Plan comptable d'une SCI : les comptes à connaître (2026)

Vous cherchez le plan comptable de votre SCI et vous ne le trouvez nulle part ? C'est normal : il n'existe pas. Aucun référentiel propre aux sociétés civiles immobilières n'a jamais été publié. Une SCI utilise le Plan Comptable Général (PCG), le même que toutes les sociétés françaises, en ne retenant qu'une petite quinzaine de comptes utiles à l'immobilier. Le vrai sujet n'est donc pas « quel plan comptable », mais « quels comptes du PCG, et comment les paramétrer pour votre régime fiscal ».

Pourquoi ce sujet coince autant. Trois questions reviennent en boucle chez les gérants que j'accompagne : sur quel compte passer les loyers (752 ou 706 ?), comment distinguer le capital social de l'apport en compte courant (101 ou 455 ?), et faut-il vraiment un bilan quand on est à l'impôt sur le revenu. Chacune a une réponse claire, à condition de connaître le bon numéro de compte et le texte qui le fonde.

Ce que ce guide vous apporte. À quoi sert un plan comptable et comment sont organisées les classes 1 à 7 du PCG, les comptes de bilan à connaître (immeuble, emprunt, capital, compte courant, banque), les comptes de gestion (loyers et charges), la différence décisive entre la comptabilité de trésorerie de la SCI à l'IR et la comptabilité d'engagement de la SCI à l'IS, un plan de comptes type prêt à l'emploi avec numéros et intitulés exacts, et la méthode pour le paramétrer dans un logiciel. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, sur la base du règlement ANC 2014-03 et du Code civil, à jour au 09/07/2026.

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1. À quoi sert un plan comptable dans une SCI ?

Un plan comptable, c'est la liste normalisée des comptes dans lesquels vous rangez chaque opération de la société. Chaque flux — un loyer encaissé, une échéance de prêt, une facture de syndic — trouve son compte, désigné par un numéro et un intitulé. Cette normalisation permet de produire des états lisibles par tous : associés, banque, notaire, administration fiscale.

Le référentiel : le Plan Comptable Général (PCG)

Le référentiel applicable en France est le Plan Comptable Général, fixé par le règlement ANC n° 2014-03 (l'ANC est l'Autorité des Normes Comptables, l'organisme qui édicte les règles comptables françaises). Son plan de comptes général, celui qui fait foi en cas de litige, est fixé par ce même règlement. Retenez ce point de départ : il n'existe aucun plan comptable spécifique aux SCI. Une société civile immobilière ne fait qu'adapter ce PCG général à son activité, en n'activant que les comptes dont elle a besoin.

Les classes 1 à 7

Le PCG organise tous les comptes en sept classes, repérées par leur premier chiffre. Une SCI n'en utilise vraiment que six.

En pratique, la coupure est simple à mémoriser : les classes 1 à 5 forment le bilan (ce que la SCI possède et ce qu'elle doit à un instant donné), les classes 6 et 7 forment le compte de résultat (ce qu'elle a dépensé et gagné sur l'exercice). La classe 3 (stocks) ne sert à rien pour une SCI qui loue : elle n'a pas de marchandises. Tout tient donc dans six classes, et concrètement dans une quinzaine de comptes.

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2. Les comptes de bilan à connaître (classes 1 à 5)

Le bilan photographie le patrimoine de la SCI : à gauche ce qu'elle détient (l'immeuble, la banque), à droite comment c'est financé (capital, comptes courants, emprunt). Voici les comptes qui reviennent dans presque tous les dossiers.

Deux points de vigilance sur ce tableau. D'abord, l'immeuble se ventile systématiquement en deux : le terrain (211) et la construction (213). Cette séparation n'est pas cosmétique — seule la construction s'amortit, jamais le terrain, parce qu'un terrain ne se déprécie pas. La ventilation doit être faite dès l'apport ou l'acquisition, sur une base justifiable (le terrain représente souvent 10 à 30 % du prix selon la commune). Le sujet est détaillé dans notre guide apport d'un immeuble à une SCI.

