Dégradations locatives en SCI : recours et comptabilisation (2026)

Le locataire est parti. L'appartement est abîmé. Et le dépôt de garantie ne couvre même pas le tiers du devis. À partir de là, une SCI joue tout sur trois pièces : l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie, la vétusté. Il en manque une, et le dossier s'effondre — avec, très souvent, un renversement complet : la SCI restitue l'intégralité du dépôt, majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Elle paie les travaux, et elle paie l'ancien locataire. Ce guide suit la chaîne dans l'ordre où elle se déroule : ce que le locataire doit vraiment, comment chiffrer un abattement de vétusté, comment bâtir une retenue qui tienne debout, comment aller chercher le solde quand le dépôt n'y suffit pas, et quelles écritures passer — à l'IR comme à l'IS.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décrets n° 87-712 et n° 2016-382, code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 4 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Si vous ne lisez que ça. Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail (art. 7 c de la loi du 6 juillet 1989) ; il ne répond jamais de la vétusté. La retenue se justifie pièce par pièce et se notifie dans un ou deux mois (art. 22) — au-delà, la sanction tombe. Et pour ce qui dépasse le dépôt, il faut un titre : mise en demeure, conciliation, puis juge des contentieux de la protection.

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1. Dégradation, usure normale, vétusté : la distinction qui décide de tout

Devant un juge, il n'y a que cette question. Ce qui relève de l'usage normal du logement reste à la charge de la SCI ; ce qui l'excède revient au locataire. Le reste — l'agacement du gérant, le montant du devis, la durée du bail — arrive après, et pèse beaucoup moins lourd qu'on ne l'imagine. Un état des lieux de sortie qui aligne quinze lignes sans opérer ce tri est un inventaire, pas une preuve.

Ce que le locataire doit : l'article 7 c de la loi de 1989

L'article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ». Une phrase courte, mais dont chaque membre a déjà fait perdre des procès :

• « pendant la durée du contrat » : la SCI doit prouver que le dommage n'existait pas à l'entrée. C'est exactement le rôle de l'état des lieux d'entrée.
• « dont il a la jouissance exclusive » : les parties communes d'une copropriété sortent du périmètre. Une rampe d'escalier arrachée dans le hall relève des charges de copropriété ou d'un recours contre l'auteur, pas de la retenue sur dépôt.
• « dégradations et pertes » : la perte d'un élément d'équipement (une clé, une télécommande de portail, une plaque de cuisson démontée et emportée) est traitée comme une dégradation.

Le même article ouvre trois portes de sortie au locataire, à lui de les prouver : la force majeure, la faute du bailleur, le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Un dégât des eaux venu de l'appartement du dessus, une infiltration par une toiture que la SCI n'a jamais entretenue, une porte palière fracturée lors d'un cambriolage : ce ne sont pas des dégradations locatives, et insister sur ces postes dans un décompte de retenue est le meilleur moyen de faire douter le juge du reste.

À côté de cette responsabilité pour dégradation, l'article 7 d met à la charge du locataire l'entretien courant et les réparations locatives, dont la liste figure en annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 : remplacement des joints et flexibles, entretien des robinetteries, dégorgement des canalisations, graissage des paumelles, entretien du jardin privatif, remplacement des vitres cassées. L'article 7 d lui-même l'en dispense expressément lorsque la réparation est occasionnée par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure — l'exception figure bien dans la loi, et non dans le décret.

La vétusté : une définition réglementaire, pas une appréciation

Longtemps, la vétusté s'est plaidée au feeling. Depuis 2016, elle a une définition écrite : l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 vise « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Le temps d'un côté, l'usage normal de l'autre. Deux choses dont un locataire n'a jamais à répondre.

Le tri, exemple par exemple

Le piège classique. Une dégradation avérée sur un élément vétuste ne se facture jamais au prix du neuf. Un parquet brûlé au bout de huit ans est bien une dégradation — mais la SCI ne peut réclamer que la valeur résiduelle du revêtement, pas un parquet neuf. C'est tout l'objet de la grille de vétusté.

Le cas particulier de la SCI, personne morale

Sur le fond, la qualité du bailleur ne change rien : une SCI a les mêmes droits et les mêmes contraintes qu'un propriétaire en nom propre. En pratique, une différence joue contre elle, et je la constate dans presque tous les dossiers que nous reprenons : d'une société, le juge attend un dossier tenu. État des lieux bâclé, photos sans date, dépôts jamais suivis en comptabilité — chez un particulier cela passe pour de la maladresse, chez une SCI cela passe pour de la négligence. Raison de plus pour formaliser et pour tenir une comptabilité rigoureuse dès le premier bail.

Deux autres particularités reviendront plus bas : la durée du bail, six ans quand le bailleur est une personne morale (trois ans possibles pour une SCI familiale), et la restriction de l'article 22-1 sur le cautionnement — celle-là coûte cher à ceux qui l'ignorent. Le cadre général du contrat est traité dans SCI et bail d'habitation, et la question, souvent mal réglée, de qui signe le bail au nom de la SCI a son propre guide.

