SCI et expulsion d'un locataire : la procédure complète (2026)

Entre le premier loyer impayé et la remise des clés par un commissaire de justice, il s'écoule rarement moins d'un an. Personne ne décide d'expulser : on enclenche une mécanique d'actes datés, et chacun d'eux peut casser la chaîne. Une mention manquante dans le commandement de payer. Une commission départementale qu'on n'a pas saisie. Une notification arrivée cinq semaines avant l'audience au lieu de six. À chaque fois, la demande est déclarée irrecevable et il faut repartir de plus loin. Ajoutez la trêve hivernale, qui tombe généralement au pire moment, et un préfet qui a le droit de refuser la force publique.

Deux règles s'ajoutent quand le bailleur est une SCI, et je constate qu'elles surprennent à peu près tous les gérants qui nous écrivent. La première tient à un mot : votre SCI est une personne morale. Sauf si elle est strictement familiale, elle doit saisir une commission départementale et patienter deux mois avant de pouvoir assigner — un particulier, lui, en est dispensé. La seconde est fiscale : un impayé ne se traite pas du tout de la même façon à l'IR et à l'IS, et j'ai vu des SCI déclarer année après année des loyers qu'elles n'avaient jamais vus arriver sur le compte. Ce guide déroule la procédure acte par acte, avec les délais applicables en 2026, les coûts réels et les écritures.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, code des procédures civiles d'exécution, code pénal, CGI, BOFiP). Mis à jour le 4 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Avant la procédure d'expulsion : les trois mois qui décident de tout

Un dossier d'expulsion se gagne ou se perd avant le premier acte de commissaire de justice. Le gérant qui a relancé par écrit dès le huitième jour, déclaré son sinistre dans les délais et gardé la trace de chaque échange se présente devant le juge avec un dossier qui tient. Celui qui a laissé filer six mois « pour ne pas envenimer les choses » arrive avec 5 000 € d'arriéré, une garantie déchue faute de déclaration dans les délais, et un locataire qui a eu tout le temps de préparer sa défense.

La relance et la mise en demeure

Tout se fait par écrit, dès le début : un courriel de rappel dans les huit jours, une lettre recommandée avec accusé de réception au bout d'un mois. La mise en demeure fait trois choses à la fois. Elle date le point de départ des intérêts de retard. Elle rend indiscutable le fait que le locataire connaissait sa dette. Et elle devient la première pièce du dossier judiciaire, celle que le juge lira en premier. Le gérant de la SCI écrit ici au nom de la société : en-tête de la SCI, adresse du siège social, signature ès qualités. Jamais depuis une boîte mail personnelle.

Autre point, tout bête, que je vois rater une fois sur trois : arrêtez d'émettre des quittances de loyer pour les mois non payés. Une quittance vaut reconnaissance du paiement. La délivrer par automatisme, ou parce que le logiciel l'envoie tout seul, revient à fabriquer une preuve contre sa propre SCI — et l'avocat d'en face la produira à l'audience.

Le plan d'apurement : à privilégier, à formaliser

Je le dis sans détour : un locataire qui encaisse un accident de parcours — licenciement, séparation, arrêt maladie long — puis retrouve un revenu vaut infiniment mieux qu'un logement vide pendant dix-huit mois. Faites le calcul sur un loyer de 850 € : un plan d'apurement à 950 € par mois (le loyer courant plus 100 € d'arriéré) solde 1 700 € de dette en dix-sept mois, sans un euro de frais de procédure. La même dette portée jusqu'à l'expulsion coûte dix fois plus. Un plan écrit, signé, avec un échéancier que le locataire peut réellement tenir, reste dans la grande majorité des cas la meilleure issue économique pour la SCI. Bonus procédural : si le plan est rompu et que la procédure reprend, le juge voit un bailleur qui a joué le jeu, et cela pèse au moment d'accorder ou non des délais de grâce.

Un mot sur la rédaction, parce que c'est là que ça se joue. Un plan dans lequel le bailleur renonce expressément au bénéfice de la clause résolutoire prive la SCI de son seul vrai levier. Écrivez une suspension des poursuites tant que l'échéancier est respecté, pas une renonciation.

Mobiliser les garanties : caution, GLI, Visale

Voilà l'étape que l'on oublie le plus souvent, et de très loin la plus chère à oublier. Chaque garantie a son propre calendrier de déclaration ; dépasser le délai, c'est perdre la garantie.

Côté Visale, les plafonds 2026 sont de 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € en zone 2 et 1 365 € en zone 3, charges comprises — et le montant réellement garanti est le plus faible des deux entre ce plafond de zone et 50 % des ressources nettes du locataire. Attention au contresens le plus fréquent : ce n'est pas une garantie « à hauteur du plafond, le surplus restant à votre charge ». Si le bail est signé au-dessus du montant inscrit sur le visa, le cautionnement ne couvre pas le bail du tout, et la SCI se retrouve sans aucune garantie. Faites redélivrer un visa au bon montant avant la signature. Pour arbitrer entre les dispositifs avant de signer un bail, nos guides sur la caution du locataire en SCI et l'assurance PNO et GLI comparent les coûts et les exclusions.

