Revenus de SCI et TMI : mesurer l'impact réel sur votre impôt (2026)

« Combien ça va me coûter en impôts ? » C'est la première question que l'on me pose sur une SCI, et c'est aussi celle à laquelle on ne peut pas répondre par un taux. Une SCI à l'impôt sur le revenu ne paie rien elle-même : elle calcule un résultat, le découpe entre ses associés, et chaque associé va empiler sa part au sommet de ses autres revenus. Cette part n'est donc pas taxée « à un certain taux », elle est taxée à votre tranche marginale d'imposition (TMI) — celle qui frappe votre dernier euro. Et par-dessus s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux qui, eux, tombent dès le premier euro, même si vous n'êtes pas imposable. Alors calculons. À la fin de cette page, vous saurez sortir un chiffre défendable pour votre propre foyer, et pas une fourchette au doigt mouillé.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (articles 8, 32, 150 VC, 154 quinquies, 156, 197, 197 A, 204 A à 204 J, 223 sexies, 224, 238 bis K, 1391, 1417, 1609 nonies G et 1663 C du CGI sur Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, BOFiP séries IR-PAS, IR-CDHR, IR-BASE et RFPI). Mis à jour le 31 juillet 2026.

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1. Le mécanisme : imposé sur un résultat de SCI, pas sur un versement

La SCI calcule, l'associé paie

Une SCI à l'impôt sur le revenu ne verse aucun impôt sur les bénéfices. L'article 8 du CGI dispose que les associés des sociétés civiles « sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société ». L'imposition est automatique : ce n'est pas une option, ni une conséquence d'un versement. La société calcule, découpe, transmet. Chaque associé encaisse la note.

On parle couramment de transparence. Le mot est impropre. Le régime exact est celui de la translucidité : la SCI conserve une personnalité fiscale — elle dépose sa propre déclaration, elle détermine son résultat selon les règles des revenus fonciers — mais elle n'est pas le redevable de l'impôt. La véritable transparence, celle où la société est purement ignorée, ne concerne que les sociétés d'attribution de l'article 1655 ter du CGI. La nuance n'a rien d'académique : c'est parce que la SCI est translucide que le résultat est calculé à son niveau, avec ses propres règles, avant d'être découpé. Le principe juridique a son guide dédié, la translucidité fiscale de la SCI. Ici, on ne s'occupe que d'une chose : ce que ça produit sur votre feuille d'impôt.

La quote-part est imposable même si elle reste sur le compte de la SCI

Je l'écris en gras parce que je le répète à chaque rendez-vous : l'imposition ne dépend d'aucun versement. Le fait générateur, c'est la clôture de l'exercice social, pas un virement. Le Conseil d'État l'a posé de longue date : les résultats d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ne sont réputés réalisés par les associés qu'à la date de clôture de l'exercice, et sont imposables au nom des seuls associés présents à cette date (CE, 7^e et 8^e sous-sections réunies, 10 juin 1983, n° 28922, publié au recueil Lebon).

Prenons la configuration que je croise le plus souvent. Votre SCI encaisse 30 000 € de loyers, déduit 10 000 € de charges, dégage 20 000 € de résultat foncier, et passe l'intégralité de sa trésorerie au remboursement du capital de l'emprunt. Vous détenez 50 %. Vous déclarez 10 000 € et vous payez l'impôt correspondant, sur un argent que vous n'avez jamais vu passer. Pourquoi ? Parce que le capital remboursé n'est pas une charge déductible en revenus fonciers ; seuls les intérêts le sont. Bénéfice fiscal élevé, trésorerie nulle : la pire combinaison possible, et elle n'a rien d'exotique.

Les deux étages de l'imposition

La quote-part subit deux prélèvements distincts, qui obéissent à des logiques opposées :

Retenez l'asymétrie, elle explique presque tout ce qui suit. Un foyer totalement non imposable paie quand même ses 17,2 %. Il existe donc un plancher : une SCI bénéficiaire n'est jamais fiscalement neutre, pour personne.

Attention au piège 17,2 % / 18,6 %. L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % pour les revenus de placement et les revenus mobiliers du patrimoine. Les revenus fonciers, qui figurent au IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale, restent à 17,2 %. Autrement dit : 17,2 % sur votre quote-part de SCI à l'IR, 18,6 % sur un dividende de SCI à l'IS. Le détail est dans le guide prélèvements sociaux en SCI en 2026.

Le chemin déclaratif en une phrase

La SCI dépose sa déclaration 2072, qui répartit le résultat entre les associés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044, laquelle alimente la 2042 et donc le barème. Le remplissage des cases est traité là-bas. Ici, on regarde ce qui sort à l'arrivée.

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2. Le barème 2026, la TMI et le taux moyen d'imposition

La quote-part s'empile au sommet de vos autres revenus. Tout se joue donc sur une seule donnée : la tranche que vous occupez déjà. D'où ce détour par le barème, et par les deux taux qu'affiche votre avis d'imposition. Un seul des deux sert à quelque chose ici.

