Dissolution et liquidation d'une SCI : procédure, boni et fiscalité en 2026

Le bien immobilier de votre SCI vient d'être vendu, les associés ne se parlent plus, ou la retraite arrive sans repreneur ? Plus de 80 % des dissolutions de SCI patrimoniales sont amiables et se bouclent en 4 à 8 mois — à condition de ne pas confondre dissolution et liquidation, et d'anticiper les trois pièges fiscaux 2026 : PFU 31,4 % sur le boni à l'IS, droit de partage 2,5 % sur l'actif distribué et responsabilité indéfinie au prorata en cas de mali. Ce guide sci-ai.app vous montre comment fermer proprement, sans surpayer.

Ce qui change pour vous en 2026. Le PFU sur le boni de liquidation en SCI à l'IS passe à 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux après la hausse de la LFSS 2026). Le droit de partage reste à 2,5 % de l'actif net partagé (art. 746 CGI) — attention, le taux réduit de 1,1 % ne s'applique qu'aux partages consécutifs à un divorce ou une rupture de PACS, pas à la dissolution amiable d'une SCI ordinaire. La procédure passe désormais entièrement par le guichet unique INPI depuis 2023 : pas de notaire obligatoire si vous n'avez ni bien immobilier à vendre ni attribution préférentielle à formaliser.

Ce que ce guide vous apporte. Procédure amiable étape par étape, dissolution judiciaire pour mésentente, réunion des parts en une seule main (et le piège du non-TUP pour personne physique), rôle du liquidateur, calcul du boni ou du mali, fiscalité 2026, sort du compte courant d'associé, partage du bien immobilier, et les sept erreurs qui font dérailler la procédure.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre le BOFiP au 20/05/2026 et la loi de finances 2026. Pour comprendre le sort des parts lors d'un décès qui peut déclencher la dissolution, voyez aussi notre guide Décès d'un associé de SCI.

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1. Que veut dire dissoudre et liquider une SCI ?

Beaucoup d'associés confondent dissolution, liquidation et radiation. C'est trois étapes successives qui s'enchaînent dans un ordre précis, et chacune a son propre régime juridique et fiscal.

Dissolution : la décision

La dissolution est la décision de mettre fin à la SCI. Elle peut être volontaire — l'AG extraordinaire vote la fin anticipée de la société — ou subie : décès, mésentente, jugement de liquidation judiciaire, expiration du terme. À la date de dissolution, la SCI cesse son activité normale mais ne disparaît pas encore : elle conserve sa personnalité juridique pour les besoins de la liquidation.

Liquidation : la mise en ordre

La liquidation est la période entre la dissolution et la radiation. Pendant cette phase, un liquidateur (souvent l'ancien gérant) prend les rênes pour réaliser l'actif (vendre l'immeuble, recouvrer les créances), apurer le passif (rembourser les dettes bancaires, fournisseurs, fisc), et préparer le partage entre associés. La SCI conserve sa personnalité juridique mais doit mentionner « société en liquidation » sur tous ses documents officiels (art. 1844-8 C. civ.).

Radiation : la sortie officielle

La radiation est la suppression de la SCI du Registre du Commerce et des Sociétés, à l'issue d'une seconde AG dite « de clôture ». Elle marque la fin juridique définitive : la société n'existe plus, ne peut plus être attaquée par les créanciers (sauf délai de prescription), et ses associés ne sont plus tenus solidaires des engagements postérieurs.

La distinction est plus qu'une nuance vocabulaire. Si la dissolution se déclare au guichet unique INPI dans le mois suivant l'AG, la radiation ne peut intervenir qu'après la clôture effective de la liquidation, c'est-à-dire après que toutes les dettes ont été payées et le partage opéré.

Définitions posées, la vraie question pour la plupart des associés n'est pas « qu'est-ce que c'est ? » mais « pourquoi en arrive-t-on là ? ». Le Code civil n'en énumère que sept réponses possibles.

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2. Pour quelles raisons dissoudre une SCI ?

L'article 1844-7 du Code civil énumère exhaustivement les 7 causes de dissolution d'une société civile. Toutes ne sont pas équivalentes en pratique : certaines sont quasi théoriques, d'autres concentrent l'écrasante majorité des dossiers.

