Cotisation foncière des entreprises en SCI : redevable ou non, et pour combien ?

Une SCI qui loue des logements nus ne paie pas un centime de cotisation foncière des entreprises. Une SCI qui loue en meublé entre dans le champ dès le premier euro. Entre les deux, un seuil de recettes décide du sort des locaux professionnels. La CFE, cotisation foncière des entreprises, frappe une activité, jamais une forme juridique : votre société civile immobilière est jugée sur ce qu'elle loue, pas sur son statut. Trois questions tranchent votre cas, puis nous chiffrons la note : pour une même SCI de bureaux, de 66 € à 1 106 € par an selon la commune du siège. Le cadre général de vos obligations est posé dans notre guide de la comptabilité d'une SCI à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Barème et dates vérifiés sur les textes consolidés. Mis à jour le 26 août 2026.

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1. Votre SCI doit-elle la cotisation foncière ? Le test en trois questions

Trois questions suffisent à savoir si votre société est redevable. Répondez dans l'ordre et arrêtez-vous à la première réponse qui tombe.

La très grande majorité des SCI patrimoniales sortent du test à la question 2. Elles ne verront jamais d'avis de CFE.

Une question revient sans cesse : le régime fiscal du résultat change-t-il quelque chose ? Non. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, deux SCI qui louent le même immeuble sont redevables, ou ne le sont pas, pour les mêmes raisons. Le régime change seulement la façon de mesurer les 100 000 € de la question 3.

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2. Ce que la CFE taxe : une activité, pas une société

La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée (article 1447 du code général des impôts, ou CGI). C'est un impôt local : le produit revient à la commune et à son intercommunalité, qui en votent le taux.

Le même article règle ensuite le cas de l'immobilier locatif, en deux temps. Premier temps : louer des immeubles est réputé professionnel, sauf lorsqu'il s'agit d'immeubles nus à usage d'habitation. Second temps : même professionnelle, la location d'immeubles nus échappe à la CFE tant que les recettes brutes hors taxes restent inférieures à 100 000 €.

Trois mots portent tout le raisonnement. Traduction :

• Nu : le local est loué vide, le locataire apporte ses meubles. Dès qu'un logement est livré équipé et habitable en l'état, il est meublé, et la logique bascule.
• Usage d'habitation : le local sert à loger. L'appartement, la maison, et leurs dépendances louées au même locataire. Pas le bureau, pas la boutique, pas l'entrepôt.
• Recettes brutes hors taxes : les loyers, augmentés des charges que le bail transfère au locataire alors qu'elles pèsent normalement sur le bailleur. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) déduite, quand la SCI y est soumise.

Une même société peut donc être hors champ pour ses appartements et redevable pour ses murs de boutique. Ce n'est pas la SCI qui est taxée : ce sont ses activités, examinées une par une.

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3. Logements nus : hors champ, et ce que cela change

C'est le cas de l'immense majorité des SCI familiales. Des logements, loués nus, à des particuliers qui y installent leur résidence : l'article 1447 du CGI écarte cette activité du champ professionnel. Aucune CFE dans le cas ordinaire d'une SCI patrimoniale, quel que soit le nombre de logements et quel que soit le montant des loyers. Une réserve toutefois, que peu de guides signalent : la doctrine ne place ces locations hors du champ que « lorsqu'elles relèvent de la gestion d'un patrimoine privé » (BOI-IF-CFE-10-20-30, paragraphe 1, publié le 30 juin 2014). Une SCI qui encaisse 300 000 € de loyers d'habitation nue ne doit rien tant qu'elle se borne à gérer son propre patrimoine.

Le vocabulaire compte ici. Il ne s'agit pas d'une exonération, qui suppose de remplir des conditions et parfois d'en faire la demande, mais d'une exclusion du champ de l'impôt : la CFE ne concerne pas cette activité. Conséquence pratique : aucune déclaration à déposer, aucune démarche, aucune case à cocher.

