Réévaluation libre du bilan d'une SCI à l'IS : intérêt et coût fiscal (2026)

Un immeuble acheté 300 000 € il y a quinze ans figure toujours à 300 000 € au bilan, amorti de moitié, alors qu'il en vaut 550 000. Au passif, les capitaux propres tournent autour de 40 000 €. Sur le papier, la SCI ressemble à une coquille endettée ; dans la réalité, elle détient un actif net de plus de 430 000 € avant impôt latent, et encore près de 340 000 € une fois la fiscalité latente déduite. La réévaluation libre existe précisément pour rétablir cette vérité comptable — et elle est parfaitement légale, y compris pour une société qui se porte bien.

Il y a un prix, et presque personne ne l'écrit en gras : l'écart de réévaluation est un profit imposable de l'exercice. Traduction pour la SCI ci-dessus : 390 000 € d'écart, donc de l'impôt sur les sociétés sur 390 000 €, dû tout de suite, sans qu'un seul euro soit entré sur le compte. Le dispositif de neutralisation temporaire de l'article 238 bis JB du CGI, celui qui permettait d'étaler la note, a fermé avec les exercices clos après le 31 décembre 2022. Il n'a jamais été rouvert.

Ce guide dit ce que la réévaluation libre apporte vraiment, ce qu'elle coûte au centime près, comment elle réécrit le plan d'amortissement des vingt exercices suivants, et dans quels cas (rares, mais ils existent) elle reste la bonne décision.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de commerce, Plan comptable général, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 31 juillet 2026.

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1. Réévaluation libre du bilan : de quoi on parle exactement

La comptabilité française repose sur le principe du coût historique : un actif entre au bilan pour son coût d'acquisition, puis on lui retranche les amortissements et, s'il y a lieu, les dépréciations. Un immeuble acheté 300 000 € en 2011 vaut toujours 300 000 € en valeur brute quinze ans plus tard, même si le marché a doublé entre-temps. Prudence oblige : on n'enregistre pas un gain tant qu'il n'est pas réalisé.

La réévaluation libre est la dérogation organisée à ce principe. Elle permet à une société d'inscrire ses immobilisations à leur valeur actuelle, c'est-à-dire à la valeur qu'elles ont réellement à la date de clôture, et de constater la différence en capitaux propres.

Le texte fondateur : l'article L123-18 du Code de commerce

Le quatrième alinéa de l'article L123-18 du Code de commerce est d'une brièveté trompeuse :

« S'il est procédé à une réévaluation de l'ensemble des immobilisations corporelles et financières, l'écart de réévaluation entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable ne peut être utilisé à compenser les pertes ; il est inscrit distinctement au passif du bilan. »

Une phrase, trois règles. Elles commandent tout le reste du sujet.

• Le caractère global : la réévaluation porte sur l'ensemble des immobilisations corporelles et financières. Ce n'est pas une option à la carte.
• L'inscription distincte au passif : l'écart n'entre pas dans le résultat comptable ; il alimente un poste spécifique des capitaux propres, le compte 105 « Écarts de réévaluation » du Plan comptable général. Attention au changement de plan de comptes : l'ancienne subdivision 1052 « Écart de réévaluation libre » a été supprimée par le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025. Le compte 105 n'a plus de subdivision imposée — l'entreprise reste libre d'en créer une pour son suivi interne.
• L'interdiction de compenser des pertes : on ne peut pas se servir de l'écart pour effacer un report à nouveau débiteur. Le PCG (art. 214-27) réserve un seul assouplissement : cette compensation devient possible si l'écart a été préalablement incorporé au capital social.

Le caractère global : la règle la plus mal comprise

Presque tous les gérants qui me posent la question m'écrivent qu'ils veulent « réévaluer l'immeuble ». Ce n'est pas ainsi que le texte fonctionne. On ne réévalue pas un bien, on réévalue un bilan. L'article 214-27 du PCG ne laisse aucune marge : la réévaluation porte sur l'ensemble des immobilisations corporelles et financières, amortissables ou non, sans faculté de choisir ses actifs.

Pour une SCI qui ne détient qu'un immeuble, la règle passe inaperçue : ce bien est déjà la quasi-totalité de l'actif immobilisé. Elle mord en revanche dès qu'il y a plusieurs biens, des parts d'une autre société civile, ou des titres logés dans une structure de type holding immobilière. Réévaluer le bel immeuble parisien et laisser l'entrepôt de province à son coût historique ? Impossible. Soit tout, soit rien.

Conséquence directe : une SCI qui détient un immeuble surcoté et un autre sous-coté par rapport à leur valeur nette comptable devra réévaluer les deux. Si le second vaut moins que sa VNC, il ne s'agit plus d'une réévaluation mais d'une dépréciation, qui obéit à ses propres règles. On ne compense pas l'un par l'autre : chaque actif est traité individuellement dans le cadre d'une opération globale.

Ce que la réévaluation libre n'est pas

Trois opérations portent des noms voisins et n'ont rien à voir. Les confondre coûte cher, alors autant poser le tableau tout de suite.

