Déclarer la TVA d'une SCI : CA3, CA12 et réforme 2027
Opter pour la TVA, c'est la partie facile. Le vrai travail commence après : quelle déclaration déposer, à quelle fréquence, comment récupérer un crédit, et comment traverser la fin du régime simplifié de TVA. Pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027, la CA12 et ses acomptes laissent la place à la CA3, trimestrielle pour presque toutes les SCI. Mais la transition s'étale : un dernier acompte en décembre 2026, une dernière CA12 au printemps 2027, et un calendrier propre aux exercices décalés. Ce guide ne traite que du volet déclaratif. Le principe de l'assujettissement (option, taux, exonérations) fait l'objet d'un guide séparé.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles (article 38 de la loi de finances pour 2025, CGI, BOFiP, actualité de la DGFiP du 22 septembre 2026). Mis à jour le 30 septembre 2026.
À retenir en 30 secondes
- Fin du régime simplifié de TVA pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 (article 38 de la loi de finances pour 2025). La DGFiP réalise une bascule automatique vers le régime réel normal : aucune démarche à faire.
- CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € (1 100 000 € en cours d'année) ; mensuelle au-delà ou sur option. Première CA3 trimestrielle en avril 2027. Une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel.
- Dernières échéances du régime simplifié pour un exercice civil : le dernier acompte, de 40 %, entre le 15 et le 24 décembre 2026, puis la dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027.
- Exercice décalé : la SCI reste au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 (article 38, VI).
- Les bénéfices ne sont pas concernés : le régime simplifié d'imposition des bénéfices est maintenu (2065 et 2033 à l'IS, sous ses seuils) et la 2072 d'une SCI à l'IR, qui déclare des revenus fonciers, est inchangée.
- Télédéclaration obligatoire (EDI ou EFI) et télérèglement, sans exception (article 1649 quater B quater du CGI).
Sommaire
- De l'option à la déclaration : pourquoi votre SCI doit déclarer
- 1er janvier 2027 : la fin du régime simplifié de TVA
- Les régimes déclaratifs, en 2026 et à partir de 2027
- La déclaration CA3 : périodicité, contenu, dates
- Le régime simplifié : dernier acompte et dernière CA12
- Exercices décalés et premier exercice long
- Seuils 2026 et 2027
- Télédéclarer : EDI, EFI et télérèglement
- Le crédit de TVA : report ou remboursement
- Calendrier de transition 2026-2028
- Les erreurs déclaratives à éviter
- FAQ — Déclaration TVA SCI
1. De l'option à la déclaration : pourquoi votre SCI doit déclarer
Pas de déclaration sans statut de redevable. Et ce statut, une SCI ne l'a jamais sur de la location nue d'habitation : elle est exonérée (article 261 D du CGI). Il apparaît dans trois cas seulement : l'option pour la TVA sur un local nu à usage professionnel (article 260 2° du CGI), la para-hôtellerie (au moins trois des quatre services), et la location de parkings à des tiers au-delà du seuil de franchise. Ces cas, les taux applicables et la mécanique de récupération, notre guide SCI et TVA : option, parking, bail commercial les détaille. Ici, on suppose le statut de redevable acquis, et on répond à une seule question : comment déclarer ?
Le statut de redevable s'accompagne d'un paquet d'obligations : un numéro de TVA intracommunautaire à obtenir auprès du service des impôts des entreprises (SIE), la TVA à facturer sur les loyers, une déclaration à déposer périodiquement, le solde dû à télérégler, et une comptabilité de TVA à tenir. Les oublier reste l'une des premières causes de redressement en SCI, souvent après une bascule involontaire en para-hôtellerie.
Trois notions reviennent en permanence dans ce qui suit. Autant les distinguer d'emblée :
- Le régime d'imposition (franchise, réel simplifié jusqu'à sa suppression, réel normal) : il détermine quelle déclaration vous déposez.
- La périodicité (mensuelle, trimestrielle, annuelle) : elle détermine quand vous la déposez.
- Le mode de transmission (EDI ou EFI) : il détermine comment vous la transmettez.
2. 1er janvier 2027 : la fin du régime simplifié de TVA
L'article 38 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) supprime le régime réel simplifié de TVA pour les opérations dont la taxe devient exigible à compter du 1er janvier 2027. Avec lui disparaissent les deux acomptes semestriels, le plafond de 15 000 € de TVA et, une fois déposée la dernière CA12, la déclaration annuelle. Tout redevable qui ne relève pas de la franchise en base déclare désormais sa TVA sur la CA3 (formulaire 3310-CA3-SD). C'est bien la loi de finances pour 2025 qui porte la réforme : la loi de finances pour 2026 n'y a rien changé.
