Modifier les statuts d'une SCI : procédure et coûts (2026)

Vous voulez changer l'objet, le capital, la durée ou le nom de votre société ? Modifier les statuts d'une SCI répond toujours à la même mécanique en quatre temps : une décision en assemblée générale extraordinaire, un procès-verbal et des statuts mis à jour, une annonce légale, puis un dépôt au guichet unique de l'INPI. La facture d'une modification courante tient dans une fourchette de 300 à 600 €. Ce guide sci-ai.app déroule la procédure générique, les tarifs 2026 réels et les écritures comptables, trop souvent laissées de côté.

Ce qui change pour vous en 2026. Les forfaits d'annonce légale sont réévalués par l'arrêté du 19 novembre 2025 (JO du 28 décembre 2025), soit une hausse de +0,97 % sur 2025. Comptez 109 € HT pour un transfert de siège, un changement de gérant ou de durée ; 136 € HT pour l'objet social ou le capital ; environ 193 à 199 € HT pour la dénomination. Les frais de greffe et de BODACC d'une modification publiée passent, eux, de 192,01 € TTC en 2025 à 177,01 € TTC en 2026.

Ce que ce guide vous apporte. Quand une modification statutaire est obligatoire, la règle de majorité à respecter sous peine de nullité, la rédaction du PV, le dépôt dématérialisé à l'INPI, le calcul poste par poste du coût, les écritures comptables pour une SCI à l'IS, les quatre cas fréquents (objet, capital, durée, dénomination) et les modifications qui échappent à l'annonce légale.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, logiciel de comptabilité et de fiscalité pour les SCI. Mis à jour le 09/07/2026, vérifié contre Légifrance et les tarifs officiels. Le cas particulier du transfert de siège est traité dans notre guide Siège social de SCI ; la rédaction initiale des statuts dans notre guide Statuts de SCI.

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1. Quand faut-il modifier les statuts d'une SCI ?

Les statuts sont la carte d'identité juridique de la société. Toute mention qui y figure et qui vient à changer déclenche une modification statutaire formelle. Le réflexe à avoir : dès qu'une décision touche à l'un des éléments fondateurs inscrits aux statuts, la procédure en quatre étapes s'impose.

Les cas les plus fréquents pour une SCI patrimoniale sont le changement d'objet social (ajouter une activité, par exemple la location meublée), la modification du capital social (augmentation pour financer un investissement, réduction), la prorogation ou le raccourcissement de la durée, le changement de dénomination, le transfert du siège et le remplacement du gérant. Chacun de ces événements suppose de mettre les statuts à jour, puis de publier et de déposer.

Tout ce qui n'est pas inscrit aux statuts, en revanche, ne relève pas de la modification statutaire. Un simple changement d'adresse de correspondance, l'ouverture d'un compte bancaire ou l'arrivée d'un nouveau locataire ne touchent pas au pacte social. La frontière se lit dans vos statuts eux-mêmes : ce qui y est écrit se modifie par la procédure lourde, ce qui n'y est pas peut évoluer librement.

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2. La décision en assemblée générale extraordinaire (AGE)

Une modification statutaire ne se décide jamais seul dans son coin, même quand on est gérant majoritaire. Elle relève des associés réunis en assemblée générale extraordinaire (AGE). Le gérant convoque l'assemblée selon les modalités prévues par les statuts (souvent une lettre recommandée avec un délai de quinze jours), fixe l'ordre du jour, et soumet la résolution au vote.

Unanimité par défaut, majorité si les statuts le prévoient

C'est le point le plus mal maîtrisé, et le plus risqué. L'article 1836 du Code civil pose une règle claire : les statuts ne peuvent être modifiés que par l'accord unanime des associés, sauf clause contraire. Autrement dit, si vos statuts sont muets sur la majorité, il faut le vote de 100 % des parts pour valider une modification.

La plupart des SCI, heureusement, insèrent dans leurs statuts une clause de majorité renforcée (les deux tiers ou les trois quarts des parts) précisément pour éviter le blocage par un associé isolé. Dans ce cas, c'est cette clause statutaire qui s'applique, pas l'unanimité. La première chose à faire avant toute AGE de modification : relire l'article de vos statuts consacré aux décisions collectives extraordinaires pour connaître la règle exacte.

Ce que juge la Cour de cassation : à défaut de clause statutaire contraire, le principe d'unanimité de l'article 1836 du Code civil relève des dispositions impératives visées par l'article 1844-10 du même code. Une modification adoptée sans l'unanimité, alors qu'aucune clause de majorité ne figure aux statuts, est donc frappée de nullité. La règle de majorité n'est pas une simple formalité, c'est une condition de validité de l'acte.