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2. La grille de vétusté : l'outil qui chiffre l'abattement

Un devis brut ne s'oppose presque jamais tel quel au locataire. Ce qui lui est opposable, c'est un devis abattu de la valeur que le temps a déjà consommée. Sans grille, cet abattement se fixe à l'estime, à l'audience, et rarement dans le sens du bailleur. Avec une grille annexée au bail, il devient une multiplication que personne ne discute.

Ce que permet exactement le décret n° 2016-382

L'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (entré en vigueur le 1^er juin 2016) ouvre une faculté, pas une obligation : « les parties peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté ». Le texte pose des conditions que la plupart des articles en ligne passent sous silence, et elles ne sont pas cosmétiques :

• La grille doit être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 — ou d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi —, « même si le logement concerné n'est pas couvert » par le secteur ou le patrimoine régi par l'accord. Une grille inventée par le bailleur n'a donc pas la valeur que lui donne le décret ; elle vaut au mieux comme stipulation contractuelle soumise à l'appréciation du juge.
• La grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du logement, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuel venant diminuer le prix des réparations locatives à la charge du locataire.
• L'application de la grille doit être convenue à compter de la date de signature du bail, ce que confirme la lettre du décret.

Les grilles issues d'accords collectifs les plus répandues sont celles du secteur social, largement reprises dans le parc privé. Elles ajoutent en général une franchise (période initiale sans abattement) et une part résiduelle : la fraction du devis qui reste opposable au locataire quel que soit l'âge de l'élément, généralement 20 à 25 %. Attention au sens de lecture — c'est un plancher pour le montant réclamé, donc un plafond pour l'abattement : avec une part résiduelle de 25 %, l'abattement ne peut jamais dépasser 75 %. Elle préserve un minimum de recours pour le bailleur même sur un élément très ancien.

Comment lire une grille

Grille donnée à titre d'illustration des mécanismes usuels. Elle ne remplace pas la grille effectivement annexée à votre bail, qui doit être issue d'un accord collectif de location au sens du décret du 30 mars 2016.

Ces quatre paramètres sont fixés indépendamment les uns des autres par l'accord collectif : ne cherchez pas à les faire « boucler ». Selon les lignes, le plancher résiduel est atteint avant la fin de la durée de vie théorique (peintures : (7 − 1) × 15 % dépasse 75 %, l'abattement bute donc sur le plancher dès la 6^e année), exactement à son terme (sols souples, carrelage), ou jamais (menuiseries : 12 années × 6 % = 72 % au bout de 15 ans, la part résiduelle de 20 % ne joue pas). Dans tous les cas, une seule règle d'arbitrage : l'abattement s'arrête au plafond induit par la part résiduelle, et il ne le franchit jamais.

La lecture se fait toujours dans le même ordre. On part de l'âge de l'élément — pas de la durée du bail : un locataire qui entre dans un logement dont la peinture a déjà cinq ans hérite de ces cinq ans, et c'est le bailleur qui les supporte. On retire la franchise. On multiplie le solde par l'abattement annuel. On s'arrête à la part résiduelle. Quatre opérations, deux minutes de calcul, et un décompte que l'autre partie peut refaire elle-même.

Comment l'annexer au bail

• Au moment de la signature, jamais après : une grille produite à la sortie n'a jamais été « convenue » entre les parties.
• En annexe numérotée du contrat, visée dans le corps du bail (« le contrat comporte en annexe n° X la grille de vétusté convenue entre les parties »), paraphée par chaque partie.
• Sur le même support que le bail — papier ou électronique — et remise en autant d'exemplaires que de parties.
• À mentionner également dans l'état des lieux d'entrée, en rappelant l'âge de chaque revêtement : c'est ce qui rendra le calcul incontestable six ans plus tard.

La liste complète des annexes, obligatoires et facultatives, figure dans notre modèle de bail pour SCI ; la structure du contrat type est décortiquée dans SCI et bail d'habitation.

Sans grille, vous n'êtes pas démuni. Le juge applique alors un abattement d'usage, souvent estimé au vu de l'ancienneté déclarée des revêtements et parfois d'une expertise. Mais l'incertitude est totale, et la charge de la preuve de l'âge des matériaux pèse sur la SCI. Une grille annexée transforme un débat en arithmétique.

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3. L'état des lieux, pièce maîtresse

S'il ne devait rester qu'une formalité dans la vie d'un bail, ce serait celle-ci. L'état des lieux d'entrée prouve ce que le locataire a reçu. Celui de sortie prouve ce qu'il a rendu. Entre les deux, il n'y a rien d'autre — ni la mémoire du gérant, ni la bonne foi supposée de personne. Un litige de dégradations se gagne ou se perd sur la comparaison de ces deux documents, et sur rien d'autre.

Forme et caractère contradictoire

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles », lors de la remise et de la restitution des clés, joint au contrat de location. À défaut d'accord, il est établi par commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié et à un coût fixé par décret en Conseil d'État, les parties devant être avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette voie devient la seule possible dès qu'un locataire refuse de se présenter ou de signer.