Une bascule automatique, sans démarche
La DGFiP l'a confirmé dans son actualité du 22 septembre 2026 : « une bascule automatique du RSI vers le régime réel normal sera réalisée par la DGFiP. Aucune démarche de l'entreprise n'est nécessaire. » Pour choisir entre le dépôt mensuel et le dépôt trimestriel, elle se fonde sur le chiffre d'affaires de la dernière déclaration annuelle déposée, soit, pour un exercice civil, la CA12 de 2025. Une SCI qui n'a déposé aucune déclaration annuelle, parce qu'elle a été créée en 2026 par exemple, est placée d'office au trimestriel. Deux réflexes suffisent : vérifier la périodicité affichée dans votre espace professionnel, et, si votre SCI est inscrite auprès d'une plateforme agréée de facturation électronique, lui indiquer son nouveau régime, comme la DGFiP le demande.
Ce qui disparaît, ce qui reste, ce qui arrive
| Élément | Sort à partir de 2027 |
|---|---|
| Acomptes semestriels (55 % en juillet, 40 % en décembre) | Le dernier est celui de décembre 2026 pour un exercice civil ; aucun acompte en 2027 |
| Déclaration annuelle CA12 (3517-S) | Dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 (exercice civil) |
| Déclaration CA3 (3310-CA3) | Seule déclaration périodique : trimestrielle de plein droit jusqu'à 1 000 000 € de chiffre d'affaires, mensuelle sur option ; une SCI déjà au mensuel le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel |
| Franchise en base (article 293 B du CGI) | Non visée par la réforme |
| Régime simplifié d'imposition des bénéfices | Maintenu : 2065 et tableaux 2033 à l'IS, sous ses seuils ; la 2072 d'une SCI à l'IR (revenus fonciers), qui ne relève pas de ce régime, est inchangée |
| Taux, exonérations, option de l'article 260 2° | Inchangés ; seuls les numéros d'articles changent avec la recodification dans le CIBS |
Le régime des bénéfices n'est pas concerné
La confusion est fréquente, et elle coûte cher : le « régime simplifié » qui disparaît est celui de la TVA. Le régime simplifié d'imposition des bénéfices (article 302 septies A bis du CGI) est maintenu : une SCI à l'impôt sur les sociétés qui en relève, sous ses seuils et sans option pour le réel normal, continue de déposer la 2065 et les tableaux 2033. Une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas concernée : elle déclare des revenus fonciers sur la déclaration 2072, qui ne change pas. À partir de 2027, ce régime a ses propres seuils, découplés de la TVA : une SCI peut donc déclarer sa TVA sur CA3 tout en restant à la liasse 2033. Pour l'imposition des bénéfices, l'administration retient 945 000 € et 286 000 € pour 2026 à 2028 (BOI-BAREME-000044), sous réserve de la première actualisation légale du 1er janvier 2027, non encore publiée.
SCI déjà au réel normal mensuel. La DGFiP indique que les entreprises qui déposent aujourd'hui des CA3 mensuelles et qui, au 1er janvier 2027, remplissent la condition du dépôt trimestriel (chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépassant pas 1 000 000 €) pourront changer de périodicité sur simple demande à leur service des impôts. Sans demande, continuez à déposer des CA3 mensuelles en 2027 : attendre avril pour déposer une CA3 trimestrielle ferait constater des défauts de dépôt pour janvier et février, sanctionnés par la majoration de 10 % (article 1728 du CGI) et l'intérêt de retard (article 1727 du CGI). Ne changez de rythme qu'une fois la nouvelle périodicité affichée dans votre espace professionnel.
3. Les régimes déclaratifs, en 2026 et à partir de 2027
Louer, pour une SCI, c'est rendre une prestation de services : ce sont donc les seuils « prestations » qui s'appliquent, nettement plus bas que les seuils « ventes ». Le tableau distingue la TVA exigible jusqu'au 31 décembre 2026 et celle exigible à partir du 1er janvier 2027.
