Holding immobilière et SCI : ce que le montage rapporte vraiment en 2026

Une holding, c'est une société qui détient les parts de vos SCI à votre place. Elle ne supprime pas l'impôt : elle le déplace. Sur 100 € de dividende remonté d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés, la holding en conserve 98,75 € là où votre compte personnel n'en verrait arriver que 68,60 €. Mais si vous ressortez ce cash l'année suivante, vous finissez à 67,74 € — soit 0,86 € de moins que sans holding. Tout tient dans cet écart : le montage ne paie que si l'argent reste dedans et retravaille. Cette page fait le calcul, chiffre le coût annuel réel, corrige le ticket d'entrée que tout le monde annonce à 5 %, et dit à partir de quel patrimoine il cesse d'être une dépense.

Ce guide suppose que vous possédez déjà une SCI. Sinon, commencez par le guide SCI 2026 : tout comprendre en 30 minutes.

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1. Une holding n'est pas une forme de société : c'est une fonction

C'est la confusion la plus fréquente, et elle fausse tout le reste. Vous ne « créez pas une holding » comme vous créeriez une SARL : vous créez une SAS, une SARL ou une société civile, et vous lui donnez pour objet de détenir des titres. Le mot « holding » décrit ce que la société fait, pas ce qu'elle est. Trois étages, donc : la SCI possède les murs, la holding possède les parts de la SCI, et vous possédez les parts de la holding.

On distingue deux familles. La holding pure, ou patrimoniale, se contente de détenir des participations et d'encaisser des dividendes : c'est le cas de figure de l'immobilier locatif, et celui de toute cette page. La holding animatrice conduit réellement la politique de ses filiales et leur rend des services. Elle ouvre des portes fiscales que la holding pure n'a plus. Mais une société qui se borne à détenir des SCI de location n'en est pas une, et le prétendre est le point de départ de la plupart des redressements.

La condition qu'il faut poser avant tout le reste

Le moteur du montage s'appelle le régime mère-fille, et il exige que les deux sociétés soient passibles de l'impôt sur les sociétés (IS). Une SCI restée à l'impôt sur le revenu (IR) ne distribue pas de dividendes au sens fiscal : elle est translucide, c'est-à-dire que son résultat est imposé directement entre les mains de ses associés, qu'il soit distribué ou non. Il n'y a donc rien à faire remonter, et rien à exonérer. Avant de parler de holding, la question est donc celle de l'arbitrage entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés. Puis, le cas échéant, celle de la bascule de la SCI à l'IS. Vous pouvez y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option ; au-delà, elle est irrévocable (article 239 du CGI).

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2. Le régime mère-fille, déroulé sur un vrai immeuble

Le régime mère-fille tient en deux articles. L'article 145 du CGI fixe qui y a droit. Il faut une société mère soumise à l'impôt sur les sociétés, qui détient au moins 5 % du capital de sa fille — elle aussi passible de l'IS — et qui s'engage à conserver ces titres deux ans. Deux conditions rarement citées et pourtant décisives ici : les titres doivent être détenus en pleine propriété — l'usufruitier de parts n'a pas droit au régime — et être assortis de droits de vote (article 145, 6, c). Démembrez les parts de la holding, jamais celles de la SCI. L'article 216 dit ce qu'on y gagne : le dividende reçu est déduit du résultat de la mère. Avec une réserve. La holding doit réintégrer — c'est-à-dire rajouter à son résultat imposable — une quote-part de frais et charges égale à 5 % du dividende. Un forfait, censé représenter ce que lui coûte la gestion de sa participation. L'exonération réelle est donc de 95 %, pas de 100 %.

La forme juridique de la fille est indifférente : une SCI ayant opté pour l'IS est une fille parfaitement éligible. Voyons ce que cela donne sur un immeuble réel.

Ces 14 000 € prennent maintenant deux chemins possibles.

L'écart est de 4 221 € par an sur ce seul immeuble, soit exactement 30,15 % du dividende — 31,4 % de prélèvement forfaitaire d'un côté, 1,25 % de frottement de l'autre. C'est le chiffre qu'on vous vendra comme « 30 % d'économie ». La section suivante explique pourquoi ce n'en est pas une.

Une réserve sur la colonne de gauche : 31,4 % est un taux maximal, et c'est une option. Si votre tranche marginale d'imposition est de 0 ou 11 %, le barème progressif revient moins cher, grâce à l'abattement de 40 % de l'article 158, 3-2° du CGI. Sur nos 14 000 €, en tranche à 11 % : 924 € d'impôt sur le revenu et 2 604 € de prélèvements sociaux, moins 105 € au titre de la CSG déductible de 6,8 %. Soit 3 423 €, contre 4 396 € au forfait. Le net en direct passe de 9 604 € à 10 577 €, l'écart annuel avec la holding tombe à 3 248 € — 23,2 % du dividende et non 30,15 %. Au-delà de 11 %, le forfait reprend l'avantage. Notre guide prélèvement forfaitaire unique ou barème déroule l'arbitrage tranche par tranche.

Deux précisions qui jouent en votre faveur, et que nous n'avons pas retenues. Le taux réduit d'impôt sur les sociétés de 15 % suppose trois choses : un chiffre d'affaires sous 10 M€, un capital entièrement libéré, une détention continue à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I-b du CGI). Sous une holding, ces conditions s'apprécient chez elle. Or la holding n'a pour base imposable que sa quote-part de 5 %, très loin de 42 500 € : son frottement réel tombe à 15 %, soit 105 € et non 175 €. Ses frais de fonctionnement — comptable, juridique, banque, environ 2 000 € par an — sont eux aussi déductibles de ce résultat. Tant que le dividende remonté reste sous 40 000 € par an, ils absorbent la quote-part et la holding ne paie rien. Nos simulations retiennent pourtant 25 %, et y ajoutent les 2 000 € de frais. Elles chargent la holding plus que la réalité : quand elles la disent perdante, elle l'est.

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3. Le calcul que personne ne fait : et si vous sortez le cash de la holding ?

