Comptabiliser les appels de fonds de copropriété en SCI : le guide des écritures (2026)

La majorité des SCI détiennent au moins un lot en copropriété — et la majorité des SCI comptabilisent mal leurs appels de fonds. Le réflexe naturel consiste à passer le montant viré au syndic en charge, une fois par trimestre, et à ne plus y penser. C'est faux dans deux cas sur trois : un appel de fonds n'est pas une charge, c'est une provision. Certaines provisions sont déductibles immédiatement, d'autres ne le sont jamais, d'autres encore financent une immobilisation. Et toutes doivent être régularisées l'année suivante, quand le syndic arrête les comptes du syndicat.

On reprend tout depuis le début. Ce qu'est juridiquement un appel de fonds, comment le budget prévisionnel génère les provisions trimestrielles, quelle écriture passer à chaque versement, comment lire le décompte annuel du syndic, comment construire l'écriture de régularisation — elle n'est pas la même à l'IR et à l'IS — et comment traiter les deux pièges qui coûtent le plus cher : les travaux hors budget prévisionnel et le fonds de travaux ALUR. Si vous partez de zéro, commencez par nos guides de base sur la comptabilité d'une SCI et sur les charges déductibles en SCI.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, CGI, BOFiP). Mis à jour le 20 juillet 2026.

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1. Ce qu'est un appel de fonds (et ce qu'il n'est pas)

Un appel de fonds est un appel de trésorerie adressé par le syndic à chaque copropriétaire pour alimenter les comptes du syndicat. Il n'est pas une facture : au moment où la SCI le reçoit, la dépense correspondante n'existe pas encore, ou n'est pas encore répartie. Le syndic appelle une fraction du budget voté, calculée sur la quote-part de tantièmes du lot, pour pouvoir payer l'ascensoriste, le chauffagiste, l'assurance de l'immeuble et le gardien le moment venu.

La distinction n'a rien de théorique : elle commande tout le reste. Ce que la SCI verse dans l'année (les provisions) et ce qu'elle supporte réellement (les charges) sont deux montants différents, connus à deux moments différents, et souvent séparés par plus de douze mois.

Les quatre familles d'appels de fonds

Un syndic n'appelle pas une seule catégorie de fonds. Sur une année, une SCI reçoit typiquement quatre types d'appels, qui n'obéissent pas aux mêmes règles comptables ni fiscales :

• Les provisions sur budget prévisionnel (article 14-1, I de la loi du 10 juillet 1965) : maintenance, fonctionnement et administration des parties communes. C'est l'appel trimestriel classique.
• Les appels de travaux hors budget prévisionnel (article 14-1, II, et liste de l'article 44 du décret n° 67-223) : conservation de l'immeuble, gros équipements, amélioration, études techniques. Exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, donc à un rythme totalement libre.
• La cotisation au fonds de travaux (article 14-2-1) : versement obligatoire, définitivement acquis au syndicat, destiné à financer le plan pluriannuel de travaux et les travaux urgents.
• Les appels exceptionnels : avance de trésorerie permanente prévue au règlement, appels sur sinistre, avance sur procédure. Leur nature varie ; ils doivent être analysés au cas par cas et sont souvent des créances et non des charges.

Numérotation à jour : depuis le 1^er janvier 2023 (loi n° 2021-1104 dite « Climat et résilience »), l'article 14-2 de la loi de 1965 est consacré au plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux a migré à l'article 14-2-1, et les dépenses de travaux hors budget prévisionnel figurent au II de l'article 14-1. Beaucoup de modèles d'appels de fonds et d'articles en ligne citent encore l'ancienne numérotation (« art. 14-2 I » et « art. 14-2 II ») : le mécanisme est identique, seule la référence a changé. Le CGI a suivi : dans sa rédaction en vigueur, le a quater du 1° du I de l'article 31 vise désormais les provisions « comprises ou non dans le budget prévisionnel » prévues au seul article 14-1 — ce qui couvre à la fois les provisions courantes (I) et les appels de travaux hors budget (II), mais toujours pas le fonds de travaux de l'article 14-2-1.

