Charges déductibles en SCI : la liste complète 2026 (IR et IS)
Votre SCI encaisse 24 000 € de loyers dans l'année. Combien serez-vous imposé dessus ? La réponse ne dépend pas du montant des loyers, mais de ce que vous avez le droit de déduire. Et là, tout se joue sur une seule ligne de vos statuts : votre SCI est-elle à l'impôt sur le revenu, ou à l'impôt sur les sociétés ? À l'IR, vous appliquez une liste fermée, écrite noir sur blanc à l'article 31 du CGI. À l'IS, vous entrez dans le monde des entreprises, où l'on amortit les murs — et où une charge invisible de 12 000 € peut effacer votre impôt. Même immeuble, mêmes loyers, deux fiscalités qui n'ont presque rien en commun.
Pourquoi ce sujet revient sans cesse. La charge déductible est le premier levier d'optimisation d'une SCI, et la première source de redressement. Trois erreurs reviennent en boucle : déduire le capital remboursé d'un emprunt alors que seuls les intérêts le sont, déduire des travaux d'agrandissement à l'IR alors qu'ils en sont exclus, ou croire qu'on peut amortir un immeuble dans une SCI à l'IR. Chacune coûte cher quand elle ressort lors d'un contrôle, souvent plusieurs années après.
Ce que ce guide vous apporte. La liste complète des charges déductibles en SCI à l'IR (article 31 du CGI) et le détail de ce qui en est exclu, le principe de déductibilité élargie de la SCI à l'IS (article 39 du CGI), la distinction décisive entre travaux d'entretien, d'amélioration et de construction, le sort exact des intérêts d'emprunt et du capital, le fonctionnement de l'amortissement par composants, le traitement des frais de gestion, des frais d'acquisition et de la rémunération du gérant, un cas chiffré comparant le même immeuble en SCI IR et en SCI IS, et les 10 erreurs à ne pas commettre. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à jour du BOFiP au 20/06/2026 et de la loi de finances 2026.
À retenir en 30 secondes
- SCI à l'IR = liste limitative. Seules les charges énumérées à l'article 31 du CGI sont déductibles des revenus fonciers : réparation, entretien, amélioration d'habitation, assurances, taxe foncière, intérêts d'emprunt, provisions de copropriété, frais de gestion.
- SCI à l'IS = déductibilité élargie. La SCI applique les règles des entreprises (article 39 du CGI) : amortissement de l'immeuble par composants, frais d'acquisition sur option, travaux d'agrandissement immobilisés et amortis.
- Jamais déductible : le capital remboursé de l'emprunt (seuls les intérêts le sont), dans les deux régimes. À l'IR s'y ajoutent les frais d'acquisition, les travaux de construction et l'amortissement.
- L'amortissement n'existe qu'à l'IS. C'est une charge sans décaissement de 10 000 à 15 000 € par an sur un immeuble moyen — mais elle se « rembourse » à la revente via la plus-value professionnelle.
- Règle de preuve : facture au nom de la SCI, paiement par le compte de la SCI, dépense rattachée à l'immeuble loué. Sans cela, la charge est fragile.
Références légales mobilisées dans ce guide
Avertissement. Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles évoquées sont à jour de la loi de finances 2026 et du BOFiP au 20/06/2026. Le choix du régime fiscal d'une SCI (IR ou IS) et la stratégie de déduction des charges engagent la société sur le long terme, notamment au regard de la fiscalité de revente. Faites valider votre situation par un professionnel avant toute décision.
Sommaire
- IR ou IS : pourquoi le régime fiscal commande tout
- SCI à l'IR : la liste des charges déductibles (article 31 CGI)
- SCI à l'IR : ce qui n'est pas déductible
- SCI à l'IS : une déductibilité beaucoup plus large
- Les intérêts d'emprunt : déductibles dans les deux régimes
- Travaux : entretien, amélioration, construction
- L'amortissement : la charge réservée à l'IS
- Frais de gestion, honoraires, assurances et frais bancaires
- Frais d'acquisition : déductibles, amortissables ou perdus ?
- La rémunération du gérant est-elle déductible ?
- Cas pratique : même immeuble, SCI à l'IR contre SCI à l'IS
- Les 10 erreurs à éviter
- FAQ — Charges déductibles SCI 2026
1. IR ou IS : pourquoi le régime fiscal commande tout
Il n'existe pas une fiscalité des SCI, mais deux. Et elles ne partagent presque rien en matière de charges déductibles.
