SCI à l'IS : le fonctionnement réel, du premier loyer à la revente

Mis à jour le 31 août 2026 · Vérifié sur textes consolidés

Une société civile immobilière (SCI) qui relève de l'impôt sur les sociétés (IS) paie l'impôt elle-même, à la place de ses associés, et déduit chaque année une fraction du prix de son immeuble : l'amortissement. C'est ce qui produit le paradoxe du régime — quatorze exercices sans un euro d'impôt sur les sociétés, puis 44 301 € à payer le jour de la revente. Cette page déroule un exercice complet, du premier loyer encaissé jusqu'à l'impôt payé et au bénéfice distribué ou mis en réserve, sur un seul cas chiffré.

Le choix entre les deux régimes ne se traite pas ici : il est traité dans notre comparatif complet entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés en SCI. Cette page commence après. Vous avez opté, vous n'avez plus d'arbitrage à faire : vous avez un exercice à passer.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié sur les textes consolidés (CGI, annexe III au CGI, BOFiP).

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1. Ce que l'IS change dans le fonctionnement : trois différences, pas plus

À l'IS, trois choses changent, et trois seulement. Le reste de la vie sociale est identique.

1. La société paie l'impôt à la place des associés. Sans option, une SCI est « translucide » : elle calcule un résultat, mais chaque associé l'inscrit sur sa propre déclaration et le paie. À l'IS, elle devient opaque : elle liquide son impôt et le règle depuis son compte. Les associés ne sont imposés que le jour où ils touchent un dividende. Voir notre guide de la translucidité fiscale de la SCI.

2. On passe en comptabilité d'engagement. On n'enregistre plus les encaissements et les décaissements, mais les créances et les dettes : un loyer est un produit dès qu'il est dû, une facture une charge dès qu'elle est reçue. L'obligation est fiscale, pas commerciale (art. 54 du CGI, art. 38 quater de l'annexe III, qui impose le plan comptable général). Une SCI n'est jamais commerçante : les articles du code de commerce sur la comptabilité des commerçants ne la concernent pas. Beaucoup de guides s'y trompent.

3. On amortit. Chaque année, une fraction du prix de la construction devient une charge déductible alors qu'elle ne fait sortir aucune trésorerie. C'est le moteur de tout le régime, et l'objet de la section 3.

Le loyer de décembre que le locataire ne paie pas

Décembre 2026 : le locataire du logement A ne paie pas son loyer de 750 €. À l'impôt sur le revenu, ce loyer n'aurait rien été — pas encaissé, pas imposé. À l'IS, il est un produit de l'exercice 2026 : il entre dans le résultat même s'il n'est jamais arrivé sur le compte.

Chiffrons-le. La SCI est déficitaire en 2026 : ces 750 € ne déclenchent aucun impôt immédiat, mais ils rognent de 750 € le déficit reportable. Ce déficit servira quinze ans plus tard, à la revente, au taux de 25 % : le loyer jamais encaissé coûte 187,50 € d'impôt en 2041. Dans une SCI bénéficiaire à 15 %, il aurait coûté 112,50 € tout de suite. La parade est comptable, mais elle se mérite. Une dépréciation de la créance neutralise ce produit : la charge de dépréciation vient compenser le loyer comptabilisé mais jamais encaissé. Encore faut-il que la perte soit probable et justifiée par des faits établis à la clôture — relance restée sans réponse, mise en demeure, locataire insolvable (art. 39, 1, 5° du CGI). Un simple retard de paiement au 31 décembre ne suffit pas.

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2. Le compte de résultat de l'exercice, ligne par ligne

L'exercice 2026 de la SCI Delmas, dans l'ordre où les lignes se posent.