Ce que la SCI n'a pas à reproduire

Le syndicat des copropriétaires tient une comptabilité normalisée, avec un plan de comptes propre issu du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005. Ce plan de comptes est celui du syndicat, tenu par le syndic. Votre SCI n'est pas le syndicat : elle est un copropriétaire parmi d'autres. Elle n'a donc aucune raison de reprendre les comptes 102, 105 ou 701 du plan comptable des copropriétés dans son propre grand livre.

La SCI enregistre ses appels de fonds dans son référentiel : le plan comptable général si elle est à l'IS, une comptabilité de trésorerie recettes/dépenses si elle est à l'IR avec des associés personnes physiques. Confondre les deux plans de comptes est l'erreur structurelle la plus fréquente que je vois dans les reprises de dossiers — et elle rend le grand livre illisible pour un contrôleur comme pour un expert-comptable. Pour cadrer votre plan de comptes SCI, voir notre guide du plan comptable SCI.

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2. Le budget prévisionnel et les quatre appels trimestriels

Le vote du budget

L'article 14-1, I de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de voter chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs. L'assemblée générale doit se tenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable précédent du syndicat.

Le texte précise ensuite le rythme de versement : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. » Et surtout : « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Trois conséquences pratiques pour votre comptabilité de SCI :

• Le rythme par défaut est trimestriel, mais il n'est pas obligatoire : de nombreuses copropriétés appellent mensuellement. Ne construisez pas votre suivi en supposant quatre appels par an.
• L'exigibilité est le premier jour de la période, pas la date de réception de l'avis. Une SCI à l'IS qui raisonne en engagement doit rattacher la provision à la période concernée, pas au courrier du syndic.
• L'exercice du syndicat n'est pas celui de la SCI. Un syndicat peut clôturer au 30 septembre quand votre SCI clôture au 31 décembre. Le décalage est normal ; il faut simplement le documenter.

La répartition sur votre lot

Le montant appelé à la SCI dépend de la clé de répartition applicable, fixée par le règlement de copropriété conformément à l'article 10 de la loi de 1965 :

Un même appel de fonds mélange donc plusieurs clés. C'est pour cela que l'appel se présente sous forme de tableau par clé ou par colonne budgétaire : c'est ce détail qui permettra, un an plus tard, de séparer la part récupérable sur le locataire de celle qui reste à la charge de la SCI.

Réflexe à prendre dès le premier appel : classez et nommez vos avis d'appel par exercice de copropriété et par clé (« 2026-T1 — charges générales », « 2026-T1 — ascenseur »). Un an après, quand le décompte arrive, cette ventilation vous fera gagner des heures — et évitera l'erreur qui coûte le plus cher : déduire deux fois la même charge.

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3. L'écriture comptable de l'appel de fonds (la provision)

C'est ici que le chemin se sépare selon le régime fiscal de la SCI. La nature de l'opération est la même ; la méthode d'enregistrement et le fait générateur diffèrent radicalement.

SCI à l'IR : enregistrer la sortie de trésorerie

Une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques détermine un résultat foncier selon les règles des articles 28 à 31 du CGI : les charges sont déduites l'année de leur paiement effectif. Le suivi minimal consiste à enregistrer chaque virement au syndic dans le journal de trésorerie, avec quatre informations :

• la date de décaissement (celle du relevé bancaire, pas celle de l'appel) ;
• le montant versé ;
• la nature de l'appel : budget prévisionnel, travaux hors budget, ou fonds de travaux — cette distinction est fiscalement décisive ;
• l'exercice de copropriété concerné, pour retrouver le décompte l'année suivante.

Le a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI autorise — et en réalité impose — la déduction immédiate des provisions versées au syndic, sans qu'il soit nécessaire de savoir à quoi elles ont été affectées. Le BOFiP est explicite (BOI-RFPI-BASE-20-70) : la déduction est obligatoire l'année du paiement, même si le contribuable connaît déjà la ventilation exacte des charges. Vous ne pouvez donc pas « attendre le décompte » pour déduire : la déduction se fait d'abord, la correction ensuite.