La SCI à l'IR : transparente et limitée
Une SCI qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés est dite « transparente » fiscalement (article 8 du CGI). Elle ne paie pas d'impôt elle-même : son résultat est réparti entre les associés à proportion de leurs parts, et chacun le déclare dans la catégorie des revenus fonciers (article 14 du CGI). Or les revenus fonciers obéissent à une règle stricte : le revenu net est égal aux loyers encaissés diminués des seules charges limitativement énumérées à l'article 31 du CGI. Une dépense qui ne figure pas dans cette liste n'est pas déductible, même si elle est parfaitement réelle, justifiée et payée par la SCI.
La SCI à l'IS : opaque et large
Une SCI qui opte pour l'impôt sur les sociétés (article 206 du CGI) devient un contribuable à part entière. Elle calcule son propre résultat selon les règles comptables des entreprises et applique l'article 39 du CGI, dont le principe est inverse de celui des revenus fonciers : toute charge engagée dans l'intérêt de la société est déductible, dès lors qu'elle se traduit par une diminution de l'actif net, qu'elle est comptabilisée et appuyée d'un justificatif. La liste n'est plus fermée, elle est ouverte. Et surtout, la SCI à l'IS peut amortir l'immeuble — une charge qui n'a aucun équivalent dans les revenus fonciers.
Le tableau de divergence
| Dépense | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Réparation, entretien | Déductible | Déductible |
| Amélioration (habitation) | Déductible | Déductible ou amortie |
| Construction, agrandissement | Non déductible | Immobilisée, amortie |
| Intérêts d'emprunt | Déductibles | Déductibles |
| Capital remboursé | Non déductible | Non déductible |
| Amortissement de l'immeuble | Impossible | Déductible |
| Frais d'acquisition (notaire) | Non déductibles | Déduits ou amortis (option) |
| Rémunération du gérant associé | Non déductible | Déductible |
La conséquence est nette. Sur un même immeuble, la SCI à l'IS dégagera presque toujours un résultat fiscal plus faible, parce qu'elle déduit l'amortissement. Mais ce gain n'est pas gratuit : il est repris à la revente, où la plus-value professionnelle est calculée sur la valeur nette comptable du bien, donc majorée de tous les amortissements pratiqués. Le choix entre les deux régimes est traité dans notre guide SCI à l'IS ou à l'IR. Si vous hésitez plutôt entre la structure de la SCI et celle d'une société par actions (comme la SAS ou la SASU), consultez notre comparatif complet sur la SCI vs SAS / SASU immobilière. Ici, on se concentre sur les charges, régime par régime.
2. SCI à l'IR : la liste des charges déductibles (article 31 CGI)
Tout ce qui suit est déductible des loyers encaissés par une SCI à l'IR. Tout ce qui n'y figure pas ne l'est pas.
Les dépenses de réparation et d'entretien
Ce sont les dépenses qui maintiennent ou remettent l'immeuble en bon état pour permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (article 31 I 1° a du CGI). Réfection d'une toiture, ravalement de façade, remise en état d'une installation électrique, remplacement d'une chaudière à l'identique, peinture, remplacement de volets : toutes sont déductibles pour leur montant réel l'année du paiement. Le critère central : on remet en état, on ne crée rien de nouveau.
Les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation
L'amélioration apporte à un local un équipement ou un confort nouveau, adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble (article 31 I 1° b du CGI). Installation d'un chauffage central, d'une cuisine équipée, d'un ascenseur, mise aux normes d'une salle de bains, isolation thermique : ces travaux sont déductibles, à condition que le local soit à usage d'habitation. Pour les locaux professionnels et commerciaux, l'amélioration n'est en principe pas déductible à l'IR, sauf deux cas particuliers : les travaux de désamiantage et les travaux d'accessibilité des personnes handicapées.
Les provisions pour charges de copropriété
Quand l'immeuble est en copropriété, la SCI verse au syndic des provisions sur charges. Elle les déduit en totalité l'année de leur versement (article 31 I 1° a quater du CGI). L'année suivante, elle régularise : la fraction de ces provisions correspondant à des charges récupérables sur le locataire ou à des dépenses non déductibles est réintégrée dans le revenu foncier. Ce mécanisme en deux temps est l'une des principales sources d'erreur de déclaration — il faut impérativement attendre l'arrêté annuel des comptes du syndic pour le piloter correctement.
Les primes d'assurance
Toutes les primes d'assurance afférentes à l'immeuble loué sont déductibles pour leur montant réel : assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance contre les loyers impayés (GLI), assurance contre les risques locatifs. L'assurance emprunteur souscrite dans le cadre du prêt suit, elle, le régime des frais d'emprunt (voir section 5).
La taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible, à l'exclusion de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans la mesure où celle-ci est récupérable sur le locataire. Les autres taxes liées à la propriété (taxe sur les bureaux en Île-de-France, par exemple) suivent la même logique : déductibles si elles pèsent définitivement sur la SCI.
Les frais de gestion
L'article 31 distingue deux catégories. Les frais de gestion réels d'abord : rémunération des gardiens et concierges, honoraires versés à une agence pour la gestion locative, commissions, frais de procédure en cas de litige avec un locataire, et rémunération d'un gérant non associé. Pour tous les autres frais de gestion — correspondance, téléphone, déplacements, frais d'assemblée — un forfait de 20 € par local, et seulement ce forfait, sans justificatif à produire (article 31 I 1° e du CGI). Un point souvent mal compris : le forfait de 20 € ne remplace pas les frais réels, il s'y ajoute. Sur les dossiers traités par sci-ai.app, ce forfait passe à la trappe une fois sur trois — 20 € par local, c'est modeste, mais c'est de la déduction acquise sans le moindre justificatif.
Les intérêts d'emprunt
Les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble sont déductibles (article 31 I 1° d du CGI), ainsi que les frais qui les accompagnent. Le sujet justifie une section entière : voir la section 5.
Le déficit foncier. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, la SCI à l'IR dégage un déficit foncier. La fraction issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global de l'associé, dans la limite de 10 700 € par an. Le mécanisme complet — report du surplus, sort des intérêts, cas du doublement énergétique temporaire — est détaillé dans notre guide déficit foncier en SCI.
3. SCI à l'IR : ce qui n'est pas déductible
La liste précédente a son envers. Voici les dépenses qu'une SCI à l'IR paie réellement mais ne peut jamais déduire de ses revenus fonciers.
Le capital remboursé de l'emprunt
C'est l'erreur la plus fréquente. Une mensualité de prêt se compose d'une part d'intérêts et d'une part de capital. Seuls les intérêts sont déductibles. Le capital correspond à l'acquisition progressive de l'immeuble : ce n'est pas une charge, mais un enrichissement du patrimoine de la SCI. Sur une mensualité de 1 600 €, il est courant que seuls 700 € soient déductibles en début de prêt — et bien moins ensuite.
Le piège du prélèvement automatique. La banque débite la mensualité entière, capital compris : votre relevé bancaire ne fait aucun tri. Beaucoup recopient le total annuel des prélèvements en « intérêts ». La seule pièce fiable reste le tableau d'amortissement du prêt, qui isole les intérêts ligne par ligne — réclamez-le à votre banque s'il manque.
Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement
Tous les travaux qui créent une surface ou un volume nouveau, qui modifient le gros œuvre, ou qui aboutissent à la production d'un immeuble neuf, sont exclus de la déduction (voir le détail en section 6). Construire une extension, surélever, transformer des combles en pièces habitables, démolir pour reconstruire : aucune de ces dépenses n'est déductible des revenus fonciers. Elles ne disparaissent pas pour autant — elles majorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente.
Les frais d'acquisition de l'immeuble
Les émoluments du notaire, les droits de mutation à titre onéreux, la commission de l'agence immobilière payée à l'achat, les frais d'inscription hypothécaire : aucun n'est déductible des revenus fonciers d'une SCI à l'IR. Là encore, ils sont reportés sur le calcul de la plus-value (article 150 VB II du CGI), pris en compte soit pour leur montant réel, soit via un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition.
L'amortissement
La notion d'amortissement n'existe tout simplement pas dans la catégorie des revenus fonciers. Une SCI à l'IR ne peut pas constater la dépréciation comptable de son immeuble, ni de ses composants. C'est l'une des différences les plus lourdes de conséquences avec le régime de l'IS, et l'une des raisons pour lesquelles certains investisseurs basculent à l'IS.
Les dépenses à caractère personnel
Une dépense qui ne se rattache pas à l'immeuble loué — travaux dans la résidence d'un associé, dépenses sur un bien non loué, dépenses d'agrément sans lien avec la location — n'est pas déductible. La SCI doit pouvoir démontrer, pièce à l'appui, que chaque charge concerne bien un bien donné en location.
4. SCI à l'IS : une déductibilité beaucoup plus large
La SCI à l'IS ne raisonne plus en liste fermée mais en principe général, posé par l'article 39 du CGI.
