Prorata de déduction de TVA en SCI à activité mixte (2026)

Votre SCI loue le rez-de-chaussée à une entreprise avec option TVA et les étages à des locataires en habitation. Elle vient de payer 12 000 € HT de travaux d'entretien sur les parties communes. Combien de TVA récupère-t-elle ? Toute la question du prorata de TVA en SCI tient dans ce chiffre. La réponse spontanée — « la moitié, à peu près » — est celle que je lis le plus souvent. Elle est presque toujours fausse. Parfois en défaveur de la SCI, qui laisse filer une TVA à laquelle elle avait droit ; parfois en sa faveur, et c'est alors le vérificateur qui corrige, intérêt de retard compris.

Il y a plus gênant. Le mot « prorata », que tout le monde emploie encore, a disparu du texte fiscal depuis dix-huit ans. Le décret n° 2007-566 du 16 avril 2007, applicable depuis le 1^er janvier 2008, a supprimé le prorata général d'entreprise et l'a remplacé par un coefficient de déduction calculé dépense par dépense, produit de trois coefficients. Continuer à raisonner en « prorata global », c'est appliquer une règle abrogée. Et, neuf fois sur dix, sous-déduire.

Ce guide traite d'une seule chose : le calcul du droit à déduction d'une SCI qui supporte à la fois des opérations taxées et des opérations exonérées. Vous y trouverez la définition exacte des trois coefficients, la règle des secteurs distincts d'activité, le calendrier du provisoire et du définitif, le mécanisme des régularisations par vingtièmes et un cas chiffré complet déroulé sur plusieurs exercices.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI et son annexe II, BOFiP, Legifrance). Mis à jour le 30 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Où se situe ce guide : il traite du calcul du droit à déduction, et de rien d'autre. Le principe de l'exonération et le champ de la TVA sont posés dans SCI et TVA ; la ventilation d'un local à usage mixte, dans location mixte en SCI ; le remplissage de la CA3, dans la déclaration de TVA d'une SCI. Quant à la mécanique de l'option elle-même sur des locaux professionnels, elle mérite son propre guide : « Lever l'option TVA en SCI », à paraître.

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1. Pourquoi une SCI mixte ne récupère jamais 100 % de sa TVA

La TVA repose sur un principe simple : on déduit la taxe qui grève les dépenses utilisées pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction. C'est l'article 271 du CGI. La déduction suit l'usage, point. Une dépense qui sert une activité taxée ouvre droit à déduction ; une dépense qui sert une activité exonérée n'ouvre droit à rien.

Le problème d'une SCI mixte tient en une phrase : une partie de ses dépenses sert les deux à la fois. La toiture couvre les bureaux optionnés comme les logements exonérés. Les honoraires du comptable portent sur l'ensemble. L'assurance propriétaire non occupant assure le bâtiment entier. Ces dépenses-là ne peuvent être ni entièrement déductibles ni entièrement perdues : il faut trancher, et le trancher avec une règle.

La configuration type de la SCI mixte

Trois situations reviennent en boucle dans les dossiers qui passent entre mes mains :

• L'immeuble de rapport mixte : commerces ou bureaux en rez-de-chaussée, logements dans les étages. Le rez-de-chaussée est loué nu à un professionnel assujetti, avec l'option de l'article 260, 2° du CGI ; les étages sont loués nus en habitation, exonérés par l'article 261 D, 2° du CGI. C'est la configuration de la moitié des immeubles de rapport détenus en SCI.
• La SCI multi-immeubles : un immeuble entier de bureaux optionné, un ou deux immeubles d'habitation exonérés. Les dépenses propres à chaque immeuble s'affectent facilement ; les frais de structure, non.
• La SCI à activités hétérogènes : des logements exonérés et des emplacements de stationnement loués isolément, taxables de plein droit à 20 %, le 2° de l'article 261 D du CGI excluant expressément de l'exonération les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules. Attention à la contre-exception : un emplacement loué au même locataire, par le même bailleur et dans le même ensemble immobilier, en accessoire d'un logement exonéré, suit le sort de la location principale et reste exonéré. Ce point précis est traité dans parkings et box en SCI.

La règle d'or : l'affectation prime toujours sur le calcul

Avant de sortir la moindre formule, une seule question par facture : à quoi sert cette dépense ? Le droit à déduction se détermine d'abord par affectation directe. Menuiseries changées dans les seuls bureaux : TVA intégralement déductible. Réfection de la cage d'escalier qui ne dessert que les logements : TVA intégralement perdue. Ravalement de la façade : là, et là seulement, le coefficient entre en scène.

Conséquence pratique immédiate : demandez à vos entreprises de travaux de facturer par zone, ou au minimum de ventiler les lots sur la facture. Une facture globale de 80 000 € HT vous condamne au coefficient. Deux factures — 45 000 € côté bureaux, 35 000 € côté logements — vous font récupérer 9 000 € au lieu de 8 000 € à coefficient 0,50, et vous épargnent surtout une discussion. (On raisonne ici à 20 % pour la clarté du calcul : sur un immeuble achevé depuis plus de deux ans, la part habitation relève en pratique du taux réduit.) Un mail à l'artisan, deux minutes, mille euros. Le traitement comptable des travaux est détaillé dans travaux en SCI.

Exonéré n'est pas hors champ : la distinction fondatrice

C'est la confusion qui plombe le plus de calculs. Deux notions différentes, deux effets différents :

La mécanique est celle-ci : le hors champ se traite en amont, par le coefficient d'assujettissement ; l'exonération se traite en aval, par le coefficient de taxation. Deux étages, deux coefficients, jamais l'un pour l'autre. La SCI qui loge gratuitement un associé et qui inscrit « 0 € » au dénominateur de son rapport de recettes croit faire propre. En réalité, elle escamote une opération hors champ — et surdéduit. L'occupation d'un lot par un associé est développée dans louer un bien de la SCI à un associé.

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2. Le vocabulaire exact : le prorata est mort, vive le coefficient de déduction

Ce que la réforme de 2008 a changé

Jusqu'au 31 décembre 2007, un assujetti partiel calculait un prorata général de déduction : un pourcentage unique, applicable à l'ensemble de ses dépenses mixtes, complété par une règle d'affectation dite « des secteurs » et par la fameuse règle du décalage d'un mois, elle-même déjà supprimée. Le décret n° 2007-566 du 16 avril 2007, applicable depuis le 1^er janvier 2008, a refondu ces règles : auparavant réparties dans les articles 205 à 242 de l'annexe II au CGI, elles tiennent désormais dans les seuls articles 205 à 210 de cette annexe, et la logique a changé du tout au tout.

