Changer de gérant de SCI : nommer, révoquer, et ce que ça coûte vraiment

Changer le gérant d'une société civile immobilière (SCI), c'est une décision d'associés et deux formalités : 316,57 € toutes taxes comprises quand tout le monde est d'accord. Tout se complique dès que quelqu'un ne l'est pas. Il faut alors réunir plus de la moitié des parts sociales pour révoquer. Et le gérant associé qu'on écarte peut exiger le rachat de ses parts : sur une SCI qui détient un immeuble, ce rachat se compte en centaines de milliers d'euros. Ce guide traite les quatre portes de sortie — démission, révocation par les associés, révocation par le juge, décès — et pose la facture de chacune.

Par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Textes vérifiés sur Légifrance le 26 août 2026. Les pouvoirs et la responsabilité du poste sont traités à part dans notre guide gérant de SCI : pouvoirs, révocation, fiscalité.

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1. Quelle est votre situation ? Les quatre portes de sortie

Un gérant quitte ses fonctions de quatre manières, et une seule se règle en trois signatures. Identifiez la vôtre : la suite n'a pas la même réponse selon la branche.

Un point commun aux quatre : la chaîne de publicité est la même — procès-verbal, annonce légale, dépôt au guichet unique. Tant qu'elle n'est pas bouclée, l'ancien gérant reste le représentant officiel de la société pour la banque et pour les tiers.

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2. Le test à faire en premier : statutaire ou acte séparé ?

Ouvrez vos statuts à la clause « Gérance » avant tout le reste. L'article 1846 du Code civil prévoit trois modes de nomination : par les statuts, par acte distinct, ou par décision des associés. Le mode retenu à la création commande la difficulté du changement.

• « La société est gérée par M. Untel, associé, nommé pour la durée de la société » → gérant statutaire. Le remplacer suppose de toucher au texte des statuts.
• « Le gérant est nommé par décision collective des associés » → gérant nommé par acte séparé. Les statuts organisent la gérance sans nommer personne : un procès-verbal suffit à changer de titulaire.

Ce que le gérant statutaire change vraiment — et ce qu'il ne change pas

On lit souvent que le gérant statutaire « double la facture ». Au greffe, c'est faux : le supplément est exactement nul. L'émolument de dépôt est le tarif réglementé du greffier, fixé par arrêté et identique dans toute la France. Il se paie une seule fois par dépôt, quel que soit le nombre de pièces (prestation n° 52 de l'article A. 743-10 du Code de commerce, arrêté du 25 février 2026). Et un acte est bien déposé dans les deux cas : l'article R. 123-105 du même code impose de déposer les actes qui modifient les pièces remises à la constitution, dont celui qui nomme le gérant. Les deux devis de la section 9 tombent au même centime. Ce que le gérant statutaire change vraiment, c'est la majorité : réécrire les statuts suppose l'unanimité, sauf clause contraire (article 1836 du Code civil).

Deux opérations, donc, que beaucoup confondent. Révoquer relève de l'article 1851 : plus de la moitié des parts, sauf disposition contraire des statuts — et y être nommé n'est pas, en soi, une telle disposition. Réécrire les statuts pour y inscrire le successeur relève de l'article 1836, donc de l'unanimité. Certains praticiens traitent malgré tout la révocation d'un gérant statutaire comme une modification des statuts. Le débat n'est pas tranché.

Clause ambiguë ? Faites-la lire avant de convoquer. Une décision fragile se paie deux fois : au rejet de la formalité, puis en contentieux. Et si le gérant statutaire est aussi majoritaire, ne perdez pas de temps en assemblée — allez au juge. Voir modifier les statuts d'une SCI et statuts de SCI : clauses essentielles et pièges.

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3. Nommer le nouveau gérant : qui vote, avec quelle majorité

La règle par défaut tient en une ligne : le gérant est nommé par les associés représentant plus de la moitié des parts. Elle ne joue que si les statuts sont muets et qu'aucun acte séparé n'en dispose autrement (article 1846 du Code civil, en vigueur depuis le 21 juillet 2019). Majorité en parts, pas en personnes : dans une SCI à quatre associés où l'un détient 60 %, il nomme seul le gérant. Les trois autres réunis ne peuvent rien.

