Déclaration 2065 : la liasse fiscale d'une SCI à l'IS (2026)
Votre société civile immobilière a opté pour l'impôt sur les sociétés (IS), l'impôt que la société paie elle-même sur son bénéfice. L'exercice est clos, il faut déposer. La déclaration 2065 d'une SCI à l'IS n'est pas un formulaire à remplir : c'est un enchaînement d'étapes datées, de la clôture des comptes au dernier acompte de l'année suivante.
Trois choses que beaucoup de gérants découvrent trop tard. La 2065 ne part jamais seule : elle voyage avec une liasse de sept tableaux. Le résultat lu sur le bilan n'est pas celui sur lequel l'impôt se calcule. Et la quasi-totalité des SCI ne versent aucun acompte, parce qu'elles restent sous un seuil que personne ne leur indique. Pour la vue d'ensemble des obligations selon le régime, voyez notre guide comptabilité d'une SCI : ce qu'il faut vraiment déclarer à l'IR et à l'IS.
À retenir en 30 secondes
- 2065 = IS, 2072 = IR. Une SCI restée à l'impôt sur le revenu ne remplit jamais de 2065, et réciproquement.
- Trois documents, un seul envoi : la 2065-SD, son annexe 2065 bis-SD, et la liasse — sept tableaux 2033-A à 2033-G au simplifié.
- Aucun acompte tant que l'IS de référence n'excède pas 3 000 €, soit un bénéfice de référence jusqu'à 20 000 € au taux de 15 %. C'est le cas de la plupart des SCI.
- Deux dates, pas une. Pour une clôture au 31 décembre : dépôt au 2e jour ouvré suivant le 1er mai, solde d'IS au 15 mai.
- Toujours déposer, même en déficit ou en sommeil : un déficit non déclaré n'est plus reportable, et la taxation d'office ignore vos amortissements.
Sommaire
- 2065 ou 2072 : la ligne de partage
- Le calendrier complet de la 2065, de la clôture au dernier acompte
- Les acomptes : pourquoi votre SCI n'en paiera probablement aucun
- Ce que contient le formulaire 2065-SD
- Quelle liasse accompagne la 2065, et à quoi sert chaque tableau
- Du résultat comptable au résultat fiscal
- Le test du taux réduit à 15 % : trois conditions
- Le parcours intégral chiffré : SCI Kerlann
- Le déficit : où il s'inscrit, combien il vit
- Télétransmettre sa 2065 : saisie en ligne (EFI-RP) ou logiciel agréé (EDI-TDFC)
- Les sept erreurs qui déclenchent une relance
- Questions fréquentes
1. 2065 ou 2072 : la ligne de partage
La 2065-SD (Cerfa n° 11084) est la déclaration de résultat de toute personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés. La 2072 est celle des sociétés civiles immobilières qui n'y sont pas soumises. Il n'existe pas de zone grise : une SCI dépose l'une ou l'autre, jamais les deux, jamais au titre du même exercice.
Par défaut, une SCI est translucide. Elle calcule bien un résultat, mais elle ne paie aucun impôt dessus : ce sont les associés qui sont imposés, chacun sur sa part, dans la catégorie des revenus fonciers (article 8 du code général des impôts, le CGI). Elle dépose alors une déclaration 2072. Deux cas seulement la font basculer dans le monde de la 2065. Soit elle a opté pour l'IS (article 206, 3 du CGI). Soit elle y est soumise de plein droit, pour avoir dépassé la tolérance de recettes commerciales.
| Situation de la SCI | Déclaration à déposer | Qui paie l'impôt |
|---|---|---|
| SCI à l'IR, régime par défaut (art. 8 CGI) | 2072-S ou 2072-C | Chaque associé, en revenus fonciers |
| SCI ayant opté pour l'IS (art. 206, 3 CGI) | 2065-SD + 2065 bis-SD + liasse | La SCI (15 % puis 25 %) |
| SCI à l'IS de plein droit (recettes commerciales supérieures à 10 % des recettes HT) | 2065-SD + 2065 bis-SD + liasse | La SCI |
| SCI à l'IS en déficit, à résultat nul ou en sommeil | 2065-SD, obligatoire quand même | Aucun IS, mais dépôt dû |
La tolérance des recettes commerciales mérite une précision, parce qu'elle est souvent mal citée. Une société civile peut tirer une part accessoire de ses recettes d'une activité commerciale, location meublée ou para-hôtellerie. Elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ces recettes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Ce seuil s'apprécie chaque année. Un seul correctif existe : l'année du dépassement, on peut retenir la moyenne des recettes commerciales de l'année en cause et des trois années antérieures. Ce n'est pas un lissage permanent sur quatre ans, et cela ne joue que cette année-là. Au-delà, c'est l'IS de plein droit, sans option ni formalité, et donc la 2065. Sur le choix du régime lui-même, voyez SCI à l'IS ou à l'IR ; sur la mécanique de bascule, passer une SCI de l'IR à l'IS.
Dans ce cas, ne faites pas ça. Si votre SCI est restée à l'impôt sur le revenu, ne déposez pas de 2065 « pour être en règle » ou « parce que le logiciel la propose ». Un dépôt de 2065 par une société translucide crée un dossier IS dans le système de l'administration, déclenche une attente d'acomptes, puis des relances pour des déclarations que vous ne devez pas. Le désamorçage prend des mois. Vérifiez votre régime dans les statuts et dans le courrier d'option adressé au service des impôts des entreprises avant de saisir la moindre case.
