Conjoint survivant et logement en SCI : le droit viager ne joue pas, voici les 4 parades qui protègent

Le droit viager au logement — celui qui permet à un veuf ou à une veuve de rester chez lui jusqu'à sa mort — suppose un logement « appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession ». Quand la maison appartient à une SCI, une société civile immobilière qui détient l'immeuble à la place des personnes, la condition n'est pas remplie : le défunt ne possédait pas la maison, mais des parts. La protection légale ne joue donc pas d'elle-même. Restent quatre parades, qui ne se valent pas : cette page les chiffre, en euros et en pourcentage de contrôle. Sur la fiscalité de la résidence principale en société : habiter le bien de sa SCI.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil et loi du 6 juillet 1989 en version consolidée, code général des impôts, réponses ministérielles, jurisprudence publiée). Mis à jour le 1er septembre 2026.

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1. « La maison n'est pas dans la succession » : la phrase du notaire

La scène se répète chez tous les notaires de France. Un couple a monté une SCI quinze ans plus tôt pour transmettre la maison aux enfants. L'un des deux meurt. Le survivant vient régler la succession en pensant que la loi le protège, et s'entend dire que le logement n'en fait pas partie. Il appartient à la société. Ce que le défunt laisse, ce sont des parts sociales — des biens meubles.

Rien n'est perdu pour autant, mais tout se joue du vivant. Quatre parades : la donation entre époux (ou le legs) sur les parts, le bail consenti par la société au couple, la clause statutaire de jouissance viagère, le rééquilibrage de la détention. La suite les chiffre une par une.

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2. Droit temporaire et droit viager au logement : ce que disent vraiment les articles 763 et 764

Deux droits distincts, sans arrêt confondus. Ni la même durée, ni la même force.

Le droit temporaire (article 763) donne la jouissance gratuite du logement et du mobilier pendant un an, sans demande à formuler. Son alinéa 3 en fait un effet du mariage, pas un droit successoral : il ne s'impute pas sur la part d'héritage. Son alinéa 4 le rend d'ordre public.

Le droit viager (article 764) est un droit d'habitation sur le logement et d'usage sur le mobilier, jusqu'au décès du conjoint. Trois règles que peu de gens connaissent :

• Il n'est pas automatique : le conjoint doit le demander, dans le délai de l'article 765-1.
• Le défunt peut l'écarter, mais par testament authentique seulement (article 971). Un testament manuscrit ne suffit pas.
• Il s'impute sur les droits successoraux du conjoint (article 765). Si sa valeur les dépasse, celui-ci ne doit rien.

Même porte d'entrée pour les deux textes : le logement doit appartenir aux époux ou dépendre totalement de la succession. Ni l'un ni l'autre ne vise le logement détenu par une société.

Hors mariage, la protection maigrit encore. L'article 515-6 alinéa 3 ouvre au partenaire survivant d'un PACS (pacte civil de solidarité) les deux premiers alinéas de l'article 763, et eux seuls. Un an de jouissance gratuite, donc, sans le caractère d'ordre public de l'alinéa 4, et jamais de droit viager. Le concubin n'a rien — voyez SCI entre concubins ou pacsés et SCI en couple non marié.

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3. Pourquoi le droit viager au logement ne joue pas en SCI — et pourquoi la question n'est pas tranchée

La chancellerie a été interrogée sur exactement cette question. Sa réponse ministérielle Jeanjean, publiée au Journal officiel le 25 janvier 2005, retient que « le logement appartient à la société et non aux époux ». Donc que « les conditions de propriété prévues par les articles 763 et 764 du code civil ne sont pas remplies ». Une réserve : ce texte n'a aucune valeur normative.

Le point que personne n'écrit : il n'existe aucun arrêt de la Cour de cassation

On lit partout que « la jurisprudence exclut le droit viager quand le logement est en SCI ». C'est faux. La recherche en texte intégral sur Légifrance ne ramène aucun arrêt de la Cour de cassation associant les articles 763 ou 764 à une société civile immobilière. Celui qu'on cite le plus souvent, 1^re civ., 25 septembre 2013, n° 12-21.569, publié, ne comporte aucune SCI.