Le principe de l'article 39 du CGI
Est déductible du résultat toute charge qui remplit quatre conditions cumulatives : elle est engagée dans l'intérêt de la société, elle se traduit par une diminution de l'actif net, elle est régulièrement comptabilisée sur le bon exercice, et elle est appuyée d'un justificatif. Aucune liste limitative ne vient restreindre ce principe. Tout ce qu'une entreprise classique peut déduire, une SCI à l'IS le peut aussi : honoraires, frais bancaires, frais de déplacement du gérant pour la gestion de l'immeuble, abonnements logiciels, petit matériel, primes d'assurance, intérêts, et bien sûr les amortissements.
Les trois grands postes en plus par rapport à l'IR
- L'amortissement de l'immeuble par composants : le poste qui change le résultat fiscal, traité en section 7 ;
- Les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation) : déductibles immédiatement ou incorporés au coût, sur option (section 9) ;
- Les travaux d'agrandissement et de construction : non déductibles directement, mais immobilisés à l'actif puis amortis dans le temps — ils finissent donc par réduire le résultat, ce qui est impossible à l'IR.
Les limites : l'intérêt social et l'acte anormal de gestion
La largeur du principe a une borne. Une charge étrangère à l'intérêt de la société peut être réintégrée par l'administration sur le terrain de l'acte anormal de gestion. Le Conseil d'État en a donné une définition de référence : est anormal l'acte par lequel une entreprise s'appauvrit à des fins étrangères à son intérêt.
Deux autres limites méritent d'être citées. Les dépenses somptuaires (chasse, pêche, résidences d'agrément, yachts, voitures de luxe au-delà d'un plafond) sont exclues de droit par l'article 39-4 du CGI. Et les rémunérations excessives au regard du travail fourni peuvent être partiellement réintégrées. Pour une SCI patrimoniale classique, ces limites restent théoriques — mais elles existent.
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5. Les intérêts d'emprunt : déductibles dans les deux régimes
L'emprunt est le poste de charge le plus lourd des premières années d'une SCI. Sa déductibilité obéit à une règle simple, mais avec des contours à connaître.
Intérêts oui, capital non
La règle est identique à l'IR et à l'IS : les intérêts sont déductibles, le capital remboursé ne l'est jamais. À l'IR, les intérêts relèvent de l'article 31 I 1° d du CGI ; à l'IS, ce sont des charges financières de l'article 39. Le capital, dans les deux cas, n'est pas une charge : il éteint une dette et augmente d'autant la valeur nette du patrimoine de la SCI.
Cette mécanique explique l'« effet de ciseau » que connaissent toutes les SCI à crédit. En début de prêt, la mensualité est composée surtout d'intérêts : la charge déductible est élevée, le résultat fiscal est bas. À mesure que le prêt avance, la part d'intérêts fond et la part de capital grossit : la charge déductible diminue, le résultat fiscal monte, et l'impôt aussi — alors même que la mensualité versée n'a pas bougé.
Le choix de la durée du prêt et du montant emprunté pèse directement sur la charge déductible des premières années. Notre guide prêt bancaire en SCI détaille comment l'emprunt se construit et se déduit, échéance après échéance.
Les frais d'emprunt sont déductibles avec les intérêts
Au-delà des intérêts eux-mêmes, sont déductibles les frais qui accompagnent le prêt : frais de constitution de dossier bancaire, frais de garantie (caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers), et primes d'assurance emprunteur souscrites pour couvrir le prêt. Ces frais suivent le sort des intérêts dans les deux régimes.
Le cas particulier du compte courant d'associé
Quand un associé prête de l'argent à sa SCI via son compte courant, la société peut lui verser des intérêts. Ces intérêts sont déductibles, mais leur taux est plafonné : la fraction excédant le taux maximal légal (taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour les prêts à taux variable aux entreprises) n'est pas déductible (article 39-1-3° du CGI). Le fonctionnement complet de l'apport en compte courant est détaillé dans notre guide compte courant d'associé en SCI.
6. Travaux : entretien, amélioration, construction
Pour une SCI à l'IR, cette distinction décide presque tout — et c'est la plus sujette à contentieux. Trois catégories de travaux, trois traitements.
Réparation et entretien : déductibles
Ces travaux maintiennent l'immeuble en état ou le remettent en état, sans modifier sa consistance ni son équipement initial. Réfection d'une toiture, ravalement, remise aux normes d'une installation électrique, traitement de l'humidité, remplacement à l'identique d'une chaudière ou d'une fenêtre : déductibles à l'IR comme à l'IS, l'année du paiement.