En pratique, la cause n° 4 — la dissolution anticipée volontaire — couvre l'essentiel des dossiers. Quatre situations typiques la déclenchent : la vente du bien immobilier unique sans projet de remploi, le départ à la retraite des associés âgés qui veulent simplifier leur patrimoine, le divorce d'un couple co-associé, et la mésentente familiale qui rend la gestion impossible mais avant que les associés en arrivent à une dissolution judiciaire.

La cause n° 5 mérite un mot. La dissolution judiciaire pour justes motifs (Cass. 3e civ. 17 nov. 2021 n° 19-13.255) suppose une paralysie effective des organes sociaux, pas un simple désaccord. Un associé minoritaire mécontent ne peut pas obtenir la dissolution s'il reste possible de tenir des AG et de prendre des décisions. La paralysie doit être structurelle : impossibilité d'approuver les comptes, blocage du gérant, refus systématique de tout vote, etc.

Jurisprudence — Cass. 3e civ. 17 décembre 2020, n° 19-15.694 : la dissolution judiciaire pour justes motifs exige une paralysie structurelle des organes de la SCI, et non une simple mésentente économique. Un désaccord sur la gestion du bien — vendre ou conserver, par exemple — ne suffit pas tant que les AG continuent de pouvoir se tenir et de voter.

Les causes connues, la question suivante est de savoir comment elles se traduisent en procédure. Le droit ouvre trois chemins, et le choix dépend largement de l'entente entre associés.

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3. Dissolution amiable, judiciaire ou automatique : quelle différence ?

La fin d'une SCI peut prendre trois formes très différentes. Chacune a ses propres coûts, ses délais et son formalisme.

La dissolution amiable

C'est la voie reine. Les associés se mettent d'accord pour mettre fin à la SCI, votent en AG extraordinaire, désignent un liquidateur, et déposent la formalité au guichet unique INPI. Coût modéré (500 à 1 200 € hors honoraires comptable), délai court (4 à 8 mois sans bien immobilier, 12 à 18 mois avec). C'est la voie de 80 % et plus des dissolutions de SCI patrimoniales.

La dissolution judiciaire pour justes motifs

Quand un associé refuse la dissolution amiable mais que la mésentente paralyse la SCI, l'autre associé peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la dissolution. Procédure longue (12 à 24 mois minimum), coûteuse (3 000 à 10 000 € d'honoraires d'avocats des deux parties), incertaine quant à l'issue (le juge apprécie souverainement la réalité de la paralysie). C'est la voie de dernier recours, à éviter chaque fois que la négociation reste possible.

La dissolution automatique par réunion des parts en une main

L'article 1844-5 du Code civil règle un cas particulier : quand toutes les parts se retrouvent entre les mains d'une seule personne — par succession, rachat des parts d'un associé, divorce avec rachat de soulte —, la SCI n'est pas dissoute automatiquement. Tout intéressé (créancier, par exemple) peut demander la dissolution judiciaire si la situation n'est pas régularisée dans un délai d'un an.

Un piège majeur ici : la transmission universelle de patrimoine (TUP) sans liquidation, prévue à l'alinéa 3 de l'article 1844-5, ne s'applique pas si l'associé unique est une personne physique. Seules les sociétés détenues par une autre personne morale (holding, SCI parent) peuvent bénéficier de la TUP. Une SCI familiale réunie en une main entre les mains d'un héritier doit donc, soit retrouver un second associé sous un an (cession d'une part), soit suivre la procédure classique de liquidation pour disparaître.

Jurisprudence — Cass. com. 2 octobre 2024, n° 23-14.912 (publié au bulletin) : même quand la TUP serait théoriquement applicable (associé unique personne morale), la dissolution d'une société dont toutes les parts sont réunies en une seule main pendant un plan de redressement prévoyant l'inaliénabilité du fonds n'entraîne pas la transmission universelle de patrimoine à l'associé unique. La procédure collective en cours fait exception au mécanisme de l'alinéa 3.

La voie choisie pèse autant sur les délais que sur le budget. Voici les ordres de grandeur réels en 2026, poste par poste.