Le seul arrêt transposable ne concerne pas davantage une société : Cass. 1re civ., 26 octobre 2011, n° 09-72.693, inédit. Il est rendu sur les articles 763 et 764 dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 — sur une condition de propriété inchangée depuis. Le logement y était indivis entre le défunt et sa fille, et le pourvoi a été rejeté — les articles 763 et 764 supposent un bien dépendant totalement de la succession, ce qui exclut l'indivision avec un tiers. Cela se transpose à la SCI par analogie.

Et la seule décision trouvée dit l'inverse. La cour d'appel de Bastia, le 9 décembre 2015 (n° 14/00824), a écarté le moyen tiré de la personnalité morale et reconnu à la veuve un droit d'habitation fondé sur l'article 764. Son motif : le logement « dépend de la succession du de cujus [du défunt] puisqu'il l'a apporté à la société civile immobilière dont il détenait 1 160 parts sur 1 162 ». Précision qui change la lecture : c'est la veuve elle-même qui invoquait la personnalité morale de la SCI, le droit d'habitation lui étant reconnu contre sa propre argumentation. Décision isolée — mais elle existe. La doctrine notariale, elle, tranche : le 116^e Congrès des notaires (2020) écrit que, le bien appartenant à une SCI, l'article 764 n'a pas vocation à s'appliquer.

Notre position, et elle est motivée : la lettre des textes et la doctrine administrative conduisent à écarter les articles 763 et 764 en SCI. C'est probablement ce que jugerait la Cour de cassation. Mais on ne construit pas la protection d'un conjoint sur un arrêt isolé. Traitez la protection légale comme inexistante et organisez-la vous-même.

Attention au piège de numérotation. L'article 764 dont il est question ici est celui du Code civil : le droit viager au logement. Rien à voir avec l'article 764 bis du CGI (code général des impôts), qui accorde un abattement de 20 % sur la résidence principale pour les droits de succession. Deux textes, deux codes, deux sujets.

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4. Le seul cas où le droit temporaire rejoue en SCI : le bail signé du vivant

La même réponse ministérielle contient la parade, et personne ne la cite. Le garde des Sceaux écrit que le droit d'habitation « ne pourra s'appliquer que si les époux ont pris soin de conclure avec la société un bail ou une convention d'occupation ». Ce qui rejoue alors, c'est le droit temporaire de l'article 763, alinéa 2 : un an de loyers remboursés par la succession, au fur et à mesure de leur acquittement, puis la continuation du bail. Le droit viager de l'article 764, lui, ne renaît pas. Le bail ne protège donc pas seulement par contrat : il rouvre un texte qu'on croyait fermé.

Un second texte renforce la parade. L'article 1751 du Code civil répute le droit au bail du logement des époux appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit le régime matrimonial et même si un seul a signé. Son dernier alinéa donne au survivant un droit exclusif sur ce bail.

Traduction : le bail ne transite pas par la succession. Il ne se partage pas avec les enfants du premier lit, il revient à la veuve en vertu du mariage. Seul mécanisme de la page à produire son effet sans vote.

À retenir dès maintenant : le bail doit être signé du vivant des deux époux et réellement exécuté. Improvisé après le décès, il n'ouvre ni l'article 763 alinéa 2, ni l'article 1751.

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5. Si rien n'a été anticipé : ce que touche vraiment le conjoint survivant, et le seuil du tiers

Reprenons la SCI Les Cèdres. Aucune donation, aucun bail, aucune clause. L'article 757 du Code civil offre normalement au conjoint le choix entre l'usufruit de la totalité et le quart en pleine propriété. Ce choix disparaît dès qu'un enfant n'est pas issu des deux époux : l'option est fermée, le conjoint ne recueille que le quart en pleine propriété.