Amélioration : déductible à l'IR pour l'habitation, déductible ou amortie à l'IS
L'amélioration apporte un confort ou un équipement nouveau adapté à la vie moderne sans toucher au gros œuvre : installation d'un chauffage central, d'une cuisine aménagée, d'un ascenseur, d'un système de climatisation, isolation. À l'IR, ces travaux ne sont déductibles que pour les locaux d'habitation. À l'IS, la question n'est pas la déductibilité mais le rythme : si la dépense augmente la valeur ou la durée de vie de l'immeuble, elle est immobilisée et amortie ; sinon, elle est passée en charge immédiate.
Construction, reconstruction, agrandissement : exclues à l'IR
Ces travaux créent une surface ou un volume nouveau, ou reviennent à produire un immeuble neuf : extension, surélévation, transformation de combles ou d'un garage en surface habitable, démolition-reconstruction. À l'IR, ils sont exclus de toute déduction des revenus fonciers. À l'IS, ils sont immobilisés à l'actif et amortis : la SCI à l'IS finit donc par les déduire, étalés sur la durée d'amortissement.
| Type de travaux | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Réfection toiture, ravalement | Déductible immédiatement | Charge immédiate |
| Cuisine équipée, chauffage central (habitation) | Déductible immédiatement | Immobilisée et amortie |
| Amélioration de locaux professionnels | Non déductible (sauf amiante, accès handicapés) | Immobilisée et amortie |
| Extension, surélévation, combles aménagés | Non déductible (→ plus-value) | Immobilisée et amortie |
Un dossier de travaux mal qualifié est un classique du redressement : un chantier facturé globalement « rénovation », mêlant réfection de toiture (déductible) et création d'une chambre dans les combles (non déductible à l'IR), expose la SCI à la réintégration de la part non déductible. La parade : exiger de l'entreprise un devis et une facture qui ventilent les postes. Le détail des règles, poste par poste, est dans notre guide travaux en SCI. Détail qui change tout : faites figurer la ventilation dès le devis signé, pas seulement sur la facture finale — un devis détaillé qui colle à la facture est la meilleure preuve face à l'administration.
7. L'amortissement : la charge réservée à l'IS
L'amortissement est l'argument qui fait basculer le plus de SCI vers l'IS. C'est une charge déductible qui ne correspond à aucun décaissement.
Le principe
Amortir, c'est constater comptablement la dépréciation de l'immeuble au fil du temps et passer chaque année une fraction de sa valeur en charge. Sur un immeuble de 320 000 € (hors terrain) amorti en moyenne sur 30 ans, ce sont plus de 10 000 € de charge annuelle qui s'imputent sur le résultat — sans que la SCI ne sorte un euro. Cette charge « fantôme » suffit, dans la majorité des SCI patrimoniales à crédit, à ramener le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 15 ans, et donc l'IS à zéro.
Bonne nouvelle, mais point souvent ignoré. L'amortissement ne se déclenche pas tout seul : il faut le calculer, le comptabiliser et le porter à la liasse IS chaque année. Une SCI à l'IS qui oublie sa dotation paie de l'IS qu'elle aurait pu effacer — et un amortissement non comptabilisé sur un exercice ne se rattrape pas librement les années suivantes.
L'amortissement par composants
On n'amortit pas un immeuble d'un bloc. La règle comptable impose de le décomposer en composants, amortis chacun sur sa propre durée selon son rythme d'usure. Le BOFiP (BOI-ANNX-000115) retient quatre grandes catégories : le gros œuvre (structure, fondations), les façades et l'étanchéité, les installations générales et techniques (chauffage, électricité, plomberie, ascenseur), et les agencements. Le gros œuvre s'amortit sur la durée la plus longue, les agencements et installations techniques sur des durées plus courtes. Ces durées ne sont pas des seuils rigides : elles s'ajustent à l'état réel du bien.
Le terrain ne s'amortit jamais. Un terrain ne se déprécie pas : sa valeur doit être isolée du prix global et exclue de la base amortissable. Selon les communes, le terrain représente de 10 à 30 % du prix. Une ventilation absente ou fantaisiste est l'un des premiers points qu'un contrôleur vérifie sur une SCI à l'IS.
