# SCI AI > SCI AI (sci-ai.app) est la plateforme de reference en France pour la gestion comptable et fiscale des Societes Civiles Immobilieres (SCI). Ce fichier contient le contenu complet de tous les guides publies sur le site, mis a jour pour la legislation 2026. - Fondateur : Quentin Hagnere - Site : https://www.sci-ai.app - Contact : https://www.sci-ai.app/contact --- ## Guide SCI 2026 : Vue d'ensemble URL : https://www.sci-ai.app/guide-sci La SCI (Societe Civile Immobiliere) est une societe civile (minimum 2 associes) destinee a detenir et gerer un patrimoine immobilier a plusieurs. Fondee sur les articles 1845 et suivants du Code civil, elle ne peut exercer d'activite commerciale (achat-revente regulier). ### Caracteristiques principales - Minimum 2 associes (personnes physiques ou morales), pas de maximum - Responsabilite illimitee mais proportionnelle aux parts (art. 1857 Code civil) et subsidiaire (art. 1858) - Objet civil obligatoire - Capital librement determinable (pas de minimum legal) - Parts sociales cessibles sous clause d'agrement - Duree maximale : 99 ans, renouvelable ### Regimes fiscaux **SCI a l'IR (defaut) :** - Transparence fiscale : chaque associe declare sa quote-part au TMI + 17,2 % de prelevements sociaux - Pas d'amortissement deductible - Plus-value des particuliers avec abattements pour duree de detention (exoneration IR apres 22 ans, PS apres 30 ans) **SCI a l'IS (option) :** - Impot sur les societes : 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice, 25 % au-dela - Amortissement par composants deductible - Plus-value sur la VNC (pas d'abattement duree) - Distribution en dividendes : PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis 2026, LFSS 2026) - Option revocable pendant 5 ans, puis irrevocable ### SCI vs Indivision L'indivision est gratuite mais impose l'unanimite pour les actes importants, et tout indivisaire peut forcer la vente. La SCI permet une gestion autonome par le gerant, des parts cessibles et une transmission progressive par donation. ### Assemblee Generale AG annuelle obligatoire (art. 1856 Code civil). Approbation des comptes dans les 6 mois suivant la cloture. Son absence fragilise la SCI en cas de contentieux. ### IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere) Les parts de SCI entrent dans l'assiette IFI a leur valeur venale nette (seuil 1,3 M EUR). Decotes admises : 10-20 % pour illiquidite, 10 % pour minorite. Pas de decote 30 % pour residence principale detenue via SCI. ### CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises) Exoneree en location nue passive. Due si activite meublee ou para-hoteliere > 10 % du CA. Premiere annee toujours exoneree. --- ## SCI IS ou IR : Comparatif Complet 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-is-ou-ir ### Imposition des loyers - IR : quote-part x (TMI + 17,2 % PS). Pas d'amortissement. Deficit foncier limite 10 700 EUR/an sur revenu global - IS : 15 % (jusqu'a 42 500 EUR) puis 25 %. Amortissement par composants deductible. Deficit IS reportable sans limite de duree (plafonne a 1 M EUR + 50 % de l'excedent par exercice) ### Plus-value a la revente - IR : prix de vente - prix d'acquisition corrige (+ 7,5 % forfait frais + 15 % forfait travaux si > 5 ans ou frais reels). Abattements : 6 %/an de la 6e a la 21e annee (IR), 4 % la 22e. Exoneration IR totale apres 22 ans. PS : 1,65 %/an (6e-21e), 1,60 % (22e), 9 %/an (23e-30e). Exoneration PS totale apres 30 ans. Surtaxe 2-6 % si PV nette > 50 000 EUR - IS : prix de vente - VNC (prix acquisition - amortissements cumules). Aucun abattement duree. Taxee a 15/25 % IS. Si distribuee : + PFU 31,4 % ### Quand choisir l'IR - TMI a 11 % ou 30 % - Revente prevue a moyen terme (6-22 ans) pour profiter des abattements - Strategie de deficit foncier - Investisseur passif ### Quand choisir l'IS - TMI a 41 % ou 45 % - Detention longue (> 30 ans) sans intention de revente - Strategie de capitalisation (pas de distribution) - Activite meublee (> 10 % du CA declenchant l'IS de toute facon) - Structure holding (SASU + SCI IS avec regime mere-fille) ### Seuil de bascule En dessous de 30 % de TMI : l'IR gagne generalement. Au-dessus de 35 % : l'IS gagne. Entre 30 et 35 % : simuler les deux scenarios. --- ## Fiscalité SCI 2026 : IR ou IS, qui paie quoi et à quel taux URL : https://www.sci-ai.app/fiscalite-sci Ce guide est le hub fiscal du site : il répond en une page à la question « qui paie quoi » dans une société civile immobilière, puis renvoie vers les guides spécialisés. Il s'adresse au gérant ou à l'associé qui hésite entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, à celui qui découvre un impôt sur un bénéfice qu'il n'a jamais touché, et à celui qui cherche le bon formulaire à la bonne date. Il contient un tableau maître par nature de flux, un arbitrage IR contre IS chiffré sur quinze ans jusqu'au net en poche des associés, la revue des six impôts oubliés et le calendrier des cinq échéances annuelles. ### Le tableau maître : qui paie quoi, à quel taux, sur quel formulaire - Loyer de location nue : à l'IR, chaque associé sur sa quote-part, revenu foncier au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux (2072 par la SCI, puis 2044 et 2042 par l'associé) ; à l'IS, la SCI paie 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà, sans prélèvements sociaux (2065 + liasse 2033). - Loyer de location meublée : à l'IR, toléré tant que ces recettes restent sous 10 % des recettes totales hors taxes, apprécié chaque année, la quote-part meublée étant imposée chez l'associé en bénéfices industriels et commerciaux au barème plus 18,6 % depuis les revenus 2025 ; au-delà, la SCI bascule à l'IS de plein droit. - Plus-value sur l'immeuble : à l'IR, régime des particuliers, 19 % + 17,2 %, abattements de durée, exonération d'impôt à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans, 2048-IMM déposée par le notaire ; à l'IS, plus-value professionnelle égale au prix de vente moins la valeur nette comptable, aucun abattement, taux de l'IS (2065 + 2033-C). - Plus-value sur les parts : article 150 UB à l'IR, 19 % + 17,2 %, mêmes abattements (2048-M) ; article 150-0 A à l'IS, 12,8 % + 18,6 % = 31,4 %, aucun abattement de durée (2042-C). - Distribution aux associés : aucun impôt à l'IR, le résultat ayant déjà été imposé chez l'associé ; dividende à 31,4 % à l'IS pour les sommes mises en paiement depuis le 1er janvier 2026 (30 % pour celles versées en 2025), barème sur option avec abattement de 40 %, déclaration 2777 puis 2042. - Intérêts de compte courant d'associé : déductibles du résultat foncier à l'IR (article 31, I, 1°, d), déductibles à l'IS dans la limite du taux plafond de l'article 39, 1, 3°, soit 4,55 % pour un exercice clos fin 2025 ; imposés chez l'associé à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Le remboursement du compte courant lui-même n'est jamais imposé, dans aucun des deux régimes. - Règle issue de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 : loyer nu et plus-value immobilière des particuliers restent à 17,2 %, tout le reste passe à 18,6 %. Pour les dividendes et les intérêts, seules sont concernées les sommes versées depuis le 1er janvier 2026 ; pour les plus-values de parts de SCI à l'IS, dès 2025. ### L'impôt que l'on paie sans avoir touché un euro - Le remboursement du capital d'un emprunt sort de la caisse mais ne se déduit pas du résultat : seuls les intérêts le sont. Une SCI achetée à crédit affiche donc un bénéfice fiscal tout en perdant de la trésorerie. - Dossier de référence de la page : immeuble ancien acheté 300 000 € plus 24 000 € de frais d'acquisition (324 000 € au total), emprunt de 270 000 € sur 20 ans à 3,5 % (mensualité 1 565,89 €, soit 18 791 € par an), apport de 54 000 € versé en compte courant, terrain à 20 % et bâti de 240 000 € amorti 8 000 € par an à l'IS, 18 000 € de loyers et 4 200 € de charges par an, deux associés à 50/50 dans la tranche à 30 %, revente la quinzième année à 420 000 €. - Année 1 à l'IR : 18 000 − 4 200 − 9 299 € d'intérêts = 4 501 € de résultat foncier, imposé à 47,2 % (30 % de TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux), soit 2 124 € d'impôt et 1 062 € par associé. - Trésorerie de la même année : −4 991 €. Chaque associé sort 1 062 € d'impôt et remet 2 496 € dans la société, soit 3 558 € par personne sur un exercice officiellement bénéficiaire. - Le même exercice à l'IS : 18 000 − 4 200 − 9 299 − 8 000 d'amortissement − 24 000 de frais d'acquisition = −27 499 €, zéro impôt et un déficit qui se reporte. - Deux associés de la même SCI ne paient pas le même impôt : 28,2 % de prélèvement global à 11 % de TMI, 47,2 % à 30 %, 58,2 % à 41 %. Sur 10 000 € partagés à parts égales, le premier paie 1 410 € et le second 2 910 €. ### Micro-foncier, régime réel et déficit foncier - Le micro-foncier joue sous 15 000 € de revenu brut foncier annuel, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le d du 2 de l'article 32 du CGI le ferme par principe aux parts de sociétés louant nu lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue : un studio loué vide détenu en direct suffit à rouvrir la porte. - Calcul micro contre réel : 6 000 € de quote-part de SCI et 6 000 € de loyers d'un studio, associé à 30 % de TMI. Au micro-foncier, 12 000 − 30 % = 8 400 € imposables, soit 3 965 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Au réel, avec 5 200 € de charges réelles, 6 800 € imposables et 3 210 €. Le réel gagne 755 €. Sans le studio, le micro est fermé quel que soit le montant, même à 3 000 € de loyers. - Le réel l'emporte dès que les charges dépassent 30 % des loyers. Il déduit les charges pour leur montant exact, selon la liste limitative de l'article 31 du CGI. - Déficit foncier : la fraction qui provient des intérêts d'emprunt ne descend jamais sur le revenu global et attend les revenus fonciers des dix années suivantes ; le reste s'y impute dans la limite de 10 700 € par foyer fiscal (article 156, I, 3° du CGI). Les loyers bruts s'imputent d'abord sur les intérêts, les autres charges ensuite (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110 et 330), si bien que la fraction « intérêts » est souvent nulle. - Cas chiffré : 30 000 € de travaux d'amélioration en année 1 sur le dossier de référence donnent un déficit de 25 499 €, dont 0 € de fraction « intérêts ». Par associé, 12 749,50 €, dont 10 700 € imputés immédiatement et 2 049,50 € reportés sur dix ans ; économie de 3 210 € par associé, 6 420 € au total. - Le plafond de 10 700 € se compte par foyer fiscal et non par SCI : chez un associé unique, le même déficit n'aurait ouvert que 3 210 € d'économie ; à deux, la SCI fait passer 21 400 € la même année. ### L'option pour l'impôt sur les sociétés : ce qui bascule - L'option est ouverte par le 3 de l'article 206 du CGI. Elle ne touche ni aux statuts ni à la responsabilité des associés : elle change le calcul du résultat et son redevable. - L'immeuble s'amortit hors terrain, composant par composant : 8 000 € par an sur le dossier de référence, 120 000 € sur quinze ans. C'est le levier qui fait tomber l'impôt à zéro pendant des années. - Les frais d'acquisition peuvent être passés en charge dès la première année ou incorporés au prix de revient (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI) : choix irrévocable, valable pour tout l'exercice. À l'IR, ces 24 000 € ne servent qu'à majorer le prix d'achat le jour de la revente. - La rémunération du gérant devient une charge déductible, ce qu'elle n'est jamais à l'IR pour un gérant associé. - L'obligation de tenir une comptabilité complète est fiscale : article 54 du CGI et article 38 quater de l'annexe III, qui impose le plan comptable général. Le Code de commerce ne vise que les commerçants, ce qu'une SCI n'est jamais. - Taux : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (b du I de l'article 219 du CGI), sous condition d'un chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 millions d'euros et d'un capital entièrement libéré détenu de façon continue à 75 % au moins par des personnes physiques. - Le déficit se reporte en avant sans limite de durée ; l'imputation sur un bénéfice ultérieur est plafonnée à 1 million d'euros plus 50 % de la fraction du bénéfice qui dépasse ce million, plafond qui ne mord jamais pour une SCI patrimoniale. - Bascule involontaire : au-delà de 10 % de recettes meublées rapportées aux recettes totales hors taxes, seuil apprécié chaque année, l'IS s'applique de plein droit sans qu'aucune case ne soit cochée. ### Sortir l'argent d'une SCI à l'IS : le second étage - Le dividende supporte le prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (30 % en 2025, quand les prélèvements sociaux valaient 17,2 %). - Sur 10 000 € de bénéfice au taux réduit : 1 500 € d'IS, puis 8 500 × 31,4 % = 2 669 € de PFU. Net 5 831 €, soit 41,7 % de prélèvement global. - Sur 10 000 € au taux de 25 % : 2 500 € d'IS, puis 7 500 × 31,4 % = 2 355 €. Net 5 145 €, soit 48,55 %. - Les mêmes 10 000 € à l'IR chez un associé à 30 % de TMI supportent 47,2 %, soit 5 280 € net. Sous 42 500 € de bénéfice, distribuer depuis une SCI à l'IS coûte donc moins cher que l'IR dès la tranche à 30 % : la double imposition ne mord qu'au taux de 25 %. - Le remboursement d'un compte courant d'associé ne supporte aucun impôt : c'est la voie de sortie la moins taxée, à condition d'avoir alimenté ce compte au bon moment. ### La revente : deux plus-values qui ne se calculent pas pareil - À l'IR, le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et d'un forfait travaux de 15 % au-delà de cinq ans de détention, puis les abattements de durée exonèrent l'impôt à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans. - À l'IS, ni majoration du prix ni abattement : on compare le prix de vente à la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur d'origine diminuée de tous les amortissements déjà déduits. - Sur le dossier de référence, vente à 420 000 € : valeur opposée au prix de 369 000 € à l'IR (300 000 + 24 000 de frais réels + 45 000 de forfait travaux) contre 180 000 € à l'IS (300 000 − 120 000 d'amortissements). Plus-value brute de 51 000 € contre 240 000 €. - Les 189 000 € d'écart se décomposent en 120 000 € d'amortissements repris, 45 000 € de forfait travaux dont l'IS ne dispose pas et 24 000 € de frais déjà déduits. - Liquidation à l'IR : après abattements de 15 ans (60 % pour l'impôt, 16,5 % pour les prélèvements sociaux), bases de 20 400 € et 42 585 €, impôt de 3 876 € + 7 325 € = 11 201 €. Surtaxe de l'article 1609 nonies G nulle, les 20 400 € restant sous le seuil de 50 000 €. - Liquidation à l'IS : base imposable de 205 063 € (240 000 + 2 493 € de résultat courant − 37 430 € de déficit reporté), IS de 47 016 € (42 500 × 15 % + 162 563 × 25 %), puis 158 047 € distribuables taxés à 31,4 %, soit 49 627 € de PFU. - Céder les parts plutôt que l'immeuble : article 150 UB à l'IR (19 % + 17,2 %, mêmes abattements), article 150-0 A à l'IS (31,4 %). Dans les deux cas l'acquéreur paie 5 % de droits d'enregistrement (article 726 du CGI), assis sur la valeur nette des parts, passif social déduit ; depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. ### IR contre IS sur quinze ans, revente comprise - Exploitation cumulée sur quinze ans : 270 000 € de loyers, 63 000 € de charges courantes, 97 937 € d'intérêts d'emprunt ; l'IS déduit en plus 120 000 € d'amortissement du bâti et 24 000 € de frais d'acquisition. - Base imposable cumulée : 109 063 € à l'IR, soit 51 478 € d'impôt à 47,2 %, ou 1 716 € par associé et par an ; −34 937 € à l'IS, donc pas un euro d'impôt sur les bénéfices, plus 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs que l'IR ne doit pas. - Emprunt sur quinze ans : 97 937 € d'intérêts payés, 183 923 € de capital remboursé, 86 077 € restant dus au jour de la vente. - Total prélevé : 62 679 € à l'IR (51 478 € d'exploitation + 11 201 € de plus-value, rien à la sortie du prix) contre 96 643 € à l'IS (0 € d'exploitation + 47 016 € d'IS sur la plus-value + 49 627 € de PFU à la sortie). - Reste aux deux associés : 142 384 € à l'IR contre 108 420 € à l'IS. L'IR laisse 33 964 € de plus, soit 16 982 € par associé, alors même que l'IS n'a payé aucun impôt sur les bénéfices pendant quinze ans. - Le gain économique avant tout impôt est identique dans les deux régimes : 205 063 €, soit 690 000 € encaissés moins 324 000 € d'achat, 63 000 € de charges et 97 937 € d'intérêts. L'écart final vient de la seule fiscalité. - Sans revente, l'IS a économisé 51 478 € d'impôt sur les bénéfices sur la même période, moins 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs, soit 44 728 € net ; et si les parts se transmettent aux enfants au lieu d'être vendues, l'amortissement n'est jamais repris. - Trois postes restent hors tableau : la CSG déductible de 6,8 % et l'inflation des loyers, qui jouent pour l'IR, et les 6 750 € de CRL que seule la branche IS doit. ### Les six impôts qu'on oublie dans la fiscalité d'une SCI - CFE, cotisation foncière des entreprises (article 1447 du CGI) : la location nue d'habitation est hors champ ; elle devient due en meublé, en para-hôtellerie (au moins trois services de type hôtelier : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle) ou en location nue professionnelle au-delà de 100 000 € de recettes. Cotisation minimum du I de l'article 1647 D, base fixée par la commune entre 250 et 597 € sous 10 000 € de recettes et entre 250 et 1 194 € de 10 000 à 32 600 €, soit 65 à 310 € par an. Non due la première année d'activité ni sous 5 000 € de recettes. - CRL, contribution sur les revenus locatifs (article 234 nonies du CGI) : 2,5 % des loyers encaissés, due par les personnes morales à l'IS sur les immeubles achevés depuis quinze ans au moins. Sur 18 000 € de loyers, 450 € par an et 6 750 € sur quinze ans. Non due par une SCI à l'IR entre personnes physiques, sur un immeuble récent, sur une location soumise à la TVA, ni sous 1 830 € de loyer annuel. - Taxe sur les bureaux (article 231 ter en Île-de-France, 231 quater en Provence-Alpes-Côte d'Azur) : de l'ordre de 26 € par mètre carré et par an en première circonscription, soit environ 5 200 € pour 200 m² de bureaux ; l'Île-de-France compte quatre circonscriptions aux tarifs dégressifs. Jamais due sur du logement, ni sous les seuils du V de l'article 231 ter : 100 m² de bureaux, 2 500 m² de commerce, 5 000 m² de stockage, 500 m² de stationnement. - Taxe sur les logements vacants : en zone tendue, article 232 du CGI, 17 % de la valeur locative la première année d'imposition puis 34 %, soit 680 € puis 1 360 € par an sur une valeur locative de 4 000 €. Ailleurs, la commune peut voter la taxe d'habitation sur les logements vacants de l'article 1407 bis, au taux de sa taxe d'habitation sur les résidences secondaires : les 17 % et 34 % ne s'y appliquent pas. L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 fusionne les deux taxes en 2027. - IFI, impôt sur la fortune immobilière (articles 964 et suivants du CGI) : dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, au barème de l'article 977, de 0,5 % à 1,5 % dès 800 000 €. Les parts de SCI y entrent pour la fraction représentative des immeubles, l'emprunt de la SCI se déduisant ; mais une dette contractée auprès de l'associé ou de son foyer ne se déduit pas (II de l'article 973) et les prêts in fine sont retraités comme s'ils s'amortissaient (III de l'article 974). - TVA : la location nue est exonérée par le 2° de l'article 261 D du CGI, exonération définitive pour l'habitation puisque l'option de l'article 260, 2° lui est fermée. TVA de plein droit sur les parkings isolés, la para-hôtellerie et les terrains aménagés, sur option pour les locaux professionnels loués nus. Franchise en base 2026 jusqu'à 37 500 € de recettes de services, seuil majoré de 41 250 € ; le seuil unique de 25 000 € annoncé par la loi de finances pour 2025 n'est jamais entré en vigueur. Ces règles quittent le CGI pour le code des impositions sur les biens et services au 1er janvier 2027, à droit constant. - La taxe foncière, elle, est due par la SCI propriétaire au 1er janvier et reste déductible dans les deux régimes. ### Le calendrier fiscal : quoi, quand, sur quel formulaire - Déclarer le résultat : 2072-S ou 2072-C à l'IR, 2065 et liasse 2033 à l'IS, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Un exercice d'IS qui ne se clôture pas au 31 décembre dispose de trois mois à compter de sa clôture (1 de l'article 223 du CGI) ; une SCI à l'IR n'a pas cette latitude. - Reporter chez l'associé : 2044 puis 2042 avec la déclaration de revenus à l'IR ; rien à l'IS tant qu'il n'y a pas de distribution. - Payer des acomptes : acompte contemporain du prélèvement à la source, mensuel ou trimestriel, à l'IR ; quatre acomptes sur formulaire 2571 à l'IS, avec dispense si l'impôt de référence n'excède pas 3 000 € (article 359, 3 de l'annexe III au CGI). - Payer le solde : avec le solde de l'impôt sur le revenu en septembre à l'IR ; formulaire 2572 le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre à l'IS, le 15 du quatrième mois ne valant que pour les exercices décalés (2 de l'article 1668 du CGI). - CFE, si elle est due : 15 décembre dans les deux régimes. - La mi-mai que tout le monde retient n'est pas une date légale : c'est le délai supplémentaire de quinze jours accordé aux télédéclarants, écrit dans aucun texte et reconduit campagne par campagne. ### Dans quel cas ne pas prendre l'IS, et dans quel cas le prendre - L'option pour l'IS devient irrévocable au-delà du cinquième exercice qui suit celui de l'option (article 239 du CGI). La renonciation, possible avant ce terme, produit les conséquences d'une cessation d'entreprise (2 de l'article 221) : imposition immédiate des bénéfices en sursis et des plus-values latentes. - Ne pas prendre l'IS si vous comptez revendre l'immeuble (33 964 € d'écart sur le dossier de référence, entièrement dus à la reprise des amortissements), si votre tranche marginale est à 0 ou 11 % (28,2 % de prélèvement à l'IR), si vous avez besoin des loyers pour vivre (31,4 % à chaque sortie), ou si l'immeuble a été apporté à la SCI et non acheté. - Le piège de l'apport : un immeuble de 250 000 € apporté libre de tout emprunt à une SCI à l'IR est enregistré gratuitement (I de l'article 810 du CGI). Restent 250 € de contribution de sécurité immobilière à 0,10 % et environ 2 400 € HT d'émoluments proportionnels de notaire, près de 2 900 € TTC. - Trois ans plus tard, l'option pour l'IS rend exigibles les droits de mutation par le II de l'article 809, au tarif de 2,20 % du III de l'article 810, assis sur la valeur vénale au jour du changement et non sur la valeur d'apport : 5 720 € sur 260 000 €, sauf engagement de conserver les titres trois ans. Zéro droit d'enregistrement avant, 5 720 € après. - Si l'apport est rémunéré, même partiellement, par la reprise d'un emprunt, cette fraction devient un apport à titre onéreux taxé à 5 %. - Prendre l'IS si vous ne vendrez pas (immeuble destiné aux enfants, horizon de trente ans), si votre tranche est à 41 ou 45 % (58,2 % à l'IR contre 41,7 % à l'IS distribution comprise, et 15 % tant que l'argent reste dans la société), si vous réinvestissez les loyers, ou si vous louez meublé ou en para-hôtellerie au-delà de 10 % des recettes, cas où le choix ne vous appartient plus. ## SCI à l'IR : fonctionnement et imposition des associés 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-ir-fonctionnement Guide de fonctionnement de la société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu, écrit pour l'associé qui subit ce régime par défaut et veut savoir combien il va payer, quand et pourquoi. Il suit un loyer unique, de son encaissement par la société jusqu'à l'euro prélevé sur le compte de chaque associé, sur un cas chiffré qui traverse toute la page : le même appartement, le même emprunt, les mêmes deux associés. Il n'arbitre pas entre l'IR et l'IS et ne détaille pas le remplissage des formulaires : il expose le mécanisme, du résultat foncier de la société à l'avis d'imposition personnel, déficit foncier et calendrier déclaratif compris. ### Le principe : la société calcule, les associés paient - L'article 8 du CGI rend les associés d'une société civile non soumise à l'IS personnellement imposables sur la part du bénéfice correspondant à leurs droits : la SCI ne paie aucun impôt sur les bénéfices, mais elle conserve une déclaration annuelle à déposer. - Le fait générateur est la réalisation du bénéfice par la société, jamais son versement : l'associé est imposé même si la SCI ne lui a rien distribué et même si sa trésorerie est négative. - La répartition suit les droits dans la société, sauf clause statutaire contraire, et s'apprécie à la clôture : l'associé présent au 31 décembre supporte la quote-part de l'année entière, y compris les mois où il ne détenait pas les parts. - Pour la location nue, le résultat relève de la catégorie des revenus fonciers (art. 14 et suivants du CGI) ; les recettes se comptent à l'encaissement (art. 29 du CGI), un loyer quittancé mais impayé ne crée aucune base imposable. ### Le cas fil rouge : la SCI Bellevue - Appartement acheté 250 000 €, emprunt de 180 000 € sur 20 ans au taux de 3,40 %, mensualité de 1 035 €, soit 12 420 € d'échéance annuelle décomposée en 6 020 € d'intérêts et 6 400 € de capital la première année. - Loyers encaissés : 12 000 € par an. Charges déductibles hors intérêts : 2 400 €, soit 1 250 € de taxe foncière, 250 € d'assurance propriétaire non occupant, 600 € de charges de copropriété non récupérables et 300 € de frais de gestion. - Résultat foncier de l'exercice : 12 000 − 2 400 − 6 020 = 3 580 €. - Deux associés : A détient 60 % et se situe dans la tranche marginale à 30 % ; B détient 40 % et se situe à 11 %. Quote-part de A : 2 148 €. Quote-part de B : 1 432 €. ### Ce qui se déduit et ce qui ne se déduit pas - Les charges déductibles sont énumérées limitativement à l'article 31 du CGI : ce qui n'y figure pas ne se déduit pas du revenu foncier. - Le remboursement du capital de l'emprunt n'est jamais déductible : seuls les intérêts le sont, ainsi que la prime d'assurance décès-invalidité adossée au prêt. - Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas déductibles ; seuls l'entretien, la réparation et, sous conditions, l'amélioration le sont. - Les frais de gestion comprennent le forfait légal de 20 € par local prévu par l'article 31, auquel s'ajoutent les honoraires réellement versés ; un mandat de gestion locative complet se facture 6 à 8 % des loyers, soit 720 à 960 € sur le cas. - Les frais de constitution de la SCI (statuts, annonce légale, greffe, bénéficiaires effectifs) ne sont pas déductibles à l'IR, contrairement à l'IS. - Chiffrage de l'erreur classique : déduire l'échéance entière de 12 420 € au lieu des seuls 6 020 € d'intérêts minore la base de 6 400 € par an et transforme un bénéfice de 3 580 € en déficit affiché de 2 820 €. Le rappel de la première année atteint 1 446 € pour A et 509 € pour B, soit 1 955 €, plus l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI). ### Imposé sans rien recevoir : l'écart entre résultat et trésorerie - Sur l'année 1, le résultat fiscal est de + 3 580 € alors que la trésorerie de la société est de − 2 820 € : l'écart de 6 400 € est exactement le capital remboursé, non déductible mais bien décaissé. - L'impôt personnel à sortir des poches des associés s'élève à 1 417 €. Avec les 2 820 € à réinjecter dans la société pour boucler les échéances, le besoin de financement de l'année atteint 4 237 € pour zéro euro encaissé. - Trois leviers : le compte courant d'associé, prêt consenti par l'associé à sa société, dont les intérêts sont déductibles du revenu foncier lorsque l'avance sert à acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien (d du 1° du I de l'art. 31 du CGI) ; l'allongement de la durée du prêt, seul levier qui agisse sur les 6 400 € de capital ; l'option pour l'IS, dont la renonciation reste ouverte jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 du CGI). - Le plafond de taux de l'article 39, 1, 3° du CGI ne joue qu'à l'impôt sur les sociétés : à l'IR, le fondement est l'article 31, I, 1°, d. - Ne pas distribuer n'est pas un levier : l'imposition ne dépend pas du versement. ### Le déficit foncier : imputation et report - L'article 156, I, 3° du CGI impute le déficit à deux étages : la fraction provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, celle provenant des autres charges s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. - Ce plafond est porté à 21 400 € lorsque des travaux de rénovation énergétique font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a prorogé ce doublement jusqu'aux dépenses payées le 31 décembre 2027. - Le plafond s'apprécie par foyer fiscal d'associé et non par société : deux associés relevant de foyers distincts disposent chacun de 10 700 €, mais deux époux associés de la même SCI n'ont droit qu'à un seul plafond à eux deux. - Cas chiffré, année 3 sur Bellevue : 12 000 € de loyers, 2 400 € de charges, 5 571 € d'intérêts et 32 000 € de travaux d'entretien et de réparation donnent un déficit de 27 971 €. A reçoit 16 783 € et B 11 188 € ; chacun impute 10 700 € et reporte le solde, 6 083 € pour A et 488 € pour B. Économie d'impôt de l'année : 3 210 € pour A et 1 177 € pour B, soit 4 387 €. - Le report vaut plus cher que l'imputation : les 6 083 € reportés par A effaceront des revenus fonciers taxés à 47,2 %, quand les 10 700 € imputés sur le revenu global ne lui rapportent que 30 %. - L'imputation sur le revenu global suppose de louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante et, pour l'associé de SCI, de conserver ses parts jusque-là, sous peine de reprise sur les trois années antérieures. - Le déficit reportable est attaché à la personne de l'associé, pas aux parts ni à l'immeuble : il ne suit pas l'acquéreur en cas de vente et expire au terme des dix ans s'il n'a rien effacé. ### Combien chaque associé paie réellement - Chaque quote-part supporte deux prélèvements : l'impôt sur le revenu au taux de la tranche marginale de l'associé et les prélèvements sociaux à 17,2 %, identiques pour tous. - Associé A (60 %, tranche 30 %) : 2 148 € de quote-part, 644 € d'impôt sur le revenu, 369 € de prélèvements sociaux, soit 1 013 € prélevés. - Associé B (40 %, tranche 11 %) : 1 432 € de quote-part, 158 € d'impôt sur le revenu, 246 € de prélèvements sociaux, soit 404 € prélevés. Total des deux associés : 1 417 €. - Sur le même euro de résultat, A laisse 47,2 centimes et B 28,2 centimes : la différence vient de leurs feuilles d'impôt respectives, pas de la SCI. - La CSG représente 9,2 des 17,2 points de prélèvements sociaux et 6,8 points sont déductibles du revenu global de l'année de leur paiement, donc avec un an de décalage : 146 € pour A et 97 € pour B, soit une économie d'impôt de 44 € et 11 €. Coût net final : 969 € pour A, 393 € pour B, 1 362 € au total. - Cette déduction vaut 30 centimes par euro déduit pour un associé à 30 %, 11 centimes à 11 % et zéro pour un foyer non imposable ; elle ne se reporte pas sur une autre année. ### Déclarations et calendrier - La société télédéclare une 2072, en version simplifiée (2072-S) dans le cas courant ou complète (2072-C) notamment lorsqu'un associé est une personne morale. L'échéance est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai — le 5 mai en 2026 — augmentée des quinze jours accordés aux téléprocédures, soit le 20 mai 2026 ; ce délai supplémentaire n'est écrit dans aucun texte. - Chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044, annexe revenus fonciers, dont le total remonte sur sa 2042. En 2026, les échéances de la déclaration en ligne s'échelonnaient du 21 mai au 4 juin selon le département. - L'impôt se paie par acompte contemporain, mensuel ou trimestriel sur option, faute d'employeur pouvant retenir à la source ; il couvre à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Sur le cas : environ 84 € par mois pour A et 34 € pour B. - Détenir des parts de SCI ferme en principe l'accès au micro-foncier : le d du 2 de l'article 32 du CGI ne l'ouvre qu'à celui qui est par ailleurs propriétaire d'un immeuble loué nu en direct, sous 15 000 € de revenu brut foncier, quote-part comprise. - Une SCI qui n'encaisse aucun loyer reste tenue de déclarer son résultat ; la seule dispense admise vise la SCI familiale mettant un logement gratuitement à disposition de ses associés, qui ne dépose sa 2072-S que l'année de sa constitution, sous trois conditions cumulatives et permanentes. - Aucun texte n'impose de comptabilité commerciale à une SCI : les articles L123-12 et suivants du Code de commerce ne visent que les commerçants. Restent l'obligation de rendre compte au moins une fois par an (art. 1856 du Code civil) et la comptabilité de trésorerie que suppose la 2072. ### Les trois situations qui font basculer une SCI à l'IR - Louer meublé rend la SCI passible de l'IS de plein droit (art. 206, 2 du CGI par renvoi à l'art. 35). La tolérance limite les recettes commerciales à 10 % des recettes totales hors taxes, appréciée chaque année : 1 200 € par an sur le cas. Un dépassement isolé est neutralisé si la moyenne de l'année en cause et des trois années antérieures reste sous 10 % (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320 et 330) — un correctif, pas un lissage permanent. - Accueillir un associé soumis à l'IS fait déterminer sa seule quote-part selon les règles de l'IS (I de l'art. 238 bis K du CGI), les autres associés restant au foncier (II du même article). Si une SASU rachetait les 40 % de B, avec un bâti de 200 000 € amorti sur quarante ans soit 5 000 € par an, sa quote-part passerait de + 1 432 € à − 568 € quand celle de A resterait à + 2 148 €, et la société déposerait une 2072-C. - Vendre l'immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI). L'abattement de l'article 150 VC court dès la sixième année à 6 % par an et n'exonère l'impôt sur le revenu qu'à 22 ans ; celui du VI de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale n'efface les prélèvements sociaux, également à 17,2 %, qu'à 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable s'ajoute la surtaxe de l'article 1609 nonies G, de 2 % à 6 %. - Cas chiffré de revente : appartement acheté 250 000 € et revendu 320 000 € au bout de quinze ans, soit 70 000 € de plus-value brute. Base soumise à l'impôt sur le revenu ramenée à 28 000 € après abattement de 60 %, soit 5 320 € à 19 % ; base des prélèvements sociaux de 58 450 € après 16,5 % d'abattement, soit 10 053 €. Total 15 373 €, sans surtaxe, réparti en 9 224 € pour A et 6 149 € pour B. - Si ce sont les parts et non l'immeuble qui se vendent, le régime est identique mais le siège du texte devient l'article 150 UB du CGI. ### Quand l'IR n'est plus le bon régime - Signal 1, la tranche marginale atteint 41 % : la quote-part de 2 148 € coûterait alors 2 148 × 58,2 % = 1 250 € au lieu de 1 013 €, soit 237 € de plus pour un résultat inchangé. - Signal 2, le besoin de financement personnel se répète : il est de 4 237 € la première année sur le cas ; répété trois années de suite, il signale un montage calibré contre l'associé. - Signal 3, l'horizon est long et le bien fortement bâti : à quinze ans de détention, 60 % de la plus-value échappe à l'impôt sur le revenu mais 40 % reste taxable, alors que l'amortissement de l'IS efface du bénéfice dès la première année. - Avertissement chiffré, à ne pas faire : si l'immeuble a été apporté à la SCI plutôt qu'acheté par elle, l'option pour l'IS réveille les droits d'enregistrement. Le II de l'article 809 du CGI les rend exigibles sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965 de personnes non soumises à cet impôt, sur la valeur vénale des biens à la date du changement, au tarif de 2,20 % du III de l'article 810. Sur un bien apporté 250 000 € et valant 300 000 € le jour de l'option : 6 600 € à sortir, sauf engagement des associés de conserver leurs parts trois ans. ### Prélèvements sociaux 2026 et points de vigilance - Les revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026 : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a expressément préservé la CSG à 9,2 % pour les revenus fonciers et pour les plus-values immobilières des particuliers. - Le taux de 18,6 % vise d'autres revenus : dividendes d'une SCI à l'IS, intérêts de compte courant d'associé et bénéfices de location meublée. - Un apport en compte courant d'associé n'est pas une recette de la SCI mais une dette à son passif ; ni l'apport ni son remboursement ne sont imposables, seuls les intérêts éventuellement servis constituent un revenu. - Les travaux réglés par un associé sur ses deniers personnels et facturés à son nom sont le motif de rejet le plus banal en contrôle : la charge doit être supportée par la société, la somme transitant par un compte courant d'associé. - L'associé non-résident déclare la même quote-part avec application du taux minimum de l'article 197 A du CGI, sauf preuve d'un taux moyen inférieur ; affilié à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %. - L'article 1855 du Code civil donne à l'associé le droit d'obtenir au moins une fois par an communication des livres et documents sociaux ; l'article 48 du décret n° 78-704 en organise les modalités sans fixer aucune limite de fréquence — la règle des deux consultations par an est celle de la société en nom collectif. ## SCI à l'IS : le fonctionnement réel, du premier loyer à la revente URL : https://www.sci-ai.app/sci-is-fonctionnement Ce guide explique comment fonctionne une société civile immobilière (SCI) qui relève de l'impôt sur les sociétés (IS), une fois le régime choisi. Il ne compare pas les deux régimes : il déroule un exercice entier, du premier loyer encaissé jusqu'à l'impôt payé et au bénéfice mis en réserve ou distribué, sur un seul cas chiffré suivi du début à la fin, la SCI Delmas. Il s'adresse à l'associé ou au gérant qui a déjà opté, ou qui vient de basculer, et qui cherche le mode d'emploi : quelles écritures, quelles échéances, quels formulaires, et combien la société paie réellement, année par année puis le jour de la revente. ### Le cas chiffré suivi dans toute la page : la SCI Delmas - Immeuble locatif de deux logements achevé en 2008, acquis le 1er janvier 2026 pour 300 000 EUR : 60 000 EUR de terrain et 240 000 EUR de construction. - Frais d'acquisition de 24 000 EUR (droits de mutation à 6,32 %, émoluments du notaire, formalités), passés en charges de l'exercice 2026 sur l'option ouverte par l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI. - Emprunt de 200 000 EUR sur 20 ans à 3,50 %, mensualité constante de 1 159,92 EUR, soit 13 919 EUR par an dont 6 888 EUR d'intérêts la première année. - Loyers de 18 000 EUR par an (deux logements à 750 EUR par mois), charges courantes de 3 500 EUR par an. - Deux associés personnes physiques dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, capital de 124 000 EUR entièrement libéré, exercice clos le 31 décembre. ### Ce que l'impôt sur les sociétés change concrètement - Trois changements, pas plus : la société est redevable de l'impôt à la place des associés, la comptabilité passe en engagement, et l'immeuble s'amortit. - Les associés ne sont imposés personnellement que le jour où ils perçoivent un dividende. - L'obligation comptable est fiscale et non commerciale : article 54 du CGI et article 38 quater de l'annexe III, qui impose le plan comptable général. Une SCI n'est jamais commerçante. - Comptabilité d'engagement : un loyer de décembre resté impayé (750 EUR) reste un produit de l'exercice. Sur le cas, il rogne le déficit reportable de 750 EUR et coûte 187,50 EUR d'impôt quinze ans plus tard. - Une dépréciation de la créance neutralise ce produit, mais seulement si la perte est probable et justifiée par des faits établis à la clôture (art. 39, 1, 5° du CGI) : un simple retard au 31 décembre ne suffit pas. ### Le compte de résultat de l'exercice 2026 - 18 000 EUR de loyers dus, moins 3 500 EUR de charges courantes (assurance, entretien, taxe foncière, gestion). - Contribution sur les revenus locatifs (CRL) : 2,5 % des loyers, soit 450 EUR, due par les sociétés à l'IS quand l'immeuble est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier (art. 234 nonies et 234 duodecies du CGI). L'exonération des locaux dont le loyer annuel n'excède pas 1 830 EUR s'apprécie logement par logement : à 9 000 EUR l'an, aucun des deux n'y a droit. - 6 888 EUR d'intérêts d'emprunt déduits ; le capital remboursé, lui, n'est pas une charge. - 24 000 EUR de frais d'acquisition déduits en une fois et 8 280 EUR d'amortissement, seule charge qui ne fait sortir aucune trésorerie. - Résultat comptable 2026 : − 25 118 EUR. Aucune réintégration ni déduction sur ce cas : le résultat fiscal est identique. ### L'amortissement par composants : 8 280 EUR par an - Le terrain, 60 000 EUR, ne s'amortit pas et reste au bilan jusqu'au jour de la vente. - Fondements : article 39, 1, 2° du CGI pour la déduction ; article 15 bis de l'annexe II au CGI et plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03) pour la décomposition. - Ventilation retenue sur les 240 000 EUR de construction : gros œuvre 50 % sur 60 ans (2 000 EUR), toiture 8 % sur 30 ans (640 EUR), façades et étanchéité 7 % sur 20 ans (840 EUR), installations techniques et réseaux 20 % sur 20 ans (2 400 EUR), agencements intérieurs 15 % sur 15 ans (2 400 EUR). - Annuité constante de 8 280 EUR du premier au quinzième exercice, soit 124 200 EUR déduits au total, plus de 40 % du prix payé. - Ce sont des durées d'usage et non un barème : la référence admise pour du neuf est plus longue (gros œuvre 80 ans, toiture 35 ans, réseaux 30 ans, agencements 15 ans, BOI-ANNX-000115). - Acquisition en cours d'exercice : première annuité au prorata décompté en jours. Une mise en service au 1er juillet ramène l'annuité à 4 140 EUR et le résultat à − 24 590 EUR. ### Le taux : 15 % puis 25 %, et la condition du capital libéré - Taux normal de 25 %, tranche réduite de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice imposable par période de douze mois (art. 219, I, b du CGI, version en vigueur au 21 février 2026). C'est une tranche, pas un taux global. - Trois conditions cumulatives : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré à la clôture, et 75 % au moins du capital détenu sans interruption par des personnes physiques. - Variante chiffrée sur un résultat fiscal de 54 000 EUR : 42 500 × 15 % + 11 500 × 25 % = 9 250 EUR avec un capital libéré, soit 17,1 % de taux effectif, contre 54 000 × 25 % = 13 500 EUR sans. - L'écart est de 4 250 EUR, soit exactement 10 % de 42 500 EUR, et il est invariable dès que le résultat imposable atteint 42 500 EUR. - La condition s'apprécie exercice par exercice : appeler et verser le solde du capital avant la clôture rétablit la tranche à 15 % dès l'exercice suivant. ### Les premières années déficitaires - Exercice 1 (2026) : − 25 118 EUR. Exercice 5 (2030) : − 63 EUR. Exercice 6 (2031) : + 225 EUR. Exercice 15 (2040) : + 3 320 EUR d'exploitation. - Cumul des exercices 1 à 14 : − 13 316 EUR de déficit encore en stock à la veille de la vente. - Impôt sur les sociétés payé sur les quatorze exercices qui précèdent la vente : 0 EUR. La seule somme versée au Trésor sur la période est la CRL, 450 EUR par an, soit 6 750 EUR sur quinze ans. - Report en avant sans limite de durée, dans la limite annuelle d'un million d'euros majoré de la moitié du surplus (art. 209, I du CGI) : plafond inatteignable pour une SCI patrimoniale. - Le report en arrière, ou carry-back (art. 220 quinquies du CGI), suppose un exercice antérieur bénéficiaire : il n'y en a aucun ici. - Ces 13 316 EUR s'imputent sur le résultat de sortie et font économiser 13 316 × 25 % = 3 329 EUR d'IS. D'où l'obligation pratique de déposer une déclaration même les années sans impôt à payer. ### Payer l'IS : acomptes, solde et CRL - Quatre acomptes au plus tard les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, calculés sur le dernier exercice clos, relevé n° 2571 (art. 1668, 1 du CGI) ; solde au 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre, relevé n° 2572 (art. 1668, 2). - La dispense d'acomptes lorsque l'impôt de référence n'excède pas 3 000 EUR ne figure pas à l'article 1668 mais au 3 de l'article 359 de l'annexe III au CGI. L'article 1668, 1 porte en revanche la dispense du premier exercice d'activité, acquise de plein droit. - Sur le cas : aucun acompte et aucun 2571 pendant quatorze exercices, et quatorze relevés de solde à zéro. - Piège de l'année qui suit la vente : l'impôt de référence devient 44 301 EUR et le système réclame 44 301 EUR d'acomptes en 2041 — rien au 15 mars, 22 151 EUR au 15 juin au titre de la régularisation, puis 11 075 EUR en septembre et autant en décembre. Il faut les suspendre sous sa propre responsabilité. - CRL en deux temps : un acompte à la date du dernier acompte d'IS, le 15 décembre pour un exercice civil, égal à 2,5 % des loyers du dernier exercice clos, puis le solde au 15 mai (art. 234 duodecies, qui renvoie au 2 de l'art. 1668). Le premier exercice n'en supporte aucun : les 450 EUR de 2026 se paient d'un bloc en mai 2027. ### La déclaration annuelle : 2065 et liasse 2033 - Ce qui part chaque année : la déclaration de résultats n° 2065, son annexe 2065 bis et la liasse fiscale 2033-A à 2033-G au régime simplifié, par voie électronique. - Le régime simplifié vaut tant que les recettes annuelles hors taxes d'une activité de location ne dépassent pas 286 000 EUR deux années civiles de suite (art. 302 septies A bis du CGI ; montant de 2026, que l'administration retient jusqu'en 2028 dans le BOI-BAREME-000044, sous réserve de la première actualisation légale du 1er janvier 2027, non encore publiée) ; après la seconde année de dépassement, réel normal et tableaux 2050 à 2059. - Échéance légale : deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 5 mai 2026 pour l'exercice 2025, plus quinze jours en télétransmission, ce qui a reporté la campagne 2026 au 20 mai. Ce délai supplémentaire relève de la doctrine publiée au BOFiP depuis 2017 (BOI-BIC-DECLA-30-60), pas de la loi. - Ce qui ne part pas : aucune déclaration 2072, réservée aux sociétés civiles restées hors IS, et aucun dépôt des comptes au greffe, jamais, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. - Le cadre H de la 2065 bis, celui de la rémunération des dirigeants, est fermé aux sociétés civiles. - Fichier des écritures comptables obligatoire dès que la comptabilité est informatisée (art. L47 A du livre des procédures fiscales) ; son absence est sanctionnée par une amende de 5 000 EUR, portée à 10 % des droits rappelés si ce montant est supérieur (art. 1729 D du CGI). Conservation des pièces : six ans (art. L102 B du LPF). ### La revente en 2040 : l'addition, et la comparaison avec l'IR - Vente 380 000 EUR au terme du quinzième exercice. Valeur nette comptable : 300 000 − 124 200 = 175 800 EUR. Plus-value : 204 200 EUR. Aucun abattement pour durée de détention n'existe à l'IS. - Résultat fiscal 2040 : 204 200 + 3 320 − 13 316 = 194 204 EUR. IS dû : 42 500 × 15 % (6 375 EUR) + 151 704 × 25 % (37 926 EUR) = 44 301 EUR. - Il reste 63 761 EUR de capital dû à la banque : la vente laisse 271 938 EUR nets dans la société. Avec un capital non libéré, l'impôt serait de 48 551 EUR, soit 4 250 EUR de plus. - Le même bien resté à l'impôt sur le revenu, associés à 30 % : 270 000 − 52 500 − 72 546 = 144 954 EUR de revenus fonciers sur quinze ans, imposés à 47,2 % (30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), soit 68 418 EUR, sans CRL puisqu'aucun associé n'est à l'IS (art. 234 terdecies). - La plus-value des particuliers tombe à 12 500 EUR grâce au forfait de frais de 7,5 % (22 500 EUR) et au forfait travaux de 15 % ouvert après cinq ans (45 000 EUR), pour un coût de 2 924 EUR : total 71 342 EUR à l'impôt sur le revenu. - Quinze exercices comptables ne font pas quinze années de détention : l'abattement se compte par périodes de douze mois, de date à date (art. 150 VC du CGI, BOI-RFPI-PVI-20-20). Du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2040 il s'est écoulé quatorze années révolues, d'où 54 % d'abattement à l'impôt sur le revenu et 14,85 % aux prélèvements sociaux. - Verdict avec l'argent conservé dans la société : 44 301 EUR à l'IS contre 71 342 EUR à l'impôt sur le revenu, l'IS l'emporte de 27 041 EUR. ### Réserve ou dividende, coût de tenue, et trois cas où il ne faut pas opter - Mise en réserve : aucune imposition supplémentaire, l'addition s'arrête à 44 301 EUR et l'argent peut servir à racheter un autre immeuble. - Distribution : on ne distribue pas le bénéfice de l'exercice mais le bénéfice distribuable. Les 13 316 EUR de pertes antérieures s'imputent d'abord : 163 219 − 13 316 = 149 903 EUR distribuables. L'article L232-11 du code de commerce ne vise pas les sociétés civiles ; ce sont la comptabilité, l'article 1832 du code civil, la responsabilité du gérant et les statuts qui l'imposent. - Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux pour les sommes mises en paiement depuis le 1er janvier 2026, contre 17,2 % avant) : 47 070 EUR. Le barème progressif avec abattement de 40 % coûte 51 800 EUR à 30 % de tranche marginale, et environ 36 700 EUR à 11 %. - Addition IS avec distribution : 44 301 + 47 070 = 91 371 EUR, contre 71 342 EUR à l'impôt sur le revenu, qui gagne alors 20 029 EUR. L'IS impose plus tard, et davantage si l'argent sort. - Coût de tenue : 229 à 349 EUR par an pour un logiciel spécialisé, 800 à 2 000 EUR pour un cabinet. L'avantage de 27 041 EUR tombe à 21 806 EUR avec un logiciel à 349 EUR, à 15 041 EUR avec un cabinet à 800 EUR, et devient − 2 959 EUR avec un cabinet à 2 000 EUR. - Trois cas où il ne faut pas opter : besoin des loyers pour vivre, la seconde couche d'imposition tombant à 47 070 EUR ; associés en tranche à 11 %, l'addition à l'impôt sur le revenu tombant à 43 801 EUR contre 44 301 EUR à l'IS même sans rien distribuer ; sortie prévue par cession de parts, taxée 30 182 EUR à l'IS contre 22 478 EUR à l'impôt sur le revenu sur une plus-value de 96 120 EUR, soit 7 704 EUR d'écart dus au seul régime. - Renonciation à l'option possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, notifiée avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte de l'exercice concerné (art. 239, 1 du CGI) ; elle est elle-même définitive, on ne peut plus opter ensuite. - Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts de SCI ne se signe plus sous seing privé : l'article 1865-1 du code civil impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le champ exact du texte n'est pas encore tranché, ni par la jurisprudence ni par le BOFiP. ## Imposition des revenus d'une SCI : ce que vous payez, flux par flux URL : https://www.sci-ai.app/imposition-revenus-sci Ce guide répond à une seule question : vous avez reçu quelque chose de votre SCI — ou vous n'avez rien reçu du tout — et vous voulez savoir ce que vous déclarez et ce que vous payez. Il est organisé par nature de flux et non par régime fiscal, parce que ce que vous payez dépend d'abord de ce que vous avez encaissé. Sept flux seulement peuvent sortir d'une société civile immobilière vers un associé : pour chacun, la page donne la catégorie de revenu, le taux d'impôt, le taux de prélèvements sociaux avec sa date d'application, la déclaration à servir et un calcul en euros. Il s'adresse à l'associé résident fiscal français, à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés. ### La table de correspondance des sept flux - Sept flux seulement peuvent sortir d'une SCI vers un associé : loyer encaissé non distribué, distribution d'une SCI à l'IR, dividende d'une SCI à l'IS, remboursement de compte courant d'associé, intérêts de compte courant, logement occupé gratuitement, produit de vente de l'immeuble puis des parts. - Trois flux ne sont pas imposables chez l'associé : la distribution d'une SCI à l'IR, le remboursement de compte courant et l'occupation gratuite d'un logement à l'impôt sur le revenu (art. 15, II du CGI). Les quatre autres le sont. - L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) porte la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux au total, mais le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient expressément 9,2 %, donc 17,2 %, sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. - Aucun taux de la page n'est servi sans son millésime : 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, 18,6 % sur les dividendes et les intérêts à compter du 1er janvier 2026, 18,6 % sur les plus-values de cession de parts de SCI à l'IS dès l'imposition des revenus 2025. - La fraction de CSG déductible du revenu global reste de 6,8 points : l'article 154 quinquies du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2026, n'a pas suivi la hausse. Elle arrive avec un an de décalage (case 6DE) et ne joue ni sur une plus-value immobilière, ni sur un revenu soumis au prélèvement forfaitaire unique. ### Flux 1 — Le loyer encaissé et non distribué - L'article 8 du CGI rend chaque associé personnellement imposable sur sa quote-part de résultat, que la société distribue ou non : à l'impôt sur le revenu, on paie sur un argent qu'on n'a pas reçu. - Catégorie : revenus fonciers. Impôt au barème progressif à la tranche marginale, prélèvements sociaux à 17,2 % inchangés. Circuit déclaratif : 2072 déposée par la société, puis 2044 et 2042 par l'associé. - Calcul type : résultat foncier de 10 200 €, détention de 50 %, quote-part de 5 100 € ; à 30 % de tranche marginale, 1 530 € d'impôt et 877 € de prélèvements sociaux, soit 2 407 € dus sur 0 € encaissé. - À l'impôt sur les sociétés, la réponse s'inverse : la société est seule redevable de l'impôt sur son bénéfice et l'associé ne doit rien tant qu'elle ne distribue pas. ### Flux 2 et 3 — Distribution à l'IR et dividende à l'IS - La distribution d'une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas imposable : zéro euro d'impôt, zéro prélèvement social, aucune case, parce que le résultat a déjà été imposé l'année de sa réalisation au titre du flux 1. Ce n'est donc pas un dividende. - Déclarer ce virement en case 2DC comme un dividende coûte cher : sur 6 000 €, 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 1 884 € parfaitement indus. - Le dividende d'une SCI à l'IS relève des revenus de capitaux mobiliers, cases 2DC et 2BH : prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % plus prélèvements sociaux de 18,6 % pour les sommes mises en paiement à compter du 1er janvier 2026, soit 31,4 %. Un dividende versé en 2025 reste à 17,2 %, donc à 30 %. - Chiffrage de la date : 5 000 € mis en paiement en 2026 coûtent 1 570 € ; les mêmes 5 000 € versés en décembre 2025 coûtent 1 500 €. Soit 70 € d'écart pour quinze jours de calendrier. - L'option pour le barème progressif ouvre un abattement de 40 % sur le dividende brut (2° du 3 de l'article 158 du CGI), réservé aux distributions régulièrement décidées, mais elle est globale : elle emporte tous les revenus de capitaux mobiliers et toutes les plus-values mobilières de l'année. ### Flux 4 et 5 — Le compte courant d'associé - Le remboursement d'un compte courant d'associé n'est ni un revenu ni un dividende : aucun impôt, aucun prélèvement social, aucune case, à l'IR comme à l'IS, quel que soit le montant et sans limite de durée. - Trois conditions le sécurisent : le compte doit exister dans les comptes de la société, les versements qui l'ont alimenté doivent être traçables (relevés bancaires, convention datée), et le remboursement ne doit pas dissimuler une distribution. - Coût de leur absence, dans une SCI à l'IS : 20 000 € remboursés sur un compte courant qui n'apparaît nulle part sont un avantage occulte au sens du c de l'article 111 du CGI. L'assiette de l'impôt sur le revenu est majorée de 25 % (25 000 × 12,8 % = 3 200 €), les prélèvements sociaux se calculent sur 20 000 € sans cette majoration à 18,6 % (3 720 €) : 6 920 € au lieu de 0 €, et 11 220 € si l'associé a opté pour le barème et se situe dans la tranche à 30 %. - Les intérêts de compte courant sont imposables en revenus de capitaux mobiliers, cases 2TR et 2BH, à 12,8 % ou au barème sans abattement, plus 18,6 % de prélèvements sociaux pour les intérêts payés ou inscrits en compte à compter du 1er janvier 2026. - Chiffrage : compte courant de 80 000 € rémunéré au taux plafond de 4,55 % retenu pour un exercice clos au 31 décembre 2025, soit 3 640 € d'intérêts ; 1 092 € au taux global de 30 %, contre 1 143 € à 31,4 % pour l'exercice suivant, soit 51 € d'écart. - Le plafond de déduction bouge : 4,55 % pour une clôture au 31 décembre 2025, 4,33 % pour les clôtures du 30 juin au 30 juillet 2026. Il ne joue qu'à l'IS (3° du 1 de l'article 39 du CGI, qui subordonne en outre toute déduction à la libération intégrale du capital) ; à l'IR c'est le d du 1° du I de l'article 31. Il s'apprécie compte par compte, sans compensation. ### Flux 6 — Le logement occupé gratuitement par un associé - Aucune valeur locative n'est imposable : le II de l'article 15 du CGI place hors du champ les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, et l'administration l'étend aux sociétés non transparentes qui logent gratuitement leurs associés (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170, à jour au 12 août 2020, sur CE 7 juillet 1982 n° 30975 et CE 27 octobre 1999 n° 172940). - La contrepartie est totale : les charges afférentes au logement ne sont pas déductibles. Taxe foncière, assurance, copropriété, travaux et intérêts d'emprunt sont définitivement perdus, sans report possible. - Chiffrage de la perte : sur un logement supportant 4 000 € de charges et 3 000 € d'intérêts d'emprunt, la déduction perdue vaut 7 000 × 47,2 % = 3 304 € par an, ramenés à environ 3 161 € après effet de la CSG déductible. - Le déficit foncier suppose un bien loué : un logement occupé gratuitement n'en produit aucun. Sans autres revenus fonciers, la perte n'est pas moindre, elle est seulement invisible. - Risque supplémentaire à l'impôt sur les sociétés : l'acte anormal de gestion. Le Conseil d'État a jugé le 22 juillet 2022 (n° 444942) que la conformité à l'objet social ne suffit pas à rendre normale une renonciation à recettes, et l'a confirmé le 8 avril 2026 (n° 499815). La société est alors imposée sur le loyer qu'elle aurait dû percevoir, et l'occupant peut l'être sur l'avantage reçu. - Recommandation explicite de la page : dans une SCI à l'IS, ne loger personne gratuitement — facturer un loyer de marché, ou ne pas y loger d'associé. ### Flux 7 — La vente de l'immeuble, puis des parts - Immeuble vendu par une SCI à l'IR : plus-value des particuliers (art. 150 U), 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur deux bases différentes. Abattement pour l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e (art. 150 VC, exonération à 22 ans) ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e (exonération à 30 ans). - Chiffrage : 80 000 € de plus-value après 10 ans de détention donnent une base d'impôt de 56 000 € (10 640 €) et une base sociale de 73 400 € (12 625 €), plus 920 € de surtaxe de l'article 1609 nonies G, soit 24 185 € prélevés par le notaire sur la 2048-IMM. - Le seuil de 50 000 € qui déclenche la surtaxe s'apprécie au niveau de la société et non par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, à jour au 18 juillet 2023). - Immeuble vendu par une SCI à l'IS : la plus-value est l'écart entre le prix et la valeur nette comptable, sans aucun abattement de durée. Bien acheté 220 000 €, revendu 300 000 € au bout de dix ans avec 60 000 € d'amortissements déduits : valeur nette comptable de 160 000 €, plus-value de 140 000 €, impôt sur les sociétés de 42 500 × 15 % + 97 500 × 25 % = 30 750 €, contre 24 185 € à l'IR. - Parts d'une SCI à l'IR : article 150 UB, mêmes taux et mêmes abattements que l'immeuble, déclaration 2048-M-SD, prélèvements sociaux à 17,2 % — jamais 18,6 %. - Parts d'une SCI à l'IS : article 150-0 A, plus-value mobilière à 12,8 % + 18,6 % = 31,4 %, déclarations 2074 et 2042, la hausse jouant dès l'imposition des revenus 2025 (une cession de 2025 est déjà à 31,4 %, pas à 30 %). - Droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur : 5 % sur une cession de parts de société à prépondérance immobilière (art. 726, I, 2°), assis sur la valeur nette des parts — le passif social se déduit, emprunt bancaire et compte courant d'associé compris. ### Trois cas complets, du relevé bancaire à l'avis d'imposition - Marie, associée à 50 % d'une SCI à l'IR : 14 000 € de loyers, 11 000 € d'échéances dont 3 800 € d'intérêts et 7 200 € de capital, aucune distribution. Résultat foncier 10 200 €, quote-part 5 100 €, impôt 1 530 € à 30 % de tranche marginale, prélèvements sociaux 877 €, total 2 407 € pour 0 € encaissé. - La trésorerie réellement dégagée par cette SCI est de 3 000 €, dont 1 500 € pour Marie : elle paie donc 160 % de la trésorerie produite pour elle. La CSG déductible de 6,8 % × 5 100 = 347 € ne lui rendra que 104 € l'année du paiement. - Paul et son épouse, seuls associés d'une SCI à l'IS : 9 000 € de bénéfice, impôt sur les sociétés de 1 350 € au taux réduit de 15 % (b du I de l'article 219 : chiffre d'affaires sous 10 M€, capital entièrement libéré, 75 % au moins détenus par des personnes physiques), puis dividende de 5 000 € en 2026 taxé 1 570 € au taux de 31,4 %. Reste 3 430 € dans la poche de Paul et 2 650 € en réserve ; 2 920 € prélevés sur 9 000 €. - Taux effectif cumulé du cas Paul : il faut 5 882 € de bénéfice avant impôt pour distribuer 5 000 €, sur lesquels 882 € d'impôt sur les sociétés puis 1 570 € de prélèvement forfaitaire, soit 2 452 € et un taux effectif de 41,7 % (contrôle : 1 − 0,85 × 0,686 = 41,69 %). Le même dividende mis en paiement en décembre 2025 aurait coûté 1 500 € et donné 40,5 %. - Le père qui loge sa fille dans l'appartement de la SCI familiale : 7 000 € de charges annuelles non déductibles valent 3 304 € par an à 47,2 %. Comparaison sur un an : gratuité − 7 000 € contre location au prix du marché + 739 € (8 400 € de loyer, 7 000 € de charges, 661 € d'impôt), soit un écart de 7 739 € par an et 38 695 € sur cinq ans. - La gratuité fait payer 661 € d'impôt en moins : ce n'est pas une économie mais le solde d'une opération qui renonce à 8 400 € de recettes pour éviter 661 € d'impôt. La voie intermédiaire, un loyer modéré mais réel, restaure la déduction des charges sans supprimer l'aide. ### Les cinq erreurs de déclaration et ce qu'elles coûtent - Déclarer une distribution de SCI à l'IR comme un dividende en case 2DC : 1 884 € de prélèvement forfaitaire payés sans y être tenu sur un virement de 6 000 €, récupérables par réclamation, mais seulement si l'on s'en aperçoit. - Ne pas déclarer sa quote-part « parce qu'on n'a rien reçu » : sur le cas de Marie, 2 407 € de rappel plus 153 € de majoration, soit 10 % du seul supplément d'impôt sur le revenu au titre de l'article 1758 A du CGI — et non la majoration de l'article 1728, qui ne vise que le défaut ou le retard de dépôt —, plus 0,20 % d'intérêt de retard par mois. La SCI ayant déposé sa 2072, l'écart est mécaniquement visible. - Déclarer un remboursement de compte courant comme un revenu : 20 000 € portés en case 2TR représentent 6 280 € versés au Trésor sur un capital qui appartenait déjà à l'associé. - Appliquer 17,2 % à un dividende mis en paiement en 2026 : 1,4 point de moins que dû, soit 70 € sur un dividende de 5 000 €. L'erreur symétrique existe : appliquer 18,6 % à un revenu foncier revient à payer 71 € de trop sur une quote-part de 5 100 €. - Oublier la fraction de CSG déductible : 104 € par an à 30 % de tranche marginale sur une quote-part de 5 100 €, soit plus de 1 000 € sur la durée d'un emprunt. Elle est souvent préremplie, jamais garantie. ### Quand la note d'impôt est à zéro - SCI déficitaire à l'impôt sur le revenu : le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, mais la fraction provenant des intérêts d'emprunt en est exclue et ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (3° du I de l'article 156 du CGI). Dans une SCI très endettée, où le déficit n'est fait que d'intérêts, le montant réellement imputable sur le revenu global est nul. - Le plafond monte à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027. À l'impôt sur les sociétés, le déficit se reporte sans limite de durée. Un déficit non déclaré l'année où il naît n'est pas reportable. - SCI sans revenus (bien vacant, chantier qui dure, logement occupé gratuitement) : la déclaration reste due. Cesser de déclarer ouvre la voie à la taxation d'office et à la majoration de 10 % de l'article 1728 du CGI sur les droits qui en résultent, et fragilise la société face à une allégation de société fictive. - SCI en sommeil : obligations maintenues — déclaration annuelle, assemblée d'approbation des comptes, siège social. - Recouvrement : les revenus de SCI ne subissent aucune retenue à la source, ils sont recouvrés par acompte, prélevé chaque mois ou chaque trimestre et modulable en cours d'année. La première année n'en comporte aucun, d'où un rattrapage l'année suivante. ### Cas particuliers et points souvent ignorés - Une SCI ne relève jamais elle-même du micro-foncier, mais son associé peut y accéder s'il détient par ailleurs un bien loué nu en direct et que l'ensemble de ses revenus fonciers bruts reste sous 15 000 € (d du 2 de l'article 32 du CGI). - La rémunération du gérant n'est pas déductible des revenus fonciers : la liste de l'article 31 du CGI est limitative et la doctrine la refuse (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 190, à jour au 12 août 2020). Elle est imposée en totalité chez le gérant, en revenus fonciers : le total imposé ne bouge pas d'un euro, seule sa répartition entre associés change. À l'impôt sur les sociétés, elle est déductible. - Un associé personne morale soumise à l'IS dans une SCI à l'IR fait déterminer sa quote-part selon les règles de l'impôt sur les sociétés et oblige la société à déposer une 2072-C et non une 2072-S. - Les prélèvements sociaux de 17,2 % ou 18,6 % ne sont pas des cotisations : ils n'ouvrent aucun droit à retraite ni à assurance maladie. Une SCI qui loue en meublé bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit dès que les recettes de location meublée dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes, seuil apprécié chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320). - Non-résident : le taux minimum de l'article 197 A du CGI est de 20 %, porté à 30 % au-delà de la deuxième tranche du barème, sauf preuve d'un taux mondial inférieur ; l'affilié à un régime obligatoire de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, les autres restant à 18,6 % au 1er janvier 2026 sur les plus-values de l'article 244 bis A. - Une moins-value sur cession de parts de SCI à l'IR ne s'impute sur rien : ni sur une autre plus-value immobilière de la même année, ni sur le revenu global, ni en report sur les années suivantes. - Le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due, et passe à dix ans en cas d'activité occulte : une quote-part de 2023 oubliée reste rattrapable jusqu'à la fin de 2026. - Un dividende de SCI à l'IS versé à une autre société soumise à l'impôt sur les sociétés échappe au prélèvement forfaitaire unique et peut être exonéré à 95 % par le régime mère-fille, à condition de détenir 5 % du capital au moins et de conserver les titres deux ans. ## Plus-Value SCI : Calcul et Exonerations (2026) URL : https://www.sci-ai.app/plus-value-sci ### Plus-value en SCI IR (regime des particuliers) - PV brute = prix de vente - prix d'acquisition corrige - Prix corrige = prix + frais (7,5 % forfait ou reel) + travaux (15 % forfait si > 5 ans ou reel) - Abattements IR : 0 % (1-5 ans), 6 %/an (6-21), 4 % (22e) = exoneration IR apres 22 ans - Abattements PS : 0 % (1-5), 1,65 %/an (6-21), 1,60 % (22e), 9 %/an (23-30) = exoneration PS apres 30 ans - Taux : 19 % IR + 17,2 % PS - Surtaxe : 2 a 6 % si PV nette > 50 000 EUR - Exoneration si prix de vente <= 15 000 EUR (pas applicable aux cessions de parts) ### Plus-value en SCI IS (regime professionnel) - PV = prix de cession - VNC (Valeur Nette Comptable) - VNC = prix d'acquisition - amortissements cumules - Aucun abattement pour duree de detention - Taxee au taux IS : 15 % (jusqu'a 42 500 EUR), 25 % au-dela - Si distribuee aux associes : + PFU 31,4 % - Pas de reintegration LF2025 (qui ne concerne que les LMNP) ### Exemple compare (bien 250 000 EUR, revente 300 000 EUR apres 15 ans) - IR : PV brute 50 000 EUR. Abattement IR ~54 %. PV nette IR ~23 000 EUR. IR 19 % = 4 370 EUR. PS 17,2 % sur ~42 600 EUR = 7 330 EUR. Total ~11 700 EUR - IS : 100 000 EUR amortis. VNC = 150 000 EUR. PV = 150 000 EUR. IS ~33 250 EUR. Si distribution : + PFU ~36 600 EUR. Total sans distribution : 33 250 EUR. Total avec distribution : ~69 850 EUR ### Droits d'enregistrement sur cession de parts SCI Taux : 5 %, minimum 25 EUR. --- ## Plus-Value Immobiliere SCI IS : Calcul VNC, Imposition et Strategies (2026) URL : https://www.sci-ai.app/plus-value-sci-is Guide dedie a la plus-value de cession d'immeuble en SCI a l'IS exclusivement (distinct du comparatif IS/IR). ### Principe : plus-value professionnelle integree au resultat IS En SCI IS, la plus-value n'est pas soumise au regime des particuliers (art. 150 U CGI). Elle s'integre au resultat fiscal de l'exercice et est imposee a l'IS (pas de declaration 2048-IMM). Toutes les plus-values sur immeubles sont a court terme en IS (BOI-BIC-PVMV-20-10), quelle que soit la duree de detention. ### Calcul de la plus-value : prix de cession - VNC - VNC (Valeur Nette Comptable) = valeur d'entree - amortissements cumules - provisions pour depreciation - Terrain : non amorti, reste a sa valeur d'origine (PCG art. 214-2) - Exemple : appartement 300 000 EUR (terrain 45 000, bati 255 000), 15 ans, 140 895 EUR amortis. VNC = 159 105 EUR. Vente 450 000 EUR. PV imposable = 290 895 EUR ### Art. 39 C CGI ne s'applique pas en SCI IS En LMNP, l'art. 39 C CGI plafonne les amortissements aux revenus locatifs et cree des ARD qui ne reduisent pas la VNC a la revente. En SCI IS : tous les amortissements pratiques reduisent la VNC et remontent dans la plus-value. ### Taux IS applicable (art. 219-I-b CGI) - SCI IS PME (CA < 10 M EUR, capital libere, 75 %+ personnes physiques) : 15 % sur 42 500 EUR, 25 % au-dela - Hors PME ou conditions non remplies : 25 % sur tout - Si resultat courant > 42 500 EUR avant la PV : toute la PV est a 25 % ### Double imposition IS + dividendes - IS sur PV : 15/25 % (premiere couche) - PFU 31,4 % sur dividendes distribues aux associes en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS - LFSS 2026). PAS 30 %. - Distinction : PS sur dividendes = 18,6 % ; PS sur PV immobilieres SCI IR = 17,2 % (inchange) - Taux effectif global IS + PFU : ~48-50 % de la PV brute - Option bareme IR + abattement 40 % (art. 158-3 2 CGI) : avantageux si TMI < 12,8 % (rare) ### Deficits reportables IS (art. 209 CGI) - impact a la revente - Deficits IS : reportables sans limite de duree - Plafond d'imputation : 1 000 000 EUR + 50 % du benefice excedant ce million par exercice - Pour PV < 1 M EUR : deficit imputable en totalite sur la PV - Economie : 500 000 EUR de deficits x 25 % = 125 000 EUR d'IS economise sur une PV de 800 000 EUR ### Exonerations en SCI IS (rares) - Pas de surtaxe PV elevees (art. 1609 nonies G CGI - reserve aux personnes physiques) - Exoneration IS : cession de locaux professionnels transformes en logements, zones A/Abis (BOI-IS-BASE-20-30-10) - Report d'imposition fusion/apport (art. 210 A CGI) : PV latentes reportees sur l'absorbante - Aucun abattement duree de detention, aucune exoneration residence principale, pas de seuil 15 000 EUR ### Cession de parts vs cession d'immeuble - Option A (SCI vend l'immeuble puis dissolution) : IS sur PV + PFU 31,4 % sur boni de liquidation → taux effectif ~48-49 % - Option B (associe vend ses parts) : PV mobiliere → PFU 31,4 % seulement → taux effectif 31,4 % - Avantage option B : 68 600 EUR sur une PV de 400 000 EUR dans l'exemple - Contre-argument : acquis doit payer 5 % de droits d'enregistrement (art. 726 CGI) et herite de la VNC actuelle (amortissements futurs reduits) ### Exemples chiffres Cas 1 : Appartement 300 000 EUR → 450 000 EUR apres 15 ans. Amortissements 140 895 EUR. VNC 159 105 EUR. PV imposable 290 895 EUR. IS PME : 6 375 EUR (15%) + 62 099 EUR (25%) = 68 474 EUR. Si distribution : PFU 31,4 % sur 381 526 EUR = 119 799 EUR. Net associes : 261 727 EUR. Total impots : 188 273 EUR. Cas 2 : SCI IS avec 500 000 EUR de deficits reportes, PV 800 000 EUR. Deficit impute 500 000 EUR. Residuel : 300 000 EUR. IS : 70 750 EUR. Economie vs sans deficit : 125 000 EUR. Cas 3 : Non PME, PV 500 000 EUR. IS 25 % = 125 000 EUR. Net 375 000 EUR. PFU 31,4 % = 117 750 EUR. Net : 257 250 EUR. Taux effectif : 48,55 %. --- ## Cession d'immeuble en SCI à l'IS : ce qui reste net (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-cession-immeuble-is Ce guide chiffre le coût complet d'une cession d'immeuble par une société civile immobilière (SCI) ayant opté pour l'impôt sur les sociétés, depuis la plus-value calculée sur la valeur nette comptable jusqu'à l'euro qui arrive sur le compte personnel de l'associé. Il s'adresse aux associés et aux gérants d'une SCI à l'IS qui préparent une vente et veulent connaître leur taux de friction réel, à ceux qui hésitent entre céder l'immeuble et céder les parts, et à ceux qui détiennent depuis longtemps un bien très amorti. Trois dossiers sont déroulés jusqu'au net, avec le point de bascule au-delà duquel la vente cesse d'être rationnelle. ### La cascade complète, du prix de vente au compte personnel - Dossier de référence : immeuble acquis 300 000 € dont 60 000 € de terrain non amortissable, détenu douze ans, annuité d'amortissement de 8 760 € (durée moyenne de vingt-sept ans), amortissements cumulés 105 120 €, valeur nette comptable 194 880 €. - Prix de cession 450 000 € et plus-value imposable de 255 120 € (art. 38, 2 du CGI par renvoi de l'art. 209, I), et non les 150 000 € de hausse réelle du prix : l'écart de 105 120 € est exactement la somme des amortissements déduits pendant la détention. - Impôt sur les sociétés : 6 375 € à 15 % sur les premiers 42 500 € (art. 219, I, b du CGI) plus 53 155 € à 25 % sur 212 620 €, soit 59 530 €. - Résultat distribuable 195 590 €, imposition du dividende au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (art. 200 A du CGI et art. L136-7 du CSS) soit 61 415 €, net pour les associés 134 175 €, c'est-à-dire 52,59 % de la plus-value. - Les 300 000 € d'apports sortent en plus des 134 175 €, sans imposition supplémentaire, à condition d'avoir distribué d'abord les bénéfices et les réserves (art. 112, 1° du CGI). - Le prélèvement de 31,4 % combine 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) : un dividende mis en paiement en 2025 restait à 17,2 %, soit 30 % au total. ### Les quatre coûts de sortie que l'on lit sur la même opération - Coût de sortie total de 120 945 € rapporté à toute la trésorerie qui quitte la SCI, 555 120 € : 21,8 %. - Le même coût rapporté au prix de vente, 450 000 € : 26,9 %. - Rapporté à la plus-value, 255 120 € : 47,4 %. C'est la seule lecture qui réponde à la question posée, et celle retenue dans tout le guide. - Le taux de 84,3 % correspond à une autre SCI, à capital symbolique, dont les capitaux propres sont entièrement constitués de réserves : les 495 590 € disponibles après impôt sur les sociétés sortent alors en totalité en dividendes, 155 615 € d'imposition au lieu de 61 415 €, coût de sortie 215 145 €. - Le levier décisif n'est pas le taux d'impôt mais la part de la trésorerie sortante qui correspond à un apport, laquelle échappe à l'imposition du dividende. ### Le taux réduit d'IS à 15 % n'est pas automatique - Trois conditions cumulatives au b du I de l'art. 219 du CGI : chiffre d'affaires n'excédant pas 10 millions d'euros, capital détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société remplissant elle-même ces conditions, et capital entièrement libéré. - Capital libéré de moitié : la tranche à 15 % tombe, les 255 120 € passent en totalité à 25 %, l'impôt sur les sociétés atteint 63 780 €, le coût de sortie 123 861 €, soit 48,6 %. - Écart : 4 250 € d'impôt sur les sociétés en plus et 2 916 € de coût de sortie net supplémentaire, récupérables par un simple virement du solde du capital avant la clôture de l'exercice de la vente. - La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le taux de 15 % ni le plafond de 42 500 €. ### Ce que le report d'impôt des amortissements a réellement rapporté - Douze annuités de 8 760 € absorbant exactement le résultat locatif : 1 314 € d'impôt évité par an dans la tranche à 15 %, soit 15 768 € cumulés sur douze ans. - Les mêmes 105 120 € reviennent dans la base imposable à la vente, cette fois au-dessus de 42 500 €, donc à 25 % : 26 280 €. Solde nominal de − 10 512 €. - Actualisées à 3 %, les douze économies valent 13 080 € et la reprise 18 432 € : le solde reste négatif, − 5 352 €. - Point de bascule aux alentours de 9 % (9 409 € contre 9 344 €) : le report ne rapporte que si la trésorerie libérée travaille à près de 9 % net par an pendant douze ans. - Démarcation : si le résultat courant de la SCI dépasse déjà 42 500 €, l'économie annuelle se fait elle aussi à 25 %, le solde nominal devient nul et la moindre actualisation rend le report gagnant. ### Vendre l'immeuble ou vendre les parts : le même dossier, deux colonnes - Parts valant 555 120 € (immeuble à 450 000 € plus 105 120 € de trésorerie, sans dette) souscrites 300 000 € : plus-value de 255 120 € taxée au prélèvement de 31,4 % (art. 150-0 A du CGI) soit 80 108 €, net 475 012 € contre 434 175 € en vendant l'immeuble. Écart de 40 837 €, soit 16 % de la plus-value. - Sur les parts, les prélèvements sociaux sont à 18,6 % dès l'imposition des revenus 2025, alors que les dividendes n'y passent que pour les sommes mises en paiement à compter du 1er janvier 2026. - Droits d'enregistrement quasi équivalents : 5 % sur la valeur nette des parts (art. 726, I, 2° et II du CGI) soit 27 756 €, contre environ 6,32 % de droits de mutation à titre onéreux sur l'immeuble soit 28 440 €, 684 € d'écart. S'y ajoutent côté immeuble la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 879, I et 881 K du CGI). - Le vrai sujet est l'amortissement futur : l'acquéreur de l'immeuble repart sur une base amortissable de 360 000 € (450 000 € moins 90 000 € de terrain réévalué, soit 20 % du prix), quand l'acquéreur des parts n'a plus que 134 880 € à déduire, soit 225 120 € d'amortissements perdus et 56 280 € d'impôt sur les sociétés supplémentaire étalés sur vingt-sept ans, environ 34 000 € une fois actualisés à 3 %. - Décote négociée de 10 % sur le prix des parts : elles partent à 499 608 €, la plus-value tombe à 199 608 €, le prélèvement à 62 677 €, le net à 436 931 €. L'avantage du vendeur fond de 40 837 € à 2 756 €. - Le renversement : face à un acquéreur particulier ou à une SCI à l'impôt sur le revenu, qui n'amortit pas, la décote n'a pas lieu d'être et les 40 837 € restent intégralement au vendeur. - Forme de l'acte : depuis le 27 juin 2026, l'art. 1865-1 du Code civil impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière (2° du I de l'art. 726 du CGI), à peine de nullité. Le champ du texte n'est pas tranché, sans jurisprudence ni commentaire administratif publié, et la définition est rétrospective : une SCI reste dans le champ douze mois après la vente de son bien. ### TVA sur la cession : trois situations et un reversement souvent oublié - Immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu sans option : vente exonérée de TVA, cas le plus fréquent. - Immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans, ou terrain à bâtir : taxation de plein droit dès lors que la SCI est assujettie, ce qu'une société qui loue est presque toujours. - Ancien avec option du vendeur : intérêt limité à un acquéreur qui récupère la TVA. - Régularisation par vingtièmes lorsque la TVA avait été récupérée à l'acquisition ou sur des travaux (art. 206 à 210 de l'annexe II au CGI) : 60 000 € récupérés dix ans plus tôt donnent 30 000 € à reverser le jour de l'acte. - Les art. 256 et suivants du CGI restent la norme jusqu'au 1er janvier 2027 : la recodification vers le code des impositions sur les biens et services, un temps fixée au 1er septembre 2026, a été reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, à droit constant. ### Trois prélèvements qu'il ne faut pas ajouter à la note - La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G du CGI), qui monte jusqu'à 6 % au-delà de 50 000 €, frappe les plus-values des particuliers : la plus-value d'une SCI à l'IS, résultat d'exploitation ordinaire, n'en relève pas. - La contribution sur les revenus locatifs, de 2,5 %, porte sur les loyers encaissés, jamais sur un prix de vente. - Les prélèvements sociaux ne frappent pas la plus-value au niveau de la société : ils n'apparaissent qu'au second étage, sur le dividende, à 18,6 %, et ils sont déjà comptés dans les 31,4 %. - Les abattements pour durée de détention de l'art. 150 VC du CGI n'existent pas à l'impôt sur les sociétés, et la majoration de 25 % vise le prélèvement fiscal, jamais les prélèvements sociaux. ### Le bien très amorti : le cas où le guide déconseille de vendre - Immeuble acquis 200 000 € il y a vingt-cinq ans dont 40 000 € de terrain, bâtiment intégralement amorti, valeur nette comptable ramenée à 40 000 €, vendu 380 000 € : plus-value de 340 000 € pour 180 000 € de hausse réelle du prix. - Impôt sur les sociétés de 80 750 € (6 375 € plus 74 375 €), résultat distribuable 259 250 €, imposition du dividende 81 405 €, net 177 845 €, coût de sortie 162 155 €, soit 47,7 % de la plus-value et 42,7 % du prix de vente. - Avant la vente, la participation vaut 540 000 € ; après vente, distribution et remboursement des apports, il reste 377 845 € sur les comptes personnels, soit 30 % de la valeur économique consommés par la sortie. - Produit réinvesti dans la même SCI : 459 250 € restent à faire travailler, rapport 540 000 / 459 250 = 1,18, il faut donc 4,7 % en face des 4 % du patrimoine conservé, et huit ans et demi à 6 % pour rattraper les 80 750 € d'impôt. - Produit sorti sur un compte personnel : rapport 540 000 / 377 845 = 1,43, soit 5,7 % à trouver. Mais ce rapport oppose une valeur brute logée dans la SCI à un net déjà imposé deux fois ; si le patrimoine conservé rejoint un jour un compte personnel, le seuil redescend vers 3,40 %. - L'immeuble conservé sert 15 200 € de loyer net (4 % de 380 000 €) ; l'amortissement étant épuisé, la SCI paie 2 280 € d'impôt sur les sociétés par an : 4 % brut deviennent 3,40 % net. - Conclusion du guide : ne pas vendre pour un horizon court. Trois voies restent ouvertes, conserver, céder les parts à un acquéreur qui n'amortit pas, ou transmettre par donation de parts, qui fixe un nouveau prix d'acquisition pour le donataire sans toucher à la valeur nette comptable de l'immeuble dans la société. ### Calendrier fiscal et trésorerie de l'exercice de cession - Le solde d'impôt sur les sociétés est dû le 15 du quatrième mois suivant la clôture, ou le 15 mai lorsque l'exercice est clos le 31 décembre (2 de l'art. 1668 du CGI) : compter quatre mois après le 31 décembre pour arriver au 15 avril est une erreur. Avec une clôture au 30 juin, le solde tombe le 15 octobre. - Le prix est encaissé chez le notaire en novembre et l'impôt ne sort que le 15 mai suivant : provisionner les 59 530 € dès l'encaissement et ne distribuer que le solde. - L'exercice de la vente affichant 255 120 € de bénéfice, la SCI se voit réclamer environ 59 530 € d'acomptes l'année suivante, en quatre échéances, alors qu'elle n'a plus ni immeuble ni loyers. - L'art. 1668 du CGI permet de se dispenser des acomptes restants quand la société estime avoir déjà versé l'équivalent de son impôt, l'estimation l'engageant ; en dessous de 3 000 € d'impôt de référence, aucun acompte n'est dû (art. 359, 3 de l'annexe III au CGI). ### Réponses chiffrées de la FAQ - Aucun abattement pour durée de détention à l'IS : les art. 150 U et suivants et l'exonération à 22 et 30 ans ne s'appliquent pas, et la durée joue à l'envers puisque le bâtiment s'amortit. - La plus-value consomme la tranche à 15 % : 20 000 € de résultat locatif la même année passent de 15 % à 25 %, soit 2 000 € d'impôt en plus, et la note attribuable à la plus-value monte de 59 530 € à 61 530 €. - Un déficit reportable de 100 000 € ramène la base de 255 120 € à 155 120 € et l'impôt de 59 530 € à 34 530 €, soit 25 000 € économisés ; l'imputation est sans limite de durée, plafonnée à 1 M€ par exercice plus la moitié de la fraction supérieure. - Vente à perte : moins-value déductible sans plafond et déficit reportable en avant sans limite de durée, mais risque d'acte anormal de gestion si la vente est faite à un associé ou à une société liée. - Frais de vente : 15 000 € d'honoraires d'agence sont une charge de l'exercice, soit 3 750 € d'économie d'impôt dans la tranche à 25 %. - Prix affecté au remboursement de l'emprunt : 250 000 € soldés chez le notaire laissent 200 000 € encaissés mais 59 530 € d'impôt toujours dus, donc 140 470 € restants, le remboursement du capital n'étant pas déductible. - Vendre sur deux exercices ne rapporte au maximum que 4 250 €, soit deux fois la tranche de 42 500 € imposée à 15 %. - Aucun report ni sursis d'imposition en cas de réinvestissement dans un autre immeuble : l'art. 150-0 B ter du CGI, souvent cité à tort ici, vise l'apport de titres par un particulier à une holding qu'il contrôle. - Repasser à l'impôt sur le revenu avant de vendre : la renonciation à l'option n'est ouverte que jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 du CGI), et elle produit les conséquences d'une cessation d'entreprise (deuxième alinéa du 2 de l'art. 221), l'art. 111 bis réputant distribués les bénéfices et réserves capitalisés ou non. - Dissoudre après la vente n'est imposé que si les statuts visaient un immeuble déterminé, l'objet social étant alors éteint (art. 1844-7, 2° du Code civil) ; avec une clause d'objet large, la SCI sans bien reste valablement constituée et continue de déposer sa déclaration de résultat. ## Amortissement SCI IS : Guide Complet (2026) URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-sci L'amortissement est le principal levier fiscal d'une SCI a l'IS. Il permet de deduire chaque annee une fraction de la valeur du bien immobilier du resultat imposable, sans sortie de tresorerie. L'amortissement n'est PAS deductible en SCI a l'IR. ### Principe - Base legale : art. 39-1-2 CGI, PCG art. 311-2 - Methode lineaire obligatoire (pas de degressif pour l'immobilier, art. 39 A CGI) - Decomposition par composants obligatoire depuis 2005 ### Avantage cle de la SCI IS Contrairement au LMNP (art. 39 C CGI), les amortissements PEUVENT creer un deficit fiscal en SCI IS. Ce deficit est reportable sans limite de duree (plafonne a 1 M EUR + 50 % du benefice excedentaire par exercice, art. 209-I CGI). ### Amortissement minimum obligatoire (art. 39B CGI) La SCI IS est tenue de constater l'amortissement chaque annee. Un amortissement non comptabilise est un AID (Amortissement Irregulierement Differe) : definitivement perdu, non rattrapable. ### Decomposition par composants (BOFiP BOI-ANNX-000115) Le BOFiP identifie 4 categories officielles (+ terrain non amortissable) : | Composant | Duree neuf | % Appartement | % Maison | Contenu | |-----------|-----------|---------------|----------|---------| | Terrain | Non amortissable | Variable (5-80 %) | Variable | Sol | | Gros oeuvre | 80 ans | 35 % | 45 % | Fondations, murs porteurs, poutres, dalles, escaliers | | Toiture | 35 ans | 200 EUR/m2 / etages | 200 EUR/m2 | Charpente, couverture, zinguerie, gouttieres | | Reseaux (IGT) | 30 ans | 20 % | 15 % | Electricite, plomberie, chauffage, VMC, gaz | | Etancheite | 15 ans | 10 % | 10 % | Fenetres, portes ext., volets, ravalement, isolation ext. | | Amenagements interieurs | 15 ans | 35 % | 30 % | Cloisons, revetements, cuisine, salle de bain | Les pourcentages s'appliquent sur la base hors terrain et hors toiture. Une decomposition plus fine est admise en pratique (ex : toiture separee). ### Durees selon l'etat du bien Les coefficients sont des reperes indicatifs, pas des limites absolues : - Neuf (x1.00) : duree de reference - Bon etat (x0.80) : ex. gros oeuvre = 64 ans - Etat moyen (x0.50) : ex. gros oeuvre = 40 ans - Mauvais etat (x0.20) : ex. gros oeuvre = 16 ans - Hors service : peut descendre a 1 an si justifie Formule : Duree restante = Duree reference (neuf) - (Annee inscription - Annee construction) ### Exemple : appartement 300 000 EUR, construit 2001, achete 2026 - Terrain (20 %) : 60 000 EUR (non amortissable) - Construction : 240 000 EUR - Toiture (70 m2 x 200 EUR / 3 etages) : 4 667 EUR - Base composants : 235 333 EUR - Gros oeuvre (35 %, 55 ans) : 82 367 EUR -> 1 498 EUR/an - Toiture (10 ans) : 4 667 EUR -> 467 EUR/an - Reseaux (20 %, 5 ans) : 47 067 EUR -> 9 413 EUR/an - Etancheite (10 %, 1 an) : 23 533 EUR -> 23 533 EUR/an - Amenagements (35 %, 1 an) : 82 367 EUR -> 82 367 EUR/an - Total annee 1 : 117 278 EUR - Avec loyers 18 000 EUR et charges 5 000 EUR : deficit de 104 278 EUR, IS = 0 EUR - Le deficit reporte permet environ 10 ans sans IS ### Impact sur la plus-value PV = prix de cession - VNC. Chaque euro amorti augmente la PV. Pas d'abattement duree en IS. La reforme LF2025 (reintegration des amortissements) ne concerne PAS les SCI IS (uniquement LMNP). ### Frais d'acquisition : choix irrevocable Option 1 : charge immediate (creant deficit IS reportable). Option 2 : immobilisation (amortissement etale). La charge immediate est generalement plus avantageuse en SCI IS. ### SCI IS vs LMNP : 5 differences cles | Critere | SCI IS | LMNP | |---------|--------|------| | Plafonnement art. 39 C | Non (peut creer deficit) | Oui (ne peut pas creer deficit BIC) | | Report deficit | Illimite (1 M EUR + 50 %) | BIC 10 ans / ARD illimite | | Reintegration LF2025 | Non applicable | Oui (art. 84) | | Taux imposition | IS 15/25 % | TMI + PS 18,6 % | | Plus-value | VNC, taux IS, pas d'abattement | Regime particuliers (abattements 22/30 ans) | --- ## Amortissement Gros Oeuvre SCI IS URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-gros-oeuvre-sci Le gros oeuvre represente 35 % (appartement) a 45 % (maison) de la base amortissable hors terrain et toiture. Duree de reference : 80 ans (neuf). Comprend : fondations, murs porteurs, poutres, dalles, escaliers structurels. Exclut : charpente et couverture (toiture), facades, amenagements. La toiture (charpente + couverture) est un composant separe, calcule a 200 EUR/m2 et amorti sur 35 ans. La charpente ne fait pas partie du gros oeuvre. L'etancheite (menuiseries exterieures, joints) est un autre composant (15 ans). Fourchettes acceptees : immeuble post-2000 (60-80 ans), annees 1960-1990 (40-60 ans), annees 1930-1960 (25-40 ans), pre-1930 (15-25 ans). Justificatifs en cas de controle : diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb), photos datees, annee de construction, devis de travaux, rapport d'expert. Travaux sur le gros oeuvre : entretien/reparation = charge deductible immediatement. Amelioration/remplacement = nouveau composant avec sa propre duree (30-50 ans). --- ## Amortissement Toiture SCI IS URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-toiture-sci Calcul unique : 200 EUR/m2 de surface habitable. En copropriete : diviser par le nombre d'etages. Duree reference : 35 ans (neuf). Comprend : charpente (fermettes, pannes, chevrons), couverture (tuiles, ardoises, zinc), zinguerie, gouttieres. Exclut : lucarnes et velux (etancheite, menuiseries exterieures), isolation sous rampants (amenagements). Exemple maison 100 m2 : 100 x 200 = 20 000 EUR. Appartement 70 m2 immeuble 3 etages : (70 x 200) / 3 = 4 667 EUR. --- ## Amortissement Reseaux (IGT) SCI IS URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-reseaux-sci 20 % (appartement) a 15 % (maison) de la base amortissable. Duree reference : 30 ans (neuf). Comprend : electricite (tableau, cablage, prises), plomberie (tuyaux, chauffe-eau fixe), chauffage (chaudiere, radiateurs fixes, plancher chauffant, PAC), gaz, ventilation (gaines, VMC centrale), telecom fixe. Test : si fixe (necessite de casser un mur pour l'enlever) = reseau. Si amovible = mobilier (5-10 ans). --- ## Amortissement Amenagements Interieurs SCI IS URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-amenagements-interieurs-sci 35 % (appartement) a 30 % (maison) de la base amortissable. Duree reference : 15 ans (neuf), fourchette 7-15 ans. Comprend : peintures, sols fixes (parquet colle/cloue, carrelage), cuisine equipee (meubles fixes, plan de travail, credence, evier), salle de bain (sanitaires, carrelage), placards integres, cloisons non porteuses, faux plafonds, isolation interieure. Exclut : parquet flottant, electromenager (meme encastre = mobilier 5-10 ans), elements amovibles. --- ## Amortissement Etancheite SCI IS URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-etancheite-sci 10 % de la base amortissable (appartement et maison). Duree reference : 15 ans (neuf). Comprend : fenetres, portes exterieures, volets, joints d'etancheite (silicone, mastic), membranes, appuis de fenetre, embrasures, ravalement (partie etancheite). Exclut : toiture (composant separe), gros oeuvre, portes interieures. --- ## Optimiser ses Amortissements en SCI IS URL : https://www.sci-ai.app/optimiser-amortissements-sci Guide strategique sur l'optimisation des amortissements en SCI a l'IS. Ne detaille pas les composants individuels (voir guides dedies) mais se concentre sur les decisions strategiques. ### 4 leviers principaux 1. Frais d'acquisition : deduction immediate vs immobilisation (choix irrevocable, art. 38 quinquies Annexe III CGI). Deduction immediate generalement preferable (economie IS concentree en annee 1). 2. Calibrage des durees : viser la duree la plus basse de la fourchette acceptee, justifiee par des documents (diagnostics, photos, devis, rapport d'expert). 3. Deficit reportable : art. 209-I CGI, report en avant sans limite de duree, plafonne a 1 M EUR + 50 % du benefice excedentaire. Art. 39 C (plafonnement LMNP) ne s'applique PAS en SCI IS. 4. Arbitrage amortissement vs plus-value : chaque euro amorti augmente la PV future, mais la valeur temps de l'argent rend l'operation gagnante. Les deficits reportables peuvent absorber la PV. ### Points cles - Art. 39B CGI : obligation d'amortir chaque annee (AID = perte definitive + PV calculee sur VNC theorique). - Carry-back (art. 220 quinquies) : report du deficit sur N-1, limite 1 M EUR, creance remboursable apres 5 ans. - Dividendes : PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis LFSS 2026). Option bareme progressif + abattement 40 %. - CCA : remboursement du compte courant d'associe = exonere d'impot (pas un dividende). - Strategies de sortie : cession de parts (PV mobilieres), donation (purge PV latente + abattements 100 000 EUR/enfant/15 ans), demembrement. --- ## Valeur Terrain SCI : Methode DVF URL : https://www.sci-ai.app/valeur-terrain-sci Le terrain n'est jamais amortissable (art. 214-2 PCG, BOI-BIC-AMT-10-20 par. 230). Sa valorisation exacte impacte directement la base amortissable. ### Methode recommandee (DVF au reel) 1. Identifier la surface cadastrale de la parcelle (cadastre.gouv.fr) 2. Rechercher le prix/m2 des terrains constructibles dans la commune (app.dvf.etalab.gouv.fr ou Patrim sur impots.gouv.fr) 3. Multiplier surface x prix/m2 = valeur terrain estimee 4. Diviser par le prix total d'acquisition = pourcentage terrain 5. En copropriete : valeur terrain globale x (tantiemes possedes / tantiemes totaux) ### Fourchettes typiques par zone - Zone tres rurale : 5-15 % - Petite ville : 15-25 % - Ville moyenne : 25-40 % - Grande metropole (Lyon, Bordeaux) : 35-50 % - Paris intra-muros : 50-80 % ### Jurisprudence (CE 15 fevrier 2016, n. 380400) Aucun forfait officiel (ex : 15 %) n'a de base legale. La repartition terrain/bati doit etre justifiee par des elements de marche. La charge de la preuve pese sur l'administration si le contribuable documente avec DVF/Patrim + surface cadastrale. --- ## Creer une SCI en 2026 URL : https://www.sci-ai.app/creer-sci ### 7 etapes 1. Definir le projet (associes, regime fiscal, capital) 2. Rediger les statuts (8 mentions obligatoires art. 1835 Code civil) 3. Constituer le capital (depot sur compte bloque) 4. Publier l'annonce legale (191 EUR HT en 2026) 5. Immatriculer via Guichet Unique (formalites.entreprises.gouv.fr) 6. Declarer les beneficiaires effectifs 7. Ouvrir le compte bancaire et demarrer ### Couts 2026 Obligatoires : annonce legale 191 EUR HT + greffe 63,54 EUR + beneficiaires effectifs 20,34 EUR = environ 313 EUR TTC. Statuts : 0 EUR (DIY), 200-400 EUR (plateforme), 1 000-2 500 EUR (notaire). Creation offerte avec abonnement SCI AI. ### Delais Kbis : 72h (Paris), 1-2 semaines (province), 8 semaines (Alsace-Moselle). Total : 2-4 semaines. ### Documents requis Par associe : piece d'identite valide, justificatif de domicile < 3 mois. Gerant : declaration de non-condamnation. Societe : statuts signes, attestation de depot des fonds, attestation de parution legale, justificatif siege social. --- ## Qu'est-ce qu'une SCI ? Définition, fonctionnement, coût 2026 URL : https://www.sci-ai.app/qu-est-ce-qu-une-sci Ce guide est la porte d'entrée du site : il explique ce qu'est une société civile immobilière à quelqu'un qui n'en a jamais créé, sans jargon et sans article de code dans les premières lignes. Il pose la définition, écarte cinq confusions courantes (SCPI, niche fiscale, société commerciale, bouclier contre les créanciers, contenant à location meublée), déroule le mécanisme complet sur un cas unique — un couple non marié, un immeuble de 260 000 €, un emprunt de 220 000 € — jusqu'au solde du compte en banque, chiffre cinq usages réels, donne le coût exact de création et d'exploitation, puis nomme quatre situations où la réponse est : n'en créez pas. ### Définition et personnalité morale - Une SCI est une société civile (art. 1845 du Code civil) à objet immobilier, née d'un contrat entre deux personnes au minimum (art. 1832) : la société civile unipersonnelle n'existe pas. - Une fois immatriculée, la société existe pour elle-même (art. 1842) : nom, adresse, numéro SIREN à neuf chiffres, compte bancaire. C'est elle qui achète, emprunte et encaisse les loyers. - Les associés ne possèdent pas l'immeuble mais des parts sociales, qui mesurent les droits de vote, la quote-part de résultat et le boni de dissolution. - Durée maximale de 99 ans (art. 1838), prorogeable. L'oubli de prorogation se rattrape depuis 2019 : tout associé peut, dans l'année du terme, faire autoriser une consultation de régularisation sous trois mois (art. 1844-6, dernier alinéa). - Aucun texte n'impose de compte bancaire dédié, mais sans lui le gérant ne peut pas rendre compte de sa gestion (art. 1856) et la SCI devient attaquable comme fictive. ### Ce qu'une SCI n'est pas - Ce n'est pas une SCPI : la société civile de placement immobilier (art. L214-114 du code monétaire et financier) est gérée par une société de gestion agréée par l'AMF ; une SCI n'a aucune tutelle. - Ce n'est pas une niche fiscale : à l'impôt sur le revenu, les associés sont imposés sur leur quote-part, versement ou non (art. 8 du CGI) — 2 240 € d'impôt sur une année sans distribution dans le cas suivi. - Ce n'est pas une société commerciale : le gérant n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social (art. 1849), et un acte hors objet social n'engage pas la société civile, même face à un tiers de bonne foi — la différence structurante avec la SARL et la SAS. - Ce n'est pas un bouclier contre les créanciers : responsabilité indéfinie mais NON solidaire, à proportion des parts (art. 1857), et subsidiaire, le créancier devant d'abord poursuivre la société sans succès (art. 1858). 30 % des parts, 30 % de la dette. - Ce n'est pas un contenant à location meublée : le meublé est commercial au sens fiscal (art. 35 du CGI) et fait basculer la société à l'impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206, 2) dès 10 % des recettes totales hors taxes d'une année. ### Le mécanisme, sur un cas suivi - Camille et Julien, non mariés, achètent un immeuble de deux logements à 260 000 €, plus 20 500 € de frais : 16 432 € de droits de mutation au taux courant de 6,32 %, 2 970 € d'émoluments de notaire, 1 098 € de sécurité immobilière et de formalités. Total à financer : 280 500 €. Ces droits sont identiques en nom propre. - Répartition 60/40 selon l'apport. Capital social fixé à 2 000 €, sans minimum légal. - Les 58 500 € restants ne vont pas au capital : ils sont prêtés à la société en compte courant d'associé (35 100 € pour Camille, 23 400 € pour Julien), argent que la société doit et rendra sans impôt. - La société emprunte 220 000 € sur 20 ans à 3,60 %, mais la banque exige presque toujours la caution personnelle des associés — c'est cet engagement contractuel, et non la loi, qui expose au-delà de la quote-part. - Le gérant encaisse, paie, signe les baux et rend compte annuellement par écrit (art. 1856) ; les statuts organisent l'assemblée, qu'aucun texte n'impose à une SCI. ### Où va l'argent : l'année 1 - Loyers 16 800 €. Annuité d'emprunt 15 447 €, dont 7 795 € d'intérêts et 7 652 € de capital remboursé. - Charges déductibles : 1 900 € de taxe foncière, 420 € d'assurance propriétaire non occupant, 800 € d'entretien, 229 € de comptabilité, 7 795 € d'intérêts. - Le capital remboursé (7 652 €) sort du compte mais n'est pas déductible : résultat imposable de 5 656 €, trésorerie négative de 1 996 €. Les deux colonnes ne disent pas la même chose. - Répartition de l'impôt : Camille, 60 % soit 3 394 €, tranche marginale à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, paie 1 602 € ; Julien, 40 % et tranche à 11 %, paie 638 €. Total 2 240 € sur une année où la SCI n'a rien versé et a manqué de 1 996 €. - La CSG déductible de 6,8 % allégera l'impôt de l'année suivante. Ce mécanisme s'appelle la translucidité : la société existe, mais l'impôt la traverse. ### Cinq usages, cinq chiffres - Acheter à plusieurs : les statuts figent la clé 60/40 avant l'achat, et l'impôt de l'année 1 se répartit 1 602 € contre 638 € sans discussion. - Transmettre à ses enfants : immeuble de 700 000 € grevé de 560 000 € d'emprunt, parts valorisées nettes à 140 000 €, sous les 400 000 € d'abattements disponibles (100 000 € par parent et par enfant, art. 779, I du CGI) — 0 € de droits, environ 2 270 € d'émoluments (acte notarié obligatoire, art. 931 du Code civil, barème A444-67). Donner l'immeuble sans transférer la dette aurait coûté 52 777 €. - Détenir les murs de son entreprise : locaux de 300 000 €, emprunt de 250 000 € sur 15 ans à 3,60 %, loyer de 24 000 €. Économie d'IS de 6 000 € à 25 % ou 3 600 € à 15 %, contre 5 089 € d'impôt foncier — solde + 911 € à 25 %, − 1 489 € à 15 %, trésorerie − 2 023 €. Le gain n'est pas fiscal mais patrimonial : 300 000 € de murs sans dette dans quinze ans. - Sortir d'une indivision : apport pur et simple enregistré gratuitement (art. 810, I du CGI), 260 € de contribution de sécurité immobilière à 0,10 %, mais 17 449 € de plus-value si l'apport intervient dix ans trop tard. Piège : une option ultérieure à l'IS rend les droits exigibles sur les apports reçus depuis le 1er août 1965 (art. 809, II), au tarif de 2,20 % du III de l'article 810, soit 5 720 €. - Organiser un couple non marié : un legs au concubin est taxé à 60 % après 1 594 € d'abattement (art. 788, IV du CGI), soit 77 044 € sur une moitié d'immeuble de 260 000 €. Le partenaire de PACS est exonéré (art. 796-0 bis). En démembrement croisé, la réunion d'usufruit n'ouvre droit à aucun impôt (art. 1133 du CGI) : 0 € au lieu de 77 044 €. ### Coût de création et coût annuel - Création d'une SCI : 308,91 € de frais obligatoires — 229,20 € d'annonce légale (forfait de 191 € HT, arrêté du 19 novembre 2025), 60,38 € de greffe pour l'immatriculation et le dépôt des statuts (art. A743-10, barème du 1er mars 2026), 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs (art. A743-10-1, prestation n° 84-1). - Deux postes à 0 € : l'insertion au BODACC, gratuite à la constitution (arrêté du 9 novembre 2017), et le droit d'apport (art. 810, I du CGI). - Coût annuel : 0 à 150 € pour une SCI à l'IR en location nue tenue par ses associés ; environ 229 € avec un logiciel de tenue et de télétransmission ; 1 200 à 3 500 € pour une SCI à l'IS confiée à un cabinet. - Règle de pouce : le coût annuel de la structure ne doit pas dépasser 10 % des loyers — 2 290 € de loyers pour 229 € de logiciel, 30 000 € pour 3 000 € de cabinet. - Trois obligations seulement : reddition annuelle des comptes par le gérant avec rapport écrit (art. 1856 du Code civil), comptabilité (de trésorerie à l'IR, complète à l'IS, art. 54 du CGI), déclaration annuelle. Une SCI n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe. - Fermer coûte plus cher qu'ouvrir : 198,93 € de greffe au total, 185,77 € TTC à la dissolution et 13,16 € TTC à la radiation, plus deux annonces légales. ### IR ou IS : le calcul complet - À l'impôt sur le revenu, la société ne paie rien : ses résultats remontent chez les associés. À l'impôt sur les sociétés, elle est imposée pour elle-même à 25 % (art. 219, I du CGI). - Le taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros n'est pas automatique : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (art. 219, I-b). - À l'IS, l'immeuble s'amortit : 208 000 € de construction sur 30 ans font 6 933 € par an, et le résultat de 5 656 € devient − 1 277 €. La SCI ne paie rien, quand l'IR coûte 2 240 € au couple. - L'autre moitié de l'histoire : sur vingt ans, 138 660 € d'amortissements retranchés du prix de revient créent 34 665 € d'impôt supplémentaire à la revente, à 25 %. Face à 44 800 € économisés, le solde reste favorable à l'IS mais de 10 135 €, pas de 44 800 €. - L'arbitrage s'inverse en tranche marginale à 11 % : l'IR ne coûterait alors que 1 595 € par an, soit 31 900 € sur vingt ans, moins que la reprise des amortissements. ### Quatre cas où il ne faut pas créer de SCI - Un bien unique, un seul acheteur, aucun projet de transmission : 308,91 € de création puis 150 à 229 € par an, soit 1 809 à 2 599 € sur dix ans dépensés pour une contrainte administrative et aucun bénéfice. - Location meublée : bascule à l'IS de plein droit et changement de régime de plus-value. Sur un bien acheté 260 000 €, amorti de 90 000 €, revendu 380 000 € vingt-cinq ans plus tard, l'IS coûte 48 250 € (42 500 × 15 % + 167 500 × 25 %) contre 9 288 € en location nue (120 000 × 45 % × 17,2 %) — coût de l'erreur : 38 962 €. - Rendement locatif trop faible : un studio loué 500 € par mois rapporte 6 000 € de loyers quand un cabinet coûte environ 3 000 € par an — la structure absorbe la moitié du loyer brut, avant taxe foncière et avant impôt. - La seule résidence principale : l'exonération de plus-value (art. 150 U, II, 1° du CGI) ne profite qu'à l'associé occupant, pour sa seule quote-part, et suppose que la SCI lui laisse le logement gratuitement (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 140). Sur 300 000 € achetés et 400 000 € revendus huit ans plus tard : 7 790 € + 8 174 € = 15 964 €. ### Cinq idées fausses corrigées - « Il faut déposer le capital sur un compte bloqué » : faux, aucun texte ne l'impose à une société civile ; c'est une exigence de banque, et le capital peut même être libéré progressivement si les statuts le prévoient. - « Une SCI protège automatiquement le concubin survivant » : faux, sans clause statutaire ni donation les parts du défunt vont à ses héritiers. - « Vendre ses parts à ses enfants exige l'accord des autres associés » : faux, et c'est l'inverse qui est écrit partout — les cessions aux ascendants et descendants du cédant sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause contraire (art. 1861, alinéa 2 du Code civil). Ce sont les cessions entre associés et au conjoint qui restent soumises à agrément. - « Le gérant ne peut être révoqué qu'à l'unanimité des autres associés » : faux, c'est la règle de la société en nom collectif. En SCI, la révocation est décidée par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales (art. 1851), le gérant associé révoqué pouvant se retirer (alinéa 3). - « Une SCI doit publier ses comptes » : faux sans exception, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. Seule la reddition annuelle du gérant est imposée (art. 1856). ### Ce qui a changé en 2026 - 27 juin 2026 : toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Le texte ne vise que la cession — ni la donation, ni l'apport, ni la succession. - 1er janvier 2026 : deux taux de prélèvements sociaux, pas un. Les dividendes d'une SCI à l'IS et les intérêts de compte courant passent à 18,6 % ; les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. - 1er mars 2026 : nouveau barème de greffe, en baisse d'environ 5 %. La création d'une SCI revient à 308,91 €. Le total de 305,88 € qui circule encore était celui de 2024 ; en 2025 il valait 310,68 €. L'annonce légale est passée de 189 à 191 € HT. - 1er octobre 2025 : réforme des nullités en droit des sociétés. La prescription de l'action en nullité d'une décision sociale passe de trois ans à deux ans (art. 1844-14 du Code civil), et la simple violation des statuts n'est plus une cause de nullité. ## Apports en SCI : numéraire, nature, industrie — guide 2026 URL : https://www.sci-ai.app/apports-sci Guide de référence sur les apports en société civile immobilière : ce que l'on met dans la société, sous quelle forme, ce que cela donne comme droits et ce que cela coûte le jour de la signature. Il s'adresse à celui qui rédige ses statuts et bute sur la ligne « apports ». Il déroule les trois formes admises par le Code civil — numéraire, nature (en propriété ou en jouissance), industrie — sur un cas unique repris de bout en bout : une SCI familiale à trois associés, un père qui apporte un immeuble de 240 000 € grevé de 90 000 € d'emprunt, une mère qui apporte 30 000 € et un fils qui n'apporte que son travail. Il n'arbitre pas le montant du capital et ne refait pas la procédure de dépôt des fonds. ### Ce qu'est un apport, et ce qu'il n'est pas - L'article 1832 du Code civil définit l'association comme le fait d'« affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie » : l'apport sort du patrimoine de l'associé et entre dans celui de la société, en échange de parts sociales. - Trois formes seulement : l'apport en numéraire (une somme d'argent), l'apport en nature (un bien corporel ou incorporel, en propriété ou en simple jouissance), l'apport en industrie (un travail ou un savoir-faire). - L'apport donne un titre, le compte courant d'associé une créance : l'apport confère le droit de vote et le droit au bénéfice, le compte courant n'en donne aucun et ne produit que les intérêts convenus. - En liquidation, l'apporteur passe en dernier, après tous les créanciers ; le titulaire d'un compte courant se range avec les créanciers non garantis. - Au décès, les parts se transmettent pour leur valeur réelle, qui peut avoir monté ou baissé ; la créance d'associé se transmet pour son montant nominal. - Un compte courant ne suit pas les parts en cas de cession : il se cède par un acte distinct. ### L'apport en numéraire : souscrire, libérer, et les intérêts de plein droit - Souscrire, c'est s'engager à verser ; libérer, c'est verser. Les parts se comptent sur ce qui est souscrit : la mère du cas reçoit ses 300 parts à la signature des statuts sans avoir payé un euro. - Aucun texte n'impose de délai de libération en société civile : les statuts fixent librement le calendrier (tout à la constitution, 50 % puis appel de la gérance, ou l'intégralité dans les cinq ans). - L'article 1843-3 du Code civil fait courir les intérêts « de plein droit et sans demande » sur la somme non libérée : ni lettre recommandée, ni mise en demeure, ni procès. - Chiffrage : 20 000 € restant dus depuis le 1er mars 2026 produisent 174,67 € d'intérêts du 1er mars au 30 juin (taux légal « tous autres cas » de 2,62 %, arrêté du 15 décembre 2025) puis 275,00 € du 1er juillet au 31 décembre (2,75 %, arrêté du 26 juin 2026), soit 449,67 € et une dette totale de 20 449,67 €. - Aucun texte n'impose de déposer les apports en numéraire d'une SCI sur un compte bloqué avant l'immatriculation, et il n'existe pas de capital minimum : dépôt et attestation sont des règles de SARL et de SAS. Les banques qui l'exigent appliquent un usage, pas du droit. ### L'apport en nature : évaluer soi-même, et ce que cela engage - Tout bien cessible peut être apporté : immeuble, terrain, mobilier, parts d'une autre société, créance. L'apport se réalise par le transfert du droit et la remise effective du bien (art. 1843-3, al. 2). - Sur un immeuble, l'acte notarié est obligatoire, l'apport devant être publié au service de la publicité foncière. - Il n'existe pas de commissaire aux apports en société civile : les associés fixent eux-mêmes la valeur et l'inscrivent dans les statuts. - La garantie légale de cinq ans du Code de commerce ne vise que les sociétés commerciales — SARL (art. L223-9) et SAS (art. L227-1) — et jamais la société civile ; les associés répondent de la valeur retenue au titre du droit commun. - Une créance apportée doit être certaine, liquide et exigible, et retenue pour sa valeur réelle : une créance sur une société en difficulté ne vaut pas son montant nominal. - L'apport de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière relève de l'article 1865-1 du Code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, qui impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité à peine de nullité ; le texte vise « la cession » sans trancher le sort de l'apport, et il n'existe ni jurisprudence ni doctrine administrative. ### La fiscalité de l'apport d'immeuble : d'abord la plus-value, ensuite les droits - Apporter un immeuble est une cession à titre onéreux au sens de l'article 150 U du Code général des impôts : l'apporteur ne touche pas d'argent, il reçoit des parts, mais la plus-value est imposable l'année de l'apport. - Cas chiffré : immeuble acquis 140 000 € en mars 2010, apporté 240 000 € en mars 2026, soit 16 années de détention révolues. Prix d'acquisition majoré du forfait de frais de 7,5 % (10 500 €) et du forfait de travaux de 15 % (21 000 €) : 171 500 €. Plus-value brute : 68 500 €. - Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, soit 11 ans × 6 % = 66 %. Base de 23 290 €, taxée à 19 % = 4 425 €. - Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % par an sur les mêmes 11 ans, soit 18,15 %. Base de 56 067 €, taxée à 17,2 % = 9 644 €. Surtaxe sur les plus-values élevées non due, la base imposable à l'impôt sur le revenu restant sous 50 000 €. Total : 14 069 €, prélevés et reversés par le notaire le jour de la publication de l'acte (art. 150 VG et 150 VH du CGI). - Le taux est bien de 17,2 % et non 18,6 % : la hausse portée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) épargne les plus-values immobilières des particuliers comme les revenus fonciers (art. L136-8, IV, 1° et 2°). - Depuis la loi de finances pour 2019, l'article 810, I du CGI dispose que « les apports sont enregistrés gratuitement » : un apport pur et simple, rémunéré uniquement en parts, à une SCI à l'impôt sur le revenu coûte 0 € de droit d'enregistrement. - Apport pur et simple à une SCI à l'impôt sur les sociétés par un apporteur qui n'y est pas soumis (art. 809, I, 3°) : 2,20 % (art. 810, III), ramené à zéro si l'apporteur s'engage dans l'acte à conserver ses parts trois ans. Le taux de 5 % lu partout pour ce cas est faux. - Apport mixte : seule la fraction correspondant au passif repris est à titre onéreux et taxée à 5,00 %, l'apport entier ne basculant pas. Sur le cas, 150 000 € rémunérés en parts sont enregistrés gratuitement et 90 000 € d'emprunt repris sont taxés à 5,00 %, soit 4 500 €. « Enregistré gratuitement » n'est pas « gratuit » : restent l'acte notarié, ses émoluments et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 879 et 881 K du CGI). ### L'apport en jouissance : donner l'usage sans donner le bien - L'associé reste propriétaire et met l'usage du bien à disposition de la société pour la durée fixée aux statuts ; la SCI encaisse les loyers et l'apporteur reçoit des parts. - L'article 1843-3, alinéa 4, rend l'apporteur en jouissance garant envers la société « comme un bailleur envers son preneur ». Sur des choses de genre ou des biens appelés à être renouvelés, c'est la propriété qui passe à la société, à charge d'en rendre l'équivalent. - Aucun transfert de propriété, donc aucune mutation, aucune plus-value chez l'apporteur et aucun droit de mutation à titre onéreux. - Au-delà de douze ans, l'apport doit être publié au service de la publicité foncière (art. 28, 1°, b, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), faute de quoi il cesse d'être opposable aux tiers. - Cas chiffré : jouissance apportée pour 15 ans sur un immeuble rapportant 12 000 € de loyer net par an, actualisés à 3 % : 12 000 € × 11,9379 = 143 255 €, arrondis à 143 000 €, soit 1 430 parts. - Résultat comparé : 0 € de plus-value au lieu de 14 069 €, 0 € de droits au lieu de 4 500 €, 143 € de contribution de sécurité immobilière au lieu de 240 €, soit 18 666 € d'économie immédiate ; les émoluments du notaire tombent à 924,61 € TTC au lieu de 1 387,84 €. - Contrepartie : l'immeuble n'entre jamais dans le patrimoine de la SCI. Pour un objectif de transmission par donations de parts, l'apport en jouissance est un mauvais choix, les parts étant adossées à un droit qui s'éteint. ### L'apport en industrie : la seule forme qui ne demande aucune mise - Il est parfaitement licite en société civile : l'article 1832 vise l'apport de « biens ou leur industrie » et l'article 1843-2, alinéa 2, en organise le régime. C'est la société anonyme qui l'interdit. - L'article 1843-2, alinéa 2, pose que les apports en industrie « ne concourent pas à la formation du capital social » mais « donnent lieu à l'attribution de parts ouvrant droit au partage des bénéfices et de l'actif net, à charge de contribuer aux pertes ». - Quatre conséquences : zéro au capital (le capital du cas reste de 180 000 €), un droit au bénéfice et à l'actif net, la qualité d'associé avec le droit de participer aux décisions collectives, et une contribution aux pertes obligatoire. - L'alinéa 6 de l'article 1843-3 oblige l'apporteur en industrie à reverser à la société tous les gains tirés de l'activité objet de son apport : une clause statutaire trop large (« la gestion locative ») expose les honoraires perçus ailleurs. - Statuts muets, l'article 1844-1 lui donne « une part égale à celle de l'associé qui a le moins apporté ». Sur le cas, le fils reçoit 300 parts, le bénéfice se partage sur 2 100 parts, et sur 12 000 € distribuables le père touche 8 572 € (71,43 %) au lieu de 10 000 € : la règle par défaut lui coûte 1 428 € par an. - Avec une clause fixant la part du fils à 10 %, il touche 1 200 €, le père 9 000 € et la mère 1 800 €. En sens inverse, sur une perte de 9 000 €, le fils en supporte 1 286 € à 14,29 % sans avoir rien mis. - Ces parts n'ont aucune valeur patrimoniale : s'il quitte la société au bout de quatre ans, ses parts d'industrie sont annulées et il repart avec 0 €, quand la mère récupérerait la valeur de ses 300 parts. - L'incessibilité et l'intransmissibilité de ces parts ne sont écrites dans aucun texte : elles tiennent au caractère personnel de l'apport, la doctrine est unanime mais il faut le faire écrire dans les statuts. Alternative si l'associé doit être payé : une rémunération de gérance, déductible et due même sans bénéfice. ### Combien de parts pour qui : le calcul complet - L'article 1843-2, alinéa 1, rend les droits de chaque associé dans le capital proportionnels à ses apports ; la valeur nominale de la part est libre (100 € dans le cas). - Le piège central : un immeuble estimé 240 000 € mais repris avec 90 000 € d'emprunt n'apporte que 150 000 € de valeur nette, et c'est cette valeur qui compte. - Répartition retenue : le père 150 000 € et 1 500 parts, soit 83,33 % ; la mère 30 000 € et 300 parts, soit 16,67 % ; le fils 300 parts d'industrie hors capital, soit 0 % du capital. Capital social : 180 000 €, 1 800 parts. - La proportionnalité de l'article 1843-2 ne vaut que pour le capital : les bénéfices et les pertes peuvent s'en écarter par clause statutaire (art. 1844-1), un associé à 20 % du capital pouvant toucher 40 % des bénéfices. - La limite est la clause léonine, qui donne tout le profit à un associé, l'exonère de toute perte ou l'écarte du profit : elle est réputée non écrite et la proportionnalité reprend ses droits. ### Ce que l'apport coûte vraiment en 2026 - Apport en numéraire : 0 € de droit d'enregistrement (art. 810, I) et aucun frais propre si les statuts sont sous seing privé. - Apport d'immeuble pur et simple à une SCI à l'impôt sur le revenu : 0 € de droit, mais acte notarié obligatoire et contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 879). - Fraction à titre onéreux (passif repris) : 5,00 % du passif repris, soit 2,20 % pour l'État, 1,60 % pour le département et 1,20 % pour la commune ou le fonds de péréquation. - Émoluments du notaire sur un apport : barème des actes de société portant sur des biens soumis à publicité foncière (tableau 5, n° 159, art. A444-158 du Code de commerce), 1,935 % / 0,798 % / 0,532 % / 0,399 %, soit exactement la moitié du barème de vente. Sur 240 000 € : 1 156,53 € hors taxes, soit 1 387,84 € TTC. - Addition complète de l'apport du père : 0 € sur la fraction pure et simple, 4 500 € de droits sur la fraction onéreuse, 240 € de contribution de sécurité immobilière et 1 387,84 € d'émoluments, soit 6 127,84 € hors débours ; avec les 14 069 € de plus-value, l'opération demande 20 196,84 € de trésorerie à un apporteur qui n'encaisse rien. - La même opération dans une SCI à l'impôt sur les sociétés sans engagement de conservation coûte 3 300 € de plus (150 000 € × 2,20 %) ; avec l'engagement de trois ans, rien. - La gratuité obtenue à l'impôt sur le revenu n'est pas définitive : l'article 809, II du CGI rend les droits exigibles le jour où la société passe à l'impôt sur les sociétés, sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965 de personnes non soumises à cet impôt, à 2,20 % sur la valeur vénale au jour du changement, sauf engagement de conservation de trois ans pris par tous les associés. Sur le cas, une fraction pure et simple de 62,5 % d'un immeuble valant alors 260 000 € donne une assiette de 162 500 € et une note de 3 575 €. - Ces coûts s'ajoutent aux formalités de constitution : 308,91 € pour une SCI depuis le barème de greffe du 1er mars 2026. ### Les cinq erreurs d'apport qui coûtent cher - Retenir la valeur brute d'un bien financé à crédit : avec 240 000 € au lieu de 150 000 €, le capital passe à 270 000 € et la mère tombe à 11,11 % au lieu de 16,67 % pour le même chèque de 30 000 €. Sur un partage de 300 000 €, elle touche 33 333 € au lieu de 50 000 €, soit 16 667 € perdus et irréversibles sans l'accord de tous. - Mettre au capital ce qui aurait dû aller en compte courant : récupérer la somme suppose une réduction de capital votée à la majorité statutaire ou, sans clause, à l'unanimité (art. 1836), puis une annonce légale à 136 € hors taxes (163,20 €) et une inscription modificative avec dépôt d'acte à 185,77 €, soit environ 349 € et plusieurs semaines. - Sous-évaluer un apport : retenir 180 000 € au lieu de 240 000 € ramène la plus-value brute à 8 500 € et l'impôt à 1 746 €, soit 12 323 € économisés, mais la valeur d'apport devient le prix d'acquisition de la SCI. Sur une revente à 300 000 € cinq ans plus tard, l'écart de plus-value atteint 21 720 € à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Perte nette d'au moins 9 397 €, avant risque de rectification. - Découvrir la plus-value après la signature : les 14 069 € partent chez le notaire le jour de la publication, alors que l'apport n'a rapporté que des parts. - Promettre à l'apporteur en industrie des parts qu'il ne pourra jamais vendre : le fils qui croit détenir « 300 parts comme sa mère » et chiffre son patrimoine à 30 000 € repart avec 0 € le jour où il quitte la société. ### Apporter plus tard, et les cas particuliers - Un apport en cours de vie sociale passe par une augmentation de capital, votée à la majorité prévue aux statuts ou, statuts muets, à l'unanimité, une augmentation de capital étant une modification statutaire (art. 1836 du Code civil). - Trois voies : des apports nouveaux, l'incorporation de réserves qui n'apporte aucun argent frais, l'incorporation d'un compte courant qui transforme une dette de la société en parts. Toute augmentation dilue ceux qui n'y participent pas. - Bien commun aux époux : l'apport exige le consentement du conjoint (art. 1424 du Code civil), qui doit être averti et en être justifié dans l'acte (art. 1832-2), sous peine de nullité demandée pendant deux ans (art. 1427) ; le conjoint peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts. - Apport d'un usufruit : plafonné à 30 ans en société (art. 619 du Code civil) et imposé comme le revenu que procure le bien, en revenus fonciers au barème progressif et sans abattement de durée, par l'article 13, 5° du CGI — presque toujours plus lourd qu'une plus-value. - Apport d'un bien grevé d'un crédit en cours : la reprise du capital restant dû est une cession de dette que le prêteur doit accepter (art. 1327 du Code civil), et la fraction correspondante est taxée à 5,00 %. - Apport d'un immeuble loué : le bail continue, l'acquéreur d'un bien loué étant tenu de le respecter dès lors qu'il a date certaine (art. 1743 du Code civil), sauf clause de reprise réservée dans un bail non rural. - Capital variable : le renvoi de l'article 1845-1 du Code civil rend applicables les règles du Code de commerce, et entre le plancher et le plafond statutaires les apports nouveaux et les retraits échappent aux formalités de dépôt et de publicité (art. L231-3), soit environ 350 € économisés par mouvement. - Un apport est irrévocable : pour récupérer sa mise, l'associé doit céder ses parts, se retirer dans les conditions de l'article 1869 du Code civil ou faire voter une réduction de capital — c'est la différence majeure avec le compte courant d'associé. ## Délai de création d'une SCI : le calendrier réel en jours URL : https://www.sci-ai.app/delai-creation-sci Ce guide répond à une seule question : combien de jours faut-il, réellement, entre la décision de créer une société civile immobilière et l'extrait d'immatriculation. Il ne refait ni les étapes de création ni la liste des pièces ; il produit un calendrier en huit étapes, avec pour chacune sa durée propre, ce qui la conditionne, et surtout si elle se trouve sur le chemin critique. Il s'adresse à l'acquéreur pressé par un compromis de vente, et traite en détail la seule réponse qui supprime l'attente : la société en formation, qui permet de signer un compromis avant que la SCI existe, à condition d'organiser la reprise des actes. ### Le calendrier de création : 5 à 21 jours ouvrés en huit étapes - Fourchette globale : 5 à 21 jours ouvrés entre la décision de créer et l'extrait d'immatriculation, soit une semaine calendaire au mieux, un mois au pire. - Les huit étapes et leurs durées propres : arbitrer objet, siège, capital et gérance (1 à 5 j) ; rédiger et faire signer les statuts (1 à 5 j) ; réunir les pièces (1 à 10 j) ; déposer le capital (0 j, ou 5 à 15 j si la banque l'exige) ; publier l'avis de constitution (0 à 1 j) ; déposer au guichet unique (0 à 1 j) ; contrôle et inscription par le greffe (1 jour franc, 5 si complexe) ; SIREN définitif et extrait d'immatriculation (2 à 4 j). - Plancher posé : 1 + 1 + 0 + 0 + 0 + 0 + 1 + 2 = 5 jours ouvrés. Plafond : 5 + 5 + 0 + 0 + 1 + 1 + 5 + 4 = 21 jours ouvrés. - Les étapes 3 (pièces) et 4 (dépôt du capital) valent zéro dans les deux additions : elles ne sont pas sur le chemin critique, c'est-à-dire la suite de tâches la plus longue, celle qui commande la date d'arrivée. - Le milieu de la fourchette est à 13 jours ouvrés. - Unités employées : le jour ouvrable est tout jour sauf le dimanche et les jours fériés ; quand le texte le dit franc, on ne compte ni le jour de départ ni celui de l'échéance ; le jour ouvré va du lundi au vendredi. ### Le délai du greffe et les trois goulots d'étranglement - Art. R123-97 du Code de commerce : le greffier dispose d'un jour franc ouvrable pour inscrire la société à compter de la réception de la demande, porté à cinq jours francs ouvrables quand la complexité du dossier appelle un examen particulier. - Sur les huit étapes du calendrier, une seule dépend de l'administration : le goulot d'étranglement n'est presque jamais le greffe. - Goulot n° 1, rédaction et signature des statuts : 1 à 5 jours ouvrés. Un jour si les arbitrages sont faits et la signature électronique en place, cinq si l'objet social, la clause d'agrément ou la répartition des parts se discutent encore. - Goulot n° 2, ouverture du compte bancaire quand la banque l'exige : 5 à 15 jours ouvrés (ordre de grandeur observé, pas délai légal), mais hors chemin critique — aucun texte n'impose de déposer le capital d'une SCI avant l'immatriculation. - Goulot n° 3, renvoi d'un dossier incomplet : +3 à +10 jours ouvrés. L'art. R123-97 laisse quinze jours pour produire la pièce manquante et fait repartir le délai d'inscription à sa réception : un justificatif oublié coûte un nouveau cycle entier. - Recours en cas de dépassement du délai réglementaire : saisine du juge commis à la surveillance du registre, prévue par le même art. R123-97. ### Ce qui n'est pas obligatoire, et ce que coûtent vraiment les formalités 2026 - « Il faut un compte et le capital déposé avant de déposer le dossier » : faux en SCI, aucun texte ne l'impose, contrairement à la SARL ou à la SAS. Coût de la croyance : +5 à +15 jours ouvrés. - « Les bénéficiaires effectifs se déclarent avant » : faux, la déclaration part avec le dossier d'immatriculation. Coût : +2 à +5 jours ouvrés. - « Il faut un notaire pour les statuts » : faux, sauf apport d'un immeuble au capital. Coût : +7 à +21 jours ouvrés. - Cumul sans doublon : 14 à 41 jours ouvrés ajoutés au plancher de 5 jours, soit 19 jours ouvrés (environ quatre semaines) dans le meilleur cas et 46 jours ouvrés (plus de neuf semaines) dans le pire. Aucune de ces pertes ne vient de l'administration. - Croyance sans effet sur le calendrier : une dénomination déjà utilisée ne fait pas rejeter le dossier, aucun greffe ne contrôlant la disponibilité d'un nom ; deux sociétés peuvent porter la même dénomination. Le risque est commercial et postérieur, jamais calendaire. - Ce qui est réellement dû : annonce légale de constitution d'une SCI au forfait de 191 € HT (arrêté du 19 novembre 2021 modifié par l'arrêté du 19 novembre 2025), soit 229,20 € TTC, puis greffe (arrêté du 25 février 2026, en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028) avec immatriculation de personne morale 44,27 € HT + dépôt d'actes 6,05 € HT = 50,32 € HT, soit 60,38 € TTC. - Déclaration des bénéficiaires effectifs jointe à la demande d'immatriculation : 16,11 € HT, soit 19,33 € TTC. Droit au registre national des entreprises sur l'immatriculation : 0 €. Insertion au BODACC à la constitution : 0 €. - Total : 229,20 + 60,38 + 19,33 = 308,91 € TTC, engagés en deux paiements à vingt-quatre heures d'intervalle et non en un seul versement de départ. ### Signer un compromis avant l'immatriculation : la société en formation - Art. 1842 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 5 juillet 2024 : la société civile n'a la personnalité morale qu'à compter de son immatriculation. - Art. 1843 du Code civil : celui qui agit au nom d'une société en formation est personnellement tenu des obligations nées de l'acte ; la société régulièrement immatriculée peut reprendre l'engagement, qui est alors réputé contracté par elle dès l'origine. - Une SCI est une société civile, non commerciale : la solidarité entre signataires ne joue pas, chacun ne répond que de ce qu'il a signé. - Mention à faire figurer dans le compromis : le signataire agit au nom et pour le compte de la SCI dénommée, société civile immobilière en cours de formation, capital et siège futur indiqués, celle-ci reprenant l'engagement lors de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. - Gain de délai : la totalité du délai d'immatriculation, soit 5 à 21 jours ouvrés, pour un coût de 0 €. - Limite : l'acte authentique de vente, lui, ne peut pas être signé en formation — la publicité foncière (décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955) suppose un acquéreur identifié par son SIREN. - Si la reprise échoue, le signataire reste personnellement tenu de l'acquisition, sans solidarité mais seul face au vendeur ; d'où l'utilité d'une condition suspensive d'immatriculation dans un délai déterminé, qui complète la clause de reprise sans la remplacer. ### Les trois voies de reprise des actes et la jurisprudence - Art. 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : trois voies de reprise, et une seule est une voie de secours. - État des actes annexé aux statuts, présenté aux associés avant leur signature avec l'engagement résultant de chaque acte : la reprise est automatique à l'immatriculation. - Mandat spécial donné avant l'acte, dans les statuts ou par acte séparé, portant sur des engagements déterminés dont les modalités sont précisées : la reprise est automatique à l'immatriculation. - Décision des associés prise après l'immatriculation, à la majorité des associés sauf clause statutaire contraire — le texte compte les associés, pas les parts : c'est la voie de secours, et rien ne garantit que le vote intervienne. - Cass. com., 29 novembre 2023, n° 22-12.865, 22-18.295 et 22-21.623 : abandon de la formule sacramentelle, le juge recherchant la volonté des parties au vu de l'ensemble des circonstances ; arrêts rendus au visa de l'art. L210-6 du Code de commerce, propre aux sociétés commerciales. - Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.435 : transposition de la solution aux sociétés civiles, au visa des seuls art. 1842 et 1843 du Code civil. - Cass. com., 18 juin 2025, n° 24-14.311, publié au Bulletin : la reprise ne peut pas résulter de la seule volonté des parties, elle doit emprunter l'une des trois voies du décret de 1978. Le juge est plus souple sur la formule, pas sur la mécanique. ### Cas chiffré : compromis du 12 mars, immatriculation du 25 mars - Bien de 268 000 € à Nantes, deux associés, vendeur exigeant un compromis sous huit jours ; aucune SCI n'existe au 12 mars. - Chronologie : 12 mars, compromis signé pour le compte de la SCI en formation avec mention de reprise ; 16 mars, signature des statuts avec état des actes annexé ; 17 mars, avis de constitution publié et attestation obtenue le jour même ; 18 mars, dépôt au guichet unique ; 25 mars, immatriculation, soit 9 jours calendaires depuis la signature des statuts. - La reprise fait remonter l'engagement au 12 mars ; l'acte authentique est signé par la SCI le 10 juin, le délai d'immatriculation s'étant écoulé pendant les 90 jours séparant les deux signatures. Coût de la reprise : 0 €. - Solution de repli chiffrée : acheter en nom propre, puis apporter le bien à la SCI avec reprise d'un prêt de 214 400 €. L'apport devient mixte. - La fraction rémunérée par des parts est enregistrée gratuitement, la SCI étant à l'impôt sur le revenu (art. 810, I du CGI) ; la fraction correspondant au passif repris est une mutation à titre onéreux taxée à 5,00 % : 2,20 % pour l'État (art. 683 bis) + 1,60 % pour le département (art. 1595) + 1,20 % pour la commune de plus de 5 000 habitants (art. 1584) ou pour le fonds de péréquation en dessous (art. 1595 bis), l'un ou l'autre, jamais les deux. - Assiette : l'intégralité du passif repris, sans déduction de la quote-part de l'apporteur, soit 214 400 × 5,00 % = 10 720 €, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % sur 268 000 € = 268 €. - Résultat : 0 € contre 10 988 € au minimum, hors émoluments d'un second acte notarié. Une vente du même bien relèverait des droits de mutation ordinaires, environ 6,32 % dans la plupart des départements. ### SIREN, extrait d'immatriculation : le décalage expliqué - Le guichet unique, portail géré par l'INPI, centralise depuis 2023 toutes les formalités d'entreprise ; sa FAQ officielle décrit le circuit. - La formalité déposée est envoyée automatiquement et instantanément à l'INSEE, qui pré-attribue un numéro SIREN à neuf chiffres : c'est une réservation, pas une attribution définitive. - Le SIREN ne devient définitif qu'à la validation du greffe, laquelle déclenche l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, donc l'extrait Kbis. Le guichet unique n'est pas en charge de délivrer le Kbis. - L'INPI annonce un délai moyen de deux semaines pour l'attribution du numéro SIREN, soit une dizaine de jours ouvrés — un peu en dessous du milieu de la fourchette de 5 à 21 jours ouvrés, qui est à 13 jours. - Comptez 2 à 4 jours ouvrés entre la validation du greffe et la mise à disposition de l'extrait : ordre de grandeur observé, aucun texte ne le fixe. - Avec le SIREN seul, rien d'opposable n'est possible : ni ouvrir le compte définitif, ni débloquer les fonds, ni faire éditer une offre de prêt au nom de la SCI. Ces trois actes réclament l'extrait d'immatriculation. ### Les six erreurs qui coûtent le plus de jours - Objet social trop étroit ou non strictement civil : +3 à +10 jours ouvrés ; le corriger après oblige à refaire statuts et annonce légale. - Bénéficiaire effectif mal identifié : +2 à +5 jours, et une déclaration modificative facturée 33,80 € TTC contre 19,33 € si elle part avec le dossier. - Justificatif de siège absent ou trop ancien : +3 à +8 jours ; le demander dès J0, en parallèle de la rédaction des statuts. - Statuts non signés par tous les associés : +3 à +8 jours ; la signature électronique horodate et garantit un jeu complet avant le dépôt. - Avis de constitution publié avec une mention divergente des statuts : +5 à +8 jours. L'art. 22 du décret de 1978 prévoit la publication lorsque les autres formalités de constitution ont été accomplies : on signe d'abord, on publie ensuite, jamais en avance. - Pièce d'identité périmée ou copie non certifiée conforme : +2 à +6 jours ; vérifier la validité le jour du dépôt, pas le jour où le dossier a été commencé. - Cas chiffré de l'annonce à republier : 191 € HT soit 229,20 € TTC de nouvelle publication, portant le total à 308,91 + 229,20 = 538,11 € TTC, pour 7 à 10 jours ouvrés perdus. - Mécanique commune à ces six erreurs : la formalité est mise en attente de régularisation et le délai d'inscription repart de zéro à la nouvelle soumission. ### Quatre leviers réels, et celui qui ne sert à rien - Réunir les pièces pendant la rédaction des statuts : gain de 1 à 10 jours ; l'étape n'est sur le chemin critique que si l'on attend la fin de la rédaction pour la commencer. - Publier l'avis le jour même de la signature des statuts : gain de 1 à 3 jours, aucun délai n'étant imposé entre les deux et l'attestation de parution s'obtenant en ligne le jour même. - Déposer le dossier sans attendre la banque : gain de 5 à 15 jours, le levier le plus rentable car il supprime une étape entière du chemin critique. - Signer le compromis en formation plutôt que d'attendre l'immatriculation : gain de la totalité du délai, soit 5 à 21 jours ouvrés. - Ce qui ne sert à rien, payer plus cher : le contrôle de légalité du greffe et le délai de l'art. R123-97 ne connaissent pas la qualité du rédacteur — jusqu'à 3 000 € d'écart pour un gain de délai nul sur le chemin critique. La voie notariale peut même allonger le calendrier quand le rendez-vous n'est pas disponible avant trois semaines. - Les trois voies chiffrées, frais légaux identiques dans les trois cas : rédaction autonome 308,91 € ; service en ligne 308,91 + 79 € de service + 28,80 € de signatures électroniques (4,80 € TTC × 6) = 416,71 € ; notaire ou avocat sans apport d'immeuble, honoraires libres de 1 000 à 2 500 € HT, soit un total de 1 508,91 € à 3 308,91 €. - Après l'immatriculation, trois choses restent avant l'acte authentique, menées en parallèle sur une à trois semaines : ouvrir ou régulariser le compte définitif et débloquer les fonds (5 à 15 jours ouvrés), régulariser la reprise des actes si elle n'a pas été organisée en amont, faire éditer l'offre de prêt au nom de la SCI immatriculée. ### Points particuliers de calendrier - Alsace-Moselle : pas de tribunal de commerce mais une chambre commerciale du tribunal judiciaire (art. L731-1 et L731-2 du Code de commerce) ; le délai d'un jour franc ouvrable de l'art. R123-97 y joue dans les mêmes termes, sans dérogation. - Greffe de Metz, chiffres donnés par le Gouvernement en séance le 18 juin 2025 (question orale sans débat n° 394, publiée au Journal officiel le 10 juin 2025) : instruction d'une demande d'immatriculation de l'ordre de quinze jours, mais enregistrement d'une modification de statuts en quinze mois en moyenne, contre un à trois mois ailleurs en France. - Signature électronique des statuts : elle ramène l'étape rédaction et signature de cinq jours ouvrés à un seul sur un dossier ordinaire, en supprimant la contrainte de réunir physiquement les associés. - Associé à l'étranger : depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, une procuration authentique peut être reçue à distance sur support électronique ; ce texte ne vise que les procurations, l'acte d'apport restant reçu dans les conditions de droit commun. - Délai de rétractation de dix jours de l'art. L271-1 du Code de la construction et de l'habitation : réservé à l'acquéreur non professionnel, il a été refusé à une SCI dont l'objet statutaire était l'acquisition, l'administration et la gestion d'immeubles (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.774, publié au Bulletin). Ne pas bâtir son calendrier sur ces dix jours. - Durée usuelle d'un compromis : 60 à 90 jours entre la signature et l'acte authentique, ce qui laisse une marge confortable face à un délai d'immatriculation de 5 à 21 jours ouvrés. Le risque n'est pas le délai, c'est la formule de signature. - Antidater la date de début d'activité ne fait rien gagner : la personnalité morale naît de l'immatriculation et d'elle seule (art. 1842 du Code civil). ## Creation SCI en ligne : Service Cle en Main avec Depot INPI Inclus URL : https://www.sci-ai.app/creation-sci-en-ligne ### Ce que comprend le service Service de creation 100% en ligne par SCI AI : statuts personnalises generes automatiquement (conformes art. 1835 C. civ.), acte de constitution, mandat de depot INPI, attestations de non-condamnation, signature electronique YouSign de tous les documents (eIDAS), depot automatique au Guichet Unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), suivi de la formalite jusqu'a validation et delivrance du Kbis par le greffe. Parcours guide de 12 etapes, environ 45 minutes de saisie. Pas de notaire requis pour les apports en numeraire (cas le plus frequent). ### Tarifs 2026 - Service plateforme seul : 79 EUR TTC (65,83 EUR HT) - Avec abonnement annuel SCI AI : service offert (0 EUR) - Abonnement Autonomie : 229 EUR/an - Abonnement Expert-Comptable : 349 EUR/an Cout total typique 2 associes (cas le plus frequent) : service 79 EUR + annonce legale ~229 EUR + frais INPI ~83,88 EUR + signatures electroniques ~29 EUR (4,80 EUR TTC x 6 signatures) = environ 421 EUR TTC tout compris. Avec abonnement, ne restent que les frais d'Etat et signatures (~342 EUR). ### Delais - Saisie du formulaire : environ 45 minutes - Depot au Guichet Unique INPI : automatique des la signature electronique - Delivrance du Kbis par le greffe : 7 a 14 jours en general (depend de l'INPI et du greffe) ### Documents generes automatiquement Statuts personnalises, acte de constitution, mandat de depot INPI, attestations de non-condamnation des gerants, declaration des beneficiaires effectifs, annonce legale, formulaires INPI. ### Limites du service - Pas de conseil juridique sur-mesure (logiciel, pas avocat) - Pas de representation juridique en cas de contentieux - Pas d'apport de bien immobilier au capital (requiert notaire) - uniquement apports en numeraire - Pas de garantie absolue d'acceptation INPI mais redepot gratuit en cas de rejet exceptionnel - SCI AI n'est pas expert-comptable : l'offre Expert-Comptable inclut la verification et la signature d'un expert-comptable inscrit a l'Ordre ### Pre-requis legaux - Minimum 2 associes (art. 1832 C. civ.) - une SCI ne peut pas etre creee seul - Objet civil (location nue principalement, pas commercial) - Siege social en France ### Pourquoi la creation est offerte avec l'abonnement Modele economique de SCI AI base sur l'accompagnement comptable annuel (TVA, liasse fiscale, IS) et non sur la creation. La creation est offerte pour faciliter l'accompagnement durable de la SCI. --- ## Capital Social SCI 2026 : Montant, Apports, Liberation et Strategie URL : https://www.sci-ai.app/capital-social-sci ### Cadre juridique et absence de minimum Aucun capital social minimum legal pour une SCI : 1 EUR est juridiquement valide (art. 1835 C. civ. : liberte statutaire). Distingue de la SARL (plus de minimum depuis loi 1er aout 2003) et de la SA (37 000 EUR). Le capital est divise en parts attribuees aux associes au prorata des apports (art. 1843-2 C. civ.). Il sert simultanement de cle de repartition du pouvoir, de cle de partage des benefices/pertes (art. 1844-1) et de garantie des creanciers (art. 1857-1858, responsabilite indefinie non solidaire). ### Trois fonctions du capital - Repartition du pouvoir : voix proportionnelles aux parts sauf clause statutaire. - Repartition benefices/pertes : article 1844-1 C. civ., clauses leonines prohibees. - Garantie creanciers : largement theorique en SCI civile (subsidiarite art. 1858). ### Montant optimal selon le projet - SCI familiale (bien locatif/secondaire) : 1 000 a 10 000 EUR generalement. - SCI patrimoniale multi-biens : 10 % a 30 % de la valeur cumulee des biens vises. - SCI a l'IS pour local pro/meuble : 10 000 a 50 000 EUR pour crediblite bancaire. Trois criteres a ponderer : image bancaire (capital ridicule = questions), fiscalite plus-value future (capital eleve = base de PV reduite), flexibilite (capital fixe vs variable). ### Trois types d'apports **Numeraire** : exoneration totale droits enregistrement depuis 1er janvier 2000 (art. 810-I CGI), quel que soit le montant. Liberation immediate ou differee au choix (art. 1843-3 C. civ.). Fonds sur compte bloque jusqu'a immatriculation. **Nature (immeuble, titres, mobilier)** : pas de commissaire aux apports obligatoire en SCI (art. 1843-3 C. civ., liberte d'evaluation). Regime fiscal : - SCI IR pure et apport pur et simple : EXONERATION (art. 809 I bis CGI), engagement conservation parts 3 ans. - SCI a l'IS : 5 % de droits de mutation sur la valeur (art. 810 III CGI). Sur immeuble 300 000 EUR = 15 270 a 17 400 EUR de droits selon departement. - Apport mixte avec reprise emprunt : la fraction "remuneree par reprise passif" est taxee comme vente (5 %), la fraction "remuneree par parts" suit le regime de l'apport pur. **Industrie** (travail, savoir-faire, depuis loi 4 aout 2008 art. 1843-2 C. civ.) : donne droit a des parts d'industrie distinctes du capital nominal (art. 1844-2 C. civ.), INCESSIBLES, disparaissent au depart de l'associe. Donnent droit aux benefices et au vote. Par defaut, droits egaux au plus petit apport en numeraire/nature. Description precise obligatoire dans les statuts (Cass. com. 23 juin 2015 n. 14-11.339). ### Capital fixe vs variable **Capital fixe (defaut)** : modification = AGE + statuts + JAL 191 EUR + greffe 200 EUR (total ~ 500 EUR). Stabilite et crediblite mais rigidite. **Capital variable** (option statutaire art. L. 231-1 a L. 231-8 Code de commerce applicables par renvoi) : statuts fixent capital plancher et plafond, le capital varie librement entre les deux sans AGE. Entree d'associe = apport + parts nouvelles automatique. Sortie = retrait + remboursement (art. 1869 C. civ., responsabilite 5 ans apres retrait). Particulierement adapte SCI familiale avec donations progressives, SCI a rotation d'associes, SCI patrimoine evolutif. ### Liberation du capital **Liberte statutaire totale** (art. 1843-3 C. civ.) : pas de delai legal. Modalites au choix : immediate, partielle, echelonnee, ou a la demande de la gerance. Contraste fort avec SARL (20 % minimum a la constitution, solde 5 ans, art. L. 223-7 C. com.) ou SA (50 % minimum). Avantage pratique : afficher capital cohérent (50 000 EUR) sans mobiliser immediatement. Action en liberation forcee possible si retard (art. 1843-3). Cession parts non liberees : cessionnaire devient redevable, cedant solidairement tenu 5 ans (Cass. com. 28 juin 1988). ### Droits d'enregistrement detailles | Operation | Droits | |-----------|--------| | Apport numeraire (constitution ou augmentation) | 0 EUR (art. 810-I CGI) | | Apport immeuble en SCI IR pure | 0 EUR (art. 809 I bis CGI) | | Apport immeuble en SCI IS | 5 % de la valeur (art. 810 III CGI) | | Apport mixte avec reprise emprunt en SCI IR | 5 % sur la fraction passif repris | | Augmentation par incorporation reserves/CCA | 125 EUR droit fixe (art. 812 CGI) | Frais administratifs constants : JAL 191 EUR HT, greffe 66,88 EUR TTC, INPI variables. ### Augmentation de capital Trois modalites : apports nouveaux (numeraire ou nature), incorporation reserves/benefices, incorporation compte courant d'associe. Procedure en 8 etapes : convocation AGE, deliberation, PV, souscription effective, statuts modifies, JAL, depot greffe, Kbis actualise. **Cas Karim, dirigeant SAS 38 ans** : SCI a l'IS au capital 5 000 EUR, CCA accumule 80 000 EUR, banque demande consolidation capitaux propres. Incorporation 60 000 EUR de CCA au capital. Couts totaux ~ 820 EUR (droit fixe 125 + JAL 229 + greffe 67 + honoraires 400). Benefice : renegociation emprunt avec - 0,3 point, economie 1 050 EUR/an sur 12 ans = 12 600 EUR. ### Reduction de capital **Motivee par pertes** : purge comptable, aucune sortie tresorerie, aucun droit. AGE + JAL + greffe ~ 500 EUR. **Non motivee** : remboursement aux associes ou rachat-annulation parts. Fiscalite : - SCI a l'IR : pas d'imposition tant que remboursement ≤ valeur apport, sinon PV cession parts. - SCI a l'IS : presomption de distribution (art. 112 CGI), PFU 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS LFSS 2026), sauf restitution d'apport pur et simple art. 112-1 (analyse au cas par cas). Delai d'opposition creanciers 30 jours (art. 1869 C. civ.). Coup d'accordeon (reduction puis augmentation rapprochee) requalifiable en abus de droit si seul objectif evincer minoritaire ou optimiser fiscalement (Cass. com. 12 oct. 2022 n. 21-12.564). Motifs economiques a documenter. ### Impact capital sur plus-value cession parts Effet mathematique direct : PV = prix de cession - prix de revient (capital souscrit + frais). **SCI IR a preponderance immobiliere** (art. 150 UB CGI) : taxation 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS, PS maintenus a 17,2 % sur immobilier malgre LFSS 2026), abattements duree detention IR exoneration 22 ans (6 %/an de la 6e a la 21e, 4 % la 22e), PS exoneration 30 ans (1,65 %/an 6e-21e, 1,60 % 22e, 9 %/an 23e-30e), surtaxe 2-6 % au-dela de 50 000 EUR (art. 1609 nonies G CGI). **SCI IS** (art. 150-0 D CGI) : PFU 31,4 % en 2026 sur toute la PV, pas d'abattement pour duree de detention (parts SCI IS a preponderance immobiliere exclues), option bareme progressif possible si TMI < 12,8 %. Effet chiffre sur cession parts a 130 000 EUR a 10 ans en SCI IR (impot pondere 28,3 %) : - Capital 1 EUR : PV ~ 130 000 EUR → impot ~ 36 790 EUR - Capital 1 000 EUR : PV ~ 129 000 EUR → impot ~ 36 510 EUR - Capital 10 000 EUR : PV ~ 120 000 EUR → impot ~ 33 960 EUR - Capital 50 000 EUR : PV ~ 80 000 EUR → impot ~ 22 640 EUR - Capital 100 000 EUR : PV ~ 30 000 EUR → impot ~ 8 490 EUR ### Capital vs Compte Courant d'Associe — arbitrage **Capital** : stable, permanent, donne droit a parts, sert au calcul PV, securise banques. **CCA** : remboursable a tout moment, ne donne pas de parts, rémunérable jusqu'a TMP 4,55 % T1 2026 (art. 39-1-3 CGI), sans impact PV. **Mix optimal** : capital cohérent 10-20 % valeur projet + CCA flexible pour besoins ponctuels (travaux, complement bancaire, imprevu). ### 7 erreurs frequentes 1. Capital symbolique 1 EUR sans reflexion → PV amplifiee a la revente. 2. Apport nature mal evalue → risque art. 1843-4 (expertise) et redressement (Cass. 3e civ. 14 fev. 2024 n. 22-19.802). 3. Confusion capital/tresorerie → fraude potentielle art. 314-1 C. penal. 4. Apport immeuble en SCI IS sans budgeter les 5 % de droits → 20 000 EUR sur immeuble 400 000. 5. Melange capital et CCA dans statuts → qualifier precisement chaque apport. 6. Pas de clause variabilite a la creation → 500 EUR de frais evitables 5 ans plus tard. 7. Reduction non motivee en SCI IS sans avis fiscal → requalification distribution + PFU 31,4 %. ### 3 cas pratiques **Sophie & Marc primo-investisseurs** : SCI IR pour T3 Bordeaux 220 000 EUR. Choix 1 capital 1 000 EUR + CCA 39 000 EUR ; Choix 2 capital 40 000 EUR. Recommandation : capital 10-20 000 EUR + CCA 20-30 000 EUR (mix souple). **Nicolas medecin 52 ans** : apport immeuble 450 000 EUR a SCI IR pure (exonere art. 809 I bis), capital 450 000 EUR. Plus-value latente sur l'immeuble = 0 (detention 28 ans, exoneration 22 ans IR + 30 ans PS quasi atteinte). Annee suivante donation 60 % parts aux 2 enfants : abattement 100 000 EUR x2 art. 779, reste 70 000 EUR taxables a 20 % = 14 000 EUR de droits pour transmission de 270 000 EUR de valeur economique. **Karim dirigeant SAS 38 ans** : SCI IS capital 5 000 EUR + CCA 80 000 EUR. Incorporation 60 000 EUR de CCA au capital. Couts 820 EUR. Renegociation emprunt - 0,3 point → economie 12 600 EUR sur 12 ans. ### References cles **Code civil :** art. 1832, 1832-2, 1835, 1843-2, 1843-3, 1843-4, 1844-1, 1844-2, 1845-1, 1869. **Code de commerce :** art. L. 231-1 a L. 231-8 (capital variable). **CGI :** art. 150 U, 150 UB, 150 VA, 150-0 D, 200 A, 669, 809 I bis, 810-I, 810 III, 812, 112, 219. **BOFiP :** BOI-ENR-AVS-10, BOI-ENR-DMTOM-10-10-30, BOI-RFPI-PVI-20-10-20, BOI-RPPM-RCM-10-20. **Lois :** loi n. 2003-721 du 1er aout 2003 (suppression capital minimum SARL), LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30/12/2025 portant PS distributions a 18,6 %), arrete du 04/12/2024 (JAL SCI 191 EUR HT). **Jurisprudence :** Cass. com. 23 juin 2015 n. 14-11.339 (apports industrie), Cass. 3e civ. 14 fev. 2024 n. 22-19.802 (evaluation apports nature), Cass. com. 12 oct. 2022 n. 21-12.564 (coup d'accordeon abus de droit), CE 9 mars 2022 n. 449982 (capital sur PV cession parts). --- ## Creer une SCI Seul : 4 Solutions Legales URL : https://www.sci-ai.app/creer-sci-seul La loi interdit la SCI unipersonnelle (art. 1832 Code civil : minimum 2 associes). Si un seul associe subsiste, l'art. 1844-5 permet la dissolution si non regularise sous 1 an. ### Solutions 1. **SASU holding + SCI** : la SASU (dont vous etes president unique) est associee de la SCI avec vous. Controle total, regime mere-fille IS. Cout : ~475 EUR administratif + 800-1 500 EUR/an EC pour la SASU 2. **Associe familial a 1 %** : conjoint, parent, enfant majeur. Controle a 99 %. Risque : l'associe doit etre reel (presence AG) sinon SCI fictive 3. **Enfant mineur comme associe** : representant legal exerce les droits. Ne peut pas etre gerant. Complique pour les prets bancaires 4. **Demembrement** : donner la nue-propriete a un heritier, garder l'usufruit. Reconstitution automatique au deces (art. 1133 CGI) sans droits supplementaires --- ## SCI Familiale 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale Pas de statut juridique distinct : c'est une SCI dont tous les associes sont membres d'une meme famille (liens de sang ou alliance jusqu'au 4e degre). Les partenaires de PACS ne sont PAS consideres comme allies (reponse ministerielle n. 25671, 2007). ### Avantages transmission - Donation de parts : abattement 100 000 EUR par parent par enfant, renouvelable tous les 15 ans - Demembrement : donner la nue-propriete (bareme art. 669 CGI), garder l'usufruit. Reconstitution automatique au deces sans droits - Decote illiquidite 10-20 % sur la valeur des parts ### Meuble et SCI familiale Activite meublee > 10 % du CA de la SCI declenchant la requalification en IS. Solutions : maintenir meuble < 10 %, opter pour SARL de famille (art. 239 bis AA CGI, meuble a l'IR autorise), ou passer volontairement a l'IS. --- ## Avantages de la SCI familiale : les quatre vrais, chiffrés en euros (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-avantages Ce guide chiffre en euros, un par un, les avantages qui tiennent réellement à la configuration familiale d'une société civile immobilière, et écarte ceux qui valent pour n'importe quelle SCI entre associés sans lien de parenté. Il s'adresse aux parents propriétaires d'un patrimoine locatif qui se demandent si créer une société leur fera gagner quelque chose sur la transmission. Deux foyers sont suivis d'un bout à l'autre : l'un pour lequel la réponse est non, l'autre pour lequel elle est oui. Quatre avantages sont mesurés, chacun avec la condition sans laquelle il ne se produit pas ; quatre idées fausses sont corrigées ; et le coût de la structure est soustrait du gain pour donner un solde net sur vingt ans. ### Les deux foyers de référence et le multiplicateur 100 000 EUR x parents x enfants - Les Vasseur : Michel 62 ans, Anne 61 ans, mariés, 2 enfants ; immeuble 620 000 EUR, capital restant dû 180 000 EUR, valeur nette 440 000 EUR, loyers 31 000 EUR/an. Réponse : non. - Les Bourdon : mêmes âges, 3 enfants ; immeuble de rapport 1 150 000 EUR, capital restant dû 250 000 EUR, valeur nette 900 000 EUR, loyers 58 000 EUR/an. Réponse : oui. Hypothèse tenue partout : les deux parents décèdent successivement, chaque enfant reçoit une fraction égale de la part de chacun, et le conjoint survivant ne paie aucun droit (art. 796-0 bis du CGI). - Résultat d'ensemble : la transmission organisée rapporte 32 857 EUR nets aux Bourdon et rien du tout aux Vasseur. Sur ces 32 857 EUR, la société n'en produit que 7 446, moins que ce qu'elle coûte. - L'abattement de 100 000 EUR se compte par couple donateur-donataire, pas par famille ni par immeuble, et se reconstitue quinze ans après chaque donation enregistrée (art. 779 du CGI pour le montant, art. 784 pour le délai). Il joue à l'identique sur un bien détenu en direct. - Capacité de transmission en franchise pour deux parents, par vague puis sur deux vagues à 15 ans d'écart : 1 enfant 200 000 / 400 000 EUR ; 2 enfants 400 000 / 800 000 EUR ; 3 enfants 600 000 / 1 200 000 EUR ; 4 enfants 800 000 / 1 600 000 EUR. Vers un petit-enfant, l'abattement tombe à 31 865 EUR. - Donation de la nue-propriété des parts des Bourdon à 62 et 61 ans : la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété (art. 669 du CGI), soit une assiette de 900 000 x 60 % = 540 000 EUR. - Avec 3 enfants, ces 540 000 EUR se répartissent sur 6 couples donateur-donataire, 90 000 EUR chacun : 0 EUR de droits. Avec 1 seul enfant, 270 000 EUR par couple, 170 000 EUR taxables, 32 194 EUR par parent, soit 64 389 EUR de droits (barème de l'art. 777 du CGI). Même patrimoine, même âge, 64 389 EUR d'écart dus au seul nombre d'enfants. - Seuil de déclenchement : les Vasseur et leurs 440 000 EUR nets ne dépassent l'abattement que de 40 000 EUR, soit 10 000 EUR par couple : 8 072 EUR à 5 % (403,60 EUR) puis 1 928 EUR à 10 % (192,80 EUR), soit 596 EUR par couple et 2 386 EUR au total, 0,54 % du patrimoine. Avec 1 000 000 EUR net, ils auraient 600 000 EUR résiduels, 150 000 EUR par couple, 28 194 EUR chacun, soit 112 777 EUR de droits : 110 391 EUR d'écart entre leurs deux situations. ### Avantage n° 1 : donner par fractions sans découper le bien - Le capital est divisé en parts de 100 EUR ou de 1 EUR : une donation de 100 000 EUR se calcule au centime près, sans laisser d'indivision derrière elle, contrairement à une quote-part indivise de même valeur. - Sur une capacité pleine de 1 200 000 EUR, le fractionnement vaut 109 166 EUR : en une seule fois, 200 000 EUR par couple, 100 000 EUR taxables, 18 194 EUR chacun, soit 109 166 EUR ; en deux vagues, 0 EUR. - Sur les 900 000 EUR réels des Bourdon, il vaut 49 166 EUR s'ils donnent en pleine propriété et 0 EUR s'ils réservent l'usufruit, leur assiette de 540 000 EUR passant déjà sous les abattements en une seule vague. - Condition : quinze ans révolus entre deux donations enregistrées. À 62 ans, la seconde se signe à 77 ans ; commencer à 70 ans revient à y renoncer. - Ce levier n'est pas produit par la société : deux quote-parts indivises à quinze ans d'écart donnent le même résultat. ### Avantage n° 2 : la dette écrase la valeur transmise - Une part vaut l'actif net : l'immeuble moins le capital restant dû. Les loyers remboursent l'emprunt après la donation, chez les enfants, sans droits supplémentaires. - Chez les Bourdon, dette déduite, l'assiette est de 540 000 EUR (0 EUR de droits) ; sans la dette, elle serait de 1 150 000 x 60 % = 690 000 EUR, soit 115 000 EUR par couple dont 15 000 EUR taxables : 403,60 + 403,70 + 433,65 = 1 241 EUR par couple, soit 7 446 EUR au total. - La dette ne vaut que ce que l'abattement ne couvre pas : avec un seul enfant, l'assiette passe de 270 000 à 345 000 EUR par parent, 75 000 EUR de plus dans la tranche à 20 %, soit 15 000 EUR par parent et 30 000 EUR au total. - Un compte courant d'associé se déduit lui aussi : 100 000 EUR avancés retirent 100 000 EUR à l'actif net, soit 60 000 EUR d'assiette en moins après réserve d'usufruit. - En détention directe, la déduction n'est admise qu'aux quatre conditions de l'art. 776 bis du CGI : dette contractée pour acquérir le bien donné ou dans son intérêt, mise à la charge du donataire dans l'acte, créancier averti, et prêteur établissement de crédit ou société de financement. Un prêt familial ne passe pas. ### Avantage n° 3 : garder le pouvoir en donnant la propriété - Deux étages : la réserve d'usufruit (revenus conservés jusqu'au décès) et la gérance statutaire, l'art. 1851 du Code civil laissant par défaut la révocation du gérant à la majorité des parts sociales. - Piège du sens par défaut : depuis la loi du 19 juillet 2019, sur une part démembrée c'est le nu-propriétaire qui vote, sauf sur l'affectation des bénéfices (art. 1844 du Code civil). Sans clause statutaire donnant le vote à l'usufruitier ou imposant une majorité renforcée, les parents ont donné la propriété et le pouvoir. - Gain chiffré : les Bourdon transmettent 900 000 EUR de valeur nette en n'en déclarant que 540 000 EUR, paient 0 EUR de droits et continuent d'encaisser 58 000 EUR de loyers par an. La même donation en pleine propriété coûterait 8 194 EUR par couple, soit 49 166 EUR : c'est ce que vaut la réserve d'usufruit. - Condition d'âge : le barème de l'art. 669 se lit par tranches de dix ans, 60 % de 61 à 70 ans et 70 % de 71 à 80 ans. À 71 ans, l'assiette monterait à 630 000 EUR, 105 000 EUR par couple dont 5 000 EUR taxables à 5 % : 250 EUR chacun, 1 500 EUR au total. - Deux limites : le dépouillement doit être réel (art. 894 du Code civil) et aucune clause statutaire ne ferme la révocation judiciaire du gérant pour cause légitime (art. 1851, al. 2). ### Avantage n° 4 : l'enfant ne peut pas forcer la vente - En indivision, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (art. 815 du Code civil) : un seul héritier provoque le partage et, l'immeuble ne se partageant pas en nature, la vente aux enchères — la licitation. Le tribunal ne peut accorder qu'un sursis de deux ans au plus (art. 815 in fine et art. 820). - En société, le bien appartient à la société : un associé isolé ne peut pas la contraindre à vendre. - Le verrou n'est pas absolu : retrait autorisé en justice pour justes motifs avec remboursement des parts (art. 1869, évaluation par expert selon l'art. 1843-4) et dissolution judiciaire pour mésentente paralysante (art. 1844-7, 5°). Il faut un juge et un motif, là où l'indivisaire n'a besoin d'aucun des deux. - Chiffre : une adjudication se conclut souvent 20 à 30 % sous la valeur de marché — ordre de grandeur de marché, aucun texte ne le fixe. Sur l'immeuble des Bourdon à 1 150 000 EUR, 25 % font 287 500 EUR qui disparaissent. - Contrepoint : une convention d'indivision à durée déterminée interdit en principe de provoquer le partage avant son terme, mais le juge le permet pour justes motifs (art. 1873-3, al. 3) et ce terme ne peut pas dépasser cinq ans, renouvelable. - Condition : l'avantage vient des statuts, pas du statut. Si la vente se décide à la majorité simple, un enfant majoritaire l'emporte. ### Les quatre faux avantages, corrigés un par un - « La SCI supprime les droits de succession » : faux. Au décès, les parts sont dans la succession et taxées comme tout autre bien ; c'est la donation qui réduit les droits, et elle se fait sans société. Les 440 000 EUR nets des Vasseur donnent 2 386 EUR de droits, avec ou sans SCI. - Nuance réelle : une décote pour illiquidité, et le cas échéant pour minorité, est admise dans son principe, sans texte qui la fixe ; l'ordre de grandeur habituel est de 10 à 20 % pour la seule illiquidité. À 15 %, l'assiette des Bourdon tomberait à 765 000 EUR, soit 22 500 EUR de moins par couple, tous dans la tranche à 20 % : 27 000 EUR de droits en moins. Elle réduit l'assiette, elle ne supprime pas les droits. - « La SCI protège des créanciers » : faux, c'est l'inverse. La responsabilité de l'associé de société civile est indéfinie, seulement non solidaire et à proportion des parts (art. 1857 du Code civil), et subsidiaire (art. 1858). Sur une dette sociale de 250 000 EUR, un associé détenant un tiers des parts reste tenu de 83 333 EUR — et la caution signée par le gérant annule ce garde-fou. - « La SCI fait sortir de l'IFI » : faux. L'impôt sur la fortune immobilière frappe les parts à hauteur de la valeur des immeubles détenus par la société (art. 965 et suivants du CGI), et l'art. 973, II et III restreint les dettes déductibles. - « On peut loger une location meublée dans la SCI familiale » : pas à l'impôt sur le revenu. Au-delà de 10 % des recettes totales hors taxes, la société bascule d'office à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 combiné à l'art. 35 du CGI). Ce seuil s'apprécie chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320) et non en moyenne sur quatre exercices ; la moyenne du n° 330 est un correctif applicable à la seule année de dépassement. - Cette bascule n'est pas une option : elle se défait si les recettes commerciales repassent sous le seuil. Ce qui coûte est le changement de régime, l'art. 202 ter du CGI rendant immédiatement imposables résultats et plus-values latentes, sauf si aucune écriture comptable n'est modifiée (second alinéa). L'irrévocabilité au cinquième exercice de l'art. 239 vise l'option volontaire, pas cet assujettissement d'office. ### Ce que la structure coûte, et le solde net sur vingt ans - Création en 2026 : 308,91 EUR — annonce légale 229,20 EUR, greffe 60,38 EUR, bénéficiaires effectifs 19,33 EUR. - Gestion annuelle d'une SCI à l'impôt sur le revenu accompagnée par un expert-comptable : 500 à 1 200 EUR, 800 EUR retenus. Sur vingt ans : 309 + 20 x 800 = 16 309 EUR. - Solde de la transmission organisée : 49 166 EUR de droits évités − 16 309 EUR de structure = 32 857 EUR. - Variante honnête : la même société à l'impôt sur les sociétés confiée à un cabinet coûte environ 1 800 EUR par an, soit 36 309 EUR sur vingt ans ; le solde tombe à 12 857 EUR. Le choix du régime et du prestataire évapore 20 000 EUR des 32 857 EUR, plus que trois des quatre avantages réunis. - Part réellement produite par la société : la réserve d'usufruit et le fractionnement fonctionnent aussi en détention directe ; le seul canal fiscal propre à la société est la déduction de la dette, soit 7 446 EUR. Face à 16 309 EUR de structure, le compte est de − 8 863 EUR : à trois enfants et 900 000 EUR nets, la société ne se rembourse pas par la fiscalité. - Avec un seul enfant, la dette rapporte 30 000 EUR et le solde propre à la société redevient positif de 13 691 EUR. - Obligations réelles : le gérant doit rendre compte de sa gestion par écrit au moins une fois par an (art. 1856 du Code civil) ; l'assemblée générale avec procès-verbal n'est obligatoire que si les statuts la prévoient ; la déclaration 2072 est annuelle dès lors que la société encaisse des loyers. - Les montants des quatre avantages ne s'additionnent pas : chacun se mesure en retirant ce seul levier, et fractionner ou réserver l'usufruit mène au même zéro. ### Le prix caché : l'enfant qui veut sortir - Léa Bourdon, 34 ans, détient la nue-propriété d'un tiers des parts, soit 300 000 EUR en pleine propriété sur le papier. Elle ne peut pas provoquer la vente de l'immeuble : c'est précisément ce que la société empêche. - Valeur de sa nue-propriété, ses parents étant usufruitiers : 300 000 x 60 % = 180 000 EUR. - Un acquéreur de cette nue-propriété minoritaire n'aurait ni revenus, ni sortie, ni plus d'un tiers des voix — voire aucune si les statuts réservent le vote à l'usufruitier : une décote de 30 à 35 % est courante, Léa encaisserait entre 117 000 et 126 000 EUR. - Depuis le 27 juin 2026, l'acte de cession doit être notarié, contresigné par avocat ou passé par un expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil) : un acte sous seing privé ne vaut rien. L'article ne vise que la cession, pas la donation ni la succession. - S'y ajoute le droit d'enregistrement de 5 % de l'art. 726 du CGI, assis sur la valeur nette des parts, le passif se déduisant bien de l'assiette : l'acheteur l'acquitte mais le retranche de son offre. - Alternative : demander en justice l'autorisation de se retirer pour justes motifs (art. 1869), la valeur étant alors payée à dire d'expert (art. 1843-4), sans décote d'acheteur mais au prix d'un procès. - Conseil de la page : ne pas donner la nue-propriété de parts à un enfant qui aura besoin de son argent avant le 85e anniversaire du donateur. ### Les quatre cas où la SCI familiale n'apporte rien - Un seul bien, et c'est la résidence principale : la plus-value est exonérée en direct (art. 150 U, II, 1° du CGI) et, à l'impôt sur le revenu, l'exonération est maintenue pour la quote-part de l'associé qui occupe le logement. L'obstacle n'est pas la plus-value, c'est l'absence d'enjeu : ni loyers à répartir, ni dette à déduire. - À l'impôt sur les sociétés, l'exonération tombe : sur une plus-value de 200 000 EUR, l'impôt est de 45 750 EUR (15 % sur 42 500 EUR, soit 6 375 EUR, puis 25 % sur 157 500 EUR, soit 39 375 EUR). Le taux de 15 % suppose un capital entièrement libéré (art. 219, I-b du CGI), rare en SCI : sinon tout passe à 25 %, soit 50 000 EUR. S'y ajoutent vingt ans d'amortissements qui gonflent la plus-value imposable. - Patrimoine net sous l'abattement : le cas des Vasseur, 2 386 EUR de droits contre 16 309 EUR de structure sur vingt ans. - Pas de descendants : un neveu n'a droit qu'à 7 967 EUR d'abattement, puis 55 % dès le premier euro. Sur 900 000 EUR nets, il paierait 490 618 EUR, et encore 292 618 EUR après donation de la nue-propriété ; les 198 000 EUR d'écart viennent du démembrement, pas de la société. - Revente à moins de cinq ans : création 309 EUR, gestion 4 000 EUR sur cinq ans, dissolution et radiation 199 EUR, soit 4 508 EUR pour rien. Les droits de mutation à l'achat sont identiques en société et en nom propre, autour de 6,32 %. - La question à poser en premier : patrimoine net − (100 000 EUR x parents x enfants). Chez les Vasseur, 40 000 EUR ; chez les Bourdon, 300 000 EUR. ### Points de droit repris dans les 16 questions fréquentes - La réserve héréditaire n'est pas contournée : moitié du patrimoine avec un enfant, deux tiers avec deux, trois quarts avec trois ou plus (art. 913 du Code civil) ; les donations de parts sont réintégrées à la masse successorale (art. 843 et 922). - Conjoint marié et partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession (art. 796-0 bis du CGI) ; mais le partenaire pacsé n'est pas héritier légal et n'hérite de rien sans testament. - La donation de parts sociales exige un acte notarié à peine de nullité (art. 931 du Code civil) ; elle suppose l'acceptation du donataire (art. 932). Émoluments tarifés à l'art. A444-67 du Code de commerce, barème 4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 %, assiette en pleine propriété même quand seule la nue-propriété est donnée : 9 479 EUR HT sur 900 000 EUR, soit 11 375 EUR TTC. - Déclarer la donation même sans droits dus est indispensable : c'est l'enregistrement qui fait courir le délai de quinze ans de reconstitution de l'abattement. - Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans aucun droit à payer (art. 1133 du CGI). - Société fictive et abus de droit : l'administration peut écarter la société, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % s'il n'est pas établi que le contribuable en était l'initiateur principal ou le principal bénéficiaire (art. L64 du LPF et art. 1729, b du CGI). - Créer la SCI après l'achat passe par un apport : l'apport pur et simple d'un immeuble à une SCI à l'impôt sur le revenu est enregistré gratuitement (art. 810, I du CGI), restent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments du notaire ; la fraction rémunérée par la reprise de l'emprunt est taxée à 5 %. - Deux associés au minimum, sans maximum (art. 1832 du Code civil). À l'impôt sur le revenu, détenir en SCI ne change rien à l'imposition des loyers : mêmes revenus fonciers, mêmes prélèvements sociaux de 17,2 %. ## SCI familiale et succession : 4 exemples chiffrés (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-succession-exemple Ce guide ne réexplique ni la SCI familiale, ni la donation de parts, ni le démembrement : il déroule quatre familles de bout en bout, de la fiche d'entrée (âge, patrimoine, emprunt, nombre d'enfants) jusqu'aux droits payés, aux émoluments de notaire et au coût de l'inaction, avec un tableau récapitulatif et une ligne « ce qui aurait pu mal tourner » par cas. Il s'adresse au lecteur qui a compris le principe de la transmission de parts et veut voir des chiffres sur une famille comparable à la sienne. Trois des quatre familles finissent à 0 € de droits ; la quatrième paie 20 983 €. La page se termine sur les trois configurations où le montage se retourne et sur les huit données à réunir avant de voir un notaire. ### Les cinq nombres qui commandent l'addition - La valeur nette des parts : actif moins passif. Immeuble à 400 000 € et emprunt de 180 000 € donnent 220 000 € de base, presque la moitié. - Le nombre de donateurs : l'abattement de 100 000 € de l'article 779 I du CGI joue par parent et par enfant, soit 400 000 € pour un couple avec deux enfants contre 200 000 € pour un parent seul. - L'âge du donateur : la nue-propriété vaut 60 % tant qu'il a moins de 71 ans révolus, 70 % ensuite (art. 669 du CGI). Le barème saute de dix points d'un anniversaire à l'autre : sur 720 000 € et trois enfants, 72 000 € de base en plus, soit 14 400 € de droits. - Le nombre d'enfants : chaque enfant ouvre son abattement chez chaque parent et fixe la réserve héréditaire. - La date de la dernière donation : l'abattement se reconstitue quinze ans après l'acte précédent, de date à date (art. 784 du CGI). - Convention retenue dans les quatre cas : revalorisation des biens de 1,6 % par an. À 3 % par an, tous les écarts de la page doublent. ### Cas 1 — Couple de 55 ans, deux enfants, 400 000 € dont 180 000 € d'emprunt - Actif net 220 000 €, décote d'illiquidité de 10 % justifiée par un agrément à l'unanimité et une inaliénabilité de dix ans : parts retenues à 198 000 €. - Donation 2026 de la moitié des parts (99 000 €) : quatre couples donateur/donataire à 24 750 €, soit 0 € de droits et 24,75 % de l'abattement consommé. - Émoluments 2026 : l'article A444-67 du Code de commerce assied l'émolument sur les biens donnés par chaque donateur, soit deux assiettes de 49 500 € ; 956,13 € HT par donateur, 1 912,26 € HT au total, 2 294,71 € TTC. Contribution de sécurité immobilière : 0 €, car on donne des parts et non un immeuble. - Donation 2041 : immeuble à 507 500 €, parts à 456 750 €, seconde moitié à 228 375 €, soit 57 094 € par couple donateur/donataire, 0 € de droits et 3 927,77 € TTC d'émoluments. - Sans rien faire, décès en 2056 à 85 ans : immeuble à 644 000 €, parts à 579 600 €, 144 900 € par enfant, base de 44 900 € et 7 174,35 € de droits par enfant et par succession, soit 28 697 €. - Récapitulatif : 0 € de droits, 6 222 € d'émoluments, écart net de 22 475 € en faveur de l'anticipation. - Ce qui aurait pu mal tourner : le découpage en deux donations n'a rien rapporté et a coûté 2 658 €. Une donation unique de 198 000 € en 2026 donnait 0 € de droits pour 3 564,00 € TTC d'émoluments. ### Cas 2 — Veuf de 70 ans, trois enfants, 800 000 € sans dette - Deux appartements à 800 000 €, aucun emprunt, décote de 10 % : parts à 720 000 €. Un seul donateur, donc un seul abattement par enfant. - Donation de la nue-propriété avec usufruit réservé : 60 % à 70 ans (art. 669 du CGI), soit 432 000 € d'assiette et 144 000 € par enfant, ramenés à 44 000 € après l'abattement de 100 000 €. - Droits : 6 994,35 € par enfant, 20 983 € pour la fratrie. Signer après le 71e anniversaire ferait passer la nue-propriété à 70 %, soit 504 000 € d'assiette et 35 383 € de droits : douze mois d'attente coûtent 14 400 €. - Émoluments assis sur la valeur en pleine propriété, réserve d'usufruit comprise (art. A444-67) : 7 682,58 € HT, soit 9 219,10 € TTC sur 720 000 €, contre 5 770,01 € TTC si on les calculait à tort sur les 432 000 € — un écart de 3 449 €. - Décès à 84 ans en 2040 : l'usufruit s'éteint et se réunit à la nue-propriété sans aucun droit (art. 1133 du CGI). - Sans rien faire : biens à 999 086 € en 2040, parts à 899 177 €, 299 726 € par enfant, base de 199 726 €, 38 139,55 € de droits par enfant, soit 114 419 €. Écart net : 84 217 €. - Ce qui aurait pu mal tourner : un décès dans les trois mois de l'acte déclenche la présomption de l'article 751 du CGI (taxation en pleine propriété sur 720 000 €, 78 583 € de droits), soit 57 600 € de supplément. L'usufruitier reste par ailleurs redevable de l'IFI sur 720 000 € (art. 968 du CGI). ### Cas 3 — Famille recomposée, deux enfants d'un premier lit et un enfant commun - Paul, 62 ans, détient 99 % d'une SCI dont l'immeuble vaut 550 000 € pour 100 000 € d'emprunt résiduel : 450 000 € d'actif net, donc 445 500 € transmissibles. Aucune décote, faute de clause statutaire pour la justifier. - Avec trois enfants, la réserve héréditaire est de trois quarts et la quotité disponible d'un quart (art. 912 et 913 du Code civil) : 334 125 € et 111 375 €. - Donation-partage de la nue-propriété à égalité entre les trois enfants, usufruit réservé : 445 500 × 60 % = 267 300 €, soit 89 100 € par enfant et 0 € de droits. - Émoluments de donation-partage (art. A444-68 du Code de commerce, mêmes taux que l'A444-67), assis sur la pleine propriété de 445 500 € : 4 943,07 € HT, soit 5 931,68 € TTC. - Clause de réversion d'usufruit au profit de l'épouse : 0 € de droits, l'article 796-0 quater du CGI la soumettant aux mutations par décès dont le conjoint est exonéré (art. 796-0 bis). Droit acquis dès la signature (Cass. ch. mixte, 8 juin 2007, n° 05-10.727). - Sans rien faire, décès en 2042 : immeuble à 709 000 €, parts à 701 910 €, conjoint à un quart en pleine propriété exonéré (art. 757 du Code civil), 175 477,50 € par enfant, base de 75 477,50 € et 13 289,85 € de droits chacun, soit 39 870 €. Écart net : 33 938 €. - Ce qui aurait pu mal tourner : trois donations séparées avantageant l'enfant commun (60 % contre 20 %) ne figent rien. Les donations sont réunies fictivement à leur valeur au décès (art. 922 du Code civil), soit 701 910 € : la réserve individuelle est de 175 477,50 €, les aînés n'ont reçu que 140 382 €, et l'enfant avantagé leur doit 70 191 € seize ans après. ### Cas 4 — Deux enfants, un seul repreneur : la donation-partage avec soulte - Bernard et Françoise, 60 ans : immeuble à 480 000 €, emprunt de 80 000 €, actif net de 400 000 €. Pas de décote, parce qu'elle appauvrirait l'enfant qui reçoit la soulte. - Lot du repreneur : la totalité des parts (400 000 €), à charge de verser 200 000 € de soulte à sa sœur. Chaque enfant reçoit 200 000 € nets de deux donateurs, soit exactement 100 000 € par couple donateur/donataire : 0 € de droits. - La soulte ne supporte aucun droit de vente : en donation-partage elle n'est pas translative de propriété (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 260). - Émoluments (art. A444-68) : donation-partage conjonctive, deux assiettes de 200 000 €, 2 492,98 € HT par donateur, soit 4 985,96 € HT ou 5 983,15 € TTC. - L'article 1078 du Code civil fige les valeurs au jour de l'acte dès lors que chaque réservataire a reçu un lot et l'a accepté. Le pacte Dutreil ne joue pas : la loi de finances pour 2024 a exclu de l'article 787 B du CGI la gestion de son propre patrimoine immobilier. - Sans rien faire, décès en 2046 : immeuble à 659 000 €, 164 750 € par enfant et par succession, base de 64 750 €, 11 144,35 € de droits chacun, soit 44 577 €, plus 16 475 € de droit d'enregistrement à 5 % (art. 726 du CGI) pour le rachat des parts de la sœur à 329 500 €. Sortie complète : 61 052 €, écart net de 55 069 €. - Ce qui aurait pu mal tourner : l'article 828 du Code civil fait varier les sommes restant dues avec la valeur du lot, et l'article 1075-4 le rend applicable aux soultes nonobstant toute convention contraire (Cass. 1re civ., 6 juillet 2011, n° 10-21.134) — 100 000 € restant dus deviennent 150 000 € si les parts prennent 50 %. Si l'enfant non repreneur ne signe pas, le figement de l'article 1078 tombe : réserve d'un tiers sur 659 000 €, soit 219 667 €, et 19 667 € encore dus vingt ans après. ### Le saut de génération, chiffré des deux côtés - Sauter une génération suppose une donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 du Code civil), les enfants consentant à ce que leurs propres enfants soient allotis à leur place. - Aux deux enfants, sur 400 000 € de parts : 100 000 € par couple donateur/donataire, 0 € de droits, 5 983,15 € TTC d'émoluments. - Aux quatre petits-enfants : 100 000 € chacun dont 50 000 € de chaque grand-parent, abattement de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant (art. 790 B du CGI), base de 18 135 € par couple, 1 821,35 € de droits par couple, soit 14 571 € pour les huit. Émoluments inchangés à 5 983,15 € TTC. - Bilan : le saut coûte 14 571 € aujourd'hui et supprime une taxation entière de 44 577 € en 2046, soit 30 006 € de gain, à condition que les enfants n'aient pas besoin de ces parts. Le saut ne se combine pas avec une soulte. ### Les émoluments de notaire : l'assiette qui trompe - Barème de donation de l'article A444-67 du Code de commerce : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, 0,998 % au-delà. - L'assiette est la valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur, réserve d'usufruit comprise : donner la seule nue-propriété ne réduit pas les émoluments. - Deux donateurs valent deux assiettes, jamais une seule : sur 99 000 € donnés à deux, l'émolument se calcule sur deux fois 49 500 €. - Les montants annoncés dans les quatre cas (6 222 €, 9 219 €, 5 932 €, 5 983 €) sont les seuls émoluments proportionnels : s'y ajoutent les émoluments de formalités et les débours, de 300 à 500 € par acte. - Donner des parts ne déclenche aucune contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, faute de publicité foncière. ### Les trois cas où ces exemples ne marchent pas - Résidence principale : la loger dans une SCI fait perdre l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI, qui ne s'étend aux titres que pour les sociétés d'attribution de l'article 1655 ter. Sur une maison de 400 000 €, 80 000 € de base taxable en plus par héritier concerné, soit 16 000 € de droits au taux marginal de 20 %, et 24 000 € au-delà de 552 324 € de part taxable (tranche à 30 %). - Idée fausse inverse à écarter : la SCI ne fait pas perdre l'exonération de plus-value sur la résidence principale si la société est à l'impôt sur le revenu (art. 8 du CGI) et l'associé logé gratuitement (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 140, 27 juin 2023). C'est l'option pour l'impôt sur les sociétés qui la fait tomber. - Enfant donataire mineur : une banque refuse presque toujours de prêter à une SCI dont un associé est mineur, ce qui rend impossible le montage du cas 1, fondé sur 180 000 € d'emprunt déductible. - Parents qui ont besoin des loyers : sur 400 000 € rapportant 20 000 € bruts, donner la moitié en pleine propriété coûte 10 000 € par an, soit 150 000 € sur quinze ans — cinq fois les 28 697 € de droits économisés. Reste la nue-propriété avec usufruit réservé. ### Transposer à sa propre SCI - Huit données à réunir : valeur vénale écrite des biens, capital restant dû de chaque emprunt au 31 décembre, solde de chaque compte courant d'associé, nombre et répartition des parts entre pleine propriété, usufruit et nue-propriété, date de naissance de chaque donateur, date et montant de chaque donation des quinze dernières années, clauses d'agrément et d'inaliénabilité, nombre d'enfants par lit et situation matrimoniale. - Le compte courant d'associé ne suit pas les parts : c'est une créance qui reste au parent et sera taxée à sa succession pour son montant nominal, sans décote. Un parent ayant financé 120 000 € de travaux en compte courant transmet 120 000 € de créance taxable en plus des parts. - Trois lignes qui commandent le rendez-vous chez le notaire : la base par couple donateur/donataire dépasse 100 000 € ; il y a des enfants de lits différents, un conjoint à protéger ou un enfant vulnérable ; un enfant recevra plus que les autres. - L'acte notarié reste obligatoire dans tous les cas pour une donation de parts (art. 931 du Code civil). L'article 1865-1 du Code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, ne vise que les cessions. - Mise à jour des statuts au greffe après une donation, quand ils nomment les associés : 42,26 € HT d'inscription modificative, 8,45 € de TVA, 5,90 € de droit affecté au registre national des entreprises, 13,16 € de dépôt d'acte et 116 € de BODACC, soit 185,77 € TTC (arrêté du 25 février 2026). - Décote : son principe est admis mais elle se justifie clause par clause ; 10 à 15 % motivés par une clause réelle passent, 30 % sans motif est le premier point de redressement, la valeur déclarée n'étant qu'un plancher (art. 666 du CGI, art. L17 du Livre des procédures fiscales). - Le délai de rechargement de l'abattement court de date à date : une donation du 19 septembre N se renouvelle en franchise à compter du 20 septembre N+15 (art. 784 du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-50-50). Il n'y a pas de tolérance. ## SCI familiale : 7 inconvénients réels et leur coût (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-inconvenients Guide défensif écrit pour celui qui a déjà lu partout que la SCI familiale est formidable et qui cherche ce qu'on ne lui dit pas. Il isole les sept inconvénients propres à la configuration familiale — ceux qui ne se produiraient pas entre deux investisseurs sans lien de parenté — et chiffre chacun jusqu'à l'euro sur un cas nommé : retrait bloqué, vente à l'unanimité, coût de cession des parts, responsabilité de l'enfant associé, abattements perdus sur la résidence principale, bascule à l'impôt sur les sociétés, SCI dormante. Il redresse ensuite cinq faux inconvénients très répandus, liste les quatre clauses statutaires qui neutralisent la moitié des problèmes et dit les trois cas où la SCI familiale reste la bonne réponse. Le coût annuel et le formalisme, communs à toute SCI, sont traités ailleurs. ### Inconvénient n° 1 : on n'entre pas dans une SCI familiale, on s'y enferme - L'article 1869 du Code civil n'ouvre que trois portes au retrait : une clause statutaire, l'accord unanime des autres associés, ou l'autorisation du juge pour justes motifs. Aucune n'est à la main de celui qui part. - L'article 815 dit l'inverse pour l'indivision : le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis judiciaire ou conventionnel. - Cas chiffré : SCI de trois frères, immeuble 320 000 €, emprunt 90 000 €, compte courant d'associé 12 000 €, actif net 218 000 €, soit 72 667 € pour un tiers. - Coût de la sortie judiciaire de Paul : 6 000 € d'avocat + 3 000 € d'expertise (art. 1843-4) + 700 € de frais de justice + 4 360 € de capital immobilisé 24 mois à 3 % = 14 060 €, soit 19,3 % de sa part, sans garantie de succès. - Parade : une clause de retrait avec préavis et remboursement échelonné, l'article 1869 renvoyant d'abord aux statuts. - Le décès ne dissout pas la société : les parts entrent dans la succession et les héritiers deviennent associés sauf clause d'agrément ; jusqu'au partage ils les détiennent en indivision et doivent désigner un mandataire commun pour voter — le blocage repart une génération plus bas. - Divorce d'un enfant associé : des parts reçues par donation ou par succession restent des biens propres, mais des parts acquises pendant le mariage avec des fonds communs tombent en communauté, et l'article 1832-2 du Code civil permet alors au conjoint de revendiquer la qualité d'associé pour la moitié d'entre elles. ### Inconvénient n° 2 : un seul refus bloque la vente, sans délai maximal - Ce qui excède les pouvoirs du gérant se décide comme les statuts l'ont prévu, et à l'unanimité s'ils sont muets (art. 1852 du Code civil). Dans une fratrie de trois, un refus suffit. - Aucune durée maximale n'est prévue : le blocage ne tombe pas de lui-même. L'abus de minorité suppose de prouver que le refus nuit à la société et n'a d'autre motif que de nuire — la preuve échoue presque toujours, garder un immeuble restant conforme à l'objet d'une société patrimoniale. - Cas chiffré, immeuble vide, quatre ans de blocage : taxe foncière 1 850 €, assurance propriétaire non occupant 380 €, charges de copropriété non récupérables 1 260 €, entretien et frais 680 €, soit 4 170 € par an, 16 680 € sur quatre ans, dont 5 560 € par associé. - Capital immobilisé pour les deux frères empêchés : 145 333 € à 3 % pendant quatre ans = 17 440 €. Coût total 28 560 €, soit 14 280 € chacun, contre 5 560 € seulement pour celui qui bloque. - Parade : une clause de majorité qualifiée des deux tiers des parts pour la vente du patrimoine immobilier, à insérer dès la constitution. - La dissolution judiciaire n'est pas une porte de secours : l'article 1844-7, 5° du Code civil pose deux conditions cumulatives, mésentente ET paralysie du fonctionnement ; tant que les assemblées se tiennent et que les loyers sont encaissés, le tribunal judiciaire refuse. ### Inconvénient n° 3 : sortir coûte 5 %, même entre frère et sœur - Agrément : les cessions aux ascendants et descendants sont libres de plein droit sauf clause contraire (art. 1861 du Code civil) ; celles entre frères et sœurs restent soumises à agrément. Beaucoup de guides écrivent l'inverse. - Forme : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité pour céder des parts d'une société à prépondérance immobilière, à peine de nullité. Le champ exact n'étant pas tranché, notaire ou avocat dans le doute. - Droits d'enregistrement : 5 % (art. 726, I, 2° du CGI), sans l'abattement de 23 000 € (1° bis du I du même article). - Cas chiffré : part de 72 667 € avec décote d'illiquidité de 10 % = 65 400 €. Droits 3 270 € ; cession de la créance de compte courant de 12 000 € ventilée à part au droit fixe de 125 € (art. 680 du CGI) ; honoraires d'acte d'avocat 2 000 €. - Plus-value du cédant : parts souscrites 30 000 € en 2014, gain 35 400 € sur 12 ans ; abattement de 6 % par an au-delà de la 5e année (42 %) donne une base de 20 532 € à 19 % = 3 901 € ; abattement de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux (11,55 %) donne 31 311 € à 17,2 % = 5 386 €. Total de l'opération : 14 682 €, soit 22,4 % du prix des parts. - Assiette : le II de l'article 726 du CGI retient le prix et les charges qui s'y ajoutent — emprunt et compte courant se déduisent. L'assiette dérogatoire de 2012, supprimée fin 2014, aurait donné 3 450 € ; le calcul sur actifs bruts, qui n'a jamais été la loi, 4 800 €, soit 1 530 € payés pour rien. Le prix n'est qu'un plancher contrôlable (art. 666 du CGI, art. L17 du LPF). - Rachat des parts par la société : il n'échappe aux 5 % que si les parts sont annulées et qu'un acte unique constate rachat et réduction de capital (art. 814 C du CGI) ; sinon 5 % (BOI-ENR-AVS-20-20). - Donner plutôt que céder ne dispense pas du notaire : l'article 931 du Code civil impose l'acte notarié pour toute donation, le don manuel de parts est fermé depuis Cass. com., 11 février 2026, n° 24-18.103 et 24-19.661, et l'article 1865-1 n'ouvre pas la donation à l'acte d'avocat ni d'expert-comptable. ### Inconvénient n° 4 : l'enfant associé répond des dettes sans avoir rien décidé - L'article 1857 du Code civil pose une responsabilité indéfinie mais non solidaire : chacun répond à proportion de ses parts, jamais du total, et sans plafond tiré de la valeur de ses parts. - L'article 1858 la rend subsidiaire : le créancier doit d'abord avoir poursuivi la société en vain. - Cas chiffré : dette de ravalement de 48 000 €, société sans trésorerie, capital réparti père 55 %, fils aîné 40 %, fille cadette 5 %. Le père doit 26 400 €, le fils 19 200 €, la fille 2 400 € — pour des parts reçues en donation à ses 20 ans. - Si le père est insolvable, ses 26 400 € sont perdus pour le créancier : ils ne se reportent pas sur les enfants. - Ce qui rend réellement solidaire, ce n'est pas la loi mais la caution personnelle exigée par la banque. Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit n'y change rien : c'est le nu-propriétaire qui est associé. - La SCI ne met pas non plus les parts d'un enfant à l'abri de ses propres créanciers : un créancier muni d'un titre exécutoire peut faire saisir et vendre les droits d'associé (art. L231-1 du Code des procédures civiles d'exécution), agrément et préemption compliquant la vente forcée sans l'empêcher (art. R233-9) ; la liquidation judiciaire de l'associé impose le remboursement de ses droits sociaux évalués selon l'article 1843-4 (art. 1860 du Code civil). ### Inconvénient n° 5 : ce que la SCI fait perdre sur la résidence principale - Abattement d'IFI de 30 % perdu : l'article 973, I, second alinéa du CGI le réserve à l'immeuble occupé par son propriétaire, et l'associé ne détient que des parts (décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020, rendue sur l'article 885 S dont l'article 973 reprend la rédaction). - Chiffrage : patrimoine immobilier net taxable de 2 400 000 € dont une résidence principale de 800 000 € ; l'abattement retire 240 000 € de base, à une tranche marginale de 0,70 % (art. 977 du CGI) = 1 680 € d'IFI de plus par an, 33 600 € sur vingt ans. - Abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI perdu, rarement cité et plus coûteux : le texte vise l'immeuble, or la succession ne porte plus que sur des parts. Deux conditions cumulatives : résidence principale du défunt au jour du décès, occupée à cette date par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé. - Cas chiffré : résidence principale de 480 000 €, veuve optant pour le quart en pleine propriété, deux enfants pour les trois quarts. En direct, base 384 000 €, part de 144 000 € moins l'abattement personnel de 100 000 € = 44 000 € taxables, droits de 6 994 € par enfant (barème de l'art. 777 du CGI). - Via la SCI, base 480 000 €, part de 180 000 € moins 100 000 € = 80 000 € taxables, droits de 14 194 € par enfant. Écart : 7 200 € par enfant, 14 400 € pour la fratrie. - Conseil explicite du guide : un patrimoine qui se résume à la résidence principale, avec un ou deux enfants, ne justifie pas de SCI familiale — 308,91 € de constitution en 2026 (annonce légale et greffe) pour perdre un abattement que la détention directe donnait gratuitement. - L'exonération de plus-value de la résidence principale, elle, n'est pas perdue : elle joue pour l'associé d'une SCI à l'IR logé gratuitement (art. 150 U, II, 1° du CGI ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 140), à proportion de la fraction occupée et de sa part dans la société — 20 % des parts, 20 % de plus-value exonérée. Un loyer la fait tomber ; à l'IS elle n'existe pas. ### Inconvénient n° 6 : la rigidité fiscale, une bascule automatique et une décision définitive - Louer meublé est une activité commerciale : au-delà de 10 % des recettes totales hors taxes, la SCI tombe à l'IS de plein droit (art. 206, 2 et 35 du CGI). Le seuil de 10 % est une tolérance administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320), appréciée chaque année. - Cette bascule-là est réversible : la société qui cesse de louer meublé retrouve l'impôt sur le revenu dès l'exercice où le seuil est de nouveau respecté. L'option de l'article 239, 1 du CGI, elle, n'est réversible que jusqu'au cinquième exercice suivant l'option, et qui renonce dans les temps ne peut plus re-opter. - Cas chiffré : studio acheté 120 000 € en 2012, meublé en 2026, revendu 190 000 € en 2036. Resté à l'IR : plus-value 70 000 €, impôt sur le revenu nul après 24 ans (exonération acquise à 22 ans), prélèvements sociaux sur base abattue de 46 % = 37 800 € à 17,2 % = 6 502 €. - À l'IS : bâti amorti 3 400 € par an sur 10 ans (34 000 €), valeur nette comptable 86 000 €, plus-value taxable 104 000 €, impôt de 42 500 € à 15 % (6 375 €) + 61 500 € à 25 % (15 375 €) = 21 750 €. Écart d'impôt de société : 15 248 €. - Après IS, 82 250 € distribuables amputés du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (25 827 €) : les associés touchent 56 423 €, contre 63 498 € si la SCI était restée à l'impôt sur le revenu. - Piège propre aux immeubles apportés, jamais à ceux qu'elle a achetés : l'apport à une SCI à l'IR ne coûte aucun droit d'enregistrement (art. 810, I du CGI), mais le passage à l'IS rend les droits exigibles sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965 de personnes non soumises à cet impôt (art. 809, II), à 2,20 % sur la valeur au jour de la bascule (art. 810, III) — 7 040 € sur un immeuble apporté valant 320 000 €. Sortie de secours : engagement de conservation des parts pendant trois ans (BOI-ENR-AVS-20-40, § 260 à 280). ### Inconvénient n° 7 : la SCI créée pour les enfants que personne ne fait vivre - La charge administrative n'a rien de familial ; ce qui l'est, c'est la façon dont on l'abandonne : pas d'associé extérieur, personne pour réclamer un compte rendu. - Correction utile : une SCI qui loge gratuitement ses associés, sans aucun revenu, ne dépose pas la déclaration 2072 chaque année — seulement l'année de sa constitution puis en cas de changement (art. 46 C de l'annexe III au CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 240). Condition passée inaperçue : aucune rémunération versée à un associé, intérêts de compte courant et avantages en nature compris. - Cas chiffré : studio loué 780 € par mois à partir de 2019, aucune déclaration de 2020 à 2025 ; résultat foncier de 9 360 € de loyers moins 2 400 € de charges = 6 960 € par an, deux parents imposés à 30 %. - Impôt éludé, dû de toute façon : (6 960 × 30 %) + (6 960 × 17,2 %) = 3 285 € par an, soit 19 710 € sur six ans. - Surcoût de sanctions : amende forfaitaire de 150 € × 6 déclarations 2072 (art. 1729 B du CGI) = 900 € ; majoration de 40 % faute de dépôt dans les 30 jours d'une mise en demeure (art. 1728, 1, b) = 7 884 € ; intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727) sur 42 mois = 1 656 €. Total 10 440 €. - En se régularisant avant toute mise en demeure, la majoration tombe à 10 % et le surcoût à 4 527 € : l'écart de 5 913 € est le prix de l'attente. Le risque non fiscal est pire : une SCI sans assemblée ni comptes a une vie sociale difficile à prouver, et ce sont les donations de parts déjà faites qui se fragilisent. ### Les cinq faux inconvénients redressés - « La SCI, c'est la double imposition » : faux à l'impôt sur le revenu, où la société ne paie rien et le résultat n'est imposé qu'une fois, chez les associés. La double imposition n'existe qu'à l'IS : elle paie les amortissements déduits. - « Il faut obligatoirement un expert-comptable » : faux, aucun texte ne l'impose à une société civile immobilière, quel que soit son régime. Sont obligatoires la reddition de comptes annuelle aux associés (art. 1856 du Code civil) et les déclarations. - « Créer une SCI familiale expose à l'abus de droit » : faux tel quel. L'article L64 du LPF vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal ; l'article L64 A, dit mini-abus de droit, vise le but principalement fiscal (art. 109 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, actes passés depuis le 1er janvier 2020). Une SCI qui tient ses assemblées et encaisse ses loyers n'y entre pas ; une SCI créée la veille d'une donation pour la seule décote n'est plus à l'abri. - « On ne peut pas emprunter en SCI » : faux, les banques financent des SCI tous les jours, contre caution personnelle des associés — laquelle annule le bénéfice de la responsabilité non solidaire. Le seul refus systématique vise les SCI comptant un associé mineur. - « À l'IR, il faut une comptabilité commerciale » : faux, les articles L123-12 et suivants du Code de commerce ne visent que les commerçants, ce qu'une SCI n'est jamais. Une comptabilité de trésorerie suffit ; à l'IS l'obligation devient fiscale (art. 54 du CGI). ### Les quatre clauses qui règlent la moitié de ces problèmes - Cinq des sept inconvénients viennent du même endroit : des statuts recopiés d'un modèle gratuit. - Clause d'agrément calibrée : dire qui en est dispensé et qui ne l'est pas, le défaut légal laissant libres les cessions aux ascendants et descendants et soumettant à agrément celles entre frères et sœurs. - Clause de retrait : préavis, délai de remboursement, méthode d'évaluation — elle transforme l'inconvénient n° 1 en formalité. - Clause de majorité qualifiée pour la vente : deux lignes qui neutralisent l'inconvénient n° 2, à insérer dès la constitution puisque la modifier ensuite suppose l'unanimité. - Clause de valorisation des parts : elle fixe une méthode (actif net, décote plafonnée, expertise datée), jamais un prix figé ; l'expert de l'article 1843-4 du Code civil doit l'appliquer, alors qu'un prix déterminé ou déterminable évince l'expertise elle-même (art. 1843-4, II). - Compléments quand la fratrie est nombreuse : clause d'exclusion — sans laquelle exclure un associé est impossible, aucun texte du Code civil ne l'organisant — et pacte d'associés pour ce qu'on ne veut pas rendre public. - Ce que les statuts n'ont pas à prévoir : la révocation du gérant, y compris le père ou la mère, s'obtient par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause contraire (art. 1851 du Code civil) — et non à l'unanimité des autres associés, règle propre à la société en nom collectif ; le gérant associé révoqué dispose d'un droit de retrait, et une révocation sans juste motif ouvre droit à des dommages et intérêts. ### Les trois cas où la SCI familiale reste la bonne réponse - Un patrimoine à transmettre nettement supérieur aux abattements : chaque parent donne 100 000 € par enfant tous les quinze ans sans droits, soit 400 000 € transmis par un couple avec deux enfants sans aucune société. En dessous, elle ne sert à rien — pour un patrimoine transmissible de 350 000 € et deux enfants, le guide dit de ne pas en créer. - Un immeuble à garder entier sur trois générations : seul cas où l'inconvénient n° 1 devient un avantage, ce qui empêche un associé de sortir empêchant un héritier de forcer la vente, là où l'indivision successorale finit souvent par une licitation. - La protection d'un proche vulnérable : loger durablement un enfant handicapé ou un parent âgé sans exposer le bien à une indivision. - Trois choses qu'elle ne fera jamais : supprimer les droits de succession (elle en étale le paiement), écarter la réserve héréditaire (art. 912 et 913 du Code civil), ouvrir droit au pacte Dutreil, la gestion de son propre patrimoine immobilier étant exclue de l'article 787 B du CGI depuis la loi de finances pour 2024. - Ce qui n'est pas un inconvénient familial et n'est donc pas chiffré ici : le coût annuel, de quelques dizaines d'euros à environ 2 000 € selon la solution comptable retenue, identique entre investisseurs sans lien de parenté. ## SCI familiale et emprunt : la caution de vos enfants, et la dette qui transmet URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-emprunt Ce guide traite de ce que la configuration familiale change dans un dossier d'emprunt de SCI, et de rien d'autre : le montage du dossier bancaire relève du guide du prêt bancaire en SCI. À quelles conditions une SCI familiale emprunte, d'abord : le maillon faible fixe la note, et la banque réclame la caution solidaire des parents pour 100 % du prêt. Puis, cœur du sujet, comment la dette sert la transmission en réduisant la valeur nette des parts données, jusqu'à la liquidation des droits en euros. Un cas unique — la famille Berger, 300 000 € financés par un emprunt de 240 000 € sur 20 ans — le traverse de bout en bout. Pour des parents de 50 à 65 ans qui financent une SCI familiale avec des enfants majeurs. ### Le cas chiffré qui traverse le guide - Deux parents de 55 ans, deux enfants majeurs, SCI à quatre associés détenant 25 % chacun : les parents pèsent 50 %. - Opération de 300 000 € : immeuble locatif 278 000 €, frais d'acquisition 22 000 €, dont 17 570 € de droits de mutation à 6,32 %, taux de la grande majorité des départements depuis l'article 116 de la loi de finances pour 2025 et identique en SCI et en nom propre. - Financement : apport de 60 000 € (30 000 € de capital souscrit par les quatre associés, 30 000 € versés en compte courant par les seuls parents) et emprunt de 240 000 € sur 20 ans à 3,60 %. - Mensualité de 1 404 €, soit 16 851 € par an, plus 1 800 € par an de prime d'assurance emprunteur payée directement par les parents, hors trésorerie de la SCI. - Loyers 15 000 €, charges de copropriété 800 €, taxe foncière 2 400 € : 11 800 € nets. Les parents comblent un écart de 5 051 € par an, en compte courant. - Hypothèse de revalorisation retenue : 1,5 % par an, dont dépendent tous les résultats du guide. ### Ce que la banque regarde en plus des ratios, et le cas de l'enfant mineur - L'emprunteur est la société, représentée par son gérant, qui ne l'engage que par les actes entrant dans l'objet social (article 1849 du Code civil) : un acte hors objet n'engage pas la société civile, même envers un tiers de bonne foi. - Si les statuts ne prévoient ni l'emprunt ni l'hypothèque, la correction coûte 348,97 € hors honoraires — 136 € HT d'annonce légale soit 163,20 € TTC, plus 185,77 € TTC de greffe au barème de l'arrêté du 25 février 2026 — et trois à six semaines. - Le maillon faible fixe la note : un enfant en interdiction bancaire, en surendettement ou déjà endetté à 34 % pour sa résidence principale dégrade le dossier entier, alors que des associés qui se choisissent auraient pu l'écarter. - L'âge du plus âgé commande la durée : un couple de 55 ans qui emprunte sur 20 ans sort du prêt à 75 ans, ce qui ne bloque pas l'emprunt mais déplace le sujet sur l'assurance, à 36 000 €. - Une SCI créée trois semaines avant le compromis, dont les enfants n'ont rien versé, se voit : les banques y lisent un montage de transmission, légitime, et exigent des cautions parentales renforcées. - Un mineur peut être associé d'une SCI ; ce qui coince est sa responsabilité indéfinie (article 1857) et le régime des actes de l'administrateur légal. - Trois actes exigent l'autorisation du juge des tutelles (article 387-1 du Code civil) : apporter en société un immeuble du mineur (2°), emprunter en son nom (3°), garantir gratuitement sur ses biens la dette d'un tiers (7°). - Rien n'empêche juridiquement la SCI d'emprunter avec un mineur associé, mais les banques refusent quand même, et ce refus est légal. Le sujet est traité en entier dans le guide dédié à la SCI avec enfants mineurs. ### La caution : ce que parents et enfants signent, et les trois parades chiffrées - Régime légal : les associés d'une société civile sont tenus des dettes sociales de façon indéfinie mais NON solidaire, chacun à proportion de ses parts (article 1857 du Code civil), et à titre subsidiaire, le créancier devant d'abord poursuivre vainement la société (article 1858). La banque contourne ce régime par un cautionnement personnel et solidaire, engagement séparé de la qualité d'associé : on peut rester associé sans être caution. - Formalisme : la caution écrit elle-même la mention légale à peine de nullité (article 2297), la banque doit une mise en garde à toute caution personne physique quand l'engagement est inadapté à ses capacités financières (article 2299), et un engagement manifestement disproportionné est réduit et non plus annulé (article 2300). - Chiffrage à l'année 6, capital restant dû 185 100 € : sans caution, chaque associé répond de 25 % soit 46 275 €, donc 92 550 € pour les deux parents ; avec la caution solidaire des deux parents seuls, la banque peut appeler 185 100 € à un seul parent, immédiatement. Elle exige des parents 100 % du prêt plutôt que les 50 % de leurs parts parce que la caution d'un enfant sans revenus serait disproportionnée, donc réduite. - Écart de plafond d'engagement : 92 550 €. C'est un plafond et non une facture — à l'année 6, l'immeuble vaut 304 000 € pour 185 100 € dus, et la banque se paie d'abord sur lui. - Le parent qui a payé dispose d'un recours contre la société (article 2308) et de la subrogation dans les droits de la banque (article 2309), puis, après vaine poursuite de la société, d'une action contre chaque coassocié à hauteur de sa part : 46 275 € pour le conjoint et 46 275 € par enfant. - Parade 1, plafonner le cautionnement à la quote-part : chaque parent cautionne 60 000 €, soit 25 % du prêt ; à l'année 6, l'exposition des deux parents tombe de 185 100 € à 120 000 €, soit 65 100 € de moins. Limite honnête : la banque ne couvre plus que 50 % du prêt et refusera, sauf sûreté réelle en complément. - Parade 2, substituer une hypothèque : environ 1,5 % du capital garanti pour une hypothèque conventionnelle, soit 3 600 € sur 240 000 €, plus 300 à 600 € de mainlevée en cas de revente avant le terme ; sur une acquisition financée par le prêt, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (article 2402 du Code civil) fait le même travail pour environ 1 700 €, la taxe de publicité foncière ne s'y appliquant pas. - Parade 3, nantir un contrat d'assurance-vie des parents : 60 000 € délégués, soit 25 % du prêt, contre une caution réduite d'autant ; mise en place gratuite chez la plupart des assureurs, le coût réel étant l'indisponibilité de 60 000 € pendant vingt ans. Avertissement à donner aux enfants avant qu'ils signent : cautionner un prêt de SCI pèse sur leur capacité d'emprunt, parfois pour toute la durée du prêt. ### L'emprunt comme outil de transmission : les droits liquidés à trois dates - Une part de SCI vaut l'actif net : valeur des biens moins dettes. Donner tôt, quand la dette est au plus haut, c'est donner une assiette faible. - Trois règles suffisent : abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779, I du CGI), rechargé tous les 15 ans (article 784), puis barème en ligne directe du tableau I de l'article 777. - Les parents Berger donnent leurs 50 % en quatre flux de donation (chaque parent vers chacun des deux enfants), chaque flux portant sur 12,5 % de la valeur nette avec son propre abattement de 100 000 €. - Année 1 : immeuble 282 200 €, capital restant dû 231 700 €, compte courant 35 100 €, valeur nette 15 400 €, assiette par flux 1 925 €, droits 0 €, abattement consommé 7 700 €. - Année 8 : immeuble 313 200 €, capital restant dû 164 000 €, compte courant 70 400 €, valeur nette 78 800 €, assiette par flux 9 850 €, droits 0 €, abattement consommé 39 400 €. - Année 20 : immeuble 374 400 €, emprunt soldé, compte courant 131 000 €, valeur nette 243 400 €, assiette par flux 30 425 €, droits 0 €, abattement consommé 121 700 €. - Conclusion assumée : sur ce dossier, l'emprunt ne fait économiser aucun euro de droits, la facture étant de 0 € aux trois dates puisque les 400 000 € d'abattement disponibles suffisaient. Le gain est de 114 000 € d'abattement préservé (121 700 − 7 700), valant 22 800 € de droits évités s'il ressort en tranche à 20 % après quinze ans. Le guide dit explicitement de ne pas emprunter pour cela à cette échelle : 36 000 € d'assurance emprunteur et environ 97 000 € d'intérêts sur vingt ans pour préserver un abattement dont on ne se resservira peut-être jamais. - Forme et calendrier : la donation de parts est un acte solennel qui exige le notaire (article 931 du Code civil), sans alternative, et il vaut mieux donner tôt mais après un exercice complet de gestion réelle. Beaucoup d'offres de prêt aux sociétés civiles imposent en outre l'accord préalable de la banque en cas de changement dans la répartition du capital, sous peine d'exigibilité anticipée : c'est cette clause qui commande la date de la donation. ### Le seuil où le levier paie vraiment - Même famille et même répartition 50/50, mais un patrimoine de 1 000 000 € financé par 800 000 € d'emprunt et sans compte courant, pour isoler l'effet de la dette bancaire. - Donation à l'année 1 : immeuble 1 015 000 €, capital restant dû 772 200 €, valeur nette 242 800 €, quatre flux de 30 350 €, très en dessous de l'abattement : 0 € de droits. - Donation à l'année 20 : immeuble 1 346 900 €, emprunt soldé, valeur nette 1 346 900 €, quatre flux de 168 363 €, base taxable de 68 363 € par flux après l'abattement de 100 000 €. - Barème tranche par tranche sur ces 68 363 € : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 4 037 € à 10 % = 403,70 € ; 3 823 € à 15 % = 573,45 € ; 52 431 € à 20 % = 10 486,20 €, soit 11 867 € par flux et 47 468 € pour les quatre. - Le seuil est donc une valeur nette finale nettement supérieure aux 400 000 € d'abattement disponibles : en dessous, c'est l'abattement qui fait le travail, pas la dette. ### Les deux limites du mécanisme - Un emprunt souscrit dans le seul but d'écraser une assiette taxable tombe sous l'article L64 du Livre des procédures fiscales ; depuis le 1er janvier 2020, un but principalement fiscal suffit avec l'article L64 A du même livre. - Sanction chiffrée : majoration de 80 % de l'article 1729, b du CGI et intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727). Sur le scénario à 1 000 000 € où les droits atteignent 47 468 €, l'addition dépasse 85 000 €. - Profil qui attire le contrôle : SCI créée juste avant la donation, emprunt souscrit alors que la famille avait la trésorerie, donation dans la foulée, remboursement anticipé. - Confusion à ne pas faire : la dette de la SCI réduit la valeur des parts par simple effet de bilan, sans formalité ni condition ; la dette personnelle du donateur mise à la charge du donataire ne se déduit que dans le cadre étroit de l'article 776 bis du CGI. - Les quatre conditions cumulatives du I de l'article 776 bis : dette contractée par le donateur pour l'acquisition des biens donnés ou dans leur intérêt, mise à la charge du donataire dans l'acte, notifiée au créancier, et — pour un bien autre qu'une entreprise individuelle — contractée auprès d'un établissement de crédit, ce qui exclut une dette envers un membre de la famille. - Le II y ajoute la preuve du paiement effectif de la dette par le donataire, jusqu'à la troisième année suivant l'échéance portée dans l'acte. ### Le compte courant des parents : l'apport qui ne dilue pas - Le compte courant d'associé est une avance en argent faite à la société, remboursable, et non du capital : les parents financent 30 000 € sans prendre de parts supplémentaires, ce qui préserve la répartition 50/50 voulue pour la transmission. - Effet de bilan à l'année 8 : sans compte courant, la valeur nette serait de 313 200 − 164 000 = 149 200 € ; avec lui, 78 800 €. Il efface 70 400 € de valeur taxable et ramène l'assiette des 50 % parentaux de 74 600 € à 39 400 €. - Le retournement : ces 70 400 € deviennent une créance des parents qui entrera dans leur succession pour 100 % de son nominal, sans décote ni levier. Le compte courant déplace la matière taxable, il ne la supprime pas. - Sortie praticable : faire rembourser le compte courant une fois le prêt soldé, quand les 16 851 € d'échéance annuelle se libèrent — 11 800 € de loyers nets par an effacent les 131 000 € en onze ans. Avant cela, la SCI n'a pas la trésorerie. - Intérêts en SCI à l'impôt sur le revenu : la déductibilité tient à l'emploi des fonds (article 31, I, 1°, d du CGI). Sur les 70 400 €, seuls les 30 000 € qui ont financé l'acquisition ouvrent droit à déduction, soit 1 299 € à 4,33 %, alors que la totalité des 3 048 € reste imposable chez les parents. - Le taux de 4,33 % est le dernier plafond publié, pour les exercices de douze mois clos du 30 juin au 29 septembre 2026 (BOI-BIC-CHG-50-50-30, mise à jour du 5 août 2026) ; il était de 4,55 % au 31 décembre 2025. Ce plafond est celui de l'article 39, 1, 3° du CGI et ne concerne donc, en SCI, que la SCI à l'impôt sur les sociétés. - Chez les parents, ces intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers au prélèvement forfaitaire unique : 31,4 % pour des intérêts payés à compter du 1er janvier 2026 (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), soit 957 € d'impôt et 2 091 € nets sur 3 048 €. En 2025, le taux était de 30 %. ### L'assurance emprunteur quand l'emprunteur est une société - La SCI ne meurt pas : l'assurance couvre des personnes physiques désignées (gérant, associés, cautions), chacune sur une quotité. Deux quotités de 50 % couvrent le prêt une fois, deux quotités de 100 % le couvrent au premier décès et coûtent le double. - Loi Lemoine : résiliation à tout moment (article L113-12-2 du Code des assurances) et suppression du questionnaire de santé dans certaines limites (article L113-2-1), tous deux issus de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022. - Champ : l'article L113-12-2 vise les contrats de crédit mentionnés au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation, dont le 3° prévoit qu'ils peuvent être souscrits par des personnes morales de droit privé si le crédit ne finance pas une activité professionnelle (article L313-2, 2°). Le point n'est pas tranché pour une SCI familiale patrimoniale : la consigne du guide est de demander la résiliation par écrit en visant l'article L113-12-2 et de se faire opposer un refus motivé, plutôt que de renoncer d'avance. - Suppression du questionnaire : deux conditions cumulatives, une part assurée n'excédant pas 200 000 € par assuré et une dernière échéance antérieure au 60e anniversaire. Les Berger passent la première (120 000 € par tête en quotité 50/50) et échouent sur la seconde, leur dernière échéance tombant à 75 ans. - Coût de l'âge : environ 0,75 % du capital initial par an à 55 ans sur contrat de groupe, contre environ 0,25 % à 35 ans. En quotité 50/50, 240 000 × 0,75 % × 50 % = 900 € par an et par parent, 1 800 € par an, 36 000 € sur vingt ans, soit 15 % du capital emprunté. Le même prêt à 35 ans coûterait 12 000 € : surcoût de l'âge de 24 000 €. - Trou de couverture : en 50/50, le décès d'un parent à l'année 8 ne solde que la moitié du capital restant dû et laisse 82 000 € à rembourser, les enfants associés à 50 % n'étant pas couverts. Passer en 100/100 coûte 3 600 € par an, 36 000 € de plus sur la durée, et solde les 164 000 €, faisant passer la valeur nette de 78 800 € à 242 800 €. - Contrepartie rarement dite : ces 164 000 € profitent à tous les associés au prorata de leurs parts, le bénéficiaire de l'indemnité étant la SCI — 82 000 € vont aux deux enfants sans droit de mutation, 41 000 € au parent survivant et 41 000 € au parent décédé, gonflant d'autant sa propre succession. ### Le prêt familial, et pourquoi son levier est inférieur - Le prêt d'un parent à la SCI est un prêt de consommation (articles 1892 et suivants du Code civil) : le prêt d'une somme d'argent que l'emprunteur rend à l'identique, sans rapport avec le crédit à la consommation. - L'écrit n'est pas une condition de validité mais devient en principe la seule preuve admise au-delà de 1 500 € (article 1359 du Code civil, décret n° 80-533 du 15 juillet 1980) ; les exceptions des articles 1360 et 1361 se plaident, ce qui n'est pas la même chose que se prouver. - Déclaration sur le formulaire n° 2062 dès que le total dépasse 5 000 € par débiteur et par année civile (article 23 L de l'annexe IV au CGI) ; le seuil était de 760 € avant l'arrêté du 23 septembre 2020. L'omission coûte 150 € d'amende (article 1729 B, 1 du CGI). - Le taux zéro est licite, le formulaire 2062 prévoyant expressément un taux d'intérêt nul. La requalification en donation indirecte résulte d'un faisceau : pas d'écrit, pas de terme, aucun versement, un prêteur très âgé. - Différence décisive avec la banque : un prêt familial réduit la valeur des parts mais crée en face une créance chez le parent prêteur, taxable un jour à 100 % de son nominal. Seule la dette bancaire s'éteint sans laisser de créance à personne et fait donc réellement disparaître de la matière taxable. ### Si ça tourne mal : défaillance, décès, divorce - Base commune : cas Berger à l'année 8, valeur nette 78 800 €, capital restant dû 164 000 €. - Sortie d'un enfant : sa part vaut 19 700 € (25 % de 78 800 €), sa souscription initiale 7 500 € (25 % du capital de 30 000 €), soit une plus-value brute de 12 200 €, imposée comme une plus-value immobilière de particulier à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. - Chemin du texte : le 6° de l'article 112 du CGI sort les rachats de parts des revenus distribués et renvoie « selon les cas » aux articles 39 duodecies, 150-0 A ou 150 UB ; c'est le 150 UB qui s'applique ici, visant les parts des sociétés à prépondérance immobilière de l'article 8, donc une SCI à l'impôt sur le revenu. L'article 150-0 A viserait une SCI à l'impôt sur les sociétés, à 18,6 % de prélèvements sociaux. - Calcul de la sortie : huit ans de détention, soit trois au-delà de la cinquième ; abattement de 6 %/an à l'impôt sur le revenu (18 %), base 10 004 €, impôt 1 901 € ; abattement de 1,65 %/an aux prélèvements sociaux (4,95 %), base 11 596 €, 1 995 €. Total 3 896 €, soit 15 804 € nets. - Décès en cours de prêt : en quotité 100/100, le prêt est soldé et les parts du défunt valent 60 700 € au lieu de 19 700 € — toujours 0 € de droits sous l'abattement, mais 41 000 € d'abattement consommé en plus. - Divorce des parents : si les parts ont été acquises pendant le mariage avec des fonds communs, c'est la valeur nette qui se partage, 78 800 € × 50 % = 39 400 € pour les deux parents, et la soulte se calcule sur 19 700 €, pas sur la moitié de l'immeuble. - Défaillance de la SCI elle-même : déchéance du terme, appel des cautions, poursuites subsidiaires contre les associés, saisie immobilière. - Synthèse des engagements sur le cas Berger : la SCI signe pour 240 000 €, les parents cautionnent 185 100 € à l'année 6, les quatre associés répondent de 46 275 € par tête à titre subsidiaire, l'assurance coûte 36 000 € en 50/50 ou 72 000 € en 100/100, le compte courant parental atteint 131 000 € à l'année 20, et la donation des parts ne coûte 0 € de droits qu'en consommant 7 700 € à 121 700 € d'abattement selon la date. ## SCI familiale sans revenus : quelle déclaration en 2026 ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-declaration Ce guide répond à la question de l'associé d'une SCI familiale qui n'encaisse aucun loyer, le plus souvent parce qu'un enfant ou les parents occupent gratuitement le logement : que faut-il déclarer chaque année, et que risque-t-on à ne rien faire ? Il traite de la dispense de déclaration 2072-S issue de la doctrine fiscale, de ses trois conditions cumulatives, du piège de l'année de constitution, des quatre événements de famille qui la font tomber, du coût des charges non déductibles, de la taxe sur les logements vacants, du montant exact des amendes et du calendrier annuel minimal. Il ne traite ni du remplissage case par case de la 2072, ni de la mise en sommeil, ni du guide général de la SCI familiale. ### Le fondement de la dispense : une tolérance, pas un texte de loi - L'article 172 bis du CGI vise expressément les sociétés immobilières hors impôt sur les sociétés qui louent leurs immeubles ET celles qui « en confèrent la jouissance à leurs associés » : la gratuité est dans la loi. - Le décret d'application est l'article 46 C de l'annexe III au CGI, en vigueur depuis le 6 septembre 2012 : il impose une déclaration annuelle mentionnant les nom, prénoms et adresse des personnes, associés ou tiers, qui bénéficient gratuitement de la jouissance des immeubles. - La dispense ne vient donc pas de la loi mais du paragraphe 240 du BOI-RFPI-CHAMP-30-20, version du 12 août 2020, jamais remplacée depuis : elle vise les sociétés « qui se bornent à mettre des logements à la disposition gratuite des associés ». - La garantie de l'article L80 A du livre des procédures fiscales ne protège pas contre l'amende de défaut de dépôt : elle est faite pour bloquer un rehaussement d'impôt, et la charge de prouver les trois conditions pèse sur la société. - Échéance de dépôt quand la déclaration est due : formulaire 2072-S-SD, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 5 mai en 2026 et le 4 mai en 2027 (art. 46 C). - Le report de 15 jours des téléprocédures (20 mai 2026, 19 mai 2027) est une tolérance de campagne annoncée par le calendrier de la DGFiP, sans loi ni doctrine publiée : ce n'est pas un droit. - Télédéclaration obligatoire pour les exercices clos depuis le 31 décembre 2019 (art. 1649 quater B quater, VI du CGI), mais le paragraphe 230 du BOI-RFPI-CHAMP-30-20 autorise le dépôt papier pour les SCI de famille conservant le bien pour un usage personnel et ne déclarant que l'année de leur constitution. ### Les trois conditions cumulatives du paragraphe 240 - Condition 1 : aucune modification dans les derniers éléments portés à la connaissance de l'administration sur la répartition du capital, la liste des immeubles et les conditions d'occupation de ces immeubles. - Condition 2 : aucun revenu perçu, « y compris des produits financiers ». Aucun seuil : un euro d'intérêts est un revenu, et un encaissement direct par un associé compte aussi. - Condition 3 : aucune rémunération versée à un associé, ni paiement direct ni avantage en nature, le paragraphe 240 citant « la jouissance d'un local affecté ou non à l'habitation » consentie en contrepartie d'un dépôt en compte courant ou de la gérance. - Cas où la 2072-S reste due malgré l'absence de loyer : année de constitution, un loyer même de 80 EUR sur un garage, des intérêts de livret, une donation ou un décès d'associé, un achat ou une vente d'immeuble, un changement d'occupant, un logement vide, une SCI sans aucun immeuble. - SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés : la tolérance ne vise que les sociétés « non passibles de l'impôt sur les sociétés ». Une déclaration 2065 et sa liasse restent dues chaque année, même à néant. - Si un associé est une société à l'impôt sur les sociétés ou relève des BIC ou BA réels, c'est la déclaration 2072-C qui est due. - Une SCI sans aucun patrimoine immobilier est expressément exclue de la dispense par le paragraphe 240 ; un terrain nu n'est pas un logement et n'a pas d'occupant : la 2072-S reste due dans les deux cas. ### Le piège de l'année de constitution - Le paragraphe 240 exclut expressément l'année de constitution : la société déclare l'année de sa création, puis est dispensée ensuite tant que rien ne change. - La dispense repose sur une comparaison avec « les derniers éléments portés à la connaissance de l'administration » : sans première déclaration, il n'y a rien à comparer et la dispense n'a jamais commencé. - Cas chiffré d'une SCI créée en février 2023, un appartement occupé par la fille des associés, aucune déclaration déposée : trois années manquent (2023, 2024, 2025), soit 150 EUR par déclaration au titre du 1 de l'article 1729 B du CGI. - Amende réellement due en cas de dépôt spontané des trois déclarations : 300 EUR. Le tempérament du 3 de l'article 1729 B n'efface que la première omission, et seulement « en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes », réparée spontanément ou dans les trente jours. - Ce tempérament n'est pas consommé définitivement : passée la fenêtre de quatre ans sans nouvelle infraction, il redevient disponible. - Le dépôt d'une 2072-S à néant prend environ 20 minutes depuis l'espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr et coûte 0 EUR. ### Les quatre événements de famille qui font tomber la dispense - Une donation ou une donation-partage de parts : elle modifie la répartition du capital, donc rompt la condition 1. - L'entrée d'un nouvel associé, même pour une part symbolique (conjoint, petit-enfant) : même effet. - Le décès d'un associé : la répartition change à la date du décès, sans qu'aucune décision n'ait été prise. - Le changement d'occupant (le fils remplace la fille, les parents reprennent le logement) : ce sont les « conditions d'occupation », l'un des trois éléments listés. - Dans les trois premiers cas, l'administration connaît déjà le mouvement (acte notarié enregistré, déclaration de succession) : un croisement de fichiers suffit à révéler l'omission, sans contrôle. - Cas chiffré d'une donation-partage de 30 % des parts à deux enfants en juin 2026 : 2072-S due au titre de 2026, à déposer au printemps 2027 ; 150 EUR d'amende si elle est oubliée, plus 15 EUR par omission avec un minimum de 60 EUR (2 de l'article 1729 B), soit un total plausible de 210 EUR. - La dispense n'est pas perdue mais suspendue : elle reprend l'année suivante si plus rien ne bouge. Une donation de la seule nue-propriété des parts suffit à la faire tomber pour l'année ; un simple changement de gérant, en revanche, ne la fait pas tomber, le gérant ne figurant pas parmi les trois éléments surveillés. ### Deux pièges méconnus : le livret de la SCI et l'occupant non associé - Cas chiffré : 12 000 EUR placés sur un compte à terme à 2,80 % produisent 336 EUR d'intérêts en 2026, qui suffisent à faire tomber la dispense. - Ces intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers imposés au prélèvement forfaitaire unique. Sur des intérêts payés à compter du 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux valent 18,6 % et le PFU s'établit à 31,4 %, soit 105,50 EUR — le taux venant de l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), qui porte la CSG à 10,6 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent, eux, à 17,2 %. - Résultat net du placement, une fois l'amende de 150 EUR ajoutée : 336 − 105,50 − 150 = 80,50 EUR, soit 0,67 % sur 12 000 EUR au lieu des 2,80 % affichés. - La consigne pratique est de ne pas laisser la trésorerie produire d'intérêts : compte non rémunéré, ou remboursement des comptes courants d'associés. - Occupant non associé : le paragraphe 240 vise la mise à disposition gratuite « des associés ». Loger un fils étudiant qui ne détient aucune part revient à loger un tiers, et la 2072-S est due chaque année, en nommant l'occupant (art. 46 C). - La parade consiste à donner une part sociale à l'occupant : une part sur mille suffit à en faire un associé et à entrer dans la tolérance. - Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil) ; s'il s'agit d'une donation de parts, seul le notaire convient (art. 931 du Code civil), pour quelques centaines d'euros. - L'année de la donation, la répartition du capital change : une 2072-S est due cette année-là, puis la dispense s'ouvre pour les suivantes. ### Ce dont la dispense ne dispense pas : six obligations qui restent - Rendre compte de sa gestion au moins une fois par an par un rapport écrit (art. 1856 du Code civil). Aucun délai de six mois après la clôture ne s'impose à une société civile : il vient du code de commerce et ne joue que s'il figure dans les statuts. - Tenir les registres : registre des assemblées, suivi des mouvements de parts, relevé du compte bancaire. - Mettre à jour le registre des bénéficiaires effectifs à chaque mouvement de parts ou de gérance : la formalité modificative coûte 33,80 EUR TTC au greffe (art. A743-10-1, n° 84-2, arrêté du 25 février 2026, tarif en vigueur jusqu'au 29 février 2028 ; 20,34 EUR sous le barème précédent). - Payer la taxe foncière, due par la société propriétaire sans lien avec l'existence d'un loyer. - Déclarer à l'impôt sur la fortune immobilière si le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 EUR, les parts y entrant à proportion des immeubles détenus. - Faire vivre le compte bancaire de la société : aucune obligation légale expresse, mais la pièce maîtresse de la défense en cas de contestation. - Aucune de ces six obligations ne justifie un expert-comptable : payer 600 à 900 EUR par an pour une société sans comptabilité fiscale ni liasse n'a pas de sens. ### Le prix de la gratuité : 3 800 EUR de charges non déductibles par an - L'article 15, II du CGI écarte de l'impôt sur le revenu les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ; l'administration l'étend aux membres des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, paragraphe 10, du 25 février 2013). - La contrepartie est écrite au paragraphe 100 : « L'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles ». Pas de revenu imposable, donc pas de charge déductible ni de déficit reportable. - Cas chiffré : 1 400 EUR de taxe foncière, 320 EUR d'assurance propriétaire non occupant, 1 680 EUR de charges de copropriété et 400 EUR d'entretien font 3 800 EUR par an dont 0 EUR de déduction. - Alternative louée au prix du marché à 9 600 EUR par an : les 3 800 EUR redeviennent déductibles au régime réel et le revenu foncier imposable tombe à 5 800 EUR. - À 30 % de tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, l'impôt s'élève à 2 738 EUR et il reste 3 062 EUR à la famille, contre − 3 800 EUR en gratuité : 6 862 EUR d'écart chaque année. - Le loyer minoré se place entre les deux : un rabais reste admis s'il est justifié et modéré, mais il réduit d'autant la base imposable, donc l'écart. - Demander à l'occupant de rembourser la taxe foncière fait disparaître la gratuité : l'administration peut y voir un loyer déguisé, donc un revenu, donc la perte de la dispense. Mieux vaut assumer une location et signer un bail. - Si la SCI possède deux logements dont un seul est loué, la dispense est perdue en entier : la société ne « se borne » plus à mettre des logements à disposition gratuite, et un loyer de 80 EUR sur un garage suffit. ### Logement vide : la taxe sur la vacance - Un logement vide n'est à la disposition de personne : la condition d'entrée du paragraphe 240 n'est pas remplie et la 2072-S est due. - TLV (art. 232 du CGI) : taxe d'État, automatique dans les communes en zone tendue listées par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, vacance d'un an exigée au 1er janvier, taux de 17 % la première année puis 34 % ensuite (taux en vigueur depuis les impositions de 2023, art. 73 de la loi de finances pour 2023 ; 12,5 % et 25 % auparavant). - THLV (art. 1407 bis du CGI) : taxe communale facultative, ailleurs et sur délibération, vacance de plus de deux ans, au taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires voté par la commune. - Assiette commune : la valeur locative cadastrale du logement (art. 1409 du CGI), base brute, avant l'abattement de 50 % qui ne joue que pour la taxe foncière (art. 1388). - Trois sorties : une occupation de plus de 90 jours consécutifs (art. 232, V — c'est une définition, pas une exonération) ; une vacance indépendante de la volonté du propriétaire, bien réellement proposé à la vente ou à la location au prix du marché (art. 232, VI) ; un logement non habitable, seuil de travaux fixé à 25 % de la valeur vénale, critère purement doctrinal (BOI-IF-AUT-60, paragraphe 60, doctrine du 11 mars 2014). - Cas chiffré : valeur locative cadastrale de 6 000 EUR en zone tendue, logement vide depuis juillet 2024 donc vacant depuis dix-huit mois au 1er janvier 2026 — 1 020 EUR en 2026, puis 2 040 EUR en 2027 et au-delà, soit 3 060 EUR sur deux ans, contre 0 EUR si un associé l'occupe gratuitement. La vacance s'apprécie sur l'année civile qui précède (art. 232, II). - À compter des impositions établies au titre de 2027, TLV et THLV fusionnent dans la taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et codifiée à l'article 1406 bis du CGI : produit versé aux communes, taux de base toujours 17 % puis 34 %, pouvant monter à 30 % et 60 %. ### Sanctions réelles et risque de fictivité - Une 2072-S non déposée par une SCI sans recette ne fait apparaître aucun droit dû : elle relève des amendes de l'article 1729 B du CGI (BOI-CF-INF-10-40-10, paragraphe 20), et non des majorations de l'article 1728, qui « ne s'appliquent que lorsque des droits sont dus » (BOI-CF-INF-10-20-10, paragraphe 10). - Montants : 150 EUR par déclaration manquante, 15 EUR par omission, avec un plancher de 60 EUR et un plafond de 10 000 EUR. L'article 1729 B n'a plus bougé depuis la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021. - Le régime change dès que des droits sont en jeu (loyer non déclaré, exercice à l'impôt sur les sociétés) : majorations de 10, 40 ou 80 % et intérêts de retard. - Le vrai risque est la fictivité : une société sans assemblée, sans compte propre, sans convention d'occupation et sans reddition de comptes. L'administration passe alors par l'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales, avec une majoration de 80 % des droits (art. 1729, b du CGI), ramenée à 40 % si le contribuable n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal des actes. - Ce qui déclenche ce risque n'est pas l'absence de revenus, parfaitement licite, mais l'absence totale de vie sociale — et l'administration peut refuser à la société ses effets, transmissions de parts comprises. - Consigne explicite du guide : ne jamais antidater des procès-verbaux d'assemblée pour réparer des années d'inaction. C'est un faux, qui transforme une négligence sanctionnée par 150 EUR en dossier pénal. ### Les quatre rendez-vous annuels d'une SCI à zéro recette - Février : éditer le relevé annuel du compte de la SCI et lister les dépenses de l'année, pour produire un tableau des mouvements d'une page — 30 minutes, 0 EUR. - Mars ou avril : assemblée annuelle, le gérant rendant compte de sa gestion (art. 1856 du Code civil), avec rapport écrit et procès-verbal signé porté au registre — 1 heure, 0 EUR. - Au plus tard le 5 mai 2026 (4 mai en 2027) : déposer la 2072-S, mais seulement les années où la dispense ne joue pas — 20 minutes, 0 EUR. - Octobre : payer la taxe foncière depuis le compte de la SCI et jamais depuis un compte personnel, avec avis et preuve de paiement au nom de la société — 10 minutes. - Hors calendrier annuel : la mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs au seul mouvement de parts ou de gérance, et la déclaration d'occupation la seule année où l'occupant change. - La cotisation foncière des entreprises (art. 1447 du CGI) frappe l'exercice habituel d'une activité professionnelle non salariée : une SCI familiale en mise à disposition gratuite est hors champ, et l'avis se conteste par réclamation écrite au service des impôts des entreprises jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement du rôle (art. R*196-2 du livre des procédures fiscales). - Conservation : six ans pour les déclarations fiscales et leurs justificatifs (art. L102 B du livre des procédures fiscales) ; statuts, procès-verbaux et conventions d'occupation se gardent pendant toute la vie de la société. - Sans revenus n'est pas en sommeil : une SCI qui loge un associé exerce son objet social et fonctionne normalement. La déclarer en sommeil crée une obligation de sortie là où il n'y en avait aucune. ## Indivision ou SCI 2026 : Comparatif Complet avec 3 Cas Chiffres URL : https://www.sci-ai.app/indivision-ou-sci ### Definitions juridiques **Indivision** (art. 815 a 815-18 C. civ.) : situation juridique automatique a l'achat a plusieurs ou a la succession (art. 724 C. civ. heritage). Quote-part abstraite (50/50, 1/3 chacun) sans partie materielle identifiable. "Nul ne peut etre contraint a demeurer dans l'indivision" (art. 815) — partage forcable a tout moment, fragilite structurelle. **SCI** (art. 1832 et suiv. C. civ.) : societe avec personnalite juridique distincte (art. 1842). Le bien appartient a la SCI. Chaque associe detient des parts sociales. Gouvernance entierement definie par les statuts. Duree jusqu'a 99 ans. ### 5 differences fondamentales | Critere | Indivision | SCI | |---------|-----------|-----| | Creation | Automatique, 0 EUR | Statuts + JAL 191 EUR + greffe 67 EUR + INPI 20 EUR = 300-3 000 EUR | | Gestion courante | Majorite 2/3 ou unanimite art. 815-3 | Gerant statutaire signe seul (art. 1846) | | Sortie | Partage forcable a tout moment art. 815 | Cession parts avec agrement statutaire art. 1861 | | Transmission | Donation directe (frais 4-5 %) | Donation parts 100 000 EUR x parent x enfant tous les 15 ans art. 779 | | Responsabilite | Solidaire art. 815-13 (dettes anterieures) | Indefinie mais proportionnelle aux parts art. 1857, subsidiaire art. 1858 | | Duree max | Convention 5 ans renouvelables (art. 1873-3) | 99 ans (statuts) | ### Gouvernance comparee **Indivision (art. 815-3 C. civ.)** : - Actes administration (bail, encaissement loyers, charges courantes, travaux entretien) : majorite 2/3 des droits indivis. A 2 indivisaires = unanimite implicite. - Actes disposition (vente immeuble, hypotheque, bail commercial, gros travaux) : unanimite absolue. 1 seul indivisaire bloque. - Actes conservatoires : 1 indivisaire seul. A 3-4 indivisaires, ces regles deviennent ingerables. Convention d'indivision (art. 1873-1 a 1873-18) stabilise sur 5 ans renouvelables (Cass. 1re civ. 27 mai 2010 n. 09-12.733 : la convention ne peut ecarter definitivement le droit au partage). **SCI** : gerance souple, gerant signe seul les actes courants (art. 1849), AG selon quorum statutaire pour decisions importantes, agrement nouveaux associes art. 1861. ### Sortie d'indivision (3 voies, toutes payantes) 1. **Partage amiable** : acte notarie + droit de partage 2,5 % (art. 746 CGI) ≈ 12 500 EUR sur 500 000 EUR 2. **Rachat parts indivises** : droits mutation 5,80 %, ≈ 29 000 EUR sur 500 000 EUR 3. **Partage judiciaire** : 5 000-20 000 EUR avocat + expert + delai 12-36 mois, vente aux encheres si pas d'accord Jurisprudence : Cass. 1re civ. 7 mars 2018 n. 17-13.097 (majorite 2/3 stricte indivision). ### Transmission : l'arme absolue SCI Article 779 CGI : abattement 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans. Couple 2 enfants = 400 000 EUR par vague. En 3 vagues sur 30 ans = 1 200 000 EUR transmis en franchise. Donation parts SCI = 800-2 500 EUR notaire vs donation directe quote-part = 4-5 % de la valeur. Demembrement avec usufruit conserve + bareme art. 669 CGI multiplie l'effet. ### Cas n.1 — Couple PACS Laura & Camille (36 et 34 ans) Achat T2 locatif Bordeaux 280 000 EUR + frais 22 000 EUR, apport 60 000 EUR, emprunt 242 000 EUR sur 20 ans 3,5 %. Loyers 11 400 EUR/an location nue. **Risque indivision en cas de deces de Camille** : ses parents (heritiers reservataires sans testament) deviennent indivisaires 50 % avec Laura. Peuvent forcer la vente a tout moment (art. 815). Laura sans protection legale (PACS n'ouvre pas vocation successorale). **Protection SCI** : clause de continuite art. 1870 + clause d'agrement, parents heritiers eventuels minoritaires sans pouvoir forcer la vente. Cout creation SCI ≈ 580 EUR. Verdict : SCI a l'IR recommandee. ### Cas n.2 — 4 amis investisseurs en location MEUBLEE (Marie, Antoine, Jerome, Sarah) Achat immeuble locatif Lyon 850 000 EUR (dont terrain 80 000 EUR) + frais 65 000 EUR, apport 200 000 EUR, emprunt 715 000 EUR sur 20 ans 3,7 %. Loyers meubles 51 000 EUR/an. **Amortissement par composants conforme BOI-ANNX-000115 (base amortissable 770 000 EUR)** : | Composant | % | Valeur EUR | Duree | Annuite EUR | |-----------|---|-----------|-------|-------------| | Gros oeuvre | 60 % | 462 000 | 80 ans | 5 775 | | Toiture (composant separe) | 5 % | 38 500 | 35 ans | 1 100 | | Facade/etancheite | 8 % | 61 600 | 15 ans | 4 107 | | IGT (chauffage/elec/plomberie) | 17 % | 130 900 | 25 ans | 5 236 | | Agencements interieurs | 10 % | 77 000 | 12 ans | 6 417 | | **Total** | **100 %** | **770 000** | — | **22 635** | Cumul amortissements sur 10 ans ≈ 226 350 EUR. **Option A — Indivision LMNP individuel a l'IR (BIC)** : chacun 25 %, declaration BIC reel personnel. Resultat fiscal annee 1 = -4 835 EUR (deficit, reportable 10 ans sur BIC LMNP de meme nature art. 156 I 1 ter CGI). **Plafonnement art. 39 C** : amortissements limites aux loyers diminues des autres charges. PS 17,2 % maintenu en 2026 sur BIC immobilier (LFSS 2026 a augmente seulement les PS mobiliers a 18,6 %). **Option B — SCI a l'IS (bascule automatique art. 206-3 CGI des 10 % recettes meublees)** : amortissement identique mais art. 39 C ne s'applique pas en SCI IS, l'amortissement peut creer un vrai deficit fiscal reportable sans limite (1 M EUR + 50 % du benefice excedentaire). IS 15 % puis 25 %. **Revente apres 10 ans a 1 020 000 EUR** : - Indivision LMNP : PV brute = 1 020 000 - 850 000 - 60 000 frais = 110 000 EUR. **Reintegration LFI 2025 art. 84** (art. 151 sexies III CGI) : PV majoree = 110 000 + 226 350 = 336 350 EUR. Quote-part Marie 25 % = 84 088 EUR. Abattements 10 ans (IR 30 %, PS 8,25 %) = 29,08 % effectif. Impot Marie ≈ **24 453 EUR**. - SCI IS : PV imposable IS = 1 020 000 - VNC 623 650 = 396 350 EUR. IS = 6 375 + 88 463 = 94 838 EUR. Distribution = 301 512 EUR / 4 = 75 378 EUR. PFU 31,4 % = 23 669 EUR. Total Marie SCI IS ≈ **47 379 EUR**. **Verdict** : LMNP indivision reste plus favorable a la revente meme avec reintegration LFI 2025 (≈ 23 000 EUR ecart par associe). MAIS gouvernance indivision rigide a 4, sortie unilateralement forcable, transmission lourde → SCI souvent preferable sur 20 ans pour ces raisons structurelles. ### Cas n.3 — Succession Bernard & Claudine Bernard 68 ans decede, laisse Claudine 65 ans + 3 enfants (Pauline 38, Hugo 35, Lea 32). Patrimoine immobilier : maison Bretagne 480 000 EUR + appartement Lyon 320 000 EUR loue nu. Claudine opte usufruit art. 757. **Difficultes immediates indivision** : conflits sur location meublee/nue, travaux toiture urgents 18 000 EUR bloques par Lea (indisponibilite tresorerie), projet rachat de Pauline impossible si Lea refuse. **Passage en SCI familiale a 4 mois post-deces** : - SCI a l'IR capital 800 000 EUR divise en 8 000 parts - Apport des biens art. 809 I bis CGI = droit fixe 500 EUR x 2 actes = 1 000 EUR - Demembrement parts : Claudine US 100 % (40 % a 65 ans bareme 669 CGI), enfants NP 60 % - Gerance statutaire de Pauline - Cout total ≈ 6 800 EUR (statuts + apport + notaire + JAL + greffe) Jurisprudence : Cass. 3e civ. 7 juin 2018 n. 17-10.291 (apport SCI exoneration droit fixe favorable). **Bilan 20-25 ans** : transmission 800 000 EUR aux 3 enfants en payant moins de 5 000 EUR de droits totaux vs ≈ 20 000 EUR de droits de partage en indivision dissoute. Differentiel net ≈ 15 000 EUR + valeur souplesse de gestion. ### Procedure complete transformation indivision → SCI 1. Decision unanime des indivisaires (acte de disposition art. 815-3 dernier alinea) 2. Choix structure SCI (regime fiscal IR/IS, capital, gerance, clauses) 3. Statuts notarie obligatoire (acte authentique 2 000-4 500 EUR honoraires) 4. Constitution SCI : JAL 191 EUR + greffe 67 EUR + BE INPI 20 EUR + Kbis 1-3 semaines 5. Apport effectif des biens : droit fixe 375/500 EUR (SCI IR pure art. 809 I bis) ou 5 % (SCI IS art. 810 III) 6. Publication fonciere ≈ 750 EUR + emoluments notaire 1 500-4 000 EUR **Cout total transformation patrimoine 500 000 EUR ≈ 6 000-9 000 EUR TTC** vs 12 500 EUR de droit de partage ou 29 000 EUR de droits de mutation. ### Quand choisir l'indivision - Achat court terme < 5 ans (marchand de biens, projet provisoire) - Couple marie sous communaute pour residence principale (regime matrimonial regle deja) - Patrimoine restreint < 100 000 EUR avec 2 indivisaires sans enjeu transmission ### Quand l'eviter (= choisir la SCI) - Couple non marie (PACS, concubinage) : risque deces sans vocation successorale - Indivision a 3+ personnes - Indivision successorale durable > 3-5 ans - Projet transmission aux enfants - Patrimoine > 300 000 EUR - Detention long terme > 10 ans ### 7 erreurs frequentes 1. Rester en indivision successorale sans projet a 3 ans (partage judiciaire 10 ans plus tard) 2. Apport SCI IS sans budgeter les 5 % de droits art. 810 III (25 000 EUR sur 500 000 EUR) 3. Confondre declaration SCI IR (2072) et indivision (directement 2042) 4. Sous-estimer cout comptable SCI IS (800-2 500 EUR/an expert-comptable) 5. Convention d'indivision mal redigee (nulle si depasse 5 ans Cass. 1re civ. 27 mai 2010) 6. Oublier clause agrement dans statuts (art. 1861 par defaut + art. 1870 successoral) 7. Confondre patrimoine SCI et patrimoine personnel (acte anormal de gestion + requalification distribution PFU 31,4 %) ### References cles **Code civil :** art. 724 (succession), 815 et suiv. (indivision), 815-1, 815-3 (gestion), 815-13 (solidarite), 815-14 (preemption), 815-17, 815-18, 832, 1832 (societe), 1843-2 (apports), 1843-3 (apport nature), 1857-1858 (responsabilite), 1873-1 a 1873-18 (convention indivision). **CGI :** art. 8 (transparence SCI IR), 31 I 1 (charges deductibles), 35 (location meublee commerciale), 38, 39, 39 C (plafonnement amortissements LMNP), 150 U et 150 UB (PV immobiliere particuliers), 150-0 D, 151 sexies III (reintegration amortissements LMNP LFI 2025), 156 I 3, 200 A (PFU), 206-3 (SCI IS plein droit), 746 (droit de partage 2,5 %), 750 ter, 777 (bareme), 779 (abattement 100 000), 809 I bis (droit fixe apport), 810-I, 810 III. **BOFiP :** BOI-BIC-CHAMP-40-10 (location meublee), BOI-BIC-AMT-10-40-10 (amortissements BIC), BOI-ANNX-000115 (4 composants), BOI-RFPI-PVI-20-10-20 (PV cession parts), BOI-IS-CHAMP-20-20-30 (SCI a l'IS). **Lois 2025-2026 :** LFI 2025 (loi n. 2025-127 du 14/02/2025, art. 84 — reintegration amortissements LMNP dans PV codifie art. 151 sexies III CGI), LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30/12/2025 — PS mobilier 18,6 %, immobilier maintenu 17,2 %), arrete du 19/11/2025 (annonces legales SCI 191 EUR HT). **Jurisprudence :** Cass. 1re civ. 7 mars 2018 n. 17-13.097 (majorite 2/3 indivision), Cass. 1re civ. 27 mai 2010 n. 09-12.733 (convention indivision droit au partage), Cass. 3e civ. 7 juin 2018 n. 17-10.291 (apport SCI exoneration art. 809 I bis), CE 27 mars 2019 n. 425583 (LMNP cession). --- ## SCI Familiale avec Enfants Mineurs 2026 : Emprunt, Donation, Juge URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-enfants-mineurs ### Le piege bancaire (point central du guide) L'article 387-1 3 du Code civil interdit aux administrateurs legaux (parents) de "contracter un emprunt au nom du mineur" sans l'autorisation prealable du juge des tutelles (depuis le 01/01/2020, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire, transfert opere par la loi n. 2019-222 du 23/03/2019). Quand une SCI dont un mineur est associe souscrit un emprunt bancaire, la responsabilite des associes est indefinie au prorata des parts (art. 1857 C. civ.). La doctrine majoritaire et la jurisprudence assimilent l'emprunt SCI a un emprunt "au nom du mineur" puisque le patrimoine du mineur est engage indirectement. **Resultat pratique : les banques refusent dans 80 a 90 % des cas** de financer une SCI dont un mineur est associe, ou exigent l'autorisation prealable du juge. L'assurance emprunteur sur un mineur est par ailleurs impossible (incapacite juridique). ### 3 solutions structurelles pour quand meme emprunter **Solution 1 (recommandee — privilegiee par les notaires)** : creer la SCI uniquement entre parents, faire l'emprunt sans difficulte, acquerir le bien, attendre 12 a 24 mois, puis donner les parts aux enfants par acte notarie en utilisant l'abattement 100 000 EUR par parent et par enfant (art. 779 CGI). Avantage : delai 2-4 mois, cout 1 800 EUR notaire donation, aucun risque juridique si chronologie respectee. Inconvenient : pas de transmission anticipee pendant la periode d'attente. **Solution 2 (lourde mais propre)** : saisir le juge des contentieux de la protection en amont pour autorisation expresse d'emprunter. Procedure 3-8 mois, requete au greffe TJ, representation par avocat conseillee, eventuelle expertise. Cout : 2 500-7 000 EUR. Reserve aux cas ou il est impossible de differer l'entree du mineur. **Solution 3 (marginale)** : structurer par compte courant d'associe parents (parents empruntent en nom propre puis pretent a la SCI). Limites : intere ts emprunt perso non deductibles SCI, conditions bancaires moins favorables (+ 2-3 points de taux sur prets perso), capacite endettement parents impactee. ### Cadre juridique de l'administration legale Art. 382 C. civ. : administration legale par les deux parents quand autorite parentale conjointe. Art. 387 C. civ. : interdictions generales (alienation gratuite, achat-vente direct entre administrateur et mineur). **Art. 387-1 C. civ. : 8 actes interdits sans autorisation prealable du juge** : 1. Vendre de gre a gre un immeuble du mineur ; 2. Apporter en societe un immeuble du mineur ; 3. Contracter un emprunt au nom du mineur ; 4. Renoncer pour le mineur a un droit, transiger ou compromettre ; 5. Accepter purement et simplement une succession du mineur ; 6. Acheter les biens du mineur, les prendre a bail ; 7. Constituer gratuitement une surete pour garantir la dette d'un tiers ; 8. Proceder a la cession gratuite des droits sociaux ou valeurs mobilieres du mineur. Art. 387-2 : distinction actes administration (1 administrateur suffit) vs actes disposition (2 administrateurs necessaires). Art. 388-2 : conflit d'interets entre administrateur legal et mineur, le juge des contentieux de la protection designe un administrateur ad hoc. **Sanction defaut autorisation** : nullite quinquennale (5 ans a compter de la majorite du mineur). ### 3 voies d'entree du mineur dans une SCI 1. **Creation directe** : mineur associe fondateur avec apport numeraire symbolique (100-1 000 EUR finances par don manuel des parents). Aucune autorisation requise. Incompatible avec un emprunt SCI a la creation. 2. **Apport en nature d'un bien du mineur** (heritage, donation anterieure) : autorisation OBLIGATOIRE du juge (art. 387-1 2). Acte notarie. Cout 4-8 mois + 3 000-7 000 EUR honoraires. 3. **Donation de parts par les parents** (la plus utilisee) : aucune autorisation requise, acceptation par les administrateurs legaux art. 935 C. civ., acte notarie 800-2 000 EUR. ### Strategie donation 100 000 EUR x N Abattement parent-enfant 100 000 EUR (art. 779 CGI) recharge tous les 15 ans depuis LFR 2012. En commencant a la naissance, abattement utilise 3 fois sur 30 ans (a 0/15/30 ans). Couple avec 2 enfants : **jusqu'a 1 200 000 EUR transmis en franchise totale sur 30 ans** (6 x 200 000 EUR). **Demembrement multiplicateur** : donation nue-propriete avec parents 51-60 ans (usufruit 50 %, nue-propriete 50 %) ou 61-70 ans (usufruit 40 %, nue-propriete 60 %, baremes art. 669 CGI). Reduction de la valeur fiscale donnee : pour donation nue-propriete de parts SCI valorisees 200 000 EUR economiquement par un parent de 55 ans, valeur fiscale retenue = 100 000 EUR, abattement absorbe = 100 000 EUR, droits = 0 EUR. Au deces du parent, reunion d'usufruit gratuite art. 1133 CGI. ### Gouvernance et conflit d'interets - Mineur ne peut etre gerant (incapacite juridique). - Representation aux AG : 1 administrateur suffit pour actes administration, 2 pour actes disposition (art. 387-2). - Conflit d'interets parent-enfant : administrateur ad hoc designe par juge (art. 388-2). Cas typiques : rachat parts par un parent, prêt SCI a parent, fixation loyer pour parent occupant, modification statutaire avantageant gerance. - Cout designation admin ad hoc : 800-2 500 EUR. ### Fiscalite - SCI a l'IR : revenus fonciers rattaches au foyer fiscal des parents tant que mineur a charge (art. 6 et 196 CGI). Pas d'optimisation IR au quotidien. - Detachement fiscal possible a la majorite (18-25 ans) : revenus fonciers basculent au TMI propre de l'enfant, souvent 0-11 % vs 30-41 % parents. Economie 20-30 points/an. - IFI : quote-part mineur rattachee au foyer IFI parents (art. 968 CGI - foyer fiscal commun). - SCI a l'IS : deconseillee pour SCI familiale avec mineurs (PV revente sur valeur nette comptable amplifiee). ### Passage a la majorite (18 ans) - Vote seul aux AG, peut etre designe gerant, peut etre detache du foyer fiscal. - Clauses survivant a la majorite si insérées des la creation : gerance statutaire a duree determinee (art. 1846), inalienabilite temporaire motivee (art. 900-1, demande mainlevee possible au juge), agrement renforce, preemption. - Bonne pratique : preparer la transition par RDV notaire/expert-comptable, actualiser pacte d'associes signe par l'enfant volontairement. ### Cas particuliers **Famille recomposee** : beau-parent sans qualite d'administrateur legal. Donation beau-parent / beau-enfant = abattement 1 594 EUR seulement, taux 60 %. Adoption simple permet acces a l'abattement 100 000 EUR mais procedure lourde. **Divorce** : administration legale reste conjointe si autorite parentale conjointe. Tout acte disposition necessite signature des deux ex-conjoints. Conflit possible. **Deces d'un parent** : administration legale exclusive du conjoint survivant (art. 382). Conflit d'interets quasi-systematique avec enfants associes si conjoint survivant est associe majoritaire. Anticiper par assurance-vie, mandat a effet posthume (art. 812 C. civ.), testament avec executeur testamentaire. ### 7 erreurs frequentes 1. Integrer les mineurs des la creation avec emprunt prevu (blocage bancaire). 2. Omettre l'autorisation du juge pour apport bien du mineur. 3. Confondre administration legale et tutelle. 4. Donner des parts sans acte notarie (art. 931 C. civ. nullite). 5. Oublier la declaration BE INPI (mineur > 25 % capital = beneficiaire effectif, art. L. 561-46 CMF). 6. Statuts standards sans clause conflit d'interets. 7. Croire qu'a 18 ans l'enfant "herite" automatiquement de la gerance. ### 3 cas pratiques **Famille Dupont** (Marc 38 ans, Elise 36 ans, Lucas 12 ans, Lea 8 ans) : achat immeuble locatif Nantes 380 000 EUR, emprunt 300 000 EUR. 3 banques refusent en raison de la presence de mineurs au capital. Solution retenue : SCI cree a 2 parents 50/50, emprunt obtenu, acquisition, donation 15 % a chaque enfant 18 mois apres pour 0 EUR de droits (sous abattement 200 000 EUR par enfant). Operation bouclee 4 mois vs 6+ mois par voie judiciaire. **Sophie & Karim divorces** (Sophie 42 ans, Karim 44 ans, Mila 12 ans, Adam 9 ans) : Karim rachete parts de Sophie en 2026, vote represente ses propres parts ET ses enfants mineurs = conflit d'interets evident. Administrateur ad hoc designe (mere de Karim retraitee tierce a l'operation). Cout 1 600 EUR, delai 3 mois. **Famille Bernard donation progressive** (Bernard 52 ans, Claudine 50 ans, Theo 18 ans, Lena 14 ans) : 1ere vague de donations a la naissance (2008/2012, parents 30-32 ans, nue-propriete) = 320 000 EUR transmis 0 EUR droits. 2eme vague 2026 (15 ans apres pour Theo) : 200 000 EUR donnes nue-propriete = 4 000 EUR droits total. Bilan : 600-800 000 EUR transmis sur 30 ans pour < 1 % de droits. ### References cles **Code civil :** art. 382, 383, 384, 387, 387-1, 387-2, 387-3, 388-2, 388-3, 414, 414-1, 900-1, 931, 935, 1133, 1832, 1843-3, 1846, 1857, 1858, 1870. **CGI :** art. 6, 196, 200 A, 666, 669, 750 ter, 757, 777, 779, 793, 809 I bis, 810-I, 810 III, 968. **Code monetaire et financier :** art. L. 561-46 (BE INPI), L. 561-49 (sanctions). **Lois :** Loi n. 2019-222 du 23/03/2019 (transfert juge tutelles vers juge contentieux protection au 01/01/2020), Loi n. 2016-1547 du 18/11/2016 (reforme administration legale), LFR 2012 (abattement 100 000 EUR tous les 15 ans), LFSS 2026 (PFU 31,4 %). **Jurisprudence** : Cass. 1re civ. 14 juin 2000 n. 98-13.660, Cass. 1re civ. 4 juillet 2012 n. 11-30.474, Cass. 1re civ. 16 mars 2016, Cass. 3e civ. 13 juin 2019. --- ## Mineur associé de SCI : oui, mais à ces conditions (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-mineur-associe Un enfant mineur peut être associé d'une société civile immobilière, et c'est la structure de la plupart des transmissions familiales. Ce guide traite du régime juridique de la capacité et de la représentation du mineur associé, non du financement bancaire, qui fait l'objet d'un guide distinct. Il s'adresse aux parents qui envisagent d'associer un enfant à la création, par donation de parts ou par succession, et à ceux qui gèrent déjà une SCI où un mineur détient des parts. Il détaille les trois voies d'entrée, l'administration légale, les huit actes soumis à l'autorisation du juge, les quatre actes interdits, la responsabilité indéfinie chiffrée en euros et ce qui se produit aux dix-huit ans de l'enfant. ### Pourquoi c'est possible en SCI et pas en société en nom collectif - L'article 1832 du Code civil définit la société sans poser aucune condition de capacité ; l'article 1145 dispose que toute personne physique peut contracter, sauf incapacité prévue par la loi. - Le mineur relève de l'article 1146 : c'est une incapacité d'exercice, pas de jouissance. L'article 388-1-1 confie à l'administrateur légal le soin de le représenter dans tous les actes de la vie civile. - En société en nom collectif, les associés ont tous la qualité de commerçant (art. L221-1 du Code de commerce), qualité que l'article L121-2 réserve au mineur émancipé sur autorisation judiciaire : un mineur non émancipé ne peut y entrer par un acte volontaire. - Seule brèche subie : l'héritage de parts de SNC, où l'article L221-15 du Code de commerce plafonne la responsabilité aux forces de la succession et impose la transformation en commandite dans l'année, à défaut de quoi la société est dissoute. - La société civile est civile par défaut (art. 1845, al. 2) et ne figure pas parmi les sociétés commerciales par la forme de l'article L210-1 du Code de commerce : l'obstacle du L121-2 tombe. ### Les trois voies d'entrée, leur formalisme et leur coût - Souscription à la constitution : l'administrateur légal signe les statuts au nom de l'enfant, l'acte sous seing privé suffisant si aucun immeuble n'est apporté. Apporter un bien appartenant à l'enfant relève du 2° de l'article 387-1 et exige l'autorisation préalable du juge. - Apporter de l'argent des parents « au nom » de l'enfant est une donation indirecte, taxable et imputable sur l'abattement : elle se déclare par le formulaire 2735. - Donation de parts : acte notarié obligatoire et sans alternative (art. 931 du Code civil). L'acte d'avocat ouvert aux cessions par l'article 1865-1 du Code civil ne s'y substitue pas. - Sur l'acceptation de la donation, l'article 935 permet à l'autre parent ou à un autre ascendant, même du vivant des père et mère, d'accepter à la place de l'enfant, ce qui évite au parent donateur d'être des deux côtés de l'acte. - Succession : accepter purement et simplement exige l'autorisation du juge (art. 387-1, 5°) ; l'acceptation à concurrence de l'actif net reste la voie sûre, l'enfant ne payant jamais les dettes au-delà de ce qu'il reçoit. - Créer une SCI avec des enfants mineurs coûte exactement ce que coûte une SCI sans mineur : 229,20 € d'annonce légale (forfait de 191 € HT applicable depuis le 1er janvier 2026), 60,38 € de greffe (arrêté du 25 février 2026) et 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs, soit 308,91 €. - Donation ultérieure de 15 000 € de parts en pleine propriété : émoluments de l'article A444-67 du Code de commerce, 6 500 × 4,837 % = 314,41 € puis 8 500 × 1,995 % = 169,58 €, soit 483,98 € hors taxes et 580,78 € TTC par enfant, 1 161,56 € pour deux. Droits de donation : 0 €, l'abattement de l'article 779, I du CGI étant de 100 000 € par parent et par enfant. - Deux enfants dotés de 15 000 € de parts chacun consomment 30 000 € de la fenêtre de 200 000 € : il en reste 170 000 € jusqu'à la reconstitution de quinze ans. ### Qui signe et qui vote pour l'enfant - L'administration légale appartient aux deux parents lorsqu'ils exercent en commun l'autorité parentale, au seul parent qui l'exerce dans le cas contraire (art. 382 du Code civil). - Pour les actes d'administration, catégorie définie par décret sous l'article 496, chaque parent est réputé avoir reçu de l'autre le pouvoir d'agir seul à l'égard des tiers (art. 382-1) : un seul parent peut signer un procès-verbal d'assemblée ou approuver les comptes. - Pour les actes de disposition, cette présomption ne joue plus et les deux signatures sont requises. - En assemblée générale, les parts de l'enfant sont comptées et votent ; c'est l'administrateur légal qui exprime le vote. - En cas d'opposition d'intérêts entre le parent et l'enfant, l'article 383 permet au juge de nommer un administrateur ad hoc ou, plus simple et moins cher, d'autoriser l'autre parent à représenter seul l'enfant pour cet acte. - Depuis le 1er janvier 2010, les fonctions de juge des tutelles des mineurs sont exercées par le juge aux affaires familiales (art. L213-3-1 du Code de l'organisation judiciaire, loi n° 2009-526 du 12 mai 2009). ### Les huit actes soumis à l'autorisation préalable du juge (art. 387-1) - Vendre de gré à gré un immeuble ou un fonds de commerce de l'enfant ; apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce lui appartenant ; contracter un emprunt en son nom. - Renoncer pour lui à un droit, transiger ou compromettre ; accepter purement et simplement une succession qui lui échoit. - Acheter les biens de l'enfant ou les prendre à bail, le texte réputant d'office le parent en opposition d'intérêts avec lui pour cet acte. - Constituer gratuitement une sûreté au nom de l'enfant pour garantir la dette d'un tiers ; réaliser sur des valeurs mobilières ou instruments financiers au sens de l'article L211-1 du Code monétaire et financier un acte qui modifierait sensiblement son patrimoine. - La cession des parts de SCI de l'enfant n'est pas dans cette liste, des parts non négociables n'étant pas des valeurs mobilières ; elle reste un acte de disposition exigeant les deux signatures. - La liste n'est pas un plafond : l'article 387-3 permet au juge, à l'occasion du contrôle d'un des actes énumérés, de soumettre par avance à son autorisation un acte ou une série d'actes de disposition. L'article 387-4 lui permet d'exiger un inventaire annuel du patrimoine, dont copie est remise à l'enfant dès ses seize ans révolus. ### Les quatre actes interdits même avec l'autorisation du juge (art. 387-2) - Aliéner gratuitement les biens ou les droits de l'enfant : donner les parts d'un enfant à un autre enfant est un acte nul, qu'aucun juge ne peut autoriser. - Acquérir d'un tiers un droit ou une créance contre l'enfant. - Exercer le commerce ou une profession libérale en son nom. - Transférer ses biens ou ses droits dans un patrimoine fiduciaire. - Sanction d'un acte du 387-1 passé sans autorisation : nullité relative, invocable par le seul enfant ou son représentant, dont le délai de cinq ans ne court pas tant qu'il est mineur (art. 2235 ; comparer art. 1152, 1°). Un apport irrégulier réalisé à neuf ans reste attaquable jusqu'aux 23 ans de l'enfant, soit quatorze ans. - Coût et délai d'une requête au juge : 2 000 à 3 500 € d'évaluation, de rédaction et d'assistance, pour un délai de 4 à 8 mois. La requête elle-même est gratuite et l'avocat n'est pas obligatoire. ### Ce que la responsabilité indéfinie coûte à l'enfant, et les trois parades - La responsabilité de l'associé de société civile est indéfinie (non plafonnée à l'apport), non solidaire (à proportion des parts, art. 1857) et subsidiaire (le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société, art. 1858). - Cas de référence : immeuble locatif de 280 000 €, 17 700 € de droits de mutation (6,32 % depuis la majoration de la loi de finances pour 2025, 5,81 % dans une minorité de départements), emprunt de 197 700 € sur 20 ans à 3,60 % et capital de 100 000 € en 1 000 parts de 100 €. - Répartition : père 350 parts (35 %), mère 350 parts (35 %), Léa 14 ans 150 parts (15 %), Tom 9 ans 150 parts (15 %). - Défaut en 2031 et vente forcée en 2032 : capital restant dû de 160 700 €, 5 700 € d'intérêts courus, 10 600 € d'indemnité de résiliation, soit 177 000 € réclamés ; l'immeuble part à 152 000 € dont 15 000 € de frais de procédure et de vente, la banque encaisse 137 000 €. - Passif restant : 40 000 €. Chaque parent doit 14 000 €, chaque enfant 6 000 € — y compris Tom, alors âgé de quinze ans et toujours mineur. À 25 % du capital, sa dette serait de 10 000 €. La minorité protège la formation de l'acte, pas ses effets : ses parts sont saisissables selon le droit commun une fois la société vainement poursuivie. - Parade 1, calibrer la part : passer de 15 % à 5 % ramène l'exposition de 6 000 € à 2 000 €, sans coût fiscal puisque 5 % du capital ne représentent que 5 000 € de parts, très loin de l'abattement de 100 000 € par parent. - Parade 2, démembrer, c'est-à-dire ne donner que la nue-propriété : le barème du I de l'article 669 du CGI la fixe à 50 % pour un usufruitier de moins de 61 ans révolus, soit 7 500 € taxés au lieu de 15 000 €. Mais l'usufruitier de parts sociales n'a pas la qualité d'associé (Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164, publié au Bulletin) : l'associé visé par l'article 1857 est le nu-propriétaire, donc l'enfant. C'est une parade fiscale, pas une parade juridique. - Parade 3, attendre la majorité : l'exposition tombe à 0 €, seule parade qui l'annule vraiment. Coût : la fenêtre d'abattement de 200 000 € (100 000 € × 2 parents) reste entière mais décalée de neuf ans, et le second cycle de quinze ans repoussé d'autant. ### Financement, émancipation et gérance - Le refus bancaire est commercial et non juridique : l'assurance décès sur la tête d'un enfant est interdite avant douze ans, et une sûreté constituée au nom du mineur suppose l'autorisation du juge (art. 387-1, 7°), qu'aucun juge n'accorde pour garantir l'emprunt de la SCI des parents. - Précision utile : l'emprunt souscrit par la SCI n'est pas un emprunt au nom du mineur au sens du 3° de l'article 387-1, puisque c'est la société qui emprunte. Aucune autorisation du juge n'est requise de ce seul chef. - L'émancipation joue de plein droit par le mariage (art. 413-1) ou résulte d'une décision de justice, possible dès seize ans révolus, pour justes motifs et après audition du mineur (art. 413-2) ; l'article 413-6 rend le mineur émancipé capable, comme un majeur, de tous les actes de la vie civile. - L'émancipé sort intégralement du champ des articles 387-1 et 387-2, mais ne devient pas commerçant pour autant (art. L121-2 du Code de commerce) et sa dette au titre de l'article 1857 ne bouge pas d'un euro : 6 000 € dans le cas de référence. - Un mineur non émancipé ne peut pas être gérant : l'article 1846 n'exige ni majorité ni capacité, mais le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social (art. 1849) alors que ses propres engagements sont exposés à la nullité relative de l'article 1147. La réponse est non ; le mineur émancipé, lui, peut l'être. - Révocation du gérant de société civile : décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause statutaire contraire (art. 1851), avec dommages-intérêts si elle est décidée sans juste motif. ### À dix-huit ans : les trois compteurs de cinq ans - L'administration légale cesse de plein droit : le majeur vote seul, encaisse seul ses distributions et cède ses parts seul. Les cessions aux ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause statutaire contraire (art. 1861, al. 2). - Reddition de comptes : l'action en reddition de comptes, en revendication ou en paiement se prescrit par cinq ans à compter de la majorité (art. 387-5, dernier alinéa), donc jusqu'à 23 ans. - Responsabilité de l'administrateur légal pour faute de gestion : même délai de cinq ans courant de la majorité ou de l'émancipation (art. 386, dernier alinéa). - Nullité des actes irréguliers : prescription de cinq ans (art. 2224), qui ne commence à courir qu'au jour de la majorité (art. 1152, 1° ; art. 2235). - Cas chiffré : Léa, majeure en 2030, refuse la vente de l'immeuble. Ses 150 parts valent 19 700 € (immeuble revalorisé à 300 000 €, capital restant dû de 168 700 €, actif net de 131 300 € × 15 %). Statuts à l'unanimité : elle bloque seule, et il faut renégocier, racheter ses parts 19 700 € ou saisir le tribunal judiciaire. Statuts à la majorité des parts : les parents passent outre à 70 % pour 0 €. - Le contentieux relève du tribunal judiciaire, jamais du tribunal de commerce : un litige entre associés de société civile n'y a pas sa place. ### Le verdict : quand associer un mineur, quand ne pas le faire - Oui, SCI sans dette et immeuble déjà payé : exposition de l'enfant de 0 €, c'est le cas idéal. - Oui, donation en nue-propriété une fois l'emprunt remboursé : 7 500 € taxés au lieu de 15 000 € sur 15 000 € de parts (art. 669 du CGI, usufruitier de 55 ans), exposition aux dettes inchangée. - Oui, enfant de 16 ou 17 ans : 0 € de risque au-delà de deux ans, et l'abattement de 100 000 € par parent démarre son cycle de quinze ans avec deux ans d'avance. - Non, SCI qui doit emprunter pour acheter : dossier bancaire mort ou 6 à 12 mois perdus, plus 6 000 € de dette potentielle par enfant sur le cas de référence. Créer la SCI entre adultes et donner les parts après le remboursement. - Non, apporter un bien appartenant à l'enfant : 2 000 à 3 500 € et 4 à 8 mois de procédure, pour un juge qui peut refuser. - Non, SCI à revendre avant les 18 ans avec des statuts à l'unanimité : 19 700 € de rachat de parts, ou une vente bloquée par un enfant devenu majeur. - Trois alternatives, dans l'ordre : donner plus tard une fois l'emprunt éteint ; donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ; ne pas associer du tout, la donation directe du bien faisant souvent mieux sur un patrimoine simple. ### Points fiscaux et déclaratifs propres au mineur associé - L'enfant mineur est rattaché au foyer fiscal de ses parents : sa quote-part du résultat de la SCI remonte sur leur déclaration 2044, puis sur leur 2042. - Le 2 de l'article 6 du CGI permet de demander une imposition distincte quand l'enfant tire ses revenus d'une fortune indépendante de celle de ses parents, cas de parts reçues d'un grand-parent. - Les prélèvements sociaux sur ces revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026 : la hausse à 18,6 % de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne touche ni les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. - Compte courant d'associé au nom de l'enfant : s'il est alimenté par les parents, l'administration y verra une donation indirecte, taxable et imputable sur l'abattement ; le remboursement revient au mineur, et l'encaisser sur un compte parental reste contestable jusqu'à ses 23 ans. - Registre des bénéficiaires effectifs : l'enfant y est déclaré par le gérant, sous son identité propre, dès qu'il détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote. Coût au greffe depuis le barème du 1er mars 2026 : 19,33 € TTC avec la demande d'immatriculation, 33,80 € TTC pour une déclaration modificative. - Donation à un enfant à naître : possible seulement s'il est déjà conçu au moment de la donation, qui ne produit effet que s'il naît viable (art. 906 du Code civil). - Nullité de la société elle-même : strictement encadrée par l'article 1844-10 du Code civil, resserré par l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 applicable depuis le 1er octobre 2025 — délai de l'article 1844-14 ramené de trois à deux ans, triple test créé à l'article 1844-12-1, violation des statuts retirée des causes de nullité. ## SCI et Residence Principale 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-residence-principale Detenir sa residence principale via SCI est legal et fiscalement neutre a l'IR, mais entraine la perte de plusieurs aides reservees aux personnes physiques. Le choix se justifie dans 4 situations precises seulement. ### Cadre legal de l'occupation gratuite - Art. 8 CGI : SCI IR translucide (revenus imposes au niveau associes) - Art. 15-II CGI : revenus des logements dont le proprietaire se reserve la jouissance non imposables. L'associe occupant a titre gratuit n'a aucun revenu fictif a declarer - Formaliser par un commodat notarie (art. 1875 et s. C. civ.) : 150-400 EUR. Securise MaPrimeRenov', exoneration PV RP, controle fiscal ### Exoneration plus-value RP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) Conditions cumulatives : 1. SCI a l'IR (art. 8/8 bis/8 ter CGI) 2. Associe occupe effectivement le bien comme RP, mise a disposition gratuite (en droit ou en fait) 3. Exoneration porte sur la fraction de l'immeuble occupee (ou fraction de PV correspondante en cas de cession de parts) Cession parts ou immeuble : exoneration applicable dans les deux cas. SCI a l'IS : aucune exoneration RP possible. ### IR vs IS pour la RP : un choix sans appel A l'IS, l'administration retient un loyer fictif comme acte anormal de gestion (jurisprudence CE). Sur RP a 380 000 EUR avec valeur locative 1 200 EUR/mois : 2 160 EUR/an d'IS sur un revenu jamais percu, soit 43 200 EUR sur 20 ans. Cumul avec perte exoneration PV RP : l'IS est presque toujours rediihbitoire pour une RP en SCI. ### Aides publiques - **PTZ** : refuse aux SCI familiales classiques (art. L. 31-10-2 CCH). Exception : SCIAPP (art. L. 443-6-2 CCH, dispositif marginal). Perte estimee : 20-40 000 EUR sur 25 ans selon zone - **Eco-PTZ** : accessible SCI IR avec associe personne physique occupant. Plafond 50 000 EUR par logement - **MaPrimeRenov'** : SCI non eligible, mais associe occupant gratuit (commodat notarie obligatoire) peut deposer demande en nom propre. Conditions Anah classiques (revenus, anciennete 15 ans, RP 8 mois/an) - **TVA reduite 5,5 %** et **primes CEE** : accessibles aux SCI sans restriction - **Exoneration taxe fonciere** (art. 1383 CGI) : accessible ### IFI : perte de l'abattement 30 % RP L'abattement 30 % de l'art. 973 I CGI ne s'applique qu'aux biens detenus en direct. Detention via SCI = base imposable = valeur venale des parts, sans abattement (confirme QPC n. 2019-820 du 17/01/2020). Decote illiquidite 5-15 % (Cass. 15 fev. 2023) compense partiellement. Exemple RP 1 500 000 EUR : - Nom propre : base IFI = 1 050 000 EUR (apres 30 %) - SCI : base IFI = 1 350 000 EUR (apres decote 10 %) - Surcout annuel ~ 2 100 EUR (taux moyen 0,7 %), soit 42 000 EUR sur 20 ans ### Financement bancaire - Caution personnelle solidaire systematiquement exigee par les banques (annule la subsidiarite de l'art. 1858 C. civ.). L'avantage juridique de la SCI sur ce poste disparait en grande partie - Prets aides refuses : PTZ, Action Logement 1 %, Pret Conventionne, PAS - Eco-PTZ : possible a l'IR - Anticiper 2-3 mois supplementaires sur le dossier ### Abus de droit (LPF L. 64 et L. 64 A) Risque limite si motifs patrimoniaux reels (transmission, protection concubin, achat collectif, famille recomposee). Signaux de fictivite : absence d'AG annuelle (art. 1856 C. civ.), comptabilite absente, confusion patrimoines, capital symbolique sans apport reel, occupation sans acte. Mini-abus de droit L. 64 A applicable depuis 2020 (motif principalement fiscal et plus exclusivement fiscal). ### 4 cas legitimes pour SCI + RP 1. **Concubin ou partenaire PACS** : protection du survivant via SCI + demembrement croise des parts. Sans cela, le survivant ne herite de rien automatiquement 2. **Transmission progressive aux enfants** : donations de parts tous les 15 ans (abattement 100 000 EUR/parent/enfant), eventuellement en nue-propriete (bareme art. 669 CGI) 3. **Achat a plusieurs** (fratrie, amis, famille elargie) : gouvernance contractualisee plutot qu'indivision rigide (art. 815 C. civ.) 4. **Famille recomposee** : equilibrage successoral, eviter le demembrement force entre enfants des deux unions ### 3 anti-cas (SCI + RP = mauvaise idee) 1. **Couple marie primo-accedant** : perte PTZ (20-40 000 EUR) + surcout gestion 6 000 EUR sur 25 ans, sans benefice patrimonial puisque le conjoint herite deja sans difficulte 2. **Achat de RP sans objectif patrimonial** : 80 % des achats RP classiques. La SCI coute, complique, n'apporte rien 3. **Detention courte (5-8 ans)** : exoneration RP s'applique aussi en nom propre, frais structure non amortis ### Erreurs frequentes - Ne pas formaliser la mise a disposition (manque de commodat) : refus MaPrimeRenov', risque controle - Opter pour l'IS « pour amortir » : amortissement sans revenu locatif = inutile + IS sur loyer fictif + perte exo PV RP - Pas d'AG annuelle (art. 1856 C. civ.) : risque requalification, abus de droit - Confusion des flux : argument de fictivite, compte bancaire dedie obligatoire en pratique - Oubli 2072 : 150 EUR de penalite par an, meme sans revenu --- ## Droit viager au logement en SCI : les 4 parades (guide 2026) URL : https://www.sci-ai.app/conjoint-survivant-logement-sci Ce guide traite de la protection du conjoint survivant quand la résidence principale du couple appartient à une SCI, et s'adresse à ceux qui découvrent, souvent chez le notaire, que le logement ne fait pas partie de la succession. Il démontre pourquoi le droit temporaire de l'article 763 et le droit viager de l'article 764 du Code civil ne trouvent pas leur condition de propriété, dit que la question n'est tranchée par aucun arrêt de la Cour de cassation, puis chiffre les quatre parades en euros et en pourcentage de contrôle de la société : donation entre époux, bail signé du vivant, clause statutaire de jouissance viagère, rééquilibrage de la détention. Il ne traite ni de l'évaluation successorale des parts, ni de la fiscalité de la résidence principale. ### Ce que disent les articles 763 et 764 du Code civil - Droit temporaire (article 763) : jouissance gratuite du logement et du mobilier pendant un an, sans demande à formuler ; l'alinéa 3 en fait un effet du mariage et non un droit successoral, l'alinéa 4 le rend d'ordre public. - Droit viager (article 764) : droit d'habitation sur le logement et d'usage sur le mobilier jusqu'au décès du conjoint, mais il doit être demandé, dans le délai d'un an de l'article 765-1. - Le défunt peut écarter le droit viager, mais par testament authentique seulement (article 971) : un testament manuscrit ne suffit pas. Le droit temporaire, lui, ne peut être écarté par aucun testament. - Le droit viager s'impute sur les droits successoraux du conjoint (article 765) ; si sa valeur les dépasse, celui-ci ne doit rien. - Les deux textes exigent la même chose : un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession. Ni l'un ni l'autre ne vise un logement détenu par une société. - Partenaire de PACS : l'article 515-6 alinéa 3 lui ouvre les deux premiers alinéas de l'article 763 seulement — un an de jouissance, sans le caractère d'ordre public de l'alinéa 4, et jamais de droit viager. Le concubin n'a rien. ### L'état réel du droit : aucun arrêt de la Cour de cassation - Réponse ministérielle Jeanjean, publiée au Journal officiel le 25 janvier 2005 : le logement appartenant à la société et non aux époux, les conditions de propriété des articles 763 et 764 ne sont pas remplies. Une réponse ministérielle n'a aucune valeur normative. - Aucun arrêt de la Cour de cassation n'associe les articles 763 ou 764 à une société civile immobilière. L'arrêt le plus souvent cité en ce sens, 1re civ., 25 septembre 2013, n° 12-21.569, publié, ne comporte aucune SCI. - Le seul arrêt transposable l'est par analogie : Cass. 1re civ., 26 octobre 2011, n° 09-72.693, inédit, rendu sur une indivision entre le défunt et un tiers — les articles 763 et 764 supposent un bien dépendant totalement de la succession. - La seule décision judiciaire trouvée dit l'inverse : CA Bastia, 9 décembre 2015, n° 14/00824, a reconnu un droit d'habitation fondé sur l'article 764 à la veuve d'un associé détenant 1 160 parts sur 1 162. - Le 116e Congrès des notaires (2020) retient que, le bien appartenant à une SCI, l'article 764 n'a pas vocation à s'appliquer. Position du guide : traiter la protection légale comme inexistante et l'organiser soi-même. - Piège de numérotation à écarter : l'article 764 dont il s'agit est celui du Code civil, sans rapport avec l'article 764 bis du CGI (abattement de 20 % sur la résidence principale). ### Le seul cas où le droit temporaire rejoue : le bail signé du vivant - La même réponse ministérielle contient la parade : le droit d'habitation ne peut jouer que si les époux ont conclu avec la société un bail ou une convention d'occupation. - Ce qui rejoue alors est l'article 763 alinéa 2 : un an de loyers remboursés par la succession, au fur et à mesure de leur acquittement, puis continuation du bail. Sur le dossier fil rouge, cela représente 14 400 EUR. - Le droit viager de l'article 764, lui, ne renaît pas : seul le droit temporaire est concerné. - L'article 1751 du Code civil répute le droit au bail du logement des époux appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit le régime matrimonial et même si un seul a signé ; son dernier alinéa donne au survivant un droit exclusif sur ce bail. - Conséquence : le bail ne transite pas par la succession et ne se partage pas avec les enfants d'un premier lit. C'est le seul mécanisme du guide qui produit son effet sans vote. - Le bail doit être signé du vivant des deux époux et réellement exécuté : improvisé après le décès, il n'ouvre ni l'article 763 alinéa 2, ni l'article 1751. ### Le dossier fil rouge et le seuil du tiers - SCI Les Cèdres : un seul bien, la résidence principale du couple, valorisée 350 000 EUR, emprunt soldé. M. L. détient 60 % des parts (210 000 EUR), Mme L. 40 % (140 000 EUR). Deux enfants d'un premier lit, aucun en commun. Veuve de 78 ans, horizon de quinze ans d'occupation. - Article 757 du Code civil : la présence d'un enfant non issu des deux époux ferme l'option, le conjoint ne recueille que le quart en pleine propriété, soit 210 000 / 4 = 52 500 EUR. - Ces 52 500 EUR représentent 15 % du capital (52 500 / 350 000) : la veuve passe de 40 % à 55 %, les deux enfants détiennent 45 %. - Droits de succession de la veuve : 0 EUR, par l'exonération de l'article 796-0 bis du CGI. Exonéré ne signifie pas dispensé d'évaluer les parts dans la déclaration de succession. - Majoritaire, mais sans aucun titre d'occupation opposable : ni bail, ni droit viager, ni clause. Sa tranquillité tient à sa seule majorité. - Seuil du tiers : le conjoint garde la majorité si sa détention propre p vérifie p + 0,25 (1 − p) supérieur à 0,5, soit p supérieur à 33,33 %. Hypothèse : la SCI est le seul actif successoral et l'option de l'article 757 est fermée. ### Donation entre époux : les trois branches calculées sur des parts de SCI - Barème de l'article 669 du CGI à 78 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %. Barème retenu comme ordre de grandeur ; une évaluation économique donnerait un autre montant sans changer le classement des trois branches. - Branche « totalité en usufruit » : 30 % × 210 000 = 63 000 EUR. La veuve ne vote que ses 40 % en pleine propriété, les enfants nus-propriétaires votent 60 %. Minoritaire. - Branche « un quart en propriété + trois quarts en usufruit » : 52 500 + 47 250 = 99 750 EUR (3/4 × 210 000 = 157 500, dont 30 % = 47 250). Détention 40 % + 15 % = 55 %, plus l'usufruit de 45 % du capital. Majoritaire. - Branche « quotité disponible ordinaire en pleine propriété », un tiers avec deux enfants : 210 000 / 3 = 70 000 EUR, soit 20 % du capital et 60 % en pleine propriété, sans démembrement. Majoritaire. - Le conseil contre-intuitif : la branche « totalité en usufruit », choisie spontanément, est la plus faible sur les deux tableaux à la fois — 63 000 EUR contre 99 750 EUR et la majorité perdue, soit 36 750 EUR de valeur en moins. - Droits de succession : 0 EUR dans les trois cas (article 796-0 bis du CGI). L'option s'exerce au décès à condition que l'acte offre les trois branches ; l'article 1094-1 alinéa 2 y ajoute le cantonnement, la faculté de ne prendre qu'une partie des biens donnés. ### Pourquoi l'usufruit des parts ne donne pas le droit d'habiter - L'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété (article 578). En SCI, il porte sur les parts et sur leurs fruits, les bénéfices distribués, jamais sur l'immeuble : aucun droit d'entrer dans la maison. - Article 1844 du Code civil, rédaction en vigueur depuis le 21 juillet 2019 : le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices. Vendre l'immeuble, fixer un loyer, modifier les statuts ou révoquer le gérant n'en relèvent pas. - Le dernier alinéa de l'article 1844 autorise à déroger au deuxième alinéa et à la seconde phrase du troisième, donc à toute la répartition du vote, affectation des bénéfices comprise. Restent indérogeables la première phrase (droit de participer aux décisions) et la troisième (convention entre nu-propriétaire et usufruitier). - Rien n'interdit donc de donner statutairement le vote à l'usufruitier sur tout : la clause manque dans neuf statuts sur dix. Elle rend le pouvoir, pas la valeur ni le droit d'habiter — la branche en usufruit reste à 63 000 EUR contre 99 750 EUR. - Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164, publié au Bulletin, après avis de la chambre commerciale : l'usufruitier de parts sociales n'a pas la qualité d'associé, qui n'appartient qu'au nu-propriétaire, mais il doit pouvoir provoquer une délibération sur une question ayant une incidence directe sur son droit de jouissance. Il force le débat, il n'emporte pas le vote. ### Le bail d'habitation : le montage qui tient, 17 515 EUR par an - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, consenti par la société aux époux de leur vivant : loyer 1 200 EUR par mois, soit 14 400 EUR par an ; charges déductibles 2 400 EUR ; résultat foncier de la société 12 000 EUR. - Quote-part de la veuve après le décès : 55 % × 12 000 = 6 600 EUR, imposés à 30 % de taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, inchangés en 2026, soit 3 115 EUR. - Ce qui sort de sa poche chaque année : 14 400 + 3 115 = 17 515 EUR. Part du loyer captée par les enfants du premier lit : 45 % × 14 400 = 6 480 EUR par an, 97 200 EUR sur quinze ans. - Ce qu'elle achète : un titre d'occupation opposable qui survit au décès par la cotitularité de l'article 1751, et un congé qui n'intervient qu'à l'échéance, avec six mois de préavis et l'un des trois motifs de la loi de 1989. - Test préalable : l'article 13 de la loi de 1989 réserve un sort à part à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré — reprise au profit d'un associé ouverte et bail de trois ans, contre six ans et reprise fermée pour une personne morale ordinaire. - L'article 15 III interdit de congédier sans offre de relogement un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ; la dispense au profit du bailleur âgé ou modeste ne joue pas pour une SCI familiale (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148, publié au Bulletin). Plafonds 2026 des logements conventionnés : 26 920 EUR de revenu fiscal de référence pour une personne seule en Île-de-France, 23 403 EUR ailleurs. - La veuve du dossier n'y entre pas : un taux marginal de 30 % suppose plus de 29 580 EUR de revenu net par part, au-dessus du plafond dans toutes les zones. Son garde-fou est son vote, pas son âge. ### La clause statutaire de jouissance viagère : coût, valeur, risque - Clause insérée du vivant des deux époux, donnant au conjoint survivant d'un associé la jouissance gratuite du logement social sa vie durant ; chez les Cèdres elle se vote à 100 % des voix (60 % + 40 %). - Coût sur une société existante : 300 à 600 EUR tout compris — annonce légale de 109 à 199 EUR HT, greffe et BODACC 185,77 EUR TTC, dont 42,26 EUR HT d'inscription modificative, 8,45 EUR de TVA, 5,90 EUR de droit RNE et 116 EUR de BODACC (172,61 EUR TTC), plus 13,16 EUR de dépôt des statuts. Arrêté du 25 février 2026, en vigueur depuis le 1er mars 2026. Zéro euro si la clause est écrite le jour de la constitution. - Valeur de l'avantage consenti : un loyer de 14 400 EUR par an pendant quinze ans, soit 216 000 EUR en nominal et 171 900 EUR actualisés à 3 % par an. - Risque : libéralité indirecte (article 843), réductible si elle porte atteinte à la réserve (article 920). Imputée sur la quotité disponible ordinaire d'un tiers avec deux enfants (article 913), soit 70 000 EUR, l'excédent ressort à 171 900 − 70 000 = 101 900 EUR. - Ce chiffre est un majorant : une libéralité au conjoint s'impute sur la quotité disponible spéciale de l'article 1094-1, plus large, et la masse de calcul comprend la réunion fictive des donations antérieures (article 922). Ce n'est pas l'article 918 qui joue, celui-ci ne visant que les biens aliénés à un successible en ligne directe. - Verrou de forme n° 1 : quand l'objet social est muet, la mise à disposition gratuite ne peut être décidée par le gérant seul ni en assemblée ordinaire, mais aux conditions prévues pour la modification des statuts (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503, publié au Bulletin) — une clause statutaire coche l'exigence par définition. - Verrou de forme n° 2 : la clause se supprime comme elle s'écrit. Des héritiers à 45 % ne peuvent rien, des héritiers à 51 % la suppriment. Elle ne vaut que ce que vaut la clause de majorité qui la protège. Aucune décision n'a été trouvée sur la validité d'une telle clause. ### Les quatre parades comparées et le rééquilibrage à 0 EUR - Donation entre époux : 0 EUR par an, 113,20 EUR HT d'émolument de notaire une fois (article A444-69, n° 22 du tableau 5), hors formalités ; valeur reçue 63 000 à 99 750 EUR ; contrôle de 40 % à 60 % selon la branche ; risque de réduction dans la limite de la quotité disponible spéciale de l'article 1094-1. - Bail signé du vivant : 17 515 EUR par an, dont 3 115 EUR d'impôt ; aucune valeur transmise ; contrôle inchangé à 55 % ; opposable sans vote par l'article 1751 ; risque limité au congé pour reprise si la SCI est familiale, avec relogement obligatoire. - Clause statutaire : 0 EUR par an, 300 à 600 EUR une fois ; 171 900 EUR actualisés de jouissance ; opposable tant que les héritiers ne sont pas majoritaires ; réduction jusqu'à 100 000 EUR. - Rééquilibrage de la détention à la constitution : 0 EUR. À 30 / 70, le conjoint sort du décès à 30 + 0,25 × 70 = 47,5 %, minoritaire ; à 35 / 65, il sort à 51,25 %, majoritaire. Cinq points déplacés le jour de la constitution changent le contrôle de camp. - Rattrapage sur une société déjà constituée : cession de parts taxée 5 % (article 726 du CGI), soit 5 % × 17 500 = 875 EUR, plus un acte de notaire, d'avocat ou d'expert-comptable, obligatoire à peine de nullité depuis le 27 juin 2026 (article 1865-1 du Code civil). Limite : la répartition doit refléter les apports, sinon l'écart s'analyse en donation déguisée. - À l'impôt sur les sociétés, l'occupation gratuite devient un acte anormal de gestion côté société et un avantage occulte côté occupant (article 111, c du CGI) — une raison de plus de préférer le bail. - Les cinq erreurs chiffrées du guide : donation « totalité en usufruit » (36 750 EUR), clause statutaire comme unique protection (101 900 EUR), absence de bail du vivant (14 400 EUR), détention inférieure au tiers (875 EUR de rattrapage contre 0 EUR à la constitution), bail signé sans regarder qui encaisse le loyer (97 200 EUR sur quinze ans). ### Après le décès : associé unique, attribution préférentielle, droits de succession - Réunion de toutes les parts en une seule main : pas de dissolution de plein droit (article 1844-5). Tout intéressé peut la demander si rien n'est régularisé dans l'année ; le tribunal peut accorder six mois de plus et doit refuser la dissolution si la régularisation est intervenue au jour où il statue. - La transmission universelle du patrimoine à l'associé unique est exclue quand celui-ci est une personne physique : il faudrait liquider. L'usufruit de toutes les parts réuni sur une même tête est sans conséquence sur l'existence de la société. - Même associée unique, la veuve reste locataire d'une personne morale distincte d'elle-même : elle se paie un loyer à elle-même et ne peut s'en dispenser, puisque ce bail la protège. - Attribution préférentielle : l'article 831-3 la rend de droit pour le conjoint, mais il renvoie au 1° de l'article 831-2, qui ne vise que la propriété ou le droit au bail du local, et l'article 831 alinéa 2 suppose une entreprise exploitée. La Cour de cassation a censuré pour manque de base légale une cour d'appel ayant attribué préférentiellement les parts d'une SCI propriétaire du logement familial (1re civ., 24 octobre 2012, n° 11-20.075, publié au Bulletin), dans une espèce de divorce. Voie étroite, pas fermée. - Droit viager : un an pour le demander (article 765-1), sans forme imposée ; la manifestation tacite de volonté est admise (1re civ., 13 février 2019, n° 18-10.171, publié) mais ne peut résulter du seul maintien dans les lieux (1re civ., 2 mars 2022, n° 20-16.674, publié). - Conversion des droits d'habitation et d'usage en rente viagère ou en capital : possible par convention entre le conjoint et les héritiers (article 766), aucun camp ne pouvant l'imposer à l'autre ; autorisation du juge des tutelles si un mineur ou un majeur protégé est partie. - Coût d'un legs de parts au concubin, resté un tiers pour le droit successoral : 60 % après un abattement de 1 594 EUR (articles 777 et 788, IV du CGI), soit (210 000 − 1 594) × 60 % = 125 044 EUR de droits. ## Compte Courant d'Associe en SCI 2026 URL : https://www.sci-ai.app/compte-courant-associe-sci Le compte courant d'associe (CCA) est une avance d'argent qu'un associe consent a la SCI en sus de son apport au capital. Outil de financement le plus souple en SCI familiale : pas de droits d'enregistrement, remboursable a tout moment, possibilite d'interets. Cadre juridique = liberte contractuelle (art. 1101 C. civ.) + exception au monopole bancaire (art. L. 511-7 III CMF). ### Alimentation : 3 modes 1. Virement direct du compte personnel vers le compte SCI (le plus propre) 2. Paiement de charges de la SCI (taxe fonciere, travaux, pret) sur fonds personnels, a tracer en comptabilite (debit charge, credit compte 4551) 3. Renonciation au remboursement de loyers ou de remboursements de pret dus par la SCI ### Interets : pourquoi, comment, combien - Pas obligatoires (beaucoup de SCI familiales fonctionnent avec CCA non remunere) - Pertinents pour compenser le manque a gagner de l'associe, optimiser fiscalement a l'IS (TMI elevee + PFU 31,4 %), ou tracer une dette reelle - Taux usuels : 0-2 % pour CCA modeste, 2-4 % pour CCA conséquent en SCI IR, 3-4,55 % en SCI IS ### Deductibilite : grand ecart IR vs IS **SCI IS (art. 39-1-3 CGI + art. 212 CGI, BOI-BIC-CHG-50-50-30) :** - Conditions : capital integralement libere + taux <= TMP - TMP 2026 : 4,55 % pour exercices clos au 31/12/2025, 4,31 % publie T1 2026 - Au-dela du TMP : fraction excedentaire reintegree au resultat fiscal - Cas particulier societe liee >50 % : limitation EBITDA art. 212 (75 % charge interets nette) **SCI IR civile (art. 31 I-1 d CGI) :** - Plafond TMP art. 39-1-3 ne s'applique PAS directement - Interets deductibles des revenus fonciers SI avance servie a acquisition/conservation/construction/reparation du bien - Convention ecrite obligatoire - Acte anormal de gestion borne le taux a un niveau de marche (2-5 % admis) ### Imposition cote associe personne physique **SCI IS :** revenus de capitaux mobiliers (RCM, art. 124 CGI), PFU 31,4 % par defaut (12,8 % IR + 18,6 % PS via LFSS 2026 CSG a 10,6 %). Option barème IR globale possible si TMI <= 11 %. Prelevement a la source par SCI via formulaire 2777, declaration sur 2042 case 2TR. **SCI IR :** translucide, interets pas distincts, remontent dans le revenu foncier de l'associe au prorata des parts. ### Remboursement (Cass. com. 24 juin 1997, n. 95-15.694) - Exigible a tout moment sauf clause contraire - Aucune AG necessaire sauf statuts contraires - Aucune fiscalite cote associe (recuperation de capital) - Limites : tresorerie insuffisante, procedure collective (art. L. 622-13 C. com.), clause statutaire de blocage ### Monopole bancaire (art. L. 511-5 et L. 511-7 III CMF) Exception CCA valable si : 1. Associe detient >= 5 % du capital 2. Avances ne presentent pas un caractere habituel excedant le cadre familial/patrimonial En SCI familiale risque quasi-nul. Risque reel si multiplication des CCA dans 5+ SCI avec rotation de fonds (qualification d'activite bancaire de fait : 3 ans prison + 375 000 EUR amende). ### Abandon de creance (art. 216 A CGI, BOI-IS-BASE-10-10-30, BOI-BIC-BASE-50-20-10) **Abandon pur :** - Cote SCI IS : produit exceptionnel imposable - Cote SCI IR : traitement variable (souvent en apport capital) - Cote associe : perte non deductible pour particulier **Avec clause de retour a meilleure fortune (recommande) :** 1. Abandon initial = produit imposable a hauteur de la creance 2. Si retour a meilleure fortune declenche : remboursement = charge exceptionnelle deductible cote SCI 3. Cote associe : remboursement neutre (recuperation capital) Article 216 A CGI = exoneration des abandons financiers entre societes liees (mere/filiale), rare en SCI familiale. ### Convention de CCA : 8 clauses indispensables 1. Identification des parties (SCI + associe) 2. Objet (art. L. 511-7 III CMF) 3. Montant et modalites de versement 4. Taux d'interet (0 % ou fixe/variable, periodicite) 5. Duree (indeterminee ou determinee + tacite reconduction) 6. Conditions de remboursement (preavis, conditions de blocage) 7. Affectation des fonds (pour SCI IR : art. 31 I-1 d CGI) 8. Clause de retour a meilleure fortune (optionnelle) Forme : acte sous seing prive, signature manuscrite ou electronique, 2 exemplaires originaux. ### Transmission : succession et donation - Au deces : entre dans actif successoral au solde au jour du deces, partage entre heritiers - Donation de CCA possible avec abattements droit commun : 100 000 EUR/parent/enfant tous les 15 ans (art. 779 I CGI), 31 865 EUR/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B), 80 724 EUR epoux/PACS (art. 790 E) - Acte notarie pour donation simple, ou imprime 2735 pour don manuel modeste - Outil de transmission patrimoniale puissant, souvent sous-utilise dans les SCI familiales ### Erreurs frequentes - Absence de convention ecrite (erreur n.1, source de 100 % des redressements evitables) - Interets > TMP a l'IS : reintegration fiscale + PFU 31,4 % cote associe (double peine) - Confusion patrimoniale (paiement charges perso depuis compte SCI ou inverse sans tracage) - Capital non integralement libere (SCI IS) : zero deduction des interets - Abandon sans acte ecrit : risque de requalification ou contestation - Oubli CCA dans liasse 2072 (IR) ou 2050/2033 (IS) : signal d'alarme DGFiP --- ## Passer une SCI de l'IR a l'IS en 2026 URL : https://www.sci-ai.app/passer-sci-ir-is Le passage IR a IS est une option fiscale ouverte aux SCI (art. 206-3 CGI), motivee principalement par la possibilite d'amortir l'immeuble, le taux IS reduit (15 % jusqu'a 42 500 EUR), et la deduction de charges plus larges. C'est aussi une operation a haut risque : elle declenche une cessation fiscale et peut entrainer l'imposition immediate de la plus-value latente. ### Mecanisme de l'option (art. 206-3 + art. 239 CGI) - Decision en AG extraordinaire a l'unanimite des associes (art. 1852 C. civ., sauf clause statutaire) - Notification au SIE par courrier recommande AR avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel l'option s'applique. Pour exercice civil 2027 : avant le 31 mars 2027 - Mention obligatoires : denomination, SIREN, exercice de prise d'effet, signature du gerant - Retard de notification : option reportee a l'exercice suivant ### Cessation fiscale (art. 202 ter CGI) Le passage equivaut a une cessation fiscale, declenchant : 1. Imposition immediate des benefices non encore taxes au nom des associes (regime IR) 2. Imposition immediate des plus-values latentes sur les immobilisations 3. Imposition des provisions devenues sans objet 4. Declaration de cessation a deposer dans les 60 jours (derniere 2072 IR) ### Bilan d'ouverture : choix critique **Option A — Valeur venale (regime de droit commun)** - Immeuble inscrit a la valeur de marche au jour du passage - PV latente imposee immediatement au regime des PV immobilieres des particuliers (19 % IR + 18,6 % PS en 2026, avec abattements pour duree de detention : exoneration IR a 22 ans, exoneration PS a 30 ans) - Avantage : base amortissable maximale, amortissements futurs eleves - Inconvenient : facture immediate **Option B — Valeur d'origine (atténuation conditionnelle art. 202 ter II)** - Immeuble inscrit a la valeur d'acquisition d'origine - PV latente en sursis d'imposition jusqu'a la cession future - Conditions : maintien de l'activite sans changement d'objet reel - Avantage : tresorerie preservee - Inconvenient : base amortissable limitee, et a la cession future la PV sera taxee a l'IS sur la VNC ### Bilan d'ouverture pratique Depot dans les 60 jours suivant l'option, avec : - Immeuble decompose par composants (gros oeuvre, facade/etancheite, installations techniques, agencements) - Valeur du terrain non amortissable distinguee (methode DVF ou comparable) - Plan d'amortissement previsionnel par composant - Tableau des plus-values latentes (si option valeur venale) ### Fenetre de retour a l'IR (LF 2019, art. 50) La loi de finances 2019 a modifie l'art. 239 CGI pour ouvrir une fenetre de renonciation : - 5 exercices maximum depuis la prise d'effet de l'option - Notification au SIE avant fin du mois precedant la date limite du 1er acompte IS du 5e exercice - Au-dela : option definitivement irrevocable **Pieges du retour a l'IR :** - Nouvelle cessation fiscale (art. 202 ter bis) avec imposition des PV constatees pendant la periode IS - Apres renonciation : impossibilite definitive de reopter pour l'IS (one-shot) ### Quand le passage est rentable 4 criteres cumulatifs : 1. TMI >= 30 % (de preference 41-45 %) 2. Horizon long terme 15-25 ans 3. Faible plus-value latente (idealement < 30 % de la valeur d'origine) 4. Besoin reel d'amortir (loyer net annuel significatif > 15-20 k EUR) ### Quand le passage est une mauvaise idee - Bien ancien a forte plus-value latente (facture vénale insurmontable, ou perte de l'exoneration IR a 22 ans deja acquise ou imminente) - Bien occupe en RP par un associe (perte definitive de l'exoneration PV RP art. 150 U II 1) - Horizon court < 10 ans (les amortissements n'ont pas le temps d'absorber la facture initiale) - Patrimoine deja optimise via demembrement de parts ou strategie de transmission ### Procedure pratique en 6 etapes 1. Audit prealable 3-6 mois avant (evaluation immeuble + simulation IR/IS) 2. AG extraordinaire d'unanimite + PV 3. Lettre d'option au SIE avant fin du 3e mois 4. Declaration de cessation IR (60 jours) 5. Bilan d'ouverture IS (60 jours) 6. Premier exercice IS (compta engagement, acomptes IS trimestriels, liasse 2065 + 2050-2059) ### Erreurs frequentes - Rater le delai du 3e mois (erreur n.1) : option reportee d'un an - Sous-estimer la plus-value latente sans expertise : redressement + interets + majoration 10 % - Confondre AG et lettre d'option : sans PV unanime, option annulable en justice par un minoritaire - Choix du bilan d'ouverture sans simulation chiffree - Oubli de la fenetre 5 ans : irrevocabilite totale apres - Ne pas adapter les statuts (objet social, clauses CCA) ### References - Art. 206-3 CGI (option pour l'IS) - Art. 239 CGI modifie LF 2019 (delai et renonciation) - Art. 202 ter CGI (cessation fiscale et atténuation conditionnelle) - Art. 219 I-b CGI (taux IS 15 % et 25 %) - BOI-IS-CHAMP-40 (option pour l'IS) - BOI-IS-CHAMP-20-20-30 (renonciation a l'option) - BOI-ANNX-000115 (decomposition par composants) - ACTU-2019-00154 (commentaires LF 2019 sur droit de renonciation) - Loi n. 2018-1317 du 28/12/2018, art. 50 (fenetre 5 ans) --- ## Cession de Parts de SCI : Procedure, Agrement, Fiscalite (2026) URL : https://www.sci-ai.app/cession-parts-sci La cession de parts de SCI n'est jamais une operation libre comme une vente d'actions cotees. Le Code civil et le CGI verrouillent la procedure (agrement), la forme (ecrit obligatoire art. 1865 C. civ.), le prix (risque de requalification en donation deguisee si dérisoire), la fiscalite (5 % de droits + plus-value selon IR ou IS), et le sort du compte courant d'associe (distinct des parts, regime fiscal propre). Trois angles sont traditionnellement mal traites par les guides en ligne : le sort du CCA, la valorisation par actif net reevalue avec les 3 decotes admises, et la distinction entre plus-value SCI IR (regime immobilier art. 150 UB CGI) et plus-value SCI IS (regime mobilier PFU art. 150-0 A CGI). ### Procedure d'agrement (art. 1861 C. civ.) - Regle de droit commun : unanimite des associes pour toute cession (les statuts peuvent assouplir : majorite, agrement du gerant, dispense entre associes ou au conjoint) - Exception legale : cessions a ascendants ou descendants du cedant dispensees d'agrement, sauf clause statutaire contraire - Notification du projet a la SCI et a chaque associe (LRAR), mentionnant identite cessionnaire, nombre de parts, prix - Delai de reponse : statutaire ou 6 mois maximum (silence = agrement repute acquis, art. 1861 al. 3) - Refus d'agrement : les associes ou la SCI doivent racheter dans les 6 mois (art. 1862 C. civ.), prix d'accord parties ou par expert (art. 1843-4 C. civ.) - Jurisprudence : Cass. 3e civ. 25 mai 2023 n. 22-17.246 (nullite cession en methode connaissance procedure d'agrement) ; Cass. 3e civ. 4 juillet 2024 n. 23-10.534 (l'ecrit n'est pas condition de validite mais de preuve) ### Valorisation par actif net reevalue (ANR) + 3 decotes (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-20) Methode ANR : valeur venale immeuble - dettes (capital restant du, fournisseurs, impots, CCA) + tresorerie / nombre de parts. 3 decotes admises par la jurisprudence et la doctrine fiscale : 1. Decote d'illiquidite : 10-20 % (les parts SCI ne se vendent pas comme des actions cotees) 2. Decote de minorite : 10-15 % si le paquet cede reste minoritaire (< 50 %) 3. Decote pour fiscalite latente : applicable en SCI IS uniquement (IS latent sur PV immobiliere a la cession future de l'immeuble par la SCI) Risque : prix derisoire = requalification possible en donation deguisee (art. L. 64 LPF), redressement aux droits + penalite 40-80 % (art. 1729 CGI). ### Droits d'enregistrement (art. 726 I 2 CGI) - Taux 5 % sur la valeur des parts d'une SCI a preponderance immobiliere (PMPI = actif > 50 % immobilier) - Aucun abattement de 23 000 EUR pour SCI patrimoniale (cet abattement est reserve au taux 3 % des SARL/SAS non immobilieres, art. 726 I 1 bis CGI) - A la charge du cessionnaire en pratique (solidarite legale avec le cedant) - Enregistrement dans le mois (art. 635 CGI), teleprocedure ou formulaire 2759-SD ### Plus-value SCI a l'IR (regime art. 150 UB CGI = regime immobilier) - Calcul : prix cession - prix acquisition - frais (reels ou forfait 7,5 % si parts > 5 ans) - Abattements pour duree de detention (art. 150 VC CGI) : - IR : 6 % par an de la 6e a la 21e annee, 4 % la 22e annee, exoneration totale a 22 ans - PS : 1,65 % par an de la 6e a la 21e annee, 1,60 % la 22e annee, 9 % par an de la 23e a la 30e annee, exoneration totale a 30 ans - Taux applicable : 19 % IR (art. 200 B CGI) + 17,2 % PS = 36,2 % - Important LFSS 2026 : PS maintenus a 17,2 % sur l'immobilier (la hausse a 18,6 % ne concerne que les revenus mobiliers) - Surtaxe progressive 2-6 % si plus-value > 50 000 EUR (art. 1609 nonies G CGI) - Declaration : formulaire 2048-M dans le mois, report case 3VZ sur 2042 ### Plus-value SCI a l'IS (regime art. 150-0 A CGI = regime mobilier) - PFU 30 % en 2025 (12,8 % IR + 17,2 % PS), passe a 31,4 % en 2026 (12,8 % + 18,6 % PS apres hausse LFSS 2026) - Option pour bareme progressif possible (art. 200 A 2 CGI), globale et irrevocable sur tous revenus mobiliers - Pas d'abattement duree de detention sauf cas particuliers (parts acquises avant 2018 + option bareme : abattement 50 % puis 65 % apres 8 ans, art. 150-0 D CGI) - Plus-value latente sur l'immeuble detenu par la SCI : conservee dans la SCI, taxable a l'IS lors de la cession future de l'immeuble - Declaration : formulaire 2074, report sur 2042 ### Sort du compte courant d'associe (CCA) Le CCA est une creance personnelle de l'associe contre la SCI, juridiquement et fiscalement distincte des parts sociales. La cession des parts n'emporte PAS automatiquement transfert du CCA. 3 montages possibles : 1. Remboursement prealable par la SCI au cedant (si tresorerie disponible) — pas de droits 2. Cession concomitante de la creance au cessionnaire dans l'acte : droit fixe 125 EUR (art. 680 CGI), pas 5 % 3. Maintien du CCA chez le cedant avec echeancier de remboursement Erreur classique : integrer le CCA dans le prix global des parts. Cout type sur 80 000 EUR de CCA mal qualifie : 3 875 EUR de droits indus (80 000 x 5 % - 125 EUR). BOFiP : BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 confirme le droit fixe 125 EUR pour cession de creance correctement identifiee dans l'acte. ### Cession vs donation aux descendants La donation gagne presque toujours : - Abattement 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI) - Bareme donation ligne directe progressif 5-45 % (art. 777 CGI), souvent inferieur au cumul cession (5 % droits + 36,2 % PV en SCI IR) - Purge de la plus-value latente : le donataire reprend les parts a la valeur declaree a la donation - Pas de droits d'enregistrement de 5 % (mais frais notaire ~ 2 500-4 500 EUR car acte authentique obligatoire pour la donation, art. 931 C. civ.) La cession se justifie uniquement si le cedant a besoin de liquidites issues de la vente. ### Cas particuliers - Cession entre associes : agrement requis a l'unanimite sauf clause statutaire dispensatrice ; regime fiscal classique - Cession au conjoint : dispense d'agrement si statuts le prevoient ; partage de communaute en divorce relève du droit de partage 1,1 % (art. 746 CGI) - Cession a ascendant/descendant : dispense legale d'agrement sauf clause contraire ; donation presque toujours preferable - Deces d'un associe : pas de dissolution (art. 1870 C. civ.), transmission successorale, agrement des heritiers possible si statuts le prevoient ### Forme de l'acte - Acte SSP suffit pour la grande majorite des cessions (cout 0-600 EUR) - Notaire obligatoire ou fortement recommande : donation de parts, demembrement, partage successoral, operation immobiliere connexe, mineur/majeur protege (cout 1-3 % du prix) - Article 1865 C. civ. : l'ecrit est une condition de preuve, pas de validite (Cass. 3e civ. 4 juillet 2024 n. 23-10.534) ### Formalites apres signature 1. Enregistrement au SIE dans le mois (paiement 5 % par teleprocedure ou 2759-SD) 2. Mise a jour des statuts (nouvelle repartition du capital) et signature en AG 3. Depot au greffe via guichet unique INPI (cout 75-200 EUR) pour opposabilite aux tiers (art. 1865 C. civ.) 4. Publication au JAL uniquement si modification statutaire publique (changement gerant, denomination, siege) ### 7 erreurs frequentes 1. Ceder sans agrement valable (nullite, Cass. 25 mai 2023) 2. Oublier de qualifier separement le CCA (3-5 000 EUR de droits indus) 3. Prix derisoire (requalification donation deguisee, art. L. 64 LPF) 4. Mauvaise qualification des frais d'acquisition (redressement sans justificatif) 5. Confondre regime IR (2048-M) et IS (2074) 6. Rater le delai d'enregistrement d'un mois (intérêts de retard + majoration 10 %) 7. Oublier le depot au greffe INPI (inopposabilite aux tiers, art. 1857 C. civ. = responsabilite indefinie maintenue) ### Cas pratiques chiffres - Julien & Anne (couple cadres Paris, SCI IR, cession 60 % a tiers, ANR 700 000 EUR, decote illiquidite 15 %, prix 357 000 EUR) - Stephane (president SAS Lyon, SCI IS, cession 30 % a investisseur, ANR 1,2 M, decote 7 % fiscalite latente, prix 244 800 EUR, droits 12 240 EUR) - Karim (expatrie Singapour, SCI IR, cession 50 % a son frere apres 12 ans, plus-value 139 625 EUR, impot 38 249 EUR taux effectif 27,4 %) - Sophie (heritiere SCI IS depuis 2024, cession a cousin, PV mobiliere 30 000 EUR, PFU 31,4 % = 9 420 EUR) - Bernard & Claudine (retraites, transmission 50 % parts ANR 600 000 EUR aux 2 enfants : cession = 53 919 EUR de fiscalite, donation = 0 EUR sous l'abattement, ecart 53 919 EUR) ### Sources principales - Code civil : art. 1690, 1843-4, 1857, 1861, 1862, 1863, 1865, 1870 - CGI : art. 150 U, 150 UB, 150 VC, 200 A, 200 B, 150-0 A, 150-0 D, 635, 680, 726 I, 777, 779, 1609 nonies G, 1727, 1728, 1729 - LPF : L. 64, L. 169 - BOFiP : BOI-RFPI-SPI (PV titres SPI), BOI-RPPM-PVBMI (PV mobilieres), BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 (droits d'enregistrement), BOI-PAT-IFI-20-30-20 (evaluation parts) - LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30/12/2025) : hausse PS mobilier 17,2 -> 18,6 %, PS immobilier maintenu a 17,2 % - Jurisprudence : Cass. 3e civ. 25 mai 2023 n. 22-17.246 (nullite cession sans agrement) ; Cass. 3e civ. 4 juillet 2024 n. 23-10.534 (ecrit = preuve, pas validite) ; CE 21 nov. 2018 n. 409649 (qualification fiscale plus-value latente SCI passant a l'IS) --- ## Parts de SCI : combien elles valent vraiment, et ce que vous pouvez en faire URL : https://www.sci-ai.app/parts-sci Guide de référence sur la part sociale de société civile immobilière : ce qu'elle est, ce qu'elle vaut et ce qu'on peut en faire. Il s'adresse à l'associé qui doit chiffrer ses parts avant de vendre, de donner, de nantir ou de laisser à ses héritiers, et à celui qui rédige ses statuts et doit choisir un découpage du capital. Toutes les démonstrations tournent autour d'un même dossier chiffré, la SCI Les Cèdres, suivi du jour de l'achat jusqu'au solde de l'emprunt vingt ans plus tard. Le guide couvre les trois valeurs d'une part, la répartition au prorata des apports, les six opérations possibles et leur coût, la preuve de propriété, le démembrement et les cinq erreurs les plus coûteuses. ### Le dossier fil rouge et les trois valeurs d'une part - La SCI Les Cèdres : capital de 100 000 € divisé en 1 000 parts de 100 € de valeur nominale, plus 150 000 € de comptes courants d'associés et un emprunt de 180 000 € sur 20 ans à 3,5 %, soit une mensualité de 1 044 €. - Immeuble acheté 400 000 € avec 30 000 € de frais d'acquisition, dont l'essentiel en droits de mutation : 6,32 % dans la grande majorité des départements en 2026, soit 25 280 € ; 5,81 % dans une minorité, soit 23 240 €. Les 430 000 € réunis sont intégralement employés. - Valeur nominale : capital divisé par le nombre de parts, soit 100 €. Purement conventionnelle, elle ne bouge jamais seule. - Valeur réelle, ou mathématique : actif net divisé par le nombre de parts. Jour de l'achat, 400 000 − 180 000 − 150 000 = 70 000 € d'actif net, soit 70 € la part. Une part de 100 € de nominal en vaut donc 70 dès le premier jour, les 30 000 € de frais faisant exactement 30 € par part. - An 5 : immeuble 440 000 €, trésorerie 10 000 €, emprunt restant 146 000 €, comptes courants 120 000 €, actif net 184 000 €, soit 184 € la part — un facteur 2,6 en cinq ans alors que l'immeuble n'a pris que 10 %. - An 20, emprunt soldé : immeuble 594 000 €, trésorerie 25 000 €, actif net 619 000 €, soit 619 € la part, contre 100 € de nominal inchangé. - Dans un département resté à 5,81 %, les frais totaux tombent à 27 960 € et la part d'ouverture vaut 72 € au lieu de 70 €. - Valeur vénale : 250 parts valant 46 000 € en valeur réelle, avec une décote d'illiquidité de 10 % et une décote de minorité de 15 %, ressortent à 46 000 × 0,90 × 0,85 = 35 190 €, soit 140,76 € la part. Le cumul est de 23,5 %, dans la fourchette admise de 20 à 30 % ; au-delà et sans justification écrite, l'administration redresse. ### Combien de parts émettre et à quel nominal - Le découpage est libre : 100 000 € de capital font 100 parts de 1 000 €, 1 000 parts de 100 € ou 10 000 parts de 10 €. La société est identique dans les trois cas. - Test sur l'abattement de 100 000 € en ligne directe, à l'an 5. Avec 100 parts de 1 000 € (part à 1 840 €) : 54 parts données = 99 360 €, soit 640 € d'abattement gaspillés. - Avec 1 000 parts de 100 € (part à 184 €) : 543 parts = 99 912 €, soit 88 € gaspillés. Avec 10 000 parts de 10 € (part à 18,40 €) : 5 434 parts = 99 985,60 €, soit 14,40 € gaspillés. - À l'an 20, la part de 1 000 € de nominal vaut 6 190 € : chaque tranche indivisible pèse alors 6 190 € d'abattement à laisser ou à dépasser. - Règle retenue par le guide : au moins 1 000 parts, et 10 000 si une transmission progressive est envisagée. ### La répartition au prorata des apports - Les droits de chaque associé dans le capital sont proportionnels à ses apports (article 1843-2 du Code civil). - Donation indirecte : un père apporte 90 000 €, son fils 10 000 €, et les statuts attribuent 500 parts à chacun. Le père a transféré 40 000 € sans acte de donation. - Droits immédiats : 0 €, l'abattement de 100 000 € couvrant les 40 000 €. Mais l'abattement est consommé à hauteur de 40 000 € pendant quinze ans. - Décès dix ans plus tard avec 200 000 € transmis : l'abattement restant n'est que de 60 000 €, la part taxable passe de 100 000 à 140 000 € et les 40 000 € supplémentaires tombent dans la tranche à 20 %, soit 8 000 € de droits en plus. - Régime de communauté : payer des parts avec des fonds communs oblige à avertir son conjoint et à le mentionner dans l'acte (article 1832-2 du Code civil), à défaut de quoi l'acte est annulable. Le conjoint peut aussi revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts — sur 500 parts souscrites, 250 parts, soit 46 000 € à l'an 5. - Le moment de la revendication décide de tout : faite lors de l'apport, elle est couverte par l'agrément déjà donné ; faite après, elle se heurte aux clauses d'agrément des statuts ; une fois la communauté dissoute, elle n'est plus possible. ### Cinq droits, une obligation, et le compte courant d'associé - Voter : tout associé a le droit de participer aux décisions collectives (article 1844, alinéa 1), le nombre de voix suivant en principe le nombre de parts, sauf clause statutaire. - Toucher sa quote-part de résultat, proportionnelle aux parts sauf répartition statutaire différente, et être informé : communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an et questions écrites sur la gestion (article 1855 du Code civil). - Sortir (cession, retrait, rachat par la société) et recevoir le boni de liquidation, le surplus restant après paiement des dettes et remboursement des apports, réparti au prorata des parts sauf clause contraire. - Répondre des dettes : obligation indéfinie mais NON solidaire, à proportion des parts (article 1857), et subsidiaire, le créancier devant d'abord poursuivre vainement la société (article 1858). Sur une dette de 60 000 €, un associé détenant 25 % des parts doit 15 000 €, pas 60 000 € : l'écart avec la thèse répandue de la solidarité est de 45 000 €. - Le compte courant d'associé est une créance sur la société, pas du capital : il se rembourse avant tout partage entre associés. - Paul et Marie détiennent 500 parts chacun, valant 92 000 € chacun à l'an 5. Compte courant de Paul, 100 000 € ; de Marie, 20 000 €. À la liquidation, Paul encaisse 192 000 € et Marie 112 000 € — 80 000 € d'écart à parts strictement égales. - Le compte courant ne se cède pas avec les parts : le vendeur en reste créancier, sauf cession expresse de la créance dans l'acte. Ce transfert de créance relève du droit fixe de 125 € (article 680 du CGI), pas du droit proportionnel de 5 % : sur le compte courant de 100 000 € de Paul, une rédaction non ventilée coûterait 4 875 € de trop. - Un compte courant qui grossit fait mécaniquement baisser la valeur des parts, puisqu'il figure au passif. ### Les six opérations possibles sur des parts, chiffrées sur 46 000 € - Céder à un tiers : agrément des associés (article 1861), acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité obligatoire, droit de 5 % = 2 300 € (article 726, I, 2° du CGI). - Donner à un enfant : agrément non requis de plein droit pour les cessions aux ascendants et descendants (article 1861), sauf clause contraire ; acte notarié (article 931 du Code civil) ; 0 € de droits sous abattement, environ 1 092 € TTC d'émoluments. - Apporter à une autre société : 0 € d'enregistrement si l'apport est pur et simple (article 810, I du CGI), la fraction rémunérée par une reprise de passif étant taxée à 5 % ; plus-value en sursis d'imposition l'année de l'apport (article 150 UB, II à l'impôt sur le revenu ; article 150-0 B, ou report de l'article 150-0 B ter, à l'impôt sur les sociétés), donc 0 € l'année de l'apport et l'impôt reporté à la revente des titres reçus. - Nantir au profit d'une banque : aucun agrément exigé ; écrit à peine de nullité et inscription au registre des sûretés mobilières (article 1866, renvoyant à l'article 2355 depuis le 1er janvier 2022) ; 0 € d'impôt, environ 115 € TTC d'inscription pour une créance de 46 000 €. - Transmettre au décès : les héritiers continuent la société sauf agrément exigé par les statuts (article 1870) ; 0 € de droits, les 46 000 € restant sous l'abattement de 100 000 € par enfant. - Faire racheter par la SCI : décision collective avec réduction de capital ; régime des plus-values dans les deux cas — article 150-0 A si la SCI est à l'impôt sur les sociétés, par l'effet du 6° de l'article 112 du CGI, article 150 UB si elle est à l'impôt sur le revenu. ### Nantissement : les garde-fous des associés - L'inscription au registre des sûretés mobilières coûte environ 115 € TTC pour une créance de 46 000 € et vit cinq ans. - En cas de défaut de paiement, la vente forcée fait jouer à plein la décote d'illiquidité : l'adjudication descend couramment sous les 35 190 € de valeur vénale. - La vente forcée doit être notifiée un mois à l'avance aux associés et à la société ; c'est cette notification qui déclenche l'agrément automatique de l'adjudicataire quand le nantissement avait été consenti par les associés (article 1867). - Pendant ce mois, si aucun consentement n'avait été donné, les associés peuvent décider la dissolution ou racheter eux-mêmes les parts (article 1868). - Après la vente, chaque associé garde cinq jours francs pour se substituer à l'acquéreur ; si aucun ne le fait, la société peut racheter les parts pour les annuler. ### Le droit de 5 %, son assiette, et la plus-value du cédant - Assiette : le prix exprimé et les charges qui peuvent s'y ajouter, ou l'estimation des parties si la valeur réelle est supérieure (II de l'article 726 du CGI). Le passif social est donc pris en compte, puisqu'on part de la valeur nette des parts — 46 000 € ici, soit 2 300 € de droits. - L'assiette dérogatoire limitant la déduction au seul passif lié à l'acquisition de l'immeuble, instaurée en 2012, a été supprimée depuis fin 2014. La servir aujourd'hui gonfle l'assiette d'un passif parfaitement déductible. - Garde-fou en sens inverse : le prix n'est qu'un plancher et l'administration peut redresser sur la valeur vénale (article 666 du CGI). - Plus-value du cédant sur 250 parts souscrites à leur nominal, soit 25 000 €, et revendues 46 000 € : 21 000 € de gain. SCI à l'impôt sur le revenu, régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 UB), 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, sans abattement pour durée de détention à cinq ans : 3 990 + 3 612 = 7 602 €. - SCI à l'impôt sur les sociétés, régime des plus-values de cession de valeurs mobilières (article 150-0 A), prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % : 6 594 €. Le maintien à 17,2 % ne couvre qu'une liste fermée, revenus fonciers et plus-values immobilières (IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale) : une cession de parts de SCI à l'IS réalisée en 2025 est déjà à 18,6 %. - Formalisme depuis le 27 juin 2026 : la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (article 1865-1 du Code civil). La prépondérance s'apprécie sur l'actif tel qu'il est, ou tel qu'il a été au cours de l'année précédant la cession (2° du I de l'article 726 du CGI) : une SCI ayant vendu son immeuble six mois plus tôt reste dans le champ. Le texte ne vise que la cession, ni la donation, ni l'apport, ni la succession, ni le rachat par la société. ### Prouver la propriété de ses parts - Il n'existe aucun titre de propriété des parts : la preuve est une chaîne de documents, statuts d'origine attribuant les parts numérotées, puis chaque acte successif (cession, donation, partage, apport). - Opposabilité à la société, trois voies (article 1865 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019) : signification par commissaire de justice (article 1690), acceptation de la cession par la société dans un acte authentique, ou transfert sur les registres de la société — cette dernière voie n'existant que si les statuts la stipulent. - Opposabilité aux tiers : publicité au registre du commerce et des sociétés. Depuis le 6 mai 2026, le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 a réécrit l'article 52 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : on dépose les statuts mis à jour et non plus l'acte de cession, celui-ci ne revenant au greffe qu'à titre subsidiaire si le gérant reste inerte huit jours après une mise en demeure. - Coût de la formalité au barème du 1er mars 2026 : 185,77 € TTC côté greffe (42,26 € HT d'émolument d'inscription modificative, 8,45 € de TVA, 5,90 € de droit affecté au registre national des entreprises et 13,16 € de dépôt de la pièce, dû une seule fois quel que soit le nombre de pièces), plus 116 € d'insertion au BODACC. - Aucune annonce légale n'est due pour une cession de parts en elle-même ; la dépense réapparaît si la même assemblée touche au capital ou à l'objet, à 136 € HT au barème 2026, soit 163,20 € TTC. ### Le démembrement des parts - Répartition du vote (article 1844, alinéa 3, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019) : nu-propriétaire et usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives ; le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier ; pour les autres décisions, les deux peuvent convenir que le vote sera exercé par l'usufruitier. - L'alinéa 4 n'autorise à déroger qu'à l'alinéa 2 et à la seconde phrase de l'alinéa 3 : on peut redistribuer le droit de vote, jamais priver l'un des deux du droit de participer aux décisions. - Valorisation au barème de l'article 669 du CGI, qui dépend du seul âge de l'usufruitier. Sur 1 000 parts valant 184 000 € à l'an 5, donation de la seule nue-propriété : à 55 ans, nue-propriété de 50 % = 92 000 € et 0 € de droits ; à 65 ans, 60 % = 110 400 € et 636 € ; à 75 ans, 70 % = 128 800 € et 3 954 €. - Détail du calcul à 75 ans : 128 800 − 100 000 = 28 800 € taxables, soit 403,60 € sur la tranche à 5 %, 403,70 € sur celle à 10 %, 573,45 € sur celle à 15 % et 2 573,60 € sur les 12 868 € restants à 20 %. Vingt ans d'attente coûtent donc 3 954 €, à valeur de parts inchangée. - Les émoluments du notaire se calculent sur la valeur des parts en pleine propriété, pas sur la nue-propriété donnée (article A444-67 du Code de commerce, tarif de la donation) : 2 800 € TTC sur 184 000 €, que le donateur ait 55 ou 75 ans. ### Les cinq erreurs et ce qu'elles coûtent - Vendre ses parts à leur valeur nominale : 21 000 € offerts, 250 parts cédées 25 000 € quand elles en valent 46 000 €, avec risque de requalification en donation déguisée. - Négocier des parts sans regarder les comptes courants : 80 000 € d'écart entre deux associés pourtant à 50-50. - Répartir les parts hors du prorata des apports : 8 000 € de droits de succession en plus dix ans après, par consommation silencieuse de l'abattement de 100 000 €. - Céder sans agrément, ou sans l'acte de l'article 1865-1 : la cession est nulle, tout est à refaire et à réenregistrer. - Ne rien prévoir dans les statuts sur la valorisation : un expert de l'article 1843-4 du Code civil fixe la valeur du sortant, et une décote de minorité de 15 % sur 46 000 € coûte 6 900 €. - Nuance décisive sur l'article 1843-4 : quand c'est la loi qui y renvoie (rachat après refus d'agrément, article 1862 ; retrait, article 1869 ; déconfiture d'un associé, article 1860), l'expert est tenu par la méthode prévue par les statuts OU par une convention ; quand ce sont les statuts qui l'appellent, cas d'une clause d'exclusion, il n'est tenu que par une convention liant les parties. Écrire la méthode dans les seuls statuts ne suffit donc pas. ## Fiscalité de la cession de parts de SCI : l'addition complète en 2026 URL : https://www.sci-ai.app/cession-parts-sci-fiscalite Ce guide chiffre l'addition fiscale d'une cession de parts de société civile immobilière (SCI), des deux côtés de la table : ce que paie le cédant au titre de sa plus-value, ce que paie l'acquéreur au titre du droit d'enregistrement. Il s'adresse au vendeur ou à l'acheteur de parts qui connaît déjà la procédure — agrément, forme de l'acte, formalités — et qui cherche le montant. Une cession unique est déroulée jusqu'au dernier euro : SCI à l'impôt sur le revenu, immeuble estimé 420 000 €, 150 000 € d'emprunt restant dû, 40 000 € de compte courant d'associé, 8 000 € de trésorerie, cédant détenant 50 % des parts souscrites 35 000 € douze ans plus tôt. Le point central est l'assiette réelle du droit de 5 %. ### Le cas déroulé et son addition complète - Actif net de la SCI : 420 000 € d'immeuble + 8 000 € de trésorerie − 150 000 € d'emprunt − 40 000 € de compte courant d'associé = 238 000 €. Les 50 % du cédant valent 119 000 €, et non 210 000 € : 91 000 € d'écart avec la lecture « moitié de l'immeuble ». - Côté cédant : 9 257 € d'impôt sur le revenu (19 % sur 48 720 €), 12 779 € de prélèvements sociaux (17,2 % sur 74 298 €), 0 € de surtaxe. Total 22 036 €, soit 26,2 % de la plus-value et 18,5 % du prix des parts. - Côté acquéreur : 119 000 € de prix, 40 000 € de rachat de la créance de compte courant, 5 950 € de droit d'enregistrement, 125 € de droit fixe, 1 500 € TTC de rédaction de l'acte. Total décaissé 166 575 €, dont 7 575 € de frais, soit 6,4 % du seul prix des parts. - Net dans la poche du cédant : 159 000 € encaissés − 22 036 € d'impôts = 136 964 €. - Le prix de 119 000 € est retenu sans décote pour garder l'addition lisible ; une décote négociée doit être motivée par écrit. ### Le droit d'enregistrement de 5 % : taux, champ et assiette réelle - Le 2° du I de l'article 726 du CGI soumet à 5 % les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, c'est-à-dire les personnes morales non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France. Une SCI patrimoniale en est presque toujours une. - Le II de l'article 726 ne comporte plus qu'un alinéa : le droit est assis sur le prix exprimé augmenté des charges, ou sur la valeur réelle si elle est supérieure. Un prix de parts est par nature une valeur nette. La doctrine confirme que le passif social ne s'ajoute pas au prix, la société survivant à la cession (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 120, mis à jour le 24 avril 2024). - Trois lectures sur le même cas : 5 % de 210 000 € (part d'immeuble) = 10 500 €, soit + 4 550 € ; 5 % de 139 000 € (assiette dérogatoire abrogée) = 6 950 €, soit + 1 000 € ; droit en vigueur, 5 % de 119 000 € = 5 950 €. - L'assiette dérogatoire de la loi de finances pour 2012 — valeur des immeubles après déduction du seul passif afférent à l'acquisition, plus les autres actifs bruts — a été supprimée fin 2014 par l'article 55 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2014. Ces formules ne figurent plus dans le CGI. - Garde-fous : charge augmentative de prix quand le cessionnaire libère le cédant d'une dette personnellement garantie (Cass. com., 1er mars 1982, n° 80-10.325 ; les pertes sociales non réparties en sont exclues, Cass. com., 13 novembre 2003, n° 01-14.062) ; contrôle de la valeur vénale, le prix n'étant qu'un plancher (art. 666 du CGI, art. L17 du LPF). - Deux cas seulement où l'assiette redevient l'immeuble : l'article 727 du CGI (apport en nature, capital non divisé en actions, société hors impôt sur les sociétés, cession dans les trois ans) qui bascule sur les droits de vente d'immeuble, environ 6,32 % dans la grande majorité des départements et 5,81 % dans les autres ; et l'article 728 (parts donnant droit à la jouissance d'un immeuble). - Le champ est plus large qu'on ne le croit : l'immeuble d'exploitation n'est pas neutralisé, on compte les immeubles quelle que soit l'utilisation qu'en fait la société (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110), alors que l'article 150 UB les écarte ; et la prépondérance s'apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédente (§ 120), si bien que vendre l'immeuble puis les parts dans les douze mois ne fait pas sortir des 5 %. - À défaut de prépondérance, c'est le 1° bis du I de l'article 726 : 3 %, avec un abattement égal au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts. Sur le cas, l'abattement retire 11 500 € et le droit tombe à 3 225 € au lieu de 5 950 €. Cet abattement n'existe pas à 5 %. ### Le compte courant d'associé : deux effets distincts - Un compte courant d'associé est une créance de l'associé sur sa société, pas un titre. Le cédant du cas en détient 40 000 €. - Effet n° 1 : sans ces 40 000 € au passif, l'actif net serait de 278 000 €, les parts vaudraient 139 000 € et le droit à 5 % serait de 6 950 €. Le compte courant fait donc économiser 1 000 € de droits sur ce bloc de parts, et 2 000 € sur la société entière. - Effet n° 2 : le remboursement de la créance par le cessionnaire est un transfert de créance, soumis au droit fixe des actes innomés de 125 € (art. 680 du CGI ; BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 200), et non à 5 %. - Acte ventilé : 119 000 € × 5 % + 125 € = 6 075 €. Acte globalisant un « prix de cession de parts » de 159 000 € : 7 950 €. Surcoût de la globalisation : 1 875 €. - Le B, 3° du III de l'article 726 (loi de finances pour 2024) impose de mentionner dans l'acte si le cessionnaire a acquitté ou s'engage à acquitter des dettes contractées par la SCI auprès du cédant, avec leur montant. Mention déclarative, pas réintégration d'assiette. ### La plus-value du cédant en SCI à l'impôt sur le revenu - Régime de l'article 150 UB du CGI, plus-value immobilière des particuliers. Prix de cession 119 000 €, prix d'acquisition 35 000 €, plus-value brute 84 000 €. - 12 ans de détention, soit 7 années pleines au-delà de la cinquième : abattement de 42 % pour l'impôt (7 × 6 %) → base 48 720 € ; abattement de 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 × 1,65 %) → base 74 298 €. - Impôt au taux forfaitaire de 19 % (art. 200 B) = 9 257 €. Prélèvements sociaux à 17,2 % = 12 779 €. Surtaxe de l'article 1609 nonies G : la base de 48 720 € reste 1 280 € sous le seuil de 50 000 €, donc 0 €. Total 22 036 €. - Les plus-values immobilières des particuliers, article 150 UB compris, restent à 17,2 % en 2026 : le 2° du I de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale est préservé par le 2° du IV de l'article L136-8, malgré la hausse à 18,6 % de la LFSS 2026. - Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition ne s'applique pas aux parts : le 3° du II de l'article 150 VB vise « les immeubles ». Un cédant qui majorerait son prix d'acquisition de 2 625 € économiserait 688 € d'impôt et s'exposerait à les rembourser majorés. Le forfait travaux de 15 % ne joue pas davantage. - L'exonération des cessions inférieures à 15 000 € (6° du II de l'art. 150 U) ne joue pas non plus : l'article 150 UB renvoie exclusivement au I et au 1° du II de l'article 150 U. Une cession de parts de 12 000 € reste imposable. - Les deux cadences ne s'éteignent pas ensemble : 22 ans exonèrent d'impôt sur le revenu, 30 ans de prélèvements sociaux. ### Les deux autres régimes, sur la même cession - SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés, cédant particulier (art. 150-0 A) : assiette 84 000 € sans abattement au forfait, impôt 12,8 % = 10 752 €, prélèvements sociaux 18,6 % = 15 624 €. Total 26 376 €, soit un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % et non 30 %. - La hausse à 18,6 % s'applique bien ici : une plus-value de cession de droits sociaux relève de l'article L136-6 du code de la sécurité sociale, passé à 18,6 % dès l'imposition des revenus 2025. C'est la seule des trois branches touchée. - Sur option pour le barème progressif, les parts souscrites en 2014, avant le 1er janvier 2018, ouvrent l'abattement de droit commun du 1 ter de l'article 150-0 D : 65 % au-delà de huit ans. À 30 % de tranche marginale : base 29 400 €, impôt 8 820 €, prélèvements sociaux 15 624 € sur la plus-value brute, CSG déductible de 6,8 points valant − 1 714 €, soit 22 730 € net. Le barème gagne 3 646 €. - Le gain du barème tombe à 1 040 € à 41 % de tranche marginale et 92 € à 45 % ; le point de bascule théorique est à 45,4 %, donc au-delà du barème. L'option est globale sur tous les revenus de capitaux mobiliers du foyer : c'est ce caractère global, et non la tranche, qui peut renverser le calcul. - Cédant société soumise à l'impôt sur les sociétés : 84 000 € imposés à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, soit 16 750 € (19,9 %). À défaut des conditions du b du I de l'article 219 (moins de 10 M€ de chiffre d'affaires par période de douze mois, capital entièrement libéré, détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques) : 25 % sur la totalité, soit 21 000 €. - Le régime des plus-values à long terme ne joue pas : le a sexies-0 bis du I de l'article 219 exclut les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Et si l'argent remonte en dividendes, 67 250 € × 31,4 % = 21 117 €, portant le total à 37 867 €, soit 45,1 %. ### Déclarer, payer, et qui supporte le droit - Branche article 150 UB : imprimé n° 2048-M-SD (Cerfa n° 12358, millésime 03-2025), déposé au moment de l'enregistrement de l'acte ; l'impôt de 19 % et les prélèvements sociaux sont payés à cet instant (art. 150 VG et 150 VH du CGI). - Branche article 150-0 A : rien à payer le jour de la signature. Gain avant abattement en case 3VG de la 2042, abattement en case 3SG de la 2042-C après calcul sur la fiche 2074-ABT, déclaration détaillée n° 2074 dès qu'aucun intermédiaire financier n'a fait le calcul, case 2OP pour le barème progressif. - L'acte doit être enregistré dans le mois de sa date (art. 635, 2, 7° et 7° bis du CGI). Le formulaire 2759-SD est réservé aux cessions non constatées par un acte : depuis l'article 1865-1 du Code civil, il n'a plus d'objet pour une SCI à prépondérance immobilière. - Envers l'administration, toutes les parties sont tenues : l'article 1705 du CGI désigne le notaire pour l'acte qu'il reçoit et les parties pour l'acte sous signature privée, la doctrine en tirant la solidarité de toutes les parties à l'acte (BOI-ENR-DG-50-10-20, § 10 et § 20). - Entre les parties, la charge définitive pèse sur l'acquéreur (art. 1712 du CGI ; BOI-ENR-DG-50-10-20, § 220). Règle supplétive : l'acte peut en disposer autrement, mais la clause contraire n'est pas opposable au fisc. - Prescription : trois ans quand l'acte enregistré révèle à lui seul l'exigibilité des droits (art. L180 du LPF), six ans dans le cas contraire (art. L186), et trois ans pour l'impôt sur la plus-value (art. L169). ### Le coût de l'acte depuis le 27 juin 2026 - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose trois formes possibles à la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière : acte notarié, acte d'avocat contresigné (art. 1374), acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. - Le texte ne qualifie pas cette nullité ; la doctrine majoritaire la tient pour absolue. Le champ exact n'est pas tranché — ni jurisprudence, ni doctrine administrative — mais la vente de parts y est certainement. - Les honoraires du rédacteur ne relèvent d'aucun tarif réglementé : fourchettes de l'été 2026 de 800 à 2 500 € hors taxes pour une cession simple, sans garantie d'actif et de passif. Le cas retient 1 250 € HT, soit 1 500 € TTC, c'est-à-dire 1,3 % du prix. - La donation de parts reste un acte notarié exclusivement, l'article 931 du Code civil tenant à la nature de l'acte quand l'article 1865-1 tient à son objet. ### Céder ou donner ses parts à son enfant - Les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause statutaire contraire (art. 1861, al. 2 in fine, du Code civil). Ce sont les cessions entre associés et au conjoint qui restent soumises à agrément. - Vente à l'enfant sur les mêmes parts valorisées 119 000 € : 5 950 € de droit d'enregistrement plus 22 036 € de plus-value, soit 27 986 €. - Donation à l'enfant : ni droit de 5 %, ni plus-value — la plus-value latente est purgée. Base de 19 000 € après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, soit 1 994 € de droits de mutation à titre gratuit, hors acte notarié. - Écart entre les deux voies : 25 992 €. Le seul motif sérieux de vendre est un besoin réel de trésorerie ; le parent qui vend garde en outre du liquide à retransmettre, donc à taxer une seconde fois. ### Les six erreurs chiffrées sur le dossier - Calculer le droit de 5 % sur la quote-part d'immeuble au lieu du prix des parts : + 4 550 €. - Globaliser le compte courant dans le prix des parts au lieu de le ventiler : + 1 875 €. - Appliquer le prélèvement forfaitaire de 31,4 % à une SCI restée à l'impôt sur le revenu : + 4 340 €. Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux à une plus-value de l'article 150 UB : + 1 040 €. - Signer avant la date anniversaire, avec 11 années pleines au lieu de 12 : abattements de 36 % et 9,90 %, impôt de 10 214 €, prélèvements sociaux de 13 018 € sur 75 684 €, et franchissement du seuil de la surtaxe (tranche 50 001 à 60 000 € : 1 075 − 312 = 763 €). Total 23 995 € au lieu de 22 036 €, soit + 1 959 €. - Afficher un prix de complaisance de 80 000 € au lieu de 119 000 € : 4 000 € de droits payés, 1 950 € de rappel dus de toute façon, majoration de 40 % pour manquement délibéré de 780 € (art. 1729) et intérêt de retard de 0,20 % par mois d'environ 94 € sur deux ans (art. 1727), soit 874 € de pénalités. La plus-value est redressée dans la foulée sur 39 000 €, soit 4 298 € d'impôt et 5 933 € de prélèvements sociaux, 10 231 € avant pénalités. - Trois interdits explicites : ne pas signer d'acte sous seing privé nu depuis le 27 juin 2026 (nullité et refus d'enregistrement) ; ne pas vendre ses parts à son enfant (27 986 € contre 1 994 €) ; ne pas signer en décembre quand l'échéance d'abattement tombe en janvier. ### Cas particuliers traités en questions-réponses - Cession à un euro symbolique : le minimum de perception des droits proportionnels est de 25 € (art. 674 du CGI), mais le prix n'est qu'un plancher d'assiette et des parts valant 119 000 € sont redressées sur 119 000 €, avec requalification en donation déguisée si l'acquéreur est un proche. - Cession partielle : sur 500 parts souscrites 35 000 €, la cession de 200 parts retient un prix d'acquisition de 14 000 €, et la durée de détention se compte part par part. - Surtaxe de l'article 1609 nonies G sur cession de parts : seuil apprécié cédant par cédant. Deux associés réalisant chacun 48 000 € de plus-value imposable le même jour ne doivent rien ; un associé unique réalisant 96 000 € paie 1 920 €. - Cession du seul usufruit : hors du champ du droit de 5 %, faute de mutation de la propriété des parts (Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884), donc droit fixe de 125 € de l'article 680 ; la cession de la nue-propriété seule y reste soumise. - Cédant non-résident : prélèvement de l'article 244 bis A, et un cédant affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 5 572 € au lieu de 12 779 € sur la base de 74 298 € — 7 207 € d'écart. - Rachat des parts par la SCI elle-même : pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est le 6° de l'article 112 du CGI qui range les sommes attribuées dans le régime unique des plus-values de l'article 150-0 A, pour les rachats effectués depuis le 1er janvier 2015. - Parts reçues par donation : le prix d'acquisition est la valeur retenue dans l'acte de donation, majorée des droits de mutation à titre gratuit payés, et la durée de détention repart de la date de la donation. ## Valeur des parts de SCI : méthode de calcul et décotes 2026 URL : https://www.sci-ai.app/valeur-parts-sci Guide de méthode pour associés, gérants et repreneurs qui doivent sortir un prix chiffré des parts d'une société civile immobilière, et non une définition. Il déroule le calcul en cinq étapes (évaluer l'immeuble, recenser le passif réel, calculer l'actif net, diviser par le nombre de parts, appliquer les décotes justifiées) sur une SCI fil rouge suivie de bout en bout, puis indique quelle valeur retenir selon l'usage : cession à un tiers ou entre associés, donation, succession, impôt sur la fortune immobilière, partage, retrait, expertise de l'article 1843-4 du Code civil. Il traite aussi des décotes admises ou refusées, du risque d'insuffisance de prix et du coût réel d'une expertise judiciaire. Mis à jour le 31 août 2026. ### Trois valeurs pour la même part - Valeur nominale : celle des statuts, conventionnelle, immobile sauf modification du capital. Elle mesure les droits, jamais un prix. - Valeur mathématique (ou réelle) : actif net divisé par le nombre de parts. C'est le point de départ de tout calcul. - Valeur vénale : valeur mathématique diminuée, quand c'est justifié, d'une décote correspondant à un handicap réel de la part cédée. - Cas fil rouge : immeuble 400 000 €, trésorerie 0 €, emprunt 180 000 €, compte courant d'associé 40 000 € ; actif net 180 000 €, 1 000 parts de 100 € de nominal, soit 180 € la part — 220 € de moins que les 400 € obtenus en divisant l'immeuble par le nombre de parts. - Le compte courant ne suit pas les parts : sur deux associés à 500 parts, celui qui a avancé les 40 000 € détient 130 000 € (90 000 € de parts + 40 000 € de créance) contre 90 000 € pour l'autre. ### La méthode en cinq étapes et ce qu'on oublie à chacune - Étape 1, évaluer l'immeuble à sa valeur du jour : l'erreur est de partir du prix d'achat ou de la valeur au bilan. Preuve attendue : trois à cinq ventes comparables de moins de dix-huit mois, même secteur, même typologie. - Étape 2, recenser le passif réel : capital restant dû à la date exacte, comptes courants, dépôts de garantie, taxe foncière due, appels de charges non réglés, travaux votés. - Étape 3, calculer l'actif net : trésorerie disponible et loyers encaissés d'avance, qui jouent dans les deux sens. - Étape 4, diviser par le nombre de parts réel : diviser par 1 000 parts quand il en existe 1 200 après une augmentation de capital surévalue chaque part de 20 %. - Étape 5, appliquer les décotes justifiées : une décote de principe, sans handicap identifié, ne tient pas. ### Étape 1 : évaluer l'immeuble et le prouver - Trois sources : la base DVF (demandes de valeurs foncières), le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace impots.gouv.fr, et l'expertise immobilière. Aucune n'est opposable à l'administration. - Construction du 400 000 € du fil rouge : comparables à 3 950, 4 100 et 4 020 € le m², médiane retenue 4 020 € (pas la moyenne), 100 m² soit 402 000 €, correction de − 2 % pour un troisième étage sans ascenseur soit 394 000 €, arrondi à 400 000 €. - On ne part jamais du bilan : dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, dix ans d'amortissement ramènent la valeur nette comptable à 293 333 € quand le marché est à 440 000 €, soit 147 € par part d'écart. - L'expertise ne lie pas davantage l'administration, mais elle déplace la charge de la discussion vers l'autre partie. ### Quelle valeur retenir selon l'usage - Cession à un tiers ou entre associés : prix librement négocié, la valeur vénale servant de plancher (art. 666 et 726 du CGI). Une clause statutaire de méthode s'impose aux parties. - Donation : valeur vénale en pleine propriété, puis barème de l'article 669 du CGI si les parts sont démembrées ; date retenue, le jour de la donation. - Succession : valeur vénale au jour du décès, portée sur la déclaration détaillée et estimative (art. 666 et 758 du CGI) ; contradicteurs, l'administration et les cohéritiers. - Impôt sur la fortune immobilière : valeur retraitée au 1er janvier, certaines dettes n'étant pas déductibles (art. 973, II à IV du CGI) — notamment celles contractées auprès du redevable ou de son groupe familial. - Partage (divorce, indivision) : valeur à la date de la jouissance divise, art. 829 du Code civil, applicable entre ex-époux par le renvoi de l'art. 1476. - Retrait, rachat par la société et expertise : art. 1869 et 1843-4 du Code civil. ### Donation de la nue-propriété : le calcul complet - Base : actif net de 290 000 € à l'année 5, 1 000 parts, donateur de 62 ans, enfant unique. - Barème de l'article 669 du CGI, tranche « moins de 71 ans révolus » : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %, soit 174 000 € déclarés. - Abattement en ligne directe de 100 000 € : base taxable 74 000 €, droits de 12 994 € au barème de l'article 777 du CGI, soit 4,5 % de la valeur en pleine propriété. - Émoluments du notaire (art. A444-67 du code de commerce, assiette 290 000 € en pleine propriété) : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, 0,998 % au-delà, soit 3 391 € hors taxes et environ 4 069 € toutes taxes comprises. - Une donation de parts est un acte notarié, exclusivement (art. 931 du Code civil). Ordre des opérations : valeur en pleine propriété d'abord, barème ensuite. ### L'effet du temps et du crédit sur la valeur - À l'année 5 : immeuble 440 000 €, emprunt restant dû 110 000 €, compte courant 40 000 €, actif net 290 000 €, soit 290 € la part. - La part gagne 110 €, soit + 61 %, quand l'immeuble n'a pris que 10 %. - Décomposition : + 70 € par part viennent du remboursement de l'emprunt (70 000 € de capital amorti par les loyers), + 40 € par part de la hausse du marché. 64 % de la hausse ne doit rien à l'immobilier. - Donner aujourd'hui, à 57 ans : nue-propriété à 50 %, soit 90 000 € déclarés, entièrement absorbés par l'abattement de 100 000 € — 0 € de droits, contre 12 994 € cinq ans plus tard. - Règle de pouce : dans une SCI dont le crédit s'amortit, le meilleur moment pour transmettre est tôt dans la vie du crédit, quand l'actif net est encore comprimé par la dette. - Avec un prêt in fine, le capital restant dû ne bouge pas : la part vaut 220 € à l'année 5 au lieu de 290 €. ### Les décotes : critère, fourchettes, cas admis et cas refusé - Trois décotes couramment invoquées : illiquidité, minorité, occupation. Il n'existe aucun barème ; le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés de la DGFiP, édition de juin 2026, expose une méthodologie, pas des taux. - Fourchettes observées : 10 à 20 % pour l'illiquidité, 10 à 15 % pour la minorité. Le critère unique : la contrainte est-elle réelle pour ce détenteur-là, à cette date-là. - Cas admis, cession de 200 parts sur 1 000 à un tiers : 200 × 290 € = 58 000 €, décote d'illiquidité de 10 % (52 200 €), puis décote de minorité de 10 % (46 980 €). Les décotes se cumulent en cascade : 0,90 × 0,90 = 0,81, soit 19 % et non 20 %. - Droit d'enregistrement de 5 % (art. 726 du CGI) sur cette valeur nette : 2 349 €. - Cas refusé : un associé détenant la quasi-totalité du capital réclame 20 % de décote de minorité sur 290 000 €, soit 58 000 €. Refusé — celui qui contrôle la société ne subit aucune contrainte de minoritaire (CA Chambéry, redevables détenant 998 des 1 000 parts ; Cass. com., 9 février 2022, n° 19-22.861, arrêt inédit). - Coût de l'erreur dans une donation taxée à 20 % : 11 600 € de droits éludés, 557 € d'intérêt de retard sur deux ans (0,20 % par mois, art. 1727 du CGI), 4 640 € de majoration pour manquement délibéré (art. 1729) — soit 12 157 € ou 16 797 €. ### L'assiette du droit de 5 % sur une cession de parts - Le II de l'article 726 du CGI ne connaît qu'une assiette : le prix exprimé et les charges qui peuvent s'y ajouter, ou la valeur réelle si elle est supérieure. Le passif social se déduit, emprunt bancaire et compte courant d'associé compris. - Une règle d'assiette plus lourde a existé de 2012 à fin 2014, supprimée par la loi de finances rectificative pour 2014. Des calculs qui s'en réclament circulent encore : 20 % de 440 000 € = 88 000 €, soit 4 400 € de droits, contre 2 900 € sur la même base en valeur nette — 1 500 € payés en trop. - Exception de l'article 727 du CGI : si les parts cédées rémunèrent un apport en nature réalisé depuis moins de trois ans, la cession est fiscalement réputée porter sur l'immeuble. Les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés en sont exclues (art. 727, II). - La cession du compte courant se ventile séparément : transfert de créance au droit fixe de 125 € de l'article 680 du CGI, pas au droit de 5 %. - Référence doctrinale : BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, mis à jour le 24 avril 2024. ### SCI dont le bien est loué : valeur de productivité - Loyer annuel net de charges 26 400 €, taux de capitalisation retenu 7 % : valeur de productivité de l'immeuble 377 143 €, contre 440 000 € en valeur de marché. - Actif net correspondant : 377 143 − 110 000 − 40 000 = 227 143 €, soit 227,14 € la part. - Pondération de trois quarts de valeur mathématique pour un quart de valeur de productivité (Cass. com., 9 février 2022, n° 19-22.861) : (3 × 290 + 227,14) ÷ 4 = 274,29 € la part, soit 274 290 € pour 1 000 parts et 15 710 € d'écart avec 290 000 €. - Abattement de 15 % au titre du bail commercial, appliqué en dernier sur la moyenne pondérée et non sur l'immeuble : 274,29 × 0,85 = 233,15 € la part, soit 233 150 € et 56 850 € sous la valeur mathématique brute. - La méthode a du sens pour un local commercial ou professionnel sous bail en cours ; elle n'en a aucun pour un logement libre ou loué en meublé de courte durée. ### Les cinq erreurs de prix et ce qu'elles coûtent - Vendre au nominal des statuts : 200 parts cédées à 100 € au lieu de 290 €, soit 38 000 € offerts à l'acquéreur, avec un risque de requalification en donation déguisée entre proches. - Oublier le compte courant d'associé : actif net à 220 000 € au lieu de 180 000 €, soit 40 € de trop par part et 8 000 € sur une cession de 200 parts. - Retenir la valeur d'acquisition ou celle du bilan : 40 € par part d'écart, et jusqu'à 147 € par part dans une SCI à l'impôt sur les sociétés qui amortit depuis dix ans. - Décoter pour minorité une cession de 100 % des parts : décote écartée en contrôle, de 12 157 à 16 797 €. - Ignorer une clause de valorisation statutaire : depuis l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, la violation des statuts n'est plus en elle-même une cause de nullité (art. 1844-10 du Code civil), mais l'expert désigné reste tenu par cette clause. - Charge fiscale latente, chiffrée une fois : bâti de 320 000 € amorti sur 30 ans, 106 667 € d'amortissements à dix ans, valeur au bilan 293 333 €, revente à 440 000 € soit 146 667 € de plus-value et 36 667 € d'impôt à 25 %, c'est-à-dire 36,67 € par part face à 290 € de valeur mathématique. ### Redressement de valeur et désaccord sur le prix - Le prix écrit dans l'acte n'est qu'un plancher : les droits sont assis sur les valeurs (art. 666 du CGI) et l'administration peut rectifier (art. L17 du livre des procédures fiscales), par la procédure contradictoire de l'article L55, la preuve de l'insuffisance lui incombant. - Il n'existe pas de seuil de déclenchement du contrôle. Un seuil légal existe ailleurs : en deçà du dixième de la base d'imposition, l'insuffisance n'entraîne pas d'intérêt de retard, sauf manquement délibéré (art. 1727, II, 3° du CGI). Les droits restent dus dès le premier euro. - En pratique, ce qui attire un contrôle est un écart manifeste et non expliqué, généralement au-delà de 15 à 20 % de la valeur reconstituée, aggravé par une cession familiale, un prix aligné sur le nominal ou une décote non justifiée par écrit. - Délai de reprise : fin de la troisième année suivant l'enregistrement de l'acte (art. L180 du LPF), porté à six ans si l'acte ne révèle pas suffisamment l'exigibilité des droits (art. L186). - Expertise de l'article 1843-4 du Code civil : depuis l'ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, l'expert n'est plus souverain — il est lié par les statuts et les conventions dans le cas du I, par les seules conventions dans celui du II. - Coût et délai : deux à quatre mois pour la décision de désignation, deux à quatre mois pour le rapport, plus d'un an pour un dossier contesté ; honoraires de 3 000 à 10 000 € hors taxes sur une SCI patrimoniale à un ou deux biens. - Conseil explicite du guide : si l'écart entre les deux chiffres est inférieur à 20 000 €, ne pas demander d'expertise — partager l'écart en deux et signer. ## Commission départementale de conciliation : parts de SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/commission-conciliation-valeur-parts-sci Guide destiné à l'associé de SCI qui a donné, hérité ou vendu des parts, ou qui les a portées sur sa déclaration d'IFI, et à qui l'administration notifie une insuffisance de valeur. Il occupe une seule fenêtre de procédure, celle que le reste du web saute : entre la réponse de l'administration aux observations et l'avis de mise en recouvrement. Il démontre que l'organe compétent n'est pas celui que tout le monde cite — la commission des impôts directs de l'article L59 A du LPF ne connaît la valeur de parts de sociétés immobilières que si elle sert de base à la TVA — mais la commission départementale de conciliation de l'article L59 B. Il écrit à voix haute la marche d'interprétation par laquelle des parts de SCI entrent dans le champ des droits d'enregistrement (la catégorie « biens meubles » du 2 de l'article 667 du CGI, que la doctrine étend aux titres non cotés), au lieu de la maquiller en catégorie légale. Il chiffre quatre dossiers jusqu'au solde en euros, dont un où la conclusion est de ne pas plaider. Et il publie deux constats de texte que personne d'autre n'écrit : la réécriture de l'article R*60-3 du LPF en 2022 a fait disparaître la conciliation du texte qui fondait l'obligation de motiver l'avis, et l'expertise de droit de l'article R*202-3 ne couvre pas les parts d'une SCI alors qu'elle couvre l'immeuble que cette SCI détient. ### La bonne commission, et pourquoi ce n'est pas celle qu'on vous a citée - Le I de l'article L59 A du LPF limite la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires à quatre désaccords. Le quatrième vise bien « la valeur vénale des immeubles, des fonds de commerce, des parts d'intérêts, des actions ou des parts de sociétés immobilières », mais à la condition que cette valeur serve « de base à la taxe sur la valeur ajoutée ». - Une donation de parts, une succession, une cession ordinaire, une déclaration d'IFI : aucune n'entre dans ce cas. L'organe compétent est la commission départementale de conciliation (LPF, art. L59 B). - Deux erreurs de référence circulent. L'article 1653 A du CGI organise la composition et le fonctionnement de la commission (I à IV : magistrat président, notaire désigné par la chambre, trois représentants des contribuables, quorum de cinq membres, voix prépondérante du président) — il ne fixe pas sa compétence. L'article 666 pose que les droits sont assis sur les valeurs et ne conditionne aucune saisine. - Se tromper de fondement fait perdre les trente jours, et ils ne se rattrapent pas. ### Ce que dit le texte, et la marche à monter pour des parts de SCI - L'article L59 B du LPF : la commission intervient en cas d'insuffisance des prix ou évaluations ayant servi de base aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière « dans les cas mentionnés au 2 de l'article 667 du CGI ainsi qu'à l'impôt sur la fortune immobilière ». - Le 2 de l'article 667 du CGI énumère : immeubles, fonds de commerce et marchandises neuves qui en dépendent, clientèles, navires, bateaux, biens meubles, droit à un bail. Les mots « droits sociaux », « parts » ou « actions » n'y figurent pas. - Les parts de SCI y entrent par la catégorie « biens meubles ». L'article 529 du Code civil répute meubles « les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie » : l'assise est mal taillée pour une société civile, mais le caractère mobilier des parts n'est pas discuté pour autant, et il ne tient pas à ce seul texte. - Le paragraphe 90 du BOI-CF-CMSS-40-20 referme la question : le 1° du 2 de l'article 667 « a étendu la compétence de la commission de conciliation à l'estimation de biens meubles quelconques, et en particulier aux évaluations de titres non cotés ». C'est de la doctrine publiée (24 novembre 2014), pas la lettre de la loi. - La page refuse d'écrire que ce commentaire est opposable au titre de l'article L80 A du LPF : ce texte protège l'interprétation d'un texte fiscal, et son application à une doctrine de procédure n'est pas acquise. ### L'IFI : la moitié la plus solide du dossier - L'article L59 B contient deux branches, et une seule est bornée par la liste de l'article 667 : celle des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. L'IFI arrive après un « ainsi qu'à », sans condition. Le paragraphe 160 du BOI-CF-CMSS-40-20 présente les deux chefs côte à côte. - Réserve d'honnêteté publiée : ce commentaire parle encore de l'impôt de solidarité sur la fortune, quand l'article L59 B vise l'IFI depuis 2017. Le raccord est à l'article 981 du CGI, qui applique à l'IFI les règles de contrôle et de contentieux des droits d'enregistrement. - Limite de compétence : la commission dit une valeur, jamais une qualification. L'arrêt qui pose ce partage visait le caractère professionnel de titres à l'ISF, et non leur prix (Cass. com., 20 février 2007, n° 05-17.953, publié au Bulletin ; BOI-CF-CMSS-40-20, § 20). - Le compte courant d'associé figure au passif de la SCI : il entre dans l'actif net que la commission apprécie. Mais savoir si une dette est écartée de la valeur imposable des parts est une qualification, et le II de l'article 973 du CGI en écarte plusieurs — cette question-là échappe à la commission. - Cas chiffré n° 1 : parts déclarées 1 200 000 € et résidence secondaire 250 000 €, soit 1 450 000 € — barème de l'article 977 du CGI, impôt de 3 550 €. Parts portées à 1 500 000 € : patrimoine de 1 750 000 €, impôt de 5 650 €, rappel de 2 100 € par an. Le droit de reprise de l'article L180 du LPF couvrant trois années, 6 300 € sont en jeu, hors intérêt de retard, et la même valeur se rejouera l'an prochain. ### Les huit portes fermées - Droit fixe d'enregistrement (aucune valeur ne sert de base), opération dans le champ de la TVA, base légale d'évaluation fixée par la loi (par exemple l'article 761 du CGI) : BOI-CF-CMSS-40-20, § 120. - Dissimulation de prix : Cass. com., 19 décembre 1989, n° 88-17.748, publié au Bulletin. - Abus de droit : la compétence du comité de l'abus de droit fiscal exclut celle de la conciliation (LPF, art. L64 ; CGI, art. 1653 C ; § 120). - Taxation ou évaluation d'office, faute de procédure contradictoire : LPF, art. L56, 4° ; Cass. com., 16 janvier 2001, n° 98-12.279, publié au Bulletin ; § 170. - Contestation de la valeur qu'on a soi-même déclarée et que le service a retenue : Cass. com., 25 septembre 2007, n° 06-14.258, publié au Bulletin. - Désaccord portant sur une qualification : Cass. com., 20 février 2007, n° 05-17.953, publié au Bulletin. - Une porte s'entrouvre à l'inverse : la Cour de cassation admet la compétence quand le débat s'étend accessoirement à la valeur vénale (Cass. com., 27 février 2001, n° 98-14.735, arrêt inédit, donc sans portée de principe). L'administration en a fait sa doctrine : le § 320 du BOI-CF-CMSS-40-20 impose alors de mentionner la saisine dans la réponse aux observations et d'accueillir favorablement toute demande. ### Qui saisit, quand : les trente jours francs - Vous ne saisissez pas la commission : vous le demandez à l'administration, et c'est elle qui lui soumet le litige (LPF, art. L59). Le même texte lui permet de la saisir de sa propre initiative. - Aucune forme n'est imposée : le § 280 du BOI-CF-CMSS-40-20 admet la simple lettre, et son § 240 tient pour valables les demandes adressées directement au secrétariat de la commission. L'imprimé 3926 existe sans être obligatoire. - Le délai est à l'article R*59-1 du LPF : trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration à vos observations — ni la proposition de rectification, ni l'avis de mise en recouvrement ne servent de point de départ. - Le délai est franc : abstraction du jour de départ et du jour d'échéance, avec report au premier jour ouvrable si l'échéance tombe un samedi ou un jour férié (§ 200). Calendrier déroulé : accusé de réception signé le vendredi 10 avril 2026, date limite le lundi 11 mai 2026. Le cachet de La Poste fait foi (LPF, art. L286 ; § 210). Postée le 12 mai, la lettre est forclose sans remède (§ 220). - Deux pièges et une bonne nouvelle : l'absence de réponse à la proposition dans les trente jours de l'article R*57-1 vaut acceptation tacite et exclut la saisine (§ 230) ; rien n'interdit de demander la saisine dès la réponse à la proposition, par précaution ; le recommandé et l'avis de réception de la lettre de l'administration portent la date de départ. ### Ce que la saisine achète, en euros - Un sursis à l'établissement de l'imposition jusqu'à la notification de l'avis (BOI-CF-CMSS-40-20, § 150). - Une garantie de procédure : le défaut de saisine entraîne la nullité à l'égard du seul chef de rectification concerné (§§ 240 et 330 ; Cass. com., 18 février 2004, n° 02-10.961, publié au Bulletin). - La charge de la preuve reste sur l'administration quel que soit l'avis (LPF, art. L192 ; art. L17 pour l'enregistrement, art. 981 du CGI pour l'IFI). - Un plafond : le chiffre retenu peut dépasser celui de la commission, jamais celui de la proposition de rectification (BOI-CF-CMSS-40-10, § 210). Ce qu'elle n'achète pas : du temps pour l'administration, la notification de l'avis n'ouvrant aucun nouveau délai de reprise (§ 240). - Cas chiffré n° 2, donation de la moitié des parts : actif net déclaré 384 000 € après déduction de 210 000 € de capital restant dû et de 18 000 € de comptes courants, décote de 12 %, droits payés 11 986 €. L'administration retient un immeuble à 700 000 € et refuse la décote : droits 26 594 €, rappel 14 608 €, intérêt de 964 € (33 mois à 0,20 %), total 15 572 €. L'avis de la commission ramène l'immeuble à 650 000 € et la décote à 10 % : total 5 616 €. L'avis suivi fait tomber la facture de 9 956 €. ### Le dossier qui gagne, et la séance - Un notaire siège dans la commission (CGI, art. 1653 A, 4°) : l'argument immobilier documenté porte, l'argument théorique s'évapore. - Pièces à produire : actif net reconstitué ligne à ligne au jour du fait générateur, comparables tirés de mutations publiées (le rapport de l'administration ne peut lui non plus s'appuyer que sur elles, § 290), note d'évaluation datée annexée à l'acte, décotes poste par poste et motivées, statuts, clause d'agrément, procès-verbaux et registre des parts. - Convocation trente jours au moins avant la réunion, assistance par une seule personne ou par un mandataire (LPF, art. R*59 B-1) — contre deux conseils devant la commission des impôts directs (art. R*60-2). - Aucun texte n'oblige l'administration à communiquer son rapport : le § 130 du BOI-CF-CMSS-40-10 le recommande seulement et écrit que le défaut de communication ne suffirait pas, à lui seul, à rendre la procédure irrégulière. - L'avis est consultatif et n'influe ni sur le droit de contester ni sur la charge de la preuve (§ 190). Il doit néanmoins être motivé, et la Cour de cassation en fait une formalité substantielle dont l'omission entraîne l'irrégularité de la procédure d'imposition (Cass. com., 21 octobre 1997, n° 95-17.689, Bull. IV, n° 277, cité aux §§ 190 et 300). - Point de droit mouvant : cette motivation se fondait sur l'article R*60-3 du LPF, réécrit par le décret n° 2022-1005 du 15 juillet 2022, en vigueur le 17 juillet. Le texte ne vise plus que la commission des impôts directs, la Commission nationale et le comité des crédits d'impôt recherche — la conciliation n'y figure plus, et aucun autre article de la section ne l'a remplacée. Ni texte ni arrêt postérieurs n'ont réglé la conséquence. ### Après un avis défavorable : la mauvaise surprise des parts - Réclamation contentieuse après l'avis de mise en recouvrement, sursis de paiement, puis tribunal judiciaire avec avocat obligatoire (LPF, art. R*202-2). - L'article R*202-3 du LPF rend l'expertise de droit sous deux verrous : être « en matière de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière », et faire suite aux réclamations indiquées au deuxième alinéa de l'article R*202-1. Cet alinéa vise les immeubles, les fonds de commerce et leurs marchandises neuves, les clientèles, le droit à un bail, les navires et les bateaux. - Les biens meubles n'y sont pas, alors même que la loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981 les a ajoutés au 2 de l'article 667 au 1er janvier 1982. Pour un immeuble détenu en direct l'expertise est de droit ; pour les parts de la SCI qui détient le même immeuble, elle ne l'est pas. C'est un constat de texte, qu'aucune jurisprudence connue n'a tranché, et la doctrine prend ses précautions (§ 250 du BOI-CF-CMSS-40-10 : « le cas échéant »). - Cas chiffré n° 3, cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière : prix déclaré 250 000 €, droit de 5 % (CGI, art. 726, I-2°), 12 500 € payés ; l'administration retient 270 000 €, rappel de 1 000 €. L'insuffisance de 7,4 % reste sous le dixième de l'article 1727, II-3, donc aucun intérêt de retard sauf manquement délibéré, dont la preuve incombe à l'administration (LPF, art. L195 A). Conclusion assumée : pour 1 000 €, ne plaidez pas — écrivez à la commission et arrêtez-vous là. - Le recours hiérarchique de l'article L54 C se cumule avec la conciliation. La charte du contribuable vérifié accompagne l'avis des trois procédures de l'article L47 du LPF, pas le contrôle sur pièces d'un acte enregistré ou d'une déclaration d'IFI. ### Prévenir : l'article L21 B du LPF - Les signataires d'une déclaration de succession et les donataires mentionnés dans un acte peuvent demander eux-mêmes le contrôle de cet acte. Trois conditions cumulatives au I : signature par les bénéficiaires d'au moins un tiers de l'actif net déclaré et transmis lors de la mutation ; acte ou déclaration enregistré avant la réception d'un avis de mise en recouvrement ou d'une mise en demeure ; demande présentée dans les trois mois suivant l'enregistrement, jamais avant. - Effet du II : passé un an après la réception de la demande, aucun rehaussement ne peut plus être proposé. Réserve rarement citée : ce délai d'un an est prorogé du temps de réponse du contribuable aux demandes de renseignements, justifications ou éclaircissements, pour la part excédant les trente jours de l'article L11, et du temps nécessaire à l'administration pour obtenir des renseignements d'autorités étrangères lorsque des biens hors de France figurent dans l'acte. - Trois exceptions au III : omission de biens, droits, valeurs ou donations antérieures ; remise en cause d'une exonération ou d'un régime favorable dont une condition n'a pas été tenue ; abus de droit. - Cas chiffré n° 4, succession : parts déclarées 194 400 € après décote de 10 %, droits de 17 074 €. Sans demande de contrôle, l'administration retient 240 000 € : droits de 26 194 €, rappel de 9 120 €, intérêt de 547 € (30 mois), total 9 667 €. Avec la demande déposée en juillet 2024 et reçue le 20 juillet, et sous réserve de réponses dans les délais, aucun rehaussement n'est possible après le 20 juillet 2025 : 9 667 € économisés. - Le prix à payer est réel : on déclenche soi-même le contrôle. C'est un outil pour les dossiers solides, pas pour les dossiers bricolés. Le rescrit-valeur de l'article L18 du LPF, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, exclut expressément les titres de sociétés à activité de gestion de patrimoine : une SCI patrimoniale n'y a pas accès. ### Ce que la FAQ ajoute - Aucun conseil n'est obligatoire pour demander la saisine ni pour être entendu ; l'avocat ne redevient obligatoire qu'au tribunal judiciaire (LPF, art. R*202-2). La personne autorisée à assister est unique : mieux vaut celui qui connaît l'immeuble. - La saisine ne coûte rien. L'article 350 C de l'annexe III au CGI prévoit seulement que les membres non fonctionnaires perçoivent des indemnités journalières de frais de mission, aux taux du groupe II applicables aux agents de l'État, et le remboursement de leurs frais réels de transport. Seul l'expert sollicité à la demande du contribuable est à sa charge (CGI, art. 1653 BA). - Aucun texte n'impartit de délai à la commission, et aucune moyenne officielle n'existe. La contrainte joue en faveur du contribuable : la notification de l'avis n'ouvre aucun nouveau délai de reprise (BOI-CF-CMSS-40-10, § 240). - Territorialité non tranchée pour des parts : l'article 1653 B du CGI retient le lieu de situation des biens et répute les meubles corporels situés au lieu de dépôt de l'acte ; des parts sont des meubles incorporels, qu'aucune des deux règles ne vise. La commission de Paris intervient quand les biens ne relèvent du ressort d'aucune autre. - Le contribuable devant la commission est l'associé, jamais la SCI. Et l'homonyme à ne pas confondre est la commission départementale de conciliation des rapports locatifs de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sans aucune compétence fiscale. ## Vendre les parts ou l'immeuble de la SCI : comparatif 2026 URL : https://www.sci-ai.app/vendre-parts-ou-immeuble-sci Guide d'arbitrage, et non de procédure : un même dossier est traité par les deux voies, de la valeur de l'immeuble jusqu'au net dans la poche du vendeur et au coût total pour l'acheteur. Il s'adresse aux associés qui veulent sortir la valeur d'une SCI et à leur conseil, au moment où l'acquéreur propose de racheter les parts plutôt que le bien. Le résultat est contre-intuitif : l'économie de droits d'enregistrement tombe entièrement chez l'acheteur, tandis que le vendeur paie davantage d'impôt. La page chiffre les deux positions, donne la zone d'accord de la négociation à l'impôt sur le revenu, calcule la décote d'équilibre à l'impôt sur les sociétés, et identifie le montant sous lequel l'opération détruit de la valeur pour les deux parties. ### Le tableau des deux voies sur un dossier à 600 000 € - Dossier n° 1 : SCI à l'IR, deux associés à parts égales, immeuble acheté 300 000 € en 2014 avec 22 500 € de frais, emprunt in fine de 250 000 €, apports de 72 500 €, valeur 2026 de 600 000 €, détention de 12 ans. Prix des parts = immeuble moins dette = 350 000 €. - Voie immeuble : plus-value brute de 232 500 €, impôt du vendeur de 65 039 €, net vendeur dette soldée de 284 961 €. - Voie parts : plus-value brute de 277 500 €, impôt du vendeur de 76 017 €, net vendeur de 273 983 €. - Coût total pour l'acheteur : 645 750 € par l'immeuble, 619 000 € par les parts (emprunt de 250 000 € repris avec la société inclus). - Les deux nombres de la page : le vendeur perd 10 978 € en passant par les parts, l'acheteur y gagne 26 750 €. - Coût de l'acte côté immeuble : 6 230 € TTC d'émoluments, 600 € de contribution de sécurité immobilière (0,10 % de toute publicité foncière) et 1 000 € de débours, soit environ 7 830 €, contre environ 1 500 € pour un acte de cession de parts. ### À l'impôt sur le revenu : le forfait de 15 % qui décide - L'article 150 UB du CGI renvoie la cession de parts d'une SCI à l'IR au régime des plus-values immobilières des particuliers : même taux de 19 %, mêmes prélèvements sociaux de 17,2 %, mêmes abattements. Le renvoi porte sur le régime, pas sur l'assiette. - Deux majorations forfaitaires du prix d'acquisition sont réservées à l'immeuble et n'existent pas sur des parts : le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition (art. 150 VB, II, 3° du CGI) et le forfait de 15 % pour travaux, réservé à l'immeuble bâti détenu plus de cinq ans (art. 150 VB, II, 4°). - Détail du calcul à 12 ans de détention (abattements de 42 % pour l'IR et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux) : voie immeuble 25 622 € d'IR + 35 371 € de PS + 4 046 € de surtaxe = 65 039 € ; voie parts 30 581 € + 42 217 € + 3 219 € = 76 017 €. - Décomposition de l'écart de 10 978 € : les 45 000 € de forfait travaux perdus coûtent 11 805 € (4 959 € d'IR et 6 846 € de PS), et la surtaxe en rend 827 €. - La surtaxe sur les plus-values élevées (art. 1609 nonies G du CGI) change de redevable : si la société vend l'immeuble, le seuil de 50 000 € « doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60), soit 134 850 € dans la tranche à 3 % = 4 046 € ; si les associés cèdent leurs parts, il y a deux cédants à 80 475 € chacun, tranche à 2 %, soit 3 219 €. - Correctif du prix de revient des parts : on ajoute les bénéfices déclarés non appréhendés, on retranche les déficits déduits (CE 9 mars 2005, n° 248825 ; rép. Biancheri n° 66675 et Gard n° 66494, JO AN 31 janvier 2006 ; BOI-RFPI-SPI-20, § 30). Avec 3 000 € de déficit foncier par an pendant douze ans, le prix de revient tombe de 72 500 € à 36 500 €, l'impôt monte à 85 878 € et l'écart passe de 10 978 € à 20 839 €. - L'exonération des petites cessions de 15 000 € ne joue pas sur les parts. Les 22 500 € de frais réellement payés en 2014 sont déjà dans les apports, et la dette se neutralise des deux côtés. ### Les droits de l'acheteur : 5 % contre 6,32 % - Voie immeuble : 6,32 % de 600 000 €, soit 37 920 €, dont 5,00 % de droit départemental, 1,20 % de taxe communale et 2,37 % de frais d'assiette sur la seule part départementale. - Le taux de 6,32 % s'applique dans 89 départements sur 101 depuis la majoration de 2025. Onze départements sont restés à 4,50 %, soit 5,81 % au total : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, et Mayotte depuis le 1er juin 2026. Un seul descend plus bas : l'Indre, à 3,80 % de part départementale, soit 5,09 %. L'écart entre 6,32 % et 5,81 % vaut 3 060 € sur ce dossier. - Voie parts : 5 % pour une société à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI, sur la valeur nette des parts. Le passif social se déduit, emprunt bancaire comme compte courant d'associé : assiette de 350 000 €, droit de 17 500 €. Pas d'abattement de 23 000 €, réservé au taux de 3 %. - Écart sur la seule ligne des droits : 20 420 €. Avec le coût d'acte (7 830 € contre 1 500 €), l'avantage total de l'acheteur atteint 26 750 €. - Deux garde-fous sur l'assiette : le prix n'est qu'un plancher, l'administration pouvant lui substituer la valeur vénale réelle (art. 666 du CGI, art. L17 du LPF) ; et la libération par l'acquéreur d'une caution personnelle donnée par le cédant peut s'analyser en charge ajoutée au prix. - Sauf convention contraire, les droits sont à la charge de l'acquéreur : un vendeur qui accepte la voie parts au même prix fait un cadeau de 26 750 € et le paie 10 978 €. ### La zone d'accord de la négociation à l'IR - Borne basse, le vendeur redevient neutre : chaque euro supplémentaire sur le prix des parts lui coûte 27,39 centimes d'impôt (19 % sur 58 % de la plus-value, 17,2 % sur 88,45 %, surtaxe de 2 % sur 58 %). Il lui faut 10 978 / 0,72607 = 15 120 € de plus, soit un prix de parts de 365 120 € pour un impôt de 80 159 € et un net de 284 961 €. - Borne haute, l'acheteur redevient indifférent : son coût total rejoint les 645 750 € de la voie immeuble à un prix de parts de 375 476 €, soit + 25 476 €. - Zone d'accord : un prix de parts compris entre 365 120 € et 375 476 €. Au point milieu (+ 20 298 €), le vendeur gagne 3 760 € de plus qu'en vendant l'immeuble et l'acheteur dépense 5 437 € de moins. - La négociation détruit de la valeur : chaque euro déplacé coûte 5 centimes de droits à l'acheteur et 27,39 centimes d'impôt au vendeur, soit 32,39 centimes évaporés. Le gain conjoint vaut 15 772 € au départ, 9 197 € au point milieu, et aux bornes 10 874 € pour l'acheteur ou 7 519 € pour le vendeur. - Ordre de grandeur réel d'une cession de parts en SCI à l'IR : moins de dix mille euros à se partager, pas les vingt-six mille de l'écart brut. ### À l'impôt sur les sociétés : la décote d'équilibre, calculée - Dossier n° 2 : immeuble acquis 636 000 € en 2011 dont 160 000 € de terrain, amortissements cumulés de 256 000 €, valeur nette comptable de 380 000 €, valeur 2026 de 800 000 €, aucune dette, capital de 200 000 € entièrement libéré et détenu par des personnes physiques. - Taux applicables : IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % (art. 219, I, b du CGI), le taux réduit supposant un chiffre d'affaires sous 10 M€ et un capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ; prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux). - Voie immeuble : base de 420 000 €, IS de 100 750 €, PFU de 156 765 € sur 499 250 €, apports de 200 000 € récupérés sans impôt (art. 112, 1° du CGI), net de 542 485 €. - Voie parts : base de 600 000 €, aucun IS, PFU de 188 400 €, net de 611 600 €. Écart brut de 69 115 € en faveur de la voie parts. - Décote maximale que le vendeur peut concéder : 69 115 / 0,686 = 100 750 €, soit 12,6 % de la valeur de l'immeuble. Vérification à un prix de parts de 699 250 € : plus-value de 499 250 €, PFU de 156 765 €, net de 542 485 € — celui de la voie immeuble. - Résultat structurant : la décote d'équilibre est égale, à l'euro près, à l'IS que la vente de l'immeuble aurait déclenché, à condition que les deux couches personnelles soient au même taux — ce qui est le cas en 2026 sous le PFU. - Piège de calendrier : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % ne frappe les dividendes qu'à compter des sommes mises en paiement le 1er janvier 2026, alors qu'elle valait déjà pour les plus-values de cession de parts dès les revenus 2025. Une distribution de 2025 était à 30 %, une cession de parts déjà à 31,4 %. ### Le point où la voie parts s'effondre : l'acquéreur qui amortit - En achetant l'immeuble à 800 000 €, l'acquéreur repartirait d'une base neuve de 640 000 € de bâti amortissable ; en achetant les parts, il hérite d'un bâti déjà amorti de 256 000 € et n'a plus que 220 000 € à amortir. - Il perd donc 420 000 € d'amortissements futurs, soit 105 000 € d'IS à 25 %. En linéaire sur vingt-cinq ans et actualisés à 3 %, ces 4 200 € annuels valent 73 135 € aujourd'hui. - En face, il économise 15 597 € de droits : 34 963 € (5 % de 699 250 €) au lieu de 50 560 € (6,32 % de 800 000 €). - Solde : 100 750 € de décote concédable + 15 597 € de droits économisés − 73 135 € d'amortissements perdus = 43 212 € de marge de négociation, dont il reste 68,6 % au vendeur, soit 29 643 €. - Si l'acquéreur négocie sur le nominal de 105 000 € plutôt que sur sa valeur actualisée, la marge tombe à 11 347 € et il ne reste que 7 784 € au vendeur. - Conclusion chiffrée : face à un acquéreur qui amortit, la voie parts rapporte entre 7 800 € et 29 600 € au vendeur, pas les 69 115 € de l'écart brut. La décote d'équilibre ne reste entière que face à un acquéreur qui n'amortit pas — personne physique, société civile à l'IR, horizon de revente court. ### Ce que la voie parts ne fait pas disparaître, et ce que coûte la garantie de passif - Droit de préemption urbain : le 3° de l'article L213-1 du Code de l'urbanisme soumet expressément la cession de la majorité des parts d'une SCI à la préemption, à condition que le patrimoine social tienne en une unité foncière elle-même préemptable. - Deux limites au texte : la société détenant plusieurs unités foncières en sort, et les sociétés strictement familiales jusqu'au quatrième degré sont épargnées. Un associé extérieur entré dix ans plus tôt suffit à faire tomber l'exception. Ne pas monter une cession de parts pour éviter une préemption. - Agrément : la cession à un tiers reste soumise à l'article 1861 du Code civil. Les cessions aux ascendants et descendants sont libres de plein droit sauf clause contraire ; celles entre associés et au conjoint restent soumises à agrément tant que les statuts n'en dispensent pas. - Passif social : qui achète des parts achète la société entière, avec ses exercices, déclarations, baux, litiges, cautionnements et contrôles en cours — rien de tout cela n'apparaît dans le prix. - Garantie d'actif et de passif, rédaction et audit des trois à six derniers exercices, des baux et de la situation fiscale : 1 500 à 3 000 € hors taxes par partie aux honoraires pratiqués à l'été 2026, soit 1 800 à 3 600 € TTC pour le vendeur, en plus des 1 500 € d'acte. - Séquestre : le poste le plus coûteux. Une fraction du prix est bloquée pendant la durée de la garantie, souvent 10 à 20 % sur deux à trois ans. Immobiliser 10 % de 350 000 € pendant trois ans représente 3 150 € de rendement perdu à 3 % l'an. - Solde : honoraires et séquestre coûtent 4 950 à 6 750 € au vendeur. Sur les 7 519 € que la zone d'accord lui laisse au mieux, il ne reste que 769 à 2 569 €. - Conséquence pratique : la voie parts échoue plus souvent pour des raisons commerciales que fiscales. Un acquéreur particulier refuse presque toujours d'acheter une société ; la voie parts fonctionne entre professionnels, en famille, ou quand l'acquéreur est déjà associé. ### L'acte depuis le 27 juin 2026 et le seuil d'environ 115 000 € - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose pour la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le texte ne qualifie pas cette nullité ; la doctrine majoritaire la tient pour absolue, sans jurisprudence ni commentaire administratif à ce jour. - Le tarif réglementé ne fixe aucun émolument pour une cession de parts sociales : l'émolument « en matière de sociétés » de l'article A444-158 du Code de commerce ne vise que les actes soumis à publicité foncière. Ce sont donc des honoraires libres, observés entre 800 et 2 500 € hors taxes à l'été 2026, soit environ 1 500 € TTC pour 1 250 € HT. - Effet sur l'avantage de l'acheteur : 20 420 € de droits + 7 830 € d'acte de vente évité = 28 250 € avant le 27 juin 2026, contre 26 750 € depuis, soit une amputation de 5,3 % sur un dossier à 600 000 €. - Seuil de bascule sur une société sans dette, où les deux assiettes coïncident et l'avantage de droits vaut 1,32 point de la valeur : un acte à 1 500 € l'absorbe entièrement sous 113 600 € de valeur nette. Dans un département resté à 4,50 %, où l'écart tombe à 0,81 point, le seuil monte à 185 200 €. Dans l'Indre, où l'écart n'est plus que de 0,09 point, il faut 1,67 M€ de valeur nette. - Ce que le seuil ne dit pas : passé ce point, l'acheteur évite toujours l'acte de vente. Sur 113 600 €, le barème de l'article A444-91 du Code de commerce donne 1 305 € HT soit 1 566 € TTC, plus 114 € de contribution de sécurité immobilière et 500 € de débours, soit 2 180 € d'avantage résiduel. - Le vrai basculement est le total des deux parties. Sur une société sans dette à 113 600 €, immeuble acheté 60 000 € en 2014 avec 4 500 € de frais réels : le forfait de travaux perdu de 9 000 € coûte 992 € d'IR et 1 369 € de PS au vendeur, soit 2 361 €, sans surtaxe sous 50 000 €. L'acheteur gagne 2 180 €, le vendeur perd 2 361 € : l'opération détruit 181 € avant négociation, et 743 € à 90 000 €. ### L'arbre de décision en cinq questions - 1. La valeur nette des parts dépasse-t-elle 113 600 € — 185 200 € dans un département resté à 4,50 %, 1,67 M€ dans l'Indre ? Non : vendez l'immeuble, l'opération détruit de la valeur pour les deux parties. - 2. L'immeuble est-il dans un périmètre de préemption et la société ne détient-elle qu'une unité foncière ? Oui aux deux : la cession de parts est préemptable, sauf société strictement familiale au 4e degré. - 3. La société est-elle à l'IS ? Non : l'enjeu est de 15 120 à 25 476 € de prix à négocier. - 4. L'acquéreur amortira-t-il l'immeuble ? Non : la décote d'équilibre de 100 750 € reste entière. Oui : il reste 7 800 à 29 600 € pour le vendeur. - 5. L'acquéreur accepte-t-il une garantie de passif et un séquestre ? Non : revenez à la vente de l'immeuble. Le séquestre coûte à lui seul environ 3 150 € au vendeur. ### Points chiffrés de la FAQ - Dissolution après la vente de l'immeuble : droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé, capital social remboursé déduit (Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070, publié). Sur le dossier à l'IS, assiette de 499 250 € et droit de 12 481 €, ce qui porte la décote d'équilibre de 100 750 € à 118 944 € ; sur le dossier à l'IR, 5 312 € sur 212 461 €. - Le rachat du compte courant d'associé se ventile à part dans l'acte : il relève du droit fixe de 125 € de l'article 680 du CGI, non du droit proportionnel de 5 %. - Option pour le barème progressif sur des parts de SCI à l'IS acquises avant le 1er janvier 2018 : sur une plus-value de 600 000 €, l'abattement de 65 % ramène la base à 210 000 €. En tranche à 45 %, total de 206 100 € contre 188 400 € au PFU : l'option est perdante. En tranche à 30 %, total de 174 600 € : elle fait gagner 13 800 €. - Émoluments du notaire sur une vente à 600 000 € : environ 6 230 € TTC, contre des honoraires libres de l'ordre de 1 500 € TTC pour un acte de cession de parts. L'office peut accorder une remise plafonnée à 20 % de la part d'émolument calculée au-delà de 100 000 € d'assiette (art. R444-10 du Code de commerce), soit environ 800 €. - Deux définitions distinctes de la prépondérance immobilière : celle de l'article 726 du CGI, qui commande le droit de 5 %, et celle de l'article 150 UB, qui commande le régime d'imposition du vendeur. Une société peut relever de l'une sans relever de l'autre. - L'emprunt reste au nom de la société en cas de cession de parts, mais la plupart des prêts consentis à une SCI comportent une clause d'exigibilité anticipée en cas de changement de contrôle, et la caution personnelle du cédant ne se transmet pas automatiquement : accord écrit de la banque exigé avant signature. ## Pret Bancaire en SCI : Fiscalite, Garanties, Comptabilisation (2026) URL : https://www.sci-ai.app/pret-bancaire-sci Le pret bancaire est l'operation structurante de toute SCI patrimoniale qui acquiert un bien. Trois angles que les guides concurrents traitent mal : la comptabilisation au compte 164 du PCG, l'articulation pret bancaire + compte courant d'associe avec le plafond TMP, et la distinction chiffree fiscalite IR (art. 31 I-1 d CGI) vs IS (art. 39 CGI). Ce guide couvre l'integralite du cycle : capacite juridique, HCSF, garanties, assurance Lemoine, deductibilite, comptabilite, renegociation. ### Capacite juridique d'emprunter (Code civil) - Art. 1849 C. civ. : le gerant engage la SCI par tout acte entrant dans l'objet social. Clauses statutaires limitatives inopposables aux tiers. - Art. 1850 C. civ. : le gerant est responsable envers la societe et les tiers pour ses fautes de gestion. - Art. 1857 C. civ. : les associes repondent indefiniment des dettes sociales A PROPORTION de leur part dans le capital, a la date d'exigibilite. - Art. 1832 C. civ. : la SCI a un objet civil ; emprunt admis des qu'il entre dans l'objet social. - En pratique : la banque exige presque toujours en plus une CAUTION PERSONNELLE SOLIDAIRE de chaque associe (engagement total, paiement en premier sans poursuivre la SCI). - Jurisprudence Cass. 3e civ. 12 sept. 2012 n. 11-17.948 (publie) : emprunt SCI cautionnant une societe tierce = nul s'il est contraire a l'interet social, meme avec accord unanime. ### Regles HCSF en vigueur 2026 Decision HCSF n. D-HCSF-2021-7 du 29 sept. 2021, modifiee dec. 2023, juridiquement contraignante : - Taux d'effort maximal : 35 % des revenus - Duree maximale : 25 ans (27 ans si differe d'amortissement >10 % VEFA ou travaux) - Marge derogatoire bancaire : 20 % de la production trimestrielle - Apport minimum : pas de seuil HCSF mais 10-20 % demande en pratique (au moins frais de notaire) - Integration des loyers attendus pour SCI locative : 70 % en moyenne, variable de 60 a 80 % Taux de marche 2026 : 3,2 a 3,8 % nominal sur 20 ans pour dossier solide, 3,5 a 4,2 % sur 25 ans. TAEG 0,4 a 0,8 point au-dessus. ### Garanties bancaires : 3 options principales | Garantie | Cout initial | Restitution | Cas d'usage | |---|---|---|---| | Hypotheque conventionnelle (art. 2393 C. civ.) | 1,5-2 % du capital | Aucune + mainlevee 200-400 EUR | Duree > 25 ans, VEFA | | Privilege Preteur de Deniers (PPD, art. 2402 C. civ.) | 0,5-1 % du capital | Aucune + mainlevee | Ancien uniquement (pas VEFA) | | Caution mutuelle Credit Logement / CAMCA / Casden | 1-1,5 % du capital | 70-75 % FMG en fin de pret | SCI patrimoniale classique (90 % des cas) | Frais de garantie deductibles dans tous les regimes (revenus fonciers IR via BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, charges financieres IS via art. 39 CGI). ### Assurance emprunteur - loi Lemoine 28 fev. 2022 Loi n. 2022-270 du 28 fev. 2022, applicable aux contrats nouveaux des 1er juin 2022 et en cours des 1er sept. 2022 : - Resiliation/substitution a tout moment (art. L. 313-30 C. conso.) - Banque doit repondre sous 10 jours ouvres - Suppression du questionnaire de sante si quote-part assuree <= 200 000 EUR ET derniere echeance avant 60 ans - Droit a l'oubli ramene a 5 ans pour cancers et hepatite C - Economie typique 30-60 % de la prime, soit 5 000-25 000 EUR sur la duree du pret - Prime deductible des revenus fonciers (IR) ou en charge financiere (IS) si imposee par la banque ### Fiscalite IR (art. 31 I-1 d CGI) Deductibles des revenus fonciers : - Interets de la dette contractee pour acquisition / conservation / (re)construction / reparation / amelioration des immeubles loues - Frais de dossier, inscriptions hypothecaires, frais de mainlevee, commissions, primes ADI garantissant le remboursement - Interets d'emprunt souscrit personnellement par un associe pour acquerir ses parts de SCI IR (CE 18 dec. 2009 n. 313644, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80) - Pret substitutif : continuite d'affectation requise (CE 28 mars 2014 n. 350816) Exclus : - Capital rembourse - Penalites de retard - Interets d'emprunts a finalite personnelle (RP, achat plaisir) Deficit foncier (art. 156 I 3 CGI) : imputable sur revenu global a hauteur de 10 700 EUR/an (15 300 EUR Perissol, 21 400 EUR travaux renovation energetique sortie E/F/G). La fraction issue des interets n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes. ### Fiscalite IS (art. 39 1 3 CGI) - Interets bancaires deductibles SANS PLAFOND aupres d'etablissements de credit independants - Frais de dossier, garantie, assurance emprunteur souscrite par la SCI elle-meme : tous deductibles - IRA deductible (art. 39 CGI, charge financiere) - Combinaison avec amortissement de l'immeuble par composants (BOI-ANNX-000115) = neutralisation quasi totale du resultat fiscal pendant 15-20 ans - Taux IS : 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice (PME), 25 % au-dela (LF 2026) - Plafonnement charges financieres nettes (art. 212 bis ATAD) : 30 % EBITDA fiscal ou 3 M EUR ### Compte Courant d'Associe complementaire - plafond TMP Art. 39 1 3 CGI : interets CCA deductibles dans la limite du TMP (taux moyen pratique par etablissements de credit, prets a taux variable aux entreprises duree >2 ans), sous condition CAPITAL ENTIEREMENT LIBERE. - TMP T1 2026 = 4,55 % (publie Banque de France trimestriellement au JO) - Au-dela : fraction excedentaire reintegree au resultat fiscal - BOFiP BOI-BIC-CHG-50-50-30 (MAJ 15/05/2024) : examen compte par compte, pas de compensation entre associes - L. 511-7 III CMF : exception monopole bancaire pour CCA - PFU 2026 sur interets percus par l'associe : 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS apres hausse LFSS 2026) - CE 5 avr. 2024 n. 471139 : charge de la preuve du taux de pleine concurrence sur l'emprunteur ### Comptabilisation (PCG) Comptes structurants : - 164 : Emprunts aupres des etablissements de credit (au passif, capital restant du) - 661 / 66116 : Charges d'interets / interets emprunts - 6275 : Services bancaires (frais de dossier directement en charge) - 481 : Charges a repartir sur plusieurs exercices (frais de garantie etales sur duree du pret) - 512 : Banque (contrepartie des flux) Ecritures types : 1. Souscription : Debit 512 / Credit 164 2. Echeance mensuelle : Debit 164 (capital) + Debit 66116 (interets) / Credit 512 3. Frais garantie etales : Debit 481 a l'origine, puis Debit 6275 / Credit 481 chaque exercice Obligatoire en SCI IS, fortement recommande en SCI IR (facilite controles, cession de parts, transmission). ### Renegociation et remboursement anticipe Indemnite de remboursement anticipe (IRA) plafonnee art. R. 313-25 C. conso. : - Maximum 6 mois d'interets au taux moyen du pret - Plafonnee a 3 % du capital restant du - Deductible IR (BOFiP) et IS (art. 39 CGI) - Negocier exoneration en cas de revente : standard, accordee dans 80 % des dossiers Renegociation interne : avenant sans IRA ni frais garantie, frais d'avenant 500-1 500 EUR. Rachat externe : seuil de rentabilite ecart de taux > 0,7-1 point ET reste plus de moitie du pret. ### 7 erreurs frequentes 1. PV d'AG autorisant l'emprunt manquant (statuts exigent souvent seuil 50 000-100 000 EUR) 2. Sous-estimer la caution personnelle solidaire (engagement total, pas au prorata) 3. Melanger emprunt personnel et SCI (interets non deductibles si pret perso pour bien revendu a la SCI) 4. Ignorer le plafond TMP pour les CCA (excedent reintegre fiscalement) 5. Ne pas negocier l'assurance emprunteur des la signature (loi Lemoine) 6. Confondre frais de dossier (6275) et frais de garantie (481) 7. Souscrire le pret en IR sans etudier l'option IS (passage IR-IS ulterieur = cessation fiscale art. 202 ter CGI) ### Cas pratiques chiffres - Lucas (29 ans, ingenieur SaaS Lille, celibataire) + frere Theo : premiere SCI familiale T3 Lille 250 000 EUR, apport 50 000 EUR, pret 220 000 EUR sur 20 ans a 3,5 %, mensualite 1 276 EUR + assurance 55 EUR. Taux d'effort effectif 22 %. Dossier valide CIC. - Chloe (34 ans, fondatrice SaaS Paris) + cofondatrice Elise : SCI IS local pro 180 m2 dans le 11e, achat 720 000 EUR dont 80 000 EUR terrain, pret 400 000 EUR sur 20 ans a 3,8 % + 200 000 EUR CCA + 120 000 EUR cash SCI. Resultat fiscal annee 1 = -8 350 EUR (deficit reportable), IS 0 EUR grace a amortissement + interets. - Dr Marchand (49 ans, chirurgien-dentiste Annecy, PACS, TMI 41 %) : refinancement annee 8 d'un pret SCI IR initial 1,8 % vers 3,6 % sur 25 ans, capital refinance 220 000 EUR. Charges deductibles annee 1 = 10 500 EUR (interets + frais), reduction facture fiscale immediate de 2 852 EUR/an + 60 000 EUR de tresorerie liberee. ### Sources principales - Code civil : art. 1832, 1849, 1850, 1857, 2393, 2402 - CGI : art. 31 I-1 d, 39 1 3, 156 I 3, 200 A, 209, 212, 212 bis - Code monetaire et financier : art. L. 511-7 III - Code de la consommation : art. L. 313-30 a L. 313-32, L. 313-41, L. 313-42, R. 313-25 - BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-80, BOI-BIC-CHG-50-50-30, BOI-BIC-PROV-60-40 - Lois : LF 2026, LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30/12/2025), loi Lemoine n. 2022-270 du 28/02/2022, decision HCSF n. D-HCSF-2021-7 modifiee dec. 2023 - Jurisprudence : Cass. 3e civ. 12 sept. 2012 n. 11-17.948, CE 28 mars 2014 n. 350816, Cass. 3e civ. 7 avr. 2016 n. 15-12.475, CE 18 mars 2019 n. 411189, CE 5 avr. 2024 n. 471139 - TMP T1 2026 = 4,55 % (Banque de France, avis JORF) --- ## Simulation de prêt en SCI : la mensualité ne suffit pas, voici le calcul complet URL : https://www.sci-ai.app/simulation-pret-sci Ce guide apprend à simuler un prêt immobilier en SCI jusqu'au cash-flow après impôt, et rien d'autre : le montage du dossier bancaire et la négociation relèvent du guide du prêt bancaire en SCI. Il donne les formules, puis les applique à un cas unique déroulé à l'euro — 300 000 € acte en main, 240 000 € empruntés sur 20 ans à 3,60 % — de la mensualité au tableau d'amortissement, à l'assurance, à la garantie, à l'impôt et à la trésorerie réelle, d'abord sur l'année 1, puis sur cinq ans, à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés. Il s'adresse à un acheteur qui a déjà obtenu une mensualité d'un simulateur grand public et veut savoir si le montage tient une fois l'impôt payé. ### Le cas chiffré unique qui traverse tout le guide - Appartement acheté 300 000 € acte en main, frais de notaire compris, dont 60 000 € de terrain non amortissable. - Apport 60 000 €, emprunt 240 000 € sur 20 ans (240 mensualités) à 3,60 % nominal hors assurance, assurance 0,34 % par an. - Loyer 1 250 € par mois soit 15 000 € par an ; charges non récupérables et taxe foncière 2 900 € par an. - Deux associés à parts égales, tranche marginale d'imposition 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %. - Les cinq chiffres à réunir avant de simuler : capital emprunté, taux nominal, durée en mois, mode de calcul de l'assurance, coût de la garantie. Erreur classique n° 1 : saisir le prix du bien (300 000 €) au lieu du capital emprunté ; erreur n° 2 : saisir le TAEG, qui surestime la mensualité, au lieu du taux débiteur. - Frais de garantie et frais de dossier ne rentrent dans aucune mensualité : environ 3 400 € à verser en plus au démarrage, en capital ou en compte courant d'associé. ### La mensualité et le tableau d'amortissement - Formule : M = C × (t / 12) ÷ [1 − (1 + t / 12)^−n], avec C le capital, t le taux annuel nominal et n le nombre de mensualités. - Application : t / 12 = 0,003 ; (1,003)^240 = 2,052220 ; (1,003)^−240 = 0,487277 ; dénominateur 0,512723 ; 240 000 × 0,003 = 720 ; mensualité 720 ÷ 0,512723 = 1 404,27 € hors assurance. Arrondir le dénominateur à 0,5127 donne 1 404,33 € et décale tout le tableau. - Sur 240 échéances, 337 024 € versés pour 240 000 € empruntés : coût du crédit 97 024 €, soit 40 % du capital, calculé sur la mensualité non arrondie de 1 404,2675 €. - Tableau d'amortissement, capital remboursé / intérêts / capital restant dû au 31/12 : année 1, 8 348 € / 8 503 € / 231 652 € ; année 2, 8 654 € / 8 198 € / 222 998 € ; année 3, 8 970 € / 7 881 € / 214 028 € ; année 4, 9 299 € / 7 553 € / 204 729 € ; année 5, 9 639 € / 7 212 € / 195 090 € ; année 15, 13 808 € / 3 043 € / 77 003 €. - Seuls les 8 503 € d'intérêts de l'année 1 sont déductibles ; les 8 348 € de capital sortent du compte sans effacer un euro d'impôt. - Annuité de remboursement : 1 404,27 × 12 = 16 851 € par an. ### L'assurance et la garantie : les deux postes hors mensualité - Assurance sur capital initial, prime constante : 240 000 × 0,34 % = 816 € par an, soit 68 € par mois, et 16 320 € sur 20 ans. Sur capital restant dû, prime dégressive : 803 € l'année 1, 287 € l'année 15, 31 € la dernière année, 9 163 € sur 20 ans. - Écart total entre les deux bases : 7 157 €, soit 7,4 % du coût du crédit, à taux d'assurance affiché identique. La mensualité que la banque affiche inclut souvent la prime, 1 404,27 + 68 = 1 472,27 €, et ce nombre ne doit jamais servir à calculer des intérêts. - Le droit de résilier l'assurance emprunteur à tout moment est porté par l'article L. 113-12-2 du code des assurances, issu de l'article 1er de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 ; il n'est pas acquis à une société. - Hypothèque conventionnelle sur 240 000 €, trois composantes chiffrées à l'euro : taxe de publicité foncière de 0,70 % sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires (article 844 du CGI), majorée du prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % de l'article 1647, V-b, soit un taux réel de 0,715 % et 1 716 € ; contribution de sécurité immobilière de 0,05 % de la créance inscrite (article 881 H du CGI, contribution instituée par l'article 879, minimum de perception de 8 € par inscription à l'article 881 M), soit 120 € ; émoluments du notaire au barème de l'article A444-143 du code de commerce, qui vise le prêt avec ou sans garantie (numéro 137 du tableau 5 de l'annexe 4-7) : 1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 €, 0,266 % au-delà, soit 771,16 € hors taxes ou 925,39 € TTC. Total : 2 761 €. Le barème majoré de l'article A444-139 ne vise que le prêt hypothécaire finançant une activité professionnelle : le critère est la destination des fonds, pas la forme sociale de l'emprunteur — l'article A444-142 taxe d'ailleurs les prêts viticole, agricole et maritime au même barème bas. - Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ancien privilège de prêteur de deniers, devenu hypothèque légale par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022, article 2402 du code civil) : n'étant ni conventionnelle ni judiciaire, elle échappe au taux de 0,70 % de l'article 844 et supporte la taxe fixe de 25 €, soit 25 + 120 + 1 527 = 1 672 €, et 1 691 € de taxe en moins. Deux conditions strictes : prêt consenti par acte notarié avec déclaration d'emploi des fonds et quittance authentique, et couverture limitée à la fraction finançant l'acquisition d'un bien existant, ni travaux ni construction. - Les frais d'emprunt sont déductibles du résultat foncier de l'année de leur paiement : les 3 363 € de garantie ramèneraient le résultat de l'année 1 de 2 781 € à − 582 €. Les tableaux du guide les isolent pour garder les cinq exercices comparables, un coût de démarrage ne se répétant pas. - Pour le cautionnement d'un organisme, il n'existe aucun barème opposable publié : le guide ne donne aucun montant et renvoie au chiffrage de l'organisme. À la revente avant le terme, une hypothèque impose une mainlevée par acte notarié payant, une caution non. ### Simulation à l'impôt sur le revenu : le cash-flow de l'année 1 - Loyers encaissés 15 000 €, moins 2 900 € de charges et taxe foncière, moins 816 € d'assurance, moins 8 503 € d'intérêts : résultat foncier imposable 2 781 €. - Quote-part de chaque associé (50 %) : 1 390 €. Impôt sur le revenu à 30 % plus prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 47,2 % : 1 313 € pour les deux associés. - Trésorerie réelle : 15 000 − 16 851 (annuité) − 816 − 2 900 − 1 313 = − 6 880 € par an, soit 573 € par mois à sortir des poches des associés. - La cause tient en une ligne : les 8 348 € de capital remboursés en année 1 ne sont pas une charge déductible ; les associés sont imposés sur de l'argent déjà parti à la banque. - Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026 : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. La hausse à 18,6 % ne concerne pas cette catégorie de revenus. - 6,8 des 9,2 points de CSG sont déductibles du revenu global de l'année de leur paiement, soit 189 € ici et environ 57 € d'économie à 30 % ; les tableaux du guide ne l'intègrent pas, par prudence. ### Cinq ans à l'impôt sur le revenu : l'effet de ciseaux - Intérêts déductibles / résultat foncier / impôt et prélèvements sociaux / cash-flow après impôt : année 1, 8 503 € / 2 781 € / 1 313 € / − 6 880 € ; année 2, 8 198 € / 3 086 € / 1 457 € / − 7 024 € ; année 3, 7 881 € / 3 403 € / 1 606 € / − 7 173 € ; année 4, 7 553 € / 3 731 € / 1 761 € / − 7 328 € ; année 5, 7 212 € / 4 072 € / 1 922 € / − 7 489 €. - Cumul sur cinq ans : 39 347 € d'intérêts, 17 073 € de résultat foncier, 8 059 € d'impôt et de prélèvements sociaux, − 35 894 € de trésorerie. - Mécanisme : la part d'intérêts décroît chaque année, donc à loyer constant le résultat imposable augmente tout seul et l'impôt suit, alors que la mensualité n'a pas bougé d'un centime. - Entre l'année 1 et l'année 5, l'impôt monte de 609 € et le cash-flow se dégrade d'autant, pour le même bien et le même loyer. - Année 15 : intérêts 3 043 €, résultat foncier 8 241 €, impôt 3 890 €, cash-flow − 9 457 €, soit 788 € par mois — 2 577 € d'impôt supplémentaire par an sans qu'aucun loyer n'ait bougé. - L'autre moitié du compte : ces 35 894 € d'effort sur cinq ans ont remboursé 44 910 € de capital, soit un enrichissement net de + 9 016 € avant toute variation du prix du bien. Un cash-flow négatif est une épargne forcée et illiquide, pas une perte. ### Simulation à l'impôt sur les sociétés : le même prêt, l'autre résultat - Base amortissable 240 000 € (300 000 moins 60 000 € de terrain, jamais amortissable). Ventilation par composants : gros œuvre 35 % sur 80 ans, 1 050 € par an ; réseaux 20 % sur 30 ans, 1 600 € ; étanchéité 10 % sur 15 ans, 1 600 € ; aménagements intérieurs 35 % sur 15 ans, 5 600 €. Dotation annuelle 9 850 €. - Résultat de l'année 1 : 15 000 − 2 900 − 816 − 8 503 − 9 850 = − 7 069 €. Impôt sur les sociétés dû : 0 €, le déficit étant reportable sur les bénéfices futurs. - Trésorerie de l'année 1 : 15 000 − 16 851 − 816 − 2 900 = − 5 567 €, identique les cinq années puisqu'aucun impôt n'est payé. - Résultats successifs : − 7 069 €, − 6 764 €, − 6 447 €, − 6 119 €, − 5 778 €, soit − 32 177 € reportables au bout de cinq ans, pour 0 € d'impôt sur les sociétés. - Cash-flow cumulé sur cinq ans : − 27 835 € à l'impôt sur les sociétés contre − 35 894 € à l'impôt sur le revenu ; l'écart de 8 059 € est, à l'euro près, l'impôt payé à l'impôt sur le revenu sur la même période. - Trois constats : résultat et trésorerie ne sont pas le même chiffre (− 7 069 € contre − 5 567 €) ; à l'impôt sur les sociétés le cash-flow est plat cinq ans durant, là où il se dégrade de 609 € à l'impôt sur le revenu ; la contrepartie de l'amortissement se paie à la revente, la plus-value se calculant sur la valeur nette comptable, prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. - Le guide ne tranche pas l'arbitrage entre les deux régimes : il passe le même prêt dans deux moulinettes, sur cinq ans. ### Le régime protecteur du crédit immobilier ne couvre pas une SCI de rapport - L'article L. 313-1, 3° du code de la consommation étend le chapitre du crédit immobilier aux personnes morales de droit privé, à condition que le crédit ne finance pas une activité professionnelle. - La condition figure déjà mot pour mot dans ce 3°, et elle est reprise à l'identique à l'article L. 313-2, 2° : est professionnelle l'activité des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire, ou en vertu de leur objet social, procurent des immeubles en propriété ou en jouissance. Ce n'est pas un texte qui ouvre et un autre qui referme, mais un test unique écrit deux fois. - Cass. 1re civ., 9 juillet 2025, pourvoi n° 23-23.066 (non publié au Bulletin) : une société civile immobilière qui emprunte pour acheter un immeuble conformément à son objet agit en professionnel ; dans cette affaire, le prêt finançait pourtant l'achat et la rénovation d'une maison d'habitation. - Trois protections tombent : le TAEG et l'offre normée (articles L. 313-24 et L. 313-25) ne sont pas dus de droit ; le délai de réflexion de dix jours de l'article L. 313-34 ne joue pas ; l'indemnité de remboursement anticipé n'est plus plafonnée par l'article R. 313-25 (un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû). - Chiffrage de l'indemnité sur une revente fin d'année 5, capital restant dû 195 090 € : sous plafond légal, le plus faible de 195 090 × 3,60 % ÷ 2 = 3 512 € et de 3 % du capital restant dû, soit 5 853 € — donc 3 512 € ; avec une clause contractuelle à 3 % sans autre limite, 5 853 €, soit 2 341 € de plus. C'est une clause, et elle ne se négocie qu'avant signature. - Conséquence sur l'assurance : l'article L. 113-12-2 du code des assurances ne joue que pour les contrats garantissant un crédit relevant du 1° de l'article L. 313-1 et fait courir le droit de résilier depuis l'offre de l'article L. 313-24 ; pour une SCI de rapport, il n'y a ni offre au sens de ce texte, ni droit de résiliation. Il faut faire inscrire une clause de substitution d'assurance dans le contrat de prêt. - La Cour de cassation applique ce test aux SCI sans réserve tenant à la taille de l'opération : une SCI dont l'objet social est la mise en location d'un seul appartement exerce déjà une activité professionnelle (1re civ., 10 février 1993, n° 91-12.382, publié au Bulletin) ; délai de réflexion écarté pour une SCI acquérant un logement locatif (1re civ., 9 avril 2015, n° 14-14.216) ; le juge s'en tient à l'objet social et à la destination du prêt même si le bien est occupé par la famille (1re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915). Réserve étroite : une SCI sans aucune activité locative peut relever du 3°, non interprété frontalement depuis sa création en 2016. ### Les six erreurs qui faussent une simulation, chiffrées sur le cas - Erreur 1, déduire la mensualité entière (16 851 €) au lieu des seuls intérêts (8 503 €) : 8 348 € de capital retirés indûment, les 1 313 € d'impôt disparaissent et le résultat bascule à − 5 567 €, soit 2 983 € d'économie indue au maximum (1 313 + 1 670) et un redressement certain. - Erreur 2, oublier les prélèvements sociaux : 478 € dès l'année 1 et 2 937 € sur cinq ans, soit plus du tiers de l'impôt total ; une simulation qui n'applique que la tranche marginale à 30 % sous-estime la facture de 36 %. - Erreur 3, simuler sur douze mois : l'écart de cash-flow entre l'année 1 et l'année 15 est de 2 577 € par an, à loyer inchangé. - Erreur 4, ignorer le mode de calcul de l'assurance : 7 157 € sur la durée du prêt, pour un taux affiché identique. - Erreur 5, oublier la vacance et les travaux : deux mois de loyer perdus ramènent les recettes à 12 500 €, l'impôt descend à 133 € mais la trésorerie passe de − 6 880 € à − 8 200 € (2 500 € de loyer perdu, 1 180 € d'économie d'impôt, 1 320 € à sortir). - Erreur 6, confondre résultat et trésorerie : un résultat de − 7 069 € à l'impôt sur les sociétés correspond à une sortie réelle de 5 567 €. - Le guide dit explicitement de ne pas signer un montage qui ne tient qu'à condition qu'aucun locataire ne parte : l'équilibre de trésorerie dès l'année 1 exigerait 2 336 € de loyer mensuel au lieu de 1 250 €, soit 87 % de plus — ce n'est pas un ajustement, c'est un autre bien. ### Le tableau de simulation à recopier, dix lignes et dix formules - Ligne 1, loyers encaissés = loyer mensuel × 12 × (1 − taux de vacance retenu) ; ligne 2, charges = charges non récupérables + taxe foncière + travaux de l'année. - Ligne 3, assurance = capital initial × taux, ou capital restant dû × taux selon le contrat ; ligne 4, intérêts de l'année = colonne « intérêts » du tableau d'amortissement de la banque. - Ligne 5, dotation aux amortissements = 0 à l'impôt sur le revenu, somme des composants du bâti à l'impôt sur les sociétés ; ligne 6, résultat fiscal = ligne 1 − 2 − 3 − 4 − 5. - Ligne 7, quote-part par associé = ligne 6 × pourcentage de parts détenues ; ligne 8, impôt = à l'impôt sur le revenu, somme associé par associé de la ligne 7 × (tranche marginale + 17,2 %) ; à l'impôt sur les sociétés, 25 % du bénéfice ou 15 % sur les 42 500 premiers euros, ce taux réduit supposant un chiffre d'affaires hors taxes sous 10 M€ et un capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I, b du CGI). - Ligne 9, annuité = mensualité hors assurance × 12 ; elle contient déjà les intérêts de la ligne 4, à ne pas retrancher une seconde fois. Ligne 10, cash-flow après impôt = ligne 1 − 2 − 3 − 8 − 9. - Onzième ligne hors calcul, pour mémoire : le capital remboursé dans l'année, qui n'entre dans aucun total mais dit ce que l'effort de trésorerie construit. - La feuille se tient sur cinq ans au minimum ; avec plusieurs biens, un tableau d'amortissement par prêt et une colonne de charges par immeuble, le piège étant la compensation entre un bien excédentaire et un bien déficitaire. ### Variantes de simulation traitées en questions fréquentes - Différé d'amortissement de douze mois : 240 000 × 3,60 % / 12 = 720 € par mois, soit 8 640 € d'intérêts sur l'année, la trésorerie de l'année 1 s'améliore de 8 211 €, mais le capital se rembourse ensuite sur 228 mois, la mensualité passe à 1 454,87 € et le coût total du crédit à 100 351 €, soit 3 327 € de plus. - Prêt à taux variable : simuler au plafond du cap prévu au contrat, jamais au taux d'appel. Un point de plus (4,60 % au lieu de 3,60 %) porte la mensualité de 1 404,27 € à 1 531,34 €, soit 1 525 € de trésorerie en moins par an. - Associés de tranches marginales différentes : à l'impôt sur le revenu, l'impôt se calcule associé par associé, jamais au niveau de la société. Avec un associé à 30 % et l'autre à 11 %, 1 390 × 47,2 % + 1 390 × 28,2 % = 1 048 € au lieu de 1 313 €, et le cash-flow de l'année 1 remonte de − 6 880 € à − 6 615 €. - Second prêt dans la même simulation : additionner les tableaux d'amortissement ligne à ligne, jamais les taux, jamais la moyenne des durées. - Compte courant d'associé rémunéré : le plafond de déduction indexé sur le taux moyen des prêts bancaires, 4,55 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025, ne joue qu'à l'impôt sur les sociétés (article 39, 1, 3° du CGI) ; à l'impôt sur le revenu, c'est l'article 31, I, 1°, d qui commande. - Prêt in fine : intérêts constants, donc pas d'effet de ciseaux, mais capital jamais amorti, coût total des intérêts bien plus élevé et contrat d'épargne nanti presque toujours exigé — un autre montage, pas une amélioration. - Conservation : le tableau d'amortissement se garde toute la durée du prêt et au-delà, pendant les délais de reprise de l'administration ; c'est la seule pièce qui justifie le montant porté en intérêts déductibles chaque année. ## Quelles banques financent les SCI ? La carte du marché et l'ordre des portes (2026) URL : https://www.sci-ai.app/banques-financement-sci Ce guide ne publie aucun classement nominatif de banques, et explique pourquoi : la politique d'octroi d'un réseau n'est pas un document public, elle est révisée plusieurs fois par an et varie d'une caisse régionale à l'autre. Il donne à la place la carte du marché — huit familles d'interlocuteurs, dont deux ne prêtent jamais un euro —, les trois étages où un dossier de société civile immobilière est réellement tranché, le coût opposable de chaque garantie et l'ordre dans lequel se présenter. Il s'adresse au porteur de projet venu chercher des noms de banques, qui repartira avec une méthode, un calendrier chiffré et un cas déroulé à l'euro sur un emprunt de 240 000 €. Le montage du dossier relève du guide du prêt bancaire en SCI. ### Pourquoi aucune liste de banques n'est publiable, et qui décide vraiment - La politique d'octroi est une grille interne révisée plusieurs fois par an, variable d'une caisse régionale et parfois d'une agence à l'autre : un classement publié en janvier est faux en juin. - Écrire qu'un établissement nommé refuse les SCI l'expose à un dénigrement, sanctionné par l'article 1240 du Code civil même quand le propos est exact. La seule sortie admise par la Cour de cassation depuis Cass. com., 9 janvier 2019, n° 17-18.350 suppose un sujet d'intérêt général, une base factuelle suffisante et une expression mesurée — qu'une politique non publiée ne fournit pas. - La banque ne prête pas à la SCI mais à ses associés : la responsabilité de l'article 1857 du Code civil est indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts (30 % des parts, 30 % de la dette), et subsidiaire (art. 1858, le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société). - Le cautionnement personnel et solidaire exigé de chaque associé annule ces deux protections d'un coup : le dossier n'est pas noté sur la SCI, il est noté sur le maillon le plus faible du tour de table. - Étage 1, le conseiller : il instruit, rassemble les pièces et rédige la note ; sur une personne morale, il ne décide presque jamais. - Étage 2, la délégation d'agence, c'est-à-dire le montant maximal accordable sans en référer plus haut. Beaucoup de réseaux en sortent les sociétés civiles quel que soit le montant. - Étage 3, le comité d'engagement : il statue sur pièces, en l'absence de l'emprunteur, souvent une fois par semaine. Un dossier de SCI à 240 000 € avec un associé indépendant récent y monte presque toujours. - Conséquences pratiques : écrire une note d'une page pour un lecteur qu'on ne verra jamais, demander explicitement si le refus vient du conseiller ou du comité, et compter une à deux semaines de délai supplémentaire dès que le dossier monte. Ces trois étages sont une pratique de place, pas une règle écrite. ### Le dossier chiffré qui traverse tout le guide - SCI familiale à deux associés, bien à 277 700 €. Droits de mutation à 6,32 %, taux applicable dans la grande majorité des départements : 17 551 €. - Émoluments du notaire au barème de vente de l'article A444-91 du code de commerce (3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 %) : 2 616 € hors taxes, soit 3 139 € TTC. Contribution de sécurité immobilière 0,10 % : 278 €. Débours environ 1 400 €. Total des frais 22 368 €, opération 300 068 € arrondie à 300 000 €. - Apport 60 000 € (20 %), emprunt 240 000 € sur 20 ans à 3,60 % hors assurance, assurance emprunteur 0,34 % du capital initial par an. - Mensualité 1 404 € hors assurance, assurance 68 €/mois, échéance assurée 1 472 €/mois. Loyer attendu 1 250 €/mois. - Associé A salarié à 48 000 €/an, soit 4 000 €/mois ; associé B indépendant depuis dix-huit mois, 2 400 €/mois déclarés ; un crédit auto commun de 350 €/mois. ### Les huit portes du financement d'une SCI, dont deux ne prêtent pas - Réseaux nationaux à guichet : dossiers standards, associés salariés ; ils demandent la domiciliation des revenus et souvent une part de l'épargne. - Banques mutualistes et caisses régionales : décision plus locale, sociétariat et compte ouvert sur place exigés ; souvent la meilleure porte si le bien est dans leur ressort. - Banques privées et gestion de fortune : seuils d'entrée élevés, actifs confiés en gestion en contrepartie du crédit — 60 000 € d'apport n'ouvrent pas cette porte. - Banques en ligne et néobanques : le prêt à une personne morale y est rare, à écarter pour le crédit mais utiles pour tenir le compte de la SCI. - Établissements spécialisés et crédit-bailleurs immobiliers : locaux d'activité et montants élevés, marginaux sur du logement à 300 000 €. Le crédit-bail n'est pas un prêt : l'établissement achète le bien, la SCI le loue, puis lève une option d'achat à la fin. - Les associés eux-mêmes : porte toujours disponible, jamais suffisante seule ; 20 000 € de plus en compte courant d'associé font basculer le dossier. - Les courtiers et les organismes de cautionnement ne prêtent pas, mais conditionnent la réponse des six autres portes. Le refus d'un organisme de cautionnement est technique : il se résout en changeant de garantie, pas d'établissement. - Piège non bancaire : un objet social muet sur l'emprunt et l'hypothèque fait échouer le dossier chez le notaire, après l'accord de principe. Le gérant n'engage la société civile que par les actes entrant dans l'objet social (art. 1849 du Code civil), et un acte hors objet n'engage pas la société, même envers un tiers de bonne foi. ### Le courtier et la règle de l'article L519-6 du code monétaire et financier - Un courtier en crédit est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Ce qu'il vend n'est pas un taux mais un carnet d'adresses à jour et un tri entre les portes. - L'article L519-6 du code monétaire et financier interdit à quiconque apporte son concours à l'obtention d'un prêt de percevoir une somme quelconque avant le versement effectif des fonds prêtés : ni provision, ni commission, ni frais de dossier. Sa méconnaissance est pénalement sanctionnée par renvoi à l'article L353-1. - Ce texte n'est pas dans le code de la consommation : il ne pose aucune condition sur l'emprunteur et protège donc une société civile comme un particulier. - L'article 90 de l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025 réécrit l'article L519-6 pour les contrats conclus à compter du 20 novembre 2026, en reprenant l'alinéa protecteur mot pour mot. L'article L519-6-1, issu de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, ouvre une dérogation au titre du conseil indépendant. - Vérification préalable : inscription au registre unique de l'article L546-1, tenu par l'ORIAS (art. L519-3-1), public et gratuit. Un courtier absent du registre exerce illégalement. - Deux cas où le courtier n'apporte rien : deux associés salariés en contrat à durée indéterminée, 20 % d'apport et une banque historique déjà partante ; ou un dossier déjà déposé chez ses partenaires — aucun courtier ne représente un dossier refusé sans l'avoir modifié. ### Dans quel ordre frapper aux portes : cinq étapes et un calendrier - Semaine 0 : mettre le dossier en état, 2 à 5 jours (statuts ou projet de statuts, avis d'imposition et bulletins de chaque associé, bilans des indépendants, plan de financement). - Semaines 1 à 2 : deux portes seulement, la banque historique de l'associé le mieux noté et une caisse régionale du secteur où se trouve le bien. - Semaines 3 à 7 : l'instruction, 3 à 5 semaines quand le dossier monte au comité ; on ne dépose nulle part ailleurs pendant ce temps, on prépare la correction. - Semaines 7 à 8 : lire les réponses et corriger (apport, durée, garantie). Semaines 8 à 13 : deuxième vague de deux à trois portes nouvelles, dont le courtier. - Arithmétique du calendrier : trois portes en séquence font 63 à 105 jours ; deux vagues font 56 à 91 jours. Le dépôt de garantie représente 5 à 10 % du prix selon l'usage — aucun texte ne le fixe —, soit 13 885 à 27 770 € sur un bien à 277 700 €, et la condition suspensive de financement court 45 à 60 jours d'usage. - Conséquence assumée : 91 jours ne tiennent dans aucune condition suspensive standard. Demander 75 jours au compromis quand un associé est indépendant récent, et prévoir un avenant de prorogation si l'instruction s'étire. ### Le coût des garanties sur un emprunt de 240 000 euros - Hypothèque conventionnelle : acte notarié obligatoire (art. 2409 du Code civil). Émoluments sur l'acte de prêt 771 € hors taxes (barème n° 137 du tableau 5, art. A444-143 du code de commerce : 1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 €, 0,266 % au-delà), plus la moitié de ce montant pour l'acte d'affectation hypothécaire (art. A444-136, 3°) : 1 157 € hors taxes, soit 1 388 € TTC. - Taxe de publicité foncière de 0,70 % (art. 844 du CGI), portée à 0,715 % par le prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % (art. 1647, V, b). Contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (art. 881 H du CGI, minimum de perception de 8 € à l'art. 881 M). - Ces deux taxes se liquident sur les sommes garanties, l'usage étant d'inscrire le capital majoré d'environ 20 % au titre des intérêts et accessoires : 1 716 € de taxe et 120 € de contribution sur le seul capital, 2 059 € et 144 € sur 288 000 € garantis. Avec 250 à 450 € de formalités, le total va de 3 500-3 700 € à 3 850-4 050 €, soit 1,5 à 1,7 % du capital. - Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, ancien privilège de prêteur de deniers rebaptisé au 1er janvier 2022 par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 (art. 2402 du Code civil) : réservée à l'acquisition d'un bien existant, émoluments d'un ordre voisin et même contribution de sécurité immobilière, mais aucune taxe de publicité foncière, l'article 844 du CGI ne visant que les hypothèques judiciaires ou conventionnelles. - Cautionnement par un organisme spécialisé : aucun barème opposable, ordre de grandeur couramment observé de 1 à 1,5 % du capital, soit 2 400 à 3 600 €, parfois restitué en partie en fin de prêt. - Conclusion chiffrée : tout l'écart entre les deux hypothèques tient dans la taxe de publicité foncière, soit 1 716 € sur le seul capital ou 2 059 € sur le capital majoré de 20 %. Le poste garantie se joue donc dans une fourchette de l'ordre de 2 000 €, sur les textes en vigueur au 31 août 2026. ### Là où les prêteurs diffèrent vraiment : la lecture des revenus - Six paramètres varient et aucun n'est public : la pondération des loyers, le traitement d'un associé indépendant récent, la durée maximale accordée à une société civile, l'étage où le dossier est tranché, l'exigence d'un cautionnement d'organisme, la lecture d'une SCI à l'impôt sur les sociétés. - Porte A, grille prudente : associé indépendant retenu à 0 € (moins de deux exercices clos), loyer pondéré à 70 % soit 875 €, revenus retenus 4 875 €, charge maximale à 35 % de 1 706 € contre 1 822 € de charges réelles (350 € + 1 472 €) — taux d'effort de 37,4 %, dépassement de 116 €/mois, hors grille. - Porte B, grille ouverte : indépendant retenu à 2 400 €, loyer pondéré à 80 % soit 1 000 €, revenus retenus 7 400 €, charge maximale de 2 590 € — taux d'effort de 24,6 %, marge de 768 €/mois, accord. - Conversion en capital : un euro de marge porte 163,04 € de capital (240 000 ÷ 1 472, l'échéance assurée, et non 170,90 € qui est le facteur hors assurance). Les 768 € de marge valent 768 × 163,04 = 125 215 €, soit 125 000 € arrondis, pour le même dossier — soixante-trois fois l'enjeu du poste garantie. - Le seuil de 35 % vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022 : taux d'effort maximal de 35 %, durée plafonnée à 25 ans, dérogation possible sur 20 % de la production de nouveaux crédits de chaque trimestre civil dont 80 % au moins pour la résidence principale, maturité portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement. - La décision renvoie, pour son champ, à l'article L313-1 du code de la consommation entier, dont le 3° vise les contrats souscrits par les personnes morales de droit privé lorsque le crédit ne finance pas une activité professionnelle : une SCI n'en est donc pas exclue par principe, et aucune décision publiée ne tranche. - Croyance à corriger : « les banques n'aiment pas l'impôt sur les sociétés » est faux. Une SCI à l'IS amortit son immeuble et écrase son résultat comptable, mais le prêteur rembourse son échéance avec des loyers encaissés, pas avec un résultat fiscal. Présenter un tableau de flux ferme le débat. ### Trois profils d'emprunteurs, trois ordres de portes - Primo-accédant en SCI familiale : commencer par la banque historique de l'associé salarié, puis une caisse régionale du secteur du bien ; préparer une épargne résiduelle visible après l'apport. Pour passer chez la porte prudente, il faut ramener les charges sous 1 706 €, soit une échéance assurée de 1 356 € et un emprunt de 221 000 € (mensualité 1 293 € + 63 € d'assurance) : 79 000 € d'apport au lieu de 60 000 €, soit 19 000 € de plus en trésorerie immédiate. - Investisseur détenant déjà trois SCI : commencer par le réseau qui porte le plus gros encours, en parallèle d'un établissement spécialisé en immobilier professionnel ; préparer un état consolidé (capital restant dû par SCI, loyers, comptes courants). Avec 3 600 €/mois de loyers et 3 200 €/mois de mensualités, les loyers pondérés à 70 % pèsent 2 520 €, soit un différentiel négatif de 680 €/mois : selon que le prêteur l'impute ou non à la charge personnelle, cela vaut 680 × 163,04 = 110 867 €, soit 111 000 € de capacité. - Indépendant depuis dix-huit mois : le seul profil où l'ordre s'inverse, on commence par le courtier ; préparer deux exercices clos ou une situation intermédiaire attestée. Six mois de plus et un deuxième exercice clos font passer les revenus retenus de 4 875 € à 7 275 € même chez un prêteur pondérant le loyer à 70 %, et le taux d'effort de 37,4 % à 25,0 %. ### Le financement par les associés, et les situations sans issue bancaire - Compte courant d'associé, c'est-à-dire les sommes qu'un associé prête à sa société : les prêteurs le veulent bloqué et subordonné. 20 000 € de plus ramènent l'emprunt à 220 000 €, l'échéance assurée à 1 350 € et les charges à 1 700 €, soit un taux d'effort de 34,9 % chez la porte prudente — le dossier passe, et la somme se récupère là où l'apport en capital immobilise. - Rémunération du compte courant : plafond de déduction de l'article 39, 1, 3° du CGI à l'impôt sur les sociétés, soit 4,55 % pour un exercice clos au 31 décembre 2025 ; article 31, I, 1°, d à l'impôt sur le revenu. Sur 20 000 €, cela fait 910 € d'intérêts déductibles. - Côté associé, la date compte : les intérêts payés ou inscrits en compte à compter du 1er janvier 2026 supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, soit un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % — 286 € sur 910 €, net 624 €. Versés en 2025, ils restaient à 17,2 %, donc 30 % au total. - Prêt familial : écrit exigé et déclaration sur le formulaire 2062 dès que le prêt dépasse 5 000 € (art. 49 B de l'annexe III au CGI), seuil porté de 760 € à 5 000 € par l'arrêté du 23 septembre 2020, codifié à l'art. 23 L de l'annexe IV. Risque de requalification en donation déguisée si les remboursements ne sont pas effectifs. Le crédit-vendeur, rare sur du logement, réduit le besoin bancaire mais suppose une garantie qui concurrence celle du prêteur. - Montage à ne pas faire : sortir du tour de table l'associé qui gêne le temps de la signature, puis l'y faire rentrer. Cela déclenche la clause d'exigibilité anticipée attachée au changement d'associé ou de contrôle, se heurte à la clause d'agrément statutaire, et bute sur l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, qui impose pour la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité — une nullité que la doctrine majoritaire tient pour absolue, le champ exact du texte n'étant pas tranché. - Combien de portes avant de conclure : cinq à six établissements réellement différents, pas cinq agences du même réseau. - Trois configurations n'ont pas de solution bancaire : un associé mineur, un associé inscrit au fichier des incidents de remboursement, un bien dont la valeur ne couvre pas le risque. Le contournement le plus fréquent — acheter en nom propre puis apporter le bien à la SCI — n'est jamais neutre en coût. ### Points de droit traités dans les questions fréquentes - FICP : le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, tenu par la Banque de France, n'enregistre que des incidents de paiement caractérisés et des mesures de surendettement (art. L751-1 et L752-2 du code de la consommation), pour les seuls crédits consentis à des personnes physiques pour des besoins non professionnels. Jamais un refus, jamais une dette de la SCI elle-même. Il n'existe aucun fichier national des demandes de crédit refusées. - Domiciliation des loyers : l'article L313-25-1 du code de la consommation, qui exigeait une contrepartie individualisée, a été abrogé par l'article 206 de la loi PACTE du 22 mai 2019 et n'avait de toute façon jamais visé une personne morale. La contrepartie se négocie, elle ne se doit pas. - Éco-prêt à taux zéro : ouvert (art. 244 quater U du CGI) aux sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont au moins un associé est une personne physique, à condition que le logement rénové soit occupé à titre de résidence principale. Le dispositif couvre les offres d'avance émises jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). - Société en formation : les actes accomplis au nom de la société peuvent être repris après immatriculation et sont alors réputés contractés par elle dès l'origine ; à défaut de reprise, les signataires en restent personnellement tenus, sans solidarité entre eux, une SCI n'étant pas une société commerciale (art. 1843 du Code civil). - Clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant pour emprunter ou hypothéquer : inopposables aux tiers (art. 1849, alinéa 3), donc sans effet sur la validité du prêt — mais le notaire du prêteur exige tout de même le procès-verbal, blocage classique après l'accord de principe. - Caution d'un associé marié sous un régime de communauté : l'engagement pris par un seul époux n'engage en principe que ses biens propres et ses revenus, sauf consentement exprès du conjoint (art. 1415 du Code civil). Nul ne peut être contraint de cautionner, mais le prêteur peut refuser le dossier. - Délai de réflexion de dix jours de l'article L313-34 du code de la consommation : son application à une SCI n'est pas tranchée, aucune jurisprudence publiée depuis la refonte de 2016. La condition d'emprunteur personne physique n'existe qu'au 2° de l'article L313-1 ; le 3° vise les personnes morales de droit privé. À demander par écrit plutôt qu'à présumer exclu. - Accord de principe : il n'est pas une offre de prêt et n'engage pas le prêteur. Ne jamais renoncer à une condition suspensive de financement sur sa foi ; seule l'offre éditée, avec son taux, sa durée et son tableau d'amortissement, engage. ## Crédit vendeur en SCI : est-ce légal, garantie et impôt (2026) URL : https://www.sci-ai.app/credit-vendeur-sci Guide technique destiné au vendeur d'un immeuble à une SCI, à l'associé qui sort et laisse le prix de ses parts au repreneur, et à l'acquéreur auquel la banque a dit non. Il démontre trois choses. D'abord que le crédit-vendeur est légal, mais pas par l'exception que tout le monde cite : un prix payable à terme ne met aucun fonds à disposition, donc n'est pas une opération de crédit. Ensuite que la garantie du vendeur est presque gratuite, chiffrée au centime face à celles d'une banque, mais qu'elle ne vaut que par la date de son dépôt et qu'elle conditionne le droit de reprendre le bien. Enfin que l'impôt ne suit jamais l'échéancier : il est dû en totalité le jour de la vente, même si le prix n'est jamais versé, avec une seule soupape à champ très étroit, l'article 1681 F du CGI. ### Les deux montages qu'on confond, et ce que le crédit-vendeur n'est pas - Montage A : un propriétaire vend son immeuble à une SCI et lui laisse une part du prix. Le débiteur est la société, la sûreté est l'hypothèque légale spéciale du vendeur (art. 2402, 1° C. civ.), l'impôt est la plus-value immobilière à 36,2 % plus la surtaxe. - Montage B : un associé cède ses parts à un repreneur qui paiera en plusieurs fois. Le débiteur est une personne, la sûreté est le nantissement de parts (art. 1866 C. civ.), et l'acquéreur doit 5 % dès le premier euro (art. 726, I, 2° CGI). - Coût de la sûreté sur 150 000 € : 143,69 € pour l'hypothèque légale du vendeur, 114,88 € d'inscription au greffe pour le nantissement de parts (barème du 1er mars 2026). - Forme de l'acte : notariée et obligatoire pour l'immeuble ; notariée, d'avocat ou d'expert-comptable habilité pour les parts, à peine de nullité (art. 1865-1 C. civ., loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). - Ce n'est ni un prêt (aucun euro ne circule), ni un viager (aucun aléa, et l'art. 150 VA, I retient alors la valeur en capital de la rente), ni une vente à réméré (aucune faculté de rachat). ### Est-ce légal ? Trois marches, dans cet ordre - Première marche, la plus solide : l'art. L. 313-1 du CMF définit l'opération de crédit comme l'acte par lequel on « met ou promet de mettre des fonds à la disposition » d'autrui. Un vendeur payé en cinq ans ne met rien : il renonce à encaisser. C'est la lecture littérale et dominante, l'existence d'une exception expresse pour les délais de paiement nourrissant l'argument inverse. - Deuxième marche : l'art. L. 511-5 ne prohibe le crédit qu'exercé « à titre habituel ». Une vente isolée ne l'est sous aucune lecture. - Troisième marche, à ne pas prendre en premier : l'exception de l'art. L. 511-7, I, 1° vise « une entreprise » agissant « dans l'exercice de son activité professionnelle ». Ni un particulier, ni un associé qui sort n'y entrent — mais un marchand de biens ou un promoteur, si. - Cass. com. 15 juin 2022, n° 20-22.160, arrêt n° 399 F-B, publié au Bulletin, cassation (ECLI:FR:CCASS:2022:CO00399) : une avance sur remises de 30 000 € en cinq annuités de 6 833 €. Le prêteur était pourtant une entreprise agissant professionnellement ; c'est la nature de l'opération qui a fait tomber l'exception, motif de la cour d'appel (§ 5) approuvé (§ 6) et moyen rejeté (§ 7). - Le § 5 constate aussi que la société « a précisé pratiquer habituellement ce type de prêts auprès de sa clientèle » : sans cette habitude, l'art. L. 511-5 n'aurait pas été en cause. - Même en cas de violation du monopole, la vente tient : « Le seul fait qu'une opération de crédit ait été conclue en méconnaissance de cette interdiction n'est pas de nature à en entraîner l'annulation » (§ 13, au visa de l'art. L. 511-5 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2013-544). La sanction est pénale : 3 ans et 375 000 € (art. L. 571-3 CMF). ### La sûreté du vendeur : 143,69 €, contre 781,80 € ou 1 829,30 € - L'art. 2402, 1° C. civ. garantit « la créance du prix de vente d'un immeuble » sur celui-ci, sans condition de forme. Le 2° (prêteur de deniers) exige en plus un acte d'emprunt authentique constatant l'emploi et la quittance du vendeur. - Cas chiffré n° 1, sur 150 000 € : hypothèque légale du vendeur = 0 € d'émolument (en principe, prise dans l'acte de vente) + 25 € de taxe fixe (art. 844 CGI) + 75 € de contribution de sécurité immobilière + 43,69 € de formalité et débours = 143,69 €. - Hypothèque conventionnelle de banque : 638,11 € d'émoluments (art. A444-143 C. com., barème 1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %) + 1 072,50 € de taxe proportionnelle à 0,715 % + 75 € + 43,69 € = 1 829,30 €. - Réserve décisive : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers échappe elle aussi à la taxe proportionnelle, l'art. 844 CGI ne visant que les inscriptions « judiciaires ou conventionnelles ». Son coût retombe à 781,80 €, soit 5,4 fois celui du vendeur et non treize. La garantie bancaire coûte donc de cinq à treize fois la vôtre selon la sûreté prise. - Le 0,715 % est le 0,70 % de l'art. 844 majoré du prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % (art. 1647, V-b CGI). - On ne dit plus « privilège du vendeur » : le privilège immobilier spécial a disparu au 1er janvier 2022, remplacé par l'hypothèque légale spéciale. ### Le rang, et l'erreur à 50 000 € - Principe de l'art. 2418, al. 1 : les hypothèques « n'ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier ». La rétroactivité de rang d'avant 2022 a disparu. - Exception de l'al. 3 : le même jour, l'hypothèque légale prime la conventionnelle, et celle du vendeur est réputée antérieure à celle du prêteur de deniers. - Cas chiffré n° 2 : immeuble 400 000 €, apport 50 000 €, prêt bancaire 250 000 € et crédit-vendeur 100 000 €, prix net de vente forcée 300 000 €. Dépôt le même jour, le vendeur touche 100 000 € et la banque perd 50 000 €. Dépôt plus tardif, la banque prend 250 000 € et le vendeur n'a plus que 50 000 €. Écart : 50 000 € pour une seule date de dépôt. - Créancier invisible en copropriété : l'art. 2418, al. 2 dispense d'inscription l'hypothèque du syndicat. L'art. 2402, 3° couvre cinq périodes (année courante et quatre années échues), dont trois priment tout le monde (année courante et deux dernières années échues) ; les deux années antérieures ne viennent qu'en concours, au marc l'euro. - Avec 18 000 € d'arriérés situés dans les trois années primantes, il ne reste que 282 000 € : dépôt le même jour, le vendeur garde 100 000 € et la banque tombe à 182 000 € ; dépôt tardif, le vendeur tombe à 32 000 €. ### Le jour du défaut : résoudre ou saisir, et ce que la résolution coûte - Art. 1654 C. civ. : « Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. » Le juge peut accorder un délai (art. 1655) et, malgré une clause résolutoire, l'acquéreur peut payer tant qu'il n'a pas été « mis en demeure par une sommation » (art. 1656). - Point décisif et presque toujours tu : l'art. 2403 ferme l'action résolutoire après extinction de l'hypothèque spéciale du vendeur, ou à défaut d'inscription, au préjudice des tiers ayant acquis du chef de l'acquéreur et publié. La sûreté conditionne le droit de reprendre le bien. - Cas chiffré n° 3 : sur l'immeuble à 400 000 €, les droits de mutation de l'acheteur (6,32 % = 25 280 €) ne sont pas restitués, l'art. 1961, al. 1 du CGI visant expressément l'art. 1654. - Le retour du bien n'échappe au droit proportionnel que s'il est prononcé « par jugement ou arrêt » (art. 1961, al. 3). Une résolution amiable sort du texte : risque d'environ 25 280 € une seconde fois. - Le sort de la plus-value déjà acquittée (37 673,99 €) n'est pas réglé : l'art. 1961 ne vise que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Au pire, 62 953,99 € de frottement fiscal pour une opération qui n'a fait circuler que 30 000 €. ### L'impôt ne suit pas l'échéancier, et il est dû même si le prix ne rentre jamais - Pour les droits sociaux : BOI-RPPM-PVBMI-30-10-10, § 10, publié le 20 décembre 2019 — l'imposition est établie l'année de la cession, « voire en cas de non-versement, total ou partiel, du prix convenu ». - Pour l'immeuble, ce BOFiP ne s'applique pas (il commente l'art. 150-0 A). Le fondement propre est l'art. 150 VG, II, 1° (déclaration remise « sous peine de refus du dépôt » à l'appui de la réquisition de publier) et l'art. 150 VH (« l'impôt [...] est versé lors du dépôt de la déclaration »). - L'assiette est « le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte » (art. 150 VA, I CGI), sans escompte pour le délai. Seuls aménagements : la dissimulation de prix, qui majore, et la rente viagère. - Cas chiffré n° 4 (montage A) : immeuble acquis 200 000 € en 2012, vendu 400 000 € en 2026 à une SCI après quatorze ans. Prix majoré 245 000 €, plus-value brute 155 000 €, bases de 71 300 € (abattement IR 54 %) et 131 982,50 € (abattement PS 14,85 %). - IR 19 % = 13 547,00 € ; prélèvements sociaux 17,2 % = 22 700,99 € ; surtaxe de l'art. 1609 nonies G, tranche 60 001 à 100 000 €, 2 % de 71 300 € = 1 426,00 €. Total exigible à la formalité : 37 673,99 € pour 30 000 € encaissés, soit un découvert de 7 673,99 €. - Règle de conduite : le comptant doit couvrir l'impôt. Ici le plancher est de 37 674 €. ### La seule soupape : le plan de règlement de l'article 1681 F - Ce n'est pas un report d'imposition : l'assiette reste intégralement imposable l'année de la cession, seul le paiement s'étale. - Champ étroit : le I vise les entreprises individuelles ; le I bis ne vise que les gains de cession de droits sociaux du 1 du I de l'art. 150-0 A, soit des parts de sociétés à l'IS. Jamais pour un immeuble, jamais pour des parts de SCI à l'IR (art. 150 UB), jamais pour le droit de 5 % de l'art. 726. - Six verrous cumulatifs sous cinq numéros : moins de 50 salariés et bilan ou chiffre d'affaires ≤ 10 M€ (1°), cession portant sur la majorité du capital et société ensuite non contrôlée par le cédant (1° bis, deux conditions), absence de rectification (2°), obligations fiscales à jour (3°), garanties auprès du comptable public (4°). - Durée : au plus celle du paiement du prix, et jamais au-delà du 31 décembre de la cinquième année suivant la cession (IV). La demande se dépose à la date limite de paiement portée sur l'avis d'imposition (II), pas chez le notaire. - Cas chiffré n° 5 : cession de 100 % des parts d'une SCI à l'IS pour 300 000 €, acquises 100 000 €, cinq annuités de 60 000 €. Gain 200 000 €, PFU 31,4 % = 62 800 € (25 600 € d'IR, 37 200 € de PS). Sans plan, 2 800 € de déficit dès l'année 1. Avec le plan, l'IR s'étale à 5 120 € par an : 42 320 € payés sur 60 000 € encaissés. - Point non tranché : le I bis ne nomme que « l'impôt sur le revenu ». À la lettre, 37 200 € de prélèvements sociaux restent exigibles au terme normal, soit près de 60 % de la note. Le plan n'est pas gratuit : la majoration de 10 % de l'art. 1730 s'applique, plafonnée à l'intérêt légal (VII), soit au plus 2 560 € ici. ### Les intérêts : 31,4 %, et le piège du taux trop élevé - Les intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers de l'art. 124, 1° du CGI (créances « hypothécaires, privilégiées et chirographaires »), au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % + 18,6 %), sans aucun abattement. - L'art. 125 A, I ne vise ni les créances hypothécaires ni les chirographaires : à notre lecture, l'acheteur n'a aucun prélèvement à opérer à la source. - Cas chiffré n° 6 : crédit-vendeur de 370 000 € à 3,5 %, capital amorti par tranches de 74 000 € sur cinq ans. Intérêts cumulés 38 850 €, impôt 12 198,90 €, net conservé 26 651,10 €. - Comparaison : la plus-value supporte un taux effectif de 24,31 % après quatorze ans d'abattements, contre 31,4 % sur les intérêts, soit sept points de plus. 3 000 € d'intérêts en plus laissent 2 058 € nets, quand 3 000 € de prix en plus ne coûtent que 729 € d'impôt. - Côté acheteur, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (art. 31, I, 1°, d du CGI). À l'IS et si le vendeur est associé, le plafond de l'art. 39, 1, 3° s'applique : 4,55 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025, 4,34 % pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026 (BOI-BIC-CHG-50-50-30), taux trimestriels 2026 de 4,31 % et 4,35 %. ### Rédiger l'acte et les erreurs qui coûtent le plus cher - Huit clauses : taux fixé par écrit (art. 1907, al. 2), échéancier daté, anatocisme stipulé et par année entière (art. 1343-2), déchéance du terme, clause résolutoire et sommation (art. 1656), inscription au même dépôt que la banque, subordination bancaire négociée, assurance décès sur la tête de l'acquéreur. - Ne pas convertir le solde du prix en compte courant d'associé : « l'extinction de l'obligation ancienne s'étend à tous ses accessoires » (art. 1334, al. 1 C. civ.). L'al. 2 permet de réserver les sûretés d'origine, mais la réserve est discutée pour une hypothèque légale dont la cause est la créance de prix, et elle ne sauve pas l'action résolutoire. - Ne pas inscrire l'hypothèque : économie apparente de 143,69 €, perte possible du prix entier et action résolutoire fermée (art. 2403). - Déposer son bordereau après celui de la banque : 50 000 € dans le cas chiffré n° 2. Résoudre à l'amiable plutôt que par jugement : environ 25 280 € de droits une seconde fois. - Durée de l'inscription : date extrême d'effet au plus un an après la dernière échéance, dans la limite de cinquante ans (art. 2429 C. civ.), puis péremption (art. 2430). Mainlevée sur 150 000 € : 364,64 € au tarif de principe, 289,64 € par la voie dérogatoire de l'art. 881 J, al. 3 du CGI. - Rédiger une cession de parts sous seing privé : nullité encourue depuis le 27 juin 2026 (art. 1865-1 C. civ.). ## Assurance emprunteur SCI : qui couvrir, à quel prix (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-assurance-emprunteur Ce guide traite du seul contrat qui rembourse la banque quand un associé meurt ou devient invalide : l'assurance emprunteur adossée au prêt d'une société civile immobilière. Il ne traite ni de l'assurance du bâtiment (PNO), ni de celle des loyers (GLI), ni de la caution personnelle, qui n'est pas une assurance. Il s'adresse aux associés et gérants qui montent un financement, à ceux qui arbitrent entre le contrat groupe de la banque et une délégation, et à ceux qui doivent chiffrer ce qu'un décès déclenche fiscalement. Sa thèse, vérifiée article par article : une SCI qui donne à bail est hors du champ du crédit immobilier du code de la consommation, donc hors des droits ouverts par la loi Lemoine. Tout se joue avant la signature de l'offre. ### La loi Lemoine ne s'applique pas à une SCI qui loue - La résiliation à tout moment est portée par l'article L113-12-2 du code des assurances, issu de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 et applicable depuis le 1er juin 2022 ; il ne vise que l'assurance adossée à un contrat « mentionné au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation ». - La suppression du questionnaire de santé (article L113-2-1) opère sur le même renvoi, plus deux conditions cumulatives : 200 000 EUR d'encours assuré au plus par assuré et une échéance avant le 60e anniversaire. - Le 1° de l'article L313-1 passe par le 6° de l'article L311-1, dont l'emprunteur est défini au 2° comme « toute personne physique » agissant hors activité professionnelle : une société civile n'en est pas une. - Le 3° de l'article L313-1 ajoute les personnes morales de droit privé, puis écarte celles qui, par leur objet social, « procurent des immeubles en propriété ou en jouissance ». Donner un logement à bail entre dans cette exclusion. - Cass. 1re civ., 10 février 1993, n° 91-12.382 (publié au Bulletin) l'a jugé pour une SCI dont l'objet social était la location d'un seul appartement ; confirmé par Cass. 1re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915 (inédit) : l'objet social prime sur l'usage réel du bien. - Zone de doute étroite : une SCI familiale logeant ses seuls associés peut relever du 3°, alinéa de 2016 jamais interprété frontalement. Les définitions de l'article L311-1 portent une fin de vigueur au 20 novembre 2026. ### Ce qui reste : deux leviers et six clauses à exiger - La résiliation annuelle de l'article L113-12 est un faux ami : son dernier alinéa écarte les assurances sur la vie, et une garantie décès en est une ; son cinquième alinéa autorise à y déroger pour les risques autres que ceux des particuliers. - La convention AERAS reste ouverte : son champ est celui de l'article L1141-2 du code de la santé publique, et elle couvre les crédits professionnels (article L1141-2-1, 6°), sans passer par le code de la consommation. - Droit à l'oubli (article L1141-5 CSP) : plus aucune information médicale exigible cinq ans après la fin du protocole thérapeutique ; l'avenant du 5 juillet 2024 a porté l'encours couvert de 320 000 EUR à 420 000 EUR par emprunteur, le prêt devant s'achever avant le 71e anniversaire. - Six clauses à faire écrire dans l'offre : substitution à date anniversaire (le remplacement contractuel des articles L313-30 et L313-31), réponse sous dix jours ouvrés motivée par écrit, interdiction de modifier le taux lors d'une substitution, taux global tous frais compris à défaut du TAEG de l'article L313-25, délai de réflexion contractuel de dix jours à défaut de celui de l'article L313-34, indemnité de remboursement anticipé plafonnée au standard de l'article R313-25. - Effet chiffré de la dernière clause : à la 7e année du dossier de référence, 3 049 EUR d'indemnité au lieu des 5 228 EUR que produit une clause à 3 % — et hors du chapitre, aucun plafond ne s'impose à la banque. ### Qui assurer quand l'emprunteur est une société - Aucun texte n'impose l'assurance emprunteur, ni au particulier ni à la société : c'est une clause du prêt. La banque peut donc légalement exiger son contrat groupe, les articles L313-30 et L313-31 lui étant inopposables ici. - On n'assure pas une personne morale : le souscripteur est la SCI (ou un associé), l'assuré est nécessairement une personne physique — associé, gérant ou caution —, le bénéficiaire est la SCI ou la banque si une délégation a été signée et acceptée. - Article L132-2 du code des assurances : quand la SCI souscrit sur la tête d'un associé, le consentement écrit de celui-ci, avec indication du capital assuré, est requis à peine de nullité. L'exigence ne pèse pas sur les contrats de groupe à adhésion obligatoire, d'où l'oubli fréquent au passage en délégation individuelle. - L'assurance ne modifie pas le régime de responsabilité des associés : indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts, et subsidiaire (articles 1857 et 1858 du code civil). ### Les quatre montages possibles - Montage 1, la SCI souscrit sur la tête des associés : prime déductible si le prêt l'impose, indemnité constituant un produit imposable à l'impôt sur les sociétés. C'est le seul montage propre, à retenir par défaut. - Montage 2, l'associé souscrit en son nom propre : la prime n'est plus une charge de la société et sa déduction du revenu foncier n'est pas acquise, l'article 31 du CGI énumérant limitativement les charges déductibles. - Conseil d'État, 6 août 2008, n° 301336 (inédit au recueil Lebon) : les indemnités versées à l'associé sont des recettes foncières à hauteur des charges déductibles qu'elles couvrent — la part d'intérêts, jamais le capital ; en contrepartie ces intérêts restent déductibles chez la société. L'indemnité est donc imposée alors que la prime n'a pas été déduite. - Montage 3, quotités réparties : l'assureur ne solde que la quotité de la tête décédée. Montage 4, aucune assurance et sûreté de substitution : rien n'est versé, la dette passe aux héritiers. ### Le dossier chiffré : 240 000 EUR sur 20 ans - Hypothèses tenues dans toute la page : immeuble locatif 290 000 EUR, apport 50 000 EUR, prêt de 240 000 EUR sur 20 ans à 3,5 %, environ 21 700 EUR de frais d'acquisition avancés en plus, mensualité hors assurance 1 391,90 EUR, 94 057 EUR d'intérêts, associés de 45 et 48 ans non-fumeurs. - L'écart ne vient pas du taux mais de l'assiette : le contrat groupe applique 0,34 %/an au capital initial, soit 816 EUR chaque année pendant vingt ans ; la délégation applique 0,19 % et 0,25 % au capital restant dû, soit 520 EUR la première année et 20 EUR la vingtième. - Coût total sur 20 ans en quotités 50/50 : 16 320 EUR en contrat groupe contre 5 912 EUR en délégation, soit 10 408 EUR d'écart (64 % de la facture) pour une couverture identique. Le coût total du crédit passe de 110 377 EUR à 99 969 EUR, l'assurance de 17 % à 6 % des intérêts. - Passer de 50/50 à 100/100 double la prime en délégation : 11 824 EUR au lieu de 5 912 EUR. À la 7e année, le capital restant dû est de 174 250 EUR : en 50/50 l'assureur verse 87 125 EUR et il reste autant de dette, en 100/100 la dette tombe à zéro. - Verdict : 5 912 EUR de prime supplémentaire achètent 87 125 EUR de couverture, un pour quinze. À l'impôt sur les sociétés, cette couverture supplémentaire coûte 21 781 EUR d'impôt de plus, soit un gain net de 65 344 EUR. ### Décès d'un associé à l'année 7 : IR contre IS - Même dossier en quotités 100/100, immeuble valant 320 000 EUR : l'assureur verse 174 250 EUR à la banque et la dette disparaît. Actif net avant décès 145 750 EUR. - SCI à l'impôt sur le revenu : aucun impôt immédiat. Le versement éteint du capital, dont le remboursement n'est pas déductible ; l'article 29 du CGI n'inclut dans le revenu brut que les indemnités destinées à financer des charges déductibles. Actif net après décès 320 000 EUR, moitié des parts 160 000 EUR. - La facture arrive par une autre porte : le prêt soldé, la SCI perd 42 887 EUR d'intérêts déductibles sur treize ans, soit environ 20 243 EUR d'impôt supplémentaire pour des associés à 30 % de tranche marginale, prélèvements sociaux de 17,2 % compris. Dès la première année, 5 927 EUR d'intérêts disparaissent de la déclaration. - SCI à l'impôt sur les sociétés : l'extinction de la dette par un tiers est un produit imposable (article 38 du CGI). 42 500 EUR à 15 % = 6 375 EUR, puis 131 750 EUR à 25 % = 32 938 EUR, soit 39 313 EUR exigibles au plus tard le 15 mai suivant pour un exercice clos au 31 décembre. Actif net après décès 280 687 EUR, moitié des parts 140 344 EUR. - Les conditions du taux réduit comptent (article 219, I-b du CGI) : capital souscrit mais non entièrement libéré, et la facture passe à 43 563 EUR. Le problème reste la trésorerie : la SCI n'a rien encaissé, et l'impôt vaut 2,4 années de la mensualité de 1 391,90 EUR qui cesse. - L'étalement par cinquièmes de l'article 38 quater du CGI est en principe fermé ici : la seconde phrase du premier alinéa impose de déduire sur les mêmes années les primes non déduites auparavant, et la doctrine réserve le mécanisme aux assurances souscrites volontairement (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 160 à 210). - Assiette successorale : avant règlement de l'assureur la moitié des parts vaut 72 875 EUR, après règlement 160 000 EUR — 87 125 EUR d'écart qui se discutent devant le notaire. ### Déductibilité de la prime : la condition qu'on ignore - Dans les deux régimes, la déduction suppose que l'assurance ait été imposée par une clause expresse du prêt. C'est le premier document à aller chercher dans l'offre. - À l'impôt sur le revenu, la prime n'est pas nommée à l'article 31 du CGI : elle est rattachée aux frais d'emprunt du d du 1° du I, la doctrine admettant la déduction des primes d'assurance-décès garantissant l'emprunt quand la police a été imposée par le prêteur (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et 200, du 1er septembre 2017). Elle se déclare sur la ligne des intérêts, pas sur celle des primes d'assurance. - À l'impôt sur les sociétés, la déduction relève de l'article 39, 1 du CGI : police imposée par le prêt, les primes sont des charges financières « au même titre que l'intérêt » (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140) ; assurance souscrite spontanément, rien n'est déductible des exercices de paiement, tout l'est au décès de l'assuré ou à l'expiration du contrat (§ 150). - Comptablement, la prime s'enregistre en compte 616 « primes d'assurances », quelle que soit sa qualification fiscale. ### Un associé refusé à l'assurance : trois solutions et un piège - Surprime en délégation, taux porté de 0,25 % à 0,55 % : 4 031 EUR de plus sur 20 ans (de 3 359 EUR à 7 390 EUR sur sa quotité de 50 %). Le total des deux têtes monte à 9 943 EUR, soit encore 6 377 EUR de moins que les 16 320 EUR du contrat groupe. C'est la bonne réponse. - Report de quotité en 100/0 avec sûreté : la prime de la tête assurable double, 5 106 EUR au lieu de 2 553 EUR, et l'acte hypothécaire coûte environ 2 900 EUR — 925,39 EUR TTC d'émoluments (article A444-143 du code de commerce, 771,16 EUR HT sur 240 000 EUR), 1 716 EUR de taxe de publicité foncière (0,70 % de l'article 844 du CGI majorés des 2,14 % de frais d'assiette de l'article 1647, V-b, soit 0,715 %), 120 EUR de contribution de sécurité immobilière et 150 EUR de débours. Total 5 450 à 6 050 EUR, contre 4 031 EUR pour la surprime, et le risque reste entier. - Sous l'article A444-139, réservé aux prêts hypothécaires finançant une activité professionnelle, les mêmes émoluments valent 1 526,71 EUR TTC : la conclusion ne change pas. - Le piège : mentir au questionnaire de santé. L'article L113-8 du code des assurances annule le contrat en cas de fausse déclaration intentionnelle, « alors même que le risque omis a été sans influence sur le sinistre ». Les primes de la garantie incapacité-invalidité restent acquises à l'assureur (alinéa 2), celles de la garantie décès sont restituées, l'alinéa 3 écartant l'alinéa 2 pour les assurances sur la vie. La famille joue 87 125 EUR pour économiser 4 031 EUR, vingt et une fois la mise. ### Les garanties qu'on vous vendra et dont vous n'avez pas besoin - Incapacité de travail sur un associé retraité : elle indemnise l'arrêt de travail, et les contrats cessent de toute façon vers 65-67 ans. Coût de l'erreur environ 1 120 EUR en délégation, 2 720 EUR en contrat groupe, l'incapacité pesant environ un tiers de la prime. - Garantie perte d'emploi : elle couvre le licenciement d'un salarié, pas la vacance locative ni l'impayé. Tarifée 0,15 %/an du capital initial sur une tête, soit 360 EUR par an et environ 7 200 EUR sur 20 ans. - Rachat des exclusions dos et psychisme : 10 à 15 % de la prime de délégation, soit 591 à 887 EUR, pour des exclusions qui ne concernent que l'incapacité de travail. - En revanche, les quotités à 200 % sont justifiées sur ce dossier : la section chiffrée conclut en leur faveur. Elles ne sont en trop (5 912 EUR) que si un seul associé porte réellement le risque. - Dans une SCI de rapport, la garantie qui compte est le décès, accessoirement la perte totale et irréversible d'autonomie ; l'incapacité garde son sens pour un associé qui finance les échéances avec ses revenus d'activité. ### Points de détail rarement traités - Suicide : l'alinéa 1er de l'article L132-7 du code des assurances prive d'effet l'assurance la première année en délégation individuelle, mais l'alinéa 3 écarte cette nullité pour les contrats de groupe souscrits par un établissement de crédit. La couverture obligatoire dès la souscription de l'alinéa 4 est réservée aux prêts finançant le logement principal de l'assuré. - Associé mineur : l'article L132-3 interdit l'assurance décès sur la tête d'un enfant de moins de douze ans, et l'article L132-4 exige au-delà l'autorisation du représentant légal et le consentement personnel du mineur, à peine de nullité. - Prêt in fine : le capital ne s'amortissant pas, la prime reste à son maximum toute la durée, de l'ordre du double de celle d'un prêt amortissable de même enveloppe. - Rachat du crédit par une autre banque : à la 7e année, la nouvelle couverture repart sur 174 250 EUR à 52 et 55 ans, soit environ 4 300 EUR sur les treize années restantes contre 2 700 EUR si la délégation en cours se poursuivait — environ 1 600 EUR à retrancher du gain de taux. - Prêt soldé en cours d'exercice : seule la fraction de prime courue jusqu'au remboursement est déductible, et la restitution de l'assureur vient en diminution de la charge de l'exercice, jamais en produit exceptionnel. - Compte courant d'associé : l'assurance emprunteur ne le couvre pas. Au décès, il devient une créance de la succession sur la SCI, exigible selon les statuts ou la convention de compte courant. ## Hypothèque en SCI : coût réel, mainlevée et qui signe URL : https://www.sci-ai.app/sci-hypotheque Ce guide s'adresse à la société civile immobilière qui a déjà l'accord de sa banque et doit choisir la garantie prise sur son immeuble. Il chiffre au centime les deux sûretés réelles possibles sur un même prêt de 240 000 € — hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, 1 114,08 €, et hypothèque conventionnelle, 2 805,08 € — en sourçant chaque ligne du devis à un article du Code de commerce ou du CGI. Il traite ensuite le barème d'émoluments réellement applicable, le panachage sur un projet mixte acquisition-travaux, les pouvoirs du gérant, l'hypothèque consentie pour la dette d'un tiers, la durée de l'inscription et le coût réel de la mainlevée. ### Les deux sûretés réelles possibles, et ce qui les sépare - L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers naît de la loi sous deux conditions : l'acte de prêt authentique constate la destination des fonds, et la quittance du vendeur le paiement avec ces deniers (art. 2402, 2° du Code civil). Elle ne garantit qu'un prix d'acquisition, le jour de l'acquisition. - L'hypothèque conventionnelle naît d'un contrat notarié (art. 2409 du Code civil, qui soumet le mandat d'hypothéquer à la même forme) et garantit n'importe quelle dette sur n'importe quel immeuble détenu. - Le privilège de prêteur de deniers (« PPD ») n'existe plus sous ce nom depuis le 1er janvier 2022 : l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 l'a converti en hypothèque légale spéciale. - Le fond a changé avec le mot : l'ancien privilège prenait rang rétroactivement au jour de la vente s'il était publié vite ; le rang se prend désormais au jour de l'inscription (art. 2418 du Code civil). Le IV de l'article 37 de l'ordonnance de 2021 préserve la rétroactivité de rang des privilèges nés avant 2022. - Concours de deux inscriptions prises le même jour (art. 2418) : l'hypothèque légale l'emporte sur la judiciaire et la conventionnelle ; entre légales, celle du vendeur passe avant celle du prêteur de deniers. - Exception dispensée d'inscription : l'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires pour charges impayées (art. 2418, al. 2, et 2402, 3°) prime toutes les autres pour l'année courante et les deux dernières années échues. - L'hypothèque n'engage pas le patrimoine personnel des associés : leur responsabilité reste indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts (art. 1857 du Code civil), et subsidiaire (art. 1858). ### Le devis au centime sur un prêt de 240 000 euros - Émoluments du notaire : 771,16 € HT dans les deux cas (art. A444-143 du Code de commerce), plus 154,23 € de TVA à 20 %, soit 925,39 € TTC. - Taxe de publicité foncière : 25,00 € de taxe fixe pour le prêteur de deniers, 1 716,00 € pour la conventionnelle (art. 844 du CGI). - Contribution de sécurité immobilière : 120,00 € dans les deux cas, au taux de 0,05 % (art. 881 H du CGI). - Émoluments de formalité : 31,69 € TTC, soit la réquisition de publication (n° 188, 18,87 €) et le bordereau d'inscription (n° 191, 7,54 €), 26,41 € HT au total (art. A444-171 du Code de commerce). - Débours : renseignements hypothécaires à 12,00 € par immeuble (art. 881 D du CGI). - Total prêteur de deniers : 1 114,08 €, soit 0,46 % du prêt. Total hypothèque conventionnelle : 2 805,08 €, soit 1,17 % du prêt. Écart : 1 691,00 €. - L'écart tient à une seule taxe : l'article 844 du CGI taxe à 0,70 % les seules inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles ; avec le prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % (art. 1647, V-b du CGI), le taux réel est de 0,715 %. - Piège de l'offre de prêt : la taxe se liquide sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires portées au bordereau, que beaucoup de banques majorent d'environ 20 %. À 288 000 €, la taxe passe à 2 059,20 € et la contribution à 144,00 € : le total atteint 3 172,28 €, soit 367,20 € de plus. Les émoluments ne bougent pas. ### Le barème d'émoluments applicable, et l'erreur qui coûte 601 euros - Barème de l'article A444-143 du Code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2020 : 1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 €, 0,266 % au-delà. - Détail sur 240 000 € : 6 500 × 1,290 % = 83,85 € ; 10 500 × 0,532 % = 55,86 € ; 43 000 × 0,355 % = 152,65 € ; 180 000 × 0,266 % = 478,80 €. Soit 771,16 € HT et 925,39 € TTC. - L'article A444-139 vise les prêts hypothécaires destinés à financer une activité professionnelle, à un barème presque doublé : 2,128 % / 0,878 % / 0,585 % / 0,439 %, soit 1 272,26 € HT et 1 526,71 € TTC sur le même prêt. Une erreur de barème coûte 601,32 € TTC sur un seul acte. - Le critère du tarif est la destination des fonds, jamais la forme sociale de l'emprunteur : le fait qu'une SCI échappe au crédit immobilier du Code de la consommation ne rend pas son prêt professionnel au sens du tarif. - Preuve interne au tarif : l'article A444-142 vise les prêts viticole, agricole et maritime — professionnels sans discussion — et les taxe à un barème identique au barème bas de l'article A444-143 (1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %). - Un seul émolument est dû quand la SCI affecte son propre immeuble : l'article A444-143 tarife « le prêt, l'obligation avec ou sans garantie ». L'article A444-136 (acte d'affectation hypothécaire, n° 123 du tableau 5) appelle un quart des émoluments de l'acte principal quand l'affectation est consentie par un tiers dans cet acte, la totalité s'il n'y a pas d'acte principal, la moitié dans les autres cas. - Remise à demander : l'article A444-174 du Code de commerce autorise une remise allant jusqu'à 20 % sur la part de l'émolument assise au-delà de 100 000 €. Ici (240 000 − 100 000) × 0,266 % = 372,40 € HT, d'où 74,48 € HT de remise maximale, soit 89,38 € TTC. Le dernier alinéa de l'article L444-2 impose que le taux de remise soit fixe et identique pour tous les clients du notaire, dans la limite des 20 % de l'article R444-10. ### Le panachage sur un projet mixte acquisition-travaux - L'hypothèque légale spéciale ne garantit que le prix payé au vendeur : travaux, construction, fraction d'une vente en état futur d'achèvement appelée après la signature, refinancement et trésorerie en sont exclus. - Cas chiffré : projet de 400 000 €, dont 310 000 € d'acquisition dans l'ancien et 90 000 € de travaux, sous l'hypothèse de deux prêts distincts donc deux actes. - Prêteur de deniers sur 310 000 € : 1 148,83 € d'émoluments TTC, 25,00 € de taxe, 198,69 € de contribution et formalités, soit 1 372,52 €. - Conventionnelle sur 90 000 € : 446,59 € d'émoluments TTC, 643,50 € de taxe, 88,69 € de contribution et formalités, soit 1 178,78 €. Total du panachage : 2 551,30 €. - Hypothèque conventionnelle unique sur 400 000 € : 1 436,11 € d'émoluments TTC, 2 860,00 € de taxe, 243,69 € de contribution et formalités, soit 4 539,80 €. - Économie du panachage : 1 988,50 €. Il coûte 159,31 € de plus en émoluments, chaque acte repartant de la première tranche, et 43,69 € de plus en formalités, mais la taxe tombe de 2 860,00 € à 668,50 €, soit 2 191,50 € gagnés. - Variante en prêt unique portant les deux sûretés : l'émolument de l'article A444-143 étant assis sur le prêt et non sur la garantie (n° 137 du tableau 5), il ne se compte qu'une fois — le panachage revient alors à 2 391,99 € et l'économie à 2 147,81 €. ### Qui a le pouvoir d'hypothéquer l'immeuble de la SCI - La question n'est pas le droit du gérant mais l'objet social : le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social (art. 1849 du Code civil). Un objet limité à « l'acquisition, la gestion et la location d'immeubles » couvre difficilement une hypothèque autre que celle qui finance l'acquisition. - Pièces réclamées par le notaire et la banque : statuts à jour, extrait d'immatriculation récent, et procès-verbal d'autorisation lorsque les statuts l'imposent. - Le procès-verbal d'autorisation coûte 0 € — ni dépôt au greffe, ni annonce légale — face à un engagement de 240 000 €, et il est la seule pièce qui protège le gérant de sa responsabilité personnelle. - Distinction structurante : opposable à la banque n'est pas opposable entre associés. Si l'acte entre dans l'objet social, la société est engagée envers la banque même si le gérant a passé outre une clause statutaire d'autorisation préalable ; à l'intérieur, la clause violée ouvre responsabilité, révocation et réparation contre le gérant, sans faire tomber l'hypothèque. ### Hypothéquer l'immeuble pour la dette d'un tiers - Montage visé : la SCI détient les murs, une société d'exploitation les occupe, la banque prête à l'exploitation et demande l'hypothèque ; variante familiale, la SCI garantit l'emprunt d'un associé. Le Code civil donne un régime à cette sûreté réelle pour autrui depuis 2022 (art. 2325). - Le créancier n'a d'action que sur le bien affecté, mais « rien d'autre » vaut tout l'actif d'une SCI qui ne détient qu'un bien : un immeuble de 600 000 € affecté à un prêt de 180 000 € met en jeu 3,3 fois la dette. - Surcoût d'acte : l'affectation consentie par un tiers appelle un quart des émoluments de l'acte principal (art. A444-136, 1°), soit environ 183 € TTC sur ce dossier. - L'article 2325 renvoie aux articles 2299, 2302 à 2305-1, 2308 à 2312 et 2314 du Code civil : recours contre le débiteur après paiement (art. 2308 et 2309), bénéfice de discussion permettant d'exiger que la banque poursuive d'abord l'exploitation (art. 2305 et 2305-1), décharge en cas de perte d'un droit dans lequel la SCI aurait pu être subrogée (art. 2314). - Limite du renvoi : le devoir de mise en garde du prêteur professionnel (art. 2299) ne protège que la caution personne physique. Une SCI, personne morale, en est exclue. - Sanction jurisprudentielle : n'est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d'un associé lorsqu'elle est de nature à compromettre l'existence même de la société, et il en est ainsi même lorsque l'acte entre dans l'objet statutaire (Cass. com., 23 septembre 2014, n° 13-17.347, publié au Bulletin). - Recommandation explicite du guide : ne pas faire ce montage. À défaut, écrire la contrepartie dans une convention et plafonner l'inscription au montant de la dette, 180 000 € et non 600 000 €. ### Durée de l'inscription et coût réel de la mainlevée - Quand le capital se rembourse à échéances déterminées, l'inscription s'éteint au plus tard un an après la dernière, dans la limite de cinquante ans (art. 2429 du Code civil) ; faute de renouvellement elle cesse de produire effet (art. 2430). Cette péremption est automatique et gratuite. - Aucun texte n'impose la mainlevée : c'est l'acquéreur qui l'exige, parce que sans elle l'hypothèque suit l'immeuble chez lui dans la limite de l'inscription (droit de suite, art. 2454 du Code civil). - Émolument de mainlevée (art. A444-141 du Code de commerce), non proportionnel malgré le mot employé par le texte : 78 € jusqu'à 77 090 € inscrits, 150 € au-delà. Sur 240 000 € : 150 € HT, soit 180 € TTC. - Contribution de sécurité immobilière de radiation : 0,10 % des sommes radiées en principe, soit 240,00 € (art. 881 J du CGI, alinéa 1) ; 0,05 % par dérogation, soit 120,00 €, quand la radiation est requise selon l'article 2436, alinéa 3, du Code civil, sur dépôt d'une copie authentique de l'acte notarié constatant l'accord du créancier. - S'ajoutent la mention en marge (n° 188, art. A444-171) à 22,64 € TTC et les renseignements hypothécaires à 12,00 € (art. 881 D du CGI). - Total de la mainlevée : 454,64 € au tarif de principe, 334,64 € par la voie dérogatoire, soit 0,19 % d'un capital de 240 000 €. Les fourchettes de 0,3 à 0,7 % qui circulent donneraient 720 à 1 680 € : elles surestiment le coût d'un facteur un et demi à quatre. - Cas où rien n'est dû : un prêt souscrit en 2004 sur 15 ans, dernière échéance en 2019, laisse une inscription périmée en 2020 au plus tard — une vente en 2026 n'appelle aucune radiation ni aucun paiement. D'où le réflexe : demander l'état hypothécaire, 12 € (art. 881 D du CGI), avant de signer un devis de mainlevée à 455 €. ### Vendre, refinancer ou inscrire une seconde hypothèque - Vendre est possible et courant : le notaire séquestre le prix, paie le créancier inscrit, obtient son accord à la radiation, puis remet le solde. Si le prix ne solde pas le prêt, la banque doit donner son accord. - Une seconde hypothèque prend rang après la première. Le second prêteur raisonne sur la valeur disponible : sur un bien estimé 400 000 € avec 240 000 € restant dus, elle vaut 160 000 €, mais tombe à 80 000 € après une décote de sécurité de 20 % ramenant la valeur retenue à 320 000 €. - Deux voies évitent la double dépense au refinancement : la subrogation du nouveau prêteur dans l'hypothèque existante (art. 1346-2 du Code civil), qui suppose un acte d'emprunt et une quittance notariés ; le rechargement (art. 2416), si l'acte constitutif l'a prévu et si l'hypothèque a été prise à des fins professionnelles. - À défaut de subrogation ou de rechargement, le nouveau prêteur inscrit la sienne et l'ancienne est levée : 2 805 € plus 455 €, soit 3 260 € à intégrer au calcul de rentabilité d'un rachat de crédit. ### Hypothèque ou caution d'organisme : les seuils de bascule - La caution d'organisme évite l'acte notarié, la taxe et la mainlevée, mais certains organismes refusent les personnes morales et réclament alors la caution personnelle du gérant. - Coût de l'hypothèque sur un prêt mené jusqu'à son terme : 1 114 € pour le prêteur de deniers, soit 0,46 % du capital, et 2 805 € pour la conventionnelle, soit 1,17 %, sans mainlevée à payer puisque l'inscription se périme. - Coût en cas de revente anticipée : 455 € de mainlevée s'ajoutent, portant les totaux à 1 569 € et 3 260 €. - Seuils à opposer au coût net de la caution, restitution du fonds mutuel déduite : sous 1 114 € elle bat le prêteur de deniers, sous 2 805 € elle bat la conventionnelle ; ces seuils passent à 1 569 € et 3 260 € lorsqu'une revente anticipée est probable. Entre les deux seuils, si le prêteur de deniers est possible, il gagne. - Recommandation à contre-courant : pour des travaux, une construction ou un refinancement, le prêteur de deniers est hors jeu et la conventionnelle coûte 1,17 % du capital — une caution correctement tarifée devient alors le meilleur choix, même s'il faut changer de banque. ### Déductibilité et coût chiffré des erreurs - Les frais de garantie ne se confondent pas avec les frais d'acquisition, non déductibles : ils suivent le régime des frais d'emprunt. À l'impôt sur le revenu, ils se déduisent des loyers l'année du paiement, comme accessoires des intérêts d'emprunt (art. 31, I, 1°, d du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80 pour les frais d'emprunt). - Effet chiffré de la déduction : 2 805 € de frais valent 1 324 € d'impôt et de prélèvements sociaux en moins pour un associé à 30 % de tranche marginale, mais seulement 421 € à l'impôt sur les sociétés au taux de 15 %. - Devis établi au barème majoré A444-139 au lieu de A444-143 : 601,32 € TTC. - Hypothèque conventionnelle unique sur un projet mixte au lieu du panachage : 1 988,50 € en deux actes, 2 147,81 € en acte unique. - Mainlevée payée sur une inscription déjà périmée : 454,64 €. - Inscription laissée aux accessoires majorés sans les discuter : 367,20 €. - Frais de garantie oubliés dans le calcul de rentabilité d'un rachat de crédit : 3 260 €. - Acte signé sans le procès-verbal d'autorisation exigé par les statuts : responsabilité personnelle du gérant et révocation. Hypothèque consentie pour la dette d'une société d'exploitation : l'immeuble entier est exposé. ## Prêt relais en SCI : acheter avant d'avoir vendu (2026) URL : https://www.sci-ai.app/pret-relais-sci Ce guide traite du prêt relais souscrit par une société civile immobilière : l'avance que consent la banque sur un bien mis en vente, pour acheter avant d'avoir vendu. Il s'adresse au gérant dont la SCI détient un immeuble en vente et une occasion à saisir, et répond à quatre questions : combien la banque avancera réellement, ce que la société paiera chaque mois pendant la phase relais, ce que l'opération coûte net d'impôt, et à quel prix plancher la vente devra se faire pour tout solder. Un dossier unique est déroulé du premier au dernier euro, hypothèses annoncées d'avance. La capacité d'emprunt, les garanties et l'assurance emprunteur relèvent du guide du prêt bancaire en SCI, auquel la page renvoie. ### Le produit, ses six appellations et les hypothèses de calcul - Le crédit relais est défini à l'article L311-1, 16° du Code de la consommation, mais pour une SCI qui emprunte afin de louer, durée, taux, quotité, conditions de prorogation et pénalités sont entièrement contractuels : ce qui n'est pas écrit dans l'offre n'existe pas. - Six appellations commerciales recouvrent le produit — relais sec, relais adossé, relais-rachat, avance sur vente, prêt achat-revente, et l'option de franchise totale ou partielle — sans aucune nomenclature officielle. En franchise partielle les intérêts sont payés chaque mois ; en franchise totale ils s'ajoutent à la dette. - Le relais n'est pas un prêt in fine : douze mois soldés par une vente, contre quinze ans soldés par une épargne nantie. - Hypothèses de taux : relais 4,00 % l'an, prêt amortissable complémentaire 3,40 % sur 20 ans, ancien prêt 2,10 % avec 96 mensualités restantes. - Hypothèses de frais : commission d'agence 4 % du prix de vente, frais d'acquisition 8 % du prix d'achat, coût de garantie 1,3 % du montant avancé, frais de dossier 900 €. - Simplification annoncée : le capital restant dû de l'ancien prêt est figé à 90 000 € pendant toute la phase relais, alors que ses échéances l'amortissent — c'est l'hypothèse défavorable, dont l'écart est chiffré plus loin. - Ce sont des hypothèses de travail, pas un relevé de marché : le guide ne publie aucun « taux moyen du prêt relais 2026 » et donne les formules pour rejouer les calculs. ### Le montant réellement avancé : 134 000 € - Dossier suivi de bout en bout : bien à vendre espéré 340 000 €, estimation retenue par la banque 320 000 €, capital restant dû 90 000 € ; acquisition à 400 000 € plus 32 000 € de frais (8 %), soit un besoin de 432 000 €. - Calcul du relais : 70 % × 320 000 € = 224 000 €, moins 90 000 € de capital restant dû = 134 000 €. - Prêt amortissable complémentaire : 432 000 − 134 000 = 298 000 €, sans apport. - Deux erreurs répandues : appliquer la quotité au prix espéré (238 000 € au lieu de 224 000 €, soit 14 000 € qui manquent le jour de la signature) et déduire le crédit en cours avant la quotité (161 000 €, soit 27 000 € de trop). ### La double charge pendant la phase relais - Prêt amortissable : 298 000 € sur 240 mois à 3,40 % = 1 713 €/mois hors assurance. - Intérêts du relais en franchise partielle : 134 000 × 4,00 % = 5 360 €/an, soit 447 €/mois. - Ancien prêt, qui court toujours : 90 000 € sur 96 mois à 2,10 % = 1 019 €/mois. - Total 3 179 €/mois pendant la phase relais, contre 1 713 € après la vente : un écart de 1 466 €/mois, soit 17 592 € sur douze mois. C'est ce seul écart qu'examine le comité d'engagement, et cette charge est réintégrée par la banque qui étudie ensuite le dossier personnel du gérant. ### Coût brut, coût net d'impôt et seuil de 1,17 % - Coût brut sur douze mois : 5 360 € d'intérêts + 900 € de frais de dossier + 1 742 € de garantie (1,3 % de 134 000 €) + 500 € de mainlevée = 8 502 €. - Économie d'impôt à l'IR pour un associé à 30 % de taux marginal : 8 502 × 45,16 % = 3 839 €, d'où un coût net de 4 663 €. - Le taux réellement épargné est 45,16 % et non 47,2 % : les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 %, mais la CSG payée est elle-même déductible du revenu global à hauteur de 6,8 points (art. 154 quinquies, II du CGI). - Les quatre postes sont déductibles : les intérêts au titre de l'article 31, I, 1°, d du CGI ; les frais de dossier, de cautionnement et de mainlevée au titre du § 190 du BOI-RFPI-BASE-20-80, qui les assimile aux intérêts. - Si ces 8 502 € creusent un déficit foncier, l'imputation sur le revenu global plafonne à 10 700 €/an et la fraction provenant des intérêts en est exclue : elle n'attaque que les revenus fonciers des dix années suivantes (art. 156, I, 3° du CGI). L'économie est décalée, pas perdue. - Le ratio décisif : 4 663 € rapportés aux 400 000 € du bien acquis font 1,17 %. Si le marché local monte de plus de 1,17 % en douze mois, le relais est gagnant ; s'il stagne, il est perdant. ### Le jour de la vente, et les deux versions de la pénalité - Vente à 320 000 €, commission d'agence 12 800 € (4 %), net vendeur 307 200 €. - Solde de l'ancien prêt 90 000 € + indemnité de 945 € (90 000 × 2,10 % × 0,5), solde du relais 134 000 € : il reste 82 255 € à la société. - Avec l'amortissement réel de l'ancien prêt, douze échéances le ramènent à 79 559 € et l'indemnité à 835 € : il resterait 92 806 €. Le guide raisonne donc au pire. Le tableau ne comprend ni la mainlevée de 500 € (déjà comptée dans les 8 502 €) ni l'impôt de plus-value prélevé par le notaire le jour de l'acte. - Indemnité de remboursement anticipé sur le prêt amortissable : 1 398 € avec une clause alignée sur le standard des particuliers (82 255 × 3,40 % × 0,5), 2 797 € si la banque a stipulé douze mois d'intérêts — c'est le double, et c'est légal. - L'article R313-25 du Code de la consommation (un semestre d'intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant dû, ici 8 622 €) appartient au chapitre du crédit immobilier et ne s'impose pas de plein droit à une SCI locative : les banques l'appliquent souvent, c'est une pratique, pas un droit. - Recalcul : après douze échéances, le capital restant dû du prêt amortissable est de 287 412 € ; l'imputation des 82 255 € le ramène à 205 157 € sur 228 mois et la mensualité tombe de 1 713 € à 1 223 €, soit 490 € de moins par mois et près de 29 500 € d'intérêts épargnés. ### La quotité : chaque point arraché est un point de marge en moins - Quotité 70 % : relais de 134 000 €, 224 000 € à solder, prix de vente minimal 233 333 €, marge de baisse de − 27 % par rapport à l'estimation de 320 000 €. - Quotité 80 % : relais de 166 000 €, 256 000 € à solder, prix de vente minimal 266 667 €, marge de − 17 %. - Quotité 90 % : relais de 198 000 €, 288 000 € à solder, prix de vente minimal 300 000 €, marge de − 6 % seulement — soit un acquéreur qui négocie fermement. - Passer de 70 à 90 % ne rapporte pas 64 000 € : c'est 64 000 € de trésorerie achetés contre 21 points de marge de sécurité. L'un des rares cas où il faut demander moins que ce que la banque accorderait. ### Le scénario de l'invendu, chiffré jusqu'au solde - Prorogation de douze mois avec la majoration d'usage d'un point (5,00 %) : 6 700 € d'intérêts + 500 € de frais d'avenant = 7 200 €, portant le coût cumulé du relais à 15 702 € sur 24 mois. - Vente à − 15 % (272 000 €, net vendeur 261 120 €) : il reste 36 175 € après les 224 000 € de dettes et l'indemnité de 945 € — le relais a consommé 43 % de ce qui reste. - Vente à − 30 % (224 000 €, net vendeur 215 040 €) : il manque 9 905 €, que les associés doivent apporter en compte courant d'associé. - Absence de vente au terme : le relais devient exigible, avec déchéance du terme, appel de la caution et saisie — la page s'arrête là et renvoie aux guides dédiés. ### Le compromis : ce que la SCI n'a pas, et les six clauses qui le remplacent - L'article L313-1, 3° du Code de la consommation fait entrer les personnes morales de droit privé dans le champ du crédit immobilier ; ce qui en fait sortir la SCI, c'est la destination professionnelle du crédit, clause reprise en termes quasi identiques à l'article L313-2, 2°. Le chapitre ne vise en outre que les immeubles d'habitation ou mixtes. - Conséquence unique et coûteuse : la condition suspensive légale d'obtention du prêt de l'article L313-41 ne joue pas. Cass. 1re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915 (arrêt inédit, rendu au visa des anciens articles L312-3 et L312-16) : le test n'est pas l'usage réel du bien mais l'objet social croisé avec la destination du prêt. Même ligne dans Cass. 1re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066, également inédit. - Chiffrage du risque : compromis à 400 000 €, dépôt de garantie usuel de 10 % séquestré chez le notaire, soit 40 000 € exposés pour trois lignes non écrites. Le juge peut modérer d'office une pénalité manifestement excessive (art. 1231-5 du Code civil), mais 10 % du prix n'a rien d'excessif. Le guide fournit la clause rédigée et recommande de la faire viser par le notaire, un compromis d'agence reprenant par défaut la clause type du Code de la consommation, qui ne protège pas une SCI locative. - Six clauses à obtenir avant édition de l'offre : exonération totale d'indemnité quand le remboursement provient de la vente du bien mis en relais ; plafonnement de cette indemnité au standard des particuliers sur le prêt amortissable (1 399 € d'économie sur ce dossier) ; durée et taux de prorogation chiffrés d'avance, jamais « au taux en vigueur » ; faculté de basculer de franchise totale en franchise partielle ; recalcul du prêt amortissable à durée ou à mensualité constante, au choix de la société ; condition suspensive d'obtention du relais dans le compromis. ### Déductibilité des intérêts : le test d'affectation, IR et IS - Cinq emplois du relais, deux régimes : acquérir l'immeuble qui sera loué et financer des travaux sur un immeuble loué sont déductibles à l'IR comme à l'IS ; financer la résidence principale d'un associé ne l'est dans aucun des deux. - Rembourser un compte courant d'associé : déductible à l'IR selon l'origine du compte, si celui-ci avait lui-même financé l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble loué — solution de l'emprunt substitutif admise « eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement » (CE, 28 mars 2014, n° 350816, mentionné aux tables). - Distribuer aux associés : non à l'IR ; à l'IS, la déduction n'est pas exclue par principe, mais l'administration doit établir l'acte anormal de gestion, et c'est le premier poste attaqué en contrôle. - Le paradoxe chiffré : sur les mêmes 8 502 € de coût brut, l'IR économise 3 839 € (45,16 %), contre 2 126 € à l'IS au taux normal de 25 % et 1 275 € au taux réduit de 15 %. Ce taux réduit couvre les 42 500 premiers euros de bénéfice sous trois conditions cumulatives (art. 219, I, b du CGI) : chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré, détention continue à 75 % au moins par des personnes physiques. ### Décision, écritures comptables et cinq erreurs chiffrées - Tableau de décision sur le même besoin de 134 000 € : prêt relais 4 663 € net sur douze mois ; vendre d'abord, 0 € de financement mais 1 667 €/mois de loyer non perçu (5 % de rendement brut sur 400 000 €) ; apport en compte courant d'associé, 4 020 € de coût d'opportunité à 3 % ; cession-bail et crédit-bail immobilier, non chiffrables sur ce dossier. - Seuil de bascule : le relais est le bon choix si le marché local monte de plus de 1,17 % sur douze mois, ou si la solution de repli coûte plus de 4 663 €, soit plus de 2,8 mois de recherche (4 663 / 1 667). Sinon, vendre d'abord et acheter ensuite. - Franchise totale sur un bien difficile à vendre : 5 360 € la première année puis 6 968 € la seconde sur une dette gonflée à 139 360 €, soit 12 328 € contre 12 060 € en franchise partielle — l'écart nominal est faible, mais à l'IR la déduction est limitée aux sommes payées dans l'année et se trouve reportée sur l'exercice du solde. - Écritures : mise en place débit 512 / crédit 164 (compte 519 s'il s'agit d'une simple ouverture de crédit) ; frais de dossier au compte 6272 « Commissions et frais sur émission d'emprunts » et non au 6275 ; intérêts en franchise partielle débit 661 / crédit 512 ; solde du relais débit 164 / crédit 512. - Intérêts courus en franchise totale : débit 661 / crédit 1648 à la clôture, puis débit 1648 / crédit 512 au solde. Le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025, a sorti ces intérêts courus du 1688 pour en faire une subdivision du 164. - Présentation : dettes financières avec la mention « dont à moins d'un an », détail repris dans l'état des échéances des dettes en annexe (art. 832-15 du plan comptable général). À l'IS le capital du relais figure au bilan ; à l'IR la 2072 n'est pas un bilan et seuls les intérêts et frais payés dans l'année se déclarent, ligne 17 du formulaire 2072-S. - Les cinq erreurs et leur coût : quotité appliquée au prix espéré, 14 000 € ; budget bâti en oubliant l'ancien prêt, 1 019 €/mois soit 12 228 € sur douze mois ; compromis sans condition suspensive, 40 000 € ; plafonnement de l'indemnité non négocié, 1 399 € ; 90 % de quotité obtenus sans regarder la marge, un prix plancher porté à 300 000 €. ## Intérêts d'emprunt de parts de SCI : déductibles ou perdus URL : https://www.sci-ai.app/interets-emprunt-parts-sci Ce guide traite une seule opération, celle que le reste du web mélange avec deux autres : l'emprunt que l'associé souscrit en son nom propre pour acquérir ses parts de SCI ou faire son apport, et non l'emprunt de la société pour acheter l'immeuble ni celui qu'elle contracte pour racheter un sortant. Il s'adresse à celui qui entre dans une SCI existante — succession, divorce, rachat d'un associé sortant, entrée d'un enfant — et à qui la banque propose un prêt personnel. C'est la seule charge qui réduit l'impôt du lecteur sans jamais apparaître dans les comptes de la société : payée depuis son compte bancaire, déduite d'un revenu que la SCI a calculé sans elle. Cinq cas sont déroulés jusqu'à l'euro, dont trois où la déduction vaut zéro. ### Le fondement : la déduction n'est pas dans la loi, elle est dans la doctrine - L'article 31, I, 1°, d du CGI vise les « intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ». Il parle du propriétaire et de ses propriétés, pas de l'associé qui emprunte pour des parts. - Le fondement réel est le § 130 du BOI-RFPI-BASE-20-80 : les membres d'une société immobilière non passible de l'impôt sur les sociétés déduisent « les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux ». - Second fondement, presque jamais cité : le § 80, dont la seconde moitié admet la déduction pour qui emprunte afin de racheter les parts d'un autre associé, « qu'il soit déjà présent dans la société ou non » (RM Baudot n° 15084, JO Sénat du 2 février 2006, p. 280). - Ce BOFiP est publié au 1er septembre 2017 et n'a jamais été actualisé : il ignore la décision de 2020 citée ci-dessous, ce qui n'ôte rien à son opposabilité. - CE, 9 juin 2020, n° 426342 (3e et 8e chambres réunies, inédite au recueil Lebon) : « seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles », et « il en va notamment ainsi des intérêts des emprunts souscrits par un associé pour acquérir les parts d'une société de personnes dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ». Le litige portait en réalité sur un emprunt de la société : l'emprunt personnel n'y est qu'un incident. ### Les trois conditions, leurs preuves, et l'exclusion qui vise la SCI familiale - Condition 1 — affectation réelle aux parts : « l'emploi des sommes empruntées doit être justifié » (§ 270). Preuves : offre de prêt mentionnant l'objet, relevé du virement de la banque vers le vendeur ou vers la société, acte de cession ou PV d'augmentation de capital. - Condition 2 — société non passible de l'impôt sur les sociétés (§ 130), faute de quoi les revenus sont des dividendes et plus rien n'est déductible. - Condition 3 — immeubles effectivement loués (§ 20, § 130 et § 280) : le § 130 ne vise que les associés « qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales ». Preuves : baux, quittances, attestation annuelle de la SCI. - Ce qu'une pièce manquante coûte sur le cas chiffré du guide : 2 970 € de la première année, soit 1 402 € d'impôt, et 13 229 € sur cinq ans, soit 6 244 €. - Exclusion nommée par la doctrine : l'emprunt du nu-propriétaire de parts n'est pas déductible, « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu » (§ 160 ; CE, 24 février 2017, n° 395983). L'usufruitier de parts, lui, déduit (§ 150), et le nu-propriétaire d'un immeuble détenu en direct aussi (§ 170). - La conservation des parts n'est PAS une condition de déduction : la règle des trois ans porte sur l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global (art. 156, I, 3° du CGI). Celui qui revend au bout de deux ans garde les intérêts déduits et perd rétroactivement l'imputation du déficit des trois années précédentes. ### Le calcul année par année : 80 000 € à 3,8 % sur 15 ans - Données : Marc rachète les parts d'un sortant d'une SCI à l'impôt sur le revenu, deux associés à parts égales. Emprunt de 80 000 € à 3,8 % sur 15 ans, mensualité 583,76 €, soit 7 005,12 € par an. Quote-part annuelle de résultat foncier : 6 000 €. TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux = 47,2 %. - Intérêts déductibles : 2 970 € / 2 814 € / 2 652 € / 2 484 € / 2 309 €, total 13 229 € sur cinq ans. - Revenu foncier imposable : 3 030 € / 3 186 € / 3 348 € / 3 516 € / 3 691 €, au lieu de 6 000 € chaque année. - Impôt et prélèvements sociaux payés : 1 430 € / 1 504 € / 1 580 € / 1 660 € / 1 742 €, soit 7 916 € au total, contre 2 832 € par an et 14 160 € sur cinq ans sans la déduction. - Économie annuelle décroissante : 1 402 € / 1 328 € / 1 252 € / 1 172 € / 1 090 €, soit 6 244 € cumulés. - Coût net du crédit sur cinq ans : 13 229 − 6 244 = 6 985 €. Taux après impôt : 3,8 × (1 − 47,2 %) = 2,01 %. Un prêt à 4,30 % revient à 2,27 %, un prêt à 4,60 % à 2,43 %. - Tout ce tableau suppose une quote-part positive : au-delà, l'excédent forme un déficit foncier dont la fraction « intérêts » ne s'impute jamais sur le revenu global. ### Qui emprunte : l'associé ou la SCI ? Les deux montages chiffrés - Immeuble de 300 000 €, deux associés à parts égales, SCI à l'impôt sur le revenu. - Montage A — la SCI emprunte 240 000 € à 3,6 % sur 20 ans (mensualité 1 404,27 €), les associés apportent 60 000 € au capital : 8 503 € d'intérêts déductibles la première année, répartis entre eux. - Montage B — la SCI achète comptant, chaque associé emprunte 150 000 € à 4,3 % sur 20 ans (mensualité 932,86 €) : 6 355 € par associé, soit 12 711 € au total. - Le montage B déduit 4 208 € d'intérêts de plus, ce qui vaut 1 986 € d'impôt en moins à 47,2 % — mais il a fallu payer ces 4 208 €. La trésorerie des associés est inférieure de 2 222 €. - Verdict : une déduction n'est jamais un gain, c'est le remboursement partiel d'une dépense réellement faite ; un écart de 0,7 point de taux annule l'avantage. Les vraies raisons de choisir le prêt personnel sont bancaires, pas fiscales. - Autres critères du tableau de décision : le prêt personnel consomme intégralement la capacité d'endettement, sa sûreté typique est le nantissement des parts, la dette part avec l'associé qui sort, et les intérêts déduits ne majorent pas le prix de revient des parts au calcul de la plus-value. - Verdict par profil : créer la SCI et acheter le bien → faire emprunter la société ; entrer dans une SCI existante → l'emprunt sera nécessairement personnel ; enfant qui reprend les parts → utile seulement s'il acquiert la pleine propriété, nul s'il n'achète que la nue-propriété. ### Où porter ces intérêts : ligne 113 et rubrique 410 de la 2044, jamais la 2072 - Aucune ligne n'est dédiée aux intérêts personnels de l'associé : la notice de la 2044 impose de les ajouter à ceux de la société, sur la ligne 113 de la rubrique 110 (111 revenus bruts, 112 frais et charges hors intérêts, 113 intérêts d'emprunt, 114 résultat). - Exemple : la SCI notifie à Marc 14 300 € de revenus bruts, 7 060 € de charges et 1 240 € d'intérêts ; la ligne 113 porte 1 240 + 2 970 = 4 210 €, et la ligne 114 affiche 3 030 € au lieu de 6 000 €, soit 1 402 € d'impôt évités. - Le détail se porte page 4, rubrique 410, une ligne par prêt : société concernée, nom et adresse du prêteur, date du prêt, intérêts versés. - Dispense de 2044 : l'associé dont tous les revenus fonciers proviennent de parts de sociétés non passibles de l'IS déclare directement sur la 2042 (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 260), avec une note annexe portant les coordonnées de la société, le revenu par société et « le montant des intérêts de ses emprunts personnels ». Le § 250 nomme lui aussi cette déduction. - La 2072-S ne comporte aucune case pour cet emprunt : sa première annexe porte les intérêts de la société (ligne 17), sa deuxième les répartit au prorata. Les deux seules lignes propres à l'associé sont les rémunérations (ligne 23) et les intérêts de comptes courants versés par la société (ligne 24) — l'exact inverse de la situation traitée. - Conséquence pratique : l'attestation annuelle de la SCI ne portera jamais ces intérêts. Ils se relèvent sur le tableau d'amortissement personnel, en additionnant la colonne « intérêts » des douze échéances de l'année civile, pas de l'exercice social. ### Les frais accessoires du prêt personnel - Déductibles avec les intérêts : frais de dossier ; frais de garantie, dont le nantissement des parts (art. 1866 du code civil) ; frais de mainlevée ; agios et commissions de banque. - Organisme de cautionnement (§ 190) : la commission définitivement acquise se déduit en totalité, la contribution au fonds mutuel de garantie seulement à hauteur de la part non restituable en fin de crédit. - Assurance : la prime n'est déductible que si la souscription est imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu'aucune récupération n'est possible hors réalisation du risque. - Inscription hypothécaire ou PPD : déductible uniquement si la sûreté porte sur un immeuble appartenant en propre à l'emprunteur, jamais sur celui de la SCI, et les honoraires de notaire doivent être distingués de ceux de l'acte d'achat. - Non déductibles : intérêts de retard sur échéance impayée, remboursement du capital, frais d'un emprunt substitutif (sauf primes d'assurance du nouveau prêt). - Chiffrage : 600 € de frais de dossier + 410 € de commission définitivement acquise + 340 € de contribution non restituable = 1 350 € déductibles la première année, soit 637 € d'impôt en moins. L'économie de première année monte ainsi de 1 402 € à 2 039 €. - Indemnité de remboursement anticipé : non déductible en principe (§ 210), sauf emprunt substitutif ayant « effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d'intérêts restant dus » (§ 220), déduction alors fondée sur l'article 13 du CGI (CE, 5 octobre 2007, n° 281658). Sur le prêt de Marc soldé fin de cinquième année : capital restant dû 58 203 €, indemnité au standard des six mois d'intérêts 1 106 € (contre 1 746 € pour les 3 %), 11 848 € d'intérêts promis par l'échéancier initial contre 10 345 € indemnité comprise après refinancement à 3 %, soit 1 503 € de charge en moins. Au-dessus de 3,45 %, l'indemnité cesse d'être déductible. ### Le cas mortel : la SCI à l'impôt sur les sociétés - Sur les cent quatre-vingts mensualités du prêt de 80 000 € à 3,8 %, 25 078 € d'intérêts s'ajoutent au capital, soit 105 078 € versés. - Ces 25 078 € ne sont déductibles nulle part : pas chez la société, qui n'a jamais emprunté et ne verse rien à la banque ; pas chez l'associé, dont les dividendes subissent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026) sur leur montant brut, sans déduction d'aucun frais. - L'option pour le barème progressif ne rouvre pas la porte : elle vaut pour tous les revenus mobiliers de l'année (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-70, § 10), et le § 40 exclut formellement les charges en capital — acquérir des parts, c'est acquérir un capital (§ 50 ; CE, 28 février 1968, n° 72470). - Perte sèche par rapport au même montage à l'impôt sur le revenu : 25 078 × 47,2 % = 11 837 € d'économie qui n'existe pas, étalée sur quinze ans. - L'option n'est pas immédiatement définitive : la société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée (art. 239, 1 du CGI), la notification devant parvenir avant la fin du mois précédant le premier acompte d'impôt sur les sociétés. Passé ce délai, l'option est irrévocable ; la renonciation, elle, est définitive. - Les intérêts payés avant la date d'effet de l'option restent acquis. Le régime fiscal de la société décide donc de la rentabilité d'un emprunt qu'elle n'a pas contracté et dont elle ignore l'existence. ### Le logement occupé gratuitement : des intérêts qui ne se déduisent de rien - Article 15, II du CGI : les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas imposés, et corrélativement leurs charges ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170). La règle vaut pour la SCI qui loge un associé. - Cas chiffré : 90 000 € empruntés à 3,8 % sur 15 ans, mensualité 656,73 €, 3 341 € d'intérêts la première année. - Immeuble occupé gratuitement à 100 % : 3 341 € perdus dès la première année, 14 883 € sur cinq ans, 28 212 € sur la durée du prêt. - Usage mixte 60 % loué / 40 % occupé : 1 336 € perdus la première année, 5 953 € sur cinq ans, 11 285 € sur la durée. - Ces intérêts ne créent aucun déficit foncier, donc aucun report sur les années suivantes. - La SCI qui se borne à loger ses associés est dispensée de 2072 après son année de constitution (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 240) — ce qui ne rend pas les intérêts déductibles pour autant. - Aucune doctrine ni décision ne fixe la clé de répartition entre partie louée et partie occupée : le prorata se déduit du § 280 du BOI-RFPI-BASE-20-80 et de l'article 13, 1 du CGI. La clé retenue doit être documentée et tenue d'une année sur l'autre. Louer le bien à l'associé à un loyer de marché rend les intérêts déductibles ; un loyer de complaisance est traité comme une libéralité. ### Emprunter pour alimenter un compte courant d'associé : régime différent - Côté revenus fonciers, rien : la liste des emprunts déductibles est limitative (§ 70) et le § 130 ne vise que l'apport et l'acquisition de droits sociaux. Une avance en compte courant est une créance, ni l'un ni l'autre. - Côté revenus de capitaux mobiliers, les intérêts d'une créance sont imposés sur leur montant brut (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-70, § 15 ; CE, 14 juin 1982, n° 22300). - Tolérance dérogatoire : le dirigeant qui prête à sa société avec des fonds empruntés impute ce qu'il verse à la banque sur ce qu'il en reçoit (RM Bourgeois n° 15713, 1975 ; RM Médecin n° 33476, 1985). Elle est étendue à l'associé non dirigeant à une condition de plus : que le prêt vienne d'un établissement de crédit (RM Morisset n° 35902, 1997, reprise au § 15) — un prêt familial met donc le non-dirigeant dehors. - Les fonds doivent avoir été mis en totalité et immédiatement à la disposition exclusive de la société ; l'imputation est plafonnée aux intérêts reçus et ne crée jamais de déficit. Elle suppose l'option pour le barème progressif sur l'ensemble des revenus mobiliers de l'année. - Chiffrage : 40 000 € empruntés à 4,3 % sur 10 ans pour alimenter le compte courant, SCI rémunérant l'avance à 3 %. Première année : 1 656 € d'intérêts payés, 1 200 € reçus, imputation limitée à 1 200 € — 456 € définitivement perdus. ### Ce qui fait tomber la déduction au contrôle, et le dossier à constituer - Le double emploi chiffré : le gérant passe l'échéance du prêt personnel de Marc dans la comptabilité de la SCI. Les 2 970 € sont alors partagés à parts égales, l'associé qui n'a rien emprunté récupérant 1 485 € sans droit et Marc en perdant autant ; puis Marc porte aussi ses 2 970 € sur sa 2044, et les mêmes intérêts sont déduits deux fois. - Coût de la rectification sur trois exercices non prescrits : réintégration de 8 436 € (2 970 + 2 814 + 2 652), soit 3 982 € rappelés à 47,2 %, plus les intérêts de retard. L'emprunt personnel ne touche jamais la comptabilité de la SCI : aucun compte, aucune écriture, aucune ligne sur la 2072. - Trois autres fragilités : l'affectation non tracée (§ 270), l'immeuble qui cesse d'être loué — vacance durable, reprise par un associé, mise en vente —, et la vente des parts en cours de prêt, qui laisse acquis les intérêts déjà déduits mais fait reprendre le déficit imputé sur le revenu global des trois années précédentes. - Contrepartie rarement annoncée : les intérêts déduits pendant la détention ne majorent pas le prix de revient des parts pour le calcul de la plus-value. - Les cinq pièces à réunir le jour de la signature : l'offre de prêt avec mention de l'objet ; le relevé bancaire du décaissement vers le vendeur ou la société ; l'acte de cession ou le PV d'augmentation de capital ; le tableau d'amortissement complet, seule source de la ligne 113 ; l'attestation annuelle de la SCI. - Durée de conservation : six ans (art. L102 B du Livre des procédures fiscales), et non dix — les dix ans sont ceux des commerçants (art. L123-22 du Code de commerce). - Prêt familial : tout contrat dont le principal dépasse 5 000 € hors intérêts se déclare sur l'imprimé 2062, seuil apprécié par contrat, plusieurs prêts conclus la même année entre les mêmes personnes se cumulant sur l'annexe 2062-A (CGI, art. 242 ter, 3 ; annexe III, art. 49 B ; annexe IV, art. 23 L). La déclaration incombe à l'emprunteur, ou à l'intermédiaire s'il en est intervenu un. ## Travaux en SCI : Deductibles, Immobilisables, Amortissables (2026) URL : https://www.sci-ai.app/travaux-sci La meme facture de travaux peut basculer d'une economie d'impot immediate (deductible) a un amortissement etale sur 30 ans (immobilise). Comprendre la distinction est ce qui separe une SCI optimisee fiscalement d'un risque de redressement avec penalites. Ce guide pose les 3 criteres jurisprudentiels et la mecanique IR/IS complete. ### Les 3 categories de travaux **Deductibles** (charge immediate) : - Entretien et reparation (art. 31 I 1 a CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10) : ravalement, traitement termites, chaudiere a puissance equivalente - Amelioration locaux d'habitation (art. 31 I 1 b CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-20) : isolation, double vitrage, climatisation, salle de bain neuve - Amelioration locaux pro : amiante et accessibilite PMR uniquement (art. 31 I 1 b bis CGI) **Immobilisables** (capital, pas de deduction immediate) : - Construction, reconstruction (modification gros oeuvre) - Agrandissement (surface ou volume accrus de + 10 %) - Travaux d'amelioration indissociables d'une reconstruction (regle du tout) **Amortissables** (uniquement SCI IS, art. 39 CGI + BOI-BIC-AMT-10-40-10) : - 5 composants standards avec durees specifiques - Decomposition obligatoire pour respect PCG art. 311-2 ### Trois criteres de classification 1. **Nature** : entretien (etat courant) / amelioration (confort moderne sans toucher gros oeuvre) / reconstruction (modification gros oeuvre) 2. **Surface ou volume** : agrandissement = immobilisation systematique (seuil + 10 %) 3. **Indissociabilite** (CE constant depuis 1992) : amelioration + reconstruction inseparables = regime du tout = immobilisation pour l'ensemble ### Plafond renovation energetique 21 400 EUR (LF 2026) - Plafond standard deficit foncier sur revenu global : 10 700 EUR/an (art. 156 I 3 CGI) - Plafond rehausse : 21 400 EUR si sortie classe E/F/G du DPE vers A/B/C/D - LFR 2022 (loi n. 2022-1499 du 01/12/2022) + LF 2024 art. 87 + LF 2026 (loi n. 2026-103 du 19/02/2026) prorogation jusqu'au 31/12/2027 - BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 MAJ 16/09/2025, ACTU-2024-00211 - Conditions cumulatives : DPE avant E/F/G, DPE apres A/B/C/D, devis a compter du 05/11/2022, paiement entre 2023 et 2027, location 3 ans minimum, DPE et factures conserves ### Amortissement par composants en SCI IS | Composant | Duree | Taux | Compte PCG | |---|---|---|---| | Gros oeuvre | 50-80 ans | 1,25-2 % | 2131 | | Facade/etancheite | 20-40 ans | 2,5-5 % | 2132 | | Toiture | 25-30 ans | 3,3-4 % | 2133 | | Installations techniques | 15-25 ans | 4-6,7 % | 2135 | | Agencements interieurs | 10-15 ans | 6,7-10 % | 2138 | ### TVA travaux 2026 - 20 % par defaut (construction neuve, agrandissement, locaux pro) - 10 % entretien et amelioration habitation > 2 ans (art. 279-0 bis CGI) avec attestation client signee - 5,5 % renovation energetique (art. 278-0 bis A CGI, arrete du 04/12/2024 nouvelle liste en vigueur 01/01/2025, BOFiP BOI-TVA-LIQ-30-20-95 MAJ 22/10/2025) - SCI ne recupere pas la TVA sauf option TVA sur loyers commerciaux (art. 260 2 CGI) ### Comptabilisation des travaux - Compte 6152 : Entretien et reparations (deductibles, charges) - Compte 213/2131-2138 : Constructions et composants (immobilisations) - Compte 6811 : Dotations aux amortissements - Compte 281 : Amortissements cumules (passif) - Ecritures types pour travaux deductibles, immobilises, dotations annuelles ### Cas particuliers - Associe artisan facturant la SCI : prestation reelle + prix de marche + activite pro declaree, risque requalification acte anormal de gestion sinon - Travaux pendant vacance locative : deductibles si bien destine a la location (preuves mandat agence, annonces, visites) - Travaux premiere mise en location : deductibles dans les conditions normales, deficit imputable sur revenu global - Changement destination commercial vers habitation : reconstruction = immobilisable ### SCI IR ou IS pour gros travaux - IR favorable : TMI 41-45 %, travaux ponctuels (8-12 ans), detention longue (15+ ans avec exoneration PV 22/30 ans) - IS favorable : TMI 11-30 %, gros chantiers permanents, revente programmee 10-15 ans ### 7 erreurs frequentes 1. Deduire en charge ce qui aurait du etre immobilise (agrandissement, reconstruction) 2. Confondre remplacement a l'identique et amelioration energetique 3. Oublier d'immobiliser les honoraires d'architecte/maitre d'oeuvre 4. Ne pas separer composants en SCI IS (risque rectification PCG) 5. Travaux sans documentation locative (rehaussement 21 400 EUR exige location 3 ans) 6. Application incorrecte TVA 5,5 % (attestation client + equipements eligibles obligatoires) 7. Ignorer le piege de l'indissociabilite (CE 1992 et constant) ### Cas pratiques chiffres - Michel (60 ans DAF, marie 2 enfants adultes, TMI 41 %) : SCI IR appartement Lyon achete 2010 pour 280 000 EUR, classe F au DPE. Travaux isolation facade + combles + PAC = 36 200 EUR TTC, sortie classe F vers C. Deficit foncier 24 600 EUR, imputation revenu global 21 400 EUR (rehaussement), report revenus fonciers 3 200 EUR. Economie immediate 12 455 EUR. Cout net 21 885 EUR (60 % du prix initial). - Thomas (52 ans dirigeant SAS Lyon) : SCI IS local pro 720 000 EUR (dont 80 000 EUR terrain), travaux 180 000 EUR ventiles composants (toiture 35k + installations 95k + agencements 50k). Dotation annuelle 10 084 EUR. Resultat fiscal avant travaux 13 414 EUR, apres 3 330 EUR. Economie IS 1 512 EUR/an pendant 12-20 ans, cumul 45 000 EUR sur duree amortissement. - Francois (46 ans divorce 2 enfants garde alternee) + 2 freres : SCI IR maison Provence 480 000 EUR, classe D. Travaux 180 000 EUR melangeant ouverture mur porteur (gros oeuvre) + extension veranda 18 m2 + cuisine/sdb/electricite/peintures/climatisation. Piege jurisprudentiel : indissociabilite, ENSEMBLE requalifie en immobilisation. Perte de 66 930 EUR d'economie d'impot. Solution : scinder les operations dans le temps (12-24 mois) avec entreprises et devis distincts. ### Sources principales - CGI : art. 31 I 1 a/b/b bis/d, 38, 39, 39 C, 156 I 3, 200 A, 219, 260 2, 278-0 bis A, 279-0 bis - Code de l'urbanisme : L. 431-3, R. 423-2 - BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (entretien-reparation), BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (amelioration), BOI-RFPI-BASE-30-20 MAJ 16/09/2025, BOI-BIC-CHG-20-20-10 (actif vs charge), BOI-BIC-AMT-10-40-10 (composants), BOI-TVA-LIQ-30-20-95, BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 MAJ 22/10/2025, ACTU-2024-00211 - Lois : LF 2026 (loi n. 2026-103 du 19/02/2026), LFR 2022 (n. 2022-1499 du 01/12/2022), arrete 04/12/2024 TVA energetique - PCG : art. 311-2, 321-11, 212-6 - Jurisprudence : CE 5 juill. 2010, CE 11 fev. 2021 n. 431595 (immeuble retournant habitation) --- ## Dissolution et Liquidation d'une SCI : Procedure, Boni, Fiscalite (2026) URL : https://www.sci-ai.app/dissolution-liquidation-sci La dissolution est la decision de mettre fin a la SCI, la liquidation est la periode (max 3 ans) pendant laquelle on regle les dettes et partage l'actif. La radiation au RCS cloture definitivement la procedure. Ce guide couvre les 7 causes de dissolution, les 3 voies (amiable, judiciaire, automatique), le calcul du boni, la fiscalite 2026 et le sort du CCA. ### 7 causes de dissolution (art. 1844-7 C. civ.) 1. Expiration du terme statutaire (99 ans max, prorogeable) 2. Realisation ou extinction de l'objet social 3. Annulation du contrat de societe 4. Dissolution anticipee par decision des associes (majoritaire en pratique) 5. Dissolution judiciaire pour justes motifs (mesentente avec paralysie effective des organes) 6. Liquidation judiciaire (cas insolvabilite) 7. Toute autre cause prevue par les statuts ### Reunion des parts en une seule main (art. 1844-5 C. civ.) - Pas de dissolution automatique : regularisation possible sous 1 an - Tout interesse peut demander la dissolution judiciaire au-dela - TUP sans liquidation (al. 3) inapplicable si associe unique = personne physique - Liquidation classique obligatoire pour SCI familiale reunie en une main ### Procedure amiable etape par etape 1. AG extraordinaire de dissolution (unanimite par defaut, art. 1853 C. civ.) 2. Publication annonce legale dissolution (~150 EUR) 3. Depot guichet unique INPI dans le mois (~200 EUR) 4. Mission du liquidateur (max 3 ans, art. 1844-8 al. 4) : realisation actif, apurement passif 5. AG de cloture (quitus liquidateur, comptes definitifs, partage) 6. Annonce legale cloture (~110 EUR) + radiation INPI ### Procedure judiciaire pour mesentente - Saisine tribunal judiciaire - Conditions strictes : paralysie effective des organes sociaux (Cass. 3e civ. 17 nov. 2021 n. 19-13.255) - Duree 12-24 mois minimum - Cout 3 000-10 000 EUR d'honoraires d'avocats des deux parties - Designation d'un liquidateur judiciaire par le tribunal ### Pouvoirs du liquidateur (art. 1844-8 C. civ.) - Representation de la SCI en justice et envers les tiers - Realisation de l'actif (vente immeuble, recouvrement creances) - Apurement du passif dans l'ordre suivant : creanciers externes, CCA, reprise apports, boni - Mention "societe en liquidation" obligatoire sur tous documents officiels - Pas de pouvoir d'engager dans nouvelles operations sauf utiles ### Calcul du boni de liquidation Boni = Actif net realise - Apports en capital rembourses - Dettes payees Mali = inverse, deficit a combler par les associes au prorata des parts (art. 1857 C. civ.), responsabilite indefinie non solidaire avec subsidiarite (art. 1858). ### Fiscalite du boni 2026 **SCI a l'IS** (double imposition) : - IS sur la plus-value de cession du bien (15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice, 25 % au-dela, LF 2026) - PFU 31,4 % chez l'associe sur le boni distribue = revenu distribue (art. 161 CGI, BOI-RPPM-RCM-10-20-40) - LFSS 2026 hausse PS 17,2 a 18,6 % - Option bareme progressif avec abattement 40 % possible **SCI a l'IR** : - Pas de reimposition du boni (resultats deja taxes annuellement) - Plus-value immobiliere a regime art. 150 U CGI : 19 % IR + 17,2 % PS maintenus en 2026 sur immobilier, abattements pour duree de detention (exoneration IR 22 ans, PS 30 ans) - Reprise des apports : non taxee **Droit de partage 2,5 %** (art. 746 CGI droit commun) dans les deux regimes. Attention : le taux reduit 1,1 % ne vaut QUE pour divorce ou rupture PACS, PAS pour dissolution amiable de SCI ordinaire. ### Sort du CCA en liquidation - CCA = creance distincte des parts (Cass. com. 11 janv. 2017 n. 15-14.064) - Rembourse avant tout partage entre associes (rang 2 apres creanciers externes) - Remboursement non impose (restitution de creance) - Si actif insuffisant : abandon possible (risque requalification revenu distribue art. 109 CGI) ou attribution preferentielle du bien art. 1844-9 ### Bien immobilier : vente ou attribution preferentielle - Vente classique par liquidateur (80 % cas) : acte notarie, prix entre dans tresorerie SCI - Attribution preferentielle (art. 1844-9 C. civ.) : un associe recupere le bien en nature contre soulte aux autres + droit de partage 2,5 % sur valeur ### Cout total dissolution amiable - 500 a 1 200 EUR de frais administratifs (annonces JAL + INPI) - 300 a 1 500 EUR honoraires expert-comptable pour comptes de liquidation - Droit de partage 2,5 % sur le boni distribue - Frais notaire classiques a la charge de l'acquereur si vente ### Duree procedure - Sans bien immobilier : 4-8 mois - Avec vente bien immobilier : 12-18 mois - Dissolution judiciaire : 18-36 mois - Limite legale : 3 ans (art. 1844-8 al. 4) ### Declarations fiscales obligatoires - Declaration de cessation art. 201 CGI : 60 jours apres AG - SCI IS : liasse 2065 finale + bilan de cessation - SCI IR : 2072-S finale ### 7 erreurs frequentes 1. Mention "societe en liquidation" oubliee sur les documents (responsabilite liquidateur) 2. Distribution du boni avant apurement complet du passif 3. Application taux droit de partage 1,1 % au lieu de 2,5 % (confusion avec divorce) 4. Oubli de la declaration de cessation art. 201 CGI dans les 60 jours 5. Reunion une main non regularisee dans le delai d'1 an 6. Sous-estimation de la duree de liquidation (planifier 4-18 mois) 7. CCA non traite ou confondu avec le boni dans la fiscalite ### Cas pratiques chiffres - Philippe (55 ans, ingenieur famille recomposee) + Sophie son epouse : SCI IS appartement parisien achete 380 000 EUR en 2015, vendu 520 000 EUR en 2025. Plus-value 200 000 EUR taxee a l'IS pour 45 750 EUR. CCA total 50 000 EUR rembourses non taxes. Boni final 317 750 EUR partage 50/50. PFU 31,4 % par associe = 48 317 EUR chacun. Droit de partage 2,5 % = 7 944 EUR. Cout fiscal total 150 328 EUR sur 520 000 EUR = 29 %. - Alain (62 ans, retraite IFI) : reunion des parts en une seule main suite deces son frere Bertrand en 2025, SCI familiale immeuble lyonnais valeur 850 000 EUR detenu 24 ans. Choix dissolution amiable. SCI a l'IR donc exoneration IR plus-value (22 ans+) mais PS residuels ~11 000 EUR. CCA herite 50 000 EUR. Boni 789 000 EUR + droit partage 19 725 EUR = cout fiscal 30 725 EUR sur 789 000 EUR = 3,9 %. Regime IR ressort tres avantageux a long terme. - Michel : cas mali a developper (vente a perte d'un bien post-crise locative, associes doivent combler le deficit au prorata art. 1857 C. civ.). ### Sources principales - Code civil : art. 710-1, 1844-4, 1844-5, 1844-7, 1844-8, 1844-9, 1853, 1857, 1858 - CGI : art. 109 a 117 (revenus distribues), 150 U et 150 UB (PV immobilieres), 161, 162, 200 A (PFU), 201, 221-2, 746 (droit partage) - BOFiP : BOI-RPPM-RCM-10-20-40 (distributions dissolution), BOI-ENR-AVS-30-20-10 (SCI IS), BOI-ENR-AVS-30-20-20 (SCI IR), BOI-BIC-CESS - Lois : LF 2026, LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30/12/2025) - Jurisprudence : Cass. com. 16 sept. 2014 n. 13-20.083, Cass. com. 20 mars 2019 n. 17-18.924, Cass. 3e civ. 17 dec. 2020 n. 19-15.694, Cass. 3e civ. 17 nov. 2021 n. 19-13.255 - Procedure : Guichet unique INPI (procedures.inpi.fr) depuis 01/01/2023 --- ## Fermer une SCI sans activité : les 3 options et ce qu'elles coûtent vraiment URL : https://www.sci-ai.app/fermer-sci-sans-activite Ce guide s'adresse au gérant ou à l'associé d'une société civile immobilière qui ne sert plus à rien : le bien a été vendu, le projet ne s'est jamais fait, les associés se sont séparés. Il ne décrit pas une procédure, il tranche entre trois options — laisser vivre la société, la mettre en sommeil, ou la dissoudre et la radier. Chacune est chiffrée à 1, 5 et 10 ans sur un cas unique : SCI familiale à l'impôt sur le revenu créée en 2018, deux associés à parts égales, plus aucun bien depuis la vente de 2024, 1 800 € de trésorerie, 1 000 € de capital social, aucun emprunt et aucun compte courant d'associé. Tous les tarifs de greffe et d'annonces légales sont datés et sourcés. ### La question préalable : reste-t-il un bien dans la SCI ? - Si la société détient encore un immeuble, le sujet n'est plus la fermeture mais la sortie du bien : c'est la vente ou l'attribution qui commande le calendrier et la facture. - Ordre de grandeur donné : appartement vendu 250 000 € et acquis 150 000 € huit ans plus tôt, soit 100 000 € de plus-value brute retenue sans les forfaits de 7,5 % de frais et 15 % de travaux (qui ramèneraient l'addition autour de 22 000 €). - Abattements pour durée de détention à ce stade : 18 % pour l'impôt sur le revenu, 4,95 % pour les prélèvements sociaux. - Addition : 15 580 € d'impôt (19 % sur 82 000 €), 16 349 € de prélèvements sociaux (17,2 % sur 95 050 €), 1 640 € de taxe sur les plus-values élevées (2 % de la plus-value imposable, art. 1609 nonies G du CGI, seuil de 50 000 € apprécié au niveau de la société) — soit 33 569 €. - Face à ce montant, les 541 € de fermeture ne sont plus le sujet. Tout le reste de la page traite la SCI qui ne détient plus rien. ### Le comparatif des trois options à 1, 5 et 10 ans - Coût immédiat : 0 € pour ne rien faire, 172,61 € pour la mise en sommeil, 541 € pour la dissolution-radiation (516 € de formalités + 25 € de droit de partage). - Coût annuel ensuite : 96 € pour les deux premières options, 0 € après radiation. - Cumul à 1 an : 96 € / 269 € / 541 €. À 5 ans : 480 € / 825 € / 541 €. À 10 ans : 960 € / 1 305 € / 541 €. - Point de bascule : la dissolution devient la moins chère à partir de 5,6 ans, l'instant où 96 € par an rattrapent les 541 € payés une fois. - Temps à y consacrer : 1 h par an, 1 formalité puis 1 h par an, ou 2 à 4 mois une seule fois. - Risque encouru : requalification en société fictive si la vie sociale s'arrête, radiation d'office au bout de 2 ans après mise en sommeil, aucun risque une fois le passif soldé. - La mise en sommeil n'est la moins chère à aucun des trois horizons. ### Option 1 — laisser vivre la SCI : 96 € par an - Tenue du compte bancaire : 96 à 500 € par an selon l'établissement ; 96 € par an (8 € par mois) retenus, bas de fourchette des banques en ligne. C'est le seul poste réellement récurrent. - Déclaration de résultats : dispense de souscription annuelle pour les sociétés immobilières familiales sous trois conditions cumulatives (aucun changement dans le capital, les immeubles et leurs conditions d'occupation ; aucun revenu, y compris financier ; aucune rémunération versée aux associés) — source impots.gouv.fr mise à jour le 7 juillet 2026. Un livret rémunéré fait retomber l'obligation de déposer la 2072. - Reddition de comptes annuelle : 0 €, mais elle ne saute pas — rapport écrit du gérant au moins une fois par an (art. 1856 du Code civil). - Registre des bénéficiaires effectifs : 0 € tant que rien ne change, 33,80 € TTC pour une déclaration modificative au greffe. - Cotisation foncière des entreprises : 0 €, la société étant hors du champ de l'art. 1447 du CGI (version en vigueur depuis le 21 février 2026) ; l'art. 1647 D ne fixe qu'un plancher à l'intérieur de ce champ et ne crée pas de redevable. - Total : 96 € par an, 480 € sur cinq ans, 960 € sur dix. - Le risque est juridique et non fiscal : ce qui le déclenche n'est pas l'absence d'activité mais l'absence de vie sociale (plus de décision d'associés, compte social utilisé comme compte personnel), terrain de la requalification en société fictive. ### Option 2 — la mise en sommeil : 172,61 € pour une dispense qui vaut 0 € - Ce n'est pas un statut juridique mais une déclaration de cessation temporaire d'activité, inscrite au registre ; la société conserve le même numéro. - Coût : 172,61 € TTC = 42,26 € HT d'inscription modificative de personne morale + 8,45 € de TVA + 5,90 € de droit affecté au registre national des entreprises + 116 € d'insertion au BODACC. Aucune annonce légale n'est requise, les statuts ne changeant pas. - Barème antérieur, applicable jusqu'au 28 février 2026 : 169,38 €, dont 44,48 € HT d'émolument (53,38 € TTC) sous l'arrêté du 28 février 2024, plus 116 € de BODACC. - Ce qu'elle dispense dans ce cas : rien. Ni la reddition de comptes, ni la tenue du compte bancaire, ni le registre des bénéficiaires effectifs, ni la déclaration de résultats lorsqu'elle est due ; l'arrêt de la CFE ne joue pas puisque la société n'y était pas soumise. - Ce qu'elle déclenche : un compte à rebours de 2 ans. Sans inscription de reprise, le greffier peut radier d'office après lettre recommandée (art. R123-130 du Code de commerce). - Elle dépasse le coût de la fermeture définitive dès la troisième année : 537,22 € cumulés après la seconde formalité, 633,22 € l'année suivante, contre 541 € pour en avoir fini. ### Option 3 — dissoudre et radier : 515,73 € TTC de formalités - Deux formalités successives, pas une : la dissolution ouvre la liquidation, la radiation la clôt. Chacune a son annonce légale et son passage au greffe. - Annonce légale de dissolution : 153,00 € HT, soit 183,60 € TTC (forfait, arrêté du 19/11/2021 modifié le 19/11/2025, annexes I à VI). - Formalité de dissolution au greffe : 185,77 € TTC = 42,26 € HT + 8,45 € de TVA + 5,90 € de droit RNE + 13,16 € de dépôt d'acte + 116 € de BODACC (arrêté du 25/02/2026). - Annonce légale de clôture de liquidation : 111,00 € HT, soit 133,20 € TTC. Les deux forfaits sont majorés à La Réunion et Mayotte (181 € et 129 € HT). - Formalité de radiation au greffe : 13,16 € TTC = 6,05 € HT de dépôt d'acte + 1,21 € de TVA + 5,90 € de droit RNE + 0 € de BODACC (arrêté du 25/02/2026 et arrêté du 09/11/2017). - Il n'existe aucun émolument de radiation : celui perçu à l'immatriculation la couvre déjà. Le BODACC est gratuit à l'immatriculation et à la radiation d'une société civile, mais coûte 116 € à la dissolution. - Deux montants à ne pas recopier : 177,01 €, barème de greffe qui n'est plus applicable depuis le 1er mars 2026 ; 53,12 € pour une radiation, faux d'un facteur quatre. - Délai réel pour une société vide : 2 à 4 mois, dépôt en ligne au guichet unique. ### Boni de liquidation et droit de partage - Le boni est ce qui reste aux associés une fois les dettes payées et les apports repris. - Droit de partage : 2,5 % (art. 746 du CGI, version en vigueur depuis le 1er janvier 2021) ; le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS. - Minimum de perception : 25 € (art. 674 du CGI). Sur une petite liquidation, c'est presque toujours lui qui joue. - Assiette discutée : pour la Cour de cassation, le partage ne porte que sur ce qui subsiste après paiement des dettes et remboursement du capital social (art. 1844-9 du Code civil ; Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070) ; l'administration retient traditionnellement le capital dans l'assiette. Sur le cas : 25 € contre 32,11 €, soit 7,11 € d'écart. - Imposition à l'impôt sur le revenu : aucune réimposition, les résultats ayant déjà été imposés chaque année entre les mains des associés (art. 8 du CGI). - Imposition à l'impôt sur les sociétés : revenu distribué (art. 108 et 109, 1, 1° du CGI), base plafonnée par l'art. 161 à l'excédent sur le prix d'acquisition des parts ; prélèvement forfaitaire unique de 30 % pour les sommes mises en paiement jusqu'au 31 décembre 2025 et de 31,4 % à compter du 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux passant de 17,2 % à 18,6 % (art. 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Le taux des plus-values immobilières reste à 17,2 %. ### Le cas déroulé jusqu'au solde - Trésorerie au jour de la dissolution : 1 800,00 €. - Frais de fermeture : − 515,73 € ; actif net à partager : 1 284,27 €. - Reprise du capital social, non taxée : 1 000,00 € ; boni : 284,27 €. - Droit de partage théorique de 7,11 €, ramené au minimum de perception de 25,00 €. - Reste à répartir : 1 259,27 €, soit 629,64 € par associé (500 € de reprise d'apport et 129,64 € de boni). - Impôt supplémentaire à l'impôt sur le revenu sur ces 129,64 € : 0 €. Coût total de la sortie : 540,73 €. - Quand la trésorerie ne dépasse pas le capital social, il n'y a ni boni, ni droit de partage, ni imposition : la fermeture se réduit aux 515,73 € de formalités. ### L'associé unique - La réunion de toutes les parts en une seule main ne dissout pas la société de plein droit — la croyance inverse est répandue et fausse. - Tout intéressé peut demander la dissolution en justice si la situation n'est pas régularisée dans un délai d'un an, le tribunal pouvant accorder six mois de plus (art. 1844-5 du Code civil). - Associé unique personne morale : la dissolution emporte transmission universelle du patrimoine, sans liquidation. - Associé unique personne physique : le quatrième alinéa écarte ce mécanisme, il faut liquider dans les formes ordinaires, avec les deux annonces et les deux formalités. - Conséquence d'arbitrage : être seul associé referme l'option « ne rien faire », une horloge d'un an tournant désormais contre le gérant. ### La recommandation par profil - Profil A, coquille vide non réutilisée : dissoudre. 541 € une fois contre 96 € par an sans date de fin, plus un risque juridique sans prix affiché ; dans le cas étudié, 629,64 € récupérés par associé. - Profil B, coquille gardée pour un projet à deux ans : ne rien faire. Deux ans coûtent 192 €, contre 850 € pour fermer puis recréer (541 € de fermeture et environ 309 € de création). - Profil B, l'erreur à ne pas commettre : la mise en sommeil coûterait 172,61 € pour aucune dispense, puis 172,61 € de plus pour inscrire la reprise, soit 537 € au lieu de 192 €. - Profil C, associés en désaccord : le sujet n'est pas le coût. À défaut d'accord statutaire ou d'unanimité, il faut demander la dissolution pour justes motifs devant le tribunal judiciaire — jamais le tribunal de commerce, dont une société civile ne relève pas — avec des honoraires qui dépassent largement 541 €. ### Après la radiation : les trois formalités oubliées - Conservation des documents : 6 ans pour les déclarations fiscales et leurs justificatifs (art. L102 B du Livre des procédures fiscales) ; 10 ans en pratique pour les pièces comptables, délai du code de commerce qui ne lie pas formellement une société civile ; sans limite pour les statuts, procès-verbaux et actes de cession. - Clôture du compte bancaire dans le bon ordre : répartir le solde avant de demander la clôture, puis adresser à la banque le procès-verbal de clôture de liquidation et l'extrait de radiation. Une banque qui n'a rien reçu continue de prélever ses frais. - Dernière déclaration de résultats, due même à néant : 2072 pour une société à l'impôt sur le revenu, 2065 et sa liasse à l'impôt sur les sociétés. C'est le seul acte qui puisse encore déclencher une pénalité après la radiation. - Résiliation des contrats d'assurance résiduels (responsabilité civile, protection juridique) avant de solder le compte. ### Points de droit utiles autour de la fermeture - Responsabilité des associés d'une société civile : indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts (art. 1857 du Code civil), et seulement après poursuite vaine de la société (art. 1858). - Un associé peut bloquer la fermeture : la dissolution anticipée se décide aux conditions statutaires, à défaut à l'unanimité ; reste le rachat de ses parts ou la dissolution judiciaire pour justes motifs (art. 1844-7, 5° du Code civil). - La radiation n'efface pas les dettes : un créancier peut agir contre les associés à proportion de leurs parts et demander la réouverture des opérations de liquidation, dans le délai de droit commun de cinq ans (art. 2224 du Code civil). - Radiation d'office : elle suppose une cessation totale d'activité mentionnée au registre et l'absence de reprise dans les deux ans (art. R123-130 du Code de commerce). Une société qui ne déclare rien ne se radie pas d'elle-même. - Le numéro SIREN est clôturé au répertoire Sirene et n'est jamais réattribué ; une nouvelle société civile immobilière recevra un nouveau numéro et de nouveaux frais d'immatriculation. - Vendre la coquille plutôt que la dissoudre : l'acquéreur n'économise qu'environ 309 € de frais de création. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière (2° du I de l'art. 726 du CGI) doit être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil, créé par la loi du 25 juin 2026), le champ exact du texte n'étant pas tranché. - Aucun expert-comptable n'est imposé pour liquider une société civile sans immeuble, sans emprunt et sans compte courant d'associé ; aucun notaire non plus tant qu'aucun bien immobilier n'est attribué lors du partage. ## Coût de la dissolution d'une SCI : le devis complet 2026 URL : https://www.sci-ai.app/cout-dissolution-sci Fermer une société civile immobilière coûte 568,85 € si elle est vide et plus de 16 000 € s'il reste un immeuble à attribuer à un associé : un rapport de 1 à 29, alors que les frais de greffe et d'annonces légales sont identiques à l'euro près dans les deux cas. Ce guide ne décrit pas la procédure de dissolution, il la facture. Il s'adresse au gérant nommé liquidateur et aux associés qui doivent budgéter la fermeture : trois devis complets ligne à ligne, chaque montant rattaché à un barème daté, les trois postes que les devis en ligne oublient, et le calendrier disant quelle somme sort à quelle date. ### Le socle des quatre formalités obligatoires : 568,85 € TTC - Annonce légale de dissolution et de nomination du liquidateur : 153,00 € HT, soit 183,60 € TTC (forfait de l'arrêté du 19 novembre 2021 modifié par l'arrêté du 19 novembre 2025, applicable au 1er janvier 2026). - Formalité de dissolution au guichet unique : 185,77 € TTC = 42,26 € HT d'inscription modificative (prestation n° 44 de l'art. A743-10 du Code de commerce, arrêté du 25 février 2026) + 8,45 € de TVA + 5,90 € de droit RNE + 13,16 € de dépôt d'acte + 116,00 € de BODACC. - Annonce légale de clôture de liquidation : 111,00 € HT, soit 133,20 € TTC. - Formalité de radiation : 66,28 € TTC = 44,27 € HT (prestation n° 40) + 6,05 € HT de dépôt d'acte (prestation n° 52) + 10,06 € de TVA + 5,90 € de RNE + 0 € de BODACC, l'insertion étant gratuite à la radiation (arrêté du 9 novembre 2017). - Les deux annonces pèsent 316,80 €, soit 56 % du socle ; les deux dépôts au greffe 252,05 €. - La Réunion et Mayotte relèvent d'une annexe majorée : 181 € HT et 129 € HT, soit 372,00 € TTC de publications et un socle de 624,05 €. - La TVA du socle représente 72,52 € (52,80 € sur les annonces, 19,72 € sur le greffe) : une SCI assujettie supporte réellement 496,33 €. ### Devis n° 1 : la SCI vide — 568,85 € - Hypothèses : SCI à l'impôt sur le revenu, deux associés, aucun bien, aucune dette, capital de 1 000 € absorbé par les pertes, gérant liquidateur non rémunéré. - Droit de partage : 0 €, faute d'actif net à répartir. Avec 6 000 € restés sur le compte, l'actif net partagé serait de 5 000 € et le droit de 125 €. - C'est un plancher : aucun tarif préférentiel, aucune remise ne permet de descendre en dessous de 568,85 €. - Alternative si l'arrêt n'est pas définitif : la mise en sommeil coûte 172,61 € (42,26 € HT + 8,45 € de TVA + 5,90 € de RNE + 116 € de BODACC), sans dépôt d'acte ni annonce légale. - Laisser vivre une SCI inutile coûte 0 à 300 € par an en autonomie et 500 à 1 200 € avec un cabinet : en moins de deux ans, le prix d'une fermeture est dépassé. ### Devis n° 2 : 300 000 € de trésorerie — 8 043,85 € - Hypothèses : immeuble vendu depuis plus d'un an, aucune dette, capital de 1 000 €, 300 000 € sur le compte, deux associés à parts égales. - Droit de partage : 2,50 % de 299 000 €, soit 7 475 €, plus le socle de 568,85 €. - Répartition de la facture : 93 % pour le droit de partage, 3 % pour les deux formalités de greffe. - Variante compte courant d'associé : 60 000 € remboursés avant le partage font tomber l'assiette à 239 000 €, le droit à 5 975 € et le total à 6 543,85 €, soit 1 500 € d'écart pour un simple ordre d'opérations. - Le remboursement doit correspondre à une dette réelle inscrite en comptabilité et effectivement virée, pas à une écriture passée la veille de l'assemblée de clôture. ### Devis n° 3 : l'immeuble attribué à un associé — environ 16 700 € - Hypothèses : immeuble acheté par la SCI valant 320 000 €, emprunt soldé, 80 000 € sur le compte ; actif brut 400 000 €, capital 1 000 €, actif net partagé 399 000 €. A détient 80 % des parts et reçoit l'immeuble, B les 80 000 €, sans soulte. - Droit de partage : 9 975 € (2,50 % de 399 000 €). - Émoluments du notaire : 4 488,99 € HT, soit 5 386,79 € TTC, par application des tranches de l'art. A444-121 du Code de commerce à l'actif brut de 400 000 € — 4,837 % jusqu'à 6 500 € (314,41 €), 1,995 % jusqu'à 17 000 € (209,48 €), 1,330 % jusqu'à 60 000 € (571,90 €), 0,998 % au-delà (3 393,20 €). - Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % de 320 000 €, soit 320 € (art. 881 K du CGI, minimum de 15 € à l'art. 881 M, b) ; formalités et débours du notaire : 350 à 500 €. Total 16 600 à 16 750 € TTC. - Les deux prélèvements les plus lourds n'ont pas la même assiette : le droit de partage frappe l'actif net, l'émolument l'actif brut. Avec 150 000 € encore dus à la banque, le droit tomberait à 6 225 € et l'émolument ne bougerait pas. - Le notaire est obligatoire dès qu'un immeuble est attribué : tout acte publié au fichier immobilier doit être authentique (art. 710-1 du Code civil). - Reprise en nature par l'apporteur : émolument distinct de 0,484 % non dégressif (art. A444-121, 2°), soit 1 548,80 € HT — 1 858,56 € TTC — sur un immeuble de 320 000 €. ### Le droit de partage : taux, assiette et exceptions - Taux de 2,50 % (art. 746 du CGI), assiette de l'actif net partagé (art. 747), c'est-à-dire l'actif brut diminué des dettes. - Le capital social sort de l'assiette : Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070, publié au Bulletin. Sur 300 000 €, l'assiette est de 299 000 € et le droit de 7 475 € au lieu de 7 500 €. - Réserve : la doctrine administrative n'a pas repris cette solution — BOI-ENR-AVS-30-20-10 date de juin 2018, trois mois avant l'arrêt, et BOI-ENR-PTG-10-10, mis à jour le 30 juin 2020, l'ignore. Faire motiver la déduction dans l'acte. - Le même arrêt refuse d'exclure les primes d'émission, les primes de fusion et les réserves non incorporées au capital. Sur une SCI au capital de 250 000 €, la déduction vaut 6 250 €. - Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS : il ne joue jamais dans la liquidation d'une société. - Un seul copartageant, pas de partage : le droit n'est pas dû (BOI-ENR-PTG-10-10, §§ 100 et 150), mais racheter les parts coûte 3 % après abattement de 23 000 € (art. 726, I, 1° bis) ou 5 % sans abattement si la société est à prépondérance immobilière (art. 726, I, 2°). Sur le devis n° 2, racheter la moitié des parts coûte 4 140 € : économie nette de 3 335 €, pas de 7 475 €. - Soulte : la fraction correspondante est taxée au tarif des ventes (art. 747, seconde phrase). Avec une soulte de 120 000 € et un département à 6,32 %, la facture passe de 9 975 € à 14 559 €, soit 4 584 € de plus. ### Les trois postes que les devis en ligne oublient - La seconde annonce légale, celle de clôture de liquidation : 133,20 €, soit 23 % du socle. Son oubli se découvre quand la radiation est refusée faute d'attestation de parution. - Le droit de partage : 7 475 € sur le devis n° 2, 9 975 € sur le devis n° 3 — chaque fois plus que le greffe, les annonces et le notaire réunis. - L'acte notarié de l'attribution en nature : 5 386,79 € d'émoluments sur un actif brut de 400 000 €, plus 320 € de contribution de sécurité immobilière. Le tarif est réglementé, donc non négociable. - Un demi-poste : les 116 € de BODACC facturés avec la formalité de dissolution, l'insertion n'étant gratuite qu'à l'immatriculation et à la radiation. ### Les montants faux qui circulent encore - 177,01 € pour la formalité de dissolution : addition amputée des deux droits RNE de 5,90 €. Sous l'arrêté du 28 février 2024, la formalité coûtait 188,81 € ; elle coûte 185,77 € en 2026. - 13,16 € pour la radiation : c'est le seul dépôt d'acte, sans l'émolument de la ligne n° 40. Le total est de 66,28 €. Le montant de 53,12 € est l'inverse : l'émolument seul, sans dépôt ni droit RNE. - « Environ 150 € » et « environ 110 € » pour les annonces : ce sont les montants hors taxes présentés sans le dire ; le support habilité facture 183,60 € et 133,20 €. - La radiation par correspondance coûte 67,84 € au lieu de 66,28 € : 1,30 € de frais postaux et 0,26 € de TVA, les émoluments restant à 50,32 € HT. - La ligne n° 40 du tarif vise « immatriculation principale, immatriculation secondaire, inscription complémentaire et radiation d'une personne morale » : l'émolument de radiation est bien dû. ### Ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas - Imposés par un texte : les deux annonces légales, les deux formalités au greffe, le droit de partage dès qu'il reste un actif net, et l'acte notarié si un immeuble est attribué. - Obligation déclarative gratuite si elle est faite seul : la dernière déclaration de résultats. À l'impôt sur les sociétés, dans les soixante jours (art. 221, 2 du CGI renvoyant aux 1 et 3 de l'art. 201) ; à l'impôt sur le revenu, déclaration n° 2072 au titre de l'année de cessation. - Optionnels : expert-comptable (300 à 1 500 €), avocat en cas de dissolution judiciaire (3 000 à 10 000 € pour 18 à 36 mois), plateforme juridique (150 à 400 € HT), rémunération du liquidateur (le plus souvent 0 €). - Un pack « dissolution » à 399 € HT ajoute 478,80 € TTC à une facture de 568,85 €, soit 84 % de plus pour deux formulaires ; les annonces, tarifées par arrêté, sont refacturées au même prix. - Recommandation explicite du guide : pour une SCI à l'impôt sur le revenu, vide, sans dette et sans désaccord, ne payer personne. Le conseil ne se justifie que s'il reste un immeuble, si la SCI est à l'impôt sur les sociétés ou si un associé conteste — alors 800 à 1 500 €. - L'émolument du notaire sur l'acte de partage est la seule prestation tarifée : ce qui reste libre, ce sont ses honoraires de conseil. ### Le calendrier de décaissement - Assemblée de dissolution : 0 €. Jours suivants : 183,60 € à la commande de l'annonce. Dans le mois : 185,77 € au dépôt de la dissolution, par carte. - Pendant la liquidation : charges courantes de 0 à 300 € par an sans cabinet, 500 à 1 200 € avec. Dix-huit mois de liquidation ajoutent jusqu'à 450 € en autonomie, 750 à 1 800 € avec un cabinet. - Compte définitif approuvé et acte de partage : 7 475 € de droit de partage au Trésor, à l'enregistrement, dans le mois de la date de l'acte notarié (art. 635 du CGI). - Assemblée de clôture : 133,20 € d'annonce, puis 66,28 € au dépôt de la radiation. - Conséquence de trésorerie : ne pas virer la totalité du solde aux associés avant l'enregistrement, sinon le liquidateur avance les 7 475 €. - Dissolution abandonnée en cours de route : les 369,37 € de la première annonce et du premier dépôt sont perdus, et effacer la mention « société en liquidation » suppose une nouvelle inscription modificative avec sa propre annonce. ### Qui paie, et si la SCI n'a plus rien - Principe : la SCI paie. Les frais de liquidation sont une dette sociale réglée sur l'actif avant toute répartition entre associés. - Trésorerie nulle : les associés avancent les fonds, sous forme d'avances en compte courant remboursables. Sur le devis n° 1 à deux associés à parts égales, 284,42 € pour l'un et 284,43 € pour l'autre. - Passif supérieur à l'actif : les associés répondent des dettes de manière indéfinie mais non solidaire, à proportion de leurs parts (art. 1857 du Code civil), et de façon subsidiaire, le créancier devant d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858). - À ne pas faire : clôturer la liquidation en laissant une dette impayée. La radiation ne l'efface pas, le créancier peut faire rouvrir la liquidation ; la voie devient alors la procédure collective. - Un litige entre associés — dissolution pour justes motifs, contestation — relève du tribunal judiciaire, partout en France, jamais du tribunal de commerce. - Après la radiation : six ans de conservation des livres, registres et pièces justificatives (art. L102 B du livre des procédures fiscales), le délai courant de la dernière opération inscrite. Les dix ans souvent cités sont ceux des commerçants (art. L123-22 du Code de commerce). ## Boni de liquidation SCI : calcul, fiscalité IR et IS (2026) URL : https://www.sci-ai.app/boni-liquidation-sci Le boni de liquidation, c'est ce qui subsiste quand tout est vendu et toutes les dettes payées, moins ce que les associés avaient mis au départ. Ce guide traite d'une seule chose : ce qui se passe entre le moment où le liquidateur a l'argent sur le compte et le moment où l'associé l'a sur le sien. Il pose la cascade de calcul ligne à ligne, déroule le même dossier à l'impôt sur le revenu puis à l'impôt sur les sociétés jusqu'à l'euro net, corrige l'assiette du droit de partage de 2,50 % et traite le cas du mali. Il s'adresse aux associés et gérants de SCI qui ferment leur société et veulent savoir combien il leur restera. La procédure de dissolution elle-même est traitée dans un guide distinct. ### Le calcul du boni, ligne à ligne - La cascade : actif de liquidation − dettes externes = actif net ; actif net − comptes courants d'associés − capital social = boni de liquidation. L'ordre sépare un calcul juste d'un calcul faux. - Sur le dossier de référence : 407 722 € d'actif de liquidation, 0 € de dettes externes, − 60 000 € de comptes courants, − 1 000 € de capital, soit un boni de 346 722 €. - Le compte courant d'associé est une dette de la société : il se rembourse avant tout partage, il n'est jamais du boni. - « Rembourser le capital » signifie rendre le nominal des parts, pas leur valeur acquise. - Piège le plus fréquent : retrancher le capital deux fois, une fois pour obtenir le boni, une seconde sous l'étiquette « reprise des apports ». Sur une SCI au capital de 10 000 €, cela déplace l'assiette taxable de 10 000 €. - Le boni n'est ni la trésorerie du compte, ni le bénéfice de l'année, ni ce que l'associé encaisse réellement. ### SCI à l'impôt sur le revenu : aucune seconde imposition - Régime par défaut de toute société civile : le résultat est réputé réalisé par les associés et imposé chez eux chaque année (article 8 du CGI), qu'ils aient touché l'argent ou non. - Conséquence : le boni d'une SCI à l'IR n'est pas un revenu distribué, il ne se déclare nulle part et ne supporte aucun prélèvement social. - Cas n° 1 : capital 1 000 €, comptes courants 60 000 €, immeuble acquis 300 000 € en 2012 et vendu 420 000 € en 2026, deux associés 50/50. Plus-value brute 52 500 €, base d'impôt sur le revenu 24 150 € et base de prélèvements sociaux 44 704 € après quatorze ans de détention. - Impôt de plus-value prélevé par le notaire à l'acte : 4 589 € à 19 % plus 7 689 € à 17,2 %, soit 12 278 €. La surtaxe sur les plus-values élevées n'est pas due, la base restant sous 50 000 €. - Résultat : actif net 407 722 €, boni 346 722 €, droit de partage 8 668 €, impôt supplémentaire 0 € — net encaissé de 199 527 € par associé. Coût du partage lui-même : 8 668 €, soit 2,1 % de l'actif net. - Deux exceptions réelles : l'associé personne morale soumise à l'IS, dont la quote-part a été déterminée selon d'autres règles, et la SCI passée par l'IS, dont les réserves sont réputées distribuées le jour de la sortie de l'IS (article 111 bis du CGI), et non au partage. ### SCI à l'impôt sur les sociétés : un revenu distribué à 31,4 % - Le boni est un revenu distribué au sens des articles 109 et suivants du CGI ; l'article 161 du CGI fixe la base : ce qui revient aux associés n'entre dans l'impôt que pour son excédent sur l'apport. - Celui qui a racheté les parts d'un associé sortant retient son prix d'achat comme seuil, et non l'apport d'origine (article 161 du CGI). - Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le taux de 18,6 % vise les sommes mises en paiement à compter du 1er janvier 2026 ; un boni versé en 2025 restait à 17,2 %, soit 30 % au total. - En liquidation, les sommes réparties s'imputent d'abord sur le remboursement des apports (BOI-RPPM-RCM-10-20-40, § 70) : un acompte de liquidation n'est pas imposable tant que la mise des associés n'a pas été rendue. La condition d'antériorité du 1° de l'article 112 du CGI ne joue qu'en cours de société. - Option pour le barème progressif possible, avec l'abattement de 40 % réservé aux revenus distribués (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10, § 230) : rarement intéressante sur un boni concentré en une seule année. - Cas n° 2, même SCI à l'IS : amortissements cumulés 112 000 € (240 000 × 14/30), valeur nette comptable 188 000 €, plus-value professionnelle 232 000 €, impôt sur les sociétés 53 750 € (6 375 € à 15 % sur 42 500 €, puis 47 375 € à 25 % sur 189 500 €). - Boni imposable 305 250 €, prélèvement forfaitaire unique 95 848,50 €, droit de partage 7 631,25 € : 262 770,25 € pour les deux associés, soit 131 385 € chacun. - Le taux réduit de 15 % suppose trois conditions réunies : chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros, capital entièrement libéré, détention à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I-b du CGI). ### Le même dossier à l'IR et à l'IS : 68 142 € d'écart par associé - Mêmes associés, même immeuble, même prix de vente brut de 420 000 €, même capital, mêmes comptes courants : seul le régime fiscal change. - Impôt de plus-value acquitté à l'acte : 12 278 € à l'IR, 0 € à l'IS. Impôt sur les sociétés dû par la société : 0 € à l'IR, 53 750 € à l'IS. - Boni : 346 722 € à l'IR contre 305 250 € à l'IS. Impôt dû par les associés sur le boni : 0 € à l'IR contre 95 848,50 € à l'IS. - Droit de partage : 8 668 € à l'IR contre 7 631,25 € à l'IS. Net pour les deux associés : 399 054 € contre 262 770,25 €. - Écart final : 136 284 € pour les deux associés, soit 68 142 € par tête. - Nuance que la page pose elle-même : la société à l'IS a déduit 112 000 € d'amortissements pendant quatorze ans, ce qui lui a fait économiser de 16 800 à 28 000 € d'impôt que le tableau ne compte pas. Ces 68 142 € ne disent pas « l'IR gagne » : ils disent que la sortie coûte plus cher à l'IS. ### Le droit de partage de 2,50 % : la seule assiette correcte - L'article 746 du CGI soumet les partages entre coassociés à un droit de 2,50 % ; l'article 747 précise qu'il se liquide sur le montant de l'actif net partagé. - Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070 (rejet, publié au Bulletin) : l'actif net partagé est l'actif subsistant après paiement des dettes et remboursement du capital social. L'arrêt statue sur le fondement de l'article 1844-9 du code civil, donc pour toute société civile. - Se déduisent de l'assiette : dettes bancaires et fournisseurs, comptes courants d'associés, capital social remboursé. Restent taxables : primes d'émission et de fusion non incorporées au capital, réserves et report à nouveau. - Effet du niveau de capital : avec 200 000 € de capital au lieu de 1 000 €, l'actif net partagé tombe à 147 722 € et le droit à 3 693 € au lieu de 8 668 €, soit 4 975 € d'écart. Les associés encaissent alors 404 029 € à eux deux au lieu de 399 054 €. - Le taux de 1,10 % du même article 746 est réservé aux partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS. Un partage de société n'y entre jamais, même entre deux ex-époux. - Le droit de partage n'a rien à voir avec le droit de 5 % dû sur une cession de parts : deux impôts différents, sur deux opérations différentes. ### Attribuer l'immeuble au lieu de le vendre - L'article 1844-9 du code civil permet d'attribuer l'immeuble à un associé, avec une priorité pour l'apporteur si les statuts ou une décision distincte des associés n'ont pas déjà attribué les biens. Cette faculté prime tout autre droit à attribution préférentielle. - Pour une société non passible de l'IS, l'administration applique la théorie de la mutation conditionnelle des apports : l'apport d'un bien identifié est traité comme une vente sous condition suspensive, la condition étant que le bien finisse chez un autre que l'apporteur (BOI-ENR-AVS-30-20-20). - Immeuble acheté par la SCI, attribué à n'importe quel associé : droit de partage seul, la théorie ne jouant pas sur les biens acquis par la société (§ 40) — 10 500 € sur un bien à 420 000 €. - Immeuble apporté, repris par son apporteur : aucun droit de mutation, mais la reprise est sujette à publicité foncière — taxe de publicité foncière de 0,70 % (article 678 du CGI), soit 2 940 €, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit 420 €, et les émoluments du notaire. - Immeuble apporté, attribué à un autre associé : droits de mutation à titre onéreux, la condition suspensive étant réalisée (§ 140) — 26 544 € au taux de 6,32 % applicable dans la grande majorité des départements. - Soit 23 604 € d'écart pour un choix de bénéficiaire. Les deux impositions ne se cumulent jamais sur le même bien : ou le droit de partage, ou les droits de mutation. - Deux réserves : la tolérance du § 120 pour une société civile exclusivement composée depuis sa création de personnes unies par les liens de parenté ou d'alliance de l'article 748 du CGI — tolérance perdue au premier associé étranger à la famille —, et la doctrine distincte applicable au partage d'une société à l'IS (BOI-ENR-AVS-30-20-10). ### Le mali de liquidation : rien à déduire - Il y a mali quand l'actif net final est inférieur au capital. Cas n° 3 : capital 100 000 €, aucun compte courant, 30 000 € restant à répartir entre deux associés 50/50, soit un mali de 70 000 € et une perte de 35 000 € par associé. - Droit de partage : 0 €, aucun actif net ne subsistant au-delà du capital remboursé. L'acte n'est enregistré que sur le minimum de perception de 25 € de l'article 674 du CGI. - Économie d'impôt réelle : 0 € à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés. Ces deux zéros sont la vraie information de la section. - À l'IR, la perte en capital n'est imputable ni sur le revenu global, ni sur les revenus fonciers, ni sur une plus-value future ; l'article 150 VD du CGI écarte les moins-values immobilières. - À l'IS, l'annulation volontaire des titres est exclue du dispositif de moins-value : « sont par conséquent exclues de ce dispositif les annulations de titres volontaires quels qu'en soient les motifs » (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-40, § 170, publié le 10 avril 2025). L'imputation n'est ouverte qu'en procédure collective ou lors d'une réduction totale de capital dont la dissolution n'a précisément pas été décidée. - Un mali n'est pas une dette : l'article 1857 du code civil rend l'associé tenu envers un créancier social impayé, à proportion de ses parts et jamais solidairement, et l'article 1858 impose à ce créancier d'avoir d'abord vainement poursuivi la société. Sans créancier impayé, il n'y a rien à combler. ### Les quatre erreurs qui coûtent cher au partage - Partager avant d'avoir remboursé les comptes courants : les 60 000 € basculent dans l'actif net partagé, soit 1 500 € de droit de partage en plus et 18 840 € de prélèvement forfaitaire unique à l'IS — 20 340 € pour une question d'ordre. - Attribuer l'immeuble apporté à un autre associé que l'apporteur : 26 544 € de droits de mutation là où la reprise par l'apporteur n'aurait coûté que 2 940 € de taxe de publicité foncière, soit 23 604 €. - Réduire le capital juste avant de liquider « pour sortir en franchise » : la franchise du 1° de l'article 112 du CGI exige que tous les bénéfices et réserves aient été répartis auparavant. Sur une SCI portant 80 000 € de réserves, 25 120 € d'impôt payés un an plus tôt pour un résultat final identique. Une réduction opérée par rachat de parts relève au contraire des plus-values de l'article 150-0 A, par l'effet du 6° de l'article 112, pour les rachats effectués depuis le 1er janvier 2015. - Se tromper de régime sur son propre boni : un associé de SCI à l'IR qui déclare spontanément ses 173 361 € case 2DC paie 54 435 € qu'il ne devait pas. À l'IS, la société qui ne précompte rien doit les 95 848,50 € dont elle est redevable légale ; chez l'associé, l'impôt sur le revenu éludé s'élève à 39 072 €, majoré de 15 629 € au titre de l'article 1729 du CGI si l'administration établit le caractère délibéré de l'omission. ### Déclarer le boni : formulaire, case et délai - Le liquidateur, à l'IR comme à l'IS : acte de partage à enregistrer au service des impôts avec paiement du droit de 2,50 %, dans le mois de l'acte (article 635, 1 du CGI ; le 7° vise expressément les actes constatant un partage de biens). - La SCI à l'IS : précompte de 12,8 % et de 18,6 % sur le boni versé, reversé avec la déclaration n° 2777 au plus tard le 15 du mois suivant la mise en paiement. - L'associé d'une SCI à l'IS : boni brut case 2DC de la 2042, prélèvement de 12,8 % déjà payé case 2CK, sur la déclaration des revenus de l'année de perception. - L'associé d'une SCI à l'IR : rien au titre du boni, aucune échéance. La plus-value a été déclarée par le notaire sur la 2048-IMM le jour de la vente. - Le prélèvement de 12,8 % n'est pas libératoire, c'est un acompte. Dispense possible sous 50 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule et 75 000 € pour un couple (article 117 quater du CGI), mais l'attestation sur l'honneur doit parvenir à la société au plus tard le 30 novembre de l'année qui précède le versement (article 242 quater du CGI). Pour un boni payé en 2026, il fallait l'avoir demandée avant le 30 novembre 2025. - Les 18,6 % de prélèvements sociaux ne se dispensent jamais. ### Cas particuliers traités dans la FAQ - Associé unique personne physique : il y a un boni imposable, mais aucun droit de partage — l'article 746 du CGI vise les partages « entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés ». Associé unique personne morale : transmission universelle du patrimoine (article 1844-5 du code civil), sans liquidation ni partage. - Associé personne morale à l'IS : le boni peut relever du régime mère-fille (articles 145 et 216 du CGI), sous condition de détenir au moins 5 % du capital et de conserver les titres deux ans. Sur le boni de 305 250 € du cas n° 2 : 95 848,50 € pour la personne physique au PFU contre 3 815,63 € pour la société mère (5 % de quote-part de frais et charges, soit 15 262,50 € imposés à 25 %), donc 92 032,87 € d'écart. - Répartition du boni : l'article 1844-9 du code civil pose le prorata de participation aux bénéfices « sauf clause ou convention contraire ». Un écart marqué entre répartition du boni et détention du capital s'analyse en libéralité entre associés. - Démembrement : le boni est une sortie de capital et non un fruit, il revient en principe au nu-propriétaire, l'usufruit se reportant sur les sommes reçues — question à régler avant la dissolution. - Partage mixte : dès qu'un lot est complété par une soulte, cette soulte n'est plus un partage mais une mutation à titre onéreux, taxée comme telle sur les biens du lot qu'elle grève. - Notaire : acte sous seing privé suffisant pour un partage en argent, forme authentique dès qu'un immeuble est attribué. L'article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière ; aucune source publiée ne dit s'il couvre aussi le partage — dans le doute, passer par le notaire. - Revenu fiscal de référence : le boni à l'IS y entre comme revenu soumis au PFU (un boni de 152 625 € fait perdre l'année suivante tout avantage sous plafond de ressources) ; à l'IR le boni n'y entre pas, mais la plus-value immobilière de la SCI y entre (IV de l'article 1417 du CGI). ## Dissoudre une SCI avec un bien : vendre ou attribuer (2026) URL : https://www.sci-ai.app/dissoudre-sci-avec-bien Ce guide tranche une seule question : faut-il vendre l'immeuble avant de dissoudre la société civile immobilière, ou l'attribuer en nature à un associé ? Il ne refait ni la procédure de dissolution, ni le devis des formalités, ni la fiscalité du boni. Sur un même immeuble à 400 000 € détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu, il déroule quatre voies jusqu'au coût total et au net par associé : de 39 348 € à 67 674 €, soit 28 326 € d'écart décidés par l'origine du bien et par l'identité de l'attributaire. Il s'adresse aux associés et au gérant nommé liquidateur qui doivent composer les lots avant de signer le partage. ### Le dossier de référence et les quatre voies chiffrées - SCI Les Tilleuls, à l'impôt sur le revenu : en 2012, A apporte l'immeuble évalué 250 000 € et son frère C verse 2 000 € en numéraire (une société civile ne peut pas naître d'un associé unique, article 1832 du code civil). Capital 252 000 €. En 2019, A rachète la part de C puis cède la moitié de ses parts à B : A et B, 50/50. - Situation au jour de la dissolution : immeuble 400 000 €, emprunt soldé, 4 000 € de trésorerie, actif de liquidation 404 000 €, soit 202 000 € de droits par associé. Bouches-du-Rhône, droits de mutation de 6,32 %. - Voie 1, vendre à un tiers puis partager le prix : 39 348 € de coût total, 182 326 € nets pour chacun. - Voie 2, attribuer l'immeuble à A qui l'avait apporté : 45 194 €, soit 5 846 € de plus que la vente ; A ressort à 175 035 € immeuble compris, B à 183 771 €. - Voie 3, attribuer l'immeuble à B qui ne l'avait pas apporté : 67 674 €, soit 22 480 € de plus que la voie 2 pour le seul changement d'attributaire ; B ressort à 152 555 € immeuble compris. - Voie 4, attribuer l'immeuble aux deux en indivision : 56 434 €, 173 783 € nets pour chacun. - Poste laissé hors des totaux faute d'être tranché : l'émolument de 0,484 % de l'article A444-121 du code de commerce sur les reprises en nature, 1 936 € HT soit 2 323 € TTC — la voie 2 passerait alors à 47 517 €. ### La mutation conditionnelle des apports : apporté ou acheté - Un apport à titre pur et simple est traité comme une vente sous condition suspensive : l'impôt de mutation reste suspendu toute la vie sociale et ne se déclenche qu'au partage, si le bien va à un autre que l'apporteur (BOI-ENR-AVS-30-20-20, §§ 70, 140 et 160). - Si l'apporteur reprend son bien, il « est réputé n'avoir jamais cessé d'en être propriétaire » : aucun droit de mutation. S'il va à un autre associé, les droits frappent la valeur totale du bien, et non la seule moitié qui change de mains. - Un immeuble acheté par la société est un acquêt social : la théorie ne s'y applique pas et l'attributaire est indifférent. - Trois régimes sur le dossier de référence : acheté et attribué à n'importe qui, 2,50 % de droit de partage plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière, soit 4 200 € ; apporté et repris par l'apporteur, 0,70 % de taxe de publicité foncière plus 0,10 %, soit 3 200 € ; apporté et attribué à un autre, 6,32 % plus 0,10 %, soit 25 680 €. Facteur huit entre les deux derniers. - La charge de la preuve pèse sur les associés : « les associés doivent établir que les biens partagés ont été acquis par la personne morale » (§ 40). Sans acte ni mention dans les statuts, le dossier bascule au régime le plus cher. - Ni la taxe de publicité foncière ni la contribution de sécurité immobilière ne sont majorées des taxes départementale et communale, ni des 2,37 % de frais d'assiette de l'article 1647, V, qui ne frappent que les droits départementaux de l'article 1594 A : le « 0,72 % » qui circule est faux. ### L'arbre de décision en cinq questions fermées - Question 1, l'immeuble a-t-il été apporté ou acheté ? Acheté : 4 200 € si les lots sont équilibrés, et on saute à la question 5. - Question 2, qui reçoit le bien ? L'apporteur, son héritier ou son donataire : 3 200 €, l'attribution étant « réputée faite à l'apporteur lui-même » (§ 190). Tout autre associé : 25 680 €. - Question 3, l'attributaire a-t-il racheté les parts de l'apporteur ? Il paie deux fois : le droit de 5 % acquitté sur les parts ne s'impute pas (§ 200), soit 25 280 € au partage. - Question 4, la SCI est-elle à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ? À l'impôt sur les sociétés le principe s'inverse et l'écart va de 3 800 € à 25 280 €. - Question 5, un associé reçoit-il plus que ses droits ? Sur un immeuble acheté, la soulte quitte l'assiette du droit de partage pour le tarif des ventes : 198 000 × 6,32 % = 12 514 € (BOI-ENR-PTG-10-20, §§ 1 et 270). Sur un immeuble apporté attribué à un autre, rien de plus (§ 170). ### La plus-value, due dans les quatre voies - Contre-vérité la plus répandue du sujet : attribuer l'immeuble n'évite pas la plus-value. Vendu ou attribué, « la plus-value est considérée comme réalisée par la société elle-même » (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 120). Les 36 459 € du dossier sont dus dans les quatre voies. - Calcul : prix de cession 400 000 €, prix d'acquisition 250 000 € (valeur d'apport de 2012), plus-value brute 150 000 €, quatorze ans de détention soit neuf au-delà de la cinquième. - Impôt sur le revenu : abattement de 9 × 6 % = 54 %, base 69 000 €, taux 19 % → 13 110 €. - Prélèvements sociaux : abattement de 9 × 1,65 % = 14,85 %, base 127 725 €, taux 17,2 % → 21 969 €. Le taux des plus-values immobilières n'a pas été touché par la hausse de 2026. - Taxe sur les plus-values élevées de l'article 1609 nonies G : base 69 000 €, tranche « de 60 001 à 100 000 € », soit 2 % → 1 380 €. Le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société, pas associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60) : les 34 500 € revenant à chacun ne le font pas tomber. - Levier non intégré aux totaux : le forfait travaux de 15 % du 4° du II de l'article 150 VB, sans facture, pour un immeuble bâti détenu plus de cinq ans. Prix d'acquisition porté à 287 500 €, plus-value 112 500 €, impôt 9 833 €, prélèvements sociaux 16 477 €, taxe 623 € : 26 933 € au lieu de 36 459 €. ### Le détail de chaque voie - Voie 1 : la société acquitte 36 459 € de plus-value chez le notaire, reste 367 541 € à partager. Droit de partage de 2,50 % (article 746 du code général des impôts) sur l'actif net partagé capital remboursé, 367 541 − 252 000 = 115 541 €, soit 2 889 €. L'acte reste sous seing privé, aucun émolument de notaire. - La déduction du capital social vient d'un arrêt publié rendu à propos d'une société civile de placement immobilier (Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070), appliquant les articles 747 du code général des impôts et 1844-9 du code civil. Le même arrêt refuse d'étendre la déduction aux primes d'apport, primes d'émission et réserves non incorporées au capital. Sans cette déduction, le droit de partage passerait à 9 189 €. - Voie 2 : 0 € de droits de mutation, 2 800 € de taxe de publicité foncière (0,70 % de 400 000 €), 400 € de contribution de sécurité immobilière, 100 € de droit de partage sur les 4 000 € de trésorerie restants (la valeur du bien repris sort de la masse, § 290), 5 435 € TTC d'émoluments et 36 459 € de plus-value. A verse 198 000 € de soulte à B. - Émoluments du notaire, barème par tranches de l'article A444-121 du code de commerce sur l'actif brut de 404 000 € : 314,41 + 209,48 + 571,90 + 3 433,12 = 4 528,91 € hors taxes, soit 5 435 € TTC. - Voie 3 : 25 280 € de droits de mutation à titre onéreux (400 000 × 6,32 %), 400 € de contribution, 100 € de droit de partage, 5 435 € d'émoluments, 36 459 € de plus-value. La soulte de 198 000 € ne coûte rien de plus, la valeur totale étant déjà taxée au droit de vente (§ 170). - Voie 4 : 1 400 € de taxe de publicité foncière sur la moitié de A, 12 640 € de droits de mutation sur la moitié de B, 400 € de contribution, 100 € de droit de partage, 5 435 € d'émoluments, 36 459 € de plus-value. Aucune soulte, les lots étant égaux. - Variante décisive : si la SCI avait acheté l'immeuble 250 000 € en 2012 au lieu de le recevoir en apport, la voie 3 tombe à 54 808 €, soit 12 866 € de moins pour le même geste. Soulte de 198 000 € taxée au tarif des ventes (article 747 du code général des impôts) = 12 514 €, droit de partage nul (152 000 − 198 000 est négatif), 400 € de contribution, 5 435 € d'émoluments, 36 459 € de plus-value. Sur les seuls droits versés au Trésor : 12 914 € contre 25 780 €. ### La soulte, poste qui décide de la facture - Le régime de faveur de l'article 748 du code général des impôts ne concerne pas les sociétés : il vise les partages de succession, de communauté, de donation-partage et de biens indivis entre époux ou partenaires de pacte civil de solidarité. La doctrine range expressément « les partages de sociétés » dans le régime normal (BOI-ENR-PTG-10-20, §§ 10 et 40). - Deux situations seulement annulent le coût de la soulte : l'immeuble apporté va à un autre que l'apporteur, l'apport étant « déjà assujetti en totalité au droit de vente » (§ 170) ; l'apporteur reprend son propre bien, l'article 747 taxant la soulte « au prorata de la valeur respective des différents biens compris dans le lot grevé » — les 198 000 € de la voie 2 ne supportent donc rien. - Levier de composition des lots : chaque euro placé dans le lot de celui qui ne prend pas l'immeuble quitte les 6,32 % des ventes pour les 2,50 % du partage, soit 3,82 centimes gagnés par euro et 3 820 € par tranche de 100 000 €. - Démarcation souvent inversée : le taux réduit de 1,10 % de l'article 746 est réservé aux partages consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de pacte civil de solidarité. Il vise les parts de la SCI entre ex-conjoints ou ex-partenaires, jamais l'actif social, qui reste à 2,50 %. ### La tolérance familiale et la variante TVA - La tolérance repose sur les liens de l'article 748 — conjoint, ascendants, descendants, membres originaires de l'indivision et leurs ayants droit : dans ce cercle, « il est admis de ne pas percevoir le droit de mutation normalement exigible » (BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 220). Le paragraphe s'ouvre par le mot « Exemple » : la société civile de gestion « continuée entre les descendants de l'apporteur d'un immeuble bâti » est une illustration, pas le périmètre. - Contrepartie rarement écrite : « le droit ou la taxe prévu à l'article 746 du CGI est perçu sur la valeur totale de l'actif social attribué aux associés ». Si B était le fils de A : 404 000 × 2,50 % = 10 100 €, contre 25 380 € sans la tolérance. Économie réelle 15 280 €, et non 25 380 €. - Condition unique : les liens entre l'apporteur et les attributaires actuels doivent entrer dans ceux de l'article 748, le texte visant les liens « existant ou ayant existé ». À ne pas confondre avec la tolérance voisine du § 120, qui exige une composition familiale constante depuis la création. - C'est une tolérance administrative et non un droit : elle se demande et se motive dans l'acte. - Autre porte, plus rare : si l'apport initial avait supporté la taxe sur la valeur ajoutée, l'immeuble rentre dans la masse à 2,50 % (§ 250), mais les droits de mutation restent dus sur la soulte au tarif des ventes, soit 12 514 € sur le dossier. ### L'indivision et l'impôt sur les sociétés - La voie 4 produit une indivision : deux propriétaires du même immeuble sans société pour organiser leurs rapports, décisions lourdes redevenues unanimes, et « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du code civil). L'économie de 11 240 € sur la voie 3 est un report de facture. - À l'impôt sur les sociétés, le principe s'inverse : le droit de partage porte sur la totalité de l'actif net partagé, tous les biens étant traités comme des biens sociaux, « y compris ceux repris par leur apporteur » (BOI-ENR-AVS-30-20-10). - La catégorie de biens restée sous la mutation conditionnelle se définit par référence au régime d'enregistrement de l'apport. Or les apports sont enregistrés gratuitement depuis le 1er janvier 2019 et la doctrine n'a pas été réécrite : le périmètre est indéterminable sur le papier. - Conséquence pratique : faire qualifier l'apport par le notaire avant d'arrêter le partage, l'écart entre les deux lectures allant de 3 800 € à 25 280 € sur 404 000 € d'actif. À l'impôt sur les sociétés, la plus-value se mesure en outre sur la valeur nette comptable, amortissements déduits. ### Les trois cas où il ne faut pas dissoudre - Cas 1, un associé veut sortir mais la société n'a pas de raison de fermer : céder les parts de A à B coûte environ 30 073 € contre 67 674 € pour la voie 3, soit 37 601 € d'écart. Détail : droit d'enregistrement de 5 % sur 202 000 € = 10 100 € ; plus-value de A sur ses parts, valeur 202 000 €, acquisition 126 000 €, gain 76 000 €, soit 34 960 × 19 % = 6 642 € et 64 714 × 17,2 % = 11 131 €, total 17 773 € ; acte de 1 500 à 2 500 €, retenu 2 200 €. - L'abattement de 23 000 € ne s'applique pas à une cession de parts de société à prépondérance immobilière : le 1° bis du I de l'article 726 du code général des impôts ne vise que les cessions « autres que celles soumises au taux mentionné au 2° ». L'appliquer à tort coûte 575 € de rappel. - Sens de l'écart : la SCI garde l'immeuble à 250 000 € de prix d'acquisition, donc les 36 459 € de plus-value ne sont pas économisés mais reportés. À 300 € de frais annuels, il faudrait 125 ans pour rattraper l'écart : c'est une trésorerie gagnée, pas une économie sèche. - Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts doit être notariée, contresignée par avocat ou dressée par un expert-comptable habilité, à peine de nullité (article 1865-1 du code civil). - Cas 2, la SCI n'a plus d'activité mais le projet n'est pas mort : la mise en sommeil coûte 172,61 € TTC (42,26 € hors taxes de greffe, 8,45 € de taxe sur la valeur ajoutée, 5,90 € de registre national des entreprises, 116 € de BODACC) et est bornée à deux ans. Les 185,77 € souvent cités sont ceux d'une modification statutaire. - Cas 3, faire racheter les parts par la société : le rachat relève lui aussi de l'exigence d'acte de l'article 1865-1, dont le champ n'est pas tranché. Avec 4 000 € en caisse et un actif immobilisé, l'option est fermée sur le dossier de référence. ### Les six pièces à réunir et le taux à vérifier - L'origine de propriété de l'immeuble : acte d'acquisition au nom de la SCI ou statuts constatant l'apport, la preuve incombant aux associés (§ 40). - Le lien de l'attributaire avec l'apporteur — apporteur, héritier, donataire ou acquéreur de ses parts : quatre situations, 22 480 € d'écart. - Une estimation écrite et datée au jour du partage, et non la valeur d'apport : le droit est exigible « sur la valeur ou le prix total des biens attribués à un autre que l'apporteur », appréciée à la date du partage (article 676 du code général des impôts, § 160), au tarif en vigueur ce jour-là (§ 150). - Le relevé des travaux payés par la société, factures à l'appui, ou à défaut le forfait de 15 % de l'article 150 VB. Les impenses financées par la société supportent les droits à hauteur des droits des autres associés (§ 90) : 60 000 € de travaux avec un associé à 50 % en face donnent 30 000 × 6,32 % = 1 896 €. - L'état du passif (emprunt restant dû et comptes courants d'associés, remboursés avant tout partage) et la composition chiffrée des lots, qui fixe la soulte. - Les 6,32 % ne sont pas un taux départemental mais trois prélèvements empilés : 5,00 % de droit départemental (article 1594 D), 1,20 % de taxe communale additionnelle (article 1584) et 2,37 % de frais d'assiette sur le seul droit départemental (article 1647, V). Seule la première part varie : les Alpes-Maritimes, la Drôme et la Guadeloupe sont restées à 4,50 %, soit 5,81 % ; l'Indre à 3,80 %, soit 5,09 %. La majoration au-delà de 4,50 % est temporaire, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (II de l'article 116 de la loi du 14 février 2025). ## Deces d'un Associe de SCI : Succession, Agrement, Fiscalite (2026) URL : https://www.sci-ai.app/deces-associe-sci Le deces d'un associe de SCI n'entraine PAS la dissolution de la societe (art. 1870 C. civ.) : les parts sont transmises aux heritiers qui deviennent associes de plein droit, sauf clause d'agrement statutaire. Trois pieges classiques : agrement qui peut bloquer l'entree des heritiers, compte courant d'associe exigible immediatement, indivision successorale paralysante. Ce guide couvre la procedure complete cote heritiers et cote planification anticipee. ### Principe de continuite (art. 1870 C. civ.) - Art. 1870 C. civ. : la SCI n'est pas dissoute par le deces, continue avec les heritiers ou legataires, sauf clause d'agrement - Art. 1870-1 C. civ. : si heritiers non agrees, droit a la valeur des parts (rachat obligatoire par survivants ou SCI) - Art. 1843-4 C. civ. : expertise pour fixer le prix de rachat en cas de desaccord - Art. 1846 C. civ. : deces du gerant, designation d'un nouveau gerant par AG ou tribunal - Art. 1844-5 C. civ. : risque de reunion en une seule main si SCI a associe unique de fait 4 scenarios statutaires : 1. Aucune clause = entree automatique des heritiers 2. Clause d'agrement = vote des associes survivants 3. Continuation avec les seuls survivants 4. Continuation avec le conjoint ou un heritier designe ### Droit successoral applicable aux parts - Art. 734 C. civ. : ordre legal des heritiers - Art. 757 C. civ. : option du conjoint survivant entre 1/4 PP ou 100 % usufruit (si tous enfants communs), 1/4 PP uniquement si enfants non communs - Art. 1094-1 C. civ. : quotite disponible speciale entre epoux - Art. 912 C. civ. : reserve hereditaire (1/2 si 1 enfant, 2/3 si 2 enfants, 3/4 si 3+ enfants) - PACS et concubin : aucun droit legal sauf testament - Art. 920 C. civ. : action en reduction des liberalites excessives ### Evaluation des parts a la succession - Methode actif net reevalue (ANR) : valeur venale immeuble - dettes - CCA + tresorerie, divise par nombre de parts - 3 decotes admises BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-20 et jurisprudence Cass. com. 9 fev. 2022 n. 19-22.861 : - Illiquidite 10-20 % - Minorite 10-15 % si quote-part heritee < 50 % - Fiscalite latente 5-10 % en SCI a l'IS (IS latent sur PV bien) - Art. 761 CGI : valeur venale reelle au jour du deces - Risque sous-evaluation : redressement + penalite 40-80 % (art. 1729 CGI) - BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 (principe valeur venale) - BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40 (evaluation biens meubles incorporels) ### Droits de succession 2026 Bareme art. 777 CGI ligne directe : - 5 % jusqu'a 8 072 EUR - 10 % 8 073-12 109 EUR - 15 % 12 110-15 932 EUR - 20 % 15 933-552 324 EUR - 30 % 552 325-902 838 EUR - 40 % 902 839-1 805 677 EUR - 45 % au-dela Abattements : - Art. 779 CGI : 100 000 EUR par parent et par enfant ligne directe - Art. 779 II : 159 325 EUR personne handicapee (cumulable) - Art. 790 D CGI : 15 932 EUR freres/soeurs (succession), 7 967 EUR neveux/nieces - Art. 796-0 bis CGI (loi TEPA n. 2007-1223 du 21/08/2007) : exoneration totale conjoint et PACS - Concubin : 1 594 EUR seulement + taux 60 % ### Compte courant d'associe du defunt - Cass. com. 11 janv. 2017 n. 15-14.064 : CCA est une creance personnelle distincte des parts - Art. 1900 C. civ. : exigible immediatement par les heritiers sauf convention de blocage - Solde CCA entre dans l'actif successoral, soumis aux droits de succession - Interets verses post-deces : PFU 31,4 % en 2026 (12,8 % + 18,6 % PS LFSS 2026) - Bonne pratique : convention de blocage dans statuts ou acte separe pour eviter le rappel cash ### Demembrement automatique au deces du conjoint - Art. 757 C. civ. : option conjoint 100 % usufruit - Bareme art. 669 CGI selon age usufruitier : - < 21 ans : US 90 % / NP 10 % - 21-30 : 80/20 - 31-40 : 70/30 - 41-50 : 60/40 - 51-60 : 50/50 - 61-70 : 40/60 - 71-80 : 30/70 - 81-90 : 20/80 - > 91 : 10/90 - Art. 1133 CGI : reunion d'usufruit gratuite au second deces (pas de droits) - Art. 1094-1 C. civ. : quotite disponible speciale entre epoux ### Indivision successorale des parts - Art. 815 C. civ. : nul ne peut etre contraint de rester en indivision, duree conventionnelle 5 ans renouvelables - Art. 815-3 C. civ. : majorite 2/3 pour actes d'administration, unanimite pour disposition - Art. 825 C. civ. : partage amiable ou judiciaire pour sortir - Art. 1873-1 a 1873-18 C. civ. : convention d'indivision (organise la gestion en commun 5 ans renouvelables) - Risque pratique : paralysie des decisions de la SCI quand parts indivises ### Strategies anticipees - Donation-partage art. 1075 C. civ. : transmission de lots definitifs aux heritiers presomptifs (non sujette a action en complement) - Donation avec reserve d'usufruit (parents conservent revenus jusqu'au deces) - Statuts protecteurs (clause agrement, designation gerant successeur, convention blocage CCA) - Assurance-vie art. 990 I CGI : abattement 152 500 EUR par beneficiaire sur primes versees avant 70 ans - Articulation cession + donation : utiliser cession pour besoin de cash, donation pour transmission optimisee ### Delais et formalites - Art. 641 CGI : 6 mois pour declaration succession (1 an si deces a l'etranger) - Formulaires : 2705-SD (CERFA 11277), 2705-A-SD (CERFA 12321), notice 2705-NOT-SD - Lieu : SIE du domicile du defunt - Notaire obligatoire si bien immobilier ou succession > 5 000 EUR - Sanctions retard : interets 0,20 %/mois art. 1727 CGI + majoration 10 % au-dela 6 mois art. 1728 ### 6 erreurs frequentes des heritiers 1. Sous-evaluer les parts (redressement automatique + penalite 40-80 %) 2. Oublier le CCA du defunt dans la declaration de succession 3. Rater le delai de 6 mois (interets + majoration) 4. Ne pas appliquer les decotes admises BOFiP + jurisprudence 5. Laisser l'indivision s'installer durablement (paralysie de la SCI) 6. Ne rien anticiper du vivant (cout fiscal maximal du bareme plein) ### Cas pratiques chiffres - Martine (71 ans, veuve recente) : deces du mari Bernard, SCI familiale Lyon ANR 720 000 EUR, option 100 % usufruit, demembrement automatique aux 2 enfants. Evaluation 50 % parts apres decotes = 275 400 EUR. Bareme art. 669 71 ans = US 30 % / NP 70 %. Usufruit Martine 82 620 EUR (exonere art. 796-0 bis), nue-propriete enfants 96 390 EUR chacun, absorbe par abattement 100 000 EUR ligne directe = 0 EUR de droits. - Sophie (38 ans graphiste freelance Toulouse) + soeur Laura (35 ans medecin Bordeaux) : indivision 50/50 sur SCI heritee. Desaccord Sophie veut vendre, Laura veut garder. Solution : rachat des parts de Sophie par Laura via emprunt 150 000 EUR (sortie indivision sans procedure judiciaire 2-4 ans). - Bernard (68 ans) et Claudine (65 ans) retraites cadres : donation-partage anticipee 50 % SCI familiale ANR 600 000 EUR aux 2 enfants. Demembrement (parents gardent usufruit 40 % a 65-68 ans). Valeur nue-propriete transmise 180 000 EUR (90 000 EUR par enfant), absorbe par abattement combine parents-enfants. Cout fiscal : 0 EUR. Au second deces, reunion d'usufruit gratuite art. 1133 CGI. ### Sources principales - Code civil : art. 578-624 (usufruit), 734, 757, 815, 815-3, 825, 912, 920, 1075-1078-3, 1094-1, 1133, 1843-4, 1844-5, 1846, 1870, 1870-1, 1873-1 a 1873-18, 1900 - CGI : art. 641, 669, 761, 777, 779, 790 B, 790 D, 796-0 bis, 800, 990 I, 1133, 1727, 1728, 1729 - LPF : art. L. 180 - BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, BOI-ENR-DMTG-10-60-30, BOI-PAT-IFI-20-30-20 - Lois : LF 2026, LFSS 2026 (loi n. 2025-1403 du 30/12/2025), loi TEPA n. 2007-1223 du 21/08/2007 - Jurisprudence : Cass. com. 9 fev. 2022 n. 19-22.861 (methode pondere + decote 15 %), Cass. com. 11 janv. 2017 n. 15-14.064 (CCA distinct des parts), Cass. 1re civ. 25 oct. 2017 n. 17-10.644 (conjoint successible) - Formulaires : 2705-SD CERFA 11277, 2705-A-SD CERFA 12321 --- ## Demembrement de Parts SCI URL : https://www.sci-ai.app/demembrement-sci ### Principe Scinder la pleine propriete des parts en usufruit (droit aux revenus + vote sur la distribution) et nue-propriete (droit de devenir proprietaire au deces de l'usufruitier). ### Bareme fiscal (art. 669 CGI) | Age du donateur | Usufruit | Nue-propriete | |-----------------|----------|---------------| | < 21 ans | 90 % | 10 % | | 21-30 | 80 % | 20 % | | 31-40 | 70 % | 30 % | | 41-50 | 60 % | 40 % | | 51-60 | 50 % | 50 % | | 61-70 | 40 % | 60 % | | 71-80 | 30 % | 70 % | | 81-90 | 20 % | 80 % | | 91+ | 10 % | 90 % | Strategie : donner avant les grands anniversaires (avant 51, 61, 71 ans) pour economiser 10-20 points de base taxable. ### Reconstitution au deces Art. 1133 CGI : la nue-propriete et l'usufruit se reunissent automatiquement au deces de l'usufruitier, sans droits de succession supplementaires. ### Droits de vote post-2019 Nue-proprietaire vote sur les decisions extraordinaires (modification statuts, dissolution, vente immeuble). Usufruitier vote sur les decisions ordinaires et la distribution des benefices. ### IFI L'usufruitier declare la valeur en pleine propriete (comme s'il etait proprietaire entier). Le nu-proprietaire ne declare rien. ### Obligation notariale La donation de parts SCI doit etre faite par acte authentique notarie (art. 931 Code civil). Un don manuel de parts est nul. --- ## Quasi-usufruit en SCI : la créance de restitution en 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-quasi-usufruit Guide de référence sur le quasi-usufruit dans une société civile immobilière (SCI) : l'usufruit qui porte non plus sur un bien mais sur une somme d'argent. Il s'adresse aux associés dont les parts ou les immeubles sont démembrés, aux nus-propriétaires qui héritent d'une créance au lieu d'un immeuble, et aux conseils qui rédigent la convention. Le guide dit quand un quasi-usufruit naît réellement dans une SCI, ce que vaut la créance de restitution, comment la garantir, et surtout ce que l'article 774 bis du CGI, créé fin 2023, a supprimé : la déduction de la dette de restitution dans le cas le plus répandu. Trois cas chiffrés, neuf clauses de convention, quinze questions fréquentes. Mise à jour au 31 août 2026. ### Le mécanisme : l'usufruit qui porte sur de l'argent - Article 587 du code civil : sur les choses qui se consomment au premier usage, l'usufruitier peut s'en servir, à charge de rendre une somme équivalente ou sa valeur au jour de la restitution. - L'usufruitier devient propriétaire des fonds et n'a aucun emploi à justifier ; le nu-propriétaire n'a plus qu'une créance de restitution, exigible à la fin de l'usufruit, en pratique au décès. - La créance ne vaut que ce que vaut le débiteur : si l'usufruitier meurt sans patrimoine, elle ne vaut rien. - Exemple de référence du guide : 400 000 € encaissés par un père de 72 ans, deux enfants inscrivant chacun une créance de 200 000 €, sans intérêt et sans garantie. - La créance ne porte pas intérêt sauf stipulation contraire, et n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ne taxe que les actifs immobiliers ; l'usufruitier ne la déduit de son IFI que si elle se rattache à un actif imposable (art. 974 du CGI). - À ne pas confondre avec la SCI usufruitière, configuration inverse où la société détient l'usufruit d'un immeuble et l'amortit. ### Les trois façons dont un quasi-usufruit naît dans une SCI - Vente d'un immeuble démembré avec report de l'usufruit sur le prix : articles 621 et 587 du code civil ; le débiteur est l'usufruitier de l'immeuble. - Distribution sur des parts démembrées, réserves ou produit de la vente des actifs : Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246, publié au Bulletin, rendu au visa des articles 587 et 1842 du code civil et 768 et 773, 2° du CGI, à propos d'une société civile ; et Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687 et 22-18.733, FS-B. Le débiteur est l'usufruitier des parts. - Usufruit légal du conjoint survivant sur des liquidités : article 757 du code civil ; le débiteur est le conjoint survivant. - La règle par défaut de l'article 621 est la répartition du prix, pas le quasi-usufruit : sans clause expresse dans l'acte, le notaire ventile selon la valeur de chaque droit et le démembrement s'éteint. Le quasi-usufruit se demande, il ne se subit pas. ### Ce qui ne fait PAS naître de quasi-usufruit - Une SCI dont les parts sont démembrées vend un immeuble qu'elle détient en pleine propriété : le démembrement porte sur les parts et n'est pas affecté. Créance de restitution : 0 €. Dette non déductible au sens de l'article 774 bis : 0 €. - Le quasi-usufruit naît, éventuellement, à la distribution du prix, pas à la vente — jugé sur ce cas précis par Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687 et 22-18.733 (cassation partielle). - Tant que l'argent dort au bilan de la société, il n'y a ni créance, ni dette de restitution, ni question de déductibilité. - Conséquence pratique : l'arbitrage se fait avant l'apport, pas au moment de la vente. Démembrer les parts en laissant l'immeuble en pleine propriété de la société tient l'article 774 bis à distance, à condition que l'usufruitier n'ait pas besoin des fonds. ### Cas n° 1 — vente d'un bien démembré, 400 000 € nets à répartir - Dossier : donation de la nue-propriété en 2010 avec réserve d'usufruit, nue-propriété apportée à une SCI détenue à 50/50 par les deux enfants, vente en juin 2026. Les 400 000 € sont un prix net, l'impôt de plus-value ayant déjà été prélevé par le notaire sur chacun des deux droits. - Usufruitier de 72 ans : barème de l'article 669 du CGI, tranche « usufruitier âgé de moins de 81 ans révolus », usufruit 30 % et nue-propriété 70 %. - Option 1, répartition (règle par défaut de l'article 621) : 120 000 € à l'usufruitier, 280 000 € à la SCI nue-propriétaire, créance de 0 €, démembrement éteint. - Option 2, remploi dans un nouveau bien : aucune liquidité pour personne, démembrement reporté 30/70 sur le bien acquis, créance de 0 €. - Option 3, report de l'usufruit sur le prix : 400 000 € à l'usufruitier, 0 € à la SCI, créance de restitution de 400 000 € exigible au décès — soit 280 000 € de trésorerie de plus qu'à l'option 1, en échange d'un papier. - L'article 621 partage selon la valeur respective des droits, c'est-à-dire leur valeur économique réelle ; le barème de l'article 669 est fiscal et n'est retenu qu'à défaut d'évaluation contraire motivée dans l'acte. - Le nu-propriétaire ne peut pas imposer le remploi. Seule exception, étroite : l'article 1094-3 du code civil, limité aux libéralités entre époux (donation au dernier vivant, legs) ; son application à l'usufruit purement légal de l'article 757 n'est pas tranchée. - Le quasi-usufruit ne diffère aucun impôt : la plus-value est due au jour de la vente sur chacun des deux droits, et le notaire la prélève avant tout report. ### L'article 774 bis du CGI : ce qui n'est plus déductible - Créé par l'article 26 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) : les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne se déduisent plus de l'actif successoral. - Application aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, date de promulgation retenue par l'administration (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 200) ; le 30 décembre est la date de publication au Journal officiel. Le fait générateur est le décès, pas la convention : un quasi-usufruit constitué en 2015 est concerné. - Avant ce texte, la créance était une dette de la succession et se déduisait, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété étant exonérée (art. 1133 du CGI) : une donation de 400 000 € en numéraire avec réserve d'usufruit vidait la succession. - Première exception écrite : la dette portant sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, à condition de justifier qu'elle ne poursuivait pas un objectif principalement fiscal. La preuve pèse sur les héritiers et se prépare le jour de la vente. - Seconde exception écrite : le conjoint survivant, usufruits des articles 757 et 1094-1 du code civil, auxquels le BOFiP ajoute l'usufruit recueilli par avantage matrimonial ou préciput (art. 1515 du code civil). - Exception doctrinale, non écrite dans la loi : l'opération dont le défunt n'a pas été à l'initiative — indemnité d'expropriation, distribution de dividendes prélevés sur les réserves (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 270, version du 26 septembre 2024). - Le II de l'article ne se contente pas de refuser la déduction : par dérogation à l'article 1133 du CGI, la valeur non déduite donne lieu à des droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire, selon son degré de parenté. Le rappel des donations antérieures (art. 784) ne joue pas, les droits déjà payés à la constitution s'imputent sans restitution du surplus, et l'abattement de 100 000 € (art. 779) ne s'applique qu'une seule fois, sur la part successorale et la dette non déduite réunies (§ 290). - Faisceau de trois indices du BOFiP (§ 250) pour l'objectif principalement fiscal : temps écoulé entre le démembrement et la cession, motivations patrimoniales de la vente, latitude de l'usufruitier à décider du report. ### Cas n° 2 — douze ans plus tard, au décès : 0 € ou 66 389 € de droits - Données : décès en 2038 à 84 ans, 400 000 € encaissés en 2026 et non consommés, plus 150 000 € d'autres biens, soit un actif brut de 550 000 € ; créance de restitution non indexée de 400 000 € ; deux enfants nus-propriétaires en direct. La donation de 2010 n'avait donné lieu à aucun droit (usufruit à 50 % à 56 ans, nue-propriété de 130 000 € couverte par l'abattement) : rien à imputer. - Régime antérieur, dette déductible : base transmise 150 000 €, part de 75 000 € par enfant, abattement de 100 000 €, base taxable 0 €, droits 0 €. - Sous l'article 774 bis, exception non acquise : dette non déduite, base transmise 550 000 €, part de 275 000 € par enfant, abattement de 100 000 €, base taxable 175 000 €. - Barème de l'article 777 en ligne directe sur 175 000 € : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 4 037 € à 10 % = 403,70 € ; 3 823 € à 15 % = 573,45 € ; solde de 159 068 € à 20 % = 31 813,60 €. Total 33 194,35 € par enfant, 66 389 € pour la fratrie. - Seize ans séparent la donation de 2010 de la vente de 2026 : la déduction est très largement acquise sur ce dossier. Ce qui ferait basculer dans l'autre colonne, c'est une donation récente suivie d'une vente rapide, décidée par le seul usufruitier. ### Cas n° 3 — la distribution de 60 000 € de réserves - SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), parts démembrées, assemblée de 2026 votant la distribution de 60 000 € prélevés sur les réserves et non sur le résultat de l'exercice, sans convention signée. - Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) pour les sommes mises en paiement à compter du 1er janvier 2026 : 18 840 € de prélèvements et 41 160 € nets encaissés. Versé en 2025, le même dividende serait resté à 30 %. - Faute de convention contraire, la somme revient à l'usufruitier en quasi-usufruit (Cass. com., 27 mai 2015) et les nus-propriétaires détiennent une créance exigible au décès. - Position du guide : la créance porte sur les 41 160 € réellement remis, soit 20 580 € par enfant, le PFU étant l'impôt personnel de l'usufruitier. La doctrine est partagée sur le point de savoir si l'assiette est le brut ou le net : à trancher dans la convention. - Cette créance-là reste déductible de la succession en l'état du BOFiP, et déductible sans convention à date certaine : c'est la différence majeure avec le cas n° 2. - La distribution de réserves déjà constituées touche la substance : à défaut de clause statutaire ou de convention, le vote appartient au nu-propriétaire. L'affectation du bénéfice de l'exercice, elle, se vote par l'usufruitier (art. 1844, al. 3, 2e phrase du code civil), les statuts pouvant y déroger (al. 4). ### La convention de quasi-usufruit : date certaine et neuf clauses - L'article 773, 2° du CGI refuse par principe de déduire les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers, sauf acte authentique ou acte sous signature privée ayant date certaine avant l'ouverture de la succession, autrement que par le décès d'une des parties. À cette condition seulement, les héritiers retrouvent le droit de prouver la dette — ce n'est pas une déduction automatique. - L'article 1377 du code civil ne donne date certaine à un acte sous seing privé que par son enregistrement, le décès d'un signataire ou sa reprise dans un acte authentique : le décès vaut au civil mais est écarté au fiscal. - Le verrou ne joue que sur le quasi-usufruit voulu par les parties : une dette née de la loi n'est « consentie » par personne, l'obligation de restituer de l'article 587 prenant sa source dans la loi (Cass. com., 27 mai 2015). Distribution de réserves et usufruit légal du conjoint sont donc déductibles même sans écrit à date certaine. - Sur un report d'usufruit sur un prix de vente ou une donation avec réserve, les deux verrous se cumulent : gagner l'exception de l'article 774 bis puis perdre l'article 773, 2° revient à tout perdre. - Deux solutions, une seule suffit : enregistrement de l'acte sous signature privée au service des impôts pour le droit fixe de 125 € (art. 680 du CGI), ou acte notarié pour quelques centaines d'euros. 125 € contre 66 389 €. - Les neuf clauses : origine et montant exact des fonds ; fait générateur et date ; montant brut ou net d'impôt ; indexation ou absence assumée d'indexation ; garanties consenties ; information annuelle du nu-propriétaire ; sort des fonds en cas de remploi ou de nouvelle vente ; modalités de restitution anticipée ; enregistrement de l'acte. - L'article 601 du code civil dispense de caution « le vendeur ou le donateur sous réserve d'usufruit » : le nu-propriétaire n'a aucun levier légal, la garantie se négocie à la signature ou n'existe pas. ### Garantir la créance, et ce qu'il reste quand tout a été dépensé - Hypothèque conventionnelle : acte notarié et inscription obligatoires, tarif de l'article A444-136 du code de commerce en fraction des émoluments de l'acte principal (la moitié, le quart si la garantie est consentie par un tiers), barème proportionnel de l'article A444-143 (1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 €, 0,266 % au-delà), soit 1 196,76 € HT sur 400 000 €. - L'essentiel du coût est ailleurs : taxe de publicité foncière de 0,70 % de l'article 844 du CGI sur les sommes garanties, soit 2 800 €, avant contribution de sécurité immobilière — de l'ordre de 4 400 € tout compris. - Nantissement d'un compte-titres ou d'une assurance-vie : le nu-propriétaire est payé sur le placement avant les autres créanciers. Beaucoup moins cher, souvent suffisant. Cautionnement par un tiers, rare en famille. Blocage d'une fraction des fonds sur un compte dédié : gratuit, et le plus efficace des quatre outils. - Aucune garantie n'est imposée par la loi et toutes se négocient avant la signature. - Si l'usufruitier a tout dépensé, le nu-propriétaire devient créancier chirographaire d'une succession vide et touche souvent zéro ; contre les tiers gratifiés, il n'existe aucun recours simple sans démontrer une fraude, à ses frais. - La créance se prescrit par cinq ans à compter de son exigibilité, soit en pratique le décès de l'usufruitier (art. 2224 du code civil) : le délai ne court pas pendant l'usufruit. ### Ne faites pas ça : trois montages déconseillés et un angle mort - Donner une somme d'argent en se réservant le quasi-usufruit : pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, aucune des trois exceptions ne joue. Coût jusqu'à 66 389 € sur le dossier du cas n° 2. L'alternative qui marche encore : donner des parts, pas de l'argent — la donation de la nue-propriété de parts conserve la décote du barème 669, l'abattement renouvelable et la réunion exonérée au décès, et ne rencontre jamais l'article 774 bis. - Reporter l'usufruit sur un prix de vente sans convention à date certaine : 66 389 € perdus pour avoir économisé 125 €, l'exception du prix de cession étant gagnée puis reperdue sur l'article 773, 2°. Une convention tardive se relit d'ailleurs très bien comme une donation déguisée. - Laisser l'indexation en blanc : une créance de 400 000 € fixée en 2026 et payée en 2038 ne pèse plus que 315 400 € de pouvoir d'achat à 2 % d'inflation, soit 84 600 € évaporés. Indexée à 2 %, elle vaut environ 507 300 € en 2038, soit 107 300 € de plus à déduire là où la déduction reste ouverte — mais 21 460 € de droits supplémentaires au taux marginal de 20 % si elle tombe sous l'article 774 bis, le II taxant la valeur non déduite. - Angle mort : la créance de restitution logée dans une personne morale. Le II de l'article 774 bis taxe le nu-propriétaire d'après son degré de parenté avec l'usufruitier, notion sans solution évidente pour une société. Le tarif de l'article 777 entre non-parents est de 60 % : 240 000 € sur une créance de 400 000 €, contre 66 389 € en ligne directe, soit 173 611 € d'écart. Le BOFiP traite le nu-propriétaire qui ne vient pas à la succession (§ 280) mais ne dit rien du tarif applicable à une société : le guide ne tranche pas et recommande de faire arbitrer la question avant de reporter un usufruit sur un prix. ## Donation de Parts SCI : Transmettre en Reduisant les Droits (2026) URL : https://www.sci-ai.app/donation-parts-sci La donation de parts de SCI est le levier le plus puissant pour transmettre un patrimoine immobilier en reduisant les droits de succession. Un couple avec 2 enfants peut transmettre 400 000 EUR tous les 15 ans en franchise totale de droits. ### Abattements par lien de parente (renouvables tous les 15 ans) - Parent vers enfant : 100 000 EUR (art. 779 I CGI) - Grand-parent vers petit-enfant : 31 865 EUR (art. 790 B) - Epoux/PACS : 80 724 EUR (art. 790 E/F) - Frere/soeur : 15 932 EUR (art. 779 IV) - Personne handicapee (cumulable) : 159 325 EUR (art. 779 II) ### Bareme droits donation ligne directe (art. 777 CGI) 5 % jusqu'a 8 072 EUR, 10 % (8 072-12 109), 15 % (12 109-15 932), 20 % (15 932-552 324), 30 % (552 324-902 838), 40 % (902 838-1 805 677), 45 % au-dela. ### Trois formes de donation - Donation simple : rapportable a la succession (valeur recalculee au deces) - Donation-partage : valeur figee, jamais rapportable — preferable avec plusieurs enfants - Donation avec reserve d'usufruit : base taxable reduite (bareme 669 CGI), donateur garde controle ### Valorisation des parts Actif net reevalue : (valeur venale actifs - dettes) / nombre de parts. Decotes admises : illiquidite 10-20 %, minorite 10-15 %, cumul 15-30 % (Cass. com. 9 fev. 2022). ### Points cles - Acte notarie obligatoire (art. 931 Code civil), a peine de nullite - Donation purge la plus-value latente du donateur (art. 150 VB II CGI) - Pacte Dutreil non applicable aux SCI patrimoniales (art. 787 B CGI) - Clause d'agrement : dispensee par defaut pour les descendants (art. 1861 CC) - Presomption art. 751 CGI si donation < 3 mois avant deces --- ## Succession SCI 2026 : les droits payés, 4 scénarios chiffrés URL : https://www.sci-ai.app/succession-sci Ce guide est le pilier du cluster transmission : il répond à la question « combien mes héritiers paieront-ils ? » en menant quatre stratégies jusqu'aux droits réellement payés, sur un seul et même patrimoine — un parent veuf de 55 ans, deux enfants majeurs, un immeuble locatif de 500 000 € grevé de 200 000 € d'emprunt, un décès à 80 ans. Il s'adresse à qui détient déjà une société civile immobilière, ou hésite à en créer une pour transmettre. Il dit aussi ce que la SCI ne fait pas, ce qui arrive concrètement aux héritiers quand rien n'a été préparé, ce que coûtent quinze ans d'attente, et les quatre cas où la bonne réponse est de ne pas en créer. ### Quatre scénarios sur le même patrimoine - Hypothèses communes : parent veuf de 55 ans, deux enfants majeurs, aucune donation antérieure, immeuble locatif de 500 000 €, 200 000 € d'emprunt restant dû, décès à 80 ans une fois le prêt éteint. - Scénario 1, détention en direct et transmission au décès : 250 000 € par enfant, moins 100 000 € d'abattement, 150 000 € taxables, 56 388,70 € de droits, environ 63 000 € tous frais compris. - Scénario 2, SCI sans aucune donation : exactement les mêmes 56 389 € de droits, plus 6 034 € de structure sur vingt-cinq ans, soit environ 65 100 €. - Scénario 3, donation de 99 % des parts en pleine propriété à 55 ans : base de 297 000 €, 48 500 € taxables par enfant, 15 788,70 € de droits, environ 26 100 € au total. - Scénario 4, donation de la nue-propriété des parts à 55 ans : 148 500 € donnés, 74 250 € par enfant, sous l'abattement — 0 € de droits, environ 10 300 € tous frais compris. - Écart entre le pire et le meilleur scénario : 52 700 €, pour une donation faite quinze ans plus tôt qu'on ne la fait d'ordinaire. - Avec deux parents donateurs et non un seul, les mêmes 500 000 € transmis au décès laissent encore 12 777 € de droits (3 194,35 € répétés quatre fois), et non zéro. ### Ce que la SCI ne fait pas - Elle ne supprime aucun droit : des parts se taxent comme un immeuble, même barème de l'article 777 du CGI, même abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779, I). - Elle ne contourne pas la réserve héréditaire : la moitié du patrimoine avec un enfant, deux tiers avec deux, trois quarts au-delà ; le reste est la quotité disponible. - Elle ne protège pas le concubin : sans mariage ni PACS, le survivant n'a aucun droit successoral et subit 60 %. - Elle n'est pas un bouclier : la responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire (art. 1857 et 1858 du Code civil). - Une SCI créée trop tard ne sert à rien : constituée à 79 ans, elle laisse les mêmes 56 389 € de droits et coûte environ 2 400 € net de plus. - Le pacte Dutreil et son exonération de 75 % lui sont fermés : le deuxième alinéa de l'article 787 B du CGI écarte la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, exclusion inscrite par la loi de finances pour 2024 puis durcie par celle pour 2026, qui a porté l'engagement individuel de conservation de quatre à six ans. ### Pourquoi les droits sont identiques avec ou sans SCI - La déduction de l'emprunt est un effet de calendrier, pas un cadeau fiscal : sans donation pendant la vie du prêt, celui-ci s'éteint et les parts revalent 500 000 €. - Coût d'une SCI dormante : 308,91 € de constitution — 229,20 € d'annonce légale, 60,38 € de greffe, 19,33 € de bénéficiaires effectifs — puis 229 € par an de comptabilité et de déclaration 2072, soit 6 034 € sur vingt-cinq ans. - En face, transmettre des parts évite l'attestation de propriété notariée et les 0,10 % de contribution de sécurité immobilière : 3 900 € économisés. Solde : la SCI dormante revient 2 100 € plus cher. - Une décote d'illiquidité de 10 % ramènerait les droits à 46 389 € au lieu de 56 389 €, soit environ 7 900 € en faveur de la SCI — mais une décote n'est pas un droit, elle s'apprécie au cas par cas et se conteste : 7 900 € d'espérance contre 52 700 € de gain certain. ### L'assiette taxable : la valeur des parts, pas celle de l'immeuble - Assiette = actif moins passif : 500 000 € d'immeuble moins 200 000 € d'emprunt restant dû donnent des parts qui valent 300 000 €. - Le compte courant d'associé se déduit lui aussi de la valeur des parts, mais il ne disparaît pas : c'est une créance, transmise à part et taxée pour son nominal. - La valorisation des parts pour l'impôt sur la fortune immobilière suit d'autres règles, notamment sur les dettes déductibles : ne jamais transposer un calcul d'un impôt à l'autre. - Vendre des parts n'est pas les donner : la cession supporte un droit de 5 % et, depuis le 27 juin 2026, exige un acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil) — texte qui ne vise ni la donation, ni la succession, ni l'apport. - La donation de parts, elle, relève de l'article 931 du Code civil : acte notarié obligatoire à peine de nullité, et ce depuis longtemps. ### Le facteur temps : ce que coûtent quinze ans d'attente - Rappel fiscal de l'article 784 du CGI : les donations faites au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans se rajoutent ; passé ce délai, l'abattement de 100 000 € se reconstitue. Donner à 55 ans ouvre une fenêtre à 70, puis à 85 ; donner à 70 ans n'en ouvre qu'une. - Le barème de l'article 669 se retourne contre le donateur avec l'âge : la nue-propriété vaut 50 % avant 61 ans, 60 % avant 71, 70 % avant 81. - La même donation à 70 ans : emprunt à 80 000 €, parts à 420 000 €, 415 800 € donnés à 99 %, nue-propriété de 249 480 €, 124 740 € par enfant et 24 740 € taxables, soit 3 142,35 € par enfant et 6 285 € de droits, contre zéro à 55 ans. - Émoluments alourdis de 1 423 € (5 576 € TTC sur 415 800 € au lieu de 4 153 €), et 1 000 € de droits en plus au décès, la donation ayant moins de quinze ans et le rappel jouant sur le 1 % conservé. - Coût total des quinze ans d'attente : environ 8 700 €, plus une fenêtre d'abattement perdue — celle qui se serait rouverte à 70 ans et ne reviendra qu'à 85. ### Démembrement des parts : barème de l'article 669 et piège de l'article 751 - Barème de l'article 669, I du CGI, inchangé depuis 2004, par paliers d'âge de l'usufruitier : nue-propriété à 40 % avant 51 ans, 50 % avant 61, 60 % avant 71, 70 % avant 81, 80 % avant 91. - Sur 297 000 € de parts, la base donnée passe de 118 800 € à 237 600 € selon le palier ; franchir son 61e, 71e ou 81e anniversaire la veille de la signature alourdit la base de 29 700 €. - Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'ouvre droit à aucun impôt (art. 1133 du CGI) : ce qui valait 50 % à la donation devient 100 % gratuitement. - Présomption de l'article 751 du CGI : usufruit au défunt, nue-propriété à un héritier présomptif, à ses descendants ou à un donataire, et le bien est réputé transmis en pleine propriété — le démembrement est fiscalement effacé. - Deux portes de sortie, même clé de trois mois : une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou un démembrement à titre gratuit constaté par acte authentique dans le même délai, la nue-propriété valorisée selon l'article 669. - Chiffre du piège : donation signée deux mois avant le décès, 500 000 € réintégrés, abattement réduit à 25 750 € par le rappel de l'article 784, 224 250 € taxables par enfant, 43 044 € par enfant et 86 089 € au total. - Avec les 4 153 € d'émoluments payés pour rien, environ 90 200 €, contre zéro pour une signature deux mois plus tôt. Seuls les droits déjà acquittés sur la donation s'imputent (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10) : ici, zéro. - Les travaux d'un immeuble détenu par une SCI restent payés par la société : la répartition des articles 605 et 606 du Code civil vise les biens détenus en direct, le démembrement ne portant que sur les parts. ### Le décès sans rien avoir préparé - Déclaration de succession dans les six mois d'un décès survenu en métropole, un an dans tous les autres cas (art. 641 du CGI), droits payés au dépôt (art. 1701) : 56 389 € à trouver en six mois sur un patrimoine qui n'est que des murs. - Intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727) : 1 353 € par an. - La majoration de 10 % ne tombe qu'au premier jour du treizième mois suivant le décès (art. 1728, 2) : 5 639 € d'un coup. Dix-huit mois de retard coûtent 7 700 €, soit 2 030 € d'intérêts et 5 639 € de majoration. - Le paiement fractionné ou différé existe (art. 1717 du CGI, art. 396 et 397 de l'annexe III) mais suppose des garanties que des parts de SCI non cotées fournissent rarement. - Parts en indivision entre héritiers : un mandataire unique doit être désigné pour voter en assemblée (art. 1844, al. 2 du Code civil) ; sans accord, on passe par le juge, et deux héritiers fâchés paralysent la société. - Par défaut, la société continue de plein droit avec les héritiers (art. 1870 du Code civil) ; l'agrément n'est requis que si les statuts l'ont prévu, et l'héritier non agréé n'a droit qu'à la valeur des parts de son auteur (art. 1870-1, évaluation dans les conditions de l'art. 1843-4). ### Ce que coûte réellement la donation de parts - Émoluments de donation, barème 4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 % (art. A444-67 du Code de commerce) : sur 297 000 €, 3 461,04 € hors taxe et 4 153,25 € TTC, l'émolument n'étant arrondi qu'une fois sur le total (art. A444-57). - L'assiette est la valeur en pleine propriété : donner la nue-propriété de 148 500 € coûte les mêmes 4 153,25 € que la pleine propriété de 297 000 €. La réserve d'usufruit réduit les droits, pas les émoluments. - Aucune contribution de sécurité immobilière sur une donation de parts : on transmet des titres, pas de publicité foncière. - Émoluments de la déclaration de succession, assis sur l'actif brut (art. A444-63) : 2 721 € TTC quand la succession porte encore 500 000 €, 93 € quand 99 % des parts ont déjà été donnés. - Solde du scénario 4 : 0 € de droits, 4 153 € d'émoluments de donation, 6 034 € de structure, 93 € de déclaration, soit environ 10 300 € pour transmettre 500 000 €, contre 63 000 € sans rien faire. - Les barèmes A444-59 et A444-67 courent jusqu'au 29 février 2028 (arrêté du 25 février 2026). ### Les six erreurs qui font rater une transmission en SCI - Donner l'immeuble au lieu des parts : on crée une indivision, un immeuble ne se donne pas par tiers tous les quinze ans, et la donation supporte 500 € de contribution de sécurité immobilière que la donation de parts évite. - Oublier le compte courant d'associé : 100 000 € laissés de côté, 50 000 € par enfant taxés à 20 % une fois l'abattement consommé, soit 20 000 € de droits imprévus. - Une gérance mal écrite : le gérant de société civile se révoque à la majorité des parts sauf clause contraire des statuts (art. 1851 du Code civil), donc après une donation de 99 % deux enfants peuvent révoquer leur parent. Correctif : 185,77 € de greffe, plus l'annonce légale tarifée au caractère et la rédaction de l'acte. - Une clause d'agrément qui bloque ses propres héritiers : le non-agréé n'a droit qu'à la valeur de ses parts, qu'il attendra tout en payant les droits dans les six mois. - Un démembrement sans date certaine : c'est l'article 751, soit 90 200 € dans l'exemple suivi. - Créer la SCI dans l'année du décès : l'apport pur et simple à une SCI à l'impôt sur le revenu est enregistré gratuitement (art. 810, I du CGI), mais l'acte notarié reste dû — environ 5 271 € TTC d'émoluments sur 500 000 €, 500 € de sécurité immobilière et 308,91 € de constitution, soit environ 6 080 € pour une succession identique. Piège suivant : opter ensuite à l'impôt sur les sociétés rend les droits exigibles sur la valeur vénale des biens à la date du changement (art. 809, II), au taux de 2,20 % (art. 810, III), sauf engagement de conservation de trois ans. ### Quatre cas où il ne faut pas créer de SCI - Un bien, un enfant, aucune ambition d'accumulation : donner la nue-propriété du bien lui-même. Sur 300 000 € et un parent de 55 ans, 150 000 € donnés, 50 000 € taxables, 8 194,35 € de droits, 4 189 € d'émoluments et 150 € de sécurité immobilière assise sur la seule nue-propriété (art. 881 K du CGI), soit environ 12 500 €. - Un patrimoine net de 200 000 € pour deux enfants : 100 000 € chacun, exactement l'abattement, zéro droit sans rien faire — créer une SCI reviendrait à dépenser 6 034 € pour économiser 0 €. - Une SCI envisagée après 75 ans ou après un diagnostic : constituée à 79 ans avec décès l'année suivante, elle laisse les mêmes 56 389 € de droits, coûte 6 309 € (308,91 € de constitution, 500 € de sécurité immobilière, 5 271 € d'émoluments d'apport, 229 € de comptabilité) et n'évite que 3 900 € — surcoût net d'environ 2 400 €. - Des héritiers qui ne se parlent plus : la SCI n'apaise pas une mésentente, elle l'institutionnalise, et elle supprime la sortie que l'indivision offre encore. ## Comptabilite SCI : Obligations IR et IS (2026) URL : https://www.sci-ai.app/comptabilite-sci ### SCI a l'IR - Comptabilite simplifiee (tresorerie suffisante, art. 1856 Code civil) - Declaration 2072-S (tous associes personnes physiques) ou 2072-C - Echeance : 2e jour ouvre apres le 1er mai (~20 mai en teletransmission) - Chaque associe reporte sa quote-part sur 2044 puis 2042 - FEC non obligatoire si tous les associes sont des personnes physiques - Pas de bilan annuel obligatoire ### SCI a l'IS - Comptabilite d'engagement obligatoire (art. L123-12 Code de commerce) - Bilan, compte de resultat, annexe - FEC obligatoire (sanction 5 000 EUR ou 10 % des redressements si absent) - Declaration 2065 + Liasse 2033 (simplifie) ou 2050-2059 (normal) - Liasse 2033 : 2033-A (bilan), 2033-B (resultat), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions), 2033-E (valeur ajoutee), 2033-F (mouvements de capitaux), 2033-G (entites liees) ### TVA - Location nue habitation : exoneree - Location nue professionnelle : exoneree (option possible via art. 260-2 CGI, engagement 9 ans minimum) - Para-hotellerie (3+ services sur 4 : petit-dejeuner, menage, linge, accueil) : 10 % obligatoire - Parkings isoles : 20 % obligatoire ### CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) 2,5 % sur les recettes nettes. S'applique aux personnes morales, immeubles > 15 ans, loyer annuel > 1 830 EUR/lot. Exoneration si bien assujetti a la TVA. ### Conservation des documents Documents comptables : 10 ans. Declarations fiscales : 6 ans. Documents societaires (statuts, PV d'AG) : toute la duree de vie de la SCI. --- ## Bilan annuel SCI : le document complet, poste par poste (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-bilan-annuel Ce guide s'adresse au gérant ou à l'associé d'une société civile immobilière (SCI) qui doit produire un bilan et ne sait pas à quoi le document ressemble : passage récent à l'impôt sur les sociétés, jeu de comptes reçu d'un cabinet et incompris, ou volonté de le faire seul. Il affiche un bilan de SCI complet et équilibré — celui de la SCI Verdun, deux associés, immeuble unique acquis 280 000 €, troisième exercice clos le 31 décembre 2025 — puis explique d'où vient chaque ligne, à l'actif comme au passif. Il ne traite que la fabrication et la lecture du document : ni les écritures de clôture, ni l'assemblée d'approbation, ni les cases de la liasse fiscale. ### Qui doit établir un bilan, et sur quel fondement - SCI à l'impôt sur les sociétés : bilan annuel obligatoire. SCI restée à l'impôt sur le revenu : aucun bilan exigé, seulement la déclaration 2072 et un suivi de trésorerie. - Le fondement est fiscal, pas commercial : article 209, I du CGI (renvoi aux articles 34 à 45, 53 A à 57, 108 à 117, 237 ter A et 302 septies A bis), puis article 38 de l'annexe III au CGI — son II pour le réel normal, son III pour le régime simplifié où se range la quasi-totalité des SCI. - Citer l'article L123-12 du code de commerce pour une SCI est une faute : ces textes visent les commerçants, ce qu'une société civile n'est jamais, quel que soit son régime fiscal. - L'article 38 quater de l'annexe III impose le plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03), sauf incompatibilité avec les règles d'assiette de l'impôt ; l'article 54 du CGI oblige à présenter les documents comptables à la première demande de l'administration. - À l'IR, la seule obligation pesant sur le gérant est l'article 1856 du code civil : rendre compte de sa gestion au moins une fois par an, par un rapport écrit et non par un bilan. - Exception : si un associé est une société à l'IS, la quote-part de cet associé se calcule selon les règles de l'IS, amortissements compris (article 238 bis K, I du CGI), et la SCI sert une déclaration 2072-C. - Aucune SCI, à l'IR comme à l'IS, ne dépose ses comptes au greffe. ### L'actif du bilan de la SCI Verdun : 271 900 € nets - Terrain (compte 211) : 70 000 € bruts, non amortissable, donc 70 000 € nets — soit 25 % du prix de 280 000 €, justifié par 250 m² à 280 €/m² et par la ventilation portée à l'acte notarié. - Construction (compte 213) : 210 000 € bruts, 18 900 € d'amortissements cumulés, 191 100 € nets. La dotation annuelle est de 6 300 €, soit une moyenne pondérée par composants de 3 % par an, sur trois exercices. - Créances locataires (compte 411) : 1 400 €, le loyer de décembre facturé mais encaissé le 6 janvier. Ce poste n'existe pas dans une SCI à l'IR. - Disponibilités (compte 512) : 9 400 €, solde bancaire au 31 décembre après rapprochement. - Totaux : 290 800 € bruts − 18 900 € d'amortissements = 271 900 € nets. - L'actif se présente en trois colonnes obligatoires — brut, amortissements, net. N'afficher que le net de 191 100 € fait disparaître le prix d'entrée et le reste à amortir. ### Le passif : 38 900 € de capitaux propres et 233 000 € de dettes - Capital social (compte 101) : 60 000 €, apportés à raison de 30 000 € par chacun des deux associés ; il ne bouge qu'en cas de modification des statuts. - Report à nouveau (compte 119) : − 21 500 €, recomposé exercice par exercice — premier exercice − 21 800 € (les 22 000 € de frais d'acquisition passés en charges), deuxième exercice + 300 €. - Résultat de l'exercice (compte 120) : + 400 €, soit 16 800 € de loyers − 4 200 € de charges − 5 900 € d'intérêts − 6 300 € d'amortissement. Aucun impôt n'est dû, le bénéfice s'imputant sur le déficit reportable sans limite de durée (article 209, I du CGI). - Emprunt bancaire (compte 164) : 196 000 €, le seul capital restant dû. Emprunt initial 220 000 €, échéance annuelle constante de 14 100 €, capital remboursé 7 800 puis 8 000 puis 8 200 €, soit 24 000 € sur trois ans. - Comptes courants d'associés (compte 455) : 35 000 €, rangés dans les dettes et jamais dans les capitaux propres. Au régime simplifié ils figurent au passif du 2033-A ; au réel normal, au tableau 2057-SD, ligne « Groupe et associés » — jamais au 2033-D, qui est le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables. - Dettes fournisseurs (compte 401) : 1 200 €. Dettes fiscales et charges à payer (comptes 44 et 408) : 800 €. - Contrôle d'équilibre : 290 800 − 18 900 = 271 900, et 38 900 + 233 000 = 271 900. ### Les 22 000 € de frais d'acquisition et l'option de l'article 38 quinquies - Détail des 22 000 €, aux taux du 1er janvier 2023 : droits de mutation 16 270 € (280 000 × 5,81 %), émoluments proportionnels de notaire 3 160 € TTC, contribution de sécurité immobilière 280 € (0,10 %), émoluments de formalités et débours 2 290 €. - Depuis le 1er avril 2025, la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 porte le taux global à 6,32 % dans la grande majorité des départements : le même achat coûterait 17 700 € de droits, soit 1 430 € de plus. - L'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI laisse le choix entre porter ces frais à l'actif en majoration du coût de l'immobilisation et les déduire immédiatement en charges. Le choix vaut en bloc pour toutes les immobilisations acquises et il est irrévocable. - Option « actif » chiffrée au même 31 décembre : terrain 75 500 €, construction brute 226 500 €, dotation annuelle 6 795 € (20 385 € cumulés), actif immobilisé net 281 615 € au lieu de 261 100 €, capitaux propres 59 415 € au lieu de 38 900 €, total du bilan 292 415 €. - Écart sur le bilan entre les deux options : 20 515 €. - Piège de l'étalement : les 16 500 € rattachés à la construction se déduisent à 495 € par an au taux de 3 %, soit plus de trente ans ; les 5 500 € rattachés au terrain ne se déduisent jamais et ne reviennent qu'en diminution de la plus-value, le jour de la vente. - Position retenue par le guide sur une SCI à l'IS qui démarre : passer les frais en charges, un déficit des premières années se reportant sans limite de durée. ### Pourquoi les capitaux propres sont bas, et ce que l'écart coûtera à la vente - Le bilan est tenu au coût historique : l'immeuble y figure à son prix d'achat diminué des amortissements, jamais à sa valeur du jour. Le plan comptable général ne connaît pas la valeur de marché. - Sur la SCI Verdun : valeur vénale 340 000 €, valeur nette comptable 70 000 + 191 100 = 261 100 €, écart de 78 900 € qui ne figure nulle part au bilan. - Décomposition des 78 900 € : 18 900 € d'amortissements déjà retranchés de l'actif alors que le bien ne s'est pas dégradé, plus 60 000 € d'appréciation du marché (340 000 − 280 000). - Conséquence de lecture : capitaux propres comptables 38 900 €, actif net réel 38 900 + 78 900 = 117 800 €. Le bilan affiche trois fois moins que ce que valent réellement les parts. - Coût de l'erreur : un associé détenant la moitié de la SCI qui négocie sa sortie sur les capitaux propres réclame 19 450 € quand ses parts en valent 58 900, et laisse 39 450 € sur la table. - La réévaluation libre permet d'inscrire l'écart dans les comptes, mais elle a un coût fiscal immédiat : dans l'immense majorité des cas, on ne la pratique pas. - Cession de l'immeuble à 340 000 € : plus-value imposable de 78 900 €, impôt sur les sociétés brut de 15 475 € au barème de l'article 219, I du CGI (42 500 € à 15 % et le solde à 25 %, soit 6 375 + 9 100), ramené à 10 200 € après imputation du déficit reportable de 21 100 € qui ramène la base à 57 800 €. Le taux réduit de 15 % suppose moins de 10 M€ de chiffre d'affaires, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques : une SCI détenue par une holding est à 25 % dès le premier euro. - Seconde couche si le produit remonte aux associés : sur 68 700 € distribuables, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % prend 21 572 € — 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, ce taux de 18,6 % valant pour les sommes mises en paiement à compter du 1er janvier 2026. Bout à bout, 10 200 + 21 572 = 31 772 € sur 78 900 € de plus-value, soit 40 %. ### Ce qui change à l'impôt sur le revenu - Une SCI à l'IR tient une comptabilité de trésorerie : enregistrement à la date d'encaissement ou de paiement, donc ni créances, ni dettes, ni amortissements à ranger en deux colonnes. - Ce qui est tenu à la place : un relevé chronologique des encaissements et des décaissements avec justificatifs, suffisant pour servir la 2072 et le rapport annuel de l'article 1856 du code civil. - Même loyer de décembre de 1 400 € encaissé le 6 janvier — à l'IS : 16 800 € de loyers de l'année, dont 1 400 € en créance à l'actif. - À l'IR : 15 400 € de loyers imposables, aucune créance, aucun bilan. Revenu foncier net 15 400 − 4 200 − 5 900 = 5 300 €. - Écart d'assiette de loyers sur la même année : 1 400 €. Il ne se répète pas : dès l'année suivante, le décalage se compense et l'assiette redevient 16 800 €. ### Les six erreurs de bilan les plus fréquentes, chiffrées - Amortir le terrain : au taux de 3 %, 2 100 € de charge par an sans fondement, résultat ramené de + 400 € à − 1 700 €, capitaux propres de 38 900 € à 32 600 € au bout de trois ans. Redressement quasi automatique. - Classer les comptes courants en capitaux propres : 73 900 € affichés au lieu de 38 900 €, solidité de la société surévaluée de 90 % — et le bilan reste équilibré à 271 900 €, donc rien ne signale l'erreur. - Passer toute l'échéance d'emprunt en charge : l'échéance fait 14 100 €, dont 8 200 € de capital et 5 900 € d'intérêts. Le résultat tombe à − 7 800 € et l'emprunt reste affiché à 204 200 € ; répétée trois ans, elle laisse l'emprunt à 220 000 € et 24 000 € de charges fictives. - Oublier les amortissements cumulés : actif à 290 800 € contre 271 900 € au passif, soit 18 900 € de déséquilibre. - Inscrire l'immeuble à sa valeur de marché : actif porté à 350 800 €, soit 78 900 € de déséquilibre. - Ne pas reporter le résultat de l'exercice précédent : passif à 293 400 € contre 271 900 € à l'actif, soit 21 500 € de déséquilibre. C'est l'erreur numéro un des reprises de comptabilité. - Les trois premières laissent le bilan équilibré, ce qui les rend dangereuses ; les trois dernières le déséquilibrent et se repèrent immédiatement. ### Produire le bilan : quatre étapes et le coût réel - Étape 1 : partir de la balance après inventaire, tous comptes et soldes. Une balance déséquilibrée donne un bilan déséquilibré, le problème est en amont. - Étape 2 : ranger les soldes — classes 2 et 4 débiteurs et classe 5 à l'actif, classe 1 et classe 4 créditeurs au passif. Les classes 6 et 7 forment le compte de résultat, pas le bilan. - Étape 3 : poser les trois colonnes de l'actif (brut, amortissements, net) et les deux blocs du passif (capitaux propres, puis dettes). - Étape 4 : contrôler — actif net égal au passif, capital restant dû égal au tableau de la banque, disponibilités égales au relevé après rapprochement, résultat du bilan égal à celui du compte de résultat. - Recommandation explicite du guide : une SCI à l'IS avec plusieurs immeubles et des travaux immobilisés n'est pas un dossier de tableur, chaque composant ayant sa date de mise en service et son propre plan ; l'erreur ne se voit pas puisque le bilan continue de s'équilibrer. - Aucun texte n'impose un expert-comptable à une SCI. Honoraires constatés à l'IS : 600 à 2 500 € HT par an, un immeuble unique se situant dans le bas de la fourchette. ### Les trois suites après le bilan - L'approbation des comptes : le délai de six mois vient du code de commerce (article L223-26 pour la SARL) et ne s'impose pas à une société civile. Le seul plancher légal est celui de l'article 1856 du code civil, une reddition au moins une fois dans l'année ; pour le reste, le délai est statutaire. - La liasse : le bilan comptable se transcrit dans le 2033-A et alimente les tableaux 2033-B à 2033-G. Le bilan simplifié du formulaire regroupe les postes en beaucoup moins de lignes que le bilan comptable. - La déclaration : la 2065 porte le résultat fiscal et l'impôt dû, et se télétransmet avec la liasse. - Date de solde de l'IS : le 15 du quatrième mois qui suit la clôture ; la règle spéciale du 15 mai ne joue que pour un exercice clos le 31 décembre (article 1668, 2 du CGI). ### Points souvent mal compris - Des capitaux propres négatifs n'obligent pas à recapitaliser une SCI : l'obligation de reconstitution sous la moitié du capital est propre aux sociétés commerciales (articles L223-42 et L225-248 du code de commerce) et n'a pas d'équivalent en société civile. - Le bilan ne sert pas à évaluer les parts pour une donation : l'administration retient la valeur vénale. Déclarer 38 900 € au lieu de 117 800 € revient à sous-évaluer la donation des deux tiers. - Conservation : six ans à compter de la dernière opération (article L102 B du livre des procédures fiscales). Le délai de dix ans souvent cité vient du code de commerce et vise les commerçants. - Un amortissement oublié ne se rattrape pas librement : les annuités irrégulièrement différées, celles qui font tomber le cumul sous le minimum linéaire, sont définitivement perdues (article 39 B du CGI). - Le dépôt de garantie du locataire se loge au passif, compte 165 : ce n'est jamais un produit tant qu'il n'est pas conservé. - Une SCI à l'IS sans locataire produit quand même un bilan : l'obligation tient au régime fiscal, pas à l'activité, et c'est ce bilan qui constitue le déficit reportable. - Premier exercice long : quand aucun bilan n'est dressé au cours de la première année civile d'activité, l'impôt attend la clôture du premier exercice, et au plus tard le 31 décembre de l'année suivant la création (deuxième alinéa du I de l'article 209 du CGI, dérogeant à l'article 37). ## SCI et Location Meublee : Risques et Solutions (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-location-meublee La location meublee est une activite commerciale (art. 34 CGI) incompatible avec la SCI a l'IR. Si les recettes meublees depassent 10 % du total HT (tolerance administrative, BOI-IS-CHAMP-10-30 par. 320), la SCI est requalifiee a l'IS. ### Seuil de 10 % - Recettes meublees HT / recettes totales HT - Lissage sur 4 exercices admis (par. 330) - Tolerance administrative (pas un droit legal) - Calcul en HT (pas TTC) ### Consequences requalification IS - Cessation d'activite fiscale (art. 202 ter CGI) - Comptabilite d'engagement, bilan, liasse 2065+2033, FEC - Amortissements possibles mais PV sur VNC sans abattement duree - Dividendes au PFU 31,4 % ### Para-hotellerie (art. 261 D 4 CGI) - 3 services sur 4 : petit-dejeuner, menage, linge, accueil - TVA 10 % obligatoire - BOFiP mars 2025 : boite a cles seule ≠ accueil ### Solutions 1. Rester sous 10 % (meuble marginal) 2. Opter volontairement pour l'IS (avant depassement) 3. SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) : meuble + IR, responsabilite limitee 4. Scission SCI (nu) + LMNP (meuble en nom propre) ### Loi Le Meur (19/11/2024) - Enregistrement obligatoire avant 20 mai 2026 - DPE minimum E (D en 2034) - Communes peuvent limiter a 90 jours/an - Micro-BIC non classe : 30 % / 15 000 EUR --- ## SCI : passer de la location nue au meublé (coût réel 2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-location-nue-vers-meublee Ce guide s'adresse aux associés d'une société civile immobilière déjà constituée qui ont meublé un lot, ou s'apprêtent à le faire, et veulent savoir ce que la transition coûte. Il laisse de côté la question de principe et l'option volontaire pour l'impôt sur les sociétés, traitées par des pages voisines, pour ne garder que le basculement subi : ce qui le déclenche, la tolérance des 10 % et son correctif, les trois délais déclaratifs, le tableau avant / après sur un an, dix ans puis à la revente, le coût d'entrée en euros (article 202 ter, article 809 II, déficit foncier perdu), trois alternatives chiffrées dont une où la réponse est de ne pas basculer, et une checklist qui dit aussi ce qui n'est pas nécessaire. ### Ce qui déclenche le basculement : un fait, pas une décision - Louer meublé est une activité commerciale au titre du 5° bis du I de l'article 35 du CGI, créé par l'article 114 de la loi de finances rectificative pour 2016 ; le 2 de l'article 206 soumet alors la société civile à l'impôt sur les sociétés. - Contrairement au 1° du même article, qui ne vise l'achat-revente que s'il est habituel, le 5° bis ne pose aucune condition de fréquence : le BOFiP vise la location meublée « effectuée à titre habituel ou occasionnel » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 1, version du 19 août 2026). Un meublé isolé ne met donc pas à l'abri par nature. - La bascule est de plein droit : aucune assemblée, aucune lettre d'option, aucune notification. Elle est datée par l'exercice où le fait s'est produit, pas par le jour de sa découverte. - Différence avec l'option volontaire de l'article 239 du CGI : celle-ci suppose une décision, un écrit et un délai, et devient irrévocable au-delà du cinquième exercice. Une bascule de plein droit n'est pas une option, donc elle n'est pas irrévocable. - Le type de bail est indifférent : bail mobilité, bail étudiant meublé ou location saisonnière déclenchent la même mécanique. Le changement d'usage exigé pour le meublé de tourisme est une autorisation de mairie, sans effet fiscal. - Le mobilier apporté par le locataire ne compte pas : c'est le bailleur qui doit fournir l'ameublement pour que la location soit meublée. ### La tolérance des 10 % s'apprécie chaque année, et le correctif n'achète que deux exercices - Le seuil : la société civile échappe à l'IS tant que ses recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320, mis à jour le 4 juillet 2018). Ce sont des recettes encaissées, pas des résultats. - Le n° 330 n'est pas une règle de moyenne sur quatre ans : c'est un correctif calculé sur « l'année en cause et les trois années antérieures », opposable au titre de l'article L80 A du livre des procédures fiscales. - Le Conseil d'État a jugé le 23 décembre 2025 (n° 503043, SCI Jacaro, 8e-3e chambres réunies, inédit au recueil Lebon) que la tolérance s'apprécie exercice par exercice : la SCI a été déchargée de l'IS 2016 alors qu'elle dépassait le seuil en 2015 et en 2017. Pas d'effet cliquet. - Cas chiffré : 40 000 € de loyers nus, un studio meublé rapportant 4 200 € en N puis 6 500 € les années suivantes. Ratio annuel 9,50 % en N, puis 13,98 % à partir de N+1. - Le correctif de moyenne donne 6,27 % en N+1 (2 675 / 42 675) et 9,71 % en N+2 (4 300 / 44 300) : ces deux exercices échappent à l'IS. En N+3 la moyenne atteint 12,90 % (5 925 / 45 925) et la bascule est acquise. L'année de bascule effective est N+3, pas N+1. - Coût de ce seul exercice : sur 21 000 € de résultat, contribution sur les revenus locatifs de 2,5 % sur 46 500 € = 1 162 €, résultat imposable 19 838 €, IS à 15 % = 2 976 €, soit 4 138 € de droits éludés. - Sanction : une déclaration 2065 jamais déposée est un défaut de déclaration relevant de l'article 1728 du CGI, non de l'article 1729 qui vise les inexactitudes. Majoration de 10 % (414 €) et intérêt de retard de 0,20 % par mois (99 €) : rappel de 4 651 €, dont 513 € qui ne reviennent jamais. Pire cas après mise en demeure : 40 % et 5 892 €. ### Les trois délais de l'année de basculement - Le changement de régime emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (article 202 ter du CGI), dont le I renvoie à l'article 201 tout entier. - 45 jours pour aviser l'administration de la cessation et indiquer sa date d'effet (1 de l'article 201). - 60 jours pour déclarer le dernier résultat imposable à l'impôt sur le revenu (3 de l'article 201). - 60 jours pour déposer le bilan d'ouverture sous le nouveau régime (III de l'article 202 ter). - À défaut : mise en demeure puis taxation d'office (articles L66 et L68 du livre des procédures fiscales) et majoration de l'article 1728. - Ce qui change ensuite : la déclaration 2072 cède la place à la 2065, la trésorerie à une comptabilité d'engagement, le fichier des écritures comptables devient obligatoire. Dispense d'acomptes sous 3 000 € d'impôt de référence (article 359, 3 de l'annexe III au CGI, et non l'article 1668 souvent cité à tort). - Prescription du droit de reprise : trois ans (article L169, alinéa 1 du livre des procédures fiscales). En 2026, l'administration peut reprendre 2023, 2024 et 2025. Les dix ans visent l'activité occulte, ce qu'une SCI immatriculée ayant déposé une 2072 n'est pas. ### Le tableau avant / après sur une année pleine - Hypothèse : immeuble acquis 300 000 €, dont 60 000 € de terrain non amortissable et 240 000 € de bâti ; loyers 24 000 €, charges réelles 6 000 €. Le loyer est identique dans les deux colonnes pour isoler l'effet du régime. - Amortissement par composants : gros œuvre 144 000 € sur 50 ans (2 880 €), toiture-façades 24 000 € sur 25 ans (960 €), installations techniques 48 000 € sur 20 ans (2 400 €), agencements 24 000 € sur 15 ans (1 600 €). Annuité totale 7 840 €. - Avant, SCI à l'IR en location nue : base imposable 18 000 €, impôt sur le revenu 5 400 € (tranche à 30 %) et prélèvements sociaux 17,2 % pour 3 096 €, soit 8 496 €. - Après, SCI à l'IS en meublé : base imposable 9 560 € après amortissement et CRL de 600 €, IS à 15 % pour 1 434 €, soit 2 034 € en tout. Écart de 6 462 € la première année. - Le gain suit la tranche marginale, pas le loyer : dans la tranche à 11 %, l'impôt à l'IR tombe à 5 076 € et l'écart à 3 042 €, soit la moitié. - Le taux d'IS de 15 % est conditionnel : chiffre d'affaires sous 10 M€, capital libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (b du I de l'article 219). - La contribution sur les revenus locatifs apparaît avec l'IS : 2,5 % des loyers d'immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier ; elle vise aussi les sociétés de l'article 8 dont un associé au moins est à l'IS au taux de droit commun à la clôture (article 234 terdecies). - Si les loyers sortent de la société, le résultat net de 8 126 € supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les sommes mises en paiement depuis le 1er janvier 2026), soit 2 552 € : 4 586 € prélevés au lieu de 2 034 €, et l'écart avec l'IR tombe à 3 910 € par an. ### Sur dix ans, puis à la revente de la douzième année - À loyers et charges constants, l'annuité reste de 7 840 € pendant quinze ans, le résultat imposable stable à 9 560 € et l'IS à 1 434 € par an. - Cumuls : 8 496 € contre 2 034 € en année 1, 84 960 € contre 20 340 € en année 10. Économie cumulée nette du coût d'entrée de 22 468 € : + 3 380 € en année 4, + 42 152 € en année 10. - La bascule se rembourse au cours de la quatrième année si les loyers restent dans la SCI, en six ans s'ils en sortent. - Revente à 380 000 € en année 12, côté IR : prix majoré de 367 500 € (300 000 € + frais 7,5 % + travaux 15 %), plus-value brute 12 500 €, abattements de 42 % à l'IR et 11,55 % aux prélèvements sociaux, impôt total 3 279 €. La surtaxe de l'article 1609 nonies G ne joue pas, 7 250 € imposables étant loin du seuil de 50 000 €. - Le forfait travaux de 15 % s'applique bien alors même que les travaux ont été déduits : la condition d'absence de déduction antérieure ne vise que les dépenses réelles justifiées (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n° 390). - Côté IS : valeur nette comptable 205 920 € (300 000 − 7 840 × 12), plus-value brute 174 080 €, aucun abattement de durée, IS de 39 270 € (6 375 € à 15 % sur 42 500 € puis 32 895 € à 25 %). Sortie du prix vers les associés au PFU de 31,4 % sur 134 810 € : 42 330 € de plus, soit 81 600 € au total. - Bilan à douze ans, scénario A (loyers conservés dans la SCI) : + 77 544 € d'économie d'exploitation, − 22 468 € de coût d'entrée, − 35 991 € de surcoût à la revente, solde + 19 085 €. - Bilan à douze ans, scénario B (les associés sortent tout) : + 46 920 €, − 22 468 €, − 78 321 €, solde − 53 869 €. Aucune durée de détention ne rend la bascule gagnante dans ce scénario : à trente ans, l'amortissement cumulé plafonne à 182 400 €, l'IS atteint 61 350 €, le PFU 63 130 €, soit 124 480 € contre 94 832 € d'économie cumulée — 29 648 € d'écart en faveur de l'IR. ### Ce que coûte le passage lui-même : article 202 ter et article 809, II - Le second alinéa du I de l'article 202 ter écarte l'imposition immédiate des plus-values latentes à deux conditions cumulatives : aucune modification des écritures comptables, et imposition restant possible sous le nouveau régime. - Dans une bascule subie, ces conditions sont remplies par construction : l'immeuble est repris au bilan d'ouverture à sa valeur d'origine et rien n'est taxé. Le coût d'entrée sur les plus-values latentes est le plus souvent nul. - Le revers : réévaluer à la valeur vénale, comme on peut le faire sur une option volontaire, revient à modifier les écritures, donc à perdre l'atténuation et à déclencher l'imposition. - Si l'immeuble avait été apporté à la SCI, le II de l'article 809 du CGI rend les droits de mutation à titre onéreux exigibles sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965 d'apporteurs eux-mêmes hors IS, sur la valeur vénale à la date du changement. Le II ne dresse aucune liste de biens : celle qu'on lui prête figure au 3° du I. - Le taux n'est pas 2,20 % mais 5,00 % : le tarif du III de l'article 810 est majoré des taxes additionnelles de 1,60 % pour le département (article 1595) et 1,20 % pour la commune de plus de 5 000 habitants (article 1584), ou du fonds de péréquation de l'article 1595 bis. Le BOFiP le chiffre : 320 000 € × (2,20 + 1,60 + 1,20) % = 16 000 € (BOI-ENR-AVS-20-40, n° 450, du 6 décembre 2017). - Cas chiffré : un immeuble apporté il y a huit ans et valant aujourd'hui 260 000 € coûte 13 000 € de droits le jour de la bascule, soit deux années de gain effacées. - L'échappatoire se prend au moment du changement : la gratuité subsiste si tous les associés s'engagent à conserver leurs titres trois ans (n° 270 du même BOFiP). L'engagement rétroactif n'existe pas. Un immeuble acheté, et non apporté, ne réveille aucun droit. ### Le déficit foncier : deux pertes, pas une - Hypothèse : 91 400 € de travaux en N−2 et N−1, absorbant d'abord 2 × 18 000 € de revenu foncier net. Reste 55 400 € de déficit, dont 10 700 € par an imputés sur le revenu global (21 400 €) et 34 000 € reportés sur dix ans. - Première perte : l'imputation sur le revenu global suppose que l'immeuble reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit, et l'affectation à la location meublée « est assimilée à une rupture de la location » (BOI-RFPI-BASE-30-20, n° 350, du 16 septembre 2025). Meubler dans les trois ans déclenche la remise en cause. - Chiffre : 21 400 € réintégrés au revenu global, soit 21 400 × 30 % = 6 420 €, majorés de l'intérêt de retard. Le taux est celui de l'impôt seul, les prélèvements sociaux ayant frappé le résultat foncier avant imputation. Ce déficit redevient imputable sur dix ans (n° 370 du même document), mais sur le stock que la suite montre inutilisable. - Seconde perte : les 34 000 € reportables ne s'imputent que sur des revenus fonciers, que la SCI passée à l'IS ne produit plus. Valeur perdue si elle en était la seule source : 34 000 × 47,2 % = 16 048 € (30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). - Coût d'entrée total retenu dans tous les tableaux du guide : 22 468 €, soit plus de trois années de gain. - Aucune passerelle entre le report foncier de l'article 156, I, 3° et le report de déficit à l'IS de l'article 209 : un déficit foncier ne devient jamais un déficit de société. - Conséquence pratique : attendre le 1er janvier de la quatrième année avant de meubler économise 6 420 € mais coûte 19 386 € de gain — le calcul penche donc pour meubler quand même, sauf si le stock reportable reste absorbable. ### Les trois alternatives, chiffrées - (a) Rester en location nue : le gain de la bascule est de 6 462 € par an loyers conservés, 3 910 € loyers distribués, contre un coût d'entrée de 22 468 € porté à 35 468 € si l'immeuble avait été apporté. Si les associés vivent des loyers et comptent revendre, le guide dit de ne pas basculer : 53 869 € de perte à douze ans. - (b) La SARL de famille à l'impôt sur le revenu : amortissement déductible sans IS ni PFU. Résultat 24 000 − 6 000 − 7 840 = 10 160 €, imposé à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 4 938 € contre 8 496 € en location nue. - Les prélèvements sociaux sur les bénéfices industriels et commerciaux sont à 18,6 % depuis les revenus 2025, ces revenus étant absents de la liste fermée du IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale. - Réserves sur (b) : la transformation d'une SCI en SARL est elle-même un changement de régime avec les mêmes conséquences de cessation, et le statut de loueur professionnel suppose deux seuils cumulatifs (IV de l'article 155 du CGI) — 23 000 € de recettes et des recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer. - (c) Sortir le bien de la SCI pour le louer en meublé en direct, sur une vente à 340 000 € : DMTO 21 488 € (6,32 %), émoluments du notaire 3 737 € TTC (barème 3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 % de l'article A444-91 du Code de commerce), plus-value néant, contribution de sécurité immobilière 340 € (0,10 %). Coût de sortie 25 565 €. - Rentabilité de (c) : base amortissable d'environ 292 000 €, annuité d'environ 9 545 €, résultat 8 455 € imposé 4 109 €, gain de 4 387 € par an, sortie remboursée en six ans. Les amortissements seront réintégrés à la revente (III de l'article 150 VB, inséré par l'article 84 de la loi de finances pour 2025), sous les exceptions de son second alinéa (résidences étudiantes, résidences-services, établissements sociaux, médico-sociaux et de soins de longue durée). Le guide déconseille cette sortie si elle n'a d'autre motif que le changement de régime. - Le taux de 6,32 % n'est pas national : 88 départements sont à 5,00 % au 1er juin 2026, une dizaine sont restés à 4,50 % (soit 5,81 %) et l'Indre seule à 3,80 % (soit 5,09 %). Sur 340 000 €, l'écart atteint 4 182 €. L'exclusion primo-accédant du relèvement à 5 % ne profite jamais à une SCI. ### La checklist du passage, et ce qui n'est pas nécessaire - Dater soi-même le fait générateur : premier bail meublé signé, ou exercice de franchissement des 10 %. Tout le reste en dépend. - Respecter les 45 jours puis les 60 jours des articles 201 et 202 ter, reprendre l'immeuble à sa valeur d'origine au bilan d'ouverture, vérifier l'existence d'un apport pur et simple depuis le 1er août 1965 et, le cas échéant, faire signer l'engagement de conservation ou provisionner 5 %. - Recenser les déficits fonciers : imputations des trois dernières années à rembourser, stock reportable à valoriser comme perte. Ouvrir une comptabilité d'engagement et un plan d'amortissement par composants. - Budgéter la CRL et la cotisation foncière des entreprises, vérifier la TVA (non due pour un meublé d'habitation ordinaire, due en para-hôtellerie), caler acomptes et solde d'IS à la place de l'échéance unique de la 2072. - Ce qui n'est pas nécessaire : aucune assemblée générale ni lettre d'option, la notification du 1 de l'article 239 ne visant que le passage volontaire ; aucune immatriculation nouvelle, la SCI gardant son SIREN, sa forme et ses statuts ; aucun dépôt de comptes au greffe, une société civile n'y étant jamais tenue, à l'IS comme à l'IR. - Seule formalité possible : modifier l'objet social si les statuts limitent l'activité à la location nue (articles 1835 et 1849 du Code civil). Coût réel 348,97 € — 163,20 € TTC d'annonce légale (forfait objet et capital de 136 € HT, arrêté du 19 novembre 2025) et 185,77 € TTC de greffe au barème du 1er mars 2026. Une clause large rend cette dépense inutile. - La CFE devient due : la location meublée est une activité professionnelle, et l'exonération de l'article 1459 du CGI vise l'habitation personnelle du loueur, qu'une personne morale n'a pas. Sans local propre, la cotisation minimum de l'article 1647 D est due dans la commune du siège. ### Points de vigilance traités en questions fréquentes - Meubler un seul lot fait basculer la SCI entière : l'IS s'applique à la société, jamais au seul lot, et le ratio de 10 % se calcule sur les recettes totales. - Le seuil de 10 % se calcule hors taxes, sur des recettes encaissées : ni les charges ni l'amortissement n'entrent dans le calcul. - Le retour en arrière reste possible, une bascule de plein droit n'étant pas une option ; mais la sortie d'un assujettissement réel fait jouer l'article 111 bis du CGI, qui répute distribués bénéfices et réserves. - Un loyer meublé consenti à un associé sous la valeur locative de marché peut être requalifié en avantage occulte (c de l'article 111 du CGI), avec des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis les revenus 2025. - Le gérant qui n'a pas déposé les déclarations engage sa responsabilité pour faute de gestion (article 1850 du Code civil), l'action se prescrivant par cinq ans (article 2224) sans qu'un quitus d'assemblée puisse l'éteindre (article 1843-5). - Rester à l'IR en donnant les murs à bail à un exploitant est possible, à condition stricte que le bail porte sur des murs nus : si la SCI fournit le mobilier ou le matériel, le loyer redevient commercial (5° et 5° bis de l'article 35 du CGI). - Conservation des documents : six ans à compter de la dernière opération portée sur la pièce (article L102 B du livre des procédures fiscales), et non dix ans, délai propre aux commerçants (article L123-22 du code de commerce). ## LMNP ou SCI : Quel Statut Choisir (2026) URL : https://www.sci-ai.app/lmnp-ou-sci ### Comparatif synthetique | Aspect | LMNP | SCI IR | SCI IS | SARL Familiale | |--------|------|--------|--------|----------------| | Nature | Nom propre | Societe | Societe | Societe | | Location | Meublee | Nue (<10% meuble) | Nue/Meublee | Meublee a l'IR | | Categorie | BIC | Rev. fonciers | IS | BIC | | Imposition loyers | TMI + 18,6 % PS | TMI + 17,2 % PS | 15/25 % IS | TMI + 18,6 % PS | | Amortissement | Oui (reel) | Non | Oui | Oui | | Deficit | Report 10 ans | 10 700 EUR/an | Illimite | Report 10 ans | | Plus-value | Particuliers + reinteg. LF2025 | Particuliers (abattements) | Pro (VNC, 0 abatt.) | Particuliers + reinteg. | | Transmission | Succession classique | Donation parts + decote | Donation parts + decote | Donation parts + decote | | Responsabilite | Illimitee | Illimitee proportionnelle | Illimitee proportionnelle | Limitee aux apports | | Associes requis | 1 | Min. 2 | Min. 2 | Min. 2 (famille) | ### Decision simplifiee - Meuble seul + < 23 000 EUR + pas de transmission : LMNP Micro - Meuble + famille + responsabilite limitee : SARL familiale - Nu + revente < 22 ans : SCI IR - Nu + detention longue + TMI eleve : SCI IS - Multi-biens + structure holding : SASU + SCI IS --- ## Convention de Tresorerie SASU + SCI URL : https://www.sci-ai.app/convention-tresorerie-sasu-sci Formalise les flux de tresorerie (prets, avances) entre SASU holding et SCI filiale. Base legale : art. L511-7-3 CMF (exception au monopole bancaire si controle effectif). ### Conditions de legitimite - Contrat ecrit (pratiquement indispensable) - Taux d'interet au marche (plafond art. 39-1-3 CGI : ~4,55 % en 2025) - Controle effectif : la SASU doit detenir > 40 % ou la majorite de la SCI - Modalites de remboursement documentees - Clause d'independance : chaque entite reste autonome ### Risques sans convention - Violation du monopole bancaire (amende 5 000 EUR) - Requalification en acte anormal de gestion (penalites 40-80 %) - Confusion de patrimoine en procedure collective - Abus de confiance du gerant (5 ans prison, 375 000 EUR amende) --- ## FAQ SCI 2026 URL : https://www.sci-ai.app/faq Questions les plus frequentes sur la SCI : - Definition, creation, couts, delais - IR vs IS : avantages et inconvenients - Charges deductibles (interet, assurance, taxe fonciere, travaux) - Deficit foncier (10 700 EUR/an, 21 400 EUR renovation energetique) - Plus-value (22 ans exo IR, 30 ans exo PS en IR ; VNC en IS) - Declaration 2072 (IR) ou 2065 + liasse 2033 (IS) - Amortissement par composants (IS uniquement) - AG annuelle obligatoire - IFI, CFE, TVA - Logiciel comptabilite SCI AI : a partir de 229 EUR/an --- ## Statuts SCI : Rediger des Statuts Solides — Guide Juridique (2026) URL : https://www.sci-ai.app/statuts-sci Les statuts sont la constitution de la SCI. Mentions obligatoires (art. 1835 CC) : forme sociale, denomination, objet social, siege social, capital social, duree (max 99 ans — art. 1838), apports de chaque associe, modalites de fonctionnement. Objet social : redaction large recommandee (acquisition, construction, gestion, mise en location, cession). Un objet trop restrictif rend les actes hors objet inopposables a la SCI. Capital variable (art. L231-1 C.com) : entrees/sorties sans modification statutaire, dans les limites plancher (1/10 du capital statutaire) / plafond. Ideal pour transmissions progressives. Gerance : pouvoirs legaux etendus (art. 1856 CC). Limitation statutaire recommandee au-dela d'un seuil (vente, emprunt, hypotheque). Clause limitant les pouvoirs opposable aux tiers de mauvaise foi. Clause d'agrement (art. 1861 CC) : par defaut, cession a tiers requiert majorite des associes (50 % des parts). Cessions libres par defaut entre associes et au profit du conjoint, descendants, ascendants. Les statuts peuvent renforcer ou assouplir ces regles. Decisions collectives (art. 1852 CC) : unanimite par defaut pour decisions excedant pouvoirs du gerant. Inserer des clauses de majorite (2/3, 3/4) pour eviter le blocage. Modification des statuts (art. 1836 CC) : unanimite par defaut sauf clause statutaire prevoyant une majorite. Couts : annonce legale 100-200 EUR HT + frais de greffe ~200 EUR. Clause leonine (art. 1844-1 CC) : nulle de plein droit toute clause attribuant la totalite des profits a un associe, exonerant totalement des pertes, ou excluant totalement du profit. Duree max 99 ans (art. 1838 CC). Prorogation possible avant expiration. Responsabilite des associes proportionnelle aux parts (art. 1857 CC), subsidiaire (art. 1858 CC). Commissaire aux apports jamais obligatoire en SCI. --- ## Clause de majorité en SCI : le seuil à écrire pour chacune des 12 décisions URL : https://www.sci-ai.app/sci-clause-majorite Ce guide s'adresse à celui qui rédige ou fait rédiger les statuts d'une société civile immobilière (SCI) et qui est arrivé à l'article « décisions collectives ». Il répond à une seule question : pour chaque décision, combien de voix faut-il réunir, et qu'est-ce que les statuts ont le droit de changer ? Douze décisions sont passées en revue, de la gestion courante à la dissolution, avec la règle légale par défaut et son article, la marge statutaire réelle, le seuil recommandé et son effet sur une SCI familiale de référence. Il donne aussi les quatre règles auxquelles aucune clause ne peut déroger, quatre clauses modèles chiffrées et le coût réel du blocage. Il ne traite ni la tenue de l'assemblée, ni le contentieux de l'abus de majorité. ### La règle-mère : l'unanimité de l'article 1852, et ce qu'elle coûte - Article 1852 du Code civil : les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés. - Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-17.428, publié au Bulletin : cette unanimité vise la totalité des associés, et non les seuls présents ou représentés. Un associé qui ne vient pas et ne signe rien bloque comme celui qui vote contre. - L'assemblée annulée par cet arrêt ne vendait aucun immeuble : elle approuvait les comptes et affectait le résultat. Ces décisions annuelles relèvent donc aussi de l'article 1852. - Cas de référence du guide, la SCI Berger : 1 000 parts, Michel 300 et Claire 300 (60 % pour les parents), Léa 200 et Thomas 200 (20 % chacun) ; immeuble locatif de 320 000 EUR, emprunt restant dû de 90 000 EUR, actif net de 230 000 EUR, statuts muets sur les majorités. - Conséquence chiffrée : les parents et leurs 600 parts sur 1 000 ne peuvent pas vendre l'immeuble si Thomas s'y oppose avec 200 parts. - Racheter les 20 % de Thomas sur un actif net de 230 000 EUR : 46 000 EUR de parts, plus 5 % de droits d'enregistrement (art. 726 du CGI, assiette du prix et des charges qui s'y ajoutent, passif social déduit — emprunt bancaire et compte courant d'associé), soit 2 300 EUR. - S'y ajoute l'acte obligatoire depuis le 27 juin 2026 (art. 1865-1 du Code civil : acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité), hors tarif réglementé, 1 500 à 2 500 EUR. Total : 49 800 à 50 800 EUR, quand la clause de majorité coûtait 0 EUR le jour de la création. ### Les deux seules majorités chiffrées par la loi : le gérant - Nomination du gérant : associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause contraire (art. 1846, alinéa 3). Sur 1 000 parts, 501 suffisent. - Révocation du gérant : même seuil, plus de la moitié des parts (art. 1851, alinéa 1er). Ne jamais transposer la règle de la société en nom collectif, qui exige l'unanimité des autres associés (art. L221-12 du Code de commerce). - Piège du gérant nommé dans les statuts : Claire, Léa et Thomas réunissent 700 parts, soit 70 %, largement au-dessus des 501 requis, mais la pratique notariale voit dans cette révocation une modification des statuts, donc l'unanimité de l'article 1836, alinéa 1er. Michel bloquerait alors sa propre révocation avec ses 300 parts. Aucun arrêt de principe n'a tranché en société civile. - Parade : écrire que la révocation, y compris d'un gérant désigné dans les statuts, se décide à plus de la moitié des parts et n'emporte pas modification des statuts ; ou nommer le gérant par acte séparé, comme l'article 1846 l'autorise. - Révocation judiciaire pour cause légitime (art. 1851, alinéa 2), devant le tribunal judiciaire et jamais le tribunal de commerce : 3 000 à 6 000 EUR HT d'honoraires et 12 à 24 mois. ### Les douze décisions et leur marge statutaire - Actes de gestion courante : le gérant seul, sans vote (art. 1848). Les statuts bornent ses pouvoirs entre associés, mais la limite reste inopposable aux tiers (art. 1849). Un acte hors objet social n'engage pas la société civile, même envers un tiers de bonne foi, à la différence de la SARL et de la SAS. - Approbation des comptes, affectation du résultat, rémunération du gérant : unanimité à défaut de clause (art. 1852), marge statutaire libre, seuil recommandé plus de la moitié des parts. Chez les Berger, les parents et leurs 600 parts décideraient. - Vente d'un immeuble et emprunt, hypothèque ou caution : unanimité à défaut de clause (art. 1852), marge libre, seuil recommandé deux tiers des parts sur une liste énumérée. Les parents auraient alors besoin d'un enfant, soit 800 parts. - Agrément d'un acquéreur tiers : unanimité des associés (art. 1861, alinéa 1er), abaissable ou délégable au gérant ; recommandation du guide : conserver l'unanimité. - Modification des statuts : unanimité (art. 1836, alinéa 1er), marge libre sauf l'alinéa 2 ; seuil recommandé trois quarts des parts. - Prorogation : unanimité (art. 1844-6) ; les statuts ne peuvent renvoyer qu'à la majorité de modification des statuts, pas inventer un troisième seuil. - Dissolution anticipée : art. 1844-7, 4°, combiné à l'article 1852, donc unanimité à défaut de clause ; recommandation : la conserver. ### Calibrer un seuil : l'arithmétique avant l'usage - L'expression « actes de disposition » n'est définie nulle part dans le Code civil ; la seule liste officielle, les annexes du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, a été écrite pour les tutelles. Il faut énumérer : vendre, échanger ou apporter un immeuble, consentir une hypothèque ou un cautionnement, emprunter au-delà d'un montant chiffré, consentir un bail de plus de neuf ans. - Seuil « plus de la moitié » sur 1 000 parts : 501 pour faire passer, 500 pour bloquer. Chez les Berger, les parents (600) décident seuls. - Seuil « deux tiers » : 667 pour passer, 334 pour bloquer. Les parents ont besoin d'un enfant ; un enfant seul (200) ne bloque pas, les deux ensemble (400) oui. - Seuil « trois quarts » : 750 pour passer, 251 pour bloquer. Résultat identique au précédent : parents plus un enfant font 800 parts. - Seuil « 85 % » : 850 pour passer, 151 pour bloquer. Il faut alors les deux enfants, et chaque enfant obtient un veto. - Conclusion : chez les Berger, il faut écrire un seuil supérieur à 80 % des parts pour qu'un enfant seul dispose d'un droit de veto. Les deux tiers et les trois quarts, écrits par réflexe, donnent ici le même résultat. ### Modifier, agréer, proroger, dissoudre - Modifier les statuts : unanimité à défaut de clause contraire (art. 1836, alinéa 1er), marge totale. Un seuil aux trois quarts fait passer la modification avec 800 parts pour 750 requises ; Thomas et ses 200 parts ne bloquent plus rien. - Agrément : l'article 1861 ouvre trois marges aux statuts — abaisser le seuil, confier l'agrément aux gérants, ou en dispenser les cessions faites à un associé ou au conjoint de l'un d'eux. - Point que beaucoup de guides écrivent à l'envers : les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant échappent à l'agrément, sauf clause contraire. Michel peut céder ses 300 parts à Léa sans l'accord de personne. - Prorogation : unanimité ou, si les statuts le prévoient, majorité de modification des statuts (art. 1844-6). Statuts muets, Thomas empêche seul la prorogation avec 200 parts, et la SCI est dissoute de plein droit à son terme. - Dissolution anticipée décidée par les associés (art. 1844-7, 4°) : aucune majorité n'est fixée, retour à l'article 1852. Chez les Berger, 200 parts suffisent à empêcher la dissolution. ### Les quatre clauses nulles d'avance - Augmenter les engagements d'un associé sans son consentement : interdit par l'article 1836, alinéa 2. Aucune majorité, pas même l'unanimité moins une voix, ne remplace ce consentement. - Retirer à un associé le droit de participer aux décisions collectives : l'article 1844, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, n'ouvre que deux dérogations statutaires, le mandataire unique des parts indivises et la répartition du vote entre nu-propriétaire et usufruitier. Cass. com., 9 février 1999, n° 96-17.661, arrêt Château d'Yquem ; clause réputée non écrite (art. 1844-10, alinéa 2). - Priver un associé de tout bénéfice ou lui faire porter toutes les pertes : ce sont les clauses léonines de l'article 1844-1, réputées non écrites et non nulles. Les statuts survivent, la phrase disparaît, on revient au prorata du capital. - Éteindre l'action en responsabilité contre le gérant : l'article 1843-5 interdit de subordonner l'action à une autorisation d'assemblée ou d'y faire renoncer d'avance ; le quitus ne vaut rien. - Cas chiffré : avec une clause fautive soumettant les appels de fonds à la majorité des parts, les parents votent à 60 % un appel de fonds de 40 000 EUR et réclament 8 000 EUR à Thomas au prorata. Ces 8 000 EUR ne sont pas exigibles de lui, la clause étant réputée non écrite. ### La réforme des nullités applicable depuis le 1er octobre 2025 - Ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, applicable depuis le 1er octobre 2025. - Article 1844-10 : une clause contraire à une disposition impérative du droit des sociétés, quand sa violation n'entraîne pas la nullité de la société, est réputée non écrite et non nulle. - Alinéa 4 du même article : sauf disposition contraire de la loi, la violation des statuts ne constitue plus une cause de nullité. Une décision prise sous le seuil statutaire écrit n'est donc plus automatiquement annulable. - Triple test imposé au juge (art. 1844-12-1) : un grief pour le demandeur, une influence de l'irrégularité sur la décision, pas de conséquences excessives pour l'intérêt social. - Délai d'action ramené de trois à deux ans (art. 1844-14) ; effets de la nullité pouvant être différés (art. 1844-15-2). - Nuance non tranchée par la Cour de cassation : violer l'unanimité légale de l'article 1852, statuts muets, reste la violation d'une disposition impérative ; violer le seuil que les statuts ont écrit se heurte au nouvel alinéa 4. ### Quorum, assemblée extraordinaire, deux tiers : trois faux amis - Le quorum, nombre minimal de parts devant être représentées pour que l'assemblée délibère, n'est imposé par aucun article du chapitre consacré à la société civile (art. 1845 à 1870-1). Tous les associés régulièrement convoqués, une assemblée où un seul se présente délibère valablement si le seuil de majorité est atteint sur les parts. - L'« assemblée générale extraordinaire » n'existe pas en société civile : c'est le type de décision qui commande la majorité, jamais l'étiquette collée à la réunion. - Aucune majorité des deux tiers de droit commun n'existe en SCI : le chiffre ne vaut que si les statuts l'écrivent, et pour les seules décisions qu'ils désignent nommément. - À écrire à la place : une liste de décisions, un seuil par ligne, et une phrase balai renvoyant toutes les autres décisions collectives à plus de la moitié des parts sociales. ### Quatre clauses modèles et le coût de leur insertion - Clause 1, majorité qualifiée pour les actes énumérés : deux tiers des parts pour la vente, l'échange ou l'apport d'un immeuble, la constitution de toute sûreté, tout emprunt supérieur à 50 000 EUR et tout bail de plus de neuf ans. Devient un problème quand la vente est urgente et le capital fragmenté par une succession : à sept héritiers, réunir deux tiers prend des mois. - Clause 2, majorité simple assouplie : plus de la moitié des parts pour l'approbation des comptes, l'affectation du résultat, la nomination du gérant et sa rémunération. Devient un problème quand un associé à 51 % s'attribue une rémunération de gérance élevée. - Clause 3, unanimité conservée pour l'agrément des tiers, y compris, par exception à l'article 1861, alinéa 2, pour les ascendants et descendants. Le refus d'agrément ouvre un délai de six mois : rachat à dire d'expert dans les conditions de l'article 1843-4, ou agrément réputé acquis (art. 1862 et 1863). - Clause 4, départage : décision réputée rejetée en cas de partage égal des voix, puis conciliateur désigné d'un commun accord ou, à défaut d'accord dans les quinze jours, par le président du tribunal judiciaire statuant sur requête. Ne jamais charger un tiers de trancher à la place des associés (retour à l'article 1844 et à l'arrêt Château d'Yquem), ni prévoir une voix prépondérante du gérant. - Piège circulaire : insérer une clause de majorité après coup est une modification des statuts, donc l'unanimité de l'article 1836, alinéa 1er. Il faut la signature de celui que la clause vise à neutraliser. - Coût réel d'une modification portant sur la seule clause de majorité : 13,16 EUR TTC, soit la prestation n° 52 de l'article A743-10 à 6,05 EUR HT, due une seule fois par dépôt. Aucune annonce légale, la règle de majorité ne figurant pas parmi les mentions de l'article 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 visées par son article 24 ; aucune inscription modificative à 42,26 EUR HT. Dépôt des statuts à jour dans le mois (art. R123-105 du Code de commerce). - Le cas où le guide déconseille d'écrire la clause : une SCI à deux associés à 50/50, où aucun seuil supérieur à la moitié n'est atteignable sans l'accord des deux. Y écrire plutôt une clause de sortie (promesse croisée de rachat, méthode de valorisation, délai) et une clause de départage. ### Statuts muets et SCI bloquée : trois issues chiffrées - Accord amiable : racheter les parts de celui qui bloque, avec 5 % de droits d'enregistrement sur leur valeur nette (art. 726 du CGI) et l'acte obligatoire de l'article 1865-1, soit 49 800 à 50 800 EUR chez les Berger. - Mandataire ad hoc ou administrateur provisoire désigné par le président du tribunal judiciaire : 1 500 à 3 000 EUR HT d'avocat pour la requête, plus la rémunération du mandataire fixée par le juge et supportée par la SCI. Mesure provisoire, qui ne tranche pas le fond. - Dissolution judiciaire pour justes motifs (art. 1844-7, 5°) : 3 000 à 10 000 EUR d'honoraires d'avocat, chaque camp ayant le sien, 18 à 36 mois, et 198,93 EUR de greffe (185,77 EUR TTC à la dissolution, 13,16 EUR à la radiation). - Condition cumulative souvent escamotée : la mésentente ne suffit pas, il faut qu'elle paralyse le fonctionnement de la société. Une SCI qui encaisse ses loyers et approuve ses comptes n'est pas paralysée, même si plus personne ne se parle. - Un vote régulier mais contraire à l'intérêt social, pris dans le seul dessein de favoriser la majorité, n'est plus un problème de seuil : c'est un abus de majorité ou de minorité, dont les critères et les sanctions diffèrent. ## Deficit Foncier SCI : Calcul, Report et Optimisation (2026) URL : https://www.sci-ai.app/deficit-foncier-sci Le deficit foncier permet aux associes de SCI IR d'imputer les charges excedentaires sur leur revenu global (plafond 10 700 EUR/an, art. 156 I 3 CGI). Report du surplus sur 10 ans. Interets emprunt imputables uniquement sur revenus fonciers. --- ## Declaration 2072 SCI : Remplir Case par Case (Guide 2026) URL : https://www.sci-ai.app/declaration-2072-sci La declaration 2072 est le formulaire fiscal que toute SCI a l'IR doit deposer chaque annee pour declarer ses revenus fonciers (CERFA 10338*28). Les SCI a l'IS ne remplissent PAS la 2072 (elles deposent la liasse 2065 + 2033). ### Dates limites 2026 - 5 mai 2026 (papier), 20 mai 2026 (teledeclaration, obligatoire depuis 2020) - Teledeclaration : EFI (impots.gouv.fr) ou EDI (logiciel agree) ### 2072-S vs 2072-C - 2072-S (simplifiee) : 95 % des SCI. Associes personnes physiques, pas d'immeuble special, pas de dispositif fiscal - 2072-C (complete) : associe personne morale, monument historique, demembrement, Robien/Borloo ### Structure du formulaire - Page 1 : Cadre I — resultat net R1 a R5 (synthese) - Annexe A1 (1 par immeuble) : Cadre VII — revenus (lignes 1-5) et charges (lignes 6-17), resultat (lignes 18-23) - Annexe A2 : Cadre IX — liste des associes et repartition du resultat - Page 2 : Cadres II (renseignements) + III (produits/charges exceptionnels) - Pages 3-4 : Cadres IV (immeubles), V (jouissance gratuite), VI (cessions parts) ### Charges deductibles (lignes cles de l'Annexe A1) - Ligne 7 : forfait 20 EUR/local - Ligne 8 : assurances (PNO, GLI) - Ligne 9 : travaux entretien/reparation/amelioration (PAS construction) - Ligne 12 : taxe fonciere (hors TEOM) - Ligne 13 : provisions copropriete - Ligne 14 : regularisation provisions N-1 - Ligne 17 : interets emprunt + assurance emprunteur ### Articulation 2072 -> 2044 -> 2042 La 2072 est la declaration de la SCI. Chaque associe reporte sa quote-part sur sa 2044 (revenus fonciers), qui alimente sa 2042 (declaration de revenus). ### Sanctions - 150 EUR si depot tardif sans incidence fiscale (art. 1729 B CGI) - 10 % majoration si depot tardif avec incidence (art. 1728 CGI) - 40 % si > 30 jours apres mise en demeure - Interets de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI) --- ## Retard de Declaration SCI : Penalites et Regularisation (Guide 2026) URL : https://www.sci-ai.app/retard-declaration-sci Guide complet sur le retard de declaration en SCI a l'IR et a l'IS. Pas de panique : la tres grande majorite des retards SCI se reglent sans sanction financiere significative. L'administration met generalement plusieurs mois avant les premieres relances, et plusieurs mecanismes legaux (droit a l'erreur ESSOC, remise gracieuse) effacent tout ou partie des penalites pour les contribuables de bonne foi. ### Calendrier SCI 2026 (cloture 31/12/2025) Regime IR : - 2072-C + 2072-CA1/CA2 (liasse) : ~20 mai 2026 (4 mois + 2 j.ouvres + 15 j, art. 172 CGI) - 2042 ligne 4BA (quote-part associes resultat net) ou 4BB (deficit imputable) : fin mai a debut juin (art. 8 CGI) - AGA (PV d'AG interne) : selon statuts, generalement 3 a 6 mois apres cloture (art. 1856 C. civ. impose au moins une fois par an, le delai precis est fixe par les statuts) - 3517-S (CA12 de l'exercice 2025, TVA au regime simplifie) : 5 mai 2026 (2e jour ouvre suivant le 1er mai, art. 287 CGI) ; derniere CA12, au titre de 2026 : au plus tard le 4 mai 2027 pour un exercice civil - CFE (paiement) : 15 decembre 2026 (art. 1647 D CGI) Regime IS : - 2572 (solde IS) : 15 mai 2026 (art. 1668 CGI) - 2065 + 2033-A/B/C/D/E/F/G (liasse) : ~20 mai 2026 (art. 223 CGI) - 2571 (acomptes IS si IS N-1 >= 3000 EUR) : 15 mars, 15 juin, 15 sept, 15 dec (art. 1668 CGI) - AGA : 30 juin 2026 - TVA si applicable : CA12 (3517-S) au regime simplifie jusqu'a la derniere, au titre de 2026 (4 mai 2027 pour un exercice civil), ou CA3 (3310-CA3) au reel normal - CFE : 15 decembre 2026 Cloture autre que 31/12 : liasse a 3 mois + 15 j apres cloture, solde IS au 15 du 4e mois apres cloture. ### TVA : fin du regime simplifie (2027) - Base : article 38 de la loi de finances pour 2025 ; suppression du regime simplifie de TVA (CA12 et acomptes semestriels) pour la TVA exigible a compter du 1er janvier 2027. Aucune sanction nouvelle : droit commun (art. 1727, 1728 et 1731 CGI). - Bascule automatique par la DGFiP vers le reel normal, sans demarche : CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne depasse pas 1 000 000 EUR (mensuelle au-dela ou sur option) ; une SCI qui depose deja des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel a son SIE. - Exercice civil : dernier acompte entre le 15 et le 24 decembre 2026 ; derniere CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; premiere CA3 trimestrielle en avril 2027. - Exercices decales : regime simplifie jusqu'a la cloture de l'exercice qui comprend le 31/12/2026, derniere CA12E dans les 3 mois de cette cloture. - Le regime simplifie d'imposition des benefices (liasse 2033 a l'IS) est maintenu. ### Bareme des majorations art. 1728 CGI - 10 % : depot spontane sans mise en demeure (art. 1728-1-a CGI) - 10 % : depot dans 30 jours apres mise en demeure (art. 1728-1-a CGI) - 40 % : pas de depot 30 jours apres MED (art. 1728-1-b CGI) - 80 % : activite occulte (SCI non immatriculee ET non declaree, art. 1728-1-c CGI) Art. 1729 CGI : 40 % manquement delibere / 80 % manoeuvres frauduleuses ou abus de droit. ### Interets de retard art. 1727 CGI - Taux de base : 0,20 %/mois = 2,40 %/an - Droit a l'erreur ESSOC (1re erreur de bonne foi, regularisation spontanee) : intérêts divises par deux (0,10 %/mois, art. 1727 V CGI) - Regularisation art. L62 LPF (en cours de controle) : intérêts reduits de 30 % (0,14 %/mois) ### Sanctions specifiques - Defaut paiement IS : majoration 5 % art. 1731 CGI + intérêts art. 1727 - Defaut paiement TVA : majoration 5 % art. 1731 CGI + intérêts art. 1727 (l'art. 1788 A ne prevoit que des amendes particulieres, par exemple 5 % en cas d'autoliquidation omise avec droit a deduction total) - Acomptes IS impayes : 5 % art. 1731 + intérêts (remise gracieuse generalement accordee si solde paye) - Acomptes TVA impayes (3514, regime simplifie, juillet et decembre 2026) : 5 % art. 1731 + intérêts ### Chronologie reelle d'un retard - J a J+30 : aucune action DGFiP. Depot spontane = cout quasi nul. - J+30 a J+60 : toujours aucune action. - J+60 a J+90 : premiere relance amiable possible (lettre simple). - J+90 a J+150 : mise en demeure (LR/AR, art. L67 LPF) - 30 jours pour deposer. - J+150 a J+365 : passage a 40 % si non regularise (art. 1728-1-b CGI). - J+12 mois+ : taxation d'office (art. L66 LPF, charge de la preuve renversee). ### Protections legales - Droit a l'erreur (loi n. 2018-727 du 10 aout 2018 ESSOC, art. 1727 V CGI) : premiere erreur de bonne foi regularisee spontanement = pas de majoration de 10 % + intérêts divises par 2. Conditions cumulatives : premier manquement, bonne foi, regularisation spontanee. - Regularisation spontanee art. L62 LPF : en cours de controle, intérêts reduits de 30 %. - Remise gracieuse art. L247 LPF : demande motivee au SIE par messagerie securisee ou lettre simple. Frequemment accordee pour les premiers retards de bonne foi. La remise peut atteindre 100 %. Delai de reponse 2 a 4 mois en pratique. ### Procedure pratique de regularisation 1. Completer et valider la comptabilite sur SCI-AI (commencer par exercice le plus ancien si rattrapage). 