Les dépendances suivent le logement. Cave, grenier ou place de stationnement loués au même locataire en accessoire du bail restent hors champ avec lui. Le parking loué isolément à un tiers, lui, obéit à ses propres règles : voir plus bas, et notre guide sur la location de parkings et de box en SCI.

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4. Locaux professionnels nus : le seuil de 100 000 €

Bureaux, murs commerciaux, entrepôts, cabinets, locaux d'activité : dès que la SCI loue nu un local qui ne sert pas à habiter, la location est réputée professionnelle. La CFE n'est pourtant pas due tant que les recettes brutes hors taxes de cette activité restent inférieures à 100 000 € sur la période de référence, c'est-à-dire l'avant-dernière année. Le seuil est au second alinéa du I de l'article 1447 du CGI. Il n'a pas bougé en 2026.

Six précisions font toute la différence en pratique.

• Seules les recettes non résidentielles comptent. Les loyers de logements nus ne s'y ajoutent pas, quel que soit leur montant. La doctrine administrative, publiée au BOFiP (bulletin officiel des finances publiques), place dans le champ de la CFE les locations d'immeubles « à l'exception de celles afférentes à des immeubles nus à usage d'habitation ». Elle rapporte ensuite les 100 000 € à « cette activité » (BOI-IF-CFE-10-20-30, paragraphe 1, publié le 30 juin 2014). Nous ne cacherons pas la fragilité du terrain. Cette doctrine ne traite pas l'immeuble mixte en propres termes, et son paragraphe 100 vise plus largement « l'activité de location ou sous-location d'immeubles nus ». À quelques milliers d'euros du seuil, faites trancher avant de conclure.
• La période de référence, c'est l'avant-dernière année (article 1467 A du CGI) — ou le dernier exercice de douze mois clos dans cette année, si la SCI ne clôture pas au 31 décembre. La CFE de 2026 se calcule sur les recettes de 2024. Un bail commercial signé en 2026 ne se verra sur un avis qu'en 2028.
• Le seuil n'est pas une franchise. Le franchir rend la SCI redevable sur toute l'activité, pas sur la seule fraction excédentaire.
• Le seuil s'apprécie par société, pas par immeuble ni par groupe familial : « au niveau du redevable de la CFE, indépendamment du nombre d'établissements ou d'immeubles loués dont il dispose » (même document, paragraphe 140).
• Encaissements ou chiffre d'affaires : le régime décide. SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, dont tous les associés relèvent eux-mêmes de l'impôt sur le revenu : on retient les sommes effectivement encaissées. Toutes les autres — à l'impôt sur les sociétés, ou comptant une société parmi leurs associés — sont jugées sur le chiffre d'affaires, autrement dit sur les loyers facturés même s'ils n'ont pas encore été payés (même document, paragraphe 110). Deux mois de loyer 2024 réglés en janvier 2025 changent de camp selon le régime.
• Un exercice incomplet se ramène à douze mois (troisième alinéa du I de l'article 1447 du CGI). Une SCI créée le 1er juillet, dont le premier exercice s'arrête le 31 décembre sur 55 000 €, est jugée sur 110 000 € : le seuil est franchi. Attention au contresens : un bail signé en cours d'année dans une société dont l'exercice fait bien douze mois ne déclenche aucun prorata.

« Combien vais-je payer ? » n'a donc pas de réponse nationale. Sur le montage du bail, notre guide du bail commercial en SCI détaille la rédaction des clauses ; celui de la répartition des charges entre bailleur et locataire montre comment elle gonfle ou allège les recettes brutes retenues pour le seuil.

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5. Meublé, services hôteliers, parkings : redevable dès le premier euro

La soupape des 100 000 € vise les immeubles nus. Elle ne protège ni la location meublée, ni la para-hôtellerie — le meublé assorti de services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle.

La location meublée est une activité commerciale : le 5° bis du I de l'article 35 du CGI range ses profits dans les bénéfices industriels et commerciaux. Une SCI qui s'y met entre dans le champ de la CFE dès le premier euro, sans seuil. Et au-delà de la tolérance de 10 % de recettes commerciales, elle bascule à l'impôt sur les sociétés. C'est le sujet de notre guide SCI et location meublée, à lire avant de signer quoi que ce soit.

