TVA sur la vente d'un immeuble par une SCI : neuf, ancien, marge (2026)

Vendre un immeuble depuis une SCI n'est pas un simple acte civil. Quatre régimes de TVA peuvent frapper la même opération, selon l'âge du bâtiment, la qualité du vendeur et le droit à déduction exercé à l'achat : hors champ, exonérée, taxée à 20 % sur le prix total, taxée sur la seule marge. Et il y a pire. La sortie du bien peut déclencher à elle seule le reversement d'une partie de la TVA déduite dix ans plus tôt. Un prix négocié au millier d'euros près, un compromis signé, une vente qui se passe bien, puis une note de 35 000 € qui tombe six mois après, parce que personne n'avait posé la question de l'option avant la signature. J'ai vu ce scénario plus souvent qu'à mon tour.

Ce guide traite d'une seule chose : la TVA de la vente d'un immeuble en SCI. Champ d'application, base d'imposition, régime de la marge, régularisation par vingtièmes. Vous y trouverez la grille de lecture complète, un arbre de décision en six questions et trois cas chiffrés qui couvrent l'essentiel de ce que rencontre une SCI patrimoniale.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Legifrance, jurisprudence du Conseil d'État et de la CJUE). Mis à jour le 30 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Où se situe ce guide : il traite la TVA de la vente. Pour la récupération de la TVA à l'achat d'un local neuf, voyez TVA sur un local neuf en SCI. Pour l'impôt sur la plus-value, qui est un impôt totalement distinct, voyez plus-value en SCI à l'IR et plus-value en SCI à l'IS. Pour les principes généraux de la TVA en SCI, le guide SCI et TVA pose le décor.

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1. Avant tout : votre SCI est-elle assujettie à la TVA, et agit-elle en tant que telle ?

L'âge du bâtiment attendra. La première question est ailleurs : la TVA ne frappe que les livraisons de biens effectuées par un assujetti agissant en tant que tel. Deux conditions, à prendre dans cet ordre.

La qualité d'assujetti (article 256 A du CGI)

L'article 256 A du CGI définit l'assujetti comme celui qui exerce, de manière indépendante, une activité économique. Et cette définition vise expressément l'exploitation d'un bien corporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence. Traduction : donner un immeuble en location, même nu, même en habitation, c'est exercer une activité économique.

Beaucoup de gérants comprennent ce point de travers. Leur raisonnement tient en une phrase : « ma SCI loue nu, la location nue d'habitation est exonérée de TVA, donc ma SCI n'a rien à voir avec la TVA ». La conclusion pratique tombe souvent juste. Le raisonnement, lui, est faux, et il se paie au moment de la vente. Voici la formulation exacte :

• Une SCI qui loue ses immeubles est un assujetti, quelle que soit la nature de la location.
• Si elle loue en nu à usage d'habitation, ses opérations sont exonérées (article 261 D, 2° du CGI, qui exonère « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus ») : elle ne collecte rien, elle ne déduit rien. Elle est un « assujetti exonéré », pas un non-assujetti.
• Si elle loue en nu à usage professionnel, ses loyers sont exonérés par le même article 261 D, 2° du CGI, sauf option pour la taxation prévue à l'article 260, 2° du CGI.
• Si elle loue des parkings isolés, elle est taxable de plein droit à 20 % : l'article 261 D, 2° du CGI exclut expressément de l'exonération « les emplacements pour le stationnement des véhicules » (voir notre guide location de parkings en SCI).
• Si elle loue en meublé, l'exonération de l'article 261 D, 4° du CGI s'applique, sauf para-hôtellerie (article 261 D, 4°, b du CGI).

La SCI véritablement non assujettie, c'est celle qui n'exerce aucune activité économique du tout : elle détient un immeuble mis gratuitement à disposition d'un associé, ou porte un terrain sans en retirer la moindre recette permanente. Celle-là vend hors du champ de la TVA, sans discussion possible.

Agir « en tant que tel » : le second filtre

Être assujetti ne suffit pas. Encore faut-il que la cession porte sur un bien affecté à l'activité économique de la SCI. Un assujetti qui vend un bien resté en dehors de son activité n'agit pas en tant qu'assujetti sur cette opération. L'hypothèse reste rare pour une société civile, dont le patrimoine est par construction social. La doctrine administrative suit la même logique : celui qui « se borne à agir comme propriétaire en dehors d'une activité économique » n'agit pas en tant qu'assujetti (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, « Précisions sur la notion d'assujetti »).

Dans la vie réelle d'une SCI de rapport, la réponse ne varie pas beaucoup : l'immeuble loué est affecté à l'activité, donc la SCI agit en tant qu'assujettie lorsqu'elle le vend. Ce qui varie, c'est la conséquence.

Pourquoi cette question ne mord vraiment que sur le neuf

Retenez cette simplification avant tout le reste. La qualité d'assujetti change tout pour un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, et presque rien pour un immeuble ancien :

Arrêtez-vous sur la deuxième ligne, colonne « immeuble neuf ». Une SCI qui achète un appartement neuf, le loue nu à des particuliers pendant trois ans et le revend doit en principe facturer 20 % de TVA sur le prix total. Contre-intuitif, j'en conviens. C'est pourtant la mécanique du texte. Il existe une contrepartie, et elle est loin d'être symbolique : la SCI récupère par régularisation une large fraction de la TVA d'acquisition qu'elle n'avait jamais pu déduire (section 5). Le cas B, plus bas, le chiffre.