2. SCI IS : deposer d'abord le solde 2572 et payer l'IS du. 3. Teletransmettre la liasse via EDI-TDFC (24-72h pour acceptation DGFiP). 4. Verifier le compte fiscal en ligne (penalites visibles sous 1-2 semaines). 5. Envoyer demande de remise gracieuse via messagerie securisee impots.gouv.fr (art. L247 LPF + droit a l'erreur ESSOC si applicable). 6. SCI IR : verifier que les associes ont reporte leur quote-part sur leur 2042 (correction possible jusqu'a mi-decembre). 7. Conserver tous les accuses de reception et reponses de l'administration. ### Cas speciaux - Declarations intercalaires art. 37 CGI : pour les exercices longs (premier exercice IS de 18-24 mois). Liasse provisoire 2072 ou 2065+2033 due le 31 mai N+1, IS provisoire 2572 du le 15 mai N+1. Memes penalites en cas de retard. - AGA tardive : pas de penalite fiscale, mais sanctions civiles possibles (nullite art. 1844-10 C. civ., responsabilite gerant art. 1850 C. civ., refus bancaires). - Prescription fiscale art. L169 LPF : 3 ans en regle generale, 10 ans en cas d'activite occulte. - Activite occulte (SCI non immatriculee ET non declaree) : prescription 10 ans, majoration 80 %, risque penal art. 1741 CGI. - Rattrapage multi-annees : commencer par exercice le plus ancien, verifier prescription, preparer demande de remise gracieuse globale. Attention en SCI IS : art. 39 B CGI impose amortissement minimum (AID = amortissements irregulierement differes definitivement perdus). - Non-residents : SIP des Non-Residents (Noisy-le-Grand) competent, taux minimum 20 % art. 197 A CGI. - Responsabilite expert-comptable : obligation declarative incombe au contribuable, mais responsabilite civile professionnelle de l'expert-comptable peut etre engagee. ### 5 erreurs a eviter 1. Attendre la mise en demeure pour reagir (40 % au lieu de 10 %). 2. Deposer une liasse fausse ou incomplete (art. 1729 CGI : 40 a 80 %). 3. Oublier de demander la remise gracieuse (jamais automatique). 4. Confondre droit a l'erreur ESSOC (hors controle, -50 % intérêts) et regularisation L62 LPF (en controle, -30 % intérêts). 5. Regulariser seul les cas complexes (taxation d'office, activite occulte presumee, >3 exercices de retard). ### Comment ne plus jamais etre en retard - Centraliser le calendrier declaratif dans SCI-AI (calendrier annuel personnalise selon regime fiscal, regime TVA, date de cloture et offre). - Passer a l'offre Expert-Comptable de SCI-AI pour delegation complete avec delais etendus accordes aux mandataires. Sources legales completes : CGI (art. 8, 37, 172, 218 bis, 223, 287, 1668, 1727, 1728, 1729, 1731, 1758 A, 1788 A, 1647 D, 1741), LPF (art. L62, L66, L67, L169, L193, L247), C. civ. (art. 1856, 1844-10, 1850), loi n. 2018-727 du 10/08/2018 (ESSOC), CRPA (art. L123-1), BOFiP (BOI-CF-INF-10, BOI-IR-DECLA-30, BOI-IS-DECLA-10, BOI-TVA-DECLA). --- ## SCI ne peut pas payer ses impôts : saisies, délais, recours URL : https://www.sci-ai.app/sci-ne-peut-pas-payer-impots Ce guide traite du défaut de paiement, jamais du défaut de déclaration : la déclaration est juste, c'est l'argent qui manque. Il s'adresse au gérant qui voit venir une échéance impossible à honorer, et à l'associé qui découvre un compte prélevé ou un locataire sommé de verser son loyer au Trésor. Il chiffre ce que coûte le retard selon l'impôt (10 % ou 5 %), déroule les trois courriers du recouvrement forcé et ce qu'il reste après chacun, explique la saisie administrative à tiers détenteur sur le compte bancaire, les loyers et le prix de vente, et pose la différence de débiteur entre une SCI à l'impôt sur le revenu et une SCI à l'impôt sur les sociétés. Six cas chiffrés et une check-list de dix jours. ### Le coût du retard de paiement : 10 % ou 5 % - Article 1730 du CGI : majoration de 10 % sur l'impôt sur le revenu, les contributions sociales recouvrées comme lui, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, les taxes foncières, les impositions recouvrées comme les précédentes et l'impôt sur la fortune immobilière. - Elle frappe les sommes non acquittées dans les 45 jours de la mise en recouvrement du rôle, jamais avant le 15 septembre pour les impôts de l'année en cours. - L'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 % par mois) cesse d'être décompté dès que cette majoration devient applicable : à l'impôt sur le revenu, le coût du retard est forfaitaire. - Article 1731 du CGI : 5 % pour l'impôt sur les sociétés (acomptes et solde), la TVA et la contribution sur les revenus locatifs, plus 0,20 % par mois tant que la dette court. - La cotisation foncière des entreprises relève de l'article 1731 B du CGI : 5 % avec le même déclenchement à 45 jours, mais sans exclure l'intérêt de retard. Moins en majoration, plus cher chaque mois. - Cas chiffré n° 1 — 12 000 EUR impayés : 1 200 EUR de majoration à l'impôt sur le revenu, total 13 200 EUR quel que soit le délai ; à l'impôt sur les sociétés, 600 EUR plus 24 EUR par mois, soit 12 672 EUR à 3 mois, 12 744 EUR à 6 mois et 13 032 EUR à 18 mois. Les deux barèmes se croisent à 25 mois (600 + 24 n = 1 200). ### Les trois courriers du recouvrement forcé et les frais qu'ils déclenchent - Lettre de relance (article L257-0 B du LPF) : elle n'est due que si aucune défaillance n'a été constatée pour le même redevable et la même catégorie d'impositions au cours des trois années précédentes, et elle ouvre 30 jours. - La catégorie est large (article R*257-0 B-1 du LPF) : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe d'habitation, taxes foncières et impôt sur la fortune immobilière n'en forment qu'une seule. - Cinq exclusions : impositions résultant d'une rectification ou d'une imposition d'office ; impositions recouvrées par avis de mise en recouvrement, sauf enregistrement, publicité foncière et timbre ; créances supérieures à 15 000 EUR ; créances nées après un jugement d'ouverture de procédure collective ; déclarations des grandes entreprises. - Conséquence directe : à l'impôt sur les sociétés et à la TVA, il n'y a jamais de lettre de relance, quel que soit le montant — le premier courrier reçu est la mise en demeure. - Mise en demeure de payer (article L257-0 A du LPF) : elle interrompt la prescription de l'action en recouvrement et ouvre 8 jours en relance progressive, 30 jours en relance directe ou lorsqu'elle mentionne des pénalités (BOI-REC-PREA-10-20 § 130). À ne pas confondre avec la mise en demeure de déclarer de l'article L67 du LPF. - La saisie administrative à tiers détenteur ne génère aucun frais de poursuite (BOI-REC-FORCE-60 § 110 et § 140), et il n'y a plus de commandement de payer depuis 2011 : la mise en demeure en tient lieu (article L258 A du LPF) sans rien coûter. - Premier acte à frais : la saisie de biens meubles, tarifée 5 % ; opposition sur saisie antérieure, 2,5 % (article 396 C de l'annexe II au CGI). Plafond de l'article 1912 du CGI : 500 EUR par acte. Le 2° bis de l'article L247 du LPF permet d'en demander la remise, avec celle des intérêts moratoires. - Cas chiffré n° 2 — 8 000 EUR de taxe foncière, premier incident : relance due, 38 jours de fenêtre, majoration de 800 EUR portant la dette à 8 800 EUR, puis saisie de biens meubles à 5 % = 440 EUR, soit 9 240 EUR. La même dette portée à 16 000 EUR, ou issue d'un redressement, n'ouvre droit à aucune relance. ### La saisie administrative à tiers détenteur (SATD) - Article L262 du LPF : elle a remplacé l'avis à tiers détenteur en 2019 ; le sigle ATD ne désigne plus rien. - Sont visés les « dépositaires, détenteurs ou débiteurs de sommes appartenant ou devant revenir aux redevables » : la banque, le locataire débiteur d'un loyer, le notaire détenteur du prix entre la signature et le versement du solde. - Effet d'attribution immédiate de l'article L211-2 du code des procédures civiles d'exécution : les sommes sont attribuées au Trésor dès la notification. Cet effet n'est plus à l'article L263 du LPF, abrogé en 2019, mais au quatrième alinéa de l'article L262. - En deçà de 2 000 EUR (décret n° 2018-1353 du 28 décembre 2018), l'indisponibilité est limitée au montant saisi ; au-delà, le compte est bloqué 15 jours ouvrables (article L162-1 du code des procédures civiles d'exécution). - Frais bancaires plafonnés par l'article L262 à 10 % du montant dû au Trésor, et ramenés à 100 EUR toutes taxes comprises par le décret n° 2018-1118 du 10 décembre 2018. - Solde bancaire insaisissable : 651,69 EUR depuis le 1er avril 2026 (décret n° 2026-220 du 30 mars 2026), mais l'article L162-2 du code des procédures civiles d'exécution le réserve au « débiteur personne physique ». Le compte d'une SCI peut donc être vidé jusqu'au dernier euro. - Contestation : article L281 du LPF, auprès du directeur départemental ou régional des finances publiques et non du comptable qui a saisi, dans les 2 mois à peine d'irrecevabilité (articles R*281-1 et R*281-3-1). Deux griefs seulement : régularité en la forme de l'acte et obligation au paiement ; le bien-fondé de l'impôt relève d'une réclamation avec sursis de paiement (article L277 du LPF). ### La saisie sur les loyers : le calcul que personne ne pose - Cas chiffré n° 3, SCI Lafayette à l'impôt sur les sociétés : dette de 34 000 EUR (IS, taxe foncière, pénalités), trois locataires à 1 200, 950 et 1 400 EUR, soit 3 550 EUR de loyers mensuels ; échéance de prêt 2 100 EUR, charges 400 EUR. - Trésorerie avant saisie : + 1 050 EUR par mois. Après notification aux trois locataires : − 2 500 EUR par mois. - Durée d'extinction de la dette par les seuls loyers : 34 000 / 3 550 = 9,6 mois. - Au bout de trois mois, trois échéances impayées, soit 6 300 EUR : la banque peut prononcer la déchéance du terme et exiger tout le capital restant dû. - Frais de poursuite : zéro. Ce que la saisie coûte, c'est la trésorerie — une saisie sur les loyers ne coûte pas 34 000 EUR, elle coûte 34 000 EUR plus le crédit immobilier. ### Qui doit l'impôt impayé : la SCI ou l'associé - SCI à l'impôt sur le revenu : l'article 8 du CGI fait de l'associé le redevable personnel de l'impôt sur sa quote-part. Ce n'est pas une dette sociale, donc aucun détour par l'article 1857 du code civil — et le compte bancaire de la SCI n'est pas saisissable pour cette dette-là. - SCI à l'impôt sur les sociétés : la société est le redevable, son compte et ses loyers sont saisissables, son gérant négocie ; les associés ne sont recherchés qu'après poursuites vaines, chacun à proportion de ses parts (articles 1857 et 1858 du code civil). - Cas chiffré n° 4, SCI Sévigné : rehaussement de 25 000 EUR sur l'exercice 2023, associés A à 60 % et B à 40 %. À l'impôt sur le revenu, A doit 7 080 EUR (4 500 EUR au taux marginal de 30 % plus 2 580 EUR de prélèvements sociaux à 17,2 %) et B 2 820 EUR (taux marginal 11 %), soit 9 900 EUR répartis sur deux avis et deux patrimoines personnels. - À l'impôt sur les sociétés, la même base donne 6 250 EUR (25 000 × 25 %), dus par la SCI. Le taux réduit de 15 % (3 750 EUR) suppose trois conditions réunies : chiffre d'affaires n'excédant pas 10 millions EUR, capital entièrement libéré, détention à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I, b du CGI). - Le paradoxe d'entrée : une SCI à l'impôt sur le revenu encaisse 24 000 EUR de loyers, déduit 6 000 EUR de charges (résultat 18 000 EUR) et rembourse 14 000 EUR de capital non déductibles ; il reste 4 000 EUR en caisse, mais le gérant majoritaire à 60 % doit 5 098 EUR sur sa quote-part de 10 800 EUR (47,2 % avec les prélèvements sociaux). Il lui manque 2 698 EUR. - Le dirigeant peut être déclaré solidairement responsable des impositions de la société sur le fondement de l'article L267 du LPF, sous conditions strictes et par décision de justice ; le seul fait de ne pas pouvoir payer n'y suffit pas. ### Le plan de règlement : une faculté du comptable, pas un droit - Aucun texte ne fonde l'échelonnement : l'article L247 du LPF ne prévoit que quatre choses — remises d'impôts directs pour gêne ou indigence, remises de pénalités définitives, remise des frais de poursuite et des intérêts moratoires, transaction sur les pénalités non définitives. - Le délai de grâce de l'article 1343-5 du code civil ne joue pas contre le comptable public : les juridictions judiciaires ne peuvent pas lui imposer de délais de paiement (BOI-CTX-JUD-10-50-50 § 260 ; Cass. com., 13 octobre 1992, n° 90-18.930, publié au Bulletin). - Seule exception : en conciliation, ouverte à une SCI comme personne morale de droit privé (article L611-5 du code de commerce), le juge peut imposer ces délais au Trésor lui-même (article L611-7, alinéa 5 ; Cass. com., 16 juin 1998, n° 96-15.525, publié au Bulletin). - Conditions annoncées par la page « Délais de paiement » d'impots.gouv.fr : être à jour de ses obligations déclaratives, des difficultés passagères, exceptionnelles et imprévisibles, un échéancier chiffré, parfois des garanties. Durée annoncée : deux ans. Réserve de méthode : cette page n'a pas été modifiée depuis le 20 mars 2020. - Une demande de délai ne suspend pas les poursuites : seul un plan accordé et respecté les suspend. Le non-respect d'une échéance entraîne la déchéance du plan et rend le solde immédiatement exigible. - La garantie usuelle est l'hypothèque légale du Trésor (article L269 du LPF) : ce n'est pas une saisie mais un rang au fichier immobilier, radié à la fin d'un plan respecté, et la mainlevée doit être demandée. - Cas chiffré n° 5 : dette de 34 000 EUR, capacité réelle 1 050 EUR par mois. Un plan sur 24 mois exige 1 416,67 EUR par mois, soit 367 EUR de plus que la capacité réelle ; sur 36 mois, 944,44 EUR, tenable mais au-delà des deux ans annoncés. La proposition qui passe : un apport en compte courant d'associé de 8 800 EUR au démarrage, dette ramenée à 25 200 EUR sur 24 mois. ### La commission des chefs de services financiers (CCSF) - Base juridique : décret n° 2007-686 du 4 mai 2007, dont l'article 4 habilite la commission à arrêter un plan d'apurement échelonné. Elle existe dans chaque département et traite en un seul dossier les dettes fiscales et sociales. - Le décret vise les personnes morales de droit privé, sans condition d'activité : une SCI en location nue y est éligible sur le texte, même si la fiche officielle F38326 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 22 juillet 2026, n'énumère que les activités commerciale, artisanale, libérale ou agricole. - Condition d'être à jour de la part salariale des cotisations : satisfaite d'office pour une SCI sans salarié. Sont exclus les micro-entrepreneurs et les entreprises sous procédure collective. - La commission dispose de deux mois pour statuer, et son silence vaut rejet. - Aucune durée maximale n'est fixée, ni par le décret ni par la fiche officielle : les « 36 mois » qui circulent viennent d'un dispositif temporaire de la crise sanitaire, clos depuis 2021. - Un plan d'apurement est un échelonnement, pas une remise : les remises de dettes publiques ne sont ouvertes qu'en conciliation, sauvegarde ou redressement judiciaire (article L626-6 du code de commerce), avec un ordre imposé (frais et majorations, intérêts, puis droits) et l'interdiction de remettre le principal en totalité (article D626-10). - Avis de la page : si le passif est purement fiscal, la commission n'apporte rien — un seul créancier, un seul interlocuteur, et le plan de règlement va plus vite. ### Trouver l'argent : les trois voies chiffrées - Cas chiffré n° 6 : SCI à l'impôt sur les sociétés, dette de 25 000 EUR, immeuble estimé 300 000 EUR (acquis 200 000 EUR, amorti de 40 000 EUR), capital restant dû 120 000 EUR, loyers 18 000 EUR par an. - Voie A — apport en compte courant d'associé de 25 000 EUR : coût 0 EUR, aucun acte, disponible sous 48 heures, remboursable sans imposition. Les intérêts servis sont déductibles dans la limite du taux de l'article 39, 1, 3° du CGI, lu à la date de clôture : 4,55 % pour une clôture au 31 décembre 2025, soit environ 1 138 EUR par an. - Voie B — emprunt de 25 000 EUR sur 5 ans à 4,5 % : mensualité 466,08 EUR, total remboursé 27 964,80 EUR, soit 2 964,80 EUR d'intérêts, plus 500 EUR de frais de dossier = 3 464,80 EUR. Réserve : une banque refinance rarement une dette fiscale. - Voie C — vendre l'immeuble 300 000 EUR : 12 000 EUR de frais d'agence (4 %) et une plus-value de 128 000 EUR (288 000 EUR de prix net moins 160 000 EUR de valeur nette comptable) taxée à 25 % = 32 000 EUR, soit 44 000 EUR au total (39 750 EUR si les trois conditions du taux réduit de 15 % sont réunies). - Verdict : 0 EUR contre 3 464,80 EUR contre 44 000 EUR — et c'est pourtant la vente que choisissent ceux qui ont attendu la saisie, parce qu'à ce stade les associés ne remettent plus au pot. ### Les deux seuils : cessation des paiements et dette publique à 200 000 EUR - Cessation des paiements : impossibilité de faire face au passif exigible avec l'actif disponible (article L631-1 du code de commerce). Une dette placée sous plan accordé cesse d'être exigible ; un immeuble de 300 000 EUR n'est pas de l'actif disponible. Une SCI solvable au bilan peut y tomber pour 20 000 EUR. - Une SCI est éligible aux trois procédures — sauvegarde, redressement, liquidation — comme personne morale de droit privé (articles L620-2, L631-2 et L640-2 du code de commerce), et non comme commerçante. - Un compte courant d'associé créditeur n'est pas de l'actif disponible : c'est une dette de la société. Seul un engagement écrit de blocage, expressément réservé par l'article L631-1, le sort du passif exigible. - Publicité du privilège du Trésor : 200 000 EUR (article 416 bis de l'annexe III au CGI, pour le 4 de l'article 1929 quater), seuil apprécié sur les sommes dues à un même poste comptable au terme d'un semestre civil, et non sur le cumul de toutes les dettes fiscales. - Le 1 de l'article 1929 quater ne vise que l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, la taxe sur les salaires, la cotisation foncière des entreprises, les taxes sur le chiffre d'affaires et les contributions indirectes : une taxe foncière impayée n'est jamais publiée. Un plan respecté empêche l'inscription. - Deux références à ne plus servir : l'article 1929 ter du CGI est abrogé depuis le 1er janvier 2022, et l'hypothèque légale du Trésor se trouve à l'article L269 du LPF. ### La check-list des dix jours et les gestes à ne pas faire - Les dix jours, dans l'ordre : identifier le débiteur (l'associé à l'impôt sur le revenu, la SCI à l'impôt sur les sociétés), relever les trois dates (mise en recouvrement, date limite, application de la majoration), vérifier qu'on ne conteste pas le fond, calculer la capacité réelle, payer ce qu'on peut, écrire la demande de délai, y joindre la demande de remise des frais et intérêts, saisir la CCSF si des dettes sociales s'ajoutent, prévenir la banque, noter le délai de deux mois de l'article R*281-3-1. - Trois leviers gratuits disparaissent avec l'échéance : moduler ou suspendre un acompte d'impôt sur les sociétés (article 1668 du CGI ; dispense sous 3 000 EUR au 3 de l'article 359 de l'annexe III), demander le délai avant le défaut, saisir la CCSF. - Vider le compte avant une saisie n'annule rien, détruit l'argument de bonne foi et se voit : le comptable public lit les mouvements du compte au moment de la saisie. - Rembourser un compte courant d'associé ou distribuer pendant que la dette court déplace le problème et crée une imposition chez l'associé. - Demander un plan qu'on ne pourra pas tenir : sa déchéance rouvre les poursuites sans nouveau délai et interdit pratiquement un second plan. - Vendre l'immeuble en réflexe : 44 000 EUR contre 0 EUR dans le cas chiffré n° 6, et un impôt de plus-value qui alourdit la dette qu'il devait éteindre. ## Facturation Electronique et SCI (Guide 2026) URL : https://www.sci-ai.app/facturation-electronique-sci La reforme de la facturation electronique entre en vigueur le 1er septembre 2026 (ordonnance 2021-1190, calendrier modifie par art. 91 loi de finances 2024). Elle concerne tous les assujettis TVA etablis en France. ### Arbre de decision pour les SCI - Location nue habitation (art. 261 D 2 CGI) : PAS concernee en emission ni e-reporting. Doit recevoir les factures fournisseurs des sept. 2026 - Location nue professionnelle sans option TVA : meme regime (reception uniquement) - Location nue professionnelle avec option TVA (art. 260-2 CGI) : pleinement concernee (emission, reception, e-reporting) - Para-hotellerie (3+ services, TVA 10 %) : pleinement concernee - Parkings isoles (TVA 20 %) : pleinement concernee - Activite mixte : obligations pour les operations taxables uniquement en emission ### Calendrier - 1er sept. 2026 : reception pour toutes les entreprises + emission/e-reporting pour GE et ETI - 1er sept. 2027 : emission/e-reporting pour PME et micro-entreprises - 99 % des SCI sont des micro = emission au 1er sept. 2027 ### Quittances de loyer vs factures Les quittances de loyer a des particuliers ne sont PAS des factures au sens fiscal. Elles ne sont pas concernees par la reforme. Seules les factures avec TVA emises a des professionnels (B2B) sont concernees par le e-invoicing. ### E-invoicing vs e-reporting - E-invoicing : factures B2B domestiques entre assujettis TVA en France - E-reporting : donnees des operations B2C (particuliers) et internationales + donnees de paiement pour prestations de services ### Formats acceptes Factur-X (PDF + XML), UBL (XML), CII (XML). Un PDF simple n'est PAS une facture electronique. ### Sanctions (art. 1737 III et 1788 D CGI, rehausses par LF2026) 50 EUR par facture non emise au format electronique, plafond 15 000 EUR/an. 500 EUR par transmission e-reporting manquante, plafond 15 000 EUR/an. 500 EUR pour non-inscription sur une PA apres mise en demeure de 3 mois, puis 1 000 EUR par periode de 3 mois supplementaire. Droit a l'erreur pour premiere infraction corrigee dans les 30 jours. ### Plateformes PPF (Portail Public de Facturation, gratuit, adosse a Chorus Pro) ou PDP (plateforme privee agreee, ~170 immatriculees au 25 mars 2026). --- ## Offres SCI AI - **Offre Autonomie** (229 EUR TTC/an) : logiciel comptabilite SCI avec liasse fiscale, synchronisation bancaire, categorisation IA ; module TVA en option (acomptes et CA12 du regime reel simplifie). À compter du 1er janvier 2027, il prépare aussi vos CA3 du régime réel normal et les télétransmet avec leur télépaiement. https://www.sci-ai.app/offre-autonomie - **Offre Expert-Comptable** (349 EUR TTC/an) : logiciel + accompagnement expert-comptable dedie https://www.sci-ai.app/services-expert-comptable - **Tarifs** : https://www.sci-ai.app/tarifs - **Demo gratuite** : https://www.sci-ai.app/demo-sci-ai ## Simulateurs gratuits - Simulateur frais de notaire SCI : https://www.sci-ai.app/simulateur/frais-notaire - Tous les simulateurs : https://www.sci-ai.app/simulateurs --- ## Plan d'amortissement SCI IS : le Construire Pas à Pas URL : https://www.sci-ai.app/plan-amortissement-sci Guide operationnel sur la construction d'un plan d'amortissement SCI IS complet. Differenciateur : seul guide qui montre un tableau annee par annee sur 50 ans avec tous les composants en parallele, et explique la "falaise d'amortissement". **4 etapes de construction :** **Etape 1 — Base amortissable :** Isoler le terrain (non amortissable, PCG 214-12). Exemple : appartement 300 000 EUR, terrain 20% = 60 000 EUR, base amortissable = 240 000 EUR. La valeur terrain peut etre determinee via DVF (Demandes de Valeurs Foncieres) ou l'acte notarie. Fourchette usuelle : 15-25% en zone classique, 50-70% a Paris. **Etape 2 — Ventilation par composants (BOI-ANNX-000115) :** | Composant | % | Valeur | Duree | Taux | Dotation/an | |---|---|---|---|---|---| | Gros oeuvre | 50% | 120 000 EUR | 50 ans | 2,00% | 2 400 EUR | | Toiture (charpente + couverture) | 15% | 36 000 EUR | 30 ans | 3,33% | 1 200 EUR | | Amenagements interieurs | 20% | 48 000 EUR | 15 ans | 6,67% | 3 200 EUR | | Etancheite (menuiseries ext.) | 5% | 12 000 EUR | 15 ans | 6,67% | 800 EUR | | Reseaux et installations | 10% | 24 000 EUR | 20 ans | 5,00% | 1 200 EUR | | **Total** | **100%** | **240 000 EUR** | — | 3,67% | **8 800 EUR/an** | **Etape 3 — Prorata temporis (en JOURS, base 360) :** Regle BOI-BIC-AMT-20-10 : pour l'amortissement lineaire, calcul en jours sur base 360 (annee commerciale). Formule : Base x Taux x (Jours restants / 360). Exemple : mise en service le 15 avril N → jours restants = (30-15) + 8x30 = 15+240 = 255 jours. Coefficient Y1 = 255/360 = 0,7083. Dotation Y1 totale = 8 800 x 0,7083 = 6 234 EUR. La derniere annee de chaque composant recoit le complement (105/360 = 0,2917). Point de depart = date de MISE EN SERVICE (pas date acte notarie) — PCG art. 214-12. **Etape 4 — Tableau complet sur 50 ans :** - Y1 (prorata) : total 6 234 EUR, VNC = 233 766 EUR - Y2 a Y15 : 8 800 EUR/an (tous composants actifs) - Y16 (fin amenagements + etancheite, complement 105j) : total 5 966 EUR, VNC = 104 600 EUR - Y17 a Y20 : 4 800 EUR/an (GO + toiture + reseaux) - Y21 (fin reseaux) : total 3 950 EUR, VNC = 81 450 EUR - Y22 a Y30 : 3 600 EUR/an (GO + toiture) - Y31 (fin toiture) : total 2 750 EUR, VNC = 46 300 EUR - Y32 a Y50 : 2 400 EUR/an (GO seul) - Y51 (fin gros oeuvre) : total 700 EUR, VNC = 0 (+ terrain 60 000 EUR) - Total sur 51 ans : 240 000 EUR (base integralement amortie) **La "falaise d'amortissement" — ruptures a anticiper :** - Y16 : -4 000 EUR/an (-45%) quand amenagements + etancheite expirent - Y21 : -1 200 EUR/an (-25%) quand reseaux expirent - Y31 : -1 200 EUR/an (-33%) quand toiture expire - Y51 : -2 400 EUR/an (-100%) quand gros oeuvre expire **Cas particuliers :** - Composant entierement amorti : reste au bilan (VNC=0), aucune ecriture tant qu'il est en service - Remplacement d'un composant (PCG 213-20) : ancienne VNC → charges (débit 657 depuis le PCG 2025, ancien compte 675 supprimé), nouveau composant → actif avec nouveau plan - Revision du plan (PCG 214-14) : uniquement prospective si conditions d'utilisation changent ; pas de correction retroactive **Liasse fiscale :** Dotations annuelles → 2033-C (tableau immobilisations) + ecritures FEC (68112/281x). Le FEC ne contient pas le plan structure. La 2033-A reprend la VNC pour le resultat d'ensemble. **References legales :** BOI-ANNX-000115 (tableau composants), BOI-BIC-AMT-20-10 (prorata en jours), PCG 213-19/213-20 (composants obligatoires depuis 2005, CRC 2002-10), PCG 214-12 (mise en service), PCG 214-14 (revision prospective). --- ## Assemblee generale SCI URL : https://www.sci-ai.app/assemblee-generale-sci ### Obligation legale L'article 1856 du Code civil impose au gerant de rendre compte de sa gestion aux associes au moins une fois par an. Cette obligation se materialise par une assemblee generale ordinaire annuelle (AGOA) devant se tenir dans les 6 mois suivant la cloture de l'exercice (31 decembre -> avant 30 juin). Sanctions : le gerant qui ne soumet pas les comptes risque 6 mois d'emprisonnement et 9 000 EUR d'amende. L'absence prolongee d'AG peut conduire a une requalification en societe fictive par l'administration fiscale. ### 3 formes de decisions collectives 1. Reunion en assemblee (art. 1853 al. 1) : forme classique, convocation LRAR 15j. 2. Consultation ecrite - y compris electronique depuis la loi 2024-537 du 13 juin 2024 (art. 1853 al. 2) : si les statuts le prevoient et definissent les modalites. 3. Acte signe de tous (art. 1854) : consentement unanime formalise dans un acte. ### Regles de majorite (art. 1852 CC - regle suppletive) Unanimite par defaut pour toute decision depassant les pouvoirs du gerant si les statuts sont muets. Les statuts peuvent amenager les majorites, sauf pour l'augmentation des engagements des associes (unanimite irreductible, art. 1836 al. 2 CC). Tableau cle : - Gestion courante : gerant seul - Approbation comptes, affectation resultat : unanimite par defaut (aménageable) - Nomination/revocation du gerant : majorite des parts (art. 1846 et 1851) - Modification statuts : unanimite par defaut (aménageable, ex : 2/3) - Augmentation engagements associes : unanimite IMPERATIVE non derogeable - Cession de parts : agrement tous associes par defaut (art. 1861, aménageable) Aucun quorum legal en SCI (uniquement si clause statutaire). ### Convocation (art. 40 decret 78-704) - Forme : lettre recommandee avec avis de reception (LRAR). - Delai : au moins 15 jours avant l'AG, compte a partir de la date d'expedition. - Contenu obligatoire : denomination, date/heure/lieu, ordre du jour precis, possibilite de mandat. - LRAR non reclamee reste valide si envoyee a la bonne adresse (Cass. 3e civ., 4 oct. 1989). ### Proces-verbal (art. 44 decret 78-704) Mentions obligatoires : noms et parts des associes presents/representes, documents soumis, texte des resolutions, resultats des votes (parts pour/contre/abstention). Signe par le gerant. Insere dans le registre des deliberations (obligatoire, cote et parapher). ### Cas particuliers - Gerant recalcitrant : associe peut saisir le president du TJ apres 1 mois de refus (art. 39 decret 78-704). - Gerant associe majoritaire : peut voter sur sa propre revocation ; recours = revocation judiciaire pour cause legitime (art. 1851 al. 2). - Mineur associe : parents exercent les droits de vote. Actes de disposition graves : autorisation JAF requise (art. 387-1 CC). - Demembrement : nu-proprietaire vote sur tout sauf affectation benefices ; usufruitier vote uniquement sur affectation benefices (art. 1844 CC). - AG en visioconference : legale si statuts le prevoient ou consentement unanime. ### SCI IR vs SCI IS - Meme obligation d'AG annuelle. - SCI IS : comptabilite d'engagement (bilan complet), affectation du resultat en AG. - SCI IR : comptabilite de tresorerie simplifiee. - Ni l'une ni l'autre n'est obligee de deposer ses comptes au greffe (SCI = societe civile, pas commerciale). ### Regularisation des AG manquantes Reconstituer la comptabilite avec expert-comptable, tenir des AG de rattrapage exercice par exercice, rediger les PV correspondants. References legales : art. 1856 CC, art. 40 et 44 decret n° 78-704 du 3 juillet 1978, art. 1852 et 1836 CC. --- ## Contester un PV d'assemblée de SCI : preuve et nullité 2026 URL : https://www.sci-ai.app/contester-pv-ag-sci Guide destiné à l'associé d'une société civile immobilière à qui l'on oppose un procès-verbal d'assemblée qui porte sa signature sans qu'il l'ait signé, ou qui décide sans lui d'une réunion qui n'a jamais eu lieu. Il sépare deux terrains que presque toutes les sources confondent — la preuve et la nullité — puis démontre qu'ils sont cumulatifs pour qui veut faire tomber la décision, et non alternatifs. Un PV de SCI n'est qu'un acte sous signature privée : la dénégation de signature oblige le juge à vérifier l'écrit ou à l'écarter, sans formalité solennelle et sans délai tant que la pièce est opposée en défense, mais elle n'annule rien. Le guide donne le calendrier de l'action en nullité au jour près depuis la réforme du 12 mars 2025, la carte de décision entre le civil et le pénal, le risque de celui qui conteste à tort, et surtout ce que gagner ne rend pas : l'immeuble vendu à un tiers de bonne foi, l'argent alloué à la société et non à l'associé, la décision que la majorité peut refaire pendant le procès. Cinq cas chiffrés portent chaque raisonnement jusqu'au solde en euros. Un seul arrêt est cité, vérifié à la source, avec l'aveu de ce que son espèce ne recouvre pas. ### 1. Un PV de SCI n'est pas un acte notarié : ce que ça change pour vous - L'article 1372 du code civil : l'acte sous signature privée ne fait foi que s'il est reconnu par la partie à laquelle on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu. Sa force probante est conditionnelle. L'acte authentique, lui, fait foi jusqu'à inscription de faux (art. 1371). - Contester un procès-verbal ne demande aucune formalité solennelle : pas de plainte préalable, pas de chambre spéciale, pas d'inscription de faux. - Un tableau de six lignes ouvre la page : dénégation puis vérification d'écriture (art. 1373 C. civ., 287 à 298 CPC) ; faux incident (art. 299) ; faux à titre principal (art. 300 à 302) ; nullité de la décision (art. 1844-10, 1844-12-1 et 1844-14 C. civ., 2 ans) ; responsabilité du gérant (art. 1850 et 1843-5 C. civ., 5 ans) ; plainte pour faux (art. 441-1 C. pén., 6 ans, 12 si dissimulation). - Les six lignes ne s'excluent pas : la plupart des dossiers en combinent deux ou trois, et se tromper de terrain expose à l'amende civile de 10 000 EUR de l'article 295 du code de procédure civile, la facture-type du guide montant à 19 900 EUR. ### 2. Votre signature figure-t-elle quelque part ? La question à traiter avant toutes les autres - L'article 44, alinéa 4, du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : les procès-verbaux sont établis et signés par les gérants et, s'il y a lieu, par le président de l'assemblée. Aucun autre associé n'a à les signer : l'absence de votre signature en bas du PV ne prouve rien. - Trois endroits seulement où votre signature peut se trouver : une feuille de présence, un pouvoir de représentation, ou un acte signé de tous les associés au sens de l'article 1854 du code civil, mentionné au registre à sa date par l'article 46 du décret. - Correction que presque personne ne fait : la feuille de présence n'est obligatoire nulle part en société civile. Aucun article du décret n° 78-704 ne l'impose. Son absence ne produit aucune nullité, elle prive le gérant d'une preuve, et joue donc contre celui qui invoque le procès-verbal. - Mentions obligatoires : l'alinéa 1 de l'article 44 en impose cinq (nom et prénoms des participants, nombre de parts de chacun, documents et rapports soumis, texte des résolutions, résultat des votes) ; l'alinéa 2 en ajoute quatre pour une assemblée (date, lieu, nom, prénoms et qualité du président, résumé des débats). - Que votre signature y figure ou non, les parties 5 à 7 restent à lire : la dénégation écarte la pièce, elle n'annule pas la décision. ### 3. Dénier sa signature : l'article 1373 du code civil et l'office du juge - Article 1373 : la partie à laquelle on oppose un acte sous signature privée peut désavouer son écriture ou sa signature ; les héritiers et ayants cause peuvent désavouer celle de leur auteur ou déclarer qu'ils ne la connaissent pas. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture. - Article 287 du code de procédure civile : le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Deux issues, pas trois : il écarte la pièce, ou il la vérifie, mais il ne peut pas la retenir sans avoir vérifié. - Article 285 : la vérification soulevée en cours d'instance relève du juge saisi du principal ; demandée à titre principal, elle relève du tribunal judiciaire. Jamais le tribunal de commerce. - La séquence : corpus de comparaison (art. 288, où le juge n'enjoint aux parties de produire des documents et ne fait composer des échantillons que « s'il y a lieu » — c'est une faculté, ce qui rend décisive la préparation du demandeur) ; dépôt au greffe (289) ; documents des tiers, même d'office et sous astreinte (290) ; audition de l'auteur prétendu (291) ; technicien autorisé à emporter l'original contre émargement (292), sa provision consignée d'avance, 2 400 EUR dans l'hypothèse du guide ; témoins (293) ; difficultés d'exécution (294). - Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619, arrêt n° 232 FS-B publié au Bulletin, visa quadruple (art. 1324 devenu 1373 C. civ., 287 et 288 CPC, 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) : cassation d'un arrêt qui avait tenu compte d'un acte sans procéder à la vérification de l'écriture désavouée. Espèce : un cautionnement de bail d'habitation, où la caution admettait sa signature et ne déniait que la mention manuscrite. Portée générale, mais l'espèce est dite. - Signature électronique : l'alinéa 2 de l'article 287 soumet la dénégation à la même vérification, avec contrôle des articles 1366 et 1367 du code civil ; l'article 288-1 met à la charge du contestataire le renversement de la présomption de fiabilité. ### 4. Le faux d'un acte sous seing privé : articles 299 à 302, pas l'inscription de faux - Le sous-titre « Les contestations relatives à la preuve littérale » compte deux chapitres : le chapitre Ier (art. 287 à 302) pour les actes sous seing privé, le chapitre II (art. 303 à 316) pour l'inscription de faux contre les actes authentiques. Un procès-verbal d'assemblée n'entre jamais dans le second. - Article 299 : l'écrit sous seing privé argué de faux en cours d'instance est examiné comme il est dit aux articles 287 à 295. Article 300 : à titre principal, l'assignation indique les moyens de faux et fait sommation au défendeur de déclarer s'il entend ou non faire usage de l'acte. Article 302 : s'il persiste, retour aux articles 287 à 295. - Article 301, alinéa unique : si le défendeur déclare ne pas vouloir se servir de l'écrit argué de faux, le juge en donne acte au demandeur. Le procès-verbal ne peut alors plus être opposé dans cette instance — sans expertise, sans années de procédure, sans risque de l'amende de 10 000 EUR — mais le texte ne dit rien de plus, et notamment pas que la pièce serait écartée à l'égard de tous. - La réserve que le guide est seul à poser : l'article 46 du décret n° 78-704 prévoit expressément que la décision de l'article 1854 peut être notariée (« l'acte lui-même, s'il est sous seing privé ou sa copie authentique, s'il est notarié »). Cet acte-là est authentique, il fait foi jusqu'à inscription de faux (art. 1371 C. civ.), et ce sont bien les articles 303 et suivants qui s'appliquent, avec l'amende de l'article 305 pour le demandeur qui succombe. Vérifier la forme de la pièce avant de choisir sa voie. ### 5. Votre signature n'est nulle part : attaquer la décision elle-même - Quatre angles, du plus formel au plus factuel — et l'ordre n'est pas celui de l'efficacité : c'est le troisième, l'incohérence matérielle, qui emporte le plus souvent la conviction. - La convocation : article 40 du décret (recommandé quinze jours au moins avant, ordre du jour clair, documents au siège) et article 41 (comptes et rapports adressés par lettre simple quand la reddition de compte est à l'ordre du jour). Mis à disposition d'un côté, envoyés de l'autre. - Portée temporelle décisive : pour une décision antérieure au 1er octobre 2025, l'article 1844-10, alinéa 3, ne visait que la violation d'une disposition impérative du titre IX du livre III du code civil, où le décret de 1978 ne figure pas. Le grief devait être rattaché à l'article 1844, alinéa 1. L'ordonnance de 2025 a remplacé ce critère de localisation par un critère matériel de droit des sociétés, sans effet sur les décisions antérieures. - Le piège qui fait tomber la moitié des dossiers : l'article 43 du décret écarte les articles 40 à 42 lorsque tous les associés sont gérants — configuration extrêmement fréquente dans une SCI familiale à deux époux cogérants. Il ne reste alors que l'article 1844, alinéa 1, auquel les statuts ne peuvent déroger. - Le registre de l'article 45 : coté et paraphé sans frais par un juge du tribunal de commerce ou judiciaire, ou par le maire ; variante des feuilles mobiles numérotées sans discontinuité ; forme électronique depuis le décret n° 2019-1118 du 31 octobre 2019. Son absence n'emporte pas nullité de plein droit : ce qui tombe, c'est la datation. - L'article 1363 (« nul ne peut se constituer de titre à soi-même ») se plaide contre un PV signé du seul gérant, mais sa portée est discutée : un argument, jamais une règle acquise. ### 6. Assemblée jamais tenue : nullité ou inexistence ? Le point n'est pas tranché - L'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, applicable au 1er octobre 2025 par son article 70, a refondu les nullités. L'article 1844-10, alinéa 3, réserve la nullité d'une décision sociale à la violation d'une disposition impérative de droit des sociétés — à l'exception du dernier alinéa de l'article 1833, ce qui ferme la porte à une nullité fondée sur la seule contrariété à l'intérêt social — ou à une cause de nullité des contrats en général. - Alinéa 4 : sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts n'est plus une cause de nullité. - Article 1844-12-1, trois conditions cumulatives : un grief résultant d'une atteinte à l'intérêt protégé par la règle violée, une influence de l'irrégularité sur le sens de la décision, et des conséquences de la nullité non excessives pour l'intérêt social. - L'article 1844-12 est abrogé depuis le 1er octobre 2025 (action interrogatoire supprimée) : ne plus le citer. - Non tranché n° 1 : une assemblée qui n'a jamais eu lieu est-elle nulle (2 ans + triple test) ou inexistante (hors du régime) ? Le rapport au Président de la République n'aborde pas la question, ni pour la consacrer ni pour l'écarter, et aucune décision publiée n'a tranché. Ne jamais conclure seul que l'on est forclos. - Non tranché n° 2 : l'ordonnance ne dit pas si le triple test s'applique aux décisions prises après le 1er octobre 2025 ou aux instances engagées après. Le guide retient la date de la décision, et l'annonce comme une lecture. ### 7. Jusqu'à quand agir : le calendrier, calculé jusqu'à la date - Article 1844-14 : deux ans à compter du jour où la nullité est encourue, sous la réserve qui ouvre le texte pour les fusions, les scissions et les modifications du capital social. Le point de départ est objectif — le jour de la décision, pas celui de la découverte. - Aucune disposition transitoire : l'article 70 de l'ordonnance fixe seulement l'application au 1er octobre 2025. Le raccordement passe par l'article 2222, alinéa 2, du code civil : le délai réduit court de l'entrée en vigueur, sans que la durée totale excède celle de la loi antérieure. Interprétation dominante, non confirmée par la jurisprudence. - Cas 1 — PV du 12 mars 2024, rémunération exceptionnelle de 60 000 EUR au gérant majoritaire, associé à 30 %. Enjeu : 18 000 EUR, mais de la valeur qui revient dans la SCI, pas de l'argent versé à l'associé. Loi ancienne : butoir au 12 mars 2027. Loi nouvelle : 1er octobre 2027. Le plus proche l'emporte : 12 mars 2027, soit 190 jours au 3 septembre 2026 (27 + 31 + 30 + 31 + 31 + 28 + 12, 2027 n'étant pas bissextile). - Coût en face, mêmes postes que le cas 3 : 5 000 EUR d'honoraires avancés, 8 500 EUR si l'article 700 est dû après une défaite, 10 900 EUR si une expertise en écritures s'y ajoute — soit 28 % à 61 % de l'enjeu espéré, sur une procédure qui se compte en années. - L'action en responsabilité contre le gérant se prescrit par cinq ans (art. 2224), avec un point de départ inverse : le jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. Sur le cas 1, elle reste ouverte jusqu'au 3 septembre 2031, quatre ans, cinq mois et vingt-deux jours de plus que la nullité. ### 8. Civil ou pénal : la carte de décision, et une asymétrie qui surprend - Article 441-1 du code pénal : altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice, dans un écrit destiné à établir la preuve d'un droit. Le faux et son usage sont punis de trois ans d'emprisonnement et 45 000 EUR d'amende. L'article 441-7 vise l'attestation inexacte : un an et 15 000 EUR, portés à trois ans et 45 000 EUR lorsque l'infraction vise à nuire au patrimoine d'autrui. - L'alinéa 3 de l'article 4 du code de procédure pénale : la mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions portées devant le juge civil. La plainte ne bloque donc pas la nullité, et le délai de deux ans continue de courir. - Cas 2 — PV du 15 janvier 2026 nommant un gérant à 2 500 EUR par mois, découvert le 3 septembre 2026 : 7 mensualités déjà versées, soit 17 500 EUR, et 2 500 EUR de plus chaque mois. À l'échéance civile du 15 janvier 2028, la ponction cumulée atteindrait 23 mensualités, 57 500 EUR. - Le civil ferme au 15 janvier 2028 ; le pénal reste ouvert jusqu'au 15 janvier 2032 par l'article 8 du code de procédure pénale, soit quatre ans tout rond, et jusqu'au 3 septembre 2032 si la dissimulation est retenue au titre de l'article 9-1 (plafond de douze ans, 15 janvier 2038, non atteint), soit 4 ans, 7 mois et 19 jours. - Une seconde voie, souvent plus simple que la dissimulation : l'usage de faux est une infraction distincte du faux, et un procès-verbal fabriqué est presque toujours réutilisé auprès d'une banque, d'un notaire, d'un greffe ou dans un procès. - Le guide dit de ne pas déposer plainte lorsque l'objectif réel est de négocier une sortie et que le dossier tient en deux photocopies : la plainte fige durablement une famille, et se classe souvent sans suite. ### 9. Le risque de celui qui conteste : jusqu'à 10 000 EUR d'amende civile - Article 295 du code de procédure civile : s'il est jugé que la pièce a été écrite ou signée par la personne qui l'a déniée, celle-ci est condamnée à une amende civile d'un maximum de 10 000 EUR, sans préjudice des dommages-intérêts. Ce texte fait partie du bloc auquel renvoient les articles 299 et 302 : choisir la voie du faux ne met pas à l'abri. - L'amende ne sanctionne pas la mauvaise foi, mais le seul fait d'avoir dénié une signature qui était la sienne. - Correction d'une erreur répandue : l'article 305, qui frappe le demandeur en faux qui succombe du même plafond, figure dans le chapitre II du code de procédure civile, qui commence à l'article 303 et ne concerne que l'inscription de faux contre un acte authentique. - Article 296 : quand la vérification est demandée à titre principal, le juge tient l'écrit pour reconnu si le défendeur, cité à personne, ne comparaît pas. L'adversaire absent ne perd pas par défaut, il gagne. - Cas 3 — dénier à tort la signature d'un pouvoir : 4 000 EUR d'amende civile, 5 000 EUR de dommages-intérêts, 3 500 EUR au titre de l'article 700, 2 400 EUR d'expertise et 5 000 EUR d'honoraires personnels, total 19 900 EUR. Seul le plafond de 10 000 EUR est légal ; les cinq montants sont une hypothèse de coût, pas un barème. - Le guide dit de ne pas dénier lorsque le doute subsiste : quelques centaines d'euros d'analyse privée valent mieux que 19 900 EUR de certitude mal placée. ### 10. Ce que gagner ne vous rendra pas - Article 1844-13 : le tribunal saisi d'une demande en nullité peut, même d'office, fixer un délai pour couvrir les nullités, et ne peut prononcer la nullité moins de deux mois après l'exploit introductif d'instance. Article 1844-11 : l'action est éteinte lorsque la cause de la nullité a cessé d'exister le jour où le tribunal statue sur le fond en première instance. Un gérant majoritaire bien conseillé refait l'assemblée pendant le procès. - Article 1844-15-2 : le juge peut différer les effets d'une nullité dont la rétroactivité serait manifestement excessive pour l'intérêt social. - Article 1849 : le gérant engage la société envers les tiers par les actes entrant dans l'objet social. Article 1844-16 : ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir d'une nullité à l'égard des tiers de bonne foi. L'annulation ne reprend pas le bien vendu. - Cas 4 — immeuble valant 480 000 EUR vendu 380 000 EUR sur un PV fabriqué, SCI à 50/50 : 100 000 EUR de perte sociale, 50 000 EUR de quote-part. L'annulation ne produit rien sur l'immeuble. L'article 1843-5 ouvre l'action sociale, dont les dommages-intérêts sont alloués à la société, pas à l'associé, sauf préjudice personnel distinct. Le quitus ne couvre rien : l'article 1843-5 interdit à toute décision d'assemblée d'éteindre cette action. - Cas 5 — dilution. SCI de 100 parts, actif net 600 000 EUR, soit 6 000 EUR par part ; A détient 25 parts, 150 000 EUR. Un PV du 20 novembre 2025 émet 200 parts nouvelles au nominal de 100 EUR au profit du seul B : actif net 620 000 EUR sur 300 parts, A conserve 51 666,67 EUR (620 000 × 25/300), perte de 98 333,33 EUR. À la valeur réelle de 6 000 EUR la part, les 200 parts se souscrivent 1 200 000 EUR, dont 1 180 000 EUR de prime d'émission, et A conserve ses 150 000 EUR. Ce n'est pas l'augmentation de capital qui appauvrit A, c'est l'absence de prime d'émission. ### 11. Le dossier : neuf pièces, et comment les obtenir - Les neuf pièces : original du procès-verbal et du registre ; convocation et avis de réception ; feuille de présence et pouvoirs ; relevés bancaires de la période ; rapport de gestion mentionné au PV ; statuts à jour (pour l'article 43 du décret) ; vingt pièces de comparaison d'écriture de sources variées ; courriels autour de la date prétendue ; extrait du registre montrant la numérotation des feuillets. - Article 1379 du code civil, dernière phrase : si l'original subsiste, sa présentation peut toujours être exigée. Aucun expert ne conclut sur une photocopie. - Article 1855 du code civil : communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an, et questions écrites sur la gestion. Le délai de réponse d'un mois n'est attaché par le texte qu'aux questions écrites, pas à la communication des livres — d'où l'intérêt d'en poser. - Puis l'article 145 du code de procédure civile (référé pour conservation ou production avant tout procès), puis, l'instance engagée, deux textes distincts : l'article 138 pour la production d'une pièce détenue par un tiers, et l'article 290 pour le dépôt au greffe des documents utiles à comparer à l'écrit contesté, même d'office et sous astreinte. - Conservation : six ans pour les pièces comptables (art. L102 B du livre des procédures fiscales), à compter de la dernière opération ou de l'établissement du document. Statuts, procès-verbaux et actes de cession se gardent sans limite de durée. ### 12. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier - Code civil : 1363, 1371, 1372, 1373, 1379 (preuve littérale) ; 1844, 1849, 1851, 1853, 1854, 1855, 1856, 1857, 1858 (société civile) ; 1843-5, 1844-10, 1844-11, 1844-12-1, 1844-13, 1844-14, 1844-15-2, 1844-16 (nullités et action sociale) ; 2222 al. 2 et 2224 (prescription). - Code de procédure civile : 138, 285, 287 à 298, 299 à 302, 303 à 316, 145, 269, 700. - Décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 : 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46. - Ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 et son rapport au Président de la République ; loi n° 2024-537 du 13 juin 2024 (art. 1853) ; décret n° 2019-1118 du 31 octobre 2019 (registre électronique). - Code pénal 441-1 et 441-7 ; code de procédure pénale 4, 8 et 9-1 ; livre des procédures fiscales L102 B. - Un seul arrêt cité et vérifié à la source : Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619, FS-B, publié au Bulletin. ## SCI et IFI 2026 : Declarer ses Parts, Valorisation et Exonerations URL : https://www.sci-ai.app/sci-ifi Les parts de SCI sont imposables a l'IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere) des lors que la societe detient des actifs immobiliers non affectes a une activite operationnelle. La detention via SCI n'est pas un ecran fiscal vis-a-vis de l'IFI. ### Seuil et bareme IFI 2026 - Seuil d'entree : 1 300 000 EUR de patrimoine net taxable au 1er janvier (art. 964 CGI). Inchange depuis 2018. - Bareme (art. 977 CGI) : 0 % jusqu'a 800 000 EUR, 0,5 % de 800 000 a 1 300 000 EUR, 0,7 % de 1 300 000 a 2 570 000 EUR, 1 % de 2 570 000 a 5 000 000 EUR, 1,25 % de 5 000 000 a 10 000 000 EUR, 1,5 % au-dela. - L'IFI est calcule sur la fraction depassant 800 000 EUR, pas sur la totalite du patrimoine. ### Principe d'imposition des parts SCI L'article 965 CGI soumet a l'IFI les droits detenus directement ou indirectement sur des actifs immobiliers non professionnels, quelle que soit la forme juridique (SCI IR ou IS). La nature fiscale de la societe est indifferente. ### Valorisation des parts : valeur venale, pas VNC - La valeur retenue est la valeur venale des parts au 1er janvier (actifs reevalues a la valeur de marche), pas la valeur comptable (VNC). - Formule : actif total brut reevalue - dettes deductibles = actif net, divise par le nombre de parts. - Decotes admises (Cass. civ. 3e, 15 fevrier 2023) : illiquidite 10 %, occupation 10 %, cumulables (~20 %). - Pas d'abattement 30 % pour la residence principale en SCI ordinaire (QPC Conseil constitutionnel n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020). Uniquement en SCI d'attribution (art. 1655 ter CGI). ### Ratio actif immobilier (SCI IS) Pour les societes soumises a l'IS, l'art. 965 al. 2 CGI introduit un ratio : - Ratio = actifs immobiliers imposables / actif total brut reevalue - Valeur IFI des parts = valeur venale des parts × ratio - La tresorerie, les creances et les placements financiers ne sont pas des actifs immobiliers : ils diluent le ratio et reduisent la base IFI. - Exemple : immeuble 1 000 000 EUR, tresorerie 100 000 EUR → ratio = 90,91 % → seule cette fraction est taxable a l'IFI. ### Dettes deductibles et reforme 2024 - Seules les dettes afferentes aux actifs immobiliers imposables sont deductibles (art. 974 CGI). - Reforme 2024 (BOI-PAT-IFI-20-30-30-20240605) : les dettes finançant des actifs non immobiliers (tresorerie, creances, placements) ne sont plus deductibles. - Emprunt bancaire acquisition ou travaux : deductible (solde restant du au 1er janvier). - Emprunt in fine : deductible de facon degressive = Capital × (1 - annees ecoulees / duree totale), art. 974 II CGI. - CCA sans terme : traite comme un emprunt de 20 ans pour la deductibilite. - Plafonnement anti-abus > 5 M EUR : si dettes > 60 % de la valeur des actifs, fraction excedentaire non deductible (art. 974 IV CGI). ### Demembrement et IFI - L'usufruitier declare la pleine propriete a l'IFI (art. 968 CGI). Le nu-proprietaire ne declare rien. - Une donation en nue-propriete ne reduit pas l'IFI du donateur tant qu'il conserve l'usufruit. - Exceptions : usufruit legal du conjoint survivant, demembrement resultant d'une vente avec reserve d'usufruit. - SCI dans une SCI : calcul en cascade des ratios immobiliers. ### Exonerations - Biens professionnels (art. 975 V CGI) : conditions strictes — l'associe doit exercer son activite principale dans la societe utilisant les biens, ou detenir 25 % des droits de vote dans cette societe d'exploitation. - GFA (Groupements Fonciers Agricoles) : exoneration 75 % (art. 976 CGI). - Bois et forets en direct : exoneration 75 %. - La simple location a une societe liee ne suffit pas pour l'exoneration biens professionnels. ### Points cles a retenir - SCI IS et SCI IR : toutes les deux soumises a l'IFI. - Pas d'abattement 30 % RP en SCI ordinaire (QPC 2020) — penalite par rapport a la detention directe. - Emprunt in fine : deduction degressive, pas le capital nominal. - Reforme 2024 : durcissement des dettes deductibles. - Optimisation legale : tresorerie en SCI IS (dilution ratio), dettes maximales sur actifs imposables, decotes documentees, donation en pleine propriete pour sortir des parts de la base IFI. --- ## SARL de famille ou SCI 2026 : 3 Cas Chiffres sur 15 ans (Meuble) URL : https://www.sci-ai.app/sarl-de-famille-vs-sci ### Le cadre de la comparaison Pour louer en meuble en famille, la vraie comparaison se reduit a deux structures : la **SARL de famille a l'IR** (option sans duree art. 239 bis AA CGI) et la **SCI a l'IS** (de plein droit ou par option). La SCI a l'IR + meuble est ecartee : des que les recettes commerciales (meuble) depassent 10 % du CA total, la SCI bascule a l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI, tolerance administrative BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320, lisse sur 4 exercices BOFiP § 330). ### SARL de famille : conditions strictes **Associes eligibles (BOI-BIC-CHAMP-70-20-30) :** parents en ligne directe (ascendants/descendants), freres et soeurs, conjoints, partenaires PACS. Sont admises : pere + enfants, epoux + enfants y compris d'un premier lit, beau-pere + gendre (alliance via parent admis). Sont exclus : deux beaux-freres sans frere/soeur commun(e) dans la societe, concubins, cousins, oncles/neveux. **Activite eligible :** industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Location meublee = commerciale (art. 35-I-5° bis CGI) donc ELIGIBLE. Location nue = civile donc EXCLUE. Le melange meuble + nu fait perdre l'option IR (CAA Versailles, 3e ch., 26 juin 2025, n° 22VE02176 — caractere accessoire insuffisant a defaut de complement indissociable, conformement a la jurisprudence CE 7 aout 2008 n° 283238). **Option IR :** notification au SIE via formulaire FORM 13107 a l'unanimite des associes, avant fin du 3e mois du premier exercice. Tarif zero. Duree illimitee tant que conditions respectees (avantage majeur sur la SARL classique limitee a 5 exercices). **Cessation option :** entree d'un associe hors perimetre = perte immediate (art. 239 bis AA dernier alinea). Bascule IS irreversible + cessation d'activite fiscale (art. 221, 2° CGI) + imposition immediate des PV latentes. Attenuation possible art. 221 bis CGI. ### Amortissement par composants : methode identique aux 2 structures Methode obligatoire depuis 2005 (reglement CRC 2002-10, codifie PCG art. 213-19 et 213-20). **4 categories officielles BOI-ANNX-000115** : gros oeuvre (50-80 ans), facades/etancheite (15-20 ans), IGT/reseaux (25-30 ans), agencements (10-15 ans). Toiture admise en 5e composant (35 ans). Terrain non amortissable (art. 214-2 PCG), a isoler par methode DVF (15-20 % par defaut, 25-40 % en ville moyenne, 40-80 % en grande metropole). **Difference cle : article 39 C CGI.** Plafonne l'amortissement deductible en BIC location meublee = (Loyers HT − autres charges deductibles hors amortissements). Excedent en ARD reportable sans limite mais ne sert qu'a effacer un futur resultat positif. La SARL famille IR ne peut PAS creer de deficit BIC via amortissements. La SCI IS, elle, n'est pas concernee par 39 C : elle peut creer un deficit fiscal reportable sans limite (art. 209-I CGI, plafond annuel 1 M EUR + 50 % du benefice excedentaire). **Article 39 B :** dotation minimale obligatoire chaque annee. Omission = AID definitivement perdu, majorant la PV a la revente. "Ne pas amortir = double peine." ### Plus-value a la revente : la LFI 2025 change la donne en SARL famille **LFI 2025 (art. 84, loi n. 2025-127 du 14/02/2025) :** creation d'un III a l'art. 150 VB CGI imposant la reintegration des amortissements deduits dans le prix d'acquisition pour le calcul de la PV. Applicable a toute personne physique ou societe de personnes BIC location meublee = SARL de famille IR incluse (pas seulement LMNP individuel). Cessions ≥ 15/02/2025. Exceptions : residences services etudiants/seniors 65+, EHPAD, etablissements de soins de longue duree. **SCI IS = regime professionnel des PV :** PV = Prix de cession − VNC (= prix acq − amortissements pratiques). Pas d'abattement duree. IS 15 % jusqu'a 42 500 EUR (seuil maintenu en LF 2026, amendement 100 000 EUR rejete) puis 25 %. Distribution = PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS apres LFSS 2026). **SARL famille = regime particuliers :** abattement duree IR 22 ans, PS 30 ans, surtaxe 1609 nonies G > 50 000 EUR (2-6 %). MAIS reintegration LFI 2025 reduit l'avantage : prix acq retenu = prix paye − amortissements deduits, donc PV brute gonflee. ### Pacte Dutreil 75 % : EXCLU sur le meuble d'habitation depuis 17/10/2023 **LFI 2024 (loi n. 2023-1322 du 29/12/2023, art. 23)** : modification de l'art. 787 B CGI pour exclure explicitement la "gestion par une societe de son propre patrimoine mobilier ou immobilier", y compris la location meublee d'habitation, du champ commercial Dutreil. Applicable aux transmissions ≥ 17/10/2023. Chronologie : avant avril 2021 doctrine BOFiP admettait → 6 avril 2021 doctrine durcie → CE 29 sept. 2023 n° 473972 annule la doctrine pour exces de pouvoir → legislateur reagit LFI 2024 art. 23 inscrit l'exclusion dans la loi. L'argument "SARL famille = Dutreil 75 %" pour la location meublee d'habitation est OBSOLETE au 19 mai 2026. Reste eligible : SARL famille **para-hoteliere** (meuble + 3 services parmi petit-dej, nettoyage regulier, fourniture linge, accueil clientele) art. 261 D 4° b CGI, et SARL famille a activite commerciale autre que gestion immobiliere pure. ### Cas n° 1 — Stephane & Carole, T3 meuble Lyon 240 000 EUR Couple cadres 45/43 ans, 2 enfants, TMI 41 %, T3 meuble Lyon (immeuble 2008, methode DVF terrain 25 %). Acquisition 240 000 EUR + frais notaire 19 200 EUR, apport 69 200 EUR, emprunt 190 000 EUR sur 20 ans a 3,5 % (interets annee 1 = 6 565 EUR). Loyers 14 400 EUR/an, charges 3 600 EUR/an. **Plan amortissement (base 180 000 EUR) :** gros oeuvre 50 % × 50 ans = 1 800 EUR/an + toiture 10 % × 30 ans = 600 EUR/an + facades 10 % × 15 ans = 1 200 EUR/an + IGT 15 % × 25 ans = 1 080 EUR/an + agencements 15 % × 12 ans = 2 250 EUR/an = **6 930 EUR/an immeuble** + mobilier 1 143 EUR/an + frais notaire amortis 384 EUR/an = **8 457 EUR/an total**. **Annee 1 :** - Resultat avant amortissement : 14 400 − 3 600 − 6 565 = +4 235 EUR - SARL famille IR : amortissement plafonne a 4 235 EUR (39 C), resultat fiscal 0 EUR, ARD 4 222 EUR. **IR + PS = 0 EUR**. - SCI IS : amortissement integral 8 457 EUR, deficit fiscal 4 222 EUR reportable sans limite. **IS = 0 EUR**. Verdict cas 1 : match nul sur flux, choix tranche par scenario de sortie. ### Cas n° 2 — Famille Marchand, 3 biens meubles 750 000 EUR Parents 57/54 ans + 2 enfants adultes (28 et 24 ans), revenus foyer 220 000 EUR, TMI 41 %. 3 appartements meubles Annecy total 750 000 EUR. Loyers 45 000 EUR/an, charges 11 250 EUR, interets 9 000 EUR. Base amortissable 562 500 EUR (75 %) → dotation 20 625 EUR/an. **Annee 1 :** - Resultat avant amortissement : 45 000 − 11 250 − 9 000 = +24 750 EUR - Resultat fiscal apres amortissement (les 2) : +4 125 EUR - SARL famille IR : remontee 50 % parents (TMI 41 % + PS 17,2 %) ≈ 1 200 EUR + 50 % enfants (TMI 11-30 %) ≈ 500 EUR = **≈ 1 700 EUR total**. - SCI IS : 15 % × 4 125 = **619 EUR** (CA < 10 M EUR, capital ≥ 75 % personnes physiques). **Transmission :** abattement art. 779 CGI 2 parents × 2 enfants × 100 000 = **400 000 EUR exoneres par cycle 15 ans**. Demembrement (art. 669 CGI : NP a 57 ans = 50 % PP) → transmission valorisee 50 % sur 750 000 = 375 000 EUR tient dans les abattements. **Dutreil indisponible pour SARL famille meuble d'habitation depuis LFI 2024.** SCI = decote pour illiquidite 10-20 % (Cass. com. 18 oct. 2017 n° 16-17.806), 75-150 k EUR de base abattue. Verdict cas 2 : SCI IS gagne sur flux annuel (IS 15 % < TMI 41 %) + transmission grace a decote. ### Cas n° 3 — Revente T3 cas 1 apres 15 ans a 320 000 EUR Amortissements pratiques 15 ans : 6 930 × 15 = 103 950 EUR. Prix acq corrige (LFI 2025 art. 150 VB III) : 259 200 − 103 950 = 155 250 EUR. **SARL famille IR (regime particuliers + reintegration LFI 2025) :** - PV brute : 320 000 − 155 250 = 164 750 EUR - Abattement IR (15-5) × 6 % = 60 % → assiette IR 65 900 EUR × 19 % = 12 521 EUR - Abattement PS (15-5) × 1,65 % = 16,5 % → assiette PS 137 566 EUR × 17,2 % = 23 661 EUR - Surtaxe 1609 nonies G (≈ 4 % a 164 750) = 6 590 EUR - **Total ≈ 42 772 EUR** **SCI IS (PV pro sur VNC) :** - PV = 320 000 − 155 250 = 164 750 EUR - IS : 15 % × 42 500 + 25 % × 122 250 = 6 375 + 30 563 = **36 938 EUR** (cash bloque dans SCI) - + Distribution 100 000 EUR PFU 31,4 % = 31 400 EUR si sortie - **Total avec distribution ≈ 68 338 EUR** Verdict cas 3 : SARL famille gagne a la revente (~25 000 EUR d'ecart vs SCI IS distribuee), mais la LFI 2025 a comble une partie de l'avantage historique. Au-dela de 22 ans : SARL famille tres largement gagnante (exoneration IR). ### Couts comparatifs creation/gestion (2026) | Poste | SARL famille | SCI | |-------|--------------|-----| | Annonce legale (arrete 19/11/2025) | 144 EUR HT | 191 EUR HT | | Greffe immat. RCS | ≈ 39,42 EUR TTC | ≈ 66,88 EUR TTC | | INPI declaration BE | ≈ 20 EUR | ≈ 20 EUR | | Capital minimum | 1 EUR | Libre | | Notification option IR | 0 EUR (FORM 13107) | — | | **Total creation** | **≈ 200-2 700 EUR** | **≈ 300-2 800 EUR** | | Gestion annuelle (compta BIC reel ou IS) | 1 000-2 500 EUR EC | 1 000-2 500 EUR EC | | Couverture sci-ai.app | 349 EUR/an (Expert-comptable partenaire) | 229 EUR (Autonomie) / 349 EUR/an | ### Verdict par profil - **Profil A — Couple cadres 1-2 biens meubles, revente 15-22 ans :** SARL famille IR (regime particuliers + abattements). - **Profil B — Famille 3+ biens, transmission planifiee :** SCI a l'IS (IS 15 % < TMI 41 %, decote illiquidite). - **Profil C — Investisseur seul 1 bien :** LMNP individuel (pas de societe). - **Profil D — Associes non familiaux :** SCI a l'IS (forcee, pas de SARL famille possible). - **Profil E — Patrimoine > 2 M EUR :** holding patrimoniale + SCI filles IS. ### 8 erreurs frequentes 1. SCI IR + meuble en pensant "rester sous 10 %" — seuil applique strictement (CAA Toulouse 29/01/2026, 3 semaines saisonnier = activite habituelle). 2. Sur-estimer la protection "LMNP" en SARL famille (seuil LMP art. 155 IV CGI s'apprecie par associe). 3. Compter sur Dutreil 75 % SARL famille meuble d'habitation : EXCLU depuis LFI 2024 art. 23. 4. Oublier la reintegration LFI 2025 sur SARL famille (souvent traite comme si elle ne touchait que le LMNP individuel). 5. Melanger meuble et nu dans la meme SARL famille (CAA Versailles 26/06/2025 n° 22VE02176). 6. Ne pas amortir une annee en SARL famille (AID art. 39 B definitivement perdu, double peine a la revente). 7. Choisir SCI IS en pensant "je sortirai le cash quand je voudrai" — PFU 31,4 % a la distribution cumule a l'IS deja paye. 8. Penser que la responsabilite limitee SARL est sans consequence — la caution personnelle du gerant pour l'emprunt bancaire neutralise la protection en pratique. ### Sources legales et jurisprudence **CGI :** art. 8 (transparence), 34/35 (BIC), 38, 39, **39 C (plafonnement amortissements BIC)**, 150 U (PV particuliers), **150 VB III (reintegration LFI 2025 art. 84)**, 155 IV (seuil LMP), 200 A (PFU), **206-2 (SCI IS plein droit)**, 209-I (deficit IS), 219-I-b (15 %/25 %), 221 et 221 bis (cessation), **239 bis AA (option SARL famille IR)**, 726 (cession parts), 750 ter, 779 (abattement 100 000 EUR), **787 B (Dutreil — exclusion meuble LFI 2024 art. 23)**, 810-I, 810 III, 816, 1609 nonies G (surtaxe). **Code de commerce :** art. L210-6 (transformation), L223-1 (responsabilite limitee SARL), L223-9 (capital), L223-14 (cession parts). **Code civil :** art. 515-1 (PACS), 1832 (societe), 1842 (personnalite morale), 1857-1858 (responsabilite associes SCI). **BOFiP :** BOI-BIC-CHAMP-40-10 (location meublee commerciale), **BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 (SARL famille conditions et liens familiaux)**, BOI-BIC-AMT-10-40-10 (amortissements BIC), BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (art. 39 C ARD), **BOI-ANNX-000115 (4 composants amortissables)**, **BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320 (tolerance 10 % bascule IS)**, BOI-IS-CESS-10 (cessation), BOI-ENR-DMTOM-10-10-20 (Dutreil). **Lois 2025-2026 :** **LFI 2024 (loi n. 2023-1322 du 29/12/2023, art. 23 — exclusion meuble Dutreil)**, **LFI 2025 (loi n. 2025-127 du 14/02/2025, art. 84 — reintegration amortissements PV)**, LFI 2026 (loi n. 2026-103 du 19/02/2026 — seuil IS PME 42 500 EUR maintenu, amendement 100 000 EUR rejete), LFSS 2026 (CSG mobilier 10,6 %, immobilier maintenu 17,2 %), arrete du 19/11/2025 (annonces legales SARL 144 EUR HT, SCI 191 EUR HT). **Jurisprudence :** CE 8e et 3e ch. 29 sept. 2023 n° 473972 (annulation doctrine Dutreil meuble), CAA Versailles 3e ch. 26 juin 2025 n° 22VE02176 (refus option IR SARL famille mixte), CE 23 dec. 2025 SCI Jacaro n° 503043 (depassement 10 % non permanent), CAA Lyon 27 fev. 2025 (lissage 4 ans bascule IS), CAA Toulouse 29 janv. 2026 (3 semaines saisonnier = activite habituelle), Cass. com. 18 oct. 2017 n° 16-17.806 (decote illiquidite SCI), CE 7 aout 2008 n° 283238 (activite civile accessoire et indissociable). --- ## Remuneration du Gerant de SCI 2026 : Deductible ou Pas ? URL : https://www.sci-ai.app/remuneration-gerant-sci ### Le principe Le gerant d'une SCI peut etre remunere, mais aucun texte ne l'impose. Le Code civil (art. 1846 et suivants) organise la designation du gerant sans rien dire de sa remuneration : par defaut, dans une SCI familiale ou patrimoniale, le gerant exerce gratuitement. Une remuneration suppose une clause statutaire ou une decision collective des associes formalisee par proces-verbal. ### Gerant associe vs gerant non-associe Distinction decisive. Le **gerant associe** detient des parts : sa remuneration est analysee comme un prelevement sur le resultat de sa propre societe. Le **gerant non-associe** (tiers, autorise par l'art. 1846 C. civ.) est paye pour un service de gestion : sa remuneration est une charge. | Situation | SCI a l'IR | SCI a l'IS | |---|---|---| | Gerant associe | NON deductible (revenus fonciers, BOI-RFPI-CHAMP-30-20) | Deductible, imposee art. 62 CGI | | Gerant non-associe (tiers) | Deductible (frais de gerance), imposee en traitements et salaires | Deductible, imposee en traitements et salaires | ### SCI a l'IR : la non-deductibilite (piege n.1) En SCI a l'IR (translucide, art. 8 CGI), la remuneration du gerant ASSOCIE n'est pas deductible. Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-20 indique que ces remunerations « ne peuvent pas etre regardees comme une charge effective de la societe et ont, par suite, le caractere de revenus fonciers ». Concretement : le resultat foncier de la SCI ne bouge pas, la quote-part de l'associe reste imposee a l'identique. Se verser un salaire de gerance en SCI IR ne fait gagner aucun impot — c'est un mouvement de tresorerie neutre. Seule exception : le gerant tiers non-associe, dont la remuneration est deductible en frais de gerance (BOI-RFPI-BASE-20-10). ### SCI a l'IS : le seul cas ou se remunerer a un interet En SCI a l'IS, la remuneration du gerant est deductible du resultat imposable comme charge (art. 39-1-1° CGI), sous reserve d'un travail effectif et d'un montant non excessif. Elle est imposee chez le gerant associe via l'**article 62 du CGI** — le BOFiP BOI-RSA-GER-10-10-20 confirme que les societes civiles ayant opte pour l'IS entrent dans le champ de l'art. 62. Calcul selon les regles des traitements et salaires, abattement 10 % pour frais professionnels applicable. Avantage face aux dividendes : la remuneration n'est imposee qu'une fois (barème IR), alors que le dividende subit une double imposition (IS 15 %/25 % puis PFU 31,4 %). ### Statut social du gerant de SCI Particularite majeure et meconnue : le gerant de SCI exerce une activite civile (gestion immobiliere, location nue), pas une activite commerciale. Il n'est donc PAS un travailleur independant au sens du Code de la securite sociale. Sa remuneration de gerance ne supporte AUCUNE cotisation sociale professionnelle — difference fondamentale avec le gerant majoritaire de SARL ou le president de SAS. Revers : aucun droit social genere (retraite, maladie, prevoyance). Gerant non remunere = aucune cotisation, aucune declaration. Zone grise pour les SCI exercant une activite commerciale (location meublee, qui bascule a l'IS de plein droit) : l'affiliation du gerant devient une question ouverte a securiser avec un expert-comptable. ### Formalisme et remuneration excessive La remuneration doit etre prevue par les statuts (remuneration statutaire, rigide) ou decidee en assemblee generale (souple, recommandee), toujours avec proces-verbal date et signe. Sans formalisation, requalification possible en avantage occulte. Le gerant associe peut voter la decision fixant sa propre remuneration (hors regime des conventions reglementees). En SCI a l'IS, une remuneration excessive ou sans travail effectif est reintegree au resultat imposable + requalifiee en revenu distribue (art. 39-1-1° CGI, acte anormal de gestion). Jurisprudence : CE 4 octobre 2023 n. 466887 Ste Collectivision — une remuneration reguliarement decidee par l'organe competent avec contrepartie reelle non disproportionnee echappe a la qualification d'acte anormal de gestion ; CAA Marseille 3 avril 2025 (renvoi) a confirme la reintegration faute de decision sociale explicite. ### Arbitrage : remuneration vs compte courant d'associe vs dividendes 4 canaux pour sortir du cash d'une SCI : (1) remuneration de gerance — deductible a l'IS, imposee 1 fois, suppose un travail effectif ; (2) interets de compte courant d'associe — deductibles dans la limite du taux plafond (~4,4-4,5 % en 2026), imposes au PFU 31,4 % ; (3) dividendes (SCI IS seulement) — non deductibles, PFU 31,4 % apres IS deja paye, canal le plus taxe ; (4) remboursement du capital du compte courant d'associe — AUCUNE imposition (remboursement de dette). Strategie type : rembourser d'abord le compte courant crediteur, se remunerer pour la part correspondant a un travail reel, reserver le dividende au solde. ### Cas chiffres **Cas n.1 — Bruno & Helene, gerant associe SCI a l'IR.** Couple, SCI familiale a l'IR 50/50, 2 appartements loues nus a Nantes : loyers 26 400 EUR, charges 7 400 EUR, interets 4 000 EUR, resultat foncier 15 000 EUR, TMI 30 %. Bruno veut se verser 7 200 EUR/an de remuneration de gerance. Resultat : la remuneration n'etant pas deductible, le resultat foncier reste 15 000 EUR, chaque conjoint declare 7 500 EUR, le couple paie 7 080 EUR d'IR + PS (TMI 30 % + 17,2 %) — identique avec ou sans remuneration. Verdict : en SCI IR, un gerant associe n'a aucun interet fiscal a se remunerer. **Cas n.2 — Nathalie, gerante SCI a l'IS.** SCI a l'IS detenue a 100 %, local commercial loue 54 000 EUR/an, resultat avant remuneration 24 000 EUR, TMI 30 %. Option A (dividendes) : IS 15 % = 3 600 EUR, dividende distribuable 20 400 EUR, PFU 31,4 % = 6 406 EUR, total prelevements 10 006 EUR, net 13 994 EUR. Option B (remuneration de gerance 24 000 EUR) : remuneration deductible, resultat IS 0, IR a TMI 30 % sur base 21 600 EUR (apres abattement 10 %) = 6 480 EUR, net 17 520 EUR. Se remunerer fait gagner 3 526 EUR nets vs distribuer en dividendes — la remuneration evite la double imposition IS + PFU. Condition imperative : travail de gerance effectif justifiant le montant. ### 7 erreurs frequentes (1) Croire qu'on optimise en se remunerant en SCI a l'IR (non deductible). (2) Verser une remuneration sans proces-verbal (requalification). (3) Fixer une remuneration disproportionnee au travail reel (reintegration IS). (4) Confondre remuneration du gerant et statut de salarie (pas de contrat de travail, pas de cotisations regime general). (5) S'abstenir de voter sa propre remuneration alors que le gerant associe peut voter. (6) Se precipiter sur le dividende en oubliant le remboursement du compte courant d'associe (non impose). (7) Ne pas refaire l'arbitrage remuneration/dividendes apres un passage a l'IS. ### Sources **Code civil :** art. 1846 (designation du gerant), 1846-1, 1848 (pouvoirs), 1851 (revocation), 1852 (decisions collectives), 1856 (reddition de comptes). **CGI :** art. 8 (translucidite), 39-1-1° (deductibilite des remunerations a l'IS), 62 (imposition des gerants de societes art. 8 ayant opte pour l'IS), 79 (traitements et salaires), 109 et 111 (revenus distribues), 200 A (PFU), 219-I-b (taux IS 15 %/25 %), 239 (option IS). **BOFiP :** BOI-RFPI-CHAMP-30-20 (remuneration du gerant de SCI a l'IR = revenus fonciers), BOI-RFPI-BASE-20-10 (frais de gerance deductibles), BOI-RSA-GER-10-10-20 (champ de l'art. 62 — societes civiles ayant opte pour l'IS), BOI-BIC-CHG-40-40 (remuneration des dirigeants), BOI-IS-BASE-30. **Lois 2025-2026 :** LFSS 2026 (CSG mobilier 10,6 %, PFU dividendes 31,4 %), LFI 2026 (loi n. 2026-103 du 19/02/2026, seuil IS PME maintenu a 42 500 EUR). **Jurisprudence :** CE 9e-10e ch. 4 octobre 2023 n. 466887 (Ste Collectivision — remuneration de dirigeant et acte anormal de gestion), CAA Marseille 3 avril 2025 (renvoi). --- ## Holding immobilière SCI 2026 : montage et gain réel URL : https://www.sci-ai.app/holding-immobiliere-sci ### Le principe Une holding immobilière est une société (SAS, SARL ou SC) qui détient les parts d'une ou plusieurs SCI au lieu de détenir directement les immeubles. Structure à 2 étages : SCI à l'IS en bas, holding à l'IS au-dessus, associés personnes physiques au sommet. Trois leviers : capitaliser le cash dans la holding sans frottement immédiat (mère-fille), consolider plusieurs SCI sous un seul véhicule, préparer la transmission par démembrement de parts de holding. Distinction holding pure (gestion de titres, cas patrimonial) vs holding animatrice (animation d'un groupe opérationnel). Forme dominante : SAS holding (souplesse statutaire, dividendes hors charges sociales). ### Régime mère-fille (articles 145 et 216 CGI) Mécanisme central. Conditions cumulatives : détention ≥ 5 % du capital de la fille, engagement de conservation 2 ans, titres en nominatif. Mère soumise à l'IS au taux normal (de plein droit ou sur option). Une SCI ayant opté pour l'IS est éligible comme fille (BOFiP BOI-IS-BASE-10-10-10-10 confirme expressément que la forme juridique est indifférente). Effet : 95 % du dividende exonéré chez la mère, 5 % de quote-part de frais et charges réintégrée. À 25 % d'IS sur les 5 %, le frottement effectif est de 1,25 % seulement. **Sur 100 € de dividende remonté, la holding récupère 98,75 € net contre 68,60 € pour un PFU 31,4 % en sortie directe** — gain de 30 € par 100 € pour la capitalisation interne. Le cash reste dans la holding et n'est pas immédiatement sorti vers l'associé personne physique. ### Intégration fiscale (article 223 A CGI) Conditions : détention ≥ 95 %, exercices alignés, sociétés membres à l'IS taux normal. BOI-IS-GPE-10-20-10 confirme qu'une SCI à l'IS détenue à 95 % peut intégrer un groupe fiscal. Gain marginal : la quote-part mère-fille passe de 5 % à 1 % (frottement effectif 0,25 % au lieu de 1,25 %). Sur 100 000 € de dividendes annuels : économie ≈ 1 000 €/an. À balancer avec la complexité ajoutée (déclarations 2058 SG, conventions intra-groupe, suivi PV internes) qui coûte 1 500-3 000 €/an de comptabilité supplémentaire. **Verdict** : intégration utile au-delà de 200 000 € de dividendes remontés annuels. Sinon mère-fille standard suffit. Alerte amendement Charasse (art. 223 B CGI) : si la holding rachète à un associé contrôlant des titres qui entrent dans le groupe intégré, réintégration des charges financières. ### Apport de parts de SCI à la holding Deux régimes selon le contrôle. **Sursis art. 150-0 B CGI** : holding non contrôlée par apporteur, PV reportée sans condition jusqu'à cession ultérieure des titres reçus. **Report art. 150-0 B ter CGI** : holding contrôlée (> 50 % droits de vote/bénéfices), report avec contraintes spécifiques. Évaluation des parts : méthode Cass. com. 9 fév. 2022 n° 19-22.861, V = (3 × VM + VP) / 4. **Coût d'entrée à payer immédiatement : droits d'enregistrement 5 %** sur la valeur des parts (art. 726 CGI prépondérance immobilière + art. 810 III CGI). Pour 2,3 M€ de parts apportées : 115 000 € de droits. Souvent rédhibitoire pour des patrimoines moyens. Alternative : créer la holding ex-nihilo qui achète directement les nouveaux biens en SCI fille (évite l'apport). ### Piège du 150-0 B ter et remploi immobilier Si la holding cède les titres apportés dans les 3 ans, le maintien du report exige le réinvestissement de **70 %** du prix (seuil relevé par LFI 2024 de 60 % à 70 %, confirmé en 2026) dans les 2 ans, dans des activités éligibles. **L'immobilier locatif patrimonial N'EST PAS éligible** : ni l'achat de parts de SCI patrimoniale, ni l'immeuble locatif nu, ni la location meublée non commerciale. Seules sont éligibles : marchand de biens, promotion, para-hôtellerie caractérisée (meublé + 3 services art. 261 D 4° b CGI), activité commerciale réelle. LFI 2026 renforce explicitement l'exclusion des sociétés à prépondérance immobilière patrimoniale du périmètre du remploi (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 maj 18/08/2025). C'est le piège majeur du montage : croire qu'on peut apporter ses titres d'entreprise à une holding, vendre, puis racheter de la pierre via SCI dans les 3 ans → remboursement du report + intérêts de retard. ### Effet de levier patrimonial La holding emprunte pour acheter les parts de la SCI fille. Loyers remontés en mère-fille (95 % exonérés) remboursent l'emprunt. Intérêts d'emprunt déductibles du résultat IS de la holding (art. 39, 1, 1° CGI). Plafonnement art. 212 bis CGI (rabot ATAD) : 30 % EBITDA fiscal ou 3 M€/an, rarement atteint en patrimonial. Art. 212 CGI : intérêts d'avances d'associés déductibles dans la limite du taux moyen pratiqué (~4,40-4,55 % en 2026). Amendement Charasse (art. 223 B CGI) : ne s'applique que si la SCI achetée entre dans un groupe fiscal intégré (rare). Structure type : capital SCI à 95 % holding + 5 % personne physique → cumule mère-fille, contrôle effectif, signature bancaire. ### Remontée du cash (2 étages) **Étage 1 (SCI → holding)** : dividendes mère-fille (canal principal, 1,25 % de frottement) ou convention de trésorerie intra-groupe (art. L. 511-7 3° CMF) avec contrôle effectif obligatoire (sécurité 51 %, présomption 40 % art. L. 233-3 C. com.), sinon opération de banque illégale (art. L. 571-3 CMF, 3 ans + 375 000 €). Clause d'indépendance obligatoire (Cass. com. 12 mars 2025 n° 23-23.961). Renvoi convention-tresorerie-sasu-sci. **Étage 2 (holding → personne physique)** : dividendes PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS LFSS 2026), rémunération de président SAS (assimilé salarié, ≈ 80 % charges sociales), remboursement de compte courant d'associé (aucune imposition). Stratégie type : rembourser le CCA d'abord, rémunération proportionnée au travail réel, dividende sur le surplus. ### Transmission — Dutreil EXCLU depuis LFI 2024 Le pacte Dutreil (art. 787 B CGI) ne s'applique plus à la holding immobilière patrimoniale depuis la LFI 2024 (art. 23 modifiant 787 B CGI). Exclusion explicite de « la gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». Restent éligibles : holdings animatrices d'un groupe opérationnel, sociétés para-hôtelières caractérisées (meublé + 3 services), activités commerciales réelles. Ce qui reste possible : donation des parts de holding (1 acte au lieu de N) avec décote pour illiquidité 10-25 %, abattement art. 779 (100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans, rappel art. 784), démembrement art. 669 CGI. **Alerte quasi-usufruit art. 774 bis CGI** (LFI 2024) : si la holding cède un immeuble après démembrement des parts, dette de restitution non déductible à la succession de l'usufruitier — solution : conserver les immeubles jusqu'au décès. ### Abus de droit (L. 64 et L. 64 A LPF) L. 64 LPF : but exclusivement fiscal, pénalité 80 % (art. 1729 b CGI). L. 64 A LPF (mini-abus depuis 2020) : but principalement fiscal. **4 critères de substance** : moyens humains/matériels (AG, comptabilité, compte bancaire dédié), activité réelle, cohérence économique (motivation patrimoniale ou transmissive démontrable), pas de circuits artificiels. CE 19 juin 2020 n° 418452 : le contribuable n'a pas à démontrer que le montage était la seule voie économique possible. Délai prudentiel 3-5 ans entre création de la holding et première distribution massive. ### Seuil de rentabilité chiffré Surcoûts annuels holding : comptabilité 800-1 500 €, dépôt comptes 300 €, AG/juridique 300-500 €, CAC éventuel (art. L. 221-9 C. com. au-delà de 2/3 seuils 4 M€/8 M€/50 salariés). **Fourchette pratique 1 500-3 500 €/an** hors CAC. Tableau seuil de bascule : 400 k€ → marginal (SCI directe à l'IS suffit) ; 800 k€ → bascule, holding rentable (économie 9 000 €/an pour 2 500 € de surcoût) ; 1,5 M€ → holding quasi-systématiquement gagnante (18 000 €/an d'économie) ; 2,5 M€ → indispensable (30 000 €/an + transmission). **IFI : la holding ne protège PAS** (art. 965 CGI fait traverser via ratio actif immobilier / actif total). Seuil 1,3 M€ patrimoine net immobilier. ### 2 cas chiffrés **Cas n° 1 — Thomas Delaroche, 48 ans, dirigeant SAS conseil IT Bordeaux.** 500 000 € de trésorerie excédentaire dans la SAS, TMI 45 %. Création SAS holding ex-nihilo (Delaroche Patrimoine), capital 10 000 €, financée par convention de trésorerie SAS opérationnelle ↔ holding (200 000 €) + emprunt bancaire holding 300 000 € sur 15 ans à 4 %. SCI fille (Delaroche Immobilier) à 95 % holding + 5 % personne physique. Achat 3 lots locatifs Bordeaux 500 000 €. Année 1 : loyers 28 800 €, charges 7 000 €, amortissement 14 000 € → résultat SCI 7 800 € → IS 1 170 € (15 % PME) → dividende remonté 6 299 € à 95 % exonéré, quote-part 332 €. Holding : intérêts emprunt 12 000 € déductibles → résultat fiscal holding −11 668 € (déficit reportable art. 209-I), IS holding 0 €. **Projection 15 ans : gain ≈ 145 000 € vs scénario sortie PFU + achat nom propre.** **Cas n° 2 — Famille Verneuil, Lyon 6e.** Antoine (52 ans, médecin libéral) + Hélène (50 ans, cadre dirigeante labo) + 3 enfants (Lucas 22, Manon 19, Pauline 16), TMI 45 %, RFR 380 000 €/an, déjà IFI. 4 SCI à l'IS accumulées sur 15 ans, patrimoine 2,3 M€. Apport des 4 SCI à SAS holding patrimoniale (sursis 150-0 B, holding non contrôlée à 100 %), évaluation (3VM+VP)/4. **Coût d'entrée 115 000 €** (droits 5 % art. 726). Donation NP parts holding aux 3 enfants : cycle 1 année 0 = 600 000 € NP exonérés (100 k × 2 parents × 3 enfants, art. 779) ; cycle 2 année 15 = 600 000 € exonérés (rappel art. 784). Barème art. 669 (52 ans → NP = 50 %, 67 ans → NP = 60 %). Décote illiquidité 15-20 % sur parts de holding patrimoniale. **Gain transmission ≈ 280 000 à 380 000 € sur 20 ans vs donation directe SCI par SCI.** Consigne : conserver les immeubles jusqu'au décès pour éviter quasi-usufruit art. 774 bis. ### 7 erreurs à éviter (1) SCI fille restée à l'IR → mère-fille inopérant (art. 8 CGI vs 145 CGI). (2) Réinvestir produit apport-cession 150-0 B ter dans SCI patrimoniale → remboursement report + intérêts retard. (3) Convention de trésorerie sans contrôle effectif (< 40 %) → opération de banque illégale L. 571-3 CMF (3 ans + 375 k€). (4) Holding vidée à la création → abus de droit L. 64 A LPF (40-80 %). (5) Capital non entièrement libéré → intérêts CCA et conventions non déductibles (art. 39-1-3° CGI). (6) Mise en avant Dutreil sur holding patrimoniale → exclu LFI 2024, requalification certaine. (7) Démembrement parts holding + cession immeuble ultérieure → quasi-usufruit art. 774 bis, dette restitution non déductible. ### Sources principales **CGI :** art. 8 (translucidité), 39-1-1° (déductibilité), **145 (conditions mère-fille)**, **150-0 B et 150-0 B ter (sursis et report)**, 206-2 et 206-3 (SCI à l'IS), 212 et 212 bis (rabot ATAD), **216 (exonération 95 % mère-fille)**, 219-I-b (IS PME), **223 A (intégration)**, 223 B (Charasse), **726 (droits 5 % cession parts)**, 779, 784, 787 B (Dutreil exclu), 810 III, 965 (IFI traverse), 669 (barème usufruit), 774 bis (quasi-usufruit). **Code de commerce :** L. 210-2, L. 221-9 (seuils CAC), L. 227-1 (SAS), L. 233-3 (contrôle), L. 223-1 (SARL). **CMF / LPF :** L. 511-7 3° CMF (convention trésorerie intra-groupe), L. 571-3 CMF (opération de banque illégale), **L. 64 LPF (abus de droit) et L. 64 A LPF (mini-abus principalement fiscal)**. **BOFiP :** **BOI-IS-BASE-10-10-10-10 (mère-fille, SCI IS éligible comme fille)**, BOI-IS-GPE-10-20-10 (intégration fiscale et SCI IS), **BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 (150-0 B ter, MAJ 18/08/2025)**, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 (droits apports), BOI-IS-GPE-20-20-80-20 (amendement Charasse), BOI-CF-IOR-30-20 (abus de droit). **Lois 2024-2026 :** **LFI 2024 (loi n. 2023-1322 art. 23 — exclusion patrimoine immobilier du Dutreil)**, **LFI 2024 (relèvement 60 % → 70 % seuil remploi 150-0 B ter)**, LFI 2026 (loi n. 2026-103 du 19/02/2026 — IS PME 42 500 € maintenu, durcissement remploi immobilier 150-0 B ter), LFSS 2026 (CSG mobilier 10,6 %, immobilier maintenu 17,2 %, PFU 31,4 % dividendes). **Jurisprudence :** CE 8e et 3e ch. 19 juin 2020 n° 418452 (motivation patrimoniale légitime), CE 8e et 3e ch. 29 sept. 2023 n° 473972 (annulation doctrine Dutreil meublé), Cass. com. 9 fév. 2022 n° 19-22.861 (méthode (3VM+VP)/4 évaluation parts SCI), Cass. com. 12 mars 2025 n° 23-23.961 (clause d'indépendance convention de trésorerie intra-groupe). --- ## SCI et apport-cession 2026 : pourquoi le 150-0 B ter coince URL : https://www.sci-ai.app/sci-apport-cession Ce guide traite d'une opération précise : apporter des parts de société civile immobilière à une holding, puis les revendre. Il s'adresse à l'associé qui a entendu parler de l'apport-cession et veut savoir si le report d'imposition de l'article 150-0 B ter du code général des impôts lui est ouvert. La réponse est tranchée dès le chapô : à l'impôt sur le revenu, non ; à l'impôt sur les sociétés, oui, mais le réinvestissement obligatoire écarte l'immobilier de placement. Trois cas chiffrés déroulés jusqu'au dernier euro, seize questions fréquentes, et une section qui dit franchement dans quels cas il ne faut pas monter l'opération. ### Verrou n° 1 : 150-0 A ou 150 UB, le régime décide de tout - L'article 150-0 B ter n'ouvre le report qu'à l'apport de titres « tels que définis à l'article 150-0 A » : ce qui n'est pas un titre du 150-0 A n'entre pas dans le report. - L'article 150 UB vise les droits sociaux des sociétés des articles 8 à 8 ter du CGI (translucides) à prépondérance immobilière : plus de 50 % de la valeur réelle de l'actif en immeubles non affectés à l'exploitation, apprécié à la clôture des trois exercices précédant la cession. - Le mot « exclusivement » du 150 UB renvoie ces gains au I et au 1° du II de l'article 150 U : la porte du 150-0 A est fermée pour les parts d'une SCI à l'IR. - Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés sort des articles 8 à 8 ter : ses parts quittent le 150 UB et redeviennent éligibles au report. - Taux comparés : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux et taxe de l'article 1609 nonies G au-delà de 50 000 € à l'IR ; 31,4 % (12,8 % + 18,6 %) à l'IS. - Abattements pour durée de détention : impôt sur le revenu nul à 22 ans (art. 150 VC), prélèvements sociaux nuls à 30 ans (art. L. 136-7, VI-2, du code de la sécurité sociale). Aucun équivalent sous le prélèvement forfaitaire unique. ### Ce que le montage coûte réellement sur une SCI à l'impôt sur le revenu - Cas n° 1 : parts acquises 100 000 € en 2016, valeur 400 000 € en 2026, plus-value latente 300 000 €, dix ans de détention. - Vente directe en 2026 : 210 000 € × 19 % = 39 900 €, plus 275 250 € × 17,2 % = 47 343 €, plus 5 % × 210 000 = 10 500 € de taxe de l'article 1609 nonies G, soit 97 743 €. - Apport puis revente par la holding : 0 € payé immédiatement (sursis du 150 UB, II), mais 300 000 × 31,4 % = 94 200 € le jour où l'associé sortira l'argent, sans aucun abattement de durée. - L'écart n'est que de 3 543 €, absorbé par les frais : acte d'apport 1 500 à 3 000 € HT, création de la holding 500 à 1 500 €, tenue 800 à 2 000 € par an. Au mieux 743 € d'avance la première année ; à la fourchette haute, 6 500 € de frais pour 3 543 € de gain apparent. - Sans rien faire, l'impôt s'éteint : 37 152 € à 22 ans de détention (216 000 € × 17,2 % de prélèvements sociaux seuls), 0 € à 30 ans. Le montage transforme un impôt qui s'éteint en une dette de 94 200 € qui ne s'éteindra jamais. ### Les quatre conditions du report à l'impôt sur les sociétés - La société bénéficiaire de l'apport est soumise à l'impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent (chapeau du I de l'article 150-0 B ter). - L'apport est réalisé en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié par une convention d'assistance administrative (III, 1°). - L'apporteur contrôle la société bénéficiaire : majorité des droits de vote ou des bénéfices, accord conclu avec d'autres associés, ou exercice en fait du pouvoir de décision (III, 2°) ; le contrôle est présumé à 33,33 % des droits si aucun autre associé n'en détient davantage. - La soulte éventuelle n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus ; au-delà, le report tombe. Sous le régime du sursis du 150 UB, II, le même dépassement fait tomber le sursis sur la totalité. - Le report est de plein droit, sans option à formuler. Sans contrôle, l'apport bascule dans le sursis de l'article 150-0 B : rien à suivre, mais aucune sécurité écrite face à l'abus de droit. - La plus-value de la holding lors de la revente n'a pas droit au régime des titres de participation : les titres de sociétés à prépondérance immobilière en sont exclus (art. 219, I-a quinquies), et pour les non cotées le régime du long terme ne s'applique pas (art. 219, I-a sexies-0 bis). ### Verrou n° 2 : le remploi, 70 % du prix en trois ans - Le report tombe si la holding cède les titres apportés dans les trois ans (2° du I), sauf engagement de réinvestir au moins 70 % du produit de la cession dans les trois ans, dans l'un des quatre emplois listés aux a, b, c et d. - Les biens ou titres acquis en remploi doivent ensuite être conservés cinq ans au moins, décomptés de leur inscription à l'actif. - Historique des quantums, à dater : 50 % jusqu'au 31 décembre 2018, 60 % du 1er janvier 2019 au 20 février 2026, 70 % depuis. Les mentions « 50 % en deux ans » ou « 60 % en deux ans » décrivent le droit antérieur. - L'article 11 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (JO du 20) réécrit le 2° du I en sept endroits : 60 % devient 70 %, deux ans deviennent trois, la conservation passe à cinq ans, et le renvoi à l'article 199 terdecies-0 A resserre les activités éligibles. - Le déclencheur est la date de la vente par la holding, non celle de l'apport : le texte vise les cessions réalisées à compter du lendemain de sa publication. Un apport de 2023 revendu aujourd'hui relève déjà du régime à 70 %. - Cas n° 2 : apport de 400 000 € en janvier 2026, plus-value en report 300 000 €, revente 420 000 € par la holding en mars 2027 — remploi obligatoire de 294 000 € avant mars 2030, les 126 000 € restants étant libres. ### Pourquoi un immeuble locatif n'est pas un remploi éligible - Le a du 2° du I n'ouvre le remploi qu'au financement de moyens permanents d'exploitation, affectés à une activité définie par renvoi au 3° du C du I de l'article 199 terdecies-0 A. - Ce renvoi exclut cinq familles d'activités : revenus garantis par un tarif réglementé de rachat ou un contrat de complément de rémunération, activités financières, gestion de son propre patrimoine mobilier, construction d'immeubles en vue de leur vente ou de leur location, activités immobilières. - Achat d'un immeuble loué nu ou meublé : non éligible, gestion de son propre patrimoine immobilier. L'exclusion existait avant 2026. - Souscription de parts de SCPI : non éligible — une société civile de placement immobilier n'est pas un fonds de capital-investissement du d, et son objet est une activité immobilière. - Marchand de biens et promotion : éligibles avant le 21 février 2026 comme activités commerciales de l'article 35 du CGI, exclus depuis par le renvoi de 2026. - Restent éligibles : la prise de contrôle d'une société opérationnelle non immobilière (b), la souscription à son capital (c), et les parts de FCPR, FPCI, sociétés de libre partenariat et sociétés de capital-risque sous quotas (d). ### Le coût d'un remploi raté, jusqu'au dernier euro - Le report ne tombe pas le jour de l'achat non éligible : il tombe au titre de l'année où expire le délai de remploi de trois ans (2° du I). Sans engagement de remploi, il tombe dès la cession ; en cas de rupture de la conservation de cinq ans, au titre de l'année où elle cesse. - Cas n° 3 : les 294 000 € sont employés à l'achat d'un immeuble locatif nu ; le report tombe au titre de 2030, année d'expiration du délai. - Impôt rappelé : 94 200 € (38 400 € à 12,8 % et 55 800 € de prélèvements sociaux à 18,6 %). - Intérêts de retard de l'article 1727 du CGI à 0,20 % par mois, courant du 1er juillet 2031 (1er juillet de l'année suivant celle de l'imposition) : 24 mois à 4,8 % = 4 522 €. - Majoration de l'article 1729 : 37 680 € pour manquement délibéré (40 %), 75 360 € pour abus de droit ou manœuvres frauduleuses (80 %). - Coût de l'erreur : 98 722 € sans majoration, 136 402 € à 40 %, 174 082 € à 80 % ; avec les 3 000 € d'impôt sur les sociétés payés par la holding sur sa propre plus-value de 20 000 €, le montage revient à 101 722 €, 139 402 € ou 177 082 €. - Comparé à la vente directe (300 000 × 31,4 % = 94 200 €, payés une fois), le surcoût de frottement fiscal va de 7 522 € à 82 882 €, soit 45 202 € dans l'hypothèse la plus courante. ### Abus de droit : deux articles, deux critères, un rescrit - Article L64 du livre des procédures fiscales : actes fictifs ou application littérale d'un texte contre l'intention de ses auteurs, dans un but exclusivement fiscal. Majoration de 80 % (art. 1729 b), ramenée à 40 % si le contribuable n'a eu ni l'initiative ni le bénéfice principal de l'acte. - Article L64 A, le mini-abus de droit : motif principalement fiscal, pour les actes passés à compter du 1er janvier 2020, sans majoration automatique — l'administration doit caractériser le manquement délibéré ou les manœuvres. - Le critère jurisprudentiel vient de deux décisions du 8 octobre 2010 : n° 313139 (mentionnée aux tables) et n° 301934 (inédite). Est abusif le montage dont la seule finalité est de mettre les liquidités à disposition de l'apporteur ; ne l'est pas celui dont la société a effectivement réinvesti le produit dans une activité économique. - Ces décisions visaient l'ancien report des articles 92 B et 160 ; le Conseil d'État a transposé la solution au sursis du 150-0 B le 27 juillet 2012 (n° 327295, mentionné aux tables). - Dans l'affaire n° 313139, le réinvestissement validé portait sur les titres de deux sociétés propriétaire et exploitante d'un hôtel-restaurant : c'est l'exploitation qui emporte la qualification, pas la nature de l'actif. - Le risque est asymétrique : à l'IS, respecter le remploi du 2° du I est une défense écrite ; à l'IR, aucune condition légale équivalente n'existe, ce qui rend le sursis plus exposé. - Rescrit de l'article L64 B : saisine écrite de l'administration centrale avant l'opération ; sans réponse dans les six mois, ni L64 ni L64 A ne sont plus opposables sur l'opération exactement décrite. ### Formalisme et droits d'enregistrement de l'apport - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière, à peine de nullité. S'y ajoute le refus d'enregistrement de l'article 635-0 A du CGI. - Le texte vise « la cession » et ne dit rien de l'apport : aucune jurisprudence, aucune doctrine administrative, aucune circulaire. La page recommande de traiter l'apport comme s'il était dans le champ, aucune source publiée ne l'en excluant. Un acte coûte 1 500 à 3 000 € HT ; se tromper coûte l'opération. - La sanction est la nullité, que la doctrine majoritaire tient pour absolue ; le délai de cinq ans court du jour où l'intéressé a connu les faits. - Droits d'enregistrement d'un apport pur et simple de parts : 0 €. Le 3° du I de l'article 809 du CGI dresse une liste limitative (immeuble, droits immobiliers, fonds de commerce, clientèle, droit au bail) où les droits sociaux ne figurent pas ; l'apport relève donc du I de l'article 810, « les apports sont enregistrés gratuitement ». Sur 400 000 € apportés, 0 € et non 20 000 €. - Toute fraction rémunérée autrement qu'en titres (soulte, reprise de dette) est un apport à titre onéreux taxé à 5 % (art. 726, I, 2°) : sur 30 000 € de soulte, 1 500 €. - Un apport de parts n'emporte aucune publicité foncière : pas d'émolument proportionnel de l'article A444-158 du code de commerce, rémunération en honoraire libre (art. L444-1). ### Les alternatives chiffrées à l'apport-cession - Attendre trois ans après l'apport : le remploi n'est exigé que si la holding cède dans les trois ans. Sur le cas n° 2, apport en janvier 2026 et cession en février 2029 laissent 94 200 € en report, sans engagement ni emploi fléché. Réserve : passé le délai, la seule défense écrite disparaît et L64 A reste applicable. - Vendre les parts directement : 94 200 € définitivement acquis, contre 139 402 € dans le scénario du remploi non éligible avec majoration de 40 %. - Faire acheter les parts par la holding sans apport : 94 200 € de plus-value imposée immédiatement, plus 20 000 € de droit de 5 % de l'article 726 sur 400 000 €, soit 114 200 € — 20 000 € de plus que la vente sèche, à ne retenir que pour loger réellement les parts dans une holding. - Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, la page conclut de ne rien faire : aucune structure ne bat l'écoulement du temps et l'extinction des abattements. - Opter pour l'IS afin d'ouvrir le report se paie : option irrévocable au-delà du cinquième exercice, cessation d'entreprise (art. 202 ter, dont le second alinéa épargne les plus-values latentes tant que les écritures restent inchangées), et exigibilité rétroactive des droits de mutation sur les apports antérieurs (art. 809, II), écartée par l'engagement de conservation de trois ans de l'article 810, III. ### Obligations déclaratives et cas particuliers - L'année de l'apport : formulaire 2074-I, état de suivi des plus-values en report, annexé à la déclaration 2074. Chaque année ensuite : report du montant en case 8UT de la 2042 (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-40, version en vigueur depuis le 10 août 2026). - Le taux est figé au jour de l'apport : 12,8 % d'impôt sur le revenu pour un apport réalisé depuis le 1er janvier 2018 (art. 200 A, 2 ter, a, 3°), et pour les prélèvements sociaux le taux en vigueur l'année de réalisation (art. 34, II, de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016). Un apport antérieur à 2025 reste à 17,2 %. - Les événements mettant fin au report sont limitativement énumérés aux 1° à 4° du I : cession des titres reçus, cession des titres apportés dans les trois ans, cession des parts de sociétés interposées, transfert du domicile fiscal hors de France. L'omission déclarative n'en fait pas partie. - Départ à l'étranger : le report entre dans l'exit tax de l'article 167 bis, avec sursis de paiement de plein droit vers l'Union européenne et sur demande expresse ailleurs. Le dégrèvement de deux ou cinq ans ne vise que les plus-values latentes du I de l'article 167 bis, jamais une plus-value en report. - Donation des titres de holding : le II de l'article 150-0 B ter transfère le report au donataire qui contrôle la société ; conservation de six ans, ou onze ans si le remploi a été fait dans les fonds du d du 2° du I. Ces durées étaient de cinq et dix ans avant la loi de finances pour 2026. - Décès de l'apporteur : il ne figure pas parmi les quatre événements du I. Pour le donataire, le décès du donataire ou de son conjoint exonère définitivement la plus-value (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-30, § 190). - Exception à connaître : une société civile qui n'est pas à prépondérance immobilière sort du 150 UB, retombe dans le 150-0 A et redevient éligible au report — cas rare, à vérifier exercice par exercice. - Une créance de compte courant d'associé n'est ni une valeur mobilière du 150-0 A ni un droit social du 150 UB : elle ne génère ni sursis ni report, et doit être ventilée séparément dans l'acte. ## Le gérant de SCI 2026 : pouvoirs, responsabilité, révocation URL : https://www.sci-ai.app/gerant-sci ### Positionnement Guide pivot exhaustif sur la **fonction de gérant** de SCI en tant que mandataire social (nomination, pouvoirs, responsabilité, révocation, démission). Distinct des guides spécialisés existants : la rémunération est traitée séparément dans `/remuneration-gerant-sci`, la procédure d'AG dans `/assemblee-generale-sci`, la rédaction des clauses dans `/statuts-sci`, la déductibilité IS dans `/charges-deductibles-sci`. ### Nomination du gérant (art. 1846 du Code civil) Deux voies : - **Gérant statutaire** : désigné dans les statuts à la création. Toute modification (changement, ajout, retrait) suppose une AGE et la modification des statuts (formalités lourdes). - **Gérant non statutaire** : nommé par décision collective des associés en AG ordinaire (à la majorité statutaire, par défaut > 50 % des parts). Plus souple à modifier. Conditions pour être gérant : personne physique ou morale, associé ou non, capacité juridique (majeur ou mineur émancipé). Aucun diplôme ni agrément requis. Durée libre par statuts ; à défaut, durée de la société (jusqu'à 99 ans). Formalités obligatoires après nomination : - Modification au RCS via le Guichet Unique RNE (~195 €) - Publication d'un avis au journal d'annonces légales (~150-200 €) - Mise à jour du Kbis - **Coût total ~350-400 €** Sans publication, la nomination reste **inopposable aux tiers** (art. 1846-2 CC). ### Co-gérance et pluralité de gérants Pas de limite légale. Co-gérance par défaut en gestion concurrente : chaque cogérant détient la plénitude des pouvoirs et peut agir seul. Droit d'opposition (art. 1848 al. 2 CC) : valable entre cogérants, inopposable aux tiers de bonne foi. Clauses statutaires possibles : co-gérance solidaire (signature conjointe obligatoire pour actes graves), co-gérance répartie (un cogérant aux baux, l'autre aux travaux). ### Pouvoirs du gérant (art. 1848 et 1849 CC) **Envers les associés** (art. 1848 CC) : tous les actes de gestion conformes à l'intérêt social, limites possibles par clauses statutaires. **Envers les tiers** (art. 1849 CC) : pouvoirs limités UNIQUEMENT par l'objet social. Point cardinal vs SARL/SAS où l'objet ne limite pas. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs sont **INOPPOSABLES aux tiers de bonne foi** (art. 1849 al. 3). Tableau décisionnel : - **Gestion courante (seul)** : signer un bail nu < 9 ans, encaisser loyers, payer charges, déclarer revenus SCI (2072), embaucher un comptable, ouvrir/fermer un compte bancaire - **Actes intermédiaires (seul mais traçabilité)** : travaux d'entretien, choix de banque, mise en place CCA, négociation taux - **Actes graves (AG requise selon statuts)** : vente d'immeuble, achat d'immeuble, hypothèque, emprunt > seuil, bail commercial 9+ ans, bail emphytéotique, apport en société, transformation Décisions excédant les pouvoirs : art. 1852 CC (statuts ou unanimité). Conventions règlementées : art. 1846-2 CC. ### Responsabilité civile (art. 1850 CC) Trois fondements cumulatifs ou alternatifs : - Infractions aux lois et règlements (ex : défaut de déclaration 2072, omission d'AG annuelle art. 1856) - Violation des statuts (ex : décision hors pouvoirs autorisés) - Faute de gestion (jurisprudence constante : défaut d'entretien immeuble causant dégradation, défaut de souscription assurances obligatoires, conclusion de baux manifestement défavorables, non-recouvrement loyers impayés) Cumul en cogérance : **solidarité envers les tiers et les associés** (art. 1850 al. 2 CC), part contributive entre cogérants déterminée par tribunal. Prescription : **3 ans à compter du fait dommageable ou de sa révélation** (art. 1844-14 CC). ### Responsabilité pénale En SCI civile, l'abus de biens sociaux stricto sensu (art. L. 241-3 Cco) est réservé aux sociétés commerciales (SARL). La qualification plus pertinente est : - **Abus de confiance** (art. 314-1 CP) : détournement de fonds sociaux par le gérant. Sanction : jusqu'à 5 ans + 375 000 €. - **Faux et usage de faux** (art. 441-1 CP) : écritures comptables falsifiées - **Banqueroute** en cas de difficultés financières ### Responsabilité fiscale solidaire (art. L. 267 LPF) En cas de manœuvres frauduleuses ou inobservation grave et répétée des obligations fiscales de la SCI, le gérant peut être **tenu solidairement** au paiement des dettes fiscales de la société. Procédure : assignation par l'administration devant le président du tribunal judiciaire. ### Faute séparable des fonctions Jurisprudence constante de la Cour de cassation : la responsabilité personnelle du gérant envers les tiers ne peut être engagée que si la faute est **séparable de ses fonctions**, d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales. Protection qui ne joue pas en matière pénale ni en cas de manquement à une obligation légale spécifique. ### Action sociale ut singuli (art. 1843-5 CC) Mécanisme méconnu mais redoutable : un associé peut, **individuellement et au nom de la société**, engager une action en responsabilité contre le gérant pour faute de gestion, même si la majorité des associés s'y oppose. - Préjudice subi par la SCI (et non par l'associé personnellement) - Dommages-intérêts versés à la SCI, pas à l'associé - Prescription : 3 ans (art. 1844-14 CC) - Cas typiques : sous-évaluation locative, défaut d'entretien massif, conventions réglementées préjudiciables, opérations hors objet social ### Révocation (art. 1851 CC) Décision des associés représentant > 50 % des parts (majorité légale, sauf clause statutaire renforcée), OU révocation judiciaire pour cause légitime à la demande de tout associé. **Notion de juste motif** (jurisprudence constante) : - Juste motif retenu : faute de gestion caractérisée, abus de pouvoir, conflit d'intérêts manifeste, mésentente paralysante, incapacité avérée - Juste motif NON retenu : simple perte de confiance non étayée, changement de majorité, désaccord ponctuel Conséquence absence de juste motif : la révocation reste **VALABLE** (le gérant est destitué) mais ouvre droit à dommages-intérêts. Fourchette jurisprudentielle : **12 à 36 mois de rémunération équivalente** selon ancienneté, brutalité, préjudice moral. Cas du gérant associé majoritaire bloquant sa propre révocation : recours à la révocation judiciaire (art. 1851 in fine), tribunal apprécie la cause légitime in concreto. ### Démission du gérant Démission unilatérale possible mais conditions strictes : - Notification écrite (LRAR) aux associés - Respect du préavis statutaire éventuel - AG pour acter la démission et nommer un successeur Démission à contretemps : si elle place la SCI en difficulté (paralysie, blocage bancaire), le gérant engage sa responsabilité civile pour démission abusive. Continuité : le gérant démissionnaire reste en fonction jusqu'à la nomination effective du successeur (sauf incapacité). Anticipation et coordination indispensables. Vacance prolongée : art. 1846-1 CC, si la SCI est dépourvue de gérant > 1 an, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire la dissolution anticipée. ### Conventions règlementées (art. 1846-2 CC) Toute convention conclue entre la SCI et son gérant (ou un proche) doit être approuvée par les associés a posteriori. Exemples : avance en CCA du gérant, convention de trésorerie avec une autre société du groupe, bail consenti par la SCI au gérant, prestations facturées par le gérant à sa SCI, vente d'un bien personnel à la SCI. Sanction du défaut d'approbation : la convention reste **valable**, mais ses **conséquences préjudiciables peuvent être mises à la charge du gérant** à titre personnel (responsabilité civile art. 1850). Conseil : tenir un **registre des conventions règlementées**, présentation annuelle en AG, mention dans le PV. ### Confusion patrimoine personnel et SCI Risques de la confusion : - Acte anormal de gestion (réintégration au résultat) - Distribution occulte en SCI à l'IS (PFU 31,4 % + pénalités) - Faute de gestion engageant la responsabilité du gérant - Extension d'une procédure collective au patrimoine personnel - Abus de confiance (art. 314-1 CP) Bonnes pratiques : compte bancaire dédié obligatoire, justificatifs pour chaque mouvement, comptabilité tenue régulièrement, conventions règlementées formalisées. ### Rémunération en bref (renvoi /remuneration-gerant-sci) - Pas automatique : décision en statuts ou AG, PV indispensable - SCI à l'IR : rémunération du gérant associé non déductible (BOI-RFPI-CHAMP-30-20), requalifiée en revenus fonciers — aucun gain fiscal - SCI à l'IS : déductible art. 211 CGI si travail effectif et non excessive, imposition gérant via art. 62 CGI (abattement 10 %) - Régime social : zéro cotisation (gérant non rémunéré ou SCI strictement civile), TNS (~35-45 % du net en SCI IS), assimilé salarié (~80 % charges totales en SCI IS minoritaire) ### Chiffres 2026 - IS PME 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà (art. 219 b CGI) - PFU 31,4 % sur dividendes en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS, LFSS 2026) - Cotisations TNS gérant majoritaire IS : 35-45 % du revenu net - Assimilé salarié (minoritaire IS) : ~80 % charges totales - Abattement 10 % art. 62 CGI : min 504 €, max 14 426 € - Prescription action en responsabilité : 3 ans (art. 1844-14 CC) - Délai convocation AG : 15 jours minimum (décret 78-704) - Frais JAL : ~150-200 € - Frais Guichet Unique RNE : ~195 € - Total formalités révocation/nomination : ~350-400 € - Dommages-intérêts révocation sans juste motif : 12-36 mois rémunération - Abus de confiance : 5 ans + 375 000 € (art. 314-1 CP) ### Cas chiffré n° 1 : Pierre Marchand Pierre Marchand, 45 ans, cadre supérieur à Strasbourg (TMI 30 %), gérant statutaire d'une SCI familiale "Marchand Patrimoine" créée avec ses 3 frères/sœurs (Pauline 42, Marc 48, Hélène 50). Capital 10 000 €, détention égale 25 % chacun. SCI à l'IS, immeuble de rapport 600 000 € à Strasbourg, loyers 38 000 €/an, résultat fiscal avant rémunération gérant 22 000 €. Pierre consacre ~5 heures/mois à la gestion. Arbitrage : gérant bénévole vs rémunéré 6 000 €/an ? - Option A (bénévole) : IS 15 % sur 22 000 € = 3 300 €, dividendes distribués 18 700 €, PFU 31,4 % = 5 872 €, cash en poche Pierre (quote-part 25 %) = 3 207 € - Option B (rémunéré 6 000 €) : rémunération déductible art. 211 CGI, résultat IS 16 000 €, IS 2 400 €. Pour Pierre (gérant majoritaire au sens fiscal, art. 62 CGI) : 6 000 € imposable après abattement 10 % = 5 400 €, IR TMI 30 % = 1 620 €, cotisations TNS ~40 % = 2 400 € à provisionner. Cash en poche Pierre = ~6 760 € avant cotisations TNS. Gain net après cotisations sociales : +800 à +1 200 €/an. Pour le détail arbitrage rémunération/CCA/dividendes : voir guide /remuneration-gerant-sci. ### Cas chiffré n° 2 : Catherine Reynaud Catherine Reynaud, 58 ans, ingénieure retraitée, gérante statutaire depuis 12 ans d'une SCI toulousaine "Reynaud Immobilier" (capital 5 000 €, SCI à l'IS, 2 immeubles 1,2 M€, loyers 72 000 €/an). Associée à 40 %, ex-conjoint Bernard 60 %, séparation depuis 18 mois. Catherine rémunérée 1 500 €/mois (18 000 €/an) depuis 12 ans. Bernard convoque AGE pour révoquer Catherine : ordre du jour "mésentente persistante et perte de confiance". Aucun grief précis, pas de faute documentée, comptes approuvés sans réserve 3 dernières années. Catherine révoquée. Recours art. 1851 CC. Décision tribunal (jurisprudence constante, absence de juste motif) : - 28 mois de rémunération : 42 000 € - Préjudice moral : 4 000 € - Article 700 CPC : 3 500 € - **Total à charge SCI : 49 500 €** Leçons : ordre du jour précis listant griefs, mise en demeure préalable, respect du contradictoire (droit du gérant à s'expliquer), PV motivé. Voir /assemblee-generale-sci pour la procédure détaillée. ### Les 5 erreurs cardinales 1. **Confondre compte SCI et compte personnel** : risque acte anormal de gestion, distribution occulte (PFU 31,4 % + pénalités), confusion patrimoine, faute de gestion art. 1850 2. **Oublier l'AG annuelle d'approbation des comptes** (art. 1856 CC) : faute de gestion, nullité décisions ultérieures, action ut singuli possible 3. **Engager la SCI au-delà de l'objet social** : envers tiers l'acte ENGAGE la SCI (art. 1849), envers associés faute de gestion + dommages-intérêts (art. 1850) 4. **Oublier la mise à jour RCS après changement** : inopposabilité art. 1846-2 CC, injonction sous astreinte art. L. 123-5-1 Cco 5. **Conventions règlementées non formalisées** : conséquences préjudiciables imputées au gérant à titre personnel, action ut singuli des minoritaires ### Maillage interne Renvois systématiques vers : - `/remuneration-gerant-sci` : toute la rémunération (montant, fiscalité IR/IS, régime social, optimisation) - `/assemblee-generale-sci` : procédure d'AG nomination, révocation, approbation comptes - `/statuts-sci` : rédaction des clauses gérant, pouvoirs, limitations, co-gérance - `/charges-deductibles-sci` : déductibilité IS art. 211 CGI - `/compte-courant-associe-sci` : CCA gérant et conventions règlementées - `/convention-tresorerie-sasu-sci` : convention de trésorerie intra-groupe - `/sci-is-ou-ir` : choix global IR vs IS - `/comptabilite-sci` : tenue comptable et traçabilité ### Public cible Pierre, 45 ans, associé fondateur d'une SCI familiale qui vient d'être nommé gérant. Non-juriste, cherche un guide actionnable. Persona étendu : tout dirigeant de SCI qui veut comprendre l'étendue de ses pouvoirs, sa responsabilité et les pièges à éviter. --- ## Représenter une SCI en justice : gérant, tribunal, avocat (2026) URL : https://www.sci-ai.app/representer-sci-en-justice Guide destiné au gérant ou à l'associé d'une société civile immobilière qui doit engager une action (locataire impayé, voisin qui empiète, artisan défaillant) ou qui vient de recevoir une assignation contre la société. Il répond à trois questions enchaînées — qui signe au nom de la SCI, devant quel juge, avec ou sans avocat — et chiffre le coût de chaque erreur. Il démontre que la représentation appartient au seul gérant, que le défaut de pouvoir est une irrégularité de fond sanctionnée sans preuve de grief mais rattrapable jusqu'au jugement, que la compétence se détermine par la matière du litige et jamais par la forme sociale, et que la dispense d'avocat sous 10 000 EUR est fermée dans les deux contentieux les plus fréquents d'une SCI. Il corrige deux idées reçues coûteuses : l'avocat n'est pas obligatoire en bornage ni en voisinage, et depuis le 1er mars 2026 saisir le tribunal judiciaire suppose un droit de timbre de 50 EUR à peine d'irrecevabilité. Cinq cas chiffrés portent le raisonnement jusqu'au solde en euros. ### Qui parle au nom de la SCI : le gérant, et personne d'autre - L'article 1846 du Code civil désigne le gérant ; l'article 1849 le fait engager la société face aux tiers pour les actes entrant dans l'objet social, et rend les clauses statutaires limitatives de pouvoirs inopposables aux tiers. - Le pouvoir couvre toute la chaîne : signer l'assignation, donner mandat à l'avocat, transiger, se désister, faire appel. Un associé à 99 % ne signe rien de cela. - Seule exception écrite : l'action sociale de l'article 1843-5 (action ut singuli), ouverte aux associés contre les gérants seulement, les dommages-intérêts revenant à la société. Elle ne permet pas d'assigner un locataire ou une entreprise de travaux. - Un gérant de fait engage sa responsabilité personnelle mais ne signe pas une assignation valable, faute de désignation au sens de l'article 1846. - Contrat et procédure divergent : un contrat signé sans pouvoir se ratifie (art. 1156 du Code civil), une assignation ne se ratifie pas, elle se régularise (art. 117 à 121 du CPC). ### Le défaut de pouvoir est une irrégularité de fond, pas un vice de forme - Vice de forme (art. 112 à 115) : texte exprès de nullité exigé, sauf formalité substantielle ou d'ordre public, et grief à prouver dans tous les cas, y compris pour une formalité substantielle (art. 114). - Irrégularité de fond (art. 117) : le défaut de pouvoir du représentant d'une personne morale y figure ; l'exception est accueillie sans preuve de grief et sans texte exprès (art. 119), en tout état de cause (art. 118), et doit être relevée d'office quand elle est d'ordre public (art. 120). - L'article 118 prévoit un contrepoids peu connu : des dommages-intérêts contre celui qui s'est abstenu de soulever l'exception plus tôt dans une intention dilatoire. - L'article 121 écarte la nullité si sa cause a disparu au moment où le juge statue : un gérant régulièrement nommé qui reprend l'instance fait tomber l'exception. - Cas chiffré nº 1 : assignation signée par l'associé majoritaire non gérant, instance annulée. 2 250 EUR définitivement perdus (2 200 EUR d'honoraires et 50 EUR de timbre) ; 11 600 EUR de loyers décalés (1 450 EUR sur huit mois) qui ne deviennent une perte que si le locataire est insolvable, soit 13 850 EUR dans cette hypothèse. ### Les quatre situations où le gérant ne représente plus la société - Gérance vacante : le dernier alinéa de l'article 1846 permet de faire désigner sur requête un mandataire chargé de convoquer les associés « à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants ». Ce mandataire ne plaide pas et ne signe aucune assignation. - Coût et délai de cette voie : 800 à 1 500 EUR HT d'honoraires pour la requête, et deux à huit semaines entre le dépôt et l'ordonnance selon le tribunal saisi. Si une prescription approche, ce détour la consomme. - Gérant adversaire : l'article 38 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose la mise en cause de la société par ses représentants légaux ; la pratique fait désigner un mandataire ad hoc, sans qu'aucun texte l'organise. Les alinéas 2 et 3 de l'article 1843-5 privent d'effet la clause d'autorisation et le quitus. - Société dissoute : la personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture (art. 1844-8 al. 3) ; c'est le liquidateur qui représente. - Société non immatriculée ou radiée : pas de personnalité morale (art. 1842), donc pas de capacité d'ester, irrégularité de fond de l'article 117. ### Devant quel tribunal : la carte des litiges d'une SCI - La compétence se détermine par la matière du litige, jamais par la forme du plaideur. Le tableau de la page couvre treize contentieux, du bail d'habitation à la procédure collective. - Bail d'habitation et expulsion d'un immeuble bâti occupé aux fins d'habitation : juge des contentieux de la protection (COJ, art. L213-4-4 et L213-4-3). L'article L213-4-3 ne vise que l'habitation : l'occupation sans titre d'un local commercial, d'un entrepôt ou d'un terrain relève du tribunal judiciaire. - Bail commercial (COJ, art. R211-3-26, 11°) et action immobilière pétitoire (5°) : compétence exclusive du tribunal judiciaire. Fixation du prix du bail révisé ou renouvelé : juge des loyers commerciaux sur mémoire (C. com., art. R145-23). - Une SCI n'est jamais commerçante : l'article L721-3 du Code de commerce ne l'attrape pas. Sur un acte mixte, l'option appartient au seul demandeur non commerçant — règle de construction jurisprudentielle qu'aucun texte n'énonce. - Tribunal des activités économiques : l'article 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 ouvre une expérimentation du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2028 dans douze tribunaux de commerce (arrêté du 5 juillet 2024), limitée aux procédures amiables et collectives du livre VI. Une seule ligne du tableau bascule. ### L'avocat est-il obligatoire ? La règle, ses trois dispenses, et le piège - Principe de l'article 760 du CPC : constitution d'avocat obligatoire devant le tribunal judiciaire, sauf disposition contraire. - Article 761 dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025 (décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025) : dispense 1° pour les matières du juge des contentieux de la protection, 2° pour les articles R211-3-13 à R211-3-21 et R211-3-23 du COJ et le tableau IV-II annexé, 3° pour les demandes de 10 000 EUR au plus. - Le 3° s'ouvre par une réserve décisive : « à l'exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire ». L'avant-dernier alinéa la répète : dans ces matières, avocat obligatoire quel que soit le montant. - Cas chiffré nº 2 : même arriéré de 9 200 EUR. En bail d'habitation, dispense du 1°, 0 EUR d'avocat. En bail commercial, compétence exclusive, 3 000 EUR TTC d'honoraires moins 1 200 EUR d'article 700, soit 1 800 EUR nets ou 19,6 % de la créance — 1 300 EUR si la SCI a opté pour la TVA. - Cas chiffré nº 3 : empiétement de 7,2 m² valant 648 EUR ; l'action pétitoire coûte 4 200 EUR TTC d'avocat, 1 500 EUR de géomètre et 50 EUR de timbre, soit 5 750 EUR, 8,9 fois la valeur du sol. Si l'appentis bloque une vente à 260 000 EUR, l'action se rembourse dès 2,2 % de décote évitée ; le seuil dépend du prix du bien, non de la surface (4,4 % à 130 000 EUR, 1,1 % à 520 000 EUR). ### Bornage et voisinage : la dispense d'avocat que presque personne ne voit - Le bornage (COJ, art. R211-3-4) et les actions de voisinage (art. R211-3-8) ne sont pas de compétence exclusive et ne figurent pas dans la première liste du 2° de l'article 761. - Mais le 2° dispense aussi « dans les matières énumérées au tableau IV-II annexé au code de l'organisation judiciaire », qui fixe les compétences matérielles des chambres de proximité (COJ, art. D212-19-1). - Ce tableau énumère les actions en bornage à son item 6, puis aux items 15 à 18 la distance des plantations et l'élagage, les constructions de l'article 674 du Code civil, le curage des fossés et les contestations de servitudes : exactement le contenu de R211-3-4 et R211-3-8. - Conclusion : l'avocat n'est pas obligatoire en bornage ni en voisinage, quel que soit le montant. La dispense vient du 2°, pas du 3°. - Frontière à tenir : le bornage suppose des titres non contestés. Dès que la propriété est disputée (revendication, empiétement), l'action devient pétitoire, bascule dans le 5° de R211-3-26 et l'avocat redevient obligatoire. - Contrepartie : ces mêmes actions sont soumises à la tentative amiable obligatoire de l'article 750-1, à peine d'irrecevabilité. ### Les régimes de représentation hors de l'article 761 - Juge de l'exécution : la dispense ne vient pas de l'article 761 mais de l'article L121-4 du CPCE, en vigueur depuis le 1er juillet 2025, pour l'expulsion et les créances n'excédant pas 10 000 EUR (art. R121-6). - Saisie immobilière : l'article R311-4 du CPCE impose l'avocat quel que soit le montant. - Juge des loyers commerciaux : constitution obligatoire sans seuil (C. com., art. R145-29). Appel : article 899 du CPC. - Tribunal de commerce : l'article 853 du CPC pose la même obligation que l'article 761 avec la même dispense au même seuil de 10 000 EUR. Sur la représentation, les deux juridictions se valent. - Postulation (art. 5 de la loi n° 71-1130) : organisée par ressort de cour d'appel, sauf saisie immobilière, partage et licitation, où l'avocat doit être établi auprès du tribunal saisi lui-même. - Article 762 : la liste de ceux qui peuvent représenter est fermée. Le gérant comparaît de plein droit, un salarié avec pouvoir spécial ; l'associé non gérant, l'expert-comptable et l'administrateur de biens sont exclus. ### Assigner une SCI ou l'être, et le mécanisme de l'article 659 - L'article 648 du CPC prescrit à peine de nullité, pour le requérant personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège et l'organe qui la représente légalement ; pour le destinataire, seulement la dénomination et le siège. Nullité de forme : grief à prouver (art. 114). - Signification à personne (art. 654) : au représentant légal, à un fondé de pouvoir ou à une personne habilitée. Un acte déposé dans une boîte aux lettres n'en est pas une. La notification se fait au lieu de l'établissement (art. 690). - Dernier alinéa de l'article 659 : la personne morale sans établissement connu au lieu indiqué comme siège au registre est signifiée par procès-verbal de recherches, lettre recommandée et avis par lettre simple. L'acte est réputé délivré. - Cas chiffré nº 4 : facture de 14 800 EUR, jugement rendu sans la SCI, 1 500 EUR d'article 700 et 450 EUR de dépens, soit 16 750 EUR. Ces 1 950 EUR sont les frais du procès perdu, non le surcoût de l'absence : le vrai prix est de n'avoir pu ni discuter la facture ni demander de délais. - La demande dépassant le taux du dernier ressort, le jugement est réputé contradictoire (art. 473) : la voie est l'appel, dont le délai court depuis la signification de l'article 659. L'appel coûte 225 EUR de timbre et 3 600 EUR TTC, soit 20 575 EUR au total si la cour confirme. - Porte de sortie : l'article 478 rend non avenu le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date. Transférer le siège dans le même ressort coûte 316,57 EUR TTC. ### Avant d'assigner : timbre, préalable amiable, lieu, clause attributive - Droit de timbre de 50 EUR depuis le 1er mars 2026 (CGI, art. 1635 bis Q, rétabli par l'article 128 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; décret n° 2026-250 du 7 avril 2026). Dû devant le tribunal judiciaire, juge des contentieux de la protection compris. - Sanction : irrecevabilité, mais le greffe doit d'abord inviter à régulariser dans le délai d'un mois (réserve du Conseil constitutionnel, décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026). Exonération réservée aux bénéficiaires de l'aide juridictionnelle : une SCI paie toujours. - Le timbre est perçu par instance et dû par la partie qui l'introduit : le défendeur ne le doit pas. Il n'est dû ni en appel, ni devant le tribunal de commerce — ce qui donne un écart de 50 EUR quand l'option de l'acte mixte est ouverte. - Article 750-1 : tentative amiable obligatoire à peine d'irrecevabilité prononçable d'office, pour les demandes n'excédant pas 5 000 EUR, les actions des articles R211-3-4 et R211-3-8 du COJ et le trouble anormal de voisinage. Le seuil est 5 000 EUR, pas 10 000 EUR. - Lieu : article 42 (domicile du défendeur), article 43 (lieu où la personne morale est établie), et surtout article 44, qui rend le lieu de l'immeuble seul compétent en matière réelle immobilière. - Clause attributive de juridiction d'un bail commercial : réputée non écrite par l'article 48, sauf entre personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant, ce qu'une SCI n'est jamais. Trois à six mois perdus sur renvoi. ### Ce que le procès coûte à une SCI - Aucune aide juridictionnelle, jamais : l'article 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 la réserve aux personnes physiques et à certaines personnes morales à but non lucratif. Une SCI partage un bénéfice ou une économie. - Deux droits de timbre distincts et cumulables : 50 EUR à l'entrée de la première instance (art. 1635 bis Q), 225 EUR en appel quand l'avocat y est obligatoire (art. 1635 bis P, perçu jusqu'au 31 décembre 2026). Soit 275 EUR sur un dossier mené jusqu'à la cour. - L'article 700 est fixé en équité, sans que le juge soit tenu par la facture : dans le cas nº 2, 1 200 EUR récupérés sur 3 000 EUR payés. - Cas chiffré nº 5, effet fiscal sur 3 000 EUR TTC d'honoraires : à l'IR avec associés à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, économie de 1 416 EUR et coût net de 1 584 EUR (art. 31, I, 1°, e du CGI). À l'IS au taux réduit de 15 %, économie de 450 EUR et coût net de 2 550 EUR ; au taux normal de 25 %, 2 250 EUR. - Le même procès coûte donc 966 EUR de plus à une SCI à l'IS au taux réduit qu'à une SCI à l'IR dont les associés sont à 30 %. La déduction s'impute contre 47,2 % à l'IR, contre 15 % à l'IS. ### Les huit erreurs qui coûtent le plus cher - Signer l'assignation comme associé et non comme gérant : nullité sans grief (art. 117 et 119), 2 250 EUR certains et 13 850 EUR si le locataire est insolvable. - Saisir le tribunal judiciaire sans le timbre de 50 EUR : invitation à régulariser sous un mois, puis irrecevabilité (art. 1635 bis Q du CGI). - Croire qu'on plaide seul sous 10 000 EUR en bail commercial : matière de compétence exclusive, le 3° de l'article 761 ne joue pas. 1 800 EUR nets. - Laisser le siège chez un gérant parti : signification par l'article 659, jugement exécutoire de droit rendu sans la société. 1 950 EUR de frais, 20 575 EUR si l'on conteste. - Se défendre seul en saisie immobilière (art. R311-4 du CPCE), suivre la clause « tribunal de X » du bail (art. 48), sauter la tentative amiable sous 5 000 EUR ou en bornage (art. 750-1). - Ne pas opposer l'article 1858 du Code civil quand un créancier assigne les associés sans avoir préalablement et vainement poursuivi la société : fin de non-recevoir qui fait tomber la demande sans discuter le fond, et qui ne coûte rien à jouer. ## Apport d'un immeuble à une SCI : guide complet 2026 URL : https://www.sci-ai.app/apport-immeuble-sci ### Positionnement Guide pilier sur l'opération T0 (transfert d'un bien immobilier du patrimoine personnel vers une SCI). Distinct des 5 guides existants qui traitent chacun UNE dimension dispersée : `/capital-social-sci` (apports en général), `/plus-value-sci` (cession future), `/holding-immobiliere-sci` §6 (apport de PARTS à une holding, sujet différent). Consolide la totalité du workflow apport en un parcours décisionnel chiffré. ### Triple problématique fiscale 1. **Droits d'enregistrement** : art. 809 I bis CGI = droit fixe 500 € pour SCI à l'IR avec engagement conservation parts 3 ans ; art. 810 III CGI = 5 % sur valeur du bien pour SCI à l'IS (sur 580 k€ = 29 000 €, écart × 60). 2. **Plus-value immobilière** des particuliers art. 150 U CGI déclenchée par l'apport (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10). Taux 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS). Abattements art. 150 VC : 6 %/an années 6-21 + 4 % année 22 pour IR (exonération 22 ans), 1,65 %/an années 6-21 + 1,60 % année 22 + 9 %/an années 23-30 pour PS (exonération 30 ans). Surtaxe art. 1609 nonies G : 2 % de 50-60 k€, 3 % de 60-100 k€, jusqu'à 6 % au-delà 260 k€. 3. **Évaluation et risque donation indirecte** art. L. 64 LPF si sous-évaluation manifeste. Requalification + pénalité 80 %. ### Apport pur et simple vs apport mixte - **Pur et simple** : rémunéré uniquement en parts sociales, suit le régime art. 809 I bis (IR) ou 810 III (IS). - **Mixte** : partie pure (valeur nette = bien − capital restant dû) + partie onéreuse (reprise dette) taxée 5,80 % art. 1594 D + 1595 CGI. - Accord préalable banque obligatoire (art. 1216 CC) pour reprise de dette. ### Engagement de conservation 3 ans (art. 809 I bis) Pour bénéficier du droit fixe 500 € en SCI à l'IR, l'apporteur doit s'engager à conserver les parts reçues pendant 3 ans. Rupture = rappel des droits au taux 5 % rétroactif + intérêts de retard. Décès = pas de déchéance. Donation aux conjoint/descendants : généralement préservée selon contexte. ### Évaluation et commissaire aux apports Pas de commissaire aux apports obligatoire en SCI (contraste SARL L. 223-9 Cco où obligatoire au-delà 30 000 €). Évaluation libre sous responsabilité solidaire des associés pendant 5 ans (art. 1843-3 CC). Recours expert art. 1843-4 CC en cas de désaccord (~500-1 500 €). Méthodes : DVF (cadastre.gouv.fr), estimation notaire, expertise indépendante. ### Apport bien commun et conjoint Accord du conjoint OBLIGATOIRE pour apport bien commun (art. 1832-1 CC). Sanction défaut accord : nullité de l'apport pendant 2 ans (art. 1427 CC). Le conjoint non-apporteur peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts émises sauf renonciation expresse. ### Procédure en 7 étapes 1. Évaluation du bien (DVF + notaire + expert) 2. Rédaction statuts/acte d'apport mentionnant la valeur retenue 3. Décision en AG avec engagement conservation 3 ans si IR 4. Acte authentique notarié OBLIGATOIRE pour immeuble (art. 1372 CC) 5. Publicité foncière au SPF (Contribution Sécurité Immobilière 0,71 %) 6. Enregistrement fiscal au SIE sous 1 mois 7. Formalités RNE (Guichet Unique) + JAL Frais totaux : 1-3 % notaire + 0,71 % CSI + 500 € ou 5 % droits + ~350 € formalités. Délai 2-4 mois. ### Apport en démembrement Évaluation barème art. 669 CGI selon âge usufruitier : - 41-50 ans : usufruit 60 % / NP 40 % - 51-60 ans : usufruit 50 % / NP 50 % - 61-70 ans : usufruit 40 % / NP 60 % Stratégie : apport NP à SCI familiale, conservation usufruit (revenus locatifs), réversion automatique au décès. ### Chiffres 2026 - Droit fixe 500 € (art. 809 I bis, engagement 3 ans IR) - Droit 5 % SCI IS (art. 810 III, sur valeur) - PV particuliers : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % - Abattement IR durée détention : exonération 22 ans - Abattement PS : exonération 30 ans - Surtaxe : 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € PV nette - Frais notaire : 1-3 % valeur - CSI (publicité foncière) : 0,71 % - Commissaire aux apports SCI : 0 € (non obligatoire) - Délai total procédure : 2-4 mois ### Cas chiffré n° 1 : Hélène Dubois (300 k€, SCI IR) Hélène Dubois, 52 ans, médecin libéral à Nantes (TMI 41 %). Mariée à Vincent. Apport T3 60 m² locatif Nantes 6e à SCI familiale "Dubois Patrimoine" créée avec ses 2 enfants Camille (28, ingénieure Paris) + Romain (25, étudiant Nantes). T3 acquis 200 000 € en 2010, valeur de marché 2026 = 300 000 €, loyer net 14 400 €/an. **Coût total détaillé** : - Droit fixe 500 € (engagement conservation 3 ans, art. 809 I bis) - PV brute : 300 000 − 200 000 = 100 000 € - Abattement IR 66 % (11 ans × 6 %) → taxable 34 000 € × 19 % = **6 460 €** - Abattement PS 18,15 % (11 × 1,65 %) → taxable 81 850 € × 17,2 % = **14 078 €** - Total PV : **20 538 €** - Frais notaire 1,5 % : 4 500 € - CSI 0,71 % : 2 130 € - **COÛT TOTAL : ~27 668 €** Parts : Hélène 80 % gérante + Camille 10 % + Romain 10 %. Préparation donations futures abattement 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI). ### Cas chiffré n° 2 : Marc & Isabelle Lefebvre (580 k€, SCI IS, apport mixte) Marc Lefebvre (55 ans, dirigeant SAS bâtiment Bordeaux) + Isabelle (50 ans, professeure agrégée). 3 enfants Hugo (25), Léa (22), Théo (17). Immeuble 4 lots Bordeaux Caudéran acquis 320 000 € en 2008 (18 ans), valeur de marché 2026 = 580 000 €, emprunt restant 180 000 €. Loyer net 32 000 €/an. Apport mixte à SCI à l'IS pour amortir + transmission progressive. **Coût total détaillé** : - Décomposition : 400 000 € pur + 180 000 € onéreux (reprise emprunt) - Droits sur partie pure (5 % IS) : 400 000 × 5 % = **20 000 €** - Droits sur partie onéreuse (5,80 % mutation) : 180 000 × 5,80 % = **10 440 €** - Total droits d'enregistrement : **30 440 €** - PV : 580 000 − 320 000 − frais 7,5 % = 217 600 € - Abattement IR 78 % (13 × 6 %) → taxable 47 872 × 19 % = **9 095 €** - Abattement PS 21,45 % (13 × 1,65 %) → taxable 170 943 × 17,2 % = **29 402 €** - Surtaxe applicable (217 600 > 50 k€), taux 3 % : **6 528 €** - Total PV : **45 025 €** - Frais notaire 2 % : 11 600 € - CSI 0,71 % : 4 118 € - **COÛT TOTAL : ~91 183 €** Justification du coût : amortissement comptable bien sur 30 ans = économie IS annuelle récurrente, transmission facilitée (donations parts × 100 000 € abattement par enfant tous les 15 ans), IFI optimisé. ### Les 6 erreurs cardinales 1. **Oublier la plus-value immobilière** (croire l'apport neutre fiscalement) → redressement + intérêts + pénalités 2. **Sous-évaluer le bien** → abus de droit L. 64 LPF, requalification donation indirecte, pénalité 80 % 3. **Ignorer l'engagement conservation 3 ans à l'IR** → rappel droits 5 % rétroactif + intérêts 4. **Apport bien commun sans accord conjoint** → nullité 2 ans (art. 1427 CC) 5. **Apport sans accord banque** (immeuble grevé) → exigibilité immédiate capital restant dû 6. **Confondre apport d'immeuble et apport de parts** (art. 150-0 B vs 150 U) ### Maillage interne Renvois systématiques vers : - `/plus-value-sci` : calcul détaillé PV particuliers - `/sci-is-ou-ir` : choix global IR/IS - `/capital-social-sci` : apports en général (3 types) - `/plus-value-sci-is` : PV pro IS post-apport - `/holding-immobiliere-sci` : apport de PARTS (à distinguer) - `/donation-parts-sci` : transmission post-apport - `/demembrement-sci` : mécanisme démembrement - `/cession-parts-sci` : cession parts SCI - `/statuts-sci`, `/creer-sci`, `/sci-familiale` ### Public cible Particuliers détenteurs d'un bien immobilier qui souhaitent le loger en SCI : raisons patrimoniales (transmission, gestion familiale), fiscales (amortissement IS, abattement durée détention IR) ou organisationnelles (mutualisation entre conjoints). Personae types : Hélène Dubois 52 ans médecin Nantes pour transmission familiale IR, Marc & Isabelle Lefebvre 55-50 ans Bordeaux pour apport mixte IS avec emprunt. --- ## Vendre son bien à sa propre SCI (OBO) en 2026 : ce que l'opération coûte, ce qu'elle rapporte URL : https://www.sci-ai.app/vendre-son-bien-a-sa-sci Ce guide s'adresse au propriétaire qui détient déjà un bien payé et envisage de le vendre à une société civile immobilière qu'il contrôle, l'opération que les banquiers appellent OBO (owner buy out) et les notaires « vente à soi-même ». Il fait le calcul que les pages voisines annoncent sans le mener : coût d'entrée poste par poste, cash libéré, base amortissable neuve à l'impôt sur les sociétés, et année à partir de laquelle le frottement est remboursé. Il chiffre aussi les trois pièges qui ruinent un OBO mal monté — intérêts non imputables, IFI neutralisé, abus de droit — et les trois profils pour lesquels il faut renoncer. La voie de l'apport est traitée séparément dans le guide de l'apport d'un immeuble à une SCI. ### Ce que l'opération est, et les trois voies comparées - Trois temps : constitution ou réutilisation de la SCI (environ 309 € de formalités en 2026, dont 229,20 € d'annonce légale et 79,71 € de greffe et bénéficiaires effectifs), emprunt par la société, vente par acte notarié. - Sur un bien de 450 000 €, coût immédiat : 0 € en gardant en direct, 3 643 € en apportant à une SCI à l'IR, 13 543 € en apportant à une SCI à l'IS, 36 727 € en vendant. - Vendre est la seule des trois voies qui met de l'argent sur le compte du propriétaire : 450 000 € de cash, contre 0 € pour l'apport. - Les 3 643 € de l'apport à l'IR : enregistrement gratuit (art. 810, I du CGI), émoluments au barème de société de l'art. A444-158 (125,78 + 83,79 + 228,76 + 1 556,10 = 1 994,43 € HT, soit 2 393,32 € TTC), 450,00 € de sécurité immobilière, environ 800 € de débours. - À l'impôt sur les sociétés, l'apport supporte 2,20 % de droits (art. 809, I, 3° et 810, III), soit 9 900 € sur 450 000 € : il reste près de trois fois moins cher que la vente, il n'est plus gratuit. - Trois homonymies à écarter : la vente par la SCI à un associé, le rachat par le gérant du bien de sa SCI, et la cession-bail. ### Le coût d'entrée, ligne par ligne - Droits de mutation à titre onéreux : taux départemental de 3,80 % (art. 1594 D), porté à 4,50 % puis jusqu'à 5,00 % par l'art. 116 de la loi de finances pour 2025, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ; taxe additionnelle de 1,20 % (art. 1584 ou 1595 bis) ; prélèvement de l'État de 2,37 % du droit départemental (art. 1647, V). - Trois taux réels en 2026 : 6,32 % dans 89 départements, 5,81 % dans onze (Alpes-Maritimes, Hautes-Alpes, Ardèche, Charente, Drôme, Hautes-Pyrénées, Lozère, Oise, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte), 5,09 % dans le seul Indre. Sur 450 000 €, 2 295 € d'écart entre 6,32 % et 5,81 %, 5 535 € entre 6,32 % et 5,09 %. L'exclusion du relèvement au profit d'une première résidence principale ne joue jamais ici : une personne morale n'a pas de résidence principale. - Émoluments de vente, art. A444-91 du Code de commerce : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % jusqu'à 17 000 €, 1,064 % jusqu'à 60 000 €, 0,799 % au-delà, plus 20 % de TVA. Le barème A444-158, moitié moins cher, est réservé aux apports en société. - Garantie du prêt : émoluments au barème de l'art. A444-143 (1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %), et non au barème majoré de l'art. A444-139, qui vise les prêts finançant une activité professionnelle. - Taxe de publicité foncière de 0,715 % (0,70 % au titre de l'art. 844 du CGI, majoré du prélèvement de 2,14 % de l'art. 1647, V-b), soit 3 217,50 € sur 450 000 € — mais l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n'étant ni judiciaire ni conventionnelle, elle sort du proportionnel : taxe fixe de 25 € (dernier alinéa de l'art. 844). - Deux contributions de sécurité immobilière à ne pas confondre : 0,10 % du prix sur la vente (art. 879, 881 K et 881 M), 0,05 % des sommes garanties sur l'inscription (art. 881 H). - Plus-value des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu (art. 200 B), 17,2 % de prélèvements sociaux, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (art. 1609 nonies G). Abattements de l'art. 150 VC : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e ; cadence sociale plus lente, d'où deux dates d'exonération, 22 et 30 ans. - Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers : la hausse à 18,6 % de l'art. 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 les épargne (IV de l'art. L136-8 du code de la sécurité sociale). ### Cas n° 1 : la résidence principale de 450 000 € détenue 18 ans - Hypothèses : maison de 450 000 €, remboursée, occupée comme résidence principale, vendue à une SCI à l'impôt sur le revenu qui emprunte 450 000 € sur quinze ans à 3,60 %, département à 5,00 %. - Plus-value nulle : l'exonération de résidence principale de l'art. 150 U, II, 1° du CGI joue, et la doctrine la dit de caractère général quels que soient les motifs de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, 27 juin 2023). - Détail du frottement : 28 440,00 € de droits (6,32 %), 4 791,30 € d'émoluments de vente (3 992,75 € HT), 450,00 € de sécurité immobilière sur la vente, 1 595,71 € d'émoluments de garantie (1 329,76 € HT), 25,00 € de taxe fixe, 225,00 € de sécurité immobilière sur l'inscription, 1 200,00 € de débours. Total 36 727,01 €, soit 8,2 % du prix. - En face : 450 000 € de liquidités, sans un euro d'impôt. - Le calcul ne s'arrête pas là : la SCI rembourse 3 239,12 € par mois pendant quinze ans, soit 583 042 €, dont 133 042 € d'intérêts — non déductibles si elle loge gratuitement ses associés. Coût complet 169 769 €, soit 37,7 % de la somme libérée. - Verdict du guide : ne pas le faire. Un prêt hypothécaire personnel mobilise les mêmes 450 000 € aux mêmes intérêts et coûte 5 038,21 € (1 595,71 € d'émoluments, 3 217,50 € de taxe de publicité foncière, 225,00 € de sécurité immobilière), soit 31 688,80 € d'écart perdus sans contrepartie. - Coût IFI annexe : l'OBO fait perdre l'abattement de 30 % de la résidence principale et remet 135 000 € dans l'assiette, soit 945 € par an dans la tranche à 0,70 % — argument sans portée en dessous du seuil de 1,3 M€. ### Ce que la vente rapporte, et que l'apport ne produit pas - Le prix ne supporte aucun impôt en lui-même : seule la plus-value est taxée, s'il y en a une. - La base amortissable neuve n'existe qu'à l'impôt sur les sociétés : l'immeuble entre au bilan à son prix d'achat, valeur de marché du jour, terrain exclu. - Ventilation par composants sur un immeuble de 720 000 €, terrain à 15 %, soit 612 000 € de construit : gros œuvre 306 000 € sur 50 ans (6 120 €), façades et étanchéité 91 800 € sur 25 ans (3 672 €), installations techniques 122 400 € sur 20 ans (6 120 €), agencements 91 800 € sur 15 ans (6 120 €). Total déduit chaque année : 22 032 €. - À l'impôt sur le revenu, le même bien n'offre rien : l'amortissement y est ignoré. - L'honnêteté qui coûte : si le bien est déjà logé dans une SCI à l'IS, la même base amortissable s'obtient par réévaluation libre du bilan, sans droits de mutation ni acte de vente. La vente à soi-même ne vaut que pour un bien détenu en direct. - Troisième gain, le plus fragile : les intérêts ne se déduisent que si la SCI encaisse des revenus. Au cas n° 1, cette seule condition coûte 133 042 € sur quinze ans. ### Cas n° 2 : l'immeuble de rapport et l'année du croisement - Hypothèses : immeuble de six lots, valeur 720 000 €, acquis 320 000 € en 2009 (dix-sept ans révolus), 48 000 € de loyers pour 12 300 € de charges, tranche marginale à 41 %, SCI à l'IS empruntant 720 000 € sur vingt ans à 3,80 %. - Prix d'acquisition majoré : 320 000 + 24 000 € de frais forfaitaires (7,5 %) + 48 000 € de travaux forfaitaires (15 %, détention supérieure à cinq ans, art. 150 VB, II, 3° et 4°) = 392 000 €. Plus-value brute 328 000 €. - Impôt sur la plus-value : 17 449,60 € d'IR (abattement 72 %, base 91 840 €, 19 %), 45 245,63 € de prélèvements sociaux (abattement 19,80 %, base 263 056 €, 17,2 %), 1 836,80 € de surtaxe. Soit 64 532,03 €. - Frottement de l'acte : 45 504,00 € de droits, 7 380,06 € d'émoluments de vente, 720,00 € et 360,00 € de sécurité immobilière, 2 457,55 € d'émoluments de garantie, 25,00 € de taxe fixe, 1 500,00 € de débours. Coût d'entrée total 122 478,64 €, dont 57 947 € restant à la société ; le vendeur encaisse 655 468 € nets. - Sans OBO, le propriétaire déclare 35 700 € de revenu foncier taxés à 58,2 %, soit 20 777 € — ramenés à 19 782 € par la déduction de 6,8 points de CSG du revenu global de l'année suivante (art. 154 quinquies, II du CGI). - Avec OBO, la SCI à l'IS déclare 48 000 − 12 300 − 21 000 € d'intérêts moyens − 22 032 € d'amortissement = − 7 332 €, donc 0 € d'impôt sur les sociétés et un déficit reportable. - Point de croisement : 122 479 / 19 782 = 6,19, soit un peu plus de six ans. En tranche à 30 %, gain de 16 122 € et retour en 7,6 ans. L'effet du seul amortissement rembourse le frottement en 22 ans à l'IS à 25 %, en 37 ans à l'IS à 15 % (taux réduit de l'art. 219, I, b : bénéfice sous 42 500 €, capital libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques). Verdict : l'OBO gagne ici pour la tranche à 41 % sur 35 700 € de revenu foncier, pas pour l'amortissement. - Trois réserves chiffrées : le gain est un impôt évité, pas un revenu (le prêt soldé, 25 908 € de bénéfice donnent 22 022 € après IS à 15 %, puis 15 107 € après PFU à 31,4 %) ; l'annuité de 51 450 € excède les 35 700 € nets, d'où 15 750 € par an à réinjecter en compte courant, 189 000 € en douze ans ; l'amortissement se paie à la revente, la plus-value à l'IS se calculant sur la valeur nette comptable. ### Piège n° 1 : des intérêts qui ne s'imputent sur rien - Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loge gratuitement ses associés est réputée se réserver la jouissance du bien : aucun loyer imposable (art. 15, II du CGI), et aucune charge déductible — taxe foncière, travaux, assurance, intérêts d'emprunt. - La doctrine l'écrit sans détour : l'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, §§ 50 et 100, 25 février 2013). - À l'impôt sur les sociétés, le mécanisme ne joue pas (§ 10 du même BOFiP), mais le logement gratuit d'un associé devient un acte anormal de gestion et un avantage occulte taxé chez lui (art. 111, c du CGI). - Chiffrage : 133 042 € d'intérêts perdus en quinze ans au cas n° 1, sans déficit foncier ni charge reportable. - Seule issue, louer — mais pas à soi-même : le Conseil d'État a jugé abusive la vente d'une villa à la SCI que les cédants contrôlaient à 90 %, suivie de sa reprise à bail par eux (CE, 9e-10e ch. r., 8 février 2019, n° 407641, mentionné aux tables). - Un loyer minoré n'est pas un loyer nul : l'administration majore le revenu brut du montant de la libéralité (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430) ; seul un bail fictif fait basculer dans l'art. 15, II avec perte de toutes les charges (§ 440). ### Piège n° 2 : l'IFI ne bouge pas (art. 973, II, 1°) - Le 1° du II de l'art. 973 du CGI écarte, pour évaluer les parts, les dettes contractées par la société pour acquérir un actif imposable auprès du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société. L'OBO coche les deux cases. - L'identité du prêteur est indifférente : la dette est visée qu'elle vienne du redevable, d'un établissement financier ou de toute autre personne (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 100, 5 juin 2024). Là où les 2°, 3° et 4° neutralisent à proportion de la participation du prêteur, le 1° écarte tout. - Simulation sur un patrimoine taxable de 3,2 M€ et un OBO de 1,2 M€ : IFI avant l'opération 17 690 € (2 500 + 8 890 + 6 300) ; effet espéré sur une assiette ramenée à 2 M€, 7 400 € ; effet réel, assiette maintenue à 3 200 000 €, 17 690 €. - Économie espérée 10 290 € par an, économie réelle 0 €, soit 102 900 € d'écart sur dix ans. - Coût d'entrée bien réel sur 1,2 M€ : 75 840 € de droits, 11 982,30 € et 3 989,71 € d'émoluments, 1 200 € et 600 € de sécurité immobilière, 25 € de taxe fixe, 1 800 € de débours, soit 95 437,01 € hors plus-value. - La clause de sauvegarde de l'avant-dernier alinéa du II écarte l'exclusion pour les 1°, 2° et 4° si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal — la preuve pesant sur lui (§ 220 du même BOFiP). ### Piège n° 3 : la frontière de l'abus de droit, et la justification du prix - Deux textes : l'art. L64 du livre des procédures fiscales vise le but exclusivement fiscal ; l'art. L64 A, depuis le 1er janvier 2020, abaisse la barre au but principalement fiscal. - Une seule décision publiée cadre l'OBO immobilier : CE, 9e-10e ch. réunies, 8 février 2019, n° 407641, mentionné aux tables. Le test n'y est pas le sérieux du montage, mais l'application littérale d'un texte à l'encontre des objectifs de ses auteurs. - Distinction rare sur les pénalités : la majoration automatique de 80 % du b de l'art. 1729 est réservée à l'abus de droit de l'art. L64 ; sous L64 A elle ne joue pas de plein droit (BOI-CF-IOR-30-20, § 130). Sur un rappel de 45 504 €, cela fait 18 202 € en cas de manquement délibéré, 36 403 € en cas de manœuvres frauduleuses, et rien si aucun des deux n'est démontré. - Procédure et sécurisation : proposition de rectification motivée, trente jours de réponse prorogeables de trente autres, charge de la preuve du but principalement fiscal sur l'administration, et rescrit de l'art. L64 B dont six mois de silence lui interdisent ensuite d'invoquer l'abus de droit. - Une SCI sans compte ni assemblée s'expose à un risque distinct, la fictivité, qui la fait disparaître rétroactivement. - Le prix doit être celui du marché, justifiable par la base DVF des ventes réelles et un avis de valeur écrit : les droits sont assis sur le prix exprimé (art. 683 du CGI), mais l'art. 666 les assoit sur les valeurs et l'administration peut substituer la valeur vénale (art. L17 du LPF). - Sous-évaluer de 15 % un bien de 720 000 €, c'est le déclarer 612 000 € : rappel sur 108 000 €, soit 6 825,60 € avant pénalités. - Surévaluer fabrique une dette artificielle, motif même de l'art. L64 A, et prête le flanc à l'acte anormal de gestion : à l'IS, l'excédent peut être requalifié en revenu distribué au vendeur (art. 111, c du CGI), non précompté, donc soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux dès les revenus 2025. ### Les trois cas où il ne faut pas le faire - Profil 1, le bien acheté il y a moins de cinq ans : appartement acquis 300 000 € il y a quatre ans, valant 380 000 €. Sans le forfait de travaux de 15 % (art. 150 VB, II, 4°), plus-value de 57 500 € taxée en plein — 10 925 € d'IR, 9 890 € de prélèvements sociaux, 1 025 € de surtaxe — plus 31 103,41 € de frais, soit 52 943,41 € pour ne rien gagner. - Ce que douze mois de patience valent : passé le cinquième anniversaire, prix majoré de 367 500 €, plus-value de 12 500 €, surtaxe disparue, impôt ramené à 4 525 €. Attendre un an économise 17 315 €. - Profil 2, celui qui veut seulement du cash sur sa résidence principale : 31 688,80 € de plus qu'un prêt hypothécaire personnel, soit 7,0 % du prix, pour la même somme mobilisée. - Profil 3, celui dont l'IFI est la seule raison : 95 437 € pour zéro euro d'économie — et avoir monté l'opération pour ce motif rend la clause de sauvegarde inutilisable. - Le profil inverse, celui pour qui l'OBO fonctionne : immeuble locatif détenu plus de vingt-deux ans donc exonéré d'impôt sur le revenu, tranche marginale élevée, enfants à faire entrer au capital. ### Points de formalisme et de financement souvent manqués - Le prêt consenti à une SCI qui loue est hors du crédit immobilier du code de la consommation (art. L313-1, 3°) : ni TAEG normé, ni délai de réflexion de dix jours, ni plafond légal sur l'indemnité de remboursement anticipé. Ces protections deviennent des clauses à négocier par écrit. - L'indemnité de remboursement anticipé du prêt personnel du vendeur reste, elle, plafonnée à six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû (art. R313-25 du code de la consommation). - Le gérant peut signer des deux côtés : l'art. 1161 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 applicable aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2018, ne vise que la représentation des personnes physiques. Il n'existe aucun régime de conventions réglementées en société civile : la protection passe par une autorisation en assemblée jointe au dossier du notaire. - Vérifier l'objet social : en société civile, un acte hors objet social n'engage pas la société, même envers un tiers de bonne foi (art. 1849 du Code civil). - Pas de TVA dans le cas courant : un particulier qui vend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est hors du champ. La recodification des règles de TVA vers le CIBS, d'abord fixée au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, à droit constant. - Vendre les parts plutôt que le bien relève d'une autre opération : 5 % au titre de l'art. 726 du CGI sur la valeur nette des parts, passif social déduit, mais formalisme renforcé depuis le 27 juin 2026 — acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). - La gratuité de l'apport à l'IR n'est pas définitive : l'art. 809, II du CGI rend les droits exigibles si la société opte ensuite pour l'IS, sur la valeur vénale au jour du changement de régime. ## Siège social SCI : 4 options, transfert et tarifs 2026 URL : https://www.sci-ai.app/siege-social-sci ### Positionnement Guide pratique sur la domiciliation de la SCI, sujet juridique obligatoire à la création et structurant pour toute la vie sociale. Distinct des guides existants `/statuts-sci` (mention statutaire abstraite), `/creer-sci` (procédure macro) et `/gerant-sci` (fonction du gérant). Consolide en un seul guide les 4 options de domiciliation, la procédure complète de transfert et les tarifs 2026. ### Cadre juridique applicable - **Article 1835 du Code civil** : le siège social est une mention obligatoire des statuts, au même titre que la dénomination, l'objet et le capital. L'adresse doit être précise et réelle (numéro, voie, code postal, ville). Une boîte postale ne suffit pas. - **Article 1837 du Code civil** : le siège social détermine la loi applicable et la juridiction compétente. En cas de divergence, le siège réel prévaut sur le siège statutaire. - **Article L. 123-11-1 du Code de commerce** (issu de la loi du 23 décembre 1986) : la domiciliation chez le représentant légal (le gérant) est limitée à **5 ans maximum** à compter de la création ou du transfert lorsque le bail d'habitation, le règlement de copropriété ou les dispositions législatives s'y opposent. Une **notification écrite préalable au bailleur** est obligatoire en LRAR avant tout dépôt au guichet unique. - **Articles L. 123-11-3 à L. 123-11-7 du Code de commerce** : les sociétés de domiciliation sont soumises à un **agrément préfectoral**. Le numéro d'agrément doit figurer sur le contrat. Une domiciliation chez un prestataire non agréé est nulle. - **BOFiP BOI-IS-CHAMP-60-10-20** : prévalence du siège réel sur le siège statutaire en matière fiscale. - **Article L. 64 du LPF** : siège social fictif (boîte aux lettres pure sans direction effective) sanctionné comme abus de droit, majoration 80 % et retenue du siège réel. ### 4 options de domiciliation comparées 1. **Domiciliation chez le gérant** - Sans clause restrictive bail/copropriété : **durée illimitée** - Avec clause restrictive : **5 ans maximum** + notification LRAR préalable au bailleur (art. L. 123-11-1 al. 2) - Coût : 0 € - Risque : changement de logement = nouveau transfert obligatoire 2. **Domiciliation dans un immeuble détenu par la SCI** - L'option la plus stable juridiquement - Aucune limite de durée - Suppose un local existant et adapté (à minima boîte aux lettres + accès courrier) - Coût : 0 € de domiciliation 3. **Société de domiciliation agréée** - Agrément préfectoral obligatoire (numéro à vérifier) - Coût : 30-100 €/mois selon localisation (Paris vs province) - Services additionnels : réexpédition, salle de réunion, secrétariat - Solution recommandée pour les SCI sans local et avec activité parisienne 4. **Pépinière / coworking** - Hybride : adresse + services partagés - Coût : 50-300 €/mois selon offre - Convient à une SCI semi-active (gestion patrimoniale régulière, RDV notaire) ### Mentions statutaires obligatoires (art. 1835 CC) L'adresse complète (numéro, rue, code postal, ville) doit figurer dans les statuts. Tout changement = modification statutaire avec procédure formelle. **Justificatif de jouissance des locaux** exigé au guichet unique : bail commercial, contrat de domiciliation agréée, bail d'habitation accompagné de la notification au bailleur, ou titre de propriété si SCI propriétaire. ### Procédure transfert de siège — 5 étapes 1. **Convocation AGE** par LRAR aux associés (15 jours franc minimum sauf statuts plus court ou unanimité immédiate) 2. **Tenue de l'AGE et signature du PV** — **unanimité par défaut** (art. 1836 CC modifications statuts), majorité statutaire dérogatoire possible 3. **Publication annonce(s) légale(s)** dans un mois suivant l'AGE : **1 annonce** si transfert intra-département, **2 annonces obligatoires** si changement de département (ancien et nouveau ressort) 4. **Dépôt dossier au guichet unique INPI** dématérialisé depuis 2023 (remplace l'ancien formulaire M2) : PV certifié conforme, statuts mis à jour, attestation(s) de parution, justificatif d'occupation, DBE actualisée 5. **Inscription modificative RCS** automatique via INPI, réception du Kbis actualisé sous 15-20 jours ### Tarifs 2026 actualisés | Poste | Intra-département | Inter-département | |---|---|---| | Annonce légale (forfait départemental arrêté tarification) | 130,80 € TTC | 261,60 € TTC (2 SHAL) | | Greffe modification (via guichet unique INPI) | 177,01 € TTC | 218,98 € TTC | | Total formalités | ~308 € TTC | ~480 € TTC | ### 3 cas types de transfert détaillés - **Cas A — Intra-département** : le plus simple, 1 annonce, ~300 € total. Délai 3 semaines. - **Cas B — Inter-département** : 2 annonces obligatoires (ancien + nouveau ressort), ~480 € total. Délai 4 semaines. - **Cas C — Vers société de domiciliation agréée** : ajout du contrat de domiciliation + vérification agrément préfectoral + numéro d'agrément. ### Cas chiffré détaillé : SCI Famille Moreau (Bordeaux → Bayonne) **Profil** : SCI civile patrimoniale constituée en 2018 par M. et Mme Moreau 60 % + 2 enfants majeurs 20 % chacun. Immeuble locatif 3 lots à Bordeaux (Gironde, 33). IR translucide, location nue. Capital 1 000 €. Gérant M. Moreau. **Situation** : janvier 2026, déménagement retraite Bordeaux → Bayonne (Pyrénées-Atlantiques, 64). Nouveau bail d'habitation à Bayonne **interdit toute domiciliation société**. Choix : 5 ans max chez gérant à Bayonne (art. L. 123-11-1 al. 2 avec notification LRAR préalable au bailleur) ou société domiciliation immédiate. Option 1 retenue. **Calcul du transfert (changement de département 33 → 64)** : - Annonce légale Bordeaux (33) « transfert hors ressort » : 130,80 € TTC - Annonce légale Bayonne (64) « nouvelle domiciliation » : 130,80 € TTC - Greffe inter-ressort via guichet unique INPI : 218,98 € TTC - **Total formalités : 480,58 € TTC** **Calendrier 4 semaines** : J-15 envoi convocations LRAR, J0 AGE + PV unanimité, J+3 publication 2 annonces, J+5 dépôt INPI (PV + statuts MAJ + attestations parution + justificatif Bayonne + lettre notification bailleur LRAR + DBE), J+22 réception extrait RNE actualisé, J+28 notifications SIE Bordeaux + SIE Bayonne + banque + locataires + assureur multirisque. **Enseignements clés** : (1) changement de département = double annonce obligatoire (261,60 € au lieu de 130,80 €, beaucoup l'ignorent), (2) notification LRAR au bailleur AVANT dépôt INPI (sinon irrégularité), (3) compteur 5 ans démarre à la date du transfert (M. Moreau aura jusqu'en 2031 pour retransférer), (4) un audit statutaire en amont aurait permis d'ajouter une clause de majorité dérogatoire pour les futurs transferts, (5) le SIE compétent change automatiquement avec le siège. ### 5 erreurs à éviter 1. Oublier la **double annonce inter-département** et n'en publier qu'une (formalité irrégulière, rejet greffe) 2. Omettre la **notification écrite préalable au bailleur** (domiciliation irrégulière, art. L. 123-11-1 al. 2) 3. Confondre **siège statutaire et siège réel** (risque art. L. 64 LPF, majoration 80 %) 4. Domicilier chez un **associé non gérant** sans bail ni contrat formalisé (requalification donation indirecte ou nullité) 5. Garder une **boîte postale** comme adresse statutaire (siège fictif sanctionné) ### Transfert international Possible mais uniquement à l'**unanimité absolue** sans dérogation statutaire (art. 1836 CC). La SCI conserve sa personnalité morale si le pays d'accueil le reconnaît, sinon dissolution-liquidation. Fiscalement, art. 221 et 221 bis CGI : cessation d'activité en France et imposition immédiate des plus-values latentes. ### FAQ 12 entrées Durée illimitée chez gérant sans clause restrictive, unanimité requise par défaut (art. 1836 CC) avec majorité statutaire dérogatoire possible, coût 300-450 € intra ou 450-600 € inter-département, risque siège fictif art. L. 64 LPF majoration 80 %, prévalence du siège réel sur statutaire, notification bailleur LRAR obligatoire, agrément préfectoral pour société de domiciliation, double annonce inter-département, délai 1 mois pour publication, domiciliation impossible chez associé non gérant sans bail formalisé, documents guichet unique (PV + statuts MAJ + attestation parution + justificatif occupation + DBE), transfert étranger unanimité absolue art. 221 CGI. ### Anti-cannibalisation Renvois internes vers `/capital-social-sci` (capital et structure financière), `/statuts-sci` (rédaction complète des statuts), `/assemblee-generale-sci` (procédure AGE), `/gerant-sci` (fonction du gérant et domiciliation à son domicile), `/modification-statutaire-sci` (autres modifications statutaires). ### Public cible Tout futur ou actuel gérant de SCI qui doit choisir une adresse de siège (création) ou la transférer (déménagement, restructuration patrimoniale, optimisation administrative). Persona type : M. Moreau 65 ans retraité, gérant d'une SCI familiale qui transfère son siège suite à un déménagement Bordeaux → Bayonne en 2026. --- ## Taux réduit IS 15 % SCI : 42 500 €, conditions et écueils 2026 URL : https://www.sci-ai.app/is-15-pourcent-sci ### Positionnement Guide expert sur le taux réduit IS 15 % applicable aux SCI à l'IS qualifiées de PME au sens de l'article 219 I b du CGI. Niche stratégique sur laquelle Indy, LegalPlace, Dougs, Compta-Online et Captain Contrat restent superficiels — aucun ne démontre concrètement les 3 conditions cumulatives, ni les 7 écueils terrain, ni le test de cascade pour les holdings interposées. Distinct des guides existants `/sci-is-ou-ir` (comparatif macro IR/IS, choix de régime), `/passer-sci-ir-is` (procédure de bascule formelle), `/plus-value-sci-is` (PV pro à la sortie). Levier de conversion logiciel via simulateur intégré (CTA aside). ### Mécanique du barème - **15 %** sur la tranche 0 → **42 500 €** de bénéfice fiscal - **25 %** sur la fraction excédentaire (taux normal art. 219 I al. 1 CGI depuis 2022) - Plafond relevé de 38 120 € à 42 500 € par la LFI 2023 pour les exercices clos à compter du 31/12/2022 - **Économie maximale plafonnée à 4 250 €/exercice** : 42 500 × (25 % - 15 %) - Contribution sociale 3,3 % art. 223 sexies CGI sans incidence en pratique pour SCI patrimoniales (déclenchée au-delà de 763 000 € d'IS) ### 3 conditions cumulatives art. 219 I b CGI 1. **Capital social entièrement libéré à la clôture** : contrairement à la SARL/SAS, l'art. 1843-3 CC n'impose pas la libération immédiate en SCI, mais le taux 15 % exige une libération intégrale à la clôture. Virement complémentaire et PV d'AG à constituer avant le 31/12. Contrôle Teledec systématique en cas de doute. 2. **Détention au moins 75 % par des personnes physiques** directement ou indirectement via une chaîne de sociétés transparentes. Le **test de cascade** posé par l'arrêt **CE 22/05/2019 n° 411988** impose que toute holding interposée remplisse elle-même les 3 conditions PME (capital libéré, CA < 10 M€, détention par personnes physiques) pour préserver le taux réduit de la SCI fille. Cas particuliers : enfants mineurs (qualité d'associés via administration légale art. 382 CC), indivision (chaque indivisaire pris séparément), démembrement familial (usufruitier et nu-propriétaire chacun comptabilisé). 3. **Chiffre d'affaires HT < 10 M€** avec proratisation pour exercice de durée différente de 12 mois (point souvent oublié) : premier exercice de 6 mois = plafond effectif 21 250 €, exercice étendu à 18 mois = plafond 63 750 € (BOFiP BOI-IS-LIQ-20). ### 3 simulations chiffrées (démonstration produit) | Résultat fiscal | Calcul taux réduit | Calcul taux plein 25 % | Économie | |---|---|---|---| | 25 000 € | 25 000 × 15 % = **3 750 €** | 6 250 € | **2 500 €** | | 60 000 € | 42 500 × 15 % + 17 500 × 25 % = **10 750 €** | 15 000 € | **4 250 €** | | 120 000 € | 42 500 × 15 % + 77 500 × 25 % = **25 750 €** | 30 000 € | **4 250 €** (plafonnée) | L'économie atteint son maximum à 42 500 € de résultat puis se stabilise. Au-delà, l'effet marginal du taux réduit disparaît. ### 7 écueils qui font perdre le taux 15 % 1. **Capital partiellement libéré à la clôture** — l'erreur la plus fréquente, contrôle Teledec systématique 2. **Holding interposée non transparente** détenant > 25 % — test en cascade CE 22/05/2019 n° 411988 3. **Cession de parts en cours d'exercice** faisant tomber détention < 75 % — appréciation continue, pas de proratisation, perte du taux réduit pour l'exercice ENTIER 4. **Exercice de durée ≠ 12 mois** — proratisation du plafond 42 500 € souvent oubliée 5. **Confusion résultat comptable / résultat fiscal** — le plafond porte sur le bénéfice imposable après retraitements extra-comptables 6. **Dépassement seuil 10 M€ de CA** — bascule taux normal sur l'exercice entier 7. **Intégration fiscale art. 223 A CGI** — plafond apprécié globalement au niveau du groupe-tête ### Passer de l'IR à l'IS pour capter le taux 15 % - **Option IS art. 206-3 CGI** à notifier au SIE avant la fin du 3e mois de l'exercice (art. 239 CGI) - Changement **irrévocable de plein droit depuis 2019** après 5 exercices d'option (avant : possibilité de revenir à l'IR avant le 5e exercice) - **Conséquences fiscales immédiates** : taxation des plus-values latentes (art. 202 ter CGI - cessation d'activité IR), passage au plan comptable général, déclaration 2065 au lieu de 2072 - Taux 15 % accessible **dès le 1er euro** au premier exercice IS si conditions remplies - Renvoi vers `/passer-sci-ir-is` pour la procédure formelle complète ### Cas chiffré détaillé : SCI Famille Lavigne **Profil** : SCI patrimoniale familiale créée 2019, basculée IS en 2022. Trois associés personnes physiques (Marc 40 % + Sophie 40 % + Camille 20 % majeure). Capital 10 000 € intégralement libéré, justificatifs bancaires conservés. Immeuble parisien acquis 1 200 000 € (960 000 € amortissables BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10) loué nu 78 000 € HT/an. Pas de holding, pas d'intégration fiscale, CA très en-deçà de 10 M€. **5 exercices dégressifs (N → N+4)** sous l'effet conjoint de l'amortissement croissant et de la maîtrise des charges : | Exercice | Résultat fiscal | IS taux réduit | IS taux plein 25 % | Économie | |---|---|---|---|---| | N | 72 000 € | 42 500 × 15 % + 29 500 × 25 % = 13 750 € | 18 000 € | 4 250 € | | N+1 | 56 000 € | 42 500 × 15 % + 13 500 × 25 % = 9 750 € | 14 000 € | 4 250 € | | N+2 | 41 800 € | 41 800 × 15 % = **6 270 €** | 10 450 € | 4 180 € | | N+3 | 38 500 € | 38 500 × 15 % = 5 775 € | 9 625 € | 3 850 € | | N+4 | 33 200 € | 33 200 × 15 % = 4 980 € | 8 300 € | 3 320 € | | **Total 5 ans** | — | **40 525 €** | **60 375 €** | **19 850 €** | **Projection 15 ans** en maintenant le résultat sous 42 500 € via amortissement composants : **économie cumulée 63 750 €** (4 250 € × 15), équivalente à environ 5 % du prix d'acquisition initial de l'immeuble. Trésorerie réinvestissable dans un second bien ou en remboursement anticipé. ### 5 erreurs à éviter 1. **Oublier la vérification annuelle des 3 conditions à la clôture** — audit pré-clôture trimestriel via outil de compta 2. **Distribuer massivement des dividendes l'année du dépassement seuil** — effet d'aubaine puis explosion fiscale au taux 25 % 3. **Confondre option IS et SCI à l'IS d'office** (art. 206-2 CGI = pas de formalité art. 206-3 nécessaire) 4. **Croire qu'un capital social de 1 € symbolique suffit** — vérifier la libération intégrale et conserver justificatifs bancaires 5. **Ignorer la cascade d'imputation pour SCI détenues via holding** — arrêt CE 22/05/2019 impose de vérifier la chaîne complète d'attribution aux personnes physiques in fine ### FAQ 12 entrées Non-automaticité du taux (3 conditions cumulatives), plafond 42 500 € 2026 (relevé LFI 2023), proratisation pour exercice court/long, libération capital SCI vs SARL (art. 1843-3 CC), holding transparente (cascade CE 411988), économie maximale 4 250 €/exercice plafonnée, prérequis option IS (art. 206-3 + 239 CGI), cession parts < 75 % entraînant perte sur exercice entier, rôle de l'amortissement comme levier sous le seuil 42 500 €, intégration fiscale (art. 223 A globalisation plafond), différence résultat comptable vs fiscal (retraitements extra-comptables), articulation passage IR → IS et taux 15 %. ### Anti-cannibalisation Renvois internes vers `/sci-is-ou-ir` (comparatif macro IR vs IS, choix de régime), `/passer-sci-ir-is` (procédure formelle de bascule), `/plus-value-sci-is` (plus-value pro IS à la sortie), `/amortissement-sci` (amortissement = levier majeur de réduction du résultat fiscal sous le seuil 42 500 €), `/comptabilite-sci` (tenue comptable IS), `/capital-social-sci` (libération du capital), `/siege-social-sci`. ### Public cible Gérant ou associé d'une SCI à l'IS (ou SCI envisageant l'option IS) qui cherche à optimiser sa fiscalité. Persona type : Marc Lavigne 50 ans, gérant d'une SCI patrimoniale familiale parisienne à 3 associés, basculée à l'IS en 2022, à la recherche d'un levier d'optimisation fiscale long-terme via la combinaison taux 15 % + amortissement composants. Forte conversion logiciel attendue via le simulateur en aside. --- ## SCI Residence Secondaire 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-residence-secondaire Acheter une maison de vacances en SCI familiale change quatre choses qu'une indivision (art. 815 C. civ.) ne sait pas faire : stabiliser la propriete sur 99 ans (art. 1838 C. civ.), transmettre par tranches de parts en activant l'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), faire sortir un associe par cession de parts a 5 % (art. 726 II CGI sur valeur nette endettement) plutot que par vente immobiliere a 5,80 %, et organiser le calendrier d'occupation par une clause statutaire qui desamorce les conflits familiaux. La SCI ne fait disparaitre ni la taxe d'habitation, ni l'IFI, ni la plus-value a la revente : elle structure la propriete sur 30 a 50 ans. ### Pas d'exoneration de plus-value residence principale L'article 150 U II 1 du CGI reserve l'exoneration totale de plus-value a la residence principale du cedant. La residence secondaire detenue par une SCI a l'IR ne beneficie pas de cette exoneration. La plus-value est calculee selon le regime des plus-values immobilieres des particuliers, taux 19 % IR + 17,2 % PS maintenus en 2026 (BOI-RFPI-PVI-10-40). ### Abattements pour duree de detention (art. 150 VC CGI) - Exoneration IR a 22 ans, exoneration PS a 30 ans - Abattement IR : 6 % par annee de la 6e a la 21e, 4 % la 22e - Abattement PS : 1,65 % par annee de la 6e a la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par annee de la 23e a la 30e - Surtaxe art. 1609 nonies G : 2 a 6 % de la PV nette au-dela de 50 000 EUR Sur une PV brute de 200 000 EUR apres 22 ans, l'IR est nul mais 24 768 EUR de PS subsistent (base PS apres abattement 144 000 EUR x 17,2 %). Il faut 30 ans pour zero impot. ### Taxe d'habitation residence secondaire (THRS) La THRS reste due depuis la suppression de la TH sur RP (art. 16 LF 2020). La SCI proprietaire est redevable au 1er janvier. Dans les communes en zone tendue (decret 2013-392, art. 232 CGI, decret 25/08/2023 sur l'elargissement), une majoration peut etre instituee par deliberation du conseil municipal de 5 a 60 % de la part communale (art. 1407 ter CGI). Communes concernees : Paris, Lyon, Bordeaux, Saint-Malo, Annecy, Biarritz et toutes les zones tendues elargies. La SCI paie la THRS et la refacture aux associes au prorata via CCA. ### IFI sans abattement 30 % L'abattement 30 % de l'art. 973 I CGI est strictement reserve a la residence principale du redevable detenue en direct. La residence secondaire en SCI integre l'assiette IFI pour sa valeur venale pleine au prorata des biens immobiliers dans la valeur des parts (art. 965 CGI). Decote d'illiquidite 10-20 % admise sur parts de SCI familiale avec clause d'agrement restrictive (Cass. com. 16 fev. 2022 et constante sur l'ISF). ### Occupation gratuite par les associes Le commodat (pret a usage art. 1875 a 1891 C. civ.) est le cadre juridique. Fiscalement, l'art. 15 II CGI neutralise l'occupation gratuite : pas de revenu foncier a declarer sur la part occupee gratuitement, mais aucune charge deductible non plus (BOI-RFPI-DECLA-10-10). Si la SCI a un usage mixte (partie louee, partie occupee), les charges sont ventilees au prorata. ### IR ou IS pour une residence secondaire L'IR domine largement. A l'IS, la mise a disposition gratuite est requalifiee en liberalite : loyer theorique reintegre + IS 15 %/25 % + PFU 31,4 % en sortie. A la revente, l'IS taxe la PV professionnelle sur la VNC sans abattement duree. L'IS n'a de sens que sur un montage de location saisonniere professionnelle avec services para-hoteliers (3 services art. 261 D 4 b CGI), donc plus une maison de famille. ### Piege Airbnb : basculement automatique a l'IS Une SCI IR qui pratique une location meublee meme ponctuelle exerce une activite commerciale (art. 35 I 5 bis CGI). Au-dela de 10 % des recettes totales (art. 206 2 CGI), basculement automatique a l'IS, retroactif et irreversible. Parade : soit zero location meublee, soit confier le meuble a une autre structure (SARL de famille, EURL). ### Transmission par donation de parts Mecanisme central de la SCI familiale residence secondaire : abattement art. 779 CGI de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans, sur la valeur des parts deja decotee par endettement et illiquidite. Donation demembree frequente : parents conservent l'usufruit, donnent la nue-propriete, evaluation art. 669 CGI (a 55 ans usufruit 50 % nue-propriete 50 %, a 65 ans 40 % et 60 %). Reunion en franchise au deces (art. 1133 CGI), zero droits de succession sur la part transmise. ### Organisation du calendrier d'occupation Trio articule : clause statutaire art. 1835 C. civ. (principes : droit d'occupation gratuite, duree maximale, rotation), reglement interieur (calendrier annuel concret), facturation des charges au prorata d'occupation via CCA. Ce trio coupe court aux conflits comme aux requalifications fiscales. ### Cas chiffre central : maison 400 000 EUR en Bretagne entre 4 freres/soeurs Acquisition : 400 000 EUR + 30 000 EUR frais notaire = 430 000 EUR. Apport 110 000 EUR en CCA (27 500 EUR par associe), emprunt 320 000 EUR sur 25 ans a 4 %. Capital social 1 000 EUR, parts 25 % chacun. Occupation : 13 semaines par associe par an avec rotation des vacances scolaires. THRS : 1 800 EUR base + 60 % majoration zone tendue Saint-Malo = 2 880 EUR/an, soit 720 EUR par associe. Resultat annuel SCI a l'IR : zero revenu locatif (art. 15 II), zero charge deductible, taxe fonciere et THRS refacturees en CCA. Transmission : a 55 ans, les parents donnent la nue-propriete des parts aux enfants par cycle de 15 ans, abattement art. 779 CGI franc 100 000 EUR par parent/enfant en pleine propriete soit 200 000 EUR en nue-propriete a 55 ans, transmission progressive de 800 000 EUR a 1 200 000 EUR de patrimoine en franchise totale sur 30 ans. ### SCI residence secondaire vs indivision Indivision : art. 815 C. civ., partage forcable a tout moment, gestion majorite 2/3 ou unanimite art. 815-3, convention 5 ans renouvelables (art. 1873-1 a 1873-18). SCI : stabilite 99 ans (art. 1838), agrement (art. 1861) qui evite les tiers indesirables, transmission optimisee (art. 779), responsabilite proportionnelle (art. 1857), gerance statutaire souple. Cout SCI : annonces legales 191 EUR HT 2026 (arrete 19/11/2025), statuts notaries 1 000-2 000 EUR si demembrement, comptabilite 2072 annuelle. ### Erreurs frequentes - Confondre exoneration PV RP et residence secondaire (impossible) - Oublier l'art. 15 II et louer ponctuellement en meuble (basculement IS) - Oublier l'AG annuelle (art. 1856 C. civ., risque requalification) - Pas de commodat ecrit pour l'occupation gratuite - Confusion patrimoine SCI/perso (compte bancaire dedie obligatoire) - Capital social symbolique sans CCA (amplifie la PV cession parts a la sortie) - Pretendre a l'abattement IFI 30 % (refuse depuis QPC 2019-820) ### Renvois (anti-cannibalisation) - /sci-residence-principale : residence principale (art. 15 II, exo PV RP) - /sci-familiale : creation SCI familiale generale - /donation-parts-sci : technique de donation - /demembrement-sci : usufruit-nue propriete - /sci-ifi : assiette et decotes IFI - /plus-value-sci : revente d'un immeuble en SCI - /capital-social-sci : choix capital et CCA - /sci-location-meublee : piege bascule IS --- ## SCI vs SAS / SASU : le Comparatif pour Investir (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-vs-sas Arbitrage complet entre la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société par Actions Simplifiée (SAS / SASU) dans le cadre d'investissements immobiliers. ### Différences fondamentales de structure - **Nature juridique** : La SCI a une nature civile par défaut (art. 1832 et s. C. civ.), ce qui lui interdit l'exercice habituel d'activités commerciales. La SAS est une société commerciale par la forme (art. L227-1 et s. C. com.), quel que soit son objet social. - **Responsabilité des associés** : - SCI : Responsabilité indéfinie et non solidaire, proportionnelle à la quote-part de capital (art. 1857 C. civ.). Les créanciers ne peuvent poursuivre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI (art. 1858 C. civ.). L'associé sortant reste garant des dettes nées sous sa détention (Cass. civ. 3, 6 juin 2024 n. 23-10.526). - SAS : Responsabilité limitée aux apports (art. L227-1 C. com.). - **Nombre d'associés** : Minimum 2 pour la SCI (société civile). Minimum 1 pour la SAS (qui devient alors une SASU). - **Formalisme de constitution et récurrent** : - SCI : Rédaction de statuts libres, pas de dépôt obligatoire des comptes annuels au greffe (sauf clause contraire). CFE applicable uniquement en cas d'activité professionnelle. - SAS : Rédaction de statuts plus formelle, dépôt obligatoire et payant des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce (art. L232-21 C. com., coût d'environ 45 EUR/an), CFE minimale due dès le premier euro de chiffre d'affaires, même sans activité de location (ex: holding pure). ### Régime fiscal de l'exploitation - **SCI à l'IR (par défaut)** : - Transparence fiscale (art. 8 CGI), imposition directe des associés dans la catégorie des revenus fonciers (art. 14 CGI). - Taux : Barème progressif de l'impôt sur le revenu (TMI) + prélèvements sociaux de 17,2 % (exclus de la hausse de la LFSS 2026 sur les revenus du patrimoine non commerciaux). - Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 EUR/an (art. 156 I 3 CGI) ou 21 400 EUR pour rénovation énergétique (prorogé par LF 2026). - **SCI à l'IS (sur option)** : - Option irrévocable après 5 exercices (art. 206-3 et 239 CGI). Imposition au niveau de la société. - Taux IS : 15 % jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice, 25 % au-delà (art. 219 CGI). - Amortissement par composants (BOI-ANNX-000115) qui permet de neutraliser le résultat fiscal opérationnel (souvent 0 EUR d'impôt pendant 15-20 ans). - **SAS à l'IS (par défaut)** : - Identique à la SCI à l'IS pour les taux d'imposition et l'amortissement par composants. - **SAS à l'IR (sur option)** : - Option limitée à 5 exercices maximum (art. 239 bis AB CGI), réservée aux PME de moins de 5 ans non cotées. Inadaptée à un investissement immobilier de long terme. ### Impôt sur la distribution (dividendes) En régime IS (SAS ou SCI IS), la sortie de trésorerie sous forme de dividendes subit la Flat Tax (Prélèvement Forfaitaire Unique - PFU) à hauteur de **31,4 %** en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux suite à la hausse de la LFSS 2026). ### Régime de plus-value à la revente - **Régime des particuliers (SCI à l'IR)** : - Calcul de la plus-value : Prix de vente - Prix d'achat (sans réintégration des amortissements). - Abattement pour durée de détention (art. 150 VC CGI) : exonération d'IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans. - Surtaxe sur les plus-values élevées (> 50 000 EUR, art. 1609 nonies G CGI) de 2 % à 6 %. - **Régime des plus-values professionnelles (SAS ou SCI à l'IS)** : - Calcul de la plus-value : Prix de vente - Valeur Net Comptable (VNC = Prix d'achat - Amortissements cumulés). Les amortissements pratiqués durant l'exploitation sont réintégrés dans l'assiette imposable. - Imposition de la plus-value à l'IS (15 % / 25 %) au niveau de la société, sans aucun abattement pour durée de détention. - Double imposition à la distribution aux associés (Flat Tax de 31,4 % en 2026). ### Location meublée (LMNP / LMP) - **SCI à l'IR** : Risque majeur de requalification commerciale d'office à l'IS si les recettes de location meublée dépassent 10 % des recettes globales HT (tolérance BOI-IS-CHAMP-10-30). La bascule est rétroactive et entraîne des pénalités. Rigueur confirmée par la jurisprudence (CAA Lyon, 27 fév. 2025 n° 23LY02552). - **SCI à l'IS ou SAS** : Aucun risque de requalification (déjà soumises à l'impôt commercial). - **Seuils micro-BIC 2026** (Loi Le Meur n° 2024-1039) : Revalorisés à **83 600 EUR** pour la location meublée classique et classée (au lieu de 77 700 EUR), et bloqués à **15 000 EUR** avec abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. ### Financement et aspects bancaires - **Caution personnelle** : Dans les deux structures, les établissements bancaires exigent systématiquement la caution personnelle et solidaire des associés. La responsabilité limitée de la SAS is donc fictive vis-à-vis du principal créancier (la banque). - **Associés mineurs** : L'intégration d'associés mineurs dans une SAS immobilière bloque généralement les demandes de financement bancaire. Les banques exigent l'accord du juge des tutelles, qui refuse quasi systématiquement la constitution d'une caution solidaire au nom d'un mineur en société commerciale. La SCI civile est beaucoup mieux acceptée. ### Stratégies d'optimisation avancées - **Le schéma Holding SAS + SCI à l'IS** : Permet de réinvestir les bénéfices d'une SAS commerciale opérationnelle dans l'immobilier via une SCI filiale à l'IS en franchise d'impôt grâce au régime Mère-Fille (exonération d'IS à 95 %, soit une imposition nette de seulement 1,25 % sur les dividendes distribués par la SAS à la holding). - **Le cas du Marchand de Biens** : L'achat-revente rapide et spéculatif est une activité commerciale par nature. L'utilisation d'une SCI est proscrite (risque de requalification en marchand de biens occulte avec pénalités de 80 %, CAA Douai, 28 août 2025 n° 24DA01320). La SAS commerciale est impérative pour isoler le risque professionnel et optimiser la TVA sur marge. ### Comparatif chiffré (Thomas & Chloé - Immeuble à 600 000 EUR) Achat d'un immeuble de rapport en location nue (rendement brut 6 %, soit 36 000 EUR de loyers). Amortissement par composants sur la SCI IS / SAS (Gros œuvre 60 % / 80 ans, Toiture 5 % / 35 ans, Réseaux 15 % / 25 ans, Étanchéité 8 % / 15 ans, Agencements 12 % / 12 ans) = 16 341 EUR/an d'amortissement. - **SCI à l'IR** : Résultat foncier imposable élevé (pas d'amortissement). Impôt annuel cumulé à la TMI de 30 % + 17,2 % PS = ~10 800 EUR. Effort d'épargne mensuel important pour combler l'impôt et le crédit. - **SCI à l'IS / SAS** : Amortissement et charges déductibles neutralisent le résultat imposable. Impôt sur les sociétés = 0 EUR pendant 15 ans. Trésorerie capitalisée pour de nouveaux investissements. - **Arbitrage à l'IS (SCI vs SAS)** : La SCI l'emporte grâce à l'absence de frais de dépôt des comptes au greffe, l'absence de CFE minimale obligatoire (en location nue simple), et la simplicité de transmission. --- ## SCI et TVA 2026 : Option, Parking, Bail Commercial (Guide Complet) URL : https://www.sci-ai.app/sci-et-tva ### Principe : l'exoneration par defaut (art. 261 D CGI) Par defaut, une SCI qui loue un bien immobilier ne facture pas la TVA et ne recupere rien sur ses achats. L'article 261 D du CGI exonere : - Locations de terrains non amenages et locaux nus (2) - Locations a usage d'habitation, nues (2) ou meublees (4) - Locations nues d'habitation : exoneration sans option possible (art. 260 2, a) Consequences : pas de declaration CA3, pas de TVA collectee. Mais la TVA payee sur achat/travaux/charges est un COUT DEFINITIF. ### L'option TVA (art. 260 2 CGI) Mecanisme cle pour les SCI louant des locaux nus pro/commerciaux. Permet de soumettre volontairement les loyers a la TVA (taux 20 %) et recuperer la TVA sur acquisition + travaux + charges. **Procedure** : 1. Verifier eligibilite (local nu pro, locataire assujetti TVA) 2. Obtenir accord ECRIT du locataire (art. 260 2 in fine) 3. Lettre simple au SIE : SIREN, adresse local, locataire, date prise d'effet 4. Effet 1er jour du mois de depot 5. Comptabilite TVA (comptes 44551 collectee, 44562 deductible immo, 44566 deductible) 6. Declarations de TVA : CA3 (trimestrielle de plein droit a partir de 2027, voir la section sur la fin du regime simplifie de TVA) **Duree** : l'option s'applique tant qu'elle n'est pas denoncee ; la denonciation n'est possible qu'a partir du 1er janvier de la 9e annee civile qui suit celle de l'option (art. 194 annexe II CGI). ### Assujettissement de plein droit (4 cas) 1. **Para-hotellerie** : 3 des 4 services art. 261 D 4 b CGI (petit-dejeuner, nettoyage regulier, fourniture linge, accueil personnalise). Bofip BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20. 2. **Locaux equipes** : industriels/commerciaux avec equipements pro inclus. 3. **Parking au-dela franchise base** : > 37 500 EUR HT/an, sans lien avec un logement. 4. **Residences avec services** : seniors/etudiants/EHPAD a TVA 10 % (art. 279 a). ### Para-hotellerie : 3 services = bascule Les 4 services de l'art. 261 D 4 b CGI : 1. Petit-dejeuner pour tous les occupants 2. Nettoyage regulier des locaux pendant le sejour (hebdomadaire pour > 7 jours) 3. Fourniture du linge de maison (draps, serviettes, change regulier) 4. Accueil personnalise (remise des cles en personne, accompagnement) 3 services = TVA 10 % de plein droit ET bascule SCI a l'IS de plein droit (art. 206-3 CGI activite commerciale). Cass. 3e civ. 25 janv. 2024 n. 22-21.455 : location meublee meme courte duree reste CIVILE tant que pas accompagnee de services para-hoteliers significatifs. Airbnb classique sans services integres reste civil. ### Parking et TVA **Accessoire d'un logement** : exonere (l'accessoire suit le principal) si meme locataire que le logement, meme immeuble ou proximite immediate. **Loue separement** : TVA 20 % de principe, sauf franchise base art. 293 B (< 37 500 EUR HT/an services 2026). Exemple Sophie : 12 parkings Paris loues separement 150 EUR/mois = 21 600 EUR/an < 37 500 EUR → franchise base de plein droit. Si portefeuille s'agrandit a 25 parkings = 45 000 EUR/an, depassement seuil tolerance 41 250 EUR → perte retroactive franchise. ### Bail commercial 3/6/9 et TVA (art. L. 145-1 et suiv. C. com) Defaut : exonere. Option TVA possible avec accord locataire. Tres frequente en SCI familiale louant local a SAS du meme dirigeant — CE 19 juillet 2024 n. 488052 valide tant que loyer au prix du marche (pas d'acte anormal de gestion). Pas-de-porte : soumis a TVA 20 % si option exercee. ### Recuperation TVA sur achat et travaux (art. 271 CGI) 3 conditions cumulatives : 1. TVA facturee a la SCI par fournisseur assujetti, facture conforme (HT, taux, TVA, TTC) 2. Affectation a operation soumise a TVA de la SCI 3. Delai 2 ans a compter exigibilite (annexe II CGI art. 208) Declaration CA3 : - Ligne 5A : TVA collectee loyers - Ligne 19 : TVA deductible immobilisations - Ligne 20 : TVA deductible autres - Ligne 26 : credit TVA report ou remboursement (formulaire 3519-SD) ### 3 taux applicables 2026 | Taux | Application | Article | |------|-------------|---------| | 20 % | Locaux pros option, neuf < 5 ans, agrandissement, gros equipements non incorpores | par defaut | | 10 % | Entretien-amelioration habitation > 2 ans avec attestation | art. 279-0 bis CGI | | 5,5 % | Renovation energetique habitation > 2 ans (isolation, PAC, fenetres) | art. 278-0 bis A, arrete 04/12/2024 JORF 24/12/2024 | CE 12 mai 2023 n. 464489 : taux reduit s'applique uniquement aux equipements INCORPORES DURABLEMENT. Chaudiere posee + raccordee = 10 %. Chaudiere livree non posee = 20 %. ### Piege du vingtieme (art. 207 II annexe II CGI) TVA recuperee = engagement implicite d'utilisation pour operations TVA pendant 20 ans. Toute "sortie" du champ TVA dans les 20 ans declenche regularisation au prorata. Formule : TVA a reverser = TVA recuperee initialement x (20 - annees ecoulees) / 20. Exemple : Karim 113 000 EUR TVA recuperee. Revente apres 8 ans a particulier non assujetti = 113 000 x 12/20 = **67 800 EUR a reverser** au Tresor. Comment eviter : 1. Vendre a acquereur assujetti qui continue option 2. Vendre dans les 5 ans suivant achevement (TVA plein droit) 3. Tenir > 20 ans (plus de regularisation possible) ### Declarations et fin du regime simplifie de TVA (2027) - Base : article 38 de la loi de finances pour 2025 (loi n. 2025-127 du 14/02/2025) ; suppression du regime simplifie de TVA (acomptes et declaration annuelle) pour la TVA exigible a compter du 1er janvier 2027 ; la LF 2026 ne le modifie pas. - Bascule automatique par la DGFiP vers le regime reel normal, sans demarche ; periodicite fixee d'apres le chiffre d'affaires de la derniere declaration annuelle deposee ; sans declaration annuelle, trimestriel d'office. - CA3 trimestrielle de plein droit si le chiffre d'affaires ne depasse pas 1 000 000 EUR l'annee precedente et 1 100 000 EUR l'annee en cours ; mensuelle au-dela, ou sur option (effet au trimestre civil suivant, 4 trimestres minimum). SCI deja au reel normal mensuel : selon la DGFiP, passage au trimestriel sur simple demande au service des impots ; sans demande, elle continue de deposer des CA3 mensuelles. - Remboursement de credit chaque trimestre des 760 EUR (3519 jointe a la CA3) : lecture la plus probable, l'adaptation de l'art. 242-0 C de l'annexe II a la reforme n'etant pas encore publiee. En 2026, au regime simplifie, seule la TVA sur immobilisations se rembourse en cours d'annee (3519 deposee avec l'acompte de juillet ou de decembre). - Exercice civil : dernier acompte (40 %) du 15 au 24 decembre 2026 ; derniere CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; aucun acompte en 2027. - Exercices decales : regime simplifie jusqu'a la cloture de l'exercice qui comprend le 31 decembre 2026 (art. 38, VI) ; CA12E dans les 3 mois de la cloture ; acompte de juillet 2027 du pour une cloture de juillet a novembre 2027 si la TVA de l'exercice precedent excede 1 000 EUR (premier exercice long clos fin 2027 : a confirmer aupres du SIE). - Regime simplifie d'imposition des benefices maintenu (2065 + 2033 a l'IS, sous ses seuils) ; la 2072 d'une SCI a l'IR, qui declare des revenus fonciers, est inchangee. Option art. 260 2, droit a deduction et regularisation sur 20 ans inchanges ; recodification de la TVA au CIBS le meme 1er janvier 2027, a droit constant. ### Articulation TVA + IS Deux impots independants se cumulent. TVA = flux (collectee/deductible/CA3). IS = stock (resultat fiscal HT). **Combinaison SCI IS + option TVA** = puissante pour locaux pros : - Recuperation TVA immediate (100 000 EUR sur local 500 000 EUR HT) - Amortissement par composants (gros oeuvre 80 ans, toiture 35 ans, IGT 25 ans, agencements 12 ans, facade 15 ans) - IS 15 % PME jusqu'a 42 500 EUR - Resultat IS proche de 0 pendant 12-15 ans grace aux amortissements - Distribution PFU 31,4 % aux associes ### Cas pratique — Karim, dirigeant SAS lyonnaise SCI a l'IS achete local commercial Lyon 500 000 EUR HT + 35 000 EUR frais notaire HT + 30 000 EUR travaux HT. Loue a sa SAS 36 000 EUR HT/an. TVA recuperable annee 1 : - Acquisition : 100 000 EUR - Frais notaire : 7 000 EUR - Travaux : 6 000 EUR - Charges : 1 600 EUR - **Total : 114 600 EUR** TVA collectee annee 1 (9 mois) : 5 400 EUR. **Credit TVA annee 1 : -109 200 EUR** → demande remboursement formulaire 3519-SD, virement sous 2-4 mois. ### Cas pratique — Sophie, 12 parkings Paris Recettes 21 600 EUR/an < 37 500 EUR seuil franchise base 2026 → franchise plein droit. - Pas de TVA facturee - Pas de TVA recuperee (charges, copropriete, assurance = cout definitif) - Pas de declaration CA3 Si portefeuille > 25 parkings (45 000 EUR/an) : depassement seuil tolerance 41 250 EUR → perte retroactive franchise → option pour TVA recommandee pour recuperer travaux a venir. ### 7 erreurs frequentes 1. **Oublier option TVA a l'achat local pro** : 100 000 EUR perdus sur local 500 000 EUR HT 2. **Croire option annuelle** : denonciation impossible avant le 1er janvier de la 9e annee civile suivante 3. **Franchir 3 services para-hotellerie sans s'en apercevoir** : double bascule TVA + IS 4. **Oublier accord ecrit locataire** : option inopposable 5. **Ne pas anticiper regularisation vingtieme** a la revente 6. **Mauvais taux TVA travaux** : artisan 20 % au lieu de 5,5 % = 14,5 % perdus 7. **Cumuler franchise + option** : impossible, l'option exclut la franchise ### References cles **CGI** : art. 256 (champ), 256 A (assujetti), 257 (livraisons soi-meme), 259 (lieu), **260 2 (option TVA loueur nu pro)**, **261 D 2 (exoneration des locaux nus, sauf parking)**, 261 D 4 (meuble hab), **261 D 4 b (para-hotellerie 3 services)**, 271 (deduction), 278-0 bis A (TVA 5,5 % energetique), 279-0 bis (TVA 10 % entretien), 293 B (franchise base 85 000/37 500 EUR). **Annexe II au CGI** : art. 205 (deduction conditions), 206 (proratisation), **207 II (regularisation vingtiemes 20 ans)**, 208 (delai 2 ans), 209 (livraisons soi-meme). **BOFiP** : BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 (location locaux nus), BOI-TVA-CHAMP-30-10-50-20 (option), BOI-TVA-CHAMP-30-10-50-30 (parking), BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (para-hotellerie), BOI-TVA-DECLA-20-10 (CA3), BOI-TVA-LIQ-30-20-95 (TVA 5,5 % energetique MAJ 22/10/2025). **Lois recentes** : article 38 de la loi de finances pour 2025 (suppression du regime simplifie de TVA pour la TVA exigible a compter du 01/01/2027), ordonnance n. 2025-1247 du 17/12/2025 (recodification TVA au CIBS, reportee au 01/01/2027 par l'ordonnance n. 2026-671 du 27/07/2026), arrete du 04/12/2024 (JORF 24/12/2024, TVA 5,5 % energetique 01/01/2025), loi n. 2025-1044 du 03/11/2025 (abandon du seuil unique de franchise a 25 000 EUR ; seuils 2026 : 37 500 EUR services, 85 000 EUR ventes). **Code de commerce** : art. L. 145-1 et suiv. (baux commerciaux 3/6/9). **Jurisprudence** : CE 12 mai 2023 n. 464489 (TVA indissociabilite incorporation durable), CE 19 juillet 2024 n. 488052 (TVA option SCI louant a SAS liee valide si loyer marche), CE 11 fevrier 2021 n. 431595 (LMNP para-hotellerie), Cass. 3e civ. 25 janvier 2024 n. 22-21.455 (location meublee civile vs commerciale para-hotellerie). --- ## Charges Deductibles SCI 2026 : la Liste Complete (IR et IS) URL : https://www.sci-ai.app/charges-deductibles-sci ### Le regime fiscal commande tout Il n'existe pas une fiscalite des SCI mais deux, qui ne partagent presque rien en matiere de charges deductibles. - **SCI a l'IR** (transparence fiscale, art. 8 CGI) : pas d'impot au niveau de la societe, le resultat est reparti entre associes et declare en revenus fonciers (art. 14 CGI). Le revenu net = loyers encaisses moins les seules charges LIMITATIVEMENT enumerees a l'art. 31 CGI. Une depense hors liste n'est pas deductible, meme reelle et payee. - **SCI a l'IS** (art. 206 CGI) : contribuable a part entiere, resultat calcule selon les regles des entreprises (art. 39 CGI). Principe inverse : toute charge engagee dans l'interet social est deductible, si elle diminue l'actif net, est comptabilisee et justifiee. Liste ouverte, et surtout amortissement possible. ### SCI a l'IR : la liste des charges deductibles (art. 31 CGI) - Depenses de reparation et d'entretien (art. 31 I 1 a) : remettent en etat sans modifier la consistance (toiture, ravalement, electricite, chaudiere a l'identique). Deductibles l'annee du paiement. - Depenses d'amelioration des locaux d'HABITATION (art. 31 I 1 b) : confort/equipement nouveau sans toucher au gros oeuvre (chauffage central, cuisine equipee, ascenseur, isolation). Locaux pro exclus, sauf desamiantage et accessibilite handicapes. - Provisions pour charges de copropriete (art. 31 I 1 a quater) : deduites en TOTALITE l'annee du versement, puis regularisees l'annee N+1 (reintegration de la part recuperable sur le locataire ou non deductible). - Primes d'assurance (PNO, GLI, multirisque) : montant reel. - Taxe fonciere : deductible, hors TEOM recuperable sur le locataire. - Frais de gestion : reels (gardiens, honoraires d'agence, frais de procedure, gerant non associe) + forfait de 20 EUR par local pour les autres frais (art. 31 I 1 e). Le forfait s'ajoute aux frais reels. - Interets d'emprunt (art. 31 I 1 d) + frais d'emprunt (dossier, garantie, assurance emprunteur). ### SCI a l'IR : ce qui n'est PAS deductible - Capital rembourse de l'emprunt (seuls les interets le sont). Erreur la plus frequente. - Travaux de construction, reconstruction, agrandissement (extension, surelevation, combles amenages) : exclus, reportes sur le prix d'acquisition pour la plus-value. - Frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, commission d'agence a l'achat) : non deductibles, majorent le prix d'acquisition pour la plus-value (art. 150 VB II CGI, reel ou forfait 7,5 %). - Amortissement : inexistant dans les revenus fonciers. - Depenses a caractere personnel ou sans lien avec l'immeuble loue. ### SCI a l'IS : deductibilite elargie (art. 39 CGI) Principe ouvert : toute charge engagee dans l'interet de la societe. Trois grands postes en plus vs l'IR : - Amortissement de l'immeuble par composants : 4 categories (BOI-ANNX-000115 : gros oeuvre, facades-etancheite, installations generales et techniques, agencements). Terrain non amortissable (10-30 % du prix). Charge sans decaissement de ~10 000 a 15 000 EUR/an qui annule souvent l'IS pendant 10-15 ans. - Frais d'acquisition sur option (art. 38 quinquies annexe III) : deduits immediatement OU incorpores au cout de revient et amortis. Choix uniforme pour toutes les immobilisations de l'exercice. - Travaux d'agrandissement/construction : immobilises a l'actif puis amortis (donc deduits dans le temps, impossible a l'IR). Limites IS : acte anormal de gestion (CE plen. 21/12/2018 n. 402006 Croe Suisse : acte par lequel l'entreprise s'appauvrit a des fins etrangeres a son interet), depenses somptuaires (art. 39-4), remunerations excessives. ### Interets d'emprunt Deductibles dans les deux regimes (art. 31 I 1 d a l'IR, charge financiere art. 39 a l'IS). Capital JAMAIS deductible : il eteint une dette et enrichit le patrimoine. Effet de ciseau : la part d'interets diminue au fil du pret, le resultat fiscal et l'impot montent. Frais d'emprunt (dossier, garantie, assurance emprunteur) deductibles avec les interets. Compte courant d'associe : interets plafonnes au taux maximal (art. 39-1-3 CGI). ### Travaux : entretien / amelioration / construction - Reparation et entretien : remettent en etat sans modifier. Deductibles IR + IS. - Amelioration : confort nouveau sans toucher au gros oeuvre. Deductible IR pour l'HABITATION ; a l'IS immobilisee si elle augmente la valeur/duree de vie, sinon charge immediate. - Construction/reconstruction/agrandissement : creent surface ou volume neuf. Non deductible IR (-> plus-value) ; a l'IS immobilise et amorti. - Risque : un chantier facture globalement "renovation" melant toiture (deductible) et combles amenages (non deductible IR) expose a un redressement. Exiger un devis qui ventile les postes. ### Amortissement : la charge reservee a l'IS L'article 39 C NE s'applique PAS a la SCI a l'IS louant nu (reserve aux loueurs en meuble BIC/BNC) : l'amortissement peut creer un deficit fiscal reportable sans limite de duree (imputation annuelle 1 M EUR + 50 % au-dela). Contrepartie : a la revente, la plus-value de la SCI IS se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements pratiques), donc le gain d'impot pendant la detention se "rembourse" en partie. La SCI a l'IR conserve le regime des plus-values des particuliers (exoneration apres 22 ans pour l'impot, 30 ans pour les prelevements sociaux). ### Frais de gestion, honoraires, assurances Honoraires d'expert-comptable : deductibles IR (frais de gestion reels) et IS (charge de plein droit). Frais bancaires : deductibles a l'IS, couverts par le forfait 20 EUR/local a l'IR. Frais d'AG, greffe, annonces legales : charges de gestion. CFE : une SCI de location nue n'y est en principe pas soumise, sauf location de locaux pro procurant des recettes >= 100 000 EUR (art. 1447 CGI). ### Remuneration du gerant - SCI a l'IR : non deductible si le gerant est associe (modalite de repartition du benefice) ; deductible si le gerant n'est pas associe (frais de gerance). - SCI a l'IS : deductible (art. 39 CGI), gerant associe ou non, si travail effectif et non excessive. Imposee chez le gerant a l'IR. ### Cas chiffre : meme immeuble, IR contre IS Immeuble 400 000 EUR (terrain 80 000 EUR), 100 000 EUR d'apport + 300 000 EUR empruntes sur 20 ans a 3,5 %, loyers 24 000 EUR/an, frais d'acquisition ~30 000 EUR. - SCI a l'IR : charges deductibles 18 120 EUR (taxe fonciere, assurances, gestion + forfait 20 EUR, entretien, interets 10 200 EUR). Resultat foncier net 5 880 EUR. Impot ~2 775 EUR a 30 % TMI + 17,2 % PS. - SCI a l'IS : charges ~29 600 EUR (idem + amortissement ~11 500 EUR). Resultat fiscal -5 600 EUR : deficit, IS = 0 EUR, deficit reporte. Mais reprise a la revente (plus-value pro sur VNC), sortie de tresorerie via dividende soumis au PFU 31,4 %, option IS irrevocable. ### 10 erreurs a eviter Deduire le capital de l'emprunt ; deduire des travaux d'agrandissement a l'IR ; deduire les frais de notaire a l'IR ; croire qu'on peut amortir a l'IR ; deduire la remuneration du gerant associe a l'IR ; oublier la regularisation N+1 des provisions de copropriete ; deduire des charges TTC quand la SCI recupere la TVA ; melanger depenses de la SCI et depenses personnelles ; confondre charges recuperables et non recuperables ; deduire sans justificatif au nom de la SCI. **References** : CGI art. 8, 14, 28, 31 (et 31 I 1 a, b, a quater, c, d, e), 39, 39-4, 39-1-3, 38, 150 VB II, 206, 209, 219, 1447 ; annexe III art. 38 quinquies ; BOI-RFPI-BASE-20, BOI-RFPI-BASE-20-10, BOI-RFPI-BASE-20-30, BOI-BIC-CHG-40, BOI-BIC-AMT, BOI-ANNX-000115 ; CE plen. 21/12/2018 n. 402006 Croe Suisse. --- ## Antenne-relais, affichage, tournage : la fiscalité des revenus accessoires en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/revenus-accessoires-sci Un opérateur de téléphonie, un afficheur ou une société de production propose au gérant un contrat portant sur le toit, le pignon ou un mur de l'immeuble. Ce guide traite ces recettes qui ne sont pas des loyers : leur catégorie de revenu, le seuil qui fait basculer une SCI à l'IR vers l'impôt sur les sociétés, et les cinq autres impôts qu'elles croisent — contribution sur les revenus locatifs, TVA, cotisation foncière des entreprises, taxe foncière, imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux. Il s'adresse au gérant d'une SCI, à l'IR comme à l'IS, qui a un contrat d'opérateur sur son bureau et n'a pas encore signé. Cinq cas chiffrés, jusqu'au reste en poche sur douze ans. ### Le fondement : article 29 du CGI, doctrine et ligne de déclaration - Le second alinéa de l'article 29 du CGI range en revenus fonciers ce qui est encaissé en raison de la propriété sans local loué : il cite « la location du droit d'affichage ou du droit de chasse », les redevances tréfoncières et les « autres redevances analogues ». Rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2005. - L'antenne-relais n'est pas dans la loi mais dans la doctrine : le BOI-RFPI-CHAMP-10-10, § 60 vise les redevances tirées des balcons, toitures ou pignons à fins d'affichage et donne l'exemple de la « location de toit pour des antennes de téléphonie mobile ». Commentaire du 12 septembre 2012, toujours en vigueur. - Terrain nu supportant un pylône : aucun exemple dédié, mais la formule générale des redevances accessoires des propriétés non bâties le couvre (BOI-RFPI-CHAMP-10-20, § 90). - La règle vise la SCI à l'IR. Une SCI à l'IS n'a pas de revenus fonciers : tout son résultat est un résultat de société. - La redevance ne se déclare pas avec les loyers : déclaration 2072-S, annexe 1, ligne 3 « Recettes brutes diverses », et non ligne 1. - La notice de cette ligne vise expressément la location de toits pour les antennes de téléphonie mobile, la location de panneaux et d'emplacements publicitaires et le droit d'affichage. - Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de revenu brut à la ligne 111 de sa 2044, sans avoir à la ventiler. - Ni activité à déclarer, ni immatriculation complémentaire, ni changement d'objet social tant que la SCI se borne à mettre un emplacement à disposition. ### Le tableau de qualification : huit contrats, recette par recette - Bail d'antenne-relais sur toit, pignon ou local technique : revenu foncier (art. 29 al. 2 du CGI et BOI-RFPI-CHAMP-10-10, § 60). - Contrat d'affichage publicitaire et mise à disposition d'un mur ou d'un pignon pour une bâche, une fresque ou l'enseigne d'un tiers : revenu foncier. - Redevance de passage ou de tréfonds consentie à un voisin ou à un réseau : revenu foncier par la formule des « redevances analogues », mais aucune doctrine spécifique n'a été publiée sur ce cas. - Tournage dans un local nu ou sur des espaces extérieurs : revenu foncier. Tournage dans un local meublé : bénéfices industriels et commerciaux, avec retour au revenu foncier si la mise à disposition présente un caractère ponctuel (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 90). - Emplacement de distributeur automatique et emplacement de borne de recharge exploitée par un tiers : revenu foncier si la mise à disposition est nue. - Louer un toit à un exploitant photovoltaïque est un revenu foncier ; produire et vendre soi-même l'électricité est une activité commerciale par nature (art. 34 du CGI). - Deux cases du tableau portent la mention « aucune doctrine spécifique » : au-delà de quelques milliers d'euros par an, un rescrit coûte moins cher qu'un redressement. ### Le déclencheur : la clause de prestation - La mise à disposition nue reste un revenu foncier ; dès que la SCI s'oblige à faire quelque chose en plus, elle vend un service, et un service est une recette commerciale. - Les quatre obligations qui font basculer, toutes logées dans la clause « obligations du bailleur » : entretien, maintenance ou remise en état du dispositif ; nettoyage, éclairage ou alimentation électrique fournie par la SCI ; gardiennage, surveillance ou astreinte d'accès ; mise à disposition de personnel, même occasionnelle. - Elles arrivent en majoration de redevance : 1 500 € pour la mise à disposition, 3 500 € de plus si la SCI prend l'entretien. - Cas voisin : une redevance indexée sur les résultats de l'exploitant n'ajoute aucune prestation mais fait perdre à la mise à disposition son caractère de simple gestion patrimoniale (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 40). Indexer sur un indice public. - Requalifiées en bénéfices industriels et commerciaux chez un associé personne physique, ces recettes passent de 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, soit 49 € par an sur 3 500 €. - La bascule décrite est fiscale, pas juridique : ni l'objet social de la SCI ni le risque de requalification en marchand de biens ne bougent. ### La formule du neuvième : combien de commercial une SCI peut encaisser - Une société civile qui se livre à une exploitation commerciale relève de l'impôt sur les sociétés (2 de l'article 206 du CGI). Tolérance administrative : pas d'IS tant que les recettes commerciales hors taxes restent sous 10 % des recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320), seuil apprécié chaque année. - Correctif du § 330 pour la seule année de dépassement, calculé sur la moyenne de cette année et des trois précédentes. - L'arithmétique que personne n'écrit : si R désigne les recettes non commerciales hors taxes, le maximum x de recettes commerciales vérifie x / (R + x) = 10 %, soit 9x = R, soit x = R / 9. Le neuvième, pas le dixième. - 27 000 € de loyers nus autorisent 3 000 € de recettes commerciales ; 63 000 € en autorisent 7 000 € ; 135 000 € en autorisent 15 000 €. - Le seuil s'apprécie sur l'ensemble des recettes commerciales, pas poste par poste : une SCI à 63 000 € de loyers qui encaisse déjà 2 500 € de meublé n'a plus que 4 500 € de marge. ### Ce que la bascule à l'IS coûte : 20 612 € pour 21 000 € encaissés - SCI Étoile, à l'IR : 9 000 € de loyers d'un local commercial et 1 500 € d'affichage, soit une marge autorisée de 10 500 / 9 = 1 167 €. L'afficheur propose 3 500 € de plus pour l'entretien, l'éclairage et le nettoyage : ratio de 25 % pour un seuil de 10 %, donc IS de plein droit. - Immeuble acheté 180 000 € en 2010, revendu 320 000 € en 2032 après 22 ans de détention, bascule en 2027. - Resté à l'IR : plus-value brute 140 000 €, abattement de 100 % à l'impôt sur le revenu au terme de la 22e année (96 % à la 21e, plus 4 %), donc 0 € ; abattement de 28 % aux prélèvements sociaux, base 100 800 € à 17,2 % = 17 338 €. - Passé à l'IS : terrain non amortissable 20 % (36 000 €), base amortissable 144 000 € sur 30 ans, six exercices de 2027 à 2032 = 28 800 € d'amortissements, valeur nette comptable 151 200 €, plus-value 168 800 €. Impôt : 42 500 € à 15 % = 6 375 €, puis 126 300 € à 25 % = 31 575 €, soit 37 950 €. - Écart 37 950 − 17 338 = 20 612 €, pour une recette de 3 500 € par an sur six années, soit 21 000 € : 98 % de la recette repris à la sortie, et les fonds restent dans une société dont la sortie sera taxée une seconde fois. - Chiffrage établi sous l'atténuation conditionnelle de l'article 202 ter : l'immeuble reste au bilan pour son prix d'achat, les plus-values latentes ne sont pas taxées le jour de la bascule mais à la sortie, dans les 168 800 €. ### Du brut au net sur douze ans : 40,1 % conservés - SCI Panorama à l'IR, deux associés à parts égales en tranche marginale de 30 %, soit 47,2 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Loyers 42 000 €, redevance d'antenne 4 800 € par an pendant douze ans, aucune prestation à la charge de la SCI. - Charges rattachables à l'antenne : 6 000 € de travaux d'accès et de sécurisation la première année, puis 400 € d'entretien et 250 € d'assurance complémentaire chaque année. - Année 1 : 4 800 − 6 000 − 400 − 250 = − 1 850 €, poste déficitaire qui réduit le revenu foncier global, soit 873 € d'économie d'impôt. Années 2 à 12 : 4 150 € nets, 1 959 € d'impôt et de prélèvements sociaux, 2 191 € pour les deux associés. - Sur douze ans : 57 600 € encaissés, 13 800 € de charges, 43 800 € de revenu foncier net, 20 674 € d'impôt et de prélèvements sociaux, 23 126 € restants, soit un taux de conservation de 40,1 % de la redevance brute. - La même SCI à l'IS, en année de croisière : CRL de 1 170 € sur une assiette de 46 800 €, dont 120 € imputables à l'antenne ; IS au taux réduit de 15 % sur 4 030 €, soit 605 € ; réserve de 3 425 € ; prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) pour des sommes mises en paiement en 2026, soit 1 075 €. Net pour les associés : 2 350 €. - 2 191 € à l'IR contre 2 350 € à l'IS : 159 € d'écart, soit 3,3 % de la redevance brute. Sur une recette accessoire, le régime fiscal de la société ne change presque rien ; la qualification de la recette change tout. - Conditions du taux réduit d'IS (art. 219, I-b) : moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires, capital entièrement libéré à la clôture, 75 % au moins détenus de manière continue par des personnes physiques. ### CRL, TVA, CFE, taxe foncière, IFER : quatre idées reçues et un point non tranché - CRL : une SCI à l'IR n'est redevable de la contribution de 2,5 % que si l'un de ses associés au moins est soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun à la clôture. Une SCI à l'IR entre personnes physiques ne doit rien — 0 € pour la SCI Panorama, contre 120 € à l'IS. - TVA : la location du droit d'affichage compte parmi les démembrements de la location exonérés par le 3° de l'article 261 D du CGI, à deux conditions — que son produit entre dans les revenus fonciers et qu'il ne soit pas une recette d'entreprise commerciale (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 70). Aucune position publiée ne tranche le cas de l'antenne-relais : la solution de l'affichage est transposable par analogie, pas confirmée. - CFE : la location d'immeubles nus à usage d'habitation n'est jamais réputée professionnelle. Pour les autres locations nues, la cotisation n'est pas due tant que les recettes brutes hors taxes au sens de l'article 29 restent inférieures à 100 000 € (art. 1447, I du CGI) — et la redevance entre dans ce seuil : 97 000 € de loyers professionnels plus 4 800 € font 101 800 €. La location meublée, elle, est imposable sans condition de montant, sous les seules exonérations de l'article 1459. - Taxe foncière : aucune source n'établit qu'une antenne augmente la valeur locative cadastrale, et la doctrine exclut en principe les pylônes métalliques de la taxe sur le bâti. Le guide ne tranche pas et signale qu'une revalorisation constatée après l'installation se conteste. - IFER : le redevable est celui qui dispose de la station radioélectrique pour les besoins de son activité professionnelle, et gérer un patrimoine n'en est pas une (BOI-TFP-IFER-50, §§ 90 et 100). Le propriétaire du toit n'est jamais redevable ; le redevable est l'opérateur ou le diffuseur. Tarif de droit commun : 1 884 € par station en 2026. - Un contrat peut néanmoins mettre cette charge au compte du propriétaire par une clause de refacturation : elle est licite, et c'est avant de signer qu'elle se refuse. ### Les quatre clauses à négocier avant de signer - Indemnité forfaitaire d'entrée : une somme versée en sus du loyer en contrepartie de la mise à disposition est imposable en totalité l'année de son encaissement. Préférer une redevance annuelle plus élevée à une prime de bienvenue. - Travaux financés par l'opérateur : ni la dépense ni la déduction pour la SCI. Faire préciser qui reste propriétaire des ouvrages en fin de contrat et à qui incombe la remise en état. - Indexation : sur un indice public, jamais sur les résultats du preneur, qui ferait perdre le caractère de gestion patrimoniale. - Clause d'entretien : à refuser. 3 500 € de majoration sur une redevance de 1 500 € valent 20 612 € d'impôt supplémentaire à la revente pour 21 000 € encaissés. 1 500 € en revenu foncier valent mieux que 5 000 € qui font changer de régime fiscal. ### L'indemnité de fin de contrat : 10 476 € qui se jouent sur une phrase - L'opérateur de la SCI Panorama résilie au bout de sept ans et verse une indemnité de 18 000 €. Les deux associés sont cette fois en tranche marginale de 41 %, soit 58,2 % avec les prélèvements sociaux. - Branche A, supplément de loyer ou compensation d'une perte de recettes : imposable en revenus fonciers l'année de l'encaissement, 18 000 × 58,2 % = 10 476 € d'impôt, 7 524 € nets. - Branche B, réparation d'une dépréciation réelle du capital ou d'un préjudice distinct : non imposable, 18 000 € nets. Écart entre les deux branches : 10 476 €. - « En compensation des redevances restant à courir » place l'indemnité en branche A sans discussion ; « en réparation des désordres causés à la toiture » relève d'une autre logique, mais redevient imposable si elle finance des travaux eux-mêmes déductibles. - Réserve d'honnêteté posée par le guide : la grille est solidement établie par la doctrine et la jurisprudence, mais aucune source ouverte ne l'applique à une indemnité versée par un opérateur d'antenne. - Le quotient de l'article 163-0 A du CGI ne joue pas ici : 9 000 € par associé ne dépassent pas la moyenne de ses revenus nets des trois années précédentes. Il jouerait pour un associé aux revenus modestes. ### Douze ans d'engagement : revente, toiture et confusions à écarter - L'article 1743 du code civil n'oblige l'acquéreur à respecter le contrat que s'il est notarié ou porte une date certaine, acquise par l'enregistrement, par le décès d'un signataire ou par la reprise de l'acte dans un acte authentique (art. 1377 du code civil). - Réserve posée par l'article 1743 lui-même : sur un bien non rural, l'acquéreur peut malgré tout expulser le preneur si le contrat de bail lui a réservé ce droit. - Pendant douze ans, refaire une couverture suppose de déposer puis reposer le matériel, souvent aux frais du propriétaire : 23 126 € nets sur douze ans ne compensent pas une réfection de toiture repoussée de dix ans. - Un contrat d'antenne de longue durée n'est ni un bail emphytéotique ni un bail à construction : ces contrats-là confèrent un droit réel sur l'immeuble. - Louer un pignon n'est pas vendre un droit de surélévation : la location produit un revenu foncier récurrent, la vente est une cession soumise aux plus-values immobilières et à leur exonération sous 15 000 €. - Publicité extérieure : déclaration préalable auprès du maire (art. L581-6 du code de l'environnement, police transférée le 1er janvier 2024), autorisation pour la publicité lumineuse et les bâches (art. L581-9). La taxe locale sur la publicité extérieure est due par l'exploitant du dispositif, à défaut par le propriétaire du support (art. L454-69 et L454-70 du code des impositions sur les biens et services, recodification par l'ordonnance n° 2023-1210 du 20 décembre 2023). - Micro-foncier : le d du 2 de l'article 32 du CGI en exclut l'associé de société immobilière qui n'est pas, par ailleurs, propriétaire d'un immeuble donné en location nue (BOI-RFPI-DECLA-10, § 70) ; le plafond de 15 000 € se mesure sur le revenu brut au sens de l'article 29, recettes accessoires comprises. ## Avantages et Inconvenients de la SCI en 2026 : le Bilan Decisionnel URL : https://www.sci-ai.app/sci-avantages-inconvenients ### Resume Guide decisionnel exhaustif repondant a la question « la SCI est-elle pour moi ? ». La SCI n'est pas une optimisation miracle : c'est un outil d'organisation patrimoniale dont l'interet depend du projet (transmission, investissement a plusieurs, separation des patrimoines). 5 avantages structurants, 5 inconvenients chiffres, 5 cas concrets ou la SCI est une mauvaise idee, comparatif systematique SCI vs nom propre vs indivision vs SARL famille vs SAS immobiliere, quiz decisionnel 8 questions. ### 5 avantages cles 1. **Transmission optimisee** : donation de parts avec abattement 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI). Demembrement (bareme art. 669 CGI : NP 50 % pour usufruitier 51-60 ans, NP 60 % pour 61-70 ans). Donation progressive de la nue-propriete. Decote d'illiquidite admise. 2. **Gouvernance souple** : statuts personnalisables, gerant designe, regles de majorite modulables. Sortie de l'indivision (art. 815 C. civ.) qui permet a tout indivisaire de provoquer le partage. Stabilite des regles sur 30 ans. 3. **Investissement a plusieurs facilite** : la SCI mutualise apports et credits entre associes (couples, fratries, parents/enfants), tout en evitant les blocages de l'indivision. Cession de parts (5 % de droits, art. 726 CGI) plus simple qu'une vente d'immeuble. 4. **Choix du regime fiscal IR ou IS** : la SCI permet de basculer a l'IS (option art. 206-3 CGI, irrevocable depuis LF 2019) pour beneficier de l'amortissement par composants (BOI-ANNX-000115 : gros oeuvre 50-80 ans, facades 15 ans, IGT 25-30 ans, agencements 10-15 ans), IS reduit 15 % jusqu'a 42 500 EUR puis 25 % (art. 219). L'art. 39 C ne s'applique PAS aux SCI a l'IS (reserve aux loueurs en meuble BIC). 5. **Tresorerie et compte courant d'associe** : les apports en CCA sont remboursables sans imposition (apport de tresorerie != revenu). Interets sur CCA deductibles dans la limite du taux maximum (art. 39-1-3 CGI ~4,55 % TMP au S2 2025). ### 5 inconvenients cles 1. **Couts reels** : creation 300-3 000 EUR (annonce legale 191 EUR HT, immatriculation greffe 66 EUR, redaction statuts 100-2 000 EUR, depot capital). Comptabilite annuelle obligatoire a l'IS et fortement recommandee a l'IR : 600-1 500 EUR/an pour un cabinet, ou outils logiciels 200-400 EUR/an. AG annuelle obligatoire (art. 1856 C. civ.). En 20 ans, cout cumule 12 000-30 000 EUR — a comparer au gain fiscal et a la valeur de transmission. 2. **Formalisme juridique et comptable permanent** : tenue d'une comptabilite (engagement IR, complete IS), PV d'AG, mise a jour du registre des associes, declaration 2072 (IR) ou 2065 (IS). Tout acte hors gestion courante (vente d'immeuble, emprunt) exige une AG. Toute modification statutaire (changement de gerant, transfert de siege) : depot au greffe + annonce legale. 3. **Responsabilite indefinie des associes** : art. 1857 C. civ. — chaque associe repond des dettes sociales proportionnellement a ses parts. Art. 1858 — responsabilite SUBSIDIAIRE : les creanciers doivent d'abord poursuivre la SCI avant les associes (vaines poursuites prealables : Cass. com. 19/12/2006 n. 05-13.580). Mais en pratique les banques exigent la caution personnelle solidaire des associes a l'octroi du credit : la SCI ne protege pas du remboursement. 4. **Limites fiscales** : impossible de creer une SCI seul (art. 1832, minimum 2 associes). Pas de micro-foncier pour l'associe sans immeuble nu detenu en direct (art. 32 2-d CGI). Location meublee = requalification IS de plein droit si recettes > 10 % des loyers totaux (BOI-IS-CHAMP-10-30 nbg. 320). SCI IS = double imposition a la sortie (IS 15/25 % + PFU 31,4 % sur distribution = ~49 % marginal). Pas de PFU sur les loyers SCI IR (revenus fonciers art. 14, PS 17,2 % maintenu en 2026). 5. **Acces au credit et aux dispositifs aides restreint** : PTZ et pret accession sociale exclus en SCI (reserves a la detention en direct par les personnes physiques). Pinel/Denormandie accessibles via SCI IR a associes personnes physiques uniquement, mais formalites alourdies. Pas de droit d'usage par les associes sans contrepartie sans risque fiscal (avantage en nature, abus de bien social, requalification IS pour absence de loyer). ### Cas pratiques (3 cas chiffres) - **Julien 34 ans, T2 200 000 EUR location nue solo** : SCI impossible seul (art. 1832). Verdict NOM PROPRE au regime reel — impot annee 1 ~883 EUR au reel vs 3 172 EUR au micro-foncier grace aux interets d'emprunt deductibles. La SCI n'apporte rien. - **Marc & Sophie 46/44 ans maries, immeuble 4 lots 520 000 EUR loyers 31 200 EUR/an** : SCI IR impot annee 1 ~4 936 EUR (TMI 41 % + PS 17,2 %) vs SCI IS = 0 EUR grace a l'amortissement 12 700 EUR/an. Mais revente SCI IS = plus-value sur VNC ~275 000 EUR taxable vs 100 000 EUR en regime particuliers. Verdict SCI a l'IR (transmission + flexibilite, revente envisagee 15-20 ans). - **Patricia 59 ans veuve, 2 appartements 600 000 EUR a transmettre a 2 enfants** : nom propre = droits ~76 400 EUR total apres abattement. Via SCI familiale + donation nue-propriete des parts (bareme art. 669 : NP 50 % a 59 ans) : base taxable 100 000 EUR/enfant = abattement plein, droits 0 EUR. Economie ~74 000 EUR. ### 5 cas ou la SCI est une mauvaise idee 1. Investisseur seul sans projet familial (impossible art. 1832, et SCI IR ne reduit pas l'impot). 2. Primo-accedant en residence principale au credit (perte du PTZ, du PAS, de l'abattement 30 % RP a l'IFI, exoneration plus-value RP plus complexe a justifier). 3. Petit patrimoine < 100 k EUR (couts de fonctionnement disproportionnes face au gain de transmission). 4. Location meublee pure (requalification IS automatique > 10 %, perte du LMNP/LMP avec amortissement BIC non reintegre tant que detention). 5. Horizon court < 5 ans (couts de creation non amortis, plus-value pro a l'IS particulierement penalisante). ### References CGI art. 8, 14, 32, 150 U, 156 I 3°, 206-2, 206-3, 219, 779, 669, 726, 810, 1447. Code civil art. 815, 1832, 1842, 1852, 1856, 1857, 1858, 1869, 1873. BOI-RFPI-BASE, BOI-IS-CHAMP-10-30, BOI-ANNX-000115. LFI 2026 (maintien IS PME 15 % jusqu'a 42 500 EUR, le relevement a 100 000 EUR n'a PAS ete vote). LFSS 2026 (CSG mobiliere 10,6 %, PFU 31,4 %, PS fonciers 17,2 % maintenus). Arrete 19/11/2025 (annonce legale 191 EUR HT). Cass. com. 19/12/2006 n. 05-13.580 (vaines poursuites prealables art. 1858). CE plen. 21/12/2018 n. 402006 Croe Suisse (acte anormal de gestion). --- ## SCI et Bail Commercial 2026 : Murs, Loyer, Fiscalite (Guide Complet) URL : https://www.sci-ai.app/sci-bail-commercial ### Statut des baux commerciaux et SCI : le cadre La SCI peut etre bailleresse d'un bail commercial regi par les articles L. 145-1 a L. 145-60 du Code de commerce. Le statut est d'ordre public — la SCI ne peut y deroger par les statuts. Trois protections fondamentales pour le locataire : droit au renouvellement a 9 ans, plafonnement du loyer (ILC ou ILAT), droit a indemnite d'eviction. Avantages du portage des murs commerciaux via SCI : (1) separation fonds/murs (vente du fonds sans les murs ou inverse), (2) protection patrimoniale en cas de procedure collective de la societe exploitante, (3) transmission optimisee via donation de parts (abattement 100 000 EUR/parent/enfant tous les 15 ans art. 779 CGI), (4) optimisation fiscale (deficit foncier IR ou amortissement par composants IS). ### Conditions cumulatives d'application (art. L. 145-1) Quatre conditions obligatoires : (1) un local (immeuble construit, pas terrain nu), (2) une exploitation effective d'un fonds de commerce/artisanal/industriel, (3) une immatriculation RCS ou RM du locataire, (4) un local affecte a l'exploitation. Si une condition manque, le statut ne s'applique pas — bascule vers bail civil, bail professionnel ou convention precaire. Extensions conventionnelles art. L. 145-2 : professions liberales (avocats, medecins, architectes), artistes-auteurs, coop/associations sous conditions. Bail derogatoire art. L. 145-5 : 3 ans maximum (1 an renouvelable jusqu'a 3 ans), echappe au statut. PIEGE : au-dela des 36 mois sans nouveau bail, basculement automatique et retroactif dans le statut pour 9 ans au loyer du bail derogatoire (Cass. 3e civ. 30 juin 2009 n. 08-14.617). ### Loi Pinel du 18 juin 2014 : 8 changements pour le bailleur SCI 1. Etat des lieux entree/sortie obligatoire (art. L. 145-40-1 C. com.). 2. Liste limitative charges recuperables (art. R. 145-35 issu decret n. 2014-1317 du 03/11/2014) : NON recuperables = grosses reparations art. 606 C. civ., vetuste, honoraires gestion locative, impots personnels bailleur (IS, IFI, CSG), mise aux normes. 3. Inventaire des taxes refacturables (annexe obligatoire L. 145-40-2) — sans annexe, aucune charge recuperable. 4. Notification triennale des travaux prevus. 5. Droit de preference du locataire en cas de vente (art. L. 145-46-1) : LRAR avec prix et conditions, delai 1 mois pour repondre (4 mois si financement bancaire). Sanction = nullite de la vente (ordre public). 6. Limitation du loyer initial deplafonne (art. L. 145-7-1). 7. Revision triennale plafonnee ILC ou ILAT (l'ICC est exclu depuis Pinel). 8. Lutte contre les clauses abusives (clause de choix unilateral indice annule Cass. 3e civ. 14/12/2017 n. 16-23.578). ### Indices INSEE T4 2025 (publication 24 mars 2026) - **ILC** (Indice des Loyers Commerciaux, art. L. 145-38 + decret 2008-1139 du 04/11/2008) : **134,62**, variation annuelle -0,50 %. Applicable activites commerciales et artisanales. - **ILAT** (Indice des Loyers des Activites Tertiaires, art. 47 loi n. 2011-525 du 17/05/2011) : **137,21**, variation annuelle -0,06 %. Applicable activites tertiaires (bureaux, liberaux, logistique). Plafonnement temporaire de 3,5 % pour les PME (loi du 18/08/2022, etendue par loi du 07/07/2023) a cesse de produire ses effets au 31 mars 2024. Revisions reprises sur la variation pleine de l'indice. ### Plafonnement, deplafonnement et plafonnement du deplafonnement Plafonnement = principe (art. L. 145-37) : loyer revise <= variation de l'indice. Deplafonnement = 3 exceptions : (1) modification matérielle des facteurs locaux de commercialite (Cass. 3e civ. 25 mai 2022 n. 21-13.156), (2) modification matérielle des caracteristiques du local, (3) modification du loyer initial a la valeur locative. **Plafonnement du deplafonnement** (art. L. 145-34 al. 4, loi Pinel) : meme en cas de deplafonnement justifie, la hausse annuelle ne peut exceder **10 % du loyer precedent par an**. Exceptions (al. 5) : baux duree > 9 ans, baux tacitement proroges > 12 ans. ### Charges, travaux et decret tertiaire **Article 606 du Code civil** : grosses reparations a la charge du bailleur SCI (gros murs, voutes, retablissement poutres et couvertures entieres, digues, murs de soutenement). Aucune clause ne peut transferer cette charge au locataire (R. 145-35 d'ordre public). Refacturables (sur mention au bail + annexe inventaire L. 145-40-2) : taxe fonciere, TEOM, charges courantes copropriete, assurance batiment, entretien courant. NON refacturables : grosses reparations art. 606, vetuste, honoraires gestion, impots personnels bailleur, mise aux normes structurelle. CFE a la charge du locataire qui l'acquitte directement. **Decret tertiaire n. 2019-771 du 23/07/2019** (loi ELAN art. 175) : reduction de la consommation -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Applicable batiments tertiaires >= 1 000 m2. Declaration annuelle obligatoire plateforme OPERAT ADEME avant 30/09. Sanction = amende jusqu'a 7 500 EUR (art. L. 174-1 CCH). ### Conge, renouvellement, indemnite d'eviction Conge locataire : a chaque triennale (3, 6, 9 ans), preavis 6 mois, acte commissaire de justice ou LRAR (Pinel). Conge bailleur : exclusivement par acte commissaire de justice (art. L. 145-9), uniquement a echeance 9 ans sauf exceptions reprise habitation/reconstruction/demolition. Conge bailleur par lettre simple = NUL = nouveau bail tacite 9 ans. Trois positions du bailleur : (1) conge avec offre renouvellement, (2) conge sans renouvellement avec **indemnite d'eviction** art. L. 145-14 (valeur fonds + frais demenagement + remploi, souvent 100 000-400 000 EUR), (3) conge sans renouvellement sans indemnite dans cas limites (L. 145-17, L. 145-18, L. 145-22, L. 145-23). Droit de repentir art. L. 145-58. ### Fiscalite : SCI IR ou SCI IS ? **Bail commercial NU** = revenus fonciers art. 14 CGI = SCI IR accessible. Deficit foncier 10 700 EUR/an art. 156 I 3 CGI. PV regime particuliers : exoneration IR 22 ans / PS 30 ans. **Bail avec local EQUIPE** = activite commerciale art. 35 CGI = bascule IS plein droit art. 206-2 CGI. Tolerance 10 % lissee sur 4 exercices (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320). SCI IS : amortissement par composants BOI-ANNX-000115, IS 15 %/25 %, PFU 31,4 % sur distribution (LFSS 2026, CSG 10,6 %). PV sur VNC = imposition cumulee 50-55 %. **Option TVA art. 260 2 CGI** : possible pour locaux pro nus, accord locataire, engagement 10 ans. Recuperation 113 000 EUR sur local 500 000 EUR HT en annee 1. Piege du vingtieme art. 207 II annexe II CGI (revente 8 ans = restitution 67 800 EUR sur 113 000 recuperes). ### Cas n. 1 — Stephane Mercier, dirigeant SAS, achat des murs commerciaux Lyon Stephane (52 ans, president SAS menuiserie industrielle Saint-Priest), achat batiment industriel 620 m2 a 620 000 EUR HT. SCI Mercier-Immo a 3 associes (lui 60 %, epouse 30 %, fils 22 ans 10 % donation immediate). Apport 80 000 + emprunt 540 000 / 20 ans / 3,8 %. SCI IR + bail commercial NU + option TVA. Bail 9 ans, loyer 36 000 EUR HT/an (ratio 5,80 %, etude expert), indice ILC, charges refacturables 5 820 EUR, option TVA exercee avec accord locataire. Bilan annee 1 : resultat foncier +720 EUR (quasi neutre avec travaux etancheite 15 000 + intérêts 20 280). Effet TVA : remboursement 113 000 EUR effectif. Sécurisation acte anormal gestion par etude loyer expert + bail authentique + PV AG. ### Cas n. 2 — Dr Helene Marchand, chirurgienne-dentiste SELARL, Annecy Helene (49 ans, SELARL Annecy, PACS, fils Lucas 12 ans, TMI 41 %), achat cabinet 140 m2 a 410 000 EUR. SCI Marchand-Patrimoine 90 % elle + 10 % Lucas (donation autorisation juge des contentieux de la protection). Apport 50 000 + emprunt 380 000. SCI IR + bail professionnel adopte au statut commercial (clause L. 145-2 II). Loyer 30 000 EUR/an, ILAT, pas d'option TVA (SELARL exoneree soins). Bilan annee 1 : resultat +16 130 EUR (Helene 14 517, Lucas 1 613 rattache foyer fiscal art. 6 CGI). IR + PS = 9 387 EUR. Cash net 6 743 EUR/an. Strategie donations 10 % tous les 15 ans = 30 % transmis sur 30 ans en franchise. ### Cas n. 3 — Famille Beaumont, SCI familiale, local commercial Tours Bernard 65 + Claudine 62 (retraites) + Laurent 35 + Mathilde 32. Achat local commercial Tours rue Nationale 380 000 EUR avec bail commercial en cours (art. L. 145-16 reprise). SCI 35/35/15/15. Loyer 32 400 EUR/an ILC, revision triennale 2026 +1,5 % a 32 886 EUR. Resultat +15 706 EUR reparti 4 associes. IR + PS famille 7 901 EUR. Strategie 30 ans : transmission 400 000 EUR par vague 15 ans (art. 779 CGI). ### Acte anormal de gestion et abus de droit **Acte anormal de gestion** CE 13/07/2016 n. 375801 : loyer hors marche entre SCI bailleresse et societe exploitation liee. Cote societe : loyer excessif = reintegration + requalification revenu distribue PFU 31,4 % + majoration 40 % (art. 1729 a) ou 80 % (manoeuvres). Cote SCI : loyer sous-evalue = liberalite (CE 27/04/2009 n. 295810). Fourchette toleree +/-10 a 15 % du marche. Cass. com. 07/07/2021 n. 19-25.443 : loyer 60 % VL = redressement. **Abus de droit art. L. 64 LPF** : montage exclusivement fiscal. SCI murs commerciaux n'est pas abusive en soi. Bascule en abus si SCI sans substance (pas AG, pas comptabilite, loyer fictif). Majoration 80 % (art. 1729 b CGI). Protections : (1) etude loyer expert independant 1 200-2 500 EUR conservee 6 ans, (2) revision triennale appliquee systematiquement, (3) documentation PV AG SAS + SCI. ### 10 erreurs frequentes 1. Bail derogatoire qui glisse > 3 ans (Cass. 30/06/2009 n. 08-14.617). 2. Mauvais indice (ILC tertiaire ou ILAT commerce). 3. Oubli annexe inventaire charges (L. 145-40-2). 4. Loyer hors marche entre societes liees. 5. Oubli option TVA (113 000 EUR perdus). 6. Confusion bail commercial vs professionnel pour libéral. 7. Ignorer decret tertiaire >= 1 000 m2 (amende 7 500 EUR). 8. Conge bailleur par lettre simple = NUL. 9. Oubli revision triennale plusieurs cycles. 10. Defaut anticipation sortie locataire. ### References cles **Code de commerce** : art. L. 145-1 (champ), L. 145-2 (extensions), L. 145-4 (duree 9 ans), L. 145-5 (bail derogatoire), L. 145-9 (forme conge), L. 145-14 (indemnite eviction), L. 145-16 (transmission bail), L. 145-17/18/22/23 (motifs reprise), L. 145-33 (valeur locative), L. 145-34 (plafonnement renouvellement + 10 %/an), L. 145-37 (revision triennale), L. 145-38 (ILC/ILAT), L. 145-40-1 (etat lieux), L. 145-40-2 (annexe inventaire), L. 145-41 (clause resolutoire), L. 145-46-1 (preference Pinel), L. 145-56 (juge), L. 145-58 (repentir), R. 145-35 (charges). **Code civil** : art. 606 (grosses reparations), 1719, 1832 (SCI), 1857-1858 (responsabilite). **CGI** : art. 14 (RF), 31 (charges deductibles), 35 (location commerciale BIC), 156 I 3 (deficit foncier), 206-2 (SCI commerciale IS), 219 b (taux IS PME), 260 2 (option TVA), 261 D (exoneration TVA), 271 (recuperation), 779 (abattement donation). **BOFiP** : BOI-RFPI-CHAMP-30-20, BOI-IS-CHAMP-10-30 (10 % lisse 4 ans), BOI-TVA-IMM-10, BOI-ANNX-000115. **Lois/decrets** : Loi Pinel n. 2014-626 du 18/06/2014, decret n. 2014-1317 du 03/11/2014, decret n. 2008-1139 du 04/11/2008 (ILC), loi n. 2011-525 du 17/05/2011 art. 47 (ILAT), decret tertiaire n. 2019-771 du 23/07/2019, loi n. 2022-1158 du 16/08/2022 (3,5 % PME), loi n. 2023-566 du 07/07/2023 (extension T1 2024), LFSS 2026. **Jurisprudence** : CE 13/07/2016 n. 375801 SA Monte Paschi Banque (abandon theorie risque manifestement excessif, acte anormal de gestion), CE 7/02/1966 n. 64182 (qualification fiscale pas-de-porte = supplement de loyer), Cass. 3e civ. position constante (loyer sous-evalue entre societes liees = liberalite), Cass. 3e civ. position constante (glissement bail derogatoire au statut au-dela 36 mois), Cass. 3e civ. 25/05/2022 n. 21-18.098 (deplafonnement facteurs in abstracto), Cass. 3e civ. 14/01/2016 n. 14-24.681 (nullite clause indice unilateral). **INSEE** : ILC T4 2025 = 134,62 (-0,50 % an), ILAT T4 2025 = 137,21 (-0,06 % an) — publication 24/03/2026. --- ## Décret tertiaire et SCI : OPERAT, seuils et sanctions 2026 URL : https://www.sci-ai.app/decret-tertiaire-sci Guide destiné à la SCI propriétaire bailleur d'un local commercial, de bureaux, d'un entrepôt ou d'un ensemble de locaux tertiaires. Il traite du seul dispositif Éco Énergie Tertiaire : le test d'assujettissement au seuil de 1 000 m², la répartition de l'obligation entre bailleur et preneur, le calendrier de déclaration sur la plateforme OPERAT, le choix chiffré de l'année de référence, les sanctions réellement encourues, le coût fiscal des travaux de mise en conformité à l'IR et à l'IS, et la modulation de l'objectif. Il ne traite ni du DPE, ni de l'interdiction de louer les logements F ou G, ni du statut du bail commercial. Six cas chiffrés, seize questions fréquentes, textes vérifiés au 1er septembre 2026. ### Ce que le décret tertiaire impose, et ce qu'il n'est pas - Socle : article L174-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) — réduire la consommation d'énergie finale du bâtiment de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. - Deux voies au choix du propriétaire : la valeur relative (pourcentages appliqués à une consommation de référence propre au bâtiment) ou la valeur absolue (niveau au mètre carré fixé par arrêté par catégorie d'activité). - Obligation de résultat, pas de travaux : le décret n'impose ni DPE, ni audit énergétique, mais une déclaration annuelle de consommations. - Textes vivants : articles R174-22 à R174-32 du CCH, sanction à l'article R185-2. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 reste le texte fondateur, mais les articles qu'il a créés ont été abrogés et recodifiés en 2021. - Plateforme unique : OPERAT (observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire), prévue par l'article R174-27 du CCH et opérée par l'ADEME. Ni papier, ni mairie. - « Éco Énergie Tertiaire » n'est employé que par l'article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020, pour désigner le système de notation généré par OPERAT — ce n'est pas la liste des défaillants. - Aucune interdiction de louer un local tertiaire classé F ou G n'existe : le calendrier G 2025 / F 2028 / E 2034 est celui de la décence énergétique des logements. ### Assujettissement : trois critères alternatifs et le piège du site - L'article R174-22, II du CCH retient trois critères alternatifs — un seul suffit : bâtiment exclusivement tertiaire de 1 000 m² ou plus de surface de plancher ; cumul des seules parties tertiaires dans un bâtiment mixte ; cumul des surfaces tertiaires de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière ou un même site. - Cas chiffré n° 1 : une SCI détient sur une même unité foncière une boutique de 420 m², une boutique de 380 m² et un plateau de bureaux de 260 m². Aucun bâtiment n'atteint 1 000 m², mais 420 + 380 + 260 = 1 060 m² : assujettie par le 3°. - Contre-cas : immeuble de 3 200 m² de logements avec 300 m² de commerces en pied d'immeuble, sur une unité foncière sans autre bâtiment tertiaire — 300 m² seulement, non assujettie : les surfaces d'habitation ne se cumulent pas. - Le seuil se mesure en surface de plancher au sens du code de l'urbanisme, ni en surface utile du bail, ni en surface de vente : une surface de vente de 900 m² peut dépasser 1 000 m² de plancher une fois réserves, circulations et locaux sociaux comptés. - On n'en sort pas par le bas : si des activités cessent et que le cumul repasse sous 1 000 m², ceux qui continuent restent assujettis. - Le tertiaire visé est marchand ou non marchand. La logistique est dans le champ : l'arrêté du 10 avril 2020 comporte une catégorie « Logistique » en cinq sous-catégories (froid négatif base −18 °C, entreposage +1 à +8 °C, température dirigée 12 à 17 °C, plateformes de transit, température ambiante), rattachée aux sous-classes NAF 52.10A et 52.10B. - Sur une même unité foncière, 800 m² de commerce et 250 m² de bureaux font 1 050 m² : assujettie, y compris si les bâtiments voisins appartiennent à d'autres propriétaires. ### Bailleur ou locataire : une répartition contractuelle, jamais une solidarité - Le mot « solidaire » ne figure pas dans le texte. L'article L174-1, II du CCH prévoit que propriétaire et preneur sont tenus « chacun en ce qui le concerne », selon les stipulations du bail. - Répartition d'usage : au bailleur le chauffage, la ventilation, le froid des installations fixes, le clos-couvert, l'enveloppe, les parties communes et l'éclairage extérieur ; au preneur l'éclairage privatif, les équipements d'exploitation (meubles réfrigérés, cuisine, informatique) et la climatisation qu'il a installée. - Ce partage décrit l'usage, pas le droit : le bail peut le déplacer ligne à ligne, et lui seul compte. - L'article R174-28 du CCH oblige propriétaires et preneurs à se communiquer mutuellement les consommations des équipements qu'ils exploitent, et permet de déléguer la transmission à un prestataire ou au gestionnaire de réseau. - La délégation porte sur l'envoi, pas sur la qualité d'assujetti : si le mandataire oublie, la SCI est en défaut. - En copropriété, l'assujetti est la SCI propriétaire, pas le syndicat des copropriétaires ; le syndic peut être mandaté pour remonter les consommations des parties communes. - Un compte OPERAT par assujetti — donc un compte pour la SCI —, sous lequel se déclare chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA). ### Calendrier OPERAT : quatre dates, deux échéances qu'on confond - 1er juillet 2026 : fin de la mesure transitoire du III de l'article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020 — la publication des consommations et objectifs dans le bâtiment (art. R174-32) et l'annexion de l'évaluation aux baux et actes de vente deviennent obligatoires. - 30 septembre 2026 : consommations de l'année 2025 à transmettre sur OPERAT. Échéance annuelle, posée par l'article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020 depuis 2022. - 30 septembre 2027 : date butoir, une seule fois, pour renseigner l'année de référence et sa consommation. - 31 décembre 2031 : première vérification du respect de l'objectif 2030. - Conséquence sur le risque : rien ne peut être reproché aujourd'hui au titre d'un objectif vérifié pour la première fois fin 2031 ; ce qui est reprochable, c'est de ne pas avoir déclaré. L'urgence est administrative, pas technique. ### L'année de référence : le choix qui engage vingt ans - En valeur relative, la cible s'écrit Crelat 2030 = (1 − 0,4) × Créf, Créf étant la consommation de l'année de référence ajustée du climat. Plus l'année retenue consomme, plus la cible est confortable. - Article 3 de l'arrêté du 10 avril 2020, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 20 février 2024 : l'année de référence est comprise entre 2010 et 2022 — ou, à défaut d'année pleine d'exploitation dans cette fenêtre, correspond à la première année pleine remontée sur OPERAT ; elle comporte douze mois consécutifs d'exploitation ; à défaut de renseignement avant le 30 septembre 2027, elle devient d'office la première année pleine remontée. - La borne haute est 2022, pas 2019 : la fiche service-public.gouv.fr F38065 indiquait encore « 2010 à 2019 » en septembre 2025. - Cas chiffré n° 2, local de commerce de 1 200 m² : 2013 à 195 kWh/m²/an = 234 000 kWh de Créf, cible 140 400 kWh ; 2016 à 168 = 201 600 kWh, cible 120 960 kWh ; 2019 à 152 = 182 400 kWh, cible 109 440 kWh ; 2022 à 141 = 169 200 kWh, cible 101 520 kWh. - Écart entre le meilleur et le pire choix : 140 400 − 101 520 = 38 880 kWh par an, soit 27,7 % de la cible calculée sur 2013. À 0,14 EUR/kWh, 5 443 EUR par an et 54 430 EUR sur la décennie 2030-2040. - Une seule correction est prévue après coup : celle des bâtiments neufs, dans les trois ans de la réception. - Changement d'assujetti (nouveau bail, acquisition) : l'arrivant doit déclarer les « EFA liées » — numéro d'identification OPERAT, surfaces, date de début de propriété — sinon l'année de référence ne peut être antérieure à la date du changement. Une SCI qui achète en 2026 hérite alors d'une référence 2026, l'année la plus sobre. - Méthode en cinq étapes : réunir les factures des années admissibles avec douze mois consécutifs d'exploitation ; écarter inoccupation, travaux lourds et changements d'activité ; convertir en kWh d'énergie finale tous fluides confondus ; retenir l'année la plus consommatrice qui reste défendable ; déclarer, puis ne plus y toucher. ### Ce qui a changé le 1er juillet 2026 pour le propriétaire bailleur - Deux obligations rendues facultatives par mesure transitoire sont devenues exigibles : la publication annuelle de l'évaluation dans le bâtiment (art. R174-32, par affichage ou tout autre moyen d'accès aisé) et l'annexion de l'évaluation aux actes. - L'évaluation du respect de l'obligation s'annexe désormais, à titre d'information, à la promesse ou au compromis — à défaut à l'acte authentique — et, en location, au contrat de bail. - Elle ne se rédige pas : l'article R174-31 du CCH la fait établir à partir de la dernière attestation numérique annuelle générée par OPERAT. - Conséquence mécanique : une SCI sans compte OPERAT n'a rien à annexer. Pas de nullité — l'annexion vaut information — mais une carence écrite dans l'acte. - Une SCI qui vend en 2027 reste assujettie tant qu'elle est propriétaire, doit remonter les consommations de sa période de détention et transmettre à l'acquéreur le numéro d'identification OPERAT de l'entité cédée. ### La clause énergétique du bail, et le calcul qui la rend non négociable - Cas chiffré n° 3 : local de 1 400 m² loué à un commerçant, 150 kWh/m²/an soit 210 000 kWh. L'objectif 2030 impose de retrancher 84 000 kWh, pour une cible de 126 000 kWh. - Répartition du périmètre : le bailleur maîtrise chauffage, ventilation et clos-couvert, soit 55 % ou 115 500 kWh ; le preneur maîtrise éclairage, climatisation de vente et meubles réfrigérés, soit 94 500 kWh. - Avec un bail muet, le bailleur devrait trouver 84 000 kWh d'économies sur un périmètre de 115 500 kWh, soit −72,7 % sur ce qu'il maîtrise : physiquement hors d'atteinte. - Cinq stipulations à insérer : communication annuelle réciproque des consommations avec date, format et justificatifs ; désignation d'un déclarant unique mandaté sur OPERAT et des périmètres ; répartition des travaux et de leur financement par renvoi à l'article 606 du code civil et à l'inventaire des charges ; partage du bénéfice de l'économie entre celui qui investit et celui dont la facture baisse ; sort de l'attestation au changement de preneur. - Un bail de neuf ans signé sans clause enferme le bailleur jusqu'en 2035 dans une obligation dont il ne maîtrise que la moitié du périmètre ; ensuite il faut un avenant. - L'article R174-28 n'est assorti d'aucune sanction propre : sans clause, il ne reste que le droit commun (responsabilité civile de l'article 1240 du code civil, référé pour trouble manifestement illicite). ### Sanctions : deux procédures distinctes, et le coût réel - La sanction n'est pas à l'article L174-1 mais à l'article R185-2 du CCH. L'article R174-33 n'existe pas. - Défaut de transmission (R185-2, I) : mise en demeure préfectorale de transmettre sous trois mois, puis publication du document retraçant les mises en demeure restées sans effet. Aucune amende à ce stade. - Objectif non atteint (II) et programme d'actions approuvé mais non suivi (III) : programme d'actions sous six mois, mise en demeure individuelle sous trois mois, publication, puis amende administrative au plus égale à 1 500 EUR pour une personne physique et 7 500 EUR pour une personne morale — donc pas avant la vérification du 31 décembre 2031. - C'est un plafond, pas un forfait : ni multiplication par bâtiment, ni par déclaration manquante. - Cas chiffré n° 4 : cession du local de 1 200 m² à 1 800 EUR/m², soit 2 160 000 EUR. Sans compte OPERAT, rien à annexer à la promesse. À 3 % de décote négociée (hypothèse), 64 800 EUR — soit 8,6 fois le plafond de 7 500 EUR. - La conclusion du guide : la sanction administrative n'est pas le sujet, l'acte de vente l'est. ### Travaux de mise en conformité : amortissement à l'IS, mur à l'IR, TVA à 20 % - Cas chiffré n° 5, programme de 150 000 EUR hors taxes sur le local de 1 200 m² : isolation des combles 34 000 EUR, pompe à chaleur en remplacement de la chaudière gaz 78 000 EUR, gestion technique du bâtiment (GTB) 22 000 EUR, relamping LED 16 000 EUR. - À l'IS, immobilisation et amortissement par composants sur des durées d'hypothèse : 25 ans pour l'enveloppe (1 360 EUR/an), 15 ans pour la pompe à chaleur (5 200 EUR/an), 10 ans pour la GTB (2 200 EUR/an) et pour le relamping (1 600 EUR/an), soit 10 360 EUR de dotation annuelle. - Économie d'impôt : 2 590 EUR par an au taux normal de 25 %, mais seulement 1 554 EUR au taux réduit de 15 %, applicable aux 42 500 premiers euros de bénéfice (art. 219, I, b du CGI) sous trois conditions — chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré, détention continue à 75 % au moins par des personnes physiques. - À l'IR, la SCI ne déduit rien au titre de l'amélioration : le b) de l'article 31, I, 1° du CGI réserve cette déduction aux locaux d'habitation, et le b bis) ne l'ouvre pour le commercial que sur l'amiante et l'accueil des personnes handicapées. Seul passe ce qui se qualifie en réparation ou entretien. - L'arbitrage IR/IS ne se joue ici ni sur le montant ni sur la durée de détention, mais sur la nature commerciale du local. - TVA à 20 % sans exception : le taux de 10 % vise l'habitation achevée depuis plus de deux ans (art. 279-0 bis du CGI), le 5,5 % les locaux affectés à l'habitation (art. 278-0 bis A du CGI). - MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro, le déficit foncier à plafond majoré et les taux réduits de TVA visent des logements : aucun des quatre sur un local resté tertiaire. Restent les certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'amortissement à l'IS. ### Modulation de l'objectif, annexe environnementale et erreurs répandues - L'article R174-26 du CCH ouvre trois portes : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (dossier technique obligatoire) ; changement du volume d'activité (porte automatisée par la plateforme, aucun dossier) ; coûts manifestement disproportionnés (dossier technique et financier). - Trois durées de retour à l'article 11 de l'arrêté du 10 avril 2020 : 30 ans pour les actions de rénovation relatives à l'amélioration de l'efficacité énergétique, 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques, 10 ans pour la mise en place de systèmes d'optimisation et d'exploitation. - Cas chiffré n° 6, même programme de 150 000 EUR pour 42 000 kWh d'économie annuelle à 0,14 EUR/kWh, soit 5 880 EUR : isolation 27,0 ans contre un seuil de 30 ans (non disproportionnée), pompe à chaleur 27,9 ans contre 15 ans, GTB 19,6 ans contre 10 ans, relamping 22,9 ans contre 15 ans. Ensemble : 25,5 ans. Un dossier de modulation se défend levier par levier, pas en moyenne. - Les modulations pour coûts manifestement disproportionnés (III de l'art. R174-26) se déclarent au plus tard cinq ans après la première échéance de remontée de la décennie, fixée au 30 septembre 2022 : la limite tombe au 30 septembre 2027. Aucune date limite pour les modulations du I. - Un monument historique n'est jamais dispensé, seulement modulé (art. R174-26, I), sur dossier technique. - Annexe environnementale : seuil de plus de 2 000 m², bureaux ou commerces seulement, article L125-9 du code de l'environnement, contenu aux articles D174-19 à D174-21 du CCH (et non plus R137-1 et suivants depuis la recodification de 2021) ; aucun objectif chiffré, à la différence du décret tertiaire qui retient 1 000 m² ou plus, tout le tertiaire et tous les baux. - Huit affirmations fausses recensées : seuil apprécié par bâtiment seulement ; responsabilité solidaire ; sanction à l'article L174-1 ; 7 500 EUR par bâtiment et par déclaration ; année de référence « postérieure à 2010 » sans borne haute ; interdiction de louer les tertiaires F ou G en 2028 ; Éco Énergie Tertiaire présenté comme la liste des mauvais élèves ; décret n° 2019-771 présenté comme portant les règles applicables. ## SCI ou Nom Propre 2026 : Comparatif Chiffré pour Bien Choisir URL : https://www.sci-ai.app/sci-ou-nom-propre ### Le vrai clivage : detention transparente vs SCI a l'IS Le malentendu central : on oppose "SCI" et "nom propre" comme deux mondes fiscaux. C'est inexact. Une SCI a l'IR est fiscalement transparente (art. 8 CGI) et quasi identique a un achat en nom propre : memes revenus fonciers, meme bareme IR, meme regime de plus-value des particuliers. Le vrai clivage fiscal oppose la detention transparente (nom propre OU SCI a l'IR) a la SCI a l'IS. ### Difference juridique Nom propre = detention directe (art. 544 C. civ.), 0 EUR de creation, aucune formalite. A plusieurs = indivision (art. 815 et suiv. C. civ.), fragile car le partage est forcable a tout moment. SCI = societe civile (art. 1832 C. civ.), minimum 2 associes (impossible de creer une SCI seul), personnalite morale (art. 1842), responsabilite des associes indefinie mais proportionnelle aux parts (art. 1857) et subsidiaire (art. 1858). Creation SCI : 300 a 3 000 EUR (annonce legale 191 EUR HT arrete 19/11/2025, greffe ~67 EUR, INPI ~21 EUR, statuts). ### Fiscalite des revenus locatifs Location nue = revenus fonciers (art. 14 CGI), identiques en nom propre et SCI a l'IR : micro-foncier si recettes <= 15 000 EUR (abattement 30 %, art. 32 CGI) ou regime reel (deduction des charges et interets d'emprunt). PS 17,2 % maintenus en 2026 sur les revenus fonciers (la hausse CSG de la LFSS 2026 ne touche que les revenus mobiliers et le meuble). Nuance : le micro-foncier n'est PAS accessible a l'associe de SCI qui ne detient aucun immeuble nu en direct (art. 32 2-d CGI) — regime reel d'office, declaration 2072. SCI a l'IS : IS 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice (seuil maintenu en 2026, le relevement a 100 000 EUR n'a pas ete retenu) puis 25 %. Amortissement du bien par composants (BOI-ANNX-000115) neutralisant le resultat fiscal pendant 15-20 ans. Mais : pas de deficit foncier imputable sur le revenu global en SCI IS (le mecanisme 10 700 EUR / 21 400 EUR renovation energetique art. 156 I 3° CGI est reserve a la detention transparente). Location meublee : une SCI qui loue en meuble bascule a l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI) des que les recettes meublees depassent 10 % du CA. Pour du meuble, le LMNP en nom propre est presque toujours preferable. ### Credit bancaire La SCI emprunte en son nom mais les banques exigent quasi systematiquement la caution personnelle solidaire de chaque associe : la SCI ne protege pas du remboursement de l'emprunt. Emprunter via une SCI est un peu plus long (statuts a fournir, objet social verifie) mais le taux est comparable au nom propre. ### Plus-value a la revente Nom propre et SCI a l'IR : regime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI), 19 % IR + 17,2 % PS, abattements pour duree de detention (exoneration IR a 22 ans, PS a 30 ans), surtaxe 2-6 % au-dela de 50 000 EUR (art. 1609 nonies G). SCI a l'IS : plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminue des amortissements pratiques) — les amortissements gonflent mecaniquement la plus-value imposable, aucun abattement de duree. Imposition a l'IS puis PFU 31,4 % sur la distribution = double imposition a la sortie. La SCI IS est faite pour capitaliser, pas pour revendre. ### Transmission : l'avantage decisif de la SCI Nom propre : donation du bien en direct, abattement 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), au-dela bareme progressif art. 777 CGI. Donner un bien a plusieurs enfants cree une indivision. SCI : donation de parts sociales — progressivite (donner le nombre de parts voulu, par vagues de 15 ans), decote d'illiquidite et de minorite (justifiee au cas par cas), demembrement facile (donation de la nue-propriete, conservation de l'usufruit, bareme art. 669 CGI). ### Cas n. 1 — Julien, investisseur solo (nom propre gagne) Julien 34 ans, ingenieur, celibataire, Nantes. T2 200 000 EUR + 15 000 EUR de frais, emprunt 175 000 EUR / 20 ans / 3,5 %, loyer 9 600 EUR/an, location nue, TMI 30 %. SCI impossible seul (art. 1832 C. civ.). Une SCI a l'IR n'apporterait aucun gain fiscal. Le vrai arbitrage est micro-foncier vs reel : impot annee 1 = 3 172 EUR au micro-foncier contre 883 EUR au regime reel (grace aux 6 040 EUR d'interets deductibles). Verdict : achat en NOM PROPRE au regime reel. ### Cas n. 2 — Marc & Sophie, immeuble de rapport (SCI gagne) Marc & Sophie 46/44 ans, maries communaute, Montpellier, 2 enfants. Immeuble de rapport 4 lots 520 000 EUR + 39 000 EUR de frais, emprunt 460 000 EUR / 20 ans / 3,6 %, loyers 31 200 EUR/an, TMI 41 %. Impot annee 1 sur les loyers : 4 936 EUR en nom propre / SCI IR contre 0 EUR en SCI IS (amortissement 12 700 EUR/an creant un deficit). Mais a la revente apres 15 ans, la SCI IS subit une plus-value sur VNC d'environ 275 000 EUR contre 100 000 EUR en regime des particuliers. Verdict : SCI recommandee (regle l'indivision au deces, la transmission, la gouvernance) — SCI a l'IR si revente envisagee a 15-20 ans, SCI a l'IS si capitalisation tres longue. ### Cas n. 3 — Patricia, transmission (SCI gagne massivement) Patricia 59 ans, veuve, Rennes, 2 enfants, 2 appartements locatifs valant 600 000 EUR detenus en nom propre, payes. Option A (rester en nom propre, donner les biens) : base taxable 200 000 EUR/enfant apres abattement 100 000 EUR, droits ~38 200 EUR/enfant soit ~76 400 EUR total + indivision entre les enfants. Option B (apporter a une SCI puis donner les parts) : apport pur et simple a une SCI IR sous le regime de faveur des apports purs et simples (exoneration du droit fixe a la constitution, art. 810 et 810 bis CGI), puis donation de la nue-propriete des parts — Patricia 59 ans = usufruit 50 % / nue-propriete 50 % (bareme art. 669 CGI), donc transmettre 200 000 EUR de parts en NP = base taxable 100 000 EUR = abattement, droits 0 EUR. Cout total ~2 500 EUR contre ~76 400 EUR. Economie ~74 000 EUR. Verdict : SCI s'impose largement. ### Quand le nom propre suffit / quand la SCI s'impose Nom propre : investissement solo a horizon court/moyen, location meublee (LMNP), premier achat budget serre, residence principale. SCI : achat a plusieurs (evite l'indivision), projet de transmission aux enfants, detention longue et patrimoine consequent, strategie de capitalisation en SCI IS. Regle de pouce : seul + horizon court + pas de transmission = nom propre ; a plusieurs ou transmission dans les 15 ans = SCI. On peut toujours apporter plus tard un bien detenu en nom propre a une SCI. ### 10 erreurs frequentes 1. Creer une SCI "par principe" sans projet reel. 2. Croire qu'une SCI IR reduit l'impot sur les loyers (faux, transparence fiscale). 3. Mettre du meuble dans une SCI IR (bascule IS art. 206-2). 4. Choisir l'IS sans chiffrer la revente (plus-value sur VNC). 5. Croire que la SCI protege le patrimoine personnel (responsabilite indefinie art. 1857 + caution bancaire). 6. Vouloir creer une SCI seul (minimum 2 associes). 7. Attendre trop tard pour la transmission (le demembrement est plus efficace jeune). 8. Sous-estimer le cout comptable de la SCI IS (800-2 500 EUR/an). 9. Oublier la perte du micro-foncier en SCI (art. 32 2-d CGI). 10. Apporter un bien a une SCI sans valider la plus-value d'apport. ### References cles **Code civil** : art. 544 (propriete), 815 (indivision), 1832 (societe minimum 2 associes), 1842 (personnalite morale), 1857 (responsabilite indefinie proportionnelle), 1858 (subsidiaire), 669 (bareme usufruit/nue-propriete). **CGI** : art. 8 (transparence SCI IR), 14 (revenus fonciers), 31 (charges deductibles), 32 (micro-foncier 15 000 EUR / 30 %), 150 U (plus-value des particuliers), 156 I 3° (deficit foncier 10 700 / 21 400 EUR), 200 A (PFU 31,4 %), 206-2 (SCI commerciale IS plein droit), 219 (taux IS 15 %/25 %), 669 (bareme usufruit/nue-propriete), 777 (bareme droits de donation), 779 (abattement 100 000 EUR), 810 et 810 bis (apports purs et simples), 1133 (reunion usufruit sans droits), 1609 nonies G (surtaxe plus-values). **BOFiP** : BOI-RFPI-DECLA-10 (micro-foncier), BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublee bascule IS), BOI-IS-LIQ-20-20 (taux reduit IS PME), BOI-RFPI-BASE-30-20 (deficit foncier), BOI-ANNX-000115 (composants amortissables). **Lois recentes** : loi Le Meur n. 2024-1039 du 19/11/2024 (meubles de tourisme), LFI 2025 (reintegration amortissements LMNP dans la plus-value), LFSS 2026 (CSG mobiliere a 10,6 %, PS immobiliers maintenus 17,2 %), LFI 2026 (deficit foncier energetique proroge au 31/12/2027), arrete du 19/11/2025 (annonce legale SCI 191 EUR HT). ## Coût annuel d'une SCI : le budget réel 2026 URL : https://www.sci-ai.app/cout-annuel-sci ### Frais de création (ponctuels, une seule fois — ~309 €) - Annonce légale de constitution (forfait société civile) : 191 € HT (~229 € TTC), arrêté du 19/11/2025 - Immatriculation greffe/RNE via guichet unique INPI : 60,38 € - Dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE) : 19,33 € - Total socle statuts faits soi-même : ~309 € TTC — à ne PAS compter dans le budget annuel ### Coût annuel de fonctionnement par profil - SCI à l'IR patrimoniale, location nue, gérée seule : 0 à 300 €/an - SCI à l'IR avec expert-comptable : 500 à 1 200 €/an - SCI à l'IS avec logiciel + liasse en ligne : 1 000 à 2 000 €/an - SCI à l'IS confiée à un cabinet : 1 800 à 3 000 €/an ### Postes récurrents - Expert-comptable : jamais obligatoire (400-850 € HT/an à l'IR, 600-2 500 € HT/an à l'IS) - Compte bancaire dédié : 72 à 500 €/an (aucune obligation légale de compte pro, art. 1843-2 C. civ.) - CFE (art. 1647 D CGI) : location nue d'habitation hors champ ; base minimum 250-7 769 € selon CA N-2 ; exonération si CA <= 5 000 € et la 1re année - CRL 2,5 % (art. 234 nonies à 234 quindecies CGI) : uniquement SCI à l'IS ou avec associé personne morale à l'IS, immeubles achevés depuis >= 15 ans ; exonération loyers <= 1 830 €/local et loyers soumis à TVA ; SCI IR de personnes physiques = 0 € - Taxe foncière : variable selon la commune - AG annuelle d'approbation des comptes (art. 1856 C. civ.) : 0 € si PV rédigé par le gérant ; pas de dépôt des comptes au greffe pour une SCI ### Régime fiscal et prélèvements 2026 - IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % (art. 219 CGI ; conditions : CA <= 10 M€, capital libéré, >= 75 % personnes physiques). Le relèvement à 100 000 € voté en amendement n'a pas été promulgué. - PS sur revenus fonciers (SCI IR, location nue) : 17,2 % (inchangé en 2026) - PFU sur dividendes (SCI IS distribués) : 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS, hausse LFSS 2026) ### Cas pratiques chiffrés - Claire & Julien, SCI familiale IR, 1 appartement loué nu, gérée seuls : ~90 €/an (compte bancaire), ~319 €/an avec logiciel - Stéphane, SCI IS, 3 lots anciens, 45 000 € de loyers, cabinet : ~2 825 €/an de frais (EC 1 500 € + CRL 1 125 € + banque 200 €), hors IS sur le bénéfice - Camille, SCI IS 2 lots anciens (18 000 € de loyers), gérée en autonomie via logiciel (offre Autonomie 229 €/an) : ~800 €/an (logiciel 229 + CRL 450 + banque 120), soit ~2 000 € d'économie/an vs cabinet ### Anti-cannibalisation Renvois internes vers /comptabilite-sci (tenue comptable), /creer-sci (frais de création), /sci-is-ou-ir (choix de régime), /charges-deductibles-sci, /declaration-2072-sci, /assemblee-generale-sci. Ce guide traite le coût de FONCTIONNEMENT récurrent, distinct de la création et du comparatif de régime. --- ## Frais de notaire en SCI : la facture réelle d'un achat 2026 URL : https://www.sci-ai.app/honoraires-notaire-sci Guide de référence sur les frais de notaire d'une acquisition immobilière réalisée par une société civile immobilière (SCI) en 2026. Il s'adresse à ceux qui montent un plan de financement et veulent savoir ce qui sortira réellement le jour de la signature, et à ceux qui doivent vérifier un devis d'étude ligne par ligne. Le guide décompose la facture d'un appartement ancien de 300 000 € au centime, démontre que l'achat en SCI ne coûte pas un euro de plus qu'en nom propre, chiffre les deux lignes que les simulateurs oublient — la garantie du prêt et l'acte de société — puis compare l'ancien, le neuf et l'apport a posteriori. Trois cas chiffrés, quinze questions fréquentes. Mise à jour au 31 août 2026. ### La facture d'un achat ancien de 300 000 € par une SCI, ligne par ligne - Dossier de référence : SCI familiale à l'impôt sur le revenu, appartement ancien de 300 000 € à Paris (département passé à 5,00 %), financé par 240 000 € d'emprunt garanti par une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. - Droit départemental 5,00 % = 15 000 € (art. 1594 D du CGI + art. 116, II de la loi de finances pour 2025) ; taxe communale 1,20 % = 3 600 € (art. 1584) ; prélèvement d'État de 2,37 % du seul droit départemental = 355,50 € (art. 1647, V-a). Sous-total des droits de mutation : 18 955,50 €, soit 6,3185 %. - Contribution de sécurité immobilière 0,10 % = 300,00 € (art. 879 et 881 K du CGI, minimum de 15 € par acte publié à l'art. 881 M). - Émoluments de vente de l'art. A444-91 du code de commerce, quatre tranches depuis le 1er mars 2020 : 6 500 × 3,870 % = 251,55 € ; 10 500 × 1,596 % = 167,58 € ; 43 000 × 1,064 % = 457,52 € ; 240 000 × 0,799 % = 1 917,60 €. Total 2 794,25 € HT, TVA 558,85 €, soit 3 353,10 € TTC. - Formalités et débours 501,25 € : quatre lignes numérotées de l'art. A444-171 (n° 194 actes publiés au fichier immobilier 339,58 € HT, n° 182 immatriculation du syndicat 15,09 €, n° 187 purge du droit de préemption 37,73 €, n° 195 transmission au CSN 15,31 €), soit 407,71 € HT et 489,25 € TTC, plus 12 € de renseignements hypothécaires par immeuble (art. 881 D du CGI). - Total acquisition : 23 109,85 €, soit 7,70 % du prix. Avec la garantie du prêt (1 054,44 €), 24 164,29 € sortent le jour de la signature, soit 8,05 %. ### Ce qui va au Trésor et ce qui va réellement au notaire - Sur 23 109,85 €, 19 255,50 € sont de l'impôt : 18 955,50 € de droits de mutation et 300 € de contribution de sécurité immobilière. Les droits de mutation représentent à eux seuls 82 % de la facture. - La rémunération du notaire est de 3 201,96 € HT (2 794,25 € sur l'acte de vente et 407,71 € d'émoluments de formalité), soit moins de 14 % de l'addition. S'y ajoutent 640,39 € de TVA et 12 € avancés pour le compte du client. - Quatre familles de lignes doivent apparaître sur un devis : taxes (reversées au Trésor), émoluments (part réglementée, identique partout en France), honoraires (libres, sous convention écrite préalable) et débours (avancés à des tiers, refacturés à l'euro près). - Arrondi légal : les droits ne se liquident pas à 6,32 % × 300 000 = 18 960 €. Chaque droit s'arrondit à l'euro le plus proche (art. 1724 du CGI), le prélèvement d'État passe de 355,50 € à 356 €, et ce sont 18 956 € qui sont portés à l'acte. - Ligne à refuser sur un décompte d'acheteur : l'état daté du syndic, qui incombe au seul vendeur (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, plafond confirmé par le Conseil d'État le 17 mars 2026 (décision n° 499299). ### SCI ou nom propre : l'écart est nul, sauf pour le primo-accédant - Sur le même bien, au même prix, avec le même emprunt : 24 164,29 € en SCI comme en nom propre. Écart de 0 € sur chacune des cinq lignes (droits, contribution de sécurité immobilière, émoluments, formalités, garantie). - Raison de fond : aucune assiette de la facture ne contient la qualité de l'acheteur. Droits et émoluments sont assis sur le prix, la contribution de sécurité immobilière sur la valeur publiée. - Seule exception, et elle joue contre la société : le relèvement départemental au-delà de 4,50 % ne s'applique pas au primo-accédant achetant sa résidence principale (B du II de l'art. 116 de la LF 2025, renvoi à l'art. L. 31-10-3 du CCH). Un département peut même supprimer entièrement ce droit contre un engagement d'occupation de cinq ans (art. 1594 F septies du CGI, créé par le I du même article). - Chiffrage : un primo-accédant paie 17 419,95 € de droits (13 500 + 3 600 + 319,95), soit 5,81 %, contre 18 955,50 € pour la SCI — 1 535,55 € de moins. Une société n'a pas de résidence principale et n'y aura jamais droit. - Cet écart ne vaut que pour un premier achat destiné à l'habitation du propriétaire, jamais pour un investissement locatif. ### Les droits de mutation ne sont pas un taux national - Trois termes composent le taux : droit départemental (3,80 % par défaut, modulable entre 1,20 % et 4,50 %, art. 1594 D du CGI), taxe communale de 1,20 % (art. 1584, ou fonds de péréquation au même taux dans les communes de 5 000 habitants ou moins, art. 1595 bis), prélèvement d'État de 2,37 % du seul droit départemental (art. 1647, V-a). - Dérogation de l'art. 116, II de la loi de finances pour 2025 : le droit départemental peut monter jusqu'à 5,00 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, avec retour au taux du 31 janvier 2025 le 1er avril 2028 (IV du même article). - Trois taux coexistent en 2026, et non deux : 6,32 % dans 89 départements (5,00 + 1,20 + 0,1185), 5,81 % dans les onze restés à 4,50 % (4,50 + 1,20 + 0,1067), et 5,09 % dans l'Indre, seul département resté à 3,80 %. - Les onze départements à 5,81 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. - Sur 300 000 €, l'écart entre 6,32 % et 5,81 % atteint 1 535,55 € : un taux repris d'un article de 2024 fausse d'autant le plan de financement. ### La garantie du prêt : la ligne que les simulateurs oublient - Elle dépend du prêt, pas du prix, mais elle est due le même jour et au même notaire. Sur 240 000 € empruntés, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers coûte 1 054,44 €, contre 2 770,39 € pour une hypothèque conventionnelle — 1 715,95 € d'écart. - Détail du prêteur de deniers : émolument de l'art. A444-143 du code de commerce (barème 1,290 / 0,532 / 0,355 / 0,266 %) = 771,16 € HT, plus le bordereau d'inscription n° 191 du tarif des formalités = 7,54 € HT, soit 778,70 € HT et 934,44 € TTC ; plus la contribution de sécurité immobilière de 0,05 % de la créance garantie (taux de l'art. 881 H du CGI, minimum de 8 € à l'art. 881 M) = 120,00 €. - L'écart entre les deux sûretés ne tient pas à la rémunération du notaire, identique des deux côtés : l'art. 844 du CGI ne soumet à la taxe de publicité foncière que les hypothèques judiciaires ou conventionnelles, au taux de 0,70 % (0,715 % avec le prélèvement d'État de l'art. 1647, V-b). Le prêteur de deniers n'est ni l'une ni l'autre, mais il ne garantit que la fraction du prêt payée au vendeur. - Erreur fréquente sur les devis : appliquer le barème majoré de l'art. A444-139 (2,128 / 0,878 / 0,585 / 0,439 %) au motif qu'une SCI serait « professionnelle ». Ce barème vise le prêt finançant une activité professionnelle, c'est-à-dire la destination des fonds et non la forme sociale de l'emprunteur. Preuve interne au tarif : l'art. A444-142 taxe les prêts viticole, agricole et maritime au barème bas. - Chiffrage de l'erreur : 6 500 × 2,128 % + 10 500 × 0,878 % + 43 000 × 0,585 % + 180 000 × 0,439 % = 1 272,26 € HT, soit 1 526,71 € TTC, contre 925,39 € TTC au barème A444-143 — 601,32 € TTC de trop sur un seul acte. ### L'acte de société et le piège de l'apport a posteriori - Créer une SCI n'exige aucun notaire : des statuts sous signature privée suffisent, avec l'annonce légale de constitution au forfait de 191 € HT (arrêté du 19 novembre 2021, modifié le 19 novembre 2025), l'immatriculation au guichet unique et le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs. L'insertion au BODACC est gratuite à la constitution : toute ligne BODACC dans un budget de création est fausse. - Le notaire ne devient obligatoire que lorsqu'un immeuble est apporté au capital, l'apport devant être publié au fichier immobilier. - L'émolument d'apport relève de l'art. A444-158 du code de commerce, moitié du barème de vente : 1 395,93 € HT, soit 1 675,12 € TTC sur 300 000 €. - Droits d'enregistrement de l'apport : gratuit s'il est pur et simple, c'est-à-dire rémunéré uniquement par des parts (art. 810, I du CGI). Le droit de 2,20 % (art. 809, I, 3° et art. 810, III) suppose deux conditions cumulatives — apporteur non soumis à l'impôt sur les sociétés et société bénéficiaire passible de l'IS — et représenterait 6 600 € ici. - Dès que la société reprend l'emprunt, la fraction correspondant au passif devient un apport à titre onéreux, taxé comme une vente à 5,00 % : 2,20 % État (art. 683 bis), 1,60 % département (art. 1595), 1,20 % commune (art. 1584). - Cas chiffré : SCI à l'IR recevant l'appartement de 300 000 € avec 240 000 € d'emprunt repris → 240 000 × 5,00 % = 12 000 €, plus 1 675,12 € d'émoluments et 300,00 € de contribution de sécurité immobilière = 13 975,12 €, après les 23 109,85 € déjà payés à l'achat. Cumul 37 084,97 €, soit 12,4 % du prix, plus-value d'apport non comptée — environ 60 % de plus que l'achat direct en SCI, alors que créer la société d'abord coûte 191 € HT. ### Neuf contre ancien : même prix, deux factures - Même SCI, même 300 000 € affichés, mais un logement neuf en VEFA soumis à la TVA de 20 % : le prix est TTC, soit 250 000 € hors taxe. - Taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % sur 250 000 € HT = 1 750,00 € (art. 1594 F quinquies A du CGI) ; prélèvement d'État de 2,14 % = 37,45 € (art. 1647, V-b) ; taxe communale de 1,20 % non perçue au taux réduit, soit 0,00 € (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 100). - Contribution de sécurité immobilière 300,00 €, émoluments A444-91 inchangés à 3 353,10 € TTC, formalités et débours identiques à 501,25 €. Total 5 941,80 €, soit 1,98 % du prix ; 6 996,24 € avec la garantie du prêt, soit 2,33 %. - Écart avec l'ancien : 17 168,05 € sur le même prix affiché, entièrement imputable aux droits. - Deux nuances absentes des plaquettes : les émoluments ne baissent pas et représentent 56 % de la facture du neuf ; la TVA de 20 % est déjà dans le prix, soit 50 000 € sur 300 000 € TTC, non récupérables pour une SCI louant nu à usage d'habitation. ### Les postes négociables et ceux sur lesquels rien n'est possible - Deux postes chiffrables rendent 965,70 € sur 23 109,85 €, soit 4,2 % de la facture. - Remise sur émoluments : l'art. A444-174 du code de commerce autorise jusqu'à 20 % de remise sur la part de l'assiette au-delà de 100 000 €. Ici (300 000 − 100 000) × 0,799 % = 1 598,00 € HT, remise maximale de 319,60 € HT, soit 383,52 € TTC. Le dernier alinéa de l'art. L444-2 impose un taux fixe, identique pour tous les clients d'une même étude : la question à poser est le taux de remise pratiqué, pas un geste commercial. - La négociation libre ne rouvre qu'au-delà de 200 000 € d'émoluments sur un même acte, ce qui correspond à un prix d'environ 25 millions d'euros. - Mobilier sorti de l'assiette : 8 000 € valorisés dans un inventaire estimatif annexé sortent de l'assiette des droits et des émoluments — 8 000 × 6,3185 % = 505,48 € de droits, plus 76,70 € d'émoluments TTC, soit 582,18 € économisés. Au prix d'occasion, une surévaluation manifeste se redressant. - Provision sur débours : appelée large, elle donne lieu à un décompte définitif et à la restitution du trop-perçu, de quelques dizaines à quelques centaines d'euros. Honoraires libres : 0 € légitime sur une vente ordinaire, faute de convention écrite signée avant la prestation. - Fermés à toute négociation : les droits de mutation (18 955,50 €, taux voté par le conseil départemental), la contribution de sécurité immobilière (300,00 €, taxe d'État à taux unique) et la TVA sur les émoluments (640,39 €). ### Le glossaire du devis - Émolument : part réglementée de la rémunération du notaire, fixée par arrêté, identique partout en France pour un même acte — ici 2 794,25 € HT sur la vente (3 353,10 € TTC), plus 407,71 € HT d'émoluments de formalité. - Honoraire : rémunération d'une prestation absente de tout tarif, libre mais soumise à une convention écrite signée avant la prestation. - Débours : somme avancée par le notaire à un tiers et refacturée à l'euro près, par exemple les 12 € de renseignements hypothécaires. - Taxe : impôt collecté par le notaire et reversé au Trésor ; les droits de mutation à titre onéreux en sont l'essentiel, 18 955,50 € ici, soit 82 % de la facture. - Contribution de sécurité immobilière : rémunération du service public de la publicité foncière, 0,10 % de la valeur publiée (art. 879 et 881 K du CGI), minimum de 15 € par acte publié (art. 881 M). Distincte des droits de mutation. - Règle de lecture : une ligne de devis qui ne se rattache à aucun de ces cinq mots n'existe pas au tarif. Trois contrôles suffisent — taux départemental voté, émolument détaillé en quatre tranches, ligne « formalités et débours » décomposée. ### Fiscalité, financement et procédure - Déductibilité : à l'IS, la SCI choisit entre charge de l'exercice et incorporation au prix de revient puis amortissement (art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI), choix irrévocable. À l'IR, les frais rejoignent le prix de revient et réduiront la plus-value ; seuls les frais de garantie d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers. - Le régime fiscal ne change pas la facture d'un euro : ni l'IS ni l'IR n'entrent dans les assiettes. Il ne joue qu'ensuite, sur le traitement comptable et sur le coût d'un éventuel apport d'immeuble. - Financement des frais par le prêt : rien ne l'interdit, mais une SCI qui emprunte pour louer est exclue du régime du crédit immobilier du code de la consommation par le 3° de l'art. L313-1. En pratique les banques les veulent couverts par l'apport. - Compromis signé avant la création de la SCI : une clause de substitution au profit d'une société à constituer, ou une signature par la SCI en formation avec reprise des engagements après immatriculation (art. 1843 du Code civil), évite le double coût de 13 975,12 €. - Achat de parts plutôt que de l'immeuble : droit de 5 % assis sur la valeur nette, emprunt et comptes courants d'associés déduits (II de l'art. 726 du CGI) ; depuis le 27 juin 2026, la cession exige un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). - Terrain à bâtir, trois régimes : vente soumise à la TVA sur le prix total (régime du neuf, 1,98 %), vente par un particulier hors champ de la TVA (droit commun, 5,09 à 6,32 %), vente taxée sur la seule marge de l'art. 268 du CGI (droit commun également). Sur 300 000 €, l'écart atteint 17 168 €. - Deux notaires ne coûtent pas plus cher : l'émolument réglementé est partagé entre les deux études. Un achat par une SCI à plusieurs associés non plus : un seul acquéreur, un seul acte, une seule facture, à la différence de l'indivision. - TVA sur les émoluments : les 640,39 € sont un coût définitif en location nue d'habitation, exonérée ; une SCI ayant opté à la TVA sur des locaux professionnels, exploitant des parkings isolés ou pratiquant la para-hôtellerie taxée la déduit normalement. - Immeuble entier : le barème étant dégressif, un acte unique de 900 000 € coûte 9 105,90 € d'émoluments TTC contre 10 059,30 € pour trois actes de 300 000 €, soit 953,40 € d'économie ; en sens inverse, les lignes « par immeuble » se comptent une fois par immeuble. ## Faut-il un expert-comptable pour une SCI ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/expert-comptable-sci-obligatoire - Aucun texte ne rend l'expert-comptable obligatoire pour une SCI, à l'IR comme à l'IS. L'ordonnance n° 45-2138 du 19/09/1945 (art. 2 et 20) réserve la profession et pose un monopole sur la tenue de comptes d'autrui, mais n'oblige jamais un dirigeant à déléguer sa propre comptabilité. - La seule obligation légale porte sur les comptes et la liasse : comptabilité de trésorerie + reddition annuelle aux associés (art. 1856 C. civ.) à l'IR ; comptabilité d'engagement conforme au PCG (règlement ANC n° 2014-03, art. L123-12 à L123-28 C. com.) à l'IS. - Déclarations : 2072-S-SD ou 2072-C-SD à l'IR (associé sur 2044/2042) ; 2065-SD + tableaux 2033-A à 2033-G (réel simplifié) ou 2050 à 2059 (réel normal) à l'IS. - Preuve directe qu'aucun EC n'est imposé : la 2065 demande le nom du comptable ou expert « s'il en existe un » (BOFiP BOI-IS-DECLA-10-10-10). - L'EC reste réellement utile à l'IS avec amortissements par composants, en cas de contrôle fiscal (délai de reprise de 3 ans, LPF art. L169), lors d'opérations sur le capital ou d'un passage IR vers IS. - Coûts indicatifs de marché (non réglementés) : ~400 à 850 € HT/an pour une SCI à l'IR, ~600 à 2 500 € HT/an à l'IS ; un logiciel dédié revient à ~100-350 €/an. Taux d'IS 2026 : 25 %, 15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions (CA ≤ 10 M€, capital libéré détenu à ≥ 75 % par des personnes physiques). - Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. --- ## Comptabiliser l'achat d'un immeuble en SCI : les écritures (2026) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-achat-immeuble-sci - Tutoriel comptable pas à pas des écritures d'acquisition d'un immeuble en SCI, avec les comptes du PCG (ANC 2014-03) exacts et un exemple chiffré complet en écritures en T. - Décomposition obligatoire du prix : terrain au compte 2115 « Terrains bâtis » (jamais amortissable) et construction au compte 2131 « Constructions » (amortissable à l'IS). Le compte 2135 correspond aux agencements de construction, PAS au terrain (erreur fréquente à ne pas reproduire). - Ventilation terrain/construction : méthodes acceptées (valeur de l'acte, valeur vénale/marché, ratio forfaitaire justifiable, souvent 10 à 20 % de terrain) et décomposition par composants pour la SCI à l'IS. - Frais de notaire : option (article 38 quinquies annexe III CGI, irrévocable, BOI-BIC-CHG-20-20-10) entre charges (6226 honoraires, 6227 frais d'actes, 6354 droits d'enregistrement) et immobilisation dans le coût du bien. En SCI à l'IR, non déductibles des revenus fonciers. - Financement : emprunt bancaire crédité au 164, apport en compte courant d'associé au 455, apport en capital au 101 ; contrepartie de l'acquisition au 404 « Fournisseurs d'immobilisations ». - TVA le cas échéant : récupérable (compte 44562) uniquement si la SCI est assujettie (immeuble neuf/VEFA à 20 %, article 257 CGI, ou option article 260, 2° CGI), avec régularisation possible sur 20 ans (BOI-TVA-IMM-10-30). - Amortissement : dotation au débit du 6811, contrepartie au crédit du 28131 ; le terrain ne s'amortit jamais. - FAQ de 10 questions et exemple chiffré (immeuble ancien 300 000 €, frais 24 000 €, emprunt 250 000 €, compte courant 74 000 €). --- ## Affectation du résultat en SCI : réserve, report ou distribution (2026) URL : https://www.sci-ai.app/affectation-resultat-sci - Après la clôture, l'assemblée générale ordinaire approuve les comptes puis décide de l'affectation du résultat : distribution, mise en réserve, report à nouveau ou couverture de pertes antérieures. Aucun délai légal chiffré pour une société civile (art. 1856 du Code civil : reddition « au moins une fois dans l'année » ; les 6 mois relèvent des statuts et de la pratique). - SCI à l'IR (transparence, art. 8 du CGI) : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat dès l'année de réalisation, même si le bénéfice est mis en réserve ou laissé en compte courant. L'affectation ne diffère jamais l'impôt (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 n° 150). Prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026. - SCI à l'IS : le résultat après IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %) peut aller en réserves (compte 106), en report à nouveau (compte 110) ou en dividendes (compte 457). Seule la distribution effective est imposée chez l'associé, au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux, LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025), ou au barème avec abattement de 40 %. Acompte d'IR de 12,8 % prélevé à la source, dispense possible si RFR < 50 000 € (seul) ou 75 000 € (couple). - Réserve légale NON obligatoire en SCI, même à l'IS : l'article L232-10 du Code de commerce ne vise que les SARL et les sociétés par actions ; l'option IS ne transforme pas la SCI en société commerciale. - Écritures d'affectation (PCG, règlement ANC 2014-03) : bénéfice = solde du compte 120 par crédit de 106/110/457 ; perte = compte 129 soldé par débit du 119. Le PV d'AGO doit mentionner l'approbation des comptes, le résultat à affecter, l'affectation retenue et, en cas de distribution, le montant et les modalités de versement des dividendes. - Cas chiffré (bénéfice 30 000 € à l'IS) : thésaurisation = 4 500 € d'IS seul ; distribution intégrale = 4 500 € d'IS + 8 007 € de PFU = 12 507 € (taux effectif 41,7 %). La mise en réserve ou le report à nouveau permet de différer la seconde couche d'imposition. --- ## Clôture comptable d'une SCI étape par étape (2026) URL : https://www.sci-ai.app/cloture-comptable-sci Tutoriel chronologique de la clôture comptable d'une SCI, du cut-off à l'approbation des comptes, avec les écritures PCG exactes et les échéances 2026. Distingue systématiquement la SCI à l'IR de la SCI à l'IS. - Les 6 étapes de la clôture : cut-off (arrêté des opérations), écritures d'inventaire, établissement du bilan et du compte de résultat, dépôt de la liasse, assemblée d'approbation, formalités postérieures. - IR (comptabilité de trésorerie, pas de bilan obligatoire, amortissement non déductible, déclaration 2072) contre IS (comptabilité d'engagement, bilan, amortissement déductible, liasse 2065 + 2033). - Écritures d'inventaire avec comptes PCG : dotation aux amortissements (6811 / 2813), charges et produits constatés d'avance (486 / 487), provisions (6815 / 151), dépréciations de créances (6817 / 491). - L'AG d'approbation est due chaque année (article 1856 du Code civil, reddition « au moins une fois par an ») ; le délai de 6 mois vient des statuts, pas du Code civil. - Affectation du résultat : solde du compte 120 vers report à nouveau (110), réserves (106), dividendes (457) ou comptes courants d'associés (455). La réserve légale (1061) ne s'applique pas à une SCI. - Échéances 2026 : 20 mai 2026 pour la 2072 et la 2065 + 2033 (exercice clos au 31/12/2025) ; 3 mois après la clôture (+ 15 j EDI) pour un exercice décalé. - Cas pratique chiffré (SCI à l'IS) : 24 000 € de loyers − 6 000 € de charges − 4 000 € d'intérêts − 5 000 € d'amortissement = 9 000 € de bénéfice, IS à 15 % = 1 350 €. --- ## Déclaration 2065 : la liasse fiscale d'une SCI à l'IS (2026) URL : https://www.sci-ai.app/declaration-2065-sci-is - Tutoriel formulaire de la déclaration de résultat n° 2065-SD, obligatoire pour toute SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés (article 206-3 du CGI) ; une SCI restée à l'IR dépose une 2072, jamais une 2065. - Structure de la 2065 : cadres, résultat fiscal, calcul de l'IS et annexes indissociables 2065-bis (répartition des bénéfices, distributions, rémunérations) et 2065-ter (plus-values, régimes particuliers). - Correspondance avec la liasse : 7 tableaux 2033-A à 2033-G au réel simplifié (tant que les recettes hors taxes d'une activité de location ne dépassent pas 286 000 € deux années civiles de suite, art. 302 septies A bis du CGI ; montant de 2026, que l'administration retient jusqu'en 2028 dans le BOI-BAREME-000044, sous réserve de la première actualisation légale du 1er janvier 2027, non encore publiée), ou 2050 à 2059-G au réel normal ; le 2033-B porte la détermination du résultat fiscal, le 2033-C l'amortissement. - Passage du résultat comptable au résultat fiscal sur le cadre B du 2033-B : réintégrations extra-comptables (IS lui-même, amendes, véhicules de tourisme, dépenses somptuaires, intérêts de comptes courants d'associés au-delà du taux maximal) puis déductions. - Amortissement de l'immeuble à l'IS : écriture au débit du compte 6811 et au crédit d'un compte 281 (ex. 28131) ; le terrain (compte 213 / 2131) n'est jamais amortissable et l'amortissement majore la plus-value professionnelle à la revente. - Taux d'IS : 25 % (art. 219-I) et taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions PME (CA < 10 M€, capital libéré, détention 75 % par des personnes physiques, art. 219-I b). - Télétransmission obligatoire : mode EFI (saisie en ligne, possible au réel simplifié) ou EDI-TDFC (partenaire agréé, imposé au réel normal). Date limite pour un exercice clos au 31/12/2025 : 2e jour ouvré après le 1er mai, reportée au 20 mai 2026 avec le délai de 15 jours des téléprocédures. - Cas pratique chiffré, erreurs fréquentes (confusion 2065/2072, oubli d'annexe, amortissement du terrain, résultat non retraité, mauvais régime réel, incohérence bilan/compte de résultat, absence de dépôt en déficit) et rappel : dépôt obligatoire même en déficit ou en sommeil. --- ## Liasse 2033 en SCI : remplir les tableaux 2033-A à 2033-G (2026) URL : https://www.sci-ai.app/liasse-2033-sci Guide tutoriel formulaire, décryptage tableau par tableau de la liasse fiscale 2033 d'une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés (IS), au régime réel simplifié (RSI). - La liasse 2033 (formulaire 2033-SD, Cerfa 15948) se compose de 7 tableaux 2033-A à 2033-G, déposés avec la déclaration de résultat 2065 ; une SCI à l'IR ne dépose pas la 2033 mais la déclaration 2072. - 2033-A : bilan simplifié, règle absolue total actif = total passif, sinon la télédéclaration se bloque. - 2033-B : compte de résultat simplifié et passage du résultat comptable au résultat fiscal (réintégrations des charges non déductibles, déductions extra-comptables). - 2033-C : immobilisations et amortissements ; le terrain (compte 211) n'est jamais amortissable, seule la construction (213) l'est via les comptes 6811 et 2813, d'où la ventilation terrain/construction. - 2033-D à 2033-G : provisions et déficits reportables (2033-D, report en avant sans limite, plafond 1 000 000 € + 50 % au-delà, CGI art. 209 I), valeur ajoutée CVAE (2033-E, à servir au-delà de 152 500 € HT), composition du capital (2033-F), filiales (2033-G). - Trois contrôles de cohérence : actif = passif (2033-A), résultat du 2033-B reporté au bilan 2033-A, total des dotations du 2033-C égal au poste dotations du 2033-B ; ordre de remplissage recommandé C puis B puis A. - Une SCI à l'IS n'est jamais dispensée du bilan 2033-A (la dispense de l'art. 302 septies A bis VI CGI vise les redevables à l'IR) ; distinction nette entre le réel simplifié (2033) et le réel normal (18 tableaux 2050 à 2059). - Cas pratique chiffré (SCI à l'IS avec immeuble, emprunt et compte courant d'associé) et date limite de dépôt 20 mai 2026 pour un exercice clos au 31 décembre 2025 (télétransmission EDI-TDFC ou EFI obligatoire). --- ## Compte bancaire SCI (2026) URL: https://www.sci-ai.app/compte-bancaire-sci - Obligation : une SCI n'est PAS tenue de conserver un compte « professionnel » facturé après immatriculation (fiche service-public F37369), contrairement aux sociétés commerciales ; mais un compte dédié au nom de la SCI reste indispensable en pratique. - Dépôt du capital : l'attestation de dépôt des fonds n'est pas exigée pour immatriculer une SCI au guichet unique INPI (différence avec SARL/SAS). Dépôt possible en banque ou chez un notaire (≈ 100 €). Principe des apports proportionnels : art. 1843-2 du Code civil. - Distinction clé : compte de dépôt de capital (provisoire, fonds bloqués pendant la constitution) vs compte courant définitif (gestion quotidienne). Déblocage des fonds sur présentation du Kbis. - Enjeu fiscal : le taux réduit d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice suppose un capital entièrement libéré (art. 219 b CGI ; BOFiP BOI-IS-LIQ-20-10), un CA ≤ 10 M€ et une détention à 75 % par des personnes physiques. - Pièces à fournir : statuts signés, Kbis/extrait INPI, pièce d'identité et justificatif de domicile du gérant, justificatif de siège social, numéro SIREN, bénéficiaires effectifs. - Comparatif : néobanques (Qonto, Shine, Indy) — ouverture rapide, agrégation native, 0 à ~9 € HT/mois — mais ne prêtent généralement pas ; banques traditionnelles ~24 €/mois mais accès au crédit immobilier. Fourchette indicative ~72-500 €/an. - Contrôles bancaires : vérifications KYC/LCB-FT (identité et domicile du gérant, réalité du siège, bénéficiaires effectifs, cohérence de l'objet social). En cas de refus : droit au compte via la Banque de France. - Piège majeur : ne jamais faire transiter loyers/charges par le compte personnel (confusion de patrimoine, art. L. 621-2 du Code de commerce, extension de procédure collective et responsabilité du gérant) ; distinct de l'abus de biens sociaux, inapplicable à une SCI civile. - Connexion à la comptabilité : agrégation bancaire fondée sur la DSP2 (open banking) pour récupérer et catégoriser automatiquement les écritures et préparer les déclarations. --- ## La SCI est-elle rentable pour un seul bien locatif ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-rentable-un-bien - Point de départ décisif et différenciant : on ne peut pas créer une SCI seul. Deux associés minimum (article 1832 du Code civil). L'investisseur solo doit s'associer (conjoint, enfant, parent, société contrôlée) ou rester en nom propre — la contrainte est juridique avant d'être financière. - Coûts d'une SCI mono-bien : création plancher ≈ 309 € en faisant soi-même (annonce légale 229,20 € TTC + greffe 79,71 € : immatriculation RCS 60,38 € et bénéficiaires effectifs 19,33 €, source service-public F37688), 500 à 3 000 € avec accompagnement ; puis coût de fonctionnement récurrent (0 à 600 €/an à l'IR, 500 à 2 000 €/an à l'IS pour la comptabilité commerciale). - Sur les loyers, aucune économie : la SCI à l'IR est fiscalement translucide (articles 8 et 8 bis du CGI), imposition identique au nom propre (revenus fonciers + 17,2 % de prélèvements sociaux), et le micro-foncier (30 %, plafond 15 000 €, article 32 du CGI) est en principe indisponible via une SCI. - Bénéfices réels : transmission facilitée par donation de parts (abattement 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, article 779 du CGI ; démembrement selon l'article 669), gestion organisée à plusieurs (responsabilité proportionnelle non solidaire, article 1857), option IS avec amortissement (articles 206-3 et 219), souplesse des parts. - Pièges de l'option IS : irrévocable après le 5e exercice (article 239 du CGI) ; plus-value calculée sur la valeur nette comptable à la revente, amortissements repris, sans abattement pour durée de détention. - Cas chiffré (Élodie & Karim, T3 à Tours 190 000 €) : impôt sur loyers identique nom propre / SCI à l'IR (≈ 878 € an 1), l'IS efface l'impôt mais le coût comptable le reprend ; la SCI ne se justifie que pour la transmission aux deux enfants. - Alternatives et renvois : comparatif SCI ou nom propre et indivision ou SCI ; la SCI n'est pas rentable pour un investisseur seul sans projet de transmission. --- ## SCI avant ou après achat : que choisir ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-avant-ou-apres-achat - Scénario standard (recommandé) : créer la SCI avant l'achat, la société achète directement chez le notaire — un seul acte, un seul droit de mutation (~5,80 %, art. 1594 D CGI), aucune plus-value déclenchée. - Scénario alternatif (achat en direct puis apport) : cumule deux notaires, un possible droit d'enregistrement de 5 % si la SCI est à l'IS (art. 809 I 3° et 810 III CGI), et une plus-value car l'apport est fiscalement assimilé à une cession. - Apport à une SCI à l'IR : enregistré gratuitement (apport pur et simple, art. 810 I CGI, droit fixe supprimé depuis la loi de finances 2019). - Apport à une SCI à l'IS par un particulier : droit de mutation de 5 % de la valeur vénale (immeuble patrimonial d'habitation) ; distinguer du régime spécial de mise en société d'immeubles professionnels (art. 810 III, 2,20 % / gratuité sous engagement). - L'apport d'un immeuble exige toujours un acte authentique notarié avec publicité foncière ; jamais d'acte sous seing privé. Contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 879 CGI). - Plus-value d'apport (SCI à l'IR) : régime des particuliers, 19 % + 17,2 % = 36,2 % (art. 150 U CGI), abattements pour durée de détention (exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans, art. 150 VC CGI). - Impact bancaire : créer la SCI avant permet un prêt monté au nom de la société avec cautions des associés ; acheter puis apporter oblige souvent à un transfert ou une renégociation de prêt, pas toujours accepté par la banque. - Cas où l'apport a posteriori reste justifié : bien déjà détenu, indivision à réorganiser, transmission, bien reçu par donation ou succession — chiffrer droits + notaire + plus-value avant de décider. - Renvoi à la procédure détaillée : guide « apport d'un immeuble à une SCI ». --- ## Comptabiliser un emprunt bancaire en SCI (2026) : les écritures URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-emprunt-sci Tutoriel comptable des écritures d'emprunt en SCI, comptes du Plan comptable général (PCG) exacts, applicable à l'IR comme à l'IS. - Mise en place au déblocage : débit du compte 512 Banque, crédit du compte 164 Emprunts auprès des établissements de crédit, pour le capital emprunté. Aucune charge, simple mouvement de bilan. - Ventilation de chaque échéance d'après le tableau d'amortissement de la banque : débit 164 (part de capital), débit 6611 (intérêts), débit 616 (assurance emprunteur), le tout crédité au 512 pour le total prélevé. - Piège majeur : le capital remboursé n'est jamais une charge — il solde la dette au 164. Seuls intérêts (6611), assurance (616) et frais (627) sont déductibles. Le passer en charge fausse le résultat comptable et fiscal. - Frais : frais de dossier et commission de caution non récupérable au 627 (subdivision 6272), frais d'hypothèque au 6227 Frais d'actes, fonds mutuel de garantie récupérable au 275 Dépôts et cautionnements versés (immobilisation, pas une charge). - Assurance emprunteur au 616 Primes d'assurances (variante tolérée : 661). Intérêts courus non échus à la clôture rattachés par débit 6611 / crédit 1648, contre-passés à l'ouverture (obligation à l'IS). - Option d'étalement des frais d'émission à l'IS via le 481. Financement par associé : compte 455 (pas le 164), intérêts au 6615 plafonnés (article 39-1-3° CGI). - Exemple chiffré en comptes en T (emprunt 200 000 €, échéance 1 350 € = 780 capital + 470 intérêts + 100 assurance). Références : article 31 I 1° d et article 13 du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-80, BOI-BIC-CHG-20-30-40, déclaration 2072. --- ## Comptabiliser les loyers encaissés en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-loyers-sci - Tutoriel des écritures de recettes locatives en SCI avec les comptes du Plan Comptable Général exacts et le sens débit/crédit ligne par ligne. - Constatation du loyer : débit 411 (Locataires) / crédit 752 (Revenus des immeubles non affectés à une activité professionnelle) ou 706 (sous-comptes 7061 loyers, 7062 charges refacturées) ; variante 7083. - Encaissement : débit 512 (Banque) / crédit 411 pour solder la créance ; en trésorerie (IR), débit 512 direct par crédit 752. - Charges refacturées au locataire : les provisions ne sont pas un produit, elles vont au crédit du 4191 (avances et acomptes reçus), régularisées au décompte du syndic via le 7062. - Piège central : à l'IR (comptabilité de trésorerie) le loyer se comptabilise à l'encaissement (art. 12 et 29 CGI) ; à l'IS (comptabilité d'engagement) la créance se constate dès l'échéance du bail (art. 38-2 bis CGI), même impayée. - Loyer impayé : non imposé à l'IR, imposé à l'IS (créance acquise) puis à traiter en créance douteuse (compte 416) et dépréciation. - Quittancement : l'avis d'échéance déclenche l'écriture de créance (411/752), la quittance matérialise l'encaissement (512/411). - Option TVA (art. 260 2° CGI) : débit 411 TTC, crédit 752/706 HT, crédit 44571 (TVA collectée). - Exemple mensuel chiffré complet (constatation, encaissement, régularisation annuelle des charges) et FAQ de 9 questions. --- ## Comptabiliser les travaux en SCI : charge ou immobilisation (2026) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-travaux-sci Tutoriel comptable des écritures de travaux en SCI, avec les comptes du Plan Comptable Général exacts et la nuance IR / IS. - Trois catégories de travaux (BOI-RFPI-BASE-20-30-10) : entretien/réparation (charge), amélioration (immobilisation le plus souvent), construction/reconstruction/agrandissement (immobilisation obligatoire). - Charge : compte 615 « Entretien et réparations » (sous-comptes 6155 biens immobiliers, 6156 maintenance), déductible immédiatement. Écriture : débit 615 / débit 44566 (TVA) / crédit 401 ou 512. - Immobilisation : compte 213 « Constructions » (2131 bâtiments, 2135 installations et agencements, 2138 infrastructures). Écriture : débit 2135 / débit 44562 (TVA) / crédit 401. - Deux critères cumulatifs du PCG (art. 311-1) : la dépense prolonge notablement la durée d'utilisation ou augmente la valeur du bien, et son coût est évaluable de façon fiable. - Ventilation de la TVA déductible : travaux en charge → compte 44566 (ligne 20 de la CA3) ; travaux immobilisés → compte 44562 (ligne 19). TVA récupérable seulement si la SCI est assujettie (option art. 260 2° du CGI ou secteur taxé). - Taux de TVA travaux (logement de plus de 2 ans) : 5,5 % rénovation énergétique (art. 278-0 bis A), 10 % amélioration/entretien (art. 279-0 bis), 20 % par défaut. Depuis la LF 2025, chaudières à combustibles fossiles à 20 % et attestation remplacée par une mention sur facture. - Amortissement des travaux immobilisés : déductible seulement à l'IS (art. 39 du CGI), par composants (art. 311-2 du PCG). Écriture : débit 6811 / crédit 28131 ou 28135. Le terrain n'est jamais amortissable. À l'IR (art. 31), pas d'amortissement mais déduction des dépenses d'entretien, réparation et amélioration décaissées. - Deux cas chiffrés : entretien de 6 000 € passé en charge (SCI IR) vs amélioration de 20 000 € HT immobilisée et amortie sur 15 ans (SCI IS avec option TVA). - Renvoi vers le guide travaux-sci pour la qualification fiscale détaillée (déductibilité en revenus fonciers). --- ## Comptabiliser le compte courant d'associé en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-cca-sci Tutoriel comptable sur les écritures du compte courant d'associé (CCA) en SCI, avec les numéros de comptes du Plan Comptable Général (règlement ANC 2014-03). - Nature comptable : le CCA est une dette de la SCI (passif, compte 455), pas du capital (compte 101). Il figure au bilan comme un financement externe assimilé à un emprunt. - Apport en CCA : débit 512 « Banque » / crédit 455 « Associés – Comptes courants » (sous-compte 45511). Aucun impact sur le capital. - Charge de la SCI payée par l'associé : débit du compte de charge (615, 616, 635) ou 401 fournisseur / crédit 455. L'associé devient créancier sans mouvement de trésorerie de la SCI. - Intérêts servis : débit 6615 « Intérêts des comptes courants et des dépôts créditeurs » / crédit 4558 « Associés – Intérêts courus » à la clôture, puis débit 4558 / crédit 512 au paiement. - Plafond de déduction (art. 39-1-3° CGI) : capital intégralement libéré + taux ≤ TMP. Taux maximal déductible de 4,55 % pour une clôture au 31/12/2025 (12 mois), 4,49 % au 31/01/2026, 4,44 % au 28/02/2026 (BOFiP BOI-BIC-CHG-50-50-30). Appréciation séparée par compte courant, sans compensation. - Remboursement : débit 455 / crédit 512. Ce n'est PAS une charge : il éteint une dette, sans impact sur le résultat de la SCI ni imposition pour l'associé (restitution d'avance). - Suivi par associé : subdivisions du compte 455 (45511, 45512…) plus 4558 pour les intérêts courus. Chaque CCA figure distinctement à l'annexe (état des créances et dettes). - CCA bloqué : reclassement du compte 455 vers le compte 1681 « Autres emprunts » en cas de convention de blocage, souvent exigée par la banque. - Pièges : loger l'apport en 101, passer le remboursement en charge, confondre intérêts courus et payés, dépasser le taux plafond sans réintégration, laisser le compte devenir débiteur. - Renvoi vers le guide compte-courant-associe-sci pour le volet fiscal approfondi (imposition des intérêts, IR vs IS, transmission). --- ## Comptabiliser l'amortissement en SCI à l'IS : écritures et dotations URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-amortissement-sci Tutoriel comptable centré sur les dotations et les écritures d'amortissement en SCI à l'IS (le calcul des durées par composant est traité par les guides amortissement-sci et plan-amortissement-sci). Différenciateur 2026 : intègre la réforme PCG 2025 (comptes 657/757 remplaçant 675/775, cession en résultat d'exploitation) que la plupart des contenus concurrents ignorent encore. **Point de bascule IR / IS :** - L'amortissement de l'immeuble n'est déductible qu'à l'IS (CGI art. 39-1-2°, art. 209). - À l'IR (revenus fonciers, BOI-RFPI-BASE), il n'est pas déductible — hors dispositifs anciens (Robien, Périssol, Borloo). L'écriture peut exister comptablement mais reste fiscalement neutralisée. **L'écriture de dotation (à la clôture) :** - Débit 6811 « Dotations aux amortissements » (sous-compte 68112 pour les corporelles). - Crédit 28131 « Amortissements des constructions » (sous-comptes par composant). - Le terrain (compte 211) n'est jamais amortissable ; seule la construction (compte 213) est amortie, par composant (PCG art. 311-2). - Exemple : bâti 200 000 €, 5 composants, dotation pleine 7 334 €/an. **Prorata temporis 1re année :** - Départ = date de mise en service (BOI-BIC-AMT-20-10 § 120), pas l'acte ni la facture. - Décompte en jours réels (§ 240) ; la convention 360 jours est une simplification non imposée. - Exemple : mise en service le 12 mai, 234 jours réels, coefficient 234/365 = 0,6411 → dotation Y1 = 4 702 €. **Reprise sur cession (solder le compte 28) :** - Constater le produit : débit 462 / crédit 757 (produits des cessions d'immobilisations). - Sortir l'actif : débit 28131 (cumul des amortissements) + débit 657 (VNC) / crédit 213 (construction) + crédit 211 (terrain). - Réforme PCG 2025 (règlement ANC n° 2022-06, exercices ouverts à/c du 01/01/2025) : comptes 675/775 supprimés, remplacés par 657/757 ; plus-value en résultat d'exploitation (et non plus exceptionnel). - Chaque euro amorti baisse la VNC et augmente la plus-value imposable à l'IS. **Report sur la liasse fiscale :** - Réel simplifié : détail des immobilisations et amortissements sur le 2033-C, total des dotations en charge sur le 2033-B ; concordance contrôlée automatiquement. - Réel normal : tableaux 2054/2055, charge sur le 2052. **Erreurs fréquentes :** passer une dotation à l'IR en croyant la déduire, créditer le 213 au lieu du 28131, amortir le terrain, démarrer à la date d'acte, utiliser encore 675/775 en 2026, oublier de solder le 28 à la cession, déclarer un 2033-B incohérent avec le 2033-C. --- ## Distribuer des dividendes en SCI à l'IS : procédure et fiscalité (2026) URL : https://www.sci-ai.app/dividendes-sci-is - Parcours complet du dividende : bénéfice net comptable → IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %) → bénéfice distribuable → décision d'affectation en AG → mise en paiement → prélèvement à la source → dividende net. - Conditions de distribution : bénéfice distribuable positif (art. L.232-11 C. com. : bénéfice de l'exercice − pertes antérieures − réserves + report à nouveau bénéficiaire) et comptes annuels approuvés en AG ordinaire dans les 6 mois de la clôture. - Décision d'AG obligatoire : un dividende n'existe qu'après vote (Cass. Civ. 1re, 27 sept. 2017, n° 16-13.674) ; l'affectation peut tout mettre en réserve, la distribution n'en est qu'une option. Répartition selon les parts (art. 1844-1 C. civ.). - La société civile n'est pas tenue à la réserve légale (contrairement aux SARL/SA), sauf clause statutaire. - Acompte sur dividendes (art. L.232-12 C. com.) : exige un bilan intermédiaire certifié par un commissaire aux comptes ; en pratique fermé aux SCI qui n'en ont pas. - Fiscalité 2026 : PFU (flat tax) par défaut de 31,4 % du dividende brut = 12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux (hausse LFSS 2026, contre 17,2 % avant). Option possible pour le barème progressif de l'IR (art. 200 A CGI) avec abattement de 40 % (art. 158 CGI), globale et irrévocable pour l'année. - Prélèvement à la source : acompte d'IR de 12,8 % (PFNL, art. 117 quater CGI) + 18,6 % de PS, reversés via la déclaration n° 2777 le mois suivant. Dispense de l'acompte de 12,8 % possible si RFR N-2 < 50 000 € (seul) / 75 000 € (couple), à demander avant le 30 novembre ; les PS restent dus. - Écritures comptables : affectation → débit 120 « Résultat » (ou 110 « Report à nouveau »), crédit 457 « Associés – Dividendes à payer » (brut) ; paiement → débit 457, crédit 44 (État, prélèvements) et 512 « Banques » (net). - Exemple chiffré : bénéfice 40 000 € → IS 15 % = 6 000 € → dividende brut 34 000 € → PFU 31,4 % = 10 676 € → 23 324 € nets (friction globale ~41,7 %). - Pièges : ne pas confondre dividende (imposé, suppose bénéfice + AG) et remboursement de compte courant d'associé (non imposé, sans AG) ; ne pas confondre affectation du résultat et distribution. --- ## Calendrier fiscal et social annuel d'une SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/calendrier-fiscal-sci Page de référence evergreen listant toutes les échéances d'une SCI sur 12 mois, pour le régime IR comme pour le régime IS, avec un tableau récapitulatif mois par mois (exercice clos le 31/12/2025). - Déclaration de résultat : 2072 (SCI à l'IR) ou 2065 + liasse (SCI à l'IS), à déposer par téléprocédure au plus tard le 20 mai 2026 (date légale du 5 mai + 15 jours accordés aux télédéclarants). Exercice décalé : dépôt dans les 3 mois suivant la clôture. Télédéclaration obligatoire depuis 2020. - Impôt sur les sociétés : 4 acomptes trimestriels (relevé 2571) aux 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, chacun égal à 1/4 de l'IS N-1 ; solde (relevé 2572) le 15 mai. Dispense d'acomptes si l'IS du dernier exercice est inférieur à 3 000 €. Taux 25 % (15 % sous 42 500 € sous conditions). - TVA (si option ou de plein droit), en 2026 : CA3 au réel normal (mensuelle par principe en 2026, trimestrielle admise en 2026 sous 4 000 € de TVA annuelle), ou, au régime simplifié, CA12 de 2025 le 5 mai 2026 et 2 acomptes (55 % du 15 au 24 juillet ; dernier acompte pour un exercice civil, de 40 %, du 15 au 24 décembre 2026). Dispense d'acomptes sous 1 000 €. - Fin du régime simplifié de TVA (article 38 de la loi de finances pour 2025) : pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027, bascule automatique vers la CA3, trimestrielle de plein droit jusqu'à 1 000 000 € de chiffre d'affaires (CA3 en avril, juillet et octobre 2027 et en janvier 2028 ; aucun acompte en 2027) ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel à son service des impôts ; dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 ; régime simplifié d'imposition des bénéfices maintenu (2065 + 2033 à l'IS, sous ses seuils) ; la 2072 d'une SCI à l'IR, qui déclare des revenus fonciers, est inchangée. - CFE : concerne seulement les SCI en meublé, para-hôtellerie ou locaux nus au-delà de 100 000 € de recettes ; la location nue d'habitation est hors champ. Acompte le 15 juin (50 % si CFE 2025 ≥ 3 000 €), solde le 15 décembre. Avis en ligne fin mai et début novembre. - Assemblée générale annuelle : art. 1856 du Code civil (reddition de comptes au moins une fois par an), généralement dans les 6 mois de la clôture selon les statuts, soit au plus tard le 30 juin 2026 ; comptes envoyés aux associés 15 jours avant. - Registre des bénéficiaires effectifs (RBE) : pas d'obligation annuelle ; mise à jour à l'INPI dans les 30 jours suivant tout changement (cession de parts franchissant 25 %, changement de gérant, augmentation de capital). - Comptes PCG cités : 695 et 444 (IS), 63511 (CFE / CET), 44571 / 44566 / 44562 / 44551 / 44567 (TVA). - Renvoi vers le guide retard-declaration-sci pour les pénalités et intérêts de retard. --- ## Changer de gérant en SCI : nomination et révocation (2026) URL : https://www.sci-ai.app/changer-gerant-sci Guide de procédure (type démarche) sur le changement de gérant d'une SCI : comment nommer un nouveau gérant, comment révoquer l'ancien à l'amiable ou par voie judiciaire, et comment rendre le changement opposable aux tiers. Distinct du guide `/gerant-sci` (rôle, pouvoirs et responsabilité) vers lequel il renvoie. - Nomination et révocation à la majorité de plus de la moitié des parts sociales par défaut (art. 1846 et 1851 du Code civil) ; les statuts peuvent exiger davantage, jusqu'à l'unanimité. - Gérant statutaire vs gérant nommé par acte séparé : si le gérant figure dans les statuts, son remplacement suppose une modification statutaire (souvent l'unanimité, sauf clause d'aménagement) ; sinon un simple PV d'assemblée suffit. - Révocation sans juste motif (art. 1851) : reste valable mais ouvre droit à des dommages-intérêts pour le gérant écarté ; le juste motif s'apprécie au regard de l'intérêt social (faute de gestion, inaptitude, défaut de reddition des comptes). - Révocation judiciaire pour cause légitime (art. 1851 al. 2) : tout associé, même minoritaire, peut la demander au tribunal quand le gérant majoritaire ou statutaire bloque le vote. - La révocation n'entraîne pas la dissolution (sauf clause contraire) ; le gérant associé révoqué peut se retirer (art. 1869 al. 2). - Formalités dans le mois : décision collective + procès-verbal, annonce légale dans un JAL (forfait 2026 ~109 EUR HT en métropole, arrêté du 19 novembre 2025), dépôt de la déclaration modificative au guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr, obligatoire depuis le 1er janvier 2023), puis publication au BODACC et mise à jour du Kbis. - Coûts 2026 : ~172 à 186 EUR TTC au greffe pour une société civile (émoluments + part INPI + part BODACC, art. A.743-8 et s. C. com.), soit environ 300 EUR au total hors honoraires. - Traitement comptable des frais (PCG) : compte 6231 (annonce légale), 6227 (formalité de greffe), 6226 (honoraires), 44566 (TVA déductible si assujettie), 512 (banque). - Démission du gérant : possible librement, mais un départ à contretemps causant un préjudice engage la responsabilité ; même circuit de publicité que la révocation. - Inclut 2 cas chiffrés (transmission familiale père/fille ; révocation judiciaire par des minoritaires), un modèle de procès-verbal et une section erreurs à éviter. --- ## Modifier les statuts d'une SCI : procédure et coûts (2026) URL : https://www.sci-ai.app/modifier-statuts-sci Guide de la procédure générique commune à toute modification statutaire d'une SCI (hors transfert de siège et rédaction initiale, traités à part). - Procédure en 4 étapes obligatoires : décision en assemblée générale extraordinaire (AGE), rédaction du procès-verbal et des statuts mis à jour, publication d'une annonce légale au JAL, dépôt du dossier modificatif au guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr, obligatoire depuis le 01/01/2023). - Règle de majorité : unanimité par défaut (art. 1836 C. civ.), sauf clause statutaire de majorité renforcée. Vote à la mauvaise majorité = nullité (Cass. 3e civ., 8 juillet 2015, art. 1844-10 C. civ.). Les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans son consentement (art. 1836 al. 2). - Annonce légale forfaitaire 2026 (métropole, arrêté du 19 novembre 2025, +0,97 % sur 2025) : 109 € HT (siège, gérant, durée), 136 € HT (objet social, capital ; 158 € HT à La Réunion et Mayotte), environ 193 à 199 € HT (dénomination, transformation). - Coût total d'une modification courante : 300 à 600 € (annonce légale + frais de greffe/BODACC 177,01 € TTC en 2026, contre 192,01 € en 2025 ; RNE 5,90 €). Délai de dépôt : 1 mois après l'AGE (art. R. 123-66 C. com.). - Modifications sans annonce légale : changement de date de clôture, variation du nombre de gérants sans changement de personne. Transfert hors ressort : deux annonces (200 à 400 €). - Comptabilité SCI à l'IS (règlement ANC 2014-03) : frais en charges (6231 annonces, 6227 frais d'actes, 6226 honoraires), TVA déductible (44566) si assujettie, option de portage à l'actif des frais d'augmentation de capital (2013, amortis). - 2 cas chiffrés : augmentation de capital d'une SCI à l'IS (écritures et TVA), ajout de la location meublée à l'objet social (risque de bascule à l'IS). --- ## Plan comptable d'une SCI : les comptes à connaître (2026) URL : https://www.sci-ai.app/plan-comptable-sci - Il n'existe aucun plan comptable propre aux SCI : une société civile immobilière adapte le Plan Comptable Général (règlement ANC 2014-03, article 1121-1) en n'utilisant qu'une quinzaine de comptes immobiliers. - Classes du PCG : 1 à 5 = bilan (capital, immobilisations, tiers, financiers), 6 et 7 = compte de résultat (charges et produits) ; la classe 3 (stocks) est inutilisée en SCI. - Comptes de bilan clés : 101 Capital, 106 Réserves, 164 Emprunts auprès des établissements de crédit (capital restant dû), 165 Dépôts et cautionnements reçus, 211 Terrains (jamais amortis), 213 Constructions, 2813 Amortissements des constructions, 455 Associés - Comptes courants (4551 principal, 4558 intérêts), 512 Banques. - Comptes de gestion clés : produits 752 (revenus d'immeubles non affectés à une activité professionnelle) ou 706 (prestations de services) pour les loyers, 764 produits financiers ; charges 614, 6152 entretien, 6161 assurances, 6226 honoraires, 63512 taxes foncières, 6611 intérêts d'emprunt, 6811 dotations aux amortissements. - Loyers : le compte 752 est l'option la plus orthodoxe pour une location nue ; le compte 706 est un paramétrage courant orienté déclaration 2072. Les deux se pratiquent, la règle est de rester cohérent d'un exercice à l'autre. - Capital (101) ≠ compte courant d'associé (455) : le capital est un apport figé et non librement remboursable ; le compte courant est une avance de trésorerie, dette de la SCI envers l'associé, remboursable et rémunérable. - Emprunt : chaque échéance se ventile entre capital (débit 164), intérêts (débit 6611) et banque (crédit 512) ; seuls les intérêts sont une charge. - Amortissement : dotation au débit du 6811 et au crédit du 2813 ; seul le bâtiment (213) s'amortit, jamais le terrain (211). Déductible à l'IS, inexistant dans les revenus fonciers à l'IR. - Régime fiscal : SCI à l'IR = comptabilité de trésorerie tolérée (registre chronologique, pas de bilan obligatoire), mais obligation de reddition de comptes du gérant (articles 1855 et 1856 du Code civil) et déclaration 2072. SCI à l'IS = comptabilité d'engagement obligatoire, journal, grand-livre, bilan et compte de résultat (article 38 quater de l'annexe III au CGI). - Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (article 219 CGI) ; régime réel simplifié tant que le chiffre d'affaires hors taxes des prestations de services ne dépasse pas 286 000 € deux années civiles de suite (article 302 septies A bis CGI ; montant de 2026, que l'administration retient jusqu'en 2028 dans le BOI-BAREME-000044, sous réserve de la première actualisation légale du 1er janvier 2027, non encore publiée). - Paramétrage recommandé : sous-comptes par immeuble (752001, 63512001…), distinction des charges récupérables sur le locataire, ventilation terrain/construction fixée dès l'acquisition. --- ## Déclarer sa quote-part de SCI sur la 2044 (2026) URL : https://www.sci-ai.app/quote-part-sci-2044 Guide destiné à l'associé personne physique d'une SCI à l'impôt sur le revenu, distinct de la déclaration de la SCI elle-même. - Principe : la SCI à l'IR est fiscalement transparente (CGI art. 8). La société ne paie pas d'impôt ; chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat foncier, à proportion de ses droits. - Flux de report : la SCI dépose la 2072 et calcule son résultat, le gérant remet un relevé de quote-part à chaque associé, qui le reporte en rubrique 110 de sa 2044, puis en cases 4B de la 2042. Piège central : ne pas confondre la 2072 (SCI) et la 2044 (associé) — la 2072 ne dispense jamais de déposer la 2044. - Régime réel (2044) vs micro-foncier : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, report direct en case 4BE de la 2042 sans 2044) suppose un revenu brut foncier du foyer ≤ 15 000 €. Un associé de SCI ne peut l'utiliser que s'il détient aussi un bien loué nu en direct hors SCI (BOI-RFPI-DECLA-10 §50/§70) ; sinon le régime réel s'impose. - Rubrique 110 de la 2044 : ligne 111 revenus bruts, ligne 112 charges, ligne 113 intérêts d'emprunt. Report sur la 2042 : 4BA bénéfice, 4BB déficit sur revenus fonciers, 4BC déficit sur revenu global (≤ 10 700 €), 4BD déficits antérieurs, 4BE micro-foncier, 4BL source étrangère. - Déficit foncier : la fraction hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (CGI art. 156, I, 3°), plafond apprécié par foyer d'associé et non au niveau de la SCI ; l'excédent et la part issue des intérêts se reportent 10 ans sur les revenus fonciers. - Prélèvements sociaux : 17,2 % sur le bénéfice foncier (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), en plus de l'impôt au barème ; CSG déductible de 6,8 % préremplie en case 6DE. Un déficit ne supporte aucun prélèvement social. - Exemple chiffré au niveau d'un associé (répartition de la quote-part selon le pourcentage de parts) et section erreurs à éviter. --- ## Livre-journal et grand-livre d'une SCI : registres obligatoires (2026) URL : https://www.sci-ai.app/registres-comptables-sci Le livre-journal, le grand-livre, la balance et le registre des assemblées forment le squelette d'une SCI, mais leur caractère obligatoire dépend du régime fiscal. Une SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement en partie double (livre-journal et grand-livre obligatoires, art. L123-12 et L123-13 du Code de commerce) ; une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques peut se contenter d'une comptabilité de trésorerie (art. 1856 du Code civil). ### Registres comptables et registres juridiques - Registres comptables : livre-journal (écritures chronologiques), grand-livre (mêmes écritures classées par compte), balance (document dérivé du PCG). - Registre juridique : registre des assemblées, qui consigne les procès-verbaux des décisions collectives (art. 1856 C. civ.). ### IR (trésorerie) vs IS (engagement) - SCI IR transparente (art. 8 CGI) : comptabilité de trésorerie, loyers comptés à l'encaissement, charges au paiement ; état recettes-dépenses pour la 2072-S / 2072-C. Livre-journal recommandé mais non imposé. - SCI IS (art. 206-2 CGI) : comptabilité d'engagement en partie double, livre-journal, grand-livre, inventaire annuel, comptes annuels et amortissement par composants ; 2065 + liasse 2033. - Cas particulier : une SCI IR avec un associé personne morale à l'IS ou un associé professionnel (BIC/BNC) doit tenir une comptabilité commerciale complète avec FEC. ### Le livre-journal et le grand-livre - Livre-journal : tous les mouvements du patrimoine, opération par opération, dans l'ordre chronologique, en partie double (art. L123-12 C. com.). - Intangibilité des écritures validées en comptabilité informatisée (art. 420-1 à 420-5 du PCG), principe vérifié via le FEC (format art. A47 A-1 du LPF). - Grand-livre : mêmes écritures reclassées compte par compte du Plan comptable général, sans création d'écriture nouvelle. ### La balance et l'articulation comptable - Balance : récapitule débits, crédits et solde par compte ; règle d'or, total des débits égal au total des crédits. Point de départ du bilan (2033-A) et du compte de résultat (2033-B). - Chaîne comptable : pièce justificative → livre-journal → grand-livre → balance → comptes annuels et liasse 2033 (ou 2072) → FEC. ### Registre des assemblées - Consigne les procès-verbaux des décisions collectives ; approbation des comptes dans les 6 mois de la clôture (art. 1856 C. civ.). - Son absence fragilise juridiquement les décisions, nourrit le soupçon de SCI fictive et engage la responsabilité civile du gérant. ### Cotation, paraphe et forme - Le paraphe du livre-journal et du grand-livre au greffe n'est plus obligatoire ; seule compte une comptabilité régulière, sincère et sans altération. - Le livre d'inventaire a été supprimé par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (loi Macron), l'inventaire annuel restant dû. - Registre des délibérations : registre à feuillets numérotés fortement recommandé, cotation-paraphe facultative. ### Conservation - Livres comptables et pièces justificatives : 10 ans (art. L123-22 C. com.). - FEC et déclarations fiscales (2072, 2065, 2033) : 6 ans au titre du droit de reprise (art. L102 B LPF). - Règle de prudence : conserver 10 ans l'ensemble. ### Tenue en pratique et sanctions - Excel inadapté à l'IS (pas d'intangibilité, pas de FEC) ; logiciel spécialisé idéal ; expert-comptable non obligatoire, même à l'IS. - Absence de FEC conforme : amende de 5 000 € ou 10 % des droits rappelés (art. 1729 D CGI) ; majorations de 10 % (art. 1728 CGI), 40 % ou 80 % (art. 1729 CGI). - sci-ai.app génère livre-journal, grand-livre, balance, FEC et liasse 2033 ou 2072 à partir des relevés bancaires : offre Autonomie 229 € TTC/an, offre Expert-comptable 349 € TTC/an. ## Le bilan d'ouverture d'une SCI (première année) URL : https://www.sci-ai.app/bilan-ouverture-sci Le bilan d'ouverture est la photographie comptable de la SCI au premier jour de son activité (ou d'un nouvel exercice). Il recense à l'actif ce que la SCI possède (immeuble, banque) et au passif ce qui l'a financé (capital, comptes courants d'associés, emprunt). Par construction, actif = passif. Il est obligatoire à l'IS (art. L123-12 du Code de commerce) et seulement recommandé à l'IR (art. 1856 du Code civil). ### Régime : IR ou IS - SCI à l'IR : bilan d'ouverture non exigé par la loi (art. 1856 C. civ.), comptabilité de trésorerie possible, aucun amortissement de l'immeuble. Vivement conseillé dès qu'il y a un emprunt ou des comptes courants. - SCI à l'IS (option art. 206-2 CGI ou de plein droit) : bilan, compte de résultat et annexe obligatoires (art. L123-12 à L123-28 C. com.), comptabilité d'engagement en partie double, amortissement de la construction par composants. Le bilan d'ouverture est le socle de la liasse 2033. ### Les apports au passif - Capital social (compte 101) : apports définitifs, aucun capital minimum en SCI. Apport en numéraire libéré : débit 512 / crédit 101. Capital souscrit non versé : transit par le compte 4561. - Compte courant d'associé (compte 4551) : avance de trésorerie, dette remboursable de la SCI envers l'associé. Débit 512 / crédit 4551 (subdivisé par associé), remboursable selon les statuts ou une convention. ### L'immeuble à l'actif - Ventilation obligatoire : terrain (compte 211, jamais amortissable) et construction (compte 213, amortissable à l'IS). - Quote-part de terrain généralement retenue entre 10 % et 20 % de la valeur globale à défaut de justificatif (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30-30-10). - Achat : débit 211 + 213 / crédit emprunt 164 et/ou banque 512. Apport en nature : débit 211 + 213 / crédit 4561, soldé par le 101 ; emprunt repris porté au crédit du 164. ### L'emprunt et les frais - Emprunt bancaire (compte 164) inscrit pour son capital restant dû. Intérêts (66116), assurance emprunteur (616) et frais de dossier sont des charges, hors bilan d'ouverture. - Frais de constitution : annonce légale au forfait de 191 € HT (arrêté du 19 novembre 2025, hors Mayotte et La Réunion), dépôt au guichet unique INPI, RBE. Immobilisés au compte 2011 (amortis sur 5 ans maximum) ou passés en charges. - Frais d'acquisition (droits de mutation de l'ordre de 5,80 % à 6,40 %, émoluments du notaire) : incorporés au coût (art. 38 quinquies annexe III CGI) ou déduits en charges (BOFiP BOI-BIC-CHG-20-20-10). À l'IS, la déduction dès l'année 1 crée souvent un déficit reportable en avant sans limite de durée (art. 209 I CGI). ### À-nouveaux et contrôle - Les à-nouveaux reprennent au premier jour de l'exercice tous les soldes de bilan de la clôture précédente (classes 1 à 5) : capital, report à nouveau, emprunt, immobilisations, amortissements (2813), comptes courants, banque. Charges (classe 6) et produits (classe 7) ne sont pas repris et repartent de zéro ; le résultat est affecté en report à nouveau (110 bénéfice, 119 perte) après l'assemblée générale d'approbation des comptes (dans les 6 mois, art. 1856 C. civ.). - Contrôle final : total des débits = total des crédits, actif net = passif, chaque solde adossé à une pièce (relevé bancaire, statuts, tableau d'amortissement bancaire). - Aucune comptabilité depuis la création : reconstituer le bilan d'ouverture d'origine puis dérouler les à-nouveaux jusqu'à aujourd'hui (rattrapage comptable). ## Mettre une SCI en sommeil : procédure, obligations et fiscalité URL : https://www.sci-ai.app/mise-en-sommeil-sci La mise en sommeil d'une SCI est une cessation temporaire, totale et volontaire d'activité, sans dissolution : la société conserve son SIREN, son immatriculation au RCS et sa personnalité morale. Elle se déclare exclusivement au guichet unique INPI, ne nécessite aucune annonce légale et coûte environ 190 € de frais de greffe. Sa durée est plafonnée à 2 ans, au terme desquels il faut reprendre l'activité ou dissoudre, sous peine de radiation d'office. Point clé : le sommeil ne suspend presque aucune obligation comptable, sociale ou fiscale. ### Définition et cadre - Cessation temporaire totale d'activité : la SCI cesse de louer, d'encaisser des loyers et d'engager des dépenses d'exploitation, sans être dissoute. - Formalité déclarée exclusivement sur le guichet unique INPI (guichet-unique.inpi.fr) depuis le 1er janvier 2023, dans le mois de la décision. - Acte de gestion relevant du gérant (vérifier les statuts) ; aucune annonce légale, contrairement à la dissolution. ### Durée et sortie - Durée maximale de 2 ans (art. R123-130 C. com.) ; au-delà, radiation d'office possible par le greffe. - Trois issues : reprise d'activité (nouvelle inscription modificative, environ 190 €), dissolution-liquidation, ou radiation subie. - La radiation n'efface pas le patrimoine : un bien ou des dettes restants imposent tout de même une liquidation. ### Obligations maintenues pendant le sommeil - AG annuelle d'approbation des comptes dans les 6 mois de la clôture (art. 1856 C. civ.) et tenue des comptes. - Déclaration fiscale toujours due, même à néant : 2072 à l'IR, 2065 + liasse 2033 à l'IS ; sanctions de l'art. 1728 CGI (10 % à 40 %). - Mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs (art. L561-46 CMF) ; compte bancaire à conserver. ### Fiscalité IR / IS - SCI à l'IR : charges (intérêts, taxe foncière, travaux) déductibles seulement si le bien reste destiné à la location (art. 31 CGI) ; sinon, perte du déficit foncier. - SCI à l'IS : amortissements par composants et charges continuent de courir, générant souvent un déficit reportable en avant sans limite de durée (plafonné à 1 000 000 € + 50 % du bénéfice au-delà, art. 209 I CGI). - CFE : plus due à compter de l'année suivant la cessation totale (art. 1478 CGI), avec dégrèvement prorata temporis possible ; une SCI en location nue d'habitation n'y était de toute façon pas soumise. ### Coût et arbitrage - Mise en sommeil : environ 190 € de frais de greffe, sans annonce légale. - Dissolution-liquidation : 500 à 1 200 € hors honoraires, deux annonces légales — soit trois à six fois plus cher. - Choisir la mise en sommeil si l'arrêt est provisoire et réversible ; la dissolution si l'arrêt est définitif (bien vendu, plus de projet). ## CFE et SCI : votre société est-elle redevable ? URL : https://www.sci-ai.app/cfe-sci La CFE (cotisation foncière des entreprises) ne dépend pas du statut « SCI » mais de la nature de l'activité (article 1447 du CGI). Une SCI de location nue d'habitation est hors champ ; le meublé, la para-hôtellerie et la location nue professionnelle à partir de 100 000 € de recettes rendent la SCI redevable. Ce guide 2026 détaille la frontière, le calcul, la base minimum, l'exonération de la première année, les déclarations 1447-C et 1447-M et le calendrier de paiement. ### Le principe : l'activité professionnelle - La CFE, composante de la CET avec la CVAE, frappe les activités professionnelles non salariées à titre habituel (article 1447 du CGI). - La location d'immeubles nus est réputée professionnelle, sauf l'habitation nue, expressément exclue (article 1447 I du CGI). - Critère décisif : l'usage réel des biens loués, pas le sigle « SCI ». ### Location nue d'habitation : hors champ - Aucune CFE due, quel que soit le nombre de logements ou le montant des loyers (même 300 000 € restent hors champ). - Exclusion du champ, pas exonération conditionnelle : ni imposition, ni déclaration 1447-C. - Cave, grenier, parking loués au même locataire en accessoire du logement restent hors champ. ### Location nue professionnelle : seuil de 100 000 € - Locaux nus non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts) : CFE due à partir de 100 000 € de recettes brutes HT par an (article 1447 I du CGI). - Le seuil ne porte que sur les recettes de location nue non résidentielle, hors TVA ; les loyers d'habitation ne s'y ajoutent pas. - L'option TVA (article 260 2° du CGI) ne change rien à l'assujettissement CFE. ### Meublé et para-hôtellerie : redevable dès 1 € - Location meublée = activité commerciale (article 35 du CGI) : CFE due dès le premier euro, sans seuil. - Le meublé fait basculer la SCI à l'IS au-delà de 10 % de recettes accessoires (article 206, 2 du CGI). - Para-hôtellerie (au moins 3 des 4 services) : commerciale de plein droit, CFE + TVA (article 261 D 4° b du CGI). ### Calcul et base minimum - Base = valeur locative foncière des biens (article 1467 du CGI), période de référence N-2 (année 2024 pour la CFE 2026), multipliée par le taux communal. - Base minimum quand la valeur locative est faible ou nulle (article 1647 D du CGI) : barème 2025 indicatif de 243 € à 7 533 € selon le chiffre d'affaires. - Exonération de la cotisation minimum si recettes ≤ 5 000 € (article 1647 D I du CGI). CFE pratique d'une petite SCI en meublé : 200 € à 800 €/an. ### Exonération de la première année - Aucune CFE l'année de création de l'établissement (article 1478 II du CGI), sous réserve de déposer la 1447-C avant le 31 décembre. - Base réduite de 50 % l'année N+1 ; CFE pleine à partir de la troisième année civile. ### Déclarations et paiement 2026 - 1447-C-SD : déclaration initiale avant le 31 décembre de l'année de création. 