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4. Combien coûte la dissolution d'une SCI en 2026 ?

Le coût d'une dissolution dépend principalement de la voie choisie et de la présence ou non d'un bien immobilier à vendre. Voici les ordres de grandeur en 2026 pour une SCI patrimoniale standard.

Comptez donc 500 à 1 200 € de frais administratifs pour une dissolution amiable simple, plus 300 à 1 500 € d'honoraires comptables pour les comptes de liquidation. Si vous vendez le bien immobilier de la SCI, les frais de notaire restent à la charge de l'acquéreur (logique classique). Le droit de partage de 2,5 % s'applique sur l'actif net distribué aux associés — pas sur l'actif brut. Sur 200 000 € de boni partagé, c'est 5 000 € de droit à payer au Trésor.

Pour une dissolution judiciaire, ajoutez 3 000 à 10 000 € d'honoraires d'avocat des deux parties — bien plus si la procédure va en appel ou que l'évaluation des parts est contestée. La voie est à réserver aux cas où la médiation amiable est définitivement impossible.

Les coûts cernés, passons à la mécanique : qui fait quoi, dans quel ordre, sur quels formulaires ?

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5. La procédure étape par étape : de l'AG à la radiation

La dissolution amiable suit une séquence précise en 6 étapes principales. L'enchaînement compte : sauter une étape ou la faire dans le mauvais ordre expose à des contestations et à des retards.

Étape 1 — AG extraordinaire de dissolution

Les associés se réunissent en assemblée générale extraordinaire, convoquée selon les modalités des statuts (LRAR, délai de 15 jours en général). Ordre du jour : décision de dissolution, nomination du liquidateur, fixation de ses pouvoirs et de sa rémunération. Le vote requiert l'unanimité par défaut en SCI (art. 1853 C. civ.), sauf clause statutaire prévoyant une majorité différente. Un PV est dressé et signé par tous les associés présents.

Étape 2 — Publication au journal d'annonces légales

Dans le mois suivant l'AG, le liquidateur publie l'annonce de dissolution dans un JAL habilité du département du siège social. Mentions obligatoires : forme, dénomination, capital, siège, identité du liquidateur, durée de la liquidation (3 ans maximum), lieu où la correspondance doit être adressée. Coût ≈ 150 € forfaitaires.

Étape 3 — Dépôt au guichet unique INPI

Toujours dans le mois suivant l'AG, le liquidateur dépose au guichet unique INPI (procedures.inpi.fr) la formalité de dissolution. Pièces requises : PV d'AG, attestation de parution dans le JAL, formulaire dématérialisé. Le greffe procède à l'inscription au RCS et à la publication au BODACC. La mention « société en liquidation » apparaît désormais sur l'extrait Kbis.

Étape 4 — Mission du liquidateur

Pendant la phase de liquidation (durée maximale 3 ans, art. 1844-8 al. 4), le liquidateur réalise l'actif (vente du bien, recouvrement des créances), apurent le passif (remboursement banque, fournisseurs, fisc, CCA des associés), et établit les comptes de liquidation. Tous les documents officiels (factures, lettres, contrats) doivent porter la mention « société en liquidation » — son omission engage la responsabilité personnelle du liquidateur.

Étape 5 — AG de clôture

Quand toutes les opérations sont terminées (actif réalisé, dettes apurées), le liquidateur convoque l'AG de clôture. Ordre du jour : approbation des comptes définitifs de liquidation, quitus au liquidateur, constatation de la clôture, partage du boni entre associés. Un nouveau PV est dressé.

Étape 6 — Publication et radiation

Dans le mois suivant l'AG de clôture, le liquidateur publie une seconde annonce dans un JAL (annonce de clôture, ≈ 110 €), puis dépose au guichet unique INPI la formalité de radiation. Le greffe radie la SCI du RCS — la société cesse définitivement d'exister. Le liquidateur paie le droit de partage de 2,5 % auprès du Service de Publicité Foncière et de l'Enregistrement (SPFE) sur le montant du boni distribué.

Cette procédure repose entièrement sur les compétences du liquidateur. Encore faut-il savoir précisément ce qu'il peut faire — et ce qu'il ne peut pas faire.

