Assurance PNO et GLI en SCI : obligations et déductibilité (2026)
Une SCI qui loue est un bailleur comme un autre : elle a des risques à couvrir et des primes à déduire. Deux contrats reviennent dans presque tous les dossiers. L'assurance propriétaire non occupant (PNO), d'abord, obligatoire dès que le bien se trouve en copropriété. La garantie loyers impayés (GLI), ensuite, facultative mais souvent décisive quand les loyers remboursent un crédit. Reste à savoir ce que la loi impose réellement, ce que chaque contrat couvre, ce qu'il coûte, comment le déduire selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS, et où l'enregistrer en comptabilité, au compte 616. C'est l'objet de ce guide.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles (Code des assurances, loi du 10 juillet 1965, loi du 6 juillet 1989, CGI, BOFiP). Mis à jour le 7 juillet 2026.
À retenir en 30 secondes
- PNO obligatoire en copropriété. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (loi ALUR) impose à tout copropriétaire non occupant, dont une SCI, de s'assurer au minimum en responsabilité civile.
- GLI facultative et non cumulable avec la caution pour une SCI familiale. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit le cumul, mais l'exception ne vise que la société civile entre parents et alliés jusqu'au 4e degré.
- Primes déductibles à l'IR et à l'IS. PNO et GLI sont déductibles pour leur montant réel : article 31, I, 1°, a bis du CGI à l'IR, article 39 du CGI à l'IS, écriture au compte 616.
Sommaire
- Les assurances d'une SCI bailleresse : panorama
- La PNO : quand est-elle obligatoire ?
- Ce que couvre (et ne couvre pas) la PNO
- La garantie loyers impayés (GLI)
- GLI et caution : le non-cumul et le cas de la SCI familiale
- Combien coûtent la PNO et la GLI ?
- Déductibilité en SCI à l'IR
- Déductibilité en SCI à l'IS
- L'écriture comptable : le compte 616
- Emprunteur, dommages-ouvrage : les autres assurances
- Les erreurs fréquentes
- FAQ
1. Les assurances d'une SCI bailleresse : panorama
Autour d'un bien loué par une SCI gravitent plusieurs contrats, chacun souscrit par une personne différente. Le locataire assure ses risques locatifs, le syndic la multirisque de l'immeuble, la SCI sa PNO. Aucun ne recouvre l'autre. La logique tient en une phrase : jamais deux assurances pour le même risque, mais aucun risque laissé à découvert.
| Assurance | Obligatoire ? | Souscrite par | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|---|
| PNO (propriétaire non occupant) | Oui en copropriété (RC min., art. 9-1) | La SCI bailleresse | RC du propriétaire, vacance, carence de l'assurance locataire |
| Multirisque immeuble (copropriété) | Oui (RC du syndicat, art. 9-1) | Le syndic | Parties communes, RC du syndicat des copropriétaires |
| Assurance du locataire (risques locatifs) | Oui (art. 7 g loi 1989) | Le locataire | Incendie, dégât des eaux, RC locative |
| GLI (garantie loyers impayés) | Facultative | La SCI bailleresse | Loyers et charges impayés, dégradations, contentieux |
| Assurance emprunteur (ADI) | Exigée par la banque | La SCI / les associés | Décès, invalidité, incapacité de l'emprunteur |
| Dommages-ouvrage | Oui pour travaux lourds (art. L242-1 c. assur.) | La SCI maître d'ouvrage | Réparation des désordres décennaux, sans attendre le juge |
Deux de ces contrats concentrent l'essentiel des questions, en gestion comme en fiscalité : la PNO et la GLI. Ce sont eux que détaille la suite. Les autres charges déductibles — taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, honoraires — relèvent de notre guide des charges déductibles en SCI.
2. La PNO : quand est-elle obligatoire ?
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) vise le propriétaire qui n'habite pas le logement, qu'il le loue ou qu'il le laisse vide. Une SCI est par nature dans ce cas : elle détient pour louer, jamais pour occuper.
L'obligation légale en copropriété
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété impose une assurance à deux étages :
- Le syndicat des copropriétaires doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (c'est la multirisque immeuble, souscrite par le syndic).
- Chaque copropriétaire, qu'il soit occupant ou non occupant, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité.
Une SCI propriétaire d'un appartement en copropriété doit donc, au minimum, couvrir sa responsabilité civile de propriétaire non occupant. C'est exactement ce que fait la PNO, qui va d'ailleurs plus loin que ce plancher de RC en assurant aussi le bien lui-même.