2. Le calendrier complet de la 2065, de la clôture au dernier acompte
La déclaration se souscrit dans les trois mois de la clôture de l'exercice. Pour un exercice clos le 31 décembre, la règle change de forme : le dépôt est dû au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (article 223, 1 du CGI). Quiconque télétransmet sa liasse gagne quinze jours calendaires de plus. Deux canaux le permettent : la saisie en ligne dans l'espace professionnel (EFI-RP) et l'envoi par un logiciel agréé (EDI-TDFC), comparés en section 10. Reste à savoir ce que valent ces quinze jours. C'est une tolérance administrative, reconduite chaque année par l'administration et appliquée à la campagne 2026, pas un droit écrit dans la loi. Construisez votre planning sur la date légale. Gardez la tolérance comme filet.
| Étape | Exercice clos le 31/12/2026 | Support |
|---|---|---|
| Clôture de l'exercice | 31 décembre 2026 | — |
| Établissement des comptes annuels | janvier à mars 2027 | Bilan, compte de résultat |
| Approbation des comptes et affectation du résultat | selon les statuts | Procès-verbal d'assemblée |
| Dépôt de la 2065, de la 2065 bis et de la liasse | mardi 4 mai 2027 | EFI-RP ou EDI-TDFC |
| Tolérance téléprocédures, si reconduite | mercredi 19 mai 2027 | — |
| Paiement du solde d'IS | 15 mai 2027, un samedi : report au lundi 17 mai | Relevé de solde 2572-SD |
| Acomptes de l'exercice 2027, s'ils sont dus | 15/03, 15/06, 15/09 et 15/12 | Relevé d'acompte 2571-SD |
Pour mémoire, la campagne précédente s'est achevée le mardi 5 mai 2026 pour les exercices clos au 31 décembre 2025, reportée au mercredi 20 mai 2026 par la tolérance de quinze jours.
La tolérance ne décale pas le paiement. Regardez les deux lignes en couleur du tableau : le solde d'IS est dû le 15 mai, reporté au lundi 17 en 2027. Le 15 tombe un samedi. Une échéance de paiement qui tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié glisse au premier jour ouvrable suivant (article 199-0 de l'annexe IV au CGI). La tolérance de dépôt, elle, court jusqu'au 19. Une SCI qui l'utilise jusqu'au bout paie donc son solde avant d'avoir déposé sa déclaration. Sur un exercice décalé, les deux dates se rejoignent au lieu de se croiser. Pour une clôture au 30 juin, le dépôt légal tombe le 30 septembre, la tolérance le 15 octobre — et le solde est dû le 15 octobre lui aussi. Quinze jours de marge au lieu de treize, mais plus une seule après. Le paiement du solde suit une règle à part, que la tolérance de dépôt ne repousse jamais. Il est dû le 15 du quatrième mois suivant la clôture, ou le 15 mai de l'année suivante lorsque l'exercice est clos le 31 décembre — ou qu'aucun exercice n'est clos dans l'année (article 1668, 2 du CGI). C'est cette seconde branche, et non un décompte en mois, qui donne le 15 mai des exercices civils : quatre mois après le 31 décembre, ce serait le 15 avril.
Le détail des échéances annexes d'une SCI, taxe foncière, contribution foncière des entreprises et déclarations de TVA comprises, est réuni dans notre calendrier fiscal SCI. Les travaux préparatoires à la clôture, eux, sont listés dans la checklist de clôture comptable et détaillés dans le guide clôture comptable d'une SCI.
3. Les acomptes : pourquoi votre SCI n'en paiera probablement aucun
L'IS ne se paie pas en une fois. Le principe posé par l'article 1668 du CGI, c'est quatre acomptes en cours d'exercice, aux 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, sur le relevé d'acompte 2571-SD. Le solde vient après la clôture, sur le relevé de solde 2572-SD. Chaque acompte vaut un quart de l'« IS de référence » : l'impôt calculé sur le résultat du dernier exercice clos.
Une dispense change tout, et elle vise la quasi-totalité des SCI patrimoniales : aucun acompte n'est dû lorsque l'IS de référence n'excède pas 3 000 €. Elle ne figure pas dans le CGI lui-même, mais dans son annexe III (article 359, 3). On la voit presque partout rattachée à l'article 1668 : c'est le texte voisin, celui qui pose le principe des acomptes, pas celui qui accorde la dispense. Détail de juriste, soit. Mais aucune de ces pages ne fait la seule chose vraiment utile : traduire ces 3 000 € en bénéfice.
Cas n° 1 — le seuil, traduit en bénéfice
La SCI Bellevue a dégagé un résultat fiscal de 9 200 € sur l'exercice 2025. Elle est éligible au taux réduit. Son IS de référence est de 9 200 × 15 % = 1 380 €. C'est moins de 3 000 € : elle ne verse aucun acompte en 2026, ni le 15 mars, ni les trois suivants. Elle paiera son impôt en une seule fois, sur le relevé de solde.
La bascule se calcule à l'envers, et c'est le chiffre utile : au taux de 15 %, 3 000 € d'impôt correspondent à 20 000 € de bénéfice fiscal. Tant que le résultat fiscal de référence de votre SCI reste sous 20 000 €, il n'y a pas d'acompte à verser. Au-dessus, ils démarrent.
