Dissolution et liquidation d'une SCI : procédure, coût et boni en 2026

Fermer une SCI — une société civile immobilière — n'est pas une formalité. C'est deux décisions d'assemblée, deux annonces légales, deux passages au greffe, et une note fiscale que presque personne ne calcule correctement. Les formalités coûtent 515,73 € tout compris aux tarifs 2026, et le dossier se boucle en quatre à six mois si le bien est déjà vendu. Le reste est plus lourd. Le boni de liquidation, c'est ce qui reste à partager une fois toutes les dettes payées. Le sortir coûte 157 572 € d'impôts dans la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) prise en exemple ici. La même vente, dans une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), n'en coûte que 24 044 €.

Cette page fait partie du Guide SCI 2026 : tout comprendre en 30 minutes, qui couvre la création, les régimes IS et IR et la comptabilité. Ici, on ne traite que la fin de vie : cinq calculs déroulés jusqu'à l'euro, tarifs vérifiés au 24 août 2026.

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1. Dissolution, liquidation, radiation : trois choses différentes

Ces trois mots désignent trois moments distincts, et les confondre fait perdre du temps et de l'argent.

Le point à retenir tient dans une phrase de l'article 1844-8 du Code civil : la personnalité morale survit pour les besoins de la liquidation, jusqu'à la publication de sa clôture. Traduction concrète : entre la dissolution et la radiation, la SCI garde son compte bancaire, encaisse les loyers, paie la taxe foncière, signe l'acte de vente et peut être attaquée en justice. Elle n'est pas un fantôme administratif. C'est une société qui travaille à sa propre fin.

Une correction utile sur le délai de trois ans. On lit partout que la liquidation ne doit pas dépasser trois ans. Le texte ne dit pas cela. L'article 1844-8, alinéa 4, ouvre au ministère public et à tout intéressé la possibilité de saisir le tribunal si la clôture n'est pas intervenue au bout de trois ans. C'est une faculté de saisine, pas un couperet qui annulerait la liquidation. Une liquidation de quatre ans reste valable ; elle est simplement exposée à une intervention judiciaire.

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2. Les huit causes de dissolution, et celle qui vous concerne

L'article 1844-7 du Code civil en énumère huit, et non sept comme on le lit souvent. Les listes abrégées oublient presque toujours le 6°, qui vise la dissolution prononcée par le juge lorsque toutes les parts se retrouvent en une seule main. Sept de ces huit causes sont rares dans une SCI patrimoniale ; la quatrième couvre l'immense majorité des dossiers.

Une SCI qui bascule en cessation des paiements ne se ferme pas à l'amiable : la procédure passe par le tribunal et par un mandataire désigné. Sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire : les étapes sont déroulées dans SCI en procédure collective.

Le cas particulier : toutes les parts entre les mains d'une seule personne

C'est la situation qui suit souvent un décès ou un divorce. L'article 1844-5 du Code civil est clair : la réunion de toutes les parts en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit. Tout intéressé peut demander au tribunal de la prononcer si la situation n'est pas régularisée dans le délai d'un an. Passé ce délai, rien n'est joué pour autant : le tribunal peut accorder six mois de plus pour régulariser, et il ne peut plus prononcer la dissolution si la régularisation est intervenue au jour où il statue. Céder une seule part suffit.

Le piège est à l'alinéa suivant. Quand l'associé unique est une personne morale, la dissolution emporte transmission universelle de patrimoine : la totalité de l'actif et du passif passe d'un bloc à l'associé, sans liquidation. Quand l'associé unique est une personne physique, ce mécanisme est expressément écarté. Un héritier qui se retrouve seul dans la SCI familiale doit donc, soit céder une part pour redevenir à deux, soit dérouler la liquidation complète décrite plus bas. Sur le sort des parts au décès, voir le décès d'un associé de SCI.

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3. Amiable ou judiciaire : le chemin se choisit avant

La dissolution amiable suppose une décision collective. Sur la majorité requise, une erreur circule beaucoup : elle consiste à citer l'article 1853 du Code civil, qui ne traite que de la forme des décisions. Le bon texte est l'article 1852 : les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant se prennent selon les statuts et, en l'absence de clause, à l'unanimité des associés. Ouvrez donc vos statuts avant tout. La plupart prévoient une majorité qualifiée, ce qui change entièrement la faisabilité du projet.