Hors copropriété : recommandée mais non imposée
Pour une maison individuelle ou un immeuble entier détenu hors statut de la copropriété, l'article 9-1 ne joue pas : la PNO devient facultative. Je la recommande quand même, et pour une raison très concrète. Entre deux locataires, le logement n'est couvert par personne. Un incendie ou un dégât des eaux survenu pendant cette vacance locative resterait alors intégralement à la charge de la SCI.
À noter : la PNO ne dispense pas le locataire de sa propre assurance. Le locataire reste tenu de s'assurer contre les risques locatifs (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989) et de justifier chaque année de cette assurance auprès de la SCI. La PNO intervient en complément, pas en remplacement.
3. Ce que couvre (et ne couvre pas) la PNO
La PNO regroupe trois familles de garanties. Bien les connaître, c'est éviter deux écueils : payer en double ce que le locataire assure déjà, et découvrir un trou de couverture le jour du sinistre.
Ce qu'elle couvre
- La responsabilité civile du propriétaire : les dommages causés aux tiers, aux voisins ou au locataire du fait de l'immeuble — vice de construction, défaut d'entretien, chute d'un élément de façade.
- Les dommages au logement en l'absence d'autre assurance : incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle survenus pendant une période de vacance, ou en cas de carence ou défaillance de l'assurance du locataire.
- Les garanties complémentaires selon le contrat : protection juridique, recours contre un tiers responsable, parfois indemnisation des honoraires d'expertise.
Ce qu'elle ne couvre pas
- Les loyers impayés : c'est le rôle de la GLI, pas de la PNO.
- Les dommages relevant de la garantie décennale sur des travaux de construction : c'est le rôle de la dommages-ouvrage.
- Le mobilier du locataire et sa responsabilité personnelle, couverts par son propre contrat.
Retenez la ligne de partage : la PNO protège le patrimoine et la responsabilité de la SCI ; ses revenus, eux, relèvent de la GLI.
4. La garantie loyers impayés (GLI)
La garantie loyers impayés couvre le risque numéro un du bailleur : un locataire qui cesse de payer. Elle est facultative, mais c'est la première sécurité que réclame une SCI dont les loyers financent un prêt bancaire — l'échéance de crédit, elle, tombe tous les mois, impayé ou non.
Ce que couvre une GLI
- Les loyers et charges impayés : c'est la garantie de base. L'assureur verse à la SCI les sommes que le locataire ne règle plus, dans la limite d'un plafond et d'une durée prévus au contrat.
- Les détériorations immobilières : les dégradations laissées par le locataire au-delà du dépôt de garantie, souvent plafonnées (7 000 à 10 000 € selon les contrats).
- Les frais de contentieux et de procédure : honoraires d'huissier, de commissaire de justice, frais de la procédure d'expulsion.
Les conditions d'éligibilité du locataire
Aucun assureur ne couvre n'importe quel locataire : la GLI suppose un dossier jugé solvable. En pratique, on vous demandera :
- un taux d'effort maîtrisé : loyer charges comprises inférieur à environ un tiers des revenus nets (33 % à 35 %) ;
- une situation professionnelle stable : CDI hors période d'essai, retraité, fonctionnaire, ou revenus réguliers justifiés ;
- un dossier complet constitué avant la signature du bail.
Point de vigilance : si le dossier du locataire ne respecte pas les critères du contrat, l'indemnisation peut être refusée au moment du sinistre. La règle d'or : vérifier l'éligibilité et constituer les justificatifs avant de signer le bail, jamais après le premier impayé.
5. GLI et caution : le non-cumul et le cas de la SCI familiale
Le cumul entre GLI et cautionnement est sans doute la question qui revient le plus — et la réponse dépend du type de SCI.
La règle : l'article 22-1 de la loi de 1989
L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose une interdiction simple : un bailleur déjà couvert par une assurance garantissant les obligations locatives (la GLI) ne peut pas exiger en plus un cautionnement. Une seule dérogation, pour le logement loué à un étudiant ou un apprenti. L'idée est d'empêcher une double garantie sur le même impayé.