Majoritaire, exonérée de droits — et sans aucun titre d'occupation opposable : ni bail, ni droit viager, ni clause. Sa tranquillité tient à sa seule majorité. Qu'elle la perde, et les enfants votent la fin de la gratuité et fixent un loyer.

Le seuil du tiers : le chiffre le plus utile de cette page

À partir de quelle détention un conjoint reste-t-il majoritaire au décès de l'autre ? Si sa part propre vaut p, il recueille en plus le quart des parts du défunt, soit 0,25 × (1 − p). Il garde la majorité tant que 0,75 p dépasse 0,25. Donc :

Au-dessus d'un tiers des parts en propre, le conjoint reste maître de la société le lendemain du décès, même face à des enfants d'un premier lit. En dessous, il devient minoritaire chez lui. Cela se décide le jour de la constitution.

Le reste du dossier successoral est ailleurs. Évaluation des parts, agrément, indivision, compte courant du défunt : décès d'un associé de SCI et j'ai hérité de parts de SCI. Réserve héréditaire et quotité disponible : SCI et famille recomposée.

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6. Donation entre époux : les trois branches calculées sur des parts de SCI

La donation entre époux — la « donation au dernier vivant » — ouvre trois formules (article 1094-1 du Code civil). Ce qu'on sait moins, c'est ce qu'elles donnent quand le patrimoine est logé dans une société.

Mme L. a 78 ans. Le barème de l'article 669 du CGI — une convention forfaitaire d'évaluation selon l'âge, prévue pour la liquidation des droits d'enregistrement et retenue ici comme ordre de grandeur — place cette tranche à 30 % pour l'usufruit et 70 % pour la nue-propriété. L'usufruitier perçoit les revenus, le nu-propriétaire détient sans jouir.

Valeur reçue, évaluée au barème fiscal : une évaluation économique de l'usufruit donnerait un autre montant, mais le classement des trois branches ne change pas. Détail de la deuxième ligne : le quart en propriété vaut 210 000 / 4 = 52 500 €. Les trois quarts en usufruit, 3/4 × 210 000 = 157 500 €, dont 30 % au barème = 47 250 €. Total : 99 750 €. Ce quart pèse 52 500 / 350 000 = 15 % du capital, d'où les 55 %. Troisième ligne : 70 000 / 350 000 = 20 %, d'où les 60 %. Droits de succession : 0 € dans les trois cas (article 796-0 bis du CGI). La troisième colonne vaut à statuts silencieux sur le vote démembré ; le chapitre suivant dit ce qu'une clause y change.

L'option entre les trois branches s'exerce au décès, à condition que l'acte de donation les offre toutes les trois — c'est la rédaction usuelle, vérifiez-la. L'article 1094-1 alinéa 2 y ajoute une seconde souplesse, le cantonnement : ne prendre qu'une partie des biens donnés, sans que le surplus laissé aux enfants s'analyse en donation.

Formes du testament, types de legs et conflit avec une clause d'agrément : voyez léguer ses parts de SCI par testament. Pour agir de son vivant, la donation de parts de SCI.

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7. Pourquoi l'usufruit des parts de SCI ne donne pas le droit d'habiter le logement

Le malentendu le plus coûteux du sujet se démonte en une question. L'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété (article 578 du Code civil). Mais de quelle chose ? En direct, il porte sur l'immeuble : vous y habitez. Dans une SCI, sur les parts — donc sur leurs fruits, les bénéfices distribués. Aucun droit d'entrer dans la maison.

Le second étage du problème, c'est le vote. L'article 1844 du Code civil, rédaction en vigueur depuis le 21 juillet 2019, réserve le droit de voter au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices. Or vendre l'immeuble, fixer un loyer, modifier les statuts, révoquer le gérant : rien de cela n'est une affectation des bénéfices. Ce sont les enfants nus-propriétaires qui votent.