Le barème applicable aux revenus de 2025

Les limites des tranches du 1 du I de l'article 197 du CGI ont été indexées de 0,9 % par les A et B du I de l'article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (indexation commentée par l'actualité BOFiP ACTU-2026-00022). Le barème applicable aux revenus perçus en 2025, déclarés au printemps 2026, est donc le suivant — par part de quotient familial :

La colonne de droite est celle à garder en tête avant de créer quoi que ce soit. Elle donne le coût nominal d'un euro de résultat foncier supplémentaire, avant l'effet de la CSG déductible qu'on verra au chapitre suivant. Traduction pour un cadre à 41 % : sur chaque euro de loyer net dégagé par sa SCI, il en garde 41,8 centimes. Moins de la moitié.

Le quotient familial et son plafonnement

Le barème ne s'applique pas au revenu du foyer mais au revenu divisé par le nombre de parts, l'impôt obtenu étant ensuite remultiplié. C'est ce qui explique qu'un couple avec deux enfants supporte une TMI plus basse qu'un célibataire à revenu égal.

L'avantage procuré par chaque demi-part s'ajoutant à une part (personne seule) ou à deux parts (couple marié ou pacsé) est plafonné à 1 807 € pour l'imposition des revenus de 2025, en application du 2 du I de l'article 197 du CGI. Pour un foyer déjà au plafond, l'amortisseur du quotient ne joue plus : la quote-part de SCI se heurte directement à la tranche marginale.

La décote, le petit mécanisme qui produit de grosses surprises

Les foyers faiblement imposés bénéficient d'une décote (4 du I de l'article 197 du CGI). Pour l'imposition des revenus de 2025, elle joue lorsque l'impôt brut est inférieur à 1 982 € pour une personne seule et à 3 277 € pour un couple soumis à imposition commune. Son montant est égal à :

• Personne seule : 897 € − (45,25 % × impôt brut) ;
• Couple : 1 483 € − (45,25 % × impôt brut).

Le mécanisme est vicieux : chaque euro d'impôt supplémentaire fait perdre 45,25 centimes de décote. Dans cette zone, un revenu de SCI n'est donc pas taxé à 11 % mais à un taux marginal effectif d'environ 16 % (11 % × 1,4525). Ajoutez les prélèvements sociaux et le coût réel frôle 33 % pour un foyer dont l'avis affiche pourtant 11 %. Aucun calcul de coin de table ne voit passer cet effet.

TMI et taux moyen : deux chiffres, un seul est utile ici

Votre avis affiche deux taux, et on confond les deux en permanence. Ils ne mesurent pourtant pas la même chose :

Où lire sa TMI sans se tromper

Sur votre avis d'impôt, le cadre « Votre taux marginal d'imposition » vous la donne noir sur blanc. À défaut, divisez votre revenu net imposable par votre nombre de parts et confrontez le résultat au tableau ci-dessus. Un piège pour finir : le taux de prélèvement à la source qui figure sur votre fiche de paie n'est pas votre TMI. C'est un taux moyen, souvent deux fois plus bas.

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3. Calculer pas à pas l'impôt supplémentaire généré par la SCI

Trois lignes de calcul suffisent à obtenir le montant que vos revenus de SCI vont ajouter à votre impôt. Le reste du chapitre sert à corriger ce que ces trois lignes oublient, en commençant par la CSG déductible, qui arrive avec un an de retard et que presque personne n'intègre.

La formule

La CSG déductible, ce petit rattrapage qu'on laisse traîner

Sur les 17,2 % de prélèvements sociaux, une fraction de CSG de 6,8 % est déductible du revenu global de l'année de son paiement, en application du II de l'article 154 quinquies du CGI (BOI-IR-BASE-20-20). La déductibilité suppose que les revenus concernés soient soumis au barème progressif, ce qui est bien le cas des revenus fonciers. Elle ne s'impute pas sur les revenus fonciers mais sur le revenu global, et elle est reportée automatiquement en case 6DE de la déclaration 2042 de l'année suivante.

Attention au contresens : ce n'est pas un crédit d'impôt, c'est une déduction. Son rendement réel est donc égal à votre TMI, ni plus ni moins. Sur une quote-part de 20 000 €, la CSG déductible atteint 1 360 €, ce qui vaut :

• 0 € pour un foyer non imposable — la déduction se perd purement et simplement ;
• 150 € à 11 % ;
• 408 € à 30 % ;
• 558 € à 41 % ;
• 612 € à 45 %.

Notez le paradoxe : plus vous êtes riche, plus cette déduction vaut cher ; un foyer non imposable, lui, la perd intégralement. Elle ne joue qu'avec un an de décalage et seulement si les revenus sont soumis au barème progressif. D'où le fait que la CSG payée sur une plus-value immobilière, taxée à taux proportionnel, ne soit jamais déductible. Le fonctionnement complet est détaillé dans le guide CSG déductible en SCI.