L'exception pour les personnes morales… et la contre-exception pour la SCI familiale
Le même article écarte cette interdiction pour le bailleur personne morale. Une SCI en est une. Première conséquence :
| Type de bailleur | Cumul GLI + caution | Fondement |
|---|---|---|
| Bailleur personne physique | Interdit (sauf étudiant / apprenti) | Art. 22-1, al. 1 loi 1989 |
| SCI personne morale « classique » | Autorisé | Exclusion des personnes morales |
| SCI familiale (parents/alliés ≤ 4e degré) | Interdit (contre-exception) | Art. 22-1 loi 1989 |
Mais le texte referme aussitôt la porte par une contre-exception. Quand la société civile est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus — soit la définition exacte de la SCI familiale — l'exclusion des personnes morales tombe, et l'interdiction de cumul revient. Traduction : une SCI familiale choisit entre la GLI et la caution ; une SCI patrimoniale non familiale peut, elle, cumuler les deux. Sur les contours précis de la SCI familiale, voir notre guide de la SCI familiale.
Et Visale ? Proposé par Action Logement, c'est un cautionnement gratuit, pas une assurance. Il suit donc le sort de la caution : cumulable avec une GLI pour une SCI non familiale, exclu pour une SCI familiale. Gratuit, mais réservé aux locataires éligibles (âge, plafond de loyer), il joue davantage le rôle d'alternative à la GLI que de complément.
6. Combien coûtent la PNO et la GLI ?
Deux tarifications opposées. La PNO se paie au forfait, par lot. La GLI se calcule en pourcentage du loyer encaissé — plus le loyer monte, plus la prime suit.
| Assurance | Base de calcul | Fourchette 2026 | Exemple |
|---|---|---|---|
| PNO | Forfait par lot | 60 – 150 €/an | Appartement T2 : ~ 90 €/an |
| GLI | % du quittancement (loyer + charges TTC) | 2,5 – 5 % | 750 €/mois → 9 000 €/an → 3,5 % = 315 €/an |
| Dommages-ouvrage | % du montant des travaux | 1 – 5 % | Travaux 100 000 € → 2 000 à 4 000 € |
L'effet de la déduction. Ces primes viennent en moins du résultat imposable de la SCI. Une GLI de 315 € dans une SCI à l'IS au taux réduit de 15 % ne pèse plus que 268 € une fois l'économie d'impôt prise en compte ; à l'IR, le gain dépend de la tranche marginale de chaque associé. Le tarif affiché n'est donc jamais le coût réel de la couverture.
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7. Déductibilité en SCI à l'IR
Une SCI à l'IR déclare des revenus fonciers. Les charges déductibles y obéissent à une liste limitative, celle de l'article 31 du CGI. Bonne nouvelle : les primes d'assurance y figurent.
Toutes les primes d'assurance sont déductibles au réel
Depuis la loi de finances pour 2006, l'article 31, I, 1°, a bis du CGI laisse déduire toutes les primes d'assurance afférentes à un immeuble donné en location, pour leur montant réel et sans plafond. Avant cette réforme, la plupart des primes étaient réputées couvertes par la déduction forfaitaire de 14 % — seule l'assurance contre les loyers impayés se déduisait au réel. Ce forfait a disparu. Aujourd'hui, PNO, GLI et assurance de l'immeuble se déduisent toutes des revenus fonciers, sans distinction.
En pratique, ces primes s'inscrivent parmi les charges de la déclaration 2072, à la ligne des primes d'assurance. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de résultat foncier sur sa 2044, puis sur sa 2042.
Trois conditions à respecter
- La prime concerne un immeuble donné en location (pas un bien vacant durablement sans intention de louer).
- La facture ou l'avis d'échéance est établi au nom de la SCI, pas d'un associé.
- La prime est payée par le compte bancaire de la SCI et justifiée d'une pièce conservée au moins 6 ans (art. L102 B du LPF).
Le revers de la GLI : lorsque l'assureur indemnise la SCI pour des loyers impayés, l'indemnité perçue est un revenu foncier imposable. Elle reconstitue le loyer qui aurait dû être encaissé et s'ajoute donc aux recettes de l'année. La déduction de la prime et l'imposition de l'indemnité sont les deux faces d'un même mécanisme.
8. Déductibilité en SCI à l'IS
À l'IS, la SCI bascule dans les règles comptables et fiscales des entreprises. Côté assurances, c'est plus simple encore qu'à l'IR : aucune liste limitative ne vient restreindre la déduction.
