Déclaration 2065 : la liasse fiscale d'une SCI à l'IS (2026)
Vous avez opté pour l'IS et votre logiciel vous réclame une « déclaration 2065 » ? C'est le formulaire de résultat que dépose toute société soumise à l'impôt sur les sociétés, votre SCI comprise. La déclaration 2065 d'une SCI à l'IS n'est jamais un document isolé : elle voyage avec une liasse de tableaux (les 2033-A à 2033-G au réel simplifié) qui, ensemble, calculent votre résultat fiscal et l'IS à payer. Rien à voir avec la 2072, réservée aux SCI restées à l'impôt sur le revenu.
Pourquoi ce sujet coince. Deux déclarations aux numéros proches, deux mondes fiscaux qui n'ont presque rien en commun. La 2072 transparente les loyers vers les associés ; la 2065 fait de la SCI un contribuable à part entière qui amortit ses murs et calcule son propre impôt. Se tromper de formulaire, oublier une annexe, ou reporter le résultat comptable sans le retraiter : chacune de ces erreurs se paie, souvent au moment du contrôle, plusieurs années après.
Ce que ce guide vous apporte. Qui dépose une 2065 plutôt qu'une 2072, la structure de la 2065 (cadres, résultat fiscal, annexes 2065-bis et 2065-ter), la correspondance exacte avec les tableaux 2033-A à 2033-G, le tableau de passage du résultat comptable au résultat fiscal avec ses réintégrations et l'amortissement de l'immeuble, la différence entre télétransmission EFI et EDI-TDFC, un cas chiffré à l'euro et les erreurs à éviter. Rédigé par Quentin Hagnère, fondateur de sci-ai.app, à jour au 09/07/2026.
À retenir en 30 secondes
- 2065 = IS, 2072 = IR. La 2065-SD est la déclaration de résultat de toute SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés (article 206-3 du CGI). Une SCI restée à l'IR dépose une 2072, jamais une 2065.
- La 2065 ne part jamais seule. Elle est accompagnée des annexes 2065-bis et 2065-ter et de la liasse : 7 tableaux 2033-A à 2033-G au réel simplifié, ou 2050 à 2059 au réel normal.
- Le tableau 2033-B fait le passage. C'est lui qui transforme le résultat comptable en résultat fiscal par les réintégrations et déductions extra-comptables.
- Date limite 2026 : exercice clos au 31/12/2025, télétransmission au plus tard le 2e jour ouvré après le 1er mai, reportée au 20 mai 2026 avec le délai de 15 jours des téléprocédures.
- Toujours déposer, même en déficit, résultat nul ou SCI en sommeil : à défaut, pénalités et taxation d'office, et le déficit n'est plus reportable.
Références légales mobilisées dans ce guide
Avertissement. Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les numéros de formulaires (CERFA) et certains seuils sont révisés chaque année : vérifiez le millésime en vigueur sur impots.gouv.fr avant tout dépôt. Les seuils du régime réel simplifié et le taux maximal de déduction des intérêts de comptes courants dépendent de la date de clôture de votre exercice. Faites valider votre liasse par un professionnel avant transmission.
Sommaire
- Qui dépose une 2065 (et pourquoi jamais une 2072) ?
- La structure de la 2065 : cadres, résultat fiscal, annexes
- Les tableaux 2033-A à 2033-G associés à la 2065
- Du résultat comptable au résultat fiscal
- Télétransmission : EFI ou EDI-TDFC ?
- Cas pratique chiffré : la première 2065 d'une SCI
- Les erreurs fréquentes à éviter
- FAQ — Déclaration 2065 SCI à l'IS
1. Qui dépose une 2065 (et pourquoi jamais une 2072) ?
La déclaration n° 2065-SD est la déclaration de résultat obligatoire de toute société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), l'impôt payé par la société elle-même sur son bénéfice. Une SCI n'y est pas soumise d'office : par défaut, elle est translucide et relève de l'impôt sur le revenu (IR), l'impôt payé par chaque associé sur sa quote-part (article 8 du CGI). Ce n'est que si elle a opté pour l'IS (article 206-3 du CGI) qu'elle bascule dans le monde de la 2065.