Un oubli quasi systématique : la durée du mandat. Statuts muets, procès-verbal muet, et l'article 1846 répute le gérant nommé pour la durée de la société — 99 ans en général. La nomination votée aujourd'hui vaut donc jusqu'à la dissolution, sauf révocation. Écrire « nommé pour six exercices, renouvelable » coûte une ligne et vous épargne un contentieux : voir durée du mandat de gérant de SCI.

Deux gérants au lieu d'un ? Relisez la clause de signature conjointe avant de voter : elle décide si chacun engage seul la société, ou s'il faut deux signatures. Les deux montages et leurs blocages sont détaillés dans cogérance en SCI.

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4. Révoquer le gérant de SCI : la majorité, le juste motif et ce qu'il en coûte

Un seul texte, trois alinéas (article 1851 du Code civil). Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par les associés représentant plus de la moitié des parts. Une révocation sans juste motif peut donner lieu à dommages-intérêts. Et tout associé peut demander au juge de révoquer le gérant pour cause légitime.

Ce que « juste motif » recouvre en pratique

Le juste motif s'apprécie au regard de l'intérêt de la société, pas du confort des associés. Aucune liste légale, une jurisprudence au cas par cas, mais une ligne de partage stable :

Le point décisif est ailleurs : l'absence de juste motif n'annule pas la révocation. Le gérant est démis, et il le reste. Il obtient au mieux de l'argent, et seulement s'il prouve un préjudice.

Cas chiffré n° 1 — ce que coûte réellement une révocation « sans motif »

SCI Villeneuve, trois associés. Le gérant, Marc, touche 450 € par mois de rémunération votée en assemblée, et son mandat court jusqu'au 31 décembre 2028. Les associés le révoquent le 30 juin 2026 sans rien à lui reprocher : ils veulent confier la gestion à un autre.

• Rémunération restant à courir : du 1^er juillet 2026 au 31 décembre 2028, soit 30 mois × 450 € = 13 500 €.
• Marc réclame ces 13 500 €, plus 10 000 € pour le caractère vexatoire de la révocation, annoncée devant les locataires.
• Aucun barème : le juge indemnise le préjudice qu'il constate. L'issue courante est une fraction de la rémunération perdue ; le préjudice moral n'est retenu que si les circonstances sont établies.
• Provision à inscrire au budget de l'opération : de 0 à 13 500 €, à comparer aux 316,57 € de la formalité elle-même. Les 10 000 € de préjudice moral ne sont pas dans cette fourchette : ils ne s'ajoutent que si Marc prouve les circonstances vexatoires, ce qui porterait la note à 23 500 €.

Reprenons le même dossier avec un gérant bénévole — la quasi-totalité des SCI familiales. Rémunération perdue : 0 €. Préjudice matériel : 0 €. Reste le préjudice moral, difficile à établir. Voilà la vraie réponse à « combien risque-t-on à révoquer sans motif ? » : dans une SCI patrimoniale à gérance gratuite, très peu. Le danger est ailleurs — section 6. Faut-il rémunérer la gérance ? Notre guide rémunération du gérant de SCI tranche.

Dans tous les cas, écrivez le motif au procès-verbal. Pas « perte de confiance » : les faits datés. Les trois demandes de comptes restées sans réponse, la mise en demeure fiscale du 12 mars, le relevé qui montre le loyer encaissé ailleurs. Un motif documenté vaut mieux qu'un motif exact mais tu.

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5. Comptez vos parts avant de convoquer

C'est l'étape que tout le monde saute, et la seule qui décide de l'issue. « Plus de la moitié des parts » veut dire strictement plus de 50 %. Sur 200 parts, il faut 101 voix. Une égalité à 100 contre 100 fait échouer la résolution.

Cas chiffré n° 2 — la révocation qui ne pouvait pas passer

SCI Marchand, 200 parts, trois associés. Thierry, le gérant, en détient 104. Ses deux sœurs, Anne et Claire, 48 chacune. Elles lui reprochent de ne plus convoquer d'assemblée depuis quatre ans et veulent le révoquer.