Le garde-fou de l'alinéa 2 : les engagements d'un associé

L'article 1836 pose une seconde limite, absolue celle-là : en aucun cas les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans son consentement. Concrètement, même une clause de majorité aux deux tiers ne permet pas d'imposer à un associé minoritaire une décision qui alourdirait sa contribution aux dettes ou ses obligations d'apport. Une augmentation de capital appelant des versements complémentaires, par exemple, requiert l'accord individuel de chaque associé concerné, indépendamment de la majorité atteinte.

La règle de convocation compte tout autant que la règle de vote. Pour tout savoir sur le formalisme des assemblées (convocation, quorum, procuration, feuille de présence), reportez-vous à notre guide Assemblée générale de SCI. Une AGE mal convoquée fragilise la modification autant qu'un vote à la mauvaise majorité.

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3. Rédiger le procès-verbal et mettre à jour les statuts

La décision votée doit laisser une trace écrite qui fera foi devant le greffe, la banque et l'administration. Deux documents sortent de l'AGE : le procès-verbal, qui acte la décision, et les statuts refondus, qui l'intègrent.

Le procès-verbal d'AGE

Le procès-verbal (PV) reprend la date et le lieu de l'assemblée, l'identité des associés présents ou représentés, l'ordre du jour, le texte de chaque résolution et le résultat du vote (nombre de parts pour, contre, abstention). Il est signé par les associés selon ce que prévoient les statuts, a minima par le gérant et le président de séance. C'est le PV qui prouve que la règle de majorité a été respectée : soignez la mention du quorum et du décompte des voix.

Les statuts mis à jour

Les statuts sont ensuite refondus pour intégrer la modification : on remplace l'ancienne clause par la nouvelle (nouvel objet, nouveau montant de capital, nouvelle durée, etc.), on met à jour la date et on fait signer la version consolidée. Un point de vigilance récurrent : ne modifiez pas seulement l'article concerné, vérifiez toute cohérence collatérale. Changer l'objet social pour ajouter la location meublée, par exemple, peut avoir des conséquences sur le régime fiscal de la SCI et justifier de revoir la clause fiscale des statuts.

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4. Le dépôt au guichet unique de l'INPI

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités modificatives passent exclusivement par le Guichet unique électronique de l'INPI (procedures.inpi.fr). Les anciens centres de formalités des entreprises (CFE) et le dépôt papier au greffe ont disparu. Vous déposez un dossier dématérialisé, l'INPI le contrôle, puis le transmet au greffe du tribunal (RCS) et au Registre national des entreprises (RNE).

Les pièces à téléverser

• Le procès-verbal d'AGE actant la modification ;
• Les statuts mis à jour et signés, datés du jour de la modification ;
• L'attestation de parution de l'annonce légale (voir section suivante) ;
• Le cas échéant, un pouvoir signé du gérant si le dépôt est réalisé par un tiers (avocat, expert-comptable, plateforme).

Le délai d'un mois à ne pas rater

L'inscription modificative au RCS doit être déposée dans le délai d'un mois suivant la décision d'AGE (article R. 123-66 du Code de commerce). L'ordre des opérations compte : l'annonce légale doit être publiée avant le dépôt, puisque l'attestation de parution figure parmi les pièces exigées. En pratique, on publie l'annonce dans les jours qui suivent l'AGE, on récupère l'attestation, puis on dépose le dossier complet à l'INPI. La publicité des modifications d'une société civile obéit d'ailleurs à un texte propre, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, distinct du régime des sociétés commerciales.

Une fois le dossier validé, le greffe procède à l'inscription modificative, publie le cas échéant au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), et met à jour le RNE. Vous recevez un nouvel extrait mentionnant la modification.

Bon à savoir : le dépôt à l'INPI ne dispense pas de tenir votre comptabilité à jour. Une augmentation de capital, un changement d'objet ou une réduction de capital laissent des traces dans les comptes de la SCI. Notre guide Comptabilité SCI détaille les obligations selon votre régime.

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5. L'annonce légale : combien en 2026 ?

La publication d'un avis dans un journal d'annonces légales (JAL) informe les tiers de la modification. C'est une étape obligatoire pour la quasi-totalité des modifications, et son coût est désormais forfaitaire.

Des forfaits, plus un calcul au caractère

Depuis le 1er janvier 2024, les annonces de modification statutaire portant sur un événement unique sont forfaitisées. L'arrêté du 19 novembre 2025 (publié au JO du 28 décembre 2025), qui modifie l'arrêté du 19 novembre 2021, fixe les tarifs 2026 avec une hausse de +0,97 % par rapport à 2025. Voici les forfaits applicables aux sociétés civiles en métropole.

Lecture : ces montants s'entendent hors taxes, pour une seule modification par annonce. Le forfait de 109 € HT correspond à l'avis publié dans un JAL du département du siège pour un transfert de siège intra-ressort, un changement de gérant ou une modification de durée. La TVA de 20 % s'ajoute (une annonce à 109 € HT revient à 130,80 € TTC).