Deuxième dispense, tout aussi utile et encore moins connue. Les sociétés nouvellement créées ou nouvellement soumises à l'IS, de plein droit ou sur option, sont dispensées d'acomptes sur leur premier exercice d'activité. Une SCI qui vient d'opter ne verse donc rien la première année, quel que soit son résultat : il n'existe aucun exercice de référence sur lequel calculer un acompte. Le mécanisme complet, y compris la modulation et le remboursement d'un trop-versé, est détaillé dans notre guide acomptes et solde d'IS en SCI.
Une subtilité sur le premier acompte de l'année. L'acompte du 15 mars tombe avant que la liasse de l'exercice précédent ne soit déposée : il se calcule donc provisoirement sur l'avant-dernier exercice, puis se régularise sur l'acompte du 15 juin. Cela n'a aucune incidence pour une SCI dispensée, mais explique pourquoi un premier appel peut paraître incohérent avec le résultat que vous venez d'arrêter.
4. Ce que contient vraiment le formulaire 2065-SD
La 2065-SD ne calcule pas votre résultat : elle le reçoit. Tout le travail se fait dans la liasse, et les totaux remontent sur la 2065. Vous la remplissez donc en dernier. Le millésime 2026 (Cerfa n° 11084*28) porte huit cadres — avec une curiosité d'imprimerie : la lettre F y sert deux fois, une première pour la contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises, une seconde pour la comptabilité informatisée. Six d'entre eux concernent une SCI, et deux seulement demandent un vrai travail : le cadre C, qui porte le résultat, et le cadre E, celui de la contribution sur les revenus locatifs. Les autres se remplissent en trois minutes.
| Cadre | Ce qu'on y porte | Concerne une SCI ? |
|---|---|---|
| A | Identification : dénomination, SIRET, siège, régime réel retenu | Oui |
| B | Activité exercée, et case à cocher en cas de changement | Oui |
| C | Récapitulation des éléments d'imposition : bénéfice imposable au taux normal, bénéfice imposable à 15 %, déficit, puis plus-values et exonérations | Oui, le cœur |
| D | Imputations de crédits d'impôt sur revenus mobiliers | Rarement |
| E | Contribution annuelle sur les revenus locatifs : recettes nettes soumises à la contribution de 2,5 % | Souvent oui |
| F | Comptabilité informatisée : oui ou non, et nom du logiciel | Oui |
| F (la lettre sert deux fois) | Contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises | Jamais |
| I | Contribution sur les grandes entreprises de transport maritime | Jamais |
Le cadre E, celui que les SCI oublient
La contribution annuelle sur les revenus locatifs, ou CRL, est due par les bailleurs personnes morales soumis à l'IS. Elle frappe au taux de 2,5 % les loyers d'immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition (articles 234 nonies et suivants du CGI). Sur 21 600 € de loyers annuels, cela représente 540 €. Deux exonérations la neutralisent souvent : les locations effectivement soumises à la TVA, et les revenus n'excédant pas 1 830 € par local et par an. Le montant porté au cadre E se reporte ensuite sur les relevés 2571-SD et 2572-SD, parce que la CRL s'autoliquide comme l'IS. Le champ exact et les cas de sortie sont traités dans notre guide CRL en SCI : qui doit la contribution de 2,5 % sur les loyers.
L'annexe 2065 bis-SD, et le cadre qui ne vous concerne pas
La notice du formulaire est explicite : la 2065-SD et son annexe 2065 bis-SD sont servies par toutes les sociétés passibles de l'IS, quel que soit le régime. La 2065 bis porte cinq cadres, G à K. Le cadre G recense les produits des parts sociales et revenus distribués. Le cadre J, réservé aux entreprises au réel simplifié, reçoit le montant brut des salaires et le suivi des moins-values à long terme. Le cadre K ne vise que les organismes qui délivrent des reçus de dons. Le cadre I — encore une lettre qui sert deux fois, sans rapport avec le cadre I de la 2065-SD — recueille le nom du propriétaire du fonds en gérance libre et l'adresse des autres établissements : une SCI le laisse vide.
Reste le cadre H, « rémunérations nettes versées aux membres de certaines sociétés », dont l'intitulé attire toutes les SCI qui rémunèrent leur gérant. Il ne les concerne pas. Sa notice énumère limitativement les sociétés visées, celles de l'article 48 de l'annexe III au CGI. Les SARL et EURL passibles de l'IS. Les sociétés en commandite par actions. Les sociétés en nom collectif, en commandite simple, créées de fait ou en participation qui ont opté pour l'IS. La société civile n'est nulle part sur cette liste : laissez ce cadre vide.
Ne cherchez pas une troisième annexe. La notice du millésime 2026 est littérale. Le formulaire n° 2065-SD et son annexe 2065 bis-SD sont servis par toutes les sociétés passibles de l'IS, quel que soit le régime. S'y joint une liasse : tableaux 2050 à 2059-G au réel normal, 2033-A à G au réel simplifié. Deux imprimés, plus la liasse : c'est tout. Le formulaire 2065-INT-SD, apparu au millésime 2025 et reconduit en 2026, ne concerne jamais une SCI patrimoniale. Il ne vise que deux populations. Les entreprises tenues à la déclaration pays par pays n° 2258-SD (article 223 quinquies C du CGI, précisé par l'article 46 quater-0 YE de l'annexe III). Et celles qui appartiennent à un groupe soumis à l'imposition minimale mondiale, codifiée aux articles 223 VJ et suivants du CGI. Chercher un formulaire qu'on ne vous demande pas fait perdre une soirée avant l'échéance.