Le régime mère-fille ne supprime pas l'impôt sur le dividende : il le suspend tant que l'argent reste dans la holding. Le jour où vous le sortez pour vivre, la holding vous distribue un dividende. Ce dividende-là subit le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, exactement comme si la SCI vous avait payé directement.

Portez cela sur quinze ans, avec un coût de fonctionnement de la holding de 2 000 € par an (le détail est en section 8) :

• Avec holding : 13 825 € − 2 000 € = 11 825 € accumulés chaque année, soit 177 375 € dans la holding au bout de quinze ans, à rendement nul de part et d'autre. C'est volontairement conservateur : tout le pari de la holding est justement que cette somme, elle, retravaille.
• Sans holding : 9 604 € par an sur votre compte, soit 144 060 €.
• Écart en capacité de réinvestissement : + 33 315 €.
• Mais si, la quinzième année, vous faites distribuer par la holding tout ce qu'elle a accumulé : 177 375 € × 68,6 % = 121 679 €, contre 144 060 € que vous auriez déjà eus en poche. Vous perdez 22 381 €. Dissoudre la holding coûterait davantage encore : la plus-value d'apport mise en report redevient alors exigible, comme l'explique la FAQ.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Si votre projet est de percevoir un revenu complémentaire à partir de vos SCI — pour compléter une retraite, pour vivre —, ne créez pas de holding. Elle vous coûtera son frottement de 0,86 % sur chaque euro remonté, plus 2 000 € par an de fonctionnement, pour un service dont vous n'utiliserez jamais la contrepartie. La holding est un outil de capitalisation. Elle ne devient intéressante que si le cash qu'elle conserve sert à acheter l'immeuble suivant, à rembourser une dette du groupe ou à être transmis sans jamais repasser par votre compte personnel.

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4. Faire entrer vos SCI sous la holding : pourquoi ce n'est pas 5 %

Vous avez déjà vos SCI. Pour les loger sous une holding, vous lui apportez vos parts et recevez en échange des titres de la holding. Sur ce point, la quasi-totalité de ce qui circule en ligne annonce un coût d'entrée de 5 % de la valeur des parts, au titre de l'article 726 du CGI. Sur un patrimoine de 1,9 M€, cela ferait 95 000 € à sortir de sa poche. C'est faux, et c'est une erreur de champ, pas de taux.

Ce que dit le texte : zéro euro de droits

L'article 810, I du CGI pose une règle d'une ligne : les apports sont enregistrés gratuitement. Il n'y a d'exception que pour les apports que l'article 809, I, 3° assimile à une mutation à titre onéreux, lorsqu'une personne non soumise à l'IS apporte à une société qui l'est. Or cet article vise une liste fermée : un immeuble, des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit au bail ou une promesse de bail. Les parts sociales n'y figurent pas : ce sont des biens meubles, et le texte ne les vise pas. Le commentaire de l'administration le lit de la même façon (BOI-ENR-AVS-10-10-20), avec une réserve : il n'a pas bougé depuis le 6 avril 2016, soit avant que la loi de finances pour 2019 ne supprime le droit fixe. Ce qu'il dit du champ de l'article 809 reste bon. Ce qu'il dit des tarifs, non.

Un apport de parts de SCI, rémunéré exclusivement par des titres de la holding — ce qu'on appelle un apport pur et simple — est donc enregistré gratuitement. Zéro euro de droits. Le taux de 5 % de l'article 726, I, 2° existe bien. Mais il frappe les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière — celles dont l'actif est constitué pour plus de la moitié d'immeubles. Or un apport n'est pas une cession.

Les deux cas où les 5 % s'appliquent réellement

• Vous vendez vos parts à votre holding au lieu de les apporter. C'est la tentation classique : la holding vous achète les parts, vous devenez son créancier via un compte courant d'associé — un simple prêt que vous consentez à la société — et vous vous remboursez ensuite sans impôt. Le prix à payer est double. D'abord les 5 % de l'article 726, soit 95 000 € sur 1,9 M€. Ensuite, l'acte lui-même. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil exige un professionnel pour toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière : notaire, avocat qui contresigne, ou expert-comptable habilité. Sans cela, la cession est nulle. Un acte signé entre vous et votre holding, sans professionnel, ne vaut plus rien. Voyez notre guide sur la cession de parts de SCI pour la procédure complète.
• L'apport est partiellement rémunéré autrement qu'en titres. Supposons que la holding vous verse une soulte — une somme d'argent en complément des titres — ou qu'elle reprenne à son compte votre compte courant d'associé dans la SCI. La fraction correspondante devient un apport à titre onéreux, taxée aux droits de mutation propres au bien apporté — soit 5 % pour des parts de société à prépondérance immobilière. Un apport mixte mal calibré déclenche ainsi plusieurs dizaines de milliers d'euros de droits sur une opération qu'on croyait gratuite.

Sur la plus-value latente de vos parts, l'apport est neutralisé. Deux mécanismes selon les cas : le sursis de l'article 150-0 B du CGI si vous ne contrôlez pas la holding, le report de l'article 150-0 B ter si vous la contrôlez — le cas normal. Dans les deux, l'impôt n'est pas effacé mais mis en attente jusqu'à la revente des titres reçus : rien à payer le jour de l'apport. Un mot enfin sur le cas voisin de l'apport d'un immeuble, et non de parts, à une société à l'impôt sur les sociétés. Le droit d'État est là de 2,20 % (article 810, III), mais il est majoré des taxes additionnelles départementale (1,60 %) et communale (1,20 %), soit 5 % au total. Ces 5 % ne tombent à zéro que dans un cas étroit, et ce n'est pas celui de l'immobilier locatif. Il faut que l'immeuble soit compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé affectés à une activité professionnelle, et que l'apporteur s'engage à conserver trois ans les titres reçus (article 810, III). L'apport isolé d'un immeuble de rapport reste donc taxé à 5 % (2,20 % au titre de l'art. 810, III, majoré des taxes additionnelles départementale et communale). Ce taux de 5 % vaut aussi bien pour la fraction pure et simple que pour la fraction rémunérée par la reprise d'un emprunt : cette dernière relève du régime propre des apports de l'article 683 bis (2,20 % + taxes additionnelles, soit 5 % là encore), à ne pas confondre avec les 6,32 % du droit commun des ventes. Le détail est dans notre guide apport d'immeuble à une SCI.