| Régime | TVA exigible en 2026 | TVA exigible à partir de 2027 |
|---|---|---|
| Franchise en base | Recettes ≤ 37 500 € (majoré 41 250 €) : aucune déclaration, sauf CA3 d'autoliquidation (service acheté à un prestataire établi hors de France, plus de 10 000 € HT de biens achetés par an dans un autre État de l'Union) | Non visée par la réforme ; jamais applicable aux loyers soumis à la TVA sur option (article 293 C du CGI) |
| Réel simplifié (RSI) | Recettes de 37 500 € à 286 000 € et TVA ≤ 15 000 € : CA12 annuelle et 2 acomptes | Supprimé : pour un exercice civil, dernier acompte en décembre 2026, dernière CA12 au plus tard le 4 mai 2027 |
| Réel normal (RN) | Au-delà des seuils ou sur option : CA3 mensuelle, trimestrielle admise en 2026 si la TVA annuelle est inférieure à 4 000 € | Toute SCI redevable hors franchise (exercice décalé : après la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026) : CA3 trimestrielle de plein droit jusqu'à 1 000 000 €, mensuelle au-delà ou sur option ; une SCI déjà au mensuel le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel |
Franchise en base = pas de récupération. Rester sous 37 500 € dispense de toute déclaration, sauf CA3 d'autoliquidation (service acheté à un prestataire établi hors de France, plus de 10 000 € HT de biens achetés par an dans un autre État de l'Union), mais interdit toute récupération de TVA sur les achats et travaux. Pour une SCI qui investit ou rénove, la franchise est presque toujours défavorable : c'est précisément pour récupérer la TVA que l'on opte et que l'on accepte de déclarer.
4. La déclaration CA3 : périodicité, contenu, dates
La CA3 (formulaire 3310-CA3-SD) devient la déclaration de toutes les SCI redevables : dès la TVA de janvier 2027 pour un exercice civil, après la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 pour un exercice décalé. Elle existe déjà : c'est celle du régime réel normal, que déposent aujourd'hui les SCI qui collectent le plus de TVA ou qui l'ont choisie pour récupérer un crédit plus vite.
Mensuelle par principe en 2026, trimestrielle de plein droit dès 2027
Jusqu'au 31 décembre 2026, la CA3 est mensuelle par principe ; le rythme trimestriel est admis en 2026 lorsque la TVA exigible de l'année précédente reste sous 4 000 € (article 287, 2 du CGI). À compter du 1er janvier 2027, l'article 287 du CGI inverse la règle : la SCI dépose sa CA3 chaque trimestre civil tant que son chiffre d'affaires, majoré des acquisitions taxables, ne dépasse pas 1 000 000 € l'année civile précédente et 1 100 000 € l'année en cours. Un chiffre d'affaires d'exactement 1 000 000 € reste trimestriel. En cas de dépassement de 1 100 000 € en cours d'année, le dépôt devient mensuel dès le mois du dépassement. Presque toutes les SCI déclareront donc au trimestriel. Une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles fait exception : elle ne passe au trimestriel que sur demande à son service des impôts, comme l'indique la DGFiP, et reste au mensuel sans cette demande (chapitre 2).
Le chiffre d'affaires de référence comprend les loyers soumis à la TVA et, en principe, les loyers exonérés qui ne sont pas accessoires (article 293 D du CGI) ; les cessions d'immobilisations en sont exclues. Le seuil est unique : il ne distingue plus ventes et prestations.
L'option pour le dépôt mensuel
Une SCI éligible au trimestriel peut opter pour le dépôt mensuel, auprès de son service des impôts des entreprises (article 287, 3 bis du CGI, dans sa rédaction applicable en 2027). L'option prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit celui où elle est exercée, ou d'un trimestre ultérieur choisi, et elle engage pour au moins quatre trimestres civils. Elle n'a d'intérêt que pour une SCI structurellement créditrice (acquisition, gros travaux), qui veut un remboursement chaque mois plutôt que chaque trimestre. Les textes ne disent pas si l'option peut être exercée dès 2026 pour s'appliquer en janvier 2027 : sans réponse de votre SIE, comptez sur un premier trimestre 2027 déclaré au trimestriel.
Ce que contient la CA3
La CA3 récapitule, sur la période, les grandes masses de TVA. Pour une SCI, quatre rubriques comptent (numérotation du formulaire 2026) :
- TVA collectée sur les loyers soumis à TVA (base HT × taux) ;
- TVA déductible sur immobilisations (ligne 19) : achat du bien, gros travaux capitalisables ;
- TVA déductible sur autres biens et services (ligne 20) : charges de copropriété, honoraires, petits travaux ;
- Crédit ou TVA nette due : selon que la TVA déductible dépasse ou non la TVA collectée.