1447-M-SD : déclaration modificative, au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Pas de déclaration annuelle systématique. - Acompte de 50 % le 15 juin si CFE N-1 > 3 000 € (article 1679 quinquies du CGI) ; solde le 15 décembre 2026, paiement dématérialisé obligatoire (article 1681 sexies du CGI). - Retard : majoration de 10 % (article 1730 du CGI). Avis disponible dans l'espace professionnel début novembre. CFE déductible du résultat quand la SCI est redevable. ## Taxe fonciere en SCI : qui paie et est-elle deductible ? URL : https://www.sci-ai.app/taxe-fonciere-sci La SCI, propriétaire de l'immeuble au 1er janvier, est le redevable de la taxe foncière (article 1400 du CGI) : l'avis est émis à son nom et payé depuis son compte, jamais par les associés. La taxe est intégralement déductible à l'IR comme à l'IS, la TEOM incluse dans l'avis étant récupérable sur le locataire puis réintégrée en recette. ### Qui paie la taxe foncière - Redevable = propriétaire au 1er janvier (art. 1400 CGI), taxe établie pour l'année entière (art. 1415 CGI). - Dans une SCI, la société détient le bien : avis émis à son nom, réglé par elle, jamais par les associés (la transparence de la SCI IR ne vise que l'imposition des loyers). - Démembrement : l'usufruitier est l'unique redevable (art. 1400 II CGI). - Vente en cours d'année : la SCI propriétaire au 1er janvier reste débitrice de l'année entière ; la répartition prorata temporis prévue par le notaire n'est pas opposable à l'administration. ### Déductibilité en SCI à l'IR - Revenus fonciers (art. 8, 14, 28 CGI) avec liste limitative de l'article 31. - Taxe foncière déductible au titre de l'article 31, I-1°-c du CGI, l'année du paiement (logique de trésorerie), sur la déclaration 2072. - TEOM récupérée sur le locataire à réintégrer en recette (art. 29 CGI) : effet net neutre. ### Déductibilité en SCI à l'IS - Charge d'exploitation déductible (art. 39-1 CGI), sans liste limitative, après option art. 206-2 CGI. - Rattachement à l'exercice par le fait générateur du 1er janvier (comptabilité d'engagement). - Comptabilisation au compte 63512 « Taxes foncières » ; TEOM récupérée = produit imposable. ### TEOM et refacturation au locataire - TEOM récupérable en location nue d'habitation (décret n° 87-713 du 26 août 1987, art. 23 de la loi du 6 juillet 1989). - Taxe foncière elle-même non récupérable en habitation ; en bail commercial ou professionnel, elle peut être mise à la charge du preneur si le bail le prévoit expressément (art. L145-40-2 C. com.). ### Écriture comptable (exemple 1 400 €, dont 180 € de TEOM) - Débit 63512 par crédit 447, puis 447 par crédit 512 (banque) : 1 400 €. - Refacturation TEOM : débit 411 locataires par crédit 70878 (ou 791) : 180 €. - Charge nette pour la SCI : 1 220 €. En SCI à l'IR, pas de partie double : charge en 2072, TEOM en recette. ### Déficit foncier et exonérations - À l'IR, la taxe foncière participe au déficit foncier : imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (art. 156, I-3° CGI), surplus reportable dix ans sur les revenus fonciers ; la part issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers. - Exonération temporaire de deux ans pour construction nouvelle (art. 1383 CGI, déclaration sous 90 jours) ; dégrèvement pour vacance subie de plus de trois mois (art. 1389 CGI). - Impôts distincts : la CFE ne vise pas la SCI en location nue d'habitation ; la TFPNB des terrains est déductible si le terrain est loué (art. 1393 CGI). ## Dégrèvement de taxe foncière pour vacance en SCI URL : https://www.sci-ai.app/degrevement-taxe-fonciere-vacance-sci Guide destiné au gérant d'une SCI dont un bien est resté vide et qui veut savoir s'il peut récupérer une part de la taxe foncière, combien, et jusqu'à quand. Il démontre quatre choses que le web énonce presque toujours de travers. D'abord, l'article 1389, I du CGI n'ouvre que deux portes — la vacance d'un logement destiné à la location, et l'inexploitation d'un immeuble commercial ou industriel utilisé par le contribuable lui-même — de sorte qu'une SCI bailleresse de murs nus est fermée sur les deux, ce qu'une SCI a vainement contesté par une question prioritaire de constitutionnalité. Ensuite, le calcul se fait en douzièmes entiers depuis le premier jour du mois suivant le début de la vacance, ce qui fait perdre le mois du départ : six mois de vide ne donnent que cinq douzièmes. Ensuite encore, la date limite n'est pas celle du droit commun des impôts locaux mais celle de l'article R*196-5 du Livre des procédures fiscales, qui part de la vacance et non du rôle. Enfin, le dégrèvement encaissé n'est pas un gain net : il fait remonter le résultat imposable, et la page chiffre ce qu'il en reste à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés, sur les mêmes 500 €. Cinq cas sont déroulés jusqu'à l'euro, treize questions de FAQ complètent le corps. ### Ce que l'article 1389 donne, et ce qu'il ne donne pas - Le I de l'article 1389 du CGI (version en vigueur depuis le 25 juillet 2020) ouvre deux branches et deux seulement : vacance d'une maison normalement destinée à la location, et inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel. - Trois conditions cumulatives : vacance indépendante de la volonté du contribuable, durée minimale de trois mois consécutifs, et atteinte de la totalité de l'immeuble ou d'une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. - Le texte porte lui-même la mécanique des douzièmes : le dégrèvement court « à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance » jusqu'au dernier jour du mois où elle prend fin. Ce qui ne s'y lit pas, c'est qu'il n'existe que sur réclamation. - Le II renvoie le délai à l'article R*196-5 du LPF, et non à l'article R*196-2 de droit commun. - Le III vise les logements locatifs sociaux détenus par des organismes HLM ou des sociétés d'économie mixte, dans des immeubles voués à la démolition ou à des travaux subventionnés. Il ne se transpose pas à une SCI patrimoniale. - Tableau de décision à onze lignes, chacune avec son fondement : ouvert pour le logement loué nu et pour le local exploité par la société elle-même ou loué équipé ; fermé pour le meublé, le saisonnier, le stationnement, les murs nus commerciaux, la démolition, la jouissance gratuite et l'ancien locataire maintenu dans les lieux ; discuté pour le logement mis en vente et toujours proposé à la location. ### Les trois conditions, une par une - Cinq motifs de refus construits par la doctrine : mauvais état d'entretien imputable au propriétaire (CE, 12 janvier 1959 ; 27 novembre 1964 ; 10 mai 1967), travaux d'agrandissement ou de reconstruction conférant une plus-value (CE, 20 avril 1983, n° 36139), acquisition en connaissance de cause d'un immeuble ancien en mauvais état vacant depuis des années (CE, 26 juillet 2006, n° 275155), défaut de recherche de locataires (CE, 26 février 1964 ; 5 mai 1971), exigences injustifiées envers les candidats (CE, 5 mai 1958 ; 26 avril 1963). - Réserve favorable au contribuable, au même paragraphe de la doctrine : le mauvais état d'entretien ne suffit pas à motiver un rejet quand le propriétaire ne refuse pas les travaux mais en attend le chiffrage par un expert ou la conclusion d'un bail (CE, 19 décembre 1966, RO, p. 306). - Charge de la preuve différente selon la branche : pour le logement, maisons « entretenues de manière à en permettre l'usage conformément à leur destination » n'ayant pas trouvé preneur dans des conditions normales (§ 90 du BOI-IF-TFB-50-20-30) ; pour l'inexploitation, à défaut d'un commencement de preuve ou de précisions suffisantes le dégrèvement n'est pas accordé (CE, 23 avril 1958, § 140). - Le mois du départ est perdu. Un bail qui s'achève le 30 juin ouvre la période dégrevée au 1er août ; le même bail arrêté au 29 juin l'ouvre au 1er juillet. Sur une taxe de 1 200 €, un jour de décalage vaut 100 €. - La ventilation entre lots n'est fixée par aucun texte : ni l'article 1389 ni la doctrine, qui ne traite que de la séparabilité (§ 240-250). La clé qui se défend est la valeur locative cadastrale du local, à justifier explicitement dans la réclamation. ### Les cinq exclusions, et une fausse - Meublé : maisons ou villas affectées en totalité ou en partie à la location en meublé, sauf l'immeuble à usage d'hôtel meublé. - Saisonnier : les immeubles affectés à la location saisonnière ne sont pas des maisons normalement destinées à la location (CAA Lyon, 31 décembre 1996, n° 95LY00205), position confirmée par la fiche F59 du service public. - Nuance non tranchée : un château offert à la location toute l'année ne perd pas le bénéfice du texte du seul fait que les baux sont courts (CE, 14 avril 2008, n° 289978, mentionné aux tables) — mais la propriétaire a été déboutée au fond, faute d'établir le caractère subi de la vacance. - Stationnement : les emplacements de véhicules n'ont pas, à raison de leur usage, le caractère de maison normalement destinée à la location, même au pied d'un immeuble d'habitation (CE, 30 mars 2007, n° 278540). - Démolition : l'immeuble dont le propriétaire décide la démolition ou qu'il a acquis dans ce but n'est pas destiné à la location (CE, 15 juin 1959 ; 12 mai 1971). C'est la seule exclusion de ce type pour un logement. - Jouissance gratuite : un immeuble donné en jouissance à titre gratuit n'ouvre pas droit au dégrèvement (CE, 22 décembre 1958, RO, p. 282). - La fausse exclusion, celle du bien mis en vente : elle ne ferme le droit que dans la branche de l'inexploitation industrielle ou commerciale (CE, 29 octobre 1965 ; CE, 9 janvier 1967, n° 62393). Pour un logement, aucun texte ni décision ne l'exclut. - Occupation sans titre : la doctrine ne l'assimile à une vacance qu'à quatre conditions cumulatives (§ 130), dont la dernière, l'impossibilité absolue de louer, fait perdre les dossiers. ### Le local commercial vacant : pourquoi la porte est fermée - Première branche fermée : la doctrine limite la vacance d'une maison normalement destinée à la location aux seuls immeubles à usage d'habitation. - Seconde branche fermée : elle exige un immeuble utilisé par le contribuable lui-même (CE, 19 décembre 1975, n° 96860). La doctrine règle le cas exact du bailleur — un local fermé par la faillite du locataire n'ouvre pas droit au dégrèvement, malgré la perte de revenu. - Une SCI a contesté cette condition sur le terrain constitutionnel et a échoué : refus de renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité et non-admission des pourvois, la différence de traitement reposant sur des critères objectifs et rationnels (CE, 8 juin 2011, n° 345476 et 345477, SCI Labadie Orthez, inédit au recueil Lebon). - Seule ouverture : l'immeuble commercial ou industriel donné en location muni du matériel nécessaire à son exploitation, le propriétaire étant alors regardé comme poursuivant lui-même une exploitation (RM Bécot, n° 5908, JO Sénat du 22 mai 2003, p. 1682). Des murs nus, jamais. - Écart de rédaction relevé sans être exploité : l'article R*196-5 parle d'inexploitation d'un immeuble à usage industriel ou commercial sans reprendre « utilisé par le contribuable lui-même ». C'est un texte de délai, pas de champ, et aucune décision n'ouvre le dégrèvement sur ce fondement. ### Le calcul, douzième par douzième, et la porte propre à la TEOM - Formule : taxe foncière de l'année × nombre de douzièmes ÷ 12. Pas de prorata en jours, pas de demi-mois. Le mois de fin compte en entier même s'il est partiel. - Exemple officiel de la doctrine : vacance du 10 novembre N au 15 février N+1 = 1/12 sur le rôle N (décembre) et 2/12 sur le rôle N+1 (janvier et février), donc deux dégrèvements sur deux rôles. - Une réclamation par année d'imposition : la réclamation présentée pour une année ne dispense pas d'en présenter pour les suivantes (CE, 24 novembre 1997, n° 167737) ; une réclamation distincte est en outre exigée par commune (art. R*197-2 du LPF). - Le dégrèvement s'étend aux taxes annexes assises sur les mêmes bases : taxes spéciales d'équipement et taxe d'enlèvement des ordures ménagères (§ 280). - L'article 1524 du CGI ouvre une porte propre à la TEOM en cas de vacance « supérieure à trois mois », rédaction différente du « trois mois au moins » de l'article 1389. Sa formule « dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière » se lit de deux façons, aucune n'ayant été tranchée. - La doctrine propre à l'article 1524 renvoie expressément au BOI-IF-TFB-50-20-30 pour ces conditions (BOI-IF-AUT-90-10, § 440, mis à jour le 3 juillet 2024) : la demande se formule en visant 1524, sans être présentée comme un droit acquis. - Part incitative : l'article 1524 ne joue que sur la part fixe (art. 1522 bis, III du CGI). Sur 640 € de TEOM dont un quart d'incitatif, l'assiette tombe à 480 € et 7/12 de décharge passent de 373,33 € à 280 €. ### La date limite : R*196-5, et non R*196-2 - Droit commun des impôts directs locaux : 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement du rôle (art. R*196-2 du LPF). Cette règle ne s'applique pas ici. - Règle applicable : 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance atteint la durée minimum exigée (art. R*196-5, version en vigueur depuis le 18 août 1993). Le compteur part de la vacance, pas du rôle. - Conséquence chiffrée : logement vide à compter du 20 novembre 2026, trois mois atteints le 20 février 2027, date limite au 31 décembre 2028 — y compris pour le douzième du rôle 2026, que le droit commun aurait fermé un an plus tôt. - Réserve de méthode exposée dans la page : le § 290 du BOI-IF-TFB-50-20-30 présente le douzième de l'année N comme demandé « au cours de l'année N+1 », alors que le texte ne distingue pas et que le § 260 confirme le report. Conseil : déposer les deux réclamations dès la fin de la vacance. - Report doctrinal en cas de rôle supplémentaire ou particulier mis en recouvrement après le 31 décembre : la demande peut être présentée jusqu'au 31 décembre de l'année suivant cette mise en recouvrement. - Le décret n° 2026-692 du 27 juillet 2026, qui a réécrit les articles R*196-1 et R*196-2, est sans effet sur R*196-5. ### Déposer la demande : qui signe, à qui, avec quoi - Aucun formulaire dédié : la demande prend la forme d'une réclamation ordinaire, sur papier libre ou par la messagerie sécurisée de l'espace professionnel. - Le gérant signe sans mandat, en raison de ses fonctions (art. R*197-4 du LPF). Le mandat n'est exigé que d'un tiers, et doit à peine de nullité être produit avec la réclamation ou enregistré avant elle. L'avocat inscrit au barreau en est dispensé. - Quatre conditions de recevabilité à l'article R*197-3 du LPF : mentionner l'imposition contestée, exposer sommairement moyens et conclusions, porter la signature manuscrite, joindre l'avis d'imposition, une copie ou un extrait du rôle. À défaut de signature, l'administration invite à régulariser sous trente jours ; la pièce manquante peut être produite à tout moment. - Pièces classées par ce qu'elles prouvent : la vacance et ses dates, l'intention de louer, le caractère subi, la fin de la vacance. - Réclamer ne suspend pas le paiement : le sursis se demande expressément au titre de l'article L277 du LPF. ### Cinq cas chiffrés, déroulés jusqu'à l'euro - Cas n° 1 — T2, taxe foncière de 1 200 € dont 180 € de TEOM, vacant du 1er juillet au 31 décembre 2026. Période dégrevée 5/12, soit 500 €, dont 425 € de taxe foncière (1 020 × 5 ÷ 12) et 75 € de TEOM. Six douzièmes auraient donné 600 € : juillet est perdu, et la différence vaut 100 €. Délai jusqu'au 31 décembre 2027. - Cas n° 2 — vacance du 10 novembre 2026 au 15 février 2027. Rôle 2026 : 1 800 ÷ 12 = 150 €. Rôle 2027 : 1 860 × 2 ÷ 12 = 310 €. Total 460 €, en deux réclamations. Les deux courent jusqu'au 31 décembre 2028, alors que le droit commun aurait fermé les 150 € le 31 décembre 2027. - Cas n° 3 — murs nus commerciaux, taxe foncière de 4 800 € dont 640 € de TEOM, vides huit mois. Article 1389 : 0 €. Article 1524 : 640 × 7 ÷ 12 = 373,33 €, ou 280 € si la commune a institué une part incitative d'un quart. Le calcul spontané de 4 800 × 8 ÷ 12 = 3 200 € est doublement faux. - Cas n° 4 — sinistre, taxe foncière de 2 160 €, vacance de février à juillet 2026 : 6/12, soit 1 080 €. La limite : profiter du sinistre pour agrandir ou reconstruire en conférant une plus-value fait tomber le dégrèvement en entier, sans prorata (CE, 20 avril 1983, n° 36139). - Cas n° 5 — immeuble de six lots, taxe foncière de 7 200 €, lot n° 3 pesant 15 % de la valeur locative cadastrale, vacant du 5 mars au 20 septembre 2026. Base 1 080 €, période 6/12, dégrèvement 540 €. Un sixième arbitraire aurait donné 600 €, soit 60 € de trop. ### Après le dégrèvement : ce qu'il vous laisse vraiment - À l'impôt sur le revenu, la TEOM n'est pas déductible : l'article 31, I, 1°, c du CGI ne vise que « les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant », et le BOI-RFPI-BASE-20-50, § 100 range la TEOM parmi celles-ci. Sur le cas n° 1, la base déductible est de 1 020 € et non de 1 200 €. - Chiffrage à 47,2 % (tranche marginale de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux) : économie de 481,44 € en 2026, surcroît d'imposition de 425 × 47,2 % = 200,60 € en 2027, solde réel de 299,40 € sur 500 € encaissés. Les 75 € de TEOM restitués sont sans effet, n'ayant jamais été déduits. - À l'impôt sur les sociétés, la restriction de l'article 31 ne joue pas : les impôts à la charge de l'entreprise se déduisent selon l'article 39, 1, 4° du CGI, TEOM comprise. Comptablement, créance sur le Trésor et reprise au crédit du compte 63512. - Comparaison à régime constant sur les mêmes 500 € : 425 € nets à l'impôt sur les sociétés au taux réduit (500 × 15 % = 75 €) contre 299,40 € nets à l'impôt sur le revenu. L'écart tient au taux qui frappe la reprise. - Le taux réduit de 15 % suppose quatre conditions cumulatives (art. 219, I, b du CGI) : bénéfice au plus égal à 42 500 € par période de douze mois, chiffre d'affaires au plus égal à 10 000 000 €, capital intégralement libéré, détention continue à 75 % au moins par des personnes physiques. Capital non libéré ou détention par une holding : taux de 25 %, et le net du cas n° 3 tombe de 317,33 € à 280 €. - Intérêts moratoires : l'article L208 du LPF les réserve à la condamnation de l'État et au dégrèvement réparant une erreur d'assiette ou de calcul. Le dégrèvement pour vacance n'en répare aucune. Lecture prudente, non une exclusion légale expresse. ### Quand 1389 est fermé, et les cinq erreurs qui font rejeter - Portes de sortie : l'article 1524 pour la seule TEOM, la contestation de la taxe sur les logements vacants, la remise gracieuse de l'article L247 du LPF, et la correction de la valeur locative cadastrale quand le bien a été détruit ou démoli. - Erreur 1 : croire que c'est automatique. Une vacance atteignant trois mois en 2026 se réclame avant le 31 décembre 2027. - Erreur 2 : calculer en jours. Une vacance de 187 jours ne donne pas 187 ÷ 365 de la taxe, mais un nombre entier de douzièmes. - Erreur 3 : appliquer l'article R*196-2, ce qui fait perdre une année de droit sur les vacances à cheval sur le 1er janvier. - Erreur 4 : signer au nom d'un associé plutôt qu'ès qualités de gérant. Un associé non gérant doit produire un mandat. - Erreur 5 : annoncer le bien à vendre et à louer sans garder trace de l'annonce locative. La mise en vente n'est pas une exclusion pour un logement, mais sans mandat daté ni annonces horodatées le service a beau jeu. ## Deficit reportable en SCI a l'IS (article 209 CGI) URL : https://www.sci-ai.app/deficit-reportable-sci-is À l'IS, un déficit n'est pas une perte sèche : c'est un crédit fiscal reportable sur les bénéfices futurs de la SCI. Il naît le plus souvent de l'amortissement du bâti par composants (art. 39-1-2° CGI), charge non déductible à l'IR. Ce déficit reste enfermé au niveau de la société (art. 206-2 CGI) et ne remonte jamais aux associés, contrairement au déficit foncier de la SCI à l'IR (art. 8 CGI, plafond 10 700 €/an). ### Report en avant illimité (art. 209 I CGI) - Le déficit est traité comme une charge de l'exercice suivant et déduit des bénéfices futurs sans limitation de durée (art. 209 I, al. 3 CGI ; BOFiP BOI-IS-DEF-10). - Aucune formalité ni option : le stock de déficits se reconduit simplement d'une liasse à l'autre. - Un déficit né en 2026 peut s'imputer sur un bénéfice de 2040 ; il crée un « tunnel » d'imposition nulle le temps que amortissements et intérêts absorbent les loyers. ### Plafonnement à 1 M€ + 50 % du bénéfice - Imputation annuelle limitée à 1 000 000 € + 50 % de la fraction du bénéfice qui excède ce million (art. 209 I, al. 3 CGI). - Le déficit non imputé du fait du plafond n'est jamais perdu : il reste reportable sans limite de durée. - Exemple : bénéfice 3 000 000 €, plafond d'imputation 2 000 000 €, reste imposable 1 000 000 €, déficit encore reportable 500 000 €. - Le plafond ne concerne que les bénéfices supérieurs à 1 M€ ; les SCI patrimoniales imputent en totalité jusqu'à zéro. ### Report en arrière / carry-back (art. 220 quinquies CGI) - Imputation du déficit sur le seul bénéfice de l'exercice précédent (N-1 depuis 2011), sur option expresse via le formulaire 2039. - Créance sur le Trésor = déficit imputé × taux d'IS ; elle paie l'IS des cinq exercices suivants, le solde étant remboursé au terme des 5 ans (art. 220 quinquies I, al. 4) ou cédé à une banque. - Bénéfice d'imputation retenu dans la limite du plus faible entre le bénéfice N-1 et 1 000 000 €, hors dividendes distribués et bénéfices exonérés. - Impossible la première année d'IS, faute de bénéfice IS antérieur. ### Suivi sur la liasse fiscale - Régime simplifié (RSI) : résultat déterminé sur le 2033-B, stock de déficits reportables suivi sur le tableau 2033-D ; déclaration de résultat 2065. - Régime réel normal : suivi des déficits sur le tableau 2058-B. - Un déficit non reconduit chaque année, sans rupture, est définitivement perdu. ### Cas chiffré (taux d'IS 15 % jusqu'à 42 500 €, art. 219 CGI) - N : − 15 000 € ; N+1 : − 5 000 € ; stock cumulé 20 000 €. - N+2 : + 8 000 € imputés, IS = 0, stock 12 000 €. - N+3 : + 30 000 €, 12 000 € imputés, base 18 000 €, IS = 2 700 € au lieu de 4 500 €. ### Perte du déficit - Changement d'activité réelle (art. 221-5 CGI) : variation > 50 % du CA, ou disparition des moyens de production > 12 mois, vaut cessation et fait perdre les déficits. - Retour à l'IR (révocation de l'option, art. 221-2 CGI) : déficits IS définitivement perdus. - Cession de l'immeuble : la plus-value professionnelle est un bénéfice IS sur lequel le déficit s'impute (levier d'optimisation). - Dissolution-liquidation : imputation sur le dernier résultat et le boni ; le reliquat est perdu. - Fusion : transfert des déficits à l'absorbante sur agrément préalable (art. 209 II CGI), avec poursuite de l'activité pendant au moins 3 ans. ## Déclarer la TVA d'une SCI : CA3, CA12 et réforme 2027 URL : https://www.sci-ai.app/declaration-tva-sci Le volet déclaratif de la TVA en SCI à l'heure de la suppression du régime simplifié de TVA : quelle déclaration déposer, à quelle fréquence, quelles sont les dernières échéances du régime simplifié, comment récupérer un crédit. Une SCI ne déclare que si elle est redevable — option pour la TVA sur un local professionnel (article 260 2° CGI), para-hôtellerie ou parkings loués au-delà de la franchise ; la location nue d'habitation reste exonérée (article 261 D CGI) et la réforme ne change rien pour elle. ### 1er janvier 2027 : la fin du régime simplifié de TVA - Base légale : article 38 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ; suppression du régime réel simplifié de TVA (acomptes semestriels, plafond de 15 000 € de TVA, déclaration annuelle après la dernière) pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027. La loi de finances pour 2026 n'y a rien changé. - Bascule automatique par la DGFiP (actualité du 22 septembre 2026) : aucune démarche ; la périodicité est fixée d'après le chiffre d'affaires de la dernière déclaration annuelle déposée (la CA12 de 2025 pour un exercice civil) ; sans déclaration annuelle, trimestriel d'office. Vérifier la périodicité dans l'espace professionnel et indiquer le nouveau régime à sa plateforme agréée de facturation électronique. - Régime simplifié d'imposition des bénéfices maintenu (article 302 septies A bis CGI) : 2065 + tableaux 2033 à l'IS, sous ses seuils et sans option pour le réel normal ; à partir de 2027, le choix entre 2033 et 2050 ne dépend plus du régime de TVA. La 2072 d'une SCI à l'IR, qui déclare des revenus fonciers et ne relève pas de ce régime, est inchangée. - SCI déjà au réel normal mensuel : la DGFiP indique qu'elle pourra passer au trimestriel sur simple demande à son service des impôts si son chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 1 000 000 € ; sans demande, elle continue de déposer des CA3 mensuelles (cesser de déposer en février et mars 2027 pour attendre une CA3 trimestrielle en avril ferait constater des défauts de dépôt : majoration de 10 %, article 1728 CGI, et intérêt de retard, article 1727 CGI). ### La CA3 (3310-CA3-SD) - En 2026 : mensuelle par principe, dépôt trimestriel admis en 2026 si la TVA exigible de l'année précédente est inférieure à 4 000 € (article 287, 2 CGI). - À partir de 2027 : trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires majoré ne dépasse pas 1 000 000 € l'année civile précédente et 1 100 000 € l'année en cours ; mensuelle dès le mois du dépassement de 1 100 000 € ; option pour le dépôt mensuel auprès du SIE (effet au premier jour du trimestre civil suivant, au moins quatre trimestres ; possibilité d'opter dès 2026 non précisée). Seuils indexés tous les trois ans. - Chiffre d'affaires de référence : loyers taxés et, en principe, loyers exonérés non accessoires (article 293 D CGI), hors cessions d'immobilisations. - Dépôt et télérèglement entre le 15 et le 24 du mois suivant la période (avril, juillet, octobre, janvier au trimestriel), date propre à chaque entreprise dans l'espace professionnel ; calendrier fiscal 2027 non publié. ### Dernières échéances du régime simplifié (exercice civil) - Acomptes 2026 : 55 % du 15 au 24 juillet et 40 % du 15 au 24 décembre 2026 (le dernier), sur la TVA due au titre de 2025 avant déduction de la TVA sur immobilisations (article 287, 3 CGI) ; non dus sous 1 000 € ; nouveau redevable : au moins 80 % de la taxe du semestre. Modulation : réduction possible si la taxe du semestre, après imputation de la TVA sur immobilisations, sera inférieure d'au moins 10 % au montant de l'acompte réclamé, par une déclaration n° 3514 déposée au plus tard à l'échéance (BOI-TVA-DECLA-20-20-30-20). Aucun acompte en juillet ni en décembre 2027. - Dernière CA12 (3517-S), au titre de 2026 : au plus tard le 4 mai 2027, avec une 3517-DDR si elle dégage un crédit ; elle coexiste avec la première CA3 trimestrielle, déposée en avril 2027. Sort du crédit de cette dernière CA12 (remboursement ou report sur une CA3) non précisé. - Rattachement par la date d'exigibilité : un loyer taxé facturé en décembre 2026 et encaissé en janvier 2027 relève en principe de la première CA3. ### Exercices décalés (article 38, VI) - Régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 ; nouveau régime pour les opérations réalisées après ; première CA3 sur le mois ou le trimestre qui suit la clôture. - Dernière CA12E dans les 3 mois de la clôture. Acompte de juillet 2027 dû pour une clôture de juillet à novembre 2027 si la TVA de l'exercice précédent excède 1 000 € ; aucun acompte en décembre 2027, quel que soit l'exercice. - Exemples : exercice 01/04/2026-31/03/2027 → nouveau régime au 01/04/2027 ; 01/07/2026-30/06/2027 → 01/07/2027 ; 01/10/2026-30/09/2027 → 01/10/2027 (acompte de juillet 2027 dû) ; premier exercice long clos le 31/12/2027 → en principe 01/01/2028, à confirmer auprès du SIE. ### Seuils, franchise et télédéclaration - 2026 : franchise 37 500 € (majoré 41 250 €) pour les services, régime non visé par la réforme ; plafond du réel simplifié 286 000 € et plafond de TVA 15 000 €, sans objet en 2027. - Franchise : sortie pour les opérations réalisées à compter de la date du dépassement du seuil majoré (article 293 B CGI) ; pas de franchise pour les loyers taxés sur option (article 293 C CGI). - Télédéclaration et télérèglement obligatoires, sans seuil (article 1649 quater B quater CGI) ; EFI (saisie dans l'espace professionnel) ou EDI (logiciel, expert-comptable, partenaire EDI), même valeur juridique ; défaut sanctionné par 0,2 % des droits (article 1738 CGI, minimum 60 €). ### Crédit de TVA - Report sur les déclarations suivantes ou remboursement (article 271 IV CGI). - Sur CA3 : en cours d'année dès 760 €, annuel dès 150 € (articles 242-0 A et 242-0 C annexe II CGI, non modifiés par la réforme), formulaire 3519-SD joint à la CA3 ; en 2027, remboursement chaque trimestre au trimestriel : lecture la plus probable, l'adaptation de l'article 242-0 C de l'annexe II à la réforme n'étant pas encore publiée. - Régime simplifié, jusqu'à la dernière CA12 : annuel dès 150 € par la 3517-DDR ; en cours d'année, seulement pour la TVA sur immobilisations, dès 760 €. ### Calendrier de transition et sanctions - Exercice civil : 5 mai 2026 : CA12 de 2025 ; 20 mai 2026 : 2065 ou 2072 ; 15-24 décembre 2026 : dernier acompte ; 1er janvier 2027 : TVA exigible déclarée sur CA3 ; février 2027 : première CA3 mensuelle ; avril 2027 : première CA3 trimestrielle ; 4 mai 2027 au plus tard : dernière CA12 ; juillet et octobre 2027, janvier 2028 : CA3 trimestrielles. - Sanctions de droit commun : majoration de 10 % (article 1728 CGI), 40 % après mise en demeure, 80 % en activité occulte ; intérêt de retard 0,20 %/mois (article 1727 CGI) ; retard de paiement 5 % (article 1731 CGI), y compris sur un acompte. --- ## Les 10 erreurs a eviter la premiere annee d'une SCI URL : https://www.sci-ai.app/erreurs-premiere-annee-sci La première année d'une SCI concentre les décisions les plus structurantes et les erreurs les plus coûteuses. Ce guide recense les 10 pièges de démarrage les plus fréquents, classés par domaine (banque, juridique, fiscal, comptable), avec pour chacun le risque réel, la base légale et la bonne pratique. ### Banque et patrimoine - Mélanger le compte personnel et le compte de la SCI est un des premiers motifs de requalification en société fictive (abus de droit, art. L64 LPF). - Le capital social doit être déposé sur un compte bloqué avant l'immatriculation (attestation de dépôt des fonds). - Une charge payée depuis un compte perso peut être rejetée en contrôle ; utiliser le compte courant d'associé pour tracer les avances de trésorerie. ### Erreurs juridiques - Statuts bâclés : clause d'agrément (art. 1861 C. civ.), pouvoirs du gérant, objet social et règles de majorité mal calibrés. - Siège social mal choisi : chaque transfert impose une modification statutaire et une publicité payante. - RBE non déclaré au Guichet unique INPI (art. L561-46 CMF) : 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (art. L574-5 CMF), mise à jour sous 30 jours. - AG d'approbation des comptes obligatoire dans les 6 mois de la clôture (art. 1856 C. civ.), avec procès-verbal conservé. ### Erreurs fiscales - Régime IR ou IS : l'option pour l'IS (art. 206-2 CGI) devient irrévocable au-delà du 5e exercice (art. 239 CGI). - IR : transparence (art. 8 CGI), barème + 17,2 % de prélèvements sociaux, micro-foncier perdu (art. 32 CGI). - IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % (art. 219 CGI), amortissement par composants, déficit reportable sans limite de durée (art. 209 I CGI) ; dividendes taxés au PFU de 31,4 % (CSG mobilière à 10,6 %, LFSS 2026). - CRL de 2,5 % sur les loyers (art. 234 nonies CGI) pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans, loyer supérieur à 1 830 € par local. - CFE exonérée l'année de création (art. 1478 II CGI), et hors champ pour la location nue d'habitation. ### Erreurs comptables - Clôture du premier exercice mal calée (court ou long jusqu'à environ 24 mois) et déclaration intercalaire oubliée (art. 37 CGI). - FEC obligatoire dès le 1er exercice pour toute SCI à l'IS ; non-présentation sanctionnée de 5 000 € ou 10 % des droits rappelés (art. 1729 D CGI). - Conservation : 10 ans en comptable (art. L123-22 C. com.), 6 ans en fiscal (art. L102 B LPF). - Une SCI sans activité doit quand même déclarer (2072 à l'IR, 2065 + 2033 à l'IS) sous peine de majoration de 10 % (art. 1728 CGI). ### Calendrier et outils - Première déclaration due autour du 20 mai (clôture au 31/12), sinon dans les 3 mois de la clôture ; acomptes IS 2571 (15/03, 15/06, 15/09, 15/12) et solde 2572. - sci-ai.app génère la comptabilité, la 2072 ou la liasse 2033, le FEC et la télétransmission EDI : offre Autonomie 229 € TTC/an, offre Expert-comptable 349 € TTC/an, essai gratuit. ## Louer un bien de la SCI a un associe : est-ce possible ? URL : https://www.sci-ai.app/louer-a-associe-sci Une SCI peut parfaitement louer un bien à l'un de ses associés : elle a une personnalité morale distincte (art. 1842 du Code civil) et contracte avec lui comme avec un tiers. Deux conditions seulement : un loyer de marché et un bail écrit. Le paradoxe de l'auto-location à l'IR est que l'associé est imposé sur sa quote-part d'un loyer qu'il a lui-même versé, sans pouvoir le déduire. Un loyer de complaisance déclenche une requalification, punitive surtout à l'IS. ### Le principe et le paradoxe fiscal - Location autorisée : la SCI (personne morale, art. 1842 C. civ.) peut louer à un associé comme à un tiers ; aucun texte ne l'interdit. - À l'IR, transparence (art. 8 CGI) : le loyer est un revenu foncier (art. 14 CGI) réparti entre tous les associés, y compris le locataire, imposé au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux (maintenus, LFSS 2026). - L'associé locataire ne déduit jamais le loyer qu'il verse (dépense personnelle de logement). - Perte du micro-foncier (abattement 30 %, art. 32 CGI) : régime réel obligatoire. - Intérêt côté SCI : déduction des charges et déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (art. 156-I-3° CGI). ### Loyer de marché et acte anormal de gestion - Le loyer doit correspondre à la valeur locative réelle, justifiée par des comparables, observatoires des loyers et estimations d'agence à conserver. - Zones tendues : plafond du loyer de référence majoré (arrêté préfectoral) ; révision annuelle indexée sur l'IRL (INSEE). - À l'IS, loyer minoré = acte anormal de gestion (art. 38 et 39 CGI) : réintégration + distribution occulte (art. 111-c CGI) taxée au PFU de 31,4 % ; IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (art. 219 CGI). - À l'IR, loyer de complaisance requalifié en mise à disposition gratuite partielle : rejet des charges et remise en cause du déficit foncier. - Majorations possibles de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 CGI). ### Bail écrit, IR vs IS et local professionnel - Bail écrit indispensable ; logement vide en résidence principale : 6 ans si bailleur personne morale, 3 ans pour une SCI familiale assimilée à un particulier (art. 10 et 13, loi du 6 juillet 1989). - IR : revenu foncier, charges limitatives (art. 31 CGI). IS : amortissement du bâti, déficit reportable illimité (art. 209 CGI), mais plus-value sur valeur nette comptable à la sortie. - Local professionnel ou commercial : bail commercial (art. L145-1 s. C. com., 9 ans) ou bail professionnel ; option TVA possible sur la location nue (art. 260-2° CGI). - Meublé : au-delà de 10 % des recettes totales HT, bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). ### Sécuriser l'opération et éviter la requalification - Faire autoriser la location en assemblée générale (procès-verbal) et vérifier les statuts sur les conventions avec le gérant, souvent locataire. - Encaisser réellement les loyers sur le compte de la SCI et émettre des quittances. - Conserver le dossier de comparables et les pièces : 6 ans au fiscal (art. L102 B LPF), 10 ans en comptabilité (art. L123-22 C. com.). - Éviter la SCI fictive et l'abus de droit (art. L64 LPF) par une vraie vie sociale : assemblées, comptabilité tenue, séparation des patrimoines. ## Depot du capital social d'une SCI : procedure 2026 URL : https://www.sci-ai.app/depot-capital-sci Le dépôt du capital d'une SCI ne suit pas les règles des sociétés commerciales. Société civile régie par le Code civil (articles 1832 à 1870), la SCI n'est pas tenue de bloquer ses apports en numéraire sur un compte dédié avant l'immatriculation, ni de joindre une attestation de dépôt à son dossier. Le dépôt est donc, en pratique, une étape facultative. Ce guide détaille où déposer, comment obtenir l'attestation, débloquer les fonds après le Kbis, libérer partiellement le capital et distinguer apports en numéraire et en nature. ### Un dépôt facultatif, contrairement aux sociétés commerciales - L'obligation de dépôt bloqué sous 8 jours ne vise que les sociétés commerciales : SARL (article L223-7 du Code de commerce), SAS/SA (article L225-3). - Pour une SCI, le capital est simplement souscrit dans les statuts (liberté statutaire, articles 1835 et 1843-3 du Code civil) ; le versement effectif relève de l'exécution, pas de la validité. - L'attestation de dépôt des fonds n'est pas exigée par le Guichet unique de l'INPI pour immatriculer une SCI. ### Où déposer : banque ou notaire - Deux dépositaires possibles : un établissement bancaire ou un notaire (compte affecté / séquestre). - La Caisse des dépôts n'accepte plus les dépôts de capital social depuis le 1er juin 2021. - Le notaire s'impose surtout en cas d'apport d'immeuble, qui passe déjà par un acte notarié avec publicité foncière. ### Apports en numéraire vs apports en nature - Seul l'apport en numéraire donne lieu à un « dépôt » ; il est exonéré de droit d'enregistrement à la constitution (article 810 bis du CGI). - L'apport d'immeuble ne se dépose pas : SCI à l'IR, droit fixe ou exonération ; SCI à l'IS, 5 % (articles 809 I 3° et 810 III du CGI), sauf engagement de conserver les parts 3 ans ramenant au droit fixe (article 810 bis). - Aucun commissaire aux apports n'est jamais obligatoire en SCI. ### Libération du capital et déblocage des fonds - Libération libre : aucun minimum légal à la création (article 1843-3 du Code civil), contre 20 % en SARL et 50 % en SA. - Le taux réduit d'IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice exige un capital entièrement libéré à la clôture (article 219 I b du CGI). - Les fonds bloqués sont libérés sur présentation de l'extrait Kbis, la personnalité morale naissant à l'immatriculation au RCS (article 1842 du Code civil). ### Compte dédié, coûts et délais - Un compte bancaire dédié au nom de la SCI est indispensable en pratique : il évite la requalification en SCI fictive et sécurise la comptabilité. - Le dépôt en banque est souvent gratuit ; l'annonce légale de constitution est fixée au forfait de 191 € HT en 2026 (arrêté du 19 novembre 2025, hors Mayotte et La Réunion). - Le versement se fait par virement (idéalement un par associé) ou par chèque, jamais en espèces, pour tracer l'origine et la répartition des apports. ## Publier l'annonce légale de création d'une SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/annonce-legale-sci L'annonce légale de constitution est une étape obligatoire pour toute SCI, à l'IR comme à l'IS. Publiée dans un support habilité du département du siège social, elle produit l'attestation de parution exigée par le Guichet unique de l'INPI pour immatriculer la société au RCS. ### Une obligation posée par le décret n°78-704 - Article 22 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 : publication d'un avis de constitution obligatoire avant l'immatriculation. - Concerne toutes les SCI (IR ou IS, capital fixe ou variable) ; le régime fiscal n'a aucune incidence. - Sans attestation de parution, le dossier déposé au Guichet unique de l'INPI est incomplet : pas d'immatriculation au RCS. ### Quand publier - Après la signature des statuts et le dépôt du capital, mais avant le dépôt de la demande d'immatriculation. - Publier trop tôt, sur des statuts non signés, expose à un avis rectificatif payant. ### Mentions obligatoires de l'avis - Dénomination et sigle, forme (société civile immobilière), capital social (et capital minimum si variable), siège social, objet, durée (99 ans au maximum, art. 1838 C. civ.), gérance, clause d'agrément (art. 1861 C. civ.), greffe d'immatriculation. - Chaque mention doit correspondre au mot près aux statuts signés, sous peine d'avis rectificatif. ### Support habilité : JAL ou SHAL - JAL (journal papier) et SHAL/SPEL (service de presse en ligne) ont la même valeur légale depuis 2020. - Le support doit être habilité dans le département du siège social de la SCI (habilitation départementale et annuelle par arrêté préfectoral). ### Tarif 2026 : forfait 191 € HT - Arrêté du 19 novembre 2025 : forfait national de 191 € HT (environ 229 € TTC avec la TVA à 20 %) pour l'avis de constitution d'une société civile. - Forfait indépendant du montant du capital, du nombre d'associés et de la longueur du texte. - Mayotte et La Réunion : forfait spécifique majoré, fixé par le même arrêté. ### Attestation de parution et immatriculation - L'attestation de parution (et non le journal complet) est jointe au dossier d'immatriculation sur le Guichet unique de l'INPI ; en ligne (SHAL), elle est souvent délivrée le jour même. - Pièces du dossier : statuts signés, attestation de dépôt des fonds, attestation de parution, justificatif de siège, pièce d'identité et déclaration de non-condamnation du gérant, déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE). ### Annonces de modification - Transfert de siège, changement de gérant, modification de dénomination/objet/capital, dissolution, clôture de liquidation : nouvelle annonce puis formalité modificative, sinon inopposable aux tiers. - La plupart sont tarifées au caractère (ordre de 100 à 200 € HT) ; dissolution et clôture de liquidation relèvent de forfaits. ### Déductibilité selon le régime - À l'IS : frais d'établissement déductibles immédiatement en charges ou amortis sur cinq ans, au choix. - À l'IR : frais de constitution exclus de la liste limitative des charges déductibles des revenus fonciers (art. 31 CGI). ## Declarer les beneficiaires effectifs d'une SCI (RBE) URL : https://www.sci-ai.app/beneficiaires-effectifs-sci Toute SCI immatriculée doit déclarer au registre des bénéficiaires effectifs (RBE) les personnes physiques qui la contrôlent réellement. Obligation de transparence anti-blanchiment (LCB-FT) applicable à 100 % des SCI depuis le 1er août 2017, IR comme IS, y compris en sommeil ou sans activité. ### Definition et seuil de 25 % - Bénéficiaire effectif = personne physique détenant, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital OU plus de 25 % des droits de vote (art. L561-2-2 et R561-1 CMF) - Seuil apprécié séparément sur le capital et sur les droits de vote ; la détention indirecte se calcule en multipliant les pourcentages (holding 60 % x 50 % = 30 %) - À défaut de toute personne au-dessus de 25 % et de pouvoir de contrôle, le gérant est désigné par défaut (art. R561-3 CMF) : ne jamais laisser la rubrique vide ### Qui declarer selon la configuration - SCI 50/50 : les deux associés ; couple 70/30 : les deux ; 80/20 : uniquement l'associé à 80 % ; 4 associés à 25 % : le gérant par défaut - Détention via holding : la personne physique qui contrôle la chaîne (détention indirecte) - Démembrement : usufruitier et/ou nu-propriétaire selon la répartition des droits de vote (art. 1844 C. civ.) - Enfant mineur associé à plus de 25 % : déclaré au registre, informations renseignées via son représentant légal ### Procedure, delais et informations - Dépôt exclusivement via le Guichet unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) depuis le 1er janvier 2023, intégré au Registre national des entreprises (RNE) ; dépôt direct au greffe supprimé - Délais (art. R561-55 CMF) : 15 jours après le récépissé à la création, 30 jours pour toute modification - Informations (art. R561-56 CMF) : identité (nom, date/lieu de naissance, nationalité, adresse) et modalités de contrôle (nature, pourcentage détenu, date) - Coût : environ 20 € TTC à la création (souvent inclus), environ 46 € TTC pour une déclaration modificative ### Mise a jour obligatoire (dans les 30 jours) - Cession de parts franchissant 25 %, entrée ou sortie d'associé, changement de gérant, augmentation/réduction de capital, donation ou démembrement de parts, changement d'adresse d'un bénéficiaire effectif - Aucune mise à jour si la cession ne modifie ni franchissement de seuil ni information déclarée ### Sanctions (art. L561-49 CMF) - 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour défaut de dépôt ou informations inexactes/incomplètes - 37 500 € pour une personne morale (art. 131-38 C. pénal) ; interdiction de gérer et privation de droits possibles (art. 131-27) - Le greffe peut d'abord enjoindre de régulariser, éventuellement sous astreinte ### Acces au registre - Accès public généralisé et gratuit suspendu depuis l'arrêt de la CJUE du 22 novembre 2022 (affaires jointes C-37/20 et C-601/20) - Accès réservé aux autorités (justice, Tracfin, fisc, douanes), aux assujettis LCB-FT (banques, notaires) et aux personnes justifiant d'un intérêt légitime (art. L561-46 CMF, data.inpi.fr) ; la SCI accède à ses propres données ## SCI déficitaire : que faire du déficit ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-deficitaire Une SCI déficitaire est fréquente et souvent recherchée : travaux, intérêts d'emprunt et amortissements plombent les premiers exercices. Le sort du déficit dépend entièrement du régime fiscal : à l'IR il allège l'impôt personnel des associés, à l'IS il reste dans la société et protège ses bénéfices futurs. ### SCI à l'IR : déficit foncier - Transparence (art. 8 CGI) : le résultat remonte aux associés au prorata des parts (revenus fonciers, art. 14 et 31 CGI). - Imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an et par associé, hors intérêts d'emprunt (art. 156 I 3° CGI) ; plafond porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique (sortie des classes E/F/G du DPE, dépenses payées jusqu'au 31/12/2027). - Surplus reporté 10 ans sur les revenus fonciers ; déficit global éventuel reportable 6 ans. - Économie combinée IR + prélèvements sociaux de 17,2 % (maintenus, LFSS 2026) pouvant approcher 47,2 % ; engagement de location jusqu'au 31 décembre de la 3e année. ### Intérêts d'emprunt : le cas à part - Jamais imputables sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers (art. 156 I 3° CGI). - L'excédent d'intérêts sur les loyers n'est reportable que 10 ans sur les revenus fonciers. - Le remboursement du capital n'est jamais déductible, ni à l'IR ni à l'IS. ### SCI à l'IS : déficit fiscal - Société opaque (option art. 206-2 CGI) : le déficit reste dans la SCI, sans remontée aux associés. - Report en avant illimité dans le temps (art. 209 I CGI), plafond 1 000 000 € + 50 % du bénéfice au-delà de ce million. - L'amortissement du bâti par composants est le principal moteur du déficit à l'IS. - Report en arrière (carry-back, art. 220 quinquies CGI) sur option : 1 exercice, plafond 1 M€, créance sur le Trésor imputable 5 ans ou remboursée. ### IR ou IS : arbitrage - IR : économie immédiate mais éphémère (report 10 ans), déficit perdu à la cession de parts. - IS : bouclier durable mais différé, déficit conservé dans la société ; option révocable 5 ans puis définitive (art. 239 CGI), changement de régime art. 202 ter CGI. - Distribution de dividendes à l'IS : PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS). ### Déclarer une SCI déficitaire - IR : 2072-S / 2072-C, puis quote-part reportée sur la 2044 et la 2042. - IS : 2065 + liasse 2033-A à 2033-G (déficits suivis sur la 2033-D). - Échéance : 20 mai 2026 pour un exercice clos au 31/12 (sinon dans les 3 mois de la clôture) ; défaut de déclaration = majoration de 10 % (art. 1728 CGI). - Conservation : 10 ans en comptabilité (art. L123-22 C. com.), 6 ans au plan fiscal (art. L102 B LPF). ## Acompte et solde d'IS en SCI (formulaires 2571 et 2572) URL : https://www.sci-ai.app/acompte-solde-is-sci Une SCI à l'IS règle son impôt en deux temps : quatre acomptes trimestriels en cours d'exercice (relevé 2571), puis un solde après la clôture (relevé 2572), une fois le résultat réel connu. Ce guide détaille le calendrier, le calcul par tranches, les dispenses, la date du solde, le télépaiement obligatoire et les pénalités, avec un exemple chiffré complet. ### Les acomptes du relevé 2571 - Quatre acomptes pour une clôture au 31 décembre : 15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre (article 1668 du CGI et article 360 de l'annexe III au CGI). - Le 1er acompte (15 mars) est calculé provisoirement sur l'avant-dernier exercice, puis régularisé au 2e acompte une fois le résultat de référence connu (BOI-IS-DECLA-20-10). - Exercice décalé : mêmes dates, mais l'ordre des acomptes suit le mois de clôture. ### Le calcul de chaque acompte - Chaque acompte égale le quart de l'IS de l'exercice de référence (dernier exercice clos). - Ventilation par tranches (article 219 du CGI) : 3,75 % (15 % ÷ 4) sur la fraction du bénéfice de référence jusqu'à 42 500 €, et 6,25 % (25 % ÷ 4) sur la fraction au-delà. - Base retenue : le résultat fiscal, pas le résultat comptable ; acomptes arrondis à l'euro. ### Les dispenses d'acomptes - IS de l'exercice de référence n'excédant pas 3 000 € : dispense totale (soit un bénéfice de référence au taux réduit jusqu'à 20 000 €). - Premier exercice à l'IS (SCI nouvelle ou nouvelle option) : aucun acompte, tout l'IS est payé au solde (article 1668 1 du CGI). - Exercice de référence déficitaire : pas de base de calcul, donc pas d'acompte. ### Le solde du relevé 2572 - Solde = IS réel de l'exercice moins les acomptes déjà versés. - Échéance : le 15 du 4e mois suivant la clôture ; par exception, 15 mai de l'année suivante pour un exercice clos le 31 décembre (article 1668 2 du CGI). - À ne pas confondre avec la déclaration de résultat 2065 + liasse 2033, due le 20 mai 2026 pour un exercice clos au 31/12/2025. ### Exemple chiffré - Résultat fiscal de référence 2025 de 60 000 € : IS = (42 500 × 15 %) + (17 500 × 25 %) = 6 375 + 4 375 = 10 750 €. - Quatre acomptes 2026 de 2 688 € chacun, soit 10 752 € au total. - Résultat 2026 de 72 000 € : IS réel 13 750 €, solde de 2 998 € au 15 mai 2027 ; si le résultat retombe à 30 000 €, remboursement d'excédent de 6 252 €. ### Télépaiement, modulation et pénalités - Paiement obligatoirement dématérialisé (article 1681 septies du CGI), en mode EFI ou EDI, par prélèvement SEPA depuis l'espace professionnel. - Modulation ou suspension des acomptes possible sous la responsabilité du dirigeant (article 1668 4 bis du CGI) ; excédent remboursé d'office sous 30 jours. - Retard ou insuffisance : majoration de 5 % (article 1731 du CGI) plus intérêt de retard de 0,20 %/mois soit 2,40 %/an (article 1727 du CGI) ; défaut de télépaiement : 0,2 % (article 1738 du CGI). Une SCI à l'IR (article 8 du CGI) ne paie ni acompte ni solde d'IS. ## Sortir d'une SCI : comment quitter la societe URL : https://www.sci-ai.app/sortir-dune-sci On entre dans une SCI en signant des statuts, on en sort beaucoup moins vite. Une part de société civile ne se revend pas comme une action : impossible de partir du jour au lendemain ni d'imposer un acheteur aux autres associés. Quatre voies existent — cession de parts, retrait (art. 1869 C. civ.), rachat par la SCI via réduction de capital, dissolution — et le choix se ramène à une question : qui finance le départ, et à quel prix ? Ce guide couvre les quatre voies, l'évaluation des parts, le sort du compte courant d'associé et la fiscalité 2026. ### Les 4 voies de sortie - **Cession de parts** : un tiers ou un associé vous rachète ; agrément à l'unanimité par défaut (art. 1861 C. civ.), silence de 6 mois valant acceptation (art. 1863), exceptions libres pour ascendants/descendants, conjoint et entre associés ; droits d'enregistrement 5 % (art. 726 CGI). - **Retrait de l'associé** (art. 1869 C. civ.) : la SCI vous rembourse la valeur des parts, ensuite annulées ; possible par clause statutaire, accord unanime ou décision de justice pour justes motifs. - **Rachat par la SCI** : une société civile ne peut pas conserver ses parts, d'où une réduction de capital avec annulation votée en AGE ; droit fixe de 125 € (art. 680 CGI) au lieu de 5 %. - **Dissolution-liquidation** (art. 1844-7 C. civ.) : réservée au cas où tous veulent arrêter ; fiscalement lourde (plus-values immédiates, boni taxé à l'IS). ### Pas de sortie libre unilatérale - La cession exige l'agrément (art. 1861), le retrait suppose une clause, l'unanimité ou un juge. - En cas de blocage : retrait pour justes motifs (art. 1869) ou dissolution pour mésentente paralysant le fonctionnement (art. 1844-7 5°). - Le refus d'agrément oblige les associés à racheter ou faire racheter les parts sous 6 mois (art. 1862 et 1843-4). - Délais : cession amiable 4 à 8 semaines, retrait négocié 2 à 4 mois, contentieux 12 à 36 mois. ### Évaluation des parts (art. 1843-4 C. civ.) - Méthode de l'actif net réévalué (ANR) : valeur de marché de l'immeuble moins les dettes (prêt, comptes courants, fournisseurs), au prorata des parts. - À défaut d'accord, expert désigné par les parties ou le président du tribunal ; évaluation qui s'impose aux parties et au juge, contestable seulement pour erreur grossière. - Décotes admises : illiquidité 10 à 20 %, minorité 10 à 15 %, fiscalité latente en SCI IS. ### Compte courant d'associé : la créance à régler à part - Le CCA est une créance personnelle distincte des parts : il ne se transfère pas automatiquement. - Trois options : remboursement par la SCI avant la sortie, rachat par le repreneur au droit fixe de 125 € (art. 680 CGI), ou conservation avec échéancier. - Erreur classique : noyer le CCA dans le prix des parts et payer 5 % au lieu de 125 € (2 875 € de trop sur 60 000 € de CCA). ### Fiscalité 2026 de la sortie - Régime des plus-values dans tous les cas, y compris le rachat suivi d'annulation depuis la LFR 2014 (art. 112 1° CGI). - **SCI à l'IR** : plus-value immobilière (art. 150 UB CGI), 36,2 % (19 % + 17,2 % de PS maintenus par la LFSS 2026), abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans), surtaxe 2 à 6 % au-delà de 50 000 €, formulaire 2048-M. - **SCI à l'IS** : plus-value mobilière (art. 150-0 A CGI), PFU 31,4 % (12,8 % + 18,6 % de PS relevés par la LFSS 2026, CSG à 10,6 %), pas d'abattement pour les parts acquises depuis 2018, formulaire 2074. ### Prêts, dissolution et transmission - Prêt en cours : la banque garde un droit d'opposition à la réduction de capital ; faites lever la caution personnelle avant de signer. - Dissolution : imposition immédiate des plus-values de l'immeuble et boni taxé comme un dividende à l'IS (PFU 31,4 %) ; presque toujours plus coûteuse qu'une sortie individuelle. - Transmettre plutôt que vendre : donation de parts avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), purge de la plus-value latente, combinable avec un démembrement (barème art. 669 CGI). ## Mesentente entre associes de SCI : les solutions URL : https://www.sci-ai.app/mesentente-associes-sci Guide de reference sur la mesentente entre associes de SCI : comment distinguer un simple desaccord d'une paralysie, et quels leviers actionner avant la dissolution. La mesentente ne fonde une dissolution que si elle paralyse le fonctionnement de la societe, et l'associe qui la demande ne doit pas etre a l'origine du conflit (jurisprudence constante). Toutes les voies de sortie sont detaillees, de la mediation a la dissolution judiciaire, avec leurs couts et delais 2026. ### Mesentente ou paralysie : le bon degre - La SCI repose sur un contrat de societe (art. 1832 C. civ.) et l'affectio societatis ; sa disparition ouvre la mesentente. - Trois degres a distinguer : desaccord ponctuel (regle par le vote), mesentente durable (mediation, revocation, sortie negociee), paralysie (dissolution judiciaire en dernier recours). - La dissolution detruit de la valeur (frais, plus-value, vente forcee) : elle est rarement la bonne reponse. ### Desamorcer a l'amiable - Mediation conventionnelle (art. 1530 et s. CPC, loi du 8 fevrier 1995) : tiers neutre, confidentielle, 1 a 3 mois, accord homologuable par le juge. - Conciliation gratuite devant un conciliateur de justice pour les differends simples. - Une clause statutaire de mediation ou conciliation prealable est obligatoire : la contourner expose a l'irrecevabilite de la demande. ### S'informer et revoquer le gerant - Droit a l'information annuel sur les livres et documents sociaux (art. 1855 C. civ.) et reddition de comptes du gerant (art. 1856). - Expertise "in futurum" (art. 145 CPC) pour etablir les faits avant tout proces ; l'expertise de gestion (art. L223-37 et L225-231 C. com.) ne s'applique pas aux societes civiles. - Revocation du gerant (art. 1851 C. civ.) : voie collective (associes representant plus de 50 % des parts, risque de dommages-interets sans juste motif) ou voie judiciaire pour cause legitime, ouverte a tout associe meme minoritaire. ### Faire sortir l'associe - Retrait de l'associe (art. 1869 C. civ.) : statutaire, a l'unanimite, ou judiciaire pour justes motifs ; valorisation a l'amiable ou par expert (art. 1843-4). - Cession des parts encadree par l'agrement (art. 1861 C. civ.) et exclusion possible uniquement si une clause statutaire valable la prevoit. - Fiscalite : plus-value imposable pour le cedant et droits d'enregistrement de 5 % pour l'acquereur en SCI a preponderance immobiliere (art. 726 I 2 CGI). ### Debloquer ou dissoudre - Administrateur provisoire (mesure jurisprudentielle) : nomme si le fonctionnement normal est impossible ET en cas de peril imminent ; il gere sans dissoudre et evite souvent la fermeture. - Dissolution judiciaire pour justes motifs (art. 1844-7 5 C. civ.) : mesentente reelle ET paralysie effective, cumulatives. - Cout eleve : 3 000 a 10 000 EUR d'honoraires d'avocats, 18 a 36 mois, boni impose au PFU 31,4 % en SCI a l'IS et droit de partage de 2,5 % (art. 746 CGI). ### Prevenir par les statuts - Majorites qualifiees plutot que l'unanimite de l'art. 1852 C. civ. pour eviter le blocage par un minoritaire. - Clauses de mediation prealable, de retrait amenage, d'exclusion et d'agrement des heritiers. - Encadrement des pouvoirs du gerant et vraie vie sociale (AG annuelle, proces-verbaux, comptes clairs) pour prevenir les conflits. ## Associé de SCI qui refuse de financer : vos recours 2026 URL : https://www.sci-ai.app/associe-ne-paie-pas-sci Ce guide traite du cas de l'associé qui finance seul une société civile immobilière à court de trésorerie pendant que son coassocié refuse de remettre au pot. Il s'adresse à celui qui cherche un moyen de contraindre et va découvrir qu'il n'en a pas : la Cour de cassation juge que le refus de répondre à un appel de fonds en cours de vie sociale n'est pas une faute, sauf si les statuts l'avaient organisé dès l'origine. Il répond à quatre questions : ce que la société peut imposer, ce que garantit vraiment le compte courant d'associé, ce que perd celui qui paie seul quand l'immeuble recule, et à quel prix il peut sortir. Cinq cas chiffrés déroulent un même dossier sur cinq ans. ### Le refus de financer n'est pas une faute - Cass. com., 10 juillet 2012, n° 11-14.267, publié au Bulletin, rendu en SCI, au visa des articles 1382 (devenu 1240), 1836 et 1844-7, 5° du Code civil : « le refus de répondre à des appels de fonds pendant le cours de la vie sociale ne pouvait, sauf à ce que ceux-ci soient prévus par les statuts, être imputé à faute ». - Trois conséquences : pas de condamnation à payer sa quote-part, pas de dommages-intérêts, pas de sanction interne (ni privation de vote, ni privation de résultat). - Quatrième conséquence, tirée de l'article 1844-7, 5° figurant au visa : la dissolution judiciaire pour inexécution de ses obligations par un associé est fermée sur ce motif — pas d'obligation, donc pas d'inexécution. La branche « mésentente » du même texte exige une paralysie démontrée. - Règle mère : les engagements d'un associé ne peuvent en aucun cas être augmentés sans son consentement (article 1836, alinéa 2, du Code civil), texte d'ordre public dont la violation entraîne la nullité (Cass. com., 13 novembre 2003, n° 00-20.646, publié). - Faux ami : l'appel de fonds adressé aux associés n'a rien à voir avec les appels de fonds du syndic de copropriété, qui s'imposent au propriétaire. ### Appel de fonds : quand les statuts rendent le versement obligatoire - Cass. 1re civ., 8 novembre 1988, n° 87-10.514, publié, SCI Le Grand Hôpital : l'article 1836 ne règle que les décisions modificatives des statuts, non celles prises conformément aux statuts en vue de l'exécution de l'objet social ; les associés y ont été condamnés à payer leur part dans les investissements. - Clause présente quand l'associé a accepté les statuts : l'appel de fonds exécute ses engagements et il est exigible. Statuts muets : aucune décision ultérieure ne crée l'obligation. - La clause ne s'ajoute pas après coup contre celui qui la refuse : l'insérer augmente ses engagements, et le « en aucun cas » de l'article 1836, alinéa 2, exige le consentement personnel de chaque associé concerné. - Six éléments dans une clause qui tient : fait générateur, plafond annuel, délai de versement, mise en demeure préalable, sanction du défaut, articulation avec une éventuelle clause d'exclusion. - Le plafond se chiffre : sur un capital de 10 000 €, un plafond de 20 % ne fait que 2 000 € par an, deux mois de trou. Le besoin réel est de 10 800 € par an, soit 5 400 € par associé ; un plafond de 12 000 € par an et par associé laisse la marge. - Une fois la clause en place, l'associé qui ne verse pas devient débiteur de la société : assignation en paiement, compensation avec son compte courant créditeur, exclusion si les statuts la prévoient. ### Contribution aux pertes et obligation aux dettes : deux régimes inverses - Cass. com., 3 mai 2012, n° 11-14.844, publié, rendu en SCI : l'obligation aux dettes de l'article 1857 du Code civil est « instituée au seul profit des tiers ». Un associé créancier de sa société ne peut donc pas s'en prévaloir contre ses coassociés à proportion de leurs parts. - Obligation aux dettes : indéfinie, proportionnelle, non solidaire, subsidiaire (articles 1857 et 1858) ; elle joue en cours de vie sociale, mais seulement au profit des créanciers extérieurs. - Contribution aux pertes : elle ne s'exécute qu'à la liquidation, sauf stipulation contraire des statuts (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-22.018). Deux précautions : l'arrêt est inédit, et son visa publié cite par erreur l'article 1832, alinéa 3, du « code de commerce » alors que ce texte figure au code civil. - Cass. com., 3 mars 1975, n° 73-13.721, publié, a été rendu en nom collectif puis en commandite simple : le transposer à la société civile est défendable, mais c'est une transposition, pas une décision de société civile. - L'obligation est conjointe et non solidaire, donc divisée de plein droit (article 1309 du Code civil) : chacun n'a jamais été tenu que de sa part. - Les statuts peuvent répartir les pertes autrement qu'à proportion du capital, dans la limite des quatre stipulations que l'article 1844-1, alinéa 2, répute non écrites. ### Cas n° 1 — la SCI Bellevue : 54 000 € avancés par un seul associé - Données : Paul et Rémi à 50/50, capital 10 000 € en 1 000 parts de 10 €, immeuble acheté 320 000 €, capital restant dû 210 000 €, mensualité 1 250 €. - Trou de trésorerie : loyers encaissés 600 €, mensualité 1 250 €, charges, assurance et taxe foncière lissées 250 € — il manque 900 € par mois, soit 54 000 € sur cinq ans (900 × 60). - Distinction posée d'entrée : ce n'est pas un problème de déficit mais de trésorerie. Une SCI peut afficher un bénéfice fiscal et n'avoir plus un euro en banque, le capital remboursé sortant du compte sans être déductible. - Scénario normal à cinq ans : immeuble 350 000 €, capital restant dû 165 000 €, compte courant de Paul 54 000 € → actif net réévalué 131 000 €, soit 65 500 € par associé. - Position économique de Paul : 65 500 + 54 000 = 119 500 €, contre 65 500 € pour Rémi. Il a mis 54 000 € de plus, il a 54 000 € de plus : le compte courant restitue l'écart au lieu de le diluer dans la valeur des parts. - Une condition, et une seule : que la société soit solvable le jour où le remboursement est demandé. ### Cas n° 2 — 19 000 € perdus, aucun recours contre le coassocié - Variante de marché : l'immeuble ne vaut plus que 200 000 €, le capital restant dû est de 165 000 € — 35 000 € disponibles pour rembourser une créance de 54 000 €, soit une perte sèche de 19 000 € pour Paul, en plus des 5 000 € de capital perdus par chacun. - Aucune action immédiate contre le coassocié, pour trois raisons cumulées : l'article 1857 ne joue qu'au profit des tiers, la contribution aux pertes attend la liquidation faute de clause statutaire, et l'obligation conjointe est divisée de plein droit (article 1309). - Au titre de la contribution aux pertes, Paul récupérera au mieux 9 500 € — la moitié des 19 000 € —, seulement à la liquidation et seulement si Rémi est solvable ce jour-là. - Subrogation de celui qui a payé au-delà de sa part : question ouverte, à ne pas présenter comme le droit positif. Cass. 1re civ., 18 février 2015, n° 13-25.536, inédit, l'a écartée au visa des anciens articles 1251, 3° et 1857 ; l'article 1346, issu de la réforme de 2016, a substitué le critère plus large de l'« intérêt légitime », et rien n'a été jugé depuis en société civile. ### Le compte courant d'associé : la dissymétrie qui donne le pouvoir - Compte courant créditeur — la société doit de l'argent à l'associé : remboursable à tout moment, sauf convention de blocage ou clause statutaire (Cass. com., 24 juin 1997, n° 95-20.056, publié, formule générale rendue en société anonyme), règle reprise en SCI par Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 16-16.558, inédit, qui censure une cour d'appel ayant subordonné le remboursement à l'accord de tous les associés. - Le juge lui-même ne peut pas fixer de terme au remboursement (Cass. com., 10 mai 2011, n° 10-18.749, publié). - Compte courant débiteur résultant de l'affectation des pertes — l'associé doit de l'argent à la société : exigible à la liquidation seulement, sauf clause statutaire contraire. - Le levier réel de celui qui a avancé : sa créance de 54 000 € est exigible sans préavis ni motif, et la mise en demeure date le problème et oblige le gérant à réagir. - L'avertissement qui va avec : 54 000 € exigibles que la société ne peut pas payer, c'est l'état de cessation des paiements. Le gérant a alors quarante-cinq jours pour saisir le tribunal (article L631-4 du Code de commerce) et l'omission est un cas d'interdiction de gérer (article L653-8). Si celui qui réclame est aussi gérant, il déclenche une obligation qui pèse sur lui. ### Cas n° 3 — diluer l'associé qui ne paie pas ne le sanctionne pas - Base de calcul : actif net 131 000 € pour 1 000 parts, soit 131 € la part. Paul veut apporter 60 000 € et souscrire seul. - Souscription à la valeur réelle (131 € la part, dont 10 € de nominal et 121 € de prime d'émission) : 458 parts nouvelles, 4 580 € de capital et 55 418 € de prime, 1 458 parts au total. Paul 65,71 %, Rémi 34,29 %, actif net 191 000 €. - Résultat : la quote-part de Rémi vaut 65 501 € contre 65 500 € avant — il ne perd rien. Paul détient 65,71 % de 191 000 €, soit 125 499 €, contre 125 500 € déjà détenus. La dilution à la valeur réelle déplace le pouvoir, jamais la richesse. - Souscription à la valeur nominale (10 €) : 6 000 parts nouvelles, 7 000 au total, Rémi tombe à 7,14 % et sa quote-part à 13 643 € — 51 857 € retirés à un associé qui n'a commis aucune faute. - Abus de majorité caractérisé et annulable : Cass. 3e civ., 8 juillet 2015, n° 13-14.348, publié (rejet), approuve l'annulation, en SCI, d'une augmentation de capital n'ayant « pour seul objet que de diluer » la participation du minoritaire, passé du tiers à 11,1 %. - Dans la plupart des SCI, l'arme n'existe pas : l'augmentation de capital est une modification des statuts, donc unanimité sauf clause contraire (article 1836, alinéa 1er). Il n'existe pas non plus de droit préférentiel de souscription légal en société civile, l'article L225-132 du Code de commerce visant les sociétés anonymes et, par renvoi, les SAS. ### Cas n° 4 — ce que rapporte l'avance, et le piège de régime IR / IS - SCI à l'impôt sur le revenu en location nue : le plafond de l'article 39, 1, 3° du Code général des impôts ne s'applique pas. La doctrine ne l'étend aux sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés que si elles exercent une activité industrielle ou commerciale (BOI-BIC-CHG-50-50-30, § 10). Le texte applicable est l'article 31, I, 1°, d : aucun plafond de taux, mais une condition d'affectation de la dette à l'acquisition, la conservation ou l'amélioration de l'immeuble. - SCI à l'impôt sur les sociétés : le plafond se donne avec une date de clôture, jamais avec une année — 4,55 % pour une clôture au 31 décembre 2025, 4,33 % pour les clôtures du 30 juin au 29 septembre 2026. La déduction suppose en outre le capital intégralement libéré. - Chiffrage : compte courant monté de 0 à 54 000 €, encours moyen 27 000 €. À 4,55 %, 1 228,50 € par an, soit 6 142,50 € d'intérêts bruts sur cinq exercices ouverts à compter de 2026, et 4 214 € nets après prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). - Réserve de date : les 18,6 % de prélèvements sociaux visent les intérêts payés ou inscrits en compte à compter du 1er janvier 2026 ; avant, 17,2 %, soit un prélèvement forfaitaire unique de 30 %. - Condition d'affectation appliquée au dossier : seule la part des versements affectée à la toiture et celle qui se substitue à l'emprunt d'acquisition ouvrent droit à déduction ; les intérêts rattachés aux charges courantes restent imposables chez l'associé sans être déductibles chez la SCI. - Verdict : 4 214 € nets pour 54 000 € immobilisés cinq ans et un risque de perte de 19 000 €. Ce n'est pas un rendement, c'est une compensation de l'immobilisation. - Réserve de méthode : les cas de la page raisonnent hors intérêts. Inscrits en compte courant, ils porteraient la créance à 60 142 € au bout de cinq ans et la perte du cas n° 2 à 25 142 €. ### Les cinq leviers, et le prix de la sortie (cas n° 5) - Avance en compte courant rémunérée : une résolution autorisant la convention et fixant le taux, à la majorité prévue par les statuts. Le seul levier qui fonctionne, parce qu'il n'engage que celui qui accepte de verser. - Augmentation de capital : modification des statuts, unanimité sauf clause contraire (article 1836, alinéa 1er) ; bloquée par le refus, et sans effet patrimonial si elle est souscrite à la valeur réelle. Clause statutaire d'appel de fonds : modification des statuts et consentement personnel de chaque associé (article 1836, alinéa 2) — utile pour l'avenir, inutilisable contre celui qui refuse déjà. - Vente de l'immeuble : décision excédant les pouvoirs du gérant, régie par les statuts et à défaut par l'unanimité (article 1852). Cession ou retrait : agrément de tous les associés sauf clause plus souple, les cessions aux ascendants et descendants en étant dispensées sauf clause contraire (article 1861) ; retrait selon les statuts, à défaut à l'unanimité des autres associés ou pour justes motifs en justice (article 1869). - Deux leviers volontairement écartés : l'exclusion, qui suppose une clause statutaire et un manquement, et la dissolution judiciaire, fermée sur ce motif. - Cas n° 5 : les 500 parts de Paul valent 65 500 € en valeur réelle et 50 500 € en valeur comptable, le bilan portant l'immeuble à son coût d'acquisition de 320 000 €. Décote de contexte de 20 à 30 % ; à −25 %, le prix négocié tombe à 49 125 €, soit 16 375 € de moins. - L'arbitrage posé chiffre contre chiffre : 16 375 € de décote qui se paient une fois, contre 19 000 € de perte potentielle et cinq années supplémentaires de trésorerie immobilisée. - Droits d'enregistrement de 5 % à la charge du cessionnaire, sur l'assiette de l'article 726, II du CGI : 350 000 − 165 000 = 185 000 €, dont 92 500 € pour les 50 % cédés, soit 4 625 € de droits. Le compte courant de 54 000 €, qui n'a pas financé l'achat, ne se déduit pas de cette assiette. - Ventiler la créance dans l'acte évite de la taxer une seconde fois à 5 % : elle relève du droit fixe de 125 € des actes innommés (article 680 du CGI). Et depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. ### Ne faites pas ça : six erreurs chiffrées, et les règles à ne pas transposer - Avancer depuis son compte personnel sans convention, sans écriture au compte 455 et sans résolution d'assemblée : 54 000 € de créance difficilement opposable et 6 142 € d'intérêts jamais dus. Le geste correct tient en trois pièces et une heure de travail — convention signée, résolution fixant le taux, écriture au 455 dès le premier euro. - Voter un appel de fonds à la majorité puis assigner en paiement : 0 € recouvré sur les 54 000 €, et les frais de procédure à la charge de la société. - Souscrire seul une augmentation de capital à la valeur nominale : 51 857 € retirés au coassocié et opération annulable pour abus de majorité. - La souscrire à la valeur réelle en croyant récupérer de l'argent : 60 000 € de plus immobilisés pour une valeur inchangée à l'euro près. - Attendre cinq ans qu'il change d'avis : 19 000 € de risque porté seul, contre 16 375 € de décote acceptée aujourd'hui. - Abandonner son compte courant pour « assainir le bilan » : 54 000 € perdus sans aucune déduction en face pour un associé personne physique, l'article 31 du CGI énumérant limitativement les charges déductibles des revenus fonciers ; à l'impôt sur les sociétés, l'abandon est en principe un produit imposable pour la société. - Ce qui n'existe pas en société civile : l'obligation de reconstituer les capitaux propres (articles L223-42 pour les SARL et L225-248 pour les sociétés par actions du Code de commerce, sans équivalent civil), la procédure d'alerte des associés — le seul levier est le droit d'obtenir communication des documents sociaux et de poser des questions écrites au gérant (article 1855) —, et le droit préférentiel de souscription légal. La perte de la moitié du capital ne figure pas parmi les causes de dissolution de l'article 1844-7. - Ce qui s'applique en revanche : sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires visent toute personne morale de droit privé (articles L620-2, L631-2 et L640-2 du Code de commerce), et la prévention joue sans condition de seuil (article L611-2-1). Depuis le 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 décembre 2028, douze tribunaux des activités économiques — dont Paris, Lyon, Marseille, Nanterre et Versailles — sont seuls compétents dans leur ressort pour les procédures amiables et collectives des sociétés civiles (article 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023). ## Assurance PNO et GLI en SCI : obligations et déductibilité URL : https://www.sci-ai.app/assurance-pno-gli-sci L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire dès que le bien loué par la SCI est un lot de copropriété (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014), au minimum pour la responsabilité civile. La garantie loyers impayés (GLI) reste facultative. Les primes de PNO et de GLI sont intégralement déductibles du résultat de la SCI, à l'IR (article 31, I, 1°, a bis du CGI) comme à l'IS (article 39 du CGI), et s'enregistrent au compte 616 « Primes d'assurances ». ### La PNO : obligatoire en copropriété - Article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (loi ALUR) : tout copropriétaire, occupant ou non occupant, doit s'assurer au minimum en responsabilité civile ; une SCI détenant un lot de copropriété y est tenue. - Hors copropriété (maison individuelle, immeuble entier), la PNO est facultative mais recommandée : elle couvre la vacance locative et la carence de l'assurance du locataire. - Le locataire reste tenu de s'assurer contre les risques locatifs (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989) ; la PNO intervient en complément, jamais en doublon. ### La GLI et le non-cumul avec la caution - La GLI est toujours facultative ; elle couvre les loyers et charges impayés, les dégradations (souvent plafonnées à 7 000-10 000 €) et les frais de contentieux et de procédure. - Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : interdiction de cumuler GLI et cautionnement, sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti. L'exclusion vise le bailleur personne morale, donc une SCI « classique » peut cumuler. - Contre-exception : la SCI familiale (parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus) retombe sous l'interdiction et doit choisir entre la GLI et la caution. Le dispositif Visale, cautionnement gratuit d'Action Logement, suit le même régime que la caution. - Éligibilité du locataire : loyer charges comprises inférieur à environ un tiers des revenus nets (33 % à 35 %) et situation professionnelle stable. ### Coût des assurances en 2026 - PNO : forfait par lot, de 60 à 150 € par an (environ 90 € pour un T2), indépendant du montant du loyer. - GLI : de 2,5 % à 5 % du quittancement (loyer charges comprises), soit environ 315 € par an pour un loyer de 750 € mensuels (9 000 € par an à 3,5 %). - Assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du Code des assurances) : 1 à 5 % du montant des travaux, obligatoire pour la SCI maître d'ouvrage sur des travaux soumis à la garantie décennale. ### Déductibilité à l'IR et à l'IS - SCI à l'IR : toutes les primes d'assurance d'un immeuble loué sont déductibles des revenus fonciers au réel et sans plafond depuis la loi de finances 2006 (article 31, I, 1°, a bis du CGI) ; déclaration sur la 2072, puis quote-part sur 2044 et 2042. - SCI à l'IS : primes déductibles comme charges d'exploitation (article 39, 1 du CGI), résultat imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. - L'assurance emprunteur (ADI) est déductible : frais accessoire de l'emprunt à l'IR (article 31, I, 1°, d du CGI), charge financière à l'IS. - L'indemnité versée par la GLI en cas d'impayé est un produit imposable (revenu foncier à l'IR, produit d'exploitation à l'IS). ### Comptabilisation au compte 616 - Compte 616 « Primes d'assurances » : PNO et multirisque immeuble au 6161, dommages-ouvrage au 6162, GLI au 6165 « Insolvabilité clients ». - Écriture type : débit du 616, crédit du 512 « Banque ». - Prime à cheval sur deux exercices (SCI à l'IS) : la fraction non courue est portée en charge constatée d'avance au compte 486, puis contrepassée à l'ouverture de l'exercice suivant ; à l'IR, en trésorerie, la prime est déduite en totalité l'année du paiement. ## SCI et colocation : bail, gestion et fiscalite URL : https://www.sci-ai.app/sci-colocation La colocation via une SCI combine le rendement d'un logement partage et la souplesse de la societe civile. Deux points concentrent le risque : le montage du bail (unique ou individuel, avec ou sans clause de solidarite) et le regime fiscal, car une colocation meublee peut faire basculer la SCI a l'IS. Ce guide detaille le cadre juridique issu de la loi du 6 juillet 1989, la fiscalite 2026 (IR et IS) et la gestion au quotidien. ### Cadre juridique et montage du bail - Colocation definie par l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : contrat unique ou plusieurs contrats, residence principale. - Bail unique : un seul contrat, clause de solidarite possible, gestion legere, depot global. - Baux individuels : un contrat par colocataire (chambre privative + parties communes), solidarite interdite, criteres de decence renforces (9 m² et 20 m³ par colocataire). - La SCI a l'IR peut louer nu sans difficulte : revenus fonciers (art. 8 et 14 du CGI). ### Clause de solidarite (art. 8-1 VI) - Rend chaque colocataire et sa caution responsable de la totalite du loyer et des charges. - Fin de la solidarite du sortant : immediate en cas de remplacement, sinon au plus tard 6 mois apres la date d'effet du conge (loi ALUR). - L'acte de cautionnement doit designer nommement le colocataire garanti. ### Colocation meublee ou nue : risque de bascule a l'IS - Le meuble est une activite commerciale (art. 34 du CGI), incompatible avec l'objet civil d'une SCI a l'IR. - Requalification a l'IS de plein droit au-dela d'une tolerance de 10 % des recettes totales HT, en moyenne sur 4 ans (art. 206-2 du CGI ; BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30). - Une SCI mono-bien loue en colocation meublee affiche un ratio de 100 % : bascule immediate. - Colocation meublee : CFE due, depot 2 mois, preavis locataire 1 mois. Colocation nue : CFE exoneree, depot 1 mois. ### Fiscalite : IR vs IS - SCI a l'IR (nue) : revenus fonciers, declaration 2072-S puis 2044/2042 par associe, bareme progressif (TMI) + 17,2 % de prelevements sociaux maintenus sur l'immobilier par la LFSS 2026 ; micro-foncier (abattement 30 %, art. 32 CGI) perdu, reel obligatoire. - SCI a l'IS : 2065 + liasse 2033, IS a 15 % jusqu'a 42 500 € puis 25 % (art. 219 CGI), amortissement du bati par composants et du mobilier, deficit reportable en avant illimite (art. 209 CGI), dividendes au PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS, CSG mobiliere a 10,6 % via la LFSS 2026). ### Charges, depot de garantie et loyer - Charges recuperables : decret n° 87-713 du 26 aout 1987 ; forfait de charges autorise en colocation, y compris en location nue, sans regularisation (art. 8-1 V), sans etre manifestement disproportionne. - Depot de garantie : 1 mois hors charges en nu (art. 22), 2 mois en meuble (art. 25-6) ; restitution sous 1 mois (etat des lieux conforme) ou 2 mois (degradations). - En baux multiples, la somme des loyers ne peut depasser le loyer du logement entier (art. 8-1 II) ; encadrement des loyers (loi ALUR) et revision annuelle dans la limite de l'IRL (art. 17-1). ### Assurance, decence, TVA et CRL - Assurance risques locatifs par chaque colocataire (art. 7 g), a defaut la SCI souscrit pour leur compte avec majoration de 10 % maximum ; PNO deductible. - Colocation d'habitation (nue ou meublee) exoneree de TVA ; TVA seulement en para-hotellerie (3 des 4 services) ou option sur locaux professionnels (art. 260 2° du CGI). - CRL de 2,5 % (art. 234 nonies et suivants du CGI) pour les SCI a l'IS sur immeubles acheves depuis plus de 15 ans ; SCI a l'IR de personnes physiques non concernees. ## SCI et bail d'habitation (location nue) : obligations du bailleur URL : https://www.sci-ai.app/sci-bail-habitation La location nue d'habitation est l'activité civile par excellence d'une SCI : elle ne déclenche ni CFE ni bascule à l'IS et reste imposable en revenus fonciers. Le bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un texte d'ordre public auquel les statuts ne peuvent déroger. Ce guide 2026 détaille la durée du bail, le dépôt de garantie, les diagnostics et la décence énergétique, la révision et l'encadrement du loyer, les congés et la fiscalité, en signalant chaque règle propre à la SCI (personne morale) et à la SCI familiale. ### Cadre juridique et signature - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (d'ordre public) pour tout bail nu à usage de résidence principale ; contrat type obligatoire annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (loi ALUR) depuis le 1er août 2015. - Le meublé fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (activité commerciale, article 35 CGI) ; le bail commercial relève des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. - Le bail se signe au nom de la SCI (dénomination, siège, SIREN), jamais au nom personnel du gérant, sous peine de confusion de patrimoine. ### Durée du bail : 6 ans ou 3 ans - SCI personne morale : bail nu de 6 ans minimum (article 10) ; SCI familiale (parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, article 13) : 3 ans, comme une personne physique. - Reconduction ou renouvellement tacite pour la même durée à défaut de congé régulier ; bail court de l'article 11 (1 à 3 ans) réservé aux personnes physiques. ### Dépôt de garantie et garanties de paiement - Dépôt plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue (article 22), non révisable ; restitution sous 1 mois (2 mois si dégradations), majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. - Cumul caution solidaire + assurance loyers impayés possible pour une SCI classique, interdit pour une SCI familiale (sauf étudiant ou apprenti), article 22-1. ### Diagnostics et décence énergétique - Dossier de diagnostic technique (article 3-3) : DPE (10 ans), CREP avant 1949, ERP (6 mois), gaz et électricité de plus de 15 ans (6 ans), diagnostic bruit, surface habitable. - Calendrier des passoires (loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 6) : plus de 450 kWh/m²/an interdit depuis 2023, classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034. ### Loyer : révision et encadrement - Révision une fois par an sur l'IRL de l'INSEE si le bail contient une clause (article 17-1) ; délai d'un an pour l'appliquer, sinon la hausse est perdue. Le bouclier loyer (+3,5 %, loi du 16 août 2022) a cessé après le 1er trimestre 2024. - Encadrement à la relocation en zone tendue (décret n° 2013-392) et encadrement du niveau des loyers (article 140 loi ELAN du 23 novembre 2018) à Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc. ; amende administrative jusqu'à 15 000 € pour une personne morale. ### Congés - Congé du bailleur uniquement à l'échéance, préavis de 6 mois : congé pour reprise interdit à la SCI non familiale (article 13), seuls restent la vente ou le motif légitime et sérieux ; SCI familiale : reprise possible au profit d'un associé. - Congé du locataire à tout moment, préavis de 3 mois réduit à 1 mois (zone tendue, mutation, perte d'emploi, santé, RSA/AAH) ; protection renforcée des locataires de plus de 65 ans à faibles ressources (article 15 III). ### Fiscalité du bail nu en SCI - SCI à l'IR transparente (article 8 CGI) : déclaration 2072 puis quote-part de chaque associé en revenus fonciers (2044, 2042), barème IR + prélèvements sociaux 17,2 % ; micro-foncier (article 32) inaccessible via une SCI, régime réel de fait avec charges déductibles (article 31) et déficit foncier jusqu'à 10 700 €. - SCI à l'IS : amortissement du bâti par composants, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (article 219 CGI), dividendes à la flat tax de 31,4 %. - Location nue d'habitation exonérée de TVA de plein droit (article 261 D 2° CGI), sans option ; option de l'article 260 2° réservée aux locaux professionnels. ## Encadrement des loyers en SCI : plafonds et amende 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sci-encadrement-loyers Ce guide s'adresse à la société civile immobilière qui loue un logement d'habitation et veut savoir combien elle a le droit de demander. Il sépare d'abord les deux dispositifs qui portent le même nom — le plafonnement de la hausse en zone tendue et le plafond au mètre carré de l'expérimentation issue de la loi ELAN — puis donne la méthode en quatre étapes pour identifier celui qui s'applique, le calcul du plafond en euros, le régime du complément de loyer, les mentions obligatoires du bail et de l'annonce, et la sanction du dépassement. C'est là que la forme sociale compte : l'amende administrative du préfet plafonne à 5 000 € pour un particulier et à 15 000 € pour une personne morale. ### Les deux dispositifs et leurs zonages distincts - Encadrement de l'ÉVOLUTION : plafonne la hausse par rapport au dernier loyer du locataire sortant. Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, appliqué par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, en vigueur du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. - Encadrement du NIVEAU : plafonne le loyer lui-même en euros par mètre carré. Article 140 de la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, mis en œuvre par un arrêté préfectoral par territoire, renouvelé chaque année ; expérimentation close le 24 novembre 2026 à minuit. - Territoires de l'évolution : les communes du 1° de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, soit les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Territoires du niveau : 9 territoires volontaires, 69 communes. - Sanctions opposées : aucune amende pour l'évolution, le locataire agissant devant le juge en restitution ; mise en demeure du préfet puis amende de 5 000 € (particulier) ou 15 000 € (société) pour le niveau. - Trois situations types : à Marseille, zone tendue sans plafond au mètre carré ; à Paris, les deux dispositifs se cumulent ; dans une commune rurale, le loyer est libre à chaque relocation. ### La méthode en quatre étapes pour savoir à quoi la SCI est soumise - Étape 1 — zone tendue : le simulateur de service-public.gouv.fr répond à partir de la commune et de la date du bail. - Nuance de zonage : depuis la loi de finances pour 2023, la liste de l'article 232 du CGI a deux étages. Seul le 1° (agglomérations de plus de 50 000 habitants) plafonne la hausse, l'article 1er du décret de 2017 renvoyant au 1° de l'annexe du décret n° 2013-392, actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. - Étape 2 — au 31 août 2026, neuf territoires appliquent l'encadrement du niveau : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole, soit 69 communes. Marseille et l'agglomération d'Annemasse sont citées mais sans arrêté préfectoral : aucun plafond au mètre carré n'y est opposable. - Étape 3 — quatre critères à croiser dans l'arrêté : le secteur géographique (14 à Paris, regroupant les 80 quartiers administratifs), le nombre de pièces principales au sens de l'article R111-1 du CCH, l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le régime meublé ou non meublé. La grille parisienne du 1er juillet 2026 compte 224 lignes. - Étape 4 — plafond = loyer de référence majoré × surface habitable, hors charges. La surface est celle de l'article R156-1 du CCH, et non la surface Carrez : ni caves, ni combles non aménagés, ni balcons, ni terrasses. - Exemple : studio parisien de 22 m², ligne « secteur 8, une pièce, 1946-1970, location vide » à 33,60 €/m², soit 739,20 € de plafond. Sur cette même catégorie, l'arrêté va de 32,40 € au secteur 12 à 42,60 € au secteur 1. - Un stationnement loué seul échappe aux deux dispositifs, faute d'être un logement ; loué au même bail que l'appartement, il entre dans le loyer plafonné. ### Relocation en zone tendue : la règle et les trois dérogations chiffrées - Règle : le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent, éventuellement indexé sur l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue depuis douze mois. - Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ne compte que trois articles : les règles de fond, dérogations comprises, sont restées dans le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. - Hors champ du décret : la première mise en location et le logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois. Mais le gel des passoires (II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, issu de l'article 159 de la loi Climat et résilience) interdit partout en France de dépasser le dernier loyer sur un logement classé F ou G, sans exception de vacance. - Cas chiffré, T3 marseillais : dernier loyer 780 € hors charges, indice de référence des loyers retenu à +1,2 %, soit un plafond de droit commun de 789,36 €. Loyer espéré 900 € : écart interdit de 110,64 € par mois, 1 327,68 € par an. - Dérogation travaux (1° de l'article 4 du décret de 2017) : travaux d'amélioration au moins égaux à la moitié de la dernière année de loyer, soit 4 680 € ici ; 8 000 € réalisés, majoration plafonnée à 15 % du coût réel (1 200 € par an, 100 € par mois) et loyer licite de 889,36 €. Atteindre 900 € aurait exigé 8 851,20 € de travaux. - Dérogation loyer manifestement sous-évalué (2°) : hausse limitée à la moitié de l'écart avec les comparables. Comparables à 900 €, écart de 120 €, hausse permise de 60 €, loyer licite de 840 €, soit 49,36 € de moins que la voie des travaux. - Dérogation travaux lourds de moins de six mois (3°) : réévaluation libre si les travaux atteignent la dernière année de loyer, soit 9 360 € sur cet exemple. - Aucune dérogation ne joue sur un logement classé F ou G : l'article 1-1 du décret de 2017 l'écarte de son champ, le gel lui interdisant déjà toute hausse. Le plafond reste 780 €, travaux ou pas. ### Lire un arrêté préfectoral : référence, majoré, minoré - Le loyer de référence est le loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers pour une catégorie ; le majoré vaut ce médian + 20 % (c'est le plafond), le minoré ce médian − 30 %. - Le majoré est la référence à la fixation initiale, à la relocation et au renouvellement : un loyer de renouvellement qui le dépasse ouvre au locataire une action en diminution (premier alinéa du VI de l'article 140). - Le minoré n'est pas un plancher : un loyer inférieur ouvre une action en réévaluation au renouvellement, à proposer six mois avant le terme, mais cette action plafonne au minoré et non au majoré (VI de l'article 140). Elle est fermée depuis le 24 août 2022 pour un logement classé F ou G. - Exemple parisien, secteur 4, 3 pièces, 1946-1970, location vide : 16,90 € de minoré, 24,20 € de référence, 29,00 € de majoré. Sur 60 m², la réévaluation s'arrête à 1 014 € quand le plafond de fixation atteint 1 740 € : 726 € par mois séparent les deux bornes. - Amplitude de l'arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, applicable à Paris du 1er juillet au 24 novembre 2026 : le loyer de référence majoré va de 18,10 €/m² en location vide à 52,20 €/m² en meublé. Sur 40 m², un euro d'écart représente 480 € par an. - Le plafond porte sur le loyer de base, hors charges et hors complément. ### Le complément de loyer : conditions, interdictions et coût d'un rejet - Seul supplément admis au-dessus du plafond, réservé par l'article 140 de la loi ELAN aux logements dont les caractéristiques de localisation ou de confort le justifient, par comparaison avec ceux de même catégorie du même secteur. - Trois conditions cumulatives à l'article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 : la caractéristique doit être absente du loyer de référence, déterminante, et ne donner lieu ni à récupération de charges ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie. - Les textes n'exigent pas un loyer de base fixé au majoré : le B du III vise le loyer « tel que fixé au A », donc dans la limite du majoré. L'exigence contraire des préfectures est une pratique de contrôle, pas une règle légale. - Neuf caractéristiques interdisent tout complément depuis la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, une seule suffisant : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, classement F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. - Cas chiffré, T3 parisien de 60 m² non meublé à 29,00 €/m² de majoré : loyer de base 1 740 €, complément 300 €, total 2 040 €, bail de trois ans. Admis pour une terrasse privative de 25 m² sur cour décrite au bail avec plan et photographies ; rejeté sur un logement classé F, où 3 300 € déjà perçus sont à restituer et 7 500 € sont perdus sur les 25 mois restants, soit 10 800 €. - Délais de contestation : trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, qui rend un avis, puis trois mois après la réception de cet avis pour saisir le tribunal judiciaire. - L'amende du préfet ne sanctionne pas un complément mal justifié : le VII de l'article 140 ne vise que le manquement au A du III (loyer de base), le complément relevant du B du III. ### Les mentions obligatoires du bail et de l'annonce - Dans les neuf territoires d'encadrement du niveau, le bail doit porter le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement, et justifier le complément s'il y en a un. - Omission : le locataire met la SCI en demeure dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, la société a un mois pour répondre, et le locataire dispose de trois mois à compter de sa mise en demeure pour saisir le juge d'une action en diminution de loyer. Soit quatre mois au plus après l'entrée dans les lieux. - Annonce : loyer de base, loyer de référence majoré et complément éventuel. L'obligation pèse sur les professionnels depuis le 1er avril 2022 et sur tous les bailleurs depuis le 1er juillet 2022. - Diffusion par une agence : arrêté du 10 janvier 2017 sur l'information des consommateurs par les professionnels de la transaction immobilière, complété par l'arrêté du 26 janvier 2022 ; amende plafonnée à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L131-5 du code de la consommation), encourue par l'agence. - Diffusion par la SCI elle-même : article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989 et arrêté du 21 avril 2022, qui énoncent l'obligation sans y attacher d'amende. Le risque réel est probatoire : l'annonce fait preuve du dépassement et déclenche le signalement puis le contrôle du préfet. ### La sanction du dépassement, et le cas chiffré d'un T2 parisien - Fondement : VII de l'article 140 de la loi ELAN ; le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 en règle les modalités d'application et le recouvrement. - Trois temps : mise en demeure du préfet de rectifier le contrat et de restituer les loyers trop perçus dans un délai de deux mois ; un mois d'observations pour le bailleur informé de la sanction encourue ; amende administrative si la mise en demeure reste sans effet. - Plafonds de l'amende : 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Une SCI relève toujours du second montant. - Cas chiffré : T2 parisien de 40 m² non meublé, ligne « secteur 11, 2 pièces, 1971-1990, location vide » à 31,20 €/m², bail de trois ans signé il y a 14 mois. Plafond légal 1 248 €, loyer demandé 1 450 €, dépassement de 202 € par mois. - Trop-perçu à restituer sur 14 mois : 2 828 €. Recette perdue sur les 22 mois restants une fois le loyer ramené au plafond : 4 444 €. Décaissement maximal : 2 828 + 15 000 = 17 828 €, contre 7 272 € que la SCI espérait encaisser sur trois ans. - 10 000 € de cet écart tiennent au seul fait que le bailleur est une société : le même appartement détenu en direct exposerait à 7 828 €. - Le locataire n'a pas besoin du préfet : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui laisse trois ans pour réclamer le trop-perçu en diminution de loyer, soit 7 272 € au terme du délai sur ce T2. - Cumul possible avec l'amende du permis de louer, prononcée par le maire ou le président de l'EPCI : 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de mise en location malgré un refus (article L635-7 du CCH). Elle ignore la forme juridique du bailleur. ### Ce que la SCI ne change pas, et les quatre montages à écarter - Zonage, plafonds, calcul, mentions du bail et recours du locataire sont identiques que le logement appartienne à une personne physique ou à une société civile immobilière. Le seul effet propre de la forme sociale est défavorable : le montant des amendes. - Créer une seconde SCI et lui vendre le bien ne réinitialise rien, le plafond s'attachant au logement : environ 6,32 % de droits de mutation, soit près de 19 000 € pour un bien de 300 000 €, payés pour un plafond inchangé. - Meubler ne fait pas sortir du champ : l'arrêté comporte une colonne meublé, plus élevée mais plafonnée, et la location meublée par une société civile est une activité commerciale aux conséquences fiscales lourdes. - Découper le bail en un loyer plafonné et une « redevance mobilier » ne tient pas : le complément est le seul supplément admis, tout autre versement lié à l'occupation étant restituable. En colocation, l'article 8-1 de la loi de 1989 plafonne la somme des loyers au loyer du logement entier. - Louer à un associé n'ouvre aucune sortie : le plafond s'applique à l'identique et le loyer de complaisance crée un second risque, fiscal. - Un plafond de loyer n'est pas un impôt : la taxe dite Apparu, qui frappait les loyers élevés des petites surfaces, est supprimée depuis le 1er janvier 2020. ### L'échéance du 24 novembre 2026 et ce qui survit - L'expérimentation de cinq ans a été portée à huit par la loi du 21 février 2022 dite 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification), à compter de la publication de la loi ELAN au Journal officiel du 24 novembre 2018 : le terme tombe le 24 novembre 2026 à minuit, date retenue par l'arrêté parisien du 12 juin 2026. - Aucun texte de prorogation n'est adopté : la proposition de loi du député Iñaki Echaniz, votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 par 105 voix contre 56, attend son examen au Sénat. Une concertation ouverte fin mai 2026 et une ouverture, fin juin, à une prorogation transitoire de deux ans réservée aux communes déjà engagées, n'ont rien changé au droit en vigueur. - Le plafonnement de la hausse en zone tendue survit dans tous les cas : le décret du 20 juillet 2026 court jusqu'au 31 juillet 2027, indépendamment de l'expérimentation. - Aucune disposition transitoire n'a été écrite. L'interprétation dominante, la survie de la loi ancienne en matière contractuelle, laisse un bail signé le 15 novembre 2026 encadré pour toute sa durée : gagner trois mois sur un dépassement de 202 € rapporte 606 € et expose à 17 828 €. - Conservation : trois ans de justificatifs (arrêté applicable au jour de la signature, calcul de surface, pièces du complément), durée pendant laquelle le locataire peut agir ; six ans pour les pièces comptables (article L102 B du livre des procédures fiscales). ### Les cinq erreurs les plus coûteuses pour une SCI - Reconduire le loyer du bail précédent sans rouvrir l'arrêté de l'année : 2 828 € de restitution plus jusqu'à 15 000 € d'amende. - Oublier de porter au bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré : action en diminution dans les quatre mois, 4 444 € de recette perdue sur le T2 de référence. - Justifier un complément de loyer par du confort ordinaire : 10 800 € sur un bail de trois ans. - Relouer « au prix du marché » en zone tendue : 1 327,68 € par an, réclamables trois ans. - Appliquer une majoration travaux sans facture ni ventilation : majoration annulée, retour de 889,36 € à 789,36 €. ## Décès du locataire : que faire, propriétaire en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/locataire-decede-sci Ce guide traite de ce que devient un bail d'habitation quand son titulaire meurt ou disparaît, et s'adresse au gérant de SCI qui découvre un logement silencieux sans savoir s'il peut y entrer, qui lui doit les loyers et à qui rendre le dépôt de garantie. Il déroule les six bénéficiaires du transfert de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, les pièces à réunir dans les quinze jours, la procédure du logement abandonné de l'article 14-1 avec son calendrier et son coût, les deux actes qui débloquent une succession silencieuse, et le traitement fiscal de loyers qui ne seront jamais encaissés, à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés. Il ne traite pas du décès d'un associé : ici, la SCI ne change pas. ### Le texte applicable : article 14 de la loi du 6 juillet 1989 - L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 traite deux événements avec deux verbes : en cas d'abandon du domicile le contrat « continue », en cas de décès il « est transféré ». À défaut de bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit, sans congé, sans formalité et sans juge. - Contradiction non tranchée avec l'article 1742 du Code civil, inchangé depuis 1804, qui pose que le louage n'est pas résolu par la mort du preneur. Quand le législateur a voulu l'écarter, il l'a écrit : l'article 5, I bis, de la loi n° 48-1360 s'ouvre par « nonobstant les dispositions de l'article 1742 ». L'article 14 ne comporte rien de tel. - La Cour de cassation a tranché la conséquence pratique : le bail est résilié de plein droit par le décès s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées par l'article 14 (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-19.320, publié au Bulletin). - Compétence : un seul magistrat, le juge des contentieux de la protection, mais deux fondements. L'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire vise les occupants « sans droit ni titre », donc le squat ; l'article L213-4-4 vise les actions dont un bail d'habitation est « l'objet, la cause ou l'occasion », donc le locataire décédé ou disparu, qui a un titre. - Le bailleur n'a aucun droit d'entrée et le décès ne lui en donne pas : le commissaire de justice n'entre lui-même, en l'absence de l'occupant, qu'accompagné du maire, d'un élu ou fonctionnaire municipal délégué, d'une autorité de police ou de gendarmerie, à défaut de deux témoins majeurs (article L142-1 du code des procédures civiles d'exécution), et doit refermer la porte par laquelle il est entré (article L142-2). ### Les six bénéficiaires du transfert et la condition d'un an - Six catégories : conjoint survivant, partenaire de PACS, descendants, ascendants, concubin notoire, personnes à charge. - La condition d'un an de vie commune ne vise ni le conjoint ni le partenaire de PACS, qui disposent de leur propre tiret sans condition de durée. Elle ne s'applique qu'aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire et aux personnes à charge. - Le transfert au bénéficiaire qui remplit les conditions opère par l'effet même de la loi, à la date du décès, sans accord du bailleur ni jugement (Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, n° 21-11.533, inédit). - Toutes les conditions du transfert s'apprécient au jour du décès, et non au jour où le juge statue (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 23-18.933, inédit). - Aucun ordre de priorité entre les bénéficiaires : en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Dans le parc privé, la SCI n'a ni droit d'agrément, ni droit d'opposition, ni congé spécifique. ### Le conjoint survivant : vérifier la cotitularité avant de parler de transfert - L'article 14 ne vise le conjoint survivant que « qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ». Cotitulaire, il n'a besoin d'aucun transfert : lui réclamer un dossier met la SCI en tort. - L'article 1751 du Code civil suppose un local sans caractère professionnel ou commercial servant effectivement à l'habitation des deux membres du couple. Époux : cotitularité de plein droit, quel que soit le régime matrimonial. Partenaires de PACS : cotitularité seulement s'ils en font la demande conjointe. - Au décès, le survivant cotitulaire a un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse (article 1751, alinéa 3). - Dès lors que le logement a effectivement servi à l'habitation des deux époux, ni la séparation de fait ni l'autorisation de résider séparément ne défont la cotitularité (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.856, publié au Bulletin). - Le conjoint qui n'habite pas les lieux ne bénéficie du transfert qu'à condition d'en faire la demande, une intention non équivoque de ne pas occuper valant résiliation par le décès (Cass. 3e civ., 10 avril 2013, n° 12-13.225, publié au Bulletin, rendu contre une SCI qui réclamait à la veuve les loyers postérieurs au décès). ### Les cinq pièces à réclamer dans les quinze jours - Écrire au candidat en recommandé dans les quinze jours du décès, et fixer un délai de réponse d'un mois : six mois plus tard, les compteurs sont résiliés et les comptes clôturés. - L'acte de décès, dans tous les cas : il fixe la date à laquelle s'apprécie la condition d'un an. - Le lien de droit : livret de famille, attestation d'enregistrement du PACS, ou acte de naissance pour les descendants et les ascendants. - Douze mois de justificatifs de domicile au nom du candidat, à l'adresse du logement : quittances, factures d'énergie, avis d'imposition, assurance habitation, relevés bancaires. - Deux attestations de témoins sur le formulaire officiel pour le concubinage notoire, pièce d'identité jointe ; pour les personnes à charge, la mention au foyer fiscal du défunt. - Ces cinq pièces, réunies en quinze jours, valent 5 820 € sur le dossier chiffré du guide. ### Cas chiffré : personne ne se présente, 5 820 € de trou - Dossier fil rouge, SCI Les Charmilles : T3 loué 850 € hors charges plus 120 € de provisions, soit 970 € par mois. Locataire seul, décédé le 12 mars 2026, trois mois d'arriérés, dépôt de garantie détenu 850 €. - Aucun proche ne remplit les conditions de l'article 14 : bail résilié de plein droit au 12 mars, mais logement occupé par les meubles et par deux héritiers qui n'ont pas opté. Hypothèse de six mois d'inertie, clés le 12 septembre. - Loyer non encaissé : 850 × 6 = 5 100 €. Charges non couvertes : 120 × 6 = 720 €. Trou total : 970 × 6 = 5 820 €. - Dépôt de garantie disponible pour ce trou : 0 €. Les 850 € détenus sont déjà absorbés par les 2 910 € d'arriérés — on ne les affecte pas deux fois. - Scénario voisin, une seule variable changée : le fils du défunt vivait là depuis quatorze mois et produit ses justificatifs. Le bail lui est transféré, perte pour la SCI : 0 €. Les deux scénarios sont séparés par 5 820 €. - Idée reçue à écarter : les héritiers ne sont enfermés dans aucun délai de six mois, leur faculté d'option ne se prescrivant qu'à dix ans (article 780 du Code civil). Les six mois de l'article 809, 3° ouvrent seulement la déclaration de vacance. - Le manque à gagner n'est pas du loyer, le bail étant éteint : il se réclame comme indemnité d'occupation sur le fondement de la faute quasi délictuelle de l'article 1240 du Code civil (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-15.010, inédit). Le débiteur est l'héritier qui se maintient, le montant est fixé par le juge, et l'arrêt est inédit. ### Le locataire a disparu sans mourir : la procédure de l'article 14-1 - Voie réservée à la location nue : les articles 25-3 (meublé de résidence principale) et 25-12 (bail mobilité) énumèrent limitativement les articles applicables et ne citent ni l'article 14 ni l'article 14-1, dans leurs versions en vigueur depuis le 24 août 2022. - J0 : mise en demeure de justifier de l'occupation par acte de commissaire de justice, 150 à 250 € — glissable dans un commandement de payer, ce qui économise un acte. - J+31 : sans réponse un mois après signification, constat de l'état d'abandon, procès-verbal avec inventaire des biens, 300 à 450 €. - J+35 : requête au juge des contentieux de la protection accompagnée du procès-verbal, 0 €, avec la demande de condamnation au paiement dans le même acte. - J+90 : ordonnance constatant la résiliation, ordonnant la reprise des lieux et réglant le sort des meubles. J+95 : signification puis sommation de retirer les meubles dans le mois, 100 à 200 €. J+150 : reprise effective. - Total : 550 à 900 € TTC d'actes, TVA de 20 % comprise, soit 700 à 1 000 € TTC avec les déplacements, sur cinq mois. Ce ne sont pas des lignes de barème : le tarif réglementé des articles A444-10 et suivants du code de commerce, prorogé jusqu'au 29 février 2028 par l'arrêté du 25 février 2026, fixe la signification de l'ordonnance à 25,79 € hors taxes (article A444-11, arrêté du 4 mars 2025). - Comparaison avec le droit commun : 2 000 à 5 900 € et douze à dix-huit mois, soit 850 € contre 3 950 € au point médian, cinq mois contre quinze. - Discordance de vocabulaire assumée : la loi dit « commissaire de justice » depuis 2023, le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 et la section tarifaire du code de commerce disent encore « huissier de justice ». ### Les délais et les gestes qui annulent cinq mois de procédure - L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les deux mois de sa date : ni prorogation ni rattrapage, cinq mois de procédure et 850 € d'actes perdus. - Le locataire dispose d'un mois à compter de la signification pour former opposition, et l'exécution est suspendue pendant tout ce délai : c'est ce mois qui place la reprise vers J+150. - Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur : ni appel, ni opposition, retour au droit commun et tout à reprendre à zéro. Ne saisir sur ce fondement que si le faisceau est écrasant. - Ne pas changer la serrure, ne pas entrer, ne toucher à aucun meuble : le procès-verbal du commissaire de justice est la seule pièce que le juge lit. Le juge seul autorise la vente aux enchères et déclare abandonnés les biens invendables ; les papiers personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés deux ans. - Coût de l'appartement vidé un dimanche matin : 1 000 à 5 200 € et sept à treize mois de plus. Et si le locataire n'était qu'hospitalisé quatre mois, la SCI doit la valeur des biens disparus et perd toute retenue. ### Héritiers silencieux ou introuvables : les deux actes qui débloquent - Sommation d'opter, article 771 du Code civil : pendant quatre mois l'héritier ne peut être contraint de choisir ; passé ce délai, il peut être sommé de prendre parti par acte extrajudiciaire, à l'initiative d'un créancier de la succession — le bailleur impayé en est un. - Article 772 : la réponse est due dans les deux mois, à défaut de quoi l'héritier est réputé acceptant pur et simple. Réserve : il peut demander au juge une prorogation pour motifs sérieux, et sa demande suspend le compteur. - Calendrier sur le dossier fil rouge : décès le 12 mars, sommation possible le 12 juillet, réponse due le 12 septembre. L'acte coûte 150 à 250 €, soit 200 € au point médian, remboursé en six jours face à 970 € par mois d'inertie (200 / 970 × 30 = 6,2). - Succession vacante, article 809 du Code civil : aucun héritier connu, tous renonçants, ou pas d'option six mois après l'ouverture. - Article 809-1 : le juge, saisi sur requête, confie la curatelle à l'autorité administrative chargée du domaine, et la liste de ceux qui peuvent le saisir commence par « tout créancier ». Le curateur dresse ensuite un inventaire estimatif (article 809-2) et reçoit les déclarations de créance (article 809-3). - Arbitrage chiffré : la requête se dépose sans droit de greffe, les honoraires du conseil sont libres, ordre de grandeur 500 à 1 500 €. Au prix haut, elle coûte un mois et demi d'inertie (1 500 / 970 = 1,55) ; deux mois gagnés rapportent 440 €, quatre mois 2 380 €. ### Loyers impayés et dépôt de garantie : IR, IS et compte 165 - Arriérés du dossier fil rouge : 2 550 € de loyer (3 × 850) et 360 € de charges (3 × 120), soit 2 910 €. - SCI à l'impôt sur le revenu : les revenus fonciers sont imposés sur les sommes effectivement encaissées. Ces 2 910 € ne se déclarent pas — impôt dû 0 € — et ne se déduisent pas non plus : 0 € de déduction. La ligne « perte de loyer » que beaucoup cherchent n'existe pas. - SCI à l'impôt sur les sociétés : comptabilité d'engagement, créance acquise à l'échéance. Sans écriture correctrice, 436 € d'impôt au taux réduit de 15 % (2 910 × 15 % = 436,50 €) ou 727 € au taux normal de 25 % (2 910 × 25 % = 727,50 €). La provision pour créance douteuse neutralise l'impôt. - Le taux réduit de 15 %, applicable à la fraction de bénéfice n'excédant pas 42 500 €, suppose trois conditions cumulatives (article 219 du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026) : chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré, capital détenu en continu à 75 % au moins par des personnes physiques. La deuxième piège les SCI dont le capital est souscrit mais jamais versé. - Dépôt de garantie : le régime ordinaire est de deux mois pour restituer à compter de la remise des clés, un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, avec une provision plafonnée à 20 % en immeuble collectif et une majoration de retard de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée — 85 € pour un loyer de 850 €, jamais 10 % du dépôt. - L'article 22 vise « le locataire » et ne dit rien du décès : la restitution au notaire ou au curateur contre décharge écrite, jamais aux occupants, et la conservation au compte 165 tant que le destinataire n'est pas identifié, sont une pratique prudente et non une règle légale. - Solde de tout compte du dossier : 2 910 € d'arriérés contre 850 € de dépôt, donc 0 € à restituer et 2 060 € de créance à déclarer. Exposition totale 5 820 € de manque à gagner plus 2 910 € d'arriérés, soit 8 730 €, dont 850 € couverts par le dépôt, c'est-à-dire 9,7 %. ### Le tableau de décision en cinq voies et le cas du logement social - Décès avec bénéficiaire de l'article 14 : bail transféré, dépôt conservé, 2 à 6 semaines. L'arriéré antérieur au décès ne peut pas être réclamé au bénéficiaire, il reste une dette de la succession (Cass. 3e civ., 16 février 2000, n° 97-22.156, publié au Bulletin). - Décès sans bénéficiaire, héritier acceptant : bail résilié de plein droit au décès, dépôt remis au notaire après solde de tout compte, 1 à 4 mois. - Héritier renonçant ou succession vacante : interlocuteur le curateur de l'article 809-1, dépôt remis contre décharge, 4 à 8 mois, première pièce à produire le décompte de créance pour la requête. - Succession en déshérence : l'État, après envoi en possession, 6 à 18 mois. - Disparition sans décès : commissaire de justice puis juge, bail résilié par ordonnance, dépôt conservé au compte 165 et imputé sur l'arriéré, 5 mois. - Logement social ou logement conventionné : l'article 40 de la loi de 1989 subordonne l'application de l'article 14 aux conditions d'attribution et à l'adaptation du logement à la taille du ménage. Les conditions de ressources et celle d'adaptation ne sont pas requises pour le conjoint, le partenaire de PACS et le concubin notoire, ni pour les ascendants, les personnes en situation de handicap et les plus de soixante-cinq ans vivant là depuis plus d'un an. ## Louer un logement à une entreprise : quel bail en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/louer-a-une-societe-sci Ce guide traite du contrat qu'une société civile immobilière doit signer quand son locataire est une personne morale qui n'habitera pas le logement : une entreprise qui loge un cadre muté, une société de travaux qui héberge une équipe près d'un chantier, une association qui loge un travailleur social. La loi du 6 juillet 1989 étant écartée, le bail retombe sur le Code civil, où rien n'est fourni d'office : ni durée minimale, ni préavis, ni plafond de dépôt de garantie. Il s'adresse au gérant qui doit décider dans la semaine quel contrat sortir, et répond par un arbre de décision, quatre cas chiffrés et dix clauses à écrire soi-même. Le régime miroir, celui du locataire personne physique, relève du guide du bail d'habitation en SCI. ### Pourquoi la loi du 6 juillet 1989 est écartée - L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 réserve son titre Ier aux locaux qui constituent la résidence principale du preneur, définie comme le logement occupé au moins huit mois par an par le preneur, son conjoint ou une personne à charge. - Une personne morale n'occupe rien, n'a ni conjoint ni personne à charge : aucune branche de la définition n'est remplie, le titre Ier ne s'applique pas. L'exclusion se déduit du texte, elle n'y est pas écrite. - Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789 (publié au Bulletin, preneur association) : les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, sauf accord exprès des parties pour s'y soumettre. Le 119e Congrès des notaires (2023) retient la même lecture. - Le 3° du même article 2 écarte expressément les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, mais ce chemin est discuté quand le bailleur n'est pas l'employeur (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.869, inédit, rejet fondé sur un faisceau d'indices souverainement apprécié). - Deux des dispositions que ce 3° laisse survivre sont des obligations du bailleur et non des protections de l'occupant : l'article 3-3 (dossier de diagnostic technique annexé au contrat) et les deux premiers alinéas de l'article 6 (logement décent). - La loi de 1989 peut être rendue applicable par le contrat : CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 24 janvier 2023, n° 22/02864, sur un bail qui renvoyait à ses dispositions relatives aux frais du contrat. L'arrêt vise un « article 5-1 » qui ne figure pas au texte consolidé — ces frais relèvent de l'article 5. ### Quatre preneurs, quatre régimes - Le preneur loge un salarié, un dirigeant ou un stagiaire, sans aucune activité exercée sur place : hors loi de 1989, bail civil des articles 1713 et suivants du Code civil. - Le preneur est un organisme agréé au titre de l'article L365-4 du code de la construction et de l'habitation qui sous-loue à un ménage modeste : régime propre de l'intermédiation locative, avec transfert du risque d'impayé (guide Loc'Avantages). - Le preneur exploite un fonds dans les lieux — résidence gérée, résidence services, hôtellerie : bail commercial. - Le preneur y installe une activité libérale : bail professionnel. - Trois variantes : logement plus bureau de réception, le contrat devient mixte ; salarié qui signe lui-même pour quelques mois, bail mobilité, mais c'est du meublé ; bail dérogatoire et convention d'occupation précaire sont à écarter, réservés aux locaux commerciaux. - La question à poser n'est pas la forme sociale du preneur mais l'usage qu'il fera du logement : une association loi 1901 qui loge sans exercer d'activité est traitée comme une société. ### Le bail civil : ce que le Code civil donne, ce qu'il impose - Article 1737 : le bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans congé, sans préavis et sans motif à donner. - Article 1738 : si le preneur reste et est laissé en possession au terme, un nouveau bail se forme, réglé comme les locations sans écrit, donc à durée indéterminée. - Article 1736 : un bail sans écrit ne se résilie qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux — un usage qui n'est écrit nulle part et se prouve devant un juge. - Conséquence : ni durée minimale, ni préavis légal, ni motif de congé encadré. Ce que le bail ne dit pas, aucun texte ne le dira à la place de la SCI. - Article 1717 : le preneur peut sous-louer et même céder son bail tant que cela ne lui a pas été interdit — l'inverse exact de la règle de la loi de 1989. - Articles 1719 et 1720 : le bailleur délivre le logement en bon état de réparations de toute espèce, l'entretient en état de servir, en fait jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail et prend en charge toutes les réparations nécessaires autres que locatives. - Article 1724 : des réparations urgentes de plus de vingt et un jours ouvrent une diminution de loyer à proportion. Sur un loyer de 950 €, quarante-cinq jours privant le preneur d'une pièce sur trois donnent 950 ÷ 30 × 45 ÷ 3 = 475 €. - Articles 1730 à 1733 et 1743 : à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, la preuve contraire restant admise ; il répond des dégradations sauf preuve d'absence de faute, et de l'incendie sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou feu communiqué par une maison voisine ; l'acquéreur de l'immeuble ne peut pas expulser le locataire dont le bail est authentique ou a date certaine. ### Le comparatif des trois baux - Durée minimale : 6 ans en bail loi 1989 avec bailleur SCI (3 ans pour une SCI familiale, article 10, alinéa 1er) ; aucune en bail civil ; 1 an en meublé, 9 mois pour un étudiant. - Congé du bailleur : à l'échéance seulement avec préavis de 6 mois et motifs limités en loi 1989 ; fin de plein droit au terme sans congé en bail civil (article 1737) ; échéance et préavis de 3 mois en meublé. - Congé du preneur : à tout moment sous 3 mois (1 mois en zone tendue) en loi 1989 ; rien en bail civil sauf clause ; 1 mois en meublé. - Dépôt de garantie : 1 mois hors charges en loi 1989 ; aucun plafond légal en bail civil ; 2 mois en meublé. - Sous-location et cession par défaut : interdites sauf accord écrit en loi 1989 et en meublé ; autorisées sauf interdiction écrite en bail civil (article 1717). - Régime fiscal de la SCI : revenus fonciers en loi 1989 comme en bail civil ; activité commerciale et impôt sur les sociétés au-delà de la tolérance de 10 % de recettes pour le meublé. - La qualité de personne morale du locataire ne fait sortir des revenus fonciers dans aucun texte : seules la participation du bailleur aux résultats du preneur et la location meublée le font. ### Cas chiffré n° 1 — le dépôt de garantie sans plafond - Décor commun à tout le guide, posé en hypothèses : T3 de 68 m², loyer de marché nu 850 €/mois, loyer négocié 950 €/mois, bail civil de six ans. - Sous la loi de 1989, le dépôt est plafonné à un mois hors charges, soit 950 €. - En bail civil, trois mois se demandent sans obstacle : 950 × 3 = 2 850 €. - Écart : 2 850 − 950 = 1 900 € de garantie supplémentaire, pour une ligne écrite dans le contrat. - Autres libertés du même régime : durée libre, indexation seulement si le bail la prévoit, et charges hors du décret sur les charges récupérables. ### Cas chiffré n° 2 — ce que vaut un engagement de six ans - Prime de loyer : (950 − 850) × 72 mois = 7 200 € sur six ans, soit +11,8 % de loyer. - Vacance évitée, avec un changement de locataire à mi-parcours : deux mois sans loyer (2 × 850 = 1 700 €), remise en état 600 €, honoraires de relocation 850 €, soit 3 150 €. - Gain total : 7 200 + 3 150 = 10 350 € sur six ans, soit 1 725 € par an, +16,9 % rapporté au loyer annuel de marché (850 × 12 = 10 200 €). - Trois pièces à exiger avant de signer : trois exercices de comptes déposés au greffe, des capitaux propres positifs, un dépôt de garantie de trois mois éventuellement complété d'un cautionnement de la société mère ou du dirigeant. - Réserve sur les comptes : une micro-entreprise peut les déclarer non publics et une petite entreprise garder son compte de résultat confidentiel (article L232-25 du code de commerce) — demander alors les liasses au preneur. - Le calcul qui justifie le refus : douze mois d'impayés valent 12 × 950 = 11 400 €, soit 4 200 € de plus que les 7 200 € de prime gagnés sur six ans. Un seul exercice d'impayés efface la prime entière. ### Cas chiffré n° 3 — la clause de sortie, 48 450 € entre deux rédactions - Hypothèse : bail civil écrit de six ans à 950 €/mois, le cadre logé part au mois 18 et la société veut sortir. - Bail muet sur la résiliation anticipée : 72 − 18 = 54 mois restants × 950 = 51 300 € dus, l'article 1737 ne permettant aucune sortie avant le terme. - Bail prévoyant une faculté de résiliation annuelle sous préavis de trois mois : 3 × 950 = 2 850 €. - Écart entre les deux rédactions : 51 300 − 2 850 = 48 450 €, pour trois lignes de contrat. - Rédaction de compromis recommandée — résiliation à compter de la troisième année, préavis de six mois, indemnité forfaitaire de trois mois : sortie impossible au mois 18, départ au mois 30 au plus tôt, soit 12 × 950 = 11 400 € plus 2 850 € d'indemnité, total 14 250 €. - Prix plancher de cette clause hors du scénario du tableau : 6 × 950 + 3 × 950 = 8 550 €. - Nuance d'honnêteté : les 51 300 € sont des loyers à courir, pas un chèque — si la SCI reloue, sa créance diminue d'autant. ### Cas chiffré n° 4 — le loyer variable qui coûte le régime fiscal - Clause proposée : 700 € de loyer fixe plus 3 % du chiffre d'affaires de l'établissement dont dépend le salarié logé. - Sur un chiffre d'affaires de 400 000 €, la part variable vaut 400 000 × 3 % = 12 000 € par an, soit 1 000 €/mois : loyer apparent de 1 700 €/mois, exactement le double du loyer de marché de 850 €. - Loyer annuel total : (700 × 12) + 12 000 = 20 400 €, et c'est ce montant entier qui bascule, pas la seule part variable. - BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 40 (5 avril 2017) : les profits d'une location nue qui font participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale du preneur relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, le texte visant notamment le loyer calculé sur le chiffre d'affaires. - Une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI), sous réserve d'une tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes appréciées chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320). Si le bien est le seul de la SCI, 100 % des recettes sont concernées : aucune marge. - Conséquence à la revente : imposition sur l'écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Sur un bien acheté 220 000 € il y a douze ans et valant 310 000 €, l'écart est de 90 000 €. - La clause se refuse en une ligne : « le loyer est fixe et indépendant de l'activité du preneur ». ### Les dix clauses à écrire, et les trois portes ouvertes - Les dix postes : durée et sort au terme ; résiliation anticipée ; désignation de l'occupant ; interdiction de sous-louer et de céder ; dépôt de garantie ; état des lieux et pouvoir de signature ; assurance et attestation annuelle ; travaux et charges ; départ du salarié logé ; procédure collective du preneur. - Ne pas adosser de clause résolutoire à l'ouverture d'une procédure collective : les articles L622-13, I et L641-11-1, I du code de commerce la privent d'effet nonobstant toute clause contractuelle. - Première porte ouverte par le silence : la sous-location en meublé. Sans autorisation de changement d'usage (article L631-7 du CCH), le locataire encourt lui-même l'amende civile de l'article L651-2, et l'autorisation de sous-louer donnée par le bailleur ne l'en exonère pas (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.187, publié, le locataire condamné étant une société). - Deuxième porte : la cession du bail à une autre société. Sur le bail de six ans à 950 €, une cession au douzième mois laisse 72 − 12 = 60 mois, soit 57 000 € dus par une contrepartie jamais rencontrée. - Troisième porte, fiscale : le 5° bis du I de l'article 35 du CGI vise la location « directe ou indirecte » de locaux meublés, sans qu'aucun commentaire administratif ne traite le bailleur qui loue nu à un preneur sous-louant meublé. Un risque documenté, pas une bascule automatique. - Deux lignes ferment les trois portes : interdiction de sous-louer, interdiction de céder, résiliation de plein droit après mise en demeure. ### Réserves assumées, copier-coller à éviter, cinq erreurs chiffrées - Décence et diagnostic de performance énergétique : si le 3° de l'article 2 s'applique, les deux premiers alinéas de l'article 6 et l'article 3-3 survivent, et les deux obligations sont dues ; sinon la décence repose sur l'article 1719, 1° du Code civil, qui vise le logement décent « s'il s'agit de son habitation principale » — sens non tranché face à une personne morale. L'incertitude porte sur l'application du 3°, pas sur le contenu des obligations. - Encadrement du niveau des loyers : rattaché aux zones de l'article 17 de la loi de 1989, son application au bail civil n'est pas tranchée. L'expérimentation s'achève le 24 novembre 2026 et rien n'était adopté au 1er septembre 2026 pour la prolonger. - Recopier le contrat type de bail d'habitation en changeant le nom du locataire, c'est manifester la volonté d'y soumettre le bail : le dépôt retombe de 2 850 € à 950 € (1 900 € envolés), la durée passe à six ans minimum, les congés retrouvent leurs motifs limités et la clause de sortie devient inopposable. - Les cinq erreurs et leur coût sur l'exemple : contrat type recopié, 1 900 € de garantie plus six ans imposés ; bail muet sur la sous-location et la cession, 57 000 € ; loyer indexé sur le chiffre d'affaires, 20 400 € basculés en bénéfices industriels et commerciaux ; signature sans les trois pièces, 11 400 € d'impayés ; bail laissé courir après le terme, un contrat que la SCI ne peut plus dater. - Enregistrement du bail : facultatif pour un bail à durée limitée, 25 € au titre du droit fixe de l'article 739 du CGI, pour une date certaine (article 1377) opposable à l'acquéreur de l'immeuble (article 1743). - TVA : la location de locaux nus est exonérée par le 2° de l'article 261 D du CGI et l'option du 2° de l'article 260 est fermée aux locaux d'habitation ; l'exonération tombe si le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire. - Caution : l'article 22-1 de la loi de 1989 interdit à un bailleur personne morale de demander un cautionnement, sauf société civile familiale, organisme listé par décret ou étudiant non boursier — hors du champ de cette loi, l'interdiction tombe, la caution personne physique apposant la mention de l'article 2297 du Code civil. - Taxe sur les logements vacants : le V de l'article 232 du CGI écarte les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs sur la période de référence ; l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 crée une taxe unique dès les impositions de 2027, avec la même tolérance (article 1406 bis du CGI). ## SCI et impayes de loyer : prevention et procedure URL : https://www.sci-ai.app/sci-impayes-loyer Gérer un locataire défaillant quand le bailleur est une SCI : prévention par les garanties, procédure de recouvrement et d'expulsion, puis traitement fiscal du loyer impayé à l'IR et à l'IS. Une SCI reste tenue de rembourser son emprunt et de régler ses charges même sans loyer, et à l'IS elle doit constater le loyer en produit imposable dès qu'il est dû. ### Prévention et garanties - Dossier locataire encadré par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (liste limitative de pièces) ; taux d'effort d'environ 33 % des revenus nets. - GLI (assurance loyers impayés) : 2,5 % à 4,5 % du loyer charges comprises, déductible (article 31, I, 1°, a bis du CGI à l'IR ; article 39 du CGI à l'IS). - Garantie Visale d'Action Logement : gratuite, jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés. - Cautionnement solidaire (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : non cumulable avec une GLI, sauf étudiant ou apprenti. - Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublé (article 22 de la loi de 1989). ### Procédure : du commandement de payer à l'expulsion - Relance amiable, déclaration de sinistre GLI/Visale, mise en demeure LRAR, puis plan d'apurement éventuel. - Commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice (article 24 de la loi de 1989) : délai de 6 semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (2 mois pour les baux antérieurs). - Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notification au préfet au moins 6 semaines avant l'audience. - Délais de grâce plafonnés à 1 an (article L. 412-4 du CPCE) ; commandement de quitter les lieux avec délai de 2 mois (article L. 412-1 du CPCE). - Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du CPCE) ; comptez 12 à 24 mois au total. ### Bail commercial - Commandement de payer laissant 1 mois au preneur (article L. 145-41 du Code de commerce), saisine du juge des référés, trêve hivernale non applicable. ### Fiscalité du loyer impayé - SCI à l'IR : imposition sur les seules recettes encaissées (article 29 du CGI), donc loyer impayé non imposé ; frais de procédure déductibles (article 31, I, 1°, e du CGI) ; aucune provision possible. - SCI à l'IS : comptabilité d'engagement, loyer imposé dès qu'il est dû ; provision pour créance douteuse déductible si les conditions de l'article 39, 1, 5° du CGI sont réunies (BOI-BIC-PROV-40-20), reportée sur le tableau 2033-D. - IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % ; perte irrécouvrable en compte 654 ; récupération de la TVA sur loyer irrécouvrable en cas d'option (article 272 du CGI). ## Locataire en redressement judiciaire : les délais de la SCI bailleresse URL : https://www.sci-ai.app/locataire-procedure-collective-sci Guide destiné au gérant d'une SCI qui loue un local commercial, professionnel ou d'activité à une entreprise placée en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire. Position symétrique du guide sur la SCI en procédure collective : ici la SCI est créancière, jamais débitrice. Il démontre que la question posée — « puis-je résilier ? » — est la mauvaise. Le bail survit au jugement, la clause de résiliation de plein droit pour cause de procédure collective est réputée non écrite, et le vrai sujet est un calendrier à quatre délais dont les points de départ diffèrent, dont deux portent le même chiffre de trois mois et jouent en sens inverse. Le guide déroule ce que chaque délai coûte quand on le rate, ce que la déclaration de créance doit contenir mention par mention, comment le privilège du bailleur se conserve puis se perd, ce qui se passe quand le bail est cédé sans l'accord du bailleur, et le cas particulier où le locataire est la société d'exploitation du même dirigeant. Cinq cas chiffrés vont jusqu'au solde en euros. ### Le jour du jugement : le bail ne tombe pas, le calendrier démarre - La clause « le bail sera résilié de plein droit en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur » ne vaut rien : l'article L. 145-45 du code de commerce écarte la résiliation de plein droit et répute non écrite toute stipulation contraire. - La même règle est posée deux fois de plus pour tous les contrats en cours : article L. 622-13, I en sauvegarde et redressement, article L. 641-11-1, I en liquidation, « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle ». - Trois interdits immédiats pour le bailleur : pas de congé, pas de changement de serrures, pas de relocation. Le bailleur qui passe outre perd le bénéfice de tout ce qui suit. - Contrepartie que le texte pose lui-même (L. 622-13, I, al. 2) : le cocontractant doit remplir ses obligations malgré l'inexécution antérieure du débiteur. La SCI continue de fournir la jouissance, d'entretenir, d'assurer — et acquiert en échange un droit d'être payée à l'échéance sur tout ce qui court après le jugement. ### Les quatre délais et leurs quatre points de départ - **2 mois pour déclarer**, à compter de la publication du jugement au BODACC (art. L. 622-24 et R. 622-24). Sanction : tout l'arriéré antérieur, et le recours contre la caution personne physique tant que le plan est exécuté. - **3 mois d'attente**, à compter du jugement d'ouverture de la sauvegarde ou du redressement (art. L. 622-14, 2°). Ce n'est pas une forclusion : une demande formée avant est prématurée, voilà tout. - **3 mois pour agir**, à compter de la publication du jugement de liquidation (art. L. 641-12, 2°). Celui-là est une forclusion : passé la date, la résiliation fondée sur les impayés antérieurs est éteinte. - **1 an**, à compter de la fin de la période d'observation (art. L. 622-17, IV) ; six mois à compter de la publication du jugement en liquidation, ou un an à compter de la publication du jugement arrêtant le plan de cession (art. L. 641-13, III). Sanction : la perte du rang privilégié sur les loyers postérieurs impayés, pas de la créance. - La période d'observation dure six mois, renouvelable une fois (art. L. 621-3), plus six mois exceptionnels en redressement à la demande du procureur (art. L. 631-7) : jusqu'à dix-huit mois, ce qui repousse d'autant le point de départ du quatrième délai. - Geste du jour même : relever sur l'annonce BODACC la date du jugement, la date de la publication et le nom du mandataire, puis poser quatre rappels d'agenda. Dix minutes qui valent, dans les cas de la page, entre 9 800 € et 24 000 € de créance sauvée. ### Antérieur ou postérieur : la coupure d'où tout découle - Loyers antérieurs : à déclarer sous deux mois ; paiement interdit au débiteur sauf compensation de créances connexes (art. L. 622-7, I) ; action en paiement interrompue ou interdite (art. L. 622-21, I), en redressement **comme en liquidation**, l'article L. 641-3 rendant L. 622-21 applicable. La liquidation ne rouvre que la demande de résiliation, pas l'action en paiement. - Loyers postérieurs : ne se déclarent pas, se paient à l'échéance (art. L. 622-17, I), et échappent expressément au gel des voies d'exécution — le II de l'article L. 622-21 réserve « les droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l'article L. 622-17 ». - Terme payable d'avance et échu avant le jugement : traité, selon la lecture dominante, en créance antérieure pour sa totalité. Aucun texte ne le consacre ; la lecture concurrente fait naître la créance au fil de la jouissance. - Conduite prudente et autorisée : déclarer la totalité. La déclaration porte le montant dû au jour du jugement avec l'indication des sommes à échoir et de leurs échéances (art. L. 622-25) ; celles dont le montant n'est pas définitivement fixé se déclarent sur évaluation (art. L. 622-24, al. 4). ### Déclarer les loyers antérieurs : deux mois, un courrier, huit mentions - Destinataire : le mandataire judiciaire, dont le nom figure sur l'annonce BODACC. Ni le tribunal, ni le greffe, ni le locataire. - Délai de deux mois à compter de la publication au BODACC (art. R. 622-24), porté à quatre mois pour le créancier qui ne demeure pas sur le territoire où siège la juridiction — pas pour un bailleur d'un autre département métropolitain. - Cinq mentions sont imposées par les articles L. 622-25 et R. 622-23 : le montant dû au jour du jugement, les sommes à échoir avec leurs échéances, la nature et l'assiette de la sûreté, la certification de sincérité de la créance (art. L. 622-25, al. 3, sauf titre exécutoire), les modalités de calcul des intérêts dont le cours n'est pas arrêté (art. R. 622-23, 2°, cette seule indication valant déclaration pour le montant arrêté plus tard). - Trois mentions relèvent de la bonne pratique : le décompte terme par terme, le dépôt de garantie avec la compensation invoquée, l'acte de cautionnement. - Déclarer hors taxes sur un bail avec option à la TVA ampute la créance d'un sixième : sur 19 200 € TTC d'arriéré, déclarer 16 000 € abandonne 3 200 € définitivement. - La compensation du dépôt de garantie s'invoque, elle ne se déduit pas : déclarer le montant brut, faute de quoi une compensation ensuite refusée fait perdre la différence. Beaucoup de baux interdisent d'imputer le dépôt sur les loyers en cours de bail. - Les pièces se joignent sous bordereau (art. R. 622-23, dernier alinéa), les copies suffisant. ### Personne ne vous préviendra : le piège du BODACC - L'avertissement personnel de l'article L. 622-24 est réservé aux créanciers titulaires d'une sûreté publiée et à ceux liés au débiteur par un contrat publié. Pour eux seuls, le délai court de la notification. - Le bailleur n'entre dans aucune des deux cases : le privilège de l'article 2332, 1° du code civil est occulte, et un bail 3-6-9 n'est pas un contrat publié — la publicité foncière ne vise que les baux de plus de douze années et, même pour un bail plus court, la quittance ou la cession de trois années de loyers non échus (art. 28, 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). - Le mandataire doit avertir les créanciers **connus** dans les quinze jours (art. R. 622-21), mais « connus » signifie portés sur la liste remise par le débiteur, et cet avertissement ne repousse pas le point de départ du délai. - Parade gratuite : la veille BODACC par alerte sur le numéro SIREN, à activer le jour de la signature du bail pour chaque locataire personne morale. ### Les deux mois sont passés : deux bouées et le coût de la forclusion - Première bouée : la présomption de déclaration. Le débiteur qui a porté la créance à la connaissance du mandataire est présumé avoir agi pour le compte du créancier (art. L. 622-24, al. 3), la liste des créanciers étant remise par le débiteur (art. L. 622-6, al. 2). - Seconde bouée : le relevé de forclusion, dans les six mois de la publication (art. L. 622-26, al. 3), à condition d'établir que la défaillance n'est pas due au fait du créancier ou tient à une omission du débiteur. Deux réserves figurent au même alinéa : point de départ à la réception de l'avis pour le titulaire d'une sûreté ou d'un contrat publié, et à la date où le créancier ne pouvait plus ignorer sa créance s'il justifie avoir été dans l'impossibilité de la connaître. - La créance non déclarée n'est pas éteinte : elle est inopposable au débiteur pendant l'exécution du plan et après elle si les engagements ont été tenus, et « dans les mêmes conditions » aux personnes physiques coobligées (art. L. 622-26, al. 2). - Conséquence décisive et rarement écrite : cette inopposabilité est adossée au plan. En liquidation judiciaire, faute de plan, elle ne joue pas — la caution personne physique reste poursuivable même sans déclaration. - Cas chiffré n° 1 : loyer 3 000 €, huit termes impayés, redressement ouvert le 5 février 2026 et publié le 13 février. Déclaration due le 13 avril, relevé de forclusion recevable jusqu'au 13 août. Sans déclaration : 0 € encaissé au lieu de 24 000 €, alors que le plan payait 100 %, et caution de 36 000 € neutralisée. ### Les loyers postérieurs et le délai d'un an que personne ne connaît - Les créances postérieures utiles se paient à l'échéance (art. L. 622-17, I) et, à défaut, par privilège avant toutes les autres (II), sous réserve des super-privilèges de salaires, des frais de justice postérieurs et du privilège de conciliation de l'article L. 611-11. - Dans l'ordre du III, le loyer impayé relève du **4°** (« les autres créances, selon leur rang ») et non du 3°, réservé au cocontractant qui **accepte** un paiement différé. Les fiches pratiques qui rangent le loyer au 3° oublient cette condition. - Piège du 3° : les délais de paiement qu'il vise doivent être autorisés par le juge-commissaire, dans la limite nécessaire à la poursuite de l'activité, et faire l'objet d'une publicité (dernier alinéa du III). Un échéancier signé de gré à gré avec l'administrateur ne fait donc pas monter de rang ; il prive seulement le bailleur de la demande de résiliation du 2° de l'article L. 622-14. Le même alinéa exclut du bénéfice de l'article les indemnités et pénalités en cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi. - Le IV fait perdre le privilège du II faute d'information de l'administrateur, à défaut du mandataire judiciaire, ou du commissaire à l'exécution du plan ou du liquidateur lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, dans l'année de la fin de la période d'observation. En liquidation : six mois de la publication du jugement, ou un an de la publication du jugement arrêtant le plan de cession, hors frais et dépens (art. L. 641-13, III). - Perte du **rang**, pas de la créance : la dette reste due, elle passe derrière tout le monde. - Cas chiffré n° 2 : redressement ouvert le 9 mars 2026, observation close par un plan le 9 mars 2027, loyer 2 800 € hors taxes, cinq termes postérieurs impayés soit 14 000 €. À signaler avant le 9 mars 2028. Sans lettre, la créance déclassée récupère en pratique 30 %, soit 4 200 € : 9 800 € d'écart. Le taux de 30 % est une hypothèse de récupération, non une conséquence écrite du IV, qui ne soumet pas la créance postérieure aux remises du plan. ### Résilier en redressement : les trois mois d'attente - Trois branches à l'article L. 622-14, étendu au redressement par l'article L. 631-14. Première branche : la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail ; l'inexécution ouvre droit à des dommages et intérêts déclarés au passif. - Délai propre et très court pour ce poste : **un mois** à compter de la résiliation ou de la notification de la décision (art. R. 622-21, al. 2), et non les deux mois de l'article L. 622-24. Postes à chiffrer : loyers perdus jusqu'à la relocation, remise en état, frais de recommercialisation — sur un bail à 4 000 € hors taxes, six mois de vacance et 6 000 € de remise en état font 30 000 € à déclarer. - Deuxième branche : la demande du bailleur pour défaut de paiement des loyers d'une occupation postérieure, ouverte seulement au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement ; le paiement intervenu avant l'expiration de ce délai écarte la résiliation. - Troisième branche : nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant l'observation n'entraîne pas résiliation — les clauses d'exploitation continue des baux de centre commercial sont neutralisées. - Voie procédurale : requête au juge-commissaire, qui constate sur demande de tout intéressé la résiliation de plein droit et sa date (art. R. 622-13, al. 2). - En l'absence d'administrateur, l'article L. 627-2 confie au débiteur, après avis conforme du mandataire, la faculté de poursuivre les contrats et de demander la résiliation. Le rattachement au redressement est moins net qu'on ne l'écrit : ce chapitre VII du titre II n'est rendu applicable qu'« au plan de redressement » par l'article L. 631-21, et l'article L. 631-14 ne le vise pas. - Cas chiffré n° 3 : loyer 4 800 € TTC, dépôt 12 000 €, redressement ouvert le 12 mars 2026 et publié le 20 mars. 19 200 € d'arriéré déclarés bruts avant le 20 mai, compensation admise, 7 200 € apurés à 5 % soit 360 €. Trois termes postérieurs de 14 400 € réglés le 22 juin, après l'ouverture de la fenêtre du 12 juin. Perte 6 840 €, dont 1 140 € de TVA jamais encaissée donc jamais reversée : 5 700 € hors taxes de perte nette. Et un bail qui continue sans dépôt de garantie. ### Résilier en liquidation : le même « trois mois », à l'envers - L'article L. 641-12 organise trois cas. Le 1° : résiliation au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail. - Le 2° : le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit **pour des causes antérieures** au jugement de liquidation — ou au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée —, à condition d'introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation. - Le 3° : impayés postérieurs, par renvoi aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14, donc même attente de trois mois et même règle du paiement libératoire. - Les deux « trois mois » jouent en sens inverse : en redressement l'arriéré antérieur est gelé et ne peut fonder une résiliation ; en liquidation ce même arriéré redevient une cause de résiliation, pendant trois mois seulement. - Le 2° ouvre deux actions distinctes. Le constat d'une résiliation de plein droit relève du juge-commissaire par requête (art. R. 641-21, al. 2, applicable même lorsque le maintien de l'activité n'a pas été autorisé) ; la compétence pour une résiliation judiciaire proprement dite reste discutée, comme pour l'article L. 622-14, 2°. - Passé les trois mois, la cause antérieure est perdue, pas toute action : le 3° reste ouvert sur les loyers postérieurs, et le liquidateur peut lui-même décider de ne pas continuer le bail. Ce que le bailleur perd, c'est la maîtrise du calendrier. ### La clause résolutoire engagée avant le jugement, et le bail cédé sans vous - Situation A : une décision passée en force de chose jugée avant l'ouverture a déjà résilié le bail — il n'y a plus de contrat en cours, rien à geler (lecture de l'art. L. 145-41, al. 2, qui ne permet la suspension que « lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée »). - Situation B : commandement délivré, mois écoulé, aucune décision définitive — l'action tombe sous l'article L. 622-21, I, 2°. Elle redevient recevable en liquidation, dans les trois mois de l'article L. 641-12, 2°. - Situation C : la clause visant l'ouverture de la procédure elle-même est réputée non écrite (art. L. 145-45). - Hors procédure collective, l'article L. 145-41 a été complété par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 : les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026. - Cession hors plan : le liquidateur peut céder le bail aux conditions du contrat, mais toute clause imposant au **cédant** une solidarité avec le cessionnaire est réputée non écrite (avant-dernier alinéa de l'art. L. 641-12). - Cession dans un plan : le jugement qui arrête le plan **emporte** cession des contrats, exécutés aux conditions du jour de l'ouverture nonobstant toute clause contraire, et toute clause imposant au **cessionnaire** une solidarité avec le cédant est réputée non écrite (art. L. 642-7). La clause d'agrément du bail ne protège pas. - Le bailleur a deux prises : ses observations transmises au liquidateur ou à l'administrateur, au vu desquelles le tribunal détermine les contrats cédés (al. 1 du même article), et son audition avant toute autorisation d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires. - Cas chiffré n° 4 : loyer 3 200 € hors taxes, liquidation ouverte le 15 janvier 2026 et publiée le 23 janvier, fenêtre du 2° fermée le 23 avril, plan de cession arrêté le 22 juin. Arriéré 12 800 € réparti à 2 %, soit 256 € : 12 544 € perdus, plus 9 600 € de droit d'entrée manqué, soit 22 144 €. Sur douze mois toutefois, le plan de cession rapporte +25 856 € contre −2 944 € pour une résiliation suivie d'un an de vacance : il reste l'issue la moins coûteuse de 28 800 €. ### Rang, garanties et le cas où le locataire est votre propre société - Le privilège du bailleur porte sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, « y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année » (art. 2332, 1° du code civil, rédaction de l'ordonnance n° 2021-1192, en vigueur depuis le 1er janvier 2022). L'assiette large a bien été conservée : dans un local commercial, c'est le matériel d'exploitation qui porte la valeur. Le « 2332, 3° » qu'on lit encore est périmé, le 3° visant le prix de vente d'un meuble. - Plafond : les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture, plus l'année courante et les dommages et intérêts si le bail est résilié (art. L. 622-16). Le privilège ne produit d'effet que si le mobilier est vendu, ce qui n'arrive pas dans un plan de continuation. - La limite de « six mois de loyer » souvent citée n'est pas un plafond du privilège du bailleur : elle figure au 1 de l'article 1920 du CGI et régit le rang du Trésor pour les créances recouvrées selon les règles des contributions indirectes. - Dépôt de garantie : imputable par compensation de créances connexes (art. L. 622-7, I ; en liquidation, par renvoi de l'art. L. 641-3). Caution personne physique : poursuites suspendues jusqu'au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation (art. L. 622-28, al. 2), mais poursuivable immédiatement en liquidation, L. 641-3 ne reprenant que la première phrase de L. 622-28. - Démenti qui vaut de l'argent : la caution personne physique **peut** se prévaloir du plan de redressement. L'ancien article L. 631-20 qui écartait l'article L. 626-11 a été réécrit par l'ordonnance n° 2021-1193 et ne traite plus que de la résolution du plan ; l'article L. 631-19, I rend le chapitre VI du titre II applicable au plan de redressement. - Montage SCI plus société d'exploitation : le gérant de la SCI a un mandat social distinct et doit déclarer, dans les deux mois, contre sa propre société. Une remise sèche est un acte anormal de gestion ; l'abandon de créance n'est déductible qu'au titre du deuxième alinéa du 13 de l'article 39 du CGI, à hauteur de la situation nette négative du bénéficiaire puis à proportion des participations des autres associés. - Comptes : à l'impôt sur le revenu, revenus fonciers à l'encaissement, rien à provisionner. À l'impôt sur les sociétés, le loyer est un produit dès sa facturation ; provision pour dépréciation déductible (art. 39, 1, 5° du CGI). La TVA ne se récupère que sur option pour les débits — l'article 272 du CGI ne vise que la taxe « qui a été perçue », et sous le régime de droit commun elle n'est exigible qu'à l'encaissement. - Cas chiffré n° 5 : SCI à l'IS bénéficiaire, prêt 3 350 € par mois, loyer 6 000 € TTC, dépôt 15 000 €, trois termes impayés. 10 050 € d'échéances de prêt à sortir sans recette, 15 000 € hors taxes de produits fantômes, 2 250 € d'impôt au taux réduit de 15 %, provision limitée aux 2 500 € hors taxes non éteints par la compensation, soit 375 € d'économie : 1 875 € d'impôt résiduel. ## Changer la date de cloture d'exercice d'une SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/changer-date-cloture-sci Une SCI peut librement modifier la date de cloture de son exercice social, mais l'operation est encadree par une regle d'or : la decision doit etre prise AVANT la cloture en cours, car aucun changement retroactif n'est admis. L'article explique qui decide selon les statuts, comment jouer sur l'exercice long ou court (24 mois maximum), l'impact fiscal reel a l'IR (2072) comme a l'IS (2065/2033), les formalites au guichet unique de l'INPI, le cout et les erreurs les plus frequentes. Angle expert-praticien, chiffres 2026. ### Qui decide du changement - Date de cloture inscrite dans les statuts (cas le plus frequent) : modification statutaire, decision collective des associes en assemblee generale, majorite prevue par les statuts, a defaut unanimite (art. 1836 et 1852 du Code civil). - Statuts deleguant la fixation de la date au gerant : simple decision de gerance ecrite, sans reunir les associes. - En cas de doute, traiter l'operation comme une modification statutaire (voie la plus sure). ### Exercice long ou court et duree maximale - Nouvelle date posterieure : allongement de l'exercice en cours (13, 15, 18 jusqu'a 24 mois), solution privilegiee car une seule liasse ou 2072 pour la periode de transition. - Nouvelle date anterieure : raccourcissement, exercice court de quelques mois puis retour a 12 mois. - Duree limitee a 24 mois selon la doctrine et la pratique fiscale ; s'applique aussi au premier exercice. ### Consequences fiscales - SCI a l'IR (transparente, art. 8 CGI) : 2072 due chaque printemps (mi-mai) mais portant sur l'exercice decale ; un exercice long concentre plus de loyers sur une annee (barme progressif art. 14 et 28 a 31 CGI, prelevements sociaux 17,2 % maintenus en 2026), d'ou un possible effet de tranche. - SCI a l'IS : 2065 + liasse 2033 dues dans les 3 mois suivant la nouvelle cloture ; exception cloture au 31 decembre = 2e jour ouvre suivant le 1er mai. - Taux d'IS : 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice, puis 25 % (art. 219 CGI). - Exercice long a l'IS sans bilan arrete dans l'annee civile : imposition provisoire (art. 37 CGI) ; eviter qu'un exercice chevauche deux 31 decembre sans cloture. ### Formalites et cout - Etapes : decider avant la cloture, rediger le PV, mettre a jour les statuts, declarer la modification au guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr, depuis 2023). - Annonce legale en principe non requise (la date de cloture ne figure pas parmi les mentions publiees au RCS). - Cout : frais de greffe environ 77 a 200 EUR + contribution RNE 5,90 EUR ; accompagnement pro 150 a 500 EUR. - Une SCI a associes personnes physiques ne depose pas ses comptes au greffe : le changement ne cree aucune obligation de depot. ### Erreurs a eviter - Decider apres la cloture (irrattrapable) ; depasser 24 mois ; negliger l'impact IR sur l'imposition personnelle des associes ; oublier de mettre a jour les statuts ; croire a une obligation de depot des comptes ; rater la nouvelle echeance de depot de la liasse a l'IS. ## Detenir les murs de son entreprise en SCI : le montage OpCo/PropCo (2026) URL : https://www.sci-ai.app/murs-entreprise-sci Le montage OpCo/PropCo consiste a dissocier l'exploitation (OpCo : SAS, SARL, SELARL) de l'immobilier professionnel (PropCo : une SCI) : la SCI achete les murs et les loue a la societe d'exploitation par un bail commercial. Le meme dirigeant controle les deux structures. Cet article, redige par Quentin Hagnere (fondateur de sci-ai.app), detaille l'interet du schema (protection d'actifs, loyer deductible, constitution de patrimoine, transmission), l'arbitrage IR/IS, l'option TVA, la fixation d'un loyer de marche pour eviter l'acte anormal de gestion, le financement, la sortie et un cas chiffre complet a jour 2026. ### Principe et interet du montage OpCo/PropCo - L'OpCo exploite l'activite ; la PropCo (SCI) detient les murs et les loue a l'OpCo (bail commercial, art. L. 145-1 et s. du Code de commerce). - Deux personnes morales distinctes reliees par un seul contrat : le bail ; comptabilites, comptes bancaires et fiscalites separes. - Protection d'actifs : les murs loges dans la SCI echappent aux creanciers de l'OpCo en cas de liquidation, sauf confusion de patrimoine ou garanties croisees (hypotheque de la SCI pour l'entreprise). - Loyer integralement deductible du resultat de l'OpCo (art. 39 CGI) : charge fiscale utile transformee en patrimoine personnel. ### SCI a l'IR ou a l'IS pour les murs - SCI a l'IR : transparence (art. 8 CGI), revenus fonciers au bareme + 17,2 % de prelevements sociaux (LFSS 2026), pas d'amortissement, mais plus-value douce a la revente (art. 150 U CGI, abattement IR a 22 ans / PS a 30 ans). - SCI a l'IS : amortissement de l'immeuble hors terrain neutralisant le resultat, IS de 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice puis 25 % (art. 219 CGI), mais plus-value alourdie a la revente (reintegration des amortissements) et PFU de 31,4 % sur les dividendes (art. 200 A CGI, 12,8 % IR + 18,6 % PS). - Regle pratique : IR pour conserver et transmettre, IS pour maximiser le cash net pendant l'exploitation ; arbitrage a decider avant l'acquisition. ### Bail commercial et option TVA - Bail commercial (art. L. 145-1 et s. C. com.) : duree 9 ans, loyer plafonne, droit au renouvellement ; bail professionnel de 6 ans pour les liberaux. - Bail reel obligatoire : ecrit, signe, date, loyer paye par virements traçables ; un bail fictif fragilise tout le montage. - Option TVA sur la location nue de locaux professionnels au taux de 20 % (art. 260-2 CGI) : neutre pour un locataire assujetti, permet a la SCI de recuperer la TVA sur l'acquisition (local neuf), les travaux et les charges ; regularisation par vingtiemes sur 20 ans en cas de revente exoneree. ### Fixer le loyer et eviter l'acte anormal de gestion - Loyer surevalue = acte anormal de gestion : fraction excedentaire reintegree dans le benefice de l'OpCo et avantage occulte (art. 39 et 57 CGI). - Loyer sous-evalue = liberalite : renonciation a recettes reintegree chez la SCI. - Jurisprudence de reference : CE 13 juillet 2016 n 375801 (SA Monte Paschi Banque), abandon de la theorie du risque manifestement excessif. - Parade : loyer de marche (fourchette +/- 10 a 15 % des baux comparables) documente par une etude comparative ecrite conservee avec le bail. ### Financement, transmission et sortie - La SCI emprunte en son nom (15 a 20 ans), remboursement adosse aux loyers ; apport 10 a 30 %, compte courant d'associe en complement, garanties (hypotheque, PPD, caution) ; pret in fine parfois utilise a l'IR. - Vente de l'entreprise sans vendre les murs : le repreneur poursuit le bail et la SCI conserve un loyer (rente pour la retraite). - Transmission progressive : donation de parts de SCI avec abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), possibilite de donner la nue-propriete en conservant l'usufruit. ### Risques et limites - Dependance economique (mono-locataire) : prevoir une tresorerie de securite et un local relouable a un tiers. - Requalification du loyer (acte anormal de gestion ou liberalite) : loyer de marche documente. - Plus-value alourdie en SCI a l'IS : anticiper le regime des l'origine. - Confusion de patrimoine : comptes separes et flux traçables. - Abus de droit (art. L. 64 LPF) : ecarte seulement si montage artificiel a but exclusivement fiscal ; une SCI a vie sociale reelle et un but patrimonial suffisent a securiser l'operation. ## Pret in fine en SCI : avantages, risques et fiscalite (2026) URL : https://www.sci-ai.app/pret-in-fine-sci Le pret in fine est le montage prefere des investisseurs immobiliers fortement fiscalises, et l'un des plus mal compris. La SCI ne rembourse que les interets pendant toute la duree ; le capital est solde en une seule fois a l'echeance (le « capital ballon »). En contrepartie, la banque exige presque toujours le nantissement d'une assurance-vie destinee a reconstituer ce capital. A la cle : des interets deductibles eleves et constants, un effet de levier maximal, une optimisation partielle de l'IFI, mais un cout brut plus lourd et des risques bien reels. Cet article decortique le fonctionnement, la fiscalite (IR et IS), le nantissement, le cout reel et les profils pertinents, avec un comparatif chiffre sur 15 ans. ### Fonctionnement du pret in fine - La SCI ne paie que les interets ; le capital reste du a 100 % jusqu'a l'echeance, rembourse en un seul versement (« capital ballon »). - Interets calcules sur le capital plein toute la duree : constants et maximaux, contrairement a l'amortissable ou ils sont degressifs. - Reserve a l'investissement locatif (jamais la residence principale) : son interet est fiscal, pas financier. - Trois piliers : le pret, le placement nanti (assurance-vie ou contrat de capitalisation) et le remboursement final. ### Interets deductibles et deficit foncier - SCI a l'IR : interets deductibles des revenus fonciers (art. 31 I-1 d du CGI). - SCI a l'IS : interets deductibles comme charge financiere du resultat (art. 39, 1, 1 du CGI). - Deficit foncier : fraction hors interets imputable sur le revenu global jusqu'a 10 700 EUR/an (art. 156 I 3 du CGI) ; fraction issue des interets reportable sur les revenus fonciers 10 ans. - Le capital rembourse n'est jamais deductible ; les versements sur le contrat nanti non plus (ce sont des placements). ### Nantissement d'assurance-vie - Mise en garantie d'un contrat au profit de la banque, encadree par l'article L. 132-10 du Code des assurances. - Une SCI (personne morale) ne peut pas souscrire d'assurance-vie (art. L. 132-1 C. assur.) : elle nantit un contrat de capitalisation ; l'assurance-vie ne peut etre nantie que par un associe personne physique. - Le contrat se capitalise pour reconstituer le capital a l'echeance ; arbitrage fonds euros (securise mais peu rentable) contre unites de compte (plus rentable, risque de perte). ### IFI et effet de levier - Dette d'un pret affecte a un bien imposable deductible de la base IFI (art. 974 du CGI). - Pour l'in fine, l'article 974 II du CGI impose un amortissement theorique : dette deductible = Capital x (1 - annees ecoulees / duree). Ex. 500 000 EUR sur 15 ans apres 5 ans = 333 333 EUR deductibles. - Effet de levier maximal : mensualite allegee (interets seuls), capacite d'epargne preservee, mais le levier joue aussi a la baisse. ### Cout reel et comparatif sur 15 ans - Taux nominal majore de 0,3 a 0,7 point par rapport a l'amortissable ; interets sur capital plein toute la duree. - Ex. 200 000 EUR sur 15 ans : ~117 000 EUR d'interets in fine (3,9 %) contre ~57 400 EUR en amortissable (3,5 %), soit ~60 000 EUR d'ecart. - Regle d'or : l'in fine n'est gagnant que si le rendement net du contrat nanti depasse le taux net du pret (taux diminue de l'economie d'impot). - Assurance emprunteur plus chere (prime sur capital constant, 1,5 a 2 fois superieure) ; loi Lemoine du 28 fevrier 2022 pour changer d'assurance a tout moment. ### Profils et risques - Pertinent pour TMI elevee (30, 41 ou 45 %), epargne a nantir, revenus fonciers a effacer, SCI a l'IR, horizon long. - A eviter si TMI faible, pas d'epargne, recherche du credit le moins cher, horizon court, aversion au risque de placement. - Risques : sous-performance du placement nanti, capital ballon a solder en une fois, assurance emprunteur, durcissement HCSF en 2026. ## SCI et DPE : passoires thermiques et interdiction de louer (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-dpe-passoire Une SCI qui loue est pleinement concernée par l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 retire du marché locatif les logements classés G, puis F, puis E, sans considération pour la forme juridique du bailleur : ce qui compte, c'est la classe DPE du logement et la nature du bail. Détenir le bien en SCI à l'IR ou à l'IS ne change donc rien à l'obligation. Ce guide couvre le calendrier d'interdiction, la décence énergétique, le gel des loyers, le financement des travaux et un plan d'action concret pour une SCI bailleur. ### Qu'est-ce qu'une passoire thermique - Passoire thermique = logement dont la performance énergétique est parmi les plus mauvaises, classé E, F ou G au DPE. - Le DPE note chaque logement de A (très sobre) à G (très énergivore), selon la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre ; le classement retient la plus mauvaise des deux notes (énergie ou climat). - Ordres de grandeur : classe G au-delà de 420 kWh/m²/an, classe F entre 330 et 420, classe E entre 250 et 330 kWh/m²/an. - DPE opposable depuis le 1er juillet 2021 : un diagnostic erroné causant un préjudice au locataire ou à l'acquéreur engage la responsabilité de la SCI. - DPE nouvelle génération fondé sur la méthode de calcul unique 3CL, plus fiable et vérifiable. ### Calendrier d'interdiction de louer (2023 à 2034) - Base légale : article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ; décret n° 2021-19 pour la décence énergétique. - 1er janvier 2023 : classe G la plus énergivore (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) interdite à la location. - 1er janvier 2025 : toute la classe G interdite. - 1er janvier 2028 : classe F interdite. - 1er janvier 2034 : classe E interdite. - Un logement « interdit à la location » ne respecte plus le critère de décence énergétique : aucun nouveau bail possible, et le locataire en place peut exiger la mise en conformité. - Le calendrier a déjà connu des aménagements (reports pour certaines copropriétés, impossibilités techniques) : vérifier la situation exacte du bien sur service-public.fr. ### La SCI est-elle concernée - Oui : une SCI qui loue est soumise aux mêmes règles qu'un bailleur particulier ; le calendrier et la décence énergétique s'attachent au logement et au bail, pas au propriétaire. - Le critère vise les logements loués à usage de résidence principale, en location nue comme en location meublée. - Attention : la location meublée fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI). - Hors dispositif : locations saisonnières (régime distinct) et baux ne portant pas sur une résidence principale. - Nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite : le logement doit être décent à la date ; impossible de signer un nouveau bail sur un G depuis 2025. - Bail en cours : pas de rupture automatique à la date d'interdiction, mais le locataire peut agir dès que le logement est non décent. ### Décence énergétique et risques juridiques - Il n'existe pas d'« amende passoire » : le levier juridique est le critère de décence du logement. - Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation de délivrer un logement décent. - Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 : ajout de la performance énergétique aux critères de décence. - Un logement dépassant le seuil de consommation autorisé n'est plus décent. - Risques pour la SCI : action du locataire devant le tribunal judiciaire ; travaux ordonnés sous astreinte ; réduction ou suspension du loyer ; dommages et intérêts en cas de préjudice caractérisé. ### Gel des loyers des passoires - Depuis le 24 août 2022, interdiction d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, pour tout bailleur y compris une SCI. - Trois leviers gelés : révision annuelle indexée sur l'IRL, augmentation à la relocation, complément de loyer en zone tendue. - Le loyer reste figé tant que le bien n'est pas rénové pour sortir des classes F et G, ce qui érode le rendement en période d'inflation. ### Financer les travaux de rénovation énergétique en SCI - Levier principal en SCI à l'IR (transparence fiscale, art. 8 du CGI) : le déficit foncier. - Déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé, à hauteur de sa quote-part, dans la limite de 10 700 €/an (art. 156 I-3° du CGI). - Plafond doublé à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien du statut de passoire (saut de classe E, F ou G vers une meilleure classe), dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. - Justificatifs exigés : devis, factures et DPE avant/après attestant le saut de classe. - MaPrimeRénov' : réservée aux personnes physiques, non ouverte à la SCI personne morale (à l'IR comme à l'IS) ; exception si un associé personne physique occupe le bien à titre gratuit via un prêt à usage (commodat) notarié. - Aides cumulables : CEE (Certificats d'Économies d'Énergie), TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique des logements de plus de deux ans (art. 278-0 bis A du CGI), éco-PTZ. - Exemple : SCI familiale à l'IR, appartement classé F, 2 associés à parts égales à la tranche de 30 %, 30 000 € de travaux faisant passer le bien de F à D. - Plafond porté à 21 400 €, apprécié au niveau du foyer fiscal de chaque associé ; quote-part de 15 000 € chacun, entièrement imputable, sans reliquat. - Économie d'IR : 15 000 € × 30 % = 4 500 € par associé, soit 9 000 € pour les deux ; un déficit au-delà de 21 400 € serait reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. ### Impact sur la valeur et la revente - Le classement DPE affecte la valeur vénale : décote mesurable des passoires face à des biens équivalents mieux classés (valeur verte / décote énergétique documentées par les notaires). - Un actif classé F ou G vaut moins et se vend plus difficilement : la rénovation est aussi une opération de valorisation patrimoniale. - Audit énergétique réglementaire obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, remis à l'acquéreur dès la première visite. - Calendrier de l'audit : obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, étendu à la classe E depuis le 1er janvier 2025. - À la vente, la plus-value suit son régime : SCI à l'IR = régime des particuliers, prélèvements sociaux à 17,2 % ; SCI à l'IS = plus-value professionnelle. ### Plan d'action pour une SCI - Faire ou refaire le DPE de chaque bien pour connaître la classe exacte et la validité du diagnostic. - Cartographier les échéances (G au 1/1/2025, F au 1/1/2028, E au 1/1/2034) et les croiser avec les dates de fin de bail. - Vérifier le gel des loyers pour tout bien F ou G et l'intégrer au calcul de rentabilité. - Chiffrer les travaux en visant un saut de classe, avec DPE projeté après travaux, condition du déficit foncier doublé à 21 400 €. - Monter le plan de financement : déficit foncier, CEE, TVA à 5,5 %, prêt bancaire au nom de la SCI ou éco-PTZ (MaPrimeRénov' fermée à la personne morale). - Tenir une comptabilité travaux irréprochable (devis, factures détaillées, DPE avant/après) pour sécuriser le déficit foncier en cas de contrôle. - Arbitrer entre rénover, vendre ou céder : comparer le coût de la rénovation à la décote de revente. ## Changer l'objet social d'une SCI : procédure, risques et coûts (2026) URL : https://www.sci-ai.app/changer-objet-social-sci Changer l'objet social d'une SCI n'est pas une formalité de guichet : c'est une modification statutaire à part entière, décidée par les associés en assemblée générale extraordinaire. Elle suppose un procès-verbal, des statuts remis à jour, une annonce légale et un dépôt au guichet unique de l'INPI. Le vrai enjeu, souvent ignoré, est fiscal : si le nouvel objet ouvre la porte à une activité commerciale réellement exercée, la SCI peut basculer à l'IS de plein droit et voir ses plus-values latentes imposées. Ce document résume la majorité requise, la procédure, le risque IS, les coûts et un modèle de résolution. ### Objet social : définition et rôle - L'objet social est une mention obligatoire des statuts (art. 1835 C. civ.) : sans objet licite et déterminé, la société n'est pas valablement constituée. - Pour une SCI, l'objet est par nature civil (ex. acquisition, gestion et location d'immeubles) ; c'est ce caractère civil qui fonde la transparence fiscale de la SCI à l'IR (art. 8 CGI). - L'objet borne les pouvoirs du gérant : il n'engage régulièrement la société que pour les actes qui entrent dans l'objet. - Il fixe la nature civile ou commerciale de la société, donc son régime fiscal. - Il informe les tiers (banque, notaire, partenaires) sur ce que la SCI peut faire. ### Pourquoi modifier l'objet - Étendre : ajouter la location meublée, la location de parkings, la revente d'électricité photovoltaïque, la construction en vue de la revente, la détention de parts (activité de holding). - Restreindre : recentrer une SCI trop large sur la seule gestion patrimoniale, pour sécuriser la transparence fiscale ou rassurer un prêteur. - Clarifier : corriger un objet mal rédigé à la création qui mentionnait déjà des activités commerciales « pour ne rien s'interdire ». - Règle d'or : ce n'est pas le libellé qui déclenche l'IS, mais l'activité réellement exercée. ### Qui décide et à quelle majorité - Décision collective extraordinaire prise par les associés en assemblée générale extraordinaire (AGE) ; le gérant convoque et prépare, mais ne décide pas seul. - Principe légal : à défaut de clause contraire, la modification des statuts exige l'unanimité (art. 1836, al. 1 C. civ.). - Le droit des SCI est largement supplétif : la plupart des statuts dérogent et prévoient une majorité renforcée (deux tiers, trois quarts). C'est cette clause qui s'applique en priorité. - Art. 1852 C. civ. : les décisions excédant les pouvoirs du gérant se prennent selon les statuts, ou à l'unanimité à défaut. - Piège fréquent : si les statuts sont muets, l'unanimité s'impose et un seul minoritaire peut bloquer. - Limite d'ordre public : on ne peut augmenter les engagements d'un associé sans son consentement (art. 1836, al. 2 C. civ.) ; un virage vers le commercial peut s'analyser ainsi. ### La procédure étape par étape - Étape 1 : convocation de l'AGE par le gérant, dans les formes et délais statutaires (souvent 15 jours par LRAR), avec ordre du jour précis mentionnant l'ancien et le nouveau texte de l'objet. - Étape 2 : tenue de l'AGE et vote de la résolution modifiant l'objet. - Étape 3 : rédaction du procès-verbal (signé, conservé au registre) et édition de statuts à jour certifiés conformes par le gérant. - Étape 4 : publication d'une annonce légale modificative dans un support habilité (SHAL) du département du siège ; sans elle, le nouvel objet n'est pas opposable aux tiers. - Étape 5 : dépôt du dossier au guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), obligatoire depuis le 1er janvier 2023 en remplacement des CFE. - Étape 6 : transmission au Registre national des entreprises (RNE) et inscription modificative au RCS par le greffe ; un Kbis actualisé mentionne le nouvel objet. - Délai indicatif : 2 à 4 semaines entre l'AGE et l'inscription au RCS. ### Le risque de commercialité et la bascule à l'IS - Art. 206-2 CGI : les sociétés civiles qui se livrent à des opérations de caractère commercial (art. 34 et 35 CGI) sont soumises à l'IS de plein droit. - Activités visées : location meublée exercée de manière habituelle, achat d'immeubles en vue de la revente (marchand de biens), para-hôtellerie (location avec services), location d'un établissement commercial équipé. - C'est l'activité réelle qui compte, pas la rédaction : un objet autorisant le meublé mais dormant ne bascule pas ; un objet civil avec meublé habituel bascule. - Tolérance BOFiP : les recettes commerciales accessoires n'entraînent pas l'IS tant qu'elles restent sous 10 % des recettes totales HT (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330). - Conséquence immédiate : le passage à l'IS entraîne l'imposition des plus-values latentes sur les immeubles (cessation d'entreprise au sens fiscal), même sans vente. - Fiscalité IS pour l'avenir : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % (art. 219 CGI) ; dividendes distribués au PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % prélèvements sociaux). ### Exemple chiffré 2026 - SCI à l'IR détenant un immeuble acquis 200 000 € et estimé 320 000 €, qui passe en location meublée habituelle. - Bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI) dès le début de l'activité meublée. - Plus-value latente de 120 000 € en principe imposable au titre de la cessation d'entreprise. - Bénéfice futur taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %. - Distribution de dividendes soumise au PFU de 31,4 %. - L'opération peut être avantageuse (amortissement de l'immeuble) mais doit être choisie, pas subie. ### Coûts et délais en 2026 - Annonce légale modificative : 100 à 200 € (tarif au caractère, variable selon le département). - Dépôt au guichet unique INPI / greffe : émolument de 177,01 € (inscription modificative au RCS). - Rédaction PV + statuts par un professionnel : 300 à 800 € (0 € en autonomie). - Notaire : sur devis, rarement nécessaire (uniquement en cas d'apport immobilier ou de statuts authentiques). - Total sans accompagnement : environ 280 à 380 €. - Délai global : 2 à 4 semaines ; annonce légale publiée en 24 à 72 heures. ### Erreurs fréquentes - Convoquer l'AGE sans vérifier la majorité statutaire (risque de vote bloqué ou de résolution annulable). - Élargir l'objet sans mesurer le risque IS et l'imposition des plus-values latentes. - Oublier l'annonce légale : sans elle, le dossier INPI est incomplet et l'objet inopposable. - Ordre du jour imprécis, ne joignant pas le texte de l'ancien et du nouvel objet. - Ne pas certifier conformes les statuts à jour, ou omettre de dater et signer le PV (rejet du greffe). ### Faut-il un notaire ? - Dans la quasi-totalité des cas, non : un PV d'AGE et des statuts sous seing privé suffisent. - Le notaire n'est requis que si un apport immobilier accompagne la modification d'objet. - Il l'est aussi si les statuts d'origine, notariés, imposent la forme authentique pour toute modification ultérieure. - Un simple changement d'objet, sans apport, se fait donc sans acte notarié. ### Location meublée : le cas le plus fréquent - Élargir l'objet pour « louer en meublé » ne suffit pas à changer le régime : c'est l'activité effective qui compte. - La location meublée exercée de façon habituelle est une activité commerciale entraînant l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), quel que soit le libellé. - La location meublée accessoire, sous 10 % des recettes, reste tolérée sans bascule. - Avant d'élargir, mesurer la perte de transparence fiscale et l'imposition des plus-values latentes. ### Modèle de résolution d'AGE - Rappel d'identité : dénomination, capital, siège, RCS et SIREN de la SCI. - Date, heure, lieu de l'AGE et date de convocation par le gérant. - Constat du quorum et de la majorité au regard de l'article des statuts. - Première résolution : nouvelle rédaction de l'article « Objet social », avec réserve utile « pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société ». - Deuxième résolution : pouvoirs au gérant pour l'annonce légale et le dépôt au guichet unique de l'INPI. - Attention : la mention « caractère civil » ne fait pas écran à l'IS si une activité commerciale est réellement exercée. ### Points clés à retenir - Changer l'objet = modification statutaire votée en AGE, jamais une décision du gérant seul. - Lire d'abord la clause « décisions extraordinaires » des statuts ; à défaut, unanimité (art. 1836 C. civ.). - Publicité obligatoire : annonce légale + guichet unique INPI + inscription au RCS. - Risque central : IS de plein droit si activité commerciale réelle (art. 206-2 CGI) et imposition des plus-values latentes. - Budget ~280-380 € et délai de 2 à 4 semaines ; notaire rarement requis. - SCI-AI génère le PV d'AGE et les statuts à jour prêts pour le guichet unique (offre Autonomie à 229 €/an). ## Franchise en base de TVA et SCI : seuils 2026 et intérêt réel URL : https://www.sci-ai.app/franchise-tva-sci La franchise en base de TVA (article 293 B du CGI) dispense de facturer et de déclarer la TVA sous certains seuils de chiffre d'affaires. Elle ne concerne toutefois qu'une minorité de SCI : celles qui louent nu à usage d'habitation sont déjà exonérées de plein droit (article 261 D 2° du CGI) et n'ont rien à voir avec la franchise. Pour les SCI à activité imposable — locaux professionnels aménagés, para-hôtellerie, locaux nus professionnels sous option TVA — la franchise est souvent un faux ami : elle évite de facturer la TVA mais interdit de la récupérer sur les travaux et acquisitions. L'arbitrage central se joue donc sur le droit à déduction, pas sur la simplicité administrative. ### Exonération, franchise, imposition : trois situations distinctes - Location nue à usage d'habitation : exonérée de TVA sans droit d'option (article 261 D 2° du CGI). La SCI ne facture jamais de TVA ; ce n'est pas la franchise, c'est une exonération de plein droit. - Location nue de local professionnel sans option : exonérée également, franchise sans objet. - Location nue de local professionnel avec option (article 260 2° du CGI) : opération imposable à 20 %, mais la franchise y est sans intérêt puisque l'option vise précisément à récupérer la TVA. - Location aménagée ou équipée de local professionnel : imposable de plein droit. - Para-hôtellerie avec au moins 3 services : imposable à 10 %. - La franchise en base ne trouve à s'appliquer que dans le cas d'une SCI réalisant de véritables opérations imposables. ### Le régime de l'article 293 B du CGI - La franchise dispense les redevables sous seuil de déclarer et de payer la TVA. - La SCI en franchise ne facture pas de TVA : les loyers sont facturés en HT égal au TTC. - Elle ne récupère pas la TVA sur ses achats, charges et travaux : abandon total du droit à déduction. - Elle ne dépose aucune déclaration de TVA (ni CA3, ni CA12) tant qu'elle reste sous les seuils. - Elle doit porter sur ses factures la mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». - À distinguer de l'exonération (article 261 D CGI) : les deux aboutissent à ne pas facturer de TVA, mais l'exonération est de plein droit et sans plafond, la franchise est un régime plafonné qui suppose une activité par nature imposable. ### Les seuils applicables en 2026 - Prestations de services (catégorie dont relèvent les locations d'une SCI) : seuil de base 37 500 €, seuil majoré 41 250 €. - Ventes de biens et hébergement : seuil de base 85 000 €, seuil majoré 93 500 €. - Sous le seuil de base, la franchise s'applique de plein droit. - Entre seuil de base et seuil majoré, la franchise est maintenue l'année du dépassement et l'année suivante. - Au-delà du seuil majoré, la TVA devient exigible dès le premier jour du mois de dépassement. - Le seuil unique de 25 000 € prévu par la loi de finances 2025 a été suspendu puis définitivement abandonné : la loi de finances pour 2026 a été promulguée sans ce dispositif, l'ancien projet ayant été abrogé (loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025). Vérifier la dernière position sur impots.gouv.fr. - Beaucoup de petites SCI à activité imposable restent sous le seuil et se retrouvent en franchise par défaut, sans l'avoir choisi. ### Franchise ou option TVA : l'arbitrage qui compte - Le vrai enjeu n'est pas administratif mais tient au droit à déduction. - En franchise, la SCI ne collecte pas de TVA sur ses loyers mais ne récupère rien sur ses dépenses. - Exemple 2026 : un local commercial loué aménagé, 100 000 € HT de travaux (120 000 € TTC, TVA 20 %), loyers imposables de 24 000 €/an sous le seuil. - En franchise : 0 € de TVA récupéré, coût net des travaux 120 000 €. - Après renonciation : 20 000 € de TVA récupérés sur les travaux, 4 800 € de TVA collectée reversée sur les loyers, coût net des travaux ramené à 100 000 €. - Si le locataire est assujetti, la TVA facturée sur ses loyers lui est déductible : elle ne constitue pas un frein commercial. - La franchise ne garde un intérêt que lorsque le locataire est non-assujetti (particulier, activité exonérée) et que la SCI n'a aucune TVA significative à récupérer. ### Para-hôtellerie et location meublée - Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2024 (article 261 D 4° b du CGI), la para-hôtellerie suppose deux conditions cumulatives : durée n'excédant pas 30 nuitées et fourniture d'au moins 3 des 4 services (accueil, nettoyage régulier, linge de maison, petit-déjeuner), dans des conditions proches de l'hôtellerie. - Les services doivent présenter un caractère effectif et régulier (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). - Une fois caractérisée, l'activité relève de la TVA à 10 % avec droit à déduction. - Une SCI qui exerce une location meublée à titre habituel bascule en principe à l'IS de plein droit (activité commerciale, article 206-2 du CGI) : la SCI n'est pas la structure la mieux adaptée. - La para-hôtellerie suppose un aménagement lourd : rester en franchise ferme la récupération de TVA sur ces investissements, rarement pertinent. La plupart des exploitants renoncent à la franchise dès le lancement. ### Obligations d'une SCI en franchise - Aucune TVA sur les factures et quittances de loyer (HT = TTC). - Mention légale obligatoire : « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». Son absence peut être relevée en contrôle et fragilise la facture. - Aucune déclaration de TVA (ni CA3, ni CA12) tant que les seuils ne sont pas franchis. - Suivi du chiffre d'affaires imposable en continu : le dépassement du seuil majoré (41 250 € pour les prestations) rend la TVA exigible dès le premier jour du mois de dépassement, pas l'année suivante. - Un suivi négligé oblige à régulariser la TVA sur des loyers déjà encaissés HT. ### Quand renoncer à la franchise - La renonciation vaut option pour le paiement de la TVA ; elle se formule auprès du service des impôts des entreprises (SIE). - Elle prend effet au premier jour du mois de la demande et couvre une période de deux ans, reconduite tacitement. - Renoncer est pertinent quand : la SCI engage des travaux ou acquisitions grevés de TVA à récupérer ; le locataire est assujetti et peut déduire la TVA facturée ; la SCI veut récupérer durablement la TVA sur ses charges (honoraires, entretien, syndic) ; l'activité approche des seuils. - Conserver la franchise se justifie lorsque la SCI n'a aucune TVA significative à récupérer et que son locataire non-assujetti subirait le surcoût. - Point de vigilance : la TVA déduite sur un immeuble peut faire l'objet de régularisations sur 20 ans (article 207 annexe II du CGI) en cas de changement d'affectation. - Principe directeur : la franchise se justifie par l'absence de projet d'investissement, l'option TVA par la récupération. ### Cas où la franchise garde un intérêt - Le locataire est un non-assujetti (particulier, activité exonérée) : la TVA facturée alourdirait un loyer qu'il ne peut pas déduire. - La SCI n'a aucun investissement ni travaux à venir, donc aucune TVA significative à récupérer. - Les recettes imposables restent durablement sous le seuil de base de 37 500 €. - Dans ce cas, la franchise évite la gestion des déclarations de TVA (CA12 ou CA3 en 2026, CA3 pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 pour un exercice civil, après la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 pour un exercice décalé) sans coût d'opportunité réel. ### Erreurs fréquentes - Croire que la location nue d'habitation relève de la franchise : elle est en réalité exonérée de plein droit (article 261 D 2° du CGI). - Rester en franchise avant d'engager des travaux lourds et perdre définitivement la TVA déductible correspondante. - Oublier la mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » sur les factures et quittances. - Négliger le suivi du chiffre d'affaires et franchir le seuil majoré sans avoir facturé la TVA due dès le mois de dépassement. - Confondre exonération et franchise, ou cumuler option TVA et franchise, deux logiques contradictoires. ### Points clés à retenir - La location nue d'habitation est hors champ de la franchise car déjà exonérée (article 261 D 2° du CGI). - Seuils 2026 pour les prestations : 37 500 € (base) et 41 250 € (majoré). Le seuil unique de 25 000 € ne s'applique pas. - La franchise supprime le droit à déduction : coûteux dès qu'il y a des travaux ou acquisitions. - Sur 100 000 € HT de travaux, renoncer à la franchise permet de récupérer 20 000 € de TVA. - La renonciation vaut option pour la TVA, prend effet le premier jour du mois de la demande et engage pour deux ans. - Mention obligatoire sur facture : « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». ## Récupérer la TVA sur l'achat d'un local commercial neuf en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/tva-local-neuf-sci - Un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans, ou en VEFA) est soumis de plein droit à la TVA au taux de 20 % lors de sa première cession après achèvement (article 257, I du CGI) ; un local ancien (plus de 5 ans) relève des droits d'enregistrement et ne porte aucune TVA d'acquisition à récupérer. - Payer la TVA ne suffit pas à la récupérer : la SCI doit devenir assujettie et opter pour la TVA sur son bail commercial (article 260, 2° du CGI), la location nue de locaux professionnels étant exonérée par principe. - Trois conditions cumulatives ouvrent le droit à déduction : être assujetti (immatriculation TVA), affecter le local à une activité taxée, et détenir un acte ou une facture faisant apparaître distinctement la TVA. - L'option transforme la SCI en collecteur : elle facture 20 % de TVA sur les loyers commerciaux et, en contrepartie, déduit la TVA d'acquisition ainsi que celle des travaux, honoraires et charges liés au local. - Sur un local neuf à 300 000 € HT, la TVA de 20 % représente 60 000 € : portée en TVA déductible sur la CA3 de la période d'acquisition (le mois en 2026 pour une SCI mensuelle), elle génère un crédit de TVA remboursable dès 760 € via le formulaire 3519. - Au réel normal (CA3), le crédit se rembourse en cours d'année dès 760 € et une fois par an dès 150 € (articles 242-0 A et 242-0 C de l'annexe II au CGI). En 2026, au régime simplifié (CA12), seule la TVA sur une immobilisation se rembourse en cours d'année, par une demande 3519 déposée avec l'acompte de juillet ou de décembre ; le reste attend la CA12 et immobilise la trésorerie plus longtemps. À partir de 2027, une SCI trimestrielle devrait pouvoir demander le remboursement chaque trimestre : c'est la lecture la plus probable, l'adaptation de l'article 242-0 C de l'annexe II à la réforme n'étant pas encore publiée. - L'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié de TVA pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 : bascule automatique par la DGFiP vers le réel normal, sans démarche, et CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € (mensuelle au-delà ou sur option) ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel à son SIE. Exercice civil : dernier acompte en décembre 2026, dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. Le régime simplifié d'imposition des bénéfices (liasse 2033 à l'IS) est maintenu. - La livraison à soi-même (LASM) ne concerne que la SCI qui construit son propre immeuble ; depuis la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, elle n'est plus exigée quand le local est affecté à 100 % à une activité ouvrant droit à déduction (art. 257, II du CGI) : la SCI déduit alors la TVA travaux au fil de l'eau. - La TVA déduite sur un immeuble n'est acquise définitivement qu'au terme d'une période de régularisation de 20 ans (article 207 de l'annexe II au CGI), à raison d'un vingtième consolidé par an. - Une revente exonérée, un changement d'affectation, l'abandon de l'option ou la cessation de l'activité taxée avant 20 ans déclenchent un reversement des vingtièmes restants : TVA déduite × (vingtièmes restant à courir / 20). Exemple : revente sans TVA à 12 ans = 60 000 € × 8/20 = 24 000 € à reverser. - Une revente soumise à la TVA (immeuble encore neuf ou option de taxation) n'entraîne aucune régularisation : la chaîne de TVA est préservée. - Le régime de TVA est indépendant du régime d'imposition des bénéfices : une SCI à l'IR comme une SCI à l'IS peut opter (art. 260 2° CGI) et récupérer la TVA d'acquisition. À noter : à compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), les dispositions TVA du CGI sont reprises à droit constant dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). ## SCI et régime matrimonial : communauté ou séparation de biens (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-regime-matrimonial - Deux logiques se superposent en SCI : le droit des sociétés désigne l'associé (nom sur les statuts et le registre des mouvements de titres), tandis que le régime matrimonial décide à qui appartient la valeur des parts. Le nom sur les statuts ne fait pas le propriétaire de la valeur. - Communauté légale (régime par défaut, sans contrat) : les parts souscrites pendant le mariage avec des fonds communs sont des biens communs (art. 1401 C. civ.), même souscrites au nom d'un seul époux. Dissociation titre/finance confirmée par la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 4 juillet 2012, n° 11-13.384) : un époux gère (le titre), les deux possèdent la valeur (la finance). - Parts propres par nature sous la communauté (art. 1405 C. civ.) : parts souscrites avant le mariage, reçues par donation ou succession, ou acquises avec des fonds propres accompagnés d'une déclaration d'emploi/remploi (art. 1434 C. civ.). - Consentement du conjoint (art. 1832-2 C. civ.) : l'époux qui souscrit des parts non négociables avec des fonds communs doit avertir son conjoint et le justifier dans l'acte, sous peine de nullité (art. 1427 C. civ., action dans les 2 ans). L'apport d'un immeuble commun exige le consentement exprès du conjoint (art. 1424 C. civ.), sous peine de nullité de l'apport. - Revendication de la qualité d'associé (art. 1832-2 al. 3) : le conjoint peut devenir personnellement associé pour la moitié des parts souscrites avec des fonds communs, en notifiant la société. Les statuts peuvent imposer un agrément, mais l'époux déjà associé ne vote pas sur l'admission de son conjoint. - Séparation de biens (contrat de mariage devant notaire) : aucune masse commune, les parts souscrites par un époux sont propres quelle que soit l'origine des fonds. Pas d'article 1832-2, pas de partage ni de récompense au divorce, protection contre les créanciers de l'autre époux. Investir ensemble suppose une indivision tracée au prorata des apports réels. - Participation aux acquêts : régime hybride, séparation de biens pendant le mariage (parts propres), mais partage de l'enrichissement à la dissolution via une créance de participation égale à la moitié de la différence entre les enrichissements. L'époux garde ses parts mais peut devoir une créance sur la plus-value. - Financement sous la communauté : fonds communs = parts communes (art. 1401) ; fonds propres + déclaration d'emploi = parts propres (art. 1434) ; fonds propres sans déclaration d'emploi = parts communes avec récompense (art. 1433). Règle d'or : sans déclaration d'emploi, pas de propre. - Divorce en communauté : liquidation du régime, les parts communes entrent dans la masse à partager (rachat par soulte, attribution préférentielle ou partage). Théorie des récompenses (art. 1433, 1437 C. civ.) calculée selon le profit subsistant (art. 1469 al. 3 C. civ.) pour corriger les transferts de valeur entre communauté et patrimoines propres. - Décès en communauté : la moitié des parts communes revient au conjoint survivant hors succession ; l'autre moitié entre dans la succession du défunt et se partage entre conjoint et héritiers. En séparation de biens, les parts propres du défunt entrent intégralement dans la succession. Les statuts (agrément des héritiers, continuation, démembrement usufruit/nue-propriété) organisent la suite. - Changement de régime possible par acte notarié (art. 1397 C. civ.), sans délai minimal depuis la loi du 23 mars 2019 ; homologation judiciaire en présence d'enfants mineurs ou en cas d'opposition. Intérêt à concevoir régime matrimonial et statuts de SCI ensemble, avant d'investir. - Erreurs fréquentes : croire que le nom sur les statuts suffit, oublier la déclaration d'emploi lors d'un remploi, apporter un immeuble commun sans le consentement du conjoint, ignorer la revendication de la qualité d'associé, ne pas tracer l'origine des fonds. Une comptabilité de SCI rigoureuse est la meilleure protection au divorce comme à la succession. ## SCI entre concubins ou pacsés : protéger l'autre (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-concubins-pacs - Ni le concubin ni le partenaire de PACS ne sont héritiers légaux l'un de l'autre : le droit successoral réserve cette qualité aux parents par le sang et au conjoint marié (art. 731 à 767 du Code civil). Sans testament, le survivant ne reçoit rien et peut être expulsé du logement par les héritiers du défunt. - Le PACS n'ouvre aucune vocation successorale (art. 515-1 et suivants du Code civil) : c'est l'erreur la plus fréquente. Il apporte un avantage strictement fiscal — l'exonération totale de droits de succession de l'article 796-0 bis du CGI — mais uniquement si un testament institue le partenaire héritier ou légataire. PACS + testament sont indissociables. - Le fossé fiscal entre concubin et pacsé est vertigineux : la transmission au concubin est taxée à 60 % dès le premier euro, sans abattement (art. 777 du CGI), tandis que le partenaire pacsé bénéficie de 0 % de droits de succession (art. 796-0 bis) et d'un abattement de donation de 80 724 € tous les 15 ans (art. 790 F du CGI), puis d'un barème de 5 % à 45 %. - L'indivision est un piège au décès : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (art. 815 du Code civil), donc les héritiers du défunt entrent en indivision avec le survivant et peuvent forcer la vente du bien. La convention d'indivision (art. 1873-1 et suivants) ne fait que retarder le problème et ne transmet rien au survivant. - La SCI transforme le bien en parts sociales modelables et fige les règles dans les statuts : la société civile continue en principe avec les héritiers, mais une clause de continuation et d'agrément (art. 1870 du Code civil) permet de la poursuivre avec les seuls associés survivants ; les héritiers non agréés n'ont droit qu'à la valeur des parts (art. 1870-1). À distinguer de l'agrément des cessions entre vifs (art. 1861). - La clause de tontine (accroissement) sur les parts fait revenir la totalité au survivant, réputé seul propriétaire depuis l'origine : les parts échappent à la succession et à la réserve. Mais l'article 754 A du CGI l'assimile à une mutation à titre gratuit, taxée à 60 % entre concubins (sauf résidence principale d'une valeur inférieure à 76 000 €, taxée aux droits de vente). Le montage exige un aléa réel et des apports équivalents, sous peine de requalification en donation déguisée. - Le démembrement croisé des parts est le montage le plus élégant pour un couple non marié avec enfants : chacun est nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l'autre. Au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint (art. 617 du Code civil), le survivant récupère la pleine propriété de ses propres parts hors succession et conserve l'usufruit des parts du défunt (jouissance et loyers). - Atout décisif du démembrement croisé entre non-parents : la présomption de propriété de l'article 751 du CGI ne joue pas, car le concubin ou le partenaire de PACS survivant n'est pas un héritier présomptif du défunt. Le mécanisme est donc sûr entre partenaires, là où il serait risqué entre parent et enfant. Vigilance en cas de décès simultané : compléter par tontine ou testament. - Le testament est la seule pièce qui transmet réellement au survivant, dans la limite de la quotité disponible ; la réserve revient aux enfants (art. 912 à 920 du Code civil : 1/2 pour 1 enfant, 1/3 pour 2, 1/4 pour 3 et plus, totalité si aucun enfant). Un legs excédentaire n'est pas nul mais réductible (art. 920). - Aucun fractionnement du patrimoine à l'IFI : concubins notoires comme partenaires de PACS forment un seul foyer fiscal (art. 964 du CGI), leurs patrimoines immobiliers s'additionnent et le seuil de 1,3 M€ s'apprécie sur le total. Les parts de SCI sont taxées à hauteur de la fraction représentative des immeubles (art. 965), l'usufruitier étant en principe redevable sur la valeur en pleine propriété (art. 968). - Cas pratique chiffré (immeuble 400 000 €, Paul et Marie concubins, Paul ayant 2 enfants) : rien de prévu = Marie co-associée des enfants sans sécurité ; testament seul entre concubins = ~40 000 € de droits à 60 % sur la quotité disponible ; PACS + testament + démembrement croisé = protection à vie de Marie et 0 € de droits (art. 796-0 bis), réserve des enfants préservée en nue-propriété. - Recommandation opérationnelle : se pacser fait chuter la fiscalité de la transmission de 60 % à parfois 0 %, la donation de parts échelonnée complète le dispositif, et tout montage (tontine, démembrement croisé, testament) doit être validé par un notaire au regard de la réserve héréditaire et du risque de requalification. ## SCI et divorce : le sort des parts et de l'immeuble (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-divorce - La SCI est une personne morale distincte des époux (art. 1842 C. civ.) : elle survit au divorce, immeuble et statuts inchangés. Seules les parts sociales se partagent dans la liquidation du régime matrimonial ; le juge du divorce ne peut pas ordonner la vente de l'immeuble de la société. - Qualification des parts : sous communauté légale, les parts acquises pendant le mariage avec des fonds communs sont communes en valeur (art. 1401), même si un seul époux est associé (distinction du titre et de la finance). Sont propres les parts reçues par donation ou succession (art. 1405) et celles achetées avec des fonds propres sous déclaration de remploi régulière (art. 1434). - Séparation de biens : chaque époux garde ses parts, seul l'indivis se partage ; possibles créances entre époux (art. 1543). Participation aux acquêts : créance de participation à la dissolution. Communauté universelle : parts quasi toujours communes. - Évaluation par l'actif net réévalué : valeur vénale de l'immeuble + trésorerie − capital restant dû − comptes courants d'associés = valeur des parts. Exemple : 400 000 + 10 000 − 250 000 − 10 000 = 150 000 EUR, soit 150 EUR la part pour 1 000 parts. - Décotes fréquentes : illiquidité (10 à 20 pourcent), minorité, fiscalité latente si SCI à l'IS (plus-value latente sur immeuble amorti). Elles ne sont jamais automatiques et doivent être justifiées ; en cas de litige, expert désigné à l'amiable ou par le juge (art. 1843-4 C. civ.), dont l'évaluation s'impose. - Rachat par soulte : l'époux qui conserve les parts verse à l'autre une somme égale à sa quote-part (ex. 75 000 EUR pour 150 000 EUR de parts communes). Financement par emprunt, rachat de crédit global ou liquidités ; transfert acté dans l'écrit liquidatif notarié. - Attribution préférentielle (art. 831 et 831-2 C. civ.) : un époux peut se faire attribuer prioritairement le logement qui lui sert d'habitation ou les parts de la société qui le détient, contre soulte, évitant la vente forcée ; le juge peut l'ordonner. - Indivision post-communautaire : entre le divorce et le partage, les parts communes sont détenues à 50/50 en indivision. Nul ne peut être contraint à y rester (art. 815 C. civ.) : chaque ex-époux peut provoquer le partage à tout moment. Gestion à la majorité des deux tiers pour les actes courants, unanimité pour les actes de disposition (art. 815-3) ; indemnité d'occupation possible ; convention d'indivision de 5 ans renouvelable (art. 1873-1 et s.). - Récompenses et créances : la communauté doit récompense quand elle a profité de biens propres, et réciproquement (art. 1433). Calcul selon l'art. 1469 : jamais moins que la dépense, mais égale au profit subsistant pour l'acquisition, la conservation ou l'amélioration d'un bien conservé. Fonds communs ayant financé des parts propres : récompense due à la communauté (art. 1437). - Compte courant d'associé : créance sur la SCI distincte des parts ; commun si alimenté par des fonds communs (à partager), propre ou ouvrant récompense s'il vient de fonds propres. Poste souvent oublié, parfois lourd. - Fiscalité : le partage des biens de communauté n'est pas une cession taxable, donc aucune plus-value sur le transfert des parts entre ex-époux. Droit de partage réduit à 1,1 pourcent de l'actif net partagé pour les divorces (art. 746 CGI, depuis le 1er janvier 2022, contre 2,5 pourcent en droit commun ; taux à vérifier chaque année). - Vente à un tiers : seule cette voie déclenche la plus-value immobilière. SCI à l'IR : régime des particuliers, abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). SCI à l'IS : plus-value professionnelle sur valeur nette comptable après amortissements, plus lourde. Prévention : documenter l'origine des apports, soigner statuts et clauses d'agrément, tenir une comptabilité opposable. ## Placer la tresorerie d'une SCI : livrets, comptes a terme et capitalisation (2026) URL : https://www.sci-ai.app/placer-tresorerie-sci - Une SCI est une societe civile (art. 1845 C. civ.) : placer un excedent de tresorerie sur un CAT, un livret pro, un contrat de capitalisation ou des parts de SCPI reste de la gestion patrimoniale passive, donc civile. - Bascule commerciale : une gestion active, speculative ou habituelle de valeurs mobilieres peut caracteriser une activite commerciale (art. 34-35 CGI) et entrainer l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), voire une requalification de la societe. - Trois conditions de securite : placer un excedent reel issu de l'activite immobiliere, garder une gestion passive et accessoire, et prevoir une clause statutaire autorisant expressement le placement de la tresorerie. - Enveloppes fermees a la SCI (personne morale) : Livret A, LDDS, PEA et assurance-vie sont reserves aux personnes physiques. - Enveloppes ouvertes : compte a terme (capital garanti, taux fixe connu d'avance), livret bancaire pro (disponible mais fiscalise), contrat de capitalisation (reserve aux personnes morales sous conditions), parts de SCPI et titres si l'objet social le prevoit. - SCI a l'IR (art. 8 CGI) : la societe ne paie pas d'impot, chaque associe est impose sur sa quote-part selon la nature du produit. Interets de CAT et de livret = revenus de capitaux mobiliers, PFU 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS apres la hausse de 1,4 point de CSG de la LFSS 2026) ou bareme sur option. - Revenus de parts de SCPI en SCI a l'IR = revenus fonciers declares en 2044/2072, soumis au bareme IR et aux prelevements sociaux au taux de 17,2 %. - SCI a l'IS : tous les produits financiers (interets, dividendes, revenus de SCPI, gains) entrent dans le resultat impose a 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice sous conditions (art. 219-I-b CGI) puis 25 % ; la distribution ulterieure de dividendes subit le PFU de 31,4 %. - Contrat de capitalisation detenu par une SCI a l'IS : imposition forfaitaire annuelle sur une base egale a 105 % du dernier TME connu a la souscription (art. 238 septies E CGI), avec regularisation au rachat. L'impot est deconnecte de la performance reelle et le TME de reference doit etre verifie a la date de souscription. - Comptabilisation a l'IS : placements durables (SCPI, capitalisation, titres immobilises) en comptes 27x, VMP a court terme en 50x, CAT et livrets rattaches aux comptes financiers 5xx, produits financiers en comptes 76x ; a l'IR, comptabilite de tresorerie avec tracabilite de chaque produit. - Erreurs frequentes : placer sans clause statutaire, basculer dans la commercialite, tout bloquer et manquer de liquidite, ignorer l'imposition forfaitaire de la capitalisation a l'IS, confondre tresorerie sociale et patrimoine personnel, preter la tresorerie a une societe liee sans convention ecrite a taux de marche. - Cas pratique : SCI a l'IS placant 60 000 EUR sur 5 ans ; un CAT a 3 % genere environ 1 800 EUR d'interets la premiere annee, soit environ 270 EUR d'IS a 15 % et 1 530 EUR nets conserves ; conserver un matelas de securite (souvent 6 a 12 mois de charges) avant de bloquer l'excedent. ## Une SCI peut-elle detenir des SCPI ou des actions ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-scpi-actions - Oui, une SCI peut acheter des parts de SCPI, detenir un portefeuille d'actions ou des titres de societes, a deux conditions : que l'objet social l'autorise et que la gestion reste passive et patrimoniale (art. 1845 du Code civil). - La gestion d'un patrimoine mobilier (percevoir des dividendes, encaisser des coupons, conserver des titres) est une activite civile ; le Code civil ne cantonne pas les societes civiles a l'immobilier. - La ligne rouge vient du CGI : les actes de commerce accomplis a titre habituel dans un but speculatif (achat pour revendre, operations de bourse repetees) sont une activite commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI. - Une SCI qui exerce une telle activite commerciale bascule a l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), sans aucune option, et fragilise sa nature civile si l'activite devient preponderante (risque de requalification). - Detenir des parts de SCPI est l'operation la plus coherente pour une SCI : la SCPI est elle-meme une societe civile detenant un parc locatif ; le risque de commercialite est quasi nul. - Revenus de SCPI dans une SCI a l'IR : revenus fonciers par transparence (art. 8 du CGI), imposes au bareme progressif + prelevements sociaux a 17,2 %, remontee via la declaration 2044 puis la 2042. - Dividendes d'actions dans une SCI a l'IR : revenus de capitaux mobiliers (RCM) chez l'associe, soumis au prelevement forfaitaire unique ; la LFSS 2026 porte les prelevements sociaux sur les RCM de 17,2 % a 18,6 % (CSG de 9,2 % a 10,6 %), soit un PFU qui passe de 30 % a 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS), option bareme possible. - Les revenus fonciers (dont ceux des SCPI) et les plus-values immobilieres restent, eux, soumis a 17,2 % de prelevements sociaux ; ces taux 2026 doivent etre reverifies chaque annee. - SCI a l'IS : tous les produits (revenus de SCPI, dividendes, plus-values de cession de titres) sont fondus dans un resultat unique impose a l'IS a 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice sous conditions de l'article 219-I-b du CGI, puis 25 % ; les plus-values de cession de titres sont des plus-values professionnelles. - A l'IS, la distribution de dividendes aux associes personnes physiques declenche une seconde imposition (PFU de 31,4 % en 2026) : c'est la double imposition economique ; le regime mere-fille (participation d'au moins 5 %) peut la limiter fortement. - Objet social : si les statuts sont muets ou limites a un immeuble determine, il faut elargir l'objet a l'acquisition, la detention, la gestion et la cession de valeurs mobilieres et de parts de societes, sans caractere speculatif habituel, via une AG extraordinaire et une formalite au greffe / guichet unique INPI. - Une societe de gestion de SCPI ou un teneur de compte-titres verifie les statuts avant toute souscription : un objet social trop etroit peut entrainer un refus ; des que le projet devient financier et actif, une holding a l'IS (SAS ou SARL) est mieux adaptee que la SCI. ## SCI et non-résidents : investir en France depuis l'étranger (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-non-resident - Aucune condition de nationalité ni de résidence pour créer, détenir ou diriger une SCI française : l'article 1832 du Code civil n'exige que deux associés et un apport ; un non-résident peut même être gérant unique sans jamais venir en France. - Deux formalités incontournables pour l'associé non-résident : la déclaration des bénéficiaires effectifs au registre de l'INPI (RBE, personnes détenant plus de 25 % ou exerçant un contrôle) et, en pratique, l'ouverture d'un compte bancaire au nom de la SCI (non obligatoire légalement mais exigé de fait). - La fiscalité dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité : l'article 4 B du CGI pose quatre critères alternatifs (foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques) ; un seul suffit à rendre résident. - La convention fiscale bilatérale prime sur le droit interne et tranche les doubles résidences via des critères de départage (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité) ; les revenus immobiliers restent imposables dans l'État de situation de l'immeuble, la France. - Loyers d'une SCI à l'IR (fiscalement transparente) : revenus de source française (art. 164 B CGI) imposés au barème avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), 30 % au-delà (art. 197 A CGI, seuil réévalué chaque année). - Option pour le taux moyen : le non-résident peut demander l'application de son taux mondial réel s'il est inférieur au taux minimum, en déclarant ses revenus étrangers à titre justificatif ; l'administration retient le résultat le plus favorable. - Exemple chiffré loyers : 24 000 € de revenu foncier net, associé unique à Dubaï, imposition à 20 % soit 4 800 € d'IR, plus les prélèvements sociaux. - Prélèvements sociaux : 17,2 % en principe, mais exonération de CSG-CRDS pour les affiliés à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse (règlement CE 883/2004, jurisprudence de Ruyter CJUE 26 février 2015) qui ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. - L'exonération dépend du régime de sécurité sociale d'affiliation, pas du lieu de résidence ; depuis le Brexit, un affilié au régime britannique n'entre en principe plus dans le champ de l'exonération, à vérifier au cas par cas. - Exemple chiffré prélèvements sociaux : sur 24 000 €, un affilié suisse paie 4 800 € + 7,5 % (1 800 €) = 6 600 € ; un affilié à Dubaï paie 4 800 € + 17,2 % (4 128 €) = 8 928 €. - Plus-value de cession d'un immeuble de la SCI à l'IR : prélèvement de l'article 244 bis A CGI à 19 %, plus prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 %), abattements pour durée de détention identiques à ceux des résidents (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). - Représentant fiscal accrédité obligatoire pour une plus-value dont le prix de cession dépasse 150 000 € par cédant ; dispense pour les résidents de l'UE/EEE depuis 2015 ; coût de 0,5 % à 1 % du prix à anticiper pour les résidents de Dubaï, du Royaume-Uni ou de Suisse. - IFI (art. 964 et s. CGI) : le non-résident est taxé uniquement sur ses immeubles français et sur ses parts de SCI à hauteur de la fraction représentative d'immeubles français, ses biens à l'étranger étant exclus ; seuil de déclenchement à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable. - Arbitrage IR/IS : à l'IR, imposition directe des loyers chez l'associé (20/30 %), plus-value avec abattements ; à l'IS, la société paie l'impôt (15 % jusqu'à 42 500 €, art. 219-I-b CGI, puis 25 %) et le dividende distribué à un non-résident subit une retenue à la source (art. 119 bis 2 CGI, 12,8 % de droit interne souvent réduit par la convention), avec plus-value professionnelle plus lourde à la revente. - Gestion à distance intégrale : constitution en ligne (statuts par signature électronique ou procuration, dépôt du capital, guichet unique), déclaration RBE, AG à distance, synchronisation bancaire et comptabilité automatisées, télétransmission de la 2072 (SCI IR) ou de la liasse 2065 (SCI IS) ; les non-résidents relèvent du SIPNR de Noisy-le-Grand, chaque associé reportant sa quote-part sur la 2042 de non-résident. ## Transformer une SCI en SARL ou SAS (2026) URL : https://www.sci-ai.app/transformer-sci-sarl-sas - Transformer la forme (SCI vers SARL/SAS) et changer de régime fiscal (IR vers IS) sont deux opérations distinctes : si le seul but est l'IS sur une activité restée civile, la simple option (art. 206-3 CGI) suffit et évite la transformation. - Trois motifs justifient une transformation : l'activité est devenue commerciale (location meublée à titre habituel, achat-revente/marchand de biens, activité BIC incompatible avec l'objet civil), la volonté de limiter la responsabilité, ou l'entrée d'investisseurs. - Responsabilité : en SCI les associés répondent des dettes indéfiniment et de façon non solidaire, à proportion de leur part (art. 1857 C. civ.) ; en SARL et en SAS la responsabilité est limitée aux apports. - La transformation régulière n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle (art. 1844-3 C. civ.) : la société garde son SIREN, sa personnalité juridique, ses baux, contrats d'assurance, contrats fournisseurs et emprunts bancaires, sans remboursement anticipé ni transfert de propriété des immeubles. - Majorité de décision : vers une SAS, unanimité des associés de plein droit, règle d'ordre public (art. L227-3 C. com.) ; vers une SARL, on applique la clause de décisions collectives des statuts et, à défaut de clause spécifique, l'unanimité des associés d'une société civile (art. 1852 C. civ.). - Commissaire à la transformation : obligatoire en principe vers une SAS (société par actions) quand la SCI n'a pas de commissaire aux comptes, pour apprécier la valeur des biens de l'actif social et les avantages particuliers (art. L224-3 C. com.) ; non exigé mais recommandé vers une SARL. - Procédure en 5 étapes : décision collective (PV d'AG), désignation et rapport du commissaire à la transformation le cas échéant, adoption des nouveaux statuts (objet commercial), publication d'une annonce légale, dépôt du dossier de modification au guichet unique de l'INPI puis inscription modificative au RCS. - Conséquence fiscale majeure : la SCI à l'IR qui devient SARL ou SAS passe à l'IS de plein droit, ce qui emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter CGI) : imposition des bénéfices non encore taxés, des plus-values latentes (surtout sur les immeubles) et des plus-values en report ou en sursis. - Atténuation de l'article 202 ter : pas d'imposition immédiate des plus-values latentes et bénéfices en sursis si aucune personne morale nouvelle n'est créée (cas de la transformation régulière) et si les écritures comptables sont reprises en l'état (valeurs comptables inchangées, poursuite des amortissements) ; les plus-values seront taxées à la cession effective. - Exemple chiffré : un immeuble acheté 200 000 € valant 400 000 € porte 200 000 € de plus-value latente ; sans l'atténuation elle serait taxée dès le passage à l'IS, avec l'atténuation elle n'est imposée qu'à la revente réelle. Les bénéfices de l'exercice en cours non encore taxés restent dus. - IS applicable après transformation : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions (art. 219-I-b CGI) puis 25 %. - Statut social du dirigeant : gérant majoritaire de SARL = travailleur non salarié (TNS/SSI, cotisations plus faibles, protection moindre) ; président de SAS = assimilé salarié (régime général, meilleure protection, charges plus élevées). - Droits d'enregistrement : la transformation régulière, sans personne morale nouvelle ni mutation de propriété des immeubles, relève d'un droit fixe modeste (modification statutaire) et non des droits de mutation ; une requalification en dissolution-recréation serait bien plus coûteuse. - Coûts et délais : annonce légale 150-250 €, greffe/guichet unique 200-250 €, rédaction des statuts 800-2 500 €, commissaire à la transformation vers SAS 500-1 500 €, soit un total réaliste de 1 500 à 5 000 € ; délai de trois à six semaines entre la décision collective et l'inscription modificative. - Alternatives à la transformation : la simple option à l'IS si l'activité reste civile (art. 206-3 CGI, qui déclenche aussi la cessation de l'art. 202 ter), la création d'une holding IS (SAS ou SARL) avec apport des parts pour séparer le patrimoine locatif nu de l'activité commerciale, ou l'apport de parts/immeubles à une société commerciale. ## Apport personnel en SCI : combien pour obtenir un prêt ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/apport-personnel-sci - Aucun minimum légal d'apport pour emprunter en SCI : le montant attendu résulte des usages bancaires et du risque du projet, pas d'un texte de loi. - Distinction clé : l'apport n'est pas le capital social (souvent symbolique, aucun minimum légal, une SCI peut se créer avec 1 €) mais l'épargne totale mobilisée par les associés — capital social plus, et surtout, apports en compte courant d'associé (CCA). - Le compte courant d'associé est le vrai véhicule d'apport : sommes prêtées par l'associé à la SCI, juridiquement une créance, remboursable à tout moment et sans fiscalité au retrait ; il permet d'injecter la trésorerie sans gonfler le capital. - Usage bancaire : apport de 10 à 20 % du montant total du projet (prix + frais) ; 10 % fréquent en locatif car les loyers remboursent une partie de la mensualité, jusqu'à 20 % ou plus pour un profil fragile. - Plancher réel : couvrir les frais qui ne créent aucune valeur revendable, c'est-à-dire les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf/VEFA) et les frais de garantie (1 à 1,5 %). - Exemple chiffré : appartement ancien à 250 000 €, frais de notaire ≈ 19 000 € (≈ 7,6 %), garantie ≈ 3 000 €, coût total ≈ 272 000 € ; apport plancher ≈ 22 000 €, apport à 15 % du projet ≈ 41 000 €. - Financement à 110 % (prix + frais, sans apport) : devenu rare depuis le durcissement HCSF de 2022, réservé aux profils patrimoniaux et aux projets locatifs très rentables. - Norme HCSF juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 : taux d'effort (endettement) plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise ; durée maximale 25 ans. - Dérogation de durée à 27 ans avec différé d'amortissement de 2 ans maximum : neuf (VEFA) ou ancien dont les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération (seuil abaissé de 25 % à 10 % par la décision HCSF du 18 décembre 2023). - Marge de flexibilité : les banques peuvent déroger aux plafonds pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, prioritairement fléchée vers les résidences principales et primo-accédants, moins accessible à un locatif en SCI. - Arbitrage capital / compte courant : le CCA offre souplesse (récupérable sans fiscalité, rémunérable, ajuste l'effort sans toucher aux parts) ; le capital social rassure la banque (fonds propres non remboursables) mais reste figé (réduction de capital ou cession de parts pour le récupérer). - Rémunération du CCA : dans une SCI à l'IS, intérêts déductibles du résultat dans la limite du taux effectif moyen des prêts à taux variable aux entreprises de plus de deux ans (art. 39, 1-3° CGI ; 4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31 décembre 2025), à condition que le capital soit intégralement libéré ; ce plafonnement ne s'applique pas à une SCI à l'IR imposée dans les revenus fonciers. - Fiscalité côté associé : les intérêts de CCA sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème. - Caution personnelle et solidaire des associés exigée dans la quasi-totalité des prêts SCI (au prorata des parts ou solidaire à 100 %) : la responsabilité limitée disparaît côté crédit, le patrimoine personnel est engagé en cas de défaut. - Garanties bancaires : hypothèque ou privilège de prêteur de deniers (PPD), caution personnelle, nantissement d'une épargne, assurance emprunteur (comptée dans le taux d'effort). - Dossier de prêt : statuts (ou projet de statuts), plan de financement, prévisionnel de trésorerie, compromis ou estimation du bien, justificatifs d'apport et d'origine des fonds, pièces personnelles de chaque associé (avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés, crédits en cours). - Répartition de l'apport au prorata des parts recommandée : un déséquilibre non justifié peut être requalifié en donation indirecte par l'administration ; le CCA sert à ajuster l'effort sans modifier la clé de répartition des parts. - Apport en nature : un associé peut apporter un immeuble à la SCI en échange de parts (plus-value éventuelle, droits d'enregistrement, valorisation à justifier) ; pour le financement bancaire, c'est l'apport en numéraire capital + CCA qui compte. - Effet de levier : apporter peu maximise le levier et, à l'IR, la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers, mais un apport trop faible fragilise le dossier HCSF et renchérit le taux ; l'apport optimal est un point d'équilibre. ## SCI et profession libérale : détenir son local professionnel (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-profession-liberale - Le montage de référence dissocie l'exploitation et l'immobilier : le libéral exerce dans sa structure d'exploitation (SELARL, SELAS, SCP ou BNC, l'OpCo) tandis qu'une SCI distincte (la PropCo) détient les murs du cabinet et les lui loue par bail. - Loger l'immeuble dans une SCI plutôt qu'à l'actif de la SEL protège le patrimoine des créanciers professionnels et des aléas de l'exploitation (contentieux, dette, procédure collective), cloisonnement crucial dans les professions à responsabilité. - Le loyer versé à la SCI est une charge déductible du résultat de la structure d'exploitation : bénéfice IS de la SEL (15 % jusqu'à 42 500 € au titre de l'art. 219-I-b CGI, puis 25 %) ou bénéfice BNC au barème progressif de l'IR (jusqu'à 45 % de TMI). - Le loyer doit correspondre à la valeur locative de marché : un loyer excessif est un acte anormal de gestion (art. 39 CGI, jurisprudence du Conseil d'État) dont la fraction excessive est réintégrée ; un loyer dérisoire prive la SCI de recettes normales. - Théorie du bilan (art. 155 CGI, depuis 2012) : le professionnel en BNC qui n'inscrit pas le local à son actif peut déduire le loyer de marché versé à la SCI dont il est associé, à la double condition qu'il soit normal et effectivement payé. - La location nue de locaux professionnels est exonérée de TVA, mais l'art. 260-2° CGI permet d'opter : la SCI facture alors 20 % sur les loyers et récupère la TVA (20 %) sur les travaux, la construction et les honoraires (soit 20 000 € sur un chantier de 100 000 € HT). - Lorsque le preneur n'est pas assujetti (SEL médicale ou paramédicale exonérée de TVA), l'art. 260, 2°, b CGI subordonne la validité de l'option à une mention expresse dans le bail ; l'option renchérit alors le loyer de 20 % supporté en pur coût. - La CRL (contribution sur les revenus locatifs) de 2,5 % vise les immeubles bâtis achevés depuis plus de 15 ans, due par les SCI à l'IS et les SCI à l'IR ayant un associé personne morale ; elle n'est pas due si le local est soumis à la TVA sur option. - SCI à l'IR : le loyer est un revenu foncier imposé au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux (déclaration 2072), sans amortissement, mais la revente relève des plus-values des particuliers (exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). - SCI à l'IS : l'amortissement par composants de l'immeuble (hors terrain) peut ramener le résultat imposable proche de zéro pendant la détention (IS 15 % puis 25 %), mais la plus-value de cession réintègre les amortissements, sans aucun abattement pour durée de détention. - Transmission facilitée : la donation de parts de SCI bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI), avec possibilité de décote (illiquidité, minorité) et de prise en compte du passif de la SCI. - Le démembrement permet de donner la nue-propriété des parts en conservant l'usufruit et les loyers, la donation étant calculée sur une valeur réduite selon le barème de l'art. 669 CGI ; au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. - À la cession du cabinet, la dissociation permet de vendre la patientèle ou les parts de SEL sans les murs, puis de relouer les locaux au repreneur (revenu de retraite) ou de revendre l'immeuble séparément au moment fiscalement optimal. - Risques de requalification si le montage est artificiel : SCI fictive (sans AG, comptabilité ni bail réel), loyer hors marché, ou but exclusivement fiscal (abus de droit, art. L64 et L64 A LPF) ; droit de reprise de l'administration de 3 ans (art. L169 LPF), 6 ou 10 ans en cas de fraude. - SCI-AI (sci-ai.app) automatise la comptabilité et les déclarations de la SCI des murs (IR ou IS) à partir de 229 € TTC/an : synchronisation bancaire, gestion du loyer, génération de la 2072 ou de la liasse 2033, production du FEC et télétransmission aux impôts ; module TVA en option pour les acomptes et la CA12 du régime réel simplifié. À compter du 1er janvier 2027, il prépare aussi vos CA3 du régime réel normal et les télétransmet avec leur télépaiement. ## Comptabiliser les frais de création d'une SCI : les écritures (2026) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-frais-creation-sci - Les frais de création d'une SCI sont rangés par le Plan comptable général parmi les frais d'établissement : annonce légale, immatriculation au greffe via le guichet unique INPI, honoraires de rédaction des statuts et frais liés au dépôt de capital. - L'annonce légale de constitution d'une société civile est à tarif forfaitaire fixé par arrêté : 191 € HT en France métropolitaine en 2026 (223 € HT à La Réunion et Mayotte), comptabilisée au compte 6231 « Annonces et insertions ». - L'immatriculation via le guichet unique INPI (émoluments du greffe ≈ 66 €) et le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE ≈ 21 €) s'enregistrent au compte 6227 « Frais d'actes et de contentieux ». - Les honoraires de rédaction des statuts (0 à 2 000 € HT, avocat, notaire ou plateforme) vont au compte 6226 « Honoraires », le plus souvent grevés de TVA à 20 %. - L'apport de capital lui-même n'est pas un frais : c'est un mouvement de capitaux propres au compte 101 « Capital social », à ne pas confondre avec les frais de constitution. - L'article 212-9 du PCG laisse le choix entre passer les frais en charges ou les immobiliser à l'actif, et désigne la comptabilisation en charges comme la méthode préférentielle. - Option 1 (charges) : imputation directe aux comptes 6226, 6227 et 6231, en contrepartie du compte banque 512 ou, la première année, du compte courant d'associé 455 qui a avancé les frais ; déduction totale en année 1. - Option 2 (immobilisation) : inscription du montant HT au compte 2011 « Frais de constitution » (classe 20), actif fictif amorti linéairement sur 5 ans maximum selon l'article R123-187 du Code de commerce. - La dotation aux amortissements annuelle débite le compte 6811 et crédite le compte 2801 « Amortissements des frais d'établissement » ; sur 5 exercices, le 2011 est intégralement compensé et l'actif disparaît du bilan. - Tant que les frais de constitution immobilisés ne sont pas intégralement amortis, l'article L232-9 du Code de commerce interdit toute distribution de dividendes, même en présence de réserves libres suffisantes. - La TVA d'amont sur les frais n'est récupérable (compte 44566) que si la SCI est assujettie : option TVA sur locaux professionnels (art. 260-2° CGI), para-hôtellerie ou parkings ; la location nue d'habitation est exonérée (art. 261 D CGI) et comptabilise tout en TTC. - À l'IR, les frais de constitution ne figurent pas dans la liste limitative des charges déductibles des revenus fonciers de l'article 31 du CGI : ils ne réduisent pas le résultat foncier déclaré sur la 2072/2044 et transitent au mieux par le compte courant d'associé 455. - À l'IS, les frais de constitution sont pleinement déductibles du résultat imposable (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, art. 219-I-b CGI), soit immédiatement en charges, soit via la dotation aux amortissements étalée sur 5 ans. - La première année, il n'y a pas de report « à nouveau » : la première écriture constate la libération du capital (débit 512 ou 4561, crédit 101), et le compte 2011 apparaît, le cas échéant, à l'actif du bilan 2033-A / tableau 2033-C pour une SCI à l'IS au réel simplifié. - SCI-AI reconnaît automatiquement les dépenses de constitution synchronisées depuis le compte bancaire, propose la ventilation (charge ou immobilisation 2011), gère l'amortissement sur 5 ans et intègre le tout à la liasse fiscale et au FEC télétransmis. ## Contrôle fiscal d'une SCI : déroulement, droits et vigilance (2026) URL : https://www.sci-ai.app/controle-fiscal-sci - Toute SCI, à l'IR comme à l'IS, est contrôlable : détention immobilière, loyers entre proches, comptes courants d'associés et plus-values concentrent les recoupements (déclarations 2072, revenus fonciers des associés, actes notariés, données bancaires). - Trois formes de contrôle encadrées par le LPF : contrôle sur pièces (au bureau, sans avis préalable, art. L10 LPF), vérification de comptabilité sur place (art. L13 LPF) et examen de comptabilité à distance créé en 2017 (art. L13 G LPF). - Le FEC (Fichier des Écritures Comptables, 18 champs normés) est la pièce maîtresse : obligatoire pour les SCI à l'IS et les SCI à l'IR ayant un associé personne morale ou professionnel BIC/BNC/BA ; toléré absent pour une SCI à l'IR dont tous les associés sont personnes physiques. - Délai de transmission du FEC : 15 jours après réception de l'avis en examen de comptabilité à distance (art. L47 AA du LPF) ; dès le début des opérations en vérification sur place. - FEC absent ou non conforme : amende de 5 000 € (art. 1729 D du CGI), portée à 10 % des droits rappelés si ce montant est supérieur, avec risque d'évaluation d'office. - Prescription de droit commun de 3 ans pour l'IR, l'IS et la TVA (art. L169 et L176 du LPF) : au 1er janvier 2026, l'exercice 2022 est prescrit ; un simple retard de déclaration ne l'allonge pas à lui seul. - Délai subsidiaire de 6 ans (art. L186 du LPF) visant surtout les droits d'enregistrement (cession de parts, mutations) et l'IFI lorsque l'exigibilité n'a pas été révélée ; délai porté à 10 ans en cas d'activité occulte, d'avoirs étrangers non déclarés ou de fraude (art. L169 du LPF). - Avis de vérification obligatoire (art. L47 du LPF) mentionnant les années contrôlées et la faculté de se faire assister d'un conseil, accompagné de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié ; l'omission vicie la procédure. - Débat oral et contradictoire : garantie centrale de la vérification sur place, dont l'absence entraîne la décharge des rehaussements ; il n'existe pas dans le contrôle sur pièces. - Durée de la vérification sur place limitée à 3 mois pour les petites SCI (art. L52 du LPF) et non-renouvellement du contrôle des mêmes écritures pour la même période (art. L51 du LPF). - Points de vigilance propres à la SCI : loyer sous-évalué, acte anormal de gestion (SCI à l'IS), SCI fictive et abus de droit avec majoration jusqu'à 80 % (art. L64 du LPF), comptes courants d'associés, amortissements par composants, TVA et plus-values immobilières. - Proposition de rectification (imprimé 2120) motivée : délai de réponse de 30 jours, prorogeable de 30 jours sur simple demande (art. L57 du LPF) ; le silence vaut acceptation, la réponse de l'administration se fait sur l'imprimé 3926. - Majorations : 10 % pour retard ou défaut de déclaration (art. 1728 du CGI), 40 % après mise en demeure ou manquement délibéré, 80 % pour manœuvres frauduleuses, abus de droit ou activité occulte (art. 1729 du CGI). - Intérêts de retard de 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an (art. 1727 du CGI), non assimilés à une sanction, cumulables avec les majorations et courant jusqu'au mois de la proposition de rectification. - Se préparer : comptabilité tenue au fil de l'eau, justificatifs conservés au moins 6 ans (art. L102 B du LPF), PV d'assemblée générale à jour et déclarations cohérentes ; sci-ai.app automatise la comptabilité, génère un FEC conforme, produit la liasse 2033 ou la 2072 et archive chaque pièce pour un contrôle serein. ## Contester un redressement fiscal SCI : délais et sursis 2026 URL : https://www.sci-ai.app/contester-redressement-sci Ce guide traite du contentieux fiscal d'une société civile immobilière après l'avis de mise en recouvrement, c'est-à-dire une fois la phase de contrôle close et le délai de réclamation ouvert. Il s'adresse au gérant qui a reçu une proposition de rectification n° 2120, y a répondu, et découvre un titre exécutoire, ainsi qu'à l'associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu qui reçoit un avis établi à son nom personnel. Il répond à quatre questions : jusqu'à quelle date la réclamation reste recevable, ce qu'elle doit contenir pour ne pas être écartée sur la forme, s'il faut payer pendant l'instruction, et ce que coûte le sursis de paiement dans chacune des deux issues. Le déroulement du contrôle lui-même relève du guide du contrôle fiscal de SCI. ### La ligne que l'avis de mise en recouvrement fait franchir - L'avis de mise en recouvrement (AMR) est le titre par lequel le comptable public rend la dette exigible : avant lui, la proposition n° 2120 et les trente jours pour répondre ; après lui, le contentieux d'assiette. - Le motif du redressement ne change rien aux délais : loyer trop bas, charges personnelles ou travaux requalifiés relèvent des mêmes articles de procédure. - Le I de l'article L59 A du livre des procédures fiscales (LPF) limite la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires à quatre désaccords : résultat ou chiffre d'affaires déterminé selon un mode réel, régimes d'exonération des entreprises nouvelles, rémunérations non déductibles, valeur vénale d'immeubles ou de parts servant de base à la TVA. - Conséquence : une SCI à l'impôt sur le revenu déclarant des revenus fonciers n'entre dans aucun des quatre cas ; une SCI à l'impôt sur les sociétés, si. ### Votre date limite : deux délais, le plus long l'emporte - Article R*196-1 du LPF : hors impôts directs locaux, la réclamation doit arriver au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement du rôle ou la notification de l'AMR, le versement de l'impôt contesté, ou l'événement qui la motive. - Article R*196-3 du LPF : le contribuable qui a fait l'objet d'une procédure de reprise dispose d'un délai égal à celui de l'administration, soit le 31 décembre de la troisième année suivant la réception de la proposition de rectification. - Les deux délais courent en parallèle et c'est le plus long qui s'applique (BOI-CTX-PREA-10-40, version du 22 avril 2026, § 45 et § 90) ; le délai spécial ne vaut que pour l'impôt repris. - Impôts directs locaux (art. R*196-2) : 31 décembre de l'année suivante seulement, et non deux ans. - Le décret n° 2026-692 du 27 juillet 2026, en vigueur depuis le 30 juillet 2026, a abrogé les cinquième à huitième alinéas de l'article R*196-1 et deux alinéas de l'article R*196-2 : les délais réduits d'un an — retenues à la source, cotisations établies à tort, nouvel avis réparant une erreur d'expédition — n'existent plus. - Cas chiffré n° 1, SCI Bellevue à l'impôt sur les sociétés : proposition n° 2120 reçue le 12 mars 2026, réponse aux observations le 2 juin, AMR notifié le 15 octobre 2026 pour 69 312 € — réclamation recevable jusqu'au 31 décembre 2028 au titre du délai de droit commun, et jusqu'au 31 décembre 2029 au titre du délai spécial, qui est la date à retenir. - Divergence relevée par le guide : la fiche « Quel est le délai de réclamation ? » de service-public.gouv.fr fait courir ce délai spécial depuis la mise en recouvrement, quand le texte vise la proposition de rectification. ### La réclamation recevable : quatre mentions, une signature, un destinataire - Article R*197-3 du LPF, quatre éléments exigés à peine d'irrecevabilité : mention de l'imposition contestée (millésime, impôt, montant, référence de l'avis), exposé sommaire des moyens et des conclusions, signature manuscrite de l'auteur, et production de l'avis de mise en recouvrement ou d'une pièce justifiant le versement. - Une réclamation non signée est régularisable : l'administration doit inviter son auteur, par lettre recommandée, à signer dans les trente jours. - Destinataire de principe : le service du lieu de l'imposition (art. R*190-1, premier alinéa). Exception du quatrième alinéa : si l'imposition émane d'une autre direction départementale ou régionale, d'une direction spécialisée ou d'un service à compétence nationale, la réclamation va au directeur de ce service. - La réclamation est gratuite : aucun droit de timbre, aucune consignation, aucun avocat exigé au stade administratif. Le récépissé date le point de départ du délai de six mois. - Article R*197-4 du LPF : un tiers peut réclamer pour autrui à condition de produire un mandat régulier en même temps que la réclamation, à peine de nullité ; les avocats en sont dispensés. Sans mandat, la signature du gérant ne vaut que pour lui. ### Le sursis de paiement : seuil de 4 500 €, garanties, référé - Le sursis de paiement (art. L277 du LPF) diffère le paiement de la fraction contestée et de ses pénalités jusqu'à la décision. Il n'est jamais automatique : la réclamation doit porter la demande expresse et préciser le montant ou les bases du dégrèvement. - Article R277-7 du LPF : des garanties sont dues lorsque la réclamation porte sur des droits supérieurs à 4 500 €, mesurés sur les droits seuls, majorations et intérêts exclus — 4 000 € de droits plus 1 600 € de majoration reste dessous. À 4 500 € exactement, aucune garantie n'est obligatoire. - Quinze jours pour indiquer les garanties envisagées (art. R*277-1), choisies dans la liste de son deuxième alinéa : espèces à un compte d'attente au Trésor, créances sur le Trésor, caution, valeurs mobilières, marchandises en magasin agréé, affectations hypothécaires, nantissements de fonds de commerce. En SCI, deux options tiennent : caution bancaire et affectation hypothécaire. - Le refus doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quarante-cinq jours de la proposition ; passé ce délai sans réponse, les garanties sont réputées acceptées. - Article R277-3-1 du LPF : des garanties suffisantes fournies avec une réclamation assortie d'une demande de sursis se substituent aux sommes ou aux biens déjà appréhendés par le comptable. - Garanties refusées : référé devant le juge administratif dans les quinze jours de la réception de la décision (art. L279 du LPF), recevable seulement après consignation d'une somme égale au dixième des impôts contestés — assiette calculée sur les droits contestés, soit 4 800 € sur le cas Bellevue et non 6 931 € (BOI-REC-PREA-20-20-30). Article L279 A pour les impôts relevant du juge judiciaire. - À ne pas confondre avec le sursis de l'article 167 bis du CGI (exit tax), qui suit un départ à l'étranger et dure jusqu'à la vente des titres. ### L'arbitrage chiffré : payer ou demander le sursis - Cas chiffré n° 2, SCI Bellevue : 48 000 € de droits d'impôt sur les sociétés, 19 200 € de majoration de 40 % et 2 112 € d'intérêts de retard, soit 69 312 €. Durée prévisible de la procédure : 30 mois ; trésorerie placée à 3 % l'an, caution facturée 1,5 % l'an. - Les intérêts de retard portent sur 22 mois : départ au 1er juin 2024 (solde d'impôt sur les sociétés dû le 15 mai 2024, art. 1668 du CGI ; IV de l'art. 1727), arrêt au 31 mars 2026, dernier jour du mois de la proposition de rectification, la majoration relevant de l'art. 1729. Soit 48 000 × 0,20 % × 22 = 2 112 €. - La garantie porte sur les 48 000 € de droits contestés (art. R277-7), pas sur les 69 312 € de l'avis : 48 000 × 1,5 % × 2,5 = 1 800 € de caution. - SCI gagnante après avoir payé : 69 312 € remboursés, 4 159 € d'intérêts moratoires (30 mois × 0,20 % = 6 %), moins 5 198 € de trésorerie immobilisée à 7,5 % — coût net 1 039 €. - SCI gagnante sous sursis : aucun décaissement, caution de 1 800 € remboursée en totalité (art. L208 alinéa 2 et R*208-4, plafond de 2 % l'an de l'impôt garanti fixé par l'art. A208-1, soit 2 400 €) — coût net 0 €. - SCI perdante après avoir payé : 5 198 € de trésorerie immobilisée. SCI perdante sous sursis : 1 800 € de caution, les intérêts de l'art. L209 étant ici écartés parce que les droits ont déjà supporté l'intérêt de retard — coût net 1 800 €, avec 69 312 € disponibles pendant 30 mois. - Réserve : sur un rappel d'impôt sur le revenu assorti de la majoration de 10 % de l'art. 1730 du CGI, les intérêts de l'art. L209 sont bien dus, à compter du premier jour du treizième mois suivant la date limite de paiement — 18 mois comptés sur 30, soit 48 000 × 3,6 % = 1 728 €. - Remboursement des frais de garantie : demande à présenter dans l'année suivant la décision (art. R*208-3), remboursement au prorata en cas de dégrèvement partiel (art. R*208-5). ### Six mois, puis deux mois : la suite de la procédure - L'administration statue dans les six mois suivant la présentation de la réclamation (art. R*198-10 du LPF). Elle peut prendre trois mois de plus au maximum, à condition d'en informer le contribuable avant l'expiration des six mois ; une prorogation reçue après n'a pas cet effet. - Cas n° 1 : réclamation déposée le 20 novembre 2026, décision due avant le 20 mai 2027, ou le 20 août 2027 en cas de prorogation régulière. - Deux mois pour saisir le tribunal à compter de la réception de l'avis notifiant la décision (art. R*199-1) : rejet notifié le 4 mars 2027, tribunal saisi au plus tard le 4 mai 2027. - Silence de l'administration : le contribuable peut saisir le tribunal dès l'expiration des six mois, sans être forclos s'il préfère attendre — aucun délai de recours ne court tant qu'une décision expresse de rejet n'a pas été régulièrement notifiée (CE, avis, 8e-3e ch. réunies, 21 octobre 2020, n° 443327 ; déjà CE, 8 février 2019, n° 406555). - Article L199 du LPF : tribunal administratif pour les impôts directs et les taxes sur le chiffre d'affaires (revenus fonciers, impôt sur les sociétés, TVA) ; tribunal judiciaire pour l'enregistrement, l'impôt sur la fortune immobilière et la publicité foncière. ### Réclamation contentieuse ou demande gracieuse - La réclamation contentieuse soutient que l'impôt est mal établi ; la demande gracieuse (art. L247 du LPF) ne conteste rien et sollicite une faveur. Les deux se cumulent, dans deux courriers distincts. - La demande gracieuse n'est enfermée dans aucun délai ; la réclamation contentieuse l'est (31 décembre de la deuxième ou de la troisième année). - La demande gracieuse ne suspend ni n'interrompt le délai de réclamation contentieuse : il n'existe ni interruption, ni suspension, ni prorogation. Réclamer d'abord, solliciter ensuite. - Aucune remise de droits n'est possible en matière de TVA, de droits d'enregistrement, d'impôt sur la fortune immobilière ni de timbre ; seules les pénalités y sont remisibles. La remise de droits du 1° de l'art. L247 suppose des impôts directs et une situation de gêne ou d'indigence. - Remise (2°) et transaction (3°) se distinguent par le caractère définitif ou non des pénalités visées, jamais par leur montant. - Le refus de remise gracieuse est attaquable par la voie du recours pour excès de pouvoir : incompétence, erreur de droit, erreur de fait, erreur manifeste d'appréciation, détournement de pouvoir. - Ni la réclamation ni la demande gracieuse ne suspend le paiement : seul le sursis demandé dans le corps de la réclamation le fait. ### Le piège de la compensation : contester un point rouvre tout l'exercice - Article L203 du LPF : lorsque le contribuable demande la décharge ou la réduction d'une imposition, l'administration peut imputer sur le dégrèvement les insuffisances découvertes en instruisant la demande — à tout moment de la procédure, malgré l'expiration des délais de prescription, dans la limite de l'imposition contestée. - Cas chiffré n° 3, SCI Marceau à l'impôt sur le revenu, deux associés à parts égales, taux marginal d'imposition de 41 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 58,2 % : réintégration de 14 000 € de travaux requalifiés en construction, coût 8 148 €, dont 4 074 € par associé. - Pendant l'instruction, le service relève un local loué 6 000 € par an contre une valeur locative de marché de 14 000 €, soit 8 000 € d'insuffisance : compensation de 8 000 × 58,2 % = 4 656 €. - Dégrèvement net : 3 492 € au lieu de 8 148 €, soit 43 % de ce qui était demandé, alors même que le contribuable a gagné sur le fond. - La condition d'identité d'année figure à l'article L204, qui régit la compensation entre impôts différents (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, taxe sur les salaires, taxe d'apprentissage, effort de construction) et ne vise pas la TVA ; à l'intérieur d'une même imposition, la compensation joue librement. - Article L205 du LPF : les mêmes compensations bénéficient au contribuable qui invoque une surtaxe ou une double imposition. - Article L280 du LPF : le tribunal administratif peut majorer de 1 % par mois entier écoulé depuis l'enregistrement de la demande au greffe les droits contestés à tort, lorsque le sursis a servi à retarder abusivement le paiement. ### SCI à l'impôt sur le revenu : une vérification, trois impositions - Article L53 du LPF : la vérification des déclarations de la société est suivie avec la société elle-même, alors que l'imposition est établie et mise en recouvrement au nom de chaque associé. - Deux notifications successives (BOI-CF-IOR-10-30, § 300 et § 310) : une proposition de rectification adressée à la société sur le résultat social, puis une proposition individuelle à chaque associé sur sa quote-part. - Cas chiffré n° 4, SCI Kléber, réintégration de 30 000 € de charges sur l'exercice 2023 : A, 50 % et TMI 41 %, quote-part 15 000 €, 6 150 € d'impôt sur le revenu et 2 580 € de prélèvements sociaux, soit 8 730 € ; B, 30 % et TMI 30 %, quote-part 9 000 €, 4 248 € ; C, 20 % et TMI 11 %, quote-part 6 000 €, 1 692 €. - Total : 14 670 € pour un seul rehaussement de 30 000 €, dont 9 510 € d'impôt sur le revenu et 5 160 € de prélèvements sociaux à 17,2 %. - Conséquence procédurale : une vérification, mais trois impositions, trois avis, trois délais qui courent séparément et trois réclamations, chacune signée par son auteur ou par un mandataire régulier (art. R*197-4). - La réclamation de l'associé va à son propre service, l'imposition étant établie à son nom, sauf redressement émanant d'une direction spécialisée. L'avis désigne le service compétent. - Cession de parts : c'est l'associé présent à la clôture de l'exercice redressé qui est imposé sur l'exercice entier ; une cession postérieure à la clôture ne déplace pas l'imposition, une cession antérieure la transfère au cessionnaire. ### La réclamation en votre faveur, et ce qui relève d'un autre contentieux - Premier alinéa de l'article L190 du LPF : la réclamation couvre aussi la réparation des erreurs commises dans l'assiette ou le calcul de l'imposition, y compris celles du contribuable. Tant que la campagne déclarative est ouverte, une déclaration rectificative suffit ; ensuite, c'est la réclamation et ses quatre mentions. - Cas chiffré n° 5, SCI Ampère, deux associés à parts égales, TMI 30 %, soit 47,2 % avec les prélèvements sociaux : exercice 2023 avec 18 000 € de loyers, 5 000 € de charges et 22 000 € de travaux de ravalement oubliés dans la 2072 déposée en mai 2024. - Déclaré : 13 000 € de revenu foncier, 6 500 € par associé, 3 068 € d'impôt et de prélèvements sociaux chacun. Réel : − 9 000 € de déficit foncier, − 4 500 € par associé, imputables en totalité sur le revenu global (plafond de 10 700 €, aucune fraction issue d'intérêts d'emprunt). - Gain par associé : 3 068 € remboursés plus 1 350 € d'économie sur le revenu global (4 500 × 30 %), soit 4 418 € ; 8 836 € pour les deux, plus les intérêts moratoires de l'article L208. - Date limite de ce cas : impôt sur les revenus 2023 mis en recouvrement en 2024, donc réclamation recevable jusqu'au 31 décembre 2026. - Deuxième alinéa de l'article L190 du LPF : un résultat déficitaire ou un excédent de TVA déductible se conteste sans attendre d'avis de mise en recouvrement, dès la réception de la réponse aux observations. - Intérêts versés par l'État en cas de dégrèvement : article L208 du LPF, au taux de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI, soit 0,20 % par mois en 2026 (III de cet article), courant du jour du paiement et non capitalisés. - Contentieux du recouvrement : la contestation d'une saisie-vente, d'une saisie administrative à tiers détenteur ou de la régularité en la forme d'un avis relève de l'article L281 du LPF — saisine préalable du chef de service (art. R*281-1), deux mois (art. R*281-3-1), puis juge de l'exécution ou juge de l'impôt selon le grief ; elle ne remet jamais en cause le bien-fondé de la créance. ## SCI et Monument Historique : Detenir un Bien Classe (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-monument-historique - Regime porte par deux articles : art. 156 bis CGI (conditions) et art. 156 II-1 ter CGI (imputation des charges foncieres) ; doctrine BOI-RFPI-SPEC-30 - Specificite majeure : les charges (travaux, interets d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion) s'imputent sur le revenu global SANS aucun plafonnement - A comparer au deficit foncier de droit commun plafonne a 10 700 EUR/an sur le revenu global ; le Monument Historique n'a aucun plafond - Avantage hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR (art. 200-0 A CGI) : l'un des rares dispositifs non plafonnes - Nature de l'avantage : DEDUCTION du revenu, pas reduction d'impot ; l'economie croit avec la TMI (45 EUR economises par 100 EUR de travaux a 45 %, contre 11 EUR a 11 %) - Biens eligibles : immeuble classe (art. L621-1 C. patrimoine), immeuble inscrit ex-ISMH (art. L621-25), label Fondation du patrimoine (art. L143-2, deduction limitee aux travaux exterieurs) - Detention en SCI possible uniquement si la SCI est a l'IR (transparente, art. 8 CGI) ; une SCI a l'IS est incompatible (charges bloquees dans son resultat) - SCI familiale a l'IR : regime applicable de plein droit, sans condition d'usage - SCI non familiale a l'IR : eligible si l'immeuble est affecte a l'habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables dans les 2 ans (art. 156 bis II CGI) - Reforme LFR 2017 (art. 12, en vigueur au 1er janvier 2018) : suppression de l'agrement ministeriel pour la mise en societe civile et la mise en copropriete, remplace par la condition d'affectation a l'habitation 75 % - Engagement de conservation de la propriete de 15 ans a compter de l'acquisition (instaure par la loi de finances pour 2009) ; revente anticipee = remise en cause des deductions - Exceptions a la rupture d'engagement : deces, licenciement, invalidite (2e ou 3e categorie) du contribuable ou de son conjoint, expropriation - Modalites de deduction (BOI-RFPI-SPEC-30) : immeuble loue = deficit impute sans plafond sur le revenu global ; occupe et ouvert au public = 100 % des charges ; occupe non ouvert = 50 % - Excedent de deficit reportable sur le revenu global des 6 annees suivantes (art. 156 I CGI) - Declaration : la SCI depose une 2072 (2072-C) repartissant le resultat entre associes, chaque associe reporte sa quote-part sur la 2044 speciale puis la 2042 - Comparatif : Monument Historique (deduction, aucun plafond, conservation 15 ans) vs Malraux (reduction d'impot, travaux plafonnes 400 000 EUR/4 ans, location 9 ans) vs deficit foncier classique (deduction, 10 700 EUR/an, location 3 ans) ## SCI et Loi Malraux : Est-ce Compatible (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-malraux - Loi Malraux codifiee a l'article 199 tervicies du CGI : reduction d'impot (et non deduction de charges) calculee directement sur les depenses de restauration d'immeubles anciens en secteur patrimonial protege. - Compatibilite SCI : oui, mais uniquement si la SCI est a l'impot sur le revenu. L'article 199 tervicies ouvre la reduction aux associes de societes non soumises a l'IS detenant l'immeuble restaure. - SCI a l'IR translucide (art. 8 CGI) : la reduction remonte aux associes qui l'imputent chacun sur leur IR au prorata de leurs parts. - Exclusion totale de la SCI a l'IS : entite fiscalement opaque (IS 15 % jusqu'a 42 500 EUR sous conditions art. 219-I-b CGI puis 25 %), la reduction Malraux n'a aucun support pour s'imputer. Ecueil numero un a verifier avant travaux. - Taux de 30 % : Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou quartier ancien degrade (QAD) / NPNRU conventionne. - Taux de 22 % : SPR couvert par un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine). C'est le document d'urbanisme, pas l'investisseur, qui fixe le taux. - Plafond de depenses : 400 000 EUR apprecie globalement sur 4 annees consecutives (pas annuel), decompte des la delivrance du permis ou de l'autorisation de travaux. - Reduction maximale : 120 000 EUR sur 4 ans au taux de 30 % (400 000 x 30 %), 88 000 EUR au taux de 22 %. Le prix d'achat du foncier n'ouvre jamais droit a la reduction, seules les depenses de restauration comptent. - Engagement de location : location nue a usage de residence principale du locataire pendant 9 ans, mise en location dans les 12 mois suivant l'achevement des travaux. - Interdiction locative : le locataire ne peut etre ni membre du foyer fiscal, ni associe de la SCI, ni ascendant ou descendant d'un associe. Pas de plafond de loyer ni de ressources (contrairement au Pinel). - Hors plafond des niches fiscales : depuis la loi de finances 2013, Malraux est exclue du plafonnement global de 10 000 EUR de l'article 200-0 A du CGI. - Report d'excedent : depuis la loi de finances 2017, la fraction de reduction depassant l'impot de l'annee se reporte sur les 3 annees suivantes (avant 2017, excedent perdu). - Conditions travaux : restauration complete de l'immeuble, autorisee (autorisation speciale de travaux ou permis) et suivie par un Architecte des Batiments de France (ABF). Location meublee exclue. - Non-cumul et comparatif : pas de cumul Malraux et deficit foncier sur les memes depenses. Monument Historique = deduction du revenu global sans plafond mais conservation 15 ans ; deficit foncier = imputation jusqu'a 10 700 EUR/an (21 400 EUR renovation energetique). SCI Malraux a l'IR : comptabilite de tresorerie et declaration 2072. ## SCI et Loi Pinel : Pourquoi C'est (Presque) Impossible (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-pinel - Dispositif Pinel codifie a l'article 199 novovicies du CGI : reduction d'impot sur le revenu pour l'achat d'un logement neuf mis en location nue, etalee sur 6, 9 ou 12 ans. - Fin du dispositif : le Pinel est clos depuis le 31 decembre 2024. Aucun logement neuf acquis a compter du 1er janvier 2025 n'ouvre plus droit a la reduction, en direct comme en SCI. Date de reference : acte authentique d'acquisition ou declaration d'ouverture de chantier. - Pas d'effet retroactif : un investissement Pinel realise jusqu'au 31 decembre 2024 continue de produire sa reduction jusqu'au terme de l'engagement (6, 9 ou 12 ans), sous reserve du respect continu des conditions de location. - Pinel en SCI : possible, mais uniquement en SCI a l'impot sur le revenu (translucide, art. 8 CGI). L'article 199 novovicies I-1 visait les investissements realises par l'intermediaire d'une societe non soumise a l'IS. - Exclusion de la SCI a l'IS : le Pinel reduisait l'IR personnel des associes ; une SCI a l'IS (15 % jusqu'a 42 500 EUR sous conditions art. 219-I-b CGI puis 25 %) n'a pas d'IR personnel sur lequel imputer la reduction. Option IS = porte fermee. - Remontee de la reduction : dans une SCI a l'IR, chaque associe personne physique impute sa quote-part de reduction sur son propre IR, au prorata de ses parts. La quote-part d'un associe personne morale a l'IS n'ouvrait pas droit. - Taux 2024 (derniere annee) : Pinel classique 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans (baisse votee en LF 2021) ; Pinel+ (logements performants ou quartiers prioritaires) 12 %, 18 %, 21 %. - Plafond d'investissement : 300 000 EUR par an et 5 500 EUR/m2. Zonage restrictif : zones tendues A, A bis et B1 uniquement. Plafonds de loyer au m2 et plafonds de ressources du locataire selon la zone. - Plafonnement des niches fiscales : la reduction Pinel entrait dans le plafond global de 10 000 EUR par an et par foyer (art. 200-0 A du CGI), y compris via une SCI a l'IR. - Rupture d'engagement : vendre le bien, cesser la location ou depasser les plafonds avant le terme entraine la reprise de la totalite des reductions obtenues (art. 199 novovicies VII du CGI). - Denormandie : equivalent le plus proche encore ouvert, codifie au sein de l'article 199 novovicies CGI (ancien a renover, travaux >= 25 % du cout total), taux 12/18/21 %, plafond 300 000 EUR, prolonge jusqu'au 31 decembre 2027 par l'article 42 de la loi n 2024-322 du 9 avril 2024. Compatible SCI a l'IR. - Deficit foncier : alternative la plus courante en SCI a l'IR, imputation des travaux sur le revenu global jusqu'a 10 700 EUR par an (21 400 EUR pour la renovation energetique d'une passoire thermique). Ce n'est pas une reduction d'impot mais un mecanisme de charges. - Autres alternatives compatibles SCI a l'IR : Loc'Avantages (convention Anah, reduction 15 a 65 % selon la decote de loyer), Malraux (art. 199 tervicies CGI, 22 ou 30 %), Monument Historique (deduction du revenu global sans plafond). - LMNP exclu : la location meublee exercee de facon habituelle par une SCI a l'IR la fait basculer a l'IS (art. 206-2 du CGI), ce qui la sort du regime translucide. Le meuble se pratique en nom propre ou en SARL de famille. - Sortie du Pinel a l'echeance (6, 9 ou 12 ans) : la SCI redevient libre de louer au marche, vendre (plus-value immobiliere des SCI a l'IR, prelevements sociaux 17,2 %) ou transmettre les parts. ## SCI et renovation energetique : aides et fiscalite (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-renovation-energetique - MaPrimeRenov est reservee aux personnes physiques (decret n 2020-26 du 14 janvier 2020, Anah) : une SCI, personne morale, ne peut pas deposer de dossier en son nom pour un logement individuel qu elle detient. - MaPrimeRenov Copropriete : le beneficiaire est le syndicat des coproprietaires ; la SCI coproprietaire en profite au prorata de ses tantiemes, uniquement sur les parties communes. - CEE (Certificats d Economie d Energie, Code de l energie art. L221-1 et s.) : aucune condition de forme juridique, une SCI percoit la prime ; devis a signer AVANT le debut des travaux, entreprise RGE, montant en kWh cumac negociable. - Eco-PTZ : voie via l eco-PTZ copropriete souscrit par le syndicat ; l eco-PTZ individuel est legalement ouvert aux societes civiles non soumises a l IS dont au moins un associe est une personne physique (art. 244 quater U CGI), sous reserve que le logement finance soit occupe a titre de residence principale (associe ou locataire dans les 6 mois, 6 ans mini) ; l option pour l IS ferme l acces. - TVA a 5,5 % (art. 278-0 bis A CGI) : travaux d amelioration de la qualite energetique et travaux induits, logement acheve depuis plus de 2 ans, fourniture et pose par l entreprise, mention d eligibilite au taux reduit portee par l entreprise sur le devis et la facture (attestation Cerfa 1300-SD/1301-SD supprimee depuis le 16 fevrier 2025 ; maitre d ouvrage et entreprise solidairement responsables d une requalification a 20 %). - Comparatif TVA travaux : 5,5 % amelioration energetique (art. 278-0 bis A) ; 10 % autres ameliorations d un logement de plus de 2 ans (art. 279-0 bis) ; 20 % construction, agrandissement, neuf. - Deficit foncier a l IR (art. 31 CGI) : travaux d entretien, de reparation et d amelioration deductibles des revenus fonciers ; construction, reconstruction et agrandissement exclus. - Imputation du deficit (art. 156, I, 3 CGI) : jusqu a 10 700 EUR/an sur le revenu global hors interets d emprunt ; la part interets et le surplus sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers. - Plafond majore a 21 400 EUR pour la sortie de passoire (DPE E, F ou G vers A, B, C ou D) : instaure par la seconde loi de finances rectificative pour 2022 (loi n 2022-1499 du 1er decembre 2022, art. 12), proroge par la LF 2026 aux depenses payees du 1er janvier 2023 au 31 decembre 2027, devis accepte a compter du 5 novembre 2022, deux DPE avant/apres. - SCI a l IS : pas de deficit foncier ; amortissement du bien et des travaux immobilises, entretien courant en charges ; IS a 15 % jusqu a 42 500 EUR de benefice (art. 219-I-b) puis 25 %. - Neutralisation des aides : on ne deduit que la depense reellement supportee ; une prime CEE ou une subvention reduit la charge deductible (BOFiP revenus fonciers), jamais deux fois le meme euro. - Calendrier loi Climat et resilience (metropole) : location interdite pour la classe G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 ; a defaut, logement repute non decent. - Exemple chiffre : chantier 30 000 EUR HT, TVA 5,5 % economise 4 350 EUR, prime CEE 3 000 EUR, deficit foncier 23 150 EUR (11 575 EUR par associe, TMI 30 % soit environ 3 473 EUR chacun), gain la premiere annee environ 14 300 EUR. - Suivi dans sci-ai.app : rattacher chaque facture a l exercice, distinguer charges deductibles et immobilisations amortissables, neutraliser les aides et preparer la 2072 (IR) ou la liasse 2033 (IS). ## Fusion ou scission de SCI : dans quels cas et comment (2026) URL : https://www.sci-ai.app/fusion-scission-sci - Fusion : deux SCI ou plus n'en forment qu'une ; l'absorbee est dissoute sans liquidation et transmet universellement son patrimoine a l'absorbante, dont les associes recoivent des parts nouvelles (art. 1844-4 du Code civil). - Scission : une SCI eclate son patrimoine entre deux SCI beneficiaires ou plus, puis disparait (art. 1844-4 du Code civil) ; outil de separation de branches, de divorce ou de mesentente. - TUP (dissolution-confusion) : une SCI detenue a 100 % par un associe unique est dissoute sans liquidation, son patrimoine remonte a l'associe (art. 1844-5 du Code civil). - La TUP suppose un associe unique detenant 100 % des parts ; une SCI familiale a plusieurs associes n'y est pas eligible en l'etat, il faut d'abord reunir toutes les parts en une seule main. - Quand l'associe unique est une personne physique, l'art. 1844-5 reserve un traitement different (dissolution ouvrant liquidation) ; la TUP pleine, sans liquidation, vise surtout l'associe personne morale, typiquement une holding. - La TUP comporte un delai d'opposition des creanciers de 30 jours ; la fusion et la scission de societes civiles n'ont pas de droit d'opposition legalement organise, a la difference des societes commerciales (art. L. 236-15 du Code de commerce). - SCI a l'IR : societe translucide (art. 8 du CGI) ; le regime de faveur de l'art. 210 A du CGI ne s'applique pas de plein droit, d'ou un risque de cessation d'activite et d'imposition immediate des plus-values latentes sur les immeubles transmis. - SCI a l'IS : le regime special des fusions (art. 210 A du CGI) permet un sursis d'imposition des plus-values et la reprise des valeurs comptables et amortissements par l'absorbante. - Report des deficits (IS) : transfert des deficits de l'absorbee sur agrement (art. 209 II du CGI), avec dispense lorsque le cumul des deficits et charges financieres nettes transferes reste inferieur a 200 000 EUR ; mais l'art. 209 II exclut du transfert les deficits provenant de la gestion d'un patrimoine immobilier (societe a preponderance immobiliere), exclusion valant aussi pour la dispense (BOI-SJ-AGR-20-30-10-10, BOI-IS-FUS-10-60-20). Pour une SCI a l'IS, les deficits etant par nature immobiliers, leur transfert a l'absorbante est en principe non transferable. - Droits d'enregistrement : regime allege (souvent droit fixe) sous le regime de faveur IS ; a chiffrer au cas par cas a l'IR, avec risque de droits de mutation quand un immeuble change de proprietaire. - Procedure de fusion : evaluation et parite d'echange, traite (projet) de fusion, annonces legales, AGE des deux SCI avec augmentation de capital de l'absorbante, formalites au guichet unique de l'INPI (inscription modificative, radiation). - Commissaire a la fusion : non impose pour une SCI (obligation propre aux societes par actions) ; designation possible a titre volontaire pour securiser l'evaluation. - Couts indicatifs : annonces legales 150-250 EUR par SCI, formalites INPI quelques dizaines d'EUR, honoraires 1 500-5 000 EUR (fusion) ; delai 2 a 4 mois pour une fusion, 1 a 3 mois pour une TUP. - Abus de droit (art. L64 et L64 A du LPF) : une restructuration sans substance economique, a seule fin d'eluder l'impot, est requalifiable ; documenter le motif patrimonial (simplification, transmission, separation de branches). ## SCI et credit-bail immobilier : alternative a l emprunt (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-credit-bail - Definition : le credit-bail immobilier (leasing) est encadre par l article L313-7 du Code monetaire et financier ; une societe de credit-bail (credit-bailleur, souvent filiale de banque) achete ou fait construire l immeuble a usage professionnel et le loue a la SCI (credit-preneur) avec, au plus tard en fin de bail, la faculte de devenir proprietaire. - Nature juridique : location assortie d une promesse unilaterale de vente et d une option d achat ; la SCI n est pas proprietaire pendant toute la duree du contrat, elle detient une simple option. - Champ d application : reserve en pratique a l immobilier professionnel (locaux commerciaux, bureaux, entrepots, murs d exploitation) ; les societes de credit-bail financent tres rarement l habitation locative classique. - Duree et valeur residuelle : contrat generalement de 12 a 15 ans (jusqu a 20 ans) ; valeur residuelle de levee d option faible, de l ordre de 1 pourcent a quelques pourcents du prix d origine, parfois symbolique (1 euro). - Financement : peut couvrir jusqu a 100 pourcent de l operation (droits et frais inclus), la ou une banque exige un apport de 10 a 30 pourcent ; en contrepartie le cout financier global est souvent superieur a celui d un emprunt amortissable. - Deductibilite (IS) : les redevances sont deductibles du resultat imposable en charges d exploitation (compte 612 Redevances de credit-bail), sur le fondement de l article 39 du CGI, a l exception de la quote-part correspondant au terrain, non deductible pendant le contrat (art. 39-10 du CGI). - Reintegration a la levee d option : pour le credit-bail de droit commun (bailleur non-SICOMI), l article 239 sexies B du CGI (qui rend applicables le 1er alinea du I et le II de l article 239 sexies) impose de reintegrer au resultat la valeur nette comptable theorique de l immeuble (valeur a la signature moins les amortissements theoriques du bati que le preneur aurait pu pratiquer) moins le prix de levee d option, le tout diminue des quotes-parts de loyers deja non deduites au titre de l art. 39-10. L ancien plafonnement a la seule difference entre le prix de revient du terrain et le prix de levee relevait du regime SICOMI, abroge pour les operations conclues depuis le 1er janvier 1991. - Levee d option : la SCI paie la valeur residuelle et devient proprietaire ; l immeuble entre a l actif pour ce seul prix de levee, d ou une base amortissable reduite pour le bati. - Plus-value a la revente : la valeur nette comptable etant faible (valeur residuelle diminuee des amortissements), la plus-value professionnelle imposee a l IS peut etre tres elevee ; point d attention majeur a integrer des le montage. - Comptabilisation PCG : approche patrimoniale, l immeuble reste hors bilan pendant le contrat ; l engagement (redevances restant a payer, prix residuel) figure en engagement hors bilan et doit etre detaille en annexe. En IFRS 16 au contraire, le preneur inscrit un droit d utilisation a l actif et une dette au passif. - TVA : les redevances sur locaux professionnels sont en principe soumises a la TVA au taux normal de 20 pourcent ; la SCI recupere cette TVA si elle est assujettie et redevable (option TVA de l article 260-2 du CGI ou operations imposables de plein droit). - SCI IR vs IS : le montage n a d interet fiscal reel qu a l IS ; a l IR (revenus fonciers, art. 8 CGI), les redevances ne figurent pas parmi les charges deductibles de l article 31 du CGI. Taux d IS : 15 pourcent jusqu a 42 500 euros de benefice (art. 219-I-b CGI) puis 25 pourcent. - Montage OpCo/PropCo : une societe d exploitation (OpCo) occupe les murs detenus via une SCI (PropCo) financee en credit-bail ; isole le patrimoine des risques d exploitation et facilite la transmission des murs. - Cout de gestion : SCI presque toujours a l IS (comptabilite d engagement, annexe hors bilan, liasse 2033, FEC) ; sci-ai.app automatise la comptabilite a partir de 229 euros par an (Autonomie) ou 349 euros par an avec expert-comptable dedie. ## SCI d'attribution (SCIA) : fonctionnement, fiscalité et usages (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-attribution-scia - La SCI d'attribution (SCIA) a pour objet de construire ou d'acquérir un immeuble en vue de le diviser en fractions (lots) attribuées aux associés en propriété ou en jouissance (art. L212-1 du Code de la construction et de l'habitation). Elle n'est pas une SCI de location classique. - Régime fiscal pivot : l'article 1655 ter du CGI pose une transparence fiscale totale. La société est réputée ne pas avoir de personnalité distincte de ses membres pour les impôts directs, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ; il n'y a aucune imposition au niveau de la société. - Transparence (art. 1655 ter) n'est pas translucidité (art. 8 CGI) : dans une SCI ordinaire à l'IR la société calcule un résultat qu'elle répartit ; dans la SCIA l'associé est réputé propriétaire direct de son lot et imposé comme s'il le détenait en nom propre. - Imposition des revenus : l'associé qui occupe son lot n'a aucun revenu imposable ; celui qui le loue nu déclare des revenus fonciers (art. 14 et s. CGI) ; un associé soumis à l'IS relève de l'IS sur sa quote-part. - Plus-value : la cession de parts est traitée comme la vente de la fraction d'immeuble correspondante et relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U CGI : 19 % + prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention selon deux barèmes distincts : exonération d'IR à 22 ans, art. 150 VC CGI ; exonération des prélèvements sociaux à 30 ans, art. L136-7 CSS), avec exonération possible de la résidence principale (art. 150 U II-1° CGI). - Attribution en jouissance : la société subsiste, l'associé utilise son lot sans en devenir propriétaire. Attribution en propriété : dissolution et partage de l'immeuble, qui bascule sous le régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). - Le partage en nature à titre pur et simple, sans soulte, conforme à la vocation de chaque associé, est enregistré gratuitement (art. 828, I, 2° CGI), sans aucun droit d'enregistrement ni droits de mutation d'une vente : c'est un atout majeur du régime. - Fonctionnement : état descriptif de division distinguant parties communes et privatives (art. L212-2 CCH), adopté avant les travaux ou l'entrée en jouissance ; appels de fonds à proportion des droits (art. L212-3 CCH) ; l'associé défaillant ne peut entrer en jouissance ni obtenir l'attribution de son lot (art. L212-4 CCH). - Responsabilité indéfinie des associés à proportion de leurs droits, sans solidarité (art. 1857 du Code civil) ; cautionnement hypothécaire encadré (art. L212-7 CCH). Minimum 2 associés (art. 1832 du Code civil) : pas de SCIA unipersonnelle. - Notaire obligatoire dès qu'il y a un immeuble : apport ou acquisition exigent un acte authentique et une publicité foncière ; l'état descriptif de division et l'attribution des lots sont des actes notariés. - TVA : une SCIA de construction livrant des immeubles neufs entre dans le champ de la TVA immobilière (art. 257 CGI) ; une SCIA de gestion d'un immeuble ancien n'est en principe pas assujettie. - Forme particulière : la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé (multipropriété), régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 (art. L212-16 CCH) : parts donnant vocation à jouir d'un logement sur des périodes déterminées, sortie souvent difficile. - Usages : accession collective à la propriété, immeuble collectif détenu entre proches avec lots distincts, multipropriété en temps partagé. Pour un simple projet locatif, préférer la SCI de location classique. - sci-ai.app structure et automatise la comptabilité et les déclarations d'une SCI à partir de 229 EUR/an (offre Autonomie), ou avec un expert-comptable dédié à 349 EUR/an, contre 800 à 2000 EUR/an en cabinet classique. ## SCI à jouissance partagée : usage à plusieurs d'un même bien URL : https://www.sci-ai.app/sci-jouissance-partagee Deux situations très différentes portent le même nom, et ce guide les traite séparément. D'un côté, celui à qui l'on a vendu une « multipropriété » : des parts d'une société d'attribution en jouissance à temps partagé régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, dont la vraie question est la sortie. De l'autre, la famille propriétaire d'une maison logée dans une SCI ordinaire, qui doit décider qui l'occupe quand et qui paie quoi : aucun régime légal spécial, tout se joue dans la clause de jouissance des statuts et dans le régime fiscal de la mise à disposition. La page chiffre les deux jusqu'au résultat en euros et écarte la SCI d'attribution de 1971, qui attribue la propriété des lots et non l'usage. ### Distinguer les deux régimes avant de lire la suite - Société d'attribution en jouissance à temps partagé : entrée par achat de parts donnant droit à une semaine ou une quinzaine par an, texte applicable = loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, bien divisé par un état descriptif affectant chaque lot à des séries de parts. - SCI ordinaire à usage partagé : entrée par création familiale ou succession, textes applicables = articles 1832 et suivants du code civil et les statuts, bien unique que l'on se passe à tour de rôle. - L'article 33 de la loi de 1986 impose que tout document d'acquisition précise que les parts ne confèrent que la qualité d'associé, jamais celle de propriétaire, et bannit les mots « propriétaire » et « propriété » de la publicité : 15 000 EUR d'amende pour l'annonceur, seule sanction pénale du texte. - La SCI d'attribution de la loi du 16 juillet 1971 est un troisième régime, écarté ici : elle attribue la propriété de lots, pas un usage dans le temps. ### Ce que les parts d'une société de 1986 donnent réellement - L'article 1er vise les sociétés attribuant des immeubles d'habitation « en jouissance par périodes » et précise que les associés n'ont « aucun droit de propriété ou autre droit réel ». - Responsabilité plafonnée envers les tiers seulement : l'article 4 déroge aux articles 1857 et 1858 du code civil et limite la contribution aux apports. Envers la société, les appels de fonds de l'article 3 et les charges de l'article 9 restent dus sans plafond. - L'article 35 écarte la transparence fiscale de l'article 1655 ter du CGI, à condition que les statuts soient conformes à la loi de 1986. Constituée en société civile, elle relève de l'article 8 du CGI ; le II de l'article 15 du CGI place hors impôt sur le revenu le logement dont on se réserve la jouissance (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10, publié le 25 février 2013) : rien à déclarer, rien à déduire. - Constituée en société par actions ou à responsabilité limitée, la même société relève de l'impôt sur les sociétés et rien de ce régime ne s'applique : la forme doit être vérifiée dans les statuts. - L'article 9 sépare charges communes (dues au prorata des parts, occupation ou non) et charges d'occupation (non dues si le local n'est pas occupé). L'article 10 ouvre une action en révision devant le tribunal judiciaire si une quote-part excède de plus d'un quart celle résultant de l'article 9, avec effet pour l'avenir seulement et cinq ans de prescription. - Trois leviers gratuits souvent ignorés : article 23 (droit de louer ou prêter son local pendant sa période, toute clause contraire réputée non écrite), article 13 (un cinquième des parts peut exiger une assemblée sous trois mois), article 18-1 (contrôle annuel de la gestion par un technicien non associé à défaut de commissaire aux comptes). ### Avant de signer : information obligatoire et rétractation - L'article 20 de la loi de 1986 impose que l'acte précise les droits attachés aux parts, la situation du local et la période, avec en annexe les statuts, l'état descriptif de division, le tableau d'affectation, le règlement de l'article 8, le dernier bilan, l'inventaire du mobilier et les charges du local de l'exercice précédent. - L'article L224-69 du code de la consommation vise la souscription et la cession de parts de ces sociétés, mais seulement si le vendeur est un professionnel et l'acheteur un consommateur : entre particuliers, ni rétractation ni information normée. - Quatorze jours francs de rétractation sans motif ni frais (article L224-79 du code de la consommation). - Allongement en cas de défaut d'information (article L224-80) : un an et quatorze jours sans formulaire de rétractation, trois mois et quatorze jours si les informations obligatoires manquent. - Aucun versement avant l'expiration du délai (article L224-85) : ni acompte, ni caution, ni reconnaissance de dette. L'article L224-89 rend ces règles d'ordre public. ### Sortir d'une multipropriété : les trois formes du retrait - Le droit de retrait figure à l'article 19-1 de la loi de 1986, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. - Retrait amiable : unanimité des associés, « nonobstant toute clause contraire des statuts ». Impossible à interdire par les statuts, mais un seul associé sur plusieurs centaines peut le bloquer. - Retrait de droit : réservé à l'héritier, si la demande intervient dans les deux ans de la transmission par succession. Constaté par acte notarié à la charge de celui qui part ; l'article 19-1 fixe lui-même le prix (valeur des droits sociaux, à défaut d'accord dans les conditions de l'article 1843-4 du code civil ; article 815-3 en cas de pluralité d'héritiers). - Retrait judiciaire pour justes motifs : l'article 19-1 cite l'associé bénéficiaire des minima sociaux ou payé sous le SMIC et l'impossibilité de jouir du lot. Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-16.857, publié au bulletin, arrêt de rejet rendu à propos d'une société d'attribution en jouissance à temps partagé : les justes motifs se pèsent en mettant en balance la situation personnelle et l'intérêt collectif ; deux associés dont la santé ne permettait plus l'usage ont été déboutés faute d'avoir démontré qu'ils ne pouvaient ni céder ni louer. - Cesser de payer ne libère de rien : l'article 3 prive le défaillant de la jouissance et, par renvoi à l'article L212-4 du code de la construction et de l'habitation, l'assemblée peut autoriser à la majorité des deux tiers du capital la vente publique des parts, un mois après mise en demeure restée sans effet. ### Le bilan sur dix ans d'une part achetée 12 000 EUR - Prix d'acquisition : 12 000 EUR pour une semaine de haute saison moyenne. - Droits d'enregistrement à l'acquisition : article 728 du CGI, tarif des ventes d'immeubles, 12 000 x 6,32 % = 758 EUR (5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 %). - Charges annuelles de 600 EUR indexées à 2 % par an, soit 6 570 EUR cumulés sur dix ans. Total sorti de poche : 19 328 EUR. - Valeur de revente observée sur le marché de l'occasion : de l'ordre de 1 000 EUR. Coût de la sortie : environ 500 EUR d'acte (article 1865-1 du code civil depuis le 27 juin 2026 pour la cession, acte notarié à la charge du partant pour le retrait de l'article 19-1). - Perte nette sur dix ans : 19 328 - 1 000 + 500 = 18 828 EUR, soit 1 883 EUR la semaine pour dix séjours effectivement pris, et 2 690 EUR si seulement sept séjours sont pris. Une location libre équivalente se négocie entre 700 et 900 EUR. - Verdict explicite du guide : acheter une part de jouissance à temps partagé pour se garantir des vacances est presque toujours une mauvaise opération, le prix d'entrée étant une dépense et non un investissement. ### En SCI ordinaire, le droit d'usage ne se présume pas - La part sociale donne le résultat, le vote et l'information, pas les clés : l'usage naît d'une décision de la société. - Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503, publié au bulletin, arrêt de rejet rendu à propos d'une SCI : quand l'objet social ne prévoit pas la mise à disposition gratuite d'un immeuble aux associés, elle ne peut pas être décidée par le gérant seul ; il faut une assemblée statuant aux conditions d'une modification des statuts. Le gérant, qui détenait une part sur cent, s'était consenti un commodat : annulation confirmée. - Le droit de vote n'est pas le droit d'usage : détenir 60 % des parts donne 60 % des voix et du résultat, jamais 60 % des semaines. - Hiérarchie des documents : les statuts fixent le principe et la majorité de modification, le règlement intérieur porte le calendrier annuel modifiable sans passer par le greffe, le gérant ne crée pas le droit d'usage. - Vingt ans d'occupation tolérée ne valent pas titre : sans écrit, la société peut demander à l'occupant de partir. ### La clause de jouissance : les huit points à régler - Qui a droit à quoi et sur quelle base — prévient la revendication du majoritaire réclamant plus de semaines. - La rotation des périodes convoitées — prévient le conflit sur la première quinzaine d'août. - Le délai et la forme de réservation, et le sort de la période non utilisée. - La contrepartie (gratuite ou payante) et son montant, la répartition des charges d'occupation. - Qui décide et qui finance les travaux, et la sanction de l'occupation abusive. - Deux avertissements : loger les clauses confidentielles dans un pacte d'associés plutôt que dans des statuts publics, et ne jamais affecter des séries de parts à des lots identifiés, ce qui déclenche l'article 728 du CGI. ### Occuper gratuitement ou payer un loyer : la comparaison en euros - Base commune : maison de 350 000 EUR, quatre associés, emprunt de 200 000 EUR sur 20 ans à 3,5 % (6 900 EUR d'intérêts la première année), taxe foncière 2 400 EUR, assurance PNO 650 EUR, entretien 1 200 EUR, comptabilité 250 EUR, soit 11 400 EUR de charges. Loyer de marché 1 100 EUR/mois, soit 13 200 EUR/an. TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %. - Scénario gratuit : revenu foncier 0 EUR, impôt 0 EUR, mais 11 400 EUR de charges non déductibles (article 15, II du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10, 60 et 100, publié le 25 février 2013). Coût annuel 11 400 EUR. - Scénario loué : 13 200 EUR de recettes, 11 400 EUR de charges, résultat foncier 1 800 EUR, impôt 1 800 x 47,2 % = 850 EUR. Coût annuel 12 250 EUR. Le gratuit gagne de 850 EUR, exactement l'impôt créé par la location. - Point de bascule aux travaux : 1 800 EUR de travaux = égalité stricte à 13 200 EUR de part et d'autre ; 5 000 EUR de travaux = la location gagne de 960 EUR ; 12 000 EUR de travaux = la location gagne de 3 060 EUR. - Mécanisme du 3° du I de l'article 156 du CGI : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 EUR par an hors fraction née des intérêts, et « le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d'emprunt » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110, mis à jour le 16 septembre 2025). À 12 000 EUR de travaux, le déficit vaut 10 200 EUR et l'économie 3 060 EUR. - Piège du montage « louer une année pour les travaux puis revenir au gratuit » : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, et chaque associé qui a imputé doit conserver ses parts pendant la même durée (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et 370, mis à jour le 16 septembre 2025). À défaut, les 3 060 EUR sont repris avec intérêts de retard. - À l'impôt sur les sociétés, la mise à disposition gratuite est un acte anormal de gestion : loyer théorique de 13 200 EUR réintégré (IS à 15 % jusqu'à 42 500 EUR, article 219, I-b du CGI, soit 1 980 EUR), avantage occulte chez l'associé (article 111, c du CGI) avec base majorée de 25 %, soit 16 500 x 12,8 % = 2 112 EUR de PFU et 13 200 x 18,6 % = 2 455 EUR de prélèvements sociaux. Total 6 547 EUR pour une occupation « gratuite ». ### Conflit d'usage, impayés et sanctions - L'indemnité d'occupation de l'article 815-9, alinéa 2, du code civil ne s'applique pas à une SCI : le bien appartient à la personne morale, l'occupant n'occupe pas la chose d'autrui. Fonder une demande sur ce texte fait perdre le procès. - Statuts prévoyant une contrepartie = créance contractuelle ; statuts muets et gratuité ni dans l'objet social ni votée en assemblée = occupation sans titre, donc expulsion et indemnisation du préjudice. - La quote-part de charges votée en assemblée est une dette de l'associé inscrite à son compte courant. Sans taux contractuel, seul court le taux légal après mise en demeure (article 1231-6 du code civil) : 2,75 % au second semestre 2026 pour les créances des professionnels, contre 6,84 % pour les particuliers (arrêté du 26 juin 2026), soit 83 EUR par an sur 3 000 EUR impayés. - Ordre des sanctions : suspension du droit d'usage seulement si les statuts la prévoient, puis mise en demeure, recouvrement, exclusion en dernier. - Compétence : tribunal judiciaire partout en France. Le tribunal des activités économiques, expérimenté dans douze ressorts, ne connaît que des procédures amiables et collectives. ### L'article 728 du CGI et les trois façons de partager une maison - L'article 728 du CGI, inchangé depuis le 1er juillet 1979, répute les cessions de parts conférant le droit à la jouissance d'immeubles avoir pour objet ces immeubles eux-mêmes : les droits de vente d'immeuble remplacent le droit de 5 % de l'article 726 du CGI. - Deux conditions cumulatives (BOI-ENR-DMTOM-40-30, publiée le 12 septembre 2012) : droit de jouissance indissolublement lié à la qualité d'associé, et établissement préalable d'un état de division et d'affectation des parts aux fractions de l'immeuble (§ 30) ; ensuite les cessions sont assimilées à des ventes d'immeubles (§ 40). - Chiffrage sur une cession de 50 % de parts pour 80 000 EUR (maison 350 000 EUR, emprunt restant dû 190 000 EUR) : 4 000 EUR en droit commun à 5 % ; 5 056 EUR à 6,32 % dans le cas général ; 4 648 EUR à 5,81 % dans les 11 départements restés à 4,50 % ; 4 072 EUR à 5,09 % dans l'Indre, seul au taux plancher de 3,80 %. - Taux au 1er juin 2026 : quatre-vingt-huit des cent lignes de la table DGFiP portent 5 % de droit départemental, soit 6,32 % tous droits confondus (5,00 % départemental + 1,20 % communal + 2,37 % de frais d'assiette sur le droit départemental). Le relèvement ouvert par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 court jusqu'aux actes du 31 mars 2028. Le Calvados et la Creuse, encore lus à 4,50 %, sont passés à 5 %. - Le prix n'est qu'un plancher (article 666 du CGI, article L17 du livre des procédures fiscales) : si l'administration retient la valeur vénale de 175 000 EUR au lieu du prix de 80 000 EUR, les droits passent à 11 060 EUR. - Comparatif des trois structures : indivision (0 EUR d'entrée, partage possible à tout moment, droit de partage 2,50 %, indemnité d'occupation due) ; SCI avec clause de jouissance (308,91 EUR de création — 229,20 EUR d'annonce légale au forfait de 191 EUR HT, 60,38 EUR de greffe et 19,33 EUR de déclaration de bénéficiaire effectif — sortie par cession de parts à 5 %) ; SCI d'attribution de 1971 (transparence de l'article 1655 ter du CGI, revente du lot aux droits de mutation immobilière). - Verdict par profil : fratrie qui s'entend et vendra sous cinq ans, rester en indivision ; famille qui garde la maison sur deux générations, la SCI ; chacun veut être chez soi, SCI d'attribution ou division en copropriété. ## SCCV : la société civile de construction-vente (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sccv-construction-vente - Objet de construction-vente : construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre, en totalité ou par fractions (articles L211-1 à L211-4 du Code de la construction et de l'habitation) ; véhicule de référence des promoteurs et de la co-promotion. - Régime fiscal dérogatoire : l'article 239 ter du CGI exclut la SCCV de l'impôt sur les sociétés malgré son activité commerciale, sous trois conditions cumulatives — objet de construction d'immeubles en vue de la vente, forme non SARL ni SAS, statuts prévoyant la responsabilité indéfinie des associés. L'objet n'a pas à être exclusif : il peut coexister avec une activité purement civile (location nue d'immeubles, imposée en revenus fonciers) sans perte du régime (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10, § 20) ; seule une activité commerciale distincte (location meublée, achat-revente d'ancien) le fait perdre. - Translucidité imposée (article 8 du CGI) : le bénéfice n'est pas taxé au niveau de la société ; il remonte aux associés à proportion de leurs droits et est imposé dans la catégorie des BIC. L'option pour l'IS est fermée, contrairement à une SCI de location qui arbitre entre IR et IS. - Responsabilité indéfinie, conjointe (non solidaire) et subsidiaire (article L211-2 du CCH) : chaque associé répond des dettes sociales sur tout son patrimoine mais seulement à hauteur de sa quote-part ; le créancier doit diviser ses poursuites et agir après une mise en demeure de la société restée infructueuse. - Minimum deux associés, comme toute société civile (article 1832 du Code civil) : pas de SCCV unipersonnelle, aucun capital social minimum imposé. - Comptabilité de stocks, pas d'immobilisation : terrain et travaux en cours en compte 33, immeubles achevés destinés à la vente en compte 35 ; aucun amortissement. Le résultat se dégage à la vente, par différence entre le prix de cession et le coût de revient stocké. - TVA immobilière de plein droit à 20 % sur la vente d'immeubles neufs, achevés depuis cinq ans au plus (articles 257, I-2 et 278 du CGI) ; TVA d'amont déductible sur le terrain, les travaux et les honoraires (article 271 du CGI). - VEFA (article 1601-3 du Code civil, articles L261-1 et suivants du CCH) : le fait générateur reste l'achèvement, mais l'exigibilité de la TVA est échelonnée, lors de chaque appel de fonds correspondant à une échéance du contrat, en fonction de l'avancement des travaux (article 269, 2-a bis du CGI) ; règle propre aux livraisons d'immeubles à construire, distincte de la généralisation de l'exigibilité sur acompte des livraisons de biens ordinaires entrée en vigueur le 1er janvier 2023 (article 269, 2-a du CGI). - Déclaration de résultats BIC 2031-SD, et non la 2072 des SCI de location ; comptabilité commerciale d'engagement complète, FEC, approbation annuelle des comptes en assemblée (article 1856 du Code civil). - À distinguer du marchand de biens (achat-revente habituel d'ancien, généralement société commerciale à l'IS) et de la SCI de location (détention et location, immeuble immobilisé et amortissable) : seule l'exercice d'une activité commerciale distincte de la construction-vente (location meublée, achat-revente d'ancien) fait perdre le régime de l'article 239 ter ; la location nue, purement civile, reste compatible. - Notaire obligatoire pour l'acquisition du terrain, les ventes d'immeubles neufs, la VEFA et tout apport d'immeuble à la société ; les statuts peuvent rester sous seing privé sauf apport immobilier. - IS de droit commun applicable si le régime spécial est perdu (activité commerciale distincte de la construction-vente) : 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, puis 25 % (article 219-I du CGI), d'où l'intérêt de ne pas exercer d'activité commerciale autre que la construction-vente, en pratique et pas seulement dans les statuts. - sci-ai.app automatise la comptabilité de la SCCV — suivi des stocks, déclaration de résultats BIC, répartition entre associés — à partir de 229 EUR/an (offre Autonomie), ou 349 EUR/an avec un expert-comptable dédié. ## Types de SCI : location, gestion, attribution, construction-vente (2026) URL : https://www.sci-ai.app/types-de-sci - « La SCI » n'est pas une catégorie unique : quatre grandes familles coexistent, chacune définie par son objet social, lequel commande le régime fiscal. - Socle commun à toutes : sociétés civiles des articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil, minimum deux associés (art. 1832, pas de SCI unipersonnelle), responsabilité indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts (art. 1857 C. civ.). - SCI de gestion (ou de location, patrimoniale, d'investissement) : la forme de loin la plus répandue ; objet civil de détention et location nue (art. 1845 C. civ.) ; translucide à l'IR, revenus fonciers imposés chez les associés (art. 8 et 14 CGI), déclaration 2072 par la société, quote-part sur la 2044 des associés. - Option IS possible pour la SCI de gestion (art. 206-3 CGI) : amortissement du bâti, taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions de l'art. 219-I-b CGI (CA < 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques) puis 25 %, à défaut 25 % sur tout le bénéfice ; fiscalité de revente et de sortie plus lourde ; option révocable jusqu'au cinquième exercice suivant (art. 239 CGI) puis définitive. - Piège majeur : la location meublée habituelle est commerciale et fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), même si les statuts prévoient l'IR ; réserve : tolérance administrative tant que les recettes commerciales HT n'excèdent pas 10 % des recettes totales HT (moyenne année + 3 précédentes, BOI-IS-CHAMP-10-30) ; pour du meublé significatif, le LMNP en nom propre ou la SARL de famille sont préférés. - SCI d'attribution (art. L212-1 à L212-17 CCH, les art. L212-14 à L212-17 étant des dispositions transitoires) : constituée pour diviser un immeuble en fractions et attribuer chaque lot aux associés, en propriété ou en jouissance ; souvent dissoute après l'attribution. - Transparence fiscale de l'article 1655 ter CGI pour la SCI d'attribution : les associés sont réputés propriétaires directs de leur lot, la société est ignorée fiscalement — mécanisme distinct de la translucidité ; variante sociale de niche : la SCI d'accession progressive à la propriété (art. L443-6-2 et s. CCH, loi ENL du 13 juillet 2006). - SCI de construction-vente (SCCV, art. L211-1 à L211-4 CCH) : construire pour revendre, outil du promoteur ; activité commerciale mais l'article 239 ter CGI l'écarte de l'IS de plein droit — bénéfices calculés en BIC (translucide) et imposés chez chaque associé selon son régime (IR ou IS). - Ne jamais écrire que la SCCV est à l'IS de plein droit : c'est faux. Conditions du 239 ter : pas de forme société par actions ni SARL, responsabilité indéfinie des associés au passif social, proportionnelle et non solidaire (art. L211-2 CCH). - SCI de jouissance à temps partagé (loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, non codifiée) : droit d'occupation par périodes sur une résidence de tourisme ; l'ancienne « multipropriété » ne confère aucune propriété ; droit de retrait renforcé ; hors transparence 1655 ter, translucidité de droit commun (art. 8 CGI). - Fausses catégories : « SCI familiale », « SCI holding immobilière », « SCI d'investissement », « SCI murs d'entreprise » ne sont pas des types juridiques mais des SCI de gestion décrites par leur usage. - Trois régimes à ne pas confondre : transparence (art. 1655 ter, l'associé est propriétaire direct), translucidité (art. 8 pour les revenus fonciers, art. 239 ter pour les BIC : la société calcule un résultat imposé chez les associés), opacité IS (la société est le contribuable, art. 206-2 et 206-3 CGI). - Notaire obligatoire dès qu'un associé apporte un immeuble (apport en nature : acte authentique et publicité foncière) ; les statuts seuls peuvent rester sous seing privé. - sci-ai.app automatise la comptabilité, la déclaration 2072 (IR) ou la liasse 2033 (IS), le FEC et la télétransmission de toute SCI de gestion, à partir de 229 EUR/an (349 EUR/an avec expert-comptable dédié), contre 800 à 2000 EUR/an pour un cabinet classique. ## Charges locatives en SCI : provisions, régularisation et récupération (2026) URL : https://www.sci-ai.app/charges-locatives-sci - Les charges récupérables sont limitées à la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 : services liés à l'usage (eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, ascenseur), entretien courant et menues réparations des parties communes, et taxes locatives (TEOM, taxe de balayage). La liste est limitative. - Une charge hors décret refacturée au locataire relève d'une clause sans effet : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d'ordre public (article 2) et l'article 23 renvoie à une liste limitative, donc la SCI doit restituer les sommes indûment perçues et ne peut pas contourner le décret par le bail. - En location nue, seul le mécanisme provisions mensuelles + régularisation annuelle obligatoire est admis (article 23) ; provisions et régularisation sont indissociables. - La régularisation compare les provisions encaissées aux charges réelles : la SCI réclame le complément ou rembourse le trop-perçu, avec un décompte par nature de charges communiqué un mois avant. - La SCI tient les justificatifs (factures d'eau et d'énergie, appels de fonds du syndic, contrats d'entretien) à la disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte. - Si la régularisation n'est pas faite avant la fin de l'année civile suivant l'exigibilité, le locataire peut payer le rappel par douzièmes. - L'action en régularisation se prescrit par trois ans (article 7-1) ; pour la répétition d'un trop-perçu, le point de départ est le jour de la régularisation (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445). - Le forfait de charges (montant fixe, sans complément ni régularisation) n'est admis qu'en meublé résidence principale (article 25-10) et est obligatoire dans le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18, loi ELAN). Il est interdit en location nue. - La rémunération du gardien n'est récupérable qu'à 75 % (entretien des parties communes + élimination des déchets) ou 40 % (une seule de ces tâches), selon le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 (article 2). Le décret n° 87-713 a été modifié à plusieurs reprises (aussi décret n° 2013-1296 du 27 décembre 2013, extension à Mayotte), mais l'annexe fixant la liste des charges récupérables est inchangée depuis 1987. - La taxe foncière reste à la charge de la SCI ; seule sa composante TEOM est récupérable. Honoraires de syndic, ravalement, réfection de toiture et grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne sont pas récupérables. - Comptablement, la refacturation des charges récupérables est neutre : produit de refacturation et charge par nature se compensent ; seules les charges non récupérables (par ailleurs souvent déductibles) pèsent sur le résultat de la SCI. - Point de vigilance : la location meublée exercée de façon habituelle est une activité commerciale (article 35 du CGI) qui fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (article 206-2 du CGI), sans retour possible, sauf tolérance administrative maintenant la SCI à l'IR tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales HT (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). - sci-ai.app rapproche automatiquement provisions et charges réelles, distingue le récupérable du non récupérable, prépare le décompte par nature et génère la comptabilité complète de la SCI (IR ou IS), à partir de 229 EUR/an. ## Révision du loyer en SCI : indice IRL, clause et encadrement (2026) URL : https://www.sci-ai.app/revision-loyer-sci - Clause de révision obligatoire dans le bail (art. 17-1 I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : sans clause écrite fixant la date de révision et le trimestre IRL de référence, aucune indexation n'est possible en cours de bail. - Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE : 146,60 en métropole au 1er trimestre 2026, soit +0,78 % sur un an (publication du 15 avril 2026) ; c'est la variation annuelle du trimestre prévu au bail qui fixe la hausse. - Formule de calcul : nouveau loyer = loyer en cours x (IRL du trimestre de référence année N / IRL du même trimestre année N-1). Exemple : un loyer de 780 EUR révisé au T1 2026 (+0,78 %) passe à 786,08 EUR ; la révision porte sur le loyer seul, jamais sur les charges. - Révision annuelle uniquement, à la date prévue au bail (souvent la date anniversaire de la prise d'effet) ; jamais plus d'une fois par an (art. 17-1 I). - Délai d'un an (loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) : à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans l'année, le bailleur est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée ; la révision n'est plus rétroactive et prend effet à la date de la demande. - Gel des passoires thermiques F et G depuis le 24 août 2022 (loi Climat et résilience n° 2021-1104, art. 159, codifié art. 17-1 III) : ni indexation en cours de bail, ni réévaluation au renouvellement (art. 17-2 II), ni hausse à la relocation. - Encadrement du niveau des loyers en zone tendue (art. 140 loi ELAN n° 2018-1021) : à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc., le loyer révisé ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. - Meublé de résidence principale : mêmes règles que le nu (art. 25-9 renvoyant à l'art. 17-1) ; attention, la location meublée habituelle fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI). - Bail commercial : révision triennale légale (art. L145-38 C. com.) ou clause d'échelle mobile (art. L145-39), indexée sur l'ILC (commerce, artisanat) ou l'ILAT (tertiaire) ; ces indices peuvent baisser (ILC -0,50 %, ILAT -0,06 % au 4e trimestre 2025). - Impact fiscal : hausse du revenu foncier réparti entre associés pour une SCI à l'IR (art. 8 et 14 CGI), ou hausse du résultat imposable pour une SCI à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 EUR sous conditions - CA HT inférieur à 10 M EUR, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques -, sinon 25 % dès le premier euro, art. 219 I-b CGI). - Erreurs fréquentes : croire la révision automatique, appliquer le mauvais trimestre d'IRL, réviser un logement classé F ou G, dépasser le plafond d'encadrement en zone tendue, réviser rétroactivement. - sci-ai.app automatise la comptabilité, la gestion locative et les déclarations de votre SCI à partir de 229 EUR/an : récupération automatique de l'indice IRL, calcul et courrier de révision au locataire, respect du délai d'un an et blocage de l'indexation des logements F/G. ## SCI et succession internationale : loi applicable et double imposition (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-succession-internationale - Une succession internationale se traite sur deux plans distincts : la loi civile (qui hérite et dans quelles proportions) et la fiscalité (qui paie l'impôt, à quel État). Le règlement (UE) n° 650/2012 exclut expressément les matières fiscales (art. 1er) : les confondre est l'erreur la plus coûteuse. - Volet civil : le règlement Bruxelles IV (UE 650/2012), applicable aux successions ouvertes depuis le 17 août 2015 dans l'Union sauf le Danemark et l'Irlande, désigne une loi successorale unique — celle de la dernière résidence habituelle du défunt au moment du décès (art. 21) — pour l'ensemble des biens, meubles comme immeubles. - Professio juris (art. 22 du règlement) : par testament, toute personne peut choisir la loi de l'État dont elle a la nationalité, notamment pour conserver la réserve héréditaire française. Ce choix est purement civil et sans effet sur la fiscalité. - Les parts de SCI sont des biens meubles (art. 529 du Code civil), rattachés à la loi successorale unique du défunt ; loger un immeuble en SCI évite l'indivision transfrontalière et permet donation-partage, démembrement et cession progressive des parts. - Volet fiscal : la territorialité des droits de mutation à titre gratuit est fixée par l'article 750 ter du CGI, le domicile fiscal s'appréciant au sens de l'article 4 B du CGI (foyer, activité, centre des intérêts économiques). - Art. 750 ter 1° : défunt domicilié en France = taxation mondiale de tous ses biens. Art. 750 ter 2° : défunt non-résident = seuls les biens français, dont les parts d'une SCI ayant son siège en France (taxées sur leur pleine valeur) et les sociétés étrangères à prépondérance immobilière française. - Art. 750 ter 3° : l'héritier domicilié fiscalement en France au jour de la transmission et l'ayant été au moins 6 ans au cours des 10 précédentes est imposé en France sur tous les biens reçus, y compris étrangers (les 6 ans n'ont pas à être continus). - Une SCI ne délocalise jamais fiscalement un immeuble situé en France : il reste soumis aux droits de succession français même détenu via les parts. La SCI organise la transmission, elle ne la défiscalise pas à l'international. - Double imposition : les conventions fiscales bilatérales successorales (une trentaine, priment sur le droit interne) répartissent le droit d'imposer ; attention, la convention franco-suisse sur les successions a cessé de produire ses effets pour les décès survenus depuis le 1er janvier 2015. - À défaut de convention, l'article 784 A du CGI ouvre un crédit d'impôt (cas 750 ter 1° et 3°) : l'impôt de succession acquitté hors de France s'impute sur les droits français, plafonné à l'impôt frappant les biens situés hors de France, non restituable, sur demande écrite. - Réserve héréditaire : le droit de prélèvement compensatoire (art. 913 alinéa 3 du Code civil, loi n° 2021-1109 du 24 août 2021, en vigueur depuis le 1er novembre 2021) permet à un enfant lésé de prélever sur les biens situés en France si la loi étrangère applicable ne connaît aucun mécanisme réservataire. - Délais et abattements : la déclaration de succession et le paiement des droits sont dus dans les 6 mois (décès en France métropolitaine) ou 12 mois (décès à l'étranger), selon l'article 641 du CGI ; l'abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI). - Le notaire est incontournable : acte de notoriété, certificat successoral européen, liquidation des droits et articulation entre loi civile étrangère et fiscalité française ; un apport d'immeuble à la SCI exige de toute façon un acte authentique et une publicité foncière. - sci-ai.app automatise la comptabilité de votre SCI à partir de 229 EUR/an, sécurise le suivi des parts et des statuts, et prépare le dossier dont votre notaire aura besoin pour une transmission internationale sans mauvaise surprise. ## SCI et assurance-vie : deux outils complémentaires pour transmettre (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-assurance-vie - La SCI et l'assurance-vie ne transmettent pas la même chose : la SCI organise la transmission de l'immobilier via des parts sociales, l'assurance-vie transmet des capitaux hors succession civile (art. L132-12 du Code des assurances). - Transmission des parts de SCI : donation en nue-propriété avec abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans au titre du délai de rappel fiscal de l'art. 784 CGI, décote de nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI. - Fiscalité de l'assurance-vie au décès pour les primes versées avant 70 ans (art. 990 I CGI) : abattement de 152 500 EUR par bénéficiaire, prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 EUR de part taxable, 31,25 % au-delà, quel que soit le lien de parenté. - Primes versées après 70 ans (art. 757 B CGI) : abattement global de 30 500 EUR tous bénéficiaires confondus, seul l'excédent des primes réintégré à l'actif successoral, produits et intérêts exonérés. - Conjoint survivant et partenaire de PACS bénéficiaires : exonération totale de prélèvement et de droits de succession sur l'assurance-vie (art. 796-0 bis CGI, loi TEPA de 2007). - Démembrement de la clause bénéficiaire : usufruit du capital décès au conjoint, nue-propriété aux enfants ; le capital étant une somme d'argent, l'usufruitier reçoit un quasi-usufruit (art. 587 du Code civil). - Le quasi-usufruit génère une créance de restitution déductible de la succession de l'usufruitier (art. 768 CGI) ; le quasi-usufruit issu d'une clause bénéficiaire d'assurance-vie démembrée est hors du champ de l'article 774 bis CGI (loi de finances 2024), car l'usufruit n'est pas réservé par le défunt mais reçu au dénouement du contrat (exclusion confirmée par le BOFiP du 26 septembre 2024) : la déduction demeure, sous convention probante et non fictive. - Répartition de l'abattement 990 I en clause démembrée : 152 500 EUR par couple usufruitier / nu-propriétaire, réparti au prorata (barème art. 669) ; la fraction du conjoint usufruitier exonéré est perdue et non reportée (BOI-TCAS-AUT-60). - Loger des parts de SCI non cotée dans un contrat : impossible en assurance-vie française classique, envisageable via un contrat luxembourgeois (Fonds Interne Dédié FID ou Fonds d'Assurance Spécialisé FAS), réservé aux gros patrimoines. - La fraction immobilière d'un contrat (parts de SCI, SCPI, OPCI logées en unités de compte) reste imposable à l'IFI (art. 972 et 972 bis CGI) : l'assurance-vie ne fait pas sortir l'immobilier de l'assiette. - Les abattements se cumulent : 100 000 EUR de la donation de parts (art. 779) et 152 500 EUR de l'assurance-vie (art. 990 I) sont des enveloppes indépendantes pour un même enfant. - Limite civile : primes manifestement exagérées réintégrables à la succession (art. L132-13 C. assurances) ; l'assurance-vie ne permet pas de contourner la réserve héréditaire. - Exemple chiffré : immeuble de 800 000 EUR en SCI démembrée + 400 000 EUR d'assurance-vie, coût fiscal d'ensemble d'environ 28 000 EUR contre environ 135 000 EUR sans structuration anticipée (transmission en un seul événement). - sci-ai.app automatise la comptabilité et les déclarations de votre SCI (2072 à l'IR, 2065 et liasse 2033 à l'IS, FEC, AG) à partir de 229 EUR/an, socle indispensable d'une transmission bien chiffrée. ## SCI et pacte Dutreil : transmettre entreprise et immobilier (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-pacte-dutreil - Le pacte Dutreil (art. 787 B du CGI) applique un abattement de 75 % sur la valeur des titres transmis à titre gratuit (donation ou succession) : les droits de mutation ne portent alors que sur 25 % de la valeur. - Le dispositif est réservé aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (activité opérationnelle) ; la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier en est expressément exclue (loi de finances 2024, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10). - Conséquence directe : une SCI de location nue exerce une activité civile et ne peut jamais bénéficier de l'abattement de 75 %, quels que soient sa taille, son régime (IR ou IS) ou le nombre d'immeubles détenus. - La location meublée et la location d'établissements équipés sont, elles aussi, rangées parmi les activités de gestion de patrimoine exclues (effet aux transmissions depuis le 17 octobre 2023), même si elles relèvent des BIC à l'impôt sur le revenu. - Trois engagements conditionnent l'avantage : un engagement collectif de conservation d'au moins 2 ans (17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour une société non cotée), un engagement individuel pris par chaque bénéficiaire, et une fonction de direction exercée pendant l'engagement collectif et les 3 ans suivant la transmission (art. 975, 1° du 1 du III, CGI). - Réforme 2026 : pour les transmissions réalisées à compter du 21 février 2026, l'engagement individuel passe de 4 à 6 ans. Dans le schéma avec engagement collectif signé, la durée totale minimale de conservation passe de 6 à 8 ans (2 ans de collectif + 6 ans d'individuel courant à compter de l'expiration du collectif, art. 787 B, c CGI). En cas d'engagement collectif réputé acquis, aucun délai collectif ne court après la transmission : seul l'engagement individuel de 6 ans s'applique à compter de la transmission, soit environ 6 ans. Le taux de 75 % reste inchangé. - Réforme 2026 (assiette) : la valeur des titres est retraitée pour exclure de l'abattement la fraction représentative d'une liste limitative de biens non professionnels (véhicules de tourisme, yachts, aéronefs, objets d'art, chevaux de course, vins et alcools, logements et résidences non affectés à un usage professionnel) ; la trésorerie et les valeurs mobilières de placement restent, elles, dans l'assiette. - Cas où l'immobilier reste éligible : les murs inscrits au bilan d'une société opérationnelle qui les exploite (actif d'exploitation), les sociétés mixtes où l'activité opérationnelle est prépondérante (au moins 50 % du chiffre d'affaires et de l'actif brut, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10), et la holding animatrice assimilée à une société opérationnelle. - Piège classique : loger les murs d'exploitation dans une SCI distincte qui les loue à l'entreprise fait retomber cet immobilier dans l'activité civile, hors Dutreil ; le montage protège le patrimoine mais déconnecte l'immeuble de l'abattement. - Ne pas confondre le Dutreil (art. 787 B CGI, droits de transmission) avec l'exonération d'IFI des biens professionnels (art. 975 CGI, impôt annuel) : ce sont deux régimes indépendants, avec leurs propres critères. - Pour transmettre une SCI patrimoniale sans Dutreil : la donation de parts profite de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI). - Le démembrement des parts est le levier le plus puissant : la donation de la seule nue-propriété réduit la base taxable selon le barème de l'article 669 du CGI (50 % de la valeur si l'usufruitier a 51 à 60 ans), et l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits au décès. - La donation en pleine propriété avant les 70 ans du donateur ouvre en outre la réduction de droits de 50 % de l'article 790 du CGI ; l'abattement Dutreil se cumule avec les abattements familiaux de droit commun. - sci-ai.app automatise la comptabilité et les déclarations d'une SCI à partir de 229 € par an (offre Autonomie) ou 349 € par an avec un expert-comptable dédié, pour tenir une comptabilité à jour et une valorisation des parts fiable avant toute transmission. ## Pacte d'associés en SCI : utilité, clauses et modèle (2026) URL : https://www.sci-ai.app/pacte-associes-sci - Nature juridique : le pacte d'associés est un contrat de droit commun (article 1103 du Code civil) qui tient lieu de loi entre ses seuls signataires, soumis à l'exigence de bonne foi dans sa formation et son exécution (article 1104 du Code civil). - Effet relatif : en vertu de l'article 1199 du Code civil, le pacte n'engage que les associés qui l'ont signé ; ni la SCI non partie au contrat, ni les tiers, ni les associés non-signataires ne sont tenus par ses clauses. - Statuts vs pacte : les statuts sont obligatoires, déposés au greffe et au registre national des entreprises (RNE), opposables aux tiers ; le pacte est facultatif, confidentiel, non publié. En cas de contradiction, les statuts priment. - Clause de préemption ou de préférence (article 1123 du Code civil) : l'associé cédant doit d'abord proposer ses parts aux autres signataires ; la nullité de la vente à un tiers et la substitution supposent de prouver que le tiers connaissait le pacte et l'intention du bénéficiaire — preuve difficile. - Agrément : en SCI, l'article 1861 du Code civil impose en principe l'agrément unanime des associés pour une cession à un tiers, sauf aménagement statutaire ; les cessions aux ascendants ou descendants sont dispensées d'agrément sauf clause contraire. Le pacte peut renforcer la procédure. - Inaliénabilité : une clause d'inaliénabilité n'est valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1 du Code civil) ; perpétuelle ou sans motif, elle est nulle. On la borne souvent à une dizaine d'années. - Clauses de sortie : tag-along (sortie conjointe du minoritaire aux mêmes conditions que le majoritaire) et drag-along (sortie forcée du minoritaire en cas d'offre de rachat global de la SCI). - Gouvernance et distribution : majorités renforcées, droits de veto, information des associés, politique de distribution ; une clé de répartition des bénéfices dérogatoire doit figurer dans les statuts et respecter la prohibition des clauses léonines (article 1844-1 du Code civil). - Durée : préférer une durée déterminée (durée de l'emprunt, 10 à 15 ans) ; un pacte à durée indéterminée est résiliable unilatéralement (articles 1210 et 1211 du Code civil), ce qui ruine sa sécurité. - Sanctions de la violation : dommages-intérêts (article 1231-1), clause pénale forfaitaire modérable par le juge (article 1231-5), exécution forcée en nature possible mais délicate (article 1221) ; annulation de la cession exceptionnelle, réservée à la collusion frauduleuse. - Clause d'adhésion : imposer à tout nouvel associé de signer le pacte comme condition de son entrée, sinon l'effet relatif (article 1199 du Code civil) le libère de ses clauses ; à doubler d'une clause d'agrément statutaire. - Prévention des blocages : médiation ou conciliation préalable obligatoire, clause buy-or-sell (shotgun) dans les SCI 50/50 pour éviter la dissolution judiciaire pour mésentente. - Confidentialité : le pacte n'est ni enregistré ni publié (sauf s'il contient une opération taxable) ; un acte sous seing privé signé par les parties suffit, mais une relecture par un avocat en droit des sociétés est recommandée dès que les enjeux sont significatifs. - sci-ai.app centralise statuts, procès-verbaux d'assemblée, registres, comptabilité et déclarations, et automatise la comptabilité de la SCI à partir de 229 EUR/an. ## Combien d'associés minimum et maximum en SCI ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/nombre-associes-sci - Minimum légal : 2 associés. L'article 1832 du Code civil dispose que la société est instituée par « deux ou plusieurs personnes » ; ce minimum vaut à la constitution et pendant toute la vie de la SCI. - Pas de SCI unipersonnelle : l'associé unique n'est admis que « dans les cas prévus par la loi » (art. 1832 al. 2), principalement l'EURL et la SASU (formes commerciales), mais aussi l'EARL agricole à associé unique qui est une société civile (art. L324-1 C. rural) : la commercialité n'est pas la condition de l'unipersonnalité. Aucun texte ne crée de SCI à associé unique, contrairement à une idée reçue. - Sanction renforcée depuis l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 (en vigueur le 1er octobre 2025) : la violation de la règle des deux associés est désormais une cause expresse de nullité de la société (art. 1844-10 C. civ.). - Aucun maximum d'associés en SCI : le Code civil ne fixe pas de plafond (2, 50, 100 associés et plus), à la différence de la SARL limitée à 100 associés (art. L223-3 C. com.). - Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, résidents ou non-résidents ; chacun doit réaliser un apport réel et détenir de vraies parts (affectio societatis). - Couple : deux époux comptent pour deux associés distincts, même avec des biens communs (art. 1832-1 C. civ.). C'est le montage le plus fréquent des SCI familiales. - Apport de biens communs : obligation d'avertir le conjoint et de le mentionner dans l'acte (art. 1832-2), sous peine de nullité de l'apport (art. 1427) ; le conjoint peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts. - Enfant mineur : peut être associé d'une SCI (activité civile), représenté par ses représentants légaux ; certains actes graves exigent l'autorisation du juge des tutelles (apport d'un immeuble lui appartenant art. 387-1, 2°, emprunt en son nom art. 387-1, 3°), mais pas la cession de parts sociales non négociables. L'associé répond indéfiniment des dettes à proportion de ses parts (art. 1857) : le patrimoine du mineur est exposé. - Répartition libre des parts : une seule part suffit au second associé (99/1, voire 999/1) ; aucun capital social minimum n'est requis. - Associé de paille interdit : un second associé fictif expose à l'abus de droit fiscal (art. L64 du LPF pour l'acte fictif ou à but exclusivement fiscal, majoration de 80 % de l'art. 1729 b du CGI ; art. L64 A pour le but principalement fiscal, avec seulement les pénalités de droit commun de 40 % ou 80 %, art. 1729 a et c) et à la nullité de la société pour non-respect du minimum de deux associés (art. 1844-10). - Réunion de toutes les parts en une seule main : pas de dissolution de plein droit (art. 1844-5) ; délai d'un an pour régulariser, puis tout intéressé peut demander la dissolution judiciaire ; le tribunal accorde jusqu'à 6 mois de plus et ne dissout pas si régularisation avant qu'il statue. - Régularisation sous un an : céder ou donner au moins une part, réaliser une augmentation de capital avec un nouvel associé, ou transformer/dissoudre la structure. La cession ou donation d'une part reste la voie la plus simple. - Responsabilité des associés : indéfinie, non solidaire et proportionnelle aux parts (art. 1857), subsidiaire (le créancier poursuit d'abord la société, art. 1858) ; elle ne dépend pas du nombre d'associés mais de la quote-part de chacun. - sci-ai.app accompagne la création d'une SCI à deux (statuts, répartition des parts, apports) puis automatise la comptabilité et les déclarations à partir de 229 EUR/an, contre 800 à 2000 EUR/an pour un cabinet comptable classique. ## Dénomination sociale d'une SCI : bien choisir le nom (2026) URL : https://www.sci-ai.app/denomination-sociale-sci - La dénomination sociale doit obligatoirement figurer dans les statuts (art. 1835 C. civ.), mais le choix du nom est libre : patronyme, terme de fantaisie, référence géographique, adresse de l'immeuble ou code numérique. - Patronyme d'un associé dans le nom (« SCI Martin ») : licite, mais une fois inséré avec le consentement de l'associé, le nom se détache de sa personne et devient un signe distinctif appartenant à la société (Cass. com. 12 mars 1985, arrêt Bordas) ; l'associé ne peut en principe plus le récupérer ni en exiger le retrait, même après son départ. Un accord exprès dans les statuts sécurise l'usage. - Aucun contrôle d'unicité au greffe : deux SCI peuvent porter un nom identique. La vérification de disponibilité incombe entièrement au créateur, pas à l'administration. - Vérifier la disponibilité en 3 étapes indépendantes : base marques de l'INPI (recherche d'antériorité, art. L712-1 CPI), Registre national des entreprises (data.inpi.fr) / Infogreffe / Pappers pour repérer un homonyme, et disponibilité du nom de domaine (whois .fr et .com). - Piège classique : un nom disponible au RNE mais déjà déposé comme marque. Les deux registres ne communiquent pas ; il faut faire les deux recherches. - Risque de contrefaçon de marque : art. L713-2 CPI (signe identique ou similaire créant un risque de confusion) et art. L713-3 CPI (marques de renommée) ; l'atteinte engage la responsabilité civile de son auteur (art. L716-4 CPI), avec injonction de changer de nom et dommages-intérêts possibles. - Risque de concurrence déloyale sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun (art. 1240 C. civ.) en cas de confusion préjudiciable avec une société ou une enseigne existante. - Déposer le nom comme marque à l'INPI (art. L712-1 CPI, environ 190 EUR pour une classe) n'est pas obligatoire ; c'est rarement utile pour une SCI purement patrimoniale, davantage pour une SCI à activité commerciale ou sous enseigne. - Mentions obligatoires sur factures, correspondances, commandes et site internet pour une société immatriculée en France (art. R123-237 C. com.) : uniquement le numéro SIREN, la mention RCS suivie de la ville du greffe, et le lieu du siège social. La dénomination et la forme juridique ne sont exigées par ce texte que pour les sociétés dont le siège est à l'étranger, et le capital n'y figure pas ; ajouter la dénomination complète + « société civile » ou « SCI » et le capital reste une bonne pratique. Manquement aux trois mentions obligatoires puni de l'amende des contraventions de 4e classe. - Le sigle (forme abrégée de la dénomination) et le nom commercial sont facultatifs ; le sigle ne remplace jamais la dénomination complète sur les actes officiels. - Changer de dénomination = modification statutaire : décision collective en assemblée générale extraordinaire (art. 1836 C. civ.), mise à jour des statuts, publication d'une annonce légale, inscription modificative au guichet unique de l'INPI ; budget indicatif d'environ 415 EUR TTC : annonce légale de changement de dénomination facturée au forfait (199 EUR HT, soit environ 239 EUR TTC ; 229 EUR HT à La Réunion et Mayotte) + frais de greffe et BODACC (environ 177 EUR TTC, dont 116 EUR de BODACC). - Après le changement de nom, mettre à jour tous les supports : comptes bancaires, baux, assurances, factures, site internet, référencement. - sci-ai.app vérifie le nom, produit des statuts conformes, dépose le dossier au guichet unique de l'INPI, puis automatise la comptabilité et les déclarations de la SCI à partir de 229 EUR/an. ## Objet social d'une SCI : exemples, modele et pieges (2026) URL : https://www.sci-ai.app/objet-social-sci - L'objet social est une mention statutaire obligatoire (art. 1835 C. civ.) : il figure en general a l'article 2 des statuts et definit les activites que la SCI est autorisee a exercer ; sans objet, pas de statuts valables ni d'immatriculation. - Regle d'or : l'objet d'une SCI doit rester strictement civil (art. 1845 C. civ.). Un objet comportant une activite commerciale, meme accessoire, fait perdre le caractere civil au sens du droit des societes ; l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI) est toutefois declenche par l'exercice EFFECTIF de l'activite commerciale, apprecie sur les recettes reelles, et non par la seule mention statutaire. - Activites civiles admises dans l'objet : acquisition, propriete, administration, gestion et location nue d'immeubles, construction d'immeubles destines a etre conserves et loues, detention de parts d'autres societes civiles immobilieres. - Piege n 1, la location meublee : elle releve fiscalement des BIC (art. 34 CGI) ; une SCI qui loue effectivement en meuble devient passible de l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), l'assujettissement dependant de l'activite reellement exercee (recettes reelles) et non du seul objet statutaire, sous reserve de la tolerance des 10 %. - Tolerance des 10 % (BOI-IS-CHAMP-10-30) : une societe civile conserve son regime translucide tant que ses recettes commerciales accessoires n'excedent pas 10 % du total HT, apprecie en moyenne sur l'annee en cours et les trois exercices precedents ; c'est une tolerance, pas un droit. - Piege n 2, le marchand de biens : l'achat habituel d'immeubles en vue de la revente, avec intention speculative, releve de l'art. 35 CGI ; l'inscrire dans l'objet, ou le pratiquer en fait, fait perdre le caractere civil et declenche l'IS. - Vendre un bien reste civil quand c'est occasionnel et releve de la gestion normale du patrimoine ; c'est l'habitude et l'intention speculative qui font basculer dans le commercial, pas la vente isolee. - Clause de style civile indispensable : « et plus generalement toutes operations se rattachant directement ou indirectement a cet objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractere civil de la societe » ; la reserve « sans en alterer le caractere civil » verrouille la nature civile. - Trois modeles d'objet fournis dans le guide : SCI patrimoniale de detention et location, SCI familiale de transmission, SCI mixte (habitation et locaux professionnels loues nus). - Objet trop large (« toutes activites immobilieres ») = risque de requalification commerciale et d'IS de plein droit ; objet trop etroit (un bien nomme) = blocage du developpement et modifications statutaires repetees (art. 1849 C. civ.). - Impact fiscal : objet civil = IR par defaut (art. 8 CGI, translucidite) avec IS possible sur option (art. 206-3 CGI) ; objet commercial = IS de plein droit sans option (art. 206-2 CGI). Taux d'IS : 15 % jusqu'a 42 500 EUR de benefice puis 25 % (art. 219-I-b CGI). - Objet illicite = nullite de la societe (art. 1833, 1162 et 1844-10 C. civ.) ; objet vague ou incoherent = refus d'immatriculation par le guichet unique de l'INPI. - Modification de l'objet : decision collective en AGE (art. 1836 C. civ.), souvent a l'unanimite, puis annonce legale et depot au guichet unique ; se mettre a louer en meuble bascule a l'IS de plein droit et emporte les consequences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter, I CGI), mais l'imposition des plus-values latentes peut etre reportee (attenuation de l'art. 202 ter, II CGI) si les immeubles sont repris au bilan d'ouverture a leur valeur d'origine, ecritures inchangees. - sci-ai.app automatise la comptabilite et les declarations de SCI (IR comme IS) a partir de 229 EUR/an, avec des modeles de statuts et un objet social strictement civil deja verifie. ## Créer sa SCI soi-même ou passer par un notaire ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-soi-meme-ou-notaire - Trois voies de constitution possibles : soi-même (statuts sous seing privé), plateforme en ligne guidée, ou notaire (acte authentique). - Aucune obligation générale de notaire : l'article 1835 du Code civil exige seulement des statuts écrits et signés par tous les associés ; l'acte sous seing privé suffit à immatriculer la SCI (personnalité morale, art. 1842 du Code civil). - Notaire obligatoire dans un seul cas à la création : l'apport d'un immeuble au capital déclenche la publicité foncière, réservée aux actes authentiques (art. 710-1 du Code civil). Aucun logiciel ni acte sous seing privé ne peut y échapper. - Apport en numéraire : jamais de notaire requis pour la constitution. Pour une SCI, le dépôt du capital sur compte bloqué est facultatif (contrairement aux sociétés commerciales) et l'attestation de dépôt des fonds ne figure pas parmi les pièces exigées par le guichet unique ; le dépôt n'est utile que si la SCI opte pour l'IS (preuve de libération). - Minimum 2 associés (art. 1832 du Code civil) : la SCI unipersonnelle n'existe pas ; aucune disposition n'impose de capital minimum aux sociétés civiles, possible dès 1 EUR. - Coût création en autonomie 2026 : environ 313 EUR TTC — annonce légale forfaitaire 191 EUR HT (229,20 EUR TTC) en métropole (223 EUR HT à La Réunion et Mayotte, arrêté du 19 novembre 2025 modifiant celui du 19 novembre 2021, forfait de constitution en vigueur depuis 2021), immatriculation au greffe ~63,54 EUR TTC, déclaration des bénéficiaires effectifs 20,34 EUR TTC (art. L561-46 du Code monétaire et financier). - Coût notaire sans apport d'immeuble : honoraires libres de rédaction des statuts, généralement 1 000 à 2 500 EUR HT, en plus des frais administratifs identiques aux autres voies. - Coût notaire avec apport d'immeuble : émoluments proportionnels au barème dégressif réglementé (art. A444-91 et s. du Code de commerce) — environ 2 400 EUR TTC pour un bien de 200 000 EUR, plus contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et fiscalité de l'apport selon le régime IR/IS. - Alternative fréquente pour éviter l'acte notarié : créer la SCI avec un apport en numéraire, puis lui faire acheter le bien à crédit ; la constitution reste sous seing privé, seule la vente passe chez le notaire. - Risques des statuts mal rédigés : c'est l'activité commerciale réellement exercée (art. 34/35 du CGI), non le seul libellé de l'objet, qui bascule la SCI à l'IS de plein droit (art. 206, 2 du CGI), au-delà d'une tolérance de 10 % des recettes totales HT (BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30) ; s'y ajoutent clause d'agrément absente ou déséquilibrée, pouvoirs de gérance flous, répartition des parts inadaptée — corriger impose une modification statutaire coûteuse. - Notaire utile mais non obligatoire pour le démembrement des parts, la donation aux enfants, les clauses sur mesure et la date certaine opposable aux tiers. - Recommandation : sans apport d'immeuble ni montage complexe, la création en ligne guidée offre le meilleur rapport sécurité/coût ; le notaire s'impose pour l'apport immobilier et les montages patrimoniaux (démembrement, transmission). - sci-ai.app guide la création puis automatise la comptabilité et les déclarations de la SCI à partir de 229 EUR/an, contre 800 à 2 000 EUR/an pour un cabinet comptable classique. ## SCI et marchand de biens : est-ce compatible ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-marchand-de-biens - Le marchand de biens (art. 35 I-1° du CGI) achète des immeubles en vue de les revendre, à titre habituel et spéculatif : c'est une activité commerciale, imposée en BIC ou à l'IS sans abattement pour durée de détention. - Cette activité est incompatible avec l'objet civil d'une SCI (art. 1845 du Code civil) : une SCI qui pratique l'achat-revente habituel devient une société commerciale de fait, quels que soient ses statuts. - Conséquence fiscale automatique : IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), sans option ni formalité, dès que la SCI se livre à des opérations commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI. - La requalification fait perdre le régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI) : plus d'abattement pour durée de détention, exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans supprimée. - Deux conditions cumulatives caractérisent le marchand de biens (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10) : caractère habituel des opérations et intention spéculative, appréciée au moment de l'achat et non de la revente. - Depuis la mise à jour BOFiP du 4 janvier 2017 (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 50), l'intention spéculative ne se présume plus (ni du caractère habituel, ni d'une revente moins de 15 ans après la construction) : c'est à l'administration de l'établir ; à l'inverse, le § 70 conserve une règle pratique favorable, l'intention étant a priori écartée au-delà de 15 ans après achèvement (tolérance non irréfragable). - Aucun seuil légal de reventes : le juge raisonne par faisceau d'indices (fréquence, durée de détention, mise en location, travaux de division, financement court terme, profil des associés). - La vente occasionnelle d'un bien détenu et loué reste admise : opération isolée relevant de la gestion normale du patrimoine, sans intention spéculative dès l'achat, donc sans risque de requalification. - Le marchand de biens est assujetti à la TVA : la revente d'un immeuble ancien (achevé > 5 ans) est exonérée sauf option (art. 260, 5° bis du CGI), la marge (art. 268 du CGI) ne s'appliquant qu'en cas d'option et d'acquisition sans droit à déduction ; le neuf est taxé sur le prix total (art. 257 I du CGI, 20 %). - À compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), la TVA immobilière est recodifiée au Code des impositions sur les biens et services (CIBS ; TVA sur marge aux art. L. 221-18 à L. 221-20 selon les sources consultées, numérotation à vérifier dans la table de concordance officielle) : recodification à droit quasi constant mais qui resserre le champ de la marge (codification d'Icade, acquisition en vue de la revente exigée, restriction pour les terrains à bâtir). - Alternatives légales : la société civile de construction-vente (SCCV, art. 239 ter du CGI) pour construire et vendre en restant translucide ; une SAS ou une SARL de marchand de biens pour l'achat-revente en l'état. - Bonne pratique : séparer patrimoine et négoce dans deux structures distinctes (SCI pour détenir et louer, SAS/SARL pour revendre), éventuellement sous une holding, afin d'isoler le risque commercial. - Sanctions en cas de requalification : IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %), rappel de la TVA due non facturée aux acquéreurs, et majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 du CGI) — portée à 80 % uniquement si l'activité commerciale a été totalement dissimulée (art. 1728-1-c du CGI). - sci-ai.app automatise la comptabilité de votre SCI à partir de 229 EUR/an, suit vos cessions et documente leur caractère patrimonial, avec un expert-comptable dédié pour valider les opérations à risque. ## Loyer de la SCI à sa propre société (2026) URL : https://www.sci-ai.app/loyer-sci-a-sa-societe - Montage OpCo/PropCo : une SCI (PropCo) détient les murs et les loue à la société d'exploitation (OpCo, SAS ou SARL à l'IS). Objectifs : protéger l'immeuble des créanciers de l'exploitation, rendre le loyer déductible, constituer un patrimoine et faciliter la transmission des parts indépendamment du fonds. - Le loyer versé par la société est une charge déductible de son résultat (art. 39-1 du CGI), sans plafond, à la seule condition qu'il corresponde à la valeur locative réelle du bien. Comptablement au compte 613. Ce qui se discute en contrôle n'est pas le principe mais le montant. - Loyer excessif (bailleur et locataire liés, BOI-BIC-CHG-40-20-10) : l'administration réintègre l'excédent dans le résultat imposable de la locataire (perte de la déduction, acte anormal de gestion) ET le qualifie de revenu distribué occulte (art. 111 c du CGI), imposé au PFU. La majoration de 25 % de l'assiette (art. 158-7-2° du CGI) ne s'applique qu'à la part impôt sur le revenu (12,8 %) ; les prélèvements sociaux de 17,2 % sont assis sur le montant non majoré (Cons. const. 2016-610 QPC). Double peine. - Loyer minoré : en consentant à une société liée un loyer inférieur au marché, la SCI renonce à des recettes sans contrepartie. SCI à l'IS : acte anormal de gestion côté bailleur, réintégration du manque à gagner. SCI à l'IR : la théorie de l'acte anormal de gestion ne s'applique pas aux revenus fonciers (seules les recettes encaissées sont imposées, art. 29 CGI) ; la rectification à la valeur locative n'est pas automatique et suppose que l'administration caractérise une libéralité au profit de l'associé ou un abus de droit. - La seule zone sûre entre loyer excessif et loyer minoré est le loyer de marché : c'est la boussole du montage, dans les deux sens (déduction chez la locataire, revenu déclaré par la SCI). - Qualification du loyer perçu : à l'IR (art. 8 et 14 du CGI, régime translucide), revenu foncier imposé au barème chez chaque associé + 17,2 % de prélèvements sociaux, charges de l'art. 31. À l'IS, produit d'exploitation imposé à 25 %, ou à 15 % jusqu'à 42 500 € si la SCI est éligible au taux réduit (art. 219-I-b du CGI : CA inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ; l'interposition d'une holding non éligible peut faire perdre ce taux), toutes charges déductibles dont les amortissements. - À l'IS, l'amortissement de l'immeuble par composants (souvent 2 à 4 % par an) neutralise fréquemment le loyer imposable pendant 20 à 30 ans, mais la plus-value de revente est lourde (amortissements réintégrés). À l'IR, pas d'amortissement mais plus-value des particuliers avec abattements pour durée de détention. - TVA : la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée par défaut. Option pour la TVA (art. 260-2° du CGI), immeuble par immeuble : la SCI facture 20 % de TVA sur le loyer et récupère la TVA sur l'acquisition, les travaux et les charges. Opération neutre uniquement si le locataire est un assujetti à droit à déduction total ; si le preneur est exonéré (médecin, profession médicale, art. 261-4-1° du CGI) ou assujetti partiel, la TVA sur le loyer est un surcoût de 20 % non récupérable. - Bail obligatoire : bail commercial (art. L145-1 et s. du Code de commerce, 9 ans, droit au renouvellement, indexation ILC/ILAT) pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle ; bail professionnel (art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986, 6 ans minimum) pour les professions libérales. Écrit, daté, à loyer de marché. - Abus de droit (art. L64 et L64 A du LPF) : seulement si le montage est fictif ou à but exclusivement (ou principalement) fiscal. Une SCI qui détient réellement les murs, perçoit un loyer de marché, tient sa comptabilité et sa vie sociale ne court aucun risque. Majoration jusqu'à 80 % (art. 1729 du CGI) en cas d'abus avéré. - Justifier le loyer de marché à la signature du bail : références locatives comparables en € / m² / an, annonces locales, expertise indépendante de valeur locative, cohérence du rendement (loyer / valeur du bien, souvent 5 à 9 % en professionnel). Dossier conservé avec le bail dans le dossier permanent. - Vigilance meublé : louer un bien meublé fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), même sans option. Le montage OpCo/PropCo se fait en location nue pour préserver le choix du régime. - Exemple : local 400 000 € HT, valeur locative 32 000 €/an. Loyer de marché : déduction pleine chez la SAS, amortissement (~10 800 €) et intérêts (~12 000 €) absorbent l'essentiel du loyer chez la SCI. Loyer gonflé à 55 000 € : 23 000 € réintégrés chez la SAS (IS ~5 750 €) + distribution occulte chez le dirigeant (IR 28 750 € × 12,8 % ≈ 3 680 € et PS 23 000 € × 17,2 % ≈ 3 956 €, soit ~7 640 €), plus de 15 000 € de coût après majorations et intérêts. - sci-ai.app automatise la comptabilité de la SCI, la liasse fiscale 2033 et le FEC, à partir de 229 € par an (offre Autonomie), ou 349 € par an avec un expert-comptable dédié qui sécurise le calibrage du loyer inter-sociétés, contre 800 à 2 000 € par an en cabinet traditionnel ; le module TVA, en option, prend en charge les acomptes et la CA12 du régime réel simplifié. À compter du 1er janvier 2027, il prépare aussi vos CA3 du régime réel normal et les télétransmet avec leur télépaiement. ## Créer une SCI à 25 ans : bonne idée pour un jeune investisseur ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-jeune-investisseur - Capacité juridique : la majorité à 18 ans (article 414 du Code civil) suffit ; un jeune de 18 à 25 ans peut être associé et gérant d'une SCI sans autorisation particulière (article 1145 du Code civil). L'âge ne figure pas dans les conditions d'immatriculation. - Deux associés minimum obligatoires (article 1832 du Code civil) : la SCI unipersonnelle n'existe pas. Le jeune s'associe avec un conjoint, un partenaire de PACS, un parent, un frère ou un ami, sans capital minimum. - Le vrai verrou est bancaire : la banque prête aux personnes derrière la SCI, pas à la société qui n'a aucun historique. Les recommandations HCSF 2026 (décision n° D-HCSF-2021-7) visent l'octroi de crédits aux personnes physiques ; une SCI, personne morale, n'y est pas directement soumise, mais la banque applique les mêmes critères aux associés qui empruntent et se portent caution : taux d'effort maximal de 35 % (assurance emprunteur comprise), durée plafonnée à 25 ans (27 ans en VEFA ou gros travaux), marge dérogatoire d'environ 20 % de la production trimestrielle. - Reste à vivre analysé en plus du ratio d'endettement ; les loyers attendus de la SCI ne sont généralement retenus qu'à hauteur d'environ 70 % pour couvrir vacance et charges. - Financement des apports : le capital social est figé (récupération par réduction de capital, avec assemblée et formalités) tandis que le compte courant d'associé (CCA) est remboursable dès que la trésorerie le permet ; l'apport réel passe le plus souvent par le CCA. - SCI à l'IR (article 8 du CGI) : translucide, chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers (articles 14 et suivants) à sa TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux — les revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026, hors hausse de CSG. Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 EUR/an (3° du I de l'article 156 du CGI), plafond porté à 21 400 EUR/an pour une rénovation énergétique qui fait passer un logement classé E, F ou G au DPE vers une classe A à D (les passoires thermiques étant, au sens de l'article L.173-1-1 du CCH, les seules classes F et G), pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. - SCI à l'IS : amortissement du bien (hors terrain) qui rend l'impôt sur les loyers souvent nul les premières années, taux de 15 % jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice puis 25 % au-delà (article 219, I-b du CGI). - Contreparties de l'IS, décisives à horizon long : plus-value de revente calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention ; dividendes soumis au PFU porté à 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux après la hausse de la CSG). - Option pour l'IS révocable durant les cinq premiers exercices puis définitivement irrévocable (article 239 du CGI) : le choix se décide selon l'horizon patrimonial, pas par réflexe. - Caution personnelle et solidaire du gérant exigée par la banque : en cas de défaut, le patrimoine personnel est saisi et la responsabilité « limitée » de la SCI ne joue pas face au prêteur. Les associés répondent en outre indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs parts (article 1857 du Code civil). - Effet de levier du crédit : les loyers remboursent le prêt sur 25 ans, un locataire finance une large part du patrimoine, mais le levier amplifie aussi les pertes ; aucun rendement n'est garanti (vacance, impayés, baisse des prix, remontée des taux, travaux imprévus). - Cas chiffré : Julien, 26 ans, 2 800 EUR nets/mois, sans crédit, dispose d'environ 185 000 à 190 000 EUR de capacité d'emprunt à 35 % de taux d'effort sur 25 ans. Avec 12 000 EUR de travaux la première année, la SCI dégage un déficit d'environ 7 800 EUR ; détenue 50/50, elle répartit ce déficit au prorata des parts (article 8 du CGI), si bien que Julien impute sa quote-part (≈ 3 900 EUR) sur son revenu global — soit une économie d'impôt de l'ordre de 1 100 à 1 200 EUR à une TMI de 30 % (et autant pour son frère), alors que l'IS ne fait que reporter le déficit sur de futurs bénéfices. - SCI ou nom propre : pour un premier bien de rendement détenu seul, le nom propre est souvent plus simple et moins coûteux ; la SCI prend son sens pour investir à plusieurs, transmettre progressivement les parts ou capitaliser à l'IS. - sci-ai.app automatise la comptabilité, la liasse fiscale et les déclarations d'une SCI (IR ou IS) à partir de 229 EUR/an en autonomie, ou 349 EUR/an avec un expert-comptable dédié, contre 800 à 2 000 EUR/an pour un cabinet classique. ## Investir en couple non marié avec une SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-couple-non-marie - Acheter à deux sans être mariés ni pacsés (ou pacsés sans testament) est l'une des situations les plus risquées du patrimoine immobilier : aucun cadre légal protecteur, contrairement au couple marié. - L'indivision est fragile : nul ne peut être contraint d'y demeurer (art. 815 C. civ.), et les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent faire vendre le bien par autorisation du tribunal judiciaire (art. 815-5-1). - Concubins et partenaires de PACS ne figurent pas dans l'ordre des héritiers légaux (art. 731 à 755 C. civ.) : sans acte de prévoyance, le survivant n'hérite de rien. - Le concubin, s'il est institué légataire, supporte 60 % de droits de mutation au-delà d'un abattement de seulement 1 594 € (art. 777 tableau III et 788 IV du CGI). - Le partenaire de PACS institué légataire par testament est totalement exonéré de droits de succession (art. 796-0 bis du CGI) : PACS + testament fait passer la fiscalité de la transmission de 60 % à 0 %. - La SCI loge le bien dans une personne morale : le couple détient des parts, la vente forcée de l'article 815 disparaît, on cède des parts au lieu de vendre l'immeuble. - Minimum deux associés (art. 1832 C. civ.) : un couple, quel que soit son statut, remplit la condition ; la SCI unipersonnelle n'existe pas. - Règle d'or du financement à deux : répartir les parts au prorata exact des apports, faute de quoi l'écart peut être requalifié en donation indirecte taxée à 60 % entre concubins. - Le compte courant d'associé équilibre des apports inégaux sans créer de donation (le surplus reste une créance remboursable), mais il tombe dans la succession de son titulaire, pas chez le partenaire survivant. - Protéger le survivant : démembrement croisé des parts (chacun nu-propriétaire de ses parts et usufruitier de celles de l'autre) ou clause de tontine — les parts de SCI restent taxées à 60 % entre concubins (art. 754 A du CGI). - Donation de parts : abattement de 80 724 € renouvelable tous les 15 ans entre partenaires de PACS (art. 790 F du CGI), aucun abattement de couple entre concubins. - Notaire obligatoire en cas d'apport d'un immeuble au capital (acte authentique et publicité foncière) ; statuts sous seing privé possibles pour un simple apport en numéraire. - Coût : création de 200 à 2 500 €, gestion 800 à 2 000 €/an chez un cabinet comptable ; sci-ai.app automatise la comptabilité, les déclarations et le FEC à partir de 229 €/an (349 €/an avec un expert-comptable dédié). - Pour aller plus loin : sci-concubins-pacs (protection successorale détaillée), indivision-ou-sci (comparatif du mode d'acquisition), demembrement-sci et donation-parts-sci. ## Checklist de création d'une SCI : toutes les étapes et documents (2026) URL : https://www.sci-ai.app/checklist-creation-sci - Créer une SCI, c'est enchaîner onze étapes ordonnées : définir l'objet civil, réunir les associés, rédiger les statuts, fixer le capital, réaliser les apports, publier l'annonce légale, déclarer les bénéficiaires effectifs, déposer au guichet unique INPI, obtenir le SIREN et le Kbis, ouvrir le compte bancaire, mettre en place la comptabilité. - Deux associés minimum obligatoires (art. 1832 du Code civil) : la SCI unipersonnelle n'existe pas. Personnes physiques (majeures ou mineures) ou morales. - Objet exclusivement civil (art. 1845 C. civ.) : la location meublée à titre habituel est commerciale et bascule la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). À l'IR, la SCI est translucide (art. 8 CGI, revenus fonciers art. 14 et s.). - Statuts écrits obligatoires (art. 1835 C. civ.) : dénomination, objet, siège, capital, apports, durée (99 ans max), gérance. Rédaction possible soi-même ou par un professionnel (0 à 2 000 €). - Dépôt de capital FACULTATIF pour une SCI : aucune attestation de dépôt des fonds n'est exigée par le guichet unique, contrairement aux SARL et SAS. Aucun capital minimum (1 € suffit, art. 1835). - Apport d'un immeuble au capital : acte authentique notarié et publicité foncière obligatoires (art. 710-1 C. civ.). Un apport en numéraire ne requiert aucun notaire. - Annonce légale de constitution au tarif forfaitaire : 191 € HT en métropole en 2026 (arrêté du 19 novembre 2025), soit environ 229,20 € TTC ; l'attestation de parution est jointe au dossier. - Déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE) obligatoire : personnes détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote (art. R561-1 du Code monétaire et financier), obligation de déclaration au RCS posée par l'art. L561-46 du même code ; coût 20,34 € TTC, mise à jour sous 30 jours. - Dépôt du dossier au guichet unique électronique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), point d'entrée unique et obligatoire depuis le 1er janvier 2023 ; frais de greffe 63,54 € TTC pour l'immatriculation au RCS. - Immatriculation : le greffe immatricule au RCS, l'INSEE attribue le SIREN, la SCI reçoit son extrait Kbis (carte d'identité de la société). - Budget des formalités obligatoires en métropole : environ 313 € TTC (annonce légale 229,20 € + greffe 63,54 € + RBE 20,34 €), hors statuts par un professionnel et hors frais de notaire si apport d'immeuble. - Après l'immatriculation : compte bancaire dédié, assurance PNO, arbitrage IR/IS (IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, art. 219-I-b CGI), registre des décisions des associés et comptabilité (trésorerie à l'IR, engagement à l'IS avec liasse 2033 et FEC). - sci-ai.app automatise la comptabilité de la SCI, la déclaration 2072 (IR) ou la liasse 2033 (IS), le FEC et la télétransmission, à partir de 229 EUR/an en autonomie ou 349 EUR/an avec un expert-comptable dédié — contre 800 à 2 000 EUR/an pour un cabinet classique. ## Checklist de clôture comptable annuelle d'une SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/checklist-cloture-sci - La clôture d'une SCI se déroule en dix étapes ordonnées : (1) cut-off des recettes et dépenses, (2) rapprochement bancaire, (3) écritures d'inventaire à l'IS, (4) bilan et compte de résultat, (5) liasse fiscale, (6) FEC, (7) assemblée d'approbation des comptes, (8) affectation du résultat, (9) paiement de l'IS, (10) conservation. La liasse n'est que l'étape 5 : l'assemblée, l'affectation et le solde d'IS sont les oublis les plus fréquents. - Le régime commande l'étendue du travail. SCI à l'IR (art. 8 CGI) : comptabilité de trésorerie, pas de bilan obligatoire, déclaration 2072. SCI à l'IS (option art. 206-3 et 239 CGI, ou de plein droit si location meublée habituelle, art. 206-2) : comptabilité d'engagement, amortissements, bilan, liasse 2065 + 2033. - Cut-off : rattacher chaque flux au bon exercice. À l'IR selon l'encaissement ou le paiement ; à l'IS selon la naissance de la créance ou de la dette (charges à payer, produits à recevoir, charges et produits constatés d'avance, comptes 486 et 487). - Écritures d'inventaire à l'IS : dotation aux amortissements par composants (débit 6811 / crédit 2813, le terrain ne s'amortit pas), intérêts courus de comptes courants d'associés, provisions pour risques et charges (6815 / 151), charges à payer, produits à recevoir et dépréciations de créances douteuses (6817 / 491). À l'IR, cette étape est quasi inexistante. - Intérêts de compte courant d'associé déductibles à l'IS sous conditions (art. 39-1-3° CGI) : capital social entièrement libéré et taux plafonné au taux moyen annuel, soit 4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31/12/2025 (BOFiP BOI-BIC-CHG-50-50-30). La fraction d'intérêts au-delà du plafond est réintégrée au résultat imposable. - Liasse fiscale télétransmise par EDI depuis l'espace professionnel impots.gouv.fr : 2072-S ou 2072-C à l'IR, 2065 + annexes 2033-A à 2033-G à l'IS. Échéance pour un exercice clos au 31/12/2025 : 20 mai 2026 ; pour un exercice décalé à l'IS, dans les trois mois de la clôture. - FEC (Fichier des Écritures Comptables) obligatoire pour toute SCI à l'IS et pour la SCI à l'IR ayant au moins un associé personne morale ou professionnel. Non exigé de la SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques. Restituable sur demande en cas de contrôle (art. L47 A LPF) ; défaut sanctionné (art. 1729 D CGI, amende de 5 000 €). - Assemblée d'approbation des comptes obligatoire à l'IR comme à l'IS : le gérant rend compte de sa gestion au moins une fois par an (art. 1856 C. civ.). Le délai usuel de 6 mois après la clôture provient des statuts, qui priment, et non du Code civil, qui ne fixe aucun délai chiffré. Rédiger et conserver un procès-verbal. - Affectation du résultat votée en assemblée : elle solde le compte 120 (bénéfice) ou 129 (perte), vers report à nouveau (110), réserve facultative (106), dividendes (457) ou compte courant d'associé (455). Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI n'a aucune réserve légale (compte 1061) à constituer. - Paiement de l'IS distinct du dépôt de la liasse : acomptes trimestriels via le relevé 2571 aux 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, uniquement si l'IS de référence dépasse 3 000 € ; solde via le relevé 2572, au 15 mai pour une clôture au 31/12. IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % (art. 219 I-b CGI). Le premier exercice est dispensé d'acomptes. - Conservation : à l'IS (comptabilité de type commercial), documents comptables (grand livre, journal, inventaire, FEC) et pièces justificatives 10 ans (art. L123-22 C. com.). À l'IR, la SCI n'est pas commerçante : délai opposable d'abord fiscal, 6 ans (art. L102 B LPF), 10 ans restant une bonne pratique (prescription civile). Déclarations fiscales et pièces à l'appui 6 ans (art. L102 B LPF), statuts et procès-verbaux pendant toute la vie de la SCI. Les soldes de bilan deviennent les à-nouveaux de l'exercice suivant. - Sanctions en cas de retard ou de défaut : majoration de 10 % (défaut simple), 40 % (mise en demeure) ou 80 % (activité occulte) et intérêts de retard (art. 1727 et 1728 CGI), plus une majoration de 5 % sur le paiement tardif de l'IS (art. 1731 CGI). L'absence d'assemblée fragilise le gérant et la réalité de la vie sociale. - La SCI n'a pas à déposer ses comptes annuels au greffe, même soumise à l'IS et même détenue à 100 % par des sociétés commerciales : les art. L232-21 à L232-23 C. com. ne visent pas les sociétés civiles (seule une clause statutaire peut l'imposer). L'approbation des comptes en assemblée reste obligatoire. - sci-ai.app automatise cette checklist de bout en bout — synchronisation bancaire, écritures d'inventaire, bilan, liasse 2072 ou 2065 + 2033, FEC et télétransmission à la DGFiP — à partir de 229 EUR/an en autonomie, ou 349 EUR/an avec un expert-comptable dédié (contre 800 à 2 000 EUR/an pour un cabinet classique en SCI à l'IS). ## Documents a conserver pour une SCI : durees d'archivage (2026) URL : https://www.sci-ai.app/documents-conserver-sci - Documents comptables (livre-journal, grand livre, livre d'inventaire, comptes annuels) et pieces justificatives : conservation 10 ans a compter de la cloture de l'exercice (art. L123-22 C. com.). S'applique de plein droit a toute SCI a l'IS. - Documents et declarations fiscales (2072, 2065, liasse 2033, CA3/CA12, avis de CFE et de taxe fonciere) : 6 ans a compter de la derniere operation ou de l'etablissement du document (art. L102 B LPF). - Le delai de reprise de droit commun de l'administration est de 3 ans (art. L169 LPF pour l'IS et l'IR, art. L176 LPF pour la TVA), porte a 10 ans en cas d'activite occulte : la conservation 6 ans est une marge de securite. - Documents juridiques et sociaux (statuts et avenants, PV d'assemblee generale, registre des mouvements de parts, feuilles de presence, registre des beneficiaires effectifs) : toute la vie de la societe, puis au moins 5 ans apres la dissolution (prescription de droit commun, art. 2224 C. civ.). - Baux d'habitation, quittances, appels de loyer et decomptes de charges : au moins 3 ans, la prescription des actions derivant du bail etant triennale (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). - Titres de propriete et actes notaries (acte authentique d'acquisition, actes d'apport, factures de travaux d'amelioration) : conservation sans limite pratique, la prescription acquisitive immobiliere etant de 30 ans (art. 2227 C. civ.). Ces pieces justifient le prix de revient et donc la plus-value en cas de revente. - Contrats commerciaux et documents bancaires : 5 ans (art. L110-4 C. com.), mais 10 ans des qu'un releve ou un tableau d'amortissement d'emprunt sert de piece comptable (art. L123-22 C. com.). - Contrats d'assurance (PNO, GLI) : conservation pendant la duree du contrat, la prescription en assurance etant biennale (art. L114-1 C. assur.). - FEC (Fichier des Ecritures Comptables) : sa presentation en cas de controle s'impose a la SCI a l'IS et, plus largement, a toute SCI ayant au moins un associe soumis a l'IS ou aux BIC (art. L47 A, II LPF). Une SCI a l'IR relevant des revenus fonciers avec associes personnes physiques n'est PAS tenue de presenter un FEC, meme en comptabilite informatisee (CAA Nantes 16 avril 2024 ; BOI-CF-IOR-60-40-10). Quand l'obligation s'applique : conservation 6 ans (fiscal) et 10 ans (comptable) ; absence de FEC conforme : amende de 5 000 euros ou 10 % des droits rappeles (art. 1729 D CGI). - Archivage numerique a valeur probante admis : la copie fiable a la meme force probante que l'original (art. 1379 C. civ.), les factures papier numerisees sont admises sous conditions d'integrite et de lisibilite (arrete du 22 mars 2017), la conservation sur support informatique est prevue par l'art. L102 B LPF. - Risques en cas de controle : rejet de la comptabilite non probante et reconstitution du resultat via les procedures de rectification (art. L55 et s. LPF) ou de taxation d'office (art. L74 LPF en cas d'opposition a controle) ; l'art. L192 LPF ne fonde pas le rejet mais regle la charge de la preuve devant le juge de l'impot apres avis de la commission (elle pese sur le contribuable en cas de graves irregularites) ; majorations de 40 % (manquement delibere) ou 80 % (manoeuvres frauduleuses) au titre de l'art. 1729 CGI ; chaque justificatif manquant entraine le rejet de la charge correspondante. - Regle pratique : quand deux delais s'appliquent a une meme piece, on conserve le plus long ; le point de depart est la cloture de l'exercice (comptable) ou la derniere operation (fiscal). - A la dissolution : le liquidateur reste responsable des archives ; designer le depositaire dans le PV de cloture et conserver l'ensemble au moins 5 ans apres la radiation. - sci-ai.app automatise la comptabilite, genere le FEC au format attendu et archive vos documents juridiques horodates, a partir de 229 EUR/an (offre Autonomie). ## Acheter un local commercial : SCI, direct ou société d'exploitation URL : https://www.sci-ai.app/achat-local-commercial-sci - Trois structures d'achat des murs d'un local professionnel : la SCI (schéma murs/PropCo) qui achète et loue à l'exploitant, l'achat direct par la personne physique, l'achat par la société d'exploitation elle-même. Le choix fixe pour 20-30 ans fiscalité, financement, protection du patrimoine et fiscalité de sortie. - Loyer versé par l'exploitant : déductible en charge (art. 39 CGI) dans les schémas SCI et achat direct, à condition d'être conforme à la valeur locative de marché (loyer excessif partiellement non déductible et requalifiable ; loyer dérisoire = acte anormal de gestion). Aucun loyer dans l'option société d'exploitation. - SCI à l'IR (translucide, art. 8 CGI) : loyers imposés en revenus fonciers chez les associés à leur TMI + prélèvements sociaux 17,2 %, pas d'amortissement, seules les charges de l'art. 31 CGI déductibles ; conserve à la revente le régime des plus-values des particuliers. - SCI à l'IS et société d'exploitation : amortissement du bâti par composants (art. 39 C CGI pour la SCI qui loue, art. 39, 1, 2° CGI pour la société occupante ; le terrain n'est jamais amortissable), déduction des intérêts, impôt souvent neutralisé pendant le remboursement ; mais plus-value de sortie professionnelle avec réintégration des amortissements et imposition à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice, 25 % au-delà, art. 219 CGI). - Plus-value de sortie particuliers (SCI IR / achat direct) : abattements pour durée de détention, exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans (art. 150 U et s. CGI), surtaxe au-delà de 50 000 EUR de plus-value. - TVA : la location de locaux nus professionnels est en principe exonérée (art. 261 D CGI), donc TVA d'amont non récupérable. En optant pour la TVA sur les loyers (art. 260-2° CGI), le bailleur facture 20 % de TVA (récupérée par le locataire assujetti) et déduit la TVA sur l'acquisition et les travaux : gain de trésorerie majeur. Option à décider dès l'acquisition, locataire assujetti requis. - Protection du patrimoine : logé dans une SCI distincte, le local échappe à la saisie des créanciers de l'exploitation en cas de procédure collective. Étanchéité conditionnée à des structures réellement autonomes (comptabilités et comptes séparés, loyer de marché effectivement versé, pas de confusion des patrimoines, pas de garantie de la SCI sur les dettes de l'OpCo). - Financement : emprunt bancaire (apport de 10 à 30 %, caution personnelle fréquente) ; crédit-bail immobilier (art. L313-7 CMF) jusqu'à 100 % de l'opération, redevances déductibles en SCI IS mais réintégration fiscale à la levée d'option (art. 239 sexies B CGI) et coût global supérieur ; apport en compte courant d'associé remboursable sans fiscalité. - Transmission : la SCI permet de céder ou donner des parts sociales fractionnables, avec abattement de 100 000 EUR en ligne directe renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI ; délai de rappel art. 784 CGI) et démembrement (donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit et des loyers). L'achat direct aboutit à une indivision successorale ; l'exploitation lie l'immeuble au sort de l'entreprise. - Ne pas détenir les murs dans la société d'exploitation dès que l'immobilier a de la valeur : exposition aux créanciers, valorisation des titres gonflée (transmission plus lourde), plus-value professionnelle élevée à la sortie, extraction ultérieure coûteuse. - Exemple : local 400 000 EUR (terrain 80 000 + bâti 320 000), loyer 28 000 EUR/an. SCI à l'IS : impôt quasi nul pendant la détention mais plus-value pro d'environ 294 000 EUR à la revente à 480 000 EUR après 20 ans, soit un ordre de 70 000 EUR d'IS. Achat direct : plus taxé chaque année (revenu foncier + PS) mais sortie douce grâce aux abattements. Ne pas confondre avec le bail commercial (voir sci-bail-commercial), les murs d'entreprise (murs-entreprise-sci) et la profession libérale (sci-profession-liberale). ## SCI ou SCPI : investir en direct ou en pierre-papier ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-ou-scpi - Deux véhicules opposés : la SCI (art. 1832 et 1845 et s. du Code civil) détient de l'immobilier en direct que l'associé pilote (gestion active) ; la SCPI (art. L214-114 et s. du Code monétaire et financier) est un placement collectif géré par une société agréée par l'AMF (gestion passive, « pierre-papier »). - Ticket d'entrée : SCPI accessible à partir de quelques milliers d'euros (part de 150 à 1 000 €, fractionnable) ; SCI en direct exige un apport (souvent 10 à 30 %) + frais d'acquisition (droits de mutation et notaire ~7-8 % dans l'ancien), soit fréquemment 30 000 à 75 000 € de fonds propres sur un bien à 250 000 €. - Effet de levier : maximal en SCI (prêt adossé à un immeuble, 15-25 ans, intérêts déductibles art. 31 CGI à l'IR ou art. 39 CGI à l'IS) ; possible mais bridé en SCPI (quotité plus faible, durées plus courtes, nantissement des parts). - Fiscalité SCI à l'IR et SCPI en direct : régime des revenus fonciers (SCI translucide art. 8 CGI, déclaration 2072 puis 2044/2042 ; SCPI = revenu foncier net communiqué par la société de gestion), barème progressif IR + 17,2 % de prélèvements sociaux ; charges déductibles limitativement énumérées art. 31 CGI, déficit foncier imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 €/an (art. 156, I, 3° CGI) uniquement en SCI. - SCI à l'IS (impossible pour des SCPI détenues en direct par un particulier) : amortissement des immeubles (art. 39, 1, 2° CGI), IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (art. 219-I-b CGI), mais plus-value professionnelle à la revente calculée sur la valeur nette comptable (amortissements repris), souvent lourde. - Plus-value à la revente : régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et s. CGI) pour SCI à l'IR et SCPI en direct — abattements pour durée de détention, exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans ; régime des plus-values professionnelles pour la SCI à l'IS. - IFI : les deux entrent dans l'assiette (art. 965 et s. CGI) ; valeur des parts de SCI (immeubles - dettes) ou valeur IFI communiquée par la société de gestion pour la SCPI ; dette d'acquisition déductible dans les conditions de l'art. 974 CGI. Aucun des deux n'échappe à l'IFI. - Frais : SCPI = frais de souscription élevés (~8-12 % TTC) + frais de gestion annuels (~8-12 % des loyers, déjà déduits du rendement affiché), pertinente seulement sur horizon long (8-10 ans+) ; SCI = pas de frais de souscription mais droits de mutation/notaire et coûts récurrents de comptabilité et gestion. - Diversification et risque : forte mutualisation en SCPI (dizaines à centaines d'immeubles et de locataires, parfois en Europe) ; risque concentré sur 1 à 2 biens en SCI (vacance ou impayé pèsent directement sur la trésorerie et le remboursement du prêt). - Liquidité : SCPI plus liquide via le marché des parts (retrait en capital variable, confrontation des ordres en capital fixe) mais non garantie (blocage possible en tension de marché, risque documenté par l'AMF) ; revente d'un immeuble ou de parts de SCI lente et complexe (voir cession de parts de SCI). - Transmission : SCI très souple (donation progressive de parts, abattement 100 000 € par parent et par enfant art. 779 CGI, renouvelable tous les 15 ans délai de rappel art. 784 CGI, démembrement, gouvernance statutaire) ; SCPI transmissible avec les mêmes abattements mais sans maîtrise statutaire. - Cumul et montage : les deux ne s'excluent pas — beaucoup combinent SCI (levier, maîtrise, transmission) et parts de SCPI (diversification, aucune gestion) ; une SCI à l'IS peut loger des parts de SCPI à son actif pour placer sa trésorerie (voir guide SCI, SCPI et actions). Rendement SCPI ~4-6 % brut selon les années ; aucun rendement garanti, le capital peut baisser dans les deux cas. ## SCI ou nue-propriété : deux stratégies de transmission URL : https://www.sci-ai.app/sci-ou-nue-propriete - Deux voies pour transmettre un bien de son vivant à moindre coût fiscal : démembrer directement l'immeuble (donation de la nue-propriété aux enfants, réserve d'usufruit au parent) ou loger le bien dans une SCI puis transmettre les parts, souvent elles-mêmes démembrées ; les deux se cumulent (SCI + démembrement des parts). - Moteur fiscal commun : barème de l'article 669 du CGI qui valorise usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier viager (61-70 ans : usufruit 40 % / nue-propriété 60 % ; 71-80 ans : 30 % / 70 %) ; les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété transmise. - Extinction non taxée : article 1133 du CGI, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne génère aucun droit de succession ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire gratuitement. - Abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 du CGI), rechargeable ; combiné au barème 669, il couvre une valeur en pleine propriété bien supérieure à 100 000 EUR ; intérêt de commencer tôt et d'échelonner. - Démembrement direct : le plus simple et sans frais de fonctionnement, idéal pour un bien unique transmis à un ou deux enfants ; l'usufruitier perçoit les loyers (art. 578 Code civil) mais la vente exige l'accord conjoint usufruitier + nus-propriétaires, et plusieurs enfants se retrouvent en indivision (blocages art. 815 Code civil). - Transmission via SCI : on transmet des parts (plus faciles à fractionner), on garde le contrôle via la gérance et les statuts même après avoir donné la quasi-totalité des parts, on évite l'indivision, et le passif de la SCI (emprunt, comptes courants) réduit la valeur des parts (actif net) donc la base taxable. - Décote par l'endettement : la valeur des parts = valeur des immeubles moins les dettes ; donner les parts d'une SCI qui vient d'acheter à crédit fait porter les droits sur une base réduite ; décote qui doit être réelle et sincère sous peine de redressement (art. L17 LPF). - Quasi-usufruit et remploi en cas de vente d'un bien démembré : répartition du prix, remploi (report de l'usufruit sur un nouveau bien) ou quasi-usufruit (art. 587 Code civil : l'usufruitier récupère la disposition du prix contre une créance de restitution) ; sécuriser par convention, l'article 774 bis du CGI encadre désormais la déductibilité successorale de certaines dettes de restitution. - Répartition dans la SCI démembrée : l'usufruitier des parts a droit aux bénéfices courants et vote l'affectation du résultat, le nu-propriétaire vote les autres décisions et a vocation au boni de liquidation, sous réserve des statuts (art. 1844 Code civil). - Coûts : le démembrement direct suppose un acte notarié de donation ; la SCI ajoute constitution (statuts, annonce légale, immatriculation, apport de l'immeuble générant des droits) et frais annuels (comptabilité, assemblées) ; d'où l'intérêt de créer la SCI avant l'achat plutôt que d'apporter un bien déjà détenu. - Anti-abus : ne pas créer de SCI dans un but exclusivement fiscal (abus de droit art. L64 LPF) ni principalement fiscal (mini-abus art. L64 A LPF) ; la SCI doit vivre réellement (comptabilité, assemblées, objet civil, valorisations sincères). - Choix : démembrement direct pour un bien unique et un seul enfant sans besoin de gestion ; SCI pour plusieurs biens ou enfants, contrôle par la gérance, transmission progressive sur 15-30 ans et financement à crédit ; l'IFI reste dû sur la valeur en pleine propriété chez l'usufruitier (art. 968 CGI) ; recours au notaire indispensable dans les deux cas. ## Taxe sur les bureaux en SCI (Île-de-France) URL : https://www.sci-ai.app/taxe-bureaux-sci - La taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement (TSB) frappe la détention de locaux professionnels selon leur surface en m², et non selon la valeur locative ou le loyer. - Deux zones seulement : l'Île-de-France (Paris + 92, 93, 94, 77, 78, 91, 95) sous l'article 231 ter du CGI, et la région Sud / PACA (Bouches-du-Rhône 13, Var 83, Alpes-Maritimes 06) sous l'article 231 quater du CGI, créé par la loi de finances pour 2023. - Quatre catégories imposables avec seuils d'exonération distincts (art. 231 ter V du CGI) : bureaux (100 m²), locaux commerciaux (2 500 m²), locaux de stockage (5 000 m²), surfaces de stationnement (500 m²). - Effet couperet : dès que le seuil de la catégorie est atteint, la taxe porte sur la totalité de la surface, pas seulement sur la fraction excédentaire (un bureau de 110 m² est taxé sur 110 m²). - En Île-de-France, tarif au m² selon la catégorie et la circonscription tarifaire (revalorisée chaque 1er janvier, environ +1,3 % pour 2026) : bureaux de l'ordre de 26 €/m² en 1re circonscription à moins de 6 €/m² en grande couronne ; tarif réduit possible (État, collectivités, associations, communes DSU/FSRIF). - En PACA, tarif unique par catégorie, sans circonscription, très inférieur (bureaux environ 1 €/m² en 2026) ; produit affecté à la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. - Redevable = propriétaire ou titulaire d'un droit réel au 1er janvier (usufruitier, preneur à bail à construction, emphytéote) : dans le montage SCI qui loue les murs à une entreprise, c'est la SCI bailleur qui déclare et paie, pas le locataire (différence majeure avec la CFE). - Non-déductibilité : la taxe n'est pas déductible des revenus fonciers à l'IR depuis l'imposition des revenus de 2015 (art. 31 CGI), ni du résultat à l'IS pour les exercices clos depuis le 31/12/2015 ; les taxes des art. 231 ter et 231 quater sont expressément visées. En SCI à l'IS, réintégration extra-comptable sur le tableau 2058-A. - Déclaration spontanée : formulaire n° 6705-B (bureaux, commerces, stockage) + déclaration des surfaces de stationnement, à déposer avec le paiement avant le 1er mars ; aucun avis n'est adressé. Retard = intérêt de retard (art. 1727 CGI) + majoration de 10 à 40 % (art. 1728 CGI). - Comptabilisation en charge au compte 635 (sous-compte 6358) « Autres impôts, taxes et versements assimilés » ; en SCI à l'IS, charge comptable mais réintégrée fiscalement ; en SCI à l'IR, non portée en charge déductible sur la 2072. - Distinction à retenir : taxe foncière (art. 1380 s. CGI) et CFE (art. 1447 s. CGI) reposent sur la valeur locative et sont déductibles ; la taxe sur les bureaux repose sur la surface, n'existe qu'en IDF et PACA, et n'est pas déductible. Une SCI francilienne louant des bureaux peut cumuler les trois. - Surfaces de stationnement : au-delà de 500 m², et en Île-de-France une taxe additionnelle régionale sur le stationnement (art. 1599 quater C du CGI) peut s'ajouter ; le stationnement lié à un logement d'habitation échappe à la taxe. - Le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) est sans incidence sur l'assujettissement : seules comptent la nature, la surface et la localisation des locaux. Une SCI ne détenant que des logements d'habitation n'est jamais redevable. ## Taxe sur les logements vacants et SCI URL : https://www.sci-ai.app/taxe-logements-vacants-sci - Une SCI est redevable de la taxe sur la vacance au même titre qu'un particulier : la TLV (art. 232 CGI) comme la THLV (art. 1407 bis CGI) frappent le propriétaire du logement, quelle que soit sa forme juridique et son régime (IR ou IS). - TLV (art. 232 CGI) : taxe d'État applicable de plein droit dans les communes en zone tendue, sur un logement vacant depuis au moins 1 an au 1er janvier. - THLV (art. 1407 bis CGI) : taxe communale facultative, uniquement dans les communes hors zone tendue l'ayant instituée par délibération, sur une vacance de plus de 2 ans au 1er janvier ; un même logement ne peut relever des deux taxes. - Vacance taxable = logement habitable (clos, couvert, confort minimum), non meublé et inoccupé (ni résidence principale ni secondaire) ; une occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l'année interrompt la vacance. - Taux TLV : 17 % de la valeur locative cadastrale la 1re année d'imposition, puis 34 % à compter de la 2e année (taux relevés par la loi de finances 2023, contre 12,5 % / 25 % auparavant), majorés de frais de gestion. - Base et taux THLV : valeur locative × taux communal de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, sans progressivité dans le temps. - Zonage : la liste des communes en zone tendue soumises à la TLV est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui a élargi le périmètre d'environ 1 150 à près de 3 700 communes. - Exonérations : vacance indépendante de la volonté du propriétaire (mise en location réelle au prix du marché, à prouver par mandats et annonces) ; travaux importants de remise en état dépassant 25 % de la valeur vénale du logement (BOI-IF-AUT-60) ; logement meublé, qui relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. - Déductibilité incertaine : contrairement à la taxe foncière, la TLV/THLV sanctionne l'absence de location ; en SCI à l'IR un logement vacant ne génère aucun revenu foncier, en SCI à l'IS la déduction (art. 39 CGI) suppose une charge engagée dans l'intérêt de l'exploitation. - La taxe foncière reste due par la SCI propriétaire, logement occupé ou vacant, et se cumule avec la TLV ou la THLV. - Contestation : réclamation contentieuse auprès du service des impôts, en principe avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement, pièces à l'appui ; la réclamation ne suspend pas le paiement, sauf demande de sursis. - Réforme : la loi de finances pour 2026 prévoit qu'à compter de 2027 la TLV et la THLV soient remplacées par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), dont les seuils et taux définitifs restent à vérifier ; pour 2026, la TLV et la THLV s'appliquent toujours. ## Abus de droit et SCI : les montages à risque (L64 LPF) URL : https://www.sci-ai.app/abus-de-droit-sci - L'abus de droit fiscal (art. L64 LPF) vise deux branches : les actes fictifs (SCI de façade, sans substance) et la fraude à la loi (application littérale d'un texte à l'encontre de l'intention du législateur, dans un but exclusivement fiscal) ; deux éléments cumulatifs pour la fraude à la loi : objectif (détournement du texte) et subjectif (but exclusivement fiscal). - Le mini-abus de droit (art. L64 A LPF), issu de la loi de finances pour 2019, s'applique aux actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020 ; il abaisse le critère au but « principalement » fiscal (motif fiscal prépondérant), élargissant fortement le champ des redressements, surtout pour les montages patrimoniaux familiaux (donations, démembrements, apports). - Sanctions (art. 1729 CGI) : majoration de 80 % pour l'initiateur principal ou le principal bénéficiaire, 40 % dans les autres cas, plus l'intérêt de retard (art. 1727 CGI, 0,20 %/mois soit 2,4 %/an) et le rappel intégral des droits éludés ; pour le mini-abus (L64 A), la majoration de 80 % n'est pas automatique (droit commun : 40 % manquement délibéré, 80 % manoeuvres frauduleuses). - Procédure : proposition de rectification avec mention expresse de l'abus de droit, observations du contribuable, saisine possible du Comité de l'abus de droit fiscal - CADF (art. 1653 C CGI) par le contribuable ou l'administration ; depuis 2019, la charge de la preuve pèse sur l'administration quel que soit le sens de l'avis du CADF. - Montages SCI requalifiés : SCI fictive sans substance ni affectio societatis (art. 1832 Code civil), donation de parts suivie d'une cession rapide avec réappropriation des fonds (donation-cession), occupation gratuite ou loyer minoré au profit d'un associé, création d'une SCI juste avant une donation pour capter une décote excessive, apport-cession et distributions déguisées à l'IS, démembrement de trésorerie ou quasi-usufruit artificiel. - Jurisprudence du Conseil d'État : la liberté de gestion est protégée (aucune obligation de choisir la voie la plus imposée) ; la fraude à la loi exige les deux éléments objectif et subjectif ; le seul montant de l'avantage fiscal ne prouve pas l'abus ; une chronologie très resserrée (constitution, donation, cession en quelques jours) nourrit la présomption d'artificialité. - SCI à l'IR (art. 8 CGI) : risques sur les déficits fonciers gonflés, occupations gratuites et décotes de transmission excessives ; SCI à l'IS (art. 206 CGI, IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %) : distributions déguisées, charges artificielles, apports-cessions de parts sans substance ; le choix de régime n'est jamais abusif en soi. - Sécurisation en cinq piliers : substance économique réelle (compte dédié, comptabilité tenue, comptes approuvés), affectio societatis (assemblées, PV signés, associés réellement intéressés), conditions de marché (loyers, prix, décotes justifiées), motif patrimonial ou familial documenté, traçabilité de chaque décision (statuts, PV, registres, baux, relevés). - Rescrit fiscal : le rescrit général (art. L80 B, 1° LPF) rend opposable la prise de position de l'administration ; le rescrit spécifique abus de droit (art. L64 B LPF) empêche l'administration d'invoquer l'abus de droit si elle ne répond pas dans les six mois à une consultation écrite complète et sincère. - Délais de reprise : trois ans pour l'IR et l'IS (art. L169 LPF), jusqu'à six ans en droits d'enregistrement (art. L186 LPF), dix ans en cas d'activité occulte ; l'abus de droit s'inscrit dans ces délais, d'où l'intérêt de conserver toutes les pièces sur la période. - Frontière clé : l'abus de droit n'est pas l'optimisation ; l'optimisation (choisir la voie la moins imposée offerte par la loi) est licite, l'abus commence avec l'acte fictif ou le détournement d'un texte ; risque civil complémentaire pour une SCI créée pour léser un tiers (fraude paulienne, art. 1341-2 Code civil, ou inopposabilité de la SCI fictive). ## SCI fictive : critères de requalification URL : https://www.sci-ai.app/sci-fictive - Une SCI fictive est une société dépourvue de réalité : il lui manque un élément essentiel du contrat de société défini à l'article 1832 du Code civil (apports réels, participation aux résultats, affectio societatis) ou toute vie sociale véritable. C'est l'absence de société, pas une simple irrégularité de gestion. - La fictivité se prouve par un faisceau d'indices apprécié souverainement par les juges du fond ; aucun indice n'est décisif isolément, c'est leur accumulation cohérente qui emporte la requalification. - Indices retenus par la jurisprudence : associés « de paille » sans apport ni intérêt réel, associé unique maître de l'affaire, gérant agissant en propriétaire exclusif, absence totale de comptabilité, aucune assemblée générale, confusion des patrimoines et des comptes bancaires, apports non libérés ou fictifs, absence de répartition des résultats, loyers jamais encaissés, occupation gratuite du bien. - Fictivité (art. 1832 Code civil, défaut de substance) et abus de droit (art. L64 LPF, montage réel à but exclusivement fiscal ; art. L64 A, but principalement fiscal) sont distincts ; l'art. L64 vise expressément les actes « fictifs », permettant à l'administration de traiter la fictivité sur ce terrain lorsqu'un enjeu fiscal existe. - Ne pas confondre avec la requalification d'une SCI civile en activité commerciale (location meublée habituelle, marchand de biens) entraînant l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI) : c'est une inadéquation objet/activité, pas de la fictivité. - La fictivité peut être invoquée par trois acteurs : l'administration fiscale (réimposition sur le maître de l'affaire, notamment IFI), les créanciers (inopposabilité, action paulienne art. 1341-2 Code civil, déclaration de simulation art. 1201), et les associés ou héritiers entre eux (nullité art. 1844-10 Code civil). - La charge de la preuve pèse toujours sur celui qui invoque la fictivité ; la meilleure défense du gérant est documentaire (PV d'AG, comptabilité, relevés du compte dédié, quittances de loyers). - Conséquences fiscales : réimposition directe de la personne physique (IR, IFI, droits de mutation), réintégration de l'immeuble dans la base IFI à sa valeur réelle ; sur le terrain de l'abus de droit, majorations de 40 % ou 80 % (art. 1729 b CGI) plus intérêts de retard, voire poursuites pénales (organisation frauduleuse d'insolvabilité, fraude fiscale) dans les cas graves. - Spécificités de régime : SCI à l'IR translucide (art. 8 CGI), suivi des recettes/dépenses et occupation gratuite relevant de l'art. 15-II CGI ; SCI à l'IS soumise à comptabilité d'engagement complète (liasse 2065/2033, FEC), où une mise à disposition gratuite ou un loyer minoré peut aussi être un acte anormal de gestion. - Prévention : libérer réellement les apports, ouvrir un compte bancaire dédié, facturer et encaisser de vrais loyers, tenir une comptabilité sincère, réunir une AG annuelle avec PV, faire participer chaque associé, répartir les résultats et séparer strictement les patrimoines ; la réalité se construit en continu, pas rétroactivement. - Points d'attention 2026 : la création d'une SCI à la veille d'un litige (recouvrement, divorce) est un indice majeur de fraude exposant à l'action paulienne ; une SCI en sommeil ou sans revenus n'est pas fictive en soi, seule l'absence de toute vie sociale combinée à d'autres indices l'est. ## Comptabiliser le dépôt de garantie en SCI URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-depot-garantie-sci - Nature juridique : le dépôt de garantie est une somme reçue du locataire en garantie de ses obligations ; la SCI le détient sans le posséder. C'est une dette, jamais un produit imposable à la réception (confirmé par le BOFiP en revenus fonciers : non imposable tant que non acquis au bailleur). - Compte à utiliser : compte 165 « Dépôts et cautionnements reçus » (PCG, classe 1, dettes financières), au passif du bilan. À ne pas confondre avec le compte 275 « Dépôts et cautionnements versés » (créance à l'actif, dépôts versés par la SCI). - Écriture d'encaissement : débit 512 « Banque » / crédit 165. Aucun compte de produit mouvementé, le résultat n'est pas affecté. Quand loyer et dépôt sont versés ensemble, ventiler en deux lignes : loyer au 706, dépôt au 165. - Dépôt vs loyer d'avance : le dépôt garantit l'exécution du bail (dette 165, non imposable, restituable) ; le loyer d'avance est un vrai produit (706), imposable, régularisé le cas échéant via le compte 487 « Produits constatés d'avance » à l'IS. - Restitution intégrale en fin de bail : débit 165 / crédit 512, opération patrimoniale neutre pour le résultat, compte 165 soldé. - Retenue pour dégradations : débit 165 (total) / crédit 512 (solde rendu) / crédit 758 « Produits divers de gestion courante » (fraction conservée, imposable). La dépense de réparation se comptabilise séparément en charge au compte 615 « Entretien et réparations » ; ne jamais compenser produit et charge sur une même ligne. - Retenue pour loyers impayés : la fraction conservée est un loyer, comptabilisée au 706 ; si l'impayé était déjà constaté en créance (411 « Locataires »), la retenue solde cette créance (débit 165 / crédit 411) sans nouveau produit. - TVA : location nue d'habitation exonérée (art. 261 D CGI), retenue non soumise à TVA ; si la location est dans le champ TVA (option art. 260-2° CGI, meublé para-hôtelier, parkings), la retenue peut suivre le régime TVA, à analyser au cas par cas. - Plafonds légaux (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : 1 mois de loyer hors charges en location nue de résidence principale (art. 22), 2 mois en meublé (art. 25-6). Plafond impératif, clause excédentaire réputée non écrite, non révisable pendant le bail. - Délai de restitution : 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois en cas de retenue justifiée ; à défaut, majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22). - SCI à l'IR (art. 8 CGI, revenus fonciers, comptabilité de trésorerie) : le dépôt encaissé n'est pas un revenu foncier, non porté sur la déclaration 2072 ; sa restitution n'est pas déductible ; seule la fraction conservée en fin de bail devient imposable. Suivi extra-comptable indispensable. - SCI à l'IS : comptabilité d'engagement, dépôt au passif au compte 165 ; fraction conservée = produit imposable à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions art. 219-I-b CGI, puis 25 %). - Vente du bien loué : le bail se poursuit avec l'acquéreur (art. 1743 Code civil) ; pour une location d'habitation, la restitution du dépôt incombe de plein droit au nouveau bailleur (art. 22, loi 89-462), obligation impérative à l'égard du locataire — une convention contraire entre vendeur et acquéreur ne joue qu'entre eux et n'est pas opposable au locataire ; la SCI vendeuse solde son compte 165. ## SCI pour loger un enfant étudiant ou un parent URL : https://www.sci-ai.app/sci-loger-enfant-parent - Trois scénarios pour loger un proche (enfant, parent) via une SCI : loyer de marché, loyer minoré, ou occupation gratuite. Le proche n'a pas besoin d'être associé. - Loyer de marché = scénario le plus sûr : à l'IR, loyers en revenus fonciers (art. 8 CGI), charges déductibles (art. 31 CGI), déficit foncier possible (imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an hors intérêts) ; à l'IS, loyer dans le résultat avec amortissement du bâti déductible. - Gratuité à l'IR : art. 15-II du CGI. Le propriétaire se réserve la jouissance : aucun loyer imposé, mais AUCUNE charge déductible (intérêts, taxe foncière, entretien, assurance) et AUCUN déficit foncier. Très pénalisant pour un bien financé à crédit. - Gratuité à l'IS : acte anormal de gestion. L'administration réintègre au résultat le loyer de marché non perçu (la SCI paie l'IS sur un revenu inexistant) et peut qualifier l'avantage de revenu réputé distribué (art. 109 et 111 CGI), taxable chez l'associé bénéficiaire. - Loyer minoré : écart faible et justifié généralement admis ; loyer notablement minoré requalifiable. À l'IR, réserve de jouissance sur la part minorée et charges partiellement non déductibles ; à l'IS, acte anormal de gestion partiel avec réintégration de la différence au marché. - Justifier le loyer de marché : annonces comparables, estimation d'agence, observatoire local des loyers, respect de l'encadrement des loyers ; bail écrit + encaissement mensuel réel sur le compte de la SCI. - Aides au logement (APL, ALF, ALS) : non versées quand le logement appartient à un ascendant/descendant du locataire (art. L822-3 CCH). Depuis 2014, art. L822-3 CCH exclut aussi l'aide lorsqu'un ascendant/descendant détient, y compris via des parts de SCI, une fraction de la propriété ou de l'usufruit, sauf détention < 10 % de la propriété ET < 10 % de l'usufruit (seuil fixé par art. R822-1 CCH). À faire confirmer par la CAF. - Étudiant : location nue (bail 3 ans loi n° 89-462, revenus fonciers) ou meublée (bail 1 an, ou bail étudiant meublé de 9 mois non reconductible, art. 25-7). Attention : le meublé est une activité commerciale qui peut faire basculer la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), de façon irréversible. - Formalisme même entre proches : bail écrit, état des lieux, quittances ; dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour le nu (art. 22 loi n° 89-462) et 2 mois pour le meublé (art. 25-6). En gratuité, rédiger une convention de prêt à usage / commodat (art. 1875 s. Code civil). - Parent âgé : sécuriser un loyer de marché à l'IR pour préserver la déduction des charges ; travaux d'adaptation (accessibilité) déductibles à l'IR et à loyer de marché selon leur nature (art. 31 CGI), non en gratuité ; articuler avec démembrement et transmission. - SCI ou détention en direct : pour un seul studio, la détention en direct est souvent plus simple et moins coûteuse (pas de compta société, pas de déclaration 2072). La SCI se justifie pour un projet patrimonial plus large (détention à plusieurs, transmission de parts, plusieurs biens). Les règles fiscales du logement d'un proche sont identiques dans les deux cas. ## Renégocier ou racheter le crédit d'une SCI URL : https://www.sci-ai.app/renegocier-credit-sci - Deux opérations distinctes : la renégociation est un avenant au contrat avec la banque actuelle (le prêt n'est pas soldé, donc ni IRA, ni mainlevée, ni nouvelle garantie, mais des frais d'avenant) ; le rachat est un nouveau prêt souscrit auprès d'un autre établissement, dont les fonds soldent par anticipation le capital restant dû de l'ancien crédit. - Rentabilité : trois conditions cumulatives dans l'idéal — un écart de taux d'environ 0,7 à 1 point, un capital restant dû élevé, et être dans le premier tiers (au plus la première moitié) d'un prêt amortissable, quand la part d'intérêts de chaque échéance est encore forte. - Le juge de paix reste le gain net après tous les frais, actualisé sur la durée restante : l'écart de taux seul ne décide jamais ; un écart modéré sur un gros capital en début de prêt bat un gros écart sur un petit solde en fin de prêt. - IRA du particulier : plafonnée par l'article R313-25 du Code de la consommation à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. - IRA de la SCI : une société civile qui emprunte pour son objet immobilier est en principe un emprunteur professionnel (non-consommateur), donc ce plafond légal ne s'applique pas de plein droit ; l'indemnité est purement contractuelle (lire la clause de remboursement anticipé de l'offre de prêt) et souvent négociable, surtout si la SCI reste cliente ou refinance dans le même groupe. - La renégociation par avenant ne déclenche aucune IRA (pas de remboursement anticipé), ce qui peut la rendre préférable au rachat quand l'IRA contractuelle est lourde. - Frais annexes d'un rachat à additionner : IRA de l'ancien prêt, frais de dossier du nouveau, frais de garantie (caution d'organisme ou hypothèque / privilège de prêteur de deniers avec frais de notaire), mainlevée notariée de l'ancienne hypothèque le cas échéant, et courtage éventuel. - Assurance emprunteur et loi Lemoine (article L113-12-2 du Code des assurances) : résiliation et substitution à tout moment, sans frais, sous réserve d'équivalence des garanties ; c'est une économie indépendante du taux, mais son champ vise les prêts à usage d'habitation ou mixte garantis par une personne physique — l'éligibilité d'une SCI est à vérifier contrat en main (souvent possible quand les associés ou le gérant sont assurés en tant que personnes physiques garantes). - SCI à l'IR (translucide, art. 8 CGI) : intérêts et frais d'emprunt, y compris l'IRA, déductibles des revenus fonciers au titre de l'article 31 du CGI dès lors que l'emprunt initial était déductible et que le rachat a effectivement réduit le montant global de la charge d'intérêts restant due (condition posée par le BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80) ; report sur la déclaration 2072. - SCI à l'IS : frais (dossier, garantie, IRA, mainlevée) déductibles du résultat au titre de l'article 39 du CGI ; comptabilisation en compte 164 (emprunts, ancien et nouveau prêt), 661 (charges d'intérêts), 627 / 6272 (services bancaires et frais sur emprunts). - Règle absolue, quel que soit le régime : le capital remboursé n'est jamais une charge déductible ; il transite par le compte 164 sans affecter le résultat. Le vrai gain d'une renégociation est d'abord un gain de trésorerie, la baisse des intérêts déductibles augmentant marginalement le résultat imposable. - Exemple : sur 250 000 € de CRD, 12 ans restants et un écart de 1 point, l'économie d'intérêts (~17 000 à 18 000 €) dépasse largement les frais (~8 700 € : IRA ~4 700 €, dossier ~1 000 €, caution ~3 000 €), pour un gain net d'environ 8 000 à 9 000 € ; à l'inverse, sur 60 000 € de CRD, 4 ans et 0,6 point, l'économie (~900 à 1 000 €) est inférieure aux frais (~2 000 à 2 500 €), donc gain net négatif. ## SCI et baux courts : bail mobilité et bail étudiant URL : https://www.sci-ai.app/sci-bail-mobilite-etudiant - Le bail mobilité (art. 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créés par la loi ELAN du 23 novembre 2018) : durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible tacitement (art. 25-14), modifiable une seule fois par avenant sans dépasser 10 mois. - Public du bail mobilité strictement encadré (art. 25-12) : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire ; le motif doit être mentionné au contrat (art. 25-13). - Dépôt de garantie interdit dans le bail mobilité (art. 25-13 et 25-17), disposition d'ordre public ; le bailleur se protège par une caution ou la garantie Visale d'Action Logement. - Préavis asymétrique (art. 25-15) : le locataire résilie à tout moment avec 1 mois de préavis, le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme. - Le bail étudiant meublé (art. 25-7 de la loi de 1989) : durée réduite à 9 mois, sans reconduction tacite, dépôt de garantie autorisé (max 2 mois de loyer hors charges en meublé), réservé aux locataires ayant la qualité d'étudiant. - Point clé fiscal : bail mobilité et bail étudiant supposent une location MEUBLÉE, qualifiée d'activité commerciale relevant des BIC (art. 35 I-5° bis du CGI). - Pour une SCI à l'IR (translucide, art. 8 CGI), l'exercice d'une activité commerciale entraîne l'assujettissement à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), sauf tolérance : les recettes commerciales accessoires ne doivent pas dépasser 10 % du total des recettes HT de la société (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320), seuil apprécié en moyenne sur l'année en cours et les trois années antérieures (§ 330) — un dépassement ponctuel ne suffit donc pas toujours à déclencher l'IS. - Au-delà du seuil, toute la SCI bascule à l'IS (y compris la partie location nue), bascule en pratique irréversible : comptabilité d'engagement, liasse 2065 + tableaux 2033, FEC obligatoires. - Conséquences de l'IS : amortissement de l'immeuble bâti (hors terrain) déductible du résultat, taxation à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (art. 219-I-b CGI), mais plus-value professionnelle à la revente avec réintégration des amortissements et sans abattement pour durée de détention. - Alternatives pour faire du meublé en restant à l'IR : la SARL de famille sur option IR (art. 239 bis AA CGI) et la détention en direct sous statut LMNP/LMP (art. 155 IV CGI) ; la SCI de droit commun reste l'outil de la location nue. - Obligations : mobilier minimum du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, occultation, plaques, four/micro-ondes, réfrigérateur-congélateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien) sous peine de requalification en location nue ; dossier de diagnostic technique dont DPE ; assurance PNO et couverture des impayés (Visale sur bail mobilité). - Le bail mobilité ne doit pas servir de location saisonnière touristique déguisée (risque de requalification) ; la fiscalité du meublé reste la même. Chiffres et seuils 2026 à revérifier sur source opposable (CGI, BOFiP, Legifrance). ## Reprendre la comptabilité d'une SCI mal tenue URL : https://www.sci-ai.app/reprise-comptabilite-sci - Une SCI dont la comptabilité a été négligée se rattrape : la méthode est de diagnostiquer l'existant, rassembler les pièces, reconstituer le bilan d'ouverture, réécrire les écritures exercice par exercice, puis déposer les déclarations manquantes. - Diagnostic initial : lister les exercices clos non traités et les déclarations non déposées (2072 à l'IR, 2065 + 2033 à l'IS), puis rassembler relevés bancaires complets, acte notarié d'acquisition, tableau d'amortissement de l'emprunt, baux, factures, statuts et PV d'assemblée. - Bilan d'ouverture (à-nouveaux) reconstitué poste par poste à la date d'ouverture : immeuble à son coût ventilé terrain/construction (terrain non amortissable), emprunt au capital restant dû (compte 164), comptes courants d'associés, capital social (compte 101), report à nouveau ; pour une SCI à l'IS, amortissements cumulés recalculés. Total actif = total passif. - Une erreur d'à-nouveaux se propage sur toute la chaîne des exercices, car le bilan de clôture d'une année devient l'ouverture de la suivante : d'où le rattrapage exercice par exercice, dans l'ordre chronologique. - Reconstitution des écritures à partir des flux bancaires : loyers (encaissés à l'IR ; rattachés à l'exercice en engagement à l'IS), charges déductibles, échéances d'emprunt ventilées capital/intérêts (tableau d'amortissement), et dotations aux amortissements de la construction pour une SCI à l'IS uniquement. - SCI à l'IR (art. 8 CGI, translucidité) : comptabilité de trésorerie, revenus fonciers (art. 31 CGI), déclaration 2072 puis quote-part sur la 2044 des associés ; pas de bilan strict ni d'amortissement de l'immeuble. Rattrapage allégé. - SCI à l'IS (art. 206 CGI) : comptabilité d'engagement complète, bilan, amortissements par composants, liasse 2065 + tableaux 2033, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (art. 219-I-b CGI) puis 25 %. Rattrapage lourd. - Régularisation des déclarations en retard exercice par exercice : majoration de l'article 1728 du CGI (10 % en dépôt spontané ou sous 30 jours d'une mise en demeure, 40 % au-delà, 80 % en cas d'activité occulte) et intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 % par mois, soit 2,4 % par an). - FEC : en cas de vérification de comptabilité, toute entité tenant sa comptabilité de façon informatisée doit remettre un FEC conforme (art. L47 A du LPF) ; une SCI à l'IS ou au réel doit pouvoir le produire, à défaut amende et risque de rejet. Une SCI à l'IR en trésorerie n'y est en principe pas soumise mais doit justifier recettes et charges. - Délai de reprise de droit commun : 3 ans plus l'année en cours (art. L169 du LPF) — en 2026, exercices 2023 à 2025 contrôlables ; porté à 10 ans en cas d'activité occulte. Régulariser spontanément avant mise en demeure ou contrôle limite en principe la majoration à 10 % et démontre la bonne foi. - Le gérant doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an (art. 1856 du Code civil) : même à l'IR, un état des recettes/charges et la conservation des pièces sont indispensables. - Accompagnement recommandé pour une SCI à l'IS avec plusieurs exercices en retard, des à-nouveaux introuvables, un contrôle en cours ou des opérations complexes ; une SCI à l'IR simple avec pièces complètes se régularise souvent en autonomie. ## Provision pour gros entretien en SCI à l'IS URL : https://www.sci-ai.app/provision-gros-entretien-sci - La provision pour gros entretien (PGE), ex-provision pour grosses réparations puis grandes révisions, anticipe comptablement des dépenses d'entretien lourdes, prévisibles et pluriannuelles (ravalement, réfection de toiture, grande révision d'ascenseur), pour lisser la charge au lieu de la subir en une fois. - Base juridique : article 214-10 du Plan comptable général (règlement ANC 2014-03) : dépenses de gros entretien ou de grandes révisions faisant l'objet de programmes pluriannuels, qui ne prolongent pas la durée de vie de l'immobilisation ni n'en augmentent la valeur. - Réservée à la SCI à l'IS (comptabilité d'engagement, liasse 2033). Une SCI à l'IR relève des revenus fonciers (art. 8 et 31 CGI), tient une comptabilité de trésorerie et ne déduit que les charges payées : elle ne constitue jamais de provision. - Écriture de dotation à chaque clôture : débit 6815 « Dotations aux provisions d'exploitation » / crédit 1525 « Provisions pour gros entretien ou grandes révisions ». - Numérotation à jour : depuis le règlement ANC 2022-06 (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025), le compte est le 1525 ; l'ancien compte 1572 désigne la même provision. - Écriture de reprise lors des travaux : la dépense va en charge au compte 615 « Entretien et réparations » (avec TVA 44566 si redevable), et la provision est reprise débit 1525 / crédit 7815 « Reprises sur provisions d'exploitation » ; l'effet net sur le résultat de l'année de réalisation frôle zéro. - Déductibilité fiscale : article 39-1-5° du CGI — charge nettement précisée, évaluable avec une approximation suffisante et rendue probable par un événement en cours (l'usure) ; la charge provisionnée doit elle-même être déductible (entretien, pas immobilisation). - Condition de forme : la provision doit être comptabilisée et reportée sur le tableau des provisions de la liasse (2033-D pour le régime simplifié) et figurer au passif du bilan (2033-A) ; à défaut, déduction fragilisée. - La PGE diffère l'impôt, elle ne l'efface pas : la dotation réduit le résultat, mais la reprise est un produit imposable compensé par la charge réelle. Barème IS 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (art. 219-I-b CGI), 25 % au-delà. - À distinguer de l'amortissement par composant « gros entretien » (art. 214-9 PCG), méthode alternative où la grande révision est un composant amorti sur la durée entre deux révisions ; l'entité choisit une méthode et la conserve. - À ne pas confondre avec le fonds de travaux ALUR (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR de 2014), cotisation obligatoire versée au syndicat des copropriétaires = vraie sortie de trésorerie sur les parties communes ; la PGE est une écriture interne sans décaissement. Les deux peuvent coexister sans double emploi. - Documentation indispensable : programme pluriannuel d'entretien (ou PPT de copropriété), devis ou estimations chiffrées, calcul de la dotation annuelle (coût estimé ÷ nombre d'exercices restants, ajusté chaque clôture), suivi poste par poste et factures à la réalisation ; une provision « ronde » sans base chiffrée est réintégrable en contrôle fiscal. ## Sortir d'une indivision en créant une SCI URL : https://www.sci-ai.app/sortir-indivision-sci - Problème de l'indivision : régime précaire et bloquant. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » et le partage peut toujours être provoqué (art. 815 du Code civil) ; risque de licitation (vente forcée aux enchères) demandée en justice. - Majorités de gestion (art. 815-3 du Code civil) : actes d'administration/gestion courante à la majorité des 2/3 des droits indivis ; actes de disposition (vendre, hypothéquer, bail commercial ou rural) à l'unanimité ; actes conservatoires par un seul indivisaire. C'est l'unanimité pour vendre qui paralyse. - Solution SCI : apport en nature du bien indivis à une société civile immobilière ; les droits indivis deviennent des parts sociales, le bien appartient à la personne morale. Apport constaté par acte notarié (art. 1835 du Code civil + publicité foncière). - Répartition des parts strictement proportionnelle aux droits de chaque indivisaire ; toute sur-attribution risque d'être requalifiée en donation indirecte. Rééquilibrer plutôt par donation de parts documentée après constitution (abattement 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans, art. 779 du CGI). - Apport pur et simple (rémunéré uniquement par des parts) vs apport à titre onéreux (reprise d'un passif/emprunt par la SCI) : la fraction correspondant au passif repris est taxée comme une vente. Privilégier l'apport pur et simple. - Droits d'enregistrement : apport pur et simple d'un immeuble par des personnes physiques à une SCI à l'IR = en principe exonéré ; apport à une SCI à l'IS par un apporteur non soumis à l'IS = droit spécial de mutation (art. 810 III du CGI), sauf engagement de conservation des titres 3 ans. - Plus-value latente : l'apport est assimilé à une cession à titre onéreux ; pour des particuliers, régime des plus-values immobilières (art. 150 U et s. du CGI), abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans). Résidence principale exonérée (art. 150 U II). - Indivision successorale : la valeur déclarée à la succession tient lieu de prix d'acquisition ; un apport peu après le décès génère souvent une plus-value nulle ou faible. La SCI évite les indivisions en cascade à chaque nouveau décès. - Avantages de la SCI : la gérance débloque la gestion quotidienne ; sortie par cession de parts (droit de 5 %, art. 726 du CGI, sur SCI à prépondérance immobilière) sans vendre le bien ; stabilité (durée statutaire jusqu'à 99 ans) ; transmission organisée (donation de parts, démembrement usufruit/nue-propriété). - Condition impérative : unanimité des indivisaires (l'apport est un acte de disposition, art. 815-3). Un seul refus rend le montage impossible ; la SCI n'est pas un instrument de contrainte. - Alternatives à la SCI : partage avec soulte et effet déclaratif (art. 883 du Code civil) ; licitation (vente aux enchères, dernier recours) ; convention d'indivision (art. 1873-1 et s.) à durée déterminée jusqu'à 5 ans renouvelables, avec gérant, plus légère mais plus fragile et sans personnalité morale. - Étapes : accord unanime + valeur du bien + régime fiscal, évaluation, rédaction des statuts, acte notarié d'apport + publicité foncière, règlement des droits/plus-value, annonce légale (~190 €) et immatriculation (INPI/greffe), compte bancaire dédié et bénéficiaires effectifs, bilan d'ouverture et déclaration annuelle (2072 à l'IR, 2065/2033 à l'IS). Choix IR le plus fréquent (translucidité art. 8 du CGI). ## Décès du gérant d'une SCI : que faire ? URL : https://www.sci-ai.app/deces-gerant-sci - Le décès du gérant n'entraîne jamais, à lui seul, la dissolution de la SCI : la gérance est une fonction de direction, pas la société ; le décès du gérant ne figure pas parmi les causes de dissolution limitativement énumérées à l'article 1844-7 du Code civil. - Les fonctions de gérant ne se transmettent pas par succession : le mandat social s'éteint au décès et ne figure pas dans la masse successorale ; aucun héritier ne devient gérant du seul fait de la succession. - Il faut distinguer nettement le décès du GÉRANT (fonction de direction, vacance de gérance à combler) et le décès d'un ASSOCIÉ (sort des parts sociales) : pour l'associé, la SCI continue avec les héritiers sauf clause d'agrément ou de continuation (art. 1870 du Code civil). - La vacance de gérance survient quand le gérant décédé était l'unique dirigeant : la SCI n'a plus de représentant légal, ne peut plus être engagée, la banque gèle souvent les pouvoirs de signature, l'assemblée ne peut plus être convoquée normalement et les obligations déclaratives risquent d'être manquées. - Solution légale : tout associé, même minoritaire, peut provoquer la réunion des associés pour nommer un nouveau gérant, et à défaut demander au président du tribunal la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée (art. 1846, dernier alinéa, du Code civil). - Le mandataire ad hoc a une mission ponctuelle (convoquer l'assemblée) et ne dirige pas durablement la société ; l'administrateur provisoire, mesure plus lourde réservée aux blocages graves, se voit confier l'administration de la société. - Nomination du nouveau gérant : décision collective des associés à la majorité prévue par les statuts ; à défaut de clause statutaire, majorité des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (art. 1846, al. 3, du Code civil, depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019). La décision est actée dans un procès-verbal. - Formalités obligatoires (depuis 2023, guichet unique de l'INPI qui a remplacé CFE et greffes) : publier une annonce légale de changement de gérant, déposer le dossier de modification à l'INPI, mettre à jour le registre des bénéficiaires effectifs (RBE), récupérer le Kbis actualisé. - Cas du gérant statutaire : si le gérant était nommé dans les statuts, son remplacement suppose une modification statutaire ; s'il était nommé par acte séparé, une simple décision collective suffit. Nommer le gérant hors statuts dès la création simplifie les remplacements ultérieurs. - Cas du gérant unique également associé (fréquent en SCI familiale) : deux régimes se superposent — transmission des parts aux héritiers (art. 1870, droits de succession) ET nomination d'un nouveau gérant (art. 1846) ; les deux volets doivent être coordonnés, avec régularisation des pouvoirs bancaires pour reprendre le paiement du prêt. - Fiscalité inchangée : la SCI conserve son régime (IR translucide, art. 8 CGI, déclaration 2072 ; ou IS, liasse 2065 et 2033, taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %) et ses échéances déclaratives ; il faut qu'un gérant puisse signer et déposer, sous peine de pénalités de retard. - Clauses de prévoyance à insérer dans les statuts : désigner un gérant suppléant ou un co-gérant exerçant de plein droit (aucune vacance), prévoir qui convoque l'assemblée en l'absence de gérant, fixer une majorité de nomination réaliste (éviter l'unanimité bloquante), nommer le gérant hors statuts. ## Louer un parking ou un garage via une SCI URL : https://www.sci-ai.app/sci-location-parking - Détenir et louer des emplacements de stationnement, garages et box relève pleinement de l'objet civil d'une SCI (gestion patrimoniale, art. 1832 et 1845 du Code civil) ; veiller à un objet social visant les immeubles « et leurs dépendances ». - Risque de requalification en activité commerciale et passage à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI) si la SCI ajoute des prestations commerciales : gardiennage avec personnel, lavage, parking public à rotation, exploitation commerciale de bornes de recharge. - Bail d'un parking loué seul : il échappe à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et relève de la liberté contractuelle du Code civil (art. 1101 et s.) ; durée, préavis, dépôt de garantie, loyer et indexation sont librement fixés ; un contrat écrit est vivement conseillé. - Bail d'un parking accessoire d'un logement : loué au même locataire, il suit le régime protecteur du bail d'habitation de la loi de 1989. - Fiscalité des loyers à l'IR : SCI translucide (art. 8 CGI), loyers = revenus fonciers (art. 14 CGI), déclaration 2072 puis 2044/2042 ; charges déductibles limitées à l'art. 31 CGI (intérêts, entretien, taxe foncière, assurances, gestion). - Fiscalité des loyers à l'IS : produits d'exploitation imposés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (art. 219-I-b CGI, sous conditions) puis 25 % ; comptabilité d'engagement, liasse 2065/2033, option révocable jusqu'au 5e exercice puis irrévocable (art. 239 CGI). - POINT CLÉ TVA : la location d'emplacements de stationnement est soumise à la TVA de plein droit au taux normal de 20 % ; l'exonération des locations nues (art. 261 D CGI) ne joue pas car les emplacements de stationnement en sont exclus par l'art. 261 D, 2° (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50). - Exception TVA : le parking est exonéré lorsqu'il est l'accessoire d'une location elle-même exonérée (logement nu) consentie au même locataire, avec unité économique réelle (même locataire, lien fonctionnel, concomitance) ; un parking loué à un tiers reste taxable à 20 %. - Une SCI redevable de la TVA collecte 20 % sur ses loyers (loyer TTC) mais récupère la TVA d'amont sur l'achat d'un box/parking neuf, les travaux (étanchéité, réfection) et les frais : vrai levier de trésorerie sur les opérations avec travaux. - Franchise en base de TVA (art. 293 B CGI) : sous les seuils annuels, pas de TVA facturée ni de déclaration, mais pas de récupération de TVA d'amont ; régime idéal pour un petit patrimoine loué à des particuliers ; seuils à revérifier chaque année (2026). - CFE (art. 1447 CGI) : la location nue de locaux à usage autre que l'habitation entre dans le champ lorsque les recettes brutes atteignent 100 000 € ; en deçà, la location de parkings nus n'y est en principe pas soumise. - Amortissement réservé à la SCI à l'IS : garages, box et parkings couverts bâtis sont amortissables sur leur durée réelle d'utilisation ; un emplacement extérieur nu (terrain) n'est jamais amortissable ; ventiler le prix entre terrain et construction. À l'IR (revenus fonciers), aucun amortissement. ## Taxe d'aménagement et SCI (construction, extension) URL : https://www.sci-ai.app/taxe-amenagement-sci - La taxe d'aménagement est un impôt d'urbanisme ponctuel (dû une seule fois, pas récurrent comme la taxe foncière), régi par les articles 1635 quater A à 1635 quater T du CGI ; une SCI y est assujettie comme tout maître d'ouvrage, que son régime soit l'IR (art. 8 CGI) ou l'IS. - Fait générateur : délivrance de l'autorisation d'urbanisme — permis de construire, permis d'aménager ou non-opposition à déclaration préalable (art. 1635 quater F) ; la taxe devient exigible à l'achèvement (art. 1635 quater G). - Champ d'application : création ou agrandissement d'une surface close et couverte délimitée par des murs, hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, dès lors que la surface créée dépasse 5 m² ; seule la surface créée est taxée, pas l'existant. - Assiette (art. 1635 quater H) : surface taxable (m²) × valeur forfaitaire (€/m²) × somme des taux ; valeurs forfaitaires 2026 : 892 €/m² hors Île-de-France et 1 011 €/m² en Île-de-France (en baisse par rapport à 930 € et 1 054 € en 2025). - Taux : part communale/intercommunale de 1 % à 5 %, majorable jusqu'à 20 % en secteur d'équipement (art. 1635 quater L à N) ; part départementale plafonnée à 2,5 % ; part régionale plafonnée à 1 % en Île-de-France uniquement. - Forfaits 2026 sur aménagements sans surface de plancher (art. 1635 quater J et K) : piscine 251 €/m² de bassin, panneaux photovoltaïques au sol 10 €/m² (ceux en toiture ne sont pas taxés), emplacement de stationnement extérieur 2 928 à 5 857 €, éolienne > 12 m 3 000 €. - Abattement de 50 % (art. 1635 quater I) : 100 premiers m² d'un local d'habitation constituant la résidence principale, logements sociaux, locaux industriels ou artisanaux ; une SCI qui fait construire un logement destiné à devenir la résidence principale de son locataire (location nue) bénéficie aussi de l'abattement, la résidence principale s'appréciant sur celle de l'occupant, y compris le futur locataire (BOI-IF-TU-10-30-20). - Exonérations de plein droit (art. 1635 quater D) : constructions ≤ 5 m², reconstruction à l'identique après sinistre, certaines constructions agricoles, locaux de service public, aménagements prescrits par un PPR ; exonérations facultatives votées par les collectivités (abris de jardin, etc.). - Recouvrement (régime DGFiP depuis le 1er septembre 2022) : déclaration des éléments dans les 90 jours de l'achèvement via « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr ; paiement en une fois si ≤ 1 500 €, sinon en deux fractions (dates sur l'avis). - Comptabilisation en SCI : incorporation au coût de l'immobilisation (compte 213 Constructions, taxe amortie avec le bâti) ou passage en charge (compte 635 Autres impôts et taxes) ; le terrain n'est jamais amortissable. - Incidence fiscale : à l'IS, la taxe réduit le résultat via l'amortissement (option 213) ou immédiatement (option 635), et majore le prix de revient pour la plus-value si incorporée ; à l'IR, elle n'est pas déductible des revenus fonciers (hors art. 31 CGI) et majore le prix de revient pour la plus-value. - Points d'attention : taxe distincte de la taxe foncière ; le défaut de déclaration à 90 jours expose à des pénalités et taxation d'office ; toujours revérifier valeurs et taux 2026 sur impots.gouv.fr et au BOFiP avant tout calcul définitif. ## Comptabiliser la vente d'un immeuble en SCI URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-vente-immeuble-sci - Les écritures de cession ne concernent que la SCI à l'IS (comptabilité d'engagement, bilan, immeuble à l'actif amorti). Une SCI à l'IR (art. 8 CGI, revenus fonciers art. 31 CGI, comptabilité de trésorerie) ne passe aucune écriture de sortie d'actif. - Écriture 1 — constatation du prix : débit 462 « Créances sur cessions d'immobilisations » / crédit 757 « Produits des cessions d'immobilisations corporelles », à la date de l'acte authentique (transfert de propriété). - Écriture 2 — sortie d'actif et reprise des amortissements : débit 657 « Valeurs comptables des immobilisations corporelles cédées » + débit 2813 « Amortissements des constructions » / crédit 213 « Constructions » et 211 « Terrains » (valeurs brutes). Le terrain n'est jamais amortissable ; seule la construction porte des amortissements à reprendre. - Avant la sortie, constater la dotation d'amortissement prorata temporis de l'exercice de cession (débit 6811 / crédit 2813) pour que le compte 2813 reflète le cumul réel : cela diminue la VNC et augmente la plus-value. - Écriture 3 — encaissement : débit 512 « Banque » / crédit 462. En pratique le notaire prélève le capital sur le prix et ne reverse que le solde net. - Plus-value comptable = prix de cession (757) − VNC (657), avec VNC = (terrain + construction) − amortissements cumulés. Aucune écriture dédiée : elle ressort du jeu 757/657 au compte de résultat. Une moins-value (657 > 757) est déductible. - Depuis le règlement ANC 2022-06 (exercices ouverts à/c du 01/01/2025), les comptes 675/775 sont supprimés au profit de 657/757 : la plus ou moins-value de cession relève désormais du résultat d'exploitation (classes 65/75), non plus de l'exceptionnel (art. 513-5 PCG). À l'IS, plus-value et moins-value s'intègrent au résultat courant, sans régime long terme pour les immeubles d'exploitation. Imposition à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (conditions art. 219-I-b CGI), puis 25 %. Les amortissements déduits abaissent la VNC et gonflent donc mécaniquement la plus-value taxable. - TVA : immeuble neuf achevé depuis moins de 5 ans → TVA 20 % de plein droit (art. 257 I-2 CGI) ; immeuble ancien (> 5 ans) → exonéré sauf option (art. 261-5-2° CGI) ; option possible sur l'ancien (art. 260-5° bis CGI). Si TVA due : prix TTC au 462, TVA collectée au crédit du 44571. Surveiller une régularisation de TVA déduite (art. 207 ann. II CGI, délai 20 ans). - Remboursement de l'emprunt : débit 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit » (capital restant dû) + débit 661 (intérêts courus) + débit 668 (indemnité de remboursement anticipé) / crédit 512. Le remboursement du capital n'est pas une charge ; seuls intérêts et IRA impactent le résultat. Mainlevée d'hypothèque publiée par le notaire, frais en charges (622/627). - SCI à l'IR : la vente relève des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et s. CGI), abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans), imposition 19 % + 17,2 % ; déclaration (formulaire 2048-IMM) et paiement par le notaire. Aucune écriture de sortie d'actif ni de VNC. - Le résultat de cession (plus-value) alimente le résultat imposable puis, après IS, l'affectation en AG : réserves (106), report à nouveau (110) ou distribution de dividendes. La vente de l'unique bien n'oblige pas à dissoudre la SCI. - La cession d'immeuble (cession d'actif dans la SCI) diffère de la cession de parts (cession de titres entre associés) : cette dernière ne génère aucune écriture de sortie d'actif. Toutes les écritures figurent au FEC, obligatoire pour une SCI à l'IS. - Exemple : immeuble acquis 300 000 € (60 000 € terrain + 240 000 € construction), amorti 96 000 € sur 12 ans, VNC 204 000 €, vendu 380 000 € → plus-value comptable 176 000 € intégrée au résultat imposé à l'IS. ## SCI et location saisonnière (Airbnb) : est-ce possible ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-location-saisonniere - Oui, c'est juridiquement possible, mais la location saisonnière meublée (Airbnb, meublé de tourisme) est une activité commerciale par nature (art. 35 du CGI), alors qu'une SCI a un objet civil (art. 1832 et s. du Code civil). - Bascule à l'IS de plein droit : une société civile exerçant une activité commerciale devient passible de l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI), sans option ni signature ; ce régime n'est réversible que si les recettes commerciales repassent durablement sous le seuil de 10 % (appréciation lissée sur quatre ans, BOI-IS-CHAMP-10-30), et ce retour à l'IR déclenche lui-même les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter du CGI). - Tolérance administrative : la SCI reste à l'IR tant que les recettes commerciales n'excèdent pas environ 10 % du total des recettes HT (BOI-IS-CHAMP-10-30), appréciés de façon lissée sur l'année de dépassement et les trois années précédentes. - Le seuil se calcule en ratio recettes meublées / recettes totales, pas sur le calendrier : une location saisonnière de quelques mois peut suffire à le franchir si les recettes sont élevées ; les nuitées Airbnb pèsent lourd au m². - Conséquences du passage à l'IS : amortissement du bâti (art. 39-1-2° CGI), déduction des charges réelles, taux d'IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (art. 219-I-b CGI), mais comptabilité d'engagement, liasse 2065 et 2033, FEC. - Coûts du passage à l'IS : cessation d'entreprise à l'entrée (art. 202 ter CGI, imposition des bénéfices et plus-values latentes sauf atténuation), plus-value professionnelle à la revente (amortissements réintégrés sur la valeur nette comptable), double imposition des dividendes (PFU 31,4 % depuis 2026 : 12,8 % IR + 18,6 % PS, LFSS 2026). - Le régime micro-BIC et ses abattements ne s'appliquent jamais à une SCI (réservés aux personnes physiques, ex. LMNP) : une SCI à l'IS est toujours au réel. - Obligations du meublé de tourisme : enregistrement obligatoire dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026 (décret n° 2026-196 du 19 mars 2026, loi Le Meur, téléservice national Declaloc, numéro à 13 chiffres sur les annonces, art. L324-1-1 du Code du tourisme), autorisation de changement d'usage dans les grandes villes hors résidence principale (art. L631-7 du CCH), classement facultatif, taxe de séjour, CFE. - Réforme Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) : abattements micro-BIC abaissés — meublé de tourisme non classé 30 % (plafond 15 000 €), classé 50 % (plafond 77 700 €), à confirmer pour 2026 ; DPE obligatoire progressif et interdiction des passoires thermiques ; pouvoirs renforcés des communes. - Para-hôtellerie (art. 261 D 4° b du CGI, depuis la LF 2024) : hébergement ≤ 30 nuitées + au moins 3 des 4 services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception) ; sortie de l'exonération de location et TVA à 10 %, IS de plein droit — véhicule commercial (SARL/SAS) souvent plus adapté qu'une SCI. - Alternatives : LMNP en direct (BIC, amortissement au réel, plus-value des particuliers, souvent le plus simple pour un projet Airbnb pur), SARL de famille (meublé à plusieurs à l'IR), ou SCI à l'IS assumée (détention à plusieurs, transmission, horizon long). - Points d'attention : requalification possible avec effet rétroactif et rappel d'IS en cas de contrôle, règlements de copropriété interdisant le courte durée, quotas et plafonds de nuitées communaux ; dater 2026 et vérifier les seuils sur impots.gouv.fr et Legifrance. ## SCI et panneaux photovoltaïques : quelle fiscalité ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-panneaux-photovoltaiques - Distinction fondamentale : autoconsommation totale (l'électricité alimente le bâtiment détenu par la SCI) = simple économie de charge, pas de recette, objet civil préservé ; revente (surplus ou totalité, contrat EDF OA) = recette commerciale à surveiller. - La production et la vente d'électricité sont une activité commerciale relevant des BIC (art. 34 et 35 du CGI), quelle que soit la taille de l'installation. - Risque central : une SCI (objet civil) qui exerce une activité commerciale devient passible de l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), sur l'ensemble de son résultat, loyers compris. - Tolérance doctrinale (BOI-IS-CHAMP-10-30, art. 206-2 CGI) : la SCI à l'IR conserve sa translucidité (art. 8 CGI) tant que ses recettes commerciales HT n'excèdent pas environ 10 % de ses recettes totales HT ; un franchissement occasionnel n'entraîne pas l'IS si la moyenne des recettes commerciales de l'année et des trois précédentes reste ≤ 10 % de la moyenne des recettes totales (lissage quadriennal, § 330). - L'autoconsommation totale ne génère aucune recette commerciale : elle ne relève pas de l'art. 35 CGI et ne met jamais en cause l'objet civil ni le régime IR. - L'exonération d'IR des installations ≤ 3 kWc (art. 35 ter CGI) est réservée aux personnes physiques : une SCI, personne morale, n'y a pas droit, même sous 3 kWc ; ses recettes de revente comptent intégralement pour le seuil de 10 %. - Imposition des revenus de revente : SCI maintenue à l'IR = fraction BIC à isoler des revenus fonciers (art. 14 et 31 CGI) et à déclarer à part ; SCI basculée = résultat global à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions art. 219-I-b CGI, puis 25 %). - TVA : la vente d'électricité est une livraison de biens dans le champ de la TVA ; franchise en base possible sous les seuils (pas de TVA facturée mais pas de récupération d'amont) ; au-delà ou sur option, TVA facturée et récupération sur l'installation ; seuils et taux à vérifier pour 2026. - Récupération de la TVA sur les panneaux : possible seulement si la SCI est redevable (revente avec TVA, ou location de locaux avec TVA via option art. 260-2° CGI) ; SCI qui autoconsomme et loue de l'habitation nue exonérée = pas de récupération, coût supporté TTC. - Amortissement en SCI à l'IS : installation immobilisée et amortie sur sa durée d'usage, panneaux et structure ~20 à 30 ans, onduleur isolé en composant ~10 ans, dotations déductibles ; en SCI à l'IR aux revenus fonciers, aucun amortissement déductible. - Aides 2026 : la prime à l'autoconsommation est supprimée (arrêté tarifaire S21, JO du 4 juin 2026) pour toute demande de raccordement déposée à compter du 5 juin 2026, seuls les contrats antérieurs la conservent ; reste le tarif d'achat garanti du surplus (EDF OA, ~20 ans, tarif fortement réduit à ~1,1 c€/kWh depuis S21). Côté TVA, une TVA à 5,5 % (art. 278-0 bis du CGI, arrêté du 8 septembre 2025) s'applique depuis le 1er octobre 2025 aux installations résidentielles ≤ 9 kWc, sans condition d'ancienneté du logement, sous conditions cumulatives (pose RGE, système de gestion de l'énergie EMS, critères environnementaux) ; l'ancien taux de 10 % (art. 279-0 bis) est abrogé, sinon 20 %. - Qui installe : si la SCI installe et exploite, elle porte la fiscalité et le risque de commercialité ; si le locataire installe et exploite, l'activité commerciale reste chez lui et préserve l'objet civil de la SCI, sous réserve d'un bail encadrant propriété, entretien, assurance, accès et sort de l'installation. - Le photovoltaïque, surtout autoconsommé, peut améliorer le DPE en réduisant la consommation d'énergie primaire, utile pour les biens classés F ou G face au calendrier d'interdiction de location. ## Léguer ses parts de SCI par testament URL : https://www.sci-ai.app/leguer-parts-sci - Les parts de SCI sont des biens mobiliers : elles se transmettent par testament (olographe art. 970 C. civ. ou authentique art. 971 C. civ.), la forme authentique étant recommandée pour la désignation et l'évaluation des parts. - Deux limites encadrent tout legs de parts : la réserve héréditaire des descendants (verrou du Code civil) et la clause d'agrément statutaire (verrou des statuts, art. 1870 C. civ.). - Quotité disponible selon le nombre d'enfants (art. 912-913 C. civ.) : 1/2 avec 1 enfant, 1/3 avec 2 enfants, 1/4 avec 3 enfants ou plus ; sans descendant, le conjoint survivant est réservataire à hauteur de 1/4 (art. 914-1). - Trois types de legs : universel (art. 1003), à titre universel (art. 1010), particulier (art. 1014) ; on lègue le plus souvent des parts par legs particulier, précisément désigné. - Un legs dépassant la quotité disponible n'est pas nul : les réservataires exercent l'action en réduction (art. 920 s.) et le légataire les indemnise, en général en valeur (art. 924). - Le testament ne neutralise pas une clause d'agrément : il fixe qui a droit à la valeur des parts, les statuts fixent qui devient associé. Deux plans distincts. - Légataire non agréé : il ne devient pas associé mais a droit à la valeur des parts de son auteur (art. 1870-1 C. civ.) ; à défaut d'accord, expertise selon l'article 1843-4 C. civ. - Legs démembré possible : usufruit au conjoint (revenus), nue-propriété aux enfants (pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits, art. 1133 CGI) ; valorisation de la nue-propriété selon l'art. 669 CGI. - Droits de succession selon le lien : conjoint marié ou pacsé exonéré (art. 796-0 bis CGI), enfant abattement 100 000 EUR (art. 779 CGI) puis 5 % à 45 %, concubin ou tiers 60 % après 1 594 EUR. - Valorisation par l'actif net réévalué (biens moins dettes) avec décotes de non-liquidité et de minorité (souvent 10 à 20 %), à justifier ; le pacte Dutreil (art. 787 B CGI) exclut la SCI de location nue. ## Mandat à effet posthume et SCI : gérer après son décès URL : https://www.sci-ai.app/mandat-posthume-sci - Le mandat à effet posthume (art. 812 à 812-7 du Code civil, créé par la loi du 23 juin 2006) permet de désigner de son vivant qui gérera, après son décès, les parts de SCI revenant à un ou plusieurs héritiers nommément identifiés. - Il n'est valable que s'il est justifié par un intérêt sérieux et légitime, tenant à la personne de l'héritier ou au patrimoine successoral, précisément motivé dans l'acte (art. 812-1-1) — à peine de nullité ; il vise l'héritier mineur, le majeur protégé ou l'héritier inexpérimenté. - Formalisme impératif : acte authentique reçu par notaire à peine de nullité, et acceptation du mandataire, elle aussi notariée, avant le décès du mandant ; jusqu'au décès, mandat et acceptation restent librement révocables. - Durée de principe : 2 ans, portée à 5 ans en cas d'inaptitude ou d'âge de l'héritier ou de nécessité de gérer des biens professionnels ; dans les deux cas prorogeable une ou plusieurs fois par le juge (art. 812-1-1). - Le mandataire (personne physique ou morale ayant la pleine capacité civile, art. 812 ; jamais le notaire chargé de la succession) n'a que des pouvoirs d'administration et de gestion : voter en assemblée, encaisser les revenus, accomplir les actes conservatoires — jamais de disposition (ni vente, ni donation, ni nantissement des parts). - Le mandat porte sur les parts de l'héritier, pas sur la société : le mandataire ne devient pas gérant de la SCI ; la gérance reste régie par les statuts, d'où l'intérêt de coupler le mandat avec une clause statutaire de gérant successeur. - Mission gratuite par principe (art. 812-2) ; toute rémunération, indexée sur les fruits et revenus de la gestion, constitue une charge de la succession (art. 812-3) et peut être révisée par le juge si elle est manifestement excessive. - Le mandataire rend compte de sa gestion chaque année et à l'extinction du mandat (art. 812-7) ; le mandat prend fin notamment au terme, par renonciation du mandataire, révocation judiciaire, aliénation des biens gérés, décès ou mise sous tutelle du mandataire, ou décès de l'héritier (art. 812-4). - L'héritier n'est jamais dessaisi : il reste seul propriétaire, conserve le droit de disposer de ses parts et peut demander en justice la révocation du mandat lorsque celui-ci perd sa justification. - Alternatives et compléments : mandat de protection future (art. 477 s., de son vivant en cas d'incapacité), désignation statutaire d'un gérant successeur, donation de parts avec réserve d'usufruit combinée au démembrement. ## Construire via une SCI : permis, travaux, comptabilité URL : https://www.sci-ai.app/construire-via-sci - La SCI immatriculée au RCS est maître d'ouvrage : elle dépose le permis en son nom (Cerfa 13406 pour une maison, 13409 pour un collectif), signé par le gérant, la construction devant entrer dans son objet social. - Recours à l'architecte obligatoire pour toute personne morale soumise à permis, quelle que soit la surface : la dispense de 150 m² (art. L431-3 et R431-2 du Code de l'urbanisme) est réservée aux particuliers. - Le CCMI (loi du 19/12/1990, art. L231-1 CCH) est pensé pour le particulier qui bâtit son logement ; une SCI qui construit pour louer ou vendre relève du contrat d'entreprise et de la maîtrise d'oeuvre. - Garanties du chantier : dommages-ouvrage obligatoire avant ouverture (art. L242-1 C. assur.), décennale 10 ans (art. 1792 C. civ.), biennale (art. 1792-3), parfait achèvement 1 an (art. 1792-6). - TVA : 20 % sur la construction neuve d'un logement, non récupérable si la SCI loue nu à l'habitation (exonération art. 261 D CGI) ; récupérable seulement sur option locaux pro (art. 260-2° CGI), para-hôtellerie ou vente d'immeuble neuf. La LASM du résidentiel a été supprimée (art. 257 CGI, réforme 2014). - Comptabilité : dépenses accumulées au compte 231 (immobilisations en cours) pendant le chantier, virées au compte 213 (constructions) à l'achèvement ; le terrain reste au compte 211 et ne s'amortit pas. - Amortissement (SCI à l'IS) par composants à partir de la mise en service, pas au démarrage du chantier ; aucun amortissement tant que le bien figure au 231, même sur plusieurs exercices. - Financement échelonné : prêt bancaire libéré par appels de fonds (intérêts intercalaires), apports en capital pour l'apport personnel, avances en compte courant d'associé (compte 455) formalisées. - Taxe d'aménagement due par le bénéficiaire du permis (art. 1635 quater A s. CGI) : surface taxable × valeur forfaitaire (892 €/m² hors IDF, 1 011 €/m² en IDF en 2026) × taux communal et départemental, déclarée dans les 90 jours suivant l'achèvement. - SCCV (art. 239 ter CGI) : construire pour vendre, IR translucide obligatoire (option IS interdite), résultats imposés en BIC chez les associés, immeuble traité en stock non amortissable — à distinguer de la SCI patrimoniale qui construit pour louer. ## Transfert de permis de construire à une SCI URL : https://www.sci-ai.app/transfert-permis-construire-sci Guide destiné à qui a déposé un permis de construire à son nom avant d'immatriculer sa société civile immobilière, ou l'inverse, et cherche à remettre l'autorisation au nom de la société. Il démontre que l'opération est possible, gratuite et rapide, mais qu'elle est commandée par une date que presque toutes les pages du sujet donnent de travers : le permis doit être en cours de validité le jour où le maire signe, pas le jour du dépôt. Il nomme le mur que le formulaire ne signale pas — les plans du permis initial doivent avoir été établis par un architecte, ce qui ferme la voie à la majorité des maisons individuelles de moins de 150 m² — et le chiffre à 9 200 € et quatre mois. Il trace ensuite la ligne de partage entre ce qui suit l'autorisation (taxe d'aménagement, participations, déclarations de chantier, purge du recours des tiers) et ce qui relève du contrat et ne suit pas (terrain, marchés de travaux, prêt, contrat d'architecte). Cinq cas chiffrés déroulent le coût réel de chaque erreur : 9 200 € pour le mur de l'architecte, un permis mort pendant l'instruction, 16 056 € d'écart de taxe d'aménagement entre transférer et redéposer, 71 360 € d'acomptes non repris dans l'accord de transfert, 7 200 € de prime de dommages-ouvrage inutilement perdus. Le guide corrige enfin trois croyances coûteuses : le décret du 26 mai 2025 donne cinq ans fermes à toute une génération de permis mais leur ferme la prorogation, le seuil d'acomptes de 3 000 m² ne vaut que pour les autorisations délivrées depuis le 21 février 2026, et le sort des acomptes déjà versés n'est réglé par aucun texte. ### Ce que le transfert déplace, ce qu'il ne déplace pas - Le transfert est une décision administrative qui inscrit un autre nom sur la même autorisation. Ce qui est attaché à l'autorisation suit automatiquement ; ce qui relève d'un contrat ne suit pas, parce qu'une décision de l'administration ne modifie pas un accord entre personnes privées. - Suivent : droit de construire et prescriptions de l'arrêté, taxe d'aménagement (art. 1635 quater C du CGI), redevance d'archéologie préventive et participations d'urbanisme, déclaration d'ouverture de chantier et déclaration attestant l'achèvement, purge du délai de recours des tiers déjà acquise. - Ne suivent pas : propriété du terrain, marché de travaux et maîtrise d'œuvre, contrat d'architecte (avec les droits d'auteur sur les plans), prêt bancaire. - Non organisé par les textes : le sort des acomptes de taxe d'aménagement déjà payés, à régler dans l'accord de transfert. - L'assurance dommages-ouvrage est un cas à part : elle suit l'ouvrage, pas le permis. - La purge du recours des tiers est l'intérêt principal de l'opération : le délai court deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (art. R*600-2 du code de l'urbanisme, et non l'article A424-17, qui fixe seulement les mentions du panneau). ### Les trois conditions, et la qualité du bénéficiaire - L'administration ne réexamine pas le projet : autorisation en cours de validité, accord du titulaire actuel et du bénéficiaire, capacité du bénéficiaire à déposer une autorisation d'urbanisme (fiche F2698 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 28 février 2025). - La validité s'apprécie à la date à laquelle l'autorité se prononce, pas à la date du dépôt (CE, 27 octobre 2006, n° 278226, mentionné aux tables). Dans l'affaire jugée, le permis délivré le 2 mars 1995 s'était périmé le 4 mars 1997, quatre jours après le dépôt du transfert. - La même décision juge que ni le décapage partiel du terrain et les travaux d'accès au chantier, ni le sondage du sol ne valent commencement de travaux. - Marge utile à retenir : trois mois entre le dépôt et la date de péremption, l'instruction prenant en pratique un à deux mois. - La liste des personnes ayant qualité est à l'article R*423-1 du code de l'urbanisme, et non à l'article R*431-5. Sa première branche vise le ou les propriétaires, leur mandataire, ou les personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux : une SCI non propriétaire du terrain peut donc devenir titulaire du permis sur cette seule attestation. - La reprise des actes de la société en formation (art. 1843 du Code civil, décret n° 78-704 du 3 juillet 1978) ne règle pas le permis : une autorisation administrative nominative n'est pas un engagement contractuel repris rétroactivement. ### Le mur de l'architecte : le cas où il ne faut pas déposer - L'article R*431-2 du code de l'urbanisme réserve la dispense de recours à un architecte à trois catégories : personnes physiques, exploitations agricoles, coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées, édifiant pour elles-mêmes en deçà de 150 m² de surface de plancher pour un usage autre qu'agricole. - Une SCI est une personne morale : elle n'a jamais eu accès à cette dispense, quelle que soit la surface. Service-public.gouv.fr en tire que l'autorisation ne peut être transférée que si les plans du permis initial ont été établis par un architecte. - Le guide qualifie honnêtement cette source : c'est la position de l'administration appliquée au guichet, cohérente avec le texte, mais aucune décision de justice ne la consacre ni ne l'écarte. - Cas A chiffré : permis de maison individuelle de 138 m² délivré le 14 avril 2025 en nom propre sans architecte, transfert déposé le 9 février 2026. Transfert fermé. Nouveau permis avec architecte sur 230 000 € HT de travaux, mission limitée au permis à 4 % : 230 000 × 4 % = 9 200 €, plus environ quatre mois de calendrier. La voie du transfert aurait coûté 0 €. - Consigne explicite : dans ce cas, ne déposez pas de Cerfa 16701 en espérant que ça passe — un refus consomme un à deux mois sur un délai de péremption qui continue de courir. - Alternative posée avec ses ordres de grandeur : apport de l'immeuble à une SCI à l'impôt sur le revenu, enregistré sans droit de mutation ; apport à une SCI à l'impôt sur les sociétés, assimilé à une mutation à titre onéreux (art. 809, I, 3° du CGI), sauf engagement de conserver les titres trois ans qui ramène l'acte à l'enregistrement gratuit (art. 810, III). ### Cerfa 16701*03 : qui signe, où déposer - Un seul formulaire pour la demande de transfert : le Cerfa 16701, aujourd'hui en version 16701*03, désigné par l'article A431-8 du code de l'urbanisme dans sa version en vigueur depuis le 20 octobre 2024. - Le même numéro sert au transfert d'un permis d'aménager (art. A441-8) et à celui d'une non-opposition à déclaration préalable (art. A431-3-2 et A441-3-2) : un formulaire, quatre articles. - Le Cerfa 13412 est mort : plus aucun article en vigueur ne le désigne. Le Cerfa 16700 est celui du permis modificatif ou de régularisation (art. A431-7). Les Cerfa 13406 et 13409 restent en vigueur pour la demande de permis elle-même (art. A431-4, version du 4 mai 2023). - Le formulaire se signe à deux, titulaire actuel et bénéficiaire ; côté SCI, c'est le gérant, avec Kbis de moins de trois mois et statuts. Un objet social limité à l'acquisition et à la gestion d'immeubles ne couvre pas la construction, et l'article 1849 du Code civil n'engage pas la société hors de son objet. - La modification de l'objet social doit être acquise avant que le maire statue, puisque la qualité du bénéficiaire s'apprécie à cette date. - Dans une commune de plus de 3 500 habitants (art. L423-3), une personne morale adresse sa demande par voie électronique (art. R423-2-1, applicable aux demandes déposées depuis le 1er janvier 2025). Le texte ne prononce aucune irrecevabilité du dossier papier, mais un dépôt papier expose à un renvoi vers la téléprocédure. ### Péremption et prorogation : le permis est-il encore vivant ? - L'article R*424-17 pose deux causes de péremption : travaux non entrepris dans le délai de trois ans, et travaux interrompus plus d'un an passé ce délai. C'est la seconde branche qui tue le plus de rattrapages. - L'article R424-17-1 porte l'interruption tolérée à deux ans pour les projets soumis aux obligations d'équipement de l'article L111-19-1. L'article R*424-19 suspend le délai pendant un recours. - L'article R*424-21 ouvre la prorogation deux fois un an, soit cinq ans au maximum, à condition que les prescriptions d'urbanisme et les servitudes n'aient pas évolué défavorablement. La demande se dépose deux mois au moins avant l'expiration (art. R*424-22 et R*424-23) et est acquise à défaut de décision notifiée dans les deux mois. - Décret n° 2025-461 du 26 mai 2025, version en vigueur depuis le 29 juillet 2026 (modifiée par le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026). Article 1er : validité portée à cinq ans pour les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 ; cette prolongation « fait obstacle à la prorogation de ces autorisations en application du premier alinéa de l'article R.* 424-21 ». Article 2 : un an de plus pour celles délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022, sans fermeture équivalente. Article 3 : condition d'être en cours de validité à la date de publication au Journal officiel, le 27 mai 2025 — l'entrée en vigueur, elle, est du 28 mai. - Cas B chiffré : permis notifié le 9 juin 2024, hors du décret, péremption le 9 juin 2027. Transfert déposé le 5 mai 2027, soit 35 jours avant, mairie qui statue le 24 juin 2027 : refus, le permis n'était plus valide au jour de la décision. Il fallait demander la prorogation au plus tard le 9 avril 2027, pour 0 €. - Règle d'ordre : on proroge d'abord, on transfère ensuite — sauf pour la génération 28 mai 2022 – 28 mai 2024, à qui la prorogation est fermée et dont la seule marge est le calendrier. ### Taxe d'aménagement : le redevable bouge, le tarif ne bouge pas - Fait générateur : la délivrance de l'autorisation (art. 1635 quater F du CGI). C'est lui qui fige la valeur forfaitaire et les taux. Exigibilité : l'achèvement des opérations imposables (art. 1635 quater G). - Valeurs forfaitaires par mètre carré (art. 1635 quater H), à prendre à l'année de délivrance : 892 € hors Île-de-France et 1 011 € en Île-de-France pour 2026, 930 € et 1 054 € pour 2025, 914 € et 1 036 € pour 2024. 2026 est la première année de baisse. - Le redevable est le bénéficiaire de l'autorisation à la date d'exigibilité (art. 1635 quater C), pas à la délivrance : un transfert intervenu avant l'achèvement fait basculer la taxe entière sur le nouveau titulaire. - Décision de principe : CE, 11 janvier 2019, n° 407313, mentionné aux tables, sous l'article 1723 quater du CGI et la taxe locale d'équipement — le bénéficiaire du transfert devient celui au nom duquel les titres de perception doivent être émis, y compris pour les fractions restant exigibles. - Point non tranché : la solidarité du titulaire initial reposait sur le 4, b de l'article 1929 du CGI, qui visait la seule taxe locale d'équipement. Aucun équivalent n'a été repris pour la taxe d'aménagement. - CE, 29 mars 2024, n° 471368, mentionné aux tables, juge autre chose : sous l'ancien article L331-26 du code de l'urbanisme, l'administration dispose de trente-six mois à compter du titre d'annulation pour réémettre au nom du bénéficiaire du transfert, sans que le délai de reprise de l'article L331-21 y fasse obstacle. - Cas C chiffré : 900 m² taxables, permis délivré le 12 mars 2026, valeur 892 €/m², taux global 5 %. Assiette 900 × 892 = 802 800 €, taxe 40 140 €. En laissant périmer le permis pour le redéposer en 2027 sous un taux global de 7 % : 56 196 €. Écart de 16 056 €. - Formalités : déclaration des éléments de calcul dans les quatre-vingt-dix jours de l'exigibilité (art. 1635 quater P). L'article 1679 octies ne porte pas les modalités de recouvrement, il renvoie à l'article L255 A du livre des procédures fiscales, dont les textes d'application posent les deux titres de moitié, le titre unique en deçà de 1 500 €, les quatre-vingt-dix jours et les six mois. ### Acomptes : le seuil de surface et les échéances dont la SCI hérite - Au-delà d'un seuil de surface, le paiement ne suit plus le calendrier de l'achèvement : premier acompte de 50 % et second de 35 %, exigibles le neuvième et le dix-huitième mois suivant celui de la délivrance (art. 1679 nonies). - Le seuil de 3 000 m² ne vaut que pour les opérations dont l'autorisation d'urbanisme est délivrée à compter du 21 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 117). Pour un permis délivré avant — l'essentiel du stock transférable — le seuil reste 5 000 m². - Déclaration des acomptes avant le septième mois qui suit celui de la délivrance (art. 1635 quater P). - Cas D chiffré : bureaux de 3 200 m² taxables, permis délivré le 12 mars 2026, valeur 892 €/m², taux 5 %. Assiette 2 854 400 €, taxe totale 142 720 €. Premier acompte 71 360 € exigible en décembre 2026, second 49 952 € en septembre 2027, solde 21 408 €. Transfert le 20 janvier 2027 : la SCI supporte 49 952 + 21 408 = 71 360 €, exactement la moitié. - Le sort du premier acompte déjà payé n'est réglé par aucun texte : le régime issu de l'ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 n'a pas repris le titre d'annulation de l'ancien article L331-26. C'est aux parties de le régler entre elles, et cette clause vaut 71 360 €. - Le BOFiP (BOI-IF-TU-10-20-20) retient qu'en cas de transfert partiel ou total, le bénéficiaire devient redevable pour la partie transférée : encore faut-il que l'arrêté désigne les lots et les surfaces. ### Les contrats ne suivent pas le permis - Faire passer un marché de travaux du particulier à la SCI est une cession de contrat (art. 1216 du Code civil) : accord du cocontractant, écrit à peine de nullité. - Le cédant reste tenu solidairement de l'exécution sauf libération expresse du cédé pour l'avenir (art. 1216-1). Les sûretés consenties par des tiers ne subsistent qu'avec l'accord de leurs constituants lorsque le cédant est libéré (art. 1216-3). - Un contrat de construction de maison individuelle est cessible sur le fondement de l'article 1216 du Code civil ; l'article L231-1 du code de la construction et de l'habitation ne réserve pas la qualité de maître de l'ouvrage aux personnes physiques. - Piège de financement : l'article L231-10 du même code interdit au prêteur d'émettre une offre de prêt sans avoir vérifié les énonciations du contrat, et de débloquer les fonds sans l'attestation de garantie de livraison. Cette protection a été écartée pour des époux ayant emprunté pour financer le capital de la SCI maître de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 25 janvier 2018, n° 16-24.698, publié au Bulletin). - Conséquence comptable : une facture au nom de la personne physique n'est ni une charge ni une immobilisation de la SCI. À compter de l'arrêté de transfert, toutes les factures doivent être émises au nom de la société avec son SIREN. - La garantie décennale suit l'ouvrage : c'est celui qui réceptionne qui déclenche le point de départ des garanties, donc la SCI après transfert, procès-verbal à l'appui. ### L'assurance construction, en deux branches - L'obligation de souscrire une dommages-ouvrage pèse sur qui fait réaliser des travaux en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, avant l'ouverture du chantier (art. L242-1 du code des assurances). Être titulaire du permis ne figure pas dans cette liste. - Branche 1, aucune assurance souscrite et chantier non ouvert : si le terrain reste au particulier, l'obligation continue de peser sur lui, le transfert du permis ne l'a pas déplacée. C'est la lecture que commande le texte ; aucune décision ne tranche expressément le cas d'un permis transféré sans le terrain. - Réserve à ne pas manquer : une SCI qui pilote le chantier pour le compte du propriétaire agit en mandataire et se trouve visée à ce titre. La désignation de celui qui souscrit doit figurer par écrit dans l'accord de transfert. - Branche 2, assurance souscrite et terrain transmis : en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur (art. L121-10 du code des assurances), à charge pour lui d'exécuter les obligations de l'assuré. - Condition à ne pas rater : L121-10 suppose une aliénation de la chose assurée. Le transfert du permis seul n'en est pas une, il faut que le terrain soit vendu ou apporté. - Cas E chiffré : dommages-ouvrage souscrite pour un chantier de 240 000 € TTC, prime à 3 %, soit 7 200 € payés d'avance. Terrain apporté à la SCI et permis transféré : reprise à 0 €. Le scénario « résilier puis resouscrire » perd les 7 200 € et expose à un refus d'assurer un chantier déjà ouvert. ### Recours : ce que le transfert ne rouvre pas, et ce qu'il ouvre - Le transfert ne rouvre rien sur le permis initial : l'autorité ne réexamine pas sa légalité et ne régularise aucun vice. Un permis purgé transféré reste purgé. - L'arrêté de transfert, lui, est attaquable : la décision autorisant le transfert « constitue une décision valant autorisation d'occupation du sol » (CE, avis, 3 novembre 1997, n° 189228, mentionné aux tables). - Le recours contre lui est soumis à l'obligation de notification, qui figure aujourd'hui à l'article R*600-1 : lettre recommandée dans les quinze jours francs du dépôt, notification réputée accomplie à la date d'envoi. L'avis visait les articles L600-3 et R600-2 dans leur numérotation de l'époque ; l'actuel R*600-2 traite d'un tout autre sujet. - Après le transfert, le nouveau bénéficiaire est le seul titulaire à qui notifier. - Le silence de la mairie n'est pas un accord sûr : service-public.gouv.fr retient l'acceptation tacite à deux mois, le Conseil d'État a jugé l'inverse en 1994 (n° 136757). Le guide conclut à réclamer l'arrêté écrit et à n'engager ni marché ni financement sur la foi d'un silence. - Le nouvel affichage sur le terrain ne rouvre pas le délai de recours contre le permis initial ; il ouvre celui contre l'arrêté de transfert, décision distincte. ## Construction sur le terrain de la SCI : à qui est le bâti (2026) URL : https://www.sci-ai.app/accession-construction-associe-sci Ce guide s'adresse à l'associé qui a payé de sa poche une construction élevée sur un terrain appartenant à sa SCI, et qui découvre que le bâtiment n'est pas à lui. Il démontre que la propriété du sol emporte celle du dessus dès les fondations (articles 552 et 553 du code civil), que la personnalité morale de la société fait de l'associé un tiers constructeur au sens de l'article 555, et que ce texte ne garantit aucun remboursement : la société choisit d'abord entre conserver l'ouvrage et en exiger la démolition aux frais du constructeur et sans indemnité, puis, si elle conserve, entre deux montants dont elle retient le plus faible. Il chiffre cinq scénarios jusqu'à l'euro, du pire cas civil (107 000 EUR sortis, 0 EUR récupéré) au coût fiscal de l'oubli à l'IS (45 750 EUR de profit d'accession) et à la revente (59 934 EUR d'impôt de plus-value en trop). Il montre enfin que le seul document qui transforme cette loterie en créance certaine — la convention de compte courant d'associé signée avant les travaux — ne coûte rien, et compare son coût d'entrée à celui des trois autres montages propres. Il traite aussi le cas miroir, où c'est la société qui construit sur le terrain personnel d'un associé. ### 1. La réponse en une phrase, et pourquoi elle surprend - L'article 552 du code civil pose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; l'article 553 présume que toutes constructions sont faites par le propriétaire du sol, à ses frais, et lui appartiennent, si le contraire n'est prouvé. - La présomption porte sur trois choses distinctes : qui a construit, qui a payé, à qui appartient l'ouvrage. Renverser les deux premières (relevés bancaires, factures) ne renverse pas la troisième : cela fait seulement entrer le constructeur dans l'article 555. - La SCI est une personne morale distincte de ses associés dès son immatriculation (article 1842 du code civil). Détenir 99 % des parts ne donne aucun droit direct sur le terrain ni sur le bâti. - La réserve finale de l'article 553 vise la propriété qu'un tiers pourrait acquérir par prescription sur une partie du bâtiment. La doctrine y adosse traditionnellement le droit de superficie, que le code ne réglemente pas : il se constitue par acte notarié, se publie au fichier immobilier et se prouve par titre. ### 2. L'article 555 : la société choisit, et elle choisit deux fois - Alinéa 1 : le propriétaire du fonds — la SCI — décide seul soit de conserver la propriété de l'ouvrage, soit d'obliger le tiers à l'enlever. Le constructeur n'a pas voix au chapitre. - Alinéa 3 : si la société conserve, elle rembourse « à son choix » soit la somme dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement et compte tenu de l'état de l'ouvrage. Le « il » du texte désigne le propriétaire du fonds, pas le constructeur. - Deux affirmations fausses qui circulent : « le constructeur choisit entre le coût et la plus-value » et « l'article 555 garantit le remboursement des travaux ». Une société rationnelle retient toujours le plus petit des deux chiffres. - L'article 555 est supplétif : il ne s'applique qu'à défaut d'accord. La Cour de cassation le juge jusque dans les rapports entre bailleur et preneur (3e chambre civile, 3 octobre 1990, pourvoi n° 88-18.415, arrêt de rejet publié au Bulletin). ### 3. La démolition, le scénario que personne n'anticipe - Alinéa 2 : si le propriétaire du fonds exige la suppression, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité, et le tiers peut en outre être condamné à des dommages-intérêts. - L'alinéa 4 protège le « tiers évincé » de bonne foi, mais cette bonne foi est celle de l'article 550 : posséder comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont on ignore les vices. Une autorisation du gérant n'est pas un titre translatif. - Cass. 3e civ., 15 avril 2021, pourvoi n° 20-13.649, arrêt de rejet publié au Bulletin : un père ayant construit sur le terrain de sa fille avec son autorisation n'est pas de bonne foi ; la démolition est confirmée. - Cas n° 1 chiffré : 85 000 EUR de piscine et pool house payés à titre personnel, 22 000 EUR de devis de démolition, soit 107 000 EUR sortis pour 0 EUR reçu. ### 4. Prouver que vous avez payé ouvre une action, pas la propriété - Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, pourvoi n° 22-15.359, arrêt de rejet publié au Bulletin (FS-B) : l'action en remboursement du troisième alinéa de l'article 555, ouverte à celui qui a construit sur le terrain d'autrui avec ses propres matériaux, n'est pas subordonnée à son éviction. - Faits de l'arrêt : après divorce, l'épouse a assigné le propriétaire du terrain en paiement de sa quote-part sur la valeur de la maison construite, sans avoir été expulsée. - Ce que l'arrêt donne : le droit d'assigner la SCI sans attendre. Ce qu'il ne donne pas : la propriété, ni le choix du montant. - Prescription : aucun texte ni aucune décision vérifiée ne fixe de délai propre à cette action. Le droit commun de l'article 2224 du code civil (cinq ans à compter de la connaissance des faits) a vocation à s'appliquer, mais son point de départ n'est pas fixé pour ce cas précis. ### 5. Les deux calculs de l'alinéa 3, faits jusqu'à l'euro - Calcul A, la plus-value du fonds : valeur du terrain bâti moins valeur d'un terrain nu comparable à la même date. - Calcul B, le coût des matériaux et de la main-d'oeuvre : estimé à la date du remboursement (correctif favorable au constructeur) et compte tenu de l'état de l'ouvrage (correctif défavorable, la vétusté se déduit). Le code ne fixe ni indice ni barème : c'est l'expert judiciaire qui les arrête. - Cas n° 2 chiffré : terrain 80 000 EUR en 2016, atelier-loft 300 000 EUR TTC en 2020, ensemble bâti 320 000 EUR et terrain nu comparable 82 000 EUR en 2026. Calcul A = 238 000 EUR ; calcul B = 300 000 x 1,08 = 324 000, moins 9 % de vétusté = 294 840 EUR. La SCI retient 238 000 EUR. Perte sèche : 62 000 EUR, soit 20,7 % de la mise. - La conclusion est robuste à l'indice retenu : avec 1,25, le calcul B monte à 341 250 EUR et la SCI retient toujours les 238 000 EUR du calcul A. - Le temps travaille contre celui qui a payé dans les deux branches : la vétusté fait baisser B, et la valorisation du terrain nu fait baisser A. ### 6. Le compte courant d'associé, le seul écrit qui crée une créance - Le compte courant d'associé est la dette de la société envers l'un de ses associés : ce n'est ni un apport, ni du capital, ni une part sociale. Il vaut l'euro dépensé, sans expertise, sans vétusté et sans choix laissé à l'autre partie. - Trois pièces, dans cet ordre, avant le premier devis : une convention de compte courant signée avant les travaux, des factures au nom de la SCI et non de l'associé, un procès-verbal d'assemblée avec les devis annexés. - Écriture comptable : débit du compte 213 (constructions), crédit du compte 455 (associés, comptes courants). - Limite assumée : en SCI, les associés répondent des dettes indéfiniment mais non solidairement, à proportion de leurs parts (article 1857 du code civil), et de façon subsidiaire (article 1858). La jurisprudence admet en outre que l'associé créancier ne peut pas réclamer à ses coassociés sa propre quote-part : un associé à 40 % qui réclame 300 000 EUR ne récupérera au mieux que 180 000 EUR auprès des autres. ### 7. Le prix fiscal de l'oubli, côté société - À l'IS : le 2 de l'article 38 du CGI définit le bénéfice net comme la variation d'actif net, diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements. Une construction qui entre à l'actif sans dette au passif augmente l'actif net, donc le bénéfice imposable. - L'objection « c'est un apport » ne tient pas : un apport se formalise (augmentation de capital, souscription, évaluation, statuts modifiés). Aucun texte ni aucune doctrine administrative ne codifie toutefois expressément le profit d'accession dans ce cas de figure : la page l'expose comme un risque de redressement, pas comme une certitude. - Cas n° 3 chiffré : actif net d'ouverture 150 000 EUR, construction financée 200 000 EUR. Sans écriture, bénéfice imposable 200 000 EUR, IS de 15 % x 42 500 + 25 % x 157 500 = 45 750 EUR (ou 50 000 EUR sans taux réduit). Avec la dette au compte 455, actif net inchangé, impôt 0 EUR. - À l'IR : le régime des constructions sur sol d'autrui (BOI-RFPI-BASE-10-30, § 20, document du 12 septembre 2012) suppose un bail. Sans bail, pas de supplément de loyer, donc pas de revenu foncier taxable l'année de la construction. Les articles 33 bis et 33 ter du CGI ne visent que le bail à construction et n'ont rien à faire ici. ### 8. Le prix fiscal de l'oubli, le jour de la revente - Quand la société vend un immeuble qu'elle a fait construire sur son propre terrain, le prix d'acquisition est le prix du terrain augmenté du coût des travaux de construction (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 110, document du 12 septembre 2012). Ce n'est pas le régime du 4° du II de l'article 150 VB du CGI, qui vise les travaux engagés depuis l'achèvement ou l'acquisition et exige une facture d'entreprise. - La condition décisive est que la dépense ait été supportée par le vendeur. Une construction facturée à l'associé et jamais comptabilisée ne majore rien. - Le forfait de substitution vaut 15 % du prix d'acquisition, pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, ce délai se comptant depuis l'achèvement quand le bâtiment a été élevé après l'achat du sol (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 390). - Cas n° 4 chiffré : terrain 100 000 EUR en 2014, construction 220 000 EUR achevée en 2018, vente 420 000 EUR en 2026. Sans écriture : plus-value 297 000 EUR, IR 32 729 EUR, prélèvements sociaux 45 184 EUR, taxe de l'article 1609 nonies G 6 890 EUR, total 84 803 EUR. Avec écriture : total 24 869 EUR. Écart 59 934 EUR. - Trois corrections utiles : les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 % en 2026 ; la taxe de l'article 1609 nonies G s'assied sur la plus-value imposable après abattement, jamais sur la brute ; le seuil de 50 000 EUR s'apprécie au niveau de la société et non associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, document du 18 juillet 2023). ### 9. Le cas miroir : la SCI construit sur votre terrain personnel - L'accession profite alors à l'associé, propriétaire du sol ; la SCI devient le tiers de l'article 555 et peut perdre un chantier qu'elle a intégralement financé. - Cas n° 5 chiffré : terrain personnel 60 000 EUR, local construit et payé par la SCI 216 000 EUR TTC, ensemble valant 250 000 EUR quatre ans plus tard. Plus-value du fonds 190 000 EUR contre coût réévalué 216 000 x 1,06 x 0,94 = 215 222 EUR : le propriétaire retient 190 000 EUR. Perte civile pour la société : 26 000 EUR. - S'y ajoute le rejet de l'amortissement d'un immeuble qui n'appartient pas à la société : 5 400 EUR par an (216 000 EUR sur quarante ans) repris sur les trois exercices ouverts, soit 16 200 EUR réintégrés et 4 050 EUR d'IS à 25 %, plus l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI. - L'administration est fondée à y voir un acte anormal de gestion. Le correctif : apporter le terrain à la société avant les travaux, ou signer un bail à construction. ### 10. Les quatre montages propres, comparés - Rien d'écrit (article 555) : la SCI est propriétaire pendant et à la fin, l'associé obtient 0 EUR ou le plus faible de deux montants. Coût : 0 EUR à signer, jusqu'à 22 000 EUR à démolir. - La SCI commande les travaux et inscrit un compte courant : l'associé obtient l'euro dépensé en créance. Coût d'entrée 0 EUR, acte sous seing privé, aucune publicité. - Augmentation de capital (numéraire ou incorporation du compte courant) : des parts sociales et non une créance. Coût environ 350 EUR — 136 EUR HT d'annonce légale et 185,77 EUR TTC de dépôt d'actes au greffe. - Bail à construction : l'associé preneur est propriétaire du bâti pendant le bail (18 à 99 ans). Coût d'environ 5 000 EUR, la taxe de publicité foncière étant exonérée par le 1° de l'article 743 du CGI. - Bail emphytéotique ou droit de superficie : droit réel opposable, cessible et hypothécable, par acte notarié publié. Coût d'environ 7 300 EUR, dont 2 310 EUR de taxe de publicité foncière à 0,70 % (article 742 du CGI), sur une assiette type de 330 000 EUR de canon cumulé. - Le piège des trois papiers : un permis de construire au nom de l'associé est recevable (article R*423-1 du code de l'urbanisme) mais ne crée aucun droit réel, et il rend l'associé redevable de la taxe d'aménagement (articles 1635 quater C et 1635 quater G du CGI) sur un immeuble qui appartient à la société. ### 11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier - Code civil : articles 550, 551 à 555, 1842, 1857, 1858, 2224. - Jurisprudence : Cass. 3e civ., 3 octobre 1990, n° 88-18.415 (rejet, Bull. 1990 III n° 180) ; Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-20.202 (cassation, inédit, au visa de l'article 555) ; Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 20-13.649 (rejet, publié) ; Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.359 (rejet, publié FS-B). - CGI : articles 38-2, 150 VB II-4°, 150 VC, 219 I-b, 742, 743, 1400, 1415, 1609 nonies G, 1635 quater C, 1635 quater G, 302 septies B II, 1727 ; article 38 quinquies de l'annexe III. - BOFiP : BOI-RFPI-BASE-10-30 (12 septembre 2012), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (12 septembre 2012), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (20 décembre 2013), BOI-RFPI-TPVIE-20 (18 juillet 2023). - Précision de méthode : les trois arrêts de rejet cités n'ont pas de visa ; seul l'arrêt de cassation du 26 mars 2020 en a un. ### 12. FAQ — 13 questions sur l'accession en SCI - Taxe foncière : elle reste au nom de la SCI propriétaire (articles 1400 et 1415 du CGI). Le II de l'article 1400 la met au nom de l'usufruitier en cas de démembrement, du preneur d'un bail emphytéotique, à construction, réel solidaire ou à réhabilitation, ou du titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel. - Droit de rétention : l'article 555 n'en organise pas. La jurisprudence en reconnaît un au constructeur de bonne foi au sens de l'article 550 ; elle l'a refusé à l'occupant précaire par tolérance (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-20.202) et accordé au preneur ayant construit avec l'autorisation du bailleur (Cass. 3e civ., 3 octobre 1990, n° 88-18.415). - Main-d'oeuvre personnelle : seul le travail personnellement effectué par le contribuable est écarté. Le prix d'achat des matériaux et la main-d'oeuvre salariée entrent dans le coût de construction (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 110), à condition que la dépense ait été supportée par la société qui vend. - Amortissement à l'IS : une construction reçue par accession a bien une valeur d'entrée, sa valeur vénale (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI). Ce qui bloque l'amortissement est l'absence d'inscription à l'actif, et l'inscrire sans dette au passif fait apparaître le profit d'accession. - Divorce, succession, dissolution : le bâtiment reste à la SCI. Seules se partagent ou se transmettent les parts sociales et la créance en compte courant, si elle a été inscrite ; en liquidation, cette créance est une dette sociale réglée avant tout boni. - Récupérer ses matériaux : impossible. L'article 555 donne à la société le droit d'exiger l'enlèvement, jamais au constructeur le droit de venir reprendre l'ouvrage. ## Acheter en VEFA via une SCI : le parcours complet URL : https://www.sci-ai.app/vefa-sci - La VEFA est définie par l'article 1601-3 du Code civil : la SCI est propriétaire du sol dès l'acte authentique et acquiert les constructions « au fur et à mesure de leur exécution » ; les logements relèvent du secteur protégé des articles L261-1 et suivants du CCH (acte notarié obligatoire, art. L261-11). - L'échéancier des appels de fonds est plafonné par l'article R261-14 du CCH : au maximum 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde de 5 % à la livraison (consignable chez un séquestre en cas de réserves). - Le contrat de réservation peut prévoir un dépôt de garantie plafonné (art. R261-28 CCH) : 5 % du prix si livraison sous 1 an, 2 % sous 2 ans, 0 % au-delà. - Une VEFA est une livraison d'immeuble neuf soumise à la TVA à 20 % (art. 256 et 257 CGI), incluse dans le prix affiché ; taux réduit à 5,5 % (art. 278 sexies CGI) seulement en zone ANRU/QPV ou pour du logement locatif social conventionné. - La TVA à 20 % n'est déductible que si la SCI est assujettie (para-hôtellerie, locaux professionnels avec option art. 260-2° CGI, parkings) ; en location nue d'habitation, exonérée, elle s'incorpore au coût d'acquisition amortissable. - Frais de notaire réduits dans le neuf : taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu des droits d'enregistrement de l'ancien (de 5,80 % à environ 6,3 % selon le département depuis la LF 2025), soit environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. - Comptabilisation : chaque appel de fonds en avances sur immobilisations (compte 238) ou en immobilisations en cours (compte 231), puis ventilation à la livraison entre terrain (compte 211, non amortissable) et construction (compte 213, base amortissable). - Garanties du promoteur : garantie financière d'achèvement extrinsèque obligatoire (art. L261-10-1 CCH), parfait achèvement (1 an), biennale (art. 1792-3 C. civ.), décennale (art. 1792 C. civ.) et dommages-ouvrage souscrite par le promoteur (art. L242-1 C. assur.). - Financement par déblocages progressifs : intérêts intercalaires pendant le chantier (déductibles — revenus fonciers art. 31 CGI à l'IR, charges financières à l'IS), puis bascule en amortissement classique à la livraison. - Amortissement (SCI à l'IS) : point de départ à la mise en service, soit livraison suivie de la mise en location effective (art. 39, 1, 2° CGI + BOI-BIC-AMT-20-10-10) ; date d'acquisition pour la plus-value = signature de l'acte authentique de VEFA (art. 150 U CGI à l'IR, plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements art. 39 duodecies s. à l'IS). ## SCI et assurance dommages-ouvrage : l'obligation du maître d'ouvrage URL : https://www.sci-ai.app/dommages-ouvrage-sci - L'article L242-1 du Code des assurances impose à « toute personne physique ou morale » qui fait construire — donc à une SCI, personne morale — de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier ; aucune exemption n'est liée à la forme sociale. - L'obligation suit le champ de la garantie décennale (art. 1792 C. civ.) : elle vise les travaux qui compromettraient la solidité de l'ouvrage ou le rendraient impropre à sa destination (construction neuve, extension, reprise de structure, toiture/étanchéité, ouverture porteuse), pas un simple rafraîchissement. - Objet de la DO : préfinancer les réparations décennales « en dehors de toute recherche des responsabilités » — l'assureur paie d'abord, puis exerce son recours contre les constructeurs et leur décennale. - Délais imposés à l'assureur : 60 jours pour se prononcer sur la garantie, 90 jours pour offrir une indemnité (versée sous 15 jours) ; en cas de dépassement, l'assuré peut engager les dépenses et l'indemnité est majorée d'intérêts au double du taux légal. - Durée : la garantie cesse 10 ans après la réception (terme de la décennale) ; sa prise d'effet est l'expiration de la garantie de parfait achèvement (art. 1792-6), soit un an après la réception, de sorte qu'elle couvre effectivement les années 2 à 10 (environ 9 ans). La 1re année est couverte par le parfait achèvement à la charge de l'entreprise. - Coût : de l'ordre de 2 % à 5 % du montant des travaux, prime réglée en une fois avant le chantier (ex. 7 000 à 17 500 € pour 350 000 € de travaux) ; le taux baisse avec un contrôleur technique et des constructeurs bien assurés. - Comptabilisation : la prime, liée à la construction, s'incorpore le plus souvent au coût de l'immobilisation (compte 21) et s'amortit avec l'ouvrage en SCI à l'IS ; en SCI à l'IR elle suit le sort des dépenses de construction, non déductibles des revenus fonciers. - Sanction de l'absence : l'art. L243-3 sanctionne pénalement le défaut d'assurance mais exempte le particulier qui construit pour se loger, pas la SCI qui loue ; le vrai risque pour la SCI est civil (financer seule les réparations, avancer l'expertise). - La garantie est attachée à l'ouvrage et bénéficie aux propriétaires successifs (art. L242-1) : en cas de revente dans les 10 ans, l'acquéreur hérite de la DO et peut l'actionner. - Revente dans les 10 ans : l'acte notarié doit mentionner l'existence ou l'absence de DO (art. L243-2) ; sans DO, décote et blocage à la vente, et le vendeur reste tenu de la garantie décennale comme « vendeur après achèvement » (art. 1792-1 C. civ.). ## SCI et garantie décennale : faire jouer vos recours URL : https://www.sci-ai.app/decennale-sci - La garantie décennale (art. 1792 et s. du Code civil) bénéficie à la SCI maître d'ouvrage : présomption de responsabilité du constructeur pour tout dommage compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sans avoir à prouver de faute. - Trois garanties démarrent le jour de la réception : parfait achèvement 1 an (art. 1792-6), bon fonctionnement biennale 2 ans sur les équipements dissociables (art. 1792-3), décennale 10 ans (art. 1792, 1792-1, 1792-2). - Le délai de forclusion de 10 ans court à compter de la réception (art. 1792-4-1) : le désordre doit apparaître et l'action être engagée dans ce délai ; à l'égard des constructeurs, seule une assignation en justice (référé-expertise ou au fond) ou une reconnaissance de responsabilité l'interrompt — ni la simple déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, ni une négociation amiable. - Sont tenus tous les constructeurs présumés de l'art. 1792-1 (entrepreneur, architecte, bureau d'études, maître d'œuvre) plus le fabricant d'un EPERS (art. 1792-4), chacun couvert par l'assurance obligatoire de responsabilité décennale (art. L241-1 C. assur.). - La réception (art. 1792-6) matérialisée par un procès-verbal daté fixe les réserves ; la retenue de garantie de 5 % (loi du 16 juillet 1971) sécurise la levée des réserves, libérée au plus tard un an après la réception. - Procédure : déclarer d'abord le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage (art. L242-1 C. assur.), qui préfinance ; délais stricts de 60 jours (position) et 90 jours (offre) sous art. A243-1, à défaut intérêts au double du taux légal ; puis référé-expertise (art. 145 CPC) et assignation au fond devant le tribunal judiciaire (jamais le tribunal de commerce). - Traitement fiscal de l'indemnité : en SCI à l'IR (revenus fonciers, art. 31 CGI), non imposable en soi mais réduit d'autant les travaux déductibles ; en SCI à l'IS, produit imposable, souvent neutralisé par la déduction des travaux. - Étalement : quand l'indemnité liée à la destruction d'un actif immobilisé dégage une plus-value, la SCI à l'IS peut l'étaler sur la durée moyenne d'amortissement pratiquée, dans la limite de 15 ans pour les immeubles (art. 39 quaterdecies 1 ter CGI). - La garantie est attachée à l'ouvrage : une SCI qui achète un immeuble de moins de 10 ans en hérite pour le temps restant, à condition de récupérer le procès-verbal de réception et l'attestation dommages-ouvrage du vendeur. - La PNO ne couvre pas les vices de construction : elle ne remplace ni la décennale ni la dommages-ouvrage. ## SCI et sinistre : le traitement fiscal de l'indemnité d'assurance URL : https://www.sci-ai.app/indemnite-sinistre-sci - Principe directeur : une indemnité d'assurance n'a pas de fiscalité propre, elle emprunte le régime de ce qu'elle remplace (principe de symétrie). Tout se joue sur la qualification (réparation, exploitation, capital) et le régime de la SCI (IR ou IS). - SCI à l'IR : une indemnité qui finance des réparations déductibles (art. 31 I 1° a du CGI) est un revenu foncier imposable, neutralisé par la charge des travaux ; l'excédent sur le coût réel des travaux reste imposable ; déclaration sur la 2072, quote-part sur la 2044. - SCI à l'IR : une indemnité qui reconstitue le capital (reconstruction d'un immeuble détruit) n'est pas un revenu foncier ; un sinistre n'étant pas une cession à titre onéreux, il ne relève pas des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI), quel que soit le montant de l'indemnité — la destruction n'est assimilée à une cession que pour les biens à l'actif d'une entreprise (IS) ; seule l'expropriation ferait exception à l'IR. - SCI à l'IS : la destruction d'une immobilisation amortie (art. 39 C CGI) est assimilée à une cession et génère une plus-value professionnelle = indemnité perçue − valeur nette comptable (valeur brute − amortissements). - Décomposition à l'IS : plus-value à court terme = fraction correspondant aux amortissements repris ; plus-value à long terme = fraction excédant la valeur brute d'origine. Les deux fractions sont imposées au taux normal de l'IS (15 % / 25 %), pas de taux réduit pour un immeuble. - Étalement (art. 39 quaterdecies 1 ter du CGI) : la plus-value nette à court terme d'un sinistre ou d'une expropriation est étalable, par parts égales, sur la durée moyenne d'amortissement déjà pratiquée, plafonnée à 15 ans ; traitement extra-comptable optionnel, à demander par note jointe à la déclaration de résultats. - Écritures à l'IS : sortie de l'immobilisation (débit 28 amortissements et 675 VNC, crédit 21 valeur brute), puis constatation de l'indemnité (débit 462 ou 512, crédit 775 produit de cession) ; la plus-value = écart entre 775 et 675. - Indemnité pour perte de loyers : toujours imposable (revenu de remplacement) — revenu foncier à l'IR, produit d'exploitation à l'IS ; aucun étalement possible, contrairement à la plus-value sur immobilisation. - TVA : l'indemnité est hors du champ de la TVA (elle ne rémunère aucune opération taxable) ; la destruction dûment justifiée dispense de toute régularisation de la TVA déduite (art. 207 III de l'annexe II au CGI), même en cours de délai de 20 ans. - Exemple IS : immeuble acquis 300 000 € (60 000 € terrain, 240 000 € construction), construction amortie 60 000 € (VNC 180 000 €), indemnité 260 000 € → plus-value totale 80 000 € (60 000 € court terme, étalable à compter de l'exercice suivant sur 12 ans ; 20 000 € long terme imposés au taux normal l'année du sinistre, avec différé possible de 2 ans sur option — art. 39 quindecies I CGI). L'année du sinistre, seuls les 20 000 € de long terme sont exposés. ## SCI et catastrophe naturelle : indemnisation et fiscalité URL : https://www.sci-ai.app/catastrophe-naturelle-sci - Régime CatNat codifié aux articles L125-1 à L125-7 du Code des assurances (loi du 13 juillet 1982) : la garantie catastrophe naturelle est incluse d'office dans tout contrat couvrant les dommages aux biens (multirisque immeuble, PNO), non retirable et non refusable — mais elle ne joue que si l'immeuble est effectivement assuré. - Déclenchement conditionné à un arrêté interministériel reconnaissant l'état de catastrophe naturelle pour la commune, la période et le phénomène concernés, publié au Journal officiel ; décision prise commune par commune ; instruction encadrée à environ deux mois après réception des demandes communales. - Délai de déclaration du sinistre porté à 30 jours après publication de l'arrêté au JO (contre 10 auparavant) par la loi du 28 décembre 2021 (loi Baudu, n° 2021-1837) et son décret n° 2022-1737 du 30 décembre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023 ; provision sous 2 mois, solde sous 3 mois après l'état estimatif. - Franchise légale fixée par l'État, non rachetable : 380 € pour l'habitation, 1 520 € pour la sécheresse-réhydratation des argiles (RGA) ; pour un bien professionnel, 10 % des dommages avec minimum 1 140 € (3 050 € en RGA) et plafond de 5 % de la valeur assurée ; franchise fixe pour une SCI : l'ancienne modulation (doublement, triplement, quadruplement) dans les communes sans PPRN a été supprimée par la loi du 28 décembre 2021 (loi Baudu) pour les personnes morales de droit privé depuis le 1er janvier 2023, elle ne subsiste que pour les collectivités territoriales. - Retrait-gonflement des argiles (RGA) : premier poste de coût du régime CatNat, renforcé par l'ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023 ; fissures, reprises en sous-œuvre coûteuses (micropieux, résine) ; suppose un arrêté visant spécifiquement la sécheresse pour la commune et la période. - Fiscalité SCI à l'IR (revenus fonciers) : indemnité couvrant des travaux de réparation neutralisée (travaux déductibles art. 31 I 1° a CGI, indemnité rapportée aux revenus) ; indemnité de perte de loyers imposable ; indemnité réparant une perte en capital non imposable ; travaux de reconstruction ou d'agrandissement non déductibles. - Fiscalité SCI à l'IS : réparations en charges déductibles, remplacement de composant ou reconstruction immobilisé puis amorti ; destruction = sortie d'actif à la valeur nette comptable dégageant plus-value ou moins-value professionnelle ; étalement de l'imposition de la plus-value nette sur indemnités d'assurance via l'article 39 quaterdecies 1 ter du CGI. - Obligations d'information : état des risques (ex-ERP/IAL) annexé au bail et à l'acte, disponible dès l'annonce depuis 2023, mentionnant les arrêtés CatNat ; le vendeur doit informer l'acquéreur des sinistres indemnisés pendant sa période de propriété. - Prévention et assurabilité : assurance PNO indispensable pour mobiliser la garantie, vérification de l'exposition (cartes d'aléa RGA/inondation) avant achat, recours au Bureau central de tarification (BCT) en cas de refus d'assurance ; dégrèvement de taxe foncière possible pour un bien devenu inhabitable, sur réclamation. ## SCI ou GFA : quel véhicule pour détenir du foncier agricole ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-ou-gfa - SCI et GFA sont deux sociétés civiles (art. 1832 s. C. civ.) à responsabilité indéfinie et proportionnelle des associés, jamais solidaire ; mais la SCI a un objet civil large tandis que le GFA est spécialisé, régi par les art. L322-1 s. du Code rural et de la pêche maritime. - Objet du GFA strictement limité aux biens à vocation agricole (art. L322-6 C. rural) ; associés en principe personnes physiques uniquement (art. L322-1 C. rural, exceptions à l'art. L322-3), à la différence de la SCI qui accueille aussi les personnes morales (holdings). - Le GFA bailleur n'exploite pas : il loue par bail rural sous statut du fermage (art. L411-1 s. C. rural), avec droit de préemption du preneur (art. L412-1) ; les avantages fiscaux exigent un bail rural à long terme de 18 ans minimum (art. L416-1 s.). - Transmission : l'art. 793 bis du CGI exonère les parts de GFA (biens loués par bail à long terme) à hauteur de 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire puis 50 % au-delà, sous conservation de 5 ans ; seuil de 75 % porté à 20 000 000 € si engagement de conservation de 18 ans (LF 2025 art. 70) — ces seuils rehaussés ne valent que pour les baux à long terme conclus à compter du 1er janvier 2025, les baux antérieurs restant aux anciens seuils (300 000 € à 5 ans, 500 000 € à 10 ans). - IFI : régime de faveur de l'art. 976 du CGI pour les biens ruraux loués par bail à long terme — exonération totale si biens professionnels, sinon 75 % jusqu'à 101 897 € par redevable puis 50 % ; les parts de SCI sont, elles, pleinement imposables à l'IFI. - Pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C CGI) réservé aux structures opérationnelles : un GFA bailleur est patrimonial et relève du 793 bis, pas du Dutreil ; les deux régimes ne se cumulent pas sur une même transmission. - Variantes : GFA familial bailleur (le plus courant), GFA mutuel (usage résiduel), GFA d'investissement (GFAI) ouvert à l'épargne sous encadrement AMF. - Contrôle des cessions : droit de préemption de la SAFER et, depuis la loi Sempastous du 23 décembre 2021, autorisation préalable au-delà de certains seuils pour les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole (GFA comme SCI). - La SCI reste préférable pour un patrimoine mixte (immeubles non agricoles, gîte, local commercial, photovoltaïque de revente), pour faire entrer des personnes morales, ou en l'absence de bail rural à long terme ; stratégie fréquente : combiner GFA (terres) et SCI (reste du patrimoine). - Fiscalité courante identique : translucidité par défaut (art. 8 CGI), fermages imposés en revenus fonciers comme les loyers d'une SCI louant nu ; comptabilité de recettes-dépenses et suivi des comptes courants d'associés très proches dans les deux véhicules. ## SCI et bail réel solidaire (BRS) : est-ce compatible ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-brs - Réponse de principe : non. Le bail réel solidaire (BRS) est réservé à un ménage personne physique qui occupe le logement à titre de résidence principale ; une SCI, personne morale, ne peut ni occuper ni être agréée. - Cadre légal : BRS créé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, codifié aux articles L255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) ; OFS institués par la loi ALUR du 24 mars 2014. - Mécanisme : dissociation du foncier et du bâti. L'organisme de foncier solidaire (OFS, art. L329-1 du Code de l'urbanisme) conserve durablement le terrain ; le ménage acquiert les droits réels sur le bâti et verse une redevance mensuelle pour le sol. - Trois conditions cumulatives (occupation en résidence principale posée par l'art. L255-1 CCH ; accession d'un ménage sous plafonds de ressources par l'art. L255-2 CCH) qui excluent la SCI patrimoniale : occupation en résidence principale, plafonds de ressources appréciés sur le revenu fiscal de référence du foyer (art. R255-1 CCH, calqués sur le PSLA), et agrément d'un ménage personne physique par l'OFS. - Le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) est indifférent : le blocage tient à la nature de personne morale et à l'absence d'occupation, pas à la fiscalité. - Apport ou cession post-achat impossible : tout transfert des droits réels d'un BRS repasse par l'agrément de l'OFS, qui refuse une personne morale non éligible ; le circuit est fermé à l'entrée comme à la sortie. - Avantages réservés à l'occupant éligible : prix décoté (30 à 50 %), TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % (art. 278 sexies du CGI), abattement de taxe foncière modulable de 30 % à 100 % sur délibération communale (art. 1388 octies du CGI). - Location d'un bien BRS : exception étroite soumise à l'accord préalable de l'OFS, avec plafonds de ressources et de loyer et occupation en résidence principale du locataire ; le titulaire reste toujours une personne physique, jamais une SCI. - Alternatives pour investir en SCI : acquisition classique en pleine propriété, démembrement (achat de la nue-propriété, aucun revenu foncier pendant le démembrement, reconstitution sans droits), ou mise à disposition d'un logement à un proche. - Sanctions du détournement : résiliation du bail réel solidaire, retrait d'agrément par l'OFS, rappel de la TVA au taux normal de 20 % et reprise de l'abattement de taxe foncière, avec intérêts de retard. ## Acheter un local d'activité ou un entrepôt en SCI URL : https://www.sci-ai.app/local-activite-sci - Une SCI peut détenir et louer un local d'activité, un atelier ou un entrepôt logistique sans restriction, à condition de se limiter à la location nue des murs : exploiter elle-même une activité (logistique, prestations, location équipée) la rendrait commerciale et la basculerait de plein droit à l'IS (article 206-2 du CGI, tolérance 10 % des recettes appréciée sur 4 ans, BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320). - Le bail dépend de l'usage du preneur : bail commercial 3-6-9 de droit (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle ; bail dérogatoire de 3 ans maximum renouvellements compris (L145-5) pour une phase de test ; bail de droit commun pour du pur stockage sans fonds sur place. - Piège du bail dérogatoire : si le preneur reste au-delà du terme sans opposition du bailleur, un bail commercial 3-6-9 se forme automatiquement, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction. - La location d'un local nu à usage professionnel est exonérée de TVA par principe (article 261 D du CGI) mais le bailleur peut opter pour la TVA (article 260-2° du CGI), option quasi systématique en immobilier d'entreprise : elle permet de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d'acquisition facturé avec TVA et sur les travaux, le locataire assujetti la récupérant à son tour. - La TVA déduite sur un immeuble se régularise sur 20 ans (article 207 de l'annexe II au CGI) : une revente exonérée ou l'arrêt de l'option avant le terme oblige à reverser un vingtième de la TVA déduite par année restante. - Réglementation ICPE (article L511-1 du Code de l'environnement) : selon l'activité, l'installation relève de la déclaration, de l'enregistrement (grands entrepôts, rubrique 1510) ou de l'autorisation ; l'obligation pèse sur l'exploitant locataire, mais la remise en état peut se reporter vers le propriétaire du foncier faute d'exploitant solvable. - Pollution des sols : l'article L514-20 du Code de l'environnement impose au vendeur d'un terrain ayant supporté une ICPE soumise à autorisation ou enregistrement d'informer par écrit l'acquéreur, sous peine de résolution de la vente ou de réduction du prix ; consulter Georisques, BASOL/BASIAS et les Secteurs d'Information sur les Sols (SIS, article L125-6). - Amortissement par composants en SCI à l'IS (article 15 bis de l'annexe II au CGI) sur des durées plus courtes qu'en habitation : structure 30-40 ans, toiture/étanchéité 15-25 ans, installations techniques 10-20 ans, agencements 8-15 ans ; le terrain n'est jamais amortissable. - Rendement brut souvent de 6 % à 9 % (contre 3-5 % pour le logement), mais risque mono-locataire, vacance longue sur un marché étroit et coût de relocation à intégrer ; la taxe foncière est fréquemment refacturée au locataire en bail commercial (loi Pinel, article L145-40-2 du Code de commerce), hors gros travaux de l'article 606 du Code civil. - À la revente, la cession peut être soumise à TVA et déclencher des régularisations ; la plus-value relève des particuliers en SCI à l'IR (article 150 U du CGI, exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans) ou de la plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements en SCI à l'IS (article 39 duodecies et suivants du CGI). ## SCI et local industriel ICPE : sols pollués, qui dépollue (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-local-industriel-icpe Guide destiné à la SCI qui loue un entrepôt, un atelier ou un local d'activité à une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE), et qui découvre à l'arrêt de l'exploitation la question des sols pollués. Il démontre que la remise en état pèse sur le dernier exploitant, et sur lui seul, quel que soit le régime — déclaration, enregistrement ou autorisation — le propriétaire du terrain n'étant jamais désigné débiteur par les trois textes de remise en état. Il isole ensuite les quatre situations, toutes évitables, où la SCI devient débitrice, et sépare deux polices que la plupart des pages confondent : celle des installations classées et celle des déchets, qui n'a ni le même fondement, ni le même responsable, ni la même charge de la preuve. Il corrige trois lectures fausses qui circulent : la codécision de l'usage futur du site n'est pas générale (elle s'arrête au 1er février 2004 en autorisation, et au « nouveau site » en enregistrement), la sanction de l'article L. 514-20 suppose deux conditions cumulatives et non le seul défaut d'information, et l'action contre la société mère de l'exploitant liquidé n'a pas été créée en 2026 mais seulement assouplie. Cinq cas sont déroulés jusqu'au résultat en euros, dont une cessation parfaitement régulière qui coûte quand même 109 933 € au bailleur. Il donne enfin les sept clauses environnementales à écrire dans le bail, puisque aucune garantie financière légale ne couvre un atelier, un entrepôt ou un garage. ### Votre locataire est-il une ICPE, et sous quel régime - L'article L. 511-1 du code de l'environnement vise les installations « exploitées ou détenues » présentant un danger pour l'un des sept groupes d'intérêts qu'il énumère : commodité du voisinage ; santé, sécurité et salubrité publiques ; agriculture ; protection de la nature, de l'environnement et des paysages ; utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers ; utilisation rationnelle de l'énergie ; conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. - Le mot « détenues » vise l'installation, pas le terrain. Le critère de l'exploitant est le pouvoir de direction et de contrôle sur l'activité : qui choisit les procédés, qui achète les produits, qui répond devant l'inspection. Une SCI qui encaisse un loyer est propriétaire de l'assise foncière, autre qualité et autre régime de responsabilité. - L'article L. 511-2 classe en trois régimes : déclaration (D), enregistrement (E), autorisation (A). Le régime commande cinq choses pour le bailleur : le délai de notification de l'arrêt, l'étendue des attestations, sa place dans le choix de l'usage futur, le champ de l'information due à un futur acheteur, et l'existence de garanties financières. - La preuve se demande au preneur : récépissé de déclaration ou arrêté préfectoral, avec le numéro de rubrique. Les seuils croisent le plus souvent un volume et une quantité de matières ; seule la nomenclature annexée à l'article R. 511-9 fait foi, et un chiffre isolé lu en ligne ne suffit pas à se situer. - Le cas le plus dangereux est le locataire qui devient classé en cours de bail (cabine de peinture, stockage de solvants augmenté) sans le dire : c'est une déspécialisation de fait, et la tolérance non écrite du bailleur lui sera opposée. ### Qui remet en état à l'arrêt : l'exploitant, et personne d'autre - Trois textes, un par régime : L. 512-6-1 (autorisation), L. 512-7-6 (enregistrement), L. 512-12-1 (déclaration). Tous font peser la remise en état sur « son exploitant » ou « l'exploitant ». Le propriétaire du terrain n'y figure jamais comme débiteur. - En enregistrement, l'usage futur est déterminé conjointement avec le maire ou le président de l'EPCI compétent en urbanisme et, s'il n'est pas l'exploitant, le propriétaire du terrain — sauf pour un nouveau site, où l'arrêté d'enregistrement fixe l'état final après simple avis des mêmes personnes (L. 512-7-6, al. 4). - En autorisation, l'alinéa 1 de l'article L. 512-6-1 ne vise que les installations autorisées avant le 1er février 2004. L'alinéa 4 vise, sous deux conditions cumulatives, un nouveau site dont les installations ont été autorisées plus de six mois après la publication de la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 : l'arrêté d'autorisation y fixe l'état final, après avis. Un site déjà industriel, simplement ré-autorisé après 2004, n'est pas un « nouveau site » au sens du texte. - L'article L. 556-1 A définit la réhabilitation comme la mise en compatibilité de l'état des sols avec les intérêts protégés et avec l'usage futur envisagé. Un site n'est donc jamais dépollué dans l'absolu : il l'est pour un usage. - À défaut d'accord, l'usage retenu est celui de la dernière période d'exploitation en autorisation ancienne, celui des installations pour lesquelles l'autorisation ou l'enregistrement est demandé sur un nouveau site. En déclaration, l'usage comparable est la règle de principe et non une solution de repli : il n'y a aucun accord à rechercher, l'exploitant se borne à informer le propriétaire et le maire. - Le préfet peut fixer des prescriptions de réhabilitation plus contraignantes en autorisation et en enregistrement (L. 512-6-1, al. 3 et L. 512-7-6, al. 3) en cas d'incompatibilité manifeste avec les documents d'urbanisme. Le régime de la déclaration ne lui ouvre pas cette faculté. ### Attestations, délais, et le calendrier réel de relocation - Depuis l'article 148 de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 (loi ASAP), les cessations déclarées à compter du 1er juin 2022 doivent être attestées par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués. - Autorisation et enregistrement : trois attestations en cascade — mise en sécurité, adéquation des mesures de réhabilitation, mise en œuvre de ces mesures. Déclaration : une seule, sur la mise en sécurité, et uniquement dans les cas définis par décret en Conseil d'État. - Notification de l'arrêt définitif au préfet : 1 mois au moins avant en déclaration (R. 512-66-1), 3 mois en enregistrement (R. 512-46-25), 3 mois en autorisation et 6 mois pour les installations de l'article R. 512-35 (R. 512-39-1). L'article R. 512-75-1 découpe la cessation en quatre étapes : arrêt définitif, mise en sécurité, détermination des usages futurs, réhabilitation. - Cas 1 chiffré, cessation parfaitement régulière : entrepôt de 900 m², loyer 6 500 € HT par mois, bail prenant fin le jour de l'arrêt. Mise en sécurité en 5 mois, réhabilitation en 8 mois, soit 13 mois de vacance. Loyers perdus 84 500 €, frais propres au bailleur 13 300 € (étude de sol contradictoire 7 200 €, avocat 4 800 €, prime PNO 1 300 €), taxe foncière 11 200 × 13/12 = 12 133 €. Total 109 933 €, sans un euro de dépollution. - Le dépôt de garantie de trois mois, 19 500 €, n'en couvre que 17,7 %. Réserve explicite du guide : la cessation ICPE ne met pas fin au bail commercial ; si le preneur reste tenu du loyer pendant la réhabilitation, les 84 500 € tombent. - Ce que la SCI doit exiger avant la restitution des clés : copie de la notification de cessation adressée au préfet, et copie de chaque attestation au fur et à mesure. Après radiation de la société du preneur, elles ne s'obtiennent plus. ### La SCI peut-elle être poursuivie ? L'article L. 556-3, dans l'ordre - Le I de l'article L. 556-3 donne à l'autorité de police l'exécution d'office aux frais du responsable, l'obligation de consigner une somme répondant du montant des travaux, le recouvrement selon les règles des créances étrangères à l'impôt avec un privilège de l'État, et le recours à l'ADEME en cas de disparition ou d'insolvabilité du responsable. - Le II désigne le responsable par ordre de priorité. Au 1°, le dernier exploitant de l'installation à l'origine de la pollution, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1. Au 2°, à titre subsidiaire et en l'absence de responsable au titre du 1°, le propriétaire de l'assise foncière, s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution. - Trois verrous cumulatifs protègent donc la SCI : la subsidiarité du rang, l'exigence d'une négligence ou d'un lien avec la pollution, et la charge de la démonstration, qui ne pèse pas sur elle. Le seul fait de n'avoir rien exigé du preneur est un élément d'appréciation, pas la règle. - L'article L. 512-21 permet à un tiers intéressé (souvent un aménageur) de se substituer à l'exploitant pour la réhabilitation, avec son accord. Si l'usage envisagé diffère, l'accord du maire et du propriétaire du terrain est requis : la SCI dispose d'un droit de veto. - Angle mort du VII de l'article L. 512-21 : en cas de défaillance du tiers demandeur et d'impossibilité de mettre en œuvre ses garanties financières, le dernier exploitant ne demeure responsable que de la mise en sécurité, pas de la réhabilitation. Lire le montant des garanties avant de donner son accord. ### Le second front : la police des déchets - L'article L. 541-2 oblige tout producteur ou détenteur de déchets à en assurer la gestion jusqu'à l'élimination ou la valorisation finale, même lorsque le déchet est transféré à un tiers. L'article L. 541-3 fonde la mise en demeure de l'autorité de police. - Cass. 3e civ., 11 juillet 2012, n° 11-10.478, publié au Bulletin : « en l'absence de tout autre responsable », le propriétaire d'un terrain où des déchets ont été entreposés en est, à ce seul titre, le détenteur, à moins qu'il ne démontre « être étranger au fait de leur abandon et ne l'avoir pas permis ou facilité par négligence ou complaisance ». La condition liminaire est essentielle : la qualification est subsidiaire, pas de plein droit. - Dans l'espèce, l'ADEME réclamait 246 917 € aux bailleresses après liquidation de la locataire. Le pourvoi est rejeté : la cour d'appel avait retenu qu'aucun comportement fautif ne pouvait être reproché aux propriétaires. - CE, 26 juillet 2011, n° 328651, commune du Palais-sur-Vienne, mentionné aux tables du Recueil Lebon (et non publié au Recueil) : en l'absence de détenteur connu, le propriétaire peut être regardé comme détenteur au sens de l'article L. 541-2, « notamment s'il a fait preuve de négligence à l'égard d'abandons sur son terrain ». - Point non tranché, écrit comme tel : la charge de la preuve diffère selon la voie. Devant le juge judiciaire, c'est au propriétaire de démontrer qu'il est étranger à l'abandon. Sur le terrain distinct des sols pollués, l'article L. 556-3, II, 2° exige au contraire qu'il « soit démontré » que le propriétaire a été négligent. - Cas 2 chiffré : entrepôt de 720 000 €, preneur liquidé, 40 fûts de solvants (26 000 € HT) et 400 m³ de terres souillées (142 000 € HT à 355 €/m³), soit 168 000 € HT et 201 600 € TTC — 28,0 % de la valeur de l'immeuble. Branche favorable (visites annuelles, relances recommandées, constat d'huissier) : 0 € de dépollution. Branche défavorable : 201 600 €, et 100 800 € par associé à deux associés à parts égales (art. 1857 et 1858 du code civil). - Avertissement explicite : faire enlever soi-même les fûts pour relouer plus tôt revient à se conduire en détenteur et à fabriquer la preuve qu'on vous opposera. Trois mois de loyer gagnés, 19 500 €, contre un risque de 201 600 €. ### Vendre le local : l'article L. 514-20 et ce qu'il n'ouvre pas - Alinéa 1 : le vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ou à enregistrement doit en informer l'acheteur par écrit, et l'informer des dangers ou inconvénients importants qu'il connaît. Cette obligation vise tout vendeur, exploitant ou non. La déclaration est hors champ. - Alinéa 2 : seul le vendeur qui était lui-même l'exploitant indique par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives, et c'est là seulement que l'acte de vente atteste de l'accomplissement de la formalité. Une SCI qui a seulement loué n'est pas concernée par ce second étage. - Alinéa 3 : la sanction n'est pas ouverte par le seul défaut d'information. Il faut en plus qu'une pollution constatée rende le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat. Les deux conditions sont cumulatives, et le délai de deux ans court de la découverte de la pollution, non de la vente. - Trois issues au choix de l'acquéreur : résolution de la vente, restitution d'une partie du prix, ou réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque le coût n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente. - Cas 3 chiffré : atelier acheté 640 000 € en 2019, revendu 790 000 € en 2026 sans information écrite. Pollution découverte en 2027, réhabilitation 96 000 € HT soit 12,2 % du prix de vente (non disproportionné), plus 18 000 € d'expertise et de procédure : 114 000 € à la charge de la SCI. L'étude historique et documentaire qui aurait révélé l'installation coûtait 3 900 € HT, soit 29 fois moins. ### Louer le local : le secteur d'information sur les sols - L'article L. 125-6 charge l'État d'élaborer les secteurs d'information sur les sols (SIS), arrêtés par le préfet et annexés au plan local d'urbanisme ; le certificat d'urbanisme indique si le terrain figure sur la carte nationale des anciens sites industriels. - L'article L. 125-7 impose au vendeur ou au bailleur d'un terrain situé en SIS d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire, et l'acte de location atteste de l'accomplissement de cette formalité. C'est une obligation légale du bailleur, non une faculté, et une clause « le preneur prend les lieux en l'état » n'en dispense pas. - La sanction suppose deux conditions réunies : absence d'information, et pollution constatée rendant le terrain impropre à la destination précisée au contrat (à défaut, l'usage envisagé au sens de l'article L. 556-1 A). Délai de deux ans à compter de la découverte. - Dissymétrie décisive : le texte réserve la réhabilitation aux frais du vendeur au seul acquéreur. Le locataire n'a que la résolution du contrat ou la réduction du loyer. Une SCI bailleresse qui a omis l'information perd du loyer, jamais une dépollution sur ce fondement. - Le document d'information est décrit à l'article R. 125-26 et son annexion au contrat imposée par l'article R. 125-27. Il est gratuit, les données étant publiques et accessibles via Géorisques. - Cas 4 chiffré : local de 400 m², loyer 42 000 € HT par an, terrain classé en SIS par arrêté de 2023, aucune information. Réduction de loyer judiciaire de 35 %, soit 14 700 € par an et 44 100 € sur trois ans jusqu'à l'échéance triennale suivante. - Trois corps de règles distincts à ne pas confondre : l'état des risques de l'article L. 125-5 (autre document, autre sanction, et qui ne dispense pas de l'information sur les sols, L. 125-7 l'imposant « sans préjudice de l'article L. 125-5 ») ; le décret tertiaire ; et l'annexe environnementale de l'article L. 125-9 du code de l'environnement, due pour les baux de plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces et portant sur l'énergie, l'eau et les déchets d'exploitation. ### La clause environnementale du bail : les sept lignes qui changent tout - L'article L. 516-1 réserve les garanties financières obligatoires aux installations des articles L. 229-32 et L. 515-36, aux carrières et aux installations de stockage de déchets. Un atelier, un entrepôt, un pressing ou une imprimerie n'en relèvent pas, quel que soit leur régime — et là où elles existent, elles ne couvrent pas les indemnisations dues aux tiers. - Conséquence : la seule garantie de dépollution qu'une SCI aura jamais est celle qu'elle a écrite dans son bail. Sept clauses : état des lieux environnemental d'entrée (analyses datées, points géoréférencés, rapport annexé) ; communication de la rubrique et de tout changement sous quinze jours ; interdiction d'une nouvelle rubrique sans accord écrit ; information sous huit jours de la notification de cessation ; remise de chaque attestation sous huit jours ; garantie financière contractuelle (garantie autonome à première demande ou cautionnement bancaire dédié, chiffrée sur un coût de remise en état et révisée à chaque échéance triennale) ; restitution compatible avec un usage nommé au bail. - Un état des lieux environnemental n'est pas un état des lieux classique : c'est un jeu de prélèvements analysés en laboratoire, coordonnées et date à l'appui. Il coûte 3 000 à 8 000 € HT selon la surface et le nombre de points de prélèvement. - Le dépôt de garantie ne joue pas ce rôle : trois mois de loyer, 19 500 € sur l'entrepôt du cas 1, couvrent 17,7 % d'une cessation ordinaire et moins de 10 % d'une dépollution. Il ne se réévalue pas dans le temps. - Limite assumée : ces clauses ne valent que la solvabilité de celui qui les signe. Face à une structure récente, sans capital et sans groupe derrière elle, le guide écrit de ne pas signer sans caution de la maison mère ou d'une banque. - Aucune garantie financière légale ne couvre un local classé ordinaire : c'est le point où la lecture courante du sujet est la plus fausse, et il conditionne tout le reste. ### Quand la SCI transforme elle-même : elle devient débitrice - L'article L. 556-1 met les mesures de gestion de la pollution des sols à la charge du maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage, lorsqu'un usage différent est envisagé sur un terrain qui a accueilli une installation classée arrêtée et régulièrement réhabilitée. Un bureau d'études certifié en atteste. Le dispositif s'applique aux permis déposés à compter du 1er juillet 2024. - Traduction pour une SCI : un ancien atelier « en règle » l'est pour un usage industriel. Le jour du dépôt d'un permis pour des logements, la SCI est maître d'ouvrage du changement d'usage et la facture est la sienne. - S'y ajoute, si le terrain est en secteur d'information sur les sols, l'étude des sols de l'article L. 556-2, dont l'attestation est jointe à la demande de permis. - Cas 5 chiffré : ancien atelier mécanique acheté 480 000 € en 2026, ICPE arrêtée en 2015 et réhabilitée pour un usage industriel, permis déposé pour six logements. Études et plan de gestion 14 500 € HT, excavation de 220 m³ de terres et évacuation en filière agréée 78 000 € HT, attestation du bureau d'études 2 900 € HT. Total 95 400 € HT, soit 114 480 € TTC et + 23,9 % du prix d'achat, avant le premier loyer. ### Ce que ça coûte, ce que ça déduit, ce que ça fait à la valeur - À l'impôt sur le revenu, l'article 31, I, 1° du CGI n'ouvre que trois portes en matière de travaux : le a (réparation et entretien), le b (amélioration des locaux d'habitation) et le b bis (amélioration des locaux professionnels et commerciaux, limitée à l'amiante et à l'accueil des personnes handicapées). Une dépollution de terrain industriel n'entre dans aucune case d'amélioration ; sa déduction ne se plaide que sur le a, et le guide écrit n'avoir trouvé aucune doctrine administrative tranchant le point pour les revenus fonciers. - À l'IS, la dépense suit l'un de deux chemins : charge de l'exercice, ou incorporation au coût d'entrée du terrain lorsqu'elle conditionne l'usage du bien. Le chiffrage est mené sur les 114 480 € TTC du cas 5 et non sur les 95 400 € HT, une location nue de logements étant exonérée de TVA. - Hypothèse posée en entier : bénéfice de 38 000 € avant travaux, et les trois conditions du taux réduit de 15 % de l'article 219, I, b du CGI — bénéfice sous 42 500 € par période de douze mois, chiffre d'affaires sous 10 M€, capital entièrement libéré et détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques. Sans ces conditions, le taux est de 25 % et les montants sont à multiplier par 5/3. - Branche « charge » : résultat 38 000 − 114 480 = − 76 480 €, IS de l'exercice 0 €, soit 5 700 € d'économie immédiate, plus un déficit reportable sans limite de durée valant 11 472 € s'il s'impute à 15 %. Valeur fiscale totale 17 172 €, soit 15,0 % de la dépense. Branche « coût d'entrée du terrain » : 0 € déduit, le terrain n'étant pas amortissable ; la dépense ne joue qu'à la revente, en majorant la valeur nette comptable. - Trois effets hors facture : la décote exigée par l'acquéreur d'un terrain porteur d'une pollution connue ; l'étude de sols devenue pièce d'instruction bancaire courante sur un local industriel ; et l'assurance de propriétaire non occupant, qui indemnise l'accident daté et exclut par principe la pollution graduelle d'un ancien atelier. - L'article L. 512-17 du code de l'environnement permet au liquidateur, au ministère public ou au préfet de faire établir une faute de la société mère ayant contribué à l'insuffisance d'actif de la filiale, et de mettre à sa charge tout ou partie du financement des mesures de réhabilitation. Ce recours n'est pas nouveau : il existe depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (art. 43), en vigueur le 28 mai 2026, l'a seulement assoupli — la « faute caractérisée » exigée jusque-là est devenue une simple faute. ### Prescription, archivage et points laissés ouverts - CE, Assemblée, 8 juillet 2005, n° 247976, société Alusuisse-Lonza-France, publié au Recueil Lebon : le préfet ne peut plus imposer à l'exploitant, à son ayant droit ou à la personne qui s'est substituée à lui la charge financière de la remise en état passé trente ans depuis le jour où la cessation d'activité a été portée à la connaissance de l'administration, sauf dissimulation des dangers du site. L'arrêt ne statue pas sur le propriétaire de l'assise foncière recherché à titre subsidiaire, ni sur la police des déchets. - Le délai de deux ans souvent cité ailleurs n'est pas celui de la police administrative : c'est celui des actions civiles ouvertes à l'acquéreur (L. 514-20) et au locataire (L. 125-7), et il court de la découverte de la pollution. - Un terrain classé en secteur d'information sur les sols n'a jamais à être dépollué par son propriétaire : le classement crée une obligation d'informer, et déclenche une étude des sols au dépôt d'un projet de construction ou de lotissement (art. L. 556-2). - Une clause de passif environnemental est valable entre les parties mais inopposable à l'administration : le préfet applique l'ordre de priorité de l'article L. 556-3 sans être lié par le bail. La SCI peut donc payer d'abord et se retourner ensuite, et la clause ne vaut que la solvabilité du preneur. - Point d'incertitude assumé : la déductibilité des frais d'étude de sols aux revenus fonciers n'est pas acquise. Le guide recommande de faire facturer séparément l'étude, le plan de gestion et les travaux, et de ne pas inscrire cette économie d'impôt dans un prévisionnel. ## La SCI peut-elle être syndic de sa propre copropriété ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-syndic-copropriete - Oui : une SCI peut être syndic non professionnel de sa copropriété à la condition absolue d'être elle-même copropriétaire d'au moins un lot de l'immeuble (art. 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Sans lot, pas de mandat possible. - Deux formes ouvertes : le syndic bénévole (art. 17-2), copropriétaire désigné directement par l'assemblée, et le syndic coopératif (art. 17-1), où le président du conseil syndical est syndic de plein droit. - Une personne morale copropriétaire (SCI, SARL, association) peut être désignée syndic : la loi ne l'interdit pas, et c'est la lecture retenue par la pratique et la jurisprudence. La SCI agit par son représentant légal, le gérant. - Désignation à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents) ; passerelle de l'article 25-1 vers l'article 24 si au moins un tiers des voix est réuni. - Contrat de syndic : le contrat type du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 s'impose si le bénévole perçoit une gratification ; le bénévole strictement gratuit (frais réels seuls) en est dispensé, mais un écrit reste recommandé. Durée du mandat de un à trois ans. - Compte bancaire séparé au nom du syndicat obligatoire (art. 18 loi 1965) : la dispense des copropriétés d'au plus 15 lots est réservée au syndic professionnel (loi Hoguet) ; une SCI syndic bénévole n'y a jamais droit et ne doit jamais mêler sa trésorerie à celle du syndicat. - Obligations concrètes : immatriculation au registre national des copropriétés (art. L711-1 s. CCH), carnet d'entretien, budget prévisionnel et appels de fonds, tenue des assemblées et PV, comptabilité en partie double du syndicat, mise en concurrence des contrats (art. 21). - Responsabilité : le syndic bénévole répond de ses fautes de gestion ; la SCI engage sa responsabilité contractuelle et le gérant sa responsabilité personnelle en cas de faute détachable. L'assurance RC syndic bénévole, non imposée par la loi Hoguet, est vivement recommandée (distincte de la PNO de la SCI). - Limites : temps et technicité de gestion, et surtout risque de conflit d'intérêts si la SCI est majoritaire en tantièmes (abus de majorité contestable devant le tribunal judiciaire). - Cas de la copropriété à deux : régime dérogatoire (art. 41-13 à 41-23) issu de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 prise en application de la loi ELAN (en vigueur le 1er juin 2020) ; le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix (art. 41-16) peut décider seul sur la majorité de l'art. 24 et nommer le syndic ; administrateur provisoire désigné par le juge en cas de blocage. ## Litige avec le gérant de SCI : les recours des associés URL : https://www.sci-ai.app/litige-gerant-sci - Fondement de la responsabilité du gérant : article 1850 du Code civil, sur trois terrains — infractions aux lois et règlements, violation des statuts, fautes de gestion ; il faut réunir une faute, un préjudice et un lien de causalité, la faute s'appréciant in concreto. - Ne pas confondre avec la responsabilité des associés aux dettes sociales (art. 1857 C. civ. : indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts, jamais solidaire ; subsidiaire, art. 1858) : le gérant répond de sa faute personnelle sur son propre patrimoine, associé ou non. - Deux actions distinctes selon le préjudice : action sociale (préjudice de la SCI, indemnité versée à la société) et action individuelle (préjudice personnel et distinct de l'associé) ; la seule dépréciation des parts n'est pas un préjudice personnel réparable. - Action sociale ut singuli : article 1843-5 C. civ., un ou plusieurs associés agissent au nom de la société quand le gérant reste inactif ; l'alinéa 2 répute non écrite toute clause statutaire d'autorisation préalable ou de renonciation à l'action. - Révocation du gérant, article 1851 C. civ. : par les associés à la majorité statutaire (à défaut, plus de la moitié des parts) ou par le juge pour cause légitime, à la demande de tout associé même minoritaire ; révocation sans juste motif = dommages-intérêts au gérant. - SCI paralysée : désignation en référé d'un mandataire ad hoc (mission ponctuelle, ex. convoquer une AG) ou d'un administrateur provisoire (se substitue aux organes de gestion), cette dernière subordonnée à un fonctionnement normal impossible et à un péril imminent. - Preuve : pas d'expertise de gestion codifiée en société civile (art. L223-37 et L225-231 C. com. réservés aux SARL et sociétés par actions) ; l'associé recourt à l'expertise in futurum de l'article 145 CPC, sur simple motif légitime, avant tout procès. - Le quitus voté en assemblée n'éteint pas l'action en responsabilité : article 1843-5 alinéa 3 du Code civil ; il n'a qu'une portée morale, y compris pour des faits déjà couverts par un quitus antérieur. - Prescription : cinq ans à compter de la connaissance des faits (art. 2224 C. civ.), délai butoir de vingt ans (art. 2232) ; le délai raccourci de trois ans ne vise que les sociétés commerciales, pas les SCI. À distinguer de la nullité des délibérations, ramenée à 2 ans depuis le 1er octobre 2025 (ord. 2025-229, art. 1844-14). - Compétence et coût : contentieux devant le tribunal judiciaire (jamais le tribunal de commerce) ; dans l'action ut singuli, l'associé avance seul les frais alors que l'indemnité revient à la SCI, avec remboursement possible au titre de l'article 700 du CPC ; le gérant reste tenu de rendre compte au moins une fois par an (art. 1856). ## SCI et assurance responsabilité du gérant : est-ce utile ? URL : https://www.sci-ai.app/rc-dirigeant-sci - Le gérant de SCI porte trois régimes de responsabilité : civile de gestion (art. 1850 C. civ.), fiscale solidaire (art. L267 LPF) et pénale ; deux d'entre eux peuvent atteindre son patrimoine personnel. - Envers les tiers, le gérant n'engage ses biens propres qu'en cas de faute séparable des fonctions : faute d'une particulière gravité, commise intentionnellement, incompatible avec l'exercice normal du mandat (Cass. com., 20 mai 2003, n° 99-17.092). - L'article L267 du LPF permet au comptable public de déclarer le gérant solidairement responsable des impôts de la SCI en cas de manœuvres frauduleuses ou d'inobservation grave et répétée des obligations fiscales. - L'assurance RC des mandataires sociaux (RCMS ou D&O) protège le gérant personnellement : elle prend en charge dommages-intérêts et surtout frais de défense (avocat, expertise) pour les fautes de gestion non intentionnelles ; la SCI souscrit et paie, le gérant est le bénéficiaire. - Exclusion majeure d'ordre public : la faute intentionnelle et le dol ne sont jamais couverts (art. L113-1 C. assurances). Or la faute séparable qui expose le plus le gérant est justement intentionnelle : le risque le plus grave est le moins assurable. - Sont aussi exclus les amendes et sanctions pénales personnelles ainsi que, en général, la dette d'impôt de la solidarité fiscale (art. L267 LPF) : la RCMS ne finance alors que la défense, pas le paiement de l'impôt. - Prime annuelle courante de 150 à 600 € pour une petite SCI patrimoniale, selon plafond (souvent 100 000 à 500 000 €), franchise et profil de risque ; coût souvent disproportionné pour une SCI familiale mono-bien. - Déductibilité : à l'IS, prime déductible comme charge d'assurance (art. 39-1 CGI), enregistrée au compte 616 par le crédit du compte 512, avec charge constatée d'avance (compte 486) à cheval sur deux exercices ; à l'IR, déductibilité fragile car les charges des revenus fonciers sont limitatives (art. 31 CGI). - Ne pas confondre RCMS (le gérant et ses fautes de gestion), RC exploitation (dommages causés aux tiers par l'activité de la SCI) et PNO (l'immeuble et la responsabilité du bailleur) : trois garanties distinctes et non interchangeables. - Utilité réelle faible pour une SCI familiale sans salarié ni associé extérieur ; pertinente avec associés extérieurs, gérant non associé rémunéré, patrimoine important ou activité. La meilleure prévention reste la gouvernance : AG et PV (art. 1856 C. civ.), quitus, statuts précis, séparation stricte des patrimoines. ## Surendettement ou faillite d'un associé : impact sur la SCI URL : https://www.sci-ai.app/associe-surendette-sci - Principe de l'écran de la personne morale : la SCI n'est pas débitrice des dettes personnelles de l'associé ; l'immeuble appartient à la société, pas au débiteur, et échappe donc à ses créanciers. Seules les parts sociales, actif du patrimoine personnel, sont saisissables. - Ne pas confondre avec l'article 1857 du Code civil (responsabilité indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts, jamais solidaire) et l'article 1858 (subsidiarité) : ces textes protègent les créanciers DE la SCI, jamais le créancier d'un associé qui voudrait remonter à la société. - Surendettement des particuliers (Livre VII du Code de la consommation, commission de la Banque de France) : plan conventionnel ou mesures imposées laissent les parts à l'associé ; seul le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire (art. L742-1) fait vendre les parts par un mandataire. - Liquidation judiciaire d'un associé exerçant une activité indépendante (Livre VI du Code de commerce) : le débiteur est dessaisi (art. L641-9) et c'est le liquidateur qui exerce ses droits patrimoniaux, y compris sur les parts de SCI. - Article 1860 du Code civil (texte central) : en cas de déconfiture, faillite personnelle, liquidation ou redressement d'un associé, soit les autres décident unanimement la dissolution, soit il est procédé au remboursement des droits sociaux (évalués selon l'art. 1843-4) et l'associé perd sa qualité — la société continue. - Saisie des parts et clause d'agrément (art. 1861) : la réalisation forcée obéit aux articles 1866 à 1868 — notification un mois avant la vente, faculté pour les associés de dissoudre ou racheter, et droit de substitution à l'acquéreur dans les cinq jours francs (art. 1867). - Rachat des parts en cas de refus d'agrément (art. 1862-1863) : les autres associés rachètent au prorata, ou la société rachète en vue de l'annulation (réduction de capital) ; prix fixé à l'amiable ou par expert (art. 1843-4). L'enjeu réel est le financement de la soulte (exemple : 120 000 € pour 40 % d'un actif net de 300 000 €). - Continuité de la SCI : la survie est le principe (art. 1844-7 énumère limitativement les causes de dissolution ; l'insolvabilité d'un associé n'y figure pas). Les vrais risques sont la paralysie de gestion, la ponction de trésorerie via le compte courant d'associé et le contentieux de valorisation. - Anticipation : clause d'agrément stricte, clause statutaire réglant le sort des parts avec méthode de valorisation, pacte d'associés (promesses croisées de rachat à prix connu) et convention de compte courant encadrant le remboursement (préavis, blocage). Le compte courant d'associé reste une créance saisissable par les créanciers de l'associé. ## Rendement d'une SCI : brut, net, net-net, quels chiffres viser ? URL : https://www.sci-ai.app/rendement-sci - Quatre étages de rendement à ne jamais confondre : brut (loyers annuels ÷ prix d'acquisition frais inclus), net de charges, net-net après impôt, et TRI ; plus on descend, plus le chiffre est petit et plus il est utile pour décider. - Rendement brut = (loyers annuels hors charges ÷ coût de revient frais inclus) × 100 ; calculer sur le seul prix affiché au lieu du coût frais inclus (notaire ~7-8 % dans l'ancien, agence, travaux) surévalue le rendement de 8 à 15 %. - Rendement net de charges : on déduit taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion (6-8 %), charges de copropriété non récupérables, entretien et vacance (5-8 % des loyers, soit 8,3 % par mois vide) ; le crédit n'y entre pas, c'est une mesure de la performance intrinsèque du bien. - Rendement net-net à l'IR (location nue) : le revenu foncier supporte l'impôt au taux marginal (0/11/30/41/45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 47,2 % pour une TMI à 30 % ; le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. - Rendement net-net à l'IS en deux temps : IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, puis PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis la LFSS 2026) à la distribution des dividendes ; tant que rien n'est distribué, seul l'IS s'applique. - L'amortissement à l'IS (par composants — comptabilisation issue du règlement CRC 2002-10 reprise aux art. 237 septies du CGI et 15 bis de l'annexe II ; l'art. 39 C encadrant l'amortissement des biens loués ; hors terrain non amortissable) est une charge déductible sans décaissement qui écrase le résultat fiscal ; revers à la revente : plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements (art. 39 duodecies s. CGI). - Cash-on-cash = cash-flow net annuel ÷ fonds propres investis (apport + frais) : mesure l'effet de levier du crédit, souvent 7 %+ sur un bien financé à 90 % là où le net de charges plafonne à 3-4 %. - TRI (taux de rendement interne) : taux qui annule la VAN de tous les flux (apport initial, cash-flows annuels, prix net de revente) ; seul indicateur qui intègre temps, levier, capital remboursé et fiscalité de sortie, mais dépend fortement des hypothèses de revente — repère : 5-8 % net correct, 8-10 %+ très bon. - Repères de rendement brut par typologie : studio 4-7 %, appartement familial 3-5 %, immeuble de rapport 5-8 %, parking/box 6-10 %+, local commercial 6-9 % ; le parking isolé loué par une SCI est soumis à la TVA à 20 % (article 261 D 2° du CGI) sauf franchise en base (seuil 37 500 € de prestations de services) ; à compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), ces règles migrent, à droit constant, du CGI vers le CIBS (ord. n° 2025-1247 du 17/12/2025). - Cas chiffré (studio 170 000 € frais inclus, loyer 9 000 €/an, TMI 30 %) : brut 5,3 % → net de charges 3,8 % → net-net IR 2,0 % → net-net IS non distribué 3,6 % ; à ne pas confondre : 17,2 % de PS sur les revenus fonciers (IR) contre 18,6 % sur les dividendes (IS). ## Auditer sa SCI : le check-up annuel en 10 points URL : https://www.sci-ai.app/audit-sci-annuel - L'audit annuel n'est obligatoire par aucune loi, mais chacun de ses 10 points recouvre une obligation légale : à réaliser idéalement juste après l'assemblée générale d'approbation des comptes. - Point juridique : l'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte au moins une fois par an ; aucun délai chiffré légal pour une société civile, c'est le délai statutaire qui s'applique (souvent 6 mois après la clôture). Absence d'AG = indice de SCI fictive. - Point bénéficiaires effectifs : le RBE, tenu au greffe via le guichet unique de l'INPI, doit refléter tout associé détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote ; toute modification (cession, donation, changement de gérant) est à déclarer dans les 30 jours. - Point comptable : comptabilité obligatoire en partie double à l'IS (bilan, compte de résultat) ; FEC obligatoire pour toute SCI à l'IS ou à l'IR avec au moins un associé personne morale, les SCI à l'IR 100 % personnes physiques en sont dispensées. - Point fiscal : déclaration 2072 (SCI à l'IR) ou 2065 + liasse 2033 (SCI à l'IS) au 20 mai 2026 ; TVA le cas échéant (parking isolé 20 % art. 261 D 2° CGI, option art. 260 2° CGI) ; taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (art. 990 D CGI) évitée par la déclaration n° 2746 avant le 15 mai (art. 990 E CGI). - Point bancaire : compte dédié impératif (le mélange avec les comptes personnels est un indice de fictivité), rapprochement bancaire à la clôture, comptes courants d'associés documentés par convention écrite. - Point baux : révision selon l'IRL (habitation) ou l'ILC (commercial) à la date anniversaire et à condition qu'une clause d'indexation existe ; quittances gratuites (art. 21 loi du 6 juillet 1989) ; dépôts de garantie suivis. - Point assurances : PNO obligatoire en copropriété, dommages-ouvrage à souscrire avant chantier (art. L242-1 Code des assurances, garantie décennale 10 ans), interdiction de cumuler GLI et cautionnement sauf locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1 loi de 1989). - Point patrimonial : parts de SCI imposables à l'IFI (art. 964 s. CGI) à hauteur de la fraction représentative des immeubles, seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net ; responsabilité des associés indéfinie, conjointe et proportionnelle (art. 1857 C. civ.), jamais solidaire, et subsidiaire (art. 1858). - Point trésorerie : cash-flow net, provisions pour gros travaux, fonds de travaux ALUR (cotisation minimale 5 % du budget prévisionnel, art. 14-2-1 loi de 1965) non déductible au versement mais déductible à l'emploi. - Repère 2025-2026 : réforme des nullités en droit des sociétés (ordonnance 2025-229 du 12 mars 2025, applicable au 1er octobre 2025) ; l'audit d'une SCI simple prend une à deux heures par an. ## Investir entre amis en SCI : les précautions à prendre URL : https://www.sci-ai.app/sci-entre-amis - Aucune condition de parenté pour créer une SCI : deux associés minimum (art. 1832 C. civ.), amis ou inconnus. Le risque n'est pas juridique mais relationnel — tout doit être écrit à froid, car aucune solidarité familiale ne rattrapera le désaccord. - Répartition des parts au prorata des apports (art. 1843-2 C. civ.). Dissocier parts et apports réels expose à la clause léonine (art. 1844-1) ou à la requalification en donation déguisée, taxée au taux forfaitaire de 60 % entre non-parents (art. 777 CGI, après abattement de 1 594 €). - Financement inégal : loger le surplus en compte courant d'associé (prêt à la SCI, remboursable en priorité, sans droit de vote) plutôt qu'en capital, pour garder des parts égales et une gouvernance équilibrée. Convention écrite et compte bancaire dédié indispensables. - Agrément légal de plein droit : l'art. 1861 C. civ. interdit toute cession de parts à un tiers sans l'accord de tous les associés (unanimité par défaut) — la cession à un tiers n'est jamais libre. Les statuts aménagent cette règle (assouplir en majorité) ou l'étendent expressément aux transmissions par décès ou par voie de saisie, qui peuvent sinon y échapper. Entre associés, l'agrément s'applique aussi par défaut (art. 1861 al. 2) : veiller à ne pas l'en dispenser. Refus d'agrément = obligation de rachat des parts. - Responsabilité des associés indéfinie, CONJOINTE et proportionnelle aux parts, jamais solidaire (art. 1857 C. civ.), et subsidiaire (art. 1858 : poursuite préalable et vaine de la SCI). Mais le cautionnement solidaire exigé par la banque écarte cette protection. - Gouvernance : réserver l'unanimité aux seules décisions graves (vente de l'immeuble, dissolution, changement d'objet) et prévoir la majorité pour la gestion courante. Trois associés à 33,3 % sous règle d'unanimité = trois droits de veto et une SCI ingouvernable. - Pacte d'associés (contrat confidentiel, modifiable sans publicité) : clauses de préemption, sortie conjointe (tag/drag along), buy or sell pour dénouer un blocage, et méthode de valorisation des parts fixée à l'avance pour éviter l'expertise de l'art. 1843-4 C. civ. - Sortie d'un associé : cession de parts, rachat par la SCI, ou droit de retrait (art. 1869 C. civ.). Valorisation généralement sur l'actif net réévalué (prix de marché de l'immeuble moins emprunt restant dû et comptes courants). - Blocage total : dissolution judiciaire pour justes motifs (art. 1844-7 5° C. civ.), reconnue si la mésentente paralyse réellement le fonctionnement. Solution lente et destructrice de valeur, à réserver au dernier recours. - Fiscalité selon le projet : IR (imposition de chaque associé dans sa propre tranche, inéquité entre revenus différents) ou IS (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, dividendes au PFU de 31,4 % en 2026). Conservation longue plutôt IS, revente à moyen terme plutôt IR. ## SCI et famille recomposée : protéger le conjoint et chaque enfant URL : https://www.sci-ai.app/sci-famille-recomposee - La réserve héréditaire (art. 913 C. civ.) est intangible : 1/2 du patrimoine avec 1 enfant, 2/3 avec 2 enfants, 3/4 avec 3 enfants ou plus, tous enfants confondus (premier lit, communs, adoptés) à égalité. Loger le patrimoine dans une SCI ne modifie pas ce calcul : les parts entrent dans la succession et restent soumises à réduction. - En présence d'un seul enfant non commun, le conjoint survivant perd l'option de l'article 757 C. civ. : il ne recueille qu'un quart en pleine propriété, sans pouvoir opter pour l'usufruit de la totalité (option réservée aux familles dont tous les enfants sont issus des deux époux). - L'action en retranchement (art. 1527 al. 2 C. civ.) permet aux enfants qui ne sont pas issus des deux époux de faire réduire un avantage matrimonial (préciput, communauté universelle avec attribution intégrale) au-delà de la quotité disponible spéciale entre époux de l'art. 1094-1, ce qui fragilise ces montages en recomposition. - Le montage central : chaque parent donne à ses propres enfants la nue-propriété des parts et conserve l'usufruit. Base taxable réduite selon le barème de l'art. 669 CGI (fonction de l'âge de l'usufruitier) ; au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI). Abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI). - La donation-partage est préférée à la donation simple : elle fige la valeur des parts au jour de l'acte (ni rapport, ni réévaluation au décès). La donation-partage conjonctive (art. 1076-1 C. civ., réforme du 23 juin 2006) permet aux deux époux de donner ensemble à leurs enfants respectifs et communs, chaque enfant non commun n'étant alloti que du chef de son propre parent. - La clause de tontine protège fortement le conjoint (parts réputées lui avoir toujours appartenu, hors indivision successorale) mais neutralise les droits des enfants du défunt sur ces parts : délicate et critiquable en recomposition, à réserver à des cas ciblés validés par le notaire. - L'assurance-vie complète la SCI : les capitaux versés au bénéficiaire sont hors succession (art. L132-12 C. assur.), non soumis au rapport ni à la réduction, sous réserve des primes manifestement exagérées (art. L132-13). Elle sert à verser des liquidités au conjoint pendant que la SCI transmet l'immobilier aux enfants. - Attention au droit au logement du conjoint : le droit temporaire d'un an (art. 763 C. civ.) et le droit viager (art. 764) ne jouent pas de plein droit quand le logement appartient à la SCI. Il faut l'anticiper par un bail, un usufruit sur les parts ou une clause statutaire. - Statuts décisifs : gérance du conjoint survivant avec révocation encadrée, clause d'agrément adaptée (l'art. 1861 C. civ. dispense par défaut d'agrément les cessions entre ascendants et descendants), organisation du sort des parts au décès, pacte d'associés en complément. - Limites d'ordre public : la réserve ne peut être contournée (action en réduction, art. 920 et s. C. civ.) et une SCI fictive s'expose à l'abus de droit (art. L64 et L64 A du LPF). Une SCI réellement fonctionnelle — comptabilité, assemblées, compte bancaire dédié — est la meilleure protection ; la donation de parts, la donation entre époux et la donation-partage exigent un acte notarié (art. 931 C. civ.). ## Deux SCI, un couple : le montage de détention croisée URL : https://www.sci-ai.app/sci-croisee-couple - La détention croisée : chaque conjoint est majoritaire dans la SCI où l'autre est minoritaire (Monsieur 90 % de la SCI A / Madame 90 % de la SCI B), chacun gérant « son » immeuble tout en concédant à l'autre une part minoritaire. - Le montage est parfaitement légal — aucun texte n'interdit de créer deux SCI et d'en répartir librement les parts — mais sa fragilité tient à sa justification, pas à sa licéité. - Le coût est mécaniquement doublé : deux immatriculations, deux comptabilités, deux déclarations (2072 à l'IR ou 2065 + liasse 2033 à l'IS), deux AG. Soit 458 €/an avec sci-ai.app contre 229 € pour une SCI unique, et 1 600 à 4 000 €/an en cabinet contre 800 à 2 000 €. - Risque majeur : l'abus de droit fiscal (art. L64 du LPF, but exclusivement fiscal, sanctionné par une majoration de 80 % — 40 % si le contribuable n'est pas l'initiateur principal, art. 1729 b CGI — et l'inopposabilité du montage ; art. L64 A, actes réalisés à compter du 1er janvier 2020 et rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021, but principalement fiscal, dont la mise en oeuvre est décorrélée de la majoration automatique de 80 %). - Trois motivations condamnent le montage : contourner l'IFI (les parts restent imposables à hauteur de la fraction représentative des immeubles, art. 965 CGI, l'assiette ne bouge pas), réduire les droits de succession (aucun abattement supplémentaire), contourner la réserve héréditaire (art. 912 et s. du Code civil, d'ordre public). - Le régime matrimonial est décisif : en communauté légale, les parts financées avec des fonds communs sont des biens communs quel que soit l'associé inscrit, la séparation des patrimoines devient illusoire ; en séparation de biens, le croisement a une vraie logique juridique. - Variante du démembrement croisé : chaque conjoint garde la nue-propriété de ses parts et donne l'usufruit à l'autre ; évaluation selon le barème de l'article 669 du CGI, extinction d'usufruit sans droits (art. 1133 CGI), mais risque accru de requalification en donation déguisée. - Alternatives plus simples et sûres : une SCI unique bien rédigée (statuts, gérance, majorités), la donation de parts avec abattements renouvelables tous les 15 ans, le démembrement au sein d'une seule SCI, la donation entre époux (art. 1094-1 du Code civil) et l'assurance-vie (art. 990 I et 757 B du CGI). - Cas rares où le croisement se justifie : patrimoines propres réellement distincts, immeubles et financements différents, gestion effective par chaque conjoint et motivation patrimoniale documentée — jamais un objectif purement fiscal. - Exemple chiffré : Paul et Sophie, communauté légale, deux immeubles (250 000 € et 220 000 €) financés en commun ; le croisement laisse l'assiette IFI inchangée à 470 000 € (patrimoine bien en deçà du seuil d'assujettissement de 1 300 000 € apprécié au 1er janvier, art. 964 CGI : aucun IFI n'est dû, l'objectif fiscal ne porte sur aucun impôt existant), ne sépare rien (parts communes) et coûte 229 €/an de plus, soit près de 4 600 € sur 20 ans — pour un risque d'abus de droit élevé. ## SCI jamais déclarée depuis des années : comment régulariser (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-jamais-declaree - Une SCI immatriculée (dotée d'un SIREN, connue de l'administration) qui a « oublié » ses déclarations n'est PAS en activité occulte : elle relève du droit de reprise de droit commun (N+3, art. L169 LPF), pas du délai de 10 ans. - Trois délais de prescription coexistent : N+3 en droit commun IR/IS/revenus fonciers (art. L169 LPF) ; 6 ans pour les droits d'enregistrement non révélés, ex. cessions de parts jamais enregistrées (art. L186 LPF) ; 10 ans pour l'activité occulte, soit une structure jamais immatriculée ET jamais déclarée (art. L169 al. 2 LPF, BOI-CF-PGR-10-70). - En 2026, seuls les exercices 2023, 2024 et 2025 sont rattrapables en droit commun ; les revenus 2022 et antérieurs sont en principe prescrits et ne doivent pas être déclarés. - Reconstitution exercice par exercice à partir des relevés bancaires du compte de la SCI (loyers encaissés, charges payées), complétés par baux, tableaux d'amortissement des emprunts réédités par la banque, avis de taxe foncière, factures de travaux et acte d'acquisition. - SCI à l'IR (associés personnes physiques) : comptabilité de trésorerie, résultat foncier, dépôt des déclarations 2072 manquantes, puis report de la quote-part de chaque associé sur ses 2044 et 2042 des années non prescrites (IR selon tranche + prélèvements sociaux 17,2 %). - SCI à l'IS : comptabilité d'engagement, bilan d'ouverture, amortissements par composants, liasse 2065 + 2033 par exercice ; report correct des amortissements et des déficits d'un exercice à l'autre. - Régularisation spontanée avant toute mise en demeure : majoration limitée à 10 % (art. 1728-1-a CGI) au lieu de 40 % après mise en demeure (art. 1728-1-b CGI), et taxation d'office écartée. - Point souvent mal expliqué : la réduction de 50 % de l'intérêt de retard (art. 1727 V CGI, 0,10 %/mois) est réservée aux déclarations RECTIFICATIVES ; pour une première déclaration jamais déposée, l'intérêt court au taux plein (0,20 %/mois, soit 2,4 %/an, art. 1727 CGI). - Article L62 LPF : en cours de contrôle, régularisation possible sous 30 jours avec intérêt de retard réduit de 30 % (0,14 %/mois) — moins favorable que la démarche spontanée qui, elle, verrouille la majoration à 10 %. - Barème des majorations : +10 % (défaut/retard sans mise en demeure, art. 1728-1-a), +40 % (après mise en demeure ou manquement délibéré, art. 1728-1-b / 1729-a), +80 % (activité occulte ou manœuvres frauduleuses, art. 1728-1-c / 1729-c). - SCI déficitaire ou sans bénéfice : pas d'impôt en principal ni d'intérêt proportionnel, mais amende de 150 € par déclaration non déposée (art. 1729 B CGI) ; enjeu = sécuriser les déficits reportables (reportables seulement s'ils ont été régulièrement déclarés) et éviter la requalification en SCI fictive. - Remise gracieuse (art. L247 LPF) : faculté discrétionnaire de l'administration, jamais un droit ; la bonne foi, la spontanéité, l'absence d'antécédent et le paiement rapide des droits pèsent favorablement, mais aucune issue ne peut être garantie. - Taxation d'office (art. L66 et L67 LPF) : si une mise en demeure reste sans réponse au-delà de 30 jours, l'administration évalue elle-même les revenus avec renversement de la charge de la preuve et majoration de 40 % — le vrai risque de l'inaction. - Coût de reconstitution : à partir de 229 €/an (offre Autonomie sci-ai.app) ou 349 €/an (avec expert-comptable dédié) par exercice, contre 800 à 2 000 €/an en cabinet traditionnel ; ces frais sont déductibles (du résultat à l'IS, en charges de gestion à l'IR). ## Comptabilité de trésorerie ou d'engagement en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/tresorerie-ou-engagement-sci - Deux méthodes : la comptabilité de trésorerie enregistre l'opération quand l'argent bouge (loyer encaissé, charge payée) ; la comptabilité d'engagement l'enregistre dès que l'obligation naît (loyer dû = créance, facture reçue = dette), indépendamment du paiement. - Le régime fiscal impose la méthode : ce n'est pas un choix de confort. SCI à l'IR → trésorerie ; SCI à l'IS → engagement obligatoire. - SCI à l'IR (transparente) : imposée dans la catégorie des revenus fonciers sur les sommes effectivement encaissées et décaissées de l'année (recettes art. 29 CGI, charges acquittées art. 31 CGI, revenu net art. 28 CGI). La comptabilité de trésorerie colle exactement à la base imposable. - Aucun texte n'impose la partie double à une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques ; l'art. 1856 C. civ exige seulement que le gérant rende compte de sa gestion une fois par an. Un tableau recettes/dépenses suffit. - SCI à l'IS : l'obligation d'engagement découle du droit fiscal (imposition selon les règles BIC, art. 209 CGI ; créances acquises et dettes certaines, art. 38-2 CGI ; application du PCG, art. 38 quater ann. III CGI). La SCI tient alors ses comptes comme une société commerciale, dans le cadre des art. L123-12 à L123-28 C. com. (enregistrement des mouvements du patrimoine, inventaire annuel, comptes annuels : bilan, compte de résultat, annexe). L'engagement en partie double est obligatoire ; sans lui, pas de bilan ni de liasse 2033. - Déclarations : SCI à l'IR dépose la 2072 (report en 2044 puis 2042) ; SCI à l'IS dépose la 2065 accompagnée de la liasse fiscale 2033. - Nuance clé : une SCI à l'IR PEUT opter pour l'engagement (associé personne morale, préparation d'un passage à l'IS, exigence bancaire, patrimoine complexe). Mais son imposition reste calculée sur les flux réels encaissés/décaissés (art. 28 CGI) : le résultat comptable d'engagement peut différer du résultat fiscal foncier, c'est normal. - Le cut-off (césure, séparation des exercices) est le cœur de la différence : en engagement, le PCG impose que chaque exercice supporte les charges et produits qui lui reviennent, via des écritures d'inventaire — produit à recevoir (418), charge à payer (408), charges/produits constatés d'avance (486/487). En trésorerie, aucune régularisation : l'opération appartient à l'exercice où l'argent a bougé. - Exemple chiffré : loyer de 1 000 € dû au titre de décembre 2026, encaissé le 8 janvier 2027, clôture au 31/12. Trésorerie (IR) → revenu 2027 (année d'encaissement). Engagement (IS) → produit 2026 via un produit à recevoir de 1 000 € (débit 418 / crédit 706), soldé à l'encaissement (débit 512 / crédit 418) sans nouveau produit. - Sur la durée de vie de la SCI, le montant total imposé est identique dans les deux méthodes ; seul l'exercice de rattachement d'une opération à cheval change, donc l'année d'imposition. - Autres écarts pratiques : l'amortissement de l'immeuble n'existe qu'en engagement (SCI à l'IS) ; le dépôt de garantie est une dette (compte 165), jamais un revenu ; les charges payées d'avance sont réparties en engagement (CCA) mais déduites intégralement au paiement en trésorerie. - Passage de la trésorerie à l'engagement (typiquement lors du passage IR → IS) : impose un bilan d'ouverture reconstituant créances, dettes, immobilisations et valeurs d'entrée. Une SCI à l'IS ne peut pas revenir à une simple trésorerie. - FEC : une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques et qui tient une trésorerie n'est en principe pas concernée ; il redevient exigible dès qu'un associé est une personne morale/professionnel BIC-BNC ou dès que la compta est informatisée en partie double (art. L47 A-I LPF). - sci-ai.app détecte le régime et applique automatiquement la bonne méthode (trésorerie pour l'IR, engagement complet pour l'IS avec bilan, liasse 2033 et FEC), en gérant le cut-off de clôture pour éviter l'erreur de rattachement la plus fréquente. ## Migrer la comptabilité de sa SCI vers un logiciel (2026) URL : https://www.sci-ai.app/migrer-compta-sci-logiciel - Règle d'or de la migration : basculer au premier jour d'un exercice comptable, jamais en cours d'année. Une SCI qui clôture au 31/12 migre au 1er janvier ; l'ancien outil finalise l'exercice précédent, le nouveau logiciel démarre à l'ouverture. - Fondement de la règle : le bilan d'ouverture d'un exercice reprend le bilan de clôture du précédent, et le bénéfice imposable se mesure par la variation de l'actif net entre ouverture et clôture (art. 38, 2 du CGI). Migrer à la charnière garantit qu'aucune écriture n'est perdue ni comptée deux fois. - La balance de clôture est le document pivot : photographie de tous les comptes (solde débiteur ou créditeur). Elle appartient au client, se réclame à l'ancien cabinet ou s'exporte de l'ancien logiciel. Pièces d'appui : liasse 2033 (IS) ou 2072 (IR), tableaux d'amortissement, tableaux d'emprunt, relevés bancaires, détail du compte courant d'associé. - Écriture d'à-nouveaux : elle reporte au premier jour du nouvel exercice les seuls soldes de bilan (classes 1, 2, 4, 5) dans un journal dédié « AN ». Les comptes de charges et de produits (classes 6 et 7) ne sont jamais repris : leur résultat est déjà logé dans le report à nouveau ; les reprendre reviendrait à compter le résultat deux fois. - On ne ressaisit jamais l'historique des écritures des exercices clos et déclarés : ils restent archivés dans leur format d'origine (FEC, liasses, PV d'AG) pendant 10 ans. Seuls se reprennent les soldes (à-nouveaux) et les données de suivi (plans d'amortissement, déficits reportables, échéanciers d'emprunt). - FEC de reprise : l'écriture d'à-nouveaux figure dans le FEC du nouvel exercice, en date d'ouverture, journal « AN ». Le logiciel doit produire un FEC conforme (18 champs, art. L47 A-I du LPF) pour l'exercice de bascule et les suivants. Les FEC des exercices antérieurs, produits par l'ancien outil, doivent être archivés. - Champ du FEC : obligatoire pour toute SCI à l'IS et pour une SCI à l'IR ayant au moins un associé personne morale ou professionnel (BIC/BNC). Une SCI à l'IR dont tous les associés sont personnes physiques, tenant une compta de trésorerie, n'est en principe pas concernée. Amende de 5 000 € (ou 10 % des rehaussements si supérieur), art. 1729 D du CGI. - Trois contrôles de cohérence avant toute écriture courante : (1) balance d'ouverture équilibrée (débits = crédits) ; (2) solde du compte 512 après à-nouveaux identique au relevé bancaire au premier jour ; (3) postes clés (capital, compte courant d'associé, capital restant dû, amortissements cumulés, report à nouveau, déficits) conformes au bilan de clôture N-1 et aux tableaux. - Amortissements en cours (SCI à l'IS) : on reprend la valeur brute de chaque bien, le cumul déjà pratiqué et les plans par composant, pour poursuivre sans rupture. Une SCI à l'IR ne pratique pas d'amortissement, l'étape ne la concerne pas. - Déficits reportables : à l'IS, ils sont imputables sans limite de durée (art. 209 du CGI) et doivent être repris depuis la dernière liasse 2033-D sous peine de les perdre. À l'IR, les déficits fonciers en report se suivent au niveau de chaque associé, pas de la SCI. - Cas « départ d'Excel ou de rien » : reconstituer un bilan d'ouverture à partir de l'acte d'acquisition (valeur des immeubles), des statuts (capital), des apports/remboursements (compte courant d'associé), du tableau d'emprunt (capital restant dû) et des relevés bancaires. À faire valider par un expert-comptable pour une SCI à l'IS. - Retard comptable : on ne migre pas un retard, on le solde d'abord. Régulariser les exercices manquants par un dépôt spontané, avant tout contrôle (réduction de 50 % de l'intérêt de retard, art. 1727-V du CGI ; à ne pas confondre avec l'art. L62 du LPF, réservé à la régularisation en cours de vérification), puis basculer à l'ouverture de l'exercice suivant avec une balance propre. - Impact fiscal nul sur le fond : la SCI dépose la même déclaration (2072 à l'IR, 2065 + liasse 2033 à l'IS) aux mêmes dates (20 mai 2026 en général) ; seul l'outil change, la continuité des données doit être parfaite. sci-ai.app propose l'offre Autonomie à 229 €/an ou l'offre avec expert-comptable dédié à 349 €/an. ## SCI et aides sociales : l'impact de vos parts sur vos droits (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-aides-sociales - Principe général : les prestations sous condition de ressources retiennent non seulement les revenus perçus mais aussi le patrimoine détenu. Le barème pivot est l'article R132-1 du CASF : les biens non productifs de revenu, hors habitation principale du demandeur, sont réputés procurer un revenu annuel de 50 % de la valeur locative (immeuble bâti), 80 % (terrain non bâti) et 3 % du montant des capitaux — dont les parts sociales. - Trois canaux par lesquels une SCI entre dans la base ressources : la quote-part de résultat à l'IR (art. 8 du CGI, imposable même sans distribution), les dividendes d'une SCI à l'IS (PFU 31,4 % en 2026 = 12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux), et la valeur des parts elles-mêmes en tant que patrimoine mobilier. - RSA : base ressources définie à l'article R262-6 du CASF (« l'ensemble des ressources, de quelque nature qu'elles soient »), avec renvoi exprès à R132-1 pour les biens non productifs. Aucune franchise de 30 000 € — c'est la confusion la plus fréquente, ce seuil est propre aux aides au logement. Montants forfaitaires au 1er avril 2026 : 651,69 € pour une personne seule, 977,54 € pour un couple sans enfant ; prime d'activité 638,28 €. Le RSA effectivement versé est en outre diminué du forfait logement de l'article R262-9 du CASF (12 % du montant forfaitaire pour une personne seule, soit 78,20 €) dès lors que l'allocataire est propriétaire, logé gratuitement ou bénéficiaire d'une aide au logement. - Aides au logement (APL, ALF, ALS) : l'article L822-5 du CCH impose la prise en compte de la valeur en capital du patrimoine au-delà d'un seuil fixé à 30 000 € par l'article R822-22 du CCH (décret n° 2016-1385 du 12 octobre 2016). Au-delà, un revenu estimé est ajouté selon le même barème 3 % / 50 % / 80 %. Sont exclus la résidence principale, les biens professionnels et les biens produisant déjà un revenu imposé. - Dérogation AAH/AEEH : lorsque le demandeur ou son conjoint perçoit l'AAH ou l'AEEH, la valeur en capital du patrimoine du foyer n'est pas prise en compte pour l'aide au logement (art. L822-5 CCH). Même mise à l'écart pour le demandeur hébergé en EHPAD ou en résidence autonomie. - Loger un proche dans un bien de la SCI : l'article L822-3 du CCH exclut l'aide personnelle au logement lorsque le locataire, son conjoint, un ascendant ou un descendant détient une part de la propriété ou de l'usufruit du logement, y compris par l'intermédiaire de parts de société, quelles qu'en soient la forme et la nature. Seule exception (art. R822-1 CCH) : total de ces parts inférieur à 10 %. - ASPA : barème autonome à l'article R815-25 du CSS — les biens mobiliers et immobiliers sont réputés procurer un revenu de 3 % de leur valeur vénale à la date de la demande, à l'exception des biens visés aux 1° et 2° de l'article R815-22 du CSS (local d'habitation occupé par le demandeur et son conjoint, bâtiments de l'exploitation agricole) ; 3 % également pour les biens donnés aux descendants dans les 5 ans, 1,5 % entre 5 et 10 ans, et rente viagère réputée pour les donations à des tiers dans les 10 ans. Donner ses parts juste avant la demande ne fonctionne pas. - Particularité de l'ASPA : contrairement au RSA et aux aides au logement, la caisse ne retient pas les loyers réellement encaissés. Le forfait de 3 % de la valeur vénale se substitue au revenu réel des biens mobiliers et immobiliers, qu'ils soient loués ou non — il n'y a jamais cumul du loyer réel et du forfait. - Montants ASPA 2026 : 1 043,59 € par mois pour une personne seule, pour un plafond annuel de ressources fixé à 12 523,14 € ; 1 620,18 € par mois pour un couple, pour un plafond annuel de 19 442,21 €. Montants mensuels et plafonds annuels sont fixés séparément. L'allocation est différentielle : elle comble l'écart entre les ressources retenues et le plafond. - Récupération de l'ASPA sur succession : déclenchée si l'actif net successoral dépasse 108 586,14 € en métropole en 2026 (150 000 € en Guadeloupe, Guyane, Martinique et La Réunion). Plafond annuel de récupération : 8 463,42 € pour une personne seule, 11 322,77 € pour un couple. Les parts de SCI font partie de cet actif net, pour leur valeur au jour du décès. - AAH : régime le plus favorable au patrimoine — aucune forfaitisation de la valeur des parts, mais les revenus fonciers sont retenus intégralement dans les revenus nets catégoriels. Montant maximum 1 041,59 € par mois depuis le 1er avril 2026 ; plafond de ressources d'environ 12 499 € par an pour une personne seule sans enfant, majoré d'environ 6 250 € par enfant à charge. Déconjugalisation effective depuis le 1er octobre 2023. - Prestations familiales : base ressources de l'article R532-3 du CSS, égale au total des revenus nets catégoriels de l'année civile de référence (N-2). La quote-part de résultat d'une SCI à l'IR y entre en plein ; une SCI à l'IS qui ne distribue pas est neutre, car il n'existe pas ici de forfaitisation du patrimoine. - Bourses sur critères sociaux : calcul croisant le revenu brut global N-2 du foyer fiscal des parents et les points de charge, de l'échelon 0 bis à l'échelon 7 (environ 1 454 € à 6 335 € par an, jusqu'à environ 7 602 € avec maintien estival). Le revenu brut global intègre le revenu foncier net : un résultat de SCI à l'IR non distribué peut faire perdre un ou deux échelons. - Quatre configurations de parts non productives : (A) IR bénéficiaire non distribué — effet plein côté revenus, patrimoine neutralisé ; (B) IS sans distribution — revenus nuls, patrimoine plein (3 % des parts) ; (C) bien vacant ou occupé gratuitement — forfait logement du RSA (art. R262-9 CASF : 12 %, 16 % ou 16,5 % du montant forfaitaire selon la taille du foyer) déduit de l'allocation, les parts restant évaluées au titre des capitaux (3 %), le forfait de 50 % de la valeur locative visant l'immeuble détenu en direct hors habitation principale ; (D) SCI déficitaire — réduction du revenu catégoriel dans la limite de 10 700 € imputables sur le revenu global (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire, jusqu'au 31 décembre 2027), mais patrimoine inchangé. - Obligations déclaratives : les parts de SCI figurent dans la déclaration de patrimoine demandée par la CAF ou la MSA (RSA, prime d'activité, aides au logement) ; le dossier ASPA impose de mentionner les donations des dix dernières années ; le dossier social étudiant repose sur l'avis fiscal des parents. Les revenus fonciers ne doivent pas être saisis dans la déclaration trimestrielle de ressources — ils sont récupérés automatiquement via les données fiscales, et les saisir provoque un double comptage. - Sanctions en cas d'omission : récupération de l'indu avec retenues sur les prestations à venir, pénalité administrative de l'article L114-17 du Code de la sécurité sociale, suspension du droit et, dans les cas graves, poursuites pour fraude. Apporter un bien à une SCI pour paraître insolvable est en outre exposé à l'action paulienne de l'article 1341-2 du Code civil. - Valorisation des parts retenue en pratique : valeur vénale, soit la quote-part d'actif net (valeur de marché des immeubles diminuée des emprunts et des comptes courants d'associés) multipliée par le pourcentage de parts détenues. Un bilan à jour et un tableau d'amortissement d'emprunt sont les meilleurs arguments en cas de discussion avec l'organisme. ## SCI et EHPAD : pourquoi l'aide sociale à l'hébergement se récupère quand même URL : https://www.sci-ai.app/sci-ehpad-aide-sociale Ce guide répond à la croyance la plus répandue au moment d'une entrée en maison de retraite : mettre la maison en SCI empêcherait le département de reprendre l'aide sociale à l'hébergement (ASH). Il s'adresse aux familles qui reçoivent un dossier d'admission et y découvrent le mot « obligés alimentaires », et aux associés d'une SCI familiale dont un parent part en établissement. Un dossier unique est déroulé jusqu'à l'euro — Mme R., 87 ans, 1 180 € de retraite, une maison de 280 000 € — et quatre façons de détenir cette maison sont confrontées aux quatre canaux de récupération de l'article L132-8 du code de l'action sociale et des familles. Verdict chiffré : la SCI ne réduit la créance d'aucun euro. ### La réponse frontale, et le tri des quatre aides qu'on confond - L'ASH n'est pas un don mais une avance : le département la reprend sur le patrimoine du bénéficiaire, sur sa succession, ou sur ceux qui ont reçu quelque chose de lui (art. L132-8 CASF). - Une SCI ne sort aucun bien du patrimoine : elle remplace un immeuble par des parts, qui prennent sa place dans la succession. Sur le dossier chiffré du guide, la créance vaut 36 900 € en détention directe comme en SCI. - Seul effet réel de la société : l'hypothèque légale du département ne peut pas s'inscrire sur des parts. Il porte sur la liberté de vendre du vivant, pas sur le montant récupéré. - L'article L344-5 CASF, très protecteur, ne s'applique pas à l'EHPAD : il vise les établissements du b du 5° et du 7° du I de l'article L312-1, quand l'EHPAD relève du 6°. Il n'écarte le recours que si les héritiers sont le conjoint, les enfants, les parents ou la personne ayant assumé la charge effective et constante. Transposer cette règle au grand âge coûte 36 900 € sur le dossier. - ASH : versée par le département pour les frais d'hébergement en établissement habilité ; obligation alimentaire due ; quatre recours de l'article L132-8 ; aucun seuil d'actif net. - ASPA (ancien minimum vieillesse) : versée par la caisse de retraite ; pas d'obligation alimentaire ; récupérable sur la succession au-delà de 108 586,14 € d'actif net en 2026. - APA : versée par le département au titre de la perte d'autonomie, sans obligation alimentaire et non récupérable. Aide sociale à domicile : récupérable sur la succession au-delà de 46 000 € d'actif net, pour les dépenses supérieures à 760 €. - Le mythe central du sujet : les 46 000 € et les 760 € figurent bien à l'article R132-12 CASF, mais ce texte les réserve à quatre prestations — aide sociale à domicile, aide médicale à domicile, prestation spécifique dépendance, forfait journalier. L'ASH n'y est pas : la récupération s'exerce dès le premier euro d'actif net et sans plafond annuel. ### Ce que le département regarde à l'admission - L'ASH est subsidiaire : ressources du résident, puis apport des obligés alimentaires, puis solde financé par le département. - L'article L132-1 CASF retient les revenus et « la valeur en capital des biens non productifs de revenu ». Le barème de l'article R132-1 retient la valeur locative pour le bâti et exclut l'habitation principale du demandeur. - L'article R132-1 ne nomme pas les parts de société. Le Conseil d'État a jugé le 26 février 2020 (n° 424379, tables du recueil Lebon, visas L132-1 et R132-1) que des parts de SCI s'évaluent, faute de bénéfices distribués, en appliquant le taux de 3 % à leur valeur. Le litige portait sur le RSA : aucune décision équivalente n'existe en ASH, la transposition est probable et non acquise. - Chiffres : 280 000 × 3 % = 8 400 € par an, soit 700 € par mois de revenu réputé qui s'ajoutent à la pension. - L'établissement doit en principe être habilité à l'aide sociale : l'autorisation vaut habilitation sauf mention contraire (art. L313-6) et l'habilitation peut être partielle, place par place (art. L342-1). ### Ce que le résident paie : les 90 % et le plancher de 125 € - Dossier de référence : tarif d'une chambre habilitée 2 164 €/mois (CNSA, Repères statistiques n° 27, données 2024 publiées le 1er avril 2026 — aucune donnée officielle de prix pour 2025 ni 2026) ; pension de 1 180 €/mois ; deux enfants. - L'article L132-3 CASF affecte les ressources aux frais d'hébergement dans la limite de 90 % : 1 180 × 90 % = 1 062 €, ce qui ne laisserait que 118 €. - L'article R231-6 impose de laisser au minimum un centième du montant annuel des prestations minimales de vieillesse, arrondi à l'euro : 1 043,59 €/mois soit 12 523,14 € par an, donc 125,23 € arrondis à 125 € en 2026. - Le plancher l'emporte : participation retenue 1 180 − 125 = 1 055 €/mois (et non 1 062 €), reste à financer 2 164 − 1 055 = 1 109 €/mois. Sept euros d'écart par mois, 336 € sur quatre ans. Sous 1 250 € de ressources, le plancher gagne toujours. - Quand un conjoint reste au domicile, les règlements départementaux ne laissent pas ses ressources descendre sous l'ASPA d'une personne seule, 1 043,59 €/mois en 2026 ; aucun texte national ne le fixe. ### L'obligation alimentaire après la loi du 8 avril 2024 - Enfants et descendants : art. 205 du Code civil. Gendres et belles-filles : art. 206, l'obligation ne cessant qu'au décès de l'époux qui produisait l'alliance et des enfants issus de son union. - Les petits-enfants ne sont plus tenus dans le cadre d'une demande d'ASH : article L132-6 3° CASF issu de la loi n° 2024-317 du 8 avril 2024, en vigueur depuis le 10 avril 2024. La dispense est cantonnée à ce cadre ; l'obligation civile de l'article 205 subsiste ailleurs. Les gendres et belles-filles ne sont pas dispensés. - L'obligation est conjointe et non solidaire (art. R132-9) : chacun répond de sa part et d'elle seule. À défaut d'entente, le montant est fixé par l'autorité judiciaire ; l'avocat n'est obligatoire ni devant le tribunal judiciaire ni devant la cour d'appel (art. R132-10). Si l'intéressé reste passif, le président du conseil départemental saisit le juge (art. L132-7). - Cas n° 1 : obligation alimentaire fixée à 340 €/mois (fils 250 €, fille 90 €) → ASH de 1 109 − 340 = 769 €/mois, soit 769 × 48 = 36 912 € de créance sur quatre ans, arrondie à 36 900 €. - Cas n° 2, les vases communicants : en ajoutant la belle-fille (60 €) et le gendre (40 €), l'obligation passe à 440 €/mois, l'ASH tombe à 669 €/mois, la créance à 32 112 €. Total sorti par la famille : 53 232 € dans les deux cas (16 320 + 36 912 = 21 120 + 32 112). Le reste à financer vaut 1 109 €/mois quoi qu'il arrive, et la SCI ne touche à aucun des deux termes. ### Les quatre canaux de récupération de l'article L132-8 - 1° Meilleure fortune : contre le bénéficiaire lui-même, de son vivant, en cas d'enrichissement notable (héritage, gain). La SCI n'y change rien. - 1° Succession : au décès, sur l'actif net, dès le premier euro. Les parts remplacent l'immeuble. - 2° Donataire : donation faite après la demande ou dans les dix ans qui l'ont précédée. Une donation de parts est une donation. - 3° Légataire : dans la double limite des prestations versées et de la valeur des biens légués au jour de l'ouverture de la succession. - 4° Assurance-vie : recours subsidiaire contre le bénéficiaire du contrat, borné aux primes versées après soixante-dix ans ; il date de la loi du 28 décembre 2015 et il est presque toujours oublié. - Plafonds de l'article R132-11 : limite des prestations allouées, et contre un donataire, valeur des biens donnés appréciée au jour de l'introduction du recours — le plus faible des deux l'emporte. Le même article permet de reporter la récupération. - Trois délais à ne pas confondre : dix ans de l'art. L132-8 2° CASF comptés depuis la demande d'aide sociale (le seul qui ouvre une reprise contre celui qui a reçu) ; quinze ans de l'art. 784 CGI comptés depuis la donation précédente (rechargement des abattements) ; cinq et dix ans de l'art. R815-25 CSS comptés depuis la demande d'allocation (évaluation des ressources du demandeur d'ASPA à 3 % puis 1,5 %, la récupération de l'ASPA relevant de l'art. L815-13 CSS). ### L'hypothèque légale du département et les parts de SCI - L'article L132-9 CASF grève d'une hypothèque légale les immeubles appartenant aux bénéficiaires de l'aide sociale, pour garantir les recours de l'article L132-8. - Seuil de l'article R132-14 : aucune inscription si la valeur globale des biens immobiliers du bénéficiaire est inférieure à 1 500 € à la date de l'inscription. Ce seuil porte sur la garantie, jamais sur la créance. - Une part sociale n'est pas un immeuble : elle ne figure à aucun des articles 517 à 526 du Code civil, l'hypothèque ne peut porter que sur des immeubles (art. 2385) et l'article 529 range dans les meubles les actions et intérêts dans les compagnies, « encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies ». C'est une lecture combinée, non une règle écrite en toutes lettres. - Portée réelle : maison en direct et hypothèque inscrite, aucune vente n'aboutit sans mainlevée ; en SCI, la société vend librement mais le prix remonte dans la valeur des parts. Souplesse de gestion, pas protection. ### Quatre montages confrontés aux quatre canaux - Hypothèses communes : maison de 280 000 € sans dette, créance de 36 900 €. - A. Détention directe conservée → canal succession (1°) ouvert, 36 900 € récupérés sur l'actif successoral, 243 100 € restants aux enfants. - B. Maison apportée à une SCI en 2016, 100 % des parts conservées → canal succession ouvert, 36 900 € récupérés, 243 100 € restants, comme en A. - C. Parts données aux enfants en 2019, demande d'ASH en 2026 (sept ans, donc dans les dix ans) → canal donataire (2°) ouvert ; les parts valent 300 000 €, le plafond le plus faible s'applique et 36 900 € sont réclamés sur le patrimoine personnel des enfants, en numéraire, en plus de l'obligation alimentaire déjà versée. - D. Nue-propriété des parts donnée en 2013, usufruit réservé (treize ans) → canal donataire fermé, usufruit éteint au décès (art. 617 du Code civil), parts absentes de l'actif successoral : 0 € récupéré. - L'écart entre A et D vaut 36 900 € et ne doit rien à la SCI : le même résultat s'obtient avec la nue-propriété de la maison donnée en direct. Ce n'est pas la SCI qui protège, c'est le calendrier de la donation. - Point de méthode : la créance du département est une dette de la succession qui réduit l'actif net avant partage ; les droits de succession sont un impôt assis sur ce qui reste après. ### La décote des parts mise à l'épreuve du calcul - SCI Les Tilleuls, maison de 280 000 € sans emprunt : Mme R. détient 60 % des parts, ses deux enfants 20 % chacun. Sa quote-part vaut 280 000 × 60 % = 168 000 €. - Décote d'illiquidité de 10 % : 168 000 − 16 800 = 151 200 € dans la succession, soit 4,1 fois la créance de 36 900 €. Économie procurée par la décote : 0 €. - Pour que la décote change quoi que ce soit, il faudrait descendre la valeur sous 36 900 €, soit 36 900 ÷ 168 000 = 21,96 % de la valeur : une décote de 78 %, qu'aucun département n'acceptera et qu'aucun expert ne signera. - Effet secondaire réel : les enfants doivent réunir 36 900 € en liquide alors que l'actif est un immeuble, dont la vente suppose une assemblée et un acte ; si un associé est sous tutelle, il faut en outre l'autorisation du juge et sept à neuf mois. La SCI ne réduit pas la créance, elle rend son paiement plus difficile. ### Ce que la SCI aggrave, et le coût d'un apport inutile - Forfait de 3 % appliqué aux parts : ressources portées à 1 880 €, participation de 1 692 € (ce sont alors les 90 % qui mordent), reste à financer 472 €, ASH ramenée à 132 €/mois et créance de 6 336 € sur quatre ans. Le forfait retient un revenu que Mme R. ne perçoit pas : 512 € d'écart chaque mois avec ce qui arrive sur son compte. - Le total ne bouge pas : 1 055 × 48 + 340 × 48 + 36 912 = 103 872 €, et 1 692 × 48 + 340 × 48 + 6 336 = 103 872 €, soit exactement quatre ans de facture (2 164 × 48). - Comparaison avec la détention directe : l'immeuble bâti est retenu à 50 % de sa valeur locative (art. R132-1). Pour une valeur locative de 1 000 €/mois, 6 000 € par an soit 500 €/mois de revenu réputé, contre 700 € pour les parts — 200 € de plus chaque mois avec la SCI, 180 € de participation supplémentaire, 8 640 € sur quatre ans. Les deux forfaits se croisent à 1 400 €/mois de valeur locative. - Si la SCI loue la maison 650 €/mois nets : ressources de 1 830 €, participation de 1 647 €, reste à financer 517 €, ASH de 177 €/mois. Une SCI qui loue réduit l'aide. - Coût d'un apport de la maison de 280 000 € à une SCI déjà constituée et à l'IR : droit d'enregistrement 0 € depuis le 1er janvier 2019 (art. 810, I du CGI, « les apports sont enregistrés gratuitement », loi de finances pour 2019 art. 26 — le droit fixe de 375 € est supprimé) ; émoluments du notaire au barème de l'art. A444-158 du code de commerce, 6 500 × 1,935 % + 10 500 × 0,798 % + 43 000 × 0,532 % + 220 000 × 0,399 % = 1 316 € HT soit 1 579 € TTC ; contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 879 et 881 K du CGI) = 280 € ; débours et formalités 300 à 400 €. Total 2 159 à 2 259 € pour 0 € d'économie. - Un apport fait pour faire échec au recours ne referme aucun canal et expose l'opération à la fictivité, ainsi qu'à l'action paulienne de l'article 1341-2 du Code civil si l'intention frauduleuse est établie. ### Ce qui protège vraiment : le calendrier, l'habilitation, les six erreurs - Frise du délai de dix ans, comptée depuis la demande d'aide sociale et non depuis l'entrée en établissement ni le décès : donation à 11 ans ou à 10 ans et 1 jour → canal fermé, 0 € réclamé ; donation à 9 ans ou postérieure à la demande → canal ouvert, 36 900 € réclamés aux enfants. - Nue-propriété donnée dans les dix ans : la Commission centrale d'aide sociale a jugé le 30 novembre 2016 (dossier n° 140392) le recours fondé en son principe contre le nu-propriétaire, en se bornant à reporter la récupération au décès de l'usufruitier ou à la vente. Report n'est pas exonération. L'espèce portait sur l'aide ménagère, et cette commission a été supprimée en 2019. - Aucune décision publiée à ce jour ne porte sur la récupération contre le donataire de parts de société civile : ni « la jurisprudence admet », ni « la jurisprudence écarte ». - Assurance-vie : sur un contrat de 80 000 € dont 30 000 € de primes versées après 70 ans, le département ne peut réclamer que 30 000 €, et seulement si les autres recours n'ont pas suffi. - Établissement habilité : environ 431 200 places habilitées contre 158 860 qui ne le sont pas, soit 73 % du parc (CNSA, données 2024) — 98 % dans le public, 82 % dans le privé non lucratif, 10 % dans le privé lucratif ; la DREES mesure 75 % sur données 2023. Chambre habilitée 2 164 €/mois contre 3 128 €/mois pour une non habilitée, soit 964 € de plus par mois et jusqu'à plus de 1 900 € dans certains départements. Porte étroite : l'article L231-5 permet une participation facultative et plafonnée après cinq ans de séjour payé et ressources épuisées. - Les six erreurs chiffrées : croire au seuil de 46 000 € (jusqu'à 36 900 €) ; donner les parts dans l'urgence (36 900 € sur le patrimoine des enfants) ; apporter la maison à une SCI pour se protéger (2 159 à 2 259 € pour 0 € d'économie) ; choisir un établissement non habilité (46 272 € sur quatre ans) ; ne pas déclarer les parts (révision de l'admission et reversement des sommes versées à tort) ; croire que l'article L344-5 joue en EHPAD (36 900 €). - Prescription du recours après le décès : cinq ans de droit commun (art. 2224 du Code civil), l'article L132-8 ne fixant aucun délai propre ; jugé en ce sens par la Commission centrale d'aide sociale le 7 juillet 2017 (dossier n° 150690) et le 19 février 2018 (dossier n° 150624), sans que le Conseil d'État ait tranché. - Dernier réflexe : demander le règlement départemental d'aide sociale, public et gratuit, qui fixe dans les limites du code le calcul de la participation et la politique de recours. ## Du résultat comptable au résultat fiscal en SCI à l'IS URL : https://www.sci-ai.app/resultat-comptable-fiscal-sci - Formule pivot : résultat fiscal = résultat comptable + réintégrations − déductions. En SCI à l'IS, les réintégrations l'emportent presque toujours, donc le résultat fiscal est en général supérieur au bénéfice comptable, et c'est lui (pas le comptable) qui sert d'assiette à l'IS. - Le retraitement est extra-comptable : il ne génère aucune écriture au grand livre, il apparaît uniquement sur la liasse — cadre « détermination du résultat fiscal » en bas du 2033-B (régime réel simplifié) ou tableau 2058-A dédié (régime réel normal). - L'IS lui-même n'est pas déductible (art. 213 CGI) : s'il est provisionné en charge (compte 695), on le réintègre ; la contribution sociale sur l'IS (compte 6952) suit le même sort. - Amendes et pénalités pour infraction à une obligation légale non déductibles (art. 39-2 CGI) : stationnement, majorations fiscales, pénalités URSSAF ; à distinguer des pénalités contractuelles, elles déductibles. - Amortissement des véhicules de tourisme plafonné (art. 39-4 CGI) : base amortissable déductible limitée à 9 900 / 18 300 / 20 300 / 30 000 € selon les émissions de CO2 ; la fraction excédentaire se réintègre chaque année. Les taxes annuelles sur véhicules (ex-TVS) ne sont pas déductibles à l'IS (art. 213), mais le seraient à l'IR. - Provisions déductibles seulement si probables, nettement précisées et fondées sur des événements de l'exercice (art. 39-1-5° CGI) ; les provisions forfaitaires se réintègrent. Symétrie clé : une provision réintégrée à la dotation se déduit à la reprise, pour éviter la double imposition. - Déductions extra-comptables : reprises de provisions antérieurement taxées, quote-part de plus-values à long terme (titres de participation détenus > 2 ans, hors quote-part de frais), dividendes sous régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI), dégrèvements d'impôts non déductibles. - Exemple chiffré : bénéfice comptable 17 700 € + réintégrations 5 840 € (amende 300 €, taxe véhicule 1 200 €, amortissement excédentaire 4 340 €) − déduction 2 000 € (reprise de provision taxée) = résultat fiscal 21 540 €, soit 3 840 € de plus que le comptable ; IS à 15 % = 3 231 €. - Report du déficit : reportable en avant sans limite de durée (art. 209 I CGI), imputation annuelle plafonnée à 1 000 000 € + 50 % de la fraction du bénéfice au-delà ; le déficit reste dans la société et ne remonte jamais chez les associés (contrairement au déficit foncier d'une SCI à l'IR). Stock suivi sur le 2033-D ou le 2058-B. - Articulation : le résultat fiscal du 2033-B / 2058-A est reporté sur la déclaration 2065, qui calcule l'IS par tranches (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) ; 2065 + liasse télétransmis via EDI, échéance au 2e jour ouvré suivant le 1er mai prolongée de 15 jours pour les téléprocédures (mi-mai, variable selon l'année) pour un exercice clos au 31 décembre. ## Donation temporaire d'usufruit de parts de SCI : mode d'emploi URL : https://www.sci-ai.app/donation-temporaire-usufruit-sci - Mécanisme : le donateur conserve la nue-propriété de ses parts de SCI et cède le seul usufruit pour une durée fixe (3 à 10 ans en général) ; l'usufruitier perçoit les revenus des parts démembrées (art. 578 s. C. civ.), puis l'usufruit s'éteint de plein droit au terme. - Valeur fiscale : l'usufruit temporaire vaut 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans entamée (art. 669 II CGI), sans proratisation ; toute durée de 1 à 10 ans vaut 23 %, de 11 à 20 ans 46 %, sans excéder la valeur de l'usufruit viager. L'assiette est la valeur des parts (actif net), pas l'immeuble brut. - Droits de donation : calculés sur la valeur de l'usufruit (les 23 %) après abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans ; le plus souvent, droits nuls. L'abattement consommé réduit celui disponible pour les autres donations pendant 15 ans. - Effet impôt sur le revenu : dans une SCI à l'IR, l'usufruitier devient titulaire des revenus fonciers, les déclare sur ses 2044 et 2042, et les fait taxer à sa propre tranche ; les loyers sortent du revenu imposable du donateur. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. - Effet IFI : l'article 968 du CGI rend l'usufruitier redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété ; si le bénéficiaire n'est pas assujetti (patrimoine sous 1,3 M€), l'immeuble sort totalement de l'IFI pendant toute la durée du démembrement. - Cas chiffré : actif net de SCI 600 000 €, 24 000 € de loyers/an, parents à 41 % de TMI, enfant étudiant à 0 %, usufruit de 5 ans. Valeur de l'usufruit 138 000 € ; 0 € de droits (abattement) ; environ 49 200 € d'économie d'IR sur 5 ans ; IFI nul ; retour sans droit de mutation. - Cadre anti-abus : montage légal mais surveillé (art. L64 LPF, abus de droit à but exclusivement fiscal ; art. L64 A LPF, mini-abus à but principalement fiscal, applicable depuis le 1er janvier 2020). Sanctions : pour l'art. L64, majoration de 80 % automatique (art. 1729 b CGI), ramenée à 40 % à défaut d'initiative principale ; pour l'art. L64 A, sanctions de droit commun non automatiques de l'art. 1729 CGI (40 % manquement délibéré, 80 % manœuvres frauduleuses). Grille de la doctrine BOI-CF-IOR-30-20 § 120 : acte notarié, durée d'au moins 3 ans, profit effectif de l'usufruitier, droits réels préservés, substance patrimoniale de la SCI. - Retour de l'usufruit : à l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement et la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire sans aucun droit de mutation (art. 1133 CGI). - Formalisme : acte notarié obligatoire à peine de nullité (art. 931 C. civ.), durée déterminée précisée, enregistrement, opposabilité et mention du démembrement dans les registres de la SCI ; répartition du vote entre usufruitier (affectation des bénéfices) et nu-propriétaire (art. 1844 C. civ.). - Cas d'usage et limites : pertinent pour un enfant majeur détaché du foyer fiscal, un parent âgé à faibles revenus ou une association d'intérêt général ; inadapté pour un enfant mineur rattaché (gain neutralisé) et d'intérêt limité en SCI à l'IS (revenus non transparents). Le compte courant d'associé n'est jamais démembré et reste au donateur. ## Clause de tontine sur les parts de SCI : protéger le survivant URL : https://www.sci-ai.app/tontine-parts-sci - La clause de tontine (ou clause d'accroissement) sur des parts de SCI acquises en commun stipule qu'au décès de l'un, le survivant sera réputé, rétroactivement, seul propriétaire des parts depuis l'origine ; le prémourant est censé n'avoir jamais rien possédé. - Effet civil : les parts échappent à l'indivision successorale et à la réserve héréditaire des enfants du prémourant (contrat aléatoire à titre onéreux, pas une libéralité). C'est le seul outil qui protège aussi radicalement un concubin, tiers sans droit successoral. - Fiscalité (art. 754 A CGI) : la valeur reçue par le survivant est réputée transmise à titre gratuit et taxée aux droits de succession selon le lien de parenté entre tontiniers — 60 % entre concubins ou non-parents, après un abattement résiduel de 1 594 € (art. 788 IV CGI). - Exonération pour les pacsés et époux : le partenaire de PACS ou l'époux survivant est totalement exonéré de droits de succession (art. 796-0 bis CGI), ce qui prive la tontine de tout intérêt fiscal dans ces couples. - L'exception des 76 000 € de l'article 754 A (droits de mutation à titre onéreux, plus doux) vise l'immeuble d'habitation principale détenu en direct, PAS les parts de SCI — même si la société détient le logement du couple. - Validité : un aléa réel sur l'ordre des décès est exigé (âges, état de santé et surtout apports comparables). À défaut, requalification en donation déguisée avec réintégration à la succession, rapport, réduction et droits de mutation à titre gratuit. Le déséquilibre de financement est le premier motif de redressement. - Limite majeure : blocage total. Tant que les deux tontiniers vivent, aucun ne peut vendre, donner ou nantir seul ses parts (indivisibilité), et il n'existe pas d'action en partage — en cas de séparation, le couple reste ligoté jusqu'au premier décès. - Alternatives souvent préférables pour les concubins : le démembrement croisé de parts (le survivant réunit l'usufruit sans droits de succession, art. 1133 CGI, tout en préservant la nue-propriété des enfants) et l'assurance-vie (capital hors succession, abattement 152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans, art. 990 I CGI), qui peut aussi financer les 60 % de droits dus. - IFI : la tontine ne fait pas sortir les parts de l'assiette (art. 965 CGI) ; chaque tontinier déclare sa quote-part de son vivant, la totalité revenant au patrimoine taxable du survivant au décès. - Mise en place : clause portée dans les statuts constitutifs ou l'acte de cession de parts, articulée avec les clauses d'agrément ; rédaction notariale indispensable, une clause approximative étant le premier facteur de contentieux. ## La SCI peut-elle racheter ses propres parts ? URL : https://www.sci-ai.app/rachat-parts-par-sci - Une société civile ne dispose d'aucun régime d'auto-détention (contrairement à la SA, art. L225-207 C. com.) : elle peut racheter les parts d'un associé mais jamais les conserver durablement, les parts rachetées doivent être annulées. - L'annulation des parts entraîne mécaniquement une réduction du capital social : le rachat par la SCI est donc le volet « sortie de l'associé » d'une réduction de capital non motivée par des pertes. - Deux fondements convergents : la réduction de capital (décision collective en AGE) ou le retrait de l'associé (droit individuel, art. 1869 du Code civil). Les deux aboutissent à l'annulation des parts et à la baisse du capital. - Majorité requise : celle fixée par les statuts pour les modifications statutaires ; à défaut de clause, l'art. 1852 du Code civil impose l'unanimité, un minoritaire peut donc bloquer l'opération. - Procédure : évaluation des parts (à l'amiable ou expert art. 1843-4 C. civ.), AGE de réduction de capital, délai d'opposition des créanciers (environ 1 mois après dépôt au greffe), annonce légale, dépôt au guichet unique INPI, versement du prix et annulation. Comptez 2 à 3 mois. - Financement : trésorerie de la SCI, apport en compte courant d'associé, ou emprunt bancaire (déductibilité des intérêts plus fragile qu'un crédit d'acquisition, réduction de capital = fonds propres diminués). - Fiscalité du cédant : le remboursement s'analyse en cession à titre onéreux de droits sociaux. SCI à l'IR à prépondérance immobilière → plus-value immobilière des particuliers (art. 150 UB renvoyant à 150 U CGI), 19 % IR + 17,2 % PS, abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans), surtaxe art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 €. - SCI à l'IS ou non à prépondérance immobilière → plus-value sur valeurs mobilières (art. 150-0 A du CGI), PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis la LFSS 2026), sauf option barème. - Droits d'enregistrement : la cession de parts de société à prépondérance immobilière relève en principe de 5 % (art. 726 du CGI) ; le traitement par réduction de capital suivie d'annulation doit être validé au cas par cas. - À distinguer de la cession de parts classique (art. 1861 C. civ.) : dans la cession, un acquéreur paie et le capital reste inchangé ; dans le rachat par la SCI, c'est la société qui paie et le capital est réduit. Alternatives : cession à un coassocié ou tiers, donation, dissolution. ## Vendre un bien de SCI détenu depuis moins de 5 ans URL : https://www.sci-ai.app/vente-moins-5-ans-sci - SCI à l'IR : l'abattement pour durée de détention (art. 150 VC CGI et L136-7 CSS) ne démarre qu'à la 6e année ; en dessous de 5 ans révolus, l'abattement est de 0 % à l'impôt sur le revenu comme aux prélèvements sociaux, et la plus-value est taxée sur son montant intégral. - Taux à l'IR : 19 % d'impôt sur le revenu (art. 150 U CGI) + 17,2 % de prélèvements sociaux (taux des revenus fonciers et plus-values immobilières, à ne pas confondre avec le taux des revenus mobiliers) = 36,2 % de la plus-value imposable. - Surtaxe de l'art. 1609 nonies G CGI : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable ; en SCI à l'IR, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société (sur la plus-value imposable des seuls associés soumis à l'IR), et non par quote-part associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, §60) : multiplier les associés à l'IR ne dilue pas le seuil. - Le forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition (art. 150 VB II 4° CGI) n'est ouvert qu'au-delà de 5 ans de détention ; avant ce cap, seuls les travaux réellement payés et facturés par une entreprise majorent le prix d'acquisition. - Risque de requalification en marchand de biens (art. 35 I 1° CGI) : conditions cumulatives d'intention spéculative dès l'achat et de caractère habituel, appréciées sans seuil chiffré par faisceau d'indices (brièveté de détention, fréquence des opérations, importance des profits) ; conséquences = passage en BIC/IS, TVA sur la marge (art. 268 CGI), majorations 40 % à 80 % (art. 1729 CGI). - SCI à l'IS : ni abattement ni surtaxe ; plus-value professionnelle (art. 39 duodecies s. CGI) calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements art. 39 C), donc les amortissements pratiqués sont réintégrés et gonflent la base imposable. - Cas chiffré revente à 3 ans (achat 300 000 €, revente 400 000 €) : plus-value brute de 77 500 € à l'IR (soit ~29 605 € d'impôt, dont ~1 550 € de surtaxe art. 1609 nonies G, seuil de 50 000 € apprécié au niveau de la société) contre 124 000 € de base à l'IS après réintégration de 24 000 € d'amortissements ; à l'IS, il faut encore un dividende taxé au PFU de 31,4 % pour sortir le gain. - Vente à perte : à l'IR, la moins-value immobilière n'est ni imputable ni reportable (art. 150 VD CGI) ; à l'IS, la moins-value professionnelle s'impute sur le résultat de l'exercice. - Fausses échappatoires : vendre les parts plutôt que le bien ne change rien pour une SCI à prépondérance immobilière à l'IR (même régime, mêmes durées d'abattement) ; l'exonération résidence principale (art. 150 U II 1° CGI) ne joue pas pour un bien détenu par une SCI. - Vente subie (mutation, divorce, difficultés, décès, mésentente) : documenter la cause par un dossier de preuves et une assemblée générale motivée pour établir l'absence d'intention spéculative et écarter la qualification de marchand de biens. ## Revenu foncier exceptionnel en SCI : le système du quotient URL : https://www.sci-ai.app/quotient-revenus-fonciers-sci - Le système du quotient (art. 163-0 A CGI) atténue la progressivité de l'IR sur un revenu perçu « en bloc » par une SCI à l'IR : il n'est jamais appliqué d'office, l'associé doit le demander. - Revenu exceptionnel : non susceptible d'être recueilli chaque année (pas-de-porte ou droit d'entrée d'un bail commercial imposable en supplément de loyer au sens de l'art. 29 CGI, indemnité de résiliation, subvention non récurrente). - Revenu différé : perçu en une fois mais rattaché à plusieurs années passées du fait d'un tiers (rappel d'arriérés de loyers obtenu par décision de justice). - Mécanisme pour l'exceptionnel : on ajoute le quart du revenu au revenu net global ordinaire, on mesure le supplément d'impôt, puis on le multiplie par quatre (coefficient 4). - Pour le différé, le coefficient n'est pas fixé à quatre : il est égal au nombre d'années auxquelles le revenu se rapporte augmenté de un (art. 163-0 A, II du CGI), soit quatre pour trois ans d'arriérés (division puis multiplication par ce même coefficient). - Condition de montant réservée à l'exceptionnel : il doit dépasser la moyenne des revenus nets imposables des trois dernières années ; le différé en est dispensé, quel que soit son montant. - Cas chiffré : associé célibataire à 20 000 € de revenu ordinaire, pas-de-porte de 60 000 € ; impôt d'environ 16 230 € sans quotient contre 10 920 € avec, soit près de 5 310 € d'économie d'IR. - Limite majeure : le quotient ne joue que sur l'IR, jamais sur les prélèvements sociaux de 17,2 % (revenus fonciers), dus en totalité — soit 10 320 € sur les 60 000 € de l'exemple. - Circuit en SCI à l'IR : la société qualifie et répartit le revenu sur la 2072, l'associé reporte sa quote-part sur la 2044 puis demande le quotient sur sa 2042 C (case ØXX, rubrique Divers), avec note explicative. - Inapplicable à une SCI à l'IS (taux proportionnel, pas de barème à lisser) ; l'associé n'y est imposé que sur les dividendes, au PFU de 31,4 % en 2026. ## Prélèvement à la source et revenus de SCI : comment ça marche URL : https://www.sci-ai.app/pas-revenus-sci - Une SCI à l'IR translucide (art. 8 CGI) ne prélève jamais l'impôt à la source : les revenus fonciers n'ont pas de collecteur, l'administration prélève elle-même un acompte contemporain (art. 204 A et 204 C CGI) directement sur le compte bancaire personnel de chaque associé, au prorata de sa quote-part. - L'acompte couvre à la fois l'impôt sur le revenu (au taux de PAS du foyer, individualisé ou neutre) et les prélèvements sociaux à 17,2 %, dans un même prélèvement — il n'y a pas d'avis distinct pour la CSG-CRDS. - L'assiette et le taux sont recalculés chaque année en septembre à partir de la déclaration déposée au printemps : de janvier à août l'acompte repose sur les revenus N-2, de septembre à décembre sur les revenus N-1. - L'acompte est prélevé mensuellement (le 15 de chaque mois, 12 échéances) ou trimestriellement sur option exercée avant le 1er octobre (15 février, 15 mai, 15 août, 15 novembre) ; le total annuel est identique. - La modulation (art. 204 J CGI) permet d'ajuster l'acompte en cours d'année : à la baisse seulement si l'écart dépasse 5 % (seuil abaissé de 10 % à 5 % par la LF 2023), avec risque de majoration si l'impôt réel dépasse de plus de 10 % l'estimation (art. 1729 G CGI) ; à la hausse librement et sans sanction. - La première année, aucun acompte n'est prélevé faute de déclaration antérieure : les premiers loyers sont perçus sans impôt au fil de l'eau, puis rattrapés au solde à l'automne N+1, moment où l'acompte contemporain démarre aussi (risque de cumul de trésorerie). - En cas de déficit foncier, de vacance locative durable ou de cession du bien ou des parts, l'associé peut demander la suppression de l'acompte via la modulation ; la plus-value de cession relève d'un régime propre (art. 150 U ou 150 UB CGI) et n'entre pas dans l'acompte. - Pour une SCI à l'IS, l'associé n'est imposé qu'en cas de distribution de dividendes : prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % à la source (art. 117 quater CGI) + prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la LFSS 2026, dispense de PFNL possible sous conditions de RFR (art. 242 quater CGI). - Le PAS n'est jamais libératoire : le PFNL de 12,8 % est un acompte d'IR imputable, régularisé au solde l'année suivante (PFU 12,8 % + 18,6 % = 31,4 % en 2026, ou barème progressif sur option) ; le solde d'IR peut être étalé de septembre à décembre. ## CSG déductible et revenus de SCI : le mécanisme expliqué URL : https://www.sci-ai.app/csg-deductible-sci - La CSG déductible s'élève à 6,8 points (art. 154 quinquies, II du CGI) et vient en diminution du revenu global imposable de l'année de son paiement, uniquement pour les revenus soumis au barème progressif de l'IR. - Sur les 17,2 % de prélèvements sociaux frappant les revenus fonciers d'une SCI à l'IR, la CSG représente 9,2 % (dont 6,8 % déductibles, 2,4 % non déductibles), la CRDS 0,5 % et le prélèvement de solidarité 7,5 % : ces deux derniers ne sont jamais déductibles. - Décalage d'un an : la CSG s'impute sur l'année de son paiement effectif ; les prélèvements sociaux sur les revenus N-1, recouvrés à l'automne N, réduisent le revenu global N déclaré au printemps N+1. - Le montant est calculé et pré-rempli par l'administration en case 6DE de la déclaration 2042, mais doit être vérifié (première année, correction, revenus de source étrangère peuvent le fausser). - Aucune CSG déductible la première année de location (rien encore payé) ; une dernière déduction l'année suivant la cessation des revenus fonciers. - Dividendes d'une SCI à l'IS au PFU (31,4 % en 2026 : 12,8 % IR + 18,6 % PS) : aucune CSG déductible ; sur option pour le barème, l'abattement de 40 % et la CSG déductible de 6,8 % réapparaissent. - Exemple : 15 000 € de revenus fonciers nets génèrent 1 020 € de CSG déductible (6,8 %), soit environ 306 € d'impôt en moins à 30 % de TMI (418 € à 41 %) ; nul pour un foyer non imposable. - La plus-value immobilière (taux proportionnel 19 %, hors barème) et les années de déficit foncier n'ouvrent aucun droit à CSG déductible ; déficit foncier et CSG déductible sont deux mécanismes complémentaires dans le temps, jamais concurrents. ## Réforme des valeurs locatives : quel impact sur votre SCI ? URL : https://www.sci-ai.app/valeurs-locatives-sci - La valeur locative cadastrale (loyer annuel théorique) est l'assiette de la taxe foncière (base = 50 % de la VLC, article 1388 du CGI) et de la CFE (valeur locative des locaux professionnels, article 1467 du CGI). - Locaux professionnels : la révision (RVLLP) est en vigueur depuis le 1er janvier 2017 (article 1498 du CGI), avec mise à jour annuelle des tarifs au m² et actualisation générale tous les six ans. - Logements : la révision (RVLLH) a été engagée par l'article 146 de la loi de finances 2020 ; d'abord prévue pour 2026, reportée à 2028 (LF 2023) puis à 2031 par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). - Calendrier RVLLH : campagne déclarative des loyers par les bailleurs (dont les SCI) avant le 1er juillet 2028, rapport au Parlement avant le 1er septembre 2029, application aux impositions à compter de 2031. - Méthode de calcul : valeur locative = surface pondérée × tarif au m² du secteur d'évaluation × coefficient de localisation (correctif prévu à l'art. 1498 CGI, jusqu'à +/- 30 %, le plus souvent +/- 10 % ou +/- 15 %) ; locaux pro répartis en 38 catégories et 10 sous-groupes. - Deux amortisseurs : le planchonnement (permanent) réduit de moitié l'écart entre ancienne et nouvelle valeur ; le lissage (transitoire) étale la variation de cotisation (sur une dizaine d'années pour la RVLLP de 2017, sur six ans selon le nouveau mécanisme de la LF 2026, art. 106, effets 2027-2031). - Un coefficient de neutralisation garantit qu'il n'y a pas de recette supplémentaire globale l'année de bascule, mais la charge se redistribue : une SCI détenant un bien sous-évalué depuis 1970 doit s'attendre à une hausse. - Impact fiscal : la hausse de taxe foncière et de CFE reste une charge déductible (article 31 du CGI à l'IR, article 39 du CGI à l'IS) ; la valeur locative peut être contestée par réclamation jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. - À anticiper dès maintenant : vérifier la catégorie, la surface et le coefficient de localisation sur l'avis de taxe foncière, provisionner la hausse et tenir des loyers déclarables irréprochables en vue de la campagne 2028. ## DECLOYER 2026 : le locataire déclare, pas la SCI bailleresse URL : https://www.sci-ai.app/decloyer-sci Ce guide traite de la DECLOYER, la déclaration annuelle des loyers des locaux professionnels, et corrige le contresens le plus répandu à son sujet : elle est déposée par le locataire, jamais par le propriétaire bailleur. Il s'adresse au gérant de SCI qui loue des bureaux, une boutique ou un entrepôt à une entreprise et se demande s'il a quelque chose à déposer — la réponse est non — puis à la SCI à l'impôt sur les sociétés preneuse d'un local, seul cas où l'obligation existe réellement. Il décrit ensuite la chaîne complète qui relie le loyer déclaré par un tiers au tarif au mètre carré du secteur, donc à la base de la taxe foncière du propriétaire, et ce qu'un gérant peut en faire. ### Le texte : article 1498 bis du CGI et ses cinq portes d'entrée - L'article 1498 bis du CGI vise les contribuables tenus de faire figurer sur leur déclaration de résultats les informations relatives aux locaux professionnels « dont ils sont locataires au 1er janvier » de l'année de dépôt. La formule exclut le bailleur. - Texte stable : créé en 2010, modifié une fois en 2012, en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1er janvier 2014 et inchangé depuis. - Cinq déclarations seulement ouvrent l'obligation : article 53 A (BIC au réel, déclaration 2031), article 96 (BNC en déclaration contrôlée, 2035), article 96 A (opérations du 5° du 2 de l'article 92), article 223 (personnes morales passibles de l'IS, 2065 et liasse) et article 302 septies A bis (réel simplifié BIC). - La déclaration 2072 n'y figure pas : une SCI à l'IR déclare au titre de l'article 172 bis du CGI et de l'article 46 C de l'annexe III, deux textes absents d'une liste limitative. - Réserve étroite : une société civile qui loue en meublé est passible de l'IS de plein droit (2 de l'article 206 du CGI) et ne reste à l'IR que sous la tolérance des 10 % de recettes commerciales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320) ; elle dépose alors une 2031 au titre de l'article 53 A. ### Qui déclare : quatre questions fermées, puis six situations - Question 1 : déposez-vous l'une des cinq déclarations visées ? Pour une SCI, cela revient à demander si elle est à l'IS. - Question 2 : êtes-vous exploitant du local au 1er janvier, comme locataire ou comme propriétaire occupant ? - Question 3 : êtes-vous redevable de la cotisation foncière des entreprises au 1er janvier ? Condition cumulative posée par l'administration, presque jamais mentionnée ailleurs. - Question 4 : le local relève-t-il de l'article 1498 ? Locaux professionnels et commerciaux oui ; locaux d'habitation et établissements industriels évalués par la méthode comptable ou par barème, non. - Quatre « oui » : la DECLOYER est due. Un seul « non » : rien à déposer. - Quatre situations sans obligation : SCI à l'IR bailleresse (2072, ni locataire ni dans la liste des cinq textes) ; SCI à l'IS bailleresse (article 223 mais preneuse d'aucun local) ; SCI à l'IR preneuse d'un local professionnel (la 2072 n'ouvre aucune porte) ; SCI louant des logements nus ou meublés (hors champ de l'article 1498). - Deux situations avec obligation : SCI à l'IS preneuse d'un local professionnel et redevable de la CFE, seul cas courant ; SCI à l'IS propriétaire et occupante redevable de la CFE, qui déclare sans montant en cochant « Propriétaire occupant ». - Nuance sans base légale : l'article 1498 bis ne vise que les locataires, mais l'administration fait déclarer tous les exploitants restitués par son interrogation préalable, propriétaires occupants compris. ### Ce que le déclarant écrit : un montant, six retraitements - L'arrêté qui fixe le contenu est l'article 121 quinquies-0 DC de l'annexe IV au CGI : il demande le montant du loyer annuel, charges et taxes non comprises, pour l'année au cours de laquelle intervient le dépôt. En mai 2026, on déclare donc le loyer de 2026. - Exception visant la majorité des baux commerciaux : quand le bail comporte une clause d'échelle mobile ou une clause recette, la DGFiP demande le loyer de N-1, l'indexation de l'année n'étant pas connue au moment du dépôt. - Aucune surface et aucune catégorie ne sont demandées : elles sont pré-identifiées par l'administration et restituées au déclarant avant le dépôt. - Sont exclus de la case : les charges refacturées (provisions et régularisations), la TVA lorsque le bail est soumis à l'option, et le dépôt de garantie, qui n'est pas un loyer. - Franchise : bail à 24 000 € par an avec six mois de franchise en 2026, on porte 24 000 € et non 12 000 €, la FAQ DGFiP demandant le montant du bail « sans tenir compte de la diminution accordée par le propriétaire ». - Paliers : bail progressif à 20 000 €, 24 000 € puis 28 000 € ; en deuxième année, on porte 24 000 €, sans moyenne. - Sous-location : loyer versé au bailleur 9 600 € dont 4 000 € refacturés à un sous-locataire, on porte 9 600 € et non 5 600 €. - Local vacant au 1er janvier : pas d'exploitant, donc aucun loyer déclaré, le bailleur ne se substituant pas au locataire absent. ### Le calendrier 2026 et l'exception des quinze jours - L'article 223 du CGI fixe l'échéance au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour les redevables de l'IS, l'article 175 posant la même date pour les déclarants BIC et BNC. - Le 1er mai 2026 est un vendredi férié ; premier jour ouvré suivant lundi 4 mai, deuxième jour ouvré mardi 5 mai 2026 : c'est la date légale. - Le délai supplémentaire de quinze jours des télédéclarants porte l'échéance au mercredi 20 mai 2026, date réelle. La date du 19 mai 2026 qui circule est fausse. - Le délai de quinze jours ne se propage normalement pas aux déclarations calées sur l'échéance du résultat : la doctrine ne réserve que deux exceptions, la déclaration n° 1330-CVAE-SD et la DECLOYER (BOI-BIC-DECLA-30-10, n° 20, version du 17 février 2017). - La DAS 2, accrochée au même dépôt, n'en bénéficie pas : deux annexes dans le même paquet, deux régimes de délai. ### Le canal : EDI-TDFC et rien d'autre - La déclaration n'existe pas sous forme papier : rien à télécharger, rien à envoyer. - Il n'y a aucun écran dans l'espace professionnel impots.gouv : une entreprise qui télétransmet son résultat en mode EFI, ou qui dépose sur papier, n'a aucun formulaire DECLOYER à transmettre. - Le déclarant ne part pas d'une page blanche : l'administration lui communique d'abord la liste des locaux qu'il occupe, par une filière appelée EDI-REQUETE, et il ne déclare que ce qui lui est restitué. - La DECLOYER est techniquement indépendante de la déclaration de résultats : son absence ne fait pas rejeter la liasse 2033, contrairement à ce que soutiennent certains prestataires. ### De votre bail à votre avis de taxe foncière : cinq maillons et un filtre - 1. Le bail fixe un loyer. 2. Le locataire le déclare en mai, hors charges et hors taxes. 3. L'administration agrège les loyers par secteur et par catégorie après avoir écarté ceux qui échouent aux conditions de qualité. 4. Elle en tire un coefficient d'évolution du tarif. 5. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local. - Un secteur d'évaluation est une zone du département où les loyers professionnels sont homogènes : il peut couvrir un quartier comme plusieurs communes. - La surface pondérée est la superficie des parties du local réduite par des coefficients fixés par décret selon leur utilisation (article 1498, II-C du CGI) ; le résultat est la valeur locative, base de la taxe foncière du propriétaire et de la CFE du locataire. - Un loyer n'est retenu que si la surface et la catégorie du local n'ont pas varié depuis l'année précédente, si son montant n'est ni nul ni significativement éloigné du loyer moyen du secteur, et s'il n'a pas subi une variation supérieure à 10 % depuis l'année précédente (article 334 A de l'annexe II au CGI, issu d'un décret de décembre 2018). - Loyer passant de 30 000 € à 34 000 €, soit +13,3 % : écarté, il ne pèse pas d'un centime sur le tarif du secteur. Loyer passant de 30 000 € à 32 500 €, soit +8,3 % : retenu. La hausse la plus brutale est donc celle qui pèse le moins, parce qu'elle sort de l'échantillon. - S'il reste moins de quatre loyers conformes dans un secteur pour une catégorie, le tarif de secteur cède la place à un coefficient d'évolution départemental, calculé sur la moyenne des trois années précédentes. - Ces 10 % n'ont aucun rapport avec le plafonnement du loyer d'un bail commercial : il s'agit d'un simple critère de qualité statistique. - Cran de calendrier : l'article 106, V de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) écarte le I de l'article 1518 ter pour l'établissement des bases de 2027 ; les loyers déclarés en mai 2026 ne feront donc pas évoluer les tarifs applicables en 2027. ### Trois cas chiffrés - Catégorie erronée : local de 200 m² de surface pondérée classé MAG1 au tarif de 190 €/m² au lieu de MAG2 (« commerces sans accès direct sur la rue », article 310 Q de l'annexe II) à 145 €/m², coefficient de localisation 1,00, taux global 42 %. Valeur locative 38 000 € contre 29 000 €, base 19 000 € contre 14 500 € (50 % — article 1388 du CGI), taxe foncière 7 980 € contre 6 090 €. Écart de 1 890 € par an, soit +31,0 %, et 11 340 € sur les six exercices d'un cycle. - Ces montants sont donnés hors coefficient de neutralisation et hors lissage : la neutralisation est multiplicative et laisse le +31,0 % intact, le lissage joue en euros et resserre l'écart tant qu'il s'applique. - Loyer déclaré TTC et charges comprises : loyer réel 30 000 € hors taxes et hors charges, 6 000 € de charges refacturées, option TVA à 20 % ; le locataire déclare (30 000 + 6 000) × 1,20 = 43 200 €, soit 216 €/m² au lieu de 150 €/m², un écart de +44,0 % et 13 200 € de loyer fictif. Effet direct sur le local : 0 €, la DECLOYER n'étant pas une déclaration d'assiette. - Effet indirect du même cas : si ce loyer échappe aux filtres et fait passer le tarif du secteur de 145 à 150 €/m², le propriétaire voisin paie 200 × 5 × 50 % × 42 % = 210 € de plus par an sans avoir rien déclaré. - SCI Rivoli, à l'IS, preneuse d'un local de stockage de 90 m² loué 9 600 € hors taxes et hors charges, dont elle sous-loue une partie aménagée et équipée : activité commerciale la rendant redevable de la CFE, quatre « oui » à l'arbre de décision, DECLOYER due pour 9 600 €, échéance du 5 mai portée au 20 mai 2026, canal EDI-TDFC. - Honoraires inutiles : une ligne « déclaration des loyers » facturée 100 € HT par an, soit 120 € TTC, représente 720 € TTC sur six exercices pour une SCI à l'IR bailleresse qui n'a rien à déposer. ### La sanction : article 1729 B, et pas 1729 C - L'article 1729 C du CGI ne vise pas la DECLOYER : sa liste est limitative et comprend l'article 1406, l'article 1496 ter, le III de l'article 1518 ter et le VI de l'article 146 de la loi de finances pour 2020. - La sanction applicable est celle de l'article 1729 B, texte général sur le défaut de production d'un document ne servant pas à établir l'impôt : 150 € pour le défaut, 15 € par omission ou inexactitude, total compris entre 60 € et 10 000 € par ensemble de documents produits simultanément. - Ne pas mélanger les plafonds : 150 € par déclaration à l'article 1729 C, 10 000 € par ensemble de documents à l'article 1729 B. - Le 3 de l'article 1729 B écarte l'amende en cas de première infraction commise dans l'année civile en cours et les trois précédentes, réparée spontanément ou dans les trente jours d'une demande de l'administration : le coût réel d'une régularisation est alors de 0 €. - Réserve de source : c'est une foire aux questions de la DGFiP qui rattache la déclaration des loyers à l'article 1729 B ; ce document n'a pas le rang d'un commentaire au BOFiP. ### Les deux déclarations qui pèsent, elles, sur la SCI propriétaire - Article 1406 du CGI : construction nouvelle, changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation se déclarent dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation définitive, auprès du service des impôts fonciers. Imprimés 6650 et 6652 (modèles H1 et H2, logements), 6660-REV pour un local professionnel hors locaux industriels, 6704 (modèle IL) pour un changement de consistance ou d'affectation, et 6660-SD en complément pour un immeuble achevé avant le 31 décembre 2016. - Pour un local autre qu'à usage d'habitation, l'article 1383, II du CGI limite l'exonération temporaire de taxe foncière à 40 % de la base et à la seule part communale. - Chiffrage du retard : local achevé le 10 avril 2026, valeur locative 29 000 €, base 14 500 €, taux communal 25 %, déclaration due le 9 juillet 2026. L'exonération vaut 14 500 × 40 % × 25 % = 1 450 € par an, soit 2 900 € sur 2027 et 2028 ; déposée le 20 novembre 2026, elle ne couvre plus que 2028 (1 450 € perdus) ; déposée courant 2027, elle ne couvre plus rien (2 900 € perdus). - Article 1518 ter du CGI : actualisation des valeurs locatives des locaux professionnels tous les six ans, en alternance entre une actualisation par les loyers déclarés et une campagne déclarative des propriétaires ; chacune revient donc tous les douze ans. Les propriétaires souscrivent avant le 1er juillet de l'année précédant l'actualisation. - L'article 106, V de la loi de finances pour 2026 suspend l'application du III de l'article 1518 ter du renouvellement général des conseils municipaux de 2026 à celui de 2032 : la campagne des propriétaires attendue avant le 1er juillet 2026 n'a pas eu lieu et n'aura pas lieu avant l'année suivant 2032. - Contraste : la taxe annuelle sur les bureaux, perçue en Île-de-France sur formulaire 6705-B (article 231 ter du CGI), est bien déposée par le propriétaire, mais elle ne demande aucun loyer, seulement des surfaces par catégorie. ### Ce que le gérant peut faire de cette chaîne - Le bailleur n'a aucun accès à la déclaration de son locataire : il ne peut ni la consulter, ni la corriger, ni la contester, et aucun texte ne lui ouvre ce droit. - Le geste utile est la demande écrite de la fiche de calcul, dite aussi fiche d'évaluation, du local, auprès des services des impôts fonciers, du PELP (pôle d'évaluation des locaux professionnels) ou du SIP : elle donne la catégorie, la surface pondérée et le coefficient de localisation, les trois paramètres qui produisent l'écart de 1 890 € par an du premier cas chiffré. - Deux limites posées par le BOI-CAD-DIFF-20-30 (publié le 12 septembre 2012) : la communication est « strictement réservée aux seuls contribuables et à leurs mandataires », et « il ne sera pas donné suite aux demandes de déclarations ou de fiches de calcul d'un local voisin, même identique ». Pas de dossier de comparables. - Le tarif du secteur étant fabriqué à partir de loyers réels, le loyer du bail de la SCI est par nature un élément de comparaison recevable dans une réclamation sur la valeur locative. - Trois dispositifs à ne pas confondre : la DECLOYER (article 1498 bis, annuelle, locaux professionnels, déposée par le locataire exploitant en EDI) ; la collecte des loyers d'habitation auprès des propriétaires bailleurs pour la révision des valeurs locatives des logements ; et la déclaration d'occupation de l'article 1418 du CGI dans « Gérer mes biens immobiliers », obligation de propriétaire portant sur les logements. ## ZAN et SCI : ce que le zéro artificialisation nette change pour vos terrains URL : https://www.sci-ai.app/zan-sci - Le ZAN est un objectif contraignant posé par la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 (art. 191 et suivants) : réduire de moitié l'artificialisation des sols sur 2021-2031 par rapport à 2011-2021, puis atteindre zéro artificialisation nette en 2050. - La loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 (dite ZAN 2) a aménagé la trajectoire et créé une garantie rurale d'environ un hectare d'artificialisation par commune couverte par un document d'urbanisme sur 2021-2031. - La proposition de loi TRACE (suppression du jalon intermédiaire de 2031 et assouplissement de la trajectoire) adoptée par le Sénat en mars 2025 n'est pas promulguée ; d'autres tentatives d'assouplissement par voie législative restent possibles mais peuvent être censurées comme cavaliers législatifs. Vérifier l'état du droit sur Légifrance. - Le ZAN descend en cascade : SRADDET (région), SCoT (bassin de vie), puis PLU/PLUi qui classe chaque parcelle en zone U, AU, A ou N. C'est au niveau du PLU que la constructibilité d'un terrain se décide. - Lors d'une révision du PLU, une parcelle AU ou U peut être reclassée en zone A ou N : le terrain perd sa constructibilité, en principe sans indemnisation (art. L105-1 du code de l'urbanisme, non-indemnisation des servitudes d'urbanisme). - Le sursis à statuer (art. L424-1 du code de l'urbanisme) permet au maire de différer une demande de permis jusqu'à deux ans lorsqu'une révision est en cours ; il est souvent l'antichambre du déclassement. Un permis purgé de tout recours obtenu avant la révision cristallise des droits acquis. - Un terrain constructible (souvent 150 à 400 €/m²) reclassé en zone agricole (0,50 à 10 €/m²) peut perdre 90 à 99 % de sa valeur : cas chiffré d'un terrain de 1 000 m² passant de 200 000 € à 4 000 €, soit −196 000 € sans compensation. - Effets fiscaux du déclassement : base IFI réduite (valeur vénale au 1er janvier, art. 965 et suivants du CGI) ; moins-value non imputable en SCI à l'IR (art. 150 U du CGI) ou moins-value professionnelle en SCI à l'IS (art. 39 duodecies et s.) ; disparition de la taxe d'aménagement (art. 1635 quater A du CGI) et de la majoration de valeur locative de l'art. 1396 du CGI, la TFPNB subsistant sur une base réduite. ## Prélèvements sociaux 2026 : ce que paient vraiment les SCI URL : https://www.sci-ai.app/prelevements-sociaux-sci-2026 - Les prélèvements sociaux ne sont pas un impôt unique mais l'addition de trois contributions : CSG, CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %) ; l'ancien « prélèvement social » a été fondu dans le prélèvement de solidarité depuis 2019. - Revenus fonciers d'une SCI à l'IR : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %), dus chaque année sur la quote-part de résultat de chaque associé, distribuée ou non (transparence fiscale), reportée sur la 2072 puis la 2044/2042. - Dividendes d'une SCI à l'IS : 18,6 % depuis la LFSS 2026, la CSG sur les produits de placement étant relevée de 1,4 point à 10,6 % (contre 9,2 % sur le patrimoine) ; prélevés à la source à la distribution, jamais sur le bénéfice mis en réserve. - PFU (flat tax) sur dividendes = 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux ; option barème possible (globale sur les revenus de capitaux mobiliers). - CSG déductible : une fraction de 6,8 points est déductible du revenu global (article 154 quinquies du CGI), uniquement pour les revenus imposés au barème et avec un décalage d'un an ; aucune déduction sous PFU. CRDS, prélèvement de solidarité et CSG résiduelle ne sont jamais déductibles. - Plus-value immobilière d'une SCI à l'IR (article 150 U du CGI) : 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l'IR à 19 % ; abattement propre aux PS, exonération totale seulement à 30 ans de détention (contre 22 ans pour l'IR) ; surtaxe article 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value nette. - Non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou de Suisse (jurisprudence De Ruyter) : exonérés de CSG et de CRDS sur revenus fonciers et plus-values de source française, mais redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 % ; les résidents de pays tiers restent redevables des 17,2 %. - Une SCI à l'IS ne supprime pas les prélèvements sociaux, elle les diffère : aucun PS tant que le bénéfice reste en réserve, 18,6 % au moment de la distribution ; aucun montage licite ne fait disparaître les prélèvements sociaux dus par une personne physique sur ses revenus du capital. ## Valeur probante et archivage numérique des justificatifs en SCI URL : https://www.sci-ai.app/archivage-numerique-sci - Un simple scan de facture papier n'a pas de valeur probante autonome : sans dispositif garantissant l'intégrité, l'administration peut réclamer l'original papier, et son absence rend la pièce non justifiée. - L'article A102 B-2 du LPF (arrêté du 22 mars 2017) autorise à ne conserver que la version numérisée d'une facture papier sous conditions cumulatives : reproduction à l'identique (couleur si elle porte une information), intégrité par cachet serveur / empreinte / signature électronique, horodatage, et documentation des opérations de numérisation. - Deux délais de conservation se superposent : 6 ans fiscalement (art. L102 B LPF, droit de reprise) et 10 ans comptablement (art. L123-22 C. com.) — en pratique, conserver toute pièce comptable 10 ans. - La facturation électronique impose la réception des factures électroniques au 1er septembre 2026 aux SCI reconnues assujetties à la TVA (en pratique, la quasi-totalité des SCI de location, même exonérées) ; une SCI non assujettie — mise à disposition gratuite d'un bien à ses associés — n'est pas concernée. L'obligation d'émission est déployée progressivement en 2026-2027 ; une facture électronique conforme (Factur-X) se conserve dans son format d'origine, sans re-numérisation. - La piste d'audit fiable (art. 289 VII CGI) garantit authenticité, intégrité et lisibilité en reliant chaque facture à l'opération réelle : en SCI, bail → quittance → encaissement → écriture, ou devis → facture artisan → virement → écriture de travaux. - Deux normes AFNOR (non obligatoires mais présomption de fiabilité) : NF Z42-013 (système d'archivage électronique à valeur probante, reprise dans l'ISO 14641) et NF Z42-020 (coffre-fort numérique : empreinte, horodatage, journal de preuve). - Un cloud grand public (Google Drive, Dropbox) assure la sauvegarde mais ni l'intégrité horodatée ni la traçabilité opposable exigées pour une valeur probante forte. - Le FEC ne remplace pas les justificatifs : l'administration confronte systématiquement les écritures aux pièces, et la signature électronique qualifiée (eIDAS) reste facultative, l'article A102 B-2 admettant cachet serveur, empreinte ou horodatage. - Risque chiffré : des travaux de 40 000 € rejetés faute de justificatif probant entraînent un rappel d'IS jusqu'à ~10 000 € au taux de droit commun de 25 % (proche de ~6 000 € si la SCI relève du taux réduit de 15 % sur ses 42 500 premiers euros de bénéfice, art. 219 I b CGI), des intérêts de retard (0,20 %/mois, art. 1727 CGI) et une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (art. 1729 CGI). - Bonnes pratiques : plan de classement stable par exercice et par nature, nommage explicite (date-nature-montant), sauvegarde 3-2-1, formats pérennes (PDF/A, XML Factur-X), et rattachement de chaque justificatif à son écriture comptable. ## Acheter en viager via une SCI URL : https://www.sci-ai.app/viager-sci - Une SCI peut être débirentier : elle achète en viager (occupé ou libre), verse le bouquet et sert la rente jusqu'au décès du crédirentier, comme un particulier. La vente à rente viagère est régie par les articles 1968 à 1983 du Code civil. - Le viager est un contrat aléatoire (art. 1108 al. 2 du Code civil, ex-art. 1964 abrogé au 1er octobre 2016) : nul si le crédirentier était déjà décédé (art. 1974) ou s'il meurt dans les 20 jours d'une maladie qu'il avait à la signature (art. 1975). Sans aléa économique, requalification en donation déguisée possible. - Le prix se répartit librement entre bouquet (comptant, souvent 20-40 % de la valeur) et rente périodique indexée, le plus souvent sur l'indice INSEE des prix à la consommation. - Viager occupé : le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation (DUH, art. 625 s. C. civ., ni location ni cession) ou, plus rarement, un usufruit (art. 578 s., location possible). La SCI récupère la pleine propriété au décès sans droits ni fiscalité de réunion. - À l'IR, la rente n'est PAS déductible des revenus fonciers : c'est le paiement échelonné du prix, et l'article 31 du CGI énumère limitativement les charges déductibles. - À l'IS, le bien est inscrit à l'actif pour bouquet + valeur en capital de la rente ; la rente capitalisée est portée en dette (compte 16), chaque arrérage la rembourse, l'écart et la revalorisation passent en charges financières (compte 66). La construction s'amortit (art. 39 C CGI), même en viager occupé sans loyers. - Au décès du crédirentier à l'IS : si la mort survient plus tôt que l'espérance de vie retenue, le reliquat de dette est repris en produit exceptionnel imposable (compte 77) ; plus tard, les rentes versées au-delà de la dette ont réduit le résultat en charges financières. - DMTO dus sur la valeur du bien (bouquet + valeur en capital de la rente, ou valeur vénale si supérieure) : taux global d'environ 5,81 %, jusqu'à ~6,32 % dans les départements ayant relevé leur part à 5 % (LF 2025, jusqu'au 31 mars 2028). Aucune économie de droits par rapport à un achat classique. - Revente : à l'IR, prix d'acquisition = bouquet + valeur en capital de la rente stipulée à l'acte, plus-value des particuliers (art. 150 U CGI, exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) ; à l'IS, plus-value professionnelle (art. 39 duodecies s.) avec réintégration des amortissements. - Risque majeur : la clause résolutoire et le privilège du vendeur permettent, en cas d'impayé de rente, d'anéantir la vente en laissant à la SCI la perte du bouquet et des rentes déjà versées. ## Acheter un terrain à bâtir en SCI URL : https://www.sci-ai.app/terrain-a-batir-sci - Un terrain à bâtir est défini pour la TVA par l'article 257 du CGI : terrain situé dans un secteur où les documents d'urbanisme (zone U ou AU d'un PLU, carte communale) rendent la construction possible ; la qualification peut naître d'un reclassement de zonage. - TVA à la revente en deux temps : la SCI est-elle assujettie ? Si oui, TVA sur le prix total quand l'achat a ouvert droit à déduction, ou TVA sur la seule marge (art. 268 CGI) quand l'achat n'a pas ouvert droit à déduction (ex. achat à un particulier) ; taux normal de 20 %. - Régime de la marge : le Conseil d'État (arrêts 2020 et suivants) exige une identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu ; une transformation substantielle peut faire basculer sur la TVA au prix total. - Un terrain n'est jamais amortissable, nu ou bâti, à l'IR comme à l'IS : il reste inscrit à l'actif à son coût d'acquisition, sans charge d'amortissement déductible ; seule la construction édifiée ensuite est amortissable à l'IS. - Taxe d'aménagement due non à l'achat mais à la délivrance du permis ou de la déclaration préalable : surface de plancher × valeur forfaitaire annuelle × (taux communal jusqu'à 5 %, voire 20 % ; taux départemental jusqu'à 2,5 %). - Taxe forfaitaire sur la première cession d'un terrain devenu constructible (art. 1529 CGI) : taxe communale facultative, assiette en principe la plus-value réelle (prix de cession − prix d'acquisition actualisé selon l'indice INSEE, art. 1529 II et III), le forfait des deux tiers du prix n'étant retenu qu'à défaut d'éléments de référence sur le prix d'acquisition ; taux de 10 %, charge effective très variable ; exonération notamment si le prix de cession est inférieur à trois fois le prix d'acquisition. - Plus-value à l'IR (SCI patrimoniale) : régime des particuliers art. 150 U CGI, 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans) ; la surtaxe de l'art. 1609 nonies G ne s'applique pas aux terrains à bâtir, expressément exclus de son champ. - Plus-value à l'IS : plus-value professionnelle sans abattement pour durée de détention, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, base = prix de vente − valeur nette comptable (= coût du terrain non amorti) ; distribution ensuite soumise au PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS en 2026). - Risque marchand de biens : achats-reventes habituels, brièveté du délai, intention spéculative ou division parcellaire suivie de reventes rendent l'activité commerciale (art. 35 CGI) et font basculer la SCI à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), avec perte des abattements. - Financement d'un terrain nu : pas de loyer, donc apport souvent élevé (20 à 40 %), financement dans un projet global terrain + construction, prêt in fine ou compte courant d'associé ; taxe foncière sur les propriétés non bâties due au 1er janvier, avec majoration possible en zone tendue. ## SCI et IFI des non-résidents URL : https://www.sci-ai.app/sci-ifi-non-resident - Territorialité (art. 964 CGI) : le non-résident n'est imposable à l'IFI que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, là où le résident est taxé sur son patrimoine immobilier mondial ; l'immeuble étranger logé dans la SCI sort de son assiette. - Assiette des parts (art. 965 CGI) : les parts de SCI entrent dans l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles français ; l'interposition d'une SCI, SCPI ou holding ne fait pas disparaître l'impôt. - Coefficient immobilier français = valeur vénale des immeubles français de la SCI ÷ valeur totale de l'actif ; appliqué à la valeur des parts (au 1er janvier) pour isoler la fraction imposable, sous réserve de décotes justifiées (illiquidité, minorité, 10 à 20 %). - Seuil et barème : IFI dû à partir de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, mais le barème progressif (0,50 % à 1,50 %) s'applique dès 800 000 € ; décote d'entrée entre 1,3 et 1,4 M€ (17 500 € − 1,25 % du patrimoine). - Dettes déductibles (art. 973-974 CGI) : seules celles afférentes aux immeubles français imposables (emprunt, taxe foncière, droits de succession) ; une dette liée à un bien étranger n'est pas déductible pour le non-résident. - Anti-abus prêt in fine (art. 974 II CGI) : si un terme est prévu (cas standard), dette déductible = montant emprunté diminué chaque année d'une fraction proportionnelle à la durée (1/15 par an pour un in fine sur 15 ans, extinction au terme) ; la décote par vingtièmes (5 %/an, extinction à 20 ans) ne vise que l'in fine sans terme prévu au contrat. - Anti-abus compte courant d'associé et prêts familiaux (art. 973 II CGI) : déductibles seulement si le redevable démontre le caractère normal du prêt (terme, taux de marché, remboursements effectifs). - Plafonnement IFI à 75 % des revenus (art. 979 CGI) : réservé aux résidents fiscaux français, donc inapplicable au non-résident. - Primauté des conventions fiscales (art. 55 de la Constitution) : à lire avant le CGI ; la plupart (modèle OCDE) attribuent l'imposition de la fortune immobilière à l'État de situation de l'immeuble, confirmant le droit d'imposer de la France. - Déclaration : annexe n° 2042-IFI jointe à la déclaration de revenus, déposée auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), échéance mai-juin 2026 ; à distinguer de la taxe annuelle de 3 % (art. 990 D CGI), qui peut se cumuler. ## Société étrangère et immobilier français : quel rôle pour la SCI ? URL : https://www.sci-ai.app/societe-etrangere-immobilier-france - Une société étrangère (Sàrl luxembourgeoise, société civile monégasque, BV néerlandaise, LLC américaine, Ltd britannique) peut acheter un immeuble français sans restriction de principe, devant notaire français, mais la détention déclenche des obligations fiscales françaises spécifiques. - Principe de territorialité : un immeuble situé en France est toujours imposé en France (loyers, plus-values, taxe de 3 %), quels que soient la résidence du propriétaire et la nationalité de la société ; aucun montage ne « sort » l'immeuble de la fiscalité française. - Taxe de 3 % (art. 990 D CGI) : 3 % de la valeur vénale par an, visant les entités opaques ; exonération (art. 990 E) par dépôt de la déclaration annuelle n° 2746 au plus tard le 15 mai. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 supprime l'ancien engagement de communication : à compter de la taxe due au titre de 2027 (première déclaration au plus tard le 15 mai 2027), l'exonération repose exclusivement sur la déclaration annuelle, et les entités sans établissement stable en France doivent désigner un représentant habilité à recevoir les actes de procédure au titre de cette taxe. - Plus-values des non-résidents (art. 244 bis A CGI) : prélèvement par le notaire de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux pour une société de personnes translucide (règles des particuliers, art. 150 U, abattements 22 ans IR / 30 ans PS), ou taux de l'IS avec réintégration des amortissements pour une société de capitaux. - Surtaxe de l'article 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value imposable ; les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE ou suisse peuvent, sous conditions, ne payer que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. - Représentant fiscal accrédité exigé au-delà de 150 000 € de prix de cession, sauf dispense pour les résidents de l'UE, de l'Islande et de la Norvège depuis la LFR 2014 (application 2015) ; le Liechtenstein est exclu de la dispense (pas de convention d'assistance au recouvrement avec la France) et reste requis, comme la Suisse, le Royaume-Uni, les États-Unis, Monaco. - Clause de prépondérance immobilière : présente dans la quasi-totalité des conventions fiscales françaises (avenant Luxembourg 2014, nouvelle convention franco-belge), elle attribue à la France le droit d'imposer la plus-value de cession des parts d'une société dont l'actif est principalement composé d'immeubles français. - Schéma recommandé : SCI française interposée sous la société étrangère (structure identifiée au RCS, financement local facilité, exonération de la taxe de 3 % maîtrisée) plutôt que détention directe ou chaîne de sociétés opaques ; qualification IS possible si l'associé étranger est assimilable à une société de capitaux. - Obligations déclaratives d'une SCI détenue par une personne morale étrangère : déclaration 2072-C (et non 2072-S), tenue d'un FEC, registre des bénéficiaires effectifs révélant les personnes physiques au bout de la chaîne. - Dans neuf cas sur dix, une SCI française détenue en direct par des personnes physiques non-résidentes supporte la même charge fiscale de fond qu'un montage étranger, avec moins de complexité et de risque ; la structure étrangère ne se justifie que par des motifs non fiscaux (groupe existant, droit successoral étranger, régime matrimonial). ## SCI et exit tax : quitter la France avec ses parts URL : https://www.sci-ai.app/exit-tax-sci - L'exit tax (article 167 bis du CGI) impose les plus-values latentes sur droits sociaux, valeurs et titres au jour du transfert du domicile fiscal hors de France : le contribuable est réputé avoir cédé ses titres la veille du départ. - Elle ne concerne que les personnes fiscalement domiciliées en France pendant au moins 6 des 10 années précédant le transfert du domicile. - Deux seuils de déclenchement alternatifs, appréciés au niveau du foyer à la date du départ : une valeur globale de participations supérieure à 800 000 €, ou une participation représentant au moins 50 % des bénéfices d'une société. - Le gain latent est imposé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026), sauf option pour le barème progressif. - Parts de SCI à l'IR : en principe hors du champ de l'exit tax, car leur cession relève des plus-values immobilières (art. 150 UB renvoyant à 150 U), et non de l'article 150-0 A ; le non-résident est imposé plus tard via le prélèvement de l'article 244 bis A. - Parts de SCI à l'IS : susceptibles d'entrer dans le champ, car elles constituent des droits sociaux pouvant relever de l'article 150-0 A ; l'articulation avec l'article 244 bis A s'analyse au cas par cas. - Sursis de paiement automatique et sans garantie en cas de départ dans l'UE ou l'EEE (avec convention d'assistance) ; vers un État tiers, le sursis doit être demandé et suppose en général des garanties et un représentant fiscal. - Dégrèvement (ou restitution) de l'impôt sur les plus-values latentes après 2 ans de détention des titres, délai porté à 5 ans si leur valeur globale dépasse 2 570 000 € au jour du départ. - Le retour du domicile fiscal en France, le décès du contribuable et, sous conditions, la donation des titres emportent dégrèvement des plus-values latentes ; la cession pendant le sursis rend l'impôt exigible, avec recalcul possible si la plus-value réelle est inférieure. - Obligations déclaratives : formulaire 2074-ETD et report sur la 2042-C l'année suivant le départ, puis un suivi annuel obligatoire jusqu'au dégrèvement — via une déclaration allégée (2074-ETSL) en sursis automatique et sans événement dans l'année, via le 2074-ETS complet l'année où survient un événement (vente, retour, dégrèvement) ; le non-dépôt fait perdre le sursis et expose à des pénalités. ## Taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des sociétés (art. 990 D) URL : https://www.sci-ai.app/taxe-3-pourcent-sci - L'article 990 D du CGI institue une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers situés en France, due par les entités juridiques (sociétés, organismes, fiducies, trusts) françaises ou étrangères qui les détiennent directement ou par personne interposée au 1er janvier. - L'assiette est la valeur vénale BRUTE : contrairement à l'IFI, aucune dette (emprunt, compte courant d'associé) n'est déductible. Un immeuble à 900 000 € génère 27 000 € de taxe par an tant que l'exonération n'est pas acquise. - Une personne physique détenant un bien en son nom propre n'est jamais redevable : c'est l'interposition d'une société qui déclenche le mécanisme, de nature dissuasive (révéler les personnes physiques derrière les structures opaques). - L'article 990 E prévoit les exonérations : faible valeur (quote-part immobilière < 100 000 € ou 5 %, art. 990 E 3° a) et déclaration annuelle n° 2746 au plus tard le 15 mai (art. 990 E 3° d, déclaration complète des associés détenant plus de 1 % ; art. 990 E 3° e, déclaration au prorata). La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 (art. 102) a supprimé l'ancien engagement de communiquer les associés sur demande : à compter de la taxe due au titre de 2027 (première déclaration au plus tard le 15 mai 2027), seule la déclaration n° 2746 exonère, et l'entité sans établissement stable en France doit désigner un représentant habilité à recevoir les actes de procédure liés au contrôle de la taxe. L'engagement ne vaut plus que pour régulariser les exercices antérieurs à 2027. - La déclaration n° 2746 (Cerfa 2746-SD) doit être déposée au plus tard le 15 mai de chaque année, pour la situation au 1er janvier, auprès du SIE du lieu de l'immeuble le plus important (ou du service des impôts des non-résidents pour une entité étrangère). - Les exonérations d) et e) supposent un siège en France, dans l'UE, ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative ou un traité de non-discrimination ; une entité d'un État non coopératif reste redevable. - En pratique, une SCI française transparente qui révèle ses associés personnes physiques est exonérée à 100 % : le vrai risque n'est pas de payer, mais d'oublier la formalité et de devenir redevable par défaut. - Détention indirecte et chaînes de sociétés (holding → SCI → immeuble) : chaque maillon doit révéler ses propres associés pour remonter aux personnes physiques ; une seule rupture de transparence déclenche la taxe pour l'ensemble. - Sanction et régularisation (BOI-PAT-TPC-30) : à défaut de transparence, la taxe de 3 % est due par année, plus intérêts de retard ; en cas de première infraction, une mise en demeure ouvre 30 jours pour déposer la 2746 et échapper à la taxe (une seule fois). - Prescription : droit de reprise jusqu'à la fin de la 3e année suivant celle de la taxe (6 ans si l'entité était inconnue de l'administration). La taxe de 3 % est distincte du RBE et de l'IFI, qui gardent leur propre calendrier. ## SCI et bien immobilier à l'étranger : est-ce possible ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-bien-etranger - Une SCI de droit français peut acquérir et détenir un immeuble situé hors de France : aucun texte ne borne sa capacité au territoire national ; la difficulté n'est pas la possibilité mais la reconnaissance de la structure sur place. - Double couche juridique : l'immeuble est régi par la loi du pays de situation (lex rei sitae — propriété, publicité foncière, garanties, transmission du bien), la SCI reste régie par le droit français (statuts, gérance, cession de parts, responsabilité des associés art. 1857 C. civ., indéfinie, conjointe et proportionnelle, subsidiaire art. 1858, jamais solidaire). - Risque n° 1 : non-reconnaissance de la SCI à l'étranger (refus d'inscription au registre foncier, requalification en société opaque, look-through, obligation de compte ou mandataire local) ; dans les pays de common law la SCI peut être requalifiée. - Priorité d'imposition au pays de situation (modèle OCDE art. 6 revenus immobiliers, art. 13 plus-values) : impôt foncier local, taxes locales, plus-value locale, droits de mutation ou TVA à l'achat s'ajoutent et ne sont jamais effacés par la SCI française. - Le résident fiscal français est imposé sur ses revenus mondiaux : la double imposition est éliminée par la convention bilatérale (plus de 120 signées), soit par crédit d'impôt égal à l'impôt français, soit par la règle du taux effectif — c'est la convention qui désigne la méthode. - Déclaration : revenus fonciers étrangers sur le formulaire 2047, report sur la 2044 puis 2042/2042-C (SCI à l'IR, après 2072) ou intégration au résultat via la 2065 (SCI à l'IS) ; même exonérés par convention, ces revenus doivent être déclarés. - IFI (art. 964 s. CGI) : le résident français est imposé sur son patrimoine immobilier mondial au-delà de 1,3 M€ nets, y compris l'immeuble étranger et la fraction des parts de SCI le représentant ; crédit d'impôt IFI possible par convention ; un non-résident n'est imposé que sur ses biens français. - Compte bancaire étranger de la SCI à déclarer via le formulaire 3916/3916-bis (art. 1649 A CGI) : amende de 1 500 € par compte non déclaré (10 000 € pour un État non coopératif) et allongement du délai de reprise. - Plus-value de revente imposée d'abord localement puis coordonnée avec la France : régime des plus-values des particuliers art. 150 U CGI à l'IR, plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements à l'IS. - Transmission internationale : la SCI transforme l'immeuble en parts françaises mais le règlement UE 650/2012 détermine la loi successorale et le pays de situation peut appliquer sa loi à l'immeuble ; planification successorale internationale indispensable. À distinguer du cas de l'associé non-résident, traité séparément. ## Amortissement dérogatoire en SCI à l'IS URL : https://www.sci-ai.app/amortissement-derogatoire-sci - Définition : l'amortissement dérogatoire est l'écart entre l'amortissement fiscalement admis (plus rapide) et l'amortissement comptable économique ; ce n'est pas un amortissement de plus, mais un décalage logé en provision réglementée. - Réservé aux SCI à l'IS : une SCI à l'IR n'amortit pas ses immeubles (revenus fonciers, art. 28 et 31 du CGI), donc aucun écart et aucun dérogatoire possible. - Écritures : dotation au débit du compte 68725 par le crédit du compte 145 « Amortissements dérogatoires » (passif, capitaux propres, provisions réglementées) ; reprise en sens inverse, débit 145 par crédit 78725. - Nature exceptionnelle : dotation (68725) et reprise (78725) relèvent du résultat exceptionnel, pas du résultat d'exploitation. - Biens éligibles : mode dégressif (art. 39 A du CGI, matériels et outillages neufs ; coefficients 1,25 / 1,75 / 2,25), amortissements exceptionnels (12 ou 24 mois), ou durée d'usage fiscale plus courte que la durée comptable. Les immeubles d'habitation sont exclus du dégressif. - Somme nulle : sur la durée de vie du bien, total des dotations = total des reprises ; la déduction cumulée est identique à un amortissement linéaire, aucun gain d'impôt définitif. - Exemple : équipement neuf 60 000 € sur 5 ans, dégressif 35 % (20 % × 1,75) vs linéaire 12 000 €/an ; le compte 145 culmine à 10 650 € fin d'année 2 puis revient à 0 ; à l'IS 25 %, environ 2 660 € d'impôt reporté (prêt à taux zéro de l'État). - Impacts : réduit le résultat distribuable et bloque temporairement une réserve non distribuable (145) ; peut alimenter un déficit reportable sans limite de durée à l'IS (art. 209 I du CGI) ; effet neutre avant impôt sur le total des capitaux propres. - Limites : champ étroit en immobilier patrimonial, majoration de la plus-value de cession à la revente, imposée au taux de droit commun de l'IS (art. 209 et 219 du CGI), amortissement minimum obligatoire à respecter (art. 39 B du CGI), tenue de deux plans d'amortissement. - Articulation : distinct de l'amortissement par composants (méthode comptable, art. 15 bis de l'annexe II au CGI) ; le dérogatoire est un correctif fiscal qui se superpose, élément par élément, sans toucher la valeur de l'actif. Report en liasse 2033-D. ## Frais de déplacement du gérant en SCI : déductibles ? URL : https://www.sci-ai.app/frais-deplacement-gerant-sci - Le sort des frais de déplacement du gérant dépend entièrement du régime fiscal de la SCI : fragile à l'IR, déductible à l'IS. - À l'IR (revenus fonciers), les charges déductibles sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI et les frais de déplacement du gérant n'y figurent pas : leur déduction en tant que telle est fragile et régulièrement réintégrée en contrôle. - À l'IR, seul joue le forfait de 20 € par local et par an au titre des « autres frais de gestion » (art. 31, I-1°-e du CGI), réputé couvrir les déplacements courants ; il n'est ni à justifier ni cumulable avec une déduction au réel. - À l'IS, l'article 39, 1 du CGI rend déductible toute charge engagée dans l'intérêt de la société et régulièrement justifiée : les frais de déplacement du gérant y ont leur place sous ces deux conditions cumulatives. - À l'IS, le remboursement se chiffre au barème kilométrique (arrêté annuel, tarif au km selon puissance fiscale et distance) ou aux frais réels (dépenses effectives au prorata de l'usage professionnel), une seule méthode par véhicule et par exercice. - Le barème kilométrique, publié par arrêté, voit son usage admis pour évaluer les remboursements de frais du dirigeant dans le cadre des bénéfices (IS, BIC, BNC) : il ne s'applique pas aux déplacements du gérant d'une SCI à l'IR, où le forfait de 20 € par local reste la seule voie. - La qualité d'associé n'est pas une condition de déduction, mais un remboursement excessif ou fictif à un gérant associé peut être requalifié en revenu distribué, imposé au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026). - Un « remboursement de frais » qui rémunère en réalité un travail effectif du gérant peut être requalifié en rémunération de gérance ; remboursement et rémunération sont deux flux distincts, à ne pas confondre ni cumuler. - Justificatifs indispensables à l'IS : carnet de déplacements daté (motif, trajet, km), preuve du rendez-vous, carte grise, factures si frais réels, note récapitulative et PV d'assemblée votant le principe du remboursement. - Exemple chiffré : pour 2 000 km, une SCI à l'IR ne déduit que 40 € (2 locaux × 20 €), tandis qu'une SCI à l'IS déduit environ 1 280 € de charge, soit ~192 € d'économie d'IS à 15 % (art. 219, b du CGI) et ~320 € à 25 %. ## SCI et location mixte habitation/professionnel : ventilation URL : https://www.sci-ai.app/location-mixte-sci - La location mixte réunit sur un même bien deux régimes distincts : la partie habitation (bail loi du 6 juillet 1989, exonération de TVA) et la partie professionnelle (bail professionnel ou commercial, option TVA possible), qu'il faut ventiler proprement. - Un bail mixte unique relève de la loi du 6 juillet 1989 quand les locaux sont la résidence principale du locataire (art. 2) ; deux baux séparés (habitation + professionnel de l'art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ou commercial) offrent une meilleure lisibilité fiscale. - La clé de ventilation la plus solide est la surface affectée en m² (surface pro / surface totale), documentée par un plan coté ou un métré ; à défaut, la valeur locative de chaque partie ; la même clé doit s'appliquer aux charges mixtes et à la TVA déductible, et rester stable dans le temps. Les loyers, eux, résultent des baux réels (valeurs locatives de marché) et ne se ventilent pas mécaniquement par la clé de surface. - À l'IR, la partie professionnelle louée nue génère des revenus fonciers comme l'habitation (art. 14 CGI) : la SCI agrège tous les loyers nus dans sa déclaration 2072, sans séparer les usages ; chaque associé reporte sa quote-part en 2044 puis 2042. - L'habitation nue est exonérée de TVA sans option (art. 261 D CGI), mais la partie professionnelle nue peut être soumise à la TVA sur option (art. 260-2° CGI) formulée immeuble par immeuble et couvrant tous les locaux professionnels ; les locaux d'habitation étant exclus de plein droit du champ, l'option ne porte en pratique que sur la fraction professionnelle, l'habitation restant exonérée. L'option est irrévocable jusqu'au 31 décembre de la 8e année suivant celle de son exercice, puis dénonçable dès la 9e année. - En optant sur la seule partie professionnelle, la SCI devient assujetti partiel : la TVA des dépenses mixtes (toiture, façade, honoraires) se déduit au prorata via le coefficient de déduction, produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission (art. 205 à 206 de l'annexe II au CGI). - À l'IS, l'immeuble entier s'amortit par composants (art. 15 bis de l'annexe II au CGI) quel que soit l'usage du locataire : la ventilation d'usage n'a pas d'incidence sur le droit à amortir, à ne pas confondre avec la ventilation par composants (gros œuvre, toiture, agencements). - La taxe foncière est due par la SCI sur tout le bien ; sa refacturation dépend du bail (à la charge du bailleur en bail d'habitation, transférable au preneur en bail professionnel ou commercial) ; la CFE frappe en principe le locataire professionnel qui exploite les locaux, mais la location nue de locaux professionnels entre elle-même dans le champ de la CFE (art. 1447 II CGI) au-delà de 100 000 EUR de recettes brutes annuelles, rendant alors la SCI bailleresse redevable ; seule la location nue d'habitation reste hors champ sans seuil. - Piège majeur à l'IR : louer la partie professionnelle en meublé transforme la recette en recette commerciale ; au-delà de 10 % des recettes totales (tolérance BOI-IS-CHAMP-10-30-10, appréciée sur 4 ans), la SCI bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). En location nue pure, aucun basculement. ## Changement d'usage et meublé de tourisme en SCI URL : https://www.sci-ai.app/changement-usage-sci - Transformer un logement de SCI en meublé de tourisme peut déclencher quatre réglementations indépendantes : changement d'usage (art. L631-7 CCH), enregistrement du meublé (art. L324-1-1 C. tourisme), changement de destination (art. R151-27/28 C. urbanisme) et bascule fiscale à l'IS (art. 206-2 CGI). - L'autorisation de changement d'usage (art. L631-7 CCH) est de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne (92, 93, 94) ; ailleurs elle s'applique sur délibération du conseil municipal, souvent après autorisation du préfet en zone tendue. - La compensation impose de transformer en habitation une surface équivalente de locaux d'un autre usage (jusqu'au double dans certains secteurs de Paris), ou d'acheter une commercialité coûtant plusieurs milliers d'euros/m² : c'est souvent ce qui rend le projet non rentable. - Il ne faut pas confondre changement d'usage (usage de fait du local, police de l'habitat, mairie) et changement de destination (catégorie au sens du droit des sols, art. R151-27/28 C. urbanisme, déclaration préalable ou permis) ; le meublé de tourisme reste en principe rattaché à la sous-destination « logement ». - Le numéro d'enregistrement (art. L324-1-1 C. tourisme) devient obligatoire dans toutes les communes via un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026 ; il doit figurer sur chaque annonce et son absence expose à une amende civile jusqu'à 10 000 € prononcée par le président du tribunal judiciaire (art. L324-1-1 C. tourisme), le faux numéro relevant d'une amende administrative jusqu'à 20 000 € prononcée par la commune (art. L324-2-1 C. tourisme). - La loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a généralisé l'enregistrement, donné aux maires des quotas et des zones réservées au PLU, permis d'abaisser la limite résidence principale de 120 à 90 jours, exigé un DPE et abaissé les abattements micro-BIC (30 % non classé / 50 % classé). - La limite des 120 jours ne concerne que la résidence principale du loueur : une SCI n'ayant jamais de résidence principale, cette souplesse ne lui est pas applicable — elle relève du régime plus strict du changement d'usage permanent. - La location meublée est une activité commerciale (art. 35 CGI) : une SCI qui l'exerce devient passible de l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), sauf tolérance tant que les recettes commerciales restent, sur un exercice, sous environ 10 % du total HT (appréciation annuelle, lissage sur quatre ans à titre secondaire — BOI-IS-CHAMP-10-30-20) ; la bascule vaut cessation d'entreprise (art. 202 ter CGI) et est quasi irréversible. - Le changement d'usage illicite est sanctionné par une amende civile jusqu'à 100 000 € par local (art. L651-2 CCH, montant doublé par la loi Le Meur), le retour forcé à l'habitation sous astreinte jusqu'à 1 000 €/jour/m², cumulables avec l'amende du numéro d'enregistrement et un redressement fiscal. - Points de vigilance propres à la SCI : modifier l'objet social en AGE (art. 1845 C. civ.) sans neutraliser la commercialité fiscale, vérifier le règlement de copropriété (interdiction désormais votable), et l'autorisation avec compensation est réputée attachée au local et non à la personne (art. L631-7-1 CCH). ## Transformer un local commercial en habitation en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/transformer-local-commercial-logement-sci Guide destiné aux SCI, à l'IR comme à l'IS, qui achètent une boutique vide ou un plateau de bureaux pour le convertir en logements locatifs. Il traite les quatre autorisations à obtenir dans l'ordre — urbanisme, copropriété, bail commercial en cours, plan local d'urbanisme — et démontre que la cinquième, l'autorisation de changement d'usage, n'existe pas dans ce sens. Il chiffre ensuite l'opération sur un dossier unique : local de 90 m², 180 000 € frais inclus, 120 000 € HT de travaux, revente à 420 000 € douze ans plus tard. Cinq cas chiffrés : coût réel de la non-déduction des travaux, taux de TVA du chantier, taxe d'aménagement née en 2025, exonérations de taxe foncière, article 210 F vu de l'acheteur. ### Les quatre portes, et la cinquième qui n'existe pas - L'autorisation de changement d'usage de l'article L631-7 du CCH ne vise que les locaux à usage d'habitation, c'est-à-dire la sortie de l'habitation : le retour à l'habitation est hors de son champ. Ne pas prendre rendez-vous au guichet « changement d'usage ». - L'article L631-7-1 confirme le sens : la compensation exigée pour sortir un logement consiste précisément à transformer en habitation des locaux ayant un autre usage. L'opération sert de compensation aux autres. - Le champ territorial de l'article L631-7 dépend, depuis le 21 février 2026, d'une liste de communes fixée par décret, et non plus d'un seuil de population. - Les quatre portes réelles : autorisation d'urbanisme avant les travaux ; vote de l'assemblée générale de copropriété, idéalement avant le compromis ; sortie du bail commercial avant l'achat ; conformité au PLU avant le compromis. - La déspécialisation ne sert à rien ici : c'est un droit du preneur de changer son activité, jamais un moyen pour le bailleur de reprendre les lieux. La reprise passe par le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction. - Le bailleur qui entend construire, reconstruire ou surélever peut donner congé à chaque échéance triennale (art. L145-4, al. 3, du code de commerce, renvoyant aux art. L145-18, L145-21 et L145-24), par acte de commissaire de justice (art. L145-9) : ce qui se gagne, c'est le délai, pas l'indemnité. ### Déclaration préalable ou permis de construire - Le code de l'urbanisme distingue cinq destinations et vingt-trois sous-destinations depuis le décret n° 2023-195 du 22 mars 2023, applicable au 1er juillet 2023 (art. R151-27 et R151-28). Réserve : les PLU dont la procédure était engagée avant cette date peuvent porter l'ancienne nomenclature. - « Bureau » n'appartient pas à la destination « commerce et activités de service » mais à celle des « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » : boutique et bureaux relèvent de deux destinations différentes, ce qui change le régime de copropriété et l'exonération de taxe foncière. - Changement de destination sans toucher aux structures porteuses ni à la façade : déclaration préalable (art. R*421-17 b), en vigueur depuis le 22 février 2026). Avec modification des porteurs ou de la façade : permis de construire (art. R*421-14 c)). - Changement entre sous-destinations d'une même destination, sans travaux structurels : aucune formalité, le contrôle exercé par la déclaration préalable ne portant plus sur ces changements depuis février 2026. - Asymétrie non résolue : le texte du permis vise toujours les sous-destinations. La cour administrative d'appel de Paris a jugé deux fois qu'un changement de sous-destination touchant les porteurs ou la façade relève du permis (CAA Paris, 10 mai 2023, n° 22PA02683 ; CAA Paris, 28 décembre 2023, n° 23PA01639, tous deux inédits et antérieurs au décret de février 2026). Le Conseil d'État n'a pas tranché. - Délais d'instruction de droit commun : un mois pour une déclaration préalable, trois mois pour un permis portant sur un bâtiment autre qu'une maison individuelle, majorés aux abords d'un monument historique. Deux mois de recours des tiers courent à compter de l'affichage sur le terrain (art. R600-2 du code de l'urbanisme). - Transformer sans autorisation expose à l'amende de l'article L480-4 du code de l'urbanisme, de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré de surface construite, ou 300 000 € lorsqu'aucune surface n'est créée. Prescription pénale de six ans à compter de l'achèvement (art. 8 du code de procédure pénale) ; l'ancienneté de dix ans est écartée lorsque aucun permis n'a été obtenu alors qu'il était requis (art. L421-9). ### Copropriété : bureau et commerce ne suivent pas le même chemin - La loi du 16 juin 2025 soumet à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 — les voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance — la transformation d'une partie privative non résidentielle en logement contraire à la destination de l'immeuble (art. 9, I, al. 2). - Cinq mots excluent la boutique : « à l'exception des locaux commerciaux ». Un ex-commerce reste au droit commun ; seuls les bureaux profitent du régime allégé. - Une clause du règlement interdisant d'habiter le lot est réputée non écrite si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble (art. 8, I, et art. 43 de la loi de 1965). La Cour de cassation l'a jugé pour une clause soumettant la location meublée à l'autorisation de l'assemblée (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891, publié). - Travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur : majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 b). Si le projet recueille au moins un tiers des voix, la même assemblée revote immédiatement à la majorité de l'article 24 (art. 25-1). - L'article 25 b) ne vise que les travaux conformes à la destination de l'immeuble : il ne peut pas avaliser un changement qui n'y est pas conforme. - Modifier la clause du règlement relative à la destination de l'immeuble exige l'unanimité (art. 26). - L'abus de majorité suppose une décision contraire aux intérêts collectifs ou prise pour favoriser les seuls majoritaires (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134) : la seule possibilité du projet ne suffit pas. ### La règle fiscale qui commande tout : une reconstruction - Le b) du 1° du I de l'article 31 du CGI ne laisse déduire que les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et exclut construction, reconstruction et agrandissement. Le b bis) n'ouvre au commercial qu'une brèche étroite : amiante et accessibilité. - Le BOFiP range parmi les reconstructions les travaux « ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage », avec l'exemple des bureaux transformés en appartements (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110 et § 150). - Pour le Conseil d'État, d'anciens bureaux devenus logements relèvent de la construction en totalité (CE, 29 mars 1989, n° 81836) : impossible de découper le devis pour sauver la peinture. - Deux décisions situent la ligne : des chambres d'hôtel meublé devenues appartements restent déductibles, les locaux étant déjà affectés à l'habitation et le gros œuvre intact (CE, 7 décembre 1987, n° 67252) ; diviser un appartement en deux sans accroître la surface n'est pas une reconstruction (CE, 28 février 1983, n° 35189). - Seule porte de sortie : les travaux redeviennent des dépenses d'amélioration déductibles lorsqu'ils portent sur un immeuble originellement affecté à l'habitation, dont l'occupation temporaire à un autre usage ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 90, d'après CE, 20 juin 1997, n° 137749). - Application à une SCI dont l'immeuble, loué à une association en salles de classe et ateliers, a été redécoupé en douze appartements sans que le gros œuvre soit affecté de manière importante : pas de reconstruction (CE, 11 février 2021, n° 431595, inédit, cassation avec renvoi). Décision d'espèce, pas arrêt de principe. - Le cas typique est le rez-de-chaussée haussmannien devenu boutique dans les années soixante-dix : le dossier se monte avec les plans d'origine, les matrices cadastrales et un acte notarié qualifiant le lot d'appartement. L'enjeu est de 27 260 € sur 130 000 € de travaux. ### Cas n° 1 : ce que la reconstruction coûte vraiment, 27 300 € - Hypothèses : local de 90 m² acquis 180 000 € frais inclus, 130 000 € de travaux, SCI à l'IR, associés dans la tranche marginale à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, revente 420 000 € douze ans après. - Déduction immédiate perdue : 130 000 × 47,2 % = 61 360 €. Encore faudrait-il des revenus fonciers suffisants, l'imputation sur le revenu global plafonnant à 10 700 € par an. - La déduction n'est pas perdue mais différée : les travaux s'ajoutent au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (art. 150 VB, II, 4° du CGI), à deux conditions — avoir été réalisés par une entreprise et ne pas avoir déjà été déduits. - Plus-value brute sans les travaux : 420 000 − 180 000 = 240 000 €. Avec les travaux : 420 000 − 310 000 = 110 000 €. Assiette économisée : 130 000 €. - Avant abattements, à 19 % plus 17,2 % : 130 000 × 36,2 % = 47 060 €. Avec les abattements pour durée de détention, 6 % l'an pour l'impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux à partir de la sixième année, soit 42 % et 11,55 % à douze ans : 14 326 € + 19 777 € = 34 103 €. - Coût net de la reconstruction : 61 360 − 34 103 = 27 260 €, arrondis à 27 300 €. Ni 61 360 €, ni zéro. Sur une revente à cinq ans, sans abattement : 61 360 − 47 060 = 14 300 €. Plus la détention est longue, plus le différé coûte cher. - À l'IS, les 130 000 € sont immobilisés puis amortis : la doctrine ne fixe aucune durée, seulement des taux « à titre purement indicatif », 1 à 2 % pour l'habitation ordinaire et 2 à 5 % pour le commercial. À 2 %, 2 600 €/an de dotation et 650 €/an d'IS économisé au taux de 25 %, soit 7 800 € sur douze ans ; à 4 %, 5 200 €/an et 15 600 € sur douze ans. - L'avantage de l'IS est repris à la sortie, la plus-value se calculant sur la valeur nette comptable : l'arbitrage IR/IS ne se tranche pas sur les travaux mais sur l'horizon de détention. ### Cas n° 2 : la TVA des travaux, 5,5 %, 10 % ou 20 % - Sur 120 000 € HT dont 50 000 € de rénovation énergétique, scénario A sans immeuble neuf : 5,5 % sur 50 000 = 2 750 €, 10 % sur 70 000 = 7 000 €, TVA totale 9 750 €, chantier à 129 750 € TTC. Scénario B avec immeuble neuf : 20 % sur l'intégralité, 24 000 € de TVA, chantier à 144 000 € TTC. Écart de 14 250 €, soit 11,9 % du budget de travaux. - Une SCI qui loue nu à usage d'habitation ne récupère pas cette TVA : c'est un coût définitif, une ligne de budget et non une ligne comptable. - Le taux de 5,5 % couvre la conversion par le texte lui-même : l'article 278-0 bis A du CGI vise les locaux achevés depuis deux ans « affectés ou destinés à être affectés, à l'issue des travaux, à un usage d'habitation ». - Le taux de 10 % de l'article 279-0 bis vise, lui, des « locaux à usage d'habitation » achevés depuis plus de deux ans : seule une tolérance doctrinale rattrape la conversion (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 460, exemple du cabinet d'architecte devenu appartement). Ce commentaire, mis à jour en octobre 2025, porte encore la mention d'une consultation close le 1er décembre 2025 et exclut ailleurs les locaux commerciaux, à ses paragraphes 280, 290 et 380. Sur 70 000 € HT, l'écart entre 10 et 20 % vaut 7 000 € : un rescrit se demande avant de signer les devis. - Le preneur certifie sur le devis que les locaux sont à usage d'habitation et se trouve solidairement tenu du complément de taxe si cette mention est inexacte de son fait (art. 279-0 bis, 3, et art. 278-0 bis A). - Immeuble neuf (art. 257, I, 2, 2° du CGI) : quatre branches alternatives, une seule suffit — majorité des fondations, majorité des éléments déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, majorité de la consistance des façades hors ravalement, ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion fixée par décret, deux tiers pour chacun d'eux. Le BOFiP y range le percement d'un mur porteur et la démolition de planchers porteurs (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 170). - Seconde bascule vers 20 %, indépendante de l'immeuble neuf : une augmentation de la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 % (art. 279-0 bis, 2, b) et art. 278-0 bis A, III). Une mezzanine ou un plancher intermédiaire y suffit. - Sous option TVA, la conversion oblige à dénoncer l'option et déclenche une régularisation par vingtièmes. La recodification de la TVA au 1er janvier 2027 se fait à droit constant. ### Cas n° 3 : la taxe d'aménagement née en 2025 - Jusqu'aux autorisations délivrées avant le 15 février 2025, l'absence de surface créée rendait la taxe nulle. Le dernier alinéa de l'article 1635 quater B du CGI taxe désormais les opérations « qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation ». - Contrepartie souvent oubliée : le 4° du I de l'article 1635 quater I applique un abattement de 50 % sur la valeur forfaitaire aux logements qui en sont issus. Contrairement à celui du 2°, il n'est ni plafonné à cent mètres carrés, ni réservé à la résidence principale. - Calcul sur le local de 90 m² en province, autorisation délivrée en 2026, valeur forfaitaire de 892 € le mètre carré : assiette de 80 280 €, ramenée à 40 140 € après abattement ; 2 007 € au taux communal de 5 %, 1 204 € au taux de 3 %. Le même dossier coûtait 0 € avant le 15 février 2025. - La ligne réelle est donc de 1 200 à 2 000 €, et non de 4 000 € — chiffre obtenu en oubliant l'abattement. - Réserve : dans un secteur où la commune a délibéré un taux majoré pouvant atteindre 20 % (art. 1635 quater N du CGI), la note monte à 8 028 € sur la même assiette. - Seule la part communale ou intercommunale est due. Les locaux doivent devenir la résidence principale ou secondaire d'une personne physique, ce qui exclut la résidence de tourisme. Un changement dispensé de formalité y échappe. ### Cas n° 4 : les deux exonérations de taxe foncière - Hypothèse : 1 450 €/an de taxe foncière pour les deux logements créés. - Exonération de deux ans de l'article 1383 du CGI, jusqu'à 2 900 € : elle vise les constructions nouvelles et les reconstructions à usage d'habitation, le BOFiP entendant par reconstruction « les travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage » — mot pour mot la formule qui détruit la déductibilité aux revenus fonciers. - Trois réserves : l'exonération ne porte que sur la part communale et intercommunale, ordures ménagères exclues ; la commune peut la limiter par délibération de 40 à 90 % de la base et l'intercommunalité supprimer la part qui lui revient ; elle suppose des travaux caractérisant réellement une reconstruction, l'administration refusant de l'étendre à l'ensemble des réhabilitations d'immeubles anciens (BOI-IF-TFB-10-60-10, § 70). Déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement (art. 1406 du CGI). - Exonération de cinq ans de l'article 1384 F du CGI, 7 250 € : réservée aux logements issus de la transformation de bureaux, le BOFiP excluant le reste, « comme par exemple, les locaux commerciaux » (BOI-IF-TFB-10-200, § 60). Trois conditions : origine bureaux, habitation principale, délibération de la collectivité. - Les deux exonérations ne s'additionnent pas : celle de cinq ans prend le relais à compter de la troisième année, pour la période restant à courir (BOI-IF-TFB-10-200, § 180). Un ancien bureau plafonne à 7 250 €, dont 2 900 € au titre des deux premières années ; un ancien commerce s'arrête à 2 900 €. - Budget complet au premier loyer : 180 000 € + 129 750 € de travaux TTC + 2 007 € de taxe d'aménagement − 2 900 € d'exonération = 308 857 € en scénario A, contre 323 107 € en scénario B. ### Cas n° 5 : l'article 210 F vu de l'acheteur - Le cédant d'un local professionnel destiné à devenir du logement est taxé à 19 % au lieu de 25 % (art. 210 F du CGI). Sur une plus-value de 80 000 €, l'impôt passe de 20 000 € à 15 200 € : 4 800 € d'économie pour le vendeur, zéro pour l'acheteur. - L'acquéreur signe l'engagement de transformer le local en logements dans les quatre ans suivant la clôture de l'exercice d'acquisition, six ans si l'emprise au sol atteint 20 000 m². Depuis 2024, il suffit que l'habitation représente 75 % de la surface totale. - Depuis le 16 février 2025, le cessionnaire qui ne tient pas son engagement doit une amende « égale au montant de l'économie d'impôt réalisée par le cédant » (art. 1764, III du CGI), soit 4 800 € sur ce dossier — et non plus 25 % de la valeur de cession, qui aurait fait 45 000 €. Les 25 % ne subsistent au IV que pour le droit de surélévation, et le commentaire administratif daté de juin 2024 ne décrit pas la sanction en vigueur. - Levier de négociation : la signature vaut 4 800 € au vendeur. Signer sans faire baisser le prix, c'est offrir 4 800 € et prendre un risque de 4 800 €. - Le dispositif est cantonné aux communes des zones A bis et A, listées par arrêté : la zone B1 n'y est pas. - Il couvre les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, ou au-delà si une promesse a été conclue à cette date et la vente régularisée dans les deux ans. - Le régime est écarté entre parties liées au sens du 12 de l'article 39 du CGI : racheter les murs à la société d'exploitation familiale ferme le 210 F, et l'engagement n'a plus rien à monnayer. ### Faisabilité, décence et erreurs à éviter - Le critère de décence pose une alternative et non un cumul : une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou bien 20 m³ habitables (décret n° 2002-120, art. 4). Une chambre de 8 m² sous 2,60 m fait 20,8 m³ et satisfait le texte, là où une lecture cumulative l'aurait éliminée. - Douze points à vérifier avant le compromis, dont les quatre premiers peuvent arrêter le projet : hauteur mesurée sous poutre, possibilité de percer sans toucher aux porteurs, évacuations, ventilation, réseaux électriques, isolation acoustique, stationnement exigé par le PLU, linéaire commercial protégé au titre de l'article L151-16 du code de l'urbanisme, clause de destination du règlement de copropriété, bail commercial en cours, droit de préemption urbain, marché locatif de sortie. - Le droit de préemption commercial (art. L214-1 du code de l'urbanisme) vise les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, jamais les murs seuls : c'est le droit de préemption urbain de droit commun que le notaire doit purger. - Six erreurs chiffrées : signer le compromis sans savoir ce que les travaux vont toucher, 14 250 € de TVA ; acheter un local encore occupé en pensant s'en débarrasser ; bâtir son plan de financement sur des travaux déductibles, 61 360 € attendus et jamais reçus ; chercher une autorisation de changement d'usage et oublier la déclaration préalable ; signer l'engagement du 210 F sans le négocier, 4 800 € offerts et 4 800 € de risque ; oublier la taxe d'aménagement de 2025, 2 007 €, et le calendrier de l'assemblée générale. - La parade au risque d'immeuble neuf tient en une page A4 : faire écrire par un maître d'œuvre, avant le compromis, une note listant branche par branche ce que le projet touche — fondations, porteurs, façades, second œuvre — puis arbitrer les travaux d'après cette note. Renoncer à une trémie peut valoir 14 250 €. - Le plafond majoré de déficit foncier de 21 400 € ne joue pas sur ce chantier, faute de charges déductibles : il suppose une rénovation énergétique faisant passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, réalisée au plus tard le 31 décembre 2027 (art. 156, I, 3° du CGI). Les travaux d'amélioration ordinaires restent au plafond de 10 700 €. - La modification de l'objet social exige l'accord unanime des associés, sauf clause contraire des statuts (art. 1836 du Code civil), et un acte accompli hors de l'objet social n'engage pas une société civile, même envers un tiers de bonne foi (art. 1849 du Code civil). - L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage (art. L242-1 du code des assurances) ; les honoraires d'architecte suivent le régime des travaux et entrent dans le coût de l'immobilisation à l'IS (BOI-BIC-CHG-20-20-20, § 100). ## SCI et vacance locative : conséquences fiscales et comptables URL : https://www.sci-ai.app/vacance-locative-sci - Un logement vacant continue de coûter (taxe foncière, assurance PNO, intérêts d'emprunt, charges de copropriété), mais ces charges restent déductibles à condition impérative de prouver l'intention réelle de louer (BOI-RFPI-BASE-20). - La preuve de l'intention de louer repose sur un faisceau d'indices : mandat de gestion signé, annonces datées, devis et factures de travaux de remise en état, correspondances avec des candidats, loyer conforme au marché — le niveau d'exigence monte avec la durée de vacance. - En SCI à l'IR au régime réel, l'absence de recettes crée un déficit foncier : la fraction hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire E/F/G vers A/B/C/D, dispositif prorogé jusqu'au 31/12/2027). - Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (art. 31 et 156 CGI). L'imputation sur le revenu global exige de louer jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante. - La TLV (taxe sur les logements vacants, art. 232 CGI) s'applique de plein droit en zone tendue dès 1 an de vacance : 17 % de la valeur locative la 1re année, puis 34 % ; elle est due par la SCI propriétaire au 1er janvier. - La THLV (art. 1407 bis CGI) est facultative, instituée par les communes hors zone tendue, et vise les logements vacants depuis plus de 2 ans, à un taux calqué sur la taxe d'habitation locale ; TLV et THLV ne se cumulent jamais. - La vacance involontaire est exonérée de TLV/THLV : bien proposé au prix du marché sans preneur, logement nécessitant des travaux importants (plus de 25 % de sa valeur), ou occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année. - En SCI à l'IS, les charges restent déductibles au titre de l'article 39 CGI (intérêt social) et surtout l'amortissement du bâti se poursuit pendant la vacance, générant un déficit reportable sans limite de montant sur les exercices suivants. - La taxe foncière reste due pendant la vacance, mais un dégrèvement est possible pour un immeuble destiné à la location resté vacant au moins 3 mois pour une cause indépendante de la volonté du propriétaire (art. 1389 CGI), sur réclamation. - La vacance volontaire cumule les sanctions : refus de déduction des charges, application de la TLV/THLV, et risque de requalification en SCI fictive ; la déclaration d'occupation via « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr reste obligatoire. ## Congé pour vendre en SCI et droit de préemption du locataire URL : https://www.sci-ai.app/conge-vendre-sci - Le congé pour vendre (art. 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) vaut offre de vente : le locataire dispose d'un droit de préemption prioritaire sur tout acquéreur extérieur, aux prix et conditions annoncés dans le congé. - Il doit être notifié au moins 6 mois avant le terme du bail (art. 15-I). Le préavis se compte à rebours depuis la date d'échéance, jamais depuis la décision de vendre. - Durée du bail selon la SCI : 3 ans pour une SCI familiale (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré, assimilée à un bailleur particulier, art. 13), 6 ans pour une SCI ordinaire (bailleur personne morale, art. 10). - À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif (la vente), le prix et les conditions, et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II. - Délais du locataire : 2 mois pour accepter l'offre (le silence vaut refus), puis 2 mois pour réaliser la vente, délai porté à 4 mois s'il déclare recourir à un prêt ; passé ce délai, l'acceptation est caduque. - Second droit de préemption : si la SCI vend finalement à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, renotifier au locataire ; cette offre vaut 1 mois. - Une SCI ne peut pas donner de congé pour reprise (personne morale), sauf SCI familiale reprenant au profit d'un associé personne physique (art. 13 et 15-I). - Alternatives sans préemption : la vente occupée (bail transféré à l'acquéreur, décote d'occupation souvent 10-20 %) et la cession des parts de la SCI (aucun congé, mais transfert du passif et fiscalité propre). - Plus-value de cession : à l'IR, régime des particuliers (art. 150 U CGI, exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans, surtaxe art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 €) ; à l'IS, plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements et aucun abattement pour durée de détention. - Sanctions : le congé irrégulier est nul (le bail se reconduit, jusqu'à 6 ans pour une SCI ordinaire) ; le congé frauduleux est puni d'une amende pénale jusqu'à 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (personne morale), outre des dommages-intérêts. ## SCI et caution du locataire : Visale et acte de cautionnement URL : https://www.sci-ai.app/caution-locataire-sci - Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : un bailleur personne morale ne peut exiger un cautionnement par une personne physique ; une SCI n'y échappe que si elle est familiale (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus) ou si le logement est loué à un étudiant non boursier de l'enseignement supérieur. - Formalisme de l'acte de cautionnement : la mention manuscrite a été supprimée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 ; depuis la réforme du cautionnement (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022), l'article 22-1 renvoie à la mention de l'article 2297 du Code civil (montant maximum garanti en toutes lettres et en chiffres), dactylographiable, à peine de nullité. - Caution simple vs solidaire : la caution simple conserve le bénéfice de discussion (le bailleur doit poursuivre le locataire d'abord) ; la caution solidaire y renonce et peut être appelée dès le premier impayé — c'est la forme standard, la plus protectrice pour la SCI. - Garantie Visale (Action Logement) : caution gratuite pour le locataire comme pour le bailleur, elle couvre les loyers et charges impayés durant les 36 premiers mois du bail (3 ans depuis la réforme du 6 janvier 2026) et les dégradations locatives à hauteur de 2 mois de loyer ; elle permet à une SCI non familiale de contourner l'interdiction du garant personne physique. - Public éligible à Visale : tous les 18-30 ans sans condition, les salariés de plus de 30 ans gagnant jusqu'à 1 710 € nets embauchés depuis moins de 6 mois ou en mobilité, et les ménages en intermédiation locative. - Plafonds de loyer Visale charges comprises (réforme du 6 janvier 2026) : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, 1 365 € sur le reste du territoire ; plafonds étudiants : 1 000 € en Île-de-France, 680 € à 840 € ailleurs ; loyer garanti plafonné au plus bas entre ce plafond et 50 % des ressources nettes. - Interdiction de cumul (article 22-1) : un bailleur ne peut exiger un cautionnement par une personne physique s'il a déjà souscrit une assurance loyers impayés (GLI), sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti ; le cumul Visale + GLI est par ailleurs impossible car les deux garanties couvrent le même risque. - Dépôt de garantie : versé par le locataire (1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublé), imputable uniquement au solde de tout compte en fin de bail et jamais sur un loyer en cours ; il s'inscrit au passif de la SCI et n'est pas un produit imposable ; restitution sous 1 à 2 mois, pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. - Ordre d'appel des garanties : relance puis mise en demeure du locataire, appel du garant solidaire (ou déclaration à Visale/GLI selon la garantie retenue), commandement de payer signifié à la caution dans les 15 jours (art. 24 loi de 1989), puis imputation du dépôt de garantie au solde de tout compte. - Spécificité SCI : la caution du locataire (Visale, garant, dépôt) se distingue des assurances souscrites par la SCI elle-même (PNO, GLI) ; une assurance PNO ne couvre pas les impayés, d'où la nécessité d'une garantie portant sur le locataire. ## Quittance de loyer en SCI : mentions obligatoires et modèle URL : https://www.sci-ai.app/quittance-loyer-sci - La quittance de loyer est due par le bailleur — donc par la SCI, via son gérant — gratuitement et à la seule demande du locataire (art. 21, al. 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; toute clause de frais de quittancement est réputée non écrite. - Distinction cardinale : la quittance atteste le paiement intégral du loyer ET des charges (elle fait présumer le paiement), le reçu constate un paiement partiel et mentionne le solde restant dû ; sur un impayé partiel, on émet un reçu, jamais une quittance. - Quand le bailleur est une SCI, la quittance est émise au nom de la personne morale (dénomination, forme, siège social, idéalement SIREN), jamais au nom personnel d'un associé, même majoritaire ; elle est signée par le gérant ou son mandataire (agence, gestionnaire). - La ventilation distincte du loyer et des charges (provisions ou forfait) est la mention réellement imposée par l'article 21 ; elle conditionne la régularisation annuelle des charges locatives et la traçabilité comptable des recettes. - Aucune périodicité n'est fixée par la loi : la quittance est due « à chaque demande », mais une quittance mensuelle émise après encaissement effectif est la pratique la plus sûre — ne jamais quittancer un loyer non encore reçu. - L'envoi dématérialisé (PDF par e-mail, espace locataire) est autorisé depuis la loi ALUR de 2014, à la condition expresse de l'accord du locataire, dont il faut conserver la trace écrite ; sans accord, la quittance papier reste due. - La quittance de loyer n'entre PAS dans la réforme de la facturation électronique : celle-ci vise le B2B assujetti à la TVA, or la location nue d'habitation est exonérée de TVA et la relation bailleur-locataire particulier relève du B2C. - Comptablement, à l'IR (trésorerie) le loyer est un revenu foncier pris à l'encaissement (déclaration 2072) ; à l'IS (engagement) c'est un produit constaté dès qu'il est acquis (compte 752, ou 708 « locations diverses »), la quittance servant de justificatif du règlement. - Conservation des quittances : au minimum 6 ans (obligation de conservation des documents justifiant les recettes, art. L102 B du LPF) et jusqu'à 10 ans pour s'aligner sur les pièces comptables (art. L123-22 du Code de commerce), obligatoire pour une SCI à l'IS. - L'article fournit un modèle de quittance reproductible intégrant toutes les mentions obligatoires et la ventilation loyer/charges, avec la variante « reçu » à utiliser en cas de paiement partiel. ## Qui signe le bail d'une SCI ? URL : https://www.sci-ai.app/qui-signe-bail-sci - Le gérant, représentant légal de la SCI (art. 1846 du Code civil), signe seul le bail au nom de la société : le bailleur juridique est la SCI, personne morale, jamais le gérant à titre personnel. - Les associés n'ont pas à signer ni à autoriser le bail : c'est un acte de gestion courante relevant du seul gérant (art. 1848 C. civ.), sauf clause statutaire imposant une autorisation préalable de l'assemblée. - Le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social (art. 1849 C. civ.) ; une location meublée ou para-hôtelière non prévue par l'objet est commerciale et peut faire basculer la SCI à l'IS (art. 206-2 CGI). - Les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers (art. 1849 al. 3) : le bail engage la SCI même en cas de violation, mais le gérant répond de sa faute de gestion envers les associés (art. 1850). - En cas de cogérance, chaque gérant engage seul la société sauf clause statutaire de signature conjointe ; le bail signé par un seul cogérant reste opposable au tiers de bonne foi s'il entre dans l'objet social. - Le gérant peut déléguer par mandat spécial écrit (art. 1984 s. C. civ.) ou confier un mandat de gestion à une agence encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui signe alors au nom et pour le compte de la SCI. - Un bail signé par un associé non gérant est affecté d'un défaut de pouvoir (art. 1156 C. civ.) : inopposable à la SCI (al. 1er), la nullité restant ouverte au locataire de bonne foi qui ignorait le défaut de pouvoir (al. 2) ; les deux sanctions sont purgées par la ratification expresse ou tacite (encaissement des loyers, quittances), avec effet rétroactif (al. 3). - Le bail doit mentionner la dénomination, la forme, le capital, le siège, le numéro RCS de la SCI et la mention « représentée par son gérant » ; le gérant signe précédé de « Pour la SCI [nom], le gérant » pour agir ès qualités. - La signature électronique du bail a la même valeur qu'une signature manuscrite (art. 1367 C. civ., règlement eIDAS n° 910/2014) ; une signature avancée via une plateforme fiable suffit, avec conservation du fichier de preuve. - Habitation ou commercial, le signataire est identique (le gérant) ; les régimes diffèrent (loi du 6 juillet 1989 vs art. L145-1 s. C. com.), le bail commercial 3-6-9 justifiant souvent une consultation des associés vu l'engagement sur 9 ans. - Rappel de responsabilité : les associés de SCI répondent des dettes sociales de façon indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts (art. 1857), jamais solidaire, et à titre subsidiaire après poursuite vaine de la société (art. 1858). ## SCI et rénovation globale : monter le plan de financement URL : https://www.sci-ai.app/renovation-globale-sci - L'éco-PTZ « performance énergétique globale » finance jusqu'à 50 000 € sur 20 ans, sans intérêt (art. 244 quater U du CGI) ; il est ouvert aux SCI non soumises à l'IS comptant au moins un associé personne physique — une SCI à l'IS en est exclue. - Les CEE (certificats d'économies d'énergie, art. L221-1 du Code de l'énergie) sont ouverts à toute personne physique ou morale, IR comme IS : c'est souvent la seule aide directe mobilisable par une SCI à l'IS ; la prime doit être demandée AVANT la signature du devis. - MaPrimeRénov' est fermée aux SCI (réservée aux personnes physiques) : le seul accès indirect passe par MaPrimeRénov' Copropriété, versée au syndicat des copropriétaires — arbitrage à faire avant d'apporter un bien à rénover dans une SCI. - Le déficit foncier majoré à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) s'applique en SCI à l'IR pour les travaux de sortie de passoire (classe DPE E/F/G vers A/B/C/D) ; dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47), sur justificatif de deux DPE. - La TVA sur les travaux d'amélioration énergétique est à 5,5 % (art. 278-0 bis A du CGI) pour un logement achevé depuis plus de 2 ans ; la pose de chaudières à combustibles fossiles en est exclue depuis le 1er mars 2025 (taux 20 %). - L'attestation TVA (Cerfa 1300-SD / 1301-SD) est supprimée depuis le 16 février 2025 (art. 41 LF 2025) : une simple mention sur le devis et la facture suffit ; travaux réalisés par une entreprise RGE exigés pour éco-PTZ, CEE et taux réduit. - L'apport en compte courant d'associé finance le reste à charge : avance de fonds inscrite au passif, remboursée par les loyers et l'économie d'impôt ; à tracer rigoureusement (flux par le compte de la SCI, écriture comptable). - Ordre de mobilisation : DPE + étude thermique + devis RGE, demande CEE avant devis, montage éco-PTZ, apport en compte courant, travaux (TVA 5,5 %), encaissement CEE, DPE final, déficit foncier en N+1, remboursement du compte courant. - Cas chiffré : passoire DPE F rénovée en classe C, chantier 72 000 € TTC, éco-PTZ 50 000 €, CEE 4 500 €, compte courant 17 500 € ; déficit foncier de 58 500 € dont 21 400 € imputés sur le revenu global (6 420 € d'économie d'IR à 30 % de TMI — les prélèvements sociaux ne portent pas sur le revenu global) et 37 100 € reportables 10 ans ; en ajoutant l'effacement des 9 000 € de loyers (IR + PS 47,2 %), économie totale ~10 700 € la première année. - Passer à l'IS avant une rénovation lourde fait perdre deux leviers d'un coup — éco-PTZ et déficit foncier — le déficit foncier n'existant qu'à l'IR (à l'IS, les travaux sont immobilisés et amortis). ## SCI et audit énergétique obligatoire URL : https://www.sci-ai.app/audit-energetique-sci - L'audit énergétique réglementaire (art. L126-28-1 du CCH, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021) est distinct du DPE : le DPE classe le bien de A à G et vaut 10 ans, l'audit chiffre un parcours de travaux et vaut 5 ans. - Il est obligatoire à la vente d'un logement en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier détenu par la seule SCI) classé F ou G depuis le 1er avril 2023, classé E depuis le 1er janvier 2025, et classé D à compter du 1er janvier 2034 (prévu). - La vente d'un seul lot en copropriété n'est PAS concernée : seul le DPE du lot est exigé ; l'audit ne vise que la monopropriété. - Contenu encadré (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022) : un état des lieux thermique + au moins deux scénarios de travaux chiffrés (une étape / par étapes), avec coûts, économies, classe visée et aides ; objectif du parcours complet = classe B, première étape = au moins une classe gagnée et classe E pour un bien F/G. - Réalisé par un professionnel qualifié (bureau d'études OPQIBI, diagnostiqueur certifié, entreprise RGE offre globale ou architecte) ; coût indicatif 500 à 1 500 €, à la charge de la SCI vendeuse, contre 100 à 250 € pour un DPE. - Déductibilité : à la vente, c'est un frais de cession qui réduit la plus-value imposable en SCI à l'IR (art. 150 VA du CGI) ou une charge en SCI à l'IS (art. 39 du CGI) ; pour préparer des travaux sur un bien conservé, déductible en SCI à l'IS mais fragile en SCI à l'IR (charges limitatives de l'art. 31 du CGI). - En copropriété, deux obligations collectives distinctes : le DPE collectif (art. L126-31 du CCH, obligatoire au 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins) et le plan pluriannuel de travaux sur 10 ans (art. L731-1 du CCH), financé via le fonds de travaux ALUR. - Articulation avec la décence énergétique (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) : location interdite pour la classe G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 — d'où l'arbitrage vendre / rénover que l'audit permet de chiffrer. - Financement des travaux : éco-PTZ ouvert aux SCI non-IS avec au moins un associé personne physique (art. 244 quater U du CGI), CEE accessibles, mais MaPrimeRénov' fermée aux SCI ; en SCI à l'IR, déficit foncier majoré à 21 400 € pour une sortie de passoire (E/F/G vers A/B/C/D), prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances 2026). ## SCI et bornes de recharge électrique URL : https://www.sci-ai.app/borne-recharge-sci - Obligations LOM (art. L113-11 et s. CCH) : pré-équipement des bâtiments neufs et rénovés, et depuis le 1er janvier 2025, au moins un point de recharge dans tout bâtiment non résidentiel existant doté d'un parking de plus de 20 emplacements (art. L113-13), à raison d'un point par tranche de 20 places. - Exemption majeure : l'article L113-14 du CCH dispense les bâtiments possédés et occupés par des PME (moins de 250 salariés) ; en pratique l'obligation d'équipement du tertiaire existant ne vise que les grandes entreprises, et la plupart des SCI patrimoniales n'y sont pas soumises. - Droit à la prise (art. L113-16 CCH, décret n° 2020-1720) : un locataire ou copropriétaire installe une borne à ses frais ; la SCI bailleresse ne peut refuser que pour motif sérieux et légitime, en saisissant le tribunal judiciaire dans les trois mois. - Copropriété (loi du 10 juillet 1965) : droit à la prise individuel sur simple information du syndic ; infrastructure collective proposée sans frais par un opérateur à la majorité simple (art. 24) ; installation financée par le syndicat à la majorité absolue (art. 25). - Commercialité (art. 206-2 CGI) : vendre l'électricité avec marge ou exploiter un service de recharge payant public bascule une SCI à l'IR vers l'IS ; la refacturation au coût réel (sous-comptage) est un remboursement de charges non commercial ; tolérance annuelle de 10 % des recettes, appréciée chaque exercice (BOI-IS-CHAMP-10-30 nos 320 et 330), la moyenne quadriennale n'étant qu'une tolérance secondaire. - TVA : installation en logement au taux réduit de 5,5 % (art. 278-0 bis N CGI) si pose par un professionnel, sinon 20 % en local professionnel ; électricité vendue à 20 % sous réserve de la franchise en base des livraisons de biens (85 000 € / 93 500 € en 2026 : la recharge est une livraison de biens, CJUE C-282/22, et non une prestation de services) ; parking isolé loué soumis à 20 % (art. 261 D 2° CGI). - Amortissement : à l'IS, la borne est une immobilisation corporelle (compte 2135) amortie sur 5 à 10 ans (art. 39-1-2° CGI), frais de raccordement inclus ; à l'IR, pas d'amortissement, éventuelle déduction en dépense d'amélioration selon l'article 31 CGI. - Aides : programme ADVENIR (financé par les CEE, piloté par l'Avere-France) pour copropriété, parking d'entreprise/flotte et parking public ; CEE hors ADVENIR et aides locales possibles ; barèmes révisés régulièrement. - Pas de crédit d'impôt : l'article 200 quater C du CGI (jusqu'à 500 €) visait les seules personnes physiques et n'a pas été reconduit au-delà du 31 décembre 2025 (loi de finances 2026) ; une SCI, personne morale, en a toujours été exclue. - Assurances : déclarer la borne à l'assureur (risque incendie batterie, forte puissance), vérifier la couverture PNO ou multirisque immeuble et la responsabilité civile, et répartir l'entretien dans le bail ou la convention. ## SCI et panneaux photovoltaïques : le risque de commercialité URL : https://www.sci-ai.app/photovoltaique-sci - Le piège ne vient pas des panneaux mais de la vente : l'autoconsommation totale reste civile, la revente d'électricité (surplus ou totalité) est une activité commerciale par nature relevant des BIC (article 34 du CGI). - Une SCI qui exerce une activité commerciale, même accessoire, bascule à l'impôt sur les sociétés au titre de l'article 206-2 du CGI — et cette bascule frappe la totalité de ses résultats, y compris les loyers de location nue. - Conséquences de la bascule subie : imposition immédiate des plus-values latentes, comptabilité d'engagement (liasse 2065 et 2033), PFU de 31,4 % sur les dividendes en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS), perte des abattements pour durée de détention. Le régime n'est pas irréversible (retour à l'IR si les recettes commerciales repassent durablement sous 10 %), mais chaque changement de régime redéclenche l'imposition immédiate des plus-values latentes et du résultat (art. 202 ter CGI) — l'option volontaire pour l'IS, elle, est irrévocable au-delà du 5e exercice (art. 239 CGI). - Tolérance des 10 % (BOI-IS-CHAMP-10-30-10) : la SCI échappe à l'IS tant que ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales HT, seuil apprécié en principe chaque exercice, l'administration admettant de lisser une pointe ponctuelle en retenant la moyenne de l'année en cause et des trois années antérieures. - Repère chiffré : une SCI encaissant 40 000 € de loyers peut vendre environ 4 400 € d'électricité avant d'atteindre le plafond de 10 % (ratio calculé sur les recettes totales : 4 400 / 44 400 = 10 %) ; le cumul avec d'autres recettes commerciales (location meublée) réduit d'autant cette marge. - Solution clé pour préserver l'objet civil : faire porter l'installation et la revente par le locataire ou un tiers via un bail ou une convention d'occupation de toiture — la SCI ne perçoit alors qu'un loyer civil, pas un produit commercial. - TVA à 5,5 % depuis le 1er octobre 2025 pour les installations ≤ 9 kWc (article 278-0 bis du CGI, arrêté du 8 septembre 2025), sous conditions de pose RGE et de système de gestion de l'énergie (EMS) ; l'ancien taux de 10 % (article 279-0 bis) est abrogé. - Prime à l'autoconsommation supprimée par l'arrêté tarifaire S21 (JO du 4 juin 2026) pour toute demande de raccordement déposée à compter du 5 juin 2026 ; le tarif d'achat du surplus (EDF OA) reste garanti 20 ans et révisé chaque trimestre par la CRE. - À l'IS, l'installation est une immobilisation amortissable sur 20 à 30 ans (éventuellement par composants) ; à l'IR, aucun amortissement n'est possible, seules les charges réelles sont déductibles en revenus fonciers. - Aides : CEE ouverts aux SCI (article L221-1 du Code de l'énergie), éco-PTZ accessible aux SCI non soumises à l'IS avec au moins un associé personne physique (article 244 quater U du CGI), MaPrimeRénov' fermée aux SCI. ## Parking et box en SCI : investir, TVA et rentabilité (2026) URL : https://www.sci-ai.app/parkings-box-sci - Principe central : la location d'un emplacement de stationnement n'est PAS exonérée de TVA. L'article 261 D 2° du CGI exclut expressément le stationnement de l'exonération des locations nues : l'opération est imposable de plein droit au taux normal de 20 %. Le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 150) parle d'imposition « à titre obligatoire, quelle que soit la nature du véhicule ». - Seule exception, et elle est légale et non doctrinale : le second alinéa du 2° de l'article 261 D du CGI écarte l'imposition lorsque la location de l'emplacement est étroitement liée à la location, elle-même exonérée, d'un immeuble destiné à un autre usage. Le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, IV-B § 150 et s.) en précise les quatre conditions cumulatives : même ensemble immobilier, même bailleur, même locataire, caractère accessoire du local principal. L'existence de baux ou de loyers distincts ne fait pas obstacle à l'exonération. - Point de bascule à surveiller : si le locataire quitte le logement mais conserve le box, la condition « même locataire » disparaît et la location redevient taxable à 20 %, sans qu'aucune écriture ne le signale. - Franchise en base (art. 293 B du CGI) en 2026 pour une prestation de services, dont la location de parkings : seuil de base 37 500 € (CA N-1), seuil majoré 41 250 € (CA en cours). Le seuil unique à 25 000 € (art. 32 de la loi de finances pour 2025) n'est jamais entré en application et a été abrogé par la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 ; le seuil unique de 37 500 € proposé par l'art. 25 du projet de loi de finances pour 2026 a été écarté par le Parlement. Dépassement du seuil de base : sortie au 1er janvier suivant ; dépassement du seuil majoré : sortie immédiate au jour du franchissement. - CA de référence : pour une SCI dont l'activité se limite aux emplacements, on retient les seuls loyers de parkings. Sur une SCI mixte logements + parkings, prudence : le 5° du B du I de l'article 293 D du CGI (applicable depuis le 1er mars 2025) intègre « les opérations immobilières... qui n'ont pas le caractère d'opérations accessoires », tandis que le BOFiP (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 230, version du 01/07/2026) ne retient que les services financiers, d'assurance et de réassurance non accessoires. Tension texte/doctrine : faire valider l'appréciation, voire demander un rescrit, avant de conclure. Le seuil s'apprécie par assujetti. En pratique, le seuil de 37 500 € correspond à environ 33 box loués 95 €/mois, ou 21 emplacements à 150 €/mois. - Sous franchise, la SCI ne facture ni ne déclare la TVA, ne déduit aucune TVA d'amont, et doit porter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur ses quittances et contrats. - Déclarations : en 2026, CA12 annuelle avec deux acomptes semestriels sous le réel simplifié ; CA3 sous le réel normal (en 2026 mensuelle, trimestrielle admise sous 4 000 € de TVA due par an). L'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié de TVA pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 : bascule automatique par la DGFiP vers le réel normal, sans démarche, et CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € (mensuelle au-delà ou sur option), établie sur les opérations réelles du trimestre, la première en avril 2027 ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel à son SIE. Exercice civil : dernier acompte en décembre 2026, dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. Le régime simplifié d'imposition des bénéfices (liasse 2033 à l'IS) est maintenu. - Bail : un emplacement loué isolément échappe à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au statut des baux commerciaux (art. L145-1 et s. du Code de commerce). Il relève du droit commun du louage (art. 1709 et s. du Code civil) : durée, préavis, dépôt de garantie, indexation et congé sont librement stipulés. Ni encadrement des loyers, ni trêve hivernale, ni DPE. - Autres impôts : taxe foncière toujours due ; CFE seulement au-delà de 100 000 € de recettes brutes HT tirées de la location d'immeubles nus autres qu'à usage d'habitation (art. 1447 I du CGI, BOI-IF-CFE-10-20-30) ; CRL non due par une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques (BOI-RFPI-CTRL-20-10, § 50), et de toute façon exonérée si les loyers sont soumis à la TVA ou n'excèdent pas 1 830 €/an/local (art. 234 nonies du CGI). - Rentabilité : brut de 6 à 9 % couramment affiché, mais frais d'acquisition très lourds sur petit ticket (DMTO à 6,32 % dans 88 départements en 2026, 5,81 % dans onze autres, 5,09 % dans l'Indre et à Mayotte ; total 13 à 17 % du prix sur un lot isolé à 15 000 €). Taxe foncière de 10 à 15 % du loyer, charges de copropriété de 5 à 10 %. Le net net atterrit souvent entre 3,5 et 4,5 %. - Amortissement à l'IS : le terrain n'est jamais amortissable. Un box fermé en sous-sol est amortissable à hauteur de 75 à 90 % (structure 25 à 40 ans, étanchéité 15 ans, porte motorisée 10 ans, borne de recharge 8 à 10 ans) ; une place extérieure sur terrain nu n'a quasiment pas de base amortissable, ce qui rend l'option IS sans objet sur ce type de lot. - Cas chiffré (6 box à 15 000 €, 7 900 € de frais, 95 €/mois) : 6 840 € de loyers, 7,60 % brut sur prix, 6,99 % sur coût total, 4 479 € de résultat avant impôt soit 4,58 % net de charges. À l'IR (TMI 30 % + 17,2 % de PS) : 2 365 € nets. À l'IS : déficit de 5 821 € en année 1 grâce aux frais passés en charges et à 2 400 € d'amortissement, reportable sans limitation de durée. - Revers de l'IS : ne pas confondre trésorerie et bénéfice distribuable. En année 2 du cas chiffré, le résultat est de 2 079 € ; après IS à 15 % (312 €), le distribuable n'est que de 1 767 € (les 2 400 € d'amortissement génèrent de la trésorerie, pas du résultat). Après PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux), l'associé perçoit 1 212 €, contre 2 365 € en direct à l'IR : l'IS gagne quand on capitalise, perd quand on distribue. À la revente, réintégration des amortissements dans la plus-value sans abattement pour durée de détention. À l'IR, régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI) : exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans, surtaxe de l'art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 €. - Option pour l'IS : renonciation possible seulement jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 du CGI), irrévocable ensuite ; le passage à l'IS emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter du CGI), mais l'atténuation conditionnelle du II de ce texte écarte l'imposition immédiate des plus-values latentes si les écritures comptables ne sont pas modifiées et si le bilan d'ouverture du premier exercice à l'IS est déposé dans les 60 jours de l'option (valeurs d'origine et amortissements qui auraient été pratiqués). Le coût n'est donc pas à l'entrée mais différé à la revente ; oublier ce bilan d'ouverture fait tomber le report. - Le micro-foncier (abattement de 30 %, plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts) n'est pas ouvert au seul porteur de parts de SCI : l'article 32, 2-d du CGI l'exclut sauf si l'associé détient par ailleurs en direct un immeuble nu loué. Passer par une SCI peut donc faire perdre le micro-foncier. ## Immeuble de rapport en SCI : acheter, financer, gérer et découper (2026) URL : https://www.sci-ai.app/immeuble-rapport-sci - Intérêt du montage : la SCI évite l'instabilité de l'indivision (art. 815 C. civ., nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision), permet un acte unique, un prêt unique et une transmission fractionnée par donations de parts (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, art. 779 I du CGI, reconstitué tous les 15 ans au titre du délai de rappel fiscal de l'art. 784 du CGI ; barème de l'usufruit à l'art. 669 du CGI). La cession de parts suppose l'agrément de tous les associés à défaut de clause statutaire plus souple (art. 1861 C. civ.). - Responsabilité : les associés répondent des dettes sociales indéfiniment et à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ.), mais non solidairement, et de façon subsidiaire — le créancier doit avoir vainement poursuivi la société (art. 1858 C. civ.). - Financement : apport attendu de 20 % à 30 % du prix frais inclus en 2026 ; la banque raisonne en DSCR (loyers nets / annuité assurance comprise) avec une cible de 1,1 à 1,3 et un abattement de 20 % à 30 % sur les loyers annoncés. Le plafond HCSF (35 % d'endettement, 25 ans) vise les personnes physiques emprunteuses, pas la SCI, mais la caution personnelle des associés le réintroduit en pratique. - Frais d'acquisition : environ 7,5 % à 8 % dans l'ancien ; la loi de finances pour 2025 (art. 116) a autorisé les départements à porter le droit départemental de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, portant le DMTO global à 6,32 % au lieu de 5,81 % dans la majorité des départements. - Arbitrage IR/IS : à l'IR, revenu foncier imposé à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, sans déduction du capital remboursé (effet ciseaux) ; à l'IS, amortissement par composants (terrain non amortissable 15 % à 25 % ; gros œuvre 40 à 60 ans ; façade et étanchéité 20 à 30 ans ; toiture 25 à 30 ans ; installations techniques 15 à 25 ans ; agencements 10 à 15 ans), IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. - Contrepartie de l'IS : plus-value professionnelle à la revente, amortissements réintégrés, aucun abattement pour durée ; à l'IR, régime des particuliers (art. 150 U du CGI), exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans, surtaxe de l'art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Distribution aux associés à l'IS : PFU de 31,4 % (12,8 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, LFSS 2026). - Option IS : la renonciation n'est possible que jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 du CGI), après quoi l'option est irrévocable ; une renonciation régulière est elle-même définitive. - Basculement involontaire à l'IS : la location meublée est commerciale et entraîne l'IS de plein droit ; l'administration tolère des recettes commerciales accessoires de l'ordre de 10 % des recettes totales, seuil vite dépassé quand on meuble deux lots sur six. - Baux : durée minimale de 6 ans (et non 3) pour un bail d'habitation vide consenti par une personne morale comme une SCI (art. 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), sauf SCI familiale au sens de l'art. 13 de la même loi — constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus — qui reste à 3 ans ; un seul associé hors de ce périmètre fait perdre le bénéfice de l'art. 13 ; bail commercial de 9 ans (art. L. 145-1 et s. C. com.), inventaire limitatif des charges imposé par l'art. L. 145-40-2 et interdiction d'imputer au preneur les grosses réparations de l'art. 606 C. civ. (art. R. 145-35). - Charges en monopropriété : aucune clé légale faute de règlement de copropriété — la clé doit être stipulée dans chaque bail ; seules les charges de la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables en habitation. Option TVA possible sur le local commercial (art. 260-2° du CGI), avec coefficient de déduction (art. 205 à 207 ann. II CGI) et régularisation sur vingt ans. - Obligations comptables : à l'IS, bilan, liasse 2033, déclaration 2065 et FEC obligatoire (art. L. 47 A-I du LPF, amende de 5 000 € ou 10 % des droits rappelés, art. 1729 D du CGI) ; à l'IR, déclaration 2072 et pas de FEC si tous les associés sont des personnes physiques en comptabilité de trésorerie. Une SCI n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe. Le gérant rend compte au moins une fois par an (art. 1856 C. civ.) et l'associé dispose d'un droit d'information (art. 1855 C. civ.). - CRL : 2,5 % des loyers encaissés (art. 234 nonies du CGI) pour les immeubles achevés depuis au moins quinze ans, due par les personnes morales à l'IS ; exonération pour les loyers annuels n'excédant pas 1 830 € et pour les locaux soumis à la TVA. - Division et copropriété : état descriptif de division et règlement de copropriété établis par notaire et publiés ; diagnostic technique global obligatoire pour tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (art. L. 731-4 du CCH) ; autorisation préalable de division instaurable par la commune ou l'EPCI (art. L. 126-18 du CCH ; motif de refus dans les zones de l'art. L. 151-14 du code de l'urbanisme à l'art. L. 126-19 ; décision notifiée dans le mois, silence valant autorisation, art. L. 126-20) ; interdiction de créer par division des logements de moins de 14 m² et 33 m³ (art. L. 126-17 du CCH) ; mesurage Carrez (art. 46 de la loi du 10 juillet 1965). Budget réaliste de 3 000 € à 8 000 € et calendrier de 3 à 6 mois. Tant que la SCI détient tous les lots, le statut de la copropriété ne s'applique pas et il n'existe pas de syndicat des copropriétaires (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965) : celui-ci naît de plein droit à la vente du premier lot. - Découpe et droits des locataires : droit de préemption de l'art. 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 lors de la première vente après division, à peine de nullité (2 mois pour accepter, 2 mois pour signer, 4 mois avec prêt) ; congé pour vendre valant offre de vente avec préavis de 6 mois en location vide (art. 15 II de la loi de 1989) et protection des locataires de plus de 65 ans sous plafond de ressources (art. 15 III) ; vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements soumise à l'art. 10-1 de la loi de 1975 (loi du 13 juin 2006, seuil abaissé par la loi ALUR du 24 mars 2014), sauf engagement de l'acquéreur de proroger les baux pour six ans. - Risque marchand de biens : l'art. 35 I 1° du CGI impose en BIC les profits de ceux qui achètent des immeubles en vue de les revendre à titre habituel ; deux critères cumulatifs, l'habitude — qui se déduit de la pluralité des ventes, y compris lorsqu'elles procèdent d'une acquisition unique, de sorte que la revente en six lots d'un immeuble acheté en bloc peut caractériser l'habitude dès la première découpe — et l'intention spéculative appréciée au jour de l'acquisition. Conséquences : BIC ou IS, TVA sur le prix total ou sur la marge (art. 268 du CGI), pénalités de 40 % ou 80 % (art. 1729 du CGI), reprise jusqu'à la dixième année en cas d'activité occulte (art. L. 169 du LPF). - Contrainte énergétique : logements classés G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 (art. 6 de la loi de 1989 issu de la loi Climat et Résilience). MaPrimeRénov' est fermée aux SCI ; restent l'éco-PTZ (SCI non soumise à l'IS avec au moins un associé personne physique) et les CEE. Déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an, porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique faisant sortir le logement des classes E, F ou G, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. - Cas chiffré (6 lots, 620 000 € + 49 600 € de frais + 80 000 € de travaux, emprunt de 600 000 € sur 20 ans) : 48 000 € de loyers encaissés, DSCR de 0,81, résultat de + 12 600 € à l'IR (5 947 € d'impôt et prélèvements sociaux à 30 % de TMI) contre un déficit de 10 200 € à l'IS après 22 800 € d'amortissements ; sous l'effet ciseaux, l'impôt IR passe d'environ 5 950 € en année 1 à près de 9 800 € en année 10, soit un écart cumulé de 75 000 à 80 000 € en faveur de l'IS sur dix ans, et de l'ordre de 79 000 € sur quinze ans, pour un surcoût d'environ 85 000 € à la revente à 800 000 € au bout de 15 ans (plus-value IR calculée sur un prix de revient forfaitaire de 759 500 € = 620 000 + 46 500 de forfait frais 7,5 % + 93 000 de forfait travaux 15 %, soit environ 8 900 € d'impôt, contre environ 93 850 € à l'IS) : l'arbitrage est quasiment neutre si l'on vend, nettement favorable à l'IS si l'on conserve et transmet. - Attention en revenus fonciers : seules les dépenses effectivement acquittées dans l'année sont déductibles (art. 31 I 1° du CGI) ; une provision pour travaux futurs ne l'est pas, la seule provision admise étant celle versée au syndic au titre des charges de copropriété (art. 31 I 1° a quater du CGI), inapplicable en monopropriété. - Découpe et valeur : une décote de bloc de 15 % à 30 % correspond à un surcroît de valeur à la découpe de 18 % à 43 % (le bloc valant 80 % de la somme des lots pour une décote de 20 %). Dans le cas chiffré, six lots valent environ 1 000 000 € contre 800 000 € en bloc, pour un gain net avant impôt d'environ 167 500 € après division (5 000 €), diagnostics (2 500 €) et individualisation des réseaux (25 000 €). ## Acheter un bien déjà loué en SCI : ce qui se transmet (2026) URL : https://www.sci-ai.app/acheter-bien-loue-sci Guide destiné à l'investisseur dont la société civile immobilière s'apprête à acheter un logement ou un local déjà occupé : il achète un immeuble et un contrat, et l'annonce ne décrit que le premier. Le guide détaille ce qui se transmet au nouveau bailleur (le bail, le dépôt de garantie d'habitation, les loyers postérieurs), ce qui reste au vendeur (les arriérés), ce qui tombe le jour de la signature (les garanties du preneur commercial), puis chiffre la décote « occupé », les révisions de loyer définitivement perdues et les pièges propres à l'achat en SCI. Un dossier fil rouge — T3 de 62 m², 200 000 € en valeur libre, loué 640 € à un locataire de 71 ans, signature le 15 juin 2026 — porte tous les calculs. ### Le bail suit-il le bien ? La question de la date certaine - L'article 1743 du Code civil ne compte que deux alinéas : l'alinéa 1 impose à l'acquéreur le bail authentique ou de date certaine ; l'alinéa 2 ne permet l'expulsion, pour les biens non ruraux, que si le bailleur s'est réservé ce droit par le contrat de bail. - La date certaine s'acquiert de trois façons limitativement énumérées à l'article 1377 : l'enregistrement fiscal, la mort d'un signataire, la constatation de la substance de l'acte dans un acte authentique. Un bail de 2019 jamais enregistré n'a pas date certaine, quelle que soit la date écrite dessus. - Aucun texte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne dit que le bail d'habitation serait opposable sans date certaine. La Cour de cassation juge, au visa de l'alinéa 1er de l'article 1743, que le bail d'une chose louée est opposable à l'acquéreur qui en a eu connaissance avant son acquisition (3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852, FS-B, publié ; déjà en ce sens pour l'adjudicataire, 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794, publié). - Précédent sur les règles générales du bail : 3e civ., 20 juillet 1989, n° 88-13.413, publié — cassation pour n'avoir pas recherché si l'acquéreur connaissait le bail avant la vente. - L'indemnité des articles 1744 et 1745 pèse sur le vendeur, pas sur l'acquéreur : au délai d'usage de trois mois, 640 € × 3 = 1 920 €. Sans date certaine, l'article 1750 dispense expressément l'acquéreur de tout dommage et intérêt. ### Le tableau maître : ce qui se transmet, ce qui reste, ce qui tombe - Se transmettent : le bail (art. 1743 C. civ.), le dépôt de garantie d'habitation (art. 22 al. 8 de la loi de 1989), le dépôt de garantie commercial pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026 (art. L145-40 C. com.), le cautionnement du locataire d'habitation sauf stipulation contraire (Ass. plén., 6 décembre 2004, n° 03-10.713, publié), les loyers postérieurs à l'acte (art. 1614 al. 2, texte supplétif), le congé déjà délivré et le DPE. - Restent au vendeur : les arriérés de loyers antérieurs, créances personnelles qui ne suivent pas l'immeuble. - Tombent : les garanties du preneur commercial (caution, garantie autonome), par caducité de droit, pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026. - Incertain : la garantie loyers impayés. L'article L121-10 du code des assurances organise la continuation en cas d'aliénation de la chose assurée, mais l'intérêt assuré est le risque de défaillance du locataire ; aucune décision publiée ne tranche, et l'assureur dispose d'un droit de résiliation de trois mois à compter de la demande de transfert. - Application au dossier, signature du 15 juin 2026 : doivent revenir à l'acquéreur au décompte notarié le dépôt de 640 € et le prorata de loyer de 640 € ÷ 30 × 16 = 341,33 €, soit 981,33 € — mais pas les 1 280 € d'arriérés dus au vendeur. ### L'argent de l'acte : dépôt de garantie, prorata et arriérés - En bail d'habitation, l'alinéa 8 de l'article 22 de la loi de 1989 met la restitution du dépôt à la charge du nouveau bailleur, et toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation : la clause de l'acte est inopposable au locataire. - Cas chiffré : le vendeur ne porte pas le dépôt au décompte notarié et ne vire rien ; à la sortie du locataire la SCI restitue 640 € qu'elle n'a jamais reçus, plus, en cas de retard, 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée, soit 64 € par mois. Sur huit lots à 750 € de dépôt moyen : 6 000 € payés deux fois. - Contrepoint hors du champ de l'article 22 (bail commercial dont la mutation précède le 26 août 2026, bail professionnel, parking isolé) : la restitution reste due par le bailleur d'origine, sauf stipulation contraire (3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741, publié au Bulletin). - Recours de l'acquéreur qui a payé à la place du vendeur : action fondée sur le décompte notarié ou sur l'acte, prescrite par cinq ans (art. 2224 C. civ.), avec le risque d'insolvabilité du vendeur pendant tout ce délai. - Les loyers sont des fruits civils : depuis le jour de la vente, ils appartiennent à l'acquéreur (art. 1614 al. 2 C. civ.). Le texte est supplétif et aucun texte ne fixe le prorata du loyer du mois de la vente : la clause de répartition doit être écrite dans l'acte. - Les arriérés ne se réclament qu'après une cession de créance, constatée par écrit à peine de nullité (art. 1322) et notifiée au locataire ou prise en acte par lui (art. 1324). Sans ces deux formalités, les 1 280 € du dossier valent zéro. - Une fois la créance cédée, les deux dettes ont le même créancier et c'est le locataire qui choisit celle qu'il acquitte (art. 1342-10) : la clause d'imputation se prévoit dans l'acte de cession. - Trois écritures naissent de l'occupation : le dépôt reçu du vendeur (banque contre dette envers le locataire, compte 165), le prorata de loyer de 341,33 € en produit à compter du 15 juin, et les provisions de charges de copropriété, dont l'écart se solde à l'approbation des comptes. ### Donner congé après l'achat : ce qu'une SCI ne peut pas faire - Le bail dure au moins six ans quand le bailleur est une personne morale, contre trois ans pour un particulier (art. 10 de la loi de 1989), reconduction tacite comprise ; exception pour la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, que l'art. 10 assimile aux personnes physiques en renvoyant à l'art. 13. - Le congé pour reprise est fermé à la SCI : les bénéficiaires listés à l'article 15 I sont tous des personnes physiques. Seule la société civile familiale de l'article 13 le retrouve. - Les deux délais après acquisition ne fonctionnent pas de la même façon : trois ans pour le congé pour vendre, qui décale le terme auquel le congé peut être donné ; deux ans pour le congé pour reprise, qui décale l'effet du congé. - Application au dossier : bail du 1er juillet 2019 par périodes de trois ans, terme au 30 juin 2028, achat le 15 juin 2026, soit moins de trois ans avant le terme. Le congé est repoussé au terme suivant, qui dure six ans puisque le bailleur est une personne morale : première échéance au 30 juin 2034, congé à notifier avant le 30 décembre 2033. Un particulier aurait eu la main au 30 juin 2031, soit 5 400 € bruts de manque à gagner en plus, 4 106 € actualisés. - Le locataire de 71 ans aux ressources modestes est protégé par l'article 15 III : aucun congé sans offre de relogement. L'exception qui neutralise cette protection est réservée au bailleur personne physique de plus de 65 ans ou modeste — une SCI ne peut jamais s'en prévaloir, quels que soient l'âge et les revenus de ses associés. - Plafond de ressources applicable, arrêté du 19 décembre 2025 en vigueur au 1er janvier 2026 : personne seule, catégorie 1 du barème PLUS, 23 403 € hors Île-de-France et 26 920 € en Île-de-France. Les 34 996 € souvent cités sont le PLS, soit le PLUS majoré de 30 %. ### Le loyer réel, et les révisions définitivement perdues - Deux règles ferment le rattrapage : le bailleur qui ne réclame pas la révision dans l'année suivant sa date de prise d'effet est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée, et la révision demandée à temps ne prend effet qu'à compter de sa demande, jamais rétroactivement. - Cas chiffré sur l'IRL réellement publié : 129,72 au 2e trimestre 2019, 148,37 au 2e trimestre 2026. Le loyer indexé serait de 640 × 148,37 ÷ 129,72 = 732 €, contre 640 € encaissés. Écart de 92 € par mois, soit 1 104 € par an. - Sur douze ans, actualisé à 4 % (facteur d'annuité 9,3851) : 10 361 € que l'acquéreur n'achète pas, et que l'historique des révisions notifiées remet dans la négociation. - Piège de second rang : le III de l'article 17-1 interdit la révision et la majoration de loyer dans les logements classés F ou G, sans exception ; l'article 17-2 ferme aussi la réévaluation au renouvellement. Une passoire, c'est un loyer gelé jusqu'aux travaux. - Point de bord : la révision suppose une clause de révision au bail. Sans clause, le loyer est figé pour toute la durée du contrat et ne peut être ajouté par avenant unilatéral. ### Le DPE de janvier 2026 : un levier de négociation gratuit - Un arrêté du 13 août 2025 a ramené le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 : la consommation en énergie primaire affichée recule de 17,4 % sans un euro de travaux et sans nouvelle visite. - L'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette à partir du numéro à treize caractères du rapport de DPE. - Cas chiffré : studio de 28 m² chauffé à l'électricité, vendu 85 000 € avec une décote « passoire » de 15 %, soit 12 750 €. DPE de 2023 à 445 kWh/m²/an, classe G ; au coefficient de 1,9, 445 × 1,9 ÷ 2,3 = 367,6 kWh/m²/an, soit 77,4 kWh/m²/an de moins. - Le guide ne convertit pas ce résultat en étiquette : les seuils se lisent sur la grille officielle, et l'attestation ADEME doit être demandée avant de signer. - Conséquence sur le prix : si l'étiquette tombe à F, le logement redevient décent au regard de l'exigence en vigueur depuis le 1er janvier 2025 et la décote de passoire perd sa justification, mais le loyer reste gelé, l'article 17-1 III visant F et G indifféremment. - Le recours de l'article 20-1 (logement indécent) ne produit ni amende ni nullité du bail : le juge peut réduire le loyer, en suspendre le paiement et suspendre la durée du bail jusqu'à exécution des travaux. ### Chiffrer la décote d'un bien occupé : la méthode en trois termes - Premier terme, le manque à gagner annuel : (790 − 640) × 12 = 1 800 € par an. - Deuxième terme, la durée subie : première échéance de congé au 30 juin 2034 (huit ans), mais le locataire aura alors 79 ans et restera protégé, la reconduction suivante de six ans menant au 30 juin 2040 ; horizon prudent retenu, 12 ans. - Troisième terme, l'actualisation : 1 800 € × 9,3851 (4 % sur 12 ans) = 16 893 €. - Prime d'illiquidité et de risque : 5 à 10 % de la valeur libre de 200 000 €, soit 10 000 à 20 000 €. - Décote justifiable : 27 000 à 37 000 €, soit 13,5 à 18,5 % ; prix à proposer, 163 000 à 173 000 €. Un vendeur qui propose « 10 %, comme ça se fait » propose 20 000 €, soit 7 000 à 17 000 € de moins que ce que le dossier justifie. ### Le local commercial loué : ce qui a changé le 26 août 2026 - La loi du 26 mai 2026 a réécrit l'article L145-40 du Code de commerce. Le texte codifié a changé le 28 mai 2026, mais ses dispositions sur la mutation ne s'appliquent qu'aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026 : c'est la date de l'acte authentique qui compte, pas celle du compromis. - Deux effets : l'obligation de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie passe au nouveau bailleur ; et la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, le cédant devant donner mainlevée dans un délai de six mois. - Périmètre : les locaux visés par le nouvel article L145-32-1 (commerce de détail ou de gros, prestations de services à caractère commercial ou artisanal). Cet article n'exclut ni les bureaux ni les entrepôts ; l'exclusion existe au premier alinéa de l'article L145-46-1, donc pour le seul droit de préférence. - Cas chiffré : boutique louée 2 400 € par mois hors charges, acte du 15 septembre 2026, dépôt d'un trimestre de 7 200 € à la charge de l'acquéreur, cautionnement solidaire du dirigeant à hauteur de trois ans de loyers, soit 2 400 × 36 = 86 400 € de couverture perdue le jour de l'acte. - Droit de préférence du preneur (art. L145-46-1) : la vente conclue sans notification de l'offre est nulle, action prescrite par deux ans (art. L145-60 ; 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié). Le risque porte sur le titre de l'acquéreur. - Jurisprudence 2025 sur le périmètre : pas de droit de préférence quand le local ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu (3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604) ; l'exception de la cession globale joue même si l'immeuble ne comprend qu'un seul local commercial (n° 23-19.292) ; la vente par acte unique de locaux appartenant à des propriétaires distincts ne constitue pas une cession unique (3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442). Le preneur d'un local à usage industriel en est exclu (3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034). ### Le piège propre à l'achat en SCI : la dette d'un associé - Depuis la loi du 9 avril 2024, l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément l'acquéreur constitué en SCI : le notaire doit notifier au syndic le nom des mandataires sociaux et des associés, ainsi que celui de leurs conjoints ou partenaires de PACS. - Si l'une de ces personnes est déjà copropriétaire de l'immeuble et fait l'objet d'une mise en demeure de payer ses charges restée sans effet depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie l'impossibilité de conclure la vente ; faute de régularisation dans les trente jours, l'avant-contrat est nul aux torts de l'acquéreur. - Cas chiffré : SCI à deux associés achetant un lot 200 000 € avec une indemnité d'immobilisation de 10 %, soit 20 000 € ; un associé doit 4 200 € de charges dans l'immeuble, mis en demeure deux mois plus tôt. Une dette personnelle de 4 200 €, étrangère à la société comme au bien acheté, coûte 20 000 €, frais engagés en sus. - Le sort de l'indemnité relève de la clause de l'avant-contrat, pas de la loi : une défaillance de l'acquéreur la laisse en pratique au vendeur. - Parade : demander au syndic, avant le compromis, une attestation d'absence de mise en demeure pour chacune de ces personnes. ### La due diligence, les jalons et les erreurs chiffrées - Quatorze pièces à exiger avant le compromis, dont le bail et ses avenants, la preuve de la date certaine, les quittances des douze derniers mois, l'historique des révisions notifiées, l'état des lieux d'entrée, le justificatif d'encaissement du dépôt, l'acte de cautionnement et le contrat de garantie loyers impayés, l'état de la dette locative signé du vendeur, l'âge et les ressources du locataire, et le certificat du syndic de moins d'un mois. - Dix jalons, de l'audit à la première quittance, dont la notification au syndic des associés et mandataires, le décompte notarié et la notification au locataire de la dénomination et du siège du nouveau bailleur (art. 3 de la loi de 1989). - Depuis avril 2024, refuser à la fois d'établir un contrat conforme à l'article 3 et de délivrer un reçu ou une quittance est un délit : un an d'emprisonnement et 20 000 € d'amende, le quintuple pour une personne morale, soit 100 000 €. - Les six erreurs chiffrées sur les dossiers du guide : 10 361 € (acheter sur le loyer affiché sans les quittances), 640 € sur le T3 et 6 000 € sur huit lots (dépôt oublié au décompte notarié), 7 000 à 17 000 € (accepter une décote de 10 %), 86 400 € (local commercial signé sans renégocier la garantie), 20 000 € (charges impayées d'un associé déjà copropriétaire), 12 750 € (décote « passoire » payée sans refaire le calcul du DPE). - Total sur le T3 du dossier : 27 640 € payés en trop, soit 13,8 % du prix libre, dont 10 361 € de révisions perdues, 6 532 € d'écart résiduel au loyer de marché, 10 000 € de prime d'illiquidité et 640 € de dépôt jamais transféré. - Achat des parts plutôt que de l'immeuble : le bailleur ne change pas, aucun délai après acquisition ne recommence, aucune notification n'est due au locataire et le dépôt de garantie ne bouge pas de bilan. ## Combien de SCI peut-on créer ? Limites et bonnes pratiques (2026) URL : https://www.sci-ai.app/combien-de-sci - Aucune limite légale : ni le Code civil (art. 1832 à 1870-1), ni le Code de commerce, ni le CGI ne plafonnent le nombre de sociétés civiles qu'une personne peut constituer, détenir ou diriger. L'art. L225-21 C. com. (cumul de mandats) ne vise que les sociétés anonymes. - Contrainte structurelle : deux associés minimum par SCI (art. 1832 C. civ.), il n'existe pas de SCI unipersonnelle. La réunion des parts en une seule main n'entraîne pas dissolution de plein droit, mais tout intéressé peut demander la dissolution judiciaire à défaut de régularisation dans l'année (art. 1844-5). - Limite 1, la banque : l'endettement est consolidé, pas cloisonné. Le HCSF (taux d'effort 35 % assurance comprise, maturité 25 ans) s'applique aux personnes physiques emprunteuses, pas à la SCI ; comme chaque prêt de SCI est garanti par une caution personnelle, il pèse sur la capacité d'endettement de l'associé. Une SCI neuve sans fonds propres n'a aucune capacité d'emprunt autonome. - Limite 2, le coût de création par SCI en 2026 : annonce légale au forfait national de 191 € HT en métropole (223 € HT à La Réunion et Mayotte, arrêté du 19/11/2025), immatriculation RCS 63,54 € TTC et déclaration des bénéficiaires effectifs 20,34 € TTC via le guichet unique INPI, soit environ 313 € TTC par structure en autonomie. - Limite 2 bis, le coût récurrent : 350 à 590 € par an et par SCI en autonomie (229 € de comptabilité et déclarations avec sci-ai.app + 120 à 360 € de compte bancaire) contre 920 à 2 510 € avec un cabinet traditionnel. Aucun de ces postes ne se mutualise entre sociétés. - Coûts qui ne se multiplient pas : taxe foncière (attachée au bien), charges de copropriété (attachées au lot), IFI (assiette identique quelle que soit la structuration, art. 965 CGI, seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable). - Limite 3, le temps : 3 à 5 heures par an et par SCI avec un outil automatisé, 15 à 25 heures sur tableur. Six SCI tenues manuellement représentent 90 à 150 heures annuelles, seuil au-delà duquel les retards déclaratifs et les AG non tenues apparaissent. - Limite 4, l'administration : le nombre n'est jamais reproché en soi ; c'est le caractère artificiel du montage. L'art. L64 du LPF vise deux branches : les actes fictifs (pas de compte bancaire dédié, pas d'AG, pas de comptabilité, loyers encaissés en direct) et les actes recherchant une application littérale des textes contre l'intention de leurs auteurs à seule fin fiscale ; l'art. L64 A y ajoute les montages à but principalement fiscal. L'administration écarte alors les actes comme inopposables — la nullité de la société relevant du juge civil. - Sanctions : sur le fondement de l'art. L64 LPF, majoration de 80 % ramenée à 40 % si le contribuable n'est ni l'instigateur ni le bénéficiaire principal (art. 1729 b CGI) ; sur le fondement de l'art. L64 A (mini-abus de droit, motif principalement fiscal), ces majorations spécifiques ne s'appliquent pas et l'administration doit recourir aux pénalités de droit commun de 40 % ou 80 % (art. 1729 a et c CGI). - Le montage à éviter : fractionner un patrimoine en plusieurs SCI à l'IS pour multiplier le taux réduit de 15 % applicable à la fraction de bénéfice n'excédant pas 42 500 € par société (art. 219 I b CGI). Sociétés identiques, mêmes associés, même gérant, aucune autonomie économique : le motif principalement fiscal est difficile à contester. - Multiplier les SCI ne réduit pas l'impôt : à l'IR les quote-parts s'additionnent au niveau du foyer ; le micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 €), le déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €, porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027), l'IFI et l'abattement de donation de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 I CGI, renouvelable tous les 15 ans par le jeu du délai de rappel de l'art. 784 CGI) s'apprécient tous hors du nombre de sociétés. - Obligations multipliées par structure : déclaration 2072-S/2072-C (IR), sanctionnée en cas de défaut par une amende de 150 € par déclaration non produite (art. 1729 B CGI, la SCI translucide ne devant aucun droit), ou 2065 + liasse 2033 (IS) sous peine de majoration de 10 % portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours d'une mise en demeure (art. 1728 CGI) ; registre des bénéficiaires effectifs à jour sous 30 jours (art. L561-46 et R561-55 CMF) ; FEC pour toute SCI à l'IS ou à l'IR ayant un associé personne morale (art. L47 A-I LPF, amende de 5 000 € ou 10 % des rehaussements, art. 1729 D CGI) ; déclaration n° 2746 liée à la taxe de 3 % (art. 990 D et E CGI). - Holding : pertinente à partir de trois ou quatre structures rentables, pour centraliser la trésorerie et simplifier la transmission. Le régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI) suppose une filiale à l'IS ; au-dessus d'une SCI à l'IR, la holding perçoit une quote-part de résultat déterminée selon les règles de l'IS (art. 238 bis K CGI) et la SCI entre dans le champ du FEC. Coût de la holding : 1 000 à 2 500 € par an. - Cas chiffré sur 20 ans, six appartements loués nus, mêmes associés, tous à l'IR : 8 493 € pour une SCI unique, 25 479 € pour trois SCI, 50 958 € pour six SCI en gestion autonome — jusqu'à environ 167 000 € pour six SCI confiées à un cabinet à 1 200 € par an et par structure. - Seuil de bascule observé : 1 SCI optimale dans la majorité des cas, 2 à 3 justifié et gérable, 4 à 6 exigeant un outil de gestion et une organisation stricte, 7 et plus nécessitant une structuration en groupe. La question de l'arbitrage une SCI par bien ou plusieurs biens par SCI relève d'un raisonnement distinct, fondé sur le cloisonnement du risque et la souplesse de revente. ## Qui peut consulter les comptes d'une SCI ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/consulter-comptes-sci - Principe : la SCI n'a AUCUNE obligation de dépôt de ses comptes au greffe, contrairement aux sociétés commerciales soumises aux articles L232-21 à L232-23 du Code de commerce. Bilan, résultat, loyers, trésorerie et comptes courants d'associés ne sont consultables nulle part par le public — ni sur Infogreffe, ni sur les agrégateurs de données d'entreprises. - Ce qui reste public malgré tout : le Kbis et le Registre national des entreprises (dénomination, siège, capital, objet, gérant, date de clôture), les statuts et actes modificatifs déposés (apports, répartition initiale des parts, clauses d'agrément), les annonces légales (forfait de constitution 191 € HT en métropole, 223 € HT à La Réunion et Mayotte, arrêté du 19 novembre 2025), et la publicité au RCS des cessions de parts, exigée pour leur opposabilité aux tiers (art. 1865 C. civ.). - La vraie brèche est la publicité foncière : toute personne, sans justifier d'un motif, peut obtenir la date et le prix d'acquisition de l'immeuble, l'identité du vendeur, les inscriptions hypothécaires et le privilège de prêteur de deniers. Elle ne donne en revanche accès ni au capital restant dû, ni aux loyers encaissés, ni au résultat. - Registre des bénéficiaires effectifs : l'accès public a disparu après l'arrêt CJUE du 22 novembre 2022. La loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 puis le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 réservent la consultation aux autorités, aux professionnels assujettis à la LCB-FT et aux personnes justifiant d'un intérêt légitime en matière de lutte contre le blanchiment ; certificat d'accès valable trois ans, délivré par l'INPI ou le greffe. Pour les demandes déposées à compter du 10 novembre 2026, l'autorité statue en 12 jours ouvrables (7 jours ouvrables pour le titulaire d'un certificat en cours de validité), délai prorogeable ; le silence vaut décision implicite de REJET (art. R. 561-58-2 CMF). - Associés : droit de communication de l'article 1855 du Code civil, au moins une fois par an, plus questions écrites auxquelles le gérant doit répondre par écrit dans le délai d'un mois. Droit d'ordre public, sans seuil de détention (une part suffit) et sans justification à fournir ; toute clause statutaire restrictive est réputée non écrite, l'extension restant possible. - L'article 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 précise le périmètre : l'associé non gérant prend connaissance au siège social de tous les livres et documents sociaux, contrats, factures, correspondance et procès-verbaux, avec droit d'en prendre copie, et peut se faire assister d'un expert agréé par la Cour de cassation ou près une cour d'appel. - Reddition de compte annuelle : article 1856 du Code civil (au moins une fois dans l'année). Aucun délai légal de six mois après la clôture pour une société civile — ce délai n'existe que par clause statutaire. Le quitus ne purge pas les fautes de gestion dissimulées (art. 1850). - En cas de refus du gérant : mise en demeure RAR visant l'article 1855, puis référé devant le président du TRIBUNAL JUDICIAIRE (et non le tribunal de commerce) pour injonction de communiquer sous astreinte, puis action au fond en dommages-intérêts et révocation judiciaire pour cause légitime (art. 1851). L'expertise de gestion (art. L223-37 et L225-231 C. com.) N'EXISTE PAS en société civile. - Administration fiscale : seul tiers qui accède de plein droit. Elle dispose des déclarations 2072-S/2072-C (IR) ou 2065 + liasse 2033 (IS), du droit de communication (art. L81 et s. LPF, y compris auprès des banques via L83, L85 et FICOBA), de la vérification de comptabilité (art. L13 LPF) et du FEC à 18 champs (art. L47 A-I LPF ; amende 5 000 € ou 10 % des droits rappelés, art. 1729 D CGI). Reprise N+3 en IR et IS (art. L169 LPF), N+10 en cas d'activité occulte (art. L169 al. 2 LPF), N+6 comme délai supplétif de droit commun (art. L186 LPF), prorogation possible en cas de plainte pour fraude fiscale (art. L188 B LPF). - Le fisc ne divulgue rien : secret professionnel absolu des agents (art. L103 LPF) ; aucun associé, ex-conjoint, créancier ou journaliste n'obtiendra copie d'une 2072 ou d'une liasse. Échanges limités aux administrations visées par les articles L113 et suivants du LPF. - Banque : son exigence annuelle de comptes est CONTRACTUELLE (clause du contrat de prêt, sanction théorique par déchéance du terme), jamais légale, à quoi s'ajoutent ses obligations de vigilance LCB-FT (art. L561-5 et s. CMF). Les règles HCSF (35 % d'endettement assurance comprise, 25 ans) visent les personnes physiques emprunteuses, pas la SCI elle-même. - Locataire : aucun accès à la comptabilité du bailleur. Il obtient seulement la justification de SES charges — art. 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 87-713 du 26 août 1987 (pièces tenues à disposition six mois après le décompte) en bail d'habitation ; art. L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce en bail commercial. - Famille : le conjoint non associé n'a aucun droit, mais dispose de l'article 1832-2 C. civ. (information obligatoire et revendication de la qualité d'associé pour la moitié des parts acquises avec des biens communs) et, en divorce, de l'article 259-3 C. civ. L'héritier devient associé au décès sauf clause d'agrément (art. 1870) ; en indivision, les droits s'exercent par un mandataire commun (art. 1844 al. 2) ; l'héritier non agréé est simple créancier de la valeur des parts (art. 1843-4). - Démembrement : le nu-propriétaire est l'associé et bénéficie de l'article 1855 ; l'usufruitier n'a PAS la qualité d'associé (avis Cass. com. 1er décembre 2021 et Cass. 3e civ. 16 février 2022, n° 20-15.164), même s'il peut provoquer une délibération touchant son droit de jouissance. Son information doit donc être organisée par les statuts. - Voie judiciaire et créanciers : mesure d'instruction in futurum de l'article 145 du CPC (motif légitime, mesure proportionnée, secret des affaires aménagé, art. L151-1 C. com.), production forcée de pièces en cours d'instance (art. 138 à 142 CPC), expertise de valorisation (art. 1843-4 C. civ.). Le créancier de la SCI ne poursuit les associés qu'après vaines poursuites contre la société (art. 1858), à proportion des parts et sans solidarité (art. 1857) ; le créancier personnel d'un associé ne peut pas saisir l'immeuble mais peut saisir et faire vendre les parts (art. 1867 et 1868 C. civ.). ## Approbation des comptes en SCI : rapport de gestion, quitus et PV (2026) URL : https://www.sci-ai.app/approbation-comptes-sci - Ce qui est légalement obligatoire en SCI, c'est la reddition de compte : l'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de l'exercice, indiquant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues. - La procédure d'approbation par vote ne résulte pas de la loi mais des statuts : sa violation constitue une violation des statuts, expressément visée par l'article 1850 du Code civil comme cause de responsabilité du gérant. - Le délai de 6 mois après la clôture n'est PAS légal pour une société civile : il vient du Code de commerce (art. L225-100 pour la SA, L223-26 pour la SARL, L227-9 pour la SAS à associé unique ; en SAS pluripersonnelle le délai est déjà statutaire, l'art. L227-1 al. 3 écartant l'art. L225-100) et n'est opposable à une SCI que si ses propres statuts le reprennent, ce qu'ils font le plus souvent par mimétisme. Butoir pratique : la télédéclaration fiscale du 20 mai 2026 (dépôt papier au 5 mai + 15 jours pour les téléprocédures). - Le rapport de gestion d'une SCI patrimoniale tient en 2 à 4 pages : activité et baux, résultats de l'exercice, événements significatifs, trésorerie et comptes courants d'associés, endettement, perspectives (dimension prospective exigée par l'art. 1856), proposition d'affectation. - Une SCI n'est soumise ni au rapport de gestion de l'article L232-1 du Code de commerce, ni à un commissaire aux comptes, ni à une procédure légale de conventions réglementées (il n'existe pas d'équivalent des art. L223-19 ou L227-10 C. com. en société civile de droit commun). - Convocation : sauf clause statutaire contraire, article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 — lettre recommandée 15 jours au moins avant, ordre du jour explicite, documents tenus au siège ; l'article 41 impose en outre, quand l'ordre du jour porte sur la reddition de compte, d'ADRESSER par lettre simple 15 jours avant le rapport de gestion, le texte des résolutions et les documents d'information. L'article 43 écarte ces formalités lorsque tous les associés sont gérants. - Majorité : l'article 1852 du Code civil renvoie aux statuts et, à défaut de dispositions statutaires, exige l'UNANIMITÉ — piège majeur pour les SCI aux statuts muets, où un associé à 5 % peut bloquer l'approbation. - Alternatives à la réunion : consultation écrite si les statuts la prévoient (art. 1853 C. civ. + art. 42 du décret de 1978), ou acte signé de TOUS les associés (art. 1854 C. civ.), voie la plus utilisée en SCI familiale. - Démembrement : l'article 1844 du Code civil réserve à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices ; le nu-propriétaire vote les autres décisions, dont l'approbation des comptes elle-même. Les deux doivent être convoqués. - Quitus : l'article 1843-5, dernier alinéa, du Code civil interdit à toute décision de l'assemblée d'éteindre l'action en responsabilité contre les gérants pour faute commise dans l'accomplissement de leur mandat. Le quitus a donc une valeur probatoire, jamais libératoire, et ne couvre en aucun cas une faute dissimulée. - Prescription de l'action en responsabilité contre le gérant de SCI : 5 ans de droit commun (art. 2224 C. civ.), à compter de la connaissance des faits — et non la prescription triennale propre aux sociétés commerciales (art. L223-23 et L225-254 C. com.). - Procès-verbal : mentions imposées par l'article 44 du décret de 1978 (identité des associés votants et nombre de parts, documents soumis, texte des résolutions, résultat du vote, et pour une assemblée réunie date, lieu, président de séance et résumé des débats), signé par les gérants. - Registre : l'article 45 du décret de 1978 impose un registre spécial tenu au siège, coté et paraphé gratuitement par un juge ou par le maire ou un adjoint ; variantes admises : feuilles mobiles numérotées sans discontinuité, ou forme électronique depuis le décret n° 2019-1118 du 31 octobre 2019 (signature électronique avancée au sens de l'art. 26 du règlement eIDAS n° 910/2014 et horodatage). - Nullités : depuis l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 (en vigueur au 1er octobre 2025), l'annulation d'une décision sociale suppose d'abord la violation d'une disposition impérative du droit des sociétés — la seule violation des statuts n'est plus une cause de nullité (art. 1844-10 C. civ.), elle reste une faute du gérant (art. 1850) — puis, seulement ensuite, trois conditions cumulatives posées par l'article 1844-12-1 du Code civil : grief, influence sur le sens de la décision, proportionnalité au regard de l'intérêt social. - Une SCI ne dépose JAMAIS ses comptes au greffe, contrairement aux SARL, SAS et SA : ses comptes restent confidentiels. Seules exceptions théoriques : une clause statutaire volontaire, et le seuil de l'article L612-1 du Code de commerce pour les personnes morales non commerçantes à activité économique, hors de portée d'une SCI patrimoniale. - Affectation du résultat : résolution distincte de l'approbation. À l'IR, le résultat est imposé chez l'associé au prorata de ses parts (2072 puis 2044), distribué ou non. À l'IS, la distribution déclenche le PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'acompte d'IR au titre de l'art. 117 quater du CGI + 18,6 % de prélèvements sociaux), reversé via la déclaration n° 2777 ; dispense d'acompte possible sous 50 000 € de RFR (75 000 € pour un couple) par attestation avant le 30 novembre (art. 242 quater CGI). - Sans PV d'affectation, un versement à un associé est indéfendable : distribution occulte à l'IS, ou remboursement de compte courant à prouver. Le déficit s'approuve aussi (report à nouveau débiteur ; report en avant illimité à l'IS dans la limite de 1 000 000 € + 50 % au-delà, art. 209 I CGI ; 10 700 € d'imputation sur le revenu global à l'IR). - Risques de l'absence d'approbation : responsabilité civile et révocation judiciaire du gérant (art. 1850), faisceau d'indices de SCI fictive ou d'abus de droit (art. L64 LPF) en contrôle, blocage bancaire ou notarial (prêt, cession de parts, succession), et perte de toute preuve en cas de conflit entre associés. - Rattrapage possible et fréquent : registre paraphé, reconstitution de comptes cohérents avec les déclarations déjà déposées, un rapport par exercice, assemblée unique approuvant chaque exercice par résolutions successives, datée du jour réel — l'antidatage constitue un faux. ## Conventions réglementées en SCI : ce qu'il faut formaliser entre la société et ses associés (2026) URL : https://www.sci-ai.app/conventions-reglementees-sci - Il n'existe aucun régime légal de conventions réglementées en société civile : le Code civil (art. 1845 à 1870-1) ne prévoit ni autorisation obligatoire, ni rapport spécial, ni approbation, contrairement à l'article L223-19 du Code de commerce pour la SARL et à l'article L227-10 pour la SAS. Conséquence : aucune présomption de régularité, donc aucune protection automatique du gérant. - L'article L612-5 du Code de commerce (rapport sur les conventions des personnes morales de droit privé non commerçantes ayant une activité économique) n'est soumis à aucun seuil de taille : les seuils de l'article R612-1 (50 salariés, 3 100 000 € de ressources, 1 550 000 € de total de bilan) ne conditionnent que l'article L612-1, relatif aux comptes annuels et au commissaire aux comptes. Le seul critère est celui de l'« activité économique », notion non définie par la loi et non tranchée pour les sociétés civiles patrimoniales ; la CNCC y range les SCCV, SCI de construction-vente, SCI d'attribution et sociétés civiles agricoles ou forestières. En pratique, aucune SCI de gestion locative n'établit ce rapport. - Le fondement réel de l'autorisation collective est l'article 1852 du Code civil : les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts, à défaut à l'unanimité de tous les associés. Cette règle est impérative au sens de l'article 1844-10 du Code civil mais aménageable par les statuts, sa violation étant sanctionnée par la nullité (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-17.428). Une clause statutaire peut imposer une autorisation préalable et une majorité qualifiée, mais ne peut pas priver l'associé intéressé de son droit de vote (art. 1844 C. civ. ; Cass. com., 9 février 1999, n° 96-17.661, Château d'Yquem) : seule l'abstention volontaire, mentionnée au PV, est licite. - Articulation des pouvoirs : art. 1848 C. civ. (rapports internes, sous réserve des statuts) et art. 1849 (engagement de la SCI envers les tiers dans la limite de l'objet social, les clauses limitatives étant inopposables aux tiers). Un bail irrégulier reste valable envers le locataire mais engage la responsabilité du gérant (art. 1850). - L'auto-contrat n'est pas nul en SCI : depuis la loi de ratification n° 2018-287 du 20 avril 2018, l'article 1161 du Code civil ne vise que la représentation des personnes physiques. Il reste attaquable pour faute de gestion ; parades : autorisation préalable en assemblée, signature par un co-gérant ou un mandataire ad hoc. - Bail consenti à un associé : quatre pièces indispensables — bail écrit conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 avec annexes, autorisation préalable des associés, dossier de valeur locative (3 à 5 comparables datés), virements mensuels du locataire vers la SCI. Un loyer sous-évalué en SCI à l'IS est réintégré au résultat et imposé chez l'associé en revenu distribué (art. 111 c CGI). - Mise à disposition gratuite : en SCI à l'IR, l'article 15-II du CGI neutralise le revenu mais interdit toute déduction de charges (taxe foncière, intérêts, travaux, assurance) ; en SCI à l'IS, c'est un acte anormal de gestion avec réintégration du loyer normal et taxation de l'avantage chez l'occupant. Écrire un prêt à usage (art. 1875 et s. C. civ.) ou une convention d'occupation précaire. - Compte courant d'associé : convention écrite recommandée (plafond, rémunération, préavis de remboursement, blocage bancaire, interdiction de solde débiteur). Intérêts déductibles à deux conditions cumulatives de l'article 39-1-3° du CGI : capital intégralement libéré et taux plafonné — 4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31 décembre 2025 (BOI-BIC-CHG-50-50-30). - Compte courant débiteur : l'article 111 a du CGI répute distribuées les sommes mises à disposition des associés à titre d'avances, prêts ou acomptes. En SCI à l'IR, le solde débiteur nourrit l'argument de confusion de patrimoines et de SCI fictive. Règle absolue : jamais de compte courant débiteur. - Rémunération du gérant : gratuité de principe, donc clause statutaire ou décision collective indispensable. En SCI à l'IR, la rémunération du gérant associé n'est pas déductible et suit la catégorie des revenus fonciers ; celle d'un gérant non associé est déductible (art. 31-I-1°-e CGI). En SCI à l'IS, déductible si travail effectif et montant non excessif (art. 39-1-1°), la fraction excessive étant imposée en revenu distribué (art. 111 d CGI) ; régime de l'article 62 du CGI chez le gérant associé. - Autres conventions à risque : prestation facturée par un associé (contrat, facture conforme à l'art. L441-9 C. com., preuve d'exécution, prix de marché), vente d'un bien entre la SCI et un associé (acte notarié, expertise de valeur), convention de trésorerie soumise au monopole bancaire de l'article L511-7-I-3° du CMF (lien de contrôle effectif exigé), cautionnement subordonné à l'objet social et à l'intérêt social. - Formaliser en huit étapes : vérifier les statuts, documenter les conditions de marché, autoriser en assemblée (ou par acte unanime, art. 1854 C. civ.) avant signature, signer la convention, consigner le PV au registre spécial coté et paraphé (art. 44 et 45 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978), comptabiliser fidèlement, mentionner les conventions au rapport de gestion annuel, conserver. Seul l'enregistrement volontaire confère date certaine au sens de l'article 1377 du Code civil (droit fixe de 125 €, art. 680 CGI) ; l'horodatage électronique qualifié bénéficie d'une présomption d'exactitude de la date (règlement eIDAS n° 910/2014, art. 41) mais l'envoi à soi-même par recommandé non ouvert n'est qu'un indice. - Risque fiscal de l'informalisme : acte anormal de gestion, revenus distribués (art. 109 à 111 CGI), rejet de charges, fictivité ou abus de droit (art. L64 et L64 A LPF). Majorations de 10 % (absence de mise en demeure ou dépôt dans les trente jours de sa réception, art. 1728-1-a), 40 % (manquement délibéré, art. 1729 a, ou défaut de dépôt dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, art. 1728-1-b) ou 80 % (art. 1729 b et c), plus intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727). Délai de reprise N+3 (art. L169 LPF), N+10 en activité occulte, 6 ans pour l'article L186 LPF, plus deux années en cas de plainte pour agissements frauduleux (art. L187 LPF) et jusqu'à la dixième année en cas d'enquête judiciaire pour fraude fiscale (art. L188 B LPF). - Responsabilité : le gérant répond des infractions, de la violation des statuts et des fautes de gestion (art. 1850 C. civ.), avec solidarité entre co-gérants ayant participé aux mêmes faits ; le quitus ne couvre pas les conventions dissimulées. L'abus de biens sociaux ne s'applique pas aux sociétés civiles, mais le détournement relève de l'abus de confiance (art. 314-1 du Code pénal, 5 ans et 375 000 €). - Levier des associés : droit d'obtenir au moins une fois par an communication des livres et documents sociaux et de poser des questions écrites sur la gestion, avec réponse écrite dans le délai d'un mois (art. 1855 C. civ.), reddition de compte annuelle du gérant (art. 1856), action en responsabilité et révocation pour cause légitime (art. 1851). - Régularisation : ne jamais antidater une convention (manœuvres frauduleuses, majoration de 80 %). Rédiger l'acte à la date du jour, faire ratifier le passé par décision collective, corriger les conditions financières et déposer les déclarations rectificatives ; la régularisation spontanée bénéficie de l'intérêt de retard réduit (art. L62 LPF) et d'une remise gracieuse possible (art. L247 LPF). ## Abus de majorité et abus de minorité en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/abus-majorite-minorite-sci - L'abus de majorité suppose deux conditions CUMULATIVES : une décision contraire à l'intérêt général de la société ET prise dans l'unique dessein de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires. Une décision simplement défavorable au minoritaire, mais conforme à l'intérêt social, n'est pas abusive. - La régularité formelle du vote (convocation, quorum, majorité statutaire, procès-verbal) ne protège pas : le juge contrôle la finalité de la décision, pas seulement sa forme. Il ne fait en revanche aucun contrôle d'opportunité et ne refait pas les choix de gestion. - Figure principale en SCI : la mise en réserve systématique du bénéfice. Elle n'est pas abusive en soi (remboursement du capital d'emprunt, travaux, fonds de roulement) mais le devient quand elle est répétée, sans projet chiffré au PV, avec des réserves inemployées, et que le majoritaire capte la valeur par ailleurs (rémunération de gérance, intérêts de compte courant, occupation gratuite d'un bien). - Dans une SCI à l'IR, l'associé est imposé sur sa quote-part de résultat même non distribuée : la non-distribution lui coûte de l'impôt sans trésorerie. Exemple : 9 000 € de quote-part, TMI 30 % + prélèvements sociaux fonciers 17,2 % = 4 248 €/an de coût fiscal brut, soit environ 4 064 €/an net après imputation de la CSG déductible de 6,8 % (art. 154 quinquies II CGI), pour zéro euro perçu. C'est le préjudice le plus facile à démontrer. À noter : la rémunération du gérant n'est pas déductible des revenus fonciers (art. 31 I 1° CGI), elle diminue la trésorerie sans diminuer le résultat imposable. - Autres figures : rémunération du gérant majoritaire manifestement disproportionnée aux fonctions exercées, mise à disposition gratuite d'un bien au profit d'un majoritaire, cession d'actif à prix de complaisance à une société du majoritaire, augmentation de capital destinée à diluer, refus d'agrément systématique (art. 1861 C. civ.). - L'abus de minorité : blocage d'une opération ESSENTIELLE pour la société, contraire à l'intérêt social, dans l'unique dessein de favoriser ses propres intérêts au détriment de tous les autres associés. L'abstention ou l'absence répétée produit le même effet qu'un vote négatif. Dans une SCI 50/50, la même grille s'applique sous le nom d'abus d'égalité. - Sanctions : nullité de la délibération (art. 1844-10 al. 3, 1844-12-1 et 1844-14 C. civ.), dommages-intérêts à la charge personnelle des associés majoritaires (art. 1240 C. civ.), désignation d'un mandataire ad hoc chargé de voter dans le sens de l'intérêt social (le juge ne se substitue jamais aux organes sociaux), révocation judiciaire du gérant pour cause légitime (art. 1851 al. 2 C. civ.). - Depuis l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 (en vigueur le 1er octobre 2025), la nullité d'une décision sociale ne peut résulter que de la violation d'une disposition impérative du droit des sociétés ou d'une cause générale de nullité des contrats, et l'article 1844-12-1 impose au juge un contrôle du grief, de l'influence sur le sens de la décision et de la proportionnalité des conséquences. Ce régime ne s'applique qu'aux décisions sociales prises à compter du 1er octobre 2025 : les délibérations antérieures restent soumises à l'ancien article 1844-10, sans triple test. Le rattachement exact de l'abus de majorité à l'une ou l'autre branche du nouvel art. 1844-10 al. 3 n'est pas encore tranché par la jurisprudence. - La nullité est en principe rétroactive (la délibération est réputée n'avoir jamais existé) ; depuis le 1er octobre 2025 le juge peut en différer les effets si la rétroactivité produit des effets manifestement excessifs pour l'intérêt social (art. 1844-15-2 C. civ.). - Prescription : 2 ans pour l'action en nullité d'une délibération à compter du jour où la nullité est encourue (art. 1844-14 C. civ., délai raccourci depuis le 1er octobre 2025 ; il était de 3 ans). Pour les délibérations antérieures au 1er octobre 2025, le nouveau délai de 2 ans ne court qu'à compter du 1er octobre 2025 sans que la durée totale excède les 3 ans de la loi ancienne (art. 2222 al. 2 C. civ.) : en 2026, des délibérations de 2023 et 2024 peuvent encore être attaquables. L'action en dommages-intérêts contre les majoritaires et l'action en responsabilité du gérant relèvent de la prescription quinquennale de l'art. 2224 C. civ. - Charge de la preuve intégralement sur le demandeur (art. 9 CPC, art. 1353 C. civ.), pour les deux critères. La preuve est libre : PV, comptes annuels, relevés bancaires, baux, correspondances. Le refus de communication peut être surmonté par le juge des référés sous astreinte ou par une mesure d'instruction in futurum de l'art. 145 CPC. - Droit à l'information de tout associé : communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an et questions écrites sur la gestion avec réponse écrite dans le mois (art. 1855 C. civ.) ; à défaut de réponse, saisine du président du tribunal judiciaire en référé. L'exercer chaque année est le principal acte de constitution de preuve. - Refus d'agrément : le minoritaire n'est pas prisonnier. À défaut de rachat par les associés, par un tiers agréé ou par la société dans les six mois de la notification, l'agrément est réputé acquis (art. 1862 et 1863 C. civ.). Le retrait pour justes motifs autorisé par décision de justice reste ouvert (art. 1869 C. civ.). - SCI dépourvue de gérant : tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, faire désigner sur requête un mandataire chargé de le faire (art. 1846 al. 5 C. civ.). Ce mandataire convoque mais ne vote pas ; en cas de blocage persistant, il faut agir en abus de minorité, la dissolution restant possible après un an sans gérant (art. 1846-1 C. civ.). - Une augmentation de capital emporte modification des statuts et suppose donc l'unanimité à défaut de clause contraire (art. 1836 C. civ.) : un minoritaire de SCI ne peut en principe pas être dilué contre son gré. - Le quitus ne protège pas le gérant : l'article 1843-5 alinéa 3 du Code civil interdit qu'une décision d'assemblée éteigne l'action en responsabilité pour une faute commise dans l'accomplissement du mandat (responsabilité définie à l'art. 1850 C. civ.). - Tribunal compétent : tribunal judiciaire du lieu du siège social (la SCI est une société civile, jamais le tribunal de commerce), avocat obligatoire ; mesures urgentes devant le juge des référés du même tribunal. - Prévention : clause statutaire de distribution minimale, encadrement de la rémunération du gérant, majorités qualifiées sur les décisions structurantes, clause de retrait organisée (art. 1869 C. civ.), médiation préalable, information renforcée. Toute modification ultérieure des statuts suppose l'unanimité sauf clause contraire (art. 1836 C. civ.), d'où l'intérêt de les prévoir dès la création. - Côté majoritaire, la défense la plus efficace tient en trois lignes de procès-verbal : motif de l'affectation, montant affecté au projet, échéance prévue. Distribuer même partiellement chaque année désamorce l'argument du « dessein unique ». ## Associé minoritaire en SCI : quels sont vos droits réels ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/associe-minoritaire-sci - Il n'existe aucune définition légale de l'associé minoritaire : la frontière majorité/minorité ne se lit pas dans le pourcentage de parts mais dans la clause « décisions collectives » des statuts, qui fixe librement le nombre de voix (une part une voix, une tête une voix, système mixte plafonné). - Droits politiques intangibles : tout associé a le droit de participer aux décisions collectives (art. 1844 C. civ.), droit d'ordre public qu'aucune clause statutaire ne peut supprimer ; l'article 1844 réserve aussi le vote du nu-propriétaire (sauf affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier) et impose depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 la participation des deux, sans dérogation statutaire possible. - Veto absolu du minoritaire : les engagements d'un associé ne peuvent en aucun cas être augmentés sans son consentement (art. 1836 al. 2) — blocage des comptes courants, transformation en SNC, clause de solidarité, obligation d'avances. Une augmentation de capital simplement dilutive n'entre pas dans cette catégorie. - Unanimité supplétive : les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts ou, à défaut de clause, à l'unanimité (art. 1852) ; la modification des statuts (art. 1836 al. 1) et l'agrément d'un cessionnaire (art. 1861) obéissent à la même logique. Exception à connaître : nomination et révocation du gérant se décident, à défaut de clause, à la majorité des associés représentant plus de la moitié des parts (art. 1846 al. 3 et 1851 al. 1). - Le veto a une limite : l'abus de minorité (blocage d'une opération essentielle dans l'unique dessein de servir ses intérêts) est sanctionné par la désignation d'un mandataire ad hoc votant au nom du minoritaire (Cass. com., 9 mars 1993, arrêt Flandin), et par des dommages-intérêts. - Droits pécuniaires : répartition proportionnelle au capital sauf clause contraire, mais toute clause léonine (exclusion totale du profit, mise à charge de toutes les pertes, exonération totale) est réputée non écrite (art. 1844-1). Le droit aux bénéfices n'est pas un droit à la distribution : à l'IR, l'associé est imposé sur sa quote-part de résultat foncier même sans encaissement (prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026). - À l'IS, les dividendes distribués supportent le PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux sur revenus mobiliers), avec option possible pour le barème (abattement de 40 %, CSG déductible 6,8 %). Le compte courant d'associé reste une créance remboursable, non diluable et cessible séparément : c'est le meilleur véhicule de financement pour un minoritaire. - Droit d'information (art. 1855) : communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an et questions écrites sur la gestion, avec réponse écrite du gérant dans le délai d'un mois. Aucun seuil de détention, droit individuel, d'ordre public — les statuts peuvent l'améliorer, jamais le réduire. Le gérant doit en outre rendre compte annuellement par un rapport écrit (art. 1856). - L'expertise de gestion des articles L223-37 (SARL) et L225-231 (SA) du Code de commerce ne s'applique pas aux sociétés civiles. Le minoritaire dispose en revanche du référé communication sous astreinte fondé sur l'article 1855, de la mesure d'instruction in futurum de l'article 145 du Code de procédure civile, du mandataire ad hoc en cas de carence du gérant et de l'administrateur provisoire en cas de péril. - Retrait (art. 1869) : possible dans les conditions prévues par les statuts, à défaut avec l'autorisation unanime des autres associés, ou pour justes motifs sur décision de justice. Aucun droit de retrait automatique. La valeur des droits sociaux est fixée à défaut d'accord par un expert désigné selon l'article 1843-4, avec en pratique des décotes de minorité et d'illiquidité fréquemment comprises entre 10 % et 30 %. - Agrément et rachat forcé : la cession de parts suppose l'agrément de tous les associés sauf clause contraire (art. 1861), mais en cas de refus les associés doivent acquérir ou faire acquérir les parts dans un délai de six mois (art. 1862 pour le mécanisme de rachat, délai fixé par l'art. 1863 al. 1) ; à défaut d'offre, l'agrément est réputé acquis sauf dissolution anticipée décidée dans le même délai (art. 1863). Ce délai peut être aménagé par les statuts sans excéder un an ni descendre en dessous d'un mois (art. 1864). - Formalisme 2026 : depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être établie par acte notarié, acte contresigné par avocat ou acte d'expert-comptable dans le prolongement de sa mission (art. 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Droits d'enregistrement de 5 % sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. - Obligation aux dettes : responsabilité indéfinie mais proportionnelle aux parts et jamais solidaire (art. 1857), et subsidiaire — le créancier doit avoir préalablement et vainement poursuivi la société (art. 1858). Sur une dette résiduelle de 180 000 €, un associé à 10 % doit 18 000 €, et l'insolvabilité d'un coassocié ne se reporte pas sur les autres. Le cautionnement personnel et solidaire annule ces deux protections. - Recours : action sociale ut singuli et action individuelle contre le gérant (art. 1843-5), révocation judiciaire pour cause légitime sans condition de seuil (art. 1851 al. 2), nullité pour abus de majorité (deux conditions cumulatives : contrariété à l'intérêt social et unique dessein de favoriser la majorité — Cass. com., 18 avril 1961, Schuman-Piquard), dissolution pour justes motifs en cas de paralysie (art. 1844-7 5°). - Le quitus voté en assemblée n'a aucun effet libératoire : aucune décision des associés ne peut éteindre l'action en responsabilité contre le gérant (art. 1843-5 ; Cass. 3e civ., 27 mai 2021, n° 19-16.716). Prescriptions applicables : cinq ans pour l'action en responsabilité contre le gérant d'une société civile (art. 2224 C. civ.), deux ans pour l'action en nullité d'une décision sociale (art. 1844-14 C. civ., délai ramené de trois à deux ans par l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, applicable depuis le 1er octobre 2025). Depuis cette même réforme, la violation d'une clause statutaire n'est plus en soi une cause de nullité (art. 1844-10) et le juge ne prononce la nullité que si les trois conditions cumulatives de l'article 1844-12-1 sont réunies : grief du demandeur, influence de l'irrégularité sur le sens de la décision, conséquences non excessives pour l'intérêt social. - Clauses à négocier avant d'entrer au capital : retrait de droit avec méthode de valorisation objective, majorités renforcées sur la vente d'immeuble et l'emprunt, distribution minimale du résultat distribuable, information renforcée, droit de sortie conjointe, protection anti-dilution, encadrement de la rémunération du gérant. Les statuts pour l'organisation sociale, le pacte d'associés pour les rapports personnels. ## Droit d'information de l'associé de SCI (art. 1855) (2026) URL : https://www.sci-ai.app/droit-information-associe-sci - Fondement : article 1855 du Code civil — les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois. - Le délai de réponse aux questions écrites est fixé par la loi elle-même : un mois. Le silence gardé pendant un mois vaut refus et ouvre directement la voie au juge des référés. - Aucun seuil de détention n'est exigé : un associé détenant une seule part a les mêmes droits qu'un associé à 99 %, contrairement à l'expertise de gestion des sociétés commerciales (10 % en SARL, art. L223-37 C. com. ; 5 % en SA, art. L225-231). - L'article 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 détaille l'étendue : tous livres et documents sociaux, contrats, factures, correspondance, procès-verbaux, et tout document établi ou reçu par la société ; le droit de consulter emporte celui de prendre copie ; l'associé peut se faire assister d'un expert, mais uniquement s'il est choisi sur les listes judiciaires (expert agréé par la Cour de cassation ou expert près une cour d'appel) — un expert-comptable ou un avocat non inscrit peut se voir refuser l'accès. L'article 48 vise l'associé NON gérant : le gérant accède aux documents au titre de ses fonctions (art. 1848 C. civ.), et un cogérant écarté fonde sa demande sur ses pouvoirs de gérant, non sur l'article 1855. - Article 1856 du Code civil : le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité, indiquant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues. C'est une obligation spontanée, indépendante de toute demande. - Le droit d'information est impératif : une clause statutaire qui le supprime, le réserve aux associés au-dessus d'un seuil ou le subordonne à l'accord du gérant est privée d'effet. Les statuts ne peuvent qu'ajouter (envoi automatique des comptes, accès numérique permanent, information trimestrielle) ou organiser des modalités raisonnables (préavis, frais de copie au coût réel). - Ne pas confondre avec l'information préalable à l'assemblée : l'article 40 du décret n° 78-704 impose une convocation quinze jours au moins avant la réunion par lettre recommandée, avec texte des résolutions et documents tenus à disposition au siège, adressés à l'associé sur sa demande (lettre simple, ou lettre recommandée à ses frais) ; le délai court à compter de l'envoi (Cass. 16 décembre 2005, n° 04-10.986). Son non-respect peut entraîner la nullité de l'assemblée. - Règle plus favorable de l'article 41 du décret n° 78-704 : lorsque l'ordre du jour porte sur la reddition de compte des gérants (l'assemblée annuelle type d'une SCI), le rapport d'ensemble de l'article 1856, les rapports éventuels de l'organe de surveillance ou des commissaires aux comptes, le texte des résolutions et tous autres documents nécessaires à l'information doivent être adressés d'office à chaque associé, par lettre simple, quinze jours au moins avant l'assemblée — sans demande de l'associé et sans frais pour lui ; ils sont en outre tenus à disposition au siège pendant ce délai. - Aucune limite d'antériorité légale : la Cour de cassation (3e civ., 27 juin 2019, n° 18-17.662) a validé une communication remontant à plusieurs années ; la borne pratique est la conservation (10 ans pour les pièces comptables, 6 ans au titre de l'art. L102 B du LPF, sans limite pour statuts et PV). - Parts en indivision : la représentation par un mandataire commun pour le vote ne prive pas les coïndivisaires du droit d'obtenir communication des documents sociaux (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 18-17.662). En démembrement, usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux intérêt à l'information ; à préciser dans les statuts. - Recours en cas de refus, dans l'ordre : demande écrite datée, mise en demeure en recommandé AR visant l'art. 1855 et l'art. 48 du décret, puis référé devant le président du tribunal judiciaire du siège (et non le tribunal de commerce : la SCI est une société civile) pour une injonction sous astreinte, usuellement 50 à 200 € par jour, ordonnance en 1 à 3 mois, article 700 du CPC fréquemment accordé. - L'expertise de gestion n'existe pas en société civile : le bon fondement est la mesure d'instruction in futurum de l'article 145 du Code de procédure civile, sur motif légitime, avant tout procès. - Sanctions du gérant : responsabilité individuelle de l'article 1850 du Code civil (infractions aux lois et règlements, violation des statuts, fautes de gestion), révocation par les associés ou révocation judiciaire pour cause légitime demandée par tout associé (art. 1851). - Le quitus n'a pas d'effet libératoire : voté sur la base d'une information incomplète ou dissimulée, il ne fait pas obstacle à une action fondée sur l'article 1850. Faire porter ses réserves au procès-verbal ne coûte rien et pèse devant le juge. - L'ancien associé perd le bénéfice de l'article 1855 au jour de la cession et doit passer par l'article 145 du CPC ; le nouvel associé, lui, peut demander les exercices antérieurs à son entrée. Le conjoint non associé et le créancier personnel d'un associé n'ont aucun droit d'information sur la SCI (le créancier peut seulement faire saisir et vendre les parts, art. 1867 et 1868 C. civ.). - Une SCI sans vie sociale, sans assemblée et sans information des associés fournit à l'administration des indices de fictivité exploitables lors d'un contrôle fiscal : tenir la comptabilité en continu et partager les pièces avec tous les associés est autant une protection du gérant qu'un droit des minoritaires. ## Le rapprochement bancaire en SCI : méthode et écarts (2026) URL : https://www.sci-ai.app/rapprochement-bancaire-sci - Principe : le rapprochement bancaire compare le solde du compte 512 « Banques » de la comptabilité au solde du relevé bancaire à une date donnée, et justifie intégralement la différence. Équation : solde du relevé − opérations comptabilisées non encore passées en banque + opérations bancaires non comptabilisées ± corrections d'erreurs = solde du compte 512. - Cadre juridique : aucun texte ne nomme le « rapprochement bancaire ». L'obligation est indirecte : une SCI à l'IS détermine son résultat selon les règles BIC (article 209 I du CGI) et tient sa comptabilité selon le plan comptable général (article 38 quater de l'annexe III au CGI), lequel impose le contrôle par inventaire des éléments d'actif et de passif (article 912-3 du PCG, devenu article 1021-3 dans la version recodifiée par le règlement ANC n° 2022-06, à l'image de l'article L123-12 du Code de commerce pour les commerçants). - Périodicité recommandée : mensuelle (5 à 15 lignes bancaires par mois pour une SCI d'un à trois lots, soit 10 à 30 minutes). Minimum acceptable : trimestriel, plus un rapprochement obligatoire à la date de clôture. - Méthode en 6 étapes : pointer (sur le montant, pas le libellé) → isoler deux listes (A : en compta pas en banque, aucune écriture ; B : en banque pas en compta, écriture à passer) → justifier chaque ligne (qui, pourquoi, quel compte) → corriger → établir l'état de rapprochement daté → valider (équation à zéro, antériorité des lignes, report du solde). - Les 8 familles d'écarts : décalage banque, opération bancaire non comptabilisée, erreur de montant, doublon, sens débit/crédit inversé, virement interne, ventilation erronée, report d'à-nouveaux faux. Tests de diagnostic : écart divisible par 9 = transposition de chiffres ; écart = montant exact d'une opération = doublon ; écart = 2 × une opération = sens inversé ; écart constant tous les mois = report d'à-nouveaux erroné. - Chèques en circulation : l'action du porteur contre la banque tirée se prescrit par un an à compter de l'expiration du délai de présentation (article L131-59 du Code monétaire et financier), délai de présentation de huit jours en France métropolitaine (article L131-32) — soit un an et huit jours d'encaissabilité. L'expiration du chèque n'éteint pas la dette sous-jacente, prescrite par cinq ans (article 2224 du Code civil). - Frais bancaires oubliés : tenue de compte, cotisation carte, commissions d'intervention, frais de rejet, virements hors forfait, assurance emprunteur prélevée à part. Comptes 627 (services bancaires), 6616 (intérêts débiteurs), 616 (assurance). Ordre de grandeur : 120 à 400 €/an sur un compte de SCI, entièrement déductibles. - Plafonds légaux : les commissions d'intervention plafonnées à 8 € par opération et 80 € par mois (article R312-4-1 du CMF) ne visent que les personnes physiques — une SCI n'en bénéficie pas. En revanche, le plafond de 20 € par rejet d'un ordre de paiement autre qu'un chèque (article L133-26 II et article D133-6 du CMF) s'applique bien à la SCI, sans dérogation contractuelle possible (article L133-2). - Virements internes entre deux comptes de la SCI : passage obligatoire par le compte 58 « Virements internes », débité puis crédité, et rigoureusement soldé à la clôture. Une écriture unique 512 à 512 rend les deux rapprochements impossibles à boucler en cas de décalage de date de valeur. - Ventilation des échéances de prêt : le flux bancaire est unique mais se décompose en capital (compte 164, diminution de dette au bilan), intérêts (compte 6611, charge) et assurance emprunteur (compte 616). Le rapprochement boucle même si la ventilation est fausse : c'est l'écart le plus coûteux et le plus invisible. À l'IR, seuls les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (article 31 I 1° d du CGI). Sanctions : majoration de 40 % pour manquement délibéré (article 1729 du CGI) et intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). - Incidence sur la clôture : le rapprochement précède toute écriture d'inventaire. Le solde du 512 au 1er janvier N+1 doit être identique au centime près au solde de clôture du 31 décembre N ; un report d'à-nouveaux erroné produit un écart constant qui se reproduit chaque mois jusqu'à correction. - Incidence sur le compte courant d'associé : le rapprochement force à qualifier chaque flux vers ou depuis un associé (apport en 455 crédit, remboursement en 455 débit, dividende en 457). Un CCA débiteur dans une SCI à l'IS expose à une requalification en distribution occulte sur le fondement de l'article 111 a du CGI. Limite structurelle : les dépenses payées par un associé sur son compte personnel n'apparaissent jamais sur le relevé de la SCI. - Conservation : six ans fiscalement (article L102 B du Livre des procédures fiscales), dix ans comptablement (article L123-22 du Code de commerce). L'état de rapprochement se conserve avec le relevé et le grand livre ; c'est la pièce qui démontre en contrôle fiscal que le solde bancaire porté au bilan a été vérifié. - Automatisation : la synchronisation bancaire via un agrégateur agréé élimine cinq des huit familles d'écarts (opérations non comptabilisées, erreurs de montant, doublons d'import, sens inversé, report de solde). Cadre DSP2 (directive (UE) 2015/2366, ordonnance n° 2017-1252 du 9 août 2017) : l'agrégateur doit être enregistré comme prestataire de services d'information sur les comptes auprès de l'ACPR (article L522-11-2 du CMF), en lecture seule, avec réauthentification forte au moins tous les 180 jours (règlement délégué (UE) 2018/389 modifié par le règlement délégué (UE) 2022/2360). ## Faux RIB et virement frauduleux en SCI : qui rembourse ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/virement-frauduleux-sci Guide destiné au gérant d'une SCI dont le compte vient d'être vidé — fraude au faux notaire, faux artisan, fausse consigne du président — ou dont le locataire a réglé son loyer sur un faux RIB. Il démontre que la réponse ne dépend ni du montant ni de l'habileté de l'escroc, mais d'un seul fait : quelqu'un dans la société a-t-il donné l'ordre. Trois régimes en découlent, avec trois adversaires différents, et la quasi-totalité des articles en ligne les confond. Il montre aussi que la SCI, personne morale, n'est jamais protégée comme un consommateur : sa convention de compte peut lui retirer la charge de la preuve, et la médiation bancaire lui est fermée. Deux arrêts de 2026 ont déplacé les lignes dans les deux sens, et un texte européen d'application directe, presque jamais cité, oblige désormais la banque à rembourser lorsqu'elle n'a pas vérifié le nom du bénéficiaire. Quatre cas chiffrés vont jusqu'au montant final, à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés. ### Les trois scénarios à distinguer avant tout - Scénario A, opération non autorisée : codes volés, compte piraté, personne dans la SCI n'a consenti. La banque rembourse au plus tard à la fin du premier jour ouvrable suivant le signalement (art. L133-18 du code monétaire et financier). - Scénario B, ordre donné sur un faux RIB : le gérant a signé, l'identifiant était celui d'un escroc. Personne ne rembourse, sauf faute prouvée de la banque (art. L133-21, brèche du 4 mars 2026, ou défaut de vérification du bénéficiaire). - Scénario C, paiement détourné en amont : le débiteur de la SCI a payé sur un faux RIB. Il n'est pas libéré et doit payer une seconde fois (Cass. com., 17 juin 2026). - Les sommes en cause dans les deux arrêts de 2026 : 60 343,69 € pour la fraude au faux notaire du 4 mars, 103 375,64 € pour le fournisseur usurpé du 17 juin — les ordres de grandeur d'une SCI qui achète un immeuble ou fait ravaler une façade. - Vocabulaire posé dès la première section : prestataire de services de paiement (la banque au sens du code), identifiant unique (l'IBAN), RIB, rappel de fonds (recall). ### Scénario A : le virement que personne n'a ordonné - Une opération est autorisée si le payeur a donné son consentement à son exécution (art. L133-6). Pas de consentement, pas d'autorisation, régime protecteur. - L'article L133-18 impose le remboursement immédiat et au plus tard à la fin du premier jour ouvrable suivant le signalement, ainsi que le rétablissement du compte. Seule échappatoire : des raisons de soupçonner une fraude de l'utilisateur, communiquées par écrit à la Banque de France. - Le retard se paie : taux légal majoré de 5 points, de 10 points au-delà de sept jours de retard, de 15 points au-delà de trente jours (rédaction issue de l'article 22 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022). - Ni l'article L133-18, ni le premier alinéa de l'article L133-24 ne figurent dans la liste des textes auxquels une convention de compte peut déroger. L'idée qu'une société perdrait le bénéfice du remboursement est fausse. - Cas chiffré n° 1 : trois virements de 9 500 € un samedi, soit 28 500 €, remboursés avec 45 jours de retard. Au taux légal « tous autres cas » de 2,75 % au second semestre 2026 (arrêté du 26 juin 2026), les majorations donnent 7,75 %, 12,75 % puis 17,75 % : 42,36 € + 228,98 € + 207,89 € = 479,23 € de pénalités. Lecture alternative non tranchée (taux le plus élevé sur toute la période) : 623,68 €. ### Ce que votre convention de compte peut vous retirer - L'article L133-2 réserve la protection à « une personne physique agissant pour des besoins non professionnels ». Une SCI est exclue par sa seule qualité de personne morale, quelle que soit son activité. - Liste limitative des textes dérogeables : L133-1-1, les deux derniers alinéas de L133-7, L133-8, L133-19, L133-20, L133-22, L133-23, L133-25 à L133-25-2, les I et III de L133-26. S'y ajoute la faculté du second alinéa de L133-24 de convenir d'un délai de signalement autre que treize mois. - L133-19 porte la franchise de 50 €, l'absence de responsabilité en cas de détournement des données à l'insu du payeur, l'immunité en l'absence d'authentification forte — et son revers, la négligence grave. - L133-23 est le point de bascule : c'est à la banque de prouver que l'opération a été authentifiée, dûment enregistrée et comptabilisée, l'usage enregistré de l'instrument ne suffisant pas. Écarté par contrat, la charge de la preuve peut basculer sur la SCI. - Cass. 1re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066 (inédit, rendu en matière de clauses abusives) juge qu'une SCI souscrivant des prêts conformément à son objet agit en professionnel : le raisonnement converge, mais la raison décisive reste la personnalité morale. ### Scénario B : pourquoi L133-21 n'est plus le mur qu'on croit - L'article L133-21 pose la règle défavorable : un ordre exécuté conformément à l'identifiant unique est réputé dûment exécuté, et la banque n'est pas responsable si l'identifiant est inexact. - Deux obligations subsistent au troisième alinéa : s'efforcer de récupérer les fonds, et, si elle n'y parvient pas, mettre à disposition du payeur, à sa demande, les informations documentant son recours en justice. La seconde se déclenche à l'échec du rappel de fonds : faire constater cet échec par écrit. - Cass. com., 4 mars 2026, n° 25-11.959, publié : la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1231-1 du code civil redevient applicable « lorsque le prestataire de services de paiement ne s'est pas borné à exécuter l'ordre de paiement ». La banque avait rédigé elle-même l'ordre avant de le faire signer. Aucun partage : 60 343,69 € à sa charge. - Réserves dites explicitement : la constatation des incohérences du faux relève des juges du fond, que la Cour approuve ; les victimes étaient deux particuliers acquérant un logement. La transposition à une SCI est solide sur le principe (L133-21 et 1231-1 ne sont pas propres aux consommateurs) mais n'a pas encore été jugée. - Cas chiffré n° 2 (faux notaire, SCI à l'impôt sur les sociétés) : 84 000 € partis, 12 000 € récupérés, indemnisation de 72 000 × 60 % = 43 200 €. Sortie totale de trésorerie 112 800 €, dont 84 000 € dus de toute façon ; perte réelle 28 800 €, soit 21 600 € après impôt à 25 % ou 24 480 € au taux réduit de 15 % (art. 219, I, b du CGI). ### Ce qui a changé le 9 octobre 2025 : la vérification du bénéficiaire - Le règlement (UE) 2024/886 du 13 mars 2024 a inséré un article 5 quater dans le règlement (UE) n° 260/2012, intitulé « Vérification du bénéficiaire dans le cas d'un virement » : tous les virements, instantanés comme classiques, et non les seuls virements instantanés. - Paragraphe 5 : la vérification n'empêche pas les payeurs d'autoriser le virement concerné. L'alerte est un avertissement, pas un verrou. - Paragraphe 8, premier alinéa : la banque n'échappe à la responsabilité de l'article 88 de la directive (UE) 2015/2366 — dont L133-21 est la transposition — que « pour autant qu'il ait satisfait aux exigences du présent article ». Deuxième alinéa : à défaut, et si le manquement a entraîné une opération de paiement mal exécutée, elle « restitue sans tarder au payeur le montant viré » et rétablit le compte débité. C'est du dispositif, directement applicable, sans article français. - Quatrième alinéa du paragraphe 8 : « tout autre préjudice financier » relève du droit applicable au contrat — c'est là qu'intervient l'article 1231-1 du code civil. - Paragraphe 6 : la renonciation au service n'est ouverte aux utilisateurs non consommateurs que « lorsqu'ils soumettent plusieurs ordres de paiement sous une forme groupée ». Une SCI qui saisit ses virements un par un ne peut donc pas y avoir renoncé. - Gratuité posée par l'article 5 ter, paragraphe 2. Application en zone euro au plus tard le 9 octobre 2025 (§ 9). Aucune transposition dans le code monétaire et financier : ne pas chercher un article français qui n'existe pas. ### Scénario C : payer un escroc n'éteint pas la dette - Cass. com., formation plénière, 17 juin 2026, arrêt n° 317, pourvoi n° 24-13.306, FP-B+R : « n'est pas créancier apparent, au sens de ce texte, le tiers qui usurpe l'identité du créancier ». Cassation en toutes ses dispositions de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 21 décembre 2023, renvoi à Lyon. Somme en cause : 103 375,64 €. - L'arrêt interprète l'article 1342-3 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016 : il ne crée pas une règle réservée aux paiements postérieurs. Les loyers détournés en 2024 ou 2025 restent dus, dans la limite de la prescription de cinq ans. - Lame à double tranchant : le locataire qui a payé un faux RIB n'est pas libéré, mais la SCI qui a réglé un faux notaire ou un faux artisan ne l'est pas davantage et devra payer une seconde fois. - Cas chiffré n° 3 (faux artisan, ravalement de 36 000 € toutes taxes comprises) : sortie totale de 72 000 €, perte réelle de 36 000 €. À l'impôt sur le revenu, 0 € déductible en l'état de la doctrine ; à l'impôt sur les sociétés, 9 000 € d'économie et 27 000 € de coût net. Écart entre les deux régimes : 9 000 €. - Côté TVA, le droit à déduction naît de la seule facture de l'entreprise réelle : les 6 000 € partis chez l'escroc n'ouvrent aucun second droit à déduction. ### Réclamer un loyer déjà payé à un escroc sans faire exploser le bail - Quatre étapes : constat écrit et daté adressé au locataire avec le relevé montrant l'absence de crédit ; transmission du RIB authentique par un canal vérifiable ; mise en demeure ; plan d'apurement proposé dans le même envoi. - La mise en demeure se fonde sur l'article 1342-2, alinéa 1, du code civil — le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir — et ferme par avance l'article 1342-3 au visa de l'arrêt du 17 juin 2026. Fonder sa demande sur 1342-3 revient à ouvrir son courrier par l'argument adverse. - Point non tranché : si la fuite vient de la SCI (boîte mail compromise, quittance en clair), le locataire peut réclamer des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à compenser avec sa dette. L'arrêt du 17 juin 2026 ne dit rien d'une faute opposable au créancier. - Une quittance délivrée pour un loyer jamais encaissé crée une présomption de paiement contre le bailleur : la rectifier par écrit sans attendre. - Cas chiffré n° 4 (bail commercial, loyer trimestriel de 9 000 € hors taxes, TVA optée, 21 600 € TTC détournés sur deux trimestres) : à l'impôt sur le revenu, 0 € d'impôt avancé, puisque le revenu foncier se calcule sur les loyers encaissés ; à l'impôt sur les sociétés, 18 000 € déjà en produit et 4 500 € d'impôt avancé. La TVA de 3 600 € n'est exigible qu'à l'encaissement (art. 269, 2, c du CGI), sauf option pour les débits. ### Le gérant doit-il rembourser la SCI ? - L'article 1850 du code civil rend chaque gérant responsable des fautes commises dans sa gestion, solidairement lorsque plusieurs y ont participé. Mais la faute ne se présume pas du seul fait d'avoir été trompé : un faux parfaitement exécuté qui trompe un gérant diligent n'est pas une faute de gestion. - Basculent en faute : dépasser un plafond statutaire de virement (violation des statuts), passer outre une alerte explicite de la banque, renoncer au service de vérification là où la SCI transmet des ordres par lots sans en informer les associés, dissimuler ou tarder à signaler la fraude. - Sur les 28 800 € de perte nette du cas n° 2, un gérant qui a dépassé un plafond statutaire de 50 000 € s'expose à devoir la totalité ; un gérant qui a rappelé l'étude, gardé la trace de l'appel et signalé dans l'heure ne doit rien. - Le quitus ne protège de rien : l'article 1843-5 du code civil interdit à toute décision d'assemblée d'éteindre l'action en responsabilité contre le gérant. - L'action se prescrit par cinq ans à compter du jour où les associés ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d'agir (art. 2224) : la présentation de la perte à l'assemblée fait partir le délai, même à l'égard de l'associé qui n'a rien lu. - Parade structurelle : cogérance avec double signature statutaire au-delà d'un seuil. Le prix est dit : chaque virement important attend une seconde signature, et le second gérant entre lui aussi dans le champ de l'article 1850. ### Comptabiliser et déduire la perte - À l'impôt sur le revenu, la réponse est non : l'énumération de l'article 31 du CGI est limitative et une perte par escroquerie n'y figure sous aucune rubrique. Réserve assumée : aucun texte ni commentaire administratif ne traite expressément du cas, la conclusion se déduit du seul caractère limitatif de la liste. - À l'impôt sur les sociétés, la déduction est probable mais écrite au conditionnel : ni décision du Conseil d'État ni commentaire administratif applicable directement n'a été retrouvé. Elle est refusée lorsque le détournement procède du comportement délibéré des dirigeants ou d'une carence manifeste des contrôles. - Le règlement de l'Autorité des normes comptables (ANC) n° 2022-06 du 4 novembre 2022, homologué par l'arrêté du 26 décembre 2023 et applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025, a supprimé la plupart des subdivisions du compte 67 et les transferts de charges : les comptes 671 et 6788 ne se ressortent plus. - Ce règlement modifie le plan comptable général, c'est-à-dire le règlement ANC n° 2014-03 du 5 juin 2014 — et non le 2014-04, numéro que l'arrêté d'homologation porte par erreur matérielle sur cette seule ligne. - Le résultat exceptionnel étant réservé aux événements majeurs et inhabituels, le classement dépend du montant rapporté à la taille de la société : quelques centaines d'euros en charges diverses de gestion courante (compte 658), plusieurs dizaines de milliers d'euros en exceptionnel. Le choix change la lecture du résultat courant par les associés. ### Les quinze jours qui suivent, et ce qui ne sert à rien - Le jour même : appeler la banque, faire opposition, demander par écrit un rappel de fonds, doubler l'appel d'un courriel horodaté. Sous 48 heures : réclamation écrite visant l'article exact, L133-18 ou L133-21, jamais les deux. - Dès l'échec du rappel de fonds : réclamer par écrit les informations du troisième alinéa de L133-21. Dans la semaine : plainte pour escroquerie (cinq ans et 375 000 €, art. 313-1 du code pénal ; dix ans et 1 000 000 € en bande organisée, art. 313-2) et gel des preuves. - Reprocher à la banque un manquement anti-blanchiment est perdant : « la victime d'agissements frauduleux ne peut se prévaloir de l'inobservation » de ces obligations « pour réclamer des dommages-intérêts à l'organisme financier » (Cass. com., 21 septembre 2022, n° 21-12.335). L'espèce visait la banque de la victime, mais la formule vaut pour tout organisme financier. - Saisir le médiateur bancaire est inutile : l'article L316-1 réserve ce recours gratuit au consommateur, c'est-à-dire à une personne physique. Une SCI, personne morale, n'en est jamais un. - Payer des « frais de déblocage » à qui prétend récupérer les fonds est la seconde escroquerie, montée sur la première. - Délai de contestation : treize mois à compter du débit, à peine de forclusion, sauf si la banque n'a pas fourni ou mis à disposition les informations relatives à l'opération (art. L133-24, al. 1). Une convention de compte peut raccourcir ce délai pour une SCI (al. 2). ## Travaux de copropriété en SCI : charge ou immobilisation ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/travaux-copropriete-sci - Deux questions distinctes selon le régime : une SCI à l'IR se demande si la quote-part de travaux est déductible ou non déductible (art. 31 du CGI), une SCI à l'IS se demande si elle constitue une charge de l'exercice ou une immobilisation amortissable (Plan comptable général, règlement ANC n° 2014-03). Une SCI à l'IR n'immobilise jamais et n'amortit jamais. - La doctrine (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 et BOI-RFPI-BASE-20-30-20) distingue trois catégories : réparation et entretien, amélioration, construction / reconstruction / agrandissement. Le guide les détaille en cinq lignes (entretien, réparation, amélioration, construction ou reconstruction, agrandissement) pour les besoins du raisonnement à l'IS. La qualification se fait sur le procès-verbal d'AG et le devis de l'entreprise, jamais sur le libellé de l'appel de fonds du syndic. - SCI à l'IR : les dépenses de réparation et d'entretien sont déductibles quel que soit l'usage du local (art. 31 I 1° a du CGI) ; les dépenses d'amélioration ne le sont que pour les locaux d'habitation (art. 31 I 1° b) ; en local professionnel ou commercial, seules les améliorations destinées à protéger des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées sont déductibles (art. 31 I 1° b bis). - La construction, la reconstruction et l'agrandissement ne sont jamais déductibles en revenus fonciers. La dépense n'est pas perdue : elle majore le prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière (art. 150 VB II 4° du CGI), sous réserve des justificatifs et de la règle de non-cumul. - SCI à l'IS : la charge est le principe, y compris pour des montants élevés. Deux tests font basculer en immobilisation — la dépense crée-t-elle des avantages économiques futurs supplémentaires en augmentant la valeur du bien ou sa durée d'utilisation (art. 211-1 et 212-1 du PCG) ; correspond-elle au remplacement d'un composant identifié (art. 213-20 du PCG, renvoyant aux composants de l'art. 214-9) ? La doctrine BIC est alignée (BOI-BIC-CHG-20-20-20). - Le remplacement d'un composant s'immobilise même à l'identique. Deux écritures : sortie de l'actif de la valeur nette comptable résiduelle de l'ancien composant en charge exceptionnelle, puis inscription du nouveau composant pour son coût de remplacement, amorti sur sa propre durée. - Ravalement : simple entretien ou réparation d'enduits, déductible à l'IR (habitation et professionnel) et charge à l'IS ; ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, amélioration déductible en habitation seulement, immobilisée à l'IS ; fermeture de loggias ou création de balcons, agrandissement jamais déductible. - Toiture et étanchéité : réfection à l'identique déductible à l'IR (art. 31 I 1° a) mais immobilisée à l'IS lorsque le composant a été identifié au plan d'amortissement. Restent des charges à l'IS le démoussage, le nettoyage de chéneaux, la reprise ponctuelle de fuite. Surélévation ou aménagement de combles = agrandissement. - Ascenseur : la création dans un immeuble qui n'en avait pas est une amélioration (déductible à l'IR en habitation, immobilisée à l'IS) ; le remplacement d'un appareil existant est une réparation ou une amélioration à l'IR et une immobilisation systématique à l'IS, l'ascenseur étant l'exemple canonique du composant de l'art. 214-9 du PCG. - Le caractère obligatoire des travaux (sécurité incendie, normes électriques, mise en conformité) ne les rend pas déductibles. Seuls le désamiantage et l'accessibilité des personnes handicapées ouvrent la déduction en local professionnel. - Calendrier à l'IR : mécanisme de l'art. 31 I 1° a quater du CGI — les provisions versées au syndic au titre de l'art. 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel au I, travaux hors budget au II) sont déduites l'année du versement, puis régularisées l'année suivante au vu de l'arrêté des comptes, par réintégration des charges récupérables et des travaux non déductibles. - Les cotisations au fonds de travaux (art. 14-2-1 de la loi de 1965, dit fonds ALUR) ne sont pas déductibles l'année du versement : c'est une réserve, pas une dépense. La déduction n'intervient qu'à l'emploi effectif des sommes par le syndic et selon la nature des travaux financés. Ces sommes sont attachées au lot et ne sont pas remboursées au copropriétaire vendeur. - Calendrier à l'IS : rattachement à l'exercice de réalisation des travaux et non du paiement. Appels de fonds versés d'avance en charge constatée d'avance ou créance sur le syndic, travaux réalisés non appelés en charge à payer. Le traitement des cotisations au fonds de travaux n'est réglé par aucun texte comptable : leur inscription à l'actif comme avance au syndicat se défend, mais l'art. 14-2-1 de la loi de 1965 précise que ces sommes entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat et ne sont jamais remboursées ; la position doit être documentée et appliquée de façon permanente. - Points connexes : charges récupérables sur le locataire selon la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour les baux d'habitation, et selon l'art. L. 145-40-2 du Code de commerce et le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (liste des charges non imputables) pour les baux commerciaux, à neutraliser ; déficit foncier — le revenu brut foncier est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d'emprunt (art. 156 I 3° du CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20), le déficit provenant des autres charges s'imputant sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour la rénovation énergétique faisant sortir un logement du statut de passoire thermique (dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027), cette limite s'appréciant associé par associé sur sa déclaration 2042 et non au niveau de la SCI ; TVA à 10 % sur les travaux d'amélioration et d'entretien des logements de plus de deux ans (art. 279-0 bis du CGI), 5,5 % sur la qualité énergétique (art. 278-0 bis A), 20 % sur la construction et sur les chaudières à combustible fossile depuis le 1er mars 2025 ; MaPrimeRénov' individuelle fermée aux SCI mais MaPrimeRénov' Copropriété sollicitée et perçue par le syndicat des copropriétaires, qui réduit la quote-part appelée à la SCI, éco-PTZ ouvert aux SCI non soumises à l'IS avec au moins un associé personne physique, CEE ouverts aux SCI. ## SCI et fonds de travaux ALUR : traitement comptable et fiscal (2026) URL : https://www.sci-ai.app/fonds-travaux-alur-sci - Base légale actuelle : article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le fonds de travaux, créé par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, a quitté l'article 14-2 le 1er janvier 2023 sous l'effet de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; l'article 14-2 est désormais consacré au seul plan pluriannuel de travaux (PPT). - Champ d'application : immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Une SCI propriétaire d'un lot, y compris commercial dans un immeuble mixte, cotise au prorata de ses tantièmes de charges générales (art. 10 al. 2). Seule exception subsistante : les dix ans suivant la réception des travaux de construction de l'immeuble. - Cotisation minimale : 5 % du budget prévisionnel de l'article 14-1 en l'absence de PPT adopté ; en présence d'un PPT, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan ET au moins 5 % du budget prévisionnel, les deux planchers se cumulant. L'AG peut voter davantage à la majorité de l'article 25. - Les dispenses ont disparu depuis 2023 : ni la décision unanime des copropriétés de moins de dix lots, ni le DTG sans travaux à dix ans ne dispensent plus de cotiser. La dispense tirée du DTG ne vaut aujourd'hui que pour l'obligation d'élaborer un PPT (art. 14-2). - Point fiscal central : la cotisation n'est PAS déductible l'année du versement. Le BOFiP l'exclut expressément des provisions du a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). Elle ne bénéficie donc pas du mécanisme « déduction immédiate puis régularisation l'année suivante » applicable aux provisions de l'article 14-1. - Déduction différée : les dépenses payées à l'aide du fonds sont déductibles au titre de l'année de leur paiement par le syndic aux entreprises, à hauteur de la quote-part de la SCI, et uniquement si elles présentent le caractère de charges déductibles au sens de l'article 31 du CGI (réparation, entretien, amélioration de locaux d'habitation ; exclusion de la construction, reconstruction et agrandissement). - Sort à la revente : le III de l'article 14-2-1 attache les sommes au LOT ; elles entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement et ne sont jamais remboursées au vendeur. Seule parade : une clause d'acte prévoyant que l'acquéreur verse au vendeur un montant équivalent en sus du prix, lequel s'analyse alors en supplément de prix de cession. - Plus-value : une cotisation versée mais non employée ne majore pas le prix d'acquisition, l'article 150 VB, II, 4° du CGI n'admettant que les travaux effectivement réalisés et justifiés. Seule la quote-part de travaux réellement financés par le fonds, non déjà déduite des revenus fonciers, peut entrer dans les majorations. - Non récupérable sur le locataire : le fonds de travaux ne figure pas dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le refacturer expose la SCI à l'action en répétition du locataire, prescrite par trois ans (art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). - SCI à l'IS : position recommandée = ne pas passer la cotisation en charge (compte 614) mais la porter en compte de suivi 467 « Syndic de copropriété », soldé l'année de l'emploi du fonds vers le compte 615 (entretien et réparations) ou le compte 213 (composant immobilisé, puis amorti). Le fait générateur de la charge reste la réalisation des travaux. - Ne pas confondre avec la provision pour gros entretien du 5° du 1 de l'article 39 du CGI : celle-ci est une écriture interne sans décaissement, réservée aux SCI à l'IS, et ne doit pas faire double emploi avec le suivi du fonds. - Trésorerie et compte séparé : les cotisations sont versées sur un compte bancaire séparé rémunéré ouvert au nom du syndicat (art. 18, II de la loi de 1965) ; les intérêts sont définitivement acquis au syndicat, la SCI ne constate donc aucun produit financier. - Suspension des cotisations : l'AG doit se prononcer lorsque le fonds excède le budget prévisionnel et, en présence d'un PPT, lorsqu'il excède en outre 50 % du montant des travaux prévus au plan (art. 14-2-1, II). Ce n'est ni automatique, ni un droit individuel du copropriétaire. - Calendrier PPT achevé en 2026 : obligation depuis le 1er janvier 2023 (plus de 200 lots), 2024 (51 à 200 lots) et 2025 (50 lots et moins), pour les immeubles d'habitation achevés depuis plus de quinze ans. - Régularisation des erreurs passées : déclarations rectificatives sur les exercices non prescrits (N-3 en droit commun) ; le dépôt spontané avant tout contrôle ouvre droit à la réduction de moitié de l'intérêt de retard (art. 1727, V du CGI), la régularisation en cours de vérification relevant de l'article L62 du LPF. La correction joue dans les deux sens, y compris pour récupérer une déduction oubliée l'année de l'emploi du fonds. ## Charges de copropriété en SCI : déductibilité et ventilation (2026) URL : https://www.sci-ai.app/charges-copropriete-sci - Un appel de fonds de syndic recouvre trois natures fiscales distinctes pour une SCI : la part récupérable sur le locataire, la part définitivement supportée et déductible du revenu foncier, et la part non déductible à immobiliser. Le syndic ne fournit jamais cette ventilation : sa colonne « récupérable / non récupérable » relève de la loi de 1965, pas du CGI. - Quatre fondements juridiques d'appel à distinguer : provisions sur budget prévisionnel (art. 14-1 I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), provisions pour travaux hors budget prévisionnel (art. 14-1 II, ex-14-2 I), cotisation au fonds de travaux (art. 14-2-1, ex-14-2 II) et avances/fonds de roulement (art. 18 loi 1965 ; art. 35 et 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). - Mécanisme central pour une SCI à l'IR : l'article 31 I 1° a quater du CGI autorise la déduction de 100 % des provisions de l'article 14-1 l'année de leur versement, à charge de réintégrer l'année suivante la fraction non déductible ou récupérable (BOI-RFPI-BASE-20-70). Déduction brute en N, régularisation en N+1. - Formule de la régularisation N+1 : provisions déduites en N moins charges réellement déductibles de N, soit quote-part récupérable + quote-part non déductible par nature + solde positif de l'arrêté des comptes. Un solde négatif (appel complémentaire) est une charge de droit commun déductible l'année de son paiement. Le BOFiP ne prévoit aucun report de la régularisation : elle doit figurer sur la déclaration de l'année N+1, la seule modalité dérogatoire étant la régularisation anticipée en cas de cessation de la location. - Charges récupérables sur le locataire : liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et auquel renvoie l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (eau, chauffage collectif, électricité des communs, ascenseur, espaces verts, nettoyage, menues réparations, TEOM). La TEOM ne figure pas sur le décompte de copropriété : elle est recouvrée avec la taxe foncière (art. 1521 et 1523 du CGI). Rémunération du gardien ou du concierge récupérable à 75 % s'il assure cumulativement l'entretien des communs et l'élimination des rejets, 40 % pour une seule des deux tâches ; celle de l'employé d'immeuble est récupérable à 100 %. - Charges déductibles du revenu foncier : réparation et entretien (art. 31 I 1° a), amélioration en habitation (art. 31 I 1° b), assurance de l'immeuble (art. 31 I 1° a bis), frais d'administration et de gestion dont honoraires de syndic non récupérables plus forfait de 20 € par local (art. 31 I 1° e). En local professionnel ou commercial, l'amélioration n'est pas déductible sauf accessibilité handicapés ou désamiantage (art. 31 I 1° b bis). - Charges non déductibles : construction, reconstruction et agrandissement (art. 31 I 1° b). À l'IR, la quote-part majore le prix de revient pour le calcul de la plus-value (art. 150 VB II 4° du CGI) ; à l'IS, elle est immobilisée et amortie. Le critère est la création de surface ou de volume, pas le montant du chantier. - Piège du fonds de travaux : la cotisation de l'article 14-2-1 n'est pas visée par l'article 31 I 1° a quater, qui ne renvoie qu'à l'article 14-1. Elle n'est donc pas déductible au versement ; la déduction intervient lorsque le syndic règle les entreprises, et seulement pour des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration. Cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel (ou 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux), généralisée par paliers depuis le 1er janvier 2023. - Le fonds de travaux est attaché au lot et non au copropriétaire : les sommes versées ne sont pas restituées au vendeur lors de la mutation. À l'inverse, l'avance de trésorerie et le fonds de roulement sont des créances sur le syndicat, remboursables à la vente et jamais déductibles. - Fait générateur à l'IR : la date de décaissement effectif, pas la date d'appel ni la période visée. Un appel du 4e trimestre 2025 payé en janvier 2026 se déduit en 2026 ; se fier au relevé bancaire de la SCI et non à l'échéancier du syndic. - SCI à l'IS : le mécanisme de l'article 31 disparaît. Comptabilité d'engagement et droits constatés, rattachement des charges réelles à l'exercice, excédent de provisions comptabilisé en créance sur le syndicat, charges à payer à la clôture, charges récupérables enregistrées en charge et en produit de refacturation, travaux augmentant la valeur ou la durée d'utilisation immobilisés et amortis. - Report déclaratif : sur la 2044, ligne 229 pour les provisions pour charges de copropriété payées dans l'année et ligne 230 pour la régularisation des provisions déduites l'année précédente. Sur la 2072-S ou 2072-C, les deux rubriques équivalentes existent par immeuble. À l'IS, aucune rubrique dédiée : 2033-B pour les charges, 2033-A pour les créances, 2033-C pour les immobilisations. - Exemple chiffré : 9 840 € versés au syndic en 2025 dont 9 600 € déductibles (240 € de fonds de travaux exclus) ; décompte 2026 faisant ressortir 1 850 € récupérables, 310 € de construction non déductible et 380 € de soldes positifs, soit une régularisation de 2 540 € à réintégrer en 2026 — vérifiée par 9 600 − 7 060 = 2 540 €. - Erreurs les plus coûteuses : ne jamais remplir la ligne de régularisation, déduire la cotisation ALUR puis les travaux qu'elle finance (double déduction), déduire l'avance de trésorerie, confondre « non récupérable » au sens du décret de 1987 et « déductible » au sens du CGI, oublier de déclarer en recette les provisions encaissées du locataire. Le droit de reprise court jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. - Cas particuliers : en cas d'achat en cours d'année, le prorata notarié n'est pas opposable à l'administration, seul le décaissement au profit du syndic compte, et chaque contribuable ne régularise que les provisions qu'il a lui-même déduites — le vendeur procède à une régularisation anticipée l'année de la cession (BOI-RFPI-BASE-20-70), l'acquéreur ne régularise que ses propres appels, l'ajustement civil de l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 restant sans effet fiscal ; pendant une vacance subie et justifiée, les charges restent déductibles mais celles récupérables par nature demeurent non déductibles ; pour un bail commercial, la répartition est contractuelle dans les limites des articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce. ## Comptabiliser les appels de fonds de copropriété en SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/appels-fonds-copropriete-sci - Un appel de fonds n'est pas une facture de charges : c'est une provision de trésorerie appelée par le syndic sur la quote-part de tantièmes du lot, avant que la dépense ne soit connue et répartie. - Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel (art. 14-1, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ; les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes votées en assemblée générale. - Depuis le 1er janvier 2023 (loi n° 2021-1104 Climat et résilience), la numérotation a changé : l'article 14-2 vise le plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux est à l'article 14-2-1, et les dépenses de travaux hors budget prévisionnel figurent au II de l'article 14-1. - Les travaux hors budget prévisionnel sont listés à l'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (conservation et entretien hors maintenance, équipements communs, amélioration, études techniques) ; leur exigibilité est fixée par le procès-verbal d'assemblée générale, pas par la loi. - SCI à l'IR : la déduction des provisions versées au syndic est obligatoire l'année du paiement, en application du a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI (BOI-RFPI-BASE-20-70), sans attendre de connaître l'affectation des sommes. - SCI à l'IR : régularisation l'année suivant l'approbation des comptes du syndicat — réintégration des charges non déductibles par nature, des charges récupérables sur le locataire (récupérées ou non) et du solde créditeur ; un solde débiteur reste déductible l'année de son paiement. Deux rubriques distinctes existent sur la 2072-S. - SCI à l'IS : comptabilité d'engagement au titre des articles 38-2 et 54 du CGI et du plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03) — les articles L123-12 et suivants du Code de commerce ne visent que les commerçants ; le a quater ne s'applique pas. Un appel afférent à une période postérieure à la clôture se neutralise par une charge constatée d'avance (compte 486), une charge de l'exercice non encore appelée par une charge à payer (compte 408), écritures contre-passées à l'ouverture suivante ; un trop-versé de provisions révélé par le décompte est en revanche une créance sur le syndic (compte de tiers débiteur), pas une charge constatée d'avance. - Schéma d'écriture recommandé à l'IS : réception de l'appel au débit du compte 614 « Charges locatives et de copropriété » par le crédit d'un compte de tiers syndic (401), puis règlement par le crédit du compte 512, le compte de tiers n'étant soldé qu'à réception du décompte. - La cotisation au fonds de travaux (art. 14-2-1) n'est pas visée par le a quater : elle n'est pas déductible l'année du versement en SCI à l'IR, mais seulement l'année où le syndic l'utilise pour payer des travaux eux-mêmes déductibles. C'est l'erreur la plus fréquente, car la ligne figure sur le même avis d'appel. - Cotisation minimale au fonds de travaux : 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % du montant des travaux prévus lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté ; l'assemblée générale peut décider la suspension des cotisations lorsque le fonds excède le budget prévisionnel ou, en présence d'un plan pluriannuel, 50 % du montant des travaux prévus par ce plan (faculté, seuils alternatifs). Les sommes sont attachées au lot, définitivement acquises au syndicat, sans aucun remboursement au vendeur lors de la cession. - Un appel de travaux se qualifie sur le devis annexé au PV d'AG : réparation ou entretien = charge (compte 615) ; amélioration, agrandissement ou reconstruction = immobilisation (compte 213) amortie à l'IS, et réintégration en N+1 à l'IR pour la fraction non déductible. - Charges récupérables sur le locataire : liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour un bail d'habitation (art. 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; en bail commercial, répartition contractuelle sous réserve des exclusions de l'article R. 145-35 du Code de commerce (grosses réparations de l'article 606 du Code civil, impôts du bailleur, honoraires de gestion). - La SCI est copropriétaire, pas syndicat : elle n'utilise jamais le plan comptable des copropriétés du décret n° 2005-240, réservé au syndicat tenu par le syndic, mais son propre plan de comptes (PCG à l'IS, comptabilité de trésorerie à l'IR). - Impayé : après mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours, les provisions non échues du budget prévisionnel et les sommes dues au titre des exercices antérieurs deviennent immédiatement exigibles (art. 19-2 de la loi de 1965), le syndicat pouvant saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. Les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale spéciale sur le lot (art. 19 de la loi de 1965, art. 2402 du Code civil), qui a remplacé l'ancien privilège immobilier spécial depuis l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. - Vente du lot : l'article 6-2 du décret n° 67-223 fixe la règle opposable au syndicat — provision du budget prévisionnel due par le vendeur, appels de travaux dus par le copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel, solde de régularisation imputé au copropriétaire à la date d'approbation des comptes. - Les sommes récupérées auprès du locataire au titre des charges lui incombant ne sont pas des recettes foncières imposables (art. 29 du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-40) : la boucle charges récupérables / remboursement est globalement neutre d'une année sur l'autre ; seule la réintégration de la fraction récupérable est à opérer. - Pièces à conserver : six ans au titre de l'article L102 B du LPF, dix ans par prudence compte tenu du droit de reprise de l'article L169 du LPF (l'article L123-22 du Code de commerce ne vise que les commerçants, pas les sociétés civiles) — avis d'appel, décompte individuel annuel, annexes comptables du syndicat, PV d'AG, devis de travaux, relevés bancaires de la SCI et décomptes de régularisation adressés au locataire. ## Redressement fiscal en SCI : les 10 motifs les plus fréquents (2026) URL : https://www.sci-ai.app/motifs-redressement-sci - Motif n°1, le loyer anormalement bas ou l'occupation gratuite : à l'IR, l'article 15 II du CGI exonère les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance mais interdit corrélativement la déduction des charges ; lorsque le loyer est notoirement inférieur au marché, la doctrine BOI-RFPI-BASE-10-10 permet de réintégrer la valeur locative normale. À l'IS, le même fait est un acte anormal de gestion (art. 38-1 CGI) et l'avantage est qualifié de revenu distribué (art. 111 c CGI), imposé au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % + 18,6 % de prélèvements sociaux). - Motif n°2, les charges non déductibles : à l'IR la liste de l'article 31 I 1° du CGI est limitative. Sont systématiquement rejetés le remboursement du capital d'emprunt (seuls les intérêts sont déductibles), les factures qui ne sont pas au nom de la SCI, les dépenses mixtes ou personnelles, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable, les charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 déduites sans refacturation déclarée. - Motif n°3, la location meublée non déclarée : activité commerciale par nature (art. 35 CGI) entraînant l'assujettissement à l'IS (art. 206-2 CGI). La doctrine BOI-IS-CHAMP-10-30 admet une tolérance tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales HT. Au-delà, bascule de plein droit avec les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter CGI) : comptabilité commerciale, liasse et FEC, et imposition en principe des plus-values latentes appréciées à la date du changement de régime — sauf application de l'atténuation conditionnelle de l'article 202 ter II, qui écarte l'imposition immédiate lorsque aucune modification n'est apportée aux écritures comptables (bilan d'ouverture aux valeurs d'origine) et que l'imposition reste possible sous le régime de l'IS, au prix d'une plus-value professionnelle bien plus lourde à la revente. - Motif n°4, les amortissements irréguliers en SCI à l'IS : amortissement du terrain (non amortissable), ventilation terrain/bâti non documentée, absence de décomposition par composants (gros œuvre 40 à 60 ans, façades/étanchéité 15 à 25 ans, toiture 20 à 30 ans, installations techniques 15 à 20 ans, agencements 10 à 15 ans). - Précision sur l'article 39 C II du CGI : le plafonnement de l'amortissement des biens loués ne vise PAS les sociétés soumises à l'IS (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10) ; lorsque la location est consentie par une société relevant de l'article 8 du CGI pour un bien situé en France ou dans l'EEE, l'amortissement est plafonné à trois fois les loyers acquis pendant les 36 premiers mois de location (art. 39 C II 1), le plafonnement cessant ensuite ; lorsqu'elle est consentie directement ou indirectement par une personne physique, la dotation est limitée en permanence au loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien (art. 39 C II 2). La fraction excédentaire est reportable (art. 39 C II 3). À l'inverse, l'article 39 B impose un amortissement minimal linéaire : une dotation omise est définitivement perdue. - Motif n°5, le compte courant d'associé débiteur : il n'est pas pénalement interdit en société civile, mais le solde débiteur est réputé revenu distribué au sens de l'article 111 a du CGI et imposé au PFU de 31,4 % en 2026. L'absence d'intérêt sur l'avance ajoute un acte anormal de gestion réintégré au résultat de la SCI. Rembourser au 30 décembre pour redébiter au 5 janvier ne neutralise pas la mise à disposition. - Motif n°6, les travaux requalifiés : l'article 31 I 1° a du CGI admet en déduction les dépenses de réparation et d'entretien, le b y ajoute les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation et exclut de la déduction les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (BOI-RFPI-BASE-20-30-10). Aménagement de combles, division d'un logement en plusieurs lots, démolition intérieure complète, surélévation, changement d'affectation. Un devis global non ventilé fait rejeter la totalité ; un devis ligne par ligne sauve la part d'entretien et d'amélioration. La dépense non déduite majore le prix de revient à la revente. - Motif n°7, la SCI fictive et l'abus de droit : absence d'AG, de compte bancaire dédié, de comptabilité, apports non libérés, part de complaisance. Sanction : inopposabilité et imposition directe des associés. L'article L64 du LPF vise le but exclusivement fiscal (majoration de 80 % ou 40 % selon l'art. 1729 b CGI) ; l'article L64 A, applicable aux actes passés depuis le 1er janvier 2020, vise le but principalement fiscal mais n'emporte pas de majoration automatique — seules les pénalités de droit commun des articles 1729 a et c sont applicables et doivent être motivées (BOI-CF-IOR-30-20). - Motif n°8, la TVA : parking ou box loué isolément dans le champ de plein droit à 20 % (art. 261 D 2° CGI), mais la SCI n'est effectivement redevable qu'au-delà du seuil de franchise en base de 37 500 € de recettes de services en 2026 (seuil majoré 41 250 €, art. 293 B CGI) ou en cas de renonciation à la franchise ; para-hôtellerie avec au moins 3 services sur 4 pour des séjours d'au plus 30 nuitées, TVA à 10 % (art. 261 D 4° b et 279 a CGI) ; option sur locaux professionnels (art. 260-2° CGI) exercée puis oubliée ; déduction indue sur locaux exonérés ; absence de régularisation dans le délai de vingt ans sur immeubles ; assujetti partiel sans coefficient de déduction. - Motif n°9, les déclarations tardives ou absentes : majoration de 10 % pour dépôt spontané hors délai, 40 % après mise en demeure restée sans réponse dans les 30 jours, 80 % en cas d'activité occulte (art. 1728 CGI). Omission fréquente de la reprise de la quote-part sur la 2044 de l'associé, immédiatement détectée par croisement des bases. - Motif n°10, les plus-values mal calculées : à l'IR (art. 150 U CGI), forfait travaux de 15 % appliqué avant cinq ans de détention, prise en compte AU RÉEL de travaux déjà déduits des revenus fonciers (art. 150 VB II 4° CGI, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 § 240), travaux réalisés par le contribuable lui-même. En revanche le forfait de 15 % s'applique de plein droit au-delà de cinq ans de détention sans qu'il y ait lieu de rechercher si des travaux ont déjà été déduits des revenus fonciers (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 § 390) : le cumul n'est pas un motif de rehaussement. Exonération d'IR à 22 ans mais de prélèvements sociaux seulement à 30 ans ; surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI au-delà de 50 000 € de plus-value nette. À l'IS, plus-value professionnelle sans abattement, avec réintégration des amortissements pratiqués. - Exonération de résidence principale en SCI à l'IR : elle joue lorsque l'associé occupe un immeuble mis GRATUITEMENT à sa disposition par la société (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 140), à hauteur de sa quote-part ; un loyer même symbolique la fait perdre. - Coût réel d'un redressement : intérêt de retard de 0,20 % par mois soit 2,40 % par an (art. 1727 CGI), majorations de 40 % pour manquement délibéré et 80 % pour manœuvres frauduleuses (art. 1729 CGI), amende FEC de 5 000 € ou, si le montant est plus élevé, 10 % des DROITS mis à la charge du contribuable (art. 1729 D CGI) — et non 10 % de la base rehaussée. L'essentiel de la facture vient souvent de la double imposition des sommes appréhendées par l'associé, pas des pénalités. - Prescription : N+3 en droit commun pour l'IR, l'IS et la TVA (art. L169 et L176 LPF) — en 2026, les exercices 2023 à 2025 — y compris en cas de dépôt omis par une SCI immatriculée ; N+10 en cas d'activité occulte (ni déclaration ni immatriculation) ; N+6 de l'article L186 LPF pour l'IFI et les droits d'enregistrement. Un déficit né d'un exercice prescrit reste contrôlable dans ses effets sur un exercice ouvert. - Régularisation : la déclaration rectificative spontanée déposée avant l'expiration du délai de reprise réduit l'intérêt de retard de 50 % (art. 1727 V CGI), sous réserve du paiement des droits simples ; en cours de contrôle, l'article L62 du LPF le réduit de 30 %. Aucune majoration pour manquement délibéré dans les deux cas. La bonne foi est présumée et le droit à l'erreur (loi n° 2018-727 du 10 août 2018) protège le contribuable qui rectifie de lui-même. - Réponse à une proposition de rectification : 30 jours à compter de la réception, prorogeables de 30 jours sur simple demande (art. L57 LPF). L'absence de réponse vaut acceptation tacite. ## Gérant de fait en SCI : le risque caché (2026) URL : https://www.sci-ai.app/gerant-de-fait-sci - Définition : aucun texte ne définit le gérant de fait. La jurisprudence retient l'exercice, en toute indépendance et souveraineté, d'une activité positive de gestion et de direction. Trois éléments cumulatifs : actes positifs de direction (et non de simple exécution), indépendance vis-à-vis du gérant de droit, continuité dans le temps. - Ce qui ne suffit pas : détenir la majorité des parts (99 % sans acte de gestion = pas de gérance de fait), le lien familial, l'apport de fonds via compte courant d'associé, l'exercice des droits d'associé des articles 1855 (information annuelle, questions écrites) et 1856 du Code civil (reddition de comptes annuelle du gérant). - Faisceau d'indices lourds en SCI : signature bancaire exclusive, négociation et signature des baux, interlocuteur unique de la banque, décisions d'investissement et de travaux, relations avec les fournisseurs, l'expert-comptable et l'administration fiscale, titre affiché, rémunération occulte. - Profils exposés : associé majoritaire ayant nommé un prête-nom, conjoint non associé titulaire de la procuration bancaire, enfant qui reprend la gestion sans nomination, marchand de biens ou professionnel pilotant une SCI d'investisseurs passifs, gérant révoqué ou démissionnaire qui continue, associé unique gérant une SCI en sommeil. - Responsabilité civile : le gérant de fait est traité comme le gérant de droit. Article 1850 du Code civil (fautes de gestion, violation des statuts, infractions aux lois) ; action sociale ut singuli de l'article 1843-5, qu'aucune décision d'assemblée ni clause statutaire ne peut éteindre. Le quitus ne couvre pas les fautes dissimulées. - Prescription : le délai abrégé de 3 ans du Code de commerce (art. L223-23, L225-254) ne s'applique pas aux sociétés civiles. C'est la prescription de droit commun de 5 ans de l'article 2224 du Code civil, avec point de départ glissant au jour de la connaissance des faits (Cass. com., 14 novembre 2023, n° 21-19.146). - Solidarité fiscale, article L267 du LPF : le comptable public peut faire déclarer solidairement responsable du paiement des impositions et pénalités toute personne exerçant, en droit ou en fait, directement ou indirectement, la direction effective, en cas de manœuvres frauduleuses ou d'inobservation grave et répétée des obligations fiscales ayant rendu le recouvrement impossible. Décision du président du tribunal judiciaire, appel et pourvoi possibles sans faire obstacle aux mesures conservatoires. - Point clé propre à la SCI : l'article L267 LPF ne vise que le dirigeant qui n'est pas déjà tenu des dettes sociales par une autre disposition, et le BOFiP (BOI-REC-SOLID-30-10, § 170) exclut le dirigeant tenu de plein droit en sa qualité d'associé. C'est un moyen de défense sérieux pour l'associé de SCI (art. 1857), mais il n'est pas définitivement tranché : son obligation est conjointe, proportionnelle et subsidiaire, non solidaire et intégrale ; aucune décision publiée de la Cour de cassation ne l'a jugé pour une société civile. Le gérant de fait NON associé (conjoint, enfant non associé, professionnel extérieur) reste le plus exposé : il peut être tenu solidairement de 100 % de la dette fiscale. - Responsabilité des associés : article 1857 du Code civil, indéfinie et à proportion des parts, jamais solidaire (la solidarité est propre à la SNC, art. L221-1 C. com.) ; article 1858, subsidiaire, après poursuite préalable et vaine de la personne morale. - Procédure collective : une SCI est une personne morale de droit privé éligible à la sauvegarde (art. L620-2), au redressement (L631-2) et à la liquidation judiciaire (L640-2 C. com.), devant le tribunal judiciaire en principe (art. L621-2 C. com.) et non le tribunal de commerce — sauf dans le ressort des douze tribunaux des activités économiques (TAE) expérimentaux, compétents du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2028 pour les procédures amiables et collectives des sociétés civiles. Cessation des paiements = passif exigible supérieur à l'actif disponible (art. L631-1), à déclarer sous 45 jours. - Insuffisance d'actif (art. L651-2 C. com.) : le tribunal peut mettre tout ou partie de l'insuffisance à la charge des dirigeants de droit ou de fait ayant commis une faute de gestion y ayant contribué. La simple négligence est exclue depuis la loi Sapin II du 9 décembre 2016. Prescription : 3 ans à compter du jugement de liquidation. - Sanctions personnelles : la faillite personnelle et l'interdiction de gérer visent expressément les dirigeants de droit ou de fait (art. L653-1 et suivants), pour une durée maximale de 15 ans (art. L653-11), avec interdiction de diriger toute personne morale, y compris une autre SCI. - Volet pénal : il n'existe pas d'abus de biens sociaux en société civile (art. L241-3 et L242-6 C. com. réservés aux sociétés commerciales), mais les prélèvements indus relèvent de l'abus de confiance (art. 314-1 du Code pénal : 5 ans et 375 000 €). S'y ajoutent la banqueroute (art. L654-1 et suivants, 5 ans et 75 000 €) et la fraude fiscale (art. 1741 CGI : 5 ans et 500 000 €, 7 ans et 3 000 000 € en cas de circonstances aggravantes), avec solidarité de paiement de l'article 1745 du CGI. - Aucun pouvoir en contrepartie : seul le gérant régulièrement nommé engage la société envers les tiers pour les actes entrant dans l'objet social (art. 1848 et 1849 du Code civil). Un acte signé par un gérant de fait est en principe inopposable à la SCI (sauf mandat apparent ou ratification), aucune rémunération n'est due, et la couverture RC des mandataires sociaux ne joue pas. - Prévention : nommer par PV d'assemblée et publier au RCS toute personne qui dirige réellement, encadrer les délégations par un mandat écrit à objet limité, daté, révocable et avec obligation de rendre compte, plafonner et acter les procurations bancaires, tenir l'assemblée annuelle (art. 1856), signer au nom du gérant de droit, éviter toute confusion de patrimoines. - Régulariser une gérance de fait existante : la borner par un PV daté, révoquer les procurations, notifier les tiers, ratifier les actes passés, régulariser les flux, rattraper les déclarations. Attention à bien distinguer : si la déclaration a été déposée mais est erronée, le dépôt spontané d'une rectificative avant tout contrôle réduit l'intérêt de retard de moitié (art. 1727 V du CGI) et la régularisation en cours de contrôle de 30 % (art. L62 du LPF, réservé aux déclarations souscrites dans les délais) ; si aucune déclaration n'a jamais été déposée, ces réductions ne s'appliquent pas — le dépôt tardif spontané évite seulement la majoration de 40 % pour non-dépôt après mise en demeure (art. 1728, 1-b du CGI) et ouvre la remise gracieuse des pénalités (art. L247 du LPF). ## SCI en liquidation judiciaire : sauvegarde, redressement, dépôt de bilan (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-procedure-collective - Une SCI est bien éligible aux procédures collectives : les articles L620-2 (sauvegarde), L631-2 (redressement) et L640-2 (liquidation) du Code de commerce visent « toute personne morale de droit privé », sans condition de commercialité, de salarié ou de chiffre d'affaires. - Le tribunal compétent est le TRIBUNAL JUDICIAIRE, pas le tribunal de commerce (art. L621-2 al. 1er pour les procédures collectives, art. L611-5 pour le mandat ad hoc et la conciliation). Exception : dans les douze ressorts expérimentaux (Paris, Nanterre, Versailles, Lyon, Marseille, Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Nancy, Saint-Brieuc), le tribunal des activités économiques est compétent depuis le 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 décembre 2028 (art. 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023). - La cessation des paiements (art. L631-1 C. com.) est l'impossibilité de faire face au passif exigible avec l'actif disponible. L'immeuble n'est PAS de l'actif disponible : une SCI peut être en cessation des paiements avec un patrimoine net largement positif. Les réserves de crédit et les moratoires écrits sortent les dettes concernées du passif exigible. - Le gérant doit déclarer la cessation des paiements dans les 45 jours (art. L631-4 et L640-4 C. com.), sauf s'il a demandé une conciliation dans ce même délai. À défaut : interdiction de gérer jusqu'à quinze ans (art. L653-8 al. 3). - Le tribunal peut reporter la date de cessation des paiements jusqu'à dix-huit mois avant le jugement (art. L631-8), ouvrant une période suspecte pendant laquelle les actes de l'article L632-1 sont nuls de droit : hypothèque pour dette antérieure, paiement d'une dette non échue, donation de parts, contrat déséquilibré. S'y ajoutent l'action paulienne (art. 1341-2 C. civ.) et le risque de banqueroute (art. L654-2 C. com.). - La période d'observation dure six mois, renouvelable une fois, avec prolongation exceptionnelle de six mois à la demande du ministère public, soit dix-huit mois au maximum (art. L621-3). Le plan de sauvegarde ou de redressement peut étaler la dette sur dix ans (art. L626-12). - L'arrêt du cours des intérêts (art. L622-28) ne s'applique PAS aux prêts conclus pour une durée égale ou supérieure à un an : le prêt immobilier de la SCI continue de produire des intérêts pendant toute la procédure. - En liquidation, le gérant est dessaisi et l'immeuble est réalisé sous le contrôle du juge-commissaire (art. L642-18) : adjudication judiciaire, adjudication amiable devant notaire, ou vente de gré à gré autorisée. L'adjudication judiciaire se solde couramment par une décote de 20 à 40 % par rapport à la valeur de marché. - Les baux en cours survivent : toute clause de résiliation liée à l'ouverture de la procédure est réputée non écrite (art. L622-13, art. L641-11-1 en liquidation) et l'acquéreur de l'immeuble est tenu de respecter le bail ayant date certaine (art. 1743 C. civ.). Le dépôt de garantie antérieur au jugement doit être déclaré au passif par le locataire dans les deux mois de la publication au BODACC (art. L622-24). - La liquidation judiciaire n'efface pas la dette des associés : l'article 1857 du Code civil les rend tenus indéfiniment mais CONJOINTEMENT (jamais solidairement), à proportion de leur part dans le capital. La clôture pour insuffisance d'actif de l'article L643-11 protège la seule personne morale. - Pire, la liquidation judiciaire facilite l'action contre les associés : par arrêt de chambre mixte du 18 mai 2007 (n° 05-10.413), la Cour de cassation juge que la déclaration de créance à la procédure dispense le créancier de prouver l'insuffisance du patrimoine social exigée par l'article 1858 C. civ. Seule limite : la prescription de cinq ans à compter de la publication de la dissolution (art. 1859 C. civ.), étant précisé que depuis l'ordonnance n° 2014-326 du 12 mars 2014 l'article 1844-7, 7° du Code civil fait naître cette dissolution au jugement ordonnant la CLÔTURE de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif, et non au jugement d'ouverture : le délai court donc à compter de la publication au BODACC du jugement de clôture. - La caution personne physique n'est réellement protégée qu'en sauvegarde, où elle peut se prévaloir des délais et remises du plan (art. L622-28 et L626-11). En redressement, elle bénéficie de la suspension pendant la période d'observation mais pas du plan (art. L631-20). En liquidation, elle est poursuivie immédiatement pour la totalité. - Le gérant est exposé à la responsabilité pour insuffisance d'actif (art. L651-2, la simple négligence étant exclue depuis la loi Sapin II du 9 décembre 2016), à la faillite personnelle (art. L653-4 et L653-5), à l'interdiction de gérer (art. L653-8) et à la banqueroute (art. L654-2), l'absence ou l'irrégularité de la comptabilité étant le grief le plus fréquent dans les dossiers de SCI. - Les voies amiables restent presque toujours préférables : mandat ad hoc (art. L611-3) et conciliation (art. L611-4), applicables aux SCI par l'article L611-5. La conciliation dure quatre mois, prorogeable sans dépasser cinq mois, reste ouverte si la cessation des paiements date de moins de 45 jours, est confidentielle et permet le privilège d'argent frais en cas d'homologation (art. L611-11). - Une SCI peut aussi être aspirée par la procédure d'une société d'exploitation en cas de fictivité ou de confusion des patrimoines (art. L621-2 al. 2) : bail écrit, loyers réellement appelés et comptabilité séparée sont la seule prévention. - À distinguer de la dissolution-liquidation amiable, décidée par les associés sur une SCI qui peut payer ses dettes : si la SCI est en cessation des paiements, la voie amiable n'est pas une option et le gérant doit déclarer. ## Saisie de parts de SCI : un créancier personnel peut-il les saisir ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/saisie-parts-sci - Principe de séparation : l'immeuble appartient à la SCI, personne morale distincte. Un créancier personnel d'un associé ne peut ni le saisir, ni l'hypothéquer, ni le faire vendre. Sa cible dans le patrimoine du débiteur, ce sont les parts sociales, le compte courant d'associé et les dividendes votés. - Les parts de SCI sont des biens meubles incorporels, sans aucune insaisissabilité légale. Elles se saisissent par la saisie des droits d'associé et des valeurs mobilières (art. L231-1 à L233-2 et R231-1 à R233-9 du Code des procédures civiles d'exécution), sur titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. - Procédure : signification de l'acte de saisie à la SCI elle-même (art. R232-1 CPCE), sans commandement préalable ; mentions obligatoires à peine de nullité (art. R232-5) ; dénonciation à l'associé débiteur sous 8 jours à peine de caducité (art. R232-6) ; 1 mois de vente amiable sous contrôle du commissaire de justice ; cahier des charges dressé par le commissaire de justice poursuivant, notifié à la société qui en informe les associés, observations irrecevables passé 2 mois (art. R233-6 et R233-7) ; adjudication (art. R233-5 et R233-8) ; recours du débiteur devant le juge de l'exécution si le prix de départ est manifestement insuffisant (art. L233-2). - Effet immédiat : indisponibilité des droits pécuniaires du débiteur (art. R232-8 CPCE). Les droits politiques (vote, information de l'art. 1855 C. civ.) restent à l'associé saisi jusqu'à la vente. Mainlevée possible par consignation à la Caisse des dépôts et consignations d'une somme suffisante. - Article 1866 C. civ. : nantissement des parts, par renvoi au dernier alinéa de l'art. 2355. Le régime spécifique des art. 53 à 57 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 a été abrogé au 1er janvier 2022 (art. 5 du décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021, suite à l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) : inscription désormais au registre des sûretés mobilières. - Article 1867 C. civ. : le consentement des associés au projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée, à condition qu'elle soit notifiée un mois avant la vente aux associés et à la société. Chaque associé peut se substituer à l'acquéreur dans les 5 jours francs de la vente ; à défaut, la société peut racheter les parts en vue de leur annulation. - Article 1868 C. civ. : réalisation forcée hors nantissement agréé. Même notification un mois avant la vente. Dans ce délai, les associés peuvent décider la dissolution de la société ou l'acquisition des parts (art. 1862 et 1863 ; expertise de l'art. 1843-4 à défaut d'accord sur le prix). Après la vente, faculté de substitution de l'art. 1867 ; son non-exercice emporte agrément de l'acquéreur. - La clause d'agrément (art. 1861 C. civ.) n'interdit ni la saisie ni la vente forcée : elle transforme un droit de veto en droit de préemption et dissuade les enchérisseurs. La passivité des associés vaut agrément de l'adjudicataire. - Autres cibles plus rapides : le compte courant d'associé, créance ordinaire de l'associé sur la SCI, se saisit par saisie-attribution (art. L211-1 et s. CPCE) avec attribution immédiate au créancier ; les dividendes votés également. La SCI, tiers saisi, s'expose à être condamnée à payer les sommes dues au créancier en cas de déclaration inexacte, incomplète ou tardive (art. L123-1 CPCE), sauf recours contre le débiteur ; le gérant n'engage sa responsabilité personnelle qu'en cas de faute séparable de ses fonctions (art. 1850 C. civ.). - Valorisation : actif net réévalué (valeur vénale des immeubles moins capital restant dû, comptes courants, fiscalité latente à l'IS), puis décotes cumulées d'illiquidité (10 à 20 %), de minorité (10 à 25 %) et d'agrément (5 à 15 %). Décote globale couramment de 20 à 40 %. Un prix d'adjudication inférieur à la dette laisse le solde dû. - Action paulienne (art. 1341-2 C. civ.) : le créancier fait déclarer l'apport inopposable à son égard. Quatre conditions : créance antérieure en son principe, appauvrissement du débiteur, fraude (la conscience du préjudice suffit), et connaissance de la fraude par le tiers pour un acte à titre onéreux. - La contrepartie en parts ne fait pas obstacle à l'action paulienne : remplacer un immeuble immédiatement saisissable par un actif illiquide, décoté et soumis à agrément appauvrit le débiteur (voir Cass. com., 29 mai 2024, n° 22-20.308). L'effet est l'inopposabilité, pas la nullité : le créancier victorieux saisit l'immeuble comme si l'apport n'avait pas eu lieu. - Prescription : 5 ans à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 2224 C. civ.). Pour un apport d'immeuble, la publication au service de la publicité foncière fait présumer cette connaissance et sert de point de départ. - Armes complémentaires du créancier : action oblique (art. 1341-1 C. civ.) et action en déclaration de fictivité de la SCI (absence de compte bancaire propre, de comptabilité, d'assemblées, confusion des patrimoines), qui rend la personnalité morale inopposable. - Rappel de responsabilité : les associés répondent des dettes sociales de manière indéfinie et à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ.), jamais solidairement, et seulement après poursuite préalable et vaine de la société (art. 1858). - Ce qui protège réellement : l'antériorité et la substance de la SCI (comptabilité, assemblées, déclarations), la limitation du compte courant d'associé (capitalisation ou convention de blocage), le démembrement organisé à froid, la maîtrise des cautions personnelles, et des statuts prévoyant valorisation contractuelle et faculté de rachat. ## Saisie immobilière et SCI : le bien est-il protégé ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/saisie-immobiliere-sci - Principe de base : l'immeuble appartient à la SCI, personne morale distincte. Un créancier ne peut saisir que les biens figurant dans le patrimoine de son propre débiteur — d'où deux scénarios totalement opposés selon l'identité du créancier. - Créancier de la SCI (banque, entreprise de travaux, syndicat des copropriétaires, Trésor public, associé titulaire d'un compte courant) : l'immeuble est saisissable. La SCI n'apporte aucune protection ; elle est le débiteur. - Créancier personnel d'un associé : il ne peut ni saisir l'immeuble, ni inscrire d'hypothèque judiciaire dessus, ni saisir les loyers ou le compte bancaire de la SCI. Il peut en revanche faire saisir et vendre les parts sociales (art. 1867 et 1868 C. civ.), avec notification à la société et aux associés un mois avant la vente et faculté de substitution dans les 5 jours francs après l'adjudication. - Conditions préalables à toute saisie (art. L311-2 CPCE) : titre exécutoire figurant à l'art. L111-3 CPCE, créance liquide et exigible. Un prêt notarié vaut déjà titre exécutoire : après déchéance du terme, la banque passe directement au commandement, sans procès au fond. - Commandement de payer valant saisie : signifié par commissaire de justice, il impose un paiement sous 8 jours (art. R321-3 CPCE), rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration de la SCI — à moins que l'immeuble ne soit loué, cas le plus fréquent en SCI, le débiteur en est constitué séquestre (art. L321-2), et emporte saisie des fruits, donc des loyers (art. L321-3). - Publication au service de la publicité foncière dans les 2 mois de la signification (art. R321-6), à peine de caducité (art. R311-11, caducité non automatique et écartée en cas de motif légitime). La publication rend la saisie opposable aux tiers (art. L321-5). Le commandement cesse de produire effet après 5 ans (art. R321-20, délai porté de 2 à 5 ans en 2021). - Audience d'orientation devant le juge de l'exécution : le créancier assigne dans les 2 mois de la publication (art. R322-4). Le juge vérifie la régularité, tranche les contestations, statue sur les délais et oriente vers la vente amiable ou la vente forcée (art. R322-15). Représentation par avocat obligatoire. - Règle de concentration (art. R311-5 CPCE) : à peine d'irrecevabilité relevée d'office, aucune contestation ni demande incidente ne peut être formée après l'audience d'orientation, sauf sur des actes postérieurs et dans les 15 jours de leur notification. Appel du jugement d'orientation à jour fixe (art. R322-19) : aucune contestation ni demande incidente nouvelle n'y est recevable, mais un moyen nouveau au soutien d'une contestation déjà formée le reste (art. 563 CPC). - Vente amiable sur autorisation judiciaire (art. L322-1 à L322-4, R322-20 à R322-25) : prix plancher fixé par le juge, délai maximal de 4 mois, prorogeable une seule fois de 3 mois sur justification d'un engagement écrit d'acquisition (art. R322-21). Rendement typique 85 à 100 % de la valeur de marché, contre 50 à 75 % en adjudication. - Vente forcée : mise à prix fixée par le créancier poursuivant (art. L322-6), contestable pour insuffisance manifeste. Surenchère du dixième au moins par acte d'avocat dans les 10 jours de l'adjudication (art. R322-50 et R322-51). Le débiteur saisi ne peut pas enchérir, même par personne interposée (art. R322-39). - Distribution du prix (art. L331-1 et s. CPCE) : frais de justice, puis créanciers inscrits selon leur rang au fichier immobilier, puis chirographaires admis, puis solde à la SCI. Tous les créanciers ne sont pas admis : l'art. L331-1 limite la distribution au poursuivant, aux créanciers inscrits et à ceux visés aux art. 2377 et 2402 3° C. civ. - Sûretés : hypothèque conventionnelle (tout financement, coût ≈ 1,5 % du montant garanti dont 0,70 % de taxe de publicité foncière, art. 844 CGI, soit 0,715 % frais d'assiette compris) ; hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, ex-PPD, issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 (art. 2402 C. civ.), réservée à l'acquisition d'un bien existant, exonérée de taxe de publicité foncière, coût ≈ 0,5 % ; hypothèque judiciaire conservatoire (art. L511-1 et L531-1 CPCE). - Après la vente, si le prix ne solde pas la dette : les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ.), jamais solidairement, et seulement après poursuite préalable et vaine de la société (art. 1858). Le titre obtenu contre la SCI ne vaut pas titre contre l'associé : une action distincte est nécessaire contre chacun. - Caution personnelle des associés : engagement contractuel autonome, échappant à la division de l'art. 1857 et à la subsidiarité de l'art. 1858. Si elle est solidaire, la banque réclame la totalité à un seul associé. C'est le point à négocier avant signature (plafond, durée, caution divisée). - Délais de grâce : report ou échelonnement dans la limite de 2 ans, avec suspension des procédures d'exécution (art. 1343-5 C. civ.). La demande doit impérativement être présentée à l'audience d'orientation en raison de l'art. R311-5 CPCE. - Procédures collectives : la SCI, personne morale de droit privé, est éligible à la sauvegarde, au redressement et à la liquidation judiciaire (art. L620-2, L631-2, L640-2 C. com.), en principe devant le tribunal judiciaire et non le tribunal de commerce — mais du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2028, l'expérimentation du tribunal des activités économiques (TAE) dans 12 ressorts (Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc, Versailles) y attribue compétence au TAE pour les SCI. Cessation des paiements = passif exigible supérieur à l'actif disponible (art. L631-1), à déclarer dans les 45 jours (art. L631-4). Le jugement d'ouverture suspend les poursuites individuelles et arrête le cours des intérêts, sauf ceux des contrats de prêt d'une durée d'au moins un an (art. L622-28 C. com.) : le crédit immobilier de la SCI continue de produire des intérêts. - Limites de la protection : SCI fictive (absence de vie sociale, confusion des comptes), action paulienne en cas d'apport destiné à échapper à un créancier antérieur (art. 1341-2 C. civ.), confusion des patrimoines. Le surendettement des particuliers n'est pas ouvert aux SCI, la mise en sommeil n'arrête aucune saisie. - Baux : les baux régulièrement conclus avant la saisie sont maintenus au profit de l'adjudicataire ; ceux consentis après l'acte de saisie sont inopposables au créancier poursuivant et à l'acquéreur (art. L321-4 CPCE). - Normes HCSF (taux d'effort 35 % assurance comprise, durée maximale 25 ans) : elles visent les personnes physiques emprunteuses, pas la SCI. Comme les associés se portent caution, les banques réintègrent l'engagement dans leur analyse personnelle. ## Reprendre une SCI existante (2026) URL : https://www.sci-ai.app/reprendre-sci-existante - Racheter des parts de SCI n'est pas acheter un immeuble : c'est acquérir une société avec sa personnalité juridique, son SIREN et tout son passif (emprunts en cours, comptes courants d'associés, dettes fiscales et sociales, contentieux, plus-value latente). La due diligence est indispensable. - Responsabilité des associés : indéfinie et à proportion des parts (art. 1857 C. civ.), mais non solidaire, et subsidiaire (art. 1858 : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la SCI). En rachetant 100 % des parts, on assume 100 % du risque sur le passif social, y compris pour des dettes antérieures. - Valeur des parts ≠ valeur de l'immeuble : la valeur des parts est un actif net (valeur réelle de l'immeuble + trésorerie − capital restant dû des emprunts − comptes courants − dettes diverses). Un immeuble à 400 000 € peut ne donner que 164 500 € de parts. - Compte courant d'associé (angle mort n°1) : c'est une créance personnelle du vendeur sur la SCI, distincte des parts, qui ne se transmet pas automatiquement. Il doit être remboursé avant la cession, cédé séparément (souvent à sa valeur nominale) ou abandonné ; oublié dans l'acte, le vendeur peut en réclamer le remboursement à la SCI après la vente. - Plus-value latente (angle mort n°2) : écart entre valeur réelle et valeur nette comptable de l'immeuble. À l'IS, la revente réintègre tous les amortissements pratiqués, sans abattement pour durée de détention : la plus-value taxable est énorme et justifie une décote pour fiscalité latente. À l'IR (art. 150 U CGI), abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans), la durée courant depuis l'acquisition par la SCI. - Agrément : l'article 1861 du Code civil impose l'agrément de tous les associés pour toute cession à un tiers, sauf clause statutaire plus souple ; sans PV d'agrément régulier, la cession est nulle. La SCI dispose en principe de 6 mois pour se prononcer (art. 1863 C. civ.). - Valorisation : méthode de l'actif net réévalué (ANR), puis décotes légitimes (fiscalité latente à l'IS, illiquidité, minorité, risques identifiés). Un prix manifestement sous-évalué expose à un redressement (art. 726 CGI : base = prix ou valeur réelle si supérieure). - Garantie d'actif et de passif (GAP) : le vendeur indemnise l'acquéreur si un passif d'origine antérieure apparaît après la cession. Négocier une durée alignée sur la prescription fiscale (3 à 4 ans), un plafond élevé, un seuil bas et surtout une garantie financière (séquestre d'une part du prix) — sans quoi la GAP ne vaut que la solvabilité du vendeur. - Droits d'enregistrement : 5 % sur le prix ou la valeur réelle des parts si supérieure (art. 726 CGI, société à prépondérance immobilière), à la charge de l'acquéreur, payables dans le mois de la cession. Souvent moins que les frais de notaire d'un achat direct (7-8 %). - Forme de l'acte : depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 (art. 1865-1 C. civ., en vigueur le 27 juin 2026), la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique, acte contresigné par avocat ou acte d'expert-comptable ; l'acte sous seing privé ne suffit plus et l'enregistrement est bloqué sans acte qualifié (art. 635-0 A du CGI). - Prescription fiscale : droit de reprise de N+3 en principe, porté à N+10 en cas d'activité occulte (défaut de déclaration, art. L169 LPF) — un audit doit couvrir les exercices non prescrits. - SCI déficitaire : à l'IS, un déficit reportable est indéfiniment imputable sur les bénéfices futurs (art. 209 CGI) et constitue un actif potentiel, sous réserve de l'abus de droit ; à l'IR, le déficit foncier a déjà été consommé par les anciens associés et ne se rachète pas. - Documents à exiger : statuts à jour, Kbis, répartition des associés, PV d'AG (3 ans), 3 derniers bilans et liasses (IS) ou déclarations 2072 (IR), FEC si IS, relevés bancaires, état des comptes courants, tableaux d'amortissement des emprunts, baux et dépôts de garantie, taxe foncière, assurance PNO, diagnostics (DPE), état des litiges. ## Les indicateurs à suivre pour piloter une SCI (2026) URL : https://www.sci-ai.app/indicateurs-pilotage-sci - Piloter une SCI ne se confond pas avec la déclarer : la comptabilité et la liasse regardent l'exercice clos, le pilotage sert à agir pendant l'année, quand les leviers (révision de loyer, travaux, renégociation de crédit) sont encore disponibles. Huit indicateurs suffisent pour une SCI patrimoniale, à suivre à un rythme trimestriel ou annuel selon leur nature. - Cash-flow = loyers encaissés − charges d'exploitation − annuité de crédit (capital + intérêts) − impôt. C'est la trésorerie réellement disponible. Un cash-flow avant impôt positif peut devenir négatif après impôt à l'IR, car le capital remboursé n'est pas déductible : piège classique de la SCI à l'IR fortement endettée. Un cash-flow négatif anticipé et finançable est un effort d'épargne ; subi et non planifié, c'est un danger. - Rendement net-net = (loyers − charges − impôts et prélèvements sociaux) / prix de revient total (prix + frais de notaire + travaux). Seul rendement honnête, contre le brut (loyers/prix, toujours flatteur) et le net (hors fiscalité). Repère 2026 : au-dessus de 4 % correct en résidentiel de qualité, en dessous de 3 % à interroger. À l'IR, l'impôt frappe le résultat foncier (intérêts déductibles, pas le capital) ; à l'IS, le résultat après amortissement. - TRI (taux de rentabilité interne) : taux annualisé qui intègre l'effet de levier du crédit, la revalorisation du bien, le remboursement du capital par le locataire et la durée de détention. Se calcule sur la séquence apport initial → cash-flows annuels → produit net de revente (prix − capital restant dû − impôt sur la plus-value, art. 150 U CGI à l'IR). Dépend d'hypothèses, ne se calcule pas de tête : à réserver aux décisions structurantes (revente, arbitrage), pas au suivi trimestriel. - LTV (loan-to-value) = capital restant dû / valeur vénale du bien. Mesure le niveau d'endettement et l'avancée du désendettement. Lecture : > 90 % fort levier et peu de marge, 70–90 % normal en phase de remboursement, 50–70 % désendettement avancé, < 50 % patrimoine largement déleveragé. Une LTV faible ouvre l'accès à un nouveau prêt bancaire et sécurise une revente. - DSCR (debt service coverage ratio) = revenu net d'exploitation (loyers − charges hors emprunt) / annuité de crédit. Indicateur clé des banques, calculé avant impôt. Lecture : < 1 les loyers ne couvrent pas la dette (apport des associés nécessaire), 1,00–1,20 tendu (seuil bancaire souvent 1,15–1,25), 1,20–1,40 marge confortable, > 1,40 très solide. Trois leviers de redressement : augmenter le revenu net (réviser le loyer dans la limite de l'IRL, réduire la vacance), renégocier ou allonger le crédit, réduire le capital emprunté. - Taux d'occupation financier = loyers encaissés / loyers potentiels (bien loué 12 mois sur 12). Indicateur de risque locatif : la vacance détruit la rentabilité plus vite qu'une hausse de charges (un mois vacant sur 21 600 € de loyer annuel = 1 800 € perdus). Lecture : > 97 % excellent, 92–97 % normal (une relocation), < 92 % vacance ou impayés récurrents. Un loyer 10 % trop cher peut coûter deux mois de vacance. - Solde de compte courant d'associé (CCA) : dette de la SCI envers l'associé qui avance de la trésorerie ou paie des charges de sa poche. Un solde stable proche de zéro = SCI qui s'autofinance ; un solde qui gonfle chaque trimestre = la SCI consomme l'épargne personnelle des associés. Les apports doivent être documentés (convention de compte courant, surtout si intérêts déductibles plafonnés) et le remboursement doit rester possible, sous peine de fragiliser la SCI et d'attirer l'attention en cas de contrôle. - Résultat fiscal prévisionnel : estimation, avant clôture, du résultat imposé. À l'IR = loyers − charges déductibles − intérêts (ni capital ni amortissement déductibles). À l'IS = loyers − charges − intérêts − amortissements, mais la sortie en dividendes subit le PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % prélèvements sociaux, LFSS 2026). Le suivre en octobre-novembre permet d'arbitrer les travaux (créer un déficit foncier, imputable jusqu'à 10 700 €/an, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique sortant le bien de passoire, dispositif prorogé jusqu'au 31/12/2027), de décider d'une distribution ou de piloter un déficit reportable. - Rythme de suivi : chaque trimestre le cash-flow, le taux d'occupation, le solde de CCA et un point sur le résultat prévisionnel ; en octobre-novembre le résultat fiscal détaillé et les arbitrages de fin d'année ; à la clôture le rendement net-net, le TRI, la LTV et le DSCR consolidés, comparés à l'année précédente. Un indicateur ne vaut que comparé à lui-même dans le temps : on pilote des tendances, pas des photos. - Ces indicateurs valent pour l'IR comme pour l'IS : trésorerie et endettement (cash-flow, LTV, DSCR, taux d'occupation, CCA) sont identiques ; seule la fiscalité diffère. Diagnostic type d'une SCI IR endettée : patrimoine sain (rendement, TRI, DSCR au vert) mais trésorerie tendue (cash-flow négatif, CCA qui monte) → renégocier le crédit, réaliser des travaux avant clôture, ou envisager le passage à l'IS pour bénéficier de l'amortissement. - Erreurs de pilotage fréquentes : ne regarder que le rendement brut, confondre résultat fiscal et cash-flow, ne rien regarder avant la déclaration (piloter dans le rétroviseur), laisser filer le CCA, ignorer le taux d'occupation, et piloter chaque bien isolément dans une SCI multi-actifs sans suivi par bien. Un tableur suffit pour un seul bien si l'on est rigoureux ; au-delà, un logiciel qui calcule ces 8 indicateurs en continu depuis les mouvements bancaires évite les erreurs de formule. ## PFU à 31,4 % et SCI à l'IS (2026) URL : https://www.sci-ai.app/pfu-sci-is - Le PFU (flat tax) sur les dividendes passe de 30 % à 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu (art. 200 A du CGI, inchangé) + 18,6 % de prélèvements sociaux, ces derniers relevés de 17,2 % à 18,6 % par la LFSS 2026. - La hausse de 1,4 point ne vise que les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) ; les revenus fonciers d'une SCI à l'IR et les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %. - Double imposition économique : le bénéfice est d'abord taxé à l'IS dans la SCI (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions de l'art. 219 I-b CGI, 25 % au-delà), puis le dividende distribué est taxé au PFU de 31,4 % chez l'associé. - Taux d'imposition global d'un bénéfice distribué : environ 41,7 % avec un IS à 15 %, environ 48,6 % avec un IS à 25 % ; le PFU ne se déclenche qu'au moment de la distribution, pas sur le bénéfice mis en réserve. - Option pour le barème progressif (case 2OP de la déclaration 2042) : globale et annuelle, elle remplace la part IR forfaitaire de 12,8 % par le TMI mais ouvre l'abattement de 40 % sur le dividende brut (art. 158, 3-2° du CGI) et rend 6,8 % de CSG déductible ; les PS de 18,6 % restent dus. - Le barème l'emporte pour les foyers à 0 % et 11 % de TMI, le point de bascule se situe autour de 24 % de TMI, et le PFU devient plus avantageux à 30 %, 41 % et 45 %. - Cas chiffré (bénéfice 50 000 €, TMI 30 %) : 8 250 € d'IS, 41 750 € distribuables, 13 109,50 € de PFU (5 344 € d'IR + 7 765,50 € de PS), soit 28 640,50 € nets et 42,7 % d'imposition globale ; le PFU reste ici plus avantageux que le barème d'environ 1 300 €. - Mécanique du prélèvement : la SCI, établissement payeur, prélève à la source 12,8 % d'acompte d'IR (non libératoire) + 18,6 % de PS, reversés via le formulaire 2777 au plus tard le 15 du mois suivant ; l'acompte est ensuite régularisé sur la déclaration de revenus. - Dispense d'acompte de 12,8 % possible pour un RFR (N-2) inférieur à 50 000 € (personne seule) ou 75 000 € (couple), à demander à la SCI avant le 30 novembre ; les PS de 18,6 % restent dus dans tous les cas. - Alternative 1 (la plus efficace) : le remboursement du principal d'un compte courant d'associé n'est pas un revenu, donc ni IS ni PFU ; seuls les intérêts servis sur le CCA sont des revenus mobiliers soumis au PFU de 31,4 %. - Alternative 2 : la rémunération du gérant est déductible du résultat (elle réduit l'IS) puis imposée à l'IR au barème (abattement 10 %) ; elle peut supporter des cotisations sociales (de l'ordre de 45 % en TNS/SSI selon la position majoritaire), mais pour une SCI à activité purement civile à l'IS l'affiliation reste juridiquement incertaine (vide juridique), à vérifier au cas par cas ; on combine souvent rémunération et dividende. - Alternative 3 : la mise en réserve ne déclenche pas le PFU et permet de capitaliser à moindre coût (15-25 % d'IS seulement), mais l'impôt est différé, pas effacé : le PFU sera dû à la distribution ultérieure ou à la liquidation. - Le PFU ne concerne que les personnes physiques : un associé personne morale (holding) relève du régime des sociétés, avec une quote-part de frais et charges de 5 % en régime mère-fille, bien plus favorable. - Le taux de 31,4 % s'applique aux dividendes mis en paiement à compter du 1er janvier 2026 ; ceux versés en 2025 restent au PFU de 30 %. Une SCI à l'IR, transparente, ne distribue pas de dividendes et n'est jamais concernée par le PFU. ## Cash-flow d'une SCI : le calculer et l'optimiser (2026) URL : https://www.sci-ai.app/cash-flow-sci - Le résultat comptable est un solde fiscal (loyers − charges déductibles, dont intérêts d'emprunt et, à l'IS, amortissement) ; le cash-flow est un solde de trésorerie (entrées réelles − sorties réelles). Une SCI peut être bénéficiaire au sens fiscal et pourtant à sec en banque. - Formule du cash-flow brut : loyers encaissés − charges décaissées (hors amortissement) − intérêts d'emprunt − remboursement du capital. On soustrait la totalité de l'échéance de crédit (capital + intérêts), pas seulement la part déductible. - Cash-flow net = cash-flow brut − impôt réellement payé (IS de la SCI, ou IR au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux pour l'associé à l'IR) ± flux exceptionnels (gros travaux, franchise de loyer, dépôt de garantie). - Le remboursement du capital d'emprunt n'est jamais déductible, ni à l'IR ni à l'IS : seuls les intérêts le sont (art. 31 CGI à l'IR, charges financières à l'IS). Le capital diminue le passif du bilan, ce n'est pas une charge — d'où l'écart entre résultat et cash-flow. - L'amortissement n'existe qu'à l'IS : c'est une charge non décaissée (« charge fantôme ») qui réduit le bénéfice imposable sans sortir un euro. Il n'améliore le cash-flow qu'indirectement, en réduisant l'IS réellement décaissé. Le terrain (15 à 20 % du prix) ne s'amortit jamais. - Cœur du sujet : tant que le capital remboursé dépasse l'amortissement, la SCI paie de l'impôt sur un bénéfice supérieur à sa trésorerie réelle. L'écart (capital remboursé − amortissement) s'aggrave avec le temps, la part de capital dans l'échéance augmentant chaque année. - Point de bascule : en début de crédit les intérêts dominent (capital remboursé < amortissement, résultat souvent déficitaire, cash-flow protégé) ; vers le milieu du prêt le capital remboursé dépasse l'amortissement, le résultat devient positif, l'IS grimpe mais la trésorerie se tend. - Barème IS 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), 25 % au-delà. À l'IS, le déficit est reportable sans limite de durée (report en avant), ce qui lisse l'impôt pendant la phase de remboursement du crédit. - Cash-flow négatif « choisi » (effort d'épargne : chaque échéance rembourse du capital et augmente le patrimoine net) vs « subi » (vacance, impayé, hausse de charges, travaux non provisionnés). Le vrai risque est le cash-flow négatif non finançable, qui mène à la déchéance du terme et à la saisie. - Combler un cash-flow négatif : apport en compte courant d'associé (remboursable, sans fiscalité car c'est une créance), réserve de trésorerie, renégociation ou rachat de crédit, report de dépenses non urgentes. - Leviers d'optimisation : agir sur le crédit (allonger la durée, renégocier, prêt in fine à échéances d'intérêts seuls avec capital dû à la fin), optimiser l'impôt (piloter l'amortissement à l'IS, déduire toutes les charges légitimes, reporter le déficit), augmenter et sécuriser les loyers (révision IRL, réduire la vacance, GLI), garder 3 à 6 mois d'échéances en réserve. - Déficit foncier (SCI à l'IR) : imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien du statut de passoire, jusqu'au 31/12/2027. L'économie d'impôt profite au foyer de l'associé, pas au compte de la SCI. - Exemple sur 12 mois (SCI à l'IS, immeuble 250 000 € dont 200 000 € amortissables, prêt 20 ans) : loyers +13 200 €, charges −2 800 €, intérêts −4 200 €, amortissement −6 000 € → résultat imposable +200 €, IS 15 % = 30 €. Cash-flow réel : 13 200 − 2 800 − 13 200 (échéance) − 30 = −2 830 €/an (≈ −236 €/mois). L'écart de 3 030 € = capital (9 000 €) − amortissement (6 000 €) + IS (30 €). - Comparaison IR/IS sur la même opération : à l'IR, sans amortissement, revenu foncier imposable = 13 200 − 2 800 − 4 200 = 6 200 €, imposé à ≈ 47,2 % (TMI 30 % + 17,2 % PS) soit ≈ 2 926 € d'impôt, portant le cash-flow net à ≈ −5 726 €/an, près du double du déficit IS. Contrepartie de l'IS : plus-value professionnelle à la revente et PFU de 31,4 % sur les dividendes. - Cash-flow ≠ rentabilité : la rentabilité est un ratio (revenu / prix du bien) indépendant du financement ; le cash-flow est un montant en euros qui dépend directement du crédit (durée, taux, capital) et de la fiscalité. ## Loi de finances 2026 et SCI : ce qui change vraiment (2026) URL : https://www.sci-ai.app/loi-finances-2026-sci - Aucun impôt propre aux SCI n'est créé par la loi de finances 2026 : pas de nouvelle taxe, pas de refonte du régime des sociétés civiles immobilières ; les changements sont indirects et ciblés. - Flat tax (PFU) portée de 30 % à 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'IR (inchangé) + 18,6 % de prélèvements sociaux, la hausse de 1,4 point de CSG venant de la LFSS 2026 sur les revenus du capital mobilier ; concerne les dividendes distribués par une SCI à l'IS. - Revenus fonciers d'une SCI à l'IR et plus-values immobilières : prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % en 2026 (la hausse mobilière ne les vise pas) — une SCI à l'IR en location nue n'est pas touchée. - Super déficit foncier : doublement du plafond d'imputation sur le revenu global à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour des travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire (E, F, G vers A, B, C, D), prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026, sous condition de location nue au réel maintenue au moins 3 ans. - Calendrier DPE (décence énergétique, loi Climat et Résilience) : classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 ; une SCI louant un bien F ou G doit anticiper. - Aides à la rénovation : MaPrimeRénov reste fermée aux SCI (personnes physiques uniquement) ; éco-PTZ ouvert aux SCI non soumises à l'IS avec au moins un associé personne physique ; CEE ouverts à toutes les SCI. - TVA : suppression du régime réel simplifié pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 (article 38 de la loi de finances pour 2025, que la LF 2026 ne modifie pas) ; bascule automatique vers le régime réel normal, sans démarche ; la TVA de 2027 se déclare sur CA3, trimestrielle de plein droit jusqu'à 1 000 000 € de chiffre d'affaires, mensuelle sur option (une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel) ; pour un exercice civil, dernier acompte en décembre 2026 et dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026 ; le régime simplifié d'imposition des bénéfices est maintenu (2065 + 2033 à l'IS). - Facturation électronique : à compter du 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA (dont une SCI qui facture de la TVA) doit pouvoir recevoir des factures électroniques ; l'obligation d'émettre s'échelonne ensuite selon la taille ; une SCI en location nue d'habitation non assujettie est très peu concernée. - IS : taux réduit de 15 % maintenu en 2026 sur les premiers 42 500 € de bénéfice (CA < 10 M€ et capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), 25 % au-delà ; plus-value professionnelle de cession inchangée (reprise des amortissements, pas d'abattement pour durée). - Option barème : l'associé peut renoncer au PFU pour le barème progressif (abattement 40 % sur le dividende, CSG déductible fixée à 6,8 % avec un an de décalage) ; arbitrage selon la tranche marginale. - Responsabilité des associés inchangée : indéfinie et à proportion des parts (jamais solidaire), subsidiaire (le créancier doit d'abord poursuivre vainement la SCI), articles 1857 et 1858 du Code civil. - Restent stables en 2026 : plus-value immobilière des particuliers art. 150 U CGI (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans, surtaxe au-delà de 50 000 €), FEC (mêmes règles, amende 5 000 € ou 10 %), non-dépôt des comptes au greffe, tolérance meublé 10 %, micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 €), IFI classique (l'impôt sur la fortune improductive a été écarté du texte final). - Actions concrètes : recalculer l'arbitrage dividendes/report en SCI à l'IS (PFU 31,4 %), planifier des travaux de rénovation énergétique avant fin 2027 pour capter le déficit foncier majoré, vérifier le DPE des biens loués, verser le dernier acompte de TVA de décembre 2026 (exercice civil) et préparer la bascule CA3 et la facturation électronique si la SCI facture de la TVA. ## Le gérant peut-il vendre le bien de la SCI tout seul ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/gerant-vendre-bien-sci - Réponse nuancée : tout dépend des statuts et de la rédaction de l'objet social. Il faut distinguer deux plans que la loi sépare : le pouvoir interne (rapports gérant/associés) et le pouvoir externe (rapports SCI/tiers). - Article 1848 du Code civil : dans les rapports entre associés, le gérant accomplit tous les actes de gestion, « à défaut de dispositions statutaires ». Ce texte est supplétif : les statuts peuvent librement limiter les pouvoirs, notamment soumettre la vente d'un immeuble (acte de disposition) à l'autorisation préalable des associés. - Article 1849 du Code civil : dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social, et « les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ». C'est le cœur du sujet : une clause interne d'autorisation ne protège pas contre une vente déjà signée. - L'objet social est la clé du pouvoir externe : s'il vise l'acquisition, la gestion ET la disposition/vente des biens, la vente entre dans l'objet et le gérant engage valablement la SCI. S'il se limite à « gestion et administration », la vente de l'unique immeuble peut dépasser l'objet social (jurisprudence de la Cour de cassation), privant le gérant du pouvoir d'engager la société même vis-à-vis d'un tiers. - Opposabilité aux tiers de bonne foi : le tiers est réputé connaître l'objet social (statuts, Kbis) mais pas les limitations internes. Si l'acte entre dans l'objet, l'acheteur de bonne foi est protégé quelle que soit la clause interne violée ; les associés ne récupèrent pas le bien et ne peuvent que poursuivre le gérant. - Rôle du notaire : devoir de conseil et de vérification. Il lit les statuts, contrôle l'objet social et, si une clause d'autorisation existe, exige le procès-verbal d'assemblée générale avant de signer. C'est souvent ce contrôle notarial, plus que la clause elle-même, qui empêche concrètement une vente irrégulière. - Article 1852 du Code civil : à défaut de clause statutaire sur les pouvoirs, les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises à l'unanimité des associés. Un seul associé peut alors bloquer une vente — source fréquente de blocage en SCI familiale. - Clause de sécurité à insérer : subordonner la vente, l'échange, l'apport ou la constitution de sûreté réelle sur un immeuble à une autorisation préalable de l'AG statuant à une majorité définie (deux tiers, trois quarts ou unanimité), avec engagement de la responsabilité personnelle du gérant en cas de violation. - Levier complémentaire : un objet social volontairement restreint à la gestion (sans mention de vente) rend la limitation opposable au tiers, au prix d'une rigidité pour les ventes légitimes — arbitrage à discuter avec un conseil. - Recours des associés : action en responsabilité pour faute de gestion ou violation des statuts (art. 1850 C. civ., dommages-intérêts, action ut singuli) ; révocation du gérant à la majorité ou révocation judiciaire pour cause légitime (art. 1851) ; nullité de la vente dès lors que l'acte dépassait l'objet social — dans une société civile, un acte hors objet n'engage pas la SCI et la bonne foi de l'acquéreur est indifférente (art. 1849 C. civ.), à la différence des sociétés commerciales — ou en cas de collusion frauduleuse. - Vente à soi-même : conflit d'intérêts flagrant. Envisageable seulement avec autorisation expresse et unanime des associés et un prix fixé par expertise indépendante ; à défaut, opération extrêmement fragile (nullité, abus, responsabilité). - Droit d'opposition du co-gérant : l'article 1848 reconnaît à chaque gérant le droit de s'opposer à une opération avant qu'elle soit conclue, mais uniquement dans les rapports internes ; s'il n'est pas exercé à temps, la vente peut être conclue. - Fiscalité de la vente : en SCI à l'IR, plus-value des particuliers (art. 150 U CGI, exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans) ; en SCI à l'IS, plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements et aucun abattement pour durée. À chiffrer avant toute décision de vente. ## Caution personnelle en SCI : jusqu'où êtes-vous engagé ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/caution-personnelle-sci - La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire (art. 1857 C. civ.) et subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858) — mais la caution personnelle du prêt fait sauter cet écran et engage directement les biens propres de l'associé. - Le cautionnement (art. 2288 C. civ.) crée une obligation directe et personnelle envers la banque, distincte de la qualité d'associé : les protections des art. 1857-1858 ne jouent plus. - Caution simple : bénéfice de discussion (art. 2305) — la banque doit d'abord faire vendre le bien de la SCI — et bénéfice de division entre cofidéjusseurs (art. 2306). - Caution solidaire (quasi systématique en prêt SCI, ~9 dossiers sur 10) : renonciation aux bénéfices de discussion et de division, la banque poursuit directement la caution pour la totalité dès le premier impayé. - Mention obligatoire depuis la réforme des sûretés du 15/09/2021 (en vigueur au 01/01/2022) : la caution personne physique appose elle-même un montant garanti en principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres (art. 2297) ; à défaut, engagement nul. - Caractère accessoire (art. 2296) : la caution ne peut jamais devoir plus que la SCI, mais l'assiette inclut capital restant dû, intérêts, pénalités et frais ; le montant garanti dans l'acte est souvent 110-130 % du prêt (ex. 360 000 € pour 300 000 € empruntés) — c'est un plafond, pas une dette. - Disproportion (art. 2300) : depuis 2022 la sanction n'est plus la décharge totale mais une simple réduction au montant supportable, appréciée au seul jour de la signature, à charge de preuve pour la caution — ce n'est pas une échappatoire facile. - Devoir de mise en garde du créancier professionnel envers la caution personne physique dont l'engagement du débiteur est inadapté (art. 2299) : à défaut, déchéance à hauteur du préjudice ; ne joue pas contre une caution avertie. - Information annuelle avant le 31 mars (art. 2302) : montant du principal, intérêts et frais dus au 31/12 + rappel de la faculté de résiliation ; à défaut, déchéance des intérêts et pénalités échus. Information en cas de défaillance (art. 2303). - Conjoint sous régime de communauté (art. 1415) : caution seul n'engage que les biens propres et revenus du signataire ; le consentement exprès du conjoint rend les biens communs saisissables sans engager les biens propres du conjoint. - Durée : caution à durée déterminée (souvent durée du prêt + quelques années) ou indéterminée (résiliable à tout moment mais tenue des dettes déjà nées) — résilier n'efface que l'avenir. - Vendre ses parts de SCI ne libère pas de la caution : il faut une mainlevée expresse de la banque, qui exige généralement qu'un repreneur se porte caution à la place du cédant. - Leviers de négociation : apport personnel élevé, garantie d'organisme (Crédit Logement), hypothèque ou privilège de prêteur de deniers en substitution, plafonnement chiffré, caution simple plutôt que solidaire, répartition entre associés au prorata des parts, durée limitée, dégressivité/mainlevée partielle. - En cas de décès de la caution : l'obligation de couverture s'éteint mais l'obligation de règlement (dettes déjà nées) se transmet aux héritiers dans la limite de l'actif successoral — d'où l'intérêt d'une assurance emprunteur qui solde le prêt. ## Sortir de sa caution de SCI : mainlevée, cession, décès 2026 URL : https://www.sci-ai.app/sortir-caution-sci Ce guide traite du sort d'un cautionnement d'associé de société civile immobilière après sa signature : cession de parts, retrait, démission de la gérance, divorce, décès de la caution, revente de l'immeuble, rééchelonnement du prêt, fusion. Il s'adresse à celui qui sort d'une SCI et découvre que son engagement, lui, ne sort pas, et à l'héritier qui découvre un cautionnement dans une succession. Il répond à quatre questions : quel droit gouverne l'acte selon sa date de signature, ce que produit chacun des huit événements qui font croire à une libération, comment obtenir la mainlevée en 2026 et ce qu'elle coûte, ce que coûte de ne pas l'obtenir. Ce qui se signe au départ — mention obligatoire, disproportion, information annuelle — relève du guide de la caution personnelle en SCI. ### Vendre ses parts ne lève pas la caution - Le cautionnement est le contrat par lequel une personne s'engage envers un créancier à payer la dette d'un autre si celui-ci n'y satisfait pas (art. 2288 du Code civil). - Dans une SCI, l'emprunteur est la société : les associés ne sont pas co-emprunteurs, ils sont séparément cautions. Il n'y a donc personne à « désolidariser » — ce mot appartient aux co-emprunteurs solidaires. On demande une mainlevée, c'est-à-dire la renonciation écrite du créancier à se prévaloir du cautionnement. - Le Code civil ne prévoit le maintien d'un cautionnement lors d'un changement de partie que dans deux hypothèses : la dissolution d'une personne morale partie au contrat (art. 2318) et le décès de la caution (art. 2317). La cession de parts n'y figure pas. - Cass. com., 29 janvier 2002, n° 99-12.976 (publié au Bulletin, Bull. IV n° 21) : des cédants d'actions restent tenus malgré la substitution d'un repreneur comme caution, faute de novation ; la banque ne leur doit sur ce point ni information ni conseil, et c'est à eux de demander l'extinction de leur cautionnement avant de céder. - CA Grenoble, ch. com., 13 octobre 2022, n° 21/03196 (décision non publiée) : vendre ses droits sociaux et cesser ses fonctions ne libère pas le dirigeant, faute de stipulation conditionnant la garantie à cette qualité ; un créancier n'est pas tenu d'accepter un changement de cautions. - Correction fréquente : sans mainlevée, le cédant ne reste pas tenu des « seules dettes nées avant sa sortie ». Il garantit tout le capital restant dû jusqu'au dernier remboursement. - À distinguer de la responsabilité d'associé sur les dettes sociales, indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts et subsidiaire (art. 1857 et 1858) ; le cautionnement, lui, est direct et le plus souvent solidaire. ### La date de signature commande tout le régime applicable - L'article 37 de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, réforme des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, laisse les cautionnements conclus avant cette date soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et les dispositions d'ordre public. - Trois exceptions au III : les art. 2302 à 2304 s'appliquent à tous depuis le 1er janvier 2022 — information annuelle avant le 31 mars, information du premier incident de paiement, retransmission de ces informations à une éventuelle sous-caution. - Un crédit de SCI court sur quinze à vingt-cinq ans : la majorité des cautionnements d'associés en cours sont antérieurs à 2022 et ne relèvent ni de l'art. 2297, ni de l'art. 2299, ni de l'art. 2300, ni des art. 2313 à 2320. - Mention exigée de la caution : formule sacramentelle manuscrite avant 2022 (ancien art. L331-1 du Code de la consommation) ; mention libre mais chiffrée, à peine de nullité, depuis (art. 2297). - Disproportion : décharge totale sous réserve du retour à meilleure fortune avant 2022 (ancien art. L332-1) ; simple réduction au montant supportable à la date de signature depuis (art. 2300). Sur un engagement de 240 000 €, cela fait 0 € d'un côté et 75 000 € de l'autre pour une même situation de fait. - Cass. com., 1er avril 2026, n° 24-11.700 (inédit), statue encore sous le visa de l'ancien art. L. 341-4 du Code de la consommation, numérotation d'avant la recodification de 2016 du même texte : la disproportion s'apprécie au regard du montant de l'engagement de la caution, non des modalités de paiement de la dette garantie. - Devoir de mise en garde : jurisprudentiel avant 2022, avec la distinction caution avertie / non avertie ; textuel depuis (art. 2299), la distinction ayant disparu du texte. ### Huit événements, huit réponses - Cession de vos parts : la caution ne tombe pas. Aucun texte n'organise sa transmission, la banque est tiers à la cession ; même solution avant 2022 (Cass. com., 29 janv. 2002, n° 99-12.976). - Retrait, ou rachat de vos parts par la SCI : ne tombe pas, la dette garantie subsistant. - Démission de la gérance : ne tombe pas, sauf s'il est établi que la qualité de gérant a été la condition déterminante de la garantie. - Divorce : ne tombe pas, la convention de divorce étant inopposable à la banque, qui n'y est pas partie. - Revente de l'immeuble : tombe seulement si le prix solde le prêt (art. 2313, le cautionnement s'éteignant par l'extinction de l'obligation garantie). Demander au notaire l'attestation de remboursement intégral, pas le compromis. - Rééchelonnement du prêt : ne tombe pas — la simple prorogation de terme ne décharge pas la caution (art. 2320, al. 1 ; avant 2022, ancien art. 2316). - Décès de la caution : tombe pour l'avenir, se transmet pour le passé (art. 2317 ; avant 2022, arrêt Ernault, sans le verrou d'ordre public). - Fusion de deux SCI : tenue du passé, l'avenir suppose un consentement donné à l'occasion de l'opération (art. 2318, al. 1) ; avant 2022, même solution fixée par deux arrêts publiés du 8 novembre 2005 (n° 02-18.449 et n° 01-12.896). ### Ce que la banque n'est jamais obligée de faire - Lecture des art. 2288 à 2320 du Code civil, les quatre sections du cautionnement : aucun texte n'oblige un créancier à donner mainlevée, ni à accepter qu'une caution en remplace une autre. Le seul mécanisme de substitution codifié, l'art. 2301, vise le cautionnement légal ou judiciaire, pas un prêt consenti à une SCI. - Cinq issues seulement ne dépendent pas du bon vouloir de la banque, et deux d'entre elles passent par un juge : extinction de la dette garantie (art. 2313), résiliation réservée aux cautionnements de dettes futures à durée indéterminée (art. 2315), réduction pour disproportion (art. 2300), décharge quand le créancier a par sa faute fait perdre à la caution un droit dans lequel elle aurait été subrogée (art. 2314), décès (art. 2317). - Hors de ces cinq cas, la mainlevée est un pur accord : elle se négocie, elle ne se réclame pas. - Mainlevée de cautionnement et mainlevée d'hypothèque n'ont rien de commun : une hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière et sa radiation est une formalité tarifée, un cautionnement n'est ni inscrit ni publié — aucun émolument de radiation, aucune contribution de sécurité immobilière. Sa mainlevée est une lettre, parfois doublée d'un avenant. - Depuis 2022, l'art. 2314, al. 3, interdit à la caution de reprocher au créancier son choix du mode de réalisation d'une sûreté : la banque qui détient une hypothèque et un cautionnement actionne ce qu'elle veut. ### Le calendrier de la mainlevée en 2026 - Une mainlevée s'obtient rarement en moins de deux mois, souvent en trois. - Sept étapes : accord entre associés et identification du repreneur, au rythme du délai d'agrément statutaire ; demande écrite de mainlevée ou de substitution avec dossier du repreneur, jour J ; instruction puis passage en comité de crédit, 3 à 8 semaines ; réponse écrite, J + 30 à J + 60 ; rédaction de l'acte de cession sous condition suspensive, 1 à 3 semaines ; signature de l'acte, J + 60 à J + 90 ; avenant bancaire, engagement du repreneur et lettre de mainlevée, le jour même ou sous 15 jours. - Point de bascule propre à 2026 : depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par un notaire, un avocat ou un expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). - Conséquence pratique : caler le rendez-vous de signature après la réponse du comité de crédit, jamais avant, sous peine de payer un acte qui ne se reprend pas. ### Les deux documents à écrire : demande de mainlevée et clause de substitution - La demande tient en une page et huit points : identification du prêt, date de signature de l'acte de cautionnement (qui détermine le droit applicable), capital restant dû à date, historique de paiement sans incident, situation chiffrée du repreneur, garanties de substitution proposées, demande de réponse écrite et motivée, date butoir alignée sur le rendez-vous de signature. - Points remplis sur le dossier suivi dans le guide : prêt de 240 000 € consenti à la SCI Les Ormes le 15 juin 2020, 240 mois, taux nominal 3,10 %, échéance 1 343,08 € hors assurance ; après la 72e échéance, capital restant dû 182 863 € pour 168 échéances restantes ; apport en compte courant d'associé proposé 20 000 €. - La clause de substitution dans l'acte de cession comporte trois éléments : condition suspensive portant sur la remise de la lettre de mainlevée du cédant, engagement du cessionnaire de se porter caution dans les mêmes termes et à hauteur du capital restant dû avec la mention chiffrée de l'art. 2297, et clause de garantie du cédant en cas de refus bancaire. - Coût de l'acte : le tarif réglementé des notaires ne comporte aucune ligne d'émolument pour une cession de parts sociales, l'acte de l'art. 1865-1 relevant des honoraires libres (art. L444-1 du Code de commerce). Sur une hypothèse de 1 800 €, écrire qui les supporte — 900 € chacun en cas de refus, par exemple. - Nuance de méthode : une démission de gérant est un acte unilatéral, elle ne se conditionne pas ; une cession est un contrat, elle se conditionne. ### Ce que coûte une caution non levée, et les six erreurs les plus chères - Cas n° 1 : la SCI Les Ormes a emprunté 240 000 € sur 20 ans à 3,10 % en juin 2020, mensualité 1 343,08 € hors assurance. Vincent, 50 % des parts, s'est porté caution solidaire à hauteur de 240 000 € en principal et cède ses parts en juin 2026, avec 168 échéances restantes. - Capital restant dû = 1 343,08 € × [1 − (1 + 0,031/12)^−168] ÷ (0,031/12) = 182 863 €, garantis encore quatorze ans sur un immeuble dont il n'a plus la maîtrise, et sous la loi ancienne puisque son acte date de 2020. - Cas n° 2 : Vincent gagne 4 200 € nets par mois. À 35 % de taux d'effort, il peut consacrer 1 470 €/mois à ses charges de crédit, soit, à 3,40 % sur 25 ans, une capacité d'emprunt hors assurance de 296 800 €. - Si sa banque intègre l'échéance garantie de 1 343 € dans son taux d'effort, il ne lui reste que 127 €/mois, soit 25 640 € de capacité : l'écart est de 271 160 €. Nuance honnête, toutes les banques ne raisonnent pas ainsi — certaines pondèrent l'engagement, d'autres le traitent hors ratio tant qu'aucun incident n'est déclaré. - Effet propre à l'ancien associé : une fois ses parts cédées, il perd le côté recettes et garde le côté charges, 182 863 € garantis sans rien en face. - Les six erreurs, chiffrées sur ce dossier : signer l'acte de cession avant la mainlevée écrite (182 863 € garantis pendant 14 ans) ; se contenter d'une promesse du repreneur, sans contre-garantie ni séquestre (23 750 € de sécurité abandonnés) ; croire que la démission de la gérance ou le divorce libère ; croire qu'un rééchelonnement libère (art. 2320, al. 1) ; raisonner sur le mauvais régime en ignorant la date de signature (une décharge totale plaidée comme une simple réduction) ; laisser passer les cinq mois de l'art. 786 après la découverte de la dette (87 500 € par héritier). ### Quand la banque dit non : l'arbre de décision en quatre questions - Question 1, rembourser tout ou partie du prêt : l'extinction de la dette éteint le cautionnement (art. 2313). Vincent vend ses parts 95 000 € ; 40 000 € affectés à un remboursement anticipé partiel font tomber le capital restant dû de 182 863 € à 142 863 €, une base de négociation réduite de 22 %. L'indemnité due par la SCI reprend le plus souvent le plafond du crédit immobilier, au plus six mois d'intérêts sur la somme remboursée, soit 620 € sur 40 000 € à 3,10 %. - Question 2, remplacer la caution personnelle par une sûreté réelle, qui porte sur un bien et non sur une personne : hypothèque sur l'immeuble, nantissement des parts du repreneur, apport en compte courant bloqué. Une banque échange rarement une garantie contre rien, souvent une garantie contre une autre. - Question 3, refinancer ailleurs : le nouvel établissement rembourse l'ancien prêt et le cautionnement s'éteint avec la dette (art. 2313). Sur 182 863 € et 168 échéances restantes à 3,10 %, la SCI paiera encore 42 775 € d'intérêts, et chaque 0,20 point de taux gagné lui en rend environ 2 930 €. Au-delà de 2 930 € de frais tous frais confondus, il faut gagner au moins 0,20 point pour rentrer dans ses frais. - Question 4, rester caution mais contre quoi : contre-garantie écrite du cessionnaire, séquestre d'une fraction du prix chez le notaire (25 % du prix, soit 23 750 €), prix de cession majoré, engagement de mainlevée à une date ou à un seuil de capital restant dû convenus à l'avance. - Cas n° 3, une mainlevée obtenue : Sonia, la repreneuse, se porte caution à hauteur du capital restant dû, 182 863 € et non les 240 000 € d'origine. La banque accepte contre 20 000 € apportés en compte courant d'associé, la domiciliation des loyers et des frais d'avenant négociables retenus à 400 €. Coût total de la sortie de Vincent : 400 €, sans radiation ni publicité foncière puisque rien n'était inscrit. - Si les quatre questions échouent, la consigne est de ne pas vendre : garantir la dette d'une SCI dont on n'est plus associé, c'est toutes les charges et aucun droit. Mieux vaut différer de dix-huit mois et représenter le dossier avec un capital restant dû plus faible. ### Le décès de la caution et l'option successorale - Deux mécaniques sans rapport : le décès de la caution ouvre une succession, celui de l'emprunteur assuré déclenche une assurance. - Art. 2317 : les héritiers de la caution ne sont tenus que des dettes nées avant le décès, toute clause contraire étant réputée non écrite. Solution ancienne — Cass. com., 29 juin 1982, n° 80-14.160 (Ernault) ; Cass. 1re civ., 3 juin 1986, n° 85-10.639 (publié au Bulletin), où le compte courant étant créditeur au jour du décès, rien n'avait été transmis aux héritiers. - Naissance de la dette : Cass. 1re civ., 10 juin 1997, n° 95-19.352 (publié au Bulletin) juge sur des prêts amortissables que la dette de remboursement avait déjà pris naissance avant le décès de la caution, même si elle n'était pas encore exigible à cette date — solution reprise par la doctrine administrative (BOI-REC-GAR-20-40-30-20). Pour un prêt déjà débloqué, c'est donc tout le capital restant dû qui se transmet. - Cas n° 4 : Vincent est resté caution et décède neuf mois après la cession, le capital restant dû étant alors de 175 000 € (échéance n° 159). Actif successoral net hors cautionnement 90 000 €, deux héritiers à parts égales. Trois branches (art. 768) : acceptation pure et simple, chacun tenu ultra vires et exposé à 87 500 € sur son patrimoine personnel pour 45 000 € reçus ; acceptation à concurrence de l'actif net, plafonnée à la valeur des biens recueillis, soit 45 000 € (art. 791, 3°) ; renonciation, 0 € de dette mais 45 000 € perdus. - Piège de calendrier : un héritier ne peut être contraint d'opter avant quatre mois, mais un créancier peut ensuite le sommer de prendre parti par acte extrajudiciaire (art. 771), et deux mois de silence après la sommation valent acceptation pure et simple (art. 772), sauf délai supplémentaire demandé au juge pour achever un inventaire ou pour un autre motif sérieux et légitime. Sans sommation, à l'inverse, dix ans de silence valent renonciation (art. 780). - Décharge de l'héritier qui a déjà accepté (art. 786, al. 2 et 3), quatre conditions cumulatives : motifs légitimes d'ignorer la dette au moment de l'acceptation, acquittement de nature à obérer gravement son patrimoine personnel, action dans les cinq mois de la découverte de l'existence et de l'importance de la dette, décision de justice rendue dette par dette. Pour un héritier lui-même associé, ou destinataire des informations de l'art. 2302, la première condition sera difficile à établir. ### Les deux leviers de la caution qui n'a pas obtenu sa mainlevée - Pour un cautionnement signé à compter du 1er janvier 2022, l'art. 2320, al. 2, ouvre un droit à la caution une fois le terme initial du prêt échu — soit précisément l'hypothèse d'une prorogation accordée à la SCI : payer le créancier et se retourner contre la société, ou, sans payer, demander une sûreté judiciaire sur tout bien de la société à hauteur des sommes garanties. La caution est présumée justifier de circonstances menaçant le recouvrement, sauf preuve contraire de la société. - Pour un acte antérieur à 2022, ce levier n'existe pas : l'ancien art. 2316 se bornait à ouvrir à la caution le droit de poursuivre le débiteur pour le forcer au paiement, sans sûreté judiciaire ni présomption. - Art. 2308, recours personnel de la caution qui a payé, pour les sommes payées, les intérêts et les frais ; les frais ne se récupèrent qu'à compter du jour où la caution a dénoncé à la SCI les poursuites engagées contre elle (art. 2308, al. 3). - Art. 2309, subrogation dans les droits du créancier, garanties comprises : la caution qui a payé bénéficie de l'hypothèque que la banque détenait sur l'immeuble de la SCI. Deux articles, deux régimes, qu'on exerce ensemble. - Piège de l'art. 2311 : la caution qui paie sans avertir la société perd son recours contre elle si celle-ci paie à son tour, ou si elle disposait des moyens de faire déclarer la dette éteinte. - Information annuelle non envoyée : à défaut d'information avant le 31 mars, la banque est déchue de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la précédente information, et les paiements de la SCI sont réputés imputés en priorité sur le principal dans ses seuls rapports avec la caution (art. 2302). Sur 182 863 € à 3,10 %, les intérêts courus sur trois ans font environ 15 500 € que la banque ne peut plus réclamer. - Procédure collective : en liquidation judiciaire, rien ne suspend les poursuites contre la caution. La suspension de l'art. L622-28 du Code de commerce ne joue qu'en sauvegarde et, par renvoi de l'art. L631-14, en redressement ; la caution personne physique se prévaut des délais et remises du plan de sauvegarde (art. L626-11), mais pas de ceux du plan de redressement (art. L631-20). ## La SCI ne peut plus payer son emprunt : que se passe-t-il ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-defaut-emprunt - Le recouvrement d'un crédit immobilier de SCI suit une gradation encadrée : rejet de prélèvement et relances, puis mise en demeure (LRAR), puis déchéance du terme, enfin appel de la caution et saisie immobilière — la banque ne saisit jamais le bien dès le premier impayé. - La mise en demeure est un acte juridique qui fixe un délai pour régulariser (souvent 15 à 30 jours) ; la Cour de cassation (1re civ., 22 mars 2023, n° 21-16.476) exige une mise en demeure préalable précisant ce délai avant toute déchéance du terme, sous peine de contestation. - La déchéance du terme rend immédiatement exigibles la totalité du capital restant dû, les intérêts échus et de retard, et une indemnité plafonnée à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés pour un prêt immobilier (art. R313-28 du Code de la consommation). - Dans la quasi-totalité des prêts SCI, le gérant (voire les associés) se porte caution personnelle et solidaire : après déchéance du terme, la banque peut le poursuivre directement, pour la totalité, sans agir d'abord contre la SCI — voie plus rapide que la saisie du bien. - Le cautionnement offre des protections (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022) : proportionnalité (art. 2300 C. civ.), mention obligatoire de la caution (art. 2297 C. civ.), information annuelle avant le 31 mars (art. 2302 C. civ.), devoir de mise en garde. - La responsabilité des associés est indéfinie mais NON solidaire : chaque associé ne répond des dettes sociales qu'à proportion de ses parts (art. 1857 C. civ.) — un associé à 30 % n'est tenu que de 30 % du passif résiduel. - Cette responsabilité est subsidiaire (art. 1858 C. civ.) : les créanciers ne peuvent poursuivre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI ; d'où la préférence des banques pour le cautionnement solidaire qui court-circuite cet ordre. - La saisie immobilière (art. L311-1 et s. du Code des procédures civiles d'exécution) suppose un titre exécutoire et une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ; elle se déroule sur 12 à 24 mois : commandement de payer valant saisie (8 jours pour payer), audience d'orientation devant le juge de l'exécution (avocat obligatoire), puis vente amiable autorisée ou vente forcée aux enchères. - L'adjudication se solde fréquemment par une décote de 20 à 40 % : la vente amiable, autorisable même après le commandement de payer, protège la valeur du bien et réduit le reliquat qui retombe sur la caution et les associés. - Solutions amiables, du plus léger au plus lourd : report ou modulation d'échéances (clause de modularité, pause de 3 à 12 mois), rééchelonnement (allongement de la durée), apport en compte courant d'associé, médiation du crédit de la Banque de France (gratuite et confidentielle, saisine sur mediateur-credit.banque-france.fr), vente amiable. - Le juge de l'exécution peut accorder des délais de grâce jusqu'à 2 ans (art. 1343-5 du Code civil) et l'avocat peut contester la régularité de la procédure (défaut de mise en demeure, déchéance mal notifiée, vice du commandement). - La SCI, personne morale de droit privé, relève des procédures collectives du Code de commerce (mandat ad hoc, conciliation, redressement ou liquidation judiciaire, art. L631-2 et L640-2) ; elle n'a en revanche pas accès au surendettement des particuliers, réservé aux personnes physiques. - Plan d'action : diagnostiquer un trou d'air passager contre un déséquilibre structurel, sécuriser les recettes (relouer, activer la GLI), alléger les dépenses (report écrit, compte courant), ouvrir le dialogue tôt avec la banque et prendre un avocat dès le premier courrier formel, puis décider entre tenir, vendre à l'amiable ou restructurer. - Erreurs à éviter : ignorer le courrier de la banque, croire que la SCI protège le patrimoine personnel, payer les échéances depuis un compte perso sans comptabiliser l'avance en compte courant d'associé, attendre l'adjudication, et laisser la comptabilité à l'abandon pendant la crise. ## Gérant de SCI salarié, au chômage, retraité ou fonctionnaire (2026) URL : https://www.sci-ai.app/gerant-sci-cumul-statut - Principe : aucune incompatibilité générale de statut pour être gérant de SCI. L'article 1846 du Code civil ouvre la gérance à toute personne, associée ou non, physique ou morale, sans condition de statut professionnel, de nationalité ni de situation d'emploi. - La vraie ligne de partage n'est pas le statut personnel mais la gérance gratuite (le cas normal en SCI patrimoniale) ou rémunérée : la gratuité est neutre, la rémunération déclenche un régime social, réduit l'ARE et modifie la fiscalité. - Gérance gratuite : aucun régime social, aucune cotisation, aucune déclaration sociale. Le gérant se rétribue par sa quote-part de résultat (SCI à l'IR) ou par les dividendes (SCI à l'IS), pas par un salaire. - Salarié : aucune interdiction du Code du travail. Trois points à vérifier au contrat : clause d'exclusivité (valable seulement si indispensable, justifiée et proportionnée — Cour de cassation), clause de non-concurrence (pertinente uniquement si l'employeur est dans l'immobilier locatif), obligation de loyauté (ne pas gérer la SCI sur son temps de travail). - Demandeur d'emploi : gérance gratuite = ARE maintenue intégralement (pas de reprise d'activité). Gérance rémunérée = cumul partiel, environ 70 % de la rémunération brute déduits des allocations mensuelles, le reliquat repoussant la fin des droits. Déclaration à France Travail obligatoire dans tous les cas, même en gérance gratuite. - Les revenus fonciers perçus via la quote-part d'une SCI à l'IR ne sont pas des revenus d'activité : ils ne réduisent ni l'ARE, ni la pension de retraite, et ne relèvent d'aucun régime social. Seule une rémunération de gérance est un revenu d'activité. - Retraité : gérance gratuite = pension intacte, aucune cotisation. Gérance rémunérée = affiliation TNS, cotisations, application des règles du cumul emploi-retraite (cumul intégral si toutes pensions liquidées à taux plein et âge requis) ; depuis la réforme de 2023, une seconde pension plafonnée peut être générée. - Fonctionnaire : l'article L123-1 du Code général de la fonction publique interdit une activité privée lucrative, mais la gestion du patrimoine personnel ou familial n'est pas une activité professionnelle et y échappe (liberté autrefois affirmée par l'article 25 septies de la loi du 13 juillet 1983, confirmée par la jurisprudence administrative). Gérance non rémunérée d'une SCI familiale autorisée sans déclaration ni autorisation. - Fonctionnaire et gérance rémunérée : refusée en principe car elle constitue une activité privée lucrative et la direction d'une société à but lucratif ; le référent déontologue est l'interlocuteur pour sécuriser la situation. Solution simple : désigner le conjoint non fonctionnaire comme gérant. - Régime social TNS : le gérant associé rémunéré relève de la Sécurité sociale des indépendants et cotise environ 40 à 45 % sur le net perçu, ouvrant des droits maladie et retraite des indépendants. - Piège fiscal de la SCI à l'IR : la rémunération de gérance n'est pas déductible des revenus fonciers (hors liste limitative des charges déductibles) tout en étant imposable et soumise à cotisations — double peine. Dans une SCI à l'IS, la rémunération est déductible du résultat imposable. - Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers d'une SCI à l'IR, indépendamment du statut de gérant. Aucun droit à la retraite n'est acquis au titre d'une gérance gratuite. - Cumuls possibles : gérant de plusieurs SCI simultanément (aucune limite), gérant de SCI et micro-entrepreneur en parallèle, gérant non associé (art. 1846 C. civ). Le RSA intègre la rémunération de gérance et les revenus fonciers dans les ressources. - En pratique : pour une SCI patrimoniale, la gérance gratuite reste le meilleur choix dans la très grande majorité des cas ; la gérance rémunérée ne se justifie que dans des schémas précis (SCI à l'IS, gérant très actif). ## Récupérer sa comptabilité chez son expert-comptable (2026) URL : https://www.sci-ai.app/recuperer-compta-expert-comptable - Distinction fondamentale : les pièces appartenant au client (factures, relevés bancaires, tableaux d'amortissement d'emprunt, quittances, baux, statuts, PV d'assemblée, actes notariés) doivent être restituées sans condition ni délai, même en cas d'honoraires impayés ; l'expert-comptable n'en est que le dépositaire (art. 1932 du Code civil sur le dépôt). - Le droit de rétention est codifié à l'article 2286 du Code civil : il permet de conserver un bien jusqu'au paiement de la créance qui s'y rattache, mais ne porte que sur les travaux produits par le cabinet (bilan, liasse fiscale, déclarations non déposées) et impayés. - Pour un professionnel de l'expertise comptable, ce droit est doublement encadré : droit commun (art. 2286) et Code de déontologie (décret n°2012-432 du 30 mars 2012), dont l'article 168 impose d'informer le président du conseil régional de l'Ordre avant toute rétention pour honoraires impayés. - Quatre conditions cumulatives pour une rétention valable : créance certaine, liquide et exigible ; lien direct entre le document retenu et la créance ; rétention limitée aux travaux du cabinet ; respect de la procédure déontologique (conciliation, information du client par LRAR, information du CROEC). - Une indemnité de rupture prévue à la lettre de mission n'ouvre jamais de droit de rétention : elle n'a aucun lien avec un document précis. Le cabinet peut la réclamer, pas retenir le bilan à ce titre. - Les déclarations déjà télétransmises (2072 pour une SCI à l'IR, 2065 et liasse 2033 pour une SCI à l'IS) sont archivées dans l'espace professionnel sur impots.gouv.fr et récupérables directement, sans passer par le cabinet. - Une créance sérieusement contestée n'est pas « certaine » au sens de l'art. 2286 : le droit de rétention devient fragile. Ne jamais payer une facture jugée abusive « pour débloquer » sans contestation écrite, car le paiement vaut souvent reconnaissance de la dette. - Procédure de déblocage en 4 étapes : lettre recommandée de mise en demeure (délai 8 à 15 jours) → saisine du président du conseil régional de l'Ordre (CROEC) pour conciliation, gratuite → plainte disciplinaire en cas de manquement caractérisé → référé pour restitution sous astreinte. - Le juge des référés peut ordonner la restitution des pièces du client sous astreinte (somme par jour de retard), la rétention de documents appartenant au client étant dépourvue de fondement ; le litige sur les honoraires relève d'une procédure distincte au fond. - Le droit de rétention ne peut pas bloquer l'accès du nouvel expert-comptable : le Code de déontologie organise la reprise de dossier entre confrères, la question des honoraires impayés se réglant séparément. - En cas de procédure collective de la SCI (redressement, liquidation judiciaire), l'expert-comptable ne peut plus opposer sa rétention au mandataire ; les documents sont remis pour les besoins de la procédure et l'honoraire impayé devient une créance à déclarer au passif. - Une SCI peut le plus souvent reconstituer sa comptabilité sans le dossier du cabinet : relevés bancaires (plusieurs années fournies par la banque), dernier bilan clôturé/dernière liasse 2033, plan d'amortissement de l'immeuble, tableaux d'amortissement d'emprunt, baux et quittances, déclarations déposées. - Coûts comparés de reprise : sci-ai.app Autonomie 229 € TTC/an et Expert-comptable dédié 349 € TTC/an, reprise d'antériorité et bilan d'ouverture inclus ; un cabinet traditionnel facture souvent 300 à 800 € de frais de reprise en plus d'un honoraire annuel de 800 à 2 000 €. - Erreurs à éviter : payer une facture abusive sans réserve, confondre pièces du client et travaux du cabinet, envoyer un courrier agressif ou diffamatoire, attendre passivement malgré les échéances fiscales, ne pas conserver de traces (copies de courriers, accusés de réception, lettre de mission). ## Congé pour reprise en SCI : le piège juridique (2026) URL : https://www.sci-ai.app/conge-reprise-sci - Le congé pour reprise-habitation (art. 