Le bilan de liquidation d'une SCI : comptes de clôture, boni et mali

La décision de dissoudre est prise, le liquidateur est nommé, l'immeuble est vendu. Et là, le gérant se retrouve seul devant un tableur avec une question que les guides juridiques n'abordent jamais : que reste-t-il à passer en comptabilité, dans quel ordre, et combien chaque associé va-t-il vraiment toucher ?

La réponse est comptable, pas juridique. Établir le bilan de liquidation d'une SCI suppose de sortir de la continuité d'exploitation, de solder l'actif, d'apurer tout le passif avant de partager quoi que ce soit, de rembourser les comptes courants avant toute opération sur les capitaux propres, puis de solder les capitaux propres jusqu'à obtenir un bilan vide. Ce guide déroule la mécanique complète, écriture par écriture, avec un cas chiffré intégral qui va du bilan de dissolution au virement final sur le compte de chaque associé — et le calcul exact du boni comptable, du boni fiscal et de l'assiette du droit de partage.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à jour du Code civil, du CGI, du BOFiP et du Plan comptable général au 03/09/2026. Pour le volet juridique et fiscal général de la fin de vie d'une SCI — causes de dissolution, assemblée, annonce légale, guichet unique, pouvoirs du liquidateur, radiation, imposition du boni —, reportez-vous à notre guide dissolution et liquidation d'une SCI. Ici, on ne fait que la comptabilité.

---

1. Ce que la comptabilité doit produire entre la dissolution et la radiation

Entre le procès-verbal qui prononce la dissolution et l'avis de radiation, la SCI n'est pas morte. L'article 1844-8 du Code civil le dit clairement : la personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu'à la publication de la clôture. Tant qu'elle subsiste, la société a un patrimoine, des dettes, un compte bancaire — et donc une comptabilité à tenir.

Cette période produit exactement trois états, qu'il ne faut pas confondre.

Le bilan de dissolution

C'est la photographie du patrimoine social à la date de l'assemblée qui prononce la dissolution. Il clôt de fait l'exploitation normale et ouvre la période de liquidation. Aucun texte ne l'impose sous ce nom. Essayez pourtant de vous en passer : ce bilan fixe le point de départ des travaux du liquidateur, et le compte définitif lui sera comparé ligne à ligne.

En pratique, on l'établit à partir de la balance à la date de dissolution, en y intégrant les retraitements de fin de continuité d'exploitation (chapitre 2). Si la dissolution ne coïncide pas avec la clôture de l'exercice, il faut arrêter un exercice intermédiaire — ce qui suppose de passer les écritures d'inventaire habituelles : dotations aux amortissements prorata temporis, charges à payer, produits à recevoir.

Les comptes annuels de chaque exercice de liquidation

Une liquidation qui dure deux ou trois ans traverse plusieurs exercices. Chacun donne lieu à des comptes annuels et à une reddition de comptes. Attention à ne pas se tromper de texte : l'article 1856 du Code civil vise les gérants, qui doivent rendre compte de leur gestion aux associés au moins une fois par an. Pendant la liquidation, l'obligation du liquidateur repose sur l'article 10 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : quelle que soit la nature de l'acte qui le nomme, il rend compte aux associés « dans les conditions déterminées par l'acte de nomination, ou, à défaut, au moins annuellement sous forme d'un rapport écrit décrivant les diligences qu'il a effectuées pendant l'année écoulée ». L'acte de nomination peut préciser cette obligation, pas la supprimer.

Traduction opérationnelle : une assemblée annuelle d'approbation pendant la liquidation, avec le même formalisme que d'habitude, et — pour une SCI à l'IS — le dépôt de la liasse fiscale 2033 de chaque exercice de liquidation. La société n'est pas dispensée de ses obligations déclaratives sous prétexte qu'elle est en train de mourir.

Le compte définitif de liquidation

C'est le document terminal. Ici encore, le texte applicable à une société civile n'est pas celui des sociétés commerciales (art. L237-9 du Code de commerce) mais l'article 10, alinéa 2, du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : « La décision de clôture de la liquidation est prise par les associés, après approbation des comptes définitifs de la liquidation. » À défaut d'approbation des comptes, ou si la consultation des associés s'avère impossible, c'est le tribunal judiciaire qui statue sur les comptes et, le cas échéant, sur la clôture, à la demande du liquidateur ou de tout intéressé.

Le compte définitif n'a rien d'un tableau de synthèse. Il retrace l'ensemble des opérations de liquidation — réalisation de l'actif, apurement du passif, frais engagés, résultat de la période — et fait apparaître le boni ou le mali ainsi que la part revenant à chaque associé. Les associés votent sur ce document et donnent quitus au liquidateur sur cette base. C'est aussi la pièce qu'ils lui opposeront si un créancier oublié refait surface trois ans plus tard.

Depuis le 1^er octobre 2024 (décret n° 2024-751 du 7 juillet 2024, qui a réécrit l'article 10), le dossier de clôture s'est alourdi : sont déposés au greffe, en annexe au registre du commerce et des sociétés, les comptes définitifs, la décision des associés, l'attestation de vigilance de l'article L. 243-15 du code de la sécurité sociale et le certificat relatif à certains impôts et taxes prévu à l'article R. 2143-7 du code de la commande publique. Ces deux attestations se demandent respectivement à l'URSSAF et au service des impôts des entreprises : anticipez leur obtention, leur délai de délivrance retarde souvent la radiation de plusieurs semaines. Si votre SCI n'a jamais employé de salarié, interrogez l'URSSAF sur la pièce à produire plutôt que de déposer un dossier incomplet.

---

2. Sortir de la continuité d'exploitation : le bilan de dissolution en valeurs liquidatives

Toute la comptabilité normale d'une SCI repose sur une convention implicite : la société va continuer. L'article 121-2 du Plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03) énonce que la comptabilité permet d'apprécier l'évolution de l'entité « dans une perspective de continuité d'activité ». C'est cette convention qui justifie qu'un immeuble figure au bilan pour son coût d'acquisition diminué des amortissements, et non pour ce qu'il vaudrait si on le vendait demain matin.

La dissolution fait tomber cette convention. La SCI ne continue plus : elle réalise. À partir de la décision de dissolution, l'horizon comptable n'est plus l'exploitation mais la liquidation, et l'évaluation doit suivre.