Le tableau du coût réel, tranche par tranche

Base retenue : une quote-part de 20 000 € de résultat foncier. Hypothèse : la quote-part reste entièrement dans la tranche indiquée et la TMI est identique en N et N+1.

Si vous ne deviez retenir qu'un tableau de cette page, ce serait celui-là. Entre le bas et le haut du barème, l'écart de coût est de 3,4 fois : la même SCI, le même bien, le même loyer n'ont pas du tout le même prix selon l'associé qui les porte. La CSG déductible, elle, ne fait gagner qu'un à deux points ; elle adoucit, elle ne renverse rien. Et à partir de 41 %, l'État prend plus de la moitié. C'est très exactement le seuil à partir duquel la question de l'impôt sur les sociétés se pose pour de bon.

Quand la quote-part chevauche deux tranches

Dès que la quote-part franchit un plafond de tranche, la formule simple ne tient plus : il faut la découper en deux morceaux. Un exemple vaut mieux qu'un long discours. Revenu imposable de 27 000 € pour une part, quote-part de SCI de 8 000 €.

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4. Revenus de SCI : les effets de seuil que personne ne vous signale

Le barème n'est pas le seul canal par lequel une SCI coûte de l'argent. La quote-part gonfle aussi plusieurs agrégats qui, eux, ne connaissent pas la progressivité : on est dedans ou dehors, pour un euro d'écart. Ce sont ces marches d'escalier qui font les mauvaises surprises, et aucun simulateur grand public ne les modélise.

4.1 Le franchissement de tranche

On l'a vu au chapitre précédent, mais le bon moment pour le mesurer, c'est avant de signer chez le notaire. Le réflexe : calculez votre marge de tranche, autrement dit la distance qui vous sépare du plafond de votre tranche actuelle. Revenu imposable de 27 000 € pour une part ? Votre marge est de 2 579 €. Tout ce que la SCI vous remontera au-delà part à 30 %.

4.2 Le revenu fiscal de référence, le vrai piège des foyers modestes

La quote-part de SCI entre intégralement dans le revenu fiscal de référence (RFR) de l'article 1417 du CGI. Or le RFR commande une longue liste de droits qui basculent d'un coup :

• Exonération de taxe foncière des plus de 75 ans (article 1391 du CGI) : le RFR de l'année précédente ne doit pas excéder les limites du I de l'article 1417, soit, pour les impositions de 2026 établies d'après les revenus de 2025 en métropole, 12 793 € pour la première part, majorés de 3 416 € par demi-part supplémentaire (seuils actualisés au BOFiP, BOI-BAREME-000006). Franchir ce plafond, même de 100 €, fait perdre l'exonération — mais avec une sortie en sifflet, prévue au II du même article 1391 : l'exonération est maintenue les deux années suivantes, puis un abattement sur la valeur locative de deux tiers s'applique la troisième année et d'un tiers la quatrième. La taxe n'est due en totalité qu'à compter de la cinquième année (BOI-IF-TFB-10-55-30). Le coût est donc différé, pas évité.
• Dégrèvement de taxe foncière des 65-75 ans (article 1391 B du CGI, dégrèvement d'office de 100 €) : mêmes limites de RFR. Le plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus (article 1391 B ter) obéit, lui, aux limites plus élevées du II de l'article 1417 — 30 083 € pour la première part, majorés de 7 029 € pour la première demi-part puis 5 533 € par demi-part suivante.
• Aides sociales et prestations sous conditions de ressources, bourses de l'enseignement supérieur, tarifs de cantine, aides des collectivités : chacune a sa propre base mais toutes s'appuient sur le RFR ou sur le revenu déclaré. Ce sujet est traité en détail dans le guide SCI et aides sociales.

Une précision d'honnêteté : on lit encore que la quote-part de SCI ferait perdre le dégrèvement de taxe d'habitation. Ce n'est plus d'actualité : la taxe d'habitation sur la résidence principale a été intégralement supprimée en 2023. Ce qui subsiste, c'est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants, qui ne sont pas conditionnées par le RFR. En revanche, l'effet RFR sur la taxe foncière des personnes âgées, lui, est bien réel — et souvent le plus douloureux.

4.3 La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR)

L'article 223 sexies du CGI ajoute une contribution assise sur le revenu fiscal de référence :

Faites le compte pour un foyer déjà à 45 % de TMI et dans le champ de la CEHR à 4 % : le coût global d'un euro de résultat de SCI monte à 66,2 % avant CSG déductible. Et la contribution, elle, n'est pas déductible du revenu imposable.