La ligne de partage tient en une phrase
SCI à l'IR = déclaration 2072, revenus fonciers transparentés aux associés. SCI à l'IS = déclaration 2065, la société calcule et paie son propre impôt. Il n'existe pas de zone grise : une même SCI ne dépose jamais les deux au titre du même exercice.
| Situation de la SCI | Déclaration à déposer | Qui paie l'impôt |
|---|---|---|
| SCI à l'IR (par défaut, art. 8 CGI) | 2072-S ou 2072-C | Chaque associé (revenus fonciers) |
| SCI ayant opté pour l'IS (art. 206-3 CGI) | 2065-SD + liasse 2033 ou 2050 | La SCI (IS 15 % / 25 %) |
| SCI relevant de l'IS de plein droit (activité commerciale) | 2065-SD + liasse | La SCI |
| SCI à l'IS en déficit, résultat nul ou en sommeil | 2065-SD (obligatoire quand même) | Aucun IS, mais dépôt obligatoire |
Dans les faits, si vous avez signé une option IS et notifié votre service des impôts des entreprises (SIE), c'est la 2065 qui vous concerne, pour toujours ou presque : l'option est en principe irrévocable, avec une faculté de renonciation limitée aux cinq premiers exercices (article 239 du CGI). Le choix du régime lui-même, ses avantages et ses pièges de sortie sont traités dans notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR, et la mécanique de bascule dans le guide passer une SCI de l'IR à l'IS. Si votre SCI est restée à l'IR, arrêtez-vous ici : votre formulaire est la déclaration 2072.
Le réflexe qui évite le rejet. Avant de saisir la moindre case, vérifiez le régime réel de votre SCI dans vos statuts et dans le courrier d'option adressé au SIE. Déposer une 2072 pour une SCI passée à l'IS (ou l'inverse) déclenche une relance, parfois une taxation d'office, et fait perdre un temps précieux à quelques jours de l'échéance.
2. La structure de la 2065 : cadres, résultat fiscal, annexes
La 2065-SD elle-même est un formulaire de synthèse : elle ne calcule pas le résultat, elle le reçoit. Le travail de fond se fait dans la liasse (les tableaux 2033), puis les totaux remontent sur la 2065. Vous la remplissez donc en dernier.
Ce que contient le formulaire 2065-SD
La 2065 récapitule, sur ses cadres, l'identification de la SCI, la ventilation du résultat fiscal entre le taux réduit de 15 % et le taux normal de 25 %, le calcul de l'IS dû, et le régime d'imposition retenu. C'est la page qui répond à la question « combien la SCI doit-elle au Trésor ». Le résultat fiscal qui y figure vient directement du tableau 2033-B.
Les deux annexes qui partent avec elle
La 2065 se dépose avec deux annexes indissociables :
- La 2065-bis : elle détaille la répartition des bénéfices, les distributions décidées, les rémunérations et certains éléments d'imposition complémentaires.
- La 2065-ter : elle complète des informations particulières, notamment sur les plus-values et les régimes spécifiques.
Oublier l'une de ces annexes est l'une des causes de rejet ou de relance les plus banales. En pratique, un logiciel de liasse les génère automatiquement, mais une saisie manuelle en oublie souvent une.
Un vocabulaire à garder en tête. Le « résultat comptable » est celui de votre bilan (produits moins charges). Le « résultat fiscal » est celui sur lequel l'IS se calcule, après retraitements. Les deux diffèrent presque toujours. Toute la section 4 est consacrée au passage de l'un à l'autre.
3. Les tableaux 2033-A à 2033-G associés à la 2065
Au régime réel simplifié, la liasse comprend 7 tableaux, de 2033-A à 2033-G. C'est le régime de la quasi-totalité des SCI patrimoniales, car leur chiffre d'affaires (les loyers hors taxes) reste très en dessous du seuil du réel simplifié : 254 000 € pour les prestations de services et la location, seuil applicable aux exercices 2023 à 2025 (article 302 septies A du CGI). Au-delà, la SCI relève du réel normal et remplit les tableaux 2050 à 2059-G.