Les primes PNO et GLI sont de simples charges d'exploitation, déductibles de plein droit au titre de l'article 39, 1 du CGI, dès lors qu'elles sont engagées dans l'intérêt de la société et appuyées d'un justificatif. Elles s'enregistrent au compte 616 « Primes d'assurances » et viennent diminuer le résultat soumis à l'IS — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà.
| Régime | Base légale | Déductible ? | Traitement |
|---|---|---|---|
| SCI à l'IR (revenus fonciers) | Art. 31, I, 1°, a bis CGI | Oui, au réel | Charge de la déclaration 2072 |
| SCI à l'IS | Art. 39, 1 CGI | Oui, charge d'exploitation | Compte 616, liasse 2033-B |
Une nuance propre à l'IS mérite l'attention : les primes à cheval sur deux exercices. La comptabilité d'engagement ne rattache à l'exercice que la fraction de prime réellement courue ; le reste part en charge constatée d'avance (j'y reviens juste après). À l'IR, la comptabilité de trésorerie ignore ce retraitement : la prime se déduit en totalité l'année de son paiement.
Le même traitement vaut quand la SCI pratique la location meublée ou consent un bail commercial. La location meublée place d'ailleurs le plus souvent la SCI à l'IS : ses primes d'assurance suivent alors, sans surprise, le régime des charges d'exploitation.
9. L'écriture comptable : le compte 616
En comptabilité d'engagement — SCI à l'IS, ou SCI à l'IR qui tient une comptabilité complète — les primes d'assurance se logent au compte 616 « Primes d'assurances » du plan comptable général. Ce compte se ventile ensuite par nature de risque.
| Compte | Libellé | Usage en SCI |
|---|---|---|
| 616 | Primes d'assurances (compte racine) | Regroupe l'ensemble des primes |
| 6161 | Multirisques | PNO, multirisque immeuble |
| 6162 | Assurance obligatoire dommage construction | Dommages-ouvrage |
| 6165 | Insolvabilité clients | GLI (loyers impayés) |
| 486 | Charges constatées d'avance | Quote-part de prime sur l'exercice suivant |
L'écriture au paiement de la prime
Une prime PNO de 90 € réglée par la banque donne l'écriture suivante :
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 6161 | Prime d'assurance PNO | 90,00 | — |
| 512 | Banque | — | 90,00 |
La charge constatée d'avance en clôture
Prenons une prime annuelle de 120 € payée le 1er octobre et couvrant la période d'octobre à septembre, dans une SCI dont l'exercice se clôture au 31 décembre. Trois mois seulement sont « courus » sur l'exercice, soit 30 €. Les neuf mois restants — 90 € — sont neutralisés au 31/12 par une charge constatée d'avance : on débite le compte 486 par le crédit du compte 616. L'écriture est contrepassée à l'ouverture de l'exercice suivant, qui récupère ainsi sa part de charge. Rien de tout cela à l'IR : en trésorerie, les 120 € se déduisent d'un bloc l'année du paiement.
10. Emprunteur, dommages-ouvrage : les autres assurances
L'assurance emprunteur (ADI)
Quand la SCI finance son acquisition par un prêt, la banque impose presque toujours une assurance décès-invalidité (ADI) sur la tête des associés emprunteurs. La loi ne l'exige pas ; le prêteur, si — c'est une condition d'octroi du crédit. Fiscalement, l'ADI est un frais accessoire de l'emprunt :
- À l'IR : déductible des revenus fonciers au titre des frais afférents aux dettes contractées pour l'acquisition ou la réparation du bien (article 31, I, 1°, d du CGI), au même titre que les intérêts.
- À l'IS : déductible comme charge financière (article 39 du CGI).
Ne confondez pas les deux : l'ADI couvre la banque contre le décès ou l'invalidité de l'emprunteur, là où la PNO couvre le bien et la responsabilité du propriétaire.
L'assurance dommages-ouvrage
Dès que la SCI fait réaliser des travaux de construction ou de gros œuvre soumis à la garantie décennale, elle devient maître d'ouvrage et doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du Code des assurances). Son intérêt : préfinancer la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que la justice tranche les responsabilités. Le coût, de 1 à 5 % du montant des travaux, se déduit en charge à l'IR. À l'IS, deux voies possibles : en charge, ou en composante du coût de l'ouvrage immobilisé qui sera ensuite amorti.
11. Les erreurs fréquentes
Erreur 1 : croire que le locataire assure tout
L'assurance du locataire ne couvre que ses risques locatifs à lui. Ni la SCI, ni le bien pendant la vacance, ni la responsabilité du propriétaire n'entrent dans son contrat. Sans PNO, un sinistre survenu entre deux locataires reste pour la SCI.