Les statuts peuvent-ils corriger cela ? Oui, bien plus largement qu'on ne le lit d'ordinaire. Le dernier alinéa de l'article 1844 autorise à déroger au deuxième alinéa et à la seconde phrase du troisième — donc à toute la répartition du vote, affectation des bénéfices comprise. Les statuts ne peuvent toucher à la première phrase : le droit de participer aux décisions ne se retire à personne. Ni à la troisième, qui laisse toujours au nu-propriétaire et à l'usufruitier la faculté de convenir entre eux que l'usufruitier votera sur les autres décisions. Tout le reste se réécrit dans les statuts : rien n'interdit d'y donner le vote à l'usufruitier sur tout — la clause qui manque dans neuf statuts sur dix.

Elle rend le pouvoir, pas la valeur ni le droit d'habiter. Avec ou sans clause de vote, la branche « totalité en usufruit » reste à 63 000 € contre 99 750 €, et demeure la plus faible des trois.

Reste la qualité d'associé, tranchée en deux temps (3^e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164, publié au Bulletin, après avis de la chambre commerciale). D'abord : « l'usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d'associé, qui n'appartient qu'au nu-propriétaire ». Ensuite : il « doit pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d'avoir une incidence directe sur son droit de jouissance ». L'usufruitier peut donc forcer le débat, pas emporter le vote : il fera se prononcer l'assemblée sur son maintien dans les lieux, et perdra le jour même.

Le barème de l'article 669 et le vote démembré sont exposés dans démembrement de parts de SCI ; la variante à durée limitée, dans la donation temporaire d'usufruit.

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8. Le bail d'habitation : le seul montage qui tient, et ses 17 515 € par an

La société consent aux époux, de leur vivant, un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Loyer 1 200 € par mois, soit 14 400 € par an. Charges déductibles : 2 400 €. Résultat foncier de la société : 12 000 €.

La SCI est à l'impôt sur le revenu : elle ne paie rien elle-même, chaque associé est imposé sur sa quote-part — la fraction du résultat correspondant à ses parts. Le mécanisme est détaillé dans louer un bien de la SCI à un associé. Ici, le coût pour la veuve après le décès.

Les 30 % sont le taux marginal d'imposition de Mme L., celui qui frappe sa dernière tranche de revenu ; les 17,2 %, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, inchangés en 2026.

Ce qu'elle achète pour 17 515 € par an

Un titre d'occupation opposable, qui survit au décès par la cotitularité de l'article 1751. La société ne peut pas le rompre à sa guise : le congé n'intervient qu'à l'échéance, avec six mois de préavis, pour l'un des trois motifs de la loi de 1989.

Un test préalable s'impose, et il change la réponse. Une SCI est en principe une personne morale : bail de six ans, congé pour reprise fermé. Mais l'article 13 de la loi de 1989 réserve un sort à part à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré : reprise « au profit de l'un des associés » ouverte, et bail de trois ans. Vérifiez la vôtre — SCI et bail d'habitation, le piège du congé pour reprise.

Deux garde-fous solides restent. Le congé est délivré par la société : il suppose une majorité — retour au seuil du tiers. Et l'article 15 III interdit de congédier, sans offre de relogement, un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes. Le plafond 2026 des logements conventionnés : 26 920 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en Île-de-France, 23 403 € ailleurs. Le texte en dispense le bailleur personne physique âgé ou modeste, mais pas la SCI familiale (3^e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148, publié au Bulletin). Elle peut reprendre, mais elle doit reloger.

Mme L., elle, n'entre pas dans cette protection. Une contribuable dont la tranche marginale est de 30 % déclare plus de 29 580 € de revenu net par part : elle dépasse le plafond dans toutes les zones. Son garde-fou n'est donc pas son âge, c'est son vote — retour au seuil du tiers.

Le verdict : c'est le montage dont la sécurité dépend le moins d'un vote, d'une qualification ou d'une jurisprudence à venir. Il coûte 17 515 € par an, dont 6 480 € pour les enfants du premier lit. C'est le prix.