La règle nouvelle tient en une phrase, celle de l'article 205 de l'annexe II au CGI : la taxe grevant un bien ou un service qu'un assujetti acquiert, importe ou se livre à lui-même est déductible à proportion de son coefficient de déduction. Fin de l'histoire du pourcentage maison. Le coefficient n'est plus un attribut de l'entreprise : il appartient à chaque bien et à chaque service.

Une confusion de dates à éviter : la période de régularisation de vingt ans applicable aux immeubles ne date pas de 2008. Elle vise les immeubles livrés, acquis, apportés ou utilisés pour la première fois à compter du 1^er janvier 1996 — elle était de dix ans auparavant. Le décret de 2007 s'est borné à la reprendre à l'article 207 de l'annexe II. Si votre SCI détient encore un immeuble entré avant 1996, c'est la période décennale, aujourd'hui expirée, qui s'appliquait.

La formule

Si vous ne deviez retenir qu'une ligne de tout ce guide, ce serait celle que pose l'article 206, I de l'annexe II au CGI :

Trois coefficients, trois questions successives, et il faut les poser dans cet ordre :

Pour une SCI patrimoniale ordinaire, le premier et le troisième valent presque toujours 1. Toute la difficulté se concentre donc sur celui du milieu. C'est utile à savoir — ce n'est pas une raison pour cesser de vérifier les deux autres. Le jour où un associé s'installe gratuitement dans un lot, le coefficient d'assujettissement bascule sans prévenir, et personne ne s'en aperçoit avant la proposition de rectification.

Deux mots de jargon qui reviennent en contrôle

• Assujetti partiel : celui qui réalise à la fois des opérations dans le champ et hors du champ de la TVA. Son coefficient d'assujettissement est inférieur à 1.
• Redevable partiel : celui qui réalise, dans le champ, à la fois des opérations taxées et des opérations exonérées. Son coefficient de taxation est inférieur à 1.

Une SCI mixte classique est un redevable partiel, pas un assujetti partiel. Si votre expert-comptable emploie l'un pour l'autre, c'est souvent le signe que le dossier n'a pas été repris depuis longtemps.

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3. Le coefficient d'assujettissement : dans le champ ou hors champ

La définition

L'article 206, II de l'annexe II au CGI définit le coefficient d'assujettissement d'un bien ou d'un service comme sa proportion d'utilisation pour la réalisation d'opérations imposables. Et le texte précise ce qu'il faut entendre par là : les opérations imposables s'entendent des opérations situées dans le champ d'application de la TVA en vertu des articles 256 et suivants du CGI, qu'elles soient imposées ou légalement exonérées.

Cette précision-là est capitale, et c'est celle que tout le monde manque. Un loyer d'habitation exonéré reste une opération imposable au sens du champ. Il n'abaisse donc pas le coefficient d'assujettissement : il le laisse à 1. Ce qui le fait descendre, c'est l'usage d'un bien pour des opérations qui ne relèvent tout simplement pas de la TVA.

Quand une SCI a-t-elle un coefficient d'assujettissement inférieur à 1 ?

• Un lot occupé gratuitement par un associé. Sans contrepartie, il n'y a pas d'opération à titre onéreux : l'utilisation est hors champ. C'est le cas de figure le plus fréquent en SCI familiale.
• Un lot occupé par le gérant à titre de logement non refacturé. Même logique, avec en prime une question de coefficient d'admission (j'y reviens au chapitre 5) et un sujet de rémunération du gérant.
• La détention passive de titres ou de trésorerie sans intervention dans la gestion : les produits correspondants sont hors champ. Rare, mais possible dans une SCI qui place sa trésorerie.
• Un terrain ou un immeuble conservé sans aucune exploitation, ni loué ni offert à la location, hors de toute activité économique.

Il faut alors déterminer une proportion d'utilisation. Le texte ne prescrit aucune clé unique : c'est à l'assujetti de retenir, sous sa responsabilité, un critère économiquement justifié et de pouvoir le défendre. Pour un immeuble, la surface s'impose d'elle-même. Pour un bien utilisé en alternance, le temps d'utilisation colle mieux à la réalité.

Nuance qui vaut de l'argent : le critère physique (surface, temps) est recevable pour le coefficient d'assujettissement, parce que le texte parle de « proportion d'utilisation ». Il ne l'est pas pour le coefficient de taxation forfaitaire, dont le texte impose un rapport de recettes. Or beaucoup de SCI mixtes déduisent au prorata des mètres carrés entre bureaux optionnés et logements. C'est une clé que le texte ne prévoit pas à ce niveau, et un vérificateur qui connaît son sujet la refuse en trois questions.

Le coefficient d'assujettissement se détermine bien par bien

Il n'existe pas de coefficient d'assujettissement d'entreprise. Chaque bien, chaque service reçoit le sien, et cette détermination doit intervenir dès la période d'acquisition, dans le délai imparti pour déposer la déclaration correspondante. Pour une SCI, ça se traduit simplement : au moment de saisir la facture. Pas six mois plus tard, quand plus personne ne se souvient de quel étage il s'agissait.

Un exemple chiffré simple

La SCI Beauregard détient un immeuble de 600 m². Elle loue 400 m² de bureaux nus avec option TVA, 120 m² de logements, et met 80 m² à disposition gratuite d'un associé. Elle engage 6 000 € HT d'honoraires de gestion portant sur l'immeuble entier, TVA 1 200 €.

• Coefficient d'assujettissement : 520 m² utilisés dans le champ sur 600 m² = 0,8666… → 0,87 après arrondi à la deuxième décimale par excès.
• Coefficient de taxation : rapport des recettes taxées sur l'ensemble des recettes imposables (voir chapitre suivant). Supposons 0,74.
• Coefficient d'admission : 1,00.
• Coefficient de déduction : 0,87 × 0,74 × 1,00 = 0,6438 → 0,65 après arrondi par excès.
• TVA déductible : 1 200 × 0,65 = 780 €. Les 420 € restants sont une charge définitive.

Regardez l'effet de l'arrondi : appliqué à chaque étape, puis au résultat, il fait gagner quelques euros ici. Sur une SCI qui engage 200 000 € de travaux dans l'année, on parle de plusieurs centaines d'euros. Ce n'est pas une coquetterie de comptable, c'est du texte.

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4. Le coefficient de taxation : réel ou forfaitaire

Le cœur du sujet. Dans neuf dossiers de SCI mixte sur dix, c'est le seul coefficient qui bouge d'une année sur l'autre. L'article 206, III de l'annexe II au CGI l'organise en trois temps, et l'ordre compte.