5. Quelle liasse accompagne la 2065, et à quoi sert chaque tableau
Deux liasses possibles. Au régime réel simplifié, sept tableaux, de 2033-A à 2033-G. Au régime réel normal, dix-neuf, de 2050 à 2059-G. Le régime dépend du chiffre d'affaires — pour une SCI, ses loyers hors taxes.
Le seuil a bougé, et beaucoup de pages en ligne servent encore l'ancien. En 2026, l'article 302 septies A bis du CGI ne porte pas lui-même le seuil du régime simplifié : il renvoie au code des impositions sur les biens et services, dont l'article A. 162-7 fixe les seuils des 1° et 2° de l'article L. 162-4. Pour une activité de location, qui relève des « autres activités », la limite est de 286 000 € de chiffre d'affaires de l'année civile précédente — contre 254 000 € de 2023 à 2025. À partir du 1er janvier 2027, l'article 302 septies A bis fixe ses propres seuils (III, c : 840 000 € et 254 000 €, montants de base avant actualisation ; article 38, V de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ; pour l'imposition des bénéfices, l'administration retient 286 000 € jusqu'en 2028 (BOI-BAREME-000044), sous réserve de la première actualisation légale du 1er janvier 2027, non encore publiée. Et le franchissement ne fait pas basculer du jour au lendemain : le texte laisse conserver le régime simplifié pour l'année qui suit celle du premier dépassement, sauf changement d'activité ; on ne le quitte qu'après deux années civiles de suite au-delà de 286 000 €. Une SCI qui dépasse 286 000 € en 2026 reste donc au simplifié en 2027, et ne passe au réel normal, avec une liasse 2050 à 2059-G, qu'en 2028 si elle dépasse encore le seuil en 2027.
Cas n° 2 — à quelle taille une SCI quitte le simplifié
Une SCI qui détient un petit immeuble de neuf lots loués 780 € par mois encaisse 9 × 780 × 12 = 84 240 € par an. Elle est à moins d'un tiers du seuil. Pour atteindre 286 000 €, il faudrait encaisser 23 833 € de loyers par mois, soit une trentaine de lots au même prix. Conclusion pratique : votre SCI est au réel simplifié, et le restera. Ne perdez pas de temps à étudier les tableaux 2050 à 2059-G.
| Document | À quoi il sert | Équivalent au réel normal |
|---|---|---|
| 2065-SD | Récapitule le résultat fiscal et liquide l'IS | Identique |
| 2065 bis-SD | Distributions, rémunérations des associés, moins-values à long terme | Identique |
| 2033-A | Bilan simplifié : actif et passif | 2050 et 2051 |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié et tableau de passage au résultat fiscal | 2052 et 2053, puis 2058-A |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements : l'immeuble et sa dotation | 2054 et 2055 |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables | 2056 et 2058-B |
| 2033-E | Valeur ajoutée et effectifs | 2059-E |
| 2033-F | Composition du capital social : qui détient quoi | 2059-F |
| 2033-G | Filiales et participations | 2059-G |
| 2571-SD | Relevé d'acompte d'IS, quatre fois par an s'il est dû | Identique |
| 2572-SD | Relevé de solde : liquide l'IS restant dû après acomptes | Identique |
Les deux tableaux que tout le monde confond. Les comptes courants d'associés — les sommes qu'un associé a prêtées à sa SCI et qu'elle lui doit — ne figurent pas au 2033-D. Au réel normal, ils apparaissent sur le 2057-SD, à la ligne « Groupe et associés ». Le 2033-D-SD, lui, est le relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables : il ne contient aucun compte courant. Seconde confusion : le tableau de passage du résultat comptable au résultat fiscal est le 2033-B au simplifié, et le 2058-A au réel normal — jamais le 2033-D.
Le contenu ligne à ligne des sept tableaux, avec les postes qu'une SCI remplit et ceux qu'elle laisse vides, est développé dans notre guide dédié liasse 2033 d'une SCI. Nous ne le répétons pas ici.
6. Du résultat comptable au résultat fiscal : le calcul qui décide de votre impôt
Le résultat que vous lisez au bas de votre compte de résultat n'est presque jamais celui sur lequel l'IS se calcule. Entre les deux, un retraitement : on réintègre les charges que la comptabilité a enregistrées mais que le fisc n'admet pas, on déduit les produits déjà imposés ailleurs. Le solde est le résultat fiscal. L'opération se fait sur le cadre B du 2033-B, ou sur le 2058-A au réel normal.
| Étape | Ce qu'on ajoute ou retranche |
|---|---|
| Point de départ | Résultat comptable : loyers encaissés moins charges de l'exercice, dotation aux amortissements comprise — la fraction annuelle de la construction passée en charge |
| + Réintégrations | L'impôt sur les sociétés comptabilisé en charge au compte 695 à la clôture. Il n'est pas déductible de son propre résultat (article 213 du CGI) : le plan comptable l'enregistre quand même en charge, et on le réintègre en totalité. Son montant n'a donc aucune incidence sur le résultat fiscal. Puis les amendes et pénalités, les dépenses somptuaires, la part non déductible d'un véhicule de tourisme, la fraction des intérêts de compte courant d'associé au-delà du taux plafond. Au simplifié, l'IS se porte ligne 324, « impôts et taxes non déductibles ». Les autres rejoignent la ligne 330, « divers à réintégrer » — avec une case à part, le repère 247, pour la fraction non déductible des intérêts de comptes courants d'associés |
| − Déductions | Produits déjà imposés séparément et reprises de provisions non taxables. Les déductions s'arrêtent ligne 350 |
| = Résultat fiscal avant imputation | Lignes 352 (bénéfice) ou 354 (déficit) du 2033-B |
| − Déficits antérieurs imputés | Ligne 360 du 2033-B, dans un bloc « Déficits » distinct, placé après le résultat fiscal et non dedans |
| = Résultat fiscal après imputation | Lignes 370 ou 372, reporté au cadre C de la 2065 et ventilé entre 15 % et 25 % |
La réintégration qu'on rate le plus : les intérêts de compte courant
Un associé qui prête de l'argent à sa SCI le fait par apport en compte courant, et il peut se faire rémunérer. Mais la SCI ne déduit ces intérêts que dans la limite d'un taux plafond publié par l'administration, qui varie selon la date de clôture (article 39, 1, 3° du CGI). Le surplus se réintègre. Le plafond s'apprécie compte par compte, sans compensation entre associés.