Erreur 2 : oublier la PNO obligatoire en copropriété
Nombre de gérants passent à côté de l'obligation posée par l'article 9-1 de la loi de 1965. En copropriété, la RC du propriétaire non occupant est due par la loi, même si l'appartement est déjà couvert par la multirisque du syndic — celle-ci ne protège que les parties communes et le syndicat, pas votre lot.
Erreur 3 : cumuler GLI et caution en SCI familiale
Dès qu'une SCI familiale souscrit une GLI, elle perd le droit d'exiger une caution (art. 22-1 loi 1989). Le cautionnement demandé malgré tout encourt la nullité. La SCI patrimoniale non familiale, elle, échappe à cette règle et peut cumuler.
Erreur 4 : ne pas déclarer l'indemnité de GLI perçue
La prime de GLI se déduit, mais l'indemnité que l'assureur verse en cas d'impayé est un revenu imposable. La passer sous silence dans les recettes de la SCI, c'est s'exposer à un redressement : l'indemnité remplace le loyer manquant, et s'impose comme lui.
Erreur 5 : une facture d'assurance au nom d'un associé
La prime doit être facturée au nom de la SCI et réglée depuis son compte bancaire. Une facture au nom d'un associé, ou un paiement tiré d'un compte personnel, fragilise la déduction le jour d'un contrôle. Pour tenir cette rigueur sans effort, voyez notre guide de la comptabilité SCI.
12. FAQ — Assurances PNO et GLI en SCI
L'assurance PNO est-elle obligatoire pour une SCI ?
Oui dès que le bien loué est un lot de copropriété : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR, impose à tout copropriétaire non occupant — dont une SCI — de s'assurer au minimum en responsabilité civile. Hors copropriété (maison individuelle, immeuble entier), la PNO n'est pas légalement imposée mais reste vivement recommandée pour couvrir les périodes de vacance et la carence de l'assurance du locataire.
Une SCI peut-elle cumuler une GLI et une caution ?
Cela dépend de la nature de la SCI. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit le cumul, sauf étudiant ou apprenti, mais cette interdiction ne s'applique pas au bailleur personne morale : une SCI « classique » peut donc cumuler. L'exception vise la SCI familiale (société civile entre parents et alliés jusqu'au 4e degré) : pour elle, l'interdiction s'applique et il faut choisir entre GLI et caution.
La prime PNO est-elle déductible en SCI à l'IR ?
Oui, intégralement et pour son montant réel. Depuis la loi de finances 2006, toutes les primes d'assurance afférentes à un immeuble loué sont déductibles des revenus fonciers sans plafond (article 31, I, 1°, a bis du CGI). PNO, GLI et assurance de l'immeuble sont concernées, à condition que la facture soit au nom de la SCI et le paiement effectué depuis son compte.
Dans quel compte enregistrer la PNO et la GLI ?
Au compte 616 « Primes d'assurances ». En pratique : PNO et multirisque immeuble au 6161, dommages-ouvrage au 6162, GLI au 6165 « Insolvabilité clients » (ou au 616). L'écriture type débite le 616 par le crédit du 512 « Banque ». La fraction de prime courue sur l'exercice suivant est reportée en charge constatée d'avance au compte 486.
Combien coûtent la PNO et la GLI ?
La PNO se paie au forfait, le plus souvent 60 à 150 € par an et par lot. La GLI se calcule en pourcentage du loyer charges comprises, généralement 2,5 à 5 %, soit environ 315 € par an pour un loyer de 750 € mensuels. Ces primes étant déductibles, leur coût réel après impôt est inférieur au tarif affiché.
L'indemnité versée par la GLI est-elle imposable ?
Oui. Lorsque l'assureur indemnise la SCI pour des loyers impayés, cette indemnité reconstitue le loyer qui aurait dû être encaissé : elle constitue un produit imposable, revenu foncier à l'IR ou produit d'exploitation à l'IS. La déduction de la prime et l'imposition de l'indemnité sont indissociables.
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Pour aller plus loin
Ce guide a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé tenant compte de votre situation. Les montants de primes sont donnés à titre indicatif et varient selon les assureurs et les biens. Vérifiez toujours les garanties, plafonds et exclusions de votre contrat, et référez-vous aux textes en vigueur (Code des assurances, loi du 10 juillet 1965, loi du 6 juillet 1989, CGI, BOFiP). Mis à jour le 7 juillet 2026.