Le guichet unique INPI pour les formalités de SCI : mode d'emploi (2026)

Votre dossier est passé « en attente de régularisation » et vous ne savez pas quoi faire ? Vous êtes au bon endroit, et vous n'êtes pas seul. Depuis le 1^er janvier 2023, toutes les formalités d'une SCI — société civile immobilière — passent par une seule porte : le guichet unique électronique tenu par l'INPI, l'Institut national de la propriété industrielle.

Le portail ne pardonne rien. Un justificatif de domicile de six mois, un capital écrit « 1 000 € » dans les statuts et « mille euros » dans l'annonce légale, une déclaration de non-condamnation sans le nom des parents : le dossier repart en arrière et vous perdez cinq jours. Les motifs de blocage sont toujours les mêmes six, et aucun ne demande un juriste.

Voici le parcours réel écran par écran, les pièces exactes, les 308,91 € de frais obligatoires en 2026 et la marche à suivre quand ça coince. Ce qui précède le dépôt est déroulé dans notre guide créer une SCI en 2026, les 7 étapes.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de commerce, Légifrance, INPI, service-public.fr). Mis à jour le 25 août 2026.

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1. Guichet unique, RNE, RCS, RBE : qui reçoit, qui décide, qui diffuse

Le malentendu de départ explique la moitié des questions que l'on me pose. Beaucoup de gérants croient déposer leur dossier « à l'INPI », puis reçoivent quatre jours plus tard un courriel du greffe qui réclame une pièce. Le guichet unique n'est pas un registre : c'est un collecteur. Il reçoit, vérifie que rien ne manque, redistribue. Les décisions se prennent ailleurs.

Le principe vient de la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019. L'article L123-33 du Code de commerce pose la règle : un dossier unique, déposé par voie électronique auprès d'un organisme unique. Le décret n° 2020-946 du 30 juillet 2020 a désigné l'INPI, le décret n° 2021-300 du 18 mars 2021 a fixé le calendrier, et l'obligation est totale depuis le 1^er janvier 2023. Elle a fait disparaître les six réseaux de CFE, les centres de formalités des entreprises. Pour une SCI, ce guichet-là était le greffe : ne cherchez plus de ce côté, il ne reçoit plus rien directement.

Trois registres circulent dans les conversations et sont constamment confondus : le RCS, registre du commerce et des sociétés ; le RNE, registre national des entreprises ; le RBE, registre des bénéficiaires effectifs. Voici ce qui les sépare.

Deux autres acteurs interviennent sans être des registres. L'INSEE, l'institut national de la statistique, attribue le SIREN — l'identifiant à neuf chiffres de la société — et le code APE, qui désigne l'activité principale exercée. Le BODACC, Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, publie l'inscription : à ne pas confondre avec l'annonce légale que vous payez avant le dépôt.

La chaîne tient en une phrase : vous déposez au guichet, le greffe décide, l'INSEE identifie, le RNE diffuse. Elle vous dira à qui écrire le jour où votre dossier n'avance plus. Et quand ça coince, ce n'est presque jamais le portail : c'est un contrôle du greffe qui a buté sur une incohérence entre deux de vos documents.

Une formalité que vous ne trouverez pas : le dépôt des comptes annuels. Il vise les sociétés commerciales, pas les sociétés civiles. Une SCI n'y est jamais tenue, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. En revanche, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an (article 1856 du Code civil), en pratique par une assemblée d'approbation des comptes.

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2. Immatriculer une SCI sur le guichet unique : le parcours écran par écran

Première chose à comprendre : l'immatriculation arrive à la fin du parcours de création, pas au début. Statuts signés, annonce légale publiée, attestation de parution en main. Ensuite seulement, le premier clic. La checklist de création sert précisément à cocher, la veille du dépôt, que rien ne manque.

Le compte du guichet est un compte de personne physique, pas un compte de société. Un gérant qui pilote trois SCI a un compte et trois sociétés rattachées. D'où une conséquence que personne ne signale à l'inscription : l'adresse électronique de ce compte recevra les notifications et les demandes de régularisation. Mettez celle que vous relevez tous les jours, pas celle du frère associé qui ouvre sa boîte une fois par mois.