4.4 La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)

Instaurée par l'article 10 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 et codifiée à l'article 224 du CGI, la CDHR ne devait initialement viser que les revenus de 2025 ; la loi de finances pour 2026 l'a reconduite, et pas seulement pour une année de plus : elle s'appliquera jusqu'à l'imposition des revenus de l'année au titre de laquelle le déficit du budget général de l'État deviendra inférieur à 3 % du produit intérieur brut (BOI-IR-CDHR, mise à jour du 30 juin 2026). Autrement dit, le dispositif a vocation à durer tant que le déficit public reste au-dessus de ce seuil. Elle garantit une imposition minimale de 20 % pour les foyers dont le revenu, retenu selon une définition propre à ce dispositif, excède 250 000 € (personne seule) ou 500 000 € (imposition commune). Lorsque le cumul de l'impôt sur le revenu et de la CEHR reste inférieur à ce plancher, une contribution différentielle vient combler l'écart (BOFiP, série BOI-IR-CDHR).

Rassurez-vous : pour un associé de SCI à l'IR, l'effet est en pratique limité, puisque la quote-part est déjà taxée au barème plein, donc bien au-delà de 20 %. La CDHR vise surtout les foyers dont les revenus passent majoritairement par des taux proportionnels bas. Elle mérite quand même un coup d'œil dès que le RFR approche les seuils, en particulier l'année d'une plus-value immobilière ou d'une distribution importante.

4.5 Le prélèvement à la source et l'acompte contemporain

Les revenus fonciers ne peuvent pas faire l'objet d'une retenue à la source : ils figurent parmi les revenus soumis à l'acompte contemporain (2° de l'article 204 A et article 204 C du CGI), calculé par l'administration à partir de vos dernières déclarations et prélevé sur votre compte bancaire selon les modalités de l'article 1663 C du CGI :

• Par défaut, par douzième, le 15 de chaque mois ;
• Sur option, par quart, trimestriellement (15 février, 15 mai, 15 août, 15 novembre) — option à exercer au plus tard le 1^er octobre de l'année qui précède celle au titre de laquelle elle s'applique.

Trois conséquences pratiques, que je vois se répéter chez à peu près tous les nouveaux gérants :

1. La première année, il ne se passe rien. L'administration ignore l'existence de la SCI. Aucun acompte n'est prélevé sur les revenus de la première année de location.
2. La deuxième année, le rattrapage tombe d'un coup. Le solde de l'impôt de l'année 1 est appelé à l'automne, en même temps que démarrent les acomptes de l'année 2. Beaucoup de gérants découvrent alors qu'ils paient deux années en quelques mois.
3. L'acompte inclut les prélèvements sociaux. Ils sont prélevés selon la même périodicité que l'acompte d'impôt sur le revenu — le montant appelé est donc nettement supérieur à ce qu'un calcul « TMI seule » laisserait attendre.

Vous pouvez moduler l'acompte à la baisse si vos revenus fonciers chutent (vacance locative, gros travaux), dans les conditions de l'article 204 J du CGI, sous votre responsabilité et sous peine de majoration en cas de modulation excessive. Une SCI qui subit une vacance prolongée a tout intérêt à le faire plutôt que d'attendre la régularisation.

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5. Les leviers pour réduire l'impôt sur vos revenus de SCI (et ceux qui ne marchent pas)

Le coût est mesuré. Reste la seule question utile : sur quoi peut-on agir ? À l'impôt sur le revenu, la boîte à outils est petite, mais deux ou trois outils y frappent très fort. Deux autres, très populaires dans les conversations de propriétaires, ne servent strictement à rien. Je termine par ceux-là.

5.1 Le déficit foncier : le levier le plus puissant

Si les charges déductibles de la SCI excèdent les loyers, le résultat est négatif et la quote-part devient un déficit. Le régime de l'article 156, I, 3° du CGI est en deux étages :

• La fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
• Le solde s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer, l'excédent restant reportable dix ans sur les revenus fonciers.

Ce plafond est porté à 21 400 € pour la fraction correspondant aux travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D — dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.

L'effet est double : le déficit efface la quote-part positive éventuelle et vient réduire le revenu global taxé à la TMI. Pour un foyer à 41 %, 10 700 € de déficit imputé, ce sont 4 387 € d'impôt en moins. Une condition à ne pas oublier : l'imputation sur le revenu global est remise en cause si le logement n'est pas loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Tout est détaillé dans le guide déficit foncier en SCI.

5.2 Le calendrier des travaux

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles l'année de leur paiement, pas de leur facturation. Le levier est là, et il ne coûte rien à actionner : regrouper un programme sur une année de forte TMI, ou au contraire l'étaler pour ne pas gaspiller de déficit au-delà de 10 700 €. Un chèque signé le 28 décembre et un chèque signé le 3 janvier ne valent pas la même chose. Rappel au passage : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles en revenus fonciers. La frontière est expliquée dans le guide charges déductibles en SCI.

5.3 La répartition statutaire entre associés de TMI différentes

Sur le papier, c'est imparable : faire porter le résultat par l'associé dont la tranche est la plus basse. L'article 1844-1 du Code civil l'autorise sur le principe — la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à ses apports « sauf clause contraire » — sous réserve de la prohibition des clauses léonines. Attention à la sanction, souvent mal énoncée : le second alinéa de l'article 1844-1 répute non écrite, et non nulle, la stipulation attribuant à un associé la totalité du profit ou l'exonérant de toute contribution aux pertes. Ni les statuts ni la société ne sont annulés : la clause est simplement neutralisée de plein droit, sans prescription, et la répartition redevient proportionnelle aux apports.