Dépôt et paiement se font entre le 15 et le 24 du mois qui suit la période, à une date propre à chaque entreprise, affichée dans l'espace professionnel. Au trimestriel, les dépôts ont donc lieu en avril, juillet, octobre et janvier. Le calendrier fiscal 2027 n'étant pas encore publié, vérifiez la date exacte de votre SCI dans votre espace professionnel. Le solde de TVA due part en télérèglement avec la déclaration : une SCI trimestrielle aura quatre échéances de TVA par an, au lieu de deux acomptes et d'un solde.
Chez sci-ai.app, la TVA collectée et déductible se calcule depuis la catégorisation de vos transactions. Le module TVA, en option de nos offres, calcule les acomptes et prépare la CA12 du régime réel simplifié depuis vos écritures. À compter du 1er janvier 2027, il prépare aussi la CA3 du régime réel normal depuis vos écritures et la télétransmet avec son télépaiement.
5. Le régime simplifié : dernier acompte et dernière CA12
Le régime réel simplifié ne s'éteint pas d'un coup. Pour une SCI en exercice civil, il reste deux rendez-vous : le dernier acompte, en décembre 2026, et la dernière CA12, au printemps 2027.
Le mécanisme des acomptes, en 2026
Les acomptes sont forfaitaires. On les calcule sur la TVA due au titre de l'exercice précédent, avant déduction de la TVA sur immobilisations (article 287, 3 du CGI) :
| Échéance (exercice civil) | Quote-part | Base de calcul |
|---|---|---|
| Acompte de juillet 2026 (échu) | 55 % | TVA due au titre de 2025, hors TVA sur immobilisations |
| Dernier acompte : du 15 au 24 décembre 2026 | 40 % | TVA due au titre de 2025, hors TVA sur immobilisations |
| Dernière CA12 : au plus tard le 4 mai 2027 | Solde | TVA réelle de 2026 moins les acomptes versés |
Sous 1 000 € de TVA due au titre de l'exercice précédent, aucun acompte n'est dû : la SCI solde tout en une fois sur la CA12. Elle peut aussi réduire un acompte lorsqu'elle estime que la taxe due au titre des opérations du semestre, après imputation de la TVA déductible sur immobilisations, sera inférieure d'au moins 10 % au montant de l'acompte réclamé, ou ne pas le verser si les acomptes déjà payés couvrent la taxe due de l'exercice ; dans les deux cas, elle dépose une déclaration n° 3514 au plus tard à la date d'exigibilité de l'acompte (BOI-TVA-DECLA-20-20-30-20). La comparaison se fait avec l'acompte réclamé, pas avec la TVA de l'année précédente, et une estimation trop optimiste expose à l'intérêt de retard et à la majoration. La première année d'assujettissement, faute de référence, la SCI fixe elle-même chaque acompte, à hauteur d'au moins 80 % de la taxe réellement due pour le semestre.
La dernière CA12, au plus tard le 4 mai 2027
La dernière CA12 remet tout à plat pour l'année 2026 : la SCI calcule la TVA réellement due, retranche les deux acomptes versés et règle le solde. Pour un exercice civil, elle se dépose au plus tard le 4 mai 2027, date confirmée par la DGFiP, avec le cas échéant une demande de remboursement 3517-DDR si elle fait apparaître un crédit. Elle coexiste donc avec la première CA3 trimestrielle, déposée en avril 2027 : ce sont deux déclarations distinctes, qui portent sur deux périodes distinctes. Le sort du crédit que dégagerait cette dernière CA12 (remboursement ou report sur une CA3) n'est pas encore précisé par l'administration. À ne pas confondre non plus avec l'échéance de la déclaration de résultat (2065 ou 2072).
CA12 ou CA3 : c'est la date d'exigibilité qui tranche
Une opération relève de la dernière CA12 ou de la première CA3 selon la date à laquelle la TVA devient exigible, pas selon la date de la facture. Pour les loyers taxés, prestations de services, la TVA est en principe exigible à l'encaissement, sauf option pour les débits : un loyer facturé en décembre 2026 mais encaissé en janvier 2027 relève ainsi de la première CA3. Rapprochez vos encaissements de fin d'année de vos quittances avant de boucler la dernière CA12.