Vient la saisie. Voici les écrans qui font perdre du temps, et pourquoi.

• La forme juridique. Personne morale, puis société civile immobilière. Ni « société civile de moyens », ni « autre société civile » : ces catégories déclenchent d'autres contrôles. Et si votre projet est de construire pour revendre, ce n'est plus une SCI mais une SCCV, une société civile de construction-vente.
• La dénomination et la durée. Recopiées à l'identique des statuts, ponctuation comprise. Saisir « Société civile immobilière Les Tilleuls » quand les statuts portent « SCI Les Tilleuls » est une divergence, et le greffe la relève. Durée plafonnée à 99 ans (article 1838 du Code civil). Vérifiez aussi que le nom est libre : voir dénomination sociale d'une SCI.
• L'objet social. Reprenez celui des statuts sans le paraphraser. Un objet social trop étroit — « l'immeuble sis 12 rue des Lilas » — vous condamne dès le deuxième bien à une modification statutaire, chiffrée plus bas. Trop large, en glissant l'achat-revente ou la location meublée, il rapproche la SCI de la commercialité de l'article 206, 2 du CGI, le code général des impôts.
• La date de début d'activité. Elle déclenche le rattachement fiscal, ne peut pas précéder la signature des statuts et doit refléter la réalité : acte d'acquisition, ou prise d'effet du premier bail. Les actes signés avant l'immatriculation se reprennent par un état annexé aux statuts, pas par une date de complaisance.
• Le siège social. Il commande le greffe compétent, le support d'annonces légales et le service des impôts. Le domicile du gérant est le plus simple à justifier, avec un revers : votre adresse personnelle part dans les données diffusées par le RNE. Voir le siège social d'une SCI.
• Les dirigeants et les associés. Une SCI exige au moins deux associés (article 1832 du Code civil) : la société civile unipersonnelle n'existe pas, voir créer une SCI seul. La répartition des parts doit coller exactement aux statuts et à l'annonce légale : une part d'écart entre les trois documents déclenche une régularisation.
• Les options fiscales. Ne cochez pas cette case au jugé. L'option pour l'IS, l'impôt sur les sociétés, ne se dénoue que jusqu'au cinquième exercice suivant celui où elle a été exercée (article 239 du CGI). Au-delà, définitif. SCI à l'IS ou à l'IR chiffre côte à côte les deux scénarios, société et impôt sur le revenu.
• Les bénéficiaires effectifs. La déclaration fait partie du parcours d'immatriculation : plus de dépôt séparé au greffe. Le bénéficiaire effectif est la personne physique qui détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou contrôle la société autrement. Démembrement et indivision : voir les bénéficiaires effectifs d'une SCI.

La TVA, taxe sur la valeur ajoutée, et une échéance que personne n'annonce. La plupart des SCI n'ont rien à déclarer : la location nue d'habitation est exonérée. Deux exceptions — locaux professionnels nus loués sous option (article 260, 2° du CGI) et parkings isolés, taxables de plein droit à 20 % (article 261 D, 2°). Notez la date : ces règles restent au CGI jusqu'au 31 décembre 2026, puis passent au code des impositions sur les biens et services, le CIBS, le 1^er janvier 2027. L'échéance était fixée au 1^er septembre 2026 : l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a reportée. Recodification à droit constant, les anciennes références au CGI restant admises sur les factures et les contrats jusqu'au 30 juin 2028. Voir SCI et TVA.

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3. Les pièces à téléverser pour une SCI, et ce que chacune doit contenir

La saisie est la partie visible ; les pièces sont la partie qui bloque. Commençons par ce qui fait perdre le plus de temps : le dépôt du capital n'est pas une condition d'immatriculation d'une société civile. Bloquer les fonds et produire une attestation est l'obligation des sociétés commerciales. Le greffe ne réclame à une SCI ni attestation de dépôt, ni justificatif de libération. Dans ce cas, ne faites pas ce qu'on vous dit : n'attendez pas ce document. Chaque année, des créateurs retardent leur immatriculation de trois semaines pour un papier que personne ne leur demandera — trois semaines pendant lesquelles l'annonce légale est déjà payée (229,20 €) et le compte bancaire toujours fermé.