La réévaluation légale, elle, appartient au passé. Elle est née de l'inflation à deux chiffres des années 1970. L'article 61 de la loi de finances pour 1977 (loi n° 76-1232 du 29 décembre 1976), codifié à l'article 238 bis I du CGI, avait autorisé la réévaluation des immobilisations non amortissables figurant au bilan du premier exercice clos à compter du 31 décembre 1976 ; l'article 69 de la loi n° 77-1467 du 30 décembre 1977 (article 238 bis J du CGI) l'a ensuite étendue aux immobilisations amortissables. Le traitement dépendait de la nature du bien. Pour les immobilisations non amortissables, l'écart allait en franchise d'impôt à une réserve spéciale de réévaluation non distribuable, l'imposition étant reportée à la cession. Pour les immobilisations amortissables, la plus-value alimentait une provision spéciale réintégrée au résultat sur la durée résiduelle d'amortissement, les annuités des exercices ouverts à compter du 1^er janvier 1977 étant calculées sur les valeurs réévaluées (art. 238 bis J du CGI). Le guichet n'a jamais rouvert depuis. Retenez-en une chose : quand un article vous promet une réévaluation « en franchise d'impôt », il vous décrit un régime fermé depuis bientôt cinquante ans.

Le test de dépréciation travaille dans l'autre sens, et il n'a rien de facultatif. À chaque clôture, la société doit chercher s'il existe un indice de perte de valeur. Si la valeur actuelle d'un actif, c'est-à-dire la plus élevée de sa valeur vénale et de sa valeur d'usage, devient notablement inférieure à la valeur nette comptable, la dépréciation s'impose. Une charge, donc, et réversible si la valeur remonte. Aucun rapport avec une décision de gestion volontaire.

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2. Qui peut réévaluer : SCI à l'IS oui, SCI à l'IR non

Première question à trancher avant toute autre : votre SCI est-elle seulement concernée ? Toutes ne le sont pas. La réévaluation libre ne sert que là où le bilan produit des effets fiscaux, autrement dit à l'impôt sur les sociétés.

La SCI à l'IS : le seul cas où la question se pose

Pas de bilan, pas de réévaluation. Or une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés tient obligatoirement une comptabilité d'engagement complète (bilan, compte de résultat, annexe). Attention au fondement, souvent cité de travers : une SCI est une société civile, elle n'a pas la qualité de commerçant, l'article L123-12 du Code de commerce ne la vise donc pas. L'obligation est fiscale : les articles 54 du CGI et 38 quater de l'annexe III au CGI imposent aux entreprises relevant de l'IS de respecter les définitions du plan comptable général. Le Code de commerce ne reprend la main que par l'article L612-1, réservé aux personnes morales non commerçantes ayant une activité économique qui dépassent deux des trois seuils — ce qui n'est pas le cas de la SCI moyenne. Elle amortit ses constructions. Elle détermine son résultat par différence entre l'actif net de clôture et celui d'ouverture. Elle dépose une liasse fiscale 2033 ou 2050. Bref, elle coche toutes les cases.

Concrètement, une SCI à l'IS peut réévaluer si :

• Elle tient une comptabilité régulière et sincère, avec un bilan d'ouverture correctement établi et une piste d'audit continue depuis l'acquisition.
• Son plan d'amortissement est à jour et documenté, avec une ventilation terrain / construction défendable.
• Elle est en mesure de justifier une valeur actuelle pour toutes ses immobilisations corporelles et financières, pas seulement pour le bien qu'elle souhaite valoriser.
• Elle dispose de la trésorerie — ou de la capacité d'emprunt — pour acquitter l'IS qui en résulte.

La SCI à l'IR : l'opération est sans objet

Changement complet de décor avec une SCI relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Elle n'amortit pas ses immeubles. Son résultat ne sort pas d'une comparaison d'actifs nets mais d'une soustraction : loyers encaissés moins charges déductibles, celles-ci étant limitativement énumérées à l'article 31 du CGI. Le bilan qu'elle tient parfois, à l'initiative du gérant ou de la banque, n'a aucune portée fiscale.

Réévaluer l'immeuble d'une telle SCI ne change donc rigoureusement rien :

• Le résultat foncier annuel reste identique — pas d'amortissement, donc pas de nouvelle base amortissable.
• La plus-value de cession reste calculée selon l'article 150 U du CGI, à partir du prix d'acquisition réel majoré des frais et travaux forfaitaires ou réels, jamais d'une valeur comptable réévaluée. Le mécanisme est détaillé dans notre guide sur la plus-value en SCI à l'IR.
• Les droits d'enregistrement sur une cession de parts sont assis sur le prix convenu, pas sur les capitaux propres comptables. L'assiette dérogatoire qui visait autrefois les sociétés à prépondérance immobilière a été supprimée par l'article 41 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014.

Une réserve, valable aussi à l'IS. Dire que l'assiette est le prix convenu ne signifie pas que la réévaluation est neutre pour les droits de mutation. Le II de l'article 726 du CGI retient le prix exprimé ou l'estimation des parties « si la valeur réelle est supérieure », et l'administration peut rectifier une valeur qui lui paraît inférieure à la valeur vénale réelle (art. 666 du CGI, art. L17 du LPF). Or un bilan réévalué est précisément la pièce qui documente cette valeur vénale : il fournit l'argument d'une insuffisance de prix, exactement comme il le fait pour l'IFI et pour les droits de donation.

Un seul intérêt résiduel, purement extra-comptable : présenter à une banque un état patrimonial plus fidèle. Mais dans ce cas, une simple expertise annexée au dossier fait le même travail, gratuitement et sans écriture comptable. Si vous hésitez encore entre les deux régimes, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR détaille les conséquences de chaque choix.

L'exigence d'une évaluation sérieuse

Aucun texte n'oblige à passer par un expert immobilier agréé. Mais la valeur retenue doit être une valeur actuelle justifiable, pas un chiffre de convenance. La réévaluation est une décision de gestion opposable à la société : l'administration peut donc venir la regarder de près, surtout si elle soupçonne une minoration qui aurait réduit le profit imposable.