Premier temps : le coefficient réel, celui qu'on oublie de chercher

Le texte commence par deux règles binaires. Ce sont elles qu'il faut appliquer en priorité, avant toute formule :

• Coefficient de taxation = 1 lorsque les opérations imposables auxquelles le bien ou le service est utilisé ouvrent droit à déduction. En clair : la dépense ne sert que l'activité taxée, la TVA part en totalité.
• Coefficient de taxation = 0 lorsque les opérations auxquelles il est utilisé n'ouvrent pas droit à déduction. La dépense ne sert que l'activité exonérée, la TVA est perdue, définitivement.

Le rapport de recettes n'arrive qu'en troisième position, et seulement pour les biens et services utilisés concurremment aux deux catégories d'opérations. J'insiste lourdement, parce que l'erreur inverse est massive. Combien de SCI ai-je vues appliquer un coefficient global de 0,55 à des travaux réalisés exclusivement dans les bureaux optionnés ? Elles abandonnent 45 % d'une TVA qui leur revenait entièrement, par excès de prudence, et personne ne le leur dira jamais : un contrôle ne redresse pas à la baisse.

Deuxième temps : le coefficient forfaitaire, le fameux « prorata »

Pour une dépense mixte, le coefficient de taxation est égal au rapport suivant, exprimé en montants annuels et hors TVA :

Pour une SCI, cela se traduit très concrètement :

Ce que le texte exclut expressément du rapport

Le 3° du 3 du III écarte expressément deux catégories de recettes, aux deux termes du rapport, numérateur comme dénominateur. Une troisième famille de sommes n'y entre pas davantage, pour une raison différente :

• Les cessions de biens d'investissement corporels ou incorporels. La vente d'un immeuble inscrit à l'actif immobilisé n'entre pas dans le rapport. C'est une protection majeure : sans elle, une SCI qui vend un immeuble en exonération verrait son coefficient de taxation s'effondrer l'année de la vente et perdrait la TVA de toutes ses dépenses courantes. Attention toutefois : un bien inscrit en stock — hypothèse d'une SCI qui glisse vers l'activité de marchand de biens — n'est pas un bien d'investissement et entre bel et bien dans le rapport.
• Le produit des opérations immobilières et financières accessoires exonérées. Le texte définit l'accessoire par un test d'utilisation : l'opération doit présenter un lien avec l'activité principale et sa réalisation ne doit nécessiter qu'une utilisation limitée, au maximum à 10 %, des biens et services grevés de TVA acquis par l'entreprise. Pour une SCI, l'immobilier est l'activité principale : n'espérez pas y faire entrer vos loyers d'habitation par cette porte. Des produits financiers ponctuels, en revanche, y trouvent leur place.
• Les sommes qui ne sont la contrepartie d'aucune opération imposable. Elles ne sont exclues par aucune liste : elles ne remplissent tout simplement pas la définition du rapport, qui ne retient que le chiffre d'affaires afférent à des opérations imposables. Concrètement : subventions non directement liées au prix, indemnités d'assurance, dommages-intérêts, apports en compte courant. Ne les faites entrer ni au numérateur, ni au dénominateur. Un point de vigilance pour les modèles anciens : le texte en vigueur ne comporte plus d'exclusion propre aux livraisons à soi-même d'immeubles — cette mention, encore recopiée dans des tableurs et des notes datant du décret de 2007, n'a plus d'objet depuis la refonte de la TVA immobilière. Une SCI qui construit pour elle-même doit examiner sa livraison à soi-même au cas par cas ; le sujet est ouvert dans construire via une SCI.

Dernière règle, posée sans détour par le texte : les sommes s'entendent tous frais et taxes compris, à l'exclusion de la TVA elle-même. Hors taxes des deux côtés du rapport, donc. Comparer un loyer commercial HT à un loyer d'habitation qui, lui, ne supporte aucune TVA, n'a rien d'incohérent : on met bien la même chose des deux côtés.

Troisième temps : l'arrondi

L'article 206, V de l'annexe II au CGI est sans ambiguïté : « les quatre coefficients mentionnés au I sont arrondis par excès à la deuxième décimale ». Quatre, c'est-à-dire les trois coefficients et le coefficient de déduction lui-même. Quelques exemples :

L'option pour un coefficient de taxation unique

L'article 206, V de l'annexe II au CGI ouvre une simplification : l'assujetti peut, par année civile, retenir un coefficient de taxation unique pour l'ensemble des biens et services utilisés concurremment à des opérations ouvrant droit à déduction et à des opérations n'y ouvrant pas droit. Le même V prévoit, symétriquement, la faculté de retenir un coefficient d'assujettissement unique. C'est confortable. C'est aussi, presque toujours, moins favorable qu'un calcul dépense par dépense — puisqu'on renonce précisément à la finesse qui fait gagner de la TVA.

Mon avis, après avoir vu tourner les deux pratiques : réservez ce choix aux SCI dont toutes les dépenses sont réellement communes. C'est-à-dire à peu près aucune. Dès qu'un immeuble entier est affecté à l'activité taxée, le coefficient unique vous coûte de l'argent tous les ans, discrètement, sans que rien ne le signale dans les comptes.

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5. Le coefficient d'admission et les exclusions

L'article 206, IV de l'annexe II au CGI pose une règle simple : le coefficient d'admission est égal à 1, sauf dans les cas d'exclusion ou de limitation qu'il énumère. Il ne traduit pas l'usage du bien mais une décision du législateur de refuser la déduction, quel que soit cet usage.

Les exclusions qui concernent une SCI

Le piège du logement mis à disposition du gérant

Ce cas mérite deux minutes, parce qu'il cumule deux limitations. Une SCI qui loge gratuitement son gérant subit d'abord un coefficient d'assujettissement inférieur à 1 sur la part correspondante : l'utilisation est hors champ. Et si l'on retient plutôt l'analyse d'un avantage en nature constitutif d'une contrepartie, on retombe sur le coefficient d'admission nul des dépenses de logement fournies au dirigeant. Deux lectures, un seul résultat : la TVA de la part logement ne rentre pas. On me demande régulièrement s'il existe un montage. Non.

Ce qui n'est pas une exclusion, contrairement à une idée reçue

• Les honoraires d'expert-comptable : coefficient d'admission 1. Ils suivent le coefficient de taxation de la SCI, comme n'importe quelle dépense de structure. Leur sort au niveau du résultat est un tout autre débat, traité dans charges déductibles en SCI.
• Les frais d'acte et de notaire sur une acquisition taxée : déductibles dans les conditions de droit commun.
• Les travaux d'amélioration énergétique : aucune exclusion propre, quel que soit le taux facturé par l'entreprise. J'ai détaillé le sujet dans rénovation globale en SCI.
• Les installations photovoltaïques : la TVA supportée suit la règle générale, avec cette particularité que la revente d'électricité est une activité taxée — donc un numérateur qui grossit. Attention au revers : au-delà d'un certain volume de recettes commerciales, l'article 206, 2 du CGI fait basculer la SCI à l'IS. Tout est ici : photovoltaïque en SCI.