Le piège des modifications multiples

Si une seule annonce regroupe plusieurs modifications simultanées (changer l'objet et augmenter le capital dans la même AGE, par exemple), le forfait ne s'applique plus. Le calcul bascule alors au caractère, c'est-à-dire au nombre de signes publiés, selon un tarif fixé par département. Une annonce longue cumulant trois résolutions peut coûter sensiblement plus que la somme de trois forfaits. Dans certains cas, il est plus économique de publier des annonces distinctes.

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6. Le coût total d'une modification, poste par poste

Additionnons les postes pour une modification statutaire courante, publiée au BODACC, réalisée sans accompagnement. C'est la fourchette de référence pour budgéter votre formalité.

Retenez la fourchette de 300 à 600 € pour une modification simple. Le poste greffe de 177,01 € TTC en 2026 couvre l'émolument du greffier, le reversement à l'INPI au titre du RNE (5,90 €) et l'insertion au BODACC. C'est le socle incompressible ; l'annonce légale vient au-dessus selon la nature de la modification. Deux nuances jouent en votre faveur : certaines modifications sans publication au BODACC coûtent moins, et une SCI assujettie à la TVA récupère la taxe sur l'annonce et les honoraires.

Les modifications sans annonce légale

Toutes les modifications n'exigent pas d'annonce. Deux cas courants en sont dispensés : le changement de date de clôture de l'exercice, et la modification du nombre de gérants sans changement de personne (passer de un à deux gérants déjà associés, par exemple). Pour ces formalités, le coût se limite au dépôt à l'INPI et à l'inscription au RNE, sans le poste publication. Vérifiez systématiquement la nature de votre modification avant de commander une annonce dont vous n'avez peut-être pas besoin.

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7. Comptabiliser les frais dans une SCI à l'IS

Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) tient une comptabilité d'engagement, et les frais de modification statutaire doivent y être enregistrés selon les comptes du Plan comptable général (PCG, règlement ANC n° 2014-03). Une SCI à l'IR, elle, n'a pas d'obligation comptable formelle équivalente et ne pratique pas ces écritures.

Le principe : des charges de l'exercice

Les frais de modification se comptabilisent en charges de l'exercice où ils sont engagés. Voici la ventilation par compte :

Le cas particulier de l'augmentation de capital

Les frais liés à une augmentation de capital (annonce, honoraires, droits) peuvent, sur option, être portés à l'actif au compte 2013 « Frais d'augmentation de capital, de fusion et de scission », puis amortis. C'est une faculté, pas une obligation : par simplicité, beaucoup de petites SCI les passent directement en charges. L'intérêt du portage à l'actif est d'étaler l'impact sur le résultat imposable plutôt que de le concentrer sur un seul exercice.

Cas pratique — Marc et Hélène, augmentation de capital d'une SCI à l'IS

Le contexte : Marc (52 ans, cadre bancaire) et Hélène (49 ans, kinésithérapeute) détiennent à Lyon une SCI patrimoniale à l'IS créée en 2018. Pour financer l'acquisition d'un second immeuble, ils décident en AGE d'augmenter le capital de 5 000 € à 55 000 € par apports nouveaux en numéraire, à parts égales.

Les frais engagés :

• Annonce légale de modification du capital : 136 € HT, soit 163,20 € TTC
• Frais de greffe + BODACC : 177,01 € TTC
• Honoraires de l'expert-comptable pour la rédaction et le dépôt : 350 € HT, soit 420 € TTC
• Coût total de la formalité : 760,21 € TTC

Le choix comptable : la SCI étant assujettie à la TVA sur ses locaux professionnels, elle récupère la TVA sur l'annonce et les honoraires (compte 44566), soit environ 97 € de TVA déductible. Marc et Hélène optent pour le portage à l'actif au compte 2013 des frais rattachables à l'augmentation, amortis sur cinq ans, afin de lisser la charge. Le décaissement passe par le compte 512. Résultat : un impact étalé et une TVA récupérée, contre une charge sèche et non récupérable pour une SCI à l'IR dans la même situation. La différence de traitement illustre l'un des arbitrages du choix de régime. Pour approfondir les charges déductibles, voyez notre guide Charges déductibles en SCI ; pour la TVA, notre guide SCI et TVA.

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8. Les cas fréquents : objet, capital, durée, dénomination

La procédure est toujours la même, mais chaque type de modification a ses points de vigilance propres. Tour d'horizon des quatre plus courants.

Le changement d'objet social

C'est la modification la plus lourde de conséquences. Élargir l'objet peut suffire à changer le régime fiscal de la SCI, notamment en cas d'ajout d'une activité de location meublée exercée à titre habituel, qui entraîne l'assujettissement à l'IS. Annonce légale : 136 € HT. Avant de voter, mesurez l'impact fiscal, car une modification d'objet est rarement neutre.