Le rôle de chaque tableau
| Tableau | Contenu | Équivalent réel normal |
|---|---|---|
| 2033-A | Bilan simplifié (actif / passif) | 2050 / 2051 |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié et détermination du résultat fiscal | 2052 / 2053 + 2058-A |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements | 2054 / 2055 |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables | 2056 / 2058-B |
| 2033-E | Valeur ajoutée et effectifs | 2059-E |
| 2033-F | Composition du capital social | 2059-F |
| 2033-G | Filiales et participations | 2059-G |
En pratique, deux tableaux concentrent l'attention d'une SCI patrimoniale. Le 2033-C, où figure l'amortissement de l'immeuble, le poste qui fait tout l'intérêt de l'IS. Et le 2033-B, où se joue le passage du résultat comptable au résultat fiscal, puis le report vers la 2065. Les autres tableaux sont souvent brefs pour une SCI familiale : un bilan sobre en 2033-A, un capital simple en 2033-F, aucune filiale en 2033-G. Le suivi des déficits reportables, lui, se tient sur le 2033-D et mérite un contrôle chaque année, car un déficit non déclaré n'est plus reportable.
La liasse 2065 sans y passer vos soirées. sci-ai.app tient la comptabilité de votre SCI à l'IS à partir de vos écritures, calcule l'amortissement par composants, remplit les tableaux 2033-A à 2033-G, reporte le résultat fiscal sur la 2065 et télétransmet le tout. Essai gratuit illimité — offres à partir de 229 € TTC/an.
4. Du résultat comptable au résultat fiscal
C'est le cœur de la liasse, et l'étape qui fait trébucher le plus de premières déclarations. Le résultat de votre comptabilité n'est presque jamais celui sur lequel l'IS se calcule. Entre les deux, on applique des réintégrations et des déductions extra-comptables, sur le cadre B du tableau 2033-B (le même rôle est tenu par le tableau 2058-A au réel normal). La règle générale du retraitement figure au BOFiP BOI-BIC-BASE-30.
Le mécanisme
On part du résultat comptable. On ajoute (réintègre) les charges que la comptabilité a enregistrées mais que le fisc n'admet pas. On retranche (déduit) les produits déjà taxés ailleurs ou les déductions autorisées. Le solde est le résultat fiscal, base de l'IS.
| Étape | Nature | Exemples courants en SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Point de départ | Résultat comptable | Produits (loyers) − charges de l'exercice |
| + Réintégrations | Charges non déductibles | L'IS lui-même ; amendes et pénalités ; part non déductible des véhicules de tourisme ; dépenses somptuaires (art. 39-4 CGI) ; taxe annuelle sur les véhicules de société ; intérêts de comptes courants d'associés au-delà du taux maximal (art. 39-1-3° CGI) |
| − Déductions | Déductions extra-comptables | Produits déjà imposés séparément, quote-parts exonérées, reprises de provisions non taxables |
| = Résultat fiscal | Base de l'IS | Reporté sur la 2065, ventilé 15 % / 25 % |
En clair : une SCI à l'IS qui a payé une amende de stationnement, versé des intérêts trop élevés sur le compte courant d'un associé, ou passé en charge l'IS de l'exercice précédent, doit réintégrer ces montants. Ils restent dans sa comptabilité, mais ils remontent le résultat fiscal, donc l'impôt. Le taux maximal de déduction des intérêts de comptes courants dépend de la date de clôture de l'exercice : il correspond au taux moyen annuel des prêts publié par l'administration, et la fraction versée au-delà de ce plafond est réintégrée. Le fonctionnement de l'apport en compte courant est détaillé dans notre guide compte courant d'associé en SCI.
L'amortissement, la déduction qui change tout
À l'IS, la SCI amortit l'immeuble : elle passe chaque année en charge une fraction de sa valeur, sans sortir un euro. Cette charge « fantôme » réduit le résultat, souvent jusqu'à l'annuler pendant dix à quinze ans. Comptablement, l'écriture débite le compte 6811 (dotations aux amortissements) et crédite un compte 281, par exemple 28131 pour l'amortissement d'une construction inscrite en 2131.
Le terrain ne s'amortit jamais. Seule la construction (compte 213 / 2131) se déprécie ; le terrain, non. La ventilation terrain / construction doit être opérée dès l'entrée du bien au bilan. Une ventilation absente ou fantaisiste est l'un des premiers points qu'un contrôleur vérifie. La méthode de répartition est traitée dans notre guide valeur du terrain en SCI, et l'amortissement par composants dans le guide amortissement en SCI à l'IS.
Cet avantage a une contrepartie, à ne jamais oublier au moment d'opter : à la revente, la plus-value de la SCI à l'IS est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable. Plus la SCI a amorti, plus la plus-value imposable est élevée. Le gain obtenu pendant la détention se « rembourse » donc en partie à la sortie, comme l'explique notre guide plus-value d'une SCI à l'IS. À l'inverse, l'amortissement peut créer un déficit, reporté et suivi sur le tableau 2033-D, à rapprocher du mécanisme de déficit côté revenus fonciers.