6. Exercices décalés et premier exercice long
Tout le monde ne bascule pas le 1er janvier 2027. L'article 38, VI de la loi de finances pour 2025 vise l'assujetti dont l'exercice ne coïncide pas avec l'année civile et qui relève du régime simplifié au 31 décembre 2026 : pour lui, le nouveau régime ne s'applique qu'aux opérations réalisées après la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. D'ici là, le régime simplifié continue, et la première CA3 porte sur le premier mois ou le premier trimestre qui suit cette clôture.
| Exercice en cours au 31/12/2026 | Nouveau régime à partir du | Acompte de juillet 2027 | Dernière déclaration annuelle (CA12E) |
|---|---|---|---|
| 01/04/2026 – 31/03/2027 | 01/04/2027 | Non dû | Dans les 3 mois de la clôture (fin juin 2027) |
| 01/07/2026 – 30/06/2027 | 01/07/2027 | Non dû | Dans les 3 mois de la clôture (fin septembre 2027) |
| 01/10/2026 – 30/09/2027 | 01/10/2027 | Dû si la TVA de l'exercice précédent excède 1 000 € | Dans les 3 mois de la clôture (fin décembre 2027) |
| Premier exercice long, par exemple 01/09/2026 – 31/12/2027 | En principe 01/01/2028, à confirmer auprès du SIE | À confirmer auprès du SIE | À confirmer auprès du SIE |
La DGFiP a précisé les acomptes : aucun acompte n'est attendu en juillet 2027 des entreprises en exercice civil ni de celles qui clôturent de janvier à juin 2027 ; celles qui clôturent de juillet à novembre 2027 doivent l'acompte de juillet 2027 si leur TVA exigible au titre de l'exercice précédent excède 1 000 € ; et aucun acompte n'est dû en décembre 2027, quel que soit l'exercice. Le premier exercice long qui court jusqu'au 31 décembre 2027 n'est pas traité expressément : c'est le cas à faire confirmer par votre SIE.
Deux zones grises. Le texte parle d'opérations réalisées après la clôture, alors que le reste du régime raisonne sur l'exigibilité : pour un loyer encaissé autour de la date de clôture, le rattachement à la dernière CA12E ou à la première CA3 n'est tranché par aucune doctrine. Et on ignore la forme de la première CA3 quand la clôture tombe en cours de trimestre. Si votre SCI est dans l'un de ces cas, faites valider le découpage par un professionnel.
7. Seuils 2026 et 2027
Voici les valeurs à retenir pour une SCI, dont l'activité de location relève des prestations de services.
| Seuil | Montant HT | Effet |
|---|---|---|
| Franchise en base (2026) | 37 500 € (majoré 41 250 €) | En dessous : aucune déclaration, sauf CA3 d'autoliquidation (service acheté à un prestataire établi hors de France, plus de 10 000 € HT de biens achetés par an dans un autre État de l'Union) ; la réforme ne touche pas à la franchise |
| Plafond du réel simplifié (2026) | 286 000 € | Au-delà : réel normal (CA3) ; sans objet en 2027 |
| Plafond de TVA exigible du réel simplifié (2026) | 15 000 € de TVA par an | Au-delà : réel normal (CA3) ; sans objet en 2027 |
| Faculté de dépôt trimestriel (2026) | 4 000 € de TVA par an | En dessous : CA3 trimestrielle admise jusqu'au 31 décembre 2026 ; supprimée en 2027 |
| Dépôt trimestriel de plein droit (2027) | 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours | Au-delà : CA3 mensuelle |
Les seuils de 1 000 000 € et 1 100 000 € sont indexés sur l'inflation tous les trois ans et arrondis au millier d'euros, selon l'article 287, 3 du CGI lui-même. La date de la première révision n'est fixée par aucun texte.
Les options qui subsistent
- Une SCI sous la franchise peut renoncer à la franchise pour devenir redevable et récupérer sa TVA (article 293 F du CGI) ;
- Une SCI éligible au trimestriel peut, à partir de 2027, opter pour le dépôt mensuel ;
- Le « mini-réel », qui consistait à déclarer la TVA au réel normal tout en restant au régime simplifié pour le résultat, perd son objet côté TVA : cette combinaison devient la situation de droit commun des SCI à l'IS.
Le piège du dépassement en cours d'année. Dès que le seuil majoré de franchise (41 250 €) est dépassé, la franchise cesse de s'appliquer pour les opérations réalisées à compter de la date du dépassement (article 293 B du CGI) : l'échéance qui fait franchir le seuil est taxable. Une bonne pratique consiste à déclencher une alerte dès 85 % du seuil, soit environ 32 000 € HT cumulés.