Signalement à la CAF et saisine de la CCAPEX

Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler l'impayé à l'organisme payeur — CAF ou MSA — dans les deux mois qui suivent la constitution de l'impayé, en justifiant qu'il poursuit le recouvrement de sa créance par tous les moyens (article R824-4 du code de la construction et de l'habitation). L'organisme payeur informe alors la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et engage la mise en place d'un plan d'apurement. Il décide ensuite du maintien ou non de l'aide : elle est maintenue de plein droit si l'allocataire est de bonne foi, et l'organisme apprécie dans les autres cas (article L824-2 du même code). Le signalement conditionne donc directement une partie de vos encaissements futurs — et son omission dans le délai expose le bailleur aux sanctions de l'article R824-6.

Second circuit, à ne surtout pas confondre avec le premier. L'article 24, I, de la loi de 1989 prévoit que, lorsque l'impayé dure deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer hors charges, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés à la CCAPEX par le commissaire de justice lui-même. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces seuils sont dans la loi ; ils ne dépendent plus d'un arrêté préfectoral variable d'un département à l'autre.

La symétrie mérite d'être vue en face. Les bailleurs que la loi dispense de saisir la commission — particuliers et SCI familiales — sont précisément ceux dont le commissaire de justice signale le commandement d'office. Les autres, dont votre SCI si elle n'est pas exclusivement familiale, doivent saisir eux-mêmes la commission, puis attendre deux mois avant d'assigner. Cette seconde obligation commande la recevabilité de toute la suite : elle a droit à son propre chapitre, juste après.

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2. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Tout part de cet acte. Il est délivré par un commissaire de justice — l'ancien huissier —, jamais par lettre recommandée, et il doit viser expressément la clause résolutoire du bail. Un « commandement de payer » qui ne vise pas cette clause reste une simple mise en demeure : il ne déclenche aucun délai de résiliation de plein droit. Précisez-le au commissaire de justice quand vous commandez l'acte.

Une clause désormais imposée par la loi

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». La clause résolutoire a donc cessé d'être un choix de rédaction : dans les baux signés depuis l'entrée en vigueur du texte, elle est là, que le modèle utilisé la prévoie ou non. Reste le cas des baux plus anciens. Si le vôtre date de 2016 et ne comporte aucune clause résolutoire, la résiliation de plein droit vous est fermée : il faudra demander au juge une résiliation judiciaire, qu'il n'accorde qu'en présence d'un manquement suffisamment grave — et l'appréciation lui appartient. Ouvrez votre bail avant d'ouvrir la procédure. Notre modèle de bail pour SCI et le guide SCI et bail d'habitation reprennent les clauses à sécuriser.

Six semaines ou deux mois : la question qui piège tout le monde

La clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce délai de six semaines a remplacé les deux mois antérieurs. Mais la Cour de cassation, dans un avis n° 15007 du 13 juin 2024 (3^e chambre civile, demande n° K 24-70.002, publié au bulletin), a jugé que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » à la date d'entrée en vigueur de la loi.

Trente secondes qui sauvent six mois : attention au mot « renouvelé », qui trompe beaucoup de gérants. La tacite reconduction de l'article 10 de la loi de 1989 prolonge le même contrat : un bail de 2019 reconduit en 2025 conserve la clause qui stipule deux mois. Seul un renouvellement par contrat nouveau, avec de nouvelles stipulations, fait basculer à six semaines. Avant de commander l'acte, ouvrez le bail, lisez la date de signature et la rédaction exacte de la clause. Compter six semaines sur un bail de 2019 qui stipule deux mois, c'est assigner trop tôt, perdre la résiliation de plein droit et recommencer. Votre commissaire de justice fait cette vérification pour vous — à condition que vous lui envoyiez le bail complet, avenants compris, et pas seulement le décompte de la dette.

Les mentions obligatoires du commandement

L'article 24, I, énumère les mentions que l'acte reproduit à peine de nullité — l'omission d'une seule suffit à faire tomber le commandement, et avec lui toute la procédure. Le commandement doit notamment indiquer :

• le délai dont dispose le locataire pour payer (six semaines ou deux mois selon le bail) ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte détaillé de la dette, poste par poste, en principal, charges et accessoires ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de saisine du juge, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation et d'expulsion ;
• la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, avec ses coordonnées ;
• la mention du droit de saisir le juge pour demander des délais de paiement.

Le décompte est le point faible habituel. « Environ 4 200 € » : voilà de quoi faire tomber l'acte. Il faut du mois par mois, loyer, charges, régularisations, encaissements partiels imputés dans l'ordre. Une comptabilité de SCI tenue à jour, avec lettrage des encaissements et balance par locataire, se transforme ici en pièce de procédure. C'est le moment de l'année où le gérant qui saisissait ses loyers au fil de l'eau remercie sa rigueur.

