture s'établirait à la valeur vénale et purgerait au passage la plus-value acquise. Ce serait très commode. Ce n'est pas ce qui se passe. La plus-value accumulée pendant les années IR reste dans la société et sera imposée à l'IS le jour de la vente, sans abattement pour durée de détention.
Un immeuble acheté 200 000 € en 2006, valant 340 000 € en 2026, qui passe à l'IS cette année : les 140 000 € d'écart entre valeur de marché et prix d'achat n'auraient jamais été imposés à l'impôt sur le revenu en restant à l'IR jusqu'en 2028 — l'assiette IR, calculée sur un prix d'acquisition majoré de 245 000 €, aurait été de 95 000 €, intégralement effacée par l'abattement. À l'IS, ces 140 000 € deviennent une plus-value professionnelle, et elle continuera de grossir de chaque euro amorti après 2026 : 30 750 € d'impôt si la tranche à 15 % est encore disponible sur l'exercice de cession, 35 000 € si elle est déjà consommée — plus le PFU sur la part du bénéfice qui sortira de la société. Le seul fait de basculer coûte ici l'équivalent de plusieurs années d'économie d'impôt courant.
Les bénéfices déjà imposés à l'IR risquent une seconde taxation
Le piège le plus fréquent, et le plus évitable. Les bénéfices réalisés sous le régime IR ont déjà été imposés chez les associés. S'ils sont restés dans la société sans être affectés, ils deviennent des réserves après l'option — et leur distribution ultérieure sera taxée comme un dividende, à 31,4 %, alors qu'ils ont déjà supporté l'impôt une première fois.
Sur 60 000 € de bénéfices IR non distribués, c'est 18 840 € de PFU payés en pure perte. Le remède tient en une ligne : faire constater par assemblée, avant la date d'effet de l'option, l'inscription de ces sommes en compte courant d'associé. Elles deviennent une dette de la société, remboursable sans impôt. Voir l'affectation du résultat en SCI.
Les autres postes à budgéter
- Déficits fonciers non encore imputés : à surveiller. Ils ne suivent pas la société dans le régime IS. Ils restent imputables sur les autres revenus fonciers de l'associé, dans le solde du délai de dix ans de l'article 156, I-3° du CGI — mais si l'associé n'en a pas d'autres, ils sont perdus. Faites l'inventaire avant d'opter.
- Déclaration de cessation : une dernière 2072 couvrant la période antérieure au changement doit être déposée dans les 60 jours du changement de régime (articles 201 et 202 ter du CGI).
- Bilan d'ouverture et plan d'amortissement à établir dans le même délai de 60 jours, ainsi que la reconstitution comptable des exercices antérieurs si la SCI n'a jamais tenu de bilan — comptez 800 à 2 000 € de reprise de comptabilité.
- Contribution sur les revenus locatifs : 2,5 % des loyers encaissés sur les immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier (article 234 nonies du CGI). Une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques n'y est pas soumise ; la même SCI passée à l'IS l'est. Les loyers annuels inférieurs à 1 830 € par local en sont exonérés. Voir la CRL en SCI à l'IS.
- Coût de gestion récurrent : passage à la comptabilité d'engagement, liasse fiscale, FEC, et acomptes d'IS dès que l'IS de référence dépasse 3 000 €. Voir les acomptes et le solde d'IS.
Qui décide de l'option ?
Ce n'est pas une décision de gérant. L'article 239, 1 du CGI impose que la notification de l'option soit signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés. Trois conséquences pratiques.
- Si vos statuts fixent une règle de majorité pour ce type de décision, elle s'applique : c'est le moment de les relire.
- S'ils sont muets, il faut l'accord de tous les associés. Un associé à 1 % suffit à bloquer l'option.
- Modifier les statuts pour contourner ce blocage ne mène nulle part : sauf clause contraire, la modification des statuts d'une société civile requiert elle-même l'unanimité (article 1836 du code civil).
En cas de blocage durable, les seules issues sont donc conventionnelles : racheter les parts de l'opposant, lui céder les vôtres, ou renoncer à l'option. Notre guide sur la mésentente entre associés de SCI détaille ces sorties et leurs coûts.
La fenêtre des cinq exercices
L'article 239 du CGI autorise la renonciation à l'option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Attention à la mécanique exacte du délai, souvent racontée de travers : la renonciation doit être notifiée à l'administration avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel elle s'applique — et non la veille de cet acompte.