L'article 39 C ne concerne pas la SCI à l'IS
On lit parfois que l'amortissement d'un bien loué serait plafonné par l'article 39 C du CGI. Ce dispositif anti-déficit vise les loueurs en meublé et certains montages BIC ou BNC : il ne s'applique pas à une SCI à l'IS louant nu. En SCI à l'IS, l'amortissement peut parfaitement créer un déficit fiscal, lequel est reportable sans limite de durée (dans la limite annuelle d'imputation de 1 M€, majorée de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce seuil). Le sujet est approfondi dans notre guide amortissement en SCI à l'IS.
La contrepartie : la revente
L'amortissement n'est pas un cadeau, c'est un report. À la revente, la plus-value d'une SCI à l'IS se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable — c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Plus la SCI a amorti, plus la plus-value imposable est élevée. Le gain d'impôt obtenu pendant la détention se « rembourse » donc, au moins en partie, à la sortie. La SCI à l'IR, elle, conserve le régime des plus-values des particuliers : exonération après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
8. Frais de gestion, honoraires, assurances et frais bancaires
Les charges de fonctionnement courant d'une SCI sont nombreuses et de faible montant unitaire. Leur traitement diffère, là encore, selon le régime.
Honoraires de l'expert-comptable
À l'IS, la tenue d'une comptabilité commerciale complète est obligatoire : les honoraires de l'expert-comptable sont une charge déductible de plein droit. À l'IR, ils sont déductibles au titre des frais de gestion réels de l'article 31, dès lors qu'ils concernent la gestion de l'immeuble loué (établissement de la déclaration 2072, conseil, tenue des comptes).
Frais bancaires et frais de tenue de compte
À l'IS, les frais bancaires de la SCI (tenue de compte, virements, agios) sont déductibles comme charges de gestion. À l'IR, l'administration considère que les frais bancaires courants relèvent des frais de gestion couverts par le forfait de 20 € par local — ils ne se déduisent donc pas en plus pour leur montant réel.
Frais de vie sociale
Les frais d'assemblée générale, les frais de greffe, les annonces légales liées à une modification statutaire, les honoraires juridiques ponctuels : déductibles à l'IS comme charges de gestion. À l'IR, ils entrent dans la catégorie des frais de gestion (réels pour certains, forfait pour les plus diffus).
Assurances
Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, assurance multirisque de l'immeuble : déductibles dans les deux régimes pour leur montant réel. C'est l'une des rares charges au traitement identique à l'IR et à l'IS.
Et la CFE ?
Une SCI qui se borne à donner des immeubles en location nue exerce une activité civile : elle n'est, en principe, pas redevable de la cotisation foncière des entreprises. La principale exception vise la location nue de locaux à usage professionnel ou commercial procurant des recettes brutes annuelles d'au moins 100 000 € (article 1447 du CGI) : dans ce cas, la CFE due est déductible, à l'IS comme à l'IR.
9. Frais d'acquisition : déductibles, amortissables ou perdus ?
Acheter un immeuble génère des frais importants : émoluments du notaire, droits de mutation, commission d'agence, frais de garantie. Leur sort dépend entièrement du régime.
À l'IR : aucune déduction immédiate
Les frais d'acquisition ne figurent pas dans la liste de l'article 31 du CGI : ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils ne sont pas perdus pour autant. Au moment de la revente, ils viennent majorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value (article 150 VB II du CGI), soit pour leur montant réel justifié, soit via un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Ils réduisent donc la plus-value imposable — mais seulement le jour de la vente, parfois des décennies plus tard.
À l'IS : un vrai choix de gestion
La SCI à l'IS dispose d'une option, prévue à l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI. Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent, au choix :
- être déduits immédiatement en charges de l'exercice d'acquisition — économie d'IS dès la première année ;
- être incorporés au coût de revient de l'immeuble — ils sont alors amortis avec lui, étalés sur la durée des composants (hors quote-part de terrain).
Ce choix s'applique de façon uniforme à toutes les immobilisations acquises au cours d'un même exercice. La déduction immédiate maximise l'économie d'impôt de l'année d'achat ; l'incorporation lisse l'avantage et augmente légèrement la base amortissable. Le bon arbitrage dépend du résultat prévisionnel de la SCI les premières années.
Les frais d'emprunt restent à part
Attention à ne pas confondre frais d'acquisition de l'immeuble et frais liés au prêt. Les frais de dossier bancaire, les frais de garantie et l'assurance emprunteur ne sont pas des frais d'acquisition de l'immeuble : ils suivent le régime des intérêts d'emprunt (section 5) et sont déductibles dans les deux régimes.
10. La rémunération du gérant est-elle déductible ?
Beaucoup de SCI sont gérées par l'un de leurs associés. Peut-on déduire une rémunération versée à ce gérant ? La réponse, encore une fois, dépend du régime.