Notifier la caution dans les quinze jours

Quand un cautionnement garantit le bail, le commandement doit être notifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. Passé ce délai, la caution reste tenue de la dette principale, mais plus des pénalités ni des intérêts de retard. La plupart des gérants découvrent la règle au pire moment : le jour où la caution accepte de régler l'arriéré et refuse tout le reste. Donnez l'instruction au commissaire de justice en même temps que vous commandez l'acte, pas après.

Le commandement délivré, le compteur tourne. Sauf que si le bailleur est une SCI, un second compteur doit démarrer le même jour. Et celui-là, presque personne ne le connaît.

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3. La saisine de la CCAPEX : le piège n° 1 des SCI

Cherchez « expulsion locataire procédure » : vous trouverez des dizaines d'articles très corrects, et aucun ne mentionnera ce qui suit. Rien d'anormal, ils s'adressent au bailleur particulier, qui n'est pas concerné. Votre SCI, elle, l'est de plein fouet.

Votre SCI est-elle dispensée ?

Ouvrez vos statuts et regardez qui détient des parts. L'exception vise les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Le degré se compte en remontant jusqu'au tronc commun puis en redescendant : enfant (1er degré), frère, sœur ou grand-parent (2e), oncle, tante, neveu, nièce (3e), cousin germain, grand-oncle, petit-neveu (4e). Le cousin issu de germain, lui, est au sixième degré. Un seul associé de ce genre, même avec une part sur mille, et la SCI bascule dans le régime commun.

La sanction ne se négocie pas. Une SCI non familiale qui assigne sans avoir saisi la commission, ou qui assigne six semaines après la saisine au lieu de deux mois, voit sa demande déclarée irrecevable. Comptez en mois, jamais en semaines : le texte dit « deux mois », et deux mois ne valent pas huit semaines. Pas rejetée au fond : irrecevable. Il faut tout reprendre — saisir la commission, laisser courir deux mois, faire redélivrer une assignation, attendre une nouvelle date d'audience. Comptez trois à six mois perdus, quelques centaines d'euros d'actes à repayer, et pendant ce temps la dette qui monte de 850 € par mois.

Saisir la commission dès le commandement de payer

La parade tient en une ligne à ajouter à votre process : le jour où vous faites délivrer le commandement de payer, saisissez la CCAPEX, si votre SCI n'est pas exclusivement familiale. Les deux mois d'attente courent alors en parallèle des six semaines du commandement, ils sont absorbés, et vous n'avez pas perdu un jour. C'est typiquement le genre de détail où une SCI familiale et une SCI entre amis ne jouent pas dans la même catégorie.

Conservez la preuve. La saisine s'effectue par voie électronique, via le système d'information relatif à la prévention des expulsions locatives prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 — en pratique la plateforme nationale EXPLOC, à laquelle les commissaires de justice et les secrétariats de CCAPEX sont raccordés. Demandez à votre commissaire de justice l'accusé de réception horodaté et versez-le au dossier : c'est lui qui établit le point de départ des deux mois devant le juge.

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4. L'assignation devant le juge des contentieux de la protection

Le commandement est expiré, la commission est saisie depuis plus de deux mois si votre SCI y était tenue : vous pouvez assigner. C'est l'acte le plus technique de toute la procédure. Il concentre les causes d'irrecevabilité, et il cadre ce que le juge pourra ou non accorder au locataire.

Le juge compétent

Les litiges de bail d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection, magistrat du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve l'immeuble. L'avocat n'est pas obligatoire : le gérant peut agir seul au nom de la SCI, statuts et extrait Kbis en main. Sur le papier, c'est 1 500 € d'économisés. Dans les faits, une demande déclarée irrecevable pour un délai mal compté coûte six mois de loyers perdus, soit trois fois plus. Chacun voit midi à sa porte, mais l'arbitrage me paraît vite fait.

Deux cas voisins qui ne relèvent pas de ce chapitre : si l'occupant n'a jamais eu de bail, la compétence et la procédure changent (voyez squat en SCI) ; et si le conflit oppose la SCI à son propre gérant plutôt qu'au locataire, tout est différent — c'est le sujet de litige avec le gérant d'une SCI.

La notification au préfet : six semaines avant l'audience

L'article 24, III, impose que l'assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Ce délai a été ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023.

Cette notification sert à quelque chose de précis. Elle déclenche un diagnostic social et financier du locataire, réalisé par un opérateur désigné, transmis à la CCAPEX avant l'expiration du délai et versé aux débats. Le juge le lira. À cette occasion, le commissaire de justice communique les coordonnées téléphoniques et électroniques des occupants ainsi que leur situation socio-économique, dans la mesure où il la connaît. Un locataire en défaut depuis quatre mois pour cause de licenciement et un locataire de mauvaise foi n'y apparaissent pas de la même manière — et cela se voit à l'audience.