En pratique, trois garde-fous, et aucun n'est négociable :

1. La répartition doit préexister à la clôture. Fiscalement, la clé applicable est celle qui résulte des statuts ou d'un acte régulier antérieur à la clôture de l'exercice. Une assemblée qui réattribue le résultat après la clôture n'est pas opposable à l'administration.
2. La stabilité est un gage de sincérité. Une clé de répartition qui suit fidèlement la situation fiscale de chacun, année après année, se remarque de loin. Fixez-la une fois, tenez-la.
3. Le motif exclusivement fiscal est un risque. Une répartition dépourvue de toute justification économique s'expose à la procédure de l'abus de droit — y compris dans sa version « motif principalement fiscal » de l'article L64 A du LPF. Voir le guide abus de droit en SCI.

Le sujet, y compris la question du démembrement et des associés entrants ou sortants en cours d'exercice, est traité à part dans la répartition du résultat entre associés de SCI.

5.4 La donation de parts aux enfants

Donner des parts à un enfant majeur détaché du foyer fiscal transfère la quote-part correspondante dans sa déclaration, donc à sa TMI — souvent 0 ou 11 % contre 41 % chez le parent. L'économie est immédiate et récurrente, et l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant de l'article 779, I du CGI, renouvelable tous les quinze ans (article 784), permet souvent de le faire sans droits.

Deux pièges. Le premier : si l'enfant est rattaché au foyer fiscal, l'opération ne sert à rien puisque ses revenus s'ajoutent à ceux du foyer. Le second : la donation de parts sociales exige un acte notarié au titre de l'article 931 du Code civil. Ce n'est pas une cession, et ça ne se règle pas autour d'une table de cuisine. Le guide donation de parts de SCI détaille le formalisme et le chiffrage.

5.5 Le démembrement

Dans un démembrement de parts, c'est en principe l'usufruitier qui est imposé sur les revenus courants de la société, puisque c'est lui qui a vocation à en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire n'est pas imposé sur ces revenus. Céder l'usufruit temporaire des parts à une structure ou le donner à un enfant modifie donc le redevable de l'impôt.

Puissant, mais technique. Les modalités exactes d'imposition dépendent des statuts, de la nature du démembrement et de l'existence éventuelle d'une convention entre usufruitier et nu-propriétaire. Ne vous lancez pas là-dedans sur la foi d'un forum. Deux guides y sont consacrés : le démembrement de parts de SCI et la donation temporaire d'usufruit.

5.6 Le micro-foncier : rarement accessible, parfois décisif

Le 1 de l'article 32 du CGI permet de substituer au régime réel un abattement forfaitaire de 30 % lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n'excède pas 15 000 €. Mais le d du 2 du même article exclut du micro-foncier les porteurs de parts de sociétés relevant de l'article 8 du CGI (autres que celles de l'article 1655 ter) qui ne sont pas par ailleurs propriétaires, en direct, d'au moins un immeuble donné en location nue. Dans ce cas seulement, la limite de 15 000 € s'apprécie en additionnant le revenu brut des immeubles détenus directement et la quote-part de revenu brut correspondant à vos droits dans la société (BOI-RFPI-DECLA-10).

Quand il est accessible et que vos charges réelles restent sous les 30 %, le micro-foncier fait baisser la base imposable, donc l'IR et les prélèvements sociaux d'un même mouvement. Rare, mais quand ça tombe, c'est gratuit. La mécanique de l'exception est décortiquée dans micro-foncier et SCI : l'exception à connaître.

5.7 Le système du quotient pour un revenu exceptionnel

Une année anormalement chargée, c'est trois ans d'arriérés de loyers encaissés d'un coup après une procédure, ou une grosse indemnité. Le mécanisme du quotient de l'article 163-0 A du CGI évite alors que ce revenu ne fasse bondir artificiellement la TMI. Attention à ce qu'il fait exactement : il ne réduit pas l'assiette, il lisse le calcul du taux. Ses conditions sont strictes, et je les détaille dans le système du quotient appliqué aux revenus fonciers de SCI.

5.8 Ce qui ne marche pas : la mise en réserve

La fausse bonne idée numéro un. À l'impôt sur le revenu, il n'existe aucun mécanisme de mise en réserve fiscalement opposable. Votre assemblée peut décider de ne rien distribuer et d'affecter le résultat en report à nouveau : la décision est parfaitement valable en droit des sociétés, et parfaitement sans effet fiscal. L'associé reste imposé sur sa quote-part, point. C'est exactement cette impossibilité qui rend l'impôt sur les sociétés attractif dès qu'on veut capitaliser à l'intérieur de la société, et c'est l'objet du chapitre suivant. Voir aussi l'affectation du résultat en SCI.