La ligne que personne ne montre : la contribution sur les revenus locatifs (CRL). 2,5 % des loyers de l'exercice, dus par les sociétés à l'IS quand l'immeuble est achevé depuis quinze ans au moins au 1^er janvier (art. 234 nonies et 234 duodecies du CGI). Le nôtre date de 2008 : il y entre dès le premier exercice, soit 2,5 % × 18 000 = 450 €. L'exonération des locaux loués moins de 1 830 € par an s'apprécie logement par logement : à 9 000 € l'an, aucun des nôtres n'y a droit. Elle ignore le résultat et se paie même déficitaire. Le champ complet et les autres exonérations sont sur notre guide de la CRL en SCI à l'IS.

Du résultat comptable au résultat fiscal

L'impôt ne se calcule pas tout à fait sur ce résultat-là. Quelques retraitements s'intercalent : on réintègre les charges que le fisc refuse — amendes, intérêts de compte courant d'associé, c'est-à-dire de l'argent qu'un associé prête à sa société, au-delà du taux plafond — et on déduit les produits déjà imposés ailleurs. Sur la SCI Delmas, rien de tout cela ne joue : résultat fiscal = résultat comptable = − 25 118 €. Le détail, tableau 2058-A compris, est sur notre guide du résultat comptable au résultat fiscal en SCI à l'IS.

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3. L'amortissement : d'où viennent les 8 280 € déduits chaque année

Deux règles suffisent à poser l'annuité. Le terrain ne s'amortit pas : il ne se déprécie pas, et nos 60 000 € restent au bilan jusqu'au jour de la vente. La construction, elle, s'amortit par composants. On la découpe en éléments qui n'ont pas la même durée de vie, chacun amorti sur la sienne. L'article 39, 1, 2° du CGI fonde la déduction ; la décomposition elle-même vient de l'article 15 bis de l'annexe II au CGI et du plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03).

Sur les 240 000 € de construction, avec une ventilation d'usage pour un immeuble de cet âge :

Aucun composant ne s'épuise avant le terme des quinze ans : l'annuité reste de 8 280 € du premier au dernier exercice. Sur quinze ans, la SCI aura donc déduit 8 280 × 15 = 124 200 €, soit plus de 40 % du prix payé. Retenez ce nombre : c'est lui qui revient à la section 8.

Ce sont des durées d'usage, pas un barème. La référence admise pour du neuf est plus longue : gros œuvre 80 ans, toiture 35 ans, réseaux 30 ans, agencements 15 ans (BOI-ANNX-000115). Un immeuble de 2008 déjà entretenu s'amortit sur des durées plus courtes, d'où le tableau ci-dessus. Achetez un bien dont la toiture est à refaire et elle s'amortira sur deux ou trois ans. La ventilation et les durées admises sont dans notre guide de l'amortissement en SCI à l'IS, la construction du tableau année par année dans celui du plan d'amortissement.

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4. Le taux : deux tranches, et la condition qui fait perdre les 15 %

Le taux normal de l'impôt sur les sociétés est de 25 %. Une tranche réduite à 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice imposable par période de douze mois (art. 219, I, b du CGI, version en vigueur au 21 février 2026). Ce n'est pas un taux global, c'est une tranche : au-delà de 42 500 €, chaque euro est à 25 %.

Trois conditions, à remplir en même temps. Un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros. Un capital entièrement libéré à la clôture — réellement versé, pas seulement promis. Et 75 % au moins du capital détenu sans interruption par des personnes physiques, directement ou via une société elle-même détenue à 75 % par elles. Ce qui fait perdre la tranche en cours de route est sur notre guide du taux réduit d'IS à 15 % en SCI.

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5. Les premières années sont déficitaires, et ce n'est pas une anomalie

Reprenons le fil. Avec 8 280 € d'amortissement et près de 7 000 € d'intérêts, la SCI Delmas ne peut pas être bénéficiaire au début, quoi qu'elle encaisse.

Le résultat redevient positif dès la sixième année, quand les intérêts d'emprunt sont assez retombés. Mais ces bénéfices sont absorbés par le déficit des cinq premiers exercices : l'impôt sur les sociétés payé sur les quatorze exercices qui précèdent la vente est de 0 €. La seule chose que la SCI aura versée au Trésor sur la période, c'est la contribution sur les revenus locatifs — 450 € par an, soit 6 750 € sur quinze ans.