Deux réflexes de forme évitent l'essentiel des allers-retours. Chaque nature de pièce a son emplacement : le PDF fourre-tout qui empile statuts, attestation et carte d'identité en un fichier de quarante pages part en régularisation à tous les coups. Et les fichiers doivent être lisibles et non protégés : un PDF chiffré par la banque, une photo prise de biais, un scan à l'envers, et le contrôle s'arrête là. Sur les mentions obligatoires de l'avis, voyez l'annonce légale de SCI ; sur le débat avec le banquier, le dépôt du capital d'une SCI.

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4. Ce que vous payez vraiment en 2026 : 308,91 €

Le dépôt est gratuit. Ce que la carte encaisse à l'écran de paiement part au greffe. Ce sont ses émoluments : un tarif fixé par arrêté, identique d'un greffe à l'autre, sur lequel personne ne négocie. Voici le décompte complet d'une immatriculation de SCI en métropole, statuts sous seing privé — rédigés et signés entre associés, sans notaire — et sans immeuble apporté.

Deux lignes ne devraient jamais figurer sur un devis de création de SCI. Le BODACC, gratuit à la constitution : toute ligne « frais BODACC » est une facturation de trop. Et le dépôt de capital, qu'aucun texte n'impose à une société civile.

Un mot sur le chiffre de 313 € qui circule encore, y compris sur des pages de ce site. Il a été exact deux mois. Jusqu'au 28 février 2026, le guichet facturait 63,54 € d'immatriculation et 20,34 € de bénéficiaires effectifs, soit 83,88 € ; avec les 229,20 € d'annonce légale, cela donnait 313,08 €.

L'arrêté du 25 février 2026 a réécrit les articles A743-8 à A743-18 du Code de commerce et fait légèrement baisser les tarifs du greffe. La facture du guichet est passée à 79,71 €, et le total à 308,91 €. Quatre euros dix-sept d'écart : c'est peu, mais un devis qui affiche encore 313 € en août 2026 n'a pas été relu depuis six mois.

Ce budget ignore la rédaction des statuts, de 0 € si vous les faites vous-même à 1 500 ou 2 500 € chez un notaire. Le poste le plus lourd de votre création n'est donc pas celui que l'État vous facture : c'est celui que vous choisissez. Le coût des années suivantes est chiffré dans combien coûte une SCI par an.

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5. Combien de temps pour immatriculer une SCI : du dépôt au Kbis, jour par jour

Le Code de commerce impose un délai au greffier. L'article R123-97 lui donne un jour franc ouvrable après réception de la demande — un jour entier, celui du dépôt ne comptant pas — pour procéder à l'inscription. Cinq jours en cas de complexité particulière. S'il manque une pièce, quinze jours vous sont laissés pour la produire. Ce délai n'est assorti d'aucune sanction automatique et ne court qu'à compter d'un dossier complet. Dans les faits, comptez 3 à 7 jours ouvrés selon le ressort.

Voici un dossier réel, pour voir où le temps se perd. Marc et Julien, deux frères, montent une SCI à l'impôt sur le revenu pour acheter un immeuble de rapport à Angers. Capital de 1 000 € à parts égales, siège chez Marc, gérance confiée à Marc seul.

Bilan : 18 jours et 308,91 € de frais. Sur ces 18 jours, cinq ont été perdus sur une facture d'électricité, alors que Marc en avait une de janvier dans sa boîte mail. Sans cette mise en attente, le Kbis tombait à J12. C'est l'ordre de grandeur d'un dossier bien tenu : ce n'est pas le portail qui est lent, c'est nous. Une seule variable dépend de vous — la qualité du dossier — et une heure de relecture avant le dépôt vaut mieux qu'une semaine d'attente après.

Le Kbis en poche, tout commence : ouvrir un compte bancaire de SCI — plus long que l'immatriculation elle-même —, créer l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, tenir la comptabilité dès le premier loyer. Ce qui se joue dans les douze premiers mois est recensé dans les erreurs de la première année.