La voie judiciaire est l'autre porte. Elle suppose de démontrer de « justes motifs », c'est-à-dire une mésentente qui paralyse effectivement le fonctionnement de la société. Un désaccord sur l'opportunité de vendre ne suffit pas tant que les assemblées peuvent se tenir et voter. Le juge compétent est le tribunal judiciaire, partout en France. Le tribunal des activités économiques, expérimenté dans douze ressorts jusqu'au 31 décembre 2028, ne connaît que des procédures amiables et collectives — sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire —, pas d'une action en dissolution. Jamais le tribunal de commerce non plus : une société civile immobilière n'est pas commerçante, quel que soit son chiffre d'affaires.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Assigner en dissolution pour faire pression sur un associé et obtenir le rachat de ses parts est une mauvaise idée. Comptez 3 000 à 10 000 € d'honoraires d'avocat par partie, dix-huit à trente mois de procédure, et une issue que le juge apprécie souverainement. Posons le total : deux parties, fourchette haute, plus une expertise d'évaluation de 2 000 à 4 000 €, soit de l'ordre de 22 000 à 24 000 € pour la seule procédure. À comparer au prix d'un rachat des parts de l'associé bloquant. Sur un patrimoine de 400 000 €, le coût du conflit dépasse souvent la valeur du désaccord. Les leviers à essayer avant : la cession de parts à l'autre associé, le retrait, ou une médiation. Notre guide sur la mésentente entre associés de SCI détaille ces issues, et celui sur sortir d'une SCI compare le retrait et la cession.

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4. Les six étapes, et le calendrier réaliste

Qui décide quoi, et dans quel ordre

1. Assemblée générale de dissolution. Elle vote la dissolution, nomme le liquidateur, fixe ses pouvoirs et, le cas échéant, sa rémunération. Un procès-verbal est signé. C'est le point de départ de tous les délais.
2. Annonce légale de dissolution. Publiée dans un support habilité du département du siège, elle mentionne le liquidateur et l'adresse où la correspondance doit être envoyée.
3. Formalité de dissolution déposée sur le guichet unique de l'INPI, avec le procès-verbal et l'attestation de parution. Le greffe inscrit la mention « en liquidation » et publie l'avis au BODACC, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
4. Travail du liquidateur. Il vend le bien ou l'attribue, encaisse les créances, paie les dettes, clôt les comptes bancaires et établit les comptes définitifs. C'est l'étape longue.
5. Assemblée de clôture. Elle approuve les comptes de liquidation, donne quitus au liquidateur — l'approbation qui le décharge de sa gestion — et constate le partage.
6. Annonce légale de clôture, puis radiation déposée au guichet unique. L'avis de radiation au BODACC est gratuit. La SCI disparaît.

Une seule de ces six étapes exige une signature que le gérant ne détient pas forcément seul : la vente de l'immeuble. Vendre, ce n'est pas de l'administration courante. Tout se joue sur l'objet social, qu'une clause des statuts peut encore durcir : le gérant peut-il vendre le bien de la SCI tout seul déroule les deux cas. Pendant la liquidation, c'est le liquidateur qui prend le relais, dans les limites fixées par la décision qui le nomme.

Combien de temps ça prend vraiment : 4 à 6 mois, ou 12 à 15

Le facteur limitant n'est presque jamais l'administratif : c'est la vente. Un compromis signé en mars se réalise en juin ou juillet. Il faut le temps que la mairie renonce à son droit de préemption et que la banque de l'acquéreur débloque les fonds. Si le bien est loué, ajoutez le délai du congé pour vendre : six mois avant l'échéance du bail d'habitation, et un locataire à qui il faut proposer l'achat en premier. Qui signe, et dans quel ordre : vendre l'immeuble d'une SCI.

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5. Ce que ça coûte en 2026, ligne par ligne

Les quatre formalités obligatoires, et leur prix exact

Les tarifs ci-dessous sont ceux qui s'appliquent au 24 août 2026, pour une société civile de France métropolitaine.

