SCI familiale et emprunt : la caution de vos enfants, et la dette qui transmet (2026)

Oui, une SCI familiale emprunte comme n'importe quelle autre société civile immobilière — une société qui détient et loue des biens immobiliers, ici entre parents et enfants. Deux choses changent, en sens inverse. La banque va réclamer la caution personnelle de chaque associé, y compris de vos enfants, qui n'ont rien décidé et rien apporté. Et la dette de la société réduit la valeur des parts que vous donnerez : elle devient un outil de transmission.

Pour le cadre général — statuts, répartition des parts, abattements, gérance — partez de notre guide de la SCI familiale et de la transmission des parts. Cette page en est le prolongement financier.

Mis à jour le 31 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code général des impôts, Code des assurances, BOFiP).

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1. Qui emprunte dans une SCI familiale, et ce que la banque regarde en plus des ratios

L'emprunteur est la société, pas vous. Le prêt est souscrit par la SCI, représentée par son gérant, qui n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social (article 1849 du Code civil). Hors objet, la société civile n'est pas tenue, même face à un tiers de bonne foi : beaucoup de guides transposent ici à tort la règle du droit commercial. Si vos statuts ne prévoient ni l'emprunt ni l'hypothèque, aucune banque ne signera.

La correction coûte 348,97 € hors honoraires — annonce légale 136 € HT, soit 163,20 € TTC, et greffe 185,77 € TTC au barème de l'arrêté du 25 février 2026 — et trois à six semaines. À faire avant le dépôt du dossier. Voir la rédaction de l'objet social et la modification des statuts.

La banque regarde ensuite des choses qui ne sont pas des ratios. Trois points, propres au familial :

• Le maillon faible fixe la note. Entre associés qui se sont choisis, on écarte celui qui pose problème. Dans une famille, non. Un enfant en interdiction bancaire, en surendettement, ou simplement endetté à 34 % pour sa résidence principale, dégrade le dossier.
• L'âge du plus âgé commande la durée. Un couple de 55 ans qui emprunte sur 20 ans sort du prêt à 75 ans. Cela ne bloque pas l'emprunt : c'est l'assurance qui devient le sujet, et elle coûte 36 000 €.
• La cohérence du montage familial. Une SCI créée trois semaines avant le compromis, dont les enfants n'ont rien versé et ignorent parfois qu'ils en sont associés, se voit. Les banques y lisent un montage de transmission, légitime, mais exigent des cautions parentales renforcées.

Tout le reste — pièces, taux d'endettement, taux d'intérêt, garantie, négociation — appartient à notre guide sur le prêt bancaire en SCI. Si vous avez déjà essuyé un non, les causes réelles d'un refus de prêt en SCI les passe en revue.

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2. La caution bancaire en SCI familiale : ce que vous signez pour vos enfants, et ce qu'ils signent pour vous

Rappel court, le régime complet est ailleurs. Les associés d'une société civile répondent des dettes sociales de façon indéfinie — au-delà de leur apport — mais non solidaire : chacun à proportion de ses parts (article 1857 du Code civil). L'obligation est subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (article 1858). Écrire que les associés de SCI sont « solidaires » est faux. On le lit partout.

Ce régime ne convient pas à une banque : elle veut du solidaire et de l'immédiat. Elle l'obtient par un cautionnement personnel et solidaire — un engagement séparé, par lequel une personne physique promet de payer à la place de la société, sans pouvoir exiger qu'on poursuive d'abord la SCI.

Trois points de forme. La caution écrit elle-même la mention légale, sous peine de nullité de son engagement (article 2297 du Code civil). La banque doit une mise en garde à toute caution personne physique quand l'engagement de la SCI est inadapté à ses capacités financières (article 2299), sans plus distinguer caution avertie et caution profane. À défaut, elle perd son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi. Enfin, un engagement manifestement disproportionné est réduit, et non plus annulé (article 2300). Les huit leviers de négociation sont dans notre guide sur la caution personnelle en SCI.

Ce que la configuration familiale change, en euros

La SCI Berger cesse de payer à l'année 6. Capital restant dû — la part du prêt non encore remboursée : 185 100 €. Deux scénarios ; c'est l'écart entre eux qui compte.

