Comptabiliser l'amortissement en SCI à l'IS : écritures et dotations (2026)

Vous savez que votre SCI amortit son immeuble, mais au moment de comptabiliser l'amortissement de votre SCI, une question reste : quelle écriture passe-t-on exactement, à quelle date, et où la reporter sur la liasse ? Ce guide est le tutoriel comptable des dotations et des écritures — débit, crédit, prorata et cession, comptes du plan comptable à l'appui.

Amortissement : déductible à l'IS, neutralisé à l'IR

Avant la première écriture, un réflexe : vérifier le régime. C'est le point de bascule de tout le sujet. L'amortissement de l'immeuble ne réduit votre impôt que si votre SCI est à l'impôt sur les sociétés.

À l'IS, la dotation aux amortissements est une charge déductible du résultat imposable (CGI art. 39-1-2°, applicable à la SCI par le renvoi de l'art. 209). À l'IR, en revanche, les loyers sont imposés en revenus fonciers et la doctrine (BOI-RFPI-BASE) ne range pas l'amortissement du bâti parmi les charges déductibles — hors dispositifs spéciaux anciens (Robien, Périssol, Borloo). Concrètement, une SCI à l'IR peut théoriquement passer l'écriture comptable, mais celle-ci reste fiscalement sans effet : elle ne fait pas baisser l'impôt.

En clair : si vous êtes à l'IR, la lecture de ce guide vous éclaire sur le mécanisme, mais l'écriture de dotation ne changera rien à votre feuille d'impôt. Si vous hésitez encore sur le régime, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR et le guide passer sa SCI de l'IR à l'IS détaillent l'arbitrage. Et si vos loyers restent à l'IR, ce sont plutôt les charges déductibles des revenus fonciers et le déficit foncier qui pilotent votre imposition, déclarés sur la déclaration 2072.

Faut-il décomposer le bien par composant avant l'écriture ?

Oui, et c'est un préalable, pas une option. Le PCG (art. 311-2) impose de décomposer un immeuble en composants ayant des durées d'utilité différentes : gros œuvre, toiture/étanchéité, installations techniques et réseaux, agencements, menuiseries. Chaque composant est amorti sur sa propre durée et fait l'objet de sa propre ligne de dotation.

Vous ne passez donc pas une écriture unique « l'immeuble sur 30 ans », mais une dotation par composant, créditée sur des sous-comptes distincts du 28131. Deux règles de cadrage avant tout calcul :

• La base amortissable est la valeur d'origine du composant (coût d'acquisition), diminuée le cas échéant de la valeur résiduelle — généralement nulle pour un immeuble (PCG art. 214-9 et 322-1).
• Le terrain (compte 211) n'est jamais amortissable : il faut isoler sa quote-part avant de répartir le bâti. Notre guide valeur du terrain en SCI détaille la ventilation.

Pour la suite, on part d'un plan déjà construit (base bâti de 200 000 €, cinq composants). Le détail par composant, avec les durées, est disponible dans les guides gros œuvre, toiture et réseaux.

L'écriture de dotation : débit 6811, crédit 28131

La dotation annuelle se passe à la clôture de l'exercice. Le principe est toujours le même : on débite une charge (classe 6) et on crédite un compte d'amortissement (classe 28), qui vient en diminution de l'actif au bilan (compte soustractif).

Le compte 6811 « Dotations aux amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles » se subdivise en 68112 pour les corporelles (le bâti). En face, le compte 2813 « Constructions » se décline en 28131 pour les amortissements des bâtiments. Comme la décomposition par composants s'impose, on crédite en pratique des sous-comptes du 28131, un par composant.

Cas pratique — SCI Les Marronniers (IS), gérée par Sylvie

Sylvie, 54 ans, infirmière libérale à Nantes, détient un immeuble locatif via sa SCI à l'IS. Le bâti (compte 213) a été inscrit pour 200 000 €, le terrain (compte 211) pour 50 000 €. Son plan d'amortissement, déjà construit, donne les dotations pleines suivantes.

En année de croisière, l'écriture de clôture au 31/12 est donc :

En pratique : ces 7 334 € réduisent le résultat imposable de Sylvie sans qu'aucun euro ne sorte de la trésorerie. Si le résultat avant amortissement était de 5 000 €, il devient négatif de 2 334 € — un déficit reportable qui neutralise l'IS. Le compte 28131 (et ses sous-comptes) cumule d'année en année : c'est lui qu'on soldera à la revente. À noter aussi, l'article 39 B du CGI impose de constater cet amortissement chaque exercice, même déficitaire : un amortissement « oublié » est en principe perdu.

Prorata temporis la 1ère année : en jours réels ou 360 ?

