Plus-value immobilière en SCI à l'IS : calcul VNC, imposition et stratégies (2026)
Vous avez choisi la SCI à l'IS pour profiter des amortissements. À la revente, chaque euro amorti se retrouve dans l'assiette de la plus-value imposable. Ce guide vous explique comment fonctionne la plus-value en SCI IS dans le détail : calcul de la VNC, taux IS applicable, double imposition IS + dividendes, interaction avec vos déficits reportables, et la question stratégique clé — vendre l'immeuble ou céder vos parts ?
Ce guide traite exclusivement de la SCI à l'IS. Pour une comparaison IS vs IR ou le régime des particuliers (abattements, exonérations), consultez notre guide comparatif Plus-value SCI IS vs IR.
Sommaire
- 1. Pourquoi la plus-value en SCI IS est fondamentalement différente
- 2. Calcul pas à pas : de l'acte à la VNC
- 3. Taux IS applicable et conditions du taux réduit PME
- 4. Double imposition IS + dividendes : le coût total réel
- 5. Déficits reportables IS et plus-value (art. 209 CGI)
- 6. Les (rares) exonérations en SCI IS
- 7. Céder les parts plutôt que l'immeuble
- 8. Cas pratiques chiffrés
- 9. FAQ
1. Pourquoi la plus-value en SCI IS est fondamentalement différente
Une plus-value « professionnelle » intégrée au résultat IS
En SCI à l'IS, la cession d'un immeuble ne relève pas du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI). La plus-value est une plus-value professionnelle, traitée comme n'importe quel produit de la société : elle s'intègre au résultat fiscal de l'exercice et est imposée à l'IS aux taux ordinaires.
Conséquence directe : il n'y a pas de déclaration séparée sur le formulaire 2048-IMM (réservé aux particuliers et aux SCI IR). La plus-value figure dans la liasse fiscale 2033 (régime simplifié) ou 2050-2059 (régime réel normal), ligne résultat de l'exercice.
L'impact décisif des amortissements sur la VNC
C'est le mécanisme central à comprendre. En SCI IS :
- Chaque année, vous déduisez les amortissements de votre résultat imposable → économie d'IS annuelle
- Ces amortissements réduisent la VNC du bien dans votre bilan
- À la revente, la plus-value = prix de cession − VNC → les amortissements augmentent mécaniquement la plus-value imposable
L'art. 39 C CGI ne s'applique pas en SCI IS
L'article 39 C CGI plafonne les amortissements LMNP au montant des revenus locatifs annuels et crée des « amortissements réputés différés » (ARD) qui ne réduisent pas la VNC lors de la revente. Ce mécanisme ne concerne que les BIC/LMNP (personnes physiques). En SCI IS : tous les amortissements pratiqués réduisent la VNC, et donc augmentent la plus-value future. Il n'y a pas de stock d'amortissements non déduits qui amortissent le choc fiscal à la revente.
Ce qui ne s'applique pas en SCI IS
| Mécanisme | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Abattement pour durée de détention | ✓ (6 %/an → exo 22/30 ans) | ✗ |
| Exonération résidence principale | ✓ (mise à disposition gratuite) | ✗ |
| Seuil d'exonération 15 000 € | ✓ (art. 150 U II 6° CGI) | ✗ |
| Surtaxe PV élevées (> 50 000 €) | ✓ (s'applique) | ✗ (ne s'applique pas) |
| Déclaration 2048-IMM chez le notaire | ✓ | ✗ (liasse fiscale 2033) |
| PS à 17,2 % sur la plus-value | ✓ | ✗ (IS uniquement) |
| Distinction CT/LT favorable | — | ✗ (tout est CT en IS) |
Point juridique : En IS, toutes les plus-values sur immeubles sont à court terme, quelle que soit la durée de détention (BOI-BIC-PVMV-20-10). La distinction court terme / long terme (art. 39 duodecies CGI) qui permet un taux réduit ne subsiste en IS que pour les titres de participation (0 % avec quote-part de frais de 12 %) — pas pour les immeubles.
2. Calcul pas à pas : de l'acte à la VNC
Étape 1 — La valeur d'entrée au bilan
La valeur d'entrée comprend :
- Prix d'acquisition (acte notarié)
- Frais d'acquisition : honoraires notariaux, droits de mutation, frais d'agence — activables à l'actif ou déductibles en charges (option irrévocable exercice par exercice)
- Travaux d'amélioration immobilisés (distincts des travaux d'entretien passés en charges)
Le terrain est exclu de la base amortissable (PCG art. 214-2 : actif à durée d'utilisation illimitée). Il reste inscrit au bilan à sa valeur d'origine et ne génère jamais d'amortissement — il n'entre pas non plus dans le calcul de la VNC du bâti, mais s'ajoute à celle-ci pour constituer la VNC globale de l'immeuble.