Écart de plafond d'engagement : 92 550 €. C'est un plafond, pas une facture : il ne se réalise que si la vente du bien ne couvre pas la dette — adjudication décotée, arriérés, frais de procédure. À l'année 6, l'immeuble vaut 304 000 € pour 185 100 € dus, et la banque se paie d'abord sur lui. Reste que c'est le prix comptant de la configuration familiale, et personne ne le chiffre. Pourquoi ce second scénario ? La caution d'un enfant sans revenus ne vaut rien pour la banque : disproportionnée, elle serait réduite. Elle exige donc des parents 100 % du prêt, au lieu des 50 % de leurs parts.

Le parent qui a payé garde un recours contre la société (article 2308) et la subrogation dans les droits de la banque (article 2309). Puis, après avoir vainement poursuivi la société, une action contre chacun de ses trois coassociés, à hauteur de sa part : 46 275 € pour le conjoint, 46 275 € pour chaque enfant. Deux de ces trois, ce sont ses enfants. Il ne le fera pas.

Les trois parades, chiffrées

1. Plafonner le cautionnement à la quote-part, c'est-à-dire au pourcentage de parts détenu. Chaque parent cautionne 60 000 €, soit 25 % du prêt. À l'année 6, l'exposition des deux parents tombe de 185 100 € à 120 000 € : 65 100 € de moins. Limite honnête : la banque ne couvre plus que 50 % du prêt, et elle refusera, sauf sûreté réelle en complément — une garantie prise sur un bien, pas sur une personne.
2. Substituer une hypothèque conventionnelle à une partie de la caution. Comptez 1,5 % du capital garanti, soit environ 3 600 € sur 240 000 €, plus 300 à 600 € de mainlevée — l'acte notarié qui efface l'hypothèque du fichier immobilier — en cas de revente avant le terme. On sort les enfants du montage pour le prix d'un an et demi de taxe foncière. Sur une acquisition financée par le prêt, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (article 2402 du Code civil) fait le même travail pour environ 1 700 €, la taxe de publicité foncière ne s'y appliquant pas. L'hypothèque conventionnelle ne reste utile que pour la fraction du prêt qui ne finance pas le prix, les travaux par exemple. Voir le nantissement de parts de SCI.
3. Nantir un contrat d'assurance-vie des parents : l'affecter en garantie sans le clôturer. Vous déléguez 60 000 €, soit 25 % du prêt, contre une caution réduite d'autant. La mise en place est gratuite chez la plupart des assureurs, et l'épargne reste rémunérée. Le coût n'est pas un euro de frais : c'est l'indisponibilité de 60 000 € pendant vingt ans. C'est le montage classique du prêt in fine en SCI, un prêt dont on ne rembourse que les intérêts.

À dire à vos enfants avant qu'ils signent : cautionner un prêt de SCI pèse sur leur capacité d'emprunt, parfois pour toute la durée du prêt. Un enfant de 25 ans qui signe aujourd'hui peut se voir refuser sa résidence principale dans cinq ans. Voir SCI et capacité d'emprunt personnelle et la responsabilité des associés de SCI.

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3. L'enfant mineur associé : ce qui bloque vraiment l'emprunt, en cinq lignes

Un mineur peut être associé d'une SCI. Ce qui coince est ailleurs : sa responsabilité indéfinie (article 1857) et le régime des actes de l'administrateur légal. Trois actes exigent l'autorisation du juge des tutelles (article 387-1 du Code civil) : apporter en société un immeuble du mineur (2°), emprunter en son nom (3°), garantir gratuitement sur ses biens la dette d'un tiers (7°). Rien n'empêche pourtant la SCI d'emprunter : les banques refusent quand même, et c'est légal. Notre guide dédié à la SCI avec enfants mineurs déroule le refus et les trois solutions.

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4. L'emprunt comme outil de transmission : le calcul que personne ne fait

Le cœur du sujet. Une part de SCI vaut l'actif net : la valeur des biens de la société, moins ses dettes. À la fin de la première année, un immeuble qui vaut 282 200 € et qui porte 231 700 € d'emprunt ne fait pas des parts à 282 200 € : il fait des parts qui valent la différence. Donner tôt, quand la dette est au plus haut, c'est donner une assiette faible.