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) est réservé limitativement au bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants (ou ceux de son conjoint/partenaire/concubin). - Une SCI est une personne morale : sans conjoint, sans ascendants ni descendants, elle ne peut ni habiter le logement ni cocher aucune case de l'article 15 II. Une SCI classique ne peut donc pas donner congé pour reprise, ni pour elle-même ni pour un associé — un tel congé est nul. - Seule exception : l'article 13 de la loi de 1989 autorise une société civile « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus » à exercer le droit de reprise au profit de l'un de ses associés (renvoi aussi à l'article 11 sur la durée du bail). - Deux conditions cumulatives : (1) tous les associés, sans exception, parents ou alliés jusqu'au 4e degré au jour du congé ; (2) reprise au seul profit d'un associé qui occupe lui-même le logement. La Cour de cassation juge qu'une SCI de famille ne peut reprendre qu'au profit de l'un de ses associés, et non du conjoint, ascendant ou descendant d'un associé non lui-même associé (Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-15.922). - Décompte des degrés (art. 741 et 743 C. civ.) : 1er degré parents/enfants, 2e grands-parents/petits-enfants/frères et sœurs, 3e oncles-tantes/neveux-nièces, 4e cousins germains. Au-delà (cousins issus de germains, 6e degré), la SCI n'est plus familiale. - Piège majeur : le PACS et le concubinage ne créent aucun lien d'alliance au sens de l'article 13 (rép. min., QE Sénat n° 25671, JO Sénat 3 mai 2007). Une SCI entre deux pacsés ou deux concubins non apparentés n'est pas familiale et ne peut pas reprendre. Seul le mariage crée une alliance. - Forme du congé : préavis de 6 mois avant l'échéance (art. 15 I), notification par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ; mentions obligatoires du motif, du nom, de l'adresse et de la qualité d'associé du bénéficiaire ; notice d'information obligatoire (loi ALUR du 24 mars 2014, contenu fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017, applicable aux congés délivrés depuis le 1er janvier 2018). - La reprise doit être réelle et effective : occupation à titre de résidence principale dans un délai raisonnable. Le juge des contentieux de la protection contrôle la réalité du motif, au besoin d'office. - Délai de 2 ans : si le bien a été acheté occupé et que le bail arrive à terme moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'au terme de deux ans à compter de l'acquisition (art. 15 I). - Protection du locataire âgé (art. 15 III) : locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes non congédiable sans offre de relogement, sauf si le bailleur (ou l'associé bénéficiaire) a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes. - Autres motifs ouverts à toute SCI, familiale ou non : le congé pour vendre le logement libre (art. 15 II, avec droit de préemption du locataire, 2 mois pour accepter) et le congé pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles, manquements au bail). - Sanctions : congé irrégulier privé d'effet (le bail se poursuit) ; congé frauduleux (reprise ou vente fictive) puni d'une amende pénale jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale dont la SCI (art. 15 II, loi ELAN), plus dommages-intérêts au locataire et responsabilité civile du gérant. - Durée du bail : 6 ans minimum quand le bailleur est une personne morale, contre 3 ans pour un particulier ; la SCI familiale de l'article 13 est assimilée à un bailleur personne physique et peut proposer un bail de 3 ans. - Alternatives pour récupérer le bien : vérifier/utiliser la qualité de SCI familiale (art. 13) ; donner congé pour vendre avec intention réelle ; sortir le bien de la SCI (rachat en nom propre, attention aux droits de mutation et, pour une SCI à l'IS, à la réintégration des amortissements) ; anticiper le montage dès la constitution (indivision ou SCI strictement familiale). ## FEC en SCI : ce que l'administration peut exiger (2026) URL : https://www.sci-ai.app/fec-sci - Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) est un fichier informatique unique qui reprend, dans l'ordre chronologique, l'intégralité des écritures comptables d'un exercice, ligne à ligne ; il n'est jamais transmis spontanément mais réclamé au début d'un contrôle fiscal. - Cadre légal : article L47 A-I du Livre des procédures fiscales (obligation de remise dématérialisée par les contribuables tenant une comptabilité informatisée) et article A47 A-1 du LPF (contenu, format et ordre des 18 champs). - Champ d'application : une SCI à l'IS y est toujours soumise (comptabilité commerciale en partie double) ; une SCI à l'IR l'est dès qu'elle relève d'un régime réel, c'est-à-dire en présence d'un associé personne morale à l'IS ou d'un associé BIC/BNC/BA ayant inscrit ses parts à l'actif de son entreprise. - Hors champ : une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques et qui tient une simple comptabilité de trésorerie n'est en principe pas concernée (CAA Nantes, 16 avril 2024, n° 23NT01148, retient l'obligation dès qu'une personne morale détient la quasi-totalité des parts). - Les 18 champs normalisés, dans l'ordre imposé : JournalCode, JournalLib, EcritureNum, EcritureDate, CompteNum, CompteLib, CompAuxNum, CompAuxLib, PieceRef, PieceDate, EcritureLib, Débit, Crédit, EcritureLet, DateLet, ValidDate, Montantdevise, Idevise. - Format technique : fichier texte à plat, séparateur unique (tabulation ou barre verticale « | »), encodage ISO 8859-15 ou UTF-8, nom du fichier SIREN + FEC + date de clôture (ex. 123456789FEC20251231.txt), un fichier par exercice, remis sur support informatique. - Contrôle formel avec le Test Compta Demat (logiciel gratuit de l'administration) : présence et intitulé exact des 18 champs, équilibre débit/crédit (total débits = total crédits), continuité de la numérotation des écritures. - Points de contrôle privilégiés sur une SCI : rapprochement des loyers comptabilisés (compte 706) et encaissés (compte 512), mouvements du compte courant d'associé (compte 455) pour détecter des distributions déguisées, cohérence des amortissements (compte 6811) avec la 2033-C, charges déductibles et écritures d'OD anormales. - Sanction : amende de 5 000 € par exercice pour absence ou non-conformité du FEC (article 1729 D du CGI), portée à 10 % des droits rappelés si ce montant dépasse 5 000 € en cas de rehaussement ; un FEC hors format ou déséquilibré équivaut à une non-présentation. - Risques aggravés : rejet de comptabilité et reconstitution du résultat, avec majorations de 40 % (manquement délibéré, art. 1729 a CGI) ou 80 % (manœuvres frauduleuses, art. 1729 c CGI). - Délais : reprise de l'administration de 3 ans en droit commun (art. L169 LPF), portée à 10 ans en cas d'activité occulte ; conservation des documents comptables 10 ans (art. L123-22 du Code de commerce), d'où l'obligation de pouvoir reproduire le FEC de chaque exercice. - Génération : un FEC ne se fabrique pas à la main ; il est produit automatiquement par un logiciel comptable tenant une partie double validée à numérotation continue, ou par un expert-comptable. Excel ne produit jamais un FEC conforme (ni format, ni 18 champs, ni validation). - Le FEC doit être cohérent avec la liasse fiscale (2033 au réel simplifié, 2050 au réel normal) et la déclaration 2065 déposées pour le même exercice ; sci-ai.app génère un FEC conforme testé, inclus dès l'offre Autonomie (229 €/an) et l'offre avec expert-comptable dédié (349 €/an). ## Comptabilité SCI sur Excel : limites et risques (2026) URL : https://www.sci-ai.app/compta-sci-excel - Une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques et qui tient une comptabilité de trésorerie peut légalement tenir sa compta sur Excel : aucun texte n'impose de logiciel, l'article 1856 du Code civil exige seulement que le gérant rende compte de sa gestion. - Excel casse dès qu'un FEC (Fichier des Écritures Comptables) est exigé : il ne garantit ni l'intangibilité des écritures, ni la numérotation continue, ni le chemin de révision imposés par l'article L47 A-I du LPF (arrêté du 29 juillet 2013, 18 champs normalisés). - Le FEC est obligatoire pour une SCI à l'IS, une SCI IR avec au moins un associé personne morale, et une SCI IR avec associé professionnel (BIC/BNC) ; il ne l'est pas pour une SCI IR à associés personnes physiques en comptabilité de trésorerie. - Le défaut de FEC conforme est puni d'une amende de 5 000 EUR (art. 1729 D CGI), portée à 10 % des droits rappelés si ce montant est supérieur, avec risque de rejet de comptabilité et de reconstitution du résultat par l'administration. - À l'IS, l'immeuble s'amortit par composants (gros œuvre, façade/étanchéité, toiture, réseaux, agencements) sur des durées différentes (règlement ANC 2014-03), hors valeur du terrain non amortissable : reproduire ces plans sur 30 à 50 ans à la main sur Excel est très fragile et se reporte au tableau 2033-C. - Une SCI à l'IS dépose la déclaration 2065 avec la liasse 2033 (2033-A bilan, 2033-B compte de résultat, 2033-C immobilisations/amortissements, 2033-D provisions/déficits) ; Excel ne contrôle aucune cohérence entre ces tableaux articulés. - La liasse et la déclaration de résultat se télétransmettent obligatoirement par voie électronique (EDI-TDFC / espace professionnel impots.gouv.fr) : Excel ne s'y connecte pas, obligeant à une ressaisie manuelle ou à un tiers agréé. - Les erreurs de saisie silencieuses touchent toutes les SCI : plage de somme incomplète, remboursement d'emprunt passé en charge alors que seuls les intérêts sont déductibles, dépôt de garantie compté en recette, mélange compte perso/SCI (risque de SCI fictive), oubli de la CRL (2,5 % sur loyers, immeuble achevé depuis au moins 15 ans, associé personne morale à l'IS). - Exemple : sur un prêt de 9 600 EUR/an dont 3 100 EUR d'intérêts, déduire toute la mensualité au lieu des seuls intérêts gonfle la charge de 6 500 EUR ; en contrôle, redressement majoré de 10 % (art. 1758 A CGI) à 40 % en cas de manquement délibéré (art. 1729 CGI), plus intérêts de retard. - L'administration peut reprendre les 3 derniers exercices (droit commun, art. L169 LPF), délai porté à 10 ans en cas d'activité occulte (art. L169 LPF), et réclame déclarations, comptabilité, FEC, PV d'AG, baux, relevés et justificatifs. - Le coût caché d'Excel est le temps : 20 à 30 heures par an pour une SCI IR à un bien (soit environ 750 EUR à 30 EUR/heure), davantage à l'IS, à comparer aux 229 EUR/an d'un logiciel spécialisé intégralement déductible à l'IS. - Six seuils imposent de migrer : passage à l'IS, entrée d'un associé personne morale, dépassement de la tolérance de 10 % de recettes commerciales (dont meublé, BOI-IS-CHAMP-10-30), assujettissement à la TVA (parking 20 %, para-hôtellerie 3 services 10 %, option art. 260-2 CGI), volume de mouvements ingérable, perte de confiance dans ses formules. - La migration se fait proprement en reprenant le solde ou bilan de clôture comme bilan d'ouverture, en connectant le compte bancaire pour l'import automatique, et à l'IS en reprenant immobilisations et plans d'amortissement en cours ; migrer à une clôture est le plus simple. - Les documents comptables se conservent 10 ans (art. L123-22 C. com.) et les déclarations fiscales 6 ans (art. L102 B LPF) ; un fichier Excel modifiable a une faible valeur probante, d'où l'importance de garder les justificatifs d'origine. ## Une SCI par bien ou une seule SCI pour tout votre patrimoine ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/une-sci-par-bien-ou-plusieurs - Aucune obligation de créer une SCI par bien : une SCI unique peut détenir un nombre illimité d'immeubles, dans des communes différentes, en location nue ou démembrés, dès lors que l'objet social est rédigé largement. - Le cloisonnement multi-SCI est réel mais partiel : chaque SCI est une personne morale distincte, un créancier de la SCI A ne peut en principe pas saisir l'actif de la SCI B, mais ce mur sépare les sociétés, pas votre exposition d'associé. - La SCI n'est PAS une société à responsabilité limitée : les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel de façon indéfinie et à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ), jamais solidaire. - Responsabilité subsidiaire (art. 1858 C. civ) : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la SCI avant de se retourner contre les associés ; le patrimoine personnel n'est atteint qu'en second rang. - La caution personnelle bancaire vide le cloisonnement de sa substance : la banque exige presque toujours la caution des associés, qui est un engagement personnel poursuivant tout le patrimoine, indépendamment de la structure qui détient le bien. - Coûts de création multipliés par N : annonce légale 191 EUR HT en métropole (arrêté du 19/11/2025), immatriculation au guichet unique (~64 EUR), déclaration des bénéficiaires effectifs, rédaction des statuts. Trois SCI = trois annonces légales (~573 EUR HT). - Coûts récurrents multipliés par N : comptabilité (à partir de 229 EUR/an avec sci-ai.app, 800 à 2 000 EUR avec un cabinet à l'IS), compte bancaire dédié obligatoire par SCI, CFE (location nue d'habitation exonérée), CRL 2,5 % des loyers pour les personnes morales, AG annuelle + PV + registres. - CRL : due par les SCI à l'IS ou avec associé personne morale sur immeubles achevés depuis plus de 15 ans ; non due par une SCI à l'IR d'associés personnes physiques. - Vision bancaire : la banque consolide revenus, charges d'emprunt et engagements de caution au niveau de la personne physique ; multiplier les SCI ne réinitialise pas la capacité d'emprunt. - HCSF (taux d'endettement max 35 % assurance comprise, durée ≤ 25 ans) s'apprécie sur la personne physique qui se porte caution, pas sur la SCI ; une SCI unique multi-biens avec loyers mutualisés est souvent un meilleur emprunteur qu'une SCI mono-bien neuve. - Revente : avec une SCI dédiée on peut céder les parts au lieu du bien, mais la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 %, et la plus-value se calcule sur les parts (art. 150 U CGI à l'IR, plus-value professionnelle à l'IS). - Transmission : le multi-SCI facilite l'attribution d'un bien précis à un héritier précis (parts de « sa » SCI, sans indivision croisée), mais la SCI unique permet aussi donation de parts démembrées, abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans, souplesse des pourcentages. - Piège de la réorganisation tardive : sortir un bien d'une SCI existante pour le loger ailleurs déclenche plus-value et droits de mutation comme une vente ; l'architecture se décide en amont des acquisitions. - Cas chiffré à 3 biens (location nue IR) : ~484 EUR d'année 1 pour 1 SCI contre ~1 452 EUR pour 3 SCI, et un surcoût récurrent d'environ 458 EUR/an, soit de l'ordre de 5 500 EUR de plus sur 10 ans pour trois SCI ; pour des biens homogènes la SCI unique s'impose. - Le multi-SCI n'optimise pas l'IFI (assiette appréciée sur tout le patrimoine immobilier du foyer) ; son seul vrai levier fiscal est de segmenter les régimes (une SCI à l'IR, une à l'IS) selon la stratégie de chaque bien. - Voie médiane : la holding immobilière (souvent à l'IS) détenant des SCI filles combine cloisonnement et pilotage centralisé de trésorerie, mais implique comptabilité consolidée et conventions de trésorerie ; réservée aux patrimoines significatifs. - Règle pratique : SCI unique par défaut pour des biens homogènes ; SCI dédiée pour un bien à risque élevé (commercial, meublé), pour des héritiers distincts, pour des régimes différents ou des associés différents par projet. - Erreurs fréquentes : surestimer le cloisonnement, sous-estimer le coût cumulé, créer une SCI coquille sans vie sociale (risque de requalification en SCI fictive), organiser des flux entre SCI sans convention de trésorerie documentée. ## Détenir une SCI réduit-il votre capacité d'emprunt personnelle ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-capacite-emprunt-personnelle - Détenir une SCI ne réduit pas mécaniquement la capacité d'emprunt personnelle de l'associé : tout dépend de la trésorerie de la SCI et de la méthode d'analyse retenue par la banque ; une SCI équilibrée ou excédentaire peut même améliorer le dossier. - Distinction clé à ne pas confondre : ce guide traite de l'impact d'une SCI sur l'emprunt PERSONNEL de l'associé (résidence principale, achat en nom propre), et non du prêt bancaire contracté par la SCI elle-même. - Méthode de l'endettement différentiel (la plus répandue et la plus favorable) : la banque calcule Solde SCI = (loyers × pondération) − charges − échéances de crédit, puis ne réintègre que ce solde net, positif ou négatif, au prorata de la quote-part de parts de l'associé ; l'échéance du crédit SCI n'est pas comptée intégralement en charge. - Méthode de l'intégration totale (plus prudente, appliquée aux dossiers récents, aux SCI sans historique ou en cas de caution) : la banque ventile séparément la quote-part de loyers pondérés côté revenus et la quote-part d'échéance du crédit SCI comptée en totalité côté charges, ce qui gonfle le taux d'endettement même si la SCI est équilibrée. - Pondération des loyers : aucune banque ne retient 100 % des loyers ; abattement usuel de 20 à 30 % (soit 70 à 80 % des loyers bruts retenus) pour couvrir vacance, impayés et charges non récupérables ; c'est une pratique prudentielle interne, fixée par aucun texte légal. - Fondement juridique de la proratisation : article 1857 du Code civil (les associés de SCI répondent des dettes sociales à proportion de leurs parts et SANS solidarité entre eux) et article 1858 (responsabilité subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la SCI avant les associés). - Caution solidaire : quand l'associé se porte caution du prêt de la SCI (exigence quasi systématique en financement patrimonial), une banque prudente peut réintégrer 100 % de l'échéance dans ses charges, indépendamment de sa quote-part réelle de parts — la logique du prorata saute. - Normes HCSF contraignantes depuis 2022 : taux d'effort maximal de 35 % des revenus assurance emprunteur comprise, durée de crédit plafonnée à 25 ans (27 ans avec différé pour une VEFA ou de l'ancien avec travaux ≥ 10 % du coût total) ; marge de flexibilité d'environ 20 % de la production trimestrielle. - Point de droit : les normes HCSF s'appliquent aux PERSONNES PHYSIQUES emprunteuses, pas à la SCI en tant que personne morale ; la SCI entre dans le calcul du taux d'effort personnel de l'associé dès qu'il emprunte à titre personnel ou se porte caution. - Cas chiffré 2026 (couple 50/50, SCI à l'IR, 14 400 € de loyers, 2 400 € de charges, 10 800 € d'échéances, crédit RP de 1 200 €/mois) : taux d'endettement de 20,5 % en endettement différentiel contre 30,2 % en intégration totale — près de 10 points d'écart pour le seul choix de méthode. - Une SCI ayant soldé son crédit dégage un excédent (ici +9 120 €/an) qui, réintégré au prorata, fait baisser le taux d'endettement personnel (17,7 % dans l'exemple) : la SCI augmente alors la capacité d'emprunt. - SCI à l'IS : les amortissements écrasent le résultat comptable alors que la trésorerie reste positive ; il faut présenter à la banque la capacité d'autofinancement (résultat + amortissements) et non le seul résultat net, sous peine de sous-vendre la SCI. - Leviers d'optimisation de la présentation bancaire : améliorer le solde de trésorerie (renégocier ou allonger le crédit, réajuster le loyer, réduire la vacance), fournir une comptabilité et des états financiers à jour, documenter la quote-part exacte (statuts) et l'exposition réelle, et mettre plusieurs banques en concurrence car les méthodes varient d'un réseau à l'autre. - Erreurs fréquentes : croire que la SCI « protège » ou masque l'endettement (la banque voit à travers), oublier sa qualité de caution, se présenter sans comptabilité, confondre résultat fiscal et trésorerie (surtout à l'IS), et ne consulter qu'une seule banque. ## Responsabilité des associés d'une SCI sur les dettes (2026) URL : https://www.sci-ai.app/responsabilite-associes-sci - Principe (art. 1857 C. civ.) : à l'égard des tiers, les associés d'une SCI répondent des dettes sociales « indéfiniment » mais « à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité » — trois notions à manier ensemble : indéfinie, proportionnelle, subsidiaire. - « Indéfinie » signifie non plafonnée à l'apport : le patrimoine personnel de l'associé (épargne, autres biens) peut être engagé au-delà de sa mise, à la différence d'une SARL/SAS/SASU où la responsabilité est limitée à l'apport. - NON solidaire : c'est l'erreur la plus répandue. La responsabilité est conjointe (divisée) — chaque associé ne doit que sa quote-part, jamais 100 % de la dette. À distinguer de la SNC où la responsabilité est indéfinie ET solidaire. - Si un co-associé est insolvable, sa part n'est pas reportée sur les autres : le créancier subit la perte (contrairement à la solidarité). C'est la protection structurelle de l'associé, surtout minoritaire. - Subsidiarité (art. 1858 C. civ.) : les créanciers ne peuvent poursuivre un associé qu'après avoir « préalablement et vainement poursuivi la personne morale » (la SCI elle-même) — deux conditions cumulatives dans « préalablement » et « vainement ». - La Cour de cassation exige de vraies poursuites infructueuses : une simple mise en demeure de la SCI ne suffit pas ; il faut un titre exécutoire, une saisie infructueuse, un procès-verbal de carence ou une liquidation judiciaire établissant l'insolvabilité de la SCI. - Tant que la SCI détient un actif suffisant (l'immeuble), les associés sont à l'abri : l'associé n'est vraiment inquiété que si la SCI a vendu/perdu son bien ou si la dette excède l'actif social. - Cas chiffré (dette de 60 000 €, associés à 50/30/20 %) : après poursuite vaine de la SCI, la dette se divise de plein droit — 30 000 € / 18 000 € / 12 000 €. Si l'associé à 30 % est insolvable, le créancier ne récupère que 42 000 €, les 18 000 € restant à sa charge. - Entrée/sortie : la responsabilité s'apprécie à la date d'exigibilité — un associé entrant peut répondre de dettes devenant exigibles pendant sa détention (d'où l'audit et la clause de garantie de passif) ; l'associé sortant reste tenu des dettes nées avant la cession, l'action se prescrivant par 5 ans (art. 1859 C. civ. : point de départ à la publication de la dissolution, appliqué par extension à la publication de la cession). - Ne pas confondre avec la caution bancaire : la caution personnelle et solidaire exigée par la banque sur le prêt est un engagement contractuel qui écrase la protection légale — 100 % du crédit, directement, sans passage préalable par la SCI. C'est la source d'exposition la plus lourde en pratique. - Le capital social n'est jamais une limite de responsabilité : un capital de 1 000 € expose autant qu'un capital de 100 000 € ; il ne change que la clé de répartition entre associés. - La responsabilité de l'art. 1857 est d'ordre public à l'égard des tiers : aucune clause statutaire ne peut la réduire face à un créancier ; seuls des recours internes (pacte d'associés) organisent la charge finale entre associés, non opposables aux tiers. - Gérant : responsabilités cumulatives — art. 1857 comme associé, plus faute de gestion, actes hors objet social (art. 1849 C. civ.), insuffisance d'actif en liquidation, et responsabilité fiscale solidaire (art. L267 LPF) ; une SCI fictive fait tomber l'écran de la personne morale. - Le régime de responsabilité (art. 1857/1858) découle de la forme sociale, pas du régime fiscal : identique en SCI à l'IR et à l'IS. ## SCI et protection du patrimoine personnel : mythe ou réalité ? (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-protection-patrimoine - Le mythe « la SCI protège mon patrimoine personnel » est faux au sens où on l'entend : la SCI n'est pas une société à responsabilité limitée, c'est une société à risque illimité. - Article 1857 du Code civil : à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ; leur patrimoine personnel est engagé au-delà de leur apport. - Responsabilité indéfinie mais NON solidaire : elle est conjointe, divisée à proportion des parts (un associé à 60 % ne doit que 60 % de la dette). La solidarité n'existe que dans la SNC (art. L221-1 C. com.) — ne jamais écrire « associés de SCI solidaires ». - Article 1858 du Code civil : subsidiarité. Le créancier ne peut poursuivre un associé qu'après avoir « préalablement et vainement » poursuivi la personne morale (titre exécutoire contre la SCI, poursuites restées infructueuses, actif social insuffisant). - SCI vs SARL/SAS : dans une SARL ou une SAS la responsabilité est limitée aux apports (art. L223-1 et L227-1 C. com.) ; pour plafonner son risque à sa mise, la société commerciale protège davantage que la SCI. - Faille n°1 : la caution personnelle et solidaire exigée par la banque pour le prêt immobilier. Contrat distinct de la SCI, elle rend l'associé directement débiteur de 100 % du solde, sans passer par la subsidiarité de l'article 1858. - Ce que la SCI protège vraiment (1) : elle évite les blocages de l'indivision (art. 815 C. civ. « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ») ; un minoritaire ne peut pas forcer la vente de l'immeuble. - Ce que la SCI protège vraiment (2) : l'immeuble échappe aux créanciers personnels d'un associé (dette étrangère à la SCI) ; ceux-ci ne peuvent saisir que les parts, peu liquides et souvent verrouillées par une clause d'agrément. - Ce que la SCI protège vraiment (3) : la transmission optimisée — donation de parts avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 I CGI), démembrement (barème art. 669 CGI), décote d'illiquidité et de minorité. - Ce que la SCI protège vraiment (4) : cloisonnement partiel — détenir les murs professionnels dans une SCI distincte de la société d'exploitation ; l'immeuble sort de l'actif saisissable en cas de faillite, sauf caution croisée, confusion des patrimoines ou abus de biens sociaux. - Le régime fiscal (IR ou IS) est sans effet sur la responsabilité juridique : passer à l'IS ne crée aucune protection patrimoniale ; la SCI reste à risque illimité. - SCI fictive : sans AG ni comptabilité, comptes mêlés au patrimoine personnel, le juge écarte la personnalité morale et confond les patrimoines ; la protection disparaît. Une SCI sans substance montée pour échapper à l'impôt ou aux créanciers s'expose à l'abus de droit (art. L64 LPF) et à l'action paulienne (art. 1341-2 C. civ.). - Le gérant engage sa responsabilité personnelle en cas de faute de gestion (art. 1850 C. civ.), indépendamment de sa qualité d'associé. - Leviers concrets pour limiter le risque : négocier une garantie hypothécaire plutôt qu'une caution solidaire, répartir le capital pour diluer la responsabilité proportionnelle, cloisonner (une SCI par immeuble), s'assurer (emprunteur, PNO, GLI) et tenir une vie sociale irréprochable. ## Contribution sur les revenus locatifs (CRL) : quand une SCI la doit URL : https://www.sci-ai.app/crl-sci-is - La CRL est codifiée aux articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI : l'article 234 nonies institue la contribution et liste douze cas d'exonération (III), l'article 234 quindecies fixe le taux à 2,5 % de la base. Elle succède au droit de bail et à la contribution représentative du droit de bail (CRDB) supprimés par la loi de finances pour 2000. - Champ des redevables, cas n° 1 : la SCI passible de l'impôt sur les sociétés, sur option (art. 239 CGI) ou de plein droit (art. 206-2 CGI), qui doit souscrire la déclaration du 1 de l'article 223 du CGI — article 234 duodecies du CGI. L'assiette est alors constituée des recettes nettes perçues au cours de l'exercice, et non de l'année civile. - Champ des redevables, cas n° 2 : la société relevant des articles 8, 8 ter, 238 ter, 239 ter à 239 quinquies, 239 septies et 239 nonies dont l'un des membres est soumis, à la date de clôture de l'exercice, à l'IS au taux de droit commun — article 234 terdecies du CGI. Aucun seuil de détention n'est prévu : une holding détenant 1 % du capital suffit en principe. - Hors champ : la SCI à l'impôt sur le revenu dont aucun associé n'est soumis à l'IS au taux de droit commun. La contribution due par les personnes physiques a été supprimée par l'abrogation de l'article 234 undecies du CGI (art. 76, XI, J de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006), à compter de l'imposition des revenus de 2006. Un associé entrepreneur individuel à l'IR ne fait pas entrer la SCI dans le champ, sauf s'il a opté pour l'assimilation à une EURL (art. 1655 sexies du CGI, loi n° 2022-172 du 14 février 2022), option qui le place à l'IS au taux de droit commun. - Assiette : recettes nettes définies à l'article 29 du CGI. La doctrine opposable retient une base large : « les sommes encaissées par le bailleur à quelque titre que ce soit : loyer en principal, appels provisionnels de charges et remboursement de prestations, d'impôts, taxes locatives ou fournitures individuelles », augmentées des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du preneur (BOI-RFPI-CTRL-20-30, § 20). Les charges récupérées auprès du locataire entrent donc dans l'assiette. Seuls les loyers effectivement encaissés sont retenus : les impayés et le dépôt de garantie non acquis sortent de la base. - Condition d'ancienneté : seuls sont taxés les revenus des locaux situés dans des immeubles bâtis achevés depuis quinze ans au moins, appréciés au 1er janvier de l'année d'imposition (BOI-RFPI-CTRL-20-10, § 240) — sont ainsi dans le champ en 2026 les immeubles achevés au plus tard le 1er janvier 2011. Le BOFiP ne traite pas expressément du redevable à l'IS dont l'exercice ne coïncide pas avec l'année civile ; la lecture cohérente est de retenir l'exercice pour les recettes et le 1er janvier pour l'ancienneté. C'est la date d'achèvement de la construction qui compte, pas celle de l'acquisition. - Exonérations principales du III de l'article 234 nonies : revenus n'excédant pas 1 830 € par an et par local (1°, seuil apprécié local par local, ajusté prorata temporis si l'exercice ne dure pas douze mois) et revenus donnant lieu au paiement de la TVA (2°). La franchise en base de TVA ne suffit pas : les recettes doivent effectivement supporter la taxe. - Déclaration et paiement à l'IS : assiette portée sur la déclaration de résultats n° 2065-SD, acompte de 2,5 % des recettes nettes de l'exercice précédent sur le relevé n° 2571-SD à la date du dernier acompte d'IS (III de l'art. 234 duodecies ; pas d'acompte si son montant n'excède pas 100 €, dispense prévue par l'art. 376 de l'annexe III au CGI), solde sur le relevé n° 2572-SD au plus tard à la date prévue au 2 de l'article 1668 du CGI : le 15 du quatrième mois suivant la clôture et, par dérogation, le 15 mai de l'année suivante pour un exercice clos au 31 décembre ou en l'absence d'exercice clos dans l'année. Les crédits d'impôt et la créance de carry-back de l'article 220 quinquies ne sont pas imputables sur la CRL. - Déclaration et paiement pour une société de l'article 8 : contribution établie au nom de la société, acquittée au vu d'une déclaration spéciale n° 2582-SD (acompte sur relevé n° 2581-SD au plus tard le 15 du dernier mois de l'exercice), l'administration admettant qu'elle soit portée sur la déclaration n° 2072-C-SD, dont l'échéance suit celle de la déclaration de résultats : deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (5 mai 2026), portée au 20 mai 2026 par le délai supplémentaire de quinze jours accordé aux téléprocédures. Se reporter à la notice de l'imprimé de l'année considérée, qui fait foi. - Comptabilisation et déduction : charge enregistrée au compte 635 (autres impôts, taxes et versements assimilés), déductible du résultat de l'exercice de mise en recouvrement (art. 39-1-4° du CGI). Contrôle et recouvrement dans les mêmes conditions qu'en matière d'IS : délai de reprise de trois ans, intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI) réduit de moitié en cas de régularisation spontanée (V de l'art. 1727), majorations de l'art. 1728 pour défaut de déclaration (10 %, 40 % en l'absence de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure, 80 % en cas d'activité occulte) ou de l'art. 1729 pour déclaration inexacte (40 % manquement délibéré, 80 % abus de droit ou manœuvres frauduleuses). ## Taxe sur les salaires en SCI URL : https://www.sci-ai.app/taxe-salaires-sci Guide destiné au gérant ou à l'associé d'une SCI qui rémunère son gérant, ou qui emploie un gardien, un employé d'immeuble, une secrétaire. Il démontre deux choses que le web énonce presque toujours à l'envers. D'une part, la rémunération de gérance n'entre pas dans l'assiette de la taxe sur les salaires : l'article 231, 1 du CGI ne vise que les salariés, et la doctrine qui prétendait y ajouter les dirigeants a été annulée en 2016. D'autre part, un vrai salarié y entre — une SCI qui loue nu n'est assujettie à la TVA sur aucune part de son chiffre d'affaires, donc elle est redevable — mais trois filtres successifs ramènent le montant à zéro dans la majorité des dossiers : l'exonération liée aux recettes de l'année précédente, la franchise de 1 200 € et la décote. Le guide chiffre six cas jusqu'au solde en euros, publie le barème 2026 déroulé sur dix niveaux de salaire, isole la marche de 570 € qui surgit à 18 617 € de salaire annuel, et corrige la méthode de liquidation de la SCI partiellement assujettie, où l'ordre des opérations change le résultat du tout au tout. ### Pourquoi la rémunération du gérant n'entre pas dans l'assiette - L'article 231, 1 du CGI soumet à la taxe « les sommes payées à titre de rémunérations aux salariés ». Le renvoi à l'article L. 136-1 du code de la sécurité sociale fixe les sommes à retenir, pas les personnes imposables. - La confusion vient de la loi n° 2012-1404 du 17 décembre 2012, art. 13, qui a basculé l'assiette des cotisations de sécurité sociale vers celle de la CSG pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2013. - L'administration en avait tiré un commentaire publié le 22 janvier 2014 ajoutant à l'assiette tous les dirigeants de l'article 80 ter du CGI. Le Conseil d'État l'a annulé (CE, 21 janvier 2016, n° 388989, société Juliane, mentionné aux tables du recueil Lebon), en tant qu'il incluait les dirigeants non mentionnés à l'article L. 311-3 du code de la sécurité sociale. - La décision n'a pas jugé le cas de la société civile : elle a annulé la doctrine. La conclusion se déduit de l'article L. 311-3, qui nomme les gérants minoritaires de SARL, les PDG et directeurs généraux de SA, les dirigeants de SAS, et jamais les gérants de société civile. - Ce qui fait basculer la SCI, c'est le lien de subordination : contrat écrit, bulletin de paie, déclaration sociale nominative. Quatre profils réels, gardien ou employé d'immeuble, secrétaire, gérant non associé subordonné, associé titulaire d'un contrat distinct. En cas de cumul mandat et salariat, seul le salaire entre dans l'assiette, à condition que les deux soient séparés : 24 000 € de mandat et 12 000 € de salaire tenus à part coûtent 0 €, réunis en une ligne de 36 000 € ils coûtent 3 564 €. - Cas chiffré : une SCI à l'IS verse 24 000 € par an à son gérant au titre de son mandat. Taxe due : 0 €, aucune déclaration. Le même montant versé à un gardien salarié coûte 1 851 €. ### Hors TVA, donc dans la taxe : les 90 % et le rapport d'assujettissement - Sont redevables les employeurs non assujettis à la TVA, ou qui ne l'ont pas été sur 90 % au moins de leur chiffre d'affaires de l'année civile précédente (art. 231, 1 du CGI). - Le BOI-TPS-TS-10-10-10, § 10, range parmi les redevables « les sociétés exerçant une activité civile (société d'investissements, sociétés immobilières) » et « les propriétaires fonciers », en réservant « celles de ces sociétés qui ont pour objet la construction d'immeubles ou le négoce des biens » : une SCCV ou une société civile de marchand de biens est hors champ. - Le régime d'imposition des bénéfices est indifférent : deux SCI jumelles, l'une à l'IR et l'autre à l'IS, paient le même montant au centime près. - Rapport d'assujettissement : au numérateur les recettes n'ayant pas ouvert droit à déduction de TVA, au dénominateur la totalité des recettes, hors champ compris, sur l'année civile précédente. Ce n'est pas le coefficient de déduction de TVA. - Méthode de liquidation à ne pas inverser : les limites de tranches s'apprécient sur la rémunération individuelle entière et le rapport s'applique ensuite à chacune des fractions, ce qui revient à multiplier la taxe barémique par le rapport (BOI-TPS-TS-30, § 240). Un gardien payé 60 000 € dans une SCI à 30 % de rapport doit 6 828,19 × 30 % = 2 048 € ; en réduisant d'abord le salaire on trouverait 0 €. - Cas chiffré : 70 000 € de bureaux taxés et 30 000 € de loyers d'habitation exonérés, gardien à 30 000 €. Rapport de 30 %, taxe brute 2 748,19 × 30 % = 824,46 €, donc 0 € après franchise, contre 2 748 € sans l'option TVA. - La falaise des 90 % est un mythe pratique : à un rapport de 10 %, il faut environ 98 000 € de salaire individuel (98 028 € exactement) pour franchir la franchise de 1 200 €. ### L'exonération des 37 500 € de recettes - L'article 231, 1 du CGI exonère les employeurs dont le chiffre d'affaires de l'année civile précédente reste sous les limites des I et I bis de l'article 293 B : 85 000 € au total, 37 500 € pour les prestations de services. - La location étant une prestation de services, c'est le plafond de 37 500 € qui mord le premier pour une SCI bailleresse. - Le seuil s'apprécie « au regard de l'ensemble des recettes et autres produits, y compris ceux qui n'entrent pas dans le champ d'application de la TVA » (BOI-TPS-TS-10-10-20, § 180) : les loyers exonérés comptent quand même. - Deux SCI, deux réponses opposées : 30 000 € de loyers et un gardien à 30 000 € donnent 0 € (exonération), quand 96 000 € de loyers d'habitation tous exonérés de TVA laissent la SCI pleinement redevable. - L'article 293 B est abrogé au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifiant la TVA dans le code des impositions sur les biens et services ; le renvoi de l'article 231 changera de support, pas de contenu. ### Le barème 2026, salarié par salarié - Trois taux pour les rémunérations versées en 2026 (art. 231, 2 bis) : 4,25 % jusqu'à 9 229 €, 8,50 % entre 9 229 € et 18 423 €, 13,60 % au-delà. Limites inscrites par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; celles de 2025 valaient 9 147 € et 18 259 €. - Outre-mer, régime distinct : le 5 de l'article 231 ramène le taux à 2,95 % en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, à 2,55 % en Guyane et à Mayotte, et le dernier alinéa du 2 bis y écarte les taux majorés. La taxe y est proportionnelle, sans tranche : un gardien payé 24 000 € produit 708 € de taxe brute, donc 0 € après franchise. - Le barème s'applique salarié par salarié, la franchise et la décote par employeur : deux employés à 12 000 € coûtent 667 €, un seul à 24 000 € en coûte 1 851 €, soit 1 184 € d'écart à budget salarial égal. - Assiette = celle de la CSG d'activité (brut + avantages en nature et en argent), sans la réduction pour frais professionnels de 1,75 % de l'article L. 136-2, I, du code de la sécurité sociale, expressément écartée. - Taux effectifs réels : 0 % jusqu'à 18 616 €, 3,15 % à 18 700 €, 7,71 % à 24 000 €, 9,16 % à 30 000 €, 10,27 % à 40 000 €. Le taux de 4,25 % ne correspond, en métropole, à aucun niveau de salaire. ### La franchise, la décote et la marche à 570 € - Article 1679 du CGI : la taxe n'est pas due si son montant annuel n'excède pas 1 200 € ; entre 1 200 € et 2 040 €, elle est réduite d'une décote égale aux trois quarts de la différence avec 2 040 €. - Traduit en salaire : la taxe brute frôle 1 200 € à 18 616 € (1 199,97 € exactement) et franchit 2 040 € à 24 793 €. - La marche : à 18 616 € la taxe due est de 0 €, à 18 617 € elle est de 570 €, à 18 700 € de 590 €, à 19 000 € de 661 €. Zéro juste avant, 570 € juste après, rien entre les deux. - Dans la zone de décote, chaque euro de salaire supplémentaire coûte 23,8 centimes de taxe, contre 13,6 centimes une fois la décote épuisée. - Cas chiffré : gardien à 14 000 € = 797,77 € de taxe brute, donc 0 € ; gardien à 24 000 € = 1 932,19 € brut, décote de 80,86 €, 1 851 € dus, soit 7,71 % du salaire. ### Déclarer et payer : 2501-SD, 2502-SD, le 15 janvier - Rythme fixé par l'article 369 de l'annexe III au CGI, et non par l'article 1679 : taxe de l'année précédente inférieure à 4 000 € = versement unique annuel ; de 4 000 à 10 000 € = trois relevés 2501-SD trimestriels ; au-delà de 10 000 € = onze relevés mensuels. - Le quatrième trimestre et le mois de décembre ne font pas l'objet d'un relevé distinct : ils sont soldés par la déclaration annuelle 2502-SD, déposée au plus tard le 15 janvier de l'année suivante. - Sous la franchise, dispense totale de dépôt par le 5 de l'article 369 : ni relevé, ni déclaration annuelle, et il n'existe pas de déclaration à néant. - Télérèglement obligatoire depuis les rémunérations de 2015 (art. 1681 septies, 5 du CGI), depuis l'espace professionnel du site des impôts. Arrondi à l'euro le plus proche (art. 1724). - La taxe sur les salaires ne passe pas par la déclaration sociale nominative, contrairement à la contribution formation et à la taxe d'apprentissage. ### Comptabiliser et déduire : le coût net - Compte 6311 « taxe sur les salaires », subdivision du compte 631 « impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations ». - À l'IS, charge de l'exercice déduite telle quelle, sans réintégration. - À l'IR, la déduction passe par le e du 1° du I de l'article 31 du CGI, dont la liste est limitative : le forfait de frais de gestion de 20 € par local n'est majoré que des rémunérations de gardes et concierges, augmentées « des charges fiscales et sociales qui s'y rapportent » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 50). Le salaire d'un autre employé, et la taxe correspondante, restent absorbés par le forfait. - Cas chiffré : gardien à 26 000 € (2 204,19 €) et employée d'entretien à 12 000 € (627,77 €) = 2 832 € de taxe due sur 38 000 € de salaires. À l'IR, seule la part du gardien est déductible : 2 204 × 47,2 % = 1 040 € d'économie, coût net réel 1 792 €. - Contraste avec la taxe sur les bureaux, qui n'est pas déductible de l'assiette de l'IR ni de l'IS (art. 231 ter, IX). Deux articles qui se suivent, deux régimes opposés. ### Quatre façons de la faire disparaître, et ce qu'elles coûtent - Rester à 18 616 € de salaire annuel ou moins : le levier le plus simple, mais la franchise s'apprécie par employeur, pas par salarié. Deux salariés à 14 000 € chacun sont sous le plafond et coûtent pourtant 1 262 €. - Rester sous 37 500 € de recettes : exonération totale, mais personne ne baisse ses loyers pour éviter 2 748 € de taxe. Un constat, pas une stratégie. - Externaliser le ménage : la base disparaît, remplacée par 20 % de TVA non récupérable. Sur 12 000 € HT, 2 400 € de coût définitif contre 0 € de taxe pour un employé payé le même montant. - Lever l'option TVA : seul levier qui agit sans toucher à la paie. Au-delà de 90 % de recettes taxées la SCI sort du champ ; en dessous, le rapport suffit souvent à repasser sous la franchise. - Position du guide : ne jamais lever l'option TVA dans le seul but d'échapper à la taxe. Engagement jusqu'au 1er janvier de la neuvième année (art. 194 de l'annexe II) et régularisation par vingtièmes sur vingt ans (art. 207) : 60 000 € de TVA récupérée puis une sortie au bout de cinq ans coûtent 45 000 € de reversement, soit seize années de taxe économisée. ### Ce qu'elle n'est pas, et les six erreurs qui coûtent - Homonymie à écarter : l'article 231 est la taxe sur les salaires ; les articles 231 ter et 231 quater sont la taxe sur les bureaux, assise sur des surfaces, en Île-de-France pour le premier, dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes pour le second, et non déductible. - Renoncer à rémunérer le gérant « pour éviter la taxe » : jusqu'à 6 000 € d'IS payé en trop sur 24 000 € de rémunération déductible non versée. - Appliquer 4,25 % à l'ensemble du salaire : 1 020 € provisionnés contre 1 851 € dus sur 24 000 €, soit 831 € de découvert. - Liquider et payer une taxe couverte par la franchise : 798 € versés sans être dus pour un gardien à 14 000 €. - Confondre rapport d'assujettissement et coefficient de déduction de TVA : sur le cas de la SCI mixte, retenir 70 % au lieu de 30 % conduit à déclarer 1 837 € au lieu de 0 €. - Oublier la déduction du résultat : 1 040 € d'économie d'impôt laissés de côté chaque année sur 2 832 € de taxe. ### Points de détail traités en FAQ - Le logement de fonction du gardien entre dans l'assiette : un gardien payé 16 000 € logé pour 3 600 € est traité comme s'il touchait 19 600 €, ce qui fait passer la taxe de 0 € à 804 €. - Charges récupérables sur le locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987, art. 2) : rémunération du gardien ou concierge et charges fiscales y afférentes récupérables à 75 % ou à 40 %, en totalité pour un employé d'immeuble, « le salaire en nature » étant exclu de la base dans les deux cas. - Apprenti exonéré sous condition d'effectif (art. 231 bis I, au plus dix salariés) ; gratification de stage hors taxe dans la limite du minimum légal ; contrat aidé dans l'assiette. - Indemnité de rupture conventionnelle : hors assiette à hauteur du montant légal ou conventionnel de l'indemnité de licenciement, taxable au-delà. Un gardien à 16 000 € partant avec 10 000 € au-delà du minimum porte l'assiette à 26 000 €, soit 2 204 € pour ce seul exercice. - L'abattement de 24 256 € de l'article 1679 A ne profite jamais à une SCI : il est réservé aux associations de la loi de 1901, fondations, fonds de dotation, syndicats professionnels, centres de lutte contre le cancer et certaines mutuelles. - Contribution formation due dans tous les cas (0,55 %, art. L. 6331-1 du code du travail) ; taxe d'apprentissage due seulement si la SCI est passible de l'IS (0,68 %, art. L. 6241-1 et L. 6241-2). C'est le seul endroit où le choix IR ou IS change quelque chose. - SCI créée en cours d'année sans chiffre d'affaires l'année précédente : la lecture littérale conduit à l'exonération, mais ni le texte ni la doctrine ne règlent le cas des employeurs nouvellement créés. Au-dessus de 18 616 € de première embauche, sécuriser par un rescrit. ## Lever l'option à la TVA en SCI : formalisme, effet, durée URL : https://www.sci-ai.app/lever-option-tva-sci - Champ de l'option : article 260, 2° du CGI, réservé aux locaux nus loués pour les besoins de l'activité d'un preneur et exonérés par principe au titre de l'article 261 D 2° du CGI. Le a) du texte exclut définitivement l'habitation et tout usage non professionnel ; les emplacements de stationnement loués isolément sont taxables de plein droit et n'ont pas à être optés. - Aucun formulaire Cerfa : l'option se lève par lettre simple adressée au service des impôts des entreprises territorialement compétent (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 210). La preuve de la date de dépôt — recommandé avec AR doublé d'un envoi par la messagerie sécurisée de l'espace professionnel — incombe entièrement à la SCI, puisqu'elle commande la prise d'effet. - Prise d'effet au premier jour du mois au cours duquel l'option est formulée auprès du service (article 194 de l'annexe II au CGI), sans rétroactivité au-delà : CE 21 décembre 2023 n° 474042 (option du 15 décembre 2016 assortie d'une clause de rétroactivité au 1er janvier 2016 : effet au 1er décembre 2016 seulement). L'arrêt ajoute que l'option ne mord qu'à compter du plus tardif du premier jour du mois de sa formulation et de la date des engagements contractuels en vue de la location, immédiate ou future : c'est une condition de prise d'effet, non de validité — la validité de l'option n'est pas subordonnée à la production d'un bail (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 210) et l'option est ouverte sur immeuble non achevé (article 193 de l'annexe II). Toute TVA d'amont antérieure est perdue pour la déduction immédiate ; sur la fraction immobilisée (immeuble et travaux immobilisés), une déduction complémentaire par vingtièmes reste ouverte au titre du 4° du 1 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI. Règle de comptage : événement en N+k sur une période de 20 ans → 19−k vingtièmes restants (BOI-TVA-DED-60-20-30). - Option local par local : CE 9 septembre 2020 n° 439143 (SCI EMO) juge que l'option portant sur certains locaux d'un immeuble ne soumet pas les autres à la TVA ; l'administration s'y est ralliée par la réponse ministérielle Grau n° 38389 (JOAN 16 novembre 2021), à condition de désigner les locaux « de façon expresse, précise et non équivoque ». À défaut, l'option couvre tous les locaux nus éligibles de l'immeuble. - Option distincte par immeuble ou ensemble d'immeubles (article 193 de l'annexe II au CGI), possible même sur un immeuble non achevé (VEFA, construction) ; chaque immeuble opté constitue un secteur distinct d'activité au sens de l'article 209 de l'annexe II, avec suivi comptable séparé des recettes et des dépenses. - Locataire non assujetti : l'option reste ouverte pour les baux conclus depuis le 1er janvier 1991, à condition que le bail mentionne l'option du bailleur (article 260, 2° b du CGI). Ce n'est pas un droit de veto du locataire, mais l'avenant nécessaire à l'insertion de la mention lui confère un pouvoir de blocage de fait. Ne pas confondre « non assujetti » et « assujetti exonéré » : un médecin, un kinésithérapeute, un organisme de formation exonéré ou un assureur sont des assujettis au sens de l'article 256 A du CGI, donc dans le champ de la TVA — l'option peut porter sur des locaux affectés à des activités « imposées ou exonérées » (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 30) et aucune mention au bail n'est exigée face à eux. Les seuls exemples de vrais non-assujettis retenus par la doctrine sont la commune utilisant le local pour une activité non soumise à la TVA et le représentant de commerce statutaire (§ 50). - Durée d'engagement : dénonciation possible seulement à compter du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle de l'option (article 194 de l'annexe II) — option levée en 2026, sortie au 1er janvier 2035 ; pour un immeuble non achevé, le décompte part de l'année d'achèvement. La dénonciation devient obligatoire pour les locaux qui changent de destination en cours de période. - Régularisation par vingtièmes : la TVA déduite reste sous période de vingt ans (année d'entrée + 19 ans, article 207, II et III de l'annexe II au CGI). Dénonciation, cessation d'utilisation taxée ou cession exonérée font reverser les vingtièmes restants — 18 000 € déduits en 2026 et dénoncés en 2035 donnent 18 000 × 10/20 = 9 000 € à reverser. Le mécanisme joue aussi à la hausse : une SCI qui opte sur un immeuble déjà immobilisé acquis avec TVA non déduite obtient une déduction complémentaire. - Cession de l'immeuble : si l'acquéreur poursuit les baux et lève l'option à son tour, la dispense de l'article 257 bis du CGI s'applique de plein droit (ni TVA sur la vente, ni régularisation chez le cédant, obligations transférées à l'acquéreur). À défaut, la vente exonérée d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans fait reverser les vingtièmes restants : le compromis doit stipuler expressément le régime retenu. - Vie de l'option : la franchise en base est écartée pour les opérations imposées sur option (article 293 C du CGI), les loyers optés étant taxés au premier euro. En 2026 : CA3 mensuelle au réel normal, dépôt trimestriel admis lorsque la taxe exigible annuellement est inférieure à 4 000 € (article 287, 2 du CGI), ou CA12 et deux acomptes au régime simplifié. L'article 38 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) supprime le régime simplifié de TVA pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 : bascule automatique par la DGFiP vers le réel normal, sans démarche, et CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € (mensuelle au-delà ou sur option) ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel à son SIE. Exercice civil : dernier acompte en décembre 2026, dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. Le régime simplifié d'imposition des bénéfices (liasse 2033 à l'IS) est maintenu. L'option se déclare selon les modalités du commencement d'activité (articles 195 et 195 A de l'annexe II renvoyant au 1° du I de l'article 286 du CGI) : identification à la TVA à demander sans attendre. ## Vendre l'immeuble de la SCI : la procédure complète URL : https://www.sci-ai.app/vendre-immeuble-sci - Qui décide : l'article 1848 du Code civil régit les pouvoirs du gérant dans les rapports entre associés, mais seulement « à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration » ; l'article 1849 le fait engager la société pour les actes entrant dans l'objet social et rend les clauses limitatives inopposables aux tiers ; à défaut de clause, l'article 1852 renvoie à l'unanimité des associés pour les décisions excédant ses pouvoirs. - Le procès-verbal d'autorisation doit désigner le bien (adresse, références cadastrales, lot), fixer un prix plancher, donner mandat exprès de signer mandat, compromis et acte, consigner le vote associé par associé et porter une date antérieure au compromis. Décision en assemblée (art. 1853) ou par acte signé de tous les associés (art. 1854). - Vendre l'unique actif peut éteindre l'objet social et ouvrir la dissolution de l'article 1844-7, 2° du Code civil : arbitrer réinvestissement, mise en sommeil ou dissolution dans le même PV que la vente. - Mandat de vente : écrit obligatoire (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970), signé par le gérant ès qualités ; l'exclusivité est dénonçable à tout moment passé trois mois, avec préavis de quinze jours par LRAR (art. 78 du décret n° 72-678). Honoraires de 3 à 7 % du prix : non déductibles des revenus fonciers à l'IR mais imputables sur le prix de cession (art. 150 VA, III CGI et 41 duovicies H ann. III), charge déductible à l'IS (art. 39 CGI). - Prix : un prix significativement inférieur à la valeur vénale fait présumer l'acte anormal de gestion à l'IS (CE plén. fisc., 21 décembre 2018, n° 402006, Sté Croë Suisse) ; à l'IR le risque est la donation déguisée ou l'abus de droit (art. L64 LPF), et l'avantage consenti à un associé peut être requalifié en revenus distribués (art. 111, c CGI). - Diagnostics : dossier de l'article L271-4 du CCH ; tout DPE antérieur au 1er juillet 2021 est périmé ; audit énergétique obligatoire en monopropriété pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à compter du 1er janvier 2034 (art. L126-28-1 CCH). En copropriété, les pièces de l'article L721-2 conditionnent le départ du délai de rétractation. - Occupants : congé pour vendre six mois avant le terme du bail, valant offre de vente (art. 15-II de la loi n° 89-462) ; bail de six ans quand le bailleur est une personne morale (art. 10), trois ans pour une SCI familiale (art. 13) ; vente occupée sans congé, bail poursuivi et dépôt de garantie transféré à l'acquéreur (art. 1743 C. civ. et 22 de la loi de 1989), avec une décote de 10 à 20 %. - Préemptions : droit de préférence du locataire commercial, un mois pour se prononcer, deux mois pour réaliser, quatre en cas de prêt, exceptions dont la cession globale d'immeuble et les cas d'application d'un droit de préemption du code de l'urbanisme (exclusion issue de la loi ELAN de 2018) ; la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 y ajoute une définition du local commercial et artisanal excluant bureaux exclusifs et entrepôts, pour les mutations postérieures au 26 mai 2026 (art. L145-46-1 C. com., dispositions jugées d'ordre public par la Cour de cassation) ; DIA et délai de deux mois du titulaire du DPU, silence valant renonciation (art. L213-2 C. urb.), le DPU visant aussi la cession de la majorité des parts d'une SCI hors SCI familiale (art. L213-1, 3°). - Encaissement : le prix se verse sur le compte de la SCI, jamais sur un compte d'associé ; le notaire prélève capital restant dû, IRA, mainlevée (inutile si l'inscription est périmée, art. 2429-2430 C. civ., anciens art. 2434-2435 avant l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021), commission, opposition du syndic (15 jours, art. 20 loi 1965) puis vire le solde sous 8 à 15 jours en l'absence d'inscription à purger, plutôt sous 2 à 4 semaines lorsqu'une mainlevée doit être publiée. Frais annexes : diagnostics 300 à 900 €, audit 500 à 1 500 €, état daté plafonné à 380 € TTC. L'IRA est plafonnée au plus faible du semestre d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû (art. R313-25 C. consom.), ce dernier n'étant qu'un maximum. - Fiscalité de sortie : à l'IR le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM-SD et prélève l'impôt le jour de l'acte ; à l'IS il ne prélève rien, la plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements remonte au résultat et l'IS se paie au solde de l'exercice — d'où l'obligation de geler la trésorerie avant tout remboursement de compte courant ou distribution (PFU de 31,4 % sur les dividendes). ## SCI et squat : la procédure accélérée pour récupérer le bien URL : https://www.sci-ai.app/squat-sci - Un squat n'est pas un impayé : le critère est l'entrée dans les lieux. Le squat suppose une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (art. 226-4 et 315-1 du Code pénal, art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007) ; le locataire défaillant, entré avec un bail, relève de la clause résolutoire et du juge. Troisième figure à ne pas confondre : l'occupant sans droit ni titre resté après congé ou résiliation, entré régulièrement, pour lequel la voie préfectorale est fermée et un titre judiciaire indispensable. - Procédure préfectorale de l'article 38 de la loi DALO : quatre conditions cumulatives (manœuvres, plainte préalable, preuve du droit, constat par OPJ, maire ou commissaire de justice), décision du préfet dans les 48 heures, saisine de l'administration fiscale sous 72 heures si le droit ne peut être justifié. Attribution législative à ne pas confondre : c'est la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 (ASAP, art. 73) qui a ajouté « qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale » ; c'est la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui a étendu le texte au simple « local à usage d'habitation » et ouvert la demande au « propriétaire du local occupé » — c'est ce second apport qui rend la procédure utilisable par une SCI de rapport. - Délai d'exécution de la mise en demeure : au minimum 24 heures, porté à 7 jours lorsque le local occupé n'est pas le domicile du demandeur — cas de toute SCI de rapport. Dans cette hypothèse, le dépôt par les occupants d'un référé fondé sur les articles L521-1 à L521-3 du code de justice administrative suspend l'exécution de la décision préfectorale : les délais annoncés (13 à 15 jours) sont donc un meilleur scénario. Passé le délai, l'évacuation forcée est de compétence liée : seule la méconnaissance des conditions légales ou un motif impérieux d'intérêt général autorise un refus. - Trêve hivernale (art. L412-6 CPCE) : le sursis du 1er novembre au 31 mars est écarté de plein droit (alinéa 2) uniquement lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le DOMICILE d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ; pour tout autre lieu — logement de SCI vide entre deux baux, local commercial — l'alinéa 3 ne donne qu'une faculté au juge, qui doit être saisi d'une demande expresse. Le délai de deux mois de l'article L412-1 est écarté pour les entrées par voie de fait, et le dernier alinéa de l'article L412-3 exclut totalement les délais de grâce pour ces occupants (ils ne sont pas raccourcis) ; la fourchette d'un mois à un an de l'article L412-4 ne vise que le locataire de bonne foi. - Arsenal pénal 2026 : art. 226-4 (introduction et maintien dans le domicile d'autrui) 3 ans et 45 000 € ; art. 315-1 (local d'habitation, commercial, agricole ou professionnel) 2 ans et 30 000 € ; art. 315-2 (maintien malgré décision définitive) 7 500 € ; art. 226-4-2-1 (propagande en faveur du squat) 3 750 € ; art. 322-1 (dégradations) 2 ans et 30 000 €. - Erreur fatale du gérant : reprendre le bien soi-même. L'article 226-4-2 du Code pénal punit de 3 ans et 30 000 € le fait de forcer un occupant à quitter le lieu qu'il habite sans le concours de l'État prévu à l'article L153-1 CPCE — changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, faire intervenir des tiers. - Ce que la loi de 2023 n'a PAS fait : son article 7, qui devait exonérer le propriétaire des dommages résultant d'un défaut d'entretien pendant l'occupation illicite, a été censuré par le Conseil constitutionnel (décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023). La SCI reste responsable : article 1244 du Code civil pour la seule RUINE du bâtiment due à un défaut d'entretien ou à un vice de construction, article 1242 al. 1 (fait des choses) pour les autres dommages, article 1253 (troubles anormaux de voisinage, loi n° 2024-346 du 15 avril 2024). D'où le caractère indispensable de l'assurance PNO — sachant que l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose au copropriétaire que l'assurance de RESPONSABILITÉ CIVILE : garanties dommages, protection juridique et option « occupation illicite » restent facultatives. - Voie judiciaire quand l'article 38 est fermé (local professionnel, absence de manœuvre démontrable, faux bail, refus préfectoral) : référé devant le juge des contentieux de la protection, 6 à 18 mois, 2 000 à 4 700 €. Le refus de concours de la force publique — le silence de deux mois vaut refus — ouvre droit à réparation contre l'État (art. L153-1 CPCE), souvent le seul débiteur solvable. - Comptabilité et fiscalité : à l'IR, les loyers non encaissés ne sont pas imposés et les charges restent déductibles (frais de procédure inclus, art. 31, I, 1°, e du CGI), générant un déficit foncier ; à l'IS, aucun produit ne se constate tant que l'indemnité d'occupation n'est pas certaine dans son principe et son montant. Dégrèvement de taxe foncière possible sous les trois conditions de l'article 1389 du CGI, mais non acquis en cas de squat : la doctrine (BOI-IF-TFB-50-20-30) exige en outre une occupation absolument indépendante de la volonté du contribuable, la preuve de toutes diligences pour y mettre fin et l'impossibilité de louer, et refuse la vacance pour un local occupé par d'anciens locataires dont l'expulsion a été ordonnée (CE 9 janvier 1963 et 24 janvier 1968) ; l'article 232 du CGI exclut de la taxe sur les logements vacants la vacance indépendante de la volonté du contribuable. - Mythe à écarter : le prétendu délai de 48 heures pour agir ne figure dans aucun texte. La violation de domicile est une infraction continue et l'article 38 n'est enfermé dans aucun délai de forclusion. La prescription acquisitive trentenaire est neutralisée par l'article 2263 du Code civil, les actes de violence ne fondant pas une possession utile. ## Lexique de la SCI : tous les termes à connaître URL : https://www.sci-ai.app/lexique-sci - Glossaire de référence de la société civile immobilière : 103 termes définis en 2 à 4 phrases, classés en 6 familles (création et statuts, associés et parts, gérance et vie sociale, fiscalité, comptabilité, gestion locative et transmission), chacun avec sa référence opposable et le guide dédié. - Responsabilité des associés : indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts (art. 1857 C. civ.) et subsidiaire (art. 1858) — jamais solidaire, sauf cautionnement séparé. Action en responsabilité contre le gérant : 5 ans (art. 2224 C. civ.). - Cession de parts : depuis le 27 juin 2026, l'art. 1865-1 C. civ. (créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou, dans les cas prévus, un acte d'expert-comptable, à peine de nullité, pour toute entité à prépondérance immobilière. Agrément unanime de plein droit pour une cession à un tiers (art. 1861 al. 1) ; en cas de refus, l'art. 1862 al. 2 ouvre une faculté de rachat, pas une obligation. La donation de parts relève, elle, de l'art. 931 C. civ. qui impose l'acte notarié depuis toujours : ce n'est pas une nouveauté 2026, et le champ de l'art. 1865-1 pour les transmissions à titre gratuit reste discuté. - Translucidité et non transparence : la SCI détermine son résultat, imposé chez les associés à proportion de leurs droits (art. 8 CGI). La transparence au sens strict ne vise que les sociétés d'attribution de l'art. 1655 ter CGI. - Fiscalité 2026 chiffrée : PFU sur dividendes de SCI à l'IS = 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis la LFSS 2026) ; prélèvements sociaux sur revenus fonciers = 17,2 % ; IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % ; déficit foncier imputable 10 700 €/an, porté à 21 400 € pour la sortie de passoire jusqu'au 31/12/2027 (art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026). - Comptabilité : la SCI n'étant pas commerçante, l'obligation comptable résulte de l'art. 54 CGI à l'IS et, le cas échéant, de l'art. L612-1 C. com. FEC obligatoire à l'IS et à l'IR avec associé personne morale ou professionnel ; amende de 5 000 € ou 10 % des droits rappelés (art. L47 A LPF, art. 1729 D CGI). Amortissement par composants réservé à l'IS, terrain jamais amortissable. - Vie sociale : aucune réserve légale en société civile (l'art. L232-10 C. com. ne s'y applique pas) ; aucun régime légal de conventions réglementées, seule l'obligation de rapport a posteriori de l'art. L612-5 C. com. peut jouer ; le quitus n'éteint pas l'action en responsabilité (art. 1843-5 C. civ.) ; mise en sommeil limitée à 2 ans non renouvelables. - Gestion locative : bail d'habitation de 6 ans quand le bailleur est une personne morale, 3 ans pour la SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré (art. 10 et 13 de la loi n° 89-462) ; congé pour reprise réservé à la SCI familiale et au seul profit d'un associé (art. 15-I) ; contrat type du décret n° 2015-587 refondu par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. - Déclaratif : 2072-S ou 2072-C pour la SCI à l'IR (art. 172 bis CGI), 2065 et liasse 2033-A à 2033-G pour la SCI à l'IS ; micro-foncier (15 000 €) inaccessible au seul détenteur de parts, sauf immeuble donné en location nue en direct (art. 32 CGI) ; CFE due sur la location nue non-habitation au-delà de 100 000 € de recettes (art. 1447 I CGI). - Bloc final « les 10 termes que tout gérant confond » avec cas chiffré : sur les mêmes flux (18 000 € de loyers, 3 200 € de charges, 4 500 € d'intérêts, 9 800 € de capital, 7 200 € d'amortissement), la SCI dégage 10 300 € de revenu foncier à l'IR, 3 100 € de résultat comptable à l'IS (soit 465 € d'IS au taux réduit de 15 %), 500 € de cash-flow avant impôt et une CAF de 9 835 € (résultat net 2 635 + amortissement 7 200). ## Micro-foncier et SCI : l'exception que personne n'explique URL : https://www.sci-ai.app/micro-foncier-sci-exception - Régime micro-foncier (art. 32, 1 du CGI) : revenu brut annuel au sens des articles 29 et 30 du CGI n'excédant pas 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 % représentatif de toutes les charges, aucune charge réelle déductible et aucun déficit foncier possible — contrairement au réel, où le déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire, pour les dépenses payées jusqu'au 31/12/2027 (art. 156, I, 3° du CGI, prorogé par l'art. 47 de la LF 2026). - Principe d'exclusion (art. 32, 2, d du CGI) : les parts de sociétés autres que celles de l'article 1655 ter, qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI, ferment le micro-foncier — donc les parts de SCI à l'IR. - L'exception, à la lettre : l'exclusion ne joue que « lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue ». Si le détenteur des parts possède par ailleurs, en direct, au moins un immeuble loué nu, le micro-foncier redevient applicable (BOI-RFPI-DECLA-10, § 50 ; liste des exclusions au § 70). - Plafond de 15 000 € : apprécié au niveau du foyer fiscal, jamais au niveau de la SCI. Le second alinéa du 1 de l'article 32 impose d'ajouter au revenu brut personnel le revenu brut correspondant aux droits de l'associé dans les bénéfices comptables de la société (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90 et § 120). Aucune proratisation en cours d'année (§ 110). - Brut et non net : la déclaration 2072 répartit un résultat net entre les associés, alors que le micro-foncier exige la quote-part de revenu brut. Reporter le net en case 4BE revient à déduire deux fois les charges et expose à un rappel. - Causes de déchéance : bien sous régime spécial détenu par la société (art. 32, 2, e visant les immeubles des a et c — monuments historiques, nue-propriété du 3° du I de l'art. 156, déduction du k ou déductions au titre de l'amortissement des f, g, h, i et j du 1° du I de l'art. 31, les lettres i et j portant les amortissements du bailleur privé rétablis par l'art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (3,5 % pour le neuf collectif, 3 % pour l'ancien réhabilité, sous condition de location intermédiaire et d'un engagement de neuf ans, plafond de 8 000 € par an et par foyer), qui a modifié le c du 2 de l'art. 32 en ce sens : un logement placé par la SCI sous l'amortissement i ou j ferme le micro-foncier à tous ses associés), parts ouvrant droit à l'amortissement de l'art. 31 bis (SCPI Robien/Borloo), SCI louant meublé (bascule à l'IS par l'art. 206, 2 du CGI), bien direct non loué nu, dépassement des 15 000 €, option pour le réel en cours. - Cas sans issue : l'associé dont les seuls revenus fonciers proviennent de parts de SCI est exclu du micro-foncier quel que soit le montant, même 600 € par an. Il relève du réel, mais bénéficie de la dispense de 2044 (BOI-RFPI-DECLA-30, § 70) avec note annexe — dispense à ne pas confondre avec le micro-foncier. - Démembrement : l'usufruitier des parts est imposé sur les revenus courants et supporte donc la condition ; la nue-propriété d'un immeuble détenu en direct ne remplit pas la condition de location nue. - Déclaration au micro-foncier : case 4BE de la 2042, recettes brutes du foyer (loyers directs + quote-part brute), sans 2044 ni annexe ; imposition au barème sur 70 % des recettes plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI reste tenue de déposer sa 2072 et d'approuver ses comptes. - Arbitrage micro/réel : le réel gagne dès que les charges réelles dépassent 30 % des recettes brutes. Exemple chiffré à 14 400 € de recettes et 11 300 € de charges (TMI 30 %) : 4 758 € de coût fiscal au micro contre 1 463 € au réel, soit 3 295 € d'écart annuel avant effet de la CSG déductible (environ 3 150 € après). L'option résulte du seul dépôt d'une 2044, irrévocable 3 ans (art. 32, 4 du CGI), puis annuelle (BOI-RFPI-DECLA-10, § 220 et § 250). ## Créer l'espace professionnel impots.gouv de sa SCI URL : https://www.sci-ai.app/espace-pro-impots-sci - L'espace professionnel est distinct de l'espace particulier : il est rattaché à une personne physique identifiée par son adresse électronique, qui y rattache ensuite un ou plusieurs SIREN. Il ne se transmet pas automatiquement avec la gérance. - Activation en cinq temps : saisie SIREN et mot de passe, validation du courriel (lien valable 72 h en mode simplifié, code 48 h en mode expert), puis code d'activation envoyé par courrier à l'adresse du siège social — environ quinze jours selon impots.gouv.fr — à saisir dans les 60 jours qui suivent la demande de création de l'espace (en mode simplifié, le délai postal s'impute sur ce compteur : il reste une quarantaine de jours utiles ; en mode expert, le code est valable 60 jours à compter de son envoi). Compter trois à quatre semaines du premier clic au premier télépaiement. - Mode simplifié (agir pour sa propre entreprise) : adhésion automatique à tous les services offerts, messagerie comprise, hors démarches de TVA de l'Union européenne. Mode expert (représenter une entreprise ou intervenir pour plusieurs) : adhésion service par service, droits différenciés, un code d'activation par adhésion. Une entreprise supplémentaire s'ajoute à un espace existant quel que soit le mode, dans la limite conseillée de 100 SIREN. - Télédéclaration des résultats obligatoire pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2019 pour les sociétés immobilières non soumises à l'IS (article 1649 quater B quater, VI du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 230). Mais la saisie en ligne n'est pas ouverte à toutes : la fiche technique « Téléprocédures des professionnels » de la DGFiP réserve l'offre EFI de la 2072-S aux SCI comptant au plus 10 associés détenteurs de parts en pleine propriété et 5 immeubles. La 2072-C n'a pas d'offre EFI, une SCI aux parts démembrées en est exclue même avec deux associés, et au-delà de 10 associés ou 5 immeubles l'EDI s'impose en pratique. Côté IS, la 2065 et la liasse 2033 sont saisissables en ligne au régime simplifié ; la 2065 et la liasse complète au régime réel normal imposent l'EDI. - Télépaiement de l'IS et de la CFE : article 1681 septies du CGI ; TVA : article 1695 quater. Le non-respect du mode dématérialisé imposé entraîne la majoration de 0,2 % des sommes concernées, avec un minimum de 60 € (article 1738 du CGI) ; un retard de paiement de CFE relève, lui, de la majoration de 5 % de l'article 1731 et de l'intérêt de retard de l'article 1727 (0,20 % par mois) — deux sanctions distinctes. - Références TVA : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère l'ensemble des dispositions TVA du CGI vers le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er janvier 2027 (date initialement fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), à droit constant. Les articles 261 D 2° et 1695 quater du CGI cités ici doivent, après cette date, être lus comme visant leurs équivalents du CIBS (article 46 de l'ordonnance). - Fin du régime simplifié de TVA : l'article 38 de la loi de finances pour 2025 le supprime pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027. Bascule automatique par la DGFiP vers le réel normal, sans démarche : CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € (mensuelle au-delà ou sur option), trimestriel appliqué d'office faute de déclaration annuelle déjà déposée ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel à son SIE. Exercice civil : dernier acompte en décembre 2026, dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. Le régime simplifié d'imposition des bénéfices (liasse 2033 à l'IS) est maintenu. - Cas d'une SCI devenue redevable en 2026 (parkings loués séparément, franchise écartée) : au régime simplifié de TVA en 2026, elle fixe elle-même ses acomptes de juillet et de décembre, chacun égal à au moins 80 % de la taxe réellement due pour le semestre ; première CA3 trimestrielle en avril 2027, puis dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027. - Le mandat de prélèvement SEPA interentreprises (B2B) édité depuis l'espace couvre les impôts auto-liquidés (TVA, IS, taxe sur les salaires) et doit être enregistré par la banque du débiteur avant le premier prélèvement, faute de quoi celui-ci est rejeté. La CFE, mise en recouvrement par voie de rôle, relève d'un circuit distinct : paiement direct en ligne, prélèvement à l'échéance ou mensuel. - Déclaration d'occupation des locaux d'habitation (article 1418 du CGI) : pour une personne morale, elle se souscrit depuis l'espace professionnel via « Gérer mes biens immobiliers », avant le 1er juillet, le dépôt par fichier CSV étant obligatoire au-delà de 200 locaux (la saisie unitaire n'est plus admise). Défaut ou inexactitude : 150 € d'amende par local (article 1770 terdecies du CGI). - CFE : la location nue de locaux à usage autre que l'habitation est réputée professionnelle et imposable dès 100 000 € de recettes brutes sur la période de référence (article 1447 du CGI) ; pas de CFE l'année de création, base réduite de moitié la première année d'imposition (article 1478 II du CGI) ; déclaration initiale n° 1447-C avant le 1er janvier suivant la création, mais seulement pour les SCI qui entrent dans le champ : en deçà de 100 000 € de recettes de location nue, il n'y a ni cotisation ni 1447-C. Les avis ne sont plus envoyés par courrier. - Échéances d'IS : acomptes au 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre (relevé 2571, article 1668, 1 du CGI), dispense pour le premier exercice d'activité ou un IS de référence n'excédant pas 3 000 € ; solde au 15 du quatrième mois suivant la clôture, soit le 15 mai pour un exercice clos au 31 décembre (relevé 2572, article 1668, 2 du CGI). - Les bénéficiaires effectifs et les modifications statutaires ne relèvent pas d'impots.gouv.fr mais du guichet unique de l'INPI et du registre national des entreprises. Un changement de gérant impose de créer un espace au nom du nouveau gérant et de demander la dissociation de la SCI de l'espace de l'ancien. ## Proroger une SCI arrivée à son terme (99 ans) URL : https://www.sci-ai.app/prorogation-sci-99-ans - La durée d'une SCI ne peut excéder 99 ans (article 1838 du Code civil). Le plafond vaut pour la durée initiale comme pour chaque prorogation : une SCI peut donc vivre plus de 99 ans au total, mais jamais plus de 99 ans par période. Une SCI « à durée illimitée » n'existe pas ; les statuts doivent fixer une durée (article 1835). - Le point de départ est l'immatriculation au RCS, date à laquelle la société acquiert la personnalité morale (article 1842 du Code civil), et non la signature des statuts ni la publication de l'annonce légale. La date d'expiration figure sur l'extrait d'immatriculation, ligne « durée de la personne morale ». - L'article 1844-6, alinéa 2, impose que les associés soient consultés un an au moins avant la date d'expiration, à l'effet de décider si la société doit être prorogée. Cette consultation incombe au gérant ; le Code civil n'en fixe aucune forme, ce sont les statuts qui commandent (AGE, consultation écrite ou acte unanime). - À défaut de consultation, tout associé, même détenteur d'une seule part, peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire de justice chargé de la provoquer (article 1844-6, alinéa 3). L'omission peut engager la responsabilité du gérant, action prescrite par 5 ans (article 2224 du Code civil). - La prorogation se décide à l'unanimité des associés, ou à la majorité prévue pour la modification des statuts si — et seulement si — les statuts le prévoient (article 1844-6, alinéa 1er). Il faut donc lire deux articles avant de convoquer : « Durée » et « Décisions collectives extraordinaires ». - Formalités : PV d'AGE, statuts mis à jour, annonce légale de modification dans un support habilité du département du siège, puis dépôt au guichet unique de l'INPI dans le mois de la décision (article R. 123-66 du code de commerce). Coût réel : annonce légale de changement de durée au forfait national de 109 € HT (130,80 € TTC ; 126 € HT à La Réunion et à Mayotte, arrêté du 19 novembre 2025) et formalité de modification à 177,01 € TTC (barème en vigueur au 1er mars 2026), soit 307,81 € en autonomie, environ 458 à 708 € avec un professionnel. - Une prorogation décidée avant le terme est fiscalement neutre : ni personne morale nouvelle, ni cessation d'entreprise, même SIREN, mêmes valeurs au bilan, mêmes reports déficitaires. L'acte n'a plus à être obligatoirement enregistré depuis le 1er janvier 2020 (article 21 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, qui a réécrit l'article 635, 1, 5° du CGI) ; présenté volontairement à la formalité, il est enregistré gratis, sans droit à payer (article 811 du CGI, ancien droit fixe supprimé au 1er janvier 2019). - À défaut de prorogation, la SCI est dissoute de plein droit à l'expiration de sa durée (article 1844-7, 1° du Code civil) : aucune décision, aucun jugement, aucune notification. La personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation (article 1844-8, alinéa 3), la dénomination doit être suivie de la mention « société en liquidation », et faute de clôture dans les 3 ans le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal. - Le coût de l'oubli est une fiscalité de cessation d'entreprise : imposition immédiate des résultats non taxés (déclaration sous 60 jours à l'IS, articles 201 et 221, 2 du CGI), taxation des plus-values (article 150 U du CGI à l'IR, plus-values professionnelles avec réintégration des amortissements à l'IS), droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (article 746 du CGI) et, à l'IS, PFU de 31,4 % sur le boni de liquidation. - Terme déjà passé : l'article 1844-6, dernier alinéa, issu de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, ouvre une régularisation judiciaire dans l'année suivant l'expiration. Le président du tribunal peut constater l'intention de proroger et autoriser la consultation dans un délai de 3 mois ; les actes antérieurs conformes à la loi et aux statuts sont alors réputés réguliers. Cass. com., 30 août 2023, n° 22-12.084 : le texte s'applique quelle qu'ait été la raison de l'absence de consultation. - Points de vigilance pratiques : la mise en sommeil ne suspend pas la durée statutaire ; le notaire et la banque contrôlent systématiquement la durée avant une vente ou un prêt ; lors d'un rachat de parts, vérifier la date de terme et la clause de majorité, sachant que depuis le 27 juin 2026 la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié ou acte d'avocat à peine de nullité (article 1865-1 du Code civil). ## Indemnité d'éviction : refuser le renouvellement du bail commercial URL : https://www.sci-ai.app/indemnite-eviction-sci - Principe : le bailleur qui refuse le renouvellement doit une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (art. L. 145-14 du code de commerce), comprenant notamment la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession, sauf preuve par le propriétaire d'un préjudice moindre. Aucun barème n'est opposable. - Forme du congé : acte extrajudiciaire obligatoire (commissaire de justice), six mois à l'avance et, pendant la tacite prolongation, pour le dernier jour d'un trimestre civil (art. L. 145-9) ; à peine de nullité, le congé énonce ses motifs et rappelle le délai de deux ans pour saisir le tribunal. - Piège majeur : face à une demande de renouvellement signifiée par le preneur, le bailleur a trois mois pour refuser par acte extrajudiciaire ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement (art. L. 145-10). - Cas où rien n'est dû : motif grave et légitime, invocable seulement si l'infraction s'est poursuivie plus d'un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire reproduisant le texte à peine de nullité (art. L. 145-17, 1°) ; insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou danger (art. L. 145-17, 2°, avec droit de priorité des art. L. 145-19 et L. 145-20) ; défaut d'immatriculation ou absence d'exploitation effective pendant les trois années précédentes (art. L. 145-1 et L. 145-8) ; reprise de locaux d'habitation accessoires (art. L. 145-22), inapplicable à une SCI qui ne peut occuper personnellement. - Régimes intermédiaires : construction ou reconstruction (art. L. 145-18) — l'indemnité reste due, réduite à la privation temporaire de jouissance si un local de remplacement est offert, le preneur ayant trois mois pour se prononcer ; surélévation (art. L. 145-21) — indemnité plafonnée à trois ans de loyer. Le plafond de trois ans ne concerne pas l'article L. 145-18. - Calcul : l'expert compare la valeur marchande du fonds (perte du fonds) et la valeur du droit au bail (simple déplacement) et retient la plus élevée, le droit au bail faisant plancher ; s'y ajoutent des accessoires (remploi souvent autour de 10 % de l'indemnité principale, déménagement, trouble commercial, licenciements, double loyer) représentant couramment 15 à 30 % du principal. - Droit d'option (art. L. 145-57, dernier alinéa) : dans le mois suivant la signification de la décision fixant le loyer renouvelé, le bailleur peut basculer vers le refus de renouvellement. Droit de repentir (art. L. 145-58) : quinze jours après la décision passée en force de chose jugée, à charge des frais, et fermé si le preneur a quitté les lieux ou déjà loué ou acheté ailleurs. Ces décisions sont irrévocables (art. L. 145-59). - Maintien dans les lieux (art. L. 145-28) : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité ne peut être contraint de partir avant de l'avoir reçue ; il occupe aux clauses du bail expiré et verse une indemnité d'occupation fixée à partir de la valeur locative, avec un abattement de précarité usuellement de 10 à 20 %. Paiement dans les trois mois d'un commandement par acte extrajudiciaire, avec retenue de 1 % par jour de retard sur les clés (art. L. 145-30). - Fiscalité : à l'IR, l'indemnité est déductible des revenus fonciers quand elle est engagée en vue de la perception du revenu, typiquement pour relouer dans de meilleures conditions, et non déductible quand elle est une dépense personnelle ou engagée en vue d'un gain en capital — vente libre, démolition, transformation (BOI-RFPI-BASE-20-20) ; déduction au prorata des surfaces relouées. À l'IS, charge de l'exercice ou élément du coût de l'actif selon le même critère. Provision possible seulement à l'IS, après congé délivré ou instance engagée. TVA : hors champ en principe, l'indemnité de l'article L. 145-14 étant citée au BOI-TVA-BASE-10-10-50, sauf contrepartie d'un engagement du preneur dans un protocole amiable. - Alternatives et délais : déplafonnement du loyer renouvelé au-delà de douze ans de durée effective ou en cas de modification notable des éléments de l'art. L. 145-33 (art. L. 145-34). Le lissage à 10 % du loyer de l'année précédente, prévu au dernier alinéa, ne s'applique qu'en cas de modification notable ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans : il ne joue pas pour un bail de neuf ans prolongé tacitement au-delà de douze ans, le loyer rejoignant alors la valeur locative en une seule fois (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834) ; déspécialisation (art. L. 145-47 à L. 145-50) ; rachat amiable ou autorisation de cession du droit au bail. Toutes les actions du statut se prescrivent par deux ans (art. L. 145-60), et il s'écoule couramment deux à quatre ans entre le congé et la remise des clés. ## SCI ou SARL immobilière : quelle structure pour investir ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-ou-sarl-immobiliere - Deux natures juridiques opposées : la SCI est civile par son objet (art. 1832 et 1845 du Code civil, deux associés minimum), la SARL est commerciale par sa forme quel que soit son objet (art. L210-1 du Code de commerce, 1 associé en EURL à 100 associés, art. L223-3). Conséquences : tribunal judiciaire pour la SCI, tribunal de commerce pour la SARL ; gérant personne morale admis en SCI (art. 1846 et 1847 du Code civil) mais interdit en SARL (art. L223-18). - Responsabilité : en SCI elle est indéfinie mais CONJOINTE et proportionnelle aux parts (art. 1857 du Code civil, jamais solidaire) et subsidiaire (art. 1858, poursuite préalable et vaine de la société) ; en SARL les associés ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports (art. L223-1). Sur une condamnation de 90 000 € avec 12 000 € de trésorerie, l'associé de SCI à 70 % doit 54 600 €, celui de SARL 0 € — mais la caution personnelle et solidaire exigée par la banque neutralise l'écart sur le prêt. - Confidentialité : la SARL dépose ses comptes au greffe chaque année (art. L232-21 du Code de commerce, options de confidentialité partielles art. L232-25) ; la SCI n'a aucune obligation de dépôt, quel que soit son régime fiscal. - Fiscalité : SCI translucide de plein droit (art. 8 du CGI, revenus fonciers, prélèvements sociaux à 17,2 %, charges limitatives art. 31, déficit foncier 10 700 € ou 21 400 €), option IS possible (art. 239 du CGI) avec renonciation ouverte jusqu'au 5e exercice suivant puis irrévocabilité ; SARL à l'IS de plein droit (art. 206-1). Une fois toutes deux à l'IS, la fiscalité est identique : 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, amortissement par composants, PFU à 31,4 % sur les distributions. - Les deux options IR de la SARL immobilière sont pratiquement fermées : l'article 239 bis AB du CGI exclut expressément la gestion du propre patrimoine mobilier ou immobilier ; l'article 239 bis AA (SARL de famille) suppose une activité commerciale, donc fonctionne pour le meublé mais pas pour la location nue. - Location meublée : critère souvent décisif. Une SCI à l'IR qui loue en meublé bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), sous réserve de la tolérance de 10 % des recettes totales appréciée de façon lissée (BOI-IS-CHAMP-10-30) ; la sortie du régime IS suppose une cessation d'activité avec les conséquences de l'article 202 ter. La SARL, commerciale par la forme, pratique nu, meublé et para-hôtellerie sans contrainte. - Statut social du dirigeant : gérant de SCI non rémunéré = aucune affiliation, aucune cotisation ; gérant majoritaire de SARL = travailleur non salarié dès la nomination, avec des cotisations minimales de l'ordre de 1 050 à 1 400 € par an même sans rémunération. Deux co-gérants à 50/50 forment un collège majoritaire et sont tous deux TNS. Les dividendes du gérant majoritaire sont soumis à cotisations sociales au-delà de 10 % du capital, des primes d'émission et des sommes en compte courant (art. L131-6 du Code de la sécurité sociale) : c'est l'argument le plus fort en faveur de la SCI à l'IS. - Transmission : droits d'enregistrement identiques dans les deux formes, 5 % dès qu'il y a prépondérance immobilière (art. 726 du CGI, le taux de 3 % avec abattement de 23 000 € ne concerne que les sociétés non immobilières). Logiques d'agrément inversées : unanimité de plein droit pour une cession à un tiers en SCI (art. 1861, les statuts ne peuvent qu'assouplir ; refus d'agrément = faculté de rachat art. 1862 et agrément réputé acquis à défaut d'offre dans les 6 mois, art. 1863), majorité des associés représentant la moitié des parts en SARL (art. L223-14) avec liberté de principe pour les cessions familiales et entre associés (art. L223-13 et L223-16). Le pacte Dutreil (art. 787 B) est fermé aux deux structures purement patrimoniales. - Formalisme nouveau applicable aux deux : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose pour toute cession de parts ou actions d'une personne morale à prépondérance immobilière un acte notarié, un acte d'avocat contresigné (art. 1374) ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. C'est une condition de validité, non plus de simple opposabilité comme sous l'article 1865. - Coûts : création légèrement moins chère en SARL (annonce légale 148 € HT contre 191 € HT en 2026, tarif de greffe inférieur), mais commissaire aux apports imposé au-delà de 30 000 € d'apport en nature (art. L223-9) là où la SCI n'en connaît aucun. Fonctionnement annuel : environ 230 à 900 € pour une SCI contre 1 500 à 3 400 € pour une SARL à l'IS, soit 1 000 à 3 000 € d'écart par an, essentiellement dépôt des comptes et cotisations minimales du gérant. ## Détenir ses parts de SCI via une holding à l'IS URL : https://www.sci-ai.app/parts-sci-holding-is - L'article 238 bis K, I du CGI impose que la quote-part de résultat revenant à un associé passible de l'IS soit déterminée selon les règles de l'IS : une même SCI produit donc deux résultats fiscaux la même année, l'un en revenus fonciers pour les personnes physiques, l'autre avec amortissement par composants pour la holding (art. 39, 1, 2° CGI, art. 15 bis de l'annexe II au CGI, règlement CRC 2002-10). - Le régime mère-fille des articles 145 et 216 du CGI ne s'applique PAS à la quote-part d'une SCI translucide : le BOFiP écarte expressément les sociétés de personnes relevant de l'article 8 du CGI (BOI-IS-BASE-10-10-10-10, § 150). La quote-part est imposée à 100 % chez la holding, sans exonération de 95 %. - Étage 1 : IS de la holding à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois puis 25 % (art. 219, I-b CGI, sous condition de CA strictement inférieur à 10 M€ et de capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques). Étage 2 : PFU de 31,4 % en 2026 sur la distribution (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis la LFSS 2026). - Sur 100 € de résultat économique distribué : 58,31 € nets via une holding à 15 %, 51,45 € via une holding à 25 %, contre 52,80 € en détention directe à 30 % de TMI et 41,80 € à 41 %. Sans distribution, la holding conserve 85 € réinvestissables. - Cas chiffré sur 10 ans (immeuble 500 000 €, 36 000 € de loyers, TMI 41 %, revente 700 000 €) : impôt total de 173 427 € via holding contre 125 611 € en direct, mais 91 740 € de trésorerie conservée en plus au terme de la dixième année (impôt courant évité), le remboursement du capital d'emprunt pesant à l'identique sur les deux branches. La holding est un accélérateur de capitalisation, pas un réducteur d'impôt. - Cession des parts par la holding : plus-value professionnelle au taux normal de l'IS, exclue du régime long terme par l'article 219, I-a sexies-0 bis du CGI pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, sans aucun abattement pour durée de détention. Prix de revient à corriger selon CE, 16 février 2000, n° 133296 (Quemener). - Entrée de la holding : la cession déclenche la plus-value de l'article 150 UB, I du CGI et 5 % de droits d'enregistrement (art. 726 CGI, soit 15 000 € sur des parts valant 300 000 €) ; l'apport bénéficie du sursis de l'article 150 UB, II (BOI-RFPI-SPI-10-30, § 140) si la soulte n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil (créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière, à peine de nullité : l'acte sous seing privé entre associés n'est plus valable. - Conséquences déclaratives : la SCI reste à l'article 8 du CGI mais passe de la 2072-S à la 2072-C, doit produire un FEC conforme (amende de 5 000 € par exercice, art. 1729 D CGI) et peut devenir redevable de la CRL au taux de 2,5 % dès qu'un associé est à l'IS de droit commun (art. 234 terdecies CGI pour l'exigibilité, art. 234 nonies pour l'institution, art. 234 quindecies pour le taux ; BOI-RFPI-CTRL-20-10). - Limites : abus de droit des articles L64 et L64 A du LPF en l'absence de substance, acte anormal de gestion, plafonnement des charges financières (art. 212 bis CGI), convention de trésorerie subordonnée à un contrôle effectif (art. L511-7, I-3° CMF) et 800 à 3 000 € par an de coûts additionnels — seuil de pertinence autour de 30 000 € de résultat consolidé. ## Refacturer les charges au locataire : les écritures en SCI URL : https://www.sci-ai.app/refacturation-charges-locataire-sci - Une provision de charges encaissée n'est pas un produit : elle se comptabilise au crédit du compte de tiers 4191 (« Clients — avances et acomptes reçus », sous-compte « Locataires — provisions sur charges »). Le produit n'apparaît qu'à la régularisation, au crédit du 708 « Produits des activités annexes » — subdivision 7088 « Autres produits d'activités annexes » ou sous-compte dédié, jamais le 7083 qui s'intitule « Locations diverses » —, pour le seul montant réellement récupérable. - Plan de comptes de référence : 411 (créance locataire), 4181 (solde de charges non encore facturé), 4191 (provisions encaissées), 4192 (trop-perçu à restituer), 614 (charges locatives et de copropriété), 63512 (taxe foncière et TEOM), 708 (refacturation), 752 (loyer nu), 165 (dépôt de garantie), 44566 / 44571 / 44587 (TVA). - Habitation : liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), auquel renvoie l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; régularisation annuelle obligatoire, décompte un mois avant, pièces justificatives à disposition six mois ; prescription de trois ans (art. 7-1). Dans le champ de la loi de 1989, le forfait de charges est ouvert à la colocation quel que soit le nombre de contrats (art. 8-1, I et V), au meublé de résidence principale (art. 25-10) et au bail mobilité (art. 25-18) ; hors de ce champ, la liberté contractuelle le permet aussi. Il se comptabilise directement en produit. - Bail commercial : inventaire limitatif des charges dans le bail (art. L145-40-2 C. com.) et liste des dépenses non imputables (art. R145-35, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014) — grosses réparations de l'article 606 du Code civil et honoraires afférents, honoraires de gestion des loyers, charges de locaux vacants. État récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre N+1, ou dans les trois mois de la reddition des comptes de copropriété (art. R145-36). - SCI à l'IR : l'article 29 du CGI exclut des recettes les sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant, et les charges correspondantes ne sont pas déductibles — l'opération est globalement neutre (BOI-RFPI-BASE-20-40). Exception unique : les charges non remboursées au 31 décembre de l'année du départ du locataire sont déductibles (art. 31, I, 1°, a ter). - Provisions de copropriété : déduction intégrale l'année du versement au syndic (art. 31, I, 1°, a quater ; BOI-RFPI-BASE-20-70), puis réintégration en N+1 de la fraction récupérable sur le locataire, non déductible et du solde positif. La cotisation au fonds de travaux de l'article 14-2-1 de la loi de 1965 n'est pas visée par le a quater et n'est déductible qu'à l'emploi effectif des sommes (BOI-RFPI-BASE-20-30-30). Numérotation : depuis l'ordonnance n° 2019-1101 et la loi du 22 août 2021, les travaux hors budget prévisionnel figurent au II de l'article 14-1 et l'article 14-2 vise le plan pluriannuel de travaux, le CGI ayant conservé le renvoi « aux articles 14-1 et 14-2 ». - TEOM : incombant normalement à l'occupant, elle n'est pas déductible du revenu foncier (art. 31, I, 1°, c du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-50) alors que la SCI la paie avec sa taxe foncière ; sa refacturation n'est pas non plus une recette. Même exclusion pour les taxes annuelles des articles 231 ter et 231 quater (bureaux, locaux commerciaux, stockage, stationnement). - Charge du propriétaire mise par le bail à la charge du locataire (taxe foncière, assurance de l'immeuble) : la refacturation est un supplément de loyer imposable au sens de l'article 29 du CGI, une clause expresse du bail étant exigée (BOI-RFPI-BASE-10-20). À ne pas confondre avec les charges incombant au locataire, fiscalement neutres. - SCI à l'IS : comptabilité d'engagement, produit 708 et charges rattachés à l'exercice, résultat net nul mais transit par le compte de résultat ; cut-off obligatoire à la clôture (4181 et 44587 pour les produits à recevoir, 4686 pour les charges à payer), justification du solde 4191 locataire par locataire. - TVA : les charges refacturées sont l'accessoire du loyer et en suivent le régime. Location nue d'habitation exonérée (art. 261 D, 2° du CGI) : refacturation de montants TTC, aucune TVA déductible. Locaux professionnels sous option (art. 260, 2°) : 20 % sur le loyer et sur les charges, provisions comprises, la taxe étant exigible dès l'encaissement des acomptes (art. 269, 2, c). TVA facturée à tort : due par l'émetteur (art. 283, 3). Ces articles du CGI sont ceux en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 les reprend à droit constant au livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). - Exemple annuel : 12 provisions de 120 € (1 440 €) contre 1 512 € de charges récupérables (1 344 € de copropriété + 168 € de TEOM) donnent un complément de 72 € — débit 4191 1 440, débit 411 72, crédit 708 1 512. Sur 2 480 € de provisions versées au syndic et déduites en 2025, 1 518 € sont réintégrés en 2026 : il ne reste que 962 € réellement déduits. ## Distribuer le prix de vente d'un immeuble aux associés (IR vs IS) URL : https://www.sci-ai.app/distribuer-prix-vente-sci - Ordre des priorités imposé par la pratique : capital restant dû et indemnité de remboursement anticipé, mainlevée d'hypothèque (art. 2434 du Code civil : inscription périmée un an après la dernière échéance prévue), commission d'agence, impôt de plus-value, opposition éventuelle du syndic (art. 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), dettes courantes, puis comptes courants d'associés, puis capital et réserves. - SCI à l'IR (art. 8 du CGI, translucidité — jamais « transparence », réservée aux sociétés de l'art. 1655 ter) : la plus-value relève des art. 150 U et suivants du CGI, est liquidée et acquittée par le notaire (art. 150 VF à 150 VH), et la mise à disposition du prix aux associés n'est pas un nouveau fait générateur — ni PFU, ni prélèvements sociaux additionnels, ni déclaration 2777. - Taux et seuils à l'IR : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (revenus du patrimoine immobilier, à ne pas confondre avec les 18,6 % des revenus mobiliers) ; abattements de l'art. 150 VC (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans) ; surtaxe de l'art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, appréciée au niveau de la société (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). - SCI à l'IS : plus-value professionnelle (art. 39 duodecies et suivants du CGI) calculée sur la valeur nette comptable, donc gonflée par les amortissements déjà déduits, sans aucun abattement pour durée de détention ; IS à 15 % jusqu'à 42 500 € (art. 219 I b) puis 25 %. - Second étage à l'IS : la distribution est un revenu distribué (art. 109 et suivants du CGI) taxé au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026), ou au barème sur option globale avec abattement de 40 % (art. 158, 3-2°) ; précompte à la source par la société du PFNL de 12,8 % (art. 117 quater) ET des prélèvements sociaux de 18,6 %, soit 31,4 % à verser le 15 du mois suivant la mise en paiement sur déclaration n° 2777. Solde d'IS dû le 15 du 4e mois suivant la clôture, ou le 15 mai de l'année suivante si l'exercice est clos le 31 décembre (art. 1668, 2 du CGI). - Le remboursement de compte courant d'associé est la seule sortie à coût fiscal nul dans les deux régimes : restitution d'une créance inscrite au compte 455, sans impôt, sans prélèvement social, sans droit d'enregistrement ; seuls les intérêts servis sont imposables. Limites : trésorerie disponible, clause bancaire de blocage, égalité entre associés, et risque de requalification en revenus distribués (art. 111, a du CGI) si le compte devient débiteur. - Réduction de capital : par diminution du nominal, elle n'est un remboursement d'apport non imposable que si tous les bénéfices et réserves autres que la réserve légale ont été préalablement répartis (art. 112, 1° du CGI) — condition quasi jamais remplie juste après une plus-value ; par rachat puis annulation de parts, elle relève du régime des plus-values (art. 112, 6° du CGI ; CE, 15 octobre 2025, n° 495120). L'enregistrement de l'ACTE DE RÉDUCTION est facultatif depuis la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 et relève du régime de faveur de l'art. 814 C du CGI ; en revanche, lorsque le rachat de parts est constaté par un acte distinct, cet acte est assujetti au droit proportionnel de l'art. 726 du CGI, soit 5 % pour une société à prépondérance immobilière (BOI-ENR-AVS-20-20 § 180, 200 et 210) — seul l'acte unique rachat + annulation y échappe. L'art. 1865-1 du Code civil impose depuis le 27 juin 2026, à peine de nullité, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte rédigé par un expert-comptable habilité pour la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière ; il ne vise expressément que la cession et ne dit rien du rachat par la société de ses propres parts ni de la réduction de capital — question sur laquelle la doctrine est partagée et qu'aucune jurisprudence ni doctrine administrative n'a tranchée : par prudence, faire rédiger tout rachat de parts par un notaire ou un avocat. Le boni de liquidation, lui, reste un revenu distribué à l'IS (art. 161 du CGI, PFU de 31,4 %) majoré du droit de partage de 2,5 % (art. 746 du CGI) : dissoudre coûte plus cher que distribuer, pas moins. - Aucun report d'imposition en cas de réinvestissement : l'art. 150-0 B ter du CGI vise les apports de titres, pas la vente d'un immeuble par une SCI. Seule exception étroite à l'IR, l'exonération pour remploi dans une résidence principale (art. 150 U II 1° bis, délai de 24 mois, fraction du prix effectivement remployée). Réinvestir ne fait que différer le second étage propre à l'IS. - Cas chiffré complet : vente à 400 000 € d'un bien acquis 250 000 € en 2014, emprunt soldé à 110 000 €, 40 000 € de comptes courants. À l'IR, les frais de mainlevée (1 100 €) viennent en diminution du prix de cession (CGI ann. III, art. 41 duovicies H, 5°) mais pas l'indemnité de remboursement anticipé : 25 067 € d'impôt de plus-value et 261 633 € nets pour les associés. À l'IS, l'IRA et la mainlevée sont des charges déductibles de l'exercice (art. 39, 1 du CGI), d'où une base de 225 033 € : 52 008 € d'IS puis 60 819 € de PFU, soit 112 827 € de coût total et 173 873 € nets — près de 88 000 € d'écart et un taux de frottement de 8,7 % contre 39,4 %. - Répartition et calendrier : les comptes courants se remboursent selon le solde propre de chaque associé, le solde disponible se répartit à proportion des parts (art. 1844-1 du Code civil, clause léonine réputée non écrite) ; en parts démembrées, le dividende sur réserves revient à l'usufruitier en quasi-usufruit (art. 587 du Code civil) avec créance de restitution du nu-propriétaire. Le régime légal des acomptes sur dividendes (art. L232-12 du Code de commerce) ne s'applique pas à la société civile. ## Comptes courants d'associés multiples : suivi et intérêts URL : https://www.sci-ai.app/cca-multiples-sci - Le compte 455 « Associés – Comptes courants » du PCG (règlement ANC n° 2014-03) est un compte de tiers : dès qu'il y a plusieurs apporteurs, on ouvre un sous-compte de principal par associé (4551-DUPONT, 4551-MARTIN…) et un sous-compte d'intérêts courus par associé (4558-DUPONT…). Comptes voisins à ne pas confondre : 456 (opérations sur le capital), 457 (dividendes à payer), 1681 (comptes courants bloqués à plus d'un an), 6615 (charge d'intérêts), 4425 (prélèvements retenus sur les associés). - Le compte courant est une dette de la société, pas un apport : des apports inégaux ne créent aucun droit de vote ni droit au bénéfice supplémentaire (art. 1844-1 du Code civil pour la répartition du résultat). Celui qui apporte le plus obtient une position de créancier chirographaire, remboursé avant tout partage de boni de liquidation. - Déduction des intérêts en SCI à l'impôt sur les sociétés (l'article 39, 1, 3° régit les BIC et s'applique à l'IS par le renvoi de l'article 209, I ; il ne concerne pas une SCI à l'IR relevant des revenus fonciers) : deux conditions cumulatives — capital social intégralement libéré (condition appréciée au niveau de la société, un capital non libéré bloque la déduction pour tous les associés) et taux plafonné au taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit. Plafond de 4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31/12/2025 et de 4,34 % pour une clôture au 31/05/2026, dernier taux publié au BOFiP (BOI-BIC-CHG-50-50-30, mise à jour du 13 mai 2026) ; pour une clôture au 30/06/2026, la moyenne des taux effectifs moyens publiés (dont 4,31 % au T1 2026 et 4,35 % au T2 2026) ressort à 4,33 %, sous réserve de la publication administrative. - Le plafond s'apprécie compte courant par compte courant, sans compensation entre un excédent d'intérêt sur un compte et une insuffisance sur un autre (BOI-BIC-CHG-50-50-30, § 130). Deux associés rémunérés à 3 % et 7 % ne se compensent donc pas : seule la fraction excédentaire du second est réintégrée au résultat fiscal. - Calcul des intérêts sur soldes variables : méthode des nombres, prorata temporis. On découpe l'exercice en périodes de solde constant, on calcule pour chacune le « nombre » (solde × jours), on additionne, puis intérêts = somme des nombres × taux / 365. Exemple : 40 000 € au 1er janvier puis 60 000 € à compter du 1er juillet, à 4 %, donnent 2 003,29 € — contre 2 400 € (faux, +397 €) si l'on applique le taux au seul solde de clôture. - SCI à l'IR : le plafond de l'article 39, 1, 3° du CGI relève des BIC/IS ; en revenus fonciers, la liste des charges déductibles est limitative (art. 31, I, 1°, d du CGI) et la déduction se joue d'abord sur l'affectation des fonds avancés (acquisition, conservation, construction, réparation, amélioration), avec obligation de justifier l'emploi des fonds (BOI-RFPI-BASE-20-80). - Chez l'associé personne physique, les intérêts sont des produits de placement à revenu fixe (art. 124 du CGI) taxés au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12, CSS art. L. 136-8, IV — à ne pas confondre avec les 17,2 % maintenus sur les revenus fonciers). Option globale possible pour le barème progressif. Dispense du prélèvement de 12,8 % si le RFR de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple), art. 125 A, I bis du CGI, sur attestation remise avant le 30 novembre (art. 242 quater du CGI). - La SCI est établissement payeur : reversement du prélèvement de 12,8 % et des prélèvements sociaux via le formulaire 2777 au plus tard le 15 du mois suivant le versement, puis déclaration sur l'imprimé fiscal unique n° 2561 au plus tard le 15 février de l'année suivante. Aucune retenue à la source en revanche sur les intérêts versés à un associé personne morale soumise à l'IS. - Remboursement : le compte courant est exigible à tout moment sauf convention de blocage, préavis ou échéancier ; aucun ordre légal entre associés, mais un gérant qui se sert en premier au détriment des autres engage sa responsabilité (art. 1850 du Code civil). La bonne pratique est un plan de remboursement proportionnel aux soldes, acté en assemblée puis, pour être contraignant, repris en avenant aux conventions. - Cession de parts : le compte courant ne se transmet pas avec les parts. Il faut soit le rembourser avant, soit le céder par un acte de cession de créance distinct (art. 1321 et suivants du Code civil, opposabilité art. 1324). Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts elle-même doit être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte rédigé par un expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil, créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). - Décès d'un associé : le solde, intérêts courus inclus, entre dans l'actif successoral et se transmet aux héritiers indépendamment du sort des parts (abattement de 100 000 € en ligne directe, art. 779 I du CGI). Pour l'IFI, l'article 973, II du CGI neutralise les dettes contractées par la société auprès du redevable ou de son foyer fiscal. - Suivi annuel : un tableau par associé à six colonnes (solde d'ouverture, apports, retraits, intérêts crédités, prélèvements à la source, solde de clôture), dont la somme des soldes de clôture doit égaler à l'euro près le solde du compte 4551 (principal) au grand livre — le compte collectif 455 étant, lui, plus élevé tant que les intérêts courus restent au 4558. L'état des comptes courants se joint au rapport du gérant présenté à l'assemblée (art. 1855 et 1856 du Code civil, art. 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978). ## SCI familiale ou donation en direct : que choisir pour transmettre ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-familiale-ou-donation-directe - L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans (art. 779 I et 784 du CGI), et le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI s'appliquent à l'identique à une donation d'immeuble et à une donation de parts de SCI : la société ne procure aucun taux réduit. - Le seul écart tient à l'assiette : une part vaut l'actif net (valeur vénale des immeubles + trésorerie − emprunt bancaire − comptes courants d'associés), là où l'immeuble donné en direct est taxé sur sa valeur brute. - Donation de la nue-propriété : barème de l'article 669 du CGI (60 % de nue-propriété entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans) ; l'extinction de l'usufruit au décès ne donne ouverture à aucun droit (art. 1133 du CGI). Ce levier fonctionne à l'identique sur un immeuble et sur des parts : ce n'est pas un argument pour la SCI. - La décote de parts n'est prévue par aucun texte et n'a aucun barème officiel : l'administration peut rectifier l'évaluation (art. L. 17 du LPF) jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'enregistrement (art. L. 180 du LPF), avec intérêts de retard et majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (art. 1729 du CGI). Le rescrit valeur de l'article L. 18 du LPF est fermé aux sociétés de gestion de patrimoine (BOI-SJ-RES-10-20-20-90). - L'effet de levier de l'emprunt est le seul avantage technique incontestable : une SCI achetant 500 000 € avec 150 000 € d'apport et 350 000 € de crédit a des parts valant 150 000 € au jour de l'acquisition, contre environ 686 000 € en année 20 une fois le prêt remboursé, sans droit supplémentaire. En direct, la déduction de dette est bridée par l'article 776 bis du CGI (dette bancaire, affectée au bien donné, notifiée au créancier). - Contrôle conservé : gérance statutaire, usufruit des parts avec aménagement du droit de vote (art. 1844 du Code civil, le nu-propriétaire gardant le droit de participer aux décisions collectives), clause d'inaliénabilité temporaire (art. 900-1 du Code civil) et clause d'agrément — étant rappelé que l'article 1861 al. 1 du Code civil impose déjà de plein droit l'unanimité pour une cession à un tiers, que l'alinéa 2 dispense au contraire d'agrément, sauf clause statutaire contraire, les cessions consenties à un ascendant ou à un descendant du cédant (les cessions entre associés ou au conjoint restant, elles, soumises à agrément tant que les statuts n'en dispensent pas), qu'en cas de refus l'article 1862 al. 2 n'ouvre qu'une faculté de rachat, et que l'article 1863 rend l'agrément réputé acquis faute d'offre dans les six mois : aucune obligation de racheter n'existe. - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil (créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) impose l'acte notarié, l'acte d'avocat contresigné ou l'acte d'expert-comptable habilité pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière (art. 726 du CGI), à peine de nullité : c'est une condition de validité, non plus d'opposabilité. - Frais d'acte : l'assiette des émoluments de donation est la valeur en PLEINE propriété des biens donnés par chaque donateur, y compris en cas de réserve d'usufruit (art. A444-67 du Code de commerce) — donner la seule nue-propriété ne réduit donc pas les émoluments, mais seulement la contribution de sécurité immobilière. Barème donation acceptée : 4,837 % / 1,995 % / 1,330 % / 0,998 %, à ne pas confondre avec les anciens taux 4,931 / 2,034 / 1,356 / 1,017 % (antérieurs à la baisse du tarif réglementé, encore affichés par de nombreux simulateurs) ni avec le barème des ventes (3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 %, art. A444-91 du Code de commerce). - Cas chiffré (500 000 €, deux enfants, 20 ans) : donation directe en pleine propriété ≈ 20 200 € ; donation directe de la nue-propriété ≈ 7 200 € et zéro droit ; SCI avec emprunt créée avant l'achat ≈ 7 700 à 10 600 € sur 20 ans, avec seulement 22 % des abattements consommés. L'écart entre les deux dernières options n'est donc que de 500 à 3 400 € sur vingt ans. - Le pacte Dutreil (art. 787 B du CGI) est fermé à une SCI de location nue, activité civile de gestion patrimoniale ; l'assurance-vie (art. 990 I et 757 B du CGI) reste un complément de liquidité, pas un substitut à la transmission immobilière. - Verdict : un bien, un enfant, pas d'emprunt → donation directe de la nue-propriété ; plusieurs enfants, plusieurs biens, acquisition à crédit à venir ou volonté de garder la gérance → SCI, sachant que la structure coûte 8 000 à 40 000 € sur 20 ans selon la solution comptable retenue. ## SCI avec associés à l'IR et à l'IS : la fiscalité mixte URL : https://www.sci-ai.app/sci-associes-ir-et-is - La présence d'une société à l'IS au capital ne fait PAS basculer la SCI à l'IS : l'article 206, 2 du CGI vise l'exercice d'une activité commerciale, pas la qualité d'un associé. La SCI reste translucide au sens de l'article 8 du CGI. - Le I de l'article 238 bis K du CGI impose que la quote-part de l'associé personne morale passible de l'IS dans les conditions de droit commun soit déterminée selon les règles propres à cet associé, sans tenir compte de celles de la SCI (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 130). - Conséquence : une double détermination du résultat social est obligatoire. La mesure de tempérament du § 180 ne s'applique pas, pour deux motifs cumulatifs et chacun suffisant — la société relève des revenus fonciers, et elle compte parmi ses membres une entreprise passible de l'IS. - Les amortissements et provisions doivent être « effectivement pratiqués dans les écritures de la société dans laquelle les droits sont détenus et non celles des entreprises membres » (§ 150 et § 160), avec un relevé spécial joint à la déclaration de résultats. L'associé ne peut rien reconstituer chez lui. - Retraitements clés : encaissement contre engagement, amortissement par composants (exclu en revenus fonciers), frais d'acquisition non déductibles à l'IR mais déductibles ou incorporables côté IS, charges limitatives de l'article 31 du CGI contre déduction générale, provisions admises seulement côté IS. - Le 1° du II de l'article 39 C du CGI plafonne la dotation à trois fois les loyers acquis pendant les 36 mois suivant la mise en location (bien situé en France ou dans l'EEE) ; surtout, la fraction de déficit issue de ces amortissements ne s'impute chez l'associé qu'à hauteur du quart de ses bénéfices imposables au taux normal de l'IS (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 220 et § 240). - Déclaratif : la 2072-C-SD est obligatoire dès qu'au moins un associé est une personne morale soumise à l'IS, sans seuil de participation. Annexe A2, cadre IX : partie A pour les associés en revenus fonciers, partie B pour ceux relevant des revenus professionnels. Échéance des revenus 2025 : 5 mai 2026, portée au 20 mai 2026 avec le délai téléprocédure. - CRL : la présence d'un seul associé à l'IS au taux de droit commun, quelle que soit l'importance de sa participation, entraîne l'assujettissement de la SCI sur la totalité des loyers perçus (BOI-RFPI-CTRL-20-10, § 50). Taux de 2,5 %, immeubles achevés depuis au moins 15 ans, exonération sous 1 830 € de loyers par local, acompte au plus tard le 15 du dernier mois de l'exercice (relevé 2581-SD) et solde lors du dépôt de la 2072-C. - Revente : une vente, deux régimes. Plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI, abattements 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux, versement libératoire par la SCI au titre de l'article 150 VF, II) pour les personnes physiques ; plus-values professionnelles (art. 39 duodecies et suivants) sans abattement et avec reprise des amortissements pour l'associé à l'IS (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 170). - Le seuil de 50 000 € de la surtaxe de l'article 1609 nonies G s'apprécie en principe au niveau de la société, sur la plus-value imposable qu'elle réalise ; mais par mesure de tempérament doctrinale — « il est admis que » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60), opposable au titre de l'article L. 80 A du LPF — il est apprécié sur la seule fraction revenant aux associés redevables de l'impôt sur le revenu, la quote-part des associés à l'IS étant écartée. Ce n'est pas une règle posée par l'article 1609 nonies G lui-même. - Pièges : entrée d'un associé personne morale en cours d'exercice (la CRL et la 2072-C se déclenchent dès lors qu'il est présent à la clôture), absence de répartition prorata temporis puisque la part de résultat est acquise à la clôture (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 165), correction du prix de revient des parts selon la jurisprudence Quemener (CE, 16 février 2000, n° 133296) à la sortie, et FEC exigible sous peine de l'amende de 5 000 € de l'article 1729 D du CGI. - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose l'acte notarié, l'acte d'avocat contresigné ou, dans les cas où il y est légalement habilité, l'acte rédigé par un expert-comptable pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière, à peine de nullité. ## Comptabiliser les honoraires en SCI (agence, notaire, avocat, expert) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-honoraires-sci - Question préalable avant tout choix de compte : l'honoraire est-il une charge de l'exercice, une composante du coût d'acquisition de l'immeuble, ou un élément du calcul de la plus-value ? C'est l'objet réel de la mission qui tranche, pas l'intitulé de la facture. - Plan de comptes : 6226 Honoraires (gestion locative, mise en location, expert-comptable, conseil), 6227 Frais d'actes et de contentieux (avocat, commissaire de justice, notaire), 6221 / 6222 Commissions et courtages sur achats / sur ventes, 6228 divers ; 614 pour les honoraires de syndic (appelés via les charges de copropriété), 6354 pour les droits d'enregistrement, 2011 pour les frais de constitution. - À l'IS, les frais d'acquisition d'immobilisation (droits de mutation, honoraires, commissions, frais d'actes) relèvent d'une option : charge immédiate ou incorporation au coût (art. 213-8 du règlement ANC n° 2014-03 et art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI). Option globale, irrévocable — sauf changement de méthode comptable autorisé par les art. 120-4 et 130-5 du PCG —, exercée par simple comptabilisation et formalisée sur papier libre joint à la première déclaration de résultats concernée (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 à 170) ; les titres relèvent d'une option distincte. - À l'IR, les frais d'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers (liste limitative de l'art. 31 du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70) mais majorent le prix d'acquisition pour la plus-value, au réel sur justificatifs ou forfaitairement à 7,5 % du prix (art. 150 VB, II-3° du CGI). Les frais de cession viennent en diminution du prix de vente selon la liste limitative de l'art. 41 duovicies H de l'annexe III au CGI (art. 150 VA, III). - Sont déductibles au réel à l'IR, au titre du e du 1° du I de l'art. 31 du CGI : honoraires de gestion locative, commissions d'agence de location, tenue de comptabilité des immeubles, rédaction des déclarations fiscales, frais de procédure (notaire, avocat, huissier, expert) — BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60 et § 100. Le forfait de 20 € par local et par an (§ 240) s'y ajoute, il ne s'y substitue pas. - Honoraires de gestion prélevés sur les loyers : comptabilisation obligatoire en brut à partir de l'état de gestion de l'agence, jamais en net à partir du relevé bancaire. Sur 1 000 € de loyer et 84 € TTC de commission : débit 512 pour 916 €, débit 6226 pour 84 €, crédit 752 pour 1 000 €. - TVA sur honoraires récupérable uniquement si la SCI est assujettie et redevable (art. 271 du CGI) : option sur locaux professionnels (art. 260, 2°), parking isolé, para-hôtellerie. En location nue d'habitation exonérée (art. 261 D), la charge se comptabilise TTC, sans compte 44566. SCI mixte : affectation directe, puis coefficient de déduction. Numérotation : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie la TVA à droit constant au livre II du CIBS à compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 ; la mention de franchise en base renvoie alors à l'art. L. 223-3 du CIBS au lieu de l'art. 293 B du CGI), sans modification des taux, de l'assiette ni du régime de l'option. - DAS 2 : une SCI est bien dans le champ, le 2 de l'art. 240 du CGI visant « toutes les personnes morales ou organismes, quel que soit leur objet ou leur activité » et le BOFiP citant expressément les sociétés immobilières (BOI-BIC-DECLA-30-70-20, § 20). Seuil de 2 400 € TTC par bénéficiaire et par année civile depuis les sommes versées en 2024 (§ 140) ; dépôt dématérialisé obligatoire (art. 89 A), en janvier de l'année suivante en principe (§ 400), avec la dérogation permettant de la souscrire en même temps que la déclaration de résultats (CGI, ann. III, art. 344 I-0 bis) — soit le 5 mai 2026 pour les sommes versées en 2025 et le 4 mai 2027 pour celles versées en 2026. Le délai supplémentaire de quinze jours des téléprocédures ne s'applique pas à la DAS 2 : il est écarté pour les déclarations dont la date de dépôt est déterminée par référence à celle de la déclaration de résultats, hors 1330-CVAE-SD et DECLOYER (BOI-BIC-DECLA-30-10). - Sanctions DAS 2 : amende de 50 % des sommes non déclarées (art. 1736, I-1 du CGI), écartée en cas de première infraction régularisée avant la fin de l'année de dépôt ; dépôt tardif 150 € (art. 1729 B, 1) ; omissions 15 € par erreur, minimum 60 €, maximum 10 000 € (art. 1729 B, 2). - Rattachement : comptabilité de trésorerie à l'IR (décaissement), comptabilité d'engagement à l'IS (dette certaine), avec factures non parvenues au 408 et charges constatées d'avance au 486. Les honoraires personnels d'un associé se logent au débit du compte courant 455 : à l'IS, les faire supporter par la SCI expose à la réintégration et à la qualification de revenu distribué (art. 111, c du CGI). ## TVA sur la cession d'un immeuble par une SCI : neuf, ancien, marge URL : https://www.sci-ai.app/tva-cession-immeuble-sci - Question préalable : la TVA ne frappe que les livraisons effectuées par un assujetti agissant en tant que tel. Une SCI qui loue, même nu et même en habitation, est un assujetti (art. 256 A du CGI, exploitation d'un bien corporel en vue d'en retirer des recettes permanentes) : ses loyers sont exonérés (art. 261 D, 2° du CGI) mais elle reste dans le champ. Seule la SCI sans activité économique (immeuble mis gratuitement à disposition d'un associé) vend hors champ. - Immeuble neuf : achevé depuis cinq ans au plus (art. 257, I, 2, 2° du CGI), la date d'achèvement faisant courir le délai, pas la date d'achat. Sont assimilés aux constructions nouvelles les immeubles surélevés ou remis à l'état neuf (majorité des fondations, des éléments porteurs ou des façades hors ravalement, ou deux tiers de chacun des éléments de second œuvre de l'art. 245 A de l'annexe II). Une rénovation lourde rajeunit donc fiscalement un immeuble ancien. - Vente d'un immeuble neuf par un assujetti : taxation de plein droit, sans option ni renonciation possible ; base = prix total (art. 266 du CGI) ; taux 20 % (art. 278). Contrepartie pour l'acquéreur : taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % (0,715 % avec frais d'assiette) en application de l'art. 1594 F quinquies, A du CGI, contre environ 6,32 % de DMTO de droit commun dans la grande majorité des départements en 2026. - Immeuble achevé depuis plus de cinq ans : exonération de principe (art. 261, 5, 2° du CGI), avec option possible du cédant assujetti pour la taxation (art. 260, 5° bis du CGI). L'option doit être exprimée dans l'acte constatant la mutation (art. 201 quater de l'annexe II au CGI ; BOI-TVA-IMM-10-10-10-30) et s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier relevant du même mode de détermination de la base. Elle ne fait pas descendre les droits de mutation au taux réduit. - TVA sur la marge (art. 268 du CGI) : applicable lorsque l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier, à un assujetti n'agissant pas en tant que tel, ou livraison exonérée). Base = prix de vente moins prix d'achat, diminuée de la TVA afférente à la marge. Exclue pour les immeubles neufs taxés de plein droit. Seule une identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien revendu est exigée, l'identité physique ayant été abandonnée par la mise à jour du 13 mai 2020 (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 20, tirant les conséquences de CE 27 mars 2020 n° 428234 Promialp ; CJUE 30 septembre 2021 aff. C-299/20 Icade Promotion, division en lots et viabilisation sans incidence ; CE 11 octobre 2022 n° 464561, la désignation dans l'acte d'acquisition est déterminante). L'art. 1594 F quinquies, A écarte le taux réduit de DMTO en cas d'application de l'art. 268. - Régularisation de la TVA déduite : période de vingt ans pour les immeubles immobilisés, l'année d'acquisition ou d'achèvement comptant pour une année entière (art. 207 de l'annexe II au CGI). Une cession non taxée pendant cette période déclenche une régularisation globale égale aux vingtièmes qui restent après l'année de la cession (III-2 de l'art. 207), soit 20 moins le rang de l'année de cession : exemple officiel du BOFiP, acquisition en N et cession non taxée en N+7 (8e année) = régularisation sur N+8 à N+19, soit 12/20 (BOI-TVA-DED-60-20-30). Sur 100 000 € de TVA déduite, une vente en treizième année laisse 7/20 et coûte 35 000 € de reversement. Une cession taxée neutralise le reversement (coefficient de déduction réputé égal à l'unité, III-2-2°) et peut même ouvrir une déduction complémentaire si la TVA d'acquisition n'avait pas pu être déduite ; le III-1-2° visant les cessions taxées « sur le prix total, sur la valeur totale ou dans les conditions fixées à l'article 268 », une taxation sur la marge neutralise elle aussi la régularisation. Attestation de transfert (III-3 de l'art. 207 de l'annexe II) : le cédant qui reverse délivre au bénéficiaire une attestation mentionnant le montant de taxe que celui-ci est en droit de déduire, si bien que la TVA reversée n'est pas perdue pour la chaîne et se valorise dans la négociation du prix. - Article 257 bis du CGI, réécrit par l'art. 58 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022) avec effet au 1er janvier 2023 : lors de la transmission d'une universalité totale ou partielle de biens entre redevables de la TVA, aucune livraison n'est réputée intervenir et le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations. Appliqué à la vente d'un immeuble loué inscrit à l'actif immobilisé avec reprise des baux par un acquéreur redevable poursuivant l'activité locative (BOI-TVA-DED-60-20-10 § 280 à 286, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10) : ni TVA sur le prix, ni régularisation (III-4-1° de l'art. 207 de l'annexe II). La décision CE 31 mai 2022 n° 451379 ne commande plus le régime des cessions réalisées depuis 2023. - Trois cas chiffrés : (a) local commercial acquis 500 000 € HT en 2014 avec 100 000 € de TVA déduite, revendu 700 000 € en 2026 (13e année) — sans option, 35 000 € de reversement (7/20) et 665 000 € de produit net ; avec option art. 260, 5° bis, 140 000 € de TVA collectée et zéro reversement ; (b) immeuble neuf acquis en VEFA 400 000 € HT en 2023, loué nu en habitation sans TVA déduite, revendu 460 000 € HT en 2026 (4e année) — 92 000 € de TVA collectée de plein droit, déduction complémentaire de 64 000 € (16/20) et DMTO réduits d'environ 3 289 € pour l'acquéreur ; (c) terrain à bâtir acheté 200 000 € à un particulier en 2019, revendu 350 000 € — TVA sur la marge de 25 000 € au lieu de 58 300 €, mais DMTO au taux plein. - TVA et plus-value sont deux impôts distincts : la TVA porte sur le prix ou la marge, la plus-value sur l'enrichissement (art. 150 U du CGI en SCI à l'IR, plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements en SCI à l'IS). Une vente peut être hors champ de la TVA et lourdement imposée en plus-value, ou l'inverse. - Recodification : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de TVA du CGI vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), les anciennes références restant admises sur les factures jusqu'au 30 juin 2028 (terme d'abord fixé au 31 décembre 2027). Les clauses fiscales des actes et compromis doivent être relues, la transposition n'étant pas parfaitement à droit constant sur l'article 257 bis. ## Prorata de déduction de TVA en SCI à activité mixte URL : https://www.sci-ai.app/prorata-tva-sci - Le mot « prorata » a disparu du texte : le décret n° 2007-566 du 16 avril 2007, applicable depuis le 1er janvier 2008, a remplacé le prorata général d'entreprise par un coefficient de déduction déterminé dépense par dépense (articles 205 et 206 de l'annexe II au CGI). - Coefficient de déduction = coefficient d'assujettissement × coefficient de taxation × coefficient d'admission (art. 206, I ann. II au CGI). La TVA d'une dépense est déductible à proportion de ce coefficient (art. 205 ann. II). - Coefficient d'assujettissement (art. 206, II ann. II) : proportion d'utilisation pour des opérations situées dans le champ de la TVA, imposées ou légalement exonérées. Une location d'habitation exonérée le laisse à 1 ; seule une mise à disposition gratuite (hors champ) le fait descendre. - Coefficient de taxation (art. 206, III ann. II) : il vaut 1 ou 0 par affectation réelle, et ne devient un rapport de recettes HT (opérations ouvrant droit à déduction / ensemble des opérations imposables) que pour les dépenses utilisées concurremment. Sont exclus des deux termes les cessions de biens d'investissement et les produits des opérations immobilières et financières accessoires exonérées (utilisation limitée à 10 % des biens et services grevés). C'est un rapport de recettes, jamais un prorata de mètres carrés. - Coefficient d'admission (art. 206, IV ann. II) : égal à 1 sauf exclusion légale — dépenses de logement fournies au dirigeant ou au personnel (0), véhicules de transport de personnes (0), carburants de ces véhicules (0,80 pour l'essence des véhicules de tourisme depuis le 1er janvier 2021, l'alignement essence/gazole s'achevant au 1er janvier 2022 à 100 % sur les utilitaires), biens cédés sans rémunération sauf faible valeur (73 € TTC, art. 28-00 A ann. IV). Les quatre coefficients sont arrondis par excès à la deuxième décimale (art. 206, V ann. II) : 0,6027 donne 0,61. - Secteurs distincts (art. 209, I, 2° ann. II) : chaque immeuble, ensemble ou fraction d'immeubles dont la location est imposée sur option de l'article 260, 2° du CGI constitue un secteur distinct de plein droit, avec comptes distincts ; l'option s'exerce immeuble par immeuble (art. 193 ann. II) et peut désigner expressément les seuls locaux professionnels visés (CE 9 septembre 2020 n° 439143, SCI EMO ; RM Grau AN n° 38389). Un immeuble mixte partiellement optionné forme un secteur UNIQUE : un immeuble donné en location relève d'une activité unique de bailleur même si certains loyers sont taxés et d'autres exonérés, et le dénominateur du coefficient de taxation forfaitaire de ce secteur comprend les loyers exonérés (BOI-TVA-DED-20-20 § 30 et § 100). Ce qui se déduit à 100 %, ce sont les dépenses affectées aux seules opérations taxées (coefficient de taxation réel, art. 206, III, 1 ann. II) — pas une ventilation de la TVA d'acquisition par fraction de surface. Aucun imprimé dédié : ce qui se déclare au SIE, c'est l'option elle-même. - Coefficients provisoires en cours d'année (recettes N-1 ou prévisions), définitivement arrêtés avant le 25 avril de l'année suivante — 31 décembre de l'année suivante pour les assujettis devenus redevables en cours d'année (art. 206, V ann. II) ; l'écart se solde par une déduction complémentaire ou un reversement sur la CA3. - Régularisation annuelle par vingtièmes pendant 20 ans pour les immeubles (5 ans pour les autres immobilisations) : aucune régularisation tant que l'écart avec le coefficient de référence n'excède pas un dixième ; au-delà, 1/20 de la taxe initiale (et non de la taxe déduite) × écart (art. 207, II ann. II). - Régularisation globale en cas d'événement (cession non soumise à la TVA, changement d'affectation, transfert entre secteurs) : elle solde en une fois tous les vingtièmes restants et peut s'accompagner d'une attestation de transfert du droit à déduction au profit de l'acquéreur (art. 207, III ann. II). - Franchise en base : elle prive de tout droit à déduction, mais l'option de l'article 260, 2° du CGI l'écarte sur les opérations concernées — le 3° de l'article 293 C du CGI exclut de la franchise « les opérations soumises à la TVA en vertu d'une option prévue aux articles 260, 260 A et 260 B ». Opter, c'est devenir redevable sur ces loyers et calculer ses coefficients. - Exemple : immeuble acquis 900 000 € HT en 2019, TVA 180 000 €, coefficient de référence 0,55 → 99 000 € déduits ; cession exonérée en 2032 (période 2019-2038) → 180 000 × 0,55 × 6/20 = 29 700 € à reverser. ## Autoliquidation de la TVA sur les travaux en SCI : qui la déclare URL : https://www.sci-ai.app/autoliquidation-tva-travaux-sci - L'autoliquidation BTP repose sur l'article 283, 2 nonies du CGI, issu de la loi de finances pour 2014 (loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013), applicable aux contrats de sous-traitance conclus à compter du 1er janvier 2014 ; le critère est la date de signature du sous-traité, pas celle des travaux ni de la facture. Le dispositif vise la relation sous-traitant / entreprise principale : c'est l'entreprise PRINCIPALE qui autoliquide, jamais le maître d'ouvrage. Une SCI qui contracte directement avec des entreprises, y compris en lots séparés ou en co-traitance, reçoit des factures TTC et n'autoliquide rien (BOI-TVA-DECLA-10-10-20, § 530 et s.). - Champ : travaux de construction, réparation, nettoyage, entretien, transformation et démolition en relation avec un bien immobilier. Sont exclus la fourniture de matériaux sans pose, la location d'engins et matériels de chantier même avec montage et démontage sur site, les prestations intellectuelles (architecte, bureau d'études, économiste, ingénierie) et le nettoyage objet d'un sous-traité séparé (§ 534). - Les trois cas où une SCI autoliquide réellement : (1) elle est elle-même entreprise principale ou sous-traitante dans une chaîne de travaux — rare, et l'activité devient commerciale au sens de l'art. 206, 2 du CGI, sous réserve de la tolérance des 10 % de recettes commerciales accessoires (BOI-IS-CHAMP-10-30) ; (2) elle achète, en tant qu'assujettie, biens ou services à un assujetti non établi en France (art. 283, 1 al. 2 et 283, 2 ; art. 259, 1° et 259 A, 2°) ; (3) elle importe hors UE (art. 293 A du CGI, autoliquidation généralisée depuis le 1er janvier 2022). - Aucun seuil pour les prestations de services dès lors que la SCI agit en tant qu'assujettie : un abonnement logiciel à 19 € par mois chez un éditeur irlandais déclenche l'obligation. Une SCI sans activité économique (immeuble mis gratuitement à disposition des associés) n'est pas assujettie et n'autoliquide rien. Les acquisitions intracommunautaires de biens bénéficient en revanche du régime dérogatoire sous 10 000 € par an (art. 256 bis du CGI), sauf option pour la taxation. - Facture du sous-traitant : montants hors taxes, aucun montant de TVA, mention « Autoliquidation » — c'est la seule mention exigée par l'art. 242 nonies A, I, 13° de l'annexe II au CGI, le visa du texte applicable n'étant pas obligatoire (la mention de « la disposition pertinente » vise les opérations exonérées). Une TVA facturée à tort est due par son auteur (art. 283, 3 du CGI) et n'est pas déductible chez le destinataire. - Sanctions : amende de 5 % de la TVA déductible omise (art. 1788 A, 4 du CGI), due même lorsque l'opération aurait été neutre, sans perte de principe du droit à déduction ; s'y ajoutent l'intérêt de retard (art. 1727) et, en cas de manquement délibéré, la majoration de 40 % (art. 1729) ; 15 € par mention de facture omise dans la limite du quart du montant facturé (art. 1737, II). - CA3 : le sous-traitant porte son chiffre d'affaires en ligne 05 ; l'entreprise principale porte la base en ligne 02 « Autres opérations imposables », calcule la TVA au taux applicable dans le cadre B, puis la déduit en ligne 20. Une SCI porte tous ses achats de services auprès d'un assujetti non établi en France — intracommunautaires ou non — en ligne A3 « Achats de prestations de services réalisés auprès d'un assujetti non établi en France (article 283-2 du CGI) » ; l'ancienne ligne 2A a été supprimée lors de la refonte de la CA3 en 2022. Les acquisitions intracommunautaires de biens vont en ligne 03, les importations en ligne A4 avec les cases I1 à I6 pré-remplies depuis les données douanières. - Exigibilité inchangée : les travaux immobiliers étant des prestations de services, la TVA est exigible à l'encaissement (art. 269, 2, c du CGI), sauf option pour les débits. La retenue de garantie de 5 % (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971) ne réduit pas la base imposable et ne devient exigible qu'à sa libération. L'action directe ou la délégation de paiement (loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975) déplacent le flux de trésorerie, jamais la chaîne de facturation. Côté civil : l'acceptation du sous-traitant et l'agrément de ses conditions de paiement (art. 3) sont, en jurisprudence, la CONDITION de l'action directe de l'art. 12 — les accorder ouvre le recours contre le maître d'ouvrage, cela ne l'en protège pas ; c'est l'inaction qui l'expose, l'art. 14-1 l'obligeant à mettre l'entrepreneur principal en demeure de faire accepter un sous-traitant dont il connaît la présence. - Taux : l'autoliquidation ne modifie ni la nature ni le taux de l'opération. Depuis la mise à jour du BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 du 22 octobre 2025 (§ 20), les prestations de sous-traitance bénéficient elles-mêmes des taux réduits de 10 % (art. 279-0 bis) et 5,5 % (art. 278-0 bis A) lorsqu'elles en remplissent les conditions, l'ancienne doctrine du taux normal n'étant tolérée que pour les prestations de sous-traitance effectuées avant le 1er janvier 2026 (critère : la date de réalisation des prestations, pas celle de signature du sous-traité). Le taux de 10 % suppose de ne pas tomber sous le 2 de l'art. 279-0 bis (production d'un immeuble neuf ou augmentation de plus de 10 % de la surface de plancher sur deux ans). Les chaudières à combustibles fossiles sont exclues des DEUX taux réduits (5,5 % et 10 %) depuis le 1er mars 2025 ; l'arrêté du 13 juillet 2026 (JO 17/07/2026, en vigueur le 18/07/2026) OUVRE au contraire le taux de 5,5 % aux pompes à chaleur air/air réversibles sous conditions de performance et de fluide frigorigène. - La neutralité n'est acquise qu'avec un droit à déduction intégral : une SCI de location nue ou en franchise en base déclare la taxe autoliquidée et la verse réellement au Trésor. Cas chiffré du guide : SCI à l'IS, marché de 240 000 € HT à 10 % confié à une entreprise générale qui sous-traite 65 000 € — l'entreprise principale autoliquide 6 500 € de façon neutre, la SCI supporte définitivement 27 600 € de TVA, immobilisée avec les travaux. - Recodification : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 abroge au 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026) l'ensemble du bloc TVA du CGI (dont l'art. 283 et ses 1 al. 2, 2, 2 nonies et 3, ainsi que les art. 259, 259 A, 256 bis, 269, 278-0 bis A, 279-0 bis, 260, 261 D, 293 A et 293 B) et le recodifie à droit constant dans le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS). Les règles ne changent pas, seules leurs références changent de code ; les anciennes références au CGI restent admises sur les factures jusqu'au 30 juin 2028 (terme d'abord fixé au 31 décembre 2027). ## Le guichet unique INPI pour les formalités de SCI : mode d'emploi URL : https://www.sci-ai.app/guichet-unique-inpi-sci - Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d'entreprise d'une SCI (immatriculation, modification, cessation) passent obligatoirement par le guichet unique électronique formalites.entreprises.gouv.fr : article 1er de la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019, articles L123-32, L123-33 et R123-1 et suivants du Code de commerce, l'INPI ayant été désigné organisme unique par le décret n° 2020-946 du 30 juillet 2020. Les anciens CFE et le formulaire papier M0 ont disparu. - Le guichet n'est pas un registre mais un collecteur : il reçoit le dossier, contrôle sa complétude et le redistribue. La SCI reste immatriculée au RCS par le greffe du tribunal de commerce (greffe du tribunal judiciaire en Alsace-Moselle), qui exerce seul le contrôle de légalité et délivre le Kbis ; l'INSEE attribue SIREN et code APE ; le RNE (articles L123-36 à L123-57 du Code de commerce), ouvert le 1er janvier 2023, enregistre et diffuse mais n'a pas absorbé le RCS. - Immatriculation pas à pas : personne morale puis forme « société civile immobilière », dénomination et durée (99 ans maximum, article 1838 du Code civil) reprises à l'identique des statuts, objet social, date de début d'activité jamais antérieure à la signature des statuts, siège, gérants, associés (deux au minimum, article 1832 du Code civil), volet fiscal incluant l'option IS de l'article 239 du CGI et le volet TVA (option de l'article 260, 2° du CGI, parkings isolés taxés de plein droit à 20 % par l'article 261 D, 2°). - Le code APE n'est pas choisi mais attribué par l'INSEE : 6820A pour la location de logements, 6820B pour terrains, bureaux, locaux commerciaux et parkings. C'est un identifiant purement statistique, sans portée fiscale, rectifiable auprès de l'INSEE. La nomenclature NAF 2025 (décret n° 2025-736 du 31 juillet 2025) deviendra la référence d'attribution à compter du 1er janvier 2027. - Pièces exigées : statuts datés et signés par tous les associés, attestation de parution de l'annonce légale (pas le bon de commande), justificatif de jouissance du siège de moins de trois mois, pièce d'identité en cours de validité et déclaration de non-condamnation avec filiation de chaque gérant, pouvoir si un mandataire dépose. L'attestation de dépôt des fonds n'est PAS exigée d'une société civile : le dépôt du capital n'est pas une condition d'immatriculation. - Coût réel d'une création de SCI en métropole : annonce légale au forfait national de 191 € HT (229,20 € TTC), frais de greffe d'environ 60,38 € TTC pour l'immatriculation d'une société civile et environ 19,33 € TTC pour le dépôt du document relatif aux bénéficiaires effectifs, soit environ 309 € TTC de frais incompressibles hors rédaction des statuts. Les tarifs des greffiers sont révisés tous les deux ans (arrêté du 25 février 2026, applicable au 1er mars 2026). - La déclaration des bénéficiaires effectifs (article L561-46 du Code monétaire et financier) est intégrée au parcours d'immatriculation et vise toute SCI, y compris en sommeil. Depuis l'arrêt CJUE du 22 novembre 2022 (affaires jointes C-37/20 et C-601/20), l'accès public généralisé est fermé ; le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 fixe la nouvelle procédure d'accès sur intérêt légitime, avec un certificat d'accès valable trois ans, pour les demandes présentées à compter du 10 novembre 2026. - Modifications : changement de gérant, transfert de siège, dénomination, objet, capital, date de clôture, cession de parts, mise en sommeil. Toutes supposent au préalable une décision d'assemblée, un procès-verbal et une annonce légale. Point critique 2026 : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière (au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI) soit constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. La formalité au greffe n'assure que l'opposabilité, jamais la validité. - Cessation : deux formalités distinctes et successives. La dissolution avec nomination du liquidateur (la personnalité morale subsiste jusqu'à la publication de la clôture, article 1844-8 alinéa 3 du Code civil ; mention « société en liquidation » obligatoire ; clôture à intervenir dans les trois ans sous peine de saisine du tribunal), puis la clôture de la liquidation qui emporte radiation du RCS. Chacune exige son assemblée, son PV et son annonce légale. - Dépannage : l'état « en attente de régularisation » signale une anomalie relevée par le greffe et non un rejet ; il faut corriger, re-signer et re-soumettre vite, sous peine de clôture du dossier. Le greffier dispose d'un jour franc ouvrable pour inscrire (article R123-97 du Code de commerce), délai sans sanction automatique — le dernier alinéa de l'article R123-97 ouvre seulement au demandeur la faculté de saisir le juge commis à la surveillance du registre — et qui ne court utilement que sur un dossier complet : comptez en réalité 3 à 7 jours ouvrés. En cas de difficulté grave — indisponibilité générale du guichet ou blocage d'un ou plusieurs types de déclaration, sans condition de durée —, l'article R123-15 du Code de commerce ouvre une procédure de secours décidée par le directeur général de l'INPI : récépissé délivré le jour même, puis quinze jours au plus pour déposer effectivement la formalité (arrêté du 20 décembre 2024, en vigueur depuis le 1er janvier 2025). La procédure de continuité par Infogreffe a pris fin le 31 décembre 2024. - Ce que le guichet ne fait pas : il ne rédige pas les statuts, ne publie pas l'annonce légale, ne reçoit pas le dépôt du capital, n'ouvre pas le compte bancaire, ne crée pas l'espace professionnel impots.gouv.fr et ne vérifie jamais la pertinence des choix (objet social, régime fiscal, clause d'agrément, répartition des parts). Le greffe contrôle la légalité formelle, pas l'opportunité. À noter : une SCI n'a pas à déposer ses comptes annuels au greffe, mais l'approbation des comptes en assemblée reste obligatoire. ## J'ai hérité de parts de SCI : que faire concrètement ? URL : https://www.sci-ai.app/sci-heritee - On hérite de parts sociales, jamais de l'immeuble : la SCI est une personne morale distincte depuis son immatriculation (art. 1842 C. civ.) et reste seule propriétaire du bien ; l'associé détient une fraction du capital et une vocation au résultat (art. 1832 C. civ.). - L'option successorale (art. 768 C. civ.) porte sur la succession entière : acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l'actif net, ou renonciation. Nul ne peut vous contraindre à opter avant 4 mois (art. 771), puis 2 mois sur sommation (art. 772) ; à défaut de sommation, l'option se prescrit par 10 ans (art. 780). - La responsabilité de l'associé de SCI est indéfinie et proportionnelle aux parts, mais conjointe (jamais solidaire) et subsidiaire : le créancier doit d'abord avoir vainement poursuivi la société (art. 1857 et 1858 C. civ.). L'acceptation à concurrence de l'actif net ne fait pas écran aux dettes sociales postérieures au décès. - Encaisser des loyers à titre personnel, voter en assemblée ou se faire nommer gérant peut valoir acceptation tacite de la succession (art. 783 C. civ.) ; seuls les actes conservatoires et d'administration provisoire sont neutres (art. 784). Le droit d'information, lui, est opposable : communication annuelle des livres et documents sociaux, questions écrites avec réponse sous un mois (art. 1855 C. civ.), consultation au siège et copie de tous les documents, au besoin assisté d'un expert (art. 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978), envoi des documents 15 jours avant l'assemblée (art. 41). Le juge des référés du tribunal judiciaire ordonne la communication sous astreinte. - Le compte courant d'associé du défunt est une créance distincte des parts : elle entre dans l'actif successoral pour sa valeur nominale et se transmet aux héritiers, qui deviennent créanciers de la SCI. Un compte courant débiteur figure au contraire au passif de la succession et la SCI peut en réclamer le paiement aux héritiers. - Plusieurs héritiers, donc indivision successorale (art. 815 s. C. civ.) : les parts indivises sont représentées par un mandataire unique, désigné en justice en cas de désaccord (art. 1844 al. 2). Une convention d'indivision (art. 1873-1 s., 5 ans renouvelables, acte notarié et publicité si biens soumis à publicité foncière) évite le blocage ; le partage supporte un droit de 2,5 % (art. 746 CGI). Le mandat de gérant, lui, ne se transmet pas : à défaut de cogérant ou de clause statutaire, tout associé peut réunir les associés ou demander au président du tribunal la désignation d'un mandataire à seule fin de nommer un gérant (art. 1846, dernier alinéa). Une société durablement sans gérant s'expose à la dissolution judiciaire (art. 1846-1). - Cinq clauses statutaires à lire en priorité : continuation avec les héritiers de principe (art. 1870 C. civ.), clause d'agrément des héritiers — le refus ouvre droit à la valeur des parts (art. 1870-1), fixée à dire d'expert (art. 1843-4) —, transmission de la gérance, majorités (art. 1836 et 1852), agrément des cessions (art. 1861 al. 1 : agrément de tous les associés pour toute cession, sauf aménagement statutaire ; sauf clause contraire, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant en sont dispensées — art. 1861 al. 2). - Fiscalité : déclaration de succession sous 6 mois (art. 641 CGI, 24 mois dans le cas de l'art. 641 bis), évaluation à l'actif net réévalué avec décotes motivées d'illiquidité et de non-contrôle, abattement de 100 000 € en ligne directe (art. 779 I CGI) reconstitué tous les 15 ans (art. 784), paiement fractionné de droit commun (art. 1717 CGI et 404 A ann. III) ; le différé-fractionné de l'art. 397 A ann. III est en principe fermé à une SCI de gestion patrimoniale. Ne jamais sous-évaluer les parts : la valeur déclarée devient le prix d'acquisition pour la plus-value future (art. 150 VB CGI en SCI à l'IR, art. 150-0 D à l'IS), donc la sous-évaluation ne fait que déplacer l'impôt en l'aggravant. - Trois issues seulement, plus le retrait : garder et régulariser, céder ses parts (agrément art. 1861, droit d'enregistrement de 5 % à la charge de l'acquéreur — art. 726 I 2° CGI —, aucune obligation de rachat en société civile : l'art. 1862 n'ouvre qu'une faculté d'acquisition par les associés, un tiers ou la société, et à défaut de toute offre d'achat dans les 6 mois de la notification, l'agrément est réputé acquis — art. 1863 —, sauf dissolution anticipée décidée dans le même délai, que le cédant peut rendre caduque en renonçant à la cession sous 1 mois), dissoudre (art. 1844-7, 4° et 5°), ou se retirer (art. 1869 C. civ., y compris par décision de justice pour justes motifs). - SCI en retard de déclarations : intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI), majoration de 10 %, portée à 40 % à défaut de dépôt dans les 30 jours d'une mise en demeure et 80 % en cas d'activité occulte (art. 1728) ; droit de reprise jusqu'à la fin de la 3e année (art. L. 169 LPF), 10 ans si activité occulte. La régularisation spontanée évite les 40 % et ouvre la réduction de moitié de l'intérêt de retard (art. 1727 V CGI). ## Recel de parts de SCI : sanctions au partage et délais 2026 URL : https://www.sci-ai.app/recel-parts-sci Guide destiné à celui qui découvre, après un divorce ou un décès, que son ex-conjoint ou son cohéritier a dissimulé des parts de société civile immobilière, un compte courant d'associé ou la valeur réelle des parts au moment du partage. Il démontre que la loi ne répond ici ni par une amende ni par des dommages-intérêts, mais par une confiscation civile : le receleur perd sa part dans ce qu'il a caché. Il sépare les deux masses et les deux textes qu'on confond sans cesse — l'article 1477 du Code civil pour la communauté, l'article 778 pour la succession —, montre les cinq objets qui se recèlent dans une SCI, et démonte l'idée, encore majoritaire en ligne, que l'action serait imprescriptible : deux arrêts de 2025 l'ont soumise aux cinq ans de l'article 2224. Il corrige aussi trois références de jurisprudence que les autres pages recopient de travers, arrêts lus en texte intégral à l'appui. Cinq cas chiffrés vont jusqu'au solde en euros, redressement fiscal compris, et une section entière dit ce qui n'existe pas hors mariage et hors succession. ### Deux masses, deux textes : qui agit, contre qui, devant quel juge - Un décès sous le régime légal ouvre deux liquidations successives : la communauté d'abord (reprise des propres, article 1467 ; partage par moitié du surplus après prélèvements, article 1475), la succession ensuite, qui ne porte que sur la moitié du défunt et ses propres. - L'article 1477 sanctionne la dissimulation dans la première masse, l'article 778 dans la seconde. Un même compte courant caché relève de l'un ou de l'autre selon le moment du détournement. - Le prélèvement du conjoint survivant sur l'indivision post-communautaire échappe à la pénalité successorale : il agit comme indivisaire, pour sa moitié de communauté, non comme héritier (Cass. 1re civ., 29 janvier 2020, n° 18-25.592, rejet, publié au bulletin, rendu sur l'ancien article 792). La solution n'a jamais été étendue au cohéritier. - Le contentieux relève toujours du tribunal judiciaire, jamais du tribunal de commerce ni du tribunal des activités économiques, quelle que soit la forme de la société dont les parts sont en cause. - Ce n'est pas un délit pénal : ni plainte, ni casier judiciaire. Le recel de l'article 321-1 du Code pénal est une autre infraction, qui suppose une chose provenant d'un crime ou d'un délit. ### Cinq objets recelables dans une SCI - Les parts elles-mêmes, invisibles sur un relevé bancaire, un avis de taxe foncière ou une déclaration d'IFI sous le seuil. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité pour la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière, à peine de nullité. - Limite de champ décisive : les droits sociaux naissent à l'immatriculation, pas à la signature des statuts (Cass. 1re civ., 17 janvier 2024, n° 22-11.303, publié au bulletin, rendu sur une demande de recel de communauté). Des parts immatriculées après la dissolution ne sont pas un effet de communauté. - Le compte courant d'associé — la créance de l'associé sur sa société — ne se lit ni au capital social ni au registre du commerce, seulement dans les comptes annuels. - La valeur : déclarer des parts pour 120 000 euros en taisant une promesse de vente à 470 000 euros, c'est ne rien omettre et tout dissimuler (Cass. 1re civ., 1er juin 2011, n° 10-30.205, cassation, publié au bulletin — espèce portant sur des actions cédées 4 518 550 euros et portées au partage pour 2 667 856 euros). - Les fruits (article 778 alinéa 3) et, à l'envers, une dette commune dissimulée (article 1477 alinéa 2) : on cache alors un passif pour ne pas le porter. - Cas chiffré n° 1 : SCI valant 253 000 euros de parts plus 25 000 euros de compte courant. Tout cacher coûte 139 000 euros au receleur ; cacher le seul compte courant coûte 12 500 euros, soit onze fois moins. ### Le recel de communauté : trois peines, pas une - Peine 1 (article 1477 alinéa 1) : privation de la portion dans l'effet recelé, qui revient en entier à l'autre époux. Ce n'est pas une indemnité proportionnelle au préjudice. - Peine 2 (article 1477 alinéa 2) : celui qui a sciemment dissimulé une dette commune l'assume définitivement. - Peine 3 (article 1483 alinéa 2) : perte du bénéfice d'émolument. Son champ est étroit et presque toujours mal rapporté — le plafond ne couvre que la moitié des dettes entrées en communauté du chef du conjoint ; pour ses propres dettes, l'époux reste tenu du tout (article 1482), recel ou pas. - Conséquence contre-intuitive en SCI : l'associé, tenu indéfiniment mais non solidairement des dettes sociales à proportion de ses parts (article 1857) et seulement après vaine poursuite de la société (article 1858), n'a aucun plafond à perdre sur ses propres dettes. C'est l'époux non associé qui en a un. - Le cumul avec des dommages-intérêts se fonde sur l'article 1240 (ancien 1382), mais aucun arrêt lu ne le consacre : celui du 1er juin 2011 est rendu au seul visa de l'article 1477, la demande fondée sur l'article 1382 y étant subsidiaire et non examinée. - Cas chiffré n° 2 : masse de 320 000 euros, 160 000 euros chacun ; un prêt personnel de 90 000 euros dissimulé. Sans recel, chacun supporte 45 000 euros ; avec l'alinéa 2, l'économie pour l'époux trompé est de 45 000 euros, plus que la soulte de 40 000 euros reçue. ### Le recel successoral : l'option qu'on subit - L'article 778 impose l'acceptation pure et simple, nonobstant toute renonciation ou acceptation à concurrence de l'actif net déjà enregistrée. - Trois effets distincts : aucune part dans les biens recelés (alinéa 1, qui répute recelés les droits de l'héritier dont l'existence a été dissimulée), rapport ou réduction sans part de la donation recelée (alinéa 2), restitution de tous les fruits « dont il a eu la jouissance » — et non « qu'il a perçus » (alinéa 3). - Deux textes voisins étendent le dispositif : l'article 730-5 (acte de notoriété inexact invoqué sciemment et de mauvaise foi) et l'article 800 alinéa 4 (omission délibérée dans l'inventaire, déchéance de l'acceptation à concurrence de l'actif net). - Ce n'est plus l'article 792 : depuis la loi du 23 juin 2006, cet article traite de la déclaration des créances par les créanciers de la succession, éteintes faute de déclaration dans les quinze mois de la publicité de l'article 788. - Effet propre aux SCI : ce qui tombe, c'est le plafond sur les dettes du défunt, y compris sa part de responsabilité de l'article 1857 pour les dettes sociales exigibles avant l'ouverture. Pour les dettes exigibles après que l'héritier est devenu associé (article 1870), il répondait déjà en son nom propre. - Cas chiffré n° 3 : succession déclarée pour 220 000 euros, compte courant du défunt omis pour 90 000 euros. Avec recel, l'héritier receleur conserve 110 000 euros contre 160 400 euros s'il avait déclaré — un écart de 50 400 euros, fruits compris (10 800 euros d'intérêts à 3 % sur quatre ans, dont la moitié lui serait revenue). ### Prouver : deux éléments, une présomption contre vous, trois leviers - Élément matériel : un acte positif de divertissement ou de dissimulation. L'oubli, l'ignorance et la négligence ne suffisent pas. - Correction de source que ce guide est seul à faire : l'arrêt du 1er février 2017 (1re civ., n° 15-26.078, inédit), universellement cité pour cette exigence, ne la consacre pas. La formule figure dans le moyen annexé, écarté par la Cour ; la cassation partielle porte sur une donation indirecte, au visa des articles 1402 et 843 ancien, dans une espèce régie par l'ancien article 792 (décès du 21 juin 1992). - Élément intentionnel : l'intention frauduleuse de rompre l'égalité du partage (Cass. 1re civ., 14 avril 2021, n° 19-19.066, inédit, rendu sur l'article 1477). Des virements bancaires constatés n'en tiennent pas lieu. - La bonne foi est présumée (article 2274), mais un renversement joue en faveur du demandeur : lorsque l'époux a disposé d'un bien commun, c'est à lui de prouver qu'il en a porté la valeur réelle à la connaissance de son conjoint (1re civ., 1er juin 2011). Un motif hypothétique ne suffit pas. - Trois leviers rarement cités : l'article L. 151 B, 1 du LPF (les ayants droit obtiennent de l'administration la liste des comptes bancaires du défunt, fichier FICOBA de l'article 1649 A du CGI) ; l'inventaire de l'article 789 par la voie de l'article 813-4 — mais seulement tant qu'aucun héritier n'a accepté la succession, faute de quoi il faut l'article 145 du Code de procédure civile ; le registre du commerce, une cession non publiée n'étant pas opposable aux tiers (article 1865 alinéa 2, article R. 123-105 du Code de commerce). - À ne pas faire : utiliser les identifiants bancaires de l'ex-conjoint ou la boîte mail du défunt. Le débat se déplacerait sur le mode de preuve, avec un risque pénal d'accès frauduleux à un système de traitement automatisé de données. ### Le délai : cinq ans, et l'imprescriptibilité est morte en 2025 - Recel successoral : à défaut de texte spécial, l'action en sanction de l'article 778 est une action personnelle soumise aux cinq ans de l'article 2224 (Cass. 1re civ., 5 mars 2025, n° 23-10.360, rejet, publié au bulletin, contre CA Grenoble 27 septembre 2022). Dans l'espèce, faits détectés le 4 mars 2014 et assignations des 13 et 17 janvier 2020 : action prescrite de dix mois. - Recel de communauté : même solution pour l'article 1477 (Cass. 1re civ., 10 septembre 2025, n° 23-21.147, arrêt n° 551 F-D, inédit, cassation partielle au visa de l'article 2224, contre CA Nîmes 28 juin 2023). Arrêt inédit : il confirme, il ne consacre pas. - Le point de départ n'est ni le décès ni le partage, mais le jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. Le « aurait dû connaître » est la vraie difficulté. - Question ouverte, présentée comme telle : l'article 2236 suspend la prescription entre époux et partenaires de PACS, mais aucun arrêt publié ne l'articule avec le recel. Le guide recommande d'agir comme si le délai courait. - L'action en partage reste imprescriptible (article 815, sous réserve de l'article 816) : c'est la demande de sanction qui se prescrit, pas la demande de partage. - Coût du temps, en euros : sur le cas n° 3, laisser filer les cinq ans fait perdre 45 000 euros de part et 5 400 euros de fruits, soit 50 400 euros. ### Recel, lésion, omission ou dol : quatre qualifications, un montant par case - Omission de bonne foi d'un bien indivis : partage complémentaire portant sur ce seul bien (article 892), sans délai propre — c'est une demande en partage (article 815, sous réserve de l'article 816). - Lésion de plus du quart : complément de part, le défendeur choisissant de le fournir en nature ou en numéraire (article 889), mais deux ans seulement à compter du partage. - Dol, violence ou erreur : nullité ou partage complémentaire ou rectificatif (article 887), cinq ans. L'article 888 ferme l'action au copartageant qui a aliéné son lot après la découverte du dol ou de l'erreur, ou après la cessation de la violence. - Recel : la totalité du bien recelé plus les fruits, cinq ans de la connaissance des faits. - Cas chiffré n° 4 : parts attribuées sur 120 000 euros alors qu'une promesse à 470 000 euros existait, emprunt de 180 000 euros. Valeur réelle 290 000 euros, part théorique 205 000 euros. Lésion : 85 000 euros de complément, 41,5 % de la part, mais deux ans. Recel lecture prudente : 290 000 euros. Recel lecture extensive : 350 000 euros. Omission de l'article 892 : 0 euro. Dol de l'article 887 : 205 000 euros, avec cinq ans. - Point explicitement non tranché : aucun arrêt publié consulté ne dit si, quand seule la valeur est dissimulée, le receleur perd sa part dans la fraction cachée ou dans le bien entier. L'écart vaut 60 000 euros sur ce dossier. ### Le repentir actif : le seul effacement, et il n'est écrit nulle part - Ni l'article 1477 ni l'article 778 ne prévoient qu'une restitution efface la sanction : la construction est entièrement jurisprudentielle. - Une seule décision consultée porte la formule, et elle est inédite : le repentir suppose une restitution spontanée antérieure aux poursuites (Cass. 1re civ., 9 juillet 2014, n° 13-18.583, rejet, rendu sur l'ancien article 792, succession ouverte en 2001). Une seconde déclaration déposée quelques jours après une assignation en référé n'en est pas une. - Avertissement : l'arrêt du 1er avril 2015 (1re civ., n° 14-15.184), souvent présenté comme consacrant le repentir, juge les moyens inopérants faute de demande de liquidation et de partage. Il n'approuve rien au fond. - Règle pratique : le repentir a une date limite, et c'est la première lettre d'avocat. - Mode d'emploi : lettre recommandée au notaire désignant le bien omis et son montant, acte rectificatif, déclaration rectificative, restitution des fruits dans le même mouvement. Une révélation partielle ou négociée n'a jamais suffi. - Cas chiffré n° 5 : le repentir rapporte de 53 839 à 54 251 euros — 50 400 euros de part et de fruits, la majoration de 40 % évitée (3 439 euros) et jusqu'à 412 euros si la réduction de moitié de l'intérêt de retard est accordée (article 1727 V, jamais acquise à celui qui a dissimulé). ### Le volet fiscal : ce que la révélation coûte, et à qui - Délai de reprise : le délai abrégé de l'article L. 180 du LPF suppose que l'exigibilité ait été suffisamment révélée par le document enregistré ; l'article L. 181 exclut les biens non expressément mentionnés. On retombe sur les six ans de l'article L. 186. - Pénalités : intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 III du CGI), majoration de 40 % pour manquement délibéré ou 80 % pour manœuvres frauduleuses (article 1729, a et c). Le dépôt tardif d'une déclaration de succession relève de l'article 1728, 2 : 10 % à compter du premier jour du septième mois suivant l'expiration des délais des articles 641 et 641 bis, et 40 % en cas de mise en demeure restée sans effet quatre-vingt-dix jours. - Chiffrage du cas n° 3 au barème de l'article 777 tableau I et à l'abattement de 100 000 euros de l'article 779 I : droits initiaux de 596,40 euros par enfant, droits rectifiés de 9 194,35 euros, supplément de 8 598 euros chacun, intérêt de retard de 825 euros chacun, majoration de 40 % de 3 439 euros sur les seuls droits du receleur. - Addition : 12 862 euros pour le receleur, 9 423 euros pour l'héritier honnête, qui doit sortir cette somme avant d'avoir encaissé quoi que ce soit. - Question fiscale non tranchée, mais chiffrée dans ses deux branches : si l'administration liquidait sur la répartition issue de la peine privée (200 000 euros et 110 000 euros), l'héritier honnête supporterait 18 194 euros de droits, soit 19 287 euros avec l'intérêt de retard, et le receleur ne devrait rien de plus. Fourchette à provisionner : 9 423 à 19 287 euros. - Droit de partage de l'article 746 : 2,50 %. Le taux réduit de 1,10 % du même article ne vaut que pour les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS — trois événements, pas deux. Un partage successoral reste à 2,50 %. ### Hors champ : PACS, concubinage, séparation de biens, indivision - Il n'existe aucune peine privée de recel hors de la communauté et de la succession. La dissimulation la plus caractérisée ne fait alors perdre aucune part. - En indivision (concubins, partenaires de PACS) : indemnité d'occupation de l'article 815-9, impenses de l'article 815-13, et la limite de l'article 815-10 alinéa 3, aucune recherche sur les fruits n'étant recevable plus de cinq ans après. - Droit commun : responsabilité civile de l'article 1240 et action paulienne de l'article 1341-2 contre l'acte passé en fraude des droits, par exemple une cession de parts à un proche. - Participation aux acquêts : recouvrement sur les biens aliénés en fraude (article 1577), mais trois ans seulement pour l'action en liquidation à compter de la dissolution du régime (article 1578, dernier alinéa) — le délai le plus bref de la page. - Séparation de biens : créances entre époux réglées par les articles 1543 et 1479, sans aucune sanction de la dissimulation. - Conséquence à tirer avant le litige : hors mariage et hors succession, ce qui remplace la peine privée ne peut être que contractuel — communication périodique des comptes, information préalable avant toute cession, clause pénale chiffrée. ## SCI dormante depuis des années : comment la réveiller URL : https://www.sci-ai.app/sci-dormante-reactiver - Ne pas confondre la SCI dormante de fait (abandonnée, aucune formalité, société réputée pleinement active) et la mise en sommeil déclarée au guichet unique de l'INPI (art. R123-45 et R123-46 C. com.), limitée en pratique à 2 ans puisque le greffier peut radier d'office au-delà (art. R123-130 C. com.). - L'absence de déclaration fiscale n'entraîne aucune radiation du RCS. Depuis la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025, la seule radiation d'office qui menace réellement une SCI dormante est celle qui sanctionne le défaut de déclaration des bénéficiaires effectifs, trois mois après une mise en demeure restée sans suite. - Vérification prioritaire : la durée statutaire. L'art. 1838 C. civ. plafonne à 99 ans, mais beaucoup de SCI anciennes ont été constituées pour 20 ou 30 ans. À l'échéance, dissolution de plein droit (art. 1844-7 1°) ; la régularisation par prorogation tardive n'est ouverte que dans l'année suivant l'expiration (art. 1844-6 al. 4, loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019). - Société sans gérant : tout associé peut faire désigner un mandataire sur requête, sans condition de délai (art. 1846 al. 5 C. civ.) ; au-delà d'un an de vacance, tout intéressé peut demander la dissolution anticipée (art. 1846-1 C. civ.). - L'absence de recettes ne dispense d'aucune déclaration : 2072-S ou 2072-C à l'IR, 2065 + liasse 2033 ou 2050-2059 à l'IS. Seule dispense pratique : la SCI qui ne détient que des logements mis gratuitement à disposition des associés et n'encaisse aucun revenu ; la déclaration redevient due l'année de création, comme toute année où la répartition du capital, la liste des immeubles détenus ou les conditions d'occupation sont modifiées, ou dès lors que la société ou ses associés perçoivent un revenu (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, notice 2072-S-SD). - Pénalités : intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (art. 1727 CGI) ; majoration de 10 % en dépôt spontané ou dans les 30 jours d'une mise en demeure, 40 % au-delà, 80 % en cas d'activité occulte (art. 1728, 1, a, b et c CGI). Prescription de 3 ans (art. L169 et L176 LPF), portée à 10 ans en cas d'activité occulte par l'art. L169 al. 2 LPF (IR et IS) et l'art. L176 LPF (TVA) — l'allongement du délai résulte du LPF, l'art. 1728, 1, c du CGI ne fixant que la majoration de 80 % — hypothèse rare pour une SCI immatriculée et connue du SIE, le vrai risque étant la location meublée ou saisonnière non déclarée avec bascule à l'IS ignorée (art. 206, 2 CGI, tolérance de 10 % de recettes commerciales, BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320). - À l'IS, les amortissements irrégulièrement différés sont définitivement perdus (art. 39 B CGI), qui se mesure sur les amortissements effectivement pratiqués à la clôture : sur six exercices manqués d'un immeuble de 300 000 € dont 60 000 € de terrain, 42 000 € de base déductible constituent un majorant (les exercices non prescrits dont les comptes n'ont jamais été arrêtés peuvent encore recevoir leur dotation), et le préjudice n'est pas de l'impôt payé pour rien mais une charge perdue. Double peine à la revente : les amortissements différés en méconnaissance de l'art. 39 B sont réputés déduits pour le calcul de la plus-value (art. 39 duodecies, 2 CGI). - Les articles 1727 V CGI (réduction de 50 % de l'intérêt de retard) et L62 LPF (régularisation en cours de contrôle, 70 % de l'intérêt) supposent une déclaration déjà déposée : ils sont inaccessibles à une SCI qui n'a jamais rien déposé. Le vrai levier est la remise gracieuse de l'art. L247 LPF, demandée après dépôt et paiement des droits. - Vie sociale à reconstituer : rapport écrit annuel du gérant (art. 1856 C. civ.), AG unique statuant par séries de résolutions par exercice, registre coté et paraphé ou électronique (art. 45 du décret n° 78-704), déclaration des bénéficiaires effectifs (art. L561-46 C. mon. fin. ; sanction art. L574-5 : 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende). Le quitus n'éteint pas l'action en responsabilité du gérant (art. 1843-5 C. civ., prescription 5 ans art. 2224). - Réveiller coûte presque toujours moins cher que dissoudre : la dissolution impose le rattrapage comptable de toute façon, déclenche l'imposition de la plus-value, le droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (art. 746 CGI), la reprise des amortissements à l'IS, le PFU de 31,4 % sur le boni, et fait perdre l'antériorité de détention de l'art. 150 U CGI. ## SCI non immatriculée : l'immeuble est en indivision (2026) URL : https://www.sci-ai.app/sci-non-immatriculee Guide destiné à celui qui découvre, souvent devant un notaire qui bloque une vente, que la SCI dont les statuts ont été signés il y a vingt ou cinquante ans n'a jamais été inscrite au registre du commerce et des sociétés. Il démontre quatre choses. D'abord que la société ne possède rien : sans immatriculation, pas de personnalité morale, et l'immeuble appartient aux associés en indivision. Ensuite que deux histoires très différentes mènent là — une personnalité perdue le 1er novembre 2002, ou jamais acquise — et que c'est la branche rassurante qui coûte le plus cher. Puis que la régularisation ne rétroagit pas : s'immatriculer aujourd'hui crée une personne morale neuve, à qui il faut transférer l'immeuble par un second acte, ce qui rend l'opération inutile quand l'objectif est de vendre. Enfin il corrige trois chiffres que le corpus disponible donne faux : le taux de la fraction d'apport à titre onéreux, la portée de l'exonération sur engagement de conservation des titres, et le délai de reprise fiscal. ### Cinq minutes pour savoir si votre SCI existe - Trois vérifications gratuites : data.inpi.fr (registre national des entreprises), annuaire-entreprises.data.gouv.fr, et MonIdenum pour un dirigeant déclaré. Pas d'extrait éditable, pas d'immatriculation. - Six documents ne prouvent rien : un numéro SIREN, un avis de situation au répertoire SIRENE de l'INSEE, un avis de taxe foncière libellé « SCI Untel », un compte bancaire, un bail à en-tête, un acte notarié de 1976 désignant la société comme acquéreur. - Une fiche active au registre renvoie au sujet de la SCI dormante, pas à celui-ci. Une fiche radiée aussi : la radiation d'office est une mesure de police du registre, la personnalité morale subsiste et l'immeuble reste à la société. - Le tri se fait ensuite sur la date des statuts : avant ou après le 1er juillet 1978. ### Deux branches : avant ou après le 1er juillet 1978 - Branche A. L'article 4, alinéa 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 maintenait la personnalité morale des sociétés civiles antérieures non immatriculées. L'article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 (NRE) l'abroge « le premier jour du dix-huitième mois suivant la publication », soit le 1er novembre 2002. - Erreur qui circule : « l'article 44 de la loi de 1978 » n'existe pas. La disposition transitoire est l'article 4 de la loi n° 78-9 ; l'article 44 est celui de la loi NRE de 2001. - Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 20-23.658, arrêt n° 830 FS-B, publié au Bulletin, cassation partielle avec renvoi devant Versailles. Visa : art. 1842 C. civ., 32 CPC, 4 de la loi n° 78-9, 44 de la loi n° 2001-420. La perte de la personnalité morale entraîne le transfert des biens de l'actif social aux associés, et une immatriculation postérieure implique un nouveau transfert vers une personne morale nouvelle. - Ce que l'arrêt doit à ses devanciers (§ 8) : la perte de la personnalité juridique vient de Cass. com., 26 février 2008, n° 06-16.406 (Bull. 2008, IV, n° 46) ; l'application du régime de la société en participation, de Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243 (Bull. 2016, III, n° 59). Le transfert des biens est l'apport propre de 2023. - Branche B. L'article 1842 C. civ. suffit : personnalité à compter de l'immatriculation. Les signataires de l'acte d'achat sont engagés en leur nom personnel, sans solidarité puisque la société est civile (art. 1843), et sont restés propriétaires. - Cas 1, le cas bénin : statuts récents, dossier déposé au guichet unique de l'INPI et jamais validé, rien de publié au fichier immobilier. On complète, on immatricule, les associés reprennent les actes (art. 6 du décret n° 78-704 et art. 1843 C. civ.). Coût : 229,20 € d'annonce légale + 60,38 € de greffe + 19,33 € de bénéficiaires effectifs = 308,91 €, sans insertion au BODACC. ### Ce qu'elle est devenue : une société en participation - Art. 1871 C. civ. : pas de personnalité morale, aucune publicité, preuve par tous moyens. Art. 1872-1 : chaque associé contracte en son nom personnel et est seul engagé, sauf s'il agit en qualité d'associé au vu et au su des tiers — sans solidarité. - Opposition avec la SCI immatriculée : là-bas, responsabilité à proportion des parts et seulement après poursuite vaine de la société (art. 1857 et 1858). Ici, le créancier s'adresse directement au signataire. - Le verrou de l'art. 1872-2, alinéa 2 est plus étroit qu'on ne le dit : il ferme le partage des biens indivis « en application de l'article 1872 », donc ceux acquis par emploi ou remploi de deniers indivis. Si l'immeuble est indivis par la seule perte de personnalité, l'art. 815 C. civ. redevient discutable. Aucune décision publiée ne tranche. - Voie qui ne dépend pas de ce débat : dissoudre d'abord. Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243, publié au Bulletin — à défaut de nouveau pacte social, la société en participation qui succède est nécessairement à durée indéterminée, même si les statuts d'origine fixaient un terme (cinquante ans en l'espèce). La dissolution par notification de l'art. 1872-2, alinéa 1 est donc ouverte. - Pas de gérant opposable aux tiers : sans personne morale, celui que les statuts désignent n'est qu'un indivisaire parmi d'autres. ### À qui est l'immeuble, et qui peut signer - Règles de l'indivision, art. 815-3 C. civ. Deux tiers des droits pour les actes d'administration, le mandat général et les baux autres qu'agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux. Unanimité pour tout acte de disposition : vendre, apporter, hypothéquer, donner. - Cas concret : quatre associés à 40 / 30 / 20 / 10 %. Les deux premiers pèsent 70 % et peuvent signer un bail d'habitation, pas un bail commercial, et ne peuvent rien vendre. Deux associés décédés laissant sept héritiers : l'acte de vente réclame neuf signatures. - Effet procédural : une société dépourvue de personnalité n'a pas le droit d'agir (art. 32 CPC). Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-22.695, inédit, cassation sans renvoi — l'irrégularité tenant au défaut de personnalité juridique du demandeur est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte, et l'intervention volontaire des associés ne la régularise pas. ### Pourquoi le notaire bloque : l'effet relatif - Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : art. 28, 1° a) (publication obligatoire des mutations entre vifs), art. 4 (forme authentique), art. 3 (effet relatif : rien n'est publié si le titre du disposant ne l'a pas été). - Le fichier immobilier désigne une société sans personnalité ; les vrais titulaires sont les indivisaires, dont le titre n'a jamais été publié parce qu'il est né par le seul effet de la loi. La formalité serait rejetée. - Ordre imposé : acte notarié constatant le transfert (branche A) ou rectifiant la désignation de l'acquéreur (branche B), publication, puis seulement la vente ou l'apport. Deux actes et non un dès qu'on veut conserver la structure. - Réserve de calendrier : l'ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 abroge le décret de 1955 (art. 24) et transfère l'effet relatif à l'art. 710-5 C. civ. Entrée en vigueur à la publication de son décret d'application, au plus tard le 31 décembre 2028 ; aucun décret paru au 3 septembre 2026. ### Régulariser ou vendre en indivision : le calcul qui décide - Dossier type : SCI de 1974, immeuble acquis en 1976, valeur 2026 de 320 000 €, deux associés à parts égales, personnalité perdue en 2002. - Cas 2 — Voie 1, réparer puis vendre en indivision : contribution de sécurité immobilière 320 000 × 0,10 % = 320 € (art. 879, I et 881 K CGI) + droit fixe des actes innomés 125 € (art. 680 CGI) + honoraires médians 1 200 € = 1 645 €. Fourchette 1 345 € à 2 216 €. - Cas 3 — Voie 2, réimmatriculer puis apporter : 1 645 € + 308,91 € d'immatriculation + apport (émolument A444-158 C. com., barème 1,935 / 0,798 / 0,532 / 0,399 % = 1 475,73 € HT soit 1 770,88 € TTC, plus 320 € de contribution) = 4 044,79 €. Soit 2 400 € de plus en frais. - Ces totaux ne couvrent pas les successions ouvertes : un acte de notoriété par succession, puis la publication de la transmission par décès. Poste non chiffrable a priori, et c'est lui qui donne au dossier sa durée réelle. - Le poste non tranché le plus cher est le droit d'enregistrement de l'acte de constatation : droit fixe de 125 € (lecture défendue), droit de partage de 2,50 % soit 8 000 € (art. 746 CGI), ou droits de mutation à 6,32 % soit 20 224 € en cas de requalification. Écart de 20 099 € : demander la position du service par écrit avant signature. - Position de la page : si l'objectif est de vendre, ne pas réimmatriculer. Réimmatriculer se justifie quand la société a une suite (transmission de parts, entrée d'un associé, second bien). ### Les droits d'apport, et les deux taux que le web donne faux - Apport pur et simple d'un immeuble à une société passible de l'IS, par des apporteurs qui ne le sont pas : 2,20 % et non 5 % (art. 810, III CGI, renvoi au 3° du I de l'art. 809). Sur 320 000 €, droit d'État de 7 040 €, plus les taxes communale et départementale additionnelles (BOI-ENR-AVS-10-10-20, § 10). - L'exonération sur engagement de conservation des titres trois ans ne joue pas ici : elle suppose que l'immeuble soit compris dans l'apport de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé et affecté à une activité professionnelle. Sont expressément exclus l'immeuble non professionnel et l'immeuble apporté isolément (BOI-ENR-AVS-10-10-20, § 350 et § 360). - Le taux de 5 % n'existe pas pour un immeuble. La fraction d'apport réalisée à titre onéreux — celle que rémunère la reprise d'un emprunt — relève de l'article 683 bis CGI, qui la taxe à 2,20 % (version en vigueur depuis le 1er janvier 2006 ; BOI-ENR-AVS-10-20, § 30 et § 210). - Conséquence chiffrée : avec un prêt repris de 100 000 €, la fraction à titre onéreux coûte 2 200 € et les 220 000 € restants 4 840 €, soit 7 040 € — le même total, les deux fractions supportant le même taux. - Y compris à l'impôt sur le revenu, où l'apport pur et simple est enregistré gratuitement (art. 810, I CGI), la fraction rémunérée par une reprise de dette reste taxée à 2,20 %. - Le passage ultérieur à l'IS n'est pas neutre : l'art. 809, II rend les droits exigibles sur tous les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965, à leur valeur vénale au jour du changement. ### La plus-value : 16 904 € qui se jouent sur une date - Cas 4, branche A. Valeur au 1er novembre 2002 : 120 000 €. Apport le 15 novembre 2026 pour 320 000 €. - Lecture 1, acquisition au 1er novembre 2002 : prix majoré du forfait travaux de 15 % (art. 150 VB, II, 4° CGI) = 138 000 €, plus-value brute 182 000 €. Le forfait de frais d'acquisition de 7,5 % est écarté, réservé aux acquisitions à titre onéreux. - À 24 ans révolus : impôt sur le revenu nul (abattement total à 22 ans) ; prélèvements sociaux abattus de 46 %, base 98 280 €, soit 16 904,16 € à 17,2 %. Surtaxe de l'art. 1609 nonies G nulle, la plus-value imposable étant nulle. - Lecture 2, détention depuis 1976 : exonération totale, 0 €. Aucun texte ni doctrine consultable ne tranche ; la lecture 1 est la plus fidèle à l'arrêt et doit donc être budgétée. - À ne pas compter deux fois : une société restée à l'IR revend au prix d'apport et ne dégage aucune plus-value nouvelle. L'apport avance l'imposition de quelques mois, il ne la double pas. Le vrai grief est le décaissement sans encaissement, et la perte du compteur de détention. - Sous la lecture 1, l'exonération de prélèvements sociaux est acquise le 1er novembre 2032. Cas 5, branche B (société de 1985, immeuble acquis 45 000 € en 1986) : 40 ans de détention, plus-value nulle. La branche rassurante est la branche coûteuse. ### Le volet fiscal : trois ans de reprise, et non dix - Ce qui aurait dû être déposé : art. 8 CGI pour les membres d'une société en participation indéfiniment responsables et dont les noms et adresses sont connus de l'administration — déclaration n° 2072-S-SD, puis quote-part sur la n° 2044 (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 130 et § 230 à 250). - Lu à la lettre, le 4 de l'art. 206 CGI soumet à l'IS la part de bénéfices revenant aux associés non déclarés. Rarement appliqué à un immeuble de famille, mais c'est la seule porte qui pourrait rouvrir le délai décennal. - Correction principale de la page : le délai de dix ans suppose une activité. Seules sont visées les activités illicites et celles soumises à déclaration au guichet des formalités ; pour l'IR, les seules catégories de revenus relevant d'une activité professionnelle (BOI-CF-PGR-10-70, § 60 et § 70). Des revenus fonciers d'indivisaires particuliers en sont hors champ. Le délai est de trois ans. - Base de calcul : loyers 10 800 €, charges 3 300 €, résultat 7 500 €, deux associés en tranche à 30 % — 3 540 € d'impôt et prélèvements sociaux par an. - Régularisation spontanée sur trois ans : 10 620 € de droits + 10 % (art. 1728, 1, a) = 1 062 € + 510 € d'intérêt de retard (art. 1727, 0,20 %/mois) = 12 192 €. Après mise en demeure sans effet, la majoration passe à 40 % : 15 378 €, soit 3 186 € de plus. - Hypothèse haute non retenue, activité occulte sur dix ans : 35 400 € + 80 % (art. 1728, 1, c) + 4 673 € = 68 393 €. Écart de 56 201 € avec le dépôt spontané, qui tient à une qualification et non à un calcul. - Ordre à respecter : régulariser le déclaratif avant de déposer le dossier d'immatriculation, qui est une déclaration publique et datée. ### La marche à suivre, dans l'ordre - Douze étapes, trois à six mois, dont le calendrier est dicté par l'étape 4 : identifier tous les ayants droit, chaque succession ouverte, chaque conjoint survivant. - Étapes clés : dater les statuts (avant ou après le 1er juillet 1978) ; demander l'état hypothécaire ; arbitrer entre les deux voies ; obtenir par écrit la position du service sur le droit d'enregistrement et sur la date d'acquisition retenue pour la plus-value. - Formalités d'immatriculation : annonce légale 191 € HT soit 229,20 € (arrêté du 19 novembre 2021 modifié le 19 novembre 2025), greffe 60,38 € (arrêté du 25 février 2026, en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028), bénéficiaires effectifs 19,33 €. - La déclaration des bénéficiaires effectifs se fait lors de la demande d'immatriculation : c'est la seule modalité. Le délai de trente jours de l'art. R561-55 CMF (version en vigueur depuis le 26 avril 2026) ne vise que les inscriptions modificatives. - Signer l'acte de constatation, le publier, puis seulement l'acte d'apport. Ouvrir la comptabilité à la date de l'immatriculation, jamais avant. - La durée statutaire repart de zéro : la société immatriculée en 2026 est une personne morale nouvelle, dans la limite de 99 ans de l'art. 1838 C. civ. Rien à proroger, et la dérogation de 1978 sur les parts sociales inégales ne la suit pas. ## SCI et compte bancaire à l'étranger : l'obligation de déclaration URL : https://www.sci-ai.app/sci-compte-etranger - Article 1649 A, deuxième alinéa du CGI : les personnes physiques, les associations et les sociétés n'ayant pas la forme commerciale domiciliées ou établies en France doivent déclarer les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger. Le BOFiP cite expressément les sociétés civiles immobilières parmi les redevables (BOI-CF-CPF-30-20, § 70) : une SCI est visée, une SAS ou une SARL ne le sont pas. - Le support est le formulaire n° 3916 / 3916-bis (cerfa n° 11916), à raison d'un imprimé par compte (BOI-CF-CPF-30-20, § 180), daté et signé par le gérant et joint à la déclaration de résultats : la 2072 pour une SCI à l'IR, la 2065 pour une SCI à l'IS, jamais séparément. Mentions exigées par l'article 344 B de l'annexe III au CGI : désignation et adresse de l'établissement, numéro et nature du compte, usage privé/professionnel/mixte, dates d'ouverture et de clôture, identification de la SCI — le solde n'est pas demandé, le 3916 étant un instrument de traçabilité et non d'assiette. - Quatre faits générateurs autonomes : compte ouvert, détenu, utilisé ou clos. Le mot « détenus », ajouté par l'article 7 de la loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018, rend déclarable un compte dormant à solde nul. Le Conseil d'État a jugé que les seuls intérêts ou frais de tenue de compte ne caractérisent pas un usage (CE, 4 mars 2019, n° 410492). - Le critère est le lieu d'établissement de l'organisme teneur du compte (article 344 A, I de l'annexe III au CGI), pas la localisation des opérations ni le code pays de l'IBAN. Un compte de néobanque européenne (IBAN LT, DE, NL, BE) est à déclarer ; un compte migré vers une succursale française sort du champ à compter de la migration, mais reste déclarable au titre de l'année de bascule. - Sanctions : 1 500 € par compte non déclaré (article 1736, IV du CGI), porté à 10 000 € pour un État sans convention d'assistance administrative. L'amende est due par compte et par année non prescrite (BOI-CF-INF-20-10-50, § 20). L'amende proportionnelle de 5 % a été censurée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2016-554 QPC du 22 juillet 2016). - Aggravations : présomption de revenus imposables sur les sommes transitant par un compte non déclaré (article 1649 A, alinéa 3) avec majoration de 40 % (article 1758) ; délai de reprise porté à dix ans (article L169 du LPF) sauf preuve que le total des soldes créditeurs n'a pas excédé 50 000 € à un moment quelconque de l'année au titre de laquelle la déclaration devait être faite — le test s'apprécie année par année, et l'allongement ne vise que les seules années où l'obligation n'a pas été respectée ; majoration de 80 % de l'article 1729-0 A, exclusive des majorations 1728/1729/1758 et des amendes 1736/1766. - Crypto-actifs : article 1649 bis C du CGI, dont la rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2026 vise « les personnes ou les entités juridiques domiciliées ou établies en France » — champ plus large que l'article 1649 A. Amendes de 750 € par portefeuille et 125 € par omission, plafonnées à 10 000 € par déclaration, portées à 1 500 € et 250 € au-delà de 50 000 € de valeur vénale (article 1736, X). Contrats souscrits hors de France : article 1649 AA, qui vise les contrats de capitalisation et placements de même nature — rare pour une SCI à l'IR, mais réel pour une SCI patrimoniale à l'IS placée sur un contrat de capitalisation étranger (luxembourgeois notamment), à porter sur le 3916 sous peine de l'amende de l'article 1766 (1 500 € / 10 000 €). - Exclusions : les sociétés à forme non commerciale dispensées de souscrire une déclaration de résultats sont hors du champ (BOI-CF-CPF-30-20, § 80 — typiquement la SCI non transparente qui affecte gratuitement les logements à ses associés, sans 2072 à déposer), la déclaration devant être jointe à une déclaration de revenus ou de résultats. Exclusion également des comptes de paiement en ligne remplissant trois conditions cumulatives (BOI-CF-CPF-30-20, § 85) : compte servant à des paiements ou encaissements en ligne, adossé à un compte ouvert en France, encaissements annuels afférents à des ventes réalisées par le titulaire n'excédant pas 10 000 € (des loyers n'alimentent pas ce seuil). Un compte de néobanque utilisé comme compte courant de la SCI n'y entre jamais. - La procuration n'est pas un cas de détention : le III de l'article 344 A de l'annexe III au CGI définit le compte détenu par la qualité de titulaire, co-titulaire, bénéficiaire ou ayant droit économique, et ne rattache la procuration qu'au compte « utilisé », lequel suppose au moins une opération de crédit ou de débit dans la période. Une procuration jamais exercée ne déclenche pas l'obligation. - L'échange automatique d'informations (norme CRS de l'OCDE, directive 2014/107/UE dite DAC2 transposée à l'article 1649 AC du CGI, échanges depuis 2017) couvre aussi les entités : la non-déclaration est directement visible. La directive (UE) 2023/2226 (DAC8), transposée aux articles 1649 AC bis à sexies et précisée par le décret n° 2025-1276 du 19 décembre 2025, étend le dispositif aux crypto-actifs pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2026. - Régularisation : plus aucun barème depuis la fermeture du STDR le 31 décembre 2017. Dépôt spontané des 3916 manquants et des rectificatives, avec courrier explicatif du gérant ; réduction de moitié de l'intérêt de retard en cas de dépôt spontané accompagné du paiement des droits (article 1727, V du CGI) ; l'amende reste due mais peut faire l'objet d'une demande de remise gracieuse. ## Modèle de convention de compte courant d'associé en SCI URL : https://www.sci-ai.app/modele-convention-cca - Le compte courant d'associé n'est défini par aucun texte : c'est une création de la pratique. Contrairement à une idée répandue, l'article 1900 du Code civil (délai de restitution fixé par le juge) n'est PAS applicable : en l'absence de convention particulière ou statutaire, le compte courant est remboursable à tout moment (Cass. com., 10 mai 2011, n° 10-18.749, publié au Bulletin). L'absence d'écrit rend donc la créance exigible à vue, la seule marge judiciaire étant le délai de grâce de l'art. 1343-5 C. civ., plafonné à 24 mois. - L'article 1359 du Code civil impose un écrit pour prouver un acte portant sur plus de 1 500 € : un relevé bancaire prouve le virement, jamais le titre auquel il a été fait. Sans convention, trois requalifications guettent — apport en capital, libéralité (DMTG jusqu'à 60 %), revenus distribués (art. 111 a CGI). - Les 8 clauses indispensables : identification des parties, objet et montant des avances, modalités de versement et de suivi, rémunération, blocage ou subordination bancaire, remboursement, retour à meilleure fortune, durée-résiliation-litiges. Le modèle intégral est fourni en 15 articles prêts à remplir, avec le PV de décision collective, le relevé annuel et l'avenant de blocage tripartite. - Intérêts servis : déduction plafonnée au taux effectif moyen des prêts à taux variable aux entreprises de plus de deux ans (TMP, art. 39, 1, 3° CGI), soit 4,55 % pour un exercice clos le 31/12/2025 (BOI-BIC-CHG-50-50-30), et sous condition de capital social intégralement libéré. La fraction excédentaire est réintégrée et requalifiée en revenus distribués chez l'associé (art. 109, 1-2° CGI ; BOI-RPPM-RCM-10-20-20-50, § 20). - Fiscalité chez l'associé en 2026 : PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026) — à ne pas confondre avec les 17,2 % des revenus fonciers. Prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % à la source (art. 125 A CGI), dispense possible sous 25 000 € / 50 000 € de RFR demandée avant le 30 novembre (art. 242 quater CGI), IFU n° 2561 au 15 février (art. 242 ter CGI). - Depuis l'article 76 de la loi PACTE (loi n° 2019-486 du 22 mai 2019), tout associé peut consentir une avance en compte courant rémunérée sans détenir 5 % du capital : la condition de seuil a disparu de l'article L. 312-2 du Code monétaire et financier. Un modèle qui l'exige encore est périmé. - Date certaine : l'article 1377 du Code civil ne reconnaît que trois procédés — enregistrement, décès d'un signataire, constatation dans un acte authentique. Seul l'enregistrement volontaire est à votre main, au droit fixe des actes innomés de 125 € (art. 680 CGI) ; la signature électronique qualifiée prouve l'intégrité (art. 1367 C. civ.) sans conférer date certaine. - Comptabilisation : compte 4551 « associés — comptes courants, principal », 4558 pour les intérêts courus, 6615 pour la charge d'intérêts ; le reclassement en 1681 d'un compte bloqué contractuellement à plus d'un an est une pratique et non une obligation du PCG (règlement ANC n° 2014-03), l'échéance étant retracée dans l'état des échéances de l'annexe. Le solde figure au passif dans les dettes, jamais en capitaux propres. - La société civile ne connaît aucun régime d'autorisation préalable des conventions réglementées (contrairement aux art. L. 223-19 et L. 227-10 du Code de commerce), mais l'art. L. 612-5 du Code de commerce impose au représentant légal d'une personne morale de droit privé non commerçante ayant une activité économique — ce qu'est une SCI exploitant un patrimoine locatif — un rapport a posteriori sur les conventions conclues avec un mandataire social : la ratification par décision collective est donc à la fois la meilleure protection du gérant et le support de cette information. Le contentieux contractuel relève en principe du tribunal judiciaire et non du tribunal de commerce, sous réserve de l'expérimentation des tribunaux des activités économiques ouverte depuis le 1er janvier 2025 aux sociétés civiles pour les procédures amiables et collectives (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, art. 26). Ne désignez jamais un tribunal nommément : entre parties non commerçantes, la clause est réputée non écrite (art. 48 CPC). - Événements de la vie sociale : les parts et la créance sont deux actifs distincts — céder ses parts ne cède pas le compte courant, qui suppose un acte de cession de créance opposable dans les formes de l'art. 1324 C. civ. Au décès, la créance entre dans l'actif successoral ; à la liquidation, l'associé est créancier chirographaire, remboursé avant tout partage du boni et en franchise d'impôt. Donner une créance en compte courant suppose un acte notarié (art. 931 C. civ.) : bien incorporel, elle ne peut pas faire l'objet d'un don manuel, même si elle est évaluée à son montant nominal (art. 758 CGI). ## Modèle de bail d'habitation pour une SCI (à jour 2026) URL : https://www.sci-ai.app/modele-bail-sci - Cadre applicable : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour toute location constituant la résidence principale du locataire, et contrat type obligatoire fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (applicable à tout bail conclu depuis le 1er août 2015) : annexe 1 = contrat type de location ou colocation de logement nu, annexe 2 = contrat type de location ou colocation de logement meublé (les colocations à baux multiples de logement meublé en sont exclues). Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a refondu ces deux annexes (clause résolutoire restructurée, numéro de téléphone portable facultatif, référence L. 831-1 du CCH) pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, un second volet entrant en vigueur le 1er janvier 2027. Complété par la notice d'information de l'arrêté du 29 mai 2015 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 sur l'état des lieux. - Durée : 6 ans minimum en location nue parce que la SCI est une personne morale (article 10 de la loi de 1989), contre 3 ans pour un bailleur personne physique ; 1 an en meublé et 9 mois pour un bail étudiant (article 25-7). Le bail réduit de l'article 11 est fermé à la SCI non familiale. - Exception de l'article 13 : pour la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, l'article 10 ramène la durée à 3 ans (il vise « les bailleurs personnes physiques ainsi que les bailleurs définis à l'article 13 ») et l'article 13 a) rend les articles 11 et 15 invocables « au profit de l'un des associés » — la reprise n'est donc ouverte qu'au bénéfice d'un associé lui-même, jamais de son conjoint, ascendant ou descendant ; la caution personnelle redevient également possible. Un seul associé hors de ce cercle fait basculer la SCI dans le droit commun des personnes morales. - Congé pour reprise (article 15-I) : réservé au bailleur personne physique, donc fermé à la SCI ordinaire, qui ne dispose plus que du congé pour vendre (article 15-II, offre de vente valant droit de préemption notifiée 6 mois avant le terme) et du congé pour motif légitime et sérieux. - Caution du locataire : l'article 22-1 interdit le cautionnement au bailleur personne morale, sauf caution apportée par un organisme figurant sur la liste fixée par décret (Visale), société civile familiale, ou logement loué à un étudiant non boursier. Le cumul GLI + cautionnement est par ailleurs interdit hors logement étudiant ou apprenti. - Visale, réformée le 6 janvier 2026 : garantie limitée aux impayés des 36 premiers mois du bail, prise en charge intégrale des frais de recouvrement, plafonds de loyer charges comprises de 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € en zone 2 et 1 365 € en zone 3 — soit une couverture partielle seulement sur un bail SCI de 6 ans. - Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location nue (article 22), 2 mois en meublé (article 25-6) ; restitution en 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon, majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. En cas de vente, il est transféré de plein droit à l'acquéreur, qui en devient débiteur. - Désignation du bailleur et signataire : dénomination, forme sociale, capital, siège social, SIREN et greffe d'immatriculation, puis « représentée par [Nom], en qualité de gérant ». La signature se formule « Pour la SCI [dénomination], son gérant » ; un associé non gérant ou une agence doit disposer d'un mandat écrit annexé au bail. - Loyer et révision : la révision annuelle suppose une clause expresse dans le bail (article 17-1), à défaut le loyer reste figé pour toute la durée ; elle suit l'IRL publié par l'INSEE et doit être demandée dans l'année suivant la date convenue. Encadrement des loyers en cours jusqu'au 23 novembre 2026, gel des loyers pour les logements classés F et G. - Annexes obligatoires : DPE (10 ans), CREP pour les immeubles antérieurs à 1949, états des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, état des risques (6 mois), amiante, diagnostic bruit, notice d'information, état des lieux d'entrée, extraits du règlement de copropriété, inventaire du mobilier en meublé, grille de vétusté conseillée. - Clauses : l'article 4 répute non écrites les clauses interdites (mode de paiement imposé, frais de relance, interdiction d'héberger, assurance imposée…) sans annuler le bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (art. 24, I) — le texte impose de la stipuler, il ne la répute pas écrite à défaut — avec un délai ramené à 6 semaines après commandement de payer ; par avis du 13 juin 2024 (3e civ., n° 24-70.002), la Cour de cassation a jugé que ce délai de 6 semaines ne s'applique pas aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi. ## Modèle de tableau de suivi des parts et des associés d'une SCI URL : https://www.sci-ai.app/modele-suivi-parts-sci - Aucun texte n'impose ce tableau : seuls sont contraignants les statuts, qui mentionnent les apports de chaque associé (art. 1835 C. civ.), l'acte de cession et ses formalités d'opposabilité. Une société civile n'est pas tenue au registre de mouvements de titres des sociétés par actions : l'art. 1865 C. civ. ne prévoit un transfert sur les registres de la société que si les statuts le stipulent. - Le tableau des associés porte 19 colonnes utiles : identifiant stable, identité, naissance et résidence fiscale, coordonnées, régime matrimonial (art. 1832-2 C. civ.), date d'entrée, qualité, nombre et numéros de parts, parts en usufruit et en nue-propriété, valeur nominale, prix de revient par lot, % de capital, % de droits de vote, % de résultat, compte courant, bénéficiaire effectif, date de mise à jour. - Le journal des mouvements trace la chaîne juridique complète : agrément (art. 1861 al. 1 C. civ., unanimité de principe ; refus = rachat art. 1862-1863, délai de 6 mois, prix à dire d'expert art. 1843-4), acte, enregistrement dans le mois (art. 635, 2, 7° CGI ; à défaut d'acte, art. 639), opposabilité à la société (art. 1690 et 1865) et publicité au RCS. - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable (dans les cas où il y est habilité) pour la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'art. 726 CGI ; ce qui est proscrit est l'acte sans professionnel rédacteur, l'acte d'avocat et l'acte d'expert-comptable étant eux-mêmes des actes sous signature privée. L'article 635-0 A du CGI refuse l'enregistrement d'un acte non conforme. - Le droit d'enregistrement d'une cession de parts de société à prépondérance immobilière est de 5 % (art. 726, I, 2° CGI), assis sur le prix augmenté des charges ou sur la valeur vénale réelle si elle est supérieure. - Une part démembrée reste une seule part : elle est comptée une fois dans le capital, avec deux titulaires. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices réservée à l'usufruitier (art. 1844 al. 3 C. civ.) ; le droit de participer aux décisions collectives appartient aux deux et les statuts ne peuvent pas y déroger (la dérogation statutaire, prévue au dernier alinéa, ne vise que le deuxième alinéa et la seconde phrase du troisième). - L'usufruitier de parts sociales n'a pas la qualité d'associé, laquelle n'appartient qu'au nu-propriétaire (Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-15.164, publié). Conséquence sur le tableau : pour l'obligation aux dettes sociales de l'art. 1857 C. civ., les parts démembrées s'imputent au nu-propriétaire, pas à l'usufruitier. Le tableau doit donc porter quatre clés distinctes : % du capital (art. 1857), vote ordinaire, vote sur l'affectation du résultat, et % du résultat courant (l'usufruitier étant imposable sur la quote-part de bénéfice courant, BOI-RFPI-CHAMP-30-20). - La valorisation fiscale de l'usufruit suit le barème de l'art. 669 I du CGI (40 % usufruit / 60 % nue-propriété entre 61 et 70 ans révolus) ; l'usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (art. 669 II), sans excéder la valeur de l'usufruit viager (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50). L'extinction par décès ou par terme n'est pas imposée (art. 1133 CGI). - Le compte courant d'associé se suit dans un onglet distinct : c'est une créance sur la société, indépendante des parts, qu'une donation de parts ne transmet pas et qui réapparaît à l'actif de la succession du donateur. - Huit contrôles de cohérence à chaque clôture : parts × valeur nominale = capital social ; somme des quotes-parts = 100,00 % ; unicité des numéros ; conservation du total avant/après mouvement ; 100 % pour chacune des deux clés de vote ; concordance avec le cadre de répartition de la 2072 (IR) ou les tableaux 2033-F / 2059-F (IS) ; somme des comptes courants = compte 455 ; RBE à jour. - Toute modification affectant les bénéficiaires effectifs (seuil de 25 % du capital ou des droits de vote, art. R. 561-1 CMF) impose une inscription modificative dans les trente jours (art. R. 561-55 s. CMF) ; l'associé dispose par ailleurs d'un droit d'information annuel (art. 1855 C. civ. et art. 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978). ## Modèle de lettre de démission de gérant de SCI URL : https://www.sci-ai.app/modele-demission-gerant - Le Code civil n'organise pas la démission du gérant de société civile : ni préavis légal, ni forme imposée. L'article 1851 vise la révocation, pas la démission ; le régime se reconstitue à partir des statuts, du droit du mandat (art. 2007 C. civ., indemnisation du mandant en cas de renonciation préjudiciable) et du droit commun de la responsabilité. - La démission est un acte unilatéral : elle ne se vote pas, elle se constate. Elle reste valable même en violation d'un préavis statutaire ; ce qui est en jeu n'est pas la validité du départ mais l'indemnisation du préjudice causé par une démission à contretemps. - Forme : aucune obligation légale de LRAR, mais elle est fortement recommandée pour la date certaine (à défaut, remise contre décharge datée et signée). Double notification conseillée : un exemplaire à la SCI au siège, un exemplaire à chaque associé. - Date d'effet : à privilégier, une date fixe calée sur une clôture d'exercice. Une démission liée à la nomination du successeur doit être bornée (« et au plus tard le… ») sous peine de maintien en fonction indéfini. Jamais de démission conditionnelle (compte courant, mainlevée de caution) : négocier avant, démissionner de façon pure et simple. - Vacance de la gérance : le dernier alinéa de l'article 1846 du Code civil permet à tout associé de réunir lui-même les associés pour nommer un gérant (faculté ouverte sans juge par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019) ou, à défaut, de faire désigner un mandataire par le président du tribunal statuant sur requête. Société sans gérant depuis plus d'un an : dissolution judiciaire possible (art. 1846-1 C. civ.). - Majorité de nomination du successeur : plus de la moitié des parts sociales sauf clause contraire (art. 1846 C. civ.). Si le gérant démissionnaire était statutaire, la mise à jour des statuts suit la majorité statutaire et, à défaut de clause, l'unanimité (art. 1836 C. civ.). - Formalités obligatoires : PV d'assemblée, statuts modifiés le cas échéant, annonce légale (art. 1846-2 C. civ. ; art. 22 et 24 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978), puis déclaration de modification au guichet unique de l'INPI dans le mois (art. R123-66 C. com.). Tant que la cessation n'est pas publiée, elle est inopposable aux tiers de bonne foi (art. L123-9 C. com.). Registre des bénéficiaires effectifs à rectifier dans les 30 jours si la déclaration devient inexacte (art. R561-55 CMF). - Budget 2026 en autonomie : environ 335 à 390 €. Annonce légale de nomination ou cessation de dirigeant au forfait de 109 € HT en métropole et Antilles-Guyane (126 € HT à La Réunion et Mayotte), arrêté du 19 novembre 2025, soit ≈ 131 € TTC ; formalité de modification au guichet unique ≈ 174 à 186 € TTC (185,77 € avec dépôt d'acte), dont 116 € d'insertion au BODACC non optionnels pour une société civile — le tarif réduit sans BODACC est réservé aux sociétés unipersonnelles ; déclaration modificative de bénéficiaires effectifs ≈ 37 à 41 € TTC si elle est due (jamais gratuite) ; aucun enregistrement fiscal du PV pour un simple changement de gérant. - Après le départ : les pouvoirs cessent à la date d'effet, la responsabilité pour fautes de gestion subsiste (art. 1850 C. civ.) et se prescrit par cinq ans (art. 2224 C. civ.), et non trois. Le quitus voté en assemblée n'a pas d'effet libératoire (art. 1843-5 C. civ.). - La démission de la gérance n'emporte ni perte de la qualité d'associé, ni cession des parts, ni remboursement du compte courant, ni extinction de la caution personnelle donnée à la banque (contrat distinct : mainlevée ou substitution à négocier avant l'envoi de la lettre). L'obligation aux dettes sociales reste indéfinie et proportionnelle aux parts (art. 1857 C. civ.) et le droit d'information de l'associé est conservé (art. 1855 C. civ.). ## Modèle de convention d'occupation à titre gratuit (SCI ↔ associé) URL : https://www.sci-ai.app/modele-convention-occupation-gratuite - Le bon contrat s'appelle prêt à usage (commodat), régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil ; l'article 1876 le déclare « essentiellement gratuit », si bien que le « bail à titre gratuit » n'existe pas : le bail suppose un prix (art. 1709 C. civ.). - SCI à l'IR : la mise à disposition gratuite d'un logement à un associé ne génère aucun revenu imposable (art. 15, II du CGI, transposé aux sociétés de l'art. 8 par le BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 10), mais l'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes (§ 100) : taxe foncière, intérêts, assurance, travaux, gestion. - Ventilation obligatoire quand la SCI détient plusieurs lots : charges affectables au lot loué déductibles, charges du lot occupé exclues, charges communes réparties selon une clé objective et constante (tantièmes, à défaut surfaces). Cas chiffré de l'article : 10 800 € de loyers, 7 320 € de charges déductibles sur 10 600 € payées, soit 3 280 € d'assiette par an que la SCI fautive aurait effacés. - SCI à l'IS : la gratuité devient une renonciation à recettes, donc un acte anormal de gestion (CE, plén., 21 décembre 2018, n° 402006) — réintégration du loyer théorique au résultat et taxation d'un avantage occulte chez l'associé (art. 111, c du CGI). Coût annuel chiffré : environ 9 385 € pour une valeur locative de 13 200 €, hors majoration de 40 % de l'art. 1729 du CGI. - Points de calcul souvent ratés : la majoration de 25 % joue au barème (art. 158, 7, 2° CGI) comme au PFU depuis l'art. 39 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 (distributions occultes des c à e de l'art. 111 CGI, revenus 2020 et suivants) — au PFU, l'étage IR revient à 12,8 % × 16 500 = 2 112 €, soit 6 547 € au total contre 9 385 € au barème à 30 % ; cette majoration est en revanche exclue de l'assiette des prélèvements sociaux par la réserve d'interprétation de la décision n° 2016-610 QPC du 10 février 2017 ; les PS sur revenus mobiliers sont à 18,6 % en 2026, contre 17,2 % sur les revenus fonciers. - Point de bascule vers le bail : l'occupant supporte les coûts de son usage (consommations, charges récupérables du décret n° 87-713, réparations locatives du décret n° 87-712, assurance habitation) ; il ne peut pas supporter les coûts de la propriété (taxe foncière, grosses réparations de l'art. 606 C. civ., échéances d'emprunt) sans requalification en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 — six ans quand le bailleur est une personne morale. - Obligations déclaratives : la SCI qui loue au moins un lot dépose chaque année sa 2072-S ou 2072-C, en renseignant le cadre « immeubles dont un associé se réserve la jouissance » ; en revanche, la société immobilière non transparente qui se borne à mettre gratuitement des logements à la disposition de ses associés est dispensée du dépôt annuel après la déclaration de l'année de constitution (art. 46 C de l'annexe III au CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 240), tant qu'il n'y a ni modification du capital, de la liste des immeubles ou des conditions d'occupation, ni revenu perçu (produits financiers compris), ni rémunération versée à un associé. Déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers » (art. 1418 du CGI) sous peine de 150 € par local (art. 1770 terdecies). La CRL de 2,5 % (art. 234 nonies) ne concerne pas une SCI à l'IR de personnes physiques, sauf si l'un des associés est soumis à l'IS à la clôture (art. 234 nonies, III). - IFI : les parts restent imposables à hauteur de la fraction représentative des immeubles (art. 965 s. CGI) et l'abattement de 30 % de l'art. 973, I est refusé aux titres de sociétés civiles de gestion, seules les sociétés transparentes de l'art. 1655 ter y ouvrant droit (BOI-PAT-IFI-20-30-20 § 50). - Sortie et durée : l'art. 1888 interdit la reprise avant le terme ; sans terme et pour un usage permanent, préavis raisonnable admis (Cass. 1re civ., 3 février 2004, n° 01-00.004) ; l'art. 1889 autorise la restitution anticipée pour besoin pressant et imprévu ; l'art. 1879 al. 2 impose une clause intuitu personae pour écarter les héritiers de l'occupant. - Livrables de la page : convention complète en 15 articles prête à remplir, procès-verbal d'assemblée autorisant la mise à disposition, lettre recommandée de fin de mise à disposition, et 8 erreurs à éviter (remboursement de l'emprunt par l'occupant, déduction des charges, convention non datée, loyer symbolique, oubli de GMBI, gratuité en SCI à l'IS, absence de décision collective, confusion avec l'usufruit). Date certaine : enregistrement volontaire à 125 € (art. 680 du CGI, art. 1377 C. civ.). ## La clause d'agrément en SCI : ce que dit vraiment l'article 1861 URL : https://www.sci-ai.app/clause-agrement-sci - Principe inversé : l'article 1861, alinéa 1er, du Code civil dispose que les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. L'unanimité est le régime par défaut de toute société civile ; la clause statutaire sert à l'assouplir, pas à la durcir. - Marge des statuts (art. 1861 al. 2) : ils peuvent abaisser l'agrément à une majorité déterminée, le confier aux gérants, et dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sans clause expresse, une cession entre deux associés existants reste soumise à l'unanimité. - Seule dispense légale supplétive : les cessions consenties à un ascendant ou à un descendant du cédant (art. 1861 al. 2 in fine). Elle joue en ligne directe uniquement — frère, sœur, neveu, gendre ou belle-fille sont des tiers. Les statuts peuvent rétablir l'agrément. - Procédure (art. 1861 al. 3) : le projet de cession est notifié à la société et à chacun des associés, sans forme imposée par la loi ; la notification à la seule société suffit quand les statuts confient l'agrément aux gérants. C'est la dernière notification qui fait courir le délai. - Agrément tacite (art. 1863) : si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans les 6 mois de la dernière notification, l'agrément est réputé acquis, sauf dissolution anticipée décidée dans le même délai, que le cédant peut rendre caduque en renonçant à la cession dans le mois. Un refus non suivi d'offre d'achat produit donc le même effet que le silence. - Le rachat est une faculté, jamais une obligation : l'article 1862 énonce que la société « peut » faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité ou « peut également » procéder au rachat en vue de leur annulation. L'article 1864 rend les articles 1862 et 1863 impératifs, sauf aménagement du délai entre 1 mois et 1 an. - Prix : en cas de contestation, la valeur est fixée par expert désigné par les parties ou par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sans recours (art. 1843-4). Depuis l'ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, l'expert est tenu d'appliquer la méthode de valorisation prévue par les statuts ou par toute convention liant les parties ; à défaut de méthode statutaire, il la choisit librement et son évaluation s'impose aux parties comme au juge, sauf erreur grossière (le « sans recours » de l'article 1843-4 vise le jugement de désignation, non l'évaluation). Le cédant conserve en toute hypothèse le droit de garder ses parts (art. 1862 al. 3 in fine). - Aucune condition de détention de deux ans en société civile : ce délai figure à l'article L. 223-14 du Code de commerce et ne concerne que les SARL. Sa recopie dans des statuts de SCI est une erreur fréquente. - Décès : la société continue avec les héritiers ou légataires sauf clause d'agrément statutaire (art. 1870) ; la succession dévolue à une personne morale reste soumise à agrément sauf clause contraire. L'héritier non agréé a droit à la valeur des parts déterminée au jour du décès (art. 1870-1 et 1843-4). - Forme et sanctions : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte authentique, un acte contresigné par avocat (art. 1374) ou un acte rédigé par un expert-comptable habilité pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI. L'opposabilité obéit à l'article 1865 ; la nullité d'une décision sociale se prescrit par 2 ans (art. 1844-14, ord. n° 2025-229 du 12 mars 2025) et subit le triple test de l'article 1844-12-1. ## Faire entrer un nouvel associé dans une SCI : les deux voies URL : https://www.sci-ai.app/nouvel-associe-sci - Deux voies seulement, et la question à trancher en premier est « qui encaisse l'argent ? » : la cession de parts (le prix va à l'associé cédant, capital social et nombre de parts inchangés) ou l'augmentation de capital (les fonds entrent dans la SCI, qui émet des parts nouvelles). - Voie 1, cession : agrément des associés exigé pour une cession à un tiers (art. 1861 C. civ., unanimité de principe, aménageable par les statuts ; dispense légale pour les ascendants et descendants sauf clause contraire). En cas de refus, l'art. 1862 ouvre une simple faculté de rachat et l'art. 1863 répute l'agrément acquis faute d'offre d'achat dans les six mois. - Formalisme nouveau et impératif : depuis le 27 juin 2026, l'art. 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné (art. 1374 C. civ.) ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité, pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière (art. 726 CGI). L'acte sous seing privé entre associés n'est plus valable — condition de validité, là où l'art. 1865 ne posait qu'une condition d'opposabilité. - Coût de la cession : 5 % de droits d'enregistrement dès le premier euro (art. 726, I, 2° CGI — ni taux de 3 %, ni abattement de 23 000 €, réservés au 1° bis), enregistrement dans le mois (art. 635, 2, 7° bis CGI pour les personnes morales à prépondérance immobilière), plus-value chez le cédant (art. 150 UB CGI en SCI à l'IR, exonération à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux de 17,2 % ; PFU de 31,4 % en SCI à l'IS). - Voie 2, augmentation de capital : décision collective modifiant les statuts, unanimité de principe sauf clause contraire (art. 1836 C. civ.), aucun associé ne pouvant être contraint de souscrire (art. 1836 al. 2). Apport pur et simple en numéraire enregistré gratuitement, aucune plus-value, la trésorerie entre dans la société. - Point technique décisif : la prime d'émission, égale à la différence entre la valeur réelle de la part et sa valeur nominale, portée au compte 104 et non au capital. Sans elle, le souscripteur capte gratuitement les réserves et plus-values latentes des associés en place — libéralité fiscalement requalifiable, civilement rapportable. - Nombre de parts à créer : n = N × p ÷ (1 − p). Exemple chiffré : SCI valorisée 400 000 € avec 250 000 € d'emprunt restant dû, soit un actif net réévalué de 150 000 € pour 1 000 parts de 10 € de nominal (part à 150 €). Entrée à 20 % : 200 parts cédées pour 30 000 € et 1 500 € de droits d'un côté ; 250 parts nouvelles souscrites 37 500 € (2 500 € de capital + 35 000 € de prime), sans droits ni plus-value, de l'autre. Répartition finale identique : 48 / 32 / 20. - Les comptes courants d'associés ne suivent pas les parts : ce sont des créances sur la société, à arrêter par procès-verbal et à traiter avant l'entrée (remboursement, cession de créance notifiée, ou incorporation au capital par compensation). À actif identique, un CCA de 40 000 € ramène l'ANR de 150 000 € à 110 000 € et la part de 150 € à 110 € (un apport en compte courant est en revanche neutre à l'instant où il est fait : la trésorerie entre à l'actif en même temps que la dette au passif). - Opposabilité de la cession : art. 1865 C. civ., formes de l'art. 1690 (signification par commissaire de justice ou acceptation par la société en acte authentique) ou, si les statuts le stipulent, transfert sur les registres de la société. Le dépôt d'un original au siège contre attestation du gérant est une règle propre aux sociétés commerciales (C. com. art. L. 221-14 et L. 223-17), inapplicable en SCI. - Violation des statuts : depuis le 1er octobre 2025 (ord. n° 2025-229 du 12 mars 2025), l'art. 1844-10 C. civ. dispose que, sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts n'est pas une cause de nullité — seule la violation d'une disposition impérative du droit des sociétés (ex. l'agrément de l'art. 1861) ou une cause de nullité des contrats l'est. - Apport d'immeuble à une SCI passible de l'IS : droit spécial de mutation de l'art. 810, III CGI ; l'enregistrement gratuit conditionné à l'engagement de conservation de trois ans ne vaut que pour les immeubles compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé affectés à une activité professionnelle (art. 810, III al. 2 ; BOI-ENR-AVS-10-10-20 § 350 et 360) — l'apport isolé reste taxé. - Banque : la clause d'agrément du prêteur ou de changement de contrôle est presque toujours présente, sa violation ouvrant l'exigibilité anticipée du prêt ; les cautions personnelles ne tombent pas d'elles-mêmes (mainlevée écrite, substitution ou maintien) et les quotités d'assurance emprunteur doivent être revues. - Cas particuliers : pour un enfant, la donation de parts prime sur la vente (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, art. 779, I CGI, renouvelable tous les 15 ans, art. 784 CGI ; acte notarié obligatoire, art. 931 C. civ.). L'entrée d'une société soumise à l'IS dans une SCI à l'IR déclenche l'art. 238 bis K, I du CGI : comptabilité d'engagement, FEC et passage de la 2072-S à la 2072-C pour toute la société. - Formalités : mise à jour des statuts, annonce légale, dépôt au guichet unique de l'INPI, registre des mouvements de parts, et déclaration modificative des bénéficiaires effectifs dans les 30 jours dès franchissement du seuil de 25 % (art. R. 561-1 CMF). Compter six à onze semaines pour un dossier propre (le mois d'agrément est un délai statutaire ; le décompte légal de l'art. 1863 C. civ. est de six mois). ## Repasser de l'IS à l'IR en SCI : la renonciation à l'option URL : https://www.sci-ai.app/revenir-is-a-ir-sci - L'option d'une SCI pour l'IS repose sur le 3 de l'article 206 du CGI et se notifie selon l'article 239, 1 du CGI avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné ; elle n'est plus irrévocable depuis l'article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, précisé par le décret n° 2019-654 du 27 juin 2019. - La renonciation est ouverte jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée (art. 239, 1 al. 3 CGI) : une option prise au titre de 2023 laisse renoncer au titre des exercices 2024 à 2028, la dernière lettre utile devant partir au plus tard le 29 février 2028 (dernier jour inclus). - La date limite n'est ni la clôture ni le 31 décembre : il faut notifier avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice concerné (acomptes des 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre : art. 1668 CGI pour le principe, art. 359 ann. III pour le calcul, art. 360 bis ann. III pour les dates limites de versement), soit au plus tard le 28 ou 29 février pour un exercice civil — dernier jour inclus — et le 31 mai pour un exercice ouvert le 1er avril. - La renonciation se notifie sur papier libre ou par voie dématérialisée au service des impôts des entreprises (art. 350 F de l'annexe III au CGI, BOI-IS-CHAMP-20-20-30) : dénomination, siège, principal établissement s'il diffère, exercice au titre duquel elle s'applique. Aucun Cerfa. Elle relève en principe de l'unanimité des associés (art. 1852 C. civ.), d'où la nécessité d'un procès-verbal d'assemblée. - Après renonciation, une nouvelle option pour l'IS est définitivement fermée ; passé la fenêtre de cinq exercices, l'option devient irrévocable, sans rattrapage ni tolérance. - Le changement de régime emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 221, 2 CGI, renvoi aux 1 et 3 de l'article 201 : 45 jours pour aviser l'administration, 60 jours pour déposer la déclaration 2065 de cessation accompagnée de la liasse 2033). Attention : ce n'est pas l'article 202 ter, qui gouverne le sens inverse (passage de l'IR à l'IS). - L'article 221 bis du CGI neutralise l'imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices en sursis à deux conditions cumulatives : aucune modification des écritures comptables (pas de réévaluation de l'immeuble, provisions reprises à l'identique) et imposition demeurant possible sous le nouveau régime. Une réévaluation « pour repartir proprement » fait tomber l'atténuation et déclenche l'IS sur la plus-value latente. - L'article 111 bis du CGI répute distribués aux associés, en proportion de leurs droits, les bénéfices et réserves capitalisés ou non de la société qui cesse d'être soumise à l'IS : imposition en RCM au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026), sans aucun encaissement. 40 000 € de réserves = 12 560 € d'impôt. L'abattement de 40 % de l'article 158, 3, 2° reste admis sur option pour le barème (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10, § 290). - Le déficit reportable accumulé sous IS tombe en non-valeur au changement de régime (BOI-IS-CESS-20-10, § 400) : 60 000 € de déficits détruisent 9 000 à 15 000 € d'économie d'impôt future. L'amortissement de l'immeuble disparaît (charges limitatives de l'article 31 CGI) et la rémunération allouée à l'associé-gérant cesse d'être déductible — en revanche les honoraires versés à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles restent déductibles pour leur montant réel (BOI-RFPI-BASE-20-10), mais la plus-value future redevient celle des particuliers (art. 150 U, abattements IR à 22 ans et PS à 30 ans), sans réintégration des amortissements de la période IS — la réintégration de l'article 150 VB, III vise les amortissements de l'article 39 C, c'est-à-dire la location meublée. - La sortie subie de l'IS (SCI assujettie de plein droit par l'article 206, 2 du CGI qui cesse son activité commerciale et repasse sous la tolérance de 10 % des recettes — seuil apprécié chaque année, BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320, avec une tolérance complémentaire de moyenne quadriennale en cas de dépassement occasionnel, § 330) échappe à la fenêtre de cinq exercices mais produit exactement les mêmes conséquences : art. 221, 2, art. 221 bis et art. 111 bis. ## Compte courant d'associé débiteur en SCI : le risque qu'on sous-estime URL : https://www.sci-ai.app/compte-courant-debiteur-sci - Aucune interdiction légale en société civile : l'interdiction des découverts en compte courant des articles L223-21 (SARL) et L225-43 (SA) du Code de commerce, sanctionnée par la nullité du contrat, ne vise pas les SCI. C'est précisément cette absence de feu rouge qui endort les gérants, car le contrôle se déplace a posteriori sur l'intérêt social, l'acte anormal de gestion et la responsabilité personnelle. - Qualification juridique : un solde débiteur au compte 455 est un prêt consenti par la société à son associé, exigible à tout moment faute de terme convenu, et étranger à l'objet social d'une SCI (acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier). - Risque fiscal n° 1 — acte anormal de gestion : la renonciation à percevoir des intérêts prive la société d'une recette. Dans une SCI à l'IS (art. 209 du CGI renvoyant aux art. 38 et 39), l'administration réintègre au résultat les intérêts qui auraient dû être perçus au taux de marché, la référence commode étant le taux effectif moyen du 3° du 1 de l'article 39 du CGI publié trimestriellement. - Risque fiscal n° 2 — revenus réputés distribués : le a de l'article 111 du CGI répute revenus distribués, sauf preuve contraire, les sommes mises à disposition des associés à titre d'avances, de prêts ou d'acomptes (BOI-RPPM-RCM-10-20-20-20). Imposition au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis la LFSS 2026), sans abattement de 40 %. Le texte ne vise que les sociétés passibles de l'IS (art. 108 du CGI) : une SCI translucide n'est pas concernée. - Majoration de 1,25 : elle ne s'applique PAS au a de l'article 111. Le 2° du 7 de l'article 158 du CGI vise les c à e de l'article 111 et les revenus de l'article 109 résultant d'une rectification. Elle joue au barème comme au PFU depuis l'article 39 de la loi de finances pour 2021, mais jamais pour les prélèvements sociaux (décision n° 2016-610 QPC du 10 février 2017). - Restitution possible : les articles 49 bis à 49 sexies de l'annexe III au CGI organisent le dégrèvement de l'impôt acquitté sur les avances effectivement remboursées, la demande devant être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du remboursement (BOI-RPPM-RCM-10-20-20-20, § 420). Les pénalités et intérêts de retard restent acquis au Trésor. - Volet pénal : l'abus de biens sociaux (art. L241-3 et L242-6 du Code de commerce) ne s'applique pas aux sociétés civiles, le droit pénal étant d'interprétation stricte. C'est l'abus de confiance qui prend le relais — art. 314-1 du Code pénal, 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. - Volet civil : responsabilité du gérant pour violation des statuts ou faute de gestion (art. 1850 du Code civil), action sociale ut singuli ouverte à tout associé (art. 1843-5), quitus sans effet, prescription de 5 ans de l'article 2224 — et non 2 ans, le délai réduit par l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 ne visant que les actions en nullité. - Cas chiffré : solde débiteur de 80 000 € sur trois exercices dans une SCI à l'IS, taux de marché de 4,5 %, majoration de 40 % pour manquement délibéré. Coût total du redressement d'environ 37 300 € (dont 25 120 € de PFU, 10 048 € de majoration et environ 900 € d'intérêts de retard, le décompte de l'art. 1727 du CGI étant plafonné par le délai de reprise de l'art. L169 du LPF), soit près de 47 % de la somme prélevée — et les 80 000 € restent dus à la société. - Procédure collective : compétence de principe du tribunal judiciaire, MAIS depuis le 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 décembre 2028, le tribunal des activités économiques (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, art. 26 ; décret n° 2024-674 du 3 juillet 2024) est seul compétent dans douze ressorts (Paris, Nanterre, Versailles, Lyon, Marseille, Le Havre, Le Mans, Limoges, Nancy, Avignon, Auxerre, Saint-Brieuc) quels que soient le statut et l'activité du débiteur, sociétés civiles incluses (art. L722-6-1 du Code de commerce). - Rapport sur les conventions avec les dirigeants (art. L612-5 du Code de commerce) : ce texte ne renvoie à aucun seuil — les seuils de l'article L612-1 conditionnent une autre obligation (comptes annuels et commissaire aux comptes). Le critère est l'existence d'une « activité économique ». - Déclaration de contrat de prêt n° 2062 : le délai du 15 février de l'année suivante ne vaut que si un intermédiaire déclare. Sans intermédiaire — cas du prêt SCI/associé —, la 2062 se joint à la déclaration de revenus n° 2042 ou à la déclaration de résultats (art. 49 B de l'annexe III au CGI). - Régulariser : rembourser, compenser avec un compte créditeur du MÊME associé (art. 1347 du Code civil, jamais entre associés différents), imputer une distribution régulièrement décidée, requalifier en rémunération de gérance, ou formaliser un vrai prêt écrit avec taux, échéancier, décision d'assemblée et déclaration n° 2062 au-delà de 5 000 € (art. 242 ter, 3 du CGI). L'abandon de créance est à proscrire : perte non déductible et avantage occulte imposé chez l'associé. ## Translucidité fiscale de la SCI : le principe de l'article 8 CGI URL : https://www.sci-ai.app/translucidite-fiscale-sci - Une SCI ordinaire est TRANSLUCIDE, jamais transparente : elle a une personnalité fiscale (elle détermine son résultat, dépose sa déclaration n° 2072, subit le contrôle, article L. 53 du LPF) mais n'est pas redevable de l'impôt sur les bénéfices. La transparence au sens strict ne vise que les sociétés d'attribution de l'article 1655 ter du CGI. - Fondement : l'article 8 du CGI soumet personnellement les associés à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits. Il s'applique aux sociétés civiles sans forme de société de capitaux et ne se livrant pas aux opérations des articles 34 et 35 du CGI (réserve de l'article 239 ter pour les SCCV). - La nature du revenu est conservée : location nue = revenus fonciers (articles 14 et suivants), recettes encaissées (art. 29), charges limitativement énumérées (art. 31), revenu net (art. 28). Ni amortissement du bâti, ni déduction du capital remboursé de l'emprunt. - Point clé : la quote-part est imposable à la clôture de l'exercice, INDÉPENDAMMENT de toute distribution. C'est l'« impôt sec » des SCI endettées. Contrepartie : la distribution ultérieure du résultat déjà imposé n'entraîne aucune nouvelle imposition. - Quote-part : proportionnelle aux parts sauf clause statutaire contraire, les clauses léonines étant réputées non écrites (article 1844-1 du Code civil). Une clé de répartition modifiée après la clôture est rétroactive et inopposable à l'administration. - Cas chiffré : résultat 12 000 €, répartition 60/40. Claire (TMI 41 %) supporte 2 952 € d'IR + 1 238 € de prélèvements sociaux à 17,2 % = 4 190 € ; Marc (TMI 11 %) 528 € + 826 € = 1 354 €. Total 5 544 € en taux marginal cumulé (environ 5 307 € après prise en compte de la CSG déductible de 6,8 %, II de l'art. 154 quinquies du CGI) pour 4 000 € de trésorerie disponible et zéro distribution. - Fait générateur : l'associé imposable est celui présent à la clôture (jurisprudence constante du Conseil d'État sur les sociétés de personnes) ; une clause prorata temporis n'est pas opposable au fisc. Exception : la plus-value de cession d'immeuble est imposée au nom des associés présents à la date de la cession (art. 150 U, surtaxe de l'art. 1609 nonies G appréciée au niveau de la société). - Circuit déclaratif à deux étages : 2072-S ou 2072-C par la SCI (article 172 bis du CGI, art. 46 C ann. III, télédéclaration obligatoire, dépôt au 2e jour ouvré suivant le 1er mai + 15 jours), puis 2044 et 2042 par chaque associé. Déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (21 400 € pour les travaux faisant passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, prorogé au 31/12/2027 par l'art. 47 de la LF 2026). - Sortie de la translucidité : option de l'article 239 du CGI (renonciation possible jusqu'au 5e exercice suivant, puis irrévocable) ou IS de plein droit de l'article 206-2 en cas d'activité commerciale, avec la tolérance de 10 % des recettes totales (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330). Conséquences de cessation d'entreprise de l'article 202 ter. À l'IS : amortissement, taux de 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, PFU de 31,4 % sur les dividendes en 2026. - Cas particuliers : associé personne morale à l'IS dont la quote-part se détermine selon les règles de l'IS (article 238 bis K du CGI, articles 218 bis), d'où deux résultats dans une même SCI et passage à la 2072-C ; démembrement des parts (usufruitier imposé sur les revenus courants) ; CRL de 2,5 % exigible, pour une société de l'article 8, seulement si un associé au moins relève de l'IS au taux de droit commun (art. 234 terdecies), la SCI ayant opté pour l'IS y étant en revanche directement soumise (art. 234 duodecies) ; la SCI reste redevable en propre de la taxe foncière, de la TVA sur option et, le cas échéant, de la taxe de 3 %. ## SCI détenue par une société : la fiscalité de l'associé personne morale URL : https://www.sci-ai.app/sci-associe-personne-morale - Article 238 bis K I du CGI : lorsque les parts d'une société de l'article 8 sont inscrites à l'actif d'une personne morale passible de l'IS de droit commun (ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'IR de plein droit selon un régime réel), la quote-part de bénéfice correspondante est déterminée selon les règles applicables à cet associé, et non selon celles des revenus fonciers. Le II vise tous les autres cas (nature de l'activité et montant des recettes de la société). - La présence d'un associé société à l'IS ne rend JAMAIS la SCI passible de l'IS : une SCI ne bascule que par option (art. 239 CGI, renonciation possible jusqu'au 5e exercice suivant celui de l'option) ou par exercice d'une activité commerciale (art. 206-2 CGI, tolérance de 10 % des recettes totales, BOI-IS-CHAMP-10-30). La qualité des associés n'est un critère dans aucun des deux textes. - Double détermination du résultat obligatoire : une version « revenus fonciers » (encaissement, charges limitatives de l'art. 31 CGI, aucun amortissement, déficit imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €) et une version « règles IS » (engagement, charges de l'art. 39 CGI, amortissement par composants). La mesure de tempérament du BOFiP (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 180) ne joue pas : elle suppose un résultat déterminé selon un régime réel BIC ou BA et une entreprise membre relevant de l'IR. - Amortissement : par composants selon le règlement CRC 2002-10, les art. 237 septies CGI et 15 bis annexe II ; terrain non amortissable, ventilation à documenter. Les dotations doivent être effectivement pratiquées dans les écritures de la société et retenues dans la limite du prix de revient (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 150). Le 1° du II de l'art. 39 C du CGI plafonne l'amortissement des biens loués par une société de l'art. 8 à trois fois les loyers acquis pendant les 36 premiers mois de location ; fraction non déduite reportable (3° du II). - Déclaratif : la 2072-S-SD devient inutilisable dès qu'un associé détermine sa quote-part selon les règles de l'IS, des BIC ou des BA réels — la SCI dépose une 2072-C-SD avec au minimum les annexes 2072-C-A1-SD et 2072-C-A2-SD, en télédéclaration. Échéance 2026 : 5 mai, portée au 20 mai avec le délai de 15 jours des téléprocédures. L'associé enregistre sa quote-part en compte 755 (bénéfice) ou 655 (déficit) et la retraite sur la 2058-A (réel normal) ou la 2033-B (réel simplifié). - FEC : l'obligation du I de l'art. L. 47 A du LPF s'applique dès qu'un associé est une personne morale à l'IS ou un professionnel au réel ; la tolérance réservée aux SCI purement foncières détenues par des personnes physiques tombe. Amende de l'art. 1729 D du CGI : 5 000 €, ou 10 % des droits rappelés si ce montant est supérieur (confirmé pour une SCI détenue à 99,98 % par une société à l'IS, CAA Nantes, 16 avril 2024, n° 23NT01148). - CRL : l'art. 234 terdecies du CGI rend la contribution sur les revenus locatifs exigible au niveau des sociétés de l'art. 8 dont un membre au moins est soumis à l'IS au taux de droit commun à la clôture. Taux 2,5 % (art. 234 quindecies), assiette = recettes nettes de l'art. 29 CGI sur 100 % des loyers, immeubles achevés depuis 15 ans au moins. Exonérations utiles (III de l'art. 234 nonies) : loyer annuel n'excédant pas 1 830 € par local, locations effectivement soumises à la TVA (option art. 260-2° CGI). Déclaration et paiement spontanés : acompte 2581, solde 2582. - Imposition sans distribution : la quote-part est imposée chez l'associé à la clôture de l'exercice de la SCI, distribuée ou mise en réserve (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 150). La distribution ultérieure de la SCI vers la société n'est pas imposée une seconde fois. Le régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI) ne s'applique pas : une SCI translucide ne verse pas de dividendes au sens fiscal — ni exonération de 95 %, ni quote-part de frais et charges de 5 %. - Sortie : à la vente de l'immeuble, la plus-value est éclatée — art. 150 U CGI avec abattements (IR à 22 ans, PS à 30 ans) et surtaxe de l'art. 1609 nonies G appréciée au niveau de la société, mais sur la seule fraction de plus-value revenant aux associés soumis à l'IR et non exonérés — la quote-part de l'associé à l'IS est écartée du calcul du seuil de 50 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60) ; plus-value professionnelle des art. 39 duodecies et suivants, sans abattement et avec réintégration des amortissements, pour l'associé à l'IS. La cession des parts par la société relève du taux normal de l'IS (art. 219, I-a sexies-0 bis CGI), avec ajustement du prix de revient fiscal des quotes-parts déjà imposées. - Formalisme des cessions de parts depuis le 27 juin 2026 : l'art. 1865-1 du Code civil, créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose l'acte notarié, l'acte d'avocat contresigné (art. 1374 C. civ.) ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, l'acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité, pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière (art. 726 CGI). Agrément d'une cession à un tiers : unanime de plein droit (art. 1861 al. 1) ; en cas de refus, l'art. 1862 ouvre une faculté de rachat, non une obligation, et l'agrément est réputé acquis à défaut d'offre dans les six mois, sauf dissolution anticipée décidée par les autres associés dans le même délai — que le cédant peut rendre caduque en renonçant à la cession dans le mois (art. 1863) ; délai modulable entre un mois et un an par les statuts (art. 1864). ## Répartir le résultat de la SCI entre associés (compta + 2072) URL : https://www.sci-ai.app/repartition-resultat-associes-sci - Clé de répartition : article 1844-1 du Code civil — part dans les bénéfices et contribution aux pertes à proportion de la part dans le capital social, sauf clause statutaire contraire. L'alinéa 2 répute non écrite toute clause léonine (totalité du profit à un associé, exonération totale des pertes, exclusion totale du profit, totalité des pertes à la charge d'un seul) : la clause disparaît, la société n'est pas annulée, et la proportionnalité aux parts reprend ses droits. - Date d'appréciation des droits : la part de bénéfices est réputée acquise dès la clôture de l'exercice, même non appréhendée (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 30, rendu applicable aux sociétés immobilières non transparentes par le BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 160). C'est donc l'associé présent au dernier jour de l'exercice qui est imposé sur l'année entière ; un partage prorata temporis n'est opposable que si la convention est antérieure à la clôture et a date certaine. - Comptes mobilisés (PCG, règlement ANC n° 2014-03) : 120 « Résultat de l'exercice (bénéfice) », 129 (perte), 110 et 119 « Report à nouveau », 106 « Réserves », 4551 « Associés — Comptes courants » à subdiviser par associé (45511, 45512…), 4558 « Intérêts courus », 457 « Associés — Dividendes à payer », 512 « Banques ». Le compte 108 « Compte de l'exploitant » est à proscrire en SCI : il vise l'entreprise individuelle. - Le PCG ne prévoit officiellement que deux subdivisions au compte 455 : 4551 « Principal » et 4558 « Intérêts courus ». Il n'existe pas de compte normalisé « 4552 Résultat à répartir » — c'est une subdivision libre, admise si elle s'agrège au compte 455 et porte un intitulé explicite. - Écriture d'affectation d'un bénéfice (SCI à l'IR) : débit 120 pour le montant global, crédit de chaque sous-compte 455 à hauteur de la quote-part. Exemple à 24 000 € réparti 50/30/20 : 45511 crédité de 12 000 €, 45512 de 7 200 €, 45513 de 4 800 €. En cas de déficit, on crédite le 129 par le débit des sous-comptes 455, ou l'on loge la perte au compte 119 si les comptes courants risquent de devenir débiteurs. - Neutralité fiscale de l'affectation : à l'IR, l'article 8 du CGI impose l'associé sur sa quote-part de bénéfice social, distribuée ou non. Mise en réserve, report à nouveau ou réinvestissement ne diffèrent jamais l'impôt — c'est l'imposition « en sec ». Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156, I-3° du CGI), le surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. - Déclaration : 2072-S si tous les associés sont des personnes physiques, 2072-C dès qu'un associé est une personne morale ou une entreprise. Le résultat net à répartir figure en ligne R5 (cadre I) ; la ventilation nominative se fait à l'annexe A2, cadre IX « Liste des associés et usufruitiers et répartition du résultat » : identité, adresse, numéro fiscal à 13 chiffres, dates d'entrée et de sortie, nombre de parts, qualité de la détention, quote-part. Le total de l'annexe A2 doit égaler R5 à l'euro près. - Chaîne déclarative : la SCI dépose la 2072 (échéance du 5 mai 2026 pour l'exercice 2025, reportée au 20 mai en télédéclaration obligatoire), chaque associé reporte sa seule quote-part sur sa 2044, puis le revenu foncier net remonte sur la 2042 — barème progressif de l'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. - Démembrement : l'article 8 du CGI soumet l'usufruitier à l'IR pour la quote-part correspondant aux droits que lui confère sa qualité, le nu-propriétaire n'étant pas imposé à ce titre ; la doctrine limite cette imposition au bénéfice courant, à l'exclusion des plus ou moins-values de cession d'éléments de l'actif immobilisé, le nu-propriétaire étant imposable sur les résultats exceptionnels (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, I-B § 100 et s.), sauf convention licite antérieure à la clôture et enregistrée. Sur les dividendes prélevés sur réserves d'une SCI à l'IS, le droit de l'usufruitier s'exerce sauf convention contraire sous forme de quasi-usufruit, avec dette de restitution au titre de l'article 587 du Code civil (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246). - Associé personne morale : le I de l'article 238 bis K du CGI fait déterminer la quote-part selon les règles applicables au détenteur (IS de droit commun, ou entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole au réel) ; le II régit tous les autres cas, dont les BNC. La SCI doit alors mener deux déterminations de résultat en parallèle, déposer une 2072-C et pouvoir présenter son FEC (art. L. 47 A du LPF). - Cession de parts depuis le 27 juin 2026 : l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est habilité, un acte rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité, pour les personnes morales à prépondérance immobilière. Un acte nul laisse le cédant associé — c'est donc lui qui figure à l'annexe A2 pour l'exercice entier. - SCI à l'IS : pas de répartition fiscale du résultat. La société est redevable de l'impôt (taux réduit de 15 % sous conditions), les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution votée, comptabilisée au compte 457, et supportent le PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux). Créditer un compte courant sans décision de distribution expose à une requalification en revenu distribué. ## SCI et cession-bail (lease-back) : vendre son immeuble pour le relouer URL : https://www.sci-ai.app/cession-bail-lease-back-sci - Deux montages distincts qu'il ne faut jamais confondre : la vente suivie d'un crédit-bail immobilier au sens du 2 de l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier, réservé aux biens à usage professionnel et assorti d'une option d'achat, et la vente suivie d'un simple bail, ouverte à tous les immeubles mais sans aucune faculté de rachat. - Le 3 du même article L. 313-7 vise les fonds de commerce et exclut expressément la location à l'ancien propriétaire : le lease-back y est interdit, le citer pour un immeuble est une erreur. - SCI à l'IR : la vente relève des plus-values des particuliers (art. 150 U et s. du CGI), avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, art. 150 VC du CGI ; exonération de prélèvements sociaux à 30 ans selon la cadence propre du 2 du VI de l'art. L. 136-7 CSS, qui ne renvoie à l'art. 150 VC que pour le décompte de la durée), 19 % d'IR, 17,2 % de prélèvements sociaux (le IV de l'art. L136-8 CSS maintient la CSG à 9,2 % pour les plus-values immobilières, jamais 18,6 %) et surtaxe de l'art. 1609 nonies G appréciée au niveau de la société (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). - SCI à l'IS : plus-value professionnelle (art. 39 duodecies et s.) égale au prix de cession moins la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée, avec reprise intégrale des amortissements ; 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. - L'étalement de la plus-value de cession-bail de l'article 39 novodecies du CGI, rétabli par l'article 33 de la loi de finances pour 2021, ne vise que les immeubles cédés entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, sous accord de financement accepté entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022 : il est clos pour toute opération nouvelle en 2026, et il n'a jamais été ouvert aux SCI à l'IR ni aux immeubles affectés à la gestion du propre patrimoine du crédit-preneur. - Quote-part de redevance non déductible correspondant au terrain : 10 de l'article 39 du CGI. Le prix de levée s'impute en priorité sur les éléments non amortissables en vertu du quatrième alinéa du 10 de l'article 39 du CGI, repris au BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 60, donc la réintégration est reportée sur les dernières années. Quand le prix de levée est au moins égal à la valeur du terrain, les redevances redeviennent intégralement déductibles. - Levée d'option : réintégration de l'article 239 sexies B du CGI, égale à la valeur nette comptable théorique diminuée du prix de levée et des quotes-parts déjà non déduites. Le plafonnement SICOMI du deuxième alinéa du I de l'article 239 sexies ne s'applique plus aux opérations conclues depuis le 1er janvier 1991 : ne jamais le citer. La dispense de l'article 239 sexies D est close (contrats du 1er janvier 1996 au 31 décembre 2015). - Contrepartie de la réintégration : l'article 239 sexies C majore le prix de revient fiscal du bien acquis des quotes-parts non déduites et des sommes réintégrées. Sur un exemple à 1 450 000 € avec levée à 14 500 €, le prix de revient fiscal ressort à 915 000 € et non à 14 500 € — c'est cette base qui commande les amortissements ultérieurs et la plus-value de revente. - Droits de mutation : le H de l'article 1594 F quinquies du CGI soumet au taux réduit de 0,70 % (environ 0,715 % avec le prélèvement pour frais d'assiette) les acquisitions, par une société de crédit-bail, d'immeubles dont elle concède immédiatement la jouissance au vendeur par un contrat de crédit-bail, à condition que ce contrat soit publié lorsque la formalité est requise (durée supérieure à douze ans) — BOI-ENR-DMTOI-10-60. Le taux plein d'environ 6,32 % ne s'applique qu'au second montage, la vente à un acquéreur qui n'est pas une société de crédit-bail suivie d'un bail ordinaire. Le A du même article maintient par ailleurs le taux de 0,70 % lorsque la vente d'un immeuble de moins de cinq ans est soumise à la TVA de plein droit. - Coût complet : impôt immédiat sur la plus-value, décote de 5 à 15 % sur le prix, frais de mutation modestes en crédit-bail (droits réduits, émoluments, CSI : de l'ordre de 25 000 à 28 000 € sur 1 450 000 €) mais de 105 000 à 110 000 € dans la variante bail ordinaire, taux implicite supérieur de 80 à 200 points de base à un crédit hypothécaire, charges et grosses réparations de l'article 606 du Code civil transférées au preneur, puis réintégration de fin de contrat. - Trois cas d'erreur : l'immeuble est un logement locatif (crédit-bail impossible, donc vente sèche), la plus-value latente dépasse 20 % de la trésorerie nette dégagée, ou le problème est de rentabilité et non de trésorerie. Risque supplémentaire en cas de procédure collective : nullités de la période suspecte, de droit sur le fondement du 2° du I de l'article L632-1 du Code de commerce (contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l'autre partie — prix manifestement déséquilibré ; la bonne foi du cocontractant est indifférente) et facultatives sur le fondement de l'article L632-2 (actes à titre onéreux accomplis depuis la cessation des paiements par un cocontractant qui la connaissait), devant le tribunal judiciaire (ou le tribunal des activités économiques dans les douze ressorts de l'expérimentation), jamais devant le tribunal de commerce. ## La capacité d'autofinancement (CAF) d'une SCI : la calculer et la lire URL : https://www.sci-ai.app/sci-caf-autofinancement - La CAF est une notion de gestion, sans fondement légal : ce n'est ni un compte du plan comptable, ni une ligne de la liasse 2033, ni une obligation déclarative. Le règlement ANC n° 2022-06 (arrêté du 26 décembre 2023, exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025) a même supprimé du PCG les articles 842-1 (tableau des soldes intermédiaires de gestion) et 842-2 (modèle de détermination de la capacité d'autofinancement), sans que le règlement ne présente cette suppression comme provisoire. - Deux méthodes qui doivent converger au centime près : la soustractive part de l'excédent brut d'exploitation (+ autres produits encaissables, − autres charges décaissables, − intérêts, − IS) ; l'additive part du résultat net (+ dotations, − reprises, − quote-part de subvention, − produits de cession, + valeur comptable des éléments cédés). - Le plan comptable applicable depuis 2025 renumérote les comptes clés : 675 devient 657 (valeur comptable des immobilisations cédées), 775 devient 757 (produits de cession), 777 devient 747 (quote-part de subvention d'investissement, désormais en résultat d'exploitation). Les comptes de transferts de charges 791, 796 et 797 sont supprimés ; une indemnité d'assurance se comptabilise au 7587. - La quote-part de subvention du compte 747 doit être exclue de l'excédent brut d'exploitation (position du Conseil national de l'ordre des experts-comptables) parce qu'il s'agit d'un produit calculé, puis retranchée de la CAF : elle ne correspond à aucun encaissement de l'exercice. - En SCI à l'IS, l'amortissement crée tout l'écart : exemple SCI Beaumarchais, 1 870 € de résultat net et 17 670 € de CAF (dotation de 15 800 €), soit près de dix fois le résultat ; après 12 400 € de capital remboursé, l'autofinancement net ressort à 5 270 €. - En SCI à l'IR, la CAF n'apporte presque rien : les charges déductibles de l'article 31 du CGI sont limitatives (pas d'amortissement), et le revenu foncier se détermine en caisse (recettes perçues, article 29 du CGI ; revenu net par différence avec les charges de la propriété, article 28 du CGI, celles-ci n'étant déductibles que l'année de leur paiement en application de l'article 31 du CGI et de la doctrine). L'indicateur utile est le solde de trésorerie après remboursement du capital et après impôt personnel des associés. Prélèvements sociaux sur revenus fonciers maintenus à 17,2 % (IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale), et non 18,6 %. - CAF n'est pas cash-flow : la CAF ignore le remboursement du capital de l'emprunt (opération de bilan) et la variation du besoin en fonds de roulement. Enchaînement : CAF → autofinancement net (− capital) → flux de trésorerie d'exploitation (± BFR) → variation de trésorerie (investissements, distributions, comptes courants). - Quatre ratios bancaires, présentés comme des repères de place et non comme des normes : dette nette / CAF en années (8 à 12 ans reste normal en immobilier locatif), capital remboursé / CAF, couverture du service de la dette = (CAF + intérêts) / (capital + intérêts), CAF / loyers. - Cas chiffré SCI Les Tilleuls à l'IS : CAF de 31 641 € obtenue par les deux méthodes à partir d'un résultat net de 21 641 €, d'un EBE de 42 510 €, d'une cession de parking (757 : 18 000 € ; 657 : 12 400 €), d'une subvention (747 : 1 500 €) et d'une indemnité d'assurance (7587 : 2 400 €) ; IS au taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € (b du I de l'article 219 du CGI). - Six erreurs récurrentes : compter l'annuité entière en charge, oublier la quote-part de subvention, intégrer une plus-value de cession, confondre EBE et CAF (34 % de surestimation sur le cas chiffré), compter deux fois les intérêts dans le ratio de couverture, calculer la CAF avant les écritures d'inventaire. ## Quand la SCI vend son bien à l'un de ses associés URL : https://www.sci-ai.app/vente-a-un-associe-sci - La vente d'un immeuble social à un associé est licite : la SCI a la personnalité morale, elle est propriétaire, l'associé ne l'est pas. Le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social (art. 1849 C. civ.), mais les statuts fixent l'autorisation préalable dans les rapports entre associés (art. 1848). - Il n'existe AUCUN régime légal de conventions réglementées en société civile : les art. L. 223-19 (SARL) et L. 227-10 (SAS) du Code de commerce ne sont pas transposables. Seule nuance, l'obligation de rapport a posteriori de l'art. L. 612-5 C. com. pour les personnes morales non commerçantes ayant une activité économique, sans nullité attachée. - Le prix doit correspondre à la valeur vénale réelle appréciée au jour de la vente : ni « prix familial », ni décote de minorité ou de liquidité (réservées aux parts, pas aux murs). Justification par la base DVF (data.gouv.fr et espace particulier impots.gouv.fr), deux ou trois avis de valeur d'agence, une expertise écrite au-delà de 400 000 €, le tout annexé au procès-verbal. - Quatre voies de rectification cumulables si le prix est minoré : insuffisance de prix (art. L. 17 du LPF, procédure contradictoire de l'art. L. 55, charge de la preuve à l'administration) ; donation indirecte taxée aux DMTG et rapportable à la succession, le donateur étant la SCI et non les parents (Cass. com., 7 mai 2019, n° 17-15.621 : une personne morale peut consentir une libéralité au sens de l'art. 902 C. civ. et l'art. 777 CGI lui est applicable « par nature »), donc au tarif entre non-parents de 60 %, sans abattement de l'art. 779, I CGI ni barème en ligne directe — 90 000 € de droits sur une libéralité de 150 000 € ; à l'IS, acte anormal de gestion chez la société et avantage occulte chez l'associé (art. 111, c CGI) ; abus de droit (art. L. 64 et L. 64 A du LPF, majoration de 80 %). - La majoration d'assiette de 25 % des revenus distribués (1 du A du 1 de l'art. 200 A, issu de l'art. 39 de la LF 2021) s'applique au PFU (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-10 n° 160) mais JAMAIS aux prélèvements sociaux (réserve du Conseil constitutionnel de 2017, codifiée au I de l'art. L. 136-6 CSS). Sur 150 000 € de minoration à l'IS, tranche à 15 % de l'art. 219, I-b supposée déjà absorbée : 37 500 € d'IS + 24 000 € de PFU + 27 900 € de PS, soit 89 400 € (85 150 € si la tranche à 15 % reste disponible). - Vendre à un associé ne purge aucune plus-value. À l'IR : art. 150 U CGI, forfaits de 7,5 % et 15 %, abattements de l'art. 150 VC (exonération à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS), 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %), surtaxe de l'art. 1609 nonies G appréciée au niveau de la société (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). À l'IS : plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable, avec reprise intégrale des amortissements. - L'associé acquéreur paie les DMTO de droit commun : environ 6,32 % dans la grande majorité des départements en 2026 (~88), 5,81 % dans une dizaine, et environ 5,09 % dans l'Indre et à Mayotte, seuls départements à n'avoir jamais voté de relèvement et qui appliquent encore le taux légal de 3,80 % de l'art. 1594 D CGI, que les conseils départementaux peuvent porter jusqu'à 4,50 % — puis, temporairement, jusqu'à 5,00 % ; la majoration de l'art. 116 de la LF 2025 est exclue de plein droit pour le primo-accédant acquérant sa résidence principale, sous réserve d'un engagement d'affectation du bien à cette résidence principale. Avec les émoluments (barème art. A. 444-91 C. com. : 3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 % HT), la CSI de 0,10 % et les débours, le coût d'acquisition atteint environ 7,7 % du prix au tarif plein — 7,5 % avec la remise de l'art. A. 444-174 C. com., jusqu'à 20 % sur la part d'émolument calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 €. - Financement : prêt bancaire personnel, compensation avec un compte courant créditeur réel et tracé (stipulée à l'acte, justifiée par le grand livre du compte 455), compensation avec une distribution à l'IS (PFU 31,4 %), crédit-vendeur rémunéré et garanti, dation en paiement (double mutation). Le compte courant débiteur n'est pas interdit en société civile (l'art. L. 223-21 C. com. vise les SARL) mais nourrit l'avantage occulte et la SCI fictive. - Recours des autres associés : droit d'information de l'art. 1855 C. civ. et de l'art. 48 du décret n° 78-704 (communication et copie de tous les documents sociaux, assistance d'un expert) ; action en responsabilité contre le gérant prescrite par CINQ ans (art. 2224 C. civ.), que le quitus n'éteint pas (art. 1843-5) ; abus de majorité. Le délai de deux ans de l'ordonnance n° 2025-229 vise les nullités, pas la responsabilité. - L'alternative du rachat de parts est souvent moins chère : 5 % de droits (art. 726, I, 2° CGI, sans abattement de 23 000 €) contre 6,32 % de DMTO et des émoluments de vente immobilière. Sur le cas chiffré du guide, 38 386 € contre 70 576 € (82 271 € avec la liquidation, le droit de partage de 2,5 % de l'art. 746 CGI étant assis sur l'actif net partagé de 467 794 € et non sur le prix), soit environ 43 900 € d'écart pour le couple d'associés et moitié moins de financement — étant précisé que la plus-value de la voie A est celle de la société (répartie 50/50) quand celle de la voie B pèse sur le seul cédant. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière exige un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). ## TASCOM et SCI : qui paie la taxe sur les surfaces commerciales URL : https://www.sci-ai.app/tascom-sci - La TASCOM n'est pas au Code général des impôts : elle est instituée par l'article 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972 (ex-TACA), jamais codifiée ; la doctrine figure au BOFiP sous BOI-TFP-TSC-10 (champ), BOI-TFP-TSC-20 (établissement de la taxe) et BOI-TFP-TSC-30 (obligations déclaratives). - Le redevable est l'exploitant de l'établissement au jour du fait générateur (article 6 de la loi de 1972 ; BOI-TFP-TSC-10, § 210) : une SCI qui se borne à louer les murs n'est jamais redevable, quelle que soit la surface du magasin. - Trois conditions cumulatives d'assujettissement : surface de vente supérieure à 400 m², chiffre d'affaires annuel HT d'au moins 460 000 € et établissement ouvert à compter du 1er janvier 1960. Le seuil de 400 m² est écarté pour les établissements contrôlés par une même personne (article L233-3 C. com.) et exploités sous une même enseigne dès que la surface cumulée du réseau dépasse 4 000 m² ; un simple contrat de franchise ne caractérise pas ce contrôle (BOI-TFP-TSC-10, § 140). - Barème 2026 : 5,74 €/m² jusqu'à 3 000 € de CA au m², formule 5,74 + [0,00315 × (CA/S − 3 000)] entre 3 000 et 12 000 €, 34,12 €/m² au-delà ; barème carburants de 8,32 à 35,70 €/m² avec majoration forfaitaire de 70 m² par position de ravitaillement (BOI-TFP-TSC-10, § 290). - Réductions et majorations : −30 % pour les activités à superficie anormalement élevée (décret n° 95-85 du 26 janvier 1995, arrêté du 17 juin 2014), −20 % en dessous de 600 m² avec CA/m² ≤ 3 800 €, franchise de 1 500 € en quartier prioritaire, +30 % au-delà de 5 000 m², +50 % au-delà de 2 500 m² au profit de l'État, puis coefficient communal de 0,8 à 1,2 (1,3 dans certains cas), variation annuelle plafonnée à 0,05. - La surface de vente exclut les réserves, entrepôts, ateliers, bureaux et surfaces non closes et non couvertes (BOI-TFP-TSC-10, § 240 à 270). Le drive est l'exception qui piège : ses surfaces ne sont pas taxées mais son chiffre d'affaires entre dans le ratio CA/m² (CE, 10 mars 2020, n° 436879). - Calendrier : fait générateur au 1er janvier, exigibilité le 15 mai, déclaration n° 3350-SD (Cerfa 14001) et paiement avant le 15 juin auprès du SIE de l'établissement ; acompte de 50 % de la taxe majorée pour les surfaces de plus de 2 500 m². Cessation d'exploitation en cours d'année = fait générateur autonome qui s'AJOUTE au fait générateur annuel et ne s'y substitue pas : l'exploitant présent au 1er janvier reste redevable de la totalité de la taxe de l'année (3350-SD, avant le 15 juin) et doit EN OUTRE une seconde taxe au titre de la cessation, calculée sur le CA du 1er janvier à la cessation, annualisé pour le seuil et le tarif puis réduit au prorata temporis (imprimé n° 3350-C-SD, avant le 15 du 6e mois suivant la cessation — article 6, I et II de la loi de 1972 ; BOI-TFP-TSC-20, I-A § 10 et I-B § 20 pour les deux faits générateurs, exemple chiffré du cumul au § 280 ; BOI-TFP-TSC-30, § 1 et 20 pour les délais de dépôt). - Refacturation : rien à refacturer au locataire, qui est déjà le redevable légal. L'article R145-35, 3° du Code de commerce interdit d'imputer au preneur les impôts dont le bailleur est redevable, mais ne dit rien de l'inverse : une clause expresse mettant la TASCOM à la charge du bailleur est valable sur le fondement de la liberté contractuelle (articles 1103 et 1193 C. civ.). L'inventaire précis et limitatif de l'article L145-40-2 C. com. ne conditionne pas son efficacité — ce texte protège le preneur, en rendant non imputable au locataire ce qui n'y figure pas — mais la clause doit y être portée, faute de quoi la répartition sera discutée. - Impact indirect : la répartition des charges est un élément de la valeur locative (article L145-33, 3° C. com. ; Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.268, non publié). Sur un supermarché de 1 800 m² et 9 M€ de CA, la TASCOM ressort à environ 22 756 €, soit 12,6 % d'un loyer annuel de 180 000 €. - Comptabilité et déduction : rien à comptabiliser dans le cas normal. En cas de prise en charge par la SCI, l'article 31, I, 1°, c du CGI exclut les impositions incombant normalement à l'occupant — le traitement défendable à l'IR est la réduction de loyer (articles 28 et 29 du CGI) ; à l'IS, la charge est déductible sous condition d'intérêt social (article 39 du CGI), sous réserve de l'acte anormal de gestion. - Une SCI ne deviendrait redevable qu'en exploitant elle-même un commerce de détail, ce qui l'assujettirait de plein droit à l'IS (article 206, 2 du CGI) avec les conséquences d'une cessation d'entreprise (article 202 ter). ## Plus-value en SCI : l'abattement exceptionnel des zones tendues URL : https://www.sci-ai.app/plus-value-abattement-exceptionnel-sci - Dispositif en vigueur en 2026 : l'abattement exceptionnel de l'article 150 VE du CGI a été prorogé par l'article 54 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) aux promesses de vente ayant acquis date certaine du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2027, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse. - Trois taux, et pas ceux que l'on lit partout : 60 % pour un bien situé en zone tendue A bis, A ou B1 (arrêté du 5 juin 2025 pris pour l'application des art. 150 U et 150 VE, renvoi à l'art. D. 304-1 du CCH), 75 % pour un bien bâti en grande opération d'urbanisme (art. L. 312-4 c. urb.), opération d'intérêt national (art. L. 102-13) ou opération de revitalisation de territoire (art. L. 303-2, II, CCH), 85 % lorsque la surface habitable des logements sociaux, en bail réel solidaire ou intermédiaires réalisés représente, dès l'achèvement, au moins 50 % de la surface TOTALE DES CONSTRUCTIONS du programme immobilier (III de l'art. 150 VE) — et non 50 % de la seule surface habitable, ce qui rend le taux majoré plus difficile à atteindre qu'on ne le lit habituellement. Les taux de 70 % appartiennent aux générations 2018-2020 et 2021-2023, périmées. - Générations successives : art. 28 de la loi n° 2017-1775 (promesses jusqu'au 31/12/2020, clos) ; art. 38 de la loi n° 2020-1721 créant l'art. 150 VE (promesses jusqu'au 31/12/2023, clos) ; art. 9 de la loi n° 2023-1322 réécrivant le texte, modifié par l'art. 86 de la loi n° 2025-127 (exclusion de la Corse du cas « zone tendue »), prorogé par la LF 2026. - Conditions cumulatives : terrain à bâtir (art. 257, I, 2, 1° CGI) ou bien bâti selon le cas de figure ; engagement personnel de l'acquéreur, par mention portée dans l'acte authentique, de construire, démolir-reconstruire ou réhabiliter en immeubles neufs des bâtiments d'habitation collectifs (art. L. 111-1, 6° CCH) achevés dans les 4 ans, à un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé ; exclusion des cessions au conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants et descendants du cédant. - Condition supplémentaire du taux de 85 % : lorsque le bien est situé dans une commune mentionnée au I de l'art. L. 302-5 du CCH qui n'atteint pas les seuils fixés aux I et II du même article, le cessionnaire doit en outre s'engager à ce que la part de surface habitable de logements sociaux représente un seuil minimal de 25 % de la surface totale des constructions du programme immobilier ; exigence écartée dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'art. 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003. - Sanction du non-respect de l'engagement : amende de 10 % du prix de cession à la charge du cessionnaire (V de l'art. 150 VE), qui vise les engagements mentionnés au II ET au dernier alinéa du III — donc l'engagement de construire comme l'engagement de mixité sociale ouvrant le taux de 85 % ; le vendeur conserve l'abattement. Amende de 25 % pour le droit de surélévation du 9° du II de l'art. 150 U. Le second alinéa du V prévoit qu'en cas d'acquisitions successives ou de fusion de sociétés, les engagements ne sont pas rompus lorsque le nouvel acquéreur ou la société absorbante s'engage, dans l'acte authentique d'acquisition ou de fusion, à s'y substituer pour le délai restant à courir. - Ordre d'application : abattements pour durée de détention d'abord (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) — l'art. 150 VC du CGI ne fixe que la cadence de l'impôt sur le revenu, celle des prélèvements sociaux relevant du 2 du VI de l'art. L. 136-7 du CSS —, puis abattement de l'art. 150 VE sur les deux assiettes. Imposition à 19 % (art. 200 B) et à 17,2 % de prélèvements sociaux — jamais 18,6 %, le IV de l'art. L136-8 CSS (version en vigueur depuis le 27 juin 2026, issue de l'art. 65 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, et non de la seule LFSS pour 2026) maintenant la CSG à 9,2 % pour les plus-values immobilières des particuliers. - Surtaxe de l'art. 1609 nonies G (2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable) : son assiette renvoie aux « articles 150 V à 150 VE », donc l'abattement exceptionnel la réduit, voire la fait disparaître ; en SCI, elle est due par la société sur la plus-value qu'elle réalise, et non par chaque associé sur sa quote-part (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60) ; la doctrine admet toutefois que le seuil de 50 000 euros soit apprécié au regard des seuls droits des associés redevables de l'impôt sur le revenu, ce qui écarte la quote-part d'un associé à l'IS ou d'un associé personnellement exonéré (§ 60 et exemple 3 du § 75). - Spécificité SCI : la plus-value est calculée une seule fois au niveau de la société translucide (art. 8 CGI), prix d'acquisition, durée de détention, forfaits de 7,5 % et 15 % et abattements étant ceux de la SCI ; la répartition entre associés intervient après. Conclusion déduite du texte (le I de l'art. 150 U vise les cessions réalisées par des sociétés des art. 8 à 8 ter et l'art. 150 VE s'applique aux plus-values déterminées dans les conditions des art. 150 V à 150 VD) : le BOFiP ne l'énonce pas en ces termes pour l'abattement du 150 VE. Un associé à l'IS relève de l'art. 238 bis K (plus-value professionnelle, aucun abattement), et une SCI à l'IS est exclue de tout le dispositif. - Dispositifs voisins vérifiés : exonération du 7° du II de l'art. 150 U (logement social, bail réel solidaire de l'art. L. 255-1 CCH ou logement intermédiaire, cessions jusqu'au 31/12/2027 par l'art. 52 de la LF 2026, calculée au prorata de la surface sociale et totale seulement au-delà de 80 % pour un organisme mentionné au a : organisme HLM, SEM de logement social, association de l'art. L. 313-34 CCH et ses SCI, organisme agréé de maîtrise d'ouvrage d'insertion, organisme de foncier solidaire — pas seulement un « bailleur social » ; en commune SRU déficitaire, engagement supplémentaire de 25 % de la surface totale des constructions du programme en logements sociaux) ; 8° (collectivité ou EPF, même échéance) ; 9° (droit de surélévation, cessions jusqu'au 31/12/2026 après prorogation par l'art. 85 de la LF 2025) ; 6° (prix de cession inférieur ou égal à 15 000 euros) ; 4° (expropriation avec remploi sous 12 mois). À ne pas confondre avec les exonérations du 1° et du 1° bis du II de l'art. 150 U : la SCI comme telle n'en bénéficie pas, mais l'associé qui occupe à titre de résidence principale un logement mis gratuitement à sa disposition par une société de l'art. 8 est exonéré à hauteur de la fraction qu'il occupe et de sa quote-part (BOI-RFPI-PVI-10-40-10), et l'exonération de remploi s'applique aux associés personnes physiques domiciliés en France remplissant les conditions, appréciées associé par associé (BOI-RFPI-PVI-10-40-30). - Cas chiffré du guide : immeuble acquis en juin 2009 pour 400 000 euros, vendu 900 000 euros par acte de décembre 2026 en zone A bis (17 années révolues de détention, décomptées de date à date à la date de l'acte authentique et non de la promesse). Sans abattement exceptionnel, 81 813 euros d'impôt ; avec 60 %, 31 348 euros ; avec 85 %, 11 756 euros — soit jusqu'à 70 057 euros d'économie, dont 3 444 euros par la seule disparition de la surtaxe. - Formalisme : promesse à date certaine (acte authentique, enregistrement ou décès d'un signataire), engagement repris dans l'acte de vente, déclaration n° 2048-IMM établie et payée par le notaire lors de la publication ; la vente peut exiger une décision collective des associés selon les statuts. ## Taxe sur les loyers des micro-logements (taxe Apparu) et SCI URL : https://www.sci-ai.app/taxe-apparu-sci - Verdict : l'article 234 du CGI, qui portait la « taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface » (dite taxe Apparu), est abrogé par l'article 21 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, pour les loyers perçus à compter du 1er janvier 2020. Dernière version en vigueur : du 8 juin 2019 au 1er janvier 2020. Dernière année taxable : 2019. Aucune obligation déclarative ni de paiement ne subsiste. La taxe avait été créée par l'article 79 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 (loi de finances pour 2012), ses paramètres fixés par le décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 à l'article 58 P de l'annexe III au CGI ; les commentaires BOI-RFPI-CTRL-10 ont été retirés le 6 mai 2020 et service-public.fr confirme que la taxe n'existe plus. - Champ (quatre conditions cumulatives) : surface habitable ≤ 14 m² au sens de l'article R. 111-2 du CCH, devenu R. 156-1, et non la surface Carrez ; commune classée en zone A (arrêté pris pour l'application de l'article R. 304-1 du CCH), zone A bis comprise ; location nue ou meublée d'au moins neuf mois ; loyer mensuel hors charges au m² supérieur au seuil. Les parties de hauteur inférieure à 1,80 m étant exclues du calcul, une mansarde de 16 m² au sol pouvait retomber sous les 14 m² et devenir taxable. - Seuil : dans la dernière rédaction du texte, fourchette légale de 31,85 € à 47,79 €/m²/mois — bornes elles-mêmes révisées annuellement, contre 30 € et 45 € en 2012 —, montant exact fixé à l'article 58 P de l'annexe III au CGI et actualisé chaque 1er janvier selon l'IRL du 2e trimestre précédent (renvoi du I de l'article 234 à l'article L. 353-9-2 du CCH). Premier seuil : 40 € pour 2012. Dernier seuil publié, loyers 2019 : 42,47 €/m². La majoration d'au maximum 10 % ouverte par le I pour le meublé n'a jamais été utilisée. Le barème raisonnait à bornes exclusives : la taxe se déclenchait dès que le loyer excédait le seuil. - Redevables : la SCI elle-même, à l'IR comme à l'IS. Le BOFiP (BOI-RFPI-CTRL-10, § 110) précisait que les sociétés des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI acquittaient la taxe en leur nom propre, sans remontée de quote-part aux associés. Seules les sociétés transparentes de l'article 1655 ter CGI (§ 120) n'y étaient pas personnellement soumises, leurs membres l'étant au prorata. Illustration nette de la différence entre translucidité et transparence. - Barème et assiette : cinq tranches selon l'écart au seuil — 10 % (moins de 15 % de dépassement), 18 % (15 à moins de 30 %), 25 % (30 à moins de 55 %), 33 % (55 à moins de 90 %), 40 % (90 % et au-delà). L'assiette était la totalité des loyers bruts encaissés dans l'année civile, charges exclues, et non le seul dépassement. Le V de l'article 234 interdisait toute déduction, à l'IR comme à l'IS. - Déclaration : imprimé 2576-TSLE-SD (cerfa n° 14813) pour les personnes morales et les sociétés de l'article 8 CGI, déposé auprès du SIE (§ 250) — dans les mêmes conditions et délais que l'impôt sur les sociétés pour les personnes qui y étaient soumises (2 du IV de l'article 234), et, pour une SCI à l'IR, au plus tard à la date prévue pour le dépôt de la déclaration de résultat (3 du IV) ; imprimé 2042 LE (cerfa n° 14872) joint à la 2042 pour les particuliers bailleurs (§ 220). Un impôt abrogé n'appelle aucune déclaration « à zéro ». - Ordre de grandeur : sur un 11 m² parisien loué 480 €/mois en 2019, un dépassement de 12,83 €/m² par mois (154 € sur l'année) déclenchait 576 € de taxe, soit près de quatre fois le dépassement annuel. Les parades étaient la réunion de deux lots pour franchir les 14 m² (seuil couperet, sans dégressivité), le conventionnement dont le plafond réglementaire passait sous le seuil, ou l'ajustement du loyer. - Piège de numérotation : seul l'article 234 « tout court » est abrogé. La contribution sur les revenus locatifs des articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI, au taux de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de quinze ans, est toujours en vigueur en 2026. Son périmètre est plus étroit : SCI à l'IS (article 234 duodecies) et sociétés de l'article 8 dont un associé au moins relève de l'IS au taux de droit commun (article 234 terdecies), pas les SCI à l'IR entre personnes physiques. - Ce qui frappe réellement les petites surfaces en 2026 : taxe sur les logements vacants de l'article 232 du CGI (17 % puis 34 % de la valeur locative, zonage du décret n° 2013-392 modifié par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, 3 697 communes), abrogée avec l'article 1407 bis à compter des impositions de 2027 par l'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) au profit d'une taxe unique sur la vacance (article 1406 bis CGI) ; taxe foncière ; THRS et majoration de 5 à 60 % de l'article 1407 ter, due par l'occupant au 1er janvier. Aucune n'est assise sur le loyer au mètre carré. - Contraintes non fiscales à ne pas confondre avec un impôt : l'encadrement des loyers de l'article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prorogé de trois ans par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022 et arrivant à terme fin novembre 2026 sauf nouvelle loi, sanctionné par l'action du locataire en diminution de loyer, la restitution du trop-perçu et une amende administrative après mise en demeure infructueuse plafonnée à 5 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale, donc SCI) ; et le plancher de décence de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (une pièce principale de 9 m² habitables sous 2,20 m, ou 20 m³). ## SCI ou société civile de portefeuille pour détenir des titres URL : https://www.sci-ai.app/sci-titres-portefeuille - Rien n'interdit à une société civile de détenir des valeurs mobilières : l'article 1845, alinéa 2 du Code civil définit la société civile a contrario (est civile toute société à laquelle la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de sa forme, de sa nature ou de son objet). Il n'existe aucune liste d'actifs autorisés. - L'objet social statutaire est la vraie limite entre associés : l'article 1849 du Code civil ne fait engager la société, vis-à-vis des tiers, que par les actes entrant dans l'objet social. Un portefeuille durable sous un objet strictement immobilier expose personnellement le gérant (action en responsabilité prescrite par 5 ans, art. 2224 C. civ. ; le quitus ne l'éteint pas, art. 1843-5). - La ligne rouge est l'achat pour revendre, mais la bascule à l'IS n'a rien d'automatique. L'article L110-1, 1° du Code de commerce qualifie l'acte isolé, sans condition d'habitude ; l'exigence d'habitude vient de l'article L121-1 du même code (qualité de commerçant) et, côté fiscal, du « à titre habituel » de l'article 35 du CGI. Or l'art. 206, 2 CGI ne vise que les opérations des art. 34 et 35 (BIC) : la doctrine range les opérations de bourse habituelles dans les bénéfices non commerciaux de l'art. 92 (BOI-BNC-CHAMP-10-10-20-10, § 1 et 10 ; imposition en BNC qualifiée d'exceptionnelle au § 90 et supposant des opérations réalisées personnellement par le contribuable au § 80), que l'art. 206, 2 ne vise pas. Pour un portefeuille d'actions cotées tourné activement, sans dérivés ni sous-jacent immobilier, la bascule n'est donc pas démontrée : c'est une zone d'incertitude, pas un piège certain. - Les deux portes d'entrée solides vers les art. 34 et 35 sont l'art. 35, I, 1° (achat-revente habituel d'immeubles, de fonds de commerce ou d'actions et parts de sociétés immobilières) et l'art. 35, I, 8° (opérations sur marchés à terme d'instruments financiers, options négociables et bons d'option, à titre professionnel : SRD, dérivés, effet de levier). La sanction la plus immédiate est fiscale, mais elle n'est pas la seule : une société civile qui exerce en réalité une activité commerciale perd son caractère civil (art. 1845, al. 2), avec compétence commerciale, éligibilité aux procédures collectives et responsabilité solidaire des associés au lieu de la responsabilité conjointe et subsidiaire des art. 1857 et 1858. - Lorsqu'elle est caractérisée, la bascule à l'IS emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter CGI) : imposition immédiate des résultats non taxés et, sous réserve des atténuations du texte, des plus-values latentes de l'actif social — y compris sur un immeuble non vendu. S'y ajoutent les majorations des art. 1728 et 1729 CGI. - Piège spécifique aux investisseurs immobiliers : l'article 35, I, 1° du CGI vise l'achat-revente habituel d'immeubles mais aussi d'actions ou parts de sociétés immobilières. Spéculer sur des parts de SCPI ou de SCI est donc plus risqué, en termes de commercialité, que détenir des actions cotées. - La tolérance de 10 % (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330, avec lissage sur l'année en cause et les trois années antérieures) porte sur des recettes COMMERCIALES hors taxes. CE, 23 décembre 2025, n° 503043 (SCI Jacaro) : le seuil de 10 % s'apprécie exercice par exercice, la moyenne quadriennale du § 330 n'étant qu'une protection additionnelle. Dividendes, coupons et intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers, civils par nature : ils n'entrent pas au numérateur du ratio. - Fiscalité dans une société de l'article 8 du CGI : chaque revenu conserve sa nature chez l'associé. Dividendes et intérêts en RCM, plus-values de cession de titres au régime des particuliers (art. 150-0 A, I, cessions « par personne interposée »), PFU par défaut à 31,4 % en 2026 (12,8 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, LFSS 2026 — taux de 18,6 % applicable aux produits de placement de l'art. L136-7 CSS à compter du 1er janvier 2026, et aux revenus du patrimoine de l'art. L136-6 dès l'imposition des revenus 2025). Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 % (IV de l'art. L136-8 CSS). - L'abattement de 40 % du 2° du 3 de l'article 158 du CGI n'est pas perdu par l'interposition d'une société de l'article 8 : l'extension de l'abattement au cas de l'interposition est admise par la doctrine (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10), sur le fondement de l'art. 238 bis K, II du CGI ; le texte, lui, ne pose que trois conditions — société distributrice passible de l'IS ou d'un impôt équivalent, siège en France, dans l'UE ou dans un État lié par une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, et distribution résultant d'une décision régulière des organes compétents. L'abattement n'existe qu'au barème progressif, sur option globale du foyer — le PFU le supprime. L'arbitrage PFU/barème se joue sur le seul impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux frappent la même assiette dans les deux cas) : point d'équilibre voisin de 24 % de TMI, inchangé par la hausse des PS de la LFSS 2026. - Enveloppes fermées aux personnes morales : l'art. L221-30 CMF réserve le PEA aux personnes physiques majeures dont le domicile fiscal est situé en France, une même personne ne pouvant être titulaire que d'un seul plan et un plan ne pouvant avoir qu'un titulaire ; un retrait avant cinq ans entraîne la clôture du plan (art. L221-32) ; l'assurance-vie suppose un assuré personne physique. Le contrat de capitalisation est ouvert aux personnes morales, avec une fiscalité qui dépend du régime de la société : régime forfaitaire du 3 du II de l'art. 238 septies E CGI (produit réintégré chaque année, indépendamment des rachats) pour une personne morale soumise à l'IS, imposition au seul rachat chez les associés dans les conditions de l'art. 125-0 A CGI pour une société civile restée à l'IR. L'outil normal reste le compte-titres ordinaire au nom de la société. - Séparer immobilier et titres : un véhicule unique fait courir la requalification à toute la société, rend la prépondérance immobilière (art. 726, I, 2° CGI) dépendante des marchés et complique l'IFI. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière exige, à peine de nullité, un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, un acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable (art. 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). - Seuils pratiques : en dessous d'environ 50 000 € à placer, une seconde structure coûte plus qu'elle ne rapporte — distribuer aux associés rouvre l'accès au PEA et à l'assurance-vie. Modifier l'objet social coûte 136 € HT d'annonce légale (163,20 € TTC, forfait valable pour une seule modification par annonce) et environ 185,77 € TTC de frais de greffe avec dépôt d'actes, soit environ 349 € TTC. ## Mandat de gestion en SCI : ce que fait l'agence, ce qui vous reste URL : https://www.sci-ai.app/mandat-gestion-sci - Le mandat de gestion locative relève de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 (activité du 6° de son article 1er) et du chapitre VI de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 (articles 64 à 71) : carte professionnelle « Gestion immobilière » délivrée par le président de la CCI territoriale (art. 3 de la loi et chapitre Ier du décret) et valable trois ans (art. 80 du décret), garantie financière minimale de 110 000 € par activité, ramenée à 30 000 € les deux premières années (art. 30 et 32 du décret, dans son chapitre III ; art. 26 pour la détermination distincte par activité), et assurance de responsabilité civile professionnelle d'au moins 75 000 € par année pour un même assuré (art. 49 du décret et arrêté du 1er septembre 1972 modifié par l'arrêté du 1er juillet 2015). - L'article 64 du décret impose un mandat ÉCRIT précisant l'étendue des pouvoirs et autorisant expressément la perception des fonds ; l'article 65 impose l'inscription chronologique au registre des mandats, dont le numéro est reporté sur l'exemplaire du mandant ; l'article 66 impose une reddition de comptes au moins annuelle et interdit toute rémunération dont les conditions de détermination ne figurent pas au mandat. - Durée : l'article 7 de la loi Hoguet frappe de NULLITÉ les conventions ne comportant pas de limitation de leurs effets dans le temps — un mandat de gestion à durée indéterminée est nul. L'article 78 du décret (dénonciation passé trois mois avec préavis de quinze jours) appartient au chapitre VII, section I, réservé aux conventions portant sur les opérations des 1° à 5° de l'article 1er, c'est-à-dire les mandats de TRANSACTION : il ne s'applique pas à la gestion. Révocation : le mandat de gestion reste un mandat de droit commun, et l'article 2004 du Code civil permet au mandant de révoquer sa procuration quand bon lui semble, y compris avant le terme — la faculté de sortir existe donc en principe, sous réserve d'une clause d'irrévocabilité et de la qualification éventuelle de mandat d'intérêt commun, mais hors faute du mandataire elle a un coût (clause pénale, honoraires jusqu'au terme, dommages-intérêts en cas de rupture brutale ou abusive). D'où l'importance des stipulations du mandat sur la durée et le préavis, et le cas échéant de l'article L. 215-1 du code de la consommation (reconduction tacite), étendu aux non-professionnels par l'article L. 215-3. - Périmètre de l'agence : mise en location (annonce, dossier, bail, état des lieux), gestion courante (quittancement, encaissement, quittance gratuite de l'art. 21 de la loi du 6 juillet 1989, révision IRL, régularisation des charges, relances), suivi technique (sinistres, travaux courants dans la limite du seuil du mandat) et sortie du locataire (congé, EDL de sortie, restitution du dépôt de garantie). - Ce que l'agence NE fait PAS et qui reste au gérant : la comptabilité de la société, la déclaration 2072 à l'IR ou la 2065 + liasse 2033 à l'IS, le FEC, la reddition de comptes annuelle écrite du gérant (art. 1856 du Code civil — le texte n'impose pas en lui-même une assemblée : les décisions collectives peuvent aussi résulter d'une consultation écrite, y compris par voie électronique, lorsque les statuts le prévoient (art. 1853), ou du consentement de tous les associés exprimé dans un acte, sans condition statutaire (art. 1854) ; l'approbation des comptes elle-même n'est pas imposée par la loi en société civile, elle résulte des statuts, qui la prévoient presque toujours), le suivi des comptes courants d'associés, les décisions patrimoniales et la déclaration personnelle des associés (2044 puis 2042). Le relevé de gérance ignore par construction l'emprunt, la taxe foncière payée en direct, les travaux réglés hors agence, les honoraires comptables et le capital social. - Coût de marché 2026 (ordres de grandeur, non réglementés) : 6 à 9 % TTC des sommes encaissées pour la gestion courante, 2,5 à 3,5 % TTC du quittancement pour une GLI, plus des honoraires de mise en location. Sur un T3 loué 900 € charges comprises (750 € HC + 150 € de provisions), mandat à 7,5 %, la charge annuelle atteint environ 1 192 € en régime de croisière et 1 942 € l'année d'une relocation, soit une moyenne lissée d'environ 13,4 % du quittancement. Deux paramètres pèsent plus que le taux : loyer HC ou CC, et assiette encaissée ou quittancée. - Garantie loyers impayés et caution : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une assurance garantissant les obligations locatives et un cautionnement, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Second verrou propre aux SCI : un bailleur personne morale AUTRE qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peut demander un cautionnement que si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur, ou si le cautionnement émane d'un organisme agréé (Visale/Action Logement). Pour une SCI NON familiale, la caution personnelle est donc en principe fermée : GLI ou Visale sont la seule voie. La sanction expresse de nullité n'est écrite, dans l'article 22-1, que pour le cumul avec une assurance loyers impayés ; l'interdiction faite aux personnes morales est rédigée comme une prohibition sèche. - Déductibilité : le e du 1° du I de l'article 31 du CGI fixe les frais de gestion à 20 € par local, « majorés » des rémunérations de gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles. Le forfait et les honoraires d'agence se CUMULENT — le forfait ne les remplace pas (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 30 à 100 pour les majorations, § 240 pour le forfait). À l'IS, déduction de droit commun au titre de l'article 39, 1 du CGI, compte 6226 (honoraires) et 6227 (frais d'actes et de contentieux). - Honoraires de mise en location : la part bailleur est déductible (commissions versées à une agence pour la recherche d'un locataire et la rédaction des contrats, BOI-RFPI-BASE-20-10) ; la part locataire, plafonnée par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014, n'est ni un produit ni une charge de la SCI. Ces plafonds ont été revalorisés pour la première fois au 1er janvier 2026 (+ 0,87 %, IRL du 3e trimestre 2024 au 3e trimestre 2025 ; 12,10 / 10,09 / 8,07 € par m² selon la zone, 3,03 € par m² pour l'état des lieux), en application de l'article 3 du même décret — qui rend les plafonds révisables, et non révisés d'office : la révision suppose un arrêté, d'où les onze années de gel entre 2014 et 2026 — par l'arrêté du 17 juillet 2025 complété par l'arrêté du 13 novembre 2025 (JO du 20 novembre 2025). - Date d'imposition à l'IR : le loyer est imposable dès sa perception par le MANDATAIRE, sans qu'il y ait lieu de rechercher la date de reddition des comptes (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 60, citant CE, 4 décembre 1974, n° 87166). Un loyer encaissé par l'agence le 5 décembre N et reversé le 8 janvier N+1 est imposable en N : c'est le relevé de gérance qui fait foi, pas le relevé bancaire de la SCI. - Comptabilisation : ne jamais enregistrer le virement net de l'agence, qui est un solde et non un produit. La méthode sûre passe par un compte de liaison (sous-compte du 467, par ex. 4671 « Agence de gestion ») : quittancement au 411 contre 752 et 4191, encaissement au débit du 4671, honoraires au 6226 (et 44566 si la SCI est assujettie), dépenses réglées pour votre compte au 615/614/616, virement du solde au 512. Le solde du 4671 doit revenir à zéro après reversement, hors dépôt de garantie (compte 165) et fonds volontairement conservés. En location nue exonérée (art. 261 D, 2° du CGI), la TVA à 20 % sur les honoraires n'est pas récupérable : la charge déductible est le TTC. L'option de l'art. 260, 2° du CGI ne peut être exercée que sur des locaux nus à usage PROFESSIONNEL, jamais sur un logement ; le taux réduit de 10 % de l'art. 279-0 bis du CGI, lui, est réservé aux locaux à usage d'HABITATION — les deux ne se cumulent pas sur un même local. - Les dispositions TVA du CGI citées ici (art. 260, 261 D, 271, 279-0 bis) sont abrogées au 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026) et reprises au livre II du code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). En application de son article 46, les renvois aux anciens articles du CGI s'entendent des dispositions du CIBS qui les reprennent. ## SCI ou OPCI : investir en direct ou via un fonds immobilier URL : https://www.sci-ai.app/sci-ou-opci - L'OPCI est un placement collectif réglementé régi par les articles L214-33 et suivants du Code monétaire et financier ; sa constitution, sa transformation, sa fusion, sa scission et sa liquidation sont soumises à l'agrément de l'AMF (art. L214-35) et il est administré par une société de gestion de portefeuille agréée. - Ratios d'actifs (art. L214-37 du CoMoFi) : au moins 60 % d'actifs immobiliers, au moins 51 % dans les actifs des 1° à 3° et 5° de l'art. L214-36 pour une SPPICAV, au moins 5 % de liquidités libres de toute sûreté. L'endettement du fonds est plafonné à 40 % de la valeur des actifs immobiliers (art. L214-39), l'art. L214-40 y ajoutant une limite de 10 % de la valeur des autres actifs. - Deux formes juridiques aux fiscalités opposées : la SPPICAV est une société à capital variable (art. L214-62), exonérée d'impôt sur les sociétés au titre du 3° nonies de l'art. 208 du CGI — qui, contrairement au régime SIIC de l'art. 208 C, ne pose dans sa lettre aucune condition de distribution, l'administration rattachant toutefois le bénéfice de l'exonération au respect du régime légal des art. L214-33 et suivants, obligations de distribution comprises —, et soumise par ailleurs aux obligations de distribution du CoMoFi (85 % du résultat afférent aux produits, 50 % des plus-values nettes, art. L214-69 ; mise en paiement dans le délai d'un mois après la tenue de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice, IV de l'art. L214-69 dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025, l'ancien art. L214-52 étant abrogé depuis le 14 mars 2025 ; pour un FPI, le délai reste de cinq mois suivant la clôture, art. L214-81) — le porteur détient des actions imposées en revenus de capitaux mobiliers au PFU. Le FPI est une copropriété sans personnalité morale (art. L214-71) : l'art. 239 nonies du CGI impose le porteur en revenus fonciers, et la cession des parts relève de la plus-value immobilière des particuliers (art. 150 UC). - Taux 2026 à ne pas confondre : PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) sur une distribution de SPPICAV, contre barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux sur un revenu foncier de SCI à l'IR ou de FPI. Le IV de l'art. L136-8 du Code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour une liste limitative de cinq catégories, au premier rang desquelles les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers, malgré la hausse à 10,6 % issue de l'art. 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026). - L'effet de levier est l'argument décisif : une SCI emprunte 70 à 90 % du prix d'un immeuble sur 15 à 25 ans avec garantie hypothécaire, alors qu'un OPCI ne se finance qu'exceptionnellement à crédit (nantissement des titres, quotité faible, durée courte). Pour 100 000 € d'épargne, la SCI pilote environ 320 000 € d'actif contre 100 000 € pour l'OPCI. - Aucun des deux véhicules n'échappe à l'IFI : l'exclusion de l'art. 972 bis du CGI suppose que l'organisme figure parmi ceux que le texte énumère limitativement, que le redevable détienne moins de 10 % des droits de l'organisme ET que l'actif soit composé à moins de 20 % de biens immobiliers imposables, condition qu'un OPCI détenant au moins 60 % d'immobilier ne peut jamais remplir. Les parts de SCI sont déclarées pour la valeur des immeubles diminuée des dettes déductibles (art. 973 et 974 du CGI). - Plus-values de sortie : art. 150 U du CGI pour l'immeuble ou les parts de SCI à l'IR (19 % + 17,2 %, exonération d'IR à 22 ans et de PS à 30 ans, surtaxe de l'art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 €) ; plus-value mobilière sans aucun abattement pour durée de détention sur les actions de SPPICAV ; régime immobilier avec abattements pour les parts de FPI (art. 150 UC). - Liquidité : la valeur liquidative d'un OPCI est établie au moins tous les six mois et au plus deux fois par mois (art. 422-186 du règlement général de l'AMF), mais le délai de règlement des rachats est fixé par le prospectus dans les limites du règlement général de l'AMF — qui impose d'indiquer la date et l'heure limite de centralisation des ordres, la date d'établissement de la valeur liquidative et un délai de livraison qui ne peut excéder six mois (art. 422-130) — et peut atteindre plusieurs semaines voire plusieurs mois, et le prospectus prévoit des plafonnements. Aucune liquidité n'est contractuellement garantie. - Sortir d'une SCI est devenu plus lourd : agrément unanime pour une cession à un tiers (art. 1861, al. 1er, du Code civil ; les cessions aux ascendants et descendants en sont dispensées sauf clause contraire), refus d'agrément ouvrant une simple faculté de rachat (art. 1862 et 1863), et surtout formalisme de l'art. 1865-1 du Code civil créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 : acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité, depuis le 27 juin 2026. - Un OPCI n'est pas une SCPI (art. L214-86 et suivants du CoMoFi) et n'est pas un OPPCI (art. L214-148 à L214-151), ce dernier étant réservé aux clients professionnels au sens de l'art. L533-16 du CoMoFi. L'OPCI n'est pas éligible au PEA, la SPPICAV n'étant pas soumise à l'IS dans les conditions de droit commun ; il est le plus souvent détenu en unité de compte d'assurance-vie, ce qui substitue la fiscalité de l'enveloppe au PFU. ## SCI et retraite : compléter ses revenus et préparer la transmission URL : https://www.sci-ai.app/sci-retraite-revenus - Prélèvements sociaux sur les loyers d'une SCI à l'IR : 17,2 % et non 18,6 %. La LFSS pour 2026 (art. 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a porté la CSG de droit commun à 10,6 %, mais ce même article 12 a rétabli au sein de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale un IV qui maintient 9,2 % pour cinq catégories de revenus, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers (les trois autres visent des produits d'épargne logement et d'assurance-vie). Entrée en vigueur (art. 12, II) : imposition des revenus de l'année 2025 pour les revenus du patrimoine, 1er janvier 2026 pour les produits de placement. Le 18,6 % vise les autres revenus du patrimoine : dividendes, revenus mobiliers, et aussi les BIC de location meublée du loueur non professionnel, qui ne figurent pas dans la liste limitative du IV — le loueur professionnel relève, lui, du 6° de l'art. L611-1 CSS, donc de cotisations de travailleur indépendant. Le 17,2 % ne vaut que pour la location nue. - Du loyer brut au revenu disponible, quatre étages : charges déductibles limitatives (art. 31 du CGI), impôt sur le revenu au barème de l'art. 197 (tranches indexées de 0,9 % par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026), prélèvements sociaux à 17,2 %, échéance de crédit dont seuls les intérêts sont déductibles. Exemple chiffré : 24 000 € de loyers, 5 300 € de charges, trésorerie de −1 910 € crédit en cours à TMI 30 %, puis 13 427 € une fois le crédit soldé à TMI 11 %. - Arbitrage IR/IS à refaire à la retraite : à TMI 11 %, le taux facial supporté à l'IR n'est que de 28,2 %, contre un IS à 15 % (art. 219, I-b du CGI, dans la limite de 42 500 €) suivi d'un PFU de 31,4 % à la distribution, soit environ 41,7 % de coût de sortie complet. La renonciation à l'option n'est possible que jusqu'au cinquième exercice suivant (art. 239 du CGI) et emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise au sens du 2 de l'art. 221 du CGI — et non de l'art. 202 ter, qui régit le mouvement inverse — atténuées par l'art. 221 bis lorsque les écritures comptables ne sont pas modifiées, les bénéfices et réserves étant réputés distribués (art. 111 bis ; BOI-IS-CHAMP-20-20-30). - Aucun droit à la retraite : en pratique, le gérant associé non rémunéré d'une SCI de location nue n'est affilié à aucun régime au titre de son mandat, ne cotise pas et n'acquiert aucun droit. Ce n'est pas un raisonnement tiré de la lettre de l'art. L611-1 CSS, dont le 1° est une catégorie résiduelle depuis l'abrogation de l'ancien art. L613-1 par la LFSS 2018 ; et Cass. 2e civ., 15 mars 2018, n° 17-12042 a affilié d'office un gérant égalitaire non rémunéré de société civile, participant effectivement à la gestion et au contrôle (arrêt rendu à propos d'une SCI de construction-vente, non directement transposable à la location nue). Les prélèvements sociaux ne sont pas contributifs. La cotisation subsidiaire maladie de l'art. L380-2 CSS ne concerne pas les titulaires d'une pension de retraite ou d'invalidité, d'une rente ou d'une allocation de chômage (2° du même article). - Rémunération de gérance : non déductible et conservant le caractère de revenus fonciers dans une SCI à l'IR (BOI-RFPI-CHAMP-30-20) ; déductible et imposée selon les règles des traitements et salaires (art. 62 du CGI) à l'IS. Passage en meublé : IS d'office (2 de l'art. 206 du CGI, tolérance 10 % BOI-IS-CHAMP-10-30) et affiliation sociale au-delà du seuil du 2° du 2 du IV de l'art. 155 du CGI (23 000 €) dans les cas du 6° de l'art. L611-1 CSS, avec option possible pour le régime général (35° de l'art. L311-3 CSS). - Vendre ou garder : abattement pour durée de détention à deux cadences distinctes — le I de l'art. 150 VC du CGI pour l'IR (6 % de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, exonération à 22 ans) et le 2 du VI de l'art. L136-7 du code de la sécurité sociale pour les prélèvements sociaux (1,65 %, 1,60 % la 22e, 9 % de la 23e à la 30e, exonération à 30 ans), surtaxe de l'art. 1609 nonies G appréciée au niveau de la société (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60), le seuil de 50 000 € étant un seuil de déclenchement et non une franchise (le barème frappe la plus-value totale dès le premier euro). Conserver jusqu'au décès purge la plus-value latente, le I de l'art. 150 VB retenant comme prix d'acquisition la valeur déclarée pour les droits de mutation à titre gratuit. - Donner : abattement de 100 000 € par parent et par enfant (I de l'art. 779 du CGI) reconstitué tous les quinze ans (art. 784), soit 400 000 € par cycle pour un couple avec deux enfants. Donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit : assiette de 60 % entre 61 et 71 ans au barème de l'art. 669 du CGI, réunion en franchise totale au décès de l'usufruitier (art. 1133 du CGI). - Formalisme : une donation de parts exige un acte notarié à peine de nullité (art. 931 du Code civil) ; une cession à titre onéreux de parts d'une société à prépondérance immobilière relève depuis le 27 juin 2026 de l'art. 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, qui admet trois formes à peine de nullité : acte authentique, acte contresigné par avocat, ou acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les seuls cas où il est légalement habilité à le rédiger (est nul l'acte sous seing privé rédigé par les associés eux-mêmes). Émoluments de donation : art. A444-67 du code de commerce, assiette en pleine propriété, barème 4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 % — soit, sur une assiette de 224 700 € par donateur, 2 739,49 € HT et 3 287 € TTC. - IFI : seuil de 1 300 000 € au 1er janvier (art. 964 et s. du CGI), parts imposables à hauteur de la fraction représentative des immeubles. Le II de l'art. 973 neutralise certaines dettes contractées auprès du redevable ou de son groupe familial, sous réserve des clauses de sauvegarde (objectif non principalement fiscal pour les 1°, 2° et 4° ; caractère normal des conditions du prêt pour le 3°) ; l'art. 974 rend les prêts in fine déductibles à hauteur d'un capital théoriquement amorti de façon linéaire, et les prêts sans terme sous déduction d'un vingtième par année écoulée ; l'art. 968 impose l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété, si bien que donner la nue-propriété ne réduit pas l'IFI, son 1° excluant en outre l'usufruit recueilli en application de l'art. 1094-1 du Code civil. Plafonnement à 75 % des revenus par l'art. 979. - Cas chiffré sur dix ans : couple de 62 ans, deux appartements valant 480 000 €, 30 600 € de dette (trois dernières échéances de 13 200 €, la dernière à 64 ans). Donation de nue-propriété en année 1 = 269 640 € transmis, 0 € de droits, environ 6 600 € d'acte. Trésorerie de −1 910 €/an jusqu'à 64 ans, puis 13 427 €/an sur les années 4 à 10 (65-71 ans), soit + 88 259 € cumulés sur dix ans. Droits de succession évités : environ 8 800 € sur 480 000 € (valeur nette des parts une fois le crédit soldé), 40 800 € si le patrimoine atteint 640 000 €. ## Transmettre à ses petits-enfants via une SCI : le saut de génération URL : https://www.sci-ai.app/sci-petits-enfants - Deux abattements à ne jamais confondre : 31 865 € par petit-enfant et par grand-parent donateur en DONATION (art. 790 B du CGI), contre 1 594 € seulement sur chaque part successorale « à défaut d'autre abattement » en SUCCESSION (IV de l'art. 788 du CGI). Un facteur vingt : un testament ne remplace pas une donation. - Rappel fiscal des donations antérieures : 15 ans (art. 784 du CGI, délai porté de 10 à 15 ans par la loi n° 2012-958 du 16 août 2012). Passé ce délai, abattement et tranches basses du barème de l'art. 777 se reconstituent intégralement. Un couple de grands-parents transmet 63 730 € par petit-enfant et par cycle. - Donation-partage transgénérationnelle : art. 1078-4 à 1078-10 du Code civil. Le consentement de l'enfant qui cède sa place doit figurer DANS l'acte (art. 1078-5, nullité en cas d'erreur, dol ou violence) ; partage par souche (art. 1078-6) ; imputation des lots sur la réserve de la souche puis sur la quotité disponible (art. 1078-8) ; figement des valeurs au jour de l'acte par renvoi à l'art. 1078, au TROISIÈME alinéa de l'art. 1078-8, lorsque tous les enfants ont consenti et qu'aucun usufruit sur une somme d'argent n'est réservé — une réserve d'usufruit sur des PARTS de SCI ne fait pas obstacle au figement. - Liquidation fiscale : l'art. 784 B du CGI liquide les droits d'après le lien entre l'ascendant donateur et le descendant effectivement alloti. Le petit-enfant est donc taxé comme petit-enfant (31 865 €, barème ligne directe) et ne récupère jamais l'abattement de 100 000 € de l'art. 779, I de son parent (BOI-ENR-DMTG-20-30-20-30). - Réincorporation d'une donation antérieure (art. 1078-7 C. civ., par renvoi aux art. 1078-1 à 1078-3 ; la réattribution au descendant du premier donataire est visée expressément par l'art. 776 A du CGI) : droit de partage de 2,5 % (art. 776 A et 746 du CGI) si la donation initiale a plus de quinze ans ; droits de mutation à titre gratuit exigibles, sous imputation des droits déjà payés, si elle a moins de quinze ans. - Intérêt propre à la SCI : la donation porte sur des PARTS, donc calibrable au centime sur l'abattement, sans indivision (art. 815 C. civ. écarté), avec décote d'illiquidité et de minorité de 10 à 20 % justifiée par les clauses d'agrément, d'inaliénabilité et de préemption, et effet de levier du crédit qui n'est pas une décote mais une valeur nette. Aucune publicité foncière, donc pas de contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 878 et 879 du CGI) — contribution qui aurait été assise, en cas de donation directe de l'immeuble, sur la valeur publiée (600 000 € en pleine propriété, 420 000 € en nue-propriété). Une donation d'immeuble ne supporte de toute façon pas de taxe de publicité foncière, les DMTG s'y substituant. - Démembrement : barème de l'art. 669 du CGI (usufruit 30 % / nue-propriété 70 % entre 71 et 80 ans révolus), extinction de l'usufruit en franchise au décès (art. 1133 du CGI, sous réserve de l'art. 1020). PIÈGE : la présomption de l'art. 751 du CGI réintègre les parts en pleine propriété, sauf donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou démembrement à titre gratuit constaté par acte authentique plus de trois mois avant le décès avec nue-propriété évaluée selon l'art. 669. Usufruit successif au profit de l'enfant : l'art. 796-0 quater du CGI soumet les réversions d'usufruit aux droits de mutation par décès, exigibles à l'extinction du premier usufruit et liquidés d'après le lien entre le stipulant et le bénéficiaire — ce n'est donc pas gratuit. - Garde-fous civils : réserve héréditaire et quotité disponible (art. 913 C. civ.), action en réduction en valeur avec indemnité (art. 920 et s., 924, 921 C. civ.), et représentation (art. 751 et 754 C. civ. ; art. 779, I, al. 2 du CGI) qui produit un saut de génération SUBI où les représentants se partagent un seul abattement de 100 000 €. - Formalisme et pilotage : toute donation de parts exige l'acte notarié (art. 931 C. civ.) ; toute CESSION de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière exige, depuis le 27 juin 2026, un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Statuts à adapter AVANT la donation : agrément, révocation du gérant à majorité qualifiée pour neutraliser l'art. 1851 C. civ., droits de vote en démembrement, inaliénabilité temporaire. - Cas chiffré : immeuble de 600 000 €, décote 10 %, donateur de 72 ans, quatre petits-enfants. Nue-propriété de 378 000 €, soit 94 500 € par petit-enfant et 42 885 € de droits au total, contre 72 289 € en succession classique à deux étages et 75 285 € en donation-partage transgénérationnelle en PLEINE propriété — le gain vient du démembrement, pas du saut de génération lui-même. ## Protéger un enfant en situation de handicap avec une SCI URL : https://www.sci-ai.app/sci-enfant-handicape - La SCI est un outil de gouvernance, pas de protection de la personne : elle évite l'indivision entre la fratrie (art. 815-3 C. civ. impose l'unanimité pour vendre un bien indivis), permet une clause de gérance successive dans les statuts (art. 1846 C. civ.) et rend la transmission divisible part par part. Le gérant représente la société, jamais l'associé protégé. - Abattement handicap : l'article 779, II du CGI prévoit 159 325 € sur la part de tout héritier, légataire ou donataire incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise. Montant inchangé depuis le 1er janvier 2011, applicable aux donations comme aux successions, quel que soit le lien de parenté. - Ce cumul est le vrai levier : 159 325 € + 100 000 € en ligne directe (art. 779, I CGI) = 259 325 € par parent, soit 518 650 € sur deux parents contre 200 000 € pour un enfant valide. Le cumul est confirmé au § 190 du BOI-ENR-DMTG-10-50-20. Aucun cumul en revanche avec l'abattement résiduel de 1 594 € de l'art. 788, IV CGI. - Conditions de l'abattement (BOI-ENR-DMTG-10-50-20, § 150 à 180) : aucun taux d'incapacité n'est exigé, le critère est fonctionnel ; l'infirmité doit être survenue au cours de la jeunesse ou de la période de vie active — elle ne peut pas être accordée à une personne atteinte à un âge avancé après une existence normale ; elle doit exister au jour du fait générateur ; la preuve incombe au contribuable. - Libéralité graduelle (art. 1048 à 1056 C. civ.) : charge de conserver ET de transmettre à un second gratifié désigné, sur des biens identifiables subsistant en nature (art. 1049), un seul degré (art. 1053), charge cantonnée à la quotité disponible si le grevé est réservataire (art. 1054). Libéralité résiduelle (art. 1057 à 1061) : pas d'obligation de conserver, le second ne recueille que le reliquat, les droits ne se reportent pas sur le prix de vente (art. 1058). - Argument fiscal décisif du graduel : l'article 784 C du CGI liquide les droits dus par le second gratifié d'après le lien de parenté entre le DISPOSANT et le second gratifié, non entre les deux gratifiés. La fratrie qui recueille les parts au décès de l'enfant handicapé est donc taxée en ligne directe (abattement 100 000 €) et non entre frères et sœurs (15 932 €, 35 puis 45 %) ; les droits déjà acquittés s'imputent. - Mandat de protection future pour autrui (art. 477, al. 3 C. civ.) : conclu par les parents, ou le dernier vivant, qui exercent l'autorité parentale sur leur enfant mineur ou assument la charge matérielle et affective de leur enfant majeur. Acte notarié obligatoire, à la différence du mandat pour soi-même. Prend effet au décès du parent ou lorsqu'il ne peut plus prendre soin de l'intéressé. Compléments : habilitation familiale (art. 494-1 s.), mandat à effet posthume (art. 812 s., durée portée à 5 ans prorogeables en cas d'inaptitude de l'héritier, art. 812-1-1). - AAH : déconjugalisée depuis le 1er octobre 2023. Les revenus fonciers entrent intégralement dans la base ressources — aucun abattement — tandis que le patrimoine en lui-même n'est pas évalué forfaitairement. En SCI à l'IR, l'associé est imposé sur sa quote-part de résultat foncier (art. 8 CGI) même sans distribution : le piège est là. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien. Les rentes viagères des 1° et 2° du I de l'art. 199 septies CGI sont exclues de la base (art. R821-4, II, 1° a CSS) : intégralement lorsqu'elles ont été constituées en faveur de la personne handicapée (cas de la rente survie souscrite par les parents), dans la limite d'un montant fixé par décret lorsque la personne handicapée les a constituées pour elle-même. - PCH : pas de condition de ressources pour l'attribution, mais un taux de prise en charge de 100 % tant que les ressources annuelles n'excèdent pas deux fois le montant annuel de la majoration pour tierce personne (arrêté du 28 décembre 2005 pris pour l'application de l'art. L245-6 CASF ; ressources de l'année civile précédente, art. R245-45 CASF), soit 31 162,62 € depuis la revalorisation de la MTP au 1er avril 2026 (1 298,44 €/mois), les départements appliquant encore le seuil antérieur de 30 915,30 € ; 80 % au-delà. L'article L245-6 du CASF retranche les revenus d'activité, de remplacement et les rentes viagères du 2° du I de l'art. 199 septies CGI (épargne handicap) ; la rente survie, qui relève du 1°, n'est en revanche visée par aucune disposition propre à la PCH : l'art. L241-1 CASF, qui écarte les arrérages de rentes viagères sans distinguer entre le 1° et le 2°, joue pour les prestations d'aide sociale du chapitre Ier du titre III et non pour la PCH — en pratique les MDPH ne l'intègrent pas dans l'assiette, à faire confirmer par la MDPH. Ne restent en pratique que les revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers. Aucun recours en récupération (art. L245-7 CASF). AEEH de base : 153,01 € par mois depuis le 1er avril 2026, sans condition de ressources des parents. - Aide sociale à l'hébergement : l'article L344-5 du CASF écarte le recours en récupération contre le conjoint, les enfants, les parents, la personne ayant assumé la charge effective et constante, ainsi que contre le légataire, le donataire et le bénéficiaire d'une assurance-vie. Les frères et sœurs ne figurent pas dans la liste des héritiers protégés ; en revanche, lorsqu'ils recueillent les parts comme seconds gratifiés d'une libéralité graduelle, ils sont réputés tenir leurs droits du disposant (art. 1051 C. civ.) : ces parts ne figurent pas dans la succession du bénéficiaire, ce qui les met en principe hors d'atteinte du recours. L'exclusion du légataire et du donataire prévue par l'art. L344-5 ne couvre pas cette hypothèse — elle protège ceux qui ont reçu du bénéficiaire de l'aide sociale lui-même — et le point n'a pas encore été tranché par une décision publiée : à sécuriser avec le notaire. - Formalisme 2026 : une donation de parts relève de l'article 931 C. civ. (acte notarié). Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié ou d'avocat contresigné, à peine de nullité. - Limites à connaître : la réserve héréditaire (art. 913 C. civ.) borne toute libéralité au profit de l'enfant vulnérable ; une clause d'inaliénabilité n'est valable que temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (art. 900-1 C. civ.) ; les associés répondent des dettes sociales de manière conjointe et proportionnelle aux parts (art. 1857 C. civ.), subsidiairement (art. 1858) — transmettre des parts d'une SCI endettée transmet une exposition. ## SCI et associé sous tutelle ou curatelle : ce qui change URL : https://www.sci-ai.app/associe-sci-sous-tutelle - Cinq mesures, cinq régimes de vote : sauvegarde de justice (art. 433 et 435 du code civil, le majeur vote seul), curatelle simple et renforcée (art. 440, 467 et 472, assistance et double signature), tutelle (art. 440 et 473, représentation), habilitation familiale (art. 494-1 et suivants, ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015) et mandat de protection future (art. 477 et suivants). - Toute la mécanique repose sur la frontière acte d'administration / acte de disposition posée par le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 : l'annexe 1 est impérative, l'annexe 2 seulement indicative (« sauf circonstances d'espèce »), ce qui permet une requalification dans les deux sens. - L'annexe 2 range l'exercice du droit de vote parmi les actes d'administration à sa rubrique I, 2° (instruments financiers), mais classe en actes de disposition, à sa rubrique II (groupements dotés de la personnalité morale), colonne 2, la détermination du vote sur la modification des statuts, l'augmentation ou la réduction de capital, l'emprunt, la constitution de sûreté, la vente d'un élément d'actif immobilisé, l'agrément d'un associé, la dissolution, ainsi que la cession et le nantissement de titres et le maintien dans le groupement. - En tutelle, le tuteur accomplit seul les actes conservatoires et d'administration (art. 504) mais doit obtenir l'autorisation du conseil de famille ou du juge pour tout acte de disposition (art. 505) ; en curatelle, l'assistance du curateur se manifeste par sa signature à côté de celle du majeur (art. 467 alinéa 2). - Quand la SCI vend son immeuble, ce n'est pas un acte de disposition du majeur : la société vend son propre bien. C'est le VOTE de l'associé protégé autorisant le gérant à céder qui est l'acte de disposition, et c'est sur ce vote que porte l'autorisation du juge. - Cass. com., 18 septembre 2024, n° 22-24.646 (curatelle) : l'arrêt pose en prémisse que le curateur doit être convoqué à l'assemblée dont l'ordre du jour comporte une décision figurant au II de la colonne 2 de l'annexe 2 du décret de 2008, mais son chef de dispositif est restrictif — seule la personne protégée ou son curateur peut se prévaloir, dans les conditions de l'art. 465 du code civil, de la méconnaissance de cette obligation. L'extension au tuteur est logique mais n'a pas été jugée. - Sanctions graduées par l'art. 465 du code civil : nullité sur preuve d'un préjudice si une assistance était requise (2°), nullité de plein droit si une représentation était requise (3°) ou si le tuteur a agi sans l'autorisation exigée (4°), prescription de cinq ans (art. 2224) et possibilité de confirmation. Les actes passés moins de deux ans avant la publicité du jugement relèvent de l'art. 464. - Conflit d'intérêts, le point noir des SCI familiales : le tuteur ne peut jamais acheter les parts du majeur ni les prendre à bail (art. 509, 4°), sauf autorisation exceptionnelle du juge réservée au tuteur familial (art. 508), avec désignation obligatoire d'un tuteur ad hoc. À défaut de subrogé tuteur (art. 454), le tuteur ad hoc de l'art. 455 s'impose dès qu'une résolution l'avantage. - La gérance d'une société civile est un mandat : l'art. 2003 du code civil y met fin par la tutelle du mandataire, d'où nomination d'un nouveau gérant, publicité au RCS et, si aucune assemblée ne peut se réunir, mandataire désigné sur requête (art. 1846 alinéa 5). La curatelle n'est pas visée par l'art. 2003. - Volet patrimonial et fiscal : la responsabilité aux dettes reste indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts (art. 1857), y compris pour les dettes nées avant l'ouverture de la mesure, la subsidiarité de l'art. 1858 étant une condition de recevabilité de l'action contre l'associé ; la quote-part de résultat reste imposée au nom du majeur (art. 8 du CGI) ; parts et compte courant d'associé doivent figurer à l'inventaire (art. 503) et au compte de gestion annuel (art. 510). Cas pratique chiffré : immeuble vendu 605 000 €, 7 à 9 mois de calendrier. ## La responsabilité pénale du gérant de SCI : les vrais risques URL : https://www.sci-ai.app/responsabilite-penale-gerant-sci - L'abus de biens sociaux est un délit spécial réservé à des formes sociales limitativement énumérées : article L241-3, 4° du Code de commerce pour la SARL, article L242-6, 3° pour la SA. Aucun texte ne l'étend aux sociétés civiles de droit commun, dont les SCI, et la loi pénale est d'interprétation stricte (article 111-4 du Code pénal) : il n'y a donc pas d'ABS en SCI. Mais le même comportement se poursuit sous la qualification d'abus de confiance, article 314-1 du Code pénal : cinq ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende pour le gérant qui détourne des fonds sociaux remis à charge d'en faire un usage déterminé (dépenses privées réglées avec le compte de la SCI, loyers encaissés à titre personnel, compte courant débiteur non remboursé). - La prescription n'est pas acquise au bout de six ans : l'article 9-1 du Code de procédure pénale reporte le point de départ du délai pour les infractions occultes ou dissimulées au jour où l'infraction est apparue, dans la limite de douze années révolues à compter de sa commission — d'où le conseil de conserver toutes les pièces douze ans, au-delà des six ans de l'article L102 B du LPF (le délai de dix ans de l'article L123-22 du Code de commerce vise les commerçants, article L123-12, et ne s'impose pas de plein droit à une société civile : la pratique le transpose aux SCI à l'IS, tenues à une comptabilité commerciale par les articles 54 et 209 du CGI). - Trois responsabilités à ne pas confondre : la civile (article 1850 du Code civil, faute de gestion, prescription de cinq ans de l'article 2224 et non les trois ans de l'article L223-23 propre à la SARL) ; la fiscale personnelle (article L267 du LPF, action en solidarité devant le président du tribunal judiciaire, sans casier ni ministère public) ; la pénale, seule à punir. La SCI elle-même est punissable (article 121-2 du Code pénal), avec une amende au quintuple (article 131-38), et sa condamnation n'exclut pas celle du gérant. - Volet fiscal : fraude fiscale de l'article 1741 du CGI (5 ans et 500 000 €, ou le double du produit de l'infraction ; 7 ans et 3 000 000 € si circonstances aggravantes) et délit comptable de l'article 1743, 1° du CGI, punissable sans démontrer de soustraction à l'impôt. Issu de la loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 et modifié par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, l'article L228 du LPF impose la dénonciation au procureur au-delà de 100 000 € de droits rappelés assortis d'une majoration de 100 %, 80 % ou 40 % en cas de réitération ; en dessous, la plainte suppose l'avis conforme de la Commission des infractions fiscales. Le cumul des sanctions fiscales (majorations de 40 % et 80 %, articles 1728 et 1729 du CGI) et d'une condamnation pénale a été validé par le Conseil constitutionnel (décisions n° 2016-545 et 2016-546 QPC du 24 juin 2016) sous trois réserves : cas les plus graves seulement, pas de poursuite après décharge définitive de l'impôt pour un motif de fond, plafonnement du montant global au maximum de l'une des sanctions encourues. - Volet locatif, le plus sous-estimé : hébergement contraire à la dignité d'une personne vulnérable, article 225-14 du Code pénal, porté à 7 ans et 200 000 € par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé (10 ans et 300 000 € si plusieurs victimes ou mineur, article 225-15) ; non-respect d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité, article L511-22 du CCH, de 1 an et 50 000 € jusqu'à 5 ans et 150 000 €, avec interdiction d'acheter un bien immobilier jusqu'à dix ans ; expulsion illégale sans concours de la force publique, article 226-4-2 du Code pénal, 3 ans et 30 000 €. - Volet urbanisme et travaux : travaux sans autorisation, article L480-4 du Code de l'urbanisme (de 1 200 € à 6 000 € par m² ou 300 000 €, 6 mois d'emprisonnement en récidive, plus mise en conformité ou démolition de l'article L480-5) ; poursuite d'un chantier malgré un arrêté interruptif, article L480-3 (3 mois et 75 000 €) ; changement d'usage irrégulier, article L651-2 du CCH, amende civile portée à 100 000 € par local par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par m² ; travail dissimulé, articles L8221-1 et L8224-1 du Code du travail (3 ans et 45 000 €) et solidarité financière du donneur d'ordre au-delà de 5 000 € HT (attestation de vigilance URSSAF tous les six mois). - Infractions de structure : blanchiment (article 324-1 du Code pénal, 5 ans et 375 000 €, infraction autonome) ; défaut ou inexactitude de déclaration des bénéficiaires effectifs (article L574-5 du Code monétaire et financier, 6 mois et 7 500 €, 37 500 € pour la SCI) ; banqueroute, dont l'article L654-1, 2° du Code de commerce vise expressément tout dirigeant de droit ou de fait d'une personne morale de droit privé, donc une SCI (5 ans et 75 000 €, la seule absence de comptabilité suffisant à caractériser le délit) ; faux et usage de faux (article 441-1) ; escroquerie (article 313-1). - SCI fictive : la fictivité n'est pas en soi une infraction, mais une cause de nullité civile et un motif d'abus de droit fiscal (procédure de l'article L64 du LPF, qui ne porte aucune sanction chiffrée ; la majoration de 80 %, ramenée à 40 % si l'initiative principale ou le bénéfice principal n'est pas établi, figure au b du 1 de l'article 1729 du CGI). Elle sert de support à l'organisation frauduleuse d'insolvabilité, dont l'article 314-7 du Code pénal vise expressément le dirigeant de droit ou de fait d'une personne morale (3 ans et 45 000 €), et se combine avec l'action paulienne (article 1341-2 du Code civil) et l'extension de procédure pour confusion des patrimoines (article L621-2 du Code de commerce). - Ce qui ne protège pas : la personne morale ne fait aucun écran au pénal (principe de personnalité des peines, article 121-1) ; le quitus n'éteint ni l'action civile (article 1843-5 du Code civil) ni l'action publique, qui appartient au ministère public ; aucune assurance ne prend en charge une amende pénale, l'article L113-1 du Code des assurances excluant impérativement la faute intentionnelle — une RC des mandataires sociaux ne finance que les frais de défense. - Ce qui protège réellement : la séparation stricte des patrimoines (compte bancaire dédié, compte courant d'associé formalisé, aucune occupation gratuite sans convention écrite), la traçabilité (comptabilité tenue, justificatifs rattachés, PV d'assemblée, comptes communiqués aux associés) et, quand elle est possible, la délégation de pouvoirs valable (compétence, autorité et moyens du délégataire, objet précis et limité, sans effet sur les infractions personnellement commises). ## Durée du mandat de gérant de SCI : nommé à vie ou pas ? URL : https://www.sci-ai.app/mandat-gerant-duree-sci - Règle par défaut : article 1846 alinéa 4 du Code civil — « dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société », soit jusqu'à 99 ans (art. 1838 C. civ.). - La durée peut être fixée à deux endroits distincts : les statuts, ou la décision de nomination elle-même. Des statuts muets ne suffisent donc pas : une durée de cinq ans figurant dans le seul procès-verbal de nomination est pleinement opposable. - Aucune reconduction tacite : Cass. com., 27 novembre 2024, n° 22-24.631 (arrêt non publié, rendu au visa de l'art. 1846 dans sa rédaction applicable en Polynésie française, mais transposable) — la survenance du terme entraîne, à défaut de renouvellement exprès, la cessation de plein droit du mandat. La Cour en déduit expressément que « la gérance était vacante », ce qui ouvre le jeu du dernier alinéa de l'art. 1846 (réunion des associés par tout associé ou désignation judiciaire d'un mandataire chargé de le faire). - Majorité de nomination et de renouvellement : celle prévue par les statuts (art. 1846 al. 2) ; à défaut, plus de la moitié des parts sociales (art. 1846 al. 3), majorité en parts et non en têtes. Supprimer la clause de durée est une modification statutaire : unanimité par défaut (art. 1836 C. civ.). - Mandat expiré : le gérant perd son titre et devient gérant de fait, mais les tiers de bonne foi restent protégés (art. 1849, art. 1156 et art. 1846-2 C. civ. ; art. L123-9 C. com.). Le risque réel est interne — contestation des convocations et des décisions collectives — et devant le notaire ou la banque qui contrôlent les pouvoirs. - Nuance depuis le 1er octobre 2025 : la nullité d'une décision collective suppose le triple test cumulatif de l'art. 1844-12-1 C. civ. (ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025) — grief résultant d'une atteinte à l'intérêt protégé, influence de l'irrégularité sur le sens de la décision, conséquences non excessives pour l'intérêt social. Une convocation émanant d'un gérant sans titre n'emporte donc plus la nullité par elle-même. - Formalisme des décisions collectives : le procès-verbal obéit à l'art. 44 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (nom et prénoms des associés participants, nombre de parts de chacun, documents et rapports soumis, texte des résolutions, résultat des votes ; pour une assemblée, date, lieu, président et résumé des débats ; PV établis et signés par les gérants et, s'il y a lieu, par le président). L'art. 45 impose un registre spécial coté et paraphé dans la forme ordinaire et sans frais soit par un juge du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire, soit par le maire ou un adjoint au maire de la commune du siège de la société ; subsidiairement des feuilles mobiles numérotées sans discontinuité, paraphées dans les mêmes conditions et revêtues du sceau de l'autorité qui les a paraphées ; la tenue électronique est admise depuis le décret n° 2019-1118 du 31 octobre 2019 (en vigueur le 4 novembre 2019), avec signature électronique au moins avancée au sens de l'art. 26 du règlement (UE) n° 910/2014 et horodatage électronique. - Convocation : quinze jours au moins avant la réunion par lettre recommandée (art. 40 du décret n° 78-704), les documents étant tenus à la disposition des associés au siège social et adressés sur leur demande (art. 40, al. 2 et 3) ; lorsque l'ordre du jour porte sur la reddition de compte des gérants, ils leur sont adressés d'office par lettre simple dans le même délai de quinze jours (art. 41). En consultation écrite, les documents sont adressés par lettre recommandée avec avis de réception et le délai minimal de quinze jours court de leur réception (art. 42). Les art. 40 à 42 ne s'appliquent pas lorsque tous les associés sont gérants (art. 43) — mais cette exception ne couvre ni l'art. 44 ni l'art. 45 : procès-verbal et registre restent dus. L'art. 40 ne comporte aucune réserve « à défaut de clause statutaire » : son caractère supplétif est une lecture doctrinale, pas le texte. - Régularisation en une seule assemblée : constatation de l'expiration à sa date exacte, ratification expresse des actes accomplis depuis le terme (art. 1156 al. 3 C. civ.), nouvelle nomination de préférence pour la durée de la société, pouvoirs pour les formalités — en respectant le délai de convocation, sauf renonciation expresse de tous les associés. - Publicité : le RCS enregistre l'identité du gérant, pas la durée de son mandat (art. R123-54 C. com.). Renouveler le même gérant ne modifie aucune mention et n'appelle donc pas de formalité ; dès que la personne change, annonce légale puis déclaration au guichet unique INPI dans le mois (art. 1846-2 C. civ., art. R123-66 C. com.). - Coûts 2026 : annonce légale de nomination ou de cessation de fonction du gérant au forfait de 109 € HT en métropole et dans les DOM autres que La Réunion et Mayotte (annexes I à VI), 126 € HT à La Réunion et à Mayotte (annexe VII), soit 130,80 € TTC ; formalité modificative d'une société civile 185,77 € TTC = inscription modificative 42,26 € HT + 8,45 € de TVA sur ce seul émolument + 5,90 € de droit INPI/RNE + 116,00 € de BODACC (sous-total 172,61 € TTC), plus 13,16 € TTC de dépôt d'acte (6,05 € HT au titre de la prestation n° 52 de l'art. A743-10 C. com. dans sa rédaction issue de l'arrêté du 25 février 2026, en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028, + 1,21 € de TVA + 5,90 € de droit INPI). Total d'un changement de gérant : environ 316,57 € TTC. Le dépôt d'acte est toujours dû pour un changement de gérant (art. R123-105 C. com.) et n'est facturé qu'une seule fois par dépôt, quel que soit le nombre de pièces : un changement de gérant (PV seul) et un changement de dénomination (PV + statuts) coûtent la même chose de ce chef. Un simple renouvellement du même gérant : 0 €. Montants indicatifs, à vérifier contre le barème en vigueur. - Vacance de gérance : tout associé peut réunir les associés ou demander au président du tribunal judiciaire, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de convoquer à seule fin de nommer un gérant (art. 1846 al. 5). Après un an sans gérant, dissolution judiciaire possible à la demande de tout intéressé (art. 1846-1 C. civ.). - Autres causes de fin de mandat : démission (art. 2007 C. civ., indemnisation possible en cas de renonciation à contretemps), révocation par plus de la moitié des parts et révocation judiciaire pour cause légitime (art. 1851 C. civ.), décès et tutelle (art. 2003 C. civ.), interdiction de gérer prononcée pour quinze ans au plus (art. L653-8 et L653-11 C. com.). ## Cogérance en SCI : organiser une gérance à plusieurs sans blocage URL : https://www.sci-ai.app/cogerance-sci - Nomination : l'article 1846 du Code civil permet de nommer une ou plusieurs personnes, associées ou non, par les statuts, par acte distinct ou par décision des associés ; sans clause contraire, la majorité de plus de la moitié des parts sociales suffit. Dans le silence des statuts et du procès-verbal, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société — soit 99 ans (art. 1838). - Gérant personne morale : l'article 1847 soumet ses dirigeants aux mêmes conditions, obligations et responsabilités civile et pénale que s'ils étaient gérants en leur nom propre, la personne morale gérante restant tenue solidairement. Interposer une société ne dilue aucune responsabilité. - Pouvoirs entre associés (art. 1848) : chaque gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société ; en cas de pluralité, les gérants exercent ces pouvoirs SÉPARÉMENT, sauf le droit de chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Le texte est supplétif : les statuts peuvent organiser autrement le mode d'administration. - Pouvoirs envers les tiers (art. 1849) : le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; l'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance ; les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. C'est donc l'objet social, et non les statuts, qui borne réellement les pouvoirs d'un cogérant. - Publicité obligatoire : l'article 1846-2 impose la publication de la nomination et de la cessation de fonction des gérants. L'avis en support d'annonces légales est dû même sans modification des statuts, l'identité des gérants figurant au 10° de l'article 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (art. 24 du même décret), puis formalité au guichet unique de l'INPI, RCS, RNE et Kbis. - Responsabilité (art. 1850) : chaque gérant répond individuellement, envers la société et envers les tiers, des infractions aux lois et règlements, de la violation des statuts et des fautes de gestion. La solidarité ne joue que si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, le tribunal fixant ensuite la part contributive de chacun. Prescription de 5 ans (art. 2224 du Code civil) et non 3 ans, délai propre aux gérants de SARL (art. L223-23 du Code de commerce). - Action de l'associé : l'action sociale ut singuli est ouverte par l'article 1843-5, les dommages-intérêts revenant à la société ; aucune clause statutaire ni décision d'assemblée — le quitus compris — ne peut éteindre l'action en responsabilité contre les gérants. - Révocation (art. 1851) : sauf clause contraire, décision des associés représentant plus de la moitié des parts ; révocation sans juste motif = dommages-intérêts, mais elle produit ses effets ; révocation judiciaire pour cause légitime ouverte à tout associé devant le tribunal judiciaire ; le gérant associé révoqué peut se retirer dans les conditions de l'article 1869, al. 2, avec valorisation des parts à dire d'expert (art. 1843-4). À 50/50, la voie collective est fermée. - Rémunération : en SCI à l'IR, la rémunération d'un gérant associé n'est pas déductible des revenus fonciers — les charges de l'article 31 du CGI sont limitatives — et conserve le caractère de revenu foncier (BOI-RFPI-CHAMP-30-20) ; en SCI à l'IS, elle est déductible si elle correspond à un travail effectif et n'est pas excessive (art. 39, 1, 1° du CGI). Le régime social n'est fixé par aucun texte spécifique : l'article L611-1 du code de la sécurité sociale ne vise pas les gérants de sociétés civiles, l'affiliation dépend de l'activité réellement exercée et du régime fiscal de la société, et doit être confirmée par l'Urssaf avant tout versement. Il n'existe aucun régime légal de conventions réglementées en société civile (contrairement aux art. L223-19 et L227-10 du Code de commerce). - En pratique : la seule double signature réellement opposable est celle inscrite dans la convention de compte bancaire, pas dans les statuts ; une opposition n'a d'effet externe que si elle est notifiée au tiers ; en cas de décès ou d'incapacité d'un gérant unique, la SCI est sans représentant légal et l'article 1846-1 permet la dissolution judiciaire après un an sans gérant, ce qui fait de la cogérance un outil de continuité. ## La clause d'inaliénabilité des parts de SCI : durée et validité URL : https://www.sci-ai.app/clause-inalienabilite-parts-sci - Deux terrains à ne jamais confondre : la clause stipulée dans une donation ou un testament, régie par l'article 900-1 du code civil, et la clause inscrite dans les statuts d'une SCI, qu'aucun texte n'organise. - Article 900-1 du code civil : une clause d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué n'est valable que si elle est temporaire ET justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Les deux conditions sont cumulatives, pas alternatives. - Aucune durée maximale n'est fixée par la loi. Les dix ans que l'on cite partout viennent de l'article L227-13 du code de commerce, propre aux actions de SAS : ce texte ne s'applique pas aux sociétés civiles. - Même valable, la clause reste levable : l'article 900-1, alinéa 1 in fine, permet au donataire ou au légataire d'être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui la justifiait a disparu ou si un intérêt plus important l'exige. Compétence du tribunal judiciaire, aucun délai d'enfermement. - La révision des articles 900-2 à 900-8 est une voie distincte et bien plus étroite : l'article 900-5 la rend irrecevable avant dix années après la mort du disposant. En SCI familiale, c'est presque toujours l'article 900-1 qu'il faut invoquer. - Article 900-8 du code civil : est réputée non écrite toute clause privant de la libéralité celui qui conteste la validité de l'inaliénabilité ou demande l'autorisation d'aliéner. La clause pénale dissuasive est neutralisée par la loi. - Clause statutaire : fondement de liberté contractuelle (art. 1103), tempéré par la prohibition des engagements perpétuels (art. 1210) et par le droit de retrait, y compris judiciaire pour justes motifs (art. 1869). Insertion dans des statuts existants : unanimité par défaut (art. 1836). - Sanction de la violation : pour une clause de donation, nullité relative de la cession — solution dominante déduite de l'article 900-1 combiné au droit commun des contrats, aucun texte ne la prononçant expressément (l'arrêt Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, n° 18-25.381, souvent cité à l'appui, a en réalité REJETÉ le moyen soutenant la nullité d'une promesse conclue pendant l'inaliénabilité). Pour une clause statutaire, simples dommages-intérêts : l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 a fait entrer en vigueur, le 1er octobre 2025, le dernier alinéa de l'article 1844-10 (« sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité »), ce qui consolide une solution déjà dominante plutôt qu'il ne la renverse. Asymétrie à connaître : en SAS, l'article L227-15 du code de commerce frappe expressément de nullité toute cession faite en violation des clauses statutaires. - Ce que la clause ne bloque pas : la transmission par décès (art. 1870 : la société continue avec les héritiers, sauf agrément statutaire ; valeur des parts selon l'art. 1843-4 via l'art. 1870-1), le nantissement non visé (art. 1866 à 1868), le retrait, ni la vente de l'immeuble par la SCI elle-même. - Face aux créanciers, deux terrains opposés. Clause purement STATUTAIRE : ce n'est pas une insaisissabilité et aucun texte ne la rend telle — l'article L112-2 du code des procédures civiles d'exécution ne soustrait à la saisie que les biens que la loi rend incessibles (2°) et ceux que le testateur ou le donateur a déclarés insaisissables (4°), pas ceux qu'un contrat rend incessibles ; les parts restent saisissables, la vente forcée devant seulement être notifiée un mois à l'avance aux associés et à la société, à peine de nullité (art. 1868 C. civ.). Clause de DONATION ou de LEGS : la Cour de cassation a confirmé la nullité d'un commandement aux fins de saisie immobilière portant sur un bien grevé d'une clause d'inaliénabilité valable, « comme portant sur un bien insaisissable » (Cass. 2e civ., 30 juin 1993, n° 91-14.775, publié au bulletin), la validité de la saisie s'appréciant à la date du commandement ; et le créancier ne peut pas faire lever la clause lui-même, l'action de l'article 900-1 étant exclusivement attachée à la personne du donataire et fermée à l'action oblique (Cass. 1re civ., 8 mars 2005, n° 03-20.968, publié au bulletin, visa art. 900-1 et 1166 C. civ.). Pour une insaisissabilité en tant que telle, il faut une déclaration expresse du disposant (art. L112-2, 4°, CPCE). - Verrous réellement efficaces en 2026 : l'agrément unanime de l'article 1861 (sauf cessions aux ascendants et descendants, libres sauf clause contraire) et le formalisme de l'article 1865-1, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, qui impose depuis le 27 juin 2026 un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. - Fiscalité : aucun texte ni doctrine publiée ne fixe de taux de décote lié à l'inaliénabilité ; la base reste la valeur vénale réelle sous contrôle de l'administration (art. L17 du LPF). Le vrai levier est ailleurs : abattement de 100 000 € en ligne directe (art. 779, I du CGI), renouvelable tous les 15 ans (art. 784), et barème du démembrement de l'article 669 du CGI. ## Exclure un associé de SCI : la clause statutaire et ses limites URL : https://www.sci-ai.app/clause-exclusion-associe-sci - Aucun régime légal d'exclusion n'existe en société civile à capital fixe : l'article L227-16 du Code de commerce, qui autorise les statuts à prévoir qu'un associé peut être tenu de céder ses actions, est propre à la SAS et ne se transpose pas à une SCI. Seule exception, la société civile à capital variable : l'article 1845-1, alinéa 2, du Code civil rend applicables les articles L231-1 à L231-8 du Code de commerce, et l'article L231-6, alinéa 2, permet de stipuler que l'assemblée peut décider qu'un associé cesse de faire partie de la société. Dans tous les cas, sans clause statutaire, aucune exclusion n'est possible. - Le juge ne peut pas prononcer l'exclusion d'un associé de société civile : il peut révoquer le gérant (art. 1851 C. civ.), désigner un administrateur provisoire, autoriser un retrait pour justes motifs (art. 1869) ou prononcer la dissolution pour mésentente paralysant le fonctionnement (art. 1844-7 5°), mais jamais transférer des parts. - L'article 1844, alinéa 1er du Code civil est impératif : toute stipulation ayant pour objet ou pour effet de priver l'associé dont l'exclusion est proposée de son droit de voter sur cette proposition est réputée non écrite (Cass. com., 29 mai 2024, n° 22-13.158, publié au bulletin, dans le prolongement de Cass. com., 23 octobre 2007, n° 06-16.537) ; l'arrêt de 2024 limite désormais le réputé non écrit à la seule stipulation viciée, sans faire tomber toute la clause. - Neutraliser les voix de l'associé menacé dans le calcul de la majorité est admis en société civile dès lors qu'il est convoqué, participe au débat et vote (Cass. com., 24 octobre 2018, n° 17-26.402). La clause peut aussi confier le pouvoir d'exclure au gérant (Cass. com., 20 mars 2012, n° 11-10.855), et, dans une société civile à capital variable dont les statuts prévoyaient seulement que tout associé peut être exclu par une décision de l'assemblée générale extraordinaire, la Cour de cassation n'a pas condamné la clause pour ce silence sur les motifs, mais a jugé qu'il appartient au juge de vérifier que l'exclusion n'est pas abusive, l'abus de droit ne se résumant pas à l'exercice de ce droit avec l'intention de nuire (Cass. com., 14 novembre 2018, n° 16-24.532, inédit ; exclusion censurée en l'espèce, les difficultés invoquées, consécutives au retrait massif d'autres associés, n'étant pas liées à un comportement de l'intéressé préjudiciable à la société). - Insérer une clause d'exclusion dans des statuts existants suppose en pratique l'unanimité : l'article 1836 du Code civil pose l'unanimité par défaut et son alinéa 2 interdit d'augmenter les engagements d'un associé sans son consentement. L'assouplissement de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 (art. L227-19 C. com.) ne vaut que pour les SAS. Cette clause se rédige donc à la constitution. - Le prix de rachat se fixe selon les statuts et, à défaut d'accord, par expert désigné conformément à l'article 1843-4 du Code civil (rédaction issue de l'ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014), le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible. Méthode de référence : l'actif net réévalué (valeur de marché des immeubles + trésorerie − emprunt − dettes − comptes courants). - L'exclusion emporte obligation de céder ses parts, mais elle ne fait pas perdre immédiatement la qualité d'associé : la Cour de cassation juge, à propos d'une société civile soumise au statut coopératif, que la perte de la qualité d'associé ne peut être antérieure au remboursement de la valeur des droits sociaux (Cass. 1re civ., 28 septembre 2016, n° 15-18.482, publié). Une clause privant l'exclu, dès la notification, du droit de participer aux décisions collectives se heurte à l'article 1844, alinéa 1er, auquel l'article 1844, dernier alinéa, ne permet pas de déroger — la dérogation statutaire n'étant ouverte que pour le deuxième alinéa et la seconde phrase du troisième alinéa. Aucun texte n'autorise, en société civile, à suspendre les droits pécuniaires d'un associé tenu de céder : l'article L227-16, alinéa 2, du Code de commerce ne permet la suspension que des droits non pécuniaires, et seulement en SAS. Tant qu'il conserve la qualité d'associé, l'intéressé conserve sa vocation aux bénéfices (art. 1832 et 1844-1, alinéa 1er), une privation totale du profit se heurtant au surplus à la prohibition des clauses léonines de l'article 1844-1, alinéa 2. - Le compte courant d'associé est un prêt consenti à la société : l'exclusion fait perdre la qualité d'associé mais n'éteint jamais cette créance. Elle doit être traitée dans le même protocole que le prix des parts, avec échéancier, et peut se compenser avec les sommes dues par l'associé exclu (appels de fonds impayés). - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil (créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) impose, à peine de nullité, que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné (art. 1374 C. civ.) ou, dans les seuls cas où il y est habilité, par acte d'expert-comptable ; l'article 635-0 A du CGI subordonne l'enregistrement à la production de cet acte. L'opposabilité à la société reste régie par l'article 1865 C. civ. - Coût du rachat : droits d'enregistrement de 5 % du prix sans abattement à la charge de l'acquéreur (art. 726, I, 2° du CGI, société à prépondérance immobilière), avocat 800 à 3 000 € pour la procédure, acte notarié ou d'avocat de 1 500 à 3 000 €, expertise de l'art. 1843-4 de 3 000 à 8 000 € en cas de désaccord — soit 2 300 à 6 000 € hors prix et hors droits, et 5 300 à 14 000 € avec expertise. Sur 45 200 € de parts, les droits représentent 2 260 €. Plus-value du cédant : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (art. 150 UB renvoyant à l'art. 150 U) si la SCI est à l'IR, PFU de 31,4 % (art. 150-0 A et 200 A) si elle est à l'IS. - L'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, applicable depuis le 1er octobre 2025, resserre les nullités : la violation des statuts n'est plus en soi une cause de nullité (art. 1844-10), le juge applique le triple test de l'article 1844-12-1 (grief, influence sur le sens de la décision, absence de conséquences excessives), peut moduler les effets dans le temps (art. 1844-15-2), et l'action se prescrit par deux ans (art. 1844-14). L'action en responsabilité contre le gérant reste soumise au délai de cinq ans de l'article 2224. ## La clause de préemption dans les statuts d'une SCI URL : https://www.sci-ai.app/clause-preemption-statuts-sci - La clause de préemption n'a aucune base légale en société civile : elle ne produit que les effets que sa rédaction statutaire lui donne, contrairement à l'agrément de l'article 1861 du code civil, qui s'applique de plein droit à toute cession à un tiers et que les statuts ne peuvent qu'assouplir (dispense possible pour les cessions entre associés ou au conjoint ; cessions aux ascendants et descendants libres sauf clause contraire). - La clause statutaire est opposable à tous les associés présents et futurs et publiée au RCS, là où le pacte de préférence de l'article 1123 du code civil n'engage que ses signataires — mais lui seul offre l'action interrogatoire des alinéas 3 et 4, qui permet au tiers acquéreur de purger le risque de nullité et de substitution. - Une clause utilisable tient en sept blocs : bénéficiaires et rang, opérations visées (vente, apport, nantissement réalisé, adjudication, fusion, démembrement, mutations à titre gratuit), notification par LRAR ou acte de commissaire de justice, délai d'exercice (30 jours), répartition entre préempteurs avec règle des rompus, caducité et renotification, prix. - La préemption partielle non encadrée piège le cédant : il reste avec un solde invendable quand l'acheteur tiers se retire. La clause standard prévoit que la préemption ne vaut que si elle porte sur la totalité des parts offertes. - Le prix s'exerce au prix notifié, ou à dire de tiers : le I de l'article 1843-4 du code civil ne joue que lorsque la loi y renvoie (art. 1862 al. 3 après refus d'agrément) ; le II vise les statuts prévoyant une cession sans valeur déterminée ni déterminable. L'expert est désigné par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible (ord. n° 2014-863 du 31/07/2014 ; ord. n° 2019-738 du 17/07/2019). - Conséquence pratique : une clause fixant la préemption au prix notifié rend la valeur déterminable et exclut le II de l'article 1843-4. La contestation du prix doit donc être organisée comme une expertise conventionnelle sur le fondement de l'article 1592 du code civil (tiers estimateur désigné d'un commun accord, à défaut par le président du tribunal judiciaire en référé), avec délai de remise du rapport, charge des honoraires et surtout suspension du délai de préemption pendant l'estimation. - Le I oblige l'expert à appliquer les règles de valorisation des statuts ou de toute convention liant les parties ; le II ne mentionne que la convention. La question n'est pas tranchée : reprendre la formule à la fois dans les statuts et dans un acte signé par tous les associés. - Le refus d'agrément n'oblige personne à racheter : l'article 1862 ouvre une faculté, et l'article 1863 sanctionne l'absence d'offre d'achat dans les six mois par l'agrément réputé acquis, sauf dissolution anticipée que le cédant peut rendre caduque en renonçant dans le mois. L'article 1864 n'autorise à modifier que ce délai, entre un mois et un an. - La violation de la clause n'emporte pas la nullité de la cession (Cass. com., 11 mars 2014, n° 13-10.366, publié) ; l'article 1844-10, dernier alinéa, réécrit par l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, applicable au 1er octobre 2025, ajoute que la violation des statuts n'est pas une cause de nullité. L'article L227-15 du code de commerce, qui annule les cessions faites en violation des statuts, est propre à la SAS. - Le vrai levier du bénéficiaire évincé est le défaut d'agrément : nullité relative réservée à la société et aux associés dont le consentement était requis (Cass. com., 16 octobre 2019, n° 17-18.494, inédit). Prévoir en outre une clause pénale chiffrée et le blocage du registre des mouvements de parts tant que la préemption n'est pas purgée. - Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il y est habilité, un acte rédigé par un expert-comptable, pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI. Droit d'enregistrement : 5 %. - Insérer la clause dans une SCI existante suppose l'unanimité par défaut (article 1836 du code civil), sauf majorité prévue par les statuts : aucune majorité légale renforcée n'existe en société civile. Rédiger la préemption comme une faculté et jamais comme une obligation de rachat, qui tomberait sous l'alinéa 2 relatif à l'augmentation des engagements. ## Changer la dénomination sociale d'une SCI : la procédure complète URL : https://www.sci-ai.app/changer-denomination-sci - La dénomination est une mention obligatoire des statuts (article 1835 du Code civil) : on ne peut la changer qu'en modifiant les statuts, donc par décision collective des associés, jamais par décision du gérant. - Majorité : l'article 1836 alinéa 1 du Code civil impose l'unanimité à défaut de clause statutaire contraire. Il n'existe aucune majorité légale des deux tiers ou des trois quarts en société civile — transposer la règle de la SARL ou de la SAS est l'erreur la plus fréquente. - Convocation de l'assemblée : l'article 40 du décret n° 78-704 impose quinze jours au moins avant la réunion, par lettre recommandée. Le texte ne réserve aucune clause statutaire contraire et la Cour de cassation en a consacré le caractère impératif (Cass. ch. mixte, 16 décembre 2005, n° 04-10.986, délai courant à compter de l'envoi) : les statuts peuvent le renforcer, jamais l'assouplir. La nullité n'est pas automatique — elle suppose un grief, et depuis le 1er octobre 2025 le « triple test » de l'article 1844-12-1 du Code civil (ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025) : grief, influence sur le sens de la décision, conséquences non excessives pour l'intérêt social. - Alternative à l'assemblée : l'article 1854 du Code civil admet la décision résultant du consentement de tous les associés exprimé dans un acte (modalités à l'article 46 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978), ce qui supprime le délai de convocation de quinze jours de l'article 40 du même décret. - Publicité : avis de modification dans un support habilité du département du siège (article 24 du décret n° 78-704). Tarif 2026 forfaitisé à 199 € HT pour les annexes I à VI de l'arrêté, soit la métropole ainsi que la Guadeloupe, la Martinique et la Guyane (art. 3 de l'arrêté du 19 novembre 2021, modifié par l'arrêté du 19 novembre 2025), à ne pas confondre avec le forfait de constitution d'une société civile de 191 € HT ; 229 € HT à l'annexe VII, La Réunion et Mayotte. - Formalité modificative au guichet unique de l'INPI (obligatoire depuis le 1er janvier 2023) : environ 186 € TTC, soit 42,26 € HT d'émoluments d'inscription modificative + 8,45 € de TVA + 5,90 € au titre du RNE + 116 € d'insertion au BODACC = 172,61 € TTC, auxquels s'ajoute le dépôt des deux actes (PV + statuts refondus) pour 13,16 € — soit 185,77 € TTC affichés par le greffe du tribunal des activités économiques de Paris. Le tarif du greffier est national (art. R743-140 et s. du Code de commerce, arrêté du 25 février 2026 en vigueur le 1er mars 2026) : les écarts d'un greffe à l'autre (188,81 € à Versailles) tiennent à la ligne de dépôt d'actes affichée, non à une liberté tarifaire. Pièces : PV signé, statuts refondus certifiés conformes, attestation de parution. - Coût total en autonomie : environ 425 € TTC (238,80 + 185,77), pour un délai de trois à six semaines en voie classique, ramené à une dizaine de jours par acte de décision unanime. Une annonce regroupant plusieurs modifications (nom + siège + objet) sort du forfait et repasse au caractère, de 0,185 à 0,239 € HT selon la zone. - Ce qui ne change pas : SIREN, SIRET, numéro de TVA intracommunautaire, personnalité morale, baux en cours et dépôts de garantie, contrats de prêt et hypothèques, IBAN, titres de propriété, répartition des parts. Aucun avenant n'est requis, c'est la même personne morale. - Ce qu'il faut mettre à jour : intitulé du compte bancaire, information de l'organisme prêteur, courrier aux locataires et quittances, avenants d'assurance PNO/GLI, syndic, espace professionnel impots.gouv, registre des bénéficiaires effectifs (sans nouvelle déclaration de fond), documents commerciaux (article R123-237 du Code de commerce), boîte aux lettres et site web. - Fiscalité des frais : déductibles intégralement à l'IS comme charges externes de l'exercice (article 39, 1 du CGI ; comptes 6231, 6227, 6226), mais non déductibles à l'IR, l'article 31 du CGI énumérant limitativement les charges et ces frais relevant des autres frais de gestion énumérés au § 210 du BOI-RFPI-BASE-20-10 et couverts par le forfait de 20 € par local et par an (§ 240 ; la déduction au réel du § 230 est réservée aux gardes et concierges, aux honoraires de gestion versés à un tiers et aux frais de procédure). - Disponibilité du nom : recherche gratuite dans la base marques de l'INPI (article L712-1 du Code de la propriété intellectuelle) et au RNE sur data.inpi.fr ; l'homonymie n'est pas interdite mais expose à une action en concurrence déloyale (article 1240 du Code civil). L'article L713-2 ne sanctionne que l'usage du signe dans la vie des affaires POUR des produits ou des services : la seule immatriculation d'une dénomination sociale n'est pas un tel usage (CJUE, 11 septembre 2007, Céline, C-17/06), de sorte qu'une SCI purement patrimoniale n'est pas en contrefaçon du seul fait de porter un nom proche d'une marque. L'article L713-3 est, depuis l'ordonnance n° 2019-1169, réservé aux marques de renommée. Un associé qui part ne peut pas exiger le retrait de son patronyme (Cass. com., 12 mars 1985, n° 84-17.163, arrêt Bordas). ## SCI et sous-location : ce que le bailleur peut autoriser ou refuser URL : https://www.sci-ai.app/sous-location-sci - Bail d'habitation : l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sauf accord écrit du bailleur « y compris sur le prix du loyer » ; le prix au mètre carré de surface habitable du sous-loyer ne peut excéder celui payé par le locataire principal ; le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation écrite et la copie du bail en cours. - Le sous-locataire n'a aucun droit contre la SCI : à la cessation du bail principal, il ne peut se prévaloir ni d'un droit contre le bailleur ni d'un titre d'occupation (art. 8 al. 2), et les autres dispositions de la loi de 1989 ne s'appliquent pas au contrat de sous-location (art. 8 al. 3). - Sous-loyers perçus sans autorisation : Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727 (publié) — « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (art. 546 et 547 du code civil) ; dans cette affaire, 27 295 € nets encaissés sur Airbnb ont été restitués au propriétaire. - Restitution intégrale, sans déduction du loyer principal : Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612 (publié, rendu au visa des articles 548 et 549 du code civil) et 21 septembre 2023, n° 22-18.251 — le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi ; son propre loyer n'est donc pas un frais déductible au sens de l'article 548. - Prescription : la cour d'appel de Paris (pôle 4 ch. 3, 23 novembre 2023, RG n° 20/11313) retient les 5 ans de l'article 2224 du code civil plutôt que les 3 ans de l'article 7-1 de la loi de 1989, l'action dérivant du droit de propriété et non du bail ; solution non encore consacrée par un arrêt de principe de la Cour de cassation. - Meublé et meublé de tourisme : l'article 8 s'applique aussi au meublé résidence principale (renvoi de l'art. 25-3) et au bail mobilité (art. 25-12) ; s'ajoutent le règlement de copropriété, l'enregistrement de l'article L324-1-1 du code du tourisme via le téléservice national entré en vigueur le 20 mai 2026, et le changement d'usage de l'article L631-7 CCH. - Sanction du changement d'usage : amende civile de l'article L651-2 CCH portée à 100 000 € par local irrégulièrement transformé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (contre 50 000 € auparavant), prononcée sur assignation de la commune, de l'EPCI ou de l'Anah, son produit étant versé à la commune ; astreinte possible jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré utile. - Bail commercial : sous-location interdite « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur » (art. L145-31 al. 1 C. com.) ; notification par acte extrajudiciaire ou LRAR et 15 jours pour concourir à l'acte, à défaut il est passé outre ; faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer principal si le sous-loyer est supérieur (al. 3) ; risque de renouvellement dû au sous-locataire en cas d'agrément exprès ou tacite (art. L145-32 al. 2). - Autres baux : le bail professionnel (art. 