La para-hôtellerie ne change rien à la CFE : le meublé y est déjà soumis sans seuil, services ou pas. Ce qu'elle déclenche, c'est la TVA. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2024, le b du 4° de l'article 261 D du CGI pose deux conditions cumulatives. Un séjour d'une durée n'excédant pas trente nuitées. Et au moins trois des quatre services énumérés plus haut. Attention à la lecture courante : la durée de trente nuitées ne commande que ce b, qui vise l'hôtellerie et les secteurs de fonction similaire. Le b bis du même 4°, inséré par le même article 84, taxe les locations de logements meublés à usage résidentiel dès qu'elles comportent trois de ces services, sans condition de durée. C'est ce qui a fait basculer les résidences services étudiantes et seniors dans le champ de la TVA. Une location meublée à l'année assortie des quatre services est donc soumise à la TVA. Toute la qualification des résidences gérées en SCI tient sur ce point ; le mécanisme complet est dans notre guide SCI et TVA.

Les parkings loués isolément occupent une zone plus fine. La doctrine retient l'imposition dans trois cas : location de courte durée, inférieure à un mois ; prestations associées, comme le lavage, la distribution de carburant ou l'entretien mécanique ; recettes brutes atteignant 100 000 € (BOI-IF-CFE-10-20-30, paragraphe 190, publié le 30 juin 2014). Restent hors champ les emplacements qui sont la dépendance d'une habitation et ne comportent qu'un simple gardiennage. Un box loué au mois à un voisin ne déclenche rien. Un parc de stationnement horaire, si.

L'exonération de l'article 1459 ne vous sauvera pas. On la cite souvent à propos du meublé : elle vise les personnes qui louent meublée une partie de leur habitation personnelle. Une société n'a pas d'habitation personnelle. Elle est structurellement hors de cette exonération.

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6. Combien votre SCI va payer : le barème 2026 de la base minimum

Pour une SCI redevable, la formule tient en une ligne :

CFE = base d'imposition × taux global voté par la commune et son intercommunalité, majorée de 3 % de frais de gestion perçus par l'État. Ces 3 % viennent de l'article 1641 du CGI : 2 % au titre des frais de dégrèvement et de non-valeurs, 1 % au titre des frais d'assiette et de recouvrement.

La base d'imposition, c'est en principe la valeur locative foncière — le loyer annuel théorique que le cadastre attribue au bien — des immeubles dont la SCI a elle-même la disposition pour son activité (article 1467 du CGI). Or un local donné à bail est à la disposition du locataire, pas du bailleur. Une SCI qui loue tout ce qu'elle possède ne dispose d'aucun bien imposable. Sa base réelle est nulle.

C'est alors la cotisation minimum qui prend le relais (article 1647 D du CGI). La doctrine le dit sans détour : « Si le bailleur ne dispose d'aucun immeuble, il sera soumis à la cotisation minimum prévue à l'article 1647 D du CGI » (BOI-IF-CFE-10-20-30, paragraphe 70). La commune vote un montant de base minimum, à l'intérieur d'un barème national de six tranches indexées sur les recettes de la période de référence. Voici celui qui s'applique à la CFE due au titre de 2026.

Barème de l'article 1647 D du CGI, version en vigueur du 1er janvier au 30 juin 2026, seule applicable à la CFE due au titre de 2026. La troisième colonne est un calcul de notre part, au taux global de 26 % majoré de 3 % de frais de gestion : un ordre de grandeur, pas votre avis. Le barème a déjà été revalorisé pour la suite, et les nouveaux montants sont incorporés au code par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026. Le plancher passe de 247 € à 250 €. Les six plafonds sont relevés à 597 €, 1 194 €, 2 509 €, 4 183 €, 5 974 € et 7 769 €. Les communes délibèrent sur ces montants au plus tard le 30 septembre 2026, pour la CFE due à compter de 2027.