Hors champ et exonéré : même résultat, pas même régime. Dans les deux cas, aucune TVA n'apparaît sur l'acte et l'acquéreur supporte les droits de mutation de droit commun. Deux différences comptent malgré tout. Une SCI non assujettie ne peut pas exercer l'option de l'article 260, 5° bis du CGI, et elle n'a rien à régulariser puisqu'elle n'a jamais déduit un euro. Une SCI assujettie exonérée, elle, peut opter. Et peut devoir reverser.

Le cas particulier de la SCI qui bascule en marchand de biens

Une SCI qui achète, découpe, rénove et revend de façon répétée sort du terrain de la gestion patrimoniale. L'administration peut y voir une activité commerciale d'achat-revente au sens de l'article 35 du CGI, avec deux conséquences en cascade : la bascule à l'impôt sur les sociétés en application de l'article 206, 2 du CGI, et un traitement TVA de professionnel de l'immobilier. Ce n'est plus le sujet de ce guide, mais c'est un risque qu'il faut avoir en tête avant d'enchaîner les reventes : j'en détaille les critères dans le guide SCI et marchand de biens.

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2. L'immeuble neuf : TVA de plein droit sur le prix total

La SCI est assujettie, elle agit en tant que telle : tout se joue désormais sur l'âge du bâtiment. Commençons par le cas le plus lourd, celui où la vente est taxée sans que personne n'ait rien à décider.

Ce que « neuf » veut dire fiscalement

La définition figure à l'article 257, I, 2, 2° du CGI. Est neuf l'immeuble achevé depuis cinq ans au plus. Le compteur part de l'achèvement, jamais de l'acquisition : un immeuble acheté d'occasion trois ans après sa construction reste « neuf » pendant deux ans entre les mains de la SCI.

Le même texte assimile aux constructions nouvelles les immeubles existants qui ont fait l'objet d'une surélévation ou de travaux les ayant rendus à l'état neuf. Le critère est technique, et très précis :

• travaux ayant remis à neuf la majorité des fondations ;
• ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• ou la majorité de la consistance des façades, hors ravalement ;
• ou l'ensemble des éléments de second œuvre limitativement énumérés par l'article 245 A de l'annexe II au CGI (planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et, pour les seules opérations réalisées en métropole, le système de chauffage), dans une proportion d'au moins deux tiers pour chacun d'eux.

Retenez la conséquence : une rénovation très lourde rajeunit fiscalement un immeuble ancien. Prenez une SCI qui achète un immeuble de 1962, le vide jusqu'aux murs, refait la structure et l'intégralité du second œuvre, puis revend. Elle croit vendre de l'ancien exonéré. Elle vend un « immeuble neuf », avec TVA de plein droit sur le prix total. Le décompte des deux tiers se fait élément par élément, factures à l'appui, et le notaire le fait généralement vérifier avant de rédiger la clause fiscale. Si vous sortez d'un chantier lourd, faites qualifier l'immeuble avant même de fixer un prix.

Le régime de TVA de la vente d'un immeuble neuf : taxation de plein droit

Quand le cédant est un assujetti agissant en tant que tel, la livraison d'un immeuble neuf est soumise à la TVA de plein droit. Aucune option à exercer, aucune exonération à écarter, aucune faculté de renonciation : le régime s'impose.

Deux précisions sur la base. La TVA s'applique au prix total, sans possibilité de la ramener à la marge. Et la base des droits de mutation, côté acquéreur, est le prix hors TVA. Vendre 600 000 € TTC ou 600 000 € HT, ce sont 100 000 € d'écart pour le vendeur. La clause de prix doit être limpide, et elle se rédige au compromis.

La contrepartie : des droits de mutation réduits

Le régime accorde un seul cadeau, mais il est réel. L'article 1594 F quinquies, A du CGI soumet à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,70 % les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d'immeubles neufs mentionnés au 2° du 2 du I de l'article 257 lorsqu'elles sont soumises à la TVA, sauf application des modalités prévues à l'article 268. Avec les frais d'assiette et de recouvrement, le taux effectif ressort à environ 0,715 %, auxquels s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. À comparer aux droits de mutation de droit commun, qui s'établissent en 2026 aux alentours de 6,32 % dans la grande majorité des départements après la majoration ouverte par la loi de finances pour 2025, et restent à 5,81 % dans une minorité d'entre eux.

Sur un prix de 500 000 € HT, l'écart entre les deux régimes dépasse 28 000 € de droits. Voilà pourquoi un acquéreur qui peut déduire la TVA ne la subit pas vraiment : il l'avance, la récupère quelques semaines plus tard, et paie des droits huit fois moindres. Un acquéreur particulier, lui, la subit de plein fouet.

Le piège du texte : l'article 1594 F quinquies, A écarte expressément le taux réduit lorsque s'appliquent « les modalités prévues à l'article 268 », c'est-à-dire la TVA sur la marge. Un terrain à bâtir ou un immeuble taxé sur la marge n'ouvre donc pas droit aux droits de mutation réduits : l'acquéreur paie la TVA sur la marge et les droits au taux plein. Ce cumul surprend systématiquement les acquéreurs qui ne l'ont pas anticipé.

Deux régimes d'acquisition permettent par ailleurs à l'acquéreur d'alléger ses droits, à condition qu'il soit assujetti et qu'il prenne l'engagement correspondant dans l'acte : l'engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI), qui ramène la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %, et l'engagement de construire dans les quatre ans (article 1594-0 G, A du CGI), qui exonère de taxe de publicité foncière et ne laisse subsister que le droit fixe de l'article 691 bis du CGI, soit 125 € (article 680 du CGI). Ce sont des outils d'opérateur, pas de SCI patrimoniale. Mais votre acquéreur peut très bien les invoquer, et ce qu'il économise sur les droits, il est prêt à le mettre dans le prix. Autant le savoir avant de négocier.