Notre page SCI familiale ou donation directe expose ce mécanisme en valeur. Ce qu'elle ne fait pas, et que nous faisons ici : liquider les droits, en euros.

Trois règles suffisent. Chaque parent dispose de 100 000 € d'abattement par enfant — la fraction de la donation qui échappe à l'impôt (article 779, I du Code général des impôts, ci-après le CGI). Il se recharge tous les 15 ans (article 784). Au-delà, on applique le barème en ligne directe du tableau I de l'article 777, détaillé dans la donation de parts de SCI.

Les parents Berger donnent leurs 50 % : quatre flux de donation, chaque parent vers chacun des deux enfants. Chaque flux porte sur 12,5 % de la valeur nette, et chacun a son propre abattement de 100 000 €.

Le résultat déplaît, et il faut l'écrire : sur ce dossier, l'emprunt ne fait économiser aucun euro de droits. Aux trois dates, la facture est de 0 € : les 400 000 € d'abattement disponibles suffisaient. Le gain est ailleurs : 114 000 € d'abattement préservé (121 700 − 7 700). Rechargé au bout de quinze ans, il vaut 22 800 € de droits évités s'il sort une autre transmission de la tranche à 20 %. Encore faut-il avoir autre chose à transmettre.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Emprunter dans le seul but d'écraser l'assiette d'une donation, sur un patrimoine de cette taille, n'a pas de sens. Vous paierez 36 000 € d'assurance emprunteur et environ 97 000 € d'intérêts sur vingt ans, pour préserver un abattement dont vous ne vous resservirez peut-être jamais. Empruntez parce que vous voulez un bien que vous ne pouvez pas payer comptant : le levier de transmission est un bénéfice second, jamais un motif.

Le seuil où le levier paie vraiment

Ce seuil existe, et il est plus haut qu'on ne le dit. Même famille, même répartition 50/50, mais un patrimoine de 1 000 000 € financé par 800 000 € d'emprunt et sans compte courant, pour isoler l'effet de la dette bancaire.

• Donner à l'année 1 : immeuble à 1 015 000 €, capital restant dû 772 200 €, valeur nette de 242 800 € pour la SCI à un million. Les parents donnent leurs 50 %, soit quatre flux de 30 350 €, très en dessous de l'abattement de 100 000 €. 0 € de droits.
• Donner à l'année 20 : immeuble revalorisé à 1 346 900 €, emprunt soldé, valeur nette 1 346 900 €. Les 50 % des parents font quatre flux de 168 363 €. Après l'abattement de 100 000 €, base taxable de 68 363 € par flux. Barème, tranche par tranche : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 4 037 € à 10 % = 403,70 € ; 3 823 € à 15 % = 573,45 € ; 52 431 € à 20 % = 10 486,20 €. Soit 11 867 € par flux et 47 468 € pour les quatre.

Écart : 47 468 € de droits, pour le même immeuble et les mêmes enfants. C'est à partir de cet ordre de grandeur — une valeur nette finale bien au-dessus des 400 000 € d'abattement — que le levier devient un chèque. En dessous, c'est l'abattement qui fait le travail, pas la dette.

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5. Les deux limites du mécanisme, dites franchement

Limite 1 : un emprunt sans réalité économique ne tient pas

Un emprunt souscrit dans le seul but d'écraser une assiette taxable tombe sous l'article L64 du Livre des procédures fiscales. Et depuis le 1^er janvier 2020, un but principalement fiscal lui suffit : c'est l'article L64 A du même livre. La sanction se chiffre. Un redressement entraîne la majoration de 80 % de l'article 1729, b du CGI, plus les intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727). Sur le scénario à 1 000 000 € ci-dessus, où les droits atteignent 47 468 €, l'addition dépasse 85 000 €. Le profil qui attire le contrôle est connu : SCI créée juste avant la donation, emprunt souscrit alors que la famille avait la trésorerie, donation dans la foulée, remboursement anticipé. L'emprunt doit financer une acquisition impossible comptant, ou libérer une épargne employée ailleurs — et il faut pouvoir le démontrer. Voir l'abus de droit en SCI et la SCI fictive.