La modification du capital

Augmentation pour financer un investissement, réduction pour ajuster à la baisse : dans les deux cas, il faut modifier la clause de capital des statuts et publier. Annonce légale : 136 € HT. L'augmentation appelant des versements complémentaires suppose l'accord de chaque associé concerné (art. 1836 al. 2 C. civ.). Pour tout comprendre du capital et de sa mécanique, reportez-vous à notre guide Capital social de SCI.

La modification de la durée

Proroger la durée avant l'échéance (une SCI est constituée pour 99 ans maximum) ou la raccourcir suppose une AGE et une publication. Annonce légale : 109 € HT. Point critique : la prorogation doit être décidée avant l'arrivée du terme. Une SCI qui laisse expirer sa durée sans proroger est dissoute de plein droit, avec les conséquences lourdes que cela emporte.

Le changement de dénomination

Changer le nom de la SCI implique de mettre à jour les statuts, mais aussi tous les supports (baux, compte bancaire, papier à en-tête). Annonce légale : environ 193 à 199 € HT, le forfait le plus élevé. Vérifiez au préalable la disponibilité du nouveau nom pour éviter tout conflit d'antériorité.

Cas pratique — Nadia, ajout de la location meublée à l'objet social

Le contexte : Nadia (44 ans, pharmacienne à Nantes) gère une SCI familiale à l'IR détenant deux appartements loués nus. Elle souhaite meubler l'un des logements pour le louer en meublé de tourisme, plus rentable. L'objet actuel des statuts ne vise que la location nue : il faut le modifier.

La démarche : AGE avec ses deux enfants co-associés, vote à l'unanimité (les statuts ne prévoyaient pas de clause de majorité), PV, statuts mis à jour, annonce légale à 136 € HT, dépôt à l'INPI. Coût de la formalité : environ 380 € tout compris.

Le vrai enjeu : la formalité coûte 380 €, mais la décision, elle, peut faire basculer la SCI à l'IS de plein droit si la location meublée devient habituelle. Nadia consulte d'abord un expert-comptable pour arbitrer entre garder la SCI à l'IR (avec le risque fiscal), créer une structure distincte pour le meublé, ou assumer le passage à l'IS. La modification statutaire n'est que l'aboutissement d'un choix fiscal qui la dépasse largement. Elle tranche finalement pour un meublé porté hors SCI, et renonce à modifier l'objet.

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9. Les erreurs qui coûtent cher

Cinq erreurs reviennent régulièrement et transforment une formalité de routine en source de contentieux ou de surcoût.

Erreur n° 1 — Voter à la mauvaise majorité

Modifier les statuts sans respecter la règle de majorité applicable (unanimité par défaut, ou la clause statutaire) expose à la nullité de la décision (art. 1844-10 C. civ.). Relisez toujours la clause des décisions collectives extraordinaires avant l'AGE. C'est l'erreur la plus grave car elle fragilise la modification elle-même.

Erreur n° 2 — Publier l'annonce après le dépôt

L'attestation de parution de l'annonce légale fait partie des pièces du dossier INPI. Publier après avoir tenté de déposer bloque le dossier. L'ordre est immuable : AGE, puis annonce, puis dépôt.

Erreur n° 3 — Rater le délai d'un mois

L'inscription modificative doit être déposée dans le mois suivant l'AGE (art. R. 123-66 C. com.). Au-delà, la formalité reste possible mais vous vous exposez à des complications, notamment si un acte engageant la SCI est signé entre-temps sur la base de statuts non encore publiés.

Erreur n° 4 — Cumuler les modifications sans calculer

Regrouper plusieurs modifications dans une seule annonce fait perdre le bénéfice du forfait et bascule au calcul au caractère. Selon la longueur, il est parfois moins cher de publier des annonces séparées. Faites le calcul avant de commander.

Erreur n° 5 — Oublier la comptabilité (SCI à l'IS)

Pour une SCI à l'IS, les frais de modification sont des charges à enregistrer (comptes 6231, 6227, 6226) et la TVA est récupérable si la SCI est assujettie. Les oublier, c'est perdre une déduction et une récupération de TVA. Une omission fréquente sur les petites SCI qui gèrent leur compta à la main.

Gérer sereinement vos formalités de SCI : chez sci-ai.app, le logiciel enregistre automatiquement les frais de modification statutaire aux bons comptes du PCG (6231, 6227, 6226), calcule la TVA déductible pour les SCI assujetties, et conserve la traçabilité des pièces (PV, statuts, attestation de parution) pour le greffe et le fisc. L'accompagnement par notre équipe d'experts-comptables partenaires est inclus dans l'offre Expert-comptable à 349 € TTC/an.

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