Ce que la SCI demande au juge

L'assignation contient classiquement quatre chefs de demande :

• Le constat de la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, à la date d'expiration du commandement resté infructueux. À titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave, utile si le commandement est annulé.
• La condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal.
• L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et le sort des meubles selon les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
• La fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux, généralement au montant du loyer et des charges, parfois majorée.

Ajoutez la demande au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile) et la condamnation aux dépens, ainsi que l'exécution provisoire — de droit en première instance, mais qu'il est prudent de solliciter expressément.

L'audience et les délais de grâce

L'audience commence par le contrôle de recevabilité : saisine de la CCAPEX si la SCI y était tenue, notification au préfet dans les six semaines, régularité du commandement. Ce n'est qu'ensuite que le fond est abordé — et le vrai sujet du fond, en pratique, c'est la demande de délais du locataire.

L'article 24, V, permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. La loi du 27 juillet 2023 a posé deux conditions cumulatives : le locataire doit être en situation de régler sa dette, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La seconde a changé beaucoup de choses. Un locataire qui se présente sans avoir repayé un seul mois ne peut plus espérer trois ans d'étalement, ce qui était courant auparavant.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Deux issues, donc. Le locataire tient l'échéancier jusqu'au bout : la clause est réputée n'avoir jamais joué, le bail continue, l'affaire est close. Ou il manque une échéance : la clause reprend son plein effet, et vous pouvez faire signifier le jugement puis poursuivre l'exécution sans repasser devant le juge. Ce second scénario, souvent redouté par les gérants au moment où le juge accorde les délais, est en réalité le plus rapide qui leur reste.

À côté de ces délais de paiement, le juge peut aussi accorder des délais pour quitter les lieux sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le relogement des occupants ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La loi du 27 juillet 2023 en a réduit la durée : elle ne peut désormais être inférieure à un mois ni supérieure à un an, contre trois mois à trois ans auparavant. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de l'âge, de l'état de santé et de la situation de famille des parties, des circonstances atmosphériques, des diligences accomplies pour se reloger et du droit à un logement décent.

Enfin, l'article L412-2 permet, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, de prolonger de trois mois au plus le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

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5. Le jugement et son exécution : du commandement à la force publique

Le jugement en poche, on se croit arrivé. On est à la moitié. C'est même précisément là, quand l'attention retombe, que les mois se perdent : trois actes à enchaîner, deux délais légaux à subir, et un préfet qui a le droit de dire non.

La signification du jugement

Un jugement ne s'exécute pas tant qu'il n'a pas été signifié par commissaire de justice à la partie condamnée. La signification fait courir le délai d'appel — un mois — et vous donne le titre exécutoire sur lequel toute la suite s'appuie. J'insiste : ne laissez pas un jugement dormir trois semaines dans une pile. Chaque semaine perdue est une semaine d'indemnité d'occupation ajoutée à une créance dont vous ne reverrez probablement jamais la couleur.

Le commandement de quitter les lieux

Le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution pose la règle : l'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.

Ces deux mois ne sont pas intangibles. Le juge peut les réduire, voire les supprimer, quand la procédure de relogement est restée sans effet du fait du locataire. Le délai tombe également lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou que les occupants sont entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

À ce stade encore, le commissaire de justice notifie le commandement au représentant de l'État dans le département (article L412-5 du code des procédures civiles d'exécution) : la CCAPEX est informée, le locataire est avisé des dispositifs d'accompagnement qu'il peut mobiliser. Lisez bien la suite du texte, elle a des conséquences très concrètes. À défaut de notification, le délai de deux mois est suspendu. L'acte n'est pas nul, mais le compteur ne tourne pas — et vous pouvez attendre quatre mois en croyant en attendre deux. Réclamez la copie de la notification en même temps que celle du commandement, et vérifiez sa date.

La demande de délais devant le juge de l'exécution

Le locataire peut, après le jugement, saisir le juge de l'exécution d'une demande de délais sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 déjà cités — dans la même fourchette d'un mois à un an. Il peut également invoquer l'article 1343-5 du code civil, qui autorise le juge à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Ces deux demandes sont distinctes : la première porte sur l'occupation, la seconde sur la dette.

La réquisition de la force publique

Le délai du commandement expire, le locataire est toujours là : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion, puis adresse au préfet une demande de concours de la force publique. C'est le point du calendrier où les dossiers dérapent le plus souvent.

L'administration a deux mois pour répondre. Ce n'est pas une construction de la jurisprudence, mais attention à ne pas se tromper d'article : c'est la partie réglementaire du code des procédures civiles d'exécution qui le prévoit. L'article R153-1 dispose que toute décision de refus est motivée, que « le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus », et que ce refus est porté à la connaissance du créancier par le commissaire de justice. Dans les départements tendus, le refus est monnaie courante — trouble à l'ordre public, absence de solution de relogement pour une famille avec enfants scolarisés, et le dossier reste en attente.