Deux garde-fous complètent le dispositif. Le premier est une exonération : les redevables dont les recettes de la période de référence n'excèdent pas 5 000 € échappent à la cotisation minimum. Une SCI qui loue un studio meublé 4 200 € par an ne paie donc rien. Le second est un rappel de vocabulaire. La base minimum reste une base, pas un montant d'impôt : c'est le taux communal qui la transforme en cotisation, d'où les écarts d'une commune à l'autre.

Une SCI qui occupe réellement un local sort de ce mécanisme. Un bureau qu'elle utilise pour gérer son parc l'expose à une imposition sur la valeur locative réelle de ce bureau, dès que celle-ci dépasse la base minimum.

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7. Pourquoi la commune du siège décide du montant

Voici le point que presque personne n'écrit, et qui vaut plusieurs centaines d'euros par an. La cotisation minimum est établie au lieu du principal établissement (1 du I de l'article 1647 D du CGI ; BOI-IF-CFE-20-20-40-10, paragraphe 30, à jour du 28 juin 2023). Une SCI qui a mis tous ses biens à la disposition de locataires n'exploite aucun local. Son principal établissement est alors son siège social, lieu de dépôt de ses déclarations de résultats (paragraphe 60 du même document). Le II de l'article vise, lui, d'autres situations : la domiciliation par contrat commercial, les redevables non sédentaires, ceux qui sont établis à l'étranger.

Conséquence directe : la base minimum et le taux appliqués à votre SCI sont ceux de la commune du siège, le plus souvent le domicile du gérant. Pas ceux de la commune où se trouve l'immeuble loué. La réciproque vaut aussi, et la doctrine y insiste. Dès que la SCI occupe réellement un local pour son activité, c'est ce local qui devient le principal établissement. Il « peut donc ne pas correspondre à l'adresse du siège social » (paragraphe 60).

Disons-le tout de suite : ce constat n'a de portée que si la SCI est redevable. Pour la plupart des sociétés civiles immobilières, celles qui louent des logements nus, l'adresse du siège ne change rien, puisqu'il n'y a pas de CFE. L'arbitrage se joue à la création, quand fixer l'adresse ne coûte rien, et seulement si l'activité projetée est imposable. Les règles de fixation et de transfert sont dans notre guide du siège social d'une SCI.

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8. Les deux premières années : exonération puis demi-base

Le II de l'article 1478 du CGI accorde deux avantages à tout établissement nouvellement créé. La CFE n'est pas due au titre de l'année de création. Puis la base est réduite de moitié la première année d'imposition. Point sensible pour une SCI, et il faut le dire tel quel. L'article 1478 II vise « la base du nouvel exploitant » sans distinguer, et la pratique administrative applique la réduction de moitié à la base minimum, mais aucun texte ni aucune doctrine publiée ne le confirme expressément. Une lecture concurrente réserve la réduction aux cotisations assises sur une valeur locative réelle. Le chiffrage qui suit retient l'application à la base minimum ; vérifiez-le sur votre premier avis.

D'autres exonérations figurent aux articles 1449 à 1466 F du CGI : zones d'aide à finalité régionale, quartiers prioritaires, jeunes entreprises innovantes, commerces de proximité. La plupart supposent une délibération de la commune et visent des activités qu'une SCI de location n'exerce pas. Ne généralisez jamais une exonération votée par une seule collectivité ; la seule façon de savoir, c'est de lire les délibérations de la commune du siège.

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9. Déclarer et payer : 1447-C, 1447-M, 15 juin, 15 décembre

La CFE ne se déclare pas tous les ans. Deux formulaires couvrent toute la vie de la société, et le second ne servira peut-être jamais.

Sans changement, rien à faire : l'administration reconduit l'imposition d'une année sur l'autre. La précision compte, parce que la lettre de l'article 1477 dit le contraire — elle pose une déclaration annuelle. C'est la doctrine qui dispense de la souscrire tant qu'aucun élément déclaré n'a bougé (BOI-IF-CFE-30, à jour du 1er décembre 2021). Tout passe par l'espace professionnel : notre guide explique comment le créer et l'activer pour une SCI.