À défaut de notification dans ce délai au titre du cinquième exercice suivant l'option, celle-ci devient irrévocable, définitivement, pour la durée de vie de la société. Et le droit de renonciation ne peut être exercé qu'une seule fois : une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter à nouveau pour l'IS.
Comment utiliser cette fenêtre intelligemment. Elle permet de tester l'IS sur cinq exercices avec un vrai plan d'amortissement et des chiffres réels, plutôt qu'avec une simulation. Mais attention : le retour à l'IR n'est pas neutre non plus, il emporte à son tour des conséquences de cessation. Les modalités et le coût du retour sont traités dans revenir de l'IS à l'IR.
9. Obligations comptables et coût annuel : IR contre IS
| Obligation | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Type de comptabilité | Trésorerie (simplifiée) | Engagement, bilan et annexe |
| Déclaration annuelle | 2072 | 2065 + liasse 2033 ou 2050 |
| Fichier des écritures comptables | Non requis | Obligatoire |
| Télétransmission EDI | Non | Oui |
| Acomptes d'impôt | Non (au niveau des associés) | Quatre acomptes trimestriels + solde, sauf si l'IS de référence est inférieur à 3 000 € ou s'il s'agit du premier exercice (article 1668 du CGI) |
| Contribution sur les revenus locatifs | Non due si tous les associés sont des personnes physiques | 2,5 % des loyers des immeubles achevés depuis 15 ans au moins |
| Reddition de comptes annuelle | Obligatoire (art. 1856 C. civ.) ; assemblée ou consultation écrite selon les statuts | Obligatoire, avec affectation du résultat ; forme fixée par les statuts |
| Budget annuel réaliste | 0 à 600 € | 229 € en autonomie, 349 € avec expert-comptable dédié, 800 à 2 000 € en cabinet |
Le passage du résultat comptable au résultat fiscal, avec ses réintégrations et ses déductions extra-comptables, est une source d'erreur classique traitée dans résultat comptable et résultat fiscal en SCI. L'ensemble des obligations, calendrier compris, est dans notre guide comptabilité de SCI.
Et la banque, prête-t-elle différemment selon le régime ? Non : ce qu'elle analyse, c'est le cash-flow du projet, l'apport, le taux d'endettement des associés et les garanties, pas la case fiscale cochée. Un point mérite toutefois d'être anticipé — à l'IS, l'amortissement peut faire ressortir un résultat comptable négatif alors que la trésorerie est parfaitement saine. Sachez l'expliquer en rendez-vous, bilan à l'appui, plutôt que de laisser un analyste lire un déficit là où il y a un excédent de caisse. Voir le prêt bancaire en SCI et l'effet de la SCI sur votre capacité d'emprunt personnelle.
Quand l'IS ne vaut tout simplement pas son coût
Un studio loué 500 € par mois ne justifie pas l'IS. Faites le calcul : 6 000 € de loyers, 1 500 € de charges, 2 000 € d'intérêts d'emprunt, le résultat foncier ressort à 2 500 €, soit 1 180 € d'impôt à 30 % de TMI. À l'IS, un amortissement annuel de 2 500 € l'annule et l'impôt tombe à zéro. Gain apparent : 1 180 € par an. Retirez le coût de la comptabilité d'engagement : il reste 951 € si vous tenez la comptabilité vous-même avec un outil à quelques centaines d'euros par an, 280 € si vous la confiez à un cabinet à 900 €. Autrement dit, sur un dossier délégué, on paie 900 € par an pour emprunter 280 € à son futur soi. Et chacun de ces 2 500 € d'amortissement viendra s'ajouter à la plus-value taxable le jour de la revente.
Sur un premier bien financé à crédit, dont les intérêts effacent déjà l'essentiel du résultat foncier, l'option pour l'IS est le plus souvent une opération blanche déguisée en optimisation. Elle commence à mériter son coût quand le résultat foncier taxable dépasse durablement 10 000 € par an : en pratique, deux ou trois lots, ou un immeuble entier. En dessous, restez à l'IR et gardez la fenêtre d'option ouverte : elle ne se referme jamais.
10. Les six erreurs les plus coûteuses dans le choix IS/IR
Choisir l'IS pour « payer moins d'impôts »
L'IS réduit l'impôt courant et alourdit l'impôt de sortie. Tant que la question de la revente n'est pas tranchée, la comparaison des taux d'imposition annuels ne veut rien dire.