Deuxième fausse piste, tout aussi tenace : se verser une rémunération de gérance pour « sortir » du résultat. En revenus fonciers, la liste des charges déductibles de l'article 31 du CGI est limitative, et la rémunération du gérant n'y figure pas. Ce qui sort du compte ne sort pas de la base imposable. Voir la rémunération du gérant de SCI et les frais de déplacement du gérant.

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6. L'arbitrage IR / IS chiffré sur un an puis sur dix ans

La comparaison qui suit n'a pas vocation à trancher — le comparatif complet des deux régimes existe déjà et fait le tour du sujet. Ce que je veux, ici, ce sont des ordres de grandeur crédibles sur la seule question qui nous occupe : ce que la SCI ajoute à l'impôt du foyer, selon le régime retenu.

6.1 Un an, à résultat identique

Hypothèse volontairement artificielle pour isoler l'effet des taux : un résultat de 20 000 €, identique en IR et en IS, chez un associé à 30 % de TMI détenant 100 % des droits. Conditions du taux réduit d'IS du b du I de l'article 219 du CGI supposées remplies (chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques).

Deux choses sautent aux yeux. Même en distribuant tout, l'IS reste un peu moins cher que l'IR à 30 % de TMI. Et surtout, sans distribution, le coût est divisé par trois. Le taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice (voir le taux réduit d'IS à 15 % en SCI), puis 25 % au-delà. Le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % appliqué à la distribution se décompose en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (voir le PFU en SCI à l'IS et les dividendes de SCI à l'IS).

6.2 Le vrai moteur : l'amortissement

Le tableau précédent triche sur un point, et je l'assume : à l'IS, le résultat n'est jamais identique à celui de l'IR. La société amortit le bâti, ce qui réduit la base imposable sans qu'un euro ne sorte du compte. L'avantage de l'IS ne vient pas des taux. Il vient de là.

Reprenons l'exemple avec des hypothèses réalistes : immeuble acquis 300 000 €, dont 60 000 € de terrain non amortissable et 240 000 € de bâti amorti par composants au rythme moyen de 3 % l'an, soit 7 200 € d'amortissement annuel. Résultat avant amortissement : 20 000 €.

Sur dix ans, l'écart cumulé atteint 71 120 €. C'est énorme, et c'est précisément le chiffre qu'on vous met sous le nez quand on veut vous vendre l'IS. Il est exact. Il est aussi incomplet, parce qu'il s'arrête juste avant la revente.

6.3 La sortie : là où l'IS rend la monnaie

Le jour de la vente, les deux régimes n'ont plus rien à voir. À l'IR, la SCI relève des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI), avec abattement pour durée de détention. À l'IS, la plus-value est professionnelle : les amortissements ont fait fondre la valeur nette comptable, la plus-value est donc gonflée d'autant, et elle tombe dans le résultat imposable sans le moindre abattement. Tout ce que l'amortissement a fait gagner pendant dix ans revient sur la table d'un seul coup.

Poursuivons l'exemple : revente pour 380 000 € après dix ans de détention.

Hypothèses assumées. Prix d'acquisition retenu sans les forfaits de 7,5 % de frais et 15 % de travaux applicables au régime des plus-values des particuliers (leur prise en compte améliorerait encore la colonne IR) ; surtaxe de l'article 1609 nonies G calculée avec sa formule de lissage sur une plus-value nette imposable de 56 000 €, seuil de 50 000 € apprécié au niveau de la société et non par associé lorsque le bien est cédé par la SCI (BOI-RFPI-TPVIE-20) ; à l'IS, résultat de l'exercice de cession isolé de l'exploitation courante ; distribution finale supposée intégrale. Ces chiffres servent à faire apparaître la structure du raisonnement. Ce ne sont pas les vôtres.

6.4 Ce que j'en retiens avant de conseiller un régime

• Pendant la détention, l'IS gagne largement, surtout au-delà de 30 % de TMI, et l'écart se creuse avec la durée : c'est l'amortissement qui travaille.
• À la revente, l'IR reprend l'avantage, d'autant plus que la détention est longue : à 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, à 30 ans de prélèvements sociaux. À l'IS, aucun abattement, jamais.
• La distribution est le point de bascule. L'IS est un régime de capitalisation. Si votre objectif est de consommer les loyers chaque année, il perd l'essentiel de son intérêt.
• L'option est presque définitive. L'article 239 du CGI permet d'y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; au-delà, elle devient irrévocable. Et la renonciation emporte les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise (2 de l'article 221 du CGI, avec l'atténuation de l'article 221 bis). Lire passer sa SCI de l'IR à l'IS et revenir de l'IS à l'IR avant toute décision.
• Le passage à l'IS n'a pas le coût d'entrée qu'on lui prête. L'option emporte en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise (I de l'article 202 ter du CGI), mais l'atténuation conditionnelle prévue au second alinéa de ce même I écarte toute imposition immédiate des plus-values latentes dès lors qu'aucune modification n'est apportée aux écritures comptables — la SCI inscrivant les immeubles à son bilan d'ouverture pour leur valeur d'origine — et que leur imposition demeure possible sous le nouveau régime. En pratique, une SCI qui dépose un bilan d'ouverture aux valeurs historiques ne paie rien à l'entrée : les plus-values latentes sont simplement rattrapées le jour de la cession, amortissements réintégrés (BOI-IS-CESS-20-10). Voir aussi la plus-value en SCI à l'IS et l'amortissement en SCI.