Côté paiement, l'article 1679 quinquies du CGI organise deux échéances. L'acompte est égal à 50 % des taxes mises en recouvrement l'année précédente, taxes additionnelles et frais de gestion compris. Il n'est dû que si ce montant atteint 3 000 € : le texte écarte l'acompte lorsque la cotisation antérieure est inférieure à ce seuil. Il est exigible le 31 mai et se paie au plus tard le 15 juin. Le solde, lui, est exigible à partir du 1er décembre et se paie au plus tard le 15 décembre.

Le paiement est obligatoirement dématérialisé. Le 3 de l'article 1681 sexies du CGI veut que la CFE, ses taxes additionnelles et son acompte soient acquittés « par prélèvements opérés à l'initiative du Trésor public ». Comprenez : prélèvement mensuel ou prélèvement à l'échéance. L'autre voie admise est le paiement direct en ligne. Le virement, lui, est expressément exclu par le 4 du même article. Aucun avis papier n'est adressé, et c'est la première cause de retard. Le retard coûte 5 % (articles 1731 et 1731 B du CGI, la CFE ne figurant pas dans la liste de l'article 1730) : sur les 401,70 € du cas 5, 20,09 € pour quelques jours d'oubli. Le reste de l'année est dans notre calendrier fiscal de la SCI ; les conséquences d'un dépôt tardif, dans retard de déclaration en SCI.

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10. CFE, taxe foncière, cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) : trois impôts qu'on confond

Trois prélèvements portent sur l'immobilier d'entreprise et se ressemblent assez pour être confondus. Ni le même redevable, ni la même assiette.

La taxe foncière est l'impôt que toute SCI propriétaire paie, redevable de la CFE ou non. Elle se calcule sur la valeur locative cadastrale et ignore l'activité exercée. Notre guide dédié précise qui la paie en SCI et à quelles conditions elle se déduit.

La CVAE, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, forme avec la CFE la contribution économique territoriale. Sa suppression a été annoncée puis repoussée plusieurs fois : la loi de finances pour 2025 l'a reportée à 2030, et le projet de loi de finances pour 2026 n'a pas obtenu de l'avancer à 2028. Le taux maximal reste à 0,28 % de la valeur ajoutée pour 2026 et 2027. Deux seuils se superposent, et les confondre est l'erreur courante : l'assujettissement commence à 152 500 € de chiffre d'affaires (article 1586 ter), mais le taux effectif reste nul jusqu'à 500 000 €. Il faut donc exercer une activité entrant dans le champ de la CFE et franchir 500 000 € pour payer quoi que ce soit. Autant dire presque jamais. L'exception existe pourtant dans cette page. La SCI du cas 3, avec 900 000 € de loyers, dépasse le seuil de 500 000 € et paie donc de la CVAE. Son taux effectif : 0,28 % × (900 000 − 500 000) / 2 500 000, soit 0,045 % de sa valeur ajoutée. Sur une valeur ajoutée de 700 000 €, cela fait environ 315 €. Au-delà de 500 000 € de loyers, la CVAE cesse d'être théorique.

D'autres impôts locaux visent des situations particulières. La taxe sur les bureaux frappe le tertiaire en Île-de-France et en PACA. La taxe sur les surfaces commerciales vise la SCI qui détient les murs d'un grand commerce. Restent la taxe sur les logements vacants et la taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des sociétés.

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11. Trois choses à ne pas faire avec la CFE de votre SCI

Ne déposez pas une 1447-C « pour être en règle » si votre SCI est hors champ

C'est le réflexe le plus courant, et le plus coûteux. Une SCI qui loue des logements nus n'a aucune déclaration de CFE à souscrire. Déposer une 1447-C revient à demander soi-même l'ouverture d'un dossier : un établissement est créé, un avis tombe l'année suivante, et il faut réclamer pour le faire annuler. Dans ce cas, ne faites pas ça. Ici, l'absence de déclaration est la position correcte, pas un oubli.