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6. Quel rôle pour le liquidateur ?

Le liquidateur est la pierre angulaire de la procédure. C'est lui qui représente la SCI en liquidation, signe tous les actes au nom de la société, et assume la responsabilité de la bonne réalisation des opérations. L'article 1844-8 du Code civil encadre ses pouvoirs.

Qui peut être liquidateur ?

Trois choix principaux. Le gérant en exercice (cas le plus fréquent et le moins coûteux), un associé désigné par l'AG, ou un liquidateur extérieur professionnel (avocat, mandataire judiciaire). Dans 90 % des dissolutions amiables de SCI patrimoniales, c'est le gérant qui devient liquidateur — il connaît déjà le dossier et travaille gratuitement ou à coût symbolique.

Pour une dissolution judiciaire, le tribunal désigne le liquidateur d'office, généralement un mandataire judiciaire ou un administrateur judiciaire. Ses honoraires sont fixés par le tribunal et payés sur l'actif de la SCI.

Les pouvoirs du liquidateur

L'article 1844-8 confère au liquidateur des pouvoirs étendus mais limités à la liquidation. Il peut : réaliser l'actif (vendre l'immeuble au prix de marché, recouvrer les créances), apurer le passif (rembourser les dettes par ordre de priorité légale), poursuivre les opérations en cours, et représenter la SCI en justice. Il ne peut pas engager la SCI dans de nouvelles opérations sans rapport avec la liquidation, distribuer des dividendes, modifier les statuts, ou prolonger la durée de la SCI.

L'ordre de priorité dans le paiement des dettes

L'ordre des remboursements est strict : (1) créanciers privilégiés (fisc, organismes sociaux, salariés s'il y en a), (2) créanciers chirographaires externes (banque, fournisseurs), (3) comptes courants d'associés, (4) reprise des apports en capital, (5) partage du boni résiduel. Sauter une étape ou anticiper un partage avant l'apurement complet du passif expose le liquidateur à sa responsabilité personnelle.

Le rôle posé, reste l'opération de fin : calculer ce qui revient aux associés, ou ce qu'ils doivent au contraire combler.

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7. Comment calculer le boni (ou le mali) de liquidation ?

Le boni de liquidation est l'excédent d'actif net qui revient aux associés après que toutes les dettes ont été payées. Le mali est son contraire : un déficit que les associés doivent combler.

Le calcul du boni

Formule simple : Boni = Actif net après vente − Apports en capital remboursés − Dettes payées. Concrètement, on part du produit de la vente du bien (et de toute autre cession d'actifs), on retranche les dettes externes payées (banque, fournisseurs, fisc) et les CCA remboursés, on retranche la valeur nominale du capital social initialement apporté. Ce qui reste constitue le boni de liquidation, à partager entre associés au prorata de leurs parts.

Cas pratique — Philippe, 55 ans, famille recomposée

Le contexte : Philippe (55 ans, ingénieur, marié, deux enfants d'un premier lit + un enfant commun) co-détient avec son épouse Sophie une SCI familiale à l'IS créée en 2015 pour porter un appartement parisien acquis 380 000 €. En 2025, Sophie et Philippe vendent l'appartement 520 000 € pour acheter une maison de campagne en propre. La SCI est désormais sans bien — ils décident de la dissoudre amiablement.

Calcul du boni :

• Prix de vente immeuble : 520 000 €
• Remboursement prêt bancaire (capital restant dû) : − 95 000 €
• Plus-value de la SCI à l'IS (prix de vente 520 000 € − valeur nette comptable VNC 320 000 €, soit prix d'achat moins amortissements pratiqués) : 200 000 €
• IS payé par la SCI (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) : 6 375 € + 39 375 € = 45 750 €
• CCA Philippe à rembourser : − 30 000 €
• CCA Sophie à rembourser : − 20 000 €
• Frais de liquidation (annonces + INPI + comptable) : − 1 500 €
• Trésorerie disponible après dissolution : 327 750 €
• Capital social initial : 10 000 €
• Boni de liquidation : 327 750 − 10 000 = 317 750 €

Philippe et Sophie se partagent ce boni à 50/50, soit 158 875 € chacun. Le calcul brut est posé ; le passage à la facture fiscale est l'objet de la section suivante.