Étape 2 — Les amortissements cumulés réduisent la VNC
En SCI IS, les amortissements sont pratiqués par composants (CRC règlement 2002-10, applicable depuis 2005). Chaque composant a sa propre durée et sa propre VNC :
| Composant | Base (€) | Durée | Amort./an | Cumulé 15 ans | VNC Y15 |
|---|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 %) | 127 500 | 50 ans | 2 550 | 38 250 | 89 250 |
| Toiture (12 %) | 30 600 | 30 ans | 1 020 | 15 300 | 15 300 |
| Réseaux (15 %) | 38 250 | 20 ans | 1 913 | 28 695 | 9 555 |
| Aménagements (13 %) | 33 150 | 15 ans | 2 210 | 33 150 | 0 |
| Étanchéité (10 %) | 25 500 | 15 ans | 1 700 | 25 500 | 0 |
| Total bâti (hors terrain) | 255 000 | — | 9 393 | 140 895 | 114 105 |
| Terrain (non amorti) | 45 000 | — | 0 | 0 | 45 000 |
| VNC totale immeuble | 300 000 | — | — | 140 895 | 159 105 |
Hypothèse : appartement acquis 300 000 € (terrain 15 % = 45 000 €, bâti 255 000 €). Durées pédagogiques — adaptez à l'âge et à l'état réel du bien. Voir nos guides gros œuvre, toiture, réseaux.
Étape 3 — Calcul de la plus-value brute
Plus-value imposable IS = Prix de cession − VNC totale de l'immeuble
Reprenons l'exemple : bien vendu 450 000 € après 15 ans.
- Prix de cession net vendeur : 450 000 €
- VNC immeuble au moment de la cession : 159 105 €
- Plus-value brute imposable : 450 000 − 159 105 = 290 895 €
Frais de cession : les honoraires d'agence, de notaire et autres frais directement liés à la vente peuvent réduire le prix de cession net. À vérifier selon la documentation contractuelle. En SCI IS, les frais de cession sont des charges déductibles de l'exercice, pas une majoration du prix d'acquisition comme en régime IR.
Étape 4 — Intégration au résultat IS de l'exercice
La plus-value vient s'ajouter au résultat courant de la SCI IS sur l'exercice de cession. Si la SCI a par ailleurs un résultat locatif de 12 000 €, le résultat fiscal total de l'exercice sera : 12 000 + 290 895 = 302 895 €. C'est sur ce montant global que l'IS est calculé.
3. Taux IS applicable et conditions du taux réduit PME
Le taux IS en 2026 : 15 % / 25 % (art. 219-I-b CGI)
En SCI IS, la plus-value est imposée aux taux IS ordinaires. Pour une SCI PME :
- 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice imposable (par exercice de 12 mois)
- 25 % sur la fraction excédant 42 500 €
Pour une SCI IS non PME (ou ne remplissant pas les conditions ci-dessous) : 25 % sur l'intégralité du bénéfice.
Conditions strictes du taux réduit PME (souvent ignorées)
Les trois conditions sont cumulatives (art. 219-I-b CGI) :
- Chiffre d'affaires inférieur à 10 M€ au cours de l'exercice
- Capital entièrement libéré à la clôture de l'exercice
- Capital détenu directement ou indirectement à 75 % au moins par des personnes physiques de façon continue tout au long de l'exercice
Attention : beaucoup de SCI IS ne remplissent pas ces conditions
Si un associé est une société (SCI holding, SARL, SAS) détenant plus de 25 % du capital, ou si le capital n'est pas entièrement libéré, le taux réduit de 15 % ne s'applique pas — toute la plus-value est taxée à 25 %.
L'effet du résultat courant : quand toute la PV est à 25 %
Si la SCI IS a déjà 42 500 € de résultat courant (loyers nets) avant de comptabiliser la plus-value, le plafond du taux réduit est déjà atteint. Toute la plus-value sera alors taxée à 25 %. C'est le cas de la plupart des SCI IS disposant de plusieurs biens ou de biens importants.
4. Double imposition IS + dividendes : le coût total réel
Première couche : l'IS sur la plus-value
La SCI IS paie l'impôt sur les sociétés sur sa plus-value. Le produit de cession reste dans la trésorerie de la SCI — net d'IS. À ce stade, les associés n'ont encore rien reçu.