8. Télédéclarer : EDI, EFI et télérèglement
Télédéclaration et télérèglement de la TVA sont obligatoires pour toutes les entreprises, sans seuil (article 1649 quater B quater du CGI). La réforme de 2027 ne change rien à cette règle. Restent deux voies de transmission.
| Mode | Fonctionnement | Pour qui ? |
|---|---|---|
| EFI | Saisie manuelle de la déclaration dans l'espace professionnel sur impots.gouv.fr | SCI qui déclare elle-même, faible volume |
| EDI | Transmission par un logiciel, un expert-comptable ou un partenaire EDI | SCI outillée, comptabilité tenue en logiciel |
Même valeur juridique dans les deux cas. L'EFI suffit à une SCI qui gère seule quelques lignes de TVA. L'EDI supprime la ressaisie : les montants viennent de la comptabilité, ce qui élimine les erreurs de report. Avec quatre CA3 par an au lieu d'une CA12, le temps passé à déclarer compte davantage.
Le télérèglement suit toujours la déclaration : la SCI mandate un prélèvement SEPA depuis l'espace professionnel, sur un compte bancaire déclaré au préalable. Manquer à l'obligation de télédéclarer ou de télérégler coûte une majoration de 0,2 % des sommes en jeu (article 1738 du CGI), avec un minimum de 60 €.
À rapprocher de la réforme de la facturation électronique : dès qu'une SCI est assujettie, elle entre dans le champ de l'e-invoicing et de l'e-reporting, dont le rythme dépend de son régime de TVA. C'est pourquoi la DGFiP demande aux entreprises qui quittent le régime simplifié d'indiquer leur nouveau régime à leur plateforme agréée.
9. Le crédit de TVA : report ou remboursement
Il y a crédit de TVA dès que la TVA déductible dépasse la TVA collectée sur la période. Le cas d'école, pour une SCI, c'est l'année d'acquisition d'un local professionnel : 100 000 € de TVA sur un achat à 500 000 € HT, face à quelques milliers d'euros collectés sur les premiers loyers. Deux options s'offrent alors à la SCI (article 271 IV du CGI).
Reporter le crédit
Le crédit s'impute sur les déclarations suivantes, au rythme où la TVA collectée sur les loyers l'absorbe. Idéal pour les petits crédits, épongés en un ou deux trimestres. Aucune démarche : le crédit se reporte de déclaration en déclaration.
Demander le remboursement
Quand le crédit est lourd, la SCI en réclame le remboursement. Les seuils de remboursement de l'annexe II au CGI (article 242-0 A pour le principe du remboursement annuel, article 242-0 C pour les montants de 150 € et de 760 €) ne sont pas modifiés par la réforme :
| Situation | Remboursement annuel | Remboursement en cours d'année |
|---|---|---|
| CA3 (réel normal, et toutes les SCI redevables après la bascule : 2027 pour un exercice civil) | ≥ 150 € | ≥ 760 €, chaque mois ou chaque trimestre, sur le formulaire 3519-SD joint à la CA3 |
| Régime simplifié, jusqu'à la dernière CA12 | ≥ 150 €, par la 3517-DDR jointe à la CA12 | ≥ 760 €, seulement pour la TVA sur immobilisations |
La réforme devrait donc être une bonne nouvelle pour une SCI qui investit : au trimestriel, un crédit né d'une acquisition devrait pouvoir se rembourser dès le trimestre de l'achat, sans attendre une déclaration annuelle. C'est la lecture la plus probable, pas encore une certitude : l'article 242-0 C vise toujours le « régime normal » et le « régime simplifié » et renvoie au régime des acomptes qui disparaît, et l'adaptation de l'article 242-0 C de l'annexe II à la réforme n'est pas encore publiée. Une SCI au régime simplifié qui achète d'ici la fin de 2026 ne récupère en revanche en cours d'année que la TVA sur l'immobilisation ; le reste attend la dernière CA12, en mai 2027.
Un remboursement important donne presque toujours lieu à une demande de pièces. Préparez le dossier dès le dépôt : acte de vente, bail signé, lettre d'option pour la TVA et accusé de réception, et factures faisant apparaître distinctement le HT et la TVA. Un dossier complet réduit sensiblement le délai de remboursement.