Le mali : quand l'actif ne suffit pas

Plus rare en SCI patrimoniale mais possible. Si après la vente du bien, l'actif net est inférieur aux dettes (par exemple : bien vendu en moins-value et prêt bancaire encore important), le mali doit être comblé par les associés au prorata de leurs parts (art. 1857 C. civ.). Cette responsabilité est indéfinie mais non solidaire : chaque associé paie sa quote-part, pas la totalité.

Le calcul du boni est une chose. Sa fiscalité en est une autre, et c'est souvent la principale surprise pour les associés.

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8. Quelle fiscalité sur le boni en 2026 ?

La fiscalité du boni dépend du régime de la SCI au moment de la dissolution. Trois régimes coexistent, et le coût peut varier du simple au triple.

SCI à l'IS : double imposition

En SCI à l'IS, le boni subit une double imposition. D'abord au niveau de la SCI : la plus-value de cession du bien immobilier est taxée à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà — taux maintenus par la LF 2026). Puis au niveau de l'associé : le boni distribué constitue un revenu distribué (article 161 du CGI), imposé au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux après hausse LFSS 2026).

L'option pour le barème progressif reste possible : dans ce cas, le boni bénéficie de l'abattement de 40 % (article 158, 3, 2° CGI), mais reste soumis aux 18,6 % de PS sur sa totalité. Cette option n'est intéressante que pour les foyers à TMI 11 % — au-delà, le PFU reste plus avantageux.

Jurisprudence — CE 29 novembre 2024, n° 470958 : la cession d'actifs nécessaires à l'activité d'une société précédant une dissolution-liquidation ne suffit pas, à elle seule, à conférer un caractère artificiel à la cession ultérieure des titres ni à justifier la requalification du prix de cession en boni de liquidation imposable. Cette décision sécurise les opérations classiques (vente du bien immobilier, puis dissolution) face au risque de redressement fiscal pour montage artificiel.

SCI à l'IR : pas de reimposition du boni

Le régime IR change radicalement la donne. La société étant translucide, ses résultats ont déjà été imputés chaque année à chaque associé au prorata de ses parts. Le boni de liquidation représente donc une trésorerie nette d'impôt : pas de PFU, pas d'IR supplémentaire. Seul le droit de partage de 2,5 % s'applique sur le montant distribué. La plus-value de cession du bien a été taxée au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % IR + 17,2 % PS en 2026 — taux PS maintenu sur l'immobilier malgré la hausse LFSS 2026 qui ne vise que les revenus mobiliers).

Le droit de partage 2,5 % (art. 746 CGI)

Dans les deux régimes, le partage du boni entre associés génère un droit de partage à 2,5 % de l'actif net partagé. Attention au piège répandu : le taux réduit de 1,1 % introduit en 2022 ne s'applique qu'aux partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de PACS, pas à la dissolution amiable d'une SCI ordinaire. Pour une dissolution non liée à une séparation conjugale, c'est le taux de droit commun à 2,5 % qui prévaut.

Cas pratique — suite Philippe et Sophie

Reprenons le boni de 317 750 € calculé en section précédente.

• Boni par associé : 158 875 €
• Reprise des apports (capital social 10 000 € / 2) : 5 000 € (non taxés)
• Boni taxable par associé : 153 875 €
• PFU 31,4 % chez Philippe : 48 317 €
• PFU 31,4 % chez Sophie : 48 317 €
• Droit de partage 2,5 % sur le boni total partagé : 7 944 €
• Coût fiscal total côté associés : 104 578 €
• Coût fiscal côté SCI (IS sur PV) déjà payé : 45 750 €
• Total fiscalité dissolution : 150 328 €

Sur la valeur transférée brute de 520 000 €, la fiscalité totale représente environ 29 %. Si la SCI était restée à l'IR (avec abattements de durée de détention sur la plus-value), le coût total aurait été plus faible — d'environ 30 à 40 % selon la durée de détention. C'est l'arbitrage classique IS vs IR à long terme.