Deuxième couche : le PFU 31,4 % sur les dividendes (2026)
Pour que les associés perçoivent le produit de cession, la SCI doit distribuer des dividendes. Ces dividendes sont soumis en 2026 au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % : 12,8 % d'IR + 18,6 % de PS (hausse CSG de +1,4 point via la LFSS 2026).
31,4 % — pas 30 % — sur les dividendes en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, la CSG sur les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, PV mobilières) est passée de 9,2 % à 10,6 % (LFSS 2026, adoptée le 16 décembre 2025). Le PFU est donc de 31,4 %. Attention : cette hausse ne touche PAS les plus-values immobilières en SCI IR ni les revenus fonciers, qui restent à 17,2 % de PS.
Option barème progressif + abattement de 40 %
Les associés peuvent opter pour le barème progressif de l'IR à la place du PFU. Dans ce cas, un abattement de 40 % s'applique sur les dividendes bruts (art. 158-3 2° CGI), puis la fraction imposable est soumise au TMI de l'associé + PS de 18,6 %.
Cette option est globale (elle s'applique à tous les revenus de capitaux mobiliers) et est avantageuse uniquement si la tranche marginale de l'associé est inférieure à environ 12,8 %. Elle reste rare en pratique.
Tableau : taux effectif global selon le scénario
| Scénario | IS | PFU/barème | Total | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|
| SCI IS PME + PFU 31,4 % — PV 290 000 € | 68 938 € | 69 210 € | 138 148 € | 47,6 % |
| SCI IS non PME + PFU 31,4 % — PV 290 000 € | 72 500 € | 67 822 € | 140 322 € | 48,4 % |
| SCI IR — même bien vendu (15 ans détention) | 0 € | ~24 000 € (IR+PS) | ~24 000 € | ~16 % |
PV brute SCI IR : 450 000 − 300 000 = 150 000 €. Après abattement IR 60 % (15 ans) : IR 19 % × 60 000 € = 11 400 €. PS 17,2 % × 125 250 € (abattement PS 16,5 %) = 21 543 €. Surtaxe : 1 200 €. Total : ~34 143 € sur une PV brute de 150 000 € = 22,8 %. Comparatif illustratif — la SCI IS a déduit ~140 895 € d'amortissements pendant 15 ans, soit ~35 224 € d'économies d'IS cumulées (25 %) que la SCI IR n'a pas réalisées.
5. Déficits reportables IS et plus-value (art. 209 CGI)
Un actif fiscal souvent ignoré à la revente
En SCI IS, les amortissements dépassent souvent les loyers perçus pendant les premières années. Cela crée un déficit fiscal reportable, inscrit au bilan comme un actif fiscal. Ce déficit est reportable sans limite de durée (art. 209 CGI).
Beaucoup d'investisseurs oublient que ce déficit peut être imputé sur le bénéfice de cession au moment de la vente, réduisant significativement l'IS dû.
Le plafond d'imputation : 1 000 000 € + 50 %
L'imputation des déficits reportés est plafonnée par exercice à : 1 000 000 € + 50 % du bénéfice fiscal excédant ce premier million.
Pour la grande majorité des SCI IS particulières (bénéfice de cession < 1 000 000 €), ce plafond ne s'applique pas : le déficit reporté est imputable en totalité sur le bénéfice de cession, dans la limite du bénéfice réalisé.
Ordre d'imputation : chronologique
Les déficits s'imputent dans l'ordre chronologique — les plus anciens en premier. Si certains déficits remontent à plus de 5 ou 10 ans, ils restent valides et s'imputent avant les plus récents.
Exemple : SCI IS avec 500 000 € de déficits reportés — vente dégageant 800 000 € de PV
Le déficit reportable IS est donc un véritable actif fiscal qui se monétise à la revente. Plus la SCI IS a accumulé d'amortissements dépassant les loyers, plus cet actif est important — et plus la revente est fiscalement efficiente.
6. Les (rares) exonérations en SCI IS
Ce qui ne s'applique vraiment pas (à retenir)
Soyons directs : les exonérations de plus-value en SCI IS sont quasiment inexistantes par rapport au régime IR. La surtaxe sur les PV élevées (art. 1609 nonies G CGI) ne s'applique pas — mais c'est une bonne nouvelle, pas une exonération.
Exonération pour transformation de locaux professionnels en logements (zones A/Abis)
Une exonération d'IS sur la plus-value existe pour la cession de locaux à usage professionnel ou commercial (bureaux, entrepôts, locaux industriels) destinés à être transformés en logements, situés dans les zones A et Abis (zones de tension locative maximale) — BOI-IS-BASE-20-30-10.