Rien n'interdit à Thierry de voter contre sa propre révocation : aucune règle n'écarte le gérant du scrutin en société civile. Anne et Claire auront dépensé pour rien. Consultation d'avocat pour préparer la résolution : 900 € TTC. Soit 900 € pour un procès-verbal qui constate un échec — et le seul poste qu'elles s'épargnent, c'est l'annonce légale, qui ne se publie qu'après une décision effectivement votée. Et Thierry, désormais averti, a tout le temps de faire le ménage dans les comptes.

Dernier réflexe : contrôlez le registre des parts. Une donation-partage, une succession ou une cession de parts non retranscrite fausse tout le décompte. Attention aussi aux parts démembrées, celles dont la propriété est coupée en deux : le nu-propriétaire détient le capital, l'usufruitier en perçoit les revenus. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire ; l'usufruitier ne vote que l'affectation des bénéfices (article 1844, alinéa 3, du Code civil). Une révocation se vote donc avec les voix des nus-propriétaires, sauf clause contraire. L'usufruitier, lui, doit être convoqué quand même : son droit de participer aux décisions collectives est acquis par l'article 1844 et les statuts ne peuvent pas le lui retirer. L'oublier, c'est offrir un motif d'annulation à celui qu'on écarte. Convocation et quorum : assemblée générale de SCI.

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6. Le droit de retrait du gérant révoqué : le vrai risque financier

Voici la disposition que presque aucun guide ne chiffre, et qui décide pourtant du sort de l'opération. L'alinéa 3 de l'article 1851 pose d'abord une bonne nouvelle : sauf clause contraire, la révocation n'entraîne pas la dissolution. Puis il ajoute la mauvaise. Si le gérant révoqué est associé, il peut se retirer dans les conditions de l'article 1869 alinéa 2 — à deux réserves près, que le texte pose l'une à côté de l'autre. Une clause contraire des statuts. Ou la décision des autres associés de dissoudre la société par anticipation. Cette seconde porte de sortie est le contre-levier des associés restants : elle ferme le retrait.

Se retirer, financièrement, veut dire ceci : l'associé a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Cette valeur se fixe d'abord à l'amiable. À défaut d'accord, elle est arrêtée par un expert que les parties désignent ensemble, ou, si elles n'y parviennent pas, que le président du tribunal judiciaire désigne sans recours possible (article 1843-4 du Code civil). Ni la valeur nominale des parts, ni le prix payé à l'époque. Leur valeur réelle, immeuble compris.

Cas chiffré n° 3 — 317 € de formalité, 166 800 € à sortir

SCI Les Tilleuls, quatre associés, un immeuble de rapport à Nantes. Le gérant, Patrick, détient 40 % des parts. Les trois autres, qui réunissent 60 %, le révoquent pour défaut de reddition des comptes, c'est-à-dire pour avoir refusé de rendre compte de sa gestion aux associés. Patrick exerce son droit de retrait le mois suivant.

La SCI a 12 000 € en banque et doit en décaisser 201 800 : il lui manque 189 800 €, et il existe quatre issues. Les associés restants rachètent sur leurs deniers. Ou la société se refinance auprès d'une banque, qui appréciera la demande d'un emprunteur en conflit interne. Ou l'immeuble est vendu. Ou — c'est la parade que l'article 1851 leur réserve — ils décident la dissolution anticipée de la société, ce qui fait tomber le retrait de Patrick et liquide l'actif au lieu de le racheter. La révocation à 316,57 € vient de déclencher un rachat de parts à 166 800 €, soit 527 fois le coût de la formalité. S'y ajoute le remboursement du compte courant : 35 000 € que la SCI devait déjà et qu'elle ne pouvait plus faire attendre.

Ce qu'il faut en tirer. Avant de révoquer un gérant associé, relisez la clause de retrait : le texte réserve la clause contraire, et beaucoup de statuts bien rédigés écartent ce droit. Si aucune clause ne joue, chiffrez le rachat avant le vote. Voir rachat de parts par la SCI et sortir d'une SCI.