Une précision essentielle souvent négligée dans ces calculs : le CCA se rembourse avant le partage du boni, et son régime fiscal n'a rien à voir avec celui que nous venons de détailler.

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9. Le sort du compte courant d'associé en liquidation

Le CCA est une créance distincte des parts. Il suit donc un régime spécifique à la liquidation, à ne surtout pas confondre avec le boni.

Le rang du CCA dans le remboursement

Le CCA est une dette de la SCI envers l'associé prêteur. À ce titre, le liquidateur doit le rembourser avant tout partage entre associés au titre du boni. L'ordre est : (1) créanciers externes (banque, fournisseurs, fisc), (2) comptes courants d'associés, (3) reprise des apports en capital, (4) boni. Un liquidateur qui distribuerait le boni avant de rembourser les CCA engage sa responsabilité personnelle vis-à-vis des associés créanciers.

Fiscalité du remboursement du CCA

Premier point à retenir : le remboursement du CCA échappe totalement à l'impôt. Il s'agit d'une simple restitution de créance (vous prêtiez à la SCI, elle vous rend votre argent), donc aucun revenu fiscalement constitué. Pas de PFU, pas de droit de partage sur le montant remboursé. Cette mécanique rend le CCA attractif pour les associés qui veulent extraire des fonds de la SCI sans subir la fiscalité du boni. Notre guide sur le compte courant d'associé en SCI détaille la mécanique complète.

Cas où l'actif ne suffit pas à rembourser le CCA

Si la liquidation laisse insuffisamment d'actif pour rembourser intégralement le CCA, deux scénarios. Premier scénario : l'associé créancier accepte un abandon de créance — la SCI ne lui rembourse pas, et la créance disparaît sans contrepartie. Le risque fiscal : l'administration peut requalifier cet abandon en revenu distribué taxable au PFU 31,4 % (art. 109 et suivants CGI) si elle estime que l'abandon était fictif ou disproportionné. Pour les abandons entre non-parents, le risque est encore plus élevé : requalification possible en donation taxée à 60 % (art. 777 CGI).

Second scénario : si l'associé veut récupérer son CCA mais que la SCI n'a plus de trésorerie, il peut être attribué le bien immobilier en nature (attribution préférentielle, art. 1844-9 C. civ.) en lieu et place du remboursement, à hauteur de la valeur du bien. Cette option requiert l'accord de tous les associés et passe par acte notarié. Attention : l'attribution préférentielle suppose une clause statutaire ou une décision unanime des associés. Sans cette base, le bien doit être vendu et le prix partagé.

Jurisprudence — Cass. com. 15 février 2023, n° 20-22.018 (SCI Side Shore) : sauf clause statutaire contraire, le solde débiteur d'un CCA résultant de l'imputation des pertes n'est exigible qu'à la liquidation de la SCI (article 1832 al. 3 C. civ.). La banque ne peut donc pas exiger en cours de vie sociale le remboursement d'un CCA d'associé. À l'inverse, le CCA créditeur de l'associé (l'argent qu'il a prêté à la SCI) reste exigible à tout moment (art. 1900 C. civ.) sauf convention de blocage.

Le CCA réglé, reste l'actif principal : le bien immobilier. Sa destination détermine en grande partie la fiscalité finale de l'opération.

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10. Que devient le bien immobilier ? Vente ou attribution aux associés ?

Le bien immobilier d'une SCI peut suivre deux destinations en liquidation : la vente classique sur le marché, ou l'attribution préférentielle à un associé. Chacune a ses propres règles et sa propre fiscalité.

La vente classique par le liquidateur

C'est la voie majoritaire (80 %+ des dissolutions de SCI patrimoniales). Le liquidateur vend l'immeuble sur le marché au prix de marché, par acte notarié classique. Le prix de vente entre dans la trésorerie de la SCI, sert à rembourser les dettes, puis le solde est partagé entre associés (CCA puis boni).