Limite 2 : la dette de la société n'est pas la dette du donateur

C'est l'erreur la plus subtile du sujet, et la plus fréquente chez des gens compétents. Deux mécanismes sont constamment confondus :

• La dette de la SCI réduit la valeur des parts par simple effet de bilan. Aucune formalité, aucune condition, aucun article à invoquer : c'est de l'évaluation, et c'est ce que fait le tableau ci-dessus.
• La dette personnelle du donateur, mise à la charge du donataire dans l'acte, ne se déduit que dans le cadre étroit de l'article 776 bis du CGI. Le I pose quatre conditions cumulatives :
  • la dette a été contractée par le donateur pour l'acquisition des biens donnés, ou dans leur intérêt ;
  • elle est mise à la charge du donataire dans l'acte de donation ;
  • cette prise en charge est notifiée au créancier ;
  • et, pour un bien autre qu'une entreprise individuelle, elle a été contractée auprès d'un établissement de crédit (titre I^er du livre V du Code monétaire et financier). Une dette envers un membre de la famille en est donc exclue.
  Le II y ajoute une preuve : le donataire doit démontrer le paiement effectif de la dette, jusqu'à la troisième année suivant l'échéance portée dans l'acte.

Autrement dit : si vous avez emprunté personnellement pour souscrire au capital, cette dette-là ne réduit pas la valeur des parts données. Elle n'entre dans le calcul que si vos enfants la reprennent et que les quatre conditions sont réunies.

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6. Le compte courant des parents : l'apport qui ne dilue pas — et qui ne disparaît pas

Le compte courant d'associé est une avance en argent faite à la société par un associé : une créance remboursable, pas du capital. Les parents Berger veulent que les enfants détiennent 50 % dès le premier jour ; en apportant leurs 30 000 € au capital, ils prendraient plus de parts et casseraient cette répartition. En compte courant, ils financent sans diluer personne. Voir l'apport personnel en SCI et le capital social.

L'effet de bilan, sur le cas. À l'année 8, sans le compte courant, la valeur nette serait de 313 200 − 164 000 = 149 200 €. Avec lui, 78 800 €. Il a effacé 70 400 € de valeur taxable, et fait passer l'assiette des 50 % parentaux de 74 600 € à 39 400 €.

Le retournement que personne n'écrit. Ces 70 400 € ne se sont pas évaporés : ils sont devenus une créance des parents sur la société, qui entrera dans leur succession pour 100 % de son nominal, sans décote ni levier. Le compte courant déplace la matière taxable, il ne la supprime pas. Deux sorties. Le faire rembourser une fois le prêt soldé, quand les 16 851 € d'échéance annuelle se libèrent : 11 800 € de loyers nets par an effacent les 131 000 € en onze ans. Avant cela, la SCI n'a pas la trésorerie. Ou le donner avec les parts, retenu à 100 % de son nominal.

Sur les intérêts, l'essentiel seulement : notre guide du compte courant d'associé en SCI traite le régime en entier. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu comme celle des Berger, la déductibilité tient à l'emploi des fonds (article 31, I, 1°, d du CGI) : conservation, acquisition, construction, réparation ou amélioration de l'immeuble. Sur les 70 400 €, 30 000 € ont financé l'acquisition : à 4,33 %, cela fait 1 299 € d'intérêts déductibles. Les 40 400 € qui ont comblé la trésorerie ne le sont pas, même si la totalité des 3 048 € reste imposable chez les parents.

D'où vient ce taux de 4,33 % ? C'est le dernier plafond publié, pour les exercices de douze mois clos du 30 juin au 29 septembre 2026 (BOI-BIC-CHG-50-50-30, mise à jour du 5 août 2026) ; il était de 4,55 % au 31 décembre 2025. Attention au fondement, souvent confondu : ce plafond est celui de l'article 39, 1, 3° du CGI, qui relève des règles du bénéfice industriel et commercial, donc, dans une SCI, de la seule SCI à l'impôt sur les sociétés.