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5. L'effet de levier bancaire, et le piège des intérêts perdus

C'est la deuxième raison invoquée pour monter une holding : elle emprunte, elle achète les parts d'une SCI, et les loyers remontés en quasi-franchise d'impôt remboursent l'emprunt. Sur le papier, la mécanique est élégante et les intérêts d'emprunt sont déductibles du résultat de la holding. Sauf que la holding n'a presque pas de résultat imposable — et pour une raison qui est le régime mère-fille lui-même.

Il y a trois façons de donner à ces intérêts quelque chose à absorber. Aucune n'est gratuite.

La première consiste à facturer des honoraires de gestion aux SCI, ce qui crée un produit imposable chez la holding. Encore faut-il une prestation réelle. À défaut, c'est un acte anormal de gestion — une dépense que l'entreprise n'avait aucun intérêt à engager — et l'administration la réintègre dans le résultat de la SCI (voir la section 10).

La deuxième renverse le sens de l'argent. Au lieu de recevoir un dividende exonéré, la holding prête à la SCI : une avance en compte courant d'associé — un simple prêt d'associé à sa société — ou une convention de trésorerie intra-groupe. La SCI déduit les intérêts de son résultat. La holding les encaisse comme un produit pleinement imposable, et ce produit-là, contrairement au dividende, absorbe enfin ses charges financières.

Chiffrons-le, sur le cas n° 4 ci-dessus. La holding prête 250 000 € à la SCI au taux plafond de 4,55 %, soit 11 375 € d'intérêts. La SCI les déduit : son résultat tombe de 16 840 € à 5 465 €, son impôt de 2 526 € à 820 €. La holding impose 11 375 € de produit, diminués de ses propres 9 750 € d'intérêts : 1 625 € de base, 244 € d'impôt à 15 %. Total du groupe : 1 064 €, contre 2 526 € par la voie du dividende. Soit 1 462 € de moins, presque exactement ce que l'intégration fiscale aurait rapporté — sans son formalisme ni son option de cinq ans.

Deux limites tout de même. Le taux servi est plafonné par l'article 39, 1, 3° du CGI : 4,55 % pour un exercice clos au 31 décembre 2025, 4,34 % pour une clôture entre le 31 mai et le 29 juin 2026. Le taux est publié chaque trimestre : vérifiez celui de votre date de clôture. Il s'apprécie compte par compte, sans compensation entre eux. Entre sociétés liées, l'article 212, I, a du CGI permet d'ailleurs de retenir le plus élevé de ce plafond et du taux que la SCI aurait obtenu d'une banque. Et ce qui remonte par ce canal n'est plus exonéré à 95 %.

La troisième est la seule qui traite le problème à la racine : l'intégration fiscale.

La règle de pouce. Faites porter la dette par la société qui détient l'actif : la SCI. Elle a un immeuble à hypothéquer, un résultat imposable sur lequel imputer les intérêts, et elle obtiendra un meilleur taux. Réservez l'emprunt de la holding aux seules opérations où il n'y a pas d'alternative — le rachat de titres à un associé sortant, typiquement.

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6. L'intégration fiscale : hors de portée d'un patrimoine familial

L'article 223 A du CGI permet à un groupe de ne payer qu'un seul impôt sur la somme algébrique des résultats de ses membres. Deux conséquences ici : les déficits de la holding s'imputent enfin sur les bénéfices des SCI, et la quote-part de frais et charges du mère-fille tombe de 5 % à 1 %. Mais seulement sur les dividendes versés par une société membre du groupe depuis plus d'un exercice (article 223 B). La première année d'intégration, elle reste à 5 %.

Reprenons le montage de la section précédente, holding endettée de 250 000 € comprise :

• Sans intégration : la SCI paie 2 526 € d'impôt sur son résultat de 16 840 €, la holding paie 0 € et accumule 9 050 € de déficit inutilisable. Impôt total : 2 526 €.
• Avec intégration, première année : la quote-part reste à 5 %. Résultat d'ensemble = 16 840 € (SCI) − 9 750 € (intérêts de la holding) + 700 € = 7 790 €. Impôt à 15 % : 1 169 €. Économie : 1 357 €.
• À partir du deuxième exercice : la quote-part tombe à 1 %, soit 140 €. Résultat d'ensemble = 7 230 €, impôt à 15 % : 1 085 €. Économie annuelle : 1 441 €.

Et c'est précisément là que l'affaire se referme. L'intégration impose une déclaration de résultat d'ensemble, un état de suivi des rectifications, l'alignement des dates de clôture de toutes les sociétés du groupe et une option ferme de cinq ans. Le surcoût comptable annuel se situe entre 1 500 et 3 000 €. Le gain fiscal est donc absorbé, et souvent dépassé, par le coût de sa mise en œuvre. Ajoutez la condition de détention de 95 % du capital — qui interdit de laisser un enfant ou un conjoint détenir plus de 5 % d'une SCI — et vous obtenez un dispositif taillé pour des groupes, pas pour des familles.

Le verrou supplémentaire. L'article 223 B du CGI, connu sous le nom d'amendement Charasse, réintègre les charges financières de la holding lorsqu'elle a racheté les titres d'une société qu'elle intègre à une personne qui la contrôlait — vous, en l'occurrence. La réintégration court sur l'exercice de rachat et les huit suivants. Le montage qui consiste à se racheter ses propres parts de SCI via sa holding endettée, puis à intégrer pour déduire les intérêts, est exactement ce que ce texte a été écrit pour neutraliser.

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7. Apport-cession : ce que la loi de finances 2026 a fermé

L'apport-cession est un montage différent, souvent confondu avec celui-ci. Vous apportez à votre holding les titres de votre société d'exploitation, la holding les revend, et vous employez le prix sans avoir payé l'impôt sur la plus-value d'apport, placée en report par l'article 150-0 B ter du CGI. Le report n'est maintenu, si la cession intervient dans les trois ans de l'apport, qu'à condition de réinvestir une part du prix dans une activité économique.