Fiscalement, la SCI à l'IR est taxée au régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de PS (taux maintenu en 2026 sur l'immobilier), avec abattements pour durée de détention conduisant à l'exonération totale d'IR à 22 ans et de PS à 30 ans. La SCI à l'IS est taxée à la plus-value professionnelle (différence entre prix de vente et valeur nette comptable), soumise à l'IS aux taux normaux (15 / 25 %). Aucune décote durée de détention ne s'applique en SCI IS.

L'attribution préférentielle (art. 1844-9 C. civ.)

Alternative moins connue : un associé peut demander à recevoir le bien immobilier en nature en lieu et place de sa quote-part de boni. Il verse une soulte aux autres associés pour compenser la différence entre la valeur du bien et sa propre quote-part. L'attribution préférentielle se formalise par acte notarié et déclenche le droit de partage de 2,5 % sur la valeur de l'actif partagé.

Cette voie est utile quand l'un des associés veut conserver le bien (résidence secondaire, projet de location), ou éviter une vente forcée au mauvais moment du marché. Elle requiert l'accord de tous les associés sur le principe et sur la valeur d'attribution.

Cas pratique — Alain, 62 ans, réunion une seule main

Le contexte : Alain (62 ans, retraité IFI) co-détenait depuis 2002 une SCI familiale à l'IR avec son frère Bertrand, pour un immeuble locatif lyonnais (valeur 2026 : 850 000 €, plus-value brute 350 000 €). Bertrand décède en 2025 sans enfants. Alain hérite seul de toutes les parts (testament universel). Il se retrouve associé unique personne physique d'une SCI familiale.

La situation : selon l'article 1844-5 du Code civil, la SCI n'est pas dissoute automatiquement par la réunion des parts en une seule main. Alain a un an pour régulariser. Deux options : céder au moins une part à un tiers pour retrouver le caractère pluripersonnel, ou laisser la SCI se dissoudre par la voie classique.

Le choix d'Alain : dissolution amiable. Il préfère sortir du dispositif SCI pour simplifier son patrimoine. Liquidation amiable, vente de l'immeuble.

• Prix de vente : 850 000 €. Plus-value brute : 350 000 €
• Plus-value SCI à l'IR (régime art. 150 U CGI, 24 ans de détention) : exonération totale d'IR (atteinte à 22 ans), abattement PS partiel
• Abattement PS à 24 ans (art. 150 VC CGI) : 26,40 % (6e-21e année) + 1,60 % (22e) + 2 × 9 % (23e + 24e) = 46 %
• Base imposable PS : 350 000 € × 54 % = 189 000 €
• PS dus à 17,2 % (maintenu sur l'immobilier en 2026) : 32 508 €
• CCA Alain (hérité de son frère) : − 50 000 € (remboursé en franchise d'impôt)
• Boni distribué à Alain (associé unique) : 850 000 − 50 000 − 32 508 − 10 000 (capital) = 757 492 €
• Droit de partage 2,5 % sur le boni : 18 937 €
• SCI à l'IR donc pas de reimposition du boni (déjà taxé annuellement)
• Coût fiscal total : 51 445 € sur un actif distribué de 757 492 €, soit 6,8 %

Comparaison instructive : si la SCI avait été à l'IS, la même opération aurait coûté entre 33 et 38 % de fiscalité cumulée (IS à 15/25 % sur la plus-value brute, PFU 31,4 % sur le boni distribué, droit de partage 2,5 %), soit cinq fois plus cher. Le régime IR ressort très clairement gagnant à long terme sur les SCI patrimoniales avec longue durée de détention — l'écart vient principalement de l'abattement pour durée de détention applicable en SCI IR mais pas en SCI IS. Pour bien arbitrer entre les deux régimes avant de créer ou de basculer votre SCI, voyez notre guide SCI IS ou IR : comparatif complet.

Sur le papier, la mécanique est claire. En pratique, sept erreurs récurrentes font dérailler les dossiers — certaines coûtent quelques centaines d'euros, d'autres réveillent la responsabilité personnelle du liquidateur.

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11. Les erreurs qui font dérailler la dissolution

Sept erreurs reviennent régulièrement dans les dissolutions de SCI. Aucune n'est insurmontable individuellement, mais cumulées elles peuvent transformer une procédure de 6 mois en saga de 3 ans.