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6. Dossier en attente, rejeté ou bloqué sur le guichet : la marche à suivre

C'est la question qui revient le plus, et la moins bien traitée ailleurs. Derrière l'impression que « rien n'avance » se cachent trois situations sans rapport : un état mal lu, une régularisation demandée, ou une vraie panne. Commencez toujours par lire l'état du dossier.

« En attente de régularisation » est le libellé qui affole, alors qu'il est le plus anodin de tous. Il signifie qu'un contrôle, du greffe neuf fois sur dix, a relevé une anomalie. Votre dossier n'est ni perdu ni rejeté : il vous revient. Lisez le motif dans la notification, rouvrez la formalité depuis le tableau de bord, corrigez la cause et pas le symptôme, puis re-signez et re-soumettez.

Trois réflexes pour ne pas aggraver la situation. Si le greffe relève une divergence entre les statuts et l'annonce légale, republier un avis rectificatif est parfois la seule issue. Aucun nouveau paiement n'est en principe dû sur la même formalité ; si le portail en réclame un, appelez l'assistance avant de payer deux fois. Et répondez vite. Le délai repart à la nouvelle soumission, et un dossier laissé sans réponse finit clôturé : ce sont 79,71 € de greffe à repayer, plus une annonce légale à republier si les statuts ont bougé entre-temps.

Les motifs de blocage d'une SCI sont d'une constance remarquable. Six reviennent en boucle. Attestation de parution remplacée par un bon de commande. Divergence entre les statuts, l'annonce légale et la saisie. Justificatif de siège de plus de trois mois, ou au nom d'un tiers sans attestation d'hébergement. Pièce d'identité expirée. Déclaration de non-condamnation sans la filiation. Fichiers illisibles ou protégés par mot de passe. Aucun n'est technique, aucun ne demande un juriste.

Reste à écrire au bon interlocuteur : la plupart des gérants s'adressent au mauvais et attendent trois semaines une réponse qui ne viendra pas.

Un réflexe change tout : mettez le numéro de liasse — la référence attribuée à votre dossier, visible sur le tableau de bord du guichet et sur l'accusé de dépôt — en première ligne, et joignez cet accusé. Un courriel qui commence par « bonjour, ma SCI est bloquée » n'est pas exploitable et coûte un aller-retour de plus. Si rien ne bouge, le dernier alinéa de l'article R123-97 permet de saisir le juge commis à la surveillance du registre. Recours rare, mais il existe.

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7. Si le guichet tombe : la procédure de secours de l'article R123-15

La question mérite une réponse nette : on lit encore en ligne des informations périmées de deux ans. Deux dispositifs ont existé, à ne pas confondre. Le premier était temporaire : pour absorber les ratés du lancement, un dépôt de secours par Infogreffe a été ouvert en 2023, prolongé en 2024. Il a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Toute page qui vous renvoie aujourd'hui vers Infogreffe est périmée.

Le second est permanent. L'article R123-15 du Code de commerce organise une procédure de secours en cas de difficulté grave. L'arrêté du 20 décembre 2024, en vigueur depuis le 1^er janvier 2025, la définit : indisponibilité générale du guichet, ou blocage d'un ou plusieurs types de déclaration. Le directeur général de l'INPI décide alors de délivrer un récépissé, le jour même de la demande. Ce récépissé atteste que vous avez satisfait à votre obligation à cette date, et c'est cette date-là que les organismes destinataires retiennent. Une fois la difficulté résolue, vous avez quinze jours pour déposer la formalité en y joignant le récépissé.

Ce que ce récépissé ne couvre pas. Il ne s'ouvre pas sur une lenteur du site, un écran qui rame ou une pièce que vous n'arrivez pas à téléverser depuis votre téléphone. Il suppose une difficulté grave constatée par l'INPI. En pratique, il sert à protéger une date : celle d'une déclaration à échéance impérative. Si vous n'avez pas de date à tenir, attendez que le service revienne.

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8. Modifier une SCI : les formalités et leur coût réel

Le guichet enregistre, il ne décide pas. Trois actes précèdent toujours la formalité : la décision des associés en assemblée, le procès-verbal daté, signé et consigné dans le registre des délibérations, et l'annonce légale publiée avant le dépôt. Convocation et majorités : voir l'assemblée générale de SCI.