Le déficit se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants, dans la limite annuelle d'un million d'euros majoré de la moitié du surplus (art. 209, I du CGI) : autant dire jamais pour une SCI patrimoniale. Le report en arrière, ou carry-back (art. 220 quinquies), suppose un exercice antérieur bénéficiaire, et il n'y en a aucun. Le reste est sur notre guide du déficit reportable en SCI à l'IS.

Ce déficit n'est pas perdu, il est en attente. Les 13 316 € encore en stock à la fin du quatorzième exercice se soustrairont à la plus-value et feront économiser 13 316 × 25 % = 3 329 € le jour de la revente. C'est pour cela qu'on dépose une déclaration même les années où l'on ne paie rien.

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6. Quand et comment on paie : acomptes, solde, 2571 et 2572

L'impôt sur les sociétés ne se paie pas en une fois. Il se verse par quatre acomptes, au plus tard les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, calculés sur le résultat du dernier exercice clos, avec le relevé n° 2571 (art. 1668, 1 du CGI). Le solde se règle avec le relevé n° 2572, au plus tard le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre (art. 1668, 2).

La dispense sous 3 000 € ne figure pas à l'article 1668, contrairement à ce qu'on lit partout. Elle est au 3 de l'article 359 de l'annexe III au CGI : personne ne verse d'acompte quand l'impôt du dernier exercice clos — l'impôt de référence — n'excède pas 3 000 €. L'article 1668, 1 contient bien des dispenses, dont celle du premier exercice d'activité, acquise de plein droit et qui couvre déjà la SCI Delmas en 2026. Mais pas celle des 3 000 €. Sur notre cas, l'impôt de référence reste nul pendant quatorze exercices. Aucun acompte, aucun 2571, quatorze relevés de solde à zéro.

Le piège arrive après. L'exercice de la vente dégage 44 301 € d'impôt (section 8). En 2041, la SCI n'a plus d'immeuble ni de loyers — mais son impôt de référence, lui, est de 44 301 €, et le système se met à réclamer 44 301 € d'acomptes sur l'année. Pas quatre fois 11 075 € : rien au 15 mars, la déclaration de 2040 n'étant pas encore déposée, puis 22 151 € au 15 juin au titre de la régularisation, puis 11 075 € en septembre et autant en décembre (art. 1668, 1). Il faut les suspendre sous sa propre responsabilité, sinon on avance 44 301 € que le Trésor rendra un an plus tard. Le calcul, la modulation et les pénalités sont sur notre guide des acomptes et du solde d'IS en SCI.

Reste la contribution sur les revenus locatifs, en deux temps. Un acompte à la date du dernier acompte d'IS, le 15 décembre pour un exercice civil, égal à 2,5 % des loyers du dernier exercice clos. Puis le solde le 15 mai (art. 234 duodecies du CGI, qui renvoie au 2 de l'article 1668 pour la date du solde). Le premier exercice n'en supporte aucun, faute de référence : les 450 € de 2026 se paient d'un bloc en mai 2027.

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7. La déclaration annuelle : 2065, liasse 2033, et ce qui ne se dépose pas

Ce qui part chaque année : la déclaration de résultats n° 2065, son annexe 2065 bis et la liasse fiscale 2033-A à 2033-G au régime simplifié. Ce régime vaut tant que les recettes annuelles hors taxes restent sous 286 000 € pour une activité de location (art. 302 septies A bis du CGI, seuils du triennat 2026-2028). Au-delà, on passe au réel normal et la liasse devient les tableaux 2050 à 2059. Le tout se transmet par voie électronique, avec le fichier des écritures comptables à produire sur demande en cas de contrôle.