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7. Révocation judiciaire pour cause légitime : quand le juge est la seule voie

Quand le gérant est majoritaire, le vote ne servira jamais à rien. L'alinéa 2 de l'article 1851 ouvre alors une porte que les statuts ne peuvent pas fermer : le gérant est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Un associé à 5 % agit seul.

La juridiction compétente est le tribunal judiciaire, partout en France. Ni le tribunal de commerce, ni le tribunal des activités économiques, dont la compétence expérimentale se limite aux procédures amiables et collectives. Se tromper de juridiction coûte plusieurs mois.

La « cause légitime » n'est pas exactement le juste motif : le juge l'apprécie au regard du fonctionnement de la société. Les dossiers qui aboutissent reposent sur des faits vérifiables. Absence d'assemblée et de comptes pendant plusieurs exercices. Refus opposé aux demandes écrites. Loyers encaissés hors des comptes sociaux. Ce sont vos lettres recommandées restées sans réponse qui font la preuve : construisez le dossier par écrit.

Cas chiffré n° 4 — le budget réel d'une révocation judiciaire

• Avocat, procédure au fond de première instance : 4 500 € HT, soit 5 400 € TTC (fourchette courante : 3 500 à 6 000 € HT).
• Assignation par commissaire de justice, l'officier qui a remplacé l'huissier : environ 120 €.
• Expertise de gestion éventuelle : provision de 1 500 à 3 000 €, avancée par le demandeur.
• Si vous gagnez, le juge peut mettre une partie de vos frais d'avocat à la charge de l'adversaire (article 700 du Code de procédure civile) : en pratique 1 500 à 3 000 €, rarement la totalité.
• Reste à charge probable, même en gagnant : 2 500 à 4 000 €, expertise non comprise. Si le juge en ordonne une, ajoutez 1 500 à 3 000 € et comptez plutôt 4 000 à 7 000 €. Délai : 12 à 24 mois.

Soit huit à treize fois les 316,57 € d'une révocation votée en assemblée, et jusqu'à vingt-deux fois si une expertise s'ajoute. La voie judiciaire ne se choisit pas par principe : elle s'impose quand l'arithmétique des parts la rend inévitable. Demandez-vous d'abord ce que vous cherchez — reprendre la gestion, ou sortir. Si c'est sortir, vendre vos parts coûte souvent moins cher que le procès. Une réserve, depuis le 27 juin 2026 : une cession de parts de SCI n'est valable que si elle est reçue par un notaire, contresignée par un avocat ou établie par un expert-comptable habilité (article 1865-1 du Code civil). Comptez cet honoraire dans la comparaison. Les autres recours : litige avec le gérant de SCI et mésentente entre associés de SCI.

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8. Démission, décès, incapacité : les autres façons de changer de gérant

Dans la vie réelle d'une SCI patrimoniale, le cas le plus fréquent n'est pas la révocation. C'est le départ volontaire : un fondateur qui vieillit, un associé qui déménage, un couple qui se sépare.

La démission. C'est un droit : aucune majorité n'est requise pour l'accepter, et aucun texte propre à la société civile ne l'organise. Les statuts la règlent ; dans leur silence, c'est le droit commun du mandat. Le mandataire peut renoncer, mais il répare le préjudice causé, sauf s'il ne pouvait lui-même continuer sans dommage considérable (article 2007 du Code civil). D'où la réserve : une démission à contretemps engage son auteur. Partir en plein déblocage de prêt, ou trois jours avant une échéance déclarative, n'est pas anodin. À défaut de clause, une lettre recommandée aux associés suffit. Notre modèle de lettre de démission de gérant, avec le procès-verbal qui l'accompagne couvre les deux documents.

Le décès. Du jour au lendemain, la SCI n'a plus de représentant : personne ne peut signer un bail, encaisser un loyer ni déposer une déclaration. Le remède est à l'article 1846. Tout associé convoque les associés, ou demande au président du tribunal un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un gérant. Dévolution des parts, indivision entre héritiers, comptes bloqués : décès du gérant de SCI, et mandat à effet posthume et SCI pour anticiper.