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9. La clause de jouissance viagère dans les statuts : deux verrous de forme, jusqu'à 100 000 € de risque

L'idée séduit, quasi gratuite. On insère dans les statuts, du vivant des deux époux, une clause donnant au conjoint survivant d'un associé la jouissance gratuite du logement social, sa vie durant. Chez les Cèdres, elle se vote sans difficulté : 60 % + 40 % = 100 % des voix. Comptez 300 à 600 € tout compris si la société existe déjà : annonce légale de 109 à 199 € HT, greffe et BODACC 185,77 € TTC. Le détail : 42,26 € HT d'inscription modificative, 8,45 € de TVA, 5,90 € de droit RNE et 116 € de BODACC, soit 172,61 € TTC. S'y ajoute le dépôt des statuts, 13,16 € — arrêté du 25 février 2026, en vigueur depuis le 1^er mars 2026. Zéro si la clause est écrite le jour de la constitution (modifier les statuts d'une SCI). Ce n'est ni une convention d'occupation, ni un prêt à usage — voyez pour ceux-là le modèle de convention d'occupation à titre gratuit —, mais une règle sociale.

Le prix de l'avantage, et le risque qu'il crée

Une jouissance gratuite a une valeur : le loyer qu'on ne paie pas. Sur quinze ans, à 14 400 € par an, l'avantage vaut 216 000 € en nominal. Actualisé à 3 % par an, 171 900 €.

Ce cadeau n'est pas invisible pour les héritiers réservataires — les enfants, qui ont droit au reste. Il s'analyse en libéralité indirecte, celle qu'on consent sans acte de donation en laissant passer un avantage (article 843). L'article 920 rend réductibles les libéralités, directes ou indirectes, qui portent atteinte à la réserve. Elle s'impute sur la quotité disponible — la part du patrimoine dont on peut disposer librement, un tiers quand il y a deux enfants (article 913), soit 70 000 € sur les 210 000 € de parts. On retient la valeur actualisée et non le nominal : 171 900 − 70 000 = 101 900 €. Cet excédent est réductible : les enfants peuvent en réclamer la contrepartie en argent.

C'est un majorant, et il faut le dire. Il suppose l'imputation sur la quotité disponible ordinaire d'un tiers. Or une libéralité au conjoint s'impute sur la quotité disponible spéciale de l'article 1094-1, plus large, et une jouissance viagère s'impute volontiers sur une branche en usufruit. La masse de calcul comprend en outre la réunion fictive des donations antérieures : on rajoute au patrimoine, pour le seul calcul, ce qui en était sorti (article 922). Que M. L. laisse 200 000 € de comptes bancaires, et l'excédent fond, jusqu'à zéro. L'essentiel tient : la clause crée un contentieux là où le bail n'en crée aucun. Ce n'est pas non plus l'article 918 qui joue — il ne vise que les biens aliénés à un successible en ligne directe.

Les deux verrous de forme, que personne n'écrit

Verrou n° 1 — comment la clause doit être votée. L'arrêt du 2 mai 2024 ne condamne pas la clause : il condamne la gratuité improvisée. Quand l'objet social est muet, la mise à disposition gratuite ne peut être ni décidée par le gérant seul, ni votée en assemblée ordinaire ; il faut une décision aux conditions prévues pour la modification des statuts (Cass. 3^e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503, publié au Bulletin). Une clause statutaire coche l'exigence par définition, puisqu'elle se vote à ces conditions-là. Profitez-en pour écrire aussi la faculté dans l'objet social : cela ferme le débat pour l'avenir.

Verrou n° 2 — la majorité qui la protège. Une clause statutaire se supprime comme elle s'écrit. Si vos statuts se contentent de la majorité des parts, des héritiers à 45 % ne peuvent rien — des héritiers à 51 % suppriment la clause le mois suivant l'enterrement. La clause ne vaut que ce que vaut la clause de majorité qui la protège. Voyez l'assemblée générale de SCI.

Point d'honnêteté : aucune décision n'a été trouvée sur la validité d'une telle clause. Ce qui précède est une lecture des textes, pas une certitude.