Le pendant de cette section côté achat (récupération de la TVA à l'acquisition d'un local neuf, conditions de déduction, formalisme) se trouve dans le guide dédié TVA sur un local neuf en SCI. Si vous vendez un terrain constructible et non un bâtiment, le régime propre au foncier nu est traité dans terrain à bâtir en SCI.

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3. L'immeuble achevé depuis plus de cinq ans : exonération de principe et option

Voici maintenant le cas de loin le plus fréquent : la vente d'un immeuble que la SCI détient depuis longtemps. Le principe s'inverse. Et l'exonération, contrairement à ce que le mot laisse croire, n'est pas toujours une bonne nouvelle.

L'exonération de l'article 261, 5, 2° du CGI

Passé le cap des cinq ans après l'achèvement, la livraison de l'immeuble est exonérée de TVA par l'article 261, 5, 2° du CGI. Neuf ventes de SCI patrimoniale sur dix relèvent de ce cas : un immeuble détenu dix, quinze ou vingt ans se vend sans TVA.

Deux conséquences immédiates. Le prix s'exprime « hors TVA », et l'acquéreur supporte les droits de mutation de droit commun, environ 6,32 % dans la grande majorité des départements en 2026. Sur les 500 000 € d'un immeuble ancien, comptez près de 31 600 € de droits, plus les émoluments du notaire et les débours.

L'option de l'article 260, 5° bis du CGI

L'exonération n'est pas irrémédiable. L'article 260, 5° bis du CGI ouvre au cédant assujetti la faculté d'opter pour la taxation de la vente. Ne confondez pas cette option, propre à l'opération de cession, avec celle de l'article 260, 2° du CGI qui porte sur les loyers de locaux nus professionnels. La seconde est permanente et concerne l'exploitation courante ; je la traite dans un guide dédié à la levée de l'option TVA (guide « lever-option-tva-sci », à paraître).

Pourquoi une SCI irait-elle volontairement soumettre sa vente à la TVA ? Trois raisons, par ordre d'importance pratique :

• Éviter la régularisation par vingtièmes. De loin la première raison, et souvent la seule qui compte. Une cession exonérée intervenue pendant la période de régularisation oblige la SCI à reverser une fraction de la TVA déduite à l'achat ou sur les travaux. Une cession taxée neutralise ce reversement. Mécanisme détaillé en section 5.
• Permettre à l'acquéreur de déduire. Un acquéreur assujetti qui affectera l'immeuble à une activité taxée préfère souvent acheter avec TVA : il la déduit, et il évite d'hériter d'un immeuble « grevé » d'une TVA rémanente incorporée au prix.
• Préserver la chaîne de déduction. Sur des locaux professionnels loués avec TVA, taxer la cession maintient la cohérence de la chaîne et évite des rémanences de part et d'autre.

Le formalisme de l'option : à ne pas rater

L'article 201 quater de l'annexe II au CGI encadre l'exercice de l'option, et la doctrine le confirme (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 20). Deux règles, pas une de plus :

• L'option doit être exprimée dans l'acte constatant la mutation. Ni rétroactive, ni rattrapable par un courrier ultérieur : acte muet, vente exonérée, reversement dû. Aucun terme sacramentel n'est en revanche exigé — la jurisprudence juge que la mention, dans l'acte, que la mutation donne lieu au paiement de la TVA ne laisse aucune ambiguïté sur l'existence de l'option, quand bien même les mots « option » ou « demande » n'y figurent pas. Le vice rédhibitoire, c'est l'acte silencieux, pas l'absence du mot « option ».
• Elle s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier mentionné au 1 du I de l'article 257 du CGI, « relevant d'un même régime au regard des articles 266 et 268 » du CGI, c'est-à-dire du même mode de détermination de la base. Un immeuble vendu par lots peut donc être partiellement optionné : on taxe les lots professionnels, on laisse exonérés les lots d'habitation (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 40).

La jurisprudence se montre attentive à la clarté de la formulation, sans exiger de formule consacrée : ce qui compte, c'est que l'acte fasse apparaître sans ambiguïté que la mutation est soumise à la TVA. Une simple mention de prix « TTC », isolée et sans autre indication de régime, reste fragile et se conteste. Faites rédiger la clause fiscale par le notaire en amont, puis relire par votre conseil. Une phrase de trois lignes qui vaut parfois trente-cinq mille euros mérite dix minutes d'attention.

Attention aux droits de mutation : opter ne fait pas descendre les droits à 0,715 %. Le taux réduit de l'article 1594 F quinquies A vise exclusivement les terrains à bâtir et les immeubles neufs. Un immeuble ancien optionné supporte donc la TVA et les droits de mutation de droit commun. Pour l'acquéreur assujetti déducteur, l'opération reste neutre en trésorerie à terme ; pour un acquéreur non déducteur, l'option renchérit fortement l'achat, et elle se négocie.

Qui paie, qui déclare

La TVA due sur une livraison d'immeuble est collectée par le vendeur, qui la porte sur sa déclaration de TVA de la période de réalisation de l'opération. Le notaire séquestre et reverse le montant, mais le redevable légal reste la SCI : c'est elle qui répondra d'un défaut de déclaration. Une SCI qui n'était jusque-là redevable de rien devra déposer une déclaration pour cette seule vente. Voyez notre guide déclaration de TVA en SCI pour la mécanique déclarative, franchise en base de TVA en SCI si votre SCI relevait jusqu'ici de la franchise, et le calendrier fiscal de la SCI pour caler la date de dépôt.