À retenir en SCI à l'IR : on déduit la provision, pas la charge. La provision de 1 200 € versée en décembre 2026 est déduite du résultat 2026 en totalité, même si le syndic n'a encore rien dépensé, même si une partie sera récupérée sur le locataire. Le rétablissement se fera en 2027.

SCI à l'IS : l'écriture en partie double

À l'IS, la SCI relève d'une comptabilité d'engagement au titre de l'article 54 du CGI et applique le plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03) — et non les articles L123-12 et suivants du Code de commerce, qui ne visent que les commerçants. Elle enregistre l'appel de fonds en partie double et rattache la charge à l'exercice auquel elle se rapporte. Deux schémas coexistent en pratique ; le second est nettement préférable.

Schéma A — passage direct en charge (simple mais imprécis)

Schéma B — passage par un compte de tiers « syndic » (recommandé)

On enregistre d'abord la dette envers le syndic à la date d'exigibilité, puis le règlement, et on ne solde le compte de tiers qu'à réception du décompte. Le compte de tiers devient alors le miroir de votre compte chez le syndic, ce qui rend le rapprochement immédiat.

Avertissement sur les numéros de comptes : les comptes cités ici sont ceux du plan comptable général (compte 614 « Charges locatives et de copropriété », 615 « Entretien et réparations », 213 « Constructions », 401 « Fournisseurs », 467 « Autres comptes débiteurs ou créditeurs », 486 « Charges constatées d'avance », 408 « Fournisseurs — factures non parvenues », 512 « Banque »). Ils ne sont pas imposés au chiffre près : votre plan de comptes peut différer, l'essentiel est la cohérence de la ventilation et la permanence des méthodes d'un exercice à l'autre. Une seule chose est non négociable : ne pas importer les comptes du plan comptable des copropriétés (décret n° 2005-240) dans le grand livre de la SCI.

Le cas de la TVA

Si le lot est loué en TVA — option pour la taxation des locations de locaux professionnels nus au titre du 2° de l'article 260 du CGI, emplacement de stationnement isolé — exclu de l'exonération par le 2° de l'article 261 D du CGI, donc taxable de plein droit à 20 % —, ou activité de para-hôtellerie exclue de l'exonération par le 4° de l'article 261 D du CGI — le syndic peut faire apparaître de la TVA sur les appels de fonds relatifs à ce lot. La SCI enregistre alors la charge en HT et la TVA en compte 44566, dans les conditions de droit commun du droit à déduction.

Dans le cas très majoritaire d'une SCI qui loue nu à usage d'habitation, l'opération est exonérée de TVA : la TVA supportée n'est pas récupérable et la charge est enregistrée TTC. Ne cherchez pas à récupérer une TVA sur des appels de fonds d'un immeuble d'habitation — c'est un redressement assuré.

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4. L'arrêté des comptes annuel du syndic

L'exercice du syndicat clos, le syndic arrête les comptes, répartit les dépenses réelles entre les lots selon les clés du règlement et soumet le tout au vote de l'assemblée. Le décompte individuel qui en sort est le seul document qui dise à la SCI ce qu'elle a réellement supporté. Tout le reste — avis d'appel, relevés bancaires — ne prouve que des mouvements de trésorerie.

Les documents que vous recevez

Lire le décompte : la seule ligne qui compte vraiment

Le décompte individuel comporte toujours, sous une forme ou une autre, trois blocs :

1. Les provisions appelées sur l'exercice de copropriété (le total de ce que le syndic vous a demandé).
2. Les charges réparties sur votre lot, ventilées par clé et par poste (assurance, ascenseur, eau, gardiennage, honoraires, etc.).
3. Le solde : charges réparties − provisions appelées. Positif, c'est un appel complémentaire ; négatif, c'est un trop-versé.

Attention à une subtilité qui fausse beaucoup de régularisations : le décompte confronte des provisions appelées, alors que votre comptabilité — surtout à l'IR — enregistre des provisions payées. Si vous avez réglé le quatrième appel avec quinze jours de retard, en janvier, l'écart apparaît. Rapprochez donc systématiquement le total « appelé » du décompte avec le total « décaissé » de votre grand livre, et expliquez l'écart avant de régulariser.