Refus ne veut pas dire fin de partie, et c'est le point que trop de gérants ignorent. C'est ici que l'article L153-1 intervient, et lui seul : il pose que l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires, que le refus de l'État ouvre droit à réparation, et il renvoie depuis 2023 à un décret en Conseil d'État le soin de préciser les modalités d'évaluation de cette réparation. Votre SCI peut engager un recours indemnitaire devant le tribunal administratif. Sur une indemnité d'occupation de 850 € et douze mois d'attente, l'enjeu dépasse 10 000 € : cela vaut la peine d'être demandé.

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6. La trêve hivernale : ce qu'elle suspend vraiment

L'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution est d'une clarté rare : « il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante », à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Ce que la trêve suspend — et ce qu'elle ne suspend pas

La trêve n'est donc pas un temps mort où la procédure s'arrête : c'est un mur qui se dresse uniquement devant la dernière étape. Prenez deux dossiers identiques, et faites le calcul exact plutôt qu'à vue de nez. Le premier fait délivrer son commandement de quitter les lieux le 15 octobre : le délai de deux mois de l'article L412-1 court jusqu'au 15 décembre, l'expulsion serait donc possible à cette date — sauf que la trêve la bloque jusqu'au 1^er avril. Trois mois et demi perdus du seul fait de la trêve. Le second délivre le sien le 5 avril : son délai de deux mois l'amène au 5 juin, et il exécute alors sans obstacle. Pour échapper entièrement à la trêve, il fallait délivrer le commandement avant le 1^er septembre, soit plus de six semaines avant le 15 octobre du premier dossier. C'est pour cette raison exacte que je répète de ne jamais reporter un acte « d'un mois ou deux, ça ne change rien » : entre septembre et octobre, ce mois-là en vaut quatre.

Les exceptions

L'article L412-6 tient en trois alinéas, mais il ne dit pas tout : les deux articles qui le suivent immédiatement dans la même section du code en écartent l'application dans deux hypothèses supplémentaires. Voici les cinq cas, et rien qu'eux — les longues listes que l'on trouve en ligne mélangent allègrement des régimes qui n'ont rien à voir entre eux.

• Relogement assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille : le sursis ne s'applique pas (alinéa 1er).
• Introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte : le sursis est écarté de plein droit (alinéa 2). C'est la situation du squatteur, jamais celle d'un locataire régulièrement entré puis devenu défaillant.
• Introduction par les mêmes procédés dans tout autre lieu que le domicile (garage, local commercial, terrain) : le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis (alinéa 3). C'est une faculté, pas une exclusion automatique.
• Logements étudiants : l'article L412-7 écarte l'application des articles L412-3 à L412-6 — donc de la trêve — à l'égard des occupants de locaux spécialement destinés au logement des étudiants lorsqu'ils cessent de remplir les conditions qui en ouvraient le bénéfice. C'est la seule exception réellement mobilisable par une SCI, à condition que le bien relève bien de cette catégorie de logements.
• Conjoint, partenaire ou concubin violent : l'article L412-8 écarte les articles L412-1 à L412-7 pour l'expulsion ordonnée sur le fondement du code civil (ordonnance de protection, article 515-9). L'exception est donc bien inscrite dans le code des procédures civiles d'exécution lui-même — mais elle vise une décision du juge aux affaires familiales, jamais une expulsion locative demandée par un bailleur.

Une situation, en revanche, est régulièrement rangée parmi les exceptions à la trêve alors qu'elle n'en est pas : l'évacuation d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité. Elle relève d'une police administrative autonome (articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation), et si l'occupant quitte effectivement les lieux entre novembre et mars, le fondement n'a rien à voir avec l'expulsion locative. Aucun gérant de SCI ne pourra s'en prévaloir contre un locataire qui ne paie plus.

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7. L'expulsion effective : procès-verbal, meubles, reprise du bien

La force publique est accordée, la trêve est passée : cette fois, l'expulsion a lieu. Reste une série de règles d'horaires, d'inventaire et de conservation des meubles qu'il vaut mieux connaître avant de se garer devant l'immeuble, surtout quand on attend ce jour depuis dix-huit mois.

Le jour J

Seul le commissaire de justice conduit l'opération, accompagné selon les cas de la force publique, d'un serrurier et de témoins. Le gérant de la SCI peut assister : il n'a aucun rôle. Il n'ouvre pas la porte, ne déplace pas un carton, n'adresse pas la parole à l'occupant. Je sais que la tentation est forte après des mois d'attente ; un geste de trop et vous basculez dans la qualification pénale examinée au chapitre 11.

L'article L141-1 du code des procédures civiles d'exécution encadre les horaires : aucune mesure d'exécution ne peut être effectuée un dimanche ou un jour férié, sauf autorisation du juge en cas de nécessité, ni commencée avant six heures ou après vingt et une heures. Attention à la nuance : cette dernière dérogation horaire n'est ouverte par le juge que dans les lieux qui ne servent pas à l'habitation. Pour un logement, la fenêtre 6 h – 21 h est donc absolue.