La date. Pour un exercice clos le 31 décembre, l'échéance légale est le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai — le 5 mai 2026 pour l'exercice 2025. S'y ajoutent quinze jours en télétransmission, ce qui a reporté la campagne 2026 au 20 mai. Ce délai ne vient pas de la loi mais de la doctrine administrative publiée au BOFiP depuis 2017 (BOI-BIC-DECLA-30-60) : il est opposable à l'administration, qui peut cependant le rapporter pour l'avenir. Vérifiez-le chaque année.

Ce qui ne part pas. Pas de déclaration 2072 : c'est le formulaire des sociétés civiles restées hors IS. Pas de dépôt des comptes au greffe non plus. Et le cadre H de la 2065 bis, celui de la rémunération des dirigeants, est fermé aux sociétés civiles. La 2065 cadre par cadre est sur notre guide de la déclaration 2065, les tableaux et leurs contrôles de cohérence sur notre guide de la liasse 2033.

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8. Le jour de la revente : l'addition que l'IS a différée quinze ans

31 décembre 2040. Au terme du quinzième exercice, la SCI Delmas vend 380 000 € l'immeuble acheté 300 000 €. C'est ici que le régime présente sa facture.

À l'IS, la plus-value ne se calcule pas sur le prix payé mais sur la valeur nette comptable : le prix d'acquisition diminué de tous les amortissements déjà déduits. Comme la SCI a déduit 124 200 €, l'immeuble ne vaut plus que 175 800 € dans ses comptes : tout ce qui a été déduit revient dans l'assiette. Et il n'existe aucun abattement pour durée de détention à l'IS.

Il reste 63 761 € de capital à rembourser sur l'emprunt. La vente laisse donc 380 000 − 63 761 − 44 301 = 271 938 € nets dans la société. Si le capital n'avait pas été libéré, l'impôt serait de 194 204 × 25 % = 48 551 €, soit les mêmes 4 250 € de plus.

Le même bien, la même vente, mais à l'impôt sur le revenu

Seuls, ces 44 301 € ne veulent rien dire. Voici la colonne d'en face, une seule fois dans cette page : même SCI, même emprunt, même prix de vente, mais restée à l'impôt sur le revenu, associés à 30 % de tranche marginale.

• Les loyers, pendant quinze ans. Ni amortissement ni frais d'acquisition déductibles. Et pas de contribution sur les revenus locatifs : elle ne vise une société civile à l'impôt sur le revenu que si l'un au moins de ses associés est lui-même à l'IS (art. 234 terdecies). Ce n'est pas le cas ici. Soit 270 000 € de loyers − 52 500 € de charges − 72 546 € d'intérêts = 144 954 € de revenus fonciers, imposés à 47,2 % — 30 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux : 68 418 €. La CSG déductible l'année suivante allège légèrement cette note.
• La vente. Le prix d'acquisition est majoré du forfait de frais de 7,5 % (22 500 €) et du forfait travaux de 15 %, ouvert après cinq ans de détention (45 000 €), soit 367 500 €. La plus-value tombe à 12 500 €. Et attention : quinze exercices comptables ne font pas quinze années de détention. L'abattement se compte par périodes de douze mois, de date à date (art. 150 VC du CGI, BOI-RFPI-PVI-20-20). Du 1^er janvier 2026 au 31 décembre 2040, il s'est écoulé quatorze années révolues, pas quinze. L'abattement est donc de 54 % à l'impôt sur le revenu (neuf années au-delà de la cinquième, à 6 %) : 5 750 × 19 % = 1 093 € ; et de 14,85 % aux prélèvements sociaux (neuf années à 1,65 %) : 10 644 × 17,2 % = 1 831 €. Total : 2 924 €. Signer le 2 janvier 2041 plutôt que le 31 décembre aurait gagné une année entière d'abattement. Pas de surtaxe : on reste très loin des 50 000 €.
• Total sur quinze ans à l'impôt sur le revenu : 71 342 €.

Le verdict dépend de ce que les associés font de l'argent. Trésorerie conservée dans la société : 44 301 € à l'IS contre 71 342 € à l'impôt sur le revenu — l'IS l'emporte de 27 041 €. Si elle en sort, la conclusion s'inverse : c'est la section suivante. Céder les parts plutôt que l'immeuble, et les exonérations possibles, sont sur notre guide de la plus-value en SCI à l'IS.

