Taxe foncière en SCI : qui paie et est-elle déductible ? (2026)
Chaque automne, votre SCI reçoit un avis de taxe foncière à son nom. Peu d'impôts frappent ainsi la société elle-même, quel que soit son régime. Et deux questions reviennent invariablement : faut-il que ce soit la SCI ou les associés qui règlent ? Peut-on la déduire ? Tout tient à une règle — le propriétaire au 1er janvier paie — et à une certitude : oui, la taxe foncière se déduit, mais sur des fondements différents à l'IR et à l'IS.
Vous trouverez ici le redevable de la taxe foncière en SCI, sa déductibilité à l'IR (article 31 du CGI) comme à l'IS (article 39 du CGI), le sort de la TEOM refacturable au locataire, l'écriture au compte 63512, le lien avec le déficit foncier et les exonérations envisageables. Chaque affirmation s'appuie sur un texte opposable : CGI, Code de commerce, décret sur les charges récupérables, BOFiP.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles (CGI, Code de commerce, décret n° 87-713, BOFiP). Mis à jour le 7 juillet 2026.
Sommaire
- Qui paie la taxe foncière en SCI ?
- Taxe foncière : composition et calcul
- Déductibilité en SCI à l'IR (article 31 CGI)
- Déductibilité en SCI à l'IS (article 39 CGI)
- IR vs IS : le traitement comparé
- La TEOM : refacturable au locataire
- L'écriture comptable (compte 63512)
- Taxe foncière et déficit foncier
- Exonérations et cas particuliers
- Les erreurs fréquentes
- FAQ
1. Qui paie la taxe foncière en SCI ?
Une seule règle commande tout : le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1400 du CGI). L'impôt est établi pour l'année entière d'après la situation constatée à cette date (article 1415 du CGI). Dans une SCI, l'immeuble n'appartient pas à l'associé : il appartient à la société, personne morale distincte, seule propriétaire au sens juridique.
D'où une conséquence sans ambiguïté : l'avis de taxe foncière est émis au nom de la SCI, qui le règle depuis son compte bancaire dédié. Aucun associé ne reçoit d'avis personnel. Peu importe le régime : une SCI à l'IR, pourtant « transparente » pour l'imposition des loyers, y est soumise exactement comme une SCI à l'IS. Cette transparence joue sur l'impôt frappant les revenus, jamais sur la propriété. Le redevable, lui, reste la société.
Le cas du démembrement
Quand le bien est démembré, la loi tranche : le redevable unique est l'usufruitier (article 1400 II du CGI). Une SCI qui ne détient que la nue-propriété ne reçoit donc pas l'avis ; c'est l'usufruitier qui le supporte. Le rapport s'inverse si la SCI est elle-même usufruitière : elle paie la taxe et la déduit selon les règles de son régime. À anticiper dès la conception des montages de démembrement en SCI.
La vente en cours d'année
Vendez l'immeuble le 30 juin et la SCI demeure seule débitrice de la taxe foncière de l'année entière face au Trésor public : elle était propriétaire au 1er janvier, cela suffit. Le notaire glisse presque toujours une répartition prorata temporis dans l'acte, l'acquéreur remboursant au vendeur la part correspondant à sa durée de détention. Mais cet arrangement entre parties n'est pas opposable à l'administration : l'avis part au nom de la SCI vendeuse, qui le paie.
2. Taxe foncière : composition et calcul
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) vise les immeubles bâtis que détient la SCI (articles 1380 et 1381 du CGI). Le calcul part d'une base = valeur locative cadastrale du bien, diminuée d'un abattement de 50 % (le revenu cadastral), sur laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités locales. Derrière un seul avis se cachent en réalité plusieurs prélèvements.
| Composante de l'avis | À la charge de | Récupérable sur le locataire ? |
|---|---|---|
| Taxe foncière (part communale + intercommunale) | SCI propriétaire | Non (habitation) |
| TEOM (ordures ménagères) | SCI (avance) puis locataire | Oui |
| Taxe GEMAPI | SCI propriétaire | Non |
| Taxe spéciale d'équipement | SCI propriétaire | Non |
Pour la SCI, tout se joue sur une frontière : d'un côté la taxe foncière proprement dite, qui lui reste définitivement, de l'autre la TEOM, qu'elle avance puis récupère sur le locataire. Cette ligne de partage gouverne aussi bien le poids économique de la charge que son traitement fiscal, détaillé plus loin. Les terrains nus, quant à eux, relèvent de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), soumise à la même logique de déductibilité.