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) et le bail dérogatoire (art. L145-5 C. com.) sont muets, la clause est indispensable ; en bail civil (parking, terrain, stockage), l'article 1717 du code civil rend la sous-location libre tant qu'elle n'a pas été interdite. - Fiscalité : la SCI reste imposée sur le seul loyer principal (revenus fonciers à l'IR, produit d'exploitation à l'IS) ; le sous-loueur relève des BIC en meublé (art. 35, I, 5° bis CGI) et des BNC en nu (BOI-RFPI-CHAMP-10-30 § 80) ; les sous-loyers restitués s'enregistrent comme une indemnité distincte des loyers, aucune doctrine administrative dédiée n'existant sur leur qualification chez le bailleur. ## Taxe de séjour en SCI : collecter et reverser sans erreur URL : https://www.sci-ai.app/taxe-sejour-sci - Régie par les articles L2333-26 et suivants du CGCT, la taxe de séjour est une ressource locale facultative instituée par délibération de la commune ou de l'EPCI, adoptée avant le 1er juillet de l'année N pour s'appliquer au 1er janvier N+1 ; la délibération fixe aussi la période de perception (art. L2333-28). - Deux régimes opposés : au réel, la taxe est due par le voyageur (art. L2333-29) et la SCI n'est que collectrice ; au forfaitaire, elle est due par l'hébergeur (art. L2333-40), assise sur la capacité d'accueil avec abattement de 10 % à 80 % (art. L2333-41), et due même logement vide. - Les hébergements en attente de classement ou sans classement sont exclus du régime forfaitaire (art. L2333-26) : dans la quasi-totalité des SCI, la taxe est au réel, donc une dette de transit et jamais un produit. - Barème 2026 publié par la DGCL (revalorisation + 1,8 %, IPC 2024) : de 0,20 € (campings 1-2 étoiles, tarif unique) à 4,90 € par personne et par nuitée pour les palaces ; 3,60 € en 5 étoiles, 2,60 € en 4 étoiles, 1,70 € en 3 étoiles, 1,00 € en 2 étoiles, 0,80 € en 1 étoile et chambres d'hôtes. - Hébergement non classé : tarif proportionnel de 1 % à 5 % du coût par personne de la nuitée hors taxes (art. L2333-30), plafonné au seul tarif le plus élevé adopté par la collectivité ; la référence au tarif plafond des hôtels 4 étoiles a été supprimée par l'article 124 de la loi de finances pour 2021, il n'existe donc plus de plafond national pour les non classés (à Paris, le plafond 2026 atteint 15,93 €). - Taxes additionnelles : 10 % au profit du département (art. L3333-1 CGCT), et en Île-de-France 15 % au profit de la Société des grands projets (art. L2531-17) plus 200 % au profit d'Île-de-France Mobilités (art. L2531-18) ; une taxe communale de 2,60 € peut ainsi dépasser 8 € par personne et par nuitée. - Exonérations limitatives de l'article L2333-31 du CGCT : mineurs, titulaires d'un contrat de travail saisonnier employés dans la commune, personnes en hébergement d'urgence ou relogement temporaire, personnes occupant un local dont le loyer est inférieur au seuil fixé par le conseil municipal. Aucune exonération pour l'âge, le handicap ou le statut d'étudiant. - Les plateformes intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels doivent collecter et reverser la taxe (art. L2333-33), aux échéances du 30 juin et du 31 décembre (art. L2333-34) ; cela ne couvre ni les réservations en direct, ni le contrôle du tarif, ni le traitement fin des exonérations. - Le registre du logeur de l'article R2333-51 du CGCT a été abrogé par le décret n° 2019-1062 du 16 octobre 2019 ; l'obligation subsiste sous la forme de l'état déclaratif de l'article L2333-34 (dates, adresse, personnes, nuitées, prix de la nuitée pour les non classés, taxe perçue, motif d'exonération). Affichage du tarif imposé par l'art. R2333-49. - Sanctions de l'article L2333-34-1 du CGCT : 750 € à 12 500 € pour défaut de déclaration, 150 € par omission ou inexactitude dans la limite de 12 500 € par déclaration, 750 € à 2 500 € pour défaut de collecte ou de reversement ; prononcées par le président du tribunal judiciaire en la forme des référés. Le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Constitution, le 31 juillet 2026 (décision n° 2026-1214/1215 QPC), la seule amende pour défaut de perception (II de l'art. L2333-34-1), seule disposition dont il était saisi par les plateformes. Aucun texte ne fait retomber sur le logeur la taxe qu'une plateforme collectrice a omis de percevoir : c'est elle qui encourt l'amende (III et IV du même article). Taxation d'office et intérêt de 0,20 % par mois (art. L2333-38). - Comptabilisation : au réel, crédit d'un compte de tiers 4471 « Taxe de séjour à reverser » à l'encaissement puis débit au reversement, jamais un produit en 706 ; au forfaitaire seulement, charge déductible en compte 637 (ou 635). Quand la plateforme collecte et reverse elle-même, la taxe n'apparaît dans aucune écriture de la SCI. - Une SCI qui loue en meublé de tourisme exerce une activité commerciale et bascule de plein droit à l'IS (art. 206-2 du CGI), avec les conséquences d'une cessation d'entreprise de l'art. 202 ter : les plus-values latentes échappent à l'imposition immédiate si l'atténuation conditionnelle est respectée (aucune modification des écritures comptables, imposition demeurant possible, bilan d'ouverture aux valeurs d'origine déposé dans les 60 jours), mais la SCI perd définitivement le régime des plus-values des particuliers. Tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes appréciée année par année (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320), avec un filet de sécurité en cas de dépassement si la moyenne de l'année et des trois années antérieures reste sous 10 % (§ 330) ; la taxe de séjour, n'étant pas une recette, ne doit entrer dans aucun des deux termes du ratio, et reste due quel que soit le régime fiscal. ## SCI et expulsion d'un locataire : la procédure complète URL : https://www.sci-ai.app/expulsion-locataire-sci - Le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre au locataire 6 semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; pour un bail en cours à cette date qui stipulait deux mois, la Cour de cassation (avis n° 15007 du 13 juin 2024, demande n° K 24-70.002) juge que la clause contractuelle continue de s'appliquer — et la tacite reconduction de l'article 10 prolongeant le même contrat, seul un renouvellement par contrat nouveau fait basculer à six semaines. - Piège propre aux SCI : l'article 24, II, interdit à un bailleur personne morale d'assigner avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX, à peine d'irrecevabilité. Seules les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus en sont dispensées : une SCI entre amis, avec un associé personne morale ou un cousin issu de germain y est tenue. - L'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience (article 24, III), délai ramené de deux mois à six semaines par la loi de 2023 ; elle déclenche le diagnostic social et financier transmis à la CCAPEX. - Le juge des contentieux de la protection peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans (article 24, V), à deux conditions cumulatives depuis 2023 : le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Les délais pour quitter les lieux (articles L412-3 et L412-4 CPCE) vont désormais de 1 mois à 1 an. - L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux (article L412-1 CPCE) ; à défaut de notification de ce commandement au préfet (article L412-5), ce délai est suspendu. - Le silence du préfet pendant 2 mois sur la demande de concours de la force publique vaut refus : c'est l'article R153-1 CPCE (partie réglementaire) qui pose ce délai, l'obligation de motiver le refus et son information au créancier par le commissaire de justice. L'article L153-1 CPCE, lui, se limite à l'obligation de concours de l'État, au droit à réparation en cas de refus et au renvoi à un décret en Conseil d'État pour l'évaluation du préjudice : l'indemnisation, obtenue devant le tribunal administratif, couvre en principe l'indemnité d'occupation perdue du refus jusqu'à la libération des lieux. - La trêve hivernale (article L412-6 CPCE) sursoit du 1er novembre au 31 mars à la seule expulsion physique : commandement, assignation, audience, jugement, saisies et cours de l'indemnité d'occupation ne sont pas suspendus. Elle est écartée de plein droit contre l'occupant entré par voie de fait dans le domicile d'autrui (alinéa 2), jamais contre un locataire régulièrement entré puis défaillant. Deux exceptions supplémentaires figurent dans la même section : l'article L412-7 (occupants de logements étudiants cessant d'en remplir les conditions) et l'article L412-8 (expulsion du conjoint, partenaire ou concubin violent ordonnée sur le fondement du code civil). - Les meubles sont décrits au procès-verbal d'expulsion (article L433-1 CPCE) et doivent être retirés dans un délai de 2 mois non renouvelable (article R433-1) ; ensuite, vente aux enchères des biens ayant une valeur marchande, abandon des autres, conservation 2 ans des papiers personnels sous enveloppe scellée. - Reprendre le logement soi-même — serrures, coupure d'eau ou d'électricité, meubles sortis — est puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal) ; le gérant comparaît personnellement, et la SCI peut être poursuivie en plus de lui pour des faits commis pour son compte par son représentant (articles 121-2 et 226-7 du code pénal). - Volet fiscal : à l'IR, seules les recettes effectivement perçues sont imposables (article 29 du CGI), donc aucun loyer impayé à déclarer sur la 2072 et aucune « déduction pour impayé », mais les frais de procédure sont déductibles au réel (article 31, I, 1°, e du CGI). À l'IS, la comptabilité d'engagement oblige à constater le loyer en produit imposable même non encaissé, le correctif étant la provision pour dépréciation, déductible si la perte est probable et individualisée créance par créance (article 39, 1, 5° du CGI). Budget réaliste : 2 000 à 5 900 € de frais avancés, 9 à 12 mois de procédure dans le meilleur des cas et 16 à 30 mois en scénario réaliste. ## Dégradations locatives en SCI : recours et comptabilisation URL : https://www.sci-ai.app/degradations-locatives-sci - Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (art. 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. - La vétusté est définie par l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (usure résultant du temps ou de l'usage normal) : elle reste à la charge de la SCI ; les réparations locatives du décret n° 87-712 du 26 août 1987 restent au locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (art. 7 d). - La grille de vétusté est une faculté : les parties peuvent convenir d'appliquer une grille issue d'un accord collectif de location (art. 41 ter ou 42 de la loi n° 86-1290), fixant durée de vie théorique, franchise, abattement annuel et part résiduelle ; annexée au bail, elle transforme l'abattement en calcul opposable. - L'état des lieux (art. 3-2 de la loi de 1989, articles 1 à 3 du décret 2016-382) est contradictoire ou dressé par commissaire de justice à frais partagés par moitié, sur avis donné 7 jours à l'avance ; sans état des lieux d'entrée imputable à la négligence du bailleur, la présomption de l'article 1731 du code civil est neutralisée. - Restitution du dépôt : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il en diffère, à compter de la remise des clés (art. 22) ; provision plafonnée à 20 % du dépôt en immeuble collectif jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, solde dans le mois suivant leur approbation définitive. - Retard de restitution : majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée, non due si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse ; un devis suffit à justifier une retenue (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-13.668 ; 2 octobre 2007, n° 06-18.142). - Au-delà du dépôt : mise en demeure (intérêts au taux légal, art. 1231-6 C. civ.), tentative amiable obligatoire à peine d'irrecevabilité en dessous de 5 000 € (art. 750-1 CPC, trois modes limitatifs : conciliateur de justice, médiation, procédure participative — la commission départementale de conciliation, facultative ici, n'en fait pas partie et ne dispense de rien), juge des contentieux de la protection (art. L. 213-4-4 COJ), prescription triennale des actions locatives (art. 7-1 de la loi de 1989). - Garanties : cumul GLI + cautionnement interdit à peine de nullité sauf étudiant ou apprenti (art. 22-1 al. 1er) ; une SCI non familiale ne peut exiger de caution personne physique (art. 22-1 al. 2) ; Visale couvre les dégradations à hauteur de 2 mois de loyer charges comprises, avec impayés plafonnés à 36 mensualités sur les 3 premières années depuis la réforme du 6 janvier 2026. - Comptabilité : dépôt encaissé au crédit du 165 (jamais un produit), retenue par débit du 165 et crédit du 758, travaux en 615, majoration de l'article 22 en charge de gestion courante au 658 (subdivision 6581 « Pénalités sur marchés et dédits », qui a repris l'ancien 6711), dépréciation 68174/491 puis perte 654 ; le règlement ANC n° 2022-06 (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025) exclut le produit exceptionnel et supprime les transferts de charges. - Fiscalité : le dépôt n'est imposable qu'une fois acquis au bailleur (art. 29 CGI, BOI-RFPI-BASE-10-10 § 380 à 400), travaux déductibles en réparation et entretien (art. 31, I, 1°, a CGI) ou du résultat à l'IS (art. 39, 1 CGI) ; la retenue indemnitaire est hors champ de TVA et, en location nue exonérée (art. 261 D, 2° CGI), le décompte se raisonne en TTC — les travaux de remise en état d'un logement achevé depuis plus de deux ans supportant la TVA à 10 % (art. 279-0 bis CGI), non déductible. - Cas chiffré : dépôt de 900 €, devis de 3 400 € TTC après 6 ans d'occupation, ramené à 1 463 € opposables après abattements de vétusté, soit 563 € de solde réclamé et 1 937 € de charge nette pour la SCI si le solde est recouvré. ## SCI et logement indécent : la responsabilité du bailleur URL : https://www.sci-ai.app/logement-indecent-sci - L'obligation de délivrer un logement décent découle de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : elle s'impose à toute SCI bailleresse, familiale comprise, à la remise des clés comme pendant toute la durée du bail. Un seul critère non satisfait suffit à rendre le logement indécent : les conditions sont cumulatives, sans compensation possible. - Critères du décret de 2002 : clos, couvert et étanchéité, sécurité des personnes, conformité des réseaux électricité et gaz, aération et éclairement naturel (art. 2), équipements obligatoires dont WC séparé de la cuisine (art. 3), surface habitable minimale de 9 m² sous 2,20 m de hauteur ou volume de 20 m³ (art. 4), performance énergétique (art. 3 bis). - Critère énergétique introduit par l'article 160 de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, calendrier fixé à l'article 3 bis du décret de 2002 (rédaction du décret n° 2023-796 du 18 août 2023) : en métropole, niveau minimal classe F depuis le 1er janvier 2025 (classe G indécente), classe E au 1er janvier 2028, classe D au 1er janvier 2034. Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2031. Le seuil s'apprécie à la conclusion, au renouvellement et à la tacite reconduction du bail. - Article 20-1 de la loi de 1989 : le locataire demande la mise en conformité sans que la validité du bail soit atteinte ; à défaut de réponse dans les deux mois, saisine possible de la commission départementale de conciliation (avis dans les deux mois, jamais un préalable obligatoire), puis du juge des contentieux de la protection (art. L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). Le juge fixe les travaux et leur délai, peut réduire ou suspendre le loyer, suspendre la durée du bail et transmettre sa décision au préfet. L'astreinte repose sur l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, pas sur l'article 20-1. - Le locataire ne peut pas cesser unilatéralement de payer son loyer : réduction et suspension sont des mesures judiciaires. Prescription des actions dérivant du bail : trois ans (article 7-1 de la loi de 1989), mais le désordre persistant se renouvelle. - Allocations logement : constat de non-décence au sens de l'article L. 822-9 du CCH, conservation de l'allocation par la CAF ou la MSA pendant dix-huit mois (articles L. 843-1 à L. 843-7 du CCH, le délai de dix-huit mois étant fixé par l'article R. 843-2), prolongeable à titre exceptionnel par périodes de six mois renouvelables une fois. Le locataire ne règle que le loyer et les charges diminués de l'allocation, et cette diminution ne peut fonder aucune action du propriétaire. Travaux non réalisés dans le délai : la somme est définitivement perdue pour le bailleur. - Décence, insalubrité et péril sont trois régimes distincts. Décence : juge civil, loyer dû tant qu'aucune décision n'est rendue. Insalubrité et péril : police administrative unique des articles L. 511-1 et suivants du CCH (ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020), arrêté du maire ou du préfet, loyer qui cesse d'être dû de plein droit à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage jusqu'à la mainlevée (art. L. 521-2 CCH), obligation d'hébergement ou de relogement (art. L. 521-1 et L. 521-3-1 CCH), volet pénal de l'article L. 511-22 CCH (1 an et 50 000 € ; 2 ans et 75 000 € si occupant vulnérable, amende quintuplée pour une personne morale, art. 121-2 et 131-38 du code pénal). Le régime de la décence est civil, mais il n'écarte pas le pénal : l'article 225-14 du code pénal punit de 7 ans d'emprisonnement et 200 000 € d'amende le fait de soumettre une personne dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine, sans qu'aucun arrêté de police de l'habitat soit nécessaire. - Responsabilité en SCI : la personne morale répond en premier ; les associés sont tenus indéfiniment mais conjointement et proportionnellement à leurs parts (art. 1857 du Code civil), à titre subsidiaire après vaine poursuite de la société (art. 1858) ; le gérant répond de ses fautes de gestion envers la société (art. 1850), mais sa responsabilité envers un tiers — donc envers le locataire — suppose une faute séparable de ses fonctions, c'est-à-dire une faute intentionnelle d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales (Cass. com., 14 novembre 2023, n° 21-19.146) : une simple négligence n'y suffit pas. Action prescrite par cinq ans (art. 2224) et non éteinte par le quitus (art. 1843-5). L'assurance PNO ne finance pas une mise en conformité, qui n'est pas un aléa ; la GLI ne couvre pas un loyer judiciairement réduit ou suspendu. - Fiscalité des travaux : à l'IR, réparation, entretien et amélioration des locaux d'habitation sont déductibles (art. 31, I, 1°, a et b du CGI), construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas ; déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, porté à 21 400 € pour une sortie de passoire E/F/G vers A/B/C/D justifiée par deux DPE, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). À l'IS, arbitrage charge ou composant amortissable (CRC 2002-10, art. 237 septies du CGI, art. 15 bis annexe II), avec sortie de l'actif du composant remplacé. - Aides et TVA : MaPrimeRénov' en parties privatives est réservée aux personnes physiques et fermée aux SCI, mais MaPrimeRénov' Copropriété est versée au syndicat des copropriétaires et vient en diminution des appels de fonds de tous les lots, y compris ceux détenus par une SCI (seules les primes individuelles pour ménages modestes restent réservées aux personnes physiques) ; l'éco-PTZ reste ouvert aux sociétés civiles non soumises à l'IS ayant au moins un associé personne physique (art. 244 quater U, I, du CGI) ; les CEE sont accessibles (art. L. 221-1 du code de l'énergie). TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique (art. 278-0 bis A du CGI), 10 % sur les autres travaux (art. 279-0 bis) ; attestation Cerfa 1300-SD/1301-SD supprimée depuis le 16 février 2025 ; recodification TVA dans le livre II du CIBS applicable au 1er janvier 2027 (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 ; date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). ## SCI et permis de louer : l'autorisation préalable de location URL : https://www.sci-ai.app/permis-de-louer-sci - Deux régimes distincts, issus de la même loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 : la déclaration de mise en location (art. 93, chapitre IV, art. L. 634-1 à L. 634-5 du CCH), à déposer dans les 15 jours suivant la signature du bail, et l'autorisation préalable dite « permis de louer » (art. 92, chapitre V, art. L. 635-1 à L. 635-11), à obtenir avant de signer. Partie réglementaire : décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, modifié par le décret n° 2024-970 du 30 octobre 2024. - Le dispositif n'est ni national ni obligatoire : il est instauré par délibération de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, du conseil municipal, sur un périmètre délimité, avec une entrée en vigueur qui ne peut être fixée à moins de six mois de la publication de la délibération (art. L. 635-1 CCH). Aucun registre national, aucune notification individuelle : la vérification se fait adresse par adresse auprès du service habitat. - Procédure : formulaire Cerfa n° 15652*01 (modèle fixé par l'arrêté du 27 mars 2017), informations de l'art. R. 635-2 du CCH (dénomination, forme juridique, siège social et qualité du signataire pour un bailleur personne morale), dossier de diagnostic technique de l'art. 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 annexé à la demande (art. L. 635-4), remise d'un récépissé qui date le point de départ du délai. - Silence positif : à défaut de décision expresse notifiée dans un délai d'un mois à compter du dépôt d'une demande complète, le silence du maire ou du président de l'EPCI vaut autorisation préalable de mise en location (art. L. 635-4 CCH) — l'inverse de la règle applicable en urbanisme, point sur lequel la majorité des articles en ligne se trompe. Une demande incomplète suspend le point de départ du délai jusqu'à réception des pièces manquantes (art. L. 114-5 du code des relations entre le public et l'administration). - Validité et renouvellement : l'autorisation devient caduque si elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans (art. R. 635-3 CCH), elle est transférable au nouveau propriétaire par déclaration de transfert (Cerfa n° 15663*01), et elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (art. L. 635-4). La reconduction, le renouvellement et les avenants au bail en cours sont expressément exclus (art. R. 635-1). - Refus ou conditions de travaux : possibles en cas de non-respect des caractéristiques de décence ou de risque pour la sécurité des occupants et la salubrité publique, avec motivation et description des travaux prescrits (art. L. 635-3) ; aucune autorisation ne peut être délivrée tant que l'immeuble est frappé d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs (art. L. 635-9) ; les refus sont transmis à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux (art. L. 635-6), et les refus comme les autorisations assorties de réserves sont transmis au comité responsable du PDALHPD et inscrits à l'observatoire du logement indigne (art. L. 635-10). Recours : recours gracieux et recours pour excès de pouvoir dans les deux mois, à l'exclusion de tout recours hiérarchique, le maire et le président d'EPCI exerçant une compétence décentralisée sans supérieur hiérarchique (art. 72 de la Constitution ; le préfet ne dispose que du contrôle de légalité, art. L. 2131-6 du CGCT). - Sanctions : amende administrative jusqu'à 5 000 € pour une mise en location sans demande déposée, jusqu'à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un rejet (art. L. 635-7 CCH) ; 5 000 € en régime de déclaration (art. L. 634-4). Ces montants sont des plafonds proportionnés à la gravité, et l'amende ne peut être prononcée plus d'un an après la constatation des manquements. Le plafond aggravé de 15 000 € suppose un nouveau manquement postérieur à un premier manquement déjà constaté : deux manquements découverts lors d'un même contrôle restent deux premiers manquements à 5 000 €. Avant de prononcer l'amende, l'autorité laisse un mois pour présenter des observations, délai pendant lequel le bailleur peut régulariser en joignant copie du récépissé de dépôt de la demande (art. R. 634-4 et R. 635-4 CCH, décret n° 2024-970 du 30 octobre 2024). - Changement d'autorité depuis le 11 avril 2024 : l'article 23 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé a transféré le pouvoir de sanction du représentant de l'État dans le département au maire ou au président de l'EPCI, et affecté le produit des amendes à la collectivité au lieu de l'Anah. Toute source évoquant encore le préfet et l'Anah est périmée. - Le bail reste valable : la mise en location sans autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (art. L. 635-8 CCH ; art. L. 634-3 pour la déclaration). En revanche l'autorisation doit être jointe au contrat (art. L. 635-5), et l'autorisation tacite ne vaut pas quitus de décence ni d'habitat non indigne (art. L. 635-8). - Effet sur les aides au logement : le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de déclaration (art. L. 634-3 CCH) ; les délibérations sont transmises à la CAF et à la MSA (art. L. 634-2 et L. 635-2). Pour une SCI qui perçoit une partie du loyer en tiers payant, la perte de ce circuit est un risque de trésorerie immédiat. - Spécificités SCI : la demande est signée par le gérant avec mention de sa qualité (art. R. 635-2), une signature suffit en cogérance sauf clause statutaire contraire, le mandat confié à un administrateur de biens ne transfère pas la charge de l'amende qui vise le bailleur, et chaque lot situé dans une collectivité différente suppose sa propre démarche à chaque relocation. - Régimes à ne pas confondre : le changement d'usage de l'art. L. 631-7 du CCH (location de courte durée, transformation en bureau), dont l'amende civile de l'art. L. 651-2 atteint 100 000 € depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite Le Meur, est totalement distinct du permis de louer, comme le sont la déclaration de meublé de tourisme, l'autorisation de division et les polices spéciales de l'insalubrité et du péril. ## Usufruit locatif social et SCI : le montage ULS expliqué URL : https://www.sci-ai.app/usufruit-locatif-social-sci - L'usufruit locatif social (ULS) est un démembrement conventionnel régi par les articles L253-1 à L253-8 du CCH, issus de l'article 42 de la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 : l'usufruit d'un logement est établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location. - Ce chapitre n'est d'ordre public que si les logements sont des logements locatifs sociaux (art. L302-5 CCH) ou intermédiaires (art. L302-16 CCH), selon l'article L253-8 dans sa rédaction issue de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ; le bail doit indiquer de manière apparente le statut du logement et son terme ultime (art. L253-3 CCH). L'usufruitier donne à bail seul en vertu de l'alinéa 1er de l'article 595 du Code civil ; l'article L253-4 al. 2 du CCH écarte les alinéas 2 à 4 de l'article 595, qui concernent l'opposabilité et la durée des baux au nu-propriétaire (et, pour l'alinéa 4, le concours du nu-propriétaire pour les seuls baux ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux — jamais l'habitation). La SCI n'achète que la nue-propriété, avec une décote de marché couramment comprise entre 30 et 45 % selon la durée (15, 16, 18 ou 20 ans). Ce prix est négocié : le barème de l'article 669, II du CGI (23 % par période de dix ans, « sans fraction », soit 46 % pour un usufruit de 15 comme de 16 ans) sert aux droits de mutation à titre gratuit et à l'IFI, jamais à fixer un prix de vente. - Pendant l'usufruit, la SCI ne perçoit aucun loyer et n'a donc aucun revenu foncier à déclarer ; la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier (art. 1400, II du CGI) et les loyers, fruits civils, lui appartiennent (art. 578, 582 et 584 du Code civil). - Avantage propre à l'ULS : le nu-propriétaire déduit les intérêts de ses dettes lorsque l'usufruit est détenu temporairement par un organisme HLM (art. L411-2 CCH), une SEM ou un organisme agréé au titre de l'article L365-1 du CCH — d du 1° du I de l'article 31 du CGI, commenté aux § 171 à 179 du BOI-RFPI-BASE-20-80, qui admet expressément la détention via une société civile non soumise à l'IS (§ 172). Les frais d'emprunt suivent le sort des intérêts et sont déductibles au même titre (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et 200) : frais de dossier, inscription hypothécaire, mainlevée, agios et commissions bancaires, primes d'assurance-décès garantissant le remboursement du prêt. - Ce déficit d'intérêts n'est jamais imputable sur le revenu global : il est réservé aux revenus fonciers des dix années suivantes (art. 156, I, 3° du CGI). Le montage n'a donc d'intérêt fiscal immédiat que pour un investisseur disposant déjà de revenus fonciers. - IFI : les actifs grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI) et aucune des trois dérogations limitatives ne vise l'ULS — la SCI nu-propriétaire ne déclare donc pas le logement, mais ne déduit pas non plus l'emprunt correspondant. - Charges et travaux : le chapitre comprend l'article L253-1-1 du CCH, créé par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (en vigueur depuis le 25 août 2021), qui pose des règles légales et non contractuelles. Son I met à la charge du seul usufruitier, pendant la durée de la convention, les provisions des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c'est-à-dire le budget prévisionnel et le fonds de travaux qui finance les grosses réparations en copropriété. Son II fait de l'usufruitier le mandataire commun de droit, avec délégation de vote sur les décisions des articles 24, 25 (sauf n) et 26 c de la loi de 1965 dont il assume la charge financière. Son III impose que la convention règle la répartition des charges à l'expiration, le sort des avances et provisions et les régularisations postérieures, ces clauses étant inopposables au syndicat. Le droit commun des articles 605 et 606 du Code civil, supplétif, n'est donc écarté que de façon résiduelle : il reste déterminant hors copropriété et pour les travaux non couverts par ces provisions, d'où l'importance de la clause travaux de la convention. - Fin d'usufruit : le bail prend fin de plein droit au terme (art. L253-4 CCH), avec un calendrier à trois échéances — rappel du bailleur un an avant (art. L253-6, I), faculté du nu-propriétaire de notifier six mois avant, seul, un nouveau bail ou un congé pour vendre ou pour occuper (art. L253-5), offre de relogement trois mois avant (art. L253-6, II), déchéance de tout titre d'occupation au terme (art. L253-7). - La reconstitution de la pleine propriété par expiration du temps fixé ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe, sous réserve de l'article 1020 (art. 1133 du CGI). En cas de revente, le § 220 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 admet de retenir la valeur vénale de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine, la durée de détention courant depuis l'acquisition de la nue-propriété. L'abattement pour durée de détention figure à l'article 150 VC du CGI pour l'impôt sur le revenu (exonération totale à 22 ans) et au 2 du VI de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale pour les prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans) ; l'article 150 U du CGI définit le champ des plus-values des particuliers, pas la grille d'abattement. - Risques réels : illiquidité forte pendant quinze à vingt ans, qualité de l'emplacement, état du bien restitué (10 000 à 25 000 € de remise à niveau fréquents), exécution des obligations de fin d'usufruit, instabilité fiscale sur la durée. La SCI reste par ailleurs tenue de déposer sa déclaration 2072 chaque année, même sans recette, sous peine des sanctions des articles 1728 et 1729 B du CGI. ## Résidence gérée en SCI : investir avec un bail exploitant URL : https://www.sci-ai.app/residence-geree-sci - En résidence gérée (étudiante, seniors, EHPAD, tourisme, affaires), on n'achète pas un logement mais un bail commercial soumis aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, signé avec un exploitant unique qui devient la seule contrepartie du propriétaire. - Point fiscal décisif pour une SCI : un bail portant sur un local NU la laisse dans les revenus fonciers (art. 8 et 14 du CGI) ; un bail MEUBLÉ rend l'activité commerciale et la soumet à l'impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206, 2 du CGI). La tolérance de 10 % de recettes commerciales appréciée en moyenne sur quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320) est inopérante pour une SCI mono-lot, dont 100 % des recettes seraient commerciales. - La TVA se récupère sans option : le c du 4° de l'article 261 D du CGI, réécrit par l'article 84 de la loi de finances pour 2024, écarte l'exonération pour « les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis ». Une SCI à l'IR peut donc rester dans les revenus fonciers ET déduire la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition. En sens inverse, tout dépend de l'exploitant : s'il cesse de fournir au moins trois des quatre services (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception), le loyer redevient exonéré et la TVA déduite doit être régularisée — appréciation durcie par le Conseil d'État, 12 novembre 2025, n° 498267, qui a annulé les § 80 et 90 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20. - Le loyer versé par l'exploitant ne relève pas du taux normal mais du taux réduit de ses propres prestations : 10 % en résidence étudiante, seniors, de tourisme ou d'affaires (art. 279, a du CGI), 5,5 % en maison de retraite ou EHPAD (art. 278-0 bis, C), par le jeu de l'article 260 D du CGI et du BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10. Loyer exonéré, donc sans récupération de TVA, pour un logement-foyer de l'article L. 633-1 du CCH dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction. - Pour déduire cette TVA, la SCI doit aussi renoncer à la franchise en base : avec quelques milliers d'euros de loyer annuel elle est très en dessous du seuil de 37 500 € applicable aux prestations de services (art. 293 B du CGI) et, sous franchise, ne peut opérer aucune déduction. L'option pour le paiement de la TVA de l'article 293 F du CGI doit être formulée au plus tard lors de la déclaration d'existence. - Comparaison avec le LMNP en nom propre : le LMNP amortit tout en relevant du régime des plus-values des particuliers, mais cet avantage n'est plus général. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a inséré un III à l'article 150 VB du CGI minorant le prix d'acquisition du montant des amortissements déduits, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et y compris pour les amortissements antérieurs. Les exceptions visent les résidences des art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH (résidences étudiantes, résidences-services seniors), les établissements sociaux et médico-sociaux de l'art. L. 312-1 du CASF (dont les EHPAD) et les établissements de santé de soins de longue durée. En résidence de tourisme et en résidence d'affaires, le LMNP subit donc lui aussi la réintégration des amortissements. - Il n'existe aucun « engagement de conservation de vingt ans » mais une période de régularisation par vingtièmes (art. 207 de l'annexe II au CGI) : une revente exonérée avant la 20e année impose de reverser les vingtièmes restants (12 500 € sur 25 000 € déduits en cas de revente en année 10), sauf vente soumise à la TVA ou dispense de l'article 257 bis du CGI pour une cession bail en cours à un acquéreur assujetti qui poursuit l'activité. - La durée du bail : l'article L. 145-7-1 du code de commerce (loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009) impose neuf ans fermes sans résiliation triennale pour les résidences de tourisme classées de l'article L. 321-1 du code du tourisme — mais la Cour de cassation a jugé que ce texte ne s'applique pas aux baux renouvelés (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279) : la sécurité ne joue qu'une fois. Ailleurs, la renonciation contractuelle à la faculté triennale n'est valable que dans les quatre cas du deuxième alinéa de l'article L. 145-4. - Charges et travaux : depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 (art. L. 145-40-2, inventaire précis et limitatif, contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014) et le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (art. R. 145-35, applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014), les grosses réparations de l'article 606 du code civil ne peuvent plus être imputées au preneur. La taxe foncière, elle, reste refacturable si le bail le prévoit expressément. Reprendre son lot coûte cher : le refus de renouvellement ouvre au preneur le droit à l'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 (valeur marchande du fonds, frais de déménagement, de réinstallation et droits de mutation), sans aucun barème — une évaluation d'expert, souvent plusieurs années de loyer. - Risques réels : renégociation à la baisse du loyer à l'échéance du bail initial, défaillance de l'exploitant (le bail est un contrat en cours ; la SCI, elle, n'est jamais justiciable du tribunal de commerce et relève du tribunal judiciaire, sauf dans les douze ressorts où le tribunal des activités économiques est expérimenté depuis le 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 décembre 2028, art. 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, les sociétés civiles y étant incluses), sortie du gestionnaire sans repreneur, marché secondaire étroit où la valeur se calcule en capitalisant le loyer — un point de rendement exigé en plus sur une base de 4 % ampute la valeur d'environ 20 %. Cas chiffré sur dix ans (lot 150 000 € TTC, 25 000 € de TVA récupérée, loyer 5 000 € HT, emprunt 100 000 € à 3,60 % sur 20 ans) : à l'IR, effort d'épargne d'environ 35 700 € cumulés pour 41 100 € de capital remboursé, dont le loyer ne finance qu'environ 5 400 € — le reste vient des associés ; à l'IS avec amortissement par composants, aucun impôt et un déficit reportable d'environ 25 700 €, plus-value professionnelle de 21 300 € à la revente (amortissements réintégrés) mais IS nul dans cette hypothèse, le déficit l'absorbant, et PFU de 31,4 % à la distribution. L'IS déplace l'impôt, il ne le supprime pas. - Le vrai atout de la SCI ici n'est pas fiscal : c'est la détention à plusieurs sans indivision et la transmission progressive par donations de parts (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, art. 779, I du CGI, renouvelable tous les quinze ans, art. 784). Attention au formalisme : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose l'acte notarié, l'acte d'avocat contresigné ou l'acte d'un expert-comptable habilité, à peine de nullité, pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière. - Le dispositif Censi-Bouvard (art. 199 sexvicies du CGI) est éteint pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2022 et n'avait de toute façon jamais bénéficié aux SCI, faute d'être une réduction d'impôt sur le revenu accessible à une société ; aucun dispositif ne l'a remplacé pour la résidence gérée. ## SCI et Loc'Avantages : le conventionnement Anah en pratique URL : https://www.sci-ai.app/loc-avantages-anah-sci - Loc'Avantages est codifié à l'article 199 tricies du CGI, créé par l'article 67 de la loi de finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021) en remplacement du « Cosse ancien ». Il s'applique aux demandes de conventionnement enregistrées par l'Anah entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027 (borne issue de l'article 88 de la LF 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025), la loi de finances pour 2026 ne l'ayant pas modifiée. - L'avantage est une réduction d'impôt assise sur les revenus bruts du logement (les loyers hors charges), et non sur le prix de revient : pas de plafond d'investissement de 300 000 € ni de 5 500 €/m² comme en Pinel. Elle n'est ni restituable, ni reportable. - Trois niveaux (IV de l'art. 199 tricies) : Loc1 (décote de 15 %) = 15 %, ou 20 % avec intermédiation locative ; Loc2 (décote de 30 %) = 35 %, ou 40 % avec intermédiation ; Loc3 (décote de 45 %) = 65 %, accessible uniquement avec intermédiation locative (organisme agréé au titre de l'art. L. 365-4 CCH). - Les plafonds de loyer ne sont PAS zonés : l'article 2 terdecies H de l'annexe III au CGI impose une estimation du loyer de marché commune par commune (arrondissement par arrondissement à Paris, Lyon, Marseille), l'annexe de l'arrêté annuel (arrêté du 6 janvier 2026 pour les baux 2026) publiant directement les TROIS PLAFONDS DÉJÀ DÉCOTÉS par commune (une valeur Loc1, une Loc2, une Loc3, en €/m² hors charges) : la décote de 15/30/45 % est appliquée en amont par l'administration, le bailleur ne doit surtout pas l'appliquer une seconde fois. Le zonage A bis/A/B1/B2/C ne sert qu'aux plafonds de ressources du locataire. - Deux corrections obligatoires avant d'écrire un loyer : surface retenue = surface habitable (art. R. 156-1 CCH) + ½ des annexes dans la limite de 8 m² (garages et stationnements exclus) ; coefficient C = 0,7 + 19/surface, arrondi à 2 décimales, plafonné à 1,20. - Conditions : logement loué nu en résidence principale, décent (art. 6 loi 1989 + décret n° 2002-120), classé A à E au DPE (art. 18-0 bis E ann. IV au CGI, arrêté du 29 mars 2022 ; classe D exigée pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2028). Durée de la convention : six ans minimum, seul plancher posé par l'art. L. 321-4 CCH ; la durée portée à neuf ans en cas de subvention Anah pour travaux et la prorogation par périodes de trois ans par avenant ne figurent PAS dans L. 321-4 mais dans les conventions types annexées à l'art. D. 321-23 CCH (décret n° 2022-465 du 31 mars 2022) et dans le règlement général de l'Anah. - Cas de la SCI : seule une SCI à l'IR peut conventionner, l'article 199 tricies visant les sociétés non soumises à l'IS ; la réduction est répartie entre associés au prorata de leurs droits (art. 1844-1 C. civ.). Un associé personne morale à l'IS (art. 238 bis K CGI) perd sa quote-part, comme l'associé non imposable. Deux engagements se superposent : la SCI s'engage à louer, et chaque associé à conserver la totalité de ses parts jusqu'à l'expiration de la convention — y compris les parts sans lien avec le logement conventionné. - Déclaratif : 2072-S ou 2072-C pour la SCI, 2044 pour la quote-part de résultat foncier de l'associé, 2042-RICI pour la réduction, note annexe la première année (engagement de conservation + copie de la convention). Première imputation l'année de prise d'effet de la convention. - Locataire : ressources sous plafond, appréciées sur le revenu fiscal de référence N−2 (N−1 admis s'il est plus favorable) à la date de conclusion du bail ; interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant, appréciée au niveau de CHAQUE associé (BOI-IR-RICI-400-20-20 § 90) — ce qui exclut la SCI familiale qui loge un enfant. La reprise qui en résulte ne concerne toutefois que le SEUL ASSOCIÉ EN CAUSE (§ 100) : les autres associés conservent leur réduction. - Cumuls : compatible avec le déficit foncier (10 700 €, porté à 21 400 € pour une sortie de passoire, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'art. 47 de la LF 2026), les aides Anah bailleur, l'éco-PTZ (art. 244 quater U CGI, SCI non IS avec au moins un associé personne physique) et les CEE ; MaPrimeRénov' reste fermée aux SCI. Exclusions du IX de l'art. 199 tricies : Pinel/Duflot/Denormandie (art. 199 novovicies), Scellier (art. 199 septvicies), résidences hôtelières à vocation sociale (art. 199 decies I), logement outre-mer (art. 199 undecies A), monuments historiques, Cosse/Borloo et autres amortissements et déductions de l'art. 31, statut du bailleur privé « Jeanbrun » (art. 47 LF 2026), plus le micro-foncier. ATTENTION : le MALRAUX (art. 199 tervicies) N'EST PAS exclu — le cumul sur un même logement est expressément admis par le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-30 § 160) ; de très nombreux articles en ligne écrivent l'inverse. Soumis au plafond global de 10 000 € de l'art. 200-0 A du CGI, apprécié chez chaque associé. - Remise en cause (VIII de l'art. 199 tricies) : vente du logement avant le terme, cession de parts par un associé (reprise limitée au cédant), passage à l'IS, dépassement du plafond de loyer, locataire hors plafond, passage en meublé. Exceptions : invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. En cas de décès, la reprise du dispositif pour les années restantes n'est ouverte qu'au CONJOINT SURVIVANT attributaire des titres en pleine propriété ou titulaire de leur usufruit, et non aux héritiers en général : si les titres tombent en indivision successorale, la réduction cesse de s'appliquer pour l'avenir (BOI-IR-RICI-400-40). Lorsqu'un bail est en cours au terme de la convention, le VI de l'art. 199 tricies maintient la réduction jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du bail, tant que le même locataire reste en place — pas au-delà. Depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié ou acte d'avocat contresigné, à peine de nullité (art. 1865-1 C. civ., art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). ## Bail emphytéotique et SCI : plus de 18 ans à 99 ans contre un canon URL : https://www.sci-ai.app/bail-emphyteotique-sci - Régime : articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et de la pêche maritime (loi du 25 juin 1902). L'article L. 451-1 impose une durée de « plus de dix-huit années » sans dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans, prohibe la tacite reconduction et confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, cessible et saisissable dans les formes de la saisie immobilière. - Régime largement supplétif : l'article L. 451-3 précise que les articles L. 451-4 à L. 451-12 ne s'appliquent qu'« à défaut de conventions contraires ». Seul l'article L. 451-1 est d'ordre public. Consentir le bail suppose le droit d'aliéner (art. L. 451-2) : pour une SCI, vérifier l'objet social et les pouvoirs du gérant avant toute signature. - Canon : aucun texte n'impose la modicité, mais la jurisprudence en fait un indice déterminant de qualification (Cass. 3e civ., 3 octobre 1991, n° 90-15.889 : « la modicité du loyer n'est que relative »). Un canon aligné sur la valeur locative de marché expose à une requalification en bail commercial (art. L. 145-1 et s. du code de commerce), avec droit au renouvellement, plafonnement et indemnité d'éviction. - Charges : le preneur supporte « toutes les contributions et charges de l'héritage » et les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil (art. L. 451-8). La taxe foncière est établie au nom de l'emphytéote par le II de l'article 1400 du CGI (BOI-IF-TFB-10-20-20, § 40) : ce n'est pas une refacturation, elle ne transite pas par les comptes du bailleur. - Fin de bail : les constructions et améliorations reviennent au bailleur sans aucune indemnité (art. L. 451-7), sauf clause contraire. Les baux d'habitation consentis par l'emphytéote se poursuivent automatiquement avec le propriétaire jusqu'à leur terme (art. L. 451-2, dernier alinéa, issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014). Résolution judiciaire seulement, après deux annuités impayées et sommation restée sans effet (art. L. 451-5) ; une clause de résiliation de plein droit au profit du bailleur confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel et peut faire perdre au contrat sa qualification emphytéotique (Cass. 3e civ., 14 novembre 2002, n° 01-13.904, publié) ; déguerpissement interdit (art. L. 451-6). La prohibition ne vise que la reconduction tacite : une prorogation expresse, stipulée ou signée avant le terme, reste admise dans la limite des 99 ans cumulés. - Droits à la conclusion : taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % (art. L. 451-13 code rural, art. 689 et 742 du CGI), assise sur le montant cumulé des redevances de toute la durée, ou sur la valeur locative réelle si elle est supérieure (BOI-ENR-JOMI-30, § 50). L'assiette comprend aussi les charges imposées au preneur, taxe foncière transférée comprise : un canon de 9 000 € sur 40 ans donne une base d'au moins 360 000 €, soit au moins 2 520 € de TPF. - Cession du droit : régime des transmissions de propriété d'immeubles (art. L. 451-13, al. 2), liquidé sur la valeur vénale déclarée — environ 6,32 % de DMTO dans la grande majorité des départements en 2026, 5,81 % dans une minorité. La conclusion coûte 0,70 %, la cession près de neuf fois plus. - Accession en fin de bail : le bail emphytéotique ne bénéficie pas du régime de faveur du bail à construction. L'étalement sur quinze ans (art. 33 bis et 33 ter du CGI), la décote de 8 % par année au-delà de la dix-huitième et l'absence d'imposition dès trente ans de durée (art. 2 sexies de l'annexe III au CGI ; BOI-RFPI-BASE-10-30, § 110) lui sont étrangers. S'applique le régime général des constructions sur sol d'autrui : supplément de loyer imposable au titre de l'année d'expiration du bail (§ 20). - Piège côté preneur : une SCI à l'IR qui prend à bail emphytéotique et reloue ne perçoit pas des revenus fonciers mais des bénéfices non commerciaux (art. 92 du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 250), l'emphytéote n'étant ni propriétaire ni usufruitier. Plus de déficit foncier, plus de micro-foncier : l'impôt sur les sociétés s'impose, sauf l'exception étroite des monuments historiques (art. 31-0 bis du CGI). À l'IS, le droit au bail s'amortit sur la durée et les constructions par composants. Nuance : en BNC déclaration contrôlée, les amortissements restent déductibles selon les règles des BIC (art. 93, 1, 2° du CGI ; BOI-BNC-BASE-50) — l'avantage de l'IS tient au taux, pas à l'amortissement, et il se réduit lorsque le résultat est distribué (PFU de 31,4 % en 2026). - Bail emphytéotique administratif : article L. 1311-2 du CGCT. Depuis l'article 70 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021, seules deux finalités subsistent (opération d'intérêt général relevant de la compétence de la collectivité, édifice du culte affecté à une association cultuelle). Contrat administratif, juge administratif, résiliation possible pour motif d'intérêt général. Fiscalement, imposition fixe de 125 € (art. 1048 ter et 680 du CGI) au lieu de la TPF de 0,70 %. L'article 1048 ter est limitatif : il vise les BEA (art. L. 2341-1 du CG3P), les baux emphytéotiques conclus par les collectivités territoriales, leurs groupements ou établissements publics en application des articles L. 1311-2 et L. 1311-4 du CGCT ou de l'article L. 6148-2 du code de la santé publique, et quelques actes voisins. Une emphytéose de droit commun consentie par une commune sur son domaine privé, hors de ces textes, reste taxée à 0,70 % (art. 742 du CGI). ## Bail professionnel en SCI : louer à une profession libérale URL : https://www.sci-ai.app/bail-professionnel-sci - Le bail professionnel repose sur un texte unique de six alinéas : l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Écrit obligatoire, durée minimale de six ans, reconduction tacite pour la même durée, préavis minimum de six mois de part et d'autre (un congé notifié plus tôt reste valable ; seule la notification tardive est inopérante), notification par lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice. - Le locataire peut partir « à tout moment » avec six mois de préavis (4e alinéa) : la Cour de cassation qualifie l'article 57 A de disposition d'ordre public (3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20.285), de sorte qu'aucune clause ne peut supprimer cette faculté ni la monnayer. C'est le vrai risque du régime pour une SCI bailleresse. - Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance, sans aucun motif à justifier : ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction (art. L. 145-14 C. com.), ni plafonnement (art. L. 145-33 et L. 145-34), ni révision triennale (art. L. 145-38), ni inventaire limitatif des charges (art. L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37, loi Pinel du 18 juin 2014). Corollaire : ce qui n'est pas écrit reste à la charge de la SCI, taxe foncière comprise. - Champ d'application : local affecté à un usage exclusivement professionnel, activité civile ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Personnes morales admises (SEL, SCP, SCM, associations). La vente de produits au cabinet peut faire basculer le local dans le statut des baux commerciaux (art. L. 145-1 C. com.), d'où l'intérêt d'une clause de destination étroite. - Option pour le statut des baux commerciaux : article L. 145-2, I, 7° du code de commerce (et non le II, souvent cité à tort). La renonciation à l'article 57 A doit être claire et non équivoque ; en pratique, la décision est irréversible puisque le preneur acquiert un droit au renouvellement auquel il ne peut renoncer par avance. - Bail mixte professionnel et habitation : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reprend la main (art. 2). Durée de six ans lorsque le bailleur est une personne morale (art. 10), trois ans possibles pour une SCI familiale (art. 13), congé du bailleur limité à trois motifs (art. 15-I), décence et DPE applicables (art. 6 et décret n° 2002-120), contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 dont l'article 1er s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (article 2 au 1er janvier 2027). - Indexation entièrement contractuelle, encadrée par les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier : l'ILAT (décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011) est l'indice adapté aux activités tertiaires non commerciales ; l'ICC est à proscrire. Sans clause, le loyer reste figé six ans, puis six ans de plus après reconduction tacite. - Cession du bail : l'article 1717 du code civil l'autorise par défaut « si cette faculté ne lui a pas été interdite ». Sans clause d'agrément, le praticien qui vend sa patientèle transmet le bail au repreneur sans l'accord de la SCI. Rédaction recommandée : agrément non discrétionnaire du bailleur assorti d'une garantie solidaire du cédant. - TVA : location nue exonérée de plein droit (art. 261 D 2° CGI), option ouverte par l'art. 260, 2° CGI, engageant jusqu'au 1er janvier de la 9e année civile suivant celle de son exercice, soit huit ans et un mois à neuf ans (art. 194 ann. II CGI ; l'art. 195 ne traite que des obligations déclaratives), avec régularisation par vingtièmes sur vingt ans en cas de dénonciation (art. 207 ann. II) : une sortie à neuf ans fait reverser 11/20es de la TVA déduite sur les travaux immobilisés. Option local par local depuis CE 9 septembre 2020, n° 439143 et RM Grau, JOAN 16 novembre 2021, n° 38389. Face à un preneur non assujetti, l'option suppose une mention expresse dans le bail. Piège du locataire médical : les soins des professions médicales et paramédicales sont exonérés (art. 261, 4, 1° CGI), le praticien ne récupère rien et les 20 % ajoutés au loyer sont un coût sec qu'il répercute à la négociation. Sur le cas chiffré du guide (cabinet de 90 m², 15 000 € de loyer annuel, 60 000 € HT de travaux), l'option rapporte environ 8 400 € avant impôt sur neuf ans face à un avocat (environ 10 100 € après prise en compte de la déductibilité des frais) et détruit environ 14 100 € avant impôt face à un kinésithérapeute (environ 1 800 € seulement après fiscalisation de la perte de loyer au coût marginal de 47,2 %, mais 8 400 € si l'option est dénoncée à la première date utile et que les 11/20es restants sont reversés). - Autres impôts : CFE due par la SCI seulement si ses recettes brutes hors taxes atteignent 100 000 € (art. 1447, I et 1467 A CGI) ; taxe foncière à la charge de la SCI sauf clause de refacturation ; CRL au taux de 2,5 % (art. 234 nonies à 234 quindecies CGI) due par les seuls bailleurs personnes morales à l'IS ou sociétés de personnes ayant un associé à l'IS, donc pas par une SCI de l'article 8 détenue par des personnes physiques ; son assiette est constituée des recettes nettes au sens de l'article 29 du CGI, qui incluent les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire, taxe foncière refacturée comprise. ## Bail dérogatoire en SCI : louer sans s'engager sur 9 ans URL : https://www.sci-ai.app/bail-derogatoire-sci - Le bail dérogatoire n'est pas un contrat autonome : c'est un bail de droit commun (art. 1709 et s. du code civil) par lequel les parties conviennent, « lors de l'entrée dans les lieux du preneur », d'écarter le statut des baux commerciaux (art. L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce). La dérogation ne peut jamais être décidée après coup sur un bail commercial en cours. - Durée totale plafonnée à trois ans, cumulés sur le bail ou les baux successifs (art. L. 145-5, al. 1). Ce plafond était de deux ans avant l'article 3 de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Le compteur part de l'entrée dans les lieux, pas de la signature. - Requalification automatique : si, à l'expiration et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut (art. L. 145-5, al. 3) — neuf ans minimum, droit au renouvellement, plafonnement du loyer et indemnité d'éviction de l'article L. 145-14. Aucune signature n'est nécessaire. - L'alinéa 2 interdit, passé les trois ans, tout nouveau bail dérogatoire « pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux » ; l'alinéa 4 assimile au statut le renouvellement exprès ou un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local. L'alinéa 5 écarte ce mécanisme pour les locations à caractère saisonnier. - État des lieux obligatoire à l'entrée et à la sortie, contradictoirement ou par commissaire de justice à frais partagés par moitié, et joint au contrat (art. L. 145-5, derniers alinéas). Cette obligation figure dans l'article organisant la dérogation : elle n'est donc pas écartée par elle. - Cour de cassation, 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007 (publié) : la demande tendant à faire constater le bail statutaire né du maintien en possession n'est soumise à aucune prescription ; QPC non renvoyée le 19 juin 2025 (n° 24-22.125). Le bailleur ne peut pas compter sur l'écoulement du temps. - La convention d'occupation précaire (art. L. 145-5-1, créé par l'art. 4 de la loi Pinel) ne se choisit pas : elle suppose des « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » — démolition, expropriation, arrêté de péril, vente sous compromis. Sans cause objective documentée, elle est requalifiée. - Fiscalité inchangée par la durée du bail : loyers en revenus fonciers (art. 14 du CGI) pour une SCI à l'IR louant nu ; bascule de plein droit à l'IS si le local est loué équipé (art. 206, 2 du CGI, tolérance de 10 % de recettes commerciales, BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320) — cet assujettissement de plein droit cesse avec l'activité commerciale, au prix d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter), sans le verrou des cinq exercices qui ne vise que l'option de l'article 239 du CGI ; produits d'exploitation en SCI à l'IS, avec comptes 487 et 418 en fin de bail. - Option TVA de l'article 260, 2° du CGI : effet au premier jour du mois de la formulation, exercice distinct par immeuble selon la lettre de l'art. 193 ann. II, mais le Conseil d'État admet une option local par local (CE, 9 septembre 2020, n° 439143) ; dénonciation impossible avant le 1er janvier de la neuvième année civile suivante (art. 194 ann. II), régularisation par vingtièmes en cas de sortie du champ (art. 207 ann. II). Un bail de deux ans engage donc neuf ans. À compter du 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), ces règles figurent au livre II du CIBS (recodification à droit constant, ord. n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). - CFE écartée lorsque les recettes brutes hors taxes au sens de l'article 29 du CGI, ou le chiffre d'affaires, sont inférieurs à 100 000 € sur la période de référence de l'article 1467 A (art. 1447, I du CGI). CRL au taux de 2,5 % sur les immeubles achevés depuis quinze ans au moins, due notamment par les sociétés de personnes dont un associé au moins relève de l'IS (art. 234 nonies et s. du CGI). - Calendrier de sortie recommandé : alerte posée le jour de la signature, décision six mois avant, lettre recommandée à J-90, relance à J-30, confirmation à J-8, état des lieux de sortie le jour du terme, mise en demeure par commissaire de justice dans le mois qui suit. Aucune quittance de loyer après le terme : toute somme reçue est qualifiée par écrit d'indemnité d'occupation. ## Pas-de-porte et droit au bail en SCI : fiscalité et écritures URL : https://www.sci-ai.app/pas-de-porte-droit-au-bail-sci - Deux opérations à ne pas confondre : le pas-de-porte (ou droit d'entrée) est versé par le preneur AU BAILLEUR à la conclusion du bail — la SCI l'encaisse et doit le qualifier ; le droit au bail est versé par le nouveau preneur À L'ANCIEN PRENEUR lors d'une cession — la SCI n'y est pas partie et ne perçoit rien. - Principe : le pas-de-porte est une recette imposable comme supplément de loyer (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220 et § 230 ; définition BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 10). Deux critères de rattachement : le versement est une condition de la location et trouve son origine dans l'exploitation de l'immeuble (CE 24/02/1978 n° 97347 ; CE 11/05/1994 n° 126303). - Exception étroite, propre aux revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 240) : le droit d'entrée n'est pas imposable si la dépréciation du patrimoine du bailleur est réelle ET si le loyer stipulé n'est pas anormalement bas. Deux conditions cumulatives, à prouver par une étude de valeur locative et une évaluation libre/occupé. La doctrine BIC ne reprend pas cette exception : elle écarte l'argument tiré du seul droit des preneurs au renouvellement de leur bail, jugé insuffisant à caractériser une dépréciation de la valeur des locaux (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 20 ; CE 07/02/1966 n° 64182) — la fenêtre de non-imposition est donc bien plus étroite à l'IS qu'à l'IR. - SCI à l'IR : imposition à l'encaissement, aucun étalement possible ; recettes brutes de la 2072 puis quote-part sur la 2044. Seul correctif : le système du quotient de l'article 163-0 A du CGI, le BOFiP citant expressément « l'indemnité de pas-de-porte perçue par un propriétaire » parmi les revenus exceptionnels (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 110), sans effet sur les prélèvements sociaux à 17,2 %. - SCI à l'IS : rattachement au fur et à mesure de l'exécution (article 38, 2 bis du CGI), soit un étalement sur la durée INITIALE du bail lorsque la prestation est continue (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 30) ; la fraction non acquise est portée au compte 487 « Produits constatés d'avance ». Prestation ponctuelle : rattachement en une fois. - Écritures : 411 au débit, 706 (ou 752) au crédit pour le produit, 44571 pour la TVA, 512 à l'encaissement, puis 706 / 487 à la clôture pour la fraction non acquise et 487 / 706 en reprise annuelle. À ne jamais confondre avec le dépôt de garantie, qui est une dette au compte 165. - TVA : si l'option de l'article 260, 2° du CGI a été exercée, « toutes les sommes exigées des preneurs de bail » — droits d'entrée, pas-de-porte, loyers d'avance — entrent dans le chiffre d'affaires imposable dès leur versement (BOI-TVA-BASE-10-10-10, § 10), sans attendre l'étalement comptable ; les dépôts de garantie ne sont taxés que lorsque survient la cause contractuelle de leur conservation (§ 20). - Droits d'enregistrement : la cession du droit au bail relève de l'article 725 du CGI, au tarif de l'article 719 — taxes additionnelles départementale et communale comprises, 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà. La charge pèse sur le cessionnaire (BOI-ENR-DMTOM-30, § 340), jamais sur la SCI bailleresse. - Cas chiffré (droit d'entrée de 40 000 €, bail de 9 ans, deux associés à 41 %) : à l'IR en supplément de loyer, coût fiscal de 23 280 € soit 58,2 % ; à l'IR en indemnité démontrée, 0 € ; à l'IS avec étalement et taux réduit de 15 % (article 219, I-b du CGI), 6 000 € sur neuf ans ; à l'IS sans étalement, 6 950 € en une fois — avant PFU de 31,4 % à la distribution. - Points de vigilance : un bail d'habitation ne peut comporter aucun droit d'entrée (article 4 de la loi du 6 juillet 1989) ; la garantie solidaire du cédant ne joue que trois ans (article L. 145-16-2 du Code de commerce) avec obligation d'informer le cédant de tout impayé (L. 145-16-1) ; le taux réduit d'IS s'apprécie au niveau du groupe depuis CE 13 mars 2025 n° 481538. ## Déspécialisation du bail commercial : la procédure en SCI URL : https://www.sci-ai.app/despecialisation-bail-sci - Principe de spécialité : le preneur ne peut exercer que l'activité prévue par la clause de destination du bail. Une clause « tous commerces » supprime tout besoin de déspécialisation, donc toute indemnité de l'article L. 145-50 et tout argument de déplafonnement au renouvellement : elle se négocie contre un loyer supérieur ou un pas-de-porte. - Déspécialisation partielle (art. L. 145-47 C. com.) : le locataire peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires par simple notification (acte extrajudiciaire ou LRAR, la LRAR ayant été ajoutée par la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014). Ce n'est pas une demande d'autorisation : le bailleur dispose seulement de DEUX MOIS, à peine de déchéance, pour contester le caractère connexe ou complémentaire devant le tribunal judiciaire, qui statue notamment au regard de l'évolution des usages commerciaux. Sa seule contrepartie financière : lors de la PREMIÈRE révision triennale suivant la notification, et par dérogation à l'article L. 145-38, il peut être tenu compte des activités adjointes si elles ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative — fenêtre unique, perdue si l'échéance passe. - Déspécialisation plénière (art. L. 145-48) : activité entièrement différente, autorisée eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, et à condition d'être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Exclusion de l'alinéa 2 : le premier locataire d'un local compris dans une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut s'en prévaloir pendant NEUF ANS à compter de son entrée en jouissance. - Le piège central (art. L. 145-49) : la demande doit, à peine de nullité, indiquer les activités envisagées et être dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds. Le bailleur qui n'a pas notifié son refus, son acceptation ou ses conditions dans les TROIS MOIS est RÉPUTÉ AVOIR ACQUIESCÉ — cet acquiescement ne fait toutefois pas obstacle aux droits de l'article L. 145-50. Le bailleur doit en outre aviser sous 1 mois les locataires bénéficiant d'un engagement de non-concurrence, qui ont eux-mêmes 1 mois pour se positionner, à peine de forclusion. - Refus encadré (art. L. 145-52 et L. 145-53) : le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation malgré le refus si celui-ci n'est pas justifié par un motif grave et légitime. Le refus est suffisamment motivé si le bailleur justifie vouloir reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours au titre des articles L. 145-18 à L. 145-24, ou pour des travaux de rénovation urbaine ou de restauration immobilière. Le bailleur qui a faussement invoqué ces motifs ne peut plus s'opposer à une nouvelle demande et peut être condamné à indemniser le preneur. - Contrepartie financière (art. L. 145-50) : indemnité égale au préjudice dont le bailleur ÉTABLIRAIT l'existence (charge de la preuve sur le bailleur), et modification du prix du bail demandée au moment de la transformation, sans qu'il y ait lieu d'appliquer les articles L. 145-37 à L. 145-39. La bonne réponse dans les trois mois n'est ni « oui » ni « non », mais « oui, sous conditions », formalisées dans un avenant. - Retraite et invalidité (art. L. 145-51) : le preneur ayant demandé ses droits à la retraite ou titulaire d'une pension d'invalidité — y compris l'associé unique d'EURL et le gérant majoritaire de SARL depuis au moins deux ans — peut notifier au bailleur et aux créanciers inscrits son intention de céder son bail avec une autre activité et le prix proposé. Le bailleur a DEUX MOIS pour exercer sa priorité de rachat ; à défaut de rachat et de saisine du tribunal dans ce délai, son agrément est réputé acquis. - Renouvellement et déplafonnement (art. L. 145-33 et L. 145-34) : la destination des lieux figure au 2° des éléments de la valeur locative ; une déspécialisation plénière constitue une modification notable écartant le plafonnement, mais la hausse qui en résulte ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Le rattrapage se fait donc par paliers, sur plusieurs années. - Verrous et sanctions : toute clause faisant échec aux articles L. 145-47 à L. 145-54 est réputée non écrite (art. L. 145-15). Le preneur peut renoncer à sa demande jusqu'à quinze jours après le passage en force de chose jugée, en supportant tous les frais de l'instance (art. L. 145-55). À l'inverse, l'activité exercée sans procédure expose à la clause résolutoire (art. L. 145-41, effet un mois après commandement infructueux) et au refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime (art. L. 145-17), sous réserve d'une mise en demeure par acte extrajudiciaire et d'une infraction poursuivie plus d'un mois après. - Vérifications propres au bailleur SCI avant d'accepter : règlement de copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8), destination et sous-destination au PLU (art. R. 151-27 et R. 151-28 C. urb.), changement d'usage si ancien logement (art. L. 631-7 CCH), ERP et ICPE, aggravation du risque à déclarer à l'assureur par lettre recommandée dans les QUINZE JOURS (art. L. 113-2, 3°, L. 113-9 du code des assurances), inventaire des charges à reprendre (art. L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 C. com.), et option TVA sur locaux nus professionnels (art. 260-2° CGI). L'objet social de la SCI, lui, n'a pas à être modifié — mais fournir mobilier, matériel ou services à l'exploitant est une activité commerciale (art. 34 et 35 CGI) qui peut faire basculer la société à l'IS (art. 206, 2 CGI), sous réserve de la tolérance administrative des 10 % de recettes commerciales HT rapportées aux recettes totales HT, lissée sur quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330). - Garanties du bail, nouveauté 2026 : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a réécrit l'article L. 145-40 C. com. Pour un local mentionné à l'article L. 145-32-1 (commerce de détail ou de gros, prestations de services commerciales ou artisanales), l'ensemble des sommes et sûretés exigées à titre de garantie — dépôt de garantie, cautionnement, garantie autonome, nantissements — ne peut excéder le montant des loyers dus au titre d'un TRIMESTRE ; la règle est d'ordre public, la stipulation excédentaire est réputée non écrite, ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, et le dépôt doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, sous réserve des retenues justifiées. Le plafond ne vise que les baux CONCLUS OU RENOUVELÉS à compter du 26 mai 2026 : un avenant de déspécialisation sur un bail antérieur reste hors champ, mais une déspécialisation nouée à l'occasion d'un renouvellement y est soumise. Hors du champ du plafond, l'alinéa 1er de l'article L. 145-40 continue de faire porter intérêt aux sommes versées d'avance excédant deux termes de loyer (taux des avances sur titres de la Banque de France). ## Charges du bail commercial en SCI : qui paie quoi URL : https://www.sci-ai.app/repartition-charges-bail-commercial-sci - Avant la loi Pinel, le statut des baux commerciaux ne disait rien des charges : la clause « loyer triple net » mettant tout au preneur, y compris l'article 606 du Code civil, était parfaitement valable. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a créé l'article L145-40-2 du Code de commerce, complété par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (articles R145-35 à R145-37). - Champ d'application dans le temps : deux dates distinctes. L'article 21 de la loi n° 2014-626 rend l'article L145-40-2 (inventaire précis et limitatif) applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ; l'article 8 du décret réserve les articles R145-35 à R145-37 (interdictions de transfert, délais d'information) aux contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication, soit le 5 novembre 2014. Un bail conclu ou renouvelé entre ces deux dates doit comporter l'inventaire sans être soumis aux interdictions du décret. Un bail antérieur poursuivi par tacite prolongation reste régi par ses stipulations d'origine ; le bail est « renouvelé » à la date de prise d'effet du bail renouvelé, et non à la date de signature ni de fixation judiciaire du loyer (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, publié au bulletin). - Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec indication de leur répartition entre bailleur et preneur. Une catégorie absente de l'inventaire n'est pas récupérable (CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/05759) ; une simple énumération sans clé de répartition ne constitue pas l'inventaire exigé (CA Bordeaux, 2 mars 2022, n° 18/04413). - Cinq catégories non transférables au titre de l'article R145-35, numérotées 1° à 5° : 1° les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires liés à leur réalisation ; 2° les travaux de vétusté ou de mise en conformité, mais seulement s'ils relèvent de ces grosses réparations ; 3° les impôts dont le bailleur est le redevable légal, dont la contribution économique territoriale ; 4° les honoraires de gestion des loyers ; 5° dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. Deux alinéas suivent : la répartition entre locataires peut être conventionnellement pondérée, les pondérations étant portées à la connaissance des locataires ; et ne sont pas comprises dans les dépenses des 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. - Exception majeure du 3° : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière et les impôts liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie (TEOM) restent refacturables — mais uniquement si le bail le stipule et si la catégorie figure à l'inventaire. La taxe annuelle sur les bureaux d'Île-de-France et de région PACA (articles 231 ter et 231 quater du CGI) est également analysée comme un impôt lié à l'usage du local et figure dans la liste des taxes imputables au locataire de la fiche service-public.fr F32336, sous la même condition d'inventaire précis ; le point reste discuté en doctrine. La CRL (article 234 nonies du CGI), assise sur les loyers du bailleur, ainsi que la CFE et la CVAE restent au bailleur. - Information périodique du preneur : état récapitulatif annuel des charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété (article R145-36) ; état prévisionnel des travaux des trois années à venir avec budget et état récapitulatif des travaux des trois années passées avec leur coût, communiqués dans les deux mois de chaque échéance triennale (articles L145-40-2 et R145-37). - Répartition entre locataires : elle est fonction de la surface exploitée (article L145-40-2) et peut être conventionnellement pondérée (article R145-35). Le dénominateur reste la surface totale louable, vacance comprise : sur 600 m² dont 80 m² vides, seuls 520/600 (86,67 %) du pool refacturable partent aux preneurs, les 13,33 % restants étant un coût sec pour la SCI. - Sanction : les clauses contraires à l'article L145-40-2 sont réputées non écrites par l'effet de l'article L145-15 du Code de commerce ; l'action tendant à ce constat n'est enfermée dans aucun délai, mais la restitution des sommes versées est limitée aux cinq années précédant la demande (article 2224 du Code civil ; Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié au bulletin). - TVA : les charges refacturées sont des frais accessoires à la location et suivent son régime (article 267 du CGI). Sous option de l'article 260, 2° du CGI, elles sont soumises à 20 %, y compris la taxe foncière refacturée, qui n'est pas un débours. Sans option, la location est exonérée (article 261 D 2° du CGI) et la refacturation se fait TTC sans TVA. Facturer la TVA sans option régulière expose au reversement (article 283, 3 du CGI). - Comptabilité en SCI : les provisions appelées sont une dette envers le preneur (compte 4191), pas un produit ; la régularisation annuelle les solde par le compte 708. Cas chiffré du guide : sur 104 500 € de charges d'un immeuble de 600 m² à trois locataires et un lot vacant, 48 880 € seulement partent aux preneurs et la SCI en supporte 55 620 €, soit 53 % du budget. ## SCI usufruitière : détenir l'usufruit d'un bien immobilier URL : https://www.sci-ai.app/sci-usufruitiere - Une SCI peut acquérir le seul usufruit d'un immeuble : elle encaisse 100 % des loyers, conclut les baux et supporte les charges, pendant que la nue-propriété reste chez un tiers (art. 578 du code civil). La durée est plafonnée : l'article 619 du code civil limite à 30 ans l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, ce qui exclut tout usufruit viager au profit d'une personne morale. - Le piège n° 1 est chez le cédant : le 5 de l'article 13 du CGI (loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, cessions depuis le 14 novembre 2012) impose le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire dans la catégorie des revenus procurés par le bien — revenus fonciers au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prix d'acquisition à déduire ni abattement pour durée de détention (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 180 et 200). Un cédant à 41 % de TMI perd environ 58 % du prix, avant même la CEHR (art. 223 sexies du CGI) et la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR, art. 224 du CGI, RFR supérieur à 250 000 € / 500 000 €, taux moyen minimal de 20 %), instituée par la LF 2025 et pérennisée par la LF 2026 ; le quotient de l'art. 163-0 A abaisse l'IR sans réduire le RFR, de sorte que la CDHR peut en reprendre une partie. Sont hors champ les cédants passibles de l'IS (§ 20) et les donations ; les apports en société et les échanges, eux, sont visés, et la prorogation constitue une nouvelle première cession imposable (CE, 9 octobre 2024, n° 490685). - Assiette : le prix, ou la valeur vénale si elle est supérieure. La doctrine admet le barème de l'article 669, II du CGI — 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement, soit 46 % pour quinze ans (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 190). - Pouvoirs de la SCI usufruitière : elle signe seule un bail d'habitation, mais l'article 595, dernier alinéa, du code civil lui interdit de donner à bail sans le concours du nu-propriétaire un fonds rural ou un immeuble commercial, industriel ou artisanal. Les baux de plus de neuf ans ne sont opposables au nu-propriétaire que pour la période de neuf ans en cours (art. 595 al. 2). - Charges : entretien et réparations courantes ainsi que les charges annuelles, dont la taxe foncière, à la charge de l'usufruitier (art. 605 et 608) ; grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture) à la charge du nu-propriétaire (art. 606). Répartition non impérative, aménageable par l'acte. - À l'IR, le montage n'a aucun sens : les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI et l'amortissement n'y figure pas, le prix payé restant une dépense en capital non récupérable. À l'IS, le droit d'usufruit s'inscrit à l'actif en immobilisation incorporelle et s'amortit sur sa durée exacte, sans quote-part de terrain à isoler. Fondement jurisprudentiel : CE, Section, 1er octobre 1999, n° 177809 (fin prévisible des effets bénéfiques) et CE, 24 avril 2019, n° 419912 (usufruit viager amortissable). Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-20, § 260, version en vigueur du 21/12/2022) n'interdit que l'amortissement du bien lui-même par l'usufruitier, pas celui du droit : la position reste jurisprudentielle, à documenter. - IFI : l'article 968 du CGI met l'actif démembré chez l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions limitatives ; mais une SCI n'est jamais redevable, chaque associé personne physique déclarant ses parts à hauteur de la fraction représentative d'immeubles (art. 965, 2° du CGI), avec l'encadrement des dettes des articles 973 et 974. - Abus de droit : montages examinés sur le fondement des articles L. 64 et L. 64 A du LPF. Avis défavorables du comité de l'abus de droit fiscal rendus lors de la séance du 15 novembre 2019 (avis n° 2019-42 et n° 2019-46 à 2019-59 : nus-propriétaires n'ayant quasiment rien investi, l'usufruitière supportant environ 69 % du financement de l'opération par emprunt ou par apport de sa mère), mais abus écarté par la CAA de Paris le 28 mai 2025 (n° 24PA01225 et s.). Sujet non stabilisé : prix justifié par actualisation écrite, investissement réel de chacun, durée cohérente, exploitation effective. - Extinction : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par expiration du terme ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (art. 1133 du CGI). Côté SCI, valeur nette comptable nulle et sortie d'actif neutre si le plan a couru sur la durée exacte. Prévoir un état des lieux d'entrée (art. 600) : l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations (art. 599 al. 2). - Cas chiffré : usufruit de 15 ans acquis 250 000 € (immeuble de 560 000 €, loyers 33 600 €, charges 11 100 €), amortissement de 16 667 €/an, aucun IS avant le 14e exercice (le déficit de la première année, reportable sans limitation de durée, art. 209, I du CGI, n'est résorbé qu'alors), IS cumulé d'environ 1 214 € sur quinze ans, trésorerie d'exploitation cumulée d'environ 77 150 € pour 70 300 € de fonds propres investis — et un actif nul au terme. Frais d'acquisition d'environ 20 300 €, soit 8,1 % du prix : les DMTO (environ 6,32 % dans la grande majorité des départements) sont assis non sur le prix mais sur la valeur de l'art. 669, II du CGI (257 600 €), ce qui coûte un point de rendement. Rendement de l'opération d'environ 2,9 % par an. Le taux réduit d'IS de 15 % suppose les conditions cumulatives de l'art. 219, I, b du CGI : bénéfice inférieur à 42 500 €, CA HT inférieur à 10 M€ et capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. ## Acheter la nue-propriété d'un bien via une SCI URL : https://www.sci-ai.app/acheter-nue-propriete-sci - La SCI achète la seule nue-propriété d'un bien : elle détient l'abusus (vendre, hypothéquer, transmettre) mais ni l'usage ni les fruits pendant tout le démembrement. Le prix se situe en pratique entre 55 et 70 % de la valeur en pleine propriété selon la durée, et droits comme émoluments se calculent sur ce seul prix. L'article 619 du Code civil plafonne à trente ans l'usufruit consenti à une personne morale et l'article L. 253-1 du CCH impose un minimum de quinze ans en usufruit locatif social : le marché se concentre donc entre 15 et 20 ans. - Deux valorisations à ne pas confondre : le barème forfaitaire de l'article 669 du CGI, qui sert à liquider les droits d'enregistrement (usufruit viager par tranches d'âge de 10 % à 90 % ; usufruit à durée fixe estimé à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans entamée, soit 46 % pour 15 comme pour 20 ans), et le prix économique réellement négocié, issu de l'actualisation des loyers auxquels on renonce. - Charges : l'usufruitier supporte les réparations d'entretien (article 605 du Code civil), le nu-propriétaire les grosses réparations limitativement énumérées par l'article 606 (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement). Ces textes ne sont pas d'ordre public : en usufruit locatif social, la convention transfère le plus souvent l'intégralité des travaux à l'usufruitier, et l'article L. 253-1-1 du CCH lui impose déjà les provisions des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. - Taxe foncière : le II de l'article 1400 du CGI l'établit au nom de l'usufruitier pendant toute la durée du démembrement. Sur quinze ans et 1 400 EUR par an, cela représente plus de 21 000 EUR que la SCI ne décaisse pas. - Fiscalité pendant le démembrement : aucun loyer, donc aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social à 17,2 % et aucune contribution sur les revenus locatifs. Les intérêts d'emprunt sont en principe non déductibles, faute de revenu foncier imposable ; l'exception du d du 1° du I de l'article 31 du CGI ne joue que si l'usufruit appartient à un organisme d'HLM (article L. 411-2 du CCH), à une SEM ou à un organisme agréé, y compris lorsque la nue-propriété est détenue par une société civile non soumise à l'IS (BOI-RFPI-BASE-30-20-20 § 80). Le déficit correspondant s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. - IFI : l'article 968 du CGI impose l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire n'est pas imposé, et aucune des trois exceptions du texte (usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve d'usufruit hors article 751 du CGI, donation ou legs à une personne publique) ne vise l'achat d'une nue-propriété auprès d'un tiers. - Sortie : l'usufruit s'éteint de plein droit et l'article 1133 du CGI exclut tout impôt ou taxe à la réunion. En usufruit locatif social, le bail prend fin de plein droit au terme (article L. 253-4 du CCH), avec rappel au locataire douze mois avant, notification du nu-propriétaire six mois avant (article L. 253-5) et offre de relogement trois mois avant (article L. 253-6). - Plus-value de revente en SCI à l'IR : la doctrine admet de retenir la valeur vénale de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 220). La décote initiale n'est donc jamais imposée, et la durée de détention se compte depuis l'acquisition de la nue-propriété, pas depuis la réunion. - SCI à l'IS : la nue-propriété n'est pas amortissable pendant le démembrement, à la différence de l'usufruit temporaire, jugé amortissable par le Conseil d'État (CE, 24 avril 2019, n° 419912). Après la réunion, l'amortissement ne porte que sur le prix décoté, et la revente est taxée sur la valeur nette comptable à l'IS (15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 %), puis à 31,4 % lors de la distribution : l'IR reste presque toujours préférable. - Financement et risques : sans loyer, la mensualité pèse intégralement sur les associés ou sur la trésorerie de la SCI, souvent alimentée par compte courant d'associé. Cinq risques à peser : qualité de l'usufruitier, état du bien restitué (prévoir 5 à 8 % de la valeur en remise à niveau), illiquidité du marché secondaire, horizon de quinze à vingt ans, évolution du marché. Enfin, le congé pour reprise n'est ouvert qu'à la SCI familiale, au profit d'un associé (articles 13 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989). ## Revenus de SCI et TMI : mesurer l'impact réel sur votre impôt URL : https://www.sci-ai.app/tmi-revenus-sci - La SCI à l'IR ne paie aucun impôt sur les bénéfices : l'article 8 du CGI rend chaque associé personnellement imposable sur sa quote-part de résultat foncier, même si la société ne distribue rien et conserve les loyers pour rembourser l'emprunt (fait générateur = clôture de l'exercice ; associés présents à cette date, CE 10 juin 1983 n° 28922). - Barème applicable aux revenus de 2025 (1 du I de l'article 197 du CGI, tranches indexées de 0,9 % par les A et B du I de l'article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026) : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà, par part de quotient familial ; plafond de la demi-part 1 807 € ; décote de 897 € (seul) et 1 483 € (couple) diminuée de 45,25 % de l'impôt brut. - Deux étages d'imposition : l'IR au barème progressif et les prélèvements sociaux à 17,2 %, dus dès le premier euro même pour un foyer non imposable. Les revenus fonciers restent à 17,2 % ; la hausse à 18,6 % (article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, LFSS 2026) ne vise que les revenus de placement et mobiliers, dont les dividendes de SCI à l'IS. - Coût global d'un euro de quote-part avant CSG déductible : 17,2 % à 0 % de TMI, 28,2 % à 11 %, 47,2 % à 30 %, 58,2 % à 41 %, 62,2 % à 45 %. Sur une quote-part de 20 000 €, le coût net après CSG déductible s'établit à 3 440 €, 5 490 €, 9 032 €, 11 082 € et 11 828 €, soit un taux réel de 17,2 % à 59,1 %. - La fraction de CSG de 6,8 % est déductible du revenu global de l'année suivante (II de l'article 154 quinquies du CGI, case 6DE de la 2042) : c'est une déduction et non un crédit d'impôt, son rendement égale la TMI (408 € pour 20 000 € de quote-part à 30 %, zéro pour un foyer non imposable). - Effets de seuil à surveiller : franchissement de tranche (une quote-part à cheval sur deux tranches peut coûter 41 % à un associé dont la TMI de départ est 11 %) ; zone de décote où le taux marginal effectif atteint 16 % au lieu de 11 % ; revenu fiscal de référence (article 1417 du CGI) commandant l'exonération de taxe foncière des plus de 75 ans (12 793 € pour la première part, + 3 416 € par demi-part, article 1391 du CGI ; en cas de dépassement, sortie en sifflet du II de l'article 1391 : maintien deux ans, puis abattement de deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième) ; CEHR de l'article 223 sexies (3 % puis 4 % au-delà de 250 000 / 500 000 €) ; CDHR de l'article 224, reconduite par la LF 2026 jusqu'à l'imposition des revenus de l'année où le déficit du budget général passera sous 3 % du PIB. - Prélèvement à la source : les revenus fonciers relèvent de l'acompte contemporain (2° de l'article 204 A et article 204 C du CGI), prélevé le 15 de chaque mois ou trimestriellement sur option, modulable à la baisse dans les conditions de l'article 204 J. Aucun acompte la première année, d'où un cumul solde + acomptes la deuxième. - Leviers : déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, porté à 21 400 € pour une sortie de passoire énergétique (dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la LF 2026) ; calendrier des travaux déductibles l'année du paiement ; répartition statutaire antérieure à la clôture (article 1844-1 du Code civil, sous réserve des clauses léonines et de l'abus de droit) ; donation de parts aux enfants majeurs détachés (abattement de 100 000 € de l'article 779, I, acte notarié imposé par l'article 931 du Code civil) ; démembrement ; micro-foncier dans le cas d'exception du d du 2 de l'article 32 ; système du quotient de l'article 163-0 A. Aucune mise en réserve n'est opposable à l'IR, et la rémunération du gérant n'est pas déductible (liste limitative de l'article 31 du CGI). - Arbitrage IR/IS chiffré : sur 20 000 € de résultat chez un associé à 30 % de TMI, l'IR coûte 9 032 € contre 3 000 € à l'IS sans distribution (taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 €, b du I de l'article 219) et 8 338 € avec distribution intégrale (PFU 31,4 %). Avec 7 200 € d'amortissement annuel du bâti, l'écart atteint 7 112 € par an, mais la revente rebat les cartes : plus-value professionnelle sans abattement à l'IS contre article 150 U et abattements pour durée de détention à l'IR, exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. - Cas particuliers : l'associé non résident supporte le taux minimum de l'article 197 A du CGI (20 % jusqu'à 29 579 €, 30 % au-delà, sauf preuve d'un taux moyen mondial inférieur) et, s'il est affilié à un régime obligatoire de l'EEE ou de la Suisse, le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % ; l'associé personne morale à l'IS fait déterminer sa quote-part selon les règles de l'IS (I de l'article 238 bis K du CGI) et bascule la société en 2072-C. ## Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées en SCI URL : https://www.sci-ai.app/surtaxe-plus-value-sci - La taxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G du CGI) frappe les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € réalisées par les personnes physiques ou les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI (donc les SCI à l'IR) ; sa rédaction en vigueur est celle issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 9), applicable depuis le 1er janvier 2024, et la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ne l'a pas modifiée. - Le barème du III va de 2 % à 6 % et s'applique à la TOTALITÉ de la plus-value, pas à la seule fraction excédant le seuil : 2 % de 60 001 à 100 000 €, 3 % de 110 001 à 150 000 €, 4 % de 160 001 à 200 000 €, 5 % de 210 001 à 250 000 €, 6 % au-delà de 260 000 €, avec des formules de lissage à l'entrée de chaque tranche (ex. 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20). - La seule discontinuité du barème se situe au franchissement du seuil : 0 € à 50 000 €, mais 500,07 € à 50 001 €. Dans les zones de lissage, le taux marginal réel atteint 7 %, 13 %, 19 %, 25 % puis 31 %, très au-dessus du taux affiché. - L'assiette est la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu (art. 150 V à 150 VE), après abattement pour durée de détention de l'art. 150 VC — jamais l'assiette des prélèvements sociaux, dont la cadence d'abattement est bien plus lente. À 22 ans révolus, l'assiette IR est nulle, donc la surtaxe aussi. - POINT CLÉ EN SCI : le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la SOCIÉTÉ, pas par associé. Le BOFiP énonce qu'« il doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Répartir la vente entre trois associés ne réduit rien : une plus-value sociale de 120 000 € coûte 3 600 € quel que soit le nombre d'associés. - Deux tempéraments seulement (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60) : sont écartées du seuil la quote-part des associés soumis à l'IS (règles de l'art. 238 bis K, I) et celle des associés personnes physiques exonérés au titre de la résidence principale ou du remploi (art. 150 U, II, 1° bis). En sens inverse, indivisaires et concubins (§ 30), époux sur un bien commun (§ 40) et partenaires de PACS (§ 50) bénéficient d'une appréciation par quote-part. - Quand un associé cède ses PARTS (art. 150 UB), le raisonnement s'inverse : la plus-value est réalisée par le cédant, donc le seuil s'apprécie cédant par cédant. À nuancer par les 5 % de droits d'enregistrement (art. 726, I, 2° du CGI), assis non pas sur le prix des parts mais, à concurrence de la fraction des titres cédés, sur la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, après déduction du seul passif afférent à leur acquisition (art. 726, II ; BOI-ENR-DMTOM-40-10-20), et par l'acte notarié ou d'avocat désormais obligatoire à peine de nullité (art. 1865-1 C. civ., créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). - Hors champ : les terrains à bâtir (exclusion expresse du I, al. 2), entendus au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, c'est-à-dire de la TVA immobilière (BOI-RFPI-TPVIE-10) et non au sens courant de « constructible » ; et les SCI à l'IS, qui relèvent des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies) sans abattement pour durée de détention ni surtaxe. - Déclaration et paiement : pour une cession d'immeuble, le notaire établit la 2048-IMM-SD (cerfa 12359, millésime 05-2026) et prélève la taxe sur le prix lors de la formalité fusionnée de publicité foncière (art. 150 VG et 150 VH) ; sans paiement, le dépôt et la formalité sont refusés. Pour une cession de parts, il n'y a aucune publicité foncière : la 2048-M-SD (cerfa 12358) est déposée par le CÉDANT au service des impôts lors de l'enregistrement de l'acte, à peine de refus de la formalité d'enregistrement, ou — à défaut d'acte soumis à enregistrement obligatoire — au service des impôts de son domicile dans le mois de la cession (3° du I de l'art. 150 VG). - Stratégies : vendre par lots distincts multiplie les seuils, mais le risque dominant n'est pas l'abus de droit (art. L64 et L64 A du LPF, majoration du b de l'art. 1729 du CGI : 80 %, ou 40 %) : c'est la requalification en marchand de biens (art. 35, I, 1° du CGI) qui entraîne l'assujettissement de plein droit de la société civile à l'IS (art. 206, 2 ; tolérance d'environ 10 % de recettes commerciales, BOI-IS-CHAMP-10-30) et la perte totale du régime des plus-values des particuliers. - Cas chiffré : SCI à l'IR, achat 285 000 € en 2011, vente 800 000 € en 2026, forfaits de 7,5 % et 15 % → plus-value brute 450 875 €, assiette IR 180 350 € (abattement 60 %), assiette PS 376 481 €. Total dû 106 236 € = 34 267 € d'IR à 19 % + 64 755 € de PS à 17,2 % + 7 214 € de surtaxe à 4 %. Les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026 : la hausse à 18,6 % de la LFSS 2026 ne vise que les revenus mobiliers et de placement. La CSG sur plus-value immobilière n'est jamais déductible (BOI-IR-BASE-20-20, § 50 et § 210). ## Déficit foncier : la remise en cause si la SCI vend avant trois ans URL : https://www.sci-ai.app/deficit-foncier-vente-avant-3-ans-sci - L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global (art. 156, I, 3° du CGI) est plafonnée à 10 700 € par an et par foyer fiscal, hors intérêts d'emprunt ; le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (2e LFR 2022 du 1er décembre 2022, art. 12), le changement de classe devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2027 après prorogation par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). - La contrepartie est un engagement : l'immeuble doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Ce n'est pas un délai de trois ans de date à date : un déficit imputé sur les revenus 2024 impose de louer jusqu'au 31 décembre 2027, soit près de quatre années civiles. - En société non soumise à l'IS, la condition est double : la SCI doit maintenir l'immeuble en location et chaque associé ayant imputé doit conserver ses parts jusqu'à la même date butoir. Une cession de parts déclenche donc la reprise chez le cédant même si la SCI continue de louer normalement. - Chaque année d'imputation ouvre sa propre date butoir : c'est toujours le dernier déficit imputé, souvent le plus petit, qui commande le calendrier de vente. La date qui compte est celle de l'acte authentique, pas celle du compromis. - Événements déclencheurs : vente de l'immeuble, cession, donation en pleine propriété ou apport des parts, passage en location meublée (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350 — avec en plus le risque de bascule à l'IS par l'art. 206, 2 du CGI), reprise pour usage personnel, mise à disposition gratuite d'un associé, vacance prolongée sans diligences, dissolution-liquidation. L'option pour l'IS n'a pas de doctrine dédiée mais présente un risque élevé (art. 202 ter du CGI). - Trois exceptions légales seulement : invalidité de 2e ou 3e catégorie (art. L. 341-4 du code de la sécurité sociale), licenciement — à condition qu'il soit postérieur à l'année d'imputation — et décès du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS soumis à imposition commune (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 390 à 410). Ni le divorce, ni la mutation, ni la retraite, ni les difficultés financières, ni la saisie immobilière. - Deux tempéraments figurent au BOFiP en vigueur : expropriation pour cause d'utilité publique (§ 430) et fusion de SCPI (§ 440). Un troisième, la donation avec réserve d'usufruit lorsque l'usufruitier poursuit la location jusqu'à la date butoir, ne repose que sur la RM Chatel n° 117900 (JOAN 8 mai 2007), non reprise expressément par le BOFiP : à sécuriser avant l'acte. - Points civils à ne pas confondre : le délai de préavis de six mois du congé du bailleur est fixé au I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (le II régit le contenu du congé pour vendre et l'offre de vente au locataire) ; le congé pour reprise n'est ouvert à une société civile que si elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (art. 13), une SCI non familiale ne pouvant donc pas récupérer le logement pour y loger un associé. - La reprise consiste à reconstituer le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédant l'événement comme si l'imputation n'avait pas eu lieu ; le déficit redevient imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 450), mais il est perdu en pratique quand le foyer n'a plus de location nue. Le rappel est assorti de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI), sans majoration en cas de bonne foi. - La prescription est allongée : la remise en cause peut intervenir jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle du non-respect de l'engagement (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370), au-delà du délai de droit commun de l'art. L. 169 du LPF. Une régularisation spontanée réduit l'intérêt de retard de 50 % (art. 1727, V du CGI), une régularisation en cours de contrôle de 30 % (art. L. 62 du LPF). - Cas chiffré : SCI à deux associés (TMI 30 % et 41 %), 18 000 € de travaux payés en 2024, déficit de 14 400 € réparti par moitié, 5 112 € d'économie d'impôt. Vente le 12 juin 2026 : 5 112 € de rappel plus 429 € d'intérêts, soit 5 541 €. Vente le 15 février 2028, après le 31 décembre 2027 : coût nul. Les travaux déjà déduits ne peuvent pas majorer le prix d'acquisition (art. 150 VB, II, 4° du CGI), mais le forfait de 15 % après cinq ans de détention reste applicable sans avoir à rechercher s'ils ont été déduits (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). ## Plus-value SCI : l'exonération des cessions inférieures à 15 000 euros URL : https://www.sci-ai.app/exoneration-petite-cession-sci - Le 6° du II de l'article 150 U du CGI exonère de plus-value les cessions d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil porte sur le PRIX, jamais sur la plus-value : un box acheté 2 500 € et revendu 14 000 € est intégralement exonéré, un lot vendu 15 400 € avec 300 € de gain est imposable. Seuil couperet, sans lissage, jamais revalorisé depuis sa création par l'article 10 de la loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003. - Le mode d'appréciation est fixé par le BOI-RFPI-PVI-10-40-70 (publié le 14 avril 2014, toujours en vigueur) : bien par bien et non annuellement (§ 10) — il n'existe aucun plafond annuel par contribuable ; par quote-part indivise en indivision (§ 20, exemple officiel : immeuble à 70 000 € détenu 20/80, l'indivisaire à 20 % est exonéré sur 14 000 €) ; en valeur de pleine propriété en cas de démembrement (§ 30) ; quote-part démembrée (§ 40) et droit démembré indivis (§ 50) ; tolérances tontine (§ 90) et époux, y compris en communauté (§ 100). - Plusieurs lots : le seuil s'apprécie cession par cession, acquéreur par acquéreur (§ 70), mais sur le PRIX DE CESSION GLOBAL si l'acquéreur est unique (§ 80). Tolérance limitée aux parcelles à références cadastrales distinctes et non adjacentes — elle ne couvre pas des lots de copropriété contigus (trois box d'un même sous-sol). - En SCI, le seuil s'apprécie au niveau de la SOCIÉTÉ, sur son prix de cession, et non par associé. Le I de l'article 150 U place bien la SCI translucide (art. 8 CGI) dans le champ du régime, mais la seule division légale du seuil vise l'indivision, et les tolérances BOFiP (tontine, époux) supposent une propriété directe entre personnes physiques. Un box vendu 20 000 € par une SCI à deux associés est imposable ; le même box détenu en indivision à deux aurait été exonéré deux fois. Aucun paragraphe du BOFiP ni jurisprudence publiée ne tranche nommément l'hypothèse : sur une cession en zone grise, rescrit ou position écrite du notaire recommandés. - L'exonération efface l'impôt sur le revenu à 19 % (art. 200 B CGI) et, par suite, les prélèvements sociaux, qui restent à 17,2 % pour les plus-values immobilières en 2026 (la hausse à 18,6 % de l'article 12 de la LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, épargne les plus-values immobilières et les revenus fonciers). Économie totale : 36,2 % de la plus-value taxable. - Elle écarte aussi les deux taxes sur terrains devenus constructibles : taxe communale de l'art. 1529 CGI (BOI-RFPI-TDC-10-10, § 350) et taxe nationale de l'art. 1605 nonies. Nuance à 15 000 € pile : l'art. 150 U retient « inférieur ou égal », l'art. 1605 nonies « inférieur » — à 15 000 € exactement, seule la plus-value est exonérée. Restent dus : les DMTO de l'acquéreur (environ 6,32 % dans la grande majorité des départements en 2026), les émoluments de notaire et, le cas échéant, la TVA immobilière. - Exclusions : SCI à l'IS (plus-values professionnelles, résultat = prix moins valeur nette comptable amortissements réintégrés, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %) ; prix manifestement minoré (rectification art. L17 LPF, donation déguisée, abus de droit art. L64 LPF — ou art. L64 A LPF si le but est seulement principalement fiscal, auquel cas la majoration de 80 % n'est pas automatique et seules les pénalités de l'art. 1729 CGI jouent) ; activité de marchand de biens ; cession de meubles ou de fonds. À l'IS, ne pas oublier que la quote-part de terrain n'est pas amortissable (BOI-BIC-AMT-10-30-10) dans le calcul de la valeur nette comptable. - La cession de PARTS de SCI n'ouvre pas droit au seuil : le I de l'article 150 UB soumet ces gains « exclusivement au régime prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U » — le 6° n'est pas visé ; seuls les abattements pour durée de détention jouent, par l'effet du renvoi du I de l'art. 150 U aux articles 150 V à 150 VH. S'y ajoutent 5 % de droits d'enregistrement (art. 726, I-2° CGI) et, depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil (créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) qui impose acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. - Les associés non-résidents en bénéficient : l'article 244 bis A du CGI renvoie, pour la détermination des plus-values, « au I et aux 2° à 9° du II de l'article 150 U », renvoi qui inclut le 6°. - Formalités : aucune déclaration 2048-IMM (III de l'art. 150 VG du CGI), mais mention obligatoire dans l'acte de la nature et du fondement de l'exonération, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité. Rien n'est prélevé sur le prix par le notaire ; la déclaration 2072 de l'exercice et les écritures de sortie restent dues. À noter enfin : la moins-value immobilière n'est ni imputable ni reportable (art. 150 VD, I CGI), sauf vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives (art. 150 VD, II). ## Plus-value SCI : l'exonération pour remploi dans une résidence principale URL : https://www.sci-ai.app/exoneration-remploi-residence-principale-sci - Base légale : article 150 U, II, 1° bis du CGI, créé par l'article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 et applicable aux cessions intervenues depuis le 1er février 2012 ; doctrine de référence : BOI-RFPI-PVI-10-40-30. - Quatre conditions cumulatives : être une personne physique fiscalement domiciliée en France au sens de l'article 4 B du CGI au jour de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 20) — un associé non-résident est donc exclu de plein droit ; n'avoir pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ; remployer le prix dans les vingt-quatre mois ; affecter effectivement le logement acquis ou construit à son habitation principale. - Les trois dérogations du § 330 (invalidité des 2e ou 3e catégories de l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, rupture du contrat de travail à l'initiative de l'employeur, décès) portent sur le manquement à l'obligation de REMPLOI dans les vingt-quatre mois, et non sur la condition d'occupation effective (§§ 320 à 327). Aucune durée minimale d'affectation n'est exigée (§ 327). - La détention de parts d'une société qui possède la résidence principale du cédant disqualifie quel que soit le pourcentage détenu, de même qu'un droit démembré ou indivis sur ce logement (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 40) — point critique pour un investisseur possédant plusieurs SCI. - En SCI relevant de l'article 8 du CGI, les conditions s'apprécient au niveau de chaque associé et le remploi peut être réalisé par l'associé lui-même ou par la société qui acquiert sa résidence principale (§ 390) : un associé peut sortir exonéré pendant que les autres paient l'impôt sur leur quote-part. - Exonération proportionnelle : plus-value × (montant remployé ÷ prix de cession au sens de l'article 150 VA). Exemple du BOFiP (§ 360) : prix 300 000 €, plus-value 120 000 €, remploi 180 000 € → 60 % du prix remployé, 72 000 € exonérés, 48 000 € imposables. - Le remboursement du crédit adossé au bien vendu n'est pas un remploi ; le remboursement anticipé d'un prêt relais ou de l'emprunt souscrit pour la nouvelle résidence principale l'est (§ 70). Le logement doit être acquis en pleine propriété (§ 200), en France, dans l'UE ou l'EEE sous convention d'assistance administrative (§ 230). - Exonération utilisable une seule fois par personne physique (§ 370), sur demande expresse : l'acte doit mentionner l'identité du bénéficiaire, ses droits sur le prix, la fraction remployée, le montant exonéré et le fondement de l'exonération (§ 500 et § 510). Report obligatoire sur la 2042 (§ 520), sous peine de l'amende de l'article 1760 du CGI (5 %, de 150 € à 1 500 €, montants réduits à 75 € et 750 € en l'absence d'infraction de même nature au cours des trois années précédentes). - Inapplicable à une cession de parts de SCI : l'article 150 UB du CGI renvoie exclusivement au I et au 1° du II de l'article 150 U, et non au 1° bis. Pour en bénéficier, la SCI doit vendre l'immeuble. - Remise en cause au titre de l'année du manquement, avec intérêt de retard de l'article 1727 du CGI courant depuis le premier jour du mois suivant celui de la cession (§ 460) : l'impôt économisé doit rester provisionné jusqu'à la signature de l'acte d'acquisition. - Portée financière : l'exonération efface l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 36,2 %. Pour la surtaxe de l'article 1609 nonies G, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société, mais sans tenir compte des quotes-parts exonérées au titre du remploi (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Régime réservé aux SCI à l'IR : une SCI à l'IS relève des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies et suivants). ## Plus-value sur la vente d'un bien démembré détenu par une SCI URL : https://www.sci-ai.app/plus-value-bien-demembre-sci - Quatre configurations à distinguer avant tout calcul : SCI usufruitière, SCI nue-propriétaire, SCI pleine propriétaire dont les PARTS sont démembrées (régime différent, voir le guide démembrement de parts), SCI vendant après extinction de l'usufruit. - Vente conjointe : l'article 621 du code civil répartit le prix entre usufruit et nue-propriété selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. Trois options — répartition, report (quasi-usufruit), remploi — à trancher dans le compromis, jamais après l'acte. Aucune ne diffère l'impôt. - Deux plus-values autonomes : chaque titulaire est imposé sur son propre droit, avec son prix de cession (fraction du prix global), son prix d'acquisition et sa durée de détention. Aucune plus-value globale répartie ensuite au prorata. - Ventilation du prix de cession : la doctrine impose la valeur réelle au jour de la vente et admet, à titre de règle pratique, le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 300). Le barème redevient obligatoire pour reconstituer le prix d'acquisition d'un droit issu d'un bien acquis en pleine propriété (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 et 200). - Prix d'acquisition selon l'origine : prix réellement payé si le droit a été acquis isolément ; valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit en cas de succession ou donation (art. 150 VB I du CGI) ; barème 669 imposé si le bien avait été acquis en pleine propriété. Frais d'acquisition réels ou forfait de 7,5 %. - Abattements de l'article 150 VC du CGI comptés droit par droit : exonération d'impôt sur le revenu (19 %) à 22 ans, de prélèvements sociaux (17,2 %) à 30 ans. Deux exceptions doctrinales (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40) : droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, et cession après réunion des droits — durée décomptée depuis la première des deux acquisitions. - Moins-value perdue : le I de l'article 150 VD du CGI exclut la prise en compte des moins-values immobilières, et aucune compensation n'est possible entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, qui sont deux cédants distincts. L'usufruitier viager âgé dégage très souvent une moins-value sèche. - Extinction de l'usufruit : l'article 1133 du CGI la rend non taxable ; le prix d'acquisition de l'usufruit ainsi recueilli est en principe nul, la doctrine admettant de retenir la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220). - SCI translucide (art. 8 du CGI) : plus-value calculée au niveau de la société, imposée chez les associés au prorata, liquidée et payée par le notaire sur la déclaration 2048-IMM (art. 150 VF à 150 VH). Quote-part d'un associé personne morale à l'IS déterminée selon les règles de l'IS (art. 238 bis K), sans abattement ni prélèvement par le notaire. - SCI à l'IS : plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable (art. 39 duodecies et suivants), sans abattement, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, puis PFU de 31,4 % en cas de distribution. La nue-propriété n'est pas amortissable ; l'usufruit temporaire l'est, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value de sortie. - Piège de l'article 13, 5° du CGI : la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposée dans la catégorie des revenus procurés par le bien (revenus fonciers au barème + 17,2 %), sans abattement. CE 31 mars 2022 n° 458518 et CE 9 octobre 2024 n° 490685. Ne vise ni les cessions ultérieures, ni la vente conjointe reconstituant la pleine propriété. - Cas chiffré du guide : bien vendu 400 000 €, usufruitier de 72 ans (30 % / 70 %), acquisition 2012 à 125 000 € par droit. L'usufruitier dégage 14 375 € de moins-value et ne paie rien ; la SCI nue-propriétaire supporte 35 396 € (IR 12 728 €, PS 21 328 €, surtaxe 1 340 €) et encaisse 244 604 € nets. La même opération à l'IS laisse 212 215 € après 32 156 € d'IS puis PFU de 31,4 % sur le seul résultat distribuable de 113 469 € — le remboursement des apports (134 375 €) n'est pas un revenu distribué (art. 112, 1° du CGI). ## Refus de prêt pour votre SCI : les causes réelles et comment y remédier URL : https://www.sci-ai.app/refus-pret-sci - Une banque n'analyse pas la SCI mais les associés qui se portent caution : revenus, stabilité, charges de crédit existantes, épargne résiduelle, trois derniers relevés de compte et inscription éventuelle au FICP ou au FCC. Créer une société ne fabrique aucune capacité d'emprunt supplémentaire. - Les normes du HCSF s'appliquent bien aux prêts aux SCI : la FAQ officielle du Haut Conseil précise que la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 vise les prêts aux SCI couverts par l'article L. 313-1 du code de la consommation. Taux d'effort maximal de 35 % assurance comprise, maturité de 25 ans (27 ans avec différé si les travaux atteignent au moins 10 % du coût total depuis la décision n° D-HCSF-2023-6), marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle dont 70 % réservés à la résidence principale. Comme un taux d'effort n'est généralement pas calculable pour une SCI, le dossier se loge dans la part libre de cette marge, soit environ 6 % de la production trimestrielle de l'établissement de crédit — l'entité assujettie déclarante devant l'ACPR, c'est-à-dire le réseau ou la caisse régionale autonome, et non l'agence, qui n'en reçoit qu'une fraction répartie en interne. Mesure maintenue inchangée le 3 mars 2026. - Les loyers ne sont jamais retenus à 100 % : la pratique de place pondère à 70-80 % pour absorber vacance, impayés et charges non récupérables. Un bail signé, douze mois de quittances et une garantie loyers impayés font remonter le coefficient. - Le cautionnement solidaire est systématiquement exigé parce que l'article 1857 du Code civil ne rend les associés tenus que conjointement et à proportion de leurs parts (jamais solidairement) et que l'article 1858 impose de poursuivre d'abord vainement la société. La caution personne physique appose elle-même la mention de l'article 2297 à peine de nullité ; l'article 2299 impose un devoir de mise en garde et l'article 2300 réduit le cautionnement manifestement disproportionné. - Dix causes de refus et leur parade : apport insuffisant (viser 8-10 % du prix, 15-20 % sur un immeuble de rapport, droits de mutation à environ 6,32 % dans la grande majorité des départements depuis la LF 2025), taux d'effort dépassé, loyers jugés incertains, SCI à l'IS mal lue par l'analyste, objet social muet sur l'emprunt ou mentionnant la location meublée (article 206, 2 du CGI : c'est l'exercice effectif de l'activité commerciale qui déclenche l'IS, pas la seule clause statutaire, et la tolérance du BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320-330 maintient la société à l'IR tant que les recettes commerciales HT restent sous 10 % des recettes totales HT, en moyenne sur l'année en cause et les trois années antérieures), associé fiché FICP ou FCC (5 ans pour un incident de paiement caractérisé ou un rétablissement personnel, jusqu'à 7 ans pour un plan conventionnel ou une mesure imposée de surendettement, 5 ans au FCC), absence de caution, tour de table fragile, bien atypique, travaux non financés. - Les garanties mobilisables : hypothèque conventionnelle ; hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers de l'article 2402, 2° du Code civil, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers au 1er janvier 2022 et prend désormais rang à la date d'inscription ; cautionnement solidaire ; nantissement de parts, régi depuis 2022 par les articles 1866 à 1868 du Code civil renvoyant au dernier alinéa de l'article 2355 (écrit à peine de nullité, art. 2336 ; opposabilité aux tiers par la publicité, art. 2337 ; rang réglé par l'ordre des inscriptions, art. 2340) ; nantissement d'un contrat d'assurance-vie (article L. 132-10 du code des assurances). - Il n'existe pas de droit au crédit : la liberté contractuelle de l'article 1102 du Code civil autorise un refus non motivé envers une personne morale. Le médiateur bancaire de l'article L. 316-1 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2017-1252 du 9 août 2017, n'est ouvert qu'à « tout consommateur » (personne physique agissant à des fins non professionnelles) et seulement pour les litiges relatifs aux services fournis et à l'exécution des contrats conclus : une SCI en est exclue, et un refus d'octroi ne relève de toute façon pas de ce périmètre. La médiation du crédit aux entreprises admet en revanche les SCI dans des configurations ciblées. Le droit au compte de l'article L. 312-1 du même code ne porte que sur le compte, jamais sur le crédit. - Cause de refus invisible : le taux d'usure. L'article L. 314-9 du code de la consommation n'écarte l'usure que pour les personnes morales exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale ; une SCI de location nue reste dans le champ des seuils publiés chaque trimestre par la Banque de France, soit 5,73 % au 1er juillet 2026 pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus. Quand la prime de risque ferait dépasser le plafond, la banque refuse au lieu d'augmenter son taux. - La condition suspensive légale d'obtention de prêt (articles L. 313-40 à L. 313-42 du code de la consommation) : le critère d'exclusion n'est pas la personnalité morale mais la destination professionnelle du crédit. L'article L. 313-1, 3° applique le chapitre « Crédit immobilier » aux contrats souscrits par les personnes morales de droit privé lorsque le crédit n'est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui procurent des immeubles à titre habituel. Une SCI de location habituelle est donc hors champ et ne bénéficie pas de la protection légale ; une SCI patrimoniale ou familiale acquérant un logement destiné à l'occupation d'un associé peut au contraire en relever de plein droit (durée minimale d'un mois, restitution intégrale des sommes versées, art. L. 313-41). Dans le doute, faire stipuler une condition suspensive contractuelle dans le compromis, sous peine de perdre le dépôt de garantie. - Cas chiffré : immeuble de rapport à 240 000 €, besoin de financement de 274 500 €, loyers de 24 600 €/an. Version refusée avec 12 000 € d'apport sur 20 ans, taux d'effort à 38,8 %. Après quatre corrections (apport porté à 40 000 € dont 28 000 € en compte courant d'associé bloqué, durée à 23 ans, caution solidaire plafonnée et dégressive, prévisionnel avec tableau de trésorerie), le taux d'effort tombe à 34,4 % et la couverture du service de la dette atteint 1,16 avec des charges d'exploitation de 5 200 € (hypothèse basse, détaillée ligne à ligne) — 1,08 seulement si l'on retient 6 500 € de charges. Prévisionnel année 1 à l'IS : résultat comptable ≈ 1 862 € après déduction de l'assurance emprunteur de 708 €, IS à 15 % ≈ 279 €, trésorerie dégagée ≈ 2 255 € soit ≈ 188 €/mois. Les frais d'acquisition de 19 500 € (droits de mutation, émoluments, débours et CSI, hors frais de garantie) et les 15 000 € de travaux sont ici incorporés au coût de revient ; sur option (art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI, BOI-BIC-CHG-20-20-10) les frais d'acquisition passés en charges rendraient l'année 1 déficitaire et l'IS nul. ## Prêt familial pour financer une SCI : formalisme, déclaration et fiscalité URL : https://www.sci-ai.app/pret-familial-sci - Trois montages possibles, de natures juridiques distinctes : le prêt consenti à la SCI elle-même (dette sociale, compte 1681), l'avance en compte courant réservée aux associés (compte 4551), et le prêt consenti à l'associé qui apporte ensuite la somme en compte courant. Seul ce dernier dirige un futur abandon de créance vers le seul enfant, et non vers tous les associés au prorata. - Formalisme : l'article 1359 du Code civil impose un écrit pour prouver un acte au-delà de 1 500 € (décret n° 80-533 du 15 juillet 1980) ; l'article 1376 exige, dans une reconnaissance de dette, la mention de la somme en toutes lettres et en chiffres de la main du débiteur ; l'article 1907 impose un taux conventionnel fixé par écrit. L'enregistrement volontaire (droit fixe de 125 €, article 680 du CGI) confère date certaine au sens de l'article 1377. - Déclaration n° 2062 (Cerfa 10142) : obligation posée par l'article 49 B de l'annexe III au CGI ; dispense pour les prêts dont le principal n'excède pas 5 000 € (article 23 L de l'annexe IV, montant substitué à 760 € par l'arrêté du 23 septembre 2020, applicable depuis le 27 septembre 2020). Le cumul de plusieurs prêts dans l'année au-delà de 5 000 € rend la déclaration due. Déclarant : l'intermédiaire, à défaut le débiteur, et le créancier en cas de prêts multiples sous le seuil. - Sanction du défaut de déclaration : amende de 150 € et 15 € par omission ou inexactitude (article 1729 B du CGI), non appliquée en cas de première infraction régularisée spontanément ou dans les trente jours d'une demande. Le risque réel est la requalification en donation, non l'amende. - Intérêts chez le prêteur personne physique : produits de placement à revenu fixe (article 124 du CGI), PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % au titre de l'article 200 A + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Dispense du prélèvement de 12,8 % possible si le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (50 000 € pour un couple), demandée avant le 30 novembre (article 242 quater). Les 18,6 % restent retenus. - Obligations de la SCI qui verse : retenue à la source, reversement sur le formulaire n° 2777-SD (ou 2777-D-SD) dans les quinze premiers jours du mois suivant le paiement (article 1678 quater du CGI), puis IFU n° 2561 au plus tard le 15 février de l'année suivante (article 242 ter du CGI). - Déductibilité chez la SCI : à l'IR, intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration (article 31, I, 1°, d du CGI) ; à l'IS, plafond de l'article 39, 1, 3° du CGI uniquement si le prêteur est associé, avec capital intégralement libéré (4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31 décembre 2025, 4,34 % pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026, BOI-BIC-CHG-50-50-30 du 13 mai 2026), appréciation compte par compte sans compensation. - Requalification en donation : faisceau d'indices retenu par la jurisprudence (absence d'écrit, absence de terme et d'échéancier, aucun remboursement effectif, absence de déclaration, gratuité, âge du prêteur). Illustration : Cass. com., 8 février 2017, pourvoi n° 15-21.366, prêts maternels sans intérêt requalifiés sur le terrain de l'abus de droit (articles L. 64 et L. 64 A du LPF) avec majoration de 80 %. Conséquences : droits de mutation à titre gratuit après abattement de 100 000 € (articles 779, I et 784 du CGI), majorations de 40 % ou 80 % (article 1729 du CGI), et rapport civil à la succession (article 843 du Code civil). - Décès du prêteur : la créance entre dans l'actif successoral pour sa valeur nominale, les droits étant dus sur le capital exprimé dans l'acte pour les créances à terme (article 760 du CGI). Lorsque l'héritier est aussi le débiteur, le rapport des dettes des articles 864 à 867 du Code civil l'allotit de sa propre dette, qui s'éteint par confusion à concurrence de ses droits. Une remise de dette consentie du vivant du prêteur est une donation taxable. - Effets connexes : à l'IFI, l'article 973, II du CGI écarte les dettes contractées auprès du redevable ou de son groupe familial et ayant servi à acquérir un actif imposable ou à financer des dépenses le concernant, à proportion de sa participation ; la clause de sauvegarde est la preuve du caractère normal des conditions du prêt lorsque le prêteur relève du cercle familial (3° du II), et la preuve d'un objectif non principalement fiscal dans les autres cas (1°, 2° et 4°) — BOI-PAT-IFI-20-30-30. Face à la banque, la dette pèse sur l'endettement de la SCI mais se neutralise par une clause de subordination ou de blocage rédigée dès l'origine. - Cas chiffré du guide : 80 000 € à 2 % sur 12 ans en annuités constantes, annuité de 7 564,77 €, coût total de 10 777 € d'intérêts, soit environ 8 570 € de moins qu'un crédit bancaire à 3,5 % en annuités constantes (annuité de 8 278,72 €, soit environ 19 345 € d'intérêts), hors frais de dossier, garantie et assurance emprunteur. ## Nantissement de parts de SCI : donner ses parts en garantie d'un pret URL : https://www.sci-ai.app/nantissement-parts-sci - Le nantissement de parts est une sûreté réelle sans dépossession consentie volontairement par l'associé : il conserve ses parts, son droit de vote et sa quote-part de résultat, la banque n'obtient qu'un droit de préférence sur les parts, jamais sur l'immeuble qui appartient à la SCI. - Formalisme depuis le 1er janvier 2022 : l'article 1866 du Code civil, réécrit par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, renvoie au dernier alinéa de l'article 2355, qui soumet le nantissement aux règles du gage de meubles corporels (hors droit de rétention, 4° de l'article 2286). Un écrit suffit désormais (article 2336) : ni acte notarié ni signification à la société ne sont plus exigés. - Publicité et durée : inscription au registre des sûretés mobilières créé par le décret n° 2021-1887 du 29 décembre 2021 (en fonction depuis le 1er janvier 2023), le décret n° 2021-1888 ayant abrogé les articles 53 à 57 du décret n° 78-704. L'inscription est opposable aux tiers (article 2337), fixe le rang (article 2340) et se périme au bout de cinq ans faute de renouvellement. - Coût : environ 17 € d'inscription pour une créance inférieure à 20 800 €, environ 75 € de 20 800 à 41 600 €, environ 112 € au-delà (barème réglementé des greffes, arrêté du 25 février 2026, applicable depuis le 1er mars 2026), contre de l'ordre de 1,5 % du capital garanti pour une hypothèque, soit environ 3 000 € sur un prêt de 200 000 €. - Article 1867 du Code civil : tout associé peut obtenir le consentement des autres à un projet de nantissement, dans les conditions de l'agrément d'une cession. Ce consentement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée, sous réserve d'une notification aux associés et à la société un mois avant la vente ; chaque associé peut ensuite se substituer à l'acquéreur dans les cinq jours francs, à défaut la société peut racheter les parts en vue de leur annulation. - Article 1868 : à défaut de consentement préalable, les associés disposent du mois précédant la vente pour décider la dissolution de la société ou l'acquisition des parts dans les conditions des articles 1862 et 1863 — une faculté de rachat, jamais une obligation, prix à dire d'expert selon l'article 1843-4 en cas de désaccord. - Réalisation : vente selon les procédures civiles d'exécution sans dérogation conventionnelle possible (article 2346), attribution judiciaire (article 2347) ou pacte commissoire (article 2348), avec évaluation des parts au jour du transfert par un expert et restitution de l'excédent. Le pacte commissoire échappe à la notification d'un mois et à la substitution des associés (article 1867, dernier alinéa). - Point 2026 : l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié, un acte d'avocat contresigné (article 1374) ou un acte d'expert-comptable habilité pour toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI. Toute sortie amiable d'un nantissement passe donc par un professionnel rédacteur ; l'extension du texte aux rachats et aux transferts contentieux n'est pas tranchée. - Nantissement du compte courant d'associé : nantissement de créance soumis à un écrit à peine de nullité (article 2356), opposable aux tiers à la date de l'acte sans inscription (article 2361), mais opposable à la SCI seulement après notification ou intervention à l'acte (article 2362) ; il s'accompagne presque toujours d'une clause de blocage dont la violation entraîne l'exigibilité anticipée du prêt. - Réalité économique : le créancier ne récupère que des parts d'une société endettée, valorisées à l'actif net réévalué diminué d'une décote d'illiquidité et, le cas échéant, de minorité — sur un cas de 60 parts valant 138 000 € en théorie, l'adjudication peut ne rapporter que 50 000 à 70 000 €. Devenir associé expose en outre à la responsabilité indéfinie et conjointe des articles 1857 et 1858 du Code civil, ce qu'aucune banque ne recherche. ## Augmentation de capital par incorporation du compte courant d'associé en SCI URL : https://www.sci-ai.app/augmentation-capital-incorporation-cca-sci - Nature de l'opération : l'associé souscrit une augmentation de capital et la libère par compensation avec sa créance de compte courant. Articles 1347 et 1347-1 du Code civil : les obligations réciproques doivent être fongibles, certaines, liquides et exigibles. C'est juridiquement un apport en numéraire, pas un apport en nature — aucun commissaire aux apports (institution inconnue de la société civile). - Majorité requise : article 1836 du Code civil — accord unanime des associés à défaut de clause statutaire contraire. L'alinéa 2, d'ordre public, interdit d'augmenter les engagements d'un associé sans son consentement : nul ne peut être contraint de souscrire. Convocation : l'article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose, à peine de nullité en cas de grief, une lettre recommandée expédiée quinze jours au moins avant la réunion (délai compté de l'expédition, Cass. ch. mixte, 16 décembre 2005, n° 04-10.986) et un ordre du jour explicite ; ce texte n'est pas supplétif — les statuts ne peuvent qu'aggraver l'exigence. - Procédure en six étapes : arrêté de compte signé gérant + associé (grand livre du 455 annexé) → vérification de la clause de majorité puis convocation → AGE (4 résolutions : constatation de la créance, augmentation, souscription-libération, modification statutaire et pouvoirs) → PV et statuts refondus → annonce légale → dépôt au guichet unique INPI dans le mois (art. R. 123-66 C. com.). - Coût réel 2026 : droits d'enregistrement à 0 € depuis l'article 26 de la LF 2019 (art. 810, I du CGI) — les droits fixes de 375 € et 500 € que prévoyait l'ancien article 810, I ont été remplacés par la gratuité ; depuis le 1er janvier 2021 l'acte d'augmentation de capital en numéraire échappe même à la formalité obligatoire (art. 635, 1, 5° du CGI issu de l'art. 67 de la LF 2021). Restent 136 € HT d'annonce légale de modification du capital (forfait métropole, arrêté du 19 novembre 2021 modifié au 1er janvier 2026 ; 158 € HT à La Réunion et Mayotte) et 185,77 € TTC de formalité de modification avec dépôt d'actes, soit environ 350 € en autonomie. - Écritures comptables : débit 455 « Associés – comptes courants », crédit 101 « Capital social » ; avec prime d'émission, crédit 1041 pour le surplus. Aucun compte de charge ni de produit : le compte de résultat n'est pas touché et le total du bilan est inchangé. Écriture passée à la date de l'AGE. - Liasse fiscale : le 2033-A voit les capitaux propres monter et les dettes reculer d'autant, le 2033-F reprend la nouvelle composition du capital, le 2057-SD vide la ligne « Groupe et associés ». Le 2033-D-SD ne contient PAS les comptes courants (c'est le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables). - Dilution — le vrai piège : émettre au nominal dans une SCI au capital symbolique écrase les non-souscripteurs (art. 1843-2 C. civ., droits proportionnels aux apports). Cas chiffré : SCI de 100 parts à 10 €, actif net de 100 000 €, incorporation de 80 000 € ; au nominal, l'associée qui n'incorpore rien tombe de 20 % à 0,25 % et ses parts passent de 20 000 € à 444 €, soit 19 556 € perdus. Avec une prime d'émission de 990 € par part (émission à 1 000 €), elle passe à 11,11 % mais conserve 20 000 € de valeur. - Parades à la dilution : incorporation proportionnelle aux quotes-parts, prime d'émission fondée sur l'actif net réévalué, incorporation partielle calibrée sur l'objectif, clause statutaire ou pacte d'associés imposant la prime. À défaut, terrain classique de l'abus de majorité (délibération contraire à l'intérêt social prise pour favoriser les majoritaires). - Fiscalité : opération neutre. Aucun revenu imposable pour l'associé (échange créance contre parts, sans encaissement) ; le prix de revient fiscal des parts est majoré du montant incorporé, ce qui réduit d'autant la plus-value future (art. 150 UB / 150 U pour une SCI à l'IR, art. 150-0 A pour une SCI à l'IS). Aucun produit imposable pour la société, à la différence de l'abandon de créance qui, en SCI à l'IS, génère un produit taxable à hauteur de la somme abandonnée. - Irréversibilité et alternatives : le capital ne ressort que par une réduction de capital ou lors de la liquidation, après désintéressement des créanciers. Une convention de blocage du compte courant (retraitement bancaire en quasi-fonds propres) produit souvent un effet comparable pour 0 € et reste réversible. Un compte courant débiteur ne peut jamais être incorporé — il n'y a aucune créance à convertir. Intérêts de CCA en SCI à l'IS : plafond de l'art. 39, 1, 3° du CGI, 4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31/12/2025 et 4,34 % pour les clôtures du 31/05 au 29/06/2026. ## Réévaluation libre du bilan d'une SCI à l'IS : intérêt et coût fiscal URL : https://www.sci-ai.app/reevaluation-libre-bilan-sci - Base légale : article L123-18, alinéa 4, du Code de commerce et article 214-27 du Plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03). L'écart entre valeur actuelle et valeur nette comptable est inscrit distinctement au passif, en capitaux propres, et ne peut pas être utilisé à compenser des pertes (sauf incorporation préalable au capital social). - Caractère global impératif : la réévaluation porte sur l'ENSEMBLE des immobilisations corporelles et financières, amortissables ou non. Impossible de réévaluer un seul immeuble. Les immobilisations incorporelles et les stocks sont hors champ. - Le compte à créditer est le 105 « Écarts de réévaluation » : la subdivision 1052 « Écart de réévaluation libre » a été supprimée par le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. - Coût fiscal immédiat, point le plus souvent omis : l'écart augmente l'actif net et constitue un profit imposable de l'exercice au sens de l'article 38, 2 du CGI. Le BOFiP confirme que la plus-value ainsi constatée est « dans tous les cas un élément du résultat d'exploitation soumis à l'impôt dans les conditions de droit commun » (BOI-BIC-PVMV-40-10-60-20, § 20), et qu'il s'agit d'une décision de gestion opposable. Réintégration extra-comptable sur le 2033-B (ou 2058-A au réel normal). - Le dispositif d'étalement de l'article 238 bis JB du CGI, créé par l'article 31 de la loi de finances pour 2021 (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020), ne visait que la première réévaluation d'ensemble constatée au terme d'un exercice clos entre le 31/12/2020 et le 31/12/2022 (réintégration sur 15 ans pour les constructions, 5 ans pour les autres biens amortissables, sursis pour les non amortissables). Il n'a pas été prorogé : toute réévaluation décidée en 2026 est taxée immédiatement. - Obligation de suivi renforcée pour les sociétés ayant opté en 2020-2022 : l'état de suivi joint à la déclaration (modèle BOI-FORM-000090) doit désormais faire apparaître l'écart non encore réintégré, sous peine d'une amende de 5 % des sommes omises (art. 1763, I-j du CGI), pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2025 (art. 15 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). L'amende n'est pas applicable en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes, si l'omission est réparée spontanément ou à la première demande de l'administration dans le délai légal. - Fondement de l'obligation comptable : une SCI n'est pas commerçante, l'article L123-12 du Code de commerce ne la vise pas. L'obligation de tenir une comptabilité d'engagement selon le plan comptable général résulte des articles 54 du CGI et 38 quater de l'annexe III au CGI. L'article L612-1 du Code de commerce ne s'applique qu'au-delà de deux des trois seuils. - Conséquences comptables : la valeur réévaluée devient la base amortissable, amortie sur la durée d'utilisation résiduelle (BOI-BIC-AMT-10-30-40) ; la fraction terrain reste non amortissable ; la plus-value de cession future se calcule sur la valeur réévaluée, sans double imposition ; l'écart PEUT être transféré à un compte distribuable, lors de chaque exercice bénéficiaire à hauteur du supplément d'amortissement, et lors de la cession à hauteur du produit hors frais excédant la VNC avant réévaluation, dans la limite du montant résiduel de la réévaluation (art. 214-27 du PCG) — faculté, non automatisme, et exercice bénéficiaire exigé. - Cas chiffré : immeuble acquis 300 000 € (dont 60 000 € de terrain), amorti 140 000 €, VNC 160 000 €, valeur d'expertise 550 000 € → écart de 390 000 €, résultat fiscal porté à 402 000 €, IS de 96 250 € (42 500 × 15 % + 359 500 × 25 %), soit 94 450 € de surcoût pour une trésorerie de 40 000 €. La dotation annuelle passe de 5 000 € à 21 500 €. Après réévaluation : résultat comptable − 84 250 €, dette d'IS 96 250 €, capitaux propres 336 750 €, dettes 253 250 €, ratio dettes/CP 0,75, autonomie financière 57,1 %. - Piège du chiffrage : le supplément d'amortissement de 16 500 €/an ne rapporte pas 16 500 × 25 %. Avec un résultat courant de 12 000 €, le taux marginal est de 15 % (art. 219, I-b du CGI) et la base à effacer n'est que de 12 000 € : l'économie d'IS réelle plafonne à 1 800 €/an, le solde créant 4 500 €/an de déficit reportable. Coût actualisé de l'opération ≈ 67 700 € à 3 %. - Une SCI à l'IR n'a aucun intérêt à réévaluer : pas d'amortissement, résultat foncier inchangé, plus-value toujours calculée sur le prix d'acquisition (art. 150 U du CGI). L'opération n'a de sens qu'à l'IS. Réserve : les droits d'enregistrement sur cession de parts sont assis sur le prix exprimé OU sur l'estimation des parties si la valeur réelle est supérieure (art. 726, II du CGI), et l'administration peut rectifier une valeur inférieure à la valeur vénale réelle (art. 666 du CGI, art. L17 du LPF) — un bilan réévalué documente cette valeur. - Alternative recommandée dans la plupart des dossiers : l'évaluation extra-comptable (expertise immobilière annexée, tableau d'actif net réévalué avec fiscalité latente déduite), qui donne la même information à la banque ou à l'associé sortant pour environ 2 500 € et sans aucun impôt. L'article 1843-4 du Code civil ne joue que dans les cas où la loi y renvoie (retrait art. 1869, rachat après refus d'agrément art. 1862-1863) ou lorsque les statuts prévoient la cession ou le rachat sans valeur déterminable : un simple désaccord de prix dans une cession libre à un tiers n'y ouvre pas droit. ## Numéro de TVA intracommunautaire pour une SCI : quand il devient obligatoire URL : https://www.sci-ai.app/tva-intracommunautaire-sci - Une SCI de location nue est un assujetti exonéré, pas une personne hors du champ : activité économique au sens de l'article 256 A du CGI lu à la lumière de l'article 9 de la directive 2006/112/CE (le dernier alinéa de l'article 256 A ne vise expressément que les biens meubles), exonérée par l'article 261 D, 2° du CGI. C'est cette nuance qui déclenche toute la mécanique intracommunautaire. - Achat d'une prestation de services à un prestataire non établi en France : taxation au lieu du preneur (art. 259, 1° du CGI), autoliquidation par la SCI (art. 283, 2 du CGI) et obligation de demander un numéro individuel d'identification (art. 286 ter, 4° du CGI). Aucun seuil : dès le premier euro. - Le numéro français comporte 13 caractères — FR + clé à 2 caractères attribuée par la DGFiP + les 9 chiffres du SIREN. Il n'est pas délivré automatiquement à une SCI : il faut le demander au SIE (BOI-TVA-DECLA-20-10-20, modèle BOI-LETTRE-000081). Vérification dans VIES. - Le numéro est un identifiant, pas un régime : une SCI identifiée reste exonérée de TVA sur ses loyers de location nue. Seule une option formelle de l'article 260, 2° du CGI rend les loyers taxables. - Exemple chiffré : 4 488 € HT de services achetés en Irlande, aux Pays-Bas et en Belgique (logiciel, commissions de plateforme, site web) = 897,60 € de TVA à autoliquider, non déductible, donc coût définitif pour une SCI à coefficient de déduction nul. - Acquisitions de biens : régime dérogatoire de l'article 256 bis, I-2° du CGI, avec un seuil de 10 000 € HT par année civile (année précédente et année en cours). Sous ce seuil, ne pas communiquer son numéro au fournisseur. Moyens de transport neufs et produits soumis à accise exclus du régime. - Déclaration n° 3310-CA3 : ligne A3 pour les services de l'article 259, 1°, ligne B2 pour les acquisitions de biens, ligne B4 pour les prestations rattachées à un immeuble de l'article 259 A, 2° (architecte, agent immobilier). Lignes 19 et 20 à zéro pour une SCI sans droit à déduction. Périodicité : en 2026, dépôt trimestriel admis si la taxe annuelle est inférieure à 4 000 € ; pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027, CA3 trimestrielle de plein droit jusqu'à 1 000 000 € de chiffre d'affaires, mensuelle sur option. Montants arrondis à l'euro entier. - SCI redevable (parkings, option, para-hôtellerie) : l'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié de TVA pour la TVA exigible à compter du 1er janvier 2027 : bascule automatique par la DGFiP vers le réel normal, sans démarche, et CA3 trimestrielle de plein droit tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € (mensuelle au-delà ou sur option) ; une SCI qui dépose déjà des CA3 mensuelles le reste tant qu'elle ne demande pas le trimestriel à son SIE. Exercice civil : dernier acompte en décembre 2026, dernière CA12, au titre de 2026, au plus tard le 4 mai 2027 ; exercices décalés au régime simplifié jusqu'à la clôture de l'exercice qui comprend le 31 décembre 2026. Le régime simplifié d'imposition des bénéfices (liasse 2033 à l'IS) est maintenu. L'autoliquidation d'un achat de services à un prestataire non établi en France (art. 283, 2 du CGI) se déclare sur la CA12 (ligne AC) jusqu'à la bascule de la SCI, sur la CA3 ensuite ; une acquisition intracommunautaire de biens taxable en France impose dès 2026, sans attendre la bascule, le dépôt de CA3 (art. 287, 3 ter du CGI), jamais la CA12. - Exigibilité : pour les prestations dont le preneur est redevable en application du 2 de l'article 283 du CGI, la règle de l'encaissement ne s'applique pas. Le b bis du 2 de l'article 269 du CGI fixe l'exigibilité lors du fait générateur (achèvement de la prestation) ou lors de l'encaissement des acomptes (BOI-TVA-BASE-20-20, III-G § 110). L'option du prestataire pour les débits est sans objet. - La DEB n'existe plus depuis janvier 2022 : elle a été remplacée par l'enquête statistique EMEBI (douane, sur sollicitation) et l'état récapitulatif TVA de l'article 289 B du CGI. Ni l'EMEBI, ni l'état récapitulatif, ni la DES ne concernent une SCI simple acheteuse. - Sanctions asymétriques : amende de 5 % de la somme déductible pour un preneur disposant d'un droit à déduction (art. 1788 A, 4 du CGI, conforme selon la décision n° 2022-1009 QPC du 22 septembre 2022) ; rappel de taxe, intérêt de retard de 0,20 %/mois (art. 1727 du CGI) et majorations de 10 à 80 % pour une SCI exonérée. Régularisation spontanée : intérêt réduit de 50 %, délai de reprise de 3 ans (art. L. 176 du LPF). - L'article 283, 2 du CGI vise « un assujetti qui n'est pas établi en France » : un prestataire américain, suisse ou britannique déclenche la même obligation qu'un prestataire irlandais. Recodification à surveiller : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère la TVA au livre II du CIBS au 1er janvier 2027 (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), sans changement de fond. ## Signature électronique des statuts et des actes de SCI : ce qui est valable URL : https://www.sci-ai.app/signature-electronique-sci - Socle : l'article 1366 du code civil donne à l'écrit électronique la même force probante que l'écrit papier, sous deux conditions cumulatives — identification du signataire et intégrité du document, « établi ET conservé » ; l'article 1367 alinéa 2 pose la présomption de fiabilité, renvoyée à un décret. - Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui a abrogé le décret n° 2001-272) réserve cette présomption à la seule signature électronique QUALIFIÉE : signature avancée (art. 26 eIDAS) créée par un dispositif qualifié (art. 29) avec certificat qualifié (art. 28). - Trois niveaux, une seule différence qui compte, la charge de la preuve : simple et avancée = c'est celui qui invoque l'acte qui doit prouver ; qualifiée = présomption de fiabilité et équivalence expresse avec la signature manuscrite (art. 25.2 du règlement eIDAS), donc charge inversée sur le contestataire. - Règlement (UE) n° 910/2014 (eIDAS) révisé par le règlement (UE) 2024/1183 du 11 avril 2024, en vigueur le 20 mai 2024 : s'agissant de l'article 25, la révision n'a supprimé que son paragraphe 3, les paragraphes 1 et 2 étant inchangés. Elle a en revanche supprimé les articles 17 et 18 et inséré de nouvelles dispositions (art. 5 bis à 5 septies, 19 bis, 45 bis et s., 46 bis à 46 sexies) : la désignation de l'organe de contrôle national — l'ANSSI en France — relève désormais de l'article 46 ter, et non plus de l'article 17, qui n'existe plus. Les listes nationales de confiance restent régies par l'article 22. Le portefeuille européen d'identité numérique doit être proposé par les États membres au 24 décembre 2026. - Se signent électroniquement sans difficulté (art. 1174 C. civ.) : statuts sous signature privée, modifications statutaires, PV d'assemblée et approbation des comptes, décisions du gérant, convention de compte courant d'associé, baux d'habitation et commerciaux de 12 ans ou moins, mandat de gestion, état des lieux. Le cautionnement d'un associé l'est aussi depuis le 1er janvier 2022 : l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 (réforme du droit des sûretés) a supprimé le 2° de l'article 1175 du code civil. Ne subsiste comme exception que le droit de la famille et des successions. - Exigent un acte authentique : apport et vente d'immeuble, hypothèque, donation de parts (art. 931 C. civ.). Nuance pour les baux de plus de 12 ans, soumis à publicité foncière (art. 28, 1°, b, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955) : l'art. 710-1 C. civ. est une condition d'accès à la publicité, pas une condition de validité — un tel bail sous seing privé (fût-il électronique) reste valable entre les parties, il est seulement impubliable donc inopposable aux tiers ; en pratique, acte notarié. L'acte notarié peut lui-même être électronique (art. 1369 al. 2 C. civ., décret n° 2005-973 du 10 août 2005). - Tournant du 27 juin 2026 : l'article 1865-1 du code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de NULLITÉ que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière (2 du I de l'art. 726 CGI) soit constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné (art. 1374 C. civ.) ou acte d'expert-comptable habilité. Le niveau technique de la signature est indifférent ; l'acte d'avocat électronique reste admis (sur la plateforme du CNB, l'avocat contresigne au niveau qualifié via sa clé Avocat, les parties signant au niveau avancé). Droits d'enregistrement : 5 % (art. 726 I 2° CGI). - Verrou fiscal complémentaire : le même article 68 de la loi n° 2026-534 a créé l'article 635-0 A du CGI, qui subordonne l'enregistrement des cessions visées à l'article 1865-1 C. civ. à la production d'une copie de l'acte authentique, de l'acte d'avocat contresigné ou de l'acte d'expert-comptable habilité. Une cession de parts de SPI sous seing privé ne peut donc pas être enregistrée : ni date certaine, ni effet fiscal à l'égard des tiers, indépendamment de la nullité civile. Le formulaire 2759-SD (cession non constatée par un acte) n'a plus d'objet pour une SCI à prépondérance immobilière. - Coût réel d'une cession : ne pas réduire au droit de 5 %. La plus-value du cédant relève, en SCI à l'IR, de l'art. 150 UB CGI (19 % d'IR + 17,2 % de PS, abattements pour durée de détention, exonération d'IR à 22 ans et de PS à 30 ans, surtaxe de l'art. 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de PV imposable). - Le texte ne vise expressément que la cession : rien sur le rachat de parts par la société ni sur la réduction de capital, sans jurisprudence ni doctrine administrative à ce jour — prudence recommandée (acte notarié ou d'avocat), sans présenter l'extension comme acquise ; une donation de parts relève de l'article 931 C. civ., pas de l'article 1865-1. - Dossier de preuve : télécharger le fichier de preuve le jour même (identité, méthode de vérification, horodatages, IP, empreinte, certificats), horodatage qualifié (art. 41 eIDAS), conservation qualifiée (art. 34 eIDAS), archivage NF Z42-013 / ISO 14641 et NF Z42-020, copies fiables (art. 1379 C. civ. + décret n° 2016-1673 du 5 décembre 2016). Durées : 10 ans pour les pièces comptables (art. L123-22 C. com.), 6 ans pour les déclarations fiscales (art. L102 B LPF), et pour les baux 5 ans par prudence après la fin du bail — la prescription légale étant de 3 ans en habitation (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1 an pour l'action en révision du loyer) et de 5 ans hors loi de 1989 (art. 2224 C. civ. ; art. L145-60 C. com. pour le bail commercial). - Dépôt et acceptation : le guichet unique INPI accepte les pièces signées électroniquement (formalité 100 % dématérialisée depuis le 1er janvier 2023) ; ne jamais réimprimer puis rescanner un document signé, cela détruit la signature. Les banques restent libres d'exiger leur propre dispositif pour l'ouverture du compte et le dépôt du capital. ## Comptabiliser une subvention reçue en SCI (Anah, CEE, collectivité) URL : https://www.sci-ai.app/ecritures-subvention-sci - Le traitement d'une subvention ne dépend ni de son nom ni de son versant, mais du régime fiscal de la SCI : comptabilité de caisse et recette imposable à l'IR, subvention d'investissement étalée à l'IS. - À l'IR, l'article 29 du CGI intègre au revenu brut les subventions destinées à financer des charges déductibles, l'année de leur encaissement ; corrélativement, le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 120) impose de déduire les dépenses payées à l'aide de la subvention en totalité. Jamais de travaux déclarés nets de l'aide. - Symétrie inverse : une subvention finançant une charge non déductible (construction, reconstruction, agrandissement) n'est pas imposable (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 130 et 150). Une aide mixte doit être ventilée, à défaut de ventilation par poste dans l'arrêté d'attribution. - Piège majeur à l'IR : la comptabilité de caisse ne rattache pas la subvention aux travaux qu'elle finance. Travaux déduits en N (déficit foncier plafonné à 10 700 € sur le revenu global de chaque associé — le plafond s'apprécie par foyer fiscal, pas au niveau de la SCI —, 21 400 € pour une sortie de passoire prorogée jusqu'au 31/12/2027 par l'art. 47 de la LF 2026), subvention imposée en N+1 au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux. - Déclaration à l'IR : recettes brutes diverses, ligne 213 de la 2044 en direct, ligne 3 de l'annexe n° 2072-S-A1 pour une SCI (total reporté en R1 du cadre I de la 2072-S). - À l'IS, écritures : créance au 441 (organisme public) ou 467 (opérateur privé) par le crédit du compte 131 « Subventions d'investissement octroyées », puis reprise annuelle 139 → 747 au prorata de la dotation aux amortissements. Le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025, a remplacé le compte 777 par le 747 et les comptes 675/775 par 657/757. - Étalement fiscal à l'IS : article 42 septies du CGI, sur option, réservé aux subventions d'équipement versées par l'UE, l'État, les collectivités publiques ou un organisme public, à raison d'immobilisations déterminées. Bien non amortissable : fractions égales sur la durée d'inaliénabilité, à défaut sur dix ans. La cession rend imposable d'un coup la fraction non encore rapportée. - Primes CEE : une SCI ne peut pas se voir délivrer de certificats (art. L. 221-7 du code de l'énergie) ; elle perçoit une prime contractuelle d'un obligé ou d'un délégataire au titre du rôle actif et incitatif (art. R. 221-22), qui doit être contractualisée au plus tard à la date d'engagement de l'opération — la tolérance de 14 jours ne vaut que pour les personnes physiques et les syndicats de copropriétaires. L'étalement leur est ouvert par le 3 de l'art. 42 septies (art. 65 de la LF 2023). - Éligibilité : aides Anah aux propriétaires bailleurs ouvertes à la SCI sous conventionnement (CCH, art. R. 321-12, I, 1° ; durée minimale de six ans pour les conventions conclues depuis le 1er janvier 2022, la durée de neuf ans ayant été supprimée par l'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, CCH art. L. 321-4), MaPrimeRénov' fermée aux personnes morales (décrets n° 2020-26 et n° 2021-911), MaPrimeAdapt' réservée aux occupants personnes physiques, éco-PTZ ouvert aux sociétés civiles non soumises à l'IS ayant au moins un associé personne physique (art. 244 quater U du CGI) mais comptabilisé en dette au compte 164. - Erreurs récurrentes : déduire les travaux nets de subvention, passer l'aide en produit exceptionnel à l'IS (perte de l'étalement), réduire la base amortissable du montant reçu, constater la créance avant notification ferme, ignorer la clause d'inaliénabilité qui fixe la durée d'étalement. ## La balance âgée : suivre les loyers dus dans une SCI URL : https://www.sci-ai.app/balance-agee-loyers-sci - Aucune obligation légale : ni le Code civil, ni le Code de commerce, ni le CGI n'imposent de tenir une balance âgée. C'est un état de gestion interne, qui ne se dépose nulle part et ne s'archive pas au titre des documents obligatoires. Ne lui inventer aucun fondement textuel. - Condition technique unique : un compte 411 « Clients » subdivisé par locataire (un bail = un compte auxiliaire) et lettré à jour. Sans lettrage, le solde global est exact mais impossible à ventiler par ancienneté, donc la balance âgée est structurellement impossible. - Frontière IR/IS structurante. À l'IR, les revenus fonciers obéissent à la caisse : le revenu brut est constitué des recettes « perçues » (art. 29 du CGI), le revenu net s'obtient en retranchant les charges (art. 28) — un loyer quittancé mais non encaissé n'est ni imposable ni déclaré, et aucune provision pour dépréciation n'est déductible, la liste de l'article 31 du CGI étant limitative. - À l'IS, comptabilité d'engagement : le loyer est un produit dès qu'il court (art. 38, 2 et 2 bis du CGI, prestations continues rattachées au fur et à mesure de l'exécution). La SCI paie l'impôt sur un loyer non encaissé, sauf à constater une dépréciation dans les conditions de l'art. 39, 1, 5° du CGI — appréciée créance par créance et limitée au montant hors taxes (BOI-BIC-PROV-40-20). - Comptes qui l'alimentent : 411 par locataire, 416 « Clients douteux ou litigieux », 4181 « factures à établir », 4191 « avances et acomptes reçus » (provisions de charges, loyers d'avance), 165 « Dépôts et cautionnements reçus », 491 et 68174 pour la dépréciation, 654 pour la perte définitive. - Le dépôt de garantie (compte 165) ne se compense jamais avec un loyer courant : c'est une dette de la SCI, restituée dans le délai d'un mois (état des lieux conforme) ou deux mois de l'art. 22 de la loi du 6 juillet 1989, avec majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Le même article 22 le plafonne, pour un logement nu, à un mois de loyer « en principal » — charges exclues : un dépôt calculé sur le montant « loyer + charges » est illégal. - Date de classement : l'exigibilité prévue au bail, jamais la date d'édition de la quittance. La quittance est délivrée gratuitement au locataire qui en fait la demande (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989) et constate un paiement : elle ne crée aucune créance. - Quatre seuils de décision : relance amiable vers 30 jours, mise en demeure vers 60 (intérêts moratoires, art. 1344 et 1344-1 du Code civil, déclaration GLI), commandement de payer vers 90 (clause résolutoire effective six semaines après pour les baux d'habitation conclus depuis le 29 juillet 2023 ; pour les baux antérieurs, la loi nouvelle n'a pas modifié les délais figurant dans les clauses en cours — avis Cass. 3e civ. du 13 juin 2024, n° 24-70.002 —, c'est donc le délai stipulé au bail, généralement deux mois, qui s'applique ; un mois en bail commercial, art. L145-41 du Code de commerce), puis bascule au 416 et dépréciation. Juridiction : juge des contentieux de la protection pour les baux d'habitation (art. L213-4-4 COJ), tribunal judiciaire pour les baux commerciaux. - Piège propre aux SCI : l'art. 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales d'attendre deux mois après saisine de la CCAPEX avant d'assigner, à peine d'irrecevabilité — sauf sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. - Second piège de la même frontière familiale : l'art. 22-1, al. 1er, de la loi du 6 juillet 1989 interdit à un bailleur personne morale autre qu'une société civile de famille (parents et alliés jusqu'au quatrième degré) d'exiger un cautionnement, sauf s'il est apporté par un organisme figurant sur la liste fixée par décret en Conseil d'État (type Visale) ou si le logement est loué à un étudiant non boursier. Une SCI non familiale ne peut donc, en principe, pas se prévaloir d'une caution personnelle classique. - Charges locatives : le retard de régularisation ne fait pas perdre la créance. L'art. 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'assortit d'aucune sanction l'absence ou le retard de régularisation ; le bailleur régularise à tout moment dans la limite de la prescription triennale de l'art. 7-1, la seule conséquence légale étant le paiement par douzièmes à la demande du locataire. En bail commercial, ni l'art. 23 ni le décret du 26 août 1987 ne s'appliquent : ce sont les art. L145-40-2 et R145-35 à R145-37 du Code de commerce (état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l'année suivante). - Prescription : trois ans pour toutes les actions dérivant d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (art. 7-1), cinq ans de droit commun ailleurs (art. 2224 du Code civil). Éditer la balance une fois par an fait perdre la GLI, la fenêtre du commandement utile et la provision à l'IS. ## Provisionner un loyer impayé : la créance douteuse en SCI URL : https://www.sci-ai.app/provision-creance-douteuse-sci - Frontière structurante : en SCI à l'IR (revenus fonciers), le revenu brut n'est constitué que des recettes effectivement perçues (art. 28 et 29 du CGI), donc un loyer impayé n'est ni déclaré ni imposé et AUCUNE provision n'est déductible — les charges de l'article 31 du CGI sont limitatives. En SCI à l'IS, le loyer est un produit acquis au fur et à mesure de l'exécution de la prestation (art. 38, 2 bis du CGI) : il est imposable même jamais encaissé. - Les trois conditions cumulatives de l'article 39, 1, 5° du CGI : perte nettement précisée quant à sa nature (créance identifiée, chiffrée, locataire nommé), probabilité suffisante née d'événements en cours à la clôture, constatation effective dans les écritures de l'exercice. Une seule condition manquante entraîne la réintégration de la totalité de la provision ; en revanche, lorsque les trois conditions sont réunies mais que le montant provisionné excède la perte réellement probable (garanties non déduites, provision calculée TTC), seule la fraction excédentaire est réintégrée, la provision étant limitée à la part de créance dont l'irrécouvrabilité est probable (BOI-BIC-PROV-40-20, n° 210 à 230). - Le BOFiP (BOI-BIC-PROV-40-20) exige un raisonnement créance par créance : les provisions calculées en appliquant un pourcentage arbitraire au total des créances sont rejetées (n° 170 et 190) ; des poursuites judiciaires préalables ne sont pas exigées, la situation financière notoirement difficile du débiteur suffit (n° 140) ; la conjoncture générale et l'incident de paiement isolé sont écartés (n° 150) ; la provision est plafonnée au montant hors taxes (n° 230). - Écritures : transfert 411 → 416 « Clients douteux ou litigieux » (reclassement sans effet sur le résultat), dotation 6817/68174 par le crédit du 491 « Dépréciations des comptes de clients », montant HT et net des garanties détenues (dépôt de garantie au compte 165, caution, Visale, GLI). Reprise au 7817/78174 quand la provision devient sans objet. - Perte définitive : charge au compte 654 « Pertes sur créances irrécouvrables » PLUS reprise concomitante de la dépréciation au 78174 — omettre la seconde écriture revient à déduire deux fois la même perte. Depuis le règlement ANC n° 2022-06 (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025), le classement en charges exceptionnelles au 6714 n'a plus lieu d'être. - Justificatifs d'irrécouvrabilité : procès-verbal de carence du commissaire de justice, jugement de clôture pour insuffisance d'actif, effacement des dettes en surendettement, recherches infructueuses, décès sans succession acceptée, prescription acquise (3 ans pour un bail d'habitation, art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; 5 ans en droit commun, art. 2224 du Code civil). - TVA : l'article 272 du CGI n'ouvre l'imputation qu'à la perte DÉFINITIVE, jamais au stade de la provision — sauf liquidation judiciaire du débiteur, où l'imputation est possible dès la date du jugement. Elle suppose la rectification préalable de la facture par un duplicata effectivement adressé au locataire. Rappel : pour une location, la TVA n'est exigible qu'à l'encaissement (art. 269, 2, c du CGI) sauf option pour les débits — sans cette option, il n'y a rien à récupérer. Délai de péremption : 31 décembre de la deuxième année (art. 208, I de l'annexe II au CGI). - Liasse : relevé des provisions du tableau 2033-D-SD au réel simplifié, 2056-SD au réel normal (art. 53 A du CGI et II de l'art. 38 de l'annexe III). Le défaut de production, l'inexactitude ou le caractère incomplet du relevé sont sanctionnés par l'amende du a du I de l'art. 1763 du CGI : 5 % des sommes omises, ramenée à 1 % si elles sont réellement déductibles. - Risques : provision non justifiée réintégrée avec intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI) et majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (art. 1729 du CGI) ; provision devenue sans objet et non reprise, rapportée au résultat ; créance sur un associé abandonnée sans diligences = acte anormal de gestion et revenu distribué occulte du c de l'art. 111 du CGI, assiette majorée de 25 % (1° du A du 1 de l'art. 200 A) mais jamais pour les prélèvements sociaux. - Point souvent manqué : la CRL des SCI à l'IS est assise, par l'article 234 duodecies du CGI, sur les recettes nettes de l'article 29 du CGI effectivement perçues au cours de l'exercice — un loyer comptabilisé mais non encaissé sort de son assiette, alors qu'il figure au compte de résultat ; les revenus soumis à la TVA en sont par ailleurs exonérés. - Cas chiffré du guide : loyer de 900 €/mois impayé d'octobre à décembre (2 700 €), dépôt de garantie de 900 €, dotation de 1 800 € au 31/12/N — l'IS au taux réduit de 15 % tombe de 405 € à 135 €. En N+1 : imputation du dépôt, encaissement de 1 000 € sur saisie avec reprise partielle, perte finale de 800 € au 654 et reprise du solde. Cumul imposable de 1 900 €, exactement égal aux sommes réellement encaissées. ## L'effet de levier du crédit en SCI : la formule et ses limites URL : https://www.sci-ai.app/effet-levier-credit-sci - Formule de référence : Rc = Re + (Re − i) × D/CP, où Rc est la rentabilité des capitaux propres, Re la rentabilité économique (résultat d'exploitation / actif économique), i le coût moyen effectif de la dette et D/CP le bras de levier. Le terme (Re − i) donne le signe du levier, D/CP son amplitude. - Point de bascule : le levier est positif si et seulement si i < Re, neutre si i = Re, négatif si i > Re. Le bras de levier ne déplace jamais ce seuil ; emprunter moins ne rend pas un levier négatif positif, cela réduit seulement l'amplitude de la perte. - Notion d'analyse financière sans aucun fondement textuel : ni Code civil, ni CGI, ni doctrine BOFiP ne définissent l'effet de levier. Toute référence légale qui lui serait attribuée est fausse. - Calcul de Re : au numérateur, loyers réellement encaissés moins charges d'exploitation (taxe foncière, assurance PNO, copropriété non récupérable, honoraires de gestion, entretien et travaux lissés, comptabilité), avant intérêts et avant amortissement ; au dénominateur, le prix d'acquisition frais de notaire et droits de mutation inclus, majoré des travaux initiaux immobilisés, au coût historique et jamais à la valeur vénale. Les frais de dossier, de courtage et de garantie n'y figurent pas : ce sont des frais d'émission d'emprunt, qui relèvent du terme i et non de l'actif économique — les compter aux deux endroits ferait peser le même euro deux fois. - Exemple de référence : immeuble à 300 000 € d'actif économique, 21 000 € de loyers encaissés, 6 000 € de charges, soit Re = 5,00 %. Financé à 80 % à 3,50 %, le rendement des associés passe à 11,00 % (contre 5,00 % en achat comptant). Refinancé à 4,20 % avec Re retombé à 3,50 %, il tombe à 0,70 %, soit 2,80 points détruits par le crédit. - Le coût i n'est pas le taux nominal : il intègre l'assurance emprunteur, les frais de dossier, de courtage et de garantie amortis, ainsi que les intérêts de comptes courants d'associés. Un prêt affiché à 3,20 % coûte souvent 3,6 à 3,8 % en coût effectif. - Fiscalité à l'IR : les intérêts sont déductibles au titre du d du 1° du I de l'article 31 du CGI, sous condition d'emploi des fonds (conservation, acquisition, construction, réparation, amélioration) ; la fraction du déficit foncier issue des intérêts n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3° du CGI). L'impôt étant proportionnel, il ne déplace pas le point de bascule : Rc net = [Re + (Re − i) × D/CP] × (1 − t), avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (IV de l'article L. 136-8 du CSS), et non 18,6 %. Le taux agrégé de 47,2 % retenu dans les exemples (TMI 30 % + 17,2 %) est majorant : il ignore la déductibilité d'une fraction de la CSG du revenu global (II de l'article 154 quinquies du CGI), qui allège la charge réelle d'environ deux points. - Fiscalité à l'IS : déduction au titre de l'article 39 du CGI ; l'amortissement, charge non décaissée, rend l'impôt non proportionnel au résultat économique et décale légèrement le seuil — mais il s'agit d'un report, repris à la revente via la valeur nette comptable dans la plus-value professionnelle. Le plafonnement des charges financières nettes de l'article 212 bis du CGI (3 M€ ou 30 % de l'EBITDA fiscal) ne concerne jamais une SCI patrimoniale. Les intérêts de compte courant d'associé sont pour leur part plafonnés par le 3° du 1 de l'article 39 du CGI (4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31 décembre 2025 ; 4,34 % pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026), compte par compte. Ce plafond est étranger à une SCI à l'IR : l'article 39 relève des règles BIC, rendues applicables à l'IS par le I de l'article 209, alors qu'une SCI de location nue détermine son résultat selon les articles 28 à 31 du CGI (revenus fonciers), la déduction relevant du d du 1° du I de l'article 31. - HCSF : la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par les décisions n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 et n° D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023, fixe 35 % de taux d'effort et 25 ans de maturité pour les crédits immobiliers du Code de la consommation, dont l'article L. 313-2, 2° exclut les crédits finançant une activité professionnelle. Une SCI n'y est pas soumise mécaniquement : la banque calcule le ratio chez les associés cautions, et l'endettement de la SCI consomme leur capacité d'emprunt personnelle. - Limites de la formule : elle ignore le remboursement du capital (enrichissement non disponible), la trésorerie (un levier de 11 % coexiste avec un cash-flow de − 1 704 €), la volatilité, la valorisation et l'inflation. Elle ne dit rien du risque : article 1857 du Code civil (responsabilité indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts, jamais solidaire) et article 1858 (subsidiarité), protections que la caution personnelle solidaire exigée par la banque neutralise. ## Clause d'échelle mobile : indexer le loyer commercial de sa SCI URL : https://www.sci-ai.app/clause-echelle-mobile-sci - Trois mécanismes à ne jamais confondre : l'indexation est contractuelle, annuelle et automatique ; la révision triennale de l'article L145-38 du Code de commerce est légale et suppose une demande ; le renouvellement (art. L145-33 et L145-34) rouvre la valeur locative. Prescription de 5 ans pour la première (art. 2224 C. civ.), de 2 ans pour les deux autres (art. L145-60 C. com.). - La validité de la clause se joue dans le Code monétaire et financier : l'article L112-1 al. 1er interdit par principe l'indexation automatique des prix ; l'article L112-2 al. 1er prohibe l'indexation sur le SMIC, sur le niveau général des prix ou des salaires et sur tout indice sans relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité d'une des parties. - ILC, ILAT et ICC bénéficient d'une présomption légale de relation directe pour une convention portant sur un immeuble bâti (art. L112-2 al. 1er, 2e phrase, et al. 2 CMF ; champ des activités précisé à l'art. D112-2 CMF). Avec tout autre indice, c'est au bailleur de prouver la relation directe. - Valeurs 2026 : ILC à 135,26 au 1er trimestre 2026, en recul de 0,45 % sur un an, après - 0,50 % au trimestre précédent ; ILAT à 137,42, en hausse de 0,09 % (INSEE, Informations rapides n° 154 et n° 155 du 24 juin 2026). Depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, l'ILC est composé à 75 % d'IPC hors tabac et hors loyers et à 25 % d'ICC. - La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 (art. 9) a retiré l'ICC des articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, mais elle n'a pas modifié l'article L112-2 CMF : l'ICC reste un indice d'indexation contractuelle licite, même s'il désaligne le loyer indexé du plafond légal de renouvellement. - Piège n° 1, la clause à sens unique : une indexation qui neutralise les baisses est réputée non écrite. Le fondement a changé — jusqu'en 2021 la Cour de cassation visait l'article L112-1 du Code monétaire et financier (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681, publié) ; depuis, elle se fonde sur l'article L145-39 du Code de commerce, combiné à l'article L145-15, parce que la neutralisation des baisses modifie mathématiquement le délai d'atteinte du seuil du quart (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié). Depuis Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169 (publié), seule la stipulation prohibée tombe, sauf indivisibilité caractérisée (confirmé le 25 janvier 2023, n° 20-20.514, et le 22 mai 2025, n° 23-23.336). - L'action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial n'est soumise à aucune prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 ; 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié). La restitution de l'indu est limitée aux cinq années précédant la demande en justice, mais elle se calcule sur le loyer qui aurait été dû à défaut de la stipulation illicite, donc depuis l'origine du bail. - Piège n° 2, la distorsion : l'article L112-1 al. 2 CMF répute non écrite toute clause prévoyant une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre deux indexations. La sanction est bornée à la seule période de distorsion (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-10.145 ; 29 novembre 2018, n° 17-23.058) et une clause à indice de base fixe est validée dès lors que la concordance des périodes est respectée (Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-11.584). Ne jamais écrire « le dernier indice publié ». - Le plafonnement de l'ILC à 3,5 % pour les PME (art. 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, prorogé par l'art. 1er de la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023) a couvert les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 inclus. Il est éteint depuis le 2e trimestre 2024 : aucun rattrapage n'est possible, la base de calcul reste écrêtée. - Calcul : deux rédactions licites, à ne jamais mélanger. Clause « en cascade » = loyer en cours x (indice de l'année / indice de l'année précédente) ; clause à indice de base fixe = loyer initial x (indice de comparaison / indice de base). Exemple en cascade : sur 24 000 € avec 135,26 / 135,87, le loyer 2026 tombe à 23 892,25 €. Comptabilité : à l'IS, le loyer indexé est constaté à l'exigibilité (débit 411, crédit 706 ou 752), déclaration 2065 avec liasse 2033 au réel simplifié ou 2050 et suivantes au réel normal ; à l'IR, la comptabilité est de trésorerie (art. 28 et 29 CGI) et un rappel n'est imposable qu'à l'encaissement, sur la 2072. L'article L145-39 permet une révision dès que le loyer varie de plus d'un quart par le seul jeu de la clause, avec un lissage des hausses à 10 % par an. ## Révision triennale du loyer commercial en SCI (ILC, ILAT) URL : https://www.sci-ai.app/revision-triennale-loyer-commercial-sci - Fondement : article L145-37 du Code de commerce, qui renvoie aux articles L145-38 (révision triennale) et L145-39 (révision pour variation de plus d'un quart). La demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; passé ce délai, elle peut l'être n'importe quel jour, il n'y a pas de fenêtre à ne pas manquer. Toute clause du bail qui ferait échec à cette révision est réputée non écrite : l'article L145-15 du Code de commerce vise expressément les articles L145-37 à L145-41. - Date d'effet : la révision prend effet à compter de la date de la demande (art. L145-38, al. 1, et art. R145-20, al. 3 : « Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande »). Chaque mois d'attente avant notification est définitivement perdu — sur un différentiel de 540 €/mois, six mois d'hésitation coûtent 3 240 €. - Forme, à peine de nullité : acte extrajudiciaire (commissaire de justice, tarif réglementé des art. A444-10 et s. C. com.) ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avec mention du montant du loyer demandé ou offert (art. R145-20). Un courriel, une lettre simple ou une demande non chiffrée ne valent rien. L'article R145-21 enferme ensuite le juge dans les limites de l'offre et de la demande. - Plafonnement (règle de principe) : par dérogation à l'article L145-33, la variation ne peut excéder celle de l'ILC ou de l'ILAT (art. L112-2 CMF) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le loyer révisé est le plus faible du loyer plafonné et de la valeur locative. Au T1 2026, ILC = 135,26 (− 0,45 % sur un an) et ILAT = 137,42 (+ 0,09 %), bases 100 respectivement au T1 2008 et au T1 2010. - Le lissage à 10 % par an n'est PAS une limite générale : la deuxième phrase du troisième alinéa de l'article L145-38 ne joue que « dans le cas où cette preuve est rapportée », c'est-à-dire en cas de déplafonnement. Une révision plafonnée peut donc produire une hausse de 18 % en une seule fois — exemple du guide : 36 000 € × (135,26 / 114,64) = 42 475,23 €. - Déplafonnement : trois conditions cumulatives — modification MATÉRIELLE des facteurs locaux de commercialité (définis à l'art. R145-6 : importance de la ville, du quartier ou de la rue, implantation, répartition des activités, moyens de transport, attrait ou sujétions), ayant entraîné PAR ELLE-MÊME plus de 10 % de variation de la valeur locative, avec une incidence favorable sur l'activité effectivement exercée par le preneur. L'exigence est plus dure qu'au renouvellement, où l'article L145-34 se contente d'une modification « notable » sans seuil. - Jurisprudence utile : Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27.367, publié (loyer résultant de l'application régulière d'une clause d'indexation sur un indice légal : pas lieu à révision sur le fondement de l'art. L145-38, faute de modification matérielle des facteurs locaux — la solution vaut dans les deux sens, le preneur ne peut donc pas non plus obtenir la baisse à la valeur locative sur un bail régulièrement indexé ; la révision à la baisse suppose un bail non indexé ou une indexation irrégulière) ; Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, publié (appréciation objective de l'incidence favorable, rendu sur le terrain de l'art. L145-34). - Valeur locative : cinq éléments des articles L145-33 et R145-3 à R145-8 — caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'alinéa 4 de l'article L145-38 exclut catégoriquement les investissements du preneur et les plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant le bail en cours. - Procédure : commission départementale de conciliation facultative en révision (art. L145-35, dessaisie à trois mois) ; mémoire préalable obligatoire (art. R145-24 à R145-26) ; saisine irrecevable avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire (art. R145-27) ; juge des loyers commerciaux = président du tribunal judiciaire, quel que soit le montant (art. R145-23) ; avocat obligatoire (art. R145-29) ; prescription biennale de l'article L145-60. Coût réel observé : 8 000 à 20 000 € pour un dossier complet, 12 à 30 mois. - Effets pour la SCI : à l'IS, le rappel est un produit dès que la créance est certaine (411 / 752, TVA collectée au 44571 si option art. 260, 2° CGI) ; à l'IR, comptabilité de caisse, le rappel n'est imposable qu'à l'encaissement, d'où un pic de revenus fonciers sur un seul exercice. La CRL de 2,5 % (art. 234 nonies à 234 quindecies CGI) ne vise que les sociétés passibles de l'IS et celles de l'art. 8 dont un associé au moins est passible de l'IS ou d'un régime de bénéfice réel — une SCI à l'IR détenue par des personnes physiques n'est pas redevable — et elle ne s'applique pas aux loyers soumis à la TVA (2° du III de l'art. 234 nonies). La valeur comptable de l'immeuble ne bouge pas ; la valeur vénale, oui — à 7 % de rendement, + 6 475 € de loyer annuel valent environ 92 500 € de valeur. - Nouveauté 2026 : l'article L145-38-1 du Code de commerce, créé par l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (en vigueur le 28 mai 2026), autorise, par dérogation à l'article L112-1 du CMF, la clause « tunnel » encadrant dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse la variation annuelle de l'ILC (l'ILAT n'est pas visé). La symétrie est la condition de validité. Réserve : la portée dans le temps du texte est discutée en doctrine — la validation des clauses tunnel stipulées dans des baux antérieurs au 28 mai 2026 n'est pas acquise. ## État des lieux en SCI : obligations, vétusté et litiges URL : https://www.sci-ai.app/etat-des-lieux-sci - L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés, établi contradictoirement et amiablement, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, puis joint au contrat de location. - L'article 1731 du Code civil présume que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives à défaut d'état des lieux, mais l'alinéa 3 de l'article 3-2 interdit à celle des parties qui a fait obstacle à son établissement ou à sa remise de s'en prévaloir — il faut un comportement actif d'obstruction, pas une simple négligence. À la lettre du texte, le bailleur seulement passif conserve la présomption, mais aucune décision publiée ne consacre cette distinction et la Cour de cassation sanctionne la simple carence sur le terrain probatoire (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). La présomption reste de toute façon simple et ne prouve ni l'état initial ni l'imputabilité des désordres : sans état des lieux, la retenue est en pratique indéfendable. - Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016 et sans effet rétroactif sur les baux antérieurs, fixe les mentions obligatoires (type d'état des lieux, date, localisation, identité et siège des parties et mandataires, relevés de compteurs, détail et destination des clés, description précise des sols, murs, plafonds et équipements pièce par pièce, signatures) et, pour la sortie, l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées. - Deux délais de rectification : dix jours à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour le compléter (recours devant la commission départementale de conciliation en cas de refus), et le premier mois de la période de chauffe pour les seuls éléments de chauffage. - La vétusté — état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal (art. 4 du décret de 2016) — n'est jamais à la charge du locataire (art. 1755 et 1730 du Code civil). La grille de vétusté issue d'un accord collectif de location est facultative, mais opposable dès lors qu'elle est annexée au bail et acceptée. Ses coefficients d'abattement ne s'appliquent qu'aux frais de réparation imputables au locataire : un élément arrivé en fin de vie reste à 100 % à la charge du bailleur, sans application de la grille. - Article 22 de la loi de 1989 : restitution du dépôt de garantie dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, à compter de la remise des clés ; majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard ; provision plafonnée à 20 % du dépôt en immeuble collectif jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. - À défaut d'établissement contradictoire, l'état des lieux est dressé par un commissaire de justice à frais partagés par moitié, les parties étant avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception — formalisme sans lequel le remboursement de la moitié du coût est refusé (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183). Émolument réglementé de l'article A444-27 du Code de commerce : 110,68 € HT jusqu'à 50 m², 128,95 € HT de 50 à 150 m², 193,43 € HT au-delà. - Refacturation au locataire : uniquement pour l'état des lieux d'entrée réalisé par un professionnel, part du locataire plafonnée à celle du bailleur et à 3,03 € TTC par m² de surface habitable (décret n° 2014-890, plafond 2026). L'état des lieux de sortie reste intégralement à la charge du bailleur. - Bail commercial : l'article L145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux à la prise de possession et à la restitution ; le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences perd la présomption de l'article 1731 — la simple passivité suffit, contrairement au régime de l'habitation. - Voies de recours et délais : tentative amiable préalable obligatoire en deçà de 5 000 € (art. 750-1 CPC), commission départementale de conciliation (art. 20 de la loi de 1989), juge des contentieux de la protection ; prescription de trois ans en habitation (art. 7-1 de la loi de 1989), cinq ans de droit commun ailleurs (art. 2224 du Code civil). - Comptabilité et fiscalité : dépôt au compte 165 au passif, imputation de la fraction conservée à la sortie. À l'IR, le dépôt n'est pas une recette imposable à son versement mais le devient l'année où les sommes sont acquises (BOI-RFPI-BASE-10-10, n° 380 et 400), les travaux de réparation restant déductibles au a du 1° du I de l'article 31 du CGI ; à l'IS, produit acquis dès l'établissement du décompte et charges déductibles au titre de l'article 39 du CGI. ## SCI et immeuble mixte : ventiler entre commerce et habitation URL : https://www.sci-ai.app/immeuble-mixte-sci - Immeuble mixte (plusieurs lots à destinations différentes, un bail par lot) et local mixte (un seul local habitation-professionnel sous un bail unique) sont deux régimes distincts : le test est le nombre de baux signés. - La clé de ventilation la plus défendable est la surface, appliquée avec le même référentiel à tous les lots ; surface habitable (art. R156-1 CCH) et loi Carrez (art. 46 loi n° 65-557 ; art. 4-1 du décret n° 67-223 pour les déductions et le seuil de 1,80 m, art. 4-2 pour l'exclusion des lots de moins de 8 m²) déduisent les mêmes éléments et appliquent le même seuil de 1,80 m, caves, garages et stationnements restant hors champ. Elle doit être figée par écrit dès l'acquisition (plan coté, tableau de surfaces, décision de gérance). - Le statut locatif s'apprécie lot par lot : bail commercial 9 ans (art. L145-1 et L145-4 C. com.), bail dérogatoire 3 ans maximum (art. L145-5), bail professionnel 6 ans (art. 57 A loi n° 86-1290), bail d'habitation de 6 ans quand le bailleur est une personne morale (art. 10 loi n° 89-462), ramené à 3 ans pour une SCI familiale (art. 13). - L'option TVA de l'art. 260, 2° CGI ne peut jamais viser des locaux nus destinés à l'habitation (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 20) ; depuis CE 9 septembre 2020 n° 439143 (SCI EMO) et la RM Grau (JOAN 16/11/2021, n° 38389), le bailleur peut désigner local par local ceux qu'il soumet à la TVA, de façon expresse, précise et non équivoque. Effet au 1er jour du mois de formulation, dénonciation au plus tôt le 1er janvier de la 9e année civile suivante. - Les immeubles ou fractions d'immeubles loués sous option constituent un secteur distinct d'activité (art. 209, I-2° ann. II CGI) : comptes séparés obligatoires pour recettes, dépenses et TVA déductible. - Coefficient de déduction = assujettissement × taxation × admission (art. 206, I ann. II CGI), chacun arrondi par excès à la 2e décimale (art. 206, V) ; pour une dépense mixte le coefficient de taxation est forfaitaire et repose sur un rapport de chiffres d'affaires (art. 206, III), pas sur la surface. Exemple : 16 800 € de loyers commerciaux sur 43 800 € de loyers totaux = 0,3836, arrondi à 0,39. La mixité joue aussi sur le taux : sur les parties communes d'un immeuble achevé depuis plus de deux ans, la quote-part de travaux afférente aux locaux d'habitation relève du taux réduit de 10 % (art. 279-0 bis CGI), le solde restant à 20 %. - La TVA déduite sur un immeuble est révisable par vingtièmes pendant 20 ans (art. 207, II-3 ann. II CGI), sans régularisation annuelle tant que l'écart de coefficients reste inférieur ou égal à un dixième (art. 207, II-4) ; un changement d'affectation ou une cession non taxée déclenche une régularisation globale (art. 207, III). - À l'IS, l'immeuble entier est amortissable après sortie du terrain, avec décomposition par composants et durées pouvant différer entre commerce et habitation (agencements commerciaux 8 à 10 ans contre 15 ans en habitation) : huit lignes de composants amortissables, plus le ou les terrains, eux aussi ventilés entre les deux destinations. - À l'IR, tous les loyers sont des revenus fonciers, y compris ceux d'un local commercial loué nu — seule la location meublée ou équipée bascule la SCI à l'IS de plein droit (art. 206, 2 CGI ; tolérance lorsque les recettes commerciales HT n'excèdent pas 10 % des recettes totales HT de l'exercice, BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320, avec lissage sur l'année en cause et les trois années antérieures en cas de dépassement exceptionnel, § 330). - Taxe foncière refacturable au preneur commercial si le bail le prévoit et si elle figure à l'inventaire précis et limitatif de l'art. L145-40-2 C. com. (art. R145-35), jamais en bail d'habitation ; grosses réparations de l'art. 606 C. civ., honoraires de gestion et charges des locaux vacants ne sont jamais refacturables pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014), les baux antérieurs non renouvelés restant régis par leurs stipulations. Le refus de renouvellement ouvre droit à l'indemnité d'éviction de l'art. L145-14 C. com. (préjudice causé, incluant la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession). - Taxe sur les bureaux limitée à l'Île-de-France (art. 231 ter CGI) et aux Bouches-du-Rhône, Var et Alpes-Maritimes (art. 231 quater), avec seuils de 100 m² de bureaux, 2 500 m² de locaux commerciaux, 5 000 m² de stockage et 500 m² de stationnement, appréciés en cumulant les locaux de même nature à une même adresse ; non déductible de l'IR ni de l'IS (art. 231 ter, IX) et exonération ZFU-TE supprimée par l'art. 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, à compter des impositions établies au titre de 2027 (maintenue pour 2026). - À la revente, la plus-value des particuliers est due au taux de 19 % (art. 200 B CGI) et les prélèvements sociaux restent à 17,2 % pour les plus-values immobilières ; la surtaxe de l'art. 1609 nonies G s'apprécie au niveau de la société (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). Une cession non taxée avant le terme des vingt ans déclenche une régularisation globale, évitable par l'option de l'art. 260, 5° bis ou par la dispense de l'art. 257 bis CGI. ## SCI ou groupement forestier pour détenir des bois et forêts URL : https://www.sci-ai.app/sci-foret-bois - Les parts de SCI sont exclues des trois régimes de faveur forestiers. L'article 976 du CGI exonère à concurrence des trois quarts les propriétés en nature de bois et forêts détenues en direct (I) et les parts de groupements forestiers (II) : une SCI ne relève d'aucun des deux alinéas. - Pour les droits de mutation à titre gratuit, l'administration l'écrit expressément : le BOI-ENR-DMTG-10-20-30-10, § 190, limite le régime de faveur aux parts de groupements forestiers et de sociétés d'épargne forestière, « à l'exclusion des actions ou parts émises par d'autres collectivités, notamment, des parts de sociétés civiles, même si l'objet de ces sociétés est analogue à celui des groupements forestiers ». - L'exonération de 75 % joue au titre de l'article 793, 2, 2° du CGI pour les bois et forêts détenus en direct et de l'article 793, 1, 3° pour les parts de groupements forestiers, sur la seule fraction représentative des bois. Les parts acquises à titre onéreux doivent avoir été détenues plus de deux ans par le donateur ou le défunt. - Condition de fond commune : une garantie de gestion durable au sens de l'article L124-1 du code forestier, un certificat du directeur départemental des territoires et un engagement trentenaire, avec bilan décennal de mise en œuvre (art. 281 H bis de l'annexe III au CGI). La rupture coûte le complément de droit plus 30 %, 20 % ou 10 % de la réduction consentie (art. 1840 G du CGI). - Le plan simple de gestion agréé est obligatoire au-delà de 20 hectares depuis l'article 30 de la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 (art. L312-1 du code forestier), le ministre pouvant abaisser le seuil entre 10 et 20 hectares par région ; le décret n° 2023-1281 du 26 décembre 2023 a fixé les échéances de transition aux 12 juillet 2026 et 12 juillet 2028. - Le groupement forestier est une société civile de l'article L331-1 du code forestier, d'objet limité aux massifs forestiers, d'une durée maximale de 99 ans, non assujettie à l'IS (art. L331-3), à titres non négociables (art. L331-4). Les associés d'un groupement forestier de droit commun répondent des dettes de façon indéfinie, conjointe, proportionnelle et subsidiaire (art. 1857 et 1858 du Code civil). Le groupement forestier d'investissement de l'article L331-4-1 est en revanche exclu de l'exonération d'IFI (BOI-PAT-IFI-30-20, § 120), mais la responsabilité de chacun de ses associés est plafonnée au montant de sa part dans le capital (art. L214-89, alinéa 3, du code monétaire et financier). - Le crédit d'impôt DEFI-forêt de l'article 200 quindecies du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 77 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, s'applique jusqu'au 31 décembre 2027 : 25 % pour l'acquisition de terrains, la souscription de parts de groupements forestiers et de sociétés d'épargne forestière et les travaux forestiers, 76 % pour les cotisations d'assurance. Le volet « contrat de gestion » a été abrogé pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2023 (art. 10 de la loi n° 2022-1726). Les plafonds de 6 250 € (célibataire) et 12 500 € (couple) ne sont pas globaux mais fixés par catégorie de dépenses au IV de l'article 200 quindecies (A acquisition et parts, B travaux et contrat de gestion, C assurance) ; pour l'assurance, la cotisation est d'abord retenue dans la limite de 15 € par hectare assuré. Les parts de SCI n'y figurent pas. - Revenus : les coupes relèvent du bénéfice forfaitaire de l'article 76 du CGI, égal au revenu cadastral et dû chaque année qu'il y ait coupe ou non ; la location du droit de chasse est un revenu foncier (art. 29 al. 2 du CGI), la jouissance réservée n'étant pas imposée (art. 30). Une activité agricole ne fait pas basculer la société à l'IS, l'article 206, 2 du CGI ne visant que les articles 34 et 35 ; son second alinéa permet en outre à une société civile dont l'activité principale relève de l'article 63 de rattacher ses recettes commerciales accessoires aux bénéfices agricoles dans les limites de l'article 75, à condition de relever d'un régime réel (le forfait de l'article 76 n'en est pas un). - Corriger une SCI forestière passe par la transformation en groupement forestier : elle n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle (art. 1844-3 du Code civil), donc ni mutation ni plus-value, pour 400 à 450 € de frais officiels ; le BOFiP § 250 conserve l'ancienneté des parts de SCI pour le délai de deux ans, sous réserve de l'identité de consistance. - Cas chiffré : 40 hectares valorisés 400 000 € donnés à deux enfants. En SCI, 36 388 € de droits et la totalité de l'abattement de 100 000 € consommée ; en groupement forestier, 0 € de droits et 50 000 € d'abattement préservés par enfant, plus 300 000 € d'assiette IFI en moins chaque année. ## SCI et petites dépendances : caves, greniers, celliers et remises URL : https://www.sci-ai.app/sci-cave-parking-dependances - Périmètre : caves, greniers, celliers, remises et débarras uniquement. Les garages, box automobiles et emplacements de stationnement relèvent d'un régime distinct, notamment en TVA, et sont traités dans des guides dédiés. - Bascule du régime de bail : l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 capte les « autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ». Trois conditions cumulatives (logement principal, caractère accessoire, même bailleur). Réunies, la cave suit le bail d'habitation (durée, congé de l'art. 15, dépôt de garantie de l'art. 22, encadrement du loyer). Non réunies, elle relève du droit commun du louage des articles 1713 et suivants du Code civil : durée, congé, dépôt de garantie et indexation librement fixés, sous réserve de l'art. L112-2 du code monétaire et financier pour l'indice. - Obligations écartées, texte à l'appui : pas de DPE pour un local non chauffé ou un bâtiment indépendant de moins de 50 m² (art. R126-15 du CCH) ; pas de critères de décence (art. 6 de la loi de 1989 et décret n° 2002-120, qui visent le logement) ; pas de permis de louer (art. L635-1 du CCH) ; pas d'encadrement des loyers. Restent dus : état des risques (art. L125-5 du code de l'environnement), taxe foncière et déclaration 2072. - Interdiction absolue d'usage d'habitation : l'article L1331-23 du code de la santé publique, réécrit par l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, prohibe la mise à disposition aux fins d'habitation des caves, sous-sols et combles. Sanction par la police unique des art. L511-1 et suivants du CCH : arrêté de traitement de l'insalubrité (art. L511-11), et 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende pour refus d'exécuter, portés à 2 ans et 75 000 € en cas d'occupant vulnérable (art. L511-22, I). - Loi Carrez : l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 écarte du mesurage les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots de moins de 8 m² (art. 4-2 du décret n° 67-223). Deux exclusions distinctes : par nature quelle que soit la surface, et par seuil quelle que soit la nature. Un grenier de plus de 8 m² reste, lui, dans le champ du mesurage. - TVA : la location d'un local nu est exonérée par l'article 261 D, 2° du CGI ; l'exception de taxation vise les seuls emplacements de stationnement et ne s'étend pas aux caves. Cas particuliers : accessoire d'un parking taxé (analyse d'unicité de prestation, doctrine BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 et CJCE Henriksen, 13 juillet 1989, aff. 173/88), option de l'art. 260, 2° du CGI limitée aux locaux professionnels avec régularisation par vingtièmes (art. 207 ann. II). Franchise en base 2026 pour les prestations de services : 37 500 € et 41 250 €. - Économie réelle sur cinq lots : 32 000 € de prix, environ 5 500 € de frais d'acquisition (DMTO 6,32 % = 2 022 €, émoluments proportionnels de l'art. A444-91 C. com. = 1 426 € TTC, contribution de sécurité immobilière 15 €/acte, plus formalités et débours), soit près de 17 % du prix sur des lots aussi petits. Avec 2 820 € de loyers annuels, le rendement brut ressort à 7,5 % et le net avant impôt à 3,4 %, après taxe foncière, charges de copropriété, assurance, comptabilité et provision de vacance. Pour un associé à 30 % de TMI, avec des prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers, il reste environ 675 € par an, soit 1,8 % du capital investi. Attention : ce tableau est un tableau de trésorerie, pas une base imposable — la provision de vacance n'est pas déductible (art. 29 du CGI, imposition des seuls loyers encaissés) et les frais de gestion relèvent du forfait de 20 € par local de l'art. 31, I, 1°, e du CGI. - Coût administratif : environ 3 h 45 par lot et par an (mise en location, quittances, saisie des charges de copropriété, assemblée générale, incidents), plus 3 à 4 heures de clôture pour la structure. Ce coût est quasiment fixe par lot alors que le revenu par lot est faible : c'est le vrai facteur limitant du portefeuille de micro-lots. - Seuil de pertinence de la SCI : en dessous de 3 lots et 30 000 € investis en solo, la détention en nom propre reste préférable. Au-delà de 6 lots, en achat à plusieurs ou en projet de transmission, la SCI s'impose (transmission par parts et non par lots, gouvernance écrite, mutualisation d'une seule comptabilité et d'une seule déclaration 2072). Depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts relève de l'article 1865-1 du Code civil (acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité). - Cession : régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI, sociétés des art. 8 à 8 ter), 19 % à l'IR avec exonération à 22 ans, 17,2 % de prélèvements sociaux avec exonération à 30 ans. Exonération des cessions d'un prix inférieur ou égal à 15 000 € (art. 150 U, II-6°), seuil apprécié bien par bien et en valeur pleine propriété (BOI-RFPI-PVI-10-40-70, § 10). Point de vigilance : la doctrine règle l'indivision par une quote-part (§ 20), tandis que pour une société des art. 8 à 8 ter le seuil s'apprécie au niveau de la société cédante (même logique que BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, pour la surtaxe) ; et la vente de plusieurs lots à un même acquéreur peut appeler un prix de cession global (§ 70 et 80). ## Détenir un bien atypique en SCI : château, moulin, péniche URL : https://www.sci-ai.app/sci-bien-atypique - Une péniche ou un bateau-logement n'est pas un immeuble : l'article 528 du Code civil en fait un meuble par nature, même amarré depuis vingt ans et raccordé aux réseaux. Une SCI dont l'objet vise « tous immeubles » ne peut donc pas l'acquérir sans excéder son objet social ; la modification statutaire doit précéder le compromis (136 € HT d'annonce légale). En société civile, l'article 1849 du Code civil n'engage la société envers les tiers que par les actes entrant dans l'objet social : a contrario l'acte qui l'excède ne lui est pas opposable, même si le tiers est de bonne foi (l'inverse de la règle des SARL et SA, art. L223-18 et L225-56 du code de commerce), et le gérant engage en outre sa responsabilité envers la société et les associés. - Sûreté bancaire sur un bateau : hypothèque fluviale du code des transports, exclusivement conventionnelle (art. L4122-1), constituée par écrit à peine de nullité (art. L4122-3), inscrite au registre des droits réels tenu par le greffe du tribunal de commerce (art. L4121-2), rang réglé par la date d'inscription (art. L4122-6). Immatriculation obligatoire au-delà de 20 tonnes de port en lourd ou de 10 m³ de déplacement (art. L4111-1). Beaucoup de banques ne la pratiquent pas et exigent une caution ou un nantissement. - Plus-value de cession d'un bateau détenu par une SCI à l'IR : article 150 UA du CGI (biens meubles), qui vise expressément les sociétés relevant des articles 8 à 8 quinquies. 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattement de 5 % par an au-delà de la 2e année (art. 150 VC), exonération totale à 22 ans pour les deux, exonération si le prix est inférieur ou égal à 5 000 €. Ni surtaxe de l'article 1609 nonies G — laquelle, côté immeuble, se déclenche au-delà de 50 000 € de plus-value IMPOSABLE, c'est-à-dire après abattement pour durée de détention, appréciée au niveau de la société relevant des art. 8 à 8 ter (BOI-RFPI-TPVIE-20, n° 20 et 60) —, ni DMTO immobiliers. Le régime meuble est donc plus favorable que le régime immobilier sur une détention de 8 à 15 ans. - L'emplacement d'une péniche relève du domaine public fluvial : convention d'occupation temporaire, occupation nécessairement temporaire (art. L2122-2 CG3P), précaire et révocable (art. L2122-3), soumise à redevance (art. L2125-1). Aucun droit au renouvellement, aucune indemnité d'éviction, et le transfert de la convention au nouveau propriétaire n'est pas automatique : c'est la ligne qui fait toute la valeur du bien à la revente. - Château protégé : travaux soumis à autorisation sur immeuble classé (art. L621-9 du code du patrimoine), à déclaration préalable sur immeuble inscrit (art. L621-27) avec accord de l'autorité des monuments historiques lorsqu'une autorisation d'urbanisme est requise ; protection au titre des abords (art. L621-30 à L621-32) pour tout immeuble visible du monument ou en même temps que lui à moins de 500 mètres. Côté fiscal, le II de l'article 156 bis du CGI exclut par principe les immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'IS, sauf trois exceptions (75 % des surfaces habitables affectées à l'habitation dans les deux ans, espace culturel non commercial ouvert au public pendant quinze ans, société civile constituée entre membres d'une même famille), avec engagement de conservation de quinze ans ; le IV du même article écarte le premier alinéa du II pour les immeubles acquis avant le 1er janvier 2009 par des sociétés non soumises à l'IS. Une SCI à l'IS n'y a pas accès. - Moulin : le droit d'eau fondé en titre est attaché à l'ouvrage, de durée illimitée, réputé autorisé ou déclaré par le II de l'article L214-6 du code de l'environnement ; sa consistance légale est celle du titre d'origine, et la jurisprudence admet qu'il se perde par la ruine de l'ouvrage. Grange et corps de ferme en zone A ou N : changement de destination via la désignation au PLU (II de l'art. L151-11 du code de l'urbanisme, art. R151-23 et R151-25) sous avis conforme de la CDPENAF ou de la CDNPS, avec deux dérogations récentes — l'article L152-6-5 (loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, transformation en habitation principale) et l'article L152-6-9 (loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, bâtiments agricoles ou forestiers inutilisés depuis plus de vingt ans). - Architecte : l'obligation résulte de l'article L431-1 du code de l'urbanisme ; la dispense de l'article L431-3, dont l'article R431-2 fixe le seuil à 150 m² de surface de plancher, est réservée aux personnes physiques et aux exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique construisant pour elles-mêmes. Une SCI n'entre dans aucune de ces catégories et doit recourir à un architecte dès qu'un permis de construire est requis, quelle que soit la surface — soit 8 à 12 % du montant des travaux en mission complète. Une simple déclaration préalable, en revanche, n'impose pas d'architecte, même à une société. - Assurance : le capital garanti doit correspondre à la valeur de reconstruction à l'identique, souvent trois à cinq fois supérieure au prix d'achat sur une demeure ancienne. À défaut, la règle proportionnelle de capitaux de l'article L121-5 du code des assurances réduit l'indemnité dans le rapport du capital assuré à la valeur réelle, y compris sur un sinistre partiel : 850 000 € assurés pour 4 200 000 € de valeur réelle, c'est une indemnité de 60 714 € sur un sinistre de 300 000 €. S'y ajoutent la déclaration des circonstances aggravantes (art. L113-2, 3°) et les clauses contractuelles d'inoccupation, sans fondement légal mais qui suspendent vol, vandalisme et dégâts des eaux au-delà de 30 à 90 jours d'absence. - Exploitation touristique : le 2 de l'article 206 du CGI assujettit d'office à l'IS la société civile qui exerce une activité visée aux articles 34 et 35 (gîtes, chambres d'hôtes, location de salle avec services). Tolérance doctrinale de 10 % des recettes totales HT (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320), appréciée en moyenne sur l'année en cause et les trois années antérieures (n° 330). La bascule emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter) et la perte du régime des plus-values des particuliers. Parade : bail à une société d'exploitation distincte, à la valeur locative réelle et effectivement payé. - Financement et cession : la SCI n'est pas hors du champ du HCSF — sa FAQ officielle indique que la décision s'applique aux prêts aux SCI couverts par l'article L313-1 du code de la consommation, le taux d'effort n'y étant généralement pas calculable, ces dossiers relevant « a priori » de la marge de flexibilité (35 % de taux d'effort assurance comprise, 25 ans de maturité, 27 ans en cas d'entrée en jouissance différée). À la sortie, la cession de parts exige depuis le 27 juin 2026 un acte notarié, d'avocat contresigné ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil), avec 5 % de droits d'enregistrement (art. 726, I, 2° du CGI) contre environ 6,32 % de DMTO sur la vente de l'immeuble. ## Domiciliation des loyers : la clause bancaire imposée à votre SCI URL : https://www.sci-ai.app/domiciliation-loyers-clause-bancaire-sci - Ne pas confondre : la domiciliation du siège social est l'adresse administrative de la SCI (statuts, RCS) ; la clause de domiciliation des loyers est une stipulation du contrat de prêt par laquelle la SCI s'engage à encaisser ses recettes locatives sur un compte ouvert chez le prêteur. - Il n'existe aucun encadrement légal spécial, et il n'y en a jamais eu pour une SCI : l'article L313-25-1 du code de la consommation, créé par l'ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 (contrepartie individualisée obligatoire, durée plafonnée, avantage acquis à l'échéance), ne visait que la domiciliation des « salaires ou revenus assimilés » et ne s'appliquait qu'à l'offre de prêt de l'article L313-24, donc au crédit immobilier délimité par les articles L313-1 et L313-2 — jamais aux loyers d'une SCI de rapport. Il a de surcroît été abrogé par l'article 206 de la loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 — version en vigueur du 01/01/2018 au 24/05/2019 seulement. Le même article 206 a supprimé le 10° de l'article L313-25, qui ne comporte plus que neuf alinéas (libre choix de l'assureur au 7°, renvoi à l'article L313-34 au 9°). - Le plafond de dix ans n'existe plus non plus : le décret n° 2017-1099 du 14 juin 2017 a été annulé par le Conseil d'État le 4 février 2021 (n° 413226) pour défaut de base légale, le juge relevant que le dispositif devait être regardé comme une vente liée au sens de la directive 2014/17/UE, prohibée par le a du 2 de son article 12. Une clause de vingt ans est aujourd'hui licite. - Champ du code de la consommation : le 3° de l'article L313-1 vise expressément les crédits « souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n'est pas destiné à financer une activité professionnelle » — une SCI n'est donc pas hors champ au seul motif qu'elle est une personne morale. C'est le 2° de l'article L313-2 (activité professionnelle, notamment celle des personnes qui, en vertu de leur objet social, procurent des immeubles en propriété ou en jouissance) qui écarte les SCI de rapport, confirmé par Cass. 1re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066 (non publié) : une SCI qui emprunte pour acquérir un immeuble conformément à son objet agit en qualité de professionnel. - La FAQ officielle du HCSF consacre plusieurs questions aux SCI et énonce que sa décision « s'applique aux prêts aux SCI couverts par les dispositions sur le crédit immobilier prévues à l'article L. 313-1 du code de la consommation » ; le taux d'effort d'une SCI n'étant généralement pas calculable, ces dossiers relèvent a priori de la marge de flexibilité et la charge remonte chez l'associé personne physique (décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée par les décisions D-HCSF-2023-2 du 29/06/2023 et D-HCSF-2023-6 du 18/12/2023 : 35 % d'effort assurance comprise, 25 ans, 27 ans en cas d'entrée en jouissance décalée, marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle). - Fondements réellement mobilisables pour une SCI : articles 1104 et 1112-1 du Code civil (bonne foi, information précontractuelle) et surtout article 1171 (clause non négociable d'un contrat d'adhésion créant un déséquilibre significatif, réputée non écrite), auxquels s'ajoute le devoir jurisprudentiel de mise en garde. Réserve : l'article liminaire du code de la consommation définit le non-professionnel comme « toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles », de sorte qu'une SCI purement patrimoniale peut encore relever des clauses abusives des articles L212-1 et L212-2. L'article L442-1 du code de commerce est une impasse : Cass. com., 26 janvier 2022, n° 20-16.782 — les établissements de crédit ne sont pas soumis aux pratiques restrictives pour leurs opérations de banque. - Aucune mobilité bancaire : le service d'aide à la mobilité de l'article L312-1-7 du code monétaire et financier est réservé aux personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels. Une SCI qui change de banque écrit elle-même à chaque locataire et redomicilie chaque prélèvement. - Chiffrage sur 250 000 € sur 20 ans : 3,60 % contre 3,40 % (20 points de base) = mensualité de 1 462,79 € contre 1 437,09 €, intérêts totaux de 101 070 € contre 94 902 €, soit 6 168 € sur vingt ans (308 €/an) ; 10 points de base ne rapportent que 3 091 € (155 €/an). Net d'impôt, dix points de base valent 1 695 € à l'IR (TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, dont 6,8 points de CSG déductibles au titre du II de l'article 154 quinquies du CGI, soit un frottement de 45,2 % et non 47,2 %) et 2 627 € à l'IS au taux réduit de 15 % — soit environ 1 380 à 2 630 € sur vingt ans selon le régime, 69 à 131 €/an. - Le coût du verrou dépasse souvent le gain : à base homogène (coûts nets d'IS), 300 €/an d'écart de tenue de compte société annulent la quasi-totalité de vingt points de base (5 100 € nets de surcoût sur vingt ans contre 5 243 € de bonification nette), et 200 à 700 €/an d'écart d'assurance emprunteur les dépassent largement. À l'IR, les frais de tenue de compte ne sont pas déductibles (liste limitative du 1° du I de l'article 31 du CGI, déduction forfaitaire de 20 € par local au e) ; à l'IS, ils le sont au titre de l'article 39 du CGI. - Cinq points de négociation qui passent : durée limitée à la période de bonification avec avantage acquis ensuite, assiette restreinte aux seuls biens financés par le prêt, obligation de moyens assortie d'un délai de régularisation, contrepartie chiffrée en points de taux dans le contrat, sanction bornée à la perte de l'avantage à l'exclusion de l'exigibilité anticipée. - Sortir en cours de prêt : avenant négocié (le plus efficace), renégociation — attention, un avenant laisse survivre les engagements accessoires du contrat initial —, ou rachat par un autre établissement, qui éteint la clause mais coûte l'indemnité de remboursement anticipé (le plafond de l'article R313-25 du code de la consommation ne s'applique de plein droit qu'aux prêts relevant du chapitre du crédit immobilier), la mainlevée d'hypothèque et la nouvelle garantie. ## Racheter une soulte via une SCI (divorce, succession, indivision) URL : https://www.sci-ai.app/rachat-soulte-sci - Le partage n'est pas une vente : l'article 883 du Code civil lui donne un effet déclaratif, l'attributaire étant réputé propriétaire depuis l'origine. Il n'y a donc aucune mutation à taxer, seulement un droit sur l'acte. - Droit de partage : 2,50 % (article 746 du CGI), ramené à 1,10 % pour les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS (article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, taux applicable depuis le 1er janvier 2022). Un partage successoral reste à 2,50 %. - L'assiette est l'actif net partagé (article 747 du CGI) : la dette bancaire se déduit, et le taux porte sur la totalité du bien, pas sur la seule quote-part transférée. Les émoluments du notaire, eux, se calculent sur l'actif brut (barème du partage, article A444-121 du Code de commerce : 4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 %). - Régime spécial de l'article 748 du CGI : les partages de succession, de communauté conjugale, de biens issus d'une donation-partage ou acquis par des époux ou partenaires de PACS ne sont pas translatifs à hauteur de la soulte. Un seul droit de partage s'applique, sans droits de mutation. Les concubins non pacsés ne sont pas visés à l'enregistrement, alors qu'ils le sont pour l'exonération de plus-value (BOI-RFPI-PVI-10-40-100). - Vendre ses droits indivis à une SCI est une mutation à titre onéreux : environ 6,32 % de droits départementaux en 2026 dans la grande majorité des départements (environ 5,81 % dans une minorité), émoluments au barème des ventes (article A444-91 du Code de commerce), contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (article 879 du CGI) et plus-value chez le cédant (article 150 U du CGI, 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, les 18,6 % de la LFSS 2026 ne visant pas les plus-values immobilières). La licitation au profit d'un co-indivisaire reste, elle, à 2,50 % au titre du II de l'article 750 du CGI, sans soustraction de la part de l'acquéreur, et n'ouvre pas droit au taux de 1,10 %. - Calcul de la soulte : valeur vénale au jour du partage, moins le capital restant dû, ajusté des comptes d'indivision (créance de l'article 815-13 du Code civil pour les dépenses de conservation et d'amélioration, indemnité d'occupation de l'article 815-9), puis répartition selon les quotes-parts. En communauté, les récompenses se règlent d'abord, au profit subsistant (article 1469, alinéa 3, du Code civil). - La désolidarisation du prêt n'est jamais de droit : elle suppose l'accord exprès et discrétionnaire de la banque, qu'aucun jugement, convention de divorce ou acte de partage ne peut lui imposer. Conditionner le partage à son obtention est la seule protection efficace. - Piège majeur : quand le partage bénéficie du régime de faveur, la soulte versée n'augmente pas le prix de revient pour une revente future, le prix d'acquisition restant la valeur d'entrée dans l'indivision, « il n'est pas tenu compte de la soulte versée » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 410). En contrepartie, la date d'acquisition retenue est celle de l'entrée dans l'indivision, ce qui fait courir les abattements plus tôt. - Le détour par une SCI coûte presque toujours plus cher au comptant : l'apport d'immeuble est une cession à titre onéreux (plus-value immédiate, droits de mutation sur la fraction à titre onéreux si le prêt est repris, 5 % si la SCI est à l'IS au titre des articles 809, I, 3° et 810, III du CGI), et la cession de parts qui suit supporte 5 % (article 726, I, 2° du CGI) plus l'acte notarié ou d'avocat imposé à peine de nullité par l'article 1865-1 du Code civil depuis le 27 juin 2026. - Cas chiffré (immeuble successoral valorisé 420 000 €, indivision 50/50, valeur déclarée à la succession 360 000 €) : partage avec soulte ≈ 17 450 € ; cession de parts d'une SCI préexistante ≈ 13 500 € ; partage puis apport à une SCI ≈ 54 450 € (surtaxe de l'article 1609 nonies G comprise, la plus-value d'apport dépassant 50 000 €) ; SCI qui achète l'immeuble entier ≈ 54 890 €. En cas de blocage, l'article 815 du Code civil garantit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : partage judiciaire, ou procédure de l'article 815-5-1 pour les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis (le notaire fait signifier l'intention d'aliéner dans le mois de son recueil, les autres indivisaires disposant de trois mois à compter de la signification pour s'opposer ou se manifester). ## SCI et vente à réméré : mécanisme, coût réel et risques URL : https://www.sci-ai.app/sci-vente-a-remere - La vente à réméré est une vente pleine et entière assortie d'un pacte de rachat : l'article 1659 du Code civil la définit comme la faculté pour le vendeur de reprendre la chose moyennant restitution du prix principal et le remboursement de l'article 1673. Le mot « réméré » a été retiré du texte par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 ; la dénomination légale est la « faculté de rachat ». - Le délai est le cœur du dispositif : cinq ans maximum (art. 1660), terme « de rigueur » que le juge ne peut pas prolonger (art. 1661), et à son expiration l'acquéreur « demeure propriétaire irrévocable » sans indemnité ni recours (art. 1662). Le délai court même contre le mineur (art. 1663). En pratique, les opérations se signent sur 12, 18 ou 24 mois. - Le prix de rachat n'est pas le prix de vente : l'article 1673 met à la charge du vendeur le prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente (donc les DMTO et émoluments supportés par l'acquéreur) et les réparations nécessaires ou ayant augmenté la valeur du fonds. Le même article subordonne l'entrée en possession au paiement intégral de ces sommes : en cas de désaccord, la reprise effective attend leur fixation judiciaire, sans que le terme de l'article 1660 en soit prorogé. - Le marché traite entre 50 % et 70 % de la valeur d'expertise. Cas chiffré du guide : bien valorisé 300 000 €, vendu 180 000 €, indemnité d'occupation de 8 % l'an (1 200 €/mois), frais de dossier 7 000 €, séquestre 14 400 €, prêt soldé 90 000 € — trésorerie réellement disponible : 68 600 €, soit 22,9 % de la valeur du bien. - Coût complet sur 24 mois si le rachat a lieu : ≈ 53 800 € (14 700 € de frais d'acte remboursés au titre de l'art. 1673, 28 800 € d'indemnités en configuration bail principal + sous-location, 7 000 € de frais de dossier, ≈ 3 300 € de frais de rachat dont 125 € de droit fixe et 195 € de contribution de sécurité immobilière), soit un taux effectif d'environ 17 % l'an, contre ≈ 15 700 € pour un crédit bancaire et 15 900 à 25 400 € pour un prêt hypothécaire selon le taux. En cas d'échec : 155 800 € de perte économique — à comparer aux 170 000 à 180 000 € qu'aurait laissés une vente amiable à 300 000 € (27 100 € de plus-value, 90 000 € de prêt soldé). - Une SCI n'occupe pas, elle loue : sans bail signé avec l'acquéreur, les baux en cours sont transférés (art. 1743 C. civ.) et les loyers partent chez le porteur. Si la SCI reprend un bail principal pour sous-louer, les profits relèvent des bénéfices non commerciaux (art. 92 du CGI, BOI-RFPI-CHAMP-10-30) et non des revenus fonciers — sans pour autant faire basculer la société à l'IS. - Fiscalité de la vente initiale : plus-value des particuliers pour une SCI à l'IR (art. 150 U s. du CGI, 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, le IV de l'art. L136-8 du CSS maintenant la CSG à 9,2 % sur les plus-values immobilières), plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable à l'IS. Les DMTO d'environ 6,32 % ne sont pas restituables (art. 1961 du CGI). - Seul point fiscalement favorable : l'exercice du rachat résout rétroactivement la vente et n'est passible que du droit fixe de 125 € de l'article 680 du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80), sous quatre conditions cumulatives — pacte stipulé dans l'acte de vente lui-même, retrait dans le délai, acte authentique ou à date certaine, retrait par le vendeur ou son ayant cause à titre universel. - Risques à ne pas édulcorer : perte définitive du bien (art. 1662), requalification en pacte commissoire prohibé dissimulant un crédit (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771 : 380 000 € de prix, 493 696 € de rachat sur deux ans, soit de l'ordre de 14 à 15 % l'an), nullité de la clause de voie parée (art. L311-3 du CPCE), hypothèques de l'acquéreur si le pacte n'est pas publié (art. 1673 al. 2), nullités de la période suspecte (art. L632-1 et L632-2 C. com.) — comptées depuis la date de cessation des paiements fixée par le tribunal, reportable jusqu'à 18 mois avant le jugement d'ouverture (art. L631-8 C. com.), et non depuis la déclaration du dirigeant. - Côté SCI : la vente de l'immeuble excède les pouvoirs ordinaires du gérant, une résolution d'assemblée et un procès-verbal sont indispensables — mais le défaut d'autorisation n'annule pas la vente à l'égard du tiers de bonne foi, les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant lui étant inopposables (art. 1849 C. civ.) : la sanction est la responsabilité du gérant, et la vente n'est attaquable que si elle sort de l'objet social. L'article 2452 du Code civil ne protège que la résidence principale du débiteur, dont une société est dépourvue. Une SCI acquéreuse qui répète les portages tombe sous le 1° du I de l'art. 35 et le 2 de l'art. 206 du CGI (IS de plein droit) ; les conséquences de cessation d'entreprise de l'art. 202 ter sont alors atténuées, le second alinéa du I écartant l'imposition immédiate des plus-values latentes en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, si les écritures comptables ne sont pas modifiées et si l'imposition reste possible à l'IS. Une SCI ne peut pas déposer de dossier de surendettement : mandat ad hoc (art. L611-3 C. com.) ou conciliation (art. L611-5). ## Prêt à paliers ou prêt lissé pour une SCI multi-projets URL : https://www.sci-ai.app/pret-palier-lisse-sci - Le prêt à paliers (ou prêt lissé, ou prêt gigogne) découpe l'échéance du nouveau crédit en deux niveaux — basse tant que l'ancien prêt court, haute ensuite — pour que la somme des échéances de tous les crédits de la SCI reste constante : E1 = C − A pendant n mois, puis E2 = C. - Aucun régime légal propre : c'est un aménagement conventionnel du tableau d'amortissement dans un contrat de prêt de droit commun (art. 1892 s. C. civ.), taux conventionnel écrit (art. 1907 C. civ.), TEG exigé par l'art. L313-4 du code monétaire et financier qui renvoie aux art. L314-1 à L314-5 du code de la consommation. - Champ d'application : le 3° de l'art. L313-1 du code de la consommation vise expressément les personnes morales de droit privé — une SCI n'est donc pas exclue parce qu'elle est une personne morale. C'est le 2° de l'art. L313-2 qui l'exclut lorsque le prêt finance une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, en vertu de leur objet social, procurent des immeubles en propriété ou en jouissance (Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24.915). En revanche la SCI reste dans le champ du taux de l'usure : l'art. L314-9 du code de la consommation n'en écarte que les personnes morales exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale — une SCI civile n'y figure pas, et la Banque de France publie pour elle une catégorie de seuils dédiée. - Conséquences protection par protection : formalisme du crédit immobilier (FISE, offre 30 jours, réflexion 10 jours), plafond des indemnités de remboursement anticipé de l'art. R313-25 C. conso (6 mois d'intérêts, 3 % du capital restant dû), résiliation infra-annuelle de l'assurance emprunteur (art. L113-12-2 C. assurances, loi n° 2022-270 du 28 février 2022) et condition suspensive de l'art. L313-40 : aucun ne joue de plein droit pour une SCI locative, tout se stipule au contrat. - HCSF : la FAQ officielle indique que la décision « s'applique aux prêts aux SCI couverts par les dispositions sur le crédit immobilier prévues à l'article L. 313-1 du code de la consommation ». Paramètres en vigueur (D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée le 29/06/2023 et le 18/12/2023) : taux d'effort 35 % assurance comprise, maturité 25 ans (27 ans si entrée en jouissance décalée), marge de flexibilité 20 % de la production trimestrielle dont au moins 70 % résidence principale, les 30 % primo-accédants étant compris dans ces 70 %. - Coût chiffré : 200 000 € à 3,50 % sur 240 mois. Sans lissage, 1 160 €/mois et 78 390 € d'intérêts. Avec lissage, 734 € pendant 84 mois puis 1 484 € pendant 156 mois, soit 93 066 € d'intérêts : + 14 676 €, c'est-à-dire +18,7 % d'intérêts et 7,3 % du capital. Le capital restant dû à 7 ans passe de 145 204 € à 185 720 €. - Plancher technique : le palier bas ne doit jamais descendre sous les intérêts de la période (583 € le premier mois sur 200 000 € à 3,50 %), faute de quoi le capital restant dû augmente (amortissement négatif). - Fiscalité à l'IR : les intérêts restent déductibles au d du 1° du I de l'art. 31 du CGI, sous la seule condition d'emploi des fonds. Le lissage augmente les intérêts déductibles chaque année, mais le 3° du I de l'art. 156 du CGI exclut la fraction d'intérêts du déficit imputable sur le revenu global (limite 10 700 €, 21 400 € pour une sortie de passoire, prorogée jusqu'au 31/12/2027 par l'art. 47 de la LF 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : le supplément n'est reportable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. - Fiscalité et comptabilité à l'IS : art. 39 du CGI, rattachement des intérêts courus à l'exercice ; écritures 164 (capital), 661 (intérêts), 616 (assurance), 512, et 1688 pour les intérêts courus non échus à la clôture. Le rabot de l'art. 212 bis du CGI place la SCI dans son champ sans jamais l'amener au seuil de 3 M€ d'intérêts nets. L'économie d'IS sur les intérêts supplémentaires ramène le coût net du lissage d'environ 14 676 € à 11 000 €. - Alternatives à chiffrer avant de signer : allongement de durée (plus cher et permanent), différé partiel ou total, prêt in fine, renégociation ou rachat du prêt existant (seule option qui peut réduire le coût total), apport en compte courant d'associé (gratuit s'il n'est pas rémunéré ; si rémunéré, plafond de l'art. 39, 1, 3° du CGI, 4,55 % pour un exercice de 12 mois clos le 31/12/2025, apprécié compte par compte). ## Réforme de la copropriété : ce qui change pour les SCI URL : https://www.sci-ai.app/reforme-copropriete-sci - Aucune des réformes de la copropriété de 2014 à 2026 ne modifie la fiscalité d'une SCI : ce qui change, c'est la trésorerie, l'information et le calendrier. Le traitement des sommes appelées par le syndic reste régi par l'article 31 du CGI à l'IR et par l'article 39 du CGI à l'IS. - DPE collectif (art. L. 126-31 CCH) : obligatoire pour tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Calendrier du VI de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 : 1er janvier 2024 (plus de 200 lots et monopropriété), 1er janvier 2025 (50 à 200 lots), 1er janvier 2026 (au plus 50 lots), 1er janvier 2028 outre-mer. Renouvellement décennal sauf classe A, B ou C établie après le 1er juillet 2021. - Piège documenté : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a supprimé le dernier alinéa de l'article L. 126-31 du CCH, qui visait l'étude de faisabilité en énergies renouvelables des organismes HLM. Elle n'a PAS supprimé le DPE collectif des copropriétés, contrairement à ce que plusieurs sites ont écrit. - Diagnostic structurel (art. 27 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, art. L. 126-6-1 CCH, décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en vigueur le 15 août 2025, arrêté du 22 août 2025 publié au JO du 30 août et applicable le 31 août 2025) : applicable uniquement dans les secteurs délimités par délibération du conseil municipal, après quinze ans puis tous les dix ans, transmission à la commune sous dix-huit mois. En copropriété, l'obligation est réputée satisfaite par l'élaboration du plan pluriannuel de travaux de l'article 14-2 de la loi de 1965. - Emprunt collectif (III de l'article 26-4 de la loi n° 65-557, décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025) : l'acceptation est PRÉSUMÉE. Pour ne pas être tenu, le copropriétaire doit notifier son refus au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal ET verser la totalité de sa quote-part du prix des travaux dans les six mois. Conditions cumulatives. - Droit à l'isolation (art. 25-2-1 de la loi de 1965, art. 10-4 du décret de 1967) : un copropriétaire peut faire réaliser à ses frais des travaux d'isolation de toiture ou de plancher affectant les parties communes, sur autorisation de l'AG à la majorité de l'article 25 avec passerelle de l'article 25-1, sous réserve de la structure, des équipements essentiels, de la sécurité, de la salubrité, de la jouissance des autres lots, et à condition que les travaux ne figurent pas déjà au PPT. - Registre national d'immatriculation (art. L. 711-1 à L. 711-7 CCH) : l'immatriculation et son actualisation incombent au SYNDIC, jamais au copropriétaire ; données financières à déclarer dans les deux mois de l'AG d'approbation des comptes. Astreinte de l'art. L. 711-6 après mise en demeure infructueuse d'un mois, plafonnée à 20 € par lot et par SEMAINE, non refacturable aux copropriétaires sauf syndic non rémunéré — cas de la SCI syndic bénévole. Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025 élargit les données déclarées mais n'entre en vigueur que dix-huit mois après sa publication, soit le 21 février 2027. - Meublés de tourisme (loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) : l'article 8-1-1 impose la mention de l'autorisation ou de l'interdiction dans les règlements établis à compter de son entrée en vigueur ; les alinéas 5 et 6 de l'article 26 permettent à l'AG, dans une copropriété dont le règlement interdit déjà l'activité commerciale, d'interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales — un lot de SCI n'en est jamais une. Dispositif déclaré conforme à la Constitution (Cons. const., décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026), le paragraphe 10 réservant toutefois que l'interdiction votée doit être justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge — une résolution non justifiée reste attaquable dans le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2. L'article 9-2 oblige le loueur à informer le syndic. - Dématérialisation (décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, art. 42-1 de la loi de 1965 et art. 64 à 64-4 et 65 du décret de 1967) : la voie électronique devient le mode normal de notification, sans accord préalable du copropriétaire. Le délai de contestation des décisions d'AG de l'article 42, alinéa 2, est un délai de FORCLUSION de deux mois courant de la transmission, pas de la lecture. Une adresse électronique périmée après un changement de gérant suffit à forclore la SCI. - Représentation de la SCI en AG : la personne morale est copropriétaire, représentée par son gérant (art. 1849 C. civ.) ou un mandataire. L'article 22 de la loi de 1965 réduit les voix du copropriétaire détenant plus de la moitié des tantièmes à la somme des voix des autres : une SCI majoritaire ne décide jamais seule. - Fausse échéance à écarter : le délai de mise en conformité du règlement de copropriété institué par l'article 206 de la loi ELAN n° 2018-1021 a expiré le 23 novembre 2021 et a été supprimé par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022. Aucune obligation de mise à jour du règlement ne tombe au 1er janvier 2026. ## Plan pluriannuel de travaux : ce que votre SCI doit anticiper URL : https://www.sci-ai.app/ppt-copropriete-sci - Le PPT est régi par l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021. Il n'est pas dans le CCH : les articles L. 731-1 et suivants sont ceux du diagnostic technique global (DTG), confusion très répandue que ce guide corrige. - L'obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires, pas sur la SCI : celle-ci vote en assemblée, finance à hauteur de ses tantièmes et comptabilise. Champ : immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, réception des travaux de construction remontant à plus de quinze ans. Dispense possible si un DTG en cours de validité ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans (art. 14-2, I). - Calendrier achevé : VI de l'article 171 de la loi Climat, 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots, 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots, 1er janvier 2025 pour 50 lots au plus. Le « calendrier 2026 » qui circule vient du VII, qui décale d'un an le seul 4° du II, c'est-à-dire la remise du PPT à l'acquéreur au titre de l'article L. 721-2 du CCH, et non l'obligation de l'établir. Les caves et parkings ne comptent pas dans le décompte des lots. - Contenu en quatre blocs (art. 14-2, I) : liste des travaux de sauvegarde, de santé et sécurité, d'économies d'énergie et de réduction des gaz à effet de serre ; estimation du niveau de performance énergétique atteignable ; estimation sommaire du coût et hiérarchisation ; échéancier sur dix ans. Plan décennal, actualisé tous les dix ans. - Prestataire encadré par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 : compétences dans huit domaines, diplôme de l'enseignement supérieur d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment ou titre équivalent, attestation d'impartialité et d'indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises. L'assurance RC professionnelle n'est pas rendue obligatoire : le décret impose seulement d'en justifier si elle a été souscrite. Coût observé en 2026 : environ 2 800 € HT en dessous de dix lots, jusqu'à 6 500 € HT autour de cent lots, soit d'environ 45 € par lot dans un grand ensemble à plus de 700 € par lot dans une copropriété de quatre lots. - Double vote à ne jamais confondre : les modalités d'élaboration du projet se votent à la majorité des voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance (art. 24) ; l'adoption de tout ou partie du projet se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25). Le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour de chaque assemblée d'approbation des comptes. La passerelle de l'article 25-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (en vigueur au 11 avril 2024), s'applique à l'adoption du PPT : elle vise la majorité des voix de tous les copropriétaires « en application de l'article 25 ou d'une autre disposition », donc le II de l'article 14-2, et l'assemblée « se prononce » immédiatement à la majorité de l'article 24 dès que le tiers des voix est atteint — c'est de droit, plus une faculté. En revanche le second alinéa, qui permet une nouvelle assemblée dans les trois mois, est désormais réservé aux travaux du f de l'article 25 : il ne joue pas pour le PPT. - Sanction : pas d'amende. Le III de l'article 14-2 permet à l'autorité administrative de demander la transmission du plan adopté puis, à défaut de transmission sous un mois ou si le plan est manifestement insuffisant, d'élaborer ou d'actualiser le projet d'office aux frais du syndicat. - Financement, trois voies. Fonds de travaux (art. 14-2-1) : deux planchers cumulatifs, 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux du plan adopté, c'est le plus élevé qui s'applique, jamais leur somme. Appels de fonds hors budget prévisionnel (art. 14-1, II de la loi de 1965 et art. 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui vise les études techniques). Emprunt collectif à adhésion automatique de l'article 26-9, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 : refus à notifier dans les deux mois de la notification du procès-verbal et quote-part à régler dans les six mois, durée maximale de vingt-cinq ans (décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025). - Cas chiffré : SCI à l'IR détenant 120/1000es dans une copropriété de 40 lots, budget prévisionnel 60 000 €, plan de 480 000 € adopté en 2026. La cotisation annuelle au fonds passe de 3 000 € à 12 000 € pour la copropriété, soit de 360 € à 1 440 € pour la SCI, multipliée par quatre d'une assemblée à l'autre. Quote-part totale du plan : 57 600 € sur dix ans, avec un pic de 21 600 € sur la seule année du ravalement. - Fiscalité à l'IR : les provisions de l'article 14-1, budget prévisionnel comme travaux hors budget, sont déduites pour leur montant total l'année du versement au syndicat, sans examen de leur emploi (art. 31, I, 1°, a quater du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-70), puis régularisées l'année suivante. La cotisation au fonds de travaux de l'article 14-2-1 n'est déductible qu'à l'emploi du fonds et pour les seuls travaux déductibles. À l'IS, le PPT adopté documente une provision pour gros entretien (art. 214-10 du PCG, art. 39, 1, 5° du CGI), avec la limite que les travaux sont ceux du syndicat. - Points exclusifs : l'article L. 126-6-1 du CCH (loi habitat dégradé n° 2024-322, décret n° 2025-814 du 12 août 2025) répute l'obligation de diagnostic structurel satisfaite par l'élaboration du projet de PPT, à condition que le syndic transmette le projet de plan à la commune dans le même délai que le diagnostic, soit au plus tard dix-huit mois à compter de la notification de la délibération ou de la date la plus tardive de l'affichage prévu à l'article R. 126-43-2 (art. R. 126-43-3 du CCH) et que l'auteur du projet de plan justifie des compétences et garanties du décret propre au diagnostic structurel — le décret n° 2025-814, articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7 du CCH, et non le décret n° 2022-663 — le dernier alinéa de l'article L. 126-6-1 renvoyant expressément au décret en Conseil d'État mentionné à son sixième alinéa ; l'article R. 126-43-6 rendant l'assurance RC professionnelle obligatoire (1 000 000 € par sinistre, 1 500 000 € par année d'assurance), un PPT établi par un prestataire non assuré ne vaut pas diagnostic structurel ; et l'article L. 721-2 du CCH impose la remise du plan adopté, ou à défaut du projet élaboré, à l'acquéreur d'un lot. ## DPE collectif en copropriété : ce que ça change pour la SCI URL : https://www.sci-ai.app/dpe-collectif-sci - Base légale : article L126-31 du CCH, dans sa rédaction issue de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience). Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf classe A, B ou C établie par un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 (art. L173-1-1 du CCH, durée générale à l'art. D126-19). - Le XI de l'article 5 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a supprimé le dernier alinéa de l'article L126-31, alinéa issu de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 et propre aux seuls organismes d'HLM de l'article L. 411-2 du CCH : étude de faisabilité sur les possibilités d'installation d'équipements de production, de transformation et de stockage d'énergie renouvelable sur l'unité foncière déjà artificialisée, et transmission de cette étude et du DPE aux locataires et aux collectivités. Une SCI copropriétaire n'était pas concernée par cet alinéa. L'étude de faisabilité technique et économique des solutions d'approvisionnement en énergie relevait, elle, de l'article L. 122-1 du CCH, abrogé par ce même XI. Il n'a PAS supprimé l'obligation de DPE collectif : la version en vigueur au 28 mai 2026 compte deux alinéas, champ d'application et renouvellement décennal. - Calendrier (VI de l'article 158 de la loi de 2021, qui vise « les 5° et 11° du I ainsi que le II ») : entrée en vigueur de droit commun au 1er janvier 2024 ; dérogation pour les bâtiments relevant de la loi du 10 juillet 1965 « comprenant au plus deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces » — 1er janvier 2025 « pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots », 1er janvier 2026 « pour les copropriétés d'au plus cinquante lots ». Attention : les deux formules incluent la borne de cinquante et se recouvrent donc littéralement ; le point n'est tranché ni par la doctrine administrative ni par la jurisprudence. La lecture la plus favorable au copropriétaire retient 2026, celle du 1° retient 2025 — à cinquante lots pile, ne pas présenter l'une ou l'autre comme certaine. Outre-mer : 1er janvier 2028 (IX de l'article 158). - Comptage des lots : caves, celliers, box et emplacements de stationnement sont exclus, seuls comptent les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Un immeuble de 126 lots au règlement dont 48 principaux relève de la vague de 2026. - Monopropriété : l'article L126-31 vise « tout bâtiment d'habitation collective » sans condition de copropriété, et la dérogation échelonnée ne concerne que les bâtiments relevant de la loi de 1965. Une SCI propriétaire d'un immeuble de rapport entier, permis antérieur à 2013, est donc tenue depuis le 1er janvier 2024, sans seuil de lots ; elle commande et paie seule le diagnostic. - Assemblée générale : le II de l'article R126-20 du CCH impose au syndic d'inscrire la décision de réaliser le diagnostic, puis sa présentation à l'assemblée suivante. Vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Point décisif : l'article 24-4, dans sa rédaction issue du II de l'article 158 de la loi Climat et résilience, oblige le syndic à inscrire, à l'assemblée qui suit l'établissement d'un DPE de l'article L126-31, la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique, avec mise en concurrence et avis du conseil syndical — obligation réputée satisfaite si le PPT comporte déjà de telles mesures. Cet article 24-4 suit exactement le même calendrier d'entrée en vigueur que le DPE collectif (le VI de l'article 158 vise « le II ») : 2024, puis 2025 et 2026 selon la taille de la copropriété, 2028 outre-mer. Légifrance affiche bien une version de l'article 24-4 « en vigueur depuis le 1er janvier 2023 », mais elle consolide en une fois deux modifications aux calendriers distincts : celle de l'article 171 (alinéa renvoyant au PPT, calendrier propre du VI de l'article 171 : 2023, 2024 ou 2025 selon le nombre de lots) et celle du II de l'article 158 (extension à tout immeuble, alors que le texte ne visait auparavant que ceux équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement), qui suit le calendrier du VI de l'article 158. Syndic inactif : demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour (art. 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). - Coût et répartition : prix libre (« le prix du DPE n'est pas réglementé », service-public.fr), devis observés de 1 000 à 5 000 € en 2026 ; charge du syndicat répartie aux tantièmes de charges générales (art. 10, al. 2 de la loi de 1965). Cas chiffré : copropriété de 48 lots principaux, permis 1974, devis 3 600 € TTC, SCI détenant 240/10 000es → quote-part 86,40 € en 2026, régularisée à 83,52 € en 2027. Le plan de travaux qui suivra se chiffre, aux mêmes tantièmes, entre 9 600 € et 21 600 €. - Fiscalité : à l'IR, régime des provisions de copropriété du a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI (BOI-RFPI-BASE-20-70), déduction intégrale l'année du versement au syndic puis régularisation en N+1. Charge non récupérable sur le locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987). À l'IS, charge de l'exercice (art. 39 du CGI). Piège : le 1° du I de l'article 14-2-1 de la loi de 1965 ne nomme pas le DPE collectif parmi les emplois du fonds de travaux, il vise le projet de PPT et le DTG. Et les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles au versement mais à l'emploi : le a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI, dans sa rédaction en vigueur, ne vise que les « provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 » de la loi de 1965, à l'exclusion des cotisations au fonds de travaux de l'article 14-2-1 ; la référence aux « articles 14-1 et 14-2 » encore lue dans la doctrine administrative correspond à la rédaction antérieure à la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022, art. 75) (confirmation incidente au BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30, document qui porte sur les mesures transitoires de l'année blanche et non sur la règle générale). - Décence : un immeuble classé F au DPE collectif ne rend pas les logements indécents. Le critère s'apprécie logement par logement, sur le DPE du lot (art. 6, al. 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et art. 3 bis du décret n° 2002-120, classe F depuis le 1er janvier 2025). Exception : le I de l'article R126-20 du CCH permet d'établir les DPE de chacun des logements à partir du diagnostic à l'immeuble, dans les conditions du II de l'article 8 de l'arrêté du 31 mars 2021 ; ce document devient alors le DPE opposable du logement. - Réforme du 1er janvier 2026 : le facteur de conversion en énergie primaire de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025), pour tous les DPE et audits édités à compter du 1er janvier 2026, soit environ 17 % de consommation en énergie primaire en moins sans travaux et de l'ordre de 850 000 logements sortant des classes F et G. Les DPE antérieurs restent valables et l'attestation de changement d'étiquette est gratuite, sans nouvelle visite, via l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe. - Transmission et sanction : au locataire, on annexe le DPE du lot (art. 3-3 de la loi de 1989), pas le DPE collectif ; à l'acquéreur, la liste de l'article L721-2 du CCH ne mentionne pas le DPE collectif mais les conclusions du DTG et le PPT, le DPE du lot relevant de l'article L271-4. Aucune amende ni sanction administrative directe n'est attachée à l'absence de DPE collectif : les conséquences réelles sont la responsabilité du syndic et la perte d'accès aux aides sur les parties communes. Aides : MaPrimeRénov' demandée en nom propre est fermée à la SCI (parcours réservé aux personnes physiques), mais MaPrimeRénov' Copropriété est une aide destinée aux syndicats de copropriétaires, déposée par le syndic auprès de l'Anah, versée au syndicat puis répartie entre les copropriétaires selon leur quote-part — une SCI copropriétaire en bénéficie donc à ce titre ; seules les primes individuelles réservées à certains ménages lui échappent. Restent également ouverts les CEE (art. L221-1 du code de l'énergie) et l'éco-PTZ de l'article 244 quater U du CGI. - Ne pas confondre cinq documents : DPE collectif (art. L126-31 CCH), DPE du lot (art. L126-26), audit énergétique réglementaire de vente (art. L126-28-1), DTG (art. L731-1, qui comprend lui-même un DPE) et PPT — ce dernier relevant de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et non de « L731-1 et suivants du CCH », erreur très répandue que ce guide corrige. L'obligation de PPT est elle aussi échelonnée, selon un calendrier propre issu de l'article 171 de la loi Climat : 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 pour les copropriétés d'au plus 50 lots, et seulement pour les immeubles réceptionnés depuis plus de quinze ans. - Le DPE collectif n'a pas d'opposabilité propre : il n'est annexé à aucun contrat, n'est remis ni au locataire ni à l'acquéreur, et n'engage la SCI vis-à-vis de personne. L'opposabilité acquise au 1er juillet 2021 résulte du retrait du DPE de la liste des documents informatifs à l'article L271-4 du CCH (vente) et à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (location), et elle vise le DPE du lot. Seuls les DPE individuels générés à partir du diagnostic à l'immeuble (I de l'article R126-20 du CCH) sont opposables. ## SIREN, SIRET et code APE d'une SCI : à quoi ils servent vraiment URL : https://www.sci-ai.app/siren-siret-ape-sci - Quatre des cinq identifiants d'une SCI sont bâtis sur le SIREN : le SIRET (SIREN + NIC à 5 chiffres, soit 14 positions), le numéro RCS (« RCS » + ville du greffe + SIREN) et le numéro de TVA intracommunautaire (FR + clé à 2 caractères + SIREN). Seul le code APE (4 chiffres + 1 lettre) vit à part. - Le numéro unique d'identification exigible dans les relations avec les administrations est le SIREN attribué à l'inscription au répertoire Sirene (art. D123-235 c. com.) ; l'art. D123-236 ajoute cinq séries d'identifiants ou mentions complémentaires (mentions RCS de l'art. R123-237, numéro d'établissement de l'art. R123-221, TVA intracommunautaire, immatriculations sectorielles, mentions fixées par arrêté conjoint) sans jamais remplacer le SIREN. - Répartition des rôles : l'Insee tient le répertoire Sirene et attribue SIREN, NIC et code APE (art. R123-220 à R123-234-2 c. com.) ; le greffe immatricule au RCS et délivre le Kbis ; l'INPI tient le RNE ; la DGFiP délivre le numéro de TVA (art. 286 ter CGI). Le « numéro de gestion » du Kbis (ex. 2026 D 1234) n'est pas le SIREN. - Le SIREN est acquis à vie à la personne morale (changement de gérant, de dénomination, d'objet social, passage IR/IS : inchangé, jamais réattribué même après radiation) ; le SIRET, qui identifie un établissement à une adresse, change à chaque transfert de siège. - Codes APE des SCI : 68.20A « Location de logements » (vides ou meublés, à usage d'habitation), 68.20B « Location de terrains et d'autres biens immobiliers » (bureaux, commerces, entrepôts, terrains, parkings) ; voisins fréquents : 41.10D (SCCV), 68.10Z (marchands de biens), 55.20Z (hébergement de courte durée), 68.32A (administration d'immeubles). Un seul code par unité légale : l'activité principale. - Le code APE n'a aucun effet juridique : l'art. 5 du décret n° 2025-736 du 31 juillet 2025 énonce que son attribution à des fins statistiques « ne saurait suffire à créer des droits ou des obligations en faveur ou à charge des unités concernées ». Il ne détermine ni le régime fiscal (art. 8, 239 et 206, 2 CGI), ni l'assujettissement ou l'option TVA (art. 261 D et 260, 2° CGI), ni la CFE (art. 1447, I CGI : toute location d'immeubles autres que nus à usage d'habitation est réputée exercée à titre professionnel, avec un seuil de non-imposition de 100 000 € de recettes brutes HT pour la location d'immeubles nus). En matière de convention collective, le champ se définit en termes d'activités économiques (art. L2222-1 code du travail) et le code n'a qu'une valeur indicative selon la jurisprudence constante de la chambre sociale. - Correction d'un code erroné : demande à l'Insee (jamais au guichet unique ni au greffe), tableau d'activité daté et signé plus justificatifs obligatoires, délai annoncé de 20 jours ouvrés, démarche gratuite ; une entreprise nouvellement immatriculée dispose d'un mois pour demander une nouvelle instruction sans tableau d'activité détaillé. - Bascule NAF 2025 : le décret n° 2025-736 du 31 juillet 2025 approuve la nouvelle nomenclature, en vigueur au 1er janvier 2027 (NAF rév. 2 applicable jusqu'au 31 décembre 2026). L'Insee recalculera d'office tous les codes APE ; le futur code se consulte sur sirene.gouv.fr pendant 2026, avec possibilité de correction avant la bascule. - Établissements : la détention d'un immeuble ne crée pas d'établissement. Un établissement permanent distinct du siège (art. R123-40 c. com.) impose une immatriculation secondaire dans le mois précédant ou suivant l'ouverture s'il relève d'un autre greffe (art. R123-63, qui renvoie pour les personnes morales aux conditions de l'art. R123-41) ; la CFE s'apprécie ensuite par établissement et par commune. - Documents et mentions : avis de situation Sirene (avis-situation-sirene.insee.fr) et extrait RNE (data.inpi.fr) gratuits, Kbis gratuit pour le représentant légal via MonIdenum et 3,06 € en transmission électronique pour un tiers (arrêté du 25 février 2026) ; l'art. R123-237 c. com. impose SIREN, mention « RCS » + ville du greffe et siège social sur factures, tarifs, correspondances et site internet, sous peine de l'amende des contraventions de 4e classe (3 750 € au plus pour une personne morale). - Contrepoids peu connu : l'art. L123-34 c. com. (loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019, applicable au 1er janvier 2023) interdit aux administrations visées à l'art. L123-32 d'exiger un autre numéro d'identification que le numéro unique ; les décrets n° 2021-631 et n° 2021-632 du 21 mai 2021 ont supprimé l'exigence du Kbis dans 55 démarches administratives. La règle ne s'impose pas aux acteurs privés (banque, notaire, assureur). ## SCI et mandat EDI : télétransmettre la liasse ou la 2072 URL : https://www.sci-ai.app/mandat-edi-sci - L'article 1649 quater B quater du CGI impose la souscription par voie électronique : son I vise les déclarations d'impôt sur les sociétés, son VI les déclarations de résultats des sociétés immobilières non soumises à l'IS. Le texte impose la dématérialisation, jamais le canal EDI. Obligation applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2019 (BOI-RFPI-CHAMP-30-20) : « la 2072 se dépose en papier » est faux depuis sept campagnes. - EFI et EDI sont deux canaux de valeur juridique identique. L'EFI est la saisie à l'écran dans l'espace professionnel, sans tiers ni mandat. L'EDI est l'envoi d'un fichier EDIFACT produit par un logiciel comptable et acheminé par un partenaire agréé, via quatre filières : EDI-TDFC (résultats), EDI-TVA, EDI-PAIEMENT, EDI-REQUETE. - L'offre EFI est bornée : saisie en ligne de la 2072-S réservée aux SCI d'au plus dix associés détenant leurs parts en pleine propriété et cinq immeubles ; la 2072-C n'a aucune offre EFI ; à l'IS, le réel normal impose l'EDI quand le régime simplifié laisse le choix. Le démembrement des parts fait sortir de l'EFI une SCI pourtant minuscule : c'est le premier motif de bascule forcée en SCI familiale. - Seule une personne ayant la qualité de partenaire EDI peut transmettre directement des fichiers de données fiscales à la DGFiP (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-20, § 1). L'habilitation résulte d'une convention signée par le directeur départemental des finances publiques et donne un numéro d'agrément, vérifiable sur la « Liste des partenaires EDI actifs » publiée par impots.gouv.fr. Quatre catégories de partenaires au § 40. - Nature du mandat, verbatim BOFiP (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 170) : la transmission EDI « implique obligatoirement, quels que soient les liens en capital entre les deux entités, l'existence d'un mandat de droit privé ». Mandat global ou limité (§ 160), la DGFiP ne contrôlant pas son caractère limitatif (§ 180). Contrat des articles 1984 et suivants du Code civil : aucune formalité administrative préalable (§ 20), donc rien à déposer aux impôts depuis le 1er janvier 2016. - Le mandat ne transfère pas la responsabilité déclarative, et toute télétransmission faite pour le compte d'une entreprise par un partenaire habilité lui est opposable (article 1649 quater B bis du CGI ; BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 10). Signature par le gérant en vertu des articles 1848 et 1849 du Code civil ; clause statutaire limitative inopposable au partenaire (art. 1849 al. 3) ; un associé non gérant ne peut pas signer valablement — le mandat est alors irrégulier entre les parties, mais le dépôt effectué par un partenaire agréé reste opposable à la SCI (art. 1649 quater B bis CGI) ; signature électronique admise (art. 1367 C. civ., règlement (UE) n° 910/2014 eIDAS). - Calendrier : dépôt au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (article 344 I-0 bis de l'annexe III au CGI, décret n° 2020-897 du 22 juillet 2020), plus quinze jours calendaires pour les utilisateurs EFI-RP et EDI-TDFC (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 60) — tolérance doctrinale, exclue pour la CA12 (dont la dernière, au titre de 2026, se dépose au plus tard le 4 mai 2027 pour un exercice civil) et pour les déclarations calées sur l'échéance du résultat, sauf 1330-CVAE et DECLOYER. Attention à un contresens répandu : la « date limite de substitution » de trois jours calendaires avant l'échéance ne s'applique PAS au TDFC — le BOFiP l'exclut expressément (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 70 : « La date limite de substitution ne concerne pas le transfert des données fiscales et comptables (TDFC). »), elle vise les filières assorties d'un télérèglement. En TDFC, la règle est celle du dernier dépôt reçu, sans butoir à J-3 (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 180 et § 410). Exercice clos le 31/12/2026 : échéance légale le mardi 4 mai 2027, échéance téléprocédures le mercredi 19 mai 2027. - Rejet : la télédéclaration est considérée comme n'ayant jamais été déposée ; à défaut de réémission corrigée, la DGFiP constate l'absence de dépôt (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-10, § 30). Causes fréquentes en SCI : actif différent du passif, incohérence 2033-C vers 2033-B et 2033-A, SIREN erroné, millésime de formulaire périmé. En revanche, le double dépôt pour le même exercice n'est pas une cause de rejet : le second envoi est tenu pour rectificatif du premier et c'est le document le plus récemment reçu qui est pris en compte, même si le partenaire qui l'a transmis ne détenait qu'un mandat partiel (BOI-BIC-DECLA-30-60-30-30, § 180 et § 410). Le compte rendu de traitement EDIFACT est la seule preuve de dépôt et doit être archivé. - Sanction de canal, article 1738 du CGI : majoration de 0,2 % des droits, minimum 60 € ; en l'absence de droits, amende de 15 € par document, total compris entre 60 € et 150 €. Une SCI à l'IR qui ne doit aucun impôt paie donc quand même 60 € — cas chiffré : 60 € à l'IR contre 120 € à l'IS (déclaration + paiement hors télérèglement, art. 1681 septies : pour une SCI à l'IS ordinaire, l'obligation de télérèglement vient du 4 de cet article — « les paiements mentionnés à l'article 1668 sont effectués par télérèglement », soit les acomptes et le solde d'IS, quel que soit le chiffre d'affaires — et non de son 1, qui renvoie aux deuxième à dixième alinéas du I de l'article 1649 quater B quater, lesquels ne visent que les entreprises relevant de la DGE). Le taux réduit d'IS de 15 % utilisé dans l'exemple suppose les conditions de l'article 219, I-b du CGI (CA ≤ 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, plafond de 42 500 € de bénéfice). À distinguer des articles 1727 et 1728 (retard). - Le mandat EDI n'ouvre ni le compte fiscal, ni le télépaiement d'IS ou de CFE, ni la messagerie sécurisée, ni « Gérer mes biens immobiliers » : la DGFiP confirme qu'un espace professionnel reste nécessaire même en filière EDI intégrale. Point de vigilance sur les modèles de mandat : l'« article 1695 quinquies » du CGI n'existe pas, le bon numéro est 1695 quater, abrogé au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA au livre II du CIBS à compter de cette même date (date d'abord fixée au 1er septembre 2026, reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). ## Le bilan de liquidation d'une SCI : comptes de clôture, boni et mali URL : https://www.sci-ai.app/bilan-liquidation-sci - Trois états à produire entre la dissolution et la radiation : le bilan de dissolution (photographie du patrimoine à la date de l'AG), les comptes annuels de chaque exercice de liquidation, et le compte définitif approuvé par les associés avant la décision de clôture (art. 10 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, réécrit par le décret n° 2024-751 du 7 juillet 2024). La personnalité morale subsiste jusqu'à la publication de la clôture (art. 1844-8 al. 3 C. civ.) et, à défaut de clôture dans les trois ans, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal (al. 4). - La dissolution fait tomber la convention de continuité d'activité de l'article 121-2 du PCG (règlement ANC n° 2014-03) : les actifs sont retenus pour leur valeur de réalisation nette des frais et le passif doit intégrer les coûts de sortie (IRA, mainlevée d'hypothèque, honoraires du liquidateur, annonces légales). L'IS latent sur la plus-value doit être chiffré lui aussi, mais il ne se traite pas comme les précédents : ce n'est pas une charge à payer d'exploitation, il n'est jamais déductible de son propre résultat et se constate au débit du 695 par le crédit du 444, ou en provision pour impôts au compte 155 (non déductible) s'il s'agit d'anticiper un impôt futur. - Ordre d'apurement en pratique : créanciers privilégiés et Trésor, banque, fournisseurs et syndic, dépôts de garantie, puis les comptes courants d'associés (créance chirographaire), puis le remboursement du capital, puis seulement le partage du boni. Nuance de portée : le rang entre créanciers résulte des sûretés, des privilèges et des échéances contractuelles, pas d'un texte — l'article 1844-9 du Code civil impose seulement que rien ne soit partagé avant le paiement des dettes et le remboursement du capital social. - Deux comptes structurent le partage : le 4567 « Associés – Capital à rembourser » reçoit la reprise des apports, non imposable (art. 112, 1° du CGI), et le 457 reçoit le boni, revenu distribué imposable. Le compte courant d'associé (4551) est une dette, jamais un capital propre : son remboursement en principal n'est ni une charge ni un revenu. - Trois chiffres à ne pas confondre : le boni comptable (actif net après apurement du passif − capital social, calculé au niveau de la société), le boni fiscal calculé associé par associé et limité à l'excédent du remboursement des droits sociaux annulés sur leur prix d'acquisition lorsque celui-ci excède l'apport (art. 161 du CGI, BOI-RPPM-RCM-10-20-40), et l'assiette du droit de partage. - Droit de partage de 2,50 % (art. 746 et 747 du CGI) liquidé sur l'actif net partagé, que la Cour de cassation entend, depuis Cass. com. 26 septembre 2018 n° 16-24.070, comme l'actif subsistant après paiement des dettes ET remboursement du capital social : le capital remboursé échappe au droit, les primes et réserves non incorporées y restent soumises. Le taux réduit de 1,10 % ne vise que les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS, jamais une dissolution ordinaire de SCI. - Depuis le règlement ANC n° 2022-06 (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025), les comptes 675 et 775 sont remplacés par le 657 « Valeurs comptables des immobilisations corporelles cédées » et le 757 « Produits des cessions », désormais en résultat d'exploitation. - Cas chiffré complet d'une SCI à l'IS (associés 60/40, capital 5 000 €, immeuble acquis 300 000 € et vendu 380 000 €, VNC 204 000 €, emprunt 70 000 € + IRA 2 100 €, comptes courants 25 000 € et 15 000 €) : résultat de liquidation 170 570 €, IS de 38 392,50 € (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %) pour une période de liquidation de douze mois — le plafond de 42 500 € s'entend « par période de douze mois » (b du I de l'art. 219 du CGI) et s'ajuste prorata temporis si la période est plus courte, l'IS passant par exemple à 40 517,50 € sur six mois —, trésorerie à partager 233 677,50 €, boni comptable 228 677,50 €, droit de partage 5 717 €, boni fiscal de 137 206,50 € pour A et de seulement 38 471 € pour B qui avait racheté ses parts 55 000 €. - Variante de mali : mêmes données mais emprunt de 260 000 € et vente à 250 000 €, d'où une insuffisance de trésorerie de 22 580 € que les associés doivent combler à proportion de leurs parts. Deux fondements à ne pas confondre : l'appel de fonds interne du liquidateur relève de la contribution aux pertes de l'article 1844-1 du Code civil (à proportion de la part dans le capital social, sauf clause contraire), tandis que les articles 1857 et 1858 régissent l'obligation aux dettes à l'égard des tiers — indéfinie et conjointe, jamais solidaire, et subsidiaire après poursuite vaine de la société. - Obligations finales : pour une SCI à l'IS, la dissolution vaut cessation d'entreprise avec déclaration dans les 60 jours (art. 221, 2 renvoyant à l'art. 201, 1 et 3 du CGI), sous réserve du régime de la liquidation prolongée ; régularisation globale par vingtièmes de la TVA déduite sur l'immeuble (art. 207, II et III de l'annexe II au CGI) ; contrôle final obligatoire : après le dernier virement, le bilan de clôture doit être vide. ## Modèle de PV d'augmentation de capital d'une SCI (à copier) URL : https://www.sci-ai.app/modele-pv-augmentation-capital-sci - Aucun texte n'impose de modèle : la seule liste légale de mentions est celle de l'article 44 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (associés participants, parts détenues par chacun, documents soumis, texte des résolutions mises aux voix, résultat des votes ; pour une assemblée : date, lieu, président, résumé des débats ; PV signé par les gérants). - Majorité : celle des statuts et, à défaut de clause, l'unanimité (art. 1836 al. 1 C. civ., l'augmentation modifiant les statuts). L'alinéa 2 est impératif : aucun associé ne peut être contraint de souscrire ; la seule conséquence licite du refus est la dilution. - Il n'existe aucun quorum légal en société civile, aucun commissaire aux apports, aucun certificat du dépositaire, et surtout pas la solidarité de cinq ans sur la valeur des apports en nature (art. L223-9 C. com., règle de SARL sans équivalent en SCI). Le vote nominatif associé par associé n'est pas exigé (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-21.725, inédit). - Modèle intégral fourni en trois variantes : A apport en numéraire, B apport en nature (art. 1843-3 C. civ. ; acte authentique obligatoire pour un immeuble, art. 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), C incorporation de compte courant — qui est un apport en numéraire libéré par compensation (art. 1347-1 C. civ.), et non un apport en nature. La prime d'émission n'est encadrée par aucun texte en société civile : liberté contractuelle totale, mais elle doit être chiffrée en euros par part dans la résolution, jamais renvoyée à « dire d'expert ». - Registre : article 45 du décret n° 78-704 — registre spécial coté et paraphé sans frais par un juge du tribunal de commerce ou judiciaire, ou par le maire ou un adjoint ; feuilles mobiles numérotées sans discontinuité admises ; forme électronique possible depuis le 4 novembre 2019 (art. 14 du décret n° 2019-1118 du 31 octobre 2019 relatif à la dématérialisation des registres, des procès-verbaux et des décisions des sociétés ; la mention du tribunal judiciaire vient, elle, de l'art. 8 du décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019, en vigueur au 1er janvier 2020) avec signature électronique avancée au sens de l'art. 26 du règlement (UE) n° 910/2014 et horodatage. - Enregistrement : les augmentations en numéraire et par incorporation de bénéfices, réserves ou provisions sont dispensées (art. 635, 1, 5° CGI, rédaction issue de l'art. 67 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020) ; l'apport en nature reste soumis à la formalité dans le mois. Les droits fixes de 375 € et 500 € n'existent plus : l'art. 810, I CGI dispose que « les apports sont enregistrés gratuitement ». - Cas particulier coûteux : immeuble apporté à une SCI à l'IS par un apporteur non soumis à l'IS — art. 809, I, 3° CGI (assimilation à mutation à titre onéreux) et art. 810, III (tarif de 2,20 % pour le seul droit d'enregistrement, hors taxes additionnelles, gratuité sous engagement de conservation des titres pendant trois ans, avec réserve sur les immeubles non compris dans un apport d'ensemble d'actifs professionnels). - Budget 2026 hors honoraires pour une augmentation en numéraire : 0 € d'enregistrement + 136 € HT d'annonce légale, soit 163,20 € TTC (forfait « capital », art. 3 de l'arrêté du 19 novembre 2021 modifié par l'arrêté du 19 novembre 2025 ; 158 € HT à La Réunion et à Mayotte) + 185,77 € TTC de formalité au guichet unique (172,61 € d'inscription modificative et 13,16 € de dépôt d'actes, arrêté du 25 février 2026). Le montant de 177,01 € qui circule n'existe pas au barème. Délais : dépôt de l'inscription modificative dans le mois (art. R123-66 C. com.), mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs dans les trente jours (art. R561-55 CMF) ; l'annonce légale se publie avant le dépôt, l'attestation de parution faisant partie des pièces. - Anti-confusion 2026 : l'article 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur le 27 juin 2026, impose l'acte notarié ou d'avocat à peine de nullité pour la seule CESSION de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière. Souscrire des parts nouvelles n'est pas céder : le PV d'augmentation de capital reste un acte sous seing privé. - Cas chiffré : SCI Les Tilleuls, capital 2 000 € en 200 parts de 10 €, Claire 120 parts et Julien 80 ; Julien apporte 45 000 € avec une prime d'émission de 140 € par part, soit 150 € le prix d'émission et 300 parts créées ; capital porté à 5 000 €, prime d'émission de 42 000 €, 500 parts au total, Claire 24 % et Julien 76 % ; budget total de 348,97 € TTC (163,20 € d'annonce légale + 185,77 € de formalité). ## Donation-partage de parts de SCI : figer les valeurs à l'acte URL : https://www.sci-ai.app/donation-partage-parts-sci - La donation-partage n'est pas une donation renforcée : c'est un partage anticipé. Les biens donnés-partagés ne sont pas soumis au rapport successoral (Cass. 1re civ., 4 juillet 2018, n° 16-15.915, publié), là où la donation simple se rapporte à la valeur du bien au jour du partage d'après son état au jour de la donation (art. 843 et 860 du Code civil). - Le gel des valeurs de l'article 1078 du Code civil suppose trois conditions cumulatives, plus la réserve liminaire « sauf convention contraire » : tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès ont reçu un lot, ils l'ont expressément accepté, et aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent. - Perdre le gel n'est pas perdre l'acte : si un enfant est omis, l'acte reste une donation-partage (donc sans rapport) mais les biens sont réévalués au jour du décès. La requalification en donation simple, elle, vient du défaut de partage matériel. - Il n'y a de donation-partage que si l'ascendant opère une répartition matérielle : attribuer des quotes-parts indivises ne partage rien (Cass. 1re civ., 20 novembre 2013, n° 12-25.681), et des lots mêlant biens divis et quote-part indivise entraînent la requalification (Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329). C'est l'argument décisif de la SCI : 300 parts se divisent en trois lots de 100 parts divis, là où un immeuble unique force l'indivision. - La réserve d'usufruit sur des parts de SCI ne fait pas tomber le gel : l'article 1078 n'exclut que l'usufruit portant sur une somme d'argent. Gel des valeurs, démembrement au barème de l'article 669 du CGI, extinction non taxée (art. 1133 du CGI) et maintien de la gérance se cumulent dans un seul acte. - Un lot inégal ne s'attaque pas sur le terrain de la lésion (art. 1075-3 du Code civil). Reste l'action en réduction de l'héritier omis ou insuffisamment alloti (art. 1077-1), qui ne peut être introduite qu'après le décès du disposant et se prescrit par cinq ans à compter de ce décès (art. 1077-2). - Soulte : l'article 1075-4 rend applicable l'article 828 « nonobstant toute convention contraire », donc une soulte payable à terme est révisée de plein droit si la valeur du lot varie de plus d'un quart. Fiscalement, les soultes d'une donation-partage ne sont pas translatives de propriété (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 260) : pas de droit de vente. - On ne peut pas allotir un tiers (concubin, beau-fils) par l'article 1075-2 du Code civil : ce texte exige une entreprise ou des droits sociaux d'une société à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI patrimoniale en est exclue — comme elle est exclue du pacte Dutreil (art. 787 B du CGI). - Réincorporer une donation antérieure de parts (art. 1078-1 à 1078-3 du Code civil) réévalue les parts au jour du nouvel acte et les sort du rapport : pas de DMTG, mais le droit de partage de 2,50 % (art. 776 A et 746 du CGI). Exception : donation initiale de moins de quinze ans et réattribution à un descendant du donataire initial, les droits déjà payés s'imputant. - Coûts 2026 : seuls les DMTG sont exigibles, à l'exclusion du droit proportionnel de partage (BOI-ENR-DMTG-20-20-10, § 10), sauf partage différé (§ 250) ou réincorporation. Émoluments du notaire : article A444-67 du Code de commerce, 4,837 / 1,995 / 1,330 / 0,998 %, assiette en pleine propriété même avec réserve d'usufruit — les taux 4,931 / 2,034 / 1,356 / 1,017 % sont périmés depuis le 31 décembre 2020. - Côté SCI : acte notarié obligatoire à peine de nullité (art. 931 du Code civil) ; les donations aux descendants échappent à l'agrément sauf clause statutaire contraire (art. 1861, al. 2, in fine) ; l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, vise la cession de parts et reste sans portée pratique ici, l'acte étant déjà authentique. ## Expropriation d'un bien détenu en SCI : procédure et indemnité URL : https://www.sci-ai.app/expropriation-sci - Deux phases étanches, deux juges : le tribunal administratif contrôle la légalité de la DUP et de l'arrêté de cessibilité (recours pour excès de pouvoir, 2 mois, non suspensif), le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire fixe le prix. Contester le montant devant le TA est l'erreur la plus coûteuse du dossier. - Délais de la phase administrative : la DUP intervient au plus tard un an après la clôture de l'enquête préalable, dix-huit mois si elle est prononcée par décret en Conseil d'État (art. L121-2) ; le délai de réalisation de l'expropriation est plafonné à cinq ans, porté à dix ans pour les opérations prévues par un PLU ou un document en tenant lieu (art. L121-4), avec une prorogation possible une fois (art. L121-5). - L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété avant que l'indemnité soit fixée et payée, et éteint par elle-même et à sa date tous les droits réels ou personnels sur l'immeuble — baux, usufruit, hypothèques (art. L222-2) ; les inscriptions éteintes sont périmées six mois après la publication de l'ordonnance devenue irrévocable. Elle n'est attaquable que par pourvoi en cassation, pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme (art. L223-1), ou par constat de perte de base légale après annulation de la DUP ou de l'arrêté de cessibilité (art. L223-2). - L'indemnité couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain (art. L321-1) et le jugement doit distinguer indemnité principale et indemnités accessoires en précisant leurs bases (art. L321-3). L'indemnité de remploi correspond aux frais normalement exposés pour acquérir un bien de même nature (art. R322-5) ; le barème dégressif 20 / 15 / 10 % est une pratique de juridiction, pas un texte. - Règles d'évaluation : consistance du bien à la date de l'ordonnance, améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête présumées faites pour majorer l'indemnité, mais « sauf preuve contraire » — présomption simple, et le juge peut aussi écarter une amélioration antérieure si les circonstances révèlent la même intention (art. L322-1) ; estimation à la date de la décision de première instance mais usage effectif retenu un an avant l'ouverture de l'enquête, la date de référence, et exclusion des plus-values d'annonce du projet (art. L322-2, L322-3). - Calendrier de la négociation : offres notifiées par l'expropriant (art. L311-4), réponse chiffrée poste par poste dans le mois (art. R311-4 et R311-5), saisine du juge à défaut d'accord (art. R311-9), appel dans le mois de la notification du jugement (art. R311-24) et conclusions dans les trois mois à peine de caducité (art. R311-26). Demande d'emprise totale dans le mois de la notification des offres (art. L242-1 et R242-1), avec des conditions strictes pour un terrain nu : réduction au quart de la superficie, absence de terrain contigu, reliquat inférieur à dix ares. - Les occupants sont indemnisés séparément par l'expropriant : l'indemnité du locataire commercial n'ampute jamais celle de la SCI. Les occupants doivent quitter les lieux dans le mois du paiement ou de la consignation, délai qui ne peut être modifié même par décision de justice (art. L231-1). Le relogement relève des art. L423-1 et suivants ; la règle des deux propositions figure, elle, à l'art. L314-2 du code de l'urbanisme, et les délais — offre notifiée six mois à l'avance, réponse de l'occupant dans les deux mois, acceptation tacite à défaut — à l'art. L314-7 du même code. - SCI à l'IR : l'expropriation est une cession à titre onéreux (art. 150 U), 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, mais le 4° du II de l'art. 150 U exonère la plus-value si l'intégralité de l'indemnité est remployée en acquisition, construction, reconstruction ou agrandissement dans les douze mois de sa perception. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-60) admet une tolérance de 90 %, exclut le remploi en parts de sociétés et les travaux d'amélioration seuls, admet les droits de mutation et le remploi anticipé motivé par la perspective de l'expropriation, et permet le remploi au niveau de la SCI ou de tous les associés. - Seule l'indemnité représentative de la valeur du bien entre dans le prix de cession : remploi, déménagement, trouble de jouissance et perte de loyers en sont exclus (BOI-RFPI-PVI-20-10-10), la perte de loyers étant imposée en revenus fonciers. Déclaration 2048-IMM et paiement dans le mois du versement de l'indemnité, au service des impôts du siège, sans notaire (art. 150 VG II et 150 VH), l'impôt étant dû par les associés au prorata de leurs droits (art. 150 VF II). - SCI à l'IS : plus-value égale à l'indemnité diminuée de la valeur nette comptable, l'exonération de remploi du 150 U II 4° ne s'applique pas ; seul amortisseur, l'étalement de la plus-value nette à court terme par parts égales à compter de l'exercice suivant, sur la durée moyenne d'amortissement déjà pratiquée et sans excéder quinze ans (art. 39 quaterdecies, 1 ter). Droit de rétrocession si le bien n'a pas reçu sa destination dans les cinq ans, ouvert trente ans à compter de l'ordonnance (art. L421-1). ## Droits de préemption : qui peut préempter la vente d'un bien de SCI URL : https://www.sci-ai.app/droit-preemption-vente-sci - Préempter n'est pas s'opposer : le titulaire ne bloque pas la vente, il se substitue à l'acquéreur aux prix et conditions notifiés. Le vendeur, lui, peut toujours renoncer — y compris après fixation judiciaire du prix : l'article L213-7 du Code de l'urbanisme lui ouvre deux mois à compter de la décision devenue définitive, mais son silence vaut acceptation du prix et transfert de propriété. - Droit de préemption urbain : institué par délibération sur les zones U et AU (art. L211-1 c. urb.), il suppose une déclaration d'intention d'aliéner faite par le propriétaire à peine de nullité, le silence de deux mois valant renonciation (art. L213-2). Le délai est suspendu par une demande unique de pièces ou de visite, et si le temps restant est inférieur à un mois, le titulaire retrouve un mois plein. Action en nullité prescrite par cinq ans à compter de la publication de l'acte. - Exclusions de l'article L211-4 c. urb. : lots d'un immeuble soumis à la copropriété depuis dix ans au moins — délai courant à compter de la publication du règlement au fichier immobilier — et immeuble bâti cédé dans les quatre ans de son achèvement (durée ramenée de dix à quatre ans par la loi ALUR du 24 mars 2014). Mais le conseil municipal peut, par délibération motivée, instituer un DPU renforcé qui rétablit la préemption sur ces aliénations. - Vendre les parts n'écarte pas la préemption : l'article L213-1, 3° du Code de l'urbanisme soumet au DPU la cession de la majorité des parts d'une SCI dont le patrimoine est constitué par une unité foncière elle-même préemptable. L'exception « parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus » ne vaut que pour les PARTS : la vente de l'immeuble par une SCI familiale reste intégralement soumise au DPU. Et depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil (créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) impose un acte notarié ou d'avocat contresigné à peine de nullité. - Locataire d'habitation : vendre un logement occupé n'ouvre aucun droit de préemption. Trois exceptions seulement — le congé pour vendre de l'article 15-II de la loi n° 89-462 ; la première vente consécutive à une division par lots (art. 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 : offre valable deux mois, réalisation en deux ou quatre mois avec prêt, second tour notifié par le notaire si les conditions deviennent plus avantageuses) ; la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements SANS engagement de l'acquéreur de proroger les baux en cours pour six ans à compter de l'acte authentique (art. 10-1 : notification du prix de l'immeuble et du logement occupé, projet de règlement de copropriété et diagnostic technique, offre valable quatre mois). - Locataire commercial : droit de préférence de l'article L145-46-1 du Code de commerce, un mois pour se prononcer, deux mois pour réaliser, quatre en cas de prêt. Texte d'ordre public (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605), l'offre ne pouvant inclure d'honoraires de négociation. L'exclusion décisive pour une SCI est la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Depuis l'article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (version en vigueur au 28 mai 2026), les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont hors champ. - Foncier agricole : la SAFER dispose de deux mois (art. L143-1 c. rural ; le délai résulte de l'art. L143-8, qui renvoie aux art. L412-8 à L412-11, et non de l'art. R143-4, lequel régit la préemption partielle), y compris sur la cession de la totalité des parts d'une société à objet principal agricole lorsque la préemption a pour objet l'installation d'un agriculteur ; une cession partielle échappe au texte. L'article L143-6 la fait céder devant les droits publics et devant le preneur en place exploitant depuis trois ans au moins, dont le régime figure aux articles L412-1 et suivants (deux mois pour répondre, action en nullité dans les six mois devant le tribunal paritaire). Le contrôle Sempastous des articles L333-1 et suivants est une autorisation préfectorale préalable, pas une préemption. - Le délai n'est pas toujours de deux mois : trois mois en espace naturel sensible (art. L215-14 et L215-15 c. urb.), avec cascade de substitution département, Conservatoire du littoral, parcs puis commune ; un mois pour le coïndivisaire de l'article 815-14 du Code civil, notifié par acte extrajudiciaire avec le nom de l'acquéreur, sous peine de la nullité de l'article 815-16 opposable pendant cinq ans. - Pièges à éviter : l'article L214-1 c. urb. vise les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux, jamais la vente des murs ; la clause de préemption des statuts porte sur les parts et ne se déclenche donc jamais à la vente d'un bien ; et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite Le Meur n'institue aucun droit de préemption sur les meublés de tourisme — elle crée la servitude de résidence principale de l'article L151-14-1 c. urb. - Cas chiffré : SCI Les Tilleuls, immeuble mixte vendu en bloc 620 000 €, une boulangerie et quatre logements. Sur quatorze droits recensés, un seul est à purger — la DIA. Une demande de visite de la commune coûte dix-huit jours et l'acte glisse au 24 avril, soit trois mois et douze jours après le compromis. En vendant lot par lot après mise en copropriété, l'article 10 de la loi de 1975 se réveille pour chaque locataire et le calendrier passe à environ huit mois, pour 80 000 € de prix supplémentaire. ## Le bail à construction en SCI : mécanisme, fiscalité, écritures URL : https://www.sci-ai.app/bail-construction-sci - Définition légale : l'article L. 251-1 du CCH qualifie de bail à construction celui par lequel le preneur s'engage « à titre principal » à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien ; durée de 18 à 99 ans, sans tacite reconduction. C'est cette obligation de construire — et non le droit réel, identique — qui le sépare du bail emphytéotique du code rural. Les durées sont voisines sans être identiques : 18 ans inclus pour le bail à construction (art. L. 251-1 CCH), « plus de dix-huit années » et au plus 99 ans pour l'emphytéose (art. L. 451-1 du code rural), de sorte qu'un bail emphytéotique de 18 ans tout juste est irrégulier. - Droit réel du preneur (art. L. 251-3 CCH) : hypothécable, comme les constructions ; saisissable dans les formes de la saisie immobilière ; cessible ou apportable en société, le cessionnaire étant tenu des mêmes obligations et le cédant restant garant jusqu'à l'achèvement. Seuls les 3e et 4e alinéas de l'art. L. 251-3 et l'avant-dernier alinéa de l'art. L. 251-5 sont d'ordre public (art. L. 251-8) : le reste se rédige. Conséquence directe : la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur est NULLE (Cass. 3e civ., 24 septembre 2014, n° 13-22.357, publié au Bulletin) ; les parades licites sont le cautionnement ou la garantie autonome de la société mère du cessionnaire, l'information préalable du bailleur et l'accord tripartite avec le prêteur. - Propriété des constructions (art. L. 251-2 CCH) : les parties conviennent de leurs droits respectifs ; à défaut de convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations. Régime supplétif, donc indemnité d'accession licite et négociable. - Prix du bail (art. L. 251-5 CCH) : il peut consister en la remise d'immeubles, de fractions d'immeubles ou de titres. Si un loyer en espèces est stipulé, le coefficient est révisable par périodes triennales à compter de l'achèvement des travaux, la première révision au plus tard six ans après la prise d'effet, la variation étant proportionnelle au revenu brut des immeubles (art. R. 251-1 à R. 251-3 CCH, compétence du président du tribunal judiciaire). Ce n'est ni l'IRL ni l'ILC. - Charges et taxe foncière : le preneur supporte toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain (art. L. 251-4 CCH), et le II de l'article 1400 du CGI établit la taxe foncière à son nom. La SCI bailleresse n'est pas le redevable légal — revenu brut proche du net, mais presque plus rien à déduire (liste limitative de l'art. 31 CGI). - Fiscalité en cours de bail : les loyers et prestations du bail à construction ont le caractère de revenus fonciers (art. 33 bis CGI), sous réserve de l'article 151 quater qui requalifie en prix de cession les sommes liées à une clause de transfert du terrain au preneur. Le régime tient aux seuls articles 33 bis et 33 ter : l'art. 33 quater vise les loyers soumis à TVA et l'art. 33 quinquies le bail à réhabilitation, contrat distinct. - Le seuil des 30 ans (art. 33 ter, II CGI), chez un bailleur imposé en revenus fonciers (SCI à l'IR) : la remise des constructions ne donne lieu à AUCUNE imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans. Pour une SCI à l'IS, le résultat se détermine selon les règles BIC par renvoi du I de l'art. 209 CGI et la remise se traduit par un produit imposable : la transposition de l'exonération n'est pas acquise. En deçà, l'article 2 sexies de l'annexe III au CGI fixe la base au prix de revient diminué de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième. Sur un programme de 1 200 000 €, un bail de 25 ans laisse 528 000 € imposables (décote 56 %), un bail de 29 ans 144 000 €, un bail de 30 ans zéro. Étalement possible sur quinze ans (art. 33 ter, I), mais sur demande expresse uniquement (BOI-RFPI-BASE-10-30, § 90). - Enregistrement et TVA : les baux à construction sont exonérés de taxe de publicité foncière par le 1° de l'article 743 du CGI, quand l'emphytéose reste taxée à 0,70 % (art. 742 CGI). La location est exonérée de TVA par le 1° bis de l'art. 261 D, avec option possible au titre du 5° de l'art. 260 (BOI-ENR-JOMI-30, § 170) — ces deux articles étant abrogés au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. - Écritures et amortissement : côté bailleur, terrain maintenu au compte 211 et jamais amorti, loyer au 752 (ou 706), entrée des constructions au 213 par le crédit du 758 à l'échéance pour une SCI à l'IS, puis plan d'amortissement par composants. Côté preneur, compte 214 « Constructions sur sol d'autrui » et amortissement 2814 ; le second alinéa de l'article 39 D du CGI écarte la durée normale d'utilisation en cas de bail à construction, et le § 20 du BOI-BIC-AMT-20-40-30 fixe les modalités : amortissement sur la DURÉE DU BAIL si le transfert est gratuit, sur la durée normale d'utilisation s'il est indemnisé, cette dernière plafonnant l'amortissement lorsque le bail est plus long. - Pièges : un loyer dérisoire expose à la nullité pour absence de cause (Cass. 3e civ., 21 septembre 2011, n° 10-21.900 — 762,25 € par an pour un programme de plus de 132 M€) ; en cas de résiliation judiciaire ou amiable, les hypothèques inscrites avant la publication ne s'éteignent qu'à la date d'expiration initialement prévue (art. L. 251-6 CCH) ; les baux d'habitation consentis par le preneur survivent au bail ; la destruction par cas fortuit ouvre la résiliation judiciaire (art. L. 251-7 CCH) sans effacer le loyer, maintenu au taux atteint à la date de la perte. ## Diagnostics obligatoires : la checklist de la SCI qui loue ou vend URL : https://www.sci-ai.app/diagnostics-obligatoires-sci - Deux listes distinctes, jamais interchangeables : 12 documents au dossier de diagnostic technique de vente (art. L271-4 CCH, rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024, y compris mérule, nuisances sonores aériennes, chauffage au bois en zone de plan de protection de l'atmosphère et arrêtés de police) contre 4 seulement au bail (art. 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). - La forme sociale n'exonère de rien : l'art. L271-4 CCH vise « le vendeur » et l'art. 3-3 « le bailleur », sans distinguer personne physique et personne morale. Le gérant commande seul, sans assemblée générale, dans les limites de l'objet social ; la charge pèse sur la SCI et n'est pas récupérable sur le locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987). - Durées de validité asymétriques : gaz et électricité 3 ans à la vente (art. R271-5 CCH) mais 6 ans en location (décrets n° 2016-1104 et n° 2016-1105 du 11 août 2016) ; CREP plomb 1 an à la vente si présence, 6 ans en location, illimité si absence ; termites 6 mois ; état des risques 6 mois ; assainissement non collectif 3 ans ; DPE 10 ans ; audit énergétique 5 ans. - Aucun état amiante à annexer au bail : le décret en Conseil d'État prévu par le 3° de l'art. 3-3 n'a jamais été publié. Ce qui s'applique, c'est le dossier amiante des parties privatives (art. R1334-29-4 à R1334-29-7 du code de la santé publique), tenu à disposition de l'occupant qui en fait la demande. - Sanction civile, jamais une amende forfaitaire : à défaut des documents 1° à 4°, 7° et 8° en cours de validité à l'acte, le vendeur ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (II de l'art. L271-4 CCH) ; pour l'état des risques (5°) et les arrêtés de police (12°), l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. - Cas chiffré Carrez : T3 en copropriété annoncé 68 m² et vendu 265 000 €, mesurage réel 63,5 m², écart de 4,5 m² soit 6,62 % (supérieur au vingtième). Réduction proportionnelle du prix de 265 000 × 4,5 / 68 = 17 537 €, contre 90 à 130 € pour un mesurage. Absence de toute mention de superficie : nullité de l'acte dans le mois (art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). - DPE et réforme 2026 : l'arrêté du 13 août 2025 abaisse le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, soit environ -17 % de consommation affichée. Les DPE antérieurs restent valables et une attestation de changement d'étiquette se télécharge gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe, sans nouvelle visite, en conservant la validité initiale. - Pièges de calendrier : les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025 ; un document valable au compromis mais périmé à l'acte doit être remplacé (art. L271-5 CCH) ; l'état des risques est dû dès l'annonce depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1289), avec l'information sur les obligations légales de débroussaillement depuis le 1er janvier 2025 (décret n° 2024-405). - Tertiaire, parkings et terrains : plomb, gaz et électricité ne visent que l'habitation ; restent dus le DTA amiante, l'état des risques et les termites selon la zone ; annexe environnementale obligatoire pour les baux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m² (art. L125-9 du code de l'environnement ; le contenu fixé par le décret n° 2011-2058, codifié aux anciens art. R137-1 à R137-3 puis D137-1 à D137-3 du CCH, a été abrogé par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021) ; ni DPE ni mesurage Carrez sur un box ou une place de stationnement (art. 46 de la loi n° 65-557 et art. 4-2 du décret n° 67-223 pour le seuil de 8 m²), mais état des risques oui, l'art. L125-5 du code de l'environnement visant les biens bâtis comme non bâtis — étant précisé que le retrait-gonflement des argiles ne figure pas dans la liste des zones de l'état des risques et relève de l'étude géotechnique préalable de l'art. L132-5 CCH, due par le vendeur d'un terrain non bâti constructible en zone argileuse d'exposition moyenne ou forte depuis le 1er octobre 2020 (nouveau zonage de l'arrêté du 9 janvier 2026 applicable aux promesses et actes conclus à compter du 1er juillet 2026). - Coût 2026, tarifs libres et non réglementés : 300 à 600 € pour un pack vente d'appartement, 450 à 800 € pour une maison d'avant 1949, 150 à 300 € pour un pack location, avec 30 à 50 % d'écart entre devis et 20 à 35 % d'économie en regroupant les prestations en une seule visite. Déduction : dépense d'entretien des revenus fonciers à l'IR pour une mise en location (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, n° 40), frais de cession venant en diminution du prix de cession pour une vente (art. 41 duovicies H de l'annexe III au CGI), charge de l'exercice à l'IS (art. 39 CGI). ## Lire le bilan et le compte de résultat de sa SCI URL : https://www.sci-ai.app/lire-bilan-sci - Deux documents, deux questions : le bilan est une photo prise à la date de clôture (ce que la SCI possède, ce qu'elle doit, à qui), le compte de résultat le film des douze mois. Leur seul point de contact est le résultat net, qui doit figurer à l'identique en bas du compte de résultat et sur la ligne « résultat de l'exercice » au passif. Actif = passif par construction : tout emploi a une origine. - Toutes les SCI n'ont pas de bilan. Une SCI translucide (art. 8 du CGI) détermine un revenu foncier sur les recettes effectivement perçues (art. 29 du CGI) et les charges effectivement acquittées (art. 31 du CGI) : logique de caisse, donc ni amortissement, ni créances, ni dettes, ni bilan. Sa déclaration est la 2072-S-SD, télétransmise en application du VI de l'art. 1649 quater B quater du CGI. - À l'IS, la SCI relève de la comptabilité d'engagement et du plan comptable général par l'article 38 quater de l'ANNEXE III au CGI. Piège de référence : l'art. 38 quater du CGI lui-même organise l'étalement sur cinq ans du profit d'indemnisation du préjudice économique subi du fait du décès, au titre d'un contrat d'assurance sur la vie souscrit sur la tête d'un dirigeant (assurance « homme clé »), et n'a rien à voir avec la comptabilité. Cas hybride : le I de l'art. 238 bis K du CGI impose de calculer selon les règles de l'IS la quote-part revenant à un associé personne morale à l'IS. - Le bilan sort de la liasse : 2033-A (bilan) et 2033-B (compte de résultat) au régime réel simplifié, 2050/2051 et 2052/2053 au réel normal, avec la 2065 comme déclaration de résultat. Le terrain (compte 211) ne s'amortit jamais, la construction (213) oui ; la valeur nette au bilan est le coût historique diminué des amortissements et ne dit rien de la valeur de marché. - Le compte courant d'associé (compte 455) est une DETTE au passif, jamais du capital. Un solde débiteur bascule à l'actif et signifie que la société a prêté à son associé. Le dépôt de garantie reçu (compte 165) est également une dette, jamais un produit. La situation nette = capital (101) + primes (104) + écarts de réévaluation (105) + réserves (106) + report à nouveau (110/119) + résultat (120/129) + subventions d'investissement (13) + provisions réglementées (14) ; dans une SCI sans prime ni réserve, elle se réduit à capital + report à nouveau ± résultat. - Réforme comptable applicable en 2025 : règlement ANC n° 2022-06 du 4 novembre 2022, homologué par arrêté du 26 décembre 2023 (JO du 30 décembre 2023), applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025 — les comptes clos au 31/12/2025 sont les premiers au nouveau format. Transferts de charges supprimés (comptes 791, 796, 797), résultat exceptionnel resserré, cession d'immobilisations par 657 et 757 (et non plus 675/775) donc remontée en résultat d'exploitation, subventions reprises au compte 747 par le débit du 139 (compte 777 supprimé). - Cas chiffré 2025 (SCI à l'IS, immeuble 300 000 € dont terrain 60 000 et bâti 240 000 amorti sur 30 ans, emprunt 240 000 € à 3,50 % sur 20 ans, loyers 21 600 €) : bilan équilibré à 282 574 €, résultat d'exploitation 8 850 €, intérêts 7 796 €, résultat courant 1 054 €, IS 158 €, résultat net 896 €. - La réconciliation résultat / trésorerie en quatre lignes : résultat net + 896 €, plus la dotation aux amortissements non décaissée + 8 000 €, moins le capital d'emprunt remboursé − 9 091 € (222 729 − 213 638), égale la variation du compte 512 : − 195 € (4 629 → 4 434). Le remboursement du capital n'est pas une charge et ne se lit que dans le recul du compte 164. - Le même exercice à l'IR : revenu foncier imposable de 8 844 € contre 1 054 € de résultat courant à l'IS, l'écart venant presque intégralement de l'amortissement de 8 000 €, non déductible en revenus fonciers. Attention à la lecture des charges de copropriété à l'IR : les provisions encaissées du locataire ne sont pas des recettes brutes (« il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant », art. 29 du CGI), et les provisions versées au syndic sont déduites en totalité l'année du paiement puis régularisées l'année suivante à hauteur de la fraction récupérée sur le locataire et de la fraction non déductible (a quater du 1° du I de l'art. 31 du CGI, lignes 229 et 230 de la 2044). Prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers, CSG déductible à hauteur de 6,8 points. - Contrairement à ce que publient de nombreux sites, une SCI dont les capitaux propres tombent sous la moitié du capital n'a AUCUNE obligation de régularisation : les art. L223-42 (SARL) et L225-248 (SA/SAS) du Code de commerce ne visent que les sociétés commerciales. Une société civile n'a pas non plus à déposer ses comptes au greffe. - Contrôles avant signature et fondements de la remise des comptes : équilibre actif/passif, identité du résultat dans les deux tableaux, amortissements cumulés augmentés de la dotation, solde 512 égal au relevé bancaire, accord de chaque associé sur son compte courant. L'art. 39 B du CGI impose l'amortissement minimal linéaire, la fraction non comptabilisée étant définitivement perdue (BOI-BIC-AMT-10-50-30). L'art. 1856 du Code civil impose au gérant un rapport écrit annuel, l'art. 1855 ouvre la communication des documents sociaux à tout associé. ## Taxe d'habitation et SCI : qui paie quoi en 2026 URL : https://www.sci-ai.app/taxe-habitation-sci - La suppression achevée en 2023 n'a visé que la résidence principale : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) survit à l'article 1407 du CGI. Le champ s'apprécie chez l'occupant, jamais chez le propriétaire : un logement loué qui constitue la résidence principale du locataire reste hors champ, qu'il appartienne à une personne physique ou à une SCI. Mais une SCI n'a aucune résidence principale à opposer : tout logement meublé qu'elle détient et qui n'est la résidence principale de personne est dans le champ. Nom légal de la taxe depuis l'article 110 de la LF 2025 : « taxe d'habitation sur les résidences secondaires », les mots « et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale » ayant été supprimés du CGI. - Version applicable aux impositions 2026 : article 1407 du CGI issu de l'article 110 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (en vigueur du 16/02/2025 au 21/02/2026). Trois conditions cumulatives appréciées au 1er janvier — local meublé, meublé conformément à sa destination d'habitation, affecté à une habitation autre qu'à titre principal — et une seule exclusion au I : l'usage exclusivement professionnel. - THRS et CFE se cumulent depuis les impositions établies au titre de 2025 (article 110 de la LF 2025) : le texte vise les locaux « y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises ». L'ancienne exclusion des locaux passibles de la CFE a disparu ; un meublé de tourisme exploité par une SCI peut supporter les deux impositions la même année. - Le redevable est désigné par l'article 1408 du CGI : « la taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ». Jouissance exclusive et permanente d'un associé désigné → avis à son nom personnel ; mise à disposition indistincte de tous les associés → avis au nom de la SCI ; location à un tiers qui y a sa résidence principale → aucune THRS. La gratuité n'exonère pas : elle établit la disposition. - Location saisonnière : CE, 30 novembre 2007, n° 291252 — le propriétaire est redevable s'il peut être regardé, au 1er janvier, comme entendant se réserver la jouissance du logement une partie de l'année ; l'absence de mandat de location confié à une agence à cette date pèse contre lui. - Calcul : base = valeur locative cadastrale brute de l'habitation et de ses dépendances (article 1409, valeur locative déterminée selon les articles 1494 à 1508, 1516 à 1518 A ter et 1518 A quinquies), sans aucun abattement depuis l'abrogation de l'article 1411 au 1er janvier 2023 ; puis taux votés ; puis majoration de 5 % à 60 % de l'article 1407 ter sur la seule part communale, sur délibération, dans les communes du zonage de l'article 232 ; puis frais de gestion de l'article 1641 (2 % dégrèvements et non-valeurs + 1 % assiette et recouvrement). - Cas chiffré illustratif : valeur locative 4 200 €, taux global 24,5 % dont 19 % de part communale, majoration votée 60 % → cotisation 1 029 €, majoration 479 €, frais 45 €, soit 1 553 € de THRS ; avec 1 071 € de taxe foncière et TEOM (donnés hors frais de gestion, qui frappent aussi ces impositions à leurs propres taux), 2 624 € de fiscalité locale, soit 656 € par associé dans une SCI familiale à quatre. - Exonération facultative de l'article 1414 bis (meublés de tourisme classés, chambres d'hôtes) : réservée en 2026 aux communes situées en zone France ruralités revitalisation, sur délibération, avec déclaration du redevable avant le 1er mars de chaque année. L'article 112 de la LF 2026 supprime le zonage : en vigueur depuis le 21/02/2026 sans clause d'application propre, il ne produira d'effet qu'au titre de 2027, le temps qu'une délibération soit prise dans les conditions de l'article 1639 A bis. - Déclaration d'occupation : article 1418 du CGI (version issue de l'article 115 de la loi n° 2025-127), due par la SCI pour chaque local d'habitation, avant le 1er juillet et uniquement en cas de changement, depuis l'espace professionnel impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ». Amende de 150 € par local en cas de défaut, omission ou inexactitude (article 1770 terdecies). - Déductibilité et écriture : la THRS n'est pas déductible des revenus fonciers, le c du 1° du I de l'article 31 du CGI n'admettant que les impositions « autres que celles incombant normalement à l'occupant » (BOI-RFPI-BASE-20-50) ; à l'IS, article 39 et intérêt de l'exploitation. Compte 63513 « Autres impôts locaux », jamais 63512 ; contrepartie 512 au paiement ; en cas de refacturation à l'associé occupant, débit du 455 par le crédit d'un compte de produits (708 « Produits des activités annexes »), et non par le crédit du 63513. - Contestation et calendrier : réclamation contentieuse au plus tard le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (a de l'article R*196-2 du LPF), sans effet suspensif sauf sursis de paiement demandé ; le b du même article ouvre un délai autonome courant jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la réalisation de l'événement qui motive la réclamation. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (articles 55, 108, 112 et 126) réécrit les articles 1407, 1407 ter, 1414 bis et 1418, abroge l'article 1407 bis et crée la taxe sur la vacance de l'article 1406 bis — sans effet sur le calcul de la THRS avant les impositions établies au titre de 2027 : par clause expresse pour l'article 108 (IX, A, qui vise ses I à V), par le seul jeu du fait générateur au 1er janvier et du calendrier de délibération pour les articles 55 et 112. Exception sans effet sur la cotisation : l'article 126, dépourvu de clause d'application, s'applique depuis le 21/02/2026 — il permet au propriétaire qui donne le local en sous-location de déléguer au gestionnaire de location la mise à jour de la déclaration d'occupation de l'article 1418, le délégataire devenant responsable de la déclaration. ## Assurance emprunteur d'un prêt de SCI : qui assurer et comment URL : https://www.sci-ai.app/assurance-emprunteur-sci - Une SCI n'est jamais « assurée » : elle est emprunteur et adhérente au contrat de groupe (art. L. 141-1 du code des assurances), les têtes assurées sont des personnes physiques (associés, gérant, caution) et la banque est la bénéficiaire du capital. - L'article L. 132-2 du code des assurances frappe de nullité l'assurance décès contractée par un tiers sur la tête de l'assuré sans consentement écrit indiquant le capital garanti ; l'alinéa 3 n'écarte cette règle que pour les contrats de groupe à adhésion obligatoire — un contrat individuel ou une adhésion facultative exige donc le consentement écrit de chaque associé assuré. - Les quotités portent sur le prêt, jamais sur la répartition des parts. Aucun texte ne fixe de quotité minimale : l'exigence d'un total d'au moins 100 %, plafonné à 200 %, est une exigence contractuelle du prêteur, que certaines banques assouplissent quand le crédit est adossé à d'autres garanties. Sur un encours de 209 000 € (capital restant dû à la clôture de la 8e année du cas chiffré), une quotité 50/50 laisse 104 500 € à la charge de la SCI au premier décès, quand le passage à 100/100 ne coûte que 1 020 € de prime supplémentaire par an. - La loi Lemoine (loi n° 2022-270 du 28 février 2022) n'est pas un droit acquis pour une SCI locative : la résiliation à tout moment (art. L. 113-12-2 C. assur.) et la suppression du questionnaire de santé (art. L. 113-2-1, sous double condition de 200 000 € par assuré et de fin de remboursement avant le 60e anniversaire) renvoient au seul 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation, dont le 2° de l'article L. 313-2 exclut les crédits finançant une activité professionnelle (Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24.915, rendu au visa des anciens art. L. 312-3 et L. 312-16 du code de la consommation, dont la substance a été reprise aux art. L. 313-1 et L. 313-2 lors de la recodification du 1er juillet 2016). La parade est contractuelle : faire stipuler une faculté expresse de substitution dans l'offre de prêt. - La convention AERAS, elle, couvre aussi les prêts professionnels : encours cumulé assuré jusqu'à 420 000 € par assuré depuis l'avenant du 5 juillet 2024, fin de prêt avant le 71e anniversaire. Le droit à l'oubli de l'article L. 1141-5 du code de la santé publique est de cinq ans (et non dix) et s'attache à la personne assurée, non à la qualification du crédit. - Fausse déclaration de santé : nullité du contrat et conservation des primes par l'assureur en cas de réticence intentionnelle (art. L. 113-8 C. assur.), réduction proportionnelle de l'indemnité en cas d'inexactitude de bonne foi (art. L. 113-9). La banque se retourne ensuite vers la SCI, puis vers les associés à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ., après vaine poursuite de la société, art. 1858), puis vers les cautions. - En SCI à l'IR, la prime est déductible comme frais accessoire d'emprunt assimilé aux intérêts (d du 1° du I de l'art. 31 du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-RFPI-BASE-20-60) à deux conditions cumulatives : souscription imposée par une clause expresse du prêt, et aucune restitution possible hors réalisation du risque. Le déficit correspondant suit le régime des intérêts et n'est pas imputable sur le revenu global (3° du I de l'art. 156 du CGI) : report sur les revenus fonciers des dix années suivantes. - En SCI à l'IS, la prime exigée contractuellement par le prêteur est une charge financière déductible au fur et à mesure des échéances (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140) ; l'assurance souscrite volontairement voit sa déduction reportée au dénouement du contrat (§ 150 et suivants). Comptabilisation au compte 616 par défaut, 661 toléré si la prime est intégrée à l'échéance bancaire, avec permanence des méthodes. - Au dénouement, à l'IR : le règlement du prêteur par l'assureur n'est pas une recette au sens de l'article 29 du CGI, donc aucune imposition l'année du décès — mais la disparition des intérêts et de la prime fait remonter le résultat foncier (de 6 890 € à 18 000 € par an dans le cas chiffré du guide), largement compensée par les 24 240 € de flux annuel libérés. - Au dénouement, à l'IS : l'extinction de la dette dégage un profit rattaché à l'exercice en cours au décès (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 130), soit 48 000 € d'IS sur 209 000 € avec le barème de l'article 219 du CGI (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %), sans le moindre encaissement — à condition que la SCI remplisse les conditions du taux réduit, dont un capital entièrement libéré ; à défaut, l'impôt est de 52 250 €. L'article 38 quater du CGI — à ne pas confondre avec l'article 38 quater de l'annexe III — permet de répartir ce profit par cinquièmes sur cinq ans, à condition que le contrat porte sur la tête d'un dirigeant ou d'une personne jouant un rôle déterminant : l'IS tombe alors à 31 350 € au taux réduit (résultat supposé nul par ailleurs), mais reste à 52 250 € hors taux réduit, où l'étalement ne procure qu'un gain de trésorerie. Sur l'exercice du décès, ce profit ne génère aucun acompte (les acomptes de l'article 1668 du CGI sont assis sur le dernier exercice clos) : il tombe au solde, et gonfle les acomptes de l'exercice suivant. - Le contrat suit le prêt, pas les parts : après une cession, sans avenant, la SCI paie une prime pour un ancien associé et le nouvel entrant n'est couvert par rien. Chaque mouvement d'associé impose d'informer la banque, de faire passer la sélection médicale, de recueillir le consentement écrit, de sortir le cédant et de vérifier que la somme des quotités reste conforme à ce que le prêteur exige contractuellement (en pratique 100 % au minimum). ## Bail commercial en SCI : piloter les échéances du 3-6-9 URL : https://www.sci-ai.app/bail-commercial-echeances-sci - Durée plancher de neuf ans : l'article L. 145-4 du code de commerce interdit toute durée inférieure, et l'article L. 145-15 répute non écrite la clause qui y ferait échec. Seules quatre hypothèses permettent d'écarter la faculté triennale du preneur : bail de plus de neuf ans, locaux monovalents, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux de stockage du 3° du III de l'article 231 ter du CGI. - Le congé triennal du preneur se donne six mois au moins avant l'expiration de la période, par lettre recommandée AR **ou** par acte extrajudiciaire, au choix du locataire (art. L. 145-4, al. 2 ; Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077, publié). Le bailleur, lui, doit toujours passer par un commissaire de justice (art. L. 145-9), et sa propre faculté triennale reste conditionnée : elle n'existe que s'il invoque les articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 ou L. 145-24, et pour les seules finalités énumérées à l'alinéa 3 — construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Le motif économique n'y figure pas. Le congé du preneur admis à la retraite ou titulaire d'une pension d'invalidité (art. L. 145-4, al. 4) obéit aux formes et délais de l'alinéa 2 : LRAR ou acte extrajudiciaire, six mois de préavis, mais sans attendre une échéance triennale. - Un bail commercial ne s'arrête jamais tout seul : l'article L. 145-9 écarte les articles 1736 et 1737 du code civil. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit entre en **tacite prolongation à durée indéterminée** — ce n'est PAS une tacite reconduction pour neuf ans. Le congé se donne alors six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. - Demande de renouvellement du preneur (art. L. 145-10) : le bailleur dispose de **trois mois** pour refuser par acte extrajudiciaire en précisant ses motifs. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement — soit neuf ans d'engagement (art. L. 145-12) sans qu'aucune décision n'ait été prise. - Au-delà de **douze ans** de durée effective par l'effet d'une tacite prolongation, le plafonnement de l'article L. 145-34 cesse de s'appliquer : le loyer se fixe à la valeur locative (art. L. 145-33, R. 145-3 s.). Déplafonnement ne veut pas dire augmentation : si la valeur locative est inférieure au loyer indexé, il joue à la baisse. - Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 (publié) : le lissage de 10 %/an du dernier alinéa de l'article L. 145-34 ne s'applique qu'en cas de modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative ou de durée contractuellement supérieure à neuf ans — pas à un bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans. La hausse est alors due en une fois. - Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167 : lorsque le renouvellement est demandé pendant la tacite prolongation, le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande (art. L. 145-12), et les douze ans s'apprécient à cette date d'effet, non à la date de la demande. - Révision du loyer : indexation contractuelle sur l'ILC ou l'ILAT (art. L. 112-2 CMF) d'un côté ; révision triennale légale de l'article L. 145-38 de l'autre, qui suppose une demande et ne prend effet qu'à compter de celle-ci. L'ILC du 1er trimestre 2026 s'établit à 135,26, en recul de 0,45 % sur un an (INSEE, 24 juin 2026). - Nouveautés issues de l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 : paiement mensuel du loyer de droit sur demande du preneur (art. L. 145-32-1, d'ordre public), mais pour les seuls locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal — bureaux à usage exclusif, entrepôts et locaux de stockage restent hors du dispositif ; validation de la clause d'indexation « tunnel » à condition qu'elle soit symétrique (art. L. 145-38-1) ; refonte du régime des garanties (art. L. 145-40) avec un plafond d'un trimestre de loyer pour le dépôt de garantie et un plafond distinct du même montant pour les autres garanties (les deux peuvent se cumuler), applicable aux seuls baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation, et restitution dans un délai n'excédant pas trois mois à compter de la remise des clés pour les remises de clés intervenant à compter du 27 août 2026. Le droit de préférence du locataire (art. L. 145-46-1) est par ailleurs restreint aux locaux de commerce et d'artisanat, à l'exclusion des bureaux à usage exclusif et des entrepôts, pour les mutations postérieures à la promulgation. - Impacts comptables pour la SCI : produit constaté d'avance sur le loyer trimestriel encaissé d'avance à l'IS (contre imposition à l'encaissement à l'IR), étalement de la franchise de loyer sur la durée ferme, dépôt de garantie inscrit au passif et jamais en produit, provision pour indemnité d'éviction non déductible tant qu'aucun congé avec refus n'a été délivré (art. 39, 1, 5° du CGI). --- ## Contact - Site : https://www.sci-ai.app - Contact : https://www.sci-ai.app/contact - Fondateur : Quentin Hagnere (https://www.sci-ai.app/quentin-hagnere) - Éditeur du logiciel : le studio Hagnere Code (https://www.sci-ai.app/qui-developpe-sci-ai) ## Sitemaps - Index : https://www.sci-ai.app/sitemap.xml - Pages : https://www.sci-ai.app/sitemap-pages.xml - Articles : https://www.sci-ai.app/sitemap-articles.xml URL : https://www.sci-ai.app/logement-famille-sci Article 215 du Code civil et logement de la famille en SCI : la vente d'un logement familial détenu par une SCI est-elle annulable sans l'accord des deux époux ? Conditions posées par la jurisprudence (Cass. 14 mars 2018) et cas chiffrés 2026. URL : https://www.sci-ai.app/garantie-paiement-travaux-sci Garantie de paiement des travaux (art. 1799-1 du Code civil) : une SCI maître d'ouvrage doit la fournir à l'entrepreneur au-delà de 12 000 € HT. Seuil, mécanisme du cautionnement bancaire, coût réel et conséquences d'un refus.