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9. Réserve ou dividende : les deux voies, jusqu'à l'euro dans la poche

La vente laisse 271 938 € nets dans la société, et l'exercice 2040 dégage 163 219 € de bénéfice net après impôt (207 520 − 44 301). Deux voies s'ouvrent, et une seule coûte encore quelque chose.

Voie 1 — on garde. Le bénéfice reste en réserve. Aucune imposition supplémentaire : l'addition s'arrête à 44 301 €, et l'argent peut servir à racheter un autre immeuble.

Voie 2 — on distribue. C'est là que la double imposition devient un montant. Deux étapes.

D'abord une règle que les simulations sautent : on ne distribue pas le bénéfice de l'exercice, on distribue le bénéfice distribuable — le bénéfice diminué des pertes antérieures non encore épongées. Aucun texte propre aux sociétés civiles ne l'impose : la définition de l'article L232-11 du code de commerce vise les sociétés commerciales, et une SCI n'en est pas une. Ce qui l'impose, c'est la comptabilité, le fait qu'on ne peut pas partager un bénéfice qui n'existe pas (art. 1832 du code civil), la responsabilité du gérant devant les associés, et les statuts, qui reprennent presque toujours la définition commerciale. Les 13 316 € de pertes accumulées sur les quatorze premiers exercices passent donc d'abord : 163 219 − 13 316 = 149 903 € distribuables. Le reste n'est pas perdu, la trésorerie est là — il ne peut simplement pas sortir en dividende. L'affectation et son procès-verbal sont sur notre guide de l'affectation du résultat en SCI.

Ensuite, l'impôt des associés. Le dividende supporte le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, ce dernier taux visant les sommes mises en paiement depuis le 1^er janvier 2026 (17,2 % avant). Soit 149 903 × 31,4 % = 47 070 €. On peut lui préférer le barème progressif, avec son abattement de 40 %. Chiffrons-le. À 30 % de tranche marginale : 149 903 × 60 % × 30 % = 26 983 € d'impôt sur le revenu, plus 27 882 € de prélèvements sociaux, moins environ 3 058 € d'économie liée à la CSG déductible, soit 51 800 € contre 47 070 € au PFU. À 11 % : environ 36 700 €, soit 10 400 € de moins que le PFU. Le point de bascule est donc entre ces deux tranches, et notre guide du PFU à 31,4 % le détaille. La procédure, prélèvement à la source compris, est sur notre guide des dividendes de SCI à l'IS.

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10. Ce que ça coûte à faire tourner, et trois cas où il ne faut pas opter

Le coût de fonctionnement est réel : un cabinet facture couramment 800 à 2 000 € par an pour une SCI à l'IS, un logiciel spécialisé 229 à 349 € par an. Aucun texte n'impose l'expert-comptable ; ce qu'il apporte réellement est examiné sur notre guide « faut-il un expert-comptable pour une SCI ? ».

Reste la vraie question, et elle commence par une soustraction que personne ne fait. Sur notre cas, à 30 % de tranche marginale et sans distribution, l'IS fait gagner 27 041 € — mais avant le coût de sa tenue, qui n'existe pas à l'impôt sur le revenu. Avec un logiciel à 349 € par an : 27 041 − 5 235 = 21 806 €. Avec un cabinet à 800 € : 27 041 − 12 000 = 15 041 €. Avec un cabinet à 2 000 € : 27 041 − 30 000 = − 2 959 €. Au tarif haut de cabinet, l'avantage de l'IS est effacé sur le cas central de cette page, sans qu'aucune des trois situations ci-dessous soit en cause. Et dans ces trois situations, il perd bien davantage.

Cas 1 — vous avez besoin des loyers pour vivre. C'est le cas le plus fréquent et le plus mal traité. Dès que l'argent doit sortir, la seconde couche d'imposition tombe : sur notre cas, 47 070 € de prélèvement forfaitaire unique, et une addition de 91 371 € contre 71 342 € à l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, ne faites pas ça : l'IS est un régime de capitalisation, pas un régime de revenu complémentaire.