10. Calendrier de transition 2026-2028
Voici le calendrier d'une SCI redevable, au régime simplifié en 2026 et clôturant au 31 décembre. Les dates de 2027 sont celles de la règle actuelle (dépôt entre le 15 et le 24 du mois) : le calendrier fiscal 2027 n'est pas encore publié, et la date exacte de votre SCI figure dans votre espace professionnel.
| Échéance | Obligation |
|---|---|
| 5 mai 2026 | CA12 de l'exercice 2025 (2e jour ouvré suivant le 1er mai) |
| 20 mai 2026 | Déclaration de résultat 2065 ou 2072 (téléprocédure) |
| 15-24 juillet 2026 | Acompte de TVA de 55 % (échu) |
| 15-24 décembre 2026 | Dernier acompte de TVA, de 40 % (exercice civil) |
| 1er janvier 2027 | La TVA exigible à partir de cette date se déclare sur CA3 |
| Février 2027 | Première CA3 d'une SCI au dépôt mensuel (période : janvier) |
| Avril 2027 | Première CA3 trimestrielle (1er trimestre 2027) |
| 4 mai 2027 au plus tard | Dernière CA12, au titre de 2026, avec la 3517-DDR le cas échéant (sort de ce dernier crédit pas encore précisé par l'administration) |
| Juillet 2027 | CA3 du 2e trimestre ; aucun acompte |
| Octobre 2027 | CA3 du 3e trimestre |
| Décembre 2027 | Aucun acompte, quel que soit l'exercice |
| Janvier 2028 | CA3 du 4e trimestre 2027 |
Exercice décalé : la dernière déclaration annuelle (CA12E) est due dans les 3 mois de la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026, et la première CA3 porte sur le mois ou le trimestre qui suit cette clôture (chapitre 6). Ne confondez jamais l'échéance de TVA avec celle de la déclaration de résultat : ce sont deux obligations distinctes.
11. Les erreurs déclaratives à éviter
Erreur 1 : oublier le dernier acompte de décembre 2026 (exercice civil)
La suppression du régime simplifié ne dispense pas du dernier acompte. Pour un exercice civil, s'il est dû, il se verse entre le 15 et le 24 décembre 2026 ; une SCI qui clôture entre juillet et novembre 2027 doit encore celui de juillet 2027, égal à 55 % de la TVA due au titre de l'exercice précédent, avant déduction de la TVA sur immobilisations, si cette TVA excède 1 000 € (premier exercice long clos fin 2027 : à confirmer auprès du SIE). L'oublier expose à une majoration de 5 % (article 1731 du CGI).
Erreur 2 : oublier la dernière CA12 de mai 2027
La dernière CA12, au titre de 2026, reste due au plus tard le 4 mai 2027, quelques semaines après la première CA3. C'est elle qui régularise les acomptes de 2026 et qui porte, le cas échéant, la demande de remboursement du crédit, dont le sort (remboursement ou report sur une CA3) n'est pas encore précisé par l'administration.
Erreur 3 : croire que toutes les SCI changent de régime le même jour
Une SCI en exercice décalé reste au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. Elle peut encore devoir l'acompte de juillet 2027 et une CA12E à la fin de 2027.
Erreur 4 : confondre la TVA et l'impôt sur le résultat
Le régime simplifié d'imposition des bénéfices est maintenu : une SCI à l'IS qui passe à la CA3 garde la liasse 2033 tant qu'elle reste sous les seuils de ce régime. Et la CA12 se dépose début mai, la déclaration de résultat le 20 mai en téléprocédure : deux calendriers distincts.
Erreur 5 : oublier de déclarer après une bascule involontaire
Ajoutez des services, franchissez le seuil des trois prestations para-hôtelières, et la SCI devient redevable, sans le moindre courrier d'avertissement. L'absence de déclaration fait alors cumuler majoration de 10 %, intérêt de retard et redressement sur plusieurs exercices.
Erreur 6 : facturer un loyer sans mentions de TVA conformes
Dès qu'elle est assujettie, la SCI doit émettre des quittances qui mentionnent le HT, le taux, la TVA et le TTC. Une facturation approximative fragilise à la fois le droit à déduction du locataire et celui de la SCI. La rigueur exigée sur les charges déductibles vaut aussi pour la TVA : sans facture conforme, pas de déduction.
12. FAQ — Déclaration TVA SCI
Quelle déclaration de TVA une SCI doit-elle déposer : CA3 ou CA12 ?
Pour la TVA exigible en 2026 : CA12 annuelle et deux acomptes au régime réel simplifié, CA3 au régime réel normal (mensuelle par principe en 2026, trimestrielle admise si la TVA annuelle est inférieure à 4 000 €). Pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 : CA3, trimestrielle de plein droit jusqu'à 1 000 000 € de chiffre d'affaires, le régime simplifié étant supprimé par l'article 38 de la loi de finances pour 2025 ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel. La dernière CA12, au titre de 2026, se dépose au plus tard le 4 mai 2027.
Faut-il faire une démarche pour passer à la CA3 ?