3. Déductibilité en SCI à l'IR (article 31 CGI)
Une SCI à l'IR relève des revenus fonciers (articles 8, 14 et 28 du CGI). Dans cette catégorie, les charges déductibles ne sont pas libres : elles obéissent à une liste limitative, celle de l'article 31 du CGI. La taxe foncière y figure noir sur blanc, déductible au titre des « impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues à raison desdites propriétés » (article 31, I-1°-c du CGI).
En pratique, la déduction intervient l'année du paiement — la fiscalité foncière raisonne en trésorerie — et s'inscrit dans les charges de la déclaration 2072. Le résultat foncier obtenu se répartit ensuite entre les associés au prorata de leurs parts, chacun reportant sa quote-part sur sa 2044, puis sur sa 2042.
La taxe foncière n'est qu'une ligne parmi les charges de l'article 31 : elle s'ajoute aux intérêts d'emprunt, aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, aux primes d'assurance, aux provisions de copropriété et aux frais de gestion. Le panorama complet figure dans notre guide dédié aux charges déductibles en SCI.
4. Déductibilité en SCI à l'IS (article 39 CGI)
Dès lors qu'une SCI opte pour l'IS (article 206-2 du CGI), elle bascule sous les règles comptables et fiscales des entreprises. Ici, plus de liste limitative : la taxe foncière se déduit comme n'importe quelle charge d'exploitation engagée dans l'intérêt de la société (article 39-1 du CGI), au poste « Impôts, taxes et versements assimilés ».
Deux différences pratiques avec l'IR :
- Le rattachement à l'exercice. L'IS fonctionne en comptabilité d'engagement : la taxe se rattache à l'exercice au titre duquel elle est due. Comme le fait générateur tombe au 1er janvier, la charge se déduit de l'exercice en cours à cette date, qu'elle soit déjà réglée ou simplement constatée en dette à la clôture.
- La comptabilisation. Elle s'enregistre au compte 63512 « Taxes foncières » du plan comptable général (les écritures sont détaillées plus bas).
Comme à l'IR, la TEOM récupérée sur le locataire constitue un produit imposable : la SCI déduit toute la taxe foncière, puis enregistre en produit le remboursement encaissé du locataire. Les obligations comptables propres à chaque régime sont réunies dans notre guide comptabilité SCI.
Chez sci-ai.app, la taxe foncière tombe automatiquement au bon compte (63512 à l'IS, charge foncière à l'IR), la part TEOM récupérée est isolée à part, et l'ensemble se reporte sans ressaisie dans la liasse 2033 ou la 2072. C'est le cœur de notre offre Autonomie à 229 €/an.
5. IR vs IS : le traitement comparé
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Redevable | SCI propriétaire (art. 1400 CGI) | SCI propriétaire (art. 1400 CGI) |
| Taxe foncière déductible ? | Oui | Oui |
| Fondement | Liste limitative, art. 31, I-1°-c CGI | Charge d'exploitation, art. 39-1 CGI |
| Rattachement | Année du paiement (trésorerie) | Exercice du fait générateur (engagement) |
| Comptabilisation | Charge de la 2072 | Compte 63512 |
| TEOM récupérée | Recette imposable (art. 29 CGI) | Produit imposable |
| Impact possible | Participe au déficit foncier | Réduit le résultat soumis à l'IS |
Le fond est identique — la taxe foncière se déduit dans les deux régimes —, mais la mécanique diffère. L'IR l'inscrit dans une liste fermée, rattachée à l'année du paiement ; l'IS la traite comme une charge d'entreprise ordinaire, rattachée à l'exercice. Reste qu'on ne choisit pas son régime sur ce seul poste : notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR remet les choses à leur place.
6. La TEOM : refacturable au locataire
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est perçue avec la taxe foncière, sur le même avis. Sa charge revient pourtant à l'occupant du logement : la SCI ne fait que l'avancer en réglant l'avis global, avant de la récupérer sur son locataire au titre des charges locatives.
En location nue d'habitation
La TEOM figure sur la liste limitative des charges récupérables annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris pour l'application de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La SCI la refacture au locataire pour son montant réel. La taxe foncière, en revanche, n'est pas récupérable en location nue d'habitation : elle demeure définitivement supportée par la SCI.