SCI à l'IR : tout dépend si le gérant est associé
Si le gérant est aussi associé de la SCI, sa rémunération n'est pas déductible. Le raisonnement fiscal : cette somme n'est pas une charge de la société, mais une modalité de répartition anticipée du bénéfice entre associés. La déduire reviendrait à diminuer artificiellement le revenu foncier imposable. Gérant non associé, le cas s'inverse : sa rémunération est un vrai frais de gérance, déductible au titre des frais de gestion réels de l'article 31 du CGI.
SCI à l'IS : la rémunération est déductible
À l'IS, la SCI est une entité fiscale distincte : la rémunération versée au gérant, associé ou non, est une charge déductible du résultat (article 39 du CGI), à deux conditions — qu'elle corresponde à un travail effectif et qu'elle ne soit pas excessive au regard des services rendus. Côté gérant, cette rémunération est imposée à l'impôt sur le revenu. Une rémunération manifestement disproportionnée s'expose à une réintégration partielle au titre de l'acte anormal de gestion.
Le remboursement de frais aux associés
Indépendamment de toute rémunération, une SCI peut rembourser à un associé ou au gérant des frais qu'il a réellement engagés pour le compte de la société (déplacement pour visiter l'immeuble, suivre un chantier, se rendre à une assemblée). Ce remboursement est déductible s'il est justifié par des pièces et s'il correspond à des frais réels engagés dans l'intérêt de la SCI. Il ne doit pas servir de rémunération déguisée.
11. Cas pratique : même immeuble, SCI à l'IR contre SCI à l'IS
Prenons un immeuble unique et comparons les deux régimes, à données strictement identiques.
Les données communes
- Immeuble locatif acquis 400 000 € (dont terrain estimé à 80 000 €, soit 20 %)
- Financement : 100 000 € d'apport, 300 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %
- Loyers encaissés : 24 000 €/an
- Charges de l'année : taxe foncière 2 500 €, assurances 600 €, gestion 1 800 €, travaux d'entretien 3 000 €
- Intérêts d'emprunt de l'année 1 : environ 10 200 €
- Frais d'acquisition payés à l'achat : environ 30 000 € (notaire, droits de mutation)
Scénario A — la SCI est à l'IR
On part des 24 000 € de loyers et on retranche les seules charges de l'article 31 du CGI :
- Taxe foncière : 2 500 €
- Assurances : 600 €
- Frais de gestion : 1 800 € + forfait 20 € (un local) = 1 820 €
- Travaux d'entretien : 3 000 €
- Intérêts d'emprunt : 10 200 €
- Total des charges déductibles : 18 120 €
Le revenu foncier net imposable est de 24 000 − 18 120 = 5 880 €. Les frais d'acquisition (30 000 €) ne sont pas déduits, le capital remboursé non plus, et l'amortissement n'existe pas. Pour un associé dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'addition est de 5 880 € × (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 2 775 € d'impôt sur l'année.
Scénario B — la SCI est à l'IS
Mêmes 24 000 € de produits, mais on déduit selon l'article 39 du CGI, amortissement compris. La SCI a choisi d'incorporer les frais d'acquisition au coût de l'immeuble. La base amortissable est donc de 320 000 € (immeuble hors terrain) + une part des 30 000 € de frais affectée au bâti, soit environ 344 000 €, amortie en moyenne sur 30 ans :
- Taxe foncière, assurances, gestion, entretien : 7 900 €
- Intérêts d'emprunt : 10 200 €
- Amortissement de l'immeuble par composants : environ 11 500 €
- Total des charges déductibles : environ 29 600 €
Le résultat fiscal est de 24 000 − 29 600 = − 5 600 €. La SCI est en déficit : son IS est nul, et le déficit de 5 600 € est reporté sur les exercices suivants. Impôt de l'année : 0 €.
| Poste | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Loyers | 24 000 € | 24 000 € |
| Charges courantes + intérêts | 18 120 € | 18 100 € |
| Amortissement | Impossible | ≈ 11 500 € |
| Résultat imposable | 5 880 € | − 5 600 € (déficit) |
| Impôt de l'année | ≈ 2 775 € | 0 € |
Ce que le tableau ne dit pas
Sur l'année, l'IS gagne nettement. S'arrêter là fausse l'analyse. Trois éléments la corrigent. La revente : la SCI à l'IS sera imposée sur une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, donc augmentée de tous les amortissements déduits ; la SCI à l'IR profite de l'exonération progressive après 22 et 30 ans de détention. La sortie de trésorerie : pour récupérer les loyers d'une SCI à l'IS, l'associé doit se verser un dividende, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ; en SCI à l'IR, les loyers sont déjà à sa disposition. Et l'option pour l'IS est en principe irrévocable au-delà du délai de renonciation. L'avantage immédiat de la déduction d'amortissement se raisonne toujours sur le cycle complet de l'investissement, jamais sur une seule année.