Ce qui change à l'actif

Chaque poste d'actif est repris pour ce qu'il rapportera réellement, net des frais de sortie :

• L'immeuble n'est plus évalué au coût historique amorti mais à sa valeur de réalisation probable — le prix de vente attendu, diminué des frais d'agence, de diagnostics et de la mainlevée d'hypothèque. Attention : ce retraitement est une information à porter dans l'annexe du compte définitif ; il ne se traduit pas nécessairement par une écriture de réévaluation au bilan de dissolution, la plus-value se constatant à la cession effective (chapitre 4).
• Les créances douteuses (loyers impayés d'un locataire parti sans laisser d'adresse) doivent être ramenées à leur valeur recouvrable. Ce qui n'était qu'une dépréciation prudente en exploitation devient une perte définitive en liquidation.
• Les charges constatées d'avance (assurance PNO payée d'avance, par exemple) n'ont plus de contrepartie future : elles se transforment en charge ou en créance de restitution auprès de l'assureur.

Ce qui change au passif

C'est le côté le plus souvent bâclé. Le bilan de dissolution doit intégrer tous les coûts de sortie, y compris ceux qui n'existaient pas tant que la société tournait :

La ligne « IS » est à part des autres. L'IRA, la mainlevée, les honoraires et les annonces légales sont des charges à payer, et elles sont déductibles. L'impôt sur les sociétés, lui, n'est jamais une charge déductible de son propre résultat, et il ne se comptabilise pas en charge à payer d'exploitation : il se constate au débit du compte 695 par le crédit du compte 444 lorsqu'il est dû et, s'il s'agit d'anticiper un impôt futur non encore exigible, par une provision pour impôts au compte 155 — provision elle-même non déductible. Chiffrez donc l'IS latent pour ne pas annoncer un boni faux aux associés, mais ne comptez pas dessus pour réduire la base imposable.

Le raisonnement à tenir est simple : tout ce qu'il faudra décaisser pour arriver au bilan vide doit apparaître. Un bilan de dissolution qui ignore l'IRA et l'IS latent donne aux associés une image du boni supérieure de plusieurs dizaines de milliers d'euros à la réalité — et le liquidateur qui a laissé passer cette image aura du mal à obtenir un quitus serein.

Le lien avec la fiscalité

Ces retraitements ne sont pas sans effet fiscal. L'article 38 quater de l'annexe III au CGI pose que les entreprises doivent respecter les définitions du Plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l'assiette de l'impôt. La comptabilité commande donc, sauf disposition fiscale contraire. Une charge à payer correctement constatée est en principe déductible du résultat fiscal de la période de liquidation — encore faut-il qu'elle soit certaine dans son principe et chiffrable avec une approximation suffisante.

À ne pas faire : constater une « provision pour frais de liquidation » globale et forfaitaire de 5 000 € parce que « ça devrait faire à peu près ça ». Une provision qui ne repose sur aucune évaluation précise est un candidat naturel au redressement. Chiffrez ligne par ligne : devis du notaire pour la mainlevée, clause du contrat de prêt pour l'IRA, lettre de mission pour les honoraires.

---

3. Le plan de comptes de la période de liquidation

La liquidation ne crée pas de plan comptable spécial. Elle mobilise des comptes du plan comptable habituel d'une SCI, mais deux d'entre eux — le 4567 et le 457 — ne servent jamais en exploitation courante et sont donc systématiquement mal utilisés. Voici la liste complète des comptes que vous allez toucher.

4567 ou 457 : lequel utiliser, et pour quoi ?

C'est la distinction qui structure tout le partage :

• Compte 4567 « Associés – Capital à rembourser » : il reçoit la reprise des apports. Ce que l'associé récupère à ce titre n'est pas un revenu — c'est son argent qui revient. L'article 112, 1° du CGI pose que les remboursements d'apports ne sont pas considérés comme des revenus distribués — sous la réserve, posée par le texte lui-même, qu'une répartition n'est réputée présenter ce caractère que si tous les bénéfices et réserves autres que la réserve légale ont été auparavant répartis. Dans une liquidation, cette condition est satisfaite par construction, puisque réserves, report à nouveau et résultat sont distribués en même temps sous forme de boni.
• Compte 457 « Associés – Dividendes à payer » : il reçoit le boni, c'est-à-dire tout ce qui excède les apports (réserves, report à nouveau, résultat de liquidation). Ce montant est, lui, un revenu distribué imposable chez l'associé.

Séparer les deux au niveau des comptes n'a rien d'une coquetterie de comptable. C'est ce qui vous permettra de justifier, pièce en main, la base d'imposition déclarée pour chaque associé et l'assiette du droit de partage. Je vois régulièrement des liquidations qui font tout transiter par le compte 4551 « comptes courants » : elles mélangent trois natures juridiques différentes et rendent le compte définitif inexploitable.

Alternative admise : certains cabinets ne créditent pas le 457 mais reversent le boni sur les comptes courants (4551) avant de les solder par la banque. Le résultat économique est identique et l'écriture n'est pas fausse, à condition de documenter la ventilation dans le compte définitif. Nous retenons ici la présentation 4567 / 457, plus lisible et plus facile à défendre en cas de contrôle.

---

4. Réaliser l'actif : ce qu'il reste à passer après la vente de l'immeuble

La vente de l'immeuble est l'événement central de la liquidation, mais ce n'est pas le sujet de ce chapitre. L'écriture de cession — constatation du prix, sortie d'actif, reprise des amortissements, encaissement — est démontrée pas à pas dans notre guide dédié aux écritures de vente d'immeuble en SCI. Rappel en trois lignes, pour mémoire :

Passons à ce que ce guide-là ne traite pas : les queues d'actif. Un séquestre resté chez le notaire, un dépôt de garantie qu'on avait oublié, une régularisation de charges qui tombe six mois après la vente — voilà ce qui bloque réellement une clôture, bien plus souvent que la vente elle-même.

Solder le compte 462 avec le décompte du notaire

Le prix inscrit dans l'acte n'est presque jamais le montant viré sur le compte de la SCI. Le notaire prélève sur le prix : le capital restant dû de l'emprunt (à la demande de la banque), les frais de mainlevée, parfois la commission d'agence, et retient éventuellement une somme au titre de la garantie de passif ou d'une régularisation de charges à venir.

Le réflexe correct est de reconstituer les flux bruts à partir du décompte notarié, et non de comptabiliser le seul virement net reçu. Le compte 462 se solde pour le prix de vente total, la contrepartie se ventilant entre le compte 512 (ce qui arrive réellement), le compte 164 (ce qui part à la banque), et les comptes de charges (mainlevée, commission). Comptabiliser le seul net est l'erreur la plus fréquente : elle fait disparaître du résultat des charges pourtant déductibles, et elle rend le rapprochement bancaire impossible.

Cas du séquestre : si le notaire conserve une somme en séquestre (régularisation de charges de copropriété de l'année en cours, par exemple), elle reste une créance de la SCI. Elle doit rester au bilan — au compte 462 ou dans un compte de créance divers — jusqu'à sa libération. Clôturer une liquidation en oubliant un séquestre de 4 000 € chez le notaire, c'est se condamner à rouvrir la question après la radiation.