La colonne de droite additionne l'annonce légale et les frais de greffe, tout compris et sans surprise à l'écran de paiement. Côté greffe, ces formalités de modification ne connaissent que deux montants : 172,61 € TTC pour une inscription modificative seule, 185,77 € dès qu'il y a des statuts modifiés à déposer — insertion au BODACC comprise dans les deux cas. La radiation, elle, relève d'un tout autre tarif, chiffré à la section 9. Un changement de gérant nommé dans les statuts passe donc de 303,41 € à 316,57 €, et une augmentation de capital par apport d'immeuble ajoute les droits chiffrés en fin de section.

Le forfait ne vaut que pour une modification par annonce. Si vous changez le gérant et transférez le siège dans le même avis, on retombe sur la tarification au caractère : 0,189 € HT le caractère en métropole. Deux avis séparés coûtent 218 € HT (2 × 109 €) ; un avis unique de 1 300 à 1 600 signes revient à 250 à 300 € HT. Publiez deux avis : vous économisez de 30 à 80 €. Forfaits issus de l'arrêté du 19 novembre 2021, modifié le 19 novembre 2025.

Attention à la ligne « cession de parts » : 185,77 €, c'est la formalité, pas l'opération. La cession de parts d'une SCI supporte en plus un droit d'enregistrement de 5 % du prix (article 726, I, 2° du CGI, minimum 25 €), à payer au service des impôts avant le dépôt. Sur une cession de 100 000 €, cela fait 5 000 € de droits pour 185,77 € de formalité.

Où part l'argent, sur la ligne à 185,77 €. Le détail surprend. Le greffe et l'INPI ne prennent que 69,77 €. Soit 42,26 € HT d'inscription modificative (prestation 44 de l'art. A743-10) et 6,05 € HT de dépôt d'acte (prestation 52), c'est-à-dire 57,97 € avec la TVA, plus deux droits de 5,90 € affectés au registre national des entreprises. Tout le reste, soit 116 €, est l'insertion au BODACC : gratuite à la constitution, payante en modification. Elle fait 62 % de la note, et personne ne le dit.

L'objet social trop étroit est l'erreur la plus chère de ce tableau. Assemblée, statuts modifiés, annonce légale à 136 € HT, formalité avec dépôt d'actes : 348,97 € et trois bonnes semaines. Le temps de convoquer et de tenir l'assemblée, un à deux jours de parution, puis les trois à sept jours ouvrés du greffe — pour une ligne que vous auriez pu écrire correctement le premier jour. Les majorités applicables sont dans modifier les statuts d'une SCI.

Le gérant, et une idée reçue à corriger. On lit souvent qu'un gérant nommé dans les statuts coûte « 300 € de plus » à remplacer. C'est faux en frais : l'écart tient au seul dépôt des statuts modifiés, soit 13,16 € TTC. Le vrai coût est ailleurs : réunir une assemblée, refondre les statuts, attendre.

Le point de droit que les modèles gratuits ignorent. La révocation du gérant d'une société civile résulte d'une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause statutaire contraire (article 1851 du Code civil). Vérifiez vos statuts avant de vous croire bloqué. Le piège d'écran, lui, est constant : on déclare le nouveau gérant et on oublie de sortir l'ancien, qui reste inscrit au RCS. Voir changer le gérant d'une SCI.

La cession de parts est le sujet à ne pas manquer en 2026. La formalité n'a rien de sorcier : on met à jour la répartition et on dépose les statuts modifiés. Tout se joue en amont.

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose une forme à la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière : celle dont l'actif est fait pour l'essentiel d'immeubles situés en France. C'est le cas de la quasi-totalité des SCI de détention. Le critère est celui du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts : plus de la moitié de l'actif en immeubles français, apprécié à la cession ou dans l'année qui la précède. Une SCI dont le seul bien est à l'étranger, ou dont l'actif n'est plus que de la trésorerie, sort du texte.