Ensuite, l'emprunt vit au compte 164, qui représente le capital restant dû. Quand vous remboursez une échéance, l'écriture se ventile : la part de capital vient diminuer le 164, la part d'intérêts part en charge au compte 6611, et le total est crédité en banque (512). Cette mécanique, échéance après échéance, est le cœur de la comptabilité d'une SCI à crédit — nous la relions au financement dans le guide prêt bancaire en SCI.

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3. Les comptes de gestion : charges et produits (classes 6 et 7)

Les comptes de gestion mesurent l'activité de l'exercice. Les produits (classe 7) enregistrent ce que la SCI a gagné, les charges (classe 6) ce qu'elle a supporté. Leur différence donne le résultat.

Les produits (classe 7)

Le choix entre 752 et 706 pour les loyers mérite une section à lui seul : c'est la question qui revient le plus souvent (voir juste après).

Les charges (classe 6)

Dans les faits, la dotation aux amortissements fonctionne en tandem : on débite la charge au 6811 et on crédite le cumul au 2813, pour le même montant. C'est ce couple qui transforme la dépréciation théorique de l'immeuble en charge déductible — uniquement à l'IS. Pour tout ce qui se déduit ou non selon le régime, appuyez-vous sur notre guide charges déductibles en SCI.

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4. Loyers : faut-il utiliser le compte 752 ou le compte 706 ?

C'est la question qui divise le plus, et la réponse déçoit ceux qui cherchent une règle unique : les deux comptes se rencontrent en pratique, et aucun ne peut être qualifié de « faux ». Voici comment trancher.

Le compte 752 : l'orthodoxie du PCG

Le compte 752 « Revenus des immeubles non affectés à des activités professionnelles » est, au sens strict du PCG, le compte de destination des loyers d'une location nue. Il est rattaché à la catégorie 75 « Autres produits de gestion courante ». La logique est cohérente avec la nature civile de la SCI : elle perçoit des revenus d'immeubles, pas le prix d'une prestation commerciale. C'est le compte le plus rigoureux sur le plan doctrinal.

Le compte 706 : le paramétrage orienté déclaration 2072

Dans la réalité des cabinets et des logiciels, de nombreux professionnels enregistrent les loyers au compte 706 « Prestations de services ». La raison est pragmatique : ce paramétrage facilite le report des montants sur la déclaration 2072 (la déclaration annuelle de résultat d'une SCI à l'IR) et s'impose naturellement quand la SCI facture des loyers meublés ou relève de l'IS. Ce n'est pas une entorse au PCG, c'est une adaptation orientée déclaration.

La règle d'or n'est pas de choisir « le bon » compte dans l'absolu, mais de rester cohérent d'un exercice à l'autre. Un flux de loyers logé au 752 la première année doit y rester les suivantes. Changer de compte en cours de route brouille la lisibilité de vos comptes et complique la comparaison entre exercices. Si vous confiez votre comptabilité à un professionnel, laissez-le retenir le compte qui s'intègre le mieux à sa chaîne de production déclarative.

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5. Capital social ou compte courant d'associé : 101 ou 455 ?

Voici l'autre confusion classique, et elle coûte cher quand elle passe inaperçue. Un associé peut apporter de l'argent à sa SCI de deux façons radicalement différentes, qui n'atterrissent pas dans le même compte.

Le capital social : compte 101

Le capital social correspond aux apports figés lors de la constitution (ou d'une augmentation ultérieure). Il s'enregistre au compte 101 « Capital » et représente les droits des associés dans la société, matérialisés par des parts sociales. C'est un capital stable : on ne le récupère pas librement, sa réduction obéit à un formalisme précis (décision collective, parfois publicité). Le montant du capital et son rôle sont détaillés dans notre guide capital social d'une SCI.