Quatre éléments font tenir une évaluation devant un vérificateur.

Un mot sur la ventilation, parce que c'est là que ça casse. Réévaluer sans redécouper terrain et construction est la faute technique la plus fréquente. L'expert annonce 550 000 € en bloc, la SCI met tout en construction, et voilà une quote-part de terrain qui part à l'amortissement : le redressement est quasi certain. L'excès inverse n'a pas davantage de sens. Gonfler la part terrain pour freiner l'amortissement futur ne réduit rien du tout, puisque l'IS immédiat est identique dans les deux cas. Les méthodes admises et les ratios usuels par typologie de bien sont dans notre guide sur la valeur du terrain en SCI.

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3. Le coût fiscal immédiat : l'écart est un profit imposable

Nous y voilà. Si vous ne devez retenir qu'une ligne de tout ce guide, prenez celle-ci : la réévaluation libre est taxable immédiatement à l'impôt sur les sociétés. C'est la phrase qui manque dans presque tous les articles publiés sur le sujet.

Le mécanisme : la variation d'actif net

Le raisonnement se fait en deux temps, et il déroute pour une bonne raison : la comptabilité et la fiscalité ne racontent pas la même histoire.

Côté comptable, l'écart de réévaluation ne passe pas par le compte de résultat. Il file directement en capitaux propres, au compte 105 « Écarts de réévaluation ». Le résultat comptable de l'exercice ne bouge pas d'un euro. C'est très exactement ce qu'imposent l'article L123-18 du Code de commerce et l'article 214-27 du PCG.

Côté fiscal, tout change. L'article 38, 2 du CGI définit le bénéfice net comme la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de l'exercice, diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements. Or que fait la réévaluation ? Elle gonfle l'actif net de 390 000 € sans dette en face. Ce n'est ni un apport ni un supplément d'apport. Fiscalement, c'est donc un bénéfice, avec tout ce que le mot implique.

Le BOFiP ne laisse aucune place au doute : lorsqu'une entreprise procède à une réévaluation libre de ses éléments d'actif, « la plus-value ainsi constatée constitue, dans tous les cas, un élément du résultat d'exploitation soumis à l'impôt dans les conditions de droit commun » (BOI-BIC-PVMV-40-10-60-20, § 20). L'administration ajoute une précision qui a son importance : l'entreprise prend là une décision de gestion qui lui est opposable. Une fois la réévaluation inscrite, impossible de faire machine arrière pour échapper à l'impôt.

La traduction pratique sur la liasse

L'écart n'étant pas dans le résultat comptable, il faut l'ajouter au résultat fiscal par une réintégration extra-comptable. Cela se joue au moment du passage du résultat comptable au résultat fiscal :

• Au régime simplifié, la réintégration s'opère sur le tableau 2033-B (détermination du résultat fiscal), le détail des mouvements d'immobilisations et d'amortissements figurant sur le 2033-C.
• Au régime réel normal, la réintégration se fait sur le tableau 2058-A, avec l'état des immobilisations 2054 et le tableau des amortissements 2055.

L'IS calculé sur ce résultat fiscal majoré suit ensuite le calendrier habituel : solde à régler dans les délais du paiement du solde d'IS. Et il y a une suite, que beaucoup découvrent trop tard. Les acomptes de l'exercice suivant sont assis sur le bénéfice du dernier exercice clos (art. 1668 du CGI) : la réévaluation gonfle donc l'IS de l'année et les quatre acomptes de l'année d'après. Une SCI jusqu'ici dispensée d'acomptes, parce que son IS de référence restait sous les 3 000 € (art. 1668, 1 du CGI), y bascule d'un coup.

Le barème applicable en 2026

Attention au sens du taux réduit : 15 % est un plafond annuel, pas un taux moyen. Un écart de 390 000 € avale la tranche basse en une seconde et envoie tout le reste à 25 %. Les conditions d'accès, elles, sont détaillées dans notre guide sur le taux réduit d'IS à 15 % en SCI.

Le piège de trésorerie. L'écart de réévaluation est un profit latent : rien n'a été vendu, rien n'a été encaissé. L'IS, lui, se règle en euros bien réels. Une SCI qui a 40 000 € sur son compte et qui déclenche 94 000 € d'impôt doit emprunter, appeler ses associés en compte courant ou vendre un bien pour payer un impôt sur un gain qu'elle n'a pas touché. Dans mon expérience, c'est la raison numéro un pour laquelle le projet s'arrête là.

Le contrepoids : une nouvelle base d'amortissement

Il y a une contrepartie, et elle n'est pas cosmétique. La nouvelle valeur comptable devient la base d'amortissement, étalée sur la durée d'utilisation résiduelle du bien à la date de réévaluation (BOI-BIC-AMT-10-30-40 ; BOI-BIC-PVMV-40-10-60-20, § 40). La fraction de l'écart affectée à la construction reviendra donc en déduction du résultat des exercices suivants, sous forme de dotations majorées. Sur la durée résiduelle du plan, la SCI récupère l'intégralité de l'impôt payé sur cette fraction. En valeur nominale, du moins.

Trois réserves, tout de même.

• La fraction terrain n'est jamais récupérée par l'amortissement. Elle ne sera « rendue » qu'au moment de la cession, sous forme d'une plus-value comptable moindre.
• Le décalage dans le temps est brutal. Vous payez 100 % de l'impôt en année N et vous récupérez la déduction sur 15, 20 ou 40 ans. Actualisez ces flux : l'opération est nettement perdante.
• La déduction ne vaut que si la SCI est bénéficiaire. Si les amortissements majorés créent un déficit reportable, l'économie d'IS est repoussée, voire perdue en cas de cessation.