Le tarif de 177,01 € n'est plus applicable, et il ne couvrait pas ce qu'on lui fait dire. Ce montant a réellement existé : c'était, jusqu'au 28 février 2026, le coût de la seule inscription modificative de dissolution, sans dépôt d'acte. L'arrêté du 25 février 2026, publié au Journal officiel du 28 février, a réécrit les articles A743-8 à A743-18 du Code de commerce ; ses tarifs valent du 1^er mars 2026 au 29 février 2028. La même inscription modificative seule y est passée à 172,61 €. La formalité complète de dissolution — inscription modificative plus dépôt du procès-verbal — coûte, elle, 185,77 € TTC. Attention au sens de la variation, que les comparaisons hâtives inversent : les émoluments de greffe ont baissé. C'est le dépôt d'acte qui a augmenté, de 9,19 à 13,16 €. À périmètre égal, l'ancien tarif faisait 177,01 + 9,19 = 186,20 € contre 185,77 € aujourd'hui : c'est stable. Si vous lisez encore 177,01 € comme prix de la dissolution, la page n'a pas été mise à jour depuis mars 2026, et elle comparait déjà deux périmètres différents.

Cas n° 1 : une SCI sans bien, fermée proprement pour 1 115,73 €

Marc et sa sœur ont vendu leur appartement locatif en 2025 et laissé la SCI vivante « au cas où ». Ils décident de fermer. Facture : 183,60 € d'annonce de dissolution, 185,77 € de formalité, 133,20 € d'annonce de clôture et 13,16 € de radiation, soit 515,73 €. Ajoutez 600 € demandés à leur comptable pour les comptes définitifs et la dernière déclaration : 1 115,73 € au total, étalés sur cinq mois. Aucun autre poste. Le BODACC est gratuit à la radiation, et il n'y a pas de notaire puisqu'il n'y a plus d'immeuble.

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6. Boni, mali, droit de partage : l'assiette exacte

Le boni se calcule en quatre étapes, dans cet ordre

Le boni de liquidation est le surplus qui revient aux associés une fois toutes les dettes payées et les apports repris. Le mali est son contraire : un trou que les associés doivent combler. Le calcul se fait en quatre étapes — un point de départ et trois soustractions —, toujours dans cet ordre.

1. Produit de la réalisation de l'actif : le prix de vente, plus la trésorerie existante.
2. Moins les dettes envers les tiers : banque, fournisseurs, impôts.
3. Moins les comptes courants d'associés, qui sont des prêts et non des apports.
4. Moins le capital social repris. Ce qui reste est le boni.

Le droit de partage ne frappe pas le boni, mais l'actif net partagé

Et voici le point que presque tout le monde rate. Le droit de partage de 2,50 % ne frappe pas le boni. L'article 747 du CGI est explicite : il est liquidé sur le montant de l'actif net partagé, capital social repris compris — c'est-à-dire sur tout ce qui est distribué aux associés après paiement du passif. L'article 746 ne donne que le taux ; l'assiette est à l'article suivant, et c'est elle qui coûte. La doctrine administrative en tire deux conséquences utiles. D'abord, la reprise des sommes avancées par les associés — leurs comptes courants — n'entre pas dans l'assiette, parce que ce sont des prêts. Ensuite, un bien corporel apporté en nature et repris par celui-là même qui l'avait apporté en sort également. C'est la théorie de la mutation conditionnelle des apports, exposée au BOI-ENR-AVS-30-20-20, dont la dernière mise à jour remonte au 5 août 2015.

Sur une SCI ordinaire — capital en numéraire, immeuble acheté par la société — l'assiette est donc le boni plus le capital. Sur un capital de 10 000 €, cela fait 250 € de droits en plus. Sur un capital de 200 000 €, 5 000 €. Ce n'est pas anodin, et c'est toujours dans ce sens-là que l'erreur se paie.

Cas n° 2 : une SCI à l'impôt sur les sociétés, 157 572 € d'impôts à la sortie

Philippe et Sophie ont créé leur SCI en 2015, avec 10 000 € de capital en numéraire détenu à parts égales. Elle a acheté un appartement 380 000 €, dont 80 000 € de terrain. La construction, 300 000 €, est amortie sur quarante ans, soit 7 500 € par an. En 2026, ils vendent 520 000 € et ferment. La SCI n'a pas d'autre trésorerie, doit encore 95 000 € à la banque, et leur doit 30 000 € et 20 000 € de comptes courants. Les frais de liquidation sont ceux du cas n° 1, arrondis à 1 100 €.