L'incapacité. Une tutelle ou une curatelle ne révoque pas le gérant, mais elle le rend incapable d'exercer utilement son mandat. Il faut le remplacer : par démission si son état le permet, sinon par révocation ou par le juge. Les parts et les droits de vote de l'associé protégé sont traités dans associé de SCI sous tutelle.

Et l'ancien gérant qui ne lâche pas. Celui qui continue à signer et à encaisser après son départ devient un gérant de fait — quelqu'un qui dirige sans en avoir le titre, et qui en assume toutes les responsabilités sans en avoir aucune des protections. Coupez les accès bancaires et la messagerie le jour même de la décision.

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9. Formalités du changement de gérant : la facture réelle, ligne à ligne

Trois actes, dans cet ordre, un seul délai : la déclaration modificative se dépose dans le mois de la décision (article R. 123-66 du Code de commerce). L'annonce légale passe donc avant : son attestation de parution est une pièce du dossier.

1. Le procès-verbal : identité des associés et parts de chacun, résolutions votées, résultat du vote, motif en cas de révocation, acceptation des fonctions par l'entrant.
2. L'annonce légale dans un journal habilité du département du siège. Le nom du gérant figure parmi les mentions publiées à la constitution, et toute modification de ces mentions se publie dans les mêmes formes (article 24 du décret n° 78-704).
3. Le dépôt au guichet unique sur formalites.entreprises.gouv.fr, seul canal depuis le 1^er janvier 2023 : procès-verbal, attestation de parution, pièce d'identité de l'entrant, déclaration sur l'honneur de non-condamnation, attestation de filiation. Pour un gérant personne morale, son extrait d'immatriculation. Liste officielle sur la fiche Changer le dirigeant d'une entreprise de service-public.fr.

Cas chiffré n° 5 — les deux devis, au centime

Bernard, 72 ans, gère depuis vingt ans la SCI familiale qui détient l'immeuble partagé avec ses trois enfants. Il passe la main à sa fille Sophie, déjà associée. Personne ne s'y oppose. Voici la facture, selon que Bernard était gérant statutaire ou non — totaux toutes taxes comprises, taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 20 % incluse.

L'écart entre les deux devis est nul. L'émolument de dépôt se paie par dépôt, pas par pièce : joindre les statuts refondus ne coûte rien. Le gérant statutaire ne double pas la note, il durcit le vote.

Regardez qui prend la plus grosse part. Pas le greffe, à 42,26 € hors taxes : le BODACC, à 116 €. Soit 62 % des 185,77 € versés au greffe, et plus du tiers des 316,57 € que vous payez en tout — pour une ligne dans un bulletin que personne ne lit. Le seul poste qui peut déraper, c'est l'annonce légale : le forfait de 109 € HT suppose une seule modification par annonce. Changez le siège au passage, et l'avis retombe à la tarification au caractère : 0,189 à 0,239 € le caractère. Comptez 179,55 à 227,05 € HT pour un avis de 950 caractères, quand deux annonces séparées au forfait coûtent 218 € HT. Voir publier une annonce légale de SCI et guichet unique de l'INPI (Institut national de la propriété industrielle) pour une SCI.

Comptabilisation. Annonce légale en 6231, frais de greffe en 6227, honoraires en 6226. À l'impôt sur les sociétés, ces charges sont déductibles. À l'impôt sur le revenu, non : la liste des charges déductibles des revenus fonciers est limitative (article 31 du Code général des impôts) et les frais de gestion y sont forfaitisés à 20 € par local. Votre annonce légale ne retire pas un euro au revenu foncier imposable des associés. Voir charges déductibles en SCI et comptabilité de SCI.

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10. Après le changement : les sept tiers à prévenir

Le guichet unique transmet votre déclaration aux administrations : greffe, registre national des entreprises, INSEE, fisc. Il ne prévient ni votre banque, ni votre assureur, ni vos locataires. C'est le point aveugle de l'opération, et la source de la plupart des incidents des six mois qui suivent.