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4. La TVA sur la marge : le régime le plus contesté de la TVA immobilière

Reste la deuxième question, celle de la base : la vente est taxée, mais taxée sur quoi ? C'est là que se concentre l'essentiel du contentieux de la TVA immobilière, et ce n'est pas un hasard.

Le principe posé par l'article 268 du CGI

Quand la cession est soumise à la TVA, de plein droit pour un terrain à bâtir ou sur option pour un immeuble ancien, la base est en principe le prix total. L'article 268 du CGI ouvre une dérogation : si l'acquisition du bien par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction, la taxe se calcule sur la seule marge.

La marge, c'est la différence entre, d'un côté, toutes les sommes et charges dues par l'acquéreur diminuées de la TVA afférente à la marge elle-même, et de l'autre le prix d'achat supporté par le cédant. Le calcul tient en trois lignes :

Un bien acheté 300 000 €, revendu 420 000 € : marge TTC de 120 000 €, base de 100 000 €, TVA de 20 000 €. Sur le prix total, elle aurait atteint 70 000 €. Cinquante mille euros d'écart sur une seule ligne de l'acte.

Quand l'acquisition n'a-t-elle « pas ouvert droit à déduction » ?

La formule ratisse plus large qu'il n'y paraît. Sont visées les acquisitions réalisées :

• auprès de personnes non assujetties, l'achat à un particulier étant le cas le plus fréquent ;
• auprès d'assujettis n'ayant pas agi en tant que tels ;
• ou dont la livraison était elle-même exonérée de TVA, typiquement l'achat d'un immeuble ancien sans option.

À l'inverse, si la SCI a acheté avec TVA et l'a déduite, la revente taxée porte sur le prix total. On ne choisit pas la marge : elle découle mécaniquement de l'historique du bien. Un conseiller qui vous propose « d'opter pour la marge » se trompe de vocabulaire, et probablement de raisonnement.

Une réserve, que je signale par honnêteté intellectuelle. Dans l'arrêt Icade Promotion, la CJUE a jugé que l'article 392 de la directive TVA, base juridique européenne de notre article 268, n'autorise en principe la taxation sur la marge que si l'acquisition a été soumise à la TVA sans droit à déduction, ou si le prix d'acquisition incorpore une TVA rémanente acquittée en amont. La doctrine française, elle, admet toujours la marge pour l'achat auprès d'un particulier. La tension existe. Elle n'a pas conduit l'administration à bouger, et le BOFiP reste opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF, mais sur une opération à plusieurs centaines de milliers d'euros, mieux vaut la connaître.

La condition d'identité : le point qui alimente le contentieux

Ici, le régime devient franchement difficile, et je vous invite à la prudence. La doctrine administrative, dans sa version issue de la mise à jour du 13 mai 2020 (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20), a recentré la condition dite d'identité entre le bien acquis et le bien revendu sur la seule qualification juridique, en tirant les conséquences de la décision Promialp du Conseil d'État du 27 mars 2020 : « il n'y a lieu de rechercher le régime de l'acquisition aux fins de déterminer la base d'imposition que pour les seules livraisons d'immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification ». L'exigence d'une identité physique du bien a en revanche été abandonnée. L'idée tient donc en une phrase : la marge suppose que ce qui est revendu ait la même qualification juridique que ce qui a été acheté.

Trois décisions ont bâti l'état du droit, et elles restent la référence en 2026 :

La leçon opérationnelle porte sur un document, pas sur une théorie : tout se joue dans la clause « désignation » de l'acte d'acquisition. Si vous envisagez, même vaguement, de revendre en lots un jour, faites désigner dès l'achat chaque parcelle et chaque lot séparément. Cela ne coûte rien le jour de l'achat. Dix ans plus tard, cela sauve le régime de la marge et les 30 000 € qui vont avec.

Zone grise assumée : l'identité physique n'est plus exigée — ni par la doctrine depuis le 13 mai 2020, ni par la CJUE, qui a jugé dans l'arrêt Icade Promotion qu'une division en lots ou des travaux de viabilisation ne font pas perdre le régime. Reste l'identité de qualification juridique, dont l'appréciation concrète (terrain bâti devenu terrain à bâtir, démolition, division d'un ensemble) continue d'alimenter le contentieux et les questions parlementaires. Sur un dossier significatif, aucune règle générale ne vous protégera : faites analyser vos actes d'acquisition avant de figer le régime dans le compromis. Une erreur de base d'imposition se solde par un rappel de TVA sur le prix total, majorations comprises.

Un point de trésorerie souvent oublié

Sous le régime de la marge, l'acte ne mentionne qu'un montant de TVA calculé sur la marge. Un acquéreur assujetti ne déduira donc pas un euro de plus : la « TVA cachée » dans le prix d'achat d'origine reste rémanente chez lui. Cela se négocie. Cela explique aussi pourquoi certains acquéreurs professionnels préfèrent une vente taxée sur le prix total, quitte à payer des droits de mutation plus élevés.

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5. La régularisation de la TVA déduite : le mécanisme des vingtièmes

Nous arrivons au cœur du sujet, et à la partie que les vendeurs découvrent presque toujours trop tard. La TVA déduite sur un immeuble n'est jamais définitivement acquise le jour où on la déduit. Elle se consolide lentement, sur vingt ans.

La période de régularisation de vingt ans

L'article 207 de l'annexe II au CGI soumet les immeubles immobilisés à une période de régularisation de vingt années : la régularisation « s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années » (article 207, II-3 de l'annexe II), l'année d'acquisition ou d'achèvement comptant pour une année entière. Pendant deux décennies, votre TVA déduite reste sous surveillance et se consolide par tranches de 5 %.