Le procès-verbal d'expulsion

Le commissaire de justice dresse un procès-verbal : description des lieux, inventaire des meubles, lieu où ils sont déposés, sommation faite à la personne expulsée de venir les retirer. Gardez cette pièce précieusement. C'est elle qui vous servira à établir l'état du bien au jour de la reprise et à chiffrer les dégradations locatives, faute d'état des lieux de sortie contradictoire.

Le sort des meubles

L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution pose le principe : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

Ce délai réglementaire est fixé par l'article R433-1 : deux mois non renouvelables. À l'expiration :

• les biens ayant une valeur marchande apparente sont vendus aux enchères publiques, le produit venant en déduction de la dette ;
• ceux qui n'en ont pas sont réputés abandonnés et peuvent être éliminés ;
• les papiers et documents de nature personnelle échappent à cette règle : ils sont placés sous enveloppe scellée et conservés deux ans par le commissaire de justice ;
• la personne expulsée peut contester devant le juge de l'exécution l'appréciation d'absence de valeur marchande, mais seulement dans le mois de la remise ou de la signification de l'acte, à peine d'irrecevabilité.

Ne videz pas l'appartement vous-même. Le procès-verbal d'expulsion ne vous rend pas propriétaire d'un canapé, d'une machine à laver ou de cartons de vêtements. Les jeter avant l'expiration des deux mois vous expose à une action en responsabilité — et, selon la manière, à des poursuites. Le stockage et la garde relèvent du commissaire de justice. La SCI en avance le coût, théoriquement à la charge de la personne expulsée : un garde-meuble représente vite 80 à 150 € par mois qu'il faut anticiper dans la trésorerie.

Serrures, état des lieux et reprise du bien

Le serrurier intervient le jour même, sous le contrôle du commissaire de justice, et le procès-verbal en fait mention. C'est à cette minute précise, et pas avant, que la SCI redevient maîtresse de son bien.

Faites établir dans la foulée un état des lieux de sortie contradictoire — ou, l'occupant étant rarement présent, un constat par commissaire de justice. Sans cette pièce, vous ne pourrez ni imputer les dégradations sur le dépôt de garantie ni en réclamer le surplus. Rappel utile au passage : le dépôt de garantie ne se compense avec les impayés qu'au solde de tout compte, jamais en cours de bail. Le traitement comptable est détaillé dans nos écritures de dépôt de garantie en SCI.

Dernier conseil, et il vaut de l'argent : ne découvrez pas l'état du logement le jour de la reprise. Après dix-huit mois de procédure, une vacance locative de trois mois supplémentaires pour cause de travaux non anticipés achève le cash-flow de la SCI. Profitez des mois d'attente pour faire chiffrer les travaux probables, commander les diagnostics et préparer l'annonce.

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8. Combien coûte une expulsion et combien de temps elle dure

Quand un gérant nous appelle pour un premier impayé, il pose toujours les deux mêmes questions, dans cet ordre : combien ça va me coûter, et quand je pourrai relouer. Voici les ordres de grandeur poste par poste, puis les fourchettes de délais.

Le budget d'une procédure ordinaire

Les montants qui suivent correspondent à ce que l'on constate en 2026 sur un dossier sans complication. Attention à ne pas les prendre pour un tarif : les émoluments des commissaires de justice sont réglementés mais varient selon les diligences, les déplacements et le montant de la créance, et les honoraires d'avocat sont entièrement libres.

L'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution est formel : les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur. Voilà pour le droit. Dans les faits, un locataire expulsé pour insolvabilité ne rembourse à peu près jamais — c'est bien parce qu'il n'avait plus d'argent que la procédure a eu lieu. La SCI avance, la SCI supporte. Bâtissez votre plan de trésorerie sur cette hypothèse-là, et considérez tout recouvrement ultérieur comme une bonne surprise.

Un cas chiffré : la SCI Les Tilleuls

Voilà pourquoi une garantie loyers impayés ou une caution sérieusement vérifiée reste, à mes yeux, la ligne de dépense la plus rentable d'une SCI de rapport. Un seul dossier évité rembourse une décennie de primes. Encore faut-il déclarer le sinistre dans les délais, ce qui nous ramène au premier chapitre.

Combien de temps

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9. Loyers impayés : le volet comptable et fiscal pour la SCI

Aucun guide juridique ne va jusqu'ici, et c'est dommage : pour une SCI, c'est ce chapitre qui sépare un exercice sincère d'un redressement. Le traitement n'a rien de commun d'un régime fiscal à l'autre. Commençons par l'IR, où la règle est simple et pourtant mal appliquée.