Homonymie à ne pas confondre : l'article 206 du CGI traite du champ de l'impôt sur les sociétés — c'est lui qui fait basculer une SCI à l'IR vers l'IS en cas d'activité commerciale. L'article 206 de l'annexe II au CGI traite des coefficients de TVA. Même numéro, deux textes sans aucun rapport. Précisez toujours « de l'annexe II » dans vos échanges avec l'administration.

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6. Les secteurs distincts d'activité : un immeuble optionné, un secteur

Voici le chapitre que la plupart des SCI mixtes n'ont jamais lu. C'est aussi celui qui rapporte le plus. L'article 209 de l'annexe II au CGI impose à certains assujettis de découper leur activité en secteurs distincts, chacun suivant ses propres règles de déduction et faisant l'objet d'une comptabilité séparée.

Le principe

La règle générale est posée en tête de l'article : les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts, et il en va de même des activités qui ne sont pas soumises à des dispositions identiques au regard de la TVA. Puis le texte énumère des secteurs constitués de plein droit. Le 1° vise un cas très particulier, qui ne concerne pas la SCI patrimoniale ordinaire : chaque immeuble, ensemble d'immeubles ou fraction d'immeuble dont la livraison à soi-même est imposable en application du II de l'article 278 sexies du CGI — c'est-à-dire le logement locatif social — ou dans lequel sont réalisés des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement de logement dont les livraisons à soi-même sont imposables en application du 1° du 3 du I de l'article 257 du même code. Le 3° vise les services de l'article 260 A du CGI. Le vrai sujet d'une SCI est le 2°.

Le point décisif pour une SCI, et il est écrit noir sur blanc : le 2° du I de l'article 209 de l'annexe II au CGI érige en secteur distinct « les immeubles, ensembles d'immeubles ou fractions d'immeubles dont la location est imposée en application du 2° de l'article 260 du code général des impôts ». Autrement dit, chaque immeuble optionné est un secteur distinct de plein droit — vous n'avez rien à demander, rien à choisir : la sectorisation s'impose. Le texte organise le reste : l'article 193 de l'annexe II au CGI impose d'exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles et précise que, dans un immeuble comprenant à la fois des locaux nus éligibles et d'autres locaux, « l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie ». Depuis l'arrêt SCI EMO (Conseil d'État, 9 septembre 2020, n° 439143) et la réponse ministérielle Grau du 16 novembre 2021 (AN n° 38389), le bailleur peut désigner « de façon expresse, précise et non équivoque » les locaux nus à usage professionnel dont il entend soumettre les loyers à la TVA : l'option ne couvre donc pas nécessairement tous les locaux éligibles de l'immeuble.

Pour une SCI mixte, la lecture est la suivante — et c'est ici que dérapent beaucoup de notes de cabinet : le secteur, c'est l'immeuble optionné pris dans son ensemble, pas la seule fraction dont les loyers sont taxés. La doctrine est explicite : « un immeuble donné en location doit être considéré comme relevant d'une activité unique de bailleur d'immeuble, alors même que certains loyers seraient soumis à la TVA et d'autres exonérés » (BOI-TVA-DED-20-20, § 30), le § 100 rangeant parmi les secteurs imposés par un texte les « locations d'immeubles dont une partie des loyers est soumise à la TVA par option ». La réponse ministérielle Grau en tire la conséquence sans détour : le dénominateur du coefficient de taxation forfaitaire d'un tel secteur « peut comprendre du chiffre d'affaires exonéré n'ouvrant pas droit à déduction » — les loyers d'habitation, typiquement — « et du chiffre d'affaires taxé, de plein droit ou sur option ». La conséquence concrète est double :

• Chaque secteur a son propre coefficient de taxation — mais il ne vaut 1 que si toutes ses recettes sont taxées. Un immeuble intégralement loué en bureaux optionnés est à 1 ; un immeuble qui abrite à la fois des bureaux optionnés et des logements exonérés forme un seul secteur, dont le coefficient est un rapport de recettes inférieur à 1. Ce qui se déduit à 100 % dans ce cas, ce sont les dépenses affectées aux seules opérations taxées, en vertu du coefficient de taxation réel du 1 du III de l'article 206 de l'annexe II — pas en vertu de la sectorisation.
• Chaque secteur fait l'objet de comptes distincts. Ce n'est pas une coquetterie de présentation : c'est ce qui rend votre affectation démontrable. Sans comptes distincts, un vérificateur refuse une déduction à 100 % en une phrase — rien, dans votre comptabilité, ne rattache la dépense au seul secteur taxé.

Pourquoi c'est souvent plus favorable que le coefficient global

Un exemple vaut mieux qu'un principe. Une SCI détient trois immeubles :

La SCI ravale la façade de l'immeuble A : 40 000 € HT, TVA 8 000 €. Deux façons de traiter la facture :

5 280 € d'écart sur une seule facture. Voilà l'enjeu, en une ligne. Le coefficient global n'est pas une règle de sécurité, c'est un raccourci qui vous coûte de l'argent chaque fois qu'une dépense était affectable. La sectorisation ne crée pas ce droit à déduction — il découle déjà du coefficient de taxation réel — mais elle en fournit la preuve organisée. C'est très exactement ce qu'un vérificateur vous demandera de poser sur la table.

Un point à ne pas escamoter dans cet exemple : l'immeuble A est intégralement loué en bureaux optionnés, et c'est cela, et rien d'autre, qui met le coefficient de son secteur à 1. Si le même immeuble A abritait aussi deux logements exonérés, le secteur cesserait d'être à 1 — le ravalement, qui profite alors à tout le bâtiment, redeviendrait une dépense mixte soumise au rapport de recettes du secteur. Seule une facture matériellement affectée aux seuls locaux taxés resterait déductible en totalité.

Ce qui reste commun malgré la sectorisation

Certaines dépenses ne s'affectent honnêtement à aucun secteur : honoraires comptables globaux, frais de tenue de compte, assurance responsabilité civile de la SCI, frais de siège social, abonnement au logiciel de gestion. Elles restent soumises au rapport de recettes, et c'est très bien ainsi. Personne n'est tenu d'inventer une clé pour ce qui est réellement commun.