Croire que l'option est immédiatement définitive — ou qu'elle est réversible pour toujours
Les deux erreurs coexistent. La vérité tient dans une fenêtre : cinq exercices, une seule fois. Au-delà, plus aucun retour n'est possible.
Amortir le terrain
Le terrain n'est jamais amortissable. Sa valeur doit être isolée et justifiée, par la méthode des ventes comparables ou par une expertise. Une ventilation trop favorable est un motif de redressement classique — voir valorisation du terrain en SCI et les motifs de redressement.
Confondre résultat comptable et trésorerie
L'amortissement réduit le résultat sans toucher la caisse ; le remboursement du capital vide la caisse sans réduire le résultat. Une SCI à l'IS peut afficher un déficit fiscal et manquer de trésorerie le même mois.
Meubler un lot sans faire le calcul du seuil de 10 %
Un studio meublé peut faire basculer une SCI entière à l'IS de plein droit, ses lots loués nus compris. À la différence de l'option de l'article 239, cet assujettissement n'est pas irrévocable : il dure tant que dure l'activité commerciale, et la sortie de l'IS relève alors de l'article 221 bis du CGI, avec ses propres conséquences de cessation. Le cas n°3 chiffre l'addition.
Opter sans purger les bénéfices IR en compte courant
Une assemblée tenue avant la date d'effet de l'option évite de payer 31,4 % sur des sommes déjà imposées. C'est la mesure la moins coûteuse et la plus souvent oubliée de tout le dossier.
S'il ne fallait retenir qu'une chose. L'IS n'efface pas l'impôt : il le déplace vers le jour de la sortie, et il le déplace en l'augmentant. Ce report est excellent quand la sortie n'est pas prévue, ruineux quand elle l'est. Ce n'est donc pas une question de tranche marginale, c'est une question de projet. Un patrimoine que l'on construit pour le garder et le transmettre n'appelle pas le même régime qu'un bien acheté pour être revendu à dix ans. Décidez de la sortie d'abord ; le régime fiscal suivra tout seul.
Refaire ces calculs sur vos propres chiffres
sci-ai.app tient la comptabilité d'une SCI à l'IR comme à l'IS : plan d'amortissement par composants, liasse 2033 ou déclaration 2072, FEC et télétransmission aux impôts. Vous pouvez y reprendre les cas de cette page avec vos loyers, votre crédit et votre tranche avant de trancher. L'arbitrage se joue rarement sur des moyennes.
Pour aller plus loin sur la fiscalité de la SCI
Cette page tranche l'arbitrage. Les guides ci-dessous traitent chacun un point du dossier en profondeur.
Sources officielles
- Code général des impôts — Légifrance (articles 8, 35, 150 VC, 154 quinquies, 156, 200 A, 200 B, 201, 202 ter, 206, 209, 219, 221 bis, 234 nonies, 239, 777, 779, 1609 nonies G et 1668)
- Article 239 du CGI — renonciation à l'option et irrévocabilité — Légifrance
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Légifrance (barème de l'impôt sur le revenu, maintien du seuil de 42 500 €)
- Taux de l'impôt sur les sociétés — Service-Public Entreprendre
- Barème de l'impôt sur le revenu — Service-Public
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine — Service-Public
- Tableau des composants et durées d'amortissement — BOFiP, BOI-ANNX-000115 (fourchettes indicatives ; document mis à jour le 13 octobre 2014)
- Contribution annuelle sur les revenus locatifs — BOFiP, BOI-RFPI-CTRL-20 (mis à jour le 8 août 2014)
- Option pour l'IS et renonciation — BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-30
- Renonciation à l'option — BOFiP, ACTU-2019-00154
- Report des déficits à l'IS — Service-Public Entreprendre
- SCI à l'IR et plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Tolérance des 10 % de recettes commerciales : BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30. Majoration de 25 % et prélèvements sociaux : décision du Conseil constitutionnel n° 2017-643/650 QPC du 7 juillet 2017, solution codifiée au I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale. Taux de CSG applicables depuis 2026 : article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 et article L. 136-8, IV, du code de la sécurité sociale. Barème de l'impôt sur le revenu et maintien du seuil de 42 500 € : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Les références BOFiP citées ici ont été vérifiées à leur date de mise à jour, indiquée lorsqu'elle est antérieure à 2020. Tous les calculs de cette page sont détaillés pas à pas et reproductibles ; ils reposent sur les hypothèses annoncées dans chaque encadré et ne valent que pour elles. Ce guide est une information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.