C'est ici que se joue la déception de beaucoup de dirigeants : l'immobilier locatif patrimonial n'a jamais été un remploi éligible, et la porte s'est refermée davantage encore. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a durci le dispositif pour toutes les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026, quelle que soit la date de l'apport :

Si vous cédez aujourd'hui des titres apportés à votre holding, vous ne pouvez donc plus remployer le produit dans de la pierre, sous aucune forme. Une zone reste discutée : l'exploitation hôtelière et les résidences avec services, qui sont des activités commerciales avant d'être immobilières. Les commentaires administratifs attendus sur la loi de finances 2026 diront jusqu'où elles échappent à l'exclusion. Ne construisez pas un montage dessus tant qu'ils ne sont pas publiés — si le remploi n'est pas régulier, le report saute et l'impôt sur la plus-value d'apport redevient exigible, majoré de l'intérêt de retard. Ce que cela coûte : sur des titres apportés pour 1 M€ et acquis 200 000 €, la plus-value en report est de 800 000 €. Un remploi irrégulier la rend immédiatement imposable à 31,4 %, soit 251 200 €, augmentés de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois depuis l'année de l'apport.

Retenez-en une règle d'organisation. Une holding née d'un apport-cession et une holding immobilière ne devraient pas être la même société : les contraintes de la première stérilisent la seconde. Si vous avez déjà un report en cours, faites vérifier votre chronologie avant tout projet immobilier.

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8. Ce que coûte vraiment une holding face au gain : le seuil de patrimoine

Une holding ajoute une société complète à votre patrimoine : sa comptabilité, sa liasse fiscale — le jeu de tableaux annexés à la déclaration de résultat —, son assemblée générale, son compte bancaire. Voici ce que cela coûte réellement en 2026, pour une holding patrimoniale qui ne fait que détenir des parts.

Trois remarques sur ce tableau. La première : ce coût ne bouge presque pas avec la taille du patrimoine. Une holding qui chapeaute 400 000 € d'immobilier coûte à peu près le même prix qu'une holding qui en chapeaute quatre millions. C'est tout le raisonnement du seuil.

La deuxième tient au greffe. Déposer ses comptes est une obligation de la holding, pas de vos SCI : une SCI n'est jamais tenue de déposer les siens, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. Créer une holding vous impose donc une publicité que vous n'aviez pas, et vous ne pourrez pas la refermer. Les deux régimes de confidentialité des comptes vous sont fermés. Celui des micro-entreprises exclut nommément les sociétés dont l'activité consiste à gérer des titres de participations et de valeurs mobilières (article L232-25, premier alinéa, du Code de commerce). Celui des petites entreprises, au même article, exclut les sociétés appartenant à un groupe au sens de l'article L233-16. Vos loyers restent privés ; le bilan de la holding, non.

Enfin, une bonne nouvelle : pas de commissaire aux comptes. Une société qui en contrôle d'autres doit en désigner un si l'ensemble qu'elle forme avec ses filiales dépasse deux des trois seuils suivants : 5 M€ de total de bilan, 10 M€ de chiffre d'affaires, 50 salariés. C'est l'article L823-2-2 du Code de commerce, avec les seuils du décret n° 2024-152 du 28 février 2024. Un patrimoine locatif familial peut dépasser le premier ; il ne franchira jamais les deux autres. La ligne de 3 000 à 6 000 € par an que certains montages font redouter reste donc théorique.

Une taxe nouvelle à connaître avant de loger un logement familial dans le groupe. L'article 235 ter C du CGI, créé par la loi de finances pour 2026, frappe de 20 % par an la valeur vénale des actifs non affectés à une activité opérationnelle d'une holding patrimoniale. Trois conditions cumulatives : 5 M€ d'actif total, plus de 50 % de revenus passifs, au moins 50 % des droits détenus par une personne physique. L'immobilier loué au prix du marché en est hors, comme la trésorerie et les placements financiers. Le logement mis à disposition d'un associé, gratuitement ou sous le prix du marché, y est. Sur un logement valorisé 400 000 €, la facture atteint 80 000 € par an. Elle s'applique dès les exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Ce n'est donc pas une ligne du tableau ci-dessus : c'est une raison de ne pas faire entrer votre résidence secondaire dans le groupe.

Le tableau du seuil : à partir de quel patrimoine ?

Hypothèses, identiques dans toutes les lignes : un patrimoine locatif désendetté distribue de l'ordre de 2,3 % de son prix d'acquisition après impôt sur les sociétés et amortissements — c'est le rendement observé au cas n° 1. Frottement mère-fille 1,25 %, prélèvement forfaitaire unique 31,4 %, coût de la holding 2 000 € par an, horizon quinze ans.

Lisez la dernière colonne avant l'avant-dernière : elle est négative partout, et elle se dégrade à mesure que le patrimoine grossit. Sortir le cash n'est jamais gagnant. Seule compte la colonne du milieu — et elle ne dit rien de la rentabilité tant que vous n'avez pas répondu à une question. Que ferez-vous des 83 062 € supplémentaires ? S'ils dorment sur le compte de la holding, ils ne valent rien de plus que s'ils dormaient sur le vôtre. S'ils servent d'apport à l'acquisition suivante, à 20 % d'apport, ils représentent 415 000 € de capacité d'achat en plus — sous réserve que la banque suive.

Arithmétiquement, la bascule intervient très bas : dès que le dividende remonté dépasse 6 634 € par an (2 000 € de coût divisés par 30,15 % d'écart), la holding cesse de perdre de l'argent. Ce point mort monte à 8 621 € si vous êtes en tranche à 11 % et optez pour le barème. Mais l'arithmétique n'est pas la décision. À 14 000 € de dividende, le montage rapporte 2 221 € par an : c'est positif, et cela ne justifie ni l'irréversibilité de l'option à l'impôt sur les sociétés, ni le formalisme, ni le risque. Notre seuil de décision, sur ce type de dossier : 25 000 € de dividende effectivement remonté et non consommé par an, soit environ 1 M€ de patrimoine locatif désendetté. On parle bien du prix d'acquisition, pas de la valeur d'aujourd'hui. En dessous de 600 000 €, n'en créez pas. Entre les deux, ne le faites que si vous avez une raison non fiscale de le faire — regrouper une gouvernance dispersée, préparer une transmission déjà décidée, ouvrir un accès bancaire au niveau du groupe.