5. Télétransmission : EFI ou EDI-TDFC ?
La 2065 et sa liasse se transmettent obligatoirement par voie dématérialisée. Le dépôt papier n'est plus une option. Deux canaux existent, et le choix dépend de votre régime et de votre organisation.
| Critère | Mode EFI | Mode EDI-TDFC |
|---|---|---|
| Principe | Saisie manuelle en ligne dans l'espace professionnel impots.gouv.fr | Transmission automatisée par un partenaire EDI agréé |
| Qui transmet | La SCI elle-même | Expert-comptable, éditeur de logiciel ou prestataire |
| Régime réel simplifié | Possible | Possible |
| Régime réel normal | Non | Obligatoire |
| Contrôles de cohérence | À la charge du déclarant | Intégrés au logiciel avant envoi |
Le mode EFI signifie « échange de formulaires informatisé » : vous saisissez la liasse à la main dans votre espace professionnel. Le sigle EDI-TDFC, lui, signifie « échange de données informatisé — transfert des données fiscales et comptables ». C'est le canal des professionnels et des logiciels : la liasse part directement vers l'administration, avec des contrôles de cohérence qui bloquent, par exemple, un bilan (2033-A) qui ne s'équilibre pas avec le compte de résultat (2033-B). Une SCI sans expert-comptable peut passer par un éditeur agréé, ce qui lui donne l'accès EDI sans monter son propre dossier.
La date à ne pas manquer en 2026
Pour un exercice clos au 31 décembre 2025, la 2065 et sa liasse doivent être transmises au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Les utilisateurs de téléprocédures bénéficient d'un délai supplémentaire de 15 jours calendaires, qui reporte la date limite pratique au 20 mai 2026. Si votre exercice ne clôt pas au 31 décembre, la déclaration est à déposer dans les 3 mois suivant la clôture, majorés du délai de 15 jours des téléprocédures (article 223 du CGI). Un retard expose à des majorations et à des intérêts de retard : le sujet est détaillé dans nos guides retard de déclaration SCI et que faire en cas de retard.
N'attendez pas le 19 mai. L'IS se liquide sur la 2065, mais il se paie aussi par acomptes en cours d'année (article 1668 du CGI) et par un solde après dépôt. Boucler la liasse dans les derniers jours, c'est se priver de toute marge pour corriger un rejet EDI ou une incohérence de bilan. Visez début mai, gardez le délai de 15 jours comme filet, pas comme objectif.
6. Cas pratique chiffré : la première 2065 d'une SCI
Sophie Berthelot, 41 ans, orthophoniste à Nantes, détient avec son conjoint la SCI Kerlann, à l'IS depuis son option de l'an dernier. Elle prépare sa première déclaration 2065 pour l'exercice clos au 31 décembre 2025. Voici comment sa liasse se construit.
Les données de l'exercice
- Immeuble locatif acquis 300 000 €, dont terrain estimé à 60 000 € (20 %)
- Loyers hors taxes encaissés : 21 600 €
- Charges courantes (taxe foncière, assurances, gestion, entretien) : 5 400 €
- Intérêts d'emprunt de l'exercice : 6 800 €
- Amortissement de la construction (240 000 € sur 30 ans en moyenne) : 8 000 €
- Une amende de 150 € comptabilisée en charges
Étape 1 — le résultat comptable (tableau 2033-B, haut)
Produits 21 600 € − charges (5 400 + 6 800 + 8 000 + 150) = 21 600 − 20 350 = 1 250 € de résultat comptable. La construction est amortie via le compte 6811 en contrepartie du compte 28131 ; le terrain de 60 000 € reste hors amortissement.