Non. La DGFiP réalise une bascule automatique vers le régime réel normal, en retenant le chiffre d'affaires de la dernière déclaration annuelle déposée ; sans déclaration annuelle, le trimestriel s'applique d'office. Vérifiez la périodicité dans votre espace professionnel et indiquez votre nouveau régime à votre plateforme agréée de facturation électronique si vous en avez une.
Quel est le dernier acompte de TVA ?
Pour un exercice civil, celui de décembre 2026 (entre le 15 et le 24), égal à 40 % de la TVA due au titre de 2025 hors TVA sur immobilisations (article 287, 3 du CGI), et non dû si cette taxe est inférieure à 1 000 €. Aucun acompte n'est dû en 2027 pour un exercice civil.
Mon exercice est décalé : quand ma SCI bascule-t-elle ?
Après la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 (article 38, VI de la loi de finances pour 2025). La dernière CA12E est due dans les trois mois de cette clôture, et l'acompte de juillet 2027 reste dû pour une clôture de juillet à novembre 2027 si la TVA de l'exercice précédent excède 1 000 €. Un premier exercice long clos fin 2027 se fait confirmer auprès du SIE.
Ma SCI à l'IS garde-t-elle la liasse 2033 ?
Oui, tant qu'elle reste sous les seuils du régime simplifié d'imposition des bénéfices, qui est maintenu (article 302 septies A bis du CGI), et qu'elle n'opte pas pour le réel normal : 2065 et tableaux 2033. À partir de 2027, le choix entre 2033 et 2050 ne dépend plus du régime de TVA. La 2072 d'une SCI à l'IR, qui déclare des revenus fonciers, ne change pas.
Ma SCI est en crédit de TVA : que faire ?
Reporter le crédit sur les déclarations suivantes (petits montants), ou en demander le remboursement (article 271 IV du CGI). Sur CA3 : remboursement en cours d'année dès 760 €, annuel dès 150 €, sur le formulaire 3519-SD ; en 2027, au trimestriel, un remboursement chaque trimestre est la lecture la plus probable, sous réserve de l'adaptation de l'annexe II, pas encore publiée. Au régime simplifié, jusqu'à la dernière CA12 : remboursement annuel dès 150 € par la 3517-DDR, en cours d'année seulement pour la TVA sur immobilisations. Voir le principe de la TVA en SCI.
Sources de cette page
- Article 38 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (suppression du régime simplifié de TVA ; VI : entrée en vigueur et exercices décalés)
- Article 287 du CGI, rédaction applicable au 1er janvier 2027 (dépôt trimestriel de plein droit, seuils de 1 000 000 € et 1 100 000 €, option pour le dépôt mensuel)
- DGFiP, « Le régime simplifié d'imposition à la TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027 », actualité du 22 septembre 2026, modifiée le 23 septembre 2026 (bascule automatique, dernière CA12, acomptes 2027, exercices décalés, passage au trimestriel sur demande des SCI déjà au réel normal mensuel)
- CGI : articles 287, 3 (acomptes 2026), 293 B et 293 C (franchise), 302 septies A bis (régime simplifié d'imposition des bénéfices), 1649 quater B quater (télédéclaration), 1727, 1728, 1731 et 1738 (sanctions) ; annexe II, articles 242-0 A (remboursement annuel) et 242-0 C (montants minimaux de 150 € et 760 €)
- BOFiP : BOI-TVA-DECLA-20-20-30-20 (acomptes du régime simplifié et leur modulation), BOI-TVA-DED-50-20-10 (remboursement des crédits de TVA)
Avertissement. Cet article a une visée informative et pédagogique et ne remplace pas un conseil personnalisé. Il est à jour au 25 septembre 2026 de l'article 38 de la loi de finances pour 2025, de l'article 287 du CGI dans sa rédaction applicable en 2027 et de l'actualité de la DGFiP du 22 septembre 2026. Le calendrier fiscal 2027, la doctrine administrative de la réforme et le décret qui reprendra l'article 287 dans le code des impositions sur les biens et services ne sont pas encore publiés : certaines modalités peuvent encore être précisées. Faites valider votre situation par un professionnel avant toute décision.
Une comptabilité de TVA à jour avec sci-ai.app
sci-ai.app tient votre comptabilité de TVA en continu à partir de vos transactions bancaires et, avec le module TVA, calcule vos acomptes et prépare votre CA12 au régime réel simplifié depuis vos écritures. À compter du 1er janvier 2027, il prépare aussi vos CA3 du régime réel normal et les télétransmet avec leur télépaiement.