Chez les parents, ces intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au prélèvement forfaitaire unique. Pour des intérêts payés à compter du 1^er janvier 2026, le taux global est de 31,4 % : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur 3 048 €, cela fait 957 € d'impôt et 2 091 € nets. En 2025 : 30 %.

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7. L'assurance emprunteur quand l'emprunteur est une société

L'emprunteur est la SCI, une personne morale : elle ne meurt pas et ne tombe pas en invalidité. L'assurance couvre donc des personnes physiques désignées — gérant, associés, cautions — chacune sur une quotité : la part du capital restant dû que l'assureur solde si le sinistre la frappe. Deux quotités de 50 % couvrent le prêt une fois ; deux quotités de 100 % le couvrent au premier décès, et coûtent le double.

Point que la plupart des sources ratent : sur la loi Lemoine, on vous dira non trop vite. Elle a ouvert la résiliation à tout moment (article L113-12-2 du Code des assurances) et supprimé le questionnaire de santé dans certaines limites (article L113-2-1), tous deux issus de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022.

L'emprunteur est une société, mais l'assuré est une personne physique — et c'est à l'assuré que l'article L113-12-2 réserve le droit de résilier. Ce texte vise les contrats de crédit mentionnés au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation. Or le 3° du même article prévoit qu'ils peuvent être souscrits par des personnes morales de droit privé, si le crédit ne finance pas une activité professionnelle (article L313-2, 2°). Pour une SCI familiale patrimoniale, le point n'est pas tranché : les assureurs le refusent souvent, le texte ne l'exclut pas. La consigne est donc l'inverse de ce qu'on lit partout. Demandez la résiliation par écrit en visant l'article L113-12-2, et faites-vous opposer un refus motivé. Ne renoncez pas d'avance.

Sur le questionnaire, en revanche, le calcul est vite fait. Sa suppression suppose deux conditions cumulatives : une part assurée qui n'excède pas 200 000 € par assuré, et une échéance antérieure au 60^e anniversaire. Les Berger passent la première — 240 000 € en quotité 50/50 font 120 000 € par tête — et échouent sur la seconde : dernière échéance à 75 ans. Questionnaire obligatoire, avec ses surprimes.

Ce que l'âge coûte, en euros. Le contrat de groupe, c'est le contrat maison de la banque ; la délégation d'assurance, votre droit d'aller vous assurer ailleurs. Sur un contrat de groupe, comptez 0,75 % du capital initial par an à 55 ans, contre environ 0,25 % à 35 ans. En quotité 50/50 : 240 000 × 0,75 % × 50 % = 900 € par an et par parent, soit 1 800 € par an et 36 000 € sur vingt ans, 15 % du capital emprunté. Le même prêt à 35 ans coûterait 12 000 €. Surcoût de l'âge : 24 000 €. C'est la première ligne à négocier.

Le trou de couverture familial. En quotité 50/50, si un parent décède à l'année 8, l'assurance solde la moitié du capital restant dû. Il reste 82 000 € à rembourser, et les enfants, associés à 50 %, ne sont pas couverts. Passer en 100/100 coûte 3 600 € par an, 36 000 € de plus sur la durée, mais solde les 164 000 €. La valeur nette de la SCI Berger passe alors de 78 800 € à 242 800 €.

Le contre-point que les brochures oublient : ces 164 000 € profitent à tous les associés au prorata de leurs parts. 82 000 € vont aux deux enfants, sans droit de mutation, le bénéficiaire de l'indemnité étant la SCI. 41 000 € au parent survivant, 41 000 € au parent décédé, gonflant d'autant sa propre succession. La quotité 100/100 protège très bien ; elle ne transmet pas gratuitement. Voir le décès d'un associé de SCI.

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8. Le prêt familial : quand il vaut mieux que la banque, et quand il coûte cher

Un parent peut prêter à la SCI plutôt que de la faire emprunter. C'est un prêt de consommation (articles 1892 et suivants du Code civil) : le prêt d'une somme d'argent que l'emprunteur rend à l'identique, rien à voir avec le crédit à la consommation. L'écrit n'est pas une condition de validité, mais il devient en principe la seule preuve admise au-delà de 1 500 € (article 1359 du Code civil, décret n° 80-533 du 15 juillet 1980). Les exceptions existent — impossibilité de se procurer un écrit, commencement de preuve par écrit corroboré (articles 1360 et 1361) — mais elles se plaident, ce qui n'est pas la même chose que se prouver.