La date qui déclenche la régularisation

Fiscalement, la régularisation intervient lorsque la répartition des charges est définitivement établie, c'est-à-dire après l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale. En pratique, pour un syndicat qui clôture au 31 décembre 2026 et tient son AG en mai 2027, la SCI régularise dans son résultat 2027 les provisions qu'elle avait déduites en 2026. Ce décalage d'un an est structurel : il n'est pas une erreur, il est le mécanisme lui-même.

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5. L'écriture de régularisation, à l'IR et à l'IS

SCI à l'IR : la régularisation fiscale

Le principe posé par le a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI est le suivant : les provisions déductibles de l'année sont diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspondent à des charges non déductibles ou à des charges récupérables sur le locataire.

Traduit en pratique, la SCI réintègre dans son résultat foncier de l'année N+1 :

• la fraction des provisions N correspondant à des charges non déductibles par nature (typiquement des travaux d'agrandissement ou de reconstruction, ou des dépenses relevant d'une immobilisation) ;
• la fraction correspondant à des charges récupérables sur le locataire, qu'elles aient été effectivement récupérées ou non ;
• le solde créditeur non utilisé, c'est-à-dire les provisions appelées supérieures aux charges réparties.

À l'inverse, un solde débiteur (appel complémentaire réclamé après approbation des comptes) reste déductible l'année de son paiement, selon les règles ordinaires.

Sur la déclaration 2072-S, deux rubriques distinctes matérialisent ce mécanisme : une ligne pour les provisions pour charges de copropriété payées au cours de l'année, une autre pour la régularisation des provisions déduites au titre de l'année précédente. C'est la seconde qui est presque toujours laissée à zéro par les gérants qui déclarent eux-mêmes — et c'est exactement ce que l'administration sait détecter, puisque la première ligne, elle, est renseignée chaque année.

Cas particulier : la SCI cesse de louer le lot. Si la location prend fin, la régularisation de l'année suivante n'a plus de support. Le BOFiP admet une régularisation prévisionnelle anticipée, opérée dès l'année de cessation, en retenant par exemple la proportion de charges non déductibles et récupérables constatée l'année précédente. Documentez le calcul dans un mémo joint au dossier.

SCI à l'IS : les écritures d'inventaire

À l'IS, il n'y a pas de « régularisation fiscale » au sens du a quater : le mécanisme du CGI est propre aux revenus fonciers. Ce qui se passe en revanche, c'est un rattachement à l'exercice classique, opéré par des écritures d'inventaire à la clôture.

Deux situations, deux écritures :

Cas 1 — la SCI a versé plus que la charge de l'exercice. La fraction versée d'avance n'est pas une charge de l'exercice : elle est neutralisée par une charge constatée d'avance.

Cas 2 — la charge de l'exercice dépasse ce qui a été appelé. Le décompte n'est pas encore parvenu mais le complément est certain dans son principe : on constate une charge à payer.

Ces deux écritures sont contre-passées à l'ouverture de l'exercice suivant, et le décompte définitif du syndic vient ensuite s'imputer normalement. Si votre SCI à l'IS ne reçoit jamais le décompte à temps, l'estimation doit reposer sur une base sérieuse et documentée : budget voté, appels réels, historique des trois derniers exercices. Une estimation arbitraire fragilise la charge à payer. Pour la mécanique générale de fin d'exercice, voir notre guide de la clôture comptable en SCI et la checklist de clôture.

Le décalage d'exercice, en une phrase : à l'IR, la provision est déduite tout de suite et corrigée l'année suivante ; à l'IS, c'est l'inverse — on corrige immédiatement, à la clôture, pour n'imputer que la charge de l'exercice. Le résultat économique converge, mais jamais sur le même millésime.

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6. Les travaux hors budget prévisionnel

Le II de l'article 14-1 de la loi de 1965 exclut les dépenses de travaux du budget prévisionnel et renvoie à un décret en Conseil d'État le soin d'en fixer la liste. Cette liste figure à l'article 44 du décret n° 67-223 (dans sa rédaction issue du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004) :

• travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que les travaux de maintenance ;
• travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que les travaux de maintenance ;
• travaux d'amélioration : transformation d'éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux à usage commun, fouille, surélévation ;
• études techniques : diagnostics, consultations ;
• et de manière générale, tout travail ne concourant pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou au fonctionnement des équipements communs.