Restituer le dépôt de garantie du locataire (compte 165)

Le sort du dépôt de garantie dépend du sort du bail, et c'est là que beaucoup de liquidations se trompent :

• Le bail se poursuit avec l'acquéreur (vente occupée) : en matière de bail d'habitation, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas de mutation à titre onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur. Comptablement, le compte 165 est soldé par le débit, en contrepartie d'une diminution du prix encaissé ou d'une créance sur l'acquéreur, selon ce que prévoit l'acte de vente.
• Le bail est terminé avant la vente : le dépôt est restitué au locataire dans les conditions de droit commun — un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé. Écriture : débit 165 / crédit 512. Si une retenue est justifiée par des dégradations, seule la fraction restituée passe par la banque, la retenue constituant un produit.

La mécanique complète de ce compte est détaillée dans notre guide des écritures de dépôt de garantie en SCI. Retenez surtout ceci : un compte 165 non soldé interdit le bilan vide. Avec la régularisation de charges, c'est l'oubli que je rencontre le plus souvent dans un compte définitif.

Régularisation des charges de copropriété et fonds de travaux

Si l'immeuble est en copropriété, la vente déclenche un arrêté de comptes avec le syndic. Trois postes à traiter, avec un piège :

1. Les appels de fonds trimestriels : le prorata entre vendeur et acquéreur est réglé dans l'acte. Le solde éventuellement dû par le syndic à la SCI est une créance à encaisser avant clôture ; le solde dû au syndic est une dette du compte 401 à éteindre.
2. La régularisation annuelle des charges : elle intervient souvent après la vente, parfois plusieurs mois après. C'est la principale cause de « réouverture » d'une liquidation. Le liquidateur avisé demande au syndic un arrêté de compte anticipé et provisionne l'écart.
3. Le fonds de travaux ALUR : attention, c'est le piège. Les sommes versées au fonds de travaux institué par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat lors de la mutation du lot : elles suivent le lot et bénéficient à l'acquéreur. Le même article réserve une seule porte de sortie, et elle est contractuelle : l'acquéreur peut convenir de verser au vendeur une somme équivalente en sus du prix de vente. C'est une clause à négocier dans l'avant-contrat, pas un droit. Inscrire une créance de restitution du fonds de travaux dans le bilan de liquidation, sans clause de ce type, est une erreur qui gonfle artificiellement le boni.

Le sujet est développé dans nos guides charges de copropriété en SCI et fonds de travaux ALUR.

Reprendre les provisions et solder les créances irrécouvrables

Toute provision figurant au bilan doit disparaître avant la clôture. Deux situations :

• La charge provisionnée se réalise : on comptabilise la charge réelle et on reprend la provision au crédit d'un compte de reprise. Le résultat n'est affecté que par l'écart.
• La charge ne se réalisera pas (une provision pour gros entretien devenue sans objet du fait de la vente, par exemple) : la provision est intégralement reprise, ce qui génère un produit et donc, à l'IS, une base imposable supplémentaire au titre de la période de liquidation. Ce point est régulièrement oublié dans les prévisions de boni.

Quant aux loyers impayés définitivement perdus, la liquidation est le moment de vérité : ce qui n'était qu'une créance douteuse dépréciée devient une perte définitive. On solde le compte de créance par le débit d'un compte de perte sur créance irrécouvrable, et on reprend la dépréciation correspondante. Une SCI à l'IS peut, sous les conditions de l'article 39, 1, 5° du CGI, avoir déduit la provision ; la perte définitive, elle, se déduit au titre des charges de l'article 39, 1 du CGI, à charge de justifier du caractère définitivement irrécouvrable de la créance. Ne lui cherchez pas de fondement dans le 8° du même 1 : celui-ci ne vise que les abandons de créances à caractère commercial consentis ou supportés dans le cadre d'un plan de sauvegarde ou de redressement, ou en application d'un accord constaté ou homologué — rien à voir avec des loyers impayés dans une liquidation amiable. Si la TVA avait été facturée et acquittée, son imputation sur créance irrécouvrable obéit aux conditions de forme de l'article 272 du CGI.

Le cas particulier : attribuer l'immeuble à un associé au lieu de le vendre

Plutôt que de vendre à un tiers, les associés peuvent décider d'attribuer l'immeuble en nature à l'un d'eux — c'est fréquent dans une SCI familiale où un enfant souhaite conserver le bien. L'article 1844-9 du Code civil renvoie d'ailleurs aux règles du partage successoral, attribution préférentielle comprise.

Comptablement, l'opération est proche d'une cession : l'immeuble sort de l'actif et la contrepartie n'est pas une créance sur un acquéreur mais une diminution des droits de l'associé attributaire dans le partage. Mais fiscalement, l'attribution n'est pas neutre, et c'est là qu'il faut être prudent :

C'est un sujet à traiter avec un notaire et un expert-comptable, sur pièces. Nous ne donnons pas ici de chiffrage type : les paramètres varient trop d'une SCI à l'autre pour qu'un exemple générique ait la moindre valeur.

---

5. Apurer le passif dans le bon ordre

L'ordre de paiement n'est pas une question de courtoisie envers les créanciers. C'est la responsabilité personnelle du liquidateur qui se joue là. L'article 1844-9 du Code civil énonce que le partage de l'actif n'intervient qu'« après paiement des dettes et remboursement du capital social ». Un liquidateur qui distribue avant d'avoir soldé le passif engage sa responsabilité envers les créanciers impayés — et les associés qui ont reçu des fonds peuvent être appelés à les restituer.

La cascade, dans l'ordre

Un mot de méthode avant de lire le tableau, parce que c'est une surinterprétation courante. L'article 1844-9 n'institue aucune hiérarchie légale entre les créanciers : il pose une séquence — rien n'est partagé avant l'extinction du passif et le remboursement du capital. Les rangs 1 à 4 ci-dessous ne sont donc pas un ordre de règlement imposé par un texte (l'ordre de répartition propre aux procédures collectives ne s'applique pas à une liquidation amiable de société civile) : ils décrivent l'ordre de fait qui résulte des sûretés, des privilèges et des échéances contractuelles. Les rangs 5 à 7, eux, sont bien commandés par l'article 1844-9.

Les rangs 5, 6 et 7 concernent les mêmes personnes, mais à des titres juridiques totalement différents. Au rang 5, l'associé est un créancier comme un autre ; aux rangs 6 et 7, il est un associé qui récupère sa mise et sa part de l'enrichissement. Cette distinction commande à la fois l'ordre de paiement, le traitement comptable et la fiscalité.