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4. Le dispositif d'étalement de l'article 238 bis JB : où en est-on ?

Le législateur n'a pas ignoré la brutalité de cette imposition immédiate. Fin 2020, quantité d'entreprises sortaient de la crise sanitaire avec des capitaux propres en lambeaux, sans pouvoir les redresser sans passer à la caisse. D'où l'article 31 de la loi de finances pour 2021 (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020), qui a créé l'article 238 bis JB du CGI : un régime optionnel de neutralisation temporaire des conséquences fiscales de la réévaluation libre.

Ce que prévoyait le dispositif

Pour une SCI propriétaire d'un immeuble de rapport, le dispositif tombait à pic. L'écart sur la construction s'étalait sur quinze ans, absorbé année après année par le supplément d'amortissement ; l'écart sur le terrain passait en sursis pur et simple. Coût de trésorerie : à peu près zéro. On comprend pourquoi tant d'articles enthousiastes ont été écrits à l'époque.

La fenêtre est fermée — et n'a pas été rouverte

Voilà le point qui commande toute la décision en 2026. L'article 238 bis JB du CGI vise uniquement la première opération de réévaluation d'ensemble constatée au terme d'un exercice clos entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2022. Le BOFiP (BOI-BIC-PVMV-40-10-60-30) reprend cette borne temporelle sans y ajouter la moindre souplesse.

Ce délai n'a pas été prorogé. Ni par les lois de finances intermédiaires, ni par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Si l'article figure toujours au CGI, c'est parce qu'il continue de produire ses effets chez les sociétés qui ont opté à l'époque et qui réintègrent encore leur écart. Pour une réévaluation décidée aujourd'hui, il est hors d'atteinte.

Attention aux articles périmés. Une bonne partie des contenus publiés en 2021 et 2022 décrivent la réévaluation libre comme « quasi neutre fiscalement », article 238 bis JB à l'appui. Personne ne les a mis à jour depuis. Le test est simple : si le texte parle d'un étalement sur quinze ans sans préciser la fenêtre de clôture concernée, il est obsolète depuis le 1^er janvier 2023.

Ce qui reste vivant du dispositif : l'obligation de suivi

Les sociétés qui ont opté entre 2020 et 2022 restent tenues par une obligation de suivi, laquelle vient d'ailleurs d'être durcie.

Chaque année, la société joint à sa déclaration de résultats un état de suivi reprenant tous les renseignements nécessaires au calcul des amortissements, des provisions et des plus-values afférents aux immobilisations réévaluées. Papier libre, selon le modèle publié au BOFiP (BOI-FORM-000090).

Nouveauté depuis l'article 15 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) : l'état doit faire apparaître le montant de l'écart de réévaluation non encore réintégré au bénéfice à la clôture. L'oubli se paie, puisque l'amende atteint 5 % des sommes omises sur cet état (art. 1763, I-j du CGI), pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2025. Attention à la formulation : l'assiette de l'amende, ce sont les sommes omises, pas mécaniquement la totalité de l'écart non encore réintégré — la nuance compte lorsque l'état est produit mais incomplet. Et le couperet n'est pas automatique : l'amende n'est pas applicable en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes, lorsque l'entreprise a réparé l'omission spontanément ou à la première demande de l'administration avant la fin de l'année suivant celle où l'état devait être produit. Votre SCI a réévalué en 2021 ou 2022 ? Ouvrez la dernière liasse et vérifiez que l'état y figure. Je le vois régulièrement disparaître quand le dossier change de comptable.

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5. Conséquences comptables : nouvelle base amortissable, nouveau plan

L'addition fiscale n'est que la moitié de l'histoire. La réévaluation ne se referme pas avec l'exercice où on la constate : elle réécrit le plan d'amortissement, modifie le calcul de la plus-value future et installe au passif un poste de capitaux propres au statut très particulier.

Les écritures de réévaluation

Le jeu d'écritures ne touche jamais le compte de résultat. Deux techniques coexistent en pratique ; la plus lisible, et de loin la plus courante pour une SCI, consiste à annuler les amortissements cumulés puis à porter l'actif à sa valeur actuelle :

On crédite le compte 105 du montant total de l'écart, c'est-à-dire de la différence entre la valeur actuelle retenue et la valeur nette comptable. Pas un compte de la classe 7 n'est mouvementé : l'opération elle-même laisse le résultat comptable intact. La charge d'IS qu'elle déclenche, en revanche, passe bien au compte 695 et vient plomber le résultat de l'exercice. La mécanique des comptes est détaillée dans nos guides sur les écritures d'amortissement en SCI et sur le plan comptable applicable aux SCI.

Le nouveau plan d'amortissement

C'est la conséquence qui vous suivra le plus longtemps. La nouvelle valeur comptable devenant la base amortissable, il faut reconstruire le plan de fond en comble :

• La valeur réévaluée affectée au terrain n'est pas amortissable. Jamais. Quel que soit son montant.
• La valeur réévaluée affectée à la construction est amortie sur la durée d'utilisation résiduelle, celle qui reste à courir à la date de réévaluation. On ne repart pas sur une durée neuve.
• Si la SCI amortit par composants, chaque composant doit recevoir sa quote-part de valeur réévaluée et conserver sa durée résiduelle propre : le gros œuvre sur quarante ou cinquante ans, la toiture sur vingt-cinq ans, les installations techniques sur quinze ans.
• Les composants entièrement amortis à la date de réévaluation posent une difficulté pratique : soit ils sont valorisés à zéro par l'expert, soit ils reçoivent une valeur et une nouvelle durée d'utilisation, ce qui suppose de justifier qu'ils ont fait l'objet d'un renouvellement ou conservent une valeur d'usage.