Le piège de calendrier. Tant que vos SCI remboursent leurs emprunts, leur résultat distribuable est proche de zéro : entre les intérêts et les amortissements, une SCI à l'IS fraîchement endettée ne dégage rien à distribuer pendant dix à quinze ans. Il n'y a donc aucun dividende à faire remonter, aucun mère-fille à activer, et la holding coûte 2 000 € par an pour ne rien faire. C'est la première ligne du tableau. Le bon moment pour monter une holding n'est pas le jour de l'achat : c'est le jour où le premier immeuble commence à dégager un vrai résultat distribuable.

Et l'impôt sur la fortune immobilière ? Il traverse la holding. L'article 965 du CGI impose la valeur des parts à proportion de l'immobilier détenu, directement ou indirectement, par la société. Interposer une holding ne fait ni entrer ni sortir de l'assiette : si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€, vous êtes redevable, holding ou pas. Le détail est dans notre guide SCI et IFI.

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9. Transmission : ce que la holding fait, et ce que Dutreil ne fera pas

Commençons par ce qui ne marche plus. Le pacte Dutreil de l'article 787 B du CGI exonère 75 % de la valeur transmise. L'article 23 de la loi de finances pour 2024 en a fermé la porte aux sociétés patrimoniales : gérer son propre patrimoine mobilier ou immobilier est désormais explicitement hors du champ. Une holding qui se contente de détenir des SCI de location n'est pas animatrice et n'y aura jamais droit. Si un montage vous est présenté sur cet argument, c'est le signal d'alarme — notre guide SCI et pacte Dutreil détaille le peu qui reste accessible.

L'argument du « un seul acte » vaut 1 193 €

On avance souvent qu'une holding permet de donner en une fois, au lieu de signer un acte par SCI. C'est vrai, et c'est mesurable. Les émoluments du notaire sur une donation suivent le barème de l'article A444-67 du Code de commerce, dégressif par tranches : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, 0,998 % au-delà. Attention à l'assiette : l'article A444-67 la fixe en pleine propriété, même si vous ne donnez que la nue-propriété. Donner 40 % de la valeur ne divise pas les émoluments par 2,5. Sur une donation de 600 000 € :

• En un seul acte, sur des parts de holding : 6 485 € hors taxes, soit 7 782 € TTC.
• En trois actes de 200 000 €, un par SCI : 7 479 € hors taxes, soit 8 975 € TTC — chaque acte repayant les tranches hautes du barème.
• Économie réelle de la holding : 1 193 € TTC, hors remise que le notaire peut consentir sur la fraction au-delà de 100 000 €.

Une économie de 1 193 € tous les quinze ans ne justifie pas 2 000 € par an de fonctionnement. Reste l'autre argument couramment avancé : la décote pour illiquidité, cette réduction de valeur admise parce que des parts non cotées et soumises à agrément ne se revendent pas librement. Ce n'est pas un avantage de la holding. Les parts de SCI en bénéficient déjà, dans les mêmes proportions.

Dans ce cas non plus, ne faites pas ça. Si votre seul objectif est de transmettre, ne créez pas de holding : donnez directement les parts de vos SCI. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant de l'article 779 du CGI se reconstitue tous les quinze ans (article 784). Le barème de l'article 669, qui répartit la valeur d'un bien entre l'usufruitier — celui qui en perçoit les revenus — et le nu-propriétaire — celui qui en récupérera la pleine propriété au décès —, s'applique de la même façon. Et la décote joue pareil. Nos guides donation de parts de SCI et démembrement de parts couvrent la mécanique complète.

Ce que la holding apporte vraiment : la gouvernance

Il reste un argument, et il est sérieux. Quand vous donnez la nue-propriété de parts de SCI à trois enfants, vous devez gérer trois indivisions de nus-propriétaires dans chaque SCI, avec des statuts à harmoniser et des agréments à organiser un par un. Avec une holding sous forme de SAS, la gouvernance tient dans un seul jeu de statuts. Vous pouvez y dissocier les droits financiers des droits de vote, donc donner l'essentiel de la valeur tout en conservant la direction — ce qu'une société civile ne permet pas aussi finement. Ajoutez qu'un désaccord familial se règle alors au niveau de la holding, sans bloquer la gestion des immeubles.

Le quasi-usufruit : un piège plus étroit qu'on ne le lit. Vous donnez la nue-propriété des parts de holding et gardez l'usufruit. Plus tard, une SCI vend un immeuble et le cash finit par remonter jusqu'à vous. Votre usufruit se reporte alors sur une somme d'argent : c'est le quasi-usufruit, le droit de dépenser à charge de restituer l'équivalent. Vous devez dès lors à vos enfants une dette de restitution, qui viendra en déduction de votre succession. L'article 774 bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2024 et applicable aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, refuse cette déduction. On en conclut souvent, un peu vite, que tout quasi-usufruit est condamné. Le texte est plus étroit. Il vise la somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit : typiquement, une donation d'argent avec réserve d'usufruit. Son deuxième alinéa écarte expressément les dettes contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, à condition de justifier qu'elles n'ont pas un objectif principalement fiscal. L'administration place en outre hors du champ les quasi-usufruits nés d'opérations que le défunt n'a pas initiées, dont une distribution de dividendes prélevés sur les réserves et une indemnité d'expropriation. La remontée de trésorerie décrite ici entre dans ces cas. Vous restez donc déductible — à condition de le prouver : convention de quasi-usufruit établie et enregistrée dès l'opération, décision d'assemblée datée, et une justification patrimoniale écrite qui ne soit pas fiscale.