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7. Deux profils à part : l'associé non résident et l'associé personne morale

Tout ce qui précède suppose un associé personne physique résidant en France. Deux configurations sortent de ce cadre et changent le calcul de fond en comble. Si l'une des deux vous concerne, arrêtez de simuler comme les autres.

7.1 L'associé non résident

Un associé domicilié hors de France reste imposable en France sur la quote-part afférente aux immeubles situés en France, mais selon des règles propres :

• Un taux minimum d'imposition (article 197 A du CGI) : 20 % pour la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème — soit 29 579 € pour les revenus de 2025 — et 30 % au-delà. Ce taux minimum peut être écarté si le contribuable justifie que le taux moyen résultant de l'imposition en France de l'ensemble de ses revenus mondiaux serait inférieur.
• Des prélèvements sociaux à géométrie variable : leur montant dépend du régime de sécurité sociale d'affiliation de l'associé. Une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse est exonérée de CSG et de CRDS (I ter de l'article L136-6 du code de la sécurité sociale) et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % de l'article 235 ter du CGI ; à défaut, le taux plein de 17,2 % s'applique. La situation des personnes affiliées au Royaume-Uni doit être vérifiée au cas par cas.
• Le rôle des conventions fiscales, qui attribuent généralement l'imposition des revenus immobiliers à l'État de situation de l'immeuble, mais dont il faut vérifier la rédaction au cas par cas.

Le sujet est traité de bout en bout dans SCI et associé non résident, et pour l'impôt sur la fortune immobilière dans IFI et non-résidents.

7.2 L'associé personne morale

Lorsqu'une société soumise à l'impôt sur les sociétés détient des parts de votre SCI à l'IR, la quote-part qui lui revient n'est pas déterminée selon les règles des revenus fonciers mais selon les règles de l'impôt sur les sociétés, en application du I de l'article 238 bis K du CGI. Concrètement, la SCI doit alors tenir une double détermination du résultat, et la présence de cet associé fait basculer la déclaration en 2072-C.

Et la facture ne s'arrête pas là. La société doit tenir une véritable comptabilité d'engagement conforme au plan comptable, et si elle le fait sur un outil informatique, être capable de sortir un fichier des écritures comptables le jour d'un contrôle (I de l'article L47 A du LPF). Faire entrer une SAS au capital d'une SCI familiale, ce n'est pas un détail administratif. Les guides SCI avec un associé personne morale et SCI avec des associés à l'IR et à l'IS détaillent les conséquences pratiques.

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8. Trois profils chiffrés : revenus de SCI à 11 %, 41 % et 30 % de TMI

Assez de théorie. Trois foyers, la même mécanique de calcul, trois factures qui n'ont rien à voir entre elles. Tout est calculé avec le barème applicable aux revenus de 2025.

Profil 1 — Chloé, 29 ans, célibataire, TMI de départ 11 %

Salaire net imposable après abattement de 10 % : 28 800 €. Une part. Elle détient 25 % d'une SCI familiale dont le résultat foncier est de 16 000 € : quote-part de 4 000 €.

Lecture. Chloé avait calculé « 11 % plus les prélèvements sociaux », soit 28,2 %. Elle paiera 42,5 %. Deux causes qui se cumulent : 3 221 € de sa quote-part basculent dans la tranche à 30 %, et sa décote disparaît au passage. De tous les profils, c'est celui où l'écart entre l'intuition et le calcul est le plus large.

Profil 2 — Marc et Julie, cadres, TMI 41 %

Couple marié, deux parts, revenu net imposable de 200 000 €. Ils détiennent 60 % d'une SCI dont le résultat foncier est de 30 000 € : quote-part de 18 000 €.

• Impôt sans la SCI : 49 601 € (24 801 € par part × 2)
• Impôt avec la SCI : 56 981 €
• Impôt supplémentaire : 7 380 € — soit exactement 18 000 × 41 %, la quote-part restant entièrement dans la tranche à 41 %
• Prélèvements sociaux : 18 000 × 17,2 % = 3 096 €
• Total année N : 10 476 € ; CSG déductible l'année suivante : 1 224 € × 41 % = 502 €
• Coût net : 9 974 €, soit 55,4 %. Il leur reste 8 026 € sur 18 000 €.