Le formalisme, sans mythologie

Il n'existe pas d'imprimé dédié à la création de secteurs distincts, et pour cause : la sectorisation n'est pas une option que l'on exerce, c'est une conséquence légale que l'on constate. Elle doit ressortir de la comptabilité : comptes de produits et de charges distincts par secteur, suivi des immobilisations par secteur, TVA déductible ventilée. Ce qui se déclare, en amont, c'est l'option pour la taxation elle-même, immeuble par immeuble, auprès du service des impôts des entreprises. Un conseil de terrain : joignez-y une note décrivant votre découpage, et datez-la. Ça ne vaut pas accord tacite de l'administration, mais ça règle d'avance la discussion sur l'antériorité le jour d'un contrôle. Pour construire le plan de comptes qui va avec, direction plan comptable d'une SCI.

Le revers de la médaille : le transfert d'un bien immobilisé d'un secteur à un autre constitue un événement de régularisation au sens de l'article 207, III de l'annexe II au CGI. Faire passer un plateau du secteur exonéré au secteur taxé n'est donc pas neutre : cela peut ouvrir droit à une déduction complémentaire, ou au contraire déclencher un reversement dans le sens inverse. Une sectorisation se pilote, elle ne se subit pas.

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7. Coefficient provisoire, coefficient définitif : le calendrier du 25 avril

Il y a une contradiction évidente dans tout ce qui précède : le coefficient de taxation forfaitaire est un rapport de recettes annuelles, alors qu'on déduit la TVA mois après mois, bien avant de connaître ces recettes. L'article 206, V de l'annexe II au CGI résout le problème en deux temps.

Temps 1 — le coefficient provisoire

En cours d'année, les coefficients d'assujettissement et de taxation sont déterminés provisoirement. Deux bases possibles :

• Les recettes de l'année précédente, ce qui est la solution normale pour une SCI en activité depuis au moins un exercice complet.
• Des prévisions d'exploitation, pour une SCI nouvellement redevable : première année d'activité, ou première année suivant l'exercice d'une option. Documentez la prévision — budget locatif, baux signés, surfaces. Un chiffre sorti du chapeau se défend très mal deux ans plus tard.

Chaque déclaration de la période applique ce coefficient provisoire. Rien n'interdit de le réviser en cours d'année si un événement majeur survient, la vacance prolongée d'un plateau de bureaux par exemple. Ce n'est pas une obligation pour autant : la correction arrivera de toute façon en avril.

Temps 2 — le coefficient définitif

Les coefficients sont définitivement arrêtés avant le 25 avril de l'année suivante. Pour les assujettis devenus redevables en cours d'année, ce délai est porté au 31 décembre de l'année suivante. À cette échéance, la SCI recalcule ses coefficients avec les recettes réelles de l'année écoulée et compare :

Attention à ne pas confondre : cette régularisation-là n'a rien à voir avec les vingtièmes du chapitre suivant. Elle porte sur toutes les dépenses de l'année, charges courantes comprises, et elle solde simplement l'écart entre une estimation et une réalité. Une écriture, une fois par an, sur la déclaration déposée à l'échéance d'avril.

Ce que devient le coefficient définitif d'une immobilisation

Pour les biens immobilisés — l'immeuble lui-même, les gros travaux inscrits à l'actif —, le coefficient de déduction définitif de l'année d'acquisition ou d'achèvement devient le coefficient de déduction de référence. C'est la valeur pivot à laquelle seront comparés tous les coefficients des dix-neuf années suivantes. Notez-la. Datez-la. Conservez la feuille de calcul qui y mène. De toutes les données que je vois disparaître lors d'un changement de comptable, c'est la plus fréquente — et de très loin la plus coûteuse à reconstituer. Les écritures d'entrée correspondantes sont détaillées dans écritures d'achat d'un immeuble en SCI.

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8. Les régularisations : vingtièmes annuels et régularisation globale

La déduction opérée sur une immobilisation n'est pas définitivement acquise. Elle est surveillée pendant vingt ans pour un immeuble, cinq ans pour les autres biens immobilisés, l'année d'acquisition, d'achèvement ou de première utilisation comptant pour une année entière. C'est l'objet de l'article 207 de l'annexe II au CGI.

Traduisons. Une SCI qui déduit 90 000 € de TVA sur un immeuble en 2026, coefficient 0,60, n'a rien soldé du tout. Si son activité se déforme d'ici 2045, une partie de cette déduction sera reprise. Ou complétée, d'ailleurs — le mécanisme n'a pas de préférence.

La régularisation annuelle par vingtièmes

Chaque année de la période, la SCI compare le coefficient de déduction de l'année au coefficient de déduction de référence. Deux règles à connaître :

• Le seuil de déclenchement. Aucune régularisation n'est due tant que l'écart entre le produit des coefficients d'assujettissement et de taxation de l'année et ce même produit de référence n'excède pas un dixième, soit 10 points. En dessous, on ne touche à rien. C'est une tolérance de stabilité, pas une option.
• Le calcul. La régularisation est égale à un vingtième (ou un cinquième hors immeubles) du produit de la taxe initiale par la différence entre le coefficient de l'année et le coefficient de référence. Positive, elle prend la forme d'une déduction complémentaire ; négative, d'un reversement.

Un mot sur la taxe initiale, parce que c'est un piège classique : c'est la TVA qui a grevé le bien, pas celle qui a été effectivement déduite. Immeuble acquis avec 180 000 € de TVA, coefficient de référence 0,55 ? La taxe initiale vaut 180 000 €. Pas 99 000 €. Confondre les deux divise la régularisation par deux, dans un sens comme dans l'autre, et cette erreur-là traverse beaucoup de dossiers sans que personne ne la relève.

Ce qui fait bouger le coefficient d'une année sur l'autre

• Une vacance prolongée sur les logements exonérés : le dénominateur baisse, le coefficient monte.
• Une vacance sur les bureaux optionnés : effet inverse, et brutal.
• Un changement d'affectation : un logement transformé en local professionnel loué avec option, ou l'inverse.
• Une indexation asymétrique : les baux commerciaux et les baux d'habitation ne suivent pas les mêmes indices, et l'écart se creuse silencieusement sur cinq ou six ans.
• La fin de l'option sur un local, ou son exercice sur un nouveau local.

Pris isolément, rien de spectaculaire. C'est le cumul qui finit par franchir le seuil des 10 points, généralement sans que personne ne s'en aperçoive — jusqu'au contrôle qui reprend cinq exercices d'un coup.