L'effet sur les exercices suivants n'a rien de marginal. Dans le cas chiffré plus bas, la dotation annuelle grimpe de 5 000 € à 21 500 € : 16 500 € de charge supplémentaire, chaque année, pendant vingt ans. Un résultat fiscal jusque-là bénéficiaire peut basculer durablement en déficit. Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle, mais cela s'anticipe, surtout si les associés comptaient sur des distributions de dividendes.

Le sort de l'écart en cas de cession

Le jour où l'immeuble réévalué est vendu, deux choses se produisent en même temps.

La plus-value de cession part de la nouvelle valeur comptable. Le BOFiP le dit noir sur blanc : les plus-values réalisées lors de la cession ultérieure des éléments réévalués se calculent d'après leur valeur ainsi réévaluée (BOI-BIC-PVMV-40-10-60-20, § 40). Le profit dégagé à la vente est donc plus faible qu'il ne l'aurait été sans réévaluation, puisque la plus-value latente a déjà été taxée. Rassurez-vous sur ce point : pas de double imposition, seulement un impôt payé en avance. Le calcul complet, réintégration des amortissements comprise, est dans notre guide sur la plus-value en SCI à l'IS.

L'écart figurant en capitaux propres peut être viré en réserves. Le mot compte : l'article 214-27 du PCG ouvre une faculté, pas un automatisme. Lors de la cession, le produit de cession hors frais qui excède la valeur nette comptable de l'immobilisation avant réévaluation « peut en tout ou partie être transféré à un compte distribuable », et seulement « à hauteur du montant résiduel de la réévaluation comptabilisée au passif du bilan, selon les règles du droit commun ». Les sommes ainsi transférées deviennent alors susceptibles d'être distribuées aux associés, dans les conditions ordinaires de l'affectation du résultat.

Le même texte ouvre un second canal, que l'on oublie presque toujours de mentionner : « il en est de même lors de chaque exercice bénéficiaire pour le supplément d'amortissement relatif à la partie réévaluée ». Deux conditions, donc, et elles sont rarement citées : le transfert est facultatif, et il suppose un exercice bénéficiaire. Dans le cas chiffré plus bas, l'exercice de la réévaluation se solde par une perte comptable de 84 250 € : cette année-là, aucun virement n'est possible. L'écart n'est pas gelé jusqu'à la vente, mais il ne fond pas non plus mécaniquement — il ne devient distribuable qu'au rythme des exercices bénéficiaires.

La mention en annexe et l'information des associés

L'annexe des comptes annuels doit tout dire de l'opération : sa nature, la méthode d'évaluation, la date, la ventilation de l'écart par poste du bilan, l'impact sur les amortissements de l'exercice. C'est le principe d'image fidèle qui l'exige. Un bilan réévalué qui tairait sa réévaluation serait tout simplement trompeur.

Côté sociétaire, la réévaluation n'est pas juridiquement une décision d'assemblée : elle relève de l'établissement des comptes, donc du gérant. Sur le papier. En pratique, elle bouleverse les capitaux propres et déclenche une charge d'IS à cinq chiffres, ce qui appelle un vote des associés et un procès-verbal motivé, avant l'approbation des comptes. Un gérant qui engagerait seul 94 000 € d'impôt sur un gain latent prendrait un vrai risque personnel, puisque le quitus n'éteint pas l'action en responsabilité (art. 1843-5 C. civ.). À lire à côté : notre guide sur le droit d'information de l'associé.

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6. Pourquoi réévaluer le bilan d'une SCI — et pourquoi s'en abstenir

Récapitulons : un gain latent rendu visible, un impôt bien réel payé tout de suite, un plan d'amortissement à reconstruire. Reste la seule question qui intéresse vraiment un gérant. Quand est-ce que ce prix se justifie ?

Les cas où l'opération se défend

1. Restaurer des capitaux propres et débloquer un financement. Le motif revient dans la majorité des dossiers. Une SCI ancienne, largement amortie et encore endettée affiche des capitaux propres faméliques, parfois négatifs quand des exercices déficitaires se sont empilés. Autonomie financière, gearing, dettes sur capitaux propres : tous les ratios virent au rouge. La réévaluation les remet d'aplomb en une écriture, et peut débloquer un dossier de prêt bancaire recalé par un comité de crédit qui juge sur grille.

Nuance de terrain : une banque spécialisée en financement immobilier sait retraiter un bilan au coût historique les yeux fermés. Elle demande une expertise, calcule un LTV, épluche le cash-flow. Pour elle, la réévaluation n'ajoute rien à ce qu'une expertise annexée dit déjà. L'effet bilan pèse surtout ailleurs : face à un établissement généraliste, ou sur un financement d'exploitation.

2. Objectiver la valeur des parts lors d'une sortie d'associé. Quand un associé veut quitter la SCI, la discussion bloque presque toujours au même endroit : combien valent ses parts ? Un bilan au coût historique répond par une valeur mathématique dérisoire, sans lien avec la réalité du marché. La réévaluation, elle, pose un chiffre opposable à tout le monde. Elle ne remplace ni l'accord des parties ni, en cas de blocage, l'expertise de l'article 1843-4 du Code civil, mais elle cadre le débat. Notre guide sur la cession de parts de SCI détaille la suite. Un point à ne surtout pas rater au passage : depuis l'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié ou par acte d'avocat contresigné, à peine de nullité.