Le texte précise que « les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ». Autrement dit : c'est le procès-verbal d'AG qui fixe le calendrier d'appel, pas la loi. Un ravalement peut être appelé en un versement, en trois échéances, ou étalé sur deux exercices. Conservez impérativement ce PV : c'est lui qui justifie l'exigibilité de chaque appel — et donc, à l'IS, le rattachement à l'exercice.

La question qui commande tout : charge ou immobilisation ?

Un appel de travaux n'a pas de traitement unique. Seule compte la nature des travaux financés — exactement comme si la SCI les faisait réaliser dans ses parties privatives. Le fait que l'argent transite par le syndic ne change rien à la qualification.

La conséquence pratique est lourde. En SCI à l'IR, une provision pour travaux versée au syndic est d'abord déduite en totalité l'année du paiement (le a quater vise expressément les provisions « comprises ou non dans le budget prévisionnel »), puis réintégrée l'année suivante à hauteur de la fraction correspondant à des travaux non déductibles. Une SCI qui finance une surélévation via un appel de 30 000 € déduira 30 000 € en N, puis devra réintégrer 30 000 € en N+1. Oublier cette réintégration, c'est un redressement mécanique.

En SCI à l'IS, l'appel de travaux d'amélioration ou de reconstruction n'est pas une charge : il finance un actif. La quote-part revenant au lot vient augmenter la valeur de la construction, et sera amortie selon le plan d'amortissement du composant concerné. Nos guides détaillent les mécanismes : écritures de travaux en SCI, travaux en SCI : charge ou immobilisation, plan d'amortissement.

Tant que les travaux ne sont pas achevés, l'usage prudent consiste à porter les sommes en immobilisations en cours, puis à basculer le montant définitif en construction à la réception, à partir du décompte de travaux du syndic. L'amortissement ne démarre qu'à la mise en service.

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7. Le fonds de travaux : le piège n° 1

Depuis la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), les syndicats des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation doivent constituer un fonds de travaux, aujourd'hui codifié à l'article 14-2-1 de la loi de 1965, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. L'obligation s'applique à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.

Le montant minimum

• Si l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux (article 14-2), la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et à 5 % du budget prévisionnel.
• En l'absence de plan adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
• L'assemblée générale peut voter un montant supérieur. Elle peut décider la suspension des cotisations lorsque le montant du fonds excède celui du budget prévisionnel ou, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, lorsqu'il excède 50 % du montant des travaux prévus par ce plan. Il s'agit d'une faculté, non d'une obligation, et les deux seuils sont alternatifs.

Chaque copropriétaire cotise selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée pour le versement des provisions du budget prévisionnel — d'où le fait que la cotisation apparaisse souvent sur la même ligne de l'appel trimestriel. C'est précisément là que naît l'erreur.

Une somme définitivement acquise au syndicat

L'article 14-2-1 est net : les sommes versées au titre du fonds de travaux sont, dès leur versement, attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement lors de la vente du lot. Si votre SCI revend un appartement après avoir cotisé pendant huit ans, elle ne récupère rien du syndicat : elle peut seulement tenter de valoriser ce fonds dans le prix de vente, ce qui relève d'une négociation privée sans effet vis-à-vis du syndicat.

Comment le comptabiliser en SCI à l'IS

Deux traitements coexistent. Le choix se fait une fois, et il vaut mieux le faire en connaissance de cause :

Quel que soit le choix, la permanence des méthodes s'impose : on ne bascule pas d'un traitement à l'autre d'un exercice sur l'autre sans le justifier en annexe. Et dans tous les cas, tenez un tableau extra-comptable du cumul cotisé au fonds de travaux, lot par lot : c'est ce tableau qui permettra, le jour des travaux, de justifier ce qui devient déductible ou amortissable.

Ne confondez pas le fonds de travaux de copropriété avec une provision pour gros entretien constituée par la SCI elle-même dans ses propres comptes. Ce sont deux mécanismes indépendants, avec des règles fiscales différentes — voir notre guide sur la provision pour gros entretien en SCI.