La régularisation globale

L'article 207, III de l'annexe II au CGI prévoit une seconde catégorie de régularisation, déclenchée non par le temps mais par un événement. Les principaux, pour une SCI :

La régularisation globale est, selon les termes du texte, « égale à la somme des régularisations qui auraient été effectuées jusqu'au terme de la période de régularisation » : elle solde en une fois tous les vingtièmes restants. Le décompte est mécanique et c'est là que se logent la plupart des erreurs : années restant à courir = dernière année de la période − année de l'événement. Sur un immeuble acquis en 2019, la période court de 2019 à 2038 ; une cession en exonération en 2030 laisse 2038 − 2030 = huit vingtièmes, et la SCI reverse 8/20 de la TVA initialement déduite.

Le III de l'article 207 organise aussi le mouvement inverse, le transfert du droit à déduction, lorsque le bien reste dans le champ chez l'acquéreur : le cédant lui délivre une attestation mentionnant le montant de taxe qu'il est en droit de déduire, à proportion du rapport entre les années restant à courir et la durée totale de la période. Cette attestation ne s'improvise pas sur le parvis de l'étude le jour de la signature. Elle suppose d'avoir gardé sous la main la taxe initiale et le coefficient de référence — un point à mettre à l'ordre du jour de l'avant-contrat, pas de l'acte.

Ce mécanisme est ce qui fait des ventes d'immeubles en SCI un terrain miné, et ce qui explique que l'option pour la taxation de la vente soit parfois la seule issue économique. Le sujet dépasse largement ce guide et aura le sien, « TVA sur la vente d'un immeuble en SCI », à paraître. Une seule chose à emporter d'ici : votre coefficient d'aujourd'hui conditionne le coût de votre sortie dans quinze ans.

Ce qui ne se régularise pas

Les régularisations annuelles et globales ne visent que les biens immobilisés. Les charges courantes — entretien, honoraires, assurances, syndic — ne connaissent que la régularisation provisoire/définitif du 25 avril. Une facture d'entretien de 2026 ne sera pas rejugée en 2031 au titre des vingtièmes. Une réserve tout de même, posée par le VI du même article 207 : la taxe déjà déduite doit être reversée lorsque les marchandises ont disparu, ou lorsque les biens et services ayant fait l'objet de la déduction ont été utilisés pour une opération qui n'est pas effectivement soumise à l'impôt. Ce n'est pas une régularisation par vingtièmes, c'est un reversement immédiat, à opérer avant le 25 du mois suivant l'événement. Bonne nouvelle malgré tout — qui donne un intérêt supplémentaire à bien trancher, dès la saisie, entre la charge et l'immobilisation. Les écritures sont dans écritures de travaux en SCI, l'étalement dans l'amortissement en SCI.

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9. Cas chiffré complet : SCI 60 % bureaux, 40 % logements

Assez de principes. Déroulons un dossier entier, du premier euro déduit jusqu'à la revente. Les chiffres sont fictifs, la mécanique est exacte — vous pouvez la reproduire telle quelle sur votre propre immeuble.

Le dossier

La SCI des Tilleuls, soumise à l'impôt sur les sociétés, détient un immeuble unique de 600 m² acquis neuf en 2019 :

• 320 m² de bureaux au rez-de-chaussée et au premier étage, loués nus à une société assujettie, option TVA exercée dès l'acquisition.
• 280 m² de logements aux deuxième et troisième étages, quatre appartements loués nus en habitation, exonérés par l'article 261 D, 2° du CGI.
• Prix d'acquisition 900 000 € HT, TVA 180 000 €. Aucune mise à disposition gratuite : le coefficient d'assujettissement est de 1,00.

Premier réflexe à corriger : la répartition des surfaces donne 320/600, soit 53 %. C'est la clé que la SCI a spontanément envie d'appliquer, et je la comprends — elle est intuitive et facile à justifier devant les associés. Elle est pourtant hors sujet pour le coefficient de taxation, qui se calcule sur les recettes. Vous allez voir que les deux chiffres divergent nettement. Et durablement.

Une méthode, pas un choix : l'immeuble abrite à la fois des bureaux optionnés et des logements exonérés. Il constitue à ce titre un secteur distinct unique (art. 209, I, 2° de l'annexe II ; BOI-TVA-DED-20-20, § 30 et § 100), et sa TVA d'acquisition suit le coefficient forfaitaire calculé ci-dessous, dont le dénominateur comprend les loyers d'habitation exonérés. Ne cherchez pas à ventiler cette TVA d'acquisition par fraction — coefficient 1 sur les 320 m² de bureaux, 0 sur les 280 m² de logements — au motif que le 2° du I de l'article 209 vise les « fractions d'immeubles » : la doctrine considère l'immeuble loué comme relevant d'une activité unique de bailleur, et cette ventilation-là produit une surdéduction que le vérificateur reprendra. Ce qui reste parfaitement fondé, et qu'il faut au contraire exploiter à fond, c'est l'affectation des dépenses : une facture qui ne concerne que les bureaux optionnés a un coefficient de taxation réel de 1 (art. 206, III, 1 de l'annexe II), une facture qui ne concerne que les logements a un coefficient de 0. Le rapport de recettes ne joue que sur ce qui est réellement commun.

Étape 1 — le coefficient de référence de 2019

Recettes 2019, en année pleine reconstituée : bureaux 52 800 € HT, logements 43 200 €. Total imposable : 96 000 €.

• Coefficient d'assujettissement : 1,00
• Coefficient de taxation : 52 800 / 96 000 = 0,55 exactement → 0,55
• Coefficient d'admission : 1,00
• Coefficient de déduction de référence : 0,55

TVA déduite sur l'acquisition : 180 000 × 0,55 = 99 000 €. Les 81 000 € restants ont majoré le coût d'entrée de l'immeuble à l'actif — c'est la règle du II de l'article 209 de l'annexe II au CGI, qui inscrit les biens d'investissement pour leur prix d'achat diminué de la déduction à laquelle ils donnent droit. La période de régularisation court de 2019 (année 1) à 2038 (année 20).

Étape 2 — la dépense courante de 2026

En 2026, la SCI fait réaliser des travaux d'entretien des parties communes et de la toiture-terrasse : 12 000 € HT, TVA 2 400 €. La facture est globale et l'ouvrage sert tout l'immeuble : dépense mixte, le coefficient forfaitaire s'applique.

Une simplification assumée sur le taux : les travaux sont facturés ici à 20 % pour ne pas brouiller la démonstration. En pratique, sur un immeuble achevé depuis plus de deux ans, la quote-part de ces travaux afférente aux locaux d'habitation relève du taux réduit de 10 % (article 279-0 bis du CGI), voire de 5,5 % pour la rénovation énergétique éligible (article 278-0 bis A) : l'entreprise doit alors ventiler sa facture, et la TVA réellement supportée serait ici plus proche de 2 000 à 2 100 €. La mécanique du coefficient, elle, ne change pas d'un iota — seule la base sur laquelle on l'applique bouge.