Le contenu exigé par le décret n° 2016-382

Les articles 1 à 3 du décret du 30 mars 2016 fixent un contenu minimal, et un état des lieux qui s'en écarte se fragilise. Il doit :

• Porter sur l'ensemble des locaux et équipements à usage privatif mentionnés au contrat (cave, parking, jardin, balcon compris).
• Indiquer le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date, la localisation du logement, l'identité des parties et leur domicile ou siège social — pour une SCI, sa dénomination et son siège.
• Comporter les relevés de compteurs d'eau et d'énergie individuels, le détail et la destination des clés ou tout autre moyen d'accès.
• Contenir « la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds ». C'est la ligne la plus importante : « bon état » ne décrit rien, « murs peints blancs, propres, sans trace ni percement » décrit.
• Permettre la comparaison entre entrée et sortie, que les deux documents soient distincts ou réunis sur un même support.
• Être établi sur support papier ou électronique et remis à chaque partie.

L'état des lieux de sortie ajoute deux mentions propres : l'adresse du nouveau domicile du locataire et la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée. La première n'est pas anodine : sans elle, la majoration de retard de l'article 22 n'est pas due par le bailleur.

Les délais que personne ne connaît

• Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours de son établissement. Passé ce délai, le document est figé.
• Pour les éléments de chauffage, la demande de complément est possible pendant le premier mois de la période de chauffe.
• Le refus du bailleur de compléter peut être porté devant la commission départementale de conciliation.

Les photos : indispensables, à condition d'être exploitables

Aucun texte ne les impose. Elles emportent pourtant la conviction du juge plus sûrement que dix lignes de description. Encore faut-il qu'elles soient rattachables au document signé :

• Annexer les photos à l'état des lieux et les faire viser par le locataire, ou les intégrer directement dans un état des lieux numérique signé électroniquement. Une photo produite six ans plus tard sans lien avec le document signé se conteste facilement.
• Photographier ce qui est en bon état, pas seulement les défauts. À la sortie, c'est la comparaison qui compte.
• Conserver les métadonnées (date et heure de prise de vue) et garder les fichiers d'origine, pas une capture d'écran recompressée trois fois. Durée et format de conservation : l'archivage numérique en SCI.

Absence d'état des lieux : l'article 1731 du code civil et ses limites

L'article 1731 du code civil dispose que, à défaut d'état des lieux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Lu isolément, ce texte semble favorable au bailleur. Il ne l'est pas dans un bail d'habitation.

L'article 3-2 de la loi de 1989 neutralise en effet cette présomption au détriment de la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Tout dépend donc de qui a laissé filer la formalité :

Le réflexe, quand le locataire est parti sans rendez-vous : on ne touche à rien. Pas de nettoyage, pas d'artisan, pas même un coup de balai avant le passage du commissaire de justice. Un logement remis en état avant constat est un dossier mort — il ne reste plus rien à prouver. Le prix de cette immobilisation est réel : quelques jours, parfois deux semaines de vacance locative supplémentaires, qu'il vaut mieux avoir budgétés.

Qui paie l'état des lieux ?

Le principe posé par l'article 5 de la loi de 1989 est que les honoraires liés à la mise en location sont à la charge du bailleur, sauf quatre prestations partagées, dont l'établissement de l'état des lieux d'entrée. La part imputable au locataire est plafonnée par le décret n° 2014-890 du 1^er août 2014, sans pouvoir excéder la part payée par le bailleur. Ce plafond, resté figé à 3 €/m² de surface habitable depuis 2014, est indexé sur l'IRL depuis le 1^er janvier 2026 (arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l'arrêté du 13 novembre 2025) : il s'établit à 3,03 €/m² de surface habitable pour les baux signés à compter de cette date, et bougera désormais chaque année. Pour un 62 m², cela plafonne la part du locataire à 187,86 €. Deux points à retenir côté SCI :

• Les honoraires d'un état des lieux de sortie ne peuvent jamais être mis à la charge du locataire.
• Ces honoraires sont une charge de la SCI, déductible dans les conditions décrites au chapitre 6 et détaillées dans notre guide des charges déductibles en SCI.

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4. La retenue sur le dépôt de garantie : délais et justificatifs

Première chose à se remettre en tête : ce dépôt n'est pas votre argent. Il est détenu pour le compte du locataire, il figure au passif du bilan, et en conserver ne serait-ce qu'un euro suppose de le justifier. Tout tient dans un seul texte, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 — deux pages qui décident de l'essentiel des litiges de fin de bail.

Rappel : montant et nature du dépôt

• Location nue : le dépôt ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
• Location meublée de résidence principale : le plafond est de deux mois de loyer hors charges (art. 25-6 de la même loi). Attention, en SCI le meublé emporte des conséquences fiscales sans commune mesure avec le confort d'un dépôt doublé : tout est dit dans SCI et location meublée.
• Le dépôt ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.
• En cas de vente de l'immeuble, la restitution incombe au nouveau bailleur. Une SCI qui achète un immeuble loué doit exiger le transfert effectif des dépôts le jour de la signature, faute de quoi elle restituera un jour de sa poche l'argent qu'un autre a encaissé — voir les écritures d'achat de l'immeuble.

Les deux délais de restitution

Le compteur démarre à la remise des clés. Ni à la date de l'état des lieux, ni à la fin du préavis. Un locataire qui rend son trousseau le 12 lance le décompte le 12, même si le bail court jusqu'au 30 et même si vous n'avez pas encore ouvert son dossier.