Solder l'emprunt bancaire

Le remboursement anticipé de l'emprunt est presque toujours déclenché par la vente, la banque exigeant le remboursement immédiat en contrepartie de la mainlevée de son hypothèque. Trois composantes se distinguent :

Deux points méritent attention. D'abord, si des intérêts courus non échus avaient été constatés à la clôture précédente au compte 1688, il faut les solder pour ne pas comptabiliser deux fois la même charge. Ensuite, les frais de mainlevée d'hypothèque ne sont pas une charge financière : ce sont des honoraires et frais d'acte, à porter au compte 622. Le détail du jeu d'écritures d'un emprunt est développé dans notre guide des écritures d'emprunt en SCI.

Sur le montant de l'IRA : une SCI emprunte en principe à titre professionnel. Le plafonnement des indemnités de remboursement anticipé du crédit immobilier aux consommateurs — article R. 313-25 du code de la consommation : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans excéder 3 % du capital restant dû — ne lui est pas applicable de plein droit ; le champ de ces textes se vérifie contrat en main plutôt qu'il ne se déduit de la seule qualité de personne morale. Dans les faits, c'est le contrat de prêt qui fixe l'indemnité. Relisez-le avant de poser un chiffre : certains prêts professionnels prévoient des indemnités actuarielles nettement plus lourdes que six mois d'intérêts.

Ne rien distribuer avant d'avoir tout soldé

La tentation est réelle : l'immeuble est vendu, 380 000 € dorment sur le compte, et les associés qui ont attendu deux ans veulent leur argent. Un versement anticipé, avant l'apurement complet du passif, expose à trois risques concrets :

• Responsabilité du liquidateur envers le créancier resté impayé, qui pourra rechercher une faute de gestion.
• Répétition de l'indu : les associés qui ont reçu des fonds peuvent être contraints de les restituer pour permettre le paiement du créancier.
• Impossibilité de clôturer : la liquidation ne peut être close tant que subsiste un passif, ce qui rouvre le compteur de trois ans de l'article 1844-8 al. 4.

Si le besoin de trésorerie des associés est réel et que la liquidation va durer, la bonne pratique est de procéder à une répartition partielle documentée après avoir constitué une réserve de trésorerie couvrant l'intégralité du passif connu et estimé (IS compris), et de le formaliser dans un procès-verbal. Ce n'est pas la même chose qu'un partage anticipé à l'aveugle. Notez aussi que la logique n'a rien à voir avec celle d'une SCI qui continue et qui souhaite faire remonter du cash : dans ce cas, le sujet est traité dans notre guide distribuer le prix de vente d'un bien de SCI.

---

6. Le remboursement des comptes courants d'associés

C'est là que se joue la plus grosse partie de l'argent, et là que l'erreur de raisonnement coûte le plus cher. Le compte courant d'associé n'est pas du capital. C'est une dette de la société envers l'associé, inscrite au passif au compte 4551, au même titre qu'un emprunt bancaire. Cette qualification a trois conséquences en liquidation.

1. Il se rembourse avant le capital, au rang des créanciers chirographaires — donc après les créanciers privilégiés et la banque garantie, mais avant toute opération sur les capitaux propres.
2. Son remboursement n'est ni une charge ni un revenu. Il éteint une dette : il n'affecte pas le résultat de la SCI et ne constitue pas un revenu imposable pour l'associé. Seuls les intérêts éventuels sont imposables.
3. Il n'entre pas dans le boni. Un associé qui a 25 000 € de compte courant et 3 000 € de capital ne « touche » pas 28 000 € de boni : il récupère 25 000 € de créance, 3 000 € d'apport, et un boni qui est autre chose encore.

L'écriture de remboursement

Le suivi par sous-comptes (45511, 45512…) n'a rien d'optionnel. Sans lui, impossible de justifier qui a droit à quoi. La mécanique de base de ces comptes est détaillée dans nos guides écritures de compte courant d'associé et compte courant d'associé en SCI ; la gestion de comptes courants multiples fait l'objet d'un guide spécifique.

Le sort des intérêts courus non payés

Si le compte courant était rémunéré, des intérêts ont pu être constatés en charge au compte 6615, avec pour contrepartie le compte 4558 « Associés – Intérêts courus ». Ces intérêts sont une dette au même titre que le principal : ils se paient au rang 5 de la cascade, débit 4558 / crédit 512.

Mais leur régime fiscal diffère radicalement de celui du principal. Les intérêts sont un revenu de capitaux mobiliers imposable chez l'associé, alors que le remboursement du principal ne l'est pas. Ne les fondez pas dans un versement global : ventilez-les, ils font l'objet d'obligations déclaratives distinctes. Côté SCI à l'IS, leur déductibilité reste plafonnée par l'article 39, 1, 3° du CGI, y compris pendant la période de liquidation.

Quand la trésorerie ne suffit pas : l'abandon de créance

C'est le scénario du milieu de tableau : la vente n'a pas rapporté ce qu'on espérait, le passif externe est éteint, mais il ne reste pas de quoi rembourser intégralement les comptes courants. Deux voies.

Voie 1 — l'abandon de créance. L'associé renonce à tout ou partie de sa créance pour permettre la clôture. Comptablement, la dette disparaît du passif de la SCI et se transforme en produit : la société s'enrichit du montant abandonné.

Sur le compte de produit à retenir : le plan comptable général ne nomme nulle part l'abandon de créance et ne lui consacre aucun compte — l'imputation se déduit donc de deux règles. L'article 513-5 du PCG, créé par le règlement ANC n° 2022-06 pour les exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025, classe en résultat exceptionnel les produits « directement liés à un événement majeur et inhabituel », c'est-à-dire ceux « qui n'auraient pas été constatés en l'absence de cet événement » ; l'article 1222-77 les inscrit « au crédit d'une subdivision du compte 778 “Autres produits exceptionnels” ». Une liquidation coche les trois cases : événement majeur, inhabituel, et sans lequel l'abandon n'aurait pas eu lieu. D'où le 778 ici. Attention au raccourci que l'on lit souvent : le resserrement opéré en 2022 visait à sortir de l'exceptionnel les opérations d'exploitation courante, pas la liquidation, qui en est l'archétype inverse. Le compte 768 « Autres produits financiers » ne redevient défendable que si l'entité ne qualifie pas l'opération d'événement majeur et inhabituel — hors liquidation, typiquement — le produit retombant alors en résultat courant selon la nature financière de la créance. L'ANC précise elle-même que « l'appréciation du caractère majeur et inhabituel d'un évènement est spécifique à chaque entité » : soumettez l'imputation retenue à votre expert-comptable.