Lecture. Voilà le profil pour lequel l'arbitrage vers l'impôt sur les sociétés se discute vraiment, à deux conditions : accepter de ne pas distribuer, et assumer la fiscalité de sortie. À 41 % de TMI, chaque euro d'amortissement vaudrait 58,2 centimes d'impôt en moins. Sauf qu'en revenus fonciers, l'amortissement n'existe pas. C'est toute la frustration de ce profil.

Profil 3 — Jacqueline, 71 ans, veuve, TMI 30 %

Une part, pension nette imposable de 36 000 €. Elle détient 50 % de la SCI familiale, résultat foncier 18 000 € : quote-part de 9 000 €. La SCI ne distribue rien : elle rembourse le crédit.

• Impôt sans la SCI : 3 904 €
• Impôt avec la SCI : 6 604 € → supplément de 2 700 €
• Prélèvements sociaux : 1 548 €
• Total année N : 4 248 € ; CSG déductible : 612 € × 30 % = 184 €
• Coût net : 4 064 €, soit 45,2 % — payés en trésorerie personnelle, puisque la SCI ne verse rien.

Lecture. La configuration la plus inconfortable de toutes : 4 064 € à sortir de son compte personnel pour un revenu qu'elle n'a jamais touché. Aucune solution fiscale ici. La réponse est statutaire et financière : prévoir une distribution au moins égale à la charge fiscale générée, ou un compte courant d'associé qui permette de faire remonter la trésorerie. C'est un point à régler avant la première clôture, pas après.

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9. Les dix erreurs les plus fréquentes quand on simule l'impôt d'une SCI

Voici, pour finir, les écarts que je retrouve le plus souvent entre la simulation faite avant la création et l'avis d'imposition reçu deux ans plus tard. Aucune de ces erreurs n'est compliquée à corriger. Encore faut-il savoir qu'elle existe.

Erreur 1 — Raisonner sur le loyer au lieu du résultat

L'assiette n'est pas le loyer encaissé mais le résultat foncier : loyers moins charges déductibles, intérêts d'emprunt compris. Une SCI qui encaisse 24 000 € de loyers peut n'afficher que 8 000 € de résultat. Partir du loyer, c'est surestimer l'impôt de 200 %.

Erreur 2 — Utiliser son taux moyen ou son taux de prélèvement à la source

Les deux sont des taux moyens. Le taux affiché sur votre fiche de paie ne mesure en rien le coût d'un revenu supplémentaire. Seule la TMI le fait.

Erreur 3 — Oublier les prélèvements sociaux

C'est l'erreur la plus fréquente en valeur absolue : 17,2 % sur toute la quote-part, sans exception, sans abattement, y compris pour un foyer non imposable. Sur 20 000 €, cela fait 3 440 € que personne n'avait budgétés.

Erreur 4 — Croire que « ne rien distribuer » repousse l'impôt

Non. L'affectation en report à nouveau est valable en droit des sociétés et totalement neutre au plan fiscal. Le procès-verbal ne change rien à votre avis d'imposition. Voir le chapitre 5.8.

Erreur 5 — Ignorer l'effet de bascule de tranche

Une quote-part qui chevauche deux tranches ne se calcule pas avec un taux unique. Le coût marginal réel peut dépasser de vingt points la TMI de départ.

Erreur 6 — Confondre 17,2 % et 18,6 %

17,2 % sur les revenus fonciers d'une SCI à l'IR ; 18,6 % sur les revenus mobiliers, dont les dividendes d'une SCI à l'IS depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Deux régimes, deux taux.

Erreur 7 — Négliger le décalage de trésorerie de la première année

Rien la première année, puis un solde et des acomptes qui tombent ensemble la deuxième. Provisionnez dès la première clôture, et de préférence sur le compte de la SCI plutôt que sur le vôtre.

Erreur 8 — Comparer IR et IS sur une seule année

La comparaison n'a de sens que sur un cycle complet incluant la revente. Un tableau qui s'arrête à l'année 1 conclut toujours en faveur de l'IS ; il oublie la réintégration des amortissements et le prélèvement forfaitaire unique de sortie.

Erreur 9 — Simuler sans les autres revenus du foyer

Le calcul dépend de la totalité des revenus du foyer et du nombre de parts. Un simulateur qui ne demande que la quote-part de SCI ne peut pas donner un chiffre juste : il ne connaît ni votre tranche, ni votre décote, ni votre RFR.

Erreur 10 — Oublier que le résultat fiscal augmente tout seul

Sur un crédit amortissable, la part déductible d'intérêts fond d'année en année. Simuler sur l'année 1 et supposer le résultat stable, c'est se garantir une mauvaise surprise en année 8 : un impôt qui a doublé alors que le loyer n'a pas bougé.

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10. FAQ — revenus de SCI et TMI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les montants indiqués reposent sur le barème et les seuils applicables à l'imposition des revenus de 2025 tels qu'issus de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; votre situation propre — composition du foyer, autres revenus, statuts de la SCI — peut modifier sensiblement les résultats.