Justifier chaque retenue : la règle des trois pièces

L'article 22 autorise la déduction des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. « Dûment justifiées » : tout est là. Dans les dossiers qui passent, on retrouve toujours les mêmes trois pièces, jamais une de moins.

1. La comparaison des états des lieux, ligne par ligne, avec les mentions d'entrée et de sortie reproduites en regard.
2. Un devis ou une facture par poste. Le devis suffit : la Cour de cassation a censuré des juridictions qui exigeaient des factures acquittées (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-13.668 ; Cass. 3e civ., 2 octobre 2007, n° 06-18.142). La SCI n'est pas tenue de faire réaliser les travaux pour conserver la somme, puisque c'est un préjudice qu'elle indemnise.
3. Le calcul d'abattement de vétusté, reprenant la grille annexée au bail.

Ajoutez-y les photos annexées et, s'il reste des loyers ou des charges impayés, le décompte locatif correspondant : deux sujets à part, traités dans impayés de loyer en SCI et quittance de loyer.

Le juge n'est pas lié par votre devis. Il peut le réduire s'il l'estime excessif, disproportionné ou établi par une entreprise trop proche de la SCI. Un devis d'une société dont le gérant de la SCI est aussi associé se voit immédiatement. Faites établir deux devis indépendants quand le montant dépasse quelques centaines d'euros.

Les charges locatives et la provision de 20 %

Lorsque le logement est en copropriété, la régularisation annuelle des charges n'est pas connue au moment du départ. L'article 22 organise cette situation : la SCI procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Attention à ne pas détourner ce mécanisme : les 20 % couvrent les charges, pas les dégradations. J'ai déjà vu un gérant garder l'intégralité du dépôt « en attendant l'assemblée de copropriété » alors que sa retenue portait sur de la peinture. Il a perdu, et il a payé la majoration. Une retenue pour travaux se chiffre et se notifie dans le délai d'un ou deux mois, point. Le détail de la refacturation est ailleurs : charges locatives récupérables et refacturation des charges au locataire.

La sanction du retard : 10 % du loyer par mois

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Trois détails qui changent le calcul :

• La base est le loyer hors charges, pas le dépôt.
• Le décompte se fait par période mensuelle commencée : un jour de retard sur le deuxième mois déclenche une majoration pleine.
• La majoration n'est pas due lorsque le défaut de restitution résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Conservez la preuve de vos tentatives d'envoi.

Sur un loyer de 900 € hors charges, chaque mois de retard coûte 90 €. Ce n'est pas le montant qui fait mal, c'est le renversement : une SCI partie avec une créance de 1 500 € ressort du tribunal débitrice. Elle restitue les 900 €, ajoute la majoration, parfois des dommages-intérêts et une indemnité de procédure — et n'a toujours rien obtenu sur les travaux, qu'elle a payés.

Le calendrier type à respecter

Ce calendrier vaut tant que le dépôt absorbe la totalité des dégradations retenues. Un mois de loyer face à un devis de remise en état, autant dire que cela n'arrive presque jamais. On change alors de terrain : la retenue devient du recouvrement.

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5. Quand le dépôt ne suffit pas : recouvrer le solde

Un mois de loyer ne couvre pas une remise en état sérieuse. Le solde n'est pas perdu pour autant, mais il change de nature — et de difficulté. Ce n'est plus une somme que vous détenez, c'est une créance contre quelqu'un qui a déménagé : il faut la faire reconnaître, puis la faire exécuter.

Étape 1 : la mise en demeure

Recommandé avec accusé de réception, à la nouvelle adresse relevée sur l'état des lieux de sortie. Ce courrier n'est pas une formalité de politesse : c'est la première pièce du dossier judiciaire, et un juge le lira. Il contient :

• Le rappel des références du bail et de la date de restitution des clés.
• Le décompte détaillé : montant du devis par poste, abattement de vétusté appliqué, montant net réclamé, imputation du dépôt de garantie, solde restant dû.
• Les copies des justificatifs : les deux états des lieux, les devis, les photos, la grille de vétusté annexée au bail.
• Un délai de paiement (quinze à trente jours) et l'annonce des suites en cas de silence.

Elle fait aussi courir les intérêts au taux légal (art. 1231-6 du code civil) : raison de plus pour l'envoyer tôt plutôt que d'attendre de « voir si le locataire réagit ».

Étape 2 : la conciliation, souvent obligatoire

Deux voies amiables coexistent, et on les confond en permanence. L'une est facultative et utile ; l'autre est obligatoire sous peine de voir son assignation balayée avant même d'être examinée.