3. Préparer une transmission familiale. Pour une donation de parts, les droits de mutation se calculent sur la valeur vénale des parts, le plus souvent par une approche patrimoniale. Un bilan réévalué documente cette valeur, et c'est là que le bât blesse : il rend beaucoup plus difficile de défendre une valorisation basse. Réévaluer juste avant de donner, c'est bien souvent payer l'IS pour gonfler ensuite l'assiette des droits. Prudence.

4. Garantir un engagement sur l'immeuble. Immeuble donné en garantie, SCI qui se porte caution : le créancier veut mesurer la surface financière réelle. Un bilan réévalué lui simplifie l'analyse et peut faire bouger les conditions obtenues.

5. Comparabilité et lisibilité des comptes. Dans un groupe familial, ou lorsque la SCI est détenue par une société à l'IS, un bilan réévalué rend la lecture d'ensemble du patrimoine nettement plus simple. Voir nos guides sur les parts de SCI détenues par une holding à l'IS et sur la SCI avec associé personne morale.

Les objections qui reviennent toujours

1. L'IS immédiat, sans trésorerie en face. Neuf fois sur dix, la discussion s'arrête ici. Sortir 94 000 € d'impôt sur un gain non encaissé suppose un matelas de trésorerie que la plupart des SCI n'ont pas. Emprunter ou vendre pour financer l'impôt vide l'opération de tout son sens.

2. Le coût de l'expertise et de la remise à plat du plan. Comptez 1 500 à 4 000 € d'expertise par immeuble, auxquels s'ajoutent la reconstruction du plan d'amortissement par composants et la rédaction de l'annexe. Sur une petite SCI, ce n'est pas une ligne anodine.

3. L'effet cliquet. La nouvelle valeur devient la base comptable et fiscale, définitivement. Si le marché se retourne, la SCI ne pourra que constater une dépréciation ; l'impôt payé, lui, ne revient jamais. Vous avez figé une valeur de marché à un instant donné et signé un chèque irréversible au Trésor.

4. L'écart ne rapporte pas un euro de liquidité. Le bilan s'enrichit, personne ne s'enrichit. L'écart n'est pas distribuable en l'état : il ne peut être transféré à un compte distribuable qu'au rythme du supplément d'amortissement et lors de chaque exercice bénéficiaire, ou lors de la cession du bien (art. 214-27 du PCG), c'est-à-dire au moment précis où la SCI encaisse enfin quelque chose. Et il s'agit d'une faculté, pas d'un mécanisme automatique. Quant à l'incorporer au capital social, cela revient à déplacer une ligne au passif.

5. Le caractère global alourdit tout. Plusieurs immeubles au bilan ? Il faut les faire tous expertiser. Le coût se multiplie, l'écart aussi, l'impôt suit. Sur une SCI à trois immeubles, l'IS grimpe vite à six chiffres.

La configuration où le calcul bascule du bon côté. Une SCI à l'IS assise sur un stock de déficits reportables conséquent peut imputer l'écart de réévaluation sur ces déficits et payer un IS très réduit, parfois nul. Elle convertit un déficit dormant en base amortissable future : là, oui, l'opération mérite d'être chiffrée. Un garde-fou toutefois, le plafonnement du report en avant. L'imputation des déficits antérieurs est limitée, par exercice, à 1 000 000 € majorés de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce seuil (art. 209, I, al. 3 du CGI). Sur un écart de 390 000 €, le plafond ne joue pas. Sur un écart à sept chiffres, il rebat toutes les cartes.

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7. Les alternatives à la réévaluation libre du bilan

Posons la question autrement. Ce que vous cherchez, c'est à montrer que la SCI vaut plus que son bilan. Dans l'immense majorité des dossiers, on y arrive sans passer une seule écriture et sans payer un euro d'impôt.

L'évaluation extra-comptable des parts

La solution la plus simple, et de très loin la plus employée. On fait établir une expertise immobilière, on l'annexe au dossier destiné au tiers concerné (banque, acquéreur, notaire, associé sortant), et on y joint un tableau de valorisation patrimoniale retraité :

Même information qu'un bilan réévalué, avec un raffinement en plus (la déduction de la fiscalité latente) et un coût fiscal de zéro. C'est d'ailleurs ainsi que les praticiens valorisent des parts de SCI, y compris quand l'expert intervient sur le fondement de l'article 1843-4 du Code civil.

L'expertise annexée au rapport de gestion

Rien n'interdit au gérant de joindre au rapport présenté à l'assemblée annuelle une expertise immobilière assortie d'un commentaire sur la valeur réelle du patrimoine. L'information est parfaitement licite, elle sert le devoir de rendre compte de l'article 1856 du Code civil, et elle n'entraîne aucune conséquence fiscale. Elle se range avec les autres documents sociaux de la SCI.

La dépréciation, dans l'autre sens

Le miroir de la réévaluation existe, et lui n'est pas optionnel. Si la valeur actuelle d'un immeuble tombe notablement sous sa valeur nette comptable, la SCI doit constater une dépréciation. Une charge, déductible à condition de justifier la perte de valeur, et reprise si la valeur se redresse. La logique n'a rien à voir avec la réévaluation : c'est le principe de prudence qui s'applique, pas un choix de gestion.

Réévaluer... ou vendre

Il faut oser poser la comparaison. Si le but est de faire apparaître la richesse réelle et d'en tirer quelque chose, mettez la réévaluation en face de la vente. Vendre l'immeuble déclenche le même IS sur la plus-value, mais avec le prix sur le compte bancaire. Notre guide sur la vente d'un immeuble par une SCI et celui sur la distribution du prix de vente aux associés déroulent le mécanisme. Payer l'impôt sans encaisser le prix, c'est le pire des deux mondes. Et c'est très exactement ce que fait une réévaluation.