• Valeur nette comptable de l'immeuble, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits, après onze ans : 380 000 − 82 500 = 297 500 €
• Plus-value imposable à l'IS : 520 000 − 297 500 = 222 500 €
• IS dû : 15 % sur 42 500 € (6 375 €) puis 25 % sur 180 000 € (45 000 €) = 51 375 €
• Trésorerie après vente : 520 000 − 95 000 de prêt − 51 375 d'IS − 1 100 de frais de liquidation = 372 525 €
• Comptes courants remboursés, hors assiette du droit de partage : − 50 000 €
• Actif net partagé : 322 525 €. Droit de partage à 2,50 % : 8 063 €
• Capital repris : 10 000 €. Boni de liquidation : 312 525 €, soit 156 263 € par associé
• Boni imposé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux : 49 067 € chacun, donc 98 134 €
• Impôts et droits au total : 51 375 + 98 134 + 8 063 = 157 572 €. Le couple encaisse 266 328 €.

Ce chiffre choque, parce qu'il dépasse la plus-value économique réelle, qui n'est que de 140 000 €. L'explication est simple et honnête : pendant onze ans, les 82 500 € d'amortissements ont réduit le bénéfice imposable de la SCI et lui ont fait économiser de l'impôt chaque année. La sortie rend cet avantage. C'est le fonctionnement normal de l'IS, pas une anomalie.

Deux précisions qui changent le résultat individuel. Le prélèvement forfaitaire unique n'est pas obligatoire : l'option pour le barème progressif ouvre l'abattement de 40 % sur le boni (art. 158, 3, 2° CGI), et devient gagnante à une tranche marginale d'imposition de 11 %. Et l'article 161 du CGI limite le boni imposable à l'excédent du remboursement sur le prix d'acquisition des parts, à la condition que ce prix dépasse le montant de l'apport d'origine. Un associé qui a racheté à un tiers des parts apportées 5 000 € et payées 60 000 € ne sera imposé que sur ce qu'il reçoit au-delà de 60 000 €. Quand les parts viennent d'une donation ou d'une succession, c'est la valeur retenue pour les droits de mutation qui tient lieu de prix d'acquisition.

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7. La même SCI à l'IR : 24 044 € au lieu de 157 572 €

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, les résultats sont imposés chaque année entre les mains des associés, à proportion de leurs parts. Le boni n'est donc pas réimposé au moment du partage. Il ne reste que l'impôt sur la plus-value de la vente et le droit de partage.

Cas n° 3 : les mêmes données, sans l'option pour l'impôt sur les sociétés

Achat 380 000 € en 2015, vente 520 000 € en 2026, onze ans de détention. Un mot sur le taux social avant de dérouler : c'est 17,2 %, et non 18,6 %. La hausse de 2026 frappe les dividendes et les intérêts, pas les plus-values immobilières.

• Prix d'acquisition majoré : 380 000 + 7,5 % de frais forfaitaires (28 500 €) + 15 % de travaux forfaitaires (57 000 €) = 465 500 €
• Plus-value brute : 520 000 − 465 500 = 54 500 €
• Abattements pour durée de détention à onze ans : 36 % pour l'impôt, 9,90 % pour les prélèvements sociaux
• Impôt sur le revenu : 54 500 × 64 % × 19 % = 6 627 €
• Prélèvements sociaux : 54 500 × 90,10 % × 17,2 % = 8 446 €
• Pas de surtaxe : elle ne se déclenche qu'au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, ici 34 880 €
• Actif net partagé : 520 000 − 95 000 − 15 073 − 1 100 − 50 000 de comptes courants = 358 827 €
• Droit de partage à 2,50 % : 8 971 €
• Impôts et droits au total : 24 044 €. Le couple encaisse 399 856 €, soit 133 528 € de plus qu'à l'IS.

L'honnêteté oblige à compter les onze années précédentes. Avec 21 600 € de loyers annuels, 3 600 € de charges et 4 000 € d'intérêts, le résultat est de 14 000 € par an. À l'IR, un foyer à 30 % de tranche marginale supporte 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, mais 6,8 points de CSG se déduisent du revenu global de l'année suivante : le taux effectif n'est pas 47,2 % mais 45,2 %. Soit 6 328 € par an et 69 608 € sur onze ans. À l'IS, l'amortissement de 7 500 € ramène le bénéfice à 6 500 €, taxé 15 % : 975 € par an, 10 725 € au total. Bilan complet sur onze ans : 93 652 € à l'IR contre 168 297 € à l'IS. L'écart réel est donc de 74 645 €, et non de 133 528 €. Il se resserre encore si la détention s'allonge, ou si l'argent reste dans la société au lieu d'être distribué. Le comparatif complet est dans notre guide SCI à l'IS ou à l'IR.