Conditions : la SCI IS vend à un acquéreur qui s'engage à transformer les locaux en logements dans un délai déterminé. Cette exonération est très spécifique et peu utilisée en pratique par les SCI IS résidentielles, mais mérite d'être connue si vous détenez des actifs commerciaux.
Report d'imposition en cas de fusion ou apport (art. 210 A CGI)
Si votre SCI IS fusionne avec une autre société IS, ou apporte un immeuble à titre partiel d'actif à une autre IS, le régime spécial des fusions (art. 210 A CGI) permet un report d'imposition sur les plus-values latentes :
- Immobilisations amortissables (bâti) : la PV latente est réintégrée par fractions dans les résultats de la société absorbante (selon le plan d'amortissement résiduel)
- Immobilisations non amortissables (terrains) : la PV est reportée jusqu'à la cession ultérieure par la société absorbante
Ce régime ne supprime pas l'impôt — il le diffère. Mais le différé peut être très long (toute la durée de détention par la société absorbante). C'est la seule vraie stratégie de « purge » en IS, en dehors de la cession des parts.
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7. Céder les parts plutôt que l'immeuble
La plus-value mobilière sur cession de parts de SCI IS
Si c'est l'associé qui cède ses parts de SCI IS (et non la SCI qui cède son immeuble), la plus-value réalisée est une plus-value mobilière — pas une plus-value professionnelle IS. Elle est imposée au PFU de 31,4 % en 2026 (ou option barème).
La base de calcul : prix de cession des parts − prix d'acquisition des parts. La différence entre la valeur des parts et la valeur des actifs nets de la SCI (intégrant la VNC) est capturée dans le prix de cession des parts — mais l'associé vendeur n'est pas directement imposé à l'IS sur la plus-value latente de l'immeuble.
Simulation : vendre l'immeuble vs vendre ses parts
| Étape | Option A : SCI vend l'immeuble | Option B : Associé vend ses parts |
|---|---|---|
| Prix / valeur économique | 600 000 € (prix vente immeuble) | 600 000 € (valeur des parts) |
| Prix d'acquisition (parts / immeuble) | 200 000 € (VNC immeuble) | 200 000 € (coût parts) |
| Plus-value | 400 000 € | 400 000 € |
| IS sur PV (25 %, non PME) | −100 000 € | 0 € |
| Trésorerie SCI nette | 500 000 € | — |
| Boni de liquidation | 300 000 € (500k − 200k apports) | — |
| PFU 31,4 % | −94 200 € (sur 300 000 €) | −125 600 € (sur 400 000 €) |
| Net perçu par l'associé | 405 800 € | 474 400 € |
| Total impôts | 194 200 € (48,6 %) | 125 600 € (31,4 %) |
Avantage de la cession de parts : 68 600 € net supplémentaire dans cet exemple.
Le point de vue de l'acquéreur — un frein à ne pas négliger
L'acquéreur de parts doit :
- Payer 5 % de droits d'enregistrement sur le prix des parts (art. 726 CGI), soit 30 000 € dans notre exemple
- Hériter de la VNC actuelle de l'immeuble — il ne peut pas recommencer à amortir depuis la valeur de marché
- Supporter les passifs éventuels de la SCI (emprunts, provisions)
Ces éléments réduisent ce que l'acquéreur est prêt à payer pour les parts. En pratique, la négociation aboutit souvent à un prix des parts inférieur à la valeur des actifs nets pour tenir compte des droits de 5 % — le partage de l'avantage fiscal entre vendeur et acheteur est une composante clé de la négociation.
8. Cas pratiques chiffrés
Cas 1 — Appartement 300 000 € vendu 450 000 € après 15 ans
Données
Calcul IS (SCI PME)
Si distribution intégrale (PFU 31,4 %)
Cas 2 — SCI IS avec 500 000 € de déficits reportés face à une PV de 800 000 €
Données
Calcul IS PME avec déficit
Cas 3 — Taux effectif global IS + PFU sur une PV de 500 000 € (non PME)
Double imposition complète
9. FAQ — Plus-value SCI IS 2026
Questions fréquentes
La VNC (Valeur Nette Comptable) est la valeur résiduelle d'un bien dans le bilan après déduction des amortissements cumulés. Formule :
VNC = valeur d'entrée − amortissements cumulés
Exemple : appartement inscrit 255 000 € au bilan (hors terrain), après 15 ans et 140 895 € d'amortissements par composants → VNC bâti = 114 105 €. Le terrain (non amorti) reste à 45 000 € → VNC totale = 159 105 €.
C'est sur la VNC totale que se calcule la plus-value : prix de cession − VNC.