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8. Charges récupérables : la deuxième régularisation

Le circuit des appels de fonds ne s'arrête pas au syndic. Une partie des charges de copropriété est récupérable sur le locataire, et cette récupération constitue une seconde boucle de régularisation, avec son propre calendrier et ses propres règles.

Bail d'habitation : une liste limitative

Pour un logement loué nu, l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renvoie à une liste limitative, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Sont notamment récupérables :

• l'eau froide, l'eau chaude et le chauffage collectif (consommations, entretien courant des installations) ;
• l'électricité des parties communes, l'entretien des espaces verts, le nettoyage ;
• l'entretien courant et les menues réparations de l'ascenseur ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• une fraction de la rémunération du gardien ou concierge, selon les tâches qu'il assure.

Ne sont jamais récupérables : les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, la taxe foncière, le ravalement, le remplacement d'un équipement, les gros travaux, les frais d'AG. Ce sont ces postes-là qui restent définitivement à la charge de la SCI — et qui, eux, sont déductibles.

Le bailleur peut appeler des provisions mensuelles sur charges, mais il doit procéder chaque année à une régularisation par comparaison avec les charges réelles, en communiquant au locataire le décompte par nature de charges et, pour un immeuble collectif, le mode de répartition. Les pièces justificatives doivent être tenues à sa disposition. Le détail pratique figure dans notre guide des charges locatives en SCI et dans le guide du bail d'habitation en SCI.

Bail commercial : liberté encadrée

En bail commercial, la répartition est contractuelle : le bail peut mettre à la charge du preneur l'essentiel des charges de copropriété. Mais l'article R. 145-35 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, interdit d'imputer au locataire notamment les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité relevant de ces grosses réparations, les impôts dont le bailleur est légalement redevable (au premier rang desquels la contribution économique territoriale) et les honoraires de gestion des loyers. Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges doit être annexé au bail. Voir notre guide du bail commercial en SCI.

L'écriture côté SCI à l'IS

Les provisions sur charges appelées au locataire ne sont pas un produit d'exploitation définitif tant que la régularisation n'a pas eu lieu. Un schéma cohérent :

Le résultat de l'exercice ne doit refléter, au titre des charges de copropriété, que la charge nette réellement supportée par la SCI : charges réparties par le syndic, diminuées de ce qui est refacturé au locataire.

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9. Exemple chiffré complet d'appels de fonds sur un exercice

Prenons une SCI qui détient un appartement de 65 m² dans une copropriété de 1 000 tantièmes, sa quote-part étant de 85/1000. Le logement est loué nu à usage d'habitation. Exercice de la SCI et exercice du syndicat : 1^er janvier – 31 décembre.

Les données de l'exercice 2026

En mai 2027, le syndic transmet le décompte individuel de l'exercice 2026 :

Solde sur charges courantes : 2 750 € de charges réparties contre 2 880 € de provisions appelées, soit un trop-versé de 130 € imputé sur l'appel du premier trimestre 2027.

Traitement en SCI à l'IR

Résultat foncier 2026 — la SCI déduit les provisions payées, à l'exception de la cotisation au fonds de travaux :

Régularisation 2027 — après approbation des comptes en AG, la SCI réintègre :

Le raisonnement est vérifiable : sur 5 430 € déduits en 2026, la SCI n'a réellement supporté, à titre définitif et déductible, que 830 € de charges courantes non récupérables (2 750 − 1 920) et 2 550 € de ravalement, soit 3 380 €. La réintégration de 2 050 € ramène bien la déduction nette à 3 380 €. Les 1 920 € récupérés auprès du locataire ne sont pas, eux, une recette imposable : l'article 29 du CGI exclut des recettes brutes les sommes versées par le locataire au titre des charges lui incombant. La réintégration des 1 920 € est donc la seule écriture fiscale à passer ; la boucle charges récupérables / remboursement du locataire est, d'une année sur l'autre, globalement neutre (BOI-RFPI-BASE-20-40).