L'écart d'impôt annuel n'est qu'une face de la décision. Avant d'opter, mettez en regard la fiscalité de revente, la sortie de trésorerie et le caractère quasi définitif du choix : notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR raisonne sur le cycle complet de l'investissement.
12. Les 10 erreurs à éviter
Ces dix erreurs reviennent dans presque tous les contrôles portant sur les charges d'une SCI. Banales, donc coûteuses : un contrôleur les connaît par cœur.
Erreur n° 1 — Déduire le capital remboursé de l'emprunt
L'erreur reine. Seuls les intérêts sont déductibles. Déduire la mensualité entière gonfle les charges et expose à un rappel d'impôt sur plusieurs années. Travaillez toujours à partir du tableau d'amortissement du prêt, qui sépare intérêts et capital ligne par ligne.
Erreur n° 2 — Déduire des travaux d'agrandissement à l'IR
Surélever, créer une extension, transformer des combles : ces travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les déduire est un classique du redressement. Ils se récupèrent uniquement à la revente, via la plus-value.
Erreur n° 3 — Déduire les frais de notaire à l'IR
Les frais d'acquisition ne figurent pas à l'article 31 du CGI. À l'IR, ils ne se déduisent jamais des loyers : ils majorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value future.
Erreur n° 4 — Croire qu'on peut amortir à l'IR
L'amortissement n'existe pas dans les revenus fonciers. Une SCI à l'IR qui passe une dotation aux amortissements commet une erreur de principe, pas une simple erreur de calcul.
Erreur n° 5 — Déduire la rémunération du gérant associé à l'IR
À l'IR, la rémunération d'un gérant qui est aussi associé n'est pas déductible : c'est une répartition du bénéfice. Seule la rémunération d'un gérant non associé l'est.
Erreur n° 6 — Oublier la régularisation des provisions de copropriété
Les provisions versées au syndic sont déduites en totalité l'année du versement, puis régularisées l'année suivante. Sauter cette régularisation fausse le revenu foncier des deux années concernées.
Erreur n° 7 — Déduire des charges TTC quand la SCI récupère la TVA
Si la SCI est assujettie à la TVA (location avec option ou para-hôtellerie), les charges se déduisent pour leur montant hors taxes, puisque la TVA est récupérée par ailleurs. Déduire le TTC reviendrait à compter deux fois la TVA. Le sujet est traité dans notre guide SCI et TVA.
Erreur n° 8 — Mélanger dépenses de la SCI et dépenses personnelles
Une charge ne se déduit que si elle se rattache à l'immeuble loué et à l'intérêt de la société. À l'IS, une dépense privée déduite relève de l'acte anormal de gestion ; à l'IR, elle est purement non déductible. Ne payez jamais une charge de SCI depuis un compte personnel.
Erreur n° 9 — Confondre charges récupérables et non récupérables
Les charges récupérées sur le locataire ne sont pas déductibles, puisqu'elles ne pèsent pas sur la SCI. Seules les charges définitivement supportées par la société le sont. La régularisation des provisions de copropriété sert précisément à faire ce tri.
Erreur n° 10 — Déduire sans justificatif au nom de la SCI
Une charge sans facture, ou avec une facture au nom d'un associé, est fragile en cas de contrôle. La facture doit être au nom de la SCI, le paiement doit transiter par son compte, et les pièces doivent être conservées au moins six ans.
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Pour aller plus loin sur la fiscalité SCI
Trois repères pour vos charges déductibles
- Identifiez d'abord votre régime. À l'IR, la liste de l'article 31 du CGI est fermée : hors liste, rien n'est déductible. À l'IS, le principe de l'article 39 est ouvert, amortissement compris.
- Séparez intérêts et capital. Sur chaque échéance de prêt, seuls les intérêts sont déductibles, dans les deux régimes. Le tableau d'amortissement du prêt est votre pièce de référence.
- Qualifiez vos travaux avant de payer. Entretien et réparation se déduisent ; construction et agrandissement non, à l'IR. Exigez un devis qui ventile les postes.
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