Le II de l'article organise les régularisations annuelles, qui jouent quand le coefficient de déduction bouge d'une année sur l'autre : changement d'affectation partiel, variation d'un prorata. Le III organise les régularisations globales, déclenchées par un événement précis : cession, apport, transfert entre secteurs d'activité, cessation d'activité. Ce guide parle du III.

La régularisation globale en cas de cession non taxée

Le III-2 de l'article 207 de l'annexe II pose la règle : quand l'immeuble est cédé pendant la période de vingt ans et que la cession n'est pas soumise à la TVA, la SCI opère une régularisation globale égale à « la somme des régularisations qui auraient été effectuées jusqu'au terme de la période ». Traduit en langage de gérant : vous reversez autant de vingtièmes qu'il reste d'années après celle de la cession.

Regardez la dernière ligne. Dès la vingtième année, plus aucune régularisation n'est possible : la TVA vous est définitivement acquise, et une vente exonérée ne coûte plus rien de ce côté. Un paramètre de calendrier à faire entrer dans la décision de vendre, exactement comme on regarde les abattements pour durée de détention en matière de plus-value. Vendre en dix-neuvième ou en vingtième année, sur 100 000 € de TVA déduite, c'est déjà 5 000 € d'écart.

La cession taxée : pas de reversement, et parfois une déduction en plus

Quand la cession est soumise à la TVA, le III-2-2° de l'article 207 de l'annexe II répute le coefficient de déduction égal à l'unité pour le calcul des régularisations restantes. Résultat : aucun reversement. Voilà l'effet que va chercher l'option de l'article 260, 5° bis.

Précision qui change tout pour un vendeur de terrain à bâtir : le III-1-2° de l'article 207 de l'annexe II vise les cessions soumises à la taxe « sur le prix total, sur la valeur totale ou dans les conditions fixées à l'article 268 du code général des impôts ». Une cession taxée sur la marge neutralise donc, elle aussi, la régularisation globale et ouvre la déduction complémentaire. La neutralisation tient à la taxation de la cession, pas au fait que la base soit le prix total.

Il y a mieux. Si la SCI n'avait pas pu déduire tout ou partie de la TVA d'acquisition parce que l'immeuble servait une activité exonérée, la taxation de la cession lui ouvre une déduction complémentaire, calculée elle aussi au prorata des années restant à courir. Le mécanisme est le miroir exact du reversement, et cette fois il joue pour vous.

L'attestation de transfert, l'outil que personne n'utilise. Quand la SCI cédante doit reverser de la TVA sur une vente exonérée, le III-3 de l'article 207 de l'annexe II prévoit que « le cédant ou l'apporteur délivre au bénéficiaire une attestation mentionnant le montant de la taxe qu'il est en droit de déduire ». L'acquéreur assujetti, s'il immobilise le bien et l'affecte à des opérations ouvrant droit à déduction, peut alors déduire cette fraction de taxe. La TVA que vous reversez n'est donc pas forcément perdue pour la chaîne : elle se transfère, et ce qui se transfère se négocie dans le prix. Encore faut-il y penser avant la signature, pas en relisant l'acte trois mois plus tard.

Ce que la régularisation ne couvre pas

Une confusion fréquente, qu'il faut lever. La régularisation par vingtièmes porte sur la TVA de l'immeuble immobilisé : prix d'acquisition, coût de construction, travaux immobilisés. Elle ne touche pas la TVA des charges courantes — honoraires de gestion, entretien, assurance — déduite définitivement l'année de son exigibilité. Elle ne touche pas davantage les biens meubles, dont la période de régularisation est de cinq ans.

Dernier point : la régularisation est une opération de TVA, elle n'a rien à voir avec le calcul de la plus-value. Elle donne lieu à une écriture spécifique lors de la sortie de l'actif, et les schémas complets figurent dans notre guide écritures comptables de la vente d'un immeuble en SCI.

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6. L'article 257 bis : la transmission qui efface tout

Reste une hypothèse où rien de ce qui précède ne s'applique : ni TVA sur le prix, ni régularisation. Le champ en est étroit, le dispositif est invoqué à tort neuf fois sur dix, et c'est pourtant la meilleure issue possible pour une SCI qui vend un immeuble loué.

Le principe

Attention, ce texte a changé de rédaction : l'article 58 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022) l'a réécrit pour l'aligner sur l'article 19 de la directive TVA, avec effet au 1^er janvier 2023. Dans sa version en vigueur, l'article 257 bis du CGI dispose que, « lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir ». Le texte ajoute que « le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier », ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A.

La nuance de vocabulaire n'a rien de cosmétique. On ne raisonne plus en « dispense » d'une opération taxable, mais en absence d'opération. La logique de fond ne change pas : quand on transmet une activité et non un simple actif, la TVA n'a pas à s'interposer. Les praticiens continuent de dire « dispense 257 bis » par habitude ; l'expression est commode, elle ne colle plus tout à fait au texte.

Son application à la vente d'un immeuble loué

Voilà l'hypothèse qui intéresse directement une SCI. La doctrine administrative (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280 à 286, et notamment le § 285 qui reprend le rescrit RES n° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006, ainsi que BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10) admet l'application du dispositif lorsque sont réunies les conditions suivantes :

• l'immeuble était inscrit à l'actif immobilisé du cédant et affecté à une activité de location immobilière (immeuble non destiné à la revente) ;
• il est cédé avec reprise, avec ou sans négociation, des baux en cours par l'acquéreur ;
• l'acquéreur est un redevable de la TVA qui poursuit lui-même l'activité locative, en exerçant le cas échéant l'option de l'article 260, 2° du CGI pour les locaux nus professionnels.