Le ravalement en question : ici, le ravalement est traité comme une dépense de réparation et d'entretien, donc déductible. Attention, ce n'est pas automatique : un ravalement accompagné d'une isolation thermique par l'extérieur relève des travaux d'amélioration, et un ravalement associé à une surélévation ou une extension bascule en construction non déductible. Lisez le devis annexé au PV d'AG avant de trancher — c'est le devis, pas l'intitulé de l'appel de fonds, qui qualifie les travaux.

Traitement en SCI à l'IS

Sur le même dossier, une SCI à l'IS raisonne différemment. Elle rattache à l'exercice 2026 :

• 2 750 € de charges courantes de copropriété (compte 614), issues du décompte — et non 2 880 € de provisions. L'écart de 130 € est constaté à la clôture comme une créance sur le syndic (compte de tiers débiteur), soldée l'année suivante par imputation sur l'appel du premier trimestre 2027. Ce n'est pas une charge constatée d'avance : le compte 486 est réservé aux appels afférents à une période postérieure à la clôture (voir le chapitre 5).
• 1 920 € de produits de refacturation au locataire (compte 708), avec régularisation du compte de provisions sur charges du locataire.
• 2 550 € de ravalement en charge (compte 615), les travaux ayant le caractère de réparation. S'ils avaient constitué une amélioration, ils auraient été immobilisés en compte 213 et amortis.
• 360 € de cotisation au fonds de travaux, portés selon la méthode retenue en compte de tiers (467) ou en charge — la déductibilité fiscale suivant le traitement des travaux financés.

Le résultat comptable 2026 supporte donc une charge nette de copropriété de 2 750 − 1 920 + 2 550 = 3 380 €. Exactement le même montant économique qu'à l'IR, mais constaté d'un seul coup en 2026, sans report sur 2027. Même charge, calendrier différent : toute la différence entre les deux régimes tient dans cette phrase. Pour choisir en connaissance de cause, voir notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR.

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10. Pièces justificatives à conserver

En copropriété, la déduction se prouve par le décompte, jamais par le virement. Un relevé bancaire indiquant 5 790 € versés à un cabinet de syndic ne dit rien de la nature des sommes ni de leur déductibilité — un vérificateur le rappellera. Constituez donc, exercice par exercice, un dossier complet.

Sur le plan fiscal, l'article L102 B du livre des procédures fiscales impose une conservation de six ans des pièces justificatives. La prudence commande de retenir dix ans, à l'IS comme à l'IR, compte tenu du droit de reprise de l'administration, qui s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'imposition et se trouve porté à dix ans en cas d'activité occulte (article L169 du livre des procédures fiscales). L'article L123-22 du Code de commerce, qui fixe une durée de dix ans, ne vise en revanche que les commerçants : il ne s'applique pas à une société civile. Voir aussi nos guides documents à conserver en SCI et registres comptables de la SCI.

Conseil de terrain : demandez au syndic un accès à l'extranet de la copropriété et téléchargez chaque année, au même moment, le pack complet (appels, décompte, annexes, PV). Les syndics changent, les extranets ferment, et récupérer trois exercices de décomptes auprès d'un ancien cabinet est une opération pénible — et parfois facturée.

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11. Les 10 erreurs classiques de comptabilisation des appels de fonds

Erreur 1 : déduire la cotisation au fonds de travaux

C'est l'erreur la plus fréquente et la plus systématique, parce que la cotisation figure sur le même avis d'appel que les provisions courantes. Rappel : les cotisations au fonds de travaux ne sont pas visées par le a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI et ne deviennent déductibles qu'au moment où le syndic les utilise pour payer des travaux eux-mêmes déductibles. Isolez cette ligne dès la saisie.

Erreur 2 : oublier la régularisation de l'année suivante

Beaucoup de SCI à l'IR renseignent chaque année la ligne « provisions pour charges de copropriété » et laissent la ligne de régularisation à zéro. Le déséquilibre est visible et facilement détectable : une SCI qui déduit des provisions sans jamais régulariser déclare implicitement qu'aucune charge n'est récupérable sur son locataire et qu'aucun trop-versé n'existe. C'est rarement crédible.