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10. Les cinq pièges qui font tomber le montage

1. La SCI restée à l'impôt sur le revenu. Le régime mère-fille exige deux sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés. Une SCI translucide ne distribue pas de dividendes : il n'y a rien à exonérer, et le montage n'a aucun effet. C'est l'erreur numéro un, et elle est irrattrapable une fois la holding constituée et facturée.
2. La holding qui emprunte sans résultat en face. Les intérêts d'emprunt de la holding ne sont déductibles que d'un bénéfice imposable — que le mère-fille vient précisément de faire disparaître. Vérifiez, avant de signer le prêt, quelle base imposable absorbera la charge. La section 5 en donne la démonstration chiffrée.
3. Les honoraires de gestion sans contrepartie. Un forfait annuel facturé par la holding aux SCI, sans convention écrite, sans livrable, sans trace d'exécution : c'est le cas d'école de l'acte anormal de gestion. La charge est réintégrée chez la SCI, et la somme peut être requalifiée en revenu distribué chez l'associé. Sur 12 000 € d'honoraires annuels facturés sans convention ni livrable, l'addition est triple. La SCI perd la déduction : 12 000 € × 15 % = 1 800 € d'impôt en plus. La somme devient un revenu distribué chez l'associé : 12 000 € × 31,4 % = 3 768 €. Et la majoration de 40 % pour manquement délibéré porte le total au-delà de 7 500 € pour un seul exercice, à multiplier par les trois exercices repris. Le prix doit aussi être celui qu'un tiers aurait facturé.
4. La holding boîte aux lettres. Pas d'assemblée générale, pas de comptes déposés, pas de compte bancaire dédié, pas de décision tracée : c'est le profil que l'administration requalifie sur le fondement des articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales. Les deux textes ne coûtent pas la même chose, et la nuance est rarement dite. L'article L. 64 vise le montage à but exclusivement fiscal : il entraîne de plein droit une majoration de 80 % (article 1729, b du CGI), ramenée à 40 % si vous n'êtes ni l'initiateur principal ni le principal bénéficiaire. L'article L. 64 A, le « mini-abus » à but principalement fiscal, ne déclenche lui aucune majoration automatique. L'administration doit alors démontrer séparément un manquement délibéré (40 %) ou des manœuvres frauduleuses (80 %). Le test à vous poser est simple : sauriez-vous expliquer en trente secondes une raison non fiscale d'avoir monté cette holding ? Voyez abus de droit et SCI.
5. Se vendre ses parts à soi-même. La tentation : faire acheter vos parts de SCI par votre holding plutôt que les lui apporter, pour vous constituer un compte courant remboursable sans impôt. L'addition : 5 % de droits d'enregistrement, un acte notarié ou d'avocat obligatoire depuis le 27 juin 2026, et un but principalement fiscal difficile à contester si l'opération n'a pas d'autre justification. L'apport pur et simple, lui, ne coûte rien.

La substance se prouve par les écritures. Le quatrième piège ne se plaide pas : il se documente, exercice après exercice. sci-ai.app tient la comptabilité de vos SCI et de leur holding — amortissement par composants, écritures de distribution, déclarations 2065 et 2033. Essai gratuit.

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Pour aller plus loin

Les pages ci-dessous prolongent chacune un point que ce guide n'a fait qu'effleurer.

• Parts de SCI détenues par une holding à l'IS — le traitement comptable et fiscal des titres côté holding, y compris la dépréciation des parts et leur sort en cas de cession.
• SCI à l'IS ou à l'IR — l'arbitrage préalable à toute holding, chiffré sur la durée de détention et sur la plus-value de sortie.
• Passer sa SCI de l'IR à l'IS — la mécanique de l'option, la fenêtre de renonciation de cinq exercices et le coût fiscal du changement de régime.
• Dividendes d'une SCI à l'IS — la décision de distribution, l'acompte de prélèvements, et ce qu'il faut avoir en réserves avant de distribuer.
• Prélèvement forfaitaire unique et SCI à l'IS — quand le barème progressif bat le taux forfaitaire de 31,4 %, et comment faire le calcul.
• Amortissement en SCI à l'IS — la décomposition par composants qui détermine le résultat distribuable, donc tout le montage.
• Convention de trésorerie entre une société et une SCI — la condition de contrôle effectif et le formalisme sans lequel l'avance devient une opération de banque illégale.
• Compte courant d'associé en SCI — le canal de remontée le moins taxé, et le plafond de déduction des intérêts.
• Cession de parts de SCI — la nouvelle obligation d'acte authentique ou contresigné depuis le 27 juin 2026, et le calcul des droits de 5 %.
• Apport d'immeuble à une SCI — la frontière entre apport pur et simple et apport à titre onéreux, qui décide du coût des droits d'enregistrement.
• Donation de parts de SCI — l'alternative directe à la holding pour transmettre, avec le barème et les abattements.
• Démembrement de parts de SCI — le barème de l'article 669 appliqué pas à pas, et les clauses statutaires à prévoir.
• SCI et pacte Dutreil — pourquoi l'immobilier patrimonial en est sorti, et les rares configurations qui restent éligibles.
• Abus de droit et SCI — les montages que le Comité de l'abus de droit fiscal requalifie le plus souvent, et les preuves de substance à constituer.
• Une société associée d'une SCI — les conséquences comptables et fiscales de faire entrer une personne morale au capital.
• Coût annuel d'une SCI — la base de comparaison à laquelle ajouter les 2 000 € de la holding.

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Questions fréquentes

Ma SCI est à l'impôt sur le revenu : dois-je vraiment la passer à l'IS pour la mettre sous une holding ?

Pas forcément, et c'est le point que presque personne ne mentionne. L'article 238 bis K, I du CGI règle ce cas. Quand une part de société civile appartient à une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, la part de résultat qui lui revient est calculée selon les règles de l'IS, amortissement de l'immeuble compris. La SCI, elle, ne change pas de régime. Mais il n'y a alors pas de dividende, donc pas de régime mère-fille et pas d'exonération de 95 %. Le résultat est imposé chez la holding l'année où il est réalisé, qu'il soit distribué ou non. C'est une alternative à l'option IS, pas un équivalent du montage décrit ici.

Faut-il un commissaire aux apports pour apporter mes parts de SCI à la holding ?