Coefficient provisoire 2026, calculé sur les recettes 2025 (bureaux 56 000 €, logements 42 000 €, total 98 000 €) : 56 000 / 98 000 = 0,5714 → arrondi par excès à 0,58.

TVA déduite en cours d'année : 2 400 × 0,58 = 1 392 €.

Étape 3 — l'arrêté définitif avant le 25 avril 2027

Les recettes réelles 2026 sont connues : un appartement est resté vacant cinq mois. Bureaux 58 400 € après indexation, logements 38 500 €. Total : 96 900 €.

• Coefficient de taxation définitif : 58 400 / 96 900 = 0,6027 → arrondi par excès à 0,61
• Coefficient de déduction définitif : 1,00 × 0,61 × 1,00 = 0,61
• TVA déductible définitive sur les travaux : 2 400 × 0,61 = 1 464 €
• Déduction complémentaire : 1 464 − 1 392 = 72 €, à porter sur la déclaration de TVA déposée au plus tard le 25 avril 2027.

Notez le paradoxe, contre-intuitif mais parfaitement logique : la vacance d'un logement exonéré fait monter le coefficient de déduction. Moins de recettes exonérées au dénominateur, rapport plus favorable. La SCI perd des loyers et récupère un peu plus de TVA. Personne, évidemment, n'a jamais rentabilisé une vacance de cette façon.

Étape 4 — la régularisation annuelle de l'immeuble au titre de 2026

• Produit des coefficients d'assujettissement et de taxation 2026 : 1,00 × 0,61 = 0,61
• Même produit de référence : 1,00 × 0,55 = 0,55
• Écart : 0,06, soit 6 points ≤ 10 points
• Aucune régularisation. On ne touche pas aux vingtièmes.

Étape 5 — 2029 : un plateau de bureaux se vide

Le locataire des bureaux part en cours d'année 2029 et le plateau reste vide huit mois. Bureaux 21 000 €, logements 44 000 €. Total : 65 000 €.

• Coefficient de taxation 2029 : 21 000 / 65 000 = 0,3230 → 0,33
• Coefficient de déduction 2029 : 0,33
• Écart avec la référence : 0,33 − 0,55 = − 0,22, au-delà du dixième
• Régularisation : (1 / 20) × 180 000 × (− 0,22) = − 1 980 €

La SCI reverse 1 980 € au titre de 2029, après avoir déjà perdu huit mois de loyers. Une vacance sur le local taxé se paie deux fois : au compte de résultat, puis à la CA3. C'est un argument concret quand vient le moment d'accorder une franchise de loyer pour reprendre un preneur plus vite — le sujet est développé dans vacance locative en SCI.

Arrêtons-nous sur la ligne 2030. La SCI reloue le plateau à un nouveau preneur assujetti et à un loyer relevé — 68 000 € en année pleine —, pendant que deux appartements sont immobilisés par des travaux et ramènent les logements à 34 000 €. Coefficient de taxation : 68 000 / 102 000 = 0,6666… → 0,67. L'écart avec la référence atteint 0,12 et franchit à nouveau le dixième, cette fois dans le bon sens. Régularisation : (1 / 20) × 180 000 × 0,12 = + 1 080 € de déduction complémentaire, à réclamer. Le mécanisme joue dans les deux sens, mais dans les faits j'ai vu beaucoup plus de SCI subir un reversement que demander un complément.

Étape 6 — la sortie du bien

Supposons une cession en 2032, année 14 de la période, en exonération de TVA et sans dispense applicable. La période s'achevant en 2038, il reste six vingtièmes (2038 − 2032). Le coefficient étant réputé nul pour les années restantes, la SCI reverse :

180 000 € × 0,55 × 6/20 = 29 700 € de TVA à reverser. Sur une opération dont le prix a été négocié sans que personne n'ait posé la question. C'est typiquement le montant qu'un vendeur découvre après la signature, quand il n'y a plus rien à faire — alors que, sorti trois mois plus tôt, il aurait justifié d'opter pour la taxation de la vente.

Récapitulatif du dossier

Sur treize ans, le seul sujet « coefficient » aura brassé plus de 30 000 € dans une SCI qui possède un immeuble. Un. Ce n'est pas un raffinement de spécialiste, c'est une ligne de trésorerie à part entière, au même titre que le service de la dette — et elle mérite d'être budgétée. Le guide cash-flow d'une SCI replace ces flux dans le pilotage global.

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10. Registres, CA3 et ce qu'attend un contrôleur

Un calcul juste qu'on ne sait pas démontrer ne vaut rien. Tout ce qui précède ne tient, en contrôle, que si la SCI sort les pièces qui l'étayent — et si le résultat se retrouve, ligne à ligne, sur ses déclarations de TVA.

Ce que la SCI doit être capable de produire

L'article 286 du CGI impose à tout assujetti de tenir une comptabilité — ou, à défaut, un livre spécial — permettant de justifier le détail de ses opérations, imposables comme non imposables, et l'article 209 de l'annexe II impose les comptes distincts par secteur. Traduit en pièces concrètes, cela donne une liste courte mais non négociable :

La ligne que personne n'a jamais, c'est la troisième : le registre des immobilisations avec leur historique de TVA. Aucun texte n'en fait une obligation autonome. Sans lui, pourtant, vous ne pouvez ni calculer une régularisation, ni la contester, ni répondre au notaire qui vous appelle trois jours avant le compromis. Sur la conservation des pièces en général : documents à conserver en SCI.

Le lien avec la déclaration CA3

Tout ce raisonnement finit sur une déclaration. Surprise : les coefficients ne se déclarent nulle part en tant que tels. Seul leur résultat apparaît. Sur la 3310-CA3, cela donne :

• Les loyers taxés figurent parmi les opérations imposables, avec la TVA collectée correspondante.
• Les loyers exonérés figurent parmi les opérations non imposables. Beaucoup de SCI les oublient tout simplement, en se disant qu'il n'y a pas de TVA dessus. Mauvais calcul : leur absence rend le coefficient invérifiable, et c'est exactement le genre de trou qui attire l'œil.
• La TVA déductible se ventile entre les biens constituant des immobilisations et les autres biens et services, pour son montant déjà pondéré par le coefficient.
• Les compléments de déduction (régularisation définitive favorable, vingtième positif) s'inscrivent parmi les autres TVA à déduire.
• Les reversements s'inscrivent sur la ligne de taxe antérieurement déduite à reverser.