La première année, on n'amortit pas douze mois pleins. La dotation est réduite au prorata de la période écoulée entre l'ouverture de l'exercice et la date de mise en service du bien. Deux précisions déterminantes.

Le point de départ, d'abord. C'est la mise en service effective, c'est-à-dire le jour où le bien est en état d'être loué selon l'usage prévu (BOI-BIC-AMT-20-10) — pas la date de l'acte, pas la date de facture. Si des travaux précèdent la location, l'amortissement démarre à la fin des travaux.

L'unité de décompte, ensuite. Le prorata se calcule en nombre de jours courus depuis la mise en service (BOI-BIC-AMT-20-10). Deux conventions coexistent en pratique : la « 360 jours » (année commerciale, mois de 30 jours), très répandue dans les logiciels comptables, et le décompte en jours réels sur 365. L'écart entre les deux est marginal ; retenez une méthode et appliquez-la de façon constante d'un exercice à l'autre.

Reprenons la SCI de Sylvie. Mise en service le 12 mai N, exercice calé sur l'année civile. Du 12 mai au 31 décembre inclus, on compte 234 jours réels. Le coefficient est donc 234 / 365 = 0,6411.

La première dotation créditée au 28131 est donc de 4 702 €, et non de 7 334 €. À titre de comparaison, la convention 360 jours (229 jours retenus) aurait donné 4 665 € : l'écart de 37 € reste marginal, mais l'essentiel est de garder la même méthode d'un exercice à l'autre. Le décalage de la première année se rattrape sur la dernière année d'amortissement de chaque composant, ce qui garantit que le cumul égale exactement la base.

Cession de l'immeuble : comment solder les amortissements ?

Le jour où la SCI revend l'immeuble, tous les amortissements cumulés au compte 28 doivent disparaître du bilan en même temps que la valeur brute de l'actif. C'est l'étape que beaucoup ratent, et c'est aussi celle qui a changé avec la réforme du plan comptable de 2025.

Cas pratique — SCI du Vieux Chêne, Marc et Claire, Rennes

Marc et Claire, 61 et 58 ans, cadres, revendent l'immeuble de leur SCI à l'IS le 30 juin N+8 pour 320 000 €. Au bilan : construction 200 000 € (compte 213), terrain 50 000 € (compte 211), amortissements cumulés sur le 28131 de 55 000 € (dotation de l'exercice de sortie déjà passée au prorata).

• VNC de la construction = 200 000 − 55 000 = 145 000 €
• VNC du terrain = 50 000 € (jamais amorti)
• VNC totale = 195 000 € → plus-value comptable = 320 000 − 195 000 = 125 000 €, imposée à l'IS

La cession se traduit par deux écritures (comptes PCG 2025).

Résultat : le produit (757 : 320 000 €) moins la valeur comptable sortie (657 : 195 000 €) laisse une plus-value de 125 000 € en résultat d'exploitation, imposée à l'IS. Avant 2025, ces mêmes montants auraient transité par les comptes 775 et 675, en résultat exceptionnel. Le mécanisme de fond ne change pas : chaque euro amorti a baissé la VNC, donc gonflé la plus-value de sortie. C'est le prix à payer de la déduction annuelle, détaillé dans notre guide plus-value en SCI à l'IS.

Où reporter la dotation sur la liasse (2033-C et 2033-B) ?

L'écriture comptable ne suffit pas : elle doit se retrouver, cohérente, sur la liasse fiscale. Une SCI à l'IS relève du réel — réel simplifié (liasse 2065 + 2033-A à 2033-G) dans la plupart des cas, réel normal (2065 + 2050 à 2059) au-delà des seuils.

Au réel simplifié, le tableau 2033-C retrace, pour chaque immobilisation, la valeur brute, les augmentations, les sorties, la dotation de l'exercice et le cumul depuis l'origine. Le total des dotations de l'exercice se reporte ensuite en charge sur le compte de résultat, le 2033-B. Le point de vigilance : les dotations portées en charge au 2033-B doivent s'expliquer, ligne à ligne, par le détail du 2033-C. L'administration contrôle automatiquement cette concordance — un total de charges qui ne colle pas au tableau des amortissements déclenche une anomalie.

Pour Sylvie, la première année : 4 702 € apparaissent en dotation de l'exercice sur le 2033-C (répartis par nature d'immobilisation) et se retrouvent en charge d'amortissement sur le 2033-B. Ni plus, ni moins. Le reste de la mécanique comptable annuelle de la SCI est détaillé dans notre guide comptabilité de la SCI, et les leviers pour optimiser la répartition dans optimiser ses amortissements.

Les erreurs d'écriture les plus fréquentes

Les 3 choses à retenir

FAQ — Comptabiliser l'amortissement en SCI à l'IS

Les questions les plus fréquentes des gérants sur les écritures de dotation, le prorata et la cession.