Ne transférez pas le siège social pour économiser la CFE

L'écart entre deux communes est réel : 296 € par an dans le cas 4. Mais le transfert suppose une décision d'associés, une modification des statuts, une annonce légale et une inscription modificative au greffe. Chiffrons-le. Au greffe, l'inscription modificative coûte 42,26 € hors taxes. Avec la TVA, le droit de 5,90 € affecté au registre national des entreprises, l'insertion au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales et le dépôt de l'acte, la facture atteint 185,77 €. S'y ajoute l'annonce légale de transfert de siège, au forfait de 109 € hors taxes, soit 130,80 €. Environ 316 € une seule fois, donc, face aux 296 € par an du cas 4 : le transfert serait amorti en treize mois. Ce n'est donc pas le coût qui doit vous retenir, c'est le champ. Une SCI qui loue des logements nus n'économise rien, puisqu'elle ne doit rien. Dans ce cas, ne faites pas ça. Le bon moment pour choisir l'adresse, c'est la création de la société, où le choix est gratuit.

Ne passez pas au meublé sans avoir chiffré l'ensemble

La CFE n'est jamais la raison de renoncer au meublé : 134 € par an sur le cas 1, c'est peu. Mais elle vient en compagnie de l'impôt sur les sociétés, d'un plan d'amortissement à tenir et d'une plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. Chiffrons ce paquet sur le studio du cas 1, loué meublé 9 600 € par an, acheté 120 000 € dont 96 000 € amortissables sur vingt-cinq ans. CFE : 134 €. Amortissement déductible : 3 840 € par an, qui efface l'essentiel du résultat, d'où un impôt sur les sociétés proche de zéro les premières années. La contrepartie tombe à la revente : au bout de dix ans, 38 400 € d'amortissements cumulés viennent en diminution du prix d'achat retenu, donc 38 400 € de plus-value supplémentaire imposée à 25 %, soit 9 600 €. C'est ce solde-là qu'il faut mettre en face, pas les 134 € de CFE. Le comparatif complet est dans notre guide SCI à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu.

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Sources officielles : où vérifier chaque chiffre de cette page

• Article 1447 du CGI — champ d'application de la CFE et seuil de 100 000 € pour les immeubles nus.
• Article 1647 D du CGI — cotisation minimum, barème par tranches, lieu d'imposition, exonération à 5 000 € de recettes ou moins. Version applicable à 2026 : celle en vigueur du 1er janvier au 30 juin 2026. Celle du 1er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) vaut à compter de 2027.
• Article 1477 du CGI — obligations déclaratives : 1447-M au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, 1447-C avant le 1er janvier suivant la création.
• Article 1478 du CGI — annualité, exonération de l'année de création et réduction de moitié de la base.
• Article 1679 quinquies du CGI — acompte de juin, seuil de 3 000 € et solde de décembre.
• BOI-IF-CFE-10-20-30 — location d'immeubles nus, appréciation du seuil de 100 000 €, encaissements ou créances acquises, garages et parkings (publié le 30 juin 2014).
• BOI-IF-CFE-20-20-40-10 — cotisation minimum : lieu d'imposition, cas du redevable sans local et cas du redevable établi à l'étranger (à jour du 28 juin 2023).
• Fiche CFE d'entreprendre.service-public.gouv.fr — exonération de l'année de création, réduction de moitié la première année d'imposition, calendrier de paiement (mise à jour du 2 avril 2026).
• Formulaire 1447-C-SD sur impots.gouv.fr — déclaration initiale et sa notice.
• Fiche CFE d'economie.gouv.fr — présentation administrative et modalités de paiement.

Contenu informatif à jour au 26 août 2026. Il s'appuie sur les textes consolidés du code général des impôts et du livre des procédures fiscales, et sur la doctrine administrative, dont la date de mise à jour est indiquée à chaque citation. Il ne remplace pas un conseil sur votre dossier. Le barème de la base minimum est revalorisé chaque année et son montant voté par chaque commune : seul votre avis de CFE fait foi.