• La commission départementale de conciliation (CDC), instituée auprès du préfet par l'article 20 de la loi de 1989, est paritaire (bailleurs et locataires) et gratuite. Elle est compétente pour les litiges relatifs notamment à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations. Elle rend un avis dans un délai de deux mois. Sa saisine n'est pas obligatoire pour les dégradations, mais elle est rapide et souvent efficace. Attention : précisément parce qu'elle est ici facultative, la saisine de la CDC ne satisfait pas l'exigence de tentative préalable décrite au point suivant — elle ne s'y substitue jamais.
• La tentative préalable de règlement amiable de l'article 750-1 du code de procédure civile, rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 pour les instances introduites depuis le 1^er octobre 2023, est en revanche obligatoire à peine d'irrecevabilité — que le juge peut prononcer d'office — lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 €. Le texte n'ouvre que trois modes, limitativement énumérés : conciliation menée par un conciliateur de justice, médiation, ou procédure participative. Une saisine de la commission départementale de conciliation, si utile soit-elle, n'en fait pas partie et ne dispense donc de rien : la dispense prévue au 4° de l'article 750-1 ne joue que lorsqu'une disposition particulière rend une tentative de conciliation légalement obligatoire, ce qui n'est pas le cas d'un litige de dégradations ou de dépôt de garantie. Le même article prévoit d'autres dispenses limitativement énumérées, parmi lesquelles le motif légitime tenant à l'urgence manifeste ou à l'indisponibilité de conciliateurs entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur : conservez la preuve de votre démarche.

Concrètement : sur une créance de 2 000 €, une SCI qui assigne sans être passée par un conciliateur de justice, une médiation ou une procédure participative repart avec une irrecevabilité, plusieurs mois perdus et des frais pour rien — y compris si elle a saisi la commission départementale de conciliation entre-temps. Le conciliateur de justice est gratuit, se saisit en ligne, et règle une bonne partie de ces dossiers sans audience.

Étape 3 : le juge des contentieux de la protection

Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l'immeuble : l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire lui donne compétence pour « les actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ». La procédure est orale, sans représentation obligatoire par avocat. La SCI y est représentée par son gérant, sur justification de ses pouvoirs (statuts et, le cas échéant, procès-verbal de nomination).

Il peut allouer tout ou partie de la somme réclamée, raboter un devis qu'il juge gonflé, ordonner une expertise, condamner le locataire aux dépens et à une indemnité de procédure. Et l'inverse est tout aussi vrai : le même juge condamne la SCI à restituer un dépôt indûment retenu, majoration de 10 % comprise. On entre dans cette salle avec un dossier, pas avec une conviction.

La prescription : trois ans, pas cinq

Beaucoup de gérants raisonnent en cinq ans, par réflexe. Erreur : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit par trois ans toutes les actions dérivant d'un contrat de bail, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. C'est un délai spécial, plus court que la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil. Pour des dégradations, le point de départ est en pratique l'état des lieux de sortie — notez la date quelque part, elle vaut échéance.

Recouvrer contre un locataire parti

• Retrouver l'adresse : l'état des lieux de sortie doit la mentionner. À défaut, un commissaire de justice peut effectuer des recherches (fichier FICOBA sur autorisation, enquêtes) une fois le titre exécutoire obtenu.
• Obtenir un titre : jugement ou, pour une créance certaine, liquide et exigible, une procédure simplifiée de recouvrement. Attention, l'injonction de payer suit ses propres règles procédurales.
• Exécuter : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie des rémunérations, saisie-vente. Ces mesures relèvent du commissaire de justice et supposent un titre exécutoire.
• Arbitrer économiquement : en dessous de quelques centaines d'euros, le coût de la procédure et le temps du gérant excèdent souvent l'enjeu. Une créance abandonnée reste une charge de la SCI, à provisionner puis à passer en perte — voir le chapitre comptable.

Actionner les garanties : caution, GLI, Visale

Trois garanties peuvent absorber tout ou partie du préjudice. Elles ne s'empilent pas librement, et c'est là que les SCI se font piéger.

Avant de bâtir votre montage, deux règles — développées dans caution du locataire en SCI et assurance PNO et GLI :

• Interdiction de cumul. L'article 22-1, alinéa 1^er, interdit à peine de nullité à un bailleur ayant souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie des obligations locatives de demander en outre un cautionnement, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Le dépôt de garantie de l'article 22, lui, échappe expressément à cette interdiction.
• Restriction propre aux personnes morales. L'article 22-1, alinéa 2, dispose que si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d'État, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier. Une SCI familiale peut donc demander la caution des parents d'un locataire ; une SCI entre associés non parentés ne le peut pas — elle devra passer par Visale ou une GLI.

Conséquence pratique. Pour une SCI entre amis ou entre associés non apparentés, le seul montage sûr est : dépôt de garantie + Visale, ou dépôt de garantie + GLI. Exiger la caution d'un parent du locataire expose la SCI à la nullité du cautionnement — donc à une garantie inexistante le jour où elle en aurait besoin.

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6. Comptabiliser les dégradations locatives en SCI (IR et IS)

C'est le volet que tout le monde traite en dernier, et celui qui laisse des traces le plus longtemps. Les dépôts de garantie oubliés au passif — encaissés il y a huit ou dix ans, jamais soldés, plus rattachables à aucun bail — arrivent en tête des anomalies que nous corrigeons en reprise de comptabilité. Une retenue mal enregistrée, c'est un produit oublié aujourd'hui et un bilan faux pendant dix ans.

Principe : le dépôt n'est jamais un produit à l'encaissement

Le dépôt reçu est une dette de la SCI envers son locataire. Il se loge au crédit du compte 165 « Dépôts et cautionnements reçus » et il y dort tant que le bail vit. Aucun compte de produits ne doit le voir passer à l'entrée. L'encaissement et la restitution sont détaillés dans écritures du dépôt de garantie en SCI ; on ne traite ici que le moment où le dépôt cesse d'être une dette pour devenir un produit — la retenue pour dégradations.