En bail commercial et professionnel
Là, tout change : la liberté contractuelle prime. En bail commercial, la répartition des charges, impôts et taxes se négocie librement, sous réserve de l'article L145-40-2 du Code de commerce, qui impose un inventaire précis des charges refacturées au bail. D'où une pratique répandue : mettre l'intégralité de la taxe foncière à la charge du preneur, dès lors que le bail le stipule expressément. Le bail professionnel suit la même logique. Nos guides SCI et bail commercial et SCI et location meublée creusent le sujet.
7. L'écriture comptable (compte 63512)
En SCI à l'IS, sous comptabilité d'engagement, la taxe foncière passe au compte 63512 « Taxes foncières ». Illustrons avec un avis de 1 400 €, dont 180 € de TEOM refacturés au locataire.
| Opération | Débit | Crédit | Montant |
|---|---|---|---|
| Constatation de la taxe | 63512 Taxes foncières | 447 Autres impôts et taxes | 1 400 € |
| Paiement au Trésor | 447 Autres impôts et taxes | 512 Banque | 1 400 € |
| Refacturation TEOM au locataire | 411 Locataires | 70878 Remboursements de frais | 180 € |
| Encaissement de la TEOM | 512 Banque | 411 Locataires | 180 € |
Résultat pour la SCI : une charge nette de 1 400 − 180 = 1 220 €. Le compte 63512 encaisse la totalité (1 400 €), et le produit de refacturation (180 €) vient neutraliser la part TEOM. Selon le plan de comptes retenu, le compte 70878 « Remboursements de frais » peut céder la place au compte 791 « Transferts de charges d'exploitation » : le résultat imposable est le même.
En SCI à l'IR, la comptabilité de trésorerie se passe de partie double : la taxe foncière (1 400 €) va dans les charges de la 2072, la TEOM récupérée (180 €) en recette. La charge nette ne bouge pas. Le compte 63512, lui, reste avant tout une affaire de SCI à l'IS.
8. Taxe foncière et déficit foncier
En SCI à l'IR, la taxe foncière ne se contente pas d'alléger le revenu foncier : combinée aux autres charges, elle peut faire basculer le résultat dans le déficit foncier. Dès que le total des charges — taxe foncière, travaux, intérêts, assurances — dépasse les loyers encaissés, la SCI dégage un déficit, dont la quote-part échoit à chaque associé.
Ce déficit s'impute sur le revenu global de l'associé personne physique, dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I-3° du CGI) ; au-delà, l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Une nuance décisive : la fraction issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. La taxe foncière, elle, alimente bien la part imputable sur le revenu global.
Le levier pèse lourd, surtout les années de gros travaux. Plafonds, conditions et mécanisme complet sont exposés dans notre guide déficit foncier en SCI. Attention : ce dispositif appartient à l'IR. À l'IS, un résultat négatif produit un déficit reportable sur les bénéfices futurs, selon une logique sans rapport.
9. Exonérations et cas particuliers
| Situation | Régime | Base légale |
|---|---|---|
| Construction nouvelle | Exonération temporaire 2 ans | Art. 1383 CGI |
| Logement locatif vacant plus de 3 mois (subie) | Dégrèvement sur demande | Art. 1389 CGI |
| Logement social | Exonérations spécifiques | Art. 1384 A CGI |
| Terrain nu (TFPNB) | Imposable, déductible si loué | Art. 1393 CGI |
Constructions nouvelles
Une SCI qui fait construire ou acquiert un immeuble neuf profite d'une exonération temporaire de deux ans de taxe foncière à compter de l'achèvement (article 1383 du CGI), à condition de déposer une déclaration dans les 90 jours. Nuance pour les locaux d'habitation : la commune peut, par délibération, supprimer la part communale de cette exonération. L'avantage n'a donc rien d'automatique.
Vacance locative
Un logement destiné à la location, resté vide plus de trois mois pour un motif étranger à la volonté de la SCI, peut ouvrir droit à un dégrèvement de taxe foncière (article 1389 du CGI). Encore faut-il que la vacance soit subie et qu'elle frappe l'immeuble entier ou une partie louable séparément. Le dégrèvement s'obtient sur réclamation auprès du service des impôts.
Taxe foncière et autres impôts locaux
Ne mélangez pas les impôts. La taxe foncière frappe la propriété : la SCI la paie parce qu'elle détient le bien. La CFE frappe l'exercice d'une activité professionnelle : la SCI en location nue d'habitation en est exonérée, celle en meublé ou en para-hôtellerie y est assujettie. La TVA et l'IFI, encore, obéissent à d'autres logiques — voir SCI et TVA.