Trois conséquences à anticiper avant de signer un abandon :

• Fiscalement, le produit est imposable pour une SCI à l'IS. Abandonner 30 000 € génère 30 000 € de base imposable — donc de l'IS à payer avec une trésorerie qui, par hypothèse, manque déjà. Ce n'est pas une opération blanche.
• La clause de retour à meilleure fortune n'a pas grand sens dans une société qu'on liquide : la « meilleure fortune » ne surviendra jamais. Elle se justifie dans une SCI qui continue, pas dans une liquidation. Si vous en insérez une, sachez qu'elle complique le traitement comptable sans bénéfice réel.
• Entre proches, attention à la requalification. Un associé qui abandonne 40 000 € au profit d'une société dont les autres associés sont ses enfants enrichit ces derniers. L'intention libérale peut être caractérisée et l'opération analysée en donation indirecte. Documentez la logique économique de l'abandon.

Voie 2 — la perte définitive constatée par l'associé. Si l'associé n'abandonne rien mais que la société n'a tout simplement plus rien, la créance devient irrécouvrable de fait à la clôture. Pour une personne physique détenant les parts dans son patrimoine privé, la perte d'un compte courant n'est en principe pas imputable sur le revenu global — c'est une déception fréquente et il vaut mieux le savoir avant qu'après. Le sujet mérite une vérification à la source au regard de votre situation précise.

Le compte courant débiteur : le cas qui bloque tout

Miroir du précédent : l'associé doit de l'argent à la SCI (compte 4551 débiteur, parce qu'il a réglé des dépenses personnelles avec la carte de la société pendant des années). Ce solde est une créance de la SCI, donc un actif à réaliser au même titre que l'immeuble. Le liquidateur ne peut pas l'ignorer : il doit en réclamer le paiement.

Deux techniques existent : l'associé rembourse (débit 512 / crédit 4551), ou bien le solde débiteur est compensé avec ce qui lui revient au titre du partage — auquel cas la compensation doit être expressément constatée dans le compte définitif. Le pire réflexe, en revanche, consiste à « oublier » ce solde débiteur au moment de la clôture. C'est un abandon de créance au profit de l'associé, avec les conséquences fiscales qui vont avec. Notre guide du compte courant débiteur en SCI détaille les risques.

---

7. Calculer le boni de liquidation ou le mali : trois formules, trois chiffres

C'est ici que la plupart des liquidations dérapent. On parle du « boni » comme s'il s'agissait d'un chiffre unique, valable partout. En réalité, une même liquidation produit trois montants différents, calculés sur trois bases différentes, pour trois usages différents. Les confondre conduit soit à surpayer l'impôt, soit à déclarer une base fausse.

(a) Le boni comptable

C'est le chiffre du compte définitif, celui que les associés lisent. Sa définition est purement patrimoniale :

Le boni comptable se répartit entre associés proportionnellement à leur participation aux bénéfices, conformément à l'article 1844-9 du Code civil et, en amont, à l'article 1844-1 qui détermine la part dans les bénéfices et la contribution aux pertes « à proportion de sa part dans le capital social […] le tout sauf clause contraire » (les clauses léonines restant prohibées). Une clause de répartition inégalitaire valablement stipulée s'applique donc aussi au boni : relisez vos statuts avant de diviser par le nombre de parts. Le sujet est développé dans nos guides répartition du résultat entre associés et affectation du résultat en SCI.

(b) Le boni fiscal au sens de l'article 161 du CGI

Celui-ci ne se calcule pas au niveau de la société mais associé par associé. Le principe de base est posé par le BOFiP : le boni est la différence entre le produit net de la liquidation et le montant des apports réels ou assimilés reprenables en franchise d'impôt (BOI-RPPM-RCM-10-20-40). Les remboursements d'apports ne sont pas des revenus distribués : c'est l'article 112, 1° du CGI, qui subordonne toutefois cette qualification à la répartition préalable de tous les bénéfices et réserves autres que la réserve légale — ce qui est acquis dans une liquidation, où le boni est réparti en même temps.

Mais l'article 161 du CGI ajoute un correctif décisif, systématiquement ignoré :

Le BOFiP (BOI-RPPM-RCM-10-20-40, § 140 à 160) règle les deux configurations : prix d'acquisition supérieur aux apports originaires, et prix d'acquisition inférieur. La conséquence pratique est massive dans une SCI dont les parts ont circulé : entre l'associé fondateur qui a souscrit 3 000 € de capital et celui qui a racheté ces mêmes parts 55 000 € dix ans plus tard, la base imposable peut varier du simple au quadruple pour un même montant reçu. Voyez à ce sujet notre guide de la cession de parts de SCI.

Conservez les justificatifs d'acquisition. Pour opposer l'article 161, il faut prouver le prix payé : acte de cession de parts, acte de donation avec évaluation, déclaration de succession. Un associé qui ne retrouve pas son acte sera imposé sur la base de l'apport nominal — c'est-à-dire, dans notre exemple, sur 53 000 € de plus que nécessaire (91 471 € au lieu de 38 471 €).

(c) L'assiette du droit de partage

Troisième chiffre, troisième logique. Le droit de partage de l'article 746 du CGI est liquidé, selon l'article 747, sur l'actif net partagé. La Cour de cassation (Cass. com. 26 septembre 2018, n° 16-24.070) a jugé que cet actif net s'entend de ce qui subsiste après paiement des dettes et après remboursement du capital social.

La conséquence est directe : le capital remboursé échappe au droit de partage, tandis que les primes et les réserves non incorporées au capital y restent soumises. C'est développé au chapitre 10.

Boni comptable, boni fiscal, droit de partage : le tableau de synthèse

Trois lectures, trois chiffres, et un seul événement économique. Dans notre exemple, le boni fiscal cumulé des deux associés (175 677,50 €) est inférieur de 53 000 € au boni comptable, uniquement parce que l'un d'eux avait acheté ses parts au prix du marché. Ce n'est pas une optimisation : c'est l'application littérale de l'article 161.

Le mali : qui paie quand il n'y a plus rien

Le mali est la situation symétrique : après réalisation de l'actif, il n'y a pas de quoi rembourser les apports, voire pas de quoi éteindre le passif. Deux règles gouvernent alors la contribution des associés, et elles sont souvent mal énoncées.

• Article 1857 du Code civil : à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'obligation est conjointe et proportionnelle, jamais solidaire — un associé à 40 % ne peut pas être poursuivi pour la totalité de la dette. C'est l'une des différences majeures avec une société en nom collectif, et l'une des erreurs les plus répandues en ligne.
• Article 1858 du Code civil : l'obligation est subsidiaire. Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. Un créancier ne peut donc pas s'adresser directement aux associés tant que la SCI dispose encore d'actifs réalisables.