La forme exigée est un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). L'acte sous seing privé tapé le dimanche soir entre un père et sa fille n'est plus valable. Et aucune formalité déposée sur le guichet ne rattrapera un acte nul. Comptez, pour cet acte, de l'ordre de 500 à 1 500 € d'honoraires : ni l'avocat ni l'expert-comptable n'ont de tarif réglementé, cela se demande à l'avance et se compare. C'est le poste secondaire — les 5 % de droits d'enregistrement pèsent 5 000 € sur une cession de 100 000 €.

Le texte ne vise que la cession : ni la donation de parts, qui relève de l'article 931, ni l'apport, ni la succession. Il ne dit rien non plus de l'agrément : les cessions aux ascendants ou descendants du cédant en sont dispensées de plein droit, sauf clause contraire de vos statuts (article 1861, alinéa 2). Beaucoup de modèles écrivent l'inverse.

Le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026, en vigueur depuis le 6 mai 2026, rattache au seul dépôt des statuts modifiés l'opposabilité aux tiers, c'est-à-dire le moment où la cession devient invocable contre un créancier ou un acheteur. On ne dépose plus l'acte de cession lui-même — sauf si les statuts modifiés ne sont jamais déposés. Après une mise en demeure restée sans effet pendant huit jours, le cédant ou le cessionnaire peut alors déposer l'acte de cession directement, ce qui rend la cession opposable aux tiers à titre conservatoire en attendant. Validité par la forme de l'acte, opposabilité par la formalité : l'ensemble est dans céder des parts de SCI.

Et une annonce légale que l'on vous vendra pour rien. Une cession de parts de SCI n'a pas à être publiée. L'avis de constitution d'une société civile ne nomme que les associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes (article 22 du décret n° 78-704). Or les associés de SCI répondent des dettes indéfiniment mais non solidairement (article 1857 du Code civil). Ils n'y figurent donc pas. Un avis qui ne les nomme pas ne devient pas inexact quand ils changent, et rien n'est à publier. Le forfait « mouvements d'associés » à 199 € HT, soit 238,80 € TTC, existe bien au tarif 2026 — mais pour une SCI, il paie une publication facultative. La seule réserve : si le cédant était gérant et cesse de l'être, c'est le changement de gérant qui se publie, à 109 € HT.

Dernier oubli de fin de parcours, celui qui revient le plus : la déclaration des bénéficiaires effectifs. Si la cession fait bouger la répartition, elle doit être mise à jour, et le faire dans le même dépôt ne coûte rien de plus. Y revenir séparément coûte 28,17 € HT, soit 33,80 € TTC (prestation 84-2 de l'art. A743-10-1).

Le transfert de siège hors du ressort du greffe d'origine mérite un mot : il se traduit par une radiation suivie d'une immatriculation. Le guichet enchaîne les deux tout seul, mais le délai s'allonge, et le nouveau greffe repart sur son propre contrôle de légalité.

L'apport d'un immeuble en augmentation de capital, lui, ne supporte plus aucun droit fixe. Les 375 € et 500 € qui circulent encore sont morts avec la loi de finances pour 2019 : les apports sont enregistrés gratuitement (article 810, I du CGI). Encore faut-il regarder le champ de l'opération, car c'est lui qui commande tout. Sur un même immeuble de 220 000 €, la note va de zéro — mais seulement à l'impôt sur le revenu — à près de 14 000 €.

Trois mises en garde sur cette grille. La première : le taux réel des apports d'immeubles est de 5 %, pas de 2,20 %. On lit souvent l'un ou l'autre. En réalité, l'article 809, I, 3° du CGI ne fait que qualifier l'apport de mutation à titre onéreux ; l'article 810, III (fraction pure et simple) et l'article 683 bis (fraction à titre onéreux) fixent chacun un droit d'État de 2,20 %, auquel s'ajoutent les taxes additionnelles départementale (1,60 %, art. 1595) et communale (1,20 %, art. 1584), soit 5,00 % au total. À ne pas confondre non plus avec les 6,32 % du droit commun des ventes, qui ne concernent pas les apports.