Oui, dès que l'apport est significatif. Dans une SAS, l'article L227-1 du Code de commerce impose l'évaluation par un commissaire aux apports. Les associés peuvent y renoncer à l'unanimité, mais à deux conditions cumulatives : aucun apport en nature ne dépasse 30 000 €, et le total des apports non évalués reste sous la moitié du capital. Pour des parts de SCI valant plusieurs centaines de milliers d'euros, ces conditions sont hors d'atteinte : le commissaire aux apports est obligatoire. Comptez 3 000 à 8 000 € selon le nombre de SCI et la complexité des immeubles. C'est le poste le plus lourd du ticket d'entrée.

Ma holding et mes SCI doivent-elles clôturer leur exercice à la même date ?

Rien ne l'impose, sauf si vous optez pour l'intégration fiscale : l'article 223 A du CGI exige alors que toutes les sociétés du groupe ouvrent et clôturent leurs exercices aux mêmes dates, sur douze mois. En dehors de ce cas, chaque société est libre — et il y a une bonne raison de décaler plutôt que d'aligner. Un dividende n'est un produit de la holding qu'à la date de la décision de distribution, pas à celle où la SCI a réalisé son bénéfice. Si les deux sociétés clôturent au 31 décembre, la SCI approuve ses comptes au printemps, vote la distribution, et la holding n'enregistre ce produit que sur l'exercice suivant : la première année du montage est blanche. Décaler la clôture de la holding de quelques mois — au 31 mars, par exemple — lui permet de loger le dividende sur le même exercice que les frais engagés pour l'encaisser. Une date de clôture se change ensuite par décision collective et modification des statuts, sans droit d'enregistrement.

Quelles preuves faut-il réunir pour facturer des honoraires de gestion à ses SCI ?

La section 10 dit ce que vous risquez si la prestation n'existe pas. Voici ce qu'il faut produire pour qu'elle existe, et c'est prosaïque. Une convention écrite et datée, signée avant les premières prestations et non régularisée après coup. Un descriptif de ce que la holding fait réellement : tenue des assemblées, négociation des financements, arbitrage des travaux, suivi des baux. Des livrables horodatés — comptes rendus, tableaux de bord, échanges avec les banques et les entreprises. Et un prix que vous sauriez justifier en le comparant au devis d'un gestionnaire externe pour le même périmètre. Deux effets de bord à connaître : ces honoraires sont un produit pleinement imposable chez la holding, et ils la rendent assujettie à la TVA sur ces prestations, elle qui ne l'était pas en se contentant d'encaisser des dividendes. Ils n'ont donc d'intérêt que si la holding a des charges — des intérêts d'emprunt, typiquement — à absorber en face.

Que se passe-t-il si la holding revend les parts de SCI avant deux ans ?

L'engagement de conservation de deux ans est posé à la section 2. Ce qui n'y est pas dit, c'est le prix de sa rupture et un point de chronologie souvent mal compris. L'engagement porte sur les titres, pas sur les distributions : la holding peut encaisser un dividende exonéré dès la première année, à condition de garder les parts jusqu'au terme. Si elle les cède avant, l'exonération tombe rétroactivement sur tous les dividendes déjà perçus au titre de ces titres : la holding reverse l'impôt correspondant, majoré de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). Une exception utile en cas de restructuration : lorsque les titres sont échangés dans une fusion ou une opération placée sous le régime de faveur, l'engagement n'est pas rompu, il se poursuit sur les titres reçus jusqu'au terme initial. Et une précision de fait : le délai court par ligne de titres, donc un apport complémentaire de parts ouvre son propre décompte de deux ans.

Puis-je défaire le montage si je change d'avis ?

Oui, mais l'opération est asymétrique : entrer coûte quelques milliers d'euros, sortir en coûte quelques dizaines de milliers. Pour récupérer personnellement des parts de SCI logées dans la holding, il n'y a que deux chemins. Soit la holding vous les vend. C'est alors une cession de parts de société à prépondérance immobilière. Comptez 5 % de droits d'enregistrement sur leur valeur (article 726 du CGI). Ajoutez l'acte de notaire ou d'avocat, obligatoire depuis le 27 juin 2026. Et une plus-value imposable à l'impôt sur les sociétés chez la holding. Soit vous dissolvez la holding et vous faites attribuer les parts au partage : la plus-value d'apport mise en report par l'article 150-0 B ter redevient alors immédiatement exigible. Sur un patrimoine de 1,9 M€, la vente coûte à elle seule 95 000 € de droits d'enregistrement, avant l'acte de notaire ou d'avocat et avant l'impôt sur la plus-value de la holding. Ajoutez que l'option de vos SCI à l'impôt sur les sociétés est, elle, définitivement irrévocable passé le cinquième exercice. C'est la vraie raison de ne pas monter une holding « pour voir » : la marche arrière ne coûte pas le prix de la marche avant.

Une société civile peut-elle servir de holding, ou faut-il une SAS ?

Une société civile peut parfaitement jouer le rôle de holding, à condition d'opter pour l'impôt sur les sociétés : sans cette option, elle reste translucide et le régime mère-fille, qui exige deux sociétés passibles de l'IS, ne s'applique pas. En pratique la SAS domine, pour deux raisons non fiscales. Ses statuts permettent de dissocier finement droits de vote et droits financiers, ce qui est décisif si vous donnez la nue-propriété des titres à vos enfants tout en gardant la main. Et ses dividendes échappent aux cotisations sociales, à la différence de ceux d'une SARL versés à un gérant majoritaire au-delà de 10 % du capital, des primes d'émission et du solde moyen de compte courant.

Si la SCI vend son immeuble, la plus-value peut-elle remonter en mère-fille ?

Oui, indirectement. La plus-value réalisée par une SCI à l'IS est calculée sur la valeur nette comptable — le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués — et imposée à l'IS dans la SCI. Il n'y a ni abattement pour durée de détention ni exonération après 22 ou 30 ans : c'est la contrepartie de l'amortissement. Le solde après IS grossit le résultat distribuable de la SCI, et ce dividende-là remonte à la holding sous le régime mère-fille, exonéré à 95 %. Le régime des titres de participation — celui qui exonère presque entièrement les plus-values sur des titres détenus durablement — ne joue pas pour les sociétés à prépondérance immobilière. Vendre les parts de la SCI plutôt que l'immeuble ne change donc rien de ce côté.