Il faut le déclarer sur le formulaire n° 2062 dès que le total dépasse 5 000 € par débiteur et par année civile (article 23 L de l'annexe IV au CGI). Le seuil était de 760 € avant l'arrêté du 23 septembre 2020. L'omission coûte 150 € d'amende (article 1729 B, 1 du CGI). Un prêt non remboursé — ou dont le remboursement n'est manifestement pas attendu du vivant du prêteur — se requalifie en donation indirecte et se rapporte à la succession. Le taux zéro, lui, est licite : le formulaire 2062 prévoit expressément un taux d'intérêt nul. Ce qui déclenche la requalification, c'est un faisceau : pas d'écrit, pas de terme, aucun versement, un prêteur très âgé. Écrivez le prêt, fixez un terme, payez par virement. Notre guide du prêt familial en SCI traite le reste.

Reste l'articulation avec ce guide, et elle est décisive : un prêt familial ne produit pas le même levier de transmission qu'une dette bancaire. Il réduit la valeur des parts, mais crée en face une créance chez le parent prêteur, taxable un jour à 100 % de son nominal. La dette bancaire, elle, s'éteint sans laisser de créance à personne : c'est la seule qui fasse disparaître de la matière taxable au lieu de la déplacer.

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9. Ce qui se passe si ça tourne mal : défaillance, décès, divorce

Trois situations, trois issues, sur le cas Berger à l'année 8 — valeur nette 78 800 €, capital restant dû 164 000 €.

• Un enfant ne peut plus suivre. En pratique il ne verse rien : les parents comblent en compte courant. S'il veut sortir, sa part vaut 19 700 € (25 % de 78 800 €), et la SCI ne les a pas en trésorerie. La somme versée est imposée chez l'enfant sortant comme une plus-value immobilière de particulier : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le chemin du texte : le 6° de l'article 112 du CGI sort les rachats de parts des revenus distribués et renvoie « selon les cas » aux articles 39 duodecies, 150-0 A ou 150 UB. Ce dernier vise les parts des sociétés à prépondérance immobilière de l'article 8, donc une SCI à l'impôt sur le revenu. Ne retenez surtout pas l'article 150-0 A : il vise les parts d'une SCI à l'impôt sur les sociétés, à 18,6 % de prélèvements sociaux. Le calcul : part rachetée 19 700 €, souscription initiale 7 500 € (25 % du capital de 30 000 €), plus-value brute 12 200 €. Huit ans de détention, soit trois au-delà de la cinquième. Abattement de 6 %/an à l'impôt sur le revenu (18 %), base 10 004 €, impôt 1 901 € ; abattement de 1,65 %/an aux prélèvements sociaux (4,95 %), base 11 596 €, 1 995 €. Total 3 896 €, et 15 804 € nets. Voir le rachat de parts par la SCI.
• Un décès en cours de prêt. En quotité 100/100, le prêt est soldé et les parts du défunt valent 60 700 € au lieu de 19 700 €. Toujours 0 € de droits sous l'abattement, mais 41 000 € d'abattement consommé en plus. Sinon, les héritiers récupèrent des parts de faible valeur assorties d'une dette sociale qui, elle, ne s'éteint pas.
• Un divorce des parents. Si les parts ont été acquises pendant le mariage avec des fonds communs, c'est la valeur nette qui se partage : 78 800 € × 50 % = 39 400 € pour les deux parents. La soulte — ce que celui qui garde les parts verse à l'autre — se calcule sur 19 700 €, pas sur la moitié de l'immeuble. L'emprunt joue pour celui qui rachète. Détail dans SCI et divorce.

Et si c'est la SCI qui ne paie plus : déchéance du terme — la banque exige d'un coup tout le capital restant —, appel des cautions, poursuites subsidiaires contre les associés, saisie immobilière. Le déroulé est dans la SCI ne peut plus payer son emprunt.

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10. Synthèse : qui s'engage, sur quel montant, et la parade

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11. SCI familiale et emprunt : vos questions fréquentes