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8. Cas chiffré complet : immeuble à 300 000 €, valeur 550 000 €

Reprenons le cas posé en introduction et allons jusqu'au bout : bilan avant, écart, IS dû, nouveau plan d'amortissement, bilan après, ratios. Sortez une calculatrice si le cœur vous en dit.

La situation de départ

La SCI Beaumarchais est à l'IS et appartient à deux associés personnes physiques. Elle a acheté en 2011 un petit immeuble de rapport pour 300 000 €, ventilé à l'époque en 60 000 € de terrain et 240 000 € de construction. Au 31 décembre 2025, quinze exercices plus tard, les amortissements cumulés sur la construction atteignent 140 000 €. Le résultat fiscal courant de l'exercice ressort à 12 000 €.

Ce chiffre de 140 000 € n'a rien d'arbitraire : il découle du plan par composants retenu à l'acquisition. Le détail vaut d'être posé, parce que c'est lui qui explique la dotation annuelle de 5 000 € et la durée résiduelle de 20 ans.

Deux composants sont donc intégralement amortis au 31 décembre 2025. Seul le gros œuvre continue de courir : 5 000 € par an pendant les 20 exercices qui restent (35 ans de durée totale − 15 exercices écoulés). D'où une dotation annuelle de 5 000 € et une durée d'utilisation résiduelle de 20 ans, que l'expert confirme lors de la réévaluation.

Par simplification de lecture, le résultat de 12 000 € est présenté avant impôt ; l'IS de 1 800 € dû au titre de l'exercice est intégré au bilan « après », qui affiche la dette d'IS totale.

Le diagnostic tombe, sévère : 43 000 € de capitaux propres contre 157 000 € de dettes, soit un ratio dettes sur capitaux propres de 3,65. Un comité de crédit qui lit ce bilan sans expertise en face conclura à une société sous-capitalisée, et il aura tort. La SCI possède un immeuble à 550 000 € et ne doit que 130 000 € à sa banque.

Étape 1 — L'expertise et la ventilation

L'expert immobilier retient une valeur actuelle de 550 000 € au 31 décembre 2025, ventilée ainsi :

L'écart de réévaluation s'établit donc à 390 000 €. Il est porté au crédit du compte 105 « Écarts de réévaluation », au passif, distinctement des autres capitaux propres.

Étape 2 — Le calcul de l'IS

L'écart part en réintégration extra-comptable dans le résultat fiscal. Le guichet de l'article 238 bis JB étant fermé, aucun étalement n'est possible : tout tombe la même année.

Détail du calcul avec réévaluation : 42 500 × 15 % = 6 375 €, puis (402 000 − 42 500) × 25 % = 359 500 × 25 % = 89 875 €. Total : 96 250 €.

La SCI a 40 000 € en banque. Il lui en manque donc 56 250 € pour honorer l'échéance. Apport en compte courant des associés, emprunt, ou demande d'étalement auprès du comptable public : aucune de ces portes de sortie n'est gratuite, et toutes supposent l'accord d'un tiers.

Étape 3 — Le nouveau plan d'amortissement

La construction réévaluée à 430 000 € est amortie sur la durée d'utilisation résiduelle de 20 ans retenue par l'expert. Le terrain, réévalué à 120 000 €, reste non amortissable.

Attention au piège de raisonnement, celui que je vois passer dans presque tous les chiffrages amateurs. On multiplie le supplément d'amortissement par le taux normal de l'IS et on annonce une économie de 16 500 × 25 % = 4 125 € par an. Faux, deux fois. D'abord parce que le résultat de la SCI Beaumarchais reste très en dessous de 42 500 € : son taux marginal est de 15 % (art. 219, I-b du CGI), pas 25 %. Ensuite et surtout parce qu'il n'y a que 12 000 € de base imposable à effacer, alors que le supplément d'amortissement en réclame 16 500. Une déduction ne rapporte rien au-delà du bénéfice qu'elle annule.

L'économie réellement encaissée plafonne donc à 1 800 € par an — l'IS que la SCI payait —, soit 36 000 € sur vingt ans. Les 4 500 € excédentaires viennent grossir chaque année un stock de déficits reportables, 90 000 € au bout de vingt ans, dont l'imputation dépendra de bénéfices futurs que rien ne garantit — une hausse des loyers, une fin de plan d'amortissement, ou la plus-value dégagée à la revente.

Sur vingt ans, le supplément d'amortissement cumulé fait bien 16 500 × 20 = 330 000 €, soit exactement l'écart de réévaluation affecté à la construction. Mais la SCI n'en monétise fiscalement qu'une petite part, faute de bénéfice en face.

Restent 60 000 € d'écart sur le terrain, que l'amortissement ne rendra jamais. Cette fraction ne reviendra qu'à la vente, sous forme d'une plus-value comptable réduite d'autant. D'ici là, la SCI aura payé environ 14 500 € d'IS dessus — la quote-part du surcoût de 94 450 € qui revient au terrain, au prorata de l'écart (60 000 / 390 000) — et immobilisé cette somme pour une durée que personne ne connaît. Le prorata est ici préférable à un calcul « 60 000 × 25 % », qui ignorerait la tranche à 15 %.