Combien coûte la création d'une holding, et en combien de temps ?

Sur une création simple, sans apport de titres existants, comptez 1 500 à 3 500 € : rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation au guichet unique, ouverture du compte bancaire. Le délai réel est de trois à six semaines, l'ouverture du compte étant presque toujours le maillon lent. Si vous apportez des parts de SCI déjà constituées, ajoutez le commissaire aux apports et le traité d'apport : l'enveloppe monte à 6 000 – 15 000 € et le délai à deux ou trois mois. Ces montants sont des honoraires : les droits d'enregistrement sur un apport pur et simple, eux, sont nuls.

Puis-je créer la holding après avoir déjà acheté les immeubles ?

Oui, et c'est même le cas le plus fréquent : vous apportez vos parts de SCI après coup, sans droits d'enregistrement et sans impôt immédiat sur la plus-value latente — la section 4 détaille les deux mécanismes qui la neutralisent. Le vrai point de blocage est bancaire, et il se règle avant la signature, jamais après. Les prêts en cours dans vos SCI comportent presque toujours une clause d'agrément du prêteur en cas de changement d'associé ou de contrôle. Apporter vos parts sans prévenir la banque peut, à la lettre du contrat, rendre le prêt exigible par anticipation. En pratique les banques donnent leur accord, mais elles en profitent souvent pour exiger le maintien de votre caution personnelle, parfois son extension au périmètre du groupe. Demandez donc l'accord écrit du prêteur pour chaque SCI concernée avant de faire signer le traité d'apport, et faites-le avant d'engager les frais de commissaire aux apports.

Mon banquier prêtera-t-il à la holding ou à la SCI ?

Aux deux, mais pas pour la même chose. Un prêt à la SCI est garanti par l'immeuble : c'est le crédit le moins cher et le plus facile à obtenir. Un prêt à la holding n'est garanti que par des parts sociales et par les dividendes futurs — une sûreté que les banques valorisent mal. En pratique, elles financent la holding en nantissant les parts de SCI et en exigeant votre caution personnelle, ce qui annule en partie l'intérêt de la structure. Deux conséquences très concrètes. Le dossier est plus lourd. Là où un prêt de SCI se juge sur un bien et un loyer, la banque réclamera ici les liasses fiscales de chaque SCI, un tableau de la dette consolidée du groupe et un prévisionnel de remontée de dividendes. Et la durée est plus courte. Un prêt de holding s'amortit sur la capacité de distribution des filiales, pas sur la durée de vie d'un immeuble : il se calibre volontiers sur sept à dix ans, quand celui de la SCI court sur vingt ou vingt-cinq. La section 5 explique pourquoi, fiscalement, cette dette est presque toujours mieux placée dans la SCI.

La holding est-elle assujettie à la TVA ?

Une holding purement patrimoniale, qui se contente d'encaisser des dividendes, n'exerce pas d'activité économique au sens de la TVA : elle n'est pas assujettie et ne récupère donc aucune TVA sur ses frais — honoraires, conseil, commissaire aux apports. Dès qu'elle facture des prestations à ses filiales, elle devient assujettie sur ces prestations et ouvre un droit à déduction partiel. Point de calendrier à connaître : les règles de TVA figurent au CGI jusqu'au 31 décembre 2026, puis passent au livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS). La bascule était fixée au 1er septembre 2026 ; l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a reportée au 1er janvier 2027. Recodification à droit constant : les taux et les conditions ne bougent pas, seules les références changent. Les anciennes références au CGI restent admises sur les factures, actes et contrats jusqu'au 30 juin 2028.

Puis-je loger de la trésorerie ou des SCPI dans la holding ?

Techniquement oui : une holding à l'IS peut détenir un contrat de capitalisation, des comptes à terme, des titres cotés ou des parts de SCPI. Deux avertissements. D'abord, les revenus de SCPI ne bénéficient pas du régime mère-fille : une SCPI n'est pas passible de l'IS, ses revenus remontent par transparence et sont imposés à l'IS de la holding au taux plein. Ensuite, une holding qui détient majoritairement des actifs financiers cesse d'être une holding immobilière et peut entrer dans le champ de dispositifs qui lui étaient étrangers. La taxe de 20 % de l'article 235 ter C du CGI, que détaille la section 8, en est le meilleur exemple. Faites l'arbitrage avant de loger la trésorerie, pas après.

Que déclare la holding chaque année, concrètement ?

Une déclaration de résultat 2065 accompagnée de sa liasse, exactement comme une SCI à l'IS. La mécanique mère-fille tient en deux lignes du tableau qui fait passer du résultat comptable au résultat fiscal : le 2058-A au régime réel normal, le 2033-B au simplifié. Le dividende reçu est déduit en totalité, puis 5 % de son montant sont réintégrés au titre de la quote-part de frais et charges. S'y ajoutent l'assemblée générale annuelle d'approbation des comptes et le dépôt des comptes au greffe (44,14 € TTC par correspondance depuis l'arrêté du 25 février 2026). Reste la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, aux articles 990 D et suivants du CGI. La holding entre dans son champ dès lors qu'elle détient de l'immobilier, même indirectement. Mais toute société ayant son siège en France s'en exonère totalement en communiquant, ou en s'engageant à communiquer sur demande, l'identité de ses associés (article 990 E, 3°). C'est une formalité à ne pas oublier, pas un impôt à payer. Et une nouveauté à surveiller : l'article 235 ter C du CGI, créé par l'article 7 de la loi de finances pour 2026. Il taxe à 20 % les actifs non affectés à une activité opérationnelle des holdings patrimoniales — biens somptuaires, logements réservés à la jouissance personnelle de l'associé qui contrôle. Trois conditions cumulatives : 5 millions d'euros d'actifs, une personne physique qui en détient au moins la moitié, des revenus passifs au-delà de la moitié des produits. Bonne nouvelle pour ce montage : les titres de SCI et les immeubles loués à des tiers restent hors de l'assiette. Mauvaise : un logement laissé à votre disposition dans une SCI y entre. Premiers exercices concernés, ceux clos à compter du 31 décembre 2026.