Le compte courant d'associé : compte 455

Le compte courant d'associé est tout autre chose : c'est une avance de trésorerie qu'un associé consent à la SCI, en plus de son apport en capital. Elle s'enregistre au compte 455 « Associés - Comptes courants », subdivisé en 4551 pour le principal et 4558 pour les intérêts courus. C'est un compte de tiers, inscrit au passif : une dette de la SCI envers l'associé. Elle est en principe remboursable, et peut être rémunérée par des intérêts. Son fonctionnement complet — apport, remboursement, rémunération, plafond de déduction — est traité dans compte courant d'associé en SCI.

Résultat : loger une avance d'associé au compte 101 alors qu'elle devait aller au 455 rend impossible son remboursement ultérieur sans passer par une réduction de capital — une lourdeur qu'on aurait pu éviter d'un simple bon choix de compte. L'inverse (gonfler artificiellement le 455) fragilise la surface financière de la SCI. Le bon réflexe : apport de départ au capital, avances de trésorerie ponctuelles en compte courant.

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6. IR ou IS : trésorerie allégée ou engagement complet ?

Le régime fiscal de votre SCI décide de la lourdeur de sa comptabilité — et donc de l'usage réel que vous ferez du plan comptable. Deux mondes, deux exigences.

SCI à l'IR : la comptabilité de trésorerie tolérée

Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) est fiscalement « transparente » : son résultat est réparti entre les associés, imposé chez eux en revenus fonciers. Sur le plan comptable, elle bénéficie d'une tolérance : une comptabilité de trésorerie (recettes encaissées − dépenses payées), tenue dans un simple registre chronologique, suffit dans la plupart des cas. Pas de bilan obligatoire, pas de PCG complet imposé.

Attention toutefois : « allégée » ne veut pas dire « facultative ». Le Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an (article 1856) et de leur communiquer les livres et documents sociaux (article 1855). Une comptabilité est donc bel et bien indispensable, ne serait-ce que pour remplir la déclaration 2072. Et un déficit foncier ne se pilote pas sans un suivi rigoureux des charges — voir déficit foncier en SCI.

SCI à l'IS : la comptabilité d'engagement obligatoire

Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) bascule dans un tout autre régime. Elle doit tenir une comptabilité d'engagement : créances et dettes sont enregistrées dès leur naissance, indépendamment du paiement. Cela impose le respect du PCG, la tenue d'un journal et d'un grand-livre, et l'établissement d'un bilan et d'un compte de résultat à chaque clôture. Cette obligation découle de l'article 38 quater de l'annexe III au CGI, qui impose le respect des règles du PCG pour déterminer le bénéfice imposable.

C'est ce cadre plus lourd qui rend possibles les mécanismes propres à l'IS : l'amortissement de l'immeuble par composants (méthode intégrée au PCG depuis le règlement CRC 2002-10), la déduction élargie des charges, la mise en réserve des bénéfices (compte 106). Contrepartie de cette puissance : la comptabilité doit être irréprochable. Pour arbitrer entre les deux régimes, appuyez-vous sur notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR et, sur le taux réduit, sur l'IS à 15 % en SCI.

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7. Le plan comptable type d'une SCI (tableau prêt à l'emploi)

Voici le plan de comptes que vous pouvez reprendre tel quel pour démarrer. Il rassemble les comptes essentiels du PCG, avec numéros et intitulés exacts, classés par usage. C'est une base : vous l'enrichirez ensuite de sous-comptes par immeuble (voir la section suivante).

Une SCI à l'IR n'activera qu'une partie de cette liste (elle n'a besoin ni du 2813, ni du 6811, ni souvent du 106). Une SCI à l'IS les mobilisera presque tous. C'est le sens de la formule répétée depuis le début : un même PCG, deux niveaux d'usage selon le régime.