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8. La SCI détient encore l'immeuble : vendre ou attribuer

C'est la vraie question de la plupart des dissolutions, et celle qui est le plus mal traitée. Deux chemins existent. Le liquidateur vend le bien, puis partage le prix. Ou bien il attribue le bien en nature à un associé, qui verse une soulte aux autres : la somme d'argent qui compense ceux qui reçoivent moins que leur part. Le second chemin est prévu par l'article 1844-9 du Code civil, qui renvoie aux règles du partage des successions.

Qui peut réclamer le bien : la règle de l'apporteur

Une précision de droit qui vaut de l'argent. L'associé qui avait apporté le bien à la SCI et qui le retrouve en nature dans la masse peut en demander l'attribution, à charge de soulte s'il y a lieu. Une réserve, qui décide de tout : ce droit ne joue qu'à défaut de décision contraire. Si les statuts, ou une décision collective, attribuent le bien à quelqu'un d'autre, la volonté sociale l'emporte (art. 1844-9, al. 3 C. civ.). Mais tant que rien n'a été décidé, la demande de l'apporteur passe avant toute autre attribution préférentielle, et elle n'a pas besoin de l'accord des autres. En revanche, quand le bien a été acheté par la société, son attribution à un associé suppose une clause des statuts ou une décision commune.

Quatre situations, quatre régimes de droits d'enregistrement

Côté droits d'enregistrement, quatre situations, quatre régimes. Ils sont tirés du BOI-ENR-AVS-30-20-20, dont le titre exact est « partage des sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés » : le tableau ci-dessous vaut donc pour une SCI à l'impôt sur le revenu. Le BOI-ENR-AVS-30-20-10, mis à jour le 7 juin 2018, pose les mêmes quatre catégories pour les SCI à l'IS, avec deux restrictions posées juste après le tableau.

La deuxième ligne est celle qui fait la différence sur le terrain. Celui qui garde l'immeuble rachète en argent la part des autres, et cet argent-là n'est pas du partage : c'est un achat. Il supporte donc les droits de mutation au taux des ventes d'immeubles. Et il sort de l'assiette du droit de partage, qui ne porte plus que sur l'actif net diminué des soultes. On lit presque partout en ligne « 2,50 % et rien d'autre ». C'est vrai d'un partage égalitaire. C'est faux dès qu'il y a une soulte.

La troisième ligne, elle, mérite qu'on pose le chiffre. « Aucun droit de mutation » ne veut pas dire « gratuit ». Sur l'immeuble à 850 000 € du cas ci-dessous, la reprise par son apporteur coûte encore 5 950 € de taxe de publicité foncière et 850 € de contribution de sécurité immobilière. Soit 6 800 €, émoluments du notaire en plus. C'est le meilleur des quatre régimes. Ce n'est pas une formalité.

Si votre SCI est à l'impôt sur les sociétés, deux restrictions s'ajoutent (BOI-ENR-AVS-30-20-10, § 350 et 360). D'abord, la mutation conditionnelle des apports ne joue que pour les biens dont l'apport avait bénéficié du droit fixe, du tarif réduit du III de l'article 810 du CGI ou de l'exonération de l'article 810 bis. Ensuite, la reprise d'un immeuble par son apporteur n'est jamais exonérée sèchement : elle reste soumise au droit de l'article 678, l'exonération pure étant réservée aux biens qui ne se publient pas au fichier immobilier. Appliquer les deux dernières lignes du tableau à une SCI à l'IS sans ces réserves, c'est se tromper de montant.

Cas n° 4 : Alain garde l'immeuble familial, 63 741 € d'écart entre les deux voies

La SCI, à l'impôt sur le revenu, détenue à parts égales par Alain et son frère Bertrand, a acheté l'immeuble 300 000 € en 2004. Il en vaut 850 000 € aujourd'hui. Capital social 1 000 €, aucune dette bancaire.

Voie A — la SCI lui vend l'immeuble, puis on partage le prix.