Plus vous amortissez, plus la VNC diminue. Plus la VNC est faible, plus la plus-value imposable est grande au moment de la revente. Les amortissements pratiqués pendant la détention génèrent une économie d'IS annuelle, mais cette économie est en quelque sorte « rendue » à la revente via une plus-value imposable plus élevée.
Point critique : en SCI IS, l'art. 39 C CGI ne s'applique pas. En LMNP, cet article plafonne les amortissements aux loyers et crée des amortissements non déduits (ARD) qui ne réduisent pas la VNC lors de la revente — avantage aujourd'hui supprimé par la réforme LMNP 2025. En SCI IS, tous les amortissements pratiqués réduisent la VNC et remontent dans la plus-value à la cession.
La plus-value s'intègre au résultat fiscal de l'exercice. Pour une SCI IS PME (CA < 10 M€, capital libéré, 75 %+ détenu par des personnes physiques) :
- 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (art. 219-I-b CGI)
- 25 % au-delà
Si le résultat courant dépasse déjà 42 500 € avant la plus-value, toute la plus-value est taxée à 25 %. Pour une SCI IS non PME : 25 % sur tout.
Non. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique en SCI IS. Quelle que soit la durée de détention — 5, 15 ou 30 ans — la plus-value est intégralement intégrée au résultat IS, sans abattement. Le régime des abattements (6 %/an, exonération à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS) est réservé aux particuliers et aux SCI à l'IR (art. 150 VC CGI).
Deux niveaux d'imposition s'appliquent :
- IS sur la plus-value : 15 %/25 % selon le régime PME. Le produit de cession net d'IS reste dans la trésorerie SCI.
- PFU 31,4 % (en 2026) sur les dividendes distribués aux associés : 12,8 % d'IR + 18,6 % de PS.
Exemple : PV 500 000 €, IS 25 % = 125 000 €, net SCI 375 000 €, PFU 31,4 % = 117 750 €. Net perçu : 257 250 €. Taux effectif : 48,55 %.
31,4 % depuis le 1er janvier 2026. La LFSS 2026 (adoptée le 16 décembre 2025) a relevé la CSG de 1,4 point sur les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, PV mobilières). Le PFU passe de 30 % (12,8 + 17,2) à 31,4 % (12,8 + 18,6).
Attention : cette hausse ne s'applique PAS aux plus-values immobilières en SCI IR ni aux revenus fonciers, qui restent à 17,2 % de PS.
Oui, et c'est souvent significatif. Les déficits IS accumulés (fréquents en SCI IS grâce aux amortissements > loyers) s'imputent sur le bénéfice de cession (art. 209 CGI), sans limite de durée.
Plafond : 1 000 000 € + 50 % du bénéfice excédant ce million. Pour la plupart des SCI IS particulières (bénéfice < 1 M€), le déficit est imputable en totalité.
Exemple : 500 000 € de déficits reportés + PV de 800 000 € → IS économisé : 125 000 €.
Non. La surtaxe de 2 % à 6 % (art. 1609 nonies G CGI) vise exclusivement les personnes physiques réalisant une PV nette imposable supérieure à 50 000 €. En SCI IS, la plus-value est un bénéfice ordinaire soumis à l'IS — cette surtaxe est totalement inapplicable. C'est en revanche une bonne nouvelle pour les plus-values importantes.
Généralement, céder les parts est plus avantageux pour le vendeur. La PV mobilière sur cession de parts est soumise au PFU de 31,4 % uniquement, sans passage par l'IS. Sur une même plus-value économique de 400 000 €, la cession de parts génère 125 600 € d'impôts (31,4 %), contre 194 200 € pour la vente de l'immeuble via la SCI (IS + PFU), soit 68 600 € d'économie.
Contre-argument : l'acquéreur paie 5 % de droits d'enregistrement sur les parts (vs 5,8 % de droits de mutation sur l'immeuble), et hérite de la VNC actuelle — ce qui réduit ses amortissements futurs. La négociation du prix intègre ces éléments.
L'acquéreur paie 5 % du prix de cession en droits d'enregistrement (art. 726 CGI), minimum 25 €. L'acte de cession doit être enregistré au SIE dans le mois suivant la signature. Ces 5 % sont légalement à la charge de l'acquéreur, mais influencent la négociation du prix dans la pratique.
La plus-value est intégrée au résultat fiscal de l'exercice de cession et déclarée dans la liasse fiscale 2033 (régime simplifié PME) ou 2050-2059 (régime réel normal). Il n'y a pas de déclaration séparée 2048-IMM (réservée aux particuliers et SCI IR). La date de cession retenue est celle de l'acte authentique de vente. L'IS sur l'exercice de cession doit être acquitté selon le calendrier habituel des acomptes et de la liquidation.
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