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8. Comment paramétrer le plan comptable de votre SCI

Reprendre les bons comptes ne suffit pas. Un plan de comptes bien paramétré vous fait gagner des heures à la clôture et fiabilise votre déclaration. Trois réflexes structurent un bon paramétrage.

Créer des sous-comptes par immeuble

Dès que la SCI détient plus d'un bien, subdivisez les comptes de produits et de charges par immeuble. Concrètement, on décline le compte de loyers et les principaux comptes de charges (6152, 6226, 63512) en autant de sous-comptes que de biens : 752001 pour l'immeuble de la rue A, 752002 pour celui de la rue B, et ainsi de suite. Vous obtenez un résultat par bien, indispensable pour piloter la rentabilité et remplir la déclaration ligne par ligne.

Distinguer charges récupérables et non récupérables

Certaines charges sont refacturées au locataire (entretien des parties communes, eau, chauffage collectif) : elles ne pèsent pas définitivement sur la SCI et ne se déduisent pas. D'autres restent à sa charge. Prévoyez des sous-comptes distincts pour séparer les deux flux dès la saisie. Ce tri, fait en amont, évite le casse-tête de la régularisation de fin d'année et sécurise votre déclaration 2072 (à l'IR) ou votre liasse (à l'IS).

Verrouiller la ventilation terrain / construction

Au moment de l'acquisition ou de l'apport, fixez d'emblée la répartition entre le terrain (211) et la construction (213), pièces à l'appui. C'est cette ventilation qui conditionne la base amortissable à l'IS. Une répartition absente ou fantaisiste est l'un des premiers points qu'un contrôleur vérifie. Pour aller plus loin sur la décomposition en composants, voyez notre plan d'amortissement en SCI.

Un plan comptable déjà prêt pour votre SCI. Chez sci-ai.app, le plan de comptes adapté à votre régime (IR ou IS) est préconfiguré : sous-comptes par immeuble, distinction des charges récupérables, ventilation terrain/construction, ventilation automatique des échéances de prêt. Vous saisissez moins, vous vous trompez moins. Essai gratuit illimité — à partir de 229 € TTC/an.

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9. Les erreurs à éviter

Ces erreurs reviennent dans la plupart des dossiers repris. Elles ne relèvent pas de la haute technique comptable — juste de réflexes à ancrer.

Erreur n° 1 — Confondre capital (101) et compte courant (455)

Loger une avance de trésorerie au capital fige des fonds qu'on voulait pouvoir récupérer. Apport de constitution au 101, avances ponctuelles au 455 : la règle est simple, l'oublier est coûteux.

Erreur n° 2 — Ne pas ventiler le terrain et la construction

Comptabiliser l'immeuble en un seul bloc au compte 213 revient à amortir le terrain, ce qui est interdit. Séparez toujours le 211 (terrain) du 213 (construction) dès l'entrée du bien.

Erreur n° 3 — Passer toute l'échéance de prêt en charge

La mensualité de prêt n'est pas une charge à 100 %. Seuls les intérêts (6611) le sont ; le capital (164) éteint une dette. Travaillez à partir du tableau d'amortissement du prêt, jamais du seul relevé bancaire.

Erreur n° 4 — Changer de compte de loyers en cours de route

752 ou 706, peu importe le choix initial : ce qui fragilise vos comptes, c'est d'en changer d'un exercice à l'autre. Fixez le compte une fois pour toutes et conservez-le.

Erreur n° 5 — Croire qu'une SCI à l'IR n'a aucune obligation

La comptabilité de trésorerie est tolérée, pas l'absence de comptabilité. Le gérant doit rendre compte chaque année (articles 1855 et 1856 du Code civil) et remplir la 2072. Sans suivi, c'est ingérable.

Erreur n° 6 — Payer une charge de SCI depuis un compte personnel

Chaque flux doit transiter par le compte bancaire de la SCI (512). Une dépense payée par un associé sur son compte perso brouille la piste d'audit et fragilise la déduction en cas de contrôle.

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