Les écritures de la retenue (SCI à l'IS ou SCI à l'IR en comptabilité d'engagement)

Attention au plan comptable en vigueur. Le règlement ANC n° 2022-06 (homologué par arrêté du 26 décembre 2023, applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025) a profondément remanié le plan de comptes : le résultat exceptionnel est désormais réservé aux seuls événements majeurs et inhabituels, la plupart des subdivisions du compte 67 ont disparu, et la technique du transfert de charges a été supprimée avec les comptes 791, 796 et 797. Deux conséquences ici : une indemnité de dégradations locatives ne doit plus être logée en produit exceptionnel ni en transfert de charges, mais bien en produit de gestion courante (758) ; et la majoration de l'article 22, qui est une pénalité légale, se loge en charge de gestion courante — au compte 658, dont la subdivision 6581 « Pénalités sur marchés (et dédits payés sur achats et ventes) » a repris l'ancien 6711 — et non plus en charge exceptionnelle. Ce qui compte, au fond : rester constant d'un exercice à l'autre, et pouvoir montrer le lien entre la charge de travaux et le produit d'indemnisation. Le détail des comptes est dans notre plan comptable adapté à la SCI, et les schémas d'écritures dans les écritures de travaux.

Charge ou immobilisation ? Le vrai arbitrage

Une remise en état après dégradations est en principe une charge : on remet le bien où il était, sans lui ajouter de valeur ni prolonger sa vie. Trois situations font basculer l'écriture à l'actif :

• Le remplacement d'un composant identifié (une cuisine complète, un système de chauffage) : il s'inscrit à l'actif et s'amortit sur sa propre durée, comme l'explique notre guide de l'amortissement en SCI à l'IS.
• Une remise en état qui devient une rénovation avec amélioration du standing (on profite du départ pour refaire la salle de bains à neuf).
• Des travaux qui prolongent la durée d'utilisation de l'immeuble ou lui ajoutent une valeur durable.

La frontière se documente au moment du devis, pas trois ans plus tard face à un vérificateur. Exigez un chiffrage poste par poste. Un devis global intitulé « rénovation appartement » est une invitation à requalifier l'ensemble en immobilisation — et à perdre la déduction immédiate. La ligne de partage est développée dans travaux en SCI.

Fiscalité : SCI à l'IR

• Le dépôt encaissé n'est pas un revenu. Les sommes reçues du locataire à titre de dépôt de garantie ne constituent pas, dès leur versement, des recettes imposables : elles ne peuvent être regardées comme définitivement acquises au propriétaire (art. 29 du CGI ; BOI-RFPI-BASE-10-10, § 380).
• Le dépôt retenu devient un revenu foncier au titre de l'année où il est acquis au bailleur, c'est-à-dire lorsqu'il est utilisé pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état des locaux après le départ du locataire (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 400). Symétriquement, les sommes remboursées au locataire ne sont pas des charges déductibles (§ 390). Le solde réclamé au-delà du dépôt est imposable lors de son encaissement effectif, puisque les revenus fonciers relèvent d'une comptabilité de caisse.
• Les travaux sont déductibles au titre des dépenses de réparation et d'entretien (art. 31, I, 1°, a du CGI). L'administration admet une simplification lorsque la retenue correspond à des charges locatives déductibles : si le montant à déclarer en recettes brutes est identique à celui déduit en charges, le bailleur peut ne déclarer ni l'un ni l'autre — à condition que ces charges n'aient pas déjà été déduites au titre d'une année antérieure (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 400).
• Si le résultat foncier devient négatif, les règles d'imputation du déficit foncier s'appliquent : plafond de 10 700 € par an sur le revenu global, le surplus étant reportable dix ans sur les revenus fonciers.
• Le tout se reporte sur la déclaration 2072 de la SCI, puis sur la 2044 de chaque associé.

Fiscalité : SCI à l'IS

• La retenue et le solde réclamé sont des produits imposables de l'exercice au cours duquel la créance devient certaine dans son principe et déterminée dans son montant — comptabilité d'engagement oblige, même si l'encaissement intervient plus tard.
• Les travaux sont déductibles du résultat (art. 39, 1 du CGI) s'ils ne constituent pas une immobilisation.
• Une créance restée impayée peut être dépréciée si le risque de non-recouvrement est probable et justifié (relances infructueuses, insolvabilité constatée), puis passée en perte lorsqu'elle est définitivement irrécouvrable.
• Tout cela remonte dans la liasse fiscale 2033 et dans la déclaration 2065.

Et la TVA ?

Une somme qui répare un préjudice, sans contrepartie d'une livraison de bien ou d'une prestation individualisée, se situe hors du champ de la TVA. La retenue pour dégradations relève en principe de cette logique indemnitaire — ce n'est pas une refacturation de prestation. Reste la TVA des travaux eux-mêmes, et là tout dépend du régime de la SCI :

Un mot du taux, avant l'erreur classique : les travaux d'entretien, d'amélioration, de transformation et d'aménagement portant sur un local à usage d'habitation achevé depuis plus de deux ans relèvent du taux réduit de 10 % (art. 279-0 bis du CGI) — c'est le cas d'une remise en peinture, d'un sol stratifié ou d'une porte de placard. Le taux de 20 % ne vise que la construction, la reconstruction ou l'agrandissement (et un logement achevé depuis moins de deux ans), le taux de 5,5 % la rénovation énergétique (art. 278-0 bis A).