La deuxième : la reprise d'emprunt est le cas le plus fréquent en SCI. Dès que la société reprend le prêt qui finançait l'immeuble, même partiellement, la fraction reprise devient un apport à titre onéreux, taxé à 5 % (art. 683 bis majoré des taxes additionnelles). En SCI à l'impôt sur le revenu, c'est ce qui fait passer l'apport de la gratuité à un coût réel, sur la seule fraction reprise. En SCI à l'impôt sur les sociétés, la fraction pure et simple est de toute façon taxée à 5 %, si bien que l'apport revient à 5 % de la valeur du bien quel que soit le financement, soit 11 000 € sur nos 220 000 €.

Une troisième, sur une gratuité qui n'existe pas ici. L'article 810, III prévoit bien un enregistrement gratuit quand l'apporteur s'engage à conserver ses parts trois ans. Mais il en exclut expressément les immeubles « n'étant pas compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisés affectés à l'exercice d'une activité professionnelle ». Autrement dit : l'engagement de conservation sauve l'apport d'un fonds professionnel entier, pas l'apport d'un immeuble locatif isolé à une SCI. Sur nos 220 000 €, les 11 000 € restent dus.

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9. Fermer une SCI : deux formalités, pas une

Fermer une SCI, ce n'est pas une formalité mais deux, séparées par un intervalle qui va de quelques semaines à plusieurs années selon le temps qu'il faut pour vendre les immeubles. Les confondre, c'est garder une société que l'on croit morte et qui continue de recevoir des avis d'imposition.

La première formalité déclare la dissolution et l'identité du liquidateur, désigné par l'assemblée, souvent le gérant. La SCI survit alors pour les seuls besoins de la liquidation : la personnalité morale subsiste jusqu'à la publication de la clôture (article 1844-8, alinéa 3, du Code civil). La dénomination doit être suivie de « société en liquidation » sur les documents destinés aux tiers, et la société conserve son SIREN comme ses obligations déclaratives.

Une échéance à retenir : si la clôture n'intervient pas dans les trois ans, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour la faire achever (alinéa 4). La SCI dissoute puis oubliée dans un tiroir finit par se rappeler à vous.

La seconde formalité déclare la clôture de la liquidation, une fois l'actif réalisé, le passif apuré et les comptes approuvés. Elle emporte radiation du RCS. C'est là que se règlent les vraies questions, qui pèsent bien plus lourd que la formalité elle-même. Le boni de liquidation, c'est-à-dire ce qui reste à partager une fois les dettes payées et les apports remboursés. Les plus-values sur les immeubles vendus. La répartition entre associés. Le portail ne vous alertera sur aucune. Tout cela est traité dans dissoudre et liquider une SCI.

Ce que le greffe encaisse sur chacune, et l'écart est de un à quatorze. La dissolution est une inscription modificative : 42,26 € HT d'émoluments, 8,45 € de TVA, 5,90 € de droit affecté au RNE et 116 € d'insertion au BODACC. Ajoutez le dépôt du procès-verbal, 13,16 €, et vous réglez 185,77 €. La radiation, elle, coûte 13,16 € : 6,05 € HT de dépôt d'acte, 1,21 € de TVA, 5,90 € de droit RNE. Comptez 14,72 € si vous déposez par correspondance. Le BODACC y est gratuit — article 3 de l'arrêté du 9 novembre 2017 —, et cette seule ligne fait tout l'écart.

Il n'existe aucun émolument de radiation. C'est ce que la plupart des contenus ignorent, et d'où viennent les 53,12 € que l'on lit partout : on applique à la radiation les 44,27 € HT de la prestation 40. Relisez son libellé : « immatriculation […] et radiation ». L'émolument est perçu une fois, à l'entrée, et il couvre déjà la sortie. Le barème le dit ailleurs en toutes lettres, « y compris la radiation », aux prestations 61 et 78. La preuve tient en une comparaison : une SCI et une SARL paient le même montant à la radiation, alors qu'elles paient 44,27 € contre 22,14 € à l'immatriculation.

Annoncer 13,16 € pour « fermer une SCI » tromperait pourtant autant qu'annoncer 53,12 €. Le chiffre qui vous concerne est celui du cycle entier : 198,93 € de frais de greffe, dont 185,77 € dus dès la dissolution, souvent deux ans avant la radiation. Ce qui coûte, c'est la première formalité, pas la dernière.