Quand le dispositif s'applique, l'opération est hors TVA : rien à collecter sur le prix, et surtout aucune régularisation pour le cédant. Le III-4-1° de l'article 207 de l'annexe II écarte expressément la régularisation pour « les cessions ou apports dispensés de taxe sur la valeur ajoutée en application de l'article 257 bis ». L'acquéreur reprend la période de vingt ans là où elle en était, et supportera les régularisations futures s'il change l'affectation du bien. Ce transfert de risque, il le sait, et il le fait valoir dans la négociation.

L'épisode « CE 31 mai 2022 » et ce qu'il en reste

Cette séquence, vous la retrouverez dans quantité d'articles en ligne, presque toujours amputée de sa suite. Par une décision du 31 mai 2022 (CE, 8^e-3^e ch. réunies, n° 451379), le Conseil d'État avait jugé que la dispense de l'ancien article 257 bis ne pouvait bénéficier qu'à une opération soumise à la TVA : la cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, exonérée en application de l'article 261, 5, 2°, ne pouvait donc pas être regardée comme dispensée sur le fondement de l'article 257 bis, et n'échappait pas à la régularisation. Pour les cessions d'immeubles anciens loués, ce fut un séisme.

Le législateur est intervenu six mois plus tard. La réécriture opérée par l'article 58 de la loi de finances pour 2023 met fin à la lecture littérale qui excluait du dispositif les transmissions à titre gratuit et les cessions d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans : depuis le 1^er janvier 2023, la transmission d'universalité n'est plus une livraison « dispensée » mais une non-opération, et le bénéficiaire est expressément réputé continuer la personne du cédant à raison des régularisations. La décision de 2022 conserve donc sa portée pour les opérations antérieures ; elle ne commande plus le régime des cessions réalisées à compter de 2023.

Cela ne vous dispense pas de rigueur, pour trois raisons. La condition tenant à des parties « redevables de la TVA » reste dans le texte, et elle se vérifie au cas par cas, tout particulièrement quand l'activité locative transmise est elle-même exonérée. La doctrine BOFiP applicable, ensuite, n'a pas été entièrement réécrite depuis 2023 : elle demeure opposable à l'administration sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales tant qu'elle n'est pas rapportée. Et la recodification de la TVA dans le CIBS au 1^er septembre 2026 ne reprend pas à l'identique les conditions de l'article 257 bis, ce qui obligera à relire toutes les clauses types. La précaution d'usage n'a pas changé : viser expressément le texte et le BOFiP applicables dans l'acte, décrire les conditions de fait avec précision (baux en cours, reprise, qualité et option de l'acquéreur), et sur une opération significative, sécuriser l'analyse en amont. Un rescrit se demande, et il engage l'administration.

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7. L'arbre de décision : votre vente est-elle soumise à la TVA ?

Chaque section précédente a posé une brique. Reste à les empiler dans le bon ordre. Voici la séquence que je déroule sur chaque dossier, sans jamais sauter d'étape : une question ne se pose que si la précédente a reçu la réponse attendue.

Le bon réflexe de calendrier : posez ces six questions avant de signer le compromis, jamais au moment de l'acte authentique. L'option, la clause de prix (HT ou TTC), la répartition de la charge des droits et la description des baux se négocient au compromis. Ensuite, la partie est jouée : le prix est fixé, et la TVA se retranche du produit net que vous encaissez.

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8. Trois cas chiffrés de vente d'immeuble en SCI

Un arbre de décision se comprend toujours mieux appliqué. Les trois cas qui suivent couvrent les configurations que je rencontre le plus souvent : un local commercial optionné revendu au milieu de la période de régularisation, un immeuble neuf revendu la quatrième année après trois ans de détention, un terrain acquis sans TVA revendu avec marge.

Cas A — Un local commercial optionné, revendu la treizième année

Le contexte. Une SCI à l'IS achète en 2014 un local commercial neuf pour 500 000 € HT, soit 100 000 € de TVA, qu'elle déduit intégralement parce qu'elle loue le local avec option pour la TVA sur les loyers (article 260, 2° du CGI). Elle le revend en 2026 pour 700 000 €. Le bâtiment a plus de cinq ans : la vente est exonérée par principe.

Lecture. L'option rapporte 35 000 € à la SCI et ne coûte rien à un acquéreur assujetti, qui déduira les 140 000 € de TVA sur sa déclaration suivante. Les droits de mutation restent identiques dans les deux colonnes : un immeuble ancien optionné n'a jamais droit au taux réduit. Ce scénario est le plus courant chez les SCI qui détiennent des murs d'entreprise ou des locaux commerciaux. Ne pas opter revient à laisser 35 000 € sur la table.

Variante à connaître. Si l'acquéreur reprend le bail en cours et opte lui-même pour la TVA sur les loyers, l'opération peut basculer dans l'article 257 bis : ni TVA sur le prix, ni reversement, à condition que la clause de l'acte soit soignée. Sur un local occupé sous bail commercial, c'est souvent la meilleure sortie.

Cas B — Un immeuble neuf revendu la quatrième année, après trois ans de détention

Le contexte. Une SCI à l'IS acquiert en VEFA en 2023 un immeuble de logements pour 400 000 € HT, soit 80 000 € de TVA. Elle loue nu à usage d'habitation, activité exonérée : aucune TVA déduite à l'acquisition, les 80 000 € sont partis dans le coût d'entrée. Achèvement en 2023, revente en 2026 pour 460 000 € HT.