SCI à l'IR : on n'impose que ce qui est encaissé

En revenus fonciers, le revenu brut se compose des recettes effectivement perçues par le propriétaire au cours de l'année (article 29 du CGI). Un loyer quittancé mais jamais crédité sur le compte de la SCI n'entre pas dans la base imposable. Deux conséquences concrètes :

• Ne déclarez pas les loyers impayés sur la déclaration 2072, ni dans les quotes-parts que les associés reportent ensuite. L'erreur est extrêmement répandue : le gérant reprend machinalement les douze loyers du bail, et les associés paient de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur de l'argent qui n'est jamais arrivé. Sur 850 € de loyer et huit mois d'impayé, une TMI à 30 % coûte environ 3 200 € d'impôt et de prélèvements en pure perte.
• Il n'existe aucune « déduction pour loyer impayé » : puisque la recette n'a jamais été imposée, il n'y a rien à retrancher. La perte est déjà supportée, elle ne se déduit pas une seconde fois.

En revanche, les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel au titre de l'article 31, I, 1°, e du CGI, qui vise les frais de procédure ainsi que les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, dès lors qu'ils sont effectivement supportés par le propriétaire. Cela couvre les actes de commissaire de justice, les honoraires d'avocat, les frais de constat. Ils s'ajoutent au forfait de 20 € par local prévu pour les autres frais de gestion, ils ne s'y substituent pas. Notre guide des charges déductibles en SCI détaille l'articulation de ces postes.

Si les frais de procédure et les travaux de remise en état creusent un résultat foncier négatif, le mécanisme du déficit foncier peut s'appliquer, dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global. Voyez aussi le cas d'une SCI déficitaire.

SCI à l'IS : constater, provisionner, puis déprécier

Changement complet de logique. À l'IS, la comptabilité d'engagement oblige à constater le produit à la date d'exigibilité du loyer, encaissé ou pas. Le loyer impayé figure donc bien au compte de résultat, et gonfle un résultat imposable auquel ne correspond pas un euro de trésorerie. Sans correction, votre SCI paie 15 % ou 25 % d'IS sur de l'argent qu'elle n'a pas. La correction, c'est la provision.

Pour être déductible, la provision suppose une perte probable, nettement précisée quant à sa nature et à son montant, individualisée créance par créance, et justifiée par des événements en cours à la clôture (article 39, 1, 5° du CGI). Bonne nouvelle : un dossier d'expulsion produit exactement ces justificatifs, du commandement de payer au procès-verbal de carence en passant par la saisine CCAPEX, l'assignation et le jugement. Rangez-les avec la liasse, ce sont eux qu'un vérificateur demandera. Ce qui ne passe pas, en revanche, c'est la provision calculée en pourcentage forfaitaire des loyers ou la provision globale « pour risque locatif » : rejetée à chaque contrôle, sans discussion.

Une dernière subtilité, souvent mal comprise. Quand la créance devient définitivement irrécouvrable, on comptabilise la perte et on reprend la provision. Le résultat net de l'opération est nul : la charge a déjà été prise en amont, l'année de la dotation. Il n'y a pas de second avantage à aller chercher.

Le paramétrage des comptes est détaillé dans nos guides écritures de loyers en SCI et comptabilité SCI. Un guide entièrement consacré à la provision pour créance douteuse est en préparation.

Indemnité d'occupation, CRL et TVA

• Indemnité d'occupation : due de la résiliation à la libération des lieux, elle a la nature d'une indemnité mais suit le régime des loyers pour l'imposition — encaissée en revenus fonciers à l'IR, constatée en produit à l'IS.
• CRL : la contribution annuelle sur les revenus locatifs (articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI), au taux de 2,5 %, est assise sur le montant des recettes nettes perçues au cours de l'exercice, au sens de l'article 234 duodecies du CGI, et vise les locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition — un immeuble achevé exactement quinze ans avant cette date est donc déjà dans le champ. Deux exonérations utiles figurent à l'article 234 nonies : les revenus qui n'excèdent pas 1 830 € par local sur la période d'imposition, et les locations dont les loyers sont soumis à la TVA. Ce qui n'a pas été encaissé n'entre pas dans l'assiette. Vérifiez que votre calcul part bien des encaissements et non des quittancements théoriques — voyez notre guide CRL et SCI à l'IS.
• TVA : si le bien est un local professionnel soumis à la TVA sur option, la taxe collectée sur une créance devenue définitivement irrécouvrable peut être récupérée dans les conditions de l'article 272 du CGI. Le formalisme est strict et souvent négligé : la rectification suppose l'envoi au locataire d'un duplicata de la facture initiale portant la mention que le prix est demeuré impayé et que la TVA correspondante ne peut pas faire l'objet d'une déduction (BOI-TVA-DED-40-10-20). Une simple écriture de perte ne suffit pas. Voyez l'option TVA en SCI et faites valider la démarche.