Le numéro exact des lignes bouge d'un millésime du formulaire à l'autre : fiez-vous aux libellés, jamais à un numéro appris par cœur. Le détail du remplissage est traité dans déclaration de TVA d'une SCI.

Joignez une note explicative à la déclaration qui porte la régularisation d'avril. Deux lignes suffisent : coefficient provisoire, coefficient définitif, base, montant. Ça transforme une écriture inexpliquée en position assumée — et croyez-en l'expérience, ça change la tonalité du premier échange avec un vérificateur.

Ce que regarde un vérificateur, dans l'ordre

1. La cohérence entre les loyers déclarés et les baux. Un bail commercial avec TVA doit correspondre à des loyers taxés, un bail d'habitation à des loyers exonérés. Le rapprochement se fait en dix minutes, et il se fait toujours. Sur la tenue du dossier locatif : qui signe le bail en SCI.
2. L'existence et le périmètre de l'option. Une TVA collectée sans option valable est une TVA facturée à tort ; une TVA déduite sans activité taxée est une déduction indue.
3. Le calcul du coefficient, terme par terme. Les points de friction habituels : loyers exonérés oubliés au dénominateur, indemnités et charges refacturées mal qualifiées, produits de cession réintégrés à tort.
4. Les déductions à 100 %. Chaque facture déduite intégralement doit pouvoir être rattachée au secteur taxé. C'est ici que l'absence de comptes distincts coûte le plus cher.
5. Le suivi des vingtièmes, sur toute la profondeur du droit de reprise. Une SCI qui n'a pas de tableau part avec un handicap qu'aucune argumentation ne rattrape ensuite.

Pour le déroulé d'une vérification et les délais de reprise, direction contrôle fiscal d'une SCI. Côté tenue comptable, la comptabilité d'une SCI et le FEC complètent le tableau.

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11. Prorata de TVA en SCI : les 8 erreurs qui coûtent le plus cher

Voici, par ordre de fréquence décroissante, les erreurs de prorata de TVA que je retrouve année après année dans les dossiers de SCI mixtes. Aucune n'est exotique. Chacune se règle avec une feuille de calcul et deux lignes de plus dans le plan de comptes.

Erreur 1 — Appliquer un coefficient à une dépense affectable

La plus fréquente, et la plus coûteuse en argent purement perdu. Une facture qui ne concerne que les locaux taxés a un coefficient de taxation de 1. Lui appliquer 0,55 « par prudence », c'est abandonner 45 % d'une TVA due. La prudence en TVA, ce n'est pas de sous-déduire. C'est de documenter.

Erreur 2 — Déduire au prorata des surfaces

Le rapport du coefficient de taxation est un rapport de recettes. La surface n'est recevable que pour le coefficient d'assujettissement, qui mesure une proportion d'utilisation. Dans notre cas chiffré, la clé surface donnait 0,53 quand la clé recettes donnait 0,61 : huit points d'écart, dans le mauvais sens, et une méthode indéfendable. Nuance à ne pas manquer : le découpage physique reste parfaitement légitime, mais par une autre voie — celle de l'affectation de la dépense. Une facture qui ne concerne que les locaux optionnés a un coefficient de taxation réel de 1 (art. 206, III, 1 de l'annexe II) : elle se déduit intégralement. Ce n'est pas un prorata de mètres carrés, c'est une affectation. Ce que la surface ne permet pas, en revanche, c'est de découper la TVA d'acquisition d'un immeuble mixte acquis en bloc : celui-ci forme un secteur unique dont le coefficient est un rapport de recettes.

Erreur 3 — Oublier les loyers exonérés au dénominateur

Une SCI qui ne retient au dénominateur que ses recettes taxées obtient mécaniquement un coefficient de 1 et déduit tout. Surdéduction pure, visible en deux minutes dès qu'on rapproche la CA3 des baux. Rappel, intérêt de retard, et majorations si le caractère délibéré est retenu.

Erreur 4 — Confondre exonéré et hors champ

Le lot occupé gratuitement par un associé ne se traite pas au dénominateur, mais par le coefficient d'assujettissement. Ranger le hors champ avec l'exonéré fausse le calcul, presque toujours à la hausse. C'est l'erreur signature de la SCI familiale qui loge un enfant étudiant.

Erreur 5 — Ne jamais arrêter les coefficients définitifs

Le coefficient provisoire n'est pas le coefficient de l'année : c'est une avance. Ne pas le solder avant le 25 avril, exercice après exercice, laisse une dette ou une créance latente dans les comptes. Sur cinq ans, l'accumulation devient un vrai sujet — et l'omission se démontre en un coup d'œil.

Erreur 6 — Ignorer les vingtièmes

Une SCI qui n'a jamais entendu parler du seuil de 10 points ne régularise ni dans un sens ni dans l'autre. Les bonnes années, elle laisse filer les compléments ; les mauvaises, on lui rappelle les reversements. En pratique, le mécanisme n'est jamais à l'avantage de celui qui ne suit rien.

Erreur 7 — Perdre le coefficient de référence

Changement d'expert-comptable, migration de logiciel, reprise d'une SCI existante : le coefficient de référence et la date d'entrée en période s'évaporent. Sans eux, plus aucune régularisation n'est calculable, et la reconstitution oblige à retrouver l'acte, la facture d'origine et les recettes de l'année d'acquisition — quinze ans plus tard. Réclamez ces éléments avant de partir : récupérer sa comptabilité chez son expert-comptable.

Erreur 8 — Croire que la franchise en base règle le problème

Une SCI en franchise en base de TVA ne collecte pas et ne déduit pas : tant qu'elle y reste, la question du coefficient ne se pose pas. Mais attention à l'inverse, que j'entends tout aussi souvent : « j'ai opté, et je reste quand même en franchise ». Non. Le 3° de l'article 293 C du CGI écarte expressément de la franchise « les opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée en vertu d'une option prévue aux articles 260, 260 A et 260 B ». Une SCI qui exerce l'option de l'article 260, 2° devient donc redevable sur les loyers concernés, les facture avec TVA et calcule ses coefficients : l'option est précisément la porte de sortie de la franchise, pas une case à cocher qui laisserait tout en l'état. Ce qui reste vrai, en revanche : sans option et sans opération taxable de plein droit, il n'y a rien à déduire. Une SCI qui envisage d'acquérir un local neuf grevé de TVA doit donc trancher la question de l'option avant l'acte, pas après.

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12. FAQ — Prorata et coefficient de déduction de TVA en SCI