Sur le terrain, cela donne deux scénarios — et il faut bien les distinguer, parce qu'ils ne reposent pas sur le même texte. Premier scénario, interne : le liquidateur appelle des fonds auprès des associés à hauteur de leur quote-part pour éteindre le passif. Cet appel relève de la contribution aux pertes de l'article 1844-1 du Code civil, qui la détermine « à proportion de sa part dans le capital social […] le tout sauf clause contraire ». Second scénario, externe : les créanciers restés impayés après la clôture agissent contre les associés — et c'est là, et là seulement, que jouent les articles 1857 et 1858, qui régissent l'obligation aux dettes à l'égard des tiers. Les proportions sont les mêmes, le fondement ne l'est pas. Le mécanisme est chiffré au chapitre 9, variante B. Pour le cadre général de cette obligation, voyez notre guide de la responsabilité des associés de SCI.

---

8. Les écritures de partage, pas à pas

Nous y sommes. Le passif externe est éteint, les comptes courants sont remboursés, et il ne reste plus à l'actif qu'un solde de trésorerie, face à des capitaux propres du même montant. Le partage consiste à transformer ces capitaux propres en dettes envers les associés, puis à payer ces dettes.

Étape 1 — Constater la dette de remboursement du capital

On solde le compte 101 par le débit, en créditant le compte 4567 « Associés – Capital à rembourser ». Ce compte matérialise la dette de la société envers ses associés entre la décision de remboursement et le versement effectif. À ce stade, aucun argent n'a bougé : on a simplement requalifié du capital propre en dette.

Étape 2 — Constater la dette de répartition du boni

Même logique pour les capitaux propres restants. On solde par le débit les réserves (106), le report à nouveau créditeur (110) et le résultat de la période de liquidation (120), en créditant le compte 457. Si le report à nouveau est débiteur (compte 119), il vient au crédit de l'écriture : il diminue d'autant le boni à répartir.

Étape 3 — Les virements

Deux virements, deux écritures, dans cet ordre. Ce sont eux qui vident le compte 512.

Si la SCI applique un prélèvement à la source sur le boni versé, la fraction correspondante du compte 457 n'est pas soldée par la banque au profit de l'associé mais par le crédit d'un compte d'État (442 « État – impôts et taxes recouvrables sur des tiers »), reversé ensuite au Trésor. Le contrôle final reste identique : ce compte doit lui aussi être à zéro avant la radiation.

Le sens inverse : les écritures de mali

Quand l'actif net est négatif, les écritures se retournent. Le liquidateur appelle des fonds auprès des associés à proportion de leurs parts ; les versements reçus alimentent la trésorerie et permettent d'éteindre le passif. Puis, une fois tout payé, les capitaux propres résiduels — négatifs — se soldent entre eux : le capital social absorbe la perte finale.

Aucun associé ne reçoit rien : leur apport est perdu, et ils ont en outre dû remettre des fonds. C'est chiffré intégralement à la variante B du chapitre suivant.

Le contrôle final : un bilan vide

---

9. Cas chiffré complet d'un bilan de liquidation : de la dissolution au dernier virement

Les huit chapitres précédents ont posé la méthode. Celui-ci l'applique, du bilan de dissolution au dernier virement, sur une SCI à l'IS détenue par deux associés. Prenez une calculatrice : chaque ligne qui suit est recalculable, et c'est le seul moyen honnête de vérifier qu'on a compris la mécanique.

Les données de départ

Historique des parts, décisif pour la suite : l'associé A est fondateur, il a souscrit ses 600 parts à la constitution pour 3 000 €. L'associé B a racheté ses 400 parts à un associé sortant en 2021 pour 55 000 €, alors que leur valeur nominale n'est que de 2 000 €.

Étape 1 — Le bilan de dissolution (au 30 juin 2026)

Bilan illustratif : l'historique des exercices antérieurs (amortissement du prêt initial, mises en réserve successives) n'est pas détaillé, seuls comptent ici les soldes à la date de dissolution.

À ce stade, les coûts de sortie identifiés au chapitre 2 sont chiffrés dans l'annexe du bilan de dissolution : IRA 2 100 €, mainlevée 700 €, honoraires du liquidateur et de l'expert-comptable 1 800 €, formalités et annonces légales 480 €. Ils ne sont pas encore comptabilisés, mais ils sont connus — et ils seront tous décaissés avant la clôture.

Étape 2 — La cession de l'immeuble (acte du 15 septembre 2026)

Plus-value comptable = 380 000 − 204 000 = 176 000 €. Le détail de ce triptyque est démontré dans notre guide des écritures de vente d'immeuble ; le régime de la plus-value en SCI à l'IS — plus-value professionnelle, réintégration des amortissements — y est traité en détail.

Étape 3 — Apurement du passif

Le détail du coût réel des annonces légales, du greffe et du guichet unique pour une dissolution est chiffré dans notre guide dissolution et liquidation d'une SCI : la ligne de 480 € retenue ici est une hypothèse de travail.

Étape 4 — L'IS de la période de liquidation

Une précision indispensable avant de calculer : la période de liquidation retenue ici court du 1^er juillet 2026 au 30 juin 2027, soit douze mois pleins. Ce n'est pas un détail de mise en scène. Le plafond de 42 500 € du taux réduit s'entend, selon la lettre du b du I de l'article 219 du CGI, « par période de douze mois » : il doit donc être ajusté prorata temporis dès que la période d'imposition est plus courte. Si la liquidation avait été bouclée en six mois, le plafond serait tombé à 21 250 € et l'IS de notre exemple à 21 250 × 15 % + 149 320 × 25 % = 40 517,50 €, soit 2 125 € de plus — avec toute la cascade qui suit décalée d'autant. Vérifiez la durée de votre propre période avant de recopier le calcul ci-dessous.

Le taux réduit d'IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice par période de douze mois suppose que les conditions du b du I de l'article 219 du CGI soient remplies : chiffre d'affaires de l'exercice n'excédant pas 10 000 000 €, capital entièrement libéré et détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques (ou par une société elle-même détenue à 75 % par des personnes physiques). Ce plafond de 42 500 €, en vigueur depuis 2023, n'a pas été relevé par la loi de finances pour 2026. Écritures : débit 695 / crédit 444 pour 38 392,50 €, puis débit 444 / crédit 512 au paiement.

Étape 5 — Remboursement des comptes courants

Débit 45511 (A) 25 000 € + débit 45512 (B) 15 000 € / crédit 512 : 40 000 €. Ce n'est pas du boni, ce n'est pas imposable : c'est de l'argent prêté qui revient.

Étape 6 — Le point de trésorerie avant partage

Étape 7 — Boni comptable et écritures de partage

Boni comptable = 233 677,50 − 5 000 = 228 677,50 €. Répartition selon les parts : A (60 %) → 137 206,50 € ; B (40 %) → 91 471,00 €.