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10. Les 4 parades comparées — et celle qui ne coûte rien

Commençons par la quatrième parade, celle que personne ne propose parce qu'elle ne rapporte d'honoraires à personne. Chez les Cèdres, Mme L. détient 40 % et sort du décès à 55 %. Beaucoup de couples ne sont pas dans ce cas : celui qui a moins financé se voit souvent attribuer 30 % des parts. Au décès, il recueille le quart des 70 % de l'autre, soit 17,5 %, et se retrouve à 47,5 %. Minoritaire chez lui.

Portez la même répartition à 65 / 35 et refaites le calcul : 35 + 0,25 × 65 = 51,25 %. Majoritaire. Cinq points déplacés le jour de la constitution, et le contrôle change de camp. Coût : 0 €. Sur une société déjà constituée, le rattrapage passe par une cession de parts. Il coûte 5 % de droits d'enregistrement sur la valeur transférée (article 726 du CGI), soit 5 % × 17 500 € = 875 €. Plus un acte de notaire, d'avocat ou d'expert-comptable, obligatoire à peine de nullité depuis le 27 juin 2026 (article 1865-1 du Code civil) : céder des parts de SCI.

Face aux 17 515 € du bail, c'est la parade la plus économique de la page. Une limite, réelle : la répartition doit refléter les apports de chacun, sinon l'écart s'analyse en donation déguisée. Le bon moment pour en parler est celui du financement (SCI et régime matrimonial).

Une précision sur la dernière case. Ces chiffres décrivent une SCI à l'impôt sur le revenu, le cas le plus fréquent pour une résidence principale. À l'impôt sur les sociétés, l'occupation gratuite devient un acte anormal de gestion côté société : une dépense qu'elle n'avait aucun intérêt à supporter. Côté occupant, c'est un avantage occulte — un revenu non déclaré, imposé chez celui qui en profite (article 111, c du CGI). Une raison de plus de préférer le bail.

Deux voies complètent le dispositif. La clause de tontine sur parts de SCI attribue les parts au survivant, mais se heurte à la réserve des enfants. L'assurance-vie couplée à la SCI transmet hors succession un capital qui rachète les parts des héritiers.

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11. Le lendemain du décès dans la SCI : se payer un loyer à soi-même, agrément, attribution préférentielle

Supposons que le conjoint hérite de la totalité des parts : la société n'est pas dissoute pour autant, et la FAQ dit ce qu'il faut régulariser. Cela ne change rien au logement. Même associée unique, la veuve reste locataire d'une personne morale distincte d'elle-même : elle se paie un loyer à elle-même, sans pouvoir s'en dispenser puisque ce bail la protège.

Reste la question que tout le monde pose : le conjoint peut-il obtenir l'attribution préférentielle des parts, se les faire attribuer dans le partage ? L'article 831-3 la rend de droit pour lui. Mais il renvoie au 1° de l'article 831-2, qui ne vise que « la propriété ou le droit au bail du local », pas les parts de la société. Et l'article 831 alinéa 2, qui vise les droits sociaux, suppose une entreprise exploitée à laquelle le demandeur a participé. Une lecture littérale conduit donc à écarter les deux fondements, mais la question n'est pas verrouillée. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait attribué préférentiellement les parts d'une SCI propriétaire du logement familial (1^re civ., 24 octobre 2012, n° 11-20.075, publié au Bulletin). Non parce que des parts seraient exclues par principe : la cassation, pour manque de base légale, reproche de n'avoir pas recherché si l'attribution emportait dévolution de la pleine propriété du seul local d'habitation. L'espèce était un divorce, pas une succession. La voie est étroite, pas fermée.

Vérifiez enfin ce que votre clause d'agrément dit des héritiers : elle peut soumettre l'entrée des enfants du premier lit à l'accord des survivants — voir la clause d'agrément en SCI.

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12. Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher au conjoint survivant

Ces cinq erreurs se corrigent toutes du vivant des deux époux pour quelques centaines d'euros, et aucune ne se rattrape ensuite au même prix. C'est la seule urgence de ce dossier.

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13. Droit viager, logement et SCI : questions fréquentes