Erreur classique, et coûteuse : en location nue d'habitation, présenter au locataire un décompte en HT. La SCI abandonne alors la fraction de TVA incorporée au devis, alors même que cette TVA restera définitivement à sa charge. Sur un devis de 3 400 € TTC à 10 %, cela fait 309 € (3 400 × 10/110) laissés au locataire pour rien. Le décompte se rédige en TTC. Les régimes applicables sont détaillés dans SCI et TVA et prorata de déduction.

Le cas d'une indemnité d'assurance

Lorsque le dommage relève d'un sinistre garanti (dégât des eaux, incendie, bris de glace) et non d'une dégradation de fin de bail, l'indemnité versée par l'assureur suit un traitement distinct : produit imposable en SCI à l'IS, recette imposable en revenus fonciers dans la mesure où elle compense des charges déductibles. Le sujet a son guide : indemnité de sinistre en SCI. Une consigne, une seule : ne mélangez jamais les deux flux dans la même écriture. Un sinistre et une dégradation locative n'ont ni le même régime de preuve, ni les mêmes délais, ni le même interlocuteur — et le jour où l'un des deux dossiers part en contentieux, vous serez content de pouvoir les séparer d'un clic.

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7. Cas chiffré : dépôt de 900 €, devis de 3 400 €

Rien d'exotique ici : c'est le dossier type, celui qui remonte quatre ou cinq fois par an dans les SCI que nous accompagnons.

Étape 1 : trier les postes du devis

Étape 2 : appliquer la grille de vétusté

3 400 € au départ, 1 463 € réellement opposables. Le rapport n'a rien d'anormal : après six ans d'occupation, un bailleur qui récupère 40 à 50 % de son devis a fait un bon dossier. Ceux qui espèrent 100 % n'ont pas encore lu de jugement.

Étape 3 : imputer le dépôt et chiffrer le solde

Étape 4 : les écritures

Si le locataire ne paie pas. Après relances et mise en demeure infructueuses, la SCI constate une dépréciation de la créance (débit 68174 / crédit 491) pour 563 €, puis, une fois l'irrécouvrabilité établie, la passe en perte (débit 654 / crédit 411) et reprend la dépréciation. La charge nette de l'opération monte alors à 2 500 € (3 400 € − 900 €). Ces mouvements se reflètent dans le résultat de l'exercice et donc, en SCI à l'IS, dans l'affectation du résultat votée en assemblée.

La variante SCI à l'IR

Mêmes flux, mais logique de caisse. L'année de la retenue, la SCI déclare 900 € de recettes (le dépôt devenu acquis) ; si le locataire finit par payer, 563 € de plus l'année de l'encaissement, pas avant. Les 3 400 € de réparations se déduisent l'année du règlement de la facture. Résultat foncier de l'opération : − 1 937 € ou − 2 500 € selon l'issue du recouvrement. Ce déficit descend chez les associés au prorata de leurs parts, selon les règles rappelées dans répartition du résultat entre associés.

Ce que ce cas doit vous laisser. Le montant du devis ne décide de rien. Ce qui décide, c'est l'âge des matériaux le jour des dégâts et la qualité de vos deux états des lieux. Le même devis, sur un logement dont les revêtements avaient été refaits deux ans plus tôt, aurait donné environ 3 040 € opposables — peintures 1 900 € × 85 %, soit 1 615 € ; sol stratifié encore sous franchise, soit 1 100 € ; porte de placard 328 € — c'est-à-dire plus du double, pour des dégradations identiques.

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8. Prévenir les dégradations locatives plutôt que recouvrer

Même gagné, un contentieux de dégradations vous aura pris des mois, des frais et un logement vide pendant ce temps-là. Les six leviers qui suivent coûtent, eux, une heure de préparation par bail. Le calcul est vite fait.

1. Sélectionner le locataire dans le cadre légal

La liste des pièces exigibles est limitative (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) : inutile d'essayer de la contourner, cela ne se plaide pas. En revanche, ce qui est autorisé mérite d'être vérifié pour de bon — identité, domicile, situation professionnelle, ressources. Un candidat dont les revenus font trois fois le loyer sur le papier mais dont aucun bulletin de salaire n'est vérifiable, c'est un impayé et, très souvent, un logement rendu en mauvais état.

2. Faire un état des lieux d'entrée exploitable

• Un état des lieux pièce par pièce, élément par élément, avec un vocabulaire descriptif (« peinture blanche mate, propre, sans percement ») et non évaluatif (« bon état »).
• L'âge de chaque revêtement mentionné explicitement : c'est ce qui permettra d'appliquer la grille six ans plus tard sans discussion.
• Des photos annexées et signées, ou un état des lieux numérique horodaté.
• Les relevés de compteurs et le nombre exact de clés et de moyens d'accès (badges, télécommandes).

3. Annexer une grille de vétusté

La mesure la plus rentable de toute la liste, et de loin. Elle met la SCI à l'abri de l'aléa judiciaire, mais elle protège tout autant le locataire — c'est précisément ce qui rend la discussion de sortie civilisée. Personne ne découvre les chiffres le jour du départ : ils sont dans le contrat depuis la signature.