Ce que les associés doivent savoir

Une expulsion assèche la trésorerie de la SCI pendant que l'échéance d'emprunt, elle, tombe tous les 5 du mois. Il faut donc que quelqu'un remette de l'argent. Faites-le en compte courant d'associé, jamais en apport : c'est remboursable dès que la trésorerie se rétablit, c'est traçable, et cela évite une modification statutaire. Actez aussi la décision d'engager la procédure et le montant des avances en assemblée générale. Un gérant qui mène seul un contentieux à 17 000 € prend un risque personnel dont il se passerait volontiers le jour où un associé lui demandera des comptes.

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10. Frise chronologique de l'expulsion, mois par mois

Le scénario retenu : SCI non familiale — donc soumise à la saisine préalable —, bail signé en 2025 et délai de six semaines, aucun délai de grâce accordé par le juge, premier impayé en janvier. Autrement dit, un dossier bien mené.

Ce que la frise vous dit vraiment : sur toute cette chronologie, quatre délais seulement dépendent de vous. Le temps que vous mettez à réagir au premier impayé. Le temps que vous mettez à commander le commandement de payer. Le temps que vous mettez à assigner une fois les délais expirés. Le temps que vous mettez à faire signifier le jugement. Additionnés, ils représentent couramment six mois — la moitié de la procédure. Tout le reste vous échappe : c'est la loi, ou le rôle encombré du tribunal.

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11. Cinq erreurs qui coûtent des mois à une SCI

Rien d'exotique dans ce qui suit : ce sont les cinq fautes qu'on retrouve dans la plupart des dossiers mal engagés. Aucune n'est irréparable en droit. Toutes se paient en mois de procédure et en milliers d'euros de loyers évaporés.

Erreur 1 : reprendre le logement soi-même

Changer la serrure, couper l'eau ou le compteur électrique, démonter la porte, descendre les meubles sur le trottoir, faire pression sur l'occupant. Chacun de ces gestes relève de l'article 226-4-2 du code pénal : forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions de l'article L153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.

Deux précisions que l'on sous-estime. D'abord, le texte protège tout lieu habité, titre ou pas : un locataire dont le bail a été résilié par jugement reste couvert tant que l'expulsion n'a pas été exécutée dans les formes. Ensuite, la responsabilité pénale est personnelle : c'est le gérant qui comparaît, à titre personnel. Ne comptez pas pour autant sur l'écran de la personne morale — la SCI peut être poursuivie en plus de lui, pour les faits commis pour son compte par son représentant (articles 121-2 et 226-7 du code pénal), et encourt alors l'amende de l'article 131-38, une interdiction d'activité de cinq ans au plus et l'affichage de la décision. Et un gérant condamné sur ce fondement s'expose dans la foulée à une action en responsabilité de ses propres associés. Voyez le rôle du gérant de SCI et la responsabilité des associés.

Erreur 2 : attendre six mois « pour ne pas envenimer »

C'est celle qui coûte le plus cher, et de loin. Chaque mois d'attente ajoute un loyer à une créance déjà mal partie, rend un plan d'apurement moins crédible, et peut faire tomber la GLI dont le délai de déclaration est purement contractuel. Il faut sortir de l'idée qu'un commandement de payer ferme la porte à la négociation : il ne fait que démarrer le compteur juridique. Vous pouvez parfaitement délivrer un commandement au deuxième mois d'impayé et signer un plan d'apurement la semaine suivante.

Erreur 3 : oublier la saisine préalable de la CCAPEX

Votre SCI n'est pas composée exclusivement de parents et alliés jusqu'au quatrième degré ? Alors une assignation délivrée sans saisine préalable de la commission — ou moins de deux mois après — est irrecevable. Le juge le relève, l'affaire tombe, la séquence entière est à refaire. Cette règle est absente des articles grand public parce qu'elle ne vise pas les bailleurs particuliers. Elle vise votre SCI, intégralement.

Erreur 4 : négliger la notification au préfet

Six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. Le commissaire de justice s'en charge quand il est correctement mandaté, mais c'est vous, demandeur, qui devrez le prouver. Réclamez la copie de l'acte de notification et de l'accusé de réception, puis faites le calcul vous-même. Le piège classique : le greffe avance la date d'audience de quinze jours, personne ne recompte, et le délai passe sous les six semaines.

Erreur 5 : laisser prescrire la créance

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 enferme dans une prescription de trois ans les actions dérivant du contrat de location, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Traduction : une SCI qui laisse dormir un arriéré ancien perd le droit d'en réclamer la partie la plus vieille, mois par mois, sans que personne ne l'en avertisse. Le commandement de payer et l'assignation interrompent la prescription, à condition de les délivrer. Une balance âgée par locataire, relue une fois par trimestre, suffit à éviter cette perte silencieuse.

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12. Cas particuliers et questions fréquentes

Huit situations qui sortent du scénario type : gouvernance interne de la SCI, motifs d'expulsion autres que l'impayé, surendettement du locataire, voies d'exécution menées en parallèle. Les questions de procédure pure sont regroupées dans la FAQ, en bas de page.