Erreur 3 : déduire les charges du décompte au lieu des provisions

L'erreur symétrique, souvent commise par excès de rigueur : attendre le décompte pour ne déduire que les charges réelles. Le BOFiP est clair — la déduction des provisions l'année du paiement est obligatoire, elle n'est pas une option. Résultat : un décalage permanent d'un an et un résultat foncier faux sur tous les exercices.

Erreur 4 : passer un appel de travaux d'amélioration en charge

Un appel de 8 400 € pour l'installation d'un ascenseur qui n'existait pas n'est pas une charge d'entretien. À l'IS, c'est une immobilisation à amortir ; à l'IR, c'est une dépense d'amélioration dont le sort dépend de l'affectation du local. Le réflexe correct est de remonter au devis annexé au PV d'AG, jamais de se fier à l'intitulé de l'appel.

Erreur 5 : confondre le plan comptable du syndicat et celui de la SCI

Reprendre les comptes du plan comptable des copropriétés (décret n° 2005-240) dans le grand livre de la SCI produit une comptabilité incohérente, inexploitable pour la liasse fiscale et pour le dépôt de la 2033. La SCI est copropriétaire, pas syndicat : elle utilise son propre plan de comptes.

Erreur 6 : ne pas récupérer les charges auprès du locataire

Fiscalement, la fraction récupérable est réintégrée qu'elle ait été récupérée ou non. Une SCI qui néglige la régularisation annuelle des charges avec son locataire perd donc deux fois : elle n'encaisse pas la trésorerie correspondante (qui n'est d'ailleurs pas une recette imposable, article 29 du CGI), et elle réintègre quand même la charge dans son résultat foncier. Sur un immeuble avec chauffage collectif, cela représente vite un millier d'euros par an et par lot, perdus sans contrepartie.

Erreur 7 : payer les appels depuis un compte personnel

Chaque appel de fonds doit être réglé depuis le compte bancaire de la SCI. Un paiement depuis le compte d'un associé se traduit au mieux par un apport en compte courant d'associé à documenter, au pire par un rejet de la charge en contrôle et un argument de plus pour contester la réalité de la vie sociale. Voir notre guide du compte bancaire de la SCI.

Erreur 8 : ignorer les conséquences d'un impayé

À défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité et après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents, deviennent immédiatement exigibles ; le syndicat peut alors agir devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi de 1965). La Cour de cassation contrôle strictement le contenu de cette mise en demeure, qui doit détailler la nature et le montant des sommes réclamées, exercice par exercice. Un simple oubli de virement peut donc faire tomber le terme sur l'ensemble de l'exercice.

Erreur 9 : mal répartir les appels lors d'une vente

L'article 6-2 du décret n° 67-223 fixe la règle opposable au syndicat : la provision du budget prévisionnel est due par le vendeur ; les appels de travaux hors budget sont dus par celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel ; le solde de régularisation est imputé à celui qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes. Les arrangements conclus chez le notaire produisent leurs effets entre les parties mais restent inopposables au syndicat.

Erreur 10 : négliger le calendrier du plan pluriannuel de travaux

Depuis la loi Climat et résilience, les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux de construction remonte à plus de quinze ans doivent faire l'objet d'un plan pluriannuel de travaux (article 14-2 de la loi de 1965). Une SCI qui détient un lot dans une copropriété dont le bâti est énergivore doit anticiper des appels significatifs à venir — d'autant plus si le logement est concerné par les restrictions de location liées au DPE. Voir nos guides SCI et passoires thermiques et rénovation énergétique en SCI.

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12. FAQ — Appels de fonds de copropriété en SCI

Ce guide a une vocation pédagogique et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles applicables dépendent du règlement de votre copropriété, de la nature de vos baux et du régime fiscal de votre SCI. Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 10, 10-1, 14-1, 14-2, 14-2-1, 19-2), décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (art. 6-2, 44), décret n° 87-713 du 26 août 1987, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 23), article R. 145-35 du Code de commerce, décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, article 31, I, 1°, a quater du CGI, articles 260 et 261 D du CGI, articles L123-22 du Code de commerce et L169 du livre des procédures fiscales, BOI-RFPI-BASE-20-70. À jour au 20 juillet 2026.