Étape 2 — le passage au résultat fiscal (cadre B)
Une seule réintégration ici : l'amende de 150 €, non déductible. Résultat fiscal = 1 250 + 150 = 1 400 €. Aucune déduction extra-comptable dans ce dossier simple.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Résultat comptable | 1 250 € |
| + Réintégration (amende non déductible) | + 150 € |
| = Résultat fiscal (reporté sur la 2065) | 1 400 € |
| IS au taux réduit 15 % (SCI éligible PME) | 210 € |
Étape 3 — la 2065 et l'IS
Le résultat fiscal de 1 400 € remonte sur la 2065. La SCI Kerlann remplit les conditions du taux réduit de 15 % (chiffre d'affaires bien inférieur à 10 M€, capital libéré, détenu par des personnes physiques) : son IS est de 1 400 × 15 % = 210 €. Sans l'amortissement de 8 000 €, le résultat fiscal serait passé à 9 400 € et l'IS à 1 410 € : la dotation aux amortissements a divisé l'impôt par près de sept, sans le moindre décaissement. Les conditions détaillées du taux réduit figurent dans notre guide taux réduit d'IS à 15 % en SCI.
Votre liasse 2065 générée à partir de vos écritures
Amortissement par composants, tableau de passage automatique, ventilation 15 % / 25 % et télétransmission EDI-TDFC comprises. Vous vérifiez, vous validez.
7. Les erreurs fréquentes à éviter
Ces erreurs reviennent presque toutes sur les premières liasses d'une SCI à l'IS. Un contrôleur, comme un logiciel EDI, les repère immédiatement.
Erreur n° 1 — Confondre 2065 (IS) et 2072 (IR)
L'erreur mère. Déposer la 2072 pour une SCI passée à l'IS, ou l'inverse, déclenche relance et taxation d'office. Vérifiez votre régime réel avant tout, dans les statuts et le courrier d'option.
Erreur n° 2 — Oublier une annexe ou un tableau
La 2065 sans sa 2065-bis, sa 2065-ter ou l'un des tableaux 2033 est incomplète. La liasse forme un tout : une pièce manquante, et l'envoi peut être rejeté.
Erreur n° 3 — Amortir le terrain
Le terrain n'est jamais amortissable. L'amortir gonfle indûment la charge et se corrige lourdement en contrôle. Isolez la valeur du terrain dès l'entrée du bien au bilan.
Erreur n° 4 — Reporter le résultat comptable sans le retraiter
Le résultat fiscal n'est pas le résultat comptable. Sauter les réintégrations du cadre B du 2033-B (amende, IS, véhicules, intérêts de comptes courants excédentaires) sous-évalue l'impôt et expose à un rappel.
Erreur n° 5 — Se tromper de régime réel selon le chiffre d'affaires
Réel simplifié (tableaux 2033) ou réel normal (tableaux 2050 à 2059) : le régime dépend du chiffre d'affaires et de la date de clôture. Remplir les mauvais tableaux fausse toute la liasse.
Erreur n° 6 — Une incohérence entre bilan et compte de résultat
Un bilan 2033-A qui ne s'accorde pas avec le compte de résultat 2033-B entraîne souvent un rejet EDI immédiat. Contrôlez l'équilibre avant transmission, pas le 19 mai au soir.
Erreur n° 7 — Ne rien déposer en déficit ou en sommeil
La 2065 reste obligatoire même sans activité, en résultat nul ou en déficit. À défaut, pénalités, taxation d'office, et surtout un déficit qui n'est plus reportable faute d'avoir été déclaré sur le 2033-D.
Sécurisez votre premier dépôt 2065. sci-ai.app distingue automatiquement les charges déductibles des réintégrations, calcule l'amortissement hors terrain, contrôle la cohérence bilan / compte de résultat avant l'envoi et transmet la liasse en EDI-TDFC. Accompagnement par un expert-comptable partenaire sur l'offre Expert-comptable à 349 € TTC/an.
Les 3 choses à retenir
- 2065 rime avec IS, 2072 avec IR. Une SCI à l'IS dépose la 2065 et sa liasse ; une SCI à l'IR dépose la 2072. On ne mélange jamais les deux, sous peine de rejet.
- Le résultat fiscal n'est pas le résultat comptable. Le tableau 2033-B opère le passage par les réintégrations et déductions, et l'amortissement de l'immeuble (compte 6811, hors terrain) allège fortement l'IS.
- Une date, un canal. Télétransmission EFI ou EDI-TDFC au plus tard le 20 mai 2026 pour un exercice clos au 31/12/2025 — même en déficit.
Logiciel de comptabilité SCI à l'IS : liasse 2065 + 2033 générée, amortissement par composants, tableau de passage, ventilation 15 % / 25 % et EDI-TDFC. À partir de 229 € TTC/an (Autonomie) ou 349 € TTC/an avec accompagnement d'un expert-comptable partenaire.
Pour aller plus loin sur la fiscalité SCI