Bilan de clôture : vide. Plus d'immobilisation, plus de trésorerie, plus de dette, plus de capitaux propres. Le compte définitif peut être soumis aux associés.

Étape 8 — Ce que touche vraiment chaque associé

Regardez les deux dernières lignes. L'associé A reçoit 165 206,50 € et en conserve 118 693,46 €. L'associé B reçoit 108 471,00 €, nettement moins, et en conserve pourtant 94 104,31 € — parce que les 55 000 € qu'il avait payés pour ses parts sortent de la base imposable en application de l'article 161 du CGI. Sans cette règle, il aurait été imposé sur 91 471 € au lieu de 38 471 €, soit 16 642 € de prélèvements en plus. Peu d'associés savent que cette ligne existe.

Le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % retenu ici (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS pour 2026) est une hypothèse : l'option pour le barème progressif peut être plus favorable selon la tranche marginale de l'associé, et la SCI peut avoir à opérer un prélèvement à la source lors du versement. Le sujet est traité dans nos guides PFU en SCI à l'IS et dissolution et liquidation d'une SCI.

Variante A — Vente à 250 000 € au lieu de 380 000 €

Une seule donnée change. Voici la cascade complète, recalculée :

Vendre 130 000 € moins cher ne produit pas un mali, et c'est important à comprendre : le boni chute de 97 693 €, mais il reste largement positif. Pourquoi ? Parce que cette SCI a accumulé 96 500 € de réserves et de report à nouveau et n'a plus que 70 000 € de dette bancaire. Le mali n'apparaît que lorsque l'actif réalisé ne couvre plus le passif. Question de structure de bilan, donc, pas seulement de prix de vente. Autre effet de bord, mais il est conditionnel : l'IS tombe cette fois intégralement dans la tranche à 15 % (40 570 € < 42 500 €) parce que notre période de liquidation couvre douze mois. Sur une période de six mois, le plafond proratisé de 21 250 € ferait réapparaître la tranche à 25 % et l'IS remonterait à 21 250 × 15 % + 19 320 × 25 % = 8 017,50 €, ramenant le résultat net à 32 552,50 € et le boni comptable à 129 052,50 €.

Variante B — Le vrai scénario de mali

Reprenons la même SCI, mais avec une histoire différente : en 2023, elle a refinancé son immeuble pour financer des travaux dans une autre opération, portant son emprunt à un capital restant dû de 260 000 €. Les exercices ont été déficitaires (report à nouveau débiteur de 101 500 €), la trésorerie est tombée à 4 000 €, et le marché s'est retourné : l'immeuble se vend 250 000 €.

L'IRA contractuelle passe à 7 800 € (3 % de 260 000 €) et les intérêts courus à 1 300 €. Voici le compte de trésorerie de la liquidation :

Deux conséquences pour les associés, cumulatives :

Le mali comptable ressort à 67 580 €, soit l'actif net final (− 62 580 €) diminué du capital social (5 000 €). Il correspond à l'euro près à la somme des pertes supportées par les deux associés. Le contrôle fonctionne donc dans les deux sens, même quand tout va mal.

Mécanique comptable de clôture : le liquidateur appelle 22 580 € (débit 512 / crédit 4551), paie l'intégralité du passif externe, puis les associés abandonnent leurs comptes courants — les 40 000 € initiaux plus les 22 580 € remis, soit 62 580 € (débit 4551 / crédit 778). Ce produit porte le résultat de la période à 96 500 € : 33 920 € avant abandon (46 000 de plus-value − 1 300 d'intérêts − 7 800 d'IRA − 2 980 de charges du compte 622), puis 33 920 + 62 580 = 96 500 €. C'est bien ce résultat-là, et non les 33 920 € d'avant abandon, qui se confronte au déficit reportable. Il est intégralement absorbé (96 500 < 101 500) et le plafonnement de l'imputation des déficits — un million d'euros, puis 50 % de la fraction excédentaire — n'est évidemment pas atteint à cette échelle. Une réserve de méthode : nous faisons ici l'hypothèse que le report à nouveau débiteur comptable de 101 500 € correspond à un déficit fiscal reportable du même montant. Les deux notions ne se confondent pas — vérifiez votre suivi de déficits avant de conclure à un IS nul. Reste l'écriture finale : débit 101 pour 5 000 €, débit 120 pour 96 500 €, crédit 119 pour 101 500 €. Tous les comptes sont à zéro. Le bilan de clôture est vide, même dans le pire des scénarios.

Rappel de droit : les fonds appelés ci-dessus par le liquidateur relèvent de la contribution aux pertes entre associés (art. 1844-1 C. civ.). Si un créancier reste impayé et agit lui-même, on change de fondement : l'obligation aux dettes des associés d'une SCI à l'égard des tiers est indéfinie et proportionnelle aux parts, jamais solidaire (art. 1857 C. civ.). L'associé B ne peut pas être poursuivi pour les 22 580 € : sa part est de 9 032 €, et pas un euro de plus. Le créancier doit en outre avoir préalablement et vainement poursuivi la société (art. 1858 C. civ.) avant de se retourner contre lui.

---

10. Le droit de partage : la seule assiette correcte

C'est le point le plus souvent faux dans les contenus disponibles en ligne, simulateurs compris. Deux erreurs y sont commises presque systématiquement, et elles ne vont pas dans le même sens.

Le principe : 2,50 % sur l'actif net partagé

L'article 746 du CGI soumet les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %. L'article 747 précise que ce droit est liquidé sur le montant de l'actif net partagé.

Le partage des biens d'une SCI dissoute entre ses associés entre bien dans ce champ : c'est un partage entre coassociés.

Erreur n° 1 : appliquer le taux réduit de 1,10 %

Erreur n° 2 : appliquer 2,5 % sur l'actif brut, ou sur le capital remboursé

C'est la vraie subtilité, et elle est jurisprudentielle. La Cour de cassation (Cass. com. 26 septembre 2018, n° 16-24.070) a jugé que « l'actif net partagé » de l'article 747 du CGI s'entend de l'actif subsistant après paiement des dettes et après remboursement du capital social.

Il en résulte une règle simple à retenir :

Application à notre cas chiffré

Sur qui pèse ce droit ? Sur les copartageants. Deux pratiques coexistent : ou bien il est prélevé sur les sommes revenant à chaque associé — l'hypothèse retenue dans notre cas chiffré, d'où la ligne « quote-part du droit de partage » du tableau final —, ou bien la société l'acquitte avant le partage, auquel cas il gonfle les charges de liquidation et diminue d'autant l'actif net partagé. Choisissez une méthode, écrivez-la dans le compte définitif, et tenez-vous-y.