• Droits de mutation payés par Alain : 850 000 × 6,32 % = 53 720 €
• Plus-value de la SCI : prix d'acquisition majoré 367 500 €, donc plus-value brute de 482 500 €. À vingt-deux ans de détention, l'impôt sur le revenu est totalement effacé par les abattements ; les prélèvements sociaux portent encore sur 72 % : 482 500 × 72 % × 17,2 % = 59 753 €
• Droit de partage sur l'actif net (850 000 − 59 753 − 1 100 = 789 147 €) : 19 729 €
• Impôts et droits : 133 202 €
• Émoluments du notaire, barème de vente (art. A444-91 C. com.) : 3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 %. Le calcul : 6 500 × 3,870 % + 10 500 × 1,596 % + 43 000 × 1,064 % + 790 000 × 0,799 % = 7 189 € HT, soit 8 627 € TTC. Ajoutez 850 € de contribution de sécurité immobilière
• Total tout compris : 142 679 €

Voie B — l'immeuble est attribué à Alain dans le partage, avec soulte à Bertrand. Le bien est un acquêt social, c'est-à-dire un bien acquis par la société pendant sa vie. Son attribution à un associé relève donc du droit de partage, et non des droits de mutation.

• Masse à partager : 850 000 − 1 100 de frais de liquidation = 848 900 €. Soulte versée par Alain à Bertrand : la moitié, soit 424 450 €
• La soulte, elle, est traitée comme un achat : droits de mutation à 6,32 % sur 424 450 € = 26 825 €
• Droit de partage sur la masse diminuée de la soulte, soit 424 450 € : 10 611 €
• Bertrand est imposé sur la plus-value de la moitié qu'il cède : 241 250 × 72 % × 17,2 % = 29 876 €
• Impôts et droits : 67 312 €
• Émoluments du notaire, barème de partage sur l'actif brut (art. A444-121 C. com., n° 101 du tableau 5) : 4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 %. Le calcul : 6 500 × 4,837 % + 10 500 × 1,995 % + 43 000 × 1,330 % + 790 000 × 0,998 % = 8 980 € HT, soit 10 776 € TTC. Ajoutez 850 € de contribution de sécurité immobilière
• Total tout compris : 78 938 €

Le notaire est obligatoire dans les deux voies, et il ne coûte pas la même chose : le barème de vente est plus doux que celui du partage, ce qui rogne un peu l'avantage de la voie B sans jamais l'inverser. Verdict : l'attribution fait économiser 63 741 € tout compris sur ce dossier, ou 65 890 € si l'on s'en tient aux seuls impôts et droits. L'écart tient à un seul chiffre. En voie A, les droits de mutation frappent les 850 000 € du prix. En voie B, ils ne frappent que les 424 450 € de la soulte. La soulte ne détruit pas l'avantage de l'attribution, elle le réduit. Et si les deux frères équilibraient les lots autrement — de la trésorerie à répartir, par exemple —, la soulte baisserait, les droits de mutation avec elle, et le gain remonterait.

Mais l'écart se resserre dans un cas précis, et il faut le chiffrer plutôt que de l'annoncer. Supposons l'immeuble apporté par Bertrand, puis attribué à Alain. Les droits de mutation frappent alors sa valeur entière, et non la seule soulte : 53 720 € au lieu de 26 825 €. En contrepartie, l'immeuble sort de l'assiette du droit de partage, puisqu'il est déjà taxé comme une mutation : les 10 611 € tombent à zéro, la SCI n'ayant rien d'autre à partager. La voie B revient donc à 53 720 + 29 876 = 83 596 € d'impôts et de droits, contre 133 202 € en voie A. L'économie passe de 65 890 à 49 606 €. Même en gardant le droit de partage par excès de prudence, la voie B resterait à 94 207 € et l'économie à 38 995 €. Elle se réduit, elle ne disparaît pas. Vérifiez donc l'origine du bien dans les statuts et dans le bilan d'ouverture avant de choisir. Hors liquidation, la vente d'un bien de SCI à un associé obéit encore à d'autres règles.