Le bon déclencheur est l'extrait à jour : dès que le greffe l'a délivré, envoyez-le aux sept en une seule fois. La publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) suit automatiquement, et se consulte gratuitement sur bodacc.fr. Ce n'est pas elle qui rend le changement opposable : c'est l'inscription au registre (article L. 123-9 du Code de commerce). Comptez cinq à quinze jours.

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11. Le gérant sortant n'est pas quitte pour autant

Beaucoup d'assemblées votent dans la foulée le quitus : la résolution par laquelle les associés approuvent la gestion écoulée et donnent décharge au sortant. Tout le monde signe, tout le monde croit l'affaire close.

Elle ne l'est pas. L'article 1843-5 du Code civil interdit à toute décision d'assemblée d'éteindre l'action en responsabilité contre le gérant pour une faute de gestion. Le quitus a une valeur morale, jamais l'effet d'une quittance : il ne ferme aucune porte.

Ce qui reste ouvert, et pour combien de temps.

• Cinq ans pour agir en responsabilité contre l'ancien gérant, à compter du jour où le demandeur a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d'agir (article 2224 du Code civil). Un associé qui n'a jamais réclamé les comptes ne peut donc pas repousser indéfiniment le point de départ. Le délai de trois ans lu un peu partout est celui des sociétés anonymes : il ne joue pas ici.
• Chaque gérant répond individuellement des infractions aux lois, de la violation des statuts et des fautes de gestion (article 1850). Le changement de titulaire ne transfère rien.
• Un associé peut agir seul contre l'ancien gérant, au nom de la société et pour son compte : c'est l'action sociale de l'article 1843-5. Il n'a ni à demander l'autorisation de l'assemblée, ni à attendre que la société refuse d'agir. Une clause des statuts qui l'exigerait serait réputée non écrite. Les dommages-intérêts obtenus vont à la société, pas à lui.
• Les manquements pénalement sanctionnés — abus de confiance sur les loyers, faux en écritures — suivent leur propre régime : responsabilité pénale du gérant de SCI.

Le réflexe utile, des deux côtés : un état des lieux écrit à la date de passation. Solde bancaire, baux en cours, sinistres non clos, déclarations déposées, arriérés de loyers, comptes courants d'associés. Deux pages, signées. Elles valent mieux qu'un quitus : elles datent les responsabilités au lieu de prétendre les effacer. Obtenir ces pièces quand le sortant traîne : droit d'information de l'associé de SCI.

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Pour aller plus loin

Chacune prolonge un point que ce guide n'a fait qu'effleurer.

• Gérant de SCI : pouvoirs, révocation, fiscalité — le guide parent : ce qu'il signe seul, ce qu'il fait voter.
• Modifier les statuts d'une SCI — la procédure et les majorités, par type de modification.
• Assemblée générale de SCI — convocation, délais, quorum, consultation écrite, procès-verbal.
• Modèle de lettre de démission de gérant — la lettre et son procès-verbal, prêts à adapter.
• Litige avec le gérant de SCI — expertise de gestion, administrateur provisoire, responsabilité.
• Décès du gérant de SCI — faire tourner la société jusqu'au successeur.
• Durée du mandat de gérant de SCI — pourquoi « nommé à vie » est la règle, et comment y échapper.
• Cogérance en SCI — deux gérants : les clauses à écrire, les blocages à prévoir.
• Gérant de fait en SCI — ce qu'encourt celui qui dirige sans titre.
• Rémunération du gérant de SCI — quand elle est déductible, ce qu'elle coûte en cotisations.
• Le gérant peut-il vendre le bien de la SCI seul ? — la limite de ses pouvoirs face à l'objet social.
• Publier une annonce légale de SCI — rédaction de l'avis, forfaits 2026, pièges de la tarification au caractère.
• Sortir d'une SCI — cession, retrait, rachat : les trois portes et leur coût fiscal.
• Statuts de SCI : clauses essentielles et pièges — rédiger dès le départ une clause de gérance qui ne piège personne.

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