En valeur actualisée, l'opération est nettement perdante. Décaisser 94 450 € aujourd'hui pour ne récupérer que 1 800 € d'IS par an pendant vingt ans revient, à un taux d'actualisation de 3 % (facteur d'annuité 14,88), à environ 67 700 € de coût net — sans compter les 90 000 € de déficits reportables accumulés, dont la valeur dépend entièrement de bénéfices futurs. Répétons-le puisque le marketing du sujet dit souvent l'inverse : la réévaluation libre n'est pas une optimisation fiscale. C'est un achat d'information bilancielle, avec un prix affiché. À vous de dire si le service rendu les vaut.

Étape 4 — Le bilan après réévaluation

Le bilan reste équilibré à 590 000 € : 336 750 € de capitaux propres et 253 250 € de dettes (27 000 + 130 000 + 96 250). Arrêtez-vous sur le résultat comptable : négatif de 84 250 €. L'écart de réévaluation est allé droit en capitaux propres, mais la charge d'IS qu'il déclenche, elle, transite bien par le compte de résultat. Déroutant, et pourtant parfaitement normal : un exercice bénéficiaire d'exploitation se solde par une perte comptable, du seul fait de l'impôt sur un gain que personne n'a encaissé.

Étape 5 — L'effet sur les ratios

L'effet de façade est spectaculaire : ratio d'endettement de 3,65 à 0,75, autonomie financière de 21,5 % à 57,1 %. Un bilan illisible devient présentable. Puis on lit la dernière ligne, et le prix réapparaît : 56 250 € de trésorerie à trouver pour solder la dette fiscale. Nos guides sur les indicateurs de pilotage d'une SCI et sur le cash-flow en SCI remettent ces ratios dans leur contexte.

Le contre-scénario, à poser systématiquement. La même SCI commande la même expertise à 550 000 €, l'agrafe à son dossier bancaire et présente un actif net réévalué de 338 550 € dans un tableau extra-comptable. Facture totale : l'expertise, environ 2 500 €. Le banquier a rigoureusement la même information sous les yeux. Sur les dossiers qui passent entre mes mains, c'est ce scénario-là qui l'emporte neuf fois sur dix.

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9. Réévaluation libre : les erreurs qui coûtent cher

Le chiffrage a montré où le sol se dérobe. Voici les huit erreurs que je retrouve le plus souvent dans les dossiers de SCI qui ont réévalué, ou qui ont failli le faire.

Erreur 1 : croire que la réévaluation est neutre fiscalement

L'erreur mère, nourrie par des contenus de 2021-2022 qui citaient l'article 238 bis JB sans jamais préciser sa fenêtre d'application. En 2026, une réévaluation libre est intégralement taxable à l'IS l'année où elle est constatée. Premier réflexe sur ce sujet : regarder la date de publication de ce que vous lisez.

Erreur 2 : ne réévaluer qu'un seul actif

La réévaluation partielle n'existe pas. Réévaluer l'immeuble parisien en laissant le local de province au coût historique donne des comptes irréguliers au regard de l'article L123-18 du Code de commerce et de l'article 214-27 du PCG. Le pire scénario en contrôle : l'administration retient la réévaluation, taxe l'écart, et critique par ailleurs l'irrégularité des comptes.

Erreur 3 : oublier de ventiler terrain et construction

Basculer toute la valeur d'expertise sur la construction pour maximiser l'amortissement futur, c'est un redressement quasi automatique. L'excès inverse ne tient pas mieux : une ventilation qui ignore que le terrain se valorise généralement plus vite que le bâti se fait démonter tout aussi vite. Exigez que l'expert documente lui-même le partage.

Erreur 4 : ne pas anticiper le décaissement

Réévaluer avant d'avoir sécurisé le financement de l'IS met la SCI en difficulté dans les mois qui suivent. Le calendrier ne laisse pas de répit : solde d'IS dû dans les délais habituels après la clôture, puis acomptes de l'exercice suivant recalculés sur le résultat gonflé. La première année, l'addition peut dépasser le double de ce que le gérant avait en tête. Le calendrier exact est dans notre guide sur les acomptes et le solde d'IS.

Erreur 5 : réévaluer juste avant une donation de parts

Là, la logique marche à l'envers. Pour une transmission, on cherche une valeur défendable mais mesurée. Un bilan réévalué à la demande de la société constitue une pièce contre une valorisation basse. Résultat : on paie l'IS, puis on paie des droits de donation plus élevés. Le sujet est traité dans notre guide sur la donation de parts de SCI.

Erreur 6 : oublier l'état de suivi (pour les réévaluations 2020-2022)

Les SCI qui ont opté pour l'article 238 bis JB doivent joindre chaque année un état de suivi à leur déclaration, désormais complété du montant de l'écart non encore réintégré. L'amende est de 5 % des sommes omises (art. 1763, I-j du CGI), pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2025 — sauf première infraction réparée spontanément ou à la première demande de l'administration dans le délai légal. L'état saute le plus souvent lors d'un changement de comptable.

Erreur 7 : confondre réévaluation et augmentation de capital

L'écart de réévaluation loge en capitaux propres, d'accord, mais ce n'est pas du capital social. Ni le nombre de parts, ni la répartition entre associés, ni les droits de vote ne bougent. L'incorporer au capital social réclame une décision d'assemblée extraordinaire et une modification des statuts, formalités comprises.

Erreur 8 : réévaluer une SCI à l'IR

Aucun effet fiscal, aucun effet sur les plus-values, aucun effet sur le résultat foncier. Du temps et de l'argent jetés par la fenêtre. Si la valorisation pose question, l'expertise extra-comptable est la seule réponse qui tienne.

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10. FAQ — Réévaluation libre du bilan d'une SCI