Le piège de TVA que les checklists de dissolution oublient. Si la SCI avait opté pour la TVA sur un local professionnel et déduit la taxe à l'achat, la sortie de l'immeuble dans les vingt ans oblige à en reverser une partie. Exemple : 100 000 € de TVA déduite en 2018, sortie en 2026, huit années civiles écoulées, donc douze vingtièmes à reverser, soit 60 000 €. La régularisation disparaît si la cession est elle-même soumise à TVA. Point de datation : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère toutes les règles de TVA du CGI vers le livre II du code des impositions sur les biens et services, à une échéance reportée au 1^er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Les numéros d'articles changent à cette date ; les règles, non. Le mécanisme complet est dans TVA sur la cession d'un immeuble par une SCI.

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9. Le compte courant d'associé : remboursé avant le capital, pas avant les autres créanciers

Le compte courant d'associé est l'argent qu'un associé a prêté à sa SCI, en général pour financer l'apport personnel ou des travaux. Ce n'est pas du capital, c'est une créance. La différence pèse lourd en liquidation.

Attention à l'ordre de paiement : il n'est pas celui qu'on croit. Une liquidation amiable n'est pas une procédure collective. Il n'y a ni déclaration de créances, ni ordre légal de règlement, ni discipline collective. Le liquidateur paie les créanciers au fur et à mesure qu'ils se présentent, sans en privilégier aucun, sous la seule réserve des sûretés consenties et des privilèges du fisc et de l'URSSAF. Le compte courant d'un associé est une créance ordinaire, de même rang que celle de la banque non garantie ou du fournisseur.

La seule règle de rang qui existe est à l'article 1844-9, alinéa 1 du Code civil : toutes les dettes se paient avant la reprise du capital, et le partage du boni ne vient qu'après. Un liquidateur qui distribue le boni sans avoir remboursé un compte courant engage sa responsabilité personnelle envers l'associé prêteur. Celui qui se rembourse son propre compte courant pendant que les fournisseurs attendent commet la faute symétrique.

Fiscalement, le remboursement d'un compte courant n'est jamais imposé : on rend de l'argent prêté, il n'y a pas de revenu. Il échappe aussi au droit de partage, comme vu plus haut. Le chiffre, sur le cas n° 2 : les 50 000 € de comptes courants de Philippe et Sophie leur reviennent pour 0 € d'impôt et de droits. Les mêmes 50 000 € sortis en boni auraient coûté 1 250 € de droit de partage et 15 700 € de prélèvement forfaitaire unique, soit 16 950 €. C'est ce qui en fait le moyen le moins coûteux de sortir de la trésorerie d'une SCI. Pour la mécanique complète, plafond de déduction des intérêts compris : le compte courant d'associé en SCI.

Le piège de l'abandon de créance. Quand l'actif ne suffit pas, un associé accepte parfois d'abandonner son compte courant pour permettre la clôture. L'abandon n'est pas neutre. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, la dette effacée devient un profit imposable et gonfle le résultat de liquidation. Et si les autres associés ne sont pas de la famille, l'administration peut y voir une donation indirecte à leur profit, taxée jusqu'à 60 %. Formalisez toujours l'abandon par un écrit daté, motivé par la situation de la société, et prévoyez une clause de retour à meilleure fortune.

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10. Le mali : qui paie, et combien exactement

Quand l'actif ne couvre pas le passif, la différence ne s'efface pas à la radiation : elle remonte aux associés. L'article 1857 du Code civil les rend responsables des dettes sociales de façon indéfinie mais non solidaire, à proportion de leurs parts. Chacun doit sa part, pas la totalité. Et l'article 1858 ajoute une condition de subsidiarité : le créancier doit d'abord avoir poursuivi la société sans succès.

Cas n° 5 : une SCI qui sort par le bas, 59 100 € à répartir

Trois associés à 50 %, 30 % et 20 %. L'immeuble se vend 210 000 € alors qu'il reste 260 000 € de capital dû à la banque, 8 000 € de dettes diverses et 1 100 € de frais de liquidation.

• Passif à couvrir : 260 000 + 8 000 + 1 100 = 269 100 €. Actif réalisé : 210 000 €.
• Mali de liquidation : 59 100 €
• Associé à 50 % : 29 550 €. Associé à 30 % : 17 730 €. Associé à 20 % : 11 820 €.