4. Construire un montage de garanties licite

On l'a vu au chapitre 5 : pas de cumul GLI + cautionnement (art. 22-1, alinéa 1^er) et, pour une SCI non familiale, pas de caution personne physique du tout, sauf étudiant non boursier. Restent deux montages qui tiennent :

• Dépôt + Visale : gratuit, couvre les dégradations du parc privé à hauteur de deux mois de loyer charges comprises, mais la prise en charge des impayés est limitée à 36 mensualités survenues pendant les trois premières années du bail depuis la réforme du 6 janvier 2026, et le dispositif est incompatible avec toute autre garantie sur les mêmes risques.
• Dépôt + GLI avec option détériorations immobilières : payant (prime déductible), plafonds et franchises à lire ligne à ligne avant de signer.

5. Souscrire une PNO et vérifier l'attestation du locataire chaque année

L'assurance propriétaire non occupant ne couvre pas les dégradations de fin de bail, mais elle couvre les sinistres qui, faute d'assurance, finiraient à la charge de la SCI. Symétriquement, l'article 7 g impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur : la SCI doit donc formuler la demande, elle n'est pas automatique. Réclamez-la, chaque année, par écrit. C'est une obligation facile à faire respecter, et un locataire qui met trois relances à produire une attestation d'assurance vous en dit déjà long sur la façon dont il traite le logement. Le détail des couvertures : PNO et GLI en SCI.

6. Faire une visite intermédiaire

L'article 7 e oblige le locataire à permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux d'amélioration, d'entretien et de maintien en état — mais il ne crée aucun droit de visite d'inspection générale au profit du bailleur : une visite ne peut s'organiser qu'avec l'accord du locataire. Dans les faits, une visite annuelle d'entretien courant — VMC, chaudière, joints de salle de bains — se refuse rarement. Elle se planifie par écrit, elle prend quarante minutes, et elle permet de voir venir une dérive avant qu'elle ne se transforme en devis à quatre chiffres. Accessoirement, elle documente l'état du bien à mi-parcours, ce qui n'a pas de prix le jour où l'on compare deux états des lieux séparés par six ans.

Pour monter un dossier locatif propre de bout en bout : modèle de bail SCI et documents à conserver en SCI.

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9. Les 5 erreurs qui coûtent le procès à une SCI

Ces cinq-là reviennent dans presque tous les dossiers perdus par un bailleur. Aucune n'est une subtilité juridique. Ce sont des erreurs de méthode et de calendrier — donc des erreurs évitables gratuitement.

Erreur 1 : retenir sans état des lieux d'entrée

C'est l'erreur fatale. La SCI croit pouvoir invoquer l'article 1731 du code civil ; l'article 3-2 de la loi de 1989 le lui interdit dès lors que c'est elle qui a négligé la formalité. Résultat : restitution intégrale du dépôt, majoration de 10 % par mois de retard et, parfois, dommages-intérêts. Un bail signé sans état des lieux d'entrée est un bail sans garantie.

Erreur 2 : facturer du neuf sur du vieux

Réclamer 1 900 € de peinture à un locataire installé depuis six ans, sans un euro d'abattement, c'est tendre au juge le bâton pour se faire battre : il rejettera l'ensemble, y compris les postes parfaitement légitimes. Une retenue mesurée passe. Une retenue gourmande fait douter de tout le décompte, et souvent de la bonne foi de celui qui l'a rédigé.

Erreur 3 : laisser filer le délai de l'article 22

Le délai d'un ou deux mois court à compter de la remise des clés. Attendre le devis de l'artisan, l'assemblée de copropriété ou les vacances du gérant fait basculer la SCI dans la majoration de 10 % du loyer mensuel par période commencée. Envoyez le décompte motivé dans le délai, quitte à l'ajuster ensuite : mieux vaut un décompte provisoire notifié à temps qu'un décompte parfait hors délai.

Erreur 4 : comptabiliser le dépôt en produit à l'encaissement

Le dépôt est une dette (compte 165), pas un loyer. Le passer en 706 ou en 752 à l'encaissement gonfle le résultat, fausse la base imposable et laisse au bilan un passif fantôme que personne ne saura justifier. C'est, de très loin, l'anomalie la plus fréquente quand on reprend un dossier : des dépôts vieux de dix ans, jamais soldés, sans nom de locataire en face.

Erreur 5 : cumuler des garanties incompatibles

GLI + caution personne physique : nullité du cautionnement (art. 22-1, alinéa 1^er). SCI non familiale + caution d'un parent du locataire : cautionnement non valablement demandé (art. 22-1, alinéa 2). Visale + GLI : nullité du contrat Visale, puisque le bailleur ne peut souscrire aucune autre garantie sur les mêmes risques. Dans les trois cas, la SCI a payé (ou cru payer) pour une protection, et découvre qu'elle n'en a aucune le jour où elle l'appelle. C'est-à-dire au pire moment.

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10. FAQ — Dégradations locatives en SCI

Voici ce qu'on nous demande le plus souvent, en général par téléphone et en général trop tard. Chaque réponse renvoie à son texte.