10. Les erreurs fréquentes
Erreur 1 : Déduire toute la taxe foncière sans réintégrer la TEOM récupérée
L'erreur reine. La SCI déduit bien toute la taxe foncière, TEOM comprise, mais elle doit en parallèle déclarer en recette la TEOM refacturée au locataire (article 29 du CGI). Sauter cette réintégration, c'est déduire une charge qui, en réalité, ne pèse pas sur la société.
Erreur 2 : Croire que les associés paient la taxe foncière
La SCI est propriétaire, donc seule redevable (article 1400 du CGI). Laisser un associé régler l'avis depuis son compte personnel fragilise la déduction et brouille la frontière entre patrimoine privé et société.
Erreur 3 : Se tromper d'exercice à l'IS
À l'IS, le fait générateur tombe au 1er janvier. Rattacher la taxe au mauvais exercice, ou la comptabiliser au seul paiement alors qu'elle était due à la clôture, fausse le résultat fiscal. Le compte 63512 doit être mouvementé sur le bon exercice.
Erreur 4 : Oublier de récupérer la TEOM sur le locataire
La TEOM est récupérable en location nue d'habitation (décret n° 87-713). L'oublier, c'est laisser peser sur la SCI une somme due par le locataire — une perte sèche, répétée chaque année.
Erreur 5 : Refacturer la taxe foncière au locataire d'habitation
Symétriquement, la taxe foncière proprement dite n'est pas récupérable en location nue d'habitation. La faire supporter au locataire est irrégulier et ouvre la porte à contestation. Cette refacturation n'a droit de cité qu'en bail commercial ou professionnel, et seulement si le bail le prévoit expressément.
sci-ai.app catégorise et déduit votre taxe foncière automatiquement
Import de l'avis, affectation au bon compte (63512 à l'IS, charge foncière à l'IR), isolation de la TEOM récupérable et report dans la 2072 ou la liasse 2033. Sans ressaisie.
11. FAQ — Taxe foncière en SCI
Qui paie la taxe foncière dans une SCI, la société ou les associés ?
La SCI. Le redevable est le propriétaire au 1er janvier (article 1400 du CGI), et l'immeuble appartient à la société, personne morale. L'avis part à son nom et se règle depuis son compte. Aucun associé ne reçoit d'avis personnel : la transparence fiscale de la SCI IR joue sur l'imposition des loyers, pas sur la propriété.
La taxe foncière est-elle déductible en SCI ?
Oui, quel que soit le régime. À l'IR, elle se déduit des revenus fonciers au titre de la liste limitative de l'article 31, I-1°-c du CGI, l'année du paiement. À l'IS, elle passe en charge d'exploitation (article 39-1 du CGI), rattachée à l'exercice et logée au compte 63512. Dans les deux cas, la TEOM récupérée sur le locataire se réintègre en recette.
Peut-on refacturer la taxe foncière au locataire ?
En location nue d'habitation, seule la TEOM se récupère (décret n° 87-713 du 26 août 1987) ; la taxe foncière reste sur la SCI. En bail commercial ou professionnel, la liberté contractuelle autorise à la mettre à la charge du preneur, pourvu que le bail le prévoie expressément (art. L145-40-2 du Code de commerce pour le commercial).
À quel compte comptabiliser la taxe foncière d'une SCI ?
Au compte 63512 « Taxes foncières » pour une SCI à l'IS. On débite 63512 par le crédit d'un compte de dette (447) ou de la banque (512). La TEOM refacturée au locataire s'enregistre en produit (70878 ou 791). En SCI à l'IR, la comptabilité de trésorerie se passe de partie double : la taxe figure simplement en charge de la 2072.
La taxe foncière peut-elle générer un déficit foncier ?
Oui, en SCI à l'IR. Charge déductible, elle nourrit un résultat foncier négatif quand les charges totales excèdent les loyers. La quote-part de déficit de chaque associé s'impute sur son revenu global jusqu'à 10 700 € par an (article 156, I-3° du CGI), le surplus se reportant dix ans sur les revenus fonciers. La part provenant des intérêts d'emprunt, elle, ne s'impute que sur les revenus fonciers.
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Contenu informatif à jour au 7 juillet 2026 (CGI, Code de commerce, décret n° 87-713 du 26 août 1987, BOFiP). Il ne remplace pas un conseil personnalisé tenant compte de votre situation. Vérifiez toujours les montants et taux applicables sur impots.gouv.fr et service-public.fr.