Une réserve importante : cette répartition ne vaut que si personne ne s'est porté caution. L'associé à 20 % qui a garanti personnellement le prêt bancaire peut se voir réclamer d'un seul coup tout ce qui reste dû à la banque, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les deux autres. Le reste du mali — les 8 000 € de dettes diverses et les 1 100 € de frais de liquidation — continue, lui, de se répartir à proportion des parts, et se réclame associé par associé. La caution neutralise la proportionnalité et la subsidiarité, mais seulement sur la dette qu'elle garantit. Le sujet est traité dans nos guides sur la caution personnelle du gérant de SCI et sur la responsabilité des associés de SCI.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Clôturer la liquidation en laissant une dette impayée, en espérant que la radiation l'efface, ne marche pas. Le créancier peut demander au tribunal la réouverture des opérations et la désignation d'un mandataire, puis poursuivre les associés à proportion de leurs parts. Le liquidateur, lui, ajoute une responsabilité personnelle pour fausse déclaration. Si le passif dépasse l'actif et que les associés ne peuvent pas combler, la dissolution amiable n'est pas la bonne porte. C'est la déclaration de cessation des paiements, décrite dans SCI en procédure collective.

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11. La mise en sommeil n'est pas une dissolution

La mise en sommeil est une déclaration de cessation temporaire d'activité. La SCI reste immatriculée, garde son numéro, son compte bancaire et ses obligations : comptabilité, assemblée annuelle, déclaration fiscale même à zéro. Elle ne disparaît pas, elle est mise en pause, pour deux ans au maximum avant que le greffe puisse engager une radiation d'office.

La frontière est simple. La mise en sommeil a du sens quand un projet existe : une vente en cours, un héritage à régler, un rachat de parts à préparer, une réactivation prévue. Elle n'en a aucun quand la SCI n'a plus de bien et plus de projet. Dans ce cas, ne faites pas ça. Deux ans de sommeil, c'est une formalité de déclaration à payer et deux exercices comptables de plus. Et les 515,73 € de dissolution restent dus au bout du compte. La procédure, les obligations exactes et le coût sont détaillés dans notre guide mettre une SCI en sommeil, et la marche arrière dans réactiver une SCI dormante.

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12. Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher

1. Omettre la mention « en liquidation ». Tous les documents de la société doivent la porter pendant la liquidation : baux, courriers, factures, chèques. L'omission engage la responsabilité personnelle du liquidateur envers les tiers qui ont cru traiter avec une société active.
2. Déposer la radiation sans les attestations. Le greffe exige l'attestation de vigilance de l'URSSAF et l'attestation fiscale de compte à jour. Elles se demandent en amont et elles expirent. Les oublier fait perdre trois à six semaines.
3. Oublier la déclaration de résultat de cessation. Une SCI à l'IS doit aviser l'administration dans les 45 jours et déposer sa déclaration de cessation dans les 60 jours (art. 221, 2 et 201 CGI). Attention au point de départ : ce n'est pas l'assemblée de dissolution, c'est la clôture de la liquidation, quand le liquidateur présente les comptes définitifs et que les associés les approuvent. Entre les deux, la SCI continue de déposer ses déclarations annuelles normalement. Partir trop tôt, c'est se priver de déclarer les résultats de la liquidation — dont, dans le cas n° 2, les 222 500 € de plus-value. L'oubli coûte 0,20 % d'intérêt par mois et 10 % de majoration, portée à 40 % après mise en demeure. Une SCI à l'IR dépose sa dernière déclaration 2072 au calendrier habituel, sans délai de 60 jours.
4. Se rembourser son compte courant avant les créanciers extérieurs. Le compte courant est une dette de la société comme une autre : il se rembourse avant le capital et avant le boni (art. 1844-9, al. 1 C. civ.), mais il ne passe pas avant les autres créanciers. Se payer en premier alors que d'autres créances restent impayées expose à devoir restituer et à une action en responsabilité.
5. Appliquer le droit de partage à 1,1 %. Ce taux réduit ne concerne que les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Une dissolution ordinaire relève des 2,50 % de l'article 746 du CGI. Sur un actif net partagé de 300 000 €, l'écart est de 4 200 € que l'administration réclamera avec les intérêts.

Les sources primaires à garder ouvertes : l'article 1844-7 du Code civil pour les causes, l'article 1844-8 pour la liquidation. Côté fiscal et pratique : le BOI-ENR-AVS-30-20-20 pour le partage des sociétés non soumises à l'IS, la page tarifs des annonces légales de Service-Public, et le guichet unique de l'INPI pour déposer les deux formalités.

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