• L'immeuble est achevé depuis moins de cinq ans : il est neuf au sens de l'article 257, I, 2, 2° du CGI.
• La SCI est assujettie (activité locative) et l'immeuble était affecté à cette activité : la livraison est taxable de plein droit.
• TVA collectée : 92 000 € (460 000 × 20 %), sur le prix total. Le régime de la marge n'est pas ouvert pour un immeuble neuf.
• La cession étant taxée, aucune régularisation en reversement. Mieux : la taxation ouvre une déduction complémentaire de la TVA d'acquisition non déduite, au prorata des années restant à courir sur la période de vingt ans — soit, ici, seize vingtièmes de 80 000 € (achèvement 2023 = année 1, cession 2026 = 4^e année, années restantes 2027 à 2042), 64 000 €.
• Côté acquéreur, les droits de mutation tombent au taux réduit : environ 3 289 € (0,715 % de 460 000 €), contre près de 29 000 € au taux de droit commun.

Lecture. Ce cas surprend deux fois. La SCI, qui n'avait « rien à voir avec la TVA », doit facturer 92 000 €. Puis cette même taxation lui restitue l'essentiel de la TVA supportée à l'achat. Le solde net est donc loin d'être défavorable, à une condition : que le prix ait été négocié hors taxe. Un compromis qui mentionne 460 000 € « net vendeur » sans clause fiscale claire, et la discussion sur qui porte les 92 000 € finit chez l'avocat.

La déduction complémentaire est un mécanisme encadré, et sa mise en œuvre suppose un décompte précis, année par année, du coefficient de déduction. Ne la chiffrez pas de tête : faites-la établir et documenter. Une heure d'expert-comptable pour sécuriser plusieurs dizaines de milliers d'euros, l'arbitrage est vite fait. La revente rapide produit par ailleurs ses propres effets du côté de la plus-value, traités dans notre guide vendre un bien de SCI moins de 5 ans après l'achat.

Cas C — Un terrain acquis sans TVA, revendu avec marge

Le contexte. Une SCI assujettie achète en 2019, à un particulier, un terrain pour 200 000 €. Vendeur non assujetti : aucune TVA sur l'achat, aucun droit à déduction. Le terrain se situe en zone constructible, c'est donc un terrain à bâtir. Revente en 2026 à un promoteur pour 350 000 €.

• La cession d'un terrain à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel est taxable de plein droit.
• L'acquisition n'ayant pas ouvert droit à déduction, la base est la marge (article 268 du CGI).
• Marge TTC : 350 000 − 200 000 = 150 000 €. Base HT : 150 000 ÷ 1,20 = 125 000 €. TVA due : 25 000 €.
• Comparaison : sur le prix total, la TVA aurait atteint environ 58 300 €. L'économie est de l'ordre de 33 000 €.
• Mais : l'article 1594 F quinquies A écartant le taux réduit en cas d'application de l'article 268, l'acquéreur supporte les droits de mutation au taux de droit commun, soit environ 20 500 € sur une base hors taxe de 325 000 €, contre environ 2 320 € au taux réduit.

Lecture. La marge économise de la TVA côté vendeur et coûte des droits côté acquéreur. Sur ce type de dossier, toute la négociation porte sur le partage de cet écart de 18 000 €. Et la condition d'identité se vérifie avant, pas après : si le terrain a été détaché d'un ensemble bâti sans que l'acte de 2019 distingue les parcelles, l'administration peut refuser la marge et réclamer la TVA sur le prix total, majorations comprises. Les particularités du foncier nu sont détaillées dans terrain à bâtir en SCI.

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9. L'acte, le notaire, et ce qui n'est pas de la TVA

Un raisonnement juste, mal retranscrit dans l'acte, ne vaut rien. Reste donc à matérialiser le régime retenu, à savoir ce que le notaire fait et ce qu'il ne fait pas, et à tenir une frontière que tout le monde brouille : celle entre TVA et impôt sur la plus-value.

Les mentions à faire figurer dans l'acte de vente

Le régime de TVA d'une cession ne se reconstitue pas après coup dans un tableau Excel : il se constate dans l'acte. Voici la liste que je fais relire ligne par ligne avant chaque signature :

• La qualification du bien : immeuble neuf (avec date d'achèvement), immeuble achevé depuis plus de cinq ans, terrain à bâtir. La date d'achèvement doit être justifiée.
• La qualité du cédant : assujetti agissant en tant que tel, ou non.
• Le régime retenu : hors champ, exonération, taxation de plein droit, option, dispense de l'article 257 bis.
• Le cas échéant, l'expression de l'option de l'article 260, 5° bis, lot par lot si nécessaire.
• La base d'imposition : prix total ou marge, avec le détail du calcul de la marge et le rappel du prix d'acquisition d'origine.
• La mention du caractère hors taxe ou toutes taxes comprises du prix. Source de litige numéro un, et de très loin.
• Le cas échéant, la désignation détaillée des lots, indispensable pour sécuriser la marge lors d'une revente ultérieure.

Le rôle du notaire, et ses limites

Le notaire rédige la clause fiscale, liquide les droits, séquestre puis reverse la TVA. Mais il travaille sur les éléments que vous lui fournissez : historique de TVA du bien, coefficient de déduction appliqué, montant déduit à l'acquisition et sur les travaux, date d'entrée dans la période de vingt ans. Aucune de ces données ne se trouve dans son dossier. Toutes sortent de votre comptabilité.

D'où le constat que je fais depuis des années : les mauvaises surprises frappent les SCI dont la comptabilité de TVA est approximative. Six semaines avant l'acte, personne n'est capable de dire combien de vingtièmes restent à courir, et la clause se rédige à l'estime. Une comptabilité de SCI tenue proprement, avec un FEC exploitable, ramène la question à cinq minutes de vérification.