Deux actes, deux régimes. Ne confondez pas l'acte de dissolution et l'acte de partage. Depuis le 1^er janvier 2020, l'acte constatant la dissolution d'une société qui ne porte aucune transmission de biens n'est plus soumis à la formalité de l'enregistrement (article 635, 1, 5° du CGI, modifié par la loi de finances pour 2020) ; s'il est présenté volontairement, il est enregistré gratuitement (article 811, 2° du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, en vigueur depuis le 1^er janvier 2019 — l'ancien droit fixe de 375 € ou 500 € a disparu). En revanche, l'acte qui constate le partage reste soumis à l'enregistrement dans le mois, et c'est lui qui supporte le droit de 2,50 %. Demandez au rédacteur de l'acte de confirmer la qualification : une approximation, ici, se paie en rappel de droits.

Sur le lien entre capital social et fin de vie de la société, voyez également nos guides capital social d'une SCI et sortir d'une SCI — ce dernier traite du départ d'un associé seul, situation à ne pas confondre avec la fin de la société elle-même.

---

11. Obligations déclaratives finales et erreurs à éviter

Le bilan de liquidation ne se termine pas au dernier virement. Restent trois obligations qui conditionnent la radiation et, souvent, le montant réel du boni : la déclaration de résultat de cessation, l'éventuelle régularisation de TVA sur l'immeuble, et la conservation du dossier. Voici ce qu'il faut avoir traité avant de déposer les comptes définitifs au greffe.

La déclaration de résultat de cessation

La dissolution vaut cessation d'entreprise. Pour une SCI soumise à l'IS, l'article 221, 2 du CGI renvoie aux dispositions de l'article 201, 1 et 3 : imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et dépôt de la déclaration de résultat dans un délai de 60 jours. Le BOFiP (BOI-IS-CESS-10 et BOI-BIC-CESS-40, § 110) précise le point de départ : le délai court du jour de la fermeture définitive des établissements, et il en va ainsi « dans le cas d'une société dissoute, quelle que soit la date de l'acte de dissolution, sous réserve des règles particulières prévues en matière de liquidation prolongée ».

Cette réserve n'est pas anecdotique pour une SCI : dès que la liquidation s'étale sur plusieurs exercices — le cas le plus fréquent quand l'immeuble met des mois à se vendre —, le régime de la liquidation prolongée prend le relais (BOI-BIC-CESS-30-10). Sa logique : le liquidateur déclare chaque année le résultat de la période écoulée, sur lequel une imposition est établie ; à la clôture, après approbation des comptes définitifs, il déclare le résultat d'ensemble de la liquidation, que l'administration compare au total des impositions annuelles — l'excédent est imposé, l'insuffisance donne lieu à dégrèvement. Demandez à votre service des impôts des entreprises quel régime s'applique à votre calendrier avant d'arrêter une date de dépôt.

Attention à ne pas confondre trois déclarations distinctes :

Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, le raisonnement n'est pas le même et beaucoup de contenus s'y trompent. L'obligation de déposer la déclaration 2072 découle de l'article 172 bis du CGI et de l'article 46 C de l'annexe III au CGI : tant que la société existe, elle déclare. L'article 202 ter du CGI, lui, ne vise pas la dissolution mais le cas où une société de l'article 8 cesse d'être soumise à ce régime — typiquement une option pour l'IS ou un changement d'objet ou d'activité réelle — et impose alors, dans les 60 jours, le bilan d'ouverture et la déclaration des résultats non encore imposés.

Pour la dissolution d'une SCI à l'IR, le point de départ du délai de dépôt de la dernière 2072 fait l'objet d'énoncés divergents dans les sources secondaires : certaines retiennent 60 jours à compter de la dissolution, d'autres à compter de la clôture de la liquidation. Vérifiez ce point sur impots.gouv.fr ou auprès de votre service des impôts des entreprises avant de retenir une date — nous préférons vous dire que le point est incertain plutôt que de vous donner un chiffre que vous prendriez pour argent comptant. Ce qui est certain, en revanche : la SCI reste tenue de déclarer tant qu'elle n'est pas radiée.

Dans les deux cas, la comptabilité de la période de liquidation doit rester exploitable : le FEC reste exigible dans les mêmes conditions qu'en exploitation normale, et l'administration peut le demander après la radiation, dans les délais de reprise. Un fichier perdu parce que « la société n'existe plus » n'est pas une excuse recevable.

La régularisation de TVA sur immeuble

Si la SCI avait opté pour la TVA sur la location de locaux professionnels et déduit la taxe grevant l'acquisition ou la construction de l'immeuble, la fin de vie de la société peut déclencher une régularisation globale. Le mécanisme figure à l'article 207, II et III de l'annexe II au CGI : la TVA déduite sur un immeuble se régularise par vingtièmes, sur une période de vingt années y compris l'année d'acquisition (BOFiP, division BOI-TVA-DED-60-20 sur les régularisations).

Quatre nuances à intégrer avant le moindre calcul :

• Tout dépend du régime TVA de la vente elle-même. Une cession exonérée oblige à reverser la taxe déduite à hauteur des vingtièmes restant à courir ; une cession soumise à la TVA, de plein droit ou sur option de l'article 260, 5° bis du CGI, écarte ce reversement et peut même ouvrir droit à une déduction complémentaire.
• La cession de l'immeuble à un autre assujetti qui poursuit l'activité locative peut relever de la dispense de l'article 257 bis du CGI (transmission d'une universalité totale ou partielle de biens), auquel cas le repreneur est réputé continuer la personne du cédant et la régularisation n'est pas due chez le vendeur. Cette qualification est technique et se vérifie au cas par cas.
• Lorsque le bien cédé constitue également une immobilisation chez l'acquéreur, le 3 du III de l'article 207 de l'annexe II permet au cédant de lui transférer une fraction de la TVA initiale, à proportion de la période de régularisation non écoulée. C'est un point de négociation réel dans l'acte, pas un détail comptable.
• La jurisprudence administrative a retenu que la seule désaffectation d'un immeuble conservé au patrimoine ne caractérise pas, à elle seule, une cessation d'utilisation à des opérations ouvrant droit à déduction. Un immeuble simplement vide ne déclenche donc pas mécaniquement la régularisation.

Faites établir ce calcul par un professionnel : sur un immeuble acquis 300 000 € HT il y a douze ans, l'enjeu se compte en dizaines de milliers d'euros, et il conditionne directement le montant du boni. Voyez aussi nos guides SCI et TVA et TVA sur la cession d'un immeuble de SCI.

Les huit erreurs qui coûtent le plus cher

---

12. FAQ — Bilan de liquidation d'une SCI