Erreur n° 1 — Oublier de mentionner « société en liquidation »

Pendant toute la phase de liquidation, tous les documents officiels de la SCI (factures, contrats, courriers, formulaires fiscaux) doivent porter la mention « société en liquidation ». L'omission engage la responsabilité personnelle du liquidateur vis-à-vis des tiers qui contractent avec la SCI en croyant la société active.

Erreur n° 2 — Distribuer le boni avant l'apurement complet du passif

Le liquidateur ne peut distribuer le boni qu'après avoir intégralement réglé toutes les dettes de la SCI (créanciers externes et CCA). Distribuer prématurément expose à la responsabilité personnelle du liquidateur s'il manque de quoi rembourser un créancier. Vérifiez deux fois la liste des dettes avant le partage.

Erreur n° 3 — Appliquer le droit de partage à 1,1 % au lieu de 2,5 %

Erreur fréquente liée à la confusion entre les régimes. Le taux de 1,1 % ne s'applique qu'aux partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de PACS. La dissolution amiable d'une SCI patrimoniale est soumise au taux de droit commun de 2,5 % (art. 746 CGI). Sur un boni de 300 000 €, l'écart représente 4 200 € de droits supplémentaires — pas négligeable.

Erreur n° 4 — Ignorer la déclaration fiscale de cessation

La cessation d'activité d'une SCI déclenche une déclaration fiscale spécifique : déclaration de bénéfice réel dans les 60 jours pour la SCI à l'IS (art. 201 CGI), déclaration de revenus fonciers 2072-S finale pour la SCI à l'IR. L'oubli expose à intérêts de retard 0,20 %/mois et majoration 10 à 80 % (art. 1727, 1728, 1729 CGI).

Jurisprudence — Cass. 3e civ. 18 janvier 2024, n° 22-19.472 (publié) : en cas de mali laissé impayé, la responsabilité des associés au prorata (art. 1857 C. civ.) suit le principe de subsidiarité (art. 1858) : le créancier doit d'abord poursuivre la SCI sans succès. La liquidation judiciaire de la SCI constitue cependant un fait nouveau qui permet de réactiver l'action contre les associés, même après un premier rejet pour défaut de poursuites préalables vaines.

Erreur n° 5 — Ne pas régulariser dans un an la réunion en une main

Si toutes les parts se retrouvent entre les mains d'un associé unique personne physique, la TUP sans liquidation est inapplicable (art. 1844-5 al. 3). L'associé unique doit, soit céder une part à un tiers dans l'année pour rétablir le caractère pluripersonnel, soit suivre la procédure classique de dissolution-liquidation. Tarder au-delà d'un an expose à la dissolution judiciaire à la demande de tout intéressé (créancier, fisc).

Erreur n° 6 — Sous-évaluer la durée de la liquidation

La loi fixe une durée maximale de 3 ans (art. 1844-8 al. 4), mais beaucoup d'associés sous-estiment le délai réel. Une liquidation simple sans bien immobilier prend 4 à 8 mois. Avec vente d'immeuble : 12 à 18 mois. Avec contestation entre associés sur l'évaluation : 24 à 36 mois. Planifiez large dans votre prévisionnel patrimonial.

Erreur n° 7 — Oublier le sort des comptes courants

Avant tout partage du boni, les CCA des associés doivent être remboursés intégralement. Si vous distribuez le boni sans avoir d'abord soldé les CCA, vous commettez une erreur d'ordre fiscal et juridique. Et fiscalement : le remboursement du CCA n'est pas imposé, contrairement au boni — confusion souvent coûteuse. Notre guide sur le CCA détaille la mécanique.

Gérer la dissolution SCI proprement : chez sci-ai.app, le logiciel produit automatiquement les comptes de liquidation conformes au PCG, génère les écritures de clôture (résultat de liquidation, compte 891, partage du capital), calcule le boni ou le mali avec ventilation par associé au prorata des parts, et prépare les déclarations fiscales de cessation (2072-S finale en SCI IR, 2065 finale en SCI IS). Le tout dans une comptabilité tracée pour le greffe et le fisc, accompagnée par notre équipe d'experts-comptables partenaires sur l'offre Expert-comptable 349 € TTC/an.

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