Ce qui n'est pas de la TVA : la plus-value

Je le répète parce que la confusion revient dans un dossier sur deux : la TVA et l'impôt sur la plus-value sont deux impôts totalement distincts. Ils ne se compensent pas, ne se déduisent pas l'un de l'autre et n'obéissent pas aux mêmes règles.

Une même vente peut donc échapper à la TVA et se retrouver lourdement imposée en plus-value. C'est même le cas le plus courant en SCI à l'IS, où la réintégration des amortissements gonfle mécaniquement la base imposable. Et l'inverse existe : une revente rapide d'immeuble neuf peut supporter 20 % de TVA pour une plus-value nulle. Menez les deux calculs en parallèle, jamais l'un à la place de l'autre. Le régime des plus-values en SCI à l'IR répond encore à d'autres règles.

La vente n'est d'ailleurs qu'une étape. Reste à décider ce que la SCI fait du prix : remboursement du crédit, distribution aux associés, réemploi dans un autre bien. Ce volet est traité dans le guide « distribuer-prix-vente-sci » (à paraître), et les incidences fiscales d'une distribution en SCI à l'IS dans dividendes en SCI à l'IS.

Le changement de code en 2026

Un mot, pour finir, sur un sujet de forme qui va toucher tous les modèles d'actes. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère l'ensemble des règles de TVA du CGI vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS), à compter du 1^er septembre 2026. Les régimes exposés dans ce guide ne sont pas bouleversés au fond, mais les références d'articles changent : les dispositions relatives à la base d'imposition sur la marge, aujourd'hui à l'article 268 du CGI, sont recodifiées dans le livre II du CIBS. L'administration a ouvert une consultation publique sur les commentaires correspondants et admet, à titre de tolérance, que les anciennes références au CGI continuent d'être portées sur les factures jusqu'au 31 décembre 2027. Une réserve tout de même : la recodification n'est pas parfaitement « à droit constant » sur tous les points, et les conditions d'application de l'ancien article 257 bis ne sont pas transposées à l'identique. Vérifiez donc que les clauses fiscales de vos actes et de vos compromis visent les bons textes une fois cette date passée.

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10. Les 7 erreurs qui coûtent le plus cher sur la TVA d'une vente

Je les ai toutes vues au moins une fois. Aucune ne relève d'une subtilité de doctrine : ce sont des oublis de méthode, et chacune se répare pour zéro euro tant que le compromis n'est pas signé.

Erreur 1 : signer le compromis sans avoir tranché le régime de TVA

La mère de toutes les erreurs. Le compromis fixe le prix. S'il ne dit pas si ce prix est HT ou TTC, ni si la vente sera optionnée, la TVA viendra se retrancher de votre produit net. Sur un immeuble à 700 000 €, on parle de 140 000 €. Arrêtez le régime de TVA avant de signer le compromis, pas entre le compromis et l'acte.

Erreur 2 : croire qu'une vente exonérée ne coûte rien

Une vente exonérée peut déclencher un reversement de plusieurs dizaines de milliers d'euros dès lors que la SCI avait déduit à l'achat et qu'il reste des vingtièmes à courir. Le mot « exonéré » rassure à tort. La bonne question n'est pas « ai-je de la TVA à collecter ? », mais « ai-je de la TVA à rendre ? ».

Erreur 3 : oublier que des travaux lourds peuvent rajeunir l'immeuble

Une SCI qui a restructuré un immeuble de la cave au toit peut vendre, sans le savoir, un immeuble fiscalement neuf. Le critère des deux tiers se contrôle élément de second œuvre par élément de second œuvre, sur factures. Si vous sortez d'une rénovation globale, faites qualifier l'immeuble avant de le mettre en vente.

Erreur 4 : appliquer la marge sans vérifier l'acte d'acquisition

La marge se gagne ou se perd dans la clause de désignation de l'acte d'achat, parfois signé quinze ans plus tôt. Appliquer l'article 268 « parce que l'achat s'est fait sans TVA », sans relire cet acte, revient à parier. Redressement, et l'administration réclame la TVA sur le prix total, intérêts et majorations en prime : voyez notre guide sur les motifs de redressement d'une SCI.

Erreur 5 : invoquer l'article 257 bis sans en réunir les conditions

Le dispositif ne se coche pas comme une case. Il exige une activité transmise, des baux repris, un acquéreur redevable de la TVA qui poursuit l'activité locative. Un immeuble vendu vide, ou vendu à quelqu'un qui va l'occuper, n'y ouvre pas droit. Invoqué à tort, l'article 257 bis se solde par un rappel de TVA et par la régularisation qu'on croyait avoir évitée. Double peine.

Erreur 6 : ne pas conserver l'historique de TVA du bien

TVA déduite à l'acquisition, TVA déduite sur chaque programme de travaux immobilisés, coefficients appliqués, dates : sans ces quatre données, chiffrer une régularisation devient impossible. Elles doivent vivre dans la comptabilité de la SCI pendant vingt ans, bien au-delà de la durée de conservation habituelle des pièces. Organisez cet archivage dès l'acquisition, pas le jour où l'agent immobilier passe.

Erreur 7 : confondre TVA et plus-value dans le calcul du net vendeur

Un net vendeur crédible se calcule ainsi : le prix, moins la TVA le cas échéant, moins le reversement de régularisation, moins l'impôt sur la plus-value, moins le remboursement anticipé du prêt bancaire de la SCI et ses indemnités. Oubliez une seule ligne, et le produit réellement disponible pour les associés tombe 20 à 30 % en dessous de ce qui avait été annoncé en assemblée. J'ai vu des relations familiales se briser sur cet écart-là.

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11. FAQ — TVA sur la vente d'un immeuble en SCI