Cas 2 — vos associés sont dans une tranche basse. Refaites le calcul de la section 8 avec une tranche marginale de 11 % au lieu de 30 %. Les revenus fonciers sont alors imposés à 28,2 % et non plus à 47,2 %, soit 40 877 €. L'addition à l'impôt sur le revenu tombe à 43 801 €, contre 44 301 € à l'IS même sans rien distribuer. L'IS ne rapporte plus rien, et il coûte en plus quinze ans de comptabilité d'engagement. Dans ce cas non plus, ne faites pas ça.

Cas 3 — un associé compte sortir en vendant ses parts. Les parts d'une SCI à l'IS ne sont pas de l'immobilier au sens fiscal : ce sont des droits sociaux. Leur cession relève à ce titre du régime des plus-values sur titres (art. 150-0 A du CGI) : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sans le moindre abattement pour durée de détention. Celles d'une SCI à l'impôt sur le revenu relèvent au contraire des plus-values immobilières des particuliers, abattements de durée compris, avec des prélèvements sociaux restés à 17,2 %. Prenons la moitié des parts de la SCI Delmas, souscrites 62 000 € et valant 158 120 € au bout de quinze exercices, une fois l'emprunt déduit. La plus-value de 96 120 € coûte 30 182 € à l'IS contre 22 478 € à l'impôt sur le revenu, avec les quatorze années révolues de la section 8. 7 704 € d'écart, dus au seul régime. Et depuis le 27 juin 2026, une cession de parts de SCI ne se signe plus sous seing privé. L'article 1865-1 du code civil impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le champ exact de ce texte n'est pas encore tranché — ni jurisprudence, ni BOFiP — mais l'asymétrie est totale : passez par le notaire ou l'avocat.

Si vous vous reconnaissez dans l'un de ces trois cas et que l'option est récente, il reste une porte. Elle se notifie avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d'IS de l'exercice concerné, et jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; ensuite, c'est irrévocable (art. 239, 1 du CGI). Elle est elle-même définitive : on ne pourra plus opter de nouveau. Les conséquences du retour sont sur notre guide pour revenir de l'IS à l'IR, et si vous n'avez pas encore opté, lisez d'abord notre guide du passage de l'IR à l'IS.

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11. Récapitulatif : le fonctionnement d'un exercice, étape par étape

Une précision sur la ligne « arrêter les comptes ». Les six mois sont la règle des sociétés commerciales (art. L232-1 du code de commerce), pas celle de la société civile. En SCI, c'est l'article 1856 du code civil qui commande : une reddition de comptes écrite au moins une fois par an. Les statuts font le reste.

Sources primaires consultées : art. 219 du CGI (taux de 25 % et tranche à 15 % sur 42 500 €, version en vigueur au 21 février 2026) · art. 1668 du CGI (acomptes et solde) · art. 359 de l'annexe III au CGI (dispense d'acomptes sous 3 000 €) · BOI-RFPI-CTRL-20-10 (champ de la CRL, document mis à jour le 8 août 2014) · art. 234 nonies du CGI (CRL : immeubles achevés depuis quinze ans, exonération des locaux dont le loyer annuel n'excède pas 1 830 €) · art. 234 duodecies du CGI (recouvrement de la CRL : acompte de 2,5 % des recettes du dernier exercice clos, renvoi au 2 de l'article 1668 pour la date du solde) · art. 239 du CGI (délai de renonciation à l'option) · BOI-RFPI-PVI-20-20 (durée de détention décomptée par périodes de douze mois, document mis à jour le 18 juillet 2023) · impots.gouv.fr (calendrier fiscal des professionnels : 5 mai 2026 pour un exercice clos le 31 décembre 2025, 20 mai 2026 en télétransmission).

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12. Questions fréquentes sur le fonctionnement d'une SCI à l'IS