Et voici le conseil qui va contre l'intuition : dans bien des cas, ne dissolvez pas. Si la SCI n'a plus d'activité mais que vous pourriez la réutiliser, la mise en sommeil est une simple déclaration de cessation temporaire, sans annonce légale ni statuts à refondre, et elle se défait par une déclaration de reprise.

Mettons les deux scénarios côte à côte, sur le même besoin : fermer puis recréer deux ans plus tard, ou dormir puis reprendre. Chaque ligne dit ce qu'elle couvre.

479,42 € d'écart, pour un besoin identique. À quoi s'ajoute ce qui ne se chiffre pas : la perte de l'antériorité de la société, que votre banquier regardera. Deux limites tout de même. Le sommeil ne tient pas au-delà de deux ans, et il ne suspend aucune obligation déclarative. S'il faut finalement fermer, la dissolution et la radiation restent dues, soit 515,73 € que le sommeil n'aura fait que différer. Si la SCI change simplement de mains, la reprise d'une SCI existante vaut presque toujours mieux que sa dissolution.

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10. Ce que le guichet ne fait pas, et trois choses à ne pas faire

Le guichet unique est un portail déclaratif : il enregistre des décisions prises ailleurs, par vous. Tout ce qui suit reste à votre charge, et personne ne vous le rappellera.

La dernière ligne est la plus importante. Le greffe vérifie que votre dossier est complet et régulier. Il ne vérifie pas qu'il est intelligent. Un objet étriqué, une option pour l'IS prise à la légère, une clause d'agrément recopiée d'un modèle, une répartition 50/50 qui bloquera la première décision contestée : rien de cela n'empêchera votre immatriculation. Vous vous en apercevrez quatre ans plus tard, quand la correction coûtera un notaire et une assemblée.

Trois choses, enfin, qu'il ne faut pas faire — et que je vois faire chaque mois.

• Ne redéposez jamais une formalité identique parce que la première semble bloquée après un paiement débité. Vous paierez deux fois, et il faudra faire retirer l'une des deux inscriptions. Écrivez à l'assistance INPI avec la preuve du débit.
• Ne publiez pas l'annonce légale sur un projet de statuts. Tant qu'ils peuvent bouger, publier expose à un avis rectificatif à vos frais et à une divergence que le greffe relèvera.
• Ne laissez pas la SCI rattachée au compte de votre prestataire. À la fin de la mission, vérifiez qu'elle figure sur le vôtre. Sinon, le premier changement d'adresse venu vous obligera à repayer une prestation pour vingt minutes de saisie.

La vraie valeur ajoutée est en amont du portail : dans la rédaction des statuts, dans l'arbitrage entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, et dans un pacte d'associés quand les associés n'ont pas le même horizon. Personne n'a jamais raté une SCI sur le guichet unique. On la rate en amont.

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11. Guichet unique et SCI : 14 questions fréquentes

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les tarifs réglementés sont révisés par arrêté : vérifiez le montant affiché au moment du paiement, sur l'écran de paiement du guichet ou sur la rubrique « Tarifs » de formalites.entreprises.gouv.fr. Sources vérifiées au 25 août 2026. Code de commerce : L123-33, L123-36 et s., R123-1, R123-15, R123-97, A743-10 et A743-10-1 (arrêté du 25 février 2026). Code civil : 1832, 1838, 1844-8, 1851, 1856, 1857, 1861, 1865-1. CGI : 206-2, 239, 260-2°, 261 D 2°, 726, 809 I 3°, 810 I et III. Décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, art. 22 et 24. Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 et loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. Décrets n° 2020-946 du 30 juillet 2020, n° 2021-300 du 18 mars 2021, n° 2021-631 du 21 mai 2021, n° 2025-736 du 31 juillet 2025, n° 2026-310 du 24 avril 2026 et n° 2026-340 du 30 avril 2026. Ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Arrêtés du 9 novembre 2017, du 20 décembre 2024, du 19 novembre 2025 et du 25 février 2026. INPI, INSEE, service-public.fr.