Cas n° 3 — un compte courant rémunéré trop cher
Exercice clos le 31 décembre 2025. Un associé a laissé 80 000 € en compte courant, rémunérés à 6 % par convention, soit 4 800 € d'intérêts comptabilisés en charge. Le taux plafond pour une clôture au 31/12/2025 est de 4,55 % : la SCI ne peut déduire que 80 000 × 4,55 % = 3 640 €. Elle réintègre donc 4 800 − 3 640 = 1 160 €. Si son bénéfice est imposé à 25 %, la convention mal calibrée lui coûte 1 160 × 25 % = 290 € d'IS supplémentaires. Ces 1 160 € restent imposables chez l'associé qui les a perçus : la notice de la 2065 range ces intérêts excessifs parmi les revenus distribués, à détailler au cadre G de la 2065 bis. Le fonctionnement complet du compte courant est détaillé dans notre guide compte courant d'associé en SCI.
L'amortissement, la déduction qui justifie tout l'IS
À l'IS, la SCI amortit son immeuble : elle passe chaque année en charge une fraction de sa valeur, sans décaisser un euro. L'écriture débite le compte 6811 et crédite un compte 281. Cette charge sans sortie de trésorerie réduit le résultat, souvent jusqu'à l'annuler pendant dix à quinze ans. C'est le seul vrai argument de l'IS pour une SCI patrimoniale.
Le terrain ne s'amortit jamais. Seule la construction se déprécie. La ventilation entre terrain et construction se fait dès l'entrée du bien au bilan, et c'est le premier point qu'un vérificateur regarde. La méthode de répartition est traitée dans notre guide valeur du terrain en SCI, la décomposition par composants dans amortissement en SCI à l'IS, et les écritures dans comptabiliser l'amortissement.
La contrepartie est réelle et il faut la connaître avant d'opter, pas après : à la revente, la plus-value de la SCI à l'IS se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà pratiqués. Plus la SCI a amorti, plus la plus-value imposable est forte. Le gain obtenu pendant la détention se rembourse donc à la sortie, et souvent au-delà : la section 8 le chiffre sur un cas complet, et notre guide plus-value d'une SCI à l'IS déroule le calcul. La liste complète des retraitements possibles, au-delà des quatre cités ici, figure dans notre guide résultat comptable et résultat fiscal en SCI.
7. Le test du taux réduit à 15 % : trois conditions
Le taux normal de l'IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice fiscal (article 219, I, b du CGI). Ce n'est pas un droit automatique : il suppose trois conditions cumulatives, à vérifier chaque exercice. Passez-les comme une checklist.
| Condition | Ce qu'il faut vérifier | Où ça se voit |
|---|---|---|
| 1. Chiffre d'affaires | Moins de 10 M€ sur l'exercice. Aucune SCI patrimoniale n'en approche. | 2033-B |
| 2. Capital entièrement libéré | Les associés ont réellement versé ce qu'ils ont souscrit. En SCI, le capital est souvent souscrit sans être appelé : c'est là que ça casse. | 2033-A et statuts |
| 3. Détention à 75 % | 75 % au moins du capital détenus de manière continue par des personnes physiques, ou par une société elle-même détenue à 75 % par des personnes physiques. | 2033-F |
La deuxième condition est celle qui piège les SCI. Beaucoup de statuts prévoient un capital souscrit dont une partie n'est jamais appelée ni versée : la mention « capital non libéré » au bilan suffit à faire perdre le taux réduit. Sur les arbitrages de montant, voyez quel capital social pour une SCI.
Cas n° 4 — ce que la troisième condition coûte quand elle tombe
Une SCI dégage un résultat fiscal de 60 000 €. Elle est détenue par deux personnes physiques, capital intégralement libéré.
IS = 42 500 × 15 % + 17 500 × 25 % = 6 375 + 4 375 = 10 750 €, soit un taux effectif de 17,9 %.
Même SCI, même résultat, mais les parts ont été apportées à une holding détenue à 60 % par des personnes physiques et à 40 % par une autre société. La holding ne remplit pas elle-même le test des 75 % : la SCI perd le taux réduit.
IS = 60 000 × 25 % = 15 000 €.
Écart : 4 250 € par an, pour une opération de restructuration qui n'avait rien à voir avec la fiscalité de la SCI. C'est la vérification que presque personne ne refait après un apport de parts à une holding. Voyez parts de SCI détenues par une holding et le taux réduit d'IS à 15 % en SCI.
8. Le parcours intégral chiffré : la SCI Kerlann
Sophie Berthelot, orthophoniste à Nantes, détient avec son conjoint la SCI Kerlann, à l'IS depuis son option. Un immeuble, deux associés, aucun expert-comptable. Exercice clos le 31 décembre 2026. Voici la totalité du parcours, du bilan au dernier acompte, sans rien laisser « à calculer ».
Les données de l'exercice
- Immeuble achevé en 2015, acquis 300 000 € frais inclus, dont terrain 60 000 € et construction 240 000 €
- Loyers encaissés sur 2026 : 21 600 €
- Charges courantes : taxe foncière, assurance, syndic, entretien — 5 400 €
- Intérêts d'emprunt de l'exercice : 6 800 €
- Dotation aux amortissements de la construction : 8 000 €
- Impôt sur les sociétés de l'exercice 2026 lui-même, constaté en charge à payer à la clôture au compte 695 : 210 €
- Une amende de stationnement passée en charge : 150 €
Étape 1 — le résultat comptable, en haut du 2033-B
Total des charges : 5 400 + 6 800 + 8 000 + 210 + 150 = 20 560 €. Résultat comptable = 21 600 − 20 560 = 1 040 €. La construction est amortie par le débit du compte 6811 et le crédit du compte 28131 ; les 60 000 € de terrain restent hors amortissement.
Étape 2 — le passage au résultat fiscal, cadre B du 2033-B
Deux réintégrations, aucune déduction : l'IS de 210 €, non déductible de son propre résultat, et l'amende de 150 €. Résultat fiscal = 1 040 + 210 + 150 = 1 400 €. Le montant logé au compte 695 n'y change rien : il sort du calcul aussitôt qu'il y est entré, et le résultat fiscal vaut toujours 21 600 − (5 400 + 6 800 + 8 000) = 1 400 €.
Étape 3 — la 2065 et l'impôt
Les 1 400 € remontent au cadre C de la 2065, dans la case « bénéfice imposable à 15 % ». La SCI Kerlann remplit les trois conditions du taux réduit. IS = 1 400 × 15 % = 210 €. Le cadre E reste vide : achevé en 2015, l'immeuble n'a pas quinze ans au 1er janvier 2026, et la contribution sur les revenus locatifs ne se déclenchera qu'à compter de l'exercice 2031. Elle coûtera alors, à loyers constants, 21 600 × 2,5 % = 540 € par an : une date à porter au dossier permanent, pas à redécouvrir un 4 mai.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Résultat comptable | 1 040 € |
| + Réintégration de l'IS non déductible | + 210 € |
| + Réintégration de l'amende | + 150 € |
| = Résultat fiscal reporté sur la 2065 | 1 400 € |
| IS au taux réduit de 15 % | 210 € |
| Acomptes déjà versés en 2026 | 0 € |
| Solde à payer le lundi 17 mai 2027 sur le 2572-SD | 210 € |
Étape 4 — ce que l'amortissement a réellement rapporté
Sans les 8 000 € de dotation, le résultat fiscal serait de 1 400 + 8 000 = 9 400 €, et l'IS de 9 400 × 15 % = 1 410 €. L'amortissement fait donc passer l'impôt de 1 410 € à 210 € : 1 200 € d'IS économisés sur l'exercice, sans le moindre décaissement. Sur les trente ans du plan d'amortissement, à résultat stable, cela fait 1 200 × 30 = 36 000 € d'IS évités, soit un an et huit mois de loyers. Un mot d'honnêteté, et il est chiffré. Au bout de trente ans, la construction est amortie en totalité : la valeur nette comptable de l'immeuble n'est plus que celle du terrain, 60 000 €. Revendu au même prix de 300 000 €, il dégage une plus-value imposable de 240 000 €, soit 42 500 × 15 % + 197 500 × 25 % = 55 750 € d'IS à la sortie, contre 36 000 € économisés pendant la détention. L'amortissement n'efface pas l'impôt : il le décale, et il le majore si le bien ne se déprécie pas. Ce qu'on gagne vraiment, c'est trente ans de trésorerie — pas 36 000 €.
Étape 5 — les acomptes de 2027
L'IS de référence est celui de l'exercice 2026, soit 210 €. C'est très en dessous de 3 000 € : la SCI Kerlann ne verse aucun acompte en 2027. Elle n'a qu'une échéance de paiement dans l'année, le solde de 210 €, dû le 15 mai et reporté au lundi 17 en 2027.
Étape 6 — l'année où les acomptes arriveront
Supposons qu'en 2030, l'emprunt étant partiellement remboursé et les loyers révisés, le résultat fiscal atteigne 24 000 €. IS = 24 000 × 15 % = 3 600 €. Le seuil de 3 000 € est franchi. La SCI verse donc en 2031 quatre acomptes de 3 600 / 4 = 900 € chacun, aux quatre échéances, puis régularise sur le relevé de solde. C'est la seule bascule que le gérant d'une SCI ait à surveiller sur ce terrain.
Votre liasse 2065 générée à partir de vos écritures
Amortissement par composants, tableau de passage automatique, ventilation 15 % / 25 % et télétransmission EDI-TDFC comprises. Vous vérifiez, vous validez.
9. Le déficit : où il s'inscrit, combien de temps il vit
Une SCI à l'IS en déficit ne paie pas d'impôt, mais elle a tout intérêt à déposer : le déficit ne devient reportable que s'il a été déclaré. Il se suit sur le tableau 2033-D-SD au réel simplifié, sur le 2058-B au réel normal.
Le report en avant est illimité dans le temps. Son imputation sur un exercice bénéficiaire est plafonnée à 1 000 000 €, majorés de 50 % de la fraction du bénéfice qui excède ce plafond (article 209, I du CGI). Autant le dire franchement : ce plafond ne concernera jamais votre SCI, et il n'y a aucune raison d'y consacrer du temps.
Cas n° 5 — un déficit de travaux qui se consomme sur deux exercices
Une SCI engage 18 000 € de travaux d'entretien déductibles en 2027 et dégage un déficit fiscal de 12 000 €. Elle le porte au 2033-D et ne paie aucun IS au titre de 2027. En 2028, son résultat fiscal avant imputation est de 5 000 € : elle impute 5 000 €, ramène son résultat à zéro, ne paie rien, et conserve 7 000 € de déficit reportable. En 2029, son résultat avant imputation atteint 19 000 €. Elle impute le solde de 7 000 € et n'est imposée que sur 12 000 €, soit 12 000 × 15 % = 1 800 € d'IS au lieu de 2 850 €. Sur les deux exercices, le déficit aura valu 750 + 1 050 = 1 800 € d'impôt évité — soit exactement 15 % des 12 000 € de départ.
Une option existe pour reporter le déficit en arrière plutôt qu'en avant : l'imputer sur le bénéfice du seul exercice précédent — et seulement sur sa fraction non distribuée, à l'exclusion des bénéfices exonérés — dans la limite d'un million d'euros. Une SCI qui a distribué le résultat de l'exercice précédent n'a donc rien sur quoi reporter. L'opération fait naître une créance sur le Trésor (article 220 quinquies du CGI). L'option se formule dans le délai de dépôt de la 2065 : le montant reporté en arrière se porte ligne 356 du 2033-B, en bas du tableau de passage. La créance, elle, se calcule à part, sur une déclaration spéciale n° 2039-SD jointe au relevé de solde 2572-SD (article 46 quater-0 W de l'annexe III au CGI). Cette option a un intérêt de trésorerie quand la SCI vient de payer un IS significatif. Elle n'en a aucun quand la SCI n'a jamais rien payé, ce qui est le cas courant : ne perdez pas une soirée dessus. Le sujet est développé dans déficit reportable en SCI à l'IS, et la situation d'une SCI durablement déficitaire dans SCI déficitaire.
10. Télétransmettre sa 2065 : EFI-RP ou EDI-TDFC, lequel choisir
La 2065 et sa liasse se souscrivent obligatoirement par voie électronique (article 1649 quater B quater du CGI). Le dépôt papier n'est plus une option, et son usage est sanctionné par une majoration de 0,2 % du montant des droits, avec un plancher de 60 €. Lorsqu'aucun droit n'est dû — une SCI déficitaire, par exemple — la sanction devient une amende de 15 € par document, comprise entre 60 € et 150 € (article 1738 du CGI). Pour une SCI dont l'IS se compte en centaines d'euros, c'est toujours le plancher qui s'applique : sur les 210 € d'IS de la SCI Kerlann, 0,2 % font 0,42 €, et ce sont bien 60 € qui seraient réclamés. Deux canaux existent.
| Critère | EFI-RP | EDI-TDFC |
|---|---|---|
| Ce que c'est | Échange de formulaires informatisé, résultats professionnels : vous saisissez la liasse à la main dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr | Échange de données informatisé, transfert des données fiscales et comptables : un partenaire agréé envoie la liasse depuis un logiciel |
| Qui transmet | Le gérant lui-même | Expert-comptable, éditeur de logiciel ou prestataire |
| Réel simplifié | Possible | Possible |
| Réel normal | Non | Seule voie |
| Contrôles de cohérence avant envoi | À votre charge | Intégrés au logiciel |
Pour une SCI d'un ou deux immeubles sans expert-comptable, l'EFI-RP est accessible et gratuit. Il suffit d'un espace professionnel rattaché au SIRET de la SCI, dont la création est décrite dans notre guide espace professionnel impots.gouv.fr pour une SCI. Son défaut est réel : rien ne vous empêche d'envoyer un bilan qui ne s'équilibre pas. L'EDI-TDFC, lui, bloque l'incohérence avant l'envoi. Notre avis sur ce point précis : tant que la liasse tient en une dotation aux amortissements et trois charges, l'EFI-RP suffit et ne rien payer est la bonne décision. Dès qu'apparaissent des amortissements par composants ou des déficits reportés d'un exercice sur l'autre, le contrôle automatique vaut son prix.
Dans ce cas, ne faites pas ça. Ne repoussez pas votre premier dépôt à la veille de l'échéance en comptant sur la tolérance de quinze jours. Un envoi EDI peut être rejeté pour une incohérence de bilan, et un espace professionnel non encore habilité au service « déclaration de résultats » met plusieurs jours à s'activer. Une liasse bouclée le 4 mai laisse deux semaines pour corriger ; une liasse commencée le 17 mai n'en laisse aucune. Et si votre SCI a déjà dépassé la date, ne renoncez pas à déposer : la majoration reste à 10 % tant qu'aucune mise en demeure n'est arrivée, contre 40 % ensuite. Voyez retard de déclaration SCI et que faire en cas de retard.
11. Les sept erreurs de 2065 qui déclenchent une relance
Ces sept erreurs reviennent presque toutes sur les premières liasses d'une SCI à l'IS. La colonne de droite donne l'ordre de grandeur du coût quand elles ne sont pas rattrapées.
| Erreur | Ce qui se passe | Coût de l'erreur |
|---|---|---|
| Déposer une 2072 alors que la SCI est à l'IS, ou l'inverse | Déclaration réputée non déposée, relance puis mise en demeure | 10 % puis 40 % des droits |
| Omettre l'annexe 2065 bis-SD | Dépôt incomplet, demande de régularisation | Délai, pas de pénalité si corrigé vite |
| Amortir le terrain avec la construction | Dotation excessive, résultat fiscal sous-évalué chaque année | ≈ 900 € sur 3 exercices (60 000 € de terrain amortis sur 30 ans = 2 000 €/an × 15 %), plus 0,20 % par mois |
| Reporter le résultat comptable sans réintégrer l'IS | Impôt minoré du montant exact de l'IS comptabilisé en charge au compte 695 | 31,50 € sur le dossier Kerlann (210 € × 15 %), plus 0,20 % par mois |
| Laisser le cadre E vide alors que la CRL est due | Contribution de 2,5 % non liquidée | 540 € sur 21 600 € de loyers |
| Bilan 2033-A qui ne s'accorde pas avec le 2033-B | Rejet EDI immédiat, ou anomalie détectée en EFI | Nul si corrigé avant l'échéance |
| Ne rien déposer en déficit ou en sommeil | Taxation d'office sur un résultat reconstitué sans amortissements | Déficit perdu + impôt sur un résultat fictif |
La dernière ligne est la plus coûteuse, et la plus courante. Prenez une SCI qui a opté pour l'IS, acheté un immeuble, puis n'a rien déposé pendant deux ans. L'administration reconstitue un résultat à partir des seuls loyers qu'elle connaît. Sans dotation aux amortissements, sans intérêts d'emprunt, sans charges. Sur le dossier Kerlann, cela reviendrait à être imposé sur 21 600 € au lieu de 1 400 €, soit 3 240 € d'IS au lieu de 210 €, majorés et assortis d'intérêts. Le rattrapage comptable existe, mais il coûte, et il ne rend pas toujours l'intégralité des déficits. Sur ce que regarde un vérificateur, voyez contrôle fiscal d'une SCI et les motifs de redressement.
Les 3 choses à retenir
- Deux dates, pas une. Le dépôt de la 2065 et le paiement du solde d'IS ont des échéances distinctes : 2e jour ouvré après le 1er mai pour l'un, 15 mai pour l'autre sur un exercice civil. La tolérance de quinze jours ne déplace que la première.
- Le résultat fiscal n'est pas le résultat comptable. Le tableau 2033-B opère le passage : on réintègre au minimum l'IS de l'exercice lui-même, logé au compte 695 à la clôture, et les amendes. L'amortissement de la construction — jamais du terrain — fait le reste du travail.
- Sous 3 000 € d'IS de référence, aucun acompte. Soit un bénéfice fiscal jusqu'à 20 000 € au taux réduit. La plupart des SCI n'ont donc qu'une seule échéance de paiement par an.
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Questions fréquentes sur la déclaration 2065 d'une SCI à l'IS
Pour aller plus loin
Le guide parent : ce qu'une SCI doit tenir selon son régime, et pourquoi l'obligation comptable d'une SCI à l'IS est fiscale et non commerciale.
Le contenu ligne à ligne des sept tableaux 2033-A à 2033-G, avec les postes qu'une SCI remplit et ceux qu'elle laisse vides.
L'autre déclaration : celle de la SCI restée à l'impôt sur le revenu. À lire si vous n'êtes pas certain de votre régime.
La liste complète des réintégrations et déductions applicables à une SCI, au-delà des quatre les plus fréquentes citées ici.
Le calcul de chaque acompte, la modulation à la baisse, le remboursement d'un trop-versé et le maniement des relevés 2571 et 2572.
Les trois conditions détaillées, la notion de détention continue, et les montages qui font perdre le taux réduit sans qu'on s'en aperçoive.
La décomposition par composants, les durées d'usage admises et le plan d'amortissement à construire dès l'entrée de l'immeuble au bilan.
Comment justifier la ventilation terrain / construction, la méthode par comparaison et les taux que l'administration conteste.
Le suivi sur le 2033-D, l'ordre d'imputation, le report en arrière de l'article 220 quinquies et ce qui fait perdre un déficit.
Le cadre E de la 2065 en détail : qui est redevable, comment se compte l'ancienneté de quinze ans, et les exonérations qui la neutralisent.
Toutes les échéances de l'année sur une page : liasse, acomptes, TVA, CFE et taxe foncière, à l'IR comme à l'IS.
La création du compte, l'adhésion aux services en ligne et l'habilitation « déclaration de résultats » indispensable à l'EFI-RP.
La contrepartie de l'amortissement : le calcul sur la valeur nette comptable, et le montant que la revente reprend au vendeur.
Ce qui se passe après la 2065 : sortir le bénéfice, la fiscalité du prélèvement forfaitaire unique et l'imprimé fiscal unique 2561.
Les vérifications à faire avant d'ouvrir la liasse : rapprochement bancaire, loyers rattachés au bon exercice, comptes d'attente à solder.
Notre réponse motivée, avec les situations où l'autonomie tient et celles où elle coûte plus cher qu'un honoraire.
Sources et références
Avertissement. Cet article a une visée informative. Les millésimes de formulaires, les seuils du régime simplifié et le taux plafond de déduction des intérêts de comptes courants sont révisés régulièrement